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NEHEMIAS DOMINGOS DE MELO

DIREITO
DAS COISAS

Lies de
Direito Civil Direito das Coisas

Para alguns livros disponibilizado Material


Complementar e/ou de Apoio no site da editora.
Verifique se h material disponvel para este livro em
atlas.com.br

Nehemias Domingos de Melo

Lies de
Direito Civil Direito das Coisas
PARA CONCURSOS, EXAME DA ORDEM E
GRADUAO EM DIREITO

Volume 4

SO PAULO
EDITORA ATLAS S.A. - 2014

2014 by Editora Atlas S.A.


Capa: Leonardo Hermano
Composio: Set-up Time Artes Grficas

Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP)


(Cmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Melo, Nehemias Domingos de
Lies de direito civil: direito das coisas: para concursos, exame
da Ordem e graduao em direito: volume 4 / Nehemias
Domingos de Melo. - So Paulo: Atlas, 2014.
Bibliografia.
ISBN 978-85-224-9239-8
ISBN 978-85-224-9240-4 (PDF)
1. Direito - Brasil 2. Direito civil 3. Direito civil - Concursos Brasil 4. Direito das coisas - Brasil 5. Direitos reais - Brasil 6. Ordem
dos Advogados do Brasil - Exames, questes etc. I. Ttulo.
14-08146
CDU-347.2 (81)

ndice para catlogo sistemtico:


1. Brasil: Direito das coisas: Direito civil

347.2 (81)

TODOS OS DIREITOS RESERVADOS - proibida a reproduo total


ou pardal, de qualquer forma ou por qualquer meio. A violao dos
direitos de autor (Lei n 9.610/98) crime estabelecido pelo artigo 184
do Cdigo Penal.

V-l
Editora Atlas S.A.
Rua Conselheiro Nbias, 1384
Campos Elisios
01203 904 So Paulo SP
011 3357 9144
atlas.com.br

Dedicatria

A presente obra fruto da experincia de vrios anos


em salas de aulas da graduao em direito na Universida
de Paulista (UNIP) e tam bm n a Faculdade de Direito do
Centro Universitrio das Faculdades M etropolitanas Uni
das (FMU).
Os textos foram coligidos a partir do estudo das obras
dos maiores civilistas brasileiros, abaixo relacionados (em
ordem alfabtica), cujos ensinam entos, ainda que por vias
transversas, esto contidos no presente trabalho.
Assim, rendo minhas hom enagens e, de forma singe
la, dedico este trabalho (ainda que alguns sejam in memoriam) aos Professores:
Antonio Chaves
Caio Mrio da Silva Pereira
Carlos Roberto Gonalves
M aria Helena Diniz
Orlando Gomes
Roberto Senise Lisboa
Silvio Rodrigues
Slvio de Salvo Venosa
Washington de Barros Monteiro

Agradecimentos

Aos queridos amigos (as) e professores(as) do Instituto Jamil


Sales e da Faculdade de Belm (Fabel), em especial a:
Fabrzio Bordallo
Ivan de la Rocque
Jos Luis Messias Sales
Jom ar Neves
Luna MArajo Freitas
M agda Abou el Hosn
Sandra Suria
Tambm
ANA LIGIA,
Pelo apoio e incentivo de sempre.

Obras do autor
I - Livros
1. Lies de direito civil: vol. 1 - teoria geral. So Paulo: Atlas, 2014.
2. Lies de direito dvil: vol. 2 - obrigaes e responsabilidade civil. So Paulo: Atlas, 2014.
3. Lies de direito civil: vol. 3 - dos contratos e dos atos unilaterais. So Paulo: Atlas,
2014.
4. lies de direito civil: vol. 5 - famlia e sucesses. So Paulo: Atlas, 2014.
5. Responsabilidade dvil por erro mdico: doutrina e jurisprudncia. 3. ed. So Paulo:
Atlas, 2014.
6. Manual de prtica jurdica dvil para graduao e exame da OAB. 4. ed. So Paulo:
Atlas, 2014.
7. Da culpa e do risco como fundamentos da responsabilidade dvil. 2. ed. So Paulo:
Atlas, 2012.
8. Dano moral trabalhista. 2. ed. So Paulo: Atlas, 2012.
9. Dano moral nas relaes de consumo. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 2012.
10. Dano moral: problemtica: do cabimento fixao do quantum. 2. ed. So Paulo:
Atlas, 2011.
11. Da defesa do consumidor em juzo. So Paulo: Atlas, 2010.

II - C aptulos d e livros em obras co letiv a s n o Brasil


1. O princpio da dignidade humana como fonte jurdico-positiva para a interpretao
dos direitos fundamentais. In: BALESTERO, Gabriela Soares; BEGALLI, Ana Silvia
Marcatto (Org.). Estudos de direito latino americano. Braslia: Kiron, 2014. v. 2.
2. Fundamentos da reparao por dano moral trabalhista no Brasil e tuna nova teo
ria para sua quantificao. In: ARAGO, Paulo; ROMANO, Letcia Danielle; TAYAH,
Jos Marco CCoord.). Reflexiones sobre derecho latinoamericano. Buenos Aires: Edi
torial Latino Americano, 2014. v. 13.
3. Comentrios aos artigos 103 e 104 do CDC e Lei Estadual dos Combustveis. In:
MACHADO, Costa; FRONTINI, Paulo Salvador (Coord.). Cdigo de Defesa do Consu
midor interpretado. So Paulo: Manole, 2013.
4. La familia ensamblada: una analisis a la luz dei derecho argentino y brasileno. In:
BALESTERO, Gabriela Soares; BEGALLI, Ana Silvia Marcatto (Coord.). Estudos de
direito latino americano. So Paulo: Lexia, 2013.
5. Da dificuldade de prova nas aes derivadas de erro mdico. In: AZEVEDO, lvaro
Villaa; LIGIEIRA, Wilson Ricardo (Coord.). Direitos do paciente. So Paulo: Saraiva,
2012 .

LIES DE DIREITO CIVIL

6. O princpio da dignidade humana como fonte jurdico-positiva para os direitos fun


damentais. In: ARAGO, Paulo; ROMANO, Letcia Danielle; TAYAH, Jos Marco
(Coord.). Reflexiones sobre derecho lati.noamerica.no. Rio de Janeiro: Livre Expres
so, 2012, v. 8.
7. Reflexes sobre a inverso do nus da prova. In: MORATO, Antonio Carlos; NER1,
Paulo de Tarso (Org.). 20 anos do Cdigo de Defesa do Consumidor: estudos em ho
menagem ao professor Jos Geraldo Brito Filomeno. So Paulo: Atlas, 2010.

III - A rtigos
1. Do conceito ampliado de consumidor. Revista Sntese de Direito Civil e Processual Ci
vil. So Paulo: Sntese/IOB, n 30, jul./ago. 2004.
2. Da justia gratuita como instrumento da democratizao do acesso ao judicirio. J
ris Sntese, Porto Alegre: Sntese, n 48, jul./ago. 2004. CD-ROM.
3. Dano moral coletivo nas relaes de consumo. Jris Sntese, Porto Alegre: Sntese,
n 49, set./out. 2004. CD-ROM.
4. Unio estvel: conceito, alimentos e dissoluo. Revista Jurdica Consulex, Braslia:
Consulex, nQ196, mar. 2005. Publicado tambm na Revista IOB de Direito defamlia,
n 51, dez./jan. 2009.
5. Responsabilidade civil por abuso de direito. Jurs Sntese, So Paulo: Sntese/IOB,
n 51, jan./fev. 2005. CD-ROM.
6. Por uma nova teoria da reparao por danos morais. Revista do Instituto dos Advoga
dos de So Paulo. So Paulo: Revista dos Tribunais, n 15, jan./jun. 2005. Publicado
tambm na Revista Sntese de Direito Civil e Processual Civil, n 33, jan./fev. 2005.
7. Abandono moral: fundamentos da responsabilidade civil. Revista Sntese de Direito
Civil e Processual Civil. So Paulo: Sntese/IOB, nQ34, mar./abr. 2005. Includo tam
bm no Repertrio de Jurisprudncia IOB n 07/2005 e republicado na Revista IOB
de Direito de Famlia, n 46, fev./mar. 2008.
8. Da ilegalidade da cobrana da assinatura mensal dos telefones. Juris Plenum, Espe
cial sobre tarife bsica de telefonia, Caxias do Sul: Plenum, nQ82, maio 2005. CD-ROM.
9. Dano moral pela incluso indevida no Serasa (indstria do dano moral ou falha na
prestao dos servios?). Revista de Direito Bancrio e do Mercado de Capitais. So
Paulo: Revista dos Tribunais, n 28, abr./jun. 2005. Publicado tambm na Revista
do Factoring, So Paulo: Klarear, n 13, jul./ago./set. 2005 e na Revista Magister de
Direito Empresarial, Concorrencial e do Consumidor, Porto Alegre: Magister, n 12
dez./jan. 2007.
10. Responsabilidade dos bancos pelos emitentes de cheques sem fundos. Juris Plenum,
Caxias do Sul: Plenum, n 88, maio 2006. CD-ROM.

OBRAS DO AUTOR

1 1 .0 princpio da dignidade humana e a interpretao dos direitos humanos. Repert


rio de Jurisprudncia IOB, So Paulo, n 07/2009.
12. Assdio moral: individual e coletivo. Revista do Direito Trabalhista e Previdencirio.
So Paulo: Lex, n 19, jan./jun. 2007. Publicado tambm na Revista Magister de Di
reito Trabalhista e Previdencirio, n 19, jul./ago. 2007.
13. Excludentes de responsabilidade em face do Cdigo de Defesa do Consumidor. Revista Magister de Direito Empresarial, Concorrencial e do Consumidor, Porto Alegre:
Magister, n 23, out./nov. 2008.
14. Erro mdico e dano moral: como o mdico poder se prevenir? Revista Magister de
Direito Empresarial, Concorrencial e do Consumidor, Porto Alegre: Magister, n 18,
dez./jan. 2008.
15. Nova execuo por ttulos judiciais: liquidao e cumprimento de sentena [Lei
nQ11.232/05). Revista Magister de Direito Processual Civil, Porto Alegre: Magister,
n 24, maio/jun. 2008. Publicado tambm na Revista Sntese de Direito Civil e Proces
sual Civil, n 58, mar./abr. 2009.
16. Responsabilidade civil nas relaes de consumo. Revista Magister de Direito Empre
sarial, Concorrencial e do Consumidor, Porto Alegre: Magister, n 34, ago./set. 2010.
Publicado tambm na Revista Sntese de Direito Civil e Processual Civil, nQ68, nov./
dez. 2010 e na Revista Lex do Direito Brasileiro, n 46, jul./ago. 2010.
17. Dano moral: por uma teoria renovada para quantificao do valor indenizatrio
(teoria da exemplaridade). Revista Magister de Direito Empresarial, Concorrencial e
do Consumidor, v. 44, abr./maio 2012. Publicado tambm na Revista Sntese de Direi
to Civil e Processual Civil, So Paulo: Sntese, n 79, set./out. 2012.
18. Ulysses Guimares: uma vida dedicada construo da democracia brasileira. Pu
blicado no site da Revista Lex-Magister em 19 dez. 2012. Disponvel em: <http ://
www.editoramagister.com/doutrina_24064820 >.
19. A famlia ensamblada: uma anlise luz do direito argentino e brasileiro. Revista
Sntese de Direito de Famlia, v. 78, jun./jul. 2013. Publicado tambm na Revista Ju
rdica Lex, v. 72, mar./abr. 2013.
20. Fundamentos da reparao por dano moral trabalhista e uma nova teoria para sua
quantificao. Revista Brasileita de Direitos Humanos, Lex-Magister, So Paulo: abr./
jun. 2013. Publicado tambm na Revista Magister de Direito do Trabalho, v. 57, nov./
dez. 2013.

IV - Artigos publicados (como colaborador) nas seguintes revistas e


sites jurdicos:
Academia Brasileira de Direito (Abadir) - http://www.abdir.com.br
mbito Jurdico - http://www.ambitojuridico.com.br

x ii

LIES DE DIREITO CIVIL

Boletim Jurdico - http://www.boletimjuridico.com.br


Consultor Jurdico (Conjur) - http://www.conjur.com.br
Direito N et- http://www.direitonet.com.br
Escritrio on line - http://www.escritorioonhne.com.br
Exjure - http://www.exjure.com.br
Jurid - https://secure.jurid.com.br
Juristas - http://www.juristas.com.br
Jus Navigandi - http://jus.com.br
Jus Vigilantibus - http://jusvi.com
Lex Editora - http://www.lex.com.br
Prolegis - http://www.prolegis.com.br
Revista do Factoring - http://www.revistadofactoring.com.br
Trinolex - http://www.trinolex.com
ltima Instncia - http://ultimainstancia.uol.com.br
Universo Jurdico - http://www.uj.com.br

V - Outros livros em formato e-book


1. Da defesa do consumidor em juzo: por danos causados em acidentes de consumo.
So Paulo: Atlas, 2010.
2. Dano moral: problemtica: do cabimento fixao do quantum. 2. ed. So Paulo:
Atlas, 2011.
3. Da culpa e do risco: como fundamentos da responsabilidade civil. 2. ed. So Paulo:
Atlas, 2012.
4. Dano moral trabalhista. 2. ed. So Paulo: Atlas, 2012.
5. Dano moral nas relaes de consumo. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 2012.
6. Manual de prtica jurdica civil para graduao e exame da OAB. 4. ed. So Paulo:
Atlas, 2014.
7. Responsabilidade civil por erro mdico: doutrina e jurisprudncia. 3. ed. So Paulo:
Atlas, 2014.
8. Lies de direito civil: vol. 1 - teoria geral. So Paulo: Atlas, 2014.
9. Lies de direito civil: vol. 2 - obrigaes e responsabilidade civil. So Paulo: Atlas, 2014.
10. Lies de direito civil: vol. 3 - dos contratos e dos atos unilaterais. So Paulo: Atlas,
2014.
11. Lies de direito civil: vol. 5 - famlia e sucesses. So Paulo: Atlas, 2014.

Sumrio

Abreviaturas, xxi
Nota do autor, xxv
Prefcio, xxvii
Parte I - Introduo ao estudo dos direitos das coisas, 1
Lio 1 - Direito das co isas e direito real: generalidades, 3
1 Conceitos bsicos, 3
2 Princpios especficos dos direitos reais, 6
3 Diferenas entre direito real e direito pessoal, 8
4 Principais caractersticas dos direitos reais, 10
Lio 2 - Classificao dos direitos reais, 12
1 Direitos reais sobre coisa prpria (propriedade), 12
2 Direitos reais sobre coisa alheia, 13
2.1 Direitos reais de fruio, 13
2.2 Direitos reais de garantia, 14
2.3 Direito real de aquisio, 15
2.4 Direitos reais sobre bens pblicos, 15
3 Registro histrico, 16
Parte II - Da p o sse e d os direitos do possuidor, 17
Lio 3 - Posse e com posse: conceitos, esp cies e classificao, 19
1 Conceito de posse, 19
2 Natureza jurdica da posse, 19
3 Classificao da posse, 21

x iv

4
5
6
7
8
9
10

LIES DE DIREITO CIVIL

Posse pro labore, 23


A polmica entre as teorias de Savigny e de Ihering, 25
Fmulo da posse, 26
Conceito de composse, 27
Efeitos da composse, 27
Direito de ao, 27
Cessa a composse, 28

Lio 4 - Aquisio e perda da p osse, 29


1 Da aquisio da posse, 29
2 Classificao da posse, 30
2.1 Originria (unilateral), 30
2.2 Derivada (ou bilateral), 31
3 Quanto aos modos de aquisio, 32
4 Aqueles que podem adquirir a posse, 32
5 Perda da posse, 33
Lio 5 - Da defesa da p o sse e dos outros efeitos da p osse, 35
1 Fundamentos da proteo possessria, 35
2 Legtima defesa da posse e o desforo imediato, 36
3 Reao imediata, 37
4 Proporcionalidade da reao, 37
5 Esbulho, 38
6 Turbao, 39
7 Ameaa contra a posse, 39
8 Das aes possessrias, 40
9 Da liminar nas aes possessrias, 41
9.1 Liminar contra pessoa jurdica de direito pblico, 42
9.2 Recurso contra a concesso ou denegao da liminar, 42
10 Da fungibilidade das aes possessrias, 42
11 Resposta do ru, 43
12 Outras aes em defesa da posse, 43
13 Generalidade sobre a proteo possessria, 45
14 Principal efeito decorrente da posse, 46
15 Se duas ou mais pessoas se dizem possuidoras, 46
16 Possuidor de boa-f, 47
17 Possuidor de m-f, 48
Parte III - Direitos reais sobre coisa prpria, 51
Lio 6 - Da propriedade em geral: conceito e dem ais generalidades, 53
1 Conceito de propriedade, 53
2 Histrico do direito de propriedade, 54
3 Fundamentos do direito de propriedade, 55
4 Garantia ao direito de propriedade, 57
5 Elementos constitutivos, 57
6 Aes em defesa da propriedade, 58
7 Principais caractersticas do direito de propriedade, 59

SUMRIO XV

Lio 7 - R estries ao direito de propriedade, 61


1 Resenha histrica, 61
2 Histrico no Brasil, 63
3 Algumas restries ao direito de propriedade, 63
3.1 Restries constitucionais, 64
3.2 Restries administrativas, 66
3.3 Limitaes ambientais, 67
3.4 Restries no Cdigo Civil, 68
3.5 Restries voluntrias, 70
Lio 8 - Formas de aquisio da propriedade im vel, 73
1 Pressupostos para aquisio, 73
2 Aquisio quanto origem, 74
3 Quanto forma de transmisso, 74
4 Quanto onerosidade, 75
5 Aquisio da propriedade imvel, 76
6 Usucapio, 76
6.1 Usucapio especial ou constitucional, 77
6.2 Usucapio extraordinria, 78
6.3 Usucapio ordinria, 79
6.4 Usucapio familiar ou conjugal, 79
6.5 Usucapio coletiva urbana, 80
6.6 Usucapio administrativa, 81
6.7 Usucapio de imveis pblicos, 81
6.8 Ao de usucapio, 81
7 Aquisio pela transcrio no CRI, 82
7.1 Importncia do registro de imveis, 83
7.2 Princpios do Direito Registrai, 84
8 Aquisio pela acesso, 87
9 Aquisio por direito hereditrio, 89
Lio 9 - Formas de aquisio da propriedade m vel, 90
1 Bens mveis, 90
2 Conceito de usucapio, 91
2.1 Aplicao da usucapio aos bens mveis, 91
2.2 Tipos de usucapio, 91
2.3 Exemplos prticos, 92
2.4 Soma das posses, 93
3 Conceito de ocupao, 93
3.1 Forma de aquisio originria, 93
3.2 Os tipos de ocupao, 93
4 Conceito de achado de tesouro, 94
4.1 Repartio do tesouro, 94
4.2 Utilidade do instituto, 95
5 Conceito de tradio, 95
5.1 Esclarea-se sobre o contrato, 9 5
5.2 Tipos de tradio, 96
5.3 Traditio a non domino, 97

xvi

6
7

LIES DE DIREITO CIVIL

Conceito de especificao, 98
6.1 A quem fica pertencendo a criao, 98
Conceito nico para confuso, comisto e adjuno, 99
7.1 As trs espcies, 99
7.2 Regime jurdico de soluo, 100

Lio 10 - Perda da propriedade, 102


1 Noes introdutrias, 102
2 Hiptese de perda da propriedade, 103
3 Bens imveis vagos, 105
Lio 11 - D ireitos de vizinhana e de construir, 106
1 O direito de vizinhana, 106
2 Obrigaes decorrentes do direito de vizinhana, 107
3 Caractersticas do direito de vizinhana, 109
4 Uso anormal da propriedade, 109
4.1 Critrios para identificar o uso anormal, 110
4.2 Ao disposio do vizinho prejudicado, 111
5 Arvores limtrofes, 112
6 Passagem forada, 113
7 Passagem de cabos e tubulaes, 114
8 Destinos das guas, 114
9 Limites entre prdios e direito de tapagem, 117
10 Direito de construir, 118
10.1 A tutela da intimidade, 119
10.2 As proibies quanto a beirais, paredes divisrias, 120
10.3 Condomnio de parede-meia, 120
10.4 Proibio de encostar coisa na parede divisria, 121
10.5 Obrigao de fazer obras acautelatrias, 122
10.6 Uso da propriedade vizinha, 122
Lio 12 - Do condom nio, 124
1 Conceito e caractersticas do condomnio em geral, 124
2 Espcies de condomnio, 125
2.1 Quanto origem, 125
2.2 Quanto ao objeto, 126
2.3 Quanto divisibilidade, 127
2.4 Quanto forma, 128
3 Direitos dos condminos, 129
4 Deveres dos condminos, 130
5 Sobre as dvidas do condomnio, 131
6 Da administrao do condomnio, 131
7 Extino do condomnio, 132
8 Conceito de condomnio edilcio, 133
9 Caractersticas do condomnio edilcio, 133
10 Instituio, 134
11 Conveno, 135

SUMRIO

12 Extino do condomnio edilcio, 135


Lio 13 - Da propriedade resolvel e da propriedade fiduciria, 137
1 Propriedade resolvel, 137
2 Resoluo pelo implemento da condio ou advento do termo, 138
3 Resoluo por causa superveniente, 140
4 Conceito de propriedade fiduciria, 141
5 uma propriedade resolvel, 141
6 Caractersticas, 142
Parte IV - D ireitos reais sobre coisa alheia, 145
Lio 14 - Direito de superfcie, 147
1 Breve histrico do instituto, 147
2 Conceito, 148
3 Denominao das partes, 149
4 Caractersticas, 149
5 Modos de constituio, 150
6 Transferncia, 151
7 Propriedade resolvel, 152
8 Formas de extino, 152
9 Averbao junto ao CRI, 154
10 Outros institutos similares, 154
11 Importncia da superfcie, 155
Lio 15 - Das servides, 156
1 Conceito, 156
2 Natureza jurdica, 157
3 Modos de constituio, 158
4 Caractersticas, 159
5 Classificao das servides, 160
5.1 Quanto natureza dos prdios, 160
5.2 Quanto situao de uso, 160
5.3 Quanto visibilidade, 161
6 Usucapio, 161
7 Do exerccio das servides, 162
8 Aes relativas s servides, 163
9 Extino, 164
10 Servides administrativas, 166
Lio 16 - Do usufruto, do uso e da habitao, 167
1 Conceito do usufruto, 167
2 Caractersticas, 168
3 Usufruto sobre ttulos de crdito, 170
4 Usufruto especial, 170
5 Usufruto simultneo ou conjuntivo, 170
6 Usufruto por sub-rogao, 171

XV

x v iii

7
8

9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26

LIES DE DIREITO CIVIL

Promessa de usufruto, 172


Classificao, 172
8.1 Quanto origem ou modo de constituio, 172
8.2 Quanto durao, 173
8.3 Quanto ao objeto, 174
8.4 Quanto sua extens o, 174
8.5 Quanto s restries, 175
Direitos do usufruturio, 175
Deveres do usufruturio, 176
Extino do usufruto, 178
Conceito de uso, 180
Quanto aos frutos, 181
Conceito de famlia para efeitos de uso, 181
Caractersticas, 181
Modos de constituio, 182
Direitos do usurio, 182
Deveres do usurio, 182
Extino do uso, 183
Conceito de habitao, 183
Cesso coletiva (co-habitao), 183
Caractersticas, 183
Direitos do habitador, 184
Deveres do habitador, 184
Formas de extino, 184
Direito de habitao legal, 185

Lio 17 - Do direito do prom itente comprador, 186


1 Conceito, 186
2 Requisitos, 187
3 Efeitos jurdicos, 188
4 Transmissibilidade, 189
5 Extino, 189
6 Anotaes sobre a ao de adjudicao compulsria, 190
Lio 18 - Da con cesso de uso esp ecial para fins de m oradia e
da con cesso de direito real de uso, 193
1 Breve anlise histrica, 193
2 Natureza jurdica da concesso de uso especial para fins de moradia, 194
3 Formas de extino, 195
4 Histrico do direito real de uso, 195
5 Natureza jurdica, 196
6 Direito resolvel, 196
7 Transmissibilidade, 196
Parte V - Dos direitos reais de garantia, 197
Lio 19 - Introduo a o s direitos reais de garantia, 199
1 Crdito e garantia, 199

2
3
4
5
6
7
8
9
10

Conceito de direito real de garantia, 200


Direito de preferncia, 200
Natureza jurdica, 201
Validade contra terceiros, 201
Capacidade para constituir nus real, 202
Antecipao de vencimento da dvida garantida, 202
Indivisibilidade do direito de garantia, 204
Pacto comissrio, 204
Crdito quirografrio, 204

Lio 20 - Das vrias form as de penhor, 206


1 Notas introdutrias, 206
2 Conceito de penhor comum ou tradicional, 207
3 Elementos e caractersticas, 208
4 Penhor solidrio, 209
5 Coisas fungveis, 209
6 Direitos do credor pignoratcio, 209
7 Obrigaes do credor pignoratcio, 211
8 Conceito de penhor rural, 212
9 Caractersticas, 213
10 Cdula rural pignoratcia (CRP), 214
11 Tipos de penhor rural, 214
12 Obrigaes do devedor, 215
13 Diferenas com o penhor tradicional, 216
14 Conceito de penhor industrial e mercantil, 217
15 Penhor de mercadorias em armazns, 217
16 Caractersticas, 217
17 Diferenas com o penhor tradicional, 218
18 Obrigaes do devedor, 218
19 Conceito de penhor de direitos e de ttulos de crdito, 219
20 Sobre o penhor de direitos, 219
21 Sobre o penhor de ttulos, 221
22 Conceito de penhor de veculos, 222
23 Principais caractersticas, 222
24 Conceito de penhor legal, 223
25 Quais so os credores que a lei prev?, 224
26 Formas de constituio, 224
27 Extino do penhor, 225
Lio 21 - Da hipoteca, 228
1 Conceito, 228
2 Caractersticas, 230
3 Requisitos objetivos, 231
4 Requisito subjetivo, 233
5 Requisitos formais, 234
6 Tipos de hipoteca, 235
7 Pluralidade de hipotecas, 236

XX

LIES DE DIREITO CIVIL

8
9
10
11
12
13
14

Venda do imvel hipotecado, 23 7


Efeitos jurdicos da hipoteca, 239
Direito de remio, 240
Desmembramento do imvel hipotecado, 240
Cdula hipotecria, 241
Extino da hipoteca, 241
Outras formas de extino da hipoteca, 244

Lio 22 - Da anticrese e da enfiteuse, 246


1 Conceito de anticrese, 246
2 Caractersticas, 247
3 Efeitos decorrentes da anticrese, 248
4 Direitos e obrigaes do credor, 249
5 Obrigaes e direitos do devedor, 249
6 Remio, 250
7 Extino, 250
8 Conceito de enfiteuse, 251
9 Extino, 251
Bibliografia consultada e recomendada, 253

Abreviaturas

AC - Apelao Cvel
ACP - Ao Civil Pblica
ADCT - Ato das Disposies Constitucionais Transitrias
ADIn - Ao Direta de Inconstitucionalidade
Art. - artigo
BGB - Burgerliches Gesetzbuch (Cdigo Civil alemo)
CBA - Cdigo Brasileiro de Aeronutica
CC - Cdigo Civil (Lei nQ10.406/02)
CCom - Cdigo Comercial (Lei n 556/1850)
CDC - Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei n" 8.078/90)
CF - Constituio Federal
CLT - Consolidao das Leis do Trabalho (Dec.-Lei nu 5.452/43)
CP - Cdigo Penal (Dec.-Lei n 2.848/40)
CPC - Cdigo de Processo Civil (Lei n 5.869/73)
CPP - Cdigo de Processo Penal (Dec.-Lei nu 3.689/41)
CRI - Cartrio de Registro de Imveis
CRTD - Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos
CTB - Cdigo de Trnsito Brasileiro (Lei n 9.503/97)
CTN - Cdigo Tributrio Nacional (Lei n 5.172/66)
D - Decreto

Dec.-Lei - Decreto-lei
Des. - Desembargador
DJU - Dirio Oficial d a Justia da Unio
DOE - Dirio Oficial do Estado (abreviatura + sigla do Estado)
DOU - Dirio Oficial da Unio
EC - Emenda Constitucional
ECA - Estatuto da Criana e do Adolescente (Lei n 8.069/90)
EOAB - Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil (Lei n 8.906/94)
IPTU - Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
IPVA - Imposto sobre a Propriedade de Veculos Automotores
IR - Imposto sobre a Renda e Proventos de Q ualquer N atureza
IRPJ - Imposto de Renda de Pessoa Jurdica
ISS - Imposto Sobre Servios
ITBI - Imposto sobre a Transmisso Inter Vivos
j. - julgado em (seguido de data)
JEC - Juizado Especial Cvel (Lei n 9.099/95)
JEF - Juizado Especial Federal (Lei n 10.259/01)
LA - Lei de Alimentos (Lei nu 5.478/68)
LACP - Lei da Ao Civil Pblica (Lei n 7.347/85)
LAF - Lei das Alienaes Fiducirias (Dec.-lei n 911/69)
L A J- Lei de Assistncia Judiciria (Lei nH1.060/50)
LAM - Lei de Arrendam ento Mercantil (Lei n 6.099/74)
LAP - Lei da Ao Popular (Lei n 4.717/65)
LArb - Lei da Arbitragem (Lei n 9.307/96)
LC - Lei Complementar
LCh - Lei do Cheque (Lei nu 7.357/85)
LD - Lei de Duplicatas (Lei nu 5.474/68)
LDA - Lei de Direitos Autorais (Lei n 9.610/98)
LDC - Lei de Defesa da Concorrncia (Lei n 8.158/91)
LDi - Lei do Divrcio (Lei n 6.515/77)
LDP - Lei da Defensoria Pblica (LC n- 80/94)
LEF - Lei de Execuo Fiscal (Lei n 6.830/80)
LEP - Lei de Economia Popular (Lei nu 1.521/51)

ABREVIATURAS

XXii

LI - Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91)


LICC - Lei de Introduo ao Cdigo Civil (Dec.-lei nu 4.657/42)
LINDB - Lei de Introduo s Normas do Direito Brasileiro (Dec.-Lei nu 4.657/42)
LL - Lei das Locaes de Imveis Urbanos (Lei n" 8.245/91)
LMS - Lei do M andado de Segurana (Lei n 1.533/51)
LPI - Lei de Propriedade Industrial (Lei n 9.279/96)
LRC - Lei do Representante Comercial Autnomo (Lei n 4.886/65)
LRF - Lei de Recuperao e Falncia (Lei n 11.101/05)
LRP - Lei de Registros Pblicos (Lei nu 6.015/73)
LSA - Lei das Sociedades Annimas (Lei n 6.404/76)
LU - Lei Uniforme de Genebra (D nu 57.663/66)
Min. - Ministro
MP - Ministrio Pblico
MS - M andado de Segurana
NR - Nota de rodap
ONU - Organizao das Naes Unidas
Rec. - Recurso
rei. - Relator ou Relatora
REsp - Recurso Especial
ss. - seguintes
STF - Supremo Tribunal Federal
STJ - Superior Tribunal de Justia
Sm. - Smula
TJ - Tribunal de Justia
TRF - Tribunal Regional Federal
TRT - Tribunal Regional do Trabalho
TST - Tribunal Superior do Trabalho
v.u. - votao unnim e

Nota do autor

A presente obra fruto de vrios anos de experincia em salas de aulas no


Curso de Graduao em Direito n a Universidade Paulista (UNIP) e nas Facul
dades M etropolitanas Unidas (FMU). Ela resulta d a convivncia com os alu
nos, da aferio de suas dificuldades ou facilidades na compreenso dos temas
apresentados.

O
resultado dessa experincia me orientou n a elaborao desta coleo q
a m eu ver, tem alguns traos distintivos com relao a todas as obras similares
disponveis no mercado; seno, vejamos.
Nas citaes de artigos de Lei, especialmente do Cdigo Civil, o leitor encon
trar em notas de rodap o texto integral do artigo m encionado. Pergunta-se:
qual a im portncia disso? Resposta: o aluno no necessitar ter ao lado o Cdi
go Civil e no necessitar ficar folheando-o, para frente e para trs, em busca dos
artigos mencionados. Ou seja, da forma como os tem as so apresentados, qual
quer um poder facilmente confrontar as notas do autor com o fiel texto de lei.
Alm disso, n a abordagem dos tem as no houve preocupao em reforar os
conceitos doutrinrios, visando dar maior envergadura ao texto apresentado, o
que norm alm ente aconteceria com a colao de notas de doutrina e citao de
autores, alm de jurisprudncia. Quer dizer, a apresentao direta, seca, obje
tiva, sem citao de autores ou de julgados.
Tambm no h notas de reminiscncia com relao aos artigos similares
do Cdigo Civil de 1916, pois, em bora isso tenha relevncia histrica, para o
estudo na graduao m inha experincia ensina que isso mais confunde os alu
nos do que ajuda na compreenso dos tem as apresentados. Dessa forma, s
quando se m ostrar totalm ente indispensvel que farei algum a referncia ao
velho Cdigo Civil.

xxvi

LIES DE DIREITO CIVIL

Evitei ao mximo a utilizao de linguagem muito tcnica, assim como cita


es em latim, procurando traduzir os textos em linguagem simples e acessvel,
contudo sem perder o rigor tcnico necessrio.
Em suma, a obra no pretende ser um tratado doutrinrio, m as sim um livro
de carter didtico e objetivo, abordando de forma direta e clara todos os con
ceitos indispensveis ao conhecimento bsico do Direito Civil. como o prprio
nome da coleo diz: so Lies de Direito Civil.
Para aqueles que necessitam se aprofundar no estudo do Direito Civil, ao
final de cada volume da coleo apresento bibliografia qualificada, til ao estu
do mais aprofundado dos tem as em anlise. So obras que consultei e consulto
sempre, cujos fragmentos, ainda que por vias transversas, se encontram presen
tes neste trabalho.
Assim, esperamos que a obra possa contribuir para a formao de nossos
futuros operadores do direito, e tam bm possa ser til queles que vo prestar
concursos e o Exame da Ordem dos Advogados do Brasil.
A coleo completa composta dos seguintes volumes:
Livro I - Teoria Geral
Livro II - Obrigaes e Responsabilidade Civil
Livro III - Dos Contratos e dos Atos Unilaterais
Livro IV - Direito das Coisas
Livro V - Famlia e Sucesses
31 de janeiro de 2014.

Prefcio

Ao longo da m inha carreira na M agistratura de So Paulo, procurei dedicar


um a parte do m eu tempo tam bm ao magistrio. H muitos anos leciono Direito
Civil nas Faculdades M etropolitanas Unidas (FMU) e a convivncia com os pro
fessores me trouxe a agradvel surpresa de conhecer o Prof. Nehemias Domin
gos de Melo. A afinidade de pensam ento que tem os sobre o ensino do Direito nos
aproximou e h alguns anos cultivamos um a amizade que muito me distingue e
enriquece a m inha experincia.

0
Prof. Nehemias Domingos de Melo um a daquelas pessoas cuja prese
facilmente notada pelos predicados da sua personalidade. Ao lado da sua cul
tura e simpatia, o Prof. Nehemias se destaca pela inteligncia e a rica experincia
que colheu na vida e no magistrio. Atua com brilho na advocacia e desenvolve
com verdadeira paixo a carreira de professor e escritor, resultado da sua mxi
m a dedicao causa do ensino do Direito.
Foi motivado pelo interesse em oferecer aos alunos da graduao um a fer
ram enta prtica e ajustada s necessidades atuais do ensino jurdico que o Prof.
Nehemias lanou-se n a difcil em preitada de escrever as Lies de direito civil,
agora no quarto volume, dedicado ao Direito das Coisas. mais um a obra que
vem som ar bibliografia do autor versada na rea da responsabilidade civil do
mdico, dano moral, direito do consum idor entre outros temas.
No foi seu objetivo com as Lies de direito civil escrever obra doutrinria
profunda e densa. O autor tem outros livros publicados nos quais enfrenta com
profundidade tem as complexos. Imbudo de idias novas, Nehemias escreveu
as Lies como se fora um a reproduo fiel das aulas de Direito Civil que lecio
na com excelente didtica, de form a direta e objetiva. Nas suas pginas o aluno
no se perde em notas de rodap ou citaes dos doutrinadores, salvo quando

x x v iii

LIES DE DIREITO CIVIL

absolutam ente necessrias. Encontra o aluno desde logo, de form a objetiva e


segura, o que precisa saber para desenvolver o conhecimento do Direito Civil
e acom panhar o program a d a graduao. Acrescenta o autor ao texto lem bre
tes e advertncias para as questes mais im portantes e para aquelas que cos
tum am oferecer dificuldades. A leitura das suas Lies tam bm recom endada
aos profissionais formados, que podero rem em orar rapidam ente os conceitos
im portantes do Direito Civil. Certam ente os professores de Direito Civil podero
contar com as Lies do Prof. Nehemias como m aterial de apoio aos seus alunos.
Nas Lies de Direito Civil no descuidou o autor de tem a dos mais intrin
cados, que a posse. De form a simples o autor transita pelas diferenas entre
as famosas teorias da posse e orienta o aluno a partir de conceitos e definies
que expe com clareza. Cuida igualm ente de todo o program a dos Direitos das
Coisas.
Com arte e amplo domnio da m atria, o autor bem se desincum biu da tare
fa de oferecer obra que poder conduzir o estudante com segurana pelos cami
nhos do Direito das Coisas.
Se algum a divergncia pode haver com a orientao que adotou o autor so
bre os diversos tem as examinados, ela no altera o valor do trabalho que se co
loca disposio do aluno e dos meios acadmicos, porque direito no cincia
exata.
No temos dvida em recom endar a obra do Prof. Nehemias Domingos de
Melo ao pblico leitor, especialmente aos alunos da graduao, convencidos de
que ela representa valioso apoio ao estudo do Direito das Coisas. Cum primenta
mos o autor e a editora pela iniciativa e originalidade da obra lanada, que ocu
par espao prprio n a bibliografia jurdica.
Carlos Alberto Garbi
Desembargador do Tribunal de Justia de So Paulo, Mestre e Doutor
pela PUC/SP e Professor Chefe do Departam ento de Direito Civil do
Centro Universitrio das Faculdades M etropolitanas Unidas (FMUj.
Professor convidado na Escola Paulista de Direito (EPD). Autor do
livro Relao jurdica de direito real e usufruto, ed. Mtodo, 2008.

Parte I

Introduo ao
estudo dos direitos
das coisas

LIO 1
D ireito d as c o isa s e d ireito real: g en eralid ad es

Sum rio: 1 Conceitos bsicos; 2 Princpios especficos dos direitos reais; 3 Diferenas
entre direito real e direito pessoal; 4 Principais caractersticas dos direitos reais

CONCEITOS BSICOS

Para iniciar os estudos sobre os direitos das coisas, entendem os ser de fun
dam ental im portncia fixar alguns conceitos que consideramos bsicos, porm
im portantes para um bom entendim ento sobre o conjunto da matria.
Por primeiro, releva com entar que as expresses direito das coisas e direitos
reais so usadas com um ente como sinnimas. Alis, no antigo Direito Roma
no denominava-se direito das coisas. Depois Savigny teria cunhado a expres
so direitos reais, que vem sendo aceita pela doutrina e adotada por alguns
Cdigos.
Tambm diverge a doutrina no que diz respeito posse, tendo em vista que
alguns autores a consideram como um fato, outros como um direito. Existem

LIES DE DIREITO CIVIL

ainda aqueles que, como Caio Mrio, defendem que a posse um direito real
provisrio, para distingui-la da propriedade que seria um direito real definitivo.1
A partir dessas premissas e respeitadas as divergncias naturais, vejamos
alguns conceitos:
a)

Direito das coisas:


o conjunto de norm as que regulam as relaes jurdicas no que diz
respeito aos bens m ateriais e im ateriais suscetveis de apropriao pelo
ser hum ano, norm atizando as formas de aquisio, exerccio, conser
vao, perda e utilizao dos mesmos.

Ateno:

n a sistem tica adotada pelo nosso Cdigo Civil o direito


das coisas, alm de englobar os direitos reais, engloba tam bm a posse
enquanto instituto jurdico que, em bora inerente propriedade, no
considerado direito real (a posse antecede a propriedade).

b)

Direito real:
o vnculo que se form a entre a pessoa e a coisa, que prevalece contra
todos, conferindo ao seu titular a prerrogativa de seqela e o direito de
ao real e, por ser exclusivo, tem seu nm ero limitado na prpria em
lei (ver CC, art. 1.225), naquilo que cham ado de n u m e r u s c la u s u s .
Assim, um a vez estabelecido um direito real em favor de algum sobre
determ inada coisa, tal direito se liga ao objeto e adere a ele de m anei
ra integral e completa, tal qual um a m ancha m isturada sua cor, dela
no se desprendendo. oponvel a todos, isto , vale e r g a o m n e s ,
sendo a prerrogativa que tem o titular de reivindicar a coisa de quem
quer que a injustam ente detenha, naquilo que se denom ina de poder

de seqela.12
c)

Coisa:
tudo que pode ser encontrado na natureza, exceto o ser hum ano. As
sim, a gua do m ar coisa; o ar coisa; um animal coisa; as rvores
so coisas etc. As coisas existem para satisfazer as necessidades do ser
hum ano, algumas raras (ouro, brilhante etc.) despertam a cobia e fa
zem as pessoas brigar para possu-las; outras, encontradas em abun
dncia n a natureza (ar, gua do m ar etc.), acabam por no despertar
interesse na sua apropriao.

1 Caio Mrio da Silva Pereira. Instituies, p. 27-28.


2 Ver Silvio Rodrigues. Direito civil, p. 5.

INTRODUO AO ESTUDO DOS DIREITOS DAS COISAS

Anotem para no esquecer: exceto o ser humano, todo o


resto existente no universo coisa.
d)

Bens:
So aquelas coisas que, por serem teis e terem algum valor (econmi
co ou moral], despertam o interesse do ser hum ano (por sua utilidade
ou raridade) que, delas se apropriando, faz surgir o vnculo jurdico
que o domnio (propriedade). Quer dizer, so coisas de que os seres
hum anos tendem a se apropriar com a finalidade de garantir a sua sub
sistncia (alimentos, por exemplo) ou a realizao do seu trabalho (le
nha para o fogo, por exemplo), ou ainda como coisas de prazer e deleite
pessoal (o anim al selvagem que vira de estimao). Em resumo: bens

so coisas que tm utilidade e valor econmico ou moral.


e)

Patrimnio:
o conjunto de bens, direitos e obrigaes que um a pessoa possua,
englobando tanto os bens materiais (corpreos) quanto os im ateriais
(incorpreos). O patrimnio lquido formado pela soma dos bens
e direitos descontando-se as obrigaes, cujo resultado final pode ser
positivo (mais crditos que dbitos) ou negativo (mais dbitos que
crditos).

f)

Tradio:
a entrega da coisa ao adquirente com a inteno de lhe transferir
a propriedade (lembrando: o contrato no transfere a propriedade).
Essa entrega pode ser fsica ou real, como no caso das coisas mveis
em geral; simblica, quando a entrega no real, mas o ato equi
valente, como a entrega das chaves de um carro ou quando a coisa
colocada disposio do adquirente, ainda que em local distinto (traditio longa m anu); ficta ou presumida, aquela decorrente de previ
so legal como no caso do constituto possessrio (o tradens continua
na posse da coisa, no mais em seu nom e, porm em nom e e por conta
do adquirente); a do traditio brevi manu (em que o arrendatrio, pela
aquisio, tom a-se dono); e tradio feita por terceiro (venda do pr
dio alugado). Ver art. 1.2673 do Cdigo Civil.

3 CC, Art. 1.267. A propriedade das coisas no se transfere pelos negcios jurdicos antes da tra
dio.
Pargrafo nico. Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo
constituto possessrio; quando cede ao adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra

LIES DE DIREITO CIVIL

Ateno: de regra, a tradio feita por quem no seja proprietrio no


aliena a propriedade. a cham ada tradio a non domino, ou seja,
tradio por quem no seja dono.

Exceo: se a coisa for adquirida em leilo ou estabelecim ento comer


cial; e for transferida em circunstncias tais que o alienante se afigura
como dono, tanto perante ao adquirente de boa-f quanto a qualquer
pessoa (CC, art. 1.268, caput).4
2

PRINCPIOS ESPECFICOS DOS DIREITOS REAIS

J alertam os em outras passagens destas nossas Lies de direito civil que,


alm dos princpios gerais de direito, cada ramo do Direito Civil tem seus pr
prios princpios.
No caso dos direitos reais, os princpios especficos so:
a)

Princpio da coisifcao:
O direito real o sub-ramo do Direito Civil que trata dos direitos que
recaem sobre as coisas e no sobre as pessoas.

Ateno: cumpre esclarecer que as coisas no tm direitos, logo quan


do falamos em direito das coisas estamos tratando do ram o do Direito
que vai regular a relao das pessoas com as suas coisas.
b)

Princpio da especialidade ou da determinao:


O objeto dos direitos reais deve ser sempre um a coisa certa e determ i
nada. Quer dizer, deve dizer respeito a um bem especfico, desde logo
determ inado.

c)

Princpio da totalidade:
O direito real deve recair sobre um a coisa na sua totalidade e no sobre
parte dela.

em poder de terceiro; ou quando o adquirente j est na posse da coisa, por ocasio do negcio
jurdico.
4 CC, Art. 1.268. Feita por quem no seja proprietrio, a tradio no aliena a propriedade, ex
ceto se a coisa, oferecida ao pblico, em leilo ou estabelecimento comercial, for transferida em
circunstncias tais que, ao adquirente de boa-f, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar
dono.

INTRODUO AO ESTUDO DOS DIREITOS DAS COISAS

d)

Princpio da elasticidade:
Entendido no sentido de que o proprietrio tem o direito de extrair da
coisa todas as utilidades que ela possa lhe proporcionar.

e)

Princpio da transmissibilidade:
Como regra geral, os direitos reais so transmissveis por ato inter vivos
ou causa mortis. Excetuam-se dessa regra o usufruto, o uso e a habitao.

f) Princpio da preferncia:
Os direitos reais preferem ao direito pessoal. Por exemplo, o credor pignoratcio ou hipotecrio (crdito garantido por penhor ou hipoteca)
tem preferncia de recebimento de seus crditos com relao ao credor
quirografrio (aquele que no tem nenhum a garantia).

g) Princpio da publicidade:
Especialmente para os direitos de propriedade que recaem sobre im
veis, cuja criao do direito real depender sempre de seu registro pe
rante o cartrio competente, com a finalidade de dar cincia a todos de
sua existncia.
h)

Princpio da tradio:
Segundo o nosso ordenam ento jurdico, o contrato por si s no trans
m ite a propriedade, sendo necessria a tradio, quer dizer, a efetiva
entrega da coisa ao adquirente (ver CC, art. 1.267 - NR3).

i)

Princpio da taxatividade ou da tipicidade:


Os direitos reais so som ente aqueles taxativam ente previstos em lei
e, atualm ente, so somente aqueles que constam no art. 1.225 do
Cdigo Civil.5*IV

5 CC, Art. 1.225. So direitos reais:


I - a propriedade;
II - a superfcie;
III - as servides;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitao;
VII - o direito do promitente comprador do imvel;

LIES DE DIREITO CIVIL

j)

Princpio da legalidade:
Os direitos reais som ente podem ser criados por lei; jam ais pela vonta
de livre das partes.

DIFERENAS ENTRE DIREITO REAL E DIREITO PESSOAL

Embora no haja critrios definidos quanto s diferenas entre os direitos


reais (das coisas) e os direitos pessoais (obrigacionais), os autores destacam al
guns pontos distintivos entre eles, dentre os quais destacamos os seguintes:
a)

Em relao ao sujeito:
No direito real s existe um sujeito, o titular do direito, como, por
exemplo, o proprietrio, o usufruturio, o condmino etc.; j no pes
soal devero sempre existir pelo menos dois sujeitos, um ativo (credor)
e outro passivo (devedor).

b) Quanto ao:
No direito real o detentor do

direito tem ao contra qualquer um


que injustam ente detenha a coisa, at mesmo contra o Estado (sujeito
passivo indeterminado = qualquer um), isto o que se cham a
de direito de seqela; enquanto que no direito pessoal a ao ser
dirigida contra a pessoa que figure no polo (ativo ou passivo) da rela
o jurdica obrigacional (sujeito passivo certo e determina
do = somente contra quem figure num dos lados da relao jurdica
contratada).

Exemplo: vamos supor que Jojolino deva a Juka o valor de


R$ 10.000,00; se ele no pagar, Juka s tem ao contra Jojolino por
que o direito pessoal e dirigido, nesse caso, contra a figura do devedor
(direito pessoal). De outro lado, Jojolino proprietrio de um a casa no
Jardim Robru e, de m aneira perm anente, ele poder m anejar um a ao
para retom ada do imvel, caso este seja invadido em qualquer tempo
e por quem quer que seja (direito real oponvel e r g a o m n e s ).
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese;
XI - a concesso de uso especial para fins de moradia;
XII - a concesso de direito real de uso.

INTRODUO AO ESTUDO DOS DIREITOS DAS COISAS

c)

Quanto ao objeto:
No direito real ser sempre um a coisa determ inada, enquanto que no
direito pessoal visa sempre o cum prim ento de um a prestao genrica
pelo devedor, bastando seja determinvel.

d)

Quanto aos limites:


O direito real no pode ser criado pela livre conveno das partes,
estando limitado pela norm a jurdica em numerus clausus (ver CC,
art. 1.225 - NR5); enquanto que o direito pessoal ilimitado, podendo
ser criado livremente pelas partes em face d a autonom ia da vontade,
bastando apenas o respeito lei e que no contrarie a m oral e os bons
costumes (CC, art. 425).6

e)

Quanto ao uso e ao gozo:


No direito real a relao de uso e gozo, entre o titular e a coisa, perm a
nente e direta; enquanto que no direito pessoal depende sempre de um
intermedirio e o gozo limitado em face de a obrigao ser transitria.

f)

Quanto extino:
No direito real a coisa conserva-se at que seja apropriado por outro
titular (tende perpetuidade); enquanto que o direito pessoal se extin
gue pelo cum prim ento da obrigao ou mesmo pela inrcia do titular
(transitoriedade).

g) Quanto usucapio:
Somente os direitos reais podem ser adquiridos por usucapio, inexistindo essa possibilidade quando se trata r de direitos pessoais.
h)

Quanto posse:
A posse no direito real a exteriorizao do domnio enquanto que no
direito pessoal no h a necessidade da posse para legitim ar o titular
do direito.

i)

Quanto preferncia:
No direito real o credor pignoratcio ou hipotecrio tem preferncia so
bre todos os demais outros credores, enquanto que no direito pessoal
no h preferncia de credores predeterm inada.

6 CC, Art. 425. lcito s partes estipular contratos atpicos, observadas as normas gerais fixadas
neste Cdigo.

PRINCIPAIS CARACTERSTICAS DOS DIREITOS REAIS

Tendo como base as diferenas anteriorm ente apontadas, podem os desta


car as seguintes caractersticas dos direitos reais:
a)

Quanto criao:
Somente podem ser criados por lei e, atualm ente, so somente aqueles
que esto previstos no art. 1.225 do Cdigo Civil em numerus clausus.
Nada obsta que leis especiais criem direitos reais, porm o que im porta
deixar claro que direitos reais s podem ser criados por lei.

b)

Quanto oponibilidade:
So oponveis a todos, pessoa fsica ou jurdica, particular ou esta
tal, naquilo que se denom ina de e r g a o m n e s .

c)

Poder de seqela:
a faculdade conferida ao titular de perseguir a coisa onde quer que
ela se encontre e retom-la das mos de quem quer que injustam en
te a detenha. Isso pode ser exercido atravs da ao real - a ao
reivindicatria.

d)

Legitima defesa:
Para defesa do direito real de propriedade, o titular est autorizado por
lei a usar da fora pessoal para retom ar a coisa, utilizando para tan
to da legtima defesa da posse" (CC, art. 1.210, 1).7 Para isso
pode at contar com a ajuda de outras pessoas, desde que o faa to
logo fique sabendo da violao.

e)

Ao real:
A ao pode ser endereada contra qualquer pessoa que injustam ente
detenha o objeto. a cham ada ao reivindicatria, enquanto prerro
gativa concedida ao titular do direito real, para a defesa do seu direito
de titular do domnio.

7 CC, Art. 1.210. Omissis...


l uO possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou restituir-se por sua prpria fora,
contanto que o faa logo; os atos de defesa, ou de desforo, no podem ir alm do indispensvel
manuteno ou restituio da posse.

INTRODUO AO ESTUDO DOS DIREITOS DAS COISAS

f)

11

Exclusividade:
No sentido de que som ente um direito real pode existir recaindo sobre
a coisa. Quer dizer, no se pode conceber dois direitos reais, de igual
contedo, sobre a m esma coisa. Para isso o registro de fundam ental
im portncia porque, realizado um registro, ele im pedir que se faa
outro ato registrai igual.

Ateno: no confunda o fato de sobre um mesmo bem recarem dois


direitos reais como, no caso de imvel, incidir o direito de propriedade
para algum (nu-proprietrio), e o usufruto para outra pessoa (usufruturio), porque, nesse caso, so dois direitos reais diferentes (proprie
dade + usufruto).

Exceo: um a situao que pode ser excepcionada o fato de pode


rem ser institudas duas ou mais hipotecas sobre um mesmo bem im
vel, em favor do mesmo credor da prim eira hipoteca ou mesmo de ou
tro (CC, art. 1.476).89
g)

Quanto constituio:
Somente se constitui atravs do registro junto ao Cartrio de Regis
tro de Imveis (CC, art. 1.227)J ou ao Cartrio de Ttulos e Documen
tos (CC, art. 1.462),10 conforme seja o direito real em questo. Com
o registro, procede-se publicidade do fato, im pedindo a alegao de
ignorncia.

Por exemplo: o adquirente de um imvel no ser considerado pro


prietrio enquanto no levar a escritura de aquisio a registro perante
o cartrio competente. Nesse meio-tempo ele ser, no mximo, o pos
suidor, porque o vendedor quem ainda estar constando no registro
de imvel como titular.
8 CC, Art. 1.476.0 dono do imvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante
novo ttulo, em favor do mesmo ou de outro credor.
9 CC, Art. 1.227. Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos,
s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (arts. 1.245
a 1.247), salvo os casos expressos neste Cdigo.
10 Art. 1.462. Constitui-se o penhor, a que se refere o artigo antecedente, mediante instrumento
pblico ou particular, registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor, e
anotado no certificado de propriedade.

LIO 2
C lassificao d o s d ireito s reais

Sum rio: 1 Direitos reais sobre coisa prpria (propriedade); 2 Direitos reais sobre coi
sa alheia (2.1 Direitos reais de fruio; 2.2 Direitos reais de garantia; 2.3 Direito real
de aquisio; 2.4 Direitos reais sobre bens pblicos); 3 Registro histrico

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA (p ro p rie d a d e )

O domnio (animus dominus) o mais completo dos direitos subjetivos, pois


vincula-se legalmente coisa e a submete ao poder absoluto do proprietrio.
Nesse contexto, a propriedade a espinha dorsal do direito privado. um
direito real que recai sobre a prpria coisa, perm itindo que seu titular possa
usar, gozar, dispor e reivindic-la de quem quer que seja (CC, art. 1228).1
0 direito d a propriedade pode recair em coisas corpreas (bens m
veis ou imveis) ou mesmo incorpreas (propriedade intelectual, direi
tos de autor), bem como pode ser individual ou coletivo (condomnio em geral
e edilcio).1
1 CC, Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

INTRODUO AO ESTUDO DOS DIREITOS DAS COISAS

13

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

Com exceo do direito de propriedade, todos os demais direitos reais pre


vistos no art. 1.2252 do Cdigo Civil so direitos reais sobre coisa alheia, pondo
em evidncia a possibilidade de um a espcie de desm em bram ento da proprie
dade, perm itindo a incidncia de mais de um direito real (de contedo diferen
te) sobre a m esm a coisa.
Por exemplo, o direito do credor hipotecrio incide sobre a propriedade
imvel lim itando o direito do proprietrio que continuar tendo o uso e o gozo,
mas, a rigor, no poder dispor livremente da propriedade, sendo essa um a
limitao.
Assim, podem os identificar vrias espcies de direitos reais sobre coisa
alheia, conforme seja a destinao do bem. Vejamos:

2.1

D ireitos reais de fruio

So direitos reais de uso e gozo, isto , podem ser institudos pelo titular do
domnio em favor de algum que poder usar e fruir do bem alheio, e
so das seguintes espcies:
a)

Superfcie:

o direito real pelo qual o proprietrio de um imvel (titular do dom


nio) cede a outrem (superficirio), por tempo determ inado, o direito
de construir ou plantar cuja concesso deve ser realizada por escritu
ra pblica com registro no Cartrio de Registro de Imveis, podendo *IV
X
2 Art. 1.225. So direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfcie;
III - as servides;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitao;
VII - o direito do promitente comprador do imvel;
V III-

o penhor;

I X - a hipoteca;
X - aanticrese;
XI - a concesso de uso especial para fins de moradia;
XII - a concesso de direito real de uso.

ser gratuito ou oneroso, por ato inter vivos ou causa mortis (ver CC,
arts. 1.369 a 1.377).
b)

Servides:
o direito real constitudo em favor de um terreno (dom inante), sobre
outro terreno (o serviente), pertencente a donos diversos (pode ser de
passagem, de iluminao, de aqueduto, de ventilao etc.). A servido
pode ser constituda por usucapio (ver CC, arts. 1.378 a 1.379).

Usufruto, uso e habitao:

c)

o direito real, institudo a favor de um a pessoa, por um determ ina


do lapso de tempo (pode ser vitalcio), que autoriza a retirar da coisa
alheia os frutos ou as utilidades que ela produz. O usufruturio usa a
coisa e, findo o tempo (ou sobrevindo a m orte), o bem retom ar ao
cessionrio. Embora haja diferenas entre usufruto, uso e habitao,
isto ns veremos no m om ento oportuno, nas prximas lies (ver CC,
arts. 1.390 a 1.416).

2.2

D ireitos reais de garantia

Estes so institudos pelo titular do domnio como garantia de um dbito as


sumido, cuja finalidade maior garantir e aum entar as possibilidades de
sucesso no recebimento do crdito pelo credor.
Embora a coisa dada em garantia no possa ser utilizada pelo titular do di
reito de garantia, ele poder exercer o direito de preferncia no recebimento de
seu crdito n a eventualidade de praceam ento do bem para pagam ento de outras
dvidas. Pode tam bm o credor, nesse caso, exercer o poder de seqela na even
tualidade de ser transferido o bem para outrem sem que seja antes satisfeito o
seu crdito. So eles:
a)

Penhor:
o direito real que recai sobre determ inada coisa mvel e constitui-se, via de regra, pela tradio do bem , que ficar na posse do credor
pignoratcio como garantia do dbito, at que o mesmo seja saldado
(ver CC, arts. 1.431 a 1.472).

b)

Hipoteca:
E um direito real que recai sobre um bem imvel (ou sobre aque
les que a lei assim autorizar), pertencente ao devedor ou a terceiro e

INTRODUO AO ESTUDO DOS DIREITOS DAS COISAS

15

que, em bora perm anea na posse do devedor, assegura-se ao credor


a preferncia no recebimento de seu crdito (ver CC,
arts. 1.473 a 1.505).

hipotecrio
Anticrese:

c)

um contrato pelo qual o credor fica autorizado a receber os frutos de


correntes de um imvel, at que o resgate perfaa o total da dvida. o
direito real de perceber os frutos d a propriedade alheia, em desconto
da dvida (ver CC, arts. 1.506 a 1.510).

2.3

D ireito real de aq u isio

Esse um direito real que garante ao com prom issrio adquirente po


der exigir, depois de cum prida a sua parte, a transferncia da coisa p ara seu
patrim nio.
a)

Direito do promitente comprador de imvel:


Tambm cham ado de direito real de aquisio, um a direito real so
bre coisa alheia decorrente da prom essa bilateral de venda e compra,
irretratvel e irrevogvel, atravs do qual as partes ajustam em cele
brar, em m om ento oportuno, o contrato definitivo de compra e venda
(ver CC, arts. 1.417 e 1.418).

2 .4

D ireitos reais sob re b en s p b licos

Talvez este ttulo no seja juridicam ente o mais adequado, mas do ponto de
vista prtico o que nos parece mais apropriado, tendo em vista que o legisla
dor incluiu duas novas categorias de direitos reais que, neste caso, recaem sobre
bens pblicos (ver CC, art. 1.225, XI e XII).
So instrum entos postos disposio do adm inistrador pblico para viabi
lizar a utilizao dos bens pblicos por particulares, para fins especficos de ur
banizao, industrializao, edificao, cultivo da terra, ou outra utilizao de
interesse social, e se dividem em:
a)

Concesso de uso para fins de moradia:


um tpico contrato administrativo atravs do qual a Administrao
Pblica transfere ao particular a utilizao privativa de um bem p
blico para moradia. A concesso de uso especial para fins de m oradia
um direito do possuidor de obter regularizao fundiria do imvel

invadido, desde que em reas pblicas urbanas (municipal, estadual ou


federal) e com o preenchim ento de determ inados requisitos (ver CC,
art. 1.225, XI).
b)

Concesso de direito real de uso:


similar concesso de uso para fins de moradia, porm mais amplo,
pois permite a utilizao para outros fins que no o residencial, tais como
o comrcio, a indstria ou mesmo o cultivo (ver CC, art. 1.225, XII).

REGISTRO HISTRICO

Anote-se como um registro histrico que no Cdigo Civil de 1916 existia ou


tra figura de direito real, chamado de Enfiteuse, que era um tipo de arrenda
m ento perptuo, realizado por ato inter vivos ou por disposio testam entria.
No atual Cdigo Civil esse direito real desapareceu (art. 2.038),3 tendo sido
substitudo por algo parecido, qual seja, o direito de superfcie.
Na enfiteuse, o enfiteuta adquire todos os direitos sobre a coisa, exceto o do
mnio, assim ele pode usar, gozar e reivindicar, bem como alienar seus direitos
a outrem. Ao senhorio sobrava, nica e exclusivamente, o foro (aluguel devido
pelo enfiteuta) ou o laudmio (valor devido pelo foreiro quando da transfern
cia do domnio til).
O senhorio tinha sempre preferncia quando o enfiteuta pretendesse ven
der seus direitos (ver arts. 678 a 694 do revogado Cdigo Civil de 1916 - Lei
n 3.071/16). *I

3 CC, Art. 2.038. Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as


existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior, Lei n 3.071, de l u de janeiro
de 1916, e leis posteriores.
1 Nos aforamentos a que se refere este artigo defeso:
I - cobrar laudmio ou prestao anloga nas transmisses de bem aforado, sobre o valor das
construes ou plantaes;
II - constituir subenfiteuse.
2 A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

Parte II

Da posse e dos
direitos do
possuidor

LIO 3
P o sse e co m p osse: co n ceito s, e sp c ie s e cla ssifica o

Sumrio: 1 Conceito de posse; 2 Natureza jurdica da posse; 3 Classificao da posse;


4 Posse pro labore,5 A polmica entre as teorias de Savignye de Ihering; 6 Fmulo da pos
se; 7 Conceito de composse; 8 Efeitos da composse; 9 Direito de ao; 10 Cessa a composse

I-P O S S E
1

CONCEITO DE POSSE

A posse um a situao de fato em que a pessoa, independentem ente de ser


o proprietrio, exerce sobre a coisa poderes ostensivos de dono, conservando-a
e defendendo-a como se sua fosse.2

NATUREZA JURDICA DA POSSE

Os autores divergem sobre a natureza jurdica da posse. Para alguns a posse


um fato. Para outros um direito. E ainda h aqueles que defendem que a pos
se , a um s tempo, fato e direito.

20

LIES DE DIREITO CIVIL

Vejamos o posicionamento de algumas autoridades no assunto.


a)

Para Clovis Bevilaqua:


A posse um interesse que a lei protege, portanto um direito. No
um direito real porque no est assim definido no Cdigo Civil, mas
um direito especial.1

b)

Para Caio Mario da Silva Pereira:


direito real, pois tem todas suas caractersticas (oponibilidade erga
omnes, indeterm inao do sujeito passivo, incidncia em objeto deter
m inado etc). O autor cham a a posse de direito real provisrio para
diferenciar do direito real de propriedade.2

c)

Para Washington de Barros Monteiro:


Esse autor sintetiza as vises dos dois grandes estudiosos d a posse, as
severando que Savigny sustenta que ela [a posse] um fato, e que
sua existncia independe de todas as regras de direito. Mas, apesar de
consistir um fato, produz conseqncias jurdicas. Ser, portanto, si
m ultaneam ente, fato e direito, incluindo-se, pela sua natureza, entre
os direitos pessoais. Por sua vez, esclarece ainda o autor que Ihering,
por seu turno, sustenta que a posse um direito, vale dizer, um interes
se juridicam ente protegido. Ela constitui condio econmica da utili
zao da propriedade e por isso o direito a protege. relao jurdica,
tendo por causa determ inante um fato. Sua verdadeira conceituao
a de instituio jurdica tendente proteo do direito de proprie
dade. Para Ihering, portanto, o lugar d a posse no direito das coisas,
entre os direitos reais.123

d)

Segundo nosso entendimento:


A posse um estado de fato que o Estado protege, garantindo direitos
ao possuidor de defend-la atravs das aes possessrias. Tem todos
os atributos de direitos reais tendo em vista que o seu exerccio dire
to, sem interm edirio; a oponibilidade erga omnes; o sujeito passivo
indeterm inado; e s no pode ser considerado direito real apenas e

1 Direito das coisas, v. 1, p. 39.


2 Instituies, v. 4, p. 27.
3 Curso de direito civil, v. 3, p. 21-22.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

21

to som ente porque no est includo no rol expressam ente previsto no


art. 1.2254 do Cdigo Civil.

Ateno:

a posse to im portante que o seu exerccio continuado e


sem oposio do proprietrio da coisa perm ite ao possuidor adquirir a
propriedade em face do decurso de tempo (prescrio aquisitiva), atra
vs da ao de usucapio que veremos no m om ento oportuno.

CLASSIFICAO DA POSSE
a)

Quanto ao possuidor:
Tendo em vista o possuidor, a posse pode ser classificada em direta
ou indireta. Ocorre a posse indireta quando o titular (proprietrio),
afastando a coisa de si por sua prpria vontade, transfere-a a outrem
(possuidor) que exercer a posse direta sobre o bem (CC, art. 1.197),5
como, por exemplo, na locao em que o locatrio ir exercer a posse
direta, porm o proprietrio conservar a posse indireta (tam bm cha
m ada de posse jurdica).

b)

Quanto origem:

Quanto origem a posse pode ser classificada em justa, injusta e


a posse que no for violenta, clandestina *IV
X

precria. Vejamos. Justa


4 CC, Art. 1.225. So direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfcie;
III - as servides;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitao;

VII - o direito do promitente comprador do imvel;


V III-o penhor;
IX - a hipoteca;
X -aanticrese;
XI - a concesso de uso especial para fins de moradia;
XII - a concesso de direito real de uso.
5 CC, Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em
virtude de direito pessoal, ou real, no anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o
possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.

22

LIES DE DIREITO CIVIL

ou precria (CC, art. 1.200),6 sendo injusta, por conseguinte, a posse


que contenha um desses vcios. Assim, a tom ada da posse de forma vio
lenta no gera direitos de proteo para o esbulhador, da m esm a for
m a que a posse constituda s escondidas (clandestina), j que a posse
deve ser a exteriorizao (publicidade) do domnio (CC, art. 1.208, in
fine). Precria a posse daquele que, tendo recebido a coisa das mos
do proprietrio, recusa-se injustamente a devolv-la como, por exem
plo, o locatrio que aps vencido o prazo da locao no devolve o im
vel (CC, art. 1.208, l u parte).7

Ateno: a posse violenta e a clandestina podem ser convalidadas pelo


decurso de tempo que se conta a partir do momento em que cessou a
violncia ou a clandestinidade, logo pode ser objeto de usucapio. J
a posse precria jam ais se convalescer com o tempo, de sorte que no
outorgar ao possuidor o direito usucapio (CC, art. 1.203).8
c)

Quanto ao animus:
A posse pode ser de boa-f ou de m-f. Ser de boa-f a posse quan
do o possuidor ignorar o vcio ou obstculo que lhe impede a aquisio
da coisa (CC, art. 1.201).9 Ser de m-f quando o possuidor passar
a exerc-la mesmo sabendo que a m esma clandestina, violenta ou
precria.

Ateno:

quem tem justo ttulo presume-se de boa-f, at prova em


contrrio (ver CC, art. 1201, pargrafo nico).

d)

Quanto aos efeitos:


Pode ser ad interdicta e ad usucapionem. Quem possui a coisa sem vcios
pode reclam ar proteo possessria contra quem quer que o esbulhe,
perturbe ou ameace (at mesmo contra o prprio proprietrio). Esta
a posse ad interdicta, aquela que d direito aos interditos e que pode

6 CC, Art. 1.200. justa a posse que no for violenta, clandestina ou precria.
7 CC, Art. 1.208. No induzem posse os atos de mera permisso ou tolerncia assim como no
autorizam a sua aquisio os atos violentos, ou clandestinos, seno depois de cessar a violncia
ou a clandestinidade.
8 CC, Art. 1.203. Salvo prova em contrrio, entende-se manter a posse o mesmo carter com que
foi adquirida.
9 CC, Art. 1.201. de boa-f a posse, se o possuidor ignora o vcio, ou o obstculo que impede a
aquisio da coisa.
Pargrafo nico. O possuidor com justo ttulo tem por si a presuno de boa-f, salvo prova em
contrrio, ou quando a lei expressamente no admite esta presuno.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

23

ser m anejada a qualquer tempo. J a posse a d u s u c a p io n e m aquela


apta a conferir ttulo de propriedade ao possuidor da coisa, desde que
atenda aos requisitos da lei (lapso de tempo, posse m ansa e pacfica e
outros requisitos conforme seja o tipo de usucapio).
e)

Quanto ao decurso de tempo:


Tomando como referncia o tempo, classificamos a posse em nova ou
a posse que tem menos de ano e dia. Por conseguinte,
ser considerada velha a posse que j tenha ultrapassado esse prazo.

velha. Nova

Importncia do tempo: nas aes de reintegrao ou de m anuten


o na posse, se a ao for m anejada contra aquele possuidor que tenha
menos de um ano e dia (posse nova) o juiz est autorizado a conceder a
m edida liminar inaudita altera parte, isto , sem ouvir a parte contrria,
desde que preenchidos os demais requisitos da ao (CPC, art. 928).101
J quando tratar-se de posse velha, ser m uito difcil o autor da ao
obter liminar, mas o juiz poder conced-la se o autor preencher os
requisitos da antecipao de tutela (CPC, art. 273, caput, e inciso I).11
4

POSSE PRO LABORE

A quase totalidade da doutrina vislumbra este tipo de posse somente no que


est contido no art. 1.228 do Cdigo Civil (nos seus pargrafos 4 e 5), que
prescreve: O proprietrio tam bm pode ser privado da coisa se o imvel rei
vindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais
de cinco anos, de considervel nm ero de pessoas, e estas nela houverem rea
lizado, em conjunto ou separadam ente, obras e servios considerados pelo juiz
de interesse social e econmico relevante (CC, art. 1.228, 4). Caso em que
o juiz fixar a justa indenizao devida ao proprietrio; pago o preo, valer a
sentena como ttulo para o registro do imvel em nome dos possuidores (CC,
10 CPC, Art. 928. Estando a petio inicial devidamente instruda, o juiz deferir, sem ouvir
o ru, a expedio do mandado liminar de manuteno ou de reintegrao; no caso contrrio,
determinar que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o ru para comparecer
audincia que for designada.
Pargrafo nico. Contra as pessoas jurdicas de direito pblico no ser deferida a manuten
o ou a reintegrao liminar sem prvia audincia dos respectivos representantes judiciais.
11 CPC, Art. 273. O juiz poder, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os
efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequvoca, se convena
da verossimilhana da alegao e:
I - haj a fundado receio de d ano irreparvel ou de difcil reparao; ou (omissis)...

24

LIES DE DIREITO CIVIL

art. 1.228, 5o) . Trata-se de um tipo de usucapio especial, cham ado de usuca
pio coletiva, cuja propriedade ser indivisa e cada m orador ser propriet
rio de um a frao ideal, formando-se um condomnio (ver tam bm Estatuto da
Cidade - Lei n 10.257/01).
Ousamos ir alm desses dois pargrafos porque o Cdigo Civil de 2002 re
forou o princpio da socialidade,12 que deve orientar o intrprete na aplicao
da lei. Em face desse novo princpio, surgiu um novo conceito de posse - a pos
se trabalho ou posse p r o la b o r e que, s. m. j., no est restrita exclusiva
mente quela prevista no art. 1.228, 4.
Em nosso entendim ento a posse trabalho est presente em outros artigos
do Cdigo Civil, especialmente naqueles em que o legislador fez consignar a re
duo do prazo p ara o m anejo da ao de usucapio de imvel, condicionada a
que os possuidores nele tenham estabelecido a sua m oradia ou realizado inves
timentos de interesse social e econmico. Seno, vejamos.
a)

Usucapio ordinria

(CC, art. 1.238, pargrafo nico) :13

Veja-se que o prazo para aquisio do direito de propriedade redu


zido de 15 para 10 anos, se o possuidor houver estabelecido nele a
sua m oradia habitual ou tenha realizado obras ou servios de carter
produtivo.
b)

Usucapio especial rural

(CC, art. 1.239):14

Esta o utra hiptese de posse trabalho, cujo lapso tem poral para usucapir a propriedade de cinco anos, aplicando-se somente peque
na propriedade rural de at 50 hectares, desde que o possuidor tenha
12 Para entender melhor o princpio da socialidade, recomendamos a leitura do artigo do Prof.
Miguel Reale, Viso geral do projeto de Cdigo Civil: tramitao do projeto, disponvel no site
< www.miguelreale.com.br> .
13 CC, Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio, possuir como
seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e boa-f; podendo reque
rer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de titulo para o registro no Cartrio de
Registro de Imveis.
Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a dez anos se o possuidor hou
ver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter
produtivo.
14 CC, Art. 1.239. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como
sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra em zona rural no superior a cin
qenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua mora
dia, adquirir-lhe- a propriedade.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

25

tom ado-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia e tenha nela
estabelecido sua moradia.
c)

Usucapio especial urbana

(CC, art. 1.240):15

Este tam bm tem prazo de cinco anos condicionado a que o possuidor


utilize o imvel de at 250 metros quadrados para sua m oradia ou de
sua famlia, e no seja proprietrio de nenhum outro imvel urbano ou
rural (ver tam bm o Estatuto da Cidade - Lei n 10.257/01).
d)

Usucapio ordinria

(CC, art. 1.242, pargrafo nico):16

Nesse tipo de usucapio o prazo regular de dez anos, podendo ser re


duzido para cinco se foi adquirido onerosam ente e desde que o possui
dor tenha nele estabelecido a sua m oradia ou realizado investimentos
de interesse social e econmico.

Ateno: a usucapio especial rural e a especial urbana so tam bm


cham adas de usucapio constitucional porque j tinham sido pre
vistas na Constituio de 1988 (ver CF, arts. 183 e 191), cujos termos
foram reproduzidos pelo Cdigo Civil.

A POLMICA ENTRE AS TEORIAS DE SAVIGNY E DE


IHERING

Para se dim ensionar com m aior clareza o conceito de posse preciso evi
denciar que, apesar de vrias teorias existentes, as duas que m elhor explicam o

15 CC, Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos e cinqenta metros
quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou
de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano
ou rural.
1" O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
2 O direito previsto no pargrafo antecedente no ser reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
16 CC, Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos.
Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imvel houver sido ad
quirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada poste
riormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado inves
timentos de interesse social e econmico.

26

LIES DE DIREITO CIVIL

fenmeno so a teoria subjetiva concebida por Savigny e a teoria objetiva professorada por Ihering.
a)

SAVIGNY, Friedrich Carl von (1779-1861):


A posse o poder de dispor fisicamente da coisa, com nimo de consi
der-la sua e defend-la contra a interveno de outrem (corpus + animus = teoria subjetiva).

b)

IHERING, Rudolf von (1818-1892):


Foi discpulo de Savigny e contra sua teoria fez severas crticas, princi
palm ente porque aquela inteno que consta da teoria subjetivista para
ele no tinha importncia. Assim, p ara Ihering, a posse a exterioriza
o da propriedade tendo em vista que o possuidor age em face da coi
sa corprea como se dono fosse (teoria objetiva).

c)

Qual teoria adotou o nosso Cdigo Civil?


A doutrina brasileira unnim e em afirmar que o Cdigo Civil adotou
a teoria de Ihering.

FMULO DA POSSE

Fmulo o cham ado detentor da posse em nom e de outrem . Ele se encontra


em relao coisa como se possuidor fosse, porm ali se encontra em face de or
dens ou em razo de subordinao para com o efetivo possuidor ou proprietrio
(CC, art. 1.198).17
Nesse caso o detentor no tem legitim idade para promover as aes em de
fesa d a posse porque ele no considerado possuidor. Ele est na posse da coi
sa para dela cuidar em nome do verdadeiro possuidor ou proprietrio. Como diz
Maria Helena Diniz, trata-se apenas de tuna custdia que no gera direito, nem
mesmo o de usucapio.18

Exemplos: caseiro de um stio; adm inistrador de fazenda; m otorista parti


cular; o bibliotecrio em relao aos livros; etc.
17 CC, Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relao de dependncia
para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instrues suas.
Pargrafo nico. Aquele que comeou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em
relao ao bem e outra pessoa, presume-se detentor, at que prove o contrrio.
18 Curso de direito civil brasileiro, p. 54.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

II

27

- COMPOSSE

7 CONCEITO DE COMPOSSE
Ocorre a composse quando, por fora de conveno, contrato ou a ttulo
hereditrio, duas ou mais pessoas passam a ser possuidores de um a mesma coi
sa, de tal sorte a form ar um condomnio, m antendo-a indivisvel, em virtude da
posse exercida em comum e sim ultaneam ente (CC, art. 1.199).19

Resumindo: a situao em que duas ou mais pessoas exercem sim ulta


neam ente a posse de um a m esma coisa.
Exemplo: vamos im aginar que Jojolino e Juka com praram em sociedade
um a casa em Long Beach, para pagar em 24 meses. Cada um ter direito a m e
tade do imvel, mas cada um exercer a posse na sua plenitude, sem que um
exclua a posse do outro (ateno: enquanto no term inarem de pagar e seja la
vrada a escritura que ser levada ao registro no Cartrio de Registro de Imveis,
eles no sero proprietrios, sero possuidores).

8 EFEITOS DA COMPOSSE
Cada condmino titular do direito de posse, por quota ideal, exercendo-a,
nas relaes externas perante terceiros, como se cada um fosse o nico sujeito,
no cabendo aos estranhos indagar sobre a relao compossessria, ou sua cau
sa, nem apurar o valor da quota de cada comunheiro (ver CC, art. 1.199).

9 DIREITO DE AO
Qualquer dos compossuidores tem legitimidade para a propositura das
aes em defesa da posse comum, bem como poder exercer a legtima defe
sa da posse at mesmo contra os outros compossuidores para im pedir o exerccio
da posse exclusiva sobre qualquer frao da comunho.

Ateno: como j assinalamos, nada impede que duas ou mais pessoas pos
sam ser, a um s tempo, possuidoras de um a m esma coisa, tal qual nas relaes
19 CC, Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possurem coisa indivisa, poder cada uma exercer
sobre ela atos possessrios, contanto que no excluam os dos outros compossuidores.

locatcias, com odatrias, nas relaes conjugais entre m arido e m ulher e, espe
cialmente, na herana (CC, art. 1.791, pargrafo nico).20

10

CESSA A COMPOSSE

A composse tende a ser provisria porque os compossuidores podem, judi


cial ou extrajudicialmente, pr fim ao condomnio, mesmo nas coisas indivisas.
Vejamos.
a)

Diviso amigvel:
A diviso de coisa com um pode ser judicial ou extrajudicial como, por
exemplo, no inventrio em que a partilha atribuir a cada um dos her
deiros o seu respectivo quinho (CC, art. 2.023);21 ou, no caso de dois
usufruturios de um a coisa indivisa, quando a m orte de um deles faz
desaparecer a composse, surgindo para o que ficou vivo o direito de
exercer a posse com exclusividade (CC, art. 1.411).22

b)

Posse exclusiva:
Se um dos compossuidores passar a exercer sozinho a posse sobre um a
parte da coisa, passando a possu-la com exclusividade e sem oposio
dos demais, tem os como resultado um a diviso de foto.

20 CC, Art. 1.791. A herana defere-se como um todo unitrio, ainda que vrios sejam os herdeiros.
Pargrafo nico. At a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto propriedade e posse da
herana, ser indivisvel, e regular-se- pelas normas relativas ao condomnio.
21 CC, Art. 2.023. Julgada a partilha, fica o direito de cada um dos herdeiros circunscrito aos bens
do seu quinho.
22 CC, Art. 1.411. Constitudo o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se- a parte
em relao a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulao expressa, o quinho desses
couber ao sobrevivente.

LIO 4
Aquisio e p erd a da posse

Sum rio: 1 Da aquisio da posse; 2 Classificao daposse (2.1 Originria; 2.2 Deri
vada);3 Quanto aos modos de aquisio; 4 Aqueles que podem adquirir a posse; 5 Perda
da posse

1 DA AQUISIO DA POSSE
Adquire-se a posse a p artir do m om ento em que se torna possvel o exerc
cio, em nom e prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade (CC,
art. 1.204).1
No dizer de Caio Mrio, adquire a posse aquele que procede em relao
coisa da m aneira como habitualm ente o dono faria. Quer dizer, se um a pessoa
age em relao coisa como se proprietrio fosse, teremos a um a relao
possessria.12
1 CC, Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se toma possvel o exercido, em
nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade.
2 Caio Mrio da Silva Pereira. Instituies, v. 4, p. 43.

Assim, a aquisio da posse pode ocorrer pela apreenso da coisa abando


nada (sem dono) ou mesmo pelo esbulho (quando algum se apossa da coisa e
o dono no reage) ou por qualquer negcio jurdico, a ttulo oneroso (compra e
venda) ou gratuito (doao), inter vivos (contrato) ou causa mortis (herana).

CLASSIFICAO DA POSSE
Tendo em vista a origem da posse, a form a de aquisio se classifica em:

2.1

Originria

(u n ilateral)

A posse originria aquela que decorre de um assenhoream ento autnomo,


isto , sem participao de um ato de vontade do possuidor antecedente, e pode
ocorrer por:
a)

Apreenso da coisa sem dono:


Apreenso da coisa sem dono forma originria porque o novo pos
suidor passa a possuir a coisa sem ter realizado nenhum negcio jurdi
co com o possuidor anterior, tendo em vista que se apropriou da coisa
que no tinha dono por ter sido abandonada (res derelicta) ou quando
no era de ningum (res nullius).

b)

Esbulho:
Mesmo que a posse tenha se originado pelo esbulho, sendo subtrada
do antigo possuidor sem sua participao de vontade, tam bm estare
mos diante de um a posse originria. Podemos assim considerar porque,
se o antigo possuidor no fez uso de seu direito em defesa d a posse, ela,
ainda que injusta perante ele, ser regular diante de terceiros e se con
valescer com o decurso de tem po dando eventual origem ao direito de
propriedade advinda da usucapio.

c)

Exerccio do direito:
Pode tam bm a posse derivar do uso regular de um direito como no
caso das servides aparentes em que o uso, prolongado e sem oposio
do proprietrio, dar direito usucapio (CC, art. 1.379).3

3 CC, Art. 1.379. O exerccio incontestado e contnuo de uma servido aparente, por dez anos,
nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro de Imveis,
valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar consumado a usucapio.
Pargrafo nico. Se o possuidor no tiver ttulo, o prazo da usucapio ser de vinte anos.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

d)

31

Disposio da coisa ou do direito:


Se a lei considera possuidor todo aquele que tem um dos poderes ine
rentes propriedade, por conseqncia lgica aquele que cede um
imvel em comodato age como se titular do direito de posse fosse, depreendendo-se que aquele que cedeu detinha efetivamente a posse
da coisa.

2 .2

Derivada

(ou b ilateral)

Decorre de um negcio jurdico que pressupe a existncia de um a posse


anterior, transm itida ou transferida a outrem , a ttulo gratuito ou oneroso, po
dendo ocorrer pelas seguintes formas:
a)

Tradio

(real, simblica eficta):

o ato m aterial de entrega d a coisa no qual algum sucede o possuidor


anterior. Dizemos que a tradio real, tam bm cham ada de efetiva
ou material, quando envolve a entrega fsica da coisa propriam ente
dita. Ser simblica a tradio quando o ato de entrega no envolve
a prpria coisa, mas implica em ato que induz crer que a entrega se rea
lizou como, por exemplo, no ato de entrega das chaves de um a casa.
Ser ficta quando o novo possuidor passar a possuir a coisa em virtu
de de um novo negcio jurdico, quando a simples declarao de von
tade equipara-se tradio como, por exemplo, no caso do vendedor
continuar residindo no imvel cuja posse vendeu a outrem (constituto
possessrio) ou do inquilino que adquiriu a posse do imvel que havia
alugado (traditio brevi m anu).4

b) Sucesso hereditria:
Aposse pode ser adquirida pela sucesso causa mortis n a exata medida
em que os herdeiros (legtimos ou testam entrios) sucedem o faleci
do por decorrncia da lei, sendo essa tam bm um a forma derivada de
aquisio da posse (CC, art. 1.206).5
4 CC, Art. 1.267. A propriedade das coisas no se transfere pelos negcios jurdicos antes da tra
dio.
Pargrafo nico. Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo
constituto possessrio; quando cede ao adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra
em poder de terceiro; ou quando o adquirente j est na posse da coisa, por ocasio do negcio
jurdico.
5 CC, Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios do possuidor com os mesmos
caracteres.

32

LIES DE DIREITO CIVIL

3 QUANTO AOS MODOS DE AQUISIO


Quanto aos modos pelos quais se pode adquirir aposse, podemos, para efei
to de estudos, dividir em:
a)

I n t e r v iv o s:
a aquisio da posse decorrente de negcio jurdico entabulado pelo
antigo com o atual possuidor e pode decorrer da compra e venda, doa
o, dao em pagam ento etc.

b)

C a u sa m o r tis :
J vimos acima que a posse transm ite-se tam bm como herana (legti
m a ou testam entria) aos herdeiros e sucessores do possuidor falecido.

c)

Judiciais:
Pode tam bm a posse, enquanto um direito, ser adquirida judicialm en
te atravs d a arrem atao, adjudicao, partilha em inventrio etc.

Anote-se: apesar de haver controvrsias, nosso entendim ento que


pode recair penhora sobre direitos possessrios, especialmente de im
veis, quando tratar-se de compromitente com prador que, por qualquer
que seja a razo, no promoveu ainda a regularizao do seu direito
de propriedade. Vale lem brar que a posse um direito autnom o em
relao ao direito de propriedade e, tendo expresso econmica, perfeitamente possvel de ser penhorado.
Concluso:

se admissvel a penhora da posse, logo se pode cogitar


da aquisio dos direitos possessrios pelos atos judiciais expropriativos subsequentes, quais sejam a arrem atao ou mesmo a adjudicao
(verCPC, art. 555, XI).

4 AQUELES QUE PODEM ADQUIRIR A POSSE


Subjetivamente considerando-se, diz o nosso Cdigo Civil quem pode ad
quirir ap o sse (art. 1.205).6 Vejamos:*I
6 CC, Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:
I - pela prpria pessoa que a pretende ou por seu representante;
II - por terceiro sem mandato, dependendo de ratificao.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

a)

33

O prprio agente:
Quanto a isso no h maiores segredos. O prprio interessado, desde
que capaz, adquire para si sem a necessidade de nenhum interm edirio.

b) Por seu representante legal:


Nesse caso, na eventualidade de falta de capacidade do agente, o neg
cio pode ser realizado por seu representante legal.
c)

Por procurador:
Embora o Cdigo Civil no mencione expressamente, o negcio jurdi
co de aquisio da posse pode se realizar, como qualquer outro negcio
jurdico, atravs de m andatrio, isto , pelo representante convencio
nal do interessado.

d)

Por terceiro sem mandato, dependendo de ratificao:


Admite o nosso Cdigo Civil que a aquisio da posse se realize por ter
ceiro at mesmo sem m andato para isso, ficando, contudo, o aperfeioa
m ento do negcio dependente de ratificao.

Ateno: nesses casos preciso observar os requisitos do negcio ju r


dico, quais sejam: capacidade do agente, liceidade do objeto e adequa
o de forma (ver CC, art. 104).

PERDA DA POSSE

Ocorre a perda da posse quando o possuidor, por vontade prpria ou contra


sua vontade, vem a perder o poder que detinha sobre a coisa (CC, art. 1.223),7
podendo ocorrer pelas seguintes formas:
a)

Pela perda da coisa:


Nesse caso trata-se da p erda da coisa propriam ente dita, isto , o pos
suidor perde o objeto mvel sobre o qual detinha a posse, por exemplo,
e no volta a encontrar esse objeto. Resultado: a perda da posse nesse
caso ocorreu independentem ente da vontade do possuidor, mas um
fato concreto.

7 CC, Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder
sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196.

34

LIES DE DIREITO CIVIL

b)

Pela destruio da coisa:


Pode tam bm ocorrer a perda da posse em razo da destruio da pr
pria coisa, que pode acontecer por caso fortuito ou de fora maior, por
ao do prprio possuidor ou mesmo por fato atribuvel a terceiros.

c)

Posse de outrem:
Pode perfeitam ente acontecer de algum se apossar de algo, pacifica
m ente ou no, m esm o contra a vontade do possuidor primitivo que
perder a posse, se no for m antido ou reintegrado em tem po hbil.

d) Abandono que eqivale a renncia:


Alm do no uso da coisa, para caracterizar o abandono necessrio
que haja tam bm o nimo de renunciar a ela manifestado de forma vo
luntria quanto a esta inteno.
e)

Tradio (traditio):
Ocorre m ediante transferncia a outrem por negcio jurdico gratuito
ou oneroso e que pode ocorrer de m aneira real, simblica ou ficta con
forme j vimos (item 2.2).

f)

A coisa se tornou fora do comrcio:


difcil encontrarm os algum caso prtico que possa servir de exemplo,
porm podem os im aginar a situao de um comerciante que teve suas
mercadorias apreendidas por estarem em desacordo com norm as tc
nicas e por isso mesmo no lhe sero devolvidas porque no podem ser
comercializadas.

LIO 5
Da defesa da posse e dos o utros efeitos da posse

Sum rio: 1 Fundamentos da proteo possessria; 2 Legtima defesa da posse e o desforo imediato; 3 Reao imediata; 4 Proporcionalidade da reao; 5 Esbulho; 6 Turbao; 7 Ameaa contra a posse; 8 Das aes possessrias; 9 Da liminar nas aes possessrias (9-1 Liminar contra pessoa jurdica de direito pblico; 9.2 Recurso contra a
concesso ou denegao da liminar); 10 Dafungibilidade das aes possessrias; 11 Res
posta do ru; 12 Outras aes em defesa da posse; 13 Generalidade sobre a proteo pos
sessria; 14 Principal efeito decorrente da posse; 15 Se duas ou mais pessoas se dizem
possuidoras; 16 Possuidor de boa-f; 17 Possuidor de m-f

I - DA DEFESA DA POSSE
1 FUNDAMENTOS DA PROTEO POSSESSRIA
Protege-se a posse por si mesma, um a vez que o possuidor, pelo s fato de o
ser, tem mais direito do aquele que no o possuidor. Dessa forma, protege-se a
posse, na presuno de que o possuidor o proprietrio aparente da coisa.

36

LIES DE DIREITO CIVIL

No dizer de Caio Mrio,1 a posse a sentinela na defesa da propriedade,


donde conclumos: se a posse a forma de exteriorizar a propriedade, na dvi
da, protege-se o possuidor, at mesmo contra o proprietrio da coisa, at prova
em contrrio (CC, art. 1210, 2).12

2 LEGTIMA DEFESA DA POSSE E O DESFORO IMEDIATO


a possibilidade, que a lei outorga ao possuidor, de defender a sua posse
por meios prprios, isto , sem recorrer ao Estado, podendo para tanto contar
com a ajuda dos amigos e at, se necessrio, utilizar de armas (ver CC, art. 1210,
l e). a cham ada autotutela ou autodefesa da posse.
Veja que a lei fala em legtima defesa e desforo im ediato e as duas ex
presses no devem ser confundidas. Vejamos:
a)

Legitima defesa:
Ocorre quando o possuidor est presente e am eaado n a sua posse,
isto , est sendo turbado, caso em que pode usar de suas prprias for
as para reagir e assim repelir a ameaa.

Exemplo: o vizinho de Jojolino, sorrateiram ente, est m udando a cer


ca de lugar e se apropriando de parte de propriedade dele. Jojo pode
reagir e colocar a cerca de volta no lugar de origem e exigir do vizinho
que se abstenha de fazer isso novamente.
b)

Desforo imediato:
Nesse caso o possuidor j perdeu a posse, isto , foi esbulhado, de sorte
que s lhe resta usar do desforo im ediato visando retom -la de quem
a injustamente esteja possuindo.

Exemplo: Aly Kathe proprietrio de um a fazenda e descobre que


parte dela foi invadida pelo pessoal do MST. Im ediatam ente Aly cham a
1 Caio Mrio da Silva Pereira. Instituies, v. 4, p. 39.
2 CC, Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao, restitudo
no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
1O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou restituir-se por sua prpria fora,
contanto que o faa logo; os atos de defesa, ou de desforo, no podem ir alm do indispensvel
manuteno, ou restituio da posse.
2" No obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de propriedade, ou de outro
direito sobre a coisa.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

37

seus amigos e com a ajuda deles coloca os invasores para fora de sua
propriedade, restaura a cerca e avisa para eles no voltarem.

Ateno: essa outorga concedida por lei, de que o possuidor pode re


tom ar ou defender a coisa por seus prprios meios, somente poder
ser exercida contra quem o esbulhou ou turbou, isto , no vale contra
terceiro a quem o esbulhador/turbador possa ter, eventualm ente, re
passado a coisa.

REAO IMEDIATA

O Cdigo Civil utiliza a expresso contanto que o faa logo, que est con
tida no pargrafo prim eiro do art. 1.210. Isso quer dizer que a reao do possui
dor m olestado deve ser de imediato.
Assim, essa expresso deve ser com preendida dentro de um contexto que
pressupe que o possuidor tom ou cincia do fato lesivo naquele momento e, a
partir desse momento, espera-se que ele reaja prontam ente.

Exemplo: Z Kel tem um a casa em Long Beach e informado pelos vizi


nhos de que o imvel foi invadido. Nesse momento nasce para Z Kel o direito
de utilizar de fora prpria para se ver reintegrado n a posse do imvel. Se ele
esperar um ms para tom ar as providncias, no se poder dizer que agiu dentro
do contexto que a lei autoriza.
4

PROPORCIONALIDADE DA REAO

Ainda no mesmo dispositivo legal encontram os a expresso os atos de de


fesa, ou de desforo, no podem ir alm do indispensvel. Essa expresso deve
ser entendida como sendo a fora necessria, m ediante a qual o possuidor, so
zinho ou com o apoio de mais pessoas, com suas prprias foras fsicas ou m e
diante a ostentao de armas, realizou os atos tendentes retom ada da coisa
que possua.
Quer dizer, assim como na legtima defesa do mbito criminal, deve haver
um a proporcionalidade no uso da fora daquele que se defende, no podendo
ser algo visivelmente desproporcional. Assim, essa proteo no pode ir alm do
indispensvel m anuteno ou restituio.

Exemplo: se um terreno invadido por diversas pessoas, todas portando


armas. Evidente que o ofendido no conseguir retom ar a posse se l comparecer

38

LIES DE DIREITO CIVIL

sozinho e tentando usar suas prprias foras fsicas. Assim, estar autorizado a
reunir um grupo de pessoas e, armados, comparecerem ao local para retom ar
sua posse.

5 ESBULHO
Ocorre o esbulho quando o possuidor privado do uso da coisa, total ou par
cialmente, por atos de violncia, clandestinidade ou abuso de confiana. Quer
dizer, o esbulho significa em ltim a anlise a perda da posse.
A perda da posse, portanto o esbulho, pode ocorrer por atos de violncia que
denom inam os de esbulho violento ou por atos de clandestinidade ou de
precariedade, estes dois ltimos chamados de esbulho pacfico; vejamos:
a)

Esbulho pela violncia:


a forma mais visvel de esbulho e podemos identific-lo quando a per
da da posse ocorre em razo de o invasor (esbulhadorj ter se apossado
da coisa utilizando de violncia fsica, isto , da intim idao pessoal, ou
ainda destruindo cercas ou arrom bando portas. Quer dizer, a violncia
pode ser contra a pessoa do possuidor ou contra a coisa possuda.

b)

Esbulho pela clandestinidade:


Clandestinos so os atos praticados s escondidas, de m aneira sorra
teira, sem que o esbulhado perceba claram ente que est perdendo a
posse. Assim, a posse que se compadece do vcio de clandestinidade
aquela em que o esbulhador passa indevidam ente a ter poder de fato
sobre a coisa alheia, privando o verdadeiro possuidor do uso pleno da
coisa.

c)

Esbulho pela precariedade:


Este tipo de esbulho ocorre quando algum recebe a coisa para uso,
consentido pelo possuidor e, depois de findo o prazo pelo qual houve a
cesso, este se recusa a devolver a coisa, caracterizando abuso de con
fiana. A partir da negativa em devolver, caracteriza-se juridicam ente
o esbulho, tendo em vista que aquela pessoa que agora perm anece na
posse est ali contra a vontade do verdadeiro possuidor.

Ateno: o possuidor esbulhado tem o direito de se ver reintegrado no


imvel, seja utilizando o desforo imediato ou, se no o fez no m o
m ento oportuno, utilizando-se da ao de reintegrao de posse.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

39

6 TURBAO
Ocorre a turbao quando estranhos realizam atos que criam um embarao
que impede o livre uso e exerccio da posse pelo possuidor.
Quer dizer, o possuidor turbado no perde a posse, apenas tem o seu poder
de uso em baraado, dificultado, enfim limitado pelos atos turbativos promovi
dos por terceiros.

Exemplo: Setembrino se encontra na posse de sua fazenda, mas descobre


que, nas imediaes da porteira de entrada, um grupo de pessoas arm adas est
acampado com o claro intuito de invadi-la, inclusive impedindo o acesso por
aquela via.
Outro exemplo: o mesmo Setembrino percebe que o vizinho de sua fa
zenda destruiu a cerca, para com isso levar o gado dele at o aude no interior
de sua propriedade.
Ateno: o possuidor turbado pode se defender utilizando suas prprias
foras atravs d a legitima defesa da posse ou ingressando na justia com a
ao de manuteno na posse.
7 AMEAA CONTRA A POSSE
o tipo de ofensa posse mais ameno do que a turbao, na exata m edida
em que se m anifesta atravs do receio justificvel do possuidor em ser perturba
do n a posse. aquele receio de que o fato ocorra em face do diz que diz.

Exemplo: chega ao seu conhecimento que determ inado grupo de pessoas


do MST est se organizando para invadir as propriedades da regio, onde se
localiza o imvel de sua propriedade. Veja que essa um a ameaa possvel de
acontecer, mas no h cem por cento de certeza de que v ocorrer.
Ateno: a ao cabvel nesse caso o interdito proibitrio, cuja fun
o de um a ao cautelar com a finalidade de afastar, preventivam ente, a tur
bao ou o esbulho. um a ao preventiva de carter cominatrio pela qual, se
o juiz entender cabvel, fixar um a determ inada pena pecuniria para o caso do
ru vir a desrespeitar a ordem de absteno.

DAS AES POSSESSR1AS


As aes possessrias so, a rigor, somente trs: para turbao, a ao de

manuteno de posse (ver CPC arts. 926/931); para o caso de esbulho, a


ao de reintegrao de posse (ver CPC arts. 926/931); e, para o caso de
ameaa, os interdito proibitrio (ver CPC arts. 932/933).
Vamos ver detalhes bsicos de cada um a delas:
a)

Interdito proibitrio:
Esta ao cabvel quando existe um a am eaa iminente de turbao ou
esbulho cuja finalidade impedir, preventivamente, as agresses imi
nentes que am eaam a posse.
Assim, a funo dessa ao tipicam ente cautelar afastar a possibili
dade de turbao ou esbulho. um a ao preventiva de carter cominatrio pela qual, se o juiz entender cabvel, fixar um a determ inada
pena pecuniria para o caso de o ru vir a desrespeitar a ordem de abs
teno (CPC, art. 932).3

Requisitos da ao: alm dos requisitos do art. 282 do Cdigo de


Processo Civil, na petio inicial o autor dever com provar sua posse
atual; a am eaa de turbao ou esbulho por parte do ru, que dever
ser suscetvel de aferio, pois no se protegem am eaas im aginrias;
e o receio de que a am eaa se realize, ou seja, a dem onstrao de que
existe probabilidade de que a turbao ou o esbulho possa se m ate
rializar.
b)

Manuteno de posse:
Esta ao cabvel para o possuidor que ainda no perdeu a posse, mas
se sente tolhido em poder usufruir plenam ente o seu direito em face de
agresso de terceiro (CPC, art. 926).4 Nesse tipo de ao, que tam bm
conhecida por ao de fora turbativa, ao de fora nova,
ao de preceito cominatrio ou interdito de manuteno,
deve o autor, em cuja posse se encontra a coisa, provar a turbao m a
terial, isto , provar objetivamente quais foram os atos que lhe tolhem

3 CPC, Art. 932. O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse,
poder impetrar ao juiz que o segure da turbao ou esbulho iminente, mediante mandado proibi
trio, em que se comine ao ru determinada pena pecuniria, caso transgrida o preceito.
4 CPC, Art. 9 2 6 .0 possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao e reintegra
do no de esbulho.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

41

o uso pleno da coisa, assinalando a data em que a turbao se eviden


ciou, para efeitos de aferio do prazo de ano e dia, de sorte que possa
obter m andado lim inar de manuteno.

Requisitos da ao: alm dos requisitos exigidos para qualquer tipo


de ao, previstos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, o requerente
deve provar a sua posse; a turbao; e a continuao de sua posse, ain
da que turbada (CPC, art. 927).5
c)

Reintegrao de posse:
Esta ao cabvel quando o possuidor j perdeu a posse e pretende se
ver reinvestido na posse perdida, atravs de deciso judicial que restau
re seu direito violado (ver CPC, art. 926, parte final).
Tambm cham ada de interditos de recuperao, cabvel para os
casos de esbulho violento ou mesmo pacfico nos casos de clandestini
dade e precariedade (ver item 5 desta lio).

Requisitos da ao: so os mesmos da ao de m anuteno, ou


seja, aqueles previstos no art. 927 do Cdigo de Processo Civil.
9 DA LIMINAR NAS AES POSSESSRIAS
Diz a nossa lei dos ritos que estando a petio inicial devidam ente instru
da, o juiz deferir, sem ouvir o ru, a expedio do m andado lim inar de m anu
teno ou de reintegrao; no caso contrrio, determ inar que o autor justifique
previamente o alegado, citando-se o ru para comparecer audincia que for
designada (CPC, art. 928) ,6V
I*
5 CPC, Art. 927. Incumbe ao autor provar:
I-

asua posse;

II- a turbao ou o esbulho praticado pelo ru;


III - a data da turbao ou do esbulho;
IV - a continuao da posse, embora turbada, na ao de manuteno; a perda da posse, na
ao de reintegrao.
6 CPC, Art. 928. Estando a petio inicial devidamente instruda, o juiz deferir, sem ouvir o ru,
a expedio do mandado liminar de manuteno ou de reintegrao; no caso contrrio, determi
nar que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o ru para comparecer audincia
que for designada.
Pargrafo nico. Contra as pessoas jurdicas de direito pblico no ser deferida a manuten
o ou a reintegrao liminar sem prvia audincia dos respectivos representantes judiciais.

42

LIES DE DIREITO CIVIL

Quer dizer, se o autor provar sua posse anterior e que o esbulho ou turcertam ente obter um a liminar
que lhe dar direito de im ediatam ente se ver reintegrado, sem a oitiva da parte
contrria, isto , inaudita altera parte.

bao ocorreu h menos de ano e dia,

Na eventualidade de o juiz no se convencer quanto concesso da liminar,


e se o autor tiver expressam ente requerido, designar um a audincia n a qual o
autor dever provar e justificar todo o alegado. Dessa audincia o ru ser citado
e dela poder participar, inclusive inquirindo as testem unhas do autor, porm
no poder apresentar suas provas.
Concedida a liminar ou no, o processo continuar, agora pelo rito ordin
rio, com a citao do ru que poder contestar, e ao final o juiz proferir senten
a dando pela procedncia ou no da ao possessria.

9.1

Liminar contra pessoa ju rd ica de direito pblico

0 pargrafo nico do j citado art. 928 do CPC diz claram ente que, em se
tratando de processo contra as pessoas jurdicas de direito pblico, no ser con
cedida liminar sem prvia audincia dos seus respectivos representantes legais.
Nesse caso, a proteo a favor d a administrao pblica direta, isto .
Unio, Estados, Municpios e o Distrito Federal, includas suas respectivas au
tarquias. No se incluem nesse rol as empresas pblicas, nem as concessionrias
ou permissionrias de servios pblicos, tendo em vista que estas so pessoas
jurdicas de direito privado.

9.2

Recurso c o n tra a concesso ou denegao da lim inar

O recurso cabvel ser sempre o agravo e, neste caso, de instrum ento, tendo
em vista que o autor, ou eventualm ente o ru, necessitam com urgncia da con
cesso, ou da cassao, da m edida (ver CPC, art. 522).
No tribunal, se houver requerim ento expresso e a comprovao do perigo de
dano na dem ora, bem como sendo relevantes os fundamentos jurdicos da interposio do recurso, o relator do agravo poder conceder efeito suspensivo. Quer
dizer, poder cassar a lim inar concedida ou conceder a liminar negada pelo juiz
de prim eiro grau.

10

DA FUNGIBILIDADE DAS AES POSSESSRIAS

J vimos no volume 1 que fungvel a coisa que pode ser substituda por ou
tra de igual qualidade e quantidade.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

43

Esse mesmo conceito deve ser utilizado agora, pois quando o Cdigo de Pro
cesso Civil diz que o juiz est autorizado a conhecer da ao possessria mesmo
que o autor tenha proposto um a ao ao invs de outra (CPC, art. 920),7 est
dizendo que as aes possessrias so fungveis, isto , uma ao pode ser

substituda pela outra.


Explicando melhor: se o autor ingressou erroneam ente com ao de in
terditos proibitrios e depois verifica-se que seria o caso de m anuteno ou rein
tegrao na posse, o juiz est autorizado a conceder a m edida adequada sem
que isso implique em julgam ento extra petita.
11

RESPOSTA DO RU

O ru poder contestar a ao pedindo a sua improcedncia, bem como po


der form ular pedidos contra o autor exatam ente em face do carter dplice
das aes possessrias (CPC, art. 922).8
Na contestao poder o ru exercer seu direito de reteno por benfei
torias, eventualm ente realizadas, que poder ser deduzido na prpria pea de
resistncia ou em reconveno.9

12

OUTRAS AES EM DEFESA DA POSSE

Existem outras aes que no so consideradas aes possessrias, mas que


tam bm servem, de algum a forma, para defender algum aspecto ligado posse.
So elas:
a)

Embargos de terceiros:
a proteo conferida por lei quele proprietrio ou possuidor que,
no sendo parte no processo, esteja correndo o risco de perder a posse/propriedade por determ inao judicial em casos como os de penhora, depsito, arresto, seqestro, alienao judicial, arrecadao.

7 CPC, Art. 920. Apropositura de uma ao possessria em vez de outra no obstar a que o juiz
conhea do pedido e outorgue a proteo legal correspondente quela, cujos requisitos estejam
provados.
8 CPC, Art. 922. lcito ao ru, na contestao, alegando que foi o ofendido em sua posse, deman
dar a proteo possessria e a indenizao pelos prejuzos resultantes da turbao ou do esbulho
cometido pelo autor.
9 Ver itens 16 e 17 desta lio.

arrolam ento, inventrio e partilha (CPC, art. 1.046).10 um a ao au


tnom a, ainda que incidental, que apenas visa proteger o bem que de
terceiro, estranho lide, na qual foi proferida deciso constritiva.

Exemplo: Jojolino est respondendo em juzo por um a ao de co


brana na qual o credor pede que o juiz decrete a penhora do imvel
dele com a finalidade de obter a satisfao da cobrana. Maryanna,
esposa de Jojolino, pode ingressar com os embargos de terceiros pe
dindo ao juiz que ressalve a sua meao. O utra situao que autoriza a
m ulher casada a m anejar os embargos de terceiros para a defesa do
nico imvel familiar, nesse caso baseada no bem de famlia (ver Lei
n 8.009/90).
b)

Nunciao de obra nova:


Esta um a ao destinada, primacialmente, a impedir ou obstar a
construo ou reform a violadora dos direitos de vizinhana ou que in
fringe lei ou as posturas municipais, podendo ser entendida como
um a das formas de proteo propriedade porque assegura o exerc
cio dos poderes regulares sobre a coisa, eventualm ente, prejudicada
por ato abusivo do vizinho (CPC, art. 934).*I11 um a ao que protege
o proprietrio ou o possuidor contra utilizao indevida da proprieda
de vizinha cujo proprietrio est realizando obras violando os direitos
de vizinhana ou em desacordo com os regulam entos administrativos
(ver CC, arts. 1.299 a 1.303).

10 CPC, Art. 1.046. Quem, no sendo parte no processo, sofrer turbao ou esbulho na posse de
seus bens por ato de apreenso judicial, em casos como o de penhora, depsito, arresto, seqes
tro, alienao judicial, arrecadao, arrolamento, inventrio, partilha, poder requerer lhe sejam
manutenidos ou restitudos por meio de embargos.
Io Os embargos podem ser de terceiro senhor e possuidor, ou apenas possuidor.
2 Equipara-se a terceiro a parte que, posto figure no processo, defende bens que, pelo ttulo
de sua aquisio ou pela qualidade em que os possuir, no podem ser atingidos pela apreenso
judicial.
3" Considera-se tambm terceiro o cnjuge quando defende a posse de bens dotais, prprios,
reservados ou de sua meao.
11 CPC, Art. 934. Compete esta ao:
I - ao proprietrio ou possuidor, a fim de impedir que a edificao de obra nova em imvel
vizinho lhe prejudique o prdio, suas servides ou fins a que destinado;
II - ao condmino, para impedir que o coproprietrio execute alguma obra com prejuzo ou
alterao da coisa comum;
III - ao Municipio, a fim de impedir que o particular construa em contraveno da lei, do re
gulamento ou de postura.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

45

Exemplo: o vizinho de Aly Kathe comea a fazer as fundaes para


construir em seu imvel. Ocorre que as escavaes esto pondo em ris
co a casa de Aly Kathe, que comea a apresentar rachaduras por conta
das obras realizadas pelo vizinho. Nesse caso, Aly pode ingressar em
juzo visando im pedir a continuao da obra que lhe prejudicial e exi
gir que o vizinho adote todas as medidas necessrias continuidade da
obra sem lhe causar prejuzos.
c)

Imisso na posse:
Esta um a ao que no est regulada no atual Cdigo de Processo
Civil,12 porm tem sido adm itida para os casos em que o proprietrio
que adquiriu o domnio do imvel no tem a posse. Assim, a ao
do proprietrio no possuidor contra o possuidor no proprietrio. Ela
serve ao proprietrio que nunca teve a posse.

Exemplo:

Z Kel arrem atou um imvel em leilo promovido pela


Caixa Econmica Federal. Levou o ttulo de aquisio a registro no Car
trio de Imveis, de sorte que ele agora o legtimo proprietrio. O
problem a que o imvel est ocupado pelos antigos proprietrios que
se recusam a sair, logo a nica alternativa Z Kel contratar advoga
do para promover a ao tendente a lhe perm itir ingressar na posse do
imvel adquirido.13

13 GENERALIDADE SOBRE A PROTEO POSSESSRLA


Para finalizar, im portante consignar trs observaes que so pertinentes ao
tem a e merecem um a ateno especial.

a) Por que proteger a posse?


Porque a posse, como estado de fato reconhecido pelo ordenam ento ju
rdico, merece proteo, atravs das aes especficas.
b)

Quais atos devem merecer proteo?


Protege-se a posse contra qualquer ato que signifique am eaa ou viola
o da relao entre a pessoa e a coisa possuda.

12 Esta ao tinha previso no Cdigo de Processo Civil de 1939, arts. 381 e ss.
13 Ver Decreto-lei n 70/66, especialmente o art. 37, 2".

c)

A pessoa jurdica merece proteo possessria?


Claro que sim, inclusive pode defender sua posse atravs de seus re
presentantes legais ou prepostos, utilizando inclusive a legtim a defesa
da posse.

II

- EFEITOS QUE DECORREM DA POSSE

14 PRINCIPAL EFEITO DECORRENTE DA POSSE


Dentre os efeitos que decorrem da posse, certam ente a defesa dos direitos
possessrios o principal. Para a proteo da posse o possuidor tem o direito
de utilizar-se de suas prprias foras para defender o que seu (CC, art. 1.210,
1),1415bem como pode m anejar as aes possessrias, pedindo ao Judicirio
que afaste a am eaa de direitos (interditos ou m anuteno) ou restaure o direito
violado (reintegrao), como vimos anteriorm ente.

15

SE DUAS OU MAIS PESSOAS SE DIZEM POSSUIDORAS

Nesse caso, o Cdigo Civil protege as aparncias e considera que tem


m ais direitos de ser protegido aquele que est efetivam ente na posse, tendo
em vista que o s fato de estar nela faz presum ir que seja ele o verdadeiro
possuidor.
Quer dizer, se duas pessoa se dizem possuidoras de um a m esma coisa, deve
o juiz m anter na posse, ainda que provisoriamente, aquela que efetivamente es
tiver n a posse. O que deve ser levado em conta a m elhor posse.
Isso somente no ocorrer se for mais do que visvel que o atual possuidor se
apossou da coisa de m odo violento, clandestino ou precrio (CC, art. 1.211) .ls
14 Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao, restitudo no
de esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
1O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou restituir-se por sua prpria fora,
contanto que o faa logo; os atos de defesa, ou de desforo, no podem ir alm do indispensvel
manuteno, ou restituio da posse.
2No obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de propriedade, ou de outro
direito sobre a coisa.
15 CC.Art. 1.211. Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, manter-se- provisoriamen
te a que tiver a coisa, se no estiver manifesto que a obteve de alguma das outras por modo vicioso.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

47

16 POSSUIDOR DE BOA-F
Se algum de boa-f adquire a posse de outrem , mesmo que ela seja viciada
na sua origem, o atual adquirente, por desconhecer os vcios que m aculam a pos
se, ter a proteo da lei no que diz respeito aos frutos (colhidos ou pendentes)
bem como as benfeitorias. Vejamos:
a)

Frutos colhidos:
O possuidor de boa-f tem direito, enquanto ela durar, aos frutos perce
bidos (CC, art. 1.214, caput).16

Ateno: diz o Cdigo Civil que os frutos naturais, assim como os in


dustriais, devem ser considerados colhidos e percebidos, logo que se
jam separados da rvore ou m quina de onde se originam. J com rela
o aos civis, consideram-se percebidos dia por dia (CC, art. 1.215).17
b)

Frutos pendentes:
Quanto aos frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-f, estes
devem ser restitudos, depois de deduzidas as despesas de produo e
custeio. Da m esm a forma, devero ser tam bm restitudos os frutos que
foram colhidos antecipadam ente (ver CC, art. 1.214, pargrafo nico).

c)

Perda ou deteriorao da coisa:


O possuidor de boa-f tam bm no responde pelos prejuzos em face
da deteriorao ou mesmo da perda da coisa, se isto ocorreu sem sua
participao (CC, art. 1.217).18

Ateno:

o possuidor de boa-f somente ser responsabilizado se a


perda ou a deteriorao decorrer de sua ao ou omisso culposa (ou
mesmo dolosa), quando ento ser obrigado a indenizar.
16 CC, Art. 1.214.0 possuidor de boa-f tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.
Pargrafo nico. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-f devem ser restitudos,
depois de deduzidas as despesas da produo e custeio; devem ser tambm restitudos os frutos
colhidos com antecipao.
17 CC, Art. 1.215. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que so
separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia.
18 Art. 1217.0 possuidor de boa-f no responde pela perda ou deteriorao da coisa, a que no
der causa.

48

LIES DE DIREITO CIVIL

d)

Quanto s benfeitorias teis e necessrias:


O possuidor de boa-f tem direito de ser indenizado pelas benfeitorias
necessrias e tam bm pelas teis que tenha realizado no bem.

Ateno: se no for indenizado, o possuidor de boa-f poder exer


cer o direito de reteno como forma de se ver indenizado pelo
valor das obras realizadas (CC, art. 1.219).19
e)

Benfeitorias volupturias:
Quanto s benfeitorias volupturias, se no for indenizado espontanea
mente, poder remov-las se isso puder ser feito e no causar prejuzo
ao bem principal (ver CC, art. 1.219, parte final).

17 POSSUIDOR DE M-F
Com relao ao possuidor de m-f, os efeitos so diferentes tendo em vista
que a lei no prestigia aqueles que agem ao seu arrepio. Sendo assim, a conse
qncia que o possuidor de m-f dever indenizar todos os prejuzos a que
sua ao dolosa deu margem. Vejamos:
a)

Frutos colhidos e pendentes:


Dever devolver em valores equivalentes os frutos colhidos e os per
cebidos, bem como os que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o
m om ento em que se constituiu de m-f (CC, art. 1.216).20

Ateno: para evitar o enriquecimento sem causa do legtimo possui


dor, o Cdigo Civil prev que o possuidor, mesmo estando de m-f, faz
jus ao que gastou com as despesas da produo e do custeio (ver CC,
art. 1.216, parte final).
b)

Perda ou deteriorao:
O possuidor de m-f dever ser responsabilizado pela perda ou deterio
rao da coisa, ainda que por caso fortuito ou fora maior. S no ser

19 CC, Art. 1.219.0 possuidor de boa-f tem direito indenizao das benfeitorias necessrias e teis,
bem como, quanto s volupturias, se no lhe forem pagas, a levant-las, quando o puder sem detri
mento da coisa, e poder exercer o direito de reteno pelo valor das benfeitorias necessrias e teis.
20 CC, Art. 1.216. O possuidor de m-f responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem
como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de m-f; tem direito s despesas da produo e custeio.

DA POSSE E DOS DIREITOS DO POSSUIDOR

49

responsabilizado se provar que a coisa se deterioraria ou se perderia


mesmo estando na posse do seu legtimo possuidor (CC, art. 1.218).21
c)

Benfeitorias necessrias:
Estas sero indenizadas ao possuidor de m-f porque eram obras ne
cessrias que o prprio dono realizaria se estivesse na posse da coisa.
Ademais, regra geral de direito que as benfeitorias necessrias sero
sempre indenizadas p ara evitar o cham ado locupletam ento indevido
(CC, art. 1.220).22

Ateno:

mesmo sendo necessrias as benfeitorias, se quem a reali


zou estava na posse de m-f no poder exercer o direito de

reteno.
d)

Benfeitorias teis e volupturias:


No tocante a estas benfeitorias, o possuidor de m-f no ter direito a
nenhum a indenizao e, ainda mais, com relao s volupturias, no
as poder levantar (ver CC, art. 1.220, parte final).

21 CC, Art. 1.218. O possuidor de m-f responde pela perda, ou deteriorao da coisa, ainda
que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.
22 CC, Art. 1.220. Ao possuidor de m-f sero ressarcidas somente as benfeitorias necessrias;
no lhe assiste o direito de reteno pela importncia destas, nem o de levantar as volupturias.

Parte III

Direitos reais
sobre coisa
prpria

LIO 6
Da pro p ried ad e em geral: conceito e dem ais generalidades

Sum rio: 1 Conceito de propriedade; 2 Histrico do direito de propriedade; 3 Fun


damentos do direito de propriedade; 4 Garantia ao direito de propriedade; 5 Elementos
constitutivos; 6 Aes em defesa da propriedade; 7 Principais caractersticas do direito
de propriedade

1 CONCEITO DE PROPRIEDADE
O direito de propriedade (dom nio)1 o mais completo dos direitos subje
tivos, representado pelo exerccio do titular (pessoa fsica ou jurdica, singular
ou coletiva) sobre um a determ inada coisa (corprea ou incorprea), em regra
perpetuam ente, de modo absoluto e exclusivo, impondo-se a todos respeitar,1
1 Embora usemos os termos propriedade e domnio como sinnimos, cumpre esclarecer que no
so. A propriedade tem significado mais amplo, pois abrange os direitos sobre bens corpreos e
no corpreos, enquanto o domnio refere-se somente aos bens corpreos. Para efeito de nosso
curso, podemos considerar as duas palavras como sinnimas.

54

LIES DE DIREITO CIVIL

podendo o seu titular usar, gozar e dispor d a coisa, podendo ainda reav-la de
quem quer que a injustam ente possua ou detenha (CC, art. 1.228, caput).2
S por curiosidade, vejamos o conceito de propriedade externado por ou
tros autores:
a)

Washington de Barros Monteiro:


Diz o grande m estre que o direito de propriedade se constitui no mais
im portante e mais slido de todos os direitos subjetivos, o direito real
por excelncia, o eixo em torno do qual gravita o direito das coisas.3

b)

Carlos Roberto Gonalves:


Fazendo um a anlise a partir do disposto no art. 1.228, define o direito
de propriedade como sendo o poder jurdico atribudo a um a pessoa
de usar, gozar e dispor de um bem corpreo ou incorpreo, em sua ple
nitude e dentro dos limites estabelecidos nas leis, bem como de reivin
dic-lo de quem injustam ente o detenha.4

c)

Caio Mario da Silva Pereira:


Para ele o direito de propriedade um direito real por excelncia, di
reito subjetivo padro ou direito fundam ental, a propriedade mais se
sente do que se define, luz dos critrios informativos da civilizao romano-crist. A noo do m eu e teu, a noo de assenhoream ento de
bens corpreos ou incorpreos independe do grau de cumprimento ou
desenvolvimento intelectual de qualquer pessoa, de sorte que qualquer
um, at mesmo as crianas, resistem ao desapossam ento e combatem
quem quer que pretenda lhes tirar a propriedade.5

HISTRICO DO DIREITO DE PROPRIEDADE

A propriedade um direito natural por excelncia. Ousamos afirmar que o


direito de propriedade um direito to fundam ental e inerente pessoa hum a
na quanto o direito vida.
2 CC, Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
3 Curso de direito civil, v. 3, p. 83.
4 Direito civil brasileiro, v. 5, p. 207.
5 Instituies, v. 4, p. 89.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

55

Para se ter um a ideia da im portncia do direito de propriedade, basta lem


brar que homens e naes esto em perm anente disputa por conta da proprieda
de. Todas as guerras tm sempre origem econmica e voltada para o direito de
propriedade. Alis, essa noo de apropriao das coisas, com carter exclusi
vista, est presente entre os seres hum anos desde o seu nascimento. As crianas
tm essa noo desde a mais tenra idade. Os hom ens lutam e m orrem na defesa
daquilo que seu.
No Direito Romano o proprietrio podia fazer o que bem quisesse com sua
propriedade, inclusive destru-la (poder absoluto). Com o passar dos tem pos e
especialmente na atualidade, o poder do proprietrio no mais to absoluto
quanto foi no passado (poder relativizado).
No Brasil, por exemplo, h um com ando constitucional que subordina o di
reito de propriedade a que ela cum pra sua funo social (ver CF, 5, XXIII). Quer
dizer, h atualm ente um a conscincia jurdica e social de que o ser hum ano no
vive isoladam ente e todos tm interdependncia, de sorte que existem valores
transindividuais que esto alm e acima do direito de propriedade. Com isso,
houve um abrandam ento do direito de propriedade que passou a sofrer inm e
ras restries, em nom e do bem comum, como, por exemplo, as restries no to
cante defesa e preservao do meio ambiente.
Por conta desses interesses coletivos, o Estado interfere na propriedade pri
vada, de sorte que o proprietrio continua podendo usar, gozar e dispor da coisa,
porm com limitaes, seja por questes culturais (tom bam ento), ou de defesa
do meio am biente (reas de preservao am biental), ou ainda em respeito aos
direitos de vizinhana (convvio social). Quer dizer, o proprietrio continua com
seus poderes inerentes propriedade, porm no mais de forma absoluta, tendo
agora que subordinar seu poder ao controle do Estado.
H um choque por assim dizer, pois no se pode mais fazer o que quiser com
a propriedade. Na poca rom ana se podia fazer de tudo. Hoje, a propriedade
deve ser produtiva, atender ao meio ambiente, enfim, cum prir sua funo social.
As restries legais afetam o poder absoluto, a exclusividade e a perpetuidade
do direito de propriedade.
Alm das limitaes que decorrem da prpria natureza do direito de proprie
dade ou que so impostas por lei, existem as limitaes voluntrias, como as servi
des, o usufruto, as clusulas de inalienabilidade ou impenhorabilidade etc.

FUNDAMENTOS DO DIREITO DE PROPRIEDADE

Existem vrias teorias que pretendem justificar o direito de proprieda


de, e dentre estas, cabe destacar as seguintes: da vontade divina; do assenti
m ento universal; da liberdade; da ocupao; do trabalho; individualista ou da

56

LIES DE DIREITO CIVIL

personalidade; da criao legal; da conveno; da funo social; da utilidade so


cial; a teoria socialista etc. Com nuances diferentes, todas elas procurar justificar
a natureza e existncia do direito de propriedade.6
Na nossa opinio, a teoria que m elhor fundam enta o direito de propriedade
a teoria da natureza humana, pois, conforme j anotam os, o direito de
propriedade um direito natural que nasce com o ser hum ano, com seu carter
absoluto e exclusivo. Por isso acreditamos que as experincias da propriedade
coletiva (sistemas socialistas) acabaram por se frustrar e, onde ainda existem, s
se m antm custa da fora (no de forma natural), exatam ente por contrariar
algo inerente ao ser hum ano, tendo em vista que o direito de propriedade, at
certo ponto, corresponde afirmao da prpria liberdade do homem.
Nesse sentido, cabe registrar que no final do sculo XIX a Igreja Catlica edi
tou a encclica Rerum Novarum (significa Das Coisas Novas), escrita pelo Papa
Leo XIII a 15 de maio de 1891, na qual era defendido o direito propriedade
privada. Essa encclica, mesmo tendo sido editada h mais de um sculo, conti
nua atualssima: Leo XIII percebeu que havia necessidade de dar esperana ao
povo, pois a misria no seria mais tolerada. Mesmo o povo no tendo nada, ele
precisa saber que tem direito propriedade. Esse sentim ento iria m anter o siste
m a capitalista funcionando, como at hoje acontece.
Quer dizer, mesmo que as pessoas no tenham nada, elas tm o direito de
ter os farrapos que vestem; de ter a propriedade da caixa de papelo onde dor
mem; dos cacarecos que recolheram pelas ruas durante o dia.

Em resumo: mesmo os despossudos querem ser proprietrios de alguma


coisa e querem que o Estado lhes garanta esse direito. A possibilidade de acesso
propriedade um a form a inteligente de m anter o status quo e Leo XIII soube
bem captar esse sentim ento e cunhar os lineamentos daquilo que, quase um s
culo depois, os juristas iriam cham ar de funo social da propriedade.
A doutrina defendida nessa encclica, pela sua importncia, foi reeditada
pela encclica Quadragsimo Armo, de 1931 (Papa Pio XI) e pela encclica Mater
etMagistra, de 1961 (Papa Joo XXIII), das quais, abstraindo-se as questes re
ligiosas, recomendamos a leitura.7
Vale por fim anotar que o direito natural de propriedade encontra-se atual
m ente positivado, de sorte que, exatam ente em razo disso, alguns doutrinadores afirmam que o fundam ento da propriedade seria a lei.
6 Para saber dos fundamentos dessas teorias, recomendamos a leitura da obra do Des. Carlos
Alberto Garbi, Relao jurdica de direito real e usufruto, p. 25-42.
7 Na bibliografia, indicamos sites onde se pode acessar as encidicas.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

57

GARANTIA AO DIREITO DE PROPRIEDADE

Podemos afirmar que a propriedade um direito universal. Nesse sentido, a


Declarao Universal dos Direitos Humanos (ONU, 1948) preceitua em seu arti
go 17 que Toda pessoa tem direito propriedade, s ou em sociedade com ou
tros e que Ningum ser arbitrariam ente privado de sua propriedade.
No Brasil, o direito de propriedade est garantido constitucionalm ente, em
clusula ptrea (ver CF, art. 60, IV), como um direito fundam ental da pessoa h u
m ana (ver CF, art. 5, caput, e incisos XXII, XXVII, XXVIII e XXIX). Depois, quan
do trata d a ordem econmica, a Constituio reafirm a o direito de propriedade
ao subordinar que ela observe, dentre outros, o princpio da propriedade priva
da (ver CF, art. 170, II).
Ao subordinar o direito de propriedade a que ela cumpra a sua funo social
(ver CF, art. 5a, XXIII), prevendo ainda a possibilidade de perda pela desapropria
o (ver CF, art. 5U, XXIV; art. 182, 4, III; e art. 184), quis o constituinte brasi
leiro garantir o direito de propriedade, porm subordinando-o ao seu fim, quer
dizer, garante-se a propriedade desde que ela cumpra com a sua funo social.
Advirta-se que a ideia de funo social deve ser com preendida num con
texto mais amplo do que a propriedade simplesmente produtiva. Na linha de
socializao do direito de propriedade e de limitao do poder absoluto do pro
prietrio sobre a coisa, o legislador constituinte adotou o princpio do uso limi
tado. Tanto verdade que, alm da desapropriao (perda da propriedade para
utilizao no interesse da coletividade), previu ainda no art. 176 que as jazidas,
minas e demais recursos e potenciais de energia hidrulica constituem proprie
dade distinta da do solo para explorao e destinou sua propriedade ao Estado.
Alm das restries constitucionais existem outras no Cdigo Civil como,
por exemplo, aquelas previstas nos pargrafos do art. 1.228; bem como outras
de carter administrativo como, por exemplo, o tom bam ento de imveis, que
no perda mas implica em sria limitao ao direito da propriedade m obiliria
(Decreto-lei nD25, de 1937), alm de outras em leis esparsas.
Assim, o direito de propriedade se encontra atualm ente bastante mitigado
em razo dessa im periosa necessidade de harm onia entre aquilo que de cada
um individualm ente considerado e aquilo que de todos indistintam ente!...

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS

So aqueles elencados no art. 1.228 do Cdigo Civil, quais sejam: usar, go


zar e dispor da coisa, bem como de reav-la de quem quer que a injustamente
possua. Correspondem assim, ao jus utendi, jus fruendi, jus abutendi ou disponendi e rei vindicatio encontrados no direito romano. Vejamos.

58

LIES DE DIREITO CIVIL

a) J u s u te n d i:
o direito de usar a coisa e dela tirar todos os proveitos que ela possa
render (sem alterao de sua substncia), limitado apenas pelas restri
es de ordem legal que visam evitar o abuso de direito.
b) J u s f r u e n d i :
o direito do proprietrio de explorar economicam ente a coisa, segun
do suas convenincias, e dela colher os frutos (naturais ou civis). a
opo do titu lar em gozar da coisa ou dela se servir economicamente.
c)

J u s a b u te n d i

ou d is p o n e n d i:

direito que tem o titular de dispor da coisa segundo suas convenin


cias, tanto a ttulo oneroso (venda) quanto gratuito (doao), bem
como de oner-la (penhor ou hipoteca), ou mesmo submet-la vonta
de de outros (superfcie, usufruto, locao etc.).
d) R e i v in d ic a tio :
o poder outorgado ao titular do domnio de perseguir a coisa, onde
quer que ela esteja, e de reav-la das mos de quem a injustam ente de
tenha (poder de seqela), usando para isso suas prprias foras (legti
m a defesa e desforo imediato) ou mover as aes tendentes a esse fim.

AES EM DEFESA DA PROPRIEDADE

O poder de seqela seria letra m orta se o titular do domnio no tivesse


sua disposio as aes necessrias para fazer valer esse direito.
Assim, alm das aes em defesa da posse (interdito, manuteno e
reintegrao na posse), o Estado, visando no s garantia do direito de proprieda
de, mas tambm ao uso pacfico desse direito, coloca disposio do proprietrio,
eventualmente lesado, as seguintes aes especficas do direito de propriedade:
a)

Reivindicatria:
O direito de seqela, enquanto poder do proprietrio de perseguir a
coisa onde quer que ela esteja e de reivindic-la de quem quer que injustam ente a possua. Esta ao a reivindicatria privativa do proprie
trio no possuidor contra o possuidor no proprietrio, cujo carter
dominial e de pretenso imprescritvel, tendo em vista que o direito
de propriedade somente se extingue pela forma prevista em lei, isto .

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

59

pela usucapio ou pela desapropriao (fundam ento: CC, art. 1.228,


2Uparte).8
b)

Ao negatria:
a ao cabvel para restaurar a plenitude de uso da propriedade que
pode eventualm ente estar restringida ou lim itada por atos de tercei
ros. Nesse caso, o proprietrio no perdeu o domnio, h to somente
um embarao ao livre exerccio do seu domnio como, por exemplo,
no caso do vizinho fazer passar guas pelo terreno em que no se est
obrigado a receber (fundam ento: CC, art. 1.231).9

c)

Ao de dano infecto:
ao de carter preventivo e cominatrio que pode ser oposto quando
o proprietrio recear sofrer dano im inente em sua propriedade, como
no caso de runa do prdio vizinho ou do m au uso da propriedade que
possa resultar em incmodos, afronta segurana ou sade (funda
mento: CC, art. 1.280).10

PRINCIPAIS CARACTERSTICAS DO DIREITO DE


PROPRIEDADE

Nos term os do art. 1.231 do Cdigo Civil, a propriedade se presume plena e


exclusiva at que se prove o contrrio, decorrentes da os caracteres d a proprie
dade, seno vejamos.
a)

A b so lu tism o :
A propriedade um direito absoluto que se antepe a todos indistintam ente, portanto erga omnes. Alm do mais, ela se consubstancia n a fa
culdade outorgada ao titular do direito de propriedade de usar, gozar,
dispor e reivindicar o bem de quem quer que injustam ente o possua.

b)

Exclusividade:
No sentido de que no se adm item dois titulares com mesmo ttu
lo sobre a m esma coisa. Q uer dizer, em bora haja a figura jurdica do

8 CC, Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
9 CC, Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, at prova em contrrio.
10 CC, Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prdio vizinho
a demolio, ou a reparao deste, quando ameace runa, bem como que lhe preste cauo pelo
dano iminente.

60

LIES DE DIREITO CIVIL

condomnio que versa sobre a propriedade coletiva, a questo que se


coloca que no se pode adm itir a existncia de dois titulares, com
mesmo ttulo, sobre a m esm a propriedade.

Ateno:

n ada impede que haja titulares com ttulos diferentes re


caindo sobre a m esma coisa, tais como o titular do domnio que tem o
ttulo de proprietrio, porm pode instituir outro titular ao qual poder
atribuir o direito de usufruto.

c)

Irrevogab ilida de:


No se admite a revogao a no ser em duas situaes excepcionais:
desapropriao (perda compulsria) e condicionada, a term o ou sujei
ta condio (resolvel ou revogvel).

d)

Perpetuidade:
Os direitos obrigacionais prescrevem, mas o direito de propriedade
tende perpetuidade, isto , dura para sempre. Mesmo o no uso, por
si s, no faz com que o direito do titular seja extinto (s se extingue se
um terceiro dele se apropriar e fizer uso pelo tem po que a lei estabelece
para a usucapio).

LIO 7
Restries ao direito de propriedade

Sum rio: 1 Resenha histrica; 2 H istrico no Brasil; 3 A lgum as restries ao direito


de propriedade (3.1 Restries constitucionais; 3 .2 Restries adm inistrativas; 3 .3 Li
m itaes am bientais; 3 .4 Restries no Cdigo Civil; 3 .5 Restries volu n trias)

1 RESENHA HISTRICA
A propriedade um a realidade no estado de natureza, sendo a bem da ver
dade um a instituio anterior formao e organizao da sociedade. Surge a
partir do m om ento em que o homem se apropria de coisas que lhe so teis para
a sua sobrevivncia. Essa ocupao faz surgir o direito de propriedade, da por
que se pode afirmar que a propriedade um direito natural do indivduo por ex
celncia, que ao Estado cabe regular e proteger.
Foi no Direito Romano que o direito de propriedade se consolidou, com ca
racteres msticos num primeiro m om ento, depois m esclada por aspectos polti
cos que ampliaram o instituto p ara aquisio de terras alm do solo itlico. No
Direito Romano a propriedade era individualista, tanto que havia um a mxima
que dizia: o domnio do solo se estende em profundidade usque ad inferos e, em
altura, usque ad sidera (grosso modo falando, significa: a propriedade se esten
de do inferno at o cu).

Assim, no Direito Romano a propriedade imvel era tratada de form a extre


m am ente individualista e absoluta, apesar de j se encontrar ali algumas limi
taes no que diz respeito aos conflitos em face do direito de vizinhana, bem
como n a instituio de servides. Somente no Baixo Imprio que surgiu a ideia
do uso social da propriedade, quando se comeou a cogitar da ideia de autorizar
um terceiro a cultivar em proveito prprio as terras de proprietrio que a deixas
se em abandono.
Na Idade Mdia, a propriedade era do Estado e era organizada pelo sistema
feudal atravs do qual os senhores feudais cediam a terra aos vassalos que po
diam usar e fruir dela m ediante o pagam ento de impostos, alm de sua submis
so ao desgnio de justia que era aplicada pelo grande senhor d a terra. Assim,
a propriedade feudal tinha como caracterstica a sobreposio de direitos, tendo
em vista a coexistncia dos direitos do senhor feudal sobre a terra (domnio emi
nente) e, de outro lado, dos direitos ao uso e aos frutos que eram exercidos pelo
vassalo ou rendeiro (domnio til), m ediante pagam ento ao senhorio.
A Revoluo Francesa dem ocratizou o acesso propriedade, que agora pas
sa a ter um carter m arcadam ente individualista, como forma de firmar-se a in
dependncia do povo em relao ao Estado. A propriedade passa a ser o smbolo
da liberdade individual do cidado, como direito natural por excelncia, expres
sam ente prevista na Declarao dos Direitos do Homem e do Cidado, no art. 2,
nos seguintes termos:
Art. 2 A finalidade de toda associao poltica a conservao dos direitos natu
rais e imprescritveis do hom em . Esses direitos so a liberdade, a propriedade, a
segurana e a resistncia opresso.

Vale rem em orar que um a das principais caractersticas deixadas pela Revo
luo Francesa foi o pensam ento burgus centrado fundam entalm ente em duas
vertentes: o acmulo de riquezas e a propriedade privada.
J no final do sculo XIX, no apogeu da Revoluo Industrial, comeava um
movimento que defendia a propriedade, mas tam bm vislumbrava nela um a
funo de interesse coletivo que fosse alm do proprietrio.
Nesse contexto histrico surgem as doutrinas de Karl Marx e Friedrich
Engels e a elas se contrape a encclica Rerum Novarum do Papa Leo XIII.
Comeam assim a se delinear os fundam entos que autorizam legalmente
impor restries ao uso da propriedade privada, fincada no prim ado de preva
lncia do interesse coletivo em detrim ento do interesse individual.
Da surgir j no sculo XX a teoria da funo social da propriedade, pro
curando estabelecer um equilbrio entre os interesses privados e o interesse
pblico social, teoria essa que foi positivada pela prim eira vez em 1919 n a Cons
tituio Republicana Alem, em Weimar.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

63

2 HISTRICO NO BRASIL
Ao tempo do Cdigo Civil de 1916, j encontrvamos diversos institutos que
limitavam os direitos de propriedade como, por exemplo, o referente segu
rana pblica que proibia construir ou cultivar a menos de 15 braas das forti
ficaes ou praas de guerra. Tambm com relao aos direitos de vizinhana,
tnhamos no vetusto Civele Codex limitaes no que diz respeito ao uso adequa
do da propriedade imvel (ver CC de 1916, arts. 554 a 588).
Atualm ente existem diversas restries ao direito de propriedade. Algumas
na prpria Constituio Federal, outras no Cdigo Civil e outras em leis esparsas
tais como o Cdigo Florestal (Lei n Q12.651/12); n a Lei de Proteo ao Meio Am
biente (Lei n 9.605/98); no Estatuto da Terra (Lei n 4.504/64) etc.
Nas Constituies brasileiras, no de hoje que encontram os limitaes ao
direito de propriedade. Na Carta M agna de 1946, em seu art. 147, consignava
que o uso da propriedade ficaria condicionado ao bem -estar social, e que a lei,
sem quebrar o direito do proprietrio, deveria promover aju sta distribuio. Na
reform a de 1967 o assunto foi tratado no art. 157 e, desta vez, j de forma ex
pressa, fez constar que as finalidades d a propriedade devem estar condiciona
das funo social da propriedade. Na Carta de 1988, o legislador fez consignar
a garantia, enquanto direito fundam ental da pessoa hum ana, o direito de pro
priedade (ver CF, art. 5, XXII), para logo em seguida subordinar esse direito a
que ele cum pra com a sua funo social (ver CF, art. 5, XXIII). Depois, no cap
tulo que tra ta da ordem econmica, o legislador constituinte reafirm ou o m ode
lo capitalista assentado na liberdade de mercado, mas condicionou a que sejam
respeitados alguns princpios, dentre estes o direito propriedade e a funo
social da propriedade (ver CF, art. 170, II e III). Nesta linha de proceder, disci
plinou a usucapio constitucional urbana (ver CF, art. 183), bem como a rural
(ver CF, art. 191).

ALGUMAS RESTRIES AO DIREITO DE PROPRIEDADE

So inm eras as restries ao direito de propriedade que encontram os em


nosso ordenam ento jurdico e, como dito anteriorm ente, h restries na pr
pria Constituio Federal, no Cdigo Civil, assim como em diversas legislaes
esparsas.
im portante agora fazermos um a breve anlise das mais im portantes restri
es (no pretendem os esgotar o assunto), comeando pelas que so impostas
pela prpria Constituio, depois as de carter administrativo, alm daquelas
impostas pelo Cdigo Civil e por leis ambientais. Vejamos:

3.1

R estries constitucionais

Na nossa Constituio Federal de 1988 encontram os diversas restries, al


gumas de carter subjetivo e outras de carter bem objetivo.
a)

Funo social da propriedade:


A Constituio Federal de 1988 garante o direito de propriedade, mas
ao mesmo tempo subordina esse direito a que ele cum pra a sua funo
social. Quer dizer, ao mesmo tempo em que assegura o direito de pro
priedade como um dos direitos e garantias individuais fundamentais,
logo em seguida agrega a essa garantia a exigncia de que ela cumpra
com a sua funo social (ver CF, art. 5, XXII e XXIII). Mas no s
isso!... Tambm quando trata da ordem econmica, reafirm a que a or
dem econmica deve respeitar, dentre outros, o direito propriedade
privada e funo social da propriedade (ver CF, art. 170, II e III).

b)

Propriedade do subsolo:
A Constituio de 1988 separa, por assim dizer, a propriedade da su
perfcie em relao ao subsolo que contenha recursos minerais, minas,
jazidas, bem como o potencial hidreltrico, determ inando que esses
bens so de propriedade da Unio, cabendo ao proprietrio do solo a
participao nos resultados d a lavra. Quer dizer, o dono do solo no
ser o dono do subsolo, quando muito participar nos resultados eco
nmicos de sua explorao (CF, art. 1761 e CC, art. 1.23012).

1 CF, Art. 176. As jazidas, em lavra ou no, e demais recursos minerais e os potenciais de energia
hidrulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de explorao ou aproveita
mento, e pertencem Unio, garantida ao concessionrio a propriedade do produto da lavra.
1 A pesquisa e a lavra de recursos minerais e o aproveitamento dos potenciais a que se re
fere o caput deste artigo somente podero ser efetuados mediante autorizao ou concesso da
Unio, no interesse nacional, por brasileiros ou empresa constituda sob as leis brasileiras e que
tenha sua sede e administrao no Pas, na forma da lei, que estabelecer as condies especficas
quando essas atividades se desenvolverem em faixa de fronteira ou terras indgenas.
2 assegurada participao ao proprietrio do solo nos resultados da lavra, na forma e no
valor que dispuser a lei.
3 A autorizao de pesquisa ser sempre por prazo determinado, e as autorizaes e con
cesses previstas neste artigo no podero ser cedidas ou transferidas, total ou parcialmente, sem
prvia anuncia do poder concedente.
4 No depender de autorizao ou concesso o aproveitamento do potencial de energia
renovvel de capacidade reduzida.
2 CC, Art. 1.230. A propriedade do solo no abrange as jazidas, minas e demais recursos mine
rais, os potenciais de energia hidrulica, os monumentos arqueolgicos e outros bens referidos
por leis especiais.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

c)

65

Abuso de poder econmico:


A Constituio tam bm interfere na livre-iniciativa quando reprim e o
abuso de poder econmico, que pode ser caracterizado por domnio de
mercados, eliminao da concorrncia e aum ento arbitrrio de lucros,
ao subordinar a liberdade econmica a que sejam respeitados dentre
outros, os princpios da funo social da propriedade e o meio am bien
te (ver CF, art. 1 7 0 ,1 a IX).3

d)

Usucapio constitucional:
Exatamente por decorrncia do princpio d a funo social da proprie
dade que so previstas na Constituio duas formas de perda da
propriedade por usucapio. Uma delas no que se refere usucapio es
pecial rural (CF, art. 191).4A outra, voltada para as regies urbanas, ao
prever a usucapio especial urbana individual (CF, art. 183).5

e)

Desapropriaes:
Essa tam bm um a forma de limitao ao direito de propriedade na
exata m edida em que o proprietrio pode perder a propriedade em

Pargrafo nico. O proprietrio do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de em


prego imediato na construo civil, desde que no submetidos a transformao industrial, obede
cido o disposto em lei especial.
3 Nesse sentido, ver Lei n 8.137/90, que define crimes contra a ordem tributria, econmica e
contra as relaes de consumo; assim como a Lei n 8.884/94, que transforma o CADE em autar
quia e dispe sobre a preveno e a represso s infraes contra a ordem econmica.
4 CF, Art. 191. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como seu,
por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a cinqen
ta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia,
adquirir-lhe- a propriedade.
Pargrafo nico. Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
Obs.: O Cdigo Civil reproduz o mesmo texto em seu art. 1.240.
5 CF, Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou
de sua famlia, adquirir-lhe- o dominio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano
ou rural.
1" O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
2 Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
3 Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
Obs.: O Cdigo Civil reproduz o mesmo texto em seu art. 1.239.

66

LIES DE DIREITO CIVIL

nom e do interesse pblico. Mesmo havendo a ju sta indenizao, ainda


assim essa um a forma de perda da propriedade (ver CF, art. 5U, XXTV}
f)

Tombamento:
Diz a nossa Constituio que compete Unio proteger documentos,
obras e bens de valor histrico (ver CF, art. 23, III) e, juntam ente com
os Estados, dever proteger o patrim nio histrico (ver CF, art. 24, IV).
Depois, em seu art. 216, 1, prev a possibilidade de vigilncia, tom
bam ento, desapropriao e outras formas de acautelam ento e preven
o com a finalidade de preservar o patrim nio cultural brasileiro.

3.2 Restries administrativas


As restries administrativas so limitao de uso ou explorao d a proprie
dade particular (mvel ou imvel) em razo de interesses da coletividade, re
presentada pelo Poder Pblico que pode im por as mais diversas limitaes, tudo
em nom e do cham ado interesse pblico; vejamos:

a) Rodzio de veculos:
Em nom e da necessidade de fluidez do trnsito em horrios predeter
m inados e tam bm como forma de reduzir a poluio, os Municpios
podem impor restrio de circulao aos veculos automotores, estabe
lecendo que, conforme for o final da placa, determ inado grupo de ve
culos no circulam em determ inados dias da semana. Ainda que isso
seja um a limitao ao direito de uso e gozo da propriedade e ao direito
de ir e vir do seu proprietrio, ainda assim aquele proprietrio preju
dicado no ter direito a nenhum a indenizao, pois seus interesses
se chocam de frente com os interesses da coletividade que, nesse caso,
devem prevalecer.
b)

Parcelamento e uso do solo urbano:


Alm da Lei Federal n 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano), os
Municpios podem disciplinar a form a de ocupao e uso de imveis
atravs, especialmente, da lei de zoneam ento urbano conforme suas
peculiaridades, de sorte que, atravs de lei municipal, podem impor
outras restries de uso da propriedade no que diz respeito s edifica
es. No caso de So Paulo, por exemplo, existe Lei n" 13.430/02, que
Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo (PDE), que dispe
sobre o parcelam ento, disciplina e ordena o uso e ocupao do solo do
Municpio da cidade de So Paulo.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

c)

67

Segurana pblica:
Quando o Poder Pblico edita norm as fixando horrios e locais de fun
cionam ento para determ inadas atividades, muitas vezes assim o faz
para garantir a tranqilidade e segurana dos vizinhos e do entorno
daquele determ inado tipo de em preendim ento, sendo tam bm um a in
terferncia na atividade privada, limitando o seu livre uso.

d)

Sade pblica:
Tambm em nom e da sade pblica os rgos estatais podem impor
restries instalao, fabricao e distribuio de produtos ou servi
os destinados ao pblico em geral, resguardando o interesse geral no
que diz respeito segurana, higiene e sade.

3.3 Limitaes ambientais


Independentem ente de os bens ambientais estarem protegidos na Consti
tuio Federal (ver art. 225), e por isso poderam os at incluir nas restries
constitucionais, preferimos abordar de form a autnom a essas restries, at
porque elas se m aterializam em diversas leis esparsas que ampliam e potenciali
zam grandes limitaes ao direito de propriedade. Seno, vejamos.
a)

Preservao da flora:
O novo Cdigo Florestal (Lei n - 12.651/12) estabelece claram ente que
as florestas existentes no territrio nacional e as demais formas de ve
getao nativa, reconhecidas de utilidade s terras que revestem, so
bens de interesse comum a todos os habitantes do Pas, exercendo-se
os direitos de propriedade com as limitaes que a legislao em geral
e especialmente esta Lei estabelecem (art. 2o). Prev ainda a reserva
legal, ou seja, rea localizada no interior de um a propriedade ou pos
se rural, com a funo de assegurar o uso econmico de m odo susten
tvel dos recursos naturais do imvel rural, auxiliar a conservao e
a reabilitao dos processos ecolgicos e promover a conservao da
biodiversidade, bem como o abrigo e proteo de fauna silvestre e flora
nativa (art. 3, III). Mas no s, pois existem outras leis, tais como a
Lei n" 9.985/00, que instituiu o Sistema Nacional de Unidades de Con
servao da Natureza, que trata, dentre outras coisas, das reas de Pro
teo Ambiental (APAs).

b)

Preservao da fauna:
A fauna, assim como a flora, tam bm m erece especial proteo do Esta
do tendo em vista ser um bem am biental indispensvel sadia qualidade

68

LIES DE DIREITO CIVIL

de vida da pessoa hum ana. Nesse sentido ver a Lei n 5.197/67, que
instituiu o Cdigo de Caa.
c)

Licenciamento ambiental:
Tambm nesse aspecto a propriedade particular sofre inmeras res
tries, tendo em vista que qualquer em preendim ento no poder ser
realizado a qualquer custo, devendo ser submetido ao E1A/RIMA para
verificar de sua compatibilizao entre a liberdade econmica e a pre
servao do meio ambiente. Esse im portante instrum ento ganha fora
com sua insero na Lei n 6.938/81, como um dos instrum entos da
Poltica Nacional do Meio Ambiente (art. 9, III), cujo objetivo m aior
subm eter todas as atividades potencialm ente poluidoras aos procedi
m entos que a lei estabelece para que o particular possa obter o licencia
mento am biental (art. 10).

3.4 Restries no Cdigo Civil


Em consonncia com o estatudo na Constituio Federal, o Cdigo Civil
condiciona o direito de propriedade a que seu uso respeite valores coletivos (CC,
art. 1.228, I a).6 Ainda nessa linha de raciocnio, o mesmo Civile Codex impe
outras restries com vista a com patibilizar o uso da propriedade individual
com a necessidade de harmonizao desse direito e os de outras pessoas nas re
gies urbanas, subordinando o uso d a propriedade a que sejam respeitados os
direitos de vizinhana, m itigando assim o absolutismo do direito de propriedade
6 CC, Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
1 O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades eco
nmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei
especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e
artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas.
2 So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e
sejam animados pela inteno de prejudicar outrem.
3" O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriao, por necessidade
ou utilidade pblica ou interesse social, bem como no de requisio, em caso de perigo pblico
iminente.
4 O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em
extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero
de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios
considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.
5No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar ajusta indenizao devida ao proprietrio;
pago o preo, valer a sentena como ttulo para o registro do imvel em nome dos possuidores.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

69

visando com isso o respeito ao sossego, paz, segurana, circulao e abasteci


mento dos m oradores do entorno; vejamos:
a)

Uso racional da propriedade:


Enquanto o caput do art. 1.228 do Cdigo Civil passa a impresso de
que a propriedade absoluta e que seu proprietrio pode tudo, vem
n a seqncia o pargrafo prim eiro, do referido artigo, e diz que esse
direito deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades eco
nmicas e sociais e de m odo que sejam preservados a flora, a fauna,
as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrim nio histrico
e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas (ver CC,
art. 1.228, ia).

b)

Uso anormal da propriedade:


O proprietrio no pode utilizar sua propriedade e com isso causar
dano ao seu vizinho. Se fizer uso indevido, poder ser obrigado a inde
nizar pelos danos que sua conduta possa ter causado (ver CC, art. 186
c /c art. 927, caput). Alm da eventual indenizao, prescreve o Cdigo
Civil que o proprietrio pode fazer cessar as interferncias que lhe se
jam prejudiciais, causadas pela propriedade vizinha (CC, art. 1.277).7
Quer dizer, nenhum proprietrio pode fazer o que bem entender n a sua
propriedade porque deve respeitar o sossego, a segurana e a sade do
proprietrio vizinho.

c)

Passagem forada:
o direito assegurado ao dono de um prdio encravado de garan
tir um a sada para a rua, porto ou acesso gua, que, se necessrio,
ser realizada m ediante interveno judicial para obrigar o dono do
prdio a ceder passagem m ediante a devida e justa indenizao (CC,
art. 1.285).8

7 CC, Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as
interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela
utilizao de propriedade vizinha.
Pargrafo nico. Probem-se as interferncias considerando-se a natureza da utilizao, a lo
calizao do prdio, atendidas as normas que distribuem as edificaes em zonas, e os limites
ordinrios de tolerncia dos moradores da vizinhana.
8 CC, Art. 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto, pode,
mediante pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo
ser judicialmente fixado, se necessrio.

d)

Passagem de cabos e tubulaes:


Essa tam bm um a interferncia no direito de propriedade, tendo em
vista que o proprietrio obrigado a perm itir a passagem atravs de
seu imvel de cabos e tubulaes de servios pblicos para servir ao
vizinho que no ten ha outro meio de receber tais servios, devendo ser
indenizado na proporo da desvalorizao ocorrida (CC, art. 1.286) ,9
podendo, se for o caso, exigir sejam feitas obras de segurana necess
rias preservao de seu imvel (CC, art. 1.287).101

e)

Passagem de guas:
Tambm no que diz respeito passagem de guas, o Cdigo Civil pro
move vrias interferncias na propriedade, especialmente aquela que
impe a obrigao ao proprietrio do terreno inferior de dar passagem
para as guas naturais do terreno superior (CC, art. 1.288).11 Existem
ainda outras restries, que esto reguladas nos arts. 1.289 a 1.296.

3 .5

R estries volu n trias

Alm das restries legais, os prprios interessados podem estabelecer limi


taes ao uso, gozo e disposio da propriedade, cabendo destacar as servides,
1 Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e facilmente se prestar
passagem.
2" Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das partes perca o acesso a via
pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra deve tolerar a passagem.
3 Aplica-se o disposto no pargrafo antecedente ainda quando, antes da alienao, existia
passagem atravs de imvel vizinho, no estando o proprietrio deste constrangido, depois, a dar
uma outra.
9 CC, Art. 1.286. Mediante recebimento de indenizao que atenda, tambm, desvalorizao
da rea remanescente, o proprietrio obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de
cabos, tubulaes e outros condutos subterrneos de servios de utilidade pblica, em proveito de
proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa.
Pargrafo nico. O proprietrio prejudicado pode exigir que a instalao seja feita de modo
menos gravoso ao prdio onerado, bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro local
do imvel.
10 CC, Art. 1.287. Se as instalaes oferecerem grave risco, ser facultado ao proprietrio do
prdio onerado exigir a realizao de obras de segurana.
11 CC, Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prdio inferior obrigado a receber as guas que
correm naturalmente do superior, no podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porm
a condio natural e anterior do prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas pelo dono
ou possuidor do prdio superior.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

71

o usufruto, as clusulas de inalienabilidade e im penhorabilidade, bem como a


instituio do bem de famlia e as limitaes negociais.
Vejamos suscntam ente cada um desses institutos:
a)

Servido:
um nus real voluntariam ente imposto a um prdio (serviente) em
favor de outro (dom inante), em virtude do qual o proprietrio do pri
meiro perde o exerccio de algum dos direitos inerentes propriedade,
na exata m edida em que obrigado a tolerar que o outro dele se utilize
para sua passagem (ver CC, arts. 1.378 a 1.386).

b)

Usufruto, uso e habitao:


Usufruto um direito real de uso sobre coisa alheia, pelo qual, durante
um certo lapso de tempo (pode ser vidual), algum dela se utiliza, per
cebendo inclusive seus frutos, sendo que o proprietrio apenas conser
va o domnio, j que quem usa e goza da propriedade o usufruturio
(ver CC, arts. 1.390 a 1.411). Os institutos do uso e da habitao so
similares ao usufruto, porm em m enor escala (veremos isso nas aulas
seguintes, aguardem !...).

c)

Inalienabilidade:
um a clusula, im posta por testam ento ou doao, que impe um
nus sobre os bens que integram a herana ou a doao, que pode ser
vitalcia ou tem porria, decorrendo dessa imposio autom aticam en
te as clusulas de im penhorabilidade e de incomunicabilidade (CC,
art. 1.911).12

d)

Bem de famlia voluntrio:


um instituto que est regulado no Cdigo Civil, pelo qual o cnjuge,
a entidade familiar ou at mesmo um terceiro, m ediante escritura p
blica ou testam ento, poder eleger um imvel como sendo o bem de
famlia, desde que de valor inferior a um tero do patrim nio de quem
institui, com a finalidade de garantir a m oradia da famlia, de tal sorte

12 CC, Art. 1.911. A clusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, impli
ca impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Pargrafo nico. No caso de desapropriao de bens clausulados, ou de sua alienao, por con
venincia econmica do donatrio ou do herdeiro, mediante autorizao judicial, o produto da
venda converter-se- em outros bens, sobre os quais incidiro as restries apostas aos primeiros.

72

LIES DE DIREITO CIVIL

que este no poder ser alcanado nem mesmo pelos processos de exe
cuo decorrente de dvidas (ver CC, arts. 1.710 a 1.722).

Ateno:

no confundir esse bem de famlia com aquele outro que


chamamos de bem de famlia legal, que est previsto na Lei
n 8.009/90, cuja finalidade a mesma, porm com outros requisitos.13

e)

Limitaes negociais:
No exerccio da autonom ia da vontade, podem os interessados criar
limitaes ao uso da propriedade em negcios jurdicos bilaterais ou
mesmo plurilaterais, tais com as decorrentes dos contratos de locao,
do comodato, da hipoteca, do penhor etc.

13 Para melhor entender os dois institutos, recomendamos a leitura da Lio 13 do vol. 5 desta
nossa coleo (Familia e Sucesses).

LIO 8
Form as de aq u isio da prop ried ad e im vel

Sum rio: 1 Pressupostos para aquisio; 2 Aquisio quanto origem; 3 Quanto forma
de transmisso; 4 Quanto onerosidade; 5 Aquisio da propriedade imvel; 6 Usucapio
(6.1 Usucapio especial ou constitucional; 6.2 Usucapio extraordinria; 6.3 Usucapio
ordinria; 6.4 Usucapiofamiliar ou conjugal; 6.5 Usucapio coletiva urbana; 6.6 Usuca
pio administrativa; 6.7 Usucapio de imveis pblicos; 6.8 Ao de usucapio); 7 Aquisi
o pela transcrio no CRI (7.1 Importncia do registro de imveis; 7.2 Princpios do Di
reito Registrai); 8 Aquisio pela acesso; 9 Aquisio por direito hereditrioI

I - CONDIES GERAIS DE AQUISIO


1

PRESSUPOSTOS PARA AQUISIO

Para adquirir a propriedade imvel, h que serem preenchidos alguns requi


sitos, quais sejam: pessoa capaz de adquirir; coisa suscetvel de ser adquirida; e
um modo de adquirir.

74

LIES DE DIREITO CIVIL

AQUISIO QUANTO ORIGEM

Quanto procedncia, isto , quanto origem, a aquisio da propriedade


imvel pode ser:
a)

Derivada:
Quando a aquisio resulta de um a relao negociai entre o proprie
trio e o adquirente, pelo qual o primeiro transm ite ao segundo a pro
priedade, como, por exemplo, na compra e venda que se aperfeioar
pelo registro do ttulo no Cartrio de Registro de Imveis.

b)

Originria:
Ocorre quando algum adquire a propriedade sem que tenha havido
transao com o proprietrio anterior, isto , quando no h transm is
so de um indivduo para outro, como ocorre, por exemplo, na acesso
e na usucapio.

c)

Hereditria:
Consideramos a sucesso hereditria como um a forma especifica de
aquisio da propriedade imvel tendo em vista que a m orte do de
cujus ter como conseqncia a transm isso im ediata de seus bens para
os herdeiros, legtimos ou testam entrios (CC, art. 1.784),1 cujo aper
feioamento se dar com o processo de inventrio que perm itir aos
herdeiros, com o formal de partilha em mos, promover a transferncia
dos bens junto aos Cartrios e rgo Pblicos competentes.

QUANTO FORMA DE TRANSMISSO

No que diz respeito transm isso da propriedade, ela pode ocorrer tanto a
ttulo singular quanto a ttulo universal; vejamos:
a)

A ttulo universal:
Ocorre quando o novo titular sucede ao antigo em todos os seus di
reitos e obrigaes. Nesse caso, a transferncia vai se referir a um a
universalidade de bens, direitos e obrigaes ou um a quota-parte 1

1 CC, Art. 1.784. Aberta a sucesso, a herana transmite-se, desde logo, aos herdeiros legtimos
e testamentrios.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

75

deles. Quer dizer, a sucesso refere-se a um conjunto no especificado


individualm ente.

Exemplo 1: o

caso tpico do herdeiro, seja ele legtimo ou eventu


alm ente testam entrio, que vai suceder o m orto em todos os seus bens
assim como nas obrigaes ou num a quota-parte.

Exemplo 2: tam bm pode ocorrer na aquisio de tuna empresa, pois


o novo proprietrio norm alm ente adquire todo o ativo e assume todo o
passivo da empresa.
b)

Transmisso a ttulo singular:


Nesse caso o novo proprietrio adquire um a coisa individualizada e seu
direito, assim como as obrigaes, limitam-se a incidir sobre aquele de
term inado bem e no sobre o total do patrim nio do transmissor.

Exemplo 1: pode ocorrer por ato inter vivos, como n a compra e venda
de um determ inado imvel.
Exemplo 2: pode tam bm ocorrer por sucesso hereditria, isto ,
causa mortis, como no caso de o falecido ter deixado um automvel
para determ inada pessoa (legatrio).
4

QUANTO ONEROSIDADE

Nesse quesito, a aquisio da propriedade pode se operar de duas formas: a


ttulo gratuito ou a ttulo oneroso. Vejamos.
a)

Gratuito:
Nesse caso. a pessoa adquire a propriedade da coisa sem a necessidade
de um a contraprestao pecuniria a favor do transm itente.

Exemplo: o caso da doao pura, isto , aquela sem encargos. Tambm


o caso da aquisio hereditria, tendo em vista que o herdeiro passa a ser ti
tular de direitos sem a necessidade de fazer nenhum desembolso financeiro.
b)

Onerosa:
Nesse caso, a pessoa adquire a propriedade realizando um determ ina
do sacrifcio financeiro, isto , adquire a propriedade m ediante o des
falque de algo constante de seu patrim nio.

76

LIES DE DIREITO CIVIL

Exemplo: o caso da compra e venda em que se adquire a proprieda


de m ediante a contraprestao pecuniria correspondente ao valor do
bem adquirido.
II - FORMAS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL
5

AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL

No captulo que trata da aquisio da propriedade imvel, o Cdigo Civil


comea p or disciplinar a usucapio (ver CC, arts. 1.238 a 1.244); depois a aqui
sio pelo registro do ttulo (ver CC, arts. 1.245 a 1.247); e, por fim, a aquisio
atravs da acesso: por formao de ilhas, por aluvio, por avulso, por abando
no de lveo e por plantaes ou construes (ver CC, arts. 1.248 a 1.259).
Embora no previsto no captulo que trata da aquisio da propriedade, en
tendem os que tam bm forma especfica de aquisio da propriedade o direito
hereditrio.
Vejamos cada um a dessas formas de aquisio da propriedade.

USUCAPIO

a form a originria de aquisio da propriedade que se realiza pela posse


prolongada no tempo, desde que atendidos determ inados requisitos estabeleci
dos em lei.
o nico caso no Direito brasileiro em que a prescrio aquisitiva, isto ,
fonte de criao de direitos, tendo em vista que a prescrio norm alm ente si
nnimo de extino de direitos (ver CC, arts. 205 e 206).
Podemos identificar no Direito brasileiro seis espcies de usucapio
de imveis, quais sejam: a usucapio especial, tam bm cham ada de consti
tucional; a extraordinria; a ordinria; e a familiar ou conjugal, estas quatro
m odalidades disciplinadas pelo Cdigo Civil; a usucapio coletiva, prevista no
Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/01); e a usucapio administrativa, tam bm
cham ada de usucapio por converso, prevista na Lei que criou o program a Mi
nha Casa, Minha Vida (Lei n 11.977/09).

Ateno: apenas para registro, h tam bm a usucapio indgena, re


gulada pelo Estatuto do ndio (Lei n 6 .011/73), mas essa m odalidade no ser
objeto de nossos estudos.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

6.1

77

U su cap io esp ec ia l ou co n stitu cio n a l

A usucapio especial, tam bm cham ada de constitucional, tem esse nome


porque foi prevista inicialmente na Constituio Federal de 1988, vindo ao de
pois ser reproduzida textualm ente no Cdigo Civil de 2002.
So duas as espcies de usucapio constitucional: a urbana (CF, art. 183)2 e
a rural (CF, art. 191).3 Vejamos:
a)

Especial ou constitucional urbana:


um a inovao que foi introduzida no nosso ordenam ento jurdico
pela Carta Magna de 1988 (ver CF, art. 183); depois reproduzida no
Estatuto da Cidade (ver Lei n 10.257/01, art. 9U); e, reafirm ada no
nosso Cdigo Civil de 2002 (art. 1.240),4 praticam ente com os mesmos
dizeres. Esse tipo de usucapio ser concedido desde que o requeren
te preencha os seguintes requisitos: o imvel deve ser urbano e de at
250 m 2; a posse deve ser mansa, pacfica e ininterrupta por cinco anos;
o imvel deve ser utilizado para sua m oradia ou de sua famlia; e, final
mente, desde que o requerente no seja proprietrio de nenhum outro
imvel urbano ou rural. O ttulo dominial ser conferido ao homem ou
mulher, ou a ambos, independentem ente do estado civil.

2 CF, Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou
de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano
ou rural.
l u O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
2 Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
3o Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
3 CF, Art. 191. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como seu,
por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a cinqen
ta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia,
adquirir-lhe- a propriedade.
Pargrafo nico. Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
4 CC, Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos e cinqenta metros
quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou
de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano
ou rural.
1 O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
2 O direito previsto no pargrafo antecedente no ser reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.

78

LIES DE DIREITO CIVIL

Ateno: esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais


de um a vez.
b)

Especial ou Constitucional rural:


Este tipo de usucapio, que tam bm chamado de pro labore, no
novidade, pois j estava previsto n a Constituio Federal de 1934, sen
do repetido nas seguintes, inclusive na atualm ente em vigor que de
1988 (ver CF, art. 191); regulam entado pela Lei n 6.969/81; e repro
duzido literalm ente no Cdigo Civil de 2002 (art. 1.239).5 Esse tipo de
usucapio ser concedido queles que preencham os seguintes requi
sitos: rea de terra em zona rural de at 50 hectares; no ser proprie
trio de nenhum outro imvel rural ou urbano; posse mansa, pacfica
e ininterrupta por cinco anos; tenha tom ado a terra produtiva com o
seu trabalho ou de sua famlia; e, finalmente, tenha nela estabelecido
a sua moradia.

6.2

U su cap io extraord inria

Este tipo de usucapio, que o mais tradicional, est regulado no Cdigo


Civil (art. 1.238),6 cujo prazo de aquisio de 15 anos de posse, exercido com
nimo de dono, de form a mansa, pacfica e contnua.
Esse prazo poder ser reduzido para dez se o possuidor houver estabelecido
no imvel a sua m oradia habitual ou nele tenha realizado obras ou servios de
carter produtivo, reforando a ideia da posse-trabalho.
Nesse tipo de usucapio no h exigncia de que o possuidor esteja
de boa-f, nem que possua justo ttulo. Se estiver de boa-f e se o possui
dor tiver algum ttulo, isso tudo poder ser utilizado como mais um elemento de
prova no processo.
5 CC, Art. 1.239. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como
sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra em zona rural no superior a cin
qenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua mora
dia, adquirir-lhe- a propriedade.
6 CC, Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio, possuir como seu
um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e boa-f; podendo requerer
ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro no Cartrio de
Registro de Imveis.
Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a dez anos se o possuidor hou
ver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter
produtivo.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

79

Ateno: admite o Cdigo Civil que o possuidor possa som ar sua posse o
lapso de tempo da posse dos seus antecessores, para efeito de preencher o requi
sito de tempo, desde que todas tenham sido mansas, pacficas e contnuas (CC,
art. 1.243).7
6.3

U su cap io ordinria

Este tipo de usucapio tam bm est regulado no Cdigo Civil (art. 1.242)8
e ser concedido ao requerente que preencha os seguintes requisitos: posse por
mais de dez anos; exercida com nimo de dono; de form a m ansa, pacfica e con
tinuada; e com justo ttulo e boa-f.
Prestigiando a posse-trabalho mais um a vez, o legislador fez consignar
que esse prazo poder ser reduzido para cinco anos se o imvel tiver sido adqui
rido onerosam ente e nele o possuidor tiver estabelecido sua residncia ou reali
zado obras e servios para torn-lo produtivo.

Ateno: j mencionamos, mas vale a pena repetir: assim como n a usuca


pio extraordinria, o Cdigo Civil adm ite que o possuidor possa som ar sua
posse o lapso de tempo da posse do seus antecessores, para efeito de preencher
o requisito de tempo, desde que todas tenham sido m ansas, pacficas, contnuas
e, neste caso, com justo ttulo e boa-f (ver CC, art. 1.243).
6 .4

U su cap io fam iliar ou conju gal

Essa um a inovao introduzida no nosso ordenam ento jurdico pela Lei


n 12.424/11, que, dispondo sobre regularizao fundiria de assentamentos
localizados em reas urbanas, acrescentou o art. 1.240-Ano Cdigo Civil, para
possibilitar a usucapio do imvel utilizado como m oradia do casal pelo cnjuge
ou com panheiro que foi abandonado pelo outro.
Estabelece o retrocitado artigo de lei que aquele que exercer, por dois anos
ininterruptam ente e sem oposio, a posse direta e com exclusividade, sobre
7 CC, Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antece
dentes, acrescentar sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam
contnuas, pacficas e, nos casos do art. 1.242, com justo ttulo e de boa-f.
8 CC, Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos.
Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imvel houver sido ad
quirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada poste
riormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado inves
timentos de interesse social e econmico.

imvel urbano de at 250 m! cuja propriedade divida com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua m oradia ou de sua
famlia, adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no seja proprietrio de
outro imvel urbano ou rural (CC, art. 1.240-A ).9
Veja-se que esse tipo de usucapio tem caractersticas prprias, diferen
ciando-se de todos os demais tipos estudados, pois para ser concedido exigido
que o requerente prove: que coproprietrio do imvel em conjunto com seu
ex-cnjuge ou ex-companheiro; que seu ex-cnjuge ou ex-companheiro tenha
abandonado voluntariam ente o lar, por mais de dois anos; de sorte que ir usucapir a parte do imvel que era do ex-cnjuge ou ex-companheiro, consolidando
assim a totalidade da propriedade, agora em um nico dono.

Ateno: esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor por mais


de um a vez (ver CC, art. 1.240-A, pargrafo nico).
6.5

U su cap io coletiv a urbana

Este tipo de usucapio foi criado pelo Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/01)
com a finalidade de regularizar fundiariam ente reas urbanas ocupadas desordenadam ente por comunidades carentes.
Diz a referida lei: As reas urbanas com mais de duzentos e cinqenta m e
tros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por
cinco anos, ininterruptam ente e sem oposio, onde no for possvel identificar
os terrenos ocupados por cada possuidor, so susceptveis de serem usucapidas
coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro im
vel urbano ou rural (art. 10).
O objetivo da lei perm itir a regularizao dessas reas urbanas ocupadas
irregularm ente, atribuindo um ttulo de propriedade aos diversos possuidores
de sorte que se forma assim um verdadeiro condomnio, j que cada um dos no
vos proprietrios no ser titular de um imvel singularizado, mas sim de um a
frao ideal da rea usucapida.

Ateno: em bora no haja um a limitao quanto ao tam anho mximo da


rea a ser usucapida, existe um a limitao m nim a de tam anho j que o imvel,
para ser objeto desse tipo de usucapio, dever ser m aior que 250 nri.
9 CC, Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposio, pos
se direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de at 250 m (duzentos e cinqenta metros
quadrados) cuja propriedade divida com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no
seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1 O direito previsto no caput no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

6 .6

81

U su cap io adm inistrativa

O governo federal, com a finalidade de ampliar o acesso de pessoas de baixa


renda ao direito de m oradia, criou o program a Minha Casa, Minha Vida, pelo
qual possvel legitim ar a posse de determ inada propriedade ainda que existam
im pedimentos legais para transferir a propriedade.
Nessa m esm a lei est prevista a possibilidade da usucapio por converso
aps decorridos cinco anos da legitimao, mediante pedido feito diretam ente
ao oficial de registro (ver Lei n u 11.977/09, especialmente arts. 58 a 60).
Conforme determ ina o art. 60 da Lei n 11.977/2009, o detentor do ttulo
de legitimao de posse, aps 5 (cinco) anos de seu registro, poder requerer ao
oficial de registro de imveis a converso desse ttulo em registro de proprieda
de, tendo em insta sua aquisio por usucapio, nos term os do art. 183 da Cons
tituio Federal.

6 .7

U sucapio d e im veis p blicos

No se pode usucapir imveis pblicos, seja da Unio, dos Estados ou Distri


to Federal ou mesmo dos Municpios por expressa determ inao constitucional
(ver CF, art. 183, 3, e art. 191, nico). Essa mesma proibio est contida no
Cdigo Civil, que preceitua: Os bens pblicos no esto sujeitos a usucapio
(CC, art. 102).

6.8

Ao de u su cap i o

Diz o Cdigo Civil que, atendidas as exigncias d a lei, poder o possuidor


requerer ao juiz que lhe declare a aquisio da propriedade por usucapio (CC,
art. 1.241).10
Dessa forma, a ao de usucapio to som ente declaratria de um direito
que se consolidou com o decurso do tempo.
Com relao ao processo e aos procedimentos para reconhecim ento d a usu
capio, remetem os o leitor ao que est previsto no Cdigo de Processo Civil, es
pecialmente os arts. 941 a 945.
10 CC, Art. 1.241. Poder o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usuca
pio, a propriedade imvel.
Pargrafo nico. A declarao obtida na forma deste artigo constituir ttulo hbil para o regis
tro no Cartrio de Registro de Imveis.

AQUISIO PELA TRANSCRIO NO CRI

atravs do registro do ttulo de aquisio d a propriedade no Cartrio de


Registro de Imveis d a tircunscrio com petente que se opera a transferncia da
propriedade imvel.
Vale aqui um a anotao im portante: no direito brasileiro no o con
trato que transfere a propriedade, mas sim a tradio quando se trata de
coisa mvel (CC, art. 1.267)11 ou o registro do ttulo junto ao Cartrio de Regis
tro de Imveis quando se trata de imveis (CC, art. 1.245).112
O registro im portante como instituto que visa dar garantia jurdica aos ne
gcios envolvendo imveis e, pela sua im portncia, cabe destacar os seguintes
aspectos:
a)

Quanto ao registro:
J m encionamos que pelo nosso Direito o contrato por si s no opera a
transferncia porquanto ele som ente gera um direito de crdito. Assim,
somente o registro perante o Cartrio de Registro de Imveis que vai
criar o direito real. O registro a causa determ inada da aquisio da
propriedade.

b)

Pressuposto para o registro:


necessrio que haja um ttulo hbil para operar a transferncia, ca
bendo ao oficial do registro de imveis proceder a este exame sumrio,
verificando requisitos e formas exigidas por lei (LRP, art. 221).13

11 CC, Art. 1.267. A propriedade das coisas no se transfere pelos negcios jurdicos antes da
tradio.
Pargrafo nico. Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessrio; quando cede ao adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra em
poder de terceiro; ou quando o adquirente j est na posse da coisa, por ocasio do negcio jurdico.
12 CC Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo
no Registro de Imveis.
1Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono
do imvel.
2Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do regis
tro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel.
13 LRP, Art. 221. Somente so admitidos a registro:
I - escrituras pblicas, indusive as lavradas em consulados brasileiros;
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as fir
mas reconheddas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entida
des vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitao;

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

83

Exemplo: se o imvel for de valor superior a 30 salrios-mnimos, a


escritura pblica docum ento indispensvel transferncia da pro
priedade (ver CC, art. 108).
c)

Momento de aquisio da propriedade:


Considera-se adquirida a propriedade no ato de apresentao da docu
m entao no Cartrio para registro, ato este chamado de prenotao
(CC, art. 1 .2 4 6 ).14

Ateno: enquanto no for apresentado o ttulo hbil no

Cartrio de
Registro de Imveis, haver a presuno de que o imvel pertence a
quem constar como titular naquela serventia extrajudicial (ver CC,
art. 1.245, 1).

7.1

Im portncia do registro de im veis

Inegavelmente o ato registrai d a maior importncia, tendo em vista


que som ente o registro que vai fornecer segurana jurdica para os negcios
imobilirios.
Todo o sistema de registro no Brasil est regulado n a Lei n 6.015/73, cha
m ada de Lei dos Registros Pblicos. No tocante ao registro de imveis, referida
lei disciplina a m atria nos arts. 167 a 259, que estabelecem que cada imvel
ter um a matrcula (como se fosse um registro de nascimento) e o registro
(que sucede a m atrcula e prova a cadeia sucessria com relao quele deter
m inado imvel).
Alm disso, todas as alteraes afetas ao imvel sero realizadas m ediante
que so anotaes realizadas m argem do registro e podero se
referir ao nom e da rua, num erao, edificao ou at mesmo m udana de
estado de seu proprietrio.

averbao,

Ateno: a m atrcula o primeiro registro da propriedade, n a vigncia da


Lei nD6.015/73 (ver LRP, art. 228).
III - atos autnticos de pases estrangeiros, com fora de instrumento pblico, legalizados e
traduzidos na forma da lei, e registrados no cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, assim
como sentenas proferidas por tribunais estrangeiros aps homologao pelo Supremo Tribunal
Federal;
IV - cartas de sentena, formais de partilha, certides e mandados extrados de autos de pro
cesso.
14 CC, Art. 1.246. O registro eficaz desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial do
registro, e este o prenotar no protocolo.

7.2

P rin cp ios do D ireito R egistrai

J falamos, mas vale a pena repetir que todos os ramos do Direito tm seus
princpios especficos. Assim tam bm sucede com o registro de imveis.
Assim, podemos destacar os seguintes princpios:
a)

Publicidade:
Este princpio extrem am ente im portante, porque ele serve para que
todos tom em conhecimento do que pode estar acontecendo com aque
la determ inada propriedade. Por esse princpio qualquer pessoa pode
ter acesso s informaes sobre determ inado imvel, bastando para
tanto requerer ao Cartrio competente (LRP, art. 17).1S

b)

Legalidade:
H um a presuno de legalidade porque, se o oficial efetivou o registro,
porque no encontrou nenhum vcio. Recebido o ttulo em Cartrio
e feita a sua prenotao, dever o oficial verificar de sua regularidade:
estando tudo certo, dever proceder ao registro; havendo divergncia
dever o oficial suscitar dvida para que o juiz competente decida a
questo, observado o devido processo legal (LRP, art. 198).16

c)

Fora probante:

H a presuno de que aquele em cujo nom e consta registrada a pro


priedade o detentor do direito real. Essa presuno no absoluta,*IV
15 LRP, Art. 17. Qualquer pessoa pode requerer certido do registro sem informar ao oficial ou ao
funcionrio o motivo ou interesse do pedido.
Pargrafo nico. O acesso ou envio de informaes aos registros pblicos, quando forem rea
lizados por meio da rede mundial de computadores (Internet) devero ser assinados com uso de
certificado digital, que atender os requisitos da Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira - ICP.
16 LRP, Art. 198 - Havendo exigncia a ser satisfeita, o oficial indic-la- por escrito. No se con
formando o apresentante com a exigncia do oficial, ou no a podendo satisfazer, ser o ttulo,
a seu requerimento e com a declarao de dvida, remetido ao juzo competente para dirimi-la,
obedecendo-se ao seguinte:
I - no Protocolo, anotar o oficial, margem da prenotao, a ocorrncia da dvida;
II - aps certificar, no ttulo, a prenotao e a suscitao da dvida, rubricar o oficial todas
as suas folhas;
III - em seguida, o oficial dar cincia dos termos da dvida ao apresentante, fornecendo-lhe
cpia da suscitao e notificando-o para impugn-la, perante o juzo competente, no prazo de 15
(quinze) dias;
IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeterse-o ao juzo competen
te, mediante carga, as razes da dvida, acompanhadas do ttulo.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

85

pois admite prova em contrrio. De toda sorte, vale afirmar que os registradores gozam de f pblica e os docum entos por eles expedidos
gozam de veracidade, que presumida.
d)

Territorialidade:
O imvel deve ser registrado na circunscrio onde o mesmo se localiza
(LRP, art. 169).17Isso tem toda um a lgica para assim ser, tendo em vis
ta a facilidade para se averiguar a situao do imvel. No fosse assim
e desejssemos saber a situao de um determ inado imvel, teram os
que fazer pesquisa em todos os cartrios do Brasil.

Ateno: a escritura pblica (de compra e venda, de doao, de usu


fruto etc.) pode ser realizada em qualquer Cartrio de Notas.
e)

Continuidade:
Por esse princpio somente se admite um registro de ttulo por pessoa
sobre determ inado imvel, de sorte a form ar um a cadeia sucessria fa
cilmente perceptvel, tendo em vista que o alienante de hoje o pro
prietrio que ser sucedido pelo novo adquirente a partir de am anh
(LRP, art. 195).18Isso quer dizer que a pessoa que transm ite um direito
tem que constar do registro como titular desse direito.

Exemplo: vamos supor que Janjo apresentou ao cartrio um a escri


tu ra que prova que ele comprou um determ inado imvel de Jukal. Va
mos ainda supor que Jukal tenha comprado o referido imvel de Aly
Kathe, mas no tenha promovido a transferncia para seu nome. Nesse
caso, o cartrio vai devolver a escritura para que seja providenciado I
17 LRP, Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 so obrigatrios e efetuar-se-o no Car
trio da situao do imvel, salvo:
I - as averbaes, que sero efetuadas na matrcula ou margem do registro a que se referi
rem, ainda que o imvel tenha passado a pertencer a outra circunscrio;
II - os registros relativos a imveis situados em comarcas ou circimscries limtrofes, que
sero feitos em todas elas, devendo os Registros de Imveis fazer constar dos registros tal ocor
rncia.
III - o registro previsto no n 3 do inciso I do art. 167, e a averbao prevista no n" 16 do inciso
II do art. 167 sero efetuados no cartrio onde o imvel esteja matriculado mediante apresen
tao de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas,
bastando a coincidncia entre o nome de um dos proprietrios e o locador.
18 LRP, Art. 195. Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o
oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza,
para manter a continuidade do registro.

86

LIES DE DIREITO CIVIL

primeiro o registro da escritura de venda de Aly Kathe para Jukal,


para que este possa ento transm itir o imvel para Janjo.
f)

Prioridade:
Implica dizer que aquele que chegar prim eiro com o seu ttulo para re
gistro ou averbao ser tido como titular do direito (LRP, art. 191).19
O princpio d a prioridade do registro constitui um dos pilares de nosso
sistema registrai, significando ele que, em concurso de direitos reais so
bre um imvel, estes se graduam por um a relao de precedncia fun
dada na ordem cronolgica de seu aparecim ento.

g) Especialidade:
Por esse princpio, o Cartrio est obrigado a exigir daquele que pre
tenda realizar qualquer registro que apresente todos os dados que des
crevam minuciosam ente o imvel, de sorte a individualiz-lo de forma
perfeita (LRP, art. 225).20
h)

Instncia:
O princpio d a instncia significa, em ltim a anlise, que o registrador no pode agir de ofcio. Quer dizer, ele s poder praticar o ato
de averbao ou de registro se solicitado pela pessoa interessada, por

19 LRP, Art. 191. Prevalecero, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no
mesmo dia, os ttulos prenotados no Protocolo sob nmero de ordem mais baixo, protelando-se o
registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia til.
20 LRP, Art. 225. Os tabelies, escrives e juizes faro com que, nas escrituras e nos autos judi
ciais, as partes indiquem, com preciso, os caractersticos, as confrontaes e as localizaes dos
imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar s de terreno, se
esse fica do lado par ou do lado mpar do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da
edificao ou da esquina mais prxima, exigindo dos interessados certido do registro imobilirio.
1As mesmas mincias, com relao caracterizao do imvel, devem constar dos instru
mentos particulares apresentados em cartrio para registro.
2 Consideram-se irregulares, para efeito de matrcula, os ttulos nos quais a caracterizao
do imvel no coincida com a que consta do registro anterior.
3 Nos autos judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, os limites e as confron
taes sero obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a
devida Anotao de Responsabilidade Tcnica-ART, contendo as coordenadas dos vrtices defi
nidores dos limites dos imveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com
preciso posicionai a ser fixada pelo INCRA, garantida a iseno de custos financeiros aos proprie
trios de imveis rurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos fiscais.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

87

determ inao judicial ou a requerim ento do Ministrio Pblico (LRP,


art. 13).21

8 AQUISIO PELA ACESSO


a forma originria de aquisio da propriedade imvel estabelecida na lei,
pela qual tudo o que se incorpora a um determ inado bem fica ao proprietrio
dele pertencendo.
Para isso exigem-se dois requisitos para caracterizar a acesso: a juno de
duas coisas que antes estavam separadas; e que um a delas seja acessria em re
lao outra.
0 Cdigo Civil prev as seguintes formas de acesso: formao de ilhas; aluvio; avulso; abandono de lveo; e plantaes ou construes (CC,art. 1.248).22
Vejamos cada um a delas.
a)

Formao de Ilhas:
a formao que decorre de foras naturais, decorrente do acmulo
de areia e materiais carregados pela correnteza dos rios, podendo tam
bm ser formada por movimentos ssmicos. As regras quanto distri
buio das pores aos proprietrios fronteirios far-se- nos moldes
estabelecidos no art. 1.249 e seus incisos.23*IV

21 LRP, Art. 13. Salvo as anotaes e as averbaes obrigatrias, os atos do registro sero prati
cados:
I - por ordem judicial;
II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados;
III - a requerimento do Ministrio Pblico, quando a lei autorizar.
l uO reconhecimento de firma nas comunicaes ao registro civil pode ser exigido pelo res
pectivo oficial.
2 A emancipao concedida por sentena judicial ser anotada s expensas do interessado.
22 CC, Art. 1.248. A acesso pode dar-se:
1- por formao de ilhas;
U - por aluvio;
III - por avulso;
IV - por abandono de lveo;
V - por plantaes ou construes.
23 CC, Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos
proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:

88

LIES DE DIREITO CIVIL

b)

Aluvio:
o acrscimo formado de m aneira natural, de forma quase impercept
vel, pelo depsito de terra e detritos ao longo das margens dos rios, que
fica pertencendo ao proprietrio do terreno marginal, sem nenhum a
indenizao (CC, art. 1.250).*24

c)

Avulso:
Forma-se pela fora sbita e natural que arranca um a parte de um pr
dio e se faz ju n tar a outro. O dono do prdio ao qual a poro de terra
veio a se ju n tar adquirir a propriedade se indenizar o dono origin
rio ou, sem indenizao, se transcorrer um ano e ningum reclam ar
(CC, art. 1.251).25

d)

lveo abandonado:
o leito seco por onde antes passava um rio, crrego ou riacho. Nes
se caso, fica pertencendo aos vizinhos das duas margens na proporo
das respectivas testadas. O proprietrio das terras por onde agora pas
sa o rio no tem direito de indenizao, nos term os do estatudo em lei
(CC, art. 1.252).26

I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos terrenos


ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha que dividir
o lveo em duas partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acrscimos
aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a pertencer
aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram.
24 CC, Art. 1.250. Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depsitos e ater
ros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem aos
donos dos terrenos marginais, sem indenizao.
Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios de proprietrios dife
rentes, dividir-se- entre eles, na proporo da testada de cada um sobre a antiga margem.
25 CC, Art. 1.251. Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar de um
prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade do acrscimo, se indenizar o dono
do primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado.
Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de indenizao, o dono do prdio a que se jun
tou a poro de terra dever aquiescer a que se remova a parte acrescida.
26 CC, Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios ribeirinhos das
duas margens, sem que tenham indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem
novo curso, entendendo-se que os prdios marginais se estendem at o meio do lveo.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

e)

89

Construes e plantaes:
So cham adas de acesses industriais ou artificiais, j que construdas
pelo ser hum ano, fazendo presum ir ser do mesmo proprietrio do ter
reno onde se encontrem (CC, art. 1.253).27

9 AQUISIO POR DIREITO HEREDITRIO


Embora o atual Cdigo Civil tenha desconsiderado este tipo de aquisio da
propriedade imvel, ousamos considerar que a sucesso hereditria um a for
ma especfica de aquisio da propriedade imvel (e tam bm mvel) tendo em
vista que a m orte do de cujus ter como conseqncia a transm isso im ediata
de seus bens p ara os herdeiros, sejam eles legtimos ou testam entrios (ver CC,
art. 1.784), cujo aperfeioam ento se dar com o processo de inventrio que per
m itir aos herdeiros, com o formal de partilha em mos, promover a transfern
cia dos bens junto aos Cartrios e rgos Pblicos competentes.
bem provvel que o atual legislador no considerou a aquisio decor
rente do direito hereditrio como um a forma especfica de aquisio da pro
priedade imvel porque essa forma de aquisio se encaixa dentre aquelas que
classificamos como derivadas, tal qual a com pra e venda, a doao, a dao em
pagam ento que, para seu aperfeioamento, necessita da transcrio do ttulo no
Cartrio de Imveis competente.
Ou seja, a aquisio decorrente do direito hereditrio no deixa de ser um a
forma de aquisio pela transcrio do ttulo no cartrio competente.

27 CC, Art. 1.253. Toda construo ou plantao existente em um terreno presume-se feita pelo
proprietrio e sua custa, at que se prove o contrrio.

LIO 9
Form as de a q u isio da p rop ried ad e m vel

Sum rio: 1 Bens mveis; 2 Conceito de usucapio (2.1 Aplicao da usucapio aos
bens mveis; 2.2 Tipos de usucapio; 2.3 Exemplos prticos; 2.4 Soma das posses);
3 Conceito de ocupao (3.1 Forma de aquisio originria; 3.2 Os tipos de ocupao);
4 Conceito de achado de tesouro (4.1 Repartio do tesouro; 4.2 Utilidade do institu
to); 5 Conceito de tradio (5.1 Esclarea-se sobre o contrato; 5.2 Tipos de tradio;
5.3 Traditio a n on dom inoj; 6 Conceito de especificao (6.1 A quem fica pertencendo
a criao,); 7 Conceito nico para confuso, comisto e adjuno (7.1 As trs espcies;
7.2 Regime jurdico de soluo)I

I
1

- NOTAS INTRODUTRIAS

BENS MVEIS

Im portante relem brar que bens mveis so aqueles que podem se mover por
fora prpria (semoventes) ou mesmo por fora alheia, desde que isso no altere
sua substncia ou sua destinao econmico-social (ver CC, art. 82).
Verifica-se desde logo que n a categoria de bens mveis vamos encontrar um a
im ensa gam a de coisas que esto no mercado ou n a natureza para a satisfao

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

91

do ser hum ano. Assim, todos os produtos que se podem encontrar no mercado
de consumo so bens mveis, desde os produtos durveis (automveis, geladei
ras, televisores etc.) at os no durveis (roupas, sapatos, produtos alim ent
cios etc.). Alm dos produtos industrializados, so tam bm bens mveis todos
os produtos naturais, tanto os produzidos pelo ser hum ano quanto aqueles que
se encontram n a natureza.
0 Cdigo Civil disciplina seis formas de aquisio da propriedade mvel:
usucapio; ocupao; achado de tesouro; tradio; especificao; e, por fim,
confuso, comisto e adjuno, conforme veremos a seguir.

II - USUCAPIO
2

CONCEITO DE USUCAPIO

um a das formas de aquisio da propriedade das coisas sem dono, que


se m aterializa atravs da posse continuada, pelo lapso de tempo estabelecido
em lei.
Os princpios que norteiam a usucapio das coisas mveis so os mesmos
que norteiam a usucapio dos imveis: h necessidade de um certo lapso de
tempo estabelecido em lei; e a posse mansa, pacfica e continuada.
0 objetivo do instituto legitim ar o direito de propriedade adquirido pelo
decurso de tempo, em prestando juridicidade a situaes de fato que se prolon
garam no tempo e se consolidaram.

2.1

A plicao da u su cap io a o s b en s m veis

Em determ inadas situaes prticas o possuidor obrigado a comprovar a


propriedade do bem mvel, como condio para a venda e transferncia daque
le bem para outrem .
Nessas circunstncias, se houver qualquer incerteza com relao ao do
mnio, o possuidor estar impossibilitado adm inistrativam ente de prom over a
transferncia, como, por exemplo, em face de problem as da docum entao de
um veculo automotor. Nesse caso, a soluo a ao de usucapio visando con
ferir ao possuidor o ttulo de propriedade.

2.2

T ipos d e u su cap io

0 Cdigo Civil prev duas espcies de usucapio para as coisas mveis,


que so:

92

LIES DE DIREITO CIVIL

a)

Ordinria:
Aplicvel aos casos em que o possuidor est com a coisa h mais de trs
anos, possui justo ttulo e a adquiriu de boa-f (CC, art. 1.260).1

b)

Extraordinrio:
Esta prescinde de justo ttulo e de boa-f, porm exige um lapso de tem
po maior, qual seja, cinco anos (CC, art. 1.261).12

2.3

Exem plos prticos

Embora o instituto da usucapio seja mais comum para os bens imveis,


nada obsta seja encontrada essa figura voltada para os bens mveis, tais como:
a)

Veculos automotores, navios e aeronaves:


Estes bens tm registros em nome de seus proprietrios em rgos p
blicos e, em bora possam ser vendidos, som ente podem ser transferidos
adm inistrativam ente se seus proprietrios assinarem o docum ento h
bil a realizar a transferncia da titularidade junto ao rgo pblico en
carregado da fiscalizao e controle.

b)

Semoventes:
Muitos animais de raa tm pedigree e alguns deles so registrados pe
rante associaes de criadores, a exemplo dos cavalos de raa que, por
sinal, valem muito dinheiro.

Curiosidade: em bora atualm ente as Unhas telefnicas no tenham valor


econmico, no passado elas valiam um a pequena fortuna. Se voc adquirisse
um a linha telefnica de um particular e depois, por qualquer que fosse a razo,
ele no pudesse assinar a transferncia da Unha para seu nome, a soluo era in
gressar com ao de usucapio. Essa questo j foi to im portante que mereceu
at um a smula do STJ, a de nu 193, datada de 25-6-1997, que afirma: O direito
de uso de Unha telefnica pode ser adquirido por usucapio.

1 CC, Art. 1.260. Aquele que possuir coisa mvel como sua, continua e incontestadamente duran
te trs anos, com justo ttulo e boa-f, adquirir-lhe- a propriedade
2 CC, Art. 1.261. Se a posse da coisa mvel se prolongar por cinco anos, produzir usucapio,
independentemente de ttulo ou boa-f.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

2 .4

93

Som a d as p o s s e s

O possuidor do bem mvel poder, para preencher o requisito de tempo ne


cessrio obteno do reconhecim ento da usucapio, unir a sua posse de seu
antecessor, desde que ambas sejam contnuas e pacficas. Aplicam-se tam bm
usucapio de coisas mveis as m esmas regras quanto prescrio referente
usucapio ordinria e extraordinria (CC, art. 1.262).3

III
3

- OCUPAO

CONCEITO DE OCUPAO

A ocupao um a forma de aquisio originria da propriedade mvel que


ocorre quando algum se apropria das coisas sem dono com a inteno de se
tornar proprietrio delas, sejam aquelas abandonadas, sejam aquelas que nunca
tiveram dono, incluindo-se nisso os semoventes.

3.1

Forma d e aq u isi o originria

Esse o modo de aquisio originria por excelncia, que recai sobre as coi
sas que so de ningum (res nullius) ou sobre as coisas que tinham dono mas
foram abandonadas (res derelicta), nos term os como estatudo no Cdigo Civil
Cart. 1.263).4
Essa era a forma natural de aquisio da propriedade no passado. s imagi
nar que a raa hum ana, nos primrdios, ia se apropriando das coisas que achava na
natureza necessrias sua sobrevivncia, e com a apreenso adquiria o domnio.
Por bvio que atualm ente essa forma de aquisio est muito restrita, tendo
em vista que tudo que o hom em m oderno necessita para sua sobrevivncia ele
encontra no mercado de consumo e muito raram ente vai encontrar algum a coi
sa que lhe possa ser til e que tenha sido abandonada ou que no tenha dono.

3.2

Os tip o s de ocu p ao

Podemos identificar dois tipos bem caractersticos de ocupao: a caa e a


pesca.
3 CC, Art. 1.262. Aplica-se usucapio das coisas mveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244.
4 CC, Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade,
no sendo essa ocupao defesa por lei.

94

LIES DE DIREITO CIVIL

a)

Caa:
Pertence ao caador o anim al por ele apreendido ou ferido, se lhe for
perseguir, mesmo que outrem o tenha apanhado. Pode ocorrer em ter
ras pblicas ou particulares com licena do proprietrio.

b)

Pesca:
do pescador o peixe que ele pescar, arpar, farpar ou perseguir em cur
so de gua, lagos ou mares de domnio pblico.

Ateno: a descoberta e o achado de tesouro tam bm so formas de ocu


pao, porm o Cdigo Civil lhes deu tratam ento em separado, por isso seguire
mos a mesma sistemtica.

IV
4

- ACHADO DE TESOURO

CONCEITO DE ACHADO DE TESOURO

Podemos conceituar o instituto como sendo o achado de coisa de valor que


se encontrava oculta em bem mvel ou imvel, sem relao jurdica com o titu
lar, no mais se sabendo quem seja o seu proprietrio.

4.1

R epartio do tesouro

Se o tesouro for encontrado em propriedade alheia, dever ser dividido


meio a meio entre quem o encontrou e o proprietrio do local onde foi encon
trado, conform e estabelece nosso Cdigo Civil (CC, art. 1.264).5 Essa regra
tam bm se aplica a achado em terreno do enfiteuta (CC, art. 1.266).6
A regra acima s vale se o tesouro for achado por acaso porque, se o acha
do se deu por encom enda do proprietrio do local, ou por pesquisa que ele te
nha encom endado, o tesouro ser exclusivamente seu (CC, art. 1.265).7
5 CC, Art. 1.264. O depsito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono no haja memria,
ser dividido por igual entre o proprietrio do prdio e o que achar o tesouro casualmente.
6 CC, Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro ser dividido por igual entre o desco
bridor e o enfiteuta, ou ser deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.
7 CC, Art. 1.265. O tesouro pertencer por inteiro ao proprietrio do prdio, se for achado por
ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro no autorizado.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

95

4.2 Utilidade do in stituto


Podemos dizer que atualm ente a utilidade desse instituto praticam ente
nenhum a. Talvez no passado tenha tido im portncia levando em conta que as
pessoas enterravam no solo ou escondiam em paredes o dinheiro, joias e perten
ces de valor para se proteger de saques, roubos ou furtos.
Comumente acontecia de essas pessoas m orrerem sem dizer a ningum so
bre o esconderijo e, assim, seus tesouros ficavam perdidos at que algum os
encontrasse. Hoje as pessoas guardam seus valores em cofres, declaram no im
posto de renda e seus familiares sabem onde esto os bens que compem a ri
queza de sua famlia.

V-TRADIO
5 CONCEITO DE TRADIO
Tradio a form a mais usual de aquisio da propriedade mvel e significa
a entrega da coisa mvel ao adquirente, com a inteno de lhe transferir o dom
nio, em razo de um ttulo translativo de propriedade.

5.1

Esclarea-se sobre o contrato

J dissem os isso mas vale reafirm ar: no Direito brasileiro o contrato por si
s, tan to no que se refere a imvel quanto a mvel, no tem o condo de tran s
ferir a propriedade, sendo necessrio um ato com plem entar que a tradio.
No caso de bem imvel, a tradio representada pela transcrio do ttulo
aquisitivo no Cartrio de Registro de Imveis (CC, art. 1.245);8j no caso de
coisa mvel, a tradio corresponde entrega fsica da coisa (CC, art. 1.267,
caput ) . 9
8 CC, Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do titulo translativo
no Registro de Imveis.
1Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono
do imvel.
2UEnquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do regis
tro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel.
9 CC, Art. 1.267. A propriedade das coisas no se transfere pelos negcios jurdicos antes da tra
dio.

96

5.2

LIES DE DIREITO CIVIL

T ipos d e tradio

Tradio significa entregar, ceder, transferir. A tradio que transfere a pro


priedade aquela que decorre de um negcio jurdico preexistente que visava
alienar a coisa, como, por exemplo, a compra e venda.
im portante fazer esse registro porque existe tradio que no transfere a
propriedade, como no caso de locao ou comodato, em que a coisa entregue
ao locatrio ou com odatrio p ara que use e depois devolva o bem ao titular.
No Direito brasileiro podem os identificar trs tipos de tradio, quais sejam:
a)

Real:
Dizemos que a tradio real quando ocorre a efetiva entrega do bem
pelo alienante ao adquirente, isto , ocorre a entrega m aterial da coisa.

b)

Simblica:
A tradio simblica quando, ao invs de entregar a coisa, o alienante
realiza um ato to somente representativo da entrega, tal como n a ven
da de um automvel quando se entregam as chaves para que o adqui
rente retire o veculo em outro lugar.

c)

Ficta:
A tradio ser ficta quando no h propriam ente a entrega da coisa,
mas a lei faz presum ir ter ocorrido a tradio, nas circunstncias que
exemplificamos abaixo:

Exemplo 1 - constituto possessrio: ocorre quando o alienante


continua na posse do bem, porm por outro ttulo. Imagine que Jovelino resolveu vender seu Monza 82 e a pessoa que comprou um a lo
cadora de veculos. Jovelino resolve alugar o Monza enquanto espera
a entrega do outro veculo que ele ganhou no consrcio. Veja-se que
Jovelino vendeu mas no entregou, porm a lei faz presum ir que houve
a tradio (ver CC, art. 1.267, pargrafo nico, I a parte).
Exemplo 2 - direito de restituio da coisa: nesse caso o titular
aliena a coisa que est em mos de terceiro e, com isso, transfere para o
novo titular a posse indireta da coisa e o direito de pedir a restituio da
mesma. Isso pode ocorrer envolvendo a venda de coisa que se encontra
alugada ou cedida em comodato (ver CC, art. 1.267, pargrafo nico,
parte interm dia).
Exemplo 3 - tr a d i ti o b r e v i m a n u : este tipo de tradio ocorre
quando a coisa que est sendo adquirida j se encontrava nas mos do

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

97

adquirente em razo de outro ttulo, como no caso de algum que alu


gava um a motocicleta e agora resolve compr-la. Veja-se que a coisa j
estava com o adquirente na condio de locatrio e agora ela continua
com ele, porm com outro ttulo, o de proprietrio (ver CC, art. 1.267,
pargrafo nico, parte final).
d)

Dispensa da tradio:
Em algumas situaes, a pessoa passa a ser titular de um a propriedade
(mvel ou imvel) sem que tenha ocorrido a tradio, como no caso da
abertura da sucesso legtima ou pelo casam ento com com unho uni
versal de bens. Em ambos os casos, a pessoa passa a ser titular do direi
to sem que tenha ocorrido a entrega fsica da coisa.

5.3 Traditio a non dom ino


Vale rem em orar regra comezinha de Direito que diz: ningum pode
transferir mais direitos do que os que possui. Para que dvidas no
pairem, o Cdigo Civil reafirm a esse princpio ao afirmar que a tradio feita
por quem no proprietrio no aliena a propriedade (CC, art. 1.268, caput,
I a parte).10
Porm, como tudo no Direito tem excees, o retrocitado artigo diz em se
guida que ainda que feita tradio por quem no proprietrio, mas se a coisa
foi oferecida ao pblico, em leilo ou estabelecim ento comercial, considerar-se-
vlida a transferncia tendo em vista que para o adquirente de boa-f, assim
como para qualquer pessoa, o alienante se afigurava como dono, dadas as cir
cunstncias (ver CC, art. 1.268, caput, parte final).
Nesse caso, o legislador prestigia a boa-f do terceiro adquirente em de
trim ento do interesse do legtimo proprietrio, tornando vlida a tradio. Ao
proprietrio resta o direito de voltar-se contra o alienante de m-f para se ver
indenizado.
Fez consignar ainda o legislador que, se o alienante vier a adquirir poste
riorm ente a coisa, considera-se realizada a transferncia desde o momento em
que ocorreu a tradio (ver CC, art. 1.268, l u).
10 CC, Art. 1.268. Feita por quem no seja proprietrio, a tradio no aliena a propriedade, exceto
se a coisa, oferecida ao pblico, em leilo ou estabelecimento comercial, for transferida em circuns
tncias tais que, ao adquirente de boa-f, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.
1" Se o adquirente estiver de boa-f e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se
realizada a transferncia desde o momento em que ocorreu a tradio.
2 No transfere a propriedade a tradio, quando tiver por ttulo um negcio jurdico nulo.

98

LIES DE DIREITO CIVIL

No pargrafo segundo do citado artigo, o legislador ainda fez constar algo


totalm ente desnecessrio, pois conforme j afirmamos vrias vezes o neg
cio nulo um nada jurdico, logo bvio que a propriedade no se trans
fere pela tradio, quando tiver por ttulo um negcio jurdico nulo (ver CC,
art. 1.268, 2).

VI

- ESPECIFICAO

6 CONCEITO DE ESPECIFICAO
a forma de aquisio da propriedade por transform ao de coisa mvel
em espcie nova, como fruto do trabalho hum ano. Quer dizer, trabalhar um a
m atria-prim a e transform -la em algum a coisa til form a de aquisio da
propriedade.
Se a m atria-prim a prpria, no h problemas. A questo ganha relevn
cia quando a pessoa trabalha m aterial alheio e consegue transform-lo em algo
til ou valioso, como o artfice que transform a a pedra em utenslio, o pintor que
pinta um a tela ou aquele que transform a o barro em um a escultura.
So exemplos de especificao a escultura em relao pedra; o trabalho
grfico em relao ao papel; a pintura em relao tela; o barro em relao ao
objeto criado; etc.

6.1 A quem fica p ertencendo a criao


O Cdigo Civil aponta para trs solues distintas, conforme esteja de boa-f ou no o especificador, levando-se em conta ainda o valor da m o de obra se
comparado ao da matria-prim a. Vejamos:

a) A matria-prima utilizada era em parte alheia:


Nesse caso, se o especificador trabalhou em m atria-prim a que em par
te era alheia e se no puder voltar form a anterior, a coisa nova que
foi criada ser dele. Se puder retom ar form a anterior, restabelece-se
a coisa ao status quo ante (CC, art. 1.269).11 No prim eiro caso, dever o
especificador indenizar os valores correspondentes ao m aterial utiliza
do que era alheio; e, no segundo, o retorno da coisa ao estado anterior
ser realizado custa dele.
11 CC, Art. 1.269. Aquele que, trabalhando em matria-prima em parte alheia, obtiver espcie
nova, desta ser proprietrio, se no se puder restituir forma anterior.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

b)

99

Toda a matria-prima era alheia:


Se tod a a m atria-prim a era alheia e no se puder voltar forma ante
rior, teremos que indagar se o especificador agiu de boa-f ou de m-f: se estava de boa-f, a m atria nova ser sua integralm ente (CC,
art. 1.270, caput);12 se estava de m-f, a obra criada ser do dono da
m atria-prim a (ver CC, art. 1.270, 1).

c)

O preo da obra criada maior do que o da matria-prima:


Se o valor d a mo de obra for substancialm ente maior do que o da
m atria-prim a utilizada, a obra ser do especificador ainda que tenha
agido de m-f (ver CC, art. 1.270, 3). Evidentemente que dever
indenizar o proprietrio da m atria-prim a no s o m aterial utilizado
como tam bm as eventuais perdas e danos (CC, art. 1.271).13

VII - CONFUSO - COMISTO - ADJUNO


7 CONCEITO NICO PARA CONFUSO, COMISTO E
ADJUNO
So formas de aquisio da propriedade mvel em que as coisas, pertencen
tes a pessoas diferentes, so confundidas, m isturadas ou ajuntadas, de tal sorte
que no se possam separ-las.
Vale destacar desde logo: as regras que vamos estudar somente se aplicam
se o evento ocorreu de forma acidental, isto , involuntria, tendo em vista
que se foi promovido pelos respectivos proprietrios das coisas as regras a serem
aplicadas sero as contratuais.

7.1 As trs espcies


So trs as espcies diferentes de aquisio da propriedade mvel, sendo
que em duas delas ocorre efetivamente um a m istura (confuso e com isto), e na
12 CC, Art. 1.270. Se toda a matria for alheia, e no se puder reduzir forma precedente, ser
do especificador de boa-f a espcie nova.
l uSendo praticvel a reduo, ou quando impraticvel, se a espcie nova se obteve de m-f,
pertencer ao dono da matria-prima.
2 Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relao tela, da escultura, escritura e outro
qualquer trabalho grfico em relao matria-prima, a espcie nova ser do especificador, se o
seu valor exceder consideravelmente o da matria-prima.
13 CC, Art. 1.271. Aos prejudicados, nas hipteses dos arts. 1.269 e 1.270, se ressarcir o dano
que sofrerem, menos ao especificador de m-f, no caso do 1 do artigo antecedente, quando
irredutvel a especificao.

outra ocorre a agregao de um a pea a outra da qual no se poder destacar,


sem risco de prejudicar um a ou ambas. Vejamos:
a)

Confuso:
Estaremos diante do instituto da confuso quando houver m istura de
coisas lquidas como, por exemplo, vinagre e leo; ou gua e vinho.

Ateno:

no confundir com a confuso de direitos (CC, art. 381),14


pois aqui a confuso de coisas.

b)

Comisto:
J a comisto a m istura de coisas slidas tais como a m istura de arroz
e feijo, ou cimento e cal.

Ateno:

houve um erro grfico na redao do Cdigo Civil e saiu


constando comisso, quando deveria ser comisto.
c)

Adjuno:
a unio de coisas, isto , a justaposio de um a coisa sobre a outra,
tornando impossvel de serem destacadas sem deteriorao de um a ou
de outra, ou de ambas. Nesse caso terem os um a coisa principal e a ou
tra acessria.

Exemplos: selo raro colado num lbum; a incrustao de um a pedra


preciosa num anel; a m ontagem de pea acrlica num a estrutura m et
lica, form ando um a escultura etc.
7.2 Regime ju rd ico de soluo
Conforme tenha ocorrido a confuso, comisto ou adjuno, a soluo po
der ser diferente, conforme seja o caso. Seno, vejamos.
a)

As coisas podem ser separadas:


Nesse caso, em se podendo separar as coisas sem deteriorao, elas
voltam aos seus respectivos donos e o problem a est resolvido (CC,
art. 1.272).15

14 CC, Art. 381. Extingue-se a obrigao, desde que na mesma pessoa se confundam as qualida
des de credor e devedor.
15 CC, Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas
sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possvel separ-las sem deteriorao.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

b)

101

No podem ser separadas ou a separao dispendiosa:


Nesse caso, formar-se- um condomnio pro indiviso e os donos das m a
trias-primas sero proprietrios da coisa m isturada na proporo do
valor da m atria-prim a original de cada um (ver CC, art. 1.272, 1).

c)

Uma coisa principal em relao outra:


Se da adjuno puder ser identificado qual a coisa principal e qual
a acessria, o dono d a principal perm anece proprietrio dela, agora
acrescida da acessria, devendo ele indenizar ao outro proprietrio o
valor d a coisa que foi agregada (ver CC, art. 1.272, 2).

Para entender melhor: Mary Juka pintou

seu Monza 82 com a tinta


que era do Aly Kathe. Como o Monza principal em relao tinta, Mary
Juka continuar dona do Monza e da tinta que foi a ele agregada, porm de
ver indenizar Aly Kathe pelo valor da tinta utilizada.
d)

A mistura resulta de m-f de um dos donos:


Se isto ocorreu, a parte que estava de boa-f poder escolher entre ficar
com a coisa resultante, indenizando a parte que no era sua; ou, renun
ciar sua parte exigindo a devida indenizao pela sua coisa incorpo
rada (CC, art. 1.273).16

e)

Da confuso, comisto ou adjuno surgiu coisa nova:


Se da unio de m atrias de natureza diversa se formar espcie nova,
aplicam-se as regras contidas nos arts. 1.272 e 1.273 (CC, art. 1.274).17

l uNo sendo possvel a separao das coisas, ou exigindo dispndio excessivo, subsiste indi
viso o todo, cabendo a cada um dos donos quinho proporcional ao valor da coisa com que entrou
para a mistura ou agregado.
2 Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono s-lo- do todo, indenizando os
outros.
16 CC, Art. 1.273. Se a confuso, comisso ou adjuno se operou de m-f, outra parte caber
escolher entre adquirir a propriedade do todo, pagando o que no for seu, abatida a indenizao
que lhe for devida, ou renunciar ao que lhe pertencer, caso em que ser indenizado.
17 CC, Art. 1.274. Se da unio de matrias de natureza diversa se formar espcie nova, confu
so, comisso ou adjuno aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273.

LIO 10
Perda da p ro p ried ad e

Sum rio: 1 Noes introdutrias; 2 Hiptese de perda da propriedade; 3 Bens imveis


vagos

1 NOES INTRODUTRIAS
0
direito de propriedade (mvel ou imvel) tende perpetuidade, de s
que o seu titular somente o perder, via de regra, por sua prpria vontade, isto
, voluntariam ente como ocorre com a alienao, a renncia e o abandono, ou,
excepcionalmente, de m aneira involuntria por algum a causa natural como o
perecimento, ou ainda por decorrncia de lei, como o caso da desapropriao
(CC, art. 1.275).1IV
1 CC, Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se a propriedade:
I - por alienao;
II - pela renncia;

III - por abandono;


IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriao.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

103

Essas so as causas enum eradas de m aneira exemplificatva no Cdigo Civil,


tendo em vista a existncia de outras causas de perda da propriedade tais como
a usucapio, a acesso, a dissoluo da sociedade conjugal quando se trata de
com unho universal, por exemplo.
Advirta-se que o no uso por si s no causa de perda da propriedade, por
que pode passar anos sem que o titular faa uso da coisa e ainda assim ela per
m anecer sendo dele. Assim, o que faz perder a propriedade no a prescrio
extintiva (no uso pelo proprietrio), mas sim a prescrio aquisitiva (uso con
tinuado por terceiro, sem oposio do titular).

2 HIPTESE DE PERDA DA PROPRIEDADE


Conforme vimos acima, o Cdigo Civil enum era algumas causas de perda da
propriedade, pouco im portando se os bens so mveis ou imveis.
Vejamos cada um a delas:
a)

Alienao:
o meio pelo qual o proprietrio, por vontade prpria, realiza a trans
ferncia de sua propriedade para outrem , atravs de um negcio ju r
dico gratuito (doao) ou oneroso (compra e venda, troca ou dao em
pagam ento).

Ateno:

h ainda um a forma de alienao compulsria que ocorre


pela arrem atao ou adjudicao, que nada mais do que a perda do
bem pelo devedor inadim plente que teve o mesmo penhorado e, de
duas, uma: foi praceado e arrem atado por terceiro interessado (arre
matao) ou o prprio credor manifestou interesse em ficar com o
bem e o juiz deferiu (adjudicao). Em ambos os casos haver para o
devedor a perda da propriedade e o novo adquirente receber do juzo,
conforme for o caso, a carta de adjudicao ou de arrem atao, que lhe
perm itir transferir a propriedade para seu nom e junto ao Cartrio de
Imveis.2I

Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imvel sero
subordinados ao registro do ttulo transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imveis.
2 LRP, Art. 221. Somente so admitidos a registro:
I - escrituras pblicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as fir
mas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entida
des vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitao;

104

LIES DE DIREITO CIVIL

b)

Renncia:
Ocorre a renncia quando o titular manifesta sua vontade de forma ex
pressa declarando que abre m o de seu direito sobre a coisa em ques
to. , pois um ato unilateral e irrevogvel que independe de qualquer
outra vontade para se aperfeioar.

Ateno: quando

a renncia versar sobre bens imveis de valor su


perior a 30 salrios-mnim os ou sobre a sucesso aberta, dever ser
realizada por instrum ento pblico (ver CC, art. 108 e art. 1.806).
Neste ltim o caso, adm ite-se seja realizada por term o nos autos do
inventrio.

c)

Abandono ou derrelio:
tam bm ato unilateral que, em bora parecido com a renncia, com
ela no deve ser confundido, pois os dois institutos so diferentes. No
abandono, o titular abre m o de seu direito sem nenhum a manifesta
o, simplesmente deixa a coisa de lado; enquanto que a renncia deve
ser expressa.

Ateno: tam bm haver presuno de abandono, e de m odo absolu


to, quando, cessados os atos de posse, o proprietrio deixar de satisfa
zer os nus fiscais incidentes sobre o imvel (ver CC, art. 1.276, 2U).
Exemplo: Mary Juka, no querendo mais o imvel de veraneio da fa
mlia em Long Beach, abandona-o e deixa de pagar os impostos inci
dentes sobre o mesmo. Concluso: ir perd-lo por abandono.
d)

Perecimento da coisa:
Pode ocorrer de a coisa se deteriorar, vindo a perecer em decorrncia,
por exemplo, de um incndio que destri a edificao ou de fortes chu
vas que causem desabam ento decorrente da eroso do terreno. forma
involuntria de perda da propriedade que tanto pode ocorrer por for
as da natureza quanto por atividade hum ana. IV

III - atos autnticos de pases estrangeiros, com fora de instrumento pblico, legalizados e
traduzidos na forma da lei, e registrados no cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, assim
como sentenas proferidas por tribunais estrangeiros aps homologao pelo Supremo Tribunal
Federal;
IV - cartas de sentena, formais de partilha, certides e mandados extrados de autos de pro
cesso.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

e)

105

Desapropriao:
Este outro modo involuntrio de perda da propriedade, tendo em vis
ta que o interesse pblico que vai determ inar a interveno unilate
ral do Estado na propriedade do particular, m ediante a devida e justa
indenizao em dinheiro (ver CF, art. 5, XIV). um m odo de trans
ferncia compulsria da propriedade do domnio do particular p ara o
domnio de um ente estatal.

Retrocesso: a obrigao que incumbe ao Poder Pblico de ofere


cer o imvel desapropriado para o ex-proprietrio pelo seu preo atual,
se o mesmo no for utilizado para obras ou servios pblicos no prazo
de cinco anos (CC, art. 519).3 um tipo de direito de preferncia que
cabe ao antigo expropriado.

Ateno: os tribunais tm entendido que, se o ente pblico d er destinao diferente ou mesmo no utilizar o imvel para os fins que m oti
varam a desapropriao, e no respeitar o direito de preferncia, no
cabe ao proprietrio reivindicar o imvel, mas to somente pleitear ju
dicialmente as perdas e danos.

BENS IMVEIS VAGOS

Diz o Cdigo Civil que o imvel urbano que o proprietrio abandonar, com
a inteno de no mais o conservar em seu patrim nio, e que se no encontrar
na posse de outrem , poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos
depois, propriedade do Municpio ou do Distrito Federal, se se achar nas res
pectivas circunscries (CC, art. 1.276).4
O mesmo se aplica tam bm aos imveis rurais que podero ser arrecadados,
como bens vagos, e passar, trs anos depois, propriedade da Unio, onde quer
que eles se localizem (ver CC, art. 1.276, 1).
3 CC, Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pblica, ou por inte
resse social, no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em obras ou servi
os pblicos, caber ao expropriado direito de preferncia, pelo preo atual da coisa.
4 CC, Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de no mais o
conservar em seu patrimnio, e que se no encontrar na posse de outrem, poder ser arrecadado,
como bem vago, e passar, trs anos depois, propriedade do Municpio ou do Distrito Federal,
se se achar nas respectivas circunscries.
1 O imvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstncias, poder ser ar
recadado, como bem vago, e passar, trs anos depois, propriedade da Unio, onde quer que ele
se localize.
2Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este artigo, quando, cessados os
atos de posse, deixar o proprietrio de satisfazer os nus fiscais.

LIO 11
Direitos de vizinhana e de construir

Sum rio: 1 O direito de vizinhana; 2 Obrigaes decorrentes do direito de vizinhan


a; 3 Caractersticas do direito de vizinhana; 4 Uso anormal da propriedade (4.1 Cri
trios para identificar o uso anormal; 4.2 Ao disposio do vizinho prejudicado);
5 rvores limtrofes; 6 Passagem forada; 7 Passagem de cabos e tubulaes; 8 Des
tinos das guas; 9 Limites entre prdios e direito de tapagem; 10 Direito de construir
(10.1 A tutela da intimidade; 10.2 As proibies quanto a beirais, paredes divisrias;
10.3 Condomnio de parede-meia; 10.4 Proibio de encostar coisa na parede divisria;
10.5 Obrigao de fazer obras acautelatrias; 10.6 Uso da propriedade vizinha)1

1 O DIREITO DE VIZINHANA
J vimos que o direito de propriedade, em bora seja o mais amplo dos direi
tos concedidos ao ser hum ano, sofre diversas limitaes ao seu exerccio, tendo
em vista o interesse social e a necessidade de conciliar o direito de propriedade
com as demais relaes do ser hum ano que vive em sociedade.
Nesse contexto, os direitos de vizinhana se inserem tam bm entre aqueles
limitativos do direito de propriedade, tendo em vista condenar o uso nocivo da

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

107

propriedade bem como por disciplinar as rvores limtrofes, a passagem fora


da, os limites entre prdios, o direito de tapagem e o direito de construir.
Quando falamos no direito de vizinhana, estamos nos referindo a um con
junto de norm as que tm como m aior finalidade harm onizar o convvio social
entre os proprietrios que so vizinhos, em nome da paz e do sossego de quem
vive em comunidades.
As obrigaes decorrentes do direito de vizinhana so daquelas chamadas
depropterrem. Quer dizer, um tipo de obrigao que adere e transm itida ju n
tam ente com a propriedade. Em sntese, transm itida a propriedade, transm ite-se a obrigao incidente sobre ela para o novo adquirente.
Quando falamos em direito de vizinhana as pessoas so levadas a pensar
em prdios vizinhos, porm deve ser entendido como estando no mesmo bairro,
pois juridicam ente vizinhos no significa estar lado a lado, ser contguo ou lim
trofe. Isso fica mais facilmente compreensvel se voc atentar para os exemplos
abaixo.

Exemplo 1: se for instalada um a fbrica que em ita gases ou outros poluen


tes lquidos, num a determ inada propriedade, isso ir causar incmodos e trans
tornos em todo o bairro e no somente aos vizinhos de porta.
Exemplo 2: da m esm a forma se algum utiliza a sua propriedade para
atos que atentem contra a m oral (instalao de um a casa d a Luz Vermelha, por
exemplo). No h dvidas de que isso ir causar transtornos em todo o bairro e
no somente para o vizinho contguo.
Exemplo 3 : o barulho provocado por um bar, boate ou casa de show acaba
por ser um incmodo que atinge, sem im portar a distncia, toda a vizinhana e
no somente os m oradores do prdio do lado ou da frente.
2 OBRIGAES DECORRENTES DO DIREITO DE
VIZINHANA
Do direito de vizinhana em anam diversas obrigaes, todas elas restritivas
do poder do proprietrio em relao sua propriedade e, dentre estas, cabe des
tacar as seguintes:
a)

Obrigaes de sujeio:
So aquelas que obrigam o proprietrio a se subm eter a um determ i
nado sacrifcio, tolerando um a interferncia em seu domnio. Dentre

elas cabe destacar aquela que obriga a conceder passagem para o dono
do prdio encravado (CC, art. 1.285);a a que obriga o dono do pr
dio inferior a dar passagem para as guas do terreno superior (CC,
art. 1.288) ;12 ou a imposio de perm itir ao vizinho que adentre em seu
terreno e dele faa uso, se imprescindvel, para a realizao de obras ou
servios de m anuteno em seu imvel; ou, ainda, para reaver coisas
ou animais que ali se encontrem casualm ente (CC, art. 1 .3 1 3 ,1 e II).3
b)

Obrigaes de absteno:
So regras que determ inam proibies de procedim entos ao propriet
rio ou possuidor no sentido de conter o eventual m au uso da sua pro
priedade. Assim, dever se abster de usar a propriedade em atividades
que possam prejudicar a sade, o sossego ou a segurana do vizinho
(CC, art. 1.277);4 ou a proibio de realizar construes que possam
poluir ou inutilizar o uso de guas de poo ou nascente alheias, j

1 CC, Art. 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto, pode,
mediante pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo
ser judicialmente fixado, se necessrio.
1 Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e facilmente se prestar
passagem.
2 Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das partes perca o acesso a via
pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra deve tolerar a passagem.
3 Aplica-se o disposto no pargrafo antecedente ainda quando, antes da alienao, existia
passagem atravs de imvel vizinho, no estando o proprietrio deste constrangido, depois, a dar
uma outra.
2 CC, Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prdio inferior obrigado a receber as guas que
correm naturalmente do superior, no podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porm
a condio natural e anterior do prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas pelo dono
ou possuidor do prdio superior.
3 CC, Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre
no prdio, mediante prvio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo
ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente.
4 CC, Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as
interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela
utilizao de propriedade vizinha.
Pargrafo nico. Probem-se as interferncias considerando-se a natureza da utilizao, a lo
calizao do prdio, atendidas as normas que distribuem as edificaes em zonas, e os limites
ordinrios de tolerncia dos moradores da vizinhana.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

109

existentes ao tem po da edificao (CC, art. 1.309) ,5ou ainda no reali


zar obras e servios que possam provocar desm oronam ento ou desloca
m ento de terras que comprometam o prdio vizinho (CC, art. 1.311).6

3 CARACTERSTICAS DO DIREITO DE VIZINHANA


A principal caracterstica que esse um direito recproco. Quer dizer,
o que voc no pode fazer, seu vizinho tam bm no poder. Outra caractersti
ca que, sendo um a obrigao de natureza real (em bora no seja direito real),
isto , vinculada coisa, as limitaes se aplicam quele que esteja usando a coi
sa, pouco im portando se a ocupa n a condio de proprietrio, inquilino ou at
mesmo detentor
Alm das norm as de direito privado, previstas no Cdigo Civil, que regu
lam a m atria, a Administrao Pblica tam bm edita postura e regulam en
tos administrativos visando harm onizao dos interesses dos indivduos e da
coletividade.

USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

Qualquer prejuzo que o vizinho cause ao outro poder gerar o dever indenizatrio, com base na doutrina dos atos ilcitos insculpidos no arts. 186 e 187
c/c art. 927 do Cdigo Civil.
Quando o Cdigo Civil prev a possibilidade de o vizinho fazer cessar a ati
vidade que lhe seja nociva segurana, ao sossego e sade, implica dizer que
a proteo preconizada pela lei diz respeito tanto aos direitos patrim oniais (m a
teriais) quanto aos extrapatrim oniais (morais). Assim, protegem-se os danos
eventualm ente causados tanto ao prdio vizinho quanto incolum idade fsica e
psquica do proprietrio ou possuidor do imvel.
O uso anorm al d a propriedade pode ser classificado em ilegal, abusivo ou
lesivo conforme o caso. Seno, vejamos.
5 CC, Art. 1.309. So proibidas construes capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinrio, a
gua do poo, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
6 CC, Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel de provocar
desmoronamento ou deslocao de terra, ou que comprometa a segurana do prdio vizinho, se
no aps haverem sido feitas as obras acautelatrias.
Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuzos
que sofrer, no obstante haverem sido realizadas as obras acautelatrias.

a)

Ilegais:
So os atos que podem ser enquadrados como ilcitos (CC, arts. 186 e
187) que, tendo gerado um dano (m aterial ou moral), obrigaro o cau
sador a indenizar os prejuzos (CC, art. 927, caput).7

b)

Abusivos:
So atos praticados em desconform idade com o uso norm al da proprie
dade. So atos que podem ser realizados dentro da propriedade, po
rm com propagao para os vizinhos. Exemplo disso so os barulhos
excessivos.

Lesivos:

c)

So atos praticados dentro da legalidade, mas que causam transtornos


ou embaraos ao vizinho, obrigando aqueles que esto no entorno a su
portar. Ainda assim, eles podero exigir, no mnimo, a sua reduo ou
a eliminao se isso for possvel (CC, art. 1.279).8

4.1

C ritrios p a ra identificar o uso anorm al

O critrio de identificao do ato prejudicial deve ser objetivo. Conforme


ensina Orlando Gomes, o uso nocivo da propriedade determ ina-se relativam en
te, mas no se condiciona inteno do ato praticado pelo proprietrio. O pro
psito de prejudicar, ou incomodar, pode at no existir e, ainda assim, haver
m au uso da propriedade.9
Assim, ainda que a norm a tenha certa subjetividade, caber ao juiz, frente
ao caso concreto, usar do bom senso e adotar algumas regras objetivas para aferir se, naquelas circunstncias, existe anorm alidade ou no.
Vejamos algumas regras sugeridas pela doutrina.
a)

Anterioridade da instalao:
o critrio de saber quem chegou primeiro. Se algum vai m orar ao lado
de um a fbrica j instalada, no pode querer fazer cessar essa atividade
que j era dele conhecida. Isso no impede que se possa exigir sejam

7 CC Art. 927. Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado
a repar-lo.
8 CC, Art. 1.279. Ainda que por deciso judicial devam ser toleradas as interferncias, poder o
vizinho exigir a sua reduo, ou eliminao, quando estas se tornarem possveis.
9 Direitos reais, p. 224.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

111

minimizados os incmodos com a instalao de filtros para fumaa ou a


instalao de revestimento acstico para barulhos, por exemplo.
b)

Grau do incmodo causado:


Deve tam bm o julgador verificar qual o grau de incmodo que o vizi
nho est causando para aferir se naquelas circunstncias estaria extra
polando os limites do razovel. Deve ser levado em considerao que
impossvel existir um a vizinhana sem que dela decorra algum incmo
do. O que deve ser punido o excesso.

c)

Localizao do bairro ou da cidade:


Saber qual a finalidade preponderante do bairro onde surgiu o confli
to pode tam bm servir de critrio para se medir as interferncias. Se o
bairro residencial, comercial, industrial ou misto, o grau de tolerncia
pode variar. Da mesma forma se estiver num a pacata cidade do interior
ou na turbulenta capital do Estado (ver CC, art. 1.277, pargrafo nico)

d)

Verificar se h interesse pblico:


Quando h interesse pblico envolvido, ainda que a atividade seja no
civa, os vizinhos so obrigados a tolerar os incmodos dela decorren
tes, tais como a atividade de um a escola cujo barulho incomoda; ou a
instalao de um hospital que servir com unidade 24 horas por dia.
Ressalve-se que, conforme o caso, poder o vizinho exigir a devida in
denizao ou a reduo e at a eventual eliminao das interferncias,
se isso for possvel (ver CC, art. 1.278 c/c art. 1.279).

4.2 Ao disposio do vizinho prejudicado


Existem duas aes muito prprias que podem ser m anejadas preventiva
m ente pelo vizinho que tenha sido eventualm ente prejudicado: a ao de dano
infecto e a ao de obra nova.
Alm dessas, se a obra j foi realizada o prejudicado poder m anejar a ao
dem olitria para obrigar o vizinho a desfazer a obra realizada em desconformidade com a lei.
Vejamos cada um a delas.
a)

Dano infecto:
a ao utilizada para fazer cessar ou reprim ir as atitudes nocivas pro
vocadas pelo proprietrio ou possuidor do prdio vizinho. Essa ao

tem como principal finalidade proteger o proprietrio ou possuidor de


um determ inado imvel de prejuzo eventual, porm possvel ou em i
nente que pode decorrer de barulho excessivo, criao irregular de ani
mais, arm azenam ento de produtos nocivos ou perigosos, am eaa de
runa do prdio vizinho, dentre vrias outras.
b)

Ao de nunciao de obra nova:


Esta um a ao de rito especial, prevista nos arts. 934 a 940 do C
digo de Processo Civil, cuja finalidade im pedir a realizao de obra
nova em imvel vizinho que possa, de alguma forma, causar prejuzo
sua propriedade, aos fins a que a m esm a se destina ou, ainda, s servi
des. A finalidade principal dessa ao em bargar a obra e, desde que
dem onstrado o perigo de dano e a fumaa do bom direito, o juiz pode
r conceder embargo lim inarm ente ou aps justificao prvia (CPC,
art. 93 7 ).101

Ateno: essa ao tam bm pode ser m anejada pelo condmino para


im pedir que o coproprietrio realize obra com prejuzo ou alterao da
coisa comum; e, tam bm pelo Municpio, para impedir que o particular
construa em desconformidade com a lei, regulam ento ou postura.
c)

Ao demolitria:
A finalidade dessa ao garantir direitos ao proprietrio de um imvel
de poder obrigar seu vizinho a dem olir a obra que tenha sido realizada
em desconform idade com o que prev a legislao, cujos vcios sejam
insanveis e que causem prejuzos para os prdios vizinhos. um a m e
dida de carter excepcional que somente ser concedida quando ficar
robustam ente provado o perigo de dano efetivo e real.

Ar v o r e s l im t r o f e s

Presume-se em condomnio a rvore que estiver plantada na linha divis


ria entre duas propriedades (CC, art. 1.282).11 Dessa forma, sendo propriedade
comum a rvore, pertencero a ambos os confrontantes tanto os frutos como o
tronco da mesma, de tal sorte que um no poder arranc-la sem a autorizao
do outro.
10 CPC, Art. 937. lcito ao juiz conceder o embargo liminarmente ou aps justificao prvia.
11 CC, Art. 1.282. A rvore, cujo tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em co
mum aos donos dos prdios confinantes.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

113

Em se tratando de rvore cujo tronco esteja n a propriedade vizinha e que


seus galhos e razes tenham adentrado n a propriedade alheia, pode o dono do
terreno invadido cort-los no limite da divisa dos terrenos (CC, art. 1.283).12
Os frutos cados de forma natural so de propriedade da pessoa em cujo solo
eles caram, se este for de propriedade particular, de acordo com o que prescreve
o Cdigo Civil (art. 1.284).13 Se o terreno vizinho for pblico, os frutos a cados
continuam a ser de propriedade do dono da rvore.

6 PASSAGEM FORADA
Este instituto visa garantir um a sada p ara o proprietrio de prdio encrava
do, que se necessrio, ser realizada m ediante interveno judicial p ara obrigar
o dono do prdio a ceder passagem, m ediante a devida e justa indenizao (CC,
art. 1.285).14
Tendo em vista que a esse direito no pode o vizinho resistir, m uitos autores
dizem que a passagem forada um a verdadeira desapropriao no inte

resse privado.
Apesar de o vizinho no poder resistir, cabe-lhe todavia discutir onde dever
ser fixado o caminho, tendo em conta que, mesmo sendo fixado judicialm ente,
dever ser realizado de forma menos prejudicial ao prdio serviente (ver CC,
art. 1.285, I a).
Cumpre esclarecer que prdio encravado aquele, urbano ou rural, que no
tenha um a sada para via pblica, fonte ou porto. Nesse sentido, vale registrar
que se o imvel tem um a sada, mas ela mais dificultada, por qualquer que
seja a razo, isso no autoriza ao proprietrio o manejo do direito de passagem,
12 CC, Art. 1.283. As razes e os ramos de rvore, que ultrapassarem a estrema do prdio, pode
ro ser cortados, at o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do terreno invadido.
13 CC, Art. 1.284. Os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde
caram, se este for de propriedade particular.
14 CC, Art. 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto, pode,
mediante pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo
ser judicialmente fixado, se necessrio.
1 Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e facilmente se prestar
passagem.
2u Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das partes perca o acesso a via
pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra deve tolerar a passagem.
3 Aplica-se o disposto no pargrafo antecedente ainda quando, antes da alienao, existia
passagem atravs de imvel vizinho, no estando o proprietrio deste constrangido, depois, a dar
uma outra.

porque esse instituto no visa atender m aior com odidade ou m elhor convenin
cia para o vizinho.
Justifica-se o instituto da passagem forada no fato de que a propriedade
imvel precisa ter um a sada de contato com o m undo, seja para as pessoas tran
sitarem, seja para o escoamento dos bens de produo, seja para o recebim en
to dos bens de consumo. Sem um a sada que conecte a propriedade ao resto do
mundo, podemos afirmar que ela intil.
O Cdigo Civil disciplina ainda a possibilidade de o prdio se tornar encrava
do em face de seu proprietrio ter vendido parte do imvel para outrem e, em ra
zo disso, ter ficado com o restante do terreno sem sada (ver CC, art. 1.285, 2).
Nesse caso, no pode pretender que outro vizinho lhe d passagem, ainda
que anteriorm ente existisse um a passagem (ver CC, art. 1.285, 3U). Dever
voltar-se som ente contra aquele que lhe vendeu parte de seu imvel para obter o
direito passagem que antes existia.

7 PASSAGEM DE CABOS E TUBULAES


O proprietrio obrigado a perm itir a passagem atravs de seu imvel de
cabos e tubulaes de servios pblicos para servir ao vizinho que no tenha ou
tro meio de receber tais servios, devendo ser indenizado na proporo da des
valorizao ocorrida (CC, art. 1.286),15 podendo inclusive exigir sejam feitas
obras de segurana necessrias preservao de seu imvel (CC, art. 1.287).16

8 DESTINOS DAS GUAS


Embora o Cdigo Civil estabelea alguns procedimentos relativos s guas,
esse bem indispensvel vida hum ana na terra, de domnio pblico e recur
so natural por excelncia est regulado pelo Decreto n u 24.643/34 (Cdigo
de guas).
15 CC, Art. 1.286. Mediante recebimento de indenizao que atenda, tambm, desvalorizao
da rea remanescente, o proprietrio obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de
cabos, tubulaes e outros condutos subterrneos de servios de utilidade pblica, em proveito de
proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa.
Pargrafo nico. O proprietrio prejudicado pode exigir que a instalao seja feita de modo
menos gravoso ao prdio onerado, bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro local
do imvel.
16 CC, Art. 1.287. Se as instalaes oferecerem grave risco, ser facultado ao proprietrio do
prdio onerado exigir a realizao de obras de segurana.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

115

Porm, esto disciplinados no Cdigo Civil os aspectos mais im portantes


que possam envolver os vizinhos em face de problem as oriundos de guas.
Dessa forma, estabelece que o dono ou o possuidor do prdio inferior
obrigado a receber as guas que correm naturalm ente do superior, no podendo
realizar obras que em baracem o seu fluxo; porm a condio natural e anterior
do prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possui
dor do prdio superior (CC, art. 1.288).
Nos artigos seguintes o legislador trata das questes voltadas para o uso p a
cfico da gua, prevendo questes atinentes s nascentes, poluio, direito de
construo de barragens, canais e at mesmo aquedutos (ver CC, arts. 1.290 a
1.296); vejamos:
a)

Proibio de desvio das guas:


O proprietrio de nascente, ou do solo onde caem guas pluviais, satis
feitas as necessidades de seu consumo, no pode impedir, ou desviar o
curso natural das guas rem anescentes que abasteam os vizinhos de
prdios inferiores (CC, art. 1.290).1718Quer dizer, o proprietrio pode se
servir vontade, porm no pode desviar as sobras de gua.

b)

Poluio das guas:


O possuidor do imvel superior no poder poluir as guas indispens
veis s prim eiras necessidades da vida dos possuidores dos imveis in
feriores; se poluir, dever recuper-las, ressarcindo os danos que estes
sofrerem, se no for possvel a recuperao ou o desvio do curso artifi
cial das guas (CC, art. 1291).ia

c)

Direito de construir obras de represamento e canais:


O proprietrio tem o direito de construir barragens, audes e outras
obras de represam ento de gua para seu uso, podendo ser responsabili
zado pelos danos eventualm ente causados aos outros vizinhos, descon
tado o eventual benefcio obtido (CC, art. 1.292).19

17 CC, Art. 1.290. O proprietrio de nascente, ou do solo onde caem guas pluviais, satisfeitas as
necessidades de seu consumo, no pode impedir, ou desviar o curso natural das guas remanes
centes pelos prdios inferiores.
18 CC, Art. 1.291. O possuidor do imvel superior no poder poluir as guas indispensveis
s primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imveis inferiores; as demais, que poluir,
dever recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se no for possvel a recuperao ou o
desvio do curso artificial das guas.
19 CC, Art. 1.292.0 proprietrio tem direito de construir barragens, audes, ou outras obras para
represamento de gua em seu prdio; se as guas represadas invadirem prdio alheio, ser o seu
proprietrio indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefcio obtido.

116

LIES DE DIREITO CIVIL

d)

Direito ao desvio das guas:


O interessado poder construir canais atravs de prdios alheios, m e
diante prvia indenizao aos proprietrios prejudicados, de sorte que
possa receber guas a que tenha direito para as necessidades bsicas da
vida, desde que no cause prejuzos aos servios d a agricultura ou da
indstria, escoamento de guas suprfluas ou acumuladas, ou a drena
gem de terrenos (CC, art. 1.293, caput).20

e)

Direito de construir aquedutos:


O Cdigo Civil tam bm disciplina a utilizao de aqueduto ou canali
zao das guas, m andando aplicar no que couber as norm as atinentes
passagem de cabos e tubulao (CC, art. 1.294).21 Quer dizer, alm
dos canais m encionados no item anterior, o legislador tam bm fez pre
ver que, se necessrio, o vizinho prejudicado possa exigir sejam cana
lizadas as guas a que o outro tem direito, construindo-se o aqueduto
com todas as cautelas de sorte a causar o m enor em barao possvel aos
prdios pelos quais passe e s expensas de seu dono, a quem cabe tam
bm o dever de m anuteno e conservao (ver CC, art. 1.293, 2o e
3). O aqueduto dever ser construdo de form a que no impea aos
proprietrios cercar seus imveis ou mesmo construir sobre ele (CC,
art. 1.295).22

20 CC, Art. 1.293. permitido a quem quer que seja, mediante prvia indenizao aos propriet
rios prejudicados, construir canais, atravs de prdios alheios, para receber as guas a que tenha
direito, indispensveis s primeiras necessidades da vida, e, desde que no cause prejuzo consi
dervel agricultura e indstria, bem como para o escoamento de guas suprfluas ou acumu
ladas, ou a drenagem de terrenos.
1Ao proprietrio prejudicado, em tal caso, tambm assiste direito a ressarcimento pelos da
nos que de futuro lhe advenham da infiltrao ou irrupo das guas, bem como da deteriorao
das obras destinadas a canaliz-las.
2oO proprietrio prejudicado poder exigir que seja subterrnea a canalizao que atravessa
reas edificadas, ptios, hortas, jardins ou quintais.
3 O aqueduto ser construdo de maneira que cause o menor prejuzo aos proprietrios
dos imveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem tambm as despesas de
conservao.
21 CC, Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287.
22 CC, Art. 1.295. O aqueduto no impedir que os proprietrios cerquem os imveis e cons
truam sobre ele, sem prejuzo para a sua segurana e conservao; os proprietrios dos imveis
podero usar das guas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

f)

117

Direito de uso das sobras:


Havendo no aqueduto guas suprfluas, outros podero canaliz-las,
m ediante pagam ento de indenizao aos proprietrios prejudicados e
ao dono do aqueduto, de im portncia equivalente s despesas que en
to seriam necessrias para a canalizao das guas at o ponto de de
rivao, tendo preferncia nesse direito os proprietrios dos imveis
pelos quais passa o aqueduto (CC, art. 1.296).23

9 LIMITES ENTRE PRDIOS E DIREITO DE TAPAGEM


O proprietrio tem o direito de dem arcar seu imvel e de obrigar o vizinho a
concorrer com as despesas na proporo do que caiba a cada um (CC, art. 1.297,
caput).2* Os marcos de limites entre os prdios vizinhos, sejam realizados por
cercas vivas, cercas de aram e ou madeira, por valas ou muros, enfim qualquer
que seja o marco divisor utilizado, presume-se pertencerem a ambos os confrontantes e as despesas de construo e m anuteno devem ser suportadas em par
tes iguais por ambos os vizinhos (ver CC, art. 1.297, 1).
Excetuam-se dessa regra os casos de tapum es especiais que visem impedir a
passagem de animais de pequeno porte ou para outro fim. A construo desses
tapum es pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, quando en
to as despesas obrigaro somente os donos ou detentores dos animais (ver CC,
art. 1.297, 3 ).
Feita a dem arcao por qualquer que seja a forma, a tapagem pertence aos
proprietrios confinantes nos term os da lei civil (ver CC, art. 1.297, 1). Quer
dizer, forma-se um condomnio (por imposio legal) e nenhum dos vi
zinhos isoladam ente pode promover alterao sem a anuncia do outro (CC,
art. 1.314, pargrafo nico).25
23 CC, Art. 1.296. Havendo no aqueduto guas suprfluas, outros podero canaliz-las, para os
fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenizao aos proprietrios prejudicados e
ao dono do aqueduto, de importncia equivalente s despesas que ento seriam necessrias para
a conduo das guas at o ponto de derivao.
Pargrafo nico. Tm preferncia os proprietrios dos imveis atravessados pelo aqueduto.
24 CC, Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, vaiar ou tapar de qualquer modo o
seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao
entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados,
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
25 CC, Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exer
cer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e
alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.

Se o vizinho no concordar em fazer amigavelmente a demarcao, o in


teressado poder m anejar a ao demarcatria com a finalidade de constrang-lo a participar da fixao dos limites e do custeio das despesas (ver CPC,
arts. 946 a 966).

10 DIREITO DE CONSTRUIR
O proprietrio tem o direito de usar da propriedade como bem lhe aprouver,
nele includo o direito de construir, ocupando a superfcie do solo, o subsolo e o
espao areo naquilo que lhe for til e no seja contrrio aos limites legalmente
estabelecidos (CC, art. 1.299).26
Como j exaustivamente falado, nenhum direito absoluto tendo em vista
que outros valores devem ser protegidos. No caso do direito de construir, deve
ro ser respeitados os interesses privados representados pelos direitos de vizi
nhana (ver como exemplo o CC, arts. 1.300 e 1.308), bem como os interesses
da coletividade que estaro representados pelos regulam entos e posturas admi
nistrativas (interesse pblico).
Tenha-se em mente que as regras que regulam o direito de construir visam
garantir, basicam ente, o direito intim idade e segurana dos vizinhos, alm
de outros, como veremos a seguir.
Alm do Cdigo Civil, diversas outras limitaes, urbansticas ou rurais, es
taro disciplinadas em regulam entos administrativos da municipalidade onde
se localize a propriedade (plano diretor), podendo impor limitaes quanto
altura dos prdios, tam anho mximo da construo, recuos, ocupao etc.
Tambm o Estado poder im por outras limitaes adm inistrativas quanto
ao uso e forma de construes, tendo em vista que lhe compete preservar o meio
ambiente e o patrim nio histrico e cultural.
Tambm os particulares, atravs de convenes, podem impor limites ao di
reito de construir como ocorre, por exemplo, em condomnios nos quais o pro
prietrio no pode edificar ou mesmo reform ar em desconformidade com as
regras estabelecidas n a conveno de condomnio.
Advirta-se que no conceito de construo devem ser entendidas as obras de
edificao propriam ente dita, mas tam bm as reformas, as demolies, o levan
tam ento de muros, as escavaes, os aterros etc.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem
dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
26 CC, Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver,
salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

119

10.1 A tu tela da intim idade


Quando o Cdigo Civil determ ina um a proibio no tocante abertura de
janelas, feitura de eirado, terrao ou varanda a menos de metro e meio do terre
no contguo, est com isso assegurando um mnimo de privacidade para o vizi
nho (CC, art. 1.301).27
Tambm quando estabelece a distncia mnim a de trs metros de afasta
m ento da construo em relao linha divisria, quando tratar-se de edificao
na zona rural (CC, art. 1.303).28
Em ambos os casos o legislador procura garantir um mnimo de privacidade.
Se a obra est sendo realizada desrespeitando essa m etragem cabe ao vi
zinho prejudicado em bargar a construo atravs d a ao de nunciao de
obra nova.
Se a obra j estiver construda, poder exigir a demolio com base no es
tatudo no art. 1.302 do Civile Codex, desde que o faa at ano e dia aps a con
cluso da obra. Advirta-se que esse prazo decadencial e, no m anejada a ao
nesse lapso tem poral, presume-se que o vizinho anuiu com a construo irregu
lar e agora ter que suport-la ad eternum (CC, art. 1.302).29
O direito de intim idade tem perdido espao frente s necessidades que sur
gem nos grandes conglomerados urbanos. Os am ontoados de residncias tr
reas convivendo com os edifcios de apartam ento ou escritrios so exemplos
tpicos disso.
27 CC, Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro
e meio do terreno vizinho.
1As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendiculares, no
podero ser abertas a menos de setenta e cinco centmetros.
2 As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou ventilao, no maiores
de dez centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de
altura de cada piso.
28 CC, Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos de trs metros
do terreno vizinho.
29 CC, Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir
que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder,
por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o
escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho.
Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade,
altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro,
ainda que lhes vede a claridade.

10.2 As proibies quanto a beirais, p ared es divisrias


Diz o Cdigo Civil que o proprietrio construir de m aneira que o seu pr
dio no despeje guas, diretam ente, sobre o prdio vizinho (art. 1.300).
Significa dizer que o proprietrio no poder estender o beirai do seu telha
do at o limite divisrio do terreno tendo em vista que o vizinho no obrigado
a receber estas guas de goteiras. Desrespeitada essa norm a caber ao vizinho
prejudicado o manejo da ao para exigir o desfazimento d a obra irregular (ver
CC, art. 1302).

10.3 Condomnio de parede-m eia


A nossa legislao civil prev a possibilidade de o proprietrio de um terreno
construir utilizando a parede anteriorm ente construda pelo vizinho confinante.
Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao deva obedecer a um determ i
nado alinham ento, o dono de um terreno pode nele edificar, m adeirando ou
travejando n a parede divisria do prdio vizinho, se ela suportar a nova cons
truo; mas ter a obrigao de pagar ao vizinho m etade do valor da parede e do
cho correspondentes, form ando assim um condomnio legal (CC, art. 1.304).30
Logicamente que a parede nova somente poder ser assentada sobre a p a
rede da construo antiga se esta tiver condies de suportar, porque se for madeirada e depois vier a ruir ou causar danos ao proprietrio do imvel antigo, o
construtor dever indenizar, independentem ente de culpa.
Situao similar aquela em que, existindo dois terrenos vagos pertencen
tes a donos diferentes, se um deles resolver construir primeiro est autorizado a
assentar a parede at m eia espessura no terreno vizinho sem que, por isso, perca
o seu direito de ser indenizado pelo valor de m etade dela, se o vizinho nessa pa
rede travejar (CC, art. 1.305).31
Contudo, o vizinho no poder travejar (assentar traves) se a parede divi
sria no tiver condies de suportar, assim como no poder fazer alicerce ao
30 CC, Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamento,
o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisria do prdio contguo, se
ela suportar a nova construo; mas ter de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do
cho correspondentes.
31 CC, Art. 1.305.0 confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisria at meia
espessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a
travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce.
Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos, e no tiver capacidade
para ser travejada pelo outro, no poder este fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo quele,
pelo risco a que expe a construo anterior.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

121

p da parede se isso oferecer risco construo j existente (ver CC, art. 1.305,
pargrafo nico).
Em ambos os casos forma-se um condomnio do tipo legal sobre a
sorte que qualquer alterao som ente poder ser realizada
se de com um acordo (CC, art. 1.314),32 podendo cada condmino utiliz-la at
ao meio d a espessura, no pondo em risco a segurana ou a separao dos dois
prdios, e avisando previam ente o outro condmino das obras que ali tenciona
fazer; no pode sem consentim ento do outro fazer, na parede-m eia, armrios,
ou obras semelhantes, correspondendo a outras, d a m esma natureza, j feitas
do lado oposto (CC, art. 1.306).33

parede-meia, de

Apesar de form ar um condomnio, qualquer dos confinantes pode levantar a


altura d a parede divisria, se necessrio reconstruindo-a ou reforando-a, para
suportar o alteamento; porm, arcar com todas as despesas, inclusive as de
conservao, ou com m etade, se o vizinho adquirir meao tam bm na parte
aum entada (CC, art. 1.307).34

10.4 Proibio de en co star coisa na p arede divisria


Probe o Cdigo Civil que o vizinho encoste n a parede-m eia chamins, fo
ges, fornos ou quaisquer aparelhos ou depsitos suscetveis de produzir infil
traes ou interferncias prejudiciais ao vizinho (CC, art. 1.308).35
A proibio tem lgica porque a funo principal d a parede divisria de
m arcar a separao entre os terrenos vizinhos. Qualquer coisa que seja encostada
32 CC, Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exer
cer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e
alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem
dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
33 CC, Art. 1.306. O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no
pondo em risco a segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando previamente o outro
condmino das obras que ali tenciona fazer; no pode sem consentimento do outro, fazer, na
parede-meia, armrios, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, j
feitas do lado oposto.
34 CC, Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria, se necessrio reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcar com todas as despesas, inclusive de conservao, ou
com metade, se o vizinho adquirir meao tambm na parte aumentada.
35 CC, Art. 1.308. No lcito encostar parede divisria chamins, foges, fornos ou quaisquer
aparelhos ou depsitos suscetveis de produzir infiltraes ou interferncias prejudiciais ao vizinho.
Pargrafo nico. A disposio anterior no abrange as chamins ordinrias e os foges de co
zinha.

nessa parede pode trazer repercusso negativa no que diz respeito ao sossego e
segurana do vizinho, significando um m au uso d a propriedade.
Excetuam-se dessa regra as chamins ordinrias e os foges de cozinha, em
razo de sua utilidade para aquecer ou para cozer os alimentos da residncia fa
miliar vizinha (ver CC, art. 1.308, pargrafo nico).

10.5 O brigao de fazer obras acau telatrias


Ningum pode construir ou reform ar colocando em risco a estabilidade da
propriedade vizinha bem como a incolumidade das pessoas que nela habitem,
bem como de suas necessidades.
Dessa forma, o Cdigo estabelece algumas proibies visando ao bem -estar
do proprietrio vizinho, tais como a proibio de construes capazes de po
luir, ou inutilizar para uso ordinrio, a gua do poo ou nascente alheia a elas
preexistente (CC, art. 1.309).36 Tambm fixa que proibido fazer escavaes ou
quaisquer obras que tirem ao poo ou nascente de outrem a gua indispensvel
s suas necessidades normais (CC, art. 1.310).37
Ademais, visando segurana do prdio vizinho, estabelece ainda que
proibida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel de provocar desm o
ronam ento ou deslocao de terra, ou que comprometa a segurana do prdio
vizinho, seno aps haverem sido feitas as obras acautelatrias, sob pena de ter
que indenizar pelos danos eventualm ente causados (CC, art. 1.311).38

10.6 Uso da p ro p ried ad e vizinha


Considerando que nas reas urbanas norm alm ente existe um adensam ento
e a ocupao dos espaos territoriais m uitas vezes no deixa m argem de aces
so livre a cada um a das propriedades, o legislador fez prever o direito de acesso
pela propriedade vizinha p ara aquele que, tendo necessidade de fazer algum
tipo de obras ou reparo, conservao, construo ou mesmo limpeza em sua

36 CC, Art. 1.309. So proibidas construes capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinrio,
a gua do poo, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
37 CC, Art. 1.310. No permitido fazer escavaes ou quaisquer obras que tirem ao poo ou
nascente de outrem a gua indispensvel s suas necessidades normais.
38 CC, Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel de provocar
desmoronamento ou deslocao de terra, ou que comprometa a segurana do prdio vizinho, se
no aps haverem sido feitas as obras acautelatrias.
Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuzos que
sofrer, no obstante haverem sido realizadas as obras acautelatrias.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

123

casa ou muro divisrio, se somente puder ter acesso atravs da propriedade con
tgua (CC, art. 1.313).39
Tambm poder utilizar desse direito para apoderar-se de coisas suas, inclu
sive animais que a se encontrem casualmente, ressalvado o direito indeniza
o se da intromisso do vizinho restarem danos (ver CC, art. 1.313, 1 e 3).*I

39 CC, Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre
no prdio, mediante prvio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo
ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente.
1" O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparao de esgotos, goteiras, apa
relhos higinicos, poos e nascentes e ao aparo de cerca viva.
2 Na hiptese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poder ser impe
dida a sua entrada no imvel.
3a Se do exerccio do direito assegurado neste artigo provier dano, ter o prejudicado direito a
ressarcimento.

LIO 12
Do condom nio

Sum rio: 1 Conceito e caractersticas do condomnio em geral; 2 Espcies de con


domnio (2.1 Quanto origem; 2.2 Quanto ao objeto; 2.3 Quanto divisibilidade;
2.4 Quanto forma); 3 Direitos dos condminos; 4 Deveres dos condminos; 5 Sobre
as dvidas do condomnio; 6 Da administrao do condomnio; 7 Extino do condom
nio; 8 Conceito de condomnio edilcio; 9 Caractersticas do condomnio edilcio; 10 Ins
tituio; 11 Conveno; 12 Extino do condomnio edilcio

I - DO CONDOMNIO TRADICIONAL
1 CONCEITO E CARACTERSTICAS DO CONDOMNIO EM
GERAL
Condomnio a propriedade de um a m esma coisa por mais de um a pessoa,
cabendo a cada um a delas igual direito, idealm ente considerado, sobre o todo e
cada um a de suas partes, podendo recair em coisas mveis ou imveis, divisveis
ou indivisveis.
Ainda que as partes no sejam proprietrias de quotas iguais, cada um dos
consortes pode exercer individualm ente seu direito sobre a totalidade da coisa.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

125

inclusive defendendo-a e reivindicando-a de quem a injustam ente tente possuir


(CC, art. 1.314).1
Qualitativam ente falando, cada condmino age perante terceiros como se
fosse o proprietrio, podendo exercer o direito de propriedade na sua plenitu
de. J o elem ento quantitativo, isto , a questo relativa quota-parte de cada
um, somente interessa aos prprios condminos para resolver questes internas
como a diviso de frutos e despesas, bem como a repartio dos valores atinente
sua parte no momento d a alienao d a propriedade comum.
Alm disso, cada um dos coproprietrios livre p ara dar a sua quota-parte
em garantia ou mesmo dela dispor. Sendo a coisa indivisvel, dever respeitar o
direito de preferncia dos demais condminos (CC, art. 504).12
O condomnio cria um a situao jurdica peculiar que tam bm cham ada
de com unho, indiviso ou compropriedade

2 ESPCIES DE CONDOMNIO
Com relao s espcies de condomnio, a doutrina classifica as espcies
conforme suas peculiaridades; vejamos.

2.1 Quanto origem


Se tom arm os como referncia a sua formao, isto , a sua origem, o condo
mnio pode ser das seguintes espcies:
a)

Convencional ou voluntrio:
Que decorre da livre vontade das partes quando, por exemplo, duas ou
mais pessoas, por contrato, adquirem um a coisa em comum, para dela
usar, gozar e fruir conjuntam ente.

1 CC, Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer
todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e
alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem
dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
2 CC, Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a estranhos, se
outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no se der conhecimento da venda,
poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de
cento e oitenta dias, sob pena de decadncia.
Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de maior va
lor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem iguais, havero a parte ven
dida os comproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o preo.

b)

Incidente ou eventual:
Quando o condomnio resulta no da vontade das partes envolvidas,
mas por decorrncia de um a situao jurdica peculiar como ocorre,
por exemplo, com a sucesso hereditria, na eventualidade de existir
mais de um herdeiro (CC, art. 1.791),3 e nas doaes de um a m esma
coisa para mais de um a pessoa (CC, art. 551).4Veja-se que nessas situa
es as pessoas passam a ser coproprietrias da coisa inventariada ou
doada, juntam ente com outras, no por terem desejado isso, mas por
imposio de lei no prim eiro caso; e, no segundo, por imposio da
vontade do doador.

c)

Legal ou necessrio:
Este se form a em funo de um a determ inao legal, tem carter per
m anente e indivisvel, como no caso de muros, paredes, cercas e valas
divisrias (ver CC, arts. 1.327 a 1.330). Tambm pode ocorrer nos ca
sos de confuso, comisto e adjuno quando no for possvel separar
as coisas e elas sejam pertencentes a donos diversos (CC, art. 1.272).5

2.2

Quanto ao objeto
Quanto ao objeto e os frutos, o condomnio pode ser classificado como:
a)

Universal:
Ser universal quando recair sobre um a universalidade de bens ou de
direitos, recaindo o direito de cada condmino sobre a prpria coisa

3 CC, Art. 1.791. A herana defere-se como um todo unitrio, ainda que vrios sejam os herdeiros.
Pargrafo nico. At a partilha, o direito dos co-hetdeiros, quanto propriedade e posse da heran
a, ser indivisvel, e regular-se- pelas normas relativas ao condomnio.
4 CC, Art. 551. Salvo declarao em contrrio, a doao em comum a mais de uma pessoa enten
de-se distribuda entre elas por igual.
Pargrafo nico. Se os donatrios, em tal caso, forem marido e mulher, subsistir na totalida
de a doao para o cnjuge sobrevivo.
5 CC, Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas
sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possvel separ-las sem deteriorao.
l uNo sendo possvel a separao das coisas, ou exigindo dispndio excessivo, subsiste indiviso o todo, cabendo a cada um dos donos quinho proporcional ao valor da coisa com que entrou
para a mistura ou agregado.
2 Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono s-lo- do todo, indenizando os
outros.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

127

e todos os seus frutos e rendim entos, n a proporo de suas respecti


vas quotas.

Exemplo: a participao dos herdeiros no conjunto dos bens e direitos


deixados de herana pelo de cujus.
b)

Singular:
Quando recair sobre um determ inado bem ou um conjunto de bens, so
bre o qual cada condmino tem um a quota-parte definida.

Exemplo: a rvore utilizada como marco divisrio entre duas proprie


dades (CC, art. 1.282).6

2.3

Quanto divisibilidade

No que diz respeito divisibilidade do bem, podemos classificar o condo


mnio em:
a) P ro d iv is o :
aquele condomnio em que cada um dos proprietrios se instala,
cerca e dem arca sua rea, alm de respeitar as reas dos outros, mas
perm anece a gleba toda como indivisvel por m era convenincia dos
condminos. Nesse caso, a coisa pode ser perfeitam ente dividida e en
tregue a cada um dos coproprietrios suas respectivas quotas, para que
cada um possa regularizar a propriedade junto ao registro imobilirio.
Quer dizer, o condomnio somente aparente, porque a qualquer m o
m ento os condminos podem pr fim a essa aparente indiviso.

Conseqncia: aquele que no mais pretender m anter a indivisibili


dade poder provocar os demais condminos e assim promover a divi
so (CC, art. 1.320).7
6 CC, Art. 1.282. A rvore, cujo tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em co
mum aos donos dos prdios confinantes.
7 CC, Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respon
dendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso.
l uPodem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo no maior de
cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior.
2 No poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo doador ou pelo testador.
3 A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o aconselharem, pode o juiz
determinar a diviso da coisa comum antes do prazo.

b) P ro in d iv is o :
Este o verdadeiro condomnio, porque ou a coisa indivisvel pro
priam ente dita ou torna-se indivisvel por questes de uso ou de valor
econmico. Quer dizer, ainda que um a coisa possa ser dividida, pode
ocorrer que seu fracionamento possa alterar suas substncias ou qua
lidades, de sorte que conveniente do ponto de vista econmico e de
utilidade m ant-la indivisa. Nesse caso existe um a com unho de fato
e de direito, de sorte a afirmar que os condminos no tm a posse de
determ inada parcela da coisa, porque, a um s tempo, tudo de todos.

Conseqncia: qualquer um dos condminos pode adquirir a coisa


para si, indenizando os demais na proporo de suas respectivas quotas-parte. Podem tam bm deliberar em vender a coisa comum repar
tindo os valores entre os interessados e, nesse caso, haver preferncia
dos condminos em relao a estranhos e, entre estes, aquele que tiver
realizado as benfeitorias mais valiosas. Se nenhum dos condminos
realizou benfeitorias e participam em partes iguais, ainda assim ter
a preferncia, pois a coisa ser oferecida a estranhos m ediante licita
o, porm, antes de ser adjudicada quele que ofereceu m aior lance,
dever ser realizado um concurso entre os condminos, a fim de que a
coisa seja adjudicada ao que m elhor lance oferecer, preferindo-se, em
condies iguais, o condmino ao estranho (CC, art. 1.322).8
2.4 Quanto form a
Quanto forma, podemos classificar o condomnio em transitrio ou per
m anente; vejamos:

a) Transitrio:
Pode ocorrer no condomnio do tipo convencional tendo em vista que,
a qualquer momento, pode ser extinto por iniciativa de qualquer dos
coproprietrios. Pode tam bm ocorrer no eventual, pois a herana cria
8 CC, Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudic-la a um s,
indenizando os outros, ser vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condies
iguais de oferta, o condmino ao estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa benfei
torias mais valiosas, e, no as havendo, o de quinho maior.
Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e participam
todos do condomnio em partes iguais, realizar-se- licitao entre estranhos e, antes de adjudi
cada a coisa quele que ofereceu maior lano, proceder-se- licitao entre os condminos, a
fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano, preferindo, em condies
iguais, o condmino ao estranho.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

129

um a situao de comunho transitria que se encerrar quando da ex


pedio do formal de partilha.
b)

Permanente:
aquele que decorre d a imposio de lei, que ir durar pelo tem po em
que a situao que o determ ina existir, tal como ocorre no condomnio
por meao de paredes, cercas, muros e valas (CC, art. 1.327).9

3 DIREITOS DOS CONDMINOS


Vejamos agora quais so os direitos dos condminos.
a)

Usar livremente a coisa:


Cada condomnio, independentem ente de sua quota-parte, poder
usar a coisa conforme seja a sua destinao (ver CC, art. 1.314).

b)

Alienar ou dar em garantia sua quota-parte:


Cada condmino pode vender, doar ou mesmo dar em pagam ento a
sua parte ideal, respeitando o direito de preferncia dos demais con
dminos, bem como poder oferecer sua parte em garantia, fazendo
recair sobre ela, por exemplo, um a hipoteca ou um a cauo (ver CC,
art. 1.314, caput, parte final).

c)

Defender a coisa comum:


Cada condmino tem legitimidade para defender a propriedade co
mum, bem como tem o direito de reivindic-la de quem quer que a injustam ente possua (ver CC, art. 1.314).

d)

Defesa da posse:
Qualquer dos condminos pode prom over as aes tendentes a defen
der a posse comum contra outrem (ver CC, art. 1.314).

e)

Direito de regresso:
Se um condmino assum ir dvida em proveito da com unho, responde
pessoalm ente pelo compromisso perante o credor, mas tem ao re
gressiva contra os demais condminos (CC, art. 1.318).10

9 CC, Art. 1.327. O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo dis
posto neste Cdigo Carts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
10 CC, Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da comunho, e
durante ela, obrigam o contratante; mas ter este ao regressiva contra os demais.

f)

Direito de diviso:
tam bm direito de cada condmino, a todo tempo, exigir a diviso da
coisa comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas
despesas da diviso (ver CC, art. 1.320).

DEVERES DOS CONDMINOS

Os condminos tm diversas obrigaes entre si, decorrentes da condio


de proprietrios da coisa em comum. Vejamos.
a)

Concorrer com as despesas comuns:


Essa um a das principais obrigaes e deve ocorrer na proporo das
respectivas quotas-partes, tanto no que diz respeito s despesas de con
servao quanto s taxas e impostos e, at mesmo, para as despesas de
diviso (CC, art. 1.315).11

Ateno: o condmino pode se eximir do pagam ento das dvidas, re


nunciando sua parte ideal (CC, art. 1.316).112
b)

Quanto aos frutos percebidos:


Cada condmino responde aos demais pelos frutos que perceber da
coisa comum, bem como pelos danos que lhe cause (CC, art. 1.319).13

c)

Quanto ao uso da coisa:


Embora cada um dos coproprietrios possa usar a coisa comum, no
poder alterar a coisa comum sem consentim ento dos demais (ver CC,
art. 1.314, pargrafo nico).

11 CC, Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as des
pesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que estiver sujeita.
Pargrafo nico. Presumem-se iguais as partes ideais dos condminos.
12 CC, Art. 1.316. Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e dvidas, renuncian
do parte ideal.
Ia Se os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a renncia lhes aproveita,
adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporo dos pagamentos que fizerem.
2a Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum ser dividida.
13 CC.Art. 1.319. Cada condmino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo
dano que lhe causou.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

d)

131

Uso por terceiros:


Sem prvio consentim ento dos demais, no poder nenhum dos con
dminos dar posse, uso ou gozo da propriedade comum a estranhos
(ver CC, art. 1.314, pargrafo nico).

5 SOBRE AS DVIDAS DO CONDOMNIO


Quando o condomnio pro diviso, cada qual assum ir as despesas decor
rentes da parte que usa. J no pro indiviso, se a dvida houver sido contrada por
todos os condminos, sem se discrim inar a parte de cada um na obrigao, nem
se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcional
m ente ao seu quinho na coisa comum (CC, art. 1.317).14
Se as dvidas foram contradas por um dos condminos em favor da com u
nho, ele ficar obrigado por ela perante quem contratou, mas ter direito de
regresso contra os dem ais condminos na proporo da quota de cada um deles
(CC, art. 1.318).15

6 DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO
Os condminos devem se reunir e por m aioria absoluta de votos podem de
cidir sobre a forma de adm inistrao da coisa comum, bem como podem esco
lher aquele que ser o adm inistrador, que poder inclusive ser pessoa estranha
ao condomnio (CC, art. 1.323).16
No havendo deliberao sobre quem deva administrar, presumir-se- ad
m inistrador aquele que estiver frente do negcio, sem oposio dos demais,
como se tivesse dos outros condminos um a procurao tcita (CC, art. 1.324).17
Se a m aioria deliberar que a coisa deva ser alugada, preferir-se- o con
dmino que revele interesse ao invs de pessoa estranha com unho (ver CC,
art. 1.323, parte final).
14 CC, Art. 1.317. Quando a dvida houver sido contrada por todos os condminos, sem se discri
minar a parte de cada um na obrigao, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual
se obrigou proporcionalmente ao seu quinho na coisa comum.
15 CC, Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da comunho, e
durante ela, obrigam o contratante; mas ter este ao regressiva contra os demais.
16 CC, Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administrao da coisa comum, escolher o
administrador, que poder ser estranho ao condomnio; resolvendo alug-la, preferir-se-, em
condies iguais, o condmino ao que no o .
17 CC, Art. 1.324. O condmino que administrar sem oposio dos outros presume-se represen
tante comum.

Todas as demais deliberaes de condomnio sero tom adas por m aioria ab


soluta pelo valor dos quinhes (mais da m etade do valor do imvel). Se houver
em pate ou no se chegar a um consenso, poder-se- requerer ao Judicirio a so
luo do litgio (CC, art. 1.325).18

Curiosidade: pode ocorrer de as deliberaes serem tom adas apenas por


um dos condminos, bastando para tanto que ele seja proprietrio de mais da
m etade d a propriedade condominial. Contra os eventuais desm andos dessa di
tadura, a m inoria pode alegar abuso de direito (CC, art. 187).19
7 EXTINO DO CONDOMNIO
Quando se trata de condomnio voluntrio, a perm anncia das pessoas liga
das pelo direito comum sobre a propriedade considerada um estado transit
rio, que pode ser desfeito pelas seguintes formas:
a)

Se a coisa for divisvel:


Pode qualquer condmino exigir a diviso da coisa com um (CC,
art. 1.320).20 Tal processo pode ser amigvel ou litigioso.

b)

Se for indivisa:
Se os consortes no quiserem adjudic-la, ser vendida em hasta pbli
ca e cada um receber sua quota-parte (CC, art. 1.322) .21

18 CC, Art. 1.325. A maioria ser calculada pelo valor dos quinhes.
1As deliberaes sero obrigatrias, sendo tomadas por maioria absoluta.
2No sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir o juiz, a requerimento de qualquer
condmino, ouvidos os outros.
3 Havendo dvida quanto ao valor do quinho, ser este avaliado judicialmente.
19 CC, Art. 187. Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes.
20 CC, Art. 1.320. A todo tempo ser licito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, res
pondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso.
l uPodem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo no maior de
cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior.
2 No poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo doador ou pelo testador.
3" A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o aconselharem, pode o juiz
determinar a diviso da coisa comum antes do prazo.
21 CC, Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudic-la a um s,
indenizando os outros, ser vendida e repartido o apurado, prefrindo-se, na venda, em condies

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

133

Ateno 1: essas

regras no valem para o condomnio edilcio, con


forme veremos a seguir.

Ateno 2:

m anda o Cdigo Civil que sejam aplicadas diviso do


condomnio, no que couber, as regras da partilha de herana nos mol
des dos arts. 2013 a 2.022 (CC, art. 1.321).

II

- CONDOMNIO EDILCIO2223

8 CONCEITO DE CONDOMNIO EDILCIO


a forma de propriedade privada onde coexistem, de form a orgnica e indis
solvel, a propriedade exclusiva, que recai sobre uma unidade autnom a (apar
tam ento, por exemplo); e a propriedade comum sobre determ inadas partes na
form a de condomnio (rea comum, por exemplo), num a perfeita simbiose.
O condomnio edilcio nova denom inao do instituto da propriedade ho
rizontal, trazida por Caio Mario. Encontra-se integralm ente regulado no Cdigo
Civil, aplicando-se subsidiariam ente a Lei n 4.591/64, que dispe sobre o con
domnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.

9 CARACTERSTICAS DO CONDOMNIO EDILCIO


As principais caractersticas do condomnio edilcio vm insculpidas no art.
1.331 do Cdigo Civil, que so duas; vejamos:
a)

Partes de uso exclusivo:


Cada condmino exerce com exclusividade seu direito de proprieda
de sobre a unidade da qual titular, seja um apartam ento, escritrio,

iguais de oferta, o condmino ao estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa benfei
torias mais valiosas, e, no as havendo, o de quinho maior.
Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e participam
todos do condomnio em partes iguais, realizar-se- licitao entre estranhos e, antes de adjudi
cada a coisa quele que ofereceu maior lano, proceder-se- licitao entre os condminos, a
fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano, preferindo, em condies
iguais, o condmino ao estranho.
22 CC, Art. 1.321. Aplicam-se diviso do condomnio, no que couber, as regras de partilha de
herana (arts. 2.013 a 2.022).
23 O Cdigo Civil de 2002 revogou parcialmente a Lei n4.591/64, que regulava a matria. Aten
o: as incorporaes imobilirias continuam reguladas por essa lei.

salas, lojas, sobrelojas ou garagem, podendo dela dispor ou gravar sem


necessidade de dar nenhum a satisfao aos demais condminos, exce
to os abrigos p ara veculos, que no podero ser alienados ou alugados
a pessoas estranhas ao condomnio, salvo autorizao expressa na con
veno de condomnio (CC, art. 1.331, I a).24

b) Partes que so comuns a todos:


Neste caso o direito de cada um fica subordinado ao conceito geral de
condomnio, tipo indiviso. Integram essa comunho o solo, a estrutura
do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e
eletricidade, a calefao e refrigerao centrais e as demais partes co
m uns, inclusive o acesso aos logradouros pblicos, que so utilizados
em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separada
m ente ou divididos (ver CC, art. 1.331, 2 ).

Ateno:

em bora o terrao seja, como regra, parte comum, pode se


estabelecer na constituio do condomnio como parte autnom a,
naquilo que cham ado de apartam ento de cobertura (ver CC,
art. 1.331, 5a).

10 INSTITUIO
O condomnio edilcio para ser criado e regularizado deve ter, obrigato
riam ente, a ata que instituiu o condomnio (CC, art. 1.332),25 a conveno e o
24 CC, Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que
so propriedade comum dos condminos.
1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios,
salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus pro
prietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomnio, salvo autorizao expressa na conveno de condomnio.
2" O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs
e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso
ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
3A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas
outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de
instituio do condomnio.
4 Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico.
5" O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de consti
tuio do condomnio.
25 CC, Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado
no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial:

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

135

regulam ento interno. Depois dever ser levado a registro perante o Cartrio de
Registro de Imveis da regio.
O condomnio edilcio pode ser institudo pelas seguintes formas:
a)

Por ato i n t e r v iv o s:
Vrias pessoas se associam e compram um edifcio; vrios proprietrios
de um terreno constroem um edifcio; um a pessoa fsica ou jurdica
promove a incorporao de imveis, constri um edifcio e aliena cada
quota a um a pessoa.

b)

Por ato c a u s a

m o r tis :

Este tipo de condomnio pode ser institudo por testam ento. Mas tam
bm pode decorrer da herana legtima, em face do falecimento do
proprietrio de um edifcio cujos herdeiros tero como herana alguns
apartam entos do prdio, formando-se assim um a propriedade coletiva
cujo condomnio ser institudo pelos vrios herdeiros.

11 CONVENO
o ato de constituio do condomnio edilcio, devendo esse docum ento
estipular os direitos e deveres de cada condmino, ser subscrito por pelo menos
dois teros das fraes ideais e ser levado a registro no Cartrio do Registro de
Imveis para ter validade contra terceiros (CC, art. 1.333).26

12 EXTINO DO CONDOMNIO EDILCIO


Diferentem ente do condomnio tradicional, o condomnio edilcio feito
para perpetuar-se no tempo, no sendo possvel, via de regra, extingui-lo por
conveno, nem pela via judicial.I
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma
das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
26 CC, Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos ti
tulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os
titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser
registrada no Cartrio de Registro de Imveis.

Pode, porm, ser extinto por motivos casuais, tais como:

a) Destruio:
Pode ocorrer que o edifcio venha a ser destrudo ou ficar condenado
demolio em razo de algum a catstrofe tal como um incndio, terre
moto, inundao etc. (CC, art. 1.357, I a parte).27

b) Interdio pblica:
Pode tam bm ocorrer que um edifcio de condomnio venha a ser inter
ditado pela autoridade pblica em razo de questes urbansticas, de
segurana, salubridade ou mesmo por am eaa de runa.
c)

Desapropriao:
Pode tam bm ocorrer de o prdio vir a ser desapropriado para atender
determ inado interesse pblico, e nesse caso, a indenizao ser repar
tida entre os condminos (CC, art. 1.358).28

d)

Confuso:
Na eventual ocorrncia de aquisio de todas as unidades pela m esma
pessoa.

27 CC, Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os
condminos deliberaro em assemblia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que represen
tem metade mais uma das fraes ideais.
1" Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das despesas
respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos, mediante avaliao judicial.
2 Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o condmino ao
estranho, ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente ao valor das suas
unidades imobilirias.
28 CC, Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na proporo a que se
refere o 2 do artigo antecedente.

LIO 13
Da pro p ried ad e resolvel e da p ro p ried ad e fiduciria

Sum rio: 1 Propriedade resolvel; 2 Resoluo pelo im plem ento da condio ou a d


vento do term o; 3 Resoluo po r causa superveniente; 4 Conceito de propriedade fid u ci
ria; 5 um a propriedade resolvel; 6 Caractersticas

I - DA PROPRIEDADE RESOLVEL
1 PROPRIEDADE RESOLVEL
Dizemos que a propriedade resolvel quando as partes celebram o negcio
jurdico e inserem no ttulo de aquisio um a clusula subordinando a sua efic
cia a um a condio resolutiva ou mesmo ao advento de um termo.

Veja-se que nesse caso a propriedade no absoluta, ficando subordinada


realizao da condio ou ao advento do termo extintivo como no caso do direi
to de superfcie, por exemplo (CC, art. 1.369).1
1 CC, Art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em
seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no Car
trio de Registro de Imveis.

2 RESOLUO PELO IMPLEMENTO DA CONDIO OU


ADVENTO DO TERMO
Se no ttulo aquisitivo consta algum a condio ou term o condicionando a
eficcia do negcio sua eventual ocorrncia, o novo adquirente no poder
alegar que foi prejudicado na eventualidade de perda da propriedade, tendo em
vista que, de duas, uma: ou foi negligente ou assumiu o risco.
Nesse caso, a resoluo se opera ex tunc, isto , sua eficcia retroage e os
efeitos que foram gerados durante a pendncia da causa resolutiva ou do term o
sero como se nunca tivessem existido.
So exemplos de propriedade resolvel:
a)

Retrovenda:
Se algum adquirir imvel que foi alienado ao antecessor com o pacto
de retrovenda, antes de trs anos no poder se opor se o prim eiro alienante resolver reclam ar seu direito de retrato (CC, art. 505).*2

Exemplo: M ary Ana tem um imvel no Jardim Robru e est neces


sitando de dinheiro urgente. Resolve vender o imvel, mas pretende
t-lo de volta to logo sua situao financeira melhore. Dessa forma,
vende o imvel para Amncio Pinto, coloca a clusula de retrovenda
no contrato e assim ter o prazo de trs anos para com prar o imvel
de volta pelo mesmo valor. Se Amncio Pinto resolver vender o im
vel para terceiro antes de esgotado o prazo de trs anos, este terceiro
estar correndo o risco de perder a propriedade se Mary Ana resolver
exercer seu direito de retrato.
Ateno:

naturalm ente, tal contrato dever estar averbado junto


m atrcula do imvel junto ao Cartrio de Registro de Imveis para ter
efeito erga omnes.

b)

Venda de quota-parte de condomnio a estranho:


No pode o condmino de coisa indivisa alienar sua quota-parte sem
antes oferecer, tanto por tanto, sua quota aos demais condminos. Se

Pargrafo nico. O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao
objeto da concesso.
2 CC, Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo
mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do
comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao
escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

139

assim o fez, o novo adquirente poder vir a perder a propriedade por


que qualquer um dos condmino preteridos pode resolver fazer uso de
seu direito de preferncia, no prazo de seis meses e, se assim o fizer,
resolver-se- a propriedade do estranho ao condomnio (CC, art. 504).3
c)

Retorno ou reverso da doao:


Na doao com clusula de reverso, se o doador sobreviver ao do
natrio, os bens retornam ao patrim nio do doador. Nesse caso, se o
donatrio vender o bem e falecer antes do doador, o adquirente da pro
priedade ir perd-la para o antigo doador (CC, art. 547).4

d)

Fideicomisso:
O testador (fideicomitente) pode impor um a clusula testam entria
pela qual a propriedade da herana que ele vai deixar passe para as
mos de determ inada pessoa (fiducirio) para depois ser transm itida
a outra determ inada pessoa (fideicomissrio) nas condies que esta
belecer. Nesse caso, a propriedade da prim eira resolvel, tendo em
vista que, verificando-se o term o (morte ou vencim ento do prazo), resolver-se- a propriedade com a transm isso ao fideicomissrio (CC,
art. 1.951).5

Exemplo: Juka Bill est muito doente e um dos seus filhos, o Juvncio,
viciado em sexo, drogas e rock and roll. No testam ento, Juka institui o
fideicomisso em favor do tio Karl, visando com isso evitar que seu filho
transform e tudo em p, estabelecendo o term o final quando o filho
se form ar em Direito. Juka (fideicomitente) falece, a propriedade
transferida ao Karl (fiducirio), que a entregar a Juvncio quando este
3 CC, Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a estranhos, se
outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no se der conhecimento da venda,
poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de
cento e oitenta dias, sob pena de decadncia.
Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de maior va
lor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem iguais, havero a parte ven
dida os comproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o preo.
4 CC, Art. 547. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimnio, se sobre
viver ao donatrio.
Pargrafo nico. No prevalece clusula de reverso em favor de terceiro.
5 CC, Art. 1.951. Pode o testador instituir herdeiros ou legatrios, estabelecendo que, por ocasio
de sua morte, a herana ou o legado se transmita ao fiducirio, resolvendo-se o direito deste, por
sua morte, a certo tempo ou sob certa condio, em favor de outrem, que se qualifica de fideico
missrio.

se form ar na faculdade de Direito. Se Karl vender a propriedade, o adquirente poder perd-la se Juvncio se form ar e reivindicar a mesma.
e)

Venda a contento ou sujeito prova:


Este tam bm um tipo de propriedade resolvel porque o com prador
pode inserir a clusula de venda a contento, com determ inado prazo
de resoluo. Nesse perodo, se ele no gostar, devolver a propriedade
resolvendo o contrato (CC, art. 509).6

RESOLUO POR CAUSA SUPERVENIENTE

O Cdigo Civil tam bm disciplina a resoluo da propriedade por causa su


perveniente ao estabelecer que, se a propriedade se resolver por outra causa
superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por ttulo anterior sua reso
luo, ser considerado proprietrio perfeito, restando pessoa, em cujo bene
fcio houve a resoluo, ao contra aquele cuja propriedade se resolveu para
haver a prpria coisa ou o seu valor (CC, art. 1.360).7

Exemplo: vamos im aginar que algum recebeu como doao um a proprie


dade e depois a vendeu a um terceiro. Depois da venda, o doador resolve revo
gar a doao por ingratido do donatrio (CC, art. 557).8 Nesse caso, ainda que
a ingratido seja efetivam ente reconhecida e a doao seja revogada, isso no
prejudicar o direito do adquirente porque a causa superveniente e ele no po
dia prev-la.9IV
*
6 CC, Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condio suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e no se reputar perfeita, enquanto o adquirente
no manifestar seu agrado.
7 CC, Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a
tiver adquirido por ttulo anterior sua resoluo, ser considerado proprietrio perfeito, restan
do pessoa, em cujo benefcio houve a resoluo, ao contra aquele cuja propriedade se resolveu
para haver a prpria coisa ou o seu valor.
8 CC, Art. 557. Podem ser revogadas por ingratido as doaes:
I - se o donatrio atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicdio doloso
contra ele;
II - se cometeu contra ele ofensa fsica;
III - se o injuriou gravemente ou o caluniou;
IV - se, podendo ministr-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.
9 Carlos Roberto Gonalves. Direito civil, v. 5, p. 435.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

141

II - DA PROPRIEDADE FIDUCIRIA
4

CONCEITO DE PROPRIEDADE FIDUCIRIA

o contrato pelo qual algum, necessitando de um bem mvel ou imvel,


procura um a financeira que ir financiar essa aquisio, cuja posse direta do
bem alienado fiduciariamente passar s mos do adquirente (fiduciante) que
a poder usar, ficando a posse indireta e o domnio como garantia do agente fi
nanceiro (fiducirio).
Nesse caso, em bora no ttulo de propriedade conste o nom e do devedor, ele
no tem a propriedade plena da coisa, tendo em vista que dela poder usar e go
zar, mas no poder dispor, pois a propriedade plena est condicionada ao cum
prim ento integral do contrato, quando ento o proprietrio fiducirio retirar a
restrio e o adquirente fiduciante ter a propriedade plena da coisa.10

5 UMA PROPRIEDADE RESOLVEL


A alienao fiduciria tam bm um a forma de propriedade resolvel qual
quer que seja o ngulo por que se analise o contrato; seno, vejamos.
O domnio do credor resolvel tendo em vista que o adquirente ter a
propriedade plena da coisa, independentem ente de nova declarao, bastando
para isso o pagam ento integral das prestaes assumidas (condio resolutiva).
Da m esm a forma, no caso de o adquirente no adim plir regularm ente as
prestaes, o credor poder considerar todas as demais prestaes vencidas an
tecipadam ente e ajuizar a ao de busca e apreenso para retom ada do bem, que
ensejar ao vendedor fiducirio a consolidao da propriedade plena da coisa,
sem a necessidade de nenhum a form alidade adicional.
Cinco dias depois da execuo d a m edida lim inar de reintegrao de posse,
consolidar-se- a propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrim nio
do credor fiducirio, cabendo s reparties competentes, quando for o caso,
expedir novo certificado de registro de propriedade em nome do credor, ou de
terceiro por ele indicado, livre do nus da propriedade fiduciria (ver Decr.-lei
^ 9 11/69, art. 3*, I a).
Por um a questo de lgica e coerncia, o devedor fiduciante poder, no
prazo da contestao (15 dias), pagar a integralidade da dvida pendente, se
gundo os valores apresentados pelo credor fiducirio n a inicial, hiptese na
qual o bem lhe ser restitudo totalm ente livre de nus (ver Decr.-lei t f 911/69,
art. 3e, 2e 3).
10 Ver leis especiais: sobre coisa mvel (Dec.-lei n" 911/69) e para coisa imveis (Lei
n 9.514/97).

6 CARACTERSTICAS
A alienao fiduciria apresenta as seguintes caractersticas:
a)

Objeto do negcio:
A alienao fiduciria pode recair tanto sobre coisa mvel
quanto imvel. Se sobre coisa mvel, exige-se que a m esma seja infiingvel (art. 1.361).11IV

b)

Negcio solene:
negcio formal porque dever ser realizado por instrum ento pblico
ou particular e solene porque o contrato dever ser registrado no Car
trio de Ttulos e Documentos (quando se trata r de mveis) ou Cart
rio de Registro de Imveis (para o caso de imveis) e, se recair sobre
veculos, dever ainda ser anotado junto ao certificado no DETRAN
para com isso evitar a transferncia (ver CC, art. 1.361, I a).

Ateno: o contrato tam bm dever conter, por imposio legal, o to


tal da dvida ou sua estimativa; o prazo ou a poca de pagamento; a
taxa de juros; e a descrio da coisa com elem entos suficientes sua
perfeita identificao (CC, art. 1.362).12
c)

Quanto posse:
Nesse caso, ocorre o desdobram ento d a posse, pois o devedor passa a
ter a posse direta do bem, enquanto o credor fiducirio ter a posse in
direta (ver CC, art. 1.361, 2).

11 CC, Art. 1.361. Considera-se fiduciria a propriedade resolvel de coisa mvel infungvel que
o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.
1" Constitui-se a propriedade fiduciria com o registro do contrato, celebrado por instrumen
to pblico ou particular, que lhe serve de ttulo, no Registro de Ttulos e Documentos do domic
lio do devedor, ou, em se tratando de veculos, na repartio competente para o licenciamento,
fazendo-se a anotao no certificado de registro.
2Com a constituio da propriedade fiduciria, d-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa.
3A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamen
to, a transferncia da propriedade fiduciria.
12 CC, Art. 1.362.0 contrato, que serve de ttulo propriedade fiduciria, conter:
l - o total da dvida, ou sua estimativa;
II - o prazo, ou a poca do pagamento;
III - a taxa de juros, se houver;
IV - a descrio da coisa objeto da transferncia, com os elementos indispensveis sua iden
tificao.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

d)

143

Posio do adquirente:
Enquanto no quitar todo o dbito garantido, o adquirente cumpri
r a funo de depositrio e, em bora possa usar a coisa livremen
te, dever em pregar toda a diligncia na guarda e conservao da coisa
e, se no for paga a dvida, entreg-la ao credor (CC, art. 1.363).13

e)

Ocorrendo inadimplemento do comprador:


Vencida a dvida e no paga, o credor poder prom over a busca do bem
atravs da ao de busca e apreenso e depois vender o bem em leilo
judicial ou extrajudicial, aplicando os valores auferidos no abatim ento
da dvida (includas as despesas) e, caso haja sobra, devolv-la ao de
vedor (CC, art. 1.364).14 Se o produto arrecadado for insuficiente para
quitar o dbito, o devedor continuar obrigado pelo restante da dvida
(CC, art. 1.366).15

f)

Pacto comissrio:
proibido ao credor ficar com a coisa, no

caso de inadim ple


m ento (CC, art. 1.365).16 Se essa clusula constar do contrato, ser
considerada nula de pleno direito.

13 CC, Art. 1.363. Antes de vencida a dvida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa
segundo sua destinao, sendo obrigado, como depositrio:
I - a empregar na guarda da coisa a diligncia exigida por sua natureza;
II - a entreg-la ao credor, se a divida no for paga no vencimento.
14 CC, Art. 1.364. Vencida a dvida, e no paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preo no pagamento de seu crdito e das despesas de
cobrana, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.
15 CC, Art. 1.366. Quando, vendida a coisa, o produto no bastar para o pagamento da dvida e
das despesas de cobrana, continuar o devedor obrigado pelo restante.
16 CC, Art. 1.365. nula a clusula que autoriza o proprietrio fiducirio a ficar com a coisa alie
nada em garantia, se a dvida no for paga no vencimento.
Pargrafo nico. O devedor pode, com a anuncia do credor, dar seu direito eventual coisa em
pagamento da dvida, aps o vencimento desta.

Parte IV

Direitos reais
sobre coisa
alheia

LIO 14
Direito de superfcie

Sum rio: 1 Breve histrico do instituto; 2 Conceito; 3 Denominao das partes;


4 Caractersticas; 5 Modos de constituio; 6 Transferncia; 7 Propriedade resolvel;
8 Formas de extino; 9 Averbao junto ao CRI; 10 Outros institutos similares; 11 Im
portncia da superfcie

1 BREVE HISTRICO DO INSTITUTO


At o perodo clssico, prevalecia em Roma a tese de que tudo que ao solo
fosse incorporado (plantaes e construes) ao dono deste pertencia. Quer di
zer, vigorava a regra do superfcies solo cedit, determ inando que tudo que emer
gia do solo ao dono deste pertencia.
No perodo clssico, surge o direito de superfcie no Direito Romano como
um a necessidade do Estado em ocupar as terras conquistadas, e assim era con
cedido ao cidado rom ano (superficirio) o direito de construir em solo pblico.
Houve, por assim dizer, um desm em bram ento j que o solo continuava sendo do
Estado, mas a superfcie poderia ser utilizada pelo particular.
Mais tarde, passou a ser admitido em solo particular, no prprio, m edian
te o pagamento de certa quantia anual ao proprietrio do terreno. Surgiu como

form a de se contrapor ao princpio de que tudo que fosse edificado sobre o solo
pertencia exclusivamente ao seu proprietrio.
Embora tenha tal antecedente, a superfcie no foi incorporada ao Cdigo
Civil Napolenico (1804), assim como no foi includo no BGB (1900), o mesmo
ocorrendo com o nosso Cdigo Civil de 1916. Todos ignoraram a existncia do
instituto da superfcie.
M odernam ente, foi a p artir do Cdigo Civil italiano, datado de 1942, que
a m atria passou a ser disciplinada. Depois o Cdigo Civil portugus de 1966
e, por influncia dessas duas legislaes, o Direito brasileiro acolheu atravs do
Estatuto da Cidade (Lei nu 10.257/01 - arts. 20 e 2 1 )1 e, finalmente, o Cdigo
Civil, que regulou inteiram ente a m atria (ver CC, arts. 1.369 a 1.377).
Podemos dizer que o instituto da superfcie veio para substituir, com vanta
gens, a ultrapassada figura da enfiteuse.12

2 CONCEITO
o direito real e autnom o sobre coisa alheia (ver CC, art. 1.225, II), pelo
qual o proprietrio concede a outrem o direito de construir ou plantar em seu
terreno, por tempo determ inado, realizado m ediante instrum ento pblico regis
trado no Cartrio de Registro de Imveis (CC, art. 1.369),3podendo ser gratuito
ou oneroso (CC, art. 1.370).4
um a fico legal que possibilita, por assim dizer, destacar a superfcie do
solo do prprio solo e assim perm ite sejam institudos dois direitos reais sobre a
m esma coisa: um principal, que o direito de propriedade; e outro, acessrio,
que o direito de superfcie.
1 Estes artigos foram tacitamente revogados pelo Cdigo Civil de 2002, que regulamentou toda
a matria.
2 A enfiteuse o direito real sobre coisa alheia, que constava no Cdigo Civil de 1916 (arts. 678 a
694), pelo qual o proprietrio podia transferir a outrem, por tempo indeterminado, o domnio til
sobre um imvel, pelo qual recebia um pagamento anual. um instituto em franca decadncia,
tanto que o novo Cdigo Civil deixou de disciplin-la. Atualmente no se pode mais fazer esse tipo
de negcio jurdico, porm permanecem preservadas as j existente poca da edio do atual
Cdigo Civil (ver art. 2.038).
3 CC, Art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em
seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no Car
trio de Registro de Imveis.
Pargrafo nico. O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao
objeto da concesso.
4 CC, Art. 1.370. A concesso da superfcie ser gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularo as
partes se o pagamento ser feito de uma s vez, ou parceladamente.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

149

A doutrina refere-se obra ou plantao que foi edificada/plantada com o


nome de implante. Q uer dizer implante e a obra ou plantao que decorre
do direito de superfcie.
0 direito de superfcie no autoriza a explorao do subsolo, a no ser que
seja inerente ao objeto da prpria concesso como, por exemplo, a construo
de estacionam ento subterrneo para o atendim ento da dem anda do prdio
construdo ou a abertura de um poo artesiano para utilizao d a gua em irri
gao das plantaes realizadas no local (ver CC, art. 1.369, pargrafo nico).
A lei nada fala sobre o espao areo, de sorte a concluir que neste aspecto
no h limitaes de uso pelo superficirio.

3 DENOMINAO DAS PARTES


Nesse tipo de contrato o proprietrio do imvel ser o concedente (al
guns cham am de fundieiro) e o adquirente do direito de uso ser cham ado de

superficirio.
4 CARACTERSTICAS
Analisando o instituto, podem os destacar algumas caractersticas que lhe
so prprias; vejamos.

a) Temporariedade:
A concesso deve ser realizada por prazo determ inado, no se admi
tindo seja perptua ou por prazo indeterm inado (ver CC, art. 1.369).

b) Solenidade:
um contrato solene, tendo em vista que a lei impe seja o mesmo rea
lizado m ediante escritura pblica, com subsequente registro junto ao
Cartrio de Registro de Imveis (ver CC, 1.369, in fine).
c)

Objeto:
Podem ter por objeto tanto o direito de plantar quanto o de construir
(ver CC, art. 1.369, I a parte). Nada impede possa o superficirio cons
tru ir e plantar, porque a disjuntiva ou no deve ser interpretada no
sentido restritivo. Ademais, nada obsta possa ser constituda sobre
construo ou plantao j existente no imvel.

d)

Direito autnomo:
um direito real autnom o em relao ao direito de propriedade do
titular do imvel. Quer dizer, a superfcie um a propriedade separada
do solo.

e)

Pode ser onerosa ou gratuita:


Pode ser instituda de forma onerosa ou mesmo gratuita. Sendo onero
sa, dever ser estipulada no contrato a forma pela qual se dar a rem u
nerao, que pode ser parcelada (peridica ou m ediante participao
nos frutos naturais ou civis) ou por quantia certa de um a s vez, ante
cipadam ente ou no (ver CC, art. 1.370).

f)

Direito de preferncia:
No caso de alienao, seja do terreno seja dos direitos de superfcie,
tanto o proprietrio quanto o superfcirio tm direito de preferncia
tanto por tanto. A lei estipula um a espcie de direito recproco de
preferncia (CC, art. 1.373).5

g)

Responsabilidade pelos encargos:


A responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imvel, bem
como sobre o que nele for edificado ou plantado, ser do superfcirio
(CC, art. 1.371).6 Porm, nada obsta que as partes convencionem de
forma diferente.7

5 MODOS DE CONSTITUIO
O direito de superfcie constitudo a partir do m om ento em que o ttulo h
bil levado a registro perante o Cartrio de Registro de Imveis (CC, art. 1.227).8
Esse registro ser feito na prpria m atrcula do imvel.
5 CC, Art. 1.373. Em caso de alienao do imvel ou do direito de superfcie, o superfcirio ou o
proprietrio tem direito de preferncia, em igualdade de condies.
6 CC, Art. 1.371.0 superfcirio responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imvel.
7 Enunciado 94 aprovado pela Jornada de Direito Civil, em setembro 2002, promovida pelo Cen
tro de Estudos Jurdicos do Conselho de Justia Federal, fixou a seguinte orientao: As partes
tm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos
que incidiro sobre a rea objeto da concesso do direito de superfcie.
8 CC, Art. 1.227. Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos,
s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (arts. 1.245
a 1.247), salvo os casos expressos neste Cdigo.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

151

Enquanto no registrado no Cartrio de Registro de Imveis, no existir o


direito real. Haver entre as partes apenas direitos obrigacionais, isso porque, no

Direito brasileiro, o contrato por si s no transfere a propriedade.


Os ttulos hbeis a promover a constituio do direito de superfcie so:
a)

Escritura pblica:
Essa a regra geral pela qual as partes entabulam o negcio, de aquisi
o ou mesmo transferncia, e o finalizam atravs da lavratura da com
petente escritura junto ao Cartrio de Notas.

b)

Carta de sentena:
Pode tam bm ocorrer de o direito de superfcie resultar de um a aquisi
o em processo judicial (acordo, adjudicao ou arrem atao) quan
do, ento, a carta de sentena cum prir o papel da escritura pblica.

c)

Formal de partilha:
Poder tam bm o direito de superfcie ser transferido aos herdeiros do
de cujus, por testam ento ou pela legtima, em processo de inventrio
cujo formal de partilha ser o instrum ento hbil transferncia junto
ao Cartrio de Registro de Imveis.

Ateno:

no h previso em nossa legislao da possibilidade de


aquisio do direito de superfcie por usucapio, com o que a doutrina
concorda.

6 TRANSFERNCIA
Como vimos acima, a transferncia do direito de superfcie pode ocorrer
por negcio jurdico com terceiros (inter vivos) ou decorrer do direito sucessrio
(causa mortis), nos term os como institudo em lei (CC, art. 1.372).9
Estipula ainda o Cdigo Civil que no poder o concedente, isto , o proprie
trio do terreno, exigir nenhum pagam ento em razo da transferncia do direito
de superfcie (ver CC, art. 1.372, nico).
9 CC, Art. 1.372. O direito de superfcie pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficirio, aos seus herdeiros.
Pargrafo nico. No poder ser estipulado pelo concedente, a nenhum ttulo, qualquer paga
mento pela transferncia.

Ademais, no caso de alienao conforme j mencionamos, seja do terreno,


seja dos direitos de superfcie, tanto o proprietrio quanto o superficirio tm
direito de preferncia tanto por tanto (ver CC, art. 1.373).

7 PROPRIEDADE RESOLVEL
im portante registrar que o direito de superfcie resolvel. Quer dizer,
tendo sido institudo esse direito, ele somente perdurar pelo prazo estipulado
no contrato (CC, art. 1.369).10 Com o advento do term o, o contrato se resolve.
Se no curso da execuo do contrato o superficirio transfere seus direi
tos a outrem , seja por ato inter vivos ou causa mortis, quem recebe esse direito
como novo adquirente receb-lo- subordinado condio resolutiva (ver CC,
art. 1.372).

8 FORMAS DE EXTINO
Vrias so as formas de extino do direito de superfcie, algumas previstas
no prprio Cdigo Civil, outras que decorrem da prpria natureza do negcio.
Vejamos.
a)

Fim do prazo contratual:


Vindo a ocorrer o prazo final pelo qual o contrato foi firmado, findo es
tar o mesmo em face do decurso de tempo (advento do term o), inde
pendentem ente de qualquer notificao ou interpelao.

Prorrogao: alguns autores entendem que, se as partes quedarem


silentes e o superficirio perm anecer no imvel, o contrato estar pror
rogado, agora por prazo indeterm inado (no concordamos).
Esbulho: se o superficirio perm anecer no imvel depois de findo o
prazo contratual, estar cometendo esbulho, e isso autoriza que o pro
prietrio possa m anejar a respectiva ao de reintegrao de posse.
10 CC, Art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar
em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no
Cartrio de Registro de Imveis.
Pargrafo nico. O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao
objeto da concesso.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

b)

153

Mudana da destnao:
Significa dizer que, se o superficirio plantar coisa diversa do combina
do ou construir algo diferente do contratado, estar dando causa ex
tino do contrato (CC, art. 1.374),11 independentem ente de qualquer
indenizao.

c)

Falta de pagamento das prestaes:


Se o contrato de superfcie do tipo oneroso, a falta de pagam ento das
prestaes (que cham ada de canon ou solarium) motivo, logica
mente, de resciso.

d) Pelo descumprimento dos encargos:


Se o superficirio no pagar os impostos e outros encargos incidentes
sobre o imvel, isso tam bm poder dar ensejo resciso do contrato,
especialmente se esses encargos constaram no contrato como sendo de
sua responsabilidade.

e) Pela desapropriao:
Nesse caso, tanto o proprietrio do imvel quanto o supeficirio deve
ro ser indenizados na proporo do valor correspondente ao direito
real de cada um (CC, art. 1.376).
f)

Pela confuso:
Ocorrendo a concentrao do direito do solo com o direito de superf
cie na m esm a pessoa, tam bm estar extinto o contrato.

g)

Descumprimento de clusulas:
O contrato pode prever diversos tipos de obrigaes que, descumpridas,
podero ser motivos para resciso unilateral do contrato como, por exem
plo, a no construo ou plantao num determinado espao de tempo.

h) Renncia do superficirio:
Vale lem brar que a renncia ato unilateral e nesse caso dever ser
m anifestada expressam ente pela mesma forma como se constituiu a
superfcie, isto , por instrum ento pblico.12
11 CC, Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se- a concesso se o superficirio der ao terreno
destnao diversa daquela para que foi concedida.
12 CC, Art. 1.376. No caso de extino do direito de superfcie em conseqncia de desapropria
o, a indenizao cabe ao proprietrio e ao superficirio, no valor correspondente ao direito real
de cada um.

i)

Resilio bilateral:
Dentro d a liberdade outorgada s partes em face da autonom ia da von
tade, n ada obsta possam as partes, de comum acordo, colocar fim ao
contrato de superfcie a qualquer m om ento (distrato).

Ateno: extinto o contrato de superfcie, por qualquer que seja a forma,


a plantao ou a construo que tenha sido plantada/edificada incorporam-se
novamente ao solo em carter definitivo e, como regra, passam a ser do proprie
trio do imvel, independentem ente de indenizao, a no ser que as partes te
nham convencionado de forma diferente (CC, art. 1.375).13
9

AVERBAO JUNTO AO CRI

Qualquer que seja a forma de extino do direito de superfcie, dever ser


averbada margem da m atrcula do imvel junto ao Cartrio de Registro de
Imveis.
Embora isso no conste do Cdigo Civil, a necessidade de averbao d a ex
tino do contrato de superfcie decorre da prpria lgica das coisas, at porque,
enquanto no for cancelado o registro da superfcie, ela continuar como se ain
da existisse.

10 OUTROS INSTITUTOS SIMILARES


No se deve confundir o contrato de superfcie com outros institutos simi
lares tais como a locao, o comodato, a parceria, o arrendam ento ou mesmo o
uso e usufruto.
No se pode confundir com locao, com o comodato, com a parceria ou o
arrendam ento, porque a superfcie um direito real enquanto esses outros insti
tutos so direitos obrigacionais. Isso j o suficiente p ara m ostrar a im portncia
da superfcie frente aos outros casos.14
Embora o uso e o usufruto sejam tam bm direitos reais sobre coisa alheia,
no se confundem com a superfcie porque o uso e o usufruto no se transferem,
em face do seu carter de direito personalssimo, nem por ato inter vivos (CC,
13 CC, Art. 1.375. Extinta a concesso, o proprietrio passar a ter a propriedade plena sobre o
terreno, construo ou plantao, independentemente de indenizao, se as partes no houverem
estipulado o contrrio.
14 Para melhor medir a importncia do direito real se comparado ao direito obrigacional, reme
temos o leitor Lio 1, item 3.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

155

art. 1.393)15 nem por decorrncia da m orte do usurio ou usufruturio (ver


CC, art. 1.410, I).16 J o direito de superfcie perfeitam ente transfervel por
qualquer tipo de negcio (compra e venda, doao, dao em pagamento, h e
rana etc.).

Em sntese: o direito de superfcie, por ser direito real, muito mais se


guro, solene e duradouro do que os direitos obrigacionais (locao, comodato,
parceria, arrendam ento). Alm disso, oponvel erga omnes e atribui ao seu ti
tular o direito de seqela. Mesmo quando comparado ao direito de uso ou usu
fruto, ainda assim as diferenas so gritantes, especialmente porque estes no
so transferveis, nem por negcio jurdico nem por ato sucessrio, devido ao
seu carter intuitupersonae.
11

IMPORTNCIA DA SUPERFCIE

O direito de superfcie de grande im portncia se tom arm os como refern


cia a funo social da propriedade. Alm dos grandes benefcios sociais, tanto
proprietrio quanto supeficirio podem obter vantagens com a realizao desse
tipo de negcio.
Basta im aginar algum que seja proprietrio de um a grande extenso de
terra, porm no tenha capital para investir num em preendim ento, rural ou ur
bano. Nessa situao, poder se associar com algum que tenha capital e as
sim poder ver seu terreno ser utilizado com a vantagem de, ao final, ficar com
as acesses que tenham sido realizadas, sem nus nenhum .
De outro lado, para o superficirio tam bm poder ser vantajoso tendo em
vista o baixo custo do em preendim ento, j que no necessitar adquirir a pro
priedade do solo para nele plantar ou edificar.

Exemplo: vamos im aginar que Rolando Kaio da Rocha proprietrio de


um terreno vazio no Jardim Robru e no tem recurso para nele edificar nada. De
outro lado, a empresa Treckos & Thralhas precisa de um centro de distribuio,
exatam ente n a Zona Leste de So Paulo. Ambos podero firmar um contrato de
superfcie e assim Rolando Kaio dar utilidade ao seu imvel recebendo o canon
pelo uso e a em presa Treckos & Thralhas ter o seu centro de distribuio cons
trudo a m enor custo, por no envolver a compra do imvel.

15 CC, Art. 1.393. No se pode transferir o usufruto por alienao; mas o seu exercido pode
ceder-se por ttulo gratuito ou oneroso.
16 Art. 1.410.0 usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de Imveis:
I - pela rennda ou morte de usufruturio;

LIO 15
Das servides

Sum rio: 1 Conceito; 2 Natureza jurdica; 3 Modos de constituio; 4 Caractersti


cas; 5 Classificao das servides (5.1 Quanto natureza dos prdios; 5.2 Quanto
situao de uso; 5.3 Quanto visibilidade); 6 Usucapio; 7 Do exerccio das servides;
8 Aes relativas s servides; 9 Extino; 10 Servides administrativas1

1 CONCEITO
o direito real sobre coisa alheia, voluntariam ente constitudo em favor
de um prdio cham ado de dom inante, recaindo sobre outro prdio dito serviente, pertencentes a donos diversos, com a finalidade de aum entar a utilida
de do prdio dom inante, implicando, como conseqncia, restries ao prdio
serviente.
A servido tradicional a predial, tam bm cham ada de real ou simples
mente servido, que aquela que em ltim a anlise implica em um aum ento de
possibilidade de uso e comodidade pelo prdio dom inante, com a conseqente
restrio que passa a recair sobre o prdio serviente.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

157

2 NATUREZA JURDICA
um direito real de gozo e uso sobre coisa alheia (CC, art. 1.225, III),1 de
carter acessrio, perptuo e indivisvel, oponvel ergas omnes, cabendo desta
car os seguintes aspectos:

a) Poder de seqela:
Sendo um direito real, o seu titular tem tam bm ao real e, por conse
guinte, o poder de seqela, como decorrncia do direito sobre a coisa
de outrem .
b)

Oponvel erga omnes:


Instituda a servido, ela prende-se coisa e a acom panha nas mos de
quem quer que sejam os novos donos dos prdios em questo.

c)

Acessoriedade:
direito acessrio porque implica na existncia prvia de um direito
dito principal.

d)

Perpetuidade:
A servido perptua no sentido de que durar enquanto no ocorrer
um a das causas de sua extino. Alguns doutrinadores preferem dizer
que ela de durao indefinida.

e)

Indivisibilidade:
indivisvel porque ela se constitui num todo nico que continua a
gravar o prdio serviente mesmo que um ou outro seja dividido (CC,
art. 1.386).12

1 CC, Art. 1.225. So direitos reais:


(Omissis)...
III-as servides;
2 CC, Art. 1.386. As servides prediais so indivisveis, e subsistem, no caso de diviso dos im
veis, em benefcio de cada uma das pores do prdio dominante, e continuam a gravar cada uma
das do prdio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, s se aplicarem a certa parte de um ou
de outro.

MODOS DE CONSTITUIO

Pode ser instituda por negcio jurdico inter vivos ou causa mortis, por do
cum ento pblico ou particular ou at por testam ento, porm para ter validade
como direito real, deve sempre ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis
(CC, art. 1.378).3
Pode tam bm ser instituda a partir do uso contnuo atravs da usucapio,
que dever ser declarada por sentena e tam bm levada a registro no Cart
rio de Registros de Imveis para ter eficcia real e validade erga omnes (CC,
art. 1.379).4
Alm desses dois modos de constituio previstos no Cdigo Civil, h um
outro previsto no Cdigo de Processo Civil decorrente do processo de diviso de
terras particulares que ser constituda pela sentena que hom ologar a diviso
(verCPC, art. 979, II).
Existem ainda dois outros modos de constituio de servido que
no esto previstos em lei, mas so criaes doutrinrias e jurisprudenciais, quais sejam:
a)

Servido por destinao do proprietrio:


Esta pode ser constituda quando o proprietrio de dois prdios institui
um a serventia a favor de um dos prdios em prejuzo do uso e utilidade
do outro. Se depois o proprietrio desses dois prdios aliena um deles,
estar autom aticam ente constituda a servido.

b)

Servido por fato humano:


Esta somente aplicvel s servides de trnsito e significa que, em bo
ra de trnsito, so elas aparentes, isto , com m arcas visveis de utiliza
o tais como aterros, bueiros, pontes e outras obras. Esse o direito
que no futuro ir m aterializar-se n a usucapio, m as mesmo antes disso
j assegura ao usurio o direito de proteo possessria.

Ateno:

se o caminho utilizado no tem dem arcao visvel, no


dar direito a essa proteo, pois entende-se como m era tolerncia do
proprietrio do prdio serviente.

3 CC, Art. 1.378. A servido proporciona utilidade para o prdio dominante, e grava o prdio
serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos proprie
trios, ou por testamento, e subsequente registro no Cartrio de Registro de Imveis.
4 CC, Art. 1.379. O exerccio incontestado e contnuo de uma servido aparente, por dez anos,
nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro de Imveis,
valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar consumada a usucapio.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

159

CARACTERSTICAS
Dentre as caractersticas que marcam o instituto, vamos destacar as seguintes:
a)

Prdios de proprietrios diversos:


Se os dois prdios pertencem m esma pessoa, no h como instituir a
servido, em face da expresso contida no art. 1.378 que diz que os
prdios devem pertencer a donos diferentes. A lgica est em que, se
os prdios forem do mesmo proprietrio, haver quando muito um a
serventia porque, sendo ele proprietrio dos dois prdios, deter o uso
integral dos dois prdios e pode dar a destinao que quiser a um ou
outro ou s suas partes.

b)

Prdios devem ser vizinhos:


Como as servides se caracterizam por um prdio se beneficiar de al
gum tipo de utilidade do outro, h necessariam ente que os dois prdios
sejam prximos.

Ateno: quando dizemos que os prdios devem ser vizinhos, no sig


nifica necessariam ente que sejam contguos.
c)

Utilidade para o prdio dominante:


Tem que existir algum a utilidade para o prdio dom inante com a con
seqente restrio de uso do prdio serviente.

Ateno: no necessrio haver um a utilidade econmica, pois o cri


trio da utilidade e da comodidade como, por exemplo, a servido de
vista para o m ar ou de paisagem.
d)

Mobilidade:
A servido pode ser removida de um local para outro, tanto pelo dono
do prdio serviente quanto pelo do prdio dom inante, desde que
haja um a causa que justifique, tal como o aum ento da utilidade (CC,
art. 1.384).5

5 CC, Art. 1.384. A servido pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prdio ser
viente e sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prdio dominante, ou pelo dono deste
e sua custa, se houver considervel incremento da utilidade e no prejudicar o prdio serviente.

Interpretao:

e)

Ao apreciar qualquer conflito decorrente do exerccio do direito de ser


vido, o intrprete deve fazer um a interpretao de forma restritiva,
evitando onerar em dem asia o prdio serviente.

Quanto onerosidade:

f)

As servides podem ser institudas de form a onerosa, que o que mais


com um ente acontece, mas tam bm pode ser instituda a ttulo gratuito.

5 CLASSIFICAO DAS SERVIDES


Para efeito de estudos, vamos classificar as servides, tom ando como refe
rncia fundam entalm ente o seu exerccio. Vejamos.

5.1

Quanto n atu reza dos prdios

Nessa classificao, levamos em conta a localizao dos terrenos e assim


classificamos em rsticas e urbanas:
a)

Rsticas:
Aquelas que se referem a prdios rsticos, isto , localizados fora do pe
rm etro urbano, portanto na rea rural.

b)

Urbanas:
So as servides constitudas para utilidade de prdios edificados que
se encontram situados dentro dos limites das cidades, vilas ou povoa
dos, enfim, dentro das reas urbanas dos Municpios.

5.2

Quanto situao de uso

Com relao situao de uso, podem os classificar as servides em cont


nuas ou descontnuas. Vejamos:
a)

Continuas:
So aquelas exercidas de forma ininterrupta e que depois de constitu
das se exercem independentem ente da ao do ser hum ano, tais como
o aqueduto, a passagem de cabos de energia eltrica, a tubulao de

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

161

gua etc. Quer dizer, um a vez institudas, elas se perpetuam sem a n e


cessidade de atuao diria do seu beneficirio.
b)

Descontnuas:
So aquelas cujo exerccio interm itente e necessitam da realizao de
obras ou servios perm anentem ente, isto , dependem de realizao
de algum ato hum ano atual, tais como a servido de trnsito, a de tirar
gua, a de pastagens etc.

5.3

Quanto visibilidade

Quanto visibilidade, isto , se as servides so visveis a olho nu ou no,


classificamos em:
a)

Aparentes:
So as servides que se revelam por obras exteriores, como a servido
de caminho ou a de aqueduto, que qualquer um pode ver.

b)

No aparentes:
So aquelas que no se revelam por obras externas, como a servido de
no construir acima de certa altura.

Ateno:

esta classificao to som ente para estudo e no deve ser


vista como algo rgido porque, n a vida prtica, perfeitam ente possvel
a mescla de um a com outras.

Por exemplo: a servido de caminho na qual tenham sido realizadas


obras tais como bueiros, m ata-burros, pontes, ou seja, contenha sinais
visveis de sua utilizao, pode ser considerada aparente e contnua.6

6 USUCAPIO
Prev o nosso Cdigo Civil a possibilidade de instituio de servido atravs
da usucapio, m andando aplicar no que couber as disposies concernentes
usucapio ordinria de imveis, prevista no art. 1.242 do mesmo diploma legal,
prevendo ainda um a forma extraordinria no seu pargrafo nico do art. 1.3 79.
Vejamos.

a) Usucapio ordinria:
Para instituir a servido nesse caso, h a necessidade de exerccio con
tinuado e inconteste por dez anos. Alm disso, a posse deve ser de boa-f e com justo ttulo (CC, art. 1.379, caput).6
b)

Usucapio extraordinria:
Nesse caso a lei exige um prazo mais longo, qual seja, o de 20 anos, porm
no faz nenhum a outra exigncia, deixando ainda claro que o possuidor
no precisa ter nenhum ttulo (ver CC, art. 1.379, pargrafo nico).

Ateno: tanto um quanto outro caso s so cabveis para as servides apa


rentes e contnuas.
7 DO EXERCCIO DAS SERVIDES
Diz o Cdigo Civil que o dono de um a servido pode fazer todas as obras n e
cessrias sua conservao e uso; e, se a servido pertencer a mais de um prdio,
sero as despesas rateadas entre os respectivos donos (CC, at. 1.380)678e, como
regra, dever ser realizada pelo dono do prdio dom inante (CC, art. 1.381).6
Diz ainda o mesmo diploma legal que, se a obrigao incum bir ao dono do
prdio serviente, este poder exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente,
a propriedade ao dono do prdio dom inante (CC, art. 1.382).9
Alm disso, o proprietrio do prdio serviente no poder em baraar de
modo algum o exerccio legtimo da servido (CC, art. 1.383),10 porm pode6 CC, Art. 1.379. O exerccio incontestado e contnuo de uma servido aparente, por dez anos,
nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro de Imveis,
valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar consumado a usucapio.
Pargrafo nico: Se o possuidor no tiver ttulo, o prazo ser de vinte anos.
7 CC, Art. 1.380. O dono de uma servido pode fazer todas as obras necessrias sua conser
vao e uso, e, se a servido pertencer a mais de um prdio, sero as despesas rateadas entre os
respectivos donos.
8 CC, Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do pr
dio dominante, se o contrrio no dispuser expressamente o ttulo.
9 CC, Art. 1.382. Quando a obrigao incumbir ao dono do prdio serviente, este poder exone
rar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.
Pargrafo nico. Se o proprietrio do prdio dominante se recusar a receber a propriedade do
serviente, ou parte dela, caber-lhe- custear as obras.
10 CC, Art. 1.383. O dono do prdio serviente no poder embaraar de modo algum o exerccio
legtimo da servido.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

163

r exigir que ela se restrinja basicamente s necessidades do prdio dom inan


te, evitando-se, quanto possvel, agravar o encargo ao prdio serviente (CC,
art. 1.385).11

8 AES RELATIVAS S SERVIDES


Aes prprias que podem ser utilizadas e que so relativas s servides so
as seguintes:
a)

Ao confessria:
um a ao real (petitria) que tem como causa de pedir a proprieda
de e o direito real de servido. O objetivo dela principalm ente o de
reconhecimento judicial da existncia da servido. Tambm serve para
obrigar a que seja respeitado o seu exerccio, e at para exigir a demoli
o de eventual construo, muro ou cerca que impea o livre exerccio
da servido. Verifica-se assim que ao tpica do dono do prdio do
m inante, que tem um a servido ativa, contra o dono do prdio servien
te que impede a sua utilizao.

Ateno: para o manejo dessa ao, exigido do proponente que pro


ve a existncia do direito de servido, isto , prove o domnio; e prove
que a servido est sendo molestada. O rito com um e pode ser cum u
lado com outros pedidos como perdas e danos, por exemplo.
b)

Ao negatria:
Essa um a ao no sentido oposto da confessria, isto , deve ser m a
nejada pelo titular do prdio serviente e tem como finalidade obter a
declarao de inexistncia da servido a que o titular do prdio domi
nante julga ter direito. Seus requisitos so o domnio e a prova da limi
tao do direito de domnio.

11 CC, Art. 1.385. Restringir-se- o exerccio da servido s necessidades do prdio dominante,


evitando-se, quanto possvel, agravar o encargo ao prdio serviente.
1 Constituda para certo fim, a servido no se pode ampliar a outro.
2 Nas servides de trnsito, a de maior inclui a de menor nus, e a menor exclui a mais
onerosa.
3Se as necessidades da cultura, ou da indstria, do prdio dominante impuserem servido
maior largueza, o dono do serviente obrigado a sofr-la; mas tem direito a ser indenizado pelo
excesso.

c)

Aes possessrias tpicas e as assemelhadas:


Todas as aes em defesa da posse podem ser manejadas em defesa da ser
vido, tais como a reintegrao de posse, manuteno na posse, interdito
proibitrio, nunciao de obra nova, demolitria, indusive as cautelares.

9 EXTINO
Assim como para a instituio das servides, sua extino s se pode consumar
por meio do cancelamento levado a registro no Cartrio de Registro de Imveis,
exceto nos casos de desapropriao (CC, art. 1.387).12 Enquanto no registrado o
cancelamento, a servido continua como existente em favor do prdio dominante.
Na eventualidade de o dono do prdio dom inante no tom ar as providn
cia cabveis para o cancelamento, pode o dono do prdio serviente ingressar em
juzo para obter o cancelam ento da servido, ainda que o dono do prdio dom i
nante se oponha (CC, art. 1.388),13nos seguintes casos:
a)

Renncia:
Ainda que a servido tenha um carter perptuo, nada obsta que haja a
renncia a esse direito. Enquanto ato unilateral, deve ser expressa pelo
titular do direito.

Ateno:

alguns doutrinadores adm item a renncia tcita e citam


como exemplo o fato de o dono do prdio serviente praticar atos que
impedem ou dificultam o uso da servido e o dono do prdio dom inan
te nada fazer para se opor.

b)

Cessao da utilidade:
Se o proprietrio do prdio serviente provar que os motivos que origi
naram a servido j no mais existem, pode tam bm obter o cancela
mento. o caso, por exemplo, de um a servido de passagem que hoje *I

12 CC, Art. 1.387. Salvo nas desapropriaes, a servido, uma vez registrada, s se extingue, com
respeito a terceiros, quando cancelada.
Pargrafo nico. Se o prdio dominante estiver hipotecado, e a servido se mencionar no ttu
lo hipotecrio, ser tambm preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
13 CC, Art. 1.388.0 dono do prdio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento
do registro, embora o dono do prdio dominante lho impugne:
I - quando o titular houver renunciado a sua servido;
II - quando tiver cessado, para o prdio dominante, a utilidade ou a comodidade, que deter
minou a constituio da servido;
III - quando o dono do prdio serviente resgatar a servido.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

165

j no tem mais razo de ser porque o Poder Pblico abriu um a rua que
perm ite a sada do prdio dom inante.
c)

Resgate da servido:
O titular do prdio serviente pode resgatar, de comum acordo com o
titular do prdio dom inante, m ediante escritura pblica que ser o ins
trum ento hbil a promover o cancelamento junto ao Cartrio de Regis
tro de Imveis.

Alm dessas, existem outras formas de extino previstas no nosso Cdigo


Civil que facultam ao proprietrio do prdio serviente promover o cancelam en
to, desde que prove (CC, art. 1.389):14
a)

Confuso:
Que pode ocorrer por ato inter vivos, representado pela aquisio dos
dois prdios pela m esm a pessoa; e, tam bm causa mortis, se o titular de
um dos prdios vem a herdar o outro.

Ateno: vale lem brar que no existe servido quando os dois prdios
so do mesmo proprietrio.
b)

Supresso das obras:


Se as obras que do suporte existncia da servido se deteriorarem ,
impedindo a sua utilizao ou aproveitamento, estarem os diante da
extino da servido por impossibilidade m aterial de sua utilizao.

c)

Desinteresse:
Pode ser representado pelo no uso pelo prazo de dez anos contnuos. Se a
servido visa a alguma utilidade ou comodidade ao prdio serviente, por
lgica o no uso continuado desse benefcio faz presumir que ele no ne
cessita dessa servido, razo por que perd-la- em razo do decurso de
tempo. uma usucapio no sentido contrrio (usucapio libertatis).

Alm das formas de extino previstas expressam ente no Cdigo Civil e


abordadas acima, pode tam bm ser extinta a servido pelos seguintes motivos:I
14 CC, Art. 1.389. Tambm se extingue a servido, ficando ao dono do prdio serviente a facul
dade de faz-la cancelar, mediante a prova da extino:
I - pela reunio dos dois prdios no domnio da mesma pessoa;
II - pela supresso das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro ttulo expresso;
III - pelo no uso, durante dez anos contnuos.

a)

Desapropriao:
J vimos que a desapropriao representa a perda da propriedade por
ato do Poder Pblico. O decreto de desapropriao faz extinguir auto
m aticam ente a servido, tanto com relao s partes quanto com rela
o a terceiros.

b)

Pelo decurso de prazo:


A servido pode ter sido instituda por um determ inado lapso de tempo
para, por exemplo, execuo de obras. Findo o prazo, tam bm estar
extinta a servido.

c)

Conveno das partes:


Assim como as partes podem convencionar a criao d a servido, po
dem tam bm de comum acordo promover a sua extino.

d)

Pela impossibilidade de exerccio:


A impossibilidade de exerccio tam bm um a causa de extino da
servido.

e)

Pelo perecimento:
O eventual desaparecimento ou destruio de qualquer dos dois pr
dios pode tam bm representar a extino da servido.

10 SERVIDES ADMINISTRATIVAS
Apenas para registro, as servides administrativas, cham adas de quase-servides ou, servido coativa ou, ainda, servido por imposio
legal, so servides de utilidade pblica, tais como canalizao de gua, esgo
tos, eletrodutos etc.
Dizemos que um a quase-servido porque lhe falta a caracterstica de su
jeio de um prdio a outro.
Na m aioria dos casos so indenizveis, porm existem usos promovidos pela
Administrao Pblica em favor da coletividade que no implicam, necessaria
m ente, em pagam ento, tais como a colocao de placas com o nom e de ruas nas
paredes das casas.
So constitudas m ediante disposio legal, norm alm ente decreto, mas
tam bm podem resultar de negcio jurdico bilateral (acordo ou convnio).

LIO 16
DO USUFRUTO, DO USO E DA HABITAO

Sum rio: 1 Conceito do usufruto; 2 Caractersticas; 3 Usufruto sobre ttulos de cr


dito; 4 Usufruto especial; 5 Usufruto simultneo ou conjuntivo; 6 Usufruto por sub-rogao; 7 Promessa de usufruto; 8 Classificao (8.1 Quanto origem ou modo de
constituio; 8.2 Quanto durao; 8.3 Quanto ao objeto; 8.4 Quanto sua exten
so; 8.5 Quanto s restries); 9 Direitos do usufruturio; 10 Deveres do usufruturio;
11 Extino do usufruto; 12 Conceito de uso; 13 Quanto aos frutos; 14 Conceito de fa
mlia para efeitos de uso; 15 Caractersticas; 16 Modos de constituio; 17 Direitos do
usurio; 18 Deveres do usurio; 19 Extino do uso; 20 Conceito de habitao; 21 Ces
so coletiva; 22 Caractersticas; 23 Direitos do habitador; 24 Deveres do habitador;
25 Formas de extino; 26 Direito de habitao legal

I - DO USUFRUTO1
1 CONCEITO DO USUFRUTO
1 Para um aprofundamento de estudo sobre o instituto do usufruto, recomendo a leitura da
obra Relao jurdica de direito real e usufruto, do Des. Carlos Alberto Garbi, editada pela Mtodo
C

2008) .

um direito real sobre coisa alheia, conferido a um a pessoa, durante certo


lapso de tempo, que a autoriza a retirar da coisa os frutos e utilidades que ela
produz, sem alterar-lhe a substncia ou m udar-lhe a destinao.
o direto de uso e gozo que se transfere a outrem (o jus utendi e o jus fruendi), perm anecendo o titular da propriedade apenas com o domnio sobre a coisa,
isto , a possibilidade de dela dispor (o ju s abutendi).

CARACTERSTICAS

Enquanto direito real sobre coisa alheia, o usufruto apresenta as seguintes


caractersticas.
a)

Direito real:
Sendo um direito real, o usufruto se diferencia do simples uso de coisa
alheia (tal como na locao e no comodato) e, como tal, grava a coisa e
lhe acom panha em poder de quem quer que a detenha ou possua, quer
dizer, oponvel erga omnes.

b)

Objeto:
Pode recair em bens mveis, imveis, em bens corpreos e incorpreos,
bem como sobre tuna individualidade ou sobre um a universalidade
(CC, art. 1.390).2

c)

Fruio:
O usufruto implica na faculdade de transferir para o usufruturio o di
reito de fruir as utilidades da coisa, estendendo-se aos acessrios dela
e aos acrescidos, salvo clusula expressa em sentido contrrio (CC,
art. 1.392).3

2 CC, Art. 1.390.0 usufruto pode recarem um ou mais bens, mveis ou imveis, em um patrim
nio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
3 CC, Art. 1.392. Salvo disposio em contrrio, o usufruto estende-se aos acessrios da coisa e
seus acrescidos.
1 Se, entre os acessrios e os acrescidos, houver coisas consumveis, ter o usufruturio o
dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gnero,
qualidade e quantidade, ou, no sendo possvel, o seu valor, estimado ao tempo da restituio.
2 Se h no prdio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere
o art. 1.230, devem o dono e o usufruturio prefixar-lhe a extenso do gozo e a maneira de explo
rao.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

d)

169

Posse:
O usufruturio passar a exercer a posse direta, reservando-se a pos
se indireta ao nu-proprietrio. Da decorre que lhe inerente o poder
de seqela, que lhe permite perseguir a coisa onde quer que ela esteja.
Alis, o usufruturio pode defender a posse utilizando as aes possessrias, at mesmo contra o nu-proprietrio.

e)

Temporariedade:
O usufruto sempre ser tem porrio, podendo ser constitudo em ca
rter vitalcio ou por prazo determ inado, pressupondo assim, a res
tituio da coisa ao proprietrio sem reduo da substncia ou sem
comprometimento do capital, findo o prazo pelo qual foi concedido.

f)

Intransmissibilidade:
Embora o usufruturio possa ceder o uso da coisa a outrem , por ttulo
gratuito ou oneroso o usufruto intransmissvel por expressa determ i
nao legal, da o seu carter personalssimo (CC, art. 1.393).*4

g)

Divisibilidade:
Uma mesma coisa pode ser cedida em usufruto, sim ultaneam ente,
para mais de um a pessoa, estabelecendo-se um a espcie de cousufruto
(CC, art. 1.411).5

h)

Constituio:
Pode ser constitudo por contrato (gratuito ou oneroso); por testam en
to; por usucapio; ou ainda por disposio legal, e para ter validade
como direito real, precisa ser inscrito no Cartrio de Registro de Im
veis (CC, art. 1.391).6

3 Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufruturio tem direi


to parte do tesouro achado por outrem, e ao preo pago pelo vizinho do prdio usufrudo, para
obter meao em parede, cerca, muro, vala ou vaiado.
4 CC, Art. 1.393. No se pode transferir o usufruto por alienao; mas o seu exerccio pode ceder-se por titulo gratuito ou oneroso.
5 CC, Art. 1.411. Constitudo o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se- a parte
em relao a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulao expressa, o quinho desses
couber ao sobrevivente.
6 CC, Art. 1.391. O usufruto de imveis, quando no resulte de usucapio, constituir-se- me
diante registro no Cartrio de Registro de Imveis.

3 USUFRUTO SOBRE TTULOS DE CRDITO


Podemos dizer que esse um usufruto imprprio ou quase usufruto, tendo
em vista que recai sobre um crdito, representado por um ttulo.
Nesse caso, o usufruturio ter direito de receber os rendim entos do ttulo,
que passar a integrar seu patrimnio.
Como lhe cabe o direito de administrao, poder o usufruturio cobrar a
dvida representada pelo ttulo, porm nesse caso dever aplicar a im portncia
recebida em outros ttulos de igual natureza (CC, art. 1.395).7

4 USUFRUTO ESPECIAL
aquele que pode incidir sobre florestas ou minas, destinadas a explorao,
com desfalque da sua substncia, quando ento dever ser prefixada a extenso
da explorao (ver CC, art. 1.392, 2 - NR3).
O legislador civil deixou s partes a incumbncia de prefixar a extenso da
fruio e a m aneira pela qual se dar a explorao. Nesse caso pode ser impos
ta ao usufruturio, por exemplo, a incumbncia de replantar as rvores que te
nham sido derrubadas. Ou, ainda, que far determ inadas obras de conteno
para a explorao de produtos de um a pedreira ou porto de areia, por exemplo.

5 USUFRUTO SIMULTNEO OU CONJUNTIVO


Podemos assim cham ar aquele usufruto previsto no Cdigo Civil, que pode
ser institudo em favor de duas ou mais pessoas que iro fruir sim ultaneam ente
da m esma coisa, isto , iro usar a coisa conjuntam ente e ao mesmo tempo (ver
CC, art. 1 .4 1 1 -N R 5 ).
como se fosse institudo um condomnio, na exata m edida em que mais de
um a pessoa ir usufruir da m esma coisa.
Em face disso, alguns autores falam sobre o direito de acrescer pelo usu
fruturio sobrevivente na eventual m orte de um ou alguns dos cousufruturios
durante o prazo d a concesso do usufruto. Se verificarmos atentam ente o que
consta expresso no retrocitado art. 1.411 do Cdigo Civil, veremos que a lei no
probe, na exata m edida em que diz que na m orte de qualquer delas extingue-se
7 CC, Art. 1.395. Quando o usufruto recai em ttulos de crdito, o usufruturio tem direito a per
ceber os frutos e a cobrar as respectivas dividas.
Pargrafo nico. Cobradas as dvidas, o usufruturio aplicar, de imediato, a importncia em
ttulos da mesma natureza, ou em ttulos da dvida pblica federal, com clusula de atualizao
monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

171

o usufruto com relao parte que cabia quela que faleceu, mas deixando s
partes a opo de estabelecerem em contrrio no contrato.

Ateno: nosso ordenam ento jurdico no adm ite a existncia do usufru


to sucessivo, o que se depreende da anlise do art. 1.410, que prev como for
m a de extino a m orte do usufruturio. Significa dizer que a nossa lei probe a
transmisso do usufruto por ato causa mortis.

USUFRUTO POR SUB-ROGAO

Essa um a espcie de substituio do usufruto j existente por outro em ra


zo da destruio do prdio ou mesmo em face de desapropriao, ou ainda pela
indenizao feita por terceiro no caso de dano ou perda do objeto.
No prim eiro caso, diz a nossa legislao que se um edifcio sujeito ao usu
fruto for destrudo, sem culpa do proprietrio, no ser este obrigado a reconstru-lo, nem o usufruto se restabelecer se o proprietrio construir sua custa.
Contudo, se havia seguro e o proprietrio utiliza o dinheiro do seguro p ara re
construir o prdio, o usufruto se restabelecer. Vejamos as duas situaes.
a)

Construo custa do proprietrio:


Se o proprietrio construir outro prdio no lugar do antigo que foi des
trudo, m as isso for feito s suas expensas, o usufruto no se restabele
cer (CC, art. 1.408, I aparte).8

b)

Construo com o dinheiro do seguro:


Se, no entanto, ele construir com o dinheiro recebido da indenizao
securitria, o usufruto se restabelecer (ver CC, art. 1.408, 2a parte).

Por segundo e ltimo, tam bm ocorrer a sub-rogao na eventual ocor


rncia de desapropriao ou na indenizao feita por terceiro em caso de dano
ou perda da construo sobre a qual recaa o usufruto (CC, art. 1.409).9 Num e

8 CC, Art. 1.408. Se um edifcio sujeito a usufruto for destrudo sem culpa do proprietrio, no
ser este obrigado a reconstru-lo, nem o usufruto se restabelecer, se o proprietrio reconstruir
sua custa o prdio; mas se a indenizao do seguro for aplicada reconstruo do prdio, restabelecer-se- o usufruto.
9 CC, Art. 1.409. Tambm fica sub-rogada no nus do usufruto, em lugar do prdio, a indenizao
paga, se ele for desapropriado, ou a importncia do dano, ressarcido pelo terceiro responsvel no
caso de danificao ou perda.

noutro caso, o valor da indenizao ser entregue ao usufruturio para que ele
possa usar pelo tem po restante de seu direito, sujeitando-o a dar cauo ao nu-proprietrio, se assim for exigido.
Evidentemente que, findo o usufruto, o usufruturio ter a responsabilida
de de devolver estes valores, tudo devidam ente corrigido e atualizado.

7 PROMESSA DE USUFRUTO
Embora no haja previso legal quanto a prom essa de usufruto, nada obsta
possam as partes firm arem um contrato prelim inar pelo qual se comprometam
em instituir futuram ente um usufruto.
No cum prida a promessa, autoriza-se que o interessado possa promover a
ao de obrigao de fazer com base nas disposies do art. 466-B do Cdigo de
Processo Civil.

8 CLASSIFICAO
Para efeito de estudos, vamos verificar as vrias formas de constituio do
usufruto e suas implicaes sobre os bens nos quais recai, de sorte a fazer um a
classificao racional.

8.1

Quanto origem ou m odo de constituio

Quanto ao modo pelo qual o usufruto institudo, ou seja, quanto forma


pela qual ele se origina, podem os classificar em:
a)

Legal:
O usufruto legal aquele fixado em lei e que independe da vontade das
partes, como o usufruto dos pais em relao aos bens dos filhos m e
nores (CC, art. 1.689),10 ou, ainda, do cnjuge sobre os bens do outro
(CC, art. 1 .6 5 2 ,1).*I11

10 CC, Art. 1.689.0 pai e a me, enquanto no exerccio do poder familiar:


I - so usufruturios dos bens dos filhos;
II - tm a administrao dos bens dos filhos menores sob sua autoridade.
11 CC, Art. 1.6S2. O cnjuge, que estiver na posse dos bens particulares do outro, ser para com
este e seus herdeiros responsvel:
I - como usufruturio, se o rendimento for comum;

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

173

Ateno: esse tipo de usufruto especial independe de qualquer inscri


o no Cartrio de Registro de Imveis.
b)

Convencional:
Este o tipo de usufruto que objeto dos vrios artigos do Cdigo Civil
bem como de interesse para nossos estudos. Significa o usufruto insti
tudo por ato de vontade das partes, isto , institudo pela via negociai
por ato inter vivos ou causa mortis.

Usucapio:

c)

Embora seja difcil visualizar a instituio do usufruto por usucapio,


o legislador fez prever essa forma de usufruto para bens imveis (ver
CC, art. 1.391).
d)

Sentena judicial:
Nada obsta possa o juiz, no processo de execuo, instituir um usufruto
sobre determ inado bem do devedor, seja um imvel ou mvel, ou m es
mo sobre um estabelecimento, pelo tempo que seja necessrio satis
fao do crdito exequendo (CPC, art. 716).12

8.2

Quanto durao

Quanto durao, isto , quanto extenso de tempo em que vigorar o


usufruto, podem os classificar em:
a)

Temporrio:
Aquele em que as partes livremente fixaram um prazo de durao do
usufruto. Neste caso, a m orte do usufruturio antes do term o final pe
fim ao contrato de usufruto.

b)

Vitalcio:
Esta a form a mais com um de usufruto, que norm alm ente instituda
em favor de um a pessoa para que utilize da coisa por toda a sua vida.

12 CPC, Art. 716. O juiz pode conceder ao exequente o usufruto de mvel ou imvel, quando o
reputar menos gravoso ao executado e eficiente para o recebimento do crdito.

8.3

Quanto ao objeto

Vale lem brar que o usufruto pode recair em bens mveis ou imveis, corpreos ou incorpreos, de sorte que, se tom arm os como referncia o objeto sobre o
qual recai o gravame, podemos classificar em:
a)

Prprio:
o usufruto tpico. Aquele que recai sobre coisas infungveis, que o
tipo mais comum de usufruto.

b)

Imprprio:
o usufruto que recai sobre coisas fungveis, como no caso do usufru
to sobre ttulos de crdito (ver CC, art. 1.395); ou aquele que recai so
bre um rebanho (CC, art. 1.397);13 ou sobre florestas e minas (ver CC,
art. 1.392, 2o); ou, ainda, sobre um a universalidade ou quota-parte
(ver CC, art. 1.392, 3).

8.4 Quanto sua extenso


Nessa classificao vamos agrupar o usufruto, conforme seja a extenso do
uso sobre os bens. Vejamos.
a)

Universal:
aquele que recai sobre todos os bens de um determ inado acervo
como, por exemplo, sobre a totalidade dos bens que compem um a he
rana (CC, art. 1.791)14 ou sobre um estabelecim ento em presarial (CC,
art. 1.142).15

b)

Singular ou particular:
Esse o tipo mais comum de usufruto, quando recai sobre um determ i
nado bem devidam ente identificado, tal como sobre um determ inado
imvel ou sobre um determ inado vectdo etc.

13 CC, Art. 1.397. As crias dos animais pertencem ao usufruturio, deduzidas quantas bastem
para inteirar as cabeas de gado existentes ao comear o usufruto.
14 CC, Art. 1.791. A herana defere-se como um todo unitrio, ainda que vrios sejam os herdeiros.
Pargrafo nico. At a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto propriedade e posse da
herana, ser indivisvel, e regular-se- pelas normas relativas ao condomnio.
15 CC, Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exerc
cio da empresa, por empresrio, ou por sociedade empresria.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

8.5

175

Quanto s restries

Nessa classificao vamos agrupar os bens conforme seja o seu uso limitado
ou no.
a)

Pleno:
Esse o tipo m ais comum pelo qual se institui o usufruto, sem impor
nenhum tipo de restrio quanto ao uso da coisa.

b)

Restrito:
Chamaremos assim aquele usufruto que for institudo e nele seja im
posta alguma restrio quanto ao uso ou extrao de sua utilidade.

DIREITOS DO USUFRUTURIO

So direitos do usufruturio a posse, o uso, a administrao e a percepo


dos frutos da coisa cedida em usufruto (CC, art. 1.394).16Vejamos.
a)

Posse:
O usufruturio tem a posse direita d a coisa frugvera e, como tal, reconhece-lhe o direito de, alm dos desforos nos caso de interditos, as
aes de m anuteno da posse, contra quem quer que lhe perturbe a
utilizao da coisa, incluindo-se o proprietrio.

b)

Uso:
da prpria natureza do usufruto o uso e gozo da coisa, sem o que se
ria em vo tal direito. O uso pressupe toda a espcie de fruio, a no
ser que haja clusula contratual limitando-o.

Ateno:

o uso, no entanto, no pode ser indiscriminado a ponto de


comprometer a prpria existncia da coisa, assim como a sua substn
cia ou sua destinao econmica (CC, art. 1.399).17

16 CC, Art. 1.394. O usufruturio tem direito posse, uso, administrao e percepo dos frutos.
17 CC, Art. 1.399.0 usufruturio pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prdio,
mas no mudar-lhe a destinao econmica, sem expressa autorizao do proprietrio.

176

LIES DE DIREITO CIVIL

c)

Administrao:
Se lhe cabe usar a coisa em toda a sua inteireza, logo de se concluir que
lhe compete, exclusivamente, a administrao dos bens submetidos ao
usufruto.

d)

Percepo dos frutos:


Essa da essncia do usufruto, pois quando ele constitudo a finali
dade m aior proporcionar ao usufruturio a fruio da coisa em toda
sua extenso, extraindo-se dela os frutos e produtos (civis ou naturais)
cuja propriedade adquire.

Ateno:

quando da instituio do usufruto, o usufruturio j passa


a ter direito aos frutos naturais pendentes, sem responder pelos custos
de produo. No sentido inverso, quando da extino do usufruto, per
tencero ao nu-proprietrio os frutos pendentes, tam bm sem o dever
de com pensar as despesas realizadas (CC, art. 1.396).18

10 DEVERES DO USUFRUTURIO
Assim como tem direitos, o usufruturio tam bm tem deveres. Vejamos:

a) Determinao da coisa:
Compete ao usufruturio, antes de assum ir o usufruto, inventariar os
bens a receber, s suas expensas, de tal sorte que, estimando-se um va
lor, possa converter-se em valor pecunirio para a futura restituio, no
caso de eventual deteriorao (CC, art. 1.400).19
b)

Prestar cauo, se necessrio:


O nu-proprietrio poder exigir cauo, real ou fidejussria, como ga
rantia de conservao da coisa dada em usufruto e, se o usufruturio

18 CC, Art. 1.396. Salvo direito adquirido por outrem, o usufruturio faz seus os frutos naturais,
pendentes ao comear o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produo.
Pargrafo nico. Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem
ao dono, tambm sem compensao das despesas.
19 CC, Art. 1.400. O usufruturio, antes de assumir o usufruto, inventariar, sua custa, os bens
que receber, determinando o estado em que se acham, e dar cauo, fidejussria ou real, se lha
exigir o dono, de velar-lhes pela conservao, e entreg-los findo o usufruto.
Pargrafo nico. No obrigado cauo o doador que se reservar o usufruto da coisa doada.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

177

no quiser ou no puder prest-la, perder o direito de adm inistrar o


usufruto (CC, art. 1.401).20
c)

Pagar os encargos:
Compete ao usufruturio pagar os encargos incidentes sobre a coisa
ou sobre seus rendim entos, tais como os impostos, taxas, condomnio
e seguro, alm das despesas ordinrias de conservao do bem (CC,
art. 1.403).21

d)

Conservao do bem:
Compete-lhe conservar s suas custas o bem dado em usufruto,
no respondendo pela deteriorao resultante do uso regular (CC
art. 1.402),22 nem pelas reparaes extraordinrias, as quais incum
bem ao nu-proprietrio (1.404).23

e)

Defender a coisa usufruda:


O usufruturio dever repelir toda e qualquer usurpao advinda de
terceiros e impedir a constituio de situaes jurdicas adversas ao nu-proprietrio, devendo avis-lo de qualquer ocorrncia que possa im
plicar em leso ou danos coisa (CC, art. 1.406).24

20 CC, Art. 1.401. O usufruturio que no quiser ou no puder dar cauo suficiente perder o
direito de administrar o usufruto; e, neste caso, os bens sero administrados pelo proprietrio,
que ficar obrigado, mediante cauo, a entregar ao usufruturio o rendimento deles, deduzidas
as despesas de administrao, entre as quais se incluir a quantia fixada pelo juiz como remune
rao do administrador.
21 CC, Art. 1.403 Incumbem ao usufruturio:
I - as despesas ordinrias de conservao dos bens no estado em que os recebeu;
II - as prestaes e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruda.
22 CC, Art. 1.402. O usufruturio no obrigado a pagar as deterioraes resultantes do exerc
cio regular do usufruto.
23 CC, Art. 1.404. Incumbem ao dono as reparaes extraordinrias e as que no forem de custo
mdico; mas o usufruturio lhe pagar os juros do capital despendido com as que forem necess
rias conservao, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruda.
Ia No se consideram mdicas as despesas superiores a dois teros do lquido rendimento
em um ano.
2" Se o dono no fizer as reparaes a que est obrigado, e que so indispensveis conserva
o da coisa, o usufruturio pode realiz-las, cobrando daquele a importncia despendida.
24 CC, An. 1.406. O usufruturio obrigado a dar cincia ao dono de qualquer leso produzida
contra a posse da coisa, ou os direitos deste.

11

EXTINO DO USUFRUTO

As causas que estabelecem as formas pelas quais o usufruto pode ser extin
to vm expressam ente previstas no Cdigo Civil, todas elas relacionadas com a
pessoa do usufruturio ou com a coisa objeto do usufruto.
Alm das causas expressam ente previstas pela lei civil, outras se podem adi
cionar por serem causas ordinrias de extino de quaisquer direitos, tais como
o abandono, a confuso e o im plemento da condio resolutiva. Vejamos.

a) Pela morte do usufruturio:


A obrigao de carter personalssim o, de tal sorte que o falecim en
to do titu lar causa extintiva do direito de usufruto (CC, art. 1.410,
I).25 Pode ocorrer tanto no usufruto vitalcio quanto no tem porrio.
Sendo dois ou m ais usufruturios, extingue-se em relao aos que
vierem a falecer, subsistindo em proporo aos sobreviventes (ver CC,
art. 1.411).
b)

Pela renncia:
Essa tam bm um a form a prevista de extino do usufruto, pois um
direito patrim onial de ordem privada, personalssimo e, como tal, sus
cetvel de renncia (ver CC, art. 1 .4 1 0 ,1).

Ateno: a

renncia deve ser expressa e nesse caso, para sua valida


de, dever ser feita por escritura pblica com posterior inscrio no
Cartrio de Registro de Imveis.*IV

25 CC, Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de


Imveis:
I - pela renncia ou morte do usufruturio;
II - pelo termo de sua durao;
III - pela extino da pessoa jurdica, em favor de quem o usufruto foi constitudo, ou, se ela
perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se comeou a exercer;
IV - pela cessao do motivo de que se origina;
V -p ela destruio da coisa, guardadas as disposies dosarts. 1.407,1.408,2 p a r te ,e l.409;
VI - pela consolidao;
VII - por culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, no lhes
acudindo com os reparos de conservao, ou quando, no usufruto de ttulos de crdito, no d s
importncias recebidas a aplicao prevista no pargrafo nico do art. 1.395;
VIII - Pelo no uso, ou no fruio, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

c)

179

Pelo advento do termo ou durao:


Se o usufruto foi institudo com prazo certo, extinguir-se- com o fim
do prazo estabelecido (ver CC, art. 1.410, II). Nesse caso, o term o resolutivo e implica dizer que, chegando o dia previsto para o fim do con
trato, o mesmo por fim relao jurdica.

d)

Pela cessao dos motivos:


Se o usufruto foi institudo para determ inado fim, cum prida essa fi
nalidade o mesmo estar extinto de pleno direito, bastando que o nu-proprietrio prove a sua ocorrncia, o que dever ser feito em juzo se
houver resistncia do usufruturio em cum prir espontaneam ente (ver
CC, art. 1.410, IV).

e)

Pela destruio ou perda da coisa:


Se o objeto do usufruto a fruio e o gozo da coisa, se a m esma vier
a perecer a concluso que exsurge que o usufruto tam bm ter sido
extinto. Pode tam bm ocorrer em face da desapropriao, porm nesse
caso o preo deve ser entregue ao usufruturio (ver CC, art. 1.410, V).

f)

Pela consolidao:
Pode ocorrer quando, na m esm a pessoa, se renem as condies de
usufruturio e nu-proprietrio, como no caso de o usufruturio ga
nhar n a loteria e com prar o imvel das mos do titular do domnio.
Pode tam bm ocorrer por ato causa mortis, no caso de o usufruturio
ser o autor da herana e o nu-proprietrio o herdeiro nico (ver CC,
art. 1.410, VI).

g) Por culpa do usufruturio:


Quando aliena, deteriora, deixa arruinar os bens ou descumpre qual
quer clusula que contEnha o contrato (ver CC, art. 1.410, VII). Quer
dizer, o usufruturio tem o dever de cuidar e zelar pela coisa dada em
usufruto e, se descumprir desse dever, poder perder o direito de usu
fruir da coisa.

Ateno:

a culpa do usufruturio dever ser robustam ente provada


em processo judicial e a extino ocorrer pela sentena que reconhe
cer esse descumprim ento do dever de conservao da coisa.

h)

Pelo no uso da coisa ou no fruio da coisa:


o tpico caso de prescrio extintiva que ocorrer pelo no uso pelo
prazo de dez anos, prazo este no previsto em lei, mas que se pode in
tuir por analogia do que consta para as servides (CC, art. 1.389, III).26

i)

Pelo implemento da condio resolutiva:


Se o usufruto institudo subordinadam ente a um a condio futura e
incerta, se ela ocorrer determ inar a sua extino. im portante frisar
que nada impede que o fim do usufruto esteja condicionado a um even
to futuro e incerto, tal como ele perdurar at o usufruturio se casar.

j)

Tratando-se de usufruto em favor de pessoa jurdica:


Nesse caso, o usufruto se extingue juntam ente com a extino da usufruturia (falncia, dissoluo etc). Tambm ocorrer a extino em
face do decurso de tempo, isto , decorrido o prazo de 30 anos (ver CC,
art. 1.410, III).

II - DO USO
12

CONCEITO DE USO

um direito real que recai sobre coisa alheia, a ttulo gratuito ou onero
so, tem porrio, insuscetvel de cesso (a qualquer ttulo), similar ao usufru
to, porm de abrangncia mais restrita, pois limitado pelas necessidades do
usurio e de sua famlia.
Dizemos que o uso um usufruto restrito porque no uso o usurio ter ape
nas o jus utendi, isto , ter apenas o direito de usar a coisa alheia, enquanto que
no usufruto o usufruturio tem o direito ao jus utendi e tam bm ao jusfruendi.
um instituto de pouca ou quase nenhum a utilidade em nosso pas. Alguns
doutrinadores dizem at que isso foi m antido no nosso Cdigo Civil por saudo
sismo e romanismo que no se justifica.
De toda sorte, ele se encontra previsto em nossa legislao e nos cabe sobre
ele tecer um mnimo de consideraes.*I
26 CC, Art. 1.389. Tambm se extingue a servido, ficando ao dono do prdio serviente a facul
dade de faz-la cancelar, mediante a prova da extino:
III - pelo no uso, durante dez anos contnuos.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

181

13 QUANTO AOS FRUTOS


Excepcionalmente o usurio poder receber os frutos quando o exigirem
as necessidades suas e de sua famlia, considerando-se a sua condio social e
o lugar onde vive, de tal sorte que esto excludas as necessidades comerciais
e industriais do beneficirio (CC, art. 1.412, 1).27

14 CONCEITO DE FAMLIA PARA EFEITOS DE USO


im portante fixar o conceito de famlia para efeito desse instituto, isto por
que o Cdigo Civil restringe o conceito de famlia em sentido stricto ao cnjuge
e os filhos solteiros e, diferentem ente do Direito de Famlia, quando se trata do
uso a m esma lei inclui os empregados domsticos (ver CC, art. 1.412, 2).
Embora a lei no fale, evidente que o(a) companheiro (a) eqivale ao cn
juge para todos os efeitos.

15 CARACTERSTICAS
a) D ireito re a l so b re co isa alh eia:
Esse direito recai diretam ente sobre bem pertencente a outrem , impon
do restrio ao titular do domnio em benefcio do usurio.
b)

T em p o raried ad e:
Pode ser institudo em carter vitalcio ou por prazo determ inado. Tan
to num quanto noutro caso, no deixa de ser tem porrio, pois no caso
do vitalcio o prazo o evento m orte do usurio.

c)

Indivisibilidade:
Significa dizer que no pode ser constitudo em partes de um a mesma
coisa.

27 CC, Art. 1.412. O usurio usar da coisa e perceber os seus frutos, quanto o exigirem as ne
cessidades suas e de sua famlia.
1Avaliar-se-o as necessidades pessoais do usurio conforme a sua condio social e o lugar
onde viver.
2UAs necessidades da famlia do usurio compreendem as de seu cnjuge, dos filhos solteiros
e das pessoas de seu servio domstico.

d)

In tra n sm issib ilid a d e :


No pode o uso ser transm itido gratuita ou onerosam ente, nem por ato
inter vivos nem por ato causa mortis.

c)

P erso n alssim o :
um negcio jurdico de carter personalssimo, pois s se constitui
em favor de um determ inado usurio, que o utilizar com sua famlia.
Em face desse carter personalssimo, se o usurio falecer o uso no se
transm itir aos herdeiros.

16

MODOS DE CONSTITUIO

Os m odos pelos quais se pode constituir o uso so os mesmos que estudam os


para o usufruto, cabendo destacar que pode se processar por ato inter vivos (con
trato) ou causa mortis (testam ento) ou mesmo por sentena judicial.

17

DIREITOS DO USURIO

Mutatis mutandis, os direitos do usurio so os mesmos que j estudam os


no usufruto, sendo certo que o usurio tem direito de fruir a utilidade da coisa;
praticar atos e extrair da coisa os frutos, porm limitados queles que sejam su
ficientes para atender s necessidades suas e de sua famlia; e poder adminis
trar o bem.

18

DEVERES DO USURIO

Tambm no que diz respeito aos deveres do usurio, nos reportam os ao que
foi estudado no item anterior, cabendo destacar que o usurio dever conservar
o bem evitando o comprometimento da substncia e de sua destinao, para restitu-la ao proprietrio nas mesmas condies em que recebeu.
Alm disso, no poder retirar as utilidades da coisa alm das necessrias
para suprir as suas necessidades ou de sua famlia.

O
usurio dever, ainda, proteger o bem contra aqueles que tentem tur
ou esbulhar a propriedade; no deve dificultar, nem im pedir o exerccio dos di
reitos do proprietrio; deve pagar os encargos incidentes sobre a coisa e, natu
ralmente, restitu-la quando findo o prazo estipulado.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

19

183

EXTINO DO USO

A extino do uso ocorre pelas mesmas formas pelas quais se extingue o


usufruto, quais sejam, pela m orte do usuffuturio; pelo advento do term o; pelo
implemento da condio resolutiva; pela destruio ou perda da coisa; pela con
solidao; por culpa do usufruturio; pela renncia; e pelo no uso da coisa.
Alis, veja-se que o uso est disciplinado em apenas dois artigos do Cdigo
Civil, sendo que um deles exatam ente o que m anda aplicar ao uso, naquilo que
no for contrrio sua natureza, as regras do usufruto (CC, art. 1.413).28

III
20

- DA HABITAO

CONCEITO DE HABITAO

um direito real sobre coisa alheia, gratuito, de carter personalssimo e


tem porrio, mais restrito do que o uso, pelo qual cedido um imvel a algum
para que o use como sua m oradia e de sua famlia.
0 titular desse direito no pode alugar, nem em prestar o imvel sobre o qual
incide o gravame, mas simplesmente ocup-lo como sua m oradia e de sua fam
lia (CC, art. 1.414).2930
Os institutos do uso e a da habitao so de pouqussima utilidade no Brasil
e despertam pouco interesse da doutrina e at mesmo do legislador.

21

CESSO COLETIVA (co-habitao)

Se o direito de habitao for concedido a mais de um a pessoa, qualquer delas


pode exercer seu direito, sem inibir o dos outros, no tendo que pagar aluguel a
nenhum a delas, tendo em vista que todos tero direitos iguais (CC, art. 1.415).80

22

CARACTERSTICAS

As principais caractersticas que podem os destacar no direito de habitao


so: a habitao um direito real, personalssimo, tem porrio, indivisvel, intransmissvel e gratuito.
28 CC, Art. 1.413. So aplicveis ao uso, no que no for contrrio sua natureza, as disposies
relativas ao usufruto.
29 CC, Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titu
lar deste direito no a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocup-la com sua famlia.
30 CC, Art. 1.415. Se o direito real de habitao for conferido a mais de uma pessoa, qualquer
delas que sozinha habite a casa no ter de pagar aluguel outra, ou s outras, mas no as pode
inibir de exercerem, querendo, o direito, que tambm lhes compete, de habit-la.

23

DIREITOS DO HABITADOR

Os direitos, assim como os deveres dohabitador, correspondem, guardadas


as propores, aos mesmos do usufruturio, cabendo destacar os direitos:
a)

De residir no imvel:
Esse o principal direito do habitador, poder m orar na habitao com
sua famlia podendo, inclusive, hospedar parentes e amigos.

b)

De se opor s intromisses do proprietrio:


tam bm direito do habitador exigir do dono do imvel o respeito ao
seu direito de moradia.

c)

Uso das aes em defesa da posse:


Como possuidor direto, o habitador tem o direito de defender a posse
contra todos, inclusive o proprietrio.

d)

Indenizao pelas benfeitorias:


Far tam bm jus ao recebimento de indenizaes pelas benfeitorias
necessrias realizadas, bem como pelas teis se autorizadas.

24

DEVERES DO HABITADOR

As obrigaes decorrentes do contrato de habitao incluem o dever de


guarda e conservao do imvel; a utilizao apenas para fins de m oradia do
habitador e sua famlia; pagar todos os tributos que recarem sobre a coisa; no
dar destinao diferente coisa; e, por fim, restituir o prdio findo o contrato.

25

FORMAS DE EXTINO

A extino da habitao pode ocorrer pelas mesmas formas com que se ex


tingue o usufruto.
Alis, o legislador m anda aplicar habitao tudo aquilo que se aplica ao
usufruto (NRCC, art. 1.416).31
31 Art. 1.416. So aplicveis habitao, no que no for contrrio sua natureza, as disposies
relativas ao usufruto.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

26

185

DIREITO DE HABITAO LEGAL

Vimos que o direito de habitao pode ser institudo por ato inter vivos (con
trato) ou causa mortis (testam ento), porm existe um tipo de habitao que po
demos cham ar de legal, pois independe da vontade das partes e encontra-se
previsto na parte do Cdigo Civil que regula a sucesso.
o direito real de habitao para o cnjuge sobrevivente, qualquer que seja
o regime de bens, que recai sobre o imvel destinado residncia da famlia,
desde que seja o nico daquela natureza a inventariar (CC, art. 1.831) .32
A finalidade desse instituto garantir um dos direitos fundam entais da pes
soa hum ana que a m oradia (ver CF, art. 6o), em perfeita harm onia com o pos
tulado da dignidade da pessoa hum ana (ver CF, art. 1, III).
Esse direito real de habitao em favor do cnjuge sobrevivente no depen
de de registro no Cartrio de Registro de Imveis, pois sua existncia se d ex vi
legis, ou seja, por expressa determ inao legal, posio esta unanim em ente acei
ta pela doutrina e pela jurisprudncia.

A teno: por analogia, esta regra tam bm deve ser aplicada relativam ente
aos companheiros, especialmente se aplicarmos a regra insculpida no art. 226,
3, da Constituio Federal, que reconhece a unio estvel como entidade fa
miliar.33 Refora essa ideia a expressa previso dessa proteo na revogada Lei
n 9.278/96, art. 7, pargrafo nico (Lei da Unio Estvel).
Nesse mesmo sentido o Enunciado 117 d a I Jornada de Direito Civil,34 que
assim deixou consignado: O direito real de habitao deve ser estendido ao
companheiro, seja por no ter sido revogada a previso da Lei 9.278, seja em ra
zo da interpretao analgica do artigo 1.831, informado pelo artigo 6o, caput,
da Constituio de 88.

32 CC, Art. 1.831. Ao cnjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, ser assegurado,
sem prejuzo da participao que lhe caiba na herana, o direito real de habitao relativamente
ao imvel destinado residncia da famlia, desde que seja o nico daquela natureza a inventariar.
33 Art. 226. A famlia, base da sociedade, tem especial proteo do Estado.
Omissis..
3Para efeito da proteo do Estado, reconhecida a unio estvel entre o homem e a mulher
como entidade familiar, devendo alei facilitar sua converso em casamento.
34 As Jornadas de Direito Civil foram realizadas pelo Conselho da Justia Federal (CJF) e do Cen
tro de Estudos Jurdicos do GJF. Nessas jornadas, especialistas das variadas faces do Direito Civil
foram chamados e, aps debates, elaboraram Enunciados como uma sntese da interpretao que
se deveria fazer sobre os dispositivos do novo Cdigo Civil, cujo coordenador cientifico foi um dos
mais brilhantes Ministros do STJ - Dr. Ruy Rosado de Aguiar (aposentado).

LIO 17
Do Direito do Prom itente Com prador

Sum rio: 1 Conceito; 2 Requisitos; 3 Efeitos jurdicos; 4 Transmissibilidade; 5 Ex


tino; 6 Anotaes sobre a ao de adjudicao compulsria

1 CONCEITO
direito real de aquisio de imvel, oriundo do contrato prelim inar de pro
messa de compra e venda, no qual no conste clusula de arrependim ento, que
pode ser celebrado tanto por instrum ento pblico quanto particular, devendo
ser registrado no Cartrio de Registro de Imveis, para ter eficcia real e ser oponvel erga omnes.
Este um tipo de contrato prelim inar extrem am ente popular, relevante e de
larga aplicao na vida moderna. Milhares de pessoas que adquiriram imveis
ao longo do tempo no foram diretam ente a um cartrio para lavrar a respectiva
escritura. Antes disso celebraram um compromisso de compra e venda, como
popularm ente conhecido esse tipo de contrato.
Muitas vezes, ocorre de o com prador honrar seus compromissos, pagar in
tegralm ente o preo e no obter do vendedor seu comparecimento em cartrio
para lavrar a respectiva escritura definitiva, instrum ento este que perm itiria ao

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

187

com prador transferir o imvel para seu nome. Nessas circunstncias a soluo
que se apresenta o indigitado com prador propor a ao de adjudicao com
pulsria visando obter um ttulo que supra a ausncia da escritura - a carta de
adjudicao.

2 REQUISITOS
Alm dos requisitos gerais exigidos para a realizao de qualquer negcio
jurdico, exige-se p ara que esse tipo de contrato se aperfeioe:
a)

Irre tra ta b illd a d e d o co n tra to :


No poder constar no contrato clusula de arrependimento porque as
sim determ ina a lei. No se confunda clusula de arrependim ento com
a condio resolutiva que sanciona o inadimplemento (CC, art. 1.417).1

b)

Bem im vel:
Dever recair sempre sobre bem imvel, de tal forte a se afirmar que
no h no instituto em anlise, a possibilidade de ser aplicado a bens
mveis, por expressa determ inao legal (ver CC, art. 1.417, infine).

c)

Preo:
Seja feito o pagam ento vista ou em prestaes, isso no tem relevn
cia para a criao do direito real que existir to logo o contrato seja
registrado no Cartrio de Registro de Imveis.

A teno: obviamente que esse tipo de contrato utilizado nas aqui


sies a prestao porque, se o adquirente comprou e pagou vista,
certam ente ir diretam ente ao cartrio e lavrar a respectiva escritura
de com pra e venda.
d)

In scrio no CRI:
O momento em que faz nascer o direito real exatam ente a inscrio
perante o Cartrio de Registro de Imveis. At o momento do registro,
haver um contrato que, quando muito, geraria direitos obrigacionais,
no reais.

1 CC, Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimen
to, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Im
veis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel.

188

LIES DE DIREITO CIVIL

Ateno: o contrato no registrado tem validade, porm no

ser de
direito real, mas sim obrigacional e, como tal, no ser oponvel a ter
ceiros, porm valer entre as partes.

e)

Outorga conjugal:
Ser sempre necessria a anuncia do cnjuge em razo do que disci
plinado no art. 1 .6 4 7 ,1, do Cdigo Civil, exceto se casados pelo regime
de separao total de bens.

EFEITOS JURDICOS

O compromisso de compra e venda, to logo seja registrado, ir produzir


efeitos jurdicos im portantes e dentre estes cabe destacar os seguintes:
a)

Direito real de aquisio:


O registro perante o Cartrio de Registro de Imveis de fundam ental
importncia, pois esse ato que cria o direito real. O contrato no re
gistrado tem validade, porm no mbito do direito obrigacional e no
vale contra terceiros.

b)

Oponibilidade e r g a o m n e s:
Realizado o registro, o compromitente com prador ter assegurado o
seu direito de aquisio contra quem quer que seja, inclusive contra o
prprio proprietrio.

c)

Direito de seqela:
Ainda como decorrncia do registro, o adquirente ter o direito de per
seguir a coisa onde quer que ela esteja e das mos de quem quer que a
injustamente possua, podendo para isso utilizar todas as aes cabveis.

d)

Transmisso aos herdeiros:


Realizado o compromisso e se algum a das partes falecer, tanto vende
dor quanto comprador, os direitos e obrigaes se transm item aos seus
herdeiros que devero dar continuidade ao contrato.

e)

Transmissibilidade a terceiros:
Assim como se transm item os direitos e obrigaes aos herdeiros, tam
bm permissvel, tanto ao vendedor quanto ao comprador, transferir
seus direitos/obrigaes para terceiros.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

189

TRANSMISSIBILIDADE

A prom essa de compra e venda um direito transfervel, tanto por instru


m ento pblico quanto particular, devendo ser averbada margem da inscrio
na m atrcula do imvel para ter validade com relao a terceiros.
Esse fato pode ocorrer como mero ato negociai em que vendedor ou com
prador podem transferir seus direitos e obrigaes para terceiros. Tambm pode
ocorrer em razo do falecimento de qualquer das partes quando ento os direi
tos e obrigaes sero transm itidos aos herdeiros.

5 EXTINO
A extino do direito real do compromissrio com prador do imvel pode
ocorrer de form a espontnea, forada ou mesmo decorrente do caso fortuito ou
de fora maior. Vejamos.

a) Execuo regular do contrato:


a forma natural de extino do contrato, que significa em ltim a an
lise que as partes cumpriram com suas responsabilidades, ou seja, que
o com prador pagou o preo e o vendedor lhe outorgou a respectiva es
critura definitiva.
b)

Execuo forada:
Que pode ocorrer quando um a das partes no cumpre espontaneam en
te com suas obrigaes e obriga a outra a recorrer ao Judicirio para
obter a resoluo do contrato.

c) Pelo distrato:
Nada obsta que as partes, de comum acordo, ponham fim ao contrato.
d)

Pelo perecimento do objeto:


a tpica impossibilidade superveniente que pode resultar, por exem
plo, da destruio do imvel.

e)

Pela desapropriao:
Esta tam bm um a das formas de extino do direito real de aquisio,
na exata m edida em ocorrer a perda da propriedade em razo do inte
resse pblico determ inante.

f)

Pela evico:
Por bvio que, se a propriedade for reconhecida judicialm ente como de
outra pessoa que no o vendedor, o direito do prom itente comprador
tam bm deixar de existir, sem prejuzo da indenizao a que far jus
com relao ao prom itente vendedor.

6 ANOTAES SOBRE A AO DE ADJUDICAO


COMPULSRIA
Se o vendedor, ou terceiro, se negar a outorgar a escritura definitiva, o prom itente-com prador poder se socorrer do Judicirio para obter um a deciso ju
dicial que supra a outorga da escritura (CC, art. 1.418, in fin e).2
A adjudicao compulsria direito de qualquer adquirente de imveis no
tocante obteno de um a ordem judicial que supra a vontade do vendedor
inadim plente. Nesse sentido dispe o Cdigo de Processo Civil, art. 466-B, in
verbis: se aquele que se comprom eteu a concluir um contrato no cum prir a
obrigao, a outra parte, sendo isso possvel e no excludo pelo ttulo, poder
obter um a sentena que produza o mesmo efeito do contrato a ser firm ado.
Esse instituto encontra-se tam bm previsto n a Lei n 6.766/79, que trata do
parcelam ento e uso do solo urbano, que, em seu art. 25, assim disciplinou: so
irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de ces
so, os que atribuam direito a adjudicao compulsria e, estando registrados,
confiram direito real oponvel a terceiros.
Verifica-se assim que um dos requisitos para o ingresso em juzo com a ao
de adjudicao compulsria era a exigncia de prvio registro do instrum ento
perante o Cartrio de Imveis competente (Lei na 6.766/79, art. 25). Porm essa
exigncia foi sendo abrandada pelos nossos tribunais e, para pacificar a questo,
foi editada a Smula n 239 do Superior Tribunal de Justia, de seguinte teor: O
direito a adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromis
so de compra e venda no cartrio de imveis.3
Cumpre esclarecer que a exigncia de registro Cartrio de Imveis tam bm
consta do Cdigo Civil de 2002 (ver art. 1.417), posterior edio da smula, e
em razo disso muitos doutrinadores tm defendido que a referida sm ula deve
ria ser revista, porm entendem os que a exigncia de form a prevista no Cdigo
2 CC, Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente ven
dedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de
compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao
juiz a adjudicao do imvel.
3 STJ, Smula n" 239,28-6-2000, DJ 30-8-2000.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

191

Civil refere-se constituio do direito real, mas no inviabiliza a propositura da


ao de adjudicao compulsria. Refora esse nosso posicionamento o Enun
ciado n 95 da I a Jo rnada de Direito Civil, promovida pelo Conselho Federal de
Justia, que estipulou: o direito adjudicao compulsria (art. 1.418 do novo
Cdigo Civil), quando exercido em face do prom itente vendedor, no se condi
ciona ao registro da prom essa de compra e venda no cartrio de registro imobi
lirio (Smula n 239 do STJ).
A adjudicao compulsria j se encontrava prevista anteriorm ente no De
creto-lei n 58/37, que dispe sobre o loteam ento e a venda de terrenos para
pagam ento em prestaes, nos seguintes termos: os compromissrios tm o di
reito de, antecipando ou ultim ando o pagam ento integral do preo, e estando
quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda
(art. 15).
Conforme inicialmente previsto, a adjudicao compulsria somente era ca
bvel nos contratos de prom essa de compra e venda de terrenos loteados, porm,
com o passar dos tempos, a jurisprudncia estendeu a sua aplicabilidade a todo
e qualquer tipo de aquisio de imveis, como casas e apartam entos residenciais
ou mesmo imveis comerciais.

Entendendo melhor: quando as partes celebram um compromisso de


com pra e venda de imveis a prestao, o com prador prom ete pagar o preo
e o com prador prom ete transferir o domnio aps o recebimento do preo, o
que ser realizado atravs de escritura pblica lavrada em cartrio. comum
acontecer de o vendedor, depois de receber o preo, recusar-se a com parecer em
cartrio para a lavratura da escritura; ou simplesmente desapareceu e ningum
sabe onde encontr-lo; ou, ainda, faleceu e os herdeiros se recusam a dar cum
prim ento vontade do m orto. Nesses casos, s resta ao prom itente com prador
pedir socorro ao Judicirio para, atravs da ao de adjudicao compulsria,
obter um ttulo que lhe perm ita transferir o imvel para seu nome junto ao Car
trio de Registro de Imveis.
Importante: em bora seja mais com um o com prador ingressar com ao
de adjudicao compulsria, im portante deixar registrado que ela tam bm
pode ser m anejada pelo vendedor, quando o com prador se recusa a comparecer
para a lavratura d a escritura. preciso lem brar que o vendedor pode ter interes
se, especialmente por razes fiscais, de retirar do rol de seus bens esse imvel
que, em verdade, j no mais lhe pertence.
Se a ao for proposta pelo comprador, depois da tram itao processual e
sendo a ao julgada procedente, o juiz, ao sentenciar o feito, mandar ex
pedir a carta de adjudicao, que ser o ttulo hbil a ser apresentado no

registro imobilirio com a finalidade de transferir a propriedade para o adquirente (Decreto-lei n 5 8 /3 7 , art. 16).4
De outro lado, se a ao for proposta pelo vendedor contra o comprador,
com a finalidade de eximir-se da condio de proprietrio, o com prador ser in
timado para comparecer em cartrio para assinar a escritura de compra e venda.
Se no o fizer, o imvel ficar depositado, formalmente, em juzo, por conta e
risco do promissrio comprador, que responder pelas despesas judiciais e cus
tas do depsito (Decreto-lei n 58/37, art. 17).5

4 Decreto-lei n 58, Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no


caso do artigo 15, o compromissrio poder propor, para o cumprimento da obrigao, ao de
adjudicao compulsria, que tomar o rito sumarssimo.
Ia A ao no ser acolhida se a parte, que a intentou, no cumprir a sua prestao nem a
oferecer nos casos e formas legais.
2 UJulgada procedente a ao a sentena, uma vez transitada em julgado, adjudicar o imvel
ao compromissrio, valendo como ttulo para a transcrio.
3a Das sentenas proferidas nos casos deste artigo, caber apelao.
4a Das sentenas proferidas nos casos deste artigo caber o recurso de agravo de petio.
5UEstando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do 3 , do art. 1, ser o credor
citado para, no caso deste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrio, quanto aos lotes
comprometidos.
5 Decreto-lei n 58, Art. 17. Pagas todas as prestaes do preo, lcito ao compromitente reque
rer a intimao judicial do compromissrio para, no prazo de trinta dias, que correr em cartrio,
receber a escritura de compra e venda.
Pargrafo nico. No sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se- o lote comprome
tido por conta e risco do compromissrio, respondendo este pelas despesas judiciais e custas do
depsito.

LIO 18
Da concesso de uso especial p a ra fins de m oradia
e da concesso de direito real de uso

Sum rio: 1 Breve anlise histrica; 2 Natureza jurdica da concesso de uso especial
para fins de moradia; 3 Formas de extino; 4 Histrico do direito real de uso; 5 Natu
reza jurdica; 6 Direito resolvel; 7 Transmissibilidade

I - DA CONCESSO DE USO ESPECIAL PARA


FINS DE MORADIA
1 BREVE ANLISE HISTRICA
A figura da concesso de uso especial para fins de m oradia surge como de
corrncia do que consta insculpido n a Constituio Federal, quando trata da
usucapio constitucional urbana, no captulo que disciplina a poltica urbana
(CF, art. 183).1
1 CF, Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou

Uma prim eira tentativa de regulamentao do instituto ocorreu com a apro


vao do Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/01) que em seus arts. 4" e 48 expressa
mente fez prever este instituto, mas cuja regulamentao que era tratada nos arts.
15 a 20 no se materializou, porquanto vetados pela Presidncia da Repblica.
A regulam entao veio atravs da Medida Provisria n" 2.220, datada de
4-9-2001, que em seu art. I a conceitua assim o instituto: Aquele que, at 30
de junho de 2001, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptam ente e sem
oposio, at duzentos e cinqenta metros quadrados de imvel pblico situado
em rea urbana, utilizando-o para sua m oradia ou de sua famlia, tem o direito
concesso de uso especial para fins de m oradia em relao ao bem objeto da
posse, desde que no seja proprietrio ou concessionrio, a qualquer ttulo, de
outro imvel urbano ou rural.
A Lei na 11.481/07 deu status de direito real concesso de uso especial
para fins de moradia, bem como concesso de direito real, ao incluir no art.
1.225 do Cdigo Civil os incisos XI e XII.

2 NATUREZA JURDICA DA CONCESSO DE USO ESPECIAL


PARA FINS DE MORADIA
direito real de m oradia (ver CC, art. 1.225, XI) e como tal opomvel erga
omnes, podendo ser constituda por via adm inistrativa ou mesmo por deciso ju
dicial, que dever ser levada a registro no Cartrio de Registro de Imveis para
ter eficcia real (ver art. 6 d a referida M edida Provisria).
Em nome da funo social da propriedade e considerando que os imveis
pblicos no podem ser objeto de usucapio (ver CF, art. 183, 3 - NR1), o le
gislador ptrio foi sbio ao atribuir status de direito real ao instituto da conces
so e assim garantir s populaes de baixa renda, mesmo sendo ocupantes de
rea pblica, a segurana jurdica de poderem ser titulares de um direito, oponvel erga omnes, at mesmo contra o Estado.
Esse benefcio que concedido gratuitam ente poder ser pleiteado por qual
quer pessoa, independentem ente do estado civil, e perm itir inclusive ao seu
titular tom ar emprstimo junto ao Sistema Financeiro da Habitao para edifica
o da moradia, oferecendo o prprio imvel como garantia (Lei na 11.481/07,
art. 13).
de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano
ou rural.
1 O titulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
2 Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
3 Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

195

3 FORMAS DE EXTINO
A prpria m edida provisria que regulam entou o instituto diz que o direito
concesso de uso especial para fins de m oradia extingue-se no caso de (art. 8):
a)

D ar d e stin a o d iferen te:


Se o concessionrio der ao imvel destinao diversa da m oradia para
si ou para sua famlia, naturalm ente perder esse direito.

b) A quisio ou co n cesso de o u tro im vel:


Tambm estar extinta a concesso se o concessionrio vier a adquirir
outra propriedade ou a concesso de uso de outro imvel urbano ou
rural.
A extino de que trata esse artigo ser averbada no cartrio de registro de
imveis, por meio de declarao do Poder Pblico concedente.I

II - DA CONCESSO DE DIREITO REAL DE USO


4

HISTRICO DO DIREITO REAL DE USO

A concesso de direito real de uso instituto antigo e foi institudo pelo De


creto-lei n" 271, de 28-2-1967, que dispe sobre loteam ento urbano, responsa
bilidade do loteador, concesso de uso e espao areo, conforme consta em seu
art. 7P, nos seguintes termos: instituda a concesso de uso de terrenos pbli
cos ou particulares rem unerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterm ina
do, como direito real resolvel, para fins especficos de regularizao fundiria
de interesse social, urbanizao, industrializao, edificao, cultivo da terra,
aproveitam ento sustentvel das vrzeas, preservao das com unidades tradicio
nais e seus meios de subsistncia ou outras m odalidades de interesse social em
reas urbanas.
A concesso de direito real de uso tam bm foi recepcionada pela Lei
n 10.257/01 (Estatuto d a Cidade), como um dos instrum entos da Poltica Ur
bana (ver e art. 5, inciso V, alnea g).
Mais recentem ente, a Lei nu 11.481/07 redefiniu alguns conceitos do insti
tuto, inclusive o art. 7 do Decreto-lei n 271, acima mencionado, e fez inserir no
Cdigo Civil, mais especificamente no art. 1.225, o inciso XII, para lhe atribuir a
condio de direito real.

5 NATUREZA JURDICA
A concesso de direito real de uso um tipo especial de direito real sobre
coisa alheia, mas especificamente sobre coisa pblica (embora possa ser aplica
do aos particulares), nos term os do art. 1.225, XII, do Cdigo Civil, que pode ser
estabelecida por tem po determ inado ou indeterm inado, transferindo ao parti
cular o uso e gozo das terras pblicas, visando cum prir a funo social d a pro
priedade, com a vantagem de a Administrao Pblica continuar sendo titular
do domnio.
Esse um tpico contrato de natureza adm inistrativa no qual encontramos,
de um lado, a figura da cessionria (Poder Pblico) e, do outro, o concedente
(o particular). Alm disso, esse contrato tem algumas caractersticas marcantes,
quais sejam: a possibilidade de resciso unilateral por parte da adm inistrao
pblica, a qualquer tempo, m ediante o critrio da oportunidade e convenincia,
m ediante a devida indenizao; e a no transferncia da propriedade do bem
pblico ao concessionrio.

6 DIREITO RESOLVEL
Dizemos que esse direito resolvel porque ele poder ser extinto tanto pelo
decurso do tempo fixado na concesso, quanto por eventual descumprim ento de
suas finalidades pelo concessionrio, isto , se for dada destinao diversa d a es
tabelecida no contrato ou term o, ou haja descumprim ento da clusula resolutria do ajuste, sem direito indenizao pelas benfeitorias, de qualquer natureza,
realizadas no imvel.

7 TRANSMISSIBILIDADE
A concesso de uso perfeitam ente transfervel, por ato inter vivos ou cau
sa mortis, devendo ser registrada a transferncia no Cartrio de Registro de
Imveis.
De toda sorte, im portante consignar que o Poder Pblico pode estabelecer
de form a diferente.

Parte V

Dos direitos
reais de
garantia

LIO 19
Introduo aos direitos reais de garan tia

S u m rio : 1 Crdito e garantia; 2 Conceito de direito real de garantia; 3 Direito de pre


ferncia; 4 Natureza jurdica; 5 Validade contra terceiros; 6 Capacidade para constituir
nus real; 7 Antecipao de vencimento da dvida garantida; 8 Indivisibilidade do direi
to de garantia; 9 Pacto comissrio; 10 Crdito quirografrio

1 CRDITO E GARANTIA
regra geral do Direitos das Obrigaes que o patrim nio do devedor res
ponde por suas dvidas. Significa dizer que, se o devedor no pagar, o credor
poder mover o processo de execuo e pedir a penhora de tantos bens quantos
bastem para satisfazer seu crdito.
Logo, se o devedor no pagar e se ele no tiver bens suficientes para quitar
todas as dvidas, certam ente um ou alguns credores iro ficar sem receber seus
crditos.
Em razo disso, o credor precavido, antes de fornecer o crdito, ir se acercar
das garantias possveis para no correr o risco de ver o seu crdito inadimplido.

Se quiser ter maior certeza de recebimento do seu crdito, dever pedir ao


credor que d algum tipo de garantia, que pode ser real ou pessoal; vejamos:
a)

G aran tia p esso al:


A garantia pessoal m uito frgil e pode ser resum ida naquela expres
so popular que diz: La garantia soyyo. Aqui, o pagamento da dvida
depende da boa vontade e disposio do devedor.

b)

G aran tia real:


aquela que se realiza atravs do penhor e d a hipoteca, negcio jurdi
co que autoriza possa o credor levar o bem dado em garantia a leilo,
no caso de eventual inadimplemento do devedor, e com o valor arreca
dado ver seu crdito satisfeito. Nesse caso a coisa a garantia de paga
mento, no a vontade do devedor.

A teno: aplicam-se as regras das garantias reais somente ao penhor


e hipoteca, tendo em vista ser incompatvel com o instituto da anticrese, que no entra nesse rol.

2 CONCEITO DE DIREITO REAL DE GARANTIA


o direito conferido ao titular de um crdito de, n a eventualidade de
inadimplemento do devedor, usar d a prerrogativa de obter o pagam ento da d
vida da qual credor, m ediante a apreenso do bem do devedor para, com o
valor da venda do mesmo em leilo ou com os seus rendim entos, satisfazer seu
crdito (CC, art. 1.419).1

3 DIREITO DE PREFERNCIA
o direito conferido ao titular do crdito garantido por hipoteca ou penhor
de, n a hiptese de inadimplemento do devedor, prom over a excusso do bem e
pagar-se com o produto da venda judicial do bem dado em garantia, excludos
os demais credores que somente participaro se houver sobra (CC, art. 1.422).12
1 CC, Art. 1.419. Nas dvidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garan
tia fica sujeito, por vnculo real, ao cumprimento da obrigao.
2 CC, Art. 1.422. O credor hipotecrio e o pignoratcio tm o direito de excutir a coisa hipoteca
da ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto hipoteca, a
prioridade no registro.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

201

Isso ocorre porque o bem que o devedor deu em garantia fica vinculado ao
pagam ento da dvida. No quitado o dbito, o credor poder promover a execu
o sobre o bem e assim obter o pagam ento da dvida com o valor arrecadado
com a venda.

A teno: esse direito de preferncia no absoluto porque outras leis


podem excepcionar a m atria aqui versada, tais como, por exemplo, a Lei
n'J 11.101/05, que regula a recuperao judicial, a extrajudicial e a falncia do
empresrio e da sociedade empresria, que em seu art. 83 estabelece como prio
ritrios os crditos trabalhistas e os decorrentes de acidentes do trabalho, dei
xando em segundo lugar os crditos com garantia real.

4 NATUREZA JURDICA
Os direitos reais de garantia so direitos que recaem diretam ente sobre a
coisa, ligando-se a ela onde quer que ela esteja e acom panhando-a com quem
quer que detenha, pois o encargo recai diretam ente sobre a coisa e oponvel
erga omnes.

5 VALIDADE CONTRA TERCEIROS


Para ser vlida contra terceiros, um dos requisitos necessrios que se faa
a especializao enquanto enum erao porm enorizada da obrigao e d a coi
sa dada em garantia, discriminando-se o valor do crdito, sua estimao ou
valor mximo; o prazo fixado para pagamento; a taxa dos juros, se houver; e
qual o bem dado em garantia com as suas especificaes porm enorizadas (CC,
art. 1.424).3

Alm disso, necessrio que haja publicidade que se d pelo registro, no


caso de hipoteca perante o Cartrio de Registro de Imveis e, no caso de penhor
tradicional, no Cartrio de Ttulos e Documentos (exceto os penhores especiais).*IV
Pargrafo nico. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dvidas que, em virtude de
outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros crditos.
3 CC, Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararo, sob pena de no te
rem eficcia:
l - o valor do crdito, sua estimao, ou valor mximo;
II - o prazo fixado para pagamento;
III - a taxa dos juros, se houver;
IV - o bem dado em garantia com as suas especificaes.

202

LIES DE DIREITO CIVIL

6 CAPACIDADE PARA CONSTITUIR NUS REAL


Alm da capacidade geral para os atos da vida civil, s pode constituir nus
real quem pode alienar, assim como s se pode empenhar, hipotecar ou d ar
em anticrese os bens que estejam livres e desembaraados para alienao (CC,
art. 1.420).4
No entanto o Cdigo Civil torna eficaz a garantia dada por quem no era
dono, se depois veio a adquirir a propriedade por qualquer causa superveniente
CverCC, art. 1.420, 1).
Ainda no retro citado artigo o legislador fez prever a possibilidade de onerao da propriedade condominial desde que haja anuncia de todos os cond
minos; ressalvando o direito de cada um onerar livremente a sua quota-parte
CverCC, art. 1.420, 2).

Por exemplo : nula a hipoteca sobre imvel sobre o qual incidam as clu
sulas de im penhorabilidade e inalienabilidade, bem como ser nulo o penhor se
o devedor em penhar coisa que no de sua propriedade.
7 ANTECIPAO DE VENCIMENTO DA DVIDA GARANTIDA
O Cdigo Civil permite, visando segurana do credor de direitos reais, que
mesmo antes de vencida a dvida com garantia real, possa este credor execut-la
nos casos especificados no art. 1425 e seus incisos,5 que so:IV
4 CC, Art. 1.420. S aquele que pode alienar poder empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; s
os bens que se podem alienar podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
1 A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabeleci
das por quem no era dono.
2 A coisa comum a dois ou mais proprietrios no pode ser dada em garantia real, na sua
totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia
real a parte que tiver.
5 CC, Art. 1.425. A dvida considera-se vencida:
I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurana, desfalcar a garantia, e o
devedor, intimado, no a reforar ou substituir;
II - se o devedor cair em insolvncia ou falir;
III - se as prestaes no forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipu
lado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestao atrasada importa renncia do
credor ao seu direito de execuo imediata;
IV - se perecer o bem dado em garantia, e no for substitudo;

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

a)

203

Deteriorao do bem dado em garantia:


Se o bem dado em garantia se deteriorar, ou sofrer um a depreciao,
de tal sorte que j no mais garanta a dvida, o credor poder conside
rar a dvida vencida antecipadam ente, se o devedor, tendo sido intim a
do, no reforar ou substituir a garantia.

b)

Insolvncia ou falncia do devedor:


Esta tam bm um a das causas que autorizam o vencimento antecipa
do, por um a questo de lgica.

Ateno: esclarea-se que somente a pessoa jurdica pode falir. A fa


lncia da pessoa fsica chama-se insolvncia.
c)

Atraso no pagamento das prestaes:


Se as prestaes no forem pontualm ente pagas, toda vez que desse
modo se achar estipulado o pagam ento. Neste caso, o recebimento pos
terior da prestao atrasada im porta renncia do credor ao seu direito
de execuo imediata.

d)

Perecimento do bem:
Se o bem dado em garantia perecer, obviamente a garantia tam bm
deixar de existir.

e)

Desapropriao:
Se ocorrer de o bem dado em garantia ser desapropriado, haver sub-rogao do direito do credor no valor a ser apurado, hiptese na qual
se depositar a parte do preo que for necessria para o pagam ento in
tegral do dbito.

V
- se se desapropriar o bem dado em garantia, hiptese na qual se depositar a parte do pr
que for necessria para o pagamento integral do credor.
l u Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogar na indenizao
do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefcio do credor, a quem assistir sobre ela prefe
rncia at seu completo reembolso.
2 Nos casos dos incisos IV e V, s se vencer a hipoteca antes do prazo estipulado, se o pe
recimento, ou a desapropriao recair sobre o bem dado em garantia, e esta no abranger outras;
subsistindo, no caso contrrio, a dvida reduzida, com a respectiva garantia sobre os demais bens,
no desapropriados ou destrudos.

INDIVISIBILIDADE DO DIREITO DE GARANTIA

Ainda que a dvida garantida por penhor ou hipoteca seja divisvel, ou m es


mo que o bem dado em garantia tam bm o seja, o direito real de garantia
indivisvel.
Assim, ainda que o devedor pague parte da dvida, isso no significa dizer
que o direito de garantia tenha sido extinto nessa proporo, porquanto ele exis
tir enquanto a dvida no for paga em sua integralidade. Contudo, essa regra
no absoluta, adm itindo que as partes possam pactuar em sentido contrrio
(CC, art. 1.421).6

PACTO COMISSRIO

a conveno acessria, autorizando ao credor da dvida garantida ficar


com a coisa d ad a em garantia, se a prestao no for cum prida no vencimento.
Tendo em vista seu carter usurrio, a lei expressamente probe o pacto
comissrio (CC, art. 1.428).7
No entanto perm ite o nosso Cdigo Civil que o devedor possa dar em paga
m ento o objeto que garantia a dvida (dao em pagam ento). Quer dizer, venci
da a obrigao, poder o devedor dar a coisa em pagam ento da dvida (ver CC,
art. 1.428, pargrafo nico).
Vejam que so duas coisas diferentes: a lei probe que seja inserida clu
sula prvia estabelecendo a perda da coisa em favor do credor no caso de
inadimplemento (pacto comissrio); contudo perm ite que, voluntariam ente, o
devedor possa entregar a coisa em pagam ento pela dvida j vencida (dao em
pagam ento).

10 CRDITO QUIROGRAFRIO
Quirografrio o crdito sem garantias, isto , aquele que tem como
expectativa de pagam ento a simples prom essa do devedor de que honrar seu
dbito no dia do vencimento.
6 CC, Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestaes da dvida no importa exonerao
correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vrios bens, salvo disposio expressa no
ttulo ou na quitao.
7 CC, Art. 1.428. nula a clusula que autoriza o credor pignoratcio, anticrtico ou hipotecrio
a ficar com o objeto da garantia, se a dvida no for paga no vencimento.
Pargrafo nico. Aps o vencimento, poder o devedor dar a coisa em pagamento da dvida.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

205

Assim, se o valor arrecadado no leilo for insuficiente para quitar o dbito


garantido, o credor ter direito ainda ao recebimento desse saldo, porm esse
saldo agora um crdito sem garantias, portanto um crdito quirografrio.

T rad u zin d o m elhor: depois de arrem atado em leilo o bem sobre o qual
recai a garantia (penhor ou hipoteca), o valor arrecadado dever servir para
pagar a dvida e os seus acessrios, alm das despesas judiciais. Se o valor ar
recadado for insuficiente para quitar esses dbitos, o devedor continuar sen
do responsvel pelo saldo da dvida, porm agora o credor tem um crdito de
carter pessoal (sem garantias), chamando-se de crdito quirografrio (CC,
art. 1.430).8
C uriosidade: o c re d o r h ip o te c rio aquele que tem um crdito garan
tido por hipoteca; j o c re d o r p ig n o ratcio , um crdito garantido por penhor.

8 CC, Art. 1.430. Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto no bastar
para pagamento da dvida e despesas judiciais, continuar o devedor obrigado pessoalmente pelo
restante.

LIO 20
Das v rias form as de penhor

Sum rio: 1 Notas introdutrias; 2 Conceito de penhor comum ou tradional; 3 Ele


mentos e caractersticas; 4 Penhor solidrio; 5 Coisas fungveis; 6 Direitos do credor pignoratcio; 7 Obrigaes do credor pignoratcio; 8 Conceito de penhor rural; 9 Caracters
ticas; 10 Cdula rural pignoratcia (CRP); 11 Tipos de penhor rural; 12 Obrigaes do
devedor; 13 Diferenas com o penhor tradicional; 14 Conceito de penhor industrial e mer
cantil; 15 Penhor de mercadorias em armazns; 16 Caractersticas; 17 Diferenas com o
penhor tradicional; 18 Obrigaes do devedor; 19 Conceito de penhor de direitos e de ttu
los de crdito; 20 Sobre o penhor de direitos; 21 Sobre o penhor de ttulos; 22 Conceito de
penhor de veculos; 23 Principais caractersticas; 24 Conceito de penhor legal; 25 Quais
so os credores que a lei prev? 26 Formas de constituio; 27 Extino do penhorI

I - DAS VRIAS ESPCIES DE PENHOR


1 NOTAS INTRODUTRIAS
O leigo somente conhece o penhor tradicional, ou seja, aquele em que al
gum entrega um bem mvel de valor e, m ediante essa garantia, levanta um
emprstimo ficando obrigado a pagar num prazo determ inado, quando ento

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

207

poder receber de volta a coisa dada em garantia. Porm, no nosso sistema ju


rdico existem vrios outros tipos de penhor, conforme veremos no desenrolar
desta lio.
Neste tpico vamos estudar as regras aplicveis aos vrios tipos de penhor.
Depois, em cada tpico especfico, estudarem os as peculiaridades de cada um
dos modelos de penhor.

Im p o rta n te : n o co n fu n d ir p e n h o r com pen h o ra!... Os dois institutos


jurdicos so com pletam ente diferentes. A penhora ato judicial pelo q u alo ju iz
determ ina sejam apreendidos os bens do devedor para serem levados a leilo e
assim satisfazer um crdito no processo de execuo, portanto um instituto re
gulado no Cdigo de Processo Civil. J o penhor, embora tam bm seja um a ga
rantia do credor, negcio jurdico extrajudicial, realizado de comum acordo
entre as partes e regulado pelo Cdigo Civil.

II

- PENHOR COMUM OU TRADICIONAL

2 CONCEITO DE PENHOR COMUM OU TRADICIONAL


o direito real de garantia que consiste na tradio de um a coisa mvel,
suscetvel de alienao, realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, como
garantia de um dbito (CC, art. 1.431).1
Esse tipo de penhor, que tam bm cham ado de simples ou convencional,
de grande utilidade n a vida cotidiana das pessoas.
Trao que distingue o penhor tradicional das outras m odalidades de penhor
que a coisa ofertada como garantia dever ser entregue ao credor que ficar
com a posse direta do bem, porm no dever utiliz-lo. O devedor ficar com a
posse indireta.
Somente as obrigaes suscetveis de avaliao pecuniria que podem ser
objeto de penhor.
Cabe ainda registrar que o penhor pode recair sobre um a obrigao como
um todo ou mesmo sobre parte dela. 1
1 CC, Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferncia efetiva da posse que, em garantia do
dbito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou algum por ele, de uma coisa mvel,
suscetvel de alienao.
Pargrafo nico. No penhor rural, industrial, mercantil e de veculos, as coisas empenhadas
continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.

ELEMENTOS E CARACTERSTICAS

So vrios os elementos que caracterizam o penhor tradicional ou comum.


Seno, vejamos.
a)

Capacidade do devedor:
Alm da capacidade geral para os atos da vida civil, h necessidade
de que aquele que oferea um bem a penhor tenha a capacidade de
dispor do mesmo, pois haver a transferncia do domnio, ainda que
tem porariam ente.

b)

Direito real:
A coisa fica vinculada ao pagam ento d a dvida e, to logo o contrato
seja levado a registro perante o Cartrio de Registro de Ttulos, estar
formado o direito real. O pedido de registro pode ser promovido por
qualquer um dos contratantes (CC, art. 1.432).2

c)

Tradio:
Quando se trata do penhor tradicional, ele se completa pela efetiva en
trega da coisa, logo perfaz-se pela posse do objeto em mos do credor.
Se faltar a entrega da coisa, o penhor ser ineficaz (ver CC, art. 1.431,
1 parte).

d)

Coisa mvel:
Trao de distino do penhor com a hipoteca sua incidncia em coisas
mveis, seja singular ou coletiva, corprea ou incorprea, de existncia
atual ou futura.

e)

Alienabilidade do objeto:
pressuposto do penhor a circunstncia de a coisa em penhada poder
ser alienvel, logo ineficaz o penhor de coisa alheia, salvo se houver
autorizao do dono. lcito o penhor de coisa prpria para garantia
de dvida alheia.

f)

G aran tia:
Para que o penhor ocorra, necessrio que a coisa se subm eta ao cum
prim ento da obrigao. Essa subordinao da essncia do negcio.

2 CC, Art. 1.432. O instrumento do penhor dever ser levado a registro, por qualquer dos contra
tantes; o do penhor comum ser registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

g)

209

D bito:
Sendo um direito de garantia, pressupe a existncia de um crdito a
ser garantido, oriundo de um dbito.

h) A cessoriedade:
O penhor acessrio, pois dependente de um a obrigao principal
que sempre ser o dbito garantido.
i)

F orm alidade:
O penhor ser sempre constitudo por escrito, atravs de instrum ento
pblico ou particular e, no caso do penhor tradicional, se com pleta com
o registro junto ao Cartrio de Ttulos e Documentos.

A teno: estas regras no se aplicam quando tratam os dos outros tipos de


penhor, os chamados especiais. Uma das diferenas, por exemplo, o registro
que ser realizado conforme a sua natureza e espcie, mas de regra ser no Car
trio de Registro de Imveis. Outra diferena que no haver tradio do bem
dado em garantia.

4 PENHOR SOLIDRIO
Quando o penhor recai em diversas coisas singulares, com clusula de sujeitar
cada um a delas soluo integral do crdito, dizemos que o penhor solidrio.

5 COISAS FUNGVEIS
possvel o penhor recair em coisas fungveis e, nesse caso, a caracterizao
poder fazer-se com a meno do gnero e da quantidade. Se no fizer a individualizao, o credor no fica obrigado restituio d a coisa recebida, mas de
coisa do mesmo gnero e qualidade.

6 DIREITOS DO CREDOR PIGNORATCIO


So vrios os direitos do credor (CC, art. 1.433) .3 Seno, vejamos.*I
3 CC, Art. 1.433. O credor pignoratcio tem direito:
I - posse da coisa empenhada;

210

LIES DE DIREITO CIVIL

a)

Posse da coisa empenhada:


Este poder de reteno implica na imisso do credor na posse direta da
coisa, resguardada por todos os remdios possessrios (m anuteno,
reintegrao, interdito e desforo), contra terceiros ou mesmo contra o
prprio devedor (ver CC, art. 1 .4 3 3 ,1).

b)

Direitos de reteno do objeto:


O credor pode reter a coisa at o completo im plemento da obrigao,
bem como ser reem bolsado das despesas que realizou com a sua con
servao, alm dos prejuzos que tiver sofrido em face de vcios conti
dos na coisa em penhada (ver CC, art. 1.433, II e III).

c) Direitos aos frutos:


O credor poder se apropriar dos frutos da coisa em penhada, produzi
dos enquanto ela estiver em seu poder (ver CC, art. 1.433, V).
d)

Venda da coisa:
Vencida e no paga a dvida, cabe ao credor excutir o penhor, prom o
vendo a suap en h o ra e venda judicial. Essa venda pode ser amigvel, se
o perm itir expressam ente o contrato, ou o autorizar o devedor m edian
te procurao (ver CC, art. 1.433, IV).

A teno : o credor no poder, em nenhum a hiptese, apropriar-se do


objeto dado em penhor como pagam ento do dbito. O nosso sistem a
ju rd ico p ro b e o p acto com issrio.
e)

Venda antecipada:

Correndo o risco de a coisa perecer ou deteriorar-se, pode o credor


requerer ao juiz autorizao para vend-la antes do vencimento da IV
II - reteno dela, at que o indenizem das despesas devidamente justificadas, que tiver feito,
no sendo ocasionadas por culpa sua;

III - ao ressarcimento do prejuzo que houver sofrido por vcio da coisa empenhada;
IV - a promover a execuo judicial, ou a venda amigvel, se lhe permitir expressamente o
contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante procurao;
V - a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder;
VI - a promover a venda antecipada, mediante prvia autorizao judicial, sempre que haja re
ceio fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo o preo ser depositado. O
dono da coisa empenhada pode impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra
garantia real idnea.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

211

dvida. Promovida a venda, o credor depositar o valor em estabeleci


m ento bancrio que o juiz tenha determ inado. O devedor cientificado
poder im pedir a venda apresentando outra coisa para substituir a an
terior (ver CC, art. 1.433, VI).
Cabe ainda anotar que o credor no pode ser obrigado a devolver a coisa
em penhada, ou mesmo parte dela, antes de ser integralm ente pago, podendo o
juiz, a requerim ento do proprietrio, determ inar que seja vendida apenas um a
das coisas, ou p arte da coisa em penhada, suficiente para o pagam ento do credor
(CC, art. 1.434).4

7 OBRIGAES DO CREDOR PIGNORATCIO


Estabelece o nosso Cdigo Civil vrias obrigaes que incumbe ao titular do
crdito garantido por penhor (CC, art. 1.435)5 e, dentre estas:
a)

C onservar a coisa:
Na condio de depositrio, este o primeiro dever do credor e implica
dizer que ele deve ser diligente e cuidadoso na guarda e conservao
da coisa em penhada, sob pena de responder pelos prejuzos que por
sua culpa possam ter ocorrido (ver CC, art. 1 .4 3 5 ,1).IV

4 CC, Art. 1.434. O credor no pode ser constrangido a devolver a coisa empenhada, ou uma
parte dela, antes de ser integralmente pago, podendo o juiz, a requerimento do proprietrio, de
terminar que seja vendida apenas uma das coisas, ou parte da coisa empenhada, suficiente para o
pagamento do credor.
5 CC, Art. 1.435. O credor pignoratcio obrigado:
I - custdia da coisa, como depositrio, e a ressarcir ao dono a perda ou deteriorao de
que for culpado, podendo ser compensada na dvida, at a concorrente quantia, a importncia da
responsabilidade;
II - defesa da posse da coisa empenhada e a dar cincia, ao dono dela, das circunstncias que
tornarem necessrio o exerccio de ao possessria;
III - a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso V) nas despesas de
guarda e conservao, nos juros e no capital da obrigao garantida, sucessivamente;
IV - a restitu-la, com os respectivos frutos e acesses, uma vez paga a dvida;
V - a entregar o que sobeje do preo, quando a dvida for paga, no caso do inciso IV do
art. 1.433.

Ateno: se a coisa perecer por culpa do credor, este ser obrigado a


indenizar o devedor pelo valor da coisa, podendo a dvida ser compen
sada at o valor concorrente.
b)

Defesa da coisa empenhada:


Alm de ter a obrigao de defender a posse da coisa em penhada con
tra terceiros, dever tam bm dar cincia, ao dono dela, das circunstn
cias que tornarem necessrio o exerccio de ao possessria, sob pena
de responder por sua inrcia (ver CC, art. 1.435, II).

c)

Abater os valores da percepo dos frutos:


Os frutos percebidos devero ser abatidos das despesas de guarda e
conservao da coisa, nos juros e no capital da obrigao garantida, as
sim sucessivamente (ver CC, art. 1.435, III).

d)

Restituio da coisa aps o pagamento da dvida:


O credor tem o dever de restituir a coisa um a vez satisfeito seu crdito.
A restituio implica na devoluo no s da coisa como tam bm dos
frutos naturais e civis que ainda no tiverem sido percebidos pelo deve
dor n a pendncia do contrato (ver CC, art. 1.435, IV).

e)

Venda da coisa com saldo:


Vendida a coisa para pagar a dvida, seja judicial ou extrajudicialmente, o credor dever devolver ao devedor o valor que sobrar depois de
abater o valor do seu crdito (ver CC, art. 1.435, V).

III
8

- PENHOR RURAL

CONCEITO DE PENHOR RURAL

um tipo de penhor especial, que se constitui por instrum ento pblico ou


particular com vnculo real resultante do registro junto ao Cartrio de Registro
de Imveis da circunscrio onde estejam situadas as coisas em penhadas, por
via do qual agricultores ou criadores sujeitam suas culturas ou animais ao cum
prim ento de obrigaes, ficando o prprio devedor como depositrio daquelas
ou destes (CC, art. 1.438).6
6 CC, Art. 1.438. Constitui-se o penhor rural mediante instrumento pblico ou particular, regis
trado no Cartrio de Registro de Imveis da circunscrio em que estiverem situadas as coisas
empenhadas.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

213

CARACTERSTICAS

0 penhor rural apresenta algumas caractersticas prprias que devemos


ressaltar.
a)

Posse:
Diferentemente do penhor tradicional, nesse tipo de penhor o devedor
fica com a posse direta, na qualidade de depositrio do objeto da garan
tia, ficando o credor com a posse indireta, isto , a posse jurdica.

b)

C onstituio:
Trata-se de negcio solene, celebrado por contrato particular ou ins
trum ento pblico, devendo ser registrado no Cartrio de Registro de
Imveis d a circunscrio onde estiverem os bens ou animais (ver CC,
art. 1.438).

c)

Prazo:
No exceder de trs anos, no caso de penhor agrcola, e de quatro
anos, tratando-se de penhor pecurio, prorrogvel por igual prazo e,
em bora vencidos o contrato e sua prorrogao, subsiste a garantia en
quanto existirem os bens que a constituem (CC, art. 1.439).7

d)

Perda da colheita:
Na eventualidade de perda da colheita que garante o emprstimo, o pe
nhor incidir sobre a colheita im ediatam ente seguinte (CC, art. 1.443).8

Pargrafo nico. Prometendo pagar em dinheiro a dvida, que garante com penhor rural, o
devedor poder emitir, em favor do credor, cdula rural pignoratcia, na forma determinada em
lei especial.
7 CC, Art. 1.439. O penhor agrcola e o penhor pecurio no podem ser convencionados por
prazos superiores aos das obrigaes garantidas.
1 Embora vencidos os prazos, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a
constituem.
2A prorrogao deve ser averbada margem do registro respectivo, mediante requerimento
do credor e do devedor.
8 CC, Art. 1.443. O penhor agrcola que recai sobre colheita pendente, ou em via de formao,
abrange a imediatamente seguinte, no caso de frustrar-se ou ser insuficiente a que se deu em
garantia.

e)

Prdio hipotecado:
O fato de o imvel estar hipotecado no impede a realizao do penhor
rural, tendo em vista que no se confunde a terra com as coisas que
estejam sobre ela (CC, art. 1.440).*9 Quer dizer, os dois direitos no se
confundem, pois um recai sobre o imvel (hipoteca) e outro sobre os
animais ou plantaes (penhor).

10 CDULA RURAL PIGNORATCIA (CRP)


Se o pagam ento da dvida for prom etido em dinheiro, o devedor poder
emitir, em favor do credor, cdula rural pignoratcia, na forma determ inada em
lei especial (ver CC, art. 1.438, pargrafo nico).
A cdula rural pignoratcia (CRP) um a m odalidade de cdula de crdito
rural com prom essa de pagam ento em dinheiro. em itida por pessoa fsica ou
jurdica tom adora do financiamento rural, em itida a partir da constituio de
um penhor rural, e passa a valer como ttulo de crdito autnom o e negocivel.
um ttulo de am pla utilizao na concesso do crdito rural, especialmente pe
las instituies financeiras oficiais.
Embora j prevista no Cdigo Civil de 1916, a cdula rural foi regulam enta
da pela Lei n 492, de 30 de agosto de 1937, depois reform ulado pelo Decreto-lei
n 167, de 14 de fevereiro de 1967, com a finalidade de perm itir a emisso de um
docum ento verstil, facilmente negocivel, podendo ser transferido por simples
endosso, sendo um ttulo formal, lquido, certo e exigvel pela soma inscrita, que
dispensa a outorga conjugal e oponvel erga omnes.

11 TIPOS DE PENHOR RURAL


Visando facilitao de crdito rural e o incremento da economia, o legisla
dor criou dois tipos de penhor rural. Vejamos.
a)

Agrcola:
aquele que recai sobre coisas relacionadas com a explorao agrcola,
tais como as m quinas e equipamentos, colheitas, frutos arm azenados

Pargrafo nico. Se o credor no financiar a nova safra, poder o devedor constituir com ou
trem novo penhor, em quantia mxima equivalente do primeiro; o segundo penhor ter prefe
rncia sobre o primeiro, abrangendo este apenas o excesso apurado na colheita seguinte.
9 CC, Art. 1.440. Se o prdio estiver hipotecado, o penhor rural poder constituir-se independen
temente da anuncia do credor hipotecrio, mas no lhe prejudica o direito de preferncia, nem
restringe a extenso da hipoteca, ao ser executada.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

215

ou acondicionados, lenha cortada, carvo vegetal e animais de servios


(CC, art. 1.442).10

Ateno: prevendo a possibilidade de insucesso da colheita dada em


garantia, o legislador fez prever que o penhor se estende prxima co
lheita pendente ou em vias de formao (ver CC, art. 1.443 - NR7).
b)

Pecurio:

E aquele que recai sobre os animais de criao, tais como gado de corte ou
de leite, cavalos, muares, caprdeos, ovdeos, enfim sobre os animais que
se destinam indstria agrcola, pastoril ou de laticnios (CC, art. 1.444).*I11IV

Ateno: o devedor no poder alienar os animais empenhados sem


anuncia do credor, sob pena de, de duas, uma: o credor poder reque
rer o depsito dos animais sob guarda de terceiro ou poder considerar
o vencimento antecipado da dvida (CC, art. 1.445).12

Importante: Os animais d a m esm a espcie, comprados para substi


tuir os mortos, ficam sub-rogados no penhor (CC, art. 1.446).13
12

OBRIGAES DO DEVEDOR

A prim eira e mais im portante obrigao do devedor quitar o dbito na


data avenada. Alm dessa podemos destacar duas outras:
10 CC, Art. 1.442. Podem ser objeto de penhor:
I - mquinas e instrumentos de agricultura;
II - colheitas pendentes, ou em via de formao;
III - frutos acondicionados ou armazenados;
IV - lenha cortada e carvo vegetal;
V - animais do servio ordinrio de estabelecimento agrcola.
11 CC, Art. 1.444. Podem ser objeto de penhor os animais que integram a atividade pastoril, agr
cola ou de lacticnios.
12 CC, Art. 1.445. O devedor no poder alienar os animais empenhados sem prvio consenti
mento, por escrito, do credor.
Pargrafo nico. Quando o devedor pretende alienar o gado empenhado ou, por negligncia,
ameace prejudicar o credor, poder este requerer se depositem os animais sob a guarda de tercei
ro, ou exigir que se lhe pague a dvida de imediato.
13 CC, Art. 1.446. Os animais da mesma espcie, comprados para substituir os mortos, ficam sub-ro gados no penhor.
Pargrafo nico. Presume-se a substituio prevista neste artigo, mas no ter eficcia contra
terceiros, se no constar de meno adicional ao respectivo contrato, a qual dever ser averbada.

a)

Entregar a coisa quando iniciada a excusso:


Na eventualidade de inadim plem ento, to logo seja iniciada a execu
o judicial do penhor, o devedor ser intim ado para depositar em
juzo o objeto da garantia, sob pena de ser considerado depositrio
infiel.

b)

Permitir ao credor inspecionar as coisas:


Deve o devedor permitir, a todo tempo, possa o credor inspecionar o
estado das coisas e dos animais dados em garantia (CC, art. 1.441).14

13

DIFERENAS COM O PENHOR TRADICIONAL

Vale anotar algumas diferenas entre o penhor tradicional e o penhor rural


(agrcola e pecurio):

a) Tradio:
Este tipo de penhor independe da tradio, quer dizer, o bem fica com
o devedor que passar condio de depositrio.
b)

Bem imvel:
No penhor tradicional a garantia recai sobre bens mveis, e no penhor
rural pode recair sobre bens imveis, tais como os equipam entos e
plantaes incorporados atividade agropastoril.

c)

Garantia:
No penhor tradicional a garantia feita sobre coisas presentes, enquan
to no penhor rural admissvel recaia a garantia sobre coisas futuras
(colheita).

d)

Registro:
No penhor tradicional o registro se faz perante o Cartrio de Ttulos e
Documentos, enquanto que no penhor rural isso feito perante o Car
trio de Registro de Imveis.

14 CC, Art. 1.441. Tem o credor direito a verificar o estado das coisas empenhadas, inspecionan
do-as onde se acharem, por si ou por pessoa que credenciar.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

IV

217

- PENHOR INDUSTRIAL E MERCANTIL15

14 CONCEITO DE PENHOR INDUSTRIAL E MERCANTIL


O penhor industrial e m ercantil aquele que se destina a garantir obriga
es oriundas de negcio jurdico empresarial, podendo ser objeto mquinas,
aparelhos, m ateriais, instrum entos, animais utilizados na indstria, produtos da
suinocultura, animais destinados comercializao de carnes e derivados, m a
trias-prim as e produtos industrializados (CC, art. 1.447).16

15 PENHOR DE MERCADORIAS EM ARMAZNS


Se o penhor recair sobre coisas depositadas em armazns gerais, a operao
ser regulada pelo Decreto n 1.102, de 21 de novembro de 1903, que regula o
estabelecimento de empresas de armazns gerais, conforme expressam ente ex
cepcionado no Cdigo civil (ver CC, art. 1.447, pargrafo nico).
Nesse caso, o referido decreto traa as linhas gerais sobre o endosso que re
caia sobre mercadorias depositadas, especialmente o art. 19, que estatui: O pri
meiro endosso do w arran t declarar a im portncia do crdito garantido pelo
penhor da mercadoria, taxa de juros e a data do vencimento.

A teno: warrant a denom inao do ttulo de crdito oriundo do pe


nhor sobre m ercadorias depositadas em arm azns gerais.

16 CARACTERSTICAS
As principais caractersticas relacionadas ao penhor industrial e mercantil
que podemos destacar so as seguintes:
15 Alm do Cdigo Civil, diversos outros instrumentos legais disciplinam a matria. Nesse senti
do, ver o Decreto-lei n 1.271/39; Decreto-lei n'- 2.064/40; e o Decreto-lei n 2.064/42.
16 CC, Art. 1.447. Podem ser objeto de penhor mquinas, aparelhos, materiais, instrumentos,
instalados e em funcionamento, com os acessrios ou sem eles; animais, utilizados na indstria;
sal e bens destinados explorao das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados
industrializao de carnes e derivados; matrias-primas e produtos industrializados.
Pargrafo nico. Regula-se pelas disposies relativas aos armazns gerais o penhor das mer
cadorias neles depositadas.

a)

Posse:
Tal qual no penhor agrcola, no penhor industrial e m ercantil as coisas
em penhadas ficam em poder do devedor, que responde pela sua guar
da e conservao.

b) F orm a d e co n stitu io :
Constitui-se m ediante instrum ento pblico ou particular, registrado no
Cartrio de Registro de Imveis da circunscrio onde estiverem locali
zadas as coisas em penhadas (CC, art. 1.448).17
c)

E m isso de ttu lo s:
Prom etendo pagar em dinheiro a dvida, que garante com penhor in
dustrial ou mercantil, o devedor poder emitir, em favor do credor, c
dula do respectivo crdito, na form a e para os fins que a lei especial
determ inar (ver CC, art. 1.448, pargrafo nico). Quer dizer, o deve
dor pode emitir ttulo industrial ou mercantil, transfervel por endosso,
representando o valor das coisas em penhadas, devendo observar a for
m a estabelecida no Decreto-lei n 413/69 e n a Lei nfl 6.840/80.

17 DIFERENAS COM O PENHOR TRADICIONAL


O que distingue os dois institutos a natureza da obrigao: se a origem do
negcio de natureza empresarial, estarem os diante de um penhor m ercantil ou
industrial: se, em contrapartida, o negcio realizado pelo particular, de natu
reza civil, ento estarem os diante do penhor comum ou tradicional.
Alm disso, tam bm a posse outro trao distintivo, j que no penhor tradi
cional ela ser do credor e no penhor industrial e m ercantil a posse dos instru
mentos dados em garantia ficar em mos do prprio devedor.

18 OBRIGAES DO DEVEDOR
O devedor, n a condio de depositrio, tem a obrigao de cuidar da coisa
com todo o zelo possvel, sob pena de responder pelos danos que por sua culpa
possam ocorrer.
17 CC, Art. 1.448. Constitui-se o penhor industrial, ou o mercantil, mediante instrumento pbli
co ou particular, registrado no Cartrio de Registro de Imveis da circunscrio onde estiverem
situadas as coisas empenhadas.
Pargrafo nico. Prometendo pagar em dinheiro a dvida, que garante com penhor industrial
ou mercantil, o devedor poder emitir, em favor do credor, cdula do respectivo crdito, na forma
e para os fins que a lei especial determinar.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

219

Alm desse dever de guarda, o Cdigo fixa duas outras:


a)

No a lte r a r as co isas e m p en h ad as:


No poder o devedor, sem a expressa anuncia do credor, alterar ou
m udar a situao das coisas dadas em garantia, sob pena de ser respon
sabilizado por tal fato (CC, art. 1.449).18

b)

P e rm itir a o c re d o r a in sp e o d a s co isas em p en h ad as:


O credor tem o direito, a todo o tempo, de inspecionar as coisas que
foram dadas em garantia, por si ou por pessoa de sua confiana (CC,
art. 1.450).19

V - PENHOR DE DIREITOS E DE TTULOS DE CRDITO


19

CONCEITO DE PENHOR DE DIREITOS E DE TTULOS


DE CRDITO

O penhor de direitos e de ttulos de crdito aquele que abrange aes ne


gociadas em bolsa, ttulos nominativos da dvida pblica, ttulos de crdito em
geral, crditos oriundos de outro penhor, patentes e invenes, e todo e qual
quer docum ento que possa representar um crdito, desde que passvel de cesso
(CC, art. 1.451).20

A teno: somente pode ser constitudo sobre direitos e crditos dispon


veis, no se adm itindo, por exemplo, possa recair sobre os direitos da personali
dade ou sobre os crditos de alimentos.

20 SOBRE O PENHOR DE DIREITOS


Com relao ao penhor de direitos, im portante anotar alguns aspectos:
18 CC, Art. 1.449. O devedor no pode, sem o consentimento por escrito do credor, alterar as
coisas empenhadas ou mudar-lhes a situao, nem delas dispor. O devedor que, anuindo o cre
dor, alienar as coisas empenhadas, dever repor outros bens da mesma natureza, que ficaro sub-rogados no penhor.
19 Art. 1.450. Temo credor direito a verificar o estado das coisas empenhadas, inspecionando-as
onde se acharem, por si ou por pessoa que credenciar.
20 CC, Art. 1.451. Podem ser objeto de penhor direitos, suscetveis de cesso, sobre coisas mveis.

a)

Forma de constituio:
Pode ser constitudo por instrum ento pblico ou particular, porm,
para ter validade contra terceiros, preciso que seja registrado no Re
gistro de Ttulos e Documentos (CC, art. 1.452).21

b)

Comprovao do direito:
O titular do direito que foi em penhado deve entregar ao credor pignoratcio os documentos comprobatrios do direito que foi dado em ga
rantia, salvo se as partes convencionarem de form a diferente (ver CC,
art. 1.452, pargrafo nico).

c)

Notificao ao devedor:
O devedor do direito em penhado deve ser notificado da existncia do
penhor, exceto se participou do negcio e aps o seu ciente no instru
m ento de formalizao do penhor (CC, art. 1.453).22

d)

Cabe ao credor pignoratcio:


Aps a formalizao do penhor, a docum entao com probatria do di
reito ficar em mos do credor pignoratcio, que ter legitimidade para
promover todas as aes tendentes conservao desse direito. Deve
r ainda cobrar os juros e as demais prestaes acessrias vinculadas
ao direito garantido (CC, art. 1.454).23 Alm disso, dever fazer a co
brana do direito no seu vencimento e, recebido o dinheiro, deposi
t-lo conta do devedor pignoratcio ou onde o juiz determ inar (CC,
art. 1.455).24

21 CC, Art. 1.452. Constitui-se o penhor de direito mediante instrumento pblico ou particular,
registrado no Registro de Ttulos e Documentos.
Pargrafo nico. O titular de direito empenhado dever entregar ao credor pignoratcio os
documentos comprobatrios desse direito, salvo se tiver interesse legtimo em conserv-los.
22 CC, Art. 1.453. O penhor de crdito no tem eficcia seno quando notificado ao devedor;
por notificado tem-se o devedor que, em instrumento pblico ou particular, declarar-se ciente da
existncia do penhor.
23 CC, Art. 1.454. O credor pignoratcio deve praticar os atos necessrios conservao e defesa
do direito empenhado e cobrar os juros e mais prestaes acessrias compreendidas na garantia.
24 CC, Art. 1.455. Dever o credor pignoratcio cobrar o crdito empenhado, assim que se torne
exigvel. Se este consistir numa prestao pecuniria, depositar a importncia recebida, de acor
do com o devedor pignoratcio, ou onde o juiz determinar; se consistir na entrega da coisa, nesta
se sub-rogar o penhor.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

e)

221

Existncia de mais de um penhor:


Nesse caso, o devedor dever pagar ao credor pignoratcio que tenha o
direito de preferncia, ou seja, aquele em cujo nom e conste o prim ei
ro registro perante o Cartrio de Ttulos e Documentos. Responde por
perdas e danos aos demais credores o credor preferente que, notificado
por qualquer um deles, no promover oportunam ente a cobrana (CC,
art. 1.456).

21

SOBRE O PENHOR DE TTULOS

Tambm cabe anotar algumas observaes sobre o penhor de ttulos que,


em bora regulado na m esm a seo, tem peculiaridades e algumas caractersticas
que lhe so prprias.
a)

Objeto do penhor:
E o direito oriundo do crdito, isto , recai sobre o ttulo que representa
o crdito concedido, no im portando indagar sobre a obrigao pree
xistente que originou a emisso do ttulo.

b)

Forma de constituio:
Pode ser constitudo por instrum ento pblico ou particular, porm,
para ter validade contra terceiros, preciso que seja registrado no Re
gistro de Ttulos e Documentos e se completa com a entrega do ttulo
de crdito ao credor pignoratcio (CC, art. 1.458).25

c)

Pagamento:
No poder o pagam ento ser realizado ao titular do crdito em penha
do, a no ser que tenha havido expressa anuncia do credor pignorat
cio (CC, art. 1.457).26

Pargrafo nico. Estando vencido o crdito pignoratcio, tem o credor direito a reter, da quan
tia recebida, o que lhe devido, restituindo o restante ao devedor; ou a excutir a coisa a ele en
tregue.
25 CC, Art. 1.458. O penhor, que recai sobre ttulo de crdito, constitui-se mediante instrumento
pblico ou particular ou endosso pignoratcio, com a tradio do ttulo ao credor, regendo-se pelas
Disposies Gerais deste Ttulo e, no que couber, pela presente Seo.
26 CC, Art. 1.457.0 titular do crdito empenhado s pode receber o pagamento com a anuncia,
por escrito, do credor pignoratcio, caso em que o penhor se extinguir.

d)

O brigaes do cred o r:
Tendo em vista que o ttulo confiado ao credor pignoratcio, a ele cabe
conservar a posse do ttulo e recuper-la de quem quer que o detenha,
utilizando para isso de todos os meios judiciais cabveis; devendo ain
da intim ar ao devedor do ttulo que no pague ao seu credor, enquanto
durar o penhor. Dever, ainda, receber a im portncia consubstanciada
no ttulo e os respectivos juros, se exigveis, restituindo o ttulo ao de
vedor, quando este solver a obrigao (CC, art. 1.459).27

VI - PENHOR DE VECULOS
22

CONCEITO DE PENHOR DE VECULOS

Trata-se de penhor que recai em veculos autom otores empregados no trans


porte de pessoas (nibus, lotaes, txis) ou de coisas (caminhes), podendo re
cair em veculo individualizado ou mesmo em um a frota (CC, art. 1.461) .28

23

PRINCIPAIS CARACTERSTICAS
Vale destacar as principais caractersticas do instituto:
a)

C onstituio:
Pode ser constitudo por instrum ento pblico ou particular, registrado
no Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor e anota
do no certificado de propriedade do veculo (CC, art. 1.462).29*IV

27 CC, Art. 1.459. Ao credor, em penhor de ttulo de crdito, compete o direito de:
I - conservar a posse do ttulo e recuper-la de quem quer que o detenha;
II - usar dos meios judiciais convenientes para assegurar os seus direitos, e os do credor do
ttulo empenhado;
III - fazer intimar ao devedor do ttulo que no pague ao seu credor, enquanto durar o penhor;
IV - receber a importncia consubstanciada no titulo e os respectivos juros, se exigiveis, resti
tuindo o ttulo ao devedor, quando este solver a obrigao.
28 CC, Art. 1.461. Podem ser objeto de penhor os veculos empregados em qualquer espcie de
transporte ou conduo.
29 CC, Art. 1.462. Constitui-se o penhor, a que se refere o artigo antecedente, mediante instru
mento pblico ou particular, registrado no Cartrio de Titulos e Documentos do domicilio do de
vedor, e anotado no certificado de propriedade.
Pargrafo nico. Prometendo pagar em dinheiro a dvida garantida com o penhor, poder o
devedor emitir cdula de crdito, na forma e para os fins que a lei especial determinar.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

b)

223

Seguro:
O em penhante obrigado a fazer seguro contra furto, avaria, perecimento e danos a terceiros, como pr-requisito de constituio do
penhor, sendo que o credor pignoratcio ser o beneficirio da indeni
zao a ser paga pela seguradora, no caso de sinistro (CC, art. 1.463) .30

c)

Posse:
Aposse direta perm anece com o devedor que se torna responsvel pela
guarda e conservao do veculo, alm de assum ir todas as despesas de
m anuteno necessrias, ficando na condio de depositrio sujeito s
cominaes legais pela infidelidade.

d)

Vencimento antecipado do crdito pignoratcio:


Se o devedor ten tar alienar ou modificar a destinao do veculo empe
nhado, sem a prvia autorizao do credor, isso implicar na antecipa
o do vencimento d a dvida (CC, art. 1.465).31

e)

Prazo:
S pode ser constitudo pelo prazo mximo de dois anos, prorrogvel
por igual prazo (CC, art. 1.466).32

f)

Direito do credor de inspecionar as coisas:


O credor tem o direito, a todo o tempo, de inspecionar e verificar o es
tado das coisas em penhadas (CC, at. 1.464).33

VII - PENHOR LEGAL


24

CONCEITO DE PENHOR LEGAL

Alm das vrias formas de penhor convencional, a lei confere ao credor de


alguns contratos bilaterais a faculdade de converter determ inadas obrigaes
30 CC, Art. 1.463. No se far o penhor de veculos sem que estejam previamente segurados con
tra furto, avaria, perecimento e danos causados a terceiros.
31 CC, Art. 1.465. A alienao, ou a mudana, do veculo empenhado sem prvia comunicao ao
credor importa no vencimento antecipado do crdito pignoratcio.
32 CC, Art. 1.466. O penhor de veculos s se pode convencionar pelo prazo mximo de dois anos,
prorrogvel at o limite de igual tempo, averbada a prorrogao margem do registro respectivo.
33 CC, Art. 1.464. Tem o credor direito a verificar o estado do veculo empenhado, inspecionan
do-o onde se achar, por si ou por pessoa que credenciar.

em penhor, e assim esses credores tero maiores garantias de recebimento de


seus crditos.

Traduzindo melhor: a lei considera credor pignoratcio, independente


m ente de qualquer acordo entre as partes, a pessoa que se encontre nas situa
es previstas no art. 1.467 do Cdigo Civil.34
25

QUAIS SO OS CREDORES QUE A LEI PREV?


a)

Os donos de estabelecimento de hospedagem:


reconhecido ao dono de hotel, penso, estalagem e motel o direito
de reter bagagem, mveis, joias ou dinheiro de seus clientes para se res
sarcir das despesas e consumos ah efetuados.

b)

O dono de prdio rstico ou urbano alugado:


Tambm tem igual direito sobre os bens mveis com que o rendeiro ou
inquilino tiver guarnecido o mesmo prdio, pelos alugueres ou rendas
vencidas e no pagas.

Ateno: o inquilino pode impedir a constituio do penhor m ediante


cauo idnea (CC, art. 1.472).35

26

FORMAS DE CONSTITUIO

No tendo sido quitado o dbito, o credor ter direito de fazer a apreenso dos
bens e, para se constituir em direito real, necessitar de homologao judidal, que
ser requerida autoridade judicial, instruindo a inicial com a discriminao dos
dbitos e dos objetos retidos (CC, art. 1.4713637e CPC, art. 874;i7)34 CC, Art. 1.467. So credores pignoratcios, independentemente de conveno:
I - os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, mveis, joias
ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou esta
belecimentos, pelas despesas ou consumo que a tiverem feito;
II - o dono do prdio rstico ou urbano, sobre os bens mveis que o rendeiro ou inquilino tiver
guarnecendo o mesmo prdio, pelos aluguis ou rendas.
35 CC, Art. 1.472. Pode o locatrio impedir a constituio do penhor mediante cauo idnea.
36 CC, Art. 1.471. Tomado o penhor, requerer o credor, ato contnuo, a sua homologao judicial.
37 CPC, Art. 874. Tomado o penhor legal nos casos previstos em lei, requerer o credor, ato con
tnuo, a homologao. Na petio inicial, instruda com a conta pormenorizada das despesas, a

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

225

Para essa garantia, lcito ao credor apreender um ou mais objetos at o va


lor da dvida (CC, art. 1.469),38 cabendo ainda destacar os seguintes aspectos:
a)

Credor no requer homologao:


Se o credor deixar de requerer a homologao, estar cometendo
esbulho.

Ateno:

a lei autoriza que os credores, possam fazer efetivo o pe


nhor, antes mesmo de recorrerem autoridade judiciria, sempre que
haja perigo n a dem ora, dando aos devedores comprovante dos bens de
que se apossarem (CC, art. 1.470).39
b)

Juiz no homologa o penhor:


Se o penhor no for homologado, o credor dever devolver os bens ao
devedor, podendo cobrar a dvida pelas vias ordinrias.

c)

Execuo:
Homologado o penhor, o credor estar autorizado a promover a penhora dos objetos retidos e promover a execuo da garantia pignoratcia.

VIII - EXTINO DO PENHOR


27

EXTINO DO PENHOR

As causas de extino do penhor esto previstas no art. 1.43640 do Cdigo


Civil. Vejamos.
tabela dos preos e a relao dos objetos retidos, pedir a citao do devedor para, em 24 (vinte e
quatro) horas, pagar ou alegar defesa.
Pargrafo nico. Estando suficientemente provado o pedido nos termos deste artigo, o juiz
poder homologar de plano o penhor legal.
38 Art. 1.469. Em cada um dos casos do art. 1.467, o credor poder tomar em garantia um ou
mais objetos at o valor da dvida.
39 CC, Art. 1.470. Os credores, compreendidos no art. 1.467, podem fazer efetivo o penhor, antes
de recorrerem autoridade judiciria, sempre que haja perigo na demora, dando aos devedores
comprovante dos bens de que se apossarem.
40 Art. 1.436. Extingue-se o penhor:
I - extinguindo-se a obrigao;
II - perecendo a coisa;

226

LIES DE DIREITO CIVIL

a)

Extino da obrigao:
Sendo direito acessrio, extinto o principal, extingue-se junto o direi
to acessrio, o que pode se dar tanto pelo pagam ento direto quanto
por sucedneo de pagam ento como a dao, novao, compensao ou
transao (ver CC, art. 1 .4 3 6 ,1).

b)

Perecimento da coisa:
Desaparecendo o objeto dado em garantia, o direito que recaa sobre
ele tam bm desaparece (ver CC, art. 1.436, II).

Ateno: nesse caso, extingue-se a garantia, porm subsiste a obriga


o que agora passa a ser um a obrigao sem privilgio, passando seu
titular condio de credor quirografrio.
c)

Renncia do credor:
Pode o credor renunciar ao crdito ou somente garantia pignoratcia.
Se renunciar ao crdito, a dvida estar extinta. No caso de renunciar
garantia, a dvida perm anecer, porm a garantia agora ser pessoal
(ver CC, art. 1.436, III).

Ateno:

em bora a renncia deva ser expressa, como regra, a lei


adm ite que ela pode ser tcita quando o credor consentir na venda
particular do penhor sem reserva de preo; quando restituir a sua
posse ao devedor; ou, ainda, quando anuir sua substituio p or ou
tra garantia.

d)

Confuso:
Quando se confundem na m esma pessoa as qualidades de credor e
dono da coisa (ver CC, art. 1.436, IV).IV

III - renunciando o credor;


IV - confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa;
V - dando-se a adjudicao judicial, a remisso ou a venda da coisa empenhada, feita pelo
credor ou por ele autorizada.
1 Presume-se a renncia do credor quando consentir na venda particular do penhor sem
reserva de preo, quando restituir a sua posse ao devedor, ou quando anuir sua substituio por
outra garantia.
2 Operando-se a confuso to somente quanto a parte da dvida pignoratcia, subsistir
inteiro o penhor quanto ao resto.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

e)

227

Adjudicao:
A adjudicao judicial se d quando, no havendo lance no leilo para
arrem atar o bem, o credor requer a adjudicao do bem pelo preo da
avaliao (ver CC, art. 1.436, V).

f)

Remio:
Tendo sido penhorada a coisa e antes da adjudicao, pode o devedor
pagar a integralidade do dbito, acrescido de juros, custas e honorrios
advocatcios e assim reaver o bem (CPC, art. 651).

Ateno:

o art. 1.436, V, fala em remisso (perdo), mas entende


mos que o correto, neste caso, remio (resgate).

g)

A venda da coisa:
o resultado do leilo bem-sucedido; tendo sido arrem atado o bem, o
valor arrecadado tem como finalidade prim eira pagar o credor, devol
vendo ao devedor o saldo, se houver (CC, art. 1.436, V).

Ateno: qualquer que seja a forma de extino do penhor, ele som ente
produzir efeitos depois de averbado o cancelam ento no registro competente
(CC, art. 1.437).41

41 CC, Art. 1.437. Produz efeitos a extino do penhor depois de averbado o cancelamento do
registro, vista da respectiva prova.

LIO 21
Da hip oteca

Sum rio: 1 Conceito; 2 Caractersticas; 3 Requisitos objetivos; 4 Requisito subjetivo;


5 Requisitos formais; 6 Tipos de hipoteca; 7 Pluralidade de hipotecas; 8 Venda do im
vel hipotecado: 9 Efeitos jurdicos da hipoteca; 10 Direito de remio; 11 Desmembra
mento do imvel hipotecado; 12 Cdula hipotecria; 13 Extino da hipoteca; 14 Ou
tras formas de extino da hipoteca1

CONCEITO

o direito real de garantia que tem por objeto principalm ente bens imveis
e seus acessrios, mas que pode recair em outros bens, pertencentes ao deve
dor ou a terceiros e que, em bora no entregues ao credor, asseguram-lhe, pre
ferencialmente, o recebimento de seu crdito, devendo ser registrado no rgo
competente.
Alm dos imveis, podem ser objeto de hipoteca o domnio direto e o dom
nio til; as estradas de ferro; as jazidas, minas e demais recursos minerais; os

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

229

navios e as aeronaves;1 o direito de uso especial para fins de moradia; o direito


real de uso; e a propriedade superficiria (CC, art. 1.473).2
Atualm ente, um instrum ento muito utilizado como garantidor de obriga
es contratuais, tendo em vista a possibilidade de o credor obter a satisfao do
seu crdito, mesmo diante da inadimplncia do devedor, j que, objetivamente
falando, o bem hipotecado a garantia do cum prim ento da obrigao assumida
pelo devedor.
Nada obsta seja a hipoteca constituda para garantia de dvida futura ou
condicionada, desde que determ inado o valor mximo do crdito a ser garan
tido. Nesse caso, na eventual necessidade de execuo da hipoteca, o devedor
dever m anifestar sua concordncia em face da verificao d a condio ou do
m ontante da dvida (CC, art. 1.487).3

Vale lem brar que hipoteca som ente se m aterializar como direito real aps
0 registro do ttulo no rgo competente, quando ento tom ar-se- oponvel a 1IV
X
1 A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se- pelo disposto em lei especial.
2 CC, Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:
I - os imveis e os acessrios dos imveis conjuntamente com eles;
II - o domnio direto;
III - o domnio til;
IV - as estradas de ferro;
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se
acham;
VI - os navios;
VII - as aeronaves;
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia;
IX - o direito real de uso;
X - a propriedade superficiria.
1 A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se- pelo disposto em lei especial.
2 Os direitos de garantia institudos nas hipteses dos incisos IX e X do caput deste artigo
ficam limitados durao da concesso ou direito de superfcie, caso tenham sido transferidos por
perodo determinado.
3 CC, Art. 1.487. A hipoteca pode ser constituda para garantia de dvida futura ou condicionada,
desde que determinado o valor mximo do crdito a ser garantido.
1Nos casos deste artigo, a execuo da hipoteca depender de prvia e expressa concordn
cia do devedor quanto verificao da condio, ou ao montante da dvida.
2" Havendo divergncia entre o credor e o devedor, caber quele fazer prova de seu crdito.
Reconhecido este, o devedor responder, inclusive, por perdas e danos, em razo da supervenien
te desvalorizao do imvel.

terceiros e assegurar ao credor, alm da preferncia no recebimento de seu cr


dito, o poder de seqela.

Ateno: alguns autores entendem que a hipoteca sobre navios, aerona


ves, minas e pedreiras deveria ser classificada como hipoteca especial, devi
do s suas especificidades.
2

CARACTERSTICAS
a)

Natureza civil:
Ainda que a dvida seja comercial, a natureza da hipoteca civil.

b)

Direito real:
o tipo de garantia que submete a coisa ao pagam ento da dvida, po
dendo recair inclusive sobre bens mveis enquanto acessrios do im
vel (C C art. 1.474).'1

c)

A posse do bem continua com o devedor:


O hipotecante conserva em seu poder o bem dado em garantia e, sobre
ele, exerce todos os poderes no que diz respeito ao uso, gozo e fruio.
Somente perder a coisa por via judicial m ediante excusso, no caso de
inadim plir o dbito.

d)

Indivisvel:
A hipoteca grava o bem em sua totalidade e mesmo o pagam ento par
cial da dvida no exonera o nus, a no ser que haja clusula expressa
neste sentido.

e)

Acessria:
direito real criado para assegurar eficcia a um direito pessoal. Ele
acessrio em relao ao crdito, de tal sorte que, se o crdito desapare
ce, a garantia tam bm desaparecer.

Solene:
exigida a forma escrita, podendo ser por instrum ento pblico ou parti
cular, conforme seja o valor do bem dado em hipoteca e, para o seu aper
feioamento, necessrio ser levada a registro no rgo competente.

4 CC, Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acesses, melhoramentos ou construes do imvel.
Subsistem os nus reais constitudos e registrados, anteriormente hipoteca, sobre o mesmo imvel.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

231

Ateno: vale

lem brar que o art. 108 do Cdigo Civil estipula que


os negcios jurdicos envolvendo imveis de valor superior a 30 salrios-mnimos, para sua validade, dever ser realizado por escritura
pblica.
g)

Preferncia e seqela:
Vendido o bem em hasta pblica, o credor hipotecrio tem preferncia
no recebim ento de seu crdito e, alm disso, o credor tem o poder de
reivindicar a coisa de quem quer que a injustam ente detenha.

3 REQUISITOS OBJETIVOS
Podem ser objetos de hipoteca os bens imveis com seus acessrios, navios,
aeronaves, estradas de ferro e os recursos naturais previstos no art. 1.230 do C
digo Civil.
Dessa forma, objetivamente falando, a hipoteca somente pode recair so
bre os bens que a lei expressam ente m enciona (ver CC, art. 1.473), que so os
seguintes:
a)

Os imveis e os seus acessrios:


A hipoteca pode recair sobre o imvel e suas acesses tanto naturais
quanto artificiais, tais como rvores, frutos, construes, plantaes, e
pode incluir tudo que se destina ao uso ou servio, como tratores, ob
jetos de decorao da casa etc., desde que expressam ente includos no
ttulo constitutivo (ver CC, art. 1.474).

Ateno: subsistem os nus reais constitudos e registrados, anterior


m ente hipoteca, sobre o mesmo imvel. Por exemplo, podem ser penhorados os aluguis do imvel hipotecado.
b)

O domnio direto e o domnio til:


Pode ser hipotecado o domnio direto do proprietrio, mas tam bm
pode ser hipotecado o domnio til do enfiteuta ou do superficirio.

c) Estradas de ferro:
As estradas de ferro so consideradas imveis por aderncia ao solo e
constituem bens de valor economicamente significante, podendo ser
hipotecados a linha toda, um ramal, o solo onde se assenta, terrenos

marginais, estaes, oficinas ou at mesmo o m aterial rodante (CC,


art. 1.504).5 Nesse caso, a hipoteca dever ser registrada no Municpio
da estao inicial da respectiva linha (CC, art. 1.502).6

Importante: o fato de ser hipotecada um a estrada de ferro no auto


riza que os credores hipotecrios possam em baraar a explorao da
linha, nem contrariar as modificaes que a adm inistrao deliberar,
quanto ao leito da estrada, suas dependncias ou seu m aterial (CC,
art. 1.503).7

Ateno: no caso de estradas de ferro, o Estado tem o direito de remir


a via frrea em nom e do interesse pblico, desde que pague o preo da
arrem atao ou da adjudicao (CC, art. 1.505).8
d)

Recursos naturais:
As minas, jazidas, pedreiras, potenciais de energia hidrulica e m onu
m entos arqueolgicos podem ser hipotecados independentem ente do
solo em que se encontram (ver CF, art. 176).

e)

A hipoteca de navios e aeronaves:


Embora sejam bens mveis por excelncia, visando maior segurana
jurdica aos negcios envolvendo esses veculos, o legislador fez pre
ver a possibilidade de recair hipoteca sobre esses bens, cujo disciplinamento regulado pela legislao especial (nos casos de navios, ver o
Decreto n 18.871/19; para aeronaves, ver o Cdigo Brasileiro de Ae
ronutica, Lei n 7.565/86).

5 CC, Art. 1.504. A hipoteca ser circunscrita linha ou s linhas especificadas na escritura e ao
respectivo material de explorao, no estado em que ao tempo da execuo estiverem; mas os
credores hipotecrios podero opor-se venda da estrada, de suas linhas, de seus ramais ou de
parte considervel do material de explorao; bem como fuso com outra empresa, sempre que
com isso a garantia do dbito enfraquecer.
6 CC, Art. 1.502. As hipotecas sobre as estradas de ferro sero registradas no Municpio da esta
o inicial da respectiva linha.
7 CC, Art. 1.503. Os credores hipotecrios no podem embaraar a explorao da linha, nem con
trariar as modificaes, que a administrao deliberar, no leito da estrada, em suas dependncias,
ou no seu material.
8 CC, Art. 1.505. Na execuo das hipotecas ser intimado o representante da Unio ou do Esta
do, para, dentro em quinze dias, remir a estrada de ferro hipotecada, pagando o preo da arrema
tao ou da adjudicao.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

233

REQUISITO SUBJETIVO

Para validade da hipoteca, alm da capacidade geral para os atos da vida


civil, necessrio que o hipotecante possa alienar a coisa e que o bem possa ser
alienvel (CC, art. 1.420),9 porque preciso ter-se em conta que, em no haven
do o pagam ento da dvida, o bem ser levado a venda judicial para pagam ento
do dbito.
Apesar disso, faz prever o nosso Cdigo Civil que, se quem deu o bem em
hipoteca no era o proprietrio, mas veio a adquirir a propriedade subsequen
tem ente, isto , por qualquer causa superveniente, a hipoteca ganhar eficcia
plena (ver CC, art. 1.420, pargrafo nico).
Cumpre ainda alertar que nenhum dos cnjuges pode, sem a autorizao do
outro, exceto no regime de separao total de bens, gravar de nus real os bens
imveis (ver CC, art. 1.6 4 7 ,1).101
Ademais, nos casos de adm inistradores, h necessidade de prvia autoriza
o judicial. o caso, dentre outros, dos pais em relao aos bens dos filhos m e
nores (CC, art. 1.691);11 o tutor ou curador em face dos bens dos tutelados ou
curatelados (CC, art. 1.750 e 1.781);12 do inventariante em relao aos bens do
esplio (CC, art. 1.793, 3).13
9 CC, Art. 1.420. S aquele que pode alienar poder empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; s
os bens que se podem alienar podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
1 A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabeleci
das por quem no era dono.
2UA coisa comum a dois ou mais proprietrios no pode ser dada em garantia real, na sua
totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia
real a parte que tiver.
10 CC, Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem autoriza
o do outro, exceto no regime da separao absoluta:
I - alienar ou gravar de nus real os bens imveis;
11 CC, Art. 1.691. No podem os pais alienar, ou gravar de nus real os imveis dos filhos, nem
contrair, em nome deles, obrigaes que ultrapassem os limites da simples administrao, salvo
por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prvia autorizao do juiz.
12 CC, Art. 1.750. Os imveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos
quando houver manifesta vantagem, mediante prvia avaliao judicial e aprovao do juiz.
CC, Art. 1.781. As regras a respeito do exerccio da tutela aplicam-se ao da curatela, com a restri
o do art. 1.772 e as desta Seo.
13 CC, Art. 1.793. Omissis...
3Ineficaz a disposio, sem prvia autorizao do juiz da sucesso, por qualquer herdeiro,
de bem componente do acervo hereditrio, pendente a indivisibilidade.

REQUISITOS FORMAIS

Ainda devem ser considerados os requisitos formais no tocante validade


da hipoteca, pois alm do preenchim ento dos requisitos objetivos e subjetivos,
deve haver um a obedincia forma de constituio que envolve o ttulo consti
tutivo (contrato, sentena ou disposio legal), a especializao e o registro no
rgo competente. Vejamos cada um desses itens.
a)

Ttulo constitutivo:
A hipoteca s admite a form a escrita e podem ser ttulos hbeis para
sua formao o contrato entre as partes, na hipoteca convencio
nal, realizado por instrum ento pblico ou particular; a sentena, nos
casos de hipoteca judicial; e disposio de lei, para a hipoteca

legal.
b)

Especializao:
H tam bm a necessidade de discrio do crdito garantido e a especi
ficao do imvel sobre o qual recai a hipoteca (CC, art. 1.424).14 Isso
se justifica porque no se admite hipoteca geral ou ilimitada, isto , sem
que se conheam as delimitaes do bem sobre o qual recai e a exten
so do crdito garantido.

c)

Registro:

o ato pelo qual se d publicidade hipoteca, de sorte a afirmar que


somente com o registro que nasce o direito real. Enquanto no regis
trada, a hipoteca somente tem valor entre os signatrios, no valendo
com relao a terceiros. O registro o m om ento culm inante d a hipo
teca, sendo indispensvel para sua validade. esse ato que atribui efi
ccia de direito real, portanto oponvel erga omnes (CC, art. 1.492).15
Os registros e averbaes seguiro a ordem em que forem requeridos. *IV
14 CC, Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararo, sob pena de no
terem eficcia:
I - o valor do crdito, sua estimao, ou valor mximo;
II - o prazo fixado para pagamento;
III - a taxa dos juros, se houver;
IV - o bem dado em garantia com as suas especificaes.
15 CC, Art. 1.492. As hipotecas sero registradas no cartrio do lugar do imvel, ou no de cada
um deles, se o ttulo se referir a mais de um.
Pargrafo nico. Compete aos interessados, exibido o ttulo, requerer o registro da hipoteca.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

235

verificando-se ela pela sua num erao sucessiva no protocolo, cujo ob


jetivo determ inar a ordem de prioridade e preferncia entre as hipo
tecas (CC, art. 1.493).16

6 TIPOS DE HIPOTECA
Existem trs tipos de hipoteca conforme j anotado acima: a convencional,
a legal e a judicial.
Vejamos cada um a delas.
a)

C o n v en cio n a l:
aquela que decorre da vontade das partes (contrato), sendo esta o
tipo mais comum, celebrado por instrum ento pblico ou particular da
qual constem testem unhas (ver LRP, art. 221 e CC, art. 108). Portanto
um contrato solene, no qual pode constar o valor do imvel para efeito
de arrem atao, podendo ser em itida cdula hipotecria. esse o tipo
de hipoteca mais im portante dentre as m odalidades existentes e aquela
que deve concentrar as nossas atenes no presente estudo.

b)

Legal:

Esta no deriva de contrato, mas sim da vontade da lei que visa prote
ger certas pessoas em razo de se encontrarem em determ inadas con
dies que a lei faz presum ir necessitem de um a proteo m aior (CC,
art. 1.489).17 Assim, a lei estabelece hipoteca em favor das pessoas de *IV
16 CC, Art. 1.493. Os registros e averbaes seguiro a ordem em que forem requeridas, verifi
cando-se ela pela da sua numerao sucessiva no protocolo.
Pargrafo nico. O nmero de ordem determina a prioridade, e esta a preferncia entre as
hipotecas.
17 CC, Art. 1.489. A lei confere hipoteca:
1 - s pessoas de direito pblico interno (art. 41) sobre os imveis pertencentes aos encarrega
dos da cobrana, guarda ou administrao dos respectivos fundos e rendas;
II - aos filhos, sobre os imveis do pai ou da me que passar a outras npcias, antes de fazer o
inventrio do casal anterior;
III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imveis do delinqente, para satisfao do
dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;
IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinho ou torna da partilha, sobre o imvel adjudi
cado ao herdeiro reponente;

V
- ao credor sobre o imvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do pre
da arrematao.

direito pblico interno (tm hipoteca legal sobre os imveis pertencen


tes aos encarregados da cobrana, guarda ou administrao dos res
pectivos fundos e rendas); aos filhos, sobre os imveis do pai ou da
m e que passar a outras npcias, antes de fazer o inventrio do casal
anterior; ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imveis do de
linqente, para satisfao do dano causado pelo delito e pagam ento
das despesas judiciais; ao co-herdeiro, para garantia do seu quinho ou
torna da partilha, sobre o imvel adjudicado ao herdeiro reponente; e,
finalmente, ao credor sobre o imvel arrem atado, para garantia do pa
gamento do restante do preo da arrem atao.
c)

Judicial:
aquela que decorre de um a sentena que, tendo condenado o venci
do a prestaes de determ inado valor econmico, cuja inscrio ser
processada conforme determ ine o juiz, na form a prescrita n a Lei de
Registros Pblicos (CPC, art. 466).18 Este tipo de hipoteca de quase
nenhum a utilidade na vida prtica.

A teno: alguns autores reconhecem a existncia de um a outra m o


dalidade de hipoteca, c h a m a d a de C edular, porm ela no constitui
um a espcie parte, pois corresponde, na verdade, a um a modalidade
da hipoteca convencional, nos casos em que a lei adm ite a sua emisso
para facilitar o crdito (cdula hipotecria).

7 PLURALIDADE DE HIPOTECAS
A legislao admite a existncia de mais de um a hipoteca sobre o mesmo
bem imvel, desde que com novo ttulo, a m enos que o primeiro ttulo vede ex
pressam ente tal possibilidade. interessante notar que essa segunda hipoteca
pode ser instituda em favor do mesmo credor hipotecrio original ou de outro
(CC, art. 1.476).19I
18 CPC, Art. 466. A sentena que condenar o ru no pagamento de uma prestao, consistente
em dinheiro ou em coisa, valer como ttulo constitutivo de hipoteca judiciria, cuja inscrio ser
ordenada pelo juiz na forma prescrita na Lei de Registros Pblicos.
Pargrafo nico. A sentena condenatria produz a hipoteca judiciria:
I - embora a condenao seja genrica;
II - pendente arresto de bens do devedor;
III - ainda quando o credor possa promover a execuo provisria da sentena.
19 CC, Art. 1.476.0 dono do imvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, median
te novo ttulo, em favor do mesmo ou de outro credor.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

237

Nesse caso, no h nenhum prejuzo para o prim eiro credor hipotecrio,


pois este ter preferncia na eventual execuo do crdito hipotecrio por qual
quer dos credores. Alis, o credor da segunda hipoteca no poder execut-la
enquanto no vencida a prim eira (CC, art. 1.477).20
O sub-hipotecrio tem o direito de rem ir a prim eira hipoteca. Para isso, de
ver pagar a dvida no vencimento e assim se sub-rogar nos direitos da hipo
teca anterior, sem prejuzo dos direitos que lhes so prprios contra o devedor
comum. Mesmo que o prim eiro credor esteja promovendo a execuo da hipote
ca, isso no obsta a ao do credor da segunda, porquanto bastar depositar em
juzo a im portncia do dbito e as despesas judiciais (CC, art. 1.478).21

Curiosidade: a segunda hipoteca instituda sobre o mesmo imvel chamasub-hipoteca.

se de

VENDA DO IMVEL HIPOTECADO

Cabe por primeiro destacar que o devedor pode vender o imvel gravado
com o nus da hipoteca, sem necessidade de anuncia do credor hipotecrio.
Alis, o nosso Cdigo Civil enftico ao preconizar que nula a clusula
que probe ao proprietrio alienar imvel hipotecado. Contudo, po
der ser convencionado entre as partes que a eventual venda do imvel antes
de quitada a hipoteca poder ensejar o vencimento antecipado da m esma (CC,
art. 1.475).22
0 problem a que surge p ara o adquirente que a hipoteca acom panhar o
imvel e, se o devedor no quitar o dbito quando do seu vencimento, o credor
hipotecrio executar a hipoteca e esse novo adquirente poder perder o imvel.
20 CC, Art. 1.477. Salvo o caso de insolvncia do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora
vencida, no poder executar o imvel antes de vencida a primeira.
Pargrafo nico. No se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obriga
es garantidas por hipotecas posteriores primeira.
21 CC, Art. 1.478. Se o devedor da obrigao garantida pela primeira hipoteca no se oferecer,
no vencimento, para pag-la, o credor da segunda pode promover-lhe a extino, consignando
a importncia e citando o primeiro credor para receb-la e o devedor para pag-la; se este no
pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogar nos direitos da hipoteca anterior,
sem prejuzo dos que lhe competirem contra o devedor comum.
Pargrafo nico. Se o primeiro credor estiver promovendo a execuo da hipoteca, o credor da
segunda depositar a importncia do dbito e as despesas judiciais.
22 CC, Art. 1.475. nula a clusula que probe ao proprietrio alienar imvel hipotecado.
Pargrafo nico. Pode convencionar-se que vencer o crdito hipotecrio, se o imvel for alie
nado.

238

LIES DE DIREITO CIVIL

O adquirente do imvel hipotecado pode abandon-lo e com isso se exone


rar dos efeitos d a hipoteca, desde que no tenha se obrigado pessoalm ente a p a
gar as dvidas aos credores hipotecrios (CC, art. 1.479).23 O adquirente poder
exercer essa faculdade at 24 horas aps ser citado no processo de execuo,
porm dever notificar o vendedor e os credores hipotecrios, deferindo-lhes,
conjuntam ente, a posse do imvel, ou ento depositar o imvel em juzo (CC,
art. 1.480).24
O utra hiptese que se apresenta para o adquirente de imvel hipotecado
remi-lo, isto , oferecer-se para quitar o dbito garantido no prazo de 30 dias
contados do registro do ttulo aquisitivo no Cartrio de Registro de Imveis,
devendo para tan to notificar todos os credores hipotecrios, oferecendo-lhes
im portncia no inferior ao preo p or que o adquiriu (CC, art. 1.481) .2S
O adquirente de imvel hipotecado que venha a perd-lo em conseqn
cia de licitao ou penhora, ou mesmo nos casos em que pague pela remio
ou adjudicao, te r ao de regresso contra o vendedor p ara se ver indeni
zado de todos os prejuzos, incluindo as custas e despesas judiciais (ver CC,
art. 1.481, 4 .)-

23 CC, Art. 1.479. O adquirente do imvel hipotecado, desde que no se tenha obrigado pessoal
mente a pagar as dvidas aos credores hipotecrios, poder exonerar-se da hipoteca, abandonan
do-lhes o imvel.
24 CC, Art. 1.480. O adquirente notificar o vendedor e os credores hipotecrios, deferindo-lhes,
conjuntamente, a posse do imvel, ou o depositar em juzo.
Pargrafo nico. Poder o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imvel hipotecado, at
as vinte e quatro horas subsequentes citao, com que se inicia o procedimento executivo.
25 CC, Art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do ttulo aquisitivo, tem o adqui
rente do imvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecrios e propondo im
portncia no inferior ao preo por que o adquiriu.
1 Se o credor impugnar o preo da aquisio ou a importncia oferecida, realizar-se- li
citao, efetuando-se a venda judicial a quem oferecer maior preo, assegurada preferncia ao
adquirente do imvel.
2o No impugnado pelo credor, o preo da aquisio ou o preo proposto pelo adquirente,
haver-se- por definitivamente fixado para a remisso do imvel, que ficar livre de hipoteca, uma
vez pago ou depositado o preo.
3 Se o adquirente deixar de remir o imvel, sujeitando-o a execuo, ficar obrigado a res
sarcir os credores hipotecrios da desvalorizao que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, alm
das despesas judiciais da execuo.
4" Dispor de ao regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imvel em
conseqncia de licitao ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicao ou
licitao, desembolsar com o pagamento da hipoteca importncia excedente da compra e o que
suportar custas e despesas judiciais.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

239

EFEITOS JURDICOS DA HIPOTECA

Depois de registrada a hipoteca, deste ato decorrem vrios efeitos, sendo o


principal deles o de vincular o imvel ao pagam ento do dbito garantido.
Mas no s. Outros efeitos produzem a hipoteca tanto em relao ao cre
dor quanto com relao ao devedor e at mesmo com relao ao bem dado em
garantia. Seno, vejamos.
a)

Em relao ao devedor:
Embora o devedor conserve a posse, uso e gozo do imvel, tendo inclu
sive o direito de alien-lo, fica impedido de praticar qualquer ato que
importe em degradao da garantia como, por exemplo, a demolio
do prdio.

b)

Em relao ao credor:
C onstituda a hipoteca, o bem gravado ficar por conta da satisfao
do crdito hipotecrio que ter preferncia sobre outros eventuais
crditos. Ocorrendo o inadim plem ento do devedor e o bem sendo le
vado a leilo, o credor poder inclusive adjudicar o bem p ara se ver
quitado.

c)

Em relao a terceiros:
Por ser um direito real, a hipoteca depois de registrada oponvel erga
omnes, de tal sorte que confere ao credor hipotecrio o direito de se
qela. Alm disso, nenhum outro credor poder validam ente prom o
ver a venda judicial do imvel sem a citao do credor hipotecrio (CC,
art. 1.501).26

d)

Em relao ao bem hipotecado:


A hipoteca adere ao bem dado em garantia, acompanhando-o com
quem quer que o detenha, e mesmo nos casos de perda ou deteriorao
perm ite ao seu titular se sub-rogar nos direitos indenizatrios decor
rentes dos danos.

26 CC, Art. 1.501. No extinguir a hipoteca, devidamente registrada, a arrematao ou adjudi


cao, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecrios, que
no forem de qualquer modo partes na execuo.

10 DIREITO DE REMIO
Remir significa liberar do resgate o imvel objeto da constrio, m ediante
o pagam ento ao credor, dentro do processo de execuo, depois de realizada a
prim eira praa e antes d a assinatura do auto de arrem atao.
Esse direito compete precipuam ente ao devedor, seu cnjuge, descendentes
ou ascendentes (CC, art. 1.482),27mas tam bm poder ser exercido pelo credor
da segunda hipoteca (ver CC, art. 1.478, pargrafo nico) e tam bm pelo adquirente do imvel hipotecado (ver CC, art. 1.481).
No caso de falncia (pessoa jurdica) ou insolvncia (pessoa fsica) do deve
dor hipotecrio, o direito de remio defere-se massa falida ou ao concurso de
credores, o que ser feito pelo valor da avaliao do imvel (CC, art. 1.483).28
Cumpre an otar que esse valor de avaliao pode ser previam ente fixado
pelas partes quando d a instituio da hipoteca, devendo depois ser apenas atua
lizado no caso de eventual penhora e praceam ento do bem (CC, art. 1.484).2930

11

DESMEMBRAMENTO DO IMVEL HIPOTECADO

Pode acontecer, no curso da vigncia da hipoteca e enquanto ela no venci


da, que o imvel sobre o qual recai venha a ser loteado ou transform ado em um
condomnio de edifcio.
Nesse caso, o nus pode ser dividido, gravando cada lote ou cada unidade
autnom a, se assim o credor requerer ao juiz , podendo ser tam bm requerido
pelo devedor ou os donos da novas unidades, obedecida a proporo entre o va
lor de cada um deles e o crdito.
O credor s poder se opor ao pedido de desm em bram ento do nus, pro
vando que o mesmo im porta em diminuio de sua garantia (CC, art. 1.488).20
27 CC, Art. 1.482. Realizada a praa, o executado poder, at a assinatura do auto de arremata
o ou at que seja publicada a sentena de adjudicao, remir o imvel hipotecado, oferecendo
preo igual ao da avaliao, se no tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido. Igual
direito caber ao cnjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado.
28 CC, Art. 1.483. No caso de falncia, ou insolvncia, do devedor hipotecrio, o direito de re
mio defere-se massa, ou aos credores em concurso, no podendo o credor recusar o preo da
avaliao do imvel.
Pargrafo nico. Pode o credor hipotecrio, para pagamento de seu crdito, requerer a adjudi
cao do imvel avaliado em quantia inferior quele, desde que d quitao pela sua totalidade.
29 CC, Art. 1.484. licito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado
dos imveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, ser a base para as arremataes, adju
dicaes e remies, dispensada a avaliao.
30 CC, Art. 1.488. Se o imvel, dado em garantia hipotecria, vier a ser loteado, ou se nele se cons
tituir condomnio edilcio, poder o nus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autnoma.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

241

12 CDULA HIPOTECRIA
A cdula hipotecria foi introduzida no nosso ordenam ento jurdico atra
vs do Decreto-lei n 70/66, que em seu art. 10 assim estabelece: instituda a
cdula hipotecria para hipotecas inscritas no Registro Geral de Imveis, como
instrum ento hbil para a representao dos respectivos crditos hipotecrios, a
qual poder ser em itida pelo credor hipotecrio nos casos de: I - operaes com
preendidas no Sistema Financeiro da Habitao; II - hipotecas de que sejam cre
dores instituies financeiras em geral, e companhias de seguro; III - hipotecas
entre outras partes, desde que a cdula hipotecria seja originariam ente emitida
em favor das pessoas jurdicas a que se refere o inciso II supra.
Referido decreto ainda acrescenta que a cdula hipotecria poder se re
ferir integralidade do crdito hipotecrio, ou pode representar um a frao
dele. Quanto s cdulas hipotecrias fracionrias, estas podero ser emitidas
em conjunto ou isoladam ente a critrio do credor, a qualquer m om ento antes do
vencimento da correspondente dvida hipotecria. Quer dizer, admite-se sejam
emitidos vrios ttulos, porm respeitando-se o valor total da dvida garantida.
Em havendo mais de um a hipoteca incidente sobre o mesmo imvel, nada
obsta possa haver emisso de cdula hipotecria sobre segunda hipoteca, desde
que tal circunstncia seja expressam ente declarada com evidncia, no seu anverso {Decreto-lei nu 70/66, art. 11).
Veja-se que a cdula hipotecria um ttulo de crdito que foi criado com o
objetivo de facilitar o crdito que, em bora disciplinado no referido Decreto-lei
n 70/66, encontra previso expressa no nosso Cdigo Civil (CC, art. 1.486) .31

13 EXTINO DA HIPOTECA
As formas ordinrias de extino da hipoteca so aquelas que esto previs
tas no art. 1.49932 do Cdigo Civil, quais sejam:
se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporo entre o valor de
cada um deles e o crdito.
1" O credor s poder se opor ao pedido de desmembramento do nus, provando que o mes
mo importa em diminuio de sua garantia.
2" Salvo conveno em contrrio, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessrias ao
desmembramento do nus correm por conta de quem o requerer.
3 O desmembramento do nus no exonera o devedor originrio da responsabilidade a que
se refere o art. 1.430, salvo anuncia do credor.
31 CC, Art. 1.486. Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar a emis
so da correspondente cdula hipotecria, na forma e para os fins previstos em lei especial.
32 CC, Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:
1- pela extino da obrigao principal;

a)

Pelo pagamento:
Com o pagam ento d a dvida extingue-se a obrigao principal, o que
leva extino da hipoteca enquanto acessrio. Esta a form a mais
comum e esperada de extino da hipoteca, quando o devedor integraliza o total do crdito garantido, isto , cumpre com a sua obrigao na
integralidade.

Ateno:

esse pagam ento pode ser o pagam ento direto, como tam
bm o pagam ento indireto, como compensao, confuso, novao,
consignao, remisso etc.

b)

Pelo perecimento da coisa:


Por bvio que, se ocorrer o perecim ento da coisa, a hipoteca tam bm
deixar de existir. Cumpre, porm, anotar que, recaindo a hipoteca so
bre imveis, muito difcil de ocorrer o perecimento total do bem. O
que pode ocorrer a perda parcial do imvel como, por exemplo, a des
truio da construo em face de um incndio.

Ateno: havendo

pagam ento de indenizao securitria ou mesmo


indenizao por perdas e danos, o credor hipotecrio se sub-roga nes
ses direitos (CC, art. 1.425, l u).33

c)

Pela resoluo da propriedade:


Nos casos em que a propriedade esteja sujeita a condio resolutiva ou
a term o. Vale lem brar que propriedade resolvel aquela cuja durao
esteja subordinada a um determ inado term o ou a condio resolutiva
prevista no ttulo constitutivo. Assim, ocorrendo o term o ou a condi
o, resolve-se a propriedade e tam bm a garantia existente sobre ela
(CC, art. 1.359).34IV

II - pelo perecimento da coisa;


III - pela resoluo da propriedade;
IV - pela renncia do credor;
V - pela remio;
VI - pela arrematao ou adjudicao.
33 CC, Art. 1.425. Omissis...
l u Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogar na indenizao
do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefcio do credor, a quem assistir sobre ela prefe
rncia at seu completo reembolso.
34 CC, Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condio ou pelo advento do
termo, entendem-se tambm resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendncia, e o

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

243

Exemplo: Prispy Lindo compra um a casa no Jardim

Robru com clu


sula de retrovenda (CC, art. 505)*35 e, em seguida, hipoteca esse imvel
como garantia de um a dvida. Se o vendedor exercer o seu direito de
recom prar o imvel, Prispy Lindo vai perder a casa e isso vai extinguir
a hipoteca.
d)

Pela renncia do credor:


Sendo direito disponvel, o credor pode renunciar ao prprio direito de
crdito, como tam bm pode renunciar to som ente garantia repre
sentada pela hipoteca. Em ambos os casos, a renncia deve ser sempre
expressa. Por ser ato unilateral, independe de anuncia do devedor.

e)

Pela remio:
Remio o pagam ento do dbito feito em juzo, dentro do processo de
execuo, antes da assinatura do auto de adjudicao. um a form a de
pagam ento e, portanto, de extino da hipoteca.

f) Pela arrematao:
A arrem atao corresponde venda judicial do bem, isto , venda do
bem em leilo que algum adquire pelo m elhor preo.

Ateno:

se o valor arrecadado for m enor que o valor da dvida, o


devedor continuar em dbito com o credor pela diferena, sendo que
esse crdito no gozar mais de garantia (credor quirografrio).

g)

Pela adjudicao:
direito do credor pedir ao juzo da execuo que lhe adjudique o bem
penhorado. Nesse caso, a coisa lhe ser entregue pelo valor da avaliao.

Ateno: tanto no caso d a arrem atao quanto da adjudicao, quan


do no tenham sido realizados pelo credor hipotecrio, tais atos so
m ente sero plenam ente vlidos se o credor tiver sido intim ado ju d i
cialmente (verCC, art. 1.501). Essa intim ao dever ser realizada com
proprietrio, em cujo favor se opera a resoluo, pode reivindicar a coisa do poder de quem a
possua ou detenha.
35 CC, Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo
mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do
comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao
escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias.

pelo menos dez dias de antecedncia, para que o credor possa exercer o
seu direito de preferncia (CPC, art. 698) .36

14

OUTRAS FORMAS DE EXTINO DA HIPOTECA

Alm das formas de extino previstas no art. 1.499 do Cdigo Civil, exis
tem outras causas de extino, que so aquelas que podem atingir qualquer ou
tro negcio jurdico. Vejamos.
a)

Nulidade do contrato:
Nos casos de hipoteca convencional, se houver qualquer vcio que pos
sa com prom eter a lisura do negcio, isso poder ensejar a decretao
judicial de nulidade e, se assim for, essa tam bm ser um a forma de ex
tino da hipoteca (ver CC, art. 166 e 171).

Ateno:

nesse caso, o credor no perder seu crdito, mas perder


somente a garantia hipotecria.

b)

Usucapio:
Se terceira pessoa vem a adquirir o imvel em face da prescrio aquisi
tiva, conseguintem ente estar sendo extinta a hipoteca incidente sobre
o imvel, tendo em vista que a usucapio forma originria de aquisi
o da propriedade imvel.

c)

Consolidao:
Pode ocorrer de se reunir na m esm a pessoa a condio de credor e de
devedor e assim tam bm estar extinta a hipoteca, pois no existe a
possibilidade de hipoteca sobre bem prprio.

d)

Perempo:
Prev o nosso Cdigo Civil a caducidade da hipoteca depois de passa
dos 30 anos, sem que tenha havido a renovao (CC, art. 1.485).37

36 CPC, Art. 698. No se efetuar a adjudicao ou alienao de bem do executado sem que da
execuo seja cientificado, por qualquer modo idneo e com pelo menos 10 (dez) dias de ante
cedncia, o senhorio direto, o credor com garantia real ou com penhora anteriormente averbada,
que no seja de qualquer modo parte na execuo.
37 CC, Art. 1.485. Mediante simples averbao, requerida por ambas as partes, poder prorrogar-se a hipoteca, at 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaa esse prazo, s poder

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

Curiosidade: esse instituto


usucapio de liberdade.

245

tam bm chamado pela doutrina de

Importante: qualquer que seja a forma de extino da hipoteca, a mesma


s ter validade contra terceiros depois de levada a averbao junto ao Registro
de Imveis (CC, art. 1.500).3a

subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo ttulo e novo registro; e, nesse caso, lhe
ser mantida a precedncia, que ento lhe competir.
38 CC, Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbao, no Registro de Imveis, do
cancelamento do registro, vista da respectiva prova.

LIO 22
Da anticrese e da enfiteuse

Sum rio: 1 Conceito de anticrese; 2 Caractersticas; 3 Efeitos decorrentes da anti


crese; 4 Direitos e obrigaes do credor; 5 Obrigaes e direitos do devedor; 6 Remio;
7 Extino; 8 Conceito de enfiteuse; 9 Extino

I - ANTICRESE
1 CONCEITO DE ANTICRESE
o direito real sobre coisa alheia que consiste no fato de o credor receber
a posse de um determ inado bem imvel, ficando autorizado a perceber-lhe os
frutos, como forma de se ver ressarcido da dvida contrada pelo proprietrio do
bem (CC, art. 1.506).1
1 CC, Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imvel ao credor, ceder-lhe
o direito de perceber, em compensao da dvida, os frutos e rendimentos.
1 permitido estipular que os frutos e rendimentos do imvel sejam percebidos pelo credor
conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa mxima permitida em lei para as operaes
financeiras, o remanescente ser imputado ao capital.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

247

um instituto de pouca valia atualm ente porque existe outro instrum ento
de garantia de crdito mais eficiente, que a hipoteca. D entre os inconvenien
tes que existem em relao anticrese, basta dizer que o credor anticrtico
no ter preferncia no recebim ento de seus crditos n a eventualidade de ven
da do imvel; tam bm no ter preferncia se o devedor receber indenizao
por desapropriao, ou mesmo do seguro de danos no caso de perecim ento do
prdio.

2 CARACTERSTICAS
Dentre as caractersticas que m arcam o instituto, podemos destacar os
seguintes:
a)

Direito real de garantia:


Com o registro do ttulo no Cartrio de Registro de Imveis, institui-se
a anticrese com status de direito real e, como tal, adere a coisa acompanhando-a com qualquer um que a detenha ou possua e, alm de opon
vel erga omnes, confere ao seu titular o poder de seqela.

b)

Penhora do imvel:
Nada obsta que o bem dado em anticrese seja penhorado, contudo os
frutos da coisa no podem ser penhorados por outros credores.

c)

No h direito de preferncia:
A anticrese no confere direito de preferncia ao anticresista no recebi
m ento de seu crdito na eventual alienao do bem dado em garantia.
Da m esm a forma, no ter preferncia com relao eventual indeni
zao securitria, quando o prdio seja destrudo; nem com relao
indenizao pela desapropriao, se o imvel for desapropriado (CC,
art. 1.509, 2").*2

2 Quando a anticrese recair sobre bem imvel, este poder ser hipotecado pelo devedor ao
credor anticrtico, ou a terceiros, assim como o imvel hipotecado poder ser dado em anticrese.
2 CC, Art. 1.509.0 credor anticrtico pode vindicar os seus direitos contra o adquirente dos bens,
os credores quirografrios e os hipotecrios posteriores ao registro da anticrese.
1" Se executar os bens por falta de pagamento da dvida, ou permitir que outro credor o exe
cute, sem opor o seu direito de reteno ao exequente, no ter preferncia sobre o preo.
2 O credor anticrtico no ter preferncia sobre a indenizao do seguro, quando o prdio
seja destrudo, nem, se forem desapropriados os bens, com relao desapropriao.

d)

Dever de guarda e conservao:


O credor anticrtico tem o dever de conservar e adm inistrar a coisa
com o zelo que se esperaria tivesse com as suas prprias coisas, de sor
te que responder por perdas e danos se a coisa se deteriorar ou se os
frutos se perderem por sua culpa (CC, art. 1.508).3

e)

Direito de reteno:
O credor anticrtico tem direito a reter a coisa em seu poder, enquanto
a dvida no for paga. Esse direito extingue-se decorridos 15 anos da
data de sua constituio (CC, art. 1.423).4

f)

Bens imveis:
A anticrese somente pode recair em coisa imvel, pois se for sobre coisa
mvel estarem os diante do penhor.

g)

Tradio:
Para o aperfeioam ento da anticrese faz-se necessria a tradio, pois
s assim o credor poder, estando n a posse do bem, adm inistrar e co
lher os seus rendim entos.

EFEITOS DECORRENTES DA ANTICRESE


Instituda a anticrese, desse ato vrios efeitos decorrem; vejamos:
a)

Posse e administrao:
A posse direta do imvel passar p ara as m os do credor, que ficar
responsvel pela adm inistrao e percepo dos seus rendim entos, at
que a dvida seja quitada.

Ateno: o devedor ficar com a posse indireta e voltar a ter a posse


plena quando da extino da anticrese.
b)

Prestao de contas:
O credor anticrtico, na condio de administrador da coisa alheia, de
ver prestar contas de seus atos, apresentando anualm ente balano

3 CC, Art. 1.508. O credor anticrtico responde pelas deterioraes que, por culpa sua, o imvel
vier a sofrer, e pelos frutos e rendimentos que, por sua negligncia, deixar de perceber.
4 CC, Art. 1.423. O credor anticrtico tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dvida
no for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua constituio.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

249

pormenorizado dos atos praticados durante sua administrao. Se o ba


lano contiver dados inexatos ou se a administrao do credor for ruinosa, pode o devedor requerer ao juiz que transform e o contrato em
arrendamento, fixando-lhe um valor mensal do aluguel (CC, art. 1.507).5
e)

Perdas e danos:
O credor tam bm responde pelos danos e fica obrigado a prestar contas
de sua administrao.

DIREITOS E OBRIGAES DO CREDOR

Constituda a anticrese, o credor anticrtico passar a ter direitos e obriga


es; vejamos:
a)

Direitos do credor anticrtico:


Ficar com a posse e adm inistrao do imvel; receber os seus rendi
mentos, at o m ontante que pague a divida; reivindicar seus direitos
contra terceiros adquirentes do imvel; reivindicar o imvel dos credo
res quirografrios e hipotecrios, constitudos posteriorm ente ao regis
tro da hipoteca {ver CC, art. 1.509 - NR2).

b)

Obrigaes do credor anticrtico:


A principal de guardar e conservar a coisa como se sua fosse; responder
pelas perdas e danos se, por sua culpa, ocorrer a deteriorao ou perda
da coisa; ressarcir ao devedor os frutos deixados de ser colhidos por sua
negligncia; prestar contas sempre que lhe for exigido pelo devedor.

OBRIGAES E DIREITOS DO DEVEDOR

O devedor, apesar dessa sua posio desconfortvel, tem direitos e obriga


es decorrentes da anticrese. Vejamos.
5 CC, Art. 1.507. O credor anticrtico pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus
frutos e utilidades, mas dever apresentar anualmente balano, exato e fiel, de sua administrao.
1 Se o devedor anticrtico no concordar com o que se contm no balano, por ser inexato,
ou ruinosa a administrao, poder impugn-lo, e, se o quiser, requerer a transformao em ar
rendamento, fixando o juiz o valor mensal do aluguel, o qual poder ser corrigido anualmente.
2 O credor anticrtico pode, salvo pacto em sentido contrrio, arrendar os bens dados em
anticrese a terceiro, mantendo, at ser pago, direito de reteno do imvel, embora o aluguel des
se arrendamento no seja vinculativo para o devedor.

250

LIES DE DIREITO CIVIL

a)

Direitos do devedor:
O principal deles poder reaver o imvel to logo a dvida esteja quitada;
ter tam bm direitos indenizao, se ocorrerem danos no prdio por
culpa do credor; ser indenizado pelo valor dos frutos que se tenham per
dido por culpa do credor; e exigir, a qualquer tempo, prestao de contas.

b)

Deveres do devedor:
Dentre os deveres do devedor, o principal entregar o imvel ao cre
dor; ceder administrao a favor do credor, bem como os frutos e ren
dimentos; no turbar a posse do credor.

6 REMIO
O adquirente dos bens dados em anticrese poder remi-los, antes do venci
m ento da dvida, pagando a sua totalidade d ata do pedido de remio, e imitir-se-, se for o caso, na sua posse (CC, art. 1.510).6

EXTINO

Com relao anticrese, o legislador no se importou em mencionar no Cdigo


Civil as formas de extino. Apesar disso, podemos identificar as seguintes causas:
a)

Pagamento do dbito:
Se o credor, na administrao do imvel dado em anticrese, conseguir
receber os valores atinentes ao seu crdito, a anticrese ser extinta.

b)

Extino do bem principal:


Vale lem brar que a anticrese um direito acessrio em relao ao im
vel sobre o qual recai. Assim, vindo a perecer o imvel sobre o qual re
cai a anticrese, a m esm a estar extinta, em face da m xima que diz: o
acessrio segue o principal.

c)

Desapropriao:
A desapropriao um a das causas de perda d a propriedade. Se o im
vel for desapropriado, o devedor perder o imvel e a anticrese estar
autom aticam ente cancelada.

6 CC, Art. 1 .5 1 0 .0 adquirente dosbensdadosem anticrese poder remi-los, antes do vencimento


da dvida, pagando a sua totalidade data do pedido de remio e imitir-se-, se for o caso, na
sua posse.

DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

d)

251

Caducidade:
O prazo mximo para durao da anticrese de 15 anos, de sorte que,
transcorrido esse perodo, ela estar autom aticam ente extinta (ver CC,
art. 1.423).

e)

Outras formas de extino:


Tambm ocorrer a extino d a anticrese se ocorrer a renncia do cre
dor; confuso, isto , o credor com prar o imvel, por exemplo; resilio
bilateral etc.

II - ENFITEUSE
8

CONCEITO DE ENFITEUSE

Apenas para registro, im porta saber que a enfiteuse o direito real sobre
coisa alheia que decorre tanto de ato inter vivos quanto causa mortis, pelo qual
o proprietrio atribui a outrem o domnio til do imvel, pagando o enfiteuta
ao senhorio direto um a penso ou foro, anual de valor certo e invarivel (ver
Cdigo Civil de 1916, art. 678), tambm chamada de aforamento ou

emprazamento.
O proprietrio do imvel cham ado de senhorio direto, enquanto que aque
le que vai explorar a propriedade cham ado de enfiteuta. Todo o poder sobre
a coisa passa a ser exercido pelo enfiteuta, que pode alienar esse direito assim
como transm itir por herana. O proprietrio apenas conserva o domnio.

EXTINO

O atual Cdigo Civil, nas disposies finais e transitrias, proibiu expressa


m ente a constituio de novas enfiteuses e subenfiteuses, perm itindo a sobrevi
vncia das j existentes at a sua extino (CC, art. 2.038).7*I
7 CC, Art. 2.038. Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as
existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior, Lei n 3.071, de 1 de janeiro
de 1916, e leis posteriores.
1 Nos aforamentos a que se refere este artigo defeso:
I - cobrar laudmio ou prestao anloga nas transmisses de bem aforado, sobre o valor das
construes ou plantaes;
II - constituir subenfiteuse.
2aA enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

Bibliografia consultada e
recomendada

Para um aprofundam ento de estudos sobre os Direitos Reais, recom enda


mos as seguintes obras e autores:
ARISTTELES. A poltica. So Paulo: Martins Fontes, 2002.
AWAD, Pedro Elias. Direito imobilirio. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2009.
BESSONE, Darcy. Direitos reais. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1996.
BOBBIO, Norberto. A era dos direitos. 10. ed. Rio de Janeiro: Campus, 1992.
CHAVES, Antnio. Lies de direito civil: direito das coisas. So Paulo: Revista dos Tribu
nais, 1976. v. 3.
COSTA MACHADO (Org.); CHINELLATO, Silmara Juny (Coord.) et al. Cdigo Civil in
terpretado artigo por artigo, pargrafo por pargrafo. Barueri: Manole, 2008.
BEVILAQUA, Clovis. Direitos das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 1.956. v. 1 e 2.
CENEV1VA, Walter. Lei de registros pblicos comentada. 19. ed. So Paulo: Saraiva, 2009.
D1NIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direitos das coisas. 24. ed. So Pau
lo: Saraiva, 2009. v. 4.
FACH1N, Luiz Edson. A funo social da posse e a propriedade contempornea. Porto Ale
gre: Fabris, 1988.
FULGENCIO, Tito. Daposse e das aespossessrias. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000.
v. 1 e 2.
GARBI, Carlos Alberto. Relaojurdica de direito real e usufruto. So Paulo: Mtodo, 2008.

GOMES, Orlando. Direitos reais. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil: direito das coisas. 4. ed. So Paulo: Saraiva,
2009. v. 5.
JHER1NG, Rudolf Von. Teoria da posse simplificada. Traduo de Fernando Bragana.
Belo Horizonte: Lder, 2002.
JOO XXIII, Papa. Encclica Mater et Magistra. Vaticano, 1961. Disponvel em: c h ttp ://
w w w .vatican.va/holy_father/john_xxiii/encyclicals/docum ents/hf_J-xxiii_
enc_15051961_mater_po.html>.
LEO XIII, Papa. Encclica Rerum Novarum. Vaticano, 1891. Disponvel em: c h ttp ://
w w w .vatican.va/holy_father/leo_xiii/encyclicals/docum ents/hf_l-xiii_enc_
1505189 l_rerum-novarum_po.html>.
MARX, Karl. Contribuio crtica da economia poltica. So Paulo: Martins Fontes, 2005.
--------- Dados biogrficos e Manifesto comunista. Disponvel em: < http://www.culturabrasil.pro.br/marx.htm>.
MEIRF.I.LES, Hely Lopes. Direito administrativo brasileiro. 39. ed. So Paulo: Malheiros,
2013.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das coisas. 39. ed. So
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PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil: direitos reais. 18. ed. Rio de
Janeiro: Forense, 2004. v. 4.
PIO IX, Papa. Encclica Quadragsimo Anno. Vaticano, 1931. Disponvel em: ch ttp ://
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RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: direito das coisas. 27. ed. So Paulo: Saraiva, 2002. v. 5.
ROUSSEAU, Jean-Jacques. Do contrato social. So Paulo: Martin Claret, 2003.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio et al. Comentrios ao Cdigo Civil artigo por artigo.
2. ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2009.
SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: direitos reais e direitos intelectuais.
4. ed. So Paulo: Saraiva, 2009. v. 4.
SILVA, Jos Afonso da. Aplicabilidade das normas constitucionais. 3. ed. So Paulo: Ma
lheiros, 1998.
TOMS DE AQUINO, Santo. Suma teolgica. II. II. So Paulo: Loyola, 2005. v. 6.
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 12. ed. So Paulo: Atlas, 2012. v. 5.

Civil em geral, nas questes envolvendo repa


rao por danos morais e danos aos consumi
dores, suas especialidades. Seu vasto conheci
mento sobre a matria deflui da atuao como
advogado militante, e tambm da experincia
adquirida como pesquisador, palestrante e
conferencista, alm da militncia enquanto pro
fessor universitrio nos cursos de graduao e
ps-graduao em direito, e tambm em cursos
preparatrios para as carreiras jurdicas.

NEHEMIAS DOMINGOS DE MELO


advogado militante em So Paulo, pales
trante e conferencista. Professor de Direito
Civil, Direito Processual Civil e Direitos Difusos
(Ambiental, Consumidor e ECA) nos cursos de
Graduao e Ps-Graduao em Direito na Uni
versidade Paulista (UNIP). Professor convida
do da Escola Superior de Advocacia (ESA/SP),
das Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU),
da Escola Paulista de Direito (EPD) e Coorde
nador dos cursos de Ps-Graduao em Direito
do Instituto Jamil Sales/Faculdade de Belm
(FABEL). tambm orientador de monografia
em Trabalhos de Concluso de Curso (TCC), de
graduao e ps-graduao em direito, tendo
participado em centenas de bancas.
O autor Doutorando em Direito Civil; Mestre
em Direitos Difusos e Coletivos (nfase em Di
reitos do Consumidor); Ps-Graduado em Di
reito Civil (nfase em Responsabilidade Civil); e
tambm especialista em Direitos do Consumi
dor (fato do produto ou do servio).
Tem atuao destacada na Ordem dos Advoga
dos do Brasil, Seccional de So Paulo (OAB/SP),
onde palestrante do Departamento de Cultu
ra e Eventos, tendo ainda ocupado os seguin
tes cargos: membro da Comisso de Defesa do
Consumidor; Assessor da Comisso de Seleo
e Inscrio; Examinador na Comisso de Exa
me da Ordem; membro efetivo da Comisso da
Criana e do Adolescente.
membro do Conselho Editorial da R evista M ag iste r d e D ireito Empresarial, C oncorrencial e
d o C o n su m id o r (Editora Magister - Porto Ale
gre) e tambm da Revista S n te se d e D ireito Ci
vil e P rocessual Civil (Editora IOB - So Paulo).

O autor tem se notabilizado no cenrio jurdico


do pas no que diz respeito Responsabilidade

A sua obra Dano morai - problem tica: d o cabi


m e n to fixao d o q u a n tu m , logo que lanada
a primeira edio (2004), foi adotada pela The
University of Texas School of Law (Austin,Texas/
USA), como referncia bibliogrfica indicada
para o estudo do Dano Moral no Brasil, e en
contra-se disponvel na Tariton Law Library.
Como palestrante, conferencista e professor, foi
homenageado cinco vezes com a lurea de re
conhecimento pela Ordem dos Advogados do
Brasil - Seccional de So Paulo, pelos relevan
tes servios prestados entidade (2006, 2009,
2011, 2012 e 2013). Foi tambm homenageado
pela Cmara Municipal de So Paulo por duas
vezes: primeiro em 2007, com "Voto de Jbi
lo e Congratulaes", e em 2010, com o ttulo
de "Cidado Paulistano", pela sua contribuio
intelectual para a cultura jurdica nacional. Foi
tambm paraninfo e professor homenageado
de vrias turmas de formandos.
Tem publicado pela Editora Atlas a coleo
Lies de D ireito Civil em 5 volumes (2014);
e os livros R esp o n sa b ilid a d e civil p o r erro
m d ic o : doutrina e jurisprudncia (3* ed.,
2014); M anual d e prtica jurdica civil para
g ra d u a o e e x a m e d a O A B (4" ed., 2014);
Da culpa e d o risco c o m o fu n d a m e n to s d a
re sp o n sa b ilid a d e civil (2* ed., 2012); D ano
m oral trabalhista (2* ed., 2012); Dano m oral p roblem tica: d o c a b im e n to fixao d o q u a n
tu m (2* ed., 2011); Da d e fe s a d o co n su m id o r
em juzo: p o r a c id e n te s d e c o n s u m o (2010); e
o captulo Reflexes sobre a inverso do nus
da prova, in: MORATO, A. C.; NERI, P. T. (Org.).
2 0 a n o s d o C d ig o d e D efesa d o C onsum idor:
e s tu d o s e m h o m e n a g e m a o p ro fe sso r J o s Ge

raldo Brito F ilom eno (2010).


e-mail: meb.advocada@terra.com.br