CAPITOLUL VI

MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE

PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE
1. Noiuni introductive
Codul civil n Cartea a III-a intitulat "Despre diferite
moduri de dobndire a proprietii" cuprinde printre altele i
modurile de dobndire a proprietii chiar dac nu le epuizeaz.
Astfel art. 644 C.civ. statueaz: "Proprietatea bunurilor se
dobndete i se transmite prin succesiune, prin legate, prin
convenie i prin tradiiune" iar art. 655 C.civ. c "proprietatea
se mai dobndete prin accesiune sau incorporaiune, prin
prescripie, prin lege i prin ocupaiune".
Aceste moduri generale de dobndire a dreptului de
proprietate - la care trebuie s adugm i hotrrea
judectoreasc - sunt aplicabile, deopotriv, dreptului de
proprietate i celorlalte drepturi reale, dezmembrminte. Dreptul
de proprietate public poate fi dobndit numai n temeiul legii.
2. Clasificarea modurilor de dobndire a drepturilor reale
Modurile de dobndire a drepturilor reale pot fi clasificate
n funcie de mai multe criterii:
a) dup ntinderea dobndirii dreptului exist:
- moduri de dobndire universal sau cu titlu universal;
acestea sunt moduri prin care se dobndete o ntreag
universalitate sau o fraciune dintr-o universalitate. De exemplu,
atunci cnd dobnditorul primete ntreaga succesiune sau alturi de ali motenitori - numai o fraciune din succesiune.
- moduri de dobndire cu titlu particular, atunci cnd
dobndirea poart asupra unui bun sau asupra unor bunuri
privite n individualitatea lor (ut singuli). Dup cum s-a

subliniat, ele sunt cele mai numeroase: contractul, uzucapiunea,

legatul cu titlu particular, accesiunea, posesia de bun credin
etc.
b) dup caracterul dobndirii deosebim moduri de
dobndire cu titlu oneros i moduri de dobndire cu titlu gratuit:
- cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoan dobndete
dreptul de proprietate numai dac se oblig s achite
nstrintorului un echivalent, de regul o sum de bani. De
exemplu, vnzarea-cumprarea, schimbul, renta viager,
contractul de ntreinere;
- cu titlu gratuit sunt acelea care constau n acte sau fapte
juridice n temeiul crora dobnditorul se mbogete fr a fi
obligat la plata unui echivalent. Exemplu; donaia, uzucapiunea,
succesiunea etc.
c) dup momentul n care se produce efectul dobndirii
dreptului de proprietate deosebim moduri de dobndire ntre vii
i moduri de dobndire pentru cauz de moarte:
- cele inter vivos sunt destinate s-i produc efectul
translativ n timpul vieii prilor;
- cele pentru cauz de moarte sunt acele moduri care au ca
efect transmisiunea dreptului de proprietate numai n momentul
morii actualului proprietar. De pild, succesiunea legal i
succesiunea testamentar.
d) dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii
deosebim moduri originare i moduri derivate de dobndire a
proprietii:
- cele originare constau n acele mijloace juridice n temeiul
crora dobnditorul unui bun este primul su proprietar; aadar
n acest caz nu opereaz o transmisiune a dreptului de
proprietate de la o persoan la alta, de exemplu, uzucapiunea,
accesiunea.
- cele derivate reprezint acele mijloace care au ca efect
transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoan la alta;
deci n aceast situaie dreptul de proprietate exist deja n
patrimoniul nstrintorului. Exemplu, contractele, succesiunea
legal i testamentar.

3. Convenia sau contractul ca mod de dobndire a

dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale
Din punctul de vedere analizat ne intereseaz acele
contracte prin care se transmite un drept de proprietate sau un alt
drept real. De exemplu, contractul de vnzare-cumprare,
donaia, schimbul etc.
n materie opereaz principiul potrivit cruia transmisiunea
dreptului de proprietate ori constituirea dreptului real are loc n
momentul ncheierii contractului; n alte cuvinte este vorba de
principiul consensualismului. n adevr, potrivit art. 971 C.civ.
"n contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau a unui
alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimmntului prilor iar lucrul rmne n rizico-pericolul
dobnditorului chiar cnd nu s-a fcut tradiiunea bunului" - res
perit domino. Aadar, n lipsa unei dispoziii exprese a legii care
s cear respectarea unor condiii de form, contractul se
consider valabil ncheiat prin simplul acord de voin al
prilor, adic solo consensu.
Aplicarea acestui principiu n materia vnzrii este
reflectat de art. 1295 alin. 1 C.civ. care statueaz c: "Vinderea
este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la
cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit
asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi
predat i preul nu se va fi numrat".
Excepii de la principiul expus:
- atunci cnd prile prin convenie au stabilit s amne
transferul proprietii pn la mplinirea unui termen sau
realizarea unei condiii;
- atunci cnd este vorba de un lucru viitor transferul va
opera la realizarea acestui lucru;
- n ipoteza n care contractul are ca obiect lucruri de gen,
situaie n care transferul opereaz n momentul individualizrii
i predrii lor;
- n sistemul de carte funciar drepturile reale asupra
imobilelor se transmit ori se constituie numai la data ntabulrii
lor n C.F.

Deosebit de aceste excepii trebuie s reinem c n unele

cazuri acordul de voin trebuie s mbrace forma solemn a
nscrisului autentic (de exemplu, la donaie sau la nstrinarea
terenurilor prin acte ntre vii) sau n cazul darurilor manuale prin
remiterea material a bunului.
n dreptul german transferul drepturilor reale se realizeaz
diferit de sistemul nostru. Astfel, dac n Codul nostru civil
opereaz principiul consensualismului (cu unele excepii), Codul
civil german (B.G.B.) din acest punct de vedere are la baz
principiul abstractizrii (paragr. 929 alin. 1). Acest principiu care fiind opera lui Savigny este de o mare complexitate presupune c transferul unui drept real are dou acte: un act
juridic obligaional (acordul ntre proprietar i dobnditor) i un
act juridic real, adic transmiterea proprietii. Aadar, actul
juridic obligaional d natere la obligaia de transmitere a
proprietii iar actul real de transmitere a proprietii, adic de
realizare a obligaiei asumate prin actul obligaional; primul act
are o natur obligaional, al doilea o natur real.
Pentru separarea celor dou acte doctrina german a
consacrat principiul separaiunii (Treanungsspriuzig) potrivit
cruia ntr-un act de nstrinare se deosebesc trei acte juridice i
anume: convenia de vnzare-cumprare, un act de transfer al
proprietii i un act privind preul.
Principiul abstractizrii mai presupune c cele dou acte
sunt privite n mod independent astfel c nevalabilitatea unuia
nu antreneaz neparat i nevalabilitatea celuilalt. Dar ntre ele
exist o legtur logic pentru c actul real se ncheie n
considerarea actului obligaional1 .
Practic judiciar.
1. Contractul de vnzare-cumprare ncheiat de vnztor n
frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea cumprtorului
care a cumprat pe riscul su un bun al altuia, este lovit de
nulitate absolut conform art. 948 C.civ. (Curtea de Apel
1 C. Alunaru, Aplicabilitatea n dreptul civil romn a principiului abstractizrii
din teoria german a drepturilor reale, Dreptul nr. 1/2000, p. 42-44.

Bucureti, sec. a III-a civ., dec. nr. 1490/1999, n Culegere de

practic judiciar ..., p. 76).
2. n cazul n care prile au convenit vnzarea-cumprarea
unui apartament i au ncheiat n acest sens doar un nscris sub
semntur privat iar, ulterior, se pronun o hotrre
judectoreasc de constatare a acestei vnzri, momentul
ncheierii contractului l constituie data ncheierii conveniei i
nu data pronunrii hotrrii, deoarece hotrrea pronunat
asupra aciunii n constatare are un efect declarativ i nu face
dect s constate un drept existent anterior pronunrii ei
(Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 1336/1999,
n Culegere de practic judiciar ..., p. 73).
3. Faptul c s-a ncheiat un contract de vnzare-cumprare
n condiiile Legii nr. 112/1995 dei pe rolul instanelor exista o
aciune n revendicare a proprietarului, face ca acest contract s
contravin dispoziiilor art. 3 alin. 3 din Hotrrea de Guvern nr.
11/1997 i s se rein frauda la lege ce duce la nulitatea
contractului (Curtea de Apel Bucureti, sec.a II-a civ., dec. nr.
856/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 69).
4. Contractul de vnzare-cumprare cu clauz de ntreinere
este un contract nenumit, cu titlu oneros, aleatoriu, bilateral,
consensual, intuitu personae i translativ de proprietate cruia i
se aplic regulile generale din materia obligaiilor nscrise n art.
1020 i art. 1021 C.civ. cu privire la condiia rezolutorie, aceasta
fiind subneleas atunci cnd una dintre pri nu-i ndeplinete
angajamentul luat. n cazul unui asemenea contract, ntreinerea
nu se poate acorda i prin persoane interpuse, pentru c raportul
juridic s-a nscut ntre reclamant i prt iar unele servicii fcute
de alte persoane dect debitorul obligaiei de ntreinere nu se
ncadreaz n obligaia asumat care trebuie s aib caracter
permanent i s provin de la cel care i-a luat, prin contract, un
asemenea angajament (Curtea de Apel Bucureti, sec. a III-a
civ., dec. nr. 1181/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p.
70).

4. Accesiunea sau incorporaiunea

Accesiunea este ncorporarea sau unirea unui lucru cu un alt
lucru fiecare avnd proprietari diferii. Art. 488 C.civ. stabilete
c: "Tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine
proprietarului lucrului". Proprietarul lucrului mai important
devine titular al bunului mai puin important sau accesoriu. De
regul, fostul proprietar al bunului accesoriu are dreptul la o
despgubire n baza principiului mbogirii fr just temei.
Din analiza Codului civil privind accesiunea (art. 483-516)
rezult c accesiunea este operant numai dac dou bunuri
avnd proprietari diferii s-au unit n aa fel nct desprirea lor
nu este posibil dect cu deteriorarea sau distrugerea total sau
parial a unuia dintre ele.
Accesiunea se clasific dup obiectul ei n: accesiune
imobiliar (natural i artificial) i accesiune mobiliar.
1. Accesiunea imobiliar natural . - Ea presupune unirea
sau ncorporarea a dou bunuri avnd proprietari diferii fr
intervenia omului. Codul civil reglementeaz urmtoarele
cazuri de accesiune natural: aluviunea, avulsiunea, insulele i
prundiurile, accesiunea animalelor slbatice i accesiunea albiei
prsite.
Aluviunea. - Potrivit art. 495 C.civ. ea constituie creterile
de teren care se fac pe nesimite ca urmare a depunerilor
succesive de pmnt la malurile apelor curgtoare. Aluviunile
aparin proprietarului terenului riveran la care s-au fcut acele
depuneri de pmnt.
Practic judiciar.
1. Aluviunea i fondul riveran la care se ncorporeaz
neformnd dou fonduri deosebite ci unul singur, iar aluviunea
dobndit prin accesiune fiind un accesoriu al fondului riveran
la care s-a alipit, de aici rezult c mprumut caracterul i
condiia juridic a acelui fond cu care formeaz un tot indivizibil
(nalta Curte de Casaie i Justiie, sec. I, dec. nr. 438 din 2 mai

1923, Pandectele romne pe anul 1924, partea a II-a, p. 223224).

Avulsiunea nseamn ruperea brusc a unei buci de
pmnt datorit apelor curgtoare i alipirea ei la un teren
riveran care este proprietatea altuia. Aceast bucat de pmnt
devine astfel proprietatea titularului terenului la care s-a produs
alipirea; totui, fostul proprietar o poate revendica n timp de un
an (art. 498 C.civ.). n cazul n care bucata alipit a fost
proprietate public, aciunea n revendicare este imprescriptibil.
Insulele i prundiurile. - Acestea - potrivit art. 500 C.civ. atunci cnd se formeaz n rurile nenavigabile i neplutitoare
sunt ale proprietarului rmului pe care s-au format; va trebui
ns s se determine linia median a cursului apei. Atunci cnd
insula trece peste linia median a rului "fiecare proprietar are
dreptul de proprietate asupra prii din insul ce se ntinde spre
el privind de la jumtatea rului". Dac insulele i prundiurile
se formeaz n albia fluviilor navigabile sau plutitoare, ele sunt
proprietatea statului (art. 499 C.civ.).
Practic judiciar.
1. Art. 561 (art 500 C.civ. romn - n.n.) nu se refer dect la
insulele de formaiune recent al cror proprietar este incert, nu
i la insulele care sunt deja nscrise n cadastru funciar sub un
numr determinat (Curtea de Casaie francez, sec. I civ., dec.
din 10 mart. 1953, Code civil, Dalloz, 1988-1989, sub art. 561).
Accesiunea animalelor slbatice. - Potrivit art. 503 C.civ.
"Orice animale sau zburtoare slbatice trec n cuprinsul nostru,
se fac ale noastre pe ct timp rmn la noi afar numai dac
aceast trecere s-a ocazionat prin fraud sau artificii". Aadar
animalele devin accesoriu fondului pe care ele se afl sau peste
care trec. Dar de ndat ce animalele prsesc fondul respectiv,
ele nceteaz a mai aparine proprietarului acelui fond.
Trebuie ns reinut c n prezent fondul cinegetic este bun
public de interes naional; el constituie fondul cinegetic al

Romniei fiind o resurs natural de interes naional i

internaional (art. 2 din Legea nr. 103/1996 privind fondul
cinegetic i protecia vnatului).
Accesiunea albiei unui ru. - Dac un fluviu sau ru i face
un nou curs prsind vechea sa albie, aceast albie se mparte
ntre proprietarii mrginai (art. 502 C.civ.).
2. Accesiunea imobiliar artificial. - Ea se realizeaz prin
intervenia omului. Art. 492 C.civ. stabilete c "Orice
construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra
pmntului sunt prezumate a fi fcute de proprietarul acelui
pmnt cu cheltuiala sa i c sunt ale lui pn ce se dovedete
din contra"; Codul reglementeaz dou cazuri de accesiune
imobiliar artificial (art. 493-494 C.civ.). Acestea sunt:
A. Accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri
fcute de un proprietar pe terenul su cu materialele aflate n
proprietatea altei persoane (art. 493 C.civ.). - n acest situaie
proprietarul terenului devine i proprietarul construciei,
plantaiei sau altei lucrri (prin accesiune) dar este ndatorat s
plteasc valoarea materialelor i, dup caz, daune-interese celui
cruia i-au aparinut. Proprietarul materialelor nu are dreptul de
a le ridica.
B. Accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri
fcute de o persoan cu materialele sale pe un teren aflat n
proprietatea altuia (art. 494 C.civ.). - Principiul este c n
aceast situaie proprietarul terenului devine, prin accesiune, i
proprietarul construciilor, plantaiilor sau lucrrilor cu obligaia
de a-l despgubi pe constructor n temeiul mbogirii fr just
cauz. Art. 494 C.civ. distinge ns dou cazuri dup cum
constructorul a fost sau nu de bun credin. Astfel:
a) - situaia constructorului de rea credin. - Pentru a
analiza aceast situaie trebuie definit noiunea de constructor
de rea-credin. Prin constructor de rea credin nelegem acea
persoan care ridic o construcie sau face o plantaie sau alt
lucrare pe un teren cunoscnd faptul c terenul nu-i aparine i
c el este proprietatea altuia.

Potrivit art. 494 alin.1, 2 i 3 C.civ., proprietarul terenului

are un drept de opiune ntre:
- s invoce accesiunea devenind proprietarul construciei,
plantaiei ori lucrrii dar cu obligaia de a plti constructorului
de rea credin valoarea materialelor i preul muncii sau
- s-l oblige pe constructor s-i ridice sau s desfiineze
lucrrile fcute pe cheltuiala sa i totodat de a pretinde dauneinterese dac a suferit un prejudiciu. Pentru aceast a doua
situaie practica judiciar (fostul Trib. Supr., Decizia de
ndrumare nr. 13/1959) a fcut urmtoarele precizri: "n
aciunile ntemeiate pe art. 494 C.civ. instanele nu vor putea
deduce reaua credin numai din faptul c cel care a construit,
plantat sau executat lucrri pe un teren ce nu-i aparine nu are
titlu asupra terenului ci vor cerceta condiiile n care s-au fcut
construciile, plantaiile sau lucrrile a cror desfiinare se cere.
De asemenea, instanele vor cerceta dac aciunea proprietarului
fondului nu mbrac aspectele unui abuz de drept prin
pasivitatea sau acceptarea acestuia de a face lucrrile fcnd
opunerea sau aciunea pentru demolare numai dup terminarea
acestora. Instanele vor cuta s nlocuiasc soluia
neeconomicoas a drmrii sau desfiinrii construciilor,
plantaiilor sau altor lucrri prin despgubire n bani ori de cte
ori aceast soluie este mai echitabil";
b) - situaia constructorului de bun credin. - Prin
constructor de bun credin se nelege acea persoan care
ridic o construcie, face o plantaie sau alt lucrare pe un teren
cu convingerea c este al su dei n realitate el aparine altei
persoane n proprietate.
n aceast situaie proprietarul terenului devine n mod
obligatoriu i proprietarul construciei, plantaiei sau lucrrii
urmnd a-l despgubi pe constructor; el nu poate cere ridicarea
sau demolarea lucrrilor.
Legat de despgubirile datorate de proprietarul terenului
acesta are la ndemn dou variante; astfel, potrivit art. 494
C.civ.:

- el poate s achite constructorului contravaloarea

materialelor i a muncii sau
- s-i plteasc acestuia o sum de bani egal cu creterea
valorii fondului ca urmare a efecturii lucrrii.
Practic judiciar.
1. n cazul constructorului de bun credin, preul
materialelor i al manoperei ce urmeaz a plti proprietarul
fondului trebuie s fie acela din momentul executrii lucrrilor
respective de construcie i nu acela de la data judecrii aciunii
(Trib. Supr., sec. civ., dec. din 27 aug. 1974, R.R.D. nr. 4/1975,
p. 60).
Din aceste dou ipoteze prevzute de legiuitor (constructor
de rea credin i constructor de bun credin) rezult c,
practic, proprietarul terenului l poate sili pe constructorul de rea
credin s primeasc o sum mai mic ca despgubiri n caz
contrar obligndu-l s drme sau s ridice construciile ceea ce
ar fi pentru el o soluie foarte dezavantajoas. De aceea numai n
aparen constructorul de rea credin ar avea o situaie mai
favorabil dect constructorul de bun credin.
Este demn de reinut c n toate cazurile n care proprietarul
terenului i nsuete construcia sau plantaia, constructorul,
indiferent de rea sau de bun credin, are o crean mpotriva
proprietarului terenului. Aciunea este prescriptibil n trei ani
iar termenul de prescripie curge de la data la care proprietarul
terenului ridic preteniile cu privire la construcii. Constructorul
are ns un drept de retenie cu privire la construcii pn la plata
integral a despgubirilor cuvenite.
3. Accesiunea mobiliar. - Aceasta presupune unirea a dou
bunuri mobile care aparin la proprietari diferii ori
confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan prin
munca sa folosind materialele altuia.
n Codul nostru civil sunt reglementate trei cazuri de
accesiune mobiliar: adjunciunea, specificaiunea i
confuziunea sau amestecul.

Adjunciunea (art. 504-507 C.civ.) const n unirea a dou

bunuri mobile avnd proprietari diferii astfel nct dei ele
formeaz un singur tot, ele pot fi desprite i conservate separat
fr a-i pierde individualitatea. Exemplu, tabloul i rama n care
este ncadrat, o piatr preioas i inelul la care este montat etc.
Acest tot revine, prin accesiune, proprietarului bunului care
formeaz partea principal. Dac nu se poate stabili care bun
este accesoriu celuilalt, atunci se consider principal cel care are
o valoare mai mare. Dac lucrurile sunt de aceeai valoare va fi
considerat principal lucrul cu un volum mai mare (art. 507
C.civ.).
Specificaiunea (art. 508-510 C.civ.) const n prelucrarea
unei materii astfel nct se obine un obiect nou, materia prim
sau bunul fiind proprietatea altuia. Exemplu: un croitor
confecioneaz un costum dintr-o stof proprietatea altuia,
acesta din urm pltind manopera. Dac ns manopera este att
de important nct ntrece cu mult valoarea materiei prime
ntrebuinate, cel ce a confecionat lucrul devine proprietar dar
are obligaia de a plti preul materiei prime proprietarului
acesteia.
Confuziunea (art. 511-516 C.civ.) are loc atunci cnd dou
sau mai multe mictoare aparinnd unor proprietari diferii sau unit astfel nct nu se mai pot recunoate.
Dac unul din bunuri poate fi considerat principal,
proprietarul acestuia va deveni proprietar al bunului rezultat din
unire; el va fi obligat de a despgubi pe cellalt proprietar. Dac
bunurile unite sunt echivalente, lucrul obinut devine comun,
proprietarii putnd cere mprirea acestuia.
Potrivit art. 514 C.civ. dac materia aparinnd unui
proprietar a fost folosit fr tirea acestuia pentru formarea
unui lucru nou, el va putea s cear n locul lucrului nou format,
fie o materie de aceeai natur, cantitate, greutate, mrime i
calitate, fie valoarea acelei materii.

5. Tradiiunea
Ea constituie un alt mod de dobndire a proprietii. Prin
tradiiune nelegem remiterea, predarea material a unui bun. n
prezent ea are o sfer de aplicare restrns; prin ea are loc
transferul dreptului de proprietate n cazul darurilor manuale
(adic a unor donaii curente) nlocuind astfel forma nscrisului
autentic, condiie esenial n contractul de donaie. De
asemenea tradiiunea opereaz n cazul titlurilor de valoare la
purttor (de pild, obligaiunile C.E.C.).
6. Ocupaiunea (ocuparea)
Acest mod de dobndire a proprietii const n luarea n
posesie a unui bun care nu aparine nimnui, a unui bun fr
stpn. Dar potrivit art. 477 i 646 C.civ. bunurile fr stpn
sunt n proprietatea statului. Bunurile imobile nu sunt supuse
acestui mod de dobndire a proprietii. Doctrina a apreciat c n
aceast categorie ar intra: apa de but dintr-un izvor natural,
vnatul sau petele cnd sunt dobndite legal, apa dintr-un izvor
pentru trebuinele casnice.
Practic judiciar.
1. Lucrurile prsite, potrivit art. 465 C.civ., devin
proprietatea primului ocupant iar nu proprietatea statului. Art.
477 i 646 C.civ. se refer numai la bunurile imobile i la
universaliti de bunuri. Prin urmare, n specie fiind vorba de
pcura ce se scurge de la schelele societilor petrolifere pe o
ap care nu este propriu-zis curgtoare ci mai mult o cale de
scurgere pentru apele provenite din ploi, aceast pcur nu poate
fi considerat dect ca un res derelictae a crui proprietate nu
poate aparine statului i deci, implicit, el nu poate conceda
dreptul de a o strnge numai unei anumite persoane (Trib.
Prahova, sec. a II-a, dec. nr. 611 din 6 mart. 1924, n C.
Hamangiu, N. Georgean, op. cit., vol. II, p. 4).

7. Hotrrea judectoreasc
Hotrrea judectoreasc constituie un mod de dobndire a
dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci
cnd ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi.
Exemplu: ordonana de adjudecare prin care se definitiveaz
executarea silit constnd n vnzarea prin licitaie public a
unor bunuri; n acest caz cumprtorul sau adjudecatarul devine
proprietar.
Practic judiciar.
1. n vnzrile silite transferarea proprietii imobilului are
loc fr consimmntul vnztorului, aa c, lipsind acordul de
voin dintre acesta i adjudecatar, nu poate s existe viciu de
consimmnt i deci o vnzare silit nu poate fi anulat pentru
motivul c a fost viciat consimmntul vnztorului prin dol
(Curtea de Apel Iai, sec. I, dec. din 29 ian. 1915, n G. Boroi,
D. Rdescu, op. cit., p. 799).
8. Uzucapiunea (prescripia achizitiv)
1. Noiune i justificare. - Uzucapiunea sau prescripia
achizitiv este acel mod originar de dobndire a proprietii sau
a altor drepturi reale privind un bun imobiliar prin posesia sa de
ctre o persoan n condiiile i termenul prevzute de lege.
Raiunea uzucapiunii rezid, n primul rnd, n aceea c n
majoritatea cazurilor posesia corespunde dreptului de
proprietate; dar dovada proprietii fiind greu de fcut
uzucapiunea suplinete aceast dificultate de prob. n al doilea
rnd, uzucapiunea conduce la clarificarea unor situaii juridice;
altfel spus, transform o aparen ndelungat de proprietate ntrun raport juridic de proprietate cert. n al treilea rnd, ea
constituie i o sanciune mpotriva proprietarului care, dnd
dovad de pasivitate, a neglijat bunul o perioad ndelungat n
posesia altei persoane.

2. Domeniul de aplicare al uzucapiunii. - De la nceput

trebuie reinut c uzucapiunea se aplic numai bunurilor
imobile, bunurile mobile dobndindu-se n baza art. 1909 C.civ.
prin nsui faptul posesiei lor cu bun credin, fr trecerea unui
interval de timp1 .
Regula este c pot fi dobndite prin uzucapiune numai
bunurile imobile proprietate privat nu i acelea care fac parte
din domeniul public; acestea din urm, dup cum am mai artat,
sunt imprescriptibile. Tot astfel bunurile care prin natura lor
proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiect al
proprietii private ci sunt scoase afar din comer. Astfel Codul
civil n art. 1844 statueaz c: "Nu se poate prescrie domeniul
lucrrilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a
legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar
din comer".
3. Sediul materiei l reprezint n principal Cartea a III-a,
titlul XX al Codului civil completat cu Decretul nr. 167/1958
privitor la prescripia extinctiv precum i Decretul-Lege nr.
115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare, aceast din urm lege numai pentru regimul de carte
funciar; tot pentru aceste teritorii mai sunt aplicabile, de la caz
la caz, Codul civil austriac i dreptul cutumiar maghiar.
Uzucapiunea n regimul crilor funciare ridic, aa cum
vom vedea, problema delicat a succesiunii n timp a mai multor
legi; de pild, prin Legea nr. 389 din 22 iun. 1943 pentru
aplicarea Codului civil n provinciile de peste Carpai fiind
scoase din vigoare Codul civil austriac i legile maghiare sau
Legea nr. 241/1947 cnd a fost pus n aplicare Legea nr.

1 Unii autori consider c uzucapiunea poate opera i n cazul bunurilor mobile

n termen de 30 de ani iar de lege ferenda se propune ca termenul s fie de 10 ani n
cazul n care posesorul ho sau subdobnditorul de rea credin posed util bunul iar
aceast mprejurare este cunoscut de proprietarul deposedat; n ipoteza bunului
pierdut s opereze pentru gsitor un termen de prescripie de 5 ani dar numai n cazul
unei posesii utile (L.M. Harosa, Discuii privind posesia ca modalitate de dobndire a
dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile, Studia Universitatis Babe-Bolyai,
nr. 1/2000, p. 41-60.

115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile

funciare i cnd au fost scoase din vigoare reglementrile locale.
4. Uzucapiunea n sistemul Codului civil. - Aceast
uzucapiune se aplic numai n teritoriile n care publicitatea
imobiliar se realizeaz prin registrele de transcripiuni i
inscripiuni. Uzucapiunea dup Codul civil este de dou feluri i
anume: uzucapiunea de 30 de ani i uzucapiunea de 10 sau de 20
de ani ori de 10 pn la 20 de ani.
Uzucapiunea de 30 de ani (art. 1840 C.civ.) are loc atunci
cnd sunt ndeplinite dou condiii:
- posesia s fie util (adic o posesie propriu-zis i
neviciat);
- posesia s fie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani
indiferent dac posesorul este de bun sau de rea credin.
Practic judiciar.
1. Potrivit art. 1847 C.civ. pentru a uzucapa se cere o
posesie continu, nentrerupt, public i sub nume de proprietar
iar prevederile art. 1853 C.civ. precizeaz c actele ce se execut
asupra unui lucru al altuia n calitate de locatar, nu constituie o
posesiune sub nume de proprietar. n consecin instanele au
greit atunci cnd au considerat c sunt ntrunite cerinele
prevzute de art. 1847 C.civ. n loc s constate c reclamanta a
exercitat posesiunea n numele altuia, respectiv al proprietarului
i, ca detentor precar, nu putea beneficia de pervederile Codului
civil privind uzucapiunea orict a durat aceast posesiune
(C.S.J., sec. civ., dec. nr. 391/1992, Dreptul nr. 10/1992, p. 91).
2. Spre a se putea invoca cu succes prescripia de 30 de ani,
trebuie a se stabili cu precizie luna i ziua de cnd s-a nceput
posesia lucrului n litigiu fiindc dup art. 1889 C.civ.,
prescripia nu se socotete ctigat dect dup mplinirea celei
din urm zile a termenului defipt prin lege (Curtea de Apel
Galai, sec. a II-a, decizie din 1905, n C. Hamangiu,
N.Georgean, op. cit., vol. IV, p. 393).

Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani (art.1895-1899

C.civ.). Art. 1895 C.civ. statueaz c "Cel ce ctig cu bun
credin i printr-o just cauz un nemictor determinat, va
prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani dac adevratul
proprietar locuiete n raza teritorial a tribunalului unde se afl
nemictorul i prin 20 de ani dac locuiete afar din acea raz
teritorial".
Dac adevratul proprietar a locuit att n circumscripia
tribunalului unde se afl bunul ct i n alt circumscripie,
termenul pentru uzucapiune se calculeaz adugndu-se la
termenul ct a locuit n circumscripia n care se afl bunul,
dublul anilor ct a stat n alt circumscripie pentru ca s fie 10
ani. De pild, proprietarul a stat n circumscripia unde se afl
bunul 6 ani. Pentru a uzucapa uzucapantul trebuie s posede
bunul 14 ani pentru c din 10 se scade 6 iar restul nmulit cu 2
se adaug la 6.
Condiiile acestei uzucapiuni sunt:
- posesia s se ntemeieze pe un just titlu (just cauz dup
terminologia Codului civil);
- posesia s fie de bun credin;
- bunul s fie un bun imobil individual determinat.
Posesia s se ntemeieze pe un just titlu. - art. 1897 C.civ.
stabilete c prin just titlu nelegem orice act juridic translativ
de proprietate precum vnzarea-cumprarea, donaia, schimbul
etc. Evident, dac titlul ar proveni de la adevratul proprietar
(verus dominus) acesta ar fi suficient pentru transmiterea
proprietii i nu ar mai fi nevoie de uzucapiune. Titlul trebuie,
aadar, s provin n mod obligatoriu de la o alt persoan dect
adevratul proprietar, adic de la un neproprietar. Problema
uzucapiunii se pune numai n cazul n care actul respectiv nu are
totui puterea de a strmuta proprietatea ci doar posesia
imobilului.
Legea distinge ntre titlul nul i anulabil (art. 1897 alin. 2 i
3 C.civ.). Astfel, titlul nul, adic afectat de o nulitate absolut,
nu poate servi pentru uzucapiune de 10-20 de ani. Titlul
anulabil, adic lovit de o nulitate relativ, va putea fi invocat
drept just titlu dar nu mpotriva persoanei care are dreptul s

invoce nulitatea relativ. Dar dup mplinirea termenului de trei

ani, termen n care se prescrie nulitatea relativ, titlul se
consolideaz (devine valid) i va putea fi invocat chiar i
mpotriva aceluia care ar fi putut cere anularea.
De alt parte, aa cum s-a artat, justul titlu trebuie s existe
n realitate. Atunci cnd el exist doar n imaginaia posesorului,
el constituie titlu putativ i nu este suficient.
n doctrin i jurispruden s-a stabilit c nu pot constitui
just titlu:
- conveniile de locaiune, depozit, comodat etc.;
- conveniile de mpreal care au caracter declarativ de
drepturi;
- certificatul de motenitor care nu constituie titlu de
proprietate ci declar doar calitatea de motenitor i ntinderea
drepturilor succesorale. Dar pot fi calificate drept just titlu:
tranzacia, hotrrea judectoreasc de adjudecare a unui imobil,
hotrrea judectoreasc care ine loc de act autentic de
nstrinare etc.
Posesia trebuie s fie de bun credin. - Prin bun credin
n aceast materie nelegem credina greit a posesorului c a
dobndit bunul imobil de la adevratul proprietar (art. 1898
C.civ.); c el stpnete bunul cu convingerea c o face n
calitate de titular al dreptului de proprietate. Buna credin este
prezumat de lege (art. 1899 alin. 2 C.civ.); prezumia este
relativ. Este suficient ca buna credin s fi existat n momentul
intrrii n posesia imobilului.
Practic judiciar.
1. Potrivit art. 1895 C.civ., cel ce ctig cu bun credin i
printr-o just cauz un nemictor determinat dobndete
proprietatea acestuia prin prescripia de la 10 pn la 20 de ani
dup distinciile fcute de text, iar potrivit art. 1897 C.civ., justa
cauz este orice titlu translativ de proprietate ntre care art. 1858
C.civ. pevede i titlul pro herede, adic succesiunea legal sau
legatul universal. n cauz ns nu se invoc un asemenea titlu ci
un certificat de motenitor care nu constituie un titlu translativ
de proprietate, el fiind numai un mijloc de dovad n ce privete

calitatea de motenitor i bunurile ce revin fiecruia (C.S.J., sec.

civ., dec. nr. 459/1993, Dreptul nr. 12/1993, p. 92).
2. Actul sub semntur privat i fr dat cert nu poate
constitui o just cauz n sensul art. 1897 C.civ. care s duc la
prescripiunea de 10 ani (nalta Curte de Casaie i Justiie, sec.
I, dec. din 15 sept. 1906, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit.,
vol. IV, p. 404).
3. Dobndirea proprietii sau a altui drept real se poate face
prin posedarea nentrerupt a lucrului pe timpul fixat de lege n
condiiile posesiei utile. Precaritatea posesiei presupune
deinerea lucrului pentru altul, conform art. 1853 C.civ. ntruct
recurenta-prt a exercitat o posesie asupra unui bun ce a
aparinut fostului C.A.P., terenul era scos din circuitul civil iar
prescripia achizitiv a fost ntrerupt conform art. 1864 C.civ.
(Curtea de Apel Bucureti, sec. a III-a civ., dec. nr. 1306/1999,
n Culegere de practic judiciar ..., p. 176).
5. Uzucapiunea n sistemul crilor funciare. - Sistemul de
publicitate imobiliar prin crile funciare se aplic n
Transilvania, Banat i Bucovina. Uzucapiunea n aceste teritorii
este supus Legii nr. 115/1938 i nu Codului civil.
n Transilvania au existat dou momente, marcate de dou
legi i anume:
- 15 sept. 1943 cnd Legea nr. 389 a extins aplicarea
Codului civil peste Carpai i au fost scoase din vigoare legile
maghiare i Codul civil austriac;
- 12 iul. 1947 cnd prin Legea nr. 241/1947 a fost pus n
aplicare Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor
privitoare la cartea funciar fiind scoase din vigoare
reglementrile locale n materie.
Aadar, n Transilvania pn la intrarea n vigoare a celor
dou legi de extindere a legislaiei civile, uzucapiunea era
reglementat prin Codul civil austriac i legile locale maghiare;
ea era de 30 i respectiv 32 de ani i opera de plin drept chiar
fr ntabulare n cartea funciar.
Regula este c prescripiile ncepute sau mplinite nainte de
extinderea Codului civil romn sunt i rmn reglementate de

Codul civil austriac sau, dup caz, de legile maghiare. Apoi cele
ncepute ntre datele de extindere a legilor civile romne i
momentul punerii n aplicare a Legii nr. 115/1938 (15 sept. 1943
- 12 iul. 1947) sunt guvernate de Codul civil romn; iar
uzucapiunea nceput dup data de 12 iul. 1947 este
reglementat de Legea nr. 115/1938.
Legea nr. 115/1938 reglementeaz dou cazuri de
uzucapiune i anume: uzucapiunea tabular i uzucapiunea
extratabular (art. 27 i 28 din lege).
Uzucapiunea tabular (sau prin convalescena titlului) este
reglementat de art. 27 din Legea nr. 115/1938 care prevede c
n cazul n care s-au nscris n cartea funciar - fr cauz
legitim - drepturi reale care pot fi dobndite prin uzucapiune,
ele vor rmne valabil dobndite dac titularul dreptului le-a
posedat cu bun credin, potrivit legii, timp de 10 ani; sintagma
"fr cauz legitim" nseamn un titlu nevalabil.
Aceast uzucapiune se numete tabular deoarece dreptul de
proprietate sau alt drept real care urmeaz a fi dobndit este deja
nscris n C.F. pe numele uzucapantului; ea se mai numete
uzucapiune prin convalescena titlului pentru c titlul respectiv,
dei nevalabil, prin trecerea unei perioade de 10 ani se vindec
devenind valabil. Altfel spus, aparena tabular se consolideaz
n concordan cu starea de fapt. Efectele uzucapiunii sunt
retroactive, adic dreptul de proprietate sau alt drept real este
socotit dobndit de la data ntabulrii.
Uzucapiunea extratabular. - Ea este reglementat de art.
28 din Legea nr. 115/1938. Acest text de lege prevede c:
persoana care a posedat un bun imobil n condiiile legii timp de
20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate care a
fost nscris n cartea funciar, poate cere ntabularea dreptului n
favoarea sa.
Acest fel de uzucapiune este numit uzucapiune
extratabular deoarece uzucapantul, la nceperea posesiei, nu a
fost ntabulat n cartea funciar (desigur, n baza unui titlu
nevalabil).
Pentru ca aceast uzucapiune s fie mplinit trebuie
ntrunite urmtoarele condiii:

- titularul dreptului ntabulat n C.F. s fie decedat;

- uzucapantul s fi posedat imobilul timp de cel puin 20 de
ani din momentul morii proprietarului tabular;
- posesia s fie util fr deosebire c posesorul este de
bun credin sau de rea credin.
Dac aceste condiii sunt ndeplinite ntabularea nu se va
putea face totui dect dup ce s-a urmat procedura prevzut de
art. 130 din Legea nr. 115/1938. Potrivit acestuia cererea se va
adresa judectoriei din raza siturii imobilului i va fi publicat
prin afiare. Dac n termen de o lun de la data publicrii nu sau fcut opoziii, judectorul de C.F. va dispune ntabularea n
C.F. printr-o ncheiere. Dac ns s-au fcut opoziii, acestea se
vor nota n C.F. i cauza se va trimite instanei de judecat. Fr
deosebire dac dreptul de proprietate este stabilit prin ncheiere
sau prin hotrre judectoreasc, ntabularea se va face cu data
notrii cererii n C.F. dar efectele uzucapiunii se vor produce ex
tunc, adic de la data nceperii posesiei.Aadar, de la data
nceperii posesiei i data la care s-a nscris dreptul uzucapat n
C.F. posesorului i este recunoscut retroactiv un drept de
proprietate extratabular. Aceasta nseamn c, n acest caz,
nscrierea dreptului uzucapat n C.F. nu are efect constitutiv ci
doar un rol de publicitate.
Practic judiciar.
1. n regim de carte funciar drepturile reale asupra
imobilelor se dobndesc pe data nscrierii lor n cartea funciar.
Este un principiu nscris n art. 17 din Decretul - Lege nr.
115/1938, principiu de la care, prin art. 26 din acelai decretlege, se stabilesc n mod limitativ cazurile n care drepturile
reale se pot dobndi i fr nscriere n cartea funciar ntre care
uzucapiunea nu este prevzut. Cu toate acestea dreptul de
proprietate asupra unui imobil poate fi constatat i nscris n
cartea funciar dac uzucapiunea invocat a operat n condiiile
dreptului local existent n Transilvania pn la aplicarea n
aceast parte a rii a Decretului-Lege nr. 115/1938, respectiv a
Codului civil austriac i dreptului cutumiar maghiar care
cunoteau i reglementau instituia dreptului de proprietate prin

uzucapiune, fr nscriere n cartea funciar (C.S.J., sec. civ.,

dec. nr. 290/1994, Dreptul nr. 5/1995, p. 89).
6. Jonciunea posesiilor. - Prin aceasta nelegem unirea
posesiei uzucapantului (a posesorului actual) cu intervalul de
timp ct posesia a fost exercitat de ctre autorul su cu scopul
de a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune.
Art. 1860 C.civ. stabilete c: orice posesor are facultatea,
spre a putea opune prescripia, s uneasc posesia sa cu posesia
autorului su; aadar, jonciunea posesiilor nu este o obligaie ci
o opiune.
n sensul legii, prin autor se nelege persoana care nu este
titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real dar care a
posedat anterior, un timp, imobilul n cauz.
Unirea celor dou posesii va fi admis dac sunt ndeplinite
urmtoarele condiii:
- s existe o posesie propriu-zis;
- posesorul actual s fi dobndit posesia bunului de la
autorul su pe baza unui raport juridic; de unde rezult c cel
care a uzurpat posesia altuia nu va putea invoca jonciunea.
De alt parte, posesorul actual, dac invoc posesia
autorului su, este obligat s continue acea posesie cu toate
calitiile i viciile sale; bunoar, termenul mplinirii
uzucapiunii va fi acela care ar fi fost necesar autorului su.
Din acest punct de vedere sunt posibile trei situaii:
- cnd posesia actual este de aceeai natur cu posesia
autorului (adic de bun credin sau de rea credin); aceast
ipotez este simpl deoarece jonciunea este ntotdeauna posibil
posesorul actual putnd invoca, dup caz, uzucapiunea de 30 de
ani sau cea de 10-20 de ani.
- cnd posesorul actual este de rea credin iar autorul su a
avut o posesie de bun credin i cu just titlu; n acest caz se va
putea uzucapa numai n termenul de 30 de ani;
- invers, cnd posesorul actual este de bun credin i are
just titlu iar autorul su a avut o posesie de rea credin: aceast
ipotez are dou variante i anume: fie s se nceap de ctre
posesorul actual o nou prescripie de 10-20 de ani, fie ca el s

beneficieze de jonciunea posesiilor dar numai invocnd

uzucapiunea de 30 de ani.
Practic judiciar.
1. Jonciunea posesiilor n temeiul art. 1860 C.civ. opereaz
n cazul n care ele s-au exercitat de alte persoane dect titularul
dreptului de proprietate deoarece numai ntr-o atare situaie are
sens unirea lor iar nu i n cazul n care, fiind titular de drept o
persoan poate oricum s transmit dreptul su, fr a fi
necesar invocarea uzucapiunii. Prescripia achizitiv reprezint
o sanciune civil pe care o suport titularul dreptului de
proprietate i se justific prin pasivitatea sa timp ndelungat dei
bunul nu se gsete n posesiunea lui. Ori, nu exist pasivitate
cnd posesiunea se exercit de proprietar. Deci cel care invoc
uzucapiunea poate uni posesiunea exercitat de el cu aceea
exercitat de autorul su, nelegndu-se prin autor numai
persoana care, ca i cel care invoc uzucapiunea, nu este titular
a dreptului real (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 2166/1986, R.R.D.
nr. 9/1987, p. 79).
7. Calculul termenului de prescripie. - El se calculeaz pe
zile, ziua fiind de 24 de ore. Ea ncepe la miezul nopii i se
termin la miezul nopii urmtoare. Ziua n care ncepe
prescripia nu intr n calcul iar prescripia se ncheie la miezul
nopii ultimei zile a termenului prevzut de lege.
8. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii. Aceste cazuri sunt prevzute de Decretul nr. 167/1958 privind
prescripia extinctiv.
Subliniem c ntreruperea prescripiei achizitive este
susceptibil de dou diviziuni: civil i natural.
Cazurile de ntrerupere civil sunt identice cu cele de la
prescripia extinctiv i de aceea nu vom mai reveni asupra lor.
Dimpotriv, ntreruperea natural este specific numai
prescripiei achizitive; ea este incident, conform art. 1864
C.civ., n dou cazuri:

- cnd posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de

posesia bunului indiferent cine este autorul deposedrii;
- cnd bunul cu privire la care se exercit posesia este
declarat imprescriptibil de lege.
9. Efectele uzucapiunii. - Prin mplinirea uzucapiunii se
nate dreptul de proprietate al uzucapantului i concomitent se
stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar; dar acest efect
este retroactiv ceea ce nseamn c uzucapantul devine
proprietar din chiar momentul n care a nceput s curg
termenul de prescripie.
Uzucapiunea trebuie invocat pe cale de aciune n justiie
sau pe cale de excepie. Creditorii uzucapantului pot invoca i ei
uzucapiunea pe calea aciunii oblice; sau dac renunarea s-a
fcut n frauda intereselor creditorilor, acetia au dreptul s
solicite revocarea renunrii prin aciunea paulian.