Sunteți pe pagina 1din 18

CURSUL NR.

2
Incapacitatea de a cumpra a mandatarilor [Art. 1.654 alin. 1 lit. a)]
Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane
interpuse, chiar i prin licitaie public: a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le
vnd; excepia prevzut la art. 1.304 alin. (1) rmne aplicabil.
Mandatul este un contract de ncredere, cu un caracter intuitu personae. Mandatarul trebuie s
fac tot posibilul pentru a proteja interesele mandantului, vorbindu-se n acest sens de o obligaie de
loialitate a mandatarului fa de mandant.
Mandatarii mputernicii a vinde un lucru nu pot s-l cumpere ntruct - de regul - nu se
poate admite ca o persoan s cumuleze i rolul de reprezentant al vnztorului i cel de
cumprtor. Cumprtorul trateaz n fapt (negociaz) cu mandatarul, iar atunci cnd aceeai
persoan ar avea i calitatea de mandatar i pe aceea de cumprtor nu ar mai putea exista o
negociere veritabil, n cadrul creia fiecare participant s-i poat susine interesele. Legea a
stabilit aceast prohibiie pentru ca mandatarul s nu fie pus n situaia de a alege ntre interesul su,
care este de a cumpra ct mai ieftin, i interesul pe care trebuie s-l apere (cel al vnztorului),
obinnd preul cel mai ridicat. n ipoteza n care mandatarul cumpr bunul pe care este nsrcinat
s l vnd, vnztorul poate cere anularea vnzrii. De menionat faptul c mandatarul-cumprtor
nu poate cere anularea vnzrii nici n calitatea sa de cumprtor i nici n aceea de reprezentant al
vnztorului; numai acesta din urm poate invoca nulitatea relativ a vnzrii (art. 1.656 C.civ.).
Acest text de lege urmrete s exclud posibilitatea ca mandatarul s se prevaleze de calitatea sa
spre a nltura consecinele neconvenabile pentru el ale propriei turpitudini (nemo auditur propriam
turpitudinem allegans nimeni nu i poate invoca propria incorectitudine.)
Art. 1.304 alin. (1) C.civ. prevede: Contractul ncheiat de reprezentant cu sine nsui, n
nume propriu, este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepia cazului n care
reprezentantul a fost mputernicit n mod expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost
determinat n asemenea mod nct s exclud posibilitatea unui conflict de interese.
Din coroborarea prevederilor art. 1654 alin. (1) lit. a) teza a II-a i art. 1.304 C.civ. rezult
urmtoarele:
- contractul de vnzare ncheiat ntre vnztorul reprezentat de mandatar i mandatar nsui nu
este lovit de nulitate relativ n ipoteza n care mandatarul a fost mputernicit n mod expres
de ctre vnztor s cumpere bunul acestuia. Nu este obligatoriu ca n acest caz vnztorul
s stabileasc elementele contractului (pre, momentul predrii bunului etc.), relaiile de
ncredere fiind acelea care l determin pe vnztor s-i dea acordul ca mandatarul s
cumpere bunul.
- contractul de vnzare ncheiat ntre vnztorul reprezentat de mandatar i mandatar nsui nu
este lovit de nulitate relativ nici n ipoteza n care cuprinsul contractului adic acele
elemente ale contractului care puteau fi negociate de ctre mandatar cu potenialul
cumprtor - a fost determinat n asemenea mod nct s exclud posibilitatea unui conflict
de interese ntre vnztor i mandatar. De exemplu, a fost stabilit un pre fix, iar n privina
celorlalte obligaii ale prilor nu a existat nicio nuan fa de prevederile legale din
materia contractului de vnzare; sau, vnztorul a pus la dispoziia mandatarului un contract
de vnzare cuprinznd toate clauzele, dndu-i instruciuni mandatarului s-i vnd bunul
celui care va accepta toate aceste clauze1.
Precizm c n ipoteza n care mandatarul l reprezint att pe vnztor, ct i pe cumprtor (dubla
reprezentare), contractul de vnzare este anulabil la cererea oricreia dintre prile contractante. n acest caz,
1
1

Mai precizm i urmtorul aspect: are calitatea de mandatar i intr sub incidena prohibiiei
prevzute de art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ. i executorul testamentar2 care, dup ce a obinut
ncuviinarea instanei de judecat, procedeaz la vnzarea bunurilor succesorale pentru a obine
sume suficiente pentru executarea legatelor. n acest sens, art. 1.082 alin. (2) C.civ. prevede c
executorul testamentar rspunde ca un mandatar n legtur cu executarea dispoziiilor
testamentare3.
Incapacitatea prinilor, tutorelui, curatorului, administratorului provizoriu [Art. 1.654
alin. 1 lit. b)]
Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. b) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane
interpuse, chiar i prin licitaie public: b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu,
pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint;
n privina prinilor, art. 501 alin. (1) C.civ. prevede c Prinii au dreptul i ndatorirea de a
administra bunurile copilului lor minor, precum i de a-l reprezenta n actele juridice civile ori de a-i
ncuviina aceste acte, dup caz., iar art. 502 alin. (1) C.civ. dispune c Drepturile i ndatoririle
prinilor cu privire la bunurile copilului sunt aceleai cu cele ale tutorelui, dispoziiile care
reglementeaz tutela fiind aplicabile n mod corespunztor.
n ceea ce privete tutorele, art. 143 C.civ. prevede c Tutorele are ndatorirea de a-l
reprezenta pe minor n actele juridice, dar numai pn cnd acesta mplinete vrsta de 14 ani.
Art. 147 C.civ. prevede c (1) Este interzis, sub sanciunea nulitii relative, ncheierea de
acte juridice ntre tutore sau soul, o rud n linie dreapt ori fraii sau surorile tutorelui, pe de o
parte, i minor, pe de alt parte. (2) Cu toate acestea, oricare dintre persoanele prevzute la alin. (1)
poate cumpra la licitaie public un bun al minorului, dac are o garanie real asupra acestui bun
ori l deine n coproprietate cu minorul, dup caz. Aadar, art. 147 C.civ. extinde sfera persoanelor
care sunt incapabile de a ncheia acte juridice (iar nu numai contracte de vnzare) cu minorul.
Nu exist nicio contradicie ntre prevederile art. 1.654 alin. 1 lit. b) C.civ., care prevd c
tutorele este incapabil s cumpere bunurile minorului pe care l reprezint chiar i prin licitaie
public, i prevederile art. 147 alin. 2 C.civ., care permit tutorelui s cumpere la licitaie public un
bun al minorului; astfel, n acest din urm caz este necesar ca tutorele s aib o garanie real asupra
bunului minorului (de exemplu, minorul a motenit un apartament ipotecat de tatl su n favoarea
tutorelui pentru garantarea unui mprumut) 4 sau ca tutorele s dein bunul n coproprietate cu
minorul (cnd este firesc s i se permit tutorelui-coproprietar s participe la licitaie i s devin
astfel proprietar exclusiv al bunului).
n privina curatorului, acesta poate fi numit n condiiile art. 119 alin.6, 150, 157, 158 C.civ.
i are un statut juridic similar cu cel al tutorelui.
temeiul juridic al aciunii n anulabilitate l constituie art. 1304 C.civ., iar nu art. 1654 C.civ., deoarece
mandatarul nu are statutul de cumprtor, adic de parte a contractului de vnzare, ci este doar un mandatar
al ambelor pri.
2
Execuiunea testamentar este o dispoziie cuprins n testament prin care testatorul desemneaz una
sau mai multe persoane, conferindu-le mputernicirea necesar pentru a putea asigura executarea dispoziiilor
testamentare (art. 1.077 C.civ.)
3
A se vedea i R. Dinc, op.cit., p. 48.
4
Reglementrile din Codul civil i din Codul de procedur civil privitoare la vnzarea la licitaie
public a bunurilor mobile i imobile asigur protecia corespunztoare att a intereselor minorului (proprietar
al bunului grevat de o garanie real), ct i a intereselor tutorelui creditor, care are o garanie real asupra
bunului minorului.
2

Administratorul provizoriu poate fi numit n condiiile art. 788 C.civ. Astfel, dac fiduciarul
nu i ndeplinete obligaiile sau pune n pericol interesele care i-au fost ncredinate, constituitorul,
reprezentantul su sau beneficiarul poate cere n justiie nlocuirea fiduciarului. Pn la soluionarea
cererii de nlocuire, constituitorul, reprezentantul su ori, n lipsa acestora, beneficiarul va numi un
administrator provizoriu al masei patrimoniale fiduciare. Mandatul administratorului provizoriu
nceteaz n momentul nlocuirii fiduciarului sau n momentul respingerii definitive a cererii de
nlocuire.
Acest administrator provizoriu nu poate cumpra bunurile care fac parte din masa
patrimonial fiduciar.
nclcarea prohibiiei prevzute de art. 1.654 alin. (1) lit. b) C.civ. se sancioneaz cu
nulitatea relativ a contractului de vnzare. Nici de aceast dat cei incapabili nu pot s cear
anularea vnzrii nici n nume propriu i nici n numele persoanei ocrotite (art. 1.656 C.civ.)5.
Incapacitatea funcionarilor publici, judectorilor sindici, practicienilor n insolven,
executorilor, precum i a altor asemenea persoane [Art. 1.654 alin. 1 lit. c)]
Potrivit art. 1.654 alin. (1) lit. c) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane
interpuse, chiar i prin licitaie public: c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n
insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii
fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror
administrare o supravegheaz.
n privina funcionarilor publici, art. 2 din Legea nr. 188/1999 privind Statutul funcionarilor
publici prevede c Funcionarul public este persoana numit, n condiiile legii, ntr-o funcie
public. Persoana care a fost eliberat din funcia public i se afl n corpul de rezerv al
funcionarilor publici i pstreaz calitatea de funcionar public., iar funcia este definit ca fiind
ansamblul atribuiilor i responsabilitilor, stabilite n temeiul legii, n scopul realizrii
prerogativelor de putere public de ctre administraia public central, administraia public local
i autoritile administrative autonome.6
n conformitate cu prevederile art. 45 alin. 2 din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de
prevenire a insolvenei i de insolven, atribuiile judectorului-sindic sunt limitate la controlul
5

n privina momentului de la care ncepe s curg prescripia, art. 2.532 C.civ. prevede c
Prescripia nu ncepe s curg, iar, dac a nceput s curg, ea se suspend: [] 2. ntre prini, tutore sau
curator i cei lipsii de capacitate de exerciiu sau cu capacitate de exerciiu restrns ori ntre curatori i cei
pe care i reprezint, ct timp dureaz ocrotirea i socotelile nu au fost date i aprobate; 3. ntre orice
persoan care, n temeiul legii, al unei hotrri judectoreti sau al unui act juridic, administreaz bunurile
altora i cei ale cror bunuri sunt astfel administrate, ct timp administrarea nu a ncetat i socotelile nu au
fost date i aprobate;
6

Potrivit art. 2 alin. 3 din Legea nr. 188/1999 Activitile desfurate de funcionarii publici, care
implic exercitarea prerogativelor de putere public, sunt urmtoarele: a) punerea n executare a legilor i a
celorlalte acte normative; b) elaborarea proiectelor de acte normative i a altor reglementri specifice
autoritii sau instituiei publice, precum i asigurarea avizrii acestora; c) elaborarea proiectelor politicilor i
strategiilor, a programelor, a studiilor, analizelor i statisticilor necesare realizrii i implementrii politicilor
publice, precum i a documentaiei necesare executrii legilor, n vederea realizrii competenei autoritii
sau instituiei publice; d) consilierea, controlul i auditul public intern; e) gestionarea resurselor umane i a
resurselor financiare; f) colectarea creanelor bugetare; g) reprezentarea intereselor autoritii sau instituiei
publice n raporturile acesteia cu persoane fizice sau juridice de drept public sau privat, din ar i strintate,
n limita competenelor stabilite de conductorul autoritii sau instituiei publice, precum i reprezentarea n
justiie a autoritii sau instituiei publice n care i desfoar activitatea; h) realizarea de activiti n
conformitate cu strategia de informatizare a administraiei publice.
3

judectoresc al activitii administratorului judiciar i/sau al lichidatorului judiciar i la procesele i


cererile de natur judiciar aferente procedurii insolvenei. n condiiile n care potrivit art. 64 lit. i)
din Legea nr. 85/2014 lichidatorul are printre atribuiile sale i vnzarea bunurilor din averea
debitorului, iar judectorul-sindic controleaz aceast activitate, el devine incapabil de a cumpra
bunurile vndute de ctre lichidator.
Activitatea practicienilor n insolven este reglementat de O.U.G. nr. 86/2006 privind
organizarea activitii practicienilor n insolven. Art. 11 prevede c practicienii n insolven pot
ndeplini calitatea de administrator judiciar, lichidator, conciliator, precum i orice alt calitate
prevzut de lege7. ndeplinirea acestor caliti se face prin preluarea funciei i exercitarea
atribuiilor specifice n condiiile legii i ale actului de numire ori a hotrrii de desemnare.
Activitatea executorilor judectoreti este reglementat de Legea nr. 188/2000 privind
executorii judectoreti. Potrivit art. 2, executorii judectoreti sunt nvestii s ndeplineasc un
serviciu de interes public. n conformitate cu prevederile Codului de procedur civil (art. 753 i
urm. n privina bunurilor mobile, respectiv art. 813 i urm. n privina bunurilor imobile), vnzarea
bunurilor supuse executrii silite se efectueaz prin intermediul executorului judectoresc. Mai sunt
relevante i prevederile art. 46 din Legea nr. 188/2000 potrivit cu care Este interzis executorilor
judectoreti s dobndeasc direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunurile
ce au fcut obiectul activitii de executare silit. Acest text are o sfer mai larg dect textul din
Codul civil. Considerm c art. 46 nu a fost abrogat implicit de noul Cod civil 8, ci scopul
legiuitorului a fost acela de a interzice implicarea sub orice form a executorilor judectoreti n
cadrul procedurilor de executare silit derulate de colegii lor. Dac un executor ar putea cumpra un
bun vndut de un alt executor s-ar crea suspiciuni foarte serioase cu privire la corectitudinea
procedurii de executare silit i de aceea legiuitorul a manifestat o exigen sporit, menit a proteja
prestigiul profesiei de executor judectoresc.
Sintagma i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin
intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o
supravegheaz reprezint un text de rezerv, menit s acopere alte categorii de persoane care
exercit prerogative de putere public. Aadar, art. 1.654 alin. 1 lit. c) C.civ. conine o enumerare
exemplificativ, iar nu limitativ. Legiuitorul a avut n vedere apariia unor situaii noi, care ar putea
intra sub incidena acestui text de lege, fr a fi nevoie ca reglementarea din noul Cod civil s fie
completat. O astfel de persoan poate fi n prezent lichidatorul sau notarul public care procedeaz
la lichidarea pasivului succesoral n condiiile art. 119 i urm. din Legea notarilor publici i a
activitii notariale nr. 36/1995 (republicat n M.Of. nr. 444/18.06.2014).9
7

Administratorul judiciar este practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii,


desemnat s exercite atribuiile prevzute de lege sau stabilite de instana de judecat, n procedura
insolvenei, n perioada de observaie i pe durata procedurii de reorganizare.
Lichidatorul este practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii, desemnat s
conduc activitatea debitorului n cadrul procedurii de faliment, att n procedura general, ct i n procedura
simplificat, i s exercite atribuiile prevzute de lege sau pe cele stabilite de instana de judecat.
Conciliatorul este practicianul n insolven compatibil, autorizat, desemnat s exercite atribuiile
prevzute de lege sau cele stabilite de instana de judecat, n cadrul procedurii de concordat preventiv.
Mandatarul ad-hoc este practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii, desemnat s
exercite atribuiile prevzute de lege sau cele stabilite de instana de judecat, n cadrul mandatului ad-hoc.
Pentru o opinie contrar, a se vedea R. Dinc, op.cit., p. 47.
Art. 119 prevede c n cadrul procedurii succesorale notariale, notarul public va putea proceda la
lichidarea pasivului succesoral, cu acordul tuturor motenitorilor., iar art. 121 alin. (1) dispune c
4
8

nclcarea interdiciei prevzute de art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. se sancioneaz cu nulitatea
absolut a contractului de vnzare, aplicndu-se regimul juridic al acestei nuliti (poate fi invocat
de orice persoan interesat, pe cale de aciune sau de excepie, iar instana are obligaia s o invoce
din oficiu; poate fi invocat oricnd; contractul nu este susceptibil de confirmare).
Incapaciti de a vinde
Potrivit art. 1.655 alin. (1) C.civ., Persoanele prevzute la art. 1.654 alin. (1) nu pot, de
asemenea, s vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din
vnzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori a crui administrare
o supravegheaz, dup caz. De exemplu, mandatarul este nsrcinat s vnd un bun aparinnd
mandantului, iar cu o parte din preul obinut cumpr pentru mandant un bun ce aparine
mandatarului; n acest caz, mandatarul este vnztor, iar mandantul (reprezentat de mandatar) este
cumprtor, conflictul de interese fiind evident. Tot astfel, administratorul provizoriu al unei masei
patrimoniale fiduciare vinde bunuri proprii, iar preul este pltit din sumele obinute din
administrarea bunurilor din masa fiduciar. De asemenea, un funcionar public vinde bunuri proprii
(de pild, materiale de construcii) pentru repararea unui bun a crui administrare o supravegheaz,
iar preul este pltit din chiriile ncasate ca urmare a nchirierii bunului care urmeaz a fi reparat.
Alin. (2) al art. 1.655 C.civ. prevede c dispoziiile alin. (1) se aplic n mod corespunztor i
contractelor n care, n schimbul unei prestaii promise de persoanele prevzute la art. 1.654 alin. (1)
[adic de mandatari, tutore, curator, administrator provizoriu, funcionari publici etc.] cealalt parte
se oblig s plteasc o sum de bani. Chiar dac textul alin. (2) nu are n vedere contractul de
vnzare, ci alte contracte, legiuitorul l-a plasat aici pentru a sublinia faptul c actele juridice
ncheiate n condiiile existenei unui conflict de interese nu sunt permise, chiar dac nu este vorba
despre un contract de vnzare, ci de un alt contract. De exemplu, mandatarul este nsrcinat s
vnd un teren aparinnd mandantului, dar n loc s i remit mandantului integral preul primit de
la terul cumprtor, mandatarul intenioneaz s execute anumite lucrri cu privire la un apartament
al mandantului, preul lucrrilor provenind din suma pe care a primit-o de la terul cumprtor. n
acest caz, Codul civil interzice ca mandatarul s ncheie n calitate de antreprenor un contract de
antrepriz cu mandantul-beneficiar (reprezentat de ctre mandatar) prin care s se oblige s repare
apartamentul mandantului, conflictul de interese fiind evident (mandatarul va avea interesul s
stipuleze un volum de lucrri i un pre al antreprizei care s l avantajeze pe el nsui n detrimentul
mandantului-beneficiar, mai ales innd seama de faptul c preul se afl deja la dispoziia sa).
n privina sanciunii aplicabile, lund n considerare natura interesului ocrotit, contractul de
vnzare ncheiat n calitate de vnztori de persoanele menionate la art. 1.654 alin. (1) lit. a) i b)
C.civ. este lovit de nulitate relativ, iar cel ncheiat de persoanele menionate la art. 1654 alin. (1)
Lichidarea se face de ctre notarul public nvestit cu dezbaterea procedurii succesorale sau sub
supravegherea acestuia, ori de cte ori n masa succesoral este dovedit un pasiv exigibil. Art. 127 alin. (3)
prevede c n cazul n care lichidatorul succesiunii este notarul public numit cu acordul tuturor
motenitorilor, iar motenitorii sunt de acord cu vnzarea bunurilor prin licitaie public, notarul public va
proceda la valorificarea acestor bunuri.
Lichidator poate fi o alt persoan dect notarul public, desemnat: a) de ctre defunct, prin testament
sau prin nscris autentic, fie ca executor testamentar, fie ca lichidator; b) de ctre motenitorii defunctului, fie
dintre acetia, fie un ter; c) de ctre instana de judecat, n cazul n care apar nenelegeri ntre motenitori
cu privire la desemnarea lichidatorului sau n cazul imposibilitii desemnrii ori nlocuirii lui de ctre
acetia. Lichidatorul are dreptul s valorifice bunurile mobile/imobile ale defunctului, iar valorificarea acestor
bunuri va putea fi fcut fie prin vnzarea bunurilor la licitaie public, fie prin ncheierea unor acte de dare
n plat cu creditorii succesiunii, n condiiile legii.
5

lit. c) C.civ. este lovit de nulitate absolut10. Aceleai sanciuni se aplic, n mod corespunztor, i
n cazul ncheierii altor contracte (cum ar fi, contractul de antrepriz) la care face referire art. 1.655
alin. (2) C.civ.

Consimmntul prilor. Promisiunea unilateral de vnzare i de cumprare.


Promisiunea bilateral de vnzare. Pactul de opiune. Dreptul de preempiune.
Consimmntul
Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor. Acordul de voin
ntre pri este totdeauna necesar i totodat suficient - cu excepiile prevzute de lege 11 - n vederea
formrii contractului.
ntruct problemele juridice privitoare la consimmnt, la principiul autonomiei de voin i
libertatea contractual, precum i la momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria
actului juridic civil i teoria general a obligaiilor, iar n materia vnzrii se aplic regulile
dreptului comun, urmeaz s analizm numai anumite probleme specifice vnzrii: promisiunea
unilateral de vnzare i de cumprare, promisiunea bilateral de vnzare, pactul de opiune i
dreptul de preempiune.
Promisiunea unilateral de vnzare
nainte de a arta ce anume se nelege prin promisiunea unilateral de vnzare, este necesar
s facem cteva precizri privind oferta de a contracta i promisiunea unilateral (ca act juridic
unilateral).
Potrivit art. 1.188 C.civ., o propunere constituie ofert de a contracta dac aceasta conine
suficiente elemente pentru formarea contractului i exprim intenia ofertantului de a se obliga n
cazul acceptrii ei de ctre destinatar. Oferta de a contracta este un act juridic unilateral.
Promisiunea unilateral (numit i angajamentul unilateral) este tot un act juridic unilateral
i este reglementat de art. 1.327 C.civ. Astfel, Promisiunea unilateral fcut cu intenia de a se
obliga independent de acceptare l leag numai pe autor. Destinatarul actului poate s refuze dreptul
astfel nscut. Dac autorul actului nu a stipulat expres un termen, promisiunea se consider fcut
pentru o anumit durat, potrivit cu natura obligaiei i cu mprejurrile n care a fost asumat. n
doctrin12 se d ca exemplu de promisiune unilateral acel act unilateral prin care autorul unei fapte
ilicite cauzatoare de prejudicii se oblig s plteasc victimei o sum de bani; dac victima accept
despgubirile oferite de autor, ea poate s solicite executarea angajamentului unilateral.
Nici oferta de a contracta(de a vinde) i nici promisiunea unilateral (angajamentul unilateral)
nu trebuie s fie confundate cu promisiunea unilateral de vnzare (i nici cu promisiunea de a
contracta, n general).
n acelai sens, a se vedea F. Moiu, Contractele speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2014.
Exproprierea pentru cauz de utilitate public (care se studiaz la materia drepturilor reale)
reprezint, n fond, tot o vnzare, dar forat, independent de consimmntul proprietarului. Preul - numit
n aceast materie despgubire - se stabilete de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen prin
justiie (art. 44 din Constituie i Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public). n
msura n care legea special nu prevede altfel, n caz de expropriere se aplic regulile prevzute pentru
contractul de vnzare (de exemplu, obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii sau viciilor
ascunse).
12
A se vedea, de exemplu, L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaiile,
Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. 337.
6
10
11

n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, o persoan, prevznd un eventual interes


pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun (sau alt drept), primete promisiunea proprietarului de
a vinde acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui
termen - consimmntul su de a-l cumpra.
Altfel spus, promitentul-vnztor se oblig s vnd un bun, la un pre determinat sau
determinabil, iar beneficiarul promisiunii accept (primete) aceast promisiune, dar i rezerv
dreptul de a-i exprima ulterior consimmntul su la vnzare. De exemplu, locatorul-proprietar
(promitent-vnztor) se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat n locaiune,
dac locatarul i va manifesta voina de a-l cumpra, iar locatarul (beneficiarul promisiunii)
primete propunerea proprietarului, dar i rezerv dreptul ca ulterior s-i manifeste voina n
sensul de a cumpra sau nu acel bun13.
O promisiune de vnzare acceptat cu aceast rezerv constituie, nendoielnic, un contract (i
nu un act unilateral de voin), dar nu constituie o vnzare - fiind distinct de ea - i nu poate
produce efectele unei vnzri14. Promitentul nu i-a dat acordul la vnzarea bunului, ci doar a
promis c n viitor va ncheia contractul, ceea ce nseamn c pentru ncheierea contractului de
vnzare este obligatoriu ca promitentul s-i dea un nou acord, de data aceasta la vnzare.
Promisiunea de vnzare este de fapt un antecontract, care d natere la un drept de crean, una
dintre pri (promitentul) fiind obligat (obligaia de a face) fa de cealalt parte (beneficiarul) s
vnd n viitor un anumit bun15, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra ori
nu. Dreptul de opiune al beneficiarului promisiunii are natura juridic de drept potestativ.
Potrivit art. 1.279 alin. 1 C.civ. Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele
clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Cu alte
cuvinte, prile trebuie s prevad att bunul vndut, ct i preul vnzrii.
n privina formei, chiar dac vnzarea ar fi un contract solemn (de exemplu, privete
transferul proprietii asupra unui bun imobil), promisiunea nu trebuie s mbrace forma autentic
prevzut de lege pentru contractul de vnzare; legiuitorul a apreciat c ar fi prea mpovrtor
pentru prile contractante s ncheie att promisiunea, ct i contractul de vnzare n form
autentic.
Promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru
una dintre pri (promitent). Este ns posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer,
beneficiarul promisiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune sau
preul indisponibilizrii bunului), caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un contract
13

Potrivit art. 1 alin. (1) din OG nr. 51/1997 privind operaiunile de leasing i societile de leasing,
Prezenta ordonan se aplic operaiunilor de leasing prin care o parte, denumit locator/finanator,
transmite pentru o perioad determinat dreptul de folosin asupra unui bun, al crui proprietar este,
celeilalte pri, denumit locatar/utilizator, la solicitarea acesteia, contra unei pli periodice, denumit rat
de leasing, iar la sfritul perioadei de leasing locatorul/finanatorul se oblig s respecte dreptul de
opiune al locatarului/utilizatorului de a cumpra bunul, de a prelungi contractul de leasing fr a schimba
natura leasingului ori de a nceta raporturile contractuale.
A se vedea i M.B. Cantacuzino, op.cit., p.656. Promisiunea de vnzare nu transfer proprietatea, ci
d natere numai unor obligaii cu caracter personal pentru una dintre pri, cealalt parte pstrndu-i
libertatea de a decide (TS, col.civ., dec.nr.561/1949, n JN nr.5-6, 1949, p.608). Promisiunea unilateral nu
trebuie s fie confundat cu vnzarea sub condiie sau afectat de un termen, ntruct prima are ca obiect o
obligaie de a face, iar cea de-a doua o obligaie de a da.
15
TS, col.civ., dec. nr.1071/1964, n CD 1964, p.72; Plenul TS, dec. de ndrumare nr. 7/1967, n CD,
1967, p.27-28; s.civ., dec.nr.188/1981, n RRD nr.10, 1981, p.71.
7
14

sinalagmatic, dar, evident, fr a se fi transformat ntr-o promisiune bilateral de vnzare, cci


beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se
confer. La fel stau lucrurile i n situaia n care beneficiarul promisiunii se oblig la plata unei
sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ (adic nu va cumpra bunul).
Beneficiarul promisiunii trebuie s opteze n sensul de a cumpra sau nu n cadrul termenului
prevzut n promisiunea unilateral de vnzare. Dac prile nu au prevzut un termen (ceea ce n
practic se ntmpl destul de rar), n conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 i 3 C.civ., la
sesizarea oricreia dintre prile contractante, instana poate s fixeze termenul, cererea urmnd s
fie soluionat potrivit regulilor aplicabile ordonanei preediniale16.
n situaia n care beneficiarul promisiunii opteaz n sensul de a cumpra bunul, deosebim
dou situaii:
I.

n cazul n care contractul de vnzare este consensual (de exemplu, vizeaz un obiect de
mobilier, un bun de uz casnic, un autoturism, un animal etc.), optnd n sensul de a cumpra
bunul beneficiarul i exprim consimmntul la ncheierea contractului de vnzare, iar
pentru perfectarea contractului de vnzare este necesar ca i promitentul s i dea
consimmntul la vnzare (reamintim c promitentul i-a dat consimmntul doar pentru
ncheierea promisiunii de vnzare, iar nu pentru ncheierea contractului de vnzare);

II.

n cazul n care contractul de vnzare este solemn (de exemplu, vizeaz un apartament,
situaie n care forma autentic este cerut ad validitatem), optnd n sensul de a cumpra
bunul beneficiarul se oblig s ncheie contractul de vnzare; n acest caz, pentru perfectarea
contractului de vnzare este necesar ca att promitentul, ct i beneficiarul s i exprime
consimmntul la vnzare n faa notarului public, iar la acel moment (al autentificrii) se vor
aprecia condiiile de validitate ale contractului de vnzare (de exemplu, capacitatea prilor).

Atunci cnd beneficiarul promisiunii opteaz n sensul de a nu cumpra bunul, contractul de


vnzare nu se va mai perfecta, iar promitentul va fi n drept s pstreze preul dreptului de opiune
(preul indisponibilizrii bunului), dac prin promisiunea unilateral de vnzare a fost convenit un
astfel de pre.
Dac beneficiarul opteaz n sensul cumprrii bunului, iar promitentul refuz s ncheie
contractul de vnzare, beneficiarul promisiunii are mai multe posibiliti:
1. s solicite obligarea promitentului la plata de daune-interese, conform art. 1.530 i urm. i art.
1.279 alin. 2 C.civ. (innd seama i de eventuala clauz penal stipulat). Evident, dac
prile nu au evaluat anticipat daunele-interese, beneficiarul va trebui s fac dovada
prejudiciului ce i s-a cauzat;

16

Procedura special a ordonanei preediniale presupune soluionarea cu celeritate a procesului.


Astfel, potrivit art. 999 C. proc.civ., (1) n vederea judecrii cererii, prile vor fi citate conform normelor
privind citarea n procesele urgente, iar prtului i se va comunica o copie de pe cerere i de pe actele care o
nsoesc. ntmpinarea nu este obligatorie. (2) Ordonana va putea fi dat i fr citarea prilor. n caz de
urgen deosebit, ordonana va putea fi dat chiar n aceeai zi, instana pronunndu-se asupra msurii
solicitate pe baza cererii i actelor depuse, fr concluziile prilor. (3) Judecata se face de urgen i cu
precdere, nefiind admisibile probe a cror administrare necesit un timp ndelungat. Dispoziiile privind
cercetarea procesului nu sunt aplicabile. (4) Pronunarea se poate amna cu cel mult 24 de ore, iar motivarea
ordonanei se face n cel mult 48 de ore de la pronunare.
8

2. n cazul n care promisiunea are un caracter sinalagmatic, iar beneficiarul a pltit deja preul
dreptului de opiune, el poate s solicite rezoluiunea acestei promisiuni cu obligarea
promitentului la daune-interese (art. 1.549 alin. 1 C.civ.). Dac aciunea n rezoluiune se va
admite, beneficiarul va avea dreptul la restituirea preului dreptului de opiune pltit, precum
i la despgubiri pentru acoperirea integral a prejudiciului ce i s-a cauzat;
3. atunci cnd i-a executat propriile obligaii, iar bunul se mai afl n patrimoniul promitentului,
beneficiarul poate cere instanei s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare
(art. 1.279 alin. 3 teza I i art. 1.669 alin. 1 i 3 C.civ.). Prin hotrrea pronunat, instana va
suplini consimmntul promitentului, singurul element care lipsete pentru ca vnzarea s fie
perfect. Dreptul la aciunea avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract de vnzare se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat
(art. 1.669 alin. 2 i 3 C.civ.)17;
4. dac promitentul nstrineaz bunul ce formeaz obiectul promisiunii, iar inalienabilitatea
bunului a fost fcut opozabil n condiiile prevzute de art. 628 C.civ., beneficiarul poate s
solicite anularea actului de nstrinare ncheiat cu nclcarea clauzei de inalienabilitate (art.
629 alin. 2 C.civ.). De exemplu, dac promisiunea de vnzare este notat n cartea funciar,
prin aceasta se asigur i opozabilitatea clauzei de inalienabilitate (care este subneleas n
promisiunea de vnzare, potrivit art. 627 alin. 4 C.civ. i art. 60 1 din Legea nr. 71/2011)18. n
schimb, n cazul n care clauza de inalienabilitate nu a fost fcut opozabil n condiiile legii,
actul de nstrinare ncheiat cu terul nu poate fi anulat, dar beneficiarul promisiunii are
dreptul la daune-interese de la promitentul care i-a nclcat obligaiile asumate prin
promisiunea de vnzare.
Precizm c potrivit art. 906 C.civ. (1) Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect
dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea
funciar, dac promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul
promisiunii, iar antecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care
urmeaz a fi ncheiat contractul. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n
antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui. (2) Promisiunea se
va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru ncheierea lui sau dac, ntre
timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s
rspund de obligaiile promitentului. (3) Radierea se va dispune din oficiu, dac, pn la expirarea
termenului de 6 luni prevzut la alin. (2), n-a fost cerut nscrierea dreptului care a fcut obiectul
promisiunii, cu excepia cazului cnd cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar a aciunii
prevzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu n toate cazurile cnd, pn
la ncheierea contractului amintit mai sus ori pn la soluionarea definitiv a aciunii prevzute la
alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut
s rspund de obligaiile promitentului.

Pentru ntreruperea cursului prescripiei n cazul predrii bunului ctre beneficiarul promisiunii, a se
vedea explicaiile de la promisiunea bilateral de vnzare.
18
Dac bunul promis a fost nstrinat, dei clauza de inalienabilitate a fost fcut opozabil,
beneficiarul poate intenta o aciune n justiie cu dou capete de cerere: prin primul capt de cerere s solicite
anularea actului de nstrinare ncheiat de promitentul-vnztor cu terul i repunerea prilor n situaia
anterioar, iar prin cel de-al doilea capt de cerere s solicite pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract de vnzare.
9
17

n legtur cu notarea n cartea funciar a promisiunii de vnzare, ne alturm opiniei potrivit


cu care dac o asemenea promisiune a fost notat n condiiile legii, nu este necesar notarea
inalienabilitii pe care aceasta o implic19
n materia promisiunii unilaterale de vnzare sunt relevante alte dou prevederi legale:
1. convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii ori modificrii unui
contract nu constituie promisiune de a contracta (art. 1.279 alin. 4 C.civ.). Legiuitorul a dorit
s clarifice aceast chestiune pentru ca prile s fie ncurajate s negocieze, fr teama c
aceasta ar avea efectele unei promisiuni de vnzare.
2. n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint
un avans din preul convenit (art. 1.670 C.civ.). Astfel, dac beneficiarul a pltit promitentului
preul dreptului de opiune, la ncheierea contractului de vnzare (sau la data convenit de
pri) se va mai plti doar diferena de pre.
Promisiunea unilateral de cumprare
Dei se ntlnete mai rar n practic, promisiunea unilateral poate fi asumat de cumprtor
(promisiune unilateral de cumprare)20, fiind guvernat de aceleai reguli ca i promisiunea de
vnzare. Practic, prin promisiunea unilateral de cumprare, o parte (promitentul-cumprtor) se
oblig s cumpere un bun, la un pre determinat sau determinabil, iar cealalt parte (beneficiarul
promisiunii) primete aceast promisiune, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior - de
obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l vinde.
Beneficiarul promisiunii nu se oblig s vnd bunul promitentului, el putnd s dispun liber
de bunul su, fr a i se angaja n vreun mod rspunderea.
n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat (nu i a unui
bun de gen), dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su (beneficiarul
promisiunii) nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului
se consider stins (art. 1.669 alin. 4 C.civ.). Codul civil prezum c n acest caz ne aflm n
prezena unei remiteri de datorie21
Promisiunea bilateral de vnzare22
Promisiunea de vnzare poate fi nu numai unilateral, dar i bilateral - de a vinde i cumpra
- n care caz ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit23, contractul de vnzare.
Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilateral, este un antecontract, cu singura deosebire c n
A se vedea I.-F. Popa, Promisiunile unilaterale i sinalagmatice de nstrinare imobiliar, n
R.R.D.P nr. 5/2013, p. 176-177.
20
Un exemplu de promisiune unilateral de cumprare este aa-numitul contract de buy-back, n
temeiul cruia o societate care desface bunuri de folosin ndelungat se oblig fa de cumprtori, la
cererea acestora, s preia acele bunuri dup un timp de utilizare la un pre ce va fi stabilit n funcie de gradul
de uzur, cu condiia ca beneficiarul s achiziioneze un bun similar nou de la aceeai societate, cu plata
diferenei de pre (A se vedea, D.Chiric, Tratat de drept civil.Contracte speciale.Vol.I. Vnzarea i schimbul,
Ed. C.H.Beck, Bucureti, 2008, p. 147).
21
De altfel, n textul proiectului Codului civil trimis la Parlament s-a folosit sintagma promitentul se
consider iertat de datorie. Pentru ipoteza n care beneficiarul promisiunii a ncheiat un contract de
locaiune, a se vedea R. Dinc, op.cit., p. 56.
22
Pentru consideraii de drept comparat a se vedea C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediia a
II-a, Ed. All Beck, Bucureti 2005, pag.31-32.
23
Promisiunea de vnzare-cumprare poate s-i produc efectele specifice numai dac preul este
determinat sau determinabil. TJ Sibiu, dec.civ. nr.504/1992, n Dreptul nr.1, 1993, p.71.
10
19

acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Dac, de exemplu, prile s-au
obligat s vnd, respectiv s cumpere un apartament, contractul de vnzare nu este ncheiat ct
timp contractul nu se ntocmete n forma prevzut de lege (autentic). Dar soluia trebuie s fie
aceeai, chiar dac contractul nu este solemn i nu exist nici alte condiii legale. ntruct vnztorul
nu a vndut, iar cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au obligat numai s ncheie contractul, dei
s-au neles asupra lucrului i asupra preului, vnzarea nu poate fi considerat ncheiat. n schimb,
obligaia de a ncheia contractul n viitor (i cu respectarea dispoziiilor speciale, dac este cazul)
este valabil. Obligaiile asumate de ambele pri sunt obligaii de a face, corelative unor drepturi
de crean.
Nici n cazul promisiunii bilaterale de vnzare nu este nevoie ca prile s respecte forma
autentic prevzut pentru contractul de vnzare. Exist mai multe argumente: i) legiuitorul a
apreciat c ar fi prea mpovrtor pentru prile contractante s ncheie att promisiunea, ct i
contractul de vnzare n form autentic; ii) atunci cnd legiuitorul a dorit ca o anumit promisiune
de contract s mbrace o anumit form, a prevzut n mod expres acest lucru (de exemplu,
promisiunea de donaie - art. 1.014 alin. 1 C.civ., pactul de opiune - art. 1.278 alin. 5 C.civ.); iii)
potrivit art. 1.242 alin. 1 C.civ. Este lovit de nulitate absolut contractul ncheiat n lipsa formei pe
care, n chip nendoielnic, legea o cere pentru ncheierea sa valabil. Or, legea nu cere nici mcar
n mod implicit - o anumit form pentru ncheierea valabil a unei promisiuni de vnzare.
De regul, prile prefer s ncheie mai nti o promisiune bilateral de vnzare fie pentru c
promitentul-vnztor nu i-a intabulat dreptul de proprietate n cartea funciar (lucrrile cadastrale
nefiind finalizate), fie pentru c promitentul-cumprtor nu dispune de ntregul pre al vnzrii i
este necesar s contracteze un credit, fie pentru c ambele pri nu dispun de mijloace financiare
suficiente (promitentul-vnztor pentru efectuarea lucrrilor cadastrale, iar promitentul-cumprtor
pentru plata cheltuielilor vnzrii - onorariul notarului, taxa aferent nstrinrii) etc. De multe ori,
n special n mediul rural, chiar dac s-a ncheiat doar o promisiune bilateral de vnzare, bunul se
pred promitentului-cumprtor, care pltete integral preul, iar contractul de vnzare se ncheie
dup trecerea unui numr mare de ani.
Menionm c promisiunile bilaterale de vnzare pot fi de mai multe feluri: i) promisiuni care
se ncheie fr a fi urmate de predarea bunului, acest fapt producndu-se numai dac se perfecteaz
contractul de vnzare; ii) promisiuni care sunt urmate de predarea imediat a bunului promitentuluicumprtor, acesta avnd dreptul de a folosi bunul. n acest sens, n doctrin24 s-a precizat c Pe
lng obligaiile principale, fr de care promisiunea este de neconceput, facultativ prile pot
stipula i obligaia secundar a promitentului-vnztor de a preda promitentului-cumprtor bunul
care formeaz obiectul nelegerii spre a fi folosit de acesta naintea perfectrii vnzrii.
n cazul promisiunii bilaterale de vnzare ambele pri promit ca n viitor s ncheie
contractul, iar pentru perfectarea vnzrii este absolut necesar ca ambele pri s i exprime
consimmntul la vnzare25.
Prile trebuie s ncheie contractul de vnzare n cadrul termenului prevzut n promisiunea
bilateral de vnzare. Dac prile nu au prevzut un termen pentru perfectarea vnzrii, ca i n
cazul promisiunii unilaterale de vnzare, n conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 i 3 C.civ.,
D. Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vnzarea i schimbul, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2008, p. 188.
25
n dreptul nostru, promisiunea de vnzare - unilateral sau bilateral - nu poate fi considerat nici
vnzare sub condiie suspensiv, care - prin ndeplinirea condiiei, adic acceptarea n termen - s fac
valabil vnzarea din chiar ziua promisiunii. Nu poate fi considerat o vnzare sub condiie, fiindc ntre pri
nu s-a ncheiat o vnzare (s-a promis numai), iar, pe de alt parte, evenimentul prevzut n condiie nu poate
s fie nsui consimmntul.
11
24

la sesizarea oricreia dintre prile contractante, instana poate s fixeze termenul, cererea urmnd
s fie soluionat potrivit regulilor aplicabile ordonanei preediniale.
Dac la mplinirea termenului prevzut n promisiunea bilateral de vnzare una dintre pri
refuz s ncheie contractul de vnzare, cealalt parte are la dispoziie mai multe posibiliti:
1. s solicite obligarea cocontractantului la plata de daune-interese, conform art. 1.530 i urm. i
art. 1.279 alin. 2 (innd seama i de eventuala clauz penal stipulat). Evident, dac
prejudiciul nu a fost evaluat convenional prin stipularea unei clauze penale, reclamantul va
trebui s fac dovada prejudiciului ce i s-a cauzat;
2. s solicite rezoluiunea promisiunii cu obligarea cocontractantului la daune-interese (art.
1.549 alin. 1 C.civ.);
3. atunci cnd i-a executat propriile obligaii, iar bunul se mai afl n patrimoniul promitentuluivnztor, poate cere instanei s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare
(art. 1.279 alin. 3 teza I i art. 1.669 alin. 1 C.civ.). Prin hotrrea pronunat, instana va
suplini consimmntul promitentului care a refuzat s ncheie contractul de vnzare. n afara
consimmntului prii care se opune la ncheierea contractului, toate celelalte elemente ale
contractului de vnzare, respectiv, capacitatea, obiectul (bunul vndut i preul), cauza trebuie
s fie ndeplinite;
4. dac promitentul-vnztor nstrineaz bunul ce formeaz obiectul promisiunii, iar
inalienabilitatea bunului a fost fcut opozabil n condiiile prevzute de art. 628 C.civ.,
promitentul-cumprtor poate s solicite anularea actului de nstrinare ncheiat cu nclcarea
clauzei de inalienabilitate (art. 629 alin. 2 C.civ.), la fel ca i n cazul promisiunii unilaterale
de vnzare26. Dac bunul promis a fost nstrinat, dei clauza de inalienabilitate a fost fcut
opozabil (de exemplu, prin notarea promisiunii bilaterale de vnzare n cartea funciar),
promitentul-cumprtor poate intenta o aciune n justiie cu dou capete de cerere: prin
primul capt de cerere s solicite anularea actului de nstrinare ncheiat de promitentulvnztor cu terul i repunerea prilor n situaia anterioar, iar prin cel de-al doilea capt de
cerere s solicite pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare27.
n privina aciunii care are ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de
vnzare sunt necesare unele precizri:
a) cu privire la timbrarea aciunii, aciunea prin care se solicit pronunarea unei hotrri
judectoreti care ine loc de act autentic de nstrinare a unor bunuri imobile sau de constituire a
unor drepturi reale asupra acestora se timbreaz n funcie de valoarea bunului ce formeaz obiectul
promisiunii (de exemplu, dac bunul are o valoare de peste 250.000 lei, taxa de timbru va fi de
6.105 lei + 1% pentru ce depete 250.000 lei, conform art. 3 alin. 1 lit. f i alin.2 lit. c din OUG
nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru).
b) n privina competenei teritoriale, avnd n vedere faptul c aciunea prin se solicit
pronunarea unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de vnzare a unui imobil are
caracterul unei aciuni personale imobiliare (nu al unei aciuni reale), va fi competent instana de
la domiciliul (sediul) prtului (art. 107 C. proc.civ.) sau instana locului prevzut n contract pentru
Se poate intenta i o aciune paulian, dac sunt ndeplinite condiiile prevzute de lege (a se vedea,
n acest sens, L.Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, Curs de drept civil. Obligaiile, Ed. Universul Juridic, Bucureti,
2015, p. 65).
27
Pentru practica judiciar a se vedea, de exemplu, C.Ap. Craiova, dec. nr. 196/2009, publicat pe
www.jurisprudenta.org.
12
26

executarea, fie i n parte, a obligaiei (art. 113 alin. 1 pct. 3 C. proc.civ.), astfel cum a decis instana
suprem prin decizia nr. 8/2013, prin care a admis un recurs n interesul legii.
c) dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia
ncheiat (art. 1.669 alin. 2 C.civ.) 28. Legiuitorul a urmrit s mobilizeze prile promisiunii s
limpezeasc raporturile create prin ncheierea promisiunii deoarece situaia creat este una neclar.
n practica instanei supreme s-a decis n mod constant c atunci cnd promitentul-cumprtor a
preluat imobilul, deinerea lui, cu acordul promitentului-vnztor, echivaleaz cu recunoaterea
dreptului acestuia, iar prescripia dreptului la aciune ncepe s curg n momentul n care
promitentul-vnztor se manifest expres n sensul negrii dreptului promitentului-cumprtor 29.
Aceast practic este valabil i n prezent n temeiul art. 2.537 pct. 1 coroborat cu art. 2.538 alin. 3.
d) potrivit art. 57 din OUG nr. 80/2013, n cazul cererilor prin care se solicit pronunarea
unei hotrri care ine loc de act autentic de nstrinare a unor bunuri imobile, instana de judecat
va solicita extras de carte funciar pentru bunurile imobile ce au carte funciar deschis sau
certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciar deschis, certificat fiscal emis de
compartimentul de specialitate al autoritii administraiei publice locale i dovada debitelor la zi
ale cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari. Dac exist datorii ctre asociaia
de proprietari, instana nu va putea pronuna o hotrre care s in loc de contract de vnzare dect
dac, pn la nchiderea dezbaterilor, se va face dovada plii acestora sau datoriile sunt preluate
de cumprtor (fcndu-se meniune despre aceasta n dispozitivul hotrrii).
Dac instana de judecat va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare referitoare la
imobilul promis, aceasta va fi avizat de oficiul de cadastru i publicitate imobiliar.
e) instana va refuza pronunarea unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de
vnzare ori de cte ori prin aceasta ar fi nesocotite anumite norme legale. De exemplu, nu se poate
pronuna o hotrre dac bunul promis este declarat inalienabil (temporar) printr-o prevedere legal
(exemple de inalienabilitate temporar fiind consacrate, de pild, de art. 32 din Legea fondului
funciar nr. 18/1991 sau de art. 9 din Legea nr. 112/1995). Tot astfel, hotrrea nu se va pronuna
dac nu a fost respectat dreptul de preempiune. n acest sens, art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014
prevede c n toate cazurile n care se solicit pronunarea unei hotrri judectoreti care ine loc de
contract de vnzare, aciunea este admisibil numai dac antecontractul este ncheiat potrivit
prevederilor Codului civil i ale legislaiei n materie, precum i dac sunt ntrunite condiiile
prevzute la art. 3, 4 i 9 din prezenta lege (adic au fost obinute avizele prevzute de lege i s-a
respectat dreptul de preempiune), iar imobilul ce face obiectul antecontractului este nscris la rolul
fiscal i n cartea funciar. Alin. (2) al art. 5 dispune c cererea de nscriere n cartea funciar a
dreptului de proprietate se respinge dac nu sunt ndeplinite condiiile prevzute de prezenta lege.
f) de regul, promisiunea de vnzare trebuie s mbrace forma unui nscris (autentic sau sub
semntur privat). Atunci cnd a existat o imposibilitate moral de a preconstitui un nscris,
existena i coninutul promisiunii pot fi dovedite i prin proba testimonial.30

nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, se aplica termenul general de prescripie de 3 ani.
Trebuie inut seama de faptul c potrivit art. 201 din Legea nr. 71/2011 Prescripiile ncepute i nemplinite
la data intrrii n vigoare a Codului civil sunt i rmn supuse dispoziiilor legale care le-au instituit.
29
A se vedea CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.1212/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul
2005, p. 339-341.
30
A se vedea, de exemplu, Trib. Buc., secia a IV-a civil, dec. nr. 621/2011, citat de A.- G. ambulea,
Vnzarea. Hotrri care in loc de contract, Bucureti, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013, p. 73-79.
13
28

g) hotrrea care ine loc de contract de vnzare are caracter constitutiv de drepturi, opernd
transferul proprietii de la data cnd rmne definitiv, iar nu de la data ncheierii promisiunii de
vnzare sau de la data stabilit pentru ncheierea contractului de vnzare;
h) dac n antecontract s-a prevzut o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia
sau a ambelor pri (inclusiv sub forma arvunei penalizatoare art. 1.545 C.civ.), consimmntul
poate fi revocat unilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract31.
Potrivit art. 1.545 C.civ. Dac n contract este stipulat expres dreptul uneia dintre pri sau
dreptul ambelor pri de a se dezice de contract, cel care denun contractul pierde arvuna dat sau,
dup caz, trebuie s restituie dublul celei primite. n mod frecvent n cadrul promisiunilor
bilaterale de vnzare se introduc clauze referitoare la arvun. n ipoteza n care contractul nceteaz
din cauze ce nu atrag rspunderea vreuneia dintre pri (de exemplu, bunul a pierit, a fost expropriat
etc.) arvuna se restituie.
i) prin Decizia nr. 12/2015 privind examinarea unui recurs n interesul legii, instana suprem
a decis c n situaia n care promitentul-vnztor a promis vnzarea ntregului imobil, dei nu are
calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vnzare nu poate fi executat n natur
sub forma pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare pentru
ntregul bun, n lipsa acordului celorlali coproprietari.
Sunt valabile n totalitate cele menionate la promisiunea unilateral de vnzare n legtur cu:
1) notarea n cartea funciar, potrivit art. 906 C.civ.; 2) prevederile art. 1.279 alin. 4 C.civ. (relative
la convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii ori modificrii unui
contract); 3) prevederile art. 1.670 C.civ. (n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul
unei promisiuni de vnzare reprezint un avans din preul convenit).
n fine, precizm c potrivit art. 2.386 pct. 2 C.civ. beneficiaz de ipotec legal promitentul
achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avnd ca obiect un imobil nscris n cartea
funciar, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor pltite n contul acestuia. Textul are
n vedere ipoteza n care promitentul-cumprtor a pltit, integral sau parial, preul convenit, iar
dreptul su la restituirea acestor sume este garantat cu o ipotec legal ce poart asupra imobilului
care urma s formeze obiectul contractului de vnzare ce nu s-a mai perfectat 32. Potrivit art. 37 alin.
6 din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 n toate cazurile cnd prin lege se
acord un privilegiu imobiliar sau o ipotec legal pentru garantarea vreunui drept sau creane,
acestea se vor nscrie din oficiu n cartea funciar, cu excepia situaiei n care prile renun n
mod expres la acest beneficiu; Ipoteca legal prevzut de art. 2386 pct. 2 din Codul civil se
intabuleaz n cartea funciar la cererea promitentului - achizitor oricnd n termenul stipulat n
antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea acestuia.
Pactul de opiune privind contractul de vnzare
Este un contract prin care o parte (promitentul) i exprim consimmntul de a vinde un
anumit bun la un anumit pre, iar cealalt parte (beneficiarul promisiunii) primete consimmntul
31

Clauza de dezicere inserat ntr-un antecontract de vnzare-cumprare, prin care s-a prevzut
posibilitatea de rzgndire a promitentei-vnztoare din motive subiective, rmne fr efecte n situaia
decesului acesteia, neputnd fi invocat de motenitori. i aceasta ntruct, dreptul astfel prevzut n favoarea
promitentei-vnztoare are un caracter strict personal, iar datorit acestei caracteristici, acest drept este
incesibil, adic netransmisibil motenitorilor, putnd fi exercitat numai de ctre titular (CCJ- Secia I civil,
decizia nr. 3117/2014, publicat pe www.scj.ro).
32

A se vedea i R. Dinc, op.cit., p. 63.


14

promitentului de a vinde acel bun, rezervndu-i dreptul de a-i manifesta ulterior - nuntrul unui
termen - consimmntul su de a-l cumpra.
Aadar, n cazul pactului de opiune promitentul i exprim consimmntul pentru vnzare
(care este un consimmnt final), spre deosebire de promisiunea unilateral de vnzare unde
promitentul nu i-a dat acordul la vnzarea bunului, ci doar a promis c va ncheia contractul n
viitor. Rezult c n cazul n care s-a ncheiat doar o promisiune unilateral de vnzare, pentru
ncheierea contractului de vnzare este obligatoriu ca promitentul s-i dea un nou acord, de data
aceasta la vnzare, n vreme ce n cazul n care s-a ncheiat un pact de opiune promitentul nu
trebuie s-i mai dea niciun acord la vnzare pentru c deja acesta a fost dat.
Trsturile caracteristice ale pactului de opiune:
a) Exprimarea de ctre promitent a consimmntului la vnzare produce efectele unei oferte
irevocabile, ceea ce nseamn c eventuala revocare de ctre promitent a acordului la vnzare nu
produce niciun efect (art. 1.191 alin. 2 C.civ.). Declaraia de voin a promitentului n sensul
vnzrii bunului pentru un anumit pre are nevoie, pentru ncheierea valabil a contractului de
vnzare, de un dublu acord din partea beneficiarului pactului: mai nti un acord la ncheierea
pactului de opiune, iar apoi un acord la ncheierea contractului de vnzare. Ne aflm n prezena
unei modaliti atipice de formare a acordului de voine, dar acest lucru a fost cunoscut i acceptat
de ctre promitent nc din momentul n care acesta i-a exprimat consimmntul; promitentul tie
c el i manifest o singur dat voina, n vreme ce beneficiarul trebuie s i manifeste voina de
dou ori pentru a lua natere contractul de vnzare.
b) Pactul de opiune este, de regul, un contract unilateral pentru c el d natere doar la
obligaia promitentului de a menine (de a rmne legat de) oferta irevocabil de vnzare, n cadrul
termenului convenit, la dispoziia beneficiarului pactului. Acesta din urm i-a dat consimmntul
doar la pact (adic a primit oferta promitentului i astfel s-a format pactul de opiune), nu i-a
asumat obligaia ca n viitor s ncheie contractul de vnzare, ci doar i-a rezervat dreptul
discreionar (natura juridic a acestui drept fiind aceea de drept potestativ) de a-i da
consimmntul la vnzare. La fel ca i n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, este posibil ca,
n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul pactului s se oblige la plata unei sume
de bani (preul dreptului de opiune), caz n care pactul de opiune va fi un contract sinalagmatic,
dar, evident, fr a se fi transformat ntr-un contract de vnzare, cci beneficiarul nu i-a dat
consimmntul la vnzare, ci doar i-a asumat obligaia de a plti preul opiunii ce i se confer.
c) Potrivit art. 1.278 alin. 2 C.civ. Dac prile nu au convenit un termen pentru acceptare,
acesta poate fi stabilit de instan prin ordonan preedinial, cu citarea prilor. Aceast norm
juridic urmrete nlturarea strii de incertitudine care s-ar crea n situaia n care promitentul ar
rmne obligat de propria declaraie de voin fr limitare n timp. La stabilirea termenului instana
de judecat urmeaz s ia n considerare condiiile ncheierii pactului, motivele pentru care prile
au recurs la aceast figur juridic premergtoare vnzrii i orice alte elemente specifice cauzei.
d) Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc
s l ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii.
Practic, prile capabile, potrivit legii, trebuie s fi convenit asupra bunului i asupra preului,
promitentul trebuie s i fi exprimat consimmntul la vnzare, iar beneficiarul la pactul de
opiune. Contractul de vnzare se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre
beneficiarul pactului a declaraiei de voin a promitentului, n condiiile convenite prin pact. n
momentul n care beneficiarul i exprim consimmntul la vnzare, el devine cumprtor, iar
promitentul devine vnztor33.
33

A se vedea i R. Dinc, op.cit., p. 58.


15

e) n privina formei, spre deosebire de promisiunea de vnzare, care nu trebuie s mbrace


forma autentic prevzut de lege pentru contractul de vnzare dac vnzarea ar fi un contract
solemn (de exemplu, privete transferul proprietii asupra unui bun imobil), att pactul de opiune,
ct i declaraia beneficiarului pactului de acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege
pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie. Dac forma autentic a contractului de
vnzare este cerut de lege ad validitatem, consimmntul la vnzare al ambelor pri trebuie s fie
dat n form autentic, chiar dac beneficiarul pactului i exprim consimmntul n dou etape.
n cazul n care legea prevede forma autentic pentru ncheierea valabil a contractului de
vnzare, iar pactul de opiune privind un astfel de contract nu mbrac forma autentic, n
conformitate cu prevederile art. 1.242 alin. 1 C.civ. pactul de opiune va fi lovit de nulitate absolut.
Cu toate acestea, n temeiul art. 1.260 alin. 1 C.civ. contractul va putea produce efectele unei
promisiuni unilaterale de vnzare, n afar de situaia n care intenia de a exclude aplicarea
conversiunii este stipulat n pactul de opiune sau, reiese, n chip nendoielnic, din scopurile
urmrite de pri la data ncheierii pactului de opiune34.
f) n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun individual
determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii
termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Ne aflm n
prezena unei clauze legale de inalienabilitate cu privire la bunul individual determinat care
formeaz obiectul pactului de opiune. A nu dispune de bun nseamn a nu se ncheia niciun act
de dispoziie ntre promitent i teri (nstrinare, grevare cu sarcini a bunului etc.). Considerm c
prin pactul de opiune se poate stipula i interdicia ncheierii unor acte de administrare ntre
promitent i teri, acte care l-ar putea prejudicia pe beneficiar dup ce devine cumprtor (de
exemplu, ncheierea unor contracte de locaiune, comodat etc.)
n ipoteza n care promitentul i ncalc obligaia i nstrineaz bunul unui ter, beneficiarul
pactului are urmtoarele posibiliti:
i) s cear instanei rezoluiunea pactului de opiune cu daune-interese, conform art. 1.549
alin. 1 C.civ. n temeiul unei clauze exprese incluse n pactul de opiune, beneficiarul poate s emit
o declaraie unilateral de rezoluiune (art. 1.552 C.civ.) sau poate beneficia de efectele unui pact
comisoriu expres, conform art. 1.553 C.civ.
ii) dac beneficiarul opiunii a acceptat n termenul convenit, dar anterior acceptrii
promitentul a nstrinat bunul, beneficiarul - devenit cumprtor al bunului altuia poate cere,
conform art. 1.683 alin. 4 C.civ., rezoluiunea contractului de vnzare, restituirea preului, precum
i, dac este cazul, daune-interese pentru neexecutarea de ctre promitent (vnztor) a obligaiei de
a asigura transmiterea dreptului de proprietate ctre cumprtor (beneficiar).
iii) dac au fost respectate condiiile care asigur opozabilitatea fa de teri a clauzei de
inalienabilitate35, beneficiarul pactului poate s cear, n conformitate cu prevederile art. 629 alin. 2
De exemplu, pactul de opiune nul nu se poate converti ntr-o promisiune unilateral de vnzare n
ipoteza n care n cuprinsul pactului de opiune se menioneaz c este exclus aplicarea regimului juridic al
promisiunii de vnzare ori c promitentul nu i va mai exprima niciun consimmnt la vnzare.
35
Conform art. 628 C.civ., (1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocat mpotriva
dobnditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat s nu nstrineze dect dac este
valabil i ndeplinete condiiile de opozabilitate. (2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie
s fie supus formalitilor de publicitate prevzute de lege, dac este cazul. (3) n cazul bunurilor mobile,
sunt aplicabile, n mod corespunztor, regulile prevzute pentru dobndirea proprietii prin posesia de buncredin. (4) n cazul n care clauza de inalienabilitate a fost prevzut ntr-un contract cu titlu gratuit, ea este
opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului. (5) Nendeplinirea condiiilor de opozabilitate nu l
lipsete pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care
16
34

C.civ., anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei de


inalienabilitate. n cadrul aciunii n anulare, beneficiarul pactului va avea calitatea de reclamant, iar
promitentul i terul dobnditor al bunului vor avea calitatea de pri 36. Independent de
introducerea aciunii n anulare, pentru a se forma contractul de vnzare beneficiarul trebuie s
emit i declaraia de acceptare n termenul prevzut n pactul de opiune (sau n cel stabilit de
instan prin ordonan preedinial, conform art. 1.278 alin. 2 C.civ.).
g) Sunt situaii n care pactul de opiune nu este urmat de ncheierea contractului de vnzare
independent de voina prilor. n aceste situaii intervine caducitatea pactului de opiune (de
exemplu, bunul ce formeaz obiectul pactului piere fortuit sau este expropriat; nu se ndeplinete
condiia de care depindea exercitarea opiunii de ctre beneficiar n termenul stabilit - de pild,
beneficiarului nu i s-a aprobat creditul necesar plii preului convenit prin pact).
h) n cazul decesului promitentului, pactul de opiune nu devine caduc, iar declaraia de
acceptare a beneficiarului conduce la ncheierea contractului de vnzare ntre motenitorii
promitentului i beneficiar. Nu se pune problema aplicrii regulilor din materia ofertei de a
contracta (n sensul c aceasta ar deveni caduc prin decesul ofertantului) pentru c potrivit art.
1.278 alin. (1) C.civ. declaraia promitentului se consider o ofert irevocabil i produce efectele
prevzute la art. 1.191, dar nu este o ofert. Declaraia promitentului a fost acceptat de ctre
beneficiar (care i-a dat consimmntul la pact) i face parte dintr-un contract valabil ncheiat
(pactul de opiune). Aadar, nu se mai poate vorbi de ofert, ca act unilateral37.
i) Atunci cnd pactul de opiune are ca obiect drepturi tabulare, pentru a se asigura
opozabilitatea fa de teri (adic fa de orice persoan care a dobndit un drept real sau un alt drept
n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar), dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar.
Art. 902 alin. 2 pct. 12 C.civ. prevede c sunt supuse notrii n cartea funciar antecontractul i
pactul de opiune, iar art. 906 C.civ. detaliaz condiiile notrii. Astfel, pactul de opiune avnd ca
obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n
cartea funciar, dac promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face
obiectul pactului, iar acest pact de opiune, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede
termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul de vnzare. Notarea se poate efectua oricnd n
termenul stipulat n pact pentru exercitarea opiunii, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui.
Pactul se va putea radia dac, ntre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii
silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului. De asemenea, dac,
pn la expirarea termenului stipulat n contract pentru exercitarea opiunii, beneficiarul pactului nu
solicit, n baza declaraiei de opiune i a dovezii comunicrii sale ctre cealalt parte, intabularea
dreptului ce urmeaz a fi dobndit, se va dispune din oficiu radierea pactului nscris n folosul su.
n fine, conform art. 76 din Legea nr. 71/2011, dispoziiile din Codul civil privind notarea n cartea
funciar se aplic numai pactelor de opiune ncheiate dup intrarea n vigoare a noului Cod civil.
Precizm i c n temeiul art. 1.278 C.civ. prile pot ncheia un pact de opiune n cadrul
cruia promitentul i exprim consimmntul la cumprare, iar beneficiarul pactului primete

nu se conformeaz acestei obligaii.


Pentru amnunte privind clauza de inalienabilitate, n general, a se vedea C. Brsan, Drept civil.
Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013, p. 91-96; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. C.H.Beck, Bucureti, 2013, p. 104-123.
37
Pentru amnunte, a se vedea B. Dumitrache, Pactul de opiune, ntre deziderat i soluie disponibil
pentru practicieni, n lucrarea Liber Amicorum LIVIU POP, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2015, p. 226.
17
36

consimmntul promitentului de a cumpra acel bun, rezervndu-i dreptul de a-i manifesta


ulterior - nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l vinde38.

38

Pentru amnunte, a se vedea R. Dinc, op.cit., p. 60-61, B. Dumitrache, op. cit., p. 237.
18