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En una fra maana de febrero de 2004, Rubn Garca, director financiero del Grupo Pyramid
Invest, regres a su despacho despus de una importante reunin con banqueros donde se haba
discutido la valoracin del centro comercial Atlantic Shopping Centre (ASC), propiedad del grupo.
El Centro Comercial
El centro comercial ASC abri sus puertas en 1999 y se encontraba situado al norte de Lisboa,
aproximadamente a dos horas en coche, al sur de Porto, a 20 minutos en coche, y a 5 minutos de la
costa atlntica.
ASC se beneficiaba de excelentes vas de comunicacin y fcil acceso. Dentro del rea en donde se
encontraba ubicado el centro comercial exista un buen nmero de apartamentos residenciales
recientemente construidos y otros edificios residenciales en construccin.
El centro comercial estaba formado por un hipermercado, siete salas de cines, setenta y tres
locales, cinco kioscos y tres oficinas para la administracin del centro comercial. Posea un parking
para dos mil coches. Los arredramientos estaban diseados para un amplio rango de inquilinos, con
una mezcla de detallistas locales, nacionales e internacionales. Segn los acuerdos de
arredramiento de locales comerciales, la renta se pagaba mensualmente y por adelantado.
En 2004 la economa de Portugal estaba saliendo de un periodo de recesin gracias a las
exportaciones y al aumento de la demanda domestica privada. La recuperacin, sin embrago, haba
sido hasta entonces bastante limitada. Mientras el PIB de 2003 fue negativo, el PIB que se
pronosticaba para 2004 era del 1%. Para 2005, las previsiones eran un poco ms optimistas que
para 2004; el Banco de Portugal auguraba un crecimiento en el PIB del 1,6%, mientras que otras
fuentes internacionales prevean un crecimiento del 1,9%. La tabla 4.6 muestra la evolucin en el
crecimiento del PIB de Portugal desde el 1995.
Tabla 4.6
Portugal (crecimiento del PIB 1995-2005)
Ao
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
%
2,9
3,6
3,8
3,9
3,8
3,7
1,7
0,4
-1,2
1,0
1-2,25 (estimado)
Mercado
El mercado de detallistas en Portugal estaba dominado por los centros comerciales, que
desempeaban un papel mucho ms importante que en otros pases europeos. El desarrollo se
estaba dirigiendo hacia centros comerciales regionales ms pequeos y lejos de las principales
reas metropolitanas, como Lisboa y Porto.
El mercado detallista tambin estaba centrado en formatos alternativos, como los parques de
detallistas y los centros factora outlets eran en 2004 un nuevo concepto en Portugal y existan
cinco en funcionamiento. Los parques de detallistas eran tambin un concepto relativamente
novedoso en Portugal, con el primero abierto en el ao 2000. En 2004 existan siete parques de
detallistas en Portugal, con un rea total de venta de unos 122,000m2.
Para los aos prximos se prevea una demanda continua de inversores para grandes y modernos
centros de detallistas. Inversores y promotores estaban buscando ciudades perifricas con
mercados menos maduros y en donde hubiese ms oportunidades para adquirir nuevos desarrollos
inmobiliarios.
En opinin de los expertos, la competencia que exista en la zona no sera una amenaza para la
rentabilidad y el xito de Atlantic Shopping Centre. De acuerdo con un reciente estudio de
mercado, la poblacin potencial para el centro comercial era de unas 270,000 personas.
Dependiendo de la tipologa y ubicacin del inmueble, las rentas se capitalizan a una tasa
especfica. En Europa y en 2004, las rentas netas de oficina se capitalizaban al 5%; de las rentas
netas de centros comerciales en grandes ciudades al 6,5% y 7%; y las rentas brutas de naves
logsticas al 7,5% - 8%. Para cada caso de valoracin, la tasa suele obtenerse de transacciones
similares cerradas en momentos cercanos al de la valoracin. Estas rentabilidades (yields) eran
antes de impuestos y de financiacin.
Emplear estas tasas de capitalizacin presenta una serie de inconvenientes, ya que no detallan la
situacin del mercado, el grado de ocupacin, la calidad de la ubicacin y la construccin, las
expectativas de crecimiento y el riesgo de mercado. En consecuencia, es esencial obtener una tasa
de referencia de transacciones u operaciones sobre activos que realmente sean comparables en
tipologa, ubicacin, calidad, riesgo, etc., lo que no siempre es fcil. Por otra parte, las tasas de
capitalizacin no se adaptan en absoluto a la valoracin de activos en promocin.
Al valorar inmuebles por el mtodo de comparacin se utiliza la relacin entre el precio y las
caractersticas fsicas de otros inmuebles similares de transacciones anteriores. El ratio ms
frecuente es el precio /m2 ajustado por la antigedad de inmueble y otras caractersticas fsicas
como instalaciones, distribucin, mantenimiento, exteriores, etc. Esta metodologa se emplea
mucho en la valoracin de viviendas, oficinas, naves industriales y hoteles.
Ao
2002
2003
2004
Renta analizada-e/m2/mes
5,91
6,05
6,11
Con base en estos datos, se decidi adoptar una renta de 6E/m2 / mes en el primer ao,
sujeta a indexacin anual para los siguientes.
C- Ingresos por volumen.
Los ingresos por volumen provienen de los arrendamientos y se definen como la diferencia
positiva entre el porcentaje definido de las ventas y la renta base mnima. Tpicamente,
como un centro comercial se hace cada vez ms estable, se deben esperar incrementos en
los volmenes de ventas, Por otra parte, las rentas base tambin se incrementaran con la
inflacin. A continuacin se muestran los niveles de ingresos por volumen y los ingresos por
renta base de los ltimos 3 aos. Se ha calculado el ingreso por volumen como un
porcentaje del ingreso base (excluyendo el ingreso por cinema):
Ao
2002
2003
2004
Ingreso (e)
79,115
84,253
73,641
En las previsiones se supondran unos ingresos por volumen del 2,75% de los ingresos
base durante los diez aos.
D- Ingresos adicionales.
Hay ingresos adicionales por los siguientes conceptos:
a) Rentas Temporales.
Los ingresos por rentas de locales arrendados temporalmente durante los tres ltimos
aos fueron los siguientes:
Ao
2002
2003
2004
42,384
63,885
75,484
Es decir, estos ingresos por alquileres temporales fueron, aproximadamente, el 3,5% de la renta
base. En consecuencia, se adopt para este epgrafe un ingreso el primer ao de 150,000 e, que
evolucionara con la inflacin.
Ao
2002
2003
2004
258,388
83,657
122,805
A efectos de valoracin del centro comercial, el Sr. Garca decidi incluir una cantidad
prudente como ingresos por derecho a llave neto: el 2,75% del ingreso base.
2. Salidas o Gastos:
En este epgrafe se incluiran conceptos como:
A) Costes no recuperables y coste de capital.
b) Seguro
La cantidad anual por este concepto es 66.609e. Este es un coste no recuperable y
se incrementa con la inflacin.
d) Desocupacin
Se deduce un 1% del total de ingresos brutos de la renta en perpetuidad.
e) Costes de mantenimiento
Se permite un 1% sobre el total de ingresos brutos de la renta para costes de
mantenimiento no recuperable.
f) Marketing
El Sr. Garca estimaba que la cantidad para 2005 seria alta (unos 135,000 euros) y
que disminuira en 2006 hasta unos 40,000, para seguir un crecimiento indexado por
la inflacin en los siguientes aos.
Anexo 1
Valor estimado: 61,915,000 euros
Enero de 2004
Indexacin
ASC Valoracin
Ao
Renta base
Cinemas (6,15 e/m2/mes)
Ingresos por ventas
Ingresos por almacenamiento
Subtotal 1
Rentas temporales
Fianza (2,75% de Renta base)
Subtotal 2
2,75%
2,75%
1,025
1,025
1
4,360,364
291,517
119,910
1,060
4,772,851
150,000
119,910
269,910
2
4,598,956
298,805
126,471
12,996
5,037,228
153,750
126,471
280,221
5,042,761
5,317,449
122,485
66,609
238,943
3,597
15,000
50,488
50,488
135,000
25,244
707,854
122,485
68,275
251,861
3,794
15,375
53,174
53,174
40,000
26,587
634,725
14%
4,340,908
12%
4,682,723
4,340,908
8,23%
6,79%
6,68%
4,682,723
8,67%
7,57%
7,44%
1,025
1,025
1,025
1,025
1,025
1,025
1,025
1,025
3
4
4,730,445 4,816,525
306,275
313,932
130,087
132,454
13,321
13,654
5,180,128 5,276,565
157,594
161,534
130,087
132,454
287,681
293,988
5
6
7
8
9
4,955,523 5,089,732 4,888,001 5,350,736 5,541,238
321,781
329,825
338,071
346,523
355,186
136,277
139,968
134,420
147,145
152,384
13,995
11,166
16,791
17,211
17,641
5,427,576 5,570,691 5,377,283 5,861,615 6,066,449
165,572
169,711
173,954
178,303
182,760
136,277
139,968
134,420
147,145
152,384
301,849
309,679
308,374 325,448
335,144
10
5,679,769
364,065
156,194
18,082
6,218,110
187,329
156,194
343,523
5,467,809 5,570,553
6,561,633
Costos no recuperables
Impuesto municipal de propiedad (IMI)
Seguro
Gestin (% del subtotal 1)
Derecho de ingreso o de llave
Rentas temporales
Desocupacion (% de rentas brutas)
Mantenimiento
Marketing
Otros no-recuperables
Costes totales no recuperables
% of NCR sobre ingresos brutos
Ingresos de Rentas Netas Totales
Sales Exit Yield/ Value
Flujo de Caja Neto
Yield bruto
Yield neto
Triple Yield Neto (depende del estatus)
5%
3%
10%
1%
1%
0,5%
7,25%
-61,915,000
122,485
69,981
259,006
3,903
15,759
54,678
54,678
41,000
27,339
648,829
122,485
71,731
263,828
3,974
16,153
55,706
55,706
42,025
27,853
659,461
122,485
73,524
271,379
4,088
16,557
57,294
57,294
43,076
28,647
674,344
122,485
75,362
278,535
4,199
16,971
58,804
58,804
44,153
29,402
688,715
122,485
77,246
268,864
4,033
17,395
56,857
56,857
45,256
28,428
677,421
122,485
79,177
293,081
4,414
17,830
61,871
61,871
46,388
30,935
718,052
122,485
81,157
303,322
4,572
18,276
64,016
64,016
47,547
32,008
737,399
122,485
83,186
310,906
4,686
18,733
65,616
65,616
48,736
32,808
752,772
12%
12%
4,818,979 4,911,094
12%
12%
12%
12%
12%
5,055,080 5,191,656 5,008,236 5,469,010 5,664,194
4,818,979 4,911,094
8,92%
9,09%
7,80%
7,90%
7,68%
7,77%
11%
5,808,861
78,720,084
84,528,945
10,71%
9,43%
9,28%