Sunteți pe pagina 1din 11

CUPRINS

Introducere...........................................................................................................................................2
I. Armonizarea legislaiei n vigoare ca urmare a implementrii institu iei de executare a
dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie............................3
II. Executarea dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie...6
Concluzii.............................................................................................................................................10
Bibliografie.........................................................................................................................................11

Introducere
Odat cu adoptarea Legii nr. 164 din 11 iulie 2012 privind modificarea i completarea unor
acte legislative, publicat n Monitorul Oficial nr. 190-192/638 din 14.09.2012, n legisla ia
Republicii Moldova a fost introdus instituia executrii dreptului de ipotec n temeiul actului
notarial nvestit cu formul executorie. Actul legislativ menionat a intrat n vigoare n termen de 6
luni de la data publicrii.
n scopul asigurrii eficienei i funcionalitii instituiei privind executarea dreptului de
ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie, legiuitorul a recurs la modificarea
i completarea Legii cu privire la notariat nr. 1453-XV din 8 noiembrie 2002, Legii cu privire la
ipotec nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 cu privire la ipotec i a Codului de executare al Republicii
Moldova nr. 443-XV din 24 decembrie 2004, care sunt prezentate n prima seciune.
Totodat, n opinia autorului, actualitatea temei abordate este remarcat prin faptul c de i
Legea nr. 164 din 11 iulie 2012 a intrat n vigoare la data de 14 martie 2013 pn n prezent practica
executrii dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie este relativ
tnr iar jurisprudena naional, sub aspectul mijloacelor legale de contestare1 aflate la dispoziia
debitorului ipotecar, se afl n curs de formare.
Conform notei informative a Guvernului la proiectul Legii pentru modificarea i completarea
unor acte legislative, prin care a fost introdus modalitatea de executare a dreptului de ipotec n
temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie, elaborarea proiectului dat a constituit o
sarcin asumat de Guvernul Republicii Moldova conform Acordului Memorandum ncheiat cu
Fondul Monetar Internaional, termenul limit de adoptare n Parlament fiind luna septembrie 2011.
n lumina art. 11 lit. k) Cod de executare al Republicii Moldova nr. 443 din 24.12.2004 care
prevede c n calitate de documente executorii snt recunoscute, printre altele, i actele notariale
nvestite cu formul executorie, legiuitorul, prin introducerea procedurii de executare a dreptului de
ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie, a urmrit crearea unui mecanism
extrajudiciar de executare silit a dreptului de ipotec pentru a evita derularea procedurilor judiciare
de lung durat dar i costurile ridicate ale acestora, care n final sunt suportate de ctre debitorii
ipotecari.
1 Contestarea nvestirii contractului de ipotec cu formul executorie i contestarea ncheierii executorului
judectoresc privind intentarea procedurii de executare a dreptului de ipotec;
2

I.

Armonizarea legislaiei n vigoare ca urmare a implementrii instituiei de executare a


dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie.
Pentru ajustarea cadrului legal ce va asigura implementarea i funcionarea procedurii de
executare a actului notarial nvestit cu formul executorie, au fost operate modificri i completri
ale mai multor acte legislative n vigoare i anume:
1. Legea nr.1453-XV din 8 noiembrie 2002 cu privire la notariat, publicat n Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2002, nr.154-157, art.1209, cu modificrile ulterioare, s-a completat dup cum
urmeaz:
La articolul 35, alineatul (1) s-a completat cu litera o 2) cu urmtorul cuprins: o2) nvestirea cu
formul executorie a actelor notariale;.
Legea s-a completat cu articolul 541 cu urmtorul cuprins: Articolul 541. nvestirea cu
formul executorie a actelor notariale. (1) Procedura de nvestire cu formul executorie a actului
notarial poate fi aplicat, sub sanciunea nulitii, la solicitarea prilor, doar actelor juridice stabilite
de lege care conin clauza privind acceptarea de ctre pri a nvestirii cu formul executorie a
actului respectiv. (2) nvestirea cu formul executorie se efectueaz concomitent cu autentificarea
actului juridic. n girul de autentificare notarul va efectua urmtoarea meniune: La solicitarea
prilor, prezentul act notarial a fost nvestit cu formul executorie. (3) Actele juridice menionate
la alin.(1) care constat o crean cert i lichid i care snt nvestite cu formul executorie au
putere de document executoriu la data exigibilitii creanei..
2. Legea nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 cu privire la ipotec, publicat n Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2008, nr.165-166, art.603, cu modificrile ulterioare, s-a completat dup cum
urmeaz:
La articolul 31 alineatul (2) litera a), dup cuvintele dac este cazul, debitorului s-au
introdus cuvintele sau la alt adres artat n acest scop n contractul de ipotec.
La articolul 33, alineatul (1) s-a completat n final cu textul , sau n temeiul contractului de
ipotec nvestit cu formul executorie prevzut la art.331.
Legea s-a completat cu articolul 331 cu urmtorul cuprins: Articolul 331. Executarea
dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie. (1) n cazul n care
ipoteca garanteaz obligaiile ce rezult din contractul de credit bancar sau de mprumut acordat de
ctre organizaia de microfinanare, de ctre asociaia de economii i mprumut sau de ctre
societatea de leasing, contractul de ipotec poate fi nvestit cu formul executorie conform Legii
3

nr.1453-XV din 8 noiembrie 2002 cu privire la notariat, dac prile au convenit n mod expres
aceasta n contract. n acest caz, dreptul de ipotec poate fi executat silit, n temeiul contractului de
ipotec nvestit cu formul executorie, fr adresarea cererii n instana de judecat pentru a obine
ordonan sau hotrre judectoreasc. (2) Executarea silit a dreptului de ipotec n baza
contractului de ipotec nvestit cu formul executorie se efectueaz cu respectarea prevederilor
art.30 i 31 i se refer doar la transmiterea bunului imobil ipotecat n posesia creditorului ipotecar
n scopul executrii de ctre acesta a dreptului de ipotec n corespundere cu prevederile art.34 alin.
(3), precum i la evacuarea locuitorilor n cadrul executrii dreptului de ipotec n corespundere cu
prevederile art.36. (3) Debitorul ipotecar poate contesta, conform prevederilor Codului de executare,
ncheierea de intentare a procedurii de executare emis n temeiul contractului de ipotec nvestit cu
formul executorie, avnd dreptul s invoce aprri de fond, care se vor referi n mod exclusiv la
motivele indicate la art.33 alin.(2) din prezenta lege. n cazul n care ncheierea executorului
judectoresc este anulat pe motivele menionate, prevederile alin.(4) al prezentului articol i ale
art.83 lit. e) din Codul de executare se aplic n mod corespunztor. (4) n cazul n care nvestirea
contractului de ipotec cu formul executorie este anulat ca urmare a contestrii ulterioare,
creditorul ipotecar este obligat s restituie bunul ipotecat sau s restituie preul la care bunul a fost
vndut i s repare prejudiciul cauzat. (5) Anularea nvestirii contractului de ipotec cu formul
executorie nu mpiedic creditorul s execute dreptul de ipotec prin instana de judecat n modul
prevzut la art.32 i 33.
La articolul 34: alineatul (1) s-a completat n final cu textul ori dup neexecutarea de ctre
debitor a obligaiilor de plat rezultate din contractul de ipotec nvestit cu formul executorie;
alineatul (3) s-a completat n final cu textul: n cazul vnzrii bunului ipotecat ca urmare a
executrii silite a dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie,
creditorul ipotecar sau, dup caz, executorul judectoresc va aplica, ca modalitate de vnzare,
licitaia public, cu excepia cazului n care exist acordul scris al debitorului ipotecar, eliberat
creditorului ipotecar dup apariia dreptului su de executare a dreptului de ipotec, de a vinde bunul
n alt mod prevzut de prezenta lege.; alineatul (6) s-a completat cu litera c) cu urmtorul cuprins:
c) n cazul executrii silite n temeiul contractului de ipotec nvestit cu formul executorie
originalul contractului de ipotec nvestit cu formul executorie, care conine clauza privind dreptul
creditorului ipotecar de a executa dreptul de ipotec n temeiul formulei executorii aplicate de notar,
copia contractului de credit bancar sau de mprumut, care atest faptul c creana a devenit exigibil,
4

nsoit de extrasele de eviden financiar, care atest datoriile debitorului la data expirrii
termenului indicat n notificare i preaviz, copiile notificrii i preavizului expediate pe adresa
debitorului, conform cerinelor art.31, precum i declaraia pe propria rspundere a creditorului c
nu exist un litigiu judiciar n legtur cu contractul de ipotec nvestit cu formul executorie a crui
executare este solicitat i c creana este exigibil.
La articolul 36, alineatul (1) s-a completat n final cu textul , sau la data indicat n notificare
i preaviz conform art.31 n cazul executrii dreptului de ipotec n temeiul contractului de ipotec
nvestit cu formul executorie; alineatul (2) s-a completat n final cu textul n corespundere cu
Codul de executare i innd cont de prevederile art.30 alin.(4) din prezenta lege i ale alin.(3) din
prezentul articol.
3. Codul de executare al Republicii Moldova nr. 443-XV din 24 decembrie 2004, republicat n
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2010, nr. 214-220, art.704, cu modificrile ulterioare, la
articolul 60 s-a completat cu alineatul (11) cu urmtorul cuprins: (11) n cazul executrii dreptului
de ipotec n temeiul contractului de ipotec nvestit cu formul executorie, procedura de executare
se intenteaz cu prezentarea i examinarea documentelor prevzute la art. 34 alin.(6) lit. c) din Legea
nr.142-XVI din 26 iunie 2008 cu privire la ipotec..
Premizele supunerii cadrului normativ completrilor i modificrilor expuse anterior au fost
determinate, pe de o parte, de instituirea unor proceduri i formaliti de ncheiere, nvestire a actului
notarial (contract de ipotec) cu formul executorie i de executare a acestuia, iar, pe de alt parte,
de stabilirea unui echilibru ntre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar prin implementarea
mecanismelor de aprare a intereselor debitorilor ipotecari contra eventualelor abuzuri din partea
creditorului ipotecar n baza actului notarial nvestit cu formul executorie.

II.

Executarea dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie.


n cazul actului notarial nvestit cu formul executorie, similar contractului de ipotec n form
clasic, creditorul ipotecar nu este n drept s iniieze executarea dreptului de ipotec dect n
cazurile expres prevzute de art. 30 alin. (1) al Legii cu privire la ipotec i n cazurile stipulate n
contractul de ipotec care au fost acceptate de ctre debitorul ipotecar la momentul semnrii
contractului de ipotec.
n temeiul normei legale citate, creditorul ipotecar are dreptul s execute dreptul de ipotec n
cazul n care debitorul nu a ndeplinit sau a ndeplinit n mod necorespunztor obligaia garantat cu
ipotec sau oricare parte a acesteia. Nendeplinirea sau ndeplinirea necorespunztoare a obliga iilor
garantate cu ipotec const n nclcarea obligaiilor de rambursare a mprumutului/creditului i/sau
de plat a dobnzii aferente n cuantumurile i n termenele stabilite expres n contractul de
mprumut/credit.
Pe de alt parte, prin convenia prilor pot fi stabilite i alte cazuri de executare a dreptului de
ipotec care vor fi stipulate n contractul de ipotec sub sanciunea nulit ii. Cu titlu de exemplu,
sunt invocate anumite interdicii care pot fi puse n sarcina debitorului/debitorului ipotecar privind:
utilizarea mprumutului/creditului n alt scop dect cel prevzut de contract; ncheierii fr acordul
creditorului a unor contracte de mprumut/credit/leasing, cu orice alt persoane, care ar afecta
capacitatea de plat a debitorului; deteriorarea sau urmrirea obiectului ipotecii de ctre ter i i alte
cazuri acceptate de prile contractante.
Derularea executrii dreptului de ipotec n temeiul actului juridic nvestit cu formul
executorie poate fi divizat n mai multe etape n funcie de comportamentul pr ilor, n special cel
al debitorului ipotecar:
1. Msurile de iniiere a executrii dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu
formul executorie.
Pentru iniierea procedurii de executare a dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu
formul executorie, creditorul ipotecar conform art. 31 alin. (1) din Legea cu privire la ipotec este
obligat s notifice debitorul ipotecar i, dac este cazul, debitorul privind inten ia sa de a executa
dreptul de ipotec n baza contractului de ipotec nvestit cu formul executorie. n aceast situa ie,
creditorul ipotecar va soma debitorul ipotecar i, dup caz, debitorul s nlture motivele care au dus
la naintarea notificrii privind iniierea procedurii de executare a dreptului de ipotec, destinatarii

fiind chemai s achite sumele restante pentru a evita continuarea procedurii de executare a dreptului
de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie.
Dac debitorul ipotecar sau debitorul n termenul acordat 2 nltur abaterile invocate n
notificare, atunci creditorul ipotecar nu este n drept s continue executarea dreptului de ipotec. n
caz contrar, dup expirarea fr rezultat a termenului acordat, creditorul ipotecar va expedia
debitorului ipotecar i n adresa oficiului cadastral teritorial preavizul de executare a dreptului de
ipotec prin care va soma debitorul ipotecar s achite integral creana ipotecar fie s transmit
benevol obiectul ipotecii n posesiunea creditorului ipotecar pentru vnzare conform legii n scopul
satisfacerii creanelor ipotecare.
Respectiv, dup expirarea fr rezultat din partea debitorului ipotecar a termenului de 20 de zile din
data nregistrrii n registrul bunurilor imobile a preavizului de executare a dreptului de ipotec,
creditorul ipotecar este n drept s execute silit dreptul de ipotec. Pentru

evita

costurile

suplimentare pe care le implic executarea silit a dreptului de ipotec, precum i extinderea


temporal a procesului de executare silit a ipotecii i calcularea dobnzilor de ntrziere i a
penalitilor, debitorul ipotecar poate recurge la executarea benevol a dreptului de ipotec.
2. Executarea benevol a dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul
executorie.
De fapt, nclcarea obligaiilor pecuniare garantate de ctre debitorul ipotecar presupun
incapacitatea de plat a debitorului sau, dup caz, nsui a debitorului ipotecar, fapt ce condi ioneaz
imposibilitatea achitarea sumelor restante, dobnzilor de ntrziere i a penalitilor aferente. Din
aceste considerente, debitorul ipotecar are opiunea legal s recurg la executarea benevol a
dreptului de ipotec pentru a evita costurile suplimentare pe care le implic executarea silit.
Astfel, n acord cu art. 32 din Legea cu privire la ipotec, executarea benevol a dreptului de
ipotec se face n baza unui acord privind executarea benevol a dreptului de ipotec, ncheiat n

2 Dei art. 31 alin. (2) din Legea cu privire la ipotec prevede c notificarea se consider recep ionat la
expirarea a 7 zile lucrtoare din ziua expedierii, se recomand acordarea unui termen (mai lung) suficient
pentru ca destinatarii s primeasc notificarea i s nlture nclcrile formulate n notificare. Altfel, dac
lipsete dovada notificrii (recepionrii acesteia de ctre destinatar), debitorul ipotecar poate invoca n
instana de judecat nerespectarea procedurii prealabile.
7

form autentic ntre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, n orice moment 3 convenit de pri.
Cheltuielile notariale privind autentificarea acordului dat vor fi suportate de ctre debitorul ipotecar.
Existena acordului autentificat notarial privind executarea benevol a dreptului de ipotec acord
creditorului ipotecar dreptul s ntreprind aciuni n sensul vnzrii obiectului ipotecii innd cont
de interesele debitorului ipotecar, fr tergiversri nejustificate, n condiii i la un pre comercial
rezonabil. n acelai timp, pn n momentul vnzrii obiectului ipotecii de ctre creditorul ipotecar,
debitorul ipotecar este n drept s achite creana ipotecar i s evite comercializarea imobilelor
ipotecate de ctre creditorul ipotecar.
3. Executarea silit a dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul
executorie.
Spre deosebire de reglementrile anterioare, n prezent, executarea silit a dreptului de ipotec
n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie are loc fr adresarea cererii de chemare n
instana de judecat pentru a obine ordonan sau hotrre judectoreasc.
Conform art. 331 alin. (2) din Legea cu privire la ipotec, executarea silit a dreptului de
ipotec n baza contractului de ipotec nvestit cu formul executorie se efectueaz cu respectarea
prevederilor art. 30 (Prevederi generale privind executarea dreptului de ipotec) i 31 (Msurile de
iniiere a executrii dreptului de ipotec) i se refer doar la transmiterea bunului imobil ipotecat n
posesia creditorului ipotecar n scopul executrii de ctre acesta a dreptului de ipotec n
corespundere cu prevederile art. 34 alin. (3)4, precum i la evacuarea locuitorilor n cadrul executrii
dreptului de ipotec n corespundere cu prevederile art. 36 din Legea cu privire la ipotec.
Totodat, debitorul ipotecar poate contesta, conform prevederilor Codului de executare, ncheierea
de intentare a procedurii de executare emis n temeiul contractului de ipotec nvestit cu formul
executorie, avnd dreptul s invoce aprri de fond 5, care se vor referi n mod exclusiv la motivele
indicate la art. 33 alin. (2) din prezenta lege. n cazul n care ncheierea executorului judectoresc
3 n interesele debitorului ipotecar se recomand ncheierea acordului respectiv n termen de maximum 20
zile din momentul nregistrrii preavizului n Registrul bunurilor imobile.
4 Creditorul ipotecar poate alege modalitatea de vnzare a bunului ipotecat: ofert-tender,
negocieri directe sau licitaie public, organizat n conformitate cu legislaia n vigoare. n cazul
vnzrii bunului ipotecat ca urmare a executrii silite a dreptului de ipotec n temeiul actului
notarial nvestit cu formul executorie, creditorul ipotecar sau, dup caz, executorul
judectoresc va aplica, ca modalitate de vnzare, licitaia public, cu excepia cazului n care
exist acordul scris al debitorului ipotecar, eliberat creditorului ipotecar dup apariia dreptului
su de executare a dreptului de ipotec, de a vinde bunul n alt mod prevzut de prezenta lege.

este anulat pe motivele menionate, prevederile alin. (4) al prezentului articol i ale art. 83 lit. e) din
Codul de executare se aplic n mod corespunztor.
Suplimentar, legiuitorul a statuat c n cazul n care nvestirea contractului de ipotec cu formul
executorie este anulat ca urmare a contestrii ulterioare6, creditorul ipotecar este obligat s restituie
bunul ipotecat sau s restituie preul la care bunul a fost vndut i s repare prejudiciul cauzat, iar
anularea nvestirii7 contractului de ipotec cu formul executorie nu mpiedic creditorul s execute
dreptul de ipotec conform prevederilor generale statuate n art. 32 i 33 din Legea cu privire la
ipotec.

5 Se au n vedere obieciilor motivate cu privire la: a) nerespectarea de ctre creditorul ipotecar


a formalitilor legate de iniierea procedurii de executare a dreptului de ipotec; b) notificarea
i/sau preavizul conin date neveridice; c) executarea benevol a obligaiilor de ctre debitor n
modul i n termenul specificate n notificare i preaviz. La naintarea obieciilor, debitorul
ipotecar este obligat s anexeze documentele doveditoare ale obieciilor invocate.

6 n actuala redacie a Legii cu privire la ipotec nr. 142-XVI din 26.06.2008, cu modificrile i completrile
ulterioare, nu sunt reglementate modalitatea, temeiurile i termenii de contestare a nvestirii contractului de
ipotec cu formul executorie.
7 Legislaia n vigoare nu prevede expres participan ii procedurii de contestare a formulei executorii:
debitorul acionnd n judecat creditorul ipotecar sau biroului notarial care a nvestit contractul de ipotec cu
formul executorie.
9

Concluzii
1. Implementarea executarea dreptului de ipotec n temeiul actului notarial (contract de ipotec)
nvestit cu formul executorie a fost este motivat prin raionamente economice menite: s reduc,
dup caz, procedurile judiciare ndelungate i costisitoare de executare a dreptului de ipotec; s
diminueze sarcina de lucru a instanelor de judecat format din dosarele aflate pe rol cu privire la
executarea silit a dreptului de ipotec; s intensifice procesele economice interne ca urmare a
accelerrii procedurii de recuperare a creanelor ipotecare i prin urmare punerea acestora la
dispoziia agenilor economic rentabili; crearea unui cadru legal favorabil pentru investiiile strine.
2. Cu toate c instituia executrii dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul
executorie a fost adoptat (11.07.2012) cu abatere de la termenul prevzut de Acordul Memorandum
ncheiat ntre Guvernul RM i Fondul Monetar Internaional (luna septembrie 2011), n prezent
executarea dreptului de ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie nu este
reglementat suficient din care motiv att creditorii ipotecari ct i debitorii ipotecari vor ntmpina
anumite dificulti privind executarea i respectiv contestarea executrii dreptului de ipotec n
temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie.
3. Legea cu privire la ipotec nr. 142-XVI din 26.06.2008, cu modificrile i completrile din
11.07.2012, acord debitorului ipotecar dreptul s invoce aprri de fond n baza obiec iilor
motivate prevzute de art. 33 alin. (2) lit.lit. a)-c) din Lege, ns nu stabilete cadrul legal procedural
n care debitorul ipotecar urmeaz s-i exercite dreptul respectiv. Suplimentar, nu sunt reglementate
procedura, motivele i termenii de contestare a nvestirii actului notarial cu formul executorie. De
asemenea, art. 331 alin. (5) din Lege prevede c n cazul anulrii nvestirii contractului de ipotec cu
formul executorie nu mpiedic executarea ipotecii pe baze generale, dar nu prevede dac creditorul
poate exercita acest drept n perioada dintre iniierea contestrii i anularea nvestirii cu formul
executorie.
4. Respectarea strict a prevederilor legale cu privire la valabilitatea contractului de ipotec nvestit cu
formul executorie i a celor privind respectarea procedurii prealabile de notificare i preavizare a
debitorului i/sau debitorului ipotecar va asigura respingerea contestaiei asupra nvestirii cu formul
executorie a contractului de ipotec i n final va produce efectele, specificate n pct. 1, care au fost
urmrite de autoritatea legislativ.

10

Bibliografie
1. Legea nr. 164 din 11 iulie 2012 privind modificarea i completarea unor acte legislative, publicat n
Monitorul Oficial nr. 190-192/638 din 14.09.2012.
2. Legea nr.1453-XV din 8 noiembrie 2002 cu privire la notariat, publicat n Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2002, nr.154-157, art.1209, cu modificrile ulterioare.
3. Legea nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 cu privire la ipotec, publicat n Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2008, nr.165-166, art.603, cu modificrile ulterioare.
4. Codul de executare al Republicii Moldova nr. 443-XV din 24 decembrie 2004, republicat n
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2010, nr. 214-220, art.704, cu modificrile ulterioare.
5. Nota informativ a Guvernului la proiectul Legii nr. 164 din 11 iulie 2012 privind modificarea i
completarea unor acte legislative.
6. Adrese web: www.parlament.md, www.gov.md, www.justice.md, www.despre.csj.md

11

Evaluare