UNIVERSIDAD EMPRESARIAL SIGLO 21

PRCTICO N4

Carrera: Abogaca
Tutor de la carrera: Dra. Mara Eugenia Cantero

Materia: EFIP I Mdulo Cursado

Tutor de la materia: Dr. Marcos Scilletta

Alumna:
Legajo:
Ciudad de procedencia:
Fecha de entrega:

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Prctico N4

PRESENTACIN DEL CASO PRCTICO N4

Alicia Machado de 21 aos de edad, con domicilio en la ciudad de San

Francisco, provincia de Crdoba decide un da comenzar sus estudios Universitarios
en la ciudad de Crdoba capital. Para ello su padre, el Sr. Juan Alberto Machado
comienza a buscar un departamento en dicha ciudad con el objetivo de que su hija
resida en l a los fines de llevar adelante sus estudios.
Transcurrido un tiempo y luego de haber desechado varias ofertas inmobiliarias
el da 01 de Febrero de 2013 se celebra contrato de locacin inmobiliaria entre el Sr.
Juan Alberto Machado y el Sr. Pedro Gutirrez, este ltimo en calidad de propietario
del inmueble.
El bien objeto de la locacin fue un departamento de dos ambientes localizado
en B General Paz de la ciudad de Crdoba, donde convivan Alicia, Martha (su
madre) y Juan Machado.
El da 20 de Julio de 2013 el Sr. Machado sufre un accidente cerebro vascular y
luego de ser internado

finalmente fallece ese mismo da en la Ciudad de San

Francisco, quedando pendiente de pago los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de
2013 del referido contrato de locacin inmobiliaria.

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METODOLOGA

Para arribar a la solucin del caso prctico descripto en la pgina anterior, luego
de una atenta y minuciosa lectura del mismo, se procedi a la bsqueda de doctrina y
jurisprudencia relacionada con el tema.
De la bibliografa obligatoria perteneciente a materias que integran el temario
del EFIP y se relacionan con este caso (principalmente de Derecho Privado III y
Derecho Procesal II), fueron obtenidos conceptos fundamentales para comprender la
temtica.
A lo largo del desarrollo del presente trabajo se encontrarn referencias y
expresas citas bibliogrficas, necesarias para una correcta argumentacin de los puntos
requeridos.

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DESARROLLO

1. Conceptualice el contrato de locacin inmobiliaria y explique brevemente sus

caracteres.
El Cdigo Civil, en el art. 1493, define de modo conjunto las tres especies de
locacin: Habr locacin, cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a
conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la
otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. El
que paga el precio, se llama en este cdigo locatario, arrendatario o inquilino, y
el que lo recibe locador o arrendador. El precio se llama tambin arrendamiento
o alquiler.
En el caso bajo anlisis, el tipo de contrato que une al Sr. Machado con el Sr.
Gutirrez es de locacin de cosas. Hay locacin de cosas porque una de las partes
(locador: Sr. Gutirrez) se obliga a conceder el uso y goce de una cosa por un cierto
tiempo, y la otra parte (locatario: Sr. Machado) se obliga a pagar un precio
determinado en dinero.
Siguiendo a Lpez de Zavala (1992), los caracteres de este tipo de contrato
son:
1.

Bilateral: pues ambas partes quedan recprocamente obligadas, la una a

conceder el uso y goce de la cosa, y la otra a pagar un precio.

2.

Consensual: porque queda concluido por el mutuo consentimiento de las

partes, sin necesidad de que se entregue la cosa para su perfeccionamiento, a

diferencia del comodato que es un contrato real. El locador deber entregar la cosa
para que se haga efectivo el uso o el goce del locatario, pero ello no como requisito de
la conclusin del contrato, sino entrando a la etapa del cumplimiento.
3.

Oneroso: pues el sacrificio de cada una de las partes es en razn de un

beneficio.

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4.

Conmutativo: ya que en el momento de su celebracin las partes

acuerdan las prestaciones que debern cumplir, las que no quedan supeditadas a
ningn acontecimiento incierto.
5.

No formal: pues no se encuentra sujeto a una forma prescripta para su

validez.
6.

De tracto sucesivo: porque el contrato se ejecuta en forma continuada.

Ej.: el locatario peridicamente cada mes- cumple con su obligacin de pagar el

alquiler.
7.

Transmisible a los herederos.

El objeto del contrato de locacin bajo anlisis un departamento de dos

ambientes localizado en el Barrio General Paz de la ciudad de Crdoba, destinado a la
vivienda de Juan Machado, su esposa Martha y su hija Alicia.
Teniendo en cuenta el objeto del contrato en el caso bajo estudio, podemos
concluir que estamos frente a un contrato de locacin inmobiliaria. Por lo tanto, es
necesario recurrir a la Ley de Locaciones Urbanas N23.091. Esta es una ley
especfica para las locaciones urbanas que contiene normas que ataen a la regulacin
civil del contrato de locacin ms un sistema de promocin.
Pero cundo hay una locacin urbana? Lpez de Zavala (1992), sostiene la
tesis de las dos notas: situacin y destino. A su entender son locaciones urbanas las
locaciones de inmuebles ubicados en las ciudades o pueblos, o en zonas de turismo,
con destino a vivienda, comercio, industria, u otras actividades urbanas.

2. El contrato de locacin celebrado entre El Sr. Machado y el Sr. Gutirrez,

seguir vigente despus del fallecimiento de una de sus partes? Si / No. De qu
circunstancias depende? Fundamente su respuesta.
En este caso ante el fallecimiento del locatario (Sr. Machado) no se extingue el
contrato, ya que cobra inters el artculo 9 de la Ley de Locaciones Urbanas:
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Continuadores del locatario. En caso de abandono de la locacin o fallecimiento del

locatario, el arrendamiento podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta
el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido
del mismo ostensible trato familiar.
Nos encontramos con un instituto de caractersticas particulares que, pese al
lxico que el texto emplea, nada tiene que hacer con la continuacin de la locacin
(art. 1622 CC). La continuacin ex art. 1622, Cdigo Civil, es una situacin en la que
se encuentra el inquilino despus del vencimiento del trmino contractual; la
continuacin de la Ley N23.091 es una situacin en la que se ubican personas
distintas del inquilino, reemplazndolo durante la vigencia del plazo contractual.
En la Ley de Locaciones Urbanas se trata el fallecimiento del inquilino durante
el plazo originariamente convenido. La ley pudo haber guardado silencio y entonces
hubiera funcionado directamente el artculo 1496 CC. (Los derechos y obligaciones
que nacen del contrato de locacin, pasan a los herederos del locador y del locatario),
pero llevada por la consideracin de la situacin en la que se encuentran ciertas
personas ha preferido establecer un rgimen especial.
La existencia de ese rgimen especial, replantea la pregunta: cul es la funcin
que le queda al art. 1496, Cdigo Civil? La respuesta apropiada es la siguiente: rigen,
en orden sucesivo, el sistema especial del art. 9 de la Ley N23.091 y el sistema
general del art. 1496 CC.
Para la Ley de Locaciones Urbanas podemos adoptar la teora del legado ex
lege. Si los legatarios ex lege del art. 9 no aceptan el legado, recogern el contrato los
herederos segn el art. 1496 del Cdigo Civil, o en su caso, los legatarios
testamentarios sustitutos que el inquilino haya designado.
En resumen, para las dos contingencias del art. 9 de la Ley N23.091, hay
sucesin a ttulo singular. Sucesin mortis causa para el caso de fallecimiento,
sucesin inter vivos para el caso de abandono.
Borda (1999) dir: ...Pero no habiendo ninguna persona con derecho a
acogerse al beneficio de la Ley N23.091, el artculo 1496 CC recobra su imperio y los
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herederos tiene derecho a la locacin... sostiene que el artculo mencionado del

Cdigo Civil volver a cobrar su imperio normativo cuando se diere el hecho de que
no existan personas convivientes del locatario o no pudieren estas demostrar el trato
familiar que alegaren.
En este caso Alicia y Martha pueden constituirse en beneficiarias del instituto
analizado anteriormente. Pueden ser continuadores del locatario hasta el vencimiento
del plazo contractual, ya que revisten la conjuncin de los dos datos: vnculo y
convivencia.

Partiendo del art. 1496 del CC: Los derechos y obligaciones que nacen del
contrato de locacin, pasan a los herederos del locador y del locatario, analicemos la
aplicacin del art. 8 de la Ley N23.091. Dicho artculo regula la Resolucin
anticipada: El locatario podr, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de
la relacin locativa, resolver la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su
decisin al locador con una antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que
reintegrar lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opcin resolutoria en el
primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador, en concepto
de indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar la vivienda y la de un slo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho
lapso.
Teniendo en cuenta la fecha de celebracin del contrato de locacin inmobiliaria
(1 de febrero de 2013) y la fecha de fallecimiento del Sr. Machado (20 de julio de
2013), an no han transcurrido los primeros seis meses de vigencia de la relacin
locativa necesarios para hacer uso de la opcin resolutoria unilateral del art. 8 de la
Ley de Locaciones Urbanas.
Por ltimo, hay que destacar que aunque las partes pueden establecer libremente
el contenido del contrato (por el principio de autonoma de la voluntad), el hecho que
las disposiciones de la Ley N23.091 sean de orden pblico constituyen un lmite (art.
29 Ley N23.091). El art. 21 del CC establece: Las convenciones particulares no
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pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia estn interesados el orden
pblico y las buenas costumbres.

Puede solicitar el Sr. Gutirrez (locador) la resolucin del contrato de locacin

inmobiliaria? S, puede hacerlo, ya que se el Sr. Machado adeuda 4 meses
consecutivos de alquiler (abril, mayo, junio y julio de 2013), todo en virtud del art.
1579 del CC. El artculo 1579 del Cdigo Civil regula la resolucin por falta de pago:
No pagando el locatario dos perodos consecutivos de alquileres o rentas, el locador
podr demandar la resolucin del contrato, con indemnizacin de prdidas e
intereses.

3. En caso que el Sr. Gutirrez intimara va Carta Documento el pago de los

meses adeudados ante quin cree Ud. podra hacerlo? Fundamente su respuesta.
El Sr. Gutirrez podr intimar va Carta Documento el pago de los meses
adeudados, en primer lugar, a los herederos del locatario (Martha y Alicia son los
herederos conocidos en este caso). Ellos deben responder por la deuda del Sr.
Machado en virtud ya comentado art. 1496 CC.
Hay que tener en cuenta el art. 3371 CC para determinar el patrimonio con el
que respondern los herederos ante las deudas: El heredero que acepta la herencia con
beneficio de inventario, est obligado por las deudas y cargas de la sucesin slo hasta
la concurrencia del valor de los bienes que ha recibido de la herencia. Su patrimonio
no se confunde con el del difunto, y puede reclamar como cualquier otro acreedor los
crditos que tuviese contra la sucesin.
Otro de los sujetos a quien el Sr. Gutirrez puede intimar va Carta Documento
es el fiador del contrato de locacin inmobiliaria. En el caso bajo anlisis no se
menciona la existencia de un fiador, pero igualmente se analizar su papel en un
contrato de locacin.
Las fianzas otorgadas en garanta del cumplimiento de las obligaciones del
locatario obligan al que las prest no slo al pago de los alquileres o rentas sino
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tambin al de cualquier otra suma de dinero que pueda adeudar el locatario como
consecuencia del contrato, salvo que se la hubiere limitado expresamente a
determinadas obligaciones (art. 1582 CC). En otras palabras: si el contrato no contiene
una limitacin expresa de la fianza, la responsabilidad del fiador es amplia y cubre
todas las obligaciones del locatario.
La legislacin argentina contempla tres tipos de fianzas, llamadas simple,
solidaria y principal pagador. Las diferencias que existen entre estos tipos de fianza
son: beneficio de excusin y divisin (fianza simple); interpelacin previa al deudor
(fianza solidaria) y demanda directa al fiador (fianza principal pagador). Pero entre
ellas no existen distinciones en lo que hace a la accesoriedad de la garanta.
Como en el pregunta siguiente se tratar el proceso judicial necesario para
lograr el desalojo por falta de pago es pertinente preguntar el fiador interviene en el
desalojo del afianzado? Como el objeto del juicio de desalojo es la recuperacin por el
locador del inmueble locado, no podra tener en ese proceso actuacin alguna el fiador
del locatario, por carecer de legitimacin, pero alguna jurisprudencia acogi que si el
fiador extendi expresamente su garanta al pago de los honorarios y gastos por
devengarse en un eventual proceso de desalojo, s tendr un inters legitimo, por tanto
intervendr en el litigio (v. causa 130085/01, Tosetti, Liliana Virginia c/Compaa
Lctea Argentina S.A. s/Sumario", CNCom, sala D, 22/IV/02, elDial).

4. Como parte integrante del mencionado contrato de locacin inmobiliaria, el Sr.

Machado y el Sr. Gutirrez consignaron lo siguiente: Las partes renuncian al
fuero Federal y a cualquier otro de excepcin que les pudiera corresponder y se
someten a los Tribunales Ordinarios de la ciudad de San Francisco, Provincia de
Crdoba, por cualquier divergencia e interpretacin que surja en el
cumplimiento del presente contrato.
a. Cul es el instituto procesal que puede advertir en este prrafo? Explique
brevemente la regla al instituto y su excepcin.

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El instituto procesal que puede advertirse en el prrafo transcripto es el de la

prrroga de la competencia.
En primer lugar es necesario precisar el concepto de competencia. Ferreyra de
De la Ra (2005) define la competencia desde dos puntos de vista:
Objetivo: es la rbita jurdica dentro de la cual el tribunal ejerce su jurisdiccin. Se
tiene en cuenta el mbito geogrfico o material.
Subjetivo: es la aptitud o capacidad que la ley reconoce a cada rgano o conjunto de
rganos judiciales para ejercer sus funciones respecto de un determinada categora de
asuntos o durante una determinada etapa del proceso.
En conclusin, como la idea de un juez nico es imposible, la competencia es
una herramienta mediante la cual se reparte la facultad de juzgar entre distintos
rganos jurisdiccionales que coexisten en tiempo y lugar.
El legislador ha considerado diferentes factores para fundamentar el reparto de
competencia, entre ellos podemos mencionar los siguientes: especializacin y
naturaleza de las causas, funcional o el orden jerrquico, divisin del trabajo o turno,
cuanta y la dimensin territorial.
Los caracteres de la competencia son: debe estar fijada previamente por la ley,
es de orden pblico, indelegable y por regla improrrogable. Ser esta ltima
caracterstica la de necesario anlisis para resolver el presente trabajo prctico.
En primer lugar es necesario tener en claro por regla general, la competencia
es de orden pblico e improrrogable, sin embargo, existen supuestos excepcionales
que permiten que el pleito se radique ante un tribunal distinto al que tena que
intervenir. No es prorrogable la competencia en razn del grado, la materia y la
cuanta. Son prorrogables las cuestiones claramente patrimoniales y en relacin al
territorio, por lo que la competencia territorial es relativa.
El principio general y las excepciones se encuentran regulados en el art. 1 del
Cdigo Procesal Civil y Comercial de Crdoba (CPCCba.): Toda

gestin

judicial

deber hacerse ante tribunal competente. La competencia atribuida a los tribunales

provinciales es improrrogable, con excepcin de la territorial. Esta ltima podr ser
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prorrogada por las partes, y la incompetencia del tribunal no puede ser declarada de
oficio. Si la gestin no fuera de competencia prorrogable, y de la exposicin de los
hechos resultare evidente no ser de competencia del tribunal ante quien se dedujera,
ste deber inhibirse de oficio, sin ms trmites. A pedido de parte, remitir la causa al
tribunal tenido por competente, si pertenece a la Provincia; en caso contrario, ordenar
su archivo. Una vez que se hubiere dado trmite a una demanda o peticin, el tribunal
no podr declarar su incompetencia de oficio.
La prrroga de competencia se encuentra expresamente regulada en los
artculos 2, 3 y 4 del CPCCba.
Prrroga: Artculo 2. La competencia territorial es prorrogable por sumisin de las
partes a tribunal que, por razn de la materia, de la cuanta del derecho litigioso y de la
jerarqua que tenga en el orden judicial, pueda conocer del asunto que ante l se
prorroga.
Modos de prrroga: Artculo 3. La prrroga puede ser expresada tcita. Ser expresa,
cuando los interesados manifiesten explcitamente y por escrito su decisin de
someterse a la competencia del tribunal a quien acuden.
Ser tcita, cuando el actor inicie la demanda ante un tribunal distinto al que
corresponde en razn de la competencia territorial, y el demandado la conteste, deje de
hacerlo, u oponga excepciones previas sin declinar la competencia.
En todos los casos, la prrroga se operar sin necesidad del consentimiento del
tribunal.
Extensin de la prrroga: Artculo 4. La sumisin expresa o tcita a un tribunal para
la instancia inicial se extiende a los superiores de ste para los posteriores.
En el caso bajo anlisis la competencia territorial se prorroga, ya que la ley
procesal le reconoce a las partes la facultad de producir un desplazamiento de
competencia del juez que resultara competente segn las reglas de competencia
territorial (establecidas en el art. 6 CPCCba.), a otro juez que es incompetente
territorialmente.

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La prrroga de competencia por voluntad de las partes puede operar de dos

formas: la expresa y la tcita. Se resuelve en forma expresa cuando los sujetos
exponen claramente su voluntad de atribuir competencia a un tribunal determinado,
exteriorizndola de antemano en forma documentada. Tal sucede en este caso, donde
las partes contratantes (Sr. Machado y Sr. Gutirrez), determinan que en caso de
conflictos sobre su inteligencia, atribuyen su conocimiento a un juez diferente (en este
caso, los Tribunales Ordinarios de la ciudad de San Francisco, Provincia de Crdoba).
En cambio, la prrroga es tcita si el desplazamiento se opera por actitudes
procesales asumidas por las partes en el curso del juicio. Por ejemplo, sera el caso si
el Sr. Gutirrez presenta su demanda ante un tribunal diferente al que legalmente le
corresponda, y el Sr. Machado responde, sin cuestionar la competencia.
Por ltimo, se cita la opinin de Caramelo (2012) quien advierte deben
abstenerse de establecer clusulas que, como las de prrroga de competencia a favor
de una jurisdiccin distante de la de localizacin del domicilio del locatario, se
traduzcan objetivamente en una imposicin al locatario que produce la limitacin en
sus posibilidades de acceso a justicia y, con ello, a una tutela judicial efectiva.

b. En caso de ser necesario un proceso judicial para lograr el desalojo por falta de
pago qu trmite correspondera segn el Cdigo Procesal de la Provincia de
Crdoba?
En primer lugar se clasificar el proceso judicial para lograr el desalojo por falta
de pago. Si tenemos en cuenta el fin perseguido es un juicio declarativo. Los juicios
contenciosos declarativos, por su estructura, se subclasifican en especiales y generales.
El proceso judicial para lograr el desalojo es un juicio declarativo especial, ya que es
un caso que la ley establece para determinadas relaciones de derecho.
Siguiendo a Ferreyra de De la Ra (2005), el juicio de desalojo es un
procedimiento de conocimiento limitado, sumario, porque el demandado no puede
oponer excepciones previas, todos los plazos son fatales, no se admite plazo
extraordinario de prueba; existe limitacin al nmero de testigos, no se admite
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alegacin del hecho nuevo, no existen alegatos y la inapelabilidad de las

interlocutorias es la regla.
En la prctica, el juicio de desalojo se ha convertido en el procedimiento ideal
para recuperar la tenencia de inmuebles en una gran cantidad de supuestos de falta
de pago de dos mercedes locativas consecutivas o vencimiento del trmino contractual.
El Cdigo Procesal Civil y Comercial de la provincia de Crdoba establece
quines son los legitimados pasivos de la accin de desalojo, es decir, contra quin
procede (art. 750), en cambio, no establece la legitimacin activa de dicha accin.
Pero la prescripcin citada no es limitativa, ha dicho la autorizada doctrina,
siendo que el juicio de desalojo slo comprende aquellos conflictos en que, por la
calidad invocada por los litigantes en su relacin con la cosa, el litigio se limita al
cumplimiento de la entrega o restitucin del bien, el camino trazado por los artculos
750 y siguientes del CPCCba. resultar admisible contra todo aquel que tenga la
obligacin de restituir la cosa y dicha obligacin sea exigible, extremos que deben
surgir del expediente.
Recordemos que es una accin personal y no real; la legitimacin activa
corresponde a todo aquel que tenga derecho de usar y gozar de un inmueble o, dicho
de otro modo, a quien ostente algn ttulo para pretender su libre disponibilidad.
En cambio no ser admisible la va de desalojo:
I. Cuando la desocupacin procediera por el camino de la ejecucin de
sentencia de otro juicio.
II. Cuando las leyes especiales establecieran un procedimiento especfico de
desocupacin (ley 13.246, ley provincial 5350 y 6394).
III. Cuando de la propia causa surja que la materia a debatir excede el estrecho
marco que impone la exigibilidad de la obligacin de restituir, como objeto del proceso
de desahucio; el caso tpico es el de la posesin.

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La ley prev la posibilidad de articular anticipadamente la demanda de desalojo,

antes de expirar el plazo legal o contractual de la locacin, lo que guarda estrecha
conexin con la imposicin de las costas (Art. 766 CPCCba.)
Conforme el camino legal sealado, con la demanda debe ofrecerse toda la
prueba de la que haya valerse el actor, salvo la confesional y la documental, la misma
carga rige para el accionado; no existe declaracin de rebelda, al ser juicio de desalojo
un juicio abreviado, con las modificaciones que el propio ttulo de la norma establece.
En el art. 751 y concordantes, se consagran una serie de especificaciones
modificativas al trmite del juicio abreviado:

En el desalojo no hay reconvencin, pero el demandado puede plantear el

derecho de retencin por mejoras en la contestacin de la demanda.

Las partes deben expresar en la demanda y contestacin si existieren

subinquilinos o terceros ocupantes, precisamente para garantizarles a stos la

posibilidad de participar en el proceso, evitndose un despojo judicial.

La citacin se har bajo apercibimiento de que ante la falta de

comparendo, o de la contestacin de la demanda, se proceder conforme el art. 755

CPCCba.; esto es, el tribunal dictar sentencia, haciendo lugar o no al desalojo, a
menos que estimare necesario decepcionar la prueba.

Por su parte, el art. 754 del C.P.C.C. establece los requisitos de validez

de la notificacin del decreto que habilita el trmite del juicio de desalojo, cuyo
cumplimiento es necesario a los fines del alcance de la sentencia, art. 756 CPCCba.
La norma del art. 754 del CPCCba. exige el anoticiamiento del juicio de
desalojo a cada uno de los sublocatarios u ocupantes presentes en el acto de la
notificacin aunque no hubiesen sido denunciados por el actor, advirtindoles que la
sentencia que se pronuncie producir efectos contra todos ellos y que dentro del plazo
fijado para contestar la demanda, podrn ejercer los derechos que estimen
corresponderles. Esta exigencia slo ser cumplida, en la medida en que el primer
prrafo del art. 754 del CPCCba. sea transcripto en el cuerpo de la cdula de
notificacin. Es importante destacar aqu la naturaleza jurdica de la participacin de
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los subinquilinos o terceros ocupantes en el juicio de desalojo; aunque expresamente

no los mencione, los subinquilinos y terceros ocupantes son parte en el juicio de
desalojo contra el inquilino principal.
Por ltimo, el art. 757 CPCCba. prescribe la limitacin de la prueba frente a una
demanda de desalojo por falta de pago de alquileres y la acumulacin de acciones en
caso de consignacin ante otro juzgado.
El art. 758 del CPCCba. estipula como requisito de admisibilidad el recurso de
apelacin y en contra de la sentencia que acoge el desalojo o de la resolucin posterior
a ella, el pago dentro del plazo para recurrir o la consignacin en el tribunal de los
alquileres vencidos y los que con arreglo al contrato, deba pagar por adelantado. Es
decir, bastar que el recurrente presente el recibo otorgado por el locador o deposite a
la orden del tribunal el importe mensual que corresponda.
Respecto a las reclamaciones excluidas, el Art 765 del CPCCba. estipula
claramente que ni el cobro de alquileres, ni las mejoras, ni los deterioros del inmueble
sern materia del juicio de desalojo.

Por ltimo, hay que destacar que previamente a la demanda de desalojo por
falta de pago de alquileres, el locador deber intimar fehacientemente el pago de la
cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca ser inferior a 10 das
corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el lugar de
pago (art. 5 Ley N23.091).

c. Ensaye un boceto de la demanda de desalojo por falta de pago, cumplimentando

con los requisitos formales dispuestos en el artculo 175 del CPCCba.
Alsina define a la demanda, en su acepcin estricta, como el acto procesal por
el cual el actor ejercita la accin solicitando al tribunal la proteccin, la declaracin o
la constitucin de una situacin jurdica.

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A la vez es un acto formal que debe cumplir una serie de requisitos mnimos
establecidos por las leyes procesales. Para que la demanda sea admitida es necesario
que est revestida de las formalidades impuestas por el art. 175 CPCCba., pues de lo
contrario el tribunal puede rechazarla de oficio, de conformidad a lo previsto por el
art. 176 del mismo cuerpo legal.
Artculo 175.- La demanda se deducir por escrito y expresar:
1) El nombre, domicilio real, edad y estado civil del demandante; tipo y nmero de documento de
identidad.
2) El nombre y domicilio del demandado.
3) La cosa que se demande designada con exactitud.
Si se reclamase el pago de una suma de dinero, deber establecerse el importe pretendido, cuando ello
fuese posible, inclusive respecto de aquellas obligaciones cuyo monto depende del prudente arbitrio
judicial.
4) Los hechos y el derecho en que se funde la accin.
5) La peticin en trminos claros y precisos.

A continuacin se presenta el boceto de la demanda de desalojo por falta de

pago, cumplimentando los requisitos del art. 175 CPCCba. Como en este caso el
locatario falleci, la demanda de desalojo proceder contra los continuadores de la
locacin (Martha y Alicia Machado). Adems, se incorpora un fiador de la locacin
que debe ser notificado.

SEOR JUEZ:
Pedro Gutirrez, estado civil casado, D.N.I. N10.618.087, nacido el 17 de marzo de
1953, con domicilio real en calle San Martn N 3212, y constituyndolo a los efectos legales junto al
letrado que me patrocina, Dr. Jos Vera, en la calle 25 de Mayo N 3136, ambos de esta ciudad de
San Francisco, Provincia de Crdoba, ante V.S. comparece y dice:
I. OBJETO.Que vengo por la presente en tiempo y forma a promover formal demanda de
desalojo por falta de pago en contra de la Sra. Martha Martnez de Machado, D.N.I. N 13.270.582 y
contra Srta. Alicia Machado, D.N.I. 32.256.913, ocupantes que hubiere en el inmueble ubicado en la
Calle Laprida N 758, localizado en el Barrio General Paz de la ciudad de Crdoba, solicitndoles que
se les condene a restituir el inmueble que ocupan, libre de ocupantes y efectos, dictando la sentencia
que decrete el desalojo de las demandadas y de cualquier otro ocupante del inmueble locado bajo
apercibimiento de lanzamiento, todo con costas, en razn de los motivos que a continuacin expresa:

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II. HECHOS.Que como lo acredita con contrato de locacin suscripto en original y fotocopia
adjuntos, para ser reservado en Secretara el primero y agregado en autos la segunda, el da 01 de
febrero de 2013, di en locacin al Sr. Juan Alberto Machado el inmueble mencionado con sus
dependencias y accesorios expresados en el contrato, por el trmino de 24 meses corridos, siendo el
precio mensual de la locacin de Pesos Tres Mil ($3000), pagaderos por mes adelantado, todo segn
consta en el instrumento de referencia.Que ante el fallecimiento del locatario el da 20 de julio de 2013, sus herederos
optaron por hacer uso de la continuacin de locacin hasta la finalizacin del contrato (art. 9, Ley
N23.091).III.- Que mediante CARTA DOCUMENTO N 2913 de fecha 5 de Agosto de 2013, que
en fotocopia certificada y copia simple se acompaa, para reserva en Secretara y agregacin en
autos respectivamente, se emplaz al pago de los alquileres vencidos (meses de abril, mayo, junio y
julio de 2013), conforme al Art. 5 de la Ley N23.091, sin obtener resultado favorable.IV.- Que se han efectuado numerosas gestiones tendientes al cobro de lo adeudado y
restitucin del inmueble locado, sin resultado alguno.V.- Que en consecuencia solicito que previo los trmites de ley, V.S. condene a las
demandas, a la desocupacin y entrega del inmueble, libre de ocupantes y cosas que de l
dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento, con costas.VI.- DERECHO.Que funda su pretensin en lo dispuesto por los arts. 1556, 1579, 1604 y
concordantes y correlativos del Cdigo Civil de la Nacin y artculo 750, concordantes y correlativos
del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Crdoba, como as por lo prescripto por Ley
de Locaciones Urbanas N23.091. VII.- Que el Sr. Lucas Silva Kruse, con domicilio en calle Espaa N468 se constituy
en fiador solidario de las obligaciones locativas asumidas por el locatario, en instrumento de
referencia, por lo que deber ser notificado de la existencia de este juicio a fin de que ejerza sus
derechos, solicitando desde ya se imponga las costas al mismo (Art. 14 Ley N8226), conjuntamente
con el locatario.VIII.- PRUEBA.A fin de acreditar lo invocado, ofrezco la siguiente:
Documental: contrato de locacin original y fotocopia, copia de la carta documento y
constancia de recepcin, sellada por el correo.Informativa: se libre oficio a la empresa Correo Argentino, para que informe fecha y
nombre de la persona que recibi la carta documento acompaada como documental.-

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Pericial caligrfica: para el hipottico caso de que la contraria niegue la autenticidad

del contrato de locacin o desconozca firmas inusitadas de este, solicito que oportunamente sea
citada por el Perito a formar cuerpo de escritura a fin de que el experto determine si es su firma la que
luce al pie del contrato, conf. art. 242 CPCCba.Confesional: Se fije audiencia para que el locatario demandado en autos absuelva
posiciones a

tenor del pliego que oportunamente acompaar bajo apercibimiento en caso de

incomparecencia de tenerlo por confeso en los trminos del art. 218 CPCCba.Por todo lo expuesto a V.S. pide:
A) Le tenga por presentado, por parte y con el domicilio constituido.B) Tenga por acompaada la documentacin que se expresa y por ofrecida la prueba
mencionada.C) Imprima el trmite de ley.D) Cite al garante como se pide.E) Previo los trmites de ley haga lugar a la demanda instaurada, condenando a las
demandadas a dejar el inmueble locado, libre de ocupantes y cosas que de l dependan, bajo
apercibimiento de lanzamiento, con costas como se pide.SERA JUSTICIA.-

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BIBLIOGRAFA

Borda, Guillermo A. Tratado de Derecho Civil Contratos. Tomos I y II. Editorial

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Borda, Guillermo A. Tratado de Derecho Civil Obligaciones. Tomo II. Editorial
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Caramelo, Gustavo. Locacin de inmuebles para vivienda y Derechos Humanos.
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Ferreyra de De la Ra, Angelina y Gonzlez de la Vega, Cristina. Teora General del
Proceso. Tomos I y II. Advocatus. Crdoba, 2005.
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Buenos Aires, 1992.

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