Sunteți pe pagina 1din 4

Imobil cumprat n baza Legii nr. 112/1995 i pierdut de dobnditor n cadrul aciunii n revendicare.

Constatarea
nevalabilitii titlului statului i reinerea nerespectrii dispoziiilor Legii nr. 112/1995 la ncheierea actului.
Dreptul cumprtorului evins la restituirea preului actualizat cu rata inflaiei pentru imobilul restituit fostului
proprietar.

Cuprins pe materii : Drept civil. Obligaii.


Index alfabetic : contract de vnzare cumprare
-

pre actualizat

pre de circulaie

aciune n revendicare

proprietar evins
Legea nr. 10/2001, art. 50, art. 501
Legea nr. 112/1995

Interpretarea sistematic a dispoziiilor art. 50 alin. 2, alin. 21 i art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 conduce la concluzia c
nu n toate cazurile n care chiriaii cumprtori au fost evini (deposedai), n sens larg, se impune acordarea valorii de
pia a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vnzare-cumprare ncheiate n baza Legii nr.112/1995.
Chiriaii cumprtori au dreptul la restituirea preului de pia n ipoteza n care, meninndu-se valabilitatea contractelor
de vnzare cumprare ncheiate n temeiul Legii nr.112/1995, au fost evini prin efectul admiterii aciunii n
revendicare, prin compararea titlurilor, cu condiia ca n cadrul argumentelor care au stat la baza admiterii aciunii n
revendicare instana s nu fi reinut nerespectarea dispoziiilor Legii nr. 112/1995 la ncheierea contractului de vnzarecumprare sau reaua-credin a cumprtorului.

ICCJ, Secia civil i de proprietate intelectual, decizia civil nr. 6233 din 21 septembrie 2011

Reclamanta M.J. a chemat n judecat Municipiul Bucureti prin Primarul General i Ministerul Economiei i
Finanelor, solicitnd s se dispun, n principal, obligarea acestora la plata contravalorii imobilului situat n Bucureti,
stabilit n raport de data evingerii, iar n subsidiar, obligarea prilor la plata preului reactualizat cu rata inflaiei, achitat
de ctre reclamant n baza contractului de vnzare - cumprare nr. 3064/26718/1997, prin care a dobndit dreptul de
proprietate asupra imobilului menionat.
Ministerul Economiei i Finanelor a invocat excepia lipsei calitii procesuale pasive. Acelai prt a formulat
cerere de chemare n garanie n contradictoriu cu SC H.N. SA, solicitnd obligarea acesteia la restituirea comisionului
de 1% ncasat la ncheierea contractului de vnzare-cumprare.
Prin sentina civil nr. 121/2010, Tribunalului Bucureti a respins ca nentemeiat excepia lipsei calitii procesuale
pasive a prtului Ministerul Finanelor Publice; a admis aciunea n contradictoriu cu Ministerul Finanelor Publice, pe
care l-a obligat s plteasc reclamantei suma de 483.144,6670 lei reprezentnd valoarea de circulaie a imobilului; a
respins ca nentemeiat cererea formulat n contradictoriu cu Municipiul Bucureti; a respins ca nentemeiat cererea
de
chemare n garanie formulat de Ministerul Finanelor Publice.
Tribunalul a reinut c, prin contractul de vnzare-cumprare ncheiat de reclamant, n calitate de
cumprtoare i SC H.N. SA, n calitate de mandatar a proprietarului imobilului, Primria Municipiului Bucureti,
reclamanta a dobndit dreptul de proprietate asupra imobilului situat n Bucureti. Ulterior, reclamanta fost evins ca

1/4

Detalii jurispruden

efect al admiterii aciunii n revendicare promovat mpotriva acesteia de ctre fostul proprietar al imobilului, devenind
incidente dispoziiile art. 1337 C.civ., referitoare la obligaia de garanie pentru eviciune.
n ceea ce privete calitatea procesual pasiv, tribunalul a reinut aplicabilitatea normelor speciale cuprinse n Legea
10/2001, care reglementeaz obligaia de plat a valorii de circulaiei imobilelor n sarcina Ministerului Finanelor
Publice.
n privina cererii de chemare n garanie, s-a reinut c nu exist n sarcina chematei n garanie obligaia de a restitui
suma ncasat cu titlu de pre al mandatului cu titlu oneros, aceast sum rmnnd n patrimoniul acesteia n virtutea
executrii n fapt a mandatului.
mpotriva acestei sentine au declarat apel reclamanta i Ministerul Finanelor Publice.
Prin decizia nr. 566A/2010, Curtea de Apel Bucureti a respins apelul reclamantei, a admis apelul declarat de Ministerul
Finanelor Publice, a schimbat n parte sentina apelat, n sensul c a admis n parte aciunea i l-a obligat pe prtul
Ministerul Finanelor Publice s plteasc reclamantei suma de 65.566,46 lei, actualizat cu rata inflaiei de la data de
11.12.2008 i pn la data plii efective, reprezentnd preul actualizat al imobilului, meninnd celelalte dispoziii ale
sentinei.
Instana de apel a reinut c temeiul aciunii reclamantei este reprezentat de dispoziiile art. 50 din Legea 10/2001, care
conin o reglementare special a instituiei eviciunii n ipoteza n care privete un imobil preluat abuziv i vndut n
condiiile legii 112/1995, stabilind rspunderea pentru eviciune n sarcina Ministerului Finanelor Publice.
Curtea a reinut c prevederile art. 50 alin. 2 i alin. 21 din Legea nr. 10/2001 sunt susceptibile de a fi interpretate
extensiv, n sensul c sunt aplicabile i n situaia n care fostul chiria, cumprtor al imobilului n baza Legii nr.
112/1995, a fost evins prin admiterea aciunii n revendicare.
A considerat ntemeiat critica apelantului prt referitoare la nendeplinirea cerinele prevzute de art. 50 alin. 1 din
Legea nr.10/2001, n sensul c nu s-a dovedit respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la ncheierea contractului de
vnzare cumprare, iar reclamanta nu poate pretinde despgubiri la valoarea real de pia, ci doar preul reactualizat,
potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.
n raport de modul de soluionare a apelului prtului, Curtea a apreciat nefondat apelul reclamantei, prin care
aceasta a solicitat majorarea cuantumului despgubirilor acordate de prima instan, reprezentnd valoarea de pia a
imobilului.
mpotriva acestei decizii au declarat recurs, n termenul prevzut de art. 301 C. pr. civ., reclamanta i prtul
Ministerul Finanelor Publice.
Recurenta-reclamant invoc motivele de recurs prevzute de art. 304 pct. 5 i pct.9 C. pr.civ.
n dezvoltarea motivului de recurs prevzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ., reclamanta arat c instana de apel a interpretat
greit prevederile art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001. n opinia sa, interpretarea n sensul c nevalabilitatea titlului
statului constituie o cauz de nerespectare a Legii nr. 112/1995, las dispoziiile art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001
fr aplicare.
n cadrul motivului de recurs prevzut de art. 304 pct. 5 C.pr.civ., a susinut c instana nu
a analizat motivele de apel referitoare la respingerea de ctre prima instan a cererii formulate n contradictoriu cu
Municipiul Bucureti, ntemeiat pe prevederile art. 1337 C.civ.
n motivarea recursului su, ntemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., recurentul-prt Ministerul Finanelor
Publice critic soluia de respingere a excepiei lipsei calitii sale procesuale pasive. Ministerul Finanelor Publice nu a
avut calitatea de parte la ncheierea contractului dintre reclamant i Primria Municipiului Bucureti, fiind doar
depozitarul fondului extrabugetar n care se vars sumele ncasate de Primria Municipiului Bucureti. n conformitate cu
dispoziiile art. 1337 C. civil, recurentul prt consider c trebuia s se instituie rspunderea pentru eviciune a
vnztorului, respectiv a Primriei Municipiului Bucureti.
De asemenea, recurentul prt critic hotrrea instanei de apel n ceea ce privete respingerea ca nentemeiat a
cererii de chemare n garanie formulat n contradictoriu cu chemata n garanie.

2/4

Detalii jurispruden

Examinnd legalitatea deciziei recurate, prin prisma motivelor de recurs invocate, nalta Curte reine urmtoarele:
Critica recurentei reclamante, privind greita interpretare a prevederilor art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001 este
nefondat. Interpretarea sistematic a dispoziiilor relevante din aceast lege, respectiv art. 50 alin. 2, alin. 21 i art. 501,
conduce la concluzia c nu n toate cazurile n care chiriaii cumprtori au fost evini (deposedai), n sens larg, se
impune acordarea valorii de pia a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vnzare-cumprare ncheiate n
baza Legii nr.112/1995. Chiriaii cumprtori au dreptul la restituirea preului de pia n ipoteza n care, meninndu-se
valabilitatea contractelor de vnzare cumprare ncheiate n temeiul Legii nr.112/1995, au fost evini prin efectul
admiterii aciunii n revendicare, prin compararea titlurilor, cu condiia ca n cadrul argumentelor care au stat la baza
admiterii aciunii n revendicare instana s nu fi reinut nerespectarea dispoziiilor Legii nr. 112/1995 la ncheierea
contractului de vnzare-cumprare sau reaua-credin a cumprtorului.
n spe, nu se poate reine c actul de vnzare-cumprare a fost ncheiat cu respectarea
prevederilor Legii nr. 112/1995 (condiie prevzut de art. 501 din Legea nr. 10/2001 pentru acordarea preului de pia).
n considerentele hotrrii judectoreti pronunate n cadrul aciunii n revendicare, s-a reinut c imobilul a fost preluat
de stat fr titlu valabil, cumprtoarea dobndind bunul de la un neproprietar. De asemenea, instana a stabilit c, la
data ncheierii contractului, cumprtoarea a fost de rea-credin, ntruct a fost notificat n mod expres s nu cumpere
i a avut cunotin despre demersurile fostului proprietar n cadrul unei aciuni n revendicare formulat n 1993, admis
iniial i respins ulterior ca efect al exercitrii recursului n anulare, prin decizia nr. 2357/1995 a Curii Supreme de
Justiie, conform practicii instanei supreme de la acea dat.
n consecin, n mod corect instana de apel a reinut c reclamanta din prezenta cauz nu se ncadreaz n ipoteza
avut n vedere de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, actul de vnzare-cumprare fiind ncheiat cu rea-credin, n
condiiile n care cumprtoarea tia c titlul statului a fost contestat.
n cadrul motivului de recurs prevzut de art. 304 pct. 5 C. pr. civ., recurenta reclamant susine c instana de apel a
omis s examineze critica referitoare la greita respingere a aciunii ntemeiat pe dispoziiile art. 1337 C. civil i
ndreptat mpotriva prtului Municipiul Bucureti.
nalta Curte constat c instana de apel a examinat acest motiv de apel atunci cnd a stabilit temeiul de drept aplicabil
aciunii. n acest sens, n considerentele deciziei recurate s-a reinut c aciunea se ntemeiaz pe dispoziiile Legii nr.
10/2001, care reglementeaz dreptul la despgubiri al chiriailor ale cror contracte de vnzare-cumprare ncheiate n
temeiul Legii nr. 112/1995 au fost desfiinate, dispoziii aplicabile cu prioritate conform principiului specialia generalibus
derogant i care exclud posibilitatea solicitrii pe calea dreptului comun a despgubirilor n contradictoriu cu vnztorul.
Recursul declarat de recurentul prt Ministerul Finanelor Publice este nefondat.
Potrivit art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009, restituirea preului
prevzut la alin. 2 i alin. 21 se face de ctre Ministerul Economiei i Finanelor, din fondul extrabugetar constituit n
temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificrile ulterioare.
Nu pot fi primite susinerile recurentului prt Ministerul Finanelor Publice, privind incidena normelor de drept comun n
materie de eviciune i calitatea de debitor a vnztorului din contractul de vnzare-cumprare ncheiat n baza Legii nr.
112/1995, conform principiului specialia generalibus derogant, norma special nltur de la aplicare norma de drept
comun. n materia examinat, Legea nr. 10/2001 (lege special) stabilete condiiile de restituire a preului actualizat i a
celui de pia, precum i calitatea Ministerului Finanelor Publice de pltitor, n numele i pe seama Statului debitor al
obligaiei de restituire, aceste prevederi legale avnd prioritate de aplicare.
Critica aceluiai recurent privind modul de soluionare a cererii de chemare n garanie,
este nefondat.
ncasarea de ctre chemata n garanie a comisionului de 1% are ca temei contractul de mandat ncheiat cu vnztorul,
cuantumul remuneraiei mandatarului fiind prestabilit n 13 lit. a) din Legea nr. 112/1995 i art. 41 alin. 1 i 2 din Normele
metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995.
Legiuitorul a neles s reglementeze n sarcina Ministerului Finanelor Publice obligaia de a restitui ctre cumprtor
valoarea integral i actualizat a preului pltit de acesta n temeiul contractului de vnzare cumprare desfiinat, fr

3/4

Detalii jurispruden

ns a reglementa printr-o norm special soarta comisionului de 1% ncasat de intermediarul vnzrii. n lipsa unei
norme speciale, rmn aplicabile regulile de drept comun prevzute de Codul civil n materia contractului de mandat cu
titlu oneros.
Recurentul prt Ministerul Finanelor Publice nu a invocat nicio cauz juridic a eventualei obligaii de restituire a
comisionului de ctre mandatar. Prevederile art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, indicate
n motivarea recursului, prevederi care se refer la procedura de ncasare a preului i reinere a comisionului de 1% de
ctre unitile specializate n vnzarea locuinelor, nu pot constitui temei pentru obligarea acestora la restituirea
comisionului ctre Ministerul Finanelor Publice. Dimpotriv, textul invocat reprezint un argument suplimentar al
legalitii ncasrii remuneraiei de ctre mandatar. n consecin, soluia respingerii cererii de chemare n garanie este
corect.
n raport de considerentele expuse, n temeiul art. 312 alin. 1 C.pr.civ., nalta Curte a respins ambele recursuri ca
nefondate.

4/4

Detalii jurispruden