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AULA N 1

DIREITO CIVIL III


PROF. MAURCIO

06/02/07

CONTRATOS EM ESPCIE
COMPRA E VENDA
- CONSIDERAES GERAIS
O contrato de compra e venda o primeiro contrato do CC. Este um contrato realizado entre
particulares. Duas pessoas comuns (sem caractersticas espaciais) esto realizando o contrato entre si.
Ento, fazendo esta ressalva, porque muitas vezes pode acontecer do indivduo, dependendo da
caracterstica de um deles, acaba caindo em outro contrato, ex., se fosse pessoa jurdica de direito pblico,
acabaria caindo em um contrato administrativo que tem regras diferenciadas. Se um deles fosse
comerciante poderia recair no Cdigo de Defesa do Consumidor, o que tambm leva a caractersticas
diferenciadas. Ento, o contrato de compra e venda um contrato realizado entre particulares. Este
contrato o mais comum, o mais usual no dia-a-dia.
Geralmente, o legislador no conceitua, simplesmente regulamenta e o conceito fica por conta da
doutrina. Mas, os contratos tm uma situao diferenciada, pois so conceituados. Se observarmos o art.
481 do CC vai perceber que este dispositivo, basicamente, um conceito do contrato de compra e venda:
Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa,
e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro. Ento, este fica sendo o conceito. O contrato de compra
e venda o contrato onde me obrigo a transferir o domnio de determinado bem a algum, em
contrapartida, este algum paga o avenado.
Por este conceito, retira-se de mais importante duas coisas: OBRIGA E COISA EM DINHEIRO.
Coisa em dinheiro, porque devemos ter um objeto (aquilo a que se refere o contrato de compra e venda).
E o obriga, porque d a clara noo do que como funciona o contrato de compra e venda entre ns.
No Sistema Francs, o contrato forma aquisitiva. Para ns, no Sistema Nacional, o contrato
fonte obrigacional. Agente percebe a diferena dos prprios efeitos, tanto do sistema francs quanto o
brasileiro.
No francs, se celebramos um contrato, automaticamente, os efeitos j se produzem (fonte
aquisitiva). Ex.: Contrato com algum a venda de um gravador. Negocio e acerto o preo. A partir do
momento em que acerto o preo, isto , que fechamos o contrato, automaticamente, j sou o dono. Se ela,
de m f, vende o objeto a terceiro, eu posso tirar do terceiro, visto que sou o dono. O bem meu, est
injustamente na mo de terceiro, ento eu tomo da mo de terceiro. Os riscos tambm so diferentes. Ex.:
A me vende um gravador para ser entregue em momento futuro. Se o gravador quebra neste perodo,
quem perde sou eu. Mas, o sistema nacional funciona diferente. Quando diz o Cdigo que o contrato
uma fonte obrigacional, A se obriga a me transferir a propriedade e eu a pagar o preo em dinheiro. A
partir do estante em que fechamos o contrato, se o gravador se quebra, quem perde A. Se fosse
combinado que A entregasse o bem na prxima semana, e, no meio do caminho, vende para terceiro de
boa f o objeto, no posso fazer nada com relao a este terceiro. Somente poderei reclamar com quem
contratei, visto que a outra parte descumpriu a obrigao. A se comprometeu, no caso, a dar coisa certa
e no tem o objeto para dar por culpa, ento ir responder pelo descumprimento contratual mais as perdas
e danos.
No nosso sistema a propriedade se transmite de forma diferente (no francs basta
contratar), exigindo certos requisitos: para os bens mveis a tradio e para os imveis escritura
pblica e o registro. Ento, a palavra obriga muito importante, pois marca dois momentos
diferentes do contrato. O momento ora estudado o da contratao (parte negocial, contratual) e existe
um segundo momento que a execuo (momento em que o contato cumprido).

- CARACTERSTICAS DO CONTRATO (OU CLASSIFICAO)


Em qualquer contrato, as caractersticas passam a ser importantes para se saber se o contrato
unilateral, oneroso ou gratuito, consensual, real, solene ou no solene, personalssimo e uma srie de
classificao possvel para os contratos. Estudaremos somente as classificaes que mais interessam de
cada contrato, somente as mais importantes.
A classificao tem um lado importante, que o de gerar um resultado, p. ex., o contrato de
compra e venda um (1) contrato bilateral, pois h obrigaes recprocas para os contratantes. Sendo
um contrato bilateral, automaticamente e implicitamente, poria se admitir como conseqncia que este
contrato tem uma (2) clusula resolutria tcita, pois todo o contrato bilateral tem esta clusula, ou
seja, se celebro um contrato e voc no cumpriu sua parte eu posso exigir o cumprimento coativo ou pedir
a resciso com perdas e danos. A outra parte no pode questionar alegando que o contrato no continha tal
clusula, j que esta implcita nos contratos bilaterais.
Alm dessas caractersticas (contrato bilateral e clusula resolutria tcita), h a (3) exceo de
contrato no cumprido (que tambm uma conseqncia natural do contrato bilateral) que se trata de
um meio de defesa que tenho, atravs do qual, se eu for cobrado, eu no sou obrigado a cumprir a minha
parte do contrato enquanto voc no cumprir a sua, ou seja, enquanto voc fica inadimplente na sua parte
do contrato eu no preciso cumprir a minha.
O contrato de compra e venda, evidentemente, um contrato (4) oneroso, ou seja, leva a um
sacrifcio patrimonial das duas partes. Como conseqncia de ser oneroso, ele est sujeito a vcio
redibitrio, evico e resoluo por onerosidade excessiva.
tambm um contrato (5) consensual, j que ele se perfaz mediante simples acordo, no
exigindo nenhum ato material de entrega para que o contrato se considere perfeito e acabado.
Via de regra, um contrato (6) no solene, pois, a princpio, ele se considera perfeito e acabado
de qualquer maneira onde fique evidenciado a inteno das partes em contratar, ou seja, basta que fique
claro que as partes desejam o contrato, que o contrato est perfeito e acabado. Ento, pode ser escrito, por
gesto, por sinais, expresso, tcito, de qualquer maneira desde que fique claro que as partes querem
contratar. Ex.: Se voc vai ao mercado comprar uma caixa de fsforos, pode-se fazer um contrato escrito,
pode-se realizar da forma verbal. Pode ser tambm por gestos, p. ex, nos bares comum pedir uma
cerveja por gestos, mostrando a garrafa vazia, mostrando o rtulo da marca e etc., o garom j sabe que o
cliente est pedindo uma cerveja, mesmo sem dizer uma palavra. Portanto, no contrato de compra e
venda, se ficar claro que uma parte quer comprar e a outra quer vender, o contrato est perfeito, por isso,
em regra, o contrato no solene. Exceo dos imveis que, via de regra, exigem escritura pblica.
um contrato (7) no personalssimo, ou seja, as caractersticas do sujeito so menos
importantes. Agente no vende, no compra pelas caractersticas do sujeito.
um contrato, via de regra, de (8) execuo imediata ,ou seja, se nada for convencionado, o
cumprimento a vista.
um contrato, via de regra, (9) comutativo, o que significa, a princpio, que as partes sabem
exatamente aquilo que esto contratando, aquilo que vai ser objeto do contrato (eu sei o que vai ser objeto
da transferncia do domnio e qual vai ser o preo a ser pago). lgico que nada impede que, pela
natureza do contrato ou pelo acordo, a parte possa tornar o contrato (10) aleatrio. Mas, a princpio, na
forma normal da compra e venda agente sabe exatamente o que ser entregue e o que ser pago.
- ELEMENTOS DO CONTRATO
A- Forma / B- Objeto / C- Sujeito
A - Forma Como anteriormente fora dito que este um contrato no solene, a forma LIVRE (com
exceo dos imveis que exigem escritura pblica), ou seja, o contrato pode ser formalizado de qualquer
maneira.
B - Objeto O conceito do artigo 481 delimita dois objetos:
B.1 Coisa / B.2 Preo em dinheiro

B.1 Coisa Pelo prprio conceito de coisa, clara a inteno do legislador de delimitar o objeto da
compra e venda.
Como primeira caracterstica da coisa, esta precisa ter (1) existncia fsica. Alguns autores
dizem que a compra e venda pode ser de direitos, obrigaes, o que parece que no. Direitos e obrigaes
no so objetos de compra e venda, so objetos de um negcio jurdico especfico que se chama cesso.
Ento, quando o legislador, no prprio conceito, delimitou coisa, ele quis transmitir exatamente esta
existncia fsica, ou seja, o objeto da compra e venda necessariamente tem que ter existncia fsica.
Porm, como j dito, esta uma questo questionada, h divergncias.
Alm disso, o objeto da compra e venda teria que ter (2) valor econmico (j que vamos
pagar, precisa ter valor econmico); tem que ser (3) suscetvel de apropriao, ou seja, tem que ser
uma coisa da qual eu possa me tornar dono (Ex: Uns anos atrs, um pessoal se sentiu lesado, porque um
corretor teria negociado com eles lotes no cu. O primeiro questionamento a existncia do cu, que h
divergncias e se trata de uma questo filosfica. E, segundo, supondo que se possa comprar, pode-se ser
dono de um lote situado no cu? Claro que no. Ento, o cu no pode ser nunca objeto de compra e
venda.). Ento, o objeto tem que ser suscetvel de apropriao, isto , alguma coisa que se possa ter
propriedade, como, p. ex, no se pode ser dono da lua (que tem valor econmico, tem existncia fsica,
mas no se pode ser dono dela).
Tambm, o objeto da compra e venda tem que ser (4) comercializvel, ou seja, no basta,
apenas, que o objeto possa ser apropriado, necessrio que este objeto possa ter transferido o seu domnio
a outrem, possa ser comercializado. Agente verifica, que vrios objetos, a despeito de terem dono, terem
valor econmico, no podem ser comercializados, como os casos das propriedades da Unio, dos Estados,
bens cravados com clusulas de inalienabilidade (Ex: doao com clusula de inalienabilidade).
O objeto tambm deve ser (5) lcito, assim como todo objeto jurdico deve ter licitude, sob pena
de inexistir o contrato.
Obs.: Como foi dito, o nosso sistema, no necessariamente, agrega no mesmo instante todo o
contrato, ele na verdade divide nosso contrato em dois momentos bem claros: contratao e execuo. O
momento da contratao o momento que eu acordo, quando estou combinando, ex, quando combino a
compra de um gravador. O outro momento o momento da entrega do gravador, do pagamento deste. O
interessante o seguinte: o objeto da compra e venda precisa existir necessariamente no momento da
compra? No. Como agente marca dois momentos diferenciados, no me parece necessrio que o objeto
exista no momento da contratao. O importante que ele tenha existncia, pelo menos, terica, provvel
no momento da execuo. O contrato perfeito e acabado desde que o objeto seja possvel, ter o seu
cumprimento no momento da execuo.
B.2 Preo Nos termos do artigo 481, o preo, obrigatoriamente, deve ser pago em dinheiro, sob
pena de desnaturalizar o contrato caso seja modificado o objeto do pagamento. Se o pagamento se efetuar
com outro objeto ou bem, ns estaramos diante de uma troca ou permuta. Se fosse servio, estaramos
diante de uma prestao de servio. A compra e venda, obrigatoriamente, tem como objeto o dinheiro (em
espcie ou equivalente como: ordem de pagamento, cheque, carto de crdito etc.).
A doutrina tambm admite que, eventualmente, sem desnaturar o contrato, at pode existir algum
outro objeto como prestao, desde que, a parte preponderante seja em dinheiro. Ento, quanto ao objeto,
seria uma complementao (Ex: estou comprando o seu carro pelo valor de R$ 10.000, 00. Pago R$
8.000,00 em dinheiro e uma moto no valor de R$ 2.000,00 maior parte em dinheiro. Se fosse o inverso,
a moto vale R$ 8.000,000 e dou R$ 2.000,00 em dinheiro, j no seria compra e venda, seria troca).
Ento, para o nosso conceito, a doutrina admite que possa ser complementado por outro objeto, mas ser
mera complementao. Obrigatoriamente, a parte preponderante tem que ser em dinheiro.
Sendo uma obrigao em dinheiro, devemos nos lembrar de que vige no Brasil o Princpio do
curso forado da moeda corrente nacional. Isto significa que as obrigaes em dinheiro no pas tm
que ser em REAL (moeda corrente). Ningum pode se recusar a receber ou recusar a pagar em Real.
Ningum pode, via de regra, exigir o pagamento ou exigir o recebimento em moeda diferente do Real
(no posso obrigar ningum a aceitar o pagamento em Dlar).

*EXCEO: S so admitidos como exceo para negociao e cumprimento em moeda estrangeira, se


o contrato tiver origem em contrato internacional (Ex: Importao e Exportao).
O preo pode ser determinado ou determinvel, sendo o mais comum o determinado, ou seja, no
momento da contratao j fixado o preo. Mas, nada impede que o contrato se considere perfeito e
acabado ainda que o preo no esteja exatamente estabelecido (determinvel).
O Cdigo admite que as partes possam atrelar o pagamento a um objeto ou a um bem com um
valor prprio ou um valor de cotao (valor indexador termo mais adequado). Ex: muito comum
quando agente vai fazer algum tipo de negcio, em especial um contrato de compra e venda de imveis
rurais, que o pagamento no se faa a vista, que se faa em parcelas. Como se faz essa negociao? Se
faz da seguinte forma: a entrada se faz a vista, em dinheiro. Para as outras parcelas so estabelecidos os
preos e so indexados em um objeto (normalmente soja, ou arroba de boi). Ento, o contrato fica da
seguinte forma: pagarei pelo imvel o valor de R$ 9.000.000,00, sendo R$ 3.000.000,00 a vista, R$
3.000.000.,00 com o um ano, R$ 3.000.000,00 com dois anos, que o valor da parcela de R$ 3.000.000,00
equivale na data de hoje a tantas sacas de soja (ou tantas arrobas de boi). Ento, quando estamos
indexando estamos atrelando preo. No exemplo acima, quanto seria devido em um ano? No possvel
saber. No so trs milhes, pois o valor foi indexado. Assim, daqui um ano vamos pegar a quantidade
de sacas de soja ou arrobas de boi, vamos fazer a converso pelo preo do dia e este ser o preo do
pagamento). Isto comum na compra e venda de bens imveis rurais, compras parceladas que podem
ter a variao do GP, INPC, GPN, IPC. Quando voc coloca o ndice de varivel j altera o valor, pois no
se sabe quanto vai pagar. Se colocar a variao do GPN, depende da variao do GPN ms a ms e assim
por diante.
E os contratos indexados em dlar? Valem? Via de regra, no, porque nossa moeda o Real (curso
forado). Eventualmente, possvel, desde que haja tambm uma relao a contratos internacionais. Ex:
Alguns anos atrs, vrias pessoas fizeram leasing, contratos de alienao fiduciria e outros tipos de
contratos em relao a carros, cujo valor da parcela era indexado no dlar. Muita gente fez isso, p. ex,
com carros importados. Faziam a compra e o valor da prestao era indexado em moeda estrangeira.
Quando teve o problema da alta do dlar, essas pessoas foram questionar isso em juzo. Algumas pessoas
ganhavam e outras no. Porqu? Justificativa: A comprou um Gol, fabricado no Brasil. Os insumos
so nacionais. Todos os produtos e mo de obra so nacionais, ou seja, tudo pago em real, portanto, a
variao do dlar no afetou em nada. Para A o preo, se foi indexado em dlar foi ilegal. Ento, o
dlar subiu, mas o carro dela continua o mesmo preo. Ento, A entra na justia alegando que o preo
foi indexado em dlar. Agora, B comprou uma BMW, carro importado. Quando foi questionar em juzo
que o valor de suas prestaes subiu muito, porque estava indexado em dlar, ele perdeu, haja vista que
seu carro cotado em dlar. Ele est pagando a importao do seu carro em dlar.
Ento, pode-se indexar em moeda estrangeira? Depende. Se tiver origem em contrato
internacional, pode ter a parcela indexada. Caso contrrio no.
Tambm pode ser determinado o preo, conforme diz o Cdigo, se as partes deixarem a fixao do
preo a critrio de terceiro. Ento, o contrato perfeito e acabado, ainda que no haja preo fixado, se as
partes de comum acordo elegerem um terceiro para fixar o preo. Inclusive, o Cdigo veda expressamente
que seja uma das partes que fixe unilateralmente o preo. Mas, nada impede que se estabelea, feche o
contrato e escolha um terceiro de comum acordo para que diga o preo. Via de regra, estando ele de boa
f e no incorrendo em erro grave o preo que ele fixar ser o preo do contrato (no cabe
arrependimento). Ento, vamos imaginar assim: Estou comprando o gravador de A, ns no estamos
chegando a um acordo em relao ao preo. Ento, vamos escolher algum para dizer o preo. Se acho
que o gravador vale R$50,00 e A acha que vale R$100,00, portanto, no estamos chegando a um
consenso, mas estou querendo comprar e A est querendo vender. Vamos escolher uma pessoa que ns
confiamos e ela vai dar o preo,e este preo no pode ser contestado. Se ele determinar que o gravador
vale R$55,00 e A achar que vale mais, no interessa. E, se ele determinar que vale R$100,00, eu
tambm no poderei contestar. Terei que pagar e aceitar o preo.
Ento, as partes estabelecendo este terceiro, o preo que ele fixar o preo que vai valer, SALVO,
m f, ou seja, ele intencionalmente d um preo para prejudicar uma das partes, ou que ele esteja

induzido em erro grave (ele achou que era determinado objeto, deu um valor para este objeto e o objeto
no era o que ele imaginava).
Outro exemplo: tenho uma obra de arte que tem um valo histrico. Preciso de dinheiro e quero
vender e A quer comprar exatamente por causa deste valor histrico. Agente pode escolher uma
pessoa que entende do assunto (ex: em leiloeiro) para que possa arbitrar este valor e determinar o
preo.Como as partes escolheram este terceiro de consenso, ningum poder contestar sua deciso.
Lgico, o fato de que ns escolhemos algum, no obriga o terceiro. Ex: vamos escolher algum
para ser o nosso avaliador para dar o preo. Agente leva para ele e fala que ele vai dizer o preo. Pelo
princpio da relatividade ele no est obrigado a aceitar. No porque escolhemo-lo que cria obrigao
para terceiro.
Ento, o que acontece se ele no quiser? Via de regra, pelo Cdigo velho, para que no se
desfizesse o contrato, era autorizado que ele escolhesse um outro terceiro. No Cdigo atual, acontece uma
coisa interessante, ele prima por um princpio do aproveitamento dos contratos. Para evitar, no s
nesta situao, mas em qualquer contrato cuja nica divergncia seja o preo, o Cdigo autoriza que se
possa buscar subsdios em qualquer elemento objetivo para poder arbitrar o preo. Assim, o prprio juiz
poderia arbitrar o preo do contrato para evitar que ele fosse desfeito.
Vamos imaginar algumas situaes: 1- Ns escolhemos algum e esse algum no quer dar o
preo e no tem nenhuma outra pessoa de confiana nossa. 2- Ns indexamos nosso preo a um
determinado objeto que no existe mais, ou no tem mais cotao ou ilcita (ex: indexamos o preo a
arroba do boi no frigorfico X na cidade tal para ser pago daqui um ano. S que nesse uma ano o
frigorfico quebra, no tendo mais cotao.). 3- Durante uma semana, trs anos atrs, em uma mudana
que fizeram na legislao de txicos, o lana perfume foi um objeto lcito, pois na hora que
regulamentaram no o colocaram. Nisso, indexamos o nosso valor em lana perfume na semana em que
era lcito. Uma semana depois o governo percebeu a besteira que fez e editou uma emenda para proibilo. Agora, nosso objeto de indexao passou a ser ilcito, j no podemos mais cotar deste jeito.
O que vai acontecer nessas hipteses? O Cdigo Civil que o juiz possa usar elementos subjetivos
( valor de mercado, valor usual de contratao, etc.) para arbitrar um valor a este contrato. Qual a funo
disso? Evitar que ns desfaamos o contrato. Se o nico problema o preo, o Cdigo trouxe a
possibilidade de usar elementos subjetivos para atribuir um valor a este contrato, para que possa
permanecer ntegro entre as partes.
O Preo, alm de legal, determinado, determinvel, tem que ser SRIO. Srio no utilizado na
conotao de ser o preo que realmente quero pagar. A seriedade ora tratada tem outra conotao. Ela tem
a ver com o princpio da paridade ou princpio do equilbrio, atravs do qual, o preo tem que ter uma
correlao com o equilbrio em relao a coisa, ou objeto da venda. Se h uma disparidade muito grande e
injustificada entre o preo e a coisa, onde o preo muito maior que o valor real ou muito menor que o
valor da coisa, esse contrato comea a guardar caractersticas de nulidade, pois, na realidade estamos
mascarando um outro negcio fantasiando ele de compra e venda. No estamos celebrando um contrato
verdadeiro de compra e venda, s estamos simulando o contrato. Ex: Diz a lei que se eu estiver casado,
na constncia do casamento, no posso doar para uma amante. Mas eu posso vender e posso comprar.
Ento vamos imaginar o seguinte: j que no vou poder doar nada para minha amante, vou comprar um
carro zero e vou vender para ela por mil reais. Ou compro uma caneta dela por mil reais. No papel
estamos formulando uma compra e venda, mas qual a real inteno das partes? O que estamos
celebrando na realidade? Uma doao. Estamos mascarando uma doao fantasiando ela de compra e
venda. Preciso falar a seriedade. Quando o preo comea a ficar muito desproporcional em razo da
coisa, agente comea a vislumbrar uma outra contratao, que na verdade ns no intencionamos uma
compra e venda intencionamos uma doao. Ex: quando retiro para minha amante um carro por mil
reais eu no quero vender o carro, quero dar o carro a ela. Quando comprei a caneta por mil reais eu
no quis a caneta, eu quis dar o dinheiro a ela. Mascaramos o que eu realmente quero, fantasiando de
compra e venda. Por isso que falamos na seriedade. Essa paridade, essa proporcionalidade
interessante, porque h algumas restries na doao que no existe na compra e venda. Ento, s vezes
eu no posso doar, mas posso vender. Assim, o preo tem que ser razoavelmente proporcional.

Pode haver desproporcionalidade desde que haja uma causa justificada (Ex: valor sentimental ou
valor histrico poderiam interferir no preo, fazendo com que eu pague um valor maior do que o
verdadeiro valor do objeto p.ex. capacete do Ayrton Senna).
C - Sujeitos Em que hiptese posso fazer um contrato? Se no posso fazer um contrato, logo o contrato
nulo. Todos os contratos, de forma geral, devem ser analisados sob o seguinte prisma: 1CAPACIDADE e 2- LEGITIMAO.
1- Capacidade a aptido genrica para praticar atos jurdicos. O agente capaz o agente que a
princpio tem aptido para praticar atos jurdicos de uma forma geral. O agente incapaz tem restrio para
todos os atos jurdicos. Capacidade uma anlise generalizada.
2- Legitimao se refere s limitaes especficas, ou seja, a princpio o sujeito agente capaz.
Mas, ns vamos avaliar se aquele ato especfico ele poderia praticar. Vamos imaginar o seguinte: Eu,
maior de idade, sem nenhum tipo restries, como doena mental, sou capaz de doar meu celular para
algum? Sim, eu posso doar. Mas, posso doar para minha amante? No. Embora eu seja agente capaz e
possa realizar os atos jurdicos em geral, eu tenho um problema de legitimao. Posso doar para quem
eu quiser, menos para amsia. Essa a idia de legitimao. A legitimao trabalha com agente que, a
princpio, capaz. Mas ns vamos avaliar em ralao a um negcio especfico, se este negcio o agente
pode praticar.
Na legitimao, um dos maiores problemas que agente encontra em sede, no s da compra e
venda, mas contratos de uma forma geral esto ligados questo de relaes familiares. Ex: pai que
vende para o filio, para a esposa, a pessoa que tem filhos e vai vender para terceiros, a pessoa que
casada e vai vender para terceiros. Para que agente possa dar seguimento do assunto, preciso fazer
algumas consideraes acerca do Direito de Famlia.
1 Filho filho. A prpria Constituio veda qualquer tipo de limitao, qualquer tipo de
restrio em relao ao filho. Ento, impedimento para um filho para qualquer filho (seja filho do
casamento ou fora dele, seja filho natural ou por inseminao, seja filho adotado e etc.).
2 Em relao a pessoas casadas, casamento casamento e unio estvel unio estvel, ou seja,
no so a mesma coisa. Dizer que quem vive em unio estvel tem os mesmo direitos de pessoas casadas,
pois so como se casadas fossem besteira. Um instituto no se confunde com o outro. As regras de um
no necessariamente se aplicam ao outro. Se fossem a mesma coisa a Constituio no iria dizer que se
deve facilitar a converso da unio estvel em casamento.
3 O casamento admite vrias formas. Vrias formas no seguinte contexto: Regime Patrimonial
de Bens. Os casamentos a princpio de direito das obrigaes morais so os mesmos (se sou casado
devo ser fiel independentemente do regime patrimonial adotado). Mas o regime patrimonial altera a
administrao. Ento, interessante agente pensar no regime patrimonial, haja vista que haver variao
na contratao e nos atos negociais (atos de gerncia, administrao, alienao, de venda e etc.). De uma
forma simplificada, j que tal contedo ser objeto de estudos mais detalhados em Direito de Famlia,
existem os seguintes regimes:
A) Regime Legal legal ou supletivo, pois se no for escolhido regime nenhum este ser
aplicado. Este o regime da comunho parcial de bens. Neste regime, o que um dos cnjuges tem antes
do casamento dele e ser ele quem administrar tais bens, e o que o outro tiver ser dele e por ele ser
administrado. Tudo que for construdo na constncia do casamento, ser de ambos os cnjuges.
B) Regime da Comunho Universal Neste regime, via de regra, no existe o dela e no existe
o meu. Tudo forma um patrimnio s que de ambos os cnjuges (se A tem um bem antes de se casar,
este bem passar a ser de ambos os cnjuges. A mesma coisa acontecer se tal bem for adquirido na
constncia do casamento, tudo ir para o patrimnio comum).
C) Regime da Separao de Bens A princpio, sempre haver dois patrimnios (ou dela ou
meu, no existe o nosso). O que um cnjuge tem antes do casamento dele. O mesmo ocorre se tal

bem for comprado depois de casado, no h patrimnio comum (se compro uma lancha, esta lancha
ser minha. Se minha esposa compra uma casa, tal casa ser dela). Mas a separao tem duas
modalidades:
C.1) Separao Convencional aquela separao atravs da qual, as partes, por opo, por
escolha, resolvem se casar no regime da separao. Seria mais ou menos assim: A, maior de idade e
sem nenhum impedimento e B, maior de idade e sem nenhum impedimento, resolvem se casar, por
opo, pela separao, embora pudessem escolher qualquer outra forma de regime patrimonial de bens.
Esta ser a separao convencional. Logo, esta separao s existe por inteno das partes (por questo
administrativa, p.ex.). Mas, ao lado desta separao existe a:
C.2) Separao Legal ou Separao Obrigatria de Bens Regido pelo artigo 1641 do CC.
Por este regime no se casa por opo. Casa-se por imposio legal. O Cdigo determina que
determinadas pessoas em determinadas situaes, obrigatoriamente, devem casar pelo regime de
separao (no podemos por opo casar em comunho). O aludido dispositivo trs as hipteses de
separao obrigatria. Qual a justificativa para este comportamento do legislador? A idia evitar a
confuso patrimonial e proteger o patrimnio de um cnjuge em relao ao outro. Existe sempre algum
tutelado pela norma, e o legislador que evitar a confuso patrimonial e proteger o patrimnio daquele que
est no artigo 1641. Ex: A est com 70 anos de idade e detentor de fazendas, gados, imveis, enfim,
um elevado patrimnio. Resolve se casar com uma moa de 20 anos. A inteno do legislador impedir
que sua esposa tenha acesso ao seu patrimnio. Sua inteno proteger A e no a moa de 20 anos,
pois entende que se esta decide se casar com uma pessoa muito mais velha, deve se casar por que quer
ter uma vida em comum com o marido e no pelo seu patrimnio.
Isto gera afetao, p.ex., na doao. Ex: A possui 38 anos e B 26 anos. Por opo, resolvem se
casar pelo regime de separao. Se A deseja doar um carro a B, pelo regime da separao
convencional, isto possvel. Agora, se fosse o caso do primeiro exemplo, pelo regime da separao
legal, no poderia haver tal doao. Se, no caso da separao legal, houver doao, esta doao ser
ilegal. Se o legislador no quer que um cnjuge tenha acesso ao patrimnio do outro, este no poderia
ficar doando seu patrimnio. J na convencional, os cnjuges esto neste regime por opo e no por
imposio. Logo, possvel que um cnjuge doe bens a outros.
D) Regime Dotal (CC/16). Dote. O pai da noiva quando esta se casava dava um dote ao
noivo para que ele administrasse. Funes deste dote: desencalhar a filha (fazer com que a filha case) e
compensar o noivo pelas despesas que a filha dava. Justificativa: At o comeo do sculo passado,
quando o CC/16 fora elaborado, o regime era adequado, porque, basicamente, a mulher era criada para
parir os filhos e cuidar da casa. Efetivamente, enquanto a mulher ficava na casa do pai, esta somente dava
despesa para o pai, j que sua educao era voltada inteiramente ao casamento. Naquela poca a mulher
no trabalhava, no produzia. Este regime saiu do Cdigo, claro, por no haver mais motivos para a sua
aplicao.
E) Participao Final de Aqestro Este regime surgiu com o CC/02. A grosso modo este
regime funciona da seguinte forma: Enquanto estamos casados, vivemos quase como em separao de
bens, ou seja, enquanto casados ela administra os bens dela, se ela comprar, vender, enfim, praticar
qualquer ato negocial ser ela quem administrar. O mesmo acontece comigo. Administro sem
interferncia da minha esposa e vice versa. Isto funciona enquanto estamos casados. Na hora que se
desfaz o casamento (morte, anulao, divrcio etc.) agente termina como se fosse comunho parcial.
uma espcie de regime misto entre a separao e a comunho parcial. Na constncia do casamento, o
regime o da separao. Na hora que se extingue o casamento, o regime ser o da comunho parcial, ou
seja, tudo aquilo que adquirido por ambos os cnjuges durante o casamento, reunido e dividido em os
dois. Por isso este regime se chama participao final de aqestro, a diviso se d somente no final.
DANILO PEREIRA LEITE

AULA N 2
DIREITO CIVIL III
PROF. MAURCIO

08/02/07

- CONTINUAO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA


- SNTESE DA AULA PASSADA
Na aula passada, agente j comeou a falar sabre o contrato de compra e venda. Falamos o que o
contrato de compra e venda (conceito no artigo 481 CC), dizendo que este um contrato obrigacional.
Aps, passamos a analisar as caractersticas do contrato, somente as que mais interessavam para
a relao de contrato naquele instante (bilateral, oneroso, consensual e etc.) pensando sempre no seguinte:
a classificao traz naturalmente conseqncias.
Entramos, ento, logo em seguida, na questo dos elementos, falamos que este contrato possui a
forma livre, contrato no solene (excepcionando os imveis que exigem registro e escritura pblica).
O objeto era objeto prprio, estvamos limitando objeto a fim de que agente no pudesse chamar
qualquer negcio de compra e venda ( um negcio especfico, tem objeto especfico e tem caractersticas
especficas). Assim, na compra e venda a coisa tinha que ser algum bem, que eventualmente tivesse
existncia fsica, valor econmico, sujeito a apropriao e comercializao, alm de ser lcito e que
tivesse como contraprestao um preo pago em dinheiro. Pode ser determinado ou determinvel o
preo que o contrato considerado perfeito e acabado. As nicas restries feitas foram: no pode ser em
moeda estrangeira (salvo contrato de origem internacional), pode-se indexar o preo no que desejar,
salvo em moeda estrangeira sem justificativa, SALRIO MNIMO (0bs: aula passada o professor no
falou nada em relao ao salrio mnimo) ou objeto ilcito. Falamos tambm que o preo tinha que ser
srio, porque se faltasse seriedade, estar-se-ia mascarando o contrato, na verdade estaria sendo feito uma
doao, fazendo de conta que se estaria fazendo uma compra e venda. A seriedade do preo exatamente
para que agente saiba que, efetivamente, est-se fazendo uma compra e venda.
Mantendo a nossa forma de raciocnio, continuando nos elementos, falamos sobre os sujeitos
(comprador e vendedor). Comprador aquele que paga o preo e adquire a coisa e Vendedor aquele
que entrega a coisa e recebe um valor como contraprestao (preo). De forma equivocada,
extremamente comum a utilizao como sinnimas de comprador e vendedor, as expresses alienante e
adquirente. Tecnicamente no so sinnimos. Podemos utilizar essas expresses para designar
comprador e vendedor, mas no como sinnimos, pois a expresso alienante vem daquele que transfere,
ou seja, aquele que transfere a coisa alienante e aquele que recebe adquirente. S que qualquer um que
transfira o domnio, a coisa, alienante. Ento, tanto na compra e venda, como na troca, na doao e etc.,
aquele que entrega o bem alienante e aquele que recebe adquirente. Por isso, no podemos usar como
sinnimos. Devemos tomar as devidas cautelas. Na realidade, podemos dizer que alienante gnero e
vendedor espcie. Adquirente gnero e comprador espcie.
Depois foi dito que devemos fazer as devidas restries pensando em capacidade e legitimao
(do comprador e do vendedor). Via de regra, pra comprar e vender o agente precisa ser capaz. Se o agente
for incapaz, este deve ser representado ou assistido. Tambm foi feita outra observao no contexto de
que devemos ponderar sobre a seguinte idia: temos uma regra, atravs da qual, a alienao de bens de
incapazes depende de autorizao judicial, isto , para alienar (gnero comprar espcie) bem de
incapaz necessrio passar pelo crivo do juzo, o que significa que para o incapaz vender o bem de sua
propriedade ele necessariamente tem que passar por autorizao judicial. O incapaz vai a juzo,
representado ou assistido, solicitar que o juiz autorize a venda, pois o juiz e o MP vo funcionar como
fiscais, para verificar que o menor ou incapaz no est sendo prejudicado por esta alienao.
Passamos ento a falar sobre legitimao. Comeamos a falar sobre o seguinte: enquanto a
capacidade genrica, geral (ex: sou incapaz para qualquer compra e venda), a legitimao
especfica (no em relao ao todo, em relao a apenas algumas coisas). O maior foco da legitimao
est na relao familiar. As observaes feitas foram as seguintes:
1) filho filho (tanto faz se adotado, legtimo, no interessa o porqu);
2) unio estvel unio estvel e casamento casamento. As regras do casamento no
necessariamente se aplicam a unio estvel, haja vista que no so a mesma coisa;

3) regime de bens. Foram ponderados quatro regimes (so os regimes que atualmente existem):
1- regime legal ou supletivo (comunho parcial) Se no escolher regime nenhum, casa-se na
comunho parcial. Neste regime existem trs patrimnios: o que meu antes de casar meu, o que da
minha esposa antes de casar dela e o que agente adquirir por esforo comum na constncia do
casamento nosso.
2- comunho universal do ponto de vista terico s existe um patrimnio (se era meu antes
do casamento, ou dela antes do casamento no interessa.). Seja adquirido antes ou na constncia do
casamento, tudo vai para um nico patrimnio comum. Quem pretende se casar por este regime, faz-se
necessrio a realizao de um pacto antenupcial (autorizar antecipadamente).
3- regime de separao Existem somente dois patrimnios: ou meu ou dela, no existe o
nosso. O que meu antes do casamento meu. O que ela comprar antes do casamento dela. O que eu
comprar antes do casamento meu, enfim, no haver formao de patrimnio comum. Este regime de
separao pode ser: A) Convencional (porque os cnjuges optaram por casar em regime de separao) ou
B) Legal (separao obrigatria). Na separao legal, os cnjuges no tm escolha (pessoas do art.
1641 CC). Porque a lei manda casar no regime de separao de bens? Para proteger um dos cnjuges, ou
seja, a pessoa do art. 1641, fazendo com que a outra pessoa no tenha acesso ao patrimnio do cnjuge.
No por opo, porque a lei determina, querendo que a pessoa no case apenas por causa do
patrimnio.
4- regime dotal (cdigo de 1916). Os pais davam um dote ao noivo para desencalhar filha e
para facilitar o casamento (despesas que a noiva dava), o que hoje j no tem mais justificativa e por isso
no existe no Cdigo atual. Surgiu com o novo Cdigo Civil o:
5- regime de participao final de aqestros Foi aqui que paramos na ltima aula. Falamos
que este um regime hbrido. um misto entre a unio parcial e a separao. Este regime procura o
melhor da unio parcial e o melhor da separao. Quem desejar casar por este regime, assim como nas
outras hipteses, tem que fazer o pacto antenupcial. Este regime funciona da seguinte forma:
Enquanto estamos casados vivemos como se fosse em separao, ou seja, a administrao
independente. O que meu eu administro, o que eu adquiri eu administro, a minha esposa no interfere,
acontecendo o mesmo com ela (o que dela ela administra, o ela comprar ela administra e eu no
interfiro). Mas, na hora de terminar o casamento, no importando o porque (separao, anulao,
divrcio, morte), agente termina como se fosse uma comunho parcial, isto , tudo aquilo que adquiri
enquanto casado e tudo aquilo que ela adquiriu enquanto casada se rene para formar um patrimnio
comum e depois dividimos. Todo o patrimnio adquirido na constncia do casamento ser partilhado.
comum este regime? No. Por duas questes: 1- porque novo (CC/02), ento desconhecido e
2- porque brasileiro meio desafeto a determinadas prticas, ele no gosta de casar e fazer pacto
antenupcial, assim como no gosta de fazer testamento ou seguro de vida, pois acham que no normal.
Acham que se feito um testamento porque vai morrer. Por isso, acham que se fizer o pacto, ou seja,
escolherem um regime de bens porque acham que o casamento no vai dar certo e j esto pensando em
uma separao, por isso no fazem e acabam escolhendo a comunho parcial. Mas isso uma besteira,
pois este at um regime interessante, visto que cada um ir administrar os seus bens, se houver
separao tudo ser dividido. Qual a diferena da comunho? Qual a vantagem? A administrao fica
facilitada pelo seguinte: se eu estivesse casado por comunho, e durante o casamento eu comprasse um
carro, de quem ser o carro? Nosso. O grande problema o seguinte: Quem que administra o lar? Os
Dois (do ponto de vista terico). Vamos pensar isso no sistema da comunho. Se eu comprei um carro e
quem manda no lar so os dois, se eu quiser emprestar um carro e minha esposa no quer, que que tem
razo? Na comunho no tem soluo, ou se vai a juzo para se ver o que dever ser feito, j que ns
dois mandamos igual, no interessando no nome de quem fora adquirido o carro. Agora, na participao
final de aqestros no, agente age como se fosse em separao. Est no nome de quem o carro? No meu.
Ento, quem manda sou eu e se quero emprestar eu empresto, mesmo contra a vontade da minha esposa.
Ento, a diferena est exatamente nisso: na administrao, evitando conflitos. meu e voc no
interfere na minha administrao e seu e quem no interfere na sua administrao sou eu. A
administrao fica muito mais fcil.
* Obs.: Um aluno questionou a respeito das dvidas. P. ex., se a esposa contrai uma dvida muito
grande, esta dvida compartilhada na diviso patrimonial com o marido?

O professor respondeu que as dvidas, via de regra, desde que foi estabelecido o estatuto da
mulher casada, tem uma regra que funciona da seguinte forma: as dvidas no se comunicam, salvo,
provado que reverteram em benefcio comum. Portanto, se a esposa se endivida, ela que arcar com o
patrimnio dela (salvo se comprovada que tal dvida fora contrada em benefcio comum). Vamos
imaginar a seguinte hiptese: A minha esposa administra muito mal e se endividou comprando roupas,
jias, sapatos, etc., enfim, tudo em benefcio prprio. Quem responder? Ela e somente ela com o seu
patrimnio. Agora se ela tivesse contrado em benefcio comum, p.ex., compra para a casa, nesse caso as
dvidas se comunicariam.
- LEGITIMAO (cont.) restries especficas para determinados atos.
Vamos comear a estudar em relao s pessoas casadas. Como os negcios so realizados por
pessoas casadas? Vamos ponderar sobre as pessoas casados sob duas pticas:
1) Pessoas casadas entre si;
2) Pessoas casadas em relao a terceiros.
- PESSOAS CASADAS VENDENDO ENTRE SI
O que estamos avaliando? Marido vendendo para a esposa ou vice versa. Ns vamos interpretar um
entendimento em razo do artigo 499 do CC ( lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao a
bens excludos da comunho). Este dispositivo diz que que licita, vlida a compra e venda de
pessoas casadas entre si dos bens fora da comunho, dos bens que no integram a comunho. Ento, os
bens que no fazem parte da comunho podem ser vendidos e comprados entre si. A contrario sensu, o
legislador est dizendo que no pode comprar e vender bens da comunho. Alis, esta uma regra sem
sentido, porque ela no existia no Cdigo velho e no precisaria existir no Cdigo atual, pois isto tudo
uma questo de lgica. o seguinte, porque no pode vender bens da comunho entre si? Porque no tem
sentido a venda de bens da comunho, no se estaria saindo do lugar. Agente poderia dizer que um
nada jurdico, isto , um ato jurdico inexistente. Voc pode praticar atos materiais, mas
juridicamente voc no sai do lugar. Voc continua na mesma situao que voc se encontrava
originariamente. Ento, imaginem que eu estou casado e que comprei um gravador enquanto casado.
Minha esposa vai me vender o gravador. Antes dela me vender de quem o gravador? Metade dela,
metade meu. E agora que ela me vendeu de quem que o gravador? Metade meu, metade dela, ou seja,
continua a mesma coisa. O dinheiro que vou pagar a ela, de quem que o dinheiro? Nosso. E quando ela
receber, o dinheiro de quem? Nosso. Na verdade, apenas se troca de mo. Troca-se de mo o dinheiro,
troca-se de mo a coisa.
Como fora dito anteriormente, essa norma dispensvel, no precisaria constar no CC. O que
estiver na comunho no adianta comprar e vender entre si, porque comprar e vender entre si so um
nada jurdico. Mas, o que no for da comunho pode, porque, pelo menos, existe uma transferncia
patrimonial, ou seja, se era bem exclusivo da minha esposa e ela vende a mim, sai da propriedade dela e
entra na minha propriedade. Ento, o que no for parte da comunho pode ser comprado e vendido.
Algumas questes que devemos considerar:
Uma delas diz respeito SUB-ROGAO. O que sub-rogao? Grosso modo uma
substituio. Compra e venda de bens excludos da comunho, aquele que comprar e aquele que vender
com o patrimnio excludo da comunho, aquilo que receber como contraprestao se sub-roga na
posio da prestao. Ex. casei em comunho parcial de bens. A minha esposa tem um bem antes de
casar. Ela me vende tal bem. Eu tenho um dinheiro no banco que adquiri antes do casamento e comprei o
bem enquanto casados. De quem ser o bem? Meu. O dinheiro era s meu, o bem era s dela. Quando eu
comprei, o que eu comprar vem em substituio ao dinheiro, ou seja, se o dinheiro era s meu o que
entrar no lugar dele ser s meu. Se eu vender posteriormente este bem, o dinheiro que vai entrar
continua a ser somente meu (no vai para o patrimnio comum). O bem entra no meu patrimnio em
sub-rogao ao dinheiro que prestei.

Outra observao a ser feita. Ao que me concerne, as pessoas casadas em SEPARAO


OBRIGATRIA (legal) podem comprar bens do seu cnjuge, mas no podem vender para ele. Na
separao obrigatria, no se casa por este regime por opo e sim porque a lei mandou (Art. 1641 CC).
Foi dito na aula passada que tem algum a quem a lei protege. Tenho 80 anos e casei com uma mulher
de 20 anos. Sou fazendeiro, possuo vrios imveis, bois, carros. Neste caso, s posso casar em regime de
separao de bens para me proteger, para proteger o meu patrimnio para que minha esposa no tenha
acesso. Eu, protegido pela norma (1641), se desejar posso comprar da minha esposa. Mas eu no posso
vender. Justificativas: Porque a lei deixa a pessoa protegida pelo art. 1641 comprar, mas no deixa
vender? Porque quem compra materializa, quem vende no. Quando eu compro me desfao do dinheiro,
mas, pelo menos, vejo materializado o resultado. E quem vende no materializa, pois quem vende recebe
dinheiro. O que dinheiro? No o papel, ele apenas representa. Dinheiro na realidade o valor. Como
j dito, quem compra materializa, pois possvel se constatar que efetivamente houve um negcio, agora
quem vende no possvel tal constatao, visto que este recebe dinheiro e dinheiro crdito. Como se
faz para saber que quem vendeu efetivamente recebeu o crdito ou no? E se eu quiser esconder uma
doao, fingindo que vou vender, dizendo que recebi, mas na realidade no recebi? Via de regra, eu
casado em regime de separao no posso doar para minha esposa, haja vista que, caso contrrio,
estaria fraudando a lei. Mesmo que se pudesse doar, esta doao guardaria carter de imoralidade, visto
que se estaria muito prximo da prostituio, pois no se estaria casando por amor e sim pelo dinheiro.
isso que o legislador quis evitar ao criar esta forma de regime patrimonial de bens.
Poder-se-ia fraudar na compra? Sim, mas muito mais difcil do que na venda, pois fcil a
constatao, haja vista que a desproporcionalidade poderia ser percebida. Ex: Vendo um gravador por
dez mil reais. A desproporcionalidade clara. Qualquer um perceberia que na realidade o se est
fazendo uma doao. Ento esta fraude seria muito tola, por isso no teve a preocupao do legislador.
Agora, na venda fcil fraudar. Basta eu vender pelo real valor e no receber, ou receber um valor muito
aqum. Como se provaria que no recebi? Mas, como se faz para provar que fora doado (vendido por
um valor desproporcional) dinheiro? Eu no posso dar dinheiro para minha esposa se sou casado em
separao? Tecnicamente no. Mas, como j mencionado em outras passagens, a comprovao muito
difcil, pois dinheiro valor. No h como impedir, mas o legislador preferiu colocar uma restrio e
fraudar na venda muito mais fcil do que fraudar na compra. No poder doar no significa que no
posso, p.ex., dar dinheiro para minha esposa para as compra do lar. Ou, ento, dar um presente no
aniversrio, roupas e etc. O que se est impedindo que o cnjuge protegido pela Lei transfira seu
patrimnio para o outro cnjuge indiscriminadamente.
- PESSOAS CASADAS VENDENDO PARA TERCEIROS
Aqui ns vamos comentar a respeito de pessoas casadas vendendo para terceiros, vendendo para
pessoa diversa do cnjuge.
*Art. 1.647, I, CC Ressalvado o disposto no art. 1648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao
do outro, exceto no regime da separao absoluta: I alienar ou gravar de nus real os bens imveis.
Este artigo fala que para alienar bens imveis necessria a anuncia do cnjuge. Observaes
importantes devem ser feitas em relao a este artigo. Primeiramente percebem que a restrio diz
respeito imveis, no se aplicando bens mveis (eu posso vender bens mveis sem autorizao da
minha esposa).
Houve uma alterao do cdigo velho em relao ao cdigo atual, uma vez que no Cdigo velho
havia uma afirmao onde esta regra se aplicava indistintamente a qualquer regime de bens. Sempre e em
qualquer hiptese para venda de imveis fazia-se necessria a anuncia do cnjuge, independentemente
do regime adotado por eles. O Cdigo atual abriu uma exceo. No prprio caput do artigo 1647 ele diz:
...exceto no regime da separao absoluta. Ento, quem casou no regime de separao no tem esta
limitao, portanto, podem vender imveis independentemente da anuncia do cnjuge.
preciso tomar a devida cautela em relao ao artigo 1647 caput, porque em relao a venda de
imveis d a impresso de que em qualquer outra situao preciso anuncia do cnjuge, o que no

verdadeiro em razo do artigo 1656 que diz: No pacto antenupcial, que adotar o regime de
participao final de aqestos, poder-se- convencionar a livre disposio dos bens imveis, desde que
particulares. Portanto, pessoas casadas no regime de participao final de aqestos podem vender
imveis particulares, desde que conste esta autorizao no pacto antenupcial. O que so estes imveis
particulares? So aqueles imveis que no vo integrar a meao, ou seja, que meu antes do casamento.
O que eu adquirir de imvel durante o casamento, mesmo que a administrao seja somente minha, eu
vou precisar da autorizao da minha esposa.
Porque que o legislador exige anuncia do cnjuge para vender imveis? Para maior segurana
patrimonial do casal, um funcionando como conscincia do outro.
Se o cnjuge no tiver um justo motivo para a recusa, o outro pode pedir suprimento judicial (Ex:
preciso de dinheiro para ajudar minha me e decido vender a casa. Minha esposa no consente por ter
desavenas com a sogra. Este no um justo motivo). Portanto, se no houver motivo justificado, o
cnjuge prejudicado deve ir juzo para expor a situao. Se o juiz entender que o motivo da recusa do
cnjuge no justificvel, sua sentena ir suprir a assinatura.
Porque esta restrio s se aplica aos imveis? Pquer no se faz necessrio o consentimento do
cnjuge para a venda de bens mveis? As justificativas so as seguintes:
1) A maioria dos bens mveis so baratos;
2) O bem mvel de difcil fiscalizao, difcil rastreamento (difcil acompanhar);
3) Como os bens mveis se transmitem pela tradio, poderemos ter problemas com terceiros de boa f,
uma vez que o cnjuge no poderia se prevalecer perante terceiro de boa f (Ex: Se eu tivesse vendido
determinado bem mvel, sem autorizao da minha esposa, mesmo que ela fosse a juzo teria que provar
que o terceiro agiu de m f, ou seja, comprou sabendo que eu era casado e que minha esposa no
concordava. Se no tiver prova de m f, prevalece o terceiro);
4) Bem mvel no d segurana econmica para ningum.
- PAI VENDENDO PARA O FILHO (no o filho vendendo para o pai)
A venda anulvel se no houver a anuncia de todos os filhos e do cnjuge do alienante (artigo
496 do CC).
DANILO PEREIRA LEITE
AULA N 03
DIREITOCIVIL III
PROF. MAURCIO

13/02/07

- PAI VENDENDO PARA O FILHO (obs.: no o filho vendendo para o pai)


Em aulas passadas ns estvamos falando sobre os sujeitos da compra e venda. Em linhas gerais
comentamos a respeito da capacidade, legitimao, regimes de bens. Falamos a respeito das pessoas
casadas entre si, que no podem vender bem da comunho, mas poderiam vender bens fora da comunho
(salvo excees) e pessoas casadas vendendo para terceiros.
No final da aula passada, estvamos falando sobre o artigo 496 ( anulvel a venda de
ascendentes a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente
houverem consentido), onde estvamos imaginando mais ou menos que: a venda de ascendentes para
descendentes (pai vendendo para o filho). Essa regra no se aplica para o inverso, p.ex., filho vendendo
para o pai. Ento, quando o pai vende para o filho, preciso da anuncia dos demais descendentes e do
cnjuge do alienante (cnjuge do pai). um requisito de validade. O Cdigo fala inclusive em nulidade
relativa caso o agente no obedea este pressuposto. preciso anuncia dos cnjuges dos irmos? No,
o Cdigo s fala dos filhos.

A razo desta anuncia est em evitar uma fraude sucessria. Se agente for pensar pela lgica
do Cdigo, para doar, o pai pode doar ao filho sem nenhuma restrio e sem nenhum requisito especial.
Ento no h nenhuma exigncia para o pai poder doar ao filho, nem mesmo a anuncia dos outros filhos.
Porque se pode doar mas no se pode vender? Porque a doao ato verdadeiro e pressupe adiantamento
de herana, ou seja, estou adiantando uma cota parte daquilo que ele teria direito de receber de
herana. O que vai acontecer? Os herdeiros, por ocasio da morte do pai, com base no instituto
chamado colao, trazem de volta aquilo que foi doado para ser descontado da cota parte daquele que
recebeu a doao. Tudo aquilo que foi recebido, trazido o valor econmico (obs.: no o valor do bem
hoje. Ex. recebo de doao um carro zero cujo o valor de vinte mil reais na poca que meu pai me
doou. Quando meu pai falece o carro est valendo trs mil reais valor aqum) para que se possa
equilibrar. Se, em vida, doei para um filho um carro que vale vinte mil, uma parte igual vai para os outros
herdeiros e se divide o resto. Se o filho que recebeu o carro recebe, p. ex., cem mil de herana, os demais
herdeiros recebem cem mil mais vinte mil. Esta a funo da colao.
Mas a colao, em sede de direito contratual, s vai ser aplicada na doao, no se aplicando na
compra e venda. Na compra e venda no se pode chamar de volta doao. A lgica : em tese, na
compra e venda eu no ganho nada do meu pai, haja vista que eu paguei por isto. Se adquiri um carro
que vale vinte mil, em contra partida eu paguei um preo de vinte mil a ele, o que significa que ele no
teve diminuio nenhuma em sua herana e eu no tirei vantagem nenhuma. O que era comum
acontecer? Dentro da nossa tradio cannico-romano onde tudo ficava em torno do filho primognito
(filho homem mais velho), os pais costumavam deixar tudo ao filho mais velho. As filhas casavam e
levavam o dote, a me ficava atrelada ao filho mais velho e os irmos agregados ao filho mais velho, j
que este ficava com todo o patrimnio. Como o Cdigo manda dividir entre os herdeiros, aos poucos
comeou a surgir a idia de fraudes, isto , se eu doasse voc teria que trazer de volta para partilhar.
Ento, eu vendia. Mas essa venda era fictcia, era uma simulao. Na verdade eu estava doando para o
meu filho, passando tudo de graa a ele para que quando morresse ficasse tudo para o primognito. Era
nessa linha que se trabalhava muito e que veio esse artigo 496 para se evitar essa fraude, ou seja, que o
pai passe tudo beneficiando um filho, fazendo de conta que uma compra e venda, sendo na verdade uma
doao, e os outros herdeiros no serem prejudicados. Essa a lgica do sistema. Para que isso vai
funcionar? A minha herdeira vai acompanhar o negcio que estou fazendo com meu filho e vai anuir
dizendo que a compra verdadeira, e mesmo que tenha sido fraude ela depois no pode reclamar, j que
ela no pode alegar a prpria torpeza em benefcio prprio. Se foi uma simulao e ela assinou em baixo,
para ela morreu a simulao, ela no pode mais discutir. Por isso que o Cdigo vem e traz essa
necessidade de anuncia dos demais herdeiros para evitar exatamente a fraude sucessria e defender o seu
quinho.
O Cdigo tambm acrescentou cnjuge do alienante, para que ele tambm venha a anuir ao
ato. A necessidade da anuncia do cnjuge do alienante tem uma justificativa bastante razovel e
fundada na mudana que houve em relao ao quadro sucessrio. Porque na ordem hereditria, na hora do
recebimento da herana, o Cdigo faz uma graduao: primeiro este, depois aquele e assim por diante.
No Cdigo velho funcionava como? Falecendo algum, primeiro recebem os filhos (descendentes), se no
houvesse descendentes ir-se-ia para os ascendentes, se no houvesse ascendentes ir-se-ia para os
cnjuges. Ento, pelo Cdigo de 1916, o cnjuge estava na terceira linha (ordem) da vocao hereditria.
No Cdigo atual, no artigo 1829, agente percebe uma modificao. O cnjuge vai participar, em
igualdade de condies, com os filhos na primeira linha de sucesso, ou seja, se tenho trs filhos e mais
o cnjuge vou pegar tudo e dividir por cabea. Quatro cabeas um quarto para cada um.
Curiosidade (matria que ser estudada no direito de famlia): Na verdade o Cdigo diz assim: o
cnjuge vai concorrer por cabea os bens que no integraram a comunho. Ex: Eu estou casado e tenho
trs filhos. Eu, antes de casado, possua um imvel. Casei-me e comprei outro imvel. Quando eu morrer,
aquele imvel que eu adquiri na constncia do casamento, na verdade minha esposa tem a meao, isto
, metade dela. Ela no est herdando, ela est pegando a parte dela. A minha metade da meao s
ser dividida entre os meus filhos. Agora aquela outra casa que eu possua antes do casamento, que no
foi para a meao, ser dividido em quatro partes (1/4 para cada filha mais 1/4 para minha esposa).
Ento agente percebe o seguinte: Porque que houve o acrscimo no 496 do cnjuge do alienante?

Porque o cnjuge do alienante, ali especificamente, est defendendo o seu quinho hereditrio,
haja vista que o cnjuge tambm herdeiro em primeiro grau. Assim como os outros filhos defendem sua
parte, da mesma forma o cnjuge tambm tem participao nesta herana, por isso que a Lei exige a
participao do cnjuge do alienante.
*A contrario sensu, o meu ponto de vista pessoal, como eu gosto de regras que sejam
razoavelmente isonmicas, se para vender para um filho eu preciso da anuncia dos outros filhos e do
cnjuge, parece-me evidente que para vender para o cnjuge eu preciso da anuncia dos outros filhos.
Isso me parece razovel.
Se lermos o artigo 496, perceberemos que o que na verdade o legislador fez foi s adaptar o 1829,
que mudou a ordem da vocao hereditria. Histrico do CC/02: Foi com Miguel Reale, quando foi
chamado para elaborar o Novo Cdigo, o que ele fez? Ele pegou e dividiu em sete livros (eram seis),
chamou sete juzes da sua confiana e outorgou a responsabilidade de trabalhar em cima daquela parte do
Cdigo Civil. No final ele iria sistematizar tudo para que ficasse coerente. Na sistematizao o cdigo
tem que estar em harmonia, por isso que quando mudei a ordem hereditria eu preciso mudar aqui e
ele mudou acrescentando o cnjuge do alienante. Mas o que houve no Cdigo na realidade? Miguel Reale
deu a volta na orientao sem sentido e determinou que fosse atualizado o Cdigo, tirando o que estiver
ultrapassado e sanando as controvrsias. O que veio de novo Miguel Reale colocou depois. Mas na
primeira aula foi dito que precisamos comear a repensar. Primeiro: a leitura do dispositivo deve ser feito
no contexto total, ou seja, no podemos nos focalizar em um artigo s. Segundo: precisamos aprender a
ler o Cdigo.
Pelo 496, se fosse feita uma interpretao literal, eu diria: para vender para o filho eu preciso da
anuncia dos filhos e do cnjuge do alienante. Se eu fosse fazer uma interpretao buscando o
verdadeiro sentido, o que o legislador estava querendo dizer? Est querendo dizer que para vender para
um herdeiro tem que ter a anuncia dos outros herdeiros. Tanto verdade, que o artigo 1829 o
pargrafo nico do artigo 496.
O pargrafo nico do artigo 496 diz que no precisa da anuncia do cnjuge se for casado em
regime de separao obrigatria. Por qu? Porque no 1829 j ressalva que o cnjuge no herdeiro
necessrio, est no terceiro grau de sucesso, no concorrendo com os filhos. Ento no precisa da
anuncia do cnjuge porque no herdeiro. Eu s preciso da anuncia dos herdeiros, como no herdeiro
no precisa. Portanto, a leitura mais adequada esta: para vender para herdeiro preciso da anuncia dos
demais herdeiros. Com isso, busca-se evitar uma fraude sucessria.
- UNIO ESTVEL
Como j fora dito, unio estvel no se confunde com casamento, sendo situaes diferenciadas.
No entanto, o Cdigo menciona que a unio estvel, se no houver contrato que regule as partes, elas vo
ser reguladas pelo regime da unio parcial. O que ns adquirirmos na constncia da unio estvel
nosso. Mais ou menos dentro deste contexto, vamos estabelecer o seguinte: As regras intrnsecas
(dentro da relao, ou seja, de um convivente para com o outro) relativas ao matrimnio so as mesmas
da unio estvel (companheiro vendendo para a companheira, aplica-se a mesma coisa EX- bens da
comunho no podem vender bens fora da comunho podem). Nas relaes extrnsecas, ou seja, fora
da unio, no se aplicam as regras relativas ao matrimnio (Ex: impedimentos como: na venda para
terceiros de imveis necessrio anuncia do cnjuge; venda pra filhos preciso anuncia do cnjuge.
Tais regras no se aplicam unio estvel). A justificativa a seguinte: Porque voc vai pedir
autorizao do cnjuge para vender imveis? Para segurana do casamento. Parece-me que partindo
deste pressuposto para a unio estvel no correto. O matrimnio, que uma relao jurdica
constituda pela autoridade competente, se eu brigar com minha esposa e sair de casa eu continuarei
casado (at que se homologue a separao). Ento, se quero vender um imvel e minha esposa no
permite, eu no poderei vender o imvel. Na unio estvel, para vender para terceiro um imvel, se
minha companheira no concordar e eu precise de sua anuncia, basta sair de casa, pois assim que eu
sair de casa a unio estvel acaba.
Para vender para um filho tambm no teria necessidade de anuncia da companheira, porque o
cdigo no faz meno ao companheiro como sendo herdeiro necessrio. Portanto, dentro da relao

extrnseca, da relao fora da unio estvel, para vender para terceiros no se tero aquelas restries que
existem para pessoas casadas (somente nas relaes internas).
* Impedimento do artigo 497: Sob pena de nulidade, no podem ser comprados, ainda que em
hasta pblica (seguem os incisos). Neste caso o vcio de maior gravidade, j que, diferentemente do
artigo 496, onde o cdigo falava que era anulvel, aqui o vcio de nulidade, ou seja, o ato
invlido, jamais vai se consubstanciar, jamais vai se sanar. Lendo este dispositivo agente percebe que esta
regra uma regra de carter eminentemente moral. Agente poderia pensar que esta uma regra para
impedir a fraude, pois todas as pessoas constantes nos incisos do artigo poderiam ser beneficiadas ou se
beneficiarem pela sua condio. Ex: Como o tutor que representa o tutelado ou o curador que
representa o curatelado seria muito fcil para ele facilitar a venda do incapaz para ele mesmo. Seria
muito fcil para a autoridade (prefeito) comprar determinado bem do municpio j que ser ele quem
estipular o preo. Seria muito fcil para o juiz ou para o avaliador adquirir o bem j que ele tem
participao (o avaliador que determina o preo e o juiz pode vetar a avaliao e determinar a
diminuio do valor pra posteriormente adquirir o bem). Ento, em todas as situaes do 497 evidente
que pode haver uma fraude.
Entretanto, como j dito, parece que o contexto deste dispositivo mais amplo do que isso. Na
verdade o legislador no est preocupado com a fraude, ele est preocupado com a moralidade, haja vista
que quando estava preocupado com a fraude no 496 o ato era anulvel (anulvel se houve fraude, ex., o
filho pode no ter sido beneficiado com a compra), j neste caso o ato nulo, no interessando se o
agente pagou o valor justo, aqui no se pode vender em hiptese nenhuma, nem mesmo em hasta pblica.
A justificativa a seguinte: mesmo que se tenha realizado um ato verdadeiro sempre vai pairar a dvida
social de at que ponto no houve benefcio, se tais agentes se beneficiaram de suas condies.
* Outro impedimento que nos interessa e que se deve uma cautela especial a
PREFERNCIA LEGAL. Existem determinadas situaes tal qual a lei reconhece a preferncia legal
de algum na aquisio de um determinado bem. o caso, p. e.x, do condomnio de coisas
indivisveis e do arrendatrio rural. Ex. Condomnio de coisas indivisveis Uma coisa
indivisvel aquela coisa que por sua natureza fsica ou jurdica no pode ser fracionada sem perda de
valor ou de substncia. Em determinadas situaes voc se encontra em uma relao de condomnio de
coisas indivisveis, como no caso do falecimento de um pai que deixa um nico imvel para a esposa e
para os trs filhos. Como era o nico imvel e no possvel dividir a casa ao meio entre os quatro, cada
um fica sendo dono de uma cota ideal da casa 1/4 do imvel. A lei determina que se um dos
condminos desta coisa indivisvel desejar vender, antes de vender a um terceiro, necessrio primeiro
oferecer aos demais condminos, porque eles tm a preferncia legal. Se eu burlar a preferncia legal
vendendo a cota parte sem antes oferecer aos condminos, qualquer um dos condminos pode mudar o
valor e tomar a coisa. Portanto, na compra e venda, quando h esta preferncia legal, agente tem que
observar que isto tambm importa numa falta de legitimao.
OBRIGAES NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Quando agente fala em obrigaes o importante pensar nas obrigaes fundamentais, nas obrigaes
essenciais do contrato de compra e venda. Obrigaes caractersticas so o que marca um contrato. Os
autores de forma geral falam de diversas obrigaes, mas o contrato de compra e venda possui duas
obrigaes fundamentais, isto , obrigaes da compra e venda em que no h possibilidades de alter-las
(obrigaes inatas que se no existirem desnatura o contrato). So elas:
1) Obrigao do devedor de transferir o domnio da coisa e
2) Obrigao do comprador de pagar o preo em dinheiro.
Essas so obrigaes inafastveis do contrato de compra e venda. Todas as demais obrigaes
apresentadas, ao modo de ver do professor, no so tpicas (inerentes) da compra e venda. Todas as
demais obrigaes, segundo o professor, podem ser: A) Convencionais ou 2) Complementares. So
convencionais porque so frutos de acordo. So complementares porque so dispositivas, ou seja, podem

ser modificadas pela vontade das partes. (Obs.: ler artigos: 490 a 494, 502 e 503 do CC essas normas
so eminentemente dispositivas (no so cogentes), ou seja, so de carter complementar. So regras que
podem ser alteradas por vontade das partes. Entretanto, se no houver essa disposio ou ela for ilegal
invlida ns aplicamos a lei. O Cdigo s vem em forma complementar, isto , as partes podem mudar
da forma que desejarem desde que no seja imoral ou ilegal). Ex: 490. Por este motivo que tais regras no
interessam muito, haja vista que, apesar de serem bem claras, o que vai valer mais a vontade das partes.

CLUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA


A compra e venda em si tem uma lgica dos seus efeitos e um carter de definitividade, ou seja,
uma vez que as obrigaes forem cumpridas o contrato definitivo e acabado. Nessa sistemtica, ns
imaginaremos o seguinte : que em um contrato de compra e venda, regular, eu vou comprar um brinco e
estou acertando o preo. A partir do estanque que a vendedora entrega o brinco e eu, em contra partida,
pago o preo, ela cumpre a obrigao que lhe competia e eu cumpro a minha, ou seja, quando as duas
obrigaes forem cumpridas o contrato definitivo e acabado (com a tradio virei dono da coisa e ela
virou a dona do valor em dinheiro). O mesmo acontece com os imveis: quando compro um imvel,
sendo me passado a escritura e eu registrei, o imvel passa a ser meu, em contrapartida, o dinheiro
passa a ser dela e em carter definitivo (via de regra). Vamos supor que eu tenha comprado o brinco e
depois percebo que no gosto dele, eu posso devolver e pegar meu dinheiro de volta? No, pois o
contrato definitivo. Entretanto, agente pode inserir no contrato de compra e venda umas clusulas que
modifiquem um pouco esta lgica da compra e venda, por isso o Cdigo chama de clusulas especiais da
compra e venda. Tais clusulas tm que ser convencionadas, no sendo naturais do contrato de
compra e venda.
1- VENDA A CONTENTO E COISAS SUJEITAS A PROVA (art. 509 e seguintes)
Todo mundo, reconhecidamente, j esteve diante de uma situao de venda a contento, mesmo no
sabendo do que se trata. O que uma venda a contento? a venda realizada vinculada a uma condio,
podemos dizer que se trata de uma clusula de satisfao. Esta a condio: a satisfao do
comprador. A venda s se torna realmente definitiva mediante a satisfao do comprador. Expresses
muito comuns do dia a dia deixam claro o significado, p. ex.: 011 000 000 se voc no estiver
satisfeito em 30 dias ns devolvemos seu dinheiro. A venda normal no est vinculada a nenhuma
condio, j neste caso sim, que a satisfao do comprador. Satisfao garantida ou seu dinheiro de
volta. Isto caracterstica tipicamente da venda a contento.
Caractersticas:
1) A venda a contento uma clusula que se agente for analisar a natureza jurdica dela, veremos
que uma clusula condicional, haja vista que est sujeita a um evento futuro e incerto (satisfao).
2) tambm uma clusula potestativa, pois est vinculada exclusivamente a vontade do
comprador. Basta que o comprador manifeste o seu desagrado e o contrato perde seu efeito.
3) A vontade subjetiva. Agente no pode avaliar sob o critrio objetivo. Se o comprador no
gostou, no interessa o motivo, o contrato est desfeito. Desde que verdadeira esta manifestao, no
interessam as causas. O que eu quero dizer com verdadeira? Quero dizer que o comprador deve estar
manifestando a sua real inteno. Ele s no pode estar de m f. Portanto, s no valeria esta
manifestao se comprovada a m f do agente (Ex.: vamos supor que eu v comprar um computador a
contento s para terminar um trabalho que preciso fazer. Depois que usei o computador para as minhas
necessidades eu devolvo o aparelho dizendo que no estou satisfeito. Este tipo de m f no admitida.
No houve a real manifestao da vontade que era a de apenas utilizar o aparelho momentaneamente. O
agente compra para no ficar satisfeito, ele procura levar vantagem na clusula. Outro Ex.: Estou
vendendo a contento pacotes de bolacha. Uma pessoa compra o produto e depois s devolve os
caquinhos que se acumulam no final dizendo que no gostou. A m f est clara. Enquanto havia 500
g de bolacha a compradora no tinha o que reclamar, mas devolveu os restos dizendo que no gostou.
Ento, no se poderia ter este tipo de m f. Agora, no mais, no interessam as causas. Se verdadeira e de

boa f a manifestao da vontade, o comprador ter que assumir os riscos do negcio, ou seja, se o
comprador ficar insatisfeito, o negcio desfeito junto com seus efeitos.
4) So inatas da venda a contento a entrega do objeto e a experimentao (existe
obrigatoriamente em toda venda a contento). No tem como o comprador dizer que gostou da coisa sem
antes experimentar.
5) Como foi dito acima, na venda a contento a entrega do objeto e a experimentao so inerentes
ao negcio (coisas sujeitas a prova experimentao). Existe um fator que agente precisa avaliar. A
venda a contento, normalmente, no tem execuo imediata, pois em geral, ela precisa de um prazo que
se chama prazo de experimentao. um prazo concedido para que o comprador possa experimentar
o produto e dizer se gosta ou no.
Que prazo este? Qual o tempo para a experimentao?
O prazo deve ser convencionado. O ideal que: se a venda a contento convencionada o prazo
tambm deve ser. Mas este prazo deve ser efetivamente suficiente para a experimentao. Se
pensssemos na hiptese da pessoa que compra a contento um pacote de bolacha. Qual o prazo para a
experimentao? 24 h parecem o suficiente. E no caso da compra a contento de um aparelho de
abdominal? O prazo de experimentao tambm deveria ser de 24 h? No, j que no possvel ver o
resultado neste prazo. E 30 dias? Este sim parece ser um prazo razovel, no que v produzir os efeitos
esperados, mas j possvel se avaliar os efeitos. E plula para emagrecimento? Qual o prazo? 30 dias
tambm razovel, haja vista que os efeitos j podem ser percebidos como, p. ex., j se pode sentir se
houve reaes adversas como: nuseas, diarria, problemas cardacos, e tambm j se pode sentir se o
comprador est emagrecendo ou no.
Portanto, cada objeto tem um prazo, no existindo um prazo legal. O prazo convencionado e
este prazo deve ser razovel para a experimentao.
6) Obs.: A satisfao no precisa ser declarada, ela pode ser presumida. Nada impede que eu faa
expressamente, mas, no entanto, pode ser presumida. s vezes pode ser presumida por gestos e atitudes,
p. ex., eu vendi determinado produto para algum e esta pessoa indicou meu produto para outra pessoa.
Logo, presume-se que ela gostou do produto, pois ela no indicaria uma coisa que no gostasse.
Existia uma regra no Cdigo de 1916 e que no existe no Cdigo atual, mas continua sendo
aplicada, que do seguinte contexto: Se h um prazo e eu deixar transcorrer integralmente o prazo,
presume-se satisfao. Dentro do prazo convencionado entre as partes, se quem comprou nada declarar
durante o prezo, presume-se a satisfao. Portanto, a satisfao no precisa ser declarada. O que tem
que ser evidente a insatisfao.
7) O Cdigo diz que a venda a contento presume-se em condio suspensiva. Mas, as partes, por
acordo, podem transform-la em uma condio resolutiva.
Questes:
1- Qual a vantagem em se comprar a contento por condio suspensiva ou resolutiva?
2- A compra por telefone, ex.: 0800 234 234 satisfao garantida ou seu dinheiro de volta.
Esta venda feita em condio suspensiva ou resolutiva? Por qu?
DANILO PEREIRA LEITE
AULA N 4
DIREITOCIVIL III
PROF. MAURCIO

15/02/07

- SNTESE DA AULA PASSADA


Na aula passada ns comeamos a falar das normas especiais da compra e venda. Ns falamos que
tinham algumas regras regulamentadas pelo legislador e comeamos a tratar da venda a contento. Esta
venda vinculada a satisfao do comprador (satisfao garantida ou o seu dinheiro de volta). Caso o
comprador no fique satisfeito o negcio pode no se tornar definitivo. Frmula contratual da venda a
contento: clusula convencional, sendo esta clusula potestativa (vinculada apenas a vontade do

comprador); a vontade do comprador subjetiva (satisfao garantida) desde que de boa f (a m f


acontece quando o agente tira vantagem ilcita da clusula); a satisfao subjetiva pressupe a entrega do
objeto para a experimentao do produto e um prazo essa experimentao (o ideal que quando se faz o
contrato, as partes j estabeleam um prazo para a experimentao. Caso no seja convencionado, o
vendedor notifica o comprador para que este manifeste sua vontade em um prazo improrrogvel), sendo
este prazo varivel de produto para produto (conforme as caractersticas dos produtos); a satisfao no
precisa ser declarada, podendo ser presumida (pela conduta, pela forma, pelo vencimento do prazo etc.),
mas a insatisfao deve ser expressa. A venda a contento, via de regra, se faz em condio suspensiva,
mas as partes podem por acordo transforma-la em condio resolutiva. Ento, a disposio do Cdigo
imagina que: se ns no combinamos nada, o legislador presume que a venda em condio
suspensiva, mas nada impede que ns transformamo-na em condio resolutiva.
No final da aula foram deixados os seguintes questionamentos:
1) Qual a vantagem em se comprar a contento por condio suspensiva ou resolutiva? Qual a
diferena?
Condio subordinada a evento futuro e incerto. O que condio suspensiva e o que
resoluo resolutiva? A diviso da condio em resolutiva e suspensiva vinculada e tem principal
aplicao eficcia do negcio (efeitos). Na condio suspensiva agente celebra o negcio, celebra o ato,
mas os efeitos esto suspensos at que sobrevenha a condio (o negcio no produz efeitos at que
sobrevenha a condio). No caso especfico, qual a condio suspensiva? A satisfao do comprador.
Ento, celebramos o negcio, mas ele no produz efeitos at que sobrevenha a satisfao do comprador
(se o comprador no estiver satisfeito o negcio no produz efeitos). Na condio resolutiva o negcio
celebrado e j produz efeitos e eficcia, entretanto, se sobrevier determinada condio o negcio se
resolve, se desfaz. Neste caso a condio a insatisfao do comprador, ou seja, est vendido, est
perfeito o negcio, mas se o comprador ficar insatisfeito ns desfazemos o negcio. Em uma o negcio
vai produzir efeitos a partir da satisfao (suspensiva), em outra o negcio j produz efeitos, mas vai se
desfazer (resolutiva). Como j dito, a venda a contento feita presumidamente em condio suspensiva,
mas ns podemos transform-la em resolutiva. Mas tambm foi dito que h um pressuposto natural na
venda a contento, ou seja, independentemente de estar combinado ou no, faz parte tpica da relao. Isso
quer dizer o seguinte: quer seja resolutiva quer seja suspensiva, o contrato de compra e venda a contento,
o pressuposto natural a entrega do objeto e a experimentao. Ento, em qualquer modalidade das
condies, o vendedor entrega o objeto e o comprador usa o objeto. Agora vamos pensar do ponto de
vista jurdico: ns trabalhamos com a regra a coisa perece para o dono. O vendedor me entrega o
objeto para a experimentao e vem um ladro e rouba o objeto. Quem perdeu? O dono. Quem o
dono? Depende da condio. Se suspensiva a perda do devedor. Mas o objeto j no foi entregue? Sim,
mas no transfere a propriedade, pois os efeitos da venda esto suspensos. Os riscos so do vendedor. J
no caso da condio resolutiva o contrato produz efeitos, mas se o comprador ficar insatisfeito o negcio
desfeito. Ento, seguindo a mesma linha de raciocnio, se, em se tratando de condio resolutiva,
algum rouba o objeto. Quem perde? O comprador. Por qu? Porque o contrato j est produzindo
efeitos e o comprador j passa a ser o dono. Quando o vendedor entrega o objeto atravs da tradio,
automaticamente ele faz a transferncia de propriedade.
Portanto, agente percebe que os riscos nos efeitos obrigacionais so as principais diferenas do
contrato feito em condio resolutiva e suspensiva. Como o Cdigo diz que se nada for combinado, via de
regra, a condio suspensa ( como no caso do comodatrio, como se o vendedor estivesse
emprestando o bem ao comprador para a experimentao). Por isso que o Cdigo faz essa ressalva,
porque para os efeitos legais isso passa a ser importante.
*Obs.: Ficar atento quanto ao fato de o devedor (comprador) estar em culpa ou no. No caso a cima
(roubo) o devedor no incorre em culpa. Se o objeto se perde por culpa do devedor, quem perde ser ele
(minha observao).

2) A outra questo foi a seguinte: A compra por telefone, ex.: 0800 234 234 satisfao
garantida ou seu dinheiro de volta, realizado pela TV. Esta venda feita em condio suspensiva ou
resolutiva? Por qu?
Trata-se de uma condio resolutiva porque a obrigao j est produzindo efeitos (o comprador
j est pagando). Se fosse suspensiva o objeto seria enviado para a experimentao. Se o comprador
gostasse a comearia a traar as obrigaes. Mas, no caso da TV, j houve o pagamento, o comprador j
comeou a cumprir o contrato. Logo, o contrato j est produzindo efeitos. Portanto, o objeto j de
propriedade do comprador e os riscos tambm so seus. Se roubarem (perda do bem) quem perde o
comprador e este ter que continuar pagando ao vendedor.
CLUSULA DE RETROVENDA
uma clusula estabelecida para a compra e venda de bens imveis. Ento, tem aplicabilidade na
compra e venda de imveis, onde convencionado que o vendedor resguarda para si o direito de no prazo
mximo de trs anos poder reaver o imvel para si.
Esta uma clusula potestativa resolutiva, feita para a proteo do vendedor.
resolutiva parque uma clusula que pode desfazer o contrato e potestativa porque est
vinculada exclusivamente a vontade do vendedor, ou seja, desde que o vendedor tenha a inteno de neste
prazo de at trs anos reaver o imvel, ele notificar o comprador e far imperar a clusula, no
importando, neste caso, a concordncia ou a vontade do comprador. Quando o comprador for notificado
que eu quero o imvel de volta, no importa se ele gostou ou no gostou se concordou ou no, meu
direito fazer imperar a clusula.
A vantagem do vendedor que, unilateralmente, ele poder reaver o imvel de volta dentro do
prazo mximo de trs anos sem custos como, p.ex., tributao, haja vista que no se est comprando o
imvel de volta, mas apenas desfazendo a venda anterior.
Porque algum compraria dessa forma?
Seria mais usual comprar com esta clusula de forma vlida em duas situaes: 1) porque algum
est passando por dificuldades financeiras e est precisando de dinheiro, mas na verdade no quer se
desfazer do imvel. Para evitar que essa pessoa fique sujeita a vontade do comprador ele se assegura
atravs desta clusula. Quem que vai comprar nestes termos? Normalmente algum sabe da dificuldade
por que passa o dono e, geralmente, ou amigo ou parente do vendedor e est disposto a ajud-lo para
que no passe o bem a terceiro. 2) Ou porque se trata de uma venda onde quem est comprando compra
de forma aleatria (compra no risco), sabendo que neste prazo de at trs anos pode acontecer de o
vendedor exigir o bem. Pode parecer estranho algum comprar com o risco de ter que devolver, mas pode
acontecer como, p, ex., no caso de algum ter interesse no imvel, ou porque o preo interessante para
ele. Ento, o vendedor vende por um preo mais baixo, mas com clusula de retrovenda e o comprador
compra neste risco.
Tem sido muito usado a retrovenda para dissimular um emprstimo, o que uma ilegalidade por
ser uma simulao. Vamos pensar o seguinte: eu vendi a vocs e agora eu quero o imvel de volta.
Evidentemente eu no vou pegar de graa, logo, terei que pagar. O Cdigo diz que ter que pagar o
preo recebido. Ex.: Se compro um imvel por trinta mil reais e quando o vendedor faz valer a clusula
de retrovenda o imvel est valendo quarenta mil, deverei pagar trinta mil, isto , o valor que ele
recebeu. O Cdigo velho s falava no preo, j o atual mais claro ele fala preo recebido. Mas
porque o preo recebido e no o valor de mercado? Porque no se est comprando de volta o imvel,
est apenas desfazendo o negcio, e ao desfazer o negcio as partes retornam ao estado quo ante. O
mximo que se pode fazer cobrar o preo corrigido, ex., devolvo-te o preo corrigido, mais as despesas
da contratao (escritura, certides, impostos etc.), mais as benfeitorias necessrias e mais os demais
melhoramentos, desde que autorizados pelo vendedor. Ento, se o comprador desejar fazer benfeitorias
teis e volupturias ele ter que pedir ao vendedor? No. Se o comprador no quiser pedir a autorizao
ele far por conta e risco. Se o vendedor operar a compra e venda ele pagar ao comprador. Agora, se o
comprador fizer melhoramento com a autorizao do vendedor, o vendedor quando operar a retrovenda,

alm de ter que devolver o dinheiro acrescido das despesas ter que pagar pelos melhoramentos. Porque
tem que pedir a autorizao? Porque a relao no Cdigo velho era pior. O comprador tinha direito a
receber o preo (e havia divergncia se era o preo pago ou o atual) e o valor gasto com melhoramentos
at o limite da melhorao. Ento, voc podia comprar s bem desvalorizado. Isso quer dizer que se
voc gastava oitenta mil na casa pagando por ela trinta, e quando o vendedor operava a clusula ela
tinha valorizado mais trinta mil, voc s teria direito de receber os trinta mil que foram pagos e mais
trinta da valorizao, no interessando se voc gastou oitenta.
S que esta regra acabava sendo at que injusta, j que as benfeitorias necessrias nunca eram
indenizadas, pois se agente parar para pensar vamos ver que as benfeitorias necessrias no valorizam em
nada o imvel, tais benfeitorias s mantm a utilizao da coisa, ou seja, mantm a valorao. Desta
forma, se eu gastasse um monte em benfeitorias necessrias eu no receberia nada de volta.
Isso tambm poderia prejudicar o vendedor, porque o comprador poderia se utilizar desta situao
para impedir a retrovenda e ano era incomum isso acontecer. Ex: vendi um imvel por trinta mil. O
comprador ao perceber que eu vou fazer imperar a retrovenda para pegar o imvel de volta mediante
devoluo do valor pago, enchia a casa de benfeitorias para valorizar ao mximo, utilizando-se de m f
com a funo de impedir que eu utilizasse a retrovenda porque eu no iria conseguir pagar.
Desta forma, o Cdigo veio para limitar esta m f dizendo que para o comprador poder realizar
melhoramentos, s seria possvel se o comprador autorizasse, impedindo que o comprador fique jogando
dinheiro no imvel para valorizar a casa para que o vendedor no possa se valer da retrovenda.
Como j dito, esta clusula tem sido utilizada para mascarar emprstimo exatamente por este
contexto, exatamente pelo fato de se saber o que se tem para devolver (valor da coisa do contrato +
despesas + benfeitorias). O que tem ocorrido? Vamos imaginar que agente usava isto, no s em imveis
mas tambm era utilizado em carros para se realizar esta fraude, com uma clusula para garantir o
pagamento. Ex: O vendedor precisa de trinta mil reais emprestados e eu vou fixar uma tabela de juros a
ele. Para garantir que este devedor vai pagar agente faz um contrato de compra e venda com clusula de
retrovenda estabelecendo que ele est me devendo cinqenta mil (valor de mercado + juros). Se ele
pagar os meus cinqenta mil ele readquire o seu imvel. Se no pagar ele perde a casa. O que o
Judicirio tem reconhecido? Isto fraude. Ento, anula-se o negcio, o bem volta para ele e eu s posso
cobrar dele no mximo o que emprestei. Assim, no posso cobrar nem os cinqenta mil e nem posso ficar
com a casa,s posso cobrar os trinta mil. Portanto, se o negcio for feito desta forma ele ilegal.
Mascarar um emprstimo passa a ser ilegal, somente valer se feito realmente com a inteno da
retrovenda, ou seja, o risco do comprador por comprar de forma aleatria ou porque o comprador faz
isto para ajudar o vendedor.
Esta clusula tem que ser expressa e, como se trata de imvel, ela vai tanto para a escritura quanto
para o registro. Diante disto, quem comprou pode vender? Agente responde da seguinte forma: quem
comprou dono? Como ele comprou e registrou-o dono. Portanto, pode vender. Porm, essa clusula se
opera em relao a terceiros. O Cdigo velho dizia que esta clusula se opera em relao a terceiros
ainda que dela no soubessem, o que dava uma impresso ruim de imaginar que o terceiro de boa f
acabava sendo prejudicado. Na verdade no existe terceiro de boa f, pois a clusula vai tanto para a
escritura quanto para a matrcula. Assim, quem comprou sabe ou deveria saber da retrovenda porque est
na matrcula. Ento, o Cdigo retira a idia do terceiro de boa f, por isso a clusula pode se operar
mesmo diante de terceiros.
O Cdigo atual diz que se o comprador no quiser, voluntariamente, fazer se operar a retrovenda,
basta ao vendedor depositar judicialmente o que est obrigado e ter o direito de tomar o bem de volta.
Observaes:
1)

O direito de retrovenda um direito no personalssimo, j que ele pode ser transmitido pelo
instituto causa mortis (eu morri, eu que vendi o imvel a ttulo de retrovenda e, quer seja
pelo direito de herana, quer seja por testamento, o meu herdeiro me sucede neste direito). O
CC s faz esta ressalva em se tratando de causa mortis. Ele no admite esta transferncia por
ato inter vivos, ou seja, eu no possa transferir esse direito por um ato contratual ou judicial;

2)

3)

Se houver mais de um titular do direito de retrovenda, a fim de resguardar o comprador,


evitando que ele ficasse em uma situao incomoda, o CC diz que a retrovenda s pode ser
exercida no todo e nunca em partes. Ex: Eu vendi para algum um imvel. Eu que tenho o
direito de retrovenda. Suponhamos que eu morra e que tenha deixado esposa e dois filhos.
Portanto, um tero da minha herana para cada um. O CC pensando em resguardar o
comprador impede que os herdeiros exeram a retrovenda em partes, p ex., minha viva no
pode exigir o imvel, pois ela s tem direito a um tero e o comprador no precisa ficar em
situao de condomnio se no desejar. Isto significa que se houver mais de um titular do bem,
o interessado vai fazer operar a retrovenda, pagando o que recebeu, despesas e etc., notifica
tambm os demais titulares para que se quiserem exeram o seu direito. Ento, minha viva
ter que notificar meus outros dois filhos para que depositem um tero que lhes compete para
pegar a casa de volta. E se os meus filhos no quiserem o que minha viva deve fazer?
Deposita tudo. Assim, ou cada um deposita um tero ou o interessado deve depositar tudo
para exercer a retrovenda, de qualquer forma 100% do valor deve ser depositado;
No CC velho existia uma disposio estabelecendo a possibilidade de uma clusula especial
chamada pacto de melhor comprador. Tal clusula foi revogada pelo Cdigo atual uma vez
que no foi repetida (no h nada dizendo a respeito no Cdigo atual). O que era esse pacto?
Na compra e venda de imvel o vendedor resguardava para si o direito de desfazer a venda se
em um prazo de at um ano ele achasse quem oferecesse melhor preo. Ex: eu vendi para A
por cem reais e fiz o pacto de melhor comprador. Se durante um ano eu achasse quem pagasse
cento e vinte reais eu poderia desfazer a venda e vender pelo preo melhor. No caso, quem
comprou (primeiro comprador) se ele quisesse impedir ele poderia faz-lo cobrindo a oferta
depositando a diferena.
Isto no existe no CC atual, pois estava em desuso (ningum comprava deste jeito). Mas
vamos imaginar o seguinte: se eu estabelecesse uma clusula dessa ela seria vlida? Sim, haja
vista que no ilegal e nem imoral. No imoral porque esta clusula uma condio
resolutiva potestativa, resolutiva, pois eu vendi, mas posso desfazer a venda e, potestativa
porque s depende de mim desfazer a venda se eu achar quem d um preo maior. Vamos nos
valer de uma regra de direito administrativo que parece ser perfeitamente compatvel com a
lgica da nossa sistemtica. O direito administrativo costuma utilizar um princpio que diz:
quem pode mais pode o menos. Esta uma regra que vale para o direito em geral e significa
que se voc pode fazer o mais grave, ou o mais importante eu posso tambm fazer o mais leve.
Ex: Suponhamos que fora mudada a lei e esta concede ao pai o direito de vida e morte sobre
o filho. Pode matar, mas no pode bater. Isto inconcebvel. Se matar que mais grave eu
posso, porque que eu no posso bater? Ou no pode matar e no pode bater ou pode tudo, j
que pode matar pode bater tambm. Essa lgica parece ser mais coerente. Um outro exemplo
seria se eu fosse o presidente de uma empresa e contratasse algum para ser gerente de
recursos humanos, fazendo desta uma pessoa com poder de contratar e demitir quem julgar
necessrio, inclusive o nosso vigia noturno. Eu, presidente da empresa, posso demitir o vigia
noturno? Se eu posso demitir at a gerente de recursos humanos quem dir o vigia noturno.
Pois quem pode o mais (demitir o gerente), pode o menos (demitir o vigia noturno), esta a
idia. Parece-me que se pararmos para pensar no seguinte: uma clusula resolutiva e
potestativa onde em um prazo de at um ano eu posso desfazer a venda, desde que eu tenha
uma oferta melhor. E temos outra clusula potestativa e resolutiva que em um prazo de at trs
anos eu posso desfazer a venda. Se eu posso usar a retrovenda que muito mais grave para o
comprador, pois ao invs de vincular s por um ano e s por uma situao especfica (tem que,
obrigatoriamente, ter uma proposta melhor), voc pode se valer da retrovenda que se pode usar
um prazo de at trs anos e no tem que dar justificativa nenhuma para se fazer valer a
clusula, porque se vai impedir a clusula do pacto do melhor comprador? Se voc pode
utilizar a retrovenda que mais grave o pacto de melhor comprador vai ficar impedido de ser
utilizado? Isto parece ficar sem contexto, sem nexo. Neste sentido, parece-me que agente deva
aplicar aquela situao: se voc pode at fazer o mais grave, que a retrovenda, quem dir o
mais leve, que o pacto de melhor comprador, ou seja, no ilegal e entendo a idia de
tambm no ser imoral. Embora no regulado, lcito, vlido.

PREEMPO OU PREFERNCIA
*Observao: No confundir com perempo (matria de Direito Processual Civil).
A preempo tambm chamada de preferncia porque , efetivamente, uma clusula de
preferncia.
A preempo uma disposio atravs da qual se convenciona que se o comprador se desfazer do
bem, a ttulo oneroso, em exata igualdade de condies, o vendedor originrio ter preferncia em
adquirir em relao a terceiros.
Esta clusula, conforme agente consegue constatar atravs da leitura do artigo 513 e seguintes,
vale tanto para bens mveis quanto para imveis.
Tem que ser em exata igualdade de condies. Isto quer dizer que o vendedor originrio no
precisa ter uma proposta melhor que a do terceiro, basta empatar. Tem que ser exatamente, identicamente,
a mesma proposta. Se, p. ex, o terceiro est se propondo a dar cem mil reais a vista e o vendedor
originrio est oferecendo cem mil em duas vezes de cinqenta, ele tem direito a preferncia? No, pois
no a mesma coisa. Se o terceiro estiver oferecendo um carro que ele possui que vale vinte mil reais
mais oitenta mil em dinheiro e o vendedor originrio est oferecendo o carro dele que tambm vale vinte
mil reais mais oitenta mil em dinheiro, ele ter a preferncia? No, pois carros usados no so iguais,
logo, no exatamente a mesma coisa. Agora se ambos estivessem oferecendo o mesmo carro zero
mais o dinheiro, a sim se estar diante de uma igualdade de condies.
Como que se exerce este direito de preferncia? As partes celebram o contrato e o ideal que
haja a fixao de um prazo para que se exercite o direito de preferncia. A partir do momento que eu fico
sabendo da venda o vendedor originrio precisa de um prazo para exercer a preferncia. Vamos imaginar
o seguinte: Uma compra e venda com clusula de preempo na qual eu vendo um bem a algum. O
comprador me notifica. Qual o prazo que terei para executar a minha preferncia? A resposta est no
artigo 513, pargrafo nico, do CC (O prazo para exercer o direito de preferncia no poder exceder
a 180 dias, se a coisa for mvel, ou a 2 anos, se imvel).
Via de regra, o prazo o contratado, desde que no ultrapasse este prazo de 180 dias para mveis e
2 anos para imveis. Se no houver prazo ns vamos utilizar o artigo 516 como uma regra complementar,
pois serve exatamente para a falta da fixao de um prazo (Inexistindo prazo estipulado, o direito de
preempo caducar, se a coisa for mvel, no se exercendo nos trs dias, e, se for imvel, no se
exercendo nos 60 dias subseqentes data em que o comprador tiver notificado o vendedor). Na falta
de fixao de um prazo, o legislador d um prazo para que se exera a preferncia em trs dias para bens
mveis e sessenta para bens imveis. Mas como j dito, esta regra do artigo 516 puramente
complementar, ou seja, se nada for estipulado, vale a lei.
Agora vamos imaginar o seguinte: Uma vez que eu seja notificado eu tenho ou o prazo
combinado ou o prazo legal para exercitar a minha preferncia. Vamos tentar quebrar um pouco a
ideologia que existe. Como normalmente feita esta preferncia? Ou melhor, como todos acham que
feita? Notifica-se o vendedor originrio esperando a sua proposta. Se a proposta for igual...etc. Isto est
errado. A formulao no esta. Agente vai ter que trabalhar com a idia de nos exatos termos que
agente vai usar por analogia a induo do pargrafo nico do artigo 27 da Lei 8245 de 1991 (Lei de
locao de imvel urbano).
O locatrio, normalmente, tem preferncia. Ento, agente vai usar o seguinte: quando o locador
notifica o locatrio o dispositivo supracitado diz que ele deve notificar a proposta dos termos e
condies. Isto significa que a linha que se deve seguir a seguinte: quando eu quiser vender o que eu
fao? Eu ponho a venda. E quando eu receber uma proposta que me interessa eu vou notificar quem tem
a preferncia. E a que se vai comear a contar o prazo para que o vendedor originrio exercite a sua
preferncia, onde se ele quiser o bem basta que ele cubra a oferta. Portanto, a notificao no a de que
eu quero vender, e sim, a notificao de que eu vou vender porque eu recebi uma proposta. Se ele NO
desejar exercer o direito de preferncia, basta que ele, ou declare expressamente que no tem interesse
ou deixe transcorrer o prazo para o seu exerccio, haja vista que se ele deixar fluir o prazo, presume-se
que ele no quis exercer o seu direito de preferncia. Se ocorrer uma dessas hipteses, eu estou
autorizado a vender para o terceiro.

Como disse, estou autorizado a vender para O terceiro e no UM terceiro, porque se eu


notifiquei quem tem a preferncia e ele no teve interesse eu poderei vender para aquele que me fez a
oferta da qual eu notifiquei. Porque se eu no fechar negcio com ele e for fechar negcio com outro eu
preciso fazer nova notificao, mesmo que o valor da oferta seja a mesma. A justificativa para isto que
no mnimo o tempo pode ter um efeito diferente, p. ex, hoje eu no tenho dinheiro para comprar, mas
amanh eu poderei ter. Ento, o tempo pode modificar a situao e mesmo que a proposta seja a mesma,
talvez eu j poderei cobri-la.
Se o devedor originrio for preterido do seu direito de preferncia, o que isto significa?
Significa que eu vendi para voc e fizemos um acordo atravs do qual voc se comprometeu comigo de
que se um dia fosse vender iria vender primeiro para mim, mas acaba vendendo para outro sem me avisar,
sem me notificar como era o seu dever, que efeitos isto vai gerar?
Conseqncias: Temos que pensar na utilizao da preferncia baseado em um instituto chamado
preferncia legal, assim chamada porque decorre de lei. No uma coisa que eu quero ou que eu
combinei, a preferncia uma coisa que a lei diz. A lei diz que antes de vender para determinada pessoa
outra pessoa tem a preferncia. Disposies legais como, p. ex, condomnio de coisas indivisveis,
arrendatrio rural, locatrio de imvel urbano, estes tm preferncia legal. Na preferncia legal
agente verifica que de forma usual, se eu no der a preferncia, a lei, normalmente, assegura o direito de,
ou pedir perdas e danos, ou depositar o valor da venda em juzo e tomar o bem para si, desfazendo, assim,
o contrato.
Na preempo ou na preferncia condicional o CC diz que se o vendedor originrio for
preferido do seu direito de preferncia, ele somente poder pedir perdas e danos. Quem tem a preferncia
condicional no tem o direito de tomar o imvel para si, ou seja, ele no pode desfazer o negcio com o
terceiro.
Em regra, as perdas e danos so contra o vendedor que no deu a preferncia ou, se o terceiro
adquirente estiver de m f, ele vai responder solidariamente pelas perdas e danos. Esta a nica
penalizao para o terceiro de m f (ele no perde o bem, somente responde solidariamente pelas perdas
e danos).
Porque que ele no perde o bem? Perder o bem na preferncia legal agente tem como justificar em
razo de que, p. ex, se eu A alugou o imvel para B a preferncia dele decorre da lei de locao (lei
que tem carter geral). Lei que no s para mim e para ele, lei que para todos ns. Assim, quem
comprou sabe, ou deveria saber, que antes tem preferncia o locatrio, haja vista que a lei vale para todos.
J o contrato no. O contrato tem eficcia, via de regra, somente entre as partes. Ento, quem tem a
preferncia condicional no poderia impor para um terceiro o contrato de preferncia do qual ele no faz
parte. Por isso que o CC resguarda o terceiro dizendo que o terceiro de boa f no perde o bem, quando
muito responde por perdas e danos solidariamente (se de m f), mas no pode perder o bem.
Esse direito de preferncia personalssimo, no se transmitindo nem em causa mortis, ou seja,
se por um acaso eu morrer, morreu junto a preferncia. Se por um acaso voc morrer, morreu junto a
preferncia. Portanto, a preferncia somente vale entre os signatrios.
DANILO PEREIRA LEITE
AULA N 5
DIREITOCIVIL III
PROF. MAURCIO

22/02/07

- SNTESE DA AULA PASSADA


Aula passada estvamos falando da preempo ou preferncia, o que agente fazia nesta
clusula? Inseria-se contrato dentro de outro contrato com a aparncia de uma clusula. Ao fazer o
contrato de compra e venda, em um dos termos deste contrato agente firmava que eu estava vendendo
para ela, mas ela se comprometia que quando fosse se desfazer do objeto, em igualdade de condies,
ela dava preferncia para mim. Ento, nos mesmos termos e em propostas iguais, entre eu e terceiro ela
deve preferir a mim e no a terceiro.

Preferncia de natureza convencional um acordo que se estabelece. O nosso pressuposto a


idia de que voc seria notificado quando houvesse uma proposta efetiva (tomar por base o art.27,
pargrafo nico, da Lei de Locao). A preferncia no se d da qual normalmente se presume, voc vai
falar: estou vendendo quer comprar? Depende da proposta que voc est recebendo para eu saber se
quero ou no comprar. O que na verdade se deve realizar que a partir do instante que ela optou em
vender, ela colocar a venda. Quando ela recebe uma proposta efetiva de algum ele deve me comunicar
e dizer que tem uma proposta e falar os termos de tal proposta. Se eu tiver interesse, nos mesmos termos,
nos exatos termos da proposta ela vai preferir a mim e no a terceiro, se no for nas mesmas condies
ela no obrigada a aceitar a minha proposta. No caso especfico, se eu quiser exercitar minha
preferncia, eu vou exercitar nos exatos termos que est sendo apresentado. Ou, o inverso, se eu no
quiser exercitar a minha preferncia eu vou simplesmente comunicar que eu no quero exercer a
preferncia ou deixo o prazo escorrer em branco, ela est autorizada a proceder a venda para O terceiro
(O terceiro e no UM terceiro, pois ela no pode vender para um sujeito qualquer, e sim para aquele
que fez a preposta e se ela receber nova proposta, deve me notificar novamente).
Se o vendedor originrio for preterido da preferncia, ou seja, se voc tem a preferncia e ano foi
comunicado da venda, que efeitos isso gera? Neste caso agente no pode confundir a preferncia
condicional com a preferncia legal, haja vista que a preferncia condicional s um acordo via
contrato.
Na preferncia legal, via de regra, se eu for preterido desta preferncia eu posso ou cobrar perdas e
danos, ou purgar o valor, isto , deposito o valor da venda mais as despesas contratuais e toma o objeto
para mim, porque era minha preferncia e no fora observada.
Agora, de forma inversa, agente percebe que na forma convencional eu no tenho esta opo. Eu
no tenho esta opo porque, enquanto a lei de efeito geral, o contrato s produz efeitos entre as partes e
pelo princpio da relatividade eu no poderia me valer do contrato para forar algum a uma situao da
qual no faz parte. Neste caso, se voc for preterido no seu direito de preferncia, o nico efeito que isto
gera est ligado a perdas e danos. Via de regra, aquele que estava obrigado a dar a preferncia e no deu
ou, se o terceiro adquirente estivar de m f (sabia da preferncia) o CC diz que ele responde
solidariamente. Portanto, o nico efeito que agente v a questo das perdas e danos e quem responde
por tais perdas e danos, mas no cabe o direito de tomar o objeto.
Uma observao que foi feita que este direito um direito personalssimo, isto , somente
inerente s partes signatrias do contrato, de modo que se uma delas falecer este direito no pode ser
transmitido nem em causa mortis.
CLUSULA DE RESERVA DE DOMNIO
Esta tipicamente uma clusula especial da compra e venda cuja funo dar segurana e
garantia uma compra e venda a prazo.
Quando agente pensa em uma compra e venda a prazo normalmente quem compra tem uma
necessidade imediata e quer o objeto agora. Se for para ficar pagando para receber o objeto s ao final
seria mais facial segurar o dinheiro e entregar no final para compra a vista. Ento, a venda a prazo, de
forma usual, tem um problema maior para o vendedor, j que ele corre o risco de perder o objeto e no
receber integralmente o preo. Ex: Ofereo R$80,00 por um vade mecum para comprar a prazo, mas
pode acontecer de eu vende-lo por R$50,00 a vista. um negcio bom ou ruim para o vendedor? A
minha compradora eu sei que vai pagar, pois o pagamento foi feito a vista, agora a minha vendedora no
tem esta garantia, pois vendeu a prazo. Qual o problema da venda a prazo? que, em se tratando de
bens mveis agente tem um problema. J os imveis tm uma segurana prpria que a escritura, mas os
mveis no. Os mveis, no ato de entregar, em uma venda normal quando h a entrega, que efeitos isto
gerou? Na tradio transfere-se a propriedade. Eu sendo dono posso vender para terceiros? Posso. A
venda para terceiros uma venda regular. Agora, se eu no pagar e o objeto ainda estiver comigo o
vendedor poder entrar com uma reviso e tomar o objeto de volta, mas se eu j passei para terceiro o
vendedor no poder fazer nada, haja vista que a lei vai proteger o terceiro de boa f, ele somente poder
cobrar o valor (eu tenho a propriedade e podia vender para terceiro e vendi para ele. Se o terceiro
estiver de boa f ele no poder ser afetado).

Neste contexto, agente precisava de um sistema para tentar justificar e fazer uma proteo para
esta venda a prazo. Nisso veio a idia da reserva de domnio. Como vai funcionar a reserva de
domnio? Eu reconheo a posse como uma situao natural, j a propriedade no natural, uma criao
do direito para poder viabilizar a vida em sociedade. Depois se criou a forma de aquisio e perda da
propriedade e passou a ser regulado pelo direito.
No sistema francs, p. ex, a aquisio de propriedade pode se dar por contratao, ou seja, a partir
do momento da contratao, independente de qualquer ato, eu j sou o dono (quer seja mveis ou
imveis).
De lado inverso, o nosso sistema ptrio que inventou essa regra: imveis registro e mveis
tradio, como forma de transferncia de propriedade. E se o direito cria, o direito pode mudar (a
propriedade uma relao jurdica e o direito pode mudar). o que agente verifica na reserva de
domnio. O que vai acontecer na reserva de domnio? Como dito, tipicamente uma clusula que ns
vamos inserir no nosso contrato. um contrato regular, um contrato normal de compra e venda a prazo
de bens mveis e individualizveis. Onde quero chegar com essa histria de individualizveis? Eu estou
querendo chegar seguinte situao: Este vade mecum (marcado e grafado) pode ser objeto da compra
e venda com reserva de domnio, j que existem outros vrios iguais a esses? So quase exatamente
iguais. Mas, como dito, quase exatamente igual. Este livro pode ser objeto da compra e venda com
reserva de domnio, no porque tenha valor ou seja caro, mas porque ele individualizvel. J, em se
tratando de um livro que est como saiu da loja, a situao diferente, pois no est marcado, logo, no
pode ser objeto da compra e venda com reserva de domnio.
Ento, na compra e venda de bens mveis individualizveis, agente estabelece um contrato
escrito, e como uma clusula do contrato agente vai dispor que o vendedor est celebrando um contrato
com o comprador e que o vendedor, no ato do negcio, est entregando a posse do bem, mas
resguardando o domnio (propriedade) em condio suspensiva. Esta a clusula de reserva de domnio.
A propriedade permanece com o vendedor em condio suspensiva. Qual a condio suspensiva? O
pagamento do preo. Isto significa que no dia em que o comprador pagar (quitar), automaticamente,
opera-se a condio e a transmisso da propriedade.
Qual a vantagem e a segurana que isto transmite?
1) Diz o CC que a partir da entrega do objeto, a partir do momento em que transmitida a posse
ao comprador, transmitem-se tambm os RISCOS. Embora a propriedade fique reservada ao vendedor os
riscos so do comprador a partir do momento da contratao. Se o objeto se perder, estragar, for roubado,
se queimar e etc., quem vai perder ser o comprador. Este ficar e sem o objeto e ser obrigado a continua
a pagar o preo. Mas isto no o lgico? No, pois o lgico seria a regra da coisa perece para o dono. E
quem o dono? O dono ainda o vendedor. Seria diferente se, p. ex, se agente pensasse em um
emprstimo que, se voc emprestasse para mim o seu carro e ele fosse roubado, via de regra, seria voc
quem perderia o bem, j que o dono (se a coisa se perde sem culpa do devedor resolve-se a
obrigao);
2) H uma segurana no sentido de que o vendedor pode REGISTRAR o contrato no cartrio de
ttulos e documentos do domiclio do comprador. Desta forma, a partir do instante que se registra o
contrato, torna-se pblico o contrato e a reserva de domnio, e, com isso, quebra-se a possibilidade de
alegao de terceiro de boa f. A funo do registro tornar o contrato pblico fazendo esta relao se
tornar conhecida por todos ou todos deveriam conhecer porque se est registrado. Como o registro vai
quebrar a idia do terceiro de boa f, isto vai permitir que o vendedor possa tomar o objeto de quem quer
que o detenha. Ento, se o comprador passou o objeto adiante e o vendedor descobre para quem foi
passado, ele pode tomar da mo do terceiro e este no vai poder alegar em seu benefcio a boa f, haja
vista que o contrato estava registrado.
Obs.: O registro um requisito de eficcia em relao a terceiros (no um requisito de
validade). Isto significa que se eu fizer um contrato com clusula de reserva de domnio e no registrar,
entre as partes (vendedor e comprador) ela vale, mas o problema est com relao ao terceiro. O registro
para que eu possa fazer valer o contrato em relao a terceiros;
3) Vender objeto com reserva de domnio CRIME (infrao penal tpica).

Solues possveis na soluo deste contrato:


Fizemos um contrato com clusula de reserva de domnio e registramos no cartrio. Se o contrato
andar de forma natural o comprador vai pagar as suas prestaes e no instante que ele quitar a ltima
prestao, automaticamente, transmite a propriedade para si (ele que j tinha a posse do bem passa a ser
tambm dono da coisa). Esta seria a soluo normal esperada.
Se ele no pagar as suas prestaes, o vendedor de incio no pode fazer nada (por uma questo
tcnica). A reserva de domnio uma situao de mora ex persona. O que mora ex persona? A mora
ex re, que o contrrio, aquela mora automtica (basta o no pagamento que o agente j est em mora
e sujeito a seus efeitos). J a mora ex persona no, ela tem que ter interpelao, ou seja, no basta o fato
por si s, imprescindvel que voc constitua o devedor em mora mediante notificao. Para efeito das
aes judiciais o vendedor s pode tomar alguma atitude, fazer qualquer tipo de procedimento, desde que,
previamente, ele constitua o devedor em mora mediante notificao (ele ir notificar o devedor para
regularizar a sua situao, sob pena de ter que responder judicialmente). Com a prpria escrita desta
notificao, estando o devedor inadimplente, o vendedor vai poder, optativamente, executar o contrato e
cobrar as prestaes que esto em atraso ou desfazer o contrato e reintegrar-se ao objeto.
Se o vendedor optar em rescindir o contrato e reintegrar-se no objeto, j que o procedimento desse
tipo de contrato tem procedimento especial previsto no Cdigo de Processo Civil no artigo 1070 e
seguintes, se o devedor tiver pago mais de 40%, ele pode evitar a resciso se no prazo de contestao
purgar a mora. Ento, como opo que ele tem em vez de contestar, no prazo de contestao ele pode
purgar a mora, ou seja, pagar o atrasado e evitar a resciso do contrato.
Se o devedor no purgar a mora e no contestar, ou se contestou e perdeu a ao, o juiz vai
desfazer o contrato e o vendedor vai reaver o objeto, s que, como se trata de uma resciso, ele ter que
devolver as prestaes pagas (j que se trata de uma resciso agente volta ao estado quo ante.). S
que antes do vendedor devolver as prestaes ele tem o direito de abater no valor das prestaes a
depreciao da coisa se houver (pois pode no haver, p, ex, se vendo um quadro, daqui seis meses ele
continuar como eu vendi, no haver depreciao, mas se eu vendi um carro zero, eu poderei alegar
que houve depreciao porque o carro no vai ter o mesmo valor que teria se fosse zero). Neste contexto,
agente percebe esta disposio do legislador. Ento, o vendedor, no valor das prestaes que ter que
restituir, ter o direito de descontar: depreciao, as despesas, prejuzos e encargos. Ex: eu tenho um
valor positivo, que so as prestaes que tenho que devolver e tenho um saldo negativo que tenho direito
de descontar (depreciao, encargos, despesas e custas). Da temos que fazer a conta. Se nesta conta
ainda remanesceu um saldo positivo, este saldo positivo deve ser restitudo ao comprador. Se nesta conta
resultar zero, o efeito ser a extino da relao. Se nesta conta, descontado o saldo, o que eu tenho que
restituir ainda restar saldo negativo o vendedor tem o direito de continuar cobrando o valor desta
diferena. So estes os trs resultados possveis.
ALIENAO FIDUCIRIA
A alienao fiduciria guarda certa semelhana com a compra e venda com reserva de domnio.
Ela tambm surge na idia de compra e venda a prazo.
Quando ns pensamos na compra e venda com reserva de domnio, tem-se uma clusula para
inserir no contrato onde o vendedor resguardado de ter que transferir a propriedade at que seja pago o
preo. Ela tem sua garantia, ex, se registrar pode se operar contra terceiro, crime se desfazer do objeto
com reserva de domnio e etc., mas ela tem um problema porque quem assume os encargos do
financiamento (encargos econmicos do financiamento) o vendedor. Encargo econmico no seguinte
contexto: de forma igual. Se voc grava com reserva de domnio isso significa que no d segurana de
que voc v receber, d uma garantia maior do recebimento, mas no significa, necessariamente, que voc
v receber. O que pode acontecer? Pode acontecer de repente de o objeto se perder e a lei diz que: se o
objeto se perder os riscos so do devedor, ele vai continuar pagando, mas no significa que voc vai
receber. Mas se ele no pagar, o que vai acontecer? Crime no . Ento, voc teria um crdito para
receber e, eventualmente, poderia no receber. Se eu, por um acaso, desfiz-me do objeto: crime. Mas se

trata de um crime pequeno, que muitos podem no dar a importncia devida, p. ex, no d cadeia por
isso, vai virar uma restritiva de direitos, converso em cesta bsica, sursis etc.. Isto significa que eu
posso me desfazer do objeto e s vai restar a voc cobrar e eu posso no ter patrimnio para responder
(nada penhorvel). Portanto, no uma segurana absoluta que o credor v receber. Isso minimiza o
calote, j que d mais garantias que uma venda a prazo normal, mas ainda assim o vendedor est sujeito
ao calote. Lado B da situao. Se for comerciante, a venda a prazo implica em um fator que o
capital de giro. Cada vez que voc vende um objeto a prazo, mesmo que voc v receber isso implica
numa situao de capital de giro. Ex: Casas Bahia vende um aparelho de ar condicionado por 18
parcelas e o comprador vai pagar X de entrada. Como a loja vendeu este aparelho, ela vai precisar de
outro para repor o estoque, que o capital de giro e o valor que fora pago no d para comprar outro ar
condicionado. Isto significa que a loja ter que meter a mo no bolso e completar o valor para pagar o
fornecedor e conseguir um outro aparelho para colocar no estoque para vender. Pode ser que no seja
um aparelho de setecentos reais, pode ser a venda de um carro por uma concessionria por 60 vezes e a
reposio do estoque cara.
Desta forma, estes encargos de financiamento inviabilizam ou desestimulam o vendedor a vender
com reserva de domnio, tanto que no uma venda to utilizada ultimamente, no to comum porque
os encargos ficam a cargo do vendedor.
Ns estvamos na seguinte situao: tinha-se de um lado um comprador que no tem dinheiro
ou no tem condio de comprar a vista. Ele precisa do objeto agora, s que no tem o dinheiro. E, de
outro lado, tem-se um vendedor que no quer vender a prazo e, na reserva de domnio, ele tambm no
quer vender a prazo porque os riscos com encargos de financiamento so dele, ele s aceita vender a
vista. Ns ficamos diante de um impasse: Um s pode comprar parcelado X outro que s quer vender a
vista.
Para solucionar este problema agente pode achar uma soluo somente se eu incorporar nesta
relao um terceiro sujeito. Se agente incorporar terceiro sujeito nesta relao, comea-se a viabilizar o
negcio. Este terceiro sujeito chamado agente financeiro comea com um emprstimo, como dito: eu
tenho uma compradora que no tem dinheiro para comprar a vista e eu tenho um devedor que s quer
vender a vista. Este terceiro vai ajudar a solucionar este impasse, ele vai emprestar o dinheiro para o
comprador. Agora o comprador tem o dinheiro para comprar a vista e vai at o vendedor e compra a
vista. Assim, as partes (vendedor e comprador) celebram o contrato a vista e quita o negcio. Carro,
que hoje muito comum a alienao fiduciria de carro. O comprador pega o dinheiro que o agente
financeiro emprestou e vai concessionria e paga a vista e fica dono do carro. Assim, extingue-se a
relao comprador/concessionria. A partir do instante que o comprador compra o carro, vira
proprietrio da coisa, imediatamente, ele vende o objeto para o agente financeiro e transfere a
propriedade para ele.
- Esquema prtico:
A (comprador) -------------------------------------B (vendedor)
| |
Compra a vista
| |
Emprstimo|
| Alienao Fiduciria
| |
C (agente financeiro)
O comprador vende, transfere a propriedade do contrato ao agente financeiro, mas resguarda a
posse, que diferente da reserva de domnio, que entregava a posse e guardava a propriedade. Aqui,
vende-se ao agente financeiro, entrega a propriedade, mas resguarda a posse. Ele vende ao agente
financeiro em condio resolutiva. Na verdade ele est vendendo, no porque no quer ficar com o
objeto e entregar ao agente financeiro. Trata-se de uma venda para garantir um emprstimo, por isso
chamada de alienao fiduciria: uma venda em garantia. Eu vendo e transfiro a propriedade do
objeto para o agente financeiro como garantia de um emprstimo que eu tomei dele.
Portanto, a alienao fiduciria um contrato acessrio (acessrio do emprstimo). Visa a
garantia de um emprstimo fornecido. uma venda em condio resolutiva. Resolutiva por qu? Qual a

condio? O pagamento do emprstimo. Porque a partir do instante que se quita o emprstimo,


automaticamente, desfaz-se a venda que se tinha feita ao agente financeiro e a propriedade retorna ao
comprador. Desta forma, opera-se a condio resolutiva, ou seja, no dia em que houver o pagamento,
desfaz-se a venda. Ento porque houve a venda? Para garantir o emprstimo. Repetindo: a alienao
fiduciria uma venda em garantia ao emprstimo feito pelo agente financeiro. Esta venda um
faz de conta s jurdica, agente s vende juridicamente porque eu quero garantir um emprstimo
que voc recebeu, esta a lgica do sistema.
Quais as diferenas da reserva de domnio?
- A reserva de domnio um negcio somente entre vendedor e comprador (A-B). J na alienao
fiduciria, tm-se trs sujeitos envolvidos: vendedor, comprador e agente financeiro (A-B-C);
- Na reserva de domnio, transfere-se a posse a reserva a propriedade. Na alienao se passa a
propriedade e se reserva a posse;
- Na reserva de domnio cada parcela paga uma parte do bem que est sendo quitada. Na
alienao fiduciria cada parcela paga, o que representa em relao ao objeto? Nada, haja vista que no se
est pagando o objeto, este j fora pago a vista. O que se paga so as parcelas do emprstimo. Estas
parcelas no se vinculam ao valor do mercado ou ao valor do objeto. No tem vnculo nenhum, o objeto
s garantia do pagamento do emprstimo. Ex: J paguei sessenta mil ao banco, mais que o valor do
carro que vale vinte mil. Isto tem lgica? Tem, pois no se est pagando o carro e sim o emprstimo feito
para comprar o carro. O carro s garantia do emprstimo. Todas as decises de alienao fiduciria
que vincularam o emprstimo ao valor do carro foram reformadas pelo STJ, pois o STJ pacificou o
entendimento de que voc no comprou o carro, voc pegou o dinheiro a juros, ento voc deve
resolver o problema do emprstimo a juros. No podemos questionar a alienao fiduciria que eu
paguei em relao ao objeto, o que eu posso questionar so os juros que esto sendo cobrados (se esto
regulares, se so lcitos, se o clculo est correto, etc.).
Na forma normal a alienao fiduciria opera-se assim: trs contratos, muitas vezes agente no v
isso e por isso que difcil agente detectar que agente pensa que est comprando financiado da
concessionria. Quando se assina os contratos, assinam-se todos de uma s vez. Assina-se tanto o
emprstimo, quanto a compra e venda da concessionria e a venda ao agente financeiro. Assina-se tudo de
uma vez, mas so trs relaes: dinheiro que peguei emprestado, compra e venda e fao com a
concessionria e a venda que se faz com o agente financeiro.
No caso, se o andamento for normal da alienao fiduciria, o que vai acontecer? Vai acontecer a
condio resolutiva. A partir do instante que voc pagou o preo, automaticamente, desfaz-se a venda e a
propriedade volta para voc. a propriedade que voc havia transferido ao agente financeiro, vendido
para o agente financeiro, desfeito este contrato e o bem volta para as suas mos.
Mas a questo principal no est nesta forma normal, a questo principal est no:
Inadimplemento da alienao fiduciria
Ns temos que fazer uma distino, porque com o objeto da alienao fiduciria agente poderia
dizer que pode ser, tanto bens mveis individualizveis, quanto bens imveis.
Para bens mveis a tratativa feita atravs do Decreto Lei n. 911 de outubro de 1969;
Para bens imveis a tratativa feita atravs da Lei n. 9514 de 1997.
Diante disto, percebemos que so diferentes. A prpria origem revela uma diferena clara entre
as duas. Enquanto uma tratada por um Decreto Lei, isto , um decreto presidencial, unilateral. Como se
sabe, o decreto lei uma lei editada pelo poder executivo, que no passa pelo Congresso, e tem a mesma
eficcia e validade de uma lei regular, ento, o presidente tinha poder de decretar leis. J a Lei no. Ela
passa por um projeto, passa por todo um procedimento formal e decorre de um ato mais democrtico:
apresentada a proposta, esta discutida, depois vai a votao, etc.

Para bens mveis agente percebe que foi fruto de um ato ditatorial. Tanto que se pegarmos o
decreto 911 agente vai perceber que ele j comea de uma forma pouco amistosa, ele diz assim: os
ministros da marinha de guerra, do exrcito e da aeronutica, no uso das atribuies que lhes confere o
AI-5 (um dos atos mais autoritrios institucionais) decreta:. Ento, agente percebe que foi um decreto da
junta militar, e para tanto, basta ver a data de sua criao: outubro de 1969 auge da represso poltica.
Historicamente, havia uma necessidade de a junta militar de provar que era um governo que dava
certo, que estavam corretos (ns intervimos na poltica do pas para que Joo Goulart no tomasse a
presidncia, pois se trata de um comunista e todo mundo iria perder suas propriedade e ficar pobre, pois
no comunismo tudo pertence ao Estado). Ento, o governo militar precisa intervir para evitar que o
comunismo tomasse conta do pas e, para isto, precisam provar que o governo militar estava certo
fazendo com que o pas funcionasse. Uma das formas para o Brasil dar certo era fazer o pas sair daquela
situao de pas de terceiro mundo, subdesenvolvido, e passar para um pas em desenvolvimento e,
posteriormente, para um pas de primeiro mundo. Como fazer o Brasil se desenvolver em pouco tempo?
Uma das hipteses seria estimular a produo. E como se estimula a produo? Estimula-se a produo
estimulando todo o ciclo. Estimulando a ponta, por um efeito cascata, isso vai acabar trazendo um efeito
final: aumento do ciclo produtivo. Como isto vai funcionar? Facilitando a venda. A minha vendedora vai
passar a vender mais. Como ela vai vender mais se no se tem dinheiro para comprar? Agente financeiro
empresta dinheiro para comprar a vista. E como os compradores tero mais facilidade na aquisio, eles
vo pressionar a indstria que vai acabar tendo que produzir mais e, ao produzir mais, ela vai estimular o
setor primrio que, por sua vez, estimular o setor secundrio (indstria) a contratar mais funcionrios.
Quando fazemos isto, automaticamente, colocamos mais pessoas trabalhando, mais pessoas
economicamente produtivas e mais pessoas que vo estar consumindo, que tambm vo estar
pressionando o comrcio para que vender mais. Estimulando o comrcio, isto vai gerar um efeito
interessante, um efeito cascata que vai gerar o estmulo da economia, teoricamente, o Banco. Mas, para
isto dar certo, eu precisava de algum que me auxiliasse. Algum com condies econmicas de alterar
esta situao e que assumisse os riscos financeiros: Agentes Financeiros. Os Bancos eram os nicos
capazes de bancar este desenvolvimento. Por isto que h quem diz que o Decreto Lei 991 foi fruto de um
lobby dos banqueiros. Neste lobby eles aceitaram os encargos, desde que tivessem garantias de
viabilidade de recebimento. Ento, o Decreto Lei foi feito cara da situao da poca, ou seja, do
governo militar que aceitaram as condies impostas pelos bancos e fizeram a lei sair ao seu gosto,
atendendo s suas necessidades. O problema para eles no eram o cumprimento e a estrutura, o problema
estava na segurana contra inadimplemento.
O Inadimplemento acarretar:
Mora ex persona. Isto significa que antes do agente financeiro tomar qualquer medida ele vai
precisar constituir o devedor em mora mediante notificao.
Se o agente financeiro registrar o contrato no cartrio de ttulos e documento ele quebra a boa
f e o autoriza a tomar o bem da mo de terceiro (autoriza eficcia em relao a terceiros). Sem registro o
contrato vale entre as partes e com o registro autoriza tomar o bem da mo de terceiros, pois se quebra a
idia da boa f. Como foi dito o Decreto Lei foi feito afeio dos banqueiros, tanto que em relao aos
sujeitos, s podem ser agentes financeiros instituio financeira autorizada pelo Banco Central, ou seja,
somente Bancos podem ser agentes financeiros para alienao de bens mveis. Ento, j que era de
interesse dos banqueiros, eles dispem que o registro do contrato de alienao fiduciria ser no cartrio
de registro e documentos do domiclio do agente financeiro (isto foi feito para facilitar para o Banco). Se
for alienao de veculos tambm deve ser registrado no CONDETRAN para ter eficcia em relao a
terceiros.
Em havendo inadimplemento, j tendo o devedor recebido a notificao de constituio em mora,
o agente financeiro pode, optativamente:
1) Cobrar o valor da dvida;
2) Exigir o objeto do contrato. Embora vendido em garantia ao pagamento do emprstimo, o agente
financeiro est autorizado a cobrar o recebimento daquilo que foi vendido a ele. O banco ajuizar

uma ao de busca e apreenso. Ele vai buscar e apreender o objeto da venda em alienao
fiduciria.
Neste caso, se o devedor j tiver pagado pelo menos 40%, ele poder purgar a mora. Se o devedor
no purgar a mora e no contestou a ao, ou se contestou perdeu, o agente financeiro, no caso dos bens
mveis, a lei diz que ele no pode ficar com o objeto, ele obrigatoriamente tem que vender o objeto. O
agente financeiro vende o objeto e usa o produto da venda para quitar as despesas e os encargos do
emprstimo. O banco usar o produto para pagar o emprstimo, pagar os encargos, multas, despesas, as
custas processuais, honorrios advocatcios, enfim, usar o produto da venda para abater no valor.
Se sobrar um saldo positivo da venda, restitui-se o dinheiro;
Se der zero, extingue-se a relao;
Se remanescer um saldo negativo do emprstimo, o banco cobrar a diferena.
Obs.: Na grande maioria das relaes o saldo fica negativo, muitos poucos conseguem quitar e,
praticamente em nenhum caso fica o saldo positivo. Quem vende o objeto o agente financeiro. O
judicirio pega o objeto e entrega a ele que realizar a venda, que avalia e que negocia unilateralmente
(no participa nem o judicirio e nem o devedor). Por isso que de se desconfiar que na maioria no caso
o saldo da venda fica negativo e nunca sobra nada.
Segundo a determinao desta lei, se o agente financeiro ajuizar ao de busca e apreenso e no
encontrar o bem, diz o decreto que o agente financeiro, por petio, solicita a converso da ao de busca
e apreenso em ao de depsito e o devedor passa a responder como depositrio infiel. Justificativa:
voc vendeu o carro ao agente financeiro e voc ficou com o carro a ttulo de depsito (segundo a lei).
Voc assinou um termo recebendo em depsito com autorizao de uso. Ento, o que se converte a
ao, converte-se a ao em depsito, mas no se transforma o devedor em depositrio, o devedor
depositrio desde o dia que negociou com o agente financeiro. Assim, o devedor responder como
depositrio infiel, que nos termos do artigo 5, LXVII, da CF, poder acarretar em priso civil por prazo
de at um ano. A funo desta priso eminentemente coativa, ela no punitiva e nem satisfativa. Esta
priso serve apenas para forar o devedor a pagar ou aparecer com o bem (afinal de contas, se voc
vendeu para mim, porque voc sumiu com o objeto). Ou o devedor paga o objeto ou aparece com o
objeto. Se pagar ou aparecer com o objeto o devedor sai, imediatamente, da cadeia. Se passar todo o
perodo de at um ano na cadeia, isto no resolver o problema, porque a priso no tem cunho
satisfativa. Mesmo que o devedor passe um ano na cadeia ele continuar a dever o objeto, mas tambm
no poder ser preso de novo por este depsito. Sem falar tambm no fato de que a priso civil no se
confunde com a priso penal, j que vender bem cravados com alienao fiduciria punido como
estelionato ou apropriao indbita (apropriao indbita porque estou vendendo uma coisa que
no minha e estelionato porque estou aplicando um golpe). Isto significa que o devedor pode ir para a
cadeia por duas vezes: civil e penal (pois, uma priso no se confunde com a outra). O fato de ser preso
civilmente no impede que seja preso penalmente e vice-versa. A Priso Civil no admite nenhum tipo de
benefcio como acontece no direito penal.
DANILO PEREIRA LEITE
AULA N 6
DIREITOCIVIL III
PROF. MAURCIO

27/02/07

- SNTESE DA AULA PASSADA


Paramos aula passada na alienao fiduciria, onde falamos que tnhamos trs contratos: primeiro
tnhamos o emprstimo do agente financeiro para o comprador, depois este comprava a vista o bem do
vendedor. Por fim, o comprador vendia o objeto para o agente financeiro (alienao fiduciria
propriamente) dita em garantia ao emprstimo. Tanto, que ns dissemos: O que voc est pagando o
emprstimo e no o objeto. A venda que eu fao para ele, a venda onde eu passo a propriedade ao

agente financeiro, mas resguardo a posse. Posse esta a ttulo de depsito: sou depositrio da coisa,
tenho o direito de usar a coisa, mas eu sou um mero depositrio, o novo dono o agente financeiro.
A alienao fiduciria uma venda em garantia e em condio resolutiva, porque se for quitado
o emprstimo, desfaz-se a venda feita ao agente financeiro e o objeto volta para a minha propriedade.
A seguir, chegamos a comentar a idia de que em relao a alienao fiduciria, ns
encontrvamos como objeto dois tipos: bens mveis individualizveis ou imveis, mas cada um com
uma regulamentao diferente. A dos bens mveis regulado pelo Decreto Lei 991, a dos imveis pela lei
9514/97. Embora a sistemtica e a lgica dos contratos fossem a mesma (emprstimo para comprar bem
mvel ou imvel, venda deste objeto para o agente financeiro para garantir o emprstimo), o que agente
acaba encontrando que a regulamentao em relao ao inadimplemento passava a ser diferente.
Em relao aos bens mveis, o DL 911 dizia que uma vez que o devedor se tornasse inadimplente
este era notificado para constituir em mora. Uma vez constitudo em mora, o agente financeiro poderia
optar entre a ao de cobrana ou a busca e apreenso do objeto. Se o objeto for encontrado o oficial
de justia apreende o objeto e entrega em mos do agente financeiro. A lei diz que o agente avalia e vende
o bem. O produto da venda ser usado para abater do emprstimo (despesas, encargos de contrato, etc.,).
Feito isto, se sobrar dinheiro, este ser devolvido ao devedor; se empatar (quitar obrigao) extingue-se a
relao entre as partes; se faltar dinheiro a lei autoriza o agente a continuar cobrando o valor da diferena
do contrato (acontece na maioria das obrigaes de faltar dinheiro e o devedor ter que continuar pagando
exatamente pelo fato de que quem faz todo o procedimento o agente financeiro. ele quem avalia,
vende e fecha a conta).
De outro lado, em relao a alienao fiduciria de mveis, se for feita a busca e apreenso e no
for encontrado o objeto, a soluo apresentada era a possibilidade de que, por simples petio, convertiase a ao de busca e apreenso em ao de depsito, fazendo o devedor responder como depositrio infiel
podendo ser preso por isto (priso civil) por at um ano. O depositrio infiel pode responder por duas
vezes com a possibilidade de priso. Uma civilmente e outra penalmente, porque o ato que ele pratica
tambm crime (no mnimo ser apropriao indbita).
Foi esta forma que o legislador encontrou para dar ao agente financeiro uma garantia de que ele
iria financiar o negcio e no iria ter prejuzo.
Temos a Lei 9514 que na realidade uma lei destinada ao sistema financeiro de habitao. Tal Lei
prev as hipteses e as formulaes tpicas do sistema financeiro de habitao. Uma delas a alienao
fiduciria. A forma originria do sistema financeiro de habitao era a mesma idia: O agente financeiro
emprestava o dinheiro para se comprar o imvel, s que o comprador deveria dar o imvel em garantia
garantia hipotecria. Abriu-se a possibilidade da alienao fiduciria: ao invs de voc me dar a
hipoteca do imvel, voc me vende o imvel.
Qual a vantagem da alienao fiduciria? O que muda fazer financiamento da casa prpria
no sistema de hipoteca habitual ou no sistema de alienao fiduciria?
Nas duas hipteses o imvel funciona como garantia. Nas duas o contrato principal o de
emprstimo. Qual a vantagem que a alienao fiduciria tem e a hipoteca no? Se tiver algum problema
com o imvel, quem o dono do imvel no sistema financeiro habitual hipotecrio? O comprador
(devedor); o banco s credor de uma garantia hipotecria. De outro lado, na alienao fiduciria, quem
o dono? O banco (agente financeiro). Se o devedor pessoa fsica se tornar insolvente, ou o devedor pessoa
jurdica se tornar falido, qual o efeito que isto gera em relao ao seu patrimnio? Tudo vai para o monte
(massa falida ou massa insolvencial) que ser utilizado para pagar as dvidas do devedor. Em que ordem?
Primeiro: trabalhista; Segundo: Banco, previdncia, etc. No mnimo o banco estar em segundo plano em
relao s trabalhistas. Digamos que o devedor tenha deixado de pagar os funcionrios Lei 8009 (se
voc no pagar empregados domsticos, sua casa pode ser penhorada) este empregado domstico
pode penhorar a casa que estava em garantia hipotecria? Pode, pois a casa do devedor, ele vai vender e
tirar sua parte, o que sobrar fica com o banco. E na alienao fiduciria? No, haja vista que a casa no
do devedor. Se houver uma falncia ou insolvncia, isto no vai para a massa falencial ou insolvencial, j
que no pertence ao falido ou ao insolvente e sim ao agente financeiro. Ento, vendo desta forma agente
percebe uma vantagem clara da alienao fiduciria. Esta alienao traz uma garantia maior em relao

ao objeto (agente financeiro vai efetivamente ter uma soluo em relao ao seu crdito), em especial por
se tratar de imvel.
Qual a diferena entre o DL 911 e a Lei 9514?
A sistemtica da alienao fiduciria a mesma. Algumas coisas so comuns entre elas.
A lei diz que qualquer um que tenha autorizao (do BACEN) para fazer alienao fiduciria
pode ser agente financeiro. Diferentemente, o decreto lei 911 limita exclusivamente s instituies
financeiras. Todo o procedimento em relao inadimplncia clara, uma vez que, como todo
procedimento, eminentemente judicial, o que impe a necessidade do princpio do contraditrio, do
princpio da publicidade dos atos judiciais, tornando a situao mais clara e evidente, j que quem vai
avaliar no o agente financeiro e sim o juzo. Desta avaliao eu vou ser informado e vou ter o direito
de participar e questionar se eu no concordar (princpio da publicidade e do contraditrio).
A venda tambm pblica, pois feita em hasta pblica. O efeito final, principalmente, bem
mais interessante, j que na alienao fiduciria de imveis a lei diz claramente o seguinte: vai ser feita a
venda normal, ou seja, primeira praa: o valor da avaliao, segunda praa: qualquer valor que no seja
vil. Entretanto, o bem no pode ser vendido abaixo do preo da dvida. Quer seja em primeira, segunda
ou terceira praa, o valor que vai ter que ser pago ser o valor da dvida. Isto implica em uma mudana
de resultado, ou seja, eu posso ter um troco (se o imvel for vendido por mais que a dvida) ou eu posso
sair sem nada, mas eu nunca posso sair devendo.
Pelo menos, por esta lgica do sistema de habitao, o muturio no sai devendo. Ento, este o
resultado que se tem como efeito. Como o mnimo da venda o valor da dvida, o imvel vai ser vendido
ou acima do valor do que eu devo, ou vai quitar minha dvida e extinguir a relao entre ns, mas nunca
vai acontecer de eu sair devendo. Tanto assim que a lei diz que se o devedor no obtiver em primeira ou
segunda praa o valor que possa quitar a dvida, obrigatoriamente, o agente financeiro vai adjudicar o
bem para si (pegar o bem para si) e quitar a dvida, logo, de qualquer maneira o devedor vai extinguir
sua obrigao. Ento, agente percebe que o efeito final bem mais interessante. Nos mveis quem
avaliava e quem vendia era o agente financeiro e o resultado poderia ser qualquer coisa (podia sobrar
dinheiro, faltar ou extinguir a dvida). Aqui no, neste caso quem faz tudo o judicirio (todos sero
intimados e todos participaro da venda) e s pode acontecer dois resultados: Ou pode sobrar dinheiro ou
pode quitar a obrigao, mas o devedor nunca fica devendo. Alm do que, por se tratar de imveis, e pela
prpria lgica, no h que se falar em busca e apreenso, tampouco em converso em ao de
depsito, o que significa que no imvel o devedor no tem como responder por depositrio infiel.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Tambm chamado de promessa de compra e venda. uma modalidade dos contratos chamados
contratos preliminares, ou promessa de contrato ou, ainda, pr-contrato, previstos nos artigos 462 e
seguintes do CC.
O que um contrato preliminar? Trata-se de um contrato de contratar, ou seja, as partes
celebram um contrato onde, quer por falta de interesse, quer por uma impossibilidade atual, no podem
contratar no momento, mas estabelecem que satisfeitos determinados requisitos e satisfeitas determinadas
condies, assim que isto tiver satisfeito as partes celebra o contrato definitivo.
Em geral, os contratos consensuais e onerosos admitem pr-contrato (poderiam ser condicionais,
mas poderiam ser tambm feitos por pr-contratos). Ex: Promessa de locao poderia ser objeto de prcontrato.
No caso, agente est tratando do chamado compromisso de compre e venda. Esta expresso
designada para um tipo de pr-contrato especfico: compromisso de compra e venda de imveis.
Compromisso de compra e venda s tem lgica na compra e venda de imveis. Muito embora alguns
doutrinadores digam que este contrato poderia ser celebrado para bens mveis, parece-me sem sentido a
formulao.
Usualmente (usualmente sendo utilizada para designar que a forma mais comum, mas no a
nica) o compromisso de compra e venda um instituto utilizado com a finalidade de dar uma segurana
a uma futura compra e venda de imveis, no caso de uma venda a prazo. Ento, qual a condio geral

que se impe em um compromisso de compra e venda? O pagamento integral do preo. Como dito, esta
a forma usual, mas nada impede da gente fazer um contrato agora com o pagamento imediato (a vista) e,
as vezes, no possvel escriturar um contrato definitivo de compra e venda (pois no caso de imveis
necessrio a escritura) por falta de um documento, ou por falta de algum requisito, agente no tem
condies de escriturar agora. Entretanto, quando agente conseguir a documentao, voc vai me passar a
escritura. Qual a garantia que tenho em relao a esta compra e venda? Seria no caso o compromisso de
compra e venda. Como dito anteriormente, eu no vejo sentido em alguns autores digam que o
compromisso de compra e venda possa ser feito para bens mveis. Parece-me o seguinte: vamos pensar
em uma compra e venda a prazo. Quem corre risco na compra e venda a prazo de bens mveis? O
vendedor que entrega o objeto e, se passou a propriedade definitiva, ele corre o risco de que o
comprador passe em nome de terceiro e depois no receber este objeto e nem receber o preo. Ento, nos
bens mveis a garantia principal se volta pro vendedor. Ele faz o contrato para tentar se assegurar.
Vamos imaginar que fosse um compromisso de compra e venda. Eu fao um compromisso de compra e
venda e entrego o objeto ao comprador para que ele possa utilizar o objeto, mas ele no tem ainda a
propriedade, o qual s obter quando pagar o preo em definitivo e, neste instante, agente vai celebrar o
contrato definitivo. No tem algo mais facial para isto? Como, p. ex., a reserva de domnio. Por isso que
este contrato tem mais lgica em relao aos imveis. S tem aplicabilidade justificada em relao aos
bens imveis, j que estes exigem escriturao.
Em se tratando de bens imveis, o vendedor nos imveis tem uma vantagem em relao aos bens
mveis que a nossa sistemtica de transmisso de propriedade. Enquanto que nos bens mveis agente
transmite a propriedade por tradio, a dos bens imveis se transmite por escritura no registro. O risco
que se tem nos bens mveis entregar o objeto, agora, nos bens imveis no, pois tm uma garantia
natural que a escritura. No caso, em uma venda, nada impede que na venda a prazo eu, vendedor, tenha
minha segurana natural, no sentido de que eu possa dar a chave ao comprador do imvel e, ainda assim,
fico resguardado de que ele no vai passar para terceiro, fico assegurado de que no vou perder o bem e
nem o preo. Qual a minha garantia? Exatamente a escritura.
Nesta lgica, agente percebe que o compromisso de compra e venda na verdade no est voltado
para o vendedor e sim para o comprador. uma frmula de garantia especial para o comprador , haja
vista que o vendedor j tem sua garantia (enquanto o comprador no paga tudo o que deve o vendedor no
passa a escritura). O comprador quem corre o risco de pagar o bem e chegar no final e ficar sem o bem e
sem o preo.
Este compromisso um contrato preliminar e segue, em parte, a lgica do artigo 462 e seguintes
do Cdigo Civil, mas tambm tem regulamentao especfica, em especial, o Decreto Lei n 58 e a Lei
6766/79. O Decreto Lei fala de imveis no loteados, a Lei fala em parcelamento do solo urbano e as
duas, regulamentam de certa forma, a idia do compromisso de compra e venda. Como o contrato
preliminar que , como pr-contrato, tanto o CC quanto o Decreto Lei 58 e a Lei 6766 dizem mais ou
menos na mesma lgica que o contrato preliminar segue todos os requisitos relativos ao contrato
principal, ou seja, aquilo que preciso observar no contrato principal eu preciso observar no contrato
preliminar. Quem no pode comprar no contrato principal, no pode contratar no compromisso. Quem
tiver alguma exigncia, ou algum requisito no contrato principal tambm os tem em relao ao
compromisso. Ex: Eu vou vender o imvel e estou casado em comunho parcial. Para vender imvel em
comunho parcial preciso de que? Da anuncia da esposa, logo, para eu fazer o compromisso eu
tambm preciso da anuncia da minha esposa.
Desta forma, todos os requisitos em relao ao contrato principal precisam estar no compromisso,
EXCETO, quanto forma. No caso, o Decreto Lei 58 e a Lei 6766, at por se tratar de imveis,
exoneram as partes de que faam o contrato sob a forma de escritura pblica, entretanto, deve ser
escrito. Pode ser um escrito particular que vai ter a mesma validade e eficcia.
Vantagens (garantias) do comprador:
1) Pelo Decreto 58 e pela Lei 66766 e como tambm previsto na Lei de Registros Pblicos, o
compromisso de compra e venda passvel de registro. Ento, o compromissrio comprador que tem o
compromisso de compra e venda devidamente assinado pelas partes, pode levar este compromisso
registro na matrcula do imvel. No obrigatrio, no h necessidade de registro para que o contrato

tenha validade, a lei disse que uma faculdade. Mas, se voc levar registro este compromisso de
compra e venda, automaticamente, ele quebra a possibilidade de alegao de boa f de terceiro. Alis,
pela prpria sistemtica, ela gera um efeito erga omnes, significando que todo mundo obrigado a
respeitar o meu compromisso de compra e venda. Como vocs sabem, para comprar imvel o primeiro
dever (exigido at pelos tabelies) tirar uma cpia atualizada da matrcula do imvel. Quando voc tira
a cpia atualizada da matrcula l vai constar o contrato de compromisso registrado, logo, quem est
comprando automaticamente sabe do nus que est havendo e se ele quiser a escritura ele far por conta e
risco. At mesmo porque, diz a Lei 6766 diz que a partir do instante em que foi registrado o compromisso
de compra e venda, via de regra, s pode haver dois registros subseqentes: 1) a venda definitiva ou 2)
o cancelamento do compromisso, mas no poderia haver uma transferncia para terceiro, porque o
oficial do registro do imvel no poderia proceder a este registro, j que a lei diz que, por regra, s poder
haver a transferncia para o compromissrio definitivo ou o cancelamento. E, ainda assim, mesmo que
houvesse por descuido a transferncia deste imvel terceiros, o compromisso de compra e venda, como
tem efeito erga omnes, vai permitir que eu, tendo a prova da quitao da minha obrigao, possa tomar o
imvel de quem quer que seja. Portanto, esta a principal garantia em relao ao promissrio comprador,
mas deve decorrer do registro. Se eu no registrar, o meu contrato no vai prevalecer em face de terceiro
de boa f (em razo do terceiro de boa f eu vou perder o imvel). Da porque interessante a idia do
registro.
Obs.: penhora no poderia haver, pois, quando muito, a penhora aconteceria sobre o
compromissrio comprador e no contra o compromitente vendedor. Parece-me o seguinte: se voc est
vendendo para mim (voc o compromitente vendedor e eu sou o compromissrio comprador) e o bem
vendido for penhorado, porque voc devedor, o credor no poder penhorar o imvel, haja vista que
est compromissada para mim. O credor pode at penhorar o crdito que o compromitente vendedor tem,
mas no o imvel. Desta forma, ao invs de eu ter que pagar a voc pelo imvel, eu terei que pagar ao
juzo. Poderia haver penhora se ele fosse meu credor, isto , eu, compromissrio comprador, estou
devendo. Desta forma o juzo poderia penhorar os meus direitos em relao ao imvel.
No havendo o registro, via de regra, no prevalece o compromisso em face do terceiro de boa f.
Nada impede que eu tente provar que haja um terceiro de m f, ou seja, o terceiro sabia do compromisso,
sabia do negcio. Neste caso poderia prevalecer o compromisso ( o que tem entendido a jurisprudncia).
Mas a prova do compromissrio comprador, porque, a princpio, a presuno de boa f em favor do
terceiro. Se no estiver registrado o contrato, presume-se o terceiro de boa f.
*Portanto, esta a primeira garantia. Se eu tomar as cautelas devidas eu no corro o risco
de pagar e ficar sem nada no final, porque o meu registro garante que ningum v levar o meu
imvel embora.
2) facultado ao compromissrio comprador (ento assegurado) a ele, um instrumento chamado ao
de adjudicao compulsria. Esta seria equivalente execuo de fazer normal dos pr-contratos.
Atravs desta ao a minha inteno que: eu, titular de um contrato preliminar, no caso um
compromisso de compra e venda, demonstrando que esto satisfeitas todas as condies e todos os
requisitos, se for uma venda a prazo que eu tenha pagado tudo, no ficando absolutamente nada
pendente, eu ingresso com a ao de adjudicao compulsria e peo ao juiz que determine ao devedor
que celebre o contrato definitivo ou a sentena do juiz ter um efeito substitutivo, significando
que ir valer como se fosse o prprio contrato que o devedor deveria ter assinado e no o fez.
Em todas as obrigaes de fazer dos pr-contratos agente tem esta mesma idia de que, no caso do
compromisso de compra e venda, a ao tem uma destinao especfica que chama adjudicao
compulsria.
A idia bsica a mesma: eu vou provar que tenho um pr-contrato e que satisfiz todas as
obrigaes e todos os requisitos e que no caso, o devedor, tem que dar um contrato definitivo ou, se ele
no fizer, a sentena do juiz ter um carter substitutivo, ou seja, a sentena vai valer como se fosse o
prprio contrato.
No caso do compromisso de compra e venda isto vai significar que chegando ao final e transitando
a sentena em julgado condenando ao devedor proceder de determinada maneira, o que o compromissrio

comprador poder fazer? Ele poder pedir para que se tire cpia da sentena e, atravs de um
instrumento chamado carta de adjudicao, ele a levar at o registro de imveis e ir proceder ao
registro, transferindo a propriedade do promitente vendedor para o promissrio comprador.
Da o efeito substitutivo: a sentena do juiz vai valer como se fosse o prprio contrato que o
compromitente vendedor injustamente se recusou a assinar, ou seja, como no quis assinar a escritura
para o compromissrio comprador, a sentena ter um efeito de escritura e ele poder levar registro,
transferindo assim a propriedade para ele.]
*Portanto, esta a segunda garantia, j que se eu pagar, se eu cumprir minhas obrigaes,
ao final o compromitente vendedor no poder se negar a entregar o imvel, pois se no pass-lo
por bem, pass-lo- por mal atravs da chamada ao de adjudicao compulsria.
Observaes:
Esta ao de adjudicao compulsria independe de registro, isto , no preciso o contrato estar
registrado para ajuizar tal ao. Como dito, o problema do registro produzir efeitos em relao a
terceiros (no tem nada a ver com a validade do contrato);
Assinar o contrato ato no personalssimo. O ato de manifestao de vontade personalssimo, mas
o ato de formalizao no personalssimo. O nosso sistema tem entendido que o ato de contratar no
poderia obrigar ningum a contratar (princpio da autonomia da vontade), mas o ato de formalizar
diferente. O que agente verifica que o ato de vontade j foi declarado no contrato preliminar. Ento, o que
est pendente no o ato de querer contratar, j que isto ficou declarado anteriormente. O que ficou
pendente foi a formalizao. Ex: o devedor no quer assinar a escritura. Este ato no personalssimo,
por isso que a sentena do juiz pode substituir esta assinatura.
Via de regra, o compromisso de compra e venda no admite arrependimento, SALVO se houver
uma clusula expressa autorizando este direito (obs.: no confundir com distrato, que acontece quando as
duas partes desistem do contrato. Isto pode ocorrer a qualquer momento). As regulamentaes do contrato
preliminar de compra e venda so especficas no sentido de que o arrependimento s vale se houver uma
clusula expressa neste sentido.
Se houver esta clusula e eu me arrepender, quanto devo pagar para a outra parte? Via de regra, s
h a necessidade de pagar se houver previso expressa, ex, arras penitenciais, clusula penal, etc. Do
contrrio, se no h nada previsto, o arrependimento ato lcito e eu estou exercendo um ato previsto no
contrato e no posso ser punido por isto. Neste contexto, o arrependimento s gera punio se tiver
previso expressa tambm.
A jurisprudncia tem entendido que, ainda que haja a clusula de arrependimento, esta s
possvel at ultimado o preo, ou seja, se houver uma clusula expressa no nosso contrato voc pode se
arrepender quando quiser, s no sendo possvel depois que houver o pagamento da ltima parcela,
porque no instante que houver o pagamento da ltima parcela o contrato est automaticamente satisfeito.
Alm do que se este direito de arrependimento pudesse ser exercitado a qualquer instante, o
compromissrio comprador ficaria em uma situao completamente descabida, porque ficaria
completamente sem proteo, j que poria acontecer do compromitente vendedor no assinar a escritura e
o compromissrio comprador no poder contestar. Assim a jurisprudncia tem entendido que no cabe
arrependimento neste contexto.
VENDAS ESPECIAIS
Existem determinadas vendas que exigem regras especiais. O nosso Cdigo Civil regulamenta as
seguintes vendas:
1) VENDA PARA MOSTRA (Prottipo ou vesturio)
Esta uma regulamentao fcil, parecida com a regulamentao do Cdigo de Defesa do
Consumidor. A idia da venda para mostra, prottipo ou vesturio parte da idia das vendas em que no se
mostram os objetos vendidos, no so aqueles objetos que se tem na pronta entrega (aquele que se compra
e se leva de imediato). O objeto mostrado um prottipo (mostrurio), ex, o representante comercial tem

um mostrurio onde ele apresenta uma roupa, mas no a roupa que ser entregue o que vai ser
entregue a roupa que esta sendo fabricada e eu estou te apresentando esta para voc ver o tipo.
Normalmente estes vendedores tm um catlogo e amostra do tecido para se verificar o tipo e cor do
tecido.
Essa uma regulamentao para evitar a m f, atravs do qual o legislador diz que nesta venda
por mostrurio o objeto de prestao tem que ser equivalente ao objeto de demonstrao, afim de que
no se mostre o melhor e entregue o pior (artigo 484 CC). Tem vrios objetos que agente poderia adquirir
sob esta modalidade e no seria muito estranho, p. ex, quando se compra produtos agrcolas a venda
feita por amostra.
2) VENDA DE IMVEIS
Nesta regulamentao o legislador entende que ao vender imvel, pode-se vend-o sob suas
formas:
A) Venda Ad Corpus;
B) Venda Ad Mensura.
A) Venda Ad Corpus Nesta venda, tambm chamada venda de corpo certo, a venda onde o
elemento preponderante do negcio so os caractersticos do imvel, ou seja, as benfeitorias e
vantagens do imvel.
Ex: vamos pensar em uma chcara de lazer. O que tem que ter nesta chcara? Piscina, sala,
quartos, banheiro, churrasqueira, rea coberta para churrasco, campo de futebol, etc. Vamos pensar
diferente, vamos pensar em uma casa. O que deve ter em uma casa? Quartos com sute, sala de star, sala
de TV, cozinha, lavanderia, sala de jantar, rea de churrasco, etc. Mas acontece o seguinte: quando
agente foi medir a tua chcara, que deveria ter um alqueire e meio, aproximadamente 36 mil m, tem 35
mil m. E a tua casa que deveria ter 500 m tem 487m.
Na verdade o que a venda ad corpus presume que o que est levando agente a comprar aquele
imvel no exatamente porque tem 500 m, pois o que nos interessa so as caractersticas da casa. So
as caractersticas do imvel que influi na compra, por isso que o legislador chama de compra ad corpus,
venda de corpo certo, venda pelas caractersticas do imvel e que o legislador tambm entende que as
referencias s dimenses so meramente enunciativas (artigo 500, 3). Isto significa que ns, no ex
acima, estamos comprando uma casa com aproximadamente 500 m. Ento, o enunciativo a que se refere
este 3 significa que a diferena aproximada. Embora eu tenha dito que o imvel tem 500 mil m, na
verdade eu estou querendo dizer que ele tem aproximadamente este valor. O que no pode haver m f
no sentido de que sei que no tem 500 mil m e estou falando que tem.
Como dito anteriormente, na venda ad corpus, a referncia s dimenses so meramente enunciativas
de modo que se no corresponder a dimenses ao enunciado, isto no ter importncia, porque no foi
isto que nos levou a contratar, mas no pode haver a m f. Assim, no havendo m f, o que h de
diferena no tamanho desinteressante.
B) Venda Ad Mensura Aqui o elemento preponderante, segundo o legislador, a
dimenso. Enquanto na venda ad corpus a dimenso secundria, para a ad mensura o elemento
principal so as dimenses.
Ex: Se eu estiver comprando uma rea para construir um prdio Esta rea tem que ser de, pelo
menos, 800 m. Eu arrumei um imvel que tem 805 m, mas na hora de medir constatei que na verdade
ele no tinha esta metragem e sim 798 m. Faz diferena? Faz. Ou, pensando em outro exemplo, se estou
comprando para produo, tipo, estou comprando uma fazendo com 200 alqueires, faz diferena se o
imvel da frente ou o de trs, se o imvel A ou B, a princpio no. Na verdade o que vai fazer a
diferena a dimenso, que agente compra por alqueire, porque agente vai produzir e esta produo
deve ser formulada por alqueire.
Esta a idia que leva agente a pensar na venda ad mensura, de modo que em tal venda a
dimenso o elemento preponderante e, caso haja discrepncia entre o enunciado, agente deve resolver
este problema. Diz o artigo 500, caput: Havendo discrepncia entre a rea enunciada e a rea rural,

o comprador pode pedir complementao de rea e, no sendo possvel, pode pedir ou abatimento do
preo ou resoluo do contrato.
O pedido principal deve ser complementar a rea. Somente se no for possvel tal
complementao que se pode pedir o abatimento no preo ou a resoluo do contrato.
Percebam que o caput deste artigo uma regra bbada, pois pende para um lado s. O CC/16
era criticado por isso. Muitos alegavam ser esta uma regra injusta, haja vista que se houvesse discrepncia
o comprador poderia pedir para complementar a rea, ou, se no fosse possvel, que abatesse no preo ou
rescindisse o contrato. O CC/16 levava em considerao, nica e exclusivamente, uma hiptese: est
faltando rea. Ele no levava em considerao o fato de que poderia haver sobrado rea. A discrepncia
a maior e no a menor e, havendo discrepncia maior no h o direito de complementao, pois pelo
caput isto no se enquadra. Alguns autores em relao ao Cdigo velho alegavam que o azar era de que
vendeu, este deveria saber o que vendeu. J outros diziam que tal regra era injusta e que agente deveria
adequ-la por isonomia. Prevaleceu a segunda hiptese tanto que no 2 deste artigo 500 o CC diz que:
se a discrepncia for a maior, ou seja, se ao invs de faltar estiver sobrando rea de terras, o
comprador poder optar entre devolver o excedente ou complementao do preo. Percebam que se
houver o excesso a opo vai cair sempre sobre o comprador e, no caso do excesso, no se admite a
resoluo do contrato (poderia haver resoluo do contrato apenas sob a alegao da falta de rea).
* Artigo 500, 1 Presume-se que a referencia s dimenses foi simplesmente enunciativa, quando
a diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressaltando ao
comprador o direito de provar que, em tais circunstancia, no teria realizado o negcio.
Isto significa que a referencia s dimenses foram simplesmente enunciativas, ou seja, que a
venda foi ad corpus se a diferena existente entre o enunciado e o real no for superior a 1/20 (5%),
ressalvado o direito do comprador de provar que no teria celebrado o negcio. O que d para entender
desta regra? Esta regra agente pode interpretar da seguinte forma: Se vendo que a diferena existente for
at 5% esta diferena desprezvel e agente no leva em considerao, pois a venda ad corpus. Se
passar de 5% a diferena j considervel e, portanto, a venda seria ad mensura. Da se for menor que
5% no se poderia rescindir, no se poderia fazer nada; se for maior que 5% poder-se-ia abater,
complementar e etc. isto? No nada disso, at porque o professor no concorda com esta regra. Mas
5% no muito pouco? Depende. Vamos supor que seja comprado um imvel de 10 mil alqueires, 5%
so 500 alqueires. Estes 5% (500 alqueires) a vinte mil reais o alqueire vai dar dez milhes de reais.
Ento, agente no vai deixar desfazer o negcio porque pouco? Pouco? Quer me parecer na realidade o
seguinte: esta interpretao uma interpretao equivocada.
Vamos pensar assim: Como eu sei que a venda ad corpus ou ad mensura? Primeiro de tudo,
antes de qualquer coisa agente deveria declarar que tipo de venda estamos fazendo. Mas no s isso;
pela prpria contratao agente chega a concluso do que se est comprando. Ex: eu estou comprando
um stio com 20 alqueires, preparado para o plantio, localizado no km tal, pelo preo de vinte e mil reais
o alqueire. Que tipo de venda foi esta? Ad mensura, pois estou comprando para a produo e a compra
para este fim normalmente ad mensura (o elemento preponderante so os 20 alqueires). Agora o lado
inverso: Quando fui comprar minha rea de lazer (chcara), que tipo de venda foi esta? Ad corpus.
- Se estiver evidente que a venda Ad Corpus no interessa se so 5, 6 ou 7%, isto no importa.
Se for claro e evidente que a venda ad corpus e que as partes esto de boa f, o que vai prevalecer?
Regra do 3.
- Se claro e evidente que a venda Ad Mensura, pouco importa a diferena de 1, 4, 5%, etc.
Neste caso ns vamos aplicar a regra do artigo 500, caput, no caso da falta; e 2 no caso de excesso
de rea.
*Observao do 1: Para que serve este pargrafo? O pargrafo primeiro uma regra de soluo de
dvida. Ao modo de ver do professor, o 1 se aplica no caso de no se conseguir identificar na compra e
venda se ela foi feita na modalidade ad corpus ou sob a modalidade ad mensura. Porque, ou ela tem as
caractersticas de tudo, ou no ter a caracterstica de nada.

Vamos pensar no seguinte: Eu comprei uma rea de terra - um stio de trs alqueires. Ns
discutimos se ela ad corpus ou ad mensura e, para basear, eu, comprador, medi e descobri que no tem
trs alqueires, tem 2,75. O que eu comprador vou alegar na minha inicial? Eu comprei ad mensura e no
tem 3 alqueires, tem 2,75. Lado B: Vamos dizer que a rea de terra no tivesse 2,75, mas 3,25. O que eu
comprador vou alegar na minha verso? Eu no comprei pelos 3 alqueires eu compre ad corpus. Ento
lgico, na compra pode surgir esta divergncia de interesse. Afinal, voc compro ad corpus ou ad
mensura? As vezes ela evidente (Ex: comprei caso do Ayrton Senna em um leilo porque do Ayrton
Senna venda ad corpus no h dvidas). Se claro e evidente o tipo da venda, aplica-se a regra
prpria se ad corpus, aplica-se o 3, se ad mensura, aplica-se ou o caput ou o 2. Mas se no for
possvel saber qual o tipo de venda agente aplica a regra do 1 por se tratar de uma presuno relativa
do legislador, pois o juiz vai ter que dar uma soluo.
Exemplo: Eu estou comprando um stio a 20 minutos do centro de Prudente. L tem uma casa
de alvenaria, com sute, dois quartos, banheiro, sala de star, sala de jantar, cozinha, varanda,
estacionamento e churrasqueira com cobertura, piscina, campo de futebol iluminado, etc., com um
terreno de 15 alqueires pelo preo de 30 mil reais o alqueire, num total de R$ 450 mil. Trata-se de venda
ad corpus ou ad mensura?
Parece ad mesura porque estou pagando por alqueire. Mas, se est se comprando por alqueire
que diferena faz se tem casa, quarto, churrasqueira e etc.? Isto venda ad corpus. Mas, se a venda ad
corpus, porque estou pagando por alqueire? A que agente aplica o 1. Mas afinal ad corpus ou ad
mensura? No possvel saber, pois no possvel identificar. Como dito acima a minha verso vai
variar conforme o interesse. Se eu for o comprador e est sobrando rea eu vou alegar que no comprei
o bem por sua dimenso, e sim pela rea de lazer. Em contrapartida, se estiver faltando rea, vou alegar
que comprei a rea por sua dimenso e vou me recusar a pagar o preo. Se no se chega uma soluo
vivel aplica-se o 1. Mede-se a rea. At 5% de diferena, presume-se a venda ad corpus. Mais do que
5%, presume-se a venda ad mensura. S estou aplicando o 1 porque no havia nenhum elemento que
deixasse claro ser a venda ad corpus ou ad mensura. Se eu tiver certeza eu no me socorro do 1, eu
aplico a regra prpria (3 - ad corpus; caput e 2 - ad mensura).
DANILO PEREIRA LEITE
AULA N 7
DIREITOCIVIL III
PROF. MAURCIO

01/03/07

- CONTENTO ESTIMATRIO
- TROCA
- DOAO CONSIDERAES GERAIS
- CARACTERES
- ELEMENTOS
- ESPCIES
- LIMITES OBJETIVOS
- REVOGAO
- SNTESE DA AULA PASSADA
Estvamos falando na aula passada a respeito da venda por amostra, que aquela onde se
apresenta um mostrurio para o comprador examinar. Dissemos tambm que nesta venda a
regulamentao dispe que o vendedor deve entregar o objeto de prestao equivalente quela da amostra
para se evitar o dolo (m f), ou seja, evitar que se mostre o melhor e entregue o pior ( se eu estou
apresentando algo o que eu vou te entregar deve ser equivalente).

Falamos tambm a respeito da venda de imveis, onde foi falado que nesta venda agente tem
que avaliar a existncia de alguns elementos, que so elementos preponderantes. Depois fizemos uma
diviso em venda ad corpus e venda ad mensura, atravs do qual se deve avaliar que na venda ad
corpus (venda de corpo certo) o que leva o indivduo a comprar determinado imvel so exatamente as
caractersticas do bem e no a sua dimenso. Aqui, o que se leva em conta so as qualidades do imvel
que o bem possui, tais como: localizao, benfeitorias (construes), etc. Da o porqu o legislador diz
que na venda ad corpus as referncias s dimenses so meramente enunciativas, ou seja, se por um acaso
no corresponder aquilo que consta no contrato ao real isso no faz diferena e nada poderia ser
reclamado, desde que, obviamente, o sujeito estivesse de boa f (o que no poderia ser aceito a m f, p.
ex., eu sei que o bem no tem determinado tamanho e fico falando que tem).
Na venda ad mensura, por outro lado, agente encontra a situao em que o elemento
preponderante, o elemento que levava aquisio de determinado bem eram exatamente as dimenses (as
qualidades e caractersticas so elementos secundrios). Desta maneira, o Cdigo diz que se as dimenses
existentes no corresponder s dimenses enunciadas, o comprador pode pleitear aquilo que lhe de
direito. Se a diferena fosse a menor ele poderia exigir o complemento de rea, e, se no conseguisse,
poderia exigir o abatimento do preo ou a resciso do contrato. Se a diferena fosse a maior o comprador
poderia escolher ou devolver o excedente ou pagar por este excedente.
Por fim, quando falamos deste tipo de contrato, ns trabalhamos tambm o 1 que parecia
bastante interessante, porque eu disse para vocs assim: se eu tenho certeza absoluta que a venda ad
corpus, porque est descrita como tal ou pela prpria idia (ex: quando agente compra uma rea de
lazer) agente aplica a regra do 3 do artigo 500, ou seja, as dimenses so enunciativas, pouco
importando a diferena. Se eu sei que a venda ad mensura (ex: compra de reas para construo,
produo etc.), neste caso as referncias s dimenses so importantes, pois so os elementos
preponderantes que levam aquisio. Neste caso agente aplica a regra prpria, pouco importando a
diferena (2, 3, 4, 5%, etc.), que o caput do artigo 500 para a diferena menor e 2 do artigo 500
para a diferena maior. O 1 agente resguardou exatamente para a hiptese de dvida, ou seja, aquela
situao onde no sabemos exatamente se a venda foi ad corpus ou ad mensura (ou no tem
caracterstica de nenhuma ou tem caracterstica de tudo).
Antes de entrarmos nos tpicos de hoje preciso falar sobre uma ltima venda especial que est
regulada no Cdigo e que possui uma lgica bastante simples. O Cdigo a chama de:
VENDA SOBRE DOCUMENTOS (Art. 529 e seg. do CC)
um contrato razoavelmente simples pelo seguinte: a lgica desta negociao, relao, de tudo
que est na disposio parte do pressuposto da existncia de determinados ttulos representativos (ou
documentos representativos).
O contexto agente admitir que existam determinados documentos que possuem a funo de
substituir, pelo menos juridicamente, o bem objeto da contratao de modo que toda negociao e toda a
operao se faz em razo do ttulo e no da coisa. Ex: idia da compra e venda de produtos da bolsa de
cereais, onde, naqueles leiles agrcolas voc adquire determinados produtos. Voc v a amostra do
produto que est sendo vendido, negocia e arremata. O que voc recebe? Soja? No. Recebe um ttulo
(certificado) referente quela quantidade de soja. Ento, vocs podem perceber que receber o certificado
como se eu estivesse recebendo a prpria soja, vamos dizer que se trata de uma tradio ficta. Vamos
tambm dizer que a negociao ser feita em razo do ttulo. Assim, este ttulo seria o tal ttulo
representativo que estaria substituindo o objeto, que a disposio sobre a venda sobre documentos.
CONTRATO ESTIMATRIO (Art. 534 e seg. do CC)
Este um contrato razoavelmente antigo e at bastante conhecido, muito embora do ponto de vista
normativo ns tenhamos que dizer que se trata de um contrato novo. Novo, pois no havia
regulamentao no CC velho e passou a t-la no CC atual. Mas, socialmente, este contrato j era muito
utilizado.

Este contrato popularmente conhecido como venda em consignao. Acontece muito com
produtos, ex., voc fabrica poupas e deixa em determinada loja em consignao. Voc tem um carro e
deixo-o em uma garagem em consignao.
Vamos trabalhar com o exemplo da venda em consignao da cerveja, p.ex. Tem que deixar um
cheque como cauo? O cheque funciona como garantia e no como pagamento. Como funciona a venda
em consignao? Como funciona este contrato estimatrio de cervejas? Muitos dizem que o comprador
compra determinado nmero de cervejas e o que no vender ele devolve. No bem isso. Como j dito,
ele no compra. Nesta venda em consignao o consignante (dono da coisa, titular da coisa) deixa em
mos do consignatrio o objeto, mas no vende para ele, no transmite a propriedade. A propriedade
continua no mo do consignante. A prpria lei diz que o objeto da consignao no pode ser apreendido
para pagamento de dvidas do consignatrio. Ex: eu deixei com B 500 camisas para ele vender. O
credor dele no pode chegar l e penhorar as camisas, j que no de B. Portanto, o consignante
deixa em mos do consignatrio o objeto sob sua responsabilidade. As partes fixam um preo a ser pago
ao consignante e o ideal que agente tambm fixe um prazo para este contrato (ideal, mas no
obrigatrio). O consignatrio poder, a princpio, negociar os produtos pelo preo que quiser, porque o
fato em si para o consignante, via de regra, indiferente o que o consignatrio faz, desde que pague o
preo fixado. Se ele quiser dar a cerveja tambm pode, mas ele ter que pagar aquilo que no for
devolvido. Se ele quiser pagar pelo preo de custo, tambm no importa. Se quiser vender pelo dobro do
preo, tambm no importa. O importante fixarmos o preo que o consignatrio deve pagar ao
consignante (isto obrigatrio no contrato).
Nada impede que no contrato as partes estabeleam um valor pelo qual o consignatrio deve
negociar a coisa. No caso, no porque natural, mas porque se trata de disposio contratual. Neste
caso, por quanto o consignatrio ter que negociar? Pelo valor estabelecido no contrato. Isto comum, p.
ex, com revistas, jornais, sorvete da Kibon, cigarros, salgadinhos da Elma Chips, enfim, o consignante
deixa uma tabela com o preo que dever ser vendido.
O que acontece no nosso contrato estimatrio? bom que agente fixe um prazo que o tempo que
o consignatrio tem para comercializar a coisa, da responsabilidade dele, de modo que ao final do prazo
ele restitua o excedente ao consignante, ou seja, aquilo que ele no comercializou ele restitui. Tudo aquilo
que ele no restituir ele dever pagar por isso (pelo valor do preo convencionado).
Portanto, o ponto principal da relao estabelecer qual o preo, por isso que eu disse que
obrigatrio fixar o preo a ser pago ao consignante. Tudo aquilo que o consignatrio no restituir ao final
aquilo que ele vai pagar.
O importante agente perceber aquilo que j foi falado: Na verdade eu no comprei do
consignante, ele deixou comigo para vender ou comercializar, o que diferente. minha
responsabilidade. Eu vou pagar ele aquilo que eu no restituir, este o ponto fundamental.
TROCA (Art. 533 do CC)
A troca regulada em um nico artigo do Cdigo (533). Um contrato pelo qual eu me
comprometo a transferir o domnio de certa coisa mediante a retribuio de outra coisa em seu lugar.
Desta forma, troca coisa por coisa.
Os autores dizem quer a troca teria sido o primeiro contrato do qual se tem notcia na histria da
humanidade. O contrato existia como forma de pacificao social e a troca que viabilizou esta
pacificao, pois at ento, tudo era resolvido na base da fora (eu tomo o objeto do meu interesse a
fora). Como dito, a troca surge como elemento de pacificao social, onde agente conseguia satisfazer
nossos interesses sem precisar entrar em conflito, atravs do qual, para obter algo que era do meu
interesse eu precisava abrir mo de algo que me pertencia tambm, mas que fosse algo de interesse da
parte contrria.
Porm, a troca tem naturalmente dois empecilhos:
1- Dupla conciliao de interesses No primeiro plano, a conciliao de interesses de que as
partes tenham a inteno de trocar (eu quero abrir mo de algo que seja meu e ela quer abrir mo de
algo que seja dela).

Em segundo plano, a conciliao de interesse em relao s coisas, porque para que a troca se
operasse, nesta conciliao de interesse, era importante que eu trocasse algo e conseguisse obter aquilo
que era de meu interesse, eu tivesse alguma coisa que fosse do interesse da parte contrria para que o
contrato se operasse. EX: Eu produzo vacas. Minha amiga planta laranja. Eu queria laranja, mas o que
eu tenho para trocar? Vaca. E se ela no quisesse negociar com a vaca, p. ex, porque vegetariana? Se
ela quisesse, p. ex, milho? Neste caso eu teria que conseguir milho. Teria que ir atrs de algum que
produzisse milho para trocar minha vaca por ele. Mas poderia acontecer do produtor de milho tambm
no querer minha vaca, querer frango. Eu tinha que trocar minha vaca por galinha, trocar por milho,
para depois trocar pelas laranjas. E assim por diante. E se quem tinha as galinhas tambm no quisesse
minha vaca, quisesse porco? Eu teria que trocar minha vaca com algum que tinha porco, para troc-lo
com galinha, para depois troc-lo com o milho e, por fim, trocar pelas laranjas. E assim por diante. Na
realidade eu no queria nem porco, nem galinha e nem milho, o que eu queria era laranja. Ento, esta
operacionalizao muitas vezes dificultava e inviabilizava a idia da troca.
2- O segundo ponto tambm que agente tem que ponderar, alm dessa conciliao de interesse,
havia uma necessidade de conciliao de valores, porque, bvio, admitindo-se que eu quero chupar
laranjas e minha amiga produz laranjas. Eu s tenho vacas para trocar. Logicamente, eu no vou trocar
uma vaca por meia dzia de laranjas, haja vista que minha vaca vale bem mais que meia dzia de
laranjas e, tambm, no interesse para mim que ela me d 1000 dzias de laranja pela minha vaca.
Isto significa que a troca fica difcil pela disparidade de valores, porque, alm de conciliar interesses, fazse necessria tambm a conciliao de valores.
At que, em um dado momento da histria, surge uma variante, porque surge um objeto de
interesse comum, isto , um objeto que todo mundo aceita, que todo mundo gosta e que todo mundo quer,
ou seja, o dinheiro. Cada sociedade criou o seu dinheiro (em algumas sociedades o dinheiro era vaca, em
outras era sal, em outra era conchinha, ouro). Este fator, este objeto de interesse comum facilitou muito,
pois, eu poderia trocar minha vaca por dinheiro e, no dia que eu fosse comprar laranjas eu tinha
certeza de que o vendedor iria aceitar dinheiro. O dinheiro tambm pode ser fracionado, p. ex, cada
laranja valia uma conchinha e uma vaca mil conchinhas e assim por diante, havia um equilbrio de
valores. O dinheiro foi uma grande vantagem para os atos negociais. Foi to vantajoso que esta
subespcie acabou ganhando fora e acabou se incorpando de tal maneira que suplantou o seu contrato de
origem, que hoje ns conhecemos por compra e venda. Portanto, a compra e venda no deixa de ser
uma subespcie da troca. S que, diferentemente da troca que coisa por coisa, a compra e venda
especfica (eu troco um objeto por dinheiro), mas no deixa de ser uma espcie de troca.
Neste caso, at razovel agente entender o porqu de o legislador regular a troca em um nico
artigo. Porque s um artigo? Porque, indiretamente, o legislador j regulou toda a troca em outro lugar: na
compra e venda. Seria desnecessrio ter que repetir todas as regras. Por isso, que ao analisar o prprio
artigo 533 ele diz que: Aplicam-se troca as disposies referentes compra e venda.
Assim, Agente poderia dizer que vlido uma retrotroca (no lugar retrovenda)? Sim. Poderia
haver troca a contento? Sim. Compromisso de troca? Sim, pois aquilo que plausvel para a compra e
venda , via de regra, tambm plausvel para a troca (possuem as mesmas lgicas).
Porm, agente tem que avaliar este artigo 533 com muita cautela, j que este dispositivo merece
uma ateno especial, porque sua redao muito ruim e leva um entendimento equivocado. Uma
informao do caput j nos leva a entender assim: Aplica-se as prprias disposies da compra e
venda com as seguintes modificaes (inciso I e II). Isto me leva a ter uma impresso de que todas as
regras da compra e venda agente aplica normalmente troca, possuindo somente duas excees (dos
incisos). Esta afirmao no me parece verdade. Parece-me mais o seguinte: troca troca e compra e
venda compra e venda. Apesar de terem a mesma origem, so contratos distintos.
Desta forma, agente teria que imaginar que se aplicam troca as disposies relativas compra e
venda no que for compatvel, mas, com as seguintes alteraes, isto , alm das alteraes pela sua
prpria natureza, as disposies legalmente modificadas (incisos).
Vamos entender o que foi dito. No d para aplicar tudo para os dois institutos, deve-se aplicar por
coerncia (Usar a razo. O que for compatvel agente aplica, o que no for agente no aplica). Exemplos:
Art. 491 da compra e venda: no sendo a venda a crdito, o vendedor no obrigado a
entregar a coisa antes de receber o preo. Isto significa que primeiro o comprador paga e depois o

vendedor entrega. Como isto fica na troca? No possvel aplicar a mesma regra, visto que ambos devem
entregar o objeto simultaneamente, j que ambos esto comprando. Portanto, esta regra no pode ser
aplicada troca, pois no so compatveis.
Na compra e venda agente falava que pessoas que casa em regime de separao obrigatria
no podem vender, mas podem comprar, pois o problema est na materializao, haja vista que quando se
compra pelo menos algo materializado. Agora vamos ponderar: pode haver troca no regime de
separao obrigatria sem nenhuma restrio? Via de regra pode porque os dois materializam.
Portanto, a princpio as regras de compra e venda se aplicam a troca, ex, para vender imveis eu
preciso da anuncia da minha esposa, agora, eu, casado, preciso da anuncia da minha esposa para trocar?
Preciso. As lgicas gerais da compra e venda se aplicam a troca, mas agente tem que sempre avaliar a
adequao das normas, pois, como dito, so contratos distintos (mesma origem, mas no so iguais).
Existem dois dispositivos que, com certeza, so alterados: Inciso I e II. O inciso I o mais simples
e o mais bvio. Este inciso est diretamente ligado ao artigo 490 da compra e venda. Este artigo diz que
as despesas de escritura, salvo disposio em contrrio, so encargos do comprador. J as despesas com a
tradio so do vendedor. Para a troca, diz o legislador no inciso I que, se nada for combinado, as
despesas, quer as da escriturao, quer as da tradio, sero rateadas entre as partes.
Inciso II anulvel a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem
consentimento dos outros descendentes e do cnjuge do alienante. Esta regra est ligada ao artigo 496
da compra e venda. Quando ns falamos do 496 ns chegamos concluso de que a funo desta norma
era evitar uma fraude sucessria, evita que eu, simulando um contrato, tivesse beneficiando um herdeiro
em detrimento dos demais. Ento, no caso do inciso II, tem-se uma mesma conotao que evitar uma
fraude sucessria de modo que o ascendente favorea um herdeiro necessrio em detrimento dos
demais herdeiros (a lgica dos dispositivos so as mesmas). O vcio da troca o mesmo para a compra e
venda: anulabilidade (nulidade relativa).
Pelo dispositivo agente pode fazer as seguintes interpretaes:
Do ponto de vista legal, a interpretao clara que a troca de valores desiguais entre ascendentes
e descendentes (obs.: troca de descendente com ascendente. Se eu estiver trocando com terceiro, no se
faz necessrio a anuncia de ningum, mesmo que o valor for desigual), necessrio a anuncia dos
demais descendentes e do cnjuge do alienante.
A contrrio sensu, agente pode chegar concluso de que a troca de valores iguais entre
descendentes e ascendentes, torna-se dispensvel a anuncia dos outros. Por qu? Diferentemente da
compra e venda, na troca as duas partes materializam o resultado (Eu tenho um celular e ela um
gravador. Se trocarmos, tanto eu quanto ela teremos a materializao do negcio) e, trocando valores
iguais no h que se falar em fraude sucessria, j que no haveria prejuzo. Se um tenho um objeto que
vale 20 e abro mo dele para receber da minha filha outro objeto que tambm vale 20 no lugar no
haver prejuzo nenhum. O problema est em eu abrir mo do meu objeto que vale 20 e minha filha me
dar um objeto que vale 15. Neste caso haver prejuzo aos demais cnjuges.
No entanto, agente deve analisar este dispositivo com cautela, porque eu no poderia dizer que
toda troca de valor desigual entre ascendente e descendente impe a necessidade da anuncia dos demais
descendentes e do cnjuge do alienante, assim como tambm no correto falar que toda troca de valor
igual pode ser feita sem a anuncia de ningum. Esta seria uma interpretao equivocada.
1- Toda troca de valor desigual para no incorrer em vcio necessita, obrigatoriamente, da
anuncia dos demais descendentes e do cnjuge do alienante? Por qu?
Parece completamente coerente agente pensar na situao de troca de valores desiguais porque no
h uma paridade entre as duas. Mas, nosso problema quando ocorre a fraude sucessria (pai favorece
um filho em detrimento dos demais). Esta fraude me parece que s pode existir se o pai der um bem de
maior valor e o filho der um bem de menor valor, pois os demais herdeiros esto perdendo. Agora vamos
ponderar o seguinte: se dou um bem que vale 20 e minha filha d um bem que vale 15 os outros tem que

concordar, pois podem perder. Podem perder ou no, j que muitas vezes pode ser muito mais interessante
para mim um bem que vale 15 do que um bem que vale 20 (Ex: Troco com minha filha um carro que
vale 20 por um imvel que vale 15, mas o imvel tende a valorizar ou manter instvel o preo e o carro
no, este vai desvalorizando. Isto significa que se eu morrer muito mais interessante ter um imvel do
que um carro). A anuncia est justificada quando o pai comea a diminuir o seu patrimnio em favor de
algum herdeiro.
Se estivssemos traando valor igual a anuncia estaria dispensada (ningum est perdendo). Se
para empatar eu no preciso da anuncia, para ganhar eu preciso menos ainda, porque se o filho estiver
dando um bem de valor maior para mim e eu estou abrindo mo de um bem de valor menor, porque os
demais descendentes e o cnjuge do alienante tero que anuir? Se para empatar que eles no esto
ganhando nada est dispensada a anuncia, com muito mais razo estaria dispensado se por um acaso o
pai recebesse um bem de maior valor. Por isso que agente no pode chegar concluso de que toda a
troca de valor desigual entre descendente e ascendente impe a necessidade da anuncia dos demais
descendentes e do cnjuge do alienante, porque esta afirmativa no seria de todo verdadeira. Esta
inverso de posio, onde o descendente d bem de maior valor, no precisa da anuncia de ningum.
2- Toda troca de valor igual dispensa a anuncia dos demais descendentes e do cnjuge do
alienante?
No. Justificativa: Eu estou dando um imvel que vale 15 e minha filha est me dando um carro
que vale 20. Preciso da anuncia dos demais descendentes e do cnjuge do alienante? No. Do meu
cnjuge eu preciso porque imvel. Mas no porque estou trocando com minha filha e sim porque se
trata de um imvel (se eu alienar imvel eu preciso da anuncia da minha esposa). Para facilitar a
compreenso vamos dizer que eu sou vivo e estou dando um imvel que vale 20 e minha filha est me
dando um carro que vale 20, preciso da anuncia dos demais descendentes? No, pois os valores so
iguais. Agora vamos imaginar outra situao: estou dando um imvel que vale 20 e minha folha est me
dando um carro que vale 17 e mais 3 em dinheiro. Precisa da anuncia de algum? Sim, haja vista que
toda vez que houver complementao em dinheiro do preo por parte do descendente tem que haver a
anuncia dos demais, sob pena de fraude a lei, afinal de contas agente no sabe se realmente a minha
descendente pagou aquele valor que ns estamos declarando ou isso uma inveno que colocamos no
contrato somente para burlar a lei. Burlar a lei em que contexto? No contexto de que eu queria trocar o
carro da minha filha no meu imvel, mas como o carro dela vela 17 e meu imvel vale 20 eu precisava
da anuncia dos outros e, para no precisarmos pegar tal anuncia ns fazemos constar no contrato que
ela est pagando mais trs.
Por isto, mesmo que economicamente os valores so iguais (equilbrio de valores) entre a
prestao e a contraprestao, se, no caso, por parte do descendente, houver complementao do seu
preo em dinheiro, vai ser necessrio a anuncia dos demais descendentes e do cnjuge do alienante.
3- Como j havia dito que eu gosto de normas mais isonmicas, mais equilibradas, ns podemos
imaginar que a interpretao do 496, no qual eu disse que para vender para um herdeiro necessrio tem
que ter a anuncia dos demais herdeiros necessrios, parece-me que para este inciso II tambm seria mais
ou menos esta mesma interpretao. Para trocar valor desigual com herdeiro necessrio necessria a
anuncia dos demais herdeiros necessrios. Estou querendo dizer que para trocar valores desiguais
com a esposa, faz-se necessrio a anuncia dos filhos, sob pena de fraude sucessria.
4- O inciso II diz que anulvel a troca de valores desiguais entre descendentes e ascendentes sem
consentimento dos demais descendentes e do cnjuge do alienante. Aqui ns temos um problema. O
defeito est na seguinte indagao: Quem o cnjuge do alienante? Explicando: Na compra e venda esta
alterao trazida pelo legislador da necessidade da anuncia do cnjuge foi uma alterao simples: o pai
para vender para o filho precisa da anuncia dos outros filhos e da esposa do pai. Mas neste caso fcil,
pois quem o alienante na compra e venda? O vendedor. Alienante aquele que transfere o patrimnio.
J no caso da troca. Quem o alienante? Os dois. Ento, quando o legislador fala que necessria
anuncia do cnjuge do alienante, que aquele alienante que ele est se referindo? Os dois. Agora,
porque que eu preciso da assinatura da esposa do filho, ou do marido da filha? Se ns estamos
trabalhando a idia de que nula a troca de valor desigual com pai para com o filho sem a anuncia dos

outros filhos e da minha esposa, a troca, no qual estamos criticando e reavaliando, aquela troca onde eu
(pai) estou dando bem de maior valor para o meu filho, eu diria o seguinte: Que todo filho tem que anuir
isto questo bvia, j que ele est sendo prejudicado na herana. A minha esposa tambm tem que anuir
por uma questo bvia est sendo prejudicada na herana. E a mulher do meu filho est anuindo por
qu?
Parece-me que neste contexto o legislador est querendo dizer que se trata do cnjuge do
ascendente (foi uma falha, mas parece bvia a sua inteno) e no ao cnjuge do filho. Entretanto, se
houvesse necessidade de celebrar um contrato de troca de valor desigual entre ascendente e descendente,
seria mais interessante tomar a devida cautela e pegar a anuncia dos dois cnjuges para que
posteriormente no possa haver discusso sobre a validade do ato.
5- O legislador chama de troca ou permuta. Tais institutos so sinnimos? Tecnicamente
falando no. A troca coisa por coisa. A troca seria o gnero e a permuta espcie onde o objeto da
prestao seriam objetos da mesma natureza.
A doutrina tem apresentado o conceito de permuta para designar exclusivamente a troca de
imveis (imvel por imvel).
DOAO (Art. 538 e seguintes)
A doao possui um conceito legal extrado do art. 538 do CC: Considera-se doao o contrato
em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimnio bens ou vantagens para o de outra.
O contrato de doao o contrato atravs do qual o doador, por liberalidade, por ato livre de
vontade, sem nenhum dever legal, abre mo de parte de seu patrimnio passando a integrar o patrimnio
de outrem (no caso integrando o patrimnio do donatrio).
Tem-se entendido que quando o legislador fala em ato de liberalidade, ele diz que este ato
desincumbido de um dever legal, muito embora agente poderia at falar em dever moral s vezes, mas
no um dever legal.
O CC velho basicamente detinha este mesmo conceito, dizia que pelo contrato de doao uma das
partes, por liberalidade, dispe de bens ou vantagens para o patrimnio de outrem, que os aceite. Como
agente pode perceber, o CC velho ressaltava que a doao exigia como requisito a aceitao. Parece-me
que em face do CC/16 era perfeitamente lgica esta disposio, era razovel pelo seguinte contexto
histrico: O CC/16 foi baseado no Cdigo Napolenico (CC francs) que foi a primeira codificao
estatal ps perodo romano, que at ento era o nico cdigo especfico que era o cdigo cannico, e o
CC napolenico foi o primeiro cdigo a regular as relaes civis. No Cdigo Cannico houve um fato
interessante que foi que na sua elaborao Napoleo resolveu dar o seu ditado e ele entendia que a doao
era ato unilateral e determinou que fosse acrescida na parte destinada atos unilaterais do contrato.
Agente percebe que isto foi fruto do fato de que Napoleo no reconhecia a diferena entre contrato
unilateral e ato unilateral de vontade.
Qual a diferena entre contrato unilateral e ato unilateral de vontade?
O contrato, como ato jurdico, um ato bilateral, porque depende da vontade dos dois
contratantes. Ento, h duas manifestaes, dois atos de vontade (doador/donatrio), entretanto, ele
classificado como unilateral porque como contrato somente uma das partes tem obrigao (doador).
O que um ato unilateral de vontade?
exclusivamente o ato de um dos sujeitos que o suficiente para criar um negcio, um ato
jurdico vlido e que gera obrigaes. Ex.: Testamento onde por ato de vontade nico e exclusivo de
vontade disponho sobre o que eu desejar e da forma que desejar (desde que respeitada a cota parte de cada
um). Outro exemplo de ato unilateral de vontade seria a promessa de recompensa, ou seja, no depende
de outra manifestao para que se torne vlida. Ex: Perdi o meu cachorro e fiz uma promessa de
recompensa de cinco mil reais para quem encontrasse o animal. Vamos supor que quem encontrou o
cachorro no sabia da recompensa e mesmo assim o devolveu. Quem prometeu deve pagar mesmo
assim? Tem, pois para que a promessa de recompensa valha no depende de aceitao, ou seja, no
depende que o sujeito saia procurando o cachorro ciente ou desejando receber a recompensa, basta o ato
unilateral que eu declaro. Este o ato unilateral de vontade e Napoleo no consegui identificar esta

diferena entre ato unilateral e contrato unilateral. Ele achava que como s o doador era quem devia
cumprir a obrigao, valia como ato unilateral. Desta forma, o CC/16 acrescentou a idia de que a doao
contrato, que doao para valer tem um requisito indispensvel que a aceitao, no se tem um
contrato de um sujeito s. O CC fez isto exatamente para distanciar aquele erro cometido pelo Cdigo
Napolenico.
No CC atual isto j no aparece, mas o que no significa que a aceitao se torna dispensvel.
contrato, logo, algum tem que aceitar. Se no houver aceitao no existe contrato, haja vista no
existir contrato com uma s declarao de vontade, tem que ter duas vontades se conciliando para que
agente possa falar em contrato. Hoje j no h mais discusso alguma sobre o fato de a doao ser um
contrato e no um ato unilateral de vontade (existe sua inteno de doar e existe a minha inteno em
receber).
Como dito, algum tem que aceitar, nem que esta aceitao no seja expressa, ela pode ser tcita.
Tcita no sentido de que, embora eu no tenha dito que aceitei, eu demonstro minha aceitao. EX: Dei
um sapato novo minha amiga e ela j colocou no p e saiu calada. Ela aceitou? Presume-se que sim.
Artigo 539 O doador pode fixar prazo ao donatrio, para declarar se aceita ou no a
liberalidade. Desde que o donatrio, ciente do prazo, no faa, dentro dele, a declarao, entender-se-
que aceitou, se a doao no for sujeita a encargo.
A aceitao tambm pode decorrer de uma presuno legal, como acontece no artigo 539 que diz
que sendo a doao pura e, havendo prazo para manifestar aceitao, se ao final do prazo o donatrio no
dizer nada, o silncio importar em aceitao, ou seja, presume-se que ele aceitou.
Artigo 543 Se o donatrio for absolutamente incapaz, dispensa-se a aceitao, desde que se
trate de doao pura.
uma exceo regra, ou seja, para doar incapaz no precisa de aceitao? Precisa de aceitao,
pois contrato e se no houver aceitao no contrato (algum tem que aceitar). No tem como
agente imaginar um contrato sem aceitao. Ento, o que significa este dispositivo? O que ele quer dizer
com dispensa-se aceitao? Isto significa que se o donatrio for absolutamente incapaz, dispensa-se a
aceitao em se tratando de doao pura. Trata-se de uma interpretao histrica e lgica: A lgica parte
do pressuposto de que se eu quiser contratar com um absolutamente incapaz o fao atravs de seu
representante legal. Em relao ao incapaz se negocia com o representante. Se eu quiser, p. ex, vender
algo um incapaz, para quem eu ofereo e quem deve aceitar para que se feche o negcio? Se eu quero
alugar algo ao incapaz, com quem eu fecho o negcio? Se eu quero doar um incapaz, para quem eu
ofereo e fecho o negcio? Via de regra, com o representante. Ento, como cdigo diz: em se tratando de
incapaz, dispensa-se a aceitao. Esta aceitao de quem? Do representante, pois se for doao pura
o representante quem deve aceitar ou no. Portanto, a dispensa que o CC se refere a do representante
legal, mas como eu j disse em vrias oportunidades: algum tem que aceitar, e quem vai aceitar ento?
o incapaz, pois no CC velho este artigo tem uma redao diferente, dizia que aos que no puderem
contratar, facultado, no entanto, a aceitar doaes puras, ou seja, quem que no pode contratar que o
CC se referia? Ao absolutamente incapaz. Embora ele no possa contratar, o CC dizia que ele poderia
aceitar doao pura. E, parece-me que este art. 543 est neste contexto: Estou dispensando a
manifestao de aceitao do representante legal, por qu? Porque o absolutamente incapaz pode
aceitar esta doao pura, ele tem autonomia e liberdade para aceitar esta doao pura.
Justificativa: De onde se tira a concluso de que com 11 anos se tem discernimento do que se faz?
E que, portanto, eu posso pratica atos jurdicos validamente. E de onde se tira a concluso de que com 18
anos se tem discernimento da ilicitude da conduta e se pode ir para a cadeia. De onde se tira a concluso
de que com 17 anos, 11 meses e 29 dias eu no tenho discernimento da ilicitude da minha conduta? Neste
contexto o que agente verifica que a capacitao apenas um problema legal, apenas uma criao da
lei, no natural e, se a lei cria, porque que ela no pode mudar? Ser que no seria possvel mudar na lei
a capacidade que uma regra geral? Ser que ela no poderia abrir uma exceo para a incapacidade?
Esta disposio do artigo 543 parece bvio que se trata de uma situao de exceo, onde o legislador
teria excetuado esta incapacidade, permitindo que o incapaz pudesse aceitar doao pura. Porque aceitar a

doao pura? Porque esta doao somente tem um efeito: vantagens para o donatrio. Ao incapaz que est
recebendo doao pura, o nico efeito que isto vai gerar para ele ser o aumento patrimonial (no vai
nus, no vai ter encargo e nem dever). Da o porqu no precisaria da aceitao do seu representante
legal, haja vista que se trata pura e simplesmente ganho. Ex: Dia das crianas. Vamos supor que o
meu vizinho tem um filho muito pobre e est desempregado. Esta criana possivelmente no vai ganhar
nenhum presente no dia das crianas. E se eu comprar um presente para ele (doao)? Se a criana
aceitar vale? Vale, pois ele no tem nada a perder, ele s tem a ganhar, por isto que o CC permite que ele
possa aceitar. Mas isto recorre daquele contexto j repetido vrias vezes: Algum tem que aceitar
(nem que seja presumido ou por um absolutamente incapaz).
- Caractersticas:
1) A doao um contrato UNILATERAL;
2) Via de regra, um contrato GRATUITO (porque a princpio o donatrio no tem que abrir
mo de nada para poder receber a doao), entretanto, se a doao for na modalidade de
doao com encargo, ela tida como doao ONEROSA (portanto, sujeito a evico, vcio
redibitrio, etc.).
onerosa porque para que eu faa jus doao imprescindvel que eu cumpra um encargo e,
para cumprir encargo eu preciso dispor de algo, preciso fazer algo.
Alguns autores dizem que se o contrato oneroso ele ser bilateral. Isto verdade? Ou seja, o
contrato, no caso da doao com encargo, trata-se de uma doao onerosa, isto no h dvidas.
Mas, o fato de ser onerosa, isto torna a doao bilateral? O que diferencia o encargo da
condio?
AULA N 8
DIREITOCIVIL III
PROF. MAURCIO

DANILO PEREIRA LEITE


06/03/07

- SNTESE DA AULA PASSADA


Aula passada estvamos falando a respeito da troca, onde a compra e venda tinha origem na
troca e, por isso, a regulamentao muito parecida. Porm, agente averiguou que deveramos analisar
essa idia de troca com certa cautela, uma vez que o nico dispositivo (art.533) que trata dela possui uma
redao muito ruim, principalmente em seu inciso II. Em tal inciso se chegava uma anlise de que na
troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes era necessrio a autorizao dos demais
descendentes e do cnjuge do alienante. Mas, cnjuge de qual alienante? Comentamos que era o cnjuge
do ascendente (pai), todavia, o ideal era pegar a anuncia de ambos os cnjuges para se evitar qualquer
problema futuro.
Falamos tambm sobre o contrato de doao. Este contrato tem seu conceito dado pelo CC
(art.538). Trata-se de um contrato no qual, por ato de liberalidade, isto , o doador abre mo dos bens do
seu patrimnio para incorporar no patrimnio de outrem. Comentamos tambm que ns temos que levar
em conta que, se eu ponderar sob o prisma de ato jurdico, sob anlise de ato jurdico, ns chegamos
concluso de que efetivamente a doao um contrato, portanto, como ato jurdico ela um ato
bilateral. Lembrando que isto analisado sob prisma de ato jurdico, porque depende de duas vontades
para se realizar. Como eu disse para vocs, no podemos confundir com ato jurdico unilateral, que o
aquele ato que vale por si s, a vontade de um nico sujeito que se formaliza e gera efeitos prprios, o
exemplo tpico disto o testamento. Agora, sob o prisma contratual, ns dissemos que a doao um
contrato unilateral, porque o contrato s gera obrigaes para o doador. Devemos fazer bem esta
distino: como ato jurdico eu estou analisando declaraes de vontade, para a doao o ato bilateral,
pois depende do doador em doar e depende do donatrio em aceitar. A aceitao um pressuposto, tanto o
, que ela tem que existir de qualquer maneira, nem que seja presumida ou proclamada por incapaz.
Agora como contrato, como dito, unilateral em relao s obrigaes (obrigaes somente ao doador).

-CARACTERSTICAS DO CONTRATO DE DOAO


A doao um contrato UNILATERAL (haja vista ter obrigaes somente para o doador);
Em regra, trata-se de um contrato GRATUITO. Gratuito, uma vez que o donatrio consegue
satisfao sem necessariamente despender de nada de seu patrimnio. Normalmente, ele s tem a acrescer
em seu patrimnio.
Se eu disse em regra, isto significa que h EXCEO. A exceo trata-se de um tipo de doao
chamada doao com encargos. Nesta doao o donatrio tem que cumprir alguma coisa para que ele
faa jus doao. Esta alguma coisa que ele ter que realizar, para que ele o cumpra ter que gastar, seja
com patrimnio, ou, nem que seja, exclusivamente, com servios. Assim, a doao com encargo se torna
uma doao ONEROSA (como ser onerosa, estar sujeita vcio redibitrio, evico e etc.).
A parcela majoritria da doutrina entende que a doao quando ela com encargo, ela se torna
Bilateral. O professor no concorda com esta idia. No me parece que o fato de a doao ser onerosa
ela passa a ser bilateral. O que um contrato bilateral? o contrato pelo qual h obrigaes para ambos
os contratantes. Tecnicamente falando, parece-me que encargo no obrigao. Uma distino que agente
faz que no caso da obrigao se houver o seu descumprimento eu poderei pedir em juzo perdas e danos
ou o seu cumprimento coativo. Por outro lado, o nus me impe um dever lato sensu e o seu
descumprimento importa em um efeito. Ento, voc no pode ser obrigado a cumprir o nus, o que pode
acontecer no seu descumprimento isto gerar uma conseqncia. No caso, o prprio CC diz que se eu
no cumprir o nus, voc no pode me obrigar a cumpri-lo. Se eu no cumpro o nus, qual efeito isto vai
gerar? A perda da doao. Assim, se a doao feita com encargos eu tenho um nus, sob pena de no o
fazer perder a doao. Mas, no h coagir o agente a cumprir.
Em razo disso, eu continuo achando que a doao continua unilateral, pois o donatrio no tem
propriamente dito uma obrigao, o que ele tem um nus.
O contrato de doao um contrato efetivamente PERSONALSSIMO, porque na doao
agente leva em considerao as caractersticas dos sujeitos. Tanto assim que agente pode pedir a
anulao da doao em razo do eu de outra pessoa. Eu acho que estou doando para determinado
sujeito, mas depois descubro que no se trata do sujeito que eu queria doar, ento eu poderia desfazer a
doao.
um contrato DEFINITIVO, ou seja, uma vez que a doao se efetua o ato perfeito e
acabado. Esta caracterstica eu acho muito interessante em se pensar. Eu costumo dar o clssico exemplo
aos alunos da briga de namorados. Ex.: Devolva-me a blusa que eu te dei no natal. Ento, voc me
devolve o relgio que eu te dei no seu aniversrio. Na verdade as doaes so de cada um. Se fosse para
devolver seria um emprstimo ou condicionada uma clusula na qual fica convencionado que eu deixo o
bem com voc e se agente casar seu (neste caso seria uma doao condicional). Desta forma, o carter
da definitividade marca esta situao. Se voc doou, est doado.
Via regra, este um contrato definitivo e no se pode voltar atrs ao no ser nas causas onde a
doao onde voc pode ingressar em juzo anulando tentando alegar dolo, erro, coao, etc., ou em uma
das raras hipteses de anulao da doao. O CC traz algumas situaes que autorizam revogar a doao.
Mas, so causas excepcionais. No a regra.
um contrato CONSENSUAL, diferenciando dos contratos reais que so aqueles que exigem
um ato material para existir ex: Emprstimo s vale depois que se entregar o bem. No contrato
consensual no exige ato material algum, basta o acordo de vontades.
Diz a maioria da doutrina, que apesar de ser um contrato consensual, a doao um contrato
SOLENE, por fora do artigo 541 do CC que diz: A doao far-se- por escritura pblica ou
instrumento particular. Escritura pblica, por bvio, quando se tratar de imveis. Independentemente
desta regulamentao, por se tratar de imveis naturalmente agente teria esta conotao de que precisaria
de escritura pblica. Quanto aos mveis a doao teria que ser feita por escrito, mas poderia ser por
escrito particular.

Diz a doutrina majoritria que nos termos deste artigo a doao puramente verbal, sem se
formalizar por escrito, seria aceita somente se estivesse presentes, concomitantemente, trs requisitos (ou
seja, tem que estar presentes os trs requisitos ao mesmo tempo) - nico do artigo 541:
1- Tratar-se de bem mvel;
2- Este bem mvel ser de pequeno valor (obs.: Como pequeno valor ele no leva uma
concepo de ordem subjetiva, mas sim objetiva. Para efeitos da anlise do valor, ns no
vamos considerar as condies econmicas do sujeito, mas o valor de ordem social.
Objetivamente agente poderia considerar bem de pequeno valor quando se enquadrar at um
salrio mnimo, p. ex);
3- Tradio imediata, ou seja, quando eu estiver idealizando a doao de pequeno valor,
imediatamente eu j fao a entrega do bem ao donatrio.
Ento, pela doutrina majoritria agente consta como requisito que tem que ser escrito. S no ser
escrito se o bem for mvel, de pequeno valor e entrega imediata, desta forma, se presentes tais requisitos,
poderia ser um contrato no solene (poderia ser at verbal).
Do meu ponto de vista parece que quando o artigo 541 fala da forma escrita ele est muito mais
voltado um problema de prova do que propriamente um problema de forma. No me parece que a
ausncia da forma escrita importaria em uma nulidade da doao, porque como j visto quando vocs
estudaram nulidades, se h um requisito de forma e no for cumprido o ato nulo (nulidade absoluta).
Neste pressuposto, parece-me mais o seguinte: (obs.: estamos somente tratando dos bens mveis, os
imveis precisam de escritura) quando estudamos os contratos em geral, vimos que importante a
interpretao dos contratos.
Em razo disto, ento na leitura do CC, parece bem lgico isso da, a doao tem que ser escrita, se
for imvel escritura pblica, se for mvel pode ser por instrumento particular, de forma verbal s se for
mvel, de pequeno valor e de tradio imediata. Qual a dvida? A minha dvida a seguinte: ser que
efetivamente a forma escrita requisito de forma? Porque a gente teria que dizer o seguinte: se for
requisito de forma a inobservncia do requisito de forma implica em nulidade do negcio, porque isso a
implica em nulidade absoluta se h uma forma disposta para o ato, se eu no seguir a forma determinada
para o ato nulidade ela absoluta.
O legislador ele disps dessa maneira ou ele quis estabelecer uma formulao para acompanhar a
prpria lgica da interpretao dos contratos, quando vocs estudaram interpretao dos contratos existe
uma formulao, as 12 regras de Pothier, alguns falam que so 11 outros falam que so 13. Pothier foi um
jurista francs que estudou contratos e ao estudar os contratos ele trouxe alguma coisa interessante para a
gente nessa interpretao, regras para que voc pudesse se guiar e tentar interpretar e saber o que
significava ou o que queria dizer, o qual era a inteno daquilo que se contratou, e ele estabeleceu mais ou
menos umas 12 regras, essas 12 regras foram to importantes que acabaram sendo incorporadas no cdigo
francs e no alemo, onde estabelece regras de interpretao que ns no temos no nosso, mas eles tm no
deles, regras de interpretao basicamente so as regras de Pothier e uma regra interessante que ele diz e
o seguinte: na dvida entre o contrato oneroso e o contrato gratuito, presumo o oneroso. Ento se eu
tiver diante de uma situao: h polmica se o contrato teve o intuito oneroso ou o intuito gratuito, vou
presumir que ele foi oneroso, e at pela lgica se voc parar para imaginar voc faz muito mais contratos
onerosos do que contratos gratuitos. Doaes voc faz esporadicamente, contratos onerosos
constantemente, faz parte do dia a dia. E essa seria a lgica, ento se eu fosse imaginar entre a compra e
venda e a doao, qual eu tenho que presumir? A compra e venda que onerosa, seria mais ou menos essa
a sistemtica.
Vamos pensar na seguinte lgica, realidade social de dia a dia: at 380, 00, um salrio, a gente pode
fazer verbal, entrega l est tudo certo e vale a doao, vamos imaginar a nossa realidade social: uma
pessoa casada h 10 anos, p. ex, vamos comemorar os 10 anos de casados, sou seu marido e vou te dar
um presente. Vou te dar um carro. Te dou a chave, os documentos e um papel para voc assinar tambm,
porque seno no vale, pelo valor no vale, no isso? Presente de Natal. Te dou uma jia, junto vai o
certificado de garantia da jia e um contrato para voc assinar seno tambm no vale, porque seno na
hora em que a gente se separar vou pegar de volta o carro e as jias, a final de contas a doao no
valeu, literalmente no valeu, pois se for requisito de forma no vale nada. Ento quando eu falei que dei

o carro para ela se no tiver um papel assinado, se requisito de forma, eu no dei coisa nenhuma, o
carro meu, ou no assim? Eu acho que no assim, essa no a idia! Ento me parece o seguinte:
na verdade eu diria mais ou menos para vocs que a meu ver a nossa realidade social mostra que no
bem assim que funciona a coisa, no dessa maneira que voc est pensando que a gente est tentando
regulamentar o nosso negcio, ento a gente teria que rever isso da. A doao ela se faz valores maiores
de forma verbal e seria vlido. Na realidade o legislador quis trabalhar com uma lgica muito prxima
dessa idia de Pothier. Na dvida j que eu no fao a mnima idia se o contrato oneroso ou gratuito,
havendo dvidas quanto ao contrato, o que a gente iria presumir? Oneroso. A prova do gratuito far-se-ia
por escrito.
Ento eu vejo na verdade o art. 541 como requisito de prova no exatamente como requisito de
forma, e eu no estou nem tratando de imveis, porque imveis lgico que exigem escritura pblica, mas
os mveis poderiam ser doados de forma verbal, seria cauteloso voc ter um documento escrito para
provar isso da, para que no pudesse ficar numa situao posterior e prejudicar ao donatrio. Prejudicar
como? Porque depois, eu fiz a doao de um carro, doei o carro para minha mulher, 10 anos de casado,
logo depois eu descubro que ela est me traindo com algum, eu vou e dou um carro para ela e ela vai e
me trai. Vou pedir separao e vou pedir o carro de volta. Eu tenho direito ao carro de volta? No,
tecnicamente doao definitiva, de regra, a no ser quando a lei autoriza a revogao, a gente vai ver
depois, mas a princpio doou est doado. Eu te dei um carro, eu no posso pedir de volta, afinal de
contas eu doei, e no seria caso de revogao isso da, mas a gente poderia achar uma soluo, eu posso
entrar com uma alegao dizendo o seguinte: eu te vendi o carro, eu vendi o carro para ela e ela no
pagou, pagamento se prova mediante recibo, vou dizer: eu vendi o carro e ela no me pagou, estou
entrando com uma ao para rescindir o contrato e pegar de volta o bem, eu vou receber de volta o
bem? Na dvida o juiz vai ter que se guiar como? Pelo contrato oneroso, ele vai presumir que eu vendi.
Na verdade no houve venda, houve doao. E seria a que a gente aplicaria essa histria: a prova por
escrito.
Se ela est alegando que no comprou e que eu dei o carro a prova por escrito, ento me parece
que um requisito de prova, no um requisito propriamente de forma, est a a minha dvida sobre se
um contrato solene, no entanto se vocs pegarem vrios autores eles vo dizer claramente que o contrato
solene, porque o art. 541 diz que tem que ser por escrito.
- ELEMENTOS DO CONTRATO
Usualmente a doutrina fala em quatro elementos, porque eles exigem a presena do elemento
subjetivo especfico denominado animus danandi (ou inteno de doar). Os doutrinadores exigem que
na doao seja clara e evidenciada a inteno do doador de que, gratuitamente, ele tire parte do seu
patrimnio incorporando ao patrimnio do donatrio. Seria mais ou menos pensar o seguinte: Eu estou
sem carro para viajar. O meu amigo tem cinco carros e eu comento com ele que estou precisando de um e
ele diz que como tem muitos carros para eu ficar com um. Este fique com esse ele pode est me
emprestando ou me doando. Para doar ele tem que ter a inteno clara, isto , o seu subjetivo est
querendo dispor de parte de seu patrimnio em meu favor. Esta a idia do animus donandi.
Quanto forma
Segundo a doutrina majoritria ele um contrato necessariamente ESCRITO. Sob meu ponto de
vista nem tanto, como j disse, a forma escrita seria probatria.
Quanto ao objeto
Conforme agente verifica no conceito de doao dado pelo artigo 538, quando ele fala em bens ou
vantagens, agente analisa sob a seguinte ptica: Pode ser tanto objeto CORPREO quanto
INCORPREO (quando se fala em incorpreos, evidentemente que se est falando em direitos), desde
que, evidentemente, seja lcito, comercializvel (no sentido de que ele possa ser transferido transferido
sua propriedade) e tenha valor econmico (quando o CC fala em patrimnio fica clara a conotao do
aspecto econmico).

Quanto aos sujeitos


Sujeitos: doador e donatrio.
* Capacidade dos sujeitos da doao:
Em relao ao donatrio, ele tem que ser agente capaz. Se ele for incapaz ele deve estar
devidamente representado ou assistido. A EXCEO diz respeito doao pura na qual ns
dissemos que o incapaz, embora no esteja assistido ou representado, ele teria autorizao para aceitar
aquela doao.
Em relao ao doador, ele tem que ser agente capaz por si s, ou, se incapaz, depende se estiver
devidamente representado ou assistido e (no ou) autorizao judicial, no basta ele estar
representado ou assistido. Portanto, para o incapaz poder dispor dos seus bens de forma gratuita, ele tem
que ter autorizao judicial.
* Legitimao dos sujeitos da doao:
Quanto legitimao, ou seja, quanto aos problemas especficos, ns vamos novamente demonstrar
aquelas idias relativas s relaes familiares.
- DOAO DE PAI (ascendente) PARA FILHO (descendente)
O pai pode doar ao filho, sem nenhuma exigncia, desde que ele respeite a legtima dos outros
herdeiros. Diferentemente do que falamos na compra e venda, onde para que o pai pudesse vender ao
filho era necessrio certos requisitos, na doao livre, no preciso autorizao de ningum. A
justificativa disto em razo do seguinte: A Anuncia na compra e venda e na troca exigida para se
evitar a fraude sucessria, onde se estaria mascarando uma doao fazendo de conta de que se tratava de
um contrato oneroso. Que diferena faz se doao ou compra e venda? A diferena que se for troca ou
se for compra e venda este bem que foi vendido ou trocado no volta para compor a partilha. Em tese, se
passei para o meu filho um carro que vale 20 ele me passou de volta 20. Ento, este bem que vendido ou
trocado no volta posteriormente atravs daquela colao. Diferentemente, quando agente fala sobre a
doao, esta um ato verdadeiro, isto , no possvel, ou pelo menos no seria interessante, mascarar
uma doao.
Diz o CC que, por regra, a doao do pai ao filho, ou a doao de um cnjuge ao outro, presumese adiantamento de herana. Desta forma, via de regra, aquilo que eu estou doando ao meu filho, o
CC no me faz exigncias, porque se trata de um adiantamento de herana, ou seja, o que ele recebeu
agora ser descontado no futuro quando se for partilhar a minha herana. Se eu doei um bem ao meu
filho, agente posteriormente chama este bem para a colao. Ex: Doei para minha filha um terreno que
vale 20 mil. Quando eu morri deixei dois filhos e deixei para eles 160 mil. O que ns vamos fazer? Ns
vamos trazer de volta aqueles 20 mil e, meu filho receber 90 mil e minha filha que recebeu o terreno
receber 70 mil, pois se deve descontar os 20 que havia recebido de doao.
Ento, a doao tem este requisito exatamente para que agente no cometa fraude, diferente da
compra e venda. De tudo que eu possuo 50% minha cota disponvel e 50 % a legtima (herana). 50%
eu fao o que quiser e 50% obrigatoriamente deve ser dividido entre os herdeiros. Esquecem o problema
de meao, a meao j foi resolvida no caso de separao, ou se tinha meao minha esposa j levou. Eu
estou falando s do que meu. Se eu tivesse feito uma simulao de compra e venda eu poderia
prejudicar meus herdeiros. Tipo assim: Eu tenho trs filhos sendo um o meu favorito. Se eu fosse dividir,
obrigatoriamente, dos 30 que eu possuo eu teria que deixar 5 para cada filho, com os outros 15 eu fao o
que eu quiser, inclusive deixar para um filho s. Ento, eu poderia dividir metade (5 para cada um dos
trs filhos) e os outros 15 eu deixaria para um filho. Mas, vamos dizer que eu queira fraudar. Fao de
conta que eu vendi, sendo que na verdade estou doando. Desta forma, vamos supor que eu esteja
vendendo para ele 18 dos meus bens. Este 18 voltam para a colao? No. Assim, destes outros 12
que remanescem, 50% eu tenho que dividir igual (2 para cada um), j a outra metade eu deixo com quem

eu quiser, ou seja, deixo tudo ao meu filho favorito (18 + 2+ 6). O mximo que ele poderia ficar de forma
justa seria 20 (5 na legtima + 15), mas se eu fraudar eu posso chegar at 100%, p. ex, fao de conta que
eu vendi todo os meus bens para ele, no restando nada para partilhar.
Por isso que na compra e venda (atos onerosos) o CC pede para que os outros herdeiros
acompanhem exatamente para que no haja fraude. Agora na doao no, a doao ato verdadeiro. Se
eu doar para um filho, isto no vai prejudicar a herana, haja vista que depois ser chamado de volta o
bem doado para a partilha. Mesmo que eu doe para ele agora, na pior das hipteses ele pode ficar 20 (5
que era a cota dele + 15 que eu poderia dispor para quem eu quisesse), mas os demais herdeiros no
ficaro prejudicados nos seus 5 que so de direito. Por isto que na doao o CC faz esta opo. A doao
me permite que eu possa doar sem esta necessidade de anuncia, porque a doao ato verdadeiro. Como
eu disse: a doao aos filhos e ao cnjuge, via de regra, presume-se adiantamento de herana. Presume-se
em razo do seguinte: se eu doar puro e simples adiantamento da herana, SALVO se, ou no ato de
doao ou por testamento eu declarasse expressamente que o que eu estou doando para o meu filho no
era a parte dele na herana, mas sim a parte disponvel (estou dando para ele da minha parte
disponvel). Se por acaso, eu dei minha filha um terreno que vale 20 e sobraram 160, eu declaro que
estes 20 que dei a ela saiu da minha parte disponvel.
- DOAO DE UM CNJUGE AO OUTRO
Como agente acabou de falar, a doao de um cnjuge ao outro, em regra, tambm se presume
adiantamento de herana. Mas, h algumas consideraes que agente tem que fazer.
Embora no haja disposio, mas em razo da mesma lgica eu poderia dizer o seguinte: Bens da
comunho no podem ser doados entre si, somente o poderiam os bens fora da comunho.
Pessoas casadas em regime de separao obrigatria de bens As pessoas protegidas por
este regime podem receber sem nenhuma restrio doao do cnjuge, mas, por regra, elas no podem
doar ao cnjuge. Nesta situao: Eu com 80 anos de idade caso com uma moa de 20 no regime de
separao para me proteger. Eu, que estou protegido pelo artigo 1641, posso receber doao da minha
esposa sem nenhuma restrio, o empecilho colocado pela lei que eu no posso doar para minha
esposa, j que isto importaria em fraude ao regime. No adiantaria eu casar em regime de separao se
eu ficar transferindo o meu patrimnio para minha esposa via doao.
Ns poderamos admitir que houvesse doaes tpicas de casamentos e proporcionais s
condies do doador. O que eu quero dizer com doaes tpicas do casamento? So aquelas doaes
comuns a qualquer casamento, tipo: natal, aniversrio do cnjuge, aniversrio de casamento, etc. Esses
seriam exemplos clssicos de doaes tpicas de qualquer matrimonio. Nestas doaes eu no vejo o
porqu haveria restries, j que seria comum em qualquer casamento, independentemente de ter casado
em regime de separao. O que eu no aceitaria que voc pudesse ficar fazendo doaes constantes e
injustificadas ao outro cnjuge, porque me parece que neste caso haveria uma fraude e uma imoralidade.
Fraude porque a lei no quer que o outro cnjuge fique com o patrimnio e imoralidade porque agente
no teria esta conotao de poder enquadrar a condio do cnjuge que est casado por querer estar
casado, ou estar casado por uma questo econmica. Portanto, seriam aceitveis as doaes comuns a
todos os casamentos, independentemente do regime de bens adotado pelo casal e proporcionais s
condies do doador. Proporcionais no sentido de que eu estaria doando dentro das minhas condies
econmicas. P. ex: um fazendeiro milionrio doa ao cnjuge em seu aniversrio um carro de 40 mil
reais, ele poderia doar? Poderia. Agora, um senhor aposentado poria comprar um carro para sua
esposa. No.
- PESSOAS CASADAS DOANDO PARA FORA DO CASAMENTO
Passaremos a tratar das doaes feitas por pessoas casadas em relaes s pessoas que estejam
fora da relao familiar.

Art. 1647, I Para doar bens imveis, salvo em regime de separao absoluta, necessrio a anuncia
do cnjuge. No caso, se eu fosse doar para meu filho um imvel, eu precisaria da anuncia da minha
esposa. No porque eu estou doando para o meu filho, porque eu estou doando imvel. Por se tratar de
imvel, a doao exige a anuncia do cnjuge.
Art. 1647, IV Diz este dispositivo que o cnjuge no pode doar bens comuns ou que possam vir a
integrar futura meao, salvo com a anuncia do outro cnjuge. Por uma questo de lgica, o inciso IV se
refere bens mveis (pois os imveis esto protegidos no inciso I). A proibio de efetuar doao de bens
mveis comuns se deve ao fato de que eu no estou doando somente o que meu, eu estou doando
tambm o que da minha esposa, pois parte pertence a ela. Quando eu disse dos bens que podem vir a
integrar a meao, a quais bens eu me referi? Se agente for pensar do ponto de vista terico eu diria que,
diferentemente do CC/16 onde o regime de bens, por regra, era imutvel, o CC atual admite uma
mutabilidade. Nada impede que, p. ex, agente se case em regime de separao parcial e posteriormente
transforme em comunho universal. Ento, se agente fosse pensar sob esta lgica, parece-me que quando
o CC fala possam vir a integrar a meao ele estaria colocando uma situao que envolve todos os bens
e, mesmo meus bens particulares, considerando a mutabilidade de regime, poderiam vir a integrar a
meao. Mas, esta interpretao levaria uma situao sui generis, que basicamente voc estaria
impedido de doar qualquer coisa, haja vista que tudo poderia vir a integrar a meao. Parece-me que o
legislador estaria direcionando a idia quando disse podero vir a integrar a meao com a participao
final de aqestros, porque hoje uma pessoa casada com este regime teria uma administrao individual,
mas que por ocasio do encerramento do casamento (separao, divrcio ou morte), esses bens vo
integrar futura meao. Portanto, entendo que este inciso IV estaria ligado com este regime e que para
doar tambm precisaria da anuncia do cnjuge.
Este inciso IV tem suas EXCEES:
1- No prprio inciso IV, quando ele diz que eu no posso fazer este tipo de doao, salvo se a
doao for remuneratria. Portanto, se remuneratria eu posso doar, ainda que o bem seja comum ou
que v integrar futura meao, independentemente da anuncia do cnjuge.
O que doao remuneratria?
O legislador chama esta doao de remuneratria porque seria uma doao em pagamento.
Digamos que ela seja uma doao onde eu estaria pagando o bem com o bem. A doao remuneratria
ocorre em geral nas situaes em que o donatrio fez algo de bom e no podia ou no quis cobrar nada
por isto.
Situao A - Eu estava com o meu filho no clube e ele caiu na piscina e estava se afogando. O
salva-vidas do clube mergulhou na piscina e salvou o meu filho. Quanto ele pode me cobrar? Nada, j que
obrigao dele salvar vidas.
Situao B Uma pessoa estava comendo uma empada e se engasgou com a azeitona. Um mdico
que estava passando pela rua a socorreu e a salvou. Ele pode cobrar? Pode, pois prestou servios (no se
pode confundir o dever de prestar socorro com o fato de o mdico ter que trabalhar de graa), mas poderia
no cobrar.
Assim, temos duas situaes: Em uma eu no poderia cobrar e na outra eu no quis cobrar nada.
Eu, satisfeito e agradecido, resolvo dar um presente para o meu salvador ou para o salvador do meu filho.
Isto doao remuneratria, o bem que eu dou em agradecimento por algum bem feito a mim. Neste
caso o CC permite a doao sem nenhuma restrio.
2- Aqui vamos tratar de outra situao em que eu posso doar bens comuns sem a anuncia do meu
cnjuge. Art. 1647, pargrafo nico Este dispositivo diz o pai pode, sem a anuncia do cnjuge, fazer
doao de bens comuns mveis aos filhos por ocasio de casamento ou por ocasio de estabelecerem
condomnio em separado.
Por ocasio do casamento seria aquele presente de casamento do pai ao filho (ex: geladeira, fogo,
etc.). Por ocasio de estabelecer condomnio em separado onde o filho vai comear suas atividades
econmicas para ganhar a sua prpria vida. Voc se forma e quer ser advogado e o seu pai compra mesa,

cadeira, arquivo, estantes, computador, carro, etc. para comear a trabalhar. Desta forma, nestes tipos de
doaes o CC diz que se pode doar sem nenhuma restrio e sem a necessidade de anuncia do cnjuge.
Justificativa: Parece-me que se trata de uma questo filosfica. A justificativa da no necessidade
de anuncia do cnjuge que a doao de interesse de ambos os cnjuges.
O pressuposto que se trata de filho comum do casal para que o interesse possa ser comum. Se o
filho no for comum necessria anuncia do cnjuge.
- OBSERVAES
ART. 550 do CC Pessoas casadas no podem fazer doaes amsia, sob pena de
anulabilidade. Estou utilizando a expresso amsia, pois estou querendo caracterizar uma situao de,
como diz o CC, adultrio. A lgica do adultrio parte da idia do ato de traio. Se eu estiver
juridicamente casado, porm separado de fato, p. ex, a trs meses, se eu conhecer outra moa e transar
com ela ser adultrio? Tecnicamente no. Se eu estiver casado e, na constncia do casamento, eu estiver
afim de realizar uma fantasia sexual e propor para minha esposa transar a trs e ela concorda, isto
adultrio? No, pois no h traio. O que o CC na verdade est vetando? Ele est vetando a situao da
traio, p. ex, eu, na constncia do casamento, minto para minha esposa e mantenho relaes com outra
mulher. esta a situao que o CC no aceita, isto , situaes de traio. Ento, a doao que eu fao
para esta pessoa que eu estou traindo a minha esposa no ato da traio est sujeita anulao.
Art. 497 do CC Ao modo de ver do professor, naquelas situaes previstas nos incisos deste
dispositivo, no qual elenca algumas pessoas que no podem comprar. Quando comentamos sobre este
artigo, vimos que a lgica desta norma era evitar a imoralidade. Eu disse que no se poderia comprar
porque seria um ato imoral, por mais que se tentasse comprovar que houve o pagamento e que o ato foi
verdadeiro, sempre pairaria a imoralidade do ato, ainda que o sujeito no tenha se beneficiado.
Parece-me o seguinte: Se do nosso ponto de vista a compra nestes casos so imorais, mais imoral
ainda seria a doao. Ento, as pessoas do 497 que no podem comprar, que nem por ato oneroso podem
receber bens, se elas no podem comprar, quanto mais receber doao.
Funcionrios Pblicos no podem receber doao em razo do seu cargo ou funo, porque,
por bvio, estas situaes seriam crimes (ex: corrupo ativa, corrupo passiva, prevaricao, etc.).
Mas no podem receber nenhuma espcie de doao? Quando muito, agente poderia dizer que de
forma puramente simblica, eles poderiam receber alguma coisa do tipo doao remuneratria. Ex: Um
grupo de advogados resolveu dar um trofu a um juiz da vara cvel por servios e dedicao prestados
em sua atividade. Desta forma, alguma coisa de forma simblica agente poderia admitir, o que no se
admitiria seria alguma coisa de ordem econmica (Ex: dei um carro a um juiz porque ele julgou
procedente a minha ao). Poder-se-ia doar por outras razes, mas no porque ele juiz (Ex: O juiz da
vara cvel meu amigo de infncia e eu quero dar um presente a ele em seu aniversrio. Neste caso eu
poderia s no sendo admitida a doao feita pelo fato de ele ser juiz).
Pesquisa: Qual a diferena entre a condio e o encargo?
DANILO PEREIRA LEITE
AULA N 9
DIREITOCIVIL III
PROF. MAURCIO

08/03/07

- SNTESE DA AULA PASSADA


Na aula passada ns estvamos falando sobre a classificao do contrato de doao, onde
passamos a classificao do ponto de visto da doutrina majoritria e algumas divergncias que poderiam
surgir do tipo: um contrato unilateral? Se virar oneroso fica bilateral? realmente um contrato solene?
Estes foram os questionamentos que agente apresentou para tentar reavaliar a idia do contrato de doao.

Depois falamos sobre elementos. Havia necessidade da presena de um elemento subjetivo que era
o animus donandi, onde na doao vai ter que estar presente a idia de que eu quero realizar um ato de
doao, estou consciente de que eu estou realizando uma doao e de que estou passando parte do meu
patrimnio para o de outrem. A forma pela doutrina majoritria solene. Quanto ao objeto ns dissemos
que pode ser qualquer coisa que tenha valor econmico, que seja lcito, comercializvel (no sentido de
que se pode transferir a propriedade) e tal objeto pode ser corpreo ou incorpreo. Falei tambm a idia
dos sujeitos.
Pensamos tambm na capacidade onde o donatrio poderia ser um agente incapaz, ou seja, ele
poderia no estar representado ou assistido, mas somente nas doaes puras. Agora, se o incapaz for
donatrio em uma doao que no seja pura, ele deve estar devidamente representado ou assistido. O
doador se fosse incapaz, no bastaria estar representado ou assistido, dependeria tambm de autorizao
judicial, porque, at por uma questo lgica, se por um lado agente pensa que para vender um bem para
incapaz tem que ter autorizao judicial, com maior razo ainda agente precisa deste acompanhamento do
Ministrio Pblico e do juiz em se tratando de doao.
Da legitimao ns falamos que o pai pode doar para o filho bens particulares sem nenhuma
restrio, pois tudo o que for doado ser considerado adiantamento de herana. Doar para cnjuge bens
comuns ns dissemos que no pode, mas bens particulares podem, s no podendo doar no regime de
separao obrigatrio, onde o protegido no pode doar, mas pode receber doaes. Neste caso ns
dissemos que a doao seria fraudulenta (no adianta ter casado em regime de separao se o cnjuge
protegido ficar transferindo seu patrimnio ao outro cnjuge). Doar para fora do casamento, ns
chegamos s seguintes situaes: no se pode doar para a amsia, onde a expresso amsia fora utilizada
para caracterizar a idia do adultrio (no o simples fato de eu estar casado e estar com outra pessoa,
tem que caracterizar o adultrio, tem que ter traio. Isto que poderia levar a anulao da doao).
Para doar imveis tem que ter a anuncia da esposa (para qualquer pessoa, por se tratar de imvel,
tem que ter a anuncia da esposa). Para doar mveis particulares a princpio no ter nenhuma restrio.
Para doar bens mveis comuns, neste caso o CC exige a anuncia da esposa, como dito, no nem tanto
pela anuncia, mas porque tambm um ato de doao do outro cnjuge, j que os bens so comuns.
Como ns falamos somente no se precisar da anuncia em se tratando de doaes remuneratrias e
doao aos filhos comuns quando eles esto casando ou quando se estabelecer condomnio em
separado. Agora, se no for filho comum, ou, mesmo que seja filho comum, no for por casamento ou
no for por estabelecimento de condomnio em separado, para doar bens comuns, mesmo que para os
filhos, preciso da anuncia do cnjuge.
Mencionamos o artigo 497 da compra e venda, onde ns falamos que aquele impedimento falava
de uma idia de imoralidade. Por isso eu disse que se imoral comprar, muito imoral e muito mais grave
ser doar (Se eu no posso nem comprar, muito menos eu poderei receber de grtis).
Por fim, falamos tambm sobre a questo dos funcionrios pblicos, que no podem receber
doao sob pena de caracterizar crime (prevaricao, corrupo, etc.).
Faltou falar na aula passada, mas vale a pena reforar o que eu j havia falado para vocs em
relao compra e venda que o caso de:
-UNIO ESTVEL
Lembrem-se que quando ns falamos sobre a unio estvel, eu disse vocs que na relao
interna agente aplica na unio estvel por analogia as regras da compra e venda. Isto significa que para
os companheiros entre si (relao entre eles) agente aplica a mesma relao marido / mulher, ou seja,
quando o marido pode doar a mulher, o companheiro pode doar para a companheira, quando ele no
poder comprar, o companheiro tambm no poder doar na unio estvel.
Fora da relao, na relao externa no se aplicam as mesmas regras. Em segundo plano eu falei
para vocs que muito fcil burlar a lei sem cair na ilegalidade, pois a unio estvel uma situao de
fato. Ex: Se minha companheira no anusse em um ato que eu queira fazer basta romper a unio de
fato, basta sair de casa. Ento, ficaria sem sentido esta disposio. Portanto, vale a mesma idia na
relao interna (relao dos companheiros entre si) das mesmas idias aplicadas ao casamento. Na relao
externa no aplicamos as regras de impedimento de doao do casamento.

- ESPCIES DE DOAO
1 - DOAO PURA
a doao mais comum, mais tpica. Doao pura acontece quando voc doa determinado bem e
o donatrio o recebe, no se vinculando nenhuma condio, no dependendo de absolutamente nada,
no h nenhum dever, nenhum nus, nenhuma responsabilidade que ele assuma, simplesmente um
aumento patrimonial.
aquela doao que no teor do que regulamenta o CC, p. ex, um incapaz pode aceitar sozinho.
aquela que se eu der um prazo para voc dizer se aceita ou no e se voc no disser nada neste tempo se
presume a aceitao (nas outras espcies de doao o silncio importa em ausncia de manifestao).
2 - DOAO REMUNERATRIA
aquela que o marido pode fazer com os bens comuns sem a anuncia da esposa. Esta doao,
como eu falei aula passada, chama remuneratria porque tem uma conotao de pagamento. Como j
dito, seria pagar o bem com o bem. Isto significa que se algum fez alguma coisa boa, algum bem, mas
no pode ou no quis cobrar e eu em agradecimento quero pagar o que ele fez. Como ele no pode cobrar
ou no quer cobrar agente vai fazer este pagamento atravs de um ato voluntrio, atravs de uma doao.
Ento, agente vai fazer uma doao de um bem para pagar e agradecer o que ele fez, esta a idia de
doao remuneratria.
Ex: Sala-vida. Meu filho cai na piscina e o salva-vidas pula e o salva. Ele no pode cobra, mas eu
quero pagar e compro um presente e do para ele em agradecimento pelo o que ele fez (obs.: funcionrios
pblicos no podem receber doao em razo de seu cargo ou funo, salvo doao puramente simblica,
como, p. ex, um trofu).
Uma coisa que deve ser observada que esta doao se enquadra na expresso (e o CC inclusive
utiliza esta expresso) puramente remuneratria, pois somente remuneratria enquanto ela guardar
proporcionalidade com o que o donatrio poderia ter cobrado, a partir do momento em que ela extrapola,
ela perde o carter de remuneratria e passa a caracterizar a doao pura.
Ex: Muitos anos atrs eu e uns amigos resolvemos viajar para Macei. Samos de Maring para
pegar um avio em So Paulo. S que chegando a So Paulo um integrante do grupo estava passando
mal e um amigo residente desta cidade me indicou um amigo mdico dele para examin-lo. O mdico o
examinou e o medicou, fazendo-o ficar melhor e possibilitando o prosseguimento da viagem. O mdico
poderia cobrar? Poderia, mas ele no quis. Quando agente estava para voltar, resolvemos comprar um
presente para ele. Vamos imaginar assim: se agente comprasse uma rede, seria doao remuneratria?
Sim. Se agente comprasse um sapato, seria doao remuneratria? Sim. E se agente comprasse um
carro, seria doao remuneratria? No, pois esta doao perder o seu carter de remuneratria.
A idia de remuneratrio est guardada na proporcionalidade dentro daquilo que poderia ser
cobrado. Quando se passa o valor, aquilo que o donatrio poderia ter cobrado remuneratrio, mas aquilo
que excedeu ser doao pura. Esta doao interessante, haja vista que o marido pode faz-la de bens
mveis comuns ao casal sem a anuncia da esposa. Agora se extrapolar a proporcionalidade, aquilo que
extrapolar depender da anuncia da esposa.
3 DOAO COM ENCARGO
Esta doao tambm pode ser chamada de doao onerosa. Doao com encargo aquela
doao ao qual o donatrio fica vinculado a cumprir determinado dever, sob pena de no o fazendo perder
a doao. Desta forma agente grava a doao com um nus, com um dever que o donatrio ter que
cumprir e, se no cumprir, ele perder a doao.

Como se trata de uma doao onerosa, este contrato est sujeito evico, vcio redibitrio, ou
seja, aos efeitos de qualquer ato oneroso.
4 DOAO CONDICIONAL
Doao condicional quando agente estipula que a doao ter que ficar atrelada uma condio.
Ento, agente vai sujeitar a doao, a eficcia definitiva da doao uma condio, ou seja, `um evento
futuro e incerto (um evento que ainda est para acontecer, mas agente no sabe ao certo quando e se
realmente ir acontecer).
Conforme j estudado, qualquer condio pode ser objeto da negociao, exceto se for ilegal,
imoral ou impossvel.
*OBS: Na aula passada eu fiz a seguinte pergunta vocs: qual a diferena entre condio e
encargo?
- O encargo um dever que se incumbe ao devedor (estou utilizando devedor e no donatrio para
designar qualquer encargo) para que este cumpra. Ex: Eu vou te dar um carro, mas voc tem que
terminar a corrida de So Silvestre. Eu tenho que correr? Sim, tenho que terminar a corrida de So
Silvestre para poder ganhar a doao. Ento, o encargo um dever e, lgico, tem carter econmico,
pois ter um custo para mim, nem que seja apenas servios, mas algum dispndio ter.
- J a condio est vinculada um fator externo. Pode at ter interferncia minha, mas s a
minha interferncia por si s no suficiente. Ex: Se chover eu vou te dar um carro. Assim, agente
percebe que a doao depender de um fator externo. O que eu poderei fazer para receber esta doao?
Nada, pois no depende de mim.
Eu vou te dar um carro se voc ganhar a corrida de So Silvestre. Trata-se de uma condio ou
de um encargo? Condio, haja vista que, por mais que eu treine e corra no depende s de mim.
Portanto, pode ser uma coisa que no tenha nada a ver comigo (se chover), como pode ser uma coisa
que, embora tenha minha interferncia, no depende s de mim (ganhar a corrida de So Silvestre).
Doao com encargo ou onerosa est sujeita a evico ou vcio redibitrio, j a condicional no.
5 DOAO A TERMO
O que vem a ser termo? O termo diferente da condio por se tratar de um evento futuro e certo.
Ex: Vou te dar um carro no natal.
O que agente verifica o seguinte: muitas vezes agente pode pensar que parece completamente
lgico, termo inicial da doao. Ex: Vou te dar um carro que voc vai receber no dia 20 de agosto do
corrente ano. Assim, o negcio produzir efeitos no dia 20 de agosto. Desta forma, completamente
possvel estabelecer um termo inicial na doao. Mas, por outro lado, parece incoerente falar em termo
final. Ento, por regra, a doao no admite termo final. Por que no se pode estabelecer termo final?
Porque ficaria emprstimo e no uma doao. Se eu estou doando definitivo. Ex: Se eu estou doando
para vocs, mas no dia X encera o termo, portanto, desfaz-se a doao e o bem volta para mim, isto
no doao, isto ser emprstimo.
Portanto, sob pena de se desnaturalizar o contrato de doao em um emprstimo, no se admite,
em regra, termo final. Mas, se eu utilizei a expresso por regra, bvio que agente pode chegar
concluso de que tem uma EXCEO. Trata-se da espcie de doao que passaremos falar a seguir.
6- DOAO EM SUBVENO PERIDICA
aquela doao que no se esgota com o ato de cumprimento, na verdade ela impe um
cumprimento em uma determinada periodicidade. Ex: Esta doao seria a mesada do pai para o filho.
Eu cheguei para o meu filho e paguei a mesada. Acabou a minha obrigao? Este ms sim, mas o ms
que vem tenho que pagar de novo. A subveno peridica est exatamente legada a isto. Quando eu falar
vou te dar um celular, ou seja, quando eu entregar um objeto por ato voluntrio a obrigao est

cumprida. Agora, esta doao ora tratada, o fato de cumprir no esgota, haja vista que eu terei outra para
cumprir em certa periodicidade (dirio, mensal, semanal, anual, etc., depender do acordo).
Nesta doao em subveno peridica agente poderia falar em termo final (exceo da doao
a termo). Parece lgico e compatvel que nesta doao possa existir um termo final regulado no contrato,
ou seja, eu vou te dar um salrio mnimo at voc completar 18 anos, ou somente por at dois anos,
etc.. Portanto, agente poderia falar em termo final da periodicidade.
Nesta doao interessante ter um termo final. De qualquer maneira o CC diz que a doao em
subveno peridica se extingue falecendo o doador. Ento, via de regra, j que se trata de um contrato
personalssimo, quando o doador falece, encerra-se a doao, SALVO se eu tiver disposto
expressamente que os meus herdeiros tero o dever de continuar prestando aquela periodicidade. Se eu
estipular a obrigao aos meus herdeiros quando eu morrer, embora eu falea, eles tero que continuar a
prestar aquela subveno.
OBS.: Obrigaes at podem ser transmitida via sucessria, mas dvidas no se transmitem. Toda
vez em que o legislador manda o herdeiro pagar alguma coisa que era dvida do falecido, em nenhuma
hiptese acontece que ele tenha que tirar dinheiro do bolso, pois na verdade quem vai estar pagando ser
o patrimnio do falecido. Ento, o meu herdeiro ter que receber patrimnio positivo suficiente para
garantir esta subveno. A lgica que o meu herdeiro vai receber o meu patrimnio e vai administr-lo e
deste patrimnio que ele est recebendo de herana que ele vai continuar a manter a subveno
peridica. Agora, se ele no receber um patrimnio positivo, ele no ser obrigado a tirar dinheiro do
bolso e continuar pagando (no tem esta disposio, mas se tira esta concluso pela lgica do sistema).
De qualquer maneira, na subveno peridica, diz o CC que se morrer o donatrio extingue-se a
doao. Nem por disposio contratual voc poderia fazer doao (no se transmite aos herdeiros).
7 - DOAO EM CONTEMPLAO DE CASAMENTO FUTURO
Contemplar casamento pode ser objeto de doao, mas uma norma da doao condicional pura e
simples. Ex: Se voc casar eu te dou um carro. Se voc se casar a doao condicional ser pura e
simples, pois se poder casar hoje, amanh, daqui dois anos, etc.. Nesta doao o CC fala em certa e
determinada pessoa, logo, no apenas se voc se casar ou se voc se casar com seu namorado,
mas Se voc se casar com o fulano.
Agente poderia visualizar melhor esta doao em contemplao de casamento futuro atravs da
comum expresso presente de casamento. Est-se fazendo esta doao em razo de um casamento.
A vai casar com B, manda convite, etc., e voc manda um presente de casamento.
interessante este tipo de doao, pois esta doao no deixa de ser uma doao condicional. A
doao de certo e determinado casamento uma doao condicional, porque uma doao para o
casamento, tal qual o CC diz que ficar sem efeitos se no sobrevier casamento. Como condicional se
no sobrevir a condio o negcio se desfaz. O que no final das contas significaria dizer o seguinte: Dei
o presente de casamento e os nubentes no casaram, devolve-se o presente. E se um deles for inocente?
Ex: Agente foi casar e o nosso amigo deu um presente de casamento. Na hora da celebrao, quando o
juiz perguntou para mim se eu aceito me casar e eu disse que no. Ela pode ficar com o presente? No,
pois no aconteceu a condio. E se for anulado o casamento? No casamento, especificamente, o CC
diz assim: Ns nos casamos. Tecnicamente houve o ato, se for anulado o CC diz que o cnjuge
inocente se beneficia dos efeitos do casamento. Ex: Eu j casado caso de novo. Ela o cnjuge inocente
e eu sou o culpado. Ento, na anulao do casamento, para ela gera os efeitos, ou seja, para ela aquele
efeito da condio de se casar a doao teria efeito, portanto, no precisaria devolver os presentes. O
CC faz proteo ao cnjuge inocente, se os dois forem culpados se teria que devolver os presentes.
Desta forma, poder-se-ia na anulao poderia continuar com o presente, pois o CC protege o cnjuge
inocente.
Na aula passada eu comentei a respeito das brigas de namorados, na qual um pede ao outro os
presentes dados na constncia do namoro, o que no se pode fazer, j que a doao definitiva. O mesmo
acontece na separao do casamento, onde um quer o bem que o seu parente ou o seu padrinho deu. Ex:
Esta geladeira minha, pois foi meu pai quem deu. Este fogo meu, pois foi meu padrinho quem deu.
Seria interessando ponderar o seguinte: se voc comea a imaginar esta situao de separao,
principalmente no que tange os presentes de casamento e a contemplao de casamento futuro, o CC diz

que a doao feita a mais de uma pessoa, presume-se igualmente dividida entre elas. Ex: Di para trs
pessoas e no disse nada. Presume-se doado igualmente entre os trs. No caso do presente de
casamento acontece o seguinte: A doao feita pelo meu pai, ou pelo seu tio, ou pelo meu padrinho, ou
pela sua dama de honra, etc., foi doao feita ao casal.
Assim, no interessa quem deu o presente, este ser de ambos os cnjuges, SALVO se na doao
tivesse expressamente estipulado um donatrio. Ex: No casamento agente vai fazer a doao
estipulando para quem ela foi feita, p. ex., do a voc porque eu no gosto do seu marido. Neste caso
vale, pois foi declarado expressamente que, embora seja um presente de casamento, um presente para a
noiva.
8 - DOAO AO NASCITURO
O que nascituro? Vamos dizer que seja o feto a partir da concepo. Ele no tem personalidade
jurdica, mas a partir do instante que ele est concebido e vivel (vivel no sentido de que ele est se
formando, evoluindo) ele direito resguardados.
O problema o doador. Esta viabilidade interessante hoje em dia por causa da reproduo in
vitro. O CC diz...mas a lei pe a salvo desde a concepo.... Como se d a concepo? No instante em
que o espermatozide fecunda o vulo. Se agente fosse se apegar ao aspecto exclusivamente biolgico
agente diria que a concepo se d no exato momento da fecundao do vulo pelo gameta masculino. A
redao deste dispositivo a mesma do CC velho, porm naquele tempo (por volta de 1900) s existia
uma maneira de se fecundar o vulo que era mediante ato sexual (introduo do pnis na vagina e
conseqente ejaculao de espermatozides que fecunda o vulo). Hoje isto j no mais a mesma coisa,
visto que atualmente se pode fazer reproduo em laboratrio. Se fossemos manter a mesma idia do
CC/16, como ficaria a seguinte situao: So tirados certa quantidade de vulos de uma mulher e
espermatozides de um homem e, posteriormente, so colocados para congelamento. Vamos supor que
este homem venha a se separar desta mulher e vem a se amasiar com outra. Com o seu falecimento, este
deixa para trs uma nica herdeira, sua filha. Como a mulher companheira e no possui os mesmos
direitos do matrimonio, ela no se conforma e implanta (ps morte) os espermatozides ficando grvida
em razo disto. Este nascituro pode reclamar parte da herana? Na verdade agente vai comear a
imaginar a idia da viabilidade, ou seja, a partir do momento em que o vulo fecundado est colado no
tero que passa a ser nascituro (obs.: corrigir esta parte. Parte que a fita foi virada).
A doao ao nascituro valer desde que aceita pelos representantes legais. O que uma
regulamentao diferente do CC velho que dizia que a doao ao nascituro valer se aceita pelos pais, j
o CC atual preferiu a dico representantes legais. Qual a diferena? Na poca do CC velho a
mentalidade era a de que sexo s se fazia depois do casamento. Mulher que fizesse sexo antes do
casamento era taxada de prostituta pela sociedade. Desta forma, a mulher que engravidava antes do
casamento era obrigada a casar e, sendo casada, passava a ser emancipada e, consequentemente capaz,
mesmo que tivesse, p. ex, 13 anos. Mas, no CC atual se acontecer de uma menina de 13 anos engravidar e
esta no se casa, o que significa que a gravidez no emancipa, ela continua menor. Pelo CC velho isto
gerava uma situao completamente insustentvel, pois dizia que com 13 anos se o doador fizesse a ela
uma doao com encargo ela no poderia aceitar porque era doao com encargo e porque ela era
absolutamente incapaz. Assim, a doao devia ser feita com o representante legal. Ela no tinha direito de
aceitar a doao com encargo para ela pelo fato de no ter condio mental para tal, mas podia aceitar
uma doao com encargo para o nascituro. Se ela no pode nem aceitar para ela, como ela podia aceitar
para o nascituro? Pior ainda, se ela aceitasse para o nascituro quem iria cumprir o encargo? Ela.
A doao ao nascituro ser possvel se aceita pelos representantes legais. Isto significa que se os
pais forem menores ou de outra forma incapaz, quem vai aceitar a doao feita ao nascituro no sero os
pais e sim seus representantes legais (ex: av, av, etc.).
Isto sem falar em outro aspecto da doao ao nascituro. Ns no podemos deixar de lembrar que a
doao ao nascituro uma doao condicional, ou seja, a doao somente se perfaz, somente se torna
definitiva, perfeita e acabada desde que o nascituro efetivamente nasa com vida, uma vez que se ele
nascer morto a doao no se concretiza, no se torna definitiva e retorna ao doador. Se nascer com vida,

ainda que morra imediatamente aps o seu nascimento, ele j adquiriu personalidade jurdica e a doao
ser transmitida aos seus herdeiros. Portanto, trata-se de uma doao condicional.
9 - DOAO ENTIDADE FUTURA
Entidade futura seria uma Pessoa Jurdica nascendo. Assim como a pessoa fsica somente
comea a existir a partir do nascimento com vida a pessoa jurdica tambm somente comea a existir aps
o registro dos seus atos constitutivos. O CC atual passou a admitir a doao entidade futura. Trata-se de
uma pessoa jurdica que no existe ainda (uma Ong, Associao, etc.), mas que, em tese, vai existir.
Como o ser humano tem um prazo certo (ou aproximado) para nascer com vida, o legislador
resolveu criar tambm um prazo para o nascimento de uma pessoa jurdica, porque quando ele regula esta
doao entidade futura ele diz que esta doao caducar se ela no vier a ser constituda no prazo de 2
anos. No se efetivando a doao, esta se desfaz e o bem volta ao doador.
10 DOAO COM CLUSULA DE REVERSO
a doao na qual o doador estabelece o seguinte: Eu fao doao ao donatrio. Se por ocasio
da morte do donatrio eu ainda estiver vivo o objeto da doao voltar ao doador (para mim). Mas
ento no se trata de doao, visto que no definitiva? O que o CC estabelece que quando o donatrio
morre e o doador est vivo o bem retorna ao doador. Agora, se quando ele morre o doador estiver morto,
ou seja, quando ele morreu o doador j tinha morrido antes o bem definitivo do donatrio e quando este
morrer os bens vo para os seus herdeiros. Por isso que pode ser considerada doao, pois ela pode ser
definitiva, vai depender de quem morrer primeiro. Portanto, agente pode percebe que esta tambm pode
ser considerada uma doao condicional, haja vista que pode ser que o doador morra primeiro ou o
donatrio. A definitividade vai depender de quem morrer primeiro.
A lgica a seguinte: houve a doao, a propriedade do donatrio, o fato que ns verificamos
aqui o seguinte: se donatrio falece antes do doador o bem volta para a propriedade deste, se o objeto, se
acontecer de o doador morrer depois do donatrio, quando o doador morreu a propriedade foi em
definitivo para o donatrio e quando aquele morrer vai para os herdeiros deste, mas tecnicamente falando
uma doao, eu entreguei para donatrio dele, tem direito de propriedade sobre o bem. Mas e se ela se
desfez do bem? No tem problema, depois a gente acerta isso economicamente, pelo valor econmico,
volta para o patrimnio do doador, isso da um outro problema, mas a propriedade do donatrio.
Ento, se o donatrio falecer antes do doador, mas este em vida se desfez do bem recebido, o esplio do
falecido responder por isto, restituindo o valor do objeto doado.
* E no caso de COMORINCIA?
O que comorincia? Trata-se da presuno de morte simultnea. Se no houver meios de se
identificar quem morreu primeiro, presume-se que morreram simultaneamente. Ex: No caso do acidente
com o avio da GOL, quem morreu primeiro? Impossvel de se determinar. Vamos imaginar que neste
caso, no mesmo avio estavam o donatrio e o doador. Os herdeiros de ambos esto discutindo
judicialmente que ficar com o bem doado ao donatrio? Quais dos herdeiros ganharo? Neste caso o
bem doado ficaria com os herdeiros do DONATRIO. Justificativa: Quando comea a personalidade
jurdica? Com o nascimento com vida. Quando cessa a personalidade jurdica, ou seja, quando eu paro de
ter direitos e obrigaes? Com a morte. Quando eu passei meu patrimnio para o donatrio e quando
aconteceu o evento morte deste o bem tem como voltar ao meu patrimnio? No, pois eu no tenho mais
personalidade, quando ele morreu eu tambm estava morto, isto , eu no posso receber mais o bem de
volta (no possuo mais adquirir direitos e obrigaes).
11 DOAO COM CLUSULA DE FIDEICOMISSO

Fideicomisso um instituto de direito sucessrio (muito parecido com a reverso). No direito


sucessrio funciona assim: Eu testador, no meu testamento eu deixo minhas disposies de vontade. A
minha disposio de vontade a seguinte: Por testamento eu deixo meu bem para A. Quando A
morrer, este obrigatoriamente ter que passar o bem para B, desde que quando ele morrer B esteja
vivo. Se quando ele morrer, B j estava pr-morto, o bem no vai para os herdeiros de B, o bem vai
para os herdeiros de A (parecido com a reverso). Se B estava vivo quando A morreu, quando B
vier a falecer, o bem vai para os herdeiros de B.
Vrios autores sustentaram sobre a viabilidade da possibilidade de se estabelecer a clusula de
fideicomisso para o ato contratual. O detalhe sobre a possibilidade desta figura se justifica pelo seguinte:
Vai se estabelecer a doao. O fato que agente deve ponderar que eu no posso estabelecer a reverso?
Ento vrios autores tentaram dizer que esta atitude no convinha. Ao invs de eu fazer um contrato de
reverso para doar para terceira pessoa, porque no doa diretamente para terceira pessoa. Outros j
entendiam que isto no o ideal. A teor do CC, quando fala que proibida reverso em favor de terceiro,
ele explicitamente est proibindo a doao em clusula de fideicomisso, considerando esta clusula
invlida. invlida porque ela incorreria na doao de pacto corvina, que diz que ilegal contratar cujo
objeto seja herana de pessoa viva (art. 426).
Portanto, Fideicomisso um instituto do direito sucessrio que autoriza que o testador estipule o
seguinte: o testador pode via testamento deixar o bem para B. A propriedade de B, o bem pertence a B,
estabelecer via testamento o seguinte: quando o B falecer, o bem no vai para os herdeiros de B, mas vai
para C.
A
B
C
Ento vamos imaginar a situao: A deixou por testamento um carro para Andria e estabeleceu o
seguinte: quando B morrer este bem vai para C, ento quando a B morre os herdeiros dela no recebe esse
bem, o bem vai para a C desde que a C no esteja pr-morta, ou seja, que C no tenha morrido antes de B,
se o C morreu antes da B o bem no vai para C ou para os seus herdeiros, a propriedade se consolida para
B e quando ele morrer vai para os herdeiros dele, essa a idia do fideicomisso estabelecido em direito
sucessrio. quase igual a clusula de reverso, s que ao invs de voltar para mim, vai para o terceiro.
Durante algum tempo se discutiu a possibilidade, a viabilidade, de se estabelecer uma doao em
clusula de fideicomisso, justificando o seguinte: primeiro que era um instituto de direito sucessrio e
vlido, perfeitamente aceito, segundo, porque ao pensar nesse instituto seria uma forma at de economia
processual, economia em geral, porque voc imagina assim: se o Maurcio doou para a A pode fazer
uma clusula de reverso, quando a A morrer volta para o Maurcio. Voltou para o patrimnio do
Maurcio. O Maurcio no pode doar para a C? Pode. E porque no direto, o Maurcio doa para a A, e
quando ela morrer vai direto para a C, ao invs de voltar para o Maurcio e o Maurcio depois fazer uma
doao para a C, vamos fazer direto sem ter que voltar para o Maurcio. Eu passo pra A e se ela
morrer vai direto para a C, seria essa a idia que se discutia.
Outros entendiam o seguinte: que nesse caso a doao em fideicomisso invlida porque isso a o
tal do pacto de corvo (pacto corvina), se eu doei para a A a quem pertence o bem? Pertence A,
donatria. E se eu estou dizendo o que ela vai fazer com este bem por ocasio do seu falecimento, cairia
no pacto de corvo, porque estaria designando sobre herana de pessoa viva, ou seja, designando que A
vai fazer com o bem de propriedade dela, porque por sinal dela, eu dei pra ela, quando ela morresse.
Soluo do CC art. 547, nico de forma clara o legislador probe a doao em clusula de
fideicomisso. De forma clara ele est proibindo a doao com clusula de fideicomisso e a gente percebe
o seguinte: ele fala clusula de reverso vale voltando para mim, mas no vale voltando para o terceiro.
lgico, mas nas duas, eu no estou especificando o que vai acontecer com o patrimnio de A quando
ela morrer? Tecnicamente sim, tecnicamente eu at poderia reconhecer que existe essa formulao.
Eu acho que o CC est bem coerente. Primeira justificativa que eu diria para vocs, legalmente, de
onde vem essa histria de que doar, negociar, contratar, herana de pessoa viva ilegal? Da lei, ento a lei
pode mudar, ento j chegamos numa concluso, se a lei disse que pode neste caso, pode, ento j seria o
suficiente.

Segunda justificativa: porque que pode voltar para mim e no pode voltar para terceiro? Talvez por
uma questo tcnica. Se eu tivesse doado para a A, e quisesse o bem de volta primeiro eu no teria feito
doao, teria feito um emprstimo, um emprstimo vitalcio, comodato vitalcio, ento enquanto ela
estiver viva ela usa, quando ela morrer volta para mim ou para o meu patrimnio. Quando eu fiz a doao
eu tinha a inteno de que fosse para o patrimnio dela. Eu no vejo porque o Maurcio vai doar alguma
coisa para a A e depois vai ficar torcendo para ela morrer e o bem vir para mim, a final de contas se eu
quero que o bem fique comigo, eu no dou, fica para mim direto, eu simplesmente no teria feito o
contrato de doao. Ento, por um aspecto moral, quer me parecer que no caracterizaria aquela histria
do pacto do corvo. Voc pode at ficar esperando e torcendo pela morte, mas o doador no teria razo,
no teria vantagem em ficar torcendo pela morte. Ou ele no teria feito a doao, ou se fosse no caso de
beneficiar A, teria feito outro contrato, no caso o emprstimo.
Eu j no vejo a mesma coisa quando eu penso no terceiro, eu fiz a doao para a A pensando no
bem da A, ento eu no vou querer de volta, o bem j era meu, seno no teria doado.
Agora eu no vejo a mesma lgica contra a C, porque o bem no era da C, de repente o C
tem interesse pelo bem, um carro, ento ela tem interesse no carro? Como eu falei para vocs no pacto de
corvo, eu no vejo vantagem em torcer pela morte de A porque o bem que j era meu, ento eu no
tenho que esperar que ela morra para eu ganhar o carro. Mas do lado inverso o C quanto mais cedo eles
morrerem mais cedo eu ganho aquilo que ns contratamos, a mesma coisa a gente poderia pensar da C,
para C a A tanto faz, o fato que ela quer o carro se a A morrer ela ganha esse carro, o Maurcio
diferente, o Maurcio no tinha que dar o carro, deu o carro porque no queria mais ou queria abrir mo
do carro, para o C qualquer vantagem, depois de assinado o contrato, que a A ao atravessar a rua para
pegar o carro de preferncia antes de ela entrar no carro que seja atropelada e morta, quanto mais cedo ela
morrer, mais cedo ela ganha o bem, por isso que o CC probe essa idia da clusula de fideicomisso.
Observo para vocs tambm o seguinte: o fideicomisso instituto do direito sucessrio vlido, s
via testamento, que previsto pelo CC na parte do direito sucessrio. E eu diria para vocs tambm
considerarem o seguinte: mas no cria a mesma situao imoral? Cria. Criada em testamento essa regra
ou via contrato, cria a mesma situao imoral, s que tem um detalhe, como eu falei para vocs: o que a
lei probe a lei pode autorizar, porque essa proibio legal, e mais, a proibio do pacto de corvo
proibio para contratao de herana de pessoa viva e testamento no contrato, testamento ato
unilateral, ento no h um contra-senso nisso. Da porque o testamento depende s de mim, sou eu que
instituo isso, no depende da A nem do C.
OBS.: As espcies de doao: doao em contemplao de casamento futuro, doao ao
nascituro, doao entidade futura e a doao com clusula de reverso so subespcies de
doao condicional.
OBS: Esta parte que trata da doao com clusula de fideicomisso estava meio confuso de entender, pois
o professor estava falando rpido demais e no dava para entender tudo o que ele falava. Procurei
transcrever exatamente como ele falou, fiquem atentos, pois pode haver alguma incoerncia. Est meio
confuso, mas acho que d para entender. Qualquer coisa me corrijam, por favor.
DANILO PEREIRA LEITE
AULA N 10
DIREITOCIVIL III
PROF. MAURCIO

13/03/07

- SNTESE DA AULA PASSADA


Na aula passada ns estvamos falando das espcies da doao, quais os seus efeitos, p. ex., a
doao remuneratria pura que aquela que no preciso da anuncia da esposa para doar bens comuns.
Doao pura aquela em que o incapaz pode aceitar mesmo sem estar devidamente representado ou
assistido. Falamos tambm da doao com encargo que aquela em que o donatrio tem um nus a

cumprir. Falamos da doao a termo, das doaes condicionais e ns vimos que o CC traz uma srie de
doaes condicionais com regras diferenciadas. Ex: presente de casamento doao em contemplao
de casamento futuro que o CC fala que alm de designar a idia geral dos termos da doao condicional
era preciso realizar o casamento, pois se condio no se realizou ter-se-ia que devolver o presente.
Doao ao nascituro tambm uma doao condicional, pois, mesmo que o CC no diga, se no ocorrer a
condio no se perfaz a doao, ou seja, se no nascer com vida a doao no se concretiza.
Vimos a ltima espcie tratada que era a doao com clusula de reverso que aquela doao
condicional que est condicionada questo da morte. A morte na verdade certa, mas o que ela incerta
na clusula de reverso a questo de quem morre primeiro. Eu estou doando para voc. Quando voc
morrer o bem volta para mim, desde que eu esteja vivo. Se eu tiver morrido antes o bem fica com voc e
quando voc morrer este bem vai para sua herana e voc dispe dele como voc quiser. Ento, a
clusula de reverso se torna condicional pela incerteza do instante em que ocorre a morte (quem morre
primeiro).
Em um segundo ponto, agente falou tambm de uma outra clusula chamada de clusula de
fideicomisso, que aquela clusula onde ao invs de o bem voltar para mim quando voc morrer ele vai
para terceiro. Eu do para A e quando A morrer o bem vai para B, desde que B esteja vivo. Ento,
se A morrer e B estiver vivo o bem vai para B. Se A morrer, mas B j estava morto antes, agente
deu a soluo de que quem vai ficar com o bem em definitivo com A (herdeiros). A mesma soluo que
agente encontrou em relao idia de comorincia. A comorincia presume a morte simultnea. Desta
forma, se doador e donatrio morrem juntos, no se tem como transferir o bem. Assim, se fosse uma
doao em reverso, o bem no tem como voltar ao doador e, se fosse uma doao com clusula de
fideicomisso (se valesse esta doao de fideicomisso) no se poderia passar o bem para B (terceiro).
Ns vimos que o CC expressamente probe a doao em fideicomisso. Dissemos que no vale a
reverso em favor de terceiro. Ento, este tipo de doao est vedado, o que era questionado no CC velho
e no CC atual passou a ter soluo expressa. Dentro da nossa idia geral, ns ponderaremos o seguinte:
Ainda que o CC no vedasse expressamente o fideicomisso, ele acabaria sendo proibida em relao
disposio do artigo 426 que probe que seja objeto de contrato doao de pessoa viva. Ento, haveria a
proibio que impede este tipo de contratao, que aquilo que a doutrina chama de pacto de corvo ou
pacta corvina. Portanto, no CC velho esta disposio para que no ficasse em uma situao de
imoralidade, imoralidade no sentido de voc ficar torcendo pela morte do alheio, pois enquanto doa, na
clusula de reverso, ns imaginamos que o doador no vai ter esta disposio de torcer pelo mal alheio,
j que, afinal de contar, se ele quisesse ficar com o bem ele no teria doado. Agora, j um terceiro no vai
ter essa mesma condio, ele, muito provavelmente, torceria pela morte alheia para que ele pudesse se
beneficiar o mais rpido possvel da doao que receberia. Por esta disposio esta clusula de
fideicomisso j estaria vedado em nosso sistema (mas o CC/02 proibiu expressamente).
Alm disso agente deve pensar nos termos de que no vale a doao em fideicomisso, mas o
fideicomisso, como instituto de direito sucessrio, no questionado, ele vale porque tem disposio
expressa que o regulamenta, alm do que no haveria dinomia entre normas, no haveria uma dinomia
entre o artigo 426 e a regra referente ao fideicomisso no direito sucessrio, pois o 426 probe contrato
cujo o objeto seja herana de pessoa viva, enquanto o fideicomisso do direito sucessrio seria disposio
testamentria, portanto, seria um ato unilateral (no seria contradio).

LIMITES OBJETIVOS DA DOAO


Por limites objetivos da doao o que agente vai tentar contemporizar o quanto que eu posso
doar. Ento, estabelecendo o parmetro daquilo que eu posso vir a ceder em doao. Ns encontramos no
CC duas regras que devem ser avaliadas de forma harmnica (so coexistentes uma no exclui a outra).
1- Quem tem herdeiros necessrios (ascendente, descendente ou cnjuge) somente pode doar at o
limite de 50% do seu patrimnio. Segundo esta disposio agente entende que: Do meu patrimnio, de
tudo que eu tenho, at o limite da metade eu posso dispor por liberalidade (forma gratuita). A outra

metade eu no vou mais poder ceder de forma gratuita, pois esta parte eu terei que reservar para os
meus herdeiros necessrios.
Observaes:
A) Eu estou dizendo que cada vez que voc doa, a outra parte fica disponvel para a liberalidade.
Em nenhum momento agente deve considerar que ele fica indisponvel para o comrcio. Na verdade os
objetos continuam comercializveis. Desta forma eu posso continuar a transferir os meus bens, mas
somente de forma onerosa. A outra metade eu no posso ceder de forma gratuita. Se durante a vida eu
tinha 100 e doei 50 no testamento eu no posso deixar mais nada de forma gratuita, pois eu tenho que
reservar esta parte para os meus herdeiros. Se por um acaso, durante vida, eu doei metade do que
dispunha e, ainda em vida, negociando eu perdi tudo aquilo que eu possua, no h nada que se possa
fazer. Agora, se voc disps tudo em vida, esses atos podem ser anulados pelos herdeiros necessrios.
isto que estamos ponderando: Voc tem o limite de 50% para dispor de forma gratuita, quer em doao,
quer em testamento ou nos dois somados. O que voc no pode fazer , uma vez que voc tenha disposto
50% do que voc possui em testamento ou em doao, os outros 50% esto indisponveis para se ceder de
forma gratuita.
B) Em regra, esta idia desta disposio deve ser avaliada de forma cumulativa e no casustica. O
que ns estamos imaginando o seguinte: agente no poderia tolerar que voc simplesmente a cada ato de
liberalidade pegasse o patrimnio do doador, verificasse a metade e autorizasse ceder em doao, porque
se agente fosse fazer este tipo de conotao, o resultado final seria que atravs de liberalidade, no final, o
doador poderia dispor de tudo aquilo que ele tinha, prejudicando os seus herdeiros necessrios.
A ttulo de ilustrao, vamos pensar na seguinte hiptese: Eu tenho 2000 vacas. Em vida eu fao
a doao de 300. Passado algum tempo, eu comprei mais 200. Passado mais um tempo, eu doei mais
300. A eu comprei mais 500. Quanto mais eu vou poder doar? 750. Lembrem do que eu acabei de falar:
a lgica cumulativa, ou seja, tudo aquilo que fizer com o patrimnio tem que ser compatibilizado,
porque, caso contrrio, voc poderia chegar ao final e conseguir fraudar o teu herdeiro necessrio a
ponto de no sobrar mais nada (ex.: eu tenho 2000 vacas e tenho herdeiro necessrio. Eu tenho 2000 e
do metade 1000. Passa mais algum tempo e eu do mais metade tenho mil, do 500. Passa mis
algum tempo e eu quero doar a metade eu tenho 500, passo a ter 250. Passa mais uns meses e eu vou
doar mais metade 125. Mais seis meses e do a metade 61. Assim, voc vai fazendo a diviso e vai
chegar no final e o herdeiro ficar sem nada, porque a cada doao que fao eu do metade e no final das
contas eu doei tudo). A que se deve fazer o seguinte: A cada vez que eu doei, uma cota igual eu torno
indisponvel para efeito de causa. Ou voc faz isso que eu acabei de dizer eu faz a soma direta: 2000 +
200 + 500 = 2700. Quanto eu posso doar? De 2700 metade 1350. Como eu j doei 600, posso doar
750.
Portanto, deve-se fazer uma relao sempre cumulativa (soma de todos os atos de liberalidade que
voc vem praticando) e no s de um ato isolado, pois, caso contrrio, eu poderia fazer aquilo que o CC
no quer: deixar o herdeiro sem nada.
C) Na verdade, agente s admitiria que, em uma excepcionalidade, quem tem herdeiro necessrio,
poderia ceder mais do que 50%. Poder-se-ia extrapolar o limite de 50%, desde que, o beneficiado seja o
herdeiro necessrio. Ento, agente imaginaria o seguinte: meu patrimnio 100%. 50% eu fao o que
eu quiser e 50% eu deixo aos herdeiros necessrios. O que me impede, p.ex., de fazer o seguinte: eu
tenho dois filhos. Obrigatoriamente do meu patrimnio eu tenho que deixar 25% para cada um. E se eu
doasse 50% para um estranho e 25% para um dos filhos. Seria ilegal? No, haja vista que eu estou
respeitando o seu direito sucessrio. E se eu doasse 75% para um dos filhos? Seria ilegal. Tambm no
seria ilegal, j que eu estou doando a cota parte que ele tem direito na herana e os 50% que eu posso
deixar para qualquer um, inclusive para um herdeiro necessrio. O que seria irregular era se eu
passasse mais do que 75% para um filho, prejudicando o outro no direito sucessrio.
Portanto, se voc for extrapolar este limite de 50%, tendo herdeiros necessrios, somente ser
possvel se voc estiver beneficiando os prprios herdeiros necessrios.

A primeira regra , portanto, quem tem herdeiros necessrios somente pode doar at o limite de
50% para estranhos.
2- A segunda regra a seguinte: Tendo ou no herdeiros necessrios, o CC diz que voc no pode
doar todo o seu patrimnio sem resguardar o suficiente para a sua subsistncia. A lgica do CC bastante
razovel. O que o CC intenciona uma idia no seguinte contexto: Seria ilgico voc dispor para os
outros de forma gratuita e depois voc causar um nus, um custo a algum para te sustentar, quando
voc tinha o seu patrimnio e ele poderia se incumbir disso. Ento, eu em um ato de liberalidade passei
para terceiros o meu patrimnio (qualquer terceiro terceiro estranho, filho etc.) e, num dado momento,
eu passo a precisar de algum que me sustente. Embora eu faa a doao, eu terei que comer, beber,
vestir, etc. e tudo isso revela um custo e agora eu vou depender de algum que faa isso para mim. De
repente esse algum poderia ser agente, ns populao, porque o Estado vai ter que ficar cobrindo este
despesa dessa pessoa indigente. Ou as vezes em uma situao mais estranha, eu no sou casado, no
tenho filhos e meus pais faleceram, portanto, no tenho herdeiro necessrio. Eu tenho um irmo, que
herdeiro, mas est em quarto gral (herdeiro colateral), por isso eu posso doar tudo o que eu tenho. Eu
do para terceiros tudo o que eu tenho, agora que estou passando necessidade eu procuro meu irmo
para ele me sustentar. Por isso, o CC entende que esta situao irregular, ele probe que voc faa
doao de todo o seu patrimnio, voc tem que resguardar alguma coisa que seja suficiente para sua
subsistncia. P. ex. - muito comum agente ver que os pais antes de falecer fazem uma doao de todo o
seu patrimnio para os filhos, s que resguardam alguma coisa para sua subsistncia, que normalmente
o usufruto. Ele doa o bem, mas reserva o usufruto para ele. Ento, se estou doando uma fazenda, o que
esta rende meu. Se eu estou doando um imvel, os aluguis deste imvel so meus. A propriedade dos
filhos, mas o fruto do pai.
Como que se deve considerar o suficiente para a subsistncia? Quer dizer, uma vida com
dignidade? Com dignidade significa ficar nos parmetros que a pessoa est acostumada, logo, para cada
pessoa h uma variante. Em segundo plano agente verifica uma sacada bem interessante do legislador que
diz o seguinte: Diferente da regra anterior que o legislador d um parmetro (no pode doar mais de
50%), aqui ele no d parmetro, ele simplesmente d uma noo (no se pode doar sem deixar o mnimo
para sua subsistncia). A subsistncia casustica, pois depende do parmetro de cada pessoa. As vezes
uma pessoa acometida por uma doena grave e passa a depender de medicamentos, diferente de uma
pessoa que somente est idosa e s precise de algum que a auxilie, pois no tem mais condies de
trabalhar. Ento, o custo de uma pessoa doente muito maior do que o da pessoa idosa. Portanto, este
parmetro subjetivo e casustico. Assim, com esta histria do suficiente, o legislador no quis
estabelecer parmetros. Nos EUA, p. ex., onde as regras sucessrias so diferentes das brasileiras, podese no deixar absolutamente nada para ningum (no tem a figura dos herdeiros necessrios). Vamos
verificar o seguinte: O Bill Gates j fez o seu testamento deixando um pouco mais de 1,5% para cada
filho, o resto vai para instituies assistenciais, para instituies da Microsoft, etc.para beneficiar a
humanidade. Ao entender do Bill Gates, ele entendeu que 1 bilho de dlares para cada filho o
suficiente para que cada um sobreviva com dignidade (o patrimnio dele tem quase 60 bilhes). bvio
que para os filhos do Bill Gates 1 bilho de dlares, apesar de uma percentagem insignificante (1,5%),
mais do que o suficiente para se viver com dignidade. J no caso de um cidado comum brasileiro
comum, 1,5% no bastaria para que algum pudesse viver com dignidade. Portanto, como dito, trata-se
de uma questo de parmetros. No adianta o legislador dizer, p. ex., 10%, haja vista que 10% do que eu
tenho eventualmente pode no servir para nada, ou 10% de algum como o Bill Gates vai ser muito mais
do que o suficiente (6 bilhes de dlares). Por isso que foi interessante esta jogada do legislador, ao invs
dele estabelecer parmetro ele preferiu estabelecer uma avaliao casustica.
Observao
Esta proibio desta doao generalizada. Agente no poderia tomar por base a seguinte
conotao: Eu sou jovem e com formao universitria eu poderia doar todo o meu patrimnio, pois eu
poderia trabalhar e garantir a minha subsistncia. Ou, voc j est empregado voc poderia garantir
sua subsistncia. O que o legislador tem entendido que nada disto justificativa para autorizar doao

de todo o patrimnio, porque o trabalho transitrio (Voc pode estar trabalhando hoje, mas amanh
pode estar desempregado). Mesmo para quem exerce funo pblica o trabalho transitrio, pois voc
pode estar desempregado no dia seguinte, j que a nica vantagem que voc no poderia ser demitido
sem justa causa. No mximo, via jurisprudencial se tem tolerado que quem tem aposentadoria pblica, a
princpio, poderia doar todo o seu patrimnio. Em tese, quem tem aposentadoria pblica todo ms vai
receber para garantir a sua subsistncia (como dito em tese, pois isto garantia do Estado).
EXTINO DA DOAO
A primeira coisa que agente deve ter em mente que a doao um contrato e como tal ele se
extingue pelas formas inerentes a cada contrato. Pelo carter de definitividade (doou est doado. Via de
regra, doou, no se tem como voltar atrs) a forma natural que se espera que um contrato se extinga pelo
seu cumprimento, ou seja, o doador transfere para o patrimnio do donatrio o bem e o donatrio adquire
o patrimnio. Mas, nada impede que ela possa ter outras formas que no esta natural, p. ex., j que ele
um contrato ele poderia ser objeto de anulao. Ento, agente poderia encontrar alguma coisa de anulao
para leva a extino contratual, o que, tecnicamente, seria completamente plausvel, tipo: alegar erro
(quando doei alguma coisa, mas na verdade era outra, ex, dei um anel para uma criana brincar, mas,
na verdade, aquilo no era uma bijuteria e sim um anel de ouro da minha esposa), dolo, simulao,
coao, onerosidade excessiva, vcio redibitrio na doao com encargo, pois se trata de uma doao
onerosa, etc. Portanto, todas as formas so comuns aos contratos e agente poderia aplicar sem nenhum
problema doao.
REVOGAO
O CC acrescenta no artigo 555 e seguintes uma situao adicional de extino dos contratos que
seria a questo da revogao, ou seja, traz a possibilidade de REVOGAO da doao feita do doador
ao donatrio.
bom lembrar que, como eu disse para vocs, em regra a doao definitiva, portanto a
revogao ato excepcional. O CC diz possvel a revogao da doao em duas situaes:
1- Nas doaes com encargo possvel a revogao pela inexecuo do encargo;
2- Nas demais doaes seria possvel a revogao por ingratido.
Como eu disse, a revogao uma situao excepcional, ou seja, uma situao grave excepcional
que altera a natureza da doao (que a definitividade). Ento, a idia da ingratido, no a idia na
acepo vulgar da palavra. No se trata de ingratido na idia popular, tipo, Fiz uma doao minha
amiga e ela nem me disse obrigado.
A ingratido uma formulao de ordem jurdica. So situaes que o legislador prev
expressamente no artigo 557 como causa de ingratido, ou seja, somente se voc estiver enquadrado em
uma das situaes do artigo 557 que voc vai poder entender um ato de ingratido. Quer parecer ento
que o artigo 557 taxativo. So as seguintes situaes:
Inciso I causa de ingratido quando o donatrio atenta contra a vida do doador (situaes
de homicdio ou tentativa de homicdio que o donatrio pratica contra o doador).
Na modificao do CC velho para o atual o legislador jogou uma situao que j era entendido
pela jurisprudncia. No CC velho falava simplesmente sobre atentar contra a vida do doador e o CC atual
explicita a situao dizendo que o atentar contra a vida do doador somente vale como causa de revogao
se for feita na forma dolosa, excluindo a forma culposa, afinal de contas na forma culposa agente no
vislumbra a existncia de um ato de ingratido, isto , no parece caracterizar um ato de ingratido.
Portanto, somente o homicdio, tentado ou consumado, doloso que leva a causa de revogao.
Quer nos parecer tambm o seguinte: do ponto de vista terico se houver uma causa
excludente de ilicitude, esta situao impediria a revogao da doao. Ex.: Vamos dizer que o doador
tivesse pegado uma faca, avanado para cima do donatrio e este, para no morrer, mata o doador. Foi
evidentemente doloso, mas ele no punido de nenhuma forma, nem civilmente e nem penalmente. Por

isso, quer parecer que esta excludente de ilicitude impediria a revogao da doao, porque no
caracterizaria um ato de ingratido.
Inciso II - Tambm ato de ingratido se o donatrio cometer ofensa fsica contra o doador.
Ento, se ele atentar contra a integridade fsica do doador, o inciso tambm autoriza a idia da revogao
da doao. Questes para agente ponderar:
Muito embora o CC no fale, tal qual o legislador fez no inciso I, parece evidente que somente
estaria disposto nesta situao a forma dolosa (no se admitiria a forma culposa), at por uma forma de
coerncia. Seria absolutamente incoerente pensar o seguinte: Se eu matar algum sem querer a doao
no revogada. Se eu machucar sem querer, eu perco a doao. Parece uma situao insustentvel a
partir do instante que o mais grave que seria matar algum de forma culposa no seria punido, porque no
perde a doao, mas, se machucar de forma culposa, voc perderia. Portanto, por uma questo de
coerncia, somente valeria a forma dolosa.
Agente tambm imagina que, do ponto de vista terico, existindo alguma excludente de
ilicitude, tambm impediria a revogao da doao.
Outro ponto de vista que se tem que avaliar o seguinte: Considerando a disposio do artigo que
diz cometer contra ele ofensa fsica, ns sabemos que a ofensa fsica do ponto de vista penal guarda
duas gradaes significativas. A primeira delas e mais grave denominada leso corporal. A segundo
delas (mais leve) denominada vias de fato. No caso, quer parecer o seguinte: j que estamos tratando
a revogao como ato de exceo grave que altera a natureza lgica da doao de definitividade, nos
parece que somente poderia ser objeto de causa de revogao a situao grave o que, portanto, excluiria
as vias de fato. S as leses corporais poderia autorizar uma revogao da doao, as vias de fato no,
porque estas ltimas so uma situao mais leve e, eventualmente, algumas situaes at banais podem
caracterizar as vias de fato e no parecem justificativas suficientes para se revogar a doao. EX - Poderia
ser enquadrado como vias de fato: empurra-empurra em uma discusso pode caracterizar vias de fato.
Um tapa, belisco, tambm caracterizam vias de fato. Portanto, nestas situaes agente observa que as
vias de fato no teriam esta gravidade o suficiente para poder autorizar uma revogao da doao,
somente o poderiam as leses corporais em qualquer grau (grave, leve ou levssima, no importa).
Inciso III Diz este dispositivo que tambm causa de revogao da doao se o donatrio
caluniou o doador ou o injuriou gravemente, ou seja, se cometeu contra ele algum dos crimes contra a
honra.
Se vocs puxarem pela memria, vocs vo lembrar que os crimes contra a honra guardam mais
alguma coisa. Parece que o CC est incompleto, afinal de contas ele fala que se o donatrio caluniou o
doador ou o injuriou gravemente. O que est faltando? A difamao. Como eu disse para vocs que se
trata de uma norma de exceo agente entenderia que a interpretao deveria ser restritiva. No entanto,
como eu disse que parece incompleto, eu o disse em razo do seguinte: Calnia calnia. Agora, os
demais crimes contra a honra, difamao e injria, o legislador guardou esta diviso (honra objetiva e
subjetiva) com o Cdigo Penal da Repblica, o atual. At ento, o que existia no sistema (Cdigo Penal
do Imprio) era um crime contra a honra denominado injria grave, que a expresso adotada pelo CC. A
injria grave era situao genrica do qual, posteriormente, subdividiu-se em injria propriamente dita e
difamao. Esta diviso em honra objetiva e subjetiva, embora importante para o Direito Penal, no
relevante para o Direito Civil, o importante o ato criminoso que se est praticando. Portanto, o CC
utiliza a expresso injria grave para englobar tanto a injria quanto para a difamao. Desta forma,
agente percebe que qualquer dos crimes contra a honra so suficientes para autorizar a revogao da
doao.
Inciso IV o nico inciso cvel. Vocs perceberam que todos os outros tinham uma orientao
criminal (noo de atentar contra a vida, a questo dos crimes contra a honra, leso corporal). Muito
embora, importante agente observar que a ao cvel independente da ao criminal, ento voc no
precisa esperar o resultado da ao criminal para poder ingressar com a medida cvel. Alis, agente
poderia at dizer o seguinte: considerando que os crimes contra a honra so de alada privada, poder-se-ia
no haver ao criminal, mas haver ao cvel. Assim, o doador poderia no representar o donatrio para

que ele fosse processado criminalmente, mas isso no impediria que ele pudesse ingressar com ao cvel
para revogar a doao.
Mas como eu falei para vocs, o inciso IV o nico inciso evidentemente cvel que o seguinte:
tambm tem no CC que possvel revogar a doao quando o doador, precisando de alimentos, o
donatrio podendo prest-los, se recusa a faz-lo. Como que o doador pode precisar de alimentos?
Ele no proibido de doar tudo aquilo que ele dispe? Ele no tem que guardar o suficiente para a sua
subsistncia? No h uma incoerncia na idia? No. Vejam bem, para se considerar vlido o ato da
doao, deve-se ser considerado no instante que se celebra o contrato. Vamos analisar assim: Ainda em
vida eu dispunha de 1000 vacas. Doei 150 um amigo. Eu podia doar 150 vacas? Sim, pois 50% do que
disponho livre para eu fazer o que eu quiser. Mas isso no significa que em um momento posterior,
como, p. ex, m administrao, eu venha a perder as minhas vacas ficando com zero. Eu posso anular a
doao alegando que no tenho patrimnio e que as 150 vacas seria todo o meu patrimnio atual? No,
haja vista que quando doei o ato era vlido. Lgico, pode acontecer que quando eu tenha feito a doao
eu tenha feito dentro dos limites legais, mas em um momento posterior, por problemas econmicos,
doena, m administrao, seja l o que for, eu venha a perder o meu patrimnio ficando em uma
situao de necessidade.
OBS: alimentos em sua acepo jurdica, no somente alimento no sentido de comida.
Quando o CC est dispondo de alimentos ele est falando sobre todas as necessidades bsicas do
indivduo (alimento propriamente dito, remdios, roupas, lazer, habitao, ou seja, tudo que uma
pessoa precisa para viver com dignidade).
Ento, estando o doador nesta situao e, precisando se socorrer do donatrio, este podendo
(Que pressuposto. A pessoa que presta alimentos deve ter condies de faz-lo) prestar alimentos se
recusa, o CC autoriza revogao da doao entendendo ter havido ato de ingratido. Desta forma o
legislador estaria solucionando dois problemas ao mesmo tempo:
1- Punido o donatrio pelo ato de ingratido que est praticando, fazendo-o perder o objeto de
doao;
2- Resolvendo o problema cvel dos alimentos. Se eu revogar a doao o patrimnio volta para
mim e eu j passo a ter condies de garantir o meu sustento.
Eu disse para vocs que a ingratido uma expresso jurdica eu que o dispositivo que trata deste
assunto taxativo. Somente ingratido se for enquadrado dentro de uma das situaes que esto
estabelecidas no artigo 557.
O CC novo manteve as condies objetivas, ou seja, as causas de ingratido no se alteraram, so
as mesmas causas de ingratido do CC velho. Mas o CC atual elasteceu a idia da possibilidade da
revogao a partir do instante que ele aumentou o vnculo subjetivo. o seguinte: No CC velho o ato de
ingratido est estritamente limitado ao contrato de doao, o que significava que somente o doador e o
donatrio faziam parte da doao. O donatrio que atentava contra a vida do doador, o donatrio quem
praticava leso corporal contra o doador, o donatrio deixou de ceder alimentos ao doador, etc.. Ento,
sempre estava vinculado o ato do donatrio com o doador.
No CC atual agente percebe que o legislador trouxe uma modificao quando disps no artigo
558 o seguinte: pode ocorrer tambm a revogao quando o ofendido, nos casos do artigo anterior,
for o cnjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmo do doador. O elastecimento que
agente v seria dos sujeitos que poderiam ser vitimados pelo donatrio, porque no CC velho era somente
quando o donatrio atentasse contra a vida do doador. O CC atual diz que no precisa ser necessariamente
contra o doador, se, p. ex, o donatrio atenta contra a vida da esposa, da me, da filha ou do irmo,
tambm est autorizado o doador a revogar a doao.
Tem se entendido que o que o CC alterou foi o vnculo subjetivo, ou seja, quem pode ser vtima do
ato do donatrio s quem pode ser a vtima. O agente somente pode ser o donatrio. Deste modo, no
se autorizaria a revogao se, p. ex, a esposa do donatrio atentasse contra a vida do doador, somente o
donatrio quem pode praticar o ato.
Eu utilizei a expresso somente o doador pode revogar pelo seguinte: A revogao no
natural, isto , no o cometimento do ato que leva revogao. A revogao deve ser provocada.
Ento, ela somente pode acontecer mediante ao prpria ao de revogao de doao que tem

um prazo decadencial de um ano para ser proposta. Decadencial e no prescricional, portanto, no se


interrompe, no suspende etc. Este prazo de um ano contado da cincia do fato e da sua autoria. No
proposta dentro do prazo a revogao no mais poder ser feita.
A legitimidade ativa da ao , por regra, do doador, enquanto a legitimidade passiva do
donatrio. O CC diz que a ao por regra somente pode ser proposta pelo doador, quando muito, seus
herdeiros podem prosseguir na ao proposta. Ento, depois que eu propus a ao se eu vier a falecer os
meus herdeiros podem continuar na ao para revogar a doao, mas, por regra, eles no podem propor
diretamente a ao (Se eu no propus, no pode minha filha poder propor no meu lugar), assim como,
por regra, a ao somente pode ser proposta contra o donatrio. Se o donatrio falecer os herdeiros podem
prosseguir na ao. O direito de revogao no se transmite aos herdeiros do doador, nem prejudica os
donatrios, mas aqueles podem prosseguir na ao proposta pelo doador, continuando contra os herdeiros
do donatrio caso este falea depois de ajuizada a ao.
Art. 561 - No caso de homicdio doloso do doador, a ao caber aos herdeiros exceto se
aquele houver perdoado. Neste artigo, o legislador permite que no caso de homicdio doloso, quando o
doador vem a falecer em razo do ato cometido contra si, os herdeiros teriam legitimidade para dar incio
ao, desde que, obviamente, pelo prprio contexto do artigo 561, o doador no tendo podido ele
mesmo dado incio ao, porque se o doador podia dar incio ao e no o fez, sinal de que ele no
queria revogar (se ele no quis revogar os herdeiros tambm no podem). Quando o legislador fala no 561
sobre esta histria de houver perdoado porque o direito revogao um direito subjetivo (ele tem
legitimidade para, se quiser, revogar a ao ou no). Nada impede que ele possa renunciar ao direito de
revogao. O que o CC dispe que no se pode haver renncia prvia (antecipada).
Portanto, este artigo 556 diz que o que no vale doador renunciar ao direito de revogar antes da
ocorrncia do fato e antes de saber do fato e da autoria esta renncia antecipada no vale, mas nada
impede que voc possa renunciar antecipadamente. Voc pode renunciar de que maneira? Expressamente
(claramente) declarando que no tem a inteno de revogar a doao, mesmo sabendo do fato ocorrido e
de sua autoria, ou tambm poderia ser tacitamente, j que se eu estiver ciente do fato e da autoria e deixo
passar o prazo de um ano sinal que eu perdoei, ou, ainda, por qualquer forma que possa demonstrar a
ocorrncia do perdo (Ex: Doei para minha esposa e ela tentou me matar. Depois que eu sa do hospital
eu voltei a morar junto com ela). Portanto, de qualquer forma que possa ficar clara a idia do perdo,
automaticamente, impede a revogao. aquilo que dispe o 561 Se o doador sabendo do fato e da
autoria, sabendo que pode propor ao e no o faz ningum mais poder faz-lo.
O CC velho no solucionava dois problemas. O primeiro o CC/02 solucionou, que foi o que
agente acabou de falar, ou seja, se o doador morrer os filhos podem propor ao no lugar dele. E o doador
matar o donatrio em legtima defesa quando este atentar contra sua vida? Que efeito isto acarreta?
Tecnicamente falando no pode haver a doao, haja vista que no tem nenhuma previso no CC. Se o
legislador no apresentou soluo, j que era a mesma dvida do CC velho, pois se questionava isto
tambm, no h que se falar em revogao nesta hiptese. O legislador de 2002 somente reconheceu uma
das situaes, que o caso do doador morrer por ato do donatrio (homicdio doloso). Neste caso, os
herdeiros podero propor ao de revogao da doao contra o donatrio, mas se o donatrio morrer,
morre tambm a ao. Em suma, a ao de revogao no pode ser proposta diretamente contra os
herdeiros do donatrio (obrigatoriamente s pode ser sujeito passivo da ao o donatrio).
Justificativa: O CC diz (563) que a revogao no pode prejudicar terceiros. Ento, se eu doei
determinado objeto ao donatrio e ele vendeu para algum este algum no corre o risco de eu revogar a
doao e tomas de volta o bem. Assim como agente pode imaginar o seguinte: Em que instante se
transmite a herana? Com a morte. Quando eu matei o donatrio o que aconteceu com o patrimnio dele?
Passou aos seus herdeiros. Se eu entrasse com uma ao de revogao, quem eu estaria prejudicando? Os
herdeiros. Desta forma, tambm por uma questo de lgica que o CC veda que se possa acionar os
herdeiros do donatrio. ]
Art. 564 Este artigo estabelece hipteses em que, ainda que o donatrio pratique atos de
ingratido, o CC probe a revogao. So elas:

Inciso I Doaes puramente remuneratrias Se a doao for puramente remuneratria


no cabe falar em revogao. O que doao puramente remuneratria? Eu havia falado que a
remuneratria guarda uma relao entre o que voc me fez de bem e a doao que estou lhe oferecendo.
Ex: salva-vidas. Se salvo uma pessoa e ganho uma camisa, est uma doao remuneratria? Sim (eu
no poderia cobrar, mas ganhei de presente uma camisa de agradecimento), tem cara de pagamento,
puramente remuneratria. Se eu ganhar um carro ao invs da camisa, seria doao remuneratria? Seria,
mas no puramente remuneratria. O que eu aceito como doao remuneratria? Proporcionalidade.
Aquilo que vai at onde eu poderia ter cobrado (tem que guardar correlao), porque se extrapola em
muito o valor que eu poderia cobrar, esta doao perder o carter de remuneratria e passa a ganhar
carter de doao pura. Portanto, no caso do carro eu estaria mais para uma doao pura do que
propriamente a remuneratria. Ento, o CC veda que a puramente remuneratria seja revogada.
Inciso II Doaes com encargo j cumprido Inovao do CC/02. O CC velho dizia que as
doaes com encargo no poderiam ser revogadas. O CC atual alterou doaes com encargo j
cumprido, ou seja, veda a revogao da doao com encargo que o donatrio j tenha cumprido este
encargo. Assim, se for uma doao com encargo e o donatrio no cumpriu, pode ser revogada. A
justificativa desta alterao legislativa bem evidente. Porque no se podia revogar a doao com
encargo? Porque na doao com encargo o donatrio paga pela doao, o donatrio gasta para receber a
doao seja com o seu trabalho, com o seu patrimnio, etc. e revogar a doao importaria na perda de
tudo que o donatrio j gastou. Para se evitar esta perda do donatrio, alm da doao, perde o que gastou,
o legislador achou que seria exagerado. Por isso no se pode revogar doao com encargo j cumprido.
Doao com encargo no cumprido, o donatrio simplesmente no vai mais ganhar a doao, mas
tambm no perder nada.
Inciso III Doaes feitas em cumprimento de obrigao natural O que obrigao
natural? So aquelas doaes de ordem moral, aquele dever que se dispe, mas no se trata de um dever
jurdico (dever que se tem, mas no um dever legalmente estabelecido). Ela no tem punio seno na
esfera moral (vergonha, represso social, etc.). O que ns poderamos dizer de doao em cumprimento
de doao natural? Exemplos: Pagar o dzimo da igreja, esmola, presente de aniversrio para a namorada,
mesada para os filhos, pagamento de dvida prescrita, etc. Portanto, nestas doaes feitas em
cumprimento de obrigao natural no poderiam ser revogadas.
Inciso IV Doaes feitas em comum para pessoas casadas - No caso das pessoas casadas a
doao feita em comum no poderia ser revogada. A justificativa que j que o CC diz que no pode
haver prejuzo de terceiro o legislador no inciso IV est impedindo que haja a revogao quando, por ato
de ingratido de um nico dos cnjuges, viesse a prejudicar o outro. Ex: Doao feita ao casal do
casal, a no ser que eu diga que s para um deles. Se eu doar para o casal o bem ser do casal. O
legislador entendeu que seria injusto se um dos cnjuges atentasse contra a vida do doador e este
pudesse revogar a doao, j que o cnjuge inocente tambm perderia a doao sem praticar nenhum
ato de ingratido.
Agora, se o ato de ingratido fosse praticado por ambos os cnjuges, segundo entende o professor,
poderia haver a revogao.
DANILO PEREIRA LEITE
AULA N 11
15/03/07
DIREITOCIVIL III
PROF. MAURCIO
- SNTESE DA AULA PASSADA
Na aula passada ns estvamos falando da extino do contrato de doao e comentamos a
respeito de uma forma especial, uma forma principal que o CC chama de revogao, que aquele ato
do doador que, em razo do descumprimento do encargo, ou de uma conduta de ingratido eu poderia

desfazer a doao, mas como agente falou, so causas excepcionais (somente nas hipteses do artigo 557
seria possvel desfazer um contrato de doao via revogao).
Falamos que a revogao se trata de um direito subjetivo, onde eu, querendo, poderia entrar com
uma ao dentro de prazo de at um ano.
Terminamos a aula ponderando sobre o artigo 564. Ns avaliamos dentro deste dispositivo as
disposies do CC de exceo da exceo. Situaes em que ainda que o sujeito praticasse uma conduta
tida por ato de ingratido, no caberia revogao da doao.
Em todas essas situaes tem justificativa. Na doao remuneratria Porque no se pode
revogar, mesmo que tenha ocorrido um ato de ingratido? Porque, na realidade, esta doao tem carter
de pagamento, onde se estaria pagando por algo que algum fez de bom (no seria somente um ato de
liberalidade). Doao com encargo No se poderia revogar esta doao, pois se estaria punindo
novamente o donatrio, haja vista que na doao com encargo j cumprido ele perderia duas vezes: deixa
de ganhar o objeto da doao e ainda perderia o que j havia pagado. Na doao em cumprimento de
obrigao natural A justificativa para impedir a sua doao seria que neste tipo de doao voc no
estaria propriamente fazendo um ato de liberalidade, mas sim por um dever de ordem moral. Na doao
por determinado casamento Estar-se-ia punindo o cnjuge inocente, j que quando se faz uma
doao para o casamento esta doao feita aos dois cnjuges e se eu viesse a revogar a doao por ato
de ingratido de um deles automaticamente voc estaria punindo o outro inocente que iria perder a
doao. Diferente seria se os dois praticassem ato de ingratido.
Alguns autores que dizem que a justificativa para este inciso IV era porque ela uma obrigao
condicional j cumprida, haja vista que a condio j se realizou. Eu no vejo lgica nesta justificativa,
porque, p. ex, a doao ao nascituro pode ser revogada, pois no est no artigo 557 e o CC no fala que se
trata de uma obrigao condicional e que qualquer doao condicional pode ser revogada por ingratido.
Ento, o CC no fez esta restrio, porque s esta no poderia, porque a condio j foi cumprida?
Portanto, parece-me que a justificativa no porque a condio j foi cumprida e sim outra finalidade,
que proteger o cnjuge inocente.
Com isso agente acabou os contratos dos quais agente falava em propriedade, na transmisso da
propriedade. Todos os contratos at agora tinham a mesma caracterstica transmisso da propriedade Eu me obrigava a transferir a propriedade mediante retribuio em dinheiro, mediante retribuio de
coisa por coisa, fazia transmisso de propriedade gratuitamente, onde eu estaria cedendo uma coisa de
forma gratuita doao, e agora agente passa algum tipo de contrato diferente.
Vamos passar a analisar os contratos onde a propriedade j no mais ponto relevante deste tipo
de situao, mas a transmisso possessria. So os contratos onde passa ser importante para gente a
transmisso do objeto, transferido a posse de um determinado sujeito para outro. Portanto, este o objeto
da nossa relao.
Para manter a coerncia (pois a seqncia natural do CC) e fazer a seqncia agente vai falar
sobre locao.

CONTRATO DE LOCAO
- CONSIDERAES GERAIS
- ESPCIES:
- LOCAO DE COISAS MVEIS CONCEITO
- CARACTERES
- ELEMENTOS
- OBRIGAES
- REGRAS GERAIS
- CONSIDERAES GERAIS
Por fora da prpria funo do instituto que deriva do direito romano, conforme j estudado nos
contratos, autonomia da vontade... originariamente os contratos no direito romano se conhecia por quatro
contratos, era quando se tinha mais carter de obrigao natural, no tinha proteo legal. Nesses quatro
contratos que eram reconhecidos juridicamente um deles era o da locao. E esta locao em trs
subespcies: prestao de servios, empreitada e locao de coisas propriamente dito, mas tudo tratado da
mesma forma como locao.
- ESPCIES
LOCAO DE COISAS MVEIS (Cdigo Civil)
- IMVEIS RURAIS (Estatuto da Terra)
- URBANOS (Lei 8245/91)
- DE SERVIOS CONTRATO DE TRBALHO (CLT)
- PRESTAO DE SERVIOS (Cdigo civil)
- EMPREITADA (Cdigo civil)
Hoje ns poderemos manter mais ou menos esta essncia quando agente disser o seguinte: Para
nosso efeito, ns vamos fazer uma diviso da locao em locao de coisas e locao de servios. Ento,
ns vamos entender que pode ser objeto de locao tanto a locao de coisas quanto a locao de
servios, ex, estou cedendo para voc o uso e o gozo de determinada coisa ou estou cedendo a voc a
mo de obra que vou realizar.
- LOCAO DE COISAS
Na locao de coisas ns vamos considerar que se admitiria uma diviso em coisas mveis e
imveis (obs.: mveis so aqueles que podem ser deslocados sem alterar a substancia ou perder o valor
econmico e os imveis so aqueles que no podem ser deslocados). Os bens imveis, por sua vez, ns
vamos fazer a diviso em: imveis rurais e imveis urbanos. Esta diviso em rural e urbano no
tem a ver com localizao. Para nosso efeito de locao no interessa onde est localizado, agente vai
utilizar, em realidade, uma forma de classificao que leva em considerao a destinao (funo do
imvel). Pouco importa se o imvel est na rea urbana ou rural, esta diferenciao utilizada, p. ex, na
rea tributria (est dentro da rea urbana paga IPTU. Est dentro da rea rural paga o IPR), mas para
ns ela vai ter uma formulao diferente. Vamos considerar o seguinte: Vo ser considerados imveis
rurais aqueles imveis independente da sua localizao, mas que tenham destinao para a atividade
primria da economia (atividades extrativistas agropastoris: criao de gado, plantao, etc. Quem tem
esta finalidade ns vamos entender imvel rural). Ex: Em Maring, como a cidade est crescendo est

acontecendo de um stio, que anteriormente ficava isolada na zona rural da cidade, ficar cercada por
vilas. Embora dentro da rea urbana, esta localizao deve ser rural, pois o que importa sua
destinao. A urbana, para nosso efeito, destinada atividade secundria e terciria da economia
(comercial e industrial) ou para fins residenciais ou lazer. Portanto, se voc alugar o imvel para a
atividade secundria, terciria, residncia ou lazer, a locao ser urbana. Ex: Na sada de Prudente para
Pirapozinho tem vrias chcaras que so alugadas para churrascos. Que tipo de locao que ? para
lazer, logo, urbana, mesmo que esteja no meio da rea rural. Isto em relao s coisas.
-LOCAO DE SERVIOS
Em relao locao de servios, a locao tambm guarda algumas espcies tpicas. A
doutrina moderna no gosta desta denominao de locao de servios, preferem prestao de servio,
mas no deixa de ter esta lgica, haja vista que tudo tem a mesma origem e natureza derivada do direito
romano. Porque a locao de servios tratada como locao e tem uma regulamentao de locao
desde a poca do direito romano? Porque na estrutura do direito romano, quando voc falava em locao
de servios, voc estava falando em locao de escravos. Ento voc alugava mo de obra escrava. Se eu
alugasse algum um gravador, eu estaria alugando um objeto da minha propriedade, uma coisa da minha
propriedade. Se eu alugasse uma vaca, eu estaria alugando uma coisa da minha propriedade, assim como
se eu alugasse um escravo eu tambm estaria alugando uma coisa da minha propriedade, pois ele no era
considerado como ser humano, no era considerado indivduo no direito romano e sim propriedade.
Portanto, a locao dos escravos, quando voc alugava servios, ex, Voc alugava escravos para fazer a
colheita em determinada rea. Por isso que hoje a doutrina no gosta da expresso locao de
servios, j que dava a impresso de que se estaria alugando o indivduo.
Na locao de servios agente poderia resguardar essa distino mais ou menos no seguinte
contexto: A locao de servios poderia se dar atravs de um contrato de trabalho, contrato de
prestao de servios e empreitada.
Cada uma delas acaba tendo uma regulamentao especfica: A locao dos mveis regulada
basicamente pelo CC. A dos imveis rurais so regulamentados pelo Estatuto da Terra. Os imveis
urbanos so regulados pela lei 8245/91. O contrato de trabalho regulamentado basicamente pela CLT e a
prestao de servios e a empreitada so regulamentadas pelo CC. Como eu disse cada espcie de locao
tem uma regulamentao especial, mas na essncia, no tronco, todas so iguais, so muito parecidas.
Ento, muitas vezes para agente analisar os contratos e at mesmo para entender os contratos, agente
poderia fazer isto por analogia vendo como funciona um outro contrato de locao e, na sua essncia,
aplicar tambm no contrato determinado. Um contrato de locao j foi estudado por vocs, que o
contrato de trabalho. Ento, algumas coisas vistas neste contrato acabam trazendo uma lgica muito
parecida, que, no final das contas, tudo contrato de locao. Ex.: Em um contrato de trabalho por prazo
indeterminado se eu quero extingui-lo, o que devo fazer? Devo comunicar a outra parte mediante aviso
prvio. No contrato de trabalho por prazo determinado de dois anos. Para eu extingui-lo, o que devo
fazer? Indenizao. Em uma locao de coisas mveis, eu aluguei por prazo determinado determinada
coisa a certa pessoa e quero que ela devolva. O que devo fazer? Indenizao. Como agente percebe,
possuem lgicas parecidas porque tudo tem a mesma origem.
LOCAO DE COISAS MVEIS
- Artigo 565 e seguintes do CC.
Porque locao de coisas mveis? Porque a locao de coisas mveis a locao mais bsica, o
legislador somente regulou por essncia. O legislador s regulou pelo mnimo indispensvel, entendendo
o seguinte: Eu s preciso das linhas gerais do contrato.
Entendeu o legislador, at de forma coerente, que em uma locao de coisas mveis, as partes
esto razoavelmente em equilbrio, de modo que ao analisar o contrato em geral as partes vo negociar de
forma com que o contrato fique satisfatrio aos interesses comuns. No h um sujeito preponderante, no
h um elemento preponderante, no h algum que tenha supremacia sobre o outro que possa impor sua
vontade. Ex: No direito do Trabalho agente v h uma regulamentao especfica protecionista do Estado

por entender que h uma parte em supremacia o empregador. Se voc deixar a parte que tem supremacia
(empregador) negociar com o empregado, lgico, o empregador vai forar o empregado a aceitar tudo
aquilo que ele determinar e este, se estiver passando por necessidades, certamente vai aceitar tudo calado.
Por isso que o legislador teve que interferir, j que h uma parte em supremacia.
Na locao de mveis tambm entendeu o legislador que h uma parte em supremacia que o
laador, baseado na seguinte idia: Imveis so caros. Imveis so difceis de serem adquiridos, difcil at
que haja a produo, que pode durar meses. Desta forma, o legislador entendeu que a falta do produto
leva uma conseqncia: a quantidade de pessoas que precisam de casas muito maior da quantidade
que ns podemos construir, o aumento de famlias muito maior do que o nmero de casas que podemos
construir, quer pelo custo econmico, quer pela dificuldade de construo, mas a procura muito grande.
Ento, a casa fundamental, tanto que a Constituio faz uma proteo especial, onde diz que a casa tem
proteo especial, ningum pode nela entrar, permanecer sem autorizao do dono ou ordem judicial,
protege como casa bem de famlia impenhorvel, etc. As famlias necessitam de casa e como a quantidade
de casas no to grande, mas grande a necessidade de quem precisa de um lar, para aceitar contratar
acabam tendo que se sujeitarem algumas condies que o locador impe.
Assim, o legislador vislumbrou que nos imveis o locador tem uma supremacia, tem um
privilgio, j o locatrio no. Por isso que l na locao de imveis h uma regra protecionista, onde visa
a proteo do locatrio dos desmandos do locador. Mas, nos mveis no.
Nos mveis o legislador vislumbrou que os interesses das partes so equilibrados, no h
supremacia, no h como algum se prevalecer sobre o outro. O legislador chegou essa concluso
baseado em que? Mveis geralmente so baratos, fceis de construir. Diferentemente de uma casa que
demora meses para se produzir, qualquer bem mvel que voc imaginar demora minutos, no mximo
horas para ficar pronto. Se agente fosse considerar este fato, p. ex, um carro que vai para a linha de
produo sai pronto um por hora (j no possvel se construir uma casa por hora). A facilidade que ns
encontramos e, normalmente, os bens so de menor valor, ento, so mais fceis de adquirir, o que torna
s vezes desnecessrio que eu alugue o objeto, pois no maioria das vezes eu posso comprar o objeto.
Mesmo que o valor seja alto, as facilidades so muito grandes. Ex: Quero comprar um cortador de
gramas e vou s Casas Bahia e o compro em 18X com o primeiro pagamento em junho. Para comprar
um carro ocorre o mesmo. Voc vai concessionria e compra um carro podendo pagar em at 72X para
pagar a entrada somente em maio. Esses so fatores que agente considera, p. ex, se algum que aluga
carros estiver complicando, basta alugar de outro ou comprar um ou, ainda, na pior das hipteses, o
legislador tambm entende e agente poderia reconhecer isto, que bens mveis, em geral, no so
essenciais, eles seriam secundrios. Agente consegue se virar razoavelmente bem sem os bens mveis.
bom ter, so teis, mas o legislador entende que essenciais so os bens imveis. Ex: Carro necessrio?
til. Se eu no tivesse carro, eu poderia alugar um, utilizar nibus, metr, andar a p, utilizar txi, etc.,
d para se virar. E geladeira? necessrio? til. possvel se virar sem geladeira? Sim. Antigamente
no havia geladeiras e as pessoas conseguiam viver. Eram utilizados jarros de barro para refrescar a
gua. E as carnes e legumes? Ou compra na hora ou se conserva no sal ou na banha e assim por
diante. lgico que bom ter bens mveis, mas no imprescindvel.
J que no h tanta necessidade e fcil de adquirir, o locador no tem tanto poder de presso
sobre o locatrio, de modo que se ele comear a criar regras absurdas o locatrio no vai se submeter. O
locatrio somente ir se submeter se estiver interessante para ele. por isso que o CC, quando regula a
doao de coisas mveis, ele s o faz na essncia, na linha geral do contrato, entendendo o seguinte: Eu
vou regular s aquilo que fundamental, o resto as partes podem tratar.
- CONCEITO
Tal qual os contratos que ns falamos de uma forma geral, ns sempre imaginamos que o
legislador, por regra, conceitua e no diferente no contrato de locao de coisas mveis, j que ele faz
isso no artigo 565 do CC.
Art. 565 Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou
no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio.

Esta locao um contrato onde uma das partes (locador) assume a obrigao de ceder o uso e o
gozo o chamado uso de fruio de certa coisa no fungvel mediante certa retribuio. Este conceito
j sobressalta algumas caractersticas deste contrato.
- CARACTERSTICAS
1) Trata-se de um contrato BILATERAL tanto o locador quanto o locatrio possuem
obrigaes;
2) um contrato ONEROSO para que possamos alcanar o que agente quer cada um tem que
abrir mo de alguma coisa. Para eu poder utilizar o objeto eu preciso pagar e, para voc receber, voc ter
que abrir mo do uso e gozo deste bem. Portanto, , necessariamente, um contrato oneroso. Alis, a
diferena fundamental existente entre o contrato de locao e o contrato de emprstimo exatamente a
onerosidade. No contrato de locao eu cedo usos e gozo, mas de forma onerosa, haja vista que recebo
algo em troca. J no emprstimo eu cedo o uso e gozo, mas de forma gratuita;
3) um contrato NO PERSSONALSSIMO j que as caractersticas dos sujeitos so
irrelevantes ou secundrias;
4) DIFERIDO a idia do contrato diferido vem contra a execuo imediata. Contratos de
execuo imediata X contrato de execuo diferida. A execuo imediata a que a vista, a execuo
diferida a que a prazo. Pela prpria lgica da locao agente vislumbra o seguinte: uma das obrigaes
inerentes locao a devoluo e se fosse de execuo imediata, quando a locatria me entregasse o
objeto, imediatamente eu teria que devolver. Mas, a lgica da locao diz que o locador deve ceder o
objeto, o locatrio vai usar o objeto e depois de usar para aquela finalidade pela qual o alugou vai
devolver. Entre isso vai haver um tempo, que o tempo de entrega do locador para que o locatrio use o
bem e depois fazer a devoluo;
5) Evidentemente um contrato TEMPORRIO pois voc cede para mim de forma provisria,
temporria. No um contrato definitivo, onde o locador cederia o uso e o gozo de forma definitiva,
seno isso seria uma compra e venda e no locao. Na locao uma hora a coisa ter que ser restituda;
6) um contrato CONSENSUAL se perfaz pelo acordo;
7) Tambm um contrato NO SOLENE j que no tem forma obrigatria. Pode ser feito de
qualquer modo que fique evidenciada a inteno das partes em celebrar o contrato (no precisa ser
necessariamente escrito).
- ELEMENTOS
A) FORMA Livre;
B) OBJETO Conforme agente v dentro do artigo 565, dois objetos so considerados: uma a coisa
que voc tem em locao e a outra a retribuio (Coisa e Retribuio);
B.1) Coisa Como se est pensando em coerncia conceitual, ns diramos que a coisa (objeto cedido em
locao) tem que ser corpreo, lcito, mvel ( lgico at pelo tipo de relao ora tratada locao de
coisas mveis) e infungvel (afinal de contas, conforme diz o CC no conceito, pelo contrato de locao
uma das partes se obriga a cede o uso e o gozo de certa coisa no fungvel). Porque infungvel? Porque
voc entrega o objeto e, necessariamente, o locatrio vai devolver para voc exatamente o mesmo objeto.
Ele no pode devolver outro objeto, ainda que seja igual. Se ele entregar outro objeto igual, isso mudaria
o contrato, passaria ao denominado contrato de mtuo. A locao exige necessariamente um objeto
infungvel;
B.2) Retribuio A contraprestao paga pelo locatrio denominada aluguel, Aluguer ou
Renda. Se no houver retribuio o contrato vira um emprstimo. A retribuio que caracteriza a idia
da locao onerosidade. O CC diz que tem que haver retribuio, mas no a especifica. Pela nossa
lgica, ns vamos imaginar o seguinte: A retribuio pode ser em dinheiro, coisas, servios ou um mix
(misto) entre, p. ex., dinheiro e servio, parte em dinheiro parte em cosa, etc.
A retribuio deve ser SRIA, deve ter um carter de seriedade. Seriedade no contexto de que
tem que haver um equilbrio daquilo que voc est me cedendo em uso e gozo de determinado objeto com
a retribuio que estou passando para voc. Se fosse exageradamente alta a retribuio em razo do

objeto, ela comea a ganhar ares de doao, isto , d muito mais impresso de que eu estou dando
dinheiro do que propriamente alugando o objeto, assim como se fosse exageradamente baixa, ele perde a
sua natureza de doao e comea ares de emprstimo. Ex: Um casal de namorados. A namorada pede a
ele se pode usar o seu carro e ele diz que deixa se ela lhe dar um beijo. Trata-se de um emprstimo. Se
um amigo chegar ao outro e pedir para ele arrumar o seu carro e ele diz que somente d se ele pagar
uma cerveja. Qual o contrato? Emprstimo. Porque? Porque o valor da cerveja em relao ao valor
normal do aluguel de um carro so desproporcionais. Isso tudo para ficar claro que a
desproporcionalidade exagerada pode desnaturalizar o contrato de locao, j que este contrato guarda
esta idia desta correlao.
A retribuio no pode ser ILEGAL, ex, Papelote de cocana, e nem IMORAL. Ex.: Um
indivduo tem uma chcara e a aluga para uma mulher que faz dela um bordel. Para pagar tal locao
ela faz programas ao proprietrio. Este exemplo esclarece a vedao da retribuio imoral, haja vista
que a prostituio no ilegal, mas imoral. Agora, qualquer outro tipo de retribuio que no seja ilegal
ou imoral valeria.
C) SUJEITOS Os sujeitos do contrato de locao so: LOCADOR e LOCATRIO. O sujeito deve
ser agente capaz e, se for incapaz deve estar devidamente representado ou assistido.
A locao faz parte da administrao natural dos bens. Deste modo, para alugar (ser locador ou
locatrio no importa) se o sujeito incapaz no haveria outro requisito especial, bastando estar
representado ou assistido, diferentemente de outros contratos que precisava, p. ex., de autorizao judicial
etc. Para alugar ser locador ou locatrio no precisa deste requisito.
Tambm no h nenhum impedimento especfico quanto a legitimao, no h nenhum tipo de
impedimento quanto pessoa para quem eu alugo ou de quem eu alugo. Desta forma, voc poderia alugar
para um filho sem nenhum problema, aluga para a esposa, poderia alugar sem autorizao da esposa,
independentemente de quem for alugar, pode alugar amsia, etc. Portanto, perfeitamente vlida a
locao sem nenhum tipo de restrio.
*Observao comum que alguns autores apresentam esta situao de dizer que para o
locador haveria um requisito necessrio que seria a propriedade. Seria indispensvel que ele fosse
titular da coisa para que pudesse alugar. Entendimento do professor: Logo no incio da aula agente
estava falando que a propriedade no seria importante, o que agente deveria se preocupar com a posse.
Ento, pela prpria lgica do contrato, agente poderia dizer que a propriedade no um requisito para a
locao. Ser proprietrio no requisito para a locao. Requisito para a locao ter a posse,
especificamente ter o uso e o gozo, voc ser titular do uso e do gozo para poder ceder, j que eu no posso
ceder uma coisa que no me pertence. Justificando tambm da seguinte maneira: no ano que vem, quando
vocs forem estudar direitos reais, vocs vo estudar posse e vo estudar propriedade. A propriedade,
regra geral, engloba quatro poderes: usara gozar, dispor e reivindicar. Todos estes elementos formam
aquilo que a doutrina chama de propriedade plena. Mas, nada impede que a propriedade possa ser cindida,
destituda de parte dos seus direitos, onde voc continuaria proprietrio sem parte dos direitos. Portanto,
eu poderia ser proprietrio sem ter o direito de usar e gozar a coisa, mantendo somente o direito de dispor
e de reivindicar. Ex: Admitamos que eu tenha a propriedade plena de uma casa e alugo para B. Este
proprietrio? No, ele possui a posse com direito de uso e gozo. B pode sublocar para C? Pode, pois
ela tem o direito de uso e gozo. Quando eu aluguei para ele eu passei o uso e gozo pra ele e agora, como
ele titular deste uso e gozo, ele tecnicamente pode sublocar. Outra hiptese: O pai fez a doao ao
filho de um determinado bem, mas reservo para mim o usufruto. Surge uma pessoa interessa em alugar o
imvel, com quem ele deve negociar? Com o filho proprietrio? Ou com o pai usufruturio? Com o pai.
Portanto, a propriedade no requisito para a locao (o que requisito o direito de uso e gozo).
Agente poderia at admitir o seguinte: De forma excepcionalssima seria at vivel agente imaginar que o
sujeito, embora proprietrio, fosse o locatrio (do ponto de vista terico vale). O que a doutrina e a
jurisprudncia no admitem que eu fosse sublocatrio de um imvel que eu mesmo fosse o locador (Eu
alugo para A e depois A subloca para mim isto no tem sustentao). Mas, no seria estranho
agente imaginar assim: Eu, pai, doei para minha filha determinado bem com reserva de usufruto e hoje
ela est precisando deste bem um carro, uma casa, etc. Como ela deve fazer? Ou eu empresto ela,
embora ela seja proprietria j que o usufruto meu, ou eu alugo.

Ento, do ponto de vista terico, mesmo voc sendo proprietrio, voc poderia vir a ser locatrio
da coisa, o que torna bem vlido para a gente dizer que a propriedade nada tem a ver com a locao, o
nosso problema o uso e o gozo (titularidade do uso e do gozo).
- OBRIGAES
Como eu falei para vocs, o CC faz a regulamentao pela essncia, faz a regulamentao pelo
mnimo indispensvel, deixando o resto a cargo das partes conforme o interesse que elas detm.
As obrigaes do LOCADOR esto enquadradas no artigo 566 do CC, j as do LOCATRIO
esto no artigo 569 do mesmo diploma.
So obrigaes do LOCADOR:
1) Entregar a coisa em estado de servir. Lgico, se voc me paga e eu no tiver que entregar nada,
no tiver a obrigao de entregar o objeto, ns no estaramos tratando de locao, estaramos tratando de
uma doao. Na locao voc, necessariamente, tem que entregar o objeto de locao, no s entregar,
mas entregar, via de regra, em condies de usar, usar para aquela finalidade pelo qual est sendo
alugada. Muitas vezes voc pensa que tem que entregar funcionando, mas foi o que eu falei: tem que
entregar em condies de servir, ex, eu tenho em casa um Ford 1928 e voc quer utiliz-lo em uma
exposio de carros antigos. O motor tem que estar funcionando? No, haja vista que voc no est
alugando para utilizar o carro e sim para expor em uma feira de carros usados. Desta forma se estiver
funcionando ou no, pouco importa, Portanto, eu tenho que entregar em condies de servir para aquela
finalidade pelo qual est sendo alugado;
2) Dever de manuteno e que, por regra, obrigao do locador no s entregar a coisa para
servir, mas manter a coisa em estado de servir tambm, ou seja, o locador se houver necessidade de
reparo, algum conserto, enfim, algo que tem que ser feito, por regra, esta obrigao pertencente ao
locador, SALVO disposio em contrrio. Assim, nada impede que as partes, por disposio expressa,
tirem esta obrigao do locador e a passe ao locatrio (tecnicamente vlido);
3) Diz o artigo 566 que o locador tambm dever de garantia. Ele deve garantir p uso pacfico da
coisa. Nesta lgica, eu quero que vocs ponderem o seguinte: O que agente imagina nessa histria de
garantir o uso pacfico da coisa? Ao vislumbrar a idia de garantir o uso pacfico da coisa, significaria que
o locador tem o dever de tomar as medidas necessrias para proteger o locatrio contra a conduta de
terceiros. Ento, se tivesse alguma conduta de terceiro que estivesse me prejudicando (ex: esbulho,
ocupao, etc.) dever do locador tomar as medidas judiciais necessrias para que o locatrio possa estar
com o objeto da locao. interessante tambm pensar no seguinte: o locatrio no pode entre com a
ao como, p. ex, reintegrao de posse, manuteno de posse, etc.? Tecnicamente pode. Pode porque
para que voc entre com esta ao o requisito que se tenha a posse e o locatrio tem a posse. Mas, h
uma situao diferente e eu quero que vocs ponderem assim: Em uma locao, eu locador, voc
locatrio e um terceiro est conturbando a posse. O que agente percebe o seguinte: Tanto eu locador,
quanto voc locatrio poderia entrar com a ao para assegurar (manuteno de posse, reintegrao de
posse, etc.). S que o que agente vislumbra o seguinte: Para o locatrio um faculdade e para o
locador uma obrigao, um dever, pois a lei diz que dever dele entrar com a ao para tomar as
medidas necessrias para proteger o locatrio.
O professor entende que esta regra parece ser um pouco mais ampla, haja vista que no quer dizer
somente a respeito de terceiros, muitas vezes ela quer dizer respeito ao prprio locador, que o locador
tome as medidas necessrias para proteger o locatrio em relao a terceiros, mas, inclusive, garantir o
uso pacfico da coisa em relao a si prprio, para que o locador no tome medidas que eventualmente
vo prejudicar o locatrio no uso pacfico da coisa. Eu at justifico para vocs: Muitas vezes agente v
determinados locadores que a alugam o bem e continuam a tratar como se fosse o nico titular da coisa.
Tipo assim: s vezes voc pega o locador e, como quase que um abuso de direito, ele comea a tomar
atitudes injustificadas. Ex.: Uma pessoa alugou a casa para mim. Ele entra l na hora que quer para
fazer reparos, verificar o muro, etc. Ele pode fazer isto? No, pois a casa est alugada para mim e ele

no pode ficar tirando a minha privacidade. Ento, quando o legislador fala em garantir o uso pacfico
da coisa ao locatrio em relao a terceiros, tambm diz respeito em relao ao locador.
So obrigaes do LOCATRIO:
Para o locatrio, ns encontramos cinco obrigaes no CC.
1) Obrigao de servir-se adequadamente da coisa. O que significa? Significa utilizar a coisa para
aquela finalidade contratada ou presumida. O ideal que todo contrato de locao designe a finalidade
pelo qual voc vai utilizar a coisa. Entretanto, ainda que no seja descrito no contrato, no seja
especificado no contrato para que vai ser utilizado, esta deve ser presumida. Todo objeto tem uma
finalidade que ns presumimos. Ex: Se eu alugasse o gravador e no especificasse, para que eu poderia
utilizar o gravador? Para gravar, para reproduzir msicas. Ns no dissemos qual a finalidade, mas
agente presume. Se voc alugasse uma caneta, para que ela vai servir? Para escrever.
O prprio CC diz que o desvio de finalidade constitui falta grave. Via de regra, o desvio de
finalidade, ou seja, utilizar o objeto fora daquela finalidade contratada ou presumida uma infrao grave
e pode levar resciso contratual. Eu disse pode levar resciso contratual. Essa infrao deve ser
realmente grave, alguma coisa que coloque em risco ou que comprometa a coisa, quer pela sua
intensidade (um nico evento pode danificar a coisa), ou naquela que, embora no seja to grave, mas
pela forma reiterada que praticada, torna uma situao gravosa. Ex: Se eu aluguei o gravador a nossa
finalidade ser gravar e reproduzir. Admitamos que agente use o aparelho como peso de papel. Eu
posso? para isso que ele serve? No. Mas, isto uma infrao grave? No, j que no compromete a
coisa. Vamos imaginar outra situao: Alugamos uma caneta finalidade escrever. Posso utiliz-la
como rgua? No para isso que ela serve, mas posso. Mas, vamos ponderar outro aspecto. E se eu
resolvesse usar o gravador como calo para a porta? Ou um aparelho celular? No, pois isso gera uma
infrao grave, j que o aparelho corre risco de se danificar. Portanto, tem que ser algo realmente
grave, no basta um simples desvio de finalidade. Obs.: E se um imvel fosse contratado com finalidade
residencial ou comercial e fosse feito dele uma zona. H desvio de finalidade? O professor entende que
sim, pois vai constituir uma infrao grave, j que comprometeria o patrimnio (depois que for fechada a
zona, voc vai alugar este imvel para quem?);
2) O CC diz que alm de utilizar a coisa adequadamente, o locatrio deve tratar a coisa como se
sua fosse. Tem que tratar da coisa, ter o cuidado com a coisa como se dele fosse. Essa uma expresso
mentirosa, pois se voc fosse parar para pensar se voc fosse utilizar como se fosse sua a coisa, esta
poderia estar correndo riscos, haja vista que eu poderia fazer o que quisesse, no precisaria tomar tanto
cuidado. Ex: Tenho um carro e se a porta fica meio aberta eu tenho o hbito de fech-la com um chute.
Agora, se fosse alugado eu j no poderia fazer isso. Portanto, a expresso que o CC utiliza tratar
como se sua fosse no verdadeira. O CC quando utiliza esta expresso, esta vem do direito romano que
dizia que deveria tratar como uma pessoa zelosa normalmente trataria a sua coisa;
3) Pagar o aluguel. O CC utiliza a expresso pagar pontualmente o aluguel, mas toda a
obrigao tem que ser paga pontualmente. Ento, o ponto fundamental pagar e no pagar pontualmente.
E se eu no for pontual? Juros, mora, etc., no importa, o importante que eu pague;
4) Informar o locador das turbaes que estiver sofrendo;
5) Restituir a coisa tal como recebeu, salvo desgastes naturais (restituir a mesma coisa que recebeu
e no mesmo estado, salvo desgastes naturais decorrente do uso da coisa).
Questes:
1) Barriga de aluguel locao de tero. um contrato de locao vlido?
2) Doao de rgos. Tecnicamente uma doao?

DANILO PEREIRA LEITE


AULA N 12
DIREITOCIVIL III
PROF. MAURCIO

20/03/07

- SNTESE DA AULA PASSADA


Na aula passada ns estvamos falando do contrato de locao de coisas mveis, onde
imaginamos o seguinte: a locao de mveis uma locao bem bsica do CC e a razo desta forma
tratada no CC parte do pressuposto de que a locao de mveis um contrato onde eu tenho uma paridade
maior. O locador no tem supremacia sobre o locatrio e nem o inverso. Ento, no haveria como ocorrer
uma imposio de uma parte em relao outra sobre a sua vontade, uma vez que o contrato s teria
clusulas adicionais dentro daquilo que as partes se interessaram, ou seja, por consenso comum do
locador e do locatrio.
Mais ou menos nesta linha que agente falou que o CC somente traz cinco obrigaes ao locatrio e
trs ao locador, qualquer outra coisa que vocs quisessem estipular como obrigao, ela seria puramente a
autonomia da vontade livre escolha das partes.
Da parte do LOCADOR havia trs obrigaes:
1- entregar a coisa em estado de servir entregar a coisa em estado que o locatrio possa
utilizar a coisa (condies de uso para o locatrio);
2- manuteno o locador deve, alm de entregar a coisa em estado de servir, manter a coisa em
estado de servir. Ento, por regra, ns constatamos que a obrigao de conservao do locador, mas
como o CC diz isto uma regra geral, agente pode estipular atravs de acordo estipulao em contrrio.
Desta forma, agente poderia estipular que esta obrigao passasse ao locatrio, mas dependeria de
clusula expressa;
3- Dever de garantia- o locador deve garantir ao locatrio o uso pacfico da coisa, no s em
relao terceiros, quando ele deve tomar as medidas jurdicas que se fizerem necessrias para que o
locatrio possa ter um uso tranqilo do objeto, assim como ele mesmo se policiar para que no tome
atitudes que possa limitar o uso pacfico por parte do locatrio.
J da parte do LOCATRIO ns falamos que tem cinco obrigaes:
1- Servir-se adequadamente da coisa que era voc usar a coisa para aquilo que foi contratada.
Portanto, no se pode desviar a finalidade. Caso no houvesse contratao, ns dissemos que, apesar de
no ser estipulado, cada objeto tem uma finalidade presumida (agente poderia presumir uma finalidade
daquilo que est sendo realizado, p. ex, quando agente fala de carro cada carro tem uma finalidade. Se
fosse uma caminhonete carro de transporte Se fosse carro de passeio j no se poderia fazer
transportes). Cada objeto tem uma finalidade e, mesmo que no contratada, agente presume em razo do
prprio objeto. Voc deve usar para a finalidade contratada ou presumida sob pena de, caso voc desvie a
finalidade, resciso contratual mais perdas e danos. Obs.: O desvio de finalidade deve ser grave, no
simplesmente usar de forma inadequada, porque voc eventualmente poder usar de forma inadequada se
no for comprometer o objeto. Se no comprometer o objeto no h razo para se desfazer o contrato.
Ex.: Uma moa aluga uma caneta e a utiliza para prender o cabelo. No exatamente para isto que ela
serve, mas no vai compromet-la;
2- Dever de conservao Alm de usar o objeto voc tem que conservar, guardar, tomar
cuidado, ter zelo, de modo que este objeto mantenha a sua condio de uso e a sua validade. O CC diz
tratar como se sua for, tal qual ns traduzimos naquela expresso dos romanos (...) que significa tratar
como uma pessoa diligente normalmente trataria a sua, logo, no como eu trato das minhas coisas,

porque eu trato das minhas coisas do meu jeito j que meu. Mas, devo tratar como uma pessoa normal,
mediana normalmente trataria das suas coisas;
3- Pagar o aluguel Lgico o que justifica eu abrir mo de usar o objeto o pagamento do
aluguel, logo, este deve ser pago. Muito embora o CC fale pagar pontualmente eu sempre acho que
parece mais interessante que ns pensssemos em pagar o aluguel, a pontualidade deve estar presente
em todas as obrigaes sob pena de mora. O nico efeito que eu vejo de voc no pagar pontualmente o
problema da mora, pois se eu sempre pagar atrasado o aluguel, mas pagar, o locador vai entrar com uma
ao de resciso alegando que eu no sou pontual? Parece-me que no, estou atrasado, mas estou em dia
paguei o que estava devendo.
4- Informao Informar ao locador as turbaes de terceiros. O dever que voc encontra o de
passar ao locador as informaes a respeito de perturbaes que voc estivesse sofrendo por atos de
terceiros. Como uma locao, e eu disse para voc que o prprio locador tem que se cercear para que ele
no se torne inconveniente ao locatrio, lgico que o locador no tem um acompanhamento dirio, um
acompanhamento a todo instante do objeto como tem o locatrio. Assim, se houvesse algum ato de
turbao, algum ato de terceiros que estivesse perturbando o uso pacfico da coisa, o locador, por regra,
no saberia, j que o objeto est em mos do prprio locatrio. Deste modo, o CC acentua a idia de que o
locatrio tem o dever de informar o locador estes atos de turbao, at para que o locador possa cumprir
os seus deveres. Agente falou a pouco que o terceiro dever do locador era o de manter o uso pacfico da
coisa, mas isso s ser possvel se tiver cincia do fato, do que est acontecendo, porque se ele no souber
do fato no teria como exigir do locador que tome medidas judiciais para proteger o locatrio. Portanto,
esta quarta obrigao do locatrio est diretamente ligada terceira obrigao do locador. Se,
eventualmente, por falta de informao o objeto viesse a se danificar ou viesse a se perder, o locatrio
estaria agindo com culpa e, portanto, ele responderia pelos danos ou pela perda. S uma analogia para
vocs imaginarem o seguinte: existe uma situao no contrato de seguro que diz que o segurado
tambm tem o deve de informao, tem que informar a seguradora. Se este seguradora puder provar que
o dano poderia ser evitado ou minimizado ele tem o direito de no pagar ou reduzir o valor daquilo que
o contrato assegurava. Ex: Meu carro foi roubado e por falta de informao o carro passa pela fronteira
do pas e, como no tem nenhuma ocorrncia registrada, o carro levado embora. Se a seguradora
provar que o carro foi parado e podia ter sido apreendido caso eu tivesse informado do roubo, a
seguradora no vai pagar. O locatrio teria uma situao singular, ou seja, se eu locatrio, por falta de
informao, o terceiro estragar ou sumir com o objeto, o locador podendo tomar atitudes para poder
evitar aquilo, responsabilidade recai sobre o locatrio.
5- Restituir a coisa no estado em que recebeu, SALVO os desgastes naturais referentes ao uso
da coisa Obrigao de restituir coisa certa. Esta obrigao de restituir coisa certa traz algumas
implicaes naturais, p. ex., se algum rouba o carro, quem perde? Depende da culpa, pois na obrigao
de restituir coisa certa se a coisa se perde ou se deteriora com a culpa do devedor (locatrio) ele responde
pela perda ou pela deteriorao. Se o objeto se perde sem culpa do devedor o locador quem perder.
Ento, a idia traz exatamente esta formulao de que, como obrigao de restituir, por regra, se o
objeto se perde agente tem que averiguar a idia da culpa. Portanto, j que obrigao de restituir coisa
certa, se o objeto se perder o contrato se resolve em perdas e danos se houver culpa.
Na nossa disposio vem o locador e estabelece que o locatrio deve restituir a coisa tal como
recebeu, exceto os desgastes naturais relativos ao uso da coisa. Exceto aqueles desgastes que so
decorrentes do uso. Voc est alugando e o locatrio paga para alugar e o valor do aluguel que pago est
embutido, inclusive, a depreciao. Assim, quando agente estabelece o valor do aluguel um dos valores
que esto embutidos a remunerao que o locador recebe, mas tambm contm a depreciao da coisa.
A ttulo de ilustrao, se agente pensasse em um carro, quando fosse locado, lgico, o locatrio iria
utilizar o carro. Por menos que ele ande, toda a quilometragem que ele fizer vai implicar em um desgaste
de pneu, de motor, freios, leo, etc., e, no valor que o locador est cobrando pelo aluguel, tudo isto j est
computado. Ele faz um clculo estimatrio, tipo, um pneu agenta 60 mil km. 10 km o tanto que um
carro de aluguel anda por ms, logo, a cada 6 meses eu devo trocar os pneus. Ento, eu desconto os quatro
pneus. Calculo o leo, freios e assim por diante para saber o valor da diria. Do que eu recebo, uma parte
a minha remunerao e a outra a depreciao que vou sofrer.

Desta forma, isso que o CC acaba entendendo: Voc est pagando para usar e evidente que vai
haver depreciao. Esta depreciao risco do locador, SE NATURAL, haja vista que o CC diz ... salvo
os desgastes naturais relativos ao uso da coisa. Se natural, pois casustico. Depende do uso com que
voc est presumindo que o objeto esteja sendo utilizado, da vamos poder avaliar se h ou no um
desgaste natural. Ex: Se voc alugar um carro por um ms, ou por um dia, qual a quilometragem
utilizada, etc. Outro ex: Tem um senhor que alugou um imvel comercial por 12 anos. Desfeita a locao,
este senhor percebeu que a porta estava pesada. Mas, ele no pode querer que a porta esteja
funcionando como 12 nos atrs. evidente que com o dia-a-dia abrindo e fechando vai acarretar um
desgaste, o que normal. Se a porta no estiver amassada, mas s pesada, no tem o que fazer, pois isto
faz parte do risco da coisa. Agora, se a porta estiver amassada, torta, quebrada, isto no desgaste
natural. Ento, evidente que em 12 anos a porta no pode permanecer a mesma, agora em um ano j
no pareceria natural. Portanto, trata-se de uma anlise casustica. Se for natural risco do locador,
caso contrrio o desgaste de responsabilidade do locatrio.
Qualquer outra obrigao somente se for contratual. Vocs podem estabelecer as obrigaes
que desejarem, s no podem desnaturar essa impostas pelo CC. Se voc desnaturar estas obrigaes,
voc vai acabar modificando o contrato. Ex: No tem que restituir o objeto vai virar compra e venda,
pois se eu pago e fico com o objeto em definitivo trata-se de compra e venda. No precisa pagar o
aluguel vai virar doao ou emprstimo. Se o locador no tiver que entregar a coisa transforma-se
em doao, haja vista que estou pagando, mas no recebo nada em contraprestao. Desta forma,
podem-se estabelecer outras obrigaes, desde que no alterem estas do CC, pois se o legislador somente
regulou estas obrigaes porque so a essncia do contrato de locao.
Respostas das questes expostas na aula passada
* Na aula passada eu deixei algumas questes com vocs. A primeira delas falava da barriga de
aluguel.
1- Contrato de barriga de aluguel, ou locao de tero, vlido?
Resp.: Do ponto de vista terico, se agente fosse falar em barriga de aluguel ou locao de tero,
o contrato no valeria, haja vista que proibido a comercializao de rgos e a locao no deixa de ser
uma forma de comercializao. Ento, por se tratar de um negcio jurdico econmico, este contrato no
valeria. Agora, no sendo de valor econmico, parece-me que o contrato valeria. A expresso barriga de
aluguel deriva do direito americano e do ingls onde vlido este tipo de contrato. Na verdade a barriga
de aluguel diferente de voc adotar uma criana do tero, pois a criana no ser sua. Na barriga de
aluguel se pega o espermatozide e o vulo do casal que est alugando e implanta dentro do tero de
outra mulher. Esta pessoa apenas est cedendo o tero para a formao da criana. No Brasil at poderia
ocorrer, desde que no tivesse o cunho econmico. Ser muito mais um ato humanitrio, mais prximo do
emprstimo do que para a locao. Portanto, este contrato na realidade um contrato inominado,
impropriamente chamado de barriga de aluguel.
2- Doao de rgos. Tecnicamente uma doao?
Resp.: Doao de rgos tambm uma expresso imprpria, j que a doao um ato de cesso
de valor econmico (que no pode haver propriamente na doao de rgos).
ESPCIES DE LOCAO
O contrato de locao pode ser um contrato:
1) Por prazo DETERMINADO Quando o contrato tem um termo final preestabelecido. Ao
celebrar o contrato voc j tem um termo final preestabelecido.
2) Por prazo INDETERMINADO Contrario sensu, no h um termo final. H o contrato de
locao, mas no tem um termo final preestabelecido. Este contrato vai ter um fim, mas no se sabe
quando.

1) Por prazo DETERMINADO:


A vantagem em se alugar por prazo determinado o fato e que o contrato se encerra
naturalmente ao final do prazo. Acabou o prazo, o contrato se encerra sem exigir nenhum requisito
especial (no preciso notificar, indenizar, etc.). Entretanto, o fato de o contrato ser por prazo determinado
no significa que as partes tm a segurana do prazo, no tm a garantia do prazo para a validade do
contrato. Na realidade, a nica funo ou a principal funo do contrato somente marcar esse momento
em que as partes encerram o contrato sem nenhum tipo de nus especial.
Lembrem que eu falei para vocs que agente poderia utilizar o contrato de trabalho por analogia
para tentar entender esta relao. Vamos imagina o seguinte: Voc celebra um contrato de trabalho por
prazo determinado de 2 anos. Por justa causa qualquer das partes podem rescindir o contrato em
qualquer tempo. E se justa causa, qualquer das partes pode a qualquer tempo romper o contrato de
trabalho por prazo determinado? Pode. Celebrei o contrato por dois anos, posso rescindir com 6 meses,
1 ano, etc.? Posso. Sem justo motivo? Posso. O que eu tenho que fazer?
Ento, o nico problema da locao por prazo determinado, assim como acontece no contrato de
trabalho, o caso de, se por ventura, o sujeito celebra o contrato de locao com prazo, quem quiser
romper o contrato antes do final do prazo, pode faz-lo desde que indenize a parte contrria. Como eu
falei para vocs, a funo do prazo basicamente somente marcar o momento em que o contrato se
encerra sem nenhum nus para as partes. Acabou o prazo, acabou o contrato, no tenho que indenizar,
no tenho que fazer nada. J no caso de se romper antes do prazo terminar, pode-se faz-lo, mas para
fazer isto tem que indenizar.
No caso, se o LOCATRIO tiver que pagar, ou seja, se ele quem estiver dando ensejo
extino do contrato o CC diz que ele tem que pagar uma multa contratual (multa contida no contrato).
Multa esta, que como os termos do CC, o valor que as partes estipularem sendo que na forma do art.
572, o limite mximo desta multa o aluguel do tempo que faltar.
Vamos entender melhor esta disposio: Contratualmente voc pode estabelecer a multa que
quiser, ento, as partes podem livremente estabelecer uma multa (clusula penal) exatamente para este
caso de resciso (se o locatrio extinguir o contrato antes do final do prazo). Se o locatrio pedir a
extino do contrato sem justo motivo antes do final do prazo, ele paga esta multa que agente
convencionar. O CC fala que ele deve pagar a multa proporcionalmente. Diz o art. 571: ...pagar
proporcionalmente a multa estabelecida no contrato. Como assim proporcionalmente?
Proporcionalmente ao inadimplemento. Explicando: A multa estabelecida para o inadimplemento total.
Ento, se eu, p. ex, aluguei por um ano, logo no incio do contrato eu devolvo (extingo o contrato) eu
pago a multa integralmente (100%). Suponhamos que estabelecemos uma multa de 100 reais e logo no
comeo do contrato eu extingui o contrato eu pago 100 reais. Se j tiver passado um tempo, p. ex, trs
meses e eu quero extinguir o contrato sem justo motivo eu devolvo o objeto e pago quanto de multa? Os
100 reais para o descumprimento de todo o contrato. Se agente fosse fazer uma matemtica, dos 12
meses eu cumpri e estou descumprindo . Portanto, na multa eu vou descontar e s vou pagar
proporcional , ou seja, vou ter que pagar 75 reais de multa. Se tivesse passado metade do contrato,
somente teria que pagar metade da multa (50). Logo, o pagamento da multa leva esta proporcionalidade
(proporcional ao descumprimento). O valor da multa originria estabelecida o valor do descumprimento
total do contrato se for proporcional o locatrio s deve pagar proporcional (art. 571).
Quanto pode se estabelecer de multa? No mximo o aluguel do perodo contratual. Assim, se for
100 reais por ms durante um ano, qual o valor mximo de multa? 1200 reais. Desde modo, o valor
mximo que se pode aplicar de multa o valor total dos aluguis.
Diz o CC que se por um acaso o encerramento do contrato se der por iniciativa do
LOCADOR, ele pagar ao locatrio as perdas e danos que ele sofrer, se houver (no tem direito multa,
mas tem as perdas e danos, se houver). Justificativa: Porque a multa s vale para o locador, enquanto o
locatrio ter que provar perdas e danos? A norma trata igualmente locador e locatrio? Parece-me que a
norma bem equilibrada. Vocs lembram que no ano passado vocs estudaram clusula penal. Qual a
funo de tal clusula? Coibir uma determinada conduta e pr-fixao de perdas e danos. Logo, a clusula

penal tambm tem a funo de pr-fixao de perdas e danos. Quando o CC diz que voc ter que pagar
uma multa estabelecida no contrato, a clusula penal seria pr-fixao de perdas e danos.
Partindo do ponto de vista terico, qual o mximo do prejuzo que o locador pode experimentar?
O aluguel do tempo que faltar. Este foi o limite mximo estabelecido pelo legislado (O mximo de multa
que eu posso estabelecer o tanto de aluguel que faltar, pois o mximo de prejuzo que eu vou ter).
Logo, o locador estar recebendo perdas e danos? Vai, mas a diferena dele para o locatrio a seguinte:
A do locador eu sei quanto ele vai perder, diferentemente do locatrio. Quanto ele ter de perdas e danos?
casustico, por isso que o legislador at estabeleceu um patamar ao locador, porque ele tem como
avaliar o prejuzo experimentado pelo locador, j para o locatrio no, no se tem como estabelecer tal
patamar, haja vista ser casustico. Deste modo, ambos recebero perdas e danos, s que a do locador
certa e a do locatrio incerta (tem que se avaliar casuisticamente). Tanto justificada esta idia do
legislador que ele diz que esta multa uma pr-fixao de perdas e danos, tanto assim que se o juiz
entend-la excessiva ele poder reduz-la. Excessiva no por estar muito cara para o locatrio, excessiva
porque vai estar implicando em um enriquecimento do locador. Tipo assim: Eu aluguei para A um
carro por um ano por 100 reais. Ele devolve o carro e paga o aluguel pelo tempo que faltava. E, no caso,
j que estou na posse do carro, alugo terceira pessoa por mais nove meses tambm por 100 reais. O
valor que o antigo locatrio est pagando de multa no est excessivo? Qual o prejuzo que estou
sofrendo? Nenhum, pois se ele vai ter que me pagar o aluguel pelo tempo que faltar e eu estou recebendo
outro aluguel pelo mesmo tempo e pelo mesmo objeto, portanto, estarei recebendo duas vezes. Se ele no
estivesse rompido o contrato eu estaria recebendo 100 reais e porque estou recebendo 200? Isto seria
enriquecimento sem causa. Por isso que o CC diz o juiz pode reduzir, j que a funo da multa
compor perdas e danos.
2) Por prazo INDETERMINADO:
Nos contratos por prazo indeterminado a grande lgica que no existe um termo final. Assim
como no contrato de trabalho o contrato de trabalho pode ser por prazo indeterminado da seguinte forma:
Ou ele indeterminado por que j nasceu indeterminado, j se estipulou um contrato e nunca fixou um
prazo, ou ele indeterminado porque se converte em indeterminado. A mesma coisa que vocs viram no
contrato de trabalho vocs vo ver s que no contrato de prazo indeterminado iniciou o contrato por
prazo determinado, encerra-se o contrato e o locatrio continua a se utilizar da coisa, sem oposio do
locador, o contrato de determinado se converte em indeterminado ficam estabelecidas as mesmas
clusulas, as mesmas regras, as mesmas condies s que invs de prazo determinado, passa a ser um
contrato por prazo indeterminado.
Como se encerra um contrato por prazo indeterminado? Por vontade das partes. Para extinguir o
contrato por prazo indeterminado a parte que desejar tal extino sem justo motivo, somente poder fazlo mediante notificao prvia da parte contrria.
Qual o tempo da notificao prvia?
H diferenas entre a questo do locador e do locatrio.
Para o locatrio mais fcil, pois sabe o momento que mais conveniente extinguir o
contrato. O prazo seria um prazo que o locador pudesse se adaptar, poderamos dizer, p. ex, um aluguel.
Estou dizendo um aluguel, pois um perodo para voc saber que o prximo aluguel o ltimo, uma
antecipao mais ou menos nesse contexto. Ex.: Pago semanalmente com uma semana de
antecedncia eu notifico. Se dirio um dia de antecedncia e assim por diante (perodo de um aluguel).
Porque 30 dias na lei de locao? Ns vamos ver que na lei locao o pagamento mensal. Porque 30
dias no direito do trabalho? Por causa do salrio que normalmente mensal.
J por iniciativa do locador, parece-me que mais complexo. Quanto tempo ele tem que dar?
No tem prazo estabelecido no CC. Quando o locador d incio extino do contrato isso implica em
restituio da coisa. A restituio da coisa pode acarretar um prejuzo ao locatrio, pois ele tem que
devolver a coisa e pode ocorrer algo que impossibilite tal devoluo. Ex.: Eu aluguei um caminho e
pago por dia. Acabei de carreg-lo e o mandei para Roraima para fazer uma entrega. A o locatrio me
notifica com um aluguel de antecedncia que ir extinguir o contrato e, como eu pago por dia, tem como

eu devolver este objeto? Claro que no. Ento, quando o locador quem d incio extino do
contrato, ns dizemos que na verdade no se tem um prazo, casustico, e o locador, por bom senso,
deveria dar prazos suficientes para o locatrio restituir a coisa.
Prazo pode ser prorrogado se provado que insuficiente. Por analogia, existe uma situao na
obrigao de fazer que diz o seguinte: Voc fixa um prazo e, se extrapolado, voc pode fixar uma multa.
Se houver impossibilidade, pode-se pedir prorrogao do prazo, logo, poder-se-ia prorrogar o prazo se
provado que este seja insuficiente ou, por situao adversa se tornou insuficiente.
Portanto, voc fixa um prazo razovel, se provado insuficiente, pode-se pedir a prorrogao.
Em sede da nossa regulamentao agente percebe que a situao do locatrio mais simplificada,
foi aquilo que falei: ele sabe o momento que para ele interessante devolver a coisa. Se o locador se
recusar ao rompimento do contrato, para o locatrio tambm muito simples ele j notificou e o locador
no quer receber a coisa basta ele depositar em juzo.
J para o locador mais complicado. Se o locador notifica o locatrio, dando prazo suficiente e o
locatrio no restitui a coisa, mesmo o contrato estando findo, ele ter que entrar em juzo e s no final da
ao que ele conseguiria a reintegrao de posse da coisa alugada.
Com vistas isso o artigo 575 do CC estabelece uma regra interessante que diz assim: Quando o
locador vai dar fim ao contrato ele deve notificar o locatrio e, ao notificar o locatrio, ele indica um
aluguel, ele arbitra um aluguel unilateralmente. Aluguel este que estar sujeito o locatrio caso no
restitua a coisa no prazo fixado pelo locador.
Art. 575 Se, notificado o locatrio, no restituir a coisa, pagar, enquanto a tiver em seu poder, o
aluguel que o locador arbitrar, e responder pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de
caso fortuito.
Esta parte final seria at dispensvel, haja vista que se o locatrio no restituir dentro do prazo
agindo com culpa.
Questes a serem avaliadas:
Como eu falei, o locador notifica o locatrio e, ao notificar o locatrio ele d um prazo para
devolver o objeto e ele vai fixar o aluguel arbitrariamente, ou seja, ele estipular unilateralmente o valor
do aluguel. Se o locatrio no devolver o objeto no prazo que o locador fixou, ao final do prazo vai
comear a correr o aluguel arbitrado pelo locador.
- Qual a funo deste aluguel?
Coativa. A funo deste aluguel na verdade no enriquecer o locador, e sim coagir o locatrio a devolver
o objeto no final do prazo.
- Qual o limite?
Notifico a voc que quero o carro de volta e dou uma semana para devolver (prazo suficiente). Se
no me devolver voc vai me pagar um aluguel de cinco mil reais por dia. Vale?
Vrios autores dizem que o valor do aluguel que o locador pode arbitrar o dobro do aluguel
vigente. Justificam da seguinte forma: uma clusula penal e como tal o limite de 100% do valor da
obrigao. No me parece o correto! Assim como no me parece correto esta limitao ao valor da coisa.
Eu pondero da seguinte forma: Em processo civil vocs vo ver que se na obrigao de fazer voc deixar
escorrer o tempo sem fazer voc comear a pagar multa. E vrios autores dizem que o limite da multa
o valor da coisa. Se voc tiver que fazer um carro que vale vinte mil reais. Se voc no construir o carro
em trinta dias voc ter que me pagar quinhentos reais por dia at o limite da coisa. Como o carro vale
vinte mil, depois de quarenta dias, ao meu modo de ver o que vem lucro se eu seguir esta regra. Por
qu? Porque se eu entregar antes de quarenta dias eu pago quinhentos reais at o preo do carro. Agora,
passando os quarenta dias, podem-se passar anos sem devolver o objeto, j que deu o limite do objeto
o que vier lucro. Parece-me que o interesse ao fixar a astreinte no indenizar e sim que voc faa.
Se chega ao valor do objeto e parar, a astreinte perdeu sua lgica, porque o devedor no vai fazer, no
corre mais nada, mas eu no quero dinheiro eu quero que se faa. O mesmo ocorre com este aluguel. Eu

no quero o aluguel o aluguel s uma forma de coagir quero que voc me entregue, que me devolva.
E se agente estabelecesse um valor, chega-se em um determinado ponto que para o locatrio no far mais
diferena. Ex: Vamos fixar este aluguel em 5% do valor do bem. Chega em um determinado momento
20 dias depois que para o locatrio j no faz mais diferena, isto , fica mais interessante ao locatrio
(Com vinte dias voc vai pagar o valor do bem e com duzentos dias voc vai pagar o valor do mesmo
jeito). Mas, como dito, o que eu quero no o valor do bem, o que eu quero que voc me devolva.
A funo de se fixar este valor que voc me devolva o mais rpido possvel - quanto mais
demorar, mais caro voc ter que pagar. Por isso que eu no vejo como limite o valor da coisa.
Tambm no vejo como lgica a idia de voc ponderar o limite ao dobro do aluguel vigente.
Duas razes: A primeira de ordem prtica Baseia-se na seguinte idia: s vezes o dobro do valor
do aluguel vigente pode ser favorvel ao locatrio, pois s vezes pode me ser mais interessante estar em
mora pagando o aluguel em dobro do vigente do que devolver a coisa, e me parece que esta no a idia no reequilibrar o contrato e sim devolver.
A ttulo de ilustrao tomemos o exemplo do apresentador Ratinho. O sucesso dele reside em sua
irreverncia. Quando ele era apresentador de uma emissora pequena no Paran ele ofendeu um poltico de
vagabundo, sem vergonha, canalha, etc. Tal poltico ajuizou uma ao de no fazer contra ele
proibindo-o de ofend-lo. O juiz determinou que a cada vez que ele ofendesse um poltico em um dos
seus programas ele pagaria uma multa do valor X vamos imaginar 100 mil reais. Quando o Ratinho
vai ao SBT aconteceu um fato interessante: Com o jeito irreverente dele o valor de seu merchandising
subiu, tipo, se ele vendia comercial por cinqenta mil no Paran, os horrio dele no STB passaram a valer
500 mil reais. A ele comeou a fazer uma ponderao econmica, porque a cada vez que ele xingasse um
poltico ele ganharia 100 mil, mas se ele xingar o poltico a audincia dele continuaria alta e ele ganharia
no horrio dele merchandising de 800 mil (800-100=700 de lucro). Parece que a funo da sentena
no era essa o judicirio no queria que ele pagasse ao poltico ele queria que o Ratinho parasse de
ofender os polticos.
Aqui parece que a mesma idia. O valor que o locador fixa no um valor para ele ganhar como
contraprestao. Tal valor fixado com a inteno de fazer o locatrio devolver o bem o objeto. Portanto,
como eu falei s vezes o dobro pode ser interessante ao locatrio e no esta a inteno do legislador.
A segunda razo a seguinte: Este artigo 575 em seu projeto original do CC dizia que o valor do
aluguel fixado pelo legislador era limitado ao dobro do valor do aluguel vigente. Lendo o pargrafo nico
deste artigo vocs vo perceber que o valor do aluguel no tem mais este limite. Na Cmara o legislador
tirou este limite por entender que o limite no deveria ser o dobro e sim o que o locador estipulasse. Se
este valor for manifestadamente excessivo o juiz pode reduzir se achar conveniente sem perder o carter
de punio. Ento, este valor deste aluguel no ressarcitrio no para me ressarcir pelo tempo que
fiquei sem a coisa para punir o locatrio forando-o a devolver o objeto.
Portanto, qual o limite? O limite aquele que o locador estabelecer. Ele pode notificar o
locatrio e estipular o valor que ele quiser. Se o locatrio no devolver o objeto, via de regra, ele ter que
pagar o aluguel arbitrado.
REGRAS GERAIS DA LOCAO DE MVEIS
Diz o CC que o locatrio, SALVO clusula em contrrio, tem o direito de ser restitudo das
benfeitorias necessrias e as teis expressamente autorizadas.
Todavia, pode haver clusula em contrrio estabelecendo que todas as benfeitorias so
indenizveis ou que nenhuma benfeitoria ser indenizada, que as necessrias sejam indenizveis e as teis
no e assim por diante (acordo acordo). Ento, voc pode por acordo estabelecer regras diferentes,
mas se no houver acordo algum o CC determina que as benfeitorias necessrias e as teis expressamente
autorizadas sejam indenizadas.
Deste modo, as teis no autorizadas e as volupturias no so indenizveis, quando muito
voc pode levant-las, desde que no prejudique a coisa. Ex.: Aluguei um carro por seis meses e
coloquei nele uma roda de liga leve. Na restituio basta trocar os pneus colocando de volta os originais,
haja vista que no acarretar prejuzo algum.
Se no for possvel levant-las (benfeitorias), h duas possibilidades para o locador:
1) Ou o locador pode ficar com o bem se indenizar nada;

2) Ou, na forma da quinta obrigao do locatrio dita anteriormente, o locador pode exigir que o
locatrio restitua a coisa tal como ele recebeu.
Ex.: Um indivduo alugou meu carro e o encheu de adesivos. Se eu achar legal, eu posso ficar
com o carro do jeito que se encontra e no vou indenizar nada por isto. Se eu achar que no ficou legal e
que no d para retir-los sem danificar a pintura, ele ter que devolver tal como recebeu, isto , se tiver
que repintar o carro ele ter que faz-lo.
Observaes:
- O que so benfeitorias necessrias, teis e volupturias?
As benfeitorias teis so aquelas que facilitam o uso da coisa. As necessrias so aquelas
imprescindveis para a conservao e utilizao da coisa. Por fim, as volupturias so aquelas destinadas
ao deleite, aformoseamento, etc.
- Ar condicionado til ou volupturia?
Depende de onde ele est situado. Ex.: Se voc tiver um carro sem ar condicionado em Cuiab,
tal veculo no ter comrcio algum, haja vista as altas temperaturas do local e um carro sem tal
equipamento ele no teria serventia. Assim, em Cuiab um aparelho de ar condicionado ter mais
carter de benfeitoria til que de volupturia.
- Se um sujeito paraplgico aluga um carro e faz adaptaes no freio, cmbio e acelerador
para serem comandados na mo, qual ser o tipo de benfeitoria?
Para responder esta indagao, antes preciso ponderar qual a parte da matria que trata das
benfeitorias? A parte est no tpico dos bens reciprocamente considerados. A idia de benfeitoria vem
da classificao dos bens reciprocamente considerados, ou seja, um bem em relao ao outro. O que eu
quero dizer com isto que a anlise desta idia de um bem em relao ao outro, uma anlise objetiva
e no subjetiva. A anlise no deve ser feita em relao ao sujeito e sim em relao um bem em relao
ao outro (carro em relao s benfeitorias). Se as benfeitorias fossem analisadas subjetivamente esta
adaptao feita pelo paraplgico seria uma benfeitoria necessria para ele, mas para quem alugou no
seria nada. A anlise no deve ser esta, no para mim, no para vocs, no para o paraplgico, etc., a
anlise diferente para o bem em relao ao outro. Trocar a correia que quebrou. A correia em
relao ao carro necessria, haja vista que sem tal correia o carro no anda. Portanto, esta a forma
de classificao em relao coisa sempre. A anlise deve ser sempre objetiva e nunca subjetiva,
por isto que as benfeitorias esto localizadas nos bens reciprocamente considerados. Outra disposio
disposta nos bens considerados reciprocamente, a ttulo de exemplo, so os bens principais e acessrios.
Deve-se considerar um bem em relao ao outro, isto , o principal em relao ao acessrio (esquecendo
sempre o sujeito sempre em relao coisa).
DANILO PEREIRA LEITE

- SNTESE DA AULA PASSADA


Na aula passada ns estvamos falando dos contratos de locao por prazo determinado e por
prazo indeterminado. Nos contratos por prazo determinado, as partes podem extinguir o contrato antes do
final do prazo sem justo motivo, desde que haja o pagamento das indenizaes perdas e danos. Para o
locatrio a indenizao a multa estabelecida como perdas e danos. Para o locador uma situao
casustica porque agente vai ter que avaliar caso a caso a situao, mas os dois vo estar recebendo
indenizao por perdas e danos.
J, por outro lado, no contrato por prazo indeterminado ns estvamos avaliando o seguinte: em
sede de contrato por prazo indeterminado no h um termo final, razo pela qual a sua extino se daria
mediante notificao prvia. Notifica-se a parte contrria de que voc vai extinguir o contrato. No caso, o
locatrio d um prazo equivalente um aluguel para poder extinguir a relao. O locador pode extinguir o

contrato tambm, mas tem que dar um prazo razovel no pode ser um prazo de um aluguel, pois no
necessariamente seria suficiente para haver a restituio, j que o locatrio vai ter que devolver o objeto.
Ento, eu teria que dar um prazo suficiente para a restituio, o que pode variar de objeto para objeto (ex.:
pode variar em razo do local onde se encontra, ou por ser um objeto de valor que necessita de cuidados
especiais para a sua devoluo, etc.).
Como vai se dar a segurana? Para o locatrio a segurana mais fcil. Ele simplesmente extingue
o seu contrato mediante notificao e se o locador no quiser basta ele depositar o bem em juzo. J o
locador mais complicado, ele precisa de uma segurana. Segurana esta que locador tem e que o CC diz
se d mediante um aluguel pena. Quando o locador notifica, ele arbitra um valor (valor que desejar) tal
qual o locatrio est sujeito. Se o locatrio devolver o objeto dentro do prazo fixado pelo locador e, sendo
este um prazo razovel, ele pagar um aluguel normal. Se vencer o prazo e o locatrio no restituir o bem,
ele dever pagar o aluguel na forma da pena que eu estabeleci. Eventualmente, o juiz at pode diminuir o
valor, mas um risco que o locatrio vai correr e, evidente, o juiz tem que considerar a questo de pena.
Seria uma situao diferente imaginar que, p. ex., eu dei um prazo de uma semana para restituir o meu
carro, mas o locatrio deixou para trazer no ltimo dia e o carro quebrou. Quando o juiz for analisar a
pena, ele at poder considerar o fato de que ele, ao menos, tentou restituir, e diminuir o valor mais do
que no caso de no se restituir no prazo sem um motivo justificvel, mas, como dito, um risco do
locatrio, j que uma faculdade do juiz diminuir ou no
Deve-se sempre atentar para o carter de pena deste aluguel arbitrado, eu vou ter que punir voc
porque voc no entregou o bem no momento devido.
Ns comeamos a falar tambm das regras gerais.
Dissemos que nos casos que a lei admite disposio em contrrio, as partes podem regular de
forma diferente, mas, por regra, no havendo nada neste sentido, as benfeitorias necessrias, as
benfeitorias teis expressamente autorizadas so indenizveis e caso no ocorra a indenizao o locatrio
tem direito de reteno. Logo, as teis no autorizadas e as benfeitorias volupturias no so indenizveis
e, portanto, tambm no tem direito de reteno.
As benfeitorias volupturias, quando muito, podem ser levantadas se no acarretar prejuzo
coisa. Ex.: Troquei as rodas do carro por rodas de liga leve. O locatrio poder levant-las e restituir
as originais. Se voc puder retirar sem prejuzo da coisa, voc poder retirar. Se no puder, neste caso
podem ocorrer dois efeitos: No sendo possvel retirar a benfeitoria, ou o locador recebe a coisa do jeito
que se encontra, sem indenizar nada, ainda que haja benefcio para ele, ou dependendo da benfeitoria eu
posso exigir que voc cumpra sua obrigao de restituir a coisa da forma que voc a recebeu. Ex: Se
voc colocar adesivos no carro e no for possvel retir-los sem danificar a pintura, eu posso obrigar
voc a pintar o carro para que fique da forma que estava quando da entrega.
Mas o ponto principal que eu falei para vocs na aula passada estava ligado idia de analisar
como que se caracteriza a benfeitoria. O conceito um conceito legal benfeitoria necessria aquela
benfeitoria necessria para a utilizao ou para a manuteno do uso da coisa. Volupturia aquela para
deleite, conforto, aformoseamento e etc. til aquela que melhora/facilita a utilizao da coisa. O ponto
principal que eu falei na aula passada estava ligada isso, porque eu disse para vocs que a anlise nunca
pode ser subjetiva, a anlise deve ser OBJETIVA. Eu disse que no se deve pensar no sujeito, haja vista
que as benfeitorias no so para o sujeito e sim para a coisa. Tanto verdade que quando vocs estudaram
benfeitorias o CC enquadrava entre os bens reciprocamente considerados, ou seja, um bem em relao
ao outro. Se por ventura agente pudesse fazer esta anlise como sendo subjetiva, em uma locao, p. ex,
vocs chegaria uma situao absurda. Foi aquela situao que eu falei: Voc alugou seu carro um
paraplgico e ele fez adaptaes no acelerador, embreagem e freios para serem comandados na mo. A
voc vai pensar: para mim, locatrio, a benfeitoria vai ser necessria, para o locador volupturia, mas,
na verdade, voc estragou o carro do locador. Deste modo, se fosse pensar sob o prisma subjetivo,
como agente iria classificar isto? Fica completamente insustentvel. Para o locatrio seria necessria, mas
e para o locador? No se tem dois direitos envolvidos (contrato bilateral)? Por isso que a anlise no pode
se dar desta forma, ela deve se dar de forma objetiva. Assim, deve-se considerar aquilo que o locatrio fez
em relao coisa (ex.: Mandei trocar a correia dentada do carro porque ela quebrou. A correia

dentada em relao ao carro que benfeitoria que ? Necessria, pois sem ela o carro no anda. No
para mim, ou para o locador, para o carro).
Assim como, a princpio, agente poderia imagina a seguinte idia: no existe uma regra geral que
ns no pudssemos alterar. No tem como agente estabelecer uma regra absoluta em relao s
benfeitorias. Ex: Ar condicionado em relao ao carro, que tipo de benfeitoria que ? Depende de onde
ele est situado. Se voc tiver um carro sem ar condicionado em Cuiab, tal veculo no ter comrcio
algum, haja vista as altas temperaturas do local e um carro sem tal equipamento ele no teria serventia.
Assim, em Cuiab um aparelho de ar condicionado ter mais carter de benfeitoria til que de
volupturia. J no sul ns poderamos falar que volupturia, j que l o calor no to acentuado.
Portanto, devemos pensar na benfeitoria como anlise objetiva e sem fixar regras gerais.
- DIREITO DE PREFERNCIA
O locatrio de bens mveis no tem direito de preferncia (preferncia coisa caso o locador
tencione alien-la). Se por um acaso o locador quiser vender o bem mvel ele no precisa oferecer
primeiro para o locatrio. Se houver duas propostas: do locatrio e do terceiro de mesma quantia, o
locador pode vender para quem ele quiser. O locatrio no goza deste direito de preferncia locao de
coisas MVEIS.
Caso o bem seja alienado a terceiro pelo locador, face ao princpio da relatividade dos contratos
(princpio que fala que o contrato faz lei entre as partes) ns diramos o seguinte: O terceiro no
obrigado a respeitar o contrato. Ento, ainda que voc como locatrio goze de um contrato com prazo
determinado, se durante a vigncia deste prazo o bem for alienado para terceiro, este terceiro tem o direito
de exigir a entrega imediata do objeto. O fato da existncia do contrato por si s no assegura para voc a
posse da coisa, no assegura que voc vai poder continuar a utilizar a coisa, SALVO se o contrato de
locao for celebrado por escrito e nele existir uma clusula de vigncia.

- CLUSULA DE VIGNCIA
uma clausula que fixa um prazo h a necessidade de respeito este prazo, ainda que no caso
de alienao. Ento, se eu tiver uma clusula de vigncia e o contrato estiver devidamente registrado no
Cartrio de Ttulos e Documentos de domiclio do locador, o terceiro adquirente ter que respeitar o
contrato.
REGRA: Se eu tiver um contrato de locao e eu vender um terceiro, este terceiro pode exigir o
bem quando bem entender (ele no obrigado a respeitar o contrato);
EXCEO: Neste caso, o que o locatrio vai poder fazer para se resguardar? Ou seja, no perder
a posse do bem? Ele deve fazer um contrato por escrito e inserir uma clusula de vigncia com prazo
determinado e registr-lo no domiclio do locador. O que vai acontecer? Eu aluguei para B. Fizemos
um contrato por escrito, com clusula de vigncia, prazo determinado (obs.: a clusula de vigncia s
tem lgica por prazo determinado) e foi registrado no cartrio de ttulos e documentos do meu domiclio.
Caso eu (locador) venda este bem para terceiros, como se estivesse havendo uma substituio
contratual sai o Maurcio como locador e o terceiro adquirente passa a ser o novo locador. Aquilo que
o Maurcio poderia fazer e teria que respeitar, o terceiro vai poder fazer e ter que respeitar.
Portanto, a FUNO da clusula de vigncia tentar assegurar a manuteno do contrato e
o registro vai dar esta eficcia em relao terceiros.
Porque que eu falei que esta clusula s tem lgica para contrato por prazo determinado?
Porque, no caso de contrato por prazo indeterminado, o que o locador precisava fazer para tirar a
coisa das mos do locatrio? Precisava notificar o locatrio em prazo razovel pra ele restituir a coisa.
Tem que respeitar algum prazo? No, pois o prazo indeterminado.
Como eu disse, se houvesse uma alienao, o terceiro adquirente ingressa no lugar do locador
podendo, portanto, tambm exigir o bem mediante notificao em prazo razovel no casso de contrato

indeterminado (substitui em direito e obrigaes). Ento, esta clusula s seria lgica em contrato por
prazo determinado, onde, teoricamente, o locador teria que respeitar o contrato e, teoricamente, o terceiro
adquirente tambm teria que respeit-lo.
O que vai acontecer no caso de alienao?
- alienao do objeto de contrato SEM clusula de vigncia (contrato por prazo
determinado)
Havendo alienao sem clusula de vigncia quando o terceiro adquirente tomar o bem das mos
do locatrio, o que ele tem que indenizar ao locatrio? Nada, pois se trata de exerccio regular de um
direito. O que restaria ao locatrio? Acionar o locador para cobrar dele as perdas e danos, j que um
contrato por prazo determinado e o locador no assegurou o bem para ele dentro do prazo.
- alienao do objeto de contrato COM clusula de vigncia (contrato por prazo
determinado)
Havendo clusula de vigncia devidamente registrada quando o terceiro adquirente tomar o bem
das mos de terceiro, o que vai acontecer? O locatrio tem direito de cobrar perdas e danos. De quem?
Sim, do terceiro adquirente.
Neste caso, o locatrio tem, inclusive, o direito de reteno.
O que direito de reteno?
o direito assegurado ao locatrio de reter a coisa (no devolver a coisa) enquanto ele no for
indenizado (Enquanto voc no me pagar, eu posso no devolver). Este direito de reteno, de via
legal, assegurada ao locatrio no caso da indenizao por benfeitorias e perdas e danos. Ento, as perdas
e danos pela extino do contrato antes do final do prazo e a indenizao por benfeitorias, o CC assegura
ao locatrio o direito de reteno. Nada impede que, por conveno, agente estabelecesse outras
condies onde tivesse tambm o direito de reteno.
SUBLOCAO
Em regra, a sublocao direito natural do locatrio (No esquecer que estamos falando de bens
mveis!). Portanto, via de regra, na locao de bens mveis o locatrio tem o direito natural de sublocar.
A princpio no h nenhum tipo de limitao (valores, perodo, etc.). Caso o locador no pretenda
que se proceda a sublocao, esta somente no poder ocorrer se houver clusula expressa no contrato.
Portanto, por disposio contratual agente poderia proibir a sublocao, porque do ponto de vista legal
no h como impedir.
Passaremos agora ao tpico do dia:
LOCAO DE IMVEIS
Ns vamos trabalhar com a locao de IMVEIS URBANOS A Lei n. 8245/91 ( Lei que
regula a locao de imveis urbanos).
O que imvel urbano?
Existem vrios critrios utilizados para diferenciar imveis urbanos dos rurais. Um desses
critrios, que usado no direito tributrio, o critrio da localizao, que determina que imvel
urbano aquele localizado no permetro urbano e imvel rural no permetro rural. Este critrio utilizado
pelo direito tributrio, p. ex, para cobrar IPTU e IPR. O Segundo critrio chamado de critrio da
destinao. Por este critrio, ns vamos considerar imvel urbano ou rural conforme a finalidade, a
destinao que ns estamos adequando. No caso, imvel urbano aquele destinado residncia, lazer,

indstria, comrcio e prestao de servios. J o imvel rural seria aquele destinado atividade
primria da economia (atividades extrativista-agropastoris). Neste critrio no vai haver considerao
quanto a sua localizao, mas sim quanto a sua destinao. Deste modo, se, p. ex, eu tivesse uma
propriedade de 5000 m dentro da cidade de Prudente, mas utilizasse para plantao, se eu fosse alugar
esta rea, seria uma locao rural.
Para nosso efeito de locao, ns vamos utilizar o critrio de destinao. Portanto, para se
considerar imvel urbano para esses efeitos, no interessa onde est localizado, o que interessa a sua
destinao.
Dentro da nossa idia, todos os imveis urbanos, EXCETO aqueles descritos no artigo 1 da lei de
locao, so regulados pela lei 8245/91.
Obs.: Segue o texto na ntegra do referido dispositivo para melhor compreenso.
Art. 1 da lei 8245 A locao de imvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.
Pargrafo nico Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais: a) as locaes: 1. de
imveis de propriedade da Unio, dos Estados e do Municpio, de suas autarquias e fundaes
pblicas; 2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; 3. de
espaos destinados publicidade; 4. em apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, assim
considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a
funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Os demais imveis urbanos so regidos por esta lei.
Historicamente falando, a locao de mveis era regulada pelo CC/16. Mas, na dcada de 30
agente encontra uma situao diferenciada, porque comeou haver uma demanda populacional muito
grande. O fato em si, a contrario sensu, do que eu falei da locao de bens mveis. Quando ns pensamos
na locao de bens mveis, ns dissemos que mveis eram baratos, fcil de produzir, etc. O que agente
percebe o seguinte: construir um imvel caro e demorado. Casa essencial, fundamental. A prpria
CF assegura como direito fundamental o direito habitao, o direito da residncia (inviolabilidade de
domiclio). Neste contexto agente percebe a importncia da casa. Como houve um aumento populacional,
a procura por imveis maior. Assim, ns estaramos em uma situao de muita procura e pouca oferta.
Lgico, como a procura muito grande, quem tem imvel tem o poder de negociao maior. Para quem
tem imvel, os locatrios sero todos iguais, sendo indiferente se alugarem para A, B, C, D, etc.
Como tem muita gente querendo e pouca gente oferecendo, eu vou poder estabelecer as minhas regras.
Neste caso h uma parte mais forte e uma mais fraca, onde a parte mais forte estabeleceria todas as regras
e a mais fraca teria que se submeter. Eu quero alugar para qualquer um que aceite as minhas
condies. Portanto, aquela disposio do CC/16, que era uma regulamentao mais livre, acabou
caindo por terra.
Desde a dcada de 30 comeou haver uma regulamentao atravs de leis. Desta forma, a locao
de imveis urbanos deixou de ser regulada pelo CC para ser regulada por lei especfica, visando quebrar
esta distoro proteger o locatrio para dar um equilbrio na relao de forma que fique bom para as
duas partes (locador e locatrio). O que agente percebe que a lei de locao de imveis efetivamente
uma lei protecionista, sem sombra de dvidas (defender o locatrio que a parte mais fraca). Desde esta
poca para c, ns tivemos sucesses de leis. Conforme a situao da sociedade da poca, ora a lei era
mais rigorosa e se criava regras de proteo mais rgidas para o locador, ora era mais amena, onde se
tinha uma proteo, mas no to rigorosa. Este foi um fluxo, que do meu modo de ver, ficou ora maior ora
menor, e ns poderemos dizer o seguinte: ns estamos naquela fase de descendncia a nossa lei uma
lei menos rgida. Trata-se de uma lei protecionista? Sim, mas uma regra menos rgida, uma regra que
em relao lei anterior mais benfica ao contrato.
Exemplificando: Se um fato da regulamentao anterior, o locatrio alugasse um imvel
residencial por um ano e, ao final de um ano, o contrato se transformasse em contrato por prazo
indeterminado, o locador no poderia tirar o locatrio sem justo motivo, pois a lei anterior de locao
residencial no permitia que voc tirasse o locatrio quando o contrato se transformasse em
indeterminado sem justo motivo (s seria possvel por justo motivo). J na lei atual, se voc alugou por

um ano e o contrato se converteu em prazo indeterminado, voc poderia retirar o locatrio sem justo
motivo aps cinco anos (apesar de ser muito tempo mais benfico do que no poder tir-lo jamais).
Portanto, eu estou diante de uma regra que rgida, mas que, pelo menos, mais amena do que
no lei anterior. Todavia, trata-se de uma lei protecionista. Tanto assim que por disposio do artigo 45
da lei 8245 vai estabelecer o seguinte: so nulas as disposies contratuais que visem elidir as
intenes da lei. Ento, no adianta eu criar regras contratuais para tentar dissuadir a lei (ir contra a lei),
pois como diz o art. 45, elas no so nem anulveis, so nulas de pleno direito, ou seja, aquilo que voc
dispuser contra as disposies da Lei 8245 simplesmente nulo.
Somente valeriam disposies, neste contexto (elidindo a lei), em trs hipteses:
1) Quando o legislador expressamente disser que podem negociar. Assim, se houver na lei
uma disposio dizendo, p. ex, salvo clusulas do contrato, salvo disposio em contrrio, embora a
lei diga uma coisa, poder-se-ia criar regras diferentes (ex.: Art. 22, VIII. Quem paga o IPTU o locador
ou o locatrio? O locador. Contudo, se houver disposio em contrrio esta obrigao poderia ser
transferida ao locatrio. Mas, somente vale esta disposio porque o prprio legislador autorizou);
2) Parece-me que ns poderamos dizer que vale ir contra a lei quando a regra for estabelecida
em benefcio do locatrio, haja vista que se a lei visa proteger o locatrio e entende ser o locador a parte
mais forte. Uma disposio que crie um benefcio a mais para o locatrio, parece-me que s pode ter sido
fruto de negociao e aceitao por parte do locador. O locatrio no teria poder de impor isto a ele, isto
, no tem poder de impor uma coisa que o locador no aceite, pois este a parte mais forte e somente vai
aceitar aquilo que lhe interessar (ex.: art. 22 e 23);
Obs.: S no pode desnaturar o contrato. Ex: Fica estabelecido que o locatrio no precisa
pagar o aluguel. Neste caso desnaturalizar o contrato de locao, transformando-se em um
emprstimo.
3) Seria possvel que, embora ns estivssemos passando alguma obrigao ao locatrio, tirando
alguma coisa que era dever do locador e passando ao locatrio, desde que haja uma compensao.
No valeria pura e simplesmente passar o dever ao locatrio, mas se houvesse uma compensao
eventualmente valeria. Ex.: Se eu passasse atravs do contrato todas as minhas despesas ao locatrio?
Valeria? No. Mas, se eu passasse todas as obrigaes ao locatrio e o aluguel que em mdia 500 reais
eu farei por 350, valeria? Agora parece que sim. Embora o locatrio esteja adquirindo alguma coisa a
mais que era despesa originria do locador, ele est tendo um benefcio que uma diminuio do valor
do aluguel. Neste caso, parece que fruto de negociao onde se mantm o equilbrio contratual,
portanto, valeria.
Em suma, devemos pensar na lei de locao como uma lei protetiva e que, na forma do
artigo 45, a princpio no pode haver disposio contratual que busque ir contra a lei, exceto em
trs hipteses: 1- Porque a lei permite; 2- Porque beneficia o locatrio ou 3- Porque h
compensao entre direitos e deveres.
- CARACTERSTICAS
No que diz respeito s caractersticas, so as mesmas da locao de coisas mveis:
1- Contrato bilateral;
2- Oneroso;
3- Consensual;
4- No solene;
5- Diferido;
6- Temporrio;
7- No personalssimo.

As mesmas caractersticas apresentadas para as locaes de coisas mveis, valem para as imveis
(Vide aula n11).

- ELEMENTOS
A) FORMA J que um contrato no solene, a forma livre;
B) OBJETO imvel urbano e o aluguel - qualquer retribuio (dinheiro, coisa, servios, etc.), desde
que seja sria e que no seja ilegal e nem imoral;
C) SUJEITO locador e o locatrio (tambm denominado senhorio e inquilino). Eles tm que ser
agentes capazes ou, se incapazes, representados ou assistidos.
* H uma limitao de legitimao. Enquanto na locao de mveis, era possvel alugar para quem
quiser, da forma que quiser, na locao de imveis h uma restrio: O Art. 3 da Lei estabelece que nos
contratos por prazo determinado, igual ou superior 10 anos, as pessoas casadas precisam da anuncia do
cnjuge, sob pena de o cnjuge no ser obrigado a aceitar o excedente de 10 anos (caso no haja a sua
anuncia).
Exemplificando: A aluga para B. Se fosse contrato de 1, 2, 5, 7, 9 anos, no haveria bice
algum. Se for igual ou superior a 10 anos, o locador precisar da anuncia da esposa e o locatrio
tambm precisa da anuncia do seu cnjuge. Para A e para B o contrato vale pelo tempo que for
determinado (ex.: 50 anos) e eles devem respeitar tal prazo. Agora, os cnjuges do locador e do
locatrio so obrigados a respeitar apenas 10 anos. Passados os 10 anos, qualquer dos cnjuges (do
locador ou do locatrio) podem alegar que o contrato no vale. Trata-se de um requisito de eficcia em
relao aos cnjuges (entre locador e locatrio requisito de validade). Como dito, para os contratantes
o prazo que est valendo de 50 anos, s uma questo de eficcia para o cnjuge.
Justificativa: A necessidade desta anuncia parte da seguinte idia: Na verdade o contrato,
embora seja uma relao pessoal, no exatamente personalssima. Tanto que a prpria lei de locao diz
que ele se sub-roga, no caso da morte, aos herdeiros. Se eu aluguei por um perodo X, se eu falecer os
meus herdeiros devem continuar a respeitar o contrato. Se falecer o locatrio, via de regra, continua com
os seus sucessores. Vamos imagina o seguinte: Como na nossa sociedade quem fecha os negcios
geralmente so os homens e no presta contas as mulheres muitas vezes demoram muito tempo para se
manifestar. O homem acaba onerando determinado bem e quem vai acabar assumindo a responsabilidade
de eventual problema a mulher. Quando o homem falecesse e a mulher tomasse cincia da contratao,
o imvel j estava alugado. O que restava para ela? Respeitar o contrato. Ela no poderia utilizar o bem
porque tinha que respeitar o contrato. Em razo disso, o CC estabelece: Tem que ter a anuncia do
cnjuge. Para qu? Para que o cnjuge concorde pelo menos com essa deliberao.
E para o cnjuge do locatrio tambm se justifica porque ele obrigado, a princpio, a respeitar o
prazo. Se sair antes, o locatrio ter que pagar a multa e, como vimos, quanto maior o prazo maior ser a
multa, pois ela ser proporcional (ex.: Estabeleo uma multa de mil reais no contrato por um ano e os
mesmo mil reais em um contrato por vinte anos. Lgico, a multa ser muito maior). Ento, parece-me
que o locatrio e seu cnjuge para se beneficiarem da locao teriam que pagar a multa de um contrato
menor e, no caso, eles poderiam alegar que a multa deve ser proporcional a 10 anos. Assim, parece que
interessa para ambas as partes pegarem a anuncia de seus cnjuges. Por isso o CC diz que para assinar
contratos iguais ou superiores a 10 anos tem que ter a anuncia do cnjuge.
Em todos os regimes de bens necessria a anuncia do cnjuge?
Seria interessante pensarmos o seguinte: A lei de locao de imveis urbanos de 1991, ou seja,
anterior ao CC/02. No CC/16 no gerava esta polmica, pois no se podia alugar sem anuncia do
cnjuge em regime nenhum. Agora, o CC/02 abre exceo. Portanto, vamos reformular a pergunta: Em

qualquer regime de bens, a pessoa para alugar precisa da anuncia do cnjuge? Por qu? Por uma questo
de analogia e at por uma questo de lgica, agente diria que na separao absoluta no haveria
necessidade de anuncia do cnjuge. Primeiro porque eu disse a vocs: Alugar por mais de dois anos
uma forma de onerao. Segundo: Se eu posso vender um imvel na separao absoluta sem anuncia do
cnjuge, porque eu no posso alugar? Como eu j havia dito a respeito de uma regra de direito
administrativo, quem pode o mais, pode o menos. Se eu posso vender, logo eu posso alugar.
Porque a necessidade de anuncia do cnjuge?
Como j vimos, o cnjuge vai funcionar como um fiscal, no sentido de proteger o patrimnio
comum.
- OBRIGAES
Do locador Art. 22 da Lei 8245/91;
Do locatrio Art. 23 da Lei 8245/91.
Ns percebemos o seguinte: So basicamente as mesmas obrigaes das locaes de coisas
mveis. So obrigaes muito simples de entender, porm, importante dar uma lida nos referidos
dispositivos.
- GARANTIAS
Em se tratando de garantias o que eu quero que vocs imaginem o seguinte:
O locatrio tem uma forma prpria de ver a satisfao in natura dos seus direitos. Qual o
direito fundamental do locatrio? Direito de usar o bem. Se eu celebro um contrato de locao e o locador
no me entrega a coisa eu poderia usar uma ao de imisso de posse. Se eu tiver com o bem e estiver
sendo perturbado eu entraria com uma ao de manuteno de posse. Se eu estivesse com o bem e este
bem me tivesse sido tomado, eu entraria com uma ao de reintegrao de posse. Em todas essas aes,
at por uma questo de lgica, haveria um despacho liminar, uma tutela antecipada que significaria que o
juiz me concederia de imediato mesmo sem ouvir a parte contrria;
J o locador, qual o seu direito natural? Receber o aluguel. O que o CC pretende tentar
garantir, assegurar que ele vai efetivamente receber o seu direito fundamental. Uma coisa o CC dizer
que eu tenho direito. Voc entra em juzo e o juiz vai condenar a parte a pagar. Mas, condenar no
significa que ele vai pagar (s se ele tiver bens penhorveis). Quem no tiver bens penhorveis no h o
que fazer. E as garantias do CC tentam minimizar este problema, de forma que o locador tenha
efetivamente um modo de receber. No caso, uma maneira de tentar minimizar este problema, seria atravs
da cobrana antecipada dos aluguis.
S que a cobrana antecipada de aluguis somente permitida em duas situaes:
1) Nas locaes por temporada Ex.: casa de praia;
2) Nas locaes sem garantia Aqueles contratos de locao celebrados sem garantia nenhuma,
eu posso cobrar antecipadamente. Vejam bem: eu posso cobrar antecipadamente ms a ms. Uma vez
um aluno meu de fez um contrato de locao, onde foi cobrado antecipadamente o ano inteiro no vale
somente ser vlido ms a ms. Porque s ms a ms? Porque na lei de locao o locador obrigado a
respeitar um prazo, via de regra, ele no pode retirar o locatrio antes do final do prazo. Mas, o locatrio
pode sair antes do prazo. Ele paga uma multa e depois sai do imvel. Como voc cobra antecipadamente
todo o valor do aluguel de todo o contrato isto vai obrigar o locatrio a ficar no imvel. Ento, de forma
vlida, voc impediria que o locatrio exercesse um direito seu de sair quando quiser, j que se ele sasse
ele perderia o aluguel. Por isso que o aluguel deve ser pago ms a ms.

Portanto, somente nas locaes por temporada ou nas locaes sem garantia que se pode cobrar
antecipadamente os aluguis. Inclusive, diz o art. 43, III, que cobrar o aluguel antecipado fora dessas duas
situaes infrao penal, onde o locador estaria sujeito deteno (5 dias a 6 meses) ou multa (de 3 a 12
vezes o valor do ltimo aluguel) em favor do locatrio.
Ou, no sendo estas situaes, voc poderia, a fim de resguardar e retomar o aluguel, utilizar o
sistema de garantias. O sistema de garantias no artigo 37 estabelece as formas de garantias que podem
ser utilizadas pelo locador no contrato de locao.
Art. 37 da lei 8245/91 No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes
modalidades de garantia:
I cauo;
II fiana;
III seguro de fiana locatcia;
IV cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento.
O que diz o CC a respeito?
O CC diz o seguinte: voc pode exigir qualquer garantia, no entanto, no mesmo contrato, no
mesmo lapso temporal (mesmo perodo), somente pode haver uma modalidade estabelecida. Poderia sim
haver mais de uma modalidade, mas em momentos diferentes. Ex.: Eu tinha um fiador, mas ele morreu.
A Outra pessoa ento deu uma cauo. O que no vale haver mais de uma modalidade ao mesmo
tempo e no mesmo contrato.
Se houver mais de uma modalidade ao mesmo tempo, voc perde as garantias prestadas, alm de
tambm incorrer em infrao penal (deteno ou multa).
DANILO PEREIRA LEITE
LOCAO DE IMVEIS
Ns vamos trabalhar com a locao de IMVEIS URBANOS A Lei n. 8245/91
( Lei que regula a locao de imveis urbanos).
O que imvel urbano?
Existem vrios critrios utilizados para diferenciar imveis urbanos dos rurais. Um
desses critrios, que usado no direito tributrio, o critrio da localizao, que
determina que imvel urbano aquele localizado no permetro urbano e imvel rural no
permetro rural. Este critrio utilizado pelo direito tributrio, p. ex, para cobrar IPTU e IPR.
O Segundo critrio chamado de critrio da destinao. Por este critrio, ns vamos
considerar imvel urbano ou rural conforme a finalidade, a destinao que ns estamos
adequando. No caso, imvel urbano aquele destinado residncia, lazer, indstria,
comrcio e prestao de servios. J o imvel rural seria aquele destinado atividade
primria da economia (atividades extrativista-agropastoris). Neste critrio no vai haver
considerao quanto a sua localizao, mas sim quanto a sua destinao. Deste modo, se,
p. ex, eu tivesse uma propriedade de 5000 m dentro da cidade de Prudente, mas
utilizasse para plantao, se eu fosse alugar esta rea, seria uma locao rural.
Para nosso efeito de locao, ns vamos utilizar o critrio de destinao.
Portanto, para se considerar imvel urbano para esses efeitos, no interessa onde est
localizado, o que interessa a sua destinao.
Dentro da nossa idia, todos os imveis urbanos, EXCETO aqueles descritos no artigo
1 da lei de locao, so regulados pela lei 8245/91.
Obs.: Segue o texto na ntegra do referido dispositivo para melhor compreenso.

Art. 1 da lei 8245 A locao de imvel urbano regula-se pelo disposto nesta
lei.
Pargrafo nico Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:
a) as locaes: 1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e do
Municpio, de suas autarquias e fundaes pblicas; 2. de vagas autnomas de
garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; 3. de espaos
destinados publicidade; 4. em apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados,
assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e
como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em
qualquer de suas modalidades.
Os demais imveis urbanos so regidos por esta lei.
Historicamente falando, a locao de mveis era regulada pelo CC/16. Mas, na
dcada de 30 agente encontra uma situao diferenciada, porque comeou haver uma
demanda populacional muito grande. O fato em si, a contrario sensu, do que eu falei da
locao de bens mveis. Quando ns pensamos na locao de bens mveis, ns dissemos
que mveis eram baratos, fcil de produzir, etc. O que agente percebe o seguinte:
construir um imvel caro e demorado. Casa essencial, fundamental. A prpria CF
assegura como direito fundamental o direito habitao, o direito da residncia
(inviolabilidade de domiclio). Neste contexto agente percebe a importncia da casa. Como
houve um aumento populacional, a procura por imveis maior. Assim, ns estaramos em
uma situao de muita procura e pouca oferta. Lgico, como a procura muito grande,
quem tem imvel tem o poder de negociao maior. Para quem tem imvel, os locatrios
sero todos iguais, sendo indiferente se alugarem para A, B, C, D, etc. Como tem
muita gente querendo e pouca gente oferecendo, eu vou poder estabelecer as minhas
regras. Neste caso h uma parte mais forte e uma mais fraca, onde a parte mais forte
estabeleceria todas as regras e a mais fraca teria que se submeter. Eu quero alugar para
qualquer um que aceite as minhas condies. Portanto, aquela disposio do CC/16, que
era uma regulamentao mais livre, acabou caindo por terra.
Desde a dcada de 30 comeou haver uma regulamentao atravs de leis. Desta
forma, a locao de imveis urbanos deixou de ser regulada pelo CC para ser regulada por
lei especfica, visando quebrar esta distoro proteger o locatrio para dar um equilbrio
na relao de forma que fique bom para as duas partes (locador e locatrio). O que agente
percebe que a lei de locao de imveis efetivamente uma lei protecionista, sem
sombra de dvidas (defender o locatrio que a parte mais fraca). Desde esta poca para
c, ns tivemos sucesses de leis. Conforme a situao da sociedade da poca, ora a lei
era mais rigorosa e se criava regras de proteo mais rgidas para o locador, ora era mais
amena, onde se tinha uma proteo, mas no to rigorosa. Este foi um fluxo, que do meu
modo de ver, ficou ora maior ora menor, e ns poderemos dizer o seguinte: ns estamos
naquela fase de descendncia a nossa lei uma lei menos rgida. Trata-se de uma lei
protecionista? Sim, mas uma regra menos rgida, uma regra que em relao lei
anterior mais benfica ao contrato.
Exemplificando: Se um fato da regulamentao anterior, o locatrio alugasse um
imvel residencial por um ano e, ao final de um ano, o contrato se transformasse em
contrato por prazo indeterminado, o locador no poderia tirar o locatrio sem justo motivo,
pois a lei anterior de locao residencial no permitia que voc tirasse o locatrio quando o
contrato se transformasse em indeterminado sem justo motivo (s seria possvel por justo
motivo). J na lei atual, se voc alugou por um ano e o contrato se converteu em prazo
indeterminado, voc poderia retirar o locatrio sem justo motivo aps cinco anos (apesar
de ser muito tempo mais benfico do que no poder tir-lo jamais).
Portanto, eu estou diante de uma regra que rgida, mas que, pelo menos, mais
amena do que no lei anterior. Todavia, trata-se de uma lei protecionista. Tanto assim que
por disposio do artigo 45 da lei 8245 vai estabelecer o seguinte: so nulas as
disposies contratuais que visem elidir as intenes da lei. Ento, no adianta eu
criar regras contratuais para tentar dissuadir a lei (ir contra a lei), pois como diz o art. 45,
elas no so nem anulveis, so nulas de pleno direito, ou seja, aquilo que voc dispuser
contra as disposies da Lei 8245 simplesmente nulo.

Somente valeriam disposies, neste contexto (elidindo a lei), em trs


hipteses:
1) Quando o legislador expressamente disser que podem negociar. Assim,
se houver na lei uma disposio dizendo, p. ex, salvo clusulas do contrato, salvo
disposio em contrrio, embora a lei diga uma coisa, poder-se-ia criar regras diferentes
(ex.: Art. 22, VIII. Quem paga o IPTU o locador ou o locatrio? O locador. Contudo, se
houver disposio em contrrio esta obrigao poderia ser transferida ao locatrio. Mas,
somente vale esta disposio porque o prprio legislador autorizou);
2) Parece-me que ns poderamos dizer que vale ir contra a lei quando a regra for
estabelecida em benefcio do locatrio, haja vista que se a lei visa proteger o locatrio
e entende ser o locador a parte mais forte. Uma disposio que crie um benefcio a mais
para o locatrio, parece-me que s pode ter sido fruto de negociao e aceitao por parte
do locador. O locatrio no teria poder de impor isto a ele, isto , no tem poder de impor
uma coisa que o locador no aceite, pois este a parte mais forte e somente vai aceitar
aquilo que lhe interessar (ex.: art. 22 e 23);
Obs.: S no pode desnaturar o contrato. Ex: Fica estabelecido que o
locatrio no precisa pagar o aluguel. Neste caso desnaturalizar o contrato de
locao, transformando-se em um emprstimo.
3) Seria possvel que, embora ns estivssemos passando alguma obrigao ao
locatrio, tirando alguma coisa que era dever do locador e passando ao locatrio, desde
que haja uma compensao. No valeria pura e simplesmente passar o dever ao
locatrio, mas se houvesse uma compensao eventualmente valeria. Ex.: Se eu passasse
atravs do contrato todas as minhas despesas ao locatrio? Valeria? No. Mas, se eu
passasse todas as obrigaes ao locatrio e o aluguel que em mdia 500 reais eu farei
por 350, valeria? Agora parece que sim. Embora o locatrio esteja adquirindo alguma coisa
a mais que era despesa originria do locador, ele est tendo um benefcio que uma
diminuio do valor do aluguel. Neste caso, parece que fruto de negociao onde se
mantm o equilbrio contratual, portanto, valeria.
Em suma, devemos pensar na lei de locao como uma lei protetiva e que,
na forma do artigo 45, a princpio no pode haver disposio contratual que
busque ir contra a lei, exceto em trs hipteses: 1- Porque a lei permite; 2Porque beneficia o locatrio ou 3- Porque h compensao entre direitos e
deveres.
- CARACTERSTICAS
No que diz respeito s caractersticas, so as mesmas da locao de coisas mveis:
Contrato bilateral;
Oneroso;
Consensual;
No solene;
Diferido;
Temporrio;
No personalssimo.
As mesmas caractersticas apresentadas para as locaes de coisas mveis, valem
para as imveis (Vide aula n11).
1234567-

- ELEMENTOS
A) FORMA J que um contrato no solene, a forma livre;
B) OBJETO imvel urbano e o aluguel - qualquer retribuio (dinheiro, coisa, servios,
etc.), desde que seja sria e que no seja ilegal e nem imoral;

C) SUJEITO locador e o locatrio (tambm denominado senhorio e inquilino). Eles


tm que ser agentes capazes ou, se incapazes, representados ou assistidos.
* H uma limitao de legitimao. Enquanto na locao de mveis, era possvel
alugar para quem quiser, da forma que quiser, na locao de imveis h uma restrio: O
Art. 3 da Lei estabelece que nos contratos por prazo determinado, igual ou superior 10
anos, as pessoas casadas precisam da anuncia do cnjuge, sob pena de o cnjuge no ser
obrigado a aceitar o excedente de 10 anos (caso no haja a sua anuncia).
Exemplificando: A aluga para B. Se fosse contrato de 1, 2, 5, 7, 9 anos, no
haveria bice algum. Se for igual ou superior a 10 anos, o locador precisar da anuncia da
esposa e o locatrio tambm precisa da anuncia do seu cnjuge. Para A e para B o
contrato vale pelo tempo que for determinado (ex.: 50 anos) e eles devem respeitar tal
prazo. Agora, os cnjuges do locador e do locatrio so obrigados a respeitar apenas 10
anos. Passados os 10 anos, qualquer dos cnjuges (do locador ou do locatrio) podem
alegar que o contrato no vale. Trata-se de um requisito de eficcia em relao aos
cnjuges (entre locador e locatrio requisito de validade). Como dito, para os
contratantes o prazo que est valendo de 50 anos, s uma questo de eficcia para o
cnjuge.
Justificativa: A necessidade desta anuncia parte da seguinte idia: Na verdade o
contrato, embora seja uma relao pessoal, no exatamente personalssima. Tanto que a
prpria lei de locao diz que ele se sub-roga, no caso da morte, aos herdeiros. Se eu
aluguei por um perodo X, se eu falecer os meus herdeiros devem continuar a respeitar o
contrato. Se falecer o locatrio, via de regra, continua com os seus sucessores. Vamos
imagina o seguinte: Como na nossa sociedade quem fecha os negcios geralmente so os
homens e no presta contas as mulheres muitas vezes demoram muito tempo para se
manifestar. O homem acaba onerando determinado bem e quem vai acabar assumindo a
responsabilidade de eventual problema a mulher. Quando o homem falecesse e a mulher
tomasse cincia da contratao, o imvel j estava alugado. O que restava para ela?
Respeitar o contrato. Ela no poderia utilizar o bem porque tinha que respeitar o contrato.
Em razo disso, o CC estabelece: Tem que ter a anuncia do cnjuge. Para qu? Para que
o cnjuge concorde pelo menos com essa deliberao.
E para o cnjuge do locatrio tambm se justifica porque ele obrigado, a princpio,
a respeitar o prazo. Se sair antes, o locatrio ter que pagar a multa e, como vimos, quanto
maior o prazo maior ser a multa, pois ela ser proporcional (ex.: Estabeleo uma multa
de mil reais no contrato por um ano e os mesmo mil reais em um contrato por vinte anos.
Lgico, a multa ser muito maior). Ento, parece-me que o locatrio e seu cnjuge para se
beneficiarem da locao teriam que pagar a multa de um contrato menor e, no caso, eles
poderiam alegar que a multa deve ser proporcional a 10 anos. Assim, parece que
interessa para ambas as partes pegarem a anuncia de seus cnjuges. Por isso o CC diz
que para assinar contratos iguais ou superiores a 10 anos tem que ter a anuncia do
cnjuge.
Em todos os regimes de bens necessria a anuncia do cnjuge?
Seria interessante pensarmos o seguinte: A lei de locao de imveis urbanos de
1991, ou seja, anterior ao CC/02. No CC/16 no gerava esta polmica, pois no se podia
alugar sem anuncia do cnjuge em regime nenhum. Agora, o CC/02 abre exceo.
Portanto, vamos reformular a pergunta: Em qualquer regime de bens, a pessoa para alugar
precisa da anuncia do cnjuge? Por qu? Por uma questo de analogia e at por uma
questo de lgica, agente diria que na separao absoluta no haveria necessidade de
anuncia do cnjuge. Primeiro porque eu disse a vocs: Alugar por mais de dois anos uma
forma de onerao. Segundo: Se eu posso vender um imvel na separao absoluta sem
anuncia do cnjuge, porque eu no posso alugar? Como eu j havia dito a respeito de uma
regra de direito administrativo, quem pode o mais, pode o menos. Se eu posso vender, logo
eu posso alugar.
Porque a necessidade de anuncia do cnjuge?
Como j vimos, o cnjuge vai funcionar como um fiscal, no sentido de proteger o
patrimnio comum.

- OBRIGAES
Do locador Art. 22 da Lei 8245/91;
Do locatrio Art. 23 da Lei 8245/91.
Ns percebemos o seguinte: So basicamente as mesmas obrigaes das locaes
de coisas mveis. So obrigaes muito simples de entender, porm, importante dar uma
lida nos referidos dispositivos.
- GARANTIAS
Em se tratando de garantias o que eu quero que vocs imaginem o seguinte:
O locatrio tem uma forma prpria de ver a satisfao in natura dos seus
direitos. Qual o direito fundamental do locatrio? Direito de usar o bem. Se eu celebro um
contrato de locao e o locador no me entrega a coisa eu poderia usar uma ao de
imisso de posse. Se eu tiver com o bem e estiver sendo perturbado eu entraria com uma
ao de manuteno de posse. Se eu estivesse com o bem e este bem me tivesse sido
tomado, eu entraria com uma ao de reintegrao de posse. Em todas essas aes, at
por uma questo de lgica, haveria um despacho liminar, uma tutela antecipada que
significaria que o juiz me concederia de imediato mesmo sem ouvir a parte contrria;
J o locador, qual o seu direito natural? Receber o aluguel. O que o CC pretende
tentar garantir, assegurar que ele vai efetivamente receber o seu direito fundamental.
Uma coisa o CC dizer que eu tenho direito. Voc entra em juzo e o juiz vai condenar a
parte a pagar. Mas, condenar no significa que ele vai pagar (s se ele tiver bens
penhorveis). Quem no tiver bens penhorveis no h o que fazer. E as garantias do CC
tentam minimizar este problema, de forma que o locador tenha efetivamente um modo de
receber. No caso, uma maneira de tentar minimizar este problema, seria atravs da
cobrana antecipada dos aluguis.
S que a cobrana antecipada de aluguis somente permitida em duas situaes:
1) Nas locaes por temporada Ex.: casa de praia;
2) Nas locaes sem garantia Aqueles contratos de locao celebrados sem
garantia nenhuma, eu posso cobrar antecipadamente. Vejam bem: eu posso cobrar
antecipadamente ms a ms. Uma vez um aluno meu de fez um contrato de locao,
onde foi cobrado antecipadamente o ano inteiro no vale somente ser vlido ms a
ms. Porque s ms a ms? Porque na lei de locao o locador obrigado a respeitar um
prazo, via de regra, ele no pode retirar o locatrio antes do final do prazo. Mas, o locatrio
pode sair antes do prazo. Ele paga uma multa e depois sai do imvel. Como voc cobra
antecipadamente todo o valor do aluguel de todo o contrato isto vai obrigar o locatrio a
ficar no imvel. Ento, de forma vlida, voc impediria que o locatrio exercesse um direito
seu de sair quando quiser, j que se ele sasse ele perderia o aluguel. Por isso que o aluguel
deve ser pago ms a ms.
Portanto, somente nas locaes por temporada ou nas locaes sem garantia que
se pode cobrar antecipadamente os aluguis. Inclusive, diz o art. 43, III, que cobrar o
aluguel antecipado fora dessas duas situaes infrao penal, onde o locador estaria
sujeito deteno (5 dias a 6 meses) ou multa (de 3 a 12 vezes o valor do ltimo aluguel)
em favor do locatrio.
Ou, no sendo estas situaes, voc poderia, a fim de resguardar e retomar o
aluguel, utilizar o sistema de garantias. O sistema de garantias no artigo 37 estabelece
as formas de garantias que podem ser utilizadas pelo locador no contrato de locao.

Art. 37 da lei 8245/91 No contrato de locao, pode o locador exigir do


locatrio as seguintes modalidades de garantia:
I cauo;
II fiana;
III seguro de fiana locatcia;
IV cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento.
O que diz o CC a respeito?
O CC diz o seguinte: voc pode exigir qualquer garantia, no entanto, no mesmo
contrato, no mesmo lapso temporal (mesmo perodo), somente pode haver uma
modalidade estabelecida. Poderia sim haver mais de uma modalidade, mas em momentos
diferentes. Ex.: Eu tinha um fiador, mas ele morreu. A Outra pessoa ento deu uma
cauo. O que no vale haver mais de uma modalidade ao mesmo tempo e no mesmo
contrato.
Se houver mais de uma modalidade ao mesmo tempo, voc perde as garantias
prestadas, alm de tambm incorrer em infrao penal (deteno ou multa).
- SNTESE DA AULA PASSADA
Na aula passada ns estvamos falando das garantias da locao. A Lei de Locao
regula no artigo 37 as espcies de garantias que se poderia estabelecer na locao. Como
dissemos, o locatrio se entrar com uma medida judicial para se proteger, a medida judicial
que escolheu normalmente traz um resultado satisfatrio para ele para garantir o seu
direito fundamental (moradia). J o locador, embora a medida judicial que ele
eventualmente possa utilizar traga um resultado favorvel, no significa que ele vai ter um
resultado efetivo, porque o juiz vai condenar ao pagamento, mas isso no significa que ele
vai receber. Nesse sentido o CC estabelece o sistema de garantias. O locador pode escolher
uma modalidade. A nossa regra na locao de imveis que primeiro se usa e depois que
se paga. Paga-se antecipado somente se for locao por temporada ou se for uma locao
sem garantia nenhuma. No caso, se o locador optar pelo sistema de garantia, ele ter que
escolher uma das modalidades que o CC apresenta, quais sejam, cauo, fiana, cesso
fiduciria, etc. Portanto, ao mesmo tempo em um mesmo contrato somente pode haver
uma modalidade de garantia, sob pena de nulidade. Isso significa que se o locador tiver
mais de uma modalidade, anulam-se as garantias.

Agora passaremos a analisar cada uma das modalidades:


- GARANTIAS
1- CAUO Significa que se est dando alguma coisa efetiva em garantia. Ento o
que vai responder preferencialmente pelo pagamento de eventual dvida esta cauo, ou
seja, este bem que se est oferecendo. Pode ser tanto do locatrio quanto de terceiro (no
h nenhuma restrio quanto ao fato de um terceiro oferecer o bem em garantia). O que
isto significa? Se um terceiro ofereceu um bem em garantia, quando houver necessidade da
ao de execuo, esta execuo vai recair preferencialmente sobre o bem que foi
oferecido em garantia. Se for insuficiente, o credor, obrigatoriamente, vai recair sobre o
devedor (responsabilidade pessoal do devedor). EX.: A oferece um bem em garantia
algum em face do locatrio. Se houver alguma pendncia na locao, quando o credor for
executar, vai poder tomar deste terceiro (A) somente aquele bem que ofereceu em
garantia. Se no for suficiente, no se pode fazer mais nada em relao a este terceiro,
haja vista que sua responsabilidade cessa neste momento. Vai restar ao credor somente a
pessoa do devedor (locatrio) e seu patrimnio.
A cauo pode ser real, pode ser em coisas (bens) em geral sem nenhum tipo de
restrio (somente no podendo ser ilegal ou imoral) e, se for em dinheiro, h uma
limitao legal, porque a lei de locao estabelece que o mximo de garantia a ser

oferecida de trs aluguis. Deste modo, se for solicitada uma cauo em dinheiro, esta
cauo em dinheiro vai ser prestada em, no mximo, trs aluguis.
Vale lembra o seguinte: Quando eu ofereo em entrego trs aluguis, isto uma
garantia, portanto, no vai ficar em mos, posse e uso do credor (locador), j que se este
receber o dinheiro e for usando para abater futuramente, isto ser pagamento antecipado
porque ilegal. Ento, o que vai acontecer com este dinheiro? Deposita-se em uma
poupana e deixa de ser depositado pelo perodo de locao. Ao final da locao, se o
locatrio cumpriu todo o dever, ele poder sacar o dinheiro depositado. Se restar alguma
pendncia, fecha-se a contra e apreende-se o dinheiro depositado para quitar a dvida. Se
sobrar dinheiro, devolve-se o excedente ao locatrio. Se faltar, cobra-se do patrimnio o
que falta do patrimnio do locatrio.
Como dito que a Lei de Locao probe mais de uma modalidade de garantia, no
significa que eu no posso ter mais de uma garantia. Na realidade eu posso ter mais de
uma garantia, desde que todas elas sejam da mesma modalidade. Assim, poder-se-ia ter
mais de uma cauo para garantir a locao.
Todavia, o professor entende que no poderia ter mais de uma garantia se voc j
exigiu a cauo em dinheiro, haja vista que a prpria Lei de Locao diz o mximo de
garantia que pode ser prestada em dinheiro, ou seja, limita em trs aluguis. No entanto,
nas caues prestadas com outros bens, no existe um limite, p.ex., nada impede que voc
d um carro de duzentos mil reais para garantir uma locao de cento e cinqenta reais por
ms (A lei de locao no estabelece um limite, com exceo da cauo em dinheiro. Mas,
se for cauo prestada com outros bens (imvel, mvel, etc.) no se teria um limite de
valor, podendo at ser superior ao valor de todo o contrato, pois se restar pendente alguma
coisa eu vou executar e vou cobrar somente o valor da dvida e o excedente ser devolvido
para o locatrio).
2- FIANA a mais utilizada das garantias. Trata-se de uma garantia de ordem
pessoal, diferentemente da cauo que acontece quando se d algum bem especfico para
responder pela dvida, na fiana a garantia de ordem pessoal, ou seja, o fiador que est
assumindo para si o compromisso de pagar a obrigao caso o devedor no pague.
O que um contrato de fiana?
o contrato pelo qual o fiador assume o compromisso de pagar a dvida caso o
devedor no pague. A fiana regulada pelo art. 818 e seguintes do CC. Ento, por regra, o
fiador um garantidor e um devedor subsidirio. Justificativa: Quando agente pensa na
idia da fiana, ou seja, da garantia de ordem pessoal, d uma diferena clara entre a
fiana e o aval. O avalista co-devedor, o que significa que no vencimento da obrigao,
tanto se pode cobrar o devedor, quanto o avalista. O fiador no, este um garantidor e um
devedor subsidirio. A princpio o fiador somente garantidor, o que significa que at o
vencimento da obrigao, no se pode cobrar dele. Se o devedor no pagar, a o fiador
passa a ser devedor tambm (devedor solidrio).
Assim, at o vencimento da obrigao, o locador somente poder cobrar o locatrio.
Vencida a obrigao e no paga, neste caso a fiadora passa a ser devedora solidria e, na
regra do devedor solidrio, pode-se s cobrar a fiadora, pode-se cobrar somente o locatrio
ou se pode cobrar os dois, mas s depois de vencida a obrigao.
Observao: Eu estou utilizando a expresso por regra (por regra devedor
subsidirio, por regra garantidor), pois, na realidade, o CC admite que o fiador, desde que
faa expressamente, pode j desde o princpio do contrato assumir a posio de devedor
solidrio ou pagador principal (onde ficaria em uma situao muito prxima ao do avalista,
o que significa que no vencimento da obrigao,o credor poderia cobrar diretamente do
fiador. Agora se no estiver expresso, no vencimento o fiador no deve nada, somente
passando a dever depois de vencida a obrigao e no paga).
A fiana um contrato evidentemente ACESSRIO, porque o fiador assume o
compromisso de que se o devedor no pagar, paga ele a obrigao. Ento, evidente que
tem que ter uma obrigao principal, haja vista que se no houver um devedor e ele no
deve nada porque no h um credor, no adiantaria o fiador assumir a responsabilidade por
uma dvida, pois no haveria o que pagar, portanto, no haveria lgica esta fiana. Deste
modo, h uma obrigao principal (Credor e Devedor) e um acessrio, onde se incide a
figura do fiador.

CREDOR ------------- DEVEDOR


|
FIADOR
Por ser acessria, ela j traz em si algumas caractersticas tpicas da acessoriedade
do tipo: A fiana tem o limite da obrigao principal, ou seja, nunca pode ser superior
obrigao principal.
Assim como tambm a gente percebe o seguinte: Em razo da acessoriedade da
fiana, ela traz para a gente a idia de que, por regra, o fiador tem duas maneiras de se
defender da fiana:
1Ou atacando o prprio contrato de fiana (desconstituindo este, por exemplo,
anulando-o);
2- Ou atacando a obrigao principal, porque se eu conseguir desconstituir a obrigao
principal e, como o acessrio segue o principal, por regra, a fiana segue o mesmo
caminho.
A fiana um contrato UNILATERAL E GRATUITO. Unilateral, pois somente o fiador
possui obrigao (assume o compromisso de que se o devedor no pagar paga ele) e
gratuito, porque ele no vai onerar a outra parte do contrato.
* A fiana um contrato entre o fiador e o credor (o devedor no parte dela), por
isso que ser sempre unilateral e gratuito. Tanto assim, que analisando o CC no artigo
820, este diz: Pode-se estipular a fiana, ainda que sem o consentimento do
devedor ou contra a sua vontade. Portanto, o devedor no precisa nem ficar sabendo
do contrato de fiana, ou se ficar sabendo e no concordar com este contrato, isto
irrelevante, pois ele no parte do contrato (FIADORCREDOR). O fiador somente vai se
vincular ao contrato principal e ao devedor se este no pagar, j que se o devedor pagar,
extingue-se a relao. Por isso que o CC dispensa a participao do devedor ( irrelevante a
sua anuncia. Concordando ou no, ele no tem ainda um vnculo com o fiador).
A fiana um contrato CONSENSUAL, pois basta o acordo, no necessitando o ato
material de entrega;
um contrato SOLENE. A fiana obrigatoriamente escrita (artigo 819).
- Art. 819 do CC: A fiana dar-se- por escrito, e no admite interpretao
extensiva. Portanto, a interpretao da fiana restritiva, mas obrigatoriamente escrita,
no interessando como fora escrita.
Do nosso ponto de vista, h um contrato que a obrigao principal. Voc pode
assinar a fiana antes da obrigao principal, mas lgico que ela fica com uma condio
suspensiva (enquanto no surgir a obrigao principal, a fiana fica suspensa. Se a
obrigao no vier a existir, tambm no existir a fiana). Ela tambm pode ser feita
concomitantemente. Embora no nosso contrato agente v no papel como um nico
documento, pois a fiana aparece normalmente como uma clusula, esta clusula, na
verdade um contrato (contrato de fiana), s que embutido dentro do contrato principal.
Ela tambm pode ser feita em um documento em apartado ps-obrigao principal. (h
uma obrigao principal, e depois, por um desejo de garantia, vem a fiana prestada em
outro documento). Tido isto foi dito para reforar a idia de que o importante que a fiana
seja escrita, sendo menos importante o momento em que fora prestada (se antes, depois
ou junto com a obrigao principal no importa).
A fiana, evidentemente, um contrato PERSONALSSIMO.
- SUJEITOS do contrato de fiana
*CREDOR Pode ser qualquer pessoa (no h restries). Mesmo que ele fosse incapaz e
assinasse este contrato de fiana, o professor entende que o contrato valeria sem nenhum
problema, j que o incapaz como credor s tem a ganhar com o fiador (no ter nenhum
tipo de prejuzo).
*FIADOR Tem que ser agente capaz. Se for incapaz deve estar representado ou assistido
e, ainda, precisaria de uma autorizao judicial, haja vista que no contrato de fiana se est
comprometendo o prprio patrimnio para uma dvida de outrem.
Art. 1647 CC Ressalvado o disposto no art. 1648, nenhum dos cnjuges pode,
sem autorizao do outro, exceto no regime da separao absoluta: III prestar
fiana ou aval.

Se o fiador for casado, nos termos deste dispositivo, para prestar fiana, faz-se
necessria a anuncia do cnjuge, salvo separao absoluta.
Art. 825 - Quando algum houver de oferecer fiador, o credor no pode ser
obrigado a aceit-lo se no for pessoa idnea, domiciliada no domiclio onde
tenha que prestar a fiana, e no possua bens suficientes para cumprir a
obrigao.
O professor entende ser este um artigo sem sentido. Quem no idneo pode ser
fiador? Pode. O fiador pode escolher que ele quiser, pois problemas futuros, se houver,
sero dele. Parece-me o seguinte: O fiador ser quem eu confiar (fiana vem de confiana).
O CC traz uma idia errnea, pois quando diz que o credor no pode ser obrigado a aceitar
pessoa que no seja idnea, domiciliada...etc., logo, a contrario sensu, se for agente
idneo, domiciliado no domiclio onde tenha que prestar fiana, etc, ele ser obrigado a
aceitar? Onde ficaria a autonomia da vontade?
Diante disso, a fiana vai ser realizada com quem o credor confiar. Ele no pode ser
obrigado a aceitar ningum, mas pode aceitar quem ele quiser sem nenhuma restrio, por
isso que o professor acha este dispositivo sem sentido.
- OBRIGAO Em regra, s existe a obrigao de o fiador pagar a dvida caso o devedor
no pague no vencimento.
Obs.: importante lembrar do fiador como garantia pessoal. Quando eu falei da cauo,
eu falei que era dado um bem em garantia. Assim, se devedor no pagar, eu vou executar
o bem. Se no for suficiente eu cobro o devedor principal. J na fiana, a garantia de
ordem pessoal. O fiador no d nenhum bem de propriedade dele, ele est dando a sua
responsabilidade pessoal de pagar a obrigao. O fiador vai assumir o compromisso de
pagar a dvida e para isso ele vai se valer de todo o seu patrimnio presente e futuro.
Ento, se por um acaso eu optar em acionar o fiador primeiro, eu posso apreender um bem
dele. Se for insuficiente, eu posso apreender outro bem dele. Enfim, eu poderei pegar bens
do fiador, tanto quantos forem necessrios para quitar a obrigao.
- EFEITOS DA FIANA - A fiana, a princpio, possui quatro efeitos, tal qual a doutrina
chama de benefcio.
1) BENEFCIO DE ORDEM
Benefcio de ordem, a princpio, um direito natural do fiador (na precisa ser
regulamentado, no precisa ser especificado, etc.). Este benefcio significa que o fiador tem
o direito de que primeiro sejam executados os bens do devedor principal para que depois
sejam executados os seus. A idia geral uma idia de economia processual. Ento, ao
invs de eu entrar com uma execuo e apreender os bens do fiador, tomar os seus bens,
para que ele regresse depois contra o devedor, eu tomo direto os bens do devedor.
Isto no significa que eu tenha que executar primeiro o devedor. Nem que eu tenha
que tentar penhorar bens primeiro do devedor. Como eu disse para vocs a partir do
momento que a obrigao vencida e no paga, o fiador passa a ser fiador solidrio, o
que significa que eu posso cobrar quem eu quiser inclusive ambos ou s o fiador.
Ento, como este benefcio vai funcionar se voc pode acionar s o fiador? que o
fiador vai ter a opo de no momento de responder patrimonialmente (for citado, p. ex.), ao
invs do fiador indicar os seus bens que possam ser penhorados, ele pode nesse instante
(s neste instante) indicar os bens do devedor principal. Ex.: Eu, fiador, e o devedor
principal temos um carro. Quando eu for acionado para pagar a dvida do devedor, eu
posso indicar o seu carro para ser penhorado ao invs do meu.
O fiador somente no ter este direito se ele estiver enquadrado nas hipteses do
artigo 828.
Art. 828 No aproveita este benefcio ao fiador:
I se ele o renunciou expressamente;
II se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidrio;
III se o devedor for insolvente, ou falido.
Desta forma, (I) se o fiador renunciou expressamente, ou seja, quando ele assinou o
contrato de fiana ele declarou expressamente que ele estava assinando como fiador e que
estava renunciando o benefcio de ordem. Neste caso no cabe falar no benefcio.
(II) Se ele assumiu a obrigao na condio de pagador principal ou devedor
solidrio. Assim, ele no devedor solidrio porque venceu a obrigao, desde o incio do
contrato ele j era devedor solidrio ou pagador principal.

(III) Se o devedor principal for insolvente ou falido tambm no caber o benefcio de


ordem.
Portanto, nestas trs hipteses o fiador no ter o benefcio de ordem. Fora disso,
este ser um direito natural.

2) BENEFCIO DE DIVISO
Em regra, o fiador garantidor do todo. Ento, a princpio, quando eu assino a
fiana eu respondo por tudo aquilo que o devedor estiver pendente. Tambm, por regra, se
existe mais de um fiador, ele so garantidores solidrios entre si.
Por este benefcio, atravs de clusula expressa no contrato. Ento, como a gente
v este no um direito natural, mas sim contratual, porque no contrato a gente faz inserir
uma clusula onde o fiador limita a sua garantia, dividindo a sua obrigao principal
fazendo responder s por parte dela.
Se eu tenho, p. ex, trs fiadores e o devedor principal no pagou eu posso escolher
um e cobrar tudo dele. Depois este dever se acertar com os outros fiadores. Portanto, em
havendo mais de um fiador eu posso cobrar, via de regra, tudo de apenas um.
Pelo benefcio de diviso, voc coloca uma clusula no contrato e estabelece um
limite para isso. Se houvesse s um fiador este poderia limitar a sua garantia. Limitar de
que maneira? P. ex, o fiador poderia fazer o contrato e assinar a fiana declarando que
fiador at o limite de R$ 5000,00, o que significa que se por um acaso passar de R$
5000,00 o fiador no responde por este excedente. Outro exemplo: Assino no contrato de
fiana que serei fiador do aluguel. Tudo que ficar pendente referente ao aluguel (multa,
juros correes) poder ser cobrado de mim. Mas, se ficou pendente condomnio, taxa de
luz, gua, o credor dever cobrar do devedor ou de outro fiador, mas eu no poderei ser
cobrado, haja vista que sou garantidor do aluguel.
Da mesma maneira que se voc estabelecesse este benefcio de diviso havendo
mais de um fiador, voc limita a responsabilidade individual e quebra a solidariedade entre
os garantidores. Vamos imaginar o seguinte: Tenho trs fiadores. Como um dos meus
fiadores insolvente, os outros dois podero responder por 100% da dvida, pois so
fiadores e no possuem o benefcio da diviso, sendo garantidores de tudo. Agora, se voc
estabelece o benefcio de diviso cada um responder somente pela sua cota parte. Tipo:
A assume 30%, B assume 30% e C assume 40%. Se eu for acionar A, quanto eu poderei
cobrar dele? Somente 30%. Mas e se B ficar insolvente? O que poderei cobrar de A?
Somente os seus 30%, pois no h mais solidariedade entre eles e A no responder pela
cota parte de B. Ento, a gente limita a garantia e quebra a solidariedade. Eu s posso
cobrar de cada fiador a sua cota parte e se ele for insolvente eu somente vou poder cobrar
o devedor principal pela parte deste insolvente.
3) BENEFCIO DE SUB-ROGAO
O fiador que paga a dvida se sub-roga nos direito e garantias do credor da
obrigao. Neste caso, todos os benefcios que o credor tivesse o fiador tambm teriam.
Ex.: A limitao que s tem uma modalidade de garantia uma regra da locao. Mas
nada impede p. ex, que em um contrato bancrio voc tenha uma fiana e uma cauo.
Ento, o bem que foi dado em cauo, se o credor originrio tinha aquela garantia o fiador
tambm a ter.
Outro exemplo: Eu credor tenho trs fiadores. Como eu disse que o fiador que paga
se sub-roga nos direitos do credor, se um credor paga, este poder cobrar do devedor
principal como eu poderia cobrar. Todas as vantagens que eu tivesse aproveitaria a este
fiador. Se por um acaso eu pudesse cobrar juros, este fiador tambm poderia cobrar. Se eu
tivesse tambm uma cauo, o fiador tambm poderia gozar deste benefcio. No caso, se
houver mais de um fiador (3) e um paga a dvida, este poder cobrar do devedor principal
tudo aquilo que ele pagou, ou poder regressar contra os demais garantidores.
Entretanto, como ns estamos tratando de uma regra de solidariedade, na relao

interna, ele somente poder cobrar de cada um a sua cota parte. Ento, neste exemplo
como tem trs devedores solidrios, um que for regressar contra os outros poder cobrar
1/3 apenas de cada um (cota parte). Se ele cobrar do devedor principal ele poder cobrar
tudo, mas se cobrar dos demais fiadores, somente poder obter a cota parte de que cada
um era obrigado. Obs.: Se um devedor for insolvente, a parte insolvente ser dividida entre
os demais devedores.
Esta regra vale para a fiana comum, porque se a fiana for prestada com
benefcio de diviso isto significaria que o fiador no teria que pagar toda a dvida, pois
este no devia a dvida inteira, e sim sua cota parte. Assim, a gente j deveria esquecer a
idia da solidariedade, haja vista que se eu for cobrar o fiador com o benefcio de diviso
eu somente poderia cobrar a cota parte em que ele se limitou em garantir. Este fiador
somente poderia cobrar em regresso a sua cota parte do devedor principal.
E se este fiador, mesmo com o benefcio da diviso, tivesse pagado toda a
dvida?
Em relao parte dele, ele se sub-roga. Aquilo que ele era garantidor, ele se subroga. Agora, em relao parte dos demais, at certo ponto ele se sub-roga, mas a a
gente tem que avaliar a idia de pagamento de terceiro no interessado. Porque quando
algum paga como fiador, este terceiro interessado. Quando ele paga sem ser garantidor,
ele paga como terceiro no interessado. Assim, da cota parte do fiador, ele interessado,
mas se ele pagou tudo, o excedente foi pago como terceiro no interessado. O que isto
significa? Voc somente pode cobrar at o valor do desembolso, juros legais, etc. Como no
h solidariedade, se um pagar a parte de um insolvente, este no ter como cobrar esta
parte, porque no se pode dividir (ou ele arca com o prejuzo ou somente pode regressar
contra o devedor principal). Isto falando do pagamento por terceiro no interessado
(pagou cota parte da qual no era garantidora).
Obs.: Para melhor elucidar o exposto, faz-se necessrio o estudo das regras
da sub-rogao vistas quando estudados os direitos das obrigaes. Conferir os
dispositivos legais (art. 346 a 351 do CC). O dispositivo que trata do terceiro
no interessado que paga a dvida o art. 305 do CC.
4) BENEFCIO DE EXONERAO
Por regra, uma fiana prestada por prazo determinado, o fiador fiador at o final
do prazo. Ento, a princpio, o fiador somente poderia sair desta obrigao se ele pudesse
alegar um dos motivos de nulidade do contrato (incapacidade, erro, dolo, coao, etc.),
caso contrrio o indivduo fiador por todo o perodo contratual.
Mas, na fiana prestada por prazo indeterminado, este chamado benefcio de
exonerao direito natural e irrenuncivel do fiador.
O que este benefcio de exonerao?
o benefcio, direito do fiador de se desligar da fiana quando ele desejar. Como eu
disse, o direito natural que todo fiador tem e irrenuncivel, ou seja, mesmo que voc abra
mo deste direito no contrato, esta clusula no valer. Portanto, no instante em que eu
no quiser mais prestar a fiana eu posso simplesmente sair da fiana.
O que o CC estabelece?
um direito do fiador. O fiador para se valer deste direito ele vai notificar ao credor
e, a partir deste instante, ele fica vinculado por mais 60 dias. Este prazo um prazo que
teria o credor para arrumar um outro fiador ou uma outra garantia.
Ex.: H um credor, uma devedora e eu sou o fiador. Se fosse por prazo determinado,
enquanto o prazo estiver vigente eu sou o fiador. O locador locou por cinco anos eu sou
fiador por cinco anos. Mas, em se tratando de um contrato por prazo indeterminado, a hora
que eu bem desejasse, no precisando haver motivos, no tem que ter causa,
simplesmente a inteno do fiador de no ser mais o garantidor, ele notifica o credor
estabelecendo um prazo de 60 dias. O que vai acontecer? Tudo aquilo que estiver vencido
ou venha a se vencer neste prazo de 60 dias, eu ainda sou o responsvel. Ento, vamos
supor que hoje 27-03-07 eu estou notificando o meu credor. Se a devedora j estava
devendo trs meses de aluguel e se ela no pagar os prximo dois, eu serei responsvel
pelos trs meses j vencidos e por mais aqueles dois meses que ela no pagou. Portanto,
ainda continua sendo responsabilidade minha. Mas, se por um acaso a locatria continuar

no imvel aps os 60 dias, tudo aquilo que vier a vencer eu no serei mais o responsvel
(s sou responsvel at o limite de 60 dias).
O que acontece em um contrato de locao de imveis se o locador se
exonerar?
Como dissemos a exonerao um direito natural de renunciar fiana. Quer me
parecer que somente no poderia haver m f no exerccio deste direito. O que eu quero
dizer com m f? S no poderia usar este benefcio com a inteno de prejudicar. Ex.:
Ningum quer alugar para determinada pessoa que no tem garantias, rendas, etc. Esta
pessoa, diante disso, pede para mim ser fiador dela, sabendo que o locador confia em mim.
Eu assino o contrato e imediatamente aps eu peo a minha exonerao. Neste caso me
parece que houve a m f, haja vista que eu s usei o meu nome para que o locatrio
conseguisse locar o imvel. Agora, seria injusto ao credor eu me exonerar deixando-o sem
nenhum tipo de proteo. Mais ainda na locao, porque, via de regra, em uma locao
residencial se eu fizer uma locao por prazo indeterminado somente se pode tirar o
locatrio sem justo motivo aps 5 anos.
No ano passado, quando foi estudado o
pagamento havia o local do pagamento e a poca do pagamento. Quando foram estudadas
estas matarias, havia um tpico chamado:
Vencimento antecipado das obrigaes (Exemplos: Se for decretada a
insolvncia ou falncia de alguma pessoa / se for penhorado algum objeto da garantia / se
perder a garantia). Ento, o que vai acontecer? Em uma obrigao comum (normal) vai
acontecer o vencimento antecipado das obrigaes.
Lado oposto: Na locao, o que vai acontecer? Tambm vencimento antecipado das
obrigaes. O que isto significa? Significa que no caso da locao o contrato no pode ser
encerrado, a nica coisa que o locador tem o direito de fazer vencimento antecipado das
obrigaes, ou seja, passar a exigir o aluguel antecipado.
- EXTINO DA FIANA
- Causas normais de extino de contrato;
- Atacando a obrigao principal como eu falei para vocs o acessrio segue o principal
se eu desconstituir o contrato principal eu desconstituo a fiana junto;
- Nos dizeres do CC se, por culpa do credor, o fiador ficar prejudicado no seu regresso ou
garantias. Ento, se o credor por qualquer maneira prejudicar o fiador no eventual direito
de regresso futuro o CC diz que tambm est extinto.
Obs.: Esta aula foi imediatamente aps as provas, por esta razo o contedo da
sntese est extenso e est repetindo grande parte da ltima aula, pois tivemos
um lapso temporal grande da aula 14 para a 15.
- SNTESE DA AULA PASSADA
Na ltima aula que ns tivemos, estvamos falando sobre locao, e a idia
geral de locao at agora. Falamos em locao em se tratando de imveis urbanos e a
lei 8245/91. Ns alertamos mais ou menos o seguinte: que o imvel regulado por essa
lei, essa lei uma norma cogente, uma norma protetiva do locatrio, e que no caso a gente
poderia estar admitindo at alguma modificao, desde que diante de algumas situaes
especficas:

Ou o legislador autoriza;

Ou o legislador no contrariaria, dentro da idia de que a lei est voltada a


proteo do locatrio, se eu fosse dar algum benefcio ao locatrio;

Ou se o locatrio abrir mo de algum direito, desde que eu tenha uma


contrapartida justificvel, ele at pode abrir mo de alguma coisa, mas pra isso ele
precisaria estar ganhando algum benefcio. Simplesmente o locatrio abrir mo ele no
pode, que isso desnaturaria a prpria proteo da lei. Se eu admitir que o locatrio possa
se desfazer de seus direitos, o locador iria impor ao locatrio que ele abrisse mo,
renuncia-se tudo quanto fosse possvel no prprio contrato, ento uma clusula nesse

contexto seria tida por no escrita, seria uma clusula nula de pleno direito com diz o artigo
45 da lei.
A nos passamos idia das obrigaes e basicamente eu disse que no art. 22,
art. 23, via de regra, as obrigaes essenciais so obrigaes fundamentais que o
legislador imaginou para a idia da locao de imveis, onde a gente verificava que eram
as mesmas obrigaes que estavam dispostas para locador e locatrio de bens mveis, s
que havia um acrscimo para tentar tornar o contrato mais equilibrado dentro da relao,
alguma coisa mais prxima do justo, pra diminuir um pouco a margem de negociao.
Em ltimo ponto a gente falava de garantias. Ns dissemos que voc pode escolher
uma das garantias, garantias voltadas ao locador. O locatrio tem uma garantia
natural de usar o bem, onde o prprio judicirio que me assegura que eu vou
poder ter uma satisfao in natura daquilo que eu pretendo, ou seja, quando eu
usar o bem. O locador no, a satisfao que ele pretende o recebimento, e
embora o judicirio possa condenar ao pagamento, no significa que voc vai
receber, pois isso depende de ter bens penhorveis pra que o locador possa vir a
receber. Ento, ns imaginamos que receber antecipado, s se no tiver garantias,
ou locao por temporada, igual determina a lei. Se escolher uma garantia, ao mesmo
tempo e no mesmo contrato s pode existir uma modalidade, pode at ter mais de uma
garantia, desde que seja sempre da mesma modalidade, conforme a gente estudou.
E a gente trabalhou no tempo que ns tivemos, dentro daquelas garantias mais
comuns dentro da locao. A primeira delas era a idia da calo, voc fornecer uma
calo, um bem que vai responder pelo dbito caso existente, podia ser qualquer bem,
podia ser um imvel, podia ser um bem mvel, se fosse dinheiro no mximo trs aluguis.
E o segundo era a idia da fiana, onde ao invs de dar um bem, algum se
responsabilizaria na condio de fiador, um devedor subsidirio atravs do qual estaria
assumindo o dever de, se o locatrio no pagar, paga ele. Uma garantia de ordem
pessoal. Eu fiador vou responder por tudo aquilo que eu tenho, todo meu patrimnio
presente e futuro, era assim que funcionava a lgica do fiador.
O contrato de fiana um contrato entre credor e fiador, um contrato
personalssimo, um contrato bilateral, gratuito, onde o fiador est dizendo pro credor:
se o devedor no pagar, pago eu. Como eu falei pra vocs o devedor no parte da
relao, no necessariamente parte dessa relao, afinal de contas, na maioria das vezes
ele quem vai atrs do fiador, pra que ele seja seu fiador, mas como diz o prprio Cdigo
independe disso, eu posso ser fiador mesmo contra a vontade do devedor. A fiana trazia
um negcio chamado de benefcio, era alguns direitos que detinha o fiador pra efeito do
contrato celebrado.
Ento ns falamos dos benefcios estabelecidos pelo legislador, que so quatro. O
primeiro chamado de benefcio de ordem: antes de desapropriar os meus bens, antes
que eu responda com o meu patrimnio, eu tenho direito de fazer com que responda o
devedor originrio com seu patrimnio. Mas no significa que eu s possa ser demandado
depois do devedor principal, afinal de contas, quando ns falamos da fiana, eu disse pra
vocs que por regra o fiador assume a condio de garantidor, devedor subsidirio at o
vencimento da obrigao, mas venceu a obrigao passa a ser devedor solidrio, e na
regra de solidariedade voc cobra quem voc quiser do jeito que voc quiser. Ento, lgico
que o credor se quiser pode demandar diretamente o fiador primeiro, sem ter que passar
necessariamente pelo devedor principal, mas eu vou indicar apenas o que seja de
propriedade do devedor principal livres, exonerados, localizados na mesma comarca, pra
que respondam pela dvida, ento ao invs de eu indicar os meus bens, eu digo os bens
que pertencem ao devedor, eu vou dizer: olha, negcio o seguinte, a Juliana ela tem um
carro do modelo tal, ano tal, vale tanto, localizado em tal local. Ento eu vou dizer os bens
dela, pra que os bens dela respondam pela execuo, mesmo que ela no seja parte do
processo. Como eu falei pra vocs, um direito natural do fiador, porm renuncivel, o
prprio Cdigo diz que ele pode abrir mo desse direito quando ele renuncia
expressamente, quando ele abre mo da sua condio de devedor subsidirio e assume a
condio de devedor principal, principal pagador. Ento voc pode perfeitamente abrir
mo.
O segundo benefcio ns chamamos de benefcio de diviso, onde existe a idia
de eu no querer responder por toda a obrigao, como eu falei pra vocs, a princpio, o
fiador garantidor de tudo, ento se eu estiver garantindo sou garantidor de tudo aquilo

que o devedor dever, tiver em dbito, e se houver mais de um, todos so solidrios entre
si, cada um de ns respondendo conjuntamente por tudo. Ento eu posso escolher, dos
meus fiadores eu escolho um e ele que vai responder por tudo, essa a regra que est
funcionando pra fiana normal. Mas no contrato, e a a gente disse, uma garantia
contratual, s vale se estiver prevista diferente do benefcio de ordem que natural, tpico
da fiana, no contrato podamos assegurar o benefcio de diviso, atravs do qual eu no
vou responder por tudo, mas vou responder s por uma parte dessa obrigao, vou
responder s por uma parcela dela, ou valores, ou obrigaes. Ento numa locao, por
exemplo, eu poderia ser fiador at o limite de dez mil. At dez mil pode vir me cobrar,
passou de dez mil vai se ver com outro porque eu j no respondo mais. Podia ser por
obrigaes, ento eu vou assumir a obrigao do aluguel e s do aluguel, se tiver outra
obrigao j no responsabilidade minha, nesse sentido aconteceria o qu? Cada fiador
se houver mais de um fiador, s vai responder pela sua quota-parte, exclusivamente pela
sua quota-parte, porque quebra a solidariedade entre eles, de cada fiador eu s posso
cobrar a proporo que ele assumir.
O terceiro benefcio chamado de benefcio de sub-rogao, onde ns
imaginamos que, no contrato, o fiador se pagar, o fiador que paga a obrigao
basicamente, ele se sub-roga nos direitos do credor, ento se eu pagar, tudo aquilo que o
credor pudesse fazer eu tambm posso, ou seja, eu gozo dos direitos que gozam o prprio
credor, assim como gozo dos benefcios que eu possa eventualmente vir a ter na minha
condio de fiador. Ento eu acreso a eventuais direitos tudo aquilo que o credor principal
tivesse. Dessa maneira, ento, ele poderia recobrar o devedor principal de tudo aquilo que
ele houvesse pagado, mais os benefcios que prprio credor principal tivesse - juros, as
multas que o credor principal pudesse cobrar do devedor, como esse sub-roga ele tambm
pode cobrar, e do devedor principal ele pode at mesmo cobrar as perdas e danos que ele
tenha sofrido, todo prejuzo que ele tenha sofrido, ele tambm est autorizado a cobrar. J
dos demais fiadores, caso os fiadores sejam solidrios e s um deles tenha pagado, pela
regra da solidariedade, de cada um deles ele s pode recobrar a sua quota-parte, s pode
cobrar a quota-parte proporcional que lhe convm.
No que consistir as perdas e danos?
Em todo prejuzo que ele tiver. Eventualmente voc pode imaginar o seguinte,
vamos pensar assim: eu no tenho dinheiro, mas eu tenho patrimnio, como a minha
devedora principal, a minha locatria no pagou pra voc, voc veio pra cima do fiador, e
como eu no tenho dinheiro, mas eu tenho patrimnio, voc penhorou meu carro,
desapropriou e levou a venda. Numa situao dessas acontece o qu? Normalmente o bem
que levado a leilo, ele automaticamente: ou vendido pra primeiro leilo, no valor da
avaliao; ou segundo leilo, abaixo do preo avaliado. Vamos dizer que tenha sido
vendido em segunda praa, segundo leilo, abaixo do valor de mercado, teve que ser
vendido porque eu no consegui quem comprasse, e foi vendido dessa maneira. Essa
perda que eu tive, que foi vendido abaixo do valor, algo que eu vou pagar, porque afinal
de contas, ainda que indiretamente quem causou esse prejuzo foi ela. Situao B: eu tinha
um dinheiro na poupana, voc sabe que na poupana passado trs ou quatro meses voc
j no paga CPMF, mas eu tive que sacar o dinheiro da poupana pra te pagar, porque ela
no te pagou, automaticamente, eu diminui o meu valor por causa do CPMF, ento esse
CPMF que paguei eu posso cobrar dela. Portanto, todo prejuzo que eventualmente voc
tenha, que eu tenha porque eu fui obrigado a te pagar, eu vou atrs dela.
O quarto benefcio o chamado benefcio de exonerao. No benefcio de
exonerao o que a gente acaba constatando que este o benefcio de que dispe o
fiador, tambm um benefcio natural, assim como o benefcio de sub-rogao, natural
porque no precisa convencionar, automtico. Atravs do qual nos temos o qu? Que no
contrato por prazo determinado, o fiador fiador pelo prazo que foi convencionado no
contrato, a no ser que acontea alguma causa de premissa no Cdigo tem que garantir
at o final do contrato. Entretanto, se por ventura ns chegssemos a um contrato de
fiana, fixado por prazo indeterminado, o Cdigo diz que o fiador goza do chamado direito
de exonerao, direito de pedir que ele saia da condio de fiador, que saia da condio de
garantidor. Ento no Cdigo velho, essa exonerao acabava sendo judicial, era necessrio
processo judicial pra que fosse reconhecido essa exonerao. J o Cdigo atual trouxe uma
situao mais simples, voc s notifica o credor que no quer mais ser fiador, da
notificao voc vai ficar garantidor por mais sessenta dias, ento durante um prazo de

mais sessenta dias voc continua a garantir a obrigao. Tudo que estivesse vencido, ou
tudo que venha a se vencer nesse prazo de sessenta dias, eu continuo responsvel, mas o
que vencer dali pra frente j no mais responsabilidade minha. Ento essa a funo da
exonerao, excluir o fiador. No elimina a responsabilidade dele, porque ele continua
responsvel por tudo o que venceu antes da exonerao e nos sessenta dias subseqentes,
mas dali pra frente ele j deixa de ser responsvel.
Em algumas obrigaes essa exonerao poderia causar um resultado interessante,
esse prazo de sessenta dias que a gente falou, um prazo para que o credor e devedores
se cabulem pra que haja uma substituio da garantia, um reforo da garantia, j que o
fiador est saindo, pra que haja uma substituio da garantia existente. Caso ela no
exista, o efeito que isso acarreta o vencimento antecipado da obrigao. Em uma
obrigao comum, obrigao normal, eu disse pra vocs que isso causa pra gente uma
situao pelo menos interessante, tipo assim: a Dayane tem uma dvida que vai vencer
em fevereiro de 2008, a Ju credora e eu sou o fiador, fui fiador pro prazo indeterminado,
ento eles foram prorrogando e agora a dvida vai vencer em fevereiro de 2008, eu na
condio de fiador cheguei pra Ju e falei no quero mais no, to saindo fora, no sou mais
fiador, como era por prazo indeterminado estou me exonerando, prximos sessenta dias,
maio e junho eu continuo garantidor, mas venceu isso a j no tenho mais
responsabilidade nenhuma. O que vai acontecer com a obrigao? Vence antecipadamente
no sexagsimo dia, j que no houve a substituio, e como conseqncia vai acontecer
que se a Dayane no pagar, a Juliana vai poder cobrar de quem? Da devedora e de mim,
porque eu no sou garantidor at o sexagsimo dia? Se ela no substituir a garantia, o
Cdigo fala no vencimento antecipado da obrigao, automaticamente a obrigao vence
antes, vence no sexagsimo dia e eu continuo devedor, e essa a funo, por isso que o
Cdigo fala o prazo de sessenta dias, para que a gente corra atrs pra no perder o prazo e
eu possa sair da relao.
Mas na locao de imveis acarreta um efeito interessante, o que ele implica no
seguinte, o mximo que nos vamos encontrar dentro da locao de imveis o fato de que
a partir desse instante, a Dayane vai ter que pagar aluguel antecipado, a partir do
sexagsimo dia, se ela no substituir a garantia, como o contrato vai ficar sem garantias, a
Juliana vai poder cobrar antecipadamente o aluguel. o nico efeito. Justificativa: porque a
teor da lei de locao, o locador no pode tirar o locatrio antes do final do prazo, salvo nos
casos do art. 9, que no hiptese, o art. 9 no fala na falta de garantias. Ento o
mximo que vai acontecer na locao de imveis porque lei especial, o fato da Dayane
ter que pagar aluguel antecipado, de mais no encerra o contrato, por isso que a Ju no
pode pedir o contrato de imvel se ela no der outra garantia.

Algumas OBSERVAES interessantes:


A fiana, como ela uma garantia mais comum, ela normalmente d mais
trabalho, mais problema. Como eu falei pra vocs, a calo um negcio mais simples, na
calo voc d um bem, aquele bem que pode ser at um imvel, uma garantia das mais
seguras possveis porque voc vai l, com a calo voc tem que registrar dentro da
matrcula do imvel, o que implica num fato de que, se por um acaso, algum estiver de
m-f e tentar desfazer do bem, azar de quem comprar, porque quem comprar leva junto o
nus, nus que aquele tem pra responder pela obrigao, mas apenas uma obrigao de
carter pessoal, e tem algumas regulamentaes no mnimo interessantes em relao essa
idia da fiana.
Ns imaginamos o seguinte, conforme vocs estudaram, embora esteja pra
mudar, h previso de mudana, a lei 8009, ela estabelece a proteo do bem de famlia,
atravs do qual o nico bem que o devedor possua pra sua moradia, impenhorvel, salvo
nas excees do art. 3 da lei 8009, ela no responde por dvidas. Situaes do art. 3: por
exemplo: impostos, taxas, contribuies do imvel, ento eu tenho l uma casa e no pago
IPTU, essa casa pode ser vendida pra pagar o IPTU. Financiamento do prprio imvel, ento,
de repente peguei dinheiro emprestado pra construir minha casa sobre um terreno que eu
tinha, ento por aquele financiamento, responde minha casa. Empregados domsticos,
ento a faxineira, a bab, a governanta, o motorista da casa, o jardineiro, o imvel pode
responder. E entre as excees da lei 8009, tem l o inciso VII do art. 3 que fala na

exceo do fiador em contrato de locao. Esse inciso VII no originrio da lei 8009, ele
veio com a lei 8245. Ento qual a situao que voc acaba encontrando? Eventualmente
eu fiador do contrato de locao, que no o fiador, fiador em contrato de locao,
porque se eu for fiador de uma dvida bancria a minha casa no responde por dvida, se
eu for fiador de um contrato de locao, eventualmente, eu posso perder essa casa pra
pagar a dvida da locao. Como eu falei pra vocs uma situao interessante pelo
seguinte: a gente pode imaginar, inclusive j teve julgado aqui no estado de So Paulo
mesmo onde aconteceu o seguinte: o fiador e a locatria, os dois tinham um imvel
residencial, o que no de todo estranho, voc pode imaginar o qu? A minha locatria
alugou um imvel comercial, ela queria montar uma loja, fazer alguma coisa. Ela tem a
casa dela pra morar, mas ela quer um imvel pra montar um empreendimento, e precisava
de um fiador, eu. Ela tem a casa dela pra morar, eu tenho a minha casa pra morar, ns
firmamos um contrato, venceu a obrigao, ela no pagou pro locador, e o locador ficou na
seguinte condio: se eu acionar a locatria, eu vou ter que achar bens pra penhorar, e a
nica coisa que ela tem a casa que ela mora, o que impenhorvel, e ela fez o seguinte
ento, mandou pau no fiador que perdeu a casa.
O que chama mais ateno foi a situao eventual que isso pode causar, do fiador
perder a casa mais o locatrio no, porque a lei, ela impe a dvida, a responsabilidade, a
possibilidade da perda do bem de famlia ao fiador, fiana decorrente de contrato de
locao, no da obrigao do contato de locao, mas da fiana. Ento, o que aconteceu?
Aqui no estado de So Paulo, o TJ at entendeu que o fiador no regresso poderia ir contra o
bem de famlia da locatria, pra tentar reaver aquilo que ele havia perdido, porque ele
perdeu, mas o STJ derrubou, s quem responde o fiador, exclusivamente o fiador.
possvel ser fiador de uma dvida prpria? um negcio meio esquisito voc ser fiador
do seu prprio contrato, no tem lgica. Voc poderia imaginar no como pessoa fsica,
mas juridicamente o mximo que voc poderia fazer, dividir a pessoa jurdica da qual
voc scio majoritrio, vocs so casados e montaram l uma empresa qualquer, e voc
constituiu a empresa e a empresa est alugando, embora seja fisicamente voc quem est
assinando, na verdade quem est alugando a pessoa jurdica, a sua pessoa jurdica est
alugando, e voc pessoa fsica vai ser o fiador, ai tecnicamente at d, embora seja voc
que esteja nos dois plos, mas juridicamente d uma diferenciao.
Nessa mesma disposio, outras observaes:
1) Primeiro, h de se observar o seguinte, o STF tem dado algumas decises
entendendo pela inconstitucionalidade da perda do bem de famlia do fiador, entendendo l
que prevalece o princpio da habitao, como conceito de dignidade humana, ento que ele
no responderia, ento no haveria como fazer o fiador responder com seu bem de famlia.
2) H uma possibilidade, bem provvel, de que esse inciso VII v ser revogado.
3) Existe uma situao interessante, quando a gente pondera o seguinte: vocs se
recordam que eu falei pra vocs que a fiana uma garantia de ordem pessoal. Limitaes
que ela impe na ordem pessoal. Olha, no interessa se tem bens, se no tem bens,
interessa a confiana. As limitaes que ns estabelecemos foram mais na ordem da
questo da capacidade, dos incapazes precisarem de uma autorizao judicial pra garantia,
pouco provvel que o juiz d autorizao pra ele ser fiador de algum, at poderia. E as
pessoas casadas que dependeriam da anuncia do cnjuge, pra que eu fosse fiador.
E existem algumas situaes que ns vislumbraramos a, que a seguinte: se eu
sou casado e assino a fiana sem a anuncia da minha esposa, vcio de nulidade, ento h
um vcio na fiana prestada que significaria que o locador estaria meio sem garantias,
porque a garantia estaria viciada. Segunda, se a minha esposa anui, a anuncia significa
uma concordncia, significa que ela concorda que eu seja fiador, entretanto, em nenhum
momento ela assume a condio de fiadora tambm, ela no co-fiadora, ela
simplesmente anuente, ela s est concordando que eu seja o fiador. Ou terceiro, ela
pode assinar como co-fiadora, onde ela no est simplesmente me autorizando a ser fiador,
ela est tambm assumindo a condio de fiador.
O negcio o seguinte: nas duas a mulher vai assinar, mas a fiana dar-se- por
escrito e no admite interpretao extensiva. Ento se imagina que eu estou casado com
a Dayane e ela assinou o contrato, como no admite interpretao extensiva, se ela s
assinou o contrato, eu tenho que presumir o menos grave, ento ela assinou como
anuente. Pra que haja assinatura dela e valha como co-fiadora, tem que estar l expresso:
assinam como fiadores Maurcio e sua esposa Dayane, ento os dois tm que estar

assinando na condio de fiadores. Que diferena faz, se for co-fiador, ou se for anuente?
Se for co-fiador, o cnjuge tambm est vinculando o seu patrimnio, assim como eu estou
dizendo, se a devedora no pagar, pago eu, a minha esposa assinando como co-fiadora ela
est dizendo, se a devedora no pagar, pago eu tambm. Se for como anuente, est
acontecendo que a Dayane est falando que: o Maurcio pode ser fiador, mas eu no vou
pagar se a devedora no pagar. Ento se por acaso a gente tivesse 100 de patrimnio, e a
dvida fosse 80, e a Dayane assinou como anuente, o credor s pode atacar nosso
patrimnio em 50, porque os 50 da Dayane vo ficar reservados, ela no pode ser
prejudicada. Se ela assina como co-fiadora, vai atacar em 80, tanto eu quanto Dayane
vamos estar respondendo.
E no bem de famlia isso gera um efeito interessante, se eu assinei como fiador, e
a Dayane foi co-fiadora e ns s temos nossa casa pra morar, quando o locador vem em
cima do bem, ele pode pegar o bem de famlia porque ns somos fiadores no imvel de
locao. Situao dois: se por um acaso, a Dayane assinou como anuente, o locador
teoricamente, pode atacar o bem de famlia porque eu sou fiador, e o fiador no goza de
benefcio, mas eu quero que vocs pensem no seguinte: s o fiador compromete o bem de
famlia, e o cnjuge nesse caso no fiador, ele s anuente, por isso o cnjuge vai
defender o bem de famlia, a Dayane vai falar: essa aqui a casa onde eu moro, ningum
pode pegar. Conseqncia final: nesse contrato o que vai acontecer que se fosse
dinheiro, eu perdia minha parte, e a Dayane reservava o dela, ento dos 100, 50 eu perdia,
e os outros 50 ficava s pra Dayane reservado pra ela. Mas no caso do bem de famlia, ele
tem um aspecto que a indivisibilidade, o bem de famlia indivisvel, a nossa casa pra
morar, e quando a Dayane fizer a defesa do bem, alegando que ela no fiadora, mas
simples anuente, pedindo a proteo do bem de famlia, ela tem direito a essa proteo,
como conseqncia da indivisibilidade vai estender a proteo pra mim tambm, o que o
efeito dessa diferenciao de ser co-fiadora e ser anuente. Se ela for anuente ela consegue
defender o bem de famlia mais facilmente, se for co-fiadora, j no pode.
Ainda na idia de fiana, a gente poderia estabelecer a extino da fiana com
algumas regras bsicas. Via de regra, fiana por prazo determinado, venceu o prazo,
venceu a fiana, porque ela interpretada restritivamente. Fiana por prazo indeterminado,
com o vencimento da obrigao, ou com a exonerao do fiador.
Mas ainda a gente poderia apontar o seguinte, o Cdigo admite mais duas
situaes de extino da fiana. A primeira delas o seguinte: o fiador, ele pode atacar a
fiana pelos seus vcios, ento eu posso apontar algum vcio na fiana, pra extinguir a
fiana. Ou como ela um contrato acessrio, atacando a obrigao principal, se eu
desconstituir a obrigao principal, via de regra, tambm desconstitui a fiana, aquela
histria do acessrio seguir o principal. Ento se de qualquer maneira eu conseguir
desconstituir a obrigao principal, automaticamente desconstituo junto a fiana, eu posso
alegar um erro, dolo, uma ao, uma compensao, qualquer coisa que valha, se eu
desfizer a obrigao principal, eu desfao junto a fiana. Exceto se a obrigao principal for
nula por vcio de capacidade do devedor, nesse caso o Cdigo diz pra gente que nessa
situao, voc desconstitui a obrigao principal, mas permanece a fiana, a fiana
continua existindo.
Situao dois: tambm extingue a fiana se o credor, de qualquer maneira,
prejudicar o regresso do fiador. Ento se o credor tomar determinadas atitudes cuja
conseqncia seja prejudicar o fiador num eventual regresso, por exemplo. Eu estou
generalizando, porque o Cdigo na verdade apresenta algumas situaes cuja idia
sempre essa, tipo assim: se ele por inrcia do credor, ele deixar perder o benefcio de
ordem, ento quando estava l na situao, j que a Ju est me acionando, eu fui l e
indiquei bens da Dayane: olha, a Dayane tem isso em tal lugar, tem dinheiro na poupana,
mas a Ju, morosa, ela simplesmente no tomou atitude nenhuma, e dado a sua
morosidade, dado ao seu retardo, acontece que a Dayane foi l e sacou o dinheiro,
desapareceu com o dinheiro, desapareceu com os bens que ela possua, ela foi l e se
desfez dos bens, ou seja, eu usei o meu benefcio de ordem pra que fosse responder as
obrigaes do devedor, e ela simplesmente no fez nada, lgico, agora quem vai ter que
pagar sou eu com meu patrimnio. Ento o Cdigo diz, se ela toma atitudes pra me
prejudicar no regresso, desfaz a fiana, ou seja, tambm no pago. Se a credora abre mo
de garantias, o que lgico, me prejudica. Ento vamos dizer: eu tenho trs fiadores, o
credor vai l, dispensa dois e aciona um s, quando ele cobrar s daquele fiador, e ele

pagar, se ele for regressar j no tem mais os outros fiadores pra dividir o prejuzo, ele vai
arcar com o prejuzo sozinho? Ento, a idia do Cdigo est voltada pra essa situao, se o
credor com sua conduta, quer seja intencional ou no, no necessariamente, eu preciso
estar querendo prejudicar o fiador, mas se com a minha conduta eu prejudicar ele no seu
direito de regresso, ele vai acabar perdendo a fiana tambm.
Quanto fiana ainda se tem ltima observao que nos interessa:
Existe uma situao que eu acho bem interessante, que bem comum, bem
discutvel e a seguinte: voc fiador de um contrato de locao, vence o contrato, o
locatrio permanece no imvel, e o contrato se prorroga por prazo indeterminado, como
fica a situao do fiador? Diz a lei de locao, no art. 39, salvo disposio contratual em
contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at efetiva devoluo do imvel.
No entanto o art. 40 diz que o locador poder exigir novo fiador ou a substituio da
garantia nos seguintes casos: inciso V prorrogao da locao por prazo indeterminado,
sendo a fiana ajustada por prazo certo. E isso tem gerado muita dvida de saber o
seguinte, afinal de contas, se prorroga o contrato por prazo determinado como fica a
condio do fiador? Via de regra, ns devemos imaginar, que a fiana ajustada por prazo
determinado, venceu o prazo, venceu a fiana. Ento a fiana vai s at o vencimento do
prazo que foi fixado. Exceo dessa situao: o mximo que eu poderia imaginar que a
fiana fosse at um pouco alm do prazo firmado, se por um acaso houver uma ao, se
postergue at depois do prazo. Ento vamos imaginar uma situao: a minha locatria
assinou um contrato de um ano de locao comercial, e eu fui fiador. O prazo dela ia at o
dia 30, se por um acaso passar o dia 30 e ela continua no imvel, sem oposio do locador,
prazo determinado virou prazo determinado, s que eu j no sou mais garantidor. Situao
dois: o contrato dela vence agora dia 30, s que faz trs meses que ela no paga o aluguel,
a locadora entra com uma ao de despejo cumulada com cobrana, prope hoje, a
locatria vai se defender, e no sai do imvel. A locadora s consegue despejar a locatria
passados dez meses, em fevereiro do ano que vem. Trs meses j esto vencidos, e esses
dez meses eu continuo respondendo. o seguinte, quando que aconteceu a causa do
despejo? Eu sou garantidor at a entrega efetiva das chaves, porque o problema se deu
durante o prazo que eu era garantidor. Ento, mesmo que o despejo vai demorar dez
meses, eu continuo garantidor at o momento que resolva o contrato. O que o Cdigo diz ,
se venceu o prazo, e prorrogado o prazo determinado, mas pra prorrogar depende da boa
vontade da locadora, que no toma atitude nenhuma. Se prorrogar, eu estou exonerado,
no sou mais garantidor.
O que a gente tem encontrado tambm uma situao que a seguinte: tem-se
jogado nos contratos essa situao, pra evitar esse tipo de discusso, tem-se inserido uma
clusula mais ou menos no seguinte contexto, onde o fiador, ele expressamente assume o
dever de que, caso o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado, ele continua a
garantir a locao. Isso tem sido aceito como vlido. Mas isso decorre de clusula expressa,
tem uma clusula clara dizendo que eu estou ciente que o contrato pode se prorrogar por
prazo determinado, e caso se prorrogue eu continuo a ser o fiador. J no valeria se
houvesse uma clusula dispondo l que eu estou renunciando ao benefcio de exonerao,
ao benefcio de exonerao na cabe renncia.
EXTINO DA LOCAO DE BENS IMVEIS
Vamos fazer uma diviso no seguinte sentido:
Locador
Locatrio
Terceiro Adquirente

TERCEIRO ADQUIRENTE
Terceiro adquirente no caso a situao em que o imvel locado foi alienado a
terceiro. No se preocupem com a histria do direito de preferncia. Vamos entender: o

imvel foi alienado, ou o locatrio no tinha preferncia, ou se tinha, abriu mo da sua


preferncia. Abriu mo no contexto, quando o imvel vai ser alienado, se eu gozo do
benefcio da preferncia, voc notifica que eu tenho prazo de 30 dias pra exercitar minha
preferncia, exercitar a preferncia naquela histria de nas mesmas condies preferir a
mim a terceiro.
Ento no caso, eu abri mo do meu direito, ou porque expressamente eu disse que
no tinha interesse em comprar, ou porque j passados os trinta dias eu no me
manifestei, ou seja, se eu tinha preferncia, eu acabei de perder. O prazo de trinta dias
um prazo legal, a lei que determina.
Essa histria do no goza de preferncia o seguinte: na forma da lei de locao
anterior, o locatrio tinha o direito natural de preferncia, ou seja, antes de vender tinha
que notificar o locatrio. Na lei atual, ele tem o direito de preferncia, s que ela
diferente, acontece que se o locatrio no for notificado de uma eventual alienao, de que
o imvel est sendo vendido, ele pode pedir perdas e danos. Ento no precisa estar
expresso que eu tenho o direito de preferncia, eu tenho o direito de preferncia, e se no
me derem a preferncia eu posso pedir perdas e danos pro locador.
Mas a lei atual limitou a preferncia, no caso, o locatrio s pode pedir a tomada do
bem, s pode entrar em juzo e depositar o valor se ele tiver registrado o contrato pelo
menos trinta dias antes da venda, junto ao cartrio de registro de imveis. O que o direito
de tomada? Normalmente na preferncia legal falei pra vocs que o locatrio goza de duas
situaes, a primeira delas pedir perdas e danos. A segunda era purgar o valor, ento se
por acaso a locadora vendeu pro terceiro e no me avisou, eu vou l e deposito o mesmo
valor que ela, as mesmas condies, mais despesas de contrato, impostos, etc, e fico com
o bem pra mim. Era o que acontecia na lei velha. Na lei atual voc continua poder a fazer
isso, mas pra poder fazer isso a lei impe um requisito, eu s posso fazer isso desde que eu
tenha registrado meu contrato de locao, pelo menos trinta dias antes da venda no
registro de imveis. A funo que essa alterao na lei vem em socorro do terceiro,
porque o terceiro poderia no saber da locao. Ento de repente a Dayane foi pra praia,
foi em Janeiro, ficou num apartamento l e viu que o apartamento do vizinho est pra
vender, e quando ela foi estava fechado, mas ela no sabia que a locadora j tinha alugado
pra mim, ai ela no sabendo que estava alugado ia l e fazia negcio,e a minha locadora de
m-f vendia e no falava nada pro Maurcio. A de repente vinha o Maurcio e, purgava o
valor e tomava, e quem acabava no prejuzo normalmente era a Dayane, a terceira. Essa lei
veio exatamente no socorro do terceiro, pra registrar o contrato, eu s vou poder atacar o
terceiro e tomar o bem dele se eu tiver com meu contrato registrado, se no tiver
registrado s me resta pedir perdas e danos locadora. Por isso interessante pensar em
um contrato escrito, pra poder registrar, e ter essa funo de assegurar eventual efeito
contra terceiro.
O registro trinta dias antes torna evidente que como a Dayane tinha como
obrigao, antes de fazer a escritura, pegar uma matrcula atualizada do imvel pra fazer a
escritura. Quando ela pegou a matrcula atualizada, ela viu que tinha uma locao naquele
imvel, ou devia ter visto. E como pessoa cautelosa ela deveria ter exigido da locadora a
notificao onde o locatrio tivesse abrido mo do seu direito de preferncia. A partir da
ela no poderia mais alegar ser terceira de boa-f.
O contrato de locao sendo escrito, por prazo determinado, com clusula de
vigncia, registrado no registro de imveis e o bem for alienado a terceiro, o terceiro ser
obrigado a respeitar o contrato, em razo da clusula de vigncia. Agora, se o contrato no
contiver a clusula de vigncia, ou no tiver registrado o contrato, o terceiro no obrigado
a respeitar o contrato. Nesse caso, a partir do momento em que haja o registro da
escritura, do compromisso de compra e venda junto matrcula do imvel, quando voc
registra sua aquisio, voc tem um prazo de noventa dias pra notificar o locatrio sobre o
seu desinteresse na locao.
Art. 8. Se eu no notificar nos noventa dias, a conseqncia que o contrato se
estende a mim.
2 do art 8 a denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados
do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se aps o prazo, a concordncia na
manuteno da locao.

Ento, se eu registrei, mas no notificar em noventa dias, como conseqncia, no


nonagsimo primeiro dia, o contrato continua valendo e eu, terceiro adquirente, vou
assumir a condio de locador e serei obrigado a respeitar os termos do contrato.
Da notificao, ento no havendo meu interesse, eu terceiro adquirente no
querendo a continuidade do contrato, fao a notificao nesse prazo de 90 dias, e da
notificao o locatrio ter um prazo de 90 dias pra desocupao. O locatrio no tem 180
dias pra desocupar, ele tem 91 ou 180, depende de quando voc notifica. Se eu notificar no
primeiro dia, da comea a contar 90, se eu notificar no ltimo dia, dali comea a contar 90,
ento pode dar tanto 91 quanto 180, ou qualquer coisa no meio, que o prazo esse a,
depende do dia que eu notificar. Do dia que eu notificar, da comea a contar. necessrio
pagar aluguel durante o prazo, porque voc est usando o imvel.
LOCATRIO
O locatrio, uma situao que pode-se dizer intermediria, uma situao
mais simples do que o terceiro adquirente. A gente poderia reduzir a situao do locatrio
em quatro regras, muito embora paream obvias, a gente vai chegar a concluso de que
no so to obvias assim por causa da relao.
Primeira regra. O locatrio pode considerar o contrato extinto naturalmente
ao final do prazo. No tem que avisar antes, no tem que pagar multa, no tem que pagar
nada. Venceu o prazo, venceu o contrato e pra ele est naturalmente extinto. Isso no to
bvio quando a gente pensa que pro locador, s vezes quando vence o prazo ele no pode
tirar. Pro locatrio o prazo sempre vale, ento se ele alugar um imvel pelo prazo que for,
pra ele o prazo tem validade, ele pode considerar o contrato extinto ao final do prazo.
Segunda Regra. Em qualquer natureza de contrato, ou qualquer espcie de
contrato, por prazo indeterminado, o locatrio pode, sem justo motivo, extinguir o contrato
mediante notificao ao locador com antecedncia de 30 dias. Ento no caso, basta
notificar 30 dias antes, dizendo que vai sair, no precisa ter motivo algum, basta no
querer simplesmente mais a locao. Se no notificar com 30 dias de antecedncia, voc
vai estar obrigado, voc continua responsvel pelas obrigaes, pelas despesas relativas ao
ms. A expresso do Cdigo fica mais interessante porque na verdade o Cdigo diz que
voc fica responsvel pelo aluguel do ms, ele fala pelas obrigaes, pelas despesas
relativas ao ms, despesas envolve todas as despesas durante esse ms que voc deveria
ficar no imvel, ento a luz desse ms, a gua desse ms, o condomnio desse ms, o
aluguel desse ms, j que era pra ficar no imvel e no ficou, continua sob a
responsabilidade do locatrio.
Terceira regra. Em qualquer contrato, prazo determinado ou prazo indeterminado,
pouco importa.O locatrio pode extinguir o contrato por culpa do locador. Aqui estaramos
diante de uma situao onde o locador tenha cometido uma infrao contratual grave
relao da locao. A nica idia que ns temos essa infrao grave, meio baseado l
no art. 475 do Cdigo Civil. Ento no existe uma situao especfica, existe s uma idia,
infrao grave, porque tem que ser avaliado casuisticamente, em cada situao avaliar se
h uma gravidade tal que possa justificar a extino do contrato.
Quarta regra. A de que no contrato por prazo determinado, o locatrio pode
extinguir o contrato antes do final do prazo, ento o locatrio no obrigado a respeitar o
prazo, ele pode sair antes desde que ele pague a multa contratual proporcional ao
descumprimento. Art. 4 da lei de locao. Ento gente, se o contrato tem uma multa,
como a gente falou j na locao de mveis que valia essa regra, a idia de que o
locatrio pode sair antes, ele no obrigado a respeitar, s que se sair antes vai ter que
pagar a multa do contrato, se no tiver multa no contrato o juiz vai arbitrar o valor. Se o juiz
arbitrar, o valor arbitrado. Se tiver uma multa no contrato, essa multa vai ser proporcional
ao descumprimento, como eu j disse pra vocs em aulas passadas, onde eu disse pra
vocs o seguinte: se por um acaso eu desfizer do contrato logo no primeiro dia, eu vou
pagar a multa integral, ento se fosse 100 reais, vou pagar 100 reais. Se eu aluguei por um
ano e tiver ficado trs meses no imvel, vou devolver o imvel faltando nove, voc conta
3/4 do contrato, voc vai pagar a multa equivalente a 3/4 da multa, de 100 vai pagar 75. Se
eu fiquei seis meses, to saindo antes faltando seis meses, vou pagar a multa proporcional
metade do contrato, ao invs de 100 vou pagar 50.

S uma ateno especial, quando o Cdigo faz meno no art 924, e a lei de
locao no art. 4 ela diz l que o locatrio poder devolv-lo pagando a multa pactuada,
segundo a proporo prevista no art 924. A observao a seguinte, essa lei de locao ela
de 91, ento o art. 924 que ela se refere o do Cdigo velho, equivale ao 413 no Cdigo
atual.
Essa multa, segundo o que diz o pargrafo nico do art. 4, ela s dispensada se
a mudana, se a sada no caso, for decorrente de mudana do local de trabalho
determinada pelo empregador. Ento eu estou trabalhando, o meu empregador me
transferiu para outro lugar e eu vou ter que trabalhar nesse outro lugar. Ento no pode ser
pedido de demisso nem pedido de transferncia meu, deve ser determinao do
empregador. Se eu estiver pedindo transferncia, eu tenho que pagar a multa, se for
determinao do empregador, a no caso, eu posso me desfazer da relao. Qual o requisito
legal? Se voc tiver saindo em razo da transferncia determinada pelo empregador, a
nica coisa que o legislador exige que voc notifique o locador com 30 dias de
antecedncia. Se no notificar com 30 dias de antecedncia vai pagar as despesas relativas
ao ms. No notificando, no fica sujeito a multa do contrato, mas as despesas relativas ao
ms.
- SNTESE DA AULA PASSADA
Aula passada ns estvamos falando da extino da locao de imveis e das
pessoas que podem dar causa extino. Estvamos avaliando primeiramente a situao
do terceiro adquirente, que para ele tomar o imvel, no tendo clusula de vigncia, ele
deveria notificar o locatrio dando 90 dias para a desocupao. Uma vez notificado, o
locatrio teria 90 dias para desocupar o imvel.
Se for o locatrio, ns temos quatro regras. Como eu falei para vocs mais
simples, mais bsico, porque voc simplesmente trabalha com uma das situaes.
1- Sendo por prazo determinado, acabou o prazo acabou o contrato (no precisa que
notificar, no tem que avisar, no tem que pagar multa, etc.), pelo menos para o locatrio.
2- Sendo por prazo indeterminado, se no tiver um justo motivo ele pode extinguir o
contrato quando bem entender, bastando notificar a parte contrria. Notifica o locador com
30 dias de antecedncia e extingue a locao (como eu disse no precisa ter motivo
nenhum, quando ele bem entender ele pode extingui o contrato). Caso ele no notifique,
ele dever pagar as despesas por 30 dias.
3- Se o locador cometer uma infrao grave o locatrio pode extinguir o contrato
com fundamento no artigo 475 do CC.
4- Se for contrato por prazo determinado e o locatrio sair antes ele deve pagar uma
multa. Somente no pagar esta multa se for transferido em razo de emprego
determinado pelo empregador. Neste caso ele s tem que notifica 30 dias antes para a
parte contrria locador avisando que est sendo transferido. Tem que ser transferncia
de emprego pelo empregador, no pode ser pedido de demisso, mudana de emprego, na
pode ser pedido de transferncia do empregado, tem que ser determinao expedida pelo
empregador.
Esta mudana deve ocorrer em razo da mudana de localidade. Ao final da aula eu
deixei uma pergunta para vocs. Eu moro no centro de Prudente e trabalho no Bairro Ana
Jacinta. O meu patro montou uma filial em Pirapozinho. Posso extinguir o contrato de
locao?. Parece-me que no. A mudana de localidade, a mudana de local de trabalho
deve implicar em um prejuzo, em uma dificuldade ao locatrio. Muitas vezes pode
acontecer de que se voc mudando de localidade no atrapalhe o locatrio. No caso
exposto, para se ir do centro de Prudente Pirapozinho muito mais rpido do que do
Centro para o Ana Jacinta. Ento, mudar o local do trabalho para Pirapozinho na verdade
um benefcio. Assim, esta mudana no pode ser ftil.
Normalmente mudana de cidade, ex, trabalho em Prudente e sou transferido para
Bauru. impossvel ficar indo e voltando todo dia. Mas, nada impede que a mudana se d
na prpria cidade, assim como acontece, p. ex, na Grande So Paulo. Muitas vezes a
mudana do local de trabalho dentro do Municpio pode ser mais dificultosa do que
mudana de cidade.

Ex: Eu aluguei uma casa prxima ao local de trabalho e fui transferido para outro
local. Para se chegar este local eu terei que acordar todos os dias s 4 horas da manh,
para que as 4 e meia eu pegue um nibus, aps pegar outro nibus para poder chegar ao
local de trabalho s 8 horas da manh. Isso pode ser normal em uma grande cidade como
So Paulo.
Portanto, esta mudana que o CC se refere a mudana que prejudique o
locatrio. Uma simples mudana do local de trabalho no significaria esta situao, ex,
mudana de bairro dentro de Prudente no alteraria.A ltima parte do problema se refere
locador.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------O locador uma situao mpar, porque para ele tudo depende do contrato. Para
tudo a gente vai trabalhar com a idia do depende.
Primeiramente ns vamos trabalhar com algumas noes, com alguns conceitos. A
primeira coisa que eu quero que vocs ponderem o seguinte:
Em locao de imveis extremamente comum a utilizao das expresses:
DENNCIA CHEIA e DENNCIA VAZIA, o que valeria para ns a idia do contrato de
trabalho, numa relao contratual em geral com justa causa e sem justa causa.
DENNCIA CHEIA
A Denncia cheia a denncia MOTIVADA, ou seja, eu estou pedindo a extino
do contrato tendo um motivo para isto. A denncia cheia tem que ser uma causa que eu v
alegar e eventualmente eu tenho que provar. Assim, se eu estou extinguindo um contrato
por denncia cheia, eu tenho que dizer qual a causa e apresentar as provas daquela
causa que eu estou usando de suporte.
No entanto, h uma situao que a gente tem que ponderar: Quando eu falei do
locatrio eu falei que ele poderia a qualquer tempo em qualquer contrato pedir a extino
da relao com justo motivo (se o locador tivesse dado justa causa, se tivesse cometido
infrao grave) e me fundei no artigo 475 do CC em uma idia geral em que, se a parte
contrria descumpre o contrato (descumprimento grave) eu posso pedir a resciso do
contrato. Contudo, em sede da locao de imveis, por parte do locador, a denncia cheia
uma denncia limitada, porque as causas, assim como acontece na relao de trabalho,
so causas legais. Ento, no simplesmente uma infrao (ter cometido uma infrao),
tem que ser uma infrao legal, uma infrao dentro daquilo que previu o legislador. E,
neste caso, as causa de extino do contrato por denncia cheia, a gente encontra em dois
artigos: art. 9 e art. 47 da Lei de Locao. E mais, a gente poderia dizer que no
caso o art. 9 uma causa geral. Isto significa que o art. 9 uma hiptese de denncia
cheia que caberia em qualquer tipo de contrato. Todo e qualquer contrato suportaria a
possibilidade da sua extino com fundamento do artigo 9.
- art. 9 da Lei n. 8245/91 A locao tambm poder ser desfeita:
I- por mtuo acordo;
II- em decorrncia de prtica de infrao legal ou contratual;
III- em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV- para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico,
que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no
imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Portanto, o art. 9 uma causa geral, uma causa que poderia incidir em qualquer
tipo de contrato.
J o art. 47 tambm contm justas causas, mas so justas causas especficas, porque
elas so limitadas alguns tipos de contrato.
- art. 47 da Lei n. 8245/91 Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com
prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o
imvel:
I- nos casos do art. 9;
II- em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel
pelo locatrio estiver relacionada com o seu emprego;

III- se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu
cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;
IV- se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de
obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentam a rea construda em, no
mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou
penso, em cinqenta por cento;
V- se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
1 - Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser judicialmente
demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando, com a
mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou,
residindo ou utilizando imvel alheio, j estiver retomado o imvel
anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, benefcio da retomada, residir em imvel
prprio.
2 - Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever comprovar ser
proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter
irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula
do mesmo.
Ento, muito embora esteja previsto como causa de extino do contrato, ele se
aplica apenas determinadas situaes. P. ex: Um indivduo tem duas casas. Em uma ele
mora e a outra est alugada. Esta pessoa tem um filho e est precisando da casa alugada.
Ela pode pegar a casa? Via de regra, no. O interessante que o uso prprio para si ou
para filhos uma justa causa, s que no art. 47. Portanto, foi o que eu falei: o art. 9 a
regra geral (aplica-se em qualquer contrato). Eu sempre posso me valer deste dispositivo
para desfazer qualquer contrato, p. ex, se o locatrio no pagou o aluguel. Agora, o uso
prprio (art. 47) somente cabe algumas situaes.
DENNCIA VAZIA
Outra idia que temos que ponderar a idia da denncia vazia (extino do
contrato sem justo motivo sem causa. OBS.: Sem causa legal pois s vezes at tem
um justo motivo, mas no tem previso na Lei de Locao).
A vantagem dela que
independe de prova, j que no tem que ter causa, tambm no precisa ter prova. O nico
requisito que ele traria o fato de que eu tenho que notificar o locatrio com 30 dias
de antecedncia.
Outra coisa que a gente vai precisar alm destes conceitos de
denncia cheia e denncia vazia a adoo da idia das espcies de locao.
ESPCIES DE LOCAO
H duas formas de classificao:
1) Em decorrncia da durao do contrato:
-A) Contrato por prazo determinado (contrato que tem um termo final prestabelecido);
-B) Contrato por prazo indeterminado (contrato que no tem termo final).
2) Em decorrncia do uso ou da finalidade:
- A) No Residencial;
- B) Residencial;
- C) Por Temporada.
A)
Locao No Residencial aquela locao, via de regra, sem a finalidade de
habitao, mas para outras atividades da economia (comrcio, indstria, prestao de
servios, depsitos, etc.). Eu usei a expresso via de regra porque na realidade o CC traz
uma exceo ele diz que considerado contrato no residencial a locao feita pela
Pessoa Jurdica para a moradia de seus funcionrios. Ex: O Banco do Brasil aluga um
apartamento para o gerente geral morar. Neste caso o locatrio o Banco e quem vai usar

o gerente geral. Se ele demitir o gerente geral e contratar outro no lugar, este novo
funcionrio ir morar naquela casa alugada para o gerente geral do Banco do Brasil. Ento,
diferente da locao para a pessoa fsica, que foi alugada especificamente para ela, neste
caso o Banco do Brasil no alugou para ele, alugou para o gerente (hoje um, amanh
pode ser outro). Assim, esta locao no destinada pessoa especfica tida como
locao no residncia, muito embora seja para a moradia de algum.
B)
Locao Residencial aquela locao para uma habitao ou moradia longo
prazo, ou seja, aquela locao feita para que a pessoa v morar em um prazo
razoavelmente extenso.
C)

Locao por Temporada Tambm uma locao para fins de habitao, mas
uma habitao de curto prazo. No caso, o artigo 48 da Lei traz a idia de que o prazo
mximo de 90 dias. Ento, uma locao de curto prazo de no mximo 90 dias e no
simplesmente o fato do prazo que torna a locao por temporada. Assim, a locao por
temporada se justifica em razo do fato de que a locao de curto prazo dado uma justa
causa (curto prazo + justa causa). Ento, existe um motivo que justifica a locao para
aquele prazo curto de tempo. O CC utiliza algumas expresses para designar esta espcie
de locao como, p. ex, lazer, tratamento de sade, realizao de cursos, reformas na casa
(exemplos de motivos para se estar alugando por curto perodo). Portanto, no
simplesmente alugar por curto perodo, pois alugar por curto perodo pode ser uma
locao residencial de curto perodo, a locao por temporada possui justo motivo,
exemplos:
- Alugar uma casa na praia para passar as frias;
- Alugar uma casa em So Paulo para fazer um tratamento no Hospital do Cncer. O
tratamento dura, p. ex, 40 dias, ento, aluga-se por 40 dias. Porque se aluga s por 40
dias? Porque no se pretende morar em So Paulo, mas apenas fazer o tratamento;
- Reformas na casa. A obra vai durar 3 meses e no possvel ficar em casa no perodo da
obra. Assim, aluga-se uma casa enquanto durar as obras.
Porque esta diferenciao?
Porque a tratativa da locao residncia para a locao por temporada diferente.
Por isso importante identificar bem se uma locao por temporada ou uma locao
residncia por curto prazo.
Observaes:
A locao por temporada tem que ser necessariamente por prazo determinado, j
que o prazo mximo de 90 dias ela tem que ter um prazo. Este prazo pode ser renovado?
Pode haver um novo contrato de locao por temporada subseqente? Ao modo de ver do
professor pode desde que a soma no ultrapasse 90 dias. Fui So Paulo fazer um
tratamento de sade e aluguei um apartamento por 40 dias.Terminei o tratamento e decido
passar mais 15 dias na cidade para conhecer os pontos tursticos (lazer). 40 + 15 = 55 dias
e as duas locaes tiveram motivos (40 para tratamento de sade e 15 para lazer).
Para ultrapassar 90 dias o professor entende possvel desde que seja para concluir a
causa originria. Portanto, se for para concluir uma causa originria cuja a previso era
durar no mximo 90 dias, mas numa eventualidade ela posterga os 90 dias, esta locao
por temporada poderia ser prorrogada. Ex.: Reforma da casa. O empreiteiro deu um prazo
de 90 dias para concluir a obra. Diante da impossibilidade de permanncia na casa quando
da reforma, faz-se necessrio alugar uma casa durante este perodo (90 dias). Contudo,
passados 90 dias, a reforma no fora concluda. Isto significa que o dono da casa ter que
permanecer em algum lugar para terminar a reforma. Deste modo, ele poderia renovar o
contrato por temporada para que se possa concluir aquela causa originria. O professor
entende que neste caso se poderia ultrapassar o prazo de 90 dias. O que no poderia
sobrevir uma srie subseqente de causas, onde a soma acabaria ultrapassando os 90 dias
(Ex.: 40 dias para tratamento de sade, mais 30 para frias, mais 60 para reforma, mais
40 dias para fazer um curso neste caso estar-se-ia desnaturalizando o contrato).
Em suma, tem que ter uma causa e, se forem causas diferentes, a soma no
pode passar de 90 dias ou, para passar a soma de 90 dias, tinha-se uma causa
que deveria terminar em 90 dias, mas acabou tendo que se prorrogar (Eu fui
fazer um curso de especializao em So Paulo que dura 90 dias. Mas, por uma questo de
atraso, acabou se prorrogando para demorar mais 15. Era de 90 dias, mas acabou tendo a

necessidade de se prorrogar neste caso vale, caso contrrio j se comea a


desnaturalizar o contrato).
Como dito, na locao, na tomada pelo LOCADOR tudo depende: depende do
contrato, depende da situao, enfim, para se saber o que ser possvel fazer depende de
muita coisa. A mais fcil, a mais lgica a:
LOCAO NO RESIDENCIAL
Este tipo de locao pode ser celebrado de duas maneiras: por prazo determinado
e por prazo indeterminado.
2.1 Se a locao foi firmada por prazo DETERMINADO e, por ora, pouco importa o
prazo (no interessa o prazo que se est firmando, podendo at ser em dias). Se for por
prazo determinado o locador pode extinguir o contrato antes do final do prazo por
denncia cheia (motivado), com fundamento no artigo 9. Ento, se o locador tiver algum
justo motivo estabelecido no artigo 9 ele pode extinguir o contrato. Aluguei por um ano.
Est no sexto ms do contrato e o locatrio no paga o aluguel, o locador poder extinguir
o contrato.
Ainda no contrato por prazo determinado, o locador pode considerar o contrato
naturalmente extinto no final do prazo. Logo, o fim do prazo tambm uma forma que
justifica a extino do contrato (Aluguei por um ano findo um ano, extingue-se o
contrato).
2.2 Se a locao no residencial for por prazo INDETERMINADO (obs.: Em relao
locao no residencial importante a gente ressalvar o seguinte: Pouco importa porque
ele indeterminado. O que significa dizer que no interessa se eu aluguei de forma
indeterminado, ou se aluguei por prazo determinado e ele se converteu em prazo
indeterminado isto indiferente) voc pode extinguir o contrato a qualquer tempo por
denncia cheia fundado no artigo 9 ou por denncia vazia a qualquer tempo. Ento,
numa locao no residencial na hora que o locador no quiser continuar contratando, na
hora que ele bem entender, ele notifica o locatrio dando 30 dias para desocupar e
extingue a relao.
Se eu posso extingui o contrato por denncia vazia, porque eu vou
extinguir por denncia cheia? Como eu falei, a denncia cheia mais complicada. Na
denncia vazia o nico requisito notificar o locatrio com 30 dias de antecedncia, no
precisando ter motivo. Agora, a denncia cheia tambm tem possibilidade uma vez que na
denncia cheia pode acontecer de que voc vai estar cumulando aes. Assim, alm de eu
estar pedindo eu posso estar querendo pedir, p. ex, o pagamento de aluguis (est por
prazo indeterminado e o locatrio no est pagando o aluguel), ento eu vou me fundar em
uma denncia cheia vou aproveitar a mesma ao para dizer que o locatrio est dando
causa extino pelo no pagamento e eu quero o despejo e quero tambm que ele me
pague o que deve. Portanto, esta uma opo do locador.
LOCAO RESIDENCIAL
Este tipo de locao tambm pode ser celebrado por prazo indeterminado ou por
prazo determinado.
Locao Residencial por PRAZO DETERMINADO
Na locao residencial por prazo DETERMINADO o legislador se preocupa com o
tempo, diferentemente da locao no residencial por prazo determinado no interessava o
prazo, mas neste caso (locao residencial) o legislador fez uma situao diferenciada. O
legislador entende que o prazo pode ser fixado em dois parmetros, ou seja, existem duas
formas de se contratar por prazo determinado:
1) Prazo determinado maior ou igual a 30 meses;
2) Prazo determinado menor que 30 meses.
1) Prazo determinado maior ou igual a 30 meses
Se o contrato (Obs.: o contrato deve ser escrito. Porque escrito? Porque
contratos verbais presumem-se por prazo indeterminado. Portanto, para ser por prazo
determinado tem que ser escrito) prev um prazo maior ou igual a 30 meses o locador
pode tirar o locatrio a qualquer tempo por denncia cheia fundado no artigo 9.

Se o contrato maior ou igual a 30 meses, ao final do prazo o locador pode alegar


e justificar o fim do prazo como causa para a extino do contrato. Ou, se o locatrio
permanecer no imvel por mais de 30 dias sem a oposio do locador, teremos a
converso condicionada (obs.: Se o locador notificou ou tomou alguma medida o
contrato no se converter). Isto significa que aps estes 30 dias depois de findo o prazo,
se o locador ficar inerte e o locatrio permanecer no imvel sem oposio daquele, o
contrato vai se converter em contrato por prazo indeterminado.
Uma vez convertido em contrato por prazo indeterminado, o locador pode tirar o
locatrio por denncia cheia com fundamento no art. 9 ou por denncia vazia a
qualquer tempo.
At agora no houve diferena da locao no residencial. A diferena vem a seguir:
2) Prazo determinado menor que 30 meses
Se voc aluga um imvel para fim residencial por um prazo menor do que 30 meses,
p. ex, 1 ano. Durante a vigncia do prazo voc s pode tirar o locatrio por denncia
cheia com fundamento no artigo 9. Ao fim do prazo, voc no pode tirar o locatrio sob o
fundamento do fim do prazo. Voc no pode pedir a desocupao do imvel alegando o fim
do prazo. Nos contratos residenciais com prazos menores do que 30 meses no direito
do locador.
Como eu falei para vocs, se eu aluguei por um ano, p. ex, se o locatrio quiser sair
no final deste um ano, ele poder sair sem nenhum nus (para ele vale um ano ele pode
considerar que o contrato est extinto). Agora, para o locador, ao final do prazo por um
ano, ele no pode pedir o imvel alegando fim do prazo. Inclusive h uma disposio que
est no artigo 47 ocorre uma converso automtica ou, a gente tambm pode
chama de converso legal. A Lei de Locao dispe que ao final do prazo o contrato
converter-se- automaticamente em indeterminado. Enquanto que no contrato de locao
com prazo maior ou igual a 30 meses o contrato se transformava em indeterminado desde
que presente alguns requisitos, ou seja, que o locatrio ficasse no imvel por mais 30 dias e
o locador no se manifestasse (por isso que chamado de condicionado, porque se o
locatrio no ficasse por mais de 30 dias o contrato no se convertia ou se o locatrio
ficasse, mas com oposio do locador, tambm no se converteria). Mas, no caso do
contrato por prazo menor de 30 meses, o legislador disse que a converso automtica
(findo o prazo determinado, automaticamente o contrato se converte em contrato por
prazo indeterminado).
Virando um contrato por prazo indeterminado, o locador s pode tirar por
denncia cheia com fundamento no art. 9 ou no art. 47 ou, por denncia vazia,
depois de 5 anos (5 anos contados prazo determinado mais prazo indeterminado). Ento
no so cinco anos contados da converso so cinco anos contando tudo. Assim, se voc
alugou para mim por um ano, sero: 1 ano (prazo determinado) + 4 anos (prazo
indeterminado). Aps estes cinco anos voc poder tirar por denncia vazia (obs.: Na lei
velha no cabia denncia vazia em contrato de locao residencial por prazo
indeterminado. Deste modo, apesar de no ser bom para o locador, melhor que na lei
velha, onde nunca se podia tirar o locatrio por denncia vazia).
*Qual a lgica disto? Porque a tratativa diferenciada em se tratando de
locao por prazo determinado com prazo maior ou igual a 30 meses X prazo
inferior a 30 meses?
Implicitamente o legislador est querendo induzir as pessoas a locarem por mais de
30 meses ao estabelecer uma regra desfavorvel para quem aluga por um perodo inferior
a 30 meses e uma vantagem para quem contratar por um prazo superior ou igual a 30
meses.
*Qual a justificativa para este comportamento do legislador ?
Quando a gente aluga um imvel residencial a gente vai procurar conforto,
localizao, vizinhana, etc. Mudar constantemente de casa impede que a pessoa forme
vnculos (escolares, de vizinhana, etc.). Entendendo este tipo de situao, o legislador
quer contratos de locao residencial de longos prazos (Maior ou igual a 30 meses).
Quando se faz isso ele d todos os benefcios para facilitar a sua condio de locador. Se
voc no fizer do jeito que ele entende ser ideal, voc no ter certos benefcios: voc
somente poder tirar por denncia cheia, no podendo tirar antes do final do prazo.
Acabando o prazo o contrato automaticamente se transforma em prazo indeterminado,
onde voc somente poder tirar o locatrio por denncia cheia com fundamento no art. 9

ou 47 ou por denncia vazia depois de cinco anos (sem justo motivo s depois de cinco
anos).

Observaes:
1) Se eu alugar para uma pessoa por um ano, depois por mais um ano, depois por
mais um ano. Ao final dos trs anos (trs contratos iguais sucessivos de um ano), eu posso
tirar o locatrio alegando fim do prazo? No, mesmo estando no imvel por 36 meses (ele
poder ficar por mais 24 meses), haja vista que se est fazendo uma fraude lei e o
contrato se converteu em indeterminado (caiu na regra do art. 47) antes de ser renovado;
2) evidente que para o locador mais interessante a locao maior ou igual a 30
meses, sendo desinteressante que ele alugue por menos de 30 meses. Todavia, s vezes
para o locatrio no interessante os 30 meses, pois para ele pode ser um perodo muito
longo. Diante disso tem sido aceito como vlido a incluso no contrato de uma clusula no
seguinte contexto: Na locao residencial de imvel alugado por 30 meses tem sido
inserida uma clusula adicional ao prazo estabelecendo que caso o locatrio permanea
por pelo menos por 12 meses no imvel, ele poder sair do mesmo sem pagar a multa
desde que notifique o locador com 30 dias de antecedncia.
Esta clusula vale?
Vale. Como eu disse em aulas passadas para vocs, a clusula para valer contra a lei
admitida em trs situaes: 1- Ou legislador diz que se pode negociar; 2- Ou benfico
ao locatrio; 3- Ou desde que o locatrio tenha uma compensao. Neste caso nem precisa
de uma compensao, pois ele s est tendo uma vantagem por ter uma segurana de 30
meses, isto , o locador somente vai poder tir-lo depois de 30 meses, mas se ele quiser
sair antes ele poder sem nenhum nus a cumprir. O professor entende que est clusula
uma vantagem ao locatrio, por isso ele entende que esta clusula vale.
Locao Residencial por PRAZO INDETERMINADO
Neste caso o contrato residencial por ser feito de forma verbal ou, se escrito, desde
o incio ele por prazo indeterminado. So os casos em que os contratos j nasceram
indeterminados.
Se o contrato nasce indeterminado ele vai seguir a regra j tratada, ou seja, o
locador somente poder tirar o locatrio por denncia cheia com fundamento no art. 9
ou no art. 47. Ou, se ele quiser se utilizar da denncia vazia s poder depois de 5 anos.
LOCAO POR TEMPORADA
Locao por temporada aquela de curto prazo de no mximo 90 dias com justa
causa (justo motivo). Ento, h uma causa que justifica a locao (frias, tratamento
mdico, etc.). Como eu disse para vocs, a locao por temporada s tem lgica e
necessrio que seja por prazo determinado (no existe locao por temporada por prazo
indeterminada).
Esta locao pode se extinguir durante a vigncia do prazo por denncia cheia com
fundamento no artigo 9. Ao final do prazo o locador pode alegar o final do prazo como
motivo de encerramento do contrato.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------OBS.: *Art. 59, 1, III, da Lei n. 8245/91 Este dispositivo diz que o fim do contrato
de locao por temporada admite ao de despejo com liminar de tutela antecipatria para
a desocupao (desocupao imediata) do imvel. De forma usual, qualquer contrato de
locao, a tutela se d ao final do processo. Mas, este locao por temporada prev uma
desocupao imediata, ou seja, voc entra com a ao alegando o final do prazo de locao
por temporada, o juiz vai imediatamente mandar desocupar (o locatrio desocupa e se ele
quiser depois ele apresenta contestao). por isso que eu disse a vocs que a gente tem
que diferenciar bem a locao residencial de curto prazo da locao por temporada no
simplesmente porque voc chamou de locao por temporada, este tem requisitos
especficos. Eu tenho que ver se voc simplesmente no est querendo burlar a lei
chamando de locao por temporada o que na verdade uma locao residencial.
Se a locao fosse residencial por 90 dias ela teria cabimento em outra regra
(locao residencial por prazo determinado menor que 30 meses). Por isso que a locao
por temporada tem que ter esta justificadora, isto , tem que dizer por que voc est
alugando s por 90 dias ou at 90 dias (tem que haver o justo motivo).
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Se ao final do prazo o locatrio permanecer no imvel por mais de 30 dias sem a


oposio do locador aquilo que ns chamamos de converso condicionada, porque
no se converte automaticamente, depende do locatrio ficar no imvel por mais de 30
dias e depende da falta de oposio do locador. Portanto, ocorrendo a converso
condicionada, a locao se converte em residencial indeterminado. Ento, de locao
por temporada ela passa a ser uma locao residencial por prazo indeterminado. E, uma
vez que ela se transforme em residencial por prazo indeterminado, a tomada pelo locador
s pode se dar por denncia cheia com fundamento no art. 9 ou 47, ou por denncia
vazia aps 30 meses. Portanto, sem justo motivo o locador somente poder tirar o
locatrio depois de 30 meses (ocorre da mesma forma do anterior soma-se o prazo
determinado com o indeterminado e tem que dar um total de 30 meses).
Concluso:
Como dito, para o locador tudo depende. A nica coisa que certa, uma nica
regra que certa que cabe denncia cheia com fundamento no artigo 9.
Quando acabar o prazo, d para tirar o locatrio?
Depende do contrato.
Se for por prazo indeterminado, cabe denncia vazia?
Depende. s vezes cabe de imediato, s vezes s depois de cinco anos, s vezes
depois de 30 meses. Na verdade voc vai ter que enquadrar o seu contrato para poder
identificar que tipo de contrato voc est trabalhando para a partir da voc saber o que se
pode alegar em seu benefcio para tentar tirar o locatrio do imvel.
- SNTESE DA AULA PASSADA
Na aula passada ns estvamos falando da extino do contrato de locao de
imveis. A gente estava ponderando o seguinte: O contrato de locao um contrato e,
como um contrato que ele , ele pode ser extinto pela forma natural de extino de todos
os contratos (forma normal), p. ex, as partes por comum acordo no querem mais continuar
contratando (distrato), se houver erro, dolo, coao, enfim, em havendo algum vcio as
partes podem entrar com ao pleiteando o fim do contrato, etc.
Ns tambm estudamos a extino do contrato por iniciativa de um dos sujeitos.
Ento, algum dos sujeitos que estivesse envolvido na relao estaria dando incio
unilateralmente sua inteno de desfazer o contrato. A ns pensamos o seguinte:
1) Iniciativa do Terceiro adquirente O terceiro mais fcil, pois, no tendo
clusula de vigncia, ou no estando registrada tal clusula, ele no ser obrigado a
respeitar a locao. Agora, se tivesse clusula de vigncia ele seria obrigado a respeit-la.
Portanto, pelo princpio da relatividade, em no havendo clusula de vigncia, o terceiro
adquirente no ser obrigado a respeitar o contrato de locao. Com isso, a lei de locao
assegura que se o terceiro adquirente no tem interesse na locao, ele ter 90 dias para
notificar o locatrio, informando que no tem inteno na continuidade da locao e
pedindo a desocupao do imvel. Esse prazo de 90 dias decadencial. No notificando
dentro do prazo no 91 dia ele automaticamente assume a locao e ser obrigado a
respeitar o contrato de locao. Agora, no dia que ele notificasse, conta-se outros 90 dias
que o prazo que o locatrio tem para desocupar o imvel (portanto, no dia que notificar
mais 90 dias). Se o locatrio no desocupar dentro do prazo que lhe foi assegurado, a
conseqncia ser que o terceiro adquirente ter a possibilidade de imio de posse
(ao que pleiteia a posse);
2) Iniciativa do Locatrio Para o locatrio so quatro regras, bastando saber se
o contrato era por prazo determinado ou indeterminado para se saber a soluo que vai ser
aplicada ao caso. Neste caso pouco importante saber a finalidade para que se alugou,
para que ser utilizado.
1- Em sendo contrato por prazo DETERMINADO o locatrio pode considerar o
contrato extinto sempre ao final do prazo;
2- Tambm em sede de contrato por prazo DETERMINADO se o locatrio no
quiser cumprir o prazo ele no obrigado. O locatrio pode perfeitamente entregar o
imvel antes do final do prazo, bastando para tanto pagar a multa (indenizao), pois est
rompendo o contrato antes do final do prazo estipulado. S no ter que indenizar o

locador, conforme diz a Lei de Locao, se o locatrio tiver saindo do imvel por motivo de
transferncia de emprego determinada pelo empregador, mas a lei determina que o
locatrio deve notificar o locador com 30 dias de antecedncia (Se ele no notificar, ele
dever pagar as despesas dos 30 dias).
3- Se o contrato for por prazo INDETERMINADO - Na hora em que o locatrio no
desejar mais com a locao, basta ele notificar o locador com 30 dias de antecedncia. Se
no notificar com esta antecedncia, o locatrio ter que pagar as despesas do ms
(despesas e no somente o aluguel condomnio, luz, gua, IPTU, etc.).
4- A ltima regra que est no artigo 475 do CC aquela lgica que, por justa causa,
por infrao grave, por culpa grave do locador, eu posso pedir a extino do contrato
(qualquer contrato bilateral eu posso pedir a extino alegando culpa grave).
3) J por Iniciativa do locador ns encontramos uma situao diferente, porque
para o locador a nica coisa que certa que, por justo motivo, ou pela expresso
comumente usada por denncia cheia, qualquer contrato de locao pode ser rescindido
a qualquer tempo, desde que seja com fundamento no artigo 9 (seja locao residencial,
no residencial, por temporada, prazo determinado ou indeterminado se tiver como
fundamento o artigo 9, o locador poder sempre pedir a extino do contrato).
Agora, fora isso no se tem nenhuma regra. Na realidade eram situaes
extremamente casusticas, pois s vezes quando encerra o prazo eu posso pedir o imvel e
s vezes no, as vezes o contrato por prazo determinado e eu posso fazer denncia vazia
(notificar o locatrio com 30 dias para ele desocupar o imvel, sob pena de despejo) a
qualquer tempo, ou, s vezes, eu somente poderei fazer isso depois de 30 meses, s vezes
s depois de cinco anos. Ento, como ns vimos no se tem uma regra especfica, o que se
tem na realidade uma situao casustica (varia de caso para caso dependendo do tipo
de locao).
AES LOCATCIAS

1234-

So determinadas aes cuja origem um contrato de locao. O fato em si


que na realidade uma relao de locao pode gerar uma quantidade infinita de aes, p.
ex, se por um acaso o terceiro adquirente no quer a continuidade do contrato de locao.
Neste caso eu notifico o locatrio e dou 90 dias para que ele desocupe o imvel. Se ele no
desocupar eu ajuzo uma ao de imio de posse (no posso fazer o despejo, j que
tecnicamente eu no sou o locador). Se por um acaso o locatrio ficou no imvel por um
ano e danificou a porta, janela, porto, e, ainda, no pagou o aluguel e o condomnio. Eu
quero cobrar da fiadora, o que devo fazer? Ajuzo uma ao de cobrana, pois ela a
garantidora.
Todas estas aes citadas (dentre vrias outras), so originadas em um contrato de
locao, todavia no bem isso o que interessa. Por aes locatcias na verdade eu vou
estar tratando de quatro aes que so reguladas pela lei de locao. Ento, ns
estaremos estudando apenas quatro aes, quais sejam:
Consignao em Pagamento;
Ao Revisional;
Ao Renovatria e
Ao de Despejo.
Porque estas quatro aes? Porque so reguladas pelo legislador em razo do
seguinte: Ou porque elas s tm cabimento em um contrato de locao, ou porque na
relao de locao elas tm uma lgica diferente (diferente daquilo que normalmente
acontece em outras relaes por isso que o legislador regulamentou).
De especial estas aes em si j tm regulamentaes gerais que so interessantes.
A primeira delas, embora hoje j no tenha nenhuma lgica, dizia o seguinte: estas quatro
aes locatcias no se suspendiam por ocasio das frias forenses. Ento, quando
aconteciam s frias forenses os prazos normalmente se suspendiam, isto , suspendia no
incio das frias forenses e continuava de onde parou aps. As aes locatcias no, elas
continuavam durante as frias (poderiam vencer durante as frias). Como eu falei isso hoje
no tem mais sentido por causa da Emenda Constitucional 45 que acabou revogando estas
frias forenses (assim, esta regra acaba no tendo mais aplicabilidade).
Mas uma outra lgica que estas quatro aes tm a seguinte: Ela diz que o recurso
destas aes no tem efeitos suspensivos.

Explicando: Os recursos de forma geral, principalmente a apelao, normalmente


contam com dois efeitos: devolutivo e suspensivo. Isso funciona da seguinte forma:
Quem no gostar da deciso deve recorrer. O efeito devolutivo tem este nome porque voc
devolve ao judicirio o conhecimento da matria recorrida. O que isto significa:
Determinada questo j foi apresentada ao Judicirio e o juiz j deu sua deciso. Uma das
partes no gostou. Quando ele recorre, ele consegue que o Judicirio reveja a deciso para
revog-la ou mant-la. Assim, o efeito devolutivo natural, pois a princpio o CC diz que as
aes no so reexaminveis, mas se eu recorrer eu obrigo o Judicirio a reexamin-las.
Este efeito (devolutivo) todo recurso tem.O outro efeito chama-se suspensivo. Trata-se do
efeito que suspende a eficcia da deciso impugnada. o efeito que faz com que a deciso
impugnada no possa ser executada. Ex.: Eu entrei com uma ao contra determinada
pessoa e a ao visava tomar um bem mvel das mos desta pessoa. Chegou ao final do
processo e eu ganhei ao, logo, a parte contrria ter que me entregar tal bem. Contudo,
a parte perdedora recorre e o efeito suspensivo impede que eu possa executar a deciso e
obrig-la a me entregar o bem enquanto o Tribunal no examinar a minha questo. Esta
a lgica do chamado efeito suspensivo.
S que os recursos destas quatro aes locatcias no tm este efeito, o que,
implicitamente, significa dizer que o que o juiz em primeira instncia decidir, ainda que a
parte contrria recorra, no impede que a deciso seja executada de imediato, ou seja, que
a deciso surta efeitos.
Vamos pensar nas conseqncias disto: Em uma ao revisional de aluguis eu
busco diminuir o valor do aluguel por entender que est muito caro (R$500,00). Peo para
o juiz rever o valor deste alugue e ele d sua deciso favorvel a mim (diminui para
R$200,00). Agora, a parte contrria no ficou satisfeita com o valor do aluguel e recorre.
Enquanto o recurso est tramitando, quando eu for pagar o aluguel ao locador, quanto terei
que pagar? R$200,00, pois as aes locatcias no possuem efeitos suspensivos. Se fosse o
contrrio, se o juiz ao invs de diminuir o valor de R$500,00 para R$200,00 tivesse o
aumentado para R$1.000,00, para eu no incorrer em mora enquanto o recurso estava no
Tribunal eu teria que pagar os R$1.000,00. Pior quando agente pensa no despejo, pois
quando o juiz decreta o despejo do locatrio e este recorre, seu recurso ter apenas efeito
devolutivo, o que significa dizer que, embora se recorra ao Tribunal, por regra, eu posso
executar o despejo e fazer o locatrio desocupar o imvel.
Observao: O que possvel tentar fazer que: a parte que se sentir prejudicada
pela deciso e pela falta deste efeito suspensivo do recurso, com fundamento no artigo
558, nico, do CPC, atravs de um recurso chamado recurso de agravo, pea ao
relator do Tribunal para que ele d este efeito suspensivo. Ex.: Eu entrei com uma ao de
despejo contra determinada pessoa. Ganhei a ao e executo a deciso. Ele insatisfeito
recorre. Quando ele recorrer, o juiz vai dizer na deciso: recebo a presente apelao com
efeito meramente devolutivo, ou seja, no dar o efeito suspensivo. Desta deciso que o
juiz prolata (s com efeito devolutivo), o locatrio poder interpor um outro recurso
chamado agravo diretamente no Tribunal, que vai s mos do Relator. Este examinar o
recurso de agravo e se entender que h fortes indcios de que a deciso est equivocada
(no se est pr-julgando, mas h fortes indcios de que a deciso do juiz est errada) ele
poder dar o efeito suspensivo.
Do contrrio as aes locatcias no tm este efeito. Caso o locatrio ganhe a
apelao deve-se acertar posteriormente, ou se faz uma compensao ou ser caso de
indenizao.
1) AO DE CONSIGNAO EM PAGAMENTO
Esta ao na verdade j foi objeto de estudos quando estudada a consignao em
pagamento.
O que a consignao em pagamento?

uma situao onde o devedor, no podendo cumprir a obrigao na sua forma


natural, para no incorrer nos riscos da mora, ele depositava esta obrigao. O devedor no
tem s o dever, mas tambm o direito de pagar, at para no incorrer em riscos, ex, uma
pessoa tem a obrigao de entregar um bem a algum. Se esta pessoa no consegue
entregar o bem para o credor no dia avenado e continuar com o bem em sua posse, os
riscos tambm continuaro com ela. Se por um acaso o bem vier a se perder neste perodo,
ela pode vir a ser responsabilizada quando o credor exigir a entrega e ela no tiver mais o
bem para entregar. Ento, esta pessoa quer se exonerar desta obrigao para no ter que
pagar posteriormente uma multa, juros, etc.
Na realidade a consignao um direito natural de qualquer obrigao, isto , em
qualquer obrigao o devedor tem o direito de pagar. Se o devedor no est tendo a
possibilidade de cumprir sua obrigao da forma natural, ele pode perfeitamente consignar,
tanto que a consignao, via de regra, regulada pelo CPC nos artigos 890 e
seguintes.
*Obs. Boa parte destes artigos foi modificada com as reformas no CPC que vieram
de 1994 em diante. A maioria das regras de consignao foi modificada em 1994, ou seja,
aps a Lei de Locao, por isso tem muita coisa que a gente ter que fazer uma
adequao. Ex: Uma das inovaes do CPC - ps-lei de locao - e uma das mais
interessantes foi a possibilidade de uma consignao extrajudicial, porque at ento todas
as consignaes eram judiciais.
Como funciona esta consignao extrajudicial?
As obrigaes pecunirias (em dinheiro) admitem esta consignao que feita no
banco (no pode ser feita em juzo). Eu quero pagar e o credor no quer receber, ou eu
quero pagar e no tem como efetuar o pagamento. O que devo fazer? Se for obrigao em
dinheiro (no h necessidade de se ter um advogado), eu vou um banco oficial, abro uma
conta em consignao (tem que ter o nome, CPF, endereo das partes, etc.), deposito o
valor que eu entendo devido, notifico o credor informando a consignao. Se o credor for
ao banco e sacar quita-se a obrigao. Se o credor no concordar, ele tem que apresentar
por escrito a sua recusa para o banco. Ele no precisa justificar o porqu no concorda,
basta dizer que no concorda (por que uma questo que dever ser discutida em juzo),
mas tem que apresentar a recusa. Por qu? Porque se voc no apresentar recusa no prazo
de 10 dias tida por aceita a consignao e extinta a obrigao.
Isso interessante, principalmente quando a lei mudou e como as partes no
sabiam, aconteciam situaes peculiares. Ex.: Eu bati no carro da Juliana. Como eu estou
querendo pagar e ela no quer receber, eu depositei no banco R$ 2.000,00. Depois que
depositei o dinheiro eu notifiquei a Juliana informando que em relao batida de carro eu
havia depositado R$ 2.00,00 em uma poupana. Ela, porm, no concorda devido ao
grande estrago que seu carro sofreu e o dinheiro era insuficiente para o reparo e ela no
quer o dinheiro ela que eu arrume o carro. Mas, existe um fato interessante: Como as
pessoas no conheciam a lei, at ento nova, elas no se defendiam. Assim, por
desconhecimento da lei, a parte no levava ao banco a sua recusa, simplesmente no ia
buscar o dinheiro. Que efeito que isso acarretava? Quitava-se a obrigao. Quando a
Juliana fosse discutir a dvida eu simplesmente alegaria que j havia pagado, bastando
mostrar a notificao e o comprovante do depsito e estaria extinta a obrigao.
Isso foi usado por vrias pessoas de m f. Ex: Fiz um emprstimo com a Juliana.
Comprei uma casa e no paguei uma parcela. Eu estou querendo pagar, mas a Juliana,
como eu estou atrasado, s aceita receber com juros, correo e multa. Eu, de m f,
depositava s depositava o valor do principal. Aps,notifiquei a Juliana a respeito do
depsito e, como ela no conhecia a lei, ela no se defendia. Conseqncia: Extingue-se a
obrigao.
O fato em si interessante para ns pelo seguinte: A maior parte das obrigaes do
locatrio so obrigaes pecunirias (aluguer, taxas, etc.) e isso interessante para ns
pelo fato de que o locatrio pode se valer dessa regra a estabelecida. Ento, como estas
obrigaes so pecunirias, o locatrio poderia sem mesmo entrar em juzo, pagar custos,

etc., entrar com esta consignao extrajudicial (via bancria). Caso o locador no recuse no
prazo de 10 dias a obrigao se extingue.
Deste modo, faz-se necessrio algo que torne esta ao diferente. O que se tem de
diferente o seguinte: Ns poderamos dizer que uma obrigao de locao, via de regra,
uma obrigao de trato sucessivo, haja vista que o aluguel pago ms a ms (cumpre-se
a obrigao sucessivamente).
Assim como a locao, outras obrigaes podem ser por trato sucessivo. Ex: Eu me
casei com a J e, depois, separamo-nos e acertamos a penso alimentcia que dever ser
paga ms a ms. Eu comprei um carro financiado, logo, o financiamento que eu pago ser
ms a ms. Portanto, so vrias as obrigaes que podem ser feitas por trato sucessivo
(isto no prerrogativa da locao).
O CPC estabelece para ns nas obrigaes por trato sucessivo, uma vez consignada
a primeira, as demais podem ser consignadas na mesma ao (ou no mesmo depsito).
Ento, eu no tenho que entrar com uma ao de consignao para cada parcela do
financiamento. J que eu j entrei com a ao discutindo o valor que eu quero pagar, eu
estou consignando este ms e no ms que vem eu vou estar consignando na mesma ao,
no outro ms tambm, e assim sucessivamente. O CPC me faculta que eu possa fazer o
pagamento, o depsito das prestaes vincendas at 5 dias aps o vencimento sem
nenhum nus (no tem multa, no tem juros, etc.). Ex.: Eu tinha que pagar o
financiamento do meu carro todo dia 19. Eu j tinha entrado com a ao, mas esse ms eu
no depositei. O que eu posso fazer? Posso depositar no dia 20, no dia 21, 22, 23 2 24 sem
nenhum nus. No existir nenhum aumento na obrigao por minha parte.
J na lei de locao, quando ela regulamenta essa parte da ao de consignao
(nos art. 67 e seguintes), o inciso III do art. 67 tambm permite que voc possa
depositar na mesma ao as prestaes vincendas aquelas obrigaes de aluguel que
foram se vencendo nos meses subseqentes. S ele diz que as obrigaes vincendas,
obrigatoriamente, tm que ser depositadas no respectivo vencimento. Assim, enquanto que
no banco eu poderia depositar at o dia 24 (5 dias aps vencimento), o aluguel que vence
no dia 19 eu teria que depositar no dia 19, no podendo depositar em outro dia, sob pena
de caso voc no promover este depsito no prazo (vencimento), segundo alguns autores,
os nicos efeitos seriam ter que pagar juros, multa e correes relativos este atraso, mas,
na verdade, o professor entende ser mais coerente pensar no seguinte: Se voc no
depositar no respectivo vencimento voc ter que entrar com uma outra ao consignando
este ms. Portanto, a gente percebe que h uma regra diferente.
2) AO REVISIONAL
a ao que tem a finalidade de readequar o valor do aluguel ao preo de mercado.
O que se pretende com esta lei que o valor que se est pagando seja compatvel com o
valor de mercado. A princpio (art. 17) o legislador diz que as partes so livres para fixar o
valor do aluguel por mtuo acordo. O legislador tambm diz que as partes so livres para
negociar e rever o valor do aluguel a qualquer tempo. Portanto, a partir do instante em que
h um interesse comum, um consenso entre as partes, elas podem ajustar o preo. Em no
havendo acordo, a parte pode entrar em juzo com esta ao revisional. Ento, por livre
acordo no se exige requisito nenhum, desde que as partes concordem a qualquer tempo
elas podem readequar o valor. Mas, se no houver este acordo, voc pode ajuizar a ao
revisional.
Fatos a serem considerados: A alterao foi interessante. O que a gente vislumbra na
alterao da ao revisional que na lei velha a ao revisional s cabia ao locador em
locaes comerciais. Agora, na nova lei, surge uma situao diferente, porque tanto o
locador quanto o locatrio podem entrar com a ao. Qualquer um dos dois tem o
direito de ajuizar tal ao em qualquer tipo de locao, porque na verdade esta ao
revisional - art. 17 e ss. da lei de locao est prevista na parte geral, ento no est
restrita apenas uma modalidade de locao, poderia ser utilizada por qualquer um dos
dois em qualquer tipo de locao sem nenhum problema.

O Art. 19 da lei declara que se o valor do aluguel estiver em desajuste com o preo
de mercado, estando o aluguel vigente a, pelo menos, 3 anos, a parte que se sentir
prejudicada pode entrar com esta ao (3 anos em que o mesmo aluguel esteja vigente).
Porque existe este prazo?
Para evitar que qualquer variao do valor impusesse uma ao. Ento, cada vez que
o aluguel ficasse defasado, voc estaria impondo uma ao em cima de outra ao. A idia
dos trs anos para verificar que essa situao est advindo de uma constante. No uma
variao de mercado, mas uma constante. A tendncia do mercado a valorizao que
efetivamente vai trazer um benefcio para mim, uma situao que vem se agravando com
o passar do tempo.
* Observao:
Tem que ser uma variao em relao ao preo de mercado no qualquer
variao, tem que ser uma variao significativa (variao que seja realmente
considervel). Ex.: Eu estou pagando R$ 500,00 no meu aluguel e o meu vizinho est
pagando R$ 480,00. Essa no uma variao considervel. Tem que causar um prejuzo
considervel, ou para mim que estou pagando muito caro ou para voc que est recebendo
muito pouco.
O que eu vou falar para vocs no tem base legal nenhuma, mas para o professor
parece ser coerente: Para que haja justificativa, para que haja o cabimento da ao
teria que, nesses trs anos, ter dado uma defasagem em relao ao preo de
mercado de pelo menos mais de 20% (opinio do professor). Esta histria de 20%
que eu estou falando para vocs no tem base nenhuma tem uma lgica. Vamos
entender esta lgica: 3 anos no mesmo aluguel. extremamente comum que nos contratos
de locao, em especial nos contratos de longo prazo, ela j tem embutida dentro dela um
negcio chamado clusula de escala mvel. Eu vou explicar primeiro a clusula
depois eu explico a lgica.
De que se trata esta clusula de escala mvel?
uma clusula que normalmente nos contratos diz assim: O presente contrato ser
reajustado anualmente pela variao do IGPN (ou INPC, IPCA, etc.). Ento, esta clusula
busca justamente fazer a correo do valor do aluguel (obs.: por disposio legal este
reajuste somente pode ser anual). Porque ela chama clusula de escala mvel? chamada
assim pelo seguinte: Quanto que vai dar o IGPN este ano? No possvel saber. Quanto
deu o IGPN o ano passado? 3,9. Quanto vai dar o ano que vem? Tambm no possvel
saber. Pode dar 3,9, 4,1, 2,7 por isso que se chama clusula de escala mvel. Esta
clusula diferente da clusula de escala fixa, p. ex, O valor do aluguel ser reajustado
anualmente em 10% - isto uma escala fixa, pois todo ano o aluguel aumentar 10% (se a
inflao for 1%, aumenta-se 10%. Se a inflao for 20%, aumenta-se 10%, ou seja, sempre
vai aumentar 10%). Mas comum o uso da clusula de escala mvel.
Para que serve a clusula de escala mvel? Tem a funo de reajustar o valor do
aluguel em razo da inflao, isto , readequar monetariamente o valor do
aluguel.
Para entender melhor: Quando eu aluguei para a Juliana, ela me pagava X reais.
Com esse X reais eu comprava 200 lpis. Com a variao da inflao, ao final do ano eu
no consigo mais comprar 200 lpis, pois teve aumento do preo, fazendo com que eu
consiga comprar 191 lpis. Quando a gente reajusta o valor do aluguel que a Juliana vai me
pagar, eu estou fazendo com que o Maurcio receba o que? Que ele volte a poder comprar
200 lpis. O que nada tem a ver com mercado. O mercado est ligado uma questo de
oferta e procura. s vezes pode acontecer de que ns imaginemos que o valor do aluguel
que o locatrio me pague continue sendo mesmo, desde o princpio do contrato somente
foi reajustado monetariamente, mas que no condiz com o mercado, pois este est voltado
idia da oferta e procura.
Portanto, voc pensaria o seguinte: So questes diferentes - uma reajusta pela
variao inflacionria, para manter o valor nominal do dinheiro, a outra a funo reajustar
variao do preo de mercado. E por isso que o fato do aluguel ser reajustado
monetariamente, ser aplicado ele esta correo, no impede a ao revisional que

basicamente continua sendo o mesmo aluguel, o mesmo aluguel, s que reajustado (So
os mesmo 200 lpis que eu tenho que poder comprar at o final do contrato ). Ento, a
clusula de escala mvel impede que voc entre com esta ao.
Por que trs anos? Para se evitar que voc entre com a ao por qualquer motivo
insignificante. Trs anos so para haver uma pendncia. Em trs anos a gente percebe esta
pendncia e vai as vezes dar certo e as vezes no. Ento, as vezes pode ser uma situao
momentnea e isso pode gerar uma variao e a gente tem que verificar qual a tendncia
(se a tendncia de abandono, de melhora, de piora) e tudo isso vai acontecer de vagar,
tudo isso gradativo (construo uma casa e depois asfaltam a minha rua, tempos depois
construda uma escola no meu bairro. Ento, o bairro passa a ser mais valorizado isso
tudo so fatores a serem considerados).
Alguns autores entendem que este prazo de trs anos prazo absoluto, ou seja,
acontea o que acontecer no se pode entrar com a ao antes dos trs anos. Portanto,
esta afirmativa seria impeditiva da teoria da impreviso. O professor entende ser
esta uma posio inadequada por entender ser um pensamento extremado e injustificado.
Como dito, trs anos so para se verificar a tendncia a ser considerada. gradativa a
melhora gradativa e a piora tambm gradativa. Ex.: Construo uma casa no ltimo
ponto do bairro, afastado de tudo e das outras casas. lgico que este ponto no ser
muito valorizado. Assim, para conseguir alugar eu vou precisar baixar o valor. Contudo,
gradativamente, as pessoas vo construindo em volta desta casa, construdo um
mercadinho na vizinhana, pois como tem bastante gente, fica vivel o comrcio, a
segurana ser maior, pois ter maior fiscalizao da polcia e etc. Ento, o bairro passa a
ser mais valorizado, fazendo com que a pessoa que for alugar este imvel pague um
aluguel melhor. Portanto, gradativo. Assim, tambm pode haver depreciao e tambm,
via de regra, no vai acontecer de uma hora para a outra. Ex.: Em vrias cidades do
Paran havia muitos descendentes de japoneses e muita gente foi para o Japo, fazendo a
cidade encolher. Deste modo, comearam a ficar pedaos vazios nas cidades, e acontecia
de algumas casas ficarem no meio de casas abandonadas, fazendo ficar esta casa
desinteressante. Mas, isso foi gradativo, as pessoas no foram todas ao Japo ao mesmo
tempo.
Exposto isso, parece-me que foi esta a inteno do legislador ao estabelecer esses
trs anos.
Entretanto, se houvesse uma situao imprevista e imprevisvel que tornasse
exageradamente gravosa a condio de uma das partes (uma das partes est perdendo
muito em benefcio da outra) eu no vejo motivo para no se entrar com a ao
revisional de imediato. Assim, se de repente, no curso do contrato de aluguel, ao invs
desta elevao ou depreciao gradual sobreviesse algo que abruptamente faz cair ou
subir o valor do aluguel, qual a justificativa para ter que esperar trs anos? Para que
esperar este prazo se a parte est tendo um prejuzo to grande?
Ex.: A Andressa construiu uma casa em um lugar que tinha um terreno enorme aos
fundos e que tinha a previso de que ali seria construdo um shopping. Isso fez com que a
casa se valorizasse. De repente, inesperadamente, o governador baixa um decreto
desapropriatrio daquelas dimenses dada a falta de vagas e a necessidade urgente da
segurana pblica para desapropriar aquelas construes e ao invs do shopping ser
construdo um presdio. Isso faz com que a casa que antes estava valorizada, agora no
valha quase nada, ficando desvalorizada.
Neste caso, porque esperar trs anos? Ser que justifica? O professor entende
que no, haja vista que a lgica deste prazo aquela j citada (fora gradual).
Caso concreto:
Em determinado bairro em Goinia um dos moradores encontrou um artefato
jogado e levou para sua casa. Dentro havia uma substncia desconhecida pelos moradores,
mas incitou a curiosidade destes que passaram a manuse-lo sem a devida cautela. As
pessoas que tiveram contato com tal substncia morreu em alguns dias e, como era um p
radioativo, aquilo acabou se espalhando pelo bairro. Quase toas as casas foram demolidas,
houve uma raspagem geral do terreno, e a substncia foi enterrada. Mas o fato em si o

seguinte:Muita gente, ainda hoje, tem medo de morar neste lugar. Suponhamos que eu
tenha alugado uma casa l h trs meses. Porque eu tenho que esperar trs anos para
ajuizar uma ao revisional? Se eu sair de l, o locador no conseguir alugar para mais
ningum, mas eu no quero sair, s que quero pagar menos.
Ento, parece-me que aquela lgica dos trs anos neste caso no tem cabimento.
Neste caso eu poderia pedir a ao revisional de imediato, sob o fundamento da teoria da
impreviso (os trs anos se justificariam naquela alterao gradual).
A parte que estiver interessada (locador ou locatrio) deve ajuizar a ao. A lei de
locao diz que a ao revisional ter um procedimento chamado procedimento
sumrio, que um procedimento mais clere (art. 68 caput).
Diz a Lei que se o autor assim o desejar, quando ele entra com a inicial, ele
obrigatoriamente tem que apresentar o valor que est sendo pago ou recebido (valor que
ele paga ou recebe habitualmente) e qual seria o valor justo, o valor que ele entende ser o
valor correto em termos de mercado.
Diz, ainda, a Lei de Locao: Se o autor assim o pedir (se houver requerimento do
autor) ele pode pedir para o juiz arbitrar um aluguel provisrio. Ento, quando eu
entro com a minha petio inicial, eu peo para o juiz com base naquilo que eu estou
apresentando (valor que estou pagando, provas que estou apresentando, etc.) e peo para
ele fixar um valor provisrio aluguel este que ser devido desde a citao. Vejam bem:
este aluguel provisrio fixado independentemente de se ouvir a parte contrria. Eu entro
com a inicial e o juiz vai ver o que eu vou pedir e fixa este aluguel provisrio.
Quando se entra com a petio inicial, o juiz analisa a petio, d o seu despacho
(marcando o dia da audincia, etc.). Se ele achar que o caso, na deciso ele fixa este
aluguel provisrio, desde a citao, ou seja, quando a outra parte for citada ela j vai tomar
cincia de que a partir daquela data passou a valer o novo aluguel.
Como o prprio nome diz, este aluguel se chama provisrio por ser momentneo
para tentar minimizar o eventual prejuzo que a parte alega ter (voc est pagando X e o
valor correto Y), por estar pagando muito caro ou muito barato. Todavia, este aluguel
provisrio at no mximo 80% do pedido (ento, o juiz no pode fixar provisoriamente o
aluguel pelo valor que se est pedindo e sim, no mximo, at 80% do pedido).
Questo
Se o imvel est alugado por R$200,00 e eu entendo que o valor justo de
R$600,00, qual o valor mximo do aluguel provisrio que o juiz pode arbitrar?
Resp.: 80% de 400 320 (80% do pedido). Portanto, o valor mximo que o juiz
poder arbitrar provisoriamente R$320,00 (obs.: no de 480, pois no 80% de
600 e sim de 400 explicao abaixo).
Outra situao: E se for o contrrio, p. ex, eu pago R$600,00, mas o valor de
mercado R$200,00, qual o valor do aluguel provisrio?
Resp.: No teria lgica afirmar que o valor seria de R$160,00 (80% de 200 que o
pedido), estaria errada esta afirmativa, pois estar-se-ia arbitrando um valor aqum do que
eu pedi para pagar, isto , eu pedi ao juiz para reduzir o valor do aluguel para R$200,00 e
ele arbitra provisoriamente um aluguel no valor de R$160,00 isto no teria lgica seria
extra petita.
A regra coerente, mas preciso saber avaliar o pedido. Vamos ponderar:
Eu estou alugando o imvel. Eu pago R$200,00, mas o locador pede a revisional pedindo
o valor de R$600,00, qual o pedido? Aumentar R$400,00 (pois 200 ele j tem eu no
estou pedindo 600, estou pedindo que o valor seja aumentado em 400). Assim, 80% do
pedido ser de 320. Ento, pode-se aumentar o valor do aluguel provisoriamente at o
limite de 320, ou seja, o aluguel provisrio poderia chegar at no mximo em R$520,00.
Lado inverso: Se eu pago R$600,00 e entendo que est muito caro e por isso entro com
a revisional para baixar para R$200,00. Qual o pedido? Baixar R$400,00. O juiz poder

baixar at 80% do pedido, ou seja, ele pode no baixar nada ou baixar at 320. Logo, o
aluguel poderia ser mantido em 600 ou diminudo at o patamar de R$280,00 (80% de
400=320 600-320=280), devidos at a citao.
Transcorrido o processo o juiz d a sua sentena arbitrando o aluguel definitivo.
Este aluguel ser definitivo desde a citao. O que isto vai implicar? Da sentena pra
frente no ter problemas, pois dever ser pago este valor. O problema da sentena at a
citao, onde se ter que fazer uma adequao, porque como eu falei que no tem uma
relao necessria com o aluguel provisrio, mas lgico que pode acontecer do juiz
manter o mesmo valor (se mantiver o valor no haver problemas). Contudo, mais
coerente que este valor definitivo seja diferente do aluguel provisrio.
Se o valor deste aluguel definitivo for MAIOR que o valor do aluguel provisrio, o locador
tem o direito de cobrar esta diferena. Como ser feita esta cobrana? Ms a ms? No.
Todo o valor da diferena ele poder cobrar de imediato.
Se o valor do aluguel definitivo for MENOR que o aluguel provisrio (eu vinha pagando
um valor maior do que o valor que o juiz fixou no final), o locatrio tem duas opes: 1- ele
pode cobrar o excedente; ou 2- ele pode compensar nos meses vincendos. Obs.: Tem-se
entendido o seguinte: a princpio devido tudo de uma vez s.
AO RENOVATRIA
A ao renovatria j fora estudada por vocs em Direito Comercial. No Direito
Comercial essa ao cabe na locao de imvel comercial (no residencial). Vamos
comear na seguinte idia, naquilo que a gente j havia falado na ao de locao: Ponto
comercial, quando falou nos elementos do comerciante, ponto de comrcio imaterial que
valoriza o local, em decorrncia da atividade do comerciante empresrio, que mais ou
menos se traduz como clientela. O fundo de comrcio a clientela que voc forma em
razo da participao e da atividade que o empresrio tem, que mrito dele, por isso que
o legislador resolve proteger esse fundo de comrcio. Fundo de comrcio que no tem nada
a ver com o local, que muitas vezes o local bom, mas no adianta o local ser bom, no
adianta o local ser agradvel se o atendimento no for bom (ex: funcionrio mal educados,
demora no atendimento, produtos de baixa qualidade, etc.).
Ex.: L em Maring, prximo a CESUMAR, que uma faculdade particular de Maring, na
rua lateral, como costumeiro e j aconteceu em vrios locais, tem l as lanchonetes,
bares que abriam e no pegavam e, consequentemente, fechavam. E a lanchonete que
mais tem movimento o Bar do Azeitona, interessante porque comeou com um
botequinho, um pontinho que tem l que tem uma vendinha que ele fez, e o Azeitona
um cara muito legal, voc ia l e ele trazia uma cerveja, e voc falava assim: eu queria
fazer um churrasco, e ele falava trs a carne. Voc levava a carne, ele assava a carne e te
servia, e voc ficava l tomando uma cerveja e tal, e o pessoal gostava porque ele atendia
bem, era divertido, atencioso, e foi pegando. E uns falavam assim: vamos tomar uma
cerveja l no Azeitona? Eu nunca Fui. Ento vamos l. Ento, as pessoas iam e gostavam
do ambiente porque eram bem tratados. Mrito do Azeitona. Porque do lado tem uma
lanchonete muito mais bonita, melhor estruturada com msica ao vivo e tal, mas elas
abriam e fechavam, abriam e fechavam, ento tem h ver com a atividade.
A ao renovatria tem por finalidade defender o comerciante pra que ele possa
explorar o fundo de comrcio que ele criou, pra que ele possa aproveitar da
clientela que decorre da sua atividade empresarial. A clientela que voc criou com
seu trabalho e o tempo, e agora que voc formou, a ao renovatria vem no sentido de
que voc possa efetivamente, usufruir dessa clientela que voc criou, que o comerciante
no seja destitudo, porque se ele sair de l e for pra outro lugar, ele vai ter que comear
praticamente tudo de novo, e vai ter uma dificuldade.
Art. 51 da Lei de Locao. A partir do art. 51 o legislador comea a regulamentar as
locaes no residenciais. interessante quando ele fala, no o primeiro que menciona a
idia da ao renovatria, ele fala da locao comercial, e pessoalmente eu no gosto da
redao, eu acho que a funo, porque a lei mudou, e a lei velha falava da locao

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comercial, que institua, por exemplo, o prestador de servios, mas ela mudou e ao invs de
conceituar como locao comercial, passou a chamar locao no residencial, e ao meu
modo de ver, se a funo dela proteger o fundo de comrcio, a clientela que voc forma,
essa no decorre necessariamente s de comrcio, mas ela pode decorrer de outras
atividades, ento, por exemplo, prestao de servios, um consultrio mdico que eu tenha
formado, vrios anos, se eu sair de l e outro mdico for l ele vai aproveitar a clientela
que na verdade minha. Um escritrio de advocacia e um escritrio de contabilidade so
todos prestadores de servios, eles vo acabar incorrendo nesse problema da atividade. E
tambm parece que ali a gente vai garantir, toda vez que voc tiver uma locao no
residencial, onde h uma clientela a ser tutelada, caberia ao renovatria, e no
necessariamente s no comrcio, qualquer atividade no residencial onde haja uma
clientela a ser tutelada.
A ao renovatria, evidentemente, uma ao EXCLUSIVA DO LOCATRIO, uma
ao atravs do qual o locatrio quer proteger o seu fundo de comrcio, quer proteger sua
clientela, e quando no consegue, ou com um risco de no conseguir obter uma renovao
amigvel com o locador, atravs da ao renovatria, eu vou compelir o locador a me
outorgar um novo contrato de locao, ento atravs da ao eu vou obrigar o locador a
me fornecer uma nova relao de locao, e s vezes interessante voc pensar: mas
contra a vontade dele? Lgico que contra a vontade dele se fosse com a vontade dele a
gente no tinha ao, porque amigavelmente iria ajustar. Essa ao vai obrigar o
locador a renovar contra a sua vontade. Mas e a autonomia da vontade? A autonomia
da vontade limitada, no de todo estranho, existem contratos onde a parte no seja
obrigada a contratar, mas a atividade convenciona muito a maioria, e por isso elas so
obrigadas a contratar, gostando ou no gostando, tipo assim: eu no vou com a cara da
Ju, ento como eu sou responsvel pela coleta de lixo da cidade de Prudente, a gente vai
recolher todo o lixo menos o da Ju. Eu posso deixar de recolher o dela? No, gostando ou
no gostando eu tenho que recolher o lixo. Mas como eu no vou com a cara dela, e eu
assumi a direo da Caiu, eu vou mandar cortar a luz dela porque eu no quero fornecer
luz pra ela, ela que arranje outro fornecedor, tambm no posso. E aqui o legislador
pensou, entre autonomia da vontade e a proteo do comerciante, do locatrio, ele achou
mais interessante e mais importante proteger o locatrio, por isso que ele faz essa jogada,
d renovao contra a sua vontade pra que ele possa proteger o fundo de comrcio.
Mas para que eu possa ingressar com essa ao, so necessrios alguns requisitos, so
imprescindveis alguns REQUISITOS que justifiquem o cabimento da medida, que seriam:
S cabe em locaes no residenciais, no cabe renovatria em locaes residenciais;
Obrigatoriamente, voc tem que ser titular de um contrato escrito, ao renovatria no
cabe se a locao for verbal;
Esse contrato de locao escrito deve estar na sua vigncia, ainda no se venceu;
O contrato ainda tem que ser necessariamente por prazo determinado;
Esse contrato tem que ser de, no mnimo, cinco anos, ou se no houver um nico contrato,
faculta o legislador que voc pode usar, contados para trs, uma sria de contratos, todos
ele escritos e por prazo determinado, sucessivos e ininterruptos, cuja soma seja pelo menos
cinco anos;
O empresrio deve estar a pelo menos trs anos, exercendo a mesma atividade;
Devem estar presentes os termos do contrato a renovar, devem apresentar todas as
clusulas do contrato a renovar;
Deve ser apresentada a garantia e a prova da garantia do contrato a renovar.
Vamos interpretar esse quinto requisito. Essa norma vem de evoluo
jurisprudencial, a lei velha de locao falava que tinha que ser contrato escrito de pelo
menos cinco anos, o que passou a acontecer ento? Os locadores, cientes disso, passaram
a adotar um critrio, uma medida de tentar burlar a lei, eles no davam contratos de cinco
anos, davam de um, dois, trs, no mximo quatro, porque ai voc no podia entrar com a
ao renovatria porque no tinha o contrato de cinco anos, a a jurisprudncia comeou a
trabalhar assim, se houvesse contrato sucessivo, e a soma desse cinco cabe renovatria,
que foi o que veio pela lei nova. Ento, ou voc tem um contrato s de pelo menos cinco
anos, ou voc tem vrios contratos cuja soma seja cinco anos, mas como diz a lei, no
precisam ser todos iguais, pode ser um de trs e dois de um, pode ser um de trs, um de

dois e um de um, no interessa, mas todos eles tm que ser escritos e por prazos
determinados, sucessivos, ou seja, acabou um e comeou outro, e ininterruptos, no
poderia ter nenhum lapso temporal entre eles que poderia transformar o contrato em prazo
indeterminado. Portanto, no significa que tem que ser necessariamente logo depois,
acabou um contrato dia 25 e o outro j comea dia 26, pode ser dia 25 e o outro comear
dia 30, o que no poderia acontecer um lapso de mais de um ms de um pra outro,
quando fica mais de um ms de um pra outro, ele virou indeterminado, a comea tudo de
novo. Ento, desse ltimo contrato pra trs tem que haver uma srie sucessiva de
ininterruptos pra poder caber renovatria.
Segundo o que diz o Cdigo, pra que haja a ao renovatria, quando voc
prope a renovatria, voc deve estar pelo menos h trs anos na mesma atividade.
Parece-me fcil pensar o seguinte: se a funo proteger a clientela, o fundo de comrcio
imprescindvel que a gente comece a imaginar que exista um fundo de comrcio, e esses
trs anos demonstraria isso, est a trs anos na mesma atividade porque voc est
conseguindo se manter dentro daquela atividade que voc escolheu. H de se considerar
assim, seria estranho voc pensar em renovatria simplesmente por ter contrato por cinco
anos, porque a funo no essa, a funo proteger a clientela, tipo assim, aluguei pra
Juliana e ela no primeiro ano montou um salo de beleza, a no segundo ano ela
transformou em uma boutique, no terceiro ano virou lanchonete, no quarto ano
estacionamento e agora uma funerria, e a Ju est entrando com ao renovatria pra
tutela e proteger a sua clientela, que clientela? Se ela tivesse clientela no tinha quebrado
quatro vezes, ela s mudou de atividade porque foi quebrando. Ento, os trs anos de
mesma atividade estariam dentro dessa relao, no precisa ser o mesmo ramo de
atividade, porque s vezes, com o passar do tempo pode haver uma especificao ou uma
ampliao, mas sem destituir a atividade, Para se entender: a Juliana comeou com uma
boutique vendendo roupas, acessrios e adereos femininos, e hoje ela vende s sapato
feminino, ainda est na mesma atividade, simplesmente ela deixou de vender tudo quanto
cacareco e passou a vender s sapato, especificando a clientela, mas tem uma clientela,
continua vendendo artigos femininos. Ou pode ser uma ampliao, eu tenho um caso l em
Maring, onde meu cliente comeou com um aougue, a passou a vender alguns
agregados da carne, ento vendia l sal grosso, tempero completo, farinha, po. Depois
comeou vender leite, acar, e hoje um mercadinho. Tem uma clientela? Lgico, tanto
tem que ele est evoluindo, de um aougue passou para um mercadinho. Assim, pode
haver isso da, manter-se no mesmo ramo de atividade, o que no pode haver uma
mudana completa. A atividade tem que ter lgica entre si, tem que demonstrar essa
manuteno, porque efetivamente h uma clientela e foi em benefcio dessa clientela que
eu mudei. Pode acontecer ainda de a mudana excluir a atividade primria, como, por
exemplo, comeou com um aougue, e hoje um mercadinho que no vende carne,
porque continua dentro do mesmo ramo que vender alimentos.
O Cdigo diz, a ao tem que ser proposta dentro do prazo legal, h um prazo, h
um momento prprio pra propor a ao, que a lei de locao diz, pelo menos 1 ANO A 6
MESES antes de vencer o contrato a renovar. Ento voc no vai entrar com essa
ao depois que vencer seu contrato, voc tem estar na vigncia do contrato, voc tem um
contrato escrito, e esse contrato est vigente, e eu estou querendo renovar o contrato, eu
estou pedindo uma renovao, voc tem que estar negociando antes, quando voc sentir
que o locador no vai querer renovar, voc prope a ao pra se proteger. Se depois de
vencido, ou depois de passado o prazo que decadencial, no pode propor antes porque
no tem interesse, e no pode propor depois porque decaiu, perdeu o direito, deixou passar
o prazo, renovao s por acordo, voc est nas mos do locador, deve fazer o acordo nos
termos dele. Ento, vai propor a ao renovatria um ano antes a seis meses antes, eu
tenho um contrato de locao por oito anos, e o meu contrato de locao vai se vencer no
dia 20 de agosto de 2008, quando que eu posso ou devo propor a ao? De 20 de agosto
de 2007 a 20 de fevereiro de 20008, s posso propor a ao um ano antes, at seis meses
antes de vencer o contrato a renovar. Passou esse prazo decadencial no tem mais direito a
renovao.
Com a ao eu tenho que juntar a prova de que sou um bom locatrio. S pra
entender, quando eu digo essa expresso, a lei de locao l pelo art. 71 vai falar que
voc tem que apresentar a prova do exato cumprimento do contrato, o que uma

expresso ruim porque da a impresso de que voc tem que cumprir 100% exato, 100%
correto, o que no exatamente o que o legislador pretendeu quando ele fala exato
cumprimento do contrato, significa que eu cumpri, que eu no estou inadimplente. Ento,
eu tenho que juntar a prova, pra ter direito, eu no posso ser inadimplente, eu tenho
que estar com a luz em dia, tenho que estar coma gua em dia, IPTU, condomnio, aluguel
em dia. Eu tenho que juntar esses comprovantes que as minhas obrigaes esto sendo
quitadas, e de forma geral, quitadas em dia. No que no pode atrasar, lgico que pode
atrasar, pode acontecer, o importante que no seja um devedor contumaz, aquele que s
paga atrasado, porque prejudicial ao locador, este no vai renovar o aluguel com um
locatrio que nunca paga em dia. Tem que ser um locatrio bom, que normalmente pague
em dia e est em dia com suas obrigaes, juntar prova de que voc est cumprindo
regularmente as suas obrigaes.
TERMOS DO CONTRATO A RENOVAR
Quando eu entro com a ao renovatria, obrigatoriamente eu tambm tenho que
indicar sob que condies e obrigaes ela vai ser renovada. Ento, eu tenho que ir l dizer
quais so as obrigaes do locador, quais so as obrigaes do locatrio, o que pode e o
que no pode fazer, reajuste, todas as clusulas, como vai vigorar esse contrato se o juiz
renovar. H de se entender o seguinte: interessante ponderar, que a ao renovatria
engloba a ao revisional, porque o momento tambm que eu no preciso ficar
acertando pra ir l e questionar o aluguel, o juiz vai avaliar esse valor. Eu vou dizer o
aluguel que eu quero pagar, s que voc tem que ter a cautela de imaginar que, se os seus
termos no forem justos, o juiz no renova. Tem que apresentar os termos que esto
renovando, porque o juiz vai avaliar isso, e se os termos no forem justos ele no vai dar a
renovatria pra voc. Se, p. ex, o aluguel que voc est querendo pagar muito abaixo do
valor de mercado, ele no vai dar a renovatria pra voc. Tem que ser demonstrado que os
termos do contrato so termos lgicos, justos, que no teria razo de o locador no estar
alugando pra mim, por isso tem que indicar os termos.
GARANTIAS
Diz a lei tambm que voc tem que juntar clusula das garantias do contrato a
renovar. Deste modo, tem que estar l, qual a garantia que vai estar vigente, qual a
garantia que vai estar incidindo sobre o contrato e a clusula da existncia e da licitude
dessa garantia. Se por acaso a Ju vai ficar com o Felipe como sendo fiador, primeiro, ela
vai ter que colocar as provas de que o Felipe uma pessoa idnea, de que tem patrimnio
e a carta de fiana, onde o Felipe declara expressamente que vai ser fiador desse novo
contrato. Se a Ju vai indicar um objeto em calo, ela vai apresentar o documento de
propriedade desse objeto dado em calo, demonstrando o valor do bem, e que o bem
livre e exonervel. Ento, ela vai ter que apresentar a garantia e a prova dessa garantia no
contrato.
A ausncia de um desses requisitos implica na perda do direito da
renovatria. Esses requisitos so cumulativos, todos devem estar presentes ao
mesmo tempo para pode renovar.
Problemas a serem considerados:
H de se considerar, que o locador pode se contrapor quela renovatria, porque se
ele concordar no tem ao, mas a sua contestao limitada, porque voc s pode usar
como fundamento o art. 52 ou o art. 72. Ento, voc no pode contestar de forma
genrica, a sua matria vinculada ao 52 ou 72, o fundamento deve estar em um desses
dois dispositivos. Fora desses dois dispositivos voc no pode abrir a sua defesa pra outros
argumentos.
Qual o perodo da renovao?
Voc vai entrar e pedir pra renovar por seis meses? J no chega estar renovando
contra minha vontade, e ainda vai renovar do jeito que voc quiser. Por quanto tempo vai
ser renovado o contrato? Na verdade o art. 51 utiliza uma expresso que nos vamos ter
que readequar, ele fala assim: por igual prazo, poder pedir a renovao por igual prazo.
Esse por igual prazo, quando a gente trabalha com um nico contrato de pelo menos cinco
anos, ele mais interessante, at porque mais fcil de interpretar pelo seguinte, se for
um contrato de cinco anos, renova por cinco anos, se for um contrato de oito anos, renova
por oito anos, se for um nico contrato significa renovar pelo mesmo prazo do contrato

originrio. Mas e se eu quiser renovar s por trs? Parece-me que isso risco do negcio,
ou oito, ou nada, pra renovar a lei fala que tem ser por igual prazo, para no ficar a
critrio de o locatrio pedir o prazo que ele quiser, j no chega estar obrigando o locador,
ainda ficar estipulando essas formulaes.
Mas e se forem contratos sucessivos? Se for renovar, por quanto tempo
renova?
A dvida seria o seguinte: ou o ltimo contrato, ou seria tudo, ou renovaria pelo
ltimo contrato, ou renovaria por tudo. Porque na verdade a gente pensaria o seguinte: eu
tive uma soma de tempo de contratos de cinco anos, e o ltimo contrato foi de um ano, se
fosse pra renovar pelo ltimo seria por um ano, mas quem aproveita s um ano de
comrcio? Um ano de comrcio no nada, o que eu gastei, e o que eu investi nesses
cinco anos, em um eu no vou tirar minha vantagem. A soma dos contratos tambm me
parece ser meio fora de contexto, porque, p. ex, eu aluguei por quatro anos, e pra minha
esposa Ju eu nem ia dizer, um contrato de quatro anos eu no preciso dar aviso pra ela. A
eu fiz um outro contrato de trs anos, e nem informei pra minha esposa, a fiz mais outro
contrato de trs anos sem falar tambm com minha esposa, contrato de dois anos,
contrato de um ano, e nunca eu se quer perguntei pra Ju o que ela achava, porque s
precisava perguntar se fosse por mais de dez anos. Agora se voc for somar tudo e for
renovar, e ele tivesse direito a renovao por igual perodo, pela soma dos contratos, voc
acabaria encontrando uma situao imprpria, porque a Ju que nunca participou, ela
acabou de ser prejudicada, porque ela acabou de ganhar tambm um contrato de 14 anos
que era a soma de tudo aquilo que ns fizemos, e do qual nunca participou.
Ento, no pode ser a soma de tudo. S que o ltimo contrato me parece errado,
porque um perodo muito curto, ns diramos o seguinte: por uma questo, at por ser
requisito legal, cinco anos.
Porque cinco anos?
Por que uma exigncia da lei, pra renovar tem que ter pelo menos cinco anos.
Ento se houvesse vrios contratos sucessivos quanto tempo seria? Cinco anos. Pode ser
menos? No. Se houvesse um s contrato, s pelo mesmo perodo. Se fosse soma de
contratos, cinco anos. Se por acaso, o juiz no acolher o art. 52 e nem 72, ele vai renovar o
contrato atravs de sentena, que vai equivaler a um contrato escrito por prazo
determinado.
Cabe renovatria de um contrato j renovado? Renovatria de renovatria?
H vrios autores, e vrios livros indicam que no caberia renovatria de
renovatria. Na realidade, uma afirmativa pura e simples dessa s fundada na praxe, na
fico da lei velha, a lei velha de locao dizia que s podia renovar uma vez. Ento, o
prximo contrato tem que ser acordo, renovar por acordo, a posteriormente se o locador
no quisesse, eu fazia uma renovatria. Era sempre uma renovatria, uma por acordo, uma
renovatria, uma por acordo. Mas isso era fico da lei velha, tanto que dizia que o contrato
s ser renovado uma vez, ento no caberia renovatria de renovatria.
Isso j no tem na lei atual, antigamente eu poderia dizer pra vocs, havia um
impedimento legal, esse impedimento j no existe mais, no h esse impedimento
legal da renovatria da renovatria.
Mas, por quanto tempo o indivduo vai ficar no imvel? E o direito de
propriedade?
O sujeito fica renovando, renovando, renovando, eu vou morrer e ele continua
renovando? justo? Pra incio de conversa, como eu sempre falei pra vocs, justo no
jurdico, no interessa o justo.
Vamos pensar em outros aspectos: e o direito de propriedade? O direito de
propriedade, por ocasio do direito romano era um direito absoluto, eu fao o que eu
quiser, como quiser, quando quiser com a minha propriedade, tanto assim que eu podia
pegar a minha escrava e lev-la esquartejar. Ningum tem nada a ver com isso, minha
escrava posso matar. Eu vou lev-la por quarto e vou estuprar ela, sou o proprietrio fao o
que eu quiser. Era minha propriedade, eu tinha direito absoluto. Minha fazenda - no quero
plantar, quero deixar o mato crescer, minha fazenda, fao o que eu quiser. Sempre
vigorou muito a idia do direito romano. Com a evoluo do tempo, a gente percebe que
ocorreu uma modificao, no sentido de que a gente d limites propriedade, para no ter

mais direito absoluto da propriedade de fazer tudo o que voc quer como voc quer,
comeou assim o direito de vizinhana.
Direito de vizinhana tipo, pode queimar pneu velho em casa? No. Mas a casa
minha! Mas essa fumaa toda ir pra minha casa isso j vai dar problema. At esses dias eu
estava vendo o fantstico, e o reprter estava falando de viver de condomnio, de boas
maneiras. E uma me estava defendendo seu filho msico, que ficava tocando e cantando,
afirmando ser ele um artista, mas no percebia que incomodava os vizinhos. Aconteceu
comigo, a janela da minha casa fica muito prxima da janela do prdio do lado, a eles
ligavam a bomba dgua pra encher a caixa dgua a meia-noite e ficava aquele barulho
batendo na parede, at as trs da madrugada, minha filha no dormia, est bem do lado
da janela dela, eu no dormia. lgico que voc tem direito de ligar a bomba, voc s no
tem direito de ficar atrapalhando os outros. Voc tem seus limites ao direito de
propriedade, o que se pode e no pode fazer. Posso ficar cantando? Pode, mas sem
atrapalhar os outros. A eu vou tocar guitarra. Pode tocar, mas baixinho, toca pra voc. Ns
temos que nos adequar porque o direito de vizinhana fala isso. Ento o direito de
propriedade no absoluto, no pode fazer tudo. A Constituio mesmo diz, a propriedade
tem que atingir a sua funo social. Ento essa alegao de direito de propriedade isso
conversa, tem um limite, tem uma funo.
Eu quero renovar para explorar uma atividade comercial, ganhar dinheiro, circular
riquezas e vou gerar trabalho. Se eu sair de l a minha funcionria vai pra rua, se eu
continuar l a minha funcionria ainda estaria trabalhando, com o dinheiro ela vai estar
pagando a faculdade dela, vai estar sustentando a famlia dela, ao invs de estar
desempregada. Que argumento vocs tem pra no querer alugar pra mim? Uso prprio
est no art. 52. Tem um indivduo interessado que paga mais, est no 52. Veja bem, tudo o
que vocs esto pensando, ou est no 52 ou no 72. Agora, entre alugar pra mim de novo e
deixar fechado, porque voc vai deixar fechado? Para a funo social da propriedade,
melhor alugar pra mim ou deixar fechado? Ento eu no vejo porque no renovatria da
renovatria. Porque se voc tiver um justo motivo, pode ter certeza, ou est no 52 ou no
72. Agora se no est no 52 nem no 72, voc no tem um motivo razovel pra no alugar
pra mim, e entre alugar pra mim e deixar fechado, lgico, pela prpria funo da
propriedade, prefervel que alugue pra mim. Por isso eu no vejo essa argumentao de
no caber renovatria da renovatria. Ao meu modo de ver, cabe renovatria da
renovatria.

- SNTESE DA AULA PASSADA


Ns estamos vendo locao de imveis urbanos e, na ltima aula, ns estvamos
falando de aes locatcias, onde paramos na chamada ao renovatria. Na idia
geral que ns tratamos na aula passada, essa ao renovatria tem cabimento ao locatrio
nas locaes no residenciais que ser utilizada para a proteo de seu fundo de comrcio
(ponto comercial), ou seja, da clientela que ele formou. Ento, o locatrio vai obrigar o
locador a renovar o contrato de locao com ele, a conceder para ele um outro contrato de
locao que aquele locador no quer fazer amigavelmente. Para isso, ele deve observar os
requisitos legais para a renovatria contrato de pelo menos 5 anos ou vrios contratos
ininterruptos e sucessivos cuja soma seja de pelo menos 5 anos, prazo determinado,
contrato escrito, 3 anos na mesma atividade, propor ao no prazo legal, provar que um
bom locatrio, demonstrar as garantias do contrato e os termos em que ele quer celebrar
o novo contrato, inclusive o novo valor do aluguel Feito isso, se o juiz entender que o
recurso injustificado (somente nas hipteses do art. 52 0u 72), voc ter direito uma
renovao judicial do contrato. Se for um nico contrato a renovar - outro contrato por igual
prazo. Se for mais de um contrato cumulativo 5 anos. Portanto, seria mais ou menos esta
a disposio que ns apresentamos.
AO DE DESPEJO

Diz a Lei de Locao que qualquer que seja o fundamento der que v se valer o
locador, a forma que ele tem para reaver o imvel a ao de despejo. Seja qual for o
fundamento, de que se vale o locador, denncia cheia, denncia vazia, art. 9, art. 47, no
interessa, a ao de que dispe o locador pra reaver o imvel a ao despejo.
Portanto, a ao de despejo tem a FINALIDADE de desfazer a locao e
reintegrar o locador na posse do imvel.
Na lei atual a ao de despejo ganhou natureza de PROCEDIMENTO
ORDINRIO. Ento, a natureza do procedimento, por disposio legal, passou a ser um
procedimento ordinrio.
Dentro desta sistemtica o que a gente verifica o seguinte: Em relao lei velha,
esta no dizia nada, ela simplesmente jogava a idia da ao de despejo sua forma
natural. De forma natural, se ns fossemos classificar a ao de despejo ela estaria
enquadrada naquelas aes denominadas aes executivas lato sensu. Portanto, seria uma
ao de procedimento especial (como visto - denominada executiva lato sensu). Neste
contexto, o que a gente vislumbra que na forma da lei anterior, ela causava um
transtorno no procedimento, causava uma demora no procedimento em relao quilo que
realmente aconteceria, o que era mais ou menos o seguinte: Caso o despejo seja fundado
na falta de pagamento (como na grande maioria das vezes), o locador era obrigado a entrar
com a ao de despejo, que tinha este procedimento executivo lato sensu, tinha o seu
tramite e havendo recurso (j que na lei velha os recursos tinham efeitos suspensivos),
voc s conseguia obter o despejo ao final da ao (depois que a ao transitasse em
julgado). E mais, isso trazia para ns um outro problema: Voc s podia cobrar o valor
depois de executado o despejo. Ento, a cobrana dos aluguis e encargos acessrios que
o locatrio eventualmente ficasse somente poderia ser feita ao final, ou seja, depois de
executado o despejo voc tinha que ajuizar outra ao, agora com finalidade exclusiva de
cobrana.
Justificativa: Porque a ao de cobrana no dava para ser cumulada com a ao de
despejo, por causa do procedimento que era diferente (uma era procedimento ordinrio e a
outra era procedimento especial executiva lato sensu).
Atravs desta nova lei de locao a ao de despejo ganhou este procedimento
diferenciado. Ela passa a ter procedimento ordinrio e, portanto, passou a ser cumulado
com a ao de cobrana, o que permite ao locador, quando o seu fundamento for a falta de
pagamento entrar com a ao cumulando as duas medidas (tanto o despejo quanto a
cobrana), o que vai acelerar o seu procedimento.
No caso, o que ns verificamos que: j que o procedimento ordinrio, pode-se
cumular com a ao de cobrana ou com outras aes. O trmite o comum, ordinrio
Petio inicial contestao em 15 dias impugnao etc. Ao final do processo, caso o
juiz entenda procedente a ao ele decreta o despejo, isto , decreta a extino do contrato
e a obrigao de o locatrio desocupar o imvel, sob pena de despejo forado.
Se no houver recurso a deciso pode ser executada sem nenhum problema.
Se houver recurso, j que os recursos nas aes locatcias, por regra, no tm
efeitos suspensivos, a interposio deste recurso no impede que o locador execute
imediatamente o despejo, mesmo estando pendente de reexame desta deciso. No caso o
que inclina o nosso legislador o seguinte: O locador tem o direito de executar esta
deciso provisria (provisria porque ainda pode ser revisto pelo Tribunal). Se no tiver o
efeito suspensivo ou no se tiver dado este efeito suspensivo, voc pode executar esta
medida.
EXECUO
Se no houver recurso, ou tendo havido recurso, j houve a deciso definitiva, o
locador simplesmente pede a execuo e o locatrio vai ser intimado para desocupar o
imvel.
Ao requerer a execuo deste despejo (logo, no automtica depende de pedido
do locador), o juiz vai arbitrar um valor de cauo entre 12 a 28 meses de aluguel a

serem fornecidos pelo locador sem o qual no se pode promover o despejo. Assim, esta
cauo tem que ser depositada.
Esta cauo deve ser em DINHEIRO, mas pode ser qualquer tipo de cauo, pode
ser: cauo pessoal (fiador), real (dar algum bem alm do dinheiro). Ento, tem que se
fornecer esta cauo em juzo.
Qual a funo desta cauo?
Vejam bem: Como eu falei vocs se a parte recorrer e voc quiser executar (j que
a lei faculta, visto que no tem efeito suspensivo) existe um problema: cada medida, cada
uma das aes locatcias, j que no tm efeitos suspensivos, se houver uma reforma do
Tribunal, cada uma delas vai ter um efeito diferente. Ento, quando a gente pensa assim:
Uma ao de Consignao Uma pessoa consigna e eu recorro. O que vai acontecer? Se o
Tribunal reformar a deciso, o depsito vai ser entendido como que no vlido, como no
quitada a obrigao, logo, esta pessoa est inadimplente, pois ela depositou mas no
quitou a obrigao, ficando devedora esta a conseqncia. Se fosse uma ao revisional
de aluguis, o que vai acontecer? O juiz j fixou um aluguel provisrio, sai a sentena e a
partir desta passar a valer o aluguel do juiz. Se o Tribunal reformar a deciso, esta
retroagir citao e ser feito o acerto de aluguis, porque ou a minha locatria pagou a
mais ou pagou a menos do que o valor do acrdo. Se pagou a menos eu vou cobrar tudo
que faltou corrigido de uma vez s. Se ela pagou a mais ela vai cobrar tudo de uma vez s
corrigido ou ela vai abatendo nos aluguis vincendos. Se fosse uma ao renovatria, o que
iria acontecer? Se o locatrio perdeu a ao e recorreu, o Tribunal reformou a deciso, o
que significa que a partir do acrdo ela tem um novo contrato de locao renovado que
o do Tribunal. Se o locador quem recorre o contrato que o locatrio tinha renovado com o
juiz deixou de existir, ento ele estar sem um contrato escrito.
Ento, cada uma das aes locatcias tem uma formulao e na ao de despejo
existe um lado interessante que o seguinte: Se eu for executar o despejo e desocupar o
locatrio do imvel, caso haja reforma da deciso, que direito ter o locatrio?
Caso haja reforma da deciso que concedeu o despejo, tendo sido executado, o
locatrio no tem como voltar ao imvel e nem ter, via de regra, mais interesse em voltar
para o imvel. Restaria para ele, portanto, falar somente em perdas e danos.
Portanto, respondendo pergunta acima exposta, esta cauo teria a funo de
garantir futuro ressarcimento em perdas e danos, de modo que, se futuramente o recurso
para o Tribunal for julgado procedente, o locatrio no voltar ao imvel, ele ter direito de
pedir perdas e danos e esta cauo assegurar que o locatrio ir receber estas perdas e
danos, haja vista que esta cauo fora depositada exatamente com esta conotao
garantir futura indenizao por perdas e danos.
E mais, diz o nosso legislador que este valor de cauo que ele arbitrou funciona
como mnimo indenizvel, o que significa dizer valor desta cauo o locatrio j ter
direito, independentemente de provar qualquer prejuzo (no precisa provar prejuzo),
ele tem o direito a receber indenizao equivalente ao valor da cauo. No entanto, se o
locatrio alegar e provar prejuzo maior ele ter direito receber o valor deste prejuzo.
*Obs.: um ou outro. Se o locatrio no conseguir provar as perdas e danos, independente
de provar ou no, o valor da cauo ele ter direito. Se ele provar prejuzo maior, ele ter
direito a receber um valor maior, ficando a cauo apenas como garantia (no o valor
calculado do prejuzo mais as perdas e danos um ou outro).

TUTELA ANTECIPATRIA DO DESPEJO


A ao de despejo, em especial e inicialmente, na atual Lei de Locao ela ganhou
uma lgica diferenciada bastante razovel que a seguinte: Traz o art. 59, 1 da Lei a
possibilidade de tutela antecipatria do despejo.
Art. 59, 1 - Conceder-se- liminar para desocupao em quinze dias,
independentemente da audincia da parte contrria e desde que prestada a
cauo equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por
fundamento exclusivo:. (seguem incisos).
O que vem a ser esta tutela antecipatria do despejo?

a antecipao dos efeitos materiais da deciso, ou seja, aquilo que eu


materialmente conseguir ao final do processo. Ex.: quando executada a ao do processo,
o juiz me concede que eu tenha um efeito agora. Ento, no caso do despejo que eu iria
entrar contra o locatrio, ele iria contestar, instruir, etc. e no final do processo, julgando o
juiz procedente a ao eu iria executar o despejo fazendo com que o locatrio desocupe o
imvel para eu poder reav-lo. A tutela antecipatria antecipa este efeito para agora, o que
significa que eu posso despejar o locatrio de imediato. Ento, nessa tutela antecipatria antecipao do resultado final - seria o nome da ao, eu conseguiria o despejo imediato do
locatrio No entanto, o art. 59, 1 no uma regra aberta, pelo contrrio, uma regra
fechada, s tem cabimento nas hipteses especficas estabelecidas no prprio art. 59, 1.
Ento, no se poderia falar em interpretao extensiva.
Assim, se eu estiver em uma das situaes do art. 59,1, requerer ao juiz e efetuar
uma cauo equivalente a trs aluguis, o juiz analisando o meu caso e verificando que
efetivamente eu estou diante de uma das hipteses do art. 59,1 e que eu efetuei a
cauo ele vai deferir a tutela decretando o despejo em 15 dias. Ento, atravs da ordem
do juiz, j, liminarmente, antes mesmo da outra parte se manifestar ou contestar, o juiz vai
mandar cit-la e intim-la a desocupar o imvel em 15 dias, sob pena de despejo forado.
Portanto, o locatrio vai ser citado e a partir do instante em que ele foi citado, de
regra, ele ter que desocupar o imvel em 15 dias. De regra por qu? Porque pode
acontecer de ele recorrer de imediato esta deciso e consiga reform-la no Tribunal, caso
contrrio ele vai ter que desocupar o imvel neste prazo.
Lembrando o que foi dito: S cabe esta tutela antecipatria nas hipteses
especficas do prprio art. 59, 1, da Lei de Locao! Ex.: Se tivesse fundado no
descumprimento contratual, ou na falta de pagamento, no se poderia falar em tutela
antecipatria com fundamento no art. 59.
Do ponto de vista lgico at razovel aceitar o porqu que o legislador teria
facultado esta tutela antecipatria de uma forma to simples at a cauo menor (trs
aluguis), o prazo mais rpido (15 dias), e em uma tutela antecipada, onde nem se
precisa ouvir a parte contrria, diferentemente da sentena onde o juiz j ouviu a parte
contrria, pois se manifestou, neste caso nem isso feito. razovel o legislador ter
autorizado a tutela antecipada da forma como fez, principalmente depois que lida as
hipteses do art. 59, 1. So exemplos: Se decorrido o prazo de desocupao, firmado
pelas partes no prazo de 6 meses, ento, eu e a minha locatria fizemos um acordo e no
nosso acordo eu dei 6 meses para desocupar o imvel, vencidos esses 6 meses ela no
saiu. Ou na locao por temporada encerramento da locao por temporada. Uma pessoa
alugou a minha casa de praia e venceu o prazo e ela no quer sair. Ou, ainda,
encerramento do contrato de trabalho. Eu contratei algum para ser caseiro em minha
chcara. Ento, encerramento do contrato de trabalho eu despedi esta pessoa e estou
pedindo a desocupao do imvel para alugar para o outro caseiro que eu contratar.
Portanto, nestas situaes o que a gente mais ou menos vislumbra o seguinte: As poucas
hipteses do dispositivo mencionado so to claras e to efetivas que a gente no
consegue vislumbrar o porqu ou uma forma de contestar. Ento, muito provvel que a
ao vai ser julgada improcedente. Exemplo: Eu fiz um acordo com a Juliana 6 meses
atrs onde eu queria o imvel de volta e ela se comprometeu que em 6 meses ela
desocuparia. Feito este acordo, a Juliana no desocupou o imvel no tempo combinado. O
que a Juliana vai poder alegar em sua defesa? Porque ela no desocupou? Outra situao:
Locao para empregado. Eu aluguei para a Juliana uma casa dentro da minha chcara
para ela morar e ser caseira. Eu demiti a Juliana e preciso do imvel para contratar outra
pessoa para por em seu lugar, mas ela no quer desocupar. Porque ela no quer desocupar
o imvel? Qual a justificativa? Outra situao: A Juliana alugou a minha casa na praia por
15 dias e findo estes 15 dias ela no quer sair. Qual o motivo legal para ela permanecer?
mais ou menos para isso. As hipteses so bem fechadas e quase impossvel voc
contestar. Os argumentos de defesa so muito poucos, no que no existam, at pode
existir dependendo do caso em concreto, mas a probabilidade que a deciso final no seja
o despejo baixssima (uma em mil), por isso que o legislador facilitou, porque no
justo ao locador vir a ter prejuzo em relao a esta demora o locatrio citado e, antes
de contestar, ser intimado para desocupar o imvel em 15 dias e o nico requisito que a
lei diz : o locador tem que requerer e provar a causa do art. 59,1 (Nos exemplos acima:
no primeiro caso eu terei que juntar o acordo escrito onde a Juliana se comprometeu a

desocupar em 6 meses; no caso onde ela funcionria tem que ser juntado o contrato de
trabalho, a resciso do contrato de trabalho; se for o caso da locao por temporada eu
tenho que demonstrar que se trata realmente de uma locao por temporada e que venceu
e mesmo assim ela no sai por livre e espontnea vontade). Portanto, tem-se que fazer a
prova do art. 59,1 e depositar os trs aluguis de cauo.
E nas outras hipteses? Se por um acaso no tiver previso no art. 59, 1?
Cabe tutela antecipatria? Poder-se-ia pedir antecipadamente o despejo antes da
sentena final?
Com fundamento no art. 59, 1, somente seria possvel nas causas deste artigo A
interpretao restritiva, no d para aumentar estas situaes.
E, fora destas hipteses, o que acontece? Pode haver tutela antecipada?
Teoricamente falando pode usando como fundamento o art. 273 do CPC.
Para vocs entenderem: Como j dito anteriormente, de 1994 para c est tendo
uma reforma do CPC, onde foi preferido remend-lo ao invs de fazerem como fizeram no
CC e criar um novo, com a finalidade de dar mais celeridade. O que acontece? At antes
desta reforma, a tutela antecipada s ocorria quando houvesse previso legal ditando os
fatos. Ento, tinha previso na lei, dizendo onde e quando h tutela antecipada, s
podendo nestes casos ( o caso do mandado de segurana, alimentos para filhos
reconhecidos, etc.). At 1994 era assim que funcionava, dependia de previso expressa.
Portanto, voltando para o assunto ora estudado, at 1994 somente cabia tutela antecipada
nestas situaes do art. 59, 1. Entretanto, em 94 houve uma reforma neste artigo 273 e
este dispositivo faz previso de tutela antecipada na parte geral do CPC, o que, em tese,
significa o seguinte: Esta tutela antecipada do 273 caberia em qualquer ao. Como est
na parte geral, ela cabe de forma geral ento, em todas as aes seria possvel pleitear
tutela antecipada sob fundamento do art. 273.
No entanto, a gente tem que observar que, embora caiba tutela antecipada, a gente
vai ver que os requisitos para as demais situaes de locao so diferentes, porque no art.
59, 1 ns vimos que basta requerer, provar que uma causa do art. 59, 1 e depositar
os trs aluguis de cauo automaticamente voc ter direito tutela.
No art. 273, o CPC traz outros REQUISITOS diferentes:
1- Requerimento da parte;
2- Tem que haver verossimilhana da alegao (aquilo que voc est alegando ou
pelo menos parece que verdade);
3- Prova inequvoca (pelos dados apresentados como prova provvel que voc v
ganhar a ao);
4- Perigo na demora (tem que haver uma demonstrao clara de que caso eu no
obtenha esta alterao agora, esta tutela de imediato, quando ela vier ela vai me ser
pouco til ou j no ter mais utilidade alguma);
5- Em regra, no caberia quando no houvesse perigo de irreversibilidade (quando
voc ingressar com a ao, aquela tutela antecipada se posteriormente a sentena final for
contrria, que aquilo que o juiz decretou agora possa ser revertido, possa voltar ao estado
quo ante).
Se no pode ser dada esta tutela quando houver perigo de irreversibilidade com
fundamento no art. 273 do CPC, o despejo a princpio no caberia, pois se o locatrio for
despejado depois ele no mais poder voltar ao imvel (nem ter mais interesse em voltar
ao imvel). Ento, a tutela antecipada que despeja o locatrio ela seria, via de regra,
irreversvel. No entanto, j era deciso dos Tribunais e passou a ser a nova redao dada ao
art. 273, que o seguinte: Essa irreversibilidade no absoluta, porque ela tem que ser
ponderada em razo do bem tutelado, ou seja, o que mais importante, ou o que mais
grave a no concesso da tutela ou a concesso da tutela ainda que haja prejuzo da
outra parte. Para exemplificar: Eu quero fazer transfuso de sangue e meu paciente
testemunha de Jeov (religio que no permite transfuso). Ele est no hospital e os seus
pais no querem que eu faa tal transfuso, mas eu quero fazer se no ele morre. Eu entro
com o pedido e peo tutela antecipada. Lgico, h o perigo de irreversibilidade, porque se
eu fizer a transfuso depois no tem como tirar o sangue de volta. Mas o que mais
grave? No dar a tutela porque irreversvel ou dar a tutela mesmo sendo irreversvel?
Porque ser eu no fizer a transfuso, ou seja, se o juiz no der a tutela ele morre e se o juiz

autorizar ele vive. Assim, mesmo que neste caso a transfuso irreversvel o juiz concede
a tutela por causa do bem jurdico tutelado entre a vida dele e a sua vida opta-se pela
vida e depois se discute a religio.
mais ou menos isso que a gente acaba vislumbrando e, segundo o professor, a
mesma coisa poderia se pensar em sede de locao. Na locao poderia haver uma
determinada situao onde ns concebemos a idia de poder ou no haver
irreversibilidade. Ex.: Eu entrei com uma ao de despejo contra o locatrio com o
fundamento na falta de pagamento e quero que ele saia de imediato. Se for decretado o
despejo dele ele no mais poder voltar e se tal ocorresse eu vou por ele e sua famlia na
rua, ou se for locao comercial farei ele perder o seu negcio. De outro lado est o locador
com o prejuzo financeiro que ele possui. O que mais grave? Despejar o locatrio
concedendo a tutela, ou no conceder a tutela fazendo o locador ficar com o prejuzo
econmico? Despejar no tem como voltar atrs. Ento, neste caso o juiz no daria a tutela
antecipada, porque o bem jurdico tutelado (dinheiro) menos importante do que o direito
habitao. Vamos pensar em outra hiptese: Eu estou entrando com uma ao de
despejo cumulada com cobrana fundada na falta de pagamento e a minha argumentao
pertinente que o locatrio no est cumprindo as suas obrigaes. Faz 4 anos que ele
no paga condomnio, inclusive o condomnio j entrou com uma ao pedindo a execuo
dos valores e o imvel j foi penhorado e ser vendido para pagar o condomnio. Tambm
faz 4 anos que ele no paga o IPTU e a prefeitura j est executando o IPTU e quem
responde pelo IPTU o prprio imvel e este est sendo vendido para pagar a dvida, ou
seja, como o locatrio no paga as dvidas dela, eu vou perder a minha casa e ela no quer
sair de l. Agora, que soluo eu tenho? Tenho que vender a casa e tenho uma proposta
onde a pessoa assumiu o compromisso de pagar o valor justo de mercado desde que eu
entregue para ela a casa e, ainda, se compromete a quitar estas dvidas. O que mais
grave? No seria caso de tutela antecipada? Seria, mesmo sendo ao de cobrana, pois se
chegar no final o juiz ter que decretar o despejo do locatrio, pois o imvel ser levado
venda e de qualquer forma ela ter que desocupar o imvel e ainda eu perco tambm, haja
vista que eu perderei minha casa que ser usada para pagar as dvidas (e lgico que no
leilo ela ser vendida por um preo menor que o valor de mercado).
Portanto, pode haver tutela antecipada na forma do art. 273 do CPC, mas tem que
ter os requisitos deste dispositivo que so diferentes. No art. 59 da Lei de Locao, bastava
demonstrar que era hiptese do art. 59, aqui eu tenho que mostrar que esto presentes os
requisitos da tutela antecipada geral. Assim como a prpria execuo, quer me parecer o
seguinte: Se eu for executar a tutela antecipada com fundamento no art. 59, 1, o que eu
tenho que fazer? Requerer ao juiz, provar que uma das hipteses e depositar uma cauo
equivalente a trs aluguis o locatrio ser citado e intimado a desocupar o imvel em 15
dias.
Ao passo que, se eu estiver executando uma tutela antecipada com fundamento
no art. 273, o que eu terei que fazer? Requerer ao juiz, provar os requisitos do art. 273,
efetuar um depsito de cauo - obs.: esta tutela antecipada se tem fundamento no art.
273 ela ser executada de forma que antecipar os efeitos da sentena. Se eu fosse
executar a sentena o que eu teria que fazer? Eu teria que depositar uma cauo de 12 a
18 meses de aluguel, logo, se eu for executar provisoriamente uma tutela antecipada com
fundamento no art. 273 eu teria que entregar provisoriamente uma cauo de 12 a
18 meses de aluguel como se estivesse executando a sentena, assim como o
prazo de desocupao seria o mesmo prazo de desocupao como se eu
estivesse executando a sentena, ou seja, a desocupao seria em 30 dias.
Em suma:
- Se for executada a tutela antecipada nas hipteses do art. 59 da Lei de Locao
Requer ao juiz, prova a hiptese do art. 59, cauo de trs aluguis e desocupao em 15
dias;
- Se for executar a tutela antecipada usando como fundamento o art. 273 do CPC
Requer ao juiz, prova requisitos do art. 273, deposita cauo de 12 a 18 meses de aluguel e
desocupao em 30 dias.
Porque esta diferenciao? Porque 30 dias para desocupao (273) X 15
dias (59) e 3 meses de aluguel (59) X 12 a 18 (273)?

Como dito, qual o argumento de defesa contra o art. 59? Nenhum. Como eu disse a
chance de defesa plausvel que impea o despejo de 1 em 1000. Na grande maioria das
vezes, nas hipteses do art. 59, no tem muito o que se discutir. Voc vai dizer o que em
seu favor? Voc assinou um contrato e tinha seis meses para sair e no saiu por bem e
agora voc vai querer dizer o que? Em uma locao por temporada acabou o perodo
voc vai dizer o que? Voc est no imvel por qu? Ento, pouco provvel e at invivel
imaginar que voc tenha um argumento plausvel de defesa (at pode ter mas 1 em
1000). Portanto, quase certo que o final da ao vai ser o despejo.
O lado inverso, tanto na sentena e principalmente agora com a tutela antecipada,
porque ela fornecida a requerimento da parte contrria, usualmente ela vai ser avaliada
atravs de provas. Tem que se considerar, no entanto, o seguinte: Ns vamos trabalhar
com dados estatsticos Acima ns dissemos que o argumento de defesa plausvel de 1
em 1000 (0,01%) probabilidade de que no final se tenha o despejo. Agora, vamos
trabalhar com uma sentena as estatsticas dizem para a gente que 10% das decises
so reformadas no Tribunal - ento j no mais 0,01%. No uma em 1000 uma em 10
porque aqui no se tem argumento de defesa, aqui exame de provas e perfeitamente
plausvel que o juiz tenha avaliado errado as provas, interpretado equivocadamente as
provas. Aluguei minha casa pra a Juliana para ela morar e ela levou algum para morar
com ela para dividir despesas, transformando a casa em uma repblica e o contrato veda,
pois o condomnio probe repblicas. Por esta razo, eu estou dizendo que houve desvio de
finalidade. A Juliana, por seu turno, est alegando que no transformou a casa em
repblica. Na verdade, ela e o rapaz esto em unio estvel e a outra pessoa que com eles
vivem a irm do rapaz. Logo, eles no esto l para dividir despesas, eles esto l pelo
motivo do relacionamento que os envolveu. Para provar o alegado, a Juliana levou duas
testemunhas. O meu advogado, ento, pede para o juiz contraditar os dois, afirmando ser
eles amigos ntimos da parte. Interrogadas as testemunhas, estes afirmaram que
realmente eram amigos da parte. O juiz est certo em contradit-las? Teoricamente sim,
pois os dois no servem de testemunha, j que provavelmente estariam mentindo para
ajudar os amigos. Deste modo, a Juliana recorre de tal deciso. Qual a probabilidade dela
ganhar? 10%. Para elucidar, vamos dar um bom motivo para ela ganhar. Principalmente
nas relaes de famlia, sempre se teve muitos problemas em relao s testemunhas. Que
tipo de problemas? As relaes ntimas somente so mencionadas dentro das relaes
prximas (vizinhos, familiares, etc.). Se, p. ex, um marido agride sua esposa, para um
estranho tal mulher inventaria uma desculpa e no contaria o que realmente aconteceu. Ao
passo que para uma amiga ntima ou para algum da famlia, ela certamente contaria a
verdade. Ento, estas relaes ntimas familiares somente tm cincia estas pessoas mais
prximas. Voltando para o exemplo, a Juliana est morando com mais duas pessoas e
somente as pessoas prximas poderiam confirmar que estes possuem agora uma relao
familiar. O Tribunal, de repente, avaliando tal caso poderia dizer que a nica prova de
avaliar a unio estvel, provar a relao afetiva, so as pessoas ntimas. Assim, ele
resolveu considerar o depoimento dos dois. Qual seria a conseqncia? A Juliana est certa
houve violao.
nesta lgica que eu estou dizendo para vocs: As decises, quando avaliadas as
provas, est sujeita a erros e por isso que o legislador jogou uma cauo maior. Para que
serve esta cauo de valor maior? Para que, j que h uma probabilidade maior de erro, o
locador pense duas vezes antes de pedir a deciso provisria. Pense duas vezes por qu?
Porque o valor da cauo alto e este o mnimo que ele vai ter que pagar (mnimo que
vai perder). Diferentemente do art. 59, 1, onde muito pouco provvel que ele perca.
Aqui a probabilidade maior e ele vai ter que considerar isto no hora de executar ou no
(por isto que a cauo maior pelo risco).
OBSERVAES DO DESPEJO
1) Leitura do art., 63 da Lei de locao. Este dispositivo fala dos prazos do
despejo. Este artigo diz que, via de regra, o prazo para o despejo de 30 dias, ou seja,
decretado o despejo o locatrio vai ser intimado para desocupar o imvel em 30 dias, mas
isso simplesmente uma regra geral, porque os pargrafos do art. 59 estabelecem prazos
diferenciados para situaes diferenciadas.
Exemplos: Se entre a citao e a sentena j tiver mais de 4 meses, quando ele for
intimado ele vai ser intimado a desocupar em 15 dias; se voc estiver executando um

despejo contra um estabelecimento de ensino, autorizada a funcionar pelo governo, o


prazo para o despejo ser de 6 meses 1 ano, coincidindo com as frias escolares. Este
prazo porque no fcil transportar uma estrutura de um estabelecimento de ensino para
outro lugar, no fcil achar um lugar que comporte a estrutura esto tem que ter um
prazo maior. Coincidindo com as frias escolares por qu? Para no prejudicar os alunos. Se
fosse um hospital o prazo seria, em regra, de 1 ano, pois seria necessrio se preparar para
esta alterao (achar outro local, prepar-lo, levar matria, levar instalaes).
Ento, preciso tomar as cautelas em relao aos prazos para a desocupao (o
prazo de 30 dias s uma regra geral).
2) Diz a nossa lei de locao, o que j era tradicional na lei velha, que como agora a
locao ganhou forma de procedimento ordinrio, quando eu ingresso com minha petio
inicial e a ao de despejo estiver cumulada com ao de cobrana, ento, se o
fundamento da ao de despejo for a falta de pagamento de aluguis ou acessrios,
facultado ao locatrio ao invs de deixar que se proceda ao despejo (que desfaa o
contrato e faa o locatrio desocupar o imvel) que ele possa purgar a mora (quitar a sua
dvida). Desta fora, ele paga todo o atrasado (multa, juros, correes, custas e honorrios)
e com isso ele evita o despejo. Isto j era tradicional na lei velha que era perfeitamente
permitido, onde voc poderia purgar a mora no prazo da contestao e o nico momento
que voc tem ao invs de protestar voc diz que quer pagar, voc pede ao juiz para pagar
a multa e purgar a mora. Depois de contestada a ao esta regra no vale mais e se ele
no pagou ele ser despejado.
No caso especfico, a grande inovao da lei de locao foi limitar esta regra. At
ento, toda vez que eu entrava a ao de despejo fundada na falta de pagamento voc
poderia purgar a mora e evitar o despejo. A lei de locao veio e estabeleceu um limite
dizendo que para a locao voc s pode usar desta faculdade e purgar a mora se no prazo
de 1 ano para trs, contados da propositura a ao, ou seja, de quando eu protocolei minha
inicial, se de um ano para trs voc s tiver usado esta mesma faculdade (purgar a mora
em juzo) uma nica vez. Se neste prazo voc j tiver purgado a mora duas vezes em juzo,
nesta ao que eu propus agora voc no pode mais purgar, ou seja, se voc no pagou
voc ser despejado.

Esquema:
|
|------------------------------------1 ano
| propositura da ao
Da propositura se conta para trs. Se voc j tiver purgado a mora em juzo uma vez
s no ltimo ano contados da propositura, voc pode nesta nova ao que eu estou
propondo contra voc purgar novamente. Se voc j tiver feito isto duas vezes, j no mais
poder purgar (pode contestar, mas no mais purgar).
Isto veio para limitar, porque na lei velha voc poderia a todo instante purgar a mora
e agora no pode mais, visto que h uma limitao legal.
Quanto tempo tem que estar atrasado para se poder propor ao de
despejo fundada na falta de pagamento?
Teoricamente basta estar atrasado em 24 horas. Se voc no paga hoje amanh eu
j poderia mover a ao. Todavia, diz o bom senso e at a questo processual do interesse
processual (necessidade de se entrar em juzo) voc tem primeiro que tentar compor
amigavelmente, tentar receber amigavelmente. Mas, como dito, basta estar um ms
atrasado para que voc possa entrar com a ao de despejo por falta de pagamento (no
precisa esperar cumular 2, 4, 6 ou mais meses para se propor tal ao). Alis, analisado
este efeito, sempre desinteressante se esperar muito tempo. Se voc esperar 6 meses, a
cada vez que voc esperar 6 meses o locatrio purga a mora. Se for contar sempre de um
ano para trs ele s usava uma vez, ou seja, voc sempre estar possibilitando esta
purgao da mora, o que desinteressante, j que voc s receber em juzo. Ao passo que
se voc despejar uma vez e o locatrio purgar, mas logo aps, depois de um novo atraso,
voc despeja de novo e novamente ele purga, o que vai acontecer se ele for despeja uma

terceira vez? Despejo, haja vista que o locatrio no mais poder purgar a mora. Portanto,
para o locador no compensa ficar esperando, exatamente por causa deste efeito, desta
limitao do legislador. Na lei velha no fazia diferena o tempo que voc esperava, pois
sempre o locatrio poderia purgar, mas agora o legislador limitou. Por isso
desinteressante esperar muito tempo para entrar com ao de despejo por falta de
pagamento.

OBSERVAES FINAIS DA LOCAO DE IMVEIS


- BENFEITORIAS
1) No que tange s benfeitorias, a regra da locao de imvel muito parecida com
a regra da locao de mveis. A lei de locao diz que as benfeitorias, salvo clusulas em
contrrio (as partes podem convencionar de forma diversa), NECESSRIAS E TEIS
AUTORIZADAS so indenizveis e tem o direito de reteno (logo, as teis no
autorizadas e as volupturias no so indenizveis e no tm direito de reteno). Como
dito salvo clusula em contrrio o legislador admite que as partes possam fazer uma
regra diferente, excluindo qualquer indenizao por benfeitorias. Ento, do ponto de vista
terico, se esta clusula foi firmada validamente (sem coao, fraude, etc.) o que fosse
convencionado valeria.
Contudo, como eu disse, esta regra muito parecida com a da locao de mveis,
mas no igual. Na locao de mveis o legislador diz que as benfeitorias necessrias e as
teis expressamente autorizadas so indenizveis e tm direito de reteno e as teis no
expressamente autorizadas e as volupturias, no so indenizveis nem tm o direito de
reteno. Onde est a diferena? Na locao de imveis o legislador diz: benfeitorias
necessrias e teis autorizadas. Na locao de mveis ele diz: benfeitorias necessrias e
as teis expressamente autorizadas a diferena est no expressamente. Para ns
significa mais ou menos o seguinte: Ex.: A Juliana alugou um bem mvel, p. ex, uma
mquina de jato de gua para lavar carros, pisos, etc. Suponhamos que a Juliana queira
colocar um suporte emborrachado para evitar que escorregue. Ela avisa o locador
informando este que trocar por um rosa, mas ele diz que prefere preto. Que benfeitoria se
trata? til. Chegando na hora da devoluo ela poder pedir indenizao? No, pois ela no
foi expressamente autorizada.
Como dito anteriormente, expresso significa claro e inequvoco. Ao passo que
na locao de imveis a lei d fala em autorizado, o que poderia ser presumido. Ento,
em uma situao dessas, se fosse vlido, p. ex, a Juliana partiu do pressuposto da
autorizao presumida (presumo que o locador autorizou, haja vista que ele at opinou
pela cor).
Ento, na locao de imveis valeria qualquer tipo de autorizao expressa
ou tcita.
2) Benfeitorias e Acessrios. H algumas decises que o professor julga serem
muito coerentes, que versam sobre o seguinte: Ex: A Juliana alugou um imvel. O nosso
contrato diz expressamente: Eu no autorizo benfeitoria alguma que o locatrio fizer, seja
til, necessria ou volupturia e, portanto, no tem direito de reteno. Vamos imaginar
que o bid no funcione ou quando a locatria foi ingressar no imvel ela percebeu que o
mbolo da chave da porta dos fundos no funciona e por esta razo a porta no fecha. A
Juliana, ento, manda trocar. Que tipo de benfeitoria que se trata? Necessria. Mas, o
contrato diz expressamente que o locador no autoriza benfeitoria nenhuma. Quando a
locatria sair do imvel, o locador ter que pagar algo a ela? De acordo com a
jurisprudncia, de forma justa e coerente na lei, tem que pagar pela benfeitoria. Tem que
pagar porque h uma diferena. Quer dizer que tem que indenizar sempre benfeitoria
necessria, mesmo que expressamente vedado no contrato? No, pode-se convencionar
desde que a causa que faz necessria a benfeitoria seja aps a locao. Mas neste caso da
Juliana o defeito foi antes da locao. A jurisprudncia tem entendido que neste caso a
locatria tem direito de indenizao porque houve uma infrao no dever do locador, haja
vista que este deveria ter entregado o imvel em estado de servir. Ento no se classifica
ele como benfeitoria necessria, classifica isto anteriormente a prpria benfeitoria. Quando
o locador assinou o contrato ele tinha que ter entregado em estado de servir Se bid e o
mbolo no funcionam Ele no cumpriu com sua obrigao. Agora, se o defeito sobrevier
aps benfeitoria necessria o locatrio no tem direito de receber nada.

3) Contrato de locao NO PERSONALSSIMO Via de regra, a locao


continua na figura dos sucessores. Ex: Eu aluguei um imvel para a Juliana. Esta, por sua
vez, passou a viver em Unio Estvel com algum onde vieram a ter um filho. Quando ela
morre, eu posso despeja o companheiro dela e o seu filho porque eles no so parte do
contrato? No! A lei diz que o contrato continua com terceiros, ou seja, se a Juliana firmou
um contrato de locao de 10 anos, se ela morrer o contrato continua com os herdeiros. Se
aluguei para o marido da Juliana por 10 anos e eles se separarem e ele sair de casa a
locao continua com ela em vez de continuar com o marido dela. Portanto, o contrato
continua, quer seja o locador que seja o locatrio, o que significa que se o locador morrer
os seus herdeiros tambm tero que respeita o contrato com o locatrio, pois se trata de
um contrato no personalssimo.
4) Diferentemente da locao de mveis a locao de imveis no permite a
sublocao ou a cesso, tipo, eu aluguei o imvel e vou sublocar para algum ou eu
aluguei um imvel s que agora eu estou me mudando para outra cidade, ento, eu vou
ceder o contrato a algum para que fique no meu lugar na locao. Portanto, no admitem
a sublocao nem a cesso, salvo autorizao expressa e por escrito do locador. E, caso
haja a locao, diz a lei de locao que o valor da sublocao pode ser igual ou inferior ao
valor da locao, mas no pode ser maior. A lgica disso para que o locatrio no tenha
vantagem na sublocao (pode empatar, pode zerar, mas ele no poder ter vantagem),
pois era muito comum que, p. ex, eu alugava o imvel do Felipe por 50 e sublocava para a
Juliana por 100. O Felipe recebia 50 pois estava abrindo mo do seu imvel. A Juliana
pagava 100 porque estava usando o imvel. E eu estou ganhando 50 por qu? Isso o
legislador no achou interessante, por isso vedou esta conduta. Desta maneira, p. ex, a
gente poderia se valer at da regra da proporcionalidade. Proporcionalidade no seguinte
sentido: Eu aluguei determinado imvel residencial atrs e comercial na frente. Pago 500
por ms. Suponhamos que eu no queira mais continuar no comrcio e resolvo sublocar
para algum a parte comercial. Posso sublocar por 500 a parte comercial? No, pois cai na
idia da vantagem, visto que eu estarei locando de graa e isso que o legislador no
quer. Posso locar respeitando uma certa proporcionalidade, p. ex, poder-se-ia sublocar a
parte comercial por 350. O fato que eu no posso ter vantagem na sublocao este o
entendimento do legislador.
- SNTESE DA AULA PASSADA
Na ltima aula a gente terminou a idia do contrato de locao de bens
imveis. Fizemos consideraes a respeito da Lei 8245, e o ponto principal, a gente falou
das aes locatcias e terminou falando das aes de despejo, falamos da via do locador
pra retirar o locatrio, da sentena com tutela antecipada, como voc pode solicitar a tutela
antecipada, o prazo do despejo. E depois as consideraes finais sobre benfeitoria, questo
de sub-locao, valor dos aluguis, etc.
PRESTAO DE SERVIOS
CONSIDERAES GERAIS
Hoje a gente comea o contrato de prestao de servios, e a minha lgica a
gente tentar manter a idia de contratos similares. Ento a locao de servios, no direito
romano, tida como locao de servios, e era assim tratado tambm no Cdigo velho. E
no Cdigo atual, passou a ter uma designao diferente chamada prestao de servios.
Ento a gente vai, em sede do art 593 e seguintes, sobre prestao de servios.
O que a gente verifica na idia desse contrato, que alguns contratos so bem
parecidos, bem similares, a gente poderia dizer que todos eles envolvem servios, tem
como uma de suas caractersticas a idia do servio, entretanto eles so diferentes entre si.
Ns podemos trabalhar com trs tipos de contratos nessa linha, contrato de trabalho,
contrato de prestao de servios, e contrato de empreitada.
A gente verifica que h uma similaridade muito maior no que diz respeito ao
contrato de trabalho e ao contrato de prestao de servios do que em relao prpria
empreitada. A justificativa razoavelmente simples, o contrato de trabalho na verdade, ele
comeou dentro da prestao de servio, porque antes tudo era regulado pelo Cdigo Civil,

tudo era prestao de servios. Com o passar do tempo que se acabou criando uma
especificao, uma regulamentao prpria e que veio a surgir o direito do trabalho e a
consolidao CLT.
No contrato de prestao de servios, tal qual o contrato de trabalho tem uma
caracterstica fundamental que a seguinte: na verdade a gente percebe que o objeto
inicial desse contrato o servio em si, prestado com qualidade e quantidade
esperada. Vamos tentar utilizar essa expresso imprpria, a idia geral do contrato seria
mais o menos que, dentro daquilo que vocs estudaram ano passado, muito prxima da
idia de obrigao de meio e resultado, aquele conceito, embora um conceito errado sobre
trabalho, mas foi o conceito que vocs tiveram. Embora esteja errado esse conceito,
usual, primeiro nos livros da doutrina, voc acaba utilizando essa regulamentao de
obrigao de meio e resultado mais ou menos no seguinte contexto: obrigao de meio
importante que voc utilize os meios adequados, obrigao de resultado importante que
o resultado seja atingido. Ento nessa diviso o que a gente mais ou menos imagina, que
na obrigao de meio a gente at almeja um resultado, mas o resultado no o
ponto crucial pra saber se eu cumpri a obrigao, o ponto crucial saber se eu usei
os meios esperados. Enquanto na obrigao de resultado o ponto fundamental o
resultado, no importa os meios que voc usou, se o resultado no foi atingido a
obrigao estaria insatisfeita. Ento este o conceito que se deve usar, por ser o conceito
mais comum, embora esteja errado, mas a gente vai voltar a falar disso em um momento
mais apropriado, mas por enquanto vamos aproveitar isso a.
A gente poderia dizer que na prestao de servios, estaria muito prximo esse
conceito que vocs tiveram de obrigao de meio, ao qual eu no contrato algum
almejando resultado, eu contrato algum pela qualidade, na quantidade que eu
desejo do servio. Eu at tenho resultado, mas esse resultado mera expectativa. O
importante para o meu contrato que o servio seja prestado na qualidade e na
quantidade contratada. Tipo assim: num contrato de trabalho, um sujeito resolveu montar
um supermercado, ento ele foi l arranjou local, arranjou as gndolas, mercadoria,
contratou caixa, repositor, contratou um monte de gente. Qual a expectativa dele? Ganhar
dinheiro. Vou montar um mercado, vou montar uma equipe competente porque quero
ganhar dinheiro. Mas tambm pode no ganhar, no seria de todo estranho se ele no
ganhasse dinheiro. Mas independente disso os empregados que trabalharam tem o direito
de receber, se eles prestaram servio para o patro, tem o direito de receber o salrio.
nessa idia ento que a gente comea a ponderar a lgica de prestao de servios,
assim como no contrato de trabalho, a gente est contratando algum pela qualidade e/ou
quantidade de servios. O que eu quero, o resultado, uma expectativa, ele no interfere
pra mim na idia do contrato, o que interfere pra mim especificamente o servio porque
isso que eu estou contratando.
Nisso ele j se diferencia da empreitada, porque o contrato de empreitada
tambm uma forma de alugar um certo servio, entretanto, o mais importante pra mim
no o servio na qualidade e/ou quantidade que ns esperamos, o importante pra mim
o resultado, o objeto especfico do contrato o resultado. A gente poderia dizer o
seguinte: no contrato de empreitada, lgico que pra atingir um resultado, vai ter que haver
um certo servio, mas isso pra mim de menos importncia, porque no isso exatamente
o que eu quero, o que eu quero o resultado, e eu pago por isso, pouco importa a sua
quantidade, ou qualidade. Pra se entender mais ou menos: normalmente, a gente sempre
adequa, a maioria dos profissionais liberais estariam enquadrados na prestao de
servios, voc contrata um profissional liberal mdio, por exemplo, em razo da sua
qualidade, conhecimento, capacidade. Ento voc tem que ser operado, se voc tivesse
um mdico formado em medicina e bbado, vive bbado, voc iria pra sala de cirurgia com
ele? No. Um ginecologista que tem fama de ser tarado, voc iria l? No, por melhor que
ele seja. Ento quando eu contrato um profissional liberal o que eu estou querendo a
qualidade e/ou quantidade do servio, eu estou contratando algum pelo que ele pode me
prestar. Na empreitada no, na empreitada pra mim o mais importante o resultado.
Vamos ponderar o seguinte: uma diarista, uma diarista no tem relao de trabalho,
ela trabalha em empreitada ou prestao de servios? Depende. O negcio o seguinte: eu
vou contratar a Ju pra ser diarista, eu preciso que ela lave a roupa, limpe a casa, lave os
banheiros, lave as janelas, faa comida, d banho no cachorro, lave o canil, lave os
tapetes, passe a roupa, das oito at as seis, uma diria normal. Vamos dizer que uma

casa com quatro quartos, trs banheiros, duas salas, cozinha, ela vai fazer isso das oito s
seis? No, ela no vai fazer. Mas vamos ponderar o seguinte: ela chegou s oito horas,
comeou a trabalhar, chegou s seis horas s deu tempo de lavar a roupa, limpar os
banheiros, limpar a casa, dar banho no cachorro e limpar o canil, quanto que eu pago pra
ela? Uma diria. Ela no fez aquilo que eu determinei, mas eu vou pagar uma diria,
porque eu estou contratando o servio dela pela quantidade, se ela vai atingir o resultado
expectativa, eu gostaria que das oito at as seis, ela pudesse ter feito tudo aquilo que eu
esperava, se no foi possvel, desde que ela tenha prestado na quantidade e na qualidade
que a gente espera, das oito at as seis, que ela tenha desenvolvido o trabalho, como a
gente conhece a Ju, pra que ela tente pelo menos conseguir algum resultado, ento ela faz
jus a todo servio. Situao dois: eu contratei a Ju para passar a roupa de casa, lavar e
passar toda a roupa que est l acumulada em casa, ela comeou s oito horas, e terminou
meia-noite, quanto eu pago pra ela? Uma diria. E se ela tivesse sado s duas horas,
quanto eu pago pra ela? Tambm uma diria. E a que vem a diferena, lgico, pros dois a
Ju vai ter que prestar o servio, s que em um eu estou contratando o servio, ela vai
prestar o servio na qualidade que a gente espera, no concluiu o resultado, sinto muito,
desde que ela tenha prestado o servio como a gente esperava. Na outra eu estou
contratando o servio, mas o que eu quero o resultado, pra mim pouco importa a
quantidade de servio, importante pra mim que o resultado seja atingido, se ela comeou
as oito e terminou as duas, tem direito remunerao, se ela demorar at meia-noite
problema dela, no pago hora-extra, e ela vai ter direito a remunerao de uma diria s
quando ela acabar o servio para o qual ela foi contratada, quando atingir o resultado que a
gente convencionou. Ento, em relao ao contrato de prestao de servio e o contrato de
empreitada, fica razoavelmente fcil da gente averiguar, sempre ponderando o seguinte,
lembre-se sempre de um fator, a gente poderia mais ou menos imaginar que no contrato
de prestao de servio o objeto preponderante o servio, e o resultado
expectativa. Na empreitada o importante o resultado, o servio expectativa, a
gente acha o que vai ter que fazer, mas isso irrelevante, pra ns menos importante
desde que o resultado seja atingido. Porque muitas vezes voc pode dizer assim: H, mais
eu esperava! Tudo bem, mas isso era objeto do contrato ou era expectativa? Se era objeto
do contrato voc est na empreitada, se uma expectativa que voc achava que ia chegar
em um determinado resultado estaria mais prximo da prestao de servios.
Pra vocs pensarem: eu sempre lembro de um caso que uma situao muito
comum de empreitada, e evidencia bem o que eu queria dizer, porque o fato em si ocorreu
dessa maneira, como eu falei, o servio na empreitada expectativa. Ento o pai de um
amigo meu indo pra praia, parou em um posto e tal, desceu, xixi, e toma gua, s que teve
um problema, ele esqueceu a chave dentro do carro, tava a meio caminho da praia, a
chave reserva em Maring, eles trancados pro lado de fora, e agora, o que fazer em um
posto da rodovia? A o pessoal do posto falou: o borracheiro abre carro. A ele foi l
conversou com o borracheiro e quanto que ? Dez reais pra abrir a porta. Ta bom! A ele foi
l, entrou, voltou com uma caixa, abriu a caixa e na caixa devia ter umas trezentas chaves,
ele agachou ali do lado do carro, olhou pra fechadura, mexeu pra l, mexeu pra c, olhou
pra fechadura, deu uma mexidinha, puxou uma chave, colocou e click, abriu a porta. A o
pai desse amigo meu falou assim: voc no vai me cobrar dez reais s por isso n? O
borracheiro falou por isso o qu? Eu fiz o que foi combinado, abri a porta do carro, o que
voc esperava? Que fosse fazer igual um agente secreto, colocar um grampo de cabelo e
abrir o carro, isso pura expectativa, voc tinha outras maneiras de tentar abrir, ladro
conhece vrias. Ele falou assim: _Por que? _A voc abriu na primeira. _Beleza, e se fosse a
ltima? Se fosse na ltima chave, voc ia pagar a mais pra mim? _No. _Ento no
interessa, o combinado no era esse. Ento exatamente isso que a gente v, na
prestao de servio o que importa o servio, na empreitada o servio irrelevante, como
ele prestado, a quantidade que ele prestado, o que importa pra mim o resultado
satisfatrio conforme ns combinamos, essa a grande idia.
Entre a prestao de servio e contrato de trabalho j no assim to evidenciado
em razo da seguinte questo: como eu falei, a prestao de servios foi a origem do
contrato de trabalho, ento o contrato de trabalho est muito ligado a idia da prestao
de servio. Ocorre que a prestao de servios o gnero do qual desenvolvo um contrato
de trabalho, a ns poderemos dizer, lembra que no ano passado, estudando direito do
trabalho, vocs estudaram contrato de trabalho, e no contrato de trabalho voc viram que

tem certos requisitos, ele personalssimo, continuado, remunerado, precisa ter


habitualidade, continuidade, remunerao, subordinao, todos esses requisitos marcavam
o contrato de trabalho, o que aconteceria se faltasse um requisito? Descaracteriza o
contrato de trabalho. Ento o que ns poderamos dizer que se faltar um requisito
especfico, descaracteriza um contrato de trabalho, e ele se voltaria para o gnero, que a
prestao de servios. Ento quando que existe a prestao de servios? Toda vez em
que contratado um servio estando ausente um requisito do contrato de trabalho,
subordinao, habitualidade, dependncia. Se faltar um requisito do contrato de
trabalho, voc est caindo ento dentro de um contrato de prestao de servio,
desde que esse requisito que est faltando no seja a remunerao. A
remunerao requisito essencial, tanto para o contrato de prestao de servio
como contrato de trabalho. Ento qualquer outro requisito do direito do trabalho que
no esteja presente voc cai pra c, s no pode faltar remunerao. mais ou menos
nesse contexto que diz o art. 593, dizendo que tudo aquilo que no estiver regulado
atravs de legislao especfica no contrato de trabalho cai na prestao de servio.
CARACTERES
O contrato de prestao de servio, pelo seu conceito, um contrato pelo qual
algum se compromete, se obriga a prestar algum servio, seja ele material ou imaterial
(leia-se fsico ou intelectual), mediante remunerao. Da ns verificaramos j a seguinte
situao:
1) ele evidentemente trata-se de um contrato BILATERAL;
2) um contrato ONEROSO - pra conseguir atingir o que voc quer tem que abrir
mo de alguma coisa de seu patrimnio, eu pago a retribuio e voc abre mo do seu
servio em meu favor.
3) um contrato, por regra, PERSONALSSIMO - aqui a gente j v uma certa
diferenciao em relao ao contrato de trabalho que obrigatoriamente personalssimo,
s quem pode prestar o servio o prprio empregado, enquanto o contrato de
prestao de servio ele , por regra, personalssimo, como eu estou contratando
pela quantidade e qualidade, a princpio, quem tem que prestar os servios o prestador,
aquele que contratou comigo, salvo se as partes por acordo estabelecerem que poder ser
prestado por terceiro.
4) um contrato CONSENSUAL, se perfaz pelo acordo;
5) NO-SOLENE;
6) naturalmente DIFERIDO, como toda locao ele tem essa lgica de ser diferido,
no tem como haver um cumprimento imediato, o cumprimento demanda um certo
tempo que o tempo de realizao do servio.
ELEMENTOS
A) FORMA - j que contrato no solene, a forma livre.
B) OBJETOS:
B.1) SERVIO - O primeiro objeto que o servio. o Cdigo diz qualquer tipo de
servio, material ou imaterial, como eu disse, fsico ou intelectual pode ser objeto de
contratao, desde que no seja ilegal ou imoral. Ento, nessa nossa idia, o cdigo
fala ilegal, e por essa prpria lgica ns no podemos contratar nada ilegal, mas aqui
tambm enquadraria aquelas prestaes de servio que cairiam dentro da imoralidade,
tecnicamente o Cdigo diz que ilegal, mas ela seria imoral, por exemplo, contratar os
servios de uma garota de programa, voc contratar os servios de uma garota de
programa no ilegal, prostituio no crime, mas imoral. Ento, nesse contexto, se o
servio contratado fosse imoral no teria proteo.

B.2) RETRIBUIO - A retribuio, pagamento, o objeto do pagamento pode ser


qualquer um desde que seja srio, e desde que seja lcito. Srio no sentido de que tem
um valor econmico, e lcito que no caia dentro da ilegalidade.
C) SUJEITOS - Quanto aos sujeitos dessa prestao, tem que ser agente capaz? Lgico,
todo fato jurdico exigiria em si agente capaz, se for incapaz, representado ou
assistido. A entra algumas ponderaes em relao aos sujeitos: primeiro, no caso, nos
imaginaramos o seguinte:
Eu posso contratar os servios de um menor representado e/ou assistido?
Vamos trabalhar melhor, um trabalho que no seja imoral, como eu falei, o grande
problema da prostituio est na imoralidade, ningum pode cobrar nada de ningum
porque no vai haver proteo, no porque seja ilegal, mas imoral. Se eu contratasse os
servios de um acompanhante menor seria ilegal, cai dentro da Constituio infantil, voc
vai cair dentro da ilegalidade. Um menor de quinze anos de idade pode ser prestador de
servio? Quanto a ser o tomador, aquele que recebe o servio, no meu ver nenhum
problema, quanto aquele que se beneficia dos servios, parece-me propriamente o menor
ele poderia, com qualquer idade ser o tomador, isso , bastaria ento somente que sendo
menor estivesse devidamente representado ou assistido.
Mas e pra ele ser prestador?
Pode desde que na condio de aprendiz, est na Constituio que vedado
o trabalho do menor de 16 anos, salvo na condio de aprendiz a partir dos 14. Haveria
uma vedao constitucional para que o menor mantivesse contrato de trabalho abaixo dos
16 anos, somente permitido que ele atue na condio de aprendiz a partir dos 14. Ser?
Porque eu vejo da seguinte forma gente: se um menor com 12 anos fosse contratado por
um fazendeiro pra auxiliar na lavoura, ou auxiliar no trato do gado, j que ele menor de
14 no ta l como aprendiz? Esse perodo que ele trabalhar at os 16, ele no vai ter direito
a receber nada? Ele tem direito, e o requisito de 14 e 16 anos no um requisito pra
validade do negcio, na verdade isso um problema mais penal, punitivo, mas no
propriamente como requisito do contrato, no pode ter menos que 16? Pode, lgico que
pode, se prestar servio tem direito de receber como qualquer trabalhador, como qualquer
funcionrio. Porque se eu fosse pensar desse jeito, poderia falar assim: o menor que
vendeu um carro, eu recebi um carro de herana, se eu vender o carro o ato nulo, ento
no produz efeitos, ningum pode exigir nada. Da mesma maneira, se eu entendesse como
requisito de validade do negcio o agente capaz, que a idade fosse um requisito para o
contrato, se ele prestar o servio no tem direito a nada, o contrato seria nulo, e no o
que a gente verifica. Ento me parece um requisito, essa idade fixada, me parece um
problema muito mais penal do que propriamente trabalhista, do contrato em si, o contrato
tem validade, o contrato produz efeitos, tem esses problemas com o ministrio do
trabalho, autuao, multa e etc, mas no de validade do contrato de trabalho.
Em segundo plano me parece tambm que eu vislumbraria o seguinte: a vedao
constitucional diz respeito proibio de que o menor de 16 mantenha contrato de
trabalho, salvo a partir dos 14 anos na condio de aprendiz. E me parece propriamente
falando que esta vedao especfica, no que o menor no pode trabalhar, O
MENOR S NO PODE TER CONTRATO DE TRABALHO. Alis, se a gente for parar pra
imaginar, o Estatuto da Criana e do Adolescente e principalmente o Cdigo Civil declinam
que os pais na sua condio de pai, de poder familiar, antigo ptrio poder, ele tem direito
de exigir respeito de seus filhos, e exigir que eles cumpram tarefas, servios, trabalhos
pertinentes, compatveis a sua idade e condio. Fazer a criana todo dia levar o lixo pra
fora, proibido? No, no proibido. Alis, faz parte da vida, voc tem que educar seu filho
pra ele saber que vai ter um dever pra cumprir, e no s a partir dos 18 anos, tem que
aprender isso desde cedo, por isso o Cdigo Civil autoriza que os pais exijam que o menor
preste servio compatveis a sua idade.
No caso do meu contrato de prestao de servios, o que eu vejo o seguinte:
existe um fator importante quando a gente fala em prestao de servios, ausncia de
algum requisito, que no caso pode ser qualquer requisito, inclusive habitualidade. Ento
no vejo nada de errado que o menor, nico requisito, j que pra validade do ato jurdico
ele tem que ser capaz ou estar representado ou assistido, ele representado ou assistido por
quem de direito pudesse contratar na condio de prestador de servios.
Minha nica ressalva seria tal qual faz o prprio Cdigo Civil declinar que o servio
que ele vai designar, o servio que ele vai realizar, tem que ser compatvel a sua idade e

condio. Ento tem que ser um servio que no vai lhe prejudicar na sua formao
pessoal, formao escolar, mas no haveria problema. Eu tenho um jantar pra ir e o jantar
est marcado s oito horas, no posso levar as crianas, ento vamos contratar uma bab,
a gente vai chamar a Ju pra tomar conta das crianas das oito at as dez e meia. Com 14,
15 anos ela no consegue tomar conta de uma criana? Trocar uma fralda? Haveria algum
problema? Nem na sua prpria formao. Mas poderia falar e o horrio? O horrio tambm
no atrapalha em nada, com 14, 15 anos ela no vai dormir oito horas, nem dez horas, ela
vai dormir mais tarde, lgico, ela vai dormir, acordar e ir pra escola sem nenhum
problema. Ento no h esse tipo de restrio, no vai haver esse tipo de situao no que
diz respeito prestao de servios.
A restrio a qual a gente poderia vislumbrar estaria ligada ao seguinte: numa
inovao do Cdigo, ele faz uma limitao a certos tipos de servios, para os quais o
seu exerccio exige um requisito normalmente de qualificao especfica, por
exemplo: uma audincia no juizado especial cvel com valor da ao acima de vinte
salrios. O objeto da ao, vamos dizer que seja uma ao de cobrana de aluguis, ento
eu estou querendo cobrar do locatrio e fiadores o aluguel. E no caso eu estou querendo
me fazer acompanhar da Andressa, a Andressa est no 4 ano, j manja tudo de aluguel e
locao, ento vou levar a Andressa pra me acompanhar, posso levar a Andressa? Porque
interessante j que no juizado especial voc no precisa de advogado, at vinte salrios,
ento se fosse at vinte salrios eu poderia levar a Andressa numa boa, ela vai me
orientar, falar isso aqui devido, isso aqui no devido, ento eu que estou sendo
acionado, eu fiador e locatrio, eu vou levar a Andressa pra ir l e me orientar, no teria
problema algum, mas acima de vinte salrios obrigatria a presena de um advogado.
Posso levar a Andressa? No, porque tem que ser um advogado. Ento quando o legislador
ele faz um requisito, faz uma exigncia de qualificao, o servio s pode ser
prestado por quem detenha essa qualificao.
Diz o art. 606, se o servio for prestado por quem no possua ttulo de habilitao,
ou no satisfaa requisitos outros estabelecidos em lei, do tipo voc ser formado, mas no
ter OAB, ento voc bacharel em direito, voc tem o conhecimento, mas no tem OAB,
no poder quem os prestou, cobrar a restituio normalmente correspondente ao trabalho
executado, mas se desse resultar benefcio para a outra parte, o juiz atribuir a quem o
prestou uma compensao razovel, desde que tenha agido de boa-f. Ento em
determinadas situaes, embora voc no tenha habilitao pra aquilo, voc pode
perfeitamente prestar um servio, e o juiz se entender que voc no teve m-f na sua
conduta, e se o resultado for satisfatrio, ele vai determinar um pagamento, s no vai ser
tal qual um profissional cobraria, mas o juiz vai arbitrar um valor. Por exemplo, vamos
admitir o seguinte: o Felipe est indo mal em direito civil, ento ele pediu que a Ju
ensinasse a ele locao de imveis pra ele entender a lgica de locao, mas ai a Juliana
fala: voc me paga tanto. Ela poderia dar aulas particulares pra ele? Tecnicamente falando
no poderia porque ela no tem habilitao pra isso. Embora at possa ter competncia,
tipo: ela da aula de ingls porque ela viveu dez anos nos Estados Unidos, fala ingls pra
caramba, falar fala, s no pode dar aula! No regularmente na forma natural porque voc
deve ter requisitos pra voe poder dar aulas. Mas vamos imaginar que o Felipe tenha ido
bem na prova, trouxe um resultado til. Se a Juliana estiver de boa-f o juiz vai mandar que
o Felipe pague pra ela um valor, no como um professor receberia, mas um valor razovel
dentro do benefcio que o Felipe teve que foi melhorar a sua nota.
Ento, pode at ser prestado por quem no tenha qualificao, mas tem que ter
resultado til e boa-f, boa-f no sentido de no saber da proibio, de no saber que
voc no poderia estar dando aula.
E segundo diz a lei (pargrafo nico do dispositivo supra), se a vedao for de
ordem pblica, ainda que traga um resultado til ao tomador, ainda que voc esteja de
boa-f, voc no tem direito a receber nada, no teria direito a receber coisa alguma. Seria
mais ou menos voc imaginar assim: vamos admitir que o Maurcio fez um curso de
enfermagem por correspondncia, curso de primeiros socorros por correspondncia, a
dona Juliana ela est asfixiando, no est conseguindo respirar, e eu vou fazer uma
traqueotomia na Juliana, ento eu vou pegar a caneta dela, vou retirar o tubo, vou retirar a
carga, vou colocar na garganta dela, vou mirar bem aqui e vou dar a pancada pra perfurar
a pele e o esfago pra ela poder respirar. Admitamos que eu tenha feito isso, admitamos
que eu tenha acertado e admitamos que a Juliana tenha sobrevivido, se eu no tivesse

feito a traqueotomia ela tinha morrido. Se eu quisesse cobrar pelo servio, mesmo que eu
entrasse com uma ao de cobrana, mesmo que eu ganhasse o processo, eu no teria
direito a receber nada, porque ali era uma exigncia processual, e o processo norma de
ordem pblica, ento eu no poderia receber coisa alguma, mesmo com essa minha
orientao e xito no processo. (acabou o lado A da fita no meio do exemplo, ficou muito
falho).
Ento esse o requisito de interpretao que agente encontra, como eu falei,
menores terem a prestao de servio compatvel a sua idade e com sua
condio, no teria problema nenhum. No o caso dos atores mirins da globo, eles tm
um contrato de trabalho especial, tem um contrato de trabalho por autorizao judicial. A
nica vedao que ns encontramos diretamente a vedao dessa qualificao
profissional, que voc precisa ter a qualificao quanto ao servio prestado.
OBRIGAES
PRESTADOR DE SERVIOS basicamente ns ponderaramos que o prestador de
servio deveria prestar o servio pessoalmente, por regra, como a gente falou das
caractersticas, s pode me fazer substituir se estiver autorizado, por contrato no poderia
ser feito, ento fazendo o servio pessoalmente na qualidade e/ou quantidade
contratada, essa a obrigao fundamental do prestador de servios.
Aqui eu estou usando a expresso e/ou porque voc tanto pode contratar pela
qualidade, como pode contratar pela quantidade, ou pode contratar em razo dos dois.
Normal que voc contrate pela quantidade e pela qualidade, mas isso no vincula a idia
da prestao, por exemplo, quando voc contrata um mdico, voc contrata a qualidade e
uma certa quantidade, mas a quantidade a princpio uma expectativa, nada impede que
de repente a Juliana vai ao mdico, ele olha pra ela, manda abrir a boca, fala que voc est
com faringite, e em cinco minutos resolve o problema dela, ou pode demorar mais o exame
j que voc est pagando l. Ento no significa que porque eu estou contratando uma
prestao de servios do mdico, que eu ter que ficar sentado l meia hora, e ele vai ter
que ficar meia hora l me examinando, no teria essa funo, essa idia. Ento, o normal
que seja qualidade e quantidade, mas pode ser s qualidade, ou eventualmente
pode ser s quantidade.
TOMADOR J o tomador, a sua funo bsica, a sua obrigao fundamental
pagar. Pagar a retribuio na forma convencionada.
EXTINO
Pra se falar em extino, tem um ponto importante que a ente tem que avaliar. Ns
vamos trabalhar em sede de dois contratos, duas formas de contratos que comum a
gente imaginar, principalmente se tratando de contratos cuja origem a locao. A gente
vai falar em contratos pro prazo determinado e prazo indeterminado.
O que a gente logo vislumbra, isso mais do que claro, imaginar o seguinte:
indeterminado aquele contrato que porque nasceu, ou se converteu dessa forma, no
tem um termo final prvio estabelecido, as partes no sabem, no tem um termo final
exato no contrato, a gente no sabe exatamente quando ele vai terminar. Ou porque ns
contratamos sem essa fixao do termo, ou porque nasceu determinado e como o
prestador continuou a prestar servios, e o tomador continuou a aceita-los sem reclamar,
se converteu em indeterminado.
J o contrato por PRAZO DETERMINADO, como o nome declina, ele um contrato
onde as partes estabelecem um termo final, ento a gente j contrata sabendo quando
que vai se encerrar o contrato. H de se observar, at como remanescncia do Cdigo
velho, ns vislumbramos que h uma vedao do legislador no que diz respeito a esse tipo
de contrato, dizendo que nos contratos por prazo determinado, o prazo no pode ser
superior a quatro anos. Se houver um contrato com prazo maior do que quatro anos,
torna ele ilegal o prazo, o contrato vlido, o prazo que passa a ser desconsiderado,
vale no mximo quatro. Vocs vo se lembrar que em direito do trabalho quando vocs
estudaram esse ponto, havia uma anlise mais ou menos no seguinte contexto, que em

sede do direito do trabalho, o perodo mximo do contrato de trabalho seria dois anos, aps
os dois anos acontece o qu? O fim do contrato, ou prorroga-se por prazo indeterminado. E
eu posso fazer outros contratos, mais outros de dois anos? No. Voc poderia renovar
contratos por prazos determinados uma nica vez, desde que no ultrapasse dois anos.
Ento, voc poderia fazer renovaes de contratos, desde que no superasse dois anos, de
qualquer maneira, no pode ser mais de dois anos, pra passar de dois anos s se converter
em indeterminado. No nosso caso, j vedado desde o Cdigo de 16 contratos de
prestao de servios maiores do que quatro anos.
Pode haver renovao?
Pode. Quantas? Quantas voc quiser, desde que nenhum contrato seja maior que
quatro anos. A soma pode ultrapassar quatro anos sem nenhum problema, voc
poderia ter vinte contratos sucessivos de um ano, voc no pode ter um contrato de vinte,
mas voc pode ter vinte de um.
Regra do art. 598 A prestao de servios no poder se convencionar por
mais de quatro anos, embora o contrato tenha por causa pagamento de dvida de quem
presta ou se destina execuo de certa ou determinada obra, neste caso, decorridos
quatro anos, dar-se- pelo fim do contrato ainda que no tenha concludo a obra. Ento, se
contratou a mais do que quatro anos, ou se por acaso o prestador de servios ainda esteja
devendo em relao a alguma dvida que ele tenha, independentemente disso ao final de
quatro anos ele pode considerar o contrato extinto.
Porque que ele pode ter vinte contratos de um, mas no pode ter um
contrato de vinte? Qual a diferena?
A diferena est na RENOVAO. Porque o fato em si o seguinte: Se eu vou
contratar com a Ju, em um contrato de vinte a gente negociou uma nica vez, se eu for
fazer vinte contratos de um, a gente negociou vinte vezes, a cada vez que encerra um,
comea o outro. E a Ju s vi negociar comigo desde que seja interessante pra ela, se no
for interessante ela vai desistir e fazer outra coisa.
Qual a lgica dessa regra?
Pela prpria redao, no de todo estranho voc encontrar um pouco da
revoluo industrial, voc celebrava contratos de prestao de servio longos,
extremamente longos, salrios miserveis, salrio de fome, porque veja bem, toda aquela
parafernlia do direito do trabalho no se aplica nada aqui na prestao de servios, tudo
aquilo que vocs estudaram no direito do trabalho, vocs no podem argumentar aqui. A
minha diarista quer dcimo terceiro, problema dela, dinheiro num vai ter porque eu no
pago dcimo terceiro pra diarista. Por que No? Porque no empregada, prestadora de
servios. Assim como voc no paga dcimo terceiro pra advogado, dcimo terceiro pro
mdico, no existe esse dcimo terceiro. Ento aqui, o que a gente vislumbra que se
faziam contratos enormes, salrios, remunerao, qualquer coisa serve, no tem essa
histria de pagar salrio mnimo, voc paga o que voc achar que tem que pagar, aquilo
que vocs combinaram. E voc ficava muitas vezes diante de um contrato extremamente
extenso, longo, e contratou tinha que cumprir. No vem com essa sua histria de descanso
semanal remunerado que eu no pago pra vagabundo, voc vai trabalhar de sbado a
sbado, se ns contratamos voc vai trabalhar de sbado a sbado, domingos, segundas.
No tem essa histria de que domingo tem descanso, 44 horas semanais.
Quantas horas eu posso contratar em prestao de servios por dia?
24 horas. Mas eu posso contratar 24 horas de servio? Posso, s eu que estou
prestando servio, eu contrato com voc quanto eu quiser. E o que a gente vislumbrava?
Como eu falei, tudo antes era s prestao de servios, no existia direito do trabalho, a
voc contratava contratos enormes, com salrios baixos, carga excessiva, e contratou tem
que cumprir.
Mas como eu fao pra sair? Pode sair do contrato determinado antes do
final do prazo?
Legalmente falando at pode, mas dentro da esfera principalmente do Cdigo de
1916 onde surgiu essa norma, eu tinha que indenizar, como na locao, eu saio antes eu
tenho que indenizar. Como que eu ia indenizar? Eu recebia mal. Como eu ia pagar essa
indenizao? Porque no Cdigo de 16, quem no cumprisse obrigaes ia pra cadeia,
obrigaes civis. Ou tinha dinheiro pra pagar, ou ia pra cadeia, ou eu ficava cumprindo meu
contrato.

E vamos ponderar exatamente o que aconteceu, O Cdigo de 1916, ele comeou a


ser elaborado pelo Clvis Bevilaqua em 1899, o que havia acontecido onze anos antes? A
abolio da escravatura. Ento a princesa Isabel foi l, editou a Lei urea e libertou os
escravos e fizeram aquilo que a gente pode pensar na maior sacanagem possvel, voc foi
l, abriu a porta da senzala, virou pros escravos, pros negros e falou: vocs to livres! Pode
ir embora. Um bando de analfabetos, porque eles no estudavam, ningum sabia ler e
escrever. Vai embora, vocs esto livres! Mas vai pra onde? Vou fazer o que? Eles no
sabiam ler nem escrever, no era educado, s sabia ser escravo, s sabia trabalhar na roa
como escravo, isso que ele sabia fazer. Saiu sem dinheiro, sem nada, sem um prato de
comida. Foi pra fora, vai se virar. E lgico, pra no morrer de fome, chegou a determinada
situao de que agora voc na era mais escravo, voc tinha que prestar servios e na
poca no havia direito do trabalho, ento no tinha essa histria de oito horas dirias.
Ento eu vou contratar voc, voc ta a na rua no ta fazendo nada, ento agora voc vai
trabalhar pra mim, no vai ser mais meu escravo, agora eu vou pagar voc pra trabalhar
pra mim, voc vai trabalhar 14, 16 horas por dia, de domingo a domingo. Voc vai ter um
lugar pra dormir, voc vai dormir no alojamento, mas eu vou cobrar a moradia de voc. Eu
posso te oferecer comida, mas tambm vou cobrar. Posso te fornecer roupas, mas eu
tambm vou cobrar. Se ficar doente eu at te forneo remdio, s que tambm vou cobrar.
O que no final das contas, como ainda acontece nos lugares, pra voc pagar a comida que
voc comia, o local que voc morava, a roupa que voc vestia, o que voc trabalhava no
ms voc no conseguia pagar. A voc chegava numa situao onde eu te contratava por
20, 30 anos. Pra sair de l, s tinha um jeito, no caso do direito civil, porque agora no era
mais escravo, voc teria que cumprir os 20, 30 anos contratados, ou me pagar. A eu
pergunto: pagar com o qu? Porque tudo aquilo que eu te prometi de remunerao eu
descontei, que, alis, era tudo aquilo que eu fornecia para os escravos. Passou a uma
escravatura branca, ele simplesmente deixou de ser escravo e passou a ser prestador de
servios. Ento veio a idia do legislador de Quatro anos. Por qu? Porque a partir dos
quatro anos, mesmo que esteja devendo, se no estiver bom pra ele vai embora,
por isso a limitao dos quatro anos. Voc pode trabalhar mais do que quatro anos,
no tem problema nenhum, s no pode ter um contrato por prazo determinado maior de
quatro anos, porque a vai tornar invlido o prazo, s vai valer quatro.
Exatamente como a funo da idia da renovao. S vai haver renovao se
houver interesse recproco. E automtico como a lgica de locao. eu contratei a Ju
por quatro anos, se vencer os quatro, e ela continuar a prestar servio, como qualquer
locao de determinado vira indeterminado, cai em outra regra. Porque no prazo
determinado, a princpio, a maneira mais fcil de encerrar o contrato vencendo o prazo.
Ento os quatro anos, venceu hoje, amanh a Ju no precisa mais vir, nem precisa ser
avisado. Assim como amanh se a Ju chegar aqui eu nem preciso abrir a porta pra ela, j
venceu o contrato eu no sou obrigado a aceitar a prestao de servio dela. a maneira
mais fcil, no tem que indenizar, no tem que notificar como qualquer locao. E como
qualquer locao se prorroga automaticamente nesse sentido, se venceu o prazo
determinado, e ela continuou a prestar servio pra mim, logo aps de imediato, sem a
minha manifestao, ou seja, que ela venha prestar servio e que eu continue concordando
que ela venha prestar servio, ele se converte, se prorroga em prazo indeterminado, mas
no se prorroga eu outro do mesmo prazo, como, alis, tem alguns contratos que dizem: se
ningum se manifestar o presente contrato se prorroga por igual prazo. Por igual prazo
nada, nesse caso se prorroga por prazo indeterminado. Mas da mesma maneira que vai
prorrogar, s vai prorrogar se a Ju quiser, porque se vencer os quatro anos e no estiver
bom pra ela, quando vencer os quatro anos ela no vai voltar mais, o servio acabou pra
ela. Ento a idia do legislador foi pensar na renovao, na renovao tem que haver
interesse recproco sempre, porque se na estiver bom para o prestador de servio ele
no vai renovar.
Nos contratos por PRAZO INDETERMINADO, a maneira usual de seu
encerramento, tal qual qualquer locao, mediante notificao prvia, ento voc
tem que pr avisar. O Cdigo civil chama de prvio aviso, o direito do trabalho chamou de
aviso prvio. Diz o art 599, pargrafo nico: o aviso prvio, assim como no direito do
trabalho a gente faz aviso prvio quando motivado, ento eu querendo sair, mas no
tendo um motivo, mas no querendo mais, lgico, tem um motivo, mas no um motivo
justo, um motivo plausvel, basta pr avisar. E diz l: se por um acaso a remunerao

paga de forma mensal ou superior, ento se voc paga ao prestador de servios ms a


ms, ou superior, tipo contratar o servio de um escritrio de contabilidade, ento ele faz
minha contabilidade e eu pago todo ms pra ele, ou um escritrio de advocacia pra prestar
assessoria, ento eu pago mensalmente pra ele. Ento, se for mensal, bimensal,
trimestral, anual, o Cdigo diz que o aviso prvio de 8 dias. Se a forma de
remunerao for semanal, quinzenal, de 7 dias a 1 ms, pode ser de cada dez dias,
de cada vinte dias, cada sete dias. No pode chegar a um ms, e no pode ser abaixo de
sete, ento nesse caso, o cdigo diz, o prvio aviso de 4 dias, ento tem que avisar com
quatro dias de antecedncia. Se o pagamento for menor de 7 dias, ento se o pagamento
for feito em perodo menor de sete dias, o Cdigo diz que o aviso pode ser de vspera.
Ento, por exemplo, se eu fosse dispensar a Ju, que presta assessoria pro meu escritrio,
ento eu tenho uma empresa, e ela presta assessoria e pago ela mensalmente, teria que
pr avisa-la com oito dias de antecedncia. Se eu fosse dispensar a Ju, que diarista l em
casa, vem toda quinta, toda tera e toda quarta, o aviso prvio pode ser de vspera, a
senhora pode no vim amanh, a senhora est dispensada. Ento h a designao do
prvio aviso em relao ao contrato de prestao de servios.
J no contrato por prazo determinado, a forma natural o vencimento do
prazo, venceu o prazo, venceu o contrato. Se por um acaso algum no quiser cumprir o
prazo, o valor a ser indenizado, se que cabe indenizao, depende do motivo, que a
gente vai falar na quinta-feira.
Neste contrato de prestao de servios por prazo determinado,
necessrio respeitar o prazo?
Por ocasio da revoluo industrial a princpio tinha que se respeitar o prazo (pacta
sunt servanda). Mas, no CC/16 ele estabeleceu o seguinte: como qualquer locao voc
no obrigado a respeitar o prazo, voc pode sair antes do final do prazo.
O CC regulamenta a extino do contrato por prazo determinado da seguinte forma:
Se vencer o prazo, extingue-se o contrato naturalmente (paga-se o que foi trabalhado e
quita-se as obrigaes).
Quem no quiser respeitar o prazo SEM JUSTO MOTIVO (simplesmente porque est
desinteressante), pode extinguir o contrato por prazo determinado antes do seu termo.
Diz o CC:
Se quem d fim ao contrato sem justo motivo o prestador de servios ele tem
o direito de receber pelos servios j realizados (acontea o que acontecer, o servio que
o prestador j tiver realizado ele tem o direito de receber). No entanto, ele tem que pagar
perdas e danos ao tomador. Ento, na prestao de servios o que a gente est verificando
que o que voc j trabalhou eu tenho que pagar, todo servio prestado, bem ou mal, ele
trabalhou, sempre vai ser remunerado, mas ele vai responder por perdas e danos, como o
locador responderia por perdas e danos ao locatrio.
Se quem encerra o contrato sem justo motivo o tomador neste caso o
prestador de servio tem direito de receber pelo servio j prestado (como dito, acontea o
que acontecer o prestador sempre ter o direito de receber pelo servio j prestado), mas o
tomador vai ter que ressarcir o prestador por metade do tempo que faltar.
Para entender melhor: Eu contratei a Juliana por dois anos. Quando o contrato
completou um ano, eu, sem justo motivo, a dispenso. Esse ano que ela trabalho ela ter
que receber integralmente (tudo o que ela prestou tem o direito de receber) e mais metade
do que falta como falta um ano eu deverei pagar a ela mais 6 meses.
O professor entende que esta indenizao fixa e, portanto, no caberia
discusso. Ento, mesmo que haja outros fatores quando a gente falou da locao de
mveis ns falamos que havia fatores que poderiam levar o juiz a arbitrar valor diferente.
Ex.: Aluguei um carro para A por 1 ano. Ele est me devolvendo o carro, mas eu consegui
alug-lo o carro para B. Ento, o valor da indenizao ser um pouco menor. Contudo, no
caso ora em tela, parece-me que esta indenizao fixa, no podendo ser revista.
Justificativa: Do ponto de vista do locador de servios me parece o seguinte: A Juliana a
partir do momento em que eu dispensei os servios dela, ela tem meios para poder prestar
servio para outra pessoa. Assim, ela teria o tempo que no vai estar trabalhando para
mim como diarista ela vai poder fazer a diria para outro. Portanto, isso tecnicamente seria
possvel. O lado inverso, tambm a gente imaginaria o seguinte: o tomador poderia

argumentar que a Juliana vai conseguir arrumar outra diria para conseguir naquele dia,
logo ela no teria prejuzo. Tecnicamente ela poderia arrumar outro servio, mas o fato de
ela arranjar outra atividade isto no interfere na indenizao. J o carro no fisicamente
possvel conciliar, mas a prestao de servio at daria para conciliar. Em razo disso, o
professor entende que esta indenizao fixa (no h discusso quanto ao seu montante
tem que pagar exatamente este valor).
Entretanto, vocs esto vislumbrando que eu utilizei a idia do sem justa causa
Sem justo motivo antes do final do termo. Ou eu estou dispensando o locatrio ou ele est
pedindo dispensa. Evidentemente, a gente tem que considerar tambm que esta dispensa
pode se dar de outra forma, que possa se dar, no sem justa causa, mas por JUSTA
CAUSA.
No CC velho havia um fato interessante. Ele regulava esta matria e trazia as
hipteses de justa causa. Ento, o CC velho designava o que era a justa causa. Tais causas,
embora hoje j no venham mais ao caso, mas interessante dar uma conferida e podem
ser encontradas na CLT. As justas causas da CLT so basicamente as mesmas do CC/16,
pois a CLT uma consolidao simplesmente pegaram leis j existentes e juntaram. O
artigo em que traz as justas causas o CC. Isto de um lado vantajoso. vantajoso se ter
uma regra que estabelece justas causas porque no caberia discusso, ou seja, aquilo que
o legislador declina ser justa causa e comprovada a situao no haver margem para
discusso. Por outro lado tambm ruim, pois quando o legislador designa as hipteses de
justas causas somente sero justas causas aquilo que est na lei. Qualquer hiptese que
no estiver na lei como se estivesse demitido sem justa causa.
No CC atual difere do CC velho exatamente por causa disto. Ele fala em dispensa
com justa causa, contudo sem declinar as causas. Assim, o legislador atual optou por, ao
invs de fazer como o legislador de 1916 e dizer as justas causas, deixar uma clusula em
aberto para que voc no ficasse limitado s hipteses de justa causa. O juiz com a
prudncia que lhe devida vai avaliar se a conduta da parte contrria foi uma infrao
grave do contrato que possa implicar em sua resciso. Portanto, casustico, isto , devese analisar caso por caso para averiguar se h uma infrao realmente grave que torne
insuportvel a continuidade da relao.
O que vai acontecer se evidenciada esta justa causa?
- Se o TOMADOR dispensa o prestador por justa causa vai surtir para a gente o mesmo
efeito tal qual se eventualmente o prestador tivesse pedido para sair sem justa causa, ou
seja, o tomador ter que pagar ao prestador o que ele trabalhou, todavia este ter que
indenizar aquele por perdas e danos.
- Se o PRESTADOR pedir demisso por justa causa (obs.: justa causa deve ser entendida
como justa causa em relao a parte contrria, no uma causa de terceiros o prestador
fez algo contra o tomados ou vice-versa) tem o mesmo efeito que se o tomador o tivesse
despedido sem justa causa. Portanto, o prestador teria direito a receber o servio j
realizado mais metade do vincendo (metade do que falta).
O CC tambm estabeleceu uma outra regulamentao que ficou melhor designada onde
a gente poderia dizer o seguinte: Se o encerramento se der por CASO FORTUITO, ou
seja, sem se poder atribuir culpa a nenhum dos dois contratantes, como, p. ex, a morte de
um deles, j que o contrato personalssimo a princpio se um deles morresse extinguir-seia o contrato. Desta forma, se o contrato se extinguir em razo de caso fortuito, deve ser
remunerado o prestador de servio (deve receber por aquilo que trabalhou), mas no far
jus a nenhum tipo de indenizao adicional (ningum far jus a indenizao adicional). Ex:
Eu pago o prestador pelo que foi trabalhado e ele no tem que pagar por eventual
prejuzo que eu tenha e nem eu terei que pagar nada para ele. Paga-se exclusivamente o
servio prestado.
Observao final:
Tem uma regra muito interessante no CC atual que fala sobre:
ALICIAMENTO DE PRESTADORES DE SERVIO
Aliciar significa atrair, nese contexto atrair prestadores de servio.
Teve um caso que passou na TV, no programa A Diarista da Rede Globo, muito
interessante, pois enquadrava perfeitamente o caso do aliciamento. Era mais ou menos o

seguinte: Havia duas vizinhas que no se davam e uma delas canta a diarista da outra
oferecendo o dobro para ela deixar de prestar servios para a vizinha e prestar para ela.
Aliciamento seria exatamente isso, o prestador j tem um tomador e algum alicia a fim de
tirar este prestador para no trabalhar mais para aquela pessoa e venha prestar servio
para ele ou para terceiro.
Tal prtica vedada pelo CC, visto que imoral. Na verdade esta regra j vinha no
CC velho foi alterada pelo atual, mas j vinha no CC/16. O legislador veda esta conduta
por entender ser uma sacanagem com o tomador. Ex: Chega na poca de colher caf e
eu comecei a fazer a minha seleo de prestadores de servio (bia fria) enquanto voc
no o faz. Agora que eu selecionei (fiz contatos, corri atrs, preparei tudo, etc.) voc
oferece mais aos trabalhadores para colher para voc ao invs de colher para mim. Esta
conduta deixa o tomador originrio em uma situao complicada, pois ele vai ficar sem
empregado (pode acontecer de estragar o caf, perder uma venda, etc.). Ento, o
legislador cria uma regra para evitar este tipo de conduta. No que no pode, de repente
acontece o seguinte: Algum ficou sabendo que voc est contratando pessoas e, assim
como voc, ele tambm est na colheita de caf e enquanto voc est pagando 10 ele est
pagando 12. Assim, se o prestador resolve parar de trabalhar para mim para trabalhar com
voc o problema ser dele, neste caso ele no estar fazendo nada de irregular. O que o
legislador no concorda que algum v atrs de um prestador que j possua tomador
para deixar de trabalhar com este para trabalhar para ele. Se o prestador vai procurar o
tomador o problema ser dele, o que no pode o tomador ir atrs de um prestador que j
possua tomador.
Dentro do que diz o legislador, este aliciamento passa a ser um ato ilegal.
Esta regra do aliciamento no tem absolutamente nada a ver com o que a gente
havia estudado anteriormente tomador X prestador, porque entre eles o acerto ser
daquela forma j vista (vide tpico imediatamente abaixo do final da sntese). A estria do
aliciamento no interfere nesta relao que continua sendo a mesma. A regra do
aliciamento diz respeito ao aliciador e ao antigo tomador. Ento, trata-se da indenizao
daquele que aliciou em relao ao antigo tomador.
Diz o CC atual:
- Se houver aliciamento, o aliciador pagar ao antigo tomador aquilo que
caberia ao prestador de servios no perodo de 2 anos. Veja bem, como eu falei no
tem nada a ver com o prestador. Se o prestador est saindo antes do final do contrato e me
causa um prejuzo ele dever pagar uma indenizao a mim. O valor que ser pago pelo
aliciador a mim ser um valor fixo, independentemente de perdas e danos ou de qualquer
outra coisa. Na verdade esta norma tem muito mais carter punitivo, primeiro em um
sentido de evitar que voc faa aliciamento e em um segundo sentido para te punir caso
voc alicie (voc vai pagar este valor acontea o que acontecer). Qual o ponto de
referncia? Como dito, o ponto de referncia o que o prestador receberia em dois anos.
Ex: O prestador recebia mil reais por ms - 1000x12x2 = 24000 Assim, o aliciador teria
que pagar um valor de R$24.000,00 ao antigo tomador. O prejuzo que o tomador tiver
quem paga o prestador, pois ele est sado e como a gente viu ele deve pagar perdas e
danos. Este valor pago pelo aliciador simplesmente uma punio em meu favor.
Alterao em relao ao CC/16:
- O que mudou em relao ao CC velho no que diz respeito prestao de servio.
Mudou no seguinte: No CC velho esta regra somente valia para o aliciamento de
trabalhadores rurais (ex: bia fria). Ento, o CC atual trouxe uma alterao, pois no
limita mais esta regra rea rural (pode ser em rea urbana tambm, p. ex, diarista,
advogado, etc.). Neste sentido, a lei possibilitou a aplicao desta regra a qualquer
prestador de servio, mas tambm estabeleceu um requisito: Esta indenizao s devida
se houver um contrato escrito (se for um contrato verbal no h indenizao a ser
paga).
- Houve tambm uma alterao em relao ao valor da indenizao. O CC/16 dizia
que a indenizao que o aliciador deveria pagar ao antigo tomador era o dobro do que o
prestador receberia em 4 anos. Ento, considerando a mesma hiptese tratada, se o
prestador recebia 1000 reais mensais, o aliciador deveria pagar 96.000 a ttulo de
indenizao ao antigo tomador (valor do que o prestador recebia por ano x 8). Desta forma,
entendeu o legislador que a punio na forma do CC velho estava muito exagerada, dever-

se-ia manter a punio, mas no neste patamar onde acabaria levando uma situao de
evidente enriquecimento sem causa.
EMPREITADA
Fica fcil a gente comear a tratar da empreitada porque dentro da prestao de
servio ns j avaliamos a diferena entre esta e a empreitada. Conforme fora dito, na
prestao de servio eu tenho um resultado desejado e eu contrato o servio para tentar
atingir aquele resultado. Todavia, o resultado no obrigatrio uma expectativa. Ento,
a gente faz a contratao e espera que com a prestao de servio que se vai fazer chegue
a um resultado. Neste contrato o importante que o servio seja realizado na qualidade e
quantidade que a gente contratou.
Na empreitada a situao inversa, onde o importante o resultado O que se est
contratando o resultado. Em geral, salvo se convencionado a forma, o servio
irrelevante ou secundrio, ou seja, a quantidade e qualidade que voc v empregar de
menor importncia. No exatamente que no importante, claro que o servio
importante, mas no este o ponto relevante. Ex.: Voc contrata algum para consertar a
sua TV. Esta pessoa d um chute no aparelho e o conserta. Outro exemplo: Eu tranco a
chave dentro do carro. Contrato algum para abrir a porta para mim. Como ele vai abrir a
porta? No importa, ele poder utilizar de qualquer meio, desde que no estrague o
automvel. Portanto, ele poder utilizar qualquer forma. Se ele utilizar uma chave parecida
e abrir ser vlido, mesmo que no tenha havido quase nenhum dispndio de sua parte.
Ele poderia utilizar uma chapa, um barbante, uma chave mixa, enfim, qualquer meio que
possa atingir o resultado desejado, qual seja, abrir a porta do carro. Lgico que a gente
poderia ter convencionado uma forma especfica, p. ex, utilizao de uma chave mixa.
Neste caso, como ele dever abrir a porta? Com emprego de chave mixa.
Como o objeto de contratao o resultado, por conseguinte se paga somente pelo
resultado. Se o resultado no for atingido o empreiteiro no ter direito a receber coisa
alguma.
A princpio a empreitada tudo ou nada, ou voc faz o que a gente combinou ou
voc no o faz. Se voc fizer insatisfatoriamente ou no fizer, a princpio d no mesmo, ou
seja, fazer mal feito, ou fazer parcialmente e no fazer d no mesmo. Nada impede que se
for feito insatisfatoriamente eu possa pedir para refazer sem acrscimo ou que eu aceite
como est com abatimento do preo (mas a regra tudo ou nada).
Portanto, o contrato de empreitada o contrato pelo qual voc contrata o
resultado. O CC utiliza a expresso obra obra na verdade o resultado. A empreitada
mais comum em que a gente pensa a empreitada do pedreiro (ex.: contratar uma casa),
mas no precisa ser necessariamente isso. Na verdade a obra o resultado, o resultado
que eu quero contratar e, lgico, para atingir o resultado tem que fazer, ter atividade, ter
risco e uma srie de fatores, mas o importante que a gente consiga atingir aquele
resultado mediante retribuio, j que se trata de um contrato oneroso.
- CARACTERSTICAS
1)
2)
3)

4)
5)
6)

um contrato BILATERAL (um tem que entregar a obra e o outro tem que pagar por
esta obra);
Contrato ONEROSO;
Em regra, um contrato NO PERSONALSSIMO (Como para mim o que interessa o
resultado, a obra a ser realizada, ento, no importa quem faz, desde que faa), salvo se
as partes por acordo houver estabelecido que a obra contratada seja realizada pelo
empreiteiro pessoalmente, mas isto deriva de acordo tem que ser do contrato logo no
natural;
Contrato evidentemente DIFERIDO (como qualquer locao);
Contrato CONSENSUAL;
Contrato NO SOLENE (no precisa ser escrito).
- ELEMENTOS
A)FORMA: Como se trata de um contrato no solene a forma livre;
B) OBJETO: B.1) Retribuio; B.2) Obra.
B.1) Retribuio: A retribuio tal qual qualquer locao tem que ser sria (no sentido de
que equivale uma retribuio que tenha um valor econmico compatvel com aquilo que

se est contratando) e lcita (no sentido de que no seja ilegal. Ex.: Eu no posso ganhar
o empreiteiro com cocana).
B.2) Obra: Qualquer resultado que a gente queira que seja atingido, desde que no seja
ilegal nem imoral.
- Curiosidade: Existe uma situao de empreitada cujo objeto ilegal que muito
conhecida e razoavelmente comum que o matador de aluguel. Eu no vou com a cara
de uma pessoa e contrato algum para mat-la. Acerto o preo e o matador pega um
revlver e d um tiro e a mata. Ou, ele pode seguir os passos, estudar o dia-a-dia dela,
armar uma emboscada, enfim, no interessa como ele matou, ele s ir receber quando
matar. Se ele descarrega a arma na pessoa, mas no a mata eu no deverei pagar nada a
ela, ou seja, eu s pago pela morta, pois foi o resultado contratado. uma empreitada
tpica, mas o objeto ilegal. Ento, no valeria o resultado ilegal ou imoral que voc tenha
convencionado.
C) SUJEITOS: C.1) Empreiteiro; C.2) Dono da obra.
C.1) Empreiteiro: aquele que assume o compromisso de atingir determinado resultado.
C.2) Dono da obra: aquele que contrata o resultado.

Consideraes sobre os sujeitos do contrato de empreitada:


- Dono da obra: Tal qual o tomador de servio, para ele no h ressalva nenhuma. Ele tem
que ser agente capaz, se for incapaz basta que ele esteja representado ou assistido que o
negcio se concretiza.
- Empreiteiro: Em relao ao empreiteiro, a princpio ele teria que ser agente capaz. Se for
incapaz deve estar representado ou assistido. Em um primeiro instante a gente
vislumbraria o seguinte: No h ressalva alguma quanto este tipo de situao em especial
porque quando a gente comea a ponderar a empreitada, diferente da prestao de
servio, ele um contrato no personalssimo, o que significa que mesmo que o indivduo
for menor ele pode contratar uma empreitada, pois o fato de ele contratar no significa
necessariamente que ser ele quem realizar a empreitada.
*Para compreender: Eu contrato a Juliana para descarregar para mim sacas de feijo do
meu caminho. Ela pode contratar comigo para descarregar o meu caminho cheio de
sacas de feijo de 60 kg? Pode. Ela est contratando comigo que vai descarregar o
caminho, mas no necessariamente tem que ser ela quem vai descarregar.
Por isso que eu no tenho ressalvas, mesmo se tratando de menor, j que no ser
ele quem ir cumprir. O importante que ele assuma o resultado. Ento, basta que ele
esteja representado ou assistido para assumir o compromisso, mas ele no precisa ter
condies de realizar, porque ele no precisa fazer pessoalmente. E se precisar de uma
habilitao especfica? Se for necessria habilitao especfica ele no precisa ter tal
habilitao, pois ele no precisa cumprir pode ele contratar e colocar outra pessoa para
executar que tenha aquela habilitao. Neste sentido no teria problema algum, salvo se,
como ns mencionamos, no ilegal que no contrato ns estabeleamos por clusula que
a obra seja realizada pessoalmente pelo empreiteiro. Ento, caso haja esta disposio no
contrato voc teria que realizar a obra na forma convencionada pessoalmente. Neste caso
incorreriam aquelas limitaes que ns estabelecemos dentro da prestao de servio. Se a
empreitada fosse realizada pessoalmente pelo menor, ento, tem que ser compatvel com
sua idade e condio. Se for algo que exija habilitao especfica necessrio que o
empreiteiro tenha esta habilitao.
Em suma, o menor pode contratar uma empreitada, desde que esteja representado ou
assistido, pois o contrato no personalssimo e ele pode delegar o cumprimento outra
pessoa. Se for convencionado que ele tem que realizar a empreitada pessoalmente, tal
empreitada tem que ser compatvel com sua idade e condio.
- ESPCIES
As espcies podem ser avaliadas de duas maneiras, alias as regulamentaes delas
no CC impe que a gente saiba da questo da empreitada sob dois aspectos.
Em um primeiro plano ns vamos avaliar a empreitada de uma forma geral. A
princpio, salvo disposio em contrrio, a empreitada funciona da seguinte forma: tudo ou
nada. Tudo ou nada no seguinte contexto: O empreiteiro tem que realizar a obra e s
quando ele a realiza tem direito a receber. Ento, a princpio o empreiteiro somente vai

receber depois que entregar a obra cumprida - antes disso ele no tem direito a nada, nem
pelo que ele j tinha feito. Esta a forma normal, no interessa o que o empreiteiro j
tenha feito. Fazer pela metade, no fazer ou fazer mal feito tudo a mesma coisa.
Ex.: Contratamos algum para fazer um bolo para uma festa de aniversrio.
Escolhemos o sabor, cobertura, recheio e decorao. A pessoa comea a fazer o bolo e s
faz a metade. Se ela no tivesse feito nada seria a mesma coisa.
Quando a gente pensa em empreitada a gente imagina empreitadas longas, p. ex,
construo de prdios, casas, etc., mas poderia ser qualquer empreitada Voc contratou
um resultado dever ser cumprido tal resultado.
Obs.: Em relao ao tempo que o empreiteiro levar para entregar o resultado, a
nica coisa que no pode acontecer voc vincular a pessoa ao tempo. Vincular no
seguinte contexto: Pode haver um termo final para ele concluir, mas ele no fica vinculado
a este tempo. Ex.: Eu estou contratando um empreiteiro para pintar a sala e dei 10 dias de
prazo. Isto significa que ele tem 10 dias para concluir a obra. Mas, se ele cumprir em 5 dias
eu no posso for-lo a continuar amarrado ao meu contrato. J que ele concluiu em 5 e
ns fixamos em 10 se nos outros 5 dias ele tiver que continuar vinculado ao contrato
prestao de servio ou contrato de trabalho. Na empreitada ele tem 10 dias para acabar
se ela terminar em 1 dia ou em 10 a mesma coisa devo pagar a ele o mesmo valor.
Portanto, a princpio a empreitada realizada POR OBRA, ou seja, servio
realizado servio pago (S pago pelo servio realizado).
Regra: Empreitada Por obra.
Contuo, anda impede que voc possa convencionar que esta empreitada seja
formulada POR ETAPAS (ou por partes), de modo que cada etapa seria considerada
como uma mini-obra para efeito de contrato (com a mesma lgica como se fosse
realizada a obra). Ex.: Se eu considerasse uma empreitada regular e contratasse algum
para fazer uma casa, vamos supor que ele tenha comeado ergueu as paredes, colocou
janelas, portas, mas no colocou o telhado. Quanto eu pago a ele? Nada, pois no foi isso
que eu contratei contratei a construo da casa (regra). Por outro lado, nada impede
que a gente possa fazer este contrato de forma diferente por etapa, ou seja, cada
etapa concluda teria uma remunerao proporcional. A gente poderia ter
convencionado, p. ex, que: Na hora que voc concluir a fundao eu pago X; Ergueu as
paredes pago X; Colocou telha na casa X; Colocou piso, janelas e portas X;
Instalaes e acabamento X. Ento, a gente poderia fracionar a empreitada por etapas e
cada uma destas etapas seria considerada como uma obra extinta, cada vez que uma
etapa fosse concluda geraria o direito a retribuio (mas isso deriva de contratao).
Exceo: Pode-se convencionar empreitada por etapa.
Outra forma de classificar (esta forma mais importante que a outra) toda forma
de regulao da obra. Neste sentido, a empreitada pode ser:
1) Empreitada de lavor: a empreitada na qual o empreiteiro entra para a realizao da
obra exclusivamente com o seu servio. O material necessrio execuo o dono da obra
que fornece. Ex.: Contrato uma pessoa para fazer um bolo. Quem ceder farinha,
chocolate, leite, acar, ovos, etc. ser eu.
No desnatura esta empreitada se o empreiteiro utilizar os seus instrumentos de
trabalho. Ex.: No exemplo da contratao do bolo supra A empreiteira pode utilizar suas
formas, panelas, etc. No caso de contratao de uma casa, o pedreiro pode utilizar o seu
carrinho de mo, p, enxada, martelo, colher de pedreiro, etc.. O que o CC quer dizer so
os matrias que vo ser includos na obra (vo ser agregados obra).
Portanto, na empreitada de lavor o empreiteiro entra com a mo de obra e o dono da obra
com o material.
2) Empreitada mista: Nesta empreitada o empreiteiro entra com a mo de obra e com o
material. No exemplo do bolo, a empreiteira vai faz-lo, mas no s, ela vai tambm
fornecer: bolo, farinha, acar, leite, enfim, todo o material necessrio para a concluso do
bolo. O pedreiro no vai s construir, ele vai comprar o cimento, tijolo, cal, areia, pedra,
necessrios realizao da obra.
Este conceito de empreitada mista um conceito interessante. Interessante, pois
quando normalmente se fala em mista, existe uma tese A, uma tese B e uma tese
ecltica ou mista. Esta ltima um mix, ou seja, nem A nem B. Ento, voc pega uma
tese mista que uma tese entre duas teses tem pelo menos trs teses (A, B e mista).
Como visto, existem duas formas de empreitada: a de lavor ou mista. Tem alguns autores

que questionam este conceito de empreitada mista. Porque mista? Primeiro ponto a se
avaliar: Hiptese A: Se eu contrato a Juliana para fazer um bolo e eu dou os ingredientes.
Hiptese B: Contrato voc para fazer um bolo para mim e voc d os ingredientes. Voc vai
agregar ao preo no s a mo de obra, mas tambm o material que voc vai utilizar. Na
empreitada de lavor, eu s pago a mo de obra, na mista eu pagarei pela mo de obra e
pelos materiais. Existiria uma empreitada onde voc s forneceria os materiais mediante
retribuio? No, seria compra e venda. Ento, quando ele fala em empreitada mista
porque tal empreitada um mix entre a empreitada pura e a compra e venda, porque o
fato em si o seguinte: quando a Juliana comprou a farinha, ovos, leite, etc. quem o dono
destes ingredientes? A Juliana. Quando ela faz o bolo e me entrega, quem passa a ser o
dono do bolo e dos ingredientes nele contidos? Eu.
Deste modo, chamada de empreitada mista porque um mix entre a empreitada
tpica e a compra e venda.
Questo:
Situao 1: Contrato algum para fazer um bolo combinando o recheio, cobertura e
sabor. Se ela no faz o recheio e a cobertura eu no sou obrigado a ficar com o bolo, haja
vista que no foi isto que eu combinei.
Situao 2: Contratei um pedreiro para construir uma casa para mim. Combinamos
o projeto e que seriam pagos cem mil reais e ficou tambm estipulado que os materiais
ficariam por conta dele. Caso especfico a se avaliar: Ele fez as fundaes, colocou os pisos,
ergueu as paredes, telhou a casa e no quer mais trabalhar para mim. Quanto que eu
tenho que pagar para ele?
Isto foi visto em civil I, chama-se acesso industrial (?) aquilo que no se tem
como desagregar. O bolo d para voc levar embora, j casa no tem como desagregar.
Conseqncia: Como no tem como retir-la, eu somente terei que indenizar s o material
e no indenizo nada do servio que foi realizado. Eu s indenizo o material para se evitar
enriquecimento sem causa.
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OBRIGAES DO EMPREITEIRO
1) No caso do empreiteiro, a obrigao essencial, fundamental, entregar a obra
conforme contratada. Ento, entregar conforme foi solicitado, nos exatos termos
conforme foi contratado ele deve entregar a obra.
2) No se afastar das instrues recebidas. Conforme j dissemos, a princpio na
empreitada no importa muito como voc vai realizar aquilo que voc queria, mas se h
um projeto, se h orientaes, que foram feitas por parte do dono da obra, ou pelo autor do
protejo, no caso de uma casa onde o projeto foi um engenheiro que fez, voc tem que
seguir aquelas instrues, aquelas orientaes, no pode se afastar daquilo sob pena de:
se ele por um acaso se afastar dessa situao, dessas orientaes, o dono da obra poderia
rejeit-la, ento eu posso no aceitar a obra. O dono da obra poderia aceitar com
abatimento de preo, ou at mesmo exigir a sua reexecuo, poderia exigir que ela fosse
refeita, conforme foi convencionado.
3) E da comeam a surgir obrigaes adicionais, por exemplo, ns vimos que em
qualquer empreitada, a gente poderia dizer que h um dever de informao. Nessa idia
do dever de informao, na extenso dela, ela se modifica conforme seja a empreitada que
esteja trabalhando, no caso de uma empreitada de lavor, o empreiteiro deve informar sobre
a viabilidade da obra, e os materiais que ela est recebendo, porque o empreiteiro assume
a condio e fica como profissional, e sendo profissional, embora no precise ter
qualificao, mas pra execuo vai ter que ter algum que tenha condies e
conhecimento, se ele mesmo um profissional, ele tem condies de avaliar a obra e assim
como, j que a Ju que vai fornecer pra mim o material pra construir a casa, e ela no
profissional, eu devo avisar pra ela sobre a obra, sobre as alteraes, e at sobre o
material que est sendo empregado, de repente esse material imprestvel, esse material
no se adequa naquilo, h necessidade de outro tipo de material, eu como profissional
deveria informar.
Obs.; Na mo-de-obra se encaixam os equipamentos pessoais? Como dito, no caso
da empreitada de lavor, a gente enquadra como equipamentos de ofcio, ex., betoneira, p,
continua sendo acessrio de lavor, mas nada impede do dono fornecer? No tem problema,
no desnatura. Voc poderia imaginar que em uma empreitada de lavor eu vou pintar um

mural, isso contrato, voc tem que me dar tinta, pincel, esptula. O fato de eu usar o
meu pincel, a minha esptula no significa que ela passa a ser mista, porque como eu falei,
a idia da empreitada mista voc estar passando propriedade, eu comprei a tinta, eu
comprei a tela, quando eu te entregar a pintura, voc passa a ser dono no s da pintura,
mas de todo o material utilizado.
Ento, voc tem o dever de informar como profissional, mais ou menos o seguinte:
quantas vigas tm aqui? Ou voc acha que esse teto se sustenta s com uma viga? Qual a
proporo de cimento que voc deveria utilizar pra construir essa sala? de se esperar que
voc no saiba porque voc no profissional, voc no tem engenharia, voc no
pedreiro, ento, lgico, para o dono da obra ele no precisa saber, eu que tenho que dizer
se possvel, eu tenho que dizer sobre o material pra que voc me fornea o material,
exemplo: se a gente fosse imaginar aquela situao que aconteceu no Rio de Janeiro,
aconteceu tambm uma situao parecida em Maring, que teve um prdio que desabou, e
l no Rio de Janeiro teve aquele caso do Palace II que veio a baixo. No caso daquele
prdio que foi feito l no Paran, ele veio baixo porque foi construdo em cima de um
mangue aterrado, o que j era de se esperar, porque, lgico, se h um mangue l porque
l uma entrada de gua, e com o tempo a gua vai acabar fragilizando aquele aterro que
foi feito, a no ser que voc fizesse um outro tipo de aterro. J aconteceu h uns trinta
anos que uma parte de algumas casas na beira da praia acabou desabando, eles fizeram
um aterro de pedra, mas com a umidade, a onda batia e ela acabou entrando por baixo,
naquela parede de pedra comeou a escavar por baixo, toda a parte l na beira do mar
veio a baixo, mas isso j era uma coisa de se esperar, no por ns, no fomos ns que
construmos, nem todo mundo tem casa de praia perto do mar, mas lgico, quando voc
faz esse tipo de construo, tem que avaliar que essa construo com o tempo ela vai
desabar, com o movimento das ondas, o movimento das mars, em algum lugar vai
desembocar, eu no tenho que me preocupar com isso, quem se preocupa o profissional,
ele que vai se preocupar. Ento, ele tem que avaliar isso como profissional e me dizer:
isso que voc vai fazer aqui corre o risco de desabar, isso que vai acontecer.
No caso do Palace II foi um caso que, como eu falei, primeiro, voc no pode se
afastar das orientaes que voc recebeu, ento o seu Srgio Naia recebeu um projeto,
que era o projeto do Palace II, tinha que construir um edifcio de tantos andares, todo
projetado. Neste caso especfico houve alguns fatores interessantes, o primeiro deles o
seguinte: o projeto original, como se descobriu s depois que se verificou o Palace I, que
tambm veio a baixo por sinal se no me falha memria, verificou-se que o projeto original
previa 13 pilares de sustentao, ento no estacionamento deveria haver 13 pilares de
sustentao, e havia 11 pilares de sustentao. No caso, faz diferena 2 pilares a menos?
Talvez sim, talvez no, e isso um fato interessante, porque de repente poderia ser
redistribudo, o peso reforando alguns pilares e retirar dois. E quando foi feito isso, o que
foi dito era o seguinte: a justificativa que os moradores estavam preocupados em
distribuir as garagens, e pra quem olha na planta do estacionamento, os pilares de
sustentao so s uns quadradinhos, tira esse quadradinho e tira esse quadradinho,
sobraria mais espao e eles conseguiriam distribuir melhor as vagas pelo estacionamento,
ento foi isso que foi dito, que a culpa era dos moradores. Independentemente disso, o fato
era que os moradores pediram pra fazer isso, pra eles no faz muita diferena, o fato que
com onze sobra mais espao pra fazer garagem, quem tinha que saber disso era o
engenheiro. Segundo, o que foi usado no local, na construo do Palace II, foi usado areia
da praia, o que inadequado pra construo. Ento o que consiste? O cimento esfarelava,
a tendncia era o cimento esfarelar, mesmo se houvesse as 13 pilastras de sustentao, a
tendncia era que elas fossem abaixo mesmo, porque elas no teriam condio de se
manter, se no fosse naquele momento, poderia ser depois, ia comear a dar sinais de
desgaste. Ento, o resultado era inevitvel, ia de qualquer jeito desabar.
Admite-se um lado, primeiro, Sergio Naia errou quando tirou as 2 pilastras, ele no
podia ter feito isso, afinal de contas o projeto no era dele. Segundo, quando ele usou
material inadequado. Mas quem que forneceu, de onde tiraram o material? De duas uma,
primeiro, se por um acaso a empreitada fosse exclusivamente de lavor, o que muito
comum principalmente nessas edificaes, voc vai l e pega aquele condomnio pra
construir o prdio, e todo mundo da l sua quota parte, todo mundo responde pelo
material, etc. Portanto, quando voc est diante dessas empreitadas de lavor, quando
entregarem o material pra ele, a obrigao dele avisar que o material inadequado e

que ele no poderia fazer a construo com aquele material. E se fosse mista,
permaneceria o dever de informao em relao obra, viabilidade da obra, mais j no
haveria quanto ao material, no h um dever de informar sobre a qualidade do material,
porque na empreitada mista, como pedreiro ou empreiteiro, j que ele que fornece o
material, ele fornecer o material adequado. Ento naquele caso, se a gente estivesse
tratando de uma empreitada de lavor, ele errou quando ele aceitou areia da praia, fez a
construo daquele jeito. Se fosse mista, errou tambm porque ele no poderia ter usado
material inadequado. Portanto, tem que ver a diferena pelo tipo de construo, na
empreitada de lavor eu tenho um dever de informao maior do que na empreitada mista.
Observao: acabei de falar aqui que na empreitada de lavor existe uma
obrigao de fornecer o material adequado, se houver especificao no projeto, o material
a ser usado o material do projeto, at porque est l determinado, ele tem o dever de
informar. Ento est dizendo l que tem que usar ferro da Gerdau, no pode usar um
similar, tem que usar aquele que consta no projeto. Lado B da questo: se no h
especificao no projeto, ele no obrigado a fornecer o melhor, mas tambm no significa
que ele pode usar o pior. Ele pode usar qualquer material desde que seja o adequado para
a obra.
4) Aliado a esse dever de informao, ns vamos alertar uma outra obrigao, ao
qual eu costumo chamar de dever de absteno. O CC velho dizia assim: o empreiteiro
responde por qualquer dano que venha causar a obra, aos materiais, salvo estes materiais
se em tempo houvesse perdido outra obra, o que dava a conotao de caso o dono da
obra, na empreitada de lavor, fornecesse o material inadequado, e eu informasse ao dono
da obra, dava a conotao de que, nesse caso, excluiria a responsabilidade do empreiteiro,
porque ele teria avisado o dono da obra.
Quer me parecer o seguinte, na verdade ns vamos agregar esse dever de
absteno na seguinte idia: parece-me que o empreiteiro, na condio de profissional, por
ser parte mais forte no que diz respeito especificao tcnica, ao servio da obra em si,
ele tem o dever no s de informar, a informao no vai por si s excluir a
responsabilidade do empreiteiro, ento informar s no vai ser suficiente. Uma vez que, em
vrias vezes, a gente vai estar agregando junto a essa situao esse dever de absteno, o
que significaria dizer o seguinte: em determinadas situaes no bastaria s ele avisar
quanto ao solo, quanto viabilidade da obra ou quanto ao material, mas tambm
competiria a ele se abster de realizar, no fazer. O que valeria em si, a eu digo pra vocs,
no s para a empreitada, mas pra qualquer profissional. Diz o Cdigo de Defesa do
Consumidor que qualquer profissional teria a obrigao no s da informao, mas tambm
da absteno, precisa informar, e se no houver outra opo na realizao, ele
simplesmente vai se abster, no deve fazer.
Eventualmente a gente at poderia admitir que a informao levaria a excluso da
responsabilidade, poderia excluir a responsabilidade. Outras vezes, a informao s no
basta, deveria tambm se abster. Qual o parmetro? Como eu sei quando que
simplesmente a informao vai bastar? Ou no basta s informar e tambm deveria se
abster? O parmetro seria uma avaliao de instrumentos, ento o que a gente vem
considerando o seguinte: toda vez que a gente pensa em no compensar o benefcio. O
profissional, no nosso caso, o empreiteiro deve se abster de realizar a obra para a qual foi
contratado. A obra, a operao, aquilo que lhe foi pedido, deve primeiro informar, quando o
risco no compensar o benefcio ele deve tambm se abster, no fazer. Exemplo: esse caso
do Sergio Naia, quando foi pedido pra ele retirar dois pilares de sustentao, se por acaso
isso podia afetar e lgico que afetaria a questo da segurana, da solidez da edificao,
embora a pedido dos donos da obra, ele no poderia ter feito, poderia ter avisado que no
podia, se eles insistissem, no fazer. A areia da praia, usar areia da praia que material
inadequado, ento se o material que fornecido pelos condminos, ele deveria ter avisado
que o material era inadequado, e deveria ter se abstido se houvesse insistncia.
Cirurgia plstica, por exemplo, vamos imaginar uma situao de cirurgia plstica.
Uma mulher que j tinha feito vrias cirurgias plsticas, ela j tirou duas ou trs costelas
pra afinar a cintura, ela fez cirurgia pra colocar silicone nas ndegas, fez cirurgia pra
colocar implante na panturrilha, fez cirurgia pra ficar com uns peites e ficar parecendo
atriz de filme porn americano. lgico que aquilo tudo a gente poderia tomar a seguinte
praxe: poderia ser feito? Poderia. H risco de morrer? Lgico que h risco de morrer, toda
cirurgia tem risco de morrer, se cirurgia tem risco. Mas o risco pode ser mnimo, em razo

daquele benefcio, nesse caso o benefcio o bem estar que a pessoa pode ter. Ento voc
tem que ponderar at que ponto vale a pena o benefcio em razo do risco, compensa
muito mais a gente fazer a cirurgia plstica com um risco mnimo pra esta mulher, do que
ela viver o resto da vida com vontade de fazer cirurgia plstica, seria um fato para se
pensar.
Entretanto, certas vezes, o prprio mdico deveria se abster de realizar a cirurgia.
Houve um caso de uma mulher que tinha colocado 1,3 litros de silicone em cada peito,
totalizando dava mais de dois litros e meio, e a lgica dela foi mais ou menos a seguinte:
quando ela fez isso da, essa mulher na verdade era uma striper, ento l nos EUA tem
umas casas de stripers, e dentro da loja de striper ela era mais uma, bonitinha, mais era
simplesmente mais uma. Quando ela colocou aquilo ela passou a ser uma novidade, com
aqueles peitos ela chamava ateno, ento ela deixou de ser mais uma pra passar a ser
uma celebridade, ento eles anunciavam ela e tal. Compensa? Lgico que era uma
vantagem dela, mas o que isso provavelmente vai causar? Escoliose. Como ela coloca 2,6
litros, pra equilibrar aquilo tudo ela tem que arquear as costas e acertar a posio da
cintura, o que significa que a coluna dela vai fazer um S, hoje isso passa, mas daqui alguns
anos que no vo ser muitos, ela vai ter um srio problema de escoliose, provavelmente
vai ter dificuldade de andar. Ento nesse caso o que o mdico poderia ter feito? Abster-se.
H mais a mulher quer colocar 2,5 litros de silicone, problema dela. Eu no vou por, assim
como ele no vai pr, voc no vai por porque ningum, nenhum profissional vai aceitar
esse tipo de incumbncia, simplesmente pra satisfazer o ego dela.
Assim, nessa condio que a gente vai avaliar, risco e benefcio, se o risco
compensa o benefcio, ento a gente aceita, quando o risco no compensa o benefcio, o
risco muito grave, o profissional deve avisar dos riscos e simplesmente tem casos que s
o aviso no basta, nem pegar aqueles termos que os mdicos pegam que so aqueles
termos de iseno de responsabilidade, onde a pessoa assume a responsabilidade pela
cirurgia, aquilo no vai adiantar nada, porque ele deveria ter avisado e no realizado o ato
cirrgico. Ento todo profissional vai ter esse dever de absteno, como tambm o
empreiteiro.
O CC velho previa uma multa, o Cdigo atual nem faz meno e em nenhum lugar
previsto isso nem no Cdigo de Defesa do Consumidor, ento a gente tambm enquadra
esse dever de absteno.
5) Numa empreitada de lavor, ns poderamos adicionar a mais uma obrigao do
empreiteiro, agir com diligncia, o nosso Cdigo diz que numa empreitada de lavor quem
fornece o material o dono da obra, ento o empreiteiro deve agir com diligncia porque
no caso, o Cdigo diz, todo material que ele por culpa inutilizar, ele vai pagar. E bem
interessante pensar nisso da, principalmente ponderando o seguinte aspecto: ento todo o
material que eu por culpa acabar inutilizando eu vou ter que pagar.
Vamos trabalhar da seguinte forma: no caso, no existe essa obrigao em uma
empreitada mista, a gente no encontra esse dever em razo da empreitada mista, uma
vez que, j que quem fornece o material o empreiteiro. A gente no precisa pensar nesse
dever porque o material dele, se ele estragar e inutilizar azar o dele. Numa empreitada
mista, ns imaginamos o seguinte: o material que vai ser empregado, a demora, isso corre
por risco do empreiteiro, se ele inutilizar o que vai acontecer : eu vou ter que entregar o
projeto como foi solicitado no perodo certo e o prejuzo meu, no houve acerto nesse
sentido, se isso acarretar aumento na quantidade de material, problema dele.
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OBRIGAES DO DONO DA OBRA


1) Nas empreitadas de forma geral pagar conforme o convencionado.
2) Na empreitada por etapas eu tenho o dever de fiscalizao, porque eu tenho
que verificar cada etapa. E o Cdigo diz: tudo o que se pagar, presume-se verificado.
Presuno relativa, o Cdigo permite que voc possa contestar isso da, o 2 do art. 614
fixa o prazo decadencial de 30 dias, ento at 30 dias depois de feita a verificao ou
pagamento, voc tem 30 dias pra reclamar caso haja defeito ou vcio.
3) Na empreitada de lavor ele deve fornecer os materiais necessrios, ou pode
solicit-los. J que ele quem fornece os materiais na empreitada de lavor, ele tem que
fornecer os materiais adequados de acordo com a necessidade da obra, sob pena de se ele

no fornecer o material, o empreiteiro no poder concluir por culpa dele, e ia acarretar a


resciso por culpa do dono da obra. Na verdade voc vai pensar o seguinte: existem duas
situaes: 1) tem um projeto, tem que fornecer contrato fungvel; 2) sobre a qualidade, o
que pode acontecer realmente o seguinte: eu comprar material inadequado, e voc
avisar pra mim que inadequado. A qualidade quem estabelece sou eu, eu que sou o dono
da obra, eu vou fornecer o material. Ento a gente no tem essa formulao, tem que
oferecer material de qualidade, tenho que fornecer o material que eu quero conforme a
necessidade, ento eu tenho que comprar cimento, mas no vou comprar cimento, ento
no construo a casa, tem que comprar farinha, mas no vou comprar farinha, ento no
fao o bolo.
Ento voc tem que comprar, mas a qualidade do material problema meu, se eu
comprar farinha de melhor qualidade ou de pior qualidade o resultado vem pra mim depois.
Sendo de uma qualidade muito ruim tem o dever de informao por parte do empreiteiro.
Ex.: Voc compra uma farinha de menor qualidade, faz com essa farinha, beleza,
mas ela no vai ficar bonita, vai ficar com uma cor mais escura, vai fazer mal a sade?
No, s que vai ficar feio. Vai fazer um po, voc me d um fermento, esse fermento no
bom, a massa vai ficar assim mais empastada e no vai crescer. No, usa esse mesmo.
Beleza. s uma questo esttica. Ento o mximo que a gente poderia ponderar isso a,
imaginar que eu forneo o material conforme o projeto e conforme a necessidade, e a
partir dali que a gente vai avaliar o que est acontecendo, se o material for ruim, no
importa, mas se no caso, isso puder afetar, olha, essa farinha parece estar vencida, pode
fazer mal a sade, comi o bolo e estou passando mal, a voc tem que se abster de fazer o
bolo, mas s for s questo do visual porque vai ficar feio, ento se faz.
4) O dono da obra ainda tem o dever de no alterar o projeto, salvo pequenas
alteraes, desde que isso no importe em risco a segurana, ou a esttica da obra. Mexer
nas chaves da casa, no pode ficar mexendo nas chaves da casa, porque isso importa em
alterao no projeto, e tem l direitos autorais no projeto que o engenheiro fez. Pequenas
alteraes que no afetam, ex a grade era reta, mas eu quero por uma redonda, isso no
vai modificar muito, alteraes significativas que alterem a esttica, ou alterem a
segurana no podem ser feitas.
O grande problema o seguinte: o projeto, o dono da obra no pode alterar, o
engenheiro poderia at refazer o projeto a pedido, mas ele no poderia se afastar daquele
projeto, mas a a gente fala assim, que nem fazer essa casa aqui pra Ju, t diferente porque
a gente andou mexendo, mas lgico, vai se adequar a personalidade dela, fez o projeto
preponderando segundo a vontade dela, mas no pode alterar a esttica, e no pode
mudar a segurana. Normalmente acontece que voc faz um projeto menor, o engenheiro
faz um projeto maior.
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RISCOS E RESPONSABILIDADES
Vou tentar trabalhar com uma idia de que a coisa perece para o dono. Ento,
nossa primeira histria vai ser assim: evidentemente, quando a gente imagina a idia do
comodato, significa o seguinte: se o material se perder sem culpa, porque se houvesse
culpa a gente poderia imaginar de quem seria a culpa, mas no caso do material se perder
sem culpa, quem perde? Depende de quem for o dono do material.
- Se fosse uma empreitada de lavor, comecei a construir, d um vendaval, 250 km
de vento derruba as paredes, quem perdeu as horas de trabalho? E se fosse uma
empreitada mista? O empreiteiro perde o material. No caso, sendo uma empreitada mista,
sendo entregue pelo empreiteiro a obra, a partir do instante que ele entrega a obra, os
materiais que esto l agregados passam a ser do dono da obra, e ele passa a ser
proprietrio e assume os riscos da obra por conta disso.
- Se a empreitada for mista e o dono da obra estiver em mora para receber os
riscos correm por conta do dono da obra. Art. 611. Essa regra eu acho ser um ponto bem
interessante, o Cdigo velho dizia o seguinte: na empreitada mista, os riscos e os materiais
correm por minha conta, eu empreiteiro, a Ju encomendou uma casinha de cachorro, eu
vou fazer a casinha de cachorro, se acontecer alguma coisa enquanto eu estiver
construindo a casinha de cachorro, pegar fogo na madeira, por exemplo, o prejuzo meu,
salvo se o dono da obra estiver em mora de receber a obra. E o Cdigo vem e diz assim: se
ela estiver em mora de receber, a Ju deveria ter vindo receber na segunda-feira, hoje tera

pegou fogo na minha loja e pegou fogo na casinha, se a Ju estivesse em mora de receber , o
Cdigo velho dizia que a gente rachava o prejuzo pela metade, e o Cdigo atual no, ele
joga esse responsabilidade exclusivamente para o dono da obra.
pra se pensar, porque o Cdigo velho mandava rachar? Porque no Cdigo velho
no deixava de ser um lado interessante, voc falava assim: a gente no trabalha com a
idia da coisa perece para o dono, isso quando ele mandava rachar porque o dono tinha
uma vantagem, ele no perdia tudo, rachava, o entendimento baseado na seguinte lgica:
em razo do cdigo velho, abria-se ao empreiteiro uma obrigao adicional que o pessoal
falava que era uma obrigao de consignao, ento tinha um dever de consignar a obra,
no me parece ser bm uma obrigao, pra mim parece mais uma faculdade, ento pelo
Cdigo velho a gente imaginava o seguinte: a Ju est errada porque ela est em mora,
tinha que ter ido pegar a casa de cachorro na segunda e no foi, mas eu tambm estava
errado porque, j que ela no foi na segunda eu tinha que ter consignado com ela at hoje,
e como eu no consignei, dividiu a culpa entre ns dois e dividiu o prejuzo.
No Cdigo atual, lembrando, que a causa do dano foi a culpa da Ju, ele tira essa
obrigao de consignao. Na verdade a consignao passa a ser uma faculdade pra que
possa o empreiteiro cobrar a sua remunerao, e enquanto eu no entregar a obra eu no
tenho direito de receber, ento a consignao a faculdade que eu tenho de ir a juzo e
depositar a obra em juzo, e com isso conseguir direito a remunerao. Tanto assim que,
vamos imaginar o seguinte: a Ju foi l e fez o pedido de uma casinha de cachorro, era para
ela ter pego na sexta-feira, ela no foi buscar, nos tnhamos combinados que eu iria fazer a
casinha por duzentos reais, e ela no foi buscar e hoje pegou fogo na minha loja e queimou
a casinha. Quanto que a Ju vai me pagar? Duzentos reais? No. interessante, porque
quando o Cdigo diz, sem risco e responsabilidade est falando dos materiais. Voc
cumpriu sua parte? No. Voc entregou a casinha? No, ento voc no cumpriu sua parte.
Ento dos duzentos quanto que a Ju teria que pagar pra mim? Os materiais.
Esse que o lado interessante, o meu servio est embutido l, mas ao meu servio
eu no tenho direito, porque eu tambm estou errado, pra ter direito a receber o meu lucro
que a minha remunerao, eu deveria ter consignado, porque a eu estava inadimplente
tambm, mas como eu no entreguei, eu no recebo. O Cdigo diz, que o dono vai
responder, pelos materiais, at que voc entregue a obra, os riscos dos materiais correm
por conta do empreiteiro, salvo se o dono estiver em mora de as receber. Ento no caso, o
que o Cdigo est mencionado o risco quanto aos materiais, a indenizao que a Ju vai
pagar pra mim em relao aos materiais, porque a minha parte eu no cumpri, porque eu
no entreguei a obra.
Ento disposio do 611, no mnimo, uma variante interessante na histria da
coisa perece para o dono, porque embora o empreiteiro seja o dono, quem vai responder
pelo prejuzo, o dono por estar em mora quanto aos materiais.
Outra regra que o Cdigo traz, e essa bem mais interessante o seguinte: que nas
obras de grande porte. Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou
outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e de execuo
responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela solidez e segurana
do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo. Ento, durante o prazo
de cinco anos, o empreiteiro responde pela solidez e segurana da obra. E essa regra, o
lado mais interessante dela estaria no seguinte: parece-me, ao analisar esse dispositivo,
ele estaria estabelecendo uma responsabilidade independente de culpa, durante cinco anos
o que acontecer em razo do material ou do solo, eu vou responder pela solidez e pela
segurana daquilo que eu constru.
Evidentemente a gente j admitiria que na responsabilidade sem culpa, a
possibilidade da existncia de excludentes, caso fortuito, fora maior, culpa exclusiva de
terceiro. Mas tem que ser exclusiva do terceiro, tipo: eu constru uma casa, at hoje eu
estava vendo um negcio que aconteceu l, um avio caiu no meio da rodovia l, vamos
imaginar uma situao parecida, uma pessoa vai l e cai em cima da sua casa, bom, a
tambm no possvel construir uma casa a prova de avio.
Ento lgico, no absoluto, a nica coisa que eu estou dizendo que
independente de culpa. O que eu estou apresentando? que, p.ex, eu usei tubos e
conexes Tigre. a melhor marca que tem? . Se der vazamento? Se voc tiver usado
Tigre ou outra marca pouco importa, se der vazamento em cinco anos, vai acontecer o
qu? Voc vai responder pelo prejuzo. Ento a, o que a gente estaria imaginando isso a,

essa responsabilidade objetiva dentro daquilo que o Cdigo diz : cinco anos, qualquer
coisa que acontecer, SALVO caso fortuito, fora maior, culpa exclusiva de terceiro, voc
responde pela solidez e segurana. Ex.: Em Maring tinha um prdio com uma situao
interessante, eles fizeram todo de pastilha, e as pastilhas estavam soltando, ento l do
dcimo quinto andar caia uma pastilha no meio da calada, ento eles tiveram que colocar
l um toldo de madeira, pra que as pastilhas no acabassem estragando carros,
machucando pessoas. Mas foi usada a melhor marca? No interessa o que voc usou, est
soltando problema teu, a responsabilidade do empreiteiro, ele responsvel
objetivamente.
E o Cdigo diz, prazo para reclamar isso da, 180 dias, a partir do aparecimento do
defeito. O prazo e garantia de cinco anos, durante cinco anos ele garante, mas o prazo
pra voc propor a ao, 180 dias a partir do defeito. Ento vamos dizer: eu fiz a sua casa, o
azulejo do banheiro est soltando, voc descobriu isso com 10 meses, a comeava os seus
180 dias.
* Obs.: Agora um fato pra voc pensarem: l no caso do Srgio Naia, o prdio caiu
depois de sete anos, e o que a gente verificaria seria o seguinte: pra ns, o que ns
analisaramos que esse prazo um prazo de responsabilidade objetiva, durante cinco
anos qualquer coisa que acontecer eu sou responsvel, e do dia que surgiu o defeito 180
dias para pagar. Entretanto, ela no exclui a responsabilidade subjetiva, ento voc
responderia subjetivamente por culpa no caso, na qual deve-se provar que o agente atuou
com culpa. Em suma, depois dos cinco anos voc poderia responder subjetivamente, mas
durante cinco anos objetiva, durante cinco anos, est dando problema de infiltrao, eu
no tenho que provar nada, no tenho que provar que voc usou o material errado, no
tenho que provar que voc no seguiu o projeto, que voc no seguiu a tcnica correta,
isso no altera pra ns, se est com vazamento voc vai ter que pagar pra arrumar, depois
dos cinco anos, a j muda a conversa, que aps cinco anos, a s vai responder se provada
a culpa do empreiteiro, que ele usou material inadequado, que ele se afastou do projeto,
que de alguma maneira ele interferiu com culpa no resultado final.
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EXTINO DO CONTRATO
No caso da empreitada, a forma normal, a forma usual de extino seria o
cumprimento, a entrega da obra conforme o contratado, e o pagamento do preo ajustado.
Se a obra no estiver conforme ajustado, o dono pode rejeitar a obra e pedir a
reexecuo s custas do empreiteiro ou receb-la com abatimento do preo. Ou a gente at
poderia colocar outra coisa, se a obra tiver melhoramento fora do projeto eu poderia
receb-la sem acrscimo do preo, melhoramento, eu pedi uma coisa e foi feito outra
melhor, tipo, eu pedi pra voc fazer um piso e voc colocou porcelanato, mais caro e mais
bonito e tal, mas no era o que estava no projeto. O que eu posso fazer? No fazia parte do
projeto, eu posso pedir pra tirar, ou eu posso receber do jeito que est sem acrscimo do
preo.
O Cdigo na verdade diz o seguinte: que no caso, quando ele imagina a idia dessa
empreitada, o empreiteiro ele no pode exigir, via de regra, aumento do preo, fixou um
preo, no pode ser aumentado, pelo projeto conforme convencionado. E ele tem que
seguir esse projeto, se ele faz um acrscimo, ele faz por conta e risco, do projeto ele s
poderia se afastar, se ele tivesse, conforme diz o Cdigo, autorizao escrita do dono.
Ento ele s poderia se afastar do projeto com autorizao escrita do dono da obra, o que
j havia no Cdigo velho. Ou comprovada m-f do dono da obra, o que novidade do
Cdigo, o Cdigo velho dizia que voc s podia modificar o projeto com autorizao escrita
do dono, ento o dono ia l e autorizava, como eu falei, ns contratamos o Felipe, o Felipe
comeou a construir, pra que o local tivesse outro piso, coloca-se porcelanato, s com
autorizao escrita. E o Cdigo atual, l no pargrafo nico do art. 619, ele cria outra
situao, uma situao privilegiada de boa-f, ele diz: tambm vai ter direito a acrscimo
do preo, isto , se eu autorizei, mandei o Felipe colocar porcelanato ele pode cobrar esse
porcelanato mais caro.
Ele tambm poderia cobrar mais caro se houvesse m-f do dono da obra, porque o
Cdigo diz assim, se o dono sabia e se silenciou, porque o Cdigo fala em constantes
visitas. Seria mais ou menos a gente pensar assim: eu e a Ju, a gente contratou o Felipe
pra fazer a nossa casa, ele comeou a colocar o piso, e a gente viu que no era o piso que

ns contratamos, a gente viu que era porcelanato, e a gente ao invs de falar pra ele fez o
qu? Ficou quieto, silenciou-se, esperou ele acabar pra falar. A esse aqui no o ns
pedimos. Mas esse aqui ficou mais bonito. Nesse caso se a gente pegar a casa com o
porcelanato sem pagar o acrscimo, a o Cdigo diz que m-f, ento ele privilegia a idia
da boa-f, vai punir a m-f. Ento, se a gente sabia das modificaes, se silenciou pra
poder depois receber sem acrscimo do preo, a m-f, o Cdigo entende que ns temos
que pagar por essas modificaes.
Havendo a extino do contrato de forma anormal, ou seja, sem a concluso da
obra, se no houver fato externo, ou seja, fora maior, caso fortuito, culpa exclusiva de
terceiro. Se houver a inexecuo da obra sem esse fato externo, ele deve pagar ao
empreiteiro o lucro que este teria caso concluda a obra. Porque interessante que isso
varia conforme o tipo de empreitada e conforme o modo de execuo. Ento em um caso
especfico: se fosse pra fazer um bolo, e a Ju tivesse me cobrado R$50,00 pra me fazer o
bolo, quanto eu pago pra ela? a mesma situao que eu falei agora pouco, depende,
depende do lucro que ela teria, se eu fornecesse o material, quanto que ela teria de lucro?
R$50,00, porque o material fui em que dei. E se fosse na mista? Qual seria o lucro dela?
R$50,00 menos o material que ela ia empregar, porque o material que ela ai empregar ela
ia perder. Eu contratei o Felipe pra fazer uma casa, se ele fosse construir sozinho em uma
empreitada mista, era o lucro que ele teria, se fosse uma empreitada de lavor, o valor da
contratao. Mas se o Felipe fosse usar mais dois ajudantes, muda o lucro do empreiteiro,
porque eu tambm teria que descontar os ajudantes que ele vai pagar, tem o fato de eu
precisar pagar o salrio dos ajudantes, tudo isso vai ser descontado, ele s tem direito ao
lucro, aquilo que sobrar pra ele lquido, descontados as despesas que ele teria.
Ento se o dono desfizer um contrato sem justa causa, ele paga o lucro, que seria
as perdas e danos, aquilo que ele vai deixar de ganhar. Se o empreiteiro deixa de realizar a
obra sem justa causa, ele paga ao dono perdas e danos. O que deixaria equilibrado, como a
gente falou j de locao, o empreiteiro eu sei que ele perde, porque ele vai deixar de
ganhar, e o dono da obra nem sempre, depende da obra, cada situao uma situao e
deve ser analisada casuisticamente, os dois vo receber perdas e danos.

QUESTES
O Cdigo atual traz uma regra pelo menos interessante, no Cdigo atual, ele
estabelece o seguinte: art. 620: Se ocorrer diminuio do preo do material ou da
mo-de-obra superior a um dcimo do preo global convencionado, poder este
ser revisto, a pedido do dono da obra, para que se lhe assegure a diferena
apurada. Vocs entenderam a lgica? Seria mais ou menos o seguinte: eu contratei a Ju
pra fazer um bolo de 30 quilos, ento ela vai usar 20 quilos de farinha, e queda do dlar,
etc, e mais um monte de coisa, e ocorre que, o preo da farinha de sete ou oito reais cai
pra trs, significa que a Ju vai ter uma diminuio de custo, o tanto que ela iria gastar no
vai gastar mais, se essa diminuio em razo da queda do preo do material, for superior a
10%, o que vai acontecer? Porque at 10%, se cair o preo, isso ns combinamos l, pra
fazer esse bolo de 50 quilos a gente havia combinado R$1.000,00, e a Ju vai gastar l 30
quilos de farinha, ia pagar R$8,00 o quilo, est pagando R$3,00, R$5,00 a menos em cada
quilo de farinha. Mas se casse tambm o preo do ovo, ela ia gastar R$150,00 de ovo e
gastou R$90,00, nesse caso haveria uma queda superior a um dcimo, maior que 10%, at
10%, sorte do empreiteiro que pode ter um lucro maior. Maior que 10%, eu posso pedir
abatimento de preo, porque seria enriquecimento sem causa por parte da Ju porque
estaria ganhando. Ela tinha previso nesse bolo de 50 quilos de ganhar R$200,00, mas
agora vai ganhar R$300,00 por causa da diminuio do preo, ela vai estar ganhando mais
do que podia ganhar, do que o esperado, convencionado.
E minha pergunta pra vocs a seguinte: a regra que se ocorrer diminuio no
preo dos materiais da mo-de-obra superior a um dcimo do preo normal convencionado,
o dono da obra poder exigir que seja revisto o preo, para que a diferena seja apurada.
1) Se der a diferena de 14%, qual o abatimento que eu tenho que dar
pro dono da obra?

2) E se houver aumento, cimento ficar mais caro, lajota fica mais cara,
farinha fica mais cara, o bolo fica mais caro, e se houver aumento, o que
acontece? Posso repassar pro preo em uma empreitada mista?
No Cdigo velho tinha um dispositivo que dizia assim: o empreiteiro no podia
exigira aumento do valor ainda que os salrios ou material encaream, na verdade no tem
esse dispositivo no Cdigo atual, tem um que diz que quando diminuir, eu tenho que dar
desconto, ento se cair o preo do material ou salrio eu tenho que descontar. Eu posso
cobrar, eu posso repassar isso, ou eu no posso?
Vamos entender o seguinte: a segunda pergunta eu entendo que se houver
problema na obra em razo de salrios ou materiais, um problema vamos dizer assim,
quantitativo, azar do empreiteiro. Quantitativo que eu quero dizer o qu? Quantidade de
material, seria mais ou menos eu calcular que pra essa sala eu vou precisar de seis mil
lajotas, ento vou fazer meu oramento baseado l que eu vou usar seis mil lajotas, e seis
mil lajotas no d. Se h um erro quantitativo, azar do empreiteiro, porque um profissional
deveria saber, ele deveria saber quanto tempo demora pra construir essa sala, ele deveria
saber quanto de material que vai pra construir essa sala, isso dever dele. Ento se
houvesse um erro quantitativo, ele no poderia exigir um aumento do preo porque a j
passa a ser responsabilidade dele, ele devia saber.
Agora se houvesse uma alterao valorativa, como o que diz o 620, no que
eu errei na quantidade do material, o problema foi o preo que aumentou, ou o salrio, e
no a quantidade de empregados, porque eu como profissional, eu sei que um ou trs
ajudantes, eu vou fazer em X tempo, mas valorativo, eu sei que com trs funcionrios eu
construa essa sala aqui em 45 dias, beleza, vou continuar construindo em 45 dias, o
problema que o valor do salrio por uma determinao x qualquer, vamos dizer acordo
de sindicato, aumentou em 50%, lgico que isso vai encarecer a obra, ento alterao
valorativa, se for superior a 10%, pra criar uma regra isonmica eu poderia passar,
aumentar valor, agora se fosse quantitativa, azar meu. Mas a no enquadrava pra vocs
a primeira pergunta, se tiver uma diminuio ou aumento de 14%, quanto que vai
repassar? (Resposta na prxima aula).
Neste sentido, o que o CC determina tanto para a empreitada de lavor
quanto para a empreitada mista?
Se eu conseguir uma reduo de at 10%, esta reduo seria uma vantagem ao
empreiteiro, o que agregaria ao seu lucro. Vamos imaginar o seguinte: O Felipe o meu
empreiteiro e determinou o seu custo, calculando os ajudantes, pedra, areia, cimento,
enfim, determinou que gastaria 85 mil de material e ajudantes e 15 mil de lucro,
totalizando uma valor de 100 mil reais pela obra. Caso ele conseguisse obter uma reduo
de at 10%, a vantagem ser dele. Assim, se, p. ex, ele tivesse gastado, ao invs de 85 mil
reais, 80 mil reais com materiais e salrios, economizando 5 mil (5%), estes 5% ser
vantagem dele ao invs dele ganha 15 mil ele ganhar 20 mil (agregaria ao seu lucro).
Agora, se essa diminuio extrapolar 10%, ou seja, se ao invs de ele ter economizado 5
mil tivesse economizado 14 mil (14% da obra) ao invs de ter gastado 85 ele gastou 71
mil com materiais e servios, o CC diz que o dono da obra tem o direito exigir um desconto
do preo da obra.
Quanto o dono da obra pode pedir de desconto? Se for economizado 14%,
quanto eu posso pedir de desconto, 4% ou 14%?
O professor entende, por uma questo de lgica, que se poderia pedir 4% em razo
de que se fosse os 14% no teria lgica para o empreiteiro em querer economizar. Para a
regra ficar interessante para os dois tem que haver o interesse de que eu faa com o menor
custo possvel, porque vai ser bom para o empreiteiro que haver um aumento em seu
lucro e ser interessante para o dono da obra que vai pagar menos.
Em sua, se a diminuio for de at 10% - a vantagem ser do empreiteiro, que ter o
valor economizado agregado ao seu lucro. Se a diminuio for superior a 10%, o dono da
obra ter direito a pedir desconto do valor que extrapolar os 10%. Ex.: Diminui 15% - direito
a desconto de 5%. Diminui 13% - direito a desconto de 3%, e assim sucessivamente.
E se ao invs de diminuir aumentar o custo da obra?
Tomando como base o exemplo acima, se ao invs de gastar os 85 mil que o
empreiteiro havia previsto ele gastasse 96 mil, o que significa que eu estaria gastando 13%

a mais do que eu havia avaliado. Pode ser repassado para o dono da obra? Como eu havia
dito depende. Depende o porqu aumentou esta despesa. Se for quantitativo no pode.
Se for valorativo pode. Ao modo de ver do professor, isto segue uma lgica para se tentar
evitar determinadas prticas que eram muito comuns, principalmente dentro da
administrao pblica. Acontecia o seguinte: voc realizava determinada licitao. Fazia-se
a licitao e se chegava a um ganhador que iria realizar a obra. Tinham trs concorrendo
um avaliava o custo da obra em 10 milhes, outro em 11 milhes e o outro em 7 milhes.
Vencia naturalmente aquele que se oferecia a realizar a obra pelo menor valor, qual seja, 7
milhes. No meio da obra, o empreiteiro avisava que o material era insuficiente pedindo
determinado valor para comprar mais cimento. Com o passar da obra, ele pedia mais para
comprar ferragem. No final das contas, a construo sairia por 14 milhes, ou seja, superior
queles que ofereceram 10 e 11 milhes. Portanto, parece-me que para se evitar este tipo
de situao, o quantitativo ao modo de ver do professor no pode ser repassado. A lgica
disto o seguinte: O empreiteiro profissional e sabe ou deveria saber o quando uma obra
vai gastar. Ex. para se construir uma casa o empreiteiro deve saber calcular a quantidade
de tijolos, cimento, cal, pedras, etc.. Por isso que no quantitativo a gente no tolera que
ele erre, j que ele um profissional se ele erra a culpa do empreiteiro e se a culpa
dele o dono da obra no pode responder por isso. Lado inverso: Se for valorativo o
empreiteiro pode repassar o aumento ao dono da obra. Por qu? Porque o valorativo est
fora da minha esfera de avaliao. Uma determinada construo que hoje a gente pode
avaliar, ns podemos fazer uma previso de quanto vai custar, mas no temos quanto
saber o quanto isto vai custar aps a avaliao. Ex.: H um ano o cimento estava muito
caro. Hoje est barato, pois houve queda no dlar e a perspectiva que o dlar no v
subir e isto significa que se o cimento subir vai subir pouco. Mas, tambm no tem como
prever que de repente o preo do cimento suba absurdamente isto foge da
previsibilidade. Outro ex.: Eu vou contratar seis funcionrios, logo, vou precisar de seis
salrios. Hoje o salrio da categoria X reais e a previso normal que vai ter um
aumento, mas um aumento mediano (tipo: 4%). Agora, se a conveno coletiva fixa um
aumento de 80% isso foge da minha previso. Isso no tem como interferir e no se tem
como avaliar. Se em mdia todas as convenes esto negociando algo em torno de 4%,
como a gente iria imaginar que o aumento seria de 80%?. Eu no estou errando a
quantidade de salrios eu estou errando o valor.
Parece-me que para a regra ficar isonmica. Pareceria prejudicial ao empreiteiro em
se dizer que se diminuir mais que 10% o dono da obra poder exigir desconto deste
excedente e se subir mais que 10% o empreiteiro no poderia passar este aumento ao
dono da obra.
Portanto, o empreiteiro poder repassar ao dono da obra o aumento que exceder a
10% do valor da obra.
COMODATO (Art. 579 e seguintes)
O comodato uma seo de um ttulo maior chamado emprstimo. Logo, este
contrato uma espcie de emprstimo.
No que tange ao contrato a gente vai poder perceber um fato interessante: O
emprstimo se divide em duas sees: Comodato e Mtuo. Do ponto de vista inicial, o
principal ponto de distino entre as duas modalidades de emprstimo estaria ligado ao
objeto, j que o comodato o emprstimo de coisas infungveis e o mtuo o
emprstimo de coisas fungveis. No comodato eu recebo o objeto e devolvo exatamente
o mesmo objeto. No mtuo eu recebo um objeto devolvo um com as mesmas
caractersticas pode at ser o mesmo objeto, isso no interfere, mas o ponto principal
que voc no precisa entregar o mesmo objeto, voc tem que entregar um com as mesmas
caractersticas. Se for o mesmo ou no, isso no muda em nada. Ex.: Emprestei para voc
10 reais. Se voc me entregar a mesma cdula que eu entreguei ou entregar duas notas de
cindo tambm estar valendo, desde que voc me devolva os 10 reais.
No entanto, a gente vai perceber o seguinte: o contrato de comodato e o contrato de
mtuo, embora os dois tenham a mesma conotao de contrato de emprstimo, eles so
completamente diferentes. Tanto assim que eles no tm nenhuma regulamentao em
comum (no h disposies gerais que valem para os dois).

Como j estudado, muitas vezes as regulamentaes so falhas. Quando as partes


no convencionam determinadas situaes, quando se busca sanar estas lacunas a gente
percebe que s vezes ficam faltando determinadas coisas. Em razo disto, quando for
omisso, ns devemos nos socorrer em um contrato similar por analogia. Ento, ns vamos
buscar um contrato parecido, ver como so aplicadas as regras neste contrato e aplicar por
analogia tambm no nosso contrato. Ex.: o caso das benfeitorias. E se algum fez
benfeitorias em um objeto de comodato? O que acontece? No CC no tem nada dizendo a
respeito. Tem que indenizar ou no? Na regulamentao do comodato no tem, ento eu
vou aplicar um contrato parecido. Os contratos mais parecidos com o comodato no o
mtuo, ou a locao ou, dependendo da situao, a doao.
Portanto, o comodato est mais prximo do contrato de locao ou doao do que do
mtuo. Desta forma, as regras da locao seriam aplicadas, ou seja, as benfeitorias
necessrias e teis autorizadas seriam indenizveis e, contrario senso, as teis no
autorizadas e as volupturias no seriam indenizveis.
Em suma, ns iremos
aplicar por analogia ao contrato de comodato as regras gerais da locao ou da doao,
que so os contratos que mais se aproximam do contrato ora objeto de estudos.
Art. 579 CONCEITO: O comodato o emprstimo gratuito de coisas no
fungveis. Perfaz-se com a tradio do objeto.
Desta forma, no comodato eu entrego alguma coisa gratuitamente um objeto no
fungvel, ou seja, voc ter que me devolver o mesmo objeto.
Por este conceito, a gente pode extrair algumas caractersticas deste contrato:

- CARACTERSTICAS
1) Trata-se de um contrato UNILATERAL s quem tem obrigaes o comodatrio
(no mnimo a obrigao de devolver).
2) um contrato, como diz o art. 579, GRATUITO Cede-se o objeto para o uso e
no haver contraprestao, o que, alis, a gente poderia dizer que exatamente a
onerosidade que diferencia este contrato da locao se eu tivesse que pagar alguma
coisa no seria comodato, seria locao. Portanto, no pode haver retribuio.
No mximo o que a gente poderia admitir o seguinte: Pode haver uma retribuio,
desde que no seja sria ou, alguns autores reconhecem a existncia de um tipo de
comodato denominado comodato modal, que seria um comodato oneroso. O que viria
a ser este comodato modal? Modal vem de modo e no primeiro ano da faculdade vocs
estudaram incidentes do ato jurdico, onde poderiam incidir: condio, termo, modo ou
encargo. Ento, modo sinnimo de encargo. A doutrina quando denomina este comodato
modal, estaria se referindo um comodato com encargo. Teoricamente falando pode haver
um comodato com encargo, o que no desnaturaria o contrato (no se transformaria em
locao) e seria um comodato oneroso. Como pode haver um comodato com encargo? Do
mesmo modo que vale a doao com encargo, ou seja, por analogia, se vale doao com
encargo, vale tambm doao com encargo. Ex.: Eu empresto a casa para voc se voc
cuidar do meu jardim, ou seja, um emprstimo com encargo ento, caberia esta
formulao.
3) um contrato NO SOLENE, que, a princpio, o CC diz que no precisa ter forma
alguma (poderia ser verbal, escrito, etc.).
4) No entanto, um contrato REAL. O que um contrato real? Diferentemente do
consensual que se perfaz com o acordo (como acontece com a locao e na compra e
venda, p. ex), o contrato real se perfaz com a tradio (com a entrega do objeto). Tudo
aquilo que ns fizermos antes da entrega, quer seja verbal ou escrito, so meramente atos
pr-negociais, ou seja, no gera efeitos, pois so atos preparatrios. Ex.: Combino com a
Juliana para ela me emprestar o celular dela. Depois, ela no precisa emprestar, pois o
emprstimo s se realiza com o ato da entrega, o acordo que a gente fez foi mero ato
preparatrio. No valeria nem que o acordo fosse escrito, no valeria nem como um
compromisso, pois como se trata de um contrato gratuito ele no admite compromisso (no
existe compromisso de comodato). E por isso que ns consideramos o contrato como
unilateral, pois quando a Juliana entrega o objeto para mim ela no est cumprindo uma

obrigao, ela est apenas contratando (a entrega o ato jurdico de contratar). Como eu
j entreguei (contratei) agora s tem obrigaes o comodatrio. exatamente o que diz o
art. 579, 2 parte - Perfaz-se com a tradio do objeto.
5) Trata-se de um contrato TEMPORRIO. Pode demorar, pode at mesmo no ter
um momento certo para a entrega, mas a nica coisa que certa que uma hora o
comodatrio ter que devolver. A temporariedade o elemento principal que diferencia da
doao, onde nesta ltima no h necessidade de devoluo e no comodato,
obrigatoriamente, tem que ter a devoluo. Ex.: Eu emprestei um dicionrio para um
amigo meu e j faz uns 14 anos que est com ele. Ele no tem a perspectiva e nem a
inteno de me devolver, fato este que eu tenho cincia, tanto que eu comprei outro
dicionrio para mim, o que significa que eu tambm no tenho a inteno e nem a
perspectiva de receber de volta. Que contrato que esse? Doao. O comodato parte da
idia de que eu e/ou voc sabe que uma hora ele vai ter que ser devolvido. Eu no aceito e
no quero que ele fique com voc pra sempre e voc tambm sabe que no vai ficar com
voc para sempre. Ento, a provisoriedade e a temporariedade o que vai fazer a distino
do contrato de doao.
6) um contrato evidentemente PERSONALSSIMO, j que se firma este contrato
em razo das caractersticas do indivduo. Ento, normalmente em razo da importncia,
quanto mais importante for a coisa, mais relevante passam a ser as caractersticas do
sujeito.
Exemplificando: A Juliana est precisando de um computador emprestado. Em
termos de computador ela no estende praticamente nada, ou seja, se der algum problema
ele no sabe como resolver. Sabe-se que quando ela fica nervosa por no conseguir
resolver os problemas ela chuta o computador. Levando-se em considerao as suas
caractersticas, algum emprestaria o seu computador para ela? Provavelmente no, pois
as caractersticas so importantes. E se tivesse uma pessoa desconhecida que entendesse
muito de computador, e pedisse um computador emprestado, algum emprestaria o
aparelho para um desconhecido? No, pois importante saber quem o sujeito e quais as
caractersticas que ele possui para poder emprestar.
Portanto, este um contrato personalssimo e quanto mais importante for a coisa,
mais as caractersticas pessoais passam a ser relevantes.

- ELEMENTOS
A) FORMA J que se trata de um contrato no solene, a sua forma livre. Obs.:
Lembrando-se sempre que ele somente se perfaz com a tradio, visto que um contrato
real. Ento, no precisa ser necessariamente por escrito, a nica coisa que exigida a
entrega do objeto, nem que seja uma entrega simblica como, p. ex, entregar as chaves de
um automvel;
B) OBJETO Qualquer objeto, desde que:
1- lcito;
2- infungvel - Obs.: So por sua natureza infungveis, mas nada impede que a gente, por
conveno, possa alterar esta natureza., o que teoricamente possvel. Ex.: Um celular da
Juliana, via de regra, infungvel, pois dentro de celular h agenda, telefones, mensagens,
etc., embora haja outros aparelhos iguais. No entanto, para a Juliana o que est dentro do
seu aparelho no importante, de modo que ela combina com a pessoa para qual est
emprestando que quando da devoluo, este poderia entregar este ou outro que seja da
mesma marca, modelo e cor. Assim, embora a princpio o objeto seja infungvel, a gente
pode alterar por conveno a sua natureza para fungvel. Desta forma, no comodato ou o
objeto tem a natureza infungvel ou eventualmente pode haver a entrega de um objeto que
a princpio fungvel, mas que ns combinamos a sua fungibilidade;
3- corpreo.
C) SUJEITOS So sujeitos do contrato de comodato:
C.1) COMODATRIO
C.2) COMODANTE

C.1) Comodatrio aquele que leva a vantagem (usa e coisa e no paga nada por isso).
No h muitas restries quanto ao comodatrio, basta que ele seja capaz e se for incapaz
deve estar representado ou assistido. At mesmo pensando na idia das obrigaes, o
incapaz poderia em um comodato puro, assim como na doao pura, aceitar sem estar
representado ou assistido? No, pois na doao pura eu recebo e no tenho nenhuma
obrigao, por isso que no preciso estar representado ou assistido. J no comodato, ainda
que puro, eu tenho no mnimo uma obrigao, que a de devolver a coisa, por isso se faz
necessrio a assistncia ou a representao.
C.2) Comodante aquele que cede a coisa gratuitamente para ser usada. H algumas
restries em relao a ele que devem ser tratadas. O comodante no tem que ser o dono
da coisa, no tem que ser o proprietrio, porque na verdade o que ns estamos apenas
cedendo apenas o uso e o gozo (Eu estou cedendo o uso e o gozo para voc usar o
objeto para depois me devolver). Portanto, no h necessidade de ser o proprietrio da
coisa, porque no se est transferido a propriedade e sim a posse com direito a uso e gozo.
Desta forma, s a necessidade de titularidade do direito de uso e do gozo,
independentemente de ser ou no o dono. No entanto, no so todas as pessoas que
possuem que tm a titularidade do direito de uso e de gozo que podem ceder em
comodato, o que j se evidencia, p. ex, o comodatrio. O comodatrio no poderia ceder
em comodato, ou seja, no poderia haver um sub-comodato, porque isto desvirtuaria a
natureza do contrato. No comodato, quando eu passei o objeto para algum, eu passei
tambm o uso e o gozo? Sim, logo, ele passa a ser titular do direito de uso e gozo, mas ele
no pode ceder em comodato porque isto estaria ferindo a natureza personalssima deste
contrato. No adianta nada o Felipe no querer emprestar o computador para a Juliana por
ela no ser zelosa, se ele emprestar para mim e eu poder emprestar para ela, haja vista
que daria na mesma. Ento, no pode haver um sub-comodato, SALVO com autorizao
do comodante.
E na locao, o locatrio pode ceder em comodato?
Depende (o locatrio tambm titular do uso e do gozo). Depende do objeto (mvel
ou imvel), porque a regra na locao de bem mvel que a sublocao e a cesso so
direitos naturais (se eu loco alguma coisa eu posso sublocar e posso ceder
naturalmente). A proibio somente poderia ocorrer de forma contratual (proibio
contratual e no natural). Neste caso, o locatrio poderia ceder em comodato?
Tecnicamente falando poderia, pois a titularidade do uso e gozo dele. J no que se refere
imveis, a Lei de Locao de Imveis probe que o locatrio possa, sem autorizao do
locador, ceder ou sublocar. No caso, esta expresso ceder a locao importa a evidente
idia de uma outra locao ou a ttulo de comodato. Portanto, neste caso, o locatrio no
poderia ceder em comodato, SALVO com autorizao do locador.
*Art. 580 Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens
alheios no podero dar em comodato, sem autorizao especial, os bens
confiados sua guarda.
Este dispositivo traz uma outra restrio no que diz respeito ao comodante. Este
artigo diz que tutores, curadores e administradores de forma geral no podem ceder em
comodato os bens confiados sua administrao, salvo com autorizao especial. Seria
insustentvel a idia de que se poderia emprestar bem alheio. Alugar no haveria
problemas, pois faz parte da prpria administrao (vantagem econmica). Por isso que o
CC diz que para se poder ceder em comodato nestes casos, faz-se necessria autorizao
especial Se for incapaz a autorizao especial equivale a uma autorizao judicial
(autorizao do juzo para cede em comodato). Se fosse um agente capaz, bastaria
autorizao expressa e especfica (autorizao que diga expressamente que voc pode
ceder em comodato).

Questo:
Vamos supor que minha filha recebeu um imvel de herana. Eu quero ceder em
emprstimo para a Juliana. O que eu preciso fazer? Tecnicamente falando no precisaria de
autorizao especial. Para compreender vamos analisar o dispositivo: entre as pessoas
mencionadas no artigo supra, os pais esto enquadrados exatamente onde?
Administradores de bens alheios de forma em geral? O dispositivo fala em tutor, curador e
administradores de bens alheios em geral, os pais ento estariam no meio deste bolo? Se
tutor e curador que no so comuns esto de forma expressa e inequvoca, e os pais que

so comuns esto entres os administradores de bens alheios em geral? Porque, ento, o


legislador no colocou os pais no artigo? Foi para enquadr-los entre os administradores?
No, na verdade h uma lgica que a seguinte: Os pais, como conseqncia natural do
poder familiar, diz o CC que eles (e no os tutores e curadores) so usufruturios legais
dos bens do filho. Por isso que os pais no esto no artigo. Ento os pais no precisam de
autorizao especial? No, pois embora o bem seja do filho o usufruto pertence a eles.
Portanto, para ceder em comodato eles podem ceder para quem eles quiserem e sem
autorizao especial. Tanto assim que se, p. ex, o a Juliana for alienada mental (incapaz)
e eu for o curador, para alugar o imvel vai ser em nome de quem? Da Juliana
representada por seu curador. Agora, se a Juliana for menor e eu for o pai, para que eu
possa alugar, farei isso em nome de quem? Em meu nome, pois o usufruto legal meu o
valor do aluguel tambm meu. por esta razo que os pais no esto enquadrados no
dispositivo, pois, por disposio legal eles so usufruturios. E como ns mencionamos que
para poder ceder em comodato no precisa ser dono, mas tem que ter o usufruto, como o
pai tem usufruto legal, automaticamente no h impedimento para ele.
- OBRIGAES
Comodatrio No esquecer que somente ele possui obrigaes, quais sejam:
1) Obrigao de servir-se adequadamente da coisa, onde ns aplicaramos aqui,
por analogia, as regras referentes locao. Servir-se adequadamente da coisa servir
para aquela finalidade contratada ou quela finalidade a que se destina o objeto, isto
significa que o comodatrio no pode utilizar o objeto de forma inapropriada. Pode-se at
utilizar a coisa inadequadamente, desde que no seja grave esta violao ( aquele
exemplo do celular que a gente comentou na locao. A Juliana me emprestou o celular,
onde combinamos que ele deveria ser utilizado para fazer ligaes. Desta forma, eu devo
utilizar da coisa conforme aquilo que convencionamos e se ns no convencionamos, eu s
posso utilizar o celular para aquilo que ele serve, aquilo que ele se destina eu posso ligar,
tirar foto, mandar mensagem, etc. Poderia tambm utilizar para uma finalidade que no
seja apropriada, desde que no seja uma violao grave, tipo, poderia utilizar para peso de
papel isso no danificaria o objeto. O que eu no posso utilizar com uma finalidade com
violao grave ex utilizar o aparelho celular para calar a porta).
2) O comodatrio tambm tem o dever de zelo. Conforme a gente viu
anteriormente, dever de zelo tratar como se sua fora o que significa aquilo que
falamos na locao: no tratar exatamente como eu trataria as minhas coisas, mas tratar
como uma pessoa diligente (cuidadosa) normalmente as trataria. E aqui importante a
gente observar o seguinte: Ao nosso modo de ver ns poderamos dizer que a obrigao de
zelo do comodatrio maior que a obrigao de zelo do locatrio. Primeiro at por uma
questo de lgica, afinal de contas o locatrio pelo menos paga para usar e o comodatrio
recebe de graa. Segundo pela prpria disposio do CC art. 583: Se, correndo risco
o objeto de comodato juntamente com outros do comodatrio, antepuser este a
salvao dos seus abandonando o do comodante, responder pelo dano ocorrido,
ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou fora maior.
Este artigo diz que se correr risco o objeto do comodato e os bens do comodatrio,
podendo ele salvar os dois e optar por salvar os seus em detrimento dos bens do
comodante, o comodatrio responde pela indenizao equivalente ao objeto do comodante.
Ex.: A Juliana me emprestou o seu celular. Eu tenho o meu livro (objeto do comodatrio) e
o celular da Juliana (objeto do comodato). O que o CC diz? A sala onde eles se encontravam
est pegando fogo e o teto comeou a ceder. Podendo salvar um ou outro e eu salvar os
meus e deixar estragar o objeto do comodato eu pago por este objeto. Isto no ocorre na
locao, onde se voc optar por salvar os seus no haver necessidade de indenizao,
desde que a causa no seja culpa do locatrio. Mas, no comodato o CC diz que se estiver
correndo risco os dois eu tenho que dar preferncia ao objeto do comodato ao invs dos
meus. Se eu salvar os meus e deixar o objeto do comodato estragar eu pago por ele. Mas
isto tem um pressuposto: tem que poder salvar os dois. Se correr risco, mas eu no
posso salvar o objeto de comodato o comodatrio no responder. Ex.: A Juliana me
emprestou o celular dela que estava dentro de uma bolsa no fundo da sala. Comeou a
desabar o teto e todos comearam a correr para sair da sala. Para salvar o celular eu teria

que passar por cima de tomo mundo que est na direo inversa e, ainda, enfrentar o teto
desabando. No haver condies para eu poder salvar o objeto de comodato. J que no
h possibilidade o objeto, mas h possibilidade de salvar o meu livro que est mais
prximo, neste caso poder. Mas, se eu podia salvar os dois e preferi salvar o meu eu
respondo pelo objeto do comodato.
3) O comodatrio tambm tem o dever de pagar as despesas pelo uso da coisa.
Ex.: furou o pneu de uma moto objeto de comodato. Porque furou o pneu? Se furou em
decorrncia do uso voc deve pagar pelo conserto. Se j estava furado e voc precisou
trocar para poder usar benfeitoria necessria voc ter direito de receber pela despesa
que teve. Outro exemplo: Se eu pego um carro em comodato eu tenho que pagar pelo
combustvel. Enfim, as despesas que eu gastar eu pago. Emprestei minha casa para a
Juliana. Ela ter que pagar as despesas como, p. ex, gua, energia, IPTU, etc..
4) O comodatrio tem o dever de restituir a coisa ao final do contrato. No
esquecer: A temporariedade que faz o contrato diferenciar da doao. Se eu no tiver
que devolver o celular da Juliana o contrato se converter em doao. O nosso pressuposto
que eu tenho que devolver para ela o celular, pode no ser agora, mas uma hora eu terei
que devolv-lo.
Neste caso ns temos a mesma lgica que a locao: restituir a coisa tal como a
recebeu, SALVO os desgastes naturais decorrentes do uso da coisa. Se os desgastes que
ocorrerem no forem naturais, o comodatrio ter que responder por eles.
*5) Pagar o aluguel. Mas o comodato no de graa? Sim. Mas tem que pagar o
aluguel? Tem. Como? de graa enquanto for comodato, ou seja, enquanto no acabar o
contrato, porque uma vez vencido o contrato e voc no tiver restitudo a coisa voc ter
que pagar aluguel ao comodante. Portanto, este aluguel seria uma indenizao pelo tempo
que extrapolar o contrato de comodato.
- EXTINO
A princpio, ns vamos imaginar assim: O contrato de comodato pode terminar da
seguinte forma:
1) Por prazo determinado;
2) As vezes no h prazo, mas h uma finalidade presumida (finalidade que a gente
pode imaginar em relao ao objeto). A restituio seria ao final desta finalidade. Ex.:
Pego um barco em comodato para um tornei de pesca que ser realizado no fim de
semana. Quando terei que devolver o barco? Na segunda-feira ele me empresta para o
final de semana (sbado e domingo) e eu devolvo para ele na segunda-feira. Outro ex:
Pego emprestado o Cdigo da Juliana para fazer uma prova. Quando tenho que devolver
para ela? Depois da prova. Ns no combinamos nada, mas presume-se pela finalidade
presume-se a extino do contrato aps a finalidade pela qual eu contratei.
3) s vezes no h prazo e nem finalidade. A Juliana brigou com o pai dela e saiu de
casa e est sem onde ir. Eu tenho uma casa desocupada e cede a ela em comodato pelo
tempo que ela precisar. Quanto tempo ela pode ficar? Neste caso no h prazo nem
finalidade, portanto, ela poder ficar na casa at que haja a extino do contrato. Quando
cessa o contrato? Por notificao. Como uma locao por prazo indeterminado a gente vai
extinguir o contrato notificando a outra parte (comodatrio ao comodante ou o comodante
ao comodatrio). Como a gente aplica por analogia a notificao teria que se dar em caso
de imveis no prazo de 30 dias e se for mvel por um prazo suficiente.

Se houver prazo para a devoluo, tem que se respeitar este prazo?


O comodante tem, mas o comodatrio no, haja vista que o prazo um benefcio
para ele. Emprestei um objeto para a Juliana por 30 dias, mas ela no quer ficar com o
objeto por 30 dias, mas apenas por 10 dias. Ela poder entregar antes dos 30 dias.
Desta forma, o comodatrio poder entregar antes do final do prazo ou antes do final
do uso. Voc pegou um Cdigo em comodato para fazer uma prova, mas antes de iniciar
voc fica sabendo que o Cdigo no ter utilidade para a realizao da prova. Voc pode
devolver mesmo antes do final do uso.

Agora, j o comodante, por regra, no pode. Se h uma finalidade ou um prazo ele


tem que respeitar. Na verdade o CC abre uma EXCEO no seguinte contexto: Eu
comecei a namorar uma mulher e ela me pediu em comodato o meu apartamento na praia
para passar as frias de vero com a famlia por 20 dias. Passado um tempo eu descubro
que ela est utilizando o apartamento com outro homem. Eu posso pedir o apartamento de
volta? Ela tem o dever de me devolver? Via de regra no! Ela poder devolver, ou seja,
abrir mo do prazo. Agora, como eu emprestei para ela por 20 dias eu tenho que respeitar
o prazo.
Na verdade o CC diz o seguinte: Voc s pode pedir de volta o bem ante do final do
prazo, se for por uma necessidade, urgente e imprevista. O CC fala, ainda, em seu art.
581, em um reconhecimento judicial.
Somente poderei pedir o objeto de volta antes do final do prazo ou da finalidade se
houver uma necessidade urgente e imprevista reconhecida pelo juiz.
Quais situaes que a jurisprudncia tem entendido que h esta
necessidade que justificaria o rompimento do contrato?
A hiptese do exemplo acima exposto, os Tribunais admitiriam o rompimento.
MTUO
- CONSIDERAES GERAIS
Como eu falei pra vocs, ns temos dois contratos de emprstimos, comodato e
mtuo. Para saber diferenciar os dois fcil porque a gente consegue vislumbrar pelo
objeto, se o objeto infungvel, empresto e tem que devolver a mesma coisacomodato.
Se o bem fungvel, e voc pode devolver outro igual, mtuo. Mas eu tambm falei pra
vocs o seguinte: no h nenhuma regra comum aos dois, no h regras comuns que a
gente pode aplicar por analogia porque os contratos so completamente diferentes um do
outro, so absolutamente diferentes um do outro, a gente at v o seguinte: o comodato,
quando tem dvidas, eu no vou buscar no mtuo nada pra usar de base, ou por analogia,
voc vai buscar isso a ou na locao, ou na doao.
Diz o Cdigo, mtuo est a partir do 576, um emprstimo de coisas fungveis,
no 576 tem uma coisa que eu pessoalmente no gosto porque diz l no Cdigo: muturio
se obriga a devolver, restituir ao mutuante, em mesmo gnero e qualidade. Tem que ser
em mesmo gnero e qualidade. Se for outro objeto vai acabar desvirtuando ou para uma
compra e venda ou para a troca, ento se eu dou soja e voc vai me dar milho, vira troca.
Se eu dou dinheiro e voc vai me dar uma bicicleta, compra e venda. Se eu dou dinheiro
voc me devolve dinheiro, se eu te dou soja voc me devolve soja. Ento o mtuo, ele
parte do pressuposto de precisar devolver no mesmo gnero e qualidade. Se vocs
atentarem pelo art.576 ele fala em quantidade, e pessoalmente eu no gosto que no
conceito de mtuo a gente deixe a a idia de quantidade, vocs vo entender porque
futuramente.
- CARACTERSTICAS
Quanto s caractersticas, o contrato de mtuo :
1) UNILATERAL, s o muturio tem obrigaes;
2) uma das causas de ele ser unilateral pelo fato que ele tambm um contrato
REAL, tal qual comodato, o mtuo um contrato real, ou seja, se perfaz com a entrega do
objeto, valendo a as mesmas observaes que a gente fez quanto ao comodato. Ento
quando ela entrega o objeto eu estou cumprindo a obrigaes, porque no instante que eu
entrego o objeto na verdade eu estou contratando, celebrando o contrato.
3) Ele um contrato, via de regra, GRATUITO em razo do seguinte: enquanto o
comodato obrigatoriamente gratuito, o mtuo ele s por regra gratuito, pode ser
oneroso. Oneroso atravs do sistema de pagamento de juros. Ento pode no mtuo ser
estabelecido pagamento de juros o que tornaria ele devedor. Nesse caso, havendo o
pagamento de juros, ele chamado mtuo feneratcio, ou tambm mtuo frutfero.
Veja bem, como eu falei, o mtuo ele s por regra gratuito, no pode ser oneroso, o que a
gente verifica, primeiro, ele pode ser oneroso, ou por conveno, porque ns combinamos,
ou em razo da natureza da atividade do mutuante, hiptese em que o Cdigo presume

onerosidade, exemplo, emprestar dinheiro do banco. Ento, quem empresta dinheiro do


banco a gente j presume que vai pagar juros, o banco no faz isso de graa. O que no
desvirtua o contrato - continua a ser mtuo.
*Obs.: E pela possibilidade de cobrana de juros, que eu falei pra vocs que eu
no gosto do conceito de que a gente estabelea quantidade, o muturio se obriga a
devolver e restituir em mesmo gnero e qualidade, e eu eximi a palavra quantidade,
porque eventualmente a quantidade no precisa ser a mesma, pode ser maior, no mtuo
poderia haver a restituio de uma quantia, ou de um montante maior do que aquele que
foi cedido em emprstimo, seria atravs da cobrana de juros. Num emprstimo de uma
financeira por exemplo, porque a pessoa chamada de muturio? Porque mtuo, voc
est simplesmente pegando emprestado, no est fazendo mais nada, voc no est
comprando um carro, se estivesse comprando um carro era comprador ou adquirente. Voc
j comprou um carro, o que voc est fazendo vendendo pra ele, voc chamado
alienante, e muturio porque eu peguei emprestado o dinheiro, peguei emprestado da
financeira. O carro, ou a casa elas so garantias, no caso da alienao fiduciria s so
garantias da dvida, mas o contrato realmente que vale, o contrato principal o mtuo.
Ento como eu falei, em razo da possibilidade de cobrana de juros que eu no gosto do
conceito que seja quantidade, porque eventualmente pode haver uma quantidade maior e
atravs desse interesse de juros, continuaria a ser um contrato de mtuo.
Outra questo o seguinte: apesar de ns admitirmos a possibilidade do mtuo
poder ser oneroso, no desvirtua a natureza unilateral do contrato, porque o que ns
verificaramos o seguinte: ele unilateral porque s tem obrigaes pra um lado, no caso
o muturio, se a gente estabelecesse a obrigatoriedade do pagamento de juros, o mximo
que a gente teria, seria um acrscimo nas obrigaes do prprio muturio, alm de restituir
eu teria que tambm pagar juros, mas em nenhuma hiptese cria uma obrigao adicional,
ou cria uma obrigao para o mutuante, por isso que ele continuaria em qualquer situao
a ser unilateral, quer seja gratuito ou oneroso, ele vai ser unilateral.
4) NO-SOLENE - no existe nenhuma forma especfica, s a entrega do objeto
(contrato real);
5) Como emprstimo que , trata-se de um contrato TEMPORRIO e;
6) PERSONALSSIMO. Muito embora a gente tambm admita o seguinte: em razo
da prpria lgica do contrato, esse carter personalssimo, ele pode ser substitudo pela
garantia, ento eventualmente a garantia pode desvirtuar essa natureza de personalssimo.
- ELEMENTOS
A) FORMA livre, embora seja contrato real. Em razo da natureza, via de
regra, gratuito, caso haja um interesse em fixar juros, deveria ser feito por escrito, do
contrrio, o contrato poderia se presumir gratuito.
B) OBJETO qualquer objeto, portanto, coisa corprea, lcita e fungvel.
C) SUJEITOS: C.1) mutuante e C.2) muturio.
C.1) Mutuante: a princpio, ele pode ser qualquer sujeito, ento no h aquela
restrio que ns estabelecemos no caso do comodato, que o comodante, administrador de
bens alheios no podia ceder em comodato, o administrador de bens alheios pode ceder
em mtuo, sem nenhuma restrio. A justificativa disso a seguinte: no comodato eu no
poderia ceder em comodato bens alheios porque o bem no me pertencia, e, lgico, ao
ceder em comodato, o comodatrio vai usar, o uso vai importar no desgaste da coisa, e
quando houver restituio, vai haver uma depreciao pelo uso, assim como a gente
pensa, um livro, ento o Cdigo da Ju, se a gente for usar e for parar pra pensar, hoje,
novo, quando ela comprou? Esse ano, at o quinto ano, se ela ficar manuseando o Cdigo,
processo trabalhista, processo civil, direito civil, direito penal, se ficar manuseando, vai
chegar a um tempo onde ele vai estar bem desgastado, marcas nas folhas, ento isso
sempre importa numa perda, ento precisaria de uma autorizao especial pra que o titular
do bem autorizasse ceder em comodato, afinal de contas ele vai perder, e seria muito fcil
ao administrador ceder porque ele no perde nada, j que o bem no lhe pertence. No caso
do mtuo, no haveria nenhum tipo de problema, primeiro pelo fato de que, se o objeto se
desgastar pra mim pouco importa, voc vai me devolver outro igual, ento perda no vai
existir, alm disso, nada impede que o administrador possa ceder em mtuo mediante a
cobrana de juros, o que importaria, mesmo para o incapaz, um ganho. Ento por isso que
a gente no v restries, qualquer pessoa, se incapaz, s representado ou assistido.

O nico requisito que na verdade a gente vislumbra o seguinte: no comodato


eu disse que pra vocs que para ser comodante tinha que ser titular do direito de uso e
gozo, qualquer pessoa titular do direito de uso e gozo poderia ceder em comodato, no caso
do mtuo, conforme art 577, o mutuante, ele tem que ter o domnio da coisa, porque diz
no art. 577 que o mtuo transfere domnio. Ento, o mutuante teria que ter esse domnio
pra poder transferir.
C.2) Muturio: tem que ser agente capaz, se ele for incapaz, tem que estar
representado ou assistido. O emprstimo feito ao incapaz importa, por regra, no seguinte:
se eu emprestar ao incapaz sem estar representado ou assistido, via de regra, eu no
posso recobrar do incapaz, SALVO se provar que reverteu em benefcio do incapaz. Ento,
seguindo aqui as disposies da parte geral, quem faz negcio com incapaz, no pode
recobrar do incapaz, salvo se provar que reverteu em benefcio dele, a gente volta a
comentar e explicar melhor em seguida.
Lembrando agora tambm que vocs devem atentar pra aquela questo que ns
falamos quando ns falamos de locao e de fiana, quando eu disse pra vocs que l na
idia de locao ns estabelecemos a seguinte formulao: que a fiana um contrato
acessrio, ento como acessrio a fiana era, se por acaso eu extinguisse a fiana, poderia
extinguir a fiana e desconstituir, permaneceria a obrigao principal, ou eu poderia atacar
a obrigao principal, porque se eu desconstitusse a obrigao principal, como
conseqncia, desfaria a fiana, ficaria sem efeito a fiana, ento a Ju vai l e leva que o
contrato principal foi feito a base de erro, se ela conseguir comprovar que a obrigao
principal foi constituda em erro, no vale a obrigao principal, e tambm no vale a
fiana. No entanto, l na locao de mveis, quando a gente falou de garantias, ns
acabamos tambm apurando que na fiana, vigora uma lgica do seguinte: que se por um
acaso, o vcio da obrigao principal for incapacidade do sujeito, desconstitui a obrigao
principal, mas permanece vigente a fiana. A regra diz pra ns que ela acessria, ento o
que vai acontecer? Eu tenho uma obrigao e a Ju minha fiadora, a Ju ela pode atacar s
a fiana dela, ou tambm a obrigao, a regra diz se ela desconstituir a minha obrigao,
alegando qualquer coisa que desconstitua, pode ser compensao, pagamento, erro, vcio,
dolo, coao, qualquer coisa que desconstitua a minha obrigao, leva junto o acessrio,
porque o acessrio segue o principal. Exceto uma coisa, conforme a gente viu, h uma
distino clara onde o Cdigo diz, salvo se o vcio da obrigao principal for incapacidade
do sujeito, ento se a nica coisa que a Ju tem pra defender ou atacar a obrigao principal
o fato do Maurcio ser incapaz, ele era menor quando assinou o contrato, ela era louco,
surdo-mudo que no sabe se expressar, qualquer coisa que possa desconstituir a obrigao
principal por incapacidade, o Cdigo diz que desconstitui a obrigao principal, mas
permanece a fiana. Ento, nesse caso do mtuo feito a incapaz, se eu provar que o mtuo
foi feito com incapaz, do incapaz eu s recebo se reverter em benefcio dele, entretanto se
tiverem garantias, uma garantia de fiana, embora eu no possa cobrar do incapaz, eu
posso cobrar do fiador.
Mas a novidade a seguinte: o mtuo tem uma regra diferenciada, para um tipo de
incapacidade, essa regra vale para os incapazes de forma geral, mas o Cdigo
mantendo uma tradio romanstica, ele trouxe uma regar que diz o seguinte: se voc
celebra um contrato de mtuo com MENOR, sem que ele esteja representado ou assistido,
o Cdigo diz que voc, por regra, no pode cobrar do menor, nem de seus pais, nem dos
seus garantidores. Ento, emprestar para o menor sem estar representado ou assistido, por
regra, voc perde, voc no pode cobrar de mais ningum, nem do menor, nem dos pais do
menor, representantes do menor, nem dos fiadores que houver, o que uma coisa
diferente, se a Ju incapaz porque ela tem problemas mentais, se eu emprestar pra ela, eu
no posso cobrar dela, mas posso cobrar do fiador, mas se eu emprestar pra Ju menor, eu
no posso cobrar da Ju, e tambm no posso cobrar do fiador . Essa regra vai ser l do art.
558, como eu falei uma regra antiga, uma regra que vem desde o perodo romano, onde
todo o patrimnio da famlia estava em torno da figura do pater.
Ento, o Cdigo vai e veda essa situao, a regra ela surge exatamente pra que
no acontea o emprstimo de forma alguma, no quero que empreste para menor, se
emprestar pra menor perde, voc no vai cobrar de mais ningum. Se emprestar pro
incapaz, eventualmente, dependendo da incapacidade ele no percebe essa incapacidade,
tipo: a Ju ela tem um pequeno problema que ela prdiga, ento ela gasta demais, e isso

uma incapacidade, econmica, ela poderia ser interditada por isso, ento poderia interditar
por prodigalidade, mas a prodigalidade diferente dos outros tipos de anomalia que
poderiam indicar, na hora no v diferena nenhuma, simplesmente ela no sabe fazer
compra. Ento essa idia que o Cdigo veio e trouxe pra gente, no que diz respeito aos
incapazes, nos estamos na regra geral, ento sobre incapaz, no pode cobrar de incapaz a
no ser que prove que reverteu em favor dele, mas pode cobrar do fiador. Emprestou para
o menor, no pode cobrar do menor, nem dos seus garantidores, nem dos pais dele.
No entanto, a gente verifica tambm o seguinte: o Cdigo no que diz respeito ao
menor, muito embora ele tenha estabelecido essa regra pra exatamente tentar impedir o
emprstimo ao menor, ele tambm abriu excees maiores do que aquela dos incapazes
em geral, os incapazes s tem uma exceo, s vai poder cobrar deles no caso de se
reverter em seu favor, enquanto para o menor, o art. 589 traz pra gente cinco incisos, ou
seja, cinco excees. Ento o que ns apuraramos? No caso do art. 589, so as
excees que eu posso cobrar do menor, que valeria dizer: toda vez que eu puder
cobrar do menor, eu posso cobrar tambm do garantidor do menor. Ento se eu
puder cobrar do menor eu posso cobrar do fiador do menor sem nenhum problema.
Art. 589 EXCEES: situaes que se pode cobrar do menor:
Inciso I- Se houver ratificao posterior. Ento no caso, j houve um emprstimo ao
menor, e posteriormente acontece uma ratificao, ou por aquela pessoa que deveria estar
presente no contrato de mtuo, ou eventualmente do prprio menor aps atingir a
maioridade. Se o menor ratificar aps atingir a maioridade, sanaria o defeito.
Inciso II- Se estando ausente o representante do menor, o emprstimo foi
contrado para cobrir alimentos habituais. Ento os requisitos so bem evidentes, embora
voc j tem. Primeiro a pessoa responsvel pelo menor no pode estar presente, presente
no presente no momento, lgico que no est presente no momento seno teria
ratificado, no est presente no sentido de que no est em condies de fornecer agora,
por estar viajando, ou estar em um local distante no tem condies de fornecer isso a
nesse instante. Ento ele est ausente, o menor contrai esse emprstimo pra cobrir
alimentos habituais, alimentos habituais aqui so enquadrados dentro da concepo
jurdica de alimentos, alimentos no s comida, alimentos est enquadrado em tudo
aquilo que uma pessoa precisa pra viver com dignidade, alimentos, remdios, roupas,
educao, lazer. E aqui tem uma questo interessante, porque o Cdigo joga a expresso
habitual, pelo fato de ser alimentos, porque alimentos ele tem um carter de necessidade,
mas o Cdigo fala em alimentos habituais, essa habitualidade que o Cdigo se refere
parece desnaturar um pouco aquela idia dos alimentos l do direito de famlia, desnaturar
na seguinte questo, vamos imaginar assim: a Ju precisa de dinheiro para pagar tv a cabo,
se eu emprestar dinheiro pra ela menor de 16 anos, emprestando dinheiro pra ela eu posso
pegar de volta? Tv a principal forma de lazer, nos dias de hoje a maior forma de lazer
para a sociedade a tv, tanto que o dentro do processo civil hoje ela tida como
impenhorvel, se voc s tem uma tv em casa no pode penhorar, porque entendida
como objeto essencial, a forma que a gente tem, forma de lazer, a gente passa mais
tempo assistindo tv do que jogando bola, do que passeando com os amigos, ento a
principal forma de lazer, de manter informao atravs de jornais, etc. Ento tv faz parte
do lazer, lazer faz parte de alimentos. Mas uma necessidade? E a que eu acho que fica
interessante a expresso habitual, porque o habitual quebra um pouco dessa necessidade
que o direito de famlia trs aos alimentos, bastaria estar na habitualidade, nesse caso, o
pai da Ju viajou, no deixou dinheiro pra pagar a tv a cabo, se eu emprestar o dinheiro pra
ela, engloba como alimentos? Se isso faz parte da habitualidade dela, engloba, se o pai
sempre deu dinheiro para tv a cabo, se o pai sempre pagou a tv a cabo, faz parte dos
alimentos habituais. Se de outro lado, isso a no uma coisa comum, porque o pai no
est aqui e a Ju quer colocar a tv a cabo na casa dela, a j no enquadraria. Se emprestar
pra ela colocar a tv a cabo, eu perco, mas se j existe a tv a cabo l, se o pai sempre pagou
a tv a cabo, ento faz parte da habitualidade.
Inciso III- Aqui houve um lado interessante do Cdigo, porque houve uma
ampliao da responsabilidade do menor, no caso o Cdigo velho estabelecia que o menor
responderia pelo emprstimo se ele tivesse ganhos, vamos simplificar, decorrentes de
servio pblico. Ento o Cdigo velho falava em ganho em decorrncia do servio pblico
pelo seguinte: j desde a tradio romana, ela trouxe uma inovao dentro da idia do
patrimnio, a inovao que ele trouxe foi a seguinte, como antes ns dissemos, tudo

pertencia ao pater, tudo pertencia ao pai, ele que era o titular do patrimnio, chegou em
determinado momento, onde a sociedade romana viu a necessidade de uma mudana, pelo
seguinte fato, os exrcitos eram exrcitos pagos, todo exrcito pago, voc contratava o
soldado e pagava aos seus soldados, chegou em determinada situao que ningum queria
mais servir, porque se voc fosse servir o exrcito para ganhar dinheiro, ganhar o seu
pagamento, o seu soldo, eu arriscava minha vida pela ptria e o dinheiro que eu ganhava ia
pro pater, ento ele que compusesse as fileiras e fosse batalhar, a o que o direito romano
fez?Criou o chamado pecnio castrense que foi o soldo militar, o soldo militar tirou da
administrao do pater, pertencia ao soldado, ento se o Maurcio vai guerra, o dinheiro
que ele ganha ele mesmo administra, e do pecnio castrense tinha tambm aquele para
professores, ento aquele que tinha a funo de professor que tambm recebesse, tambm
no iria para o pater, e estava isso tambm na idia do Cdigo velho, ento daquela
atividade de servio pblico transitria, ento eu ter sido nomeado l na funo de officeboy da prefeitura, nomeado pelo secretrio de transportes, ento o dinheiro que eu
ganhasse o patrimnio que eu acumulasse em decorrncia desse servio pblico, eu
utilizava pra pagar a minha dvida, at o limite daquilo que eu houvesse adquirido, ento o
sistema do Cdigo velho. Vamos dizer: eu herdei um milho de reais, trabalhava com
office-boy, ou fazia estgio l na procuradoria jurdica da prefeitura com 16 anos, 17 anos,
recebia l um dinheiro como estagirio, o dinheiro ou patrimnio que eu guardasse como
estagirio iria para pagar a dvida, at o limite do que eu tivesse adquirido um milho que
eu ganhei no pode ir pra pagar a dvida, mas aquilo que adquiri como estagirio no
servio pblico poderia. Por que eu estou falando estagirio? Porque se voc fosse
funcionrio efetivo, o poder pblico ia ser maior, a j no est na minha regra, que servio
pblico efetivo torna o agente capaz, a no cabia aqui.
A o Cdigo atual veio e fez uma alterao at interessante, porque enquanto o
Cdigo velho ele s jogava a situao para o servio pblico, o Cdigo atual fala que se o
menor tiver frutos ou rendimentos decorrentes do seu trabalho, o que uma
expresso mais ampla, qualquer atividade remunerada, quer como funcionrio pblico
mesmo que transitrio, quer como empregado da CLT, ou aprendiz remunerado, quer como
prestador de servios. O dinheiro que ele adquirir em razo do seu trabalho, pode e vai ser
usado para pagar o emprstimo que ele houver firmado, at o limite daquilo que ele houver
adquirido. Se eu adquiri dez mil reais, e comprei um carro, e devo trinta mil reais que eu
peguei emprestado, voc s pode receber de mim at o limite de dez mil, que o que eu
adquiri, patrimnio que eu constru. Se eu tiver patrimnio decorrente de outras questes,
no entra para pagar a dvida, s esse decorrente do trabalho, mas a inovao, e o ponto
que ampliou, foi o fato de tirar no s do trabalho pblico, mas de qualquer trabalho, mas
qualquer atividade que o menor exera, que adquira patrimnio com aquilo, o patrimnio
que eu adquirir em razo do seu trabalho ele vai usar pra pagar.
Inciso IV- Diz que tambm vai ser usado pra pagar, o menor vai responder com seu
patrimnio, se o emprstimo estiver revertido em seu benefcio. Ento se tiver revertido em
benefcio do menor, pode ser cobrado dele. interessante a gente pensar nisso da, o que
revertido em favor do menor, que a mesma hiptese do incapaz, se eu provar que
reverteu em benfico do incapaz, pode ser cobrado dele. Situao: A Ju, 17 anos, pegou um
emprstimo de dois mil reais, foi ao shopping e reformou o guarda-roupa, dois mil reais em
roupas. O Felipe pegou um emprstimo de dois mil reais, foi no Pops e detonou dois mil
reais. De qual dos dois eu vou poder cobrar? Via de regra, no poder ser cobrado de
nenhum deles. Via de regra no reverteu em benefcio de nenhum dos dois. Seria diferente
a gente pensar no seguinte: se a Ju tivesse pego os dois mil reais e pago um curso de
italiano. Vai ser bom pra ela? Falar outra lngua, pra quem faz direito, o italiano que est
muito prximo do latim, e a origem do nosso direito muito francs e italiano, vai ser til
pra ela no vai? Ento se a Ju usar esse dinheiro pra pagar um curso de italiano eu posso
cobrar dela. Se a Ju comprou roupas porque ela arranjou um trabalho, e precisava de
determinadas roupas, ento vamos imaginar assim: a Ju est estudando a noite, de dia ela
faz o curso de enfermagem, ou medicina, arranja um estgio num hospital, a gente
pressupe que ela vai precisar comprar roupa branca pro estgio. Reverte em favor dela?
Sim, porque ela tem que ter as roupas pra poder ir pro estgio. Mas se ela compra roupa
pra ficar bonita, pra ficar na moda, comprou dois mil reais em roupas eu no posso cobrar
dela. Ento quando o Cdigo fala, isso vale tambm para o incapaz, reverteu em benefcio
do menor ou do incapaz, a gente tem que ter um benefcio socialmente til, no

simplesmente que tenha sido em favor, que em favor da Ju foi, foi pra ela, assim como o
Felipe, foi em favor dele porque ele foi beneficirio, que foi, foi. Mas o que o Cdigo
pressupe? No que ele gaste com ele, no essa a idia, mais ou menos voc pensar
o seguinte: imagine que voc pegue 10 reais, pegue uma criana de cinco anos e mande
fazer compra no mercado, o que ele vai comprar? Alface, chuchu, almeiro, papel
higinico, escova de dente, pasta de dente? No, ele vai comprar o qu? Chips, chocolate,
doce, bala, chiclete, no isso?O grande X a o seguinte: a gente no pode esperar
diferente, lgico. s vezes os alunos questionam o seguinte: professor, quer dizer ento
que se o Felipe for l gastar na zona eu perdi o dinheiro, mas se ele pagar um curso de
francs ele tem que me devolver? Gente, ele no pegou emprestado? Nada mais justo que
ele devolva. Na verdade a viso que a gente tem que ter a seguinte: ns no estamos
pensando no Felipe, porque o Felipe devolver no nada mais do que justo, ele pegou
emprestado. O que na verdade o que o Cdigo est fazendo no punir o Felipe, punir a
mim, eu devia ter pensado nisso, quando eu dei o dinheiro pro Felipe eu deveria ter
presumido que ele ia gastar na zona, que ia comprar porcaria, que ia tomar em cachaa,
que ele no fosse gastar em alguma coisa til, e como eu no me preocupei o Cdigo vem
e me pune, ento lgico, j que voc no pensou antes, ento voc perde, no vai cobrar
dele. Agora se ele gastou em algo til, o que o Cdigo est fazendo simplesmente fazer
com que ele cumpra sua obrigao que de devolver, ento eu no estou punindo o Felipe,
o Felipe est s cumprindo o dever dele.
Inciso V- ltimo inciso, esse no tinha no Cdigo velho. No Cdigo velho, agente
sempre utilizava a parte geral que dizia l que o menor ou incapaz, mas principalmente o
menor, no poderia usar a menoridade como desculpa se ele houvesse omitido informao
quando questionado, ou voluntariamente se declarado capaz, ento na parte geral, pra
qualquer contrato, sempre valeu essa regra, ento de qualquer maneira quando o menor
declarasse a maioridade ou omitisse, tipo: A Ju me pede um emprstimo e eu falo assim:
quantos anos voc tem Ju? 18. Ou ela no tendo idade: O Ju quantos anos voc tem, voc
no tem 18? No, mas eu sou casada. Casada capaz, ento se ela se considerar casada
agente capaz, ou declare que tem 18 anos. Ou ento tipo: eu virei pra Ju e falei: mas voc
no menor no n Ju? Ela me enrola e no diz que sim nem no, mas eu perguntei e ela
omitiu. Ento a gente sempre usava isso, tambm como uma causa, pra poder cobrar o
menor, pela parte geral o menor estava errado, e agora foi enquadrado aqui no inciso V, o
legislador disse: se voc maliciosamente, obter o emprstimo, o que mais amplo do que
isso, no s em relao a sua incapacidade, o fato da Ju se declarar a gente capaz, o fato
da Ju omitir a sua incapacidade, omitir a sua menoridade, mas de qualquer maneira, usar
de qualquer ardil para obter o emprstimo, onde o legislador evidentemente ele escolheu,
entre a incapacidade do menor e a minha boa-f, pela minha boa-f, poderia ser o qu? Por
exemplo: a falsa causa, se de repente a Ju fala: o Maurcio o negcio o seguinte: meu pai
viajou e esto pra cortar a luz, mas na verdade ela quer ir ao show do Daniel e no tem
dinheiro, ento ela falou: Maurcio meu pai viajou e esto pra cortar a luz l de casa e meu
pai s vai voltar daqui vinte dias e eu estou sem dinheiro, alimentos habituais. Ento eu
emprestaria para ela acreditando que ela vai usar o dinheiro para pagar a luz, mas ela vai
no show do Daniel. Ento ela est usando de malcia, e a que ficou interessante, ficou mais
amplo, no Cdigo velho a gente s podia questionar quando ela omitia a idade ou fraudava
a idade, a sua incapacidade, e agora o legislador no inciso V ele abriu uma situao onde
voc no pode de nenhuma maneira usar de m-f, qualquer tipo de ardil que o menor
utilize, ele no vai poder recobrar.
Vale lembrar ento pra vocs o seguinte:
1)Esse 589 taxativo, s posso cobrar o menor nas hipteses do 589.
2) Se eu puder cobrar do menor, o mesmo direito vale quanto ao fiador.
3) O que vale o momento da contratao, dessa maneira, se eu emprestei pra Ju
enquanto menor, eu no posso recobrar dela quando ela atingir a maioridade, o vcio foi na
constituio do ato, se eu emprestei pra ela com 16 anos, embora hoje ela esteja hoje com
18, no posso cobrar dela, salvo, se aps atingir a maioridade ela ratificasse, se ratificar
sanou o defeito, mas se no ratificar, no pode cobrar ela.
- OBRIGAES

De forma generalizada a gente pode dizer o seguinte: Quando a gente pra para
pensar no contrato de mtuo, um ponto importante a ser avaliado o prprio art. 587 em
razo do seguinte: Diz este dispositivo que Este emprstimo transfere o domnio da
coisa emprestada ao muturio, por cuja conta correm todos os riscos desde a
tradio. Mais ou menos a regra de que a coisa se perde para o dono. No mtuo
quando eu fao o contrato e, como j dito, trata-se de um contrato real, no instante que eu
estou entregando o objeto eu no estou entregando somente a posse, mas eu estou
entregando tambm o domnio. Isso, em sede de obrigaes, gera uma alterao muito
grande em relao ao comodato, pois as obrigaes bsicas do comodato simplesmente
desaparecem. Ex.: A Juliana tem um gravador digital. Se ele me emprestar eu terei que
devolver o mesmo gravador, por isso eu tenho que tomar cuidado com o gravador. Por
isso, no comodato eu tenho que usar adequadamente a coisa, eu no posso usar para
finalidade diversa em que se comprometa a coisa, tenho que tomar conta, porque do
comodante. Como o contrato de mtuo importa a transferncia de domnio, isto acaba se
desfazendo. Tipo assim: O muturio tem usar adequadamente a coisa? No, ele pode fazer
o que quiser com a coisa. Ex.: Se eu emprestasse uma dzia de ovos no interessaria o que
eu fosse fazer com eles, o importante que ao final do contrato eu te devolva a dzia de
ovos (mesmo gnero e qualidade). Ento, tem que usar adequadamente a coisa? No. Tem
que tomar conta como uma pessoa de cuidado mediado cuidaria da sua? No, pode-se
cuidar como quiser, j que o domnio ser do muturio. Se acontecer de danificar a coisa,
isto no importar, pois ele ter que devolver outro.
Portanto, as obrigaes em si desaparecem.
O que restaria ento de obrigao?
Restituir em mesmo gnero e mesma qualidade (obrigao fundamental). Pode at
ser o mesmo objeto, desde que esteja nas mesmas condies em que foi recebida. Ex.: A
Juliana me empresta 10 reais para eu comprar algo na cantina, mas esta j se encontra
fechada eu poderei devolver a mesma cdula que ela me entregou, ou posso devolver
outro dia, p. ex, duas de cinco, ou com outra nota de 10, enfim, no interessa, desde que
seja do mesmo gnero e qualidade.
Como eu disse, as outras obrigaes, por regra, desaparecem (no tem que cuidar,
no tem que ter zelo, os riscos so do muturio). Ex.: Se a Juliana me empresta o gravador
que ela trouxe como se trata de um comodato e eu tenho que devolver exatamente o
mesmo objeto, eu tenho que tomar um cuidado maior. Se eu abandono o gravador e
chegar algum e furtar, eu serei o responsvel, pois no tomei o cuidado devido. Mas e se
fosse uma perda natural ex um assaltante me rouba, quem que perde? A Juliana, pois
como a culpa no foi minha a coisa perece para o dono. E no mtuo? O muturio quem
perder, pois ele se tornou o dono da coisa a partir da tradio.
Portanto, a nica obrigao bsica restituir a coisa no mesmo gnero e qualidade,
pois se no houver a restituio poderia desnaturar o contrato caindo, p. ex, em uma
doao.
H uma obrigao adicional que pode vir a incidir que seria poder PAGAR
JUROS.
Via de regra, os juros no nosso contrato incidiria de duas formas:
1) Ou so convencionais (combina-se o pagamento de juros). A princpio os juros
tem que ser convencionais. Ex.: Se pego emprestado 10 reais e nada foi convencionado
devo restituir 10 reais.
2) Ou so presumidos em razo da natureza da atividade do mutuante
(natureza do negcio que est sendo celebrado). Como dito, presume-se que oneroso se
eu pegar dinheiro emprestado do banco, haja vista que os bancos emprestam dinheiro a
juros (o dinheiro a mercadoria dos bancos ele empresta para ter lucro sobre isto).
Portanto, poder-se-ia incorrer nesta situao.
Este emprstimo a juros chamado de MTUO FENERATCIO ou MTUO
FRUTFERO.
No nosso caso, o que a gente vai ter que observar o seguinte: Primeiro: os juros
so convencionais ou presumidos. Via de regra, o sujeito que celebra o contrato tem que
ser agente capaz e pode fazer incidir a cobrana de juros, conforme diz o CC, dentro do
limite dos juros legais, ou seja, 12% ao ano, 1% ao ms ou 0,03333...% ao dia. O que
estou querendo dizer com isso que na verdade 12% ao ano no 12% neste ano. Se eu

for emprestar para algum at o final do ano de 2007 eu no posso cobrar 12%, pois 12%
so pelo perodo de 12 meses. Ento, estes juros vm de forma proporcional. Se foi 1
ano=12%. Se for seis meses=6%. Se for por um ms=1%. Se for perodo menor que um
ms, ex, estou emprestando no dia 24 de maio e o muturio vai me pagar no ltimo dia de
dezembro, ento, eu no posso cobrar 1% pelo ms de maio, depois 1% em junho e assim
sucessivamente. Quando eu estou emprestando no se tem um ms, na verdade tem
apenas sete dias. Desta forma eu poderia cobrar de juros 0,0333...% vezes sete destes dias
que faltam para terminar o ms e 1% dos demais meses, mas estes sete dias eu somente
posso cobrar proporcionalmente a eles.
Vale lembrar tambm o seguinte: Juros e correo monetria so coisas
diferentes (que so cumulveis). No caso, pode haver uma atualizao do valor que
exceda 1% se for acrescido da correo monetria. A Correo monetria automtica,
independente de correo, pois a correo nada mais do que atualizao do valor
nominal (manuteno do poder de compra). Ex.: Quando eu te emprestei eu podia
comprar 50 lpis. Atualizando o valor nominal, voc vai ter que pagar 51 ou 52. Mas nestes
51 ou 52 eu vou fazer o que? Permitir que se continue a poder comprar 50 lpis. J os juros
no, os juros so acrscimos ao capital, so ganhos ao capital, de modo que quando voc
me paga juros o valor que voc me paga no vai permitir que eu compre 50 lpis, vai
permitir que eu compre 51. Eu que tinha dinheiro para comprar 50 agora vou poder
comprar 51 este aumento de capital so os juros.
Diz, ainda, o nosso legislador que alm da fixao dos juros, pode-se haver a
incidncia de capitalizao anual, desde que convencionado.
O que capitalizao?
Capitalizao, do ponto de vista tcnico, seria a incorporao de juros ao capital.
Pode haver a capitalizao anual. Os juros incidem sobre o capital corrigido (corrige-se o
valor e incidem-se os juros).
Como funcionam os juros capitalizados (ou juros compostos)?
O CC diz que os juros capitalizados ou juros compostos podem acontecer uma vez ao
ano.
Vamos considerar dois emprstimos diferentes para compreender melhor: 100 reais
emprestados ao limite de juros legais (1%) por 2 anos um com capitalizao e outro sem
capitalizao. No primeiro ano, os juros incidem sobre o capital. Ento, todo ms ter 1%
sobre 100 nos dois emprstimos. Quando virar o ano, nos meus juros simples, o muturio
vai pagar 1% sobre 100, ou seja, o capital o mesmo. A nica coisa que ns vamos
precisar saber quantos meses foram e cobrar os juros sobre aquele montante. Ento,
durante 12 meses o muturio vai pagar 1% sobre 100nos demais meses ele vai continuar
a pagar 1% sobre 100.
Mas, como dito, eu tambm posso combinar juros compostos (ou capitalizados).
Ento, para o muturio, no primeiro ano os juros incidem 1% sobre 100. S que quando
virar o ano (virar 12 meses) vai acontecer o que? Os juros destes 12 meses eu vou calcular
e vou somar aos 100 e a partir do ano que vem ela vai pagar 1% sobre este novo valor.
Ento, enquanto nos juros simples no ano que vem o muturio vai continuar a pagar 1%
sobre 100, no caso dos juros compostos o muturio vai pagar 1% sobre 112, j que os 12
incidiram aos 100. Este ano eu vou somar aos 100 e no ano que vem o muturio vai pagar
1% sobre 112. Portanto, o CC/02 permite a capitalizao (no CC/16 a capitalizao estava
proibida pela lei de usura).
Observaes:
- O limite 1%. Pode ser menos, s no pode ser mais.
- A capitalizao pode ser convencionada e pode incidir apenas uma vez a cada 12
meses (como diz o CC capitalizao anual).
- Esta regra no vlida para instituies financeiras (autorizadas pelo Banco
Central), as quais podem cobrar taxas de juros diferenciadas. Ento, as instituies
financeiras podem cobrar uma taxa de juros diferente desta que ns estamos
fixando e de capitalizar mensalmente suas operaes. Enquanto a gente s pode
incorporar uma vez ao ano os juros ao capital, o banco pode fazer isto mensalmente. Ex.:
Cheque Especial estou devendo mil reais. Este ms o banco incide 100 de juros 1100
(10% de juros). No ms que vem eles vo cobrar 10% sobre 1100. No outro ms vo cobrar

10% sobre 1210 e assim sucessivamente. Todo ms os juros so integrados ao capital e


passam a ser cobrados.
Justificativas: Por que ns no podemos cobrar e o banco pode? Ns no podemos
cobrar porque o direito e a sociedade no gostam do sistema de emprstimo a juros, pois
seria uma forma de estimular o cio. O nosso sistema prefere a produtividade, que, alis,
no exclusividade do nosso sistema, isso j acontecia no direito romano. O direito romano
teve pelo menos sete decretos do Senado que proibiam ou limitavam os juros para que a
pessoa no vivesse do cio, no vivesse simplesmente dos juros sem trabalhar, mas que
vivesse da sua produtividade. Viver de juros no d renda, o estado no quer que voc viva
de juros, ele deseja que voc utilize o seu dinheiro para produzir: para que voc plante,
para que voc produza alimentos, produza riqueza, produza trabalho, impostos, etc. Ento,
esta limitao para desestimular as pessoas a viver da cobrana de juros.
J os bancos (no s os bancos instituies financeiras) podem cobrar uma taxa
diferenciada, pois do pondo de vista terica, o banco tem uma funo social
extremamente importante. Do ponto de vista terico o banco tem uma funo econmica
importante. Portanto, a autorizao do banco para cobrar juros com taxas diferenciadas
decorre do seguinte: Qual a principal forma de emprstimo que ns temos? Bancrio
(instituies financeiras), pois possuem grande capital. Eles podem emprestar? Podem.
E porque a taxa de juros se eleva ou abaixa?
Porque quando o governo estimula ou desestimula o acrscimo ou o decrscimo dos
juros ele est influenciando a economia. Quando eu elevo a taxa de juros eu estou
contendo a economia. Quando eu abaixo eu estou estimulando a economia.
Exemplificando: Casas Bahia. Vou comprar uma TV em 18x. 90 reais por ms est
no meu oramento mensal. Mas, quando a taxa de juros est elevada o que se est
querendo fazer? Est-se querendo que quem no tem dinheiro para comprar a vista s
compra se for necessrio. Quem no tem dinheiro para comprar a vista no compra, por
isso que eu estou contendo a economia. Se a gente parar para fazer as contas, quando a
taxa de juros est alta, a gente vai pensar o seguinte: A inflao mdia do pas est em
torno de 3 ou 4%. Para pagar em 18 meses significa que teria elevado 6%. Se a TV vale
500 reais, significa que eu teria pago 530 (6% de 500). Ento, a TV daqui 18 meses vai
estar valendo 530 reais. Mas, se eu for ficar pagando as parcelas do jeito que est
estabelecido, se voc fizer as contas voc vai perceber que se est pagando
aproximadamente 3 TVs. Lgico que 90 reais est no oramento, mas besteira comprar
desta forma. melhor guarda o dinheiro e comprar a vista, pois sobrar dinheiro no final
das contas. Assim, quando eu elevo a taxa de juros eu estou querendo conter que voc no
faa compras, no adquira. Agora, quando eu abaixo a taxa de juros eu estou querendo
estimular a aquisio. Porque se eu vou pagar 500 a vista ou 530 eu pago em 18 meses, j
que voc no vai descapitalizar. Ento, mais ou menos esta a justificativa. Por isso que o
banco est autorizado a cobrar mais caro, j que, teoricamente ele tem esta funo
econmica. Mas isto justo? Como j dito, primeiro: justo no jurdico, por isso no
podemos discutir se justo. Segundo: Do ponto de vista terico justo, pois contrato. O
banco no obriga ningum a pegar emprestado. Por isso que eu no posso questionar
porque o banco est ganhando juros. Se eu no quero que o banco no ganhe juros eu no
devo pegar emprstimo.
- EXTINO
Via de regra, na extino do contrato, este deveria ter um prazo determinado, de
modo que ele se extinguiria no final do prazo. Teoricamente falando, o contrato chega ao
fim com o trmino do prazo.
No contrato de comodato h uma finalidade presumida, e, portanto, se extingue ao
final da finalidade pelo qual foi contratada (ex.: Pego um Cdigo emprestado para fazer
uma prova. O contrato se extingue ao final desta prova). No mtuo no h uma finalidade
presumida. Como o mtuo importa uma transferncia de domnio, ou seja, o objeto passa a
ser do muturio e ele no tem o dever de zelo, esta regra perderia sua lgica. Ex.: Peguei
uma dzia de ovos emprestados. Se voc no utilizar o ovo em 10 dias o ovo fica choco.
Mas, significa que eu tenho que devolver ao final de 10 dias? No, pois eu posso usa para o
que eu quiser. Portanto, no possvel a gente presumir uma finalidade.

Contudo, existe um lado interessante. Embora eu no possa presumir uma finalidade


a gente pode, em razo das nossas regulamentaes normativas, dizer que h uma
presuno de prazo art. 592. do CC. Portanto, h uma presuno do prazo: Ou h
um prazo ou a gente presume um.
O que diz o CC? Quando que voc tem que devolver o emprstimo?
Se nada for combinado, o muturio deve restituir o emprstimo da seguinte forma:
I - Se for emprstimo em dinheiro A devoluo deve acontecer em 30 dias;
II - Se for produtos agrcolas (sementes, adubo, soja, etc.) A devoluo deve ocorrer
aps a colheita da prxima safra;
III - Se for qualquer outro bem fungvel A devoluo deve ocorrer no prazo que
declarar o mutuante.
Nesta terceira hiptese, ou seja, no prazo que declarar o mutuante, como ele declara
este prazo? Parece-me que neste caso (qualquer outro bem fungvel) funcionaria assim:
Voc notifica o muturio e fixa um prazo (prazo que desejar declarar).
No comodato ns usamos por analogia a lgica da locao, onde eu falei para vocs:
se for imvel depois de desconstituir tem que dar um prazo de 30 dias. Se for mvel, tem
que dar um prazo suficiente para a restituio. Suponhamos que em um comodato (ou
locao) eu tivesse emprestado um determinado objeto. Quando eu notificasse o devedor
para devolver, a gente teria que presumir um tempo suficiente. Se o objeto estivesse em
Rosana (2 horas de Prudente), quanto tempo seria necessrio para buscar o objeto? Teria
que considerar vrios fatores como transporte, p. ex. Ento, teria que dar um tempo
suficiente para que haja a restituio.
J no mtuo no precisa obedecer esta regra. Qual o tempo de restituio no mtuo?
O tempo que o mutuante desejar. Justificativa: O objeto fungvel. Se eu emprestei o meu
carro voc tem devolver exatamente o meu carro. Agora, no mtuo o bem fungvel. Eu
emprestei para algum um pacote de cerveja de 12 latas e determinei que ele devolvesse
em meia hora. Se esta pessoa morasse em Rosana, ela teria que ir at l para buscar? No,
pois o bem fungvel, ele pode comprar outras latas e me restituir. Por isso que o CC abre
esta situao: a restituio se dar pelo tempo que declarar o mutuante, sem a
necessidade de se observar o objeto, a localizao, etc., porque isto menos importante.
Observao final do contrato de mtuo
No caso de no ser restitudo o objeto ao final do contrato (quer no prazo presumido,
quer no prazo convencional) e independentemente de estar ou no convencionado, o
muturio vai esta sujeito ao pagamento de juros moratrios. H de se entender o
seguinte: Como dito, os juros convencionais so os juros que incidem durante o contrato e
dependem de conveno ou da natureza da atividade. Os juros moratrios no, dependem
simplesmente do atraso. Os juros moratrios teriam equivalncia em relao ao comodato
ao aluguel (ressarcimento pelo uso da coisa depois de findo o contrato de comodato).
Portanto, estes juros seriam o aluguel de bem fungvel. Assim, independentemente de
conveno, estar-se-ia sujeito a juros moratrios (que so os juros legais 1% ao ano).
Poderia ser convencionado diferente desde que inferior a 1% (nunca pode ser
superior a 1%).
DEPSITO
O contrato de depsito, assim como na locao, assim como no comodato, o sujeito
entrega a posse para outra pessoa. S que, diferentemente do que foi estudado at agora,
o contrato no visa a proteo do rio (locatrio, comodatrio, muturio). Ento, na
locao quem era o sujeito principal da proteo? Locatrio. E no comodato? Comodatrio.
No mtuo? Muturio. Tanto assim que se a gente parar para pensar nos contratos, na
locao de imveis eu locador no posso tomar o imvel antes do prazo, j o locatrio pode
devolver. No comodato, o comodante tem que respeitar o prazo. No mtuo h um prazo e o
mutuante no pode pedir de volta antes do final do prazo (se eu emprestei dinheiro para
algum para me pagar em 30 dias, eu no posso cobrar antes de vencer os 30 dias, j a
pessoa que pegou o dinheiro emprestado pode devolver antes do prazo). Portanto, sempre

era favorecido quem recebia os benefcios, porque o contrato foi feito visando proteger esta
pessoa.
Todavia, no contrato de depsito a gente nota uma formulao diferente, o legislador
joga uma situao diferente, tipo, o depsito no est voltado para a pessoa que recebe
(depositrio), ao contrrio, na verdade esta regulamentao feita visando a proteo da
pessoa que entrega (depositante).
A gente est diante de um contrato onde o sujeito depositante no quer ou no pode
manter a guarda da coisa consigo. s vezes uma questo de opo, p. ex, eu ganhei
uma jia muito cara e moro em um bairro muito perigoso e no quero lev-lo para casa.
Ento, por opo minha decido deixar com outra pessoa. J em outros casos no se trata
de opo e sim poder manter a guarda, ex, Eu ganhei um elefante de herana e moro em
um apartamento de um prdio. Eu no tenho como levar e manter o elefante dentro do
apartamento. Ento, neste caso eu vou ter que deixar com algum para que tome conta
para mim. Deste modo, uma questo que envolve exatamente estas situaes: ou eu
no quero ou eu no posso o que vou fazer? Vou entregar para algum para que este
algum tome conta em meu lugar (conserve a coisa em meu lugar).
O nosso contrato de depsito est regulado no CC em seu art. 627 e seg.
Art. 657 Pelo contrato de depsito recebe o depositrio um objeto mvel, para
guardar, at que o depositante o reclame.
Ento, o depositante entrega ao depositrio coisa mvel e este vai tomar conta at
que aquele a reclame (exija a devoluo).
- CARACTERSTICAS (classificao)
1) um contrato eminentemente REAL, ou seja, tal qual o comodato e o mtuo
somente se perfaz com a entrega.
2) um contrato NO SOLENE (no tem forma especfica, no h forma
obrigatria). Muito embora neste caso a gente tenha que avaliar a redao do art. 546 no
seguinte pretexto: O depsito voluntrio provar-se- por escrito. Tal dispositivo fala
em documento escrito, em prova escrita. Contudo, h de se entender que a forma escrita
no em relao ao contrato e sim em relao prova. Na dvida sobre a existncia do
contrato, na dvida se realmente houve ou no houve o depsito, ou houve emprstimo, ou
houve locao, na dvida da relao negocial, o depsito se prova por escrito. Mas, no
necessrio, no h a necessidade que voc faa o contrato de forma escrita, basta que
tenha prova escrita. Ex.: Vamos pensar em um contrato de depsito tpico. Nas rodovirias
h o guarda-volumes. De que se trata o guarda-volumes? Trata-se de um local onde eu
deixo minha mala para que algum tome conta, at que eu a pegue de volta. O que eu
preciso para depositar no guarda-volumes? Assinar um contrato? No. Normalmente do
um tquete (documento escrito prova escrita). Quando vocs vo ao banco depositar em
conta corrente, como se prova? Comprovante de depsito. At pode no ter o comprovante
de depsito, bastaria simplesmente o extrato em que conste o depsito. Portanto, no
precisa de um contrato escrito, o que a lei quer um documento escrito que mostre houve
efetivamente o depsito.
3) um contrato, por regra, UNILATERAL.
4) um contrato, por regra, GRATUITO.
Obs.: um contrato unilateral e gratuito por regra em razo do seguinte: A
princpio ns presumimos que o contrato unilateral onde s o depositrio tem obrigaes
(Toma conta de graa). Ex.: O Felipe pede para que algum tome conta do seu
computador para peg-lo no dia seguinte. A pessoa que aceitou guardar o equipamento o
faz de graa. Entretanto, o contrato poderia ser ONEROSO, mediante a remunerao,
quer por conveno (acordo), quer seja pela natureza do depositrio (como seria o caso do
guarda-volumes). No caso, se for oneroso o contrato vira BILATERAL. Por qu? No mtuo
o que ns dizemos foi que o contrato unilateral e gratuito, onde s o muturio teria
obrigaes. Se fosse oneroso o muturio pagaria juros, ou seja, alm das obrigaes que
ele tem ele teria que pagar juros. No depsito, a princpio ele gratuito o depositante no
tem obrigaes, s o depositrio. Agora, se ns combinssemos a remunerao, isto
implicaria no fato de que o depositante criaria para si uma obrigao, que pagar o
depsito, por isso viraria bilateral.

5) um contrato TEMPORRIO, porque uma hora o depositrio ter que restituir.


No depsito o bem no pode ficar para o depositrio e nem ele vai adquirir o direito por
usucapio (por mais tempo que ele fique com o objeto, ele no pode ficar com o objeto
nem por usucapio no mximo que poderia ocorrer era se houvesse abandono, mas isto
ser objeto de estudos no ano que vem).
6) um contrato PERSONALSSIMO (as caractersticas do sujeito so importantes).
- ESPCIES
Para a gente poder falar dos sujeitos e dos efeitos do contrato de depsito, faz-se
necessria a compreenso das suas espcies. H formas diferentes de se avaliar o
depsito.
Primeiro deve-se avaliar o depsito em RELAO AO OBJETO.
Em relao ao objeto que est sendo depositado, ele pode ser: Objeto Fungvel ou
Infungvel. O CC na verdade somente fala em coisas mveis, ele no diz o que tem que
ser.
No caso, em relao ao objeto ns avaliaramos assim:
1) A doutrina chama o depsito de coisas fungveis de Depsito Irregular.
2) O inverso, o depsito de coisas infungveis chamado de Depsito Regular.
Regular porque o depsito parte do pressuposto de que vai ser depositado um objeto e
dever ser devolvido o mesmo objeto.
Quanto ORIGEM a gente pode classificar o depsito da seguinte maneira:
1) Depsito Voluntrio (ou tambm chamado de depsito convencional). Este
o depsito tipicamente contratual (derivado do acordo de vontades inteno das
partes). Voc faz depsito porque voc quer e voc escolhe com quem voc quer
depositar, e esta pessoa por livre e espontnea vontade aceita. Portanto, trata-se do
depsito contratual tpico.
2) Depsito Necessrio. o depsito em que no h carter tipicamente
contratual (art. 647 e seg.) a formulao diferente. O CC diz que ou fruto de uma
imposio legal (h o depsito porque a lei determina. Ex.: FGTS) ou porque decorre de
situaes de calamidade (incndio, inundao, naufrgio ou saque). Isto quebra um pouco
o carter de personalidade. Ex.: Est pegando fogo em sua casa. Voc entra em casa
enquanto no chega os bombeiros e tenta salvar o mximo de coisas que puder, mas se
largar no rua vo furtar, o que voc faz? Acha algum para cuidar das coisas para voc,
mesmo que voc no conhea esta pessoa. Por isso eu disse que quebra um pouco o carter
personalssimo.
3) Depsito Equiparado. uma relao que voc tem que na verdade no se
trata de um contrato de depsito. Ento, eu celebro um negcio que na verdade no um
depsito, mas em razo da sua semelhana a gente aplica ele as regras e as obrigaes
do depsito, por isto chamado de equiparado (a gente equipara com o depsito para os
efeitos obrigacionais). So exemplos deste depsito: No contrato de hospedagem, a
obrigao do hospedeiro em relao bagagem. Na verdade eu no estou celebrando um
contrato de depsito eu estou celebrando um contrato de hospedagem, mas o hotel tem
em relao aos meus bens as obrigaes analgicas s do depositrio. Outra situao:
Vaga de estacionamento tambm se trata de depsito equiparado. Estas vagas que se
tem em geral (centro, shopping, etc.), de que contrato se trata? Locao de vagas de
garagem. Tecnicamente falando locao de vaga de garagem, mas se leva ao locador
obrigaes analgicas ao do depositrio. Por isso chama de equiparado, no se trata de um
depsito de verdade, mas equipara-se para efeitos obrigacionais.
4) Depsito Judicial. No caso, este depsito judicial no um depsito de
consignao. O que a gente vai trabalhar aqui no depsito judicial que: em todo processo
onde haja apreenso de um determinado bem pelo juzo necessrio que algum tome
conta deste objeto para o juzo para que fique resguardado (no h possibilidades de se
guardar no Frum e nem para o juiz guardar). O que acontece ento? O juiz deixa nas mos
de um depositrio. Ento, o juiz nomeia o depositrio naquele processo e deixa este
depositrio responsvel por aquele objeto naquele processo. Este o depsito judicial e a
pessoa que recebe denominada depositrio judicial.

QuestoNo caso do depsito judicial, o depositrio judicial


voluntrio ou no?


DEPSITO VOLUNTRIO
- ELEMENTOS
A) FORMA Via de regra, livre. Como dito, a forma escrita meramente para
efeitos de prova.
B) OBJETO Tem que ser corpreo, lcito e mvel, EXCETO no depsito judicial.
O depsito judicial, a partir da interpretao que a gente pode fazer do art. 666 do CPC,
admite que se possa ter depositado bens em geral (corpreos, incorpreos, mveis,
imveis, lcito e at ilcito). Portanto, o objeto no depsito judicial diferente nos demais o
objeto tem que ser obrigatoriamente coisa mvel.
C) SUJEITOS:
C.1) Depositante No h restries quanto ao depositante.
C.2) Depositrio H restries. O depositrio tem que ser capaz por si s, no
podendo nem mesmo estar representado ou assistido. Tanto assim que o CC diz que se
por um acaso sobrevier incapacidade superveniente ou morte do depositrio, encerra-se o
contrato. Do ponto de vista prtico e lgico fcil admitir porque o depositrio no pode
ser representado ou assistido. Justificativa: De um lado voc tem a responsabilidade do
depositrio. Por outro lado, parece completamente inadmissvel a gente pensar nos
seguintes termos: Se eu pudesse nomear um incapaz como depositrio, a gente estaria
diante de um dilema: porque o incapaz no pode ser preso penalmente, mas como
depositrio ele estar sujeito priso civil, por isso a gente ressalta a idia de que a
incapacidade impeditiva da condio do depositrio.
- OBRIGAES
- Obrigaes do depositrio:
1) Guardar a coisa como se sua fora. O depositrio deve usar toda a diligencia que
lhe pertinente em relao ao objeto guardado;
2) Manter a coisa no estado em que a recebeu. O CC diz que se por um acaso voc
tiver recebido a coisa lacrada ou fechada voc no pode viol-la.
3) O depositrio deve arcar com as despesas relativas conservao da coisa. Como
h o dever de manter a coisa como a recebeu voc ter que arcar com as despesas
relativas manuteno da coisa. Ex.: Eu deixei um cachorro com voc. A rao, vacinas,
enfim, as despesas relativas ao trato do animal voc ter que arcar. Se eu tivesse deixado
um carro, para voc manter a coisa voc vai ter que funcionar o carro, logo, ter que
colocar gasolina, etc.. Portanto, estas despesas correm por conta do depositrio, muito
embora ele tenha o direito de regresso posteriormente.
4) Como o contrato feito no interesse do depositante, o CC expressamente diz que
o depositrio no poder se servir da coisa depositada (quando eu entreguei o carro pra
voc no foi para suprir uma necessidade sua, foi por meu interesse e no o seu) , SALVO
autorizao do depositante.
Obs.: Estas regulamentaes esto voltadas para o depsito regular
(depsito de coisas infungveis). No depsito irregular s h a obrigao de restituir.
Portanto, via de regra, o depositrio no pode usar a coisa depositada, j que o
contrato no foi feito para o interesse do depositrio. Mas, com autorizao expressa
poderia haver esta utilizao. No sistema argentino o CC deste pas diz que se por um
acaso o depositante autorizar a utilizao pelo depositrio o contrato se converte em
comodato (transforma-se o contrato em comodato). J no sistema brasileiro, embora
autorizada a utilizao, isto no muda o contrato, ele continua a ser depsito. Ex.: Se eu
deixasse em depsito um carro para algum na segunda-feira e autorizasse a utilizao
pelo depositrio. Se na quinta-feira eu pedisse o carro de volta, embora o depositrio
estivesse programando sair com ele no final de semana, ele ter que me devolver, pois o
contrato foi feito ao meu interesse continua a ser depsito no se converte, muito
embora neste caso da autorizao a gente teria que imaginar o seguinte: A gente vai ter
que aplicar por analogia algumas das regras do comodato aplicaria ao depositrio as
obrigaes inerentes ao prprio comodatrio, p. ex, usar adequadamente a coisa, guardar
como se sua fora, arcar com as despesas relativas ao uso da coisa, etc..

5) No ser fazer substituir (pois se trata de um contrato personalssimo). Somente


possvel se fazer substituir mediante autorizao do depositante (transferncia do depsito
s com autorizao do depositante);
6) Se a coisa se perder e o depositrio receber outra em seu lugar, o depositrio
dever restituir ao depositante esta (nova coisa) no lugar daquela. Vamos imaginar o
seguinte: voc deixou um carro em depsito e o carro foi roubado. A seguradora do
depositrio pagou o carro. Lgico, quando a gente pensa no depsito regular eu tenho que
devolver exatamente aquilo que eu recebi e o carro eu no tenho mais porque foi roubado.
No seria justo voc ficar com o dinheiro do seguro e eu perder o carro porque ele foi
roubado. Ento, o CC diz: Se por um acaso a coisa se perder e eu recebi alguma outra coisa
no lugar (a seguradora me deu outro carro ou devolveu a quantidade em dinheiro), isso
que eu recebi eu vou devolver para o depositante quando ele reclamar;
7) O depositrio obrigado a restituir a coisa ao final do contrato ou assim que o
depositante a reclame. Ento, (ao contrrio do que a gente falava em outros contratos em
que a nossa preocupao era em relao a quem recebia) embora possa existir um prazo o
depositante pode pedir a coisa a qualquer tempo e o depositrio deve restituir to logo seja
possvel, o que j no acontece com o depositrio que, princpio, tem que respeitar o
contrato at o final.
O depositrio s pode encerrar o contrato antes do final se houver um justo motivo
que o impea de continuar a exercer a sua funo. Deste modo, se eu no puder continuar
a exercer a minha funo e o depositante quiser receber de volta eu deposito judicialmente
a coisa. Mas, nos termos do art. 635 ns verificamos o seguinte: este dispositivo se refere
um motivo justificvel (motivo plausvel). Portanto, no basta eu simplesmente no
querer mais ser depositrio, mas sim eu no poder mais ser depositrio (eu tenho que ter
um motivo justificvel para poder parar de exercer a minha funo). Do contrrio, eu tenho
que ficar na condio de depositrio at o final do contrato (final do prazo) ou, por analogia
aos contratos bancrios, aps 20 anos (nos casos de contrato por prazo indeterminado)
sem que haja possibilidade de restituio ao depositante. Se existir um prazo eu tenho que
respeita-lo, ex, se contratei por 40 anos tenho que respeitar este prazo e ficar com a coisa
por 40 anos. Agora, se fosse um contrato por prazo indeterminado eu no poderia romper,
a menos que eu tivesse um justo motivo, do contrrio eu teria que tomar conta at que o
depositante reclamasse a coisa. No caso, por analogia aos contratos bancrios, se o
depsito ficar parado por 20 anos sem a possibilidade de eu encontrar o depositante ou
restituir a ele a coisa aps 20 anos se eu tiver como restituir, devolvo ao depositante. Se
eu no tiver como restituir, eu recolho ao depositrio pblico e o objeto fica com ele por
mais 5 anos. Se em 5 anos no aparecer ningum a coisa fica com o poder pblico. Como
dito, eu no posso ficar com a coisa (acontea o que acontecer), nem mesmo por
usucapio.
O depositrio no pode se negar a restituir a coisa quando solicitada pelo
depositante uma vez que esta no restituio caracterizaria como depositrio infiel.
Todavia, o CC apresenta algumas solues que autorizam ao depositante a no restituir a
coisa. So elas:
1) Exerccio do direito de reteno. No caso, o depositante tem como dever
fundamental pagar. O depositante deve pagar ao depositrio remunerao se combinado
ou se for presumido e mais as despesas relativas conservao da coisa. Por estes
pagamentos o CC autoriza o direito de reteno. Assim, mesmo que o depositante reclame
a coisa depositada se ele no pagar ao depositrio, este ter o direito de reter a coisa em
seu poder;
2) Tambm tem o direito de no restituir a coisa se o objeto for judicialmente
embargado. Portanto, se sobrevier uma ordem judicial que bloqueie, que crie uma
constrio judicial sobre o bem, neste caso a gente ter que respeitar a ordem do juiz de
modo que o depositrio somente vai restituir a quem o juiz determinar;
3) Tambm poder se negar a restituir se houver fundadas suspeitas da ilicitude
do objeto. Na verdade o art. 633 fala deste direito de no restituir se houver fundada
suspeita que o objeto foi dolosamente obtido. Esta expresso dolosamente obtido leva
muita confuso, por isso que o professor prefere a idia da ilicitude do objeto, mais ou
menos no seguinte sentido: no basta simplesmente haver a suspeita, tem que haver
motivo justificvel para que a gente possa assim proceder. Vamos imaginar assim: Vamos

imaginar que algum deixou uma pasta com outra para que tomasse conta. Como dever de
ofcio do depositrio, ele deve manter a coisa no estado em que a recebeu, ou seja, se est
fechada tem que manter fechada. Passados dois dias a depositante presa como sendo
suspeita de ser participante de uma quadrilha de traficantes que est traficando drogas
pela regio de Prudente. Neste caso, como h um motivo justificvel, se for solicitado a
devoluo ao depositrio este pode se negar a restituir a coisa, at para no haver nenhum
tipo de comprometimento. Assim, o depositrio pode se negar a restituir a cosia e o CC diz
que neste caso ele deve fazer o depsito na autoridade competente faz o depsito
judicial justificando o motivo da sua recusa e o porque do depsito que est sendo feito.
OBS.: Vale lembra uma coisa interessante: o depositrio judicial s o brigado a
ser depositrio se for depositrio pblico, ou seja, aquela pessoa da Comarca que prestou
concurso e foi nomeado como depositrio judicial (ex.: CAIXA no caso do FGTS
obrigada a ser depositrio). Este, quando designado pelo juzo, tem que ficar como
depositrio. Qualquer outra pessoa no obrigada a ficar como depositrio.
4) Esta possibilidade de no restituio, segundo o professor, absurda - seria a
compensao. No se trata de qualquer compensao, trata-se de compensao de
depsito com depsito. Se for compensao de qualquer outra natureza no ser
possvel. Ex.: vamos imaginar que algum esteja devendo no cheque especial 8 mil reais e
tenha 10 mil reais em caderneta de poupana. Se o titular da conta for sacar os 10 mil
reais o banco no pode alegar compensao com os 8 mil reais devidos. Portanto, como
dito, somente vale compensao de depsito com depsito, o que uma situao pouco
provvel. Ex.: Voc foi ao Paran e comprou 40 cabeas de gado nelore, mas como no
tinha como trazer tudo no mesmo momento voc deixou na minha fazenda para
providenciar o transporte. Aps eu fui So Paulo e comprei 60 cabeas de gado nelore.
Para poder providenciar o transporte eu deixei na sua fazenda. Na hora em que pedir para
voc me devolver o meu gado voc pode alegar compensao, entregando 20 cabeas
apenas e compensando as 40 que esto na minha fazenda.
Estas so as quatro hipteses em que o CC admite que o depositrio possa se
negar a restituir a coisa. No estando enquadradas em nenhuma destas hipteses a recusa
caracteriza como depositrio infiel.
- Obrigao do depositante:
A obrigao fundamental do depositante pagar a retribuio se o depsito for
oneroso ou pagar as despesas relativas conservao da coisa (como dito, se o
depositante no efetuar este pagamento o depositrio ter o direito de reteno).
OBS.: Para relembrar: Como dito anteriormente, todas essas obrigaes s tem
lgica no depsito regular. Ao depsito irregular a nica coisa que se aplicaria seria a
ltima obrigao do depositrio, qual seja, restituir a coisa.
DEPSITO NECESSRIO
O depsito necessrio no to contratual, haja vista que decorre de uma imposio
legal ou de uma situao de calamidade.
Diz o CC que, via de regra, no que for cabvel, aplica-se ao depsito necessrio as
regras referentes ao depsito voluntrio, ou seja, as obrigaes do depsito voluntrio,
SALVO algumas excees.
A primeira coisa que a gente deve atentar que, SALVO determinao legal, mesmo
se tratando de depsito necessrio, o depositrio no obrigado a aceitar. S ser
obrigado a aceitar quando houver uma determinao legal impondo a condio de
depositrio. Do contrrio, ningum obrigado a aceitar esta condio, at pela
responsabilidade dos riscos da condio de depositrio. Ex.: Se algum te encontra na rua
e te entrega um cachorro que estava em uma casa pegando fogo, se voc aceitar ser o
depositrio voc ter que tomar conta dele at que o depositante o reclame ou depois de
20 anos, por isso ningum obrigado a aceitar, ainda que em depsito necessrio.
Disposies do CC para o depsito necessrio:
1) At por uma questo de lgica, em razo da calamidade, o CC tolera que ele
possa ser provado por qualquer forma. Ex.: Est havendo um naufrgio, voc no
precisar ter a pacincia de redigir um contrato ou um recibo de entrega de depsito.
2) No se presume gratuito. Logo, via de regra, o depsito necessrio pago.

Pode parecer em um primeiro instante incongruente imaginar que em uma situao


de calamidade, onde mais se precisa de algum para ajudar seja pago, enquanto que no
depsito voluntrio seria de graa. Se eu chegasse em algum pedindo para tomar conta
de algo para mim, esta pessoa no me poderia cobrar nada. Agora, se estivesse pegando
fogo na sala e eu pedisse para algum tomar conta de algo, neste caso esta pessoa
poderia cobrar, e mais, no restituir a coisa enquanto no pagar.
Qual a lgica desta regra? Porque o legislador presume oneroso o depsito
necessrio enquanto presume gratuito o voluntrio?
A lgica a seguinte: No depsito voluntrio a princpio h mais tempo para se
escolher a pessoa do depositrio, afinal de contas no se trata de uma situao de
calamidade, de uma urgncia. Neste caso o depositrio cuida da coisa por uma questo de
companheirismo, dado o carter personalssimo do contrato. J o depsito necessrio perde
um pouco esta questo da pessoalidade, pois o depositante no ter tempo de escolher a
pessoa que vai ficar como depositrio. O prprio depositrio tambm perde um pouco esta
pessoalidade uma coisa voc fazer um favor para um amigo, outra coisa voc fazer
um favor para algum que no conhece, principalmente em razo das implicaes (se a
coisa se perder eu poderei at ser preso). Ento, eu teria que fazer isto em razo da
solidariedade (solidariedade em um momento de calamidade). Mas, algum realmente
faria isto por uma questo de solidariedade?
Ex.: Suponhamos que algum tenha encontrado uma carteira com documentos.
Qual a obrigao desta pessoa? Restituir autoridade competente. Vamos supor que esta
pessoa tenha um compromisso e o tempo que levar para restituir a coisa faria com que
esta perdesse o compromisso. Algum perderia um compromisso para restituir algo? No.
Agora, existe um instituto chamado reverso. Segundo o que diz o CC, quem acha coisa
perdida deve entregar autoridade competente. Mas, aquele que restitui tem direito a
receber um prmio (no se trata de um dever moral, trata-se de uma obrigao legal). Se
eu achar algo e devolver, eu poderei entrar em juzo para cobrar um prmio, ainda que
voc no tenha prometido. Neste caso, perder o compromisso comea a ficar mais
interessante.
Parece-me que mais ou menos isto. Como dito, na verdade no de todo estranho
que o legislador aja desta maneira. A funo deste dispositivo quando o CC diz que
presume oneroso, portanto, estimular a solidariedade de modo que a gente preste
auxlio a algum que esteja precisando. Ningum ajudaria, assumiria os riscos para ajudar
algum, agora, se pagasse a histria seria outra. exatamente esta a funo desta norma,
estimular este ato solidrio. Por isso que o legislador presume oneroso, para que a pessoa
tenha interesse em aceitar esta condio de depositrio, do contrrio ningum aceitaria.
- CONTINUAO
DEPSITO POR EQUIPARAO No depsito por equiparao o que a gente encontra
o seguinte: a gente est diante de uma situao, que como eu falei pra vocs no comeo
da aula, na verdade no um depsito, voc fez um outro contrato, mas a gente aplica a
esse contrato as regra as referentes ao depsito, ou seja, algum assume as obrigaes tal
qual um depositrio. Ex: aquela histria que eu falei de locao de vaga de garagem, voc
vai l e guarda seu carro no estacionamento, aquilo na verdade locao, voc est
celebrando um contrato de locao, eu pago pra poder usar, mas o locador assume
obrigaes inerentes tal e qual um depositrio, no pode ceder a coisa depositada, tem
que manter a coisa no estado que recebeu, responsvel pela parte de conservao e etc.
O Cdigo, ele traz uma regulamentao muito, sobre um tipo de depsito equiparado, que
o depsito de hospedeiro. O depsito de hospedeiro aquele depsito que se aplica s
bagagens onde se costuma receber por dinheiro. Ento, se por acaso eu recebo uma visita
em casa, e roubaram a bagagem dele no problema meu, se voc por acaso aluga um
quarto na sua casa, se roubarem bagagem, j passa a ser problema seu. Qualquer lugar
onde se receba o dinheiro, o hospedeiro tem responsabilidade em relao bagagem. Diz
l o art. 649: o hospedeiro responde pela bagagem por si, pelos seus funcionrios e todos
aqueles que adentrarem. Pela bagagem em roubos, danos que vierem ocorrer, responde
em relao a ele prprio, a seus funcionrios, e todos aqueles que adentrarem com seu

consentimento. Portanto respondo por mim, pela Ju que a minha arrumadeira, como
todos aqueles que adentrarem com meu consentimento, se por acaso entrou l Dayane,
tem outra hospede, se ela roubar, para a vtima respondo eu, e se a Aline foi l e pediu pra
ir ao banheiro e eu deixei ela entrar, ela roubou ou estragou alguma coisa, pro hospede
quem responde sou eu.
Na verdade a gente poderia imaginar o seguinte: quando a gente para pra pensar
nesse depsito de hospedeiro, uma coisa que a gente vai ponderar o seguinte: no
depsito de hospedeiro, eu respondo por mim e por meus funcionrios, e por quem seja
autorizado a entrar, se causar algum dano, respondo eu. Diz o Cdigo, voc s no vai
responder, se voc puder provar que no tinha como evitar. Lgico, no tinha como evitar
dentro de uma certa razoabilidade, tudo a gente at poderia imaginar que no era possvel
evitar, mas lgico que dentro de uma certa razoabilidade. Existem determinadas coisas que
no se podem aceitar, vamos imaginar a situao: lgico que a gente imagina que carro
tambm est englobado nessa idia de bagagem, roubaram o carro do estacionamento do
hotel, o hotel o responsvel, o hotel tem como tentar evitar, faz um muro mais alto pra
evitar que a pessoa pule, de repente uma cerca eltrica pra evitar que algum possa pular
pra dentro do estacionamento, tudo isso perfeitamente evitvel. Mas tem determinadas
coisas que de uma questo lgica, eu tenho um prdio e o cara est escalando, o cara
consegue escalar por fora o prdio, ele entra escalando o prdio, evidentemente
complicado pra gente conseguir evitar uma situao dessas, ou assalto, j o que hotel no
tem como evitar que pela portaria entrem determinadas pessoas, todo mundo pode entrar
ou sair e a princpio eu no posso recusar ningum, ento entra l e comete um assalto
mo armada, uma coisa, quantos assaltos mo armada acontecem aqui em Prudente?
No acontece, por isso que ningum se preocupa que isso vai acontecer, ento se
acontecesse essa situao seria uma coisa que no tem como evitar porque voc no
prev, o cara entrar aqui dentro imprevisvel. Ento se for uma situao que no tinha
como evitar, eu no sou responsvel pela bagagem, se for algo que era previsvel e
evitvel, o hotel responde por aquilo, se a forma que aconteceu era previsvel e evitvel.
Quanto ao montante, uma coisa que gente vai ter que imaginar, que a gente vai ter
que pensar, em relao a essa idia do depsito o seguinte: existe um problema tcnico
quando a gente fala no depsito, s vezes a gente pode avaliar aquilo que estava como
objeto de depsito, s vezes no, de repente voc pode avaliar o seguinte: eu deixei l no
estacionamento um gol branco mil 2000/2000, ento um carro popular, a gente tem como
avaliar, mas ou menos valia x.
s vezes, mais complicado a gente avaliar isso da, no caso da bagagem
principalmente, porque no caso da bagagem a gente trabalha com a idia de que o valor da
bagagem, difcil ter um parmetro a partir do instante que ela varivel de pessoa pra
pessoa, ento no h esse montante estabelecido. Primeiro ponto a se considerar: objetos
de maior valor, eles dever sem declarados e guardados no cofre do hotel, tal qual e por
analogia no caso ao contrato de transportes, tipo assim gente: vocs j foram remeter
carta registrada no correio? Declararam o contedo de valor? Pois , o grande problema o
seguinte: se no declara o valor, existe um valor tarifado que eles pagam, acontecendo
qualquer coisa eles pagam quando h perda ou extravio do objeto. Se eu quiser que haja
alguma coisa a mais, uma responsabilidade e segurana a mais, eu fao o qu? Declaro o
contedo de valor porque a o correio se responsabiliza. Ento a mesma coisa que
acontece no hotel, a gente aplica por analogia essa regra dizendo que os objetos de maior
valor voc tem que declarar, sob pena de no serem indenizados.
Quanto bagagem em si, a quem aplique por analogia as regras referentes ao
Cdigo do Ar, o Cdigo Brasileiro da Aeronutica. o seguinte gente: no Cdigo Brasileiro
da Aeronutica, eles tinham um valor tarifado em relao bagagem, ento l eles tem
uma previso tarifada no que diz respeito a questo da indenizao da bagagem, um
valor l de duzentos e qualquer coisa, um valor irrisrio. Em razo do Cdigo de Defesa
do Consumidor, essa tarifao praticamente j no mais aceita.
Quando a gente fala da indenizao, se fosse um objeto que estivesse danificado,
mais fcil da gente pensar na indenizao porque a indenizao seria em razo do objeto e
o objeto est l, danificado mais est l, agora quando o objeto furtado, ns teramos que
trabalhar a com uma idia de valor presumido. D mais ou menos pra presumir a bagagem
no d? D, dentro de uma certa normalidade. Tipo assim gente, vamos imaginar a
seguinte situao: voc vai e se hospeda em um hotel. Vamos imaginar dois hotis que eu

conheo aqui, um deles fechou, mas um dele o Portal do Oeste, o outro, tinha um hotel
que eu achava muito legal porque se chamava Hotel Maring, vocs j viram? Ele ficava
exatamente atrs da rodoviria, entre a rodoviria e o Shopping Americanas, na esquina l,
na rua mais fresca, a nica rua que tem rvore por ali, que voc passa ali por trs tudo
fechado de rvore, ento voc passa l e o seguinte: ou era o Portal que ficava quase de
frente pra rodoviria, e o outro era o hotel Maring que ficava exatamente atrs da
rodoviria, o Portal deve ser trs ou quatro estrelas, e hotel Maring deve ser mais ou
menos assim, depende da noite, quando a noite est estrelada tem bastante estrela, varia
conforme o dia. Voc vai l se hospedar, voc est alegando pra mim que roubaram o seu
terno de R$2000,00. Estaria hospedado no Portal? Poderia. No hotel Maring? No, no
parece lgico.
Ento em razo do local, d pra gente presumir, onde est hospedado d pra
imaginar o tipo de bagagem que a pessoa teria. D pra imaginar isso tambm em relao
razo, o motivo pelo qual voc est l, roubaram meu terno em um hotel quatro estrelas, o
que voc foi fazer? Eu estava de frias em Macei. Exatamente o que voc estava fazendo
de terno em Macei? O que eu estaria usando? O que conteria na minha bagagem em
Macei? Short, sunga, camiseta, mas no teria um terno, se eu estivesse de frias no teria
um terno.
Em razo da pessoa, a dona Bruna vai viajar pra um baile de formatura, quantos
vestidos voc leva? E se l tiver quente? E se l estiver frio? Quantos sapatos? Seria mais
ou menos assim, porque a Bruna teria levado dois ou trs vestidos e uma meia dzia de
sapatos. aceitvel, porque se fosse um baile de formatura que, por exemplo, vai ser l
em Belo Horizonte, mas l ta frio ou ta quente? Ento o sapato que voc vai usar aberto
ou fechado? Porque dependendo do nmero de vestidos uma quantidade de sapatos que
voc vai ter que pensar, vai variar conforme a quantidade de vestidos, voc vai levar um
vestido mais fresco, e de repente voc leva um mais quente e est muito quente, vai usar
mais de um sapato com certeza. Se fosse um homem quantos ternos ele levaria? Quantos
sapatos? Um sapato e um terno, s muda a camisa, leva umas duas, trs camisas, duas,
trs gravatas est tudo certo, mas a mulher levaria dois, trs vestidos, meia dzia de
sapatos, aceitvel? , ento d pra gente presumir mais ou menos a bagagem, e o valor
da indenizao seria o valor presumido em razo do local, a razo, pra gente mais ou
menos imaginar o que seria a bagagem presumida. Vale lembrar o que eu falei, objeto de
maior valor deve ser declarado na portaria, ainda que no sejam declarados no cofre,
devem ser declarados na portaria.
PRISO CIVIL
Conforme diz o art. 652, seja voluntrio, seja necessrio, fora queles casos que a
gente tratou na primeira aula, aquelas quatro hipteses, se o depositrio no restituir a
coisa quando exigido, ele est sujeito a priso civil por at um ano. Ento tanto faz um
depsito tipicamente contratual e um depsito necessrio, o depositrio tem que restituir,
se no restituir fica sujeito a priso civil at um ano, quem determina o juiz, o juiz avalia o
caso e faz a determinao do prazo de priso no perodo mximo de um ano.
A priso civil, ela tem uma finalidade eminentemente coativa, a funo dela no
satisfativa, o que significa dizer, se por um acaso voc permanecer na cadeia durante todo
o perodo determinado pelo juiz, ainda vai continuar devendo, ento ela no quita a
obrigao. Entretanto, voc no pode ser novamente preso civilmente em razo deste
contrato. Ento o que vai acontecer? O juiz vai l e manda fazer a priso civil, eu vou e
cumpro a priso civil, o juiz no pode em razo desse mesmo depsito ordenar outra priso
civil, at pode ordenar outra priso civil em razo de outro contrato, em razo de outra
obrigao, mas em razo desse mesmo contrato eu no vou responder civilmente. Mas eu
continuo devendo, e o credor pode usar todas as maneiras que forem lcitas pra cobrar.
A priso tambm no tem finalidade punitiva, nem scio-educativa, e essa a
razo pelo qual, que a pessoa que presa civilmente ainda est sujeita as penalidades do
direito penal. Ento se ele for novamente condenado no aspecto penal, ele no pode
compensar as penas, ento no pode descontar o perodo que passou preso penalmente
com a priso civil ou vice-versa. Como a gente falou a finalidade dela eminentemente
coativa, a funo dela coagir o devedor a cumprir a sua obrigao, ou seja, coagir o
depositrio a restituir a coisa como sua obrigao. Tanto assim, que se por um acaso, o

juiz houvesse decretado um prazo de priso, to logo o depositrio restitua a coisa, ele
deve ser imediatamente liberado. Ento ele no vai permanecer durante todo aquele
perodo determinado, assim que ele cumprir o dever dele, a obrigao, devolver, ele tem
que ser liberado.
A lgica da priso civil, a gente j chegou a comentar isso nas outras aulas, um
tempo atrs quando a gente falou da alienao fiduciria, a lgica da priso civil a
seguinte: coagir a pessoa a pagar, ele no se acha bandido, ele no se acha criminoso, e
a priso civil ela no tem nenhum tipo de regalia, de frescura do direito penal. Ento no
tem essa histria de sursis, prestao de servio comunitrio, essa histria de priso
domiciliar igual no caso do Nicolau, ele foi l fez um desfalque l no TRT e ficou em priso
domiciliar at terminar o cumprimento da pena dele, priso domiciliar so frias em casa,
isso desculpa. No caso da priso civil, priso civil cadeia, cadeia no duro, no tem
nenhum tipo de regalia, no tem aque0la histria de cela especial pra quem tem nvel
superior, regime semi-aberto, trabalha de dia e s vai pra l de noite, cadeia.
No pode se converter em multa, no pode ser restritiva de direito. Teve um caso
que aconteceu o ano passado que foi muito interessante, que foi aquele caso do
presidirio, que um juiz determinou que uma senhora ficasse em priso domiciliar porque
no havia po alimentos pra neta, na verdade foi mal divulgado, foi divulgado assim que a
av foi presa porque o filho no pagou alimentos, mentira, ela foi presa porque ela no
pagou alimentos, porque o Cdigo diz assim: que os parentes podem exigir um dos outros
os alimentos de que necessitam, no caso, a criana morava com a me e com a av
materna, que eram quem bancavam todas as despesas, ela acionou o pai, que alegou ser
desempregado, o que ele podia colaborar no era suficiente pra poder cobrir as despesas
da criana, ento o que eles fizeram? J que o pai no podia colaborar com tudo, a
diferena que precisavam, foram cobrar da av, ento acionaram a av, e a av foi
condenada a pagar, tecnicamente est correto, no posso ir direto na av se tem pai,
primeiro tem que acionar o pai, mas se o pai no puder prover tudo, ento os avs
estariam obrigados a pagar tambm. E ela foi acionada, perdeu a ao, s que ela no
pagava, a o juiz determinou a priso dela, mas no como foi anunciado que foi presa
porque o filho no pagou, foi presa porque ela no pagou, s que aconteceu uma das
coisas mais ridculas que foi a priso domiciliar, o juiz decretou a priso domiciliar pra que
ela pagasse.
A funo dela coativa, tem que ter o pressuposto de poder cumprir, ento voc
tem que ter a possibilidade de poder cumprir o seu dever, se no h a possibilidade de
cumprir o dever no h porque manter a priso. A funo da priso que a pessoa v pra
cadeia, fique na cadeia e sobre a presso e temor da cadeia cumpra, o que alias bem
realidade, a gente v que casos de priso civil, a priso civil extremamente eficaz, porque
toda vez em que a priso civil acionada, em geral ela eficaz, traz resultados imediatos,
extremamente interessante a utilizao da priso civil. E ela cumprida sob esse regime,
a pessoa no tem nenhum tipo de liberdade, no tem nenhum tipo de benefcio penal,
cadeia. A nica determinao que existe, uma determinao de que os presos no sejam
misturados com outros presos, ento preso civil fica com preso civil, na pior das hipteses,
se no houver a possibilidade de manter uma cela s pra preso civil, que ele no fique
misturado com presos de maior periculosidade, fica l com os presos mais leves,
estelionatrio, com vadio e alguma coisa assim, ele no fica l no meio de estuprador,
traficante, assassino, ento voc coloca ele em cela com presos de menor periculosidade,
o mximo que ele tem de benefcio, o resto cadeia durante o perodo. Se cumprir o seu
dever, na hora que cumprir ele sai da cadeia, se no cumprir, fica l o perodo determinado
pelo juiz e continua devendo a obrigao.
Como diz o Cdigo, vale tanto para o depsito voluntrio quanto vale pro depsito
necessrio. No se aplicaria a priso civil ao depsito irregular, e a justificativa de se
entender mais ou menos a seguinte: no depsito irregular, como a gente aplica a regra
referente ao mtuo, quando eu entrego o objeto eu transmito tambm a propriedade,
transfiro a propriedade para o sujeito, ento seria mais ou menos a gente pensar o
seguinte: se eu entrego pra Ju, ela tem que cuidar do meu celular e no pode entregar para
terceiro, ela tem que cuidar do meu celular. Quando eu entrego um objeto fungvel pra Ju,
ao aplicar a regra do mtuo, o que eu fiz tambm? Transferi domnio, propriedade, ento
seria mais ou menos a gente pensar assim: eu depositei no nome da Ju R$100,00, se ela
pegou esses R$100,00 e deu pra algum ela fez errado? No, porque era dela, quando

transmite e propriedade ela no est fazendo nada de mais, em dar, transferir isso a pra
terceiro, porque afinal de contas era dela, passa-se quando exigir ela deve restituir em
mesmo gnero e quantidade, diferentemente do celular, quando eu dei o meu celular pra
ela com meu nmero, meu chip, com minha agenda, era nico, ela faz certo em repassar
isso pra terceiro? No. Ento a justificativa no depsito irregular essa que no h nada de
irregular para o depositrio quando ele transfere, ela passa adiante o objeto do depsito,
ele est dentro dos seus direitos.
Tambm no se aplica a priso civil, no depsito por equiparao, afinal de contas no
depsito, a gente s equipara pra efeito de regulamentao, pra efeito de obrigaes, mas
ele no um depsito de verdade, ele s equiparado pra efeito de regulamentao.
Quanto aos demais, a priso civil cabvel, no depsito judicial, sobre essa modalidade de
depsito, no paira dvidas quanto ao seu cabimento, qualquer juiz em qualquer grau de
jurisdio admite a priso civil, em especial, em razo da smula 619 do STF. A smula 619
diz que o juiz pode decretar nos mesmos autos em que ele nomeou o depositrio, ele pode
ir l e decretar a priso civil. Ento no necessrio abrir uma ao de depositrio infiel, o
juiz vai l e manda justificar, se no justificou, nos mesmos autos eu vou l e emendo a
ordem de priso dela. Ento com essa previso, todo o judicirio admite a priso civil de
depositrio judicial.
Quanto aos demais depositrios contratuais, quer seja voluntrio, quer seja
necessrio, o cabimento da priso civil ela questionvel, em especial no segundo grau de
jurisdio, os Tribunais Regionais, os Tribunais de Justia, e o STJ, esses tribunais so contra
a priso civil pra depositrio contratual, s admitem a priso do depositrio judicial, O STF
entende que cabida a priso civil do depositrio infiel contratual judicial. Isso a decorre
em razo de um negcio que vocs j estudaram que se chama Tratado da Costa Rica, o
Pacto de San Jos. Esse tratado, ele o tratado pan-americano de direitos humanos, do
qual o Brasil efetivamente signatrio, nesse tratado, os pases que so signatrios,
admitem que no haver priso civil por dvidas, ento eles se comprometem a eliminar a
priso civil por dvidas, salvo a do devedor de alimentos, ento quem assinou esse tratado
s se compromete a efetuar priso civil por alimentos. Mas o Brasil, conforme a nossa
Constituio determina, art. 5, LXVII, ele determina que no Brasil no haver priso por
dvida salvo a do devedor voluntrio e inescusvel de alimentos, e o depositrio infiel,
ento surge pra ns a divergncia no seguinte contexto: o 2 do art. 5, ele diz que no
Brasil os tratados internacionais aos quais o Brasil seja signatrio referente a direitos
humanos tero aplicao imediata no pas, e surge a dvida no seguinte, efetivamente o
Tratado de San Jos um tratado internacional e o Brasil um signatrio, e l determina
que no haver priso civil por dvidas, salvo devedor de alimentos, enquanto a
constituio no art. 5, LXVII fala tambm do depositrio infiel, e o posicionamento
humanista, eles entendem que pela aplicao imediata do tratado de San Jos,
inconstitucional a priso civil do depositrio infiel, no qual esto posicionados os locais TJs,
e o STF entende que o inciso LXVII no pode ser revogado por um tratado.
Olha, ao meu modo de entender, quer me parecer que a razo assiste ao STF, de
primeiro plano, no cabe aqui falar a discusso em relao a falar da questo do justo ou
no justo, como eu sempre falei pra vocs, do ponto de vista prtico, justo no jurdico,
justa a priso civil do depositrio infiel? No sei, eu acho justa, voc pode mandar pra
cadeia pra ver se ele no paga. Batata, devedor de alimentos batata, diz que no pode,
no pode, no pode, manda pra cadeia pra