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TTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (s)
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SUMILLA
la declaracin del vendedor al respecto, por lo que se reitera en todos sus extremos la
observacin anterior:
En el reingreso se adjunta escrito de desistimiento parcial de la rogatoria, lo cual no
subsana la observacin, toda vez que la voluntad de las partes plasmada en el contrato
se encuentra clara habiendo constituido tres derechos de los cuales uno es excluyente
por lo que conforme se indic anteriormente deber ser aclarada por las partes en
instrumento pblico con la formalidad prevista en el artculo 48 del Decreto Legislativo N
1049.
Se adjunta la escritura pblica del 20/6/2016 otorgada ante notario pblico de Lima
Rosala Mirella Meja Rosasco respecto a la compraventa otorgada por Gaby Elena Cestti
Lpez, Julio Csar Martn Reyes Cestti y Carlo Mario Reyes Cestti a favor de Asesora y
Servicios de Informacin Gerencial E.I.R.L. (K. 73663).
En la clusula cuarta se constituye hipoteca legal por el saldo del precio de venta y en la
clusula quinta se formula reserva de propiedad hasta que se haya cancelado la totalidad
del precio de venta, al respecto los dos actos son incompatibles por cuanto al no haber
transferencia de dominio no procede la compraventa y constitucin de hipoteca.
Por lo que srvase aclarar con la formalidad prevista en el artculo 48 del Decreto
Legislativo N 1049.
Es preciso indicar que de formularse reserva de dominio slo sera procedente tal acto en
el rubro cargas y gravmenes en aplicacin de lo previsto en el artculo 94 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Se formula la presente en aplicacin de lo previsto en el artculo 31 y 32 del Reglamento
General de los Registros Pblicos y artculos 1529, 1583 y 2011 del Cdigo Civil.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
El recurrente seala, entre otros, los siguientes fundamentos:
- En la reserva de propiedad y en la hipoteca (constituidos como pactos del contrato de
compraventa materia de inscripcin) se han cometido errores indiferentes, los que
conforme al artculo 209 del Cdigo Civil no vician el acto jurdico ni impiden su
inscripcin. Precisa que dichos errores son los siguientes:
a)
En la clusula cuarta se dijo que se constituy la hipoteca hasta por US$
25,000.00 para garantizar el importe del saldo adeudado indicado en el numeral 3.3 de la
clusula precedente, cuando en realidad debi decir numeral 3.4 dado que la suma
indicada en el punto 3.3 fue cancelada bajo fe notarial en la firma de la escritura.
b)
En la clusula quinta se dice que los vendedores se reservan el derecho de
propiedad hasta que se cancele la totalidad del precio de venta pactado en la clusula
tercera, cuando debi decir en realidad que la reserva de propiedad estara vigente hasta
que se cancele la totalidad del precio de venta pactado en el numeral 3.3 de la clusula
tercera (US$ 170,000.00) hecho que deba producirse como en efecto se produjo con la
cancelacin de esa suma.
- En tal sentido, solicito calificar el titulo teniendo en cuenta los criterios de interpretacin
previstos en los artculos 168, 169 y 170 del Cdigo Civil. Conforme a los cuales, el acto
jurdico debe ser interpretado de acuerdo a lo que se haya expresado en l y segn el
principio de la buena fe, as como interpretando sus clusulas unas por medio de las
otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte el ms adecuado a la naturaleza y
objeto del acto.
- Respecto de la reserva de propiedad indica que la declaracin del vendedor no solo
consta en el contrato de compraventa sino tambin en el desistimiento parcial de la
rogatoria, indicndose adems que la reserva de propiedad no implica o produce la
transferencia de propiedad sino el contrato conforme al artculo 1529 del Cdigo Civil.
- Solicita se tenga en cuenta que la sola obligacin de enajenar un bien inmueble hace al
acreedor propietario de l, as como que el pacto en contrario establecido mediante la
reserva de propiedad en la clusula quinta, hasta que se cancele determinada parte del
predio pacta en el numeral 3.3 de la clusula tercera, se cumpli justamente con el pago
de esa suma US$ 170,000.00 a la suscripcin de la escritura pblica. Asimismo, que la
reserva de propiedad ha quedado sin efecto, como reconocieron expresamente los
vendedores al solicitar el desistimiento parcial de la rogatoria; y, que es la voluntad de las
partes incorporar al contrato de compraventa el pacto de reserva de propiedad hasta que
se cancele la referida suma de US$ 170,000.00 para luego establecer una hipoteca por el
saldo final del precio de venta US$ 25,000.00.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
Banco de Crdito del Per a nombre de Julio Csar Martn Reyes Cestti.
Montos que usted seor notario se servir dar fe de entrega notarial
correspondiente.
3.4 La suma de US$ 25,000.00 (...) se cancelar mediante depsito bancario en la
cuenta de ahorro en dlares (...) del Banco de Crdito del Per a nombre de Gaby Elena
Cestti Lpez contra entrega de las llaves y la posesin de el inmueble materia de
transferencia dentro de los 8 (ocho) meses siguientes a la suscripcin del
instrumento pblico que genere la presente minuta, previa comunicacin de los
vendedores bajo entrega notarial y cancelacin del saldo de precio y levantamiento de la
hipoteca legal.
Los vendedores declaran expresamente que con la recepcin de los montos indicados en
la presente clusula darn vlida y legalmente por cancelado el total del precio de
compraventa pactado con el comprador, sealando que estn conforme con la forma de
pago establecida en el presente contrato. (Resaltado nuestro)
3. Estando a lo pactado por las partes en la clusula tercera transcrita, el precio fijado
ser cancelado de manera gradual en las oportunidades previstas en tal clusula, segn
lo siguiente:
- Segn el numeral 3.1, parte del precio ascendente a US$ 10,000.00 fue cancelado con
anterioridad a la minuta y por ende anterior a la escritura pblica, lo cual se corrobora del
inserto notarial del depsito del 28/5/2016 de dicha suma, conforme a la ltima
constancia puesta en la conclusin del instrumento.
- Segn el numeral 3.2, parte del precio ascendente a US$ 20,000.00 se cancelar a la
suscripcin de la minuta, los que se imputan al precio a la suscripcin de la escritura
pblica respectiva. Al respecto, habindose suscrito la minuta se tiene que tal monto ha
sido cancelado pues de lo contrario no se habra suscrito tal documento, hecho que
adems se corrobora conforme a la constancia de exhibicin notarial de medio de pago
donde constan insertos los dos depsitos bancarios de US$ 10,000.00 cada uno en las
cuentas indicadas en el numeral 3.2.
- Respecto del numeral 3.3, se indica que parte del precio ascendente a US$ 170,000.00
se abonar a ms tardar el 23/6/2016 mediante dos depsitos (US$ 105,278.00 y US$
64,722.00) cuya cancelacin ser objeto de constatacin por parte del notario
autorizante.
Sobre el particular consta en la conclusin del instrumento la declaracin de los
vendedores de haber recibido conforme de la compradora dichos montos, tal como se
haba estipulado en el numeral 3.3, con lo cual declaran parcialmente cancelado el precio
de venta, depsitos que adems fueron exhibidos a la notaria conforme consta del inserto
correspondiente a los abonos del 20/6/2016 de US$ 105,278.00 y US$ 64,722.00.
- Finalmente, respecto del monto restante del precio ascendente a US$ 25,000.00, las
partes han indicado en el numeral 3.4 que se cancelar mediante depsito en una cuenta
de la vendedora Gaby Elena Cestti Lpez, dentro de los ocho meses siguientes a la
suscripcin del instrumento pblico, bajo entrega notarial y cancelacin del saldo del
precio y levantamiento de la hipoteca legal. Queda claro respecto de dicho monto, que
2 Artculo 168.- El acto jurdico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en l y segn
el principio de la buena fe.
3 Max Arias-Schreiber Pezet - "Exegesis del Cdigo Civil de 1984", Tercera edicin, Tomo II, Pg.124 y SS.
Dicho de otro modo, no se producir la transferencia de propiedad del bien hasta que el
comprador haya pagado la totalidad o una parte determinada del precio convenido,
aunque el bien le hubiese sido entregado.
6. Considerando lo expuesto sobre la reserva de propiedad, se tiene de la clusula quinta
transcrita, que dicha figura estar vigente hasta la cancelacin de la totalidad del precio
de venta pactado en la clusula tercera del contrato, tal como expresamente se ha
indicado en la clusula quinta, esto es, la cancelacin de la integridad del precio
ascendente a los US$ 225,000.00.
Debe notarse que no se indica que dicha reserva se encuentre configurada respecto a
una parte del precio indicado en el numeral 3.3 de la clusula tercera como sostienen los
recurrentes, ya que la clusula quinta es expresa al sealar que se mantendr la reserva
hasta la cancelacin de la totalidad del precio de venta pactado en la clusula tercera, la
cual contempla el precio total de US$ 225,000.00 y su forma de pago.
Siendo ello as, no cabe la interpretacin de que la reserva fue planteada respecto del
monto indicado en el numeral 3.3. pues tal interpretacin no ha sido expresada ni se
desprende del tenor de la clusula quinta.
Del mismo modo, si bien se indica tambin en la clusula quinta que la cancelacin total
del precio de venta se realizar a la suscripcin de la escritura pblica, esto no conlleva a
concluir necesariamente que el monto al que est vinculada la reserva es el previsto en el
numeral 3.3 ya que dicha frase puede ser pasible de distinta interpretacin, llegando
incluso a sostener en virtud a ella, contrariamente a lo indicado por los recurrentes, que el
precio total (US$225,000.00) al que se refiere la reserva expresamente y que se
encuentra contemplado en la clusula tercera, debe cancelarse a la fecha de la escritura
pblica, interpretacin que al ser contraria con lo previsto en la clusula tercera, es que
se opta por estar a lo previsto expresa y claramente en la primera parte de la clusula
quinta, esto es, por considerar que la reserva est referida al precio total de US$
225,000.00, en atencin a lo previsto en los artculos 168 y 170 del Cdigo Civil4.
7. Ahora bien, tal como se ha sealado en la Resolucin N 914-2011-SUNARP-TR-L del
61712011, entre otras, la reserva de propiedad resulta incompatible con la constitucin de
hipoteca, ya que, encontrndose vigente dicha reserva, el comprador an no sera
propietario, por lo que no podra afectar el predio con una hipoteca, para cuya
constitucin y validez se exige que dicha persona ostente la condicin de propietario,
segn lo previsto en el inciso 1 del artculo 1099 del Cdigo Civil5.
As, pues, tanto la reserva de propiedad como la hipoteca contempladas son figuras
incompatibles, pues cuando existe una compraventa con pacto de reserva de propiedad
resulta inaplicable la hipoteca legal y por ende la hipoteca convencional, pues una u otra
garantizan al vendedor el precio cuando ste es aplazado, pero no conjuntamente.
4 Artculo 168.- El acto jurdico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en l y segn
el principio de la buena fe.
Artculo 170.- Las expresiones que tengan varios sentidos deben entenderse en el ms adecuado a la
naturaleza y al objeto del acto.
5 Articulo 1099.- Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1.- Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto conforme a ley.
(... ).
6 En la Resolucin N 256-2016-SUNARP-TR-L del 512/2016 que cita la Resolucin N 291-2014SUNARP-TR-A del 131612014, identifica como tales supuestos a la ampliacin de la rogatoria a efectos de
viabilizar la inscripcin del acto previo que constituye obstculo para el registro del acto contenido en la
rogatoria primigenia (artculo 40 del Reglamento General de los Registros Pblicos); y a la referida a la
anotacin preventiva cuando el ttulo adolece de defecto subsanable o falta la inscripcin del derecho de
donde emane siempre que se trate de los actos sealados en los numerales 1 al 6 del artculo 2019 del Cdigo
Civil (artculo 66 del Reglamento General de los Registros Pblicos).
7 Artculo 140.- El acto jurdico es la manifestacin de voluntad destinada a crear, regular, modificar o
extinguir relaciones jurdicas. Para su validez se requiere:
1.-Agente capaz.
2.Objeto fsica y jurdicamente posible.
3.Fin licito.
4.Observancia de la forma prescrita bajo sancin de nulidad.
8 Artculo 1529.- Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador
y ste a pagar su precio en dinero.