0

MINISTERUL EDUCAIEI, TINERETULUI I SPORTULUI AL REPUBLICII MOLDOVA

Universitatea de Stat din Moldova Facultatea de Drept
Cu titlu de manuscris C.Z.U.: 347.214.2[478][043] 332.2: 347.214.2[478][043]
MARIAN Silvia
CADASTRUL I PUBLICITATEA IMOBILIAR Specialitatea 12.00.03 Drept privat [drept civi
l] Tez de doctor n drept
Conductor tiinific: VOLCINSCHI Victor, doctor n drept, confereniar universitar
Autor: MARIAN Silvia CHIINU 2006

1 SUMAR INTRODUCERE ____________________________________________________________

3 CAPITOLUL I. NOIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE, SISTEMELE CADASTRALE I P
UBLLICITATEA IMOBILIAR _______________ 12 1.1. Bunurile imobile__________________
________________________________________ 12 1.1.1. Noiunea de bun imobil ---------------------------------------------------------------------- - 13 1.1.2. Clas
ificarea bunurilor imobile---------------------------------------------------------------- 15 1.1.3. Bunurile imobile - principalele entiti ale nregistrrii de stat
--------------------------- 19 1.2. Cadastrul bunurilor imobile ________________
_______________________________ 23 1.2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobil
e --------------------------------------------------- 24 1.2.2. Originea i evoluia
cadastrului bunurilor imobile ----------------------------------------- 27 1.2.
3. Sistemele progresiste de nregistrare a bunurilor imobile ---------------------------------- 32 1.3. Publicitatea imobiliar ___________________________________
_________________ 35 1.3.1. Esena tehnic, economic i juridic a publicitii imobiliare
------------------------- 35 1.3.2. Principiile publicitii imobiliare -------------------------------------------------------------- 39 1.3.3. Scopul i funciile pu
blicitii imobiliare ------------------------------------------------------ 43 CAPI
TOLUL II. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE DOCUMENTUL DE BAZ AL CADASTRULUI BUNURILOR
IMOBILE ___________________________________ 47 2.1. Structura i coninutul Registru
lui bunurilor imobile ___________________________ 47 2.1.1. Generaliti -------------------------------------------------------------------------------------- 47
2.1.2. Registrul bunurilor imobile -------------------------------------------------------------------- 49 2.1.2.1. Structura i coninutul Registrului bunurilor i
mobile ------------------------------ 49 2.1.3. Felurile Registrului Bunurilor i
mobile --------------------------------------------------------- 51 2.1.3.1. Reg
istrul manual -----------------------------------------------------------------------52 2.1.3.2. Registrul computerizat ---------------------------------------------------------------- 53 2.2. Formarea i nregistrarea bunurilor imobile _____
______________________________ 54 2.2.1. Generaliti ---------------------------------------------------------------------------------------- 54 2.2.2. Procedura
de formare a bunurilor imobile ---------------------------------------------------- 57 2.2.3. Modaliti de nregistrare a bunurilor imobile ------------------------------------------------60 2.2.3.1. nregistrarea primar selectiv i nregistrarea cure
nt a bunurilor imobile - 61 2.2.3.2. nregistrarea primar masiv ------------------------------------------------------- - 67 2.2.4. Dosarul cadastral ------------------------------------------------------------------------------- 69 CAPITOLUL
III. SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE _________72 3.1. Felurile nscrier
ilor n Registrul bunurilor imobile i specificul efecturii __________ 72 3.1.1. nscri
erile n partea general a Registrului bunurilor imobile ----------------------------- 88 3.1.2. nscrierile n subcapitolul I al Registrului bunurilor imobile ----------------------------- 88 3.1.3. nscrierile n subcapitolul II al Registrului bunu
rilor imobile ---------------------------- 90 3.1.4. nscrierile n subcapitolul III
al Registrului bunurilor imobile ---------------------------- 92 3.1.5. nscrieri
le n cazul formrii bunurilor imobile------------------------------------------------96 3.1.6. Efectele nscrierilor n Registrul bunurilor imobile---------------------------------------- 98

2 3.1.7. Rectificri. Modificarea nscrierilor din Registrul bunurilor imobile. Core

ctarea erorilor materiale ------------------------------------------------------------------------------ 100 3.2. Particularitile nscrierii unor drepturi ________
______________________________ 108 3.2.1. nscrierea dreptului de proprietate n tem
eiul contractului de schimb------------------- 108 3.2.2. nscrierea dreptului de
proprietate n temeiul contractului de schimb n cazul n care bunurile imobile sunt a
mplasate n raza de activitate a diferitelor oficii cadastrale --------------------------------------------------------------------------------------- 109 3.2.3.
nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice -------------------------------- 109 3.2.3.1. nscrierea dreptului de proprietate n devlmie ------------------------------ 110 3.2.3.2.nscrierea dreptului de proprietate n diviziune -------------------------------- 119 3.2.4. nscrierea dreptului de proprietate al perso
anelor juridice -------------------------------- 121 3.2.4.1.nscrierea dreptului
de proprietate al persoanelor juridice de drept privat----124 3.2.4.2. nscrierea
dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept public----125 3.3. Par
ticularitile de nscriere a altor drepturilor reale __________________________ 127 3
.3.1. nscrierea dreptului de uzufruct ---------------------------------------------------------------127 3.3.2. nscrierea dreptului de uz i a dreptului de abitaie
------------------------------------------129 3.3.3. nscrierea dreptului de servi
tute --------------------------------------------------------------- 130 3.3.4. n
scrierea dreptului de superficie--------------------------------------------------------------131 3.3.5. nscrierea dreptului de ipotec-----------------------------------------------------------------132 Sinteza rezultatelor obinute _________
__________________________________________ 136 Concluzii _______________________
___________________________________________ 136 Propuneri ______________________
______________________________________________140 Acte normative _______________
________________________________________________ 144 Bibliografia ______________
____________________________________________________ 150 Adnotarea _______ _____
______________________________________________________ 159 Cuvintele cheie ale t
ezei ______________________________________________________ 162 Lista abrevieril
or utilizate n tez ________________________________________________163 Anexe _____
_____________________________________________________________ 164 - 192

3 Introducere Actualitatea temei investigate i gradul ei de studiere Admiterea n c

ircuitul civil a proprietii private a fcut necesar revenirea la reglementrile ce avea
u ca obiect imobilele, dreptul de proprietate, negat n perioada sistemului de dre
pt sovietic. Pmntul, principalul bun imobil, era exclus din circuit, inventarierea
lui efectundu-se numai din raionament economic, nu i n scopul exercitrii i aprrii
ului de proprietate, securizrii tranzaciilor imobiliare. O asemenea stare de lucru
ri a devenit intolerabil din momentul recunoaterii terenurilor ca marf i includerii
acestora n circuit, situaie ce a generat repunerea n sistemul legislaiei civile a ma
i multor instituii juridice ignorate anterior: vnzarea-cumprarea imobilelor, locaiun
ea/arenda, servituile, superficia etc. n rezultat, se cerea i crearea mecanismului
de eviden a imobilelor, de nregistrare a acestora i, totodat, de nscriere a drepturil
r asupra lor. Problema se soluioneaz prin constituirea Cadastrului i a publicitii imo
biliare. Publicitatea imobiliar, ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului genera
l, are ca obiect nscrierea n Registrul bunurilor imobile a faptelor i actelor jurid
ice referitoare la imobile, asigur accesul liber la informaii despre regimul lor j
uridic. Publicitatea se efectueaz de ctre oficiile cadastrale teritoriale [OCT, an
exa nr.3], deintoare de informaii ale fostelor birouri de inventariere tehnic [BIT,
anexa nr.1], i are ca scop securizarea raporturilor juridice imobiliare, atragere
a investiiilor strine, accelerarea reformelor demarate n ar. Consecutivitatea subiect
elor abordate n tez a fost inspirat de logica legiuitorului expus n Legea cadastrului
bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie1998 [2], n continuare Legea nr.
1543/1998, i n Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 6 iunie 2002 [3]
, n continuare C. civ. Acestea sunt principalele, nu ns i unicele, acte normative fo
losite n tez. De asemenea, cercetarea are la baz realizrile juridice, doctrinare i re
alizrile practicii. Anume acestea au i permis evidenierea momentelor importante, pa
rticularitile, problemele nerezolvate, la care au fost propuse soluii. Scopul i obie
ctivele tezei rezid n cercetarea aprofundat a esenei i coninutului, reglementrilor l
slative ale crerii cadastrului i publicitii imobiliare, a regimului juridic al bunur
ilor imobile, clasificarea lor ca entitate de baz a cadastrului, cercetarea i anal
iza efectelor juridice ale nregistrrii drepturilor imobiliare, determinarea rolulu
i i importanei cadastrului i publicitii imobiliare, stabilirea temeiurilor i procedur
i de nscriere n registrul bunurilor imobile, analiza problemelor teoretice i practi
ce ntlnite n procesul de nregistrare a imobilelor i a drepturilor asupra lor, de util
izare a informaiei concentrate n sistemul cadastral.

4 Scopul lucrrii const n elucidarea reglementrilor referitoare la: 1) bunurile imobi

le ca entiti principale ale cadastrului bunurilor imobile i ca obiecte ale nregistrri
i de stat n registrul bunurilor imobile; 2) dreptul de proprietate i alte drepturi
reale asupra bunurilor imobile; 3) importana cadastrului general i a publicitii imo
biliare; 4) structura Registrului bunurilor imobile; 5) nscrierile efectuate n cap
itolele i subcapitolele Registrului bunurilor imobile; 6) efectele i valoarea juri
dic a nscrierilor; 7) particularitile de nscriere a dreptului de proprietate asupra i
mobilelor; 8) nscrierea altor drepturi reale etc. Analiznd legislaia, studiind lite
ratura de specialitate naional i strin, diferitele aspecte teoretice i practice ale t
mei abordate, avnd ca scop fundamentarea tiinific i elaborarea recomandrilor practice
vederea crerii unui mecanism adecvat i eficient de protecie a drepturilor imobilia
re n Republica Moldova, am conturat urmtoarele obiective: efectuarea unei analize t
iinifice a conceptului bun imobil, n contextul crerii cadastrului general; cercetar
ea cadastrului general prin prisma originii, evoluiei istorice [n Republica Moldov
a], demonstrarea prioritilor sistemului cadastral actual n raport cu sistemul de te
hnic din perioada socialist; definirea i evidenierea particularitilor cadastrului gen
ral i ale cadastrelor speciale; analiza comparativ i demonstrarea prioritilor sisteme
lor de publicitate; elucidarea entitilor de baz ale sistemului de publicitate imobi
liar adoptat n Republica Moldova; analiza esenei, principiilor i funciilor publiciti
mobiliare; cercetarea i determinarea importanei Registrului bunurilor imobile; cer
cetarea procedurii de formare a bunurilor imobile i reflectarea cuprinsului dosar
ului cadastral; evidenierea i analiza felurilor de nscrieri n Registrul bunurilor im
obile; determinarea i analiza efectelor juridice ale nscrierilor; analiza i determi
narea momentului dobndirii dreptului de proprietate i a altor drepturi reale asupr
a bunurilor imobile n sistem de cadastru i publicitate imobiliar; determinarea teme
iurilor, admisibilitii i procedurii efecturii rectificrilor, modificrilor, completri
, radierilor unor nscrieri din registrul bunurilor imobile; cercetarea i clasifica
rea greelilor tehnice, precum i a cilor de corectare a acestora; cercetarea i demons
trarea specificului nregistrrii drepturilor imobiliare n cazul nregistrrii primare i
cazul nregistrrii selective; stabilirea importanei procedurii nscrierii drepturilor
imobiliare; eviden

5 cercetarea i demonstrarea specificului nscrierii drepturilor de proprietate comu

n n devlmie i pe cote pri ale persoanelor fizice; cercetarea i demonstrarea specif
scrierii drepturilor de proprietate ale persoanelor juridice [de drept privat i d
e drept public]; cercetarea i determinarea specificului nscrierii unor alte dreptu
ri reale [dezmembrminte]: superficia, uzufructul, uzul i abitaia, dreptul de servit
ute, ipoteca; definirea noiunii de rang n contextul nregistrrii cadastrale i elucidar
ea efectului juridic al rangului dreptului nscris; evidenierea inexactitilor textual
e, discordanelor dintre dispoziiile diverselor legi i altor acte normative viznd cad
astrul i publicitatea imobiliar, recomandnd soluii pentru aplicarea coerent a acestor
dispoziii; elaborarea i naintarea, n baza investigaiilor efectuate, a propunerilor d
e lege-ferenda n domeniul vizat; Noutatea tiinific a rezultatelor obinute Prezenta lu
crare este o prim ncercare n literatura de specialitate naional de a cerceta, n mod s
stemic, evoluarea bunurilor imobile n circuitul civil, importana evidenei lor n sist
emul cadastral naional i efectele publicitii imobiliare. Lucrarea ntruchipeaz rezulta
ele obinute din sistematizarea legislaiei, din practica aplicrii ei, din cercetarea
specificului regimului juridic al bunurilor imobile, al crerii cadastrului, al nr
egistrrii drepturilor imobiliare. Sunt evideniate un ir de probleme, crora li se d so
luii interpretative, se propune redacia concret a unor dispoziii legale. Subiectul c
ercetat, Cadastrul i publicitatea imobiliar, fiind fr precedent n ar, considerm c
til unui cerc larg de savani, cercettori, studeni, practicieni etc. n lumina regleme
ntrilor legale, lucrarea este axat pe analiza unui spectru larg de probleme juridi
ce ce in de reglementarea regimului juridic al imobilelor, de formarea i nregistrar
ea acestora i a drepturilor imobiliare ale diferiilor participani la circuitul civi
l. n procesul investigaiilor s-au determinat principalele teze i concluzii care, n o
pinia noastr, ar putea contribui la mbogirea doctrinei i la perfecionarea legislaiei
ropunem spre susinere urmtoarele teze: Definirea publicitii imobiliare ca mijloc leg
al de constituire a drepturilor imobiliare, de instituire a prioritii dreptului, d
e informare privind drepturile constituite asupra bunurilor imobile opozabile er
ga omnes, precum i ca instrument de garantare a legitimitii operaiunilor juridice cu
imobilele, ambele ndeplinind funcia de protecie juridic a circuitului imobiliar [de
ducere din art. 499 alin. (1) al C. civ.].

6 Includerea n art. 2 din Legea nr. 1543/1998 a definiiei rangului astfel: Rangul d
reptului prezum prioritatea satisfacerii creanelor i este determinat de consecutivi
tatea nscrierii dreptului. Consecutivitatea nscrierii dreptului se va stabili dup or
dinea nregistrrii cererii n condica de cereri [anexa nr. 9], inut de OCT, i de priori
atea dreptului nscris. Ca rezultat al cercetrilor, am definit c rangul, n sens de pu
blicitate imobiliar, ntruchipeaz principiul prioritii, care const n faptul c rangul
strrii cererii determin i rangul dreptului subiectiv nscris. Este o prioritate a nscr
ierii pentru cazurile cnd mai multe persoane cer nscrierea ori satisfacerea unor d
repturi similare. n primul caz, se vor nscrie drepturile solicitantului care a dep
us primul cererea. n cel de-al doilea caz vor fi satisfcute creanele titularilor dr
eptul crora a fost nscris cu rang superior i numai dup acesta celelalte. n cazul supe
rficiei, rangul semnific prioritatea dreptului de superficie fa de alte drepturi re
ale [cu excepia dreptului de proprietate]. Aadar, conform definiiei propuse, primul
care solicit nscrierea este i primul titular al dreptului subiectiv nscris, chiar d
ac titlul su ar avea o dat de eliberare posterioar titlului unui alt dobnditor, aplic
du-se principiul qui prior tempore potior iure, excepie fcnd dreptul de superficie
[132, p. 219; 142, p. 214]. Luarea n calcul retroactiv a curgerii termenului de 1
5 ani, n legtur cu includerea n C. civ. a instituiei uzucapiunii. Din dispoziiile art
332 alin (1) al Codul civil vor putea fi dobndite prin uzucapiune doar bunurile
imobile nenregistrate n registrul bunurilor imobile, dar pentru aceasta instituiei
uzucapiunii trebuie s i se dea for retroactiv, or legea civil nu se aplic retroactiv.
Bunurile imobile vor fi dobndite prin uzucapiune dac solicitantul are dovezile sta
bilite de lege privind condiiile uzucapiunii: posesiune de bun-credin; sub nume de p
roprietar; a posedat bunul timp de 15 ani; asupra bunului posedat s nu fie nscris n
registrul bunurilor imobile vreun drept real [art. 335 C. civ.]. Deci, dac perso
ana ntrunete condiiile enumerate la art. 335 din C. civ. termenul ncepe s curg nu din
12 iunie 2003 [punerea n vigoare a C. civ.], ci retroactiv. Soluia este prevzut la a
rt. 281 alin. (2), lit. h) din CPC care prevede dobndirea dreptului asupra unui b
un imobil nenscris n registrul bunurilor imobile n temeiul unei hotrri judectoreti p
care s-a constatat faptul uzucapiunii. Pe aceast cale a mers legiuitorul rus pre
vznd expres aplicarea retroactiv a legii civile situaiilor de uzucapiune. Soluia prop
us ar reduce cu mult litigiile funciare la a cror baz se afl posesiunea ndelungat, n
istrarea dreptului de proprietate nefiind posibil n lipsa titlului de proprietate.

7 nscrierea drepturilor imobiliare n registrul de stat are efect constitutiv de dr

epturi, ele devenind opozabile fa de teri de la aceast dat [3; 2]. Raionamentul i g
nfirmare n dispoziiile articolelor 320 alin. (2), 321 alin. (2), 499 alin. (1) din
C. civ., conform crora numai drepturile de proprietate nscrise au efect constitut
iv i, totodat, efectul opozabilitii fa de teri [256, p. 126]. Includerea n C. civ.,
431 alin. (1), nc a unei modalitii de constituire a servituii. Reieind din realiile
egale ale Republicii Moldova, art. 431 al C. civ. l propunem n urmtoarea redacie: Se
rvitutea poate fi constituit prin lege, prin destinaia stabilit de proprietar, prin
acte juridice ori prin uzucapiune. Raionamentul rezid n dispoziiile art. 443 alin.
(3) din C. civ., art. 6 alin. (7) din Legea nr. 1525-XIII din 19.02.1998 cu priv
ire la energetic [6], n continuare Legea nr. 1525/1998; art. 19-23 din Legea nr. 1
37-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electric [7], n continuare Legea nr.13
7/1998; art. 19-23 din Legea nr.136-XIV din 17.09.1998 cu privite la gaze [8], n
continuare Legea nr. 136/1998. n cadrul nregistrrii primare masive, ar fi oportun s
se clarifice regimul juridic al bunurilor imobile n a cror privin posesorii nu dispu
n de documente. La identificarea, n procesul crerii cadastrului bunurilor imobile
a terenurilor, a imobilelor aferente, ar fi rezonabil de stabilit temeiul iniial
de obinere a dreptului de proprietate, confirmat prin documente din arhiva oficiu
lui cadastral teritorial, i, n caz de coinciden i legitimitate, se va definitiva plan
ul cadastral, se va ntocmi dosarul cadastral, ulterior registratorul urmnd s efectu
eze prima nscriere n registru a bunului imobil i dreptului asupra lui. n cazul impos
ibilitii stabiliri regimului juridic al bunului imobil posesorul va apela la proce
dura special de constatare a faptelor care au valoare juridic [art. 279 i 281 alin.
h) din CPC]. Temei de nscriere a dreptului va servi hotrrea judectoreasc irevocabil.
Este o soluie similar recunoaterii dreptului n temeiul uzucapiunii. Stabilirea expre
s, prin art. 38 al Legii 1543/1998, a dou categorii de greeli: greeli tehnice esenial
e i greeli tehnice neeseniale. n cele eseniale ar putea fi incluse: numele titularulu
i, dreptul nregistrat, numrul cadastral al imobilului, a cror modificare s-ar permi
te doar n temeiul actelor justificative. La categoria greeli tehnice neeseniale, ar
putea fi raportate: corectarea de litere, de cuvinte etc., care ar putea intra n
atribuiile registratorului. Legea [statul prin OCT] doar recunoate [confirm] drept
uri nu i nvestete pe cineva cu dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, pr
in art. 321, C. civ. stabilete obligativitatea nscrierii dreptului de proprietate
imobiliar n registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv i cel al opozabilitii.

8 Semnificaia teoretic i valoarea aplicativ a lucrrii poate fi estimat sub urmtoarel

specte: s-a realizat pentru prima dat un comentariu sistemic al legislaiei cadastr
ului i publicitii imobiliare pentru a nlesni soluionarea mai multor probleme condiion
te de ambiguitatea i lacunele ntlnite n reglementrile naionale din domeniu; s-a funda
entat teoretic i practic necesitatea sistematizrii legislaiei naionale vizavi de cre
area n Republica Moldova a cadastrului i publicitii imobiliare al cror scop este prot
ejarea drepturilor de proprietate imobiliar; s-a fcut o analiz comparativ a sistemel
or de cadastru i publicitate imobiliar existente n lume pentru a elucida eficacitat
ea sistemului adoptat de Republica Moldova; s-au naintat propuneri de lege ferend
a ce vor contribui la perfecionarea legislaiei n domeniul cadastrului i publicitii im
biliare; potrivit obiectivelor care denot caracterul interdisciplinar, cercetarea
este axat pe un areal de metode tiinifice cum ar fi metoda istoric, logic, sistemic,
comparativ, cantitativ i calitativ. Prin metoda istoric s-a reconstituit dezvoltarea
cadastrului i publicitii imobiliare din perioada timpurie pn n prezent. Metoda logic
la baza studiului i a sintezei care a rezultat cu argumentarea concluziilor i prop
unerilor de lege ferenda. Evidenierea caracterelor i particularitilor diferitelor si
steme de cadastru i publicitate imobiliar a fost posibil prin sistematizarea bazei
normative i doctrinare, aplicarea metodei comparative a diferitelor sisteme de dr
ept. Una dintre metodele aplicate este i metoda cantitativ care prezum studierea i n
aionale i internaionale, privind crearea cadastrului i a publicitii imobiliare, rezul
at cu concluzii i iniiative de lege ferenda de perfectare a cadrului normativ exist
ent; rezultatele cercetrii pot fi utilizate att la dezvoltarea conceptului de cada
stru, publicitate imobiliar, dobndirii drepturilor imobiliare, dezvoltarea concept
ului de rang, ct i la determinarea momentului de apariie a drepturilor imobiliare,
la stabilirea efectelor juridice a nscrierii dreptului de proprietate i a altor dr
epturi reale. Relevm posibila contribuie a rezultatelor obinute n opera reglementrii
corecte de ctre stat a circuitului bunurilor imobile; invocarea, n tez, a unor situ
aii practice analizate prin prisma reglementrilor curente i creionarea unor inexact
iti, cu propuneri concrete de soluionare, considerm, vor fi propice la aplicarea ade
cvat a legislaiei, prin care fapt se va asigura protecia drepturilor imobiliare i in
tereselor legale ale participanilor la piaa imobiliar. Coninutul lucrrii

9 Structural, lucrarea este compus din: introducere cu iniiere n studiu; trei capit
ole, ce se succed logic i organic; concluzii i recomandri, bibliografie, adnotare,
cuvinte-cheie, lista abrevierilor i anexe. Temelia lucrrii o constituie analiza te
oretic i practic: a noiunilor i prevederilor legale, a practicii de aplicare privind
bunurile imobile ca entitate de baz a cadastrului i a coninutului cadastrului gener
al, ce prezum inventarierea terenurilor i a imobilelor, nscrierea dreptului de prop
rietate i a altor drepturi reale, publicitatea imobiliar, prin care se asigur trans
parena informaiei din registrul bunurilor imobile i care produce efecte juridice: c
onstitutiv de drepturi, de instituire a prioritii dreptului, opozabilitii etc. Capit
olul nti intitulat Noiuni generale privind bunurile imobile, sistemele cadastrale i p
ublicitatea imobiliar, este dedicat aspectului teoretic al subiectelor abordate. n
primul subcapitol, este analizat bunul imobil n aspect de entitate principal a cad
astrului general, criteriile de clasificare i tipurile bunurilor imobile, bunul i
mobil ca obiect al nregistrrii de stat. Subcapitolul doi conine abordri doctrinare p
rivind noiunea de cadastru, originea cadastrului i istoricul dezvoltrii cadastrului
bunurilor imobile n Republica Moldova. De asemenea, se face o analiz a sistemelor
progresiste de nregistrare a bunurilor imobile. Subcapitolul trei reflect esena te
hnic, economic i juridic, principiile publicitii imobiliare n contextul crerii cada
ui naional. Pentru a distinge actualul cadastru de sistemul sovietic de eviden a im
obilelor [care, efectiv, era o inventariere a imobilelor], se face o analiz detal
iat scopului nregistrrii imobilelor/drepturilor, principiilor i efectelor publicitii.
Se analizeaz, de asemenea, i se determin particularitile cadastrului vizavi de public
itatea imobiliar a crei scop este de a asigura constituirea drepturilor, opozabili
tatea drepturilor constituite, precum i asigurarea exercitrii adecvate a acestora.
Capitolul al doilea este consacrat analizei Registrului bunurilor imobile ca do
cument de baz al cadastrului bunurilor imobile. n subcapitolul unu se d definiia leg
al i doctrinar registrului bunurilor imobile, este analizat coninutul acestuia. O at
enie deosebit s-a acordat analizei sistemelor progresiste de nregistrare a bunurilo
r imobile. nregistrarea bunurilor imobile difer de la un sistem la altul. Astfel, ri
le care au instituit sistemul francez de nregistrare a imobilelor dau prioritate
persoanei i nu bunului. Acest sistem este considerat ineficient. Sistemul prefera
t de majoritatea rilor europene este cel de orientare german, evidena cadastral fiind
axat pe imobil ca entitate de baz a cadastrului general. Acest sistem se implemen
teaz actualmente i n Republica Moldova. Subcapitolul doi este consacrat analizei fo
rmrii i nregistrrii bunurilor imobile efectuat prin dou modaliti: a) nregistrarea
electiv i nregistrarea curent i b) nregistrarea

10 primar masiv. Au fost evideniate deosebirile dintre aceste dou modaliti de nregis
re a bunurilor imobile. S-a analizat coninutului dosarului cadastral. Punnd la baz
dispoziiile Legii nr. 354/2004, constatm c formarea bunului imobil este precedat de
lucrri cadastrale, care constau n stabilirea hotarelor unitilor administrativ-terito
riale i ale terenurilor, delimitrii lor prin borne; n stabilirea i marcarea pe teren
a hotarelor intravilanului; n identificarea bunurilor imobile n baza documentelor
ce confirm drepturile; n msurrile pe teren pentru ntocmirea sau actualizarea cadastr
elor. Recunoscnd importana dosarului cadastral, remarcm c n el sunt ndosariate actele
doveditoare, n a cror baz titularii i-au nscris drepturile n Registrul bunurilor imob
le. Capitolul al treilea, Specificul nscrierii drepturilor imobiliare, reflect scopu
l principal, prin care se justific cheltuielile de creare a cadastrului general, i
anume: constituirea dreptului; securizarea tranzaciilor imobiliare, care este fu
ncia juridic a cadastrului de imobile. Capitolul al treilea, de fapt, reprezint o c
ontinuitate a subiectului abordat n capitolele nti i doi. Consecutivitatea se explic
prin faptul c bunurile imobile, prin identificare i luare la eviden [inventarierea i
mobilelor], numite n doctrin funcii [tehnic i, respectiv, economic] ale cadastrului,
unt nregistrate n registrul bunurilor imobile, prin care se asigur viabilitatea cad
astrului i se prezum sistematizarea i rennoirea informaiei cadastrale. nregistrarea b
nurilor imobile finalizeaz cu nscrierea drepturilor imobiliare [funcia juridic]. Sub
capitolul nti conine analiza legal i doctrinar a felurilor de nscrieri, nscrierile
uate n subcapitolele registrului bunurilor imobile, a efectului i valorii juridice
ale nscrierilor, a temeiurilor de rectificare, modificare, completare i radiere a
nscrierilor, a condiiilor de eliberare a extrasului din registrul bunurilor imobi
le i valorii juridice a extrasului. n acest subcapitol, de asemenea, concomitent c
u analiza doctrinar, se fac i propuneri de aplicare practic a cadrului normativ, se
scot n eviden unele discrepane dintre diversele acte normative i se propun ci de nl
re prin lege ferenda. Subcapitolul al doilea conine analiza legal i doctrinar a part
icularitilor nscrierii unor drepturi; n temeiul contractului de schimb; n temeiul con
tractului de schimb n cazul n care bunurile imobile sunt amplasate n raze de activi
tate a diferitelor oficii cadastrale. Este analizat procedura de nscriere a dreptu
lui de proprietate al persoanelor fizice [dreptul de proprietate n devlmie, dreptul
de proprietate n diviziune]; de nscriere a dreptului de proprietate al persoanelor
juridice [de drept privat i de drept public]. Subcapitolul trei este dedicat par
ticularitilor de nscriere a unor alte drepturi reale [uzufructul, uzul i abitaia, ser
vitutea, superficia, ipoteca]. Pentru realizarea scopului propus, n lucrare sunt
cercetate i analizate tiinific i practic mai multe instituii juridice, or, lsarea lor
umbr ar face imposibil elucidarea cercetrii. Pentru a lua

11 la eviden toate imobilele rii [crearea cadastrului general], este necesar cunoater
a naturii juridice a acestora, n funcie de care se stabilesc criteriile de include
re a bunului ntr-o clas sau alta [imobile sau mobile]. Aprobarea rezultatelor cerc
etrii Teza a fost elaborat la catedra Drept al antreprenoriatului, Facultatea de D
rept a Universitii de Stat din Moldova. Teza a fost discutat i analizat la edina cat
ei Drept al antreprenoriatului, edina comun a catedrelor: Drept civil, Drept al ant
noriatului, Drept internaional i dreptul relaiilor economice externe, ulterior susin
cadrul Seminarului de profil i recomandat spre susinere n faa Consiliului tiinific S
ializat al Universitii de Stat din Moldova. Principalele teze ale lucrrii i-au gsit r
eflectarea n 9 publicaii, inclusiv n cadrul simpozionului internaional cu tema Armon
izarea legislaiei naionale la Legislaia Uniunii Europene. Conceptual, lucrarea repr
ezint un studiu monografic, n care pentru prima dat sunt relevate aspecte teoretico
-istorice, se face analiza juridico-practic a legislaiei unor alte ri, racordat la re
aliile rii noastre. Studiul finalizeaz cu unele concluzii i propuneri n vederea conso
lidrii instituiei dreptului de proprietate, a altor drepturi reale, a instituiei ca
dastrului i publicitii imobiliare, care au menirea de a securiza tranzaciile imobili
are, adic de a apra dreptul de proprietate i alte drepturi imobiliare. Concluziile
fcute n lucrare pot fi aplicate la elaborarea i perfecionarea programelor de studii,
cursurilor de lecii i manualelor la disciplinele de drept civil, drept funciar, d
rept al afacerilor, precum i la elaborarea de lucrri tiinifice, acte normative etc.
Fiind una de pionerat, lucrarea poate fi folosit n activitatea practic de ctre notar
i, avocai i judectori. Concluziile i sugestiile elucidate n lucrare sunt aplicate n p
ocesul didactic la Academia de Studii Economice a Moldovei.

12 CAPITOLUL I NOIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE, SISTEMELE CADASTRALE I PU

BLICITATEA IMOBILIAR 1.1. Bunurile imobile Un fenomen natural sau un lucru din na
tur nu devine bun dect n msura n care se afl n interaciunea raporturilor omeneti [
28]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al lumii nconjurtoare devin
e bun numai atunci cnd este susceptibil de a satisface o necesitate a omului i cnd n
tre oameni apar raporturi de atribuire, stpnire i folosire a acestui bun. Bunurile
imobile ntotdeauna au servit drept obiect al diverselor nenelegeri, din care cauz li
s-a stabilit un regim juridic deosebit, cunoscut nc n dreptul privat roman. Terenu
rile, obiectele acvatice, cldirile, construciile i altele asemenea - totul aparine o
mului, iar dovad a acestei apartenene servete titlul de proprietate, n a crui temei,
registrul bunurilor imobile snt nscrise drepturile imobiliare. Din multitudinea d
e lucruri unele sunt, prin firea lor, ale tuturor, acestea numindu-se la romanii
antici res omnis communis, aa ca aerul atmosferic, lumina solar, flora i fauna ape
lor neutre ale mrilor i oceanelor; altele, cele mai numeroase, aparin omului n propr
iu [242, p.35]. Pe acestea din urm, omul i le poate nsui, spre a le stpni singur i p
eplin, prin apropiere. Spre deosebire de tiinele economice, pentru care bunul are
importan n materialitatea sa, pentru tiinele juridice lucrurile din natur i cele cre
de om sunt bunuri i n sens imaterial, adic n sens de drepturi asupra lor. Necesitat
ea reglementrii regimului juridic al imobilelor s-a impus o dat cu admiterea, n cir
cuitul civil, a imobilelor. Securizarea tranzaciilor imobiliare, reclama i crearea
unui cadru normativ adecvat, menit s determine clasa imobilelor pasibile de nregi
strare n registrul bunurilor imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile,
definite, n Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 [5], n continuare Legea nr. 354/2004,
ca lucrri cadastrale. Pentru a lua la eviden toate imobilele din ar, este necesar cun
aterea naturii lor juridice, n funcie de care se stabilesc criteriile de includere
a bunurilor ntr-o clas sau alta [imobile sau mobile]. Acest deziderat este creiona
t i de C. civ., Legea nr. 1543/1998, care stabilesc modul de creare i de inere a ca
dastrului bunurilor imobile, prin care se asigur recunoaterea public a dreptului de
proprietate i a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, aprarea de
stat a acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementeaz raporturile juridice pr
ivind bunurile imobile situate n limitele rii, indiferent de tipul de proprietate i
destinaia lor, susceptibile a face obiectul nregistrrii.

13 Cadastrul general se creeaz, aadar, n baza bunurilor imobile i a drepturilor asup

ra lor certificate de titular i, dup cum vom vedea din contextul lucrrii, imobilele
, n mod special terenurile, reprezint entitatea de baz a cadastrului. Din acest con
siderent, analiza naturii juridice a imobilelor, determinarea criteriilor de cla
sificare a acestora, analiza staticii proprietii imobiliare sunt plasate justifica
t la nceputul lucrrii. Or, n esen, lucrarea este dedicat specificului regimului jurid
c al imobilelor, ca entitate de baz a crerii cadastrului bunurilor imobile i a dezv
oltrii pieei imobiliare din ar, cu att mai mult c problema exploatrii optime a teren
lor, precum i managementul n domeniul funciar, sunt actuale n ntreaga lume. Dac ar fi
s lum n calcul faptul c bogia rii o constituie pmntul, informaia acumulat prin
astral, la final de creare, ar constitui o prghie de dezvoltare a pieei funciare d
in ar. Or, sistemul cadastral conine informaii detaliate privind: terenul, hotarele,
suprafaa, destinaia folosinei, preul, piaa funciar, cldirile, dreptul de proprietat
alte drepturi reale asupra lui etc., toate fiind ntr-o strns corelaie. Prin urmare,
nu se poate efectua investigarea problemelor cadastrului general al bunurilor im
obile i ale publicitii imobiliare fr o analiz succint a noiunii i clasificrii bun
obile, a ponderii acestora n circuitul civil. 1.1.1. Noiunea de bun imobil. Noiunea
de bun cuprinde att lucrurile corporale n accepiunea tangibil a acestora res quae t
angi possundi, lucrurile materiale, asupra crora poart drepturile, ct i drepturile p
e care omul le are asupra lucrurilor [242, p.35]. n literatura juridic, se mai pol
emizeaz asupra faptului dac obiectul este un element necesar al raportului juridic
civil, n sensul dac obiectul include numai aciunea la care este ndrituit subiectul
activ i ndatorat subiectul pasiv ori cuprinde i lucruri la care se refer conduita pri
or. Opinia dominant n doctrin [236, p.116; 121, p. 41], la care consemnm, este cea c
onform creia obiectul constituie un element necesar al raportului juridic civil,
iar acest element const n conduita prilor, adic n aciunea sau absteniunea la care e
reptit subiectul activ i este obligat subiectul pasiv n raport cu acest lucru. De ex
emplu, nregistrarea actului juridic, a drepturilor imobiliare etc. n sensul cercetr
ii propuse, ne intereseaz dac lucrurile sunt sau nu obiect al raportului juridic c
ivil. Problema abordat rezid n caracterul social al raportului juridic. Or, dac admi
tem c bunurile la care se refer conduita prilor fac parte din obiectul raportului ju
ridic, tirbim din caracterul social al acestui raport. Soluia optim ar fi compromis
ul n sensul c, atunci cnd conduita prilor se refer la bunuri, acestea sunt considerat
obiecte derivate [externe] ale raportului juridic, cu alte cuvinte este realiza
rea efectiv a conduitei vizavi de bunuri. Potrivit doctrinei ruse [224, p. 297; 2
23, p. 298], bunurile sunt obiecte ale dreptului de proprietate, iar conduita pril
or, drepturile i obligaiile pot fi obiecte ale dreptului de crean sau

14 drepturi corporative, nu ns obiecte ale drepturilor reale. Distincia este import

ant pentru determinarea regimului juridic al obiectului i, prin urmare, pentru evi
tarea confundrii regimurilor juridice ale bunurilor. Mai mult dect att, bunurile im
obile i drepturile asupra lor, inclusiv alte drepturi reale [dezmembrmintele], sun
t pasibile de nscriere n registrul bunurilor imobile, nenscrierea dreptului fiind s
ancionat cu neconstituirea lui i inopozabilitatea fa de teri. n aspectul distinciei
ctica judiciar posed destule exemple de ncheiere a contractelor al cror obiecte l con
stituie locaiunea drepturilor imobiliare n loc de sublocaiune i altele de acest gen
[253, dosarul nr.2-2394/04]. Confuzia privind includerea n aceeai clas sau sub inci
dena aceluiai regim juridic att a drepturilor reale, ct i a unor drepturi de crean [
exemplu, C. civ. include n clasa altor drepturi reale ipoteca, prin care se garan
teaz o crean ce face parte din dreptul obligaional] este discutabil. Prevederea n cau
este specific sistemului de drept anglo-american, conform cruia bunurile pot fi n p
roprietate [posesiune] choses in posession i bunuri n revendicare choses in action
[131, p. 114], adic drepturile asupra bunurilor, ceea ce corespunde conceptului
roman conform cruia bunurile n sens material sunt bunuri corporale, iar bunurile n
sens imaterial sunt bunuri incorporale [117, p. 96; 194, p. 81-82]. n sistemul de
drept continental, regimul bunurilor este distinct de regimul drepturilor. Astf
el, Codul civil al Germaniei, &90, prevede expres: Lucruri pot fi numai obiectel
e lumii materiale [91, p. 298]. n accepiunea general, sunt bunuri imobile lucrurile
susceptibile de apropiere sub forma dreptului de proprietate [189, p. 81]. n lit
eratura juridic, se opereaz att cu noiunea de bun ct i cu noiunea de lucru. C. civ.
n art. 288-296, 303-312, 315-333, 337-343 etc. utilizeaz termenul bun, chiar i atu
nci cnd, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a bunurilor n sens l
arg. n sens restrns lucruri sunt obiectele corporale n raport cu care pot exista dr
epturi i obligaii [117, p. 97]. n concluzie, putem spune: 1) bunurile n sens restrns
[stricto sensu] nseamn lucruri utile, cu valoare economic, care pot fi apropiate su
b form de drepturi patrimoniale [pot fi obiecte de drepturi patrimoniale]; 2) bun
ul n sens larg [lato sensu] consemneaz att lucrurile, ca obiecte ale drepturilor i o
bligaiilor patrimoniale, ct i drepturile patrimoniale asupra bunurilor [138, p.26].
C. civ. prin art. 285 alin. (1) definete bunurile ca fiind toate lucrurile susce
ptibile apropierii individuale sau colective i drepturile patrimoniale. Prin bun
susceptibil apropierii se are n vedere bunurile ce au form materializat, iar dreptu
rile sunt forma imaterial a bunurilor, adic aspectul juridic. Aptitudinea apropria
bilitii este inexorabil. Fr apropiere, un drept este inconceptibil, pentru c, prin pr
sma legii, a fi titularul unui drept nseamn a avea ceva care s aparin n propriu

15 celui care l are. n propriu ar nsemna s-mi aparin i, totodat, s pot exercita pl
dinea prerogativelor de proprietar. Or, faptul c un bun mi aparine nu rezolv i proble
ma limitrilor stabilite de legislaie. Drepturile reale sunt absolute doar n paramet
rii stabilii de lege. n continuare [art. 285 alin. (2)], se concretizeaz: Lucrurile
sunt obiecte corporale n raport cu care pot exista drepturi i obligaii civile. Din
coninutul normei indicate, deducem patrimoniul care incumb nu numai bunuri, ce fo
rmeaz activul lui, ci i obligaii, ce constituie pasivul acestuia [226, p. 475]. Obl
igaiile sunt opuse bunurilor, adic sunt datorii, sunt bunuri ale altora, ale credi
torilor, care greveaz patrimoniul. De aceea, noiunea de bun cuprinde numai activul
net al patrimoniului, obinut dup scderea datoriilor. Corelaia dintre bun i lucru, st
ipulat n dispoziiile C. civ., art. 285 const n faptul c bunul este genul, iar lucru e
te specia [117, p.97]. Unii autori susin c, prin lucru, se nelege tot ceea ce exist n
realitate sau numai n imaginaie [150, p. 253], iar alii c tot ceea ce se afl n natur
ste perceptibil prin simuri, adic tot ceea ce are o existen material [194, p. 81-82].
Pornind de la coninutul art. 285, bunul poate fi definit ca lucru fa de care pot e
xista drepturi i obligaii patrimoniale i care poate fi folosit n viaa social, precum
ca drept patrimonial [117, p. 99]. 1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile. n termi
nologia juridic roman, bunurile erau desemnate prin cuvntul res, utilizat i pentru d
esemnarea lucrurilor n genere. Drept urmare, romanii nu au fcut o clasificare a bu
nurilor distinct de clasificarea lucrurilor [206, p.76]. Ei utilizau un singur cu
vnt, ceea ce, n ultim instan, a dat natere sistemului de clasificare a bunurilor ca d
ferite categorii de lucruri. Includerea lucrurilor i a bunurilor ntr-un singur sis
tem este justificat att prin raiuni ce in de terminologie, ct i prin faptul c, pract
orice lucru, n anumite condiii, poate deveni bun. Bunurile, drepturile i creanele s
usceptibile de o valoare pecuniar formeaz patrimoniul. Conceptul roman de patrimon
iu includea la origine numai lucrurile corporale, pentru familie [desemna sclavi
i] sau pecunia [vitele] [207, p. 78]. Clasificarea actual a bunurilor dup mai mult
e criterii provine de la romani. De exemplu, C. civ. le divizeaz: 1) dup modul n ca
re sunt percepute n: res corporales i res incorporales [corporale i incorporale, ar
t. 285 alin. (1)]; 2) dup natura bunului: res mobiles i res soli [mobile i imobile,
art. 288]; 3) dup modul n care sunt determinate: genera i species [determinate pri
n caractere individuale i bunuri determinate generic, art. 294]; 4) dup cum sunt s
au nu productoare de fructe: produse i fructe [frugifere i nefrugifere, art. 299].
Conform doctrinei, exist trei categorii de fructe: naturale; industriale; civile
[236, p. 80]; 5) dup cum snt sau nu admise n circuitul civil n: res in commercio [bu
nuri aflate n circuitul civil, art.296 alin. (4)] i res extra commercium

16 [bunuri excluse din circuitul civil, art. 296 alin. (4)], c); bunurile comple
xe sunt acele bunuri a cror utilitate depinde de complexitatea lor [art. 297] [ 1
17, p.100] . n literatura de specialitate, bunurile imobile sunt clasificate n fun
cie de mai multe criterii. Distingem: I. Bunurile imobile prin natura lor [C. civ
., art. 288 alin. (1)]. Imobile sunt bunurile care au o aezare fix i stabil, cum ar
fi terenurile, cldirile i, n genere, tot ceea ce este durabil legat de sol [119, p.
102]. Bunurile crora li se atribuie regimul juridic de imobile sunt enumerate exp
res n art. 288 alin. (2): Terenurile, poriunile de subsol, obiectivele acvatice se
parate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri lega
solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat dur
abil n acesta, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudici
considerabil destinaiei lor. Categoriile de bunuri imobile enumerate n C. civ. di
fer de cele din alte legi, cum ar fi: Legea nr. 1543/1998 conform creia bunuri imo
bile sunt doar terenurile, construciile capitale, apartamentele i alte ncperi izolat
e. Codul funciar atribuie categoriei de imobile terenurile i obiectivele aferente
acestora [solul, bazinele de ap nchise, pdurile, plantaiile perene, cldirile, constr
uciile, edificiile etc.] a cror strmutare este imposibil fr a cauza prejudicii destin
ei lor [art. 2/1]. Considerm necesar unificarea, n acest sens, a actelor normative
ce reglementeaz regimul juridic al imobilelor. Cu att mai mult c ara este n perioada
final de creare a cadastrului imobiliar, iar aceste disensiuni sunt generatoare d
e interpretri neadecvate. Conform naturii bunului i cadrului normativ, principalul
bun imobil este pmntul [terenul] [Legea nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 privind p
reul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului [19], n continuare Legea nr. 130
997] care, potrivit Constituiei [art. 127], poate fi att n proprietate privat, ct i
roprietate public. n categoria imobilelor sunt incluse i poriunile de subsol care, c
onform Codului subsolului nr. 1511-XII din 15.06.1993 [13], n continuare C. subso
lului, este partea terestr situat mai jos de stratul de sol i de fundul bazinelor d
e ap pn la adncimi accesibile pentru studiere i valorificare geologic. Articolul 4 [C
subsolului] prevede c subsolul este proprietate a Republicii Moldova, care l pose
d, l folosete, dispune de el i l protejeaz. Suntem de prerea c prevederea n cauz
deoarece proprietarii de terenuri folosesc subsolul n diferite scopuri: construir
ea fundamentului caselor, beciurilor, garajelor etc. Deci, subsolul, de fapt, po
ate fi n proprietate privat sau proprietate public, similar regimului juridic al te
renurilor. n acest sens, se confund, probabil, bogiile subterane, care, potrivit Con
stituiei [art. 127 alin. (4)] i C. civ., art. 296

17 alin. (3), sunt n exclusivitate bunuri ale domeniul public i sunt inalienabile,
insesizabile, imprescriptibile [117, p. 103]. O alt categorie de imobile o const
ituie obiectivele acvatice separate. Potrivit Codului apelor nr. 1532-XII din 22
.06.1993 [14], n continuare C. apelor, n Republica Moldova, apele constituie propr
ietatea exclusiv a statului i pot fi date numai n folosin. Norma contravine Constitui
i, care, la art. 127 alin. (4), dispune: Apele folosite n interes public fac obie
ctul exclusiv al proprietii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidena re
gimului public aparin proprietarilor acestora [117, p.103]. Soluia ar fi modificar
ea normei n cauz corespunztor prevederilor constituionale. Categoria plantaiile prins
e de rdcini, potrivit C. civ., art. 288 alin. (2), const din ntreaga vegetaie care se
ine de pmnt prin rdcini, dat fiind c, desprins de ea devine bun mobil [228, p. 311]
unt pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile cldirile, construciile i or
ice alte lucrri legate solid de pmnt cum ar fi: casele, fabricile, magazinele, prvlii
le, podurile, tunelurile, digurile, canalele, conductele de gaze i liniile de tra
nsport electric etc. [237, p.167]. n concluzie criteriul principal de includere a
unui bun n clasa imobilelor este acela de imobilitate, aderen fix cu pmntul. Tentati
a privind deplasarea bunului va duce la deteriorarea acestuia i imposibilitatea f
olosirii lui conform destinaiei economice. n literatura de specialitate se ncerc sta
bilirea nc a unui criteriu nregistrarea de stat. Autorul acestei idei [Palii Victor
: Referatul tezei de doctor n drept, 2001, Chiinu] susine: Pentru obinerea statutului
[regimului] juridic de imobil, bunul trebuie supus nregistrrii de stat, fapt care
va avea drept consecin [efect] aplicarea fa de acesta a regulilor aplicabile la cir
cuitul civil al bunurilor imobile. Nu suntem de acord cu afirmaia n cauz din urmtoar
ele considerente: 1. contravine conceptului clasic de atribuire a bunurilor ntr-o
clas sau alta, or, regimul juridic al bunului este determinat de ns-i natura acestu
ia; 2. potrivit dispoziiilor Legii nr. 1543/1998 anume imobilitatea este criteriu
l de eviden cadastral, deci nu nregistrarea bunului confer acestuia imobilitate, ci i
mobilitatea este temeiul de reglementare special a acestor bunuri: evidena tehnic,
economic i juridic. Nu se ncadreaz aceast opinie nici n alte criterii de clasificare
bunurilor n mobile i imobile. II. Imobile prin determinarea legii [ficiune]. Potriv
it C. civ., art. 288 alin. (3), n clasa imobilelor sunt incluse dou categorii de b
unuri, mobile dup natur: materialele separate n mod provizoriu de un teren atta timp
ct sunt pstrate n aceeai form [ex: crmizile din ziduri, cu condiia rentrebuinri
nstrucie] i prile integrante ale unui bun imobil detaate provizoriu de acesta dac sun
destinate reamplasrii.

18 Importana clasificrii bunurilor n imobile i mobile este de ultim or i se datoreaz

iterii n circuitul civil a imobilelor: terenuri, construcii etc., ceea ce a impus
crearea unui mecanism eficient de securizare a tranzaciilor imobiliare care i-a gsi
t fundamentarea n cadastrul bunurilor imobile al rii. C. civ., Legea nr. 1543/1998
prevede un regim special de circulaie a imobilelor, i anume nscrierea drepturilor i
mobiliare i informarea persoanelor interesate privind regimul bunului cu privire
la care s-a iniiat o tranzacie. Nu mai puin important este i efectul nregistrrii drep
urilor imobile. n acest sens, Codul civil, la art. 499, dispune: Drepturile reale
asupra imobilelor pasibile de nregistrare se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de
i prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n tem
eiul voinei prilor. Codul civil al Federaiei Ruse [art.131 alin. (2)] include n categ
oria imobilelor bunuri cum ar fi navele cosmice, navele maritime etc [96]. Bunur
ile menionate cad sub incidena regimului juridic al imobilelor, dei sunt mobile, fi
ciunea fiind fondat pe valoarea i importana acestor bunuri, din care cauz nregistrare
i evidena lor se face n registre speciale, nu n Registrul bunurilor imobile [227, p
.303]. Jurisprudena rus, de asemenea atribuie ntreprinderea, ca un complex patrimon
ial unic [n continuare ntreprinderea], clasei imobilelor, n care este inclus i condo
miniumul n fondul locativ. Codul civil al Republicii Moldova nu atribuie bunurile
nominalizate n categoria celor imobile, doctrina tratnd controversat acest subiec
t. n opinia unor autori [122, p.29], ntreprinderea este un bun imobil. Ali autori [
113, p.73] susin contrariul. n ceea ce ne privete, consemnm opinia autorilor care co
nsider includerea ntreprinderii n clasa imobilelor lipsit de temei legal. III. Imobi
le prin obiectul la care se aplic sunt: uzufructul lucrurilor imobile, drepturile
reale care au ca obiect un imobil, drepturile de crean, aciunile care tind a valor
ifica drepturi imobiliare, aciunile privind nulitatea unui act juridic al crui obi
ect este un bun imobil etc. IV. Imobile prin destinaie, potrivit dispoziiilor C. c
ivil al Romniei [art. 467-470], sunt bunurile destinate ca accesorii n exploatarea
imobilului respectiv [236, p.168]. Dei asupra ultimelor se rsfrnge legea ce guvern
eaz regimul juridic al imobilelor, mobilele nu devin imobile n esen, ci sunt subordo
nate regimului juridic al imobilelor, dreptul asupra crora se constituie n momentu
l nscrierii, din acel moment fiind opozabile terilor. nregistrarea imobilelor i a dr
epturilor imobiliare este dictat de particularitile deosebite ale acestora care au i
impus instituirea unui regim juridic special avnd ca scop securizarea tranzaciilo
r imobiliare, altfel spus - excluderea posibilitii de comercializare repetat a unui
a i aceluiai imobil.

19 Fora motrice a dezvoltrii societii a fost i este tendina de a dobndi bunuri, tend
de mbogire care, n conceptul economitilor, dinamizeaz progresul economic [208, p.56].
Potrivit lui C. Hamangiu, patrimoniul are o fa dubl, cea economic - lucrurile privit
e n materialitatea lor i, cea juridic - drepturile subiective ale omului care pot f
i exercitate asupra bunurilor [163, vol. I, p. 521]. nscrise, drepturile se const
ituie i confer titularilor supremaie. Din cele analizate, rezult urmtoarele particula
riti ale regimului juridic al imobilelor: constituirea, modificarea i stingerea dre
pturilor reale este supus publicitii imobiliare; se are n vedere nregistrarea imobile
lor i/sau a drepturilor imobiliare n Registrul bunurilor imobile; n regimul comunitii
de bunuri, soul nu poate dispune de imobile fr acordul celuilalt so; proprietarul e
ste n drept s-i revendice oricnd imobilele aflate n posesiunea nelegitim a altuia [C.
civ., art. 374 alin. (1)]; n cadrul raporturilor cu element de extraneitate, regi
mul juridic al imobilelor este cel al locului de amplasare a bunului. Legislaia c
ivil contemporan definete mai multe clasificri ale bunului imobil. Astfel, Codul Civ
il al Franei prevede trei categorii de imobile: dup natur, dup destinaie, drepturile
reale. Codul Civil al Germaniei opereaz cu noiunile: teren i imobile - pmntul la gen
l; construciile i produsele pmntului, inclusiv plantaiile perene; drepturile reale. C
odul civil al Elveiei reglementeaz teri categorii de imobile, specifice rii: terenul
, minele montane; drepturile imobiliare. Codul Civil al Quebec-ului, conformat C
odului civil Francez atribuie la bunurile imobile att bunurile imobile ct i dreptur
ile imobiliare. Din cele analizate se creioneaz dou concepte ale determinrii caract
erului bunurilor imobilitii bunului: pluralitii tipurilor de imobile [dreptul de pro
prietate asupra terenului i dreptul de proprietate asupra construciei; terenul [cu
accesoriile sale] ca entitate a cadastrului i publicitii imobiliare. Codul civil a
l Republicii Moldova a dat prioritate celui de-al doilea concept - tot ce este p
e teren aparine proprietarului acestuia. Considerm creatoare de litigii prevederea
n cauz, or, odat cu admiterea n circuitul civil a proprietii private, proprietarul a
e necesitatea de a transmite / nstrina terenul sau numai construcia amplasat pe el.
Legislaia civil permite acest lucru prin instituia servitutei, superficiei etc. 1.1
.3. Bunurile imobile principalele entiti ale nregistrrii de stat. Codul civil nu ofe
r o definiie a dreptului de proprietate, pe care o gsim ns n legislaia unor alte r
xemplu, Codul civil olandez [Cartea V, Comp. I, Proprietatea. Noiuni generale, ar
t.1] [92] prevede c dreptul de proprietate este cel mai deplin drept pe care l are
persoana asupra bunului. Exercitarea

20 dreptului de proprietate comport punerea n valoare de ctre proprietar [reprezent

ant] a trei atribute: posesiune, folosin i dispoziie, care const n coninutul juridic
dreptului de proprietate [236, p. 105]. Codul civil al Republicii Azerbaidjan [
97] definete dreptul de proprietate ca fiind dreptul recunoscut i aprat de stat al
persoanei de a poseda, folosi i dispune, la discreia sa, de proprietate [art. 152.
1.]. Literatura juridic naional definete dreptul de proprietate ca fiind unul subiec
tiv [jus in re] ce confer titularului exercitarea n putere proprie i n interes propr
iu a atributelor de posesiune, folosin i dispoziie asupra bunurilor sale n limitele d
eterminate de lege [117, p.112]. Dreptului de proprietate i snt specifice urmtoarel
e caractere: 1) este absolut [opozabil tuturor]; 2) este exclusiv [titularul dis
pune cum vrea de bunul su n limitele legii]; 3) este perpetuu [dureaz ct dureaz bunul
i nu se stinge prin neuz]. Dreptul de proprietate nu poate exista [n principiu] d
ect asupra unor bunuri corporale, dar legiuitorul i doctrina din multe state [137,
p.197] au inclus n categoria bunurilor i fenomene sau obiecte care nu au o form ma
terial, dar care, datorit unor caliti atribuite de oameni, pot fi utilizate n aceeai
ur ca i lucrurile corporale [115, p.238]. Obiectele dreptului de proprietate fac p
arte din categoriile obiectelor dreptului civil [113, p. 58]. Din punct de veder
e al nregistrrii cadastrale, sunt pasibile de nregistrare numai obiectele patrimoni
ale, adic bunurile care au coninut economic, cum ar fi: terenul, apele, subsolul,
cldirile, alte bunuri care, n virtutea particularitilor lor, permit posesorului s aib
asupra lor o putere absolut. n sistem de publicitate imobiliar, obiectul raportului
juridic este format din aciunea sau inaciunea efectiv de predare i primire, de asem
enea de nregistrare a imobilului i nscriere a drepturilor reale n Registrul bunurilo
r imobile. Cadrul legal principal ce reglementeaz regimul juridic al terenurilor,
indiferent de categoria de folosin, este constituit din: C. civ., Codul funciar n
r. 828-XII din 25.12.1991 [9], [n continuare C. funciar], Legile: nr. 1308/1997,
nr. 354/2004 alte acte normative. Din dispoziiile legii rezult c terenurile n Republ
ica Moldova, pot fi n proprietate public i privat. Ca obiect al nregistrrii, terenul
oate fi atribuit n proprietate privat noilor familii pentru construcia de case, de
anexe gospodreti, pentru grdini [art. 11 C. funciar]; n orae [municipii] de la 0,04
la 0,07 ha., iar n localitile rurale pn la 0,12 hectare. n acest scop, rezerva intrav
lanului poate fi mrit din contul extravilanului. C. funciar [art. 12] stabilete: 1)
att cota de teren echivalent ce se atribuie n proprietate privat din extravilanul
localitii respective, ct i anumite condiii: activitatea nemijlocit n

21 agricultur; 2) sursa principal de venit s constea din practicarea agriculturii;

3) dreptul de proprietate se autentific prin eliberarea unui titlu de proprietate
funciar. Condiiile de obinere n proprietate a terenurilor agricole, a terenurilor nt
ovririlor pomicole, aflate n proprietate privat, sunt stabilite la art. 6 din Legea n
r. 1308/1997: Terenurile agricole pot face obiectul oricrui act juridic, inclusiv
al celor translative de proprietate cu condiia ca participanii la raportul juridi
c s fie persoane fizice sau persoane juridice naionale. Astfel, cetenii strini care a
u obinut prin motenire testamentar ori legal o proprietate imobiliar cu destinaie agr
col sau proprietate imobiliar n fondul silvic o pot nstrina prin acte juridice ntre v
i, numai cetenilor Republicii Moldova. C. civ., prevede posibilitatea instituirii
dreptului de servitute funciar i dreptului de superficie, anterior nereglementate.
Conform art. 428, servitutea este sarcina care greveaz un imobil [terenul domina
t] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [terenul dominant].
Doctrina naional consider defectuoas definiia dat de legiuitor. n opinia unor autor
113, p.246], sarcina greveaz nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. S
arcina revine proprietarului imobilului aservit, acesta suportnd actele de folosi
n a proprietarului imobilului dominant. Superficie, potrivit art. 443, este dreptu
l real imobiliar de a folosi terenul unei alte persoane n vederea edificrii i explo
atrii unei construcii, de deasupra acestui teren i sub el sau a exploatrii unei cons
trucii existente. n ipoteza legii, construcia ridicat de un superficiar va fi un acc
esoriu al terenului i va aparine cu drept de proprietate titularului de teren [113
, p. 269]. Reglementarea n cauz este creatoare de litigii, or lipsete proprietarul
imobilului de toat libertatea caracteristic acestui drept, n sensul c nu poate s disp
un de teren sau de imobilul, amplasat pe acesta, n mod separat. Potrivit legiuitor
ului imobilul, anex-terenului, va avea regimul juridic al terenului ceea ce nu nto
tdeauna corespunde situaiei de facto, dar nici voinei proprietarului [terenului sa
u edificiului]. n conformitate cu Legea nr. 1543/1998, drepturile imobiliare se nr
egistreaz la oficiile cadastrale teritoriale. Cele mai multe acte juridice nregist
rate de OCT au ca obiect dreptul de arend funciar. Raporturile ce in de vnzarea-cumpr
area terenurilor sunt reglementate prin Legea nr. 1308/1997 care prevede autenti
ficarea notarial i nregistrarea de ctre dobnditor, n termen de trei luni de la data a
tentificrii notariale, a contractului, la oficiul cadastral teritorial n a crui raz
de aciune este amplasat imobilul. Ignorarea dispoziiilor art. 5 din Legea invocat e
ste sancionat cu nulitatea absolut a contractului. Nulitatea poate fi cerut de orice
persoan interesat sau din oficiu [OCT] la sesizarea instanei. Prevederea n cauz o co
nsiderm creatoare de litigii, de aceea

22 propunem aducerea normei vizate n conformitate cu prevederile Codului civil, a

dic excluderea termenului de 3 luni, temei de nregistrare servind dispoziiile C. ci
v., art. 499 dreptului de proprietate fiind constituit din momentul nregistrrii bu
nului/dreptului n Registrul bunurilor imobile. Regimul juridic al bunurilor imobi
le apartamente este reglementat prin Codul cu privire la locuine [11], Legea nr.
913-XIV din 30.03.2000 condominiului n fondul locativ [20], n continuare Legea nr.
913/2000. C. cu privire la locuine stabilete obiectele fondului de locuine, tipuri
le fondului de locuine, excluderea din fondul de locuine a caselor i a ncperilor de l
ocuit, condiiile trecerii caselor i a ncperilor de locuit n categoria celor nelocuibi
le. Legea nr. 913/2000 reglementeaz: modalitile de proprietate n condominiu, nfiinare
condominiului n procesul reconstruciei blocului de locuine, regimul juridic al aso
ciaiilor n condominium, constituirea cooperativelor de construcie a locuinelor, n car
e, cel puin unul din membri a achitat n ntregime cota de asociat, precum i regimul u
nor alte asociaii de bunuri imobile nfiinate pentru exploatarea bunurilor imobile d
in condominium. Conform dispoziiilor Legii nr. 913/2000, art. 4, condominiul incl
ude urmtoarele obiecte ale nregistrrii / bunuri imobile: o cldire sau o parte din ea
cu intrare separat sau cteva cldiri ce aparin cel puin a doi proprietari, precum i a
exele la cldiri, trotuarele, drumurile i parcrile auto, plantaiile perene i alte bunu
ri imobile ce se afl pe terenul aferent n hotarele stabilite, cteva cldiri i alte con
strucii amplasate compact, unite de un teren comun i elemente de infrastructur comu
ne: case pentru o familie, case de vacan, garaje etc. Proprietatea n condominium in
clude toate prile proprietii comune: terenul pe care este construit blocul, zidurile
, acoperiul, terasele, hornurile, scrile, holurile, subsolurile, pivniele i etajele
tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din
interiorul i exteriorul locuinelor etc. Bunurile comune n condominium se afl n propri
etate comun n diviziune. Proprietatea comun n condominiu nu poate fi nstrinat separa
e dreptul de proprietate asupra locuinelor din condominium. Dreptul de proprietat
e asupra imobilelor n condominium snt pasibile de nregistrare n registrul bunurilor
imobile dup cum urmeaz: n Capitolul A, subcapitolul I terenul i construcia capital
lasat pe el [dac dreptul de proprietate asupra terenului i construciei l deine aceea
ersoan; n caz contrar, se deschide capitolul B, n care se indic construcia subcapito
ul I i proprietarul acestuia subcapitolul II]; n capitolul C, subcapitol II, sunt n
scrise drepturile de proprietate asupra ncperilor izolate din incinta cldirii. Dei m
ajoritatea cetenilor au obinut apartamentul n proprietate privat, totui sunt i cet
nu au reuit s o fac, deci proprietarul unor ncperi izolate poate fi statul. Codul cu
privire la locuine dispune: fondul de locuine este alctuit din case i ncperi, care ap
rin statului [fondul de locuine de stat]; case i ncperi de locuit care aparin coopera
ivelor de

23 construcie a locuinelor [fondul cooperativelor de construcie a locuinelor]; case i

apartamente, aflate n proprietatea personal a cetenilor [fondul individual de locui
ne]. Din fondul de locuine fac parte, de asemenea, casele ce aparin asociaiilor, ntre
prinderilor i organizaiilor de stat, altor asociaii, ntreprinderi i organizaii de sta
cooperatiste. Raporturile locative actuale sunt reglementate de codul cu privir
e la locuine [din 1983], care nu admitea de a avea n proprietate dect o locuin sau un
apartament etc. i, n mare parte, nu cuprindea ntreaga arie a raporturilor locative
. Majoritatea raporturilor locative sunt reglementate de C. civ., dar rmne deschis
problema delimitrii raporturilor locative de cele civile, adic adoptarea unui nou
C. cu privire la locuine ori includerea tuturor raporturilor locative n C. civ. Sp
aiul locativ poate fi dat n locaiune, posesiune i folosin viager etc. Dreptul de loc
e este nscris la OCT n Registrul bunurilor imobile, n baz de cerere, la care se anex
eaz contractul sau, dup caz, hotrrea organului competent [pentru locuinele din fondul
locativ de stat, cminele privatizate]. Radierea. Dreptul de locaiune se radiaz: la
expirarea termenului sau la desfacerea contractului, din iniiativa locatorului o
ri locatarului sau din alte motive. Cererea de radiere se depune n dou exemplare,
la care se anexeaz actele justificative. Dreptul de posesiune i folosin asupra bunul
ui imobil [locuin, alt construcie] este nscris n temeiul contractului, unde se indic
ansmiterea posesiunii i folosinei asupra bunului imobil, la care se anexeaz actul d
e predare-primire. n cazul concesiunii terenului, dreptul se nscrie terenului conc
esionat. Radierea. Dreptul de posesiune i folosin se radiaz n temeiul: cererii depuse
, la expirarea termenului pentru care a fost constituit dreptul sau n cazul lichi
drii ntreprinderii, sau n alte cazuri. Dreptul viager de folosin asupra imobilelor [a
partamente, case alte construcii] se nate n temeiul contractului de nstrinare, cu con
diia ntreinerii viagere. Se nscrie la cerere, n temeiul actului juridic justificativ.
Pentru a asigura executarea obligaiei de ntreinere, legiuitorul a instituit o regu
l, potrivit creia dobnditorul nu are dreptul s nstrineze bunul n timpul vieii benef
ului de ntreinere. n cazul bunurilor imobile, interdicia se nscrie n Registrul bunuri
or imobile i se anuleaz la nscrierea dreptului imobiliar al dobnditorului de imobil.
1.2. Cadastrul bunurilor imobile n temeiul deciziei organului abilitat, contract
ului de concesiune i a actului de predare-primire, la care se va anexa planul cad
astral al

24 1.2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobile. Originea cuvntului cadastru nu

este stabilit cu certitudine, exist mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia.
Potrivit unei opinii, termenul cadastru ar fi de origine greac i ar deriva de la
cuvntul compus katastikon, n care prefixul kata nseamn de sus n jos, iar sticon
a registru de impunere, carte de nsemnri, carte de comer [204, p.3]. ntr-o alt opinie
, termenul cadastru ar deriva de la cuvntul vechi medieval [latin] capitastrum, c
are ar fi n legtur strns cu capitionis registrum sau capitum registrum i care, la
nsemna impozit pe capul familiei [capitatio]. Cu sensul actual, cuvntul catastico
a fost atestat ntr-un document din anul 1185, gsit la Veneia. Ulterior, cuvntul a f
ost preluat de alte state italiene sub forma de il cotastro, de Frana - le cadast
re i de Germania - der (das) Kataster [160, p.28] . n ara noastr, termenul n forma ac
tual de cadastru apare la nceputul secolului XIX, o dat cu ncercrile de creare a cada
strului bunurilor imobile, racordat la necesitile social-economice ale rii [184, p.
6]. Potrivit Dicionarului enciclopedic, editat la Bucureti n 1996 [141], cadastrul
este: 1) un ansamblu de lucrri tehnice, de msurri i calcule pentru stabilirea precis
a suprafeelor funciare; 2) inventar al documentelor privind fondul funciar i repre
zentarea lui topografic. n Dicionarul enciclopedic al Republicii Moldova [229, p.35
7], cadastrul este definit ca totalitate a materialelor privitoare la caracteris
tica natural, economic i juridic a terenurilor agricole. Potrivit Legii nr. 1543/199
8, art.3, cadastru al bunurilor imobile este: a) cadastrul general al rii, n care s
e identific, se descriu, se estimeaz i se reprezint pe planuri cadastrale toate bunu
rile imobile din ar i se nregistreaz drepturile titularilor asupra lor; b) instrument
n exercitarea mputernicirilor statului privind administrarea resurselor funciare,
ocrotirea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile i
mobile; c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra b
unurilor imobile; d) un sistem deschis de informare a participanilor la piaa bunur
ilor imobile i a autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale; Oficiile cadast
rale teritoriale creeaz i in cadastrul n raza lor de aciune, stabilit de Agenia Rela
unciare i Cadastru. Cadastrul se constituie din: 1) planurile cadastrale ale teri
toriului; 2) Registrele bunurilor imobile; 3) dosarele cadastrale pentru fiecare
imobil.

25 Indiferent de etimologia cuvntului cadastru, este cert c acesta consemna activita

tea de eviden a bunurilor imobile, adic msurrile cadastrale, prin care se stabilesc l
imitele proprietilor funciare, de identificare a proprietarilor i a drepturilor imo
biliare. Existena lucrrilor cadastrale sunt confirmate prin descoperiri inedite al
e arheologilor n zonele unde pmntul era cultivat avnd destinaie agricol: n lunca flu
lui Nil, n Mesopotamia, n Orientul Mijlociu [204, p. 7]. Prin urmare, cadastrul bu
nurilor imobile cunoate o dezvoltare de milenii. Potrivit istoricilor, necesitate
a publicitii imobiliare a fost contientizat ncepnd cu perioada biblic a omenirii. Da
it fixitii, pmntul nu putea fi transmis din mn n mn, iar consimmntul liber exp
a dobnditorul de rea-credina vnztorului [160, p. 31], acesta putnd s vnd terenul i
de-al doilea sau chiar de-al treilea cumprtor. Era cunoscut i dreptul de a transmit
e terenul prin motenire. n acest sens, era necesar confirmarea unei autoriti privind
lipsa impedimentelor n a-l drui. Un exemplu elocvent ntru confirmarea celor spuse l
gsim n Biblie [jer. 32:9], unde este menionat prorocul Ieremia care a cumprat un lot
de pmnt de la veriorul su Hanamel din Anatota, cruia i-a pltit, n prezena martoril
tesprezece echeli de argint, ntocmind actul de vnzare-cumprare, pe care a aplicat tam
pila, o copie de pe care a transmis-o autoritii locale [160, p. 14]. Descrieri sim
ilare gsim i n monumentele istorice asiriene, babiloniene, egiptene. Vechile legi s
candinave prevedeau, n scop de publicitate, ca tranzacia imobiliar s fie svrit n f
orilor prin asistarea martorilor [160, p.31]. n perioadele mai avansate, tranzacii
le imobiliare erau legalizate i pstrate [un exemplar] la notar sau judectorie. n asp
ectul celor expuse, innd cont de importana actual a sistemelor cadastrale, concluzio
nm c sensul termenului cadastru nu nseamn numai registre fiscale, privind mai ales p
e deintorii de imobile funciare, ci se refer la mai multe domenii ale vieii economic
e i juridice, unde anumite informaii se in de sus n jos, cum ar fi: cadastrul funcia
r care, ca parte component a cadastrului general, este un sistem unitar, de sines
tttor i obligator de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz sta
registrarea, descrierea i marcarea pe hri i planuri topografice ale tuturor terenuri
lor de pe teritoriul rii, indiferent de destinaie i tipul de proprietate; unitile de
az ale acestui sistem sunt: terenul i deintorul de teren [Legea 1247-XII din 22.12.1
992 [24], n continuare Legea nr. 1247/1992]; cadastrul silvic de stat, care const
ituie un sistem informaional privind regimul juridic al fondului forestier, clasi
ficarea pdurilor pe grupe i categorii funcionale, aprecierea lor sub raport

26 economic, alt informaie necesar pentru gospodrirea fondului forestier i pentru eva
luarea rezultatelor activitii economice; inerea evidenei de stat a fondului forestie
r i a cadastrului silvic de stat se efectueaz de organele silvice de stat pe baza
amenajamentelor silvice, inventarierii i cercetrilor fondului forestier, conform u
nui sistem unic; materialele evidenei de stat a fondului forestier snt corelate cu
datele cadastrului funciar [Codul silvic nr. 887 din 21.06.1996 [12], n continua
re C. silvic]; cadastrul de stat al resurselor naturale, care este nfiinat pentru i
nerea evidenei cantitii, calitii i altor caracteristici ale resurselor naturale, prec
m i evidena volumului, caracterului, regimului de utilizare a acestora [Legea nr.
1102-XIII din 06.02.1997 [25] n continuare Legea nr. 1102/1997]; cadastrul de sta
t al spaiilor verzi, care cuprinde datele evidenei spaiilor verzi conform indicilor
de calitate i cantitate, funcionalitii, precum i datele folosirii i evalurii sub as
t economic, social, decorativ i ecologic [Legea nr. 591- XIV din 23.09.1999 [26],
n continuare Legea nr. 591/1999]; cadastrul de stat al obiectivelor de folosire
a subsolului, care se ntocmete pentru zcminte naturale i tehnogene i manifestrile de
bstane utile, precum i pentru obiectivele din subteran nelegate de extracia substane
lor utile [C. subsolului art. 25 alin.(1)]; cadastrul de stat al apelor, care cu
prinde datele evidenei apelor conform indicilor de cantitate i calitate, datele pr
ivind nregistrarea folosinelor de ap, evidena folosirii apelor i starea lor ecologic
C. apelor art. 102]; Enumerarea nu este exhaustiv. Exist i alte cadastre instituite
ramural ca, de exemplu, cadastrul cablurilor telefonice, electrice i de televizi
une, n care se nscriu datele specifice acestor instalaii, nsoite de planurile de ampl
asament. Este instituit i cadastrul conductelor de ap, n care se nregistreaz traseul,
dimensiunea, debitul, folosina etc. a conductelor ce aprovizioneaz cu ap localitile
obiectivele industriale. Toate cadastrele enumerate primesc planurile de baz de
la cadastrul general [imobiliar] unde i includ informaiile proprii, pe care le comu
nic i cadastrului general n vederea actualizrii hrilor. Menionm c termenul cadastr
ilizeaz i n alte domenii ce nu au nici o legtur cu imobilele funciare, cum ar fi: cad
astrul aerului, cadastrul ntreprinderilor, cadastrul vnatului, cadastrul animalelo
r etc. Revenind la cadastrul pmntului, constatm c, n dependen de procedeul tehnic fo
it la redactarea hrilor i la calcularea suprafeelor, se mai folosesc astfel de terme
ni: 1) cadastru grafic; 2) cadastru numeric.

27 Dac, anterior, scopul instituirii cadastrului era perceperea impozitelor, acum

, informaiile din cadastru snt folosite de mai multe sectoare ale economiei: tehni
ce, sociale, juridice, culturale etc. Din acest considerent, dup anul 1934, n RFG,
s-a adoptat denumirea Liegenschaftskataster [cadastru imobiliar], iar n Austria
Grundkataster [cadastru funciar] [160, p. 44]. 1.2.2. Originea i evoluia cadastrul
ui bunurilor imobile. Din cele relatate n subcapitolul 1.2.1. rezult c, nc din antich
itate, msurrile cadastrale i funciile cadastrului [mai mult tehnico-economice] nu su
nt un scop n sine, servind primelor forme de impunere fiscal, scopul de baz fiind s
tabilirea limitelor proprietilor funciare. Confirmrile privind activitatea de organ
izare i msurare a terenurilor se refer n mod special la zonele n care pmntul era cul
at pentru agricultur, n lunca fluviului Nil, n Mesopotamia i n Orientul Mijlociu. n E
iptul antic, evidena funciar era inut asupra loturilor repartizate agricultorilor, d
eoarece obligaiile fa de faraoni erau pltite dup ntinderea i calitatea pmntului [1
28]. n Grecia Antic - Sparta i Atena - mprirea pmntului era neuniform. Populaia e
se conform cenzului de avere, condiie ce necesita msurarea pmntului i aprecierea capa
citii de producie, inclusiv inerea unui registru de eviden [198, p.78]. n sec XIIVII
n., grecii foloseau termenul pmnt i termenul sol cu nelesuri diferite. Pmntul era co
derat element al cosmosului, pe cnd solul - o nsuire n legtur cu prelucrarea acestuia
n acest sens, Ksenofont [a. 425-355 .e.n.], n lucrarea sa konomika, indic: Pentru g
ionarea corect a pmntului, beneficiarii trebuie s cunoasc bonitatea acestuia, determi
nnd astfel care culturi vor da roade mai nalte. Un alt savant grec, pe nume Teofra
st [a. 372-287 .e.n.], face o analiz detaliat pmnturilor din punctul de vedere al com
ponenei chimice, proprietii de absorbie a apei, structurii, efectelor cldurii etc. [1
60, p.9]. n Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate pr
oprietile imense. Astfel, pmntul se mprea dup principul echitii sociale, care nu
menine i care, potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate i la p
rbuirea lui. Atena a luat ca suport, la mprirea pmntului, principiul sistemului econ
co-juridic, de sorginte religioas, ntemeiat pe inegalitatea de avere, instituit i p
romovat de Solon. n Imperiul Roman, executanii de msurtori erau numii agrimensori. Ac
etia redactau harta [forma] terenurilor, pe care se artau limitele [limites] parce
lelor. Pentru identificarea parcelelor, limitele terenului erau trasate n form de
ptrate numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se foloseau pietre. n coloniile no
u-formate, paralel cu hrile, se ntocmeau registre de eviden a parcelelor, iar pe baza
acestora, cri de impunere pentru sigurana perceperii impozitelor. Instituirea cada
strului n Roma este atribuit lui Servius Tullius. La iniiativa acestuia, datele pri
vind mrimea terenurilor, modul de prelucrare, bonitatea i venitul obinut de pe aces
tea se

28 nscriau n registre speciale. Planurile moiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea

loturilor erau ncrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului roman a fost
extins i asupra coloniilor romane [159, 14]. n Europa evului mediu, dup o perioad d
e instabilitate, statele care au tiut a face ordine n avuia naional obineau din impoz
te venituri care le asigurau dezvoltarea. Astfel de state erau: Anglia, Elveia, L
ituania, oraul autonom Milano etc. [169, p. 5] . Progresul tehnico-tiinific a jucat
un rol hotrtor n dezvoltarea lucrrilor cadastrale, nceputul fiind pus n perioada Ren
erii [204, p. 11]. n anul 1720, la Milano, aflat sub ocupaie austriac, s-au descope
rit urmtoarele dovezi: registru al parcelelor, registru al caselor, map cu hri la sc
ara 1:2000 i la scara 1:800 pentru ansamblu, cte o coal de proprietate pentru fieca
re contribuabil i o hart topografic a principatului la scara 1:72000. Popoarele ger
manice msurau i estimau pmnturile cu ocazia mpririlor. Astfel, pmntul care, iniia
a tribului a fost mprit ulterior membrilor individuali. Frana, sub domnia lui Napole
on, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel mai performant. A
cest sistem a fost adoptat i de principatele italiene i statul papal, de Belgia i I
mperiul Habsburgic. Cel mai nsemnat cadastru medieval din Europa Occidental este c
onsiderat cadastrul regelui Carol cel Mare [anii domniei: 768-814] i Cartea judecii
stranice, instituit n Anglia n perioada dominaiei lui William Cuceritorul [anii domn
iei: 1066-1087], ce conineau informaii detaliate privind teritoriile i calitatea pmnt
urilor. Aadar, cadastrul a simbolizat n decursul timpului activitatea uman de inven
tariere a resurselor funciare n scop de impozitare [200, p.11]. Evoluia cadastrulu
i bunurilor imobile. n Republica Moldova, pn n anul 1965, se inea evidena ramural a
lui ce ilustra indici redui, adic se acumula informaia de importan economic din punct
l de vedere al dezvoltrii societii, conform ideologiei socialiste, devenite inefici
ent la etapa avansat a dezvoltrii societii. Necesitatea crerii cadastrului funciar sdiscutat n martie 1965 la Plenara Comitetului Central al Partidului Comunist al
Uniunii Sovietice, unde s-a decis crearea cadastrului funciar n Republica Sovieti
c Socialist Moldoveneasc [RSSM] [195, p. 114]. Problema folosirii raionale a pmntului
RSSM s-a discutat aprins la Congresul al XXIII- lea al Partidului Comunist al U
niunii Sovietice n aspectul realizrii planului cincinal de dezvoltare a economiei
socialiste pentru perioada 1966-1970, elementul prioritar al cadastrului fiind o
simpl eviden funciar, activitate cu un coninut deosebit de cel al cadastrului actual
i cu o alt finalitate [184, p. 10].

29 Dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile pe teritoriul Republicii Moldova a

fost n strns corelaie cu soarta neamului aflat sub jurisdicia diferitelor ri, regl
ea raporturilor de cadastru erau corespunztoare perturbaiilor ce aveau loc n societ
ate. n astfel de condiii nu se reuea crearea unui cadastru multifuncional cu un sist
em sau altul de publicitate. n acest sens, menionm c exist dou sisteme de eviden im
ar n dreptul comparat, recepionate de legislaiile diferitelor state n materie de publ
icitate imobiliar. Primul sistem, conformat principiilor Revoluiei franceze [Codul
civil francez] a impus, n materie contractual, principiul consensualismului. Cel
de al doilea, adaptat dreptului germanic, se ntemeiaz pe principiul relativitii efec
telor contractului i prevede, n scopul opozabilitii fa de teri, publicitatea dreptur
r reale [132, p. 231]. Un sistem similar celui german este i cel adoptat de Austr
alia, numit Actul Torrens, conform cruia un funcionar al administraiei fiscale nscri
a drepturile imobiliare dup exercitarea unui control la faa locului i efectuarea pu
blicitii imobiliare, menite s declaneze eventualele opoziii ale celor interesai, nsc
re dnd natere prezumiei irefragabile de existen a dreptului nscris [132, p. 214]. Dez
oltarea cadastrului n Republica Moldova a cunoscut mai multe perioade. Dei statorn
icirii cadastrului i erau caracteristice anumite particulariti rezultate din evoluia
istoric a rii, se tindea spre apropierea de nivelul celor practicate n rile din cent
ul Europei. n perioada de etnogenez a romnilor, msurrilor funciare din teritoriul Mol
dovei le era caracteristic agrimensura roman antic sub forma hotrniciei. Delimitarea
hotarelor unei moii [106, p. 44] se fcea de o comisie, format din ase membri boieri
[din care cel puin unul era de meserie hotarnic sau avea pregtirea necesar] i rani l
beri rzei pe baza unui hrisov [ordin domnesc de ncuviinare]. n acele vremuri, hotarn
cii nu ntocmeau hri sau planuri, ci o ocolni sau carte de alegere a hotarelor, n care
erau menionate punctele de hotar pe baza actelor i a mrturiilor de la faa locului, l
a care se anexau uneori schie ce indicau punctele materializate prin movile sau p
ietre de hotar. Publicitatea imobiliar consta n nsemnrile i transcrierile de propriet
ate n catastiful trgului dup obiceiul din zilele de demult. Astfel, Alexandru Ilia,
domn al rii Romneti [1616-1618 i 1627-1629] i al Moldovei [1620-1621 i 1613-1633], s
ilea, la 4 aprilie 1621, printr-un hrisov: Deci, cum vei gsi i cum vor hi scrise la
catastif sau ntr-un act din 17 aprilie 1621, n care se stabilea vnzarea unei vii l
ui Gheorghe Duca, se meniona: s fie volnic a o scrie n catastiful oraului precum obi
ceiul de veac [110, p.19].

30 Prin urmare, vechile catastife erau forme incipiente ale aa-numitelor cri sau re
gistre fonciare. Cel dinti registru ce ndeplinete i funcii juridice este Liber public
us din 18 martie 1615 urmat de Registrul nsureilor [Aecker u Wiesen Grundbuch von S
tadthettert] din 1733 ce ilustra evidena terenurilor repartizat tinerilor cstorii. Un
alt registru, instituit n anul 1742, cu denumirea de Protocolum era forma avansa
t a registrului Liber Publicus i elucida informaie privind ipotecarea caselor, grdin
ilor, gospodriilor i arturilor din raza oraului sau aferente acestuia. Extrasul func
iar al caselor este un registru instituit n anul 1753 urmat, n 1754, de Protocolul
public al consiliului ornesc ce includea informaie privind contractele ncheiate, eva
luri de imobile, tranzacii i partaje. Din coninutul registrelor relevm principiile de
baz ale evidenei bunurilor imobile, valabile i astzi, cum ar fi: cadastrul general,
cadastrele speciale, publicitatea imobiliare, adic evidena tehnic, economic i juridi
c. Ctre sfritul secolului al XVIII-lea i nceputul secolului al XIX-lea, au aprut, o
cu primele legiferri [110, p. 27-36], i primele planuri de moii, bazate pe ridicri t
opografice n teren. Reglementarea regimului juridic al imobilelor era stabilit n Hr
isovul domnesc din 1785 [110, p.70]. Prin anii 1816-1817, dreptul atest o moderni
zare exprimat prin adoptarea Codului lui Calimach, care, n linii generale, era ase
mntor codului modern. Reglementarea juridic a proprietii o gsim i n Manualul lui An
che Donici editat la 1812 destinat judectorilor. Reglementri concrete ale pmntului se
conineau n Legiuirea Caragea, denumit generic pravil a pmntului, din anul 1812, n
m modalitile dobndirii i ocrotirii proprietii, reglementarea raporturilor de indivizi
ne, hotrnicie, servitute etc. Conform reglementrilor invocate, asigurarea creanei d
e ctre debitor se admitea prin ipotecarea pmntului, iar art. 589 prevedea i un siste
m de publicitate corespunztor etapei de dezvoltare, care consta n nscrierea dreptul
ui de ipotec i predarea documentelor bunului imobil creditorului pentru a exclude,
probabil, aciunile ruvoitoare ale debitorului. n crile - registru se nscriau att dr
ul de ipotec ct i drepturile reale asupra bunurilor imobile. Crile de nregistrare a i
otecii se transform, n procesul evoluiei, n cri funciare, scopul crora consta n posi
itatea stabilirii n orice moment a regimului juridic a bunurilor imobile ce cores
punde principiilor publicitii i veridicitii. Principiul publicitii consemna faptul c
ele translative de proprietate cu efecte juridice s fie nregistrate n cartea funcia
r, din care moment deveneau opozabile pentru teri. Principiul veridicitii consemna f
aptul c orice nscriere, n cartea funciar, are putere juridic deplin pentru terele pe
ane considerndu-se veridic pn la proba contrarie. Msura de publicitate a fost stabili
t i n Regulamentul Organic de la 1832 pentru ipoteca convenional [231, p.192].

31 Dup 1 iulie 1928, pe teritoriul Basarabiei se introduce integral Codul civil r

omn din 1864 [231, p. 141]. ncepnd cu anul 1938 [pn n 1996], n Romnia, raporturile
trale i de proprietate imobiliar, au fost reglementate prin Decretul Lege nr. 115
din 27 aprilie 1938 [87]. n opinia unor autori [188, p. 53], dezvoltarea cadastru
lui n perioada de constituire a statului sovietic era conform decretului Despre pmnt
adoptat la Congresul al II-lea al deputailor muncitorilor, soldailor i ranilor din 2
6 octombrie [8 noiembrie] 1917, prin care s-a reglementat confiscarea pmnturilor d
e la clasa exploatatoare. Deoarece ideologia marxist - leninist considera pmntul av
uie a ntregului popor, dar proprietate a statului, pentru expropriere era necesar
instituirea unui mecanism de eviden cadastral. n acest scop, la 14 februarie 1919, e
ste publicat Regulamentul privind organizarea socialist a evidenei funciare i trece
rea la agricultura socialist. Realizarea obiectivelor trasate au fost stabilite n
Instruciunea privind evidena pmntului pentru necesitile funciar-socialiste, aprobat
Comitetul comisarilor poporului al RSFSR la 23 septembrie 1919. Concomitent, a f
ost aprobat i instruciunea privind formele i modalitatea nregistrrii folosinelor fun
re [194, p. 77]. Astfel, se pusese temelia primului cadastru funciar, ale crui fu
ncii s-au dovedit a fi diferite de funciile cadastrelor actuale. Funcia de baz a cad
astrului imobiliar precedat actualului consta n evidena terenurilor, determinarea
bonitii, determinarea eficienei lor economice. n anul 1958, au fost elaborate Bazele
legislaiei unionale i ale republicilor unionale, iar n 1961, Sovietul suprem al UR
SS a adoptat Bazele legislaiei civile a URSS i codurile civile ale republicilor un
ionale bazele legislaiei civile. Regimul juridic al pmntului era reglementat ntr-un
mod corespunztor sistemului politic statuat, adic cadastrul i meninea cele dou funci
ominalizate: tehnic i economic. Funcia juridic ns nu avea importan cci proprietat
nu era recunoscut, iar piaa imobiliar lipsea cu desvrire. n literatura juridic de s
litate [195, p.5], cadastrul funciar al fostelor republici sovietice este defini
t sistem de aciuni ntreprinse de stat, exprimate n cercetarea regimului juridic al
pmntului prin nregistrarea folosirii pmntului, evidena cantitii i calitii, bonit
rin determinarea regimului economic al valorii pmntului n vederea organizrii folosir
ii lui raionale. Codul funciar al RSSM, publicat n Vetile Sovietului Suprem i Guvern
ului RSSM, 1970, nr.12, art. 242, n vigoare din 1 iulie 1971, a fost croit conform
prevederilor Bazelor legislaiei civile a URSS din 1961, reglementarea cadastrului
fiind prevzut n capitolul VIII, art. 149-151. Bazele legislaiei civile, adoptate de
Sovietul Suprem al URSS la 31 mai 1991 coninea i reglementri ale bunurilor imobile
. Dei, reglementrile se limitau numai n descinderea clasei bunurilor imobile de cel
e mobile fr a stabili i regimul juridic specific al imobilelor, totui, a fost

32 o victorie cu repercusiuni dintre cele mai benefice n sensul evitrii disensiuni

lor cu coninut imobiliar. Prin urmare, pn la adoptarea Legii nr. 1543/1998, cadastr
ul avea dou funcii: 1) funcie tehnic; 2) funcie economic. Dup declararea suveranit
3 iunie 1990 i a independenei la 27 august 1991, legislaia civil a fost modificat ese
nial, inclusiv n domeniul drepturilor imobiliare, al cror regim juridic este reglem
entat de un ir de acte normative menite s fac ordine n avuia rii. Cu alte cuvinte,
rat procesul invers exproprierii - mproprietrirea ranilor, proces lansat sub genericu
Programul Naional Pmnt. mproprietrirea a fost aprobat prin Hotrrea Guvernului
ldova nr. 1022 din 6 octombrie 1998 cu privire la mersul reformei agrare [92], n
continuare H.G. nr. 1022/1998, scopul fiind urgentarea reformei agrare, redresar
ea cardinal a situaiei economice din agricultur i industria prelucrtoare, susinerea
eprinderii agricole, alte aciuni ce vor contribui la crearea cadastrului naional.
1.2.3. Sistemele progresiste de nregistrare a bunurilor imobile. Practica mondial
cunoate urmtoarele sisteme autonome de nregistrare: anglo-saxon ce const n nregist
public a conveniilor i continental const n nscrierea, n registrul public, a drep
imobiliare. ara noastr a preluat ambele forme ale publicitii imobiliare. Exercitare
a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, care constituie o clas de bu
nuri cu regim juridic deosebit, a dictat elaborarea, la nivel de ar, a unui mecani
sm de eviden att a bunurilor imobile, ct i a titularilor de drepturi. Potrivit Centru
lui de Investigaii Strategice i Reforme [CISR], stratagema de nregistrare total a bu
nurilor imobile, foarte costisitoare, a fost posibil cu susinerea Bncii Mondiale [1
16]: creditul nr. 3061-MD n sum de 23,0 mln. dolari SUA, inclusiv: creditul Asociai
ei Internaionale pentru Dezvoltare (AID) de 15,9 milioane de dolari SUA, contribui
a Guvernului Republicii Moldova de 4,0 milioane de dolari SUA, donaii de 3,1 mili
oane de dolari SUA din partea Japoniei, Elveiei, Suediei, Norvegiei, Ageniei SUA p
entru Dezvoltarea Internaional [USAID]. Realizarea proiectului a fost posibil prin
elaborarea unui cadru legal Legea nr. 1543/1998, alte acte normative - prin care
s-a pus temelia crerii unui suprasistem organic de eviden cadastral-juridic, exprim
at n nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor. Suprasistemul este f
ormat din sistemul de eviden cadastral i sistemul de eviden juridic a drepturilor im
liare, bazate pe registrul funciar, aflndu-se ntr-o relaie interactiv: fr o baz cada
al cu msurri precise nu poate exista registrul bunurilor imobile, iar fr prevederi le
gale care s stea la temelia registrului funciar nu poate exista o baz juridic pentr
u respectarea elementelor de localizare geometric i de estimare calitativ ale cadas
trului general. Prin comparaie, n timp ce la sistemul

33 cadastral se pune accentul pe raportul obiect-drept pentru a rspunde la ntrebarea

unde i ct de mult, la sistemul de publicitate imobiliar accentul se pune pe interog
ine? i cum?. Astfel, pornind de la obiect, respectiv de la nregistrarea imobilelor,
rasistemul a primit denumirea de publicitate imobiliar real. Aadar, ideea este de a
crea un sistem cadastral multifuncional, omindu-se ineficiena sistemelor fragmentar
e sau restrnse, dar aplicabile n rile ce duc lips de finane. Or, dup cum spunea I. P
illiamson, nu este justificabil implementarea sistemelor imposibile [din punct de
vedere financiar], referindu-se la rile srace, n curs de dezvoltare. Implementarea
unui sistem real de publicitate imobiliar pentru aceste ri este o abstracie, o iluzi
e, ele fiind n imposibilitatea de a avea cel puin o eviden imobiliar-juridic elementa
r [240, p. 31]. Implementarea unui sistem cadastral progresist, dup prerea savantul
ui suedez W. Doebele, poate starta cu un sistem simplu, ulterior dezvoltat ntr-un
tempou adecvat situaiei economicopolitice din ar. n acest sens, proiectul unui sist
em cadastral nou sau progresist, dei simplu din punct de vedere tehnic [adic iefti
n], va fi executat inndu-se cont de eventuala modernizare. Raionamentul const n princ
ipiul de la simplu la compus. Prin urmare, sistemul real de publicitate este cel
mai adecvat din simplul motiv c drepturile imobiliare se constituie numai prin nr
egistrarea bunului/dreptului n registrul bunurilor imobile i, totodat, se poate obin
e informaie veridic privind imobilele funciare etc. n scopul garantrii drepturilor i
mobiliare, monitorizrii, statisticii, impozitrii. n acest sens, dac nu ne permitem o
binerea/nregistrarea [cauze financiare] tuturor informaiilor, entitatea de baz pentr
u crearea cadastrului va servi terenul sau, altfel spus, modalitatea de parcelar
e/formare/nregistrare a terenului, inclusiv a imobilelor anexe ale terenului. Rea
lizarea acestui obiectiv [formarea bunului imobil] const n efectuarea lucrrilor cad
astrale de delimitare a hotarelor unitilor administrativ-teritoriale, de stabilire
i marcare pe teren a hotarelor intravilanului, de identificare a bunurilor imobi
le n baza documentelor ce confirm drepturile, de msurri cadastrale, nregistrare a bun
urilor i nscriere a drepturilor etc. La constituirea cadastrului imobiliar, rile ava
nsate au inut cont ca delimitarea teritorial s fie: n ordine cadastral-ierarhic, adic
de la microraion la cartier, sector; flexibil, adic la formarea bunului [prin cons
olidare/divizare] identificarea/numerotarea bunurilor imobile s fie conform unei l
ogici simple, evitndu-se orice dubii, neclariti etc. uniform, adic cu un singur nele
pentru a nu confunda terenurile; multifuncional, s fie folosit de sinestttor, precum
corelat la alte sisteme. Statica bunului imobil este un indiciu important pentru
crearea sistemului de publicitate real. Or, bunurile imobile date n locaiune sau dr
epturile imobiliare temporare implic complicarea

34 formrii bunurilor imobile. Pentru a depi inconvenientele menionate, indiferent de

scopul crerii cadastrului [tehnico-informaional, juridic, fiscal], planul cadastr
al este mprit prin structurarea elementului-teren ca baz pentru o posibil dezvoltare
a infrastructurii. Informaia ce ine de bunul imobil modul de folosin, suprafaa [ha,
2 , tipul hotarelor: fixe, generale], valoarea bunului, proprietarul, grevrile, i
nformaia privind amplasamentele [cldirile etc.], preul poate fi inclus din start sau
ulterior, sistemul devenind astfel multifuncional. nregistrarea bunurilor imobile
este n dependen de multitudinea terenurilor. O modalitate simpl de nregistrare, la p
erea noastr, ar fi nregistrarea pe grupe: nregistrarea bunurilor imobile din sate:
gospodriile rneti [de fermier], cooperativele de producie i comer, proprietatea fam
adic bunurile imobile, tradiional consolidate, drepturile individuale fiind pasib
ile de nregistrare ulterioar. Crearea cadastrului se afl n dependen de componena luc
or cadastrale [Legea nr. 1543/1998 art. 14]. Etapa cea mai complicat n crearea cad
astrului este identificarea, stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor unitilor ad
ministrativ-teritoriale, a intravilanului, extravilanului i elaborarea bazei cart
ografice prin metoda fotogrammetric. Delimitarea hotarelor prin borne poate fi si
mplificat prin folosirea hrilor deja existente, dup caz, n msura n care se poate ob
informaie util i veridic, a metodei fotogrammetrice. Pentru maxim eficien, aceste m
de pot fi compilate, combinaie aplicat n unele ri europene [168, p. 56]. n concluzie
usinem c: nscrierea de stat a drepturilor reale va spori gradul de protecie a conveni
ilor imobiliare; nscrierea de stat a drepturilor este o dovad incontestabil a const
ituirii, transferului, modificrii i stingerii dreptului subiectiv asupra imobilulu
i; nscrierea de stat a drepturilor reale se prezum a fi legal pn la proba contrarie;
birourile notariale examineaz i sunt responsabile de coninutul legal al conveniei cu
bunurile imobile; registratorul este responsabil de existena actelor juridice [c
e au servit temei pentru nscrierea dreptului imobiliar] doveditoare i corespunztoar
e rigorilor legii [autentificate la notar sau secretarul primriei etc.]; bunul im
obil se nregistreaz; dreptul imobiliar se nscrie; contractul sau alt act juridic, c
e a servit ca temei de nscriere a drepturilor reale, nu se nregistreaz, pe el se ap
lic parafa nregistrat avndu-se n vedere bunul imobil i dreptul real nscris.

35 1.3. Publicitatea imobiliar 1.3.1. Esena tehnic, economic i juridic a publicitii

iliare. Actualmente, cnd, de rnd cu celelalte drepturi ale omului, dreptul de prop
rietate imobiliar este pus la baza statului democrat prin prevederi constituionale
, crearea cadastrului funciar n repertuar european este una dintre exigenele stabi
lite de instituiile mondiale, privind corelarea legislaiei naionale rigorilor acest
ora, i una din sarcinile conducerii rii. n Republica Moldova, dreptul de proprietate
att al persoanelor fizice, ct i al persoanelor juridice este garantat prin Constit
uie [art. 46 (1)]. n condiiile statului de drept i n concordan cu prevederile consti
nale pentru securizarea tranzaciilor imobiliare, constituirea drepturilor imobili
are, ncepnd cu anul 1998, se creeaz cadastrul general, altfel spus, se instituie, n
baza evidenei cadastrale a bunurilor imobile, un regim de publicitate imobiliar, r
eglementat prin Legea nr. 1543/1998 i alte acte normative. Specificul regimului j
uridic al bunurilor imobile const n instituirea unui mecanism de eviden a bunurilor
imobile i, tot odat de nscriere a drepturilor imobiliare prin ce s-ar asigura propr
ietatea. n acest scop, majoritatea rilor post-sovietice au creat s-au creeaz sisteme
de eviden i publicitate imobiliar. Interesul statului privind nregistrarea bunurilor
/drepturilor vizeaz mai multe aspecte: dezvoltarea pieei imobiliare prin asigurare
a unor raporturi juridice legale; atragerea investitorilor strini; determinarea i
extinderea bazei de impunere fiscal; intervenirea expromt n situaii accidentale n con
ductele de gaze, ap etc. Astfel, statul, nregistrnd bunurile imobile i drepturile as
upra lor n Registrul bunurilor imobile are la dispoziie acel instrument n exercitar
ea mputernicirilor privind administrarea resurselor funciare, ocrotire a interese
lor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile. Legea Romnie
i nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului i publicitii imobiliare [89] definete, n art
. 1, cadastrul general ca fiind un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, eco
nomic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe
hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile
de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar. Decretul lege nr.115/1938 dispunea n acest sens: Cartea funciar descrie imobilele i cuprinde
artarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, f
aptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar vo
r putea fi nscrise numai n cazurile anume prevzute de lege [art. 1]. Denumirea Legi
i Federaiei Ruse nr. 122-FZ [107] din 21 iulie 1997 privind nregistrarea de stat a
drepturilor i a tranzaciilor imobiliare determin i esena acesteia. Scopul legii meni
nate este

36 nregistrarea drepturilor i tranzaciilor imobiliare. Nu este ns definit cadastrul n

dar, din cuprinsul Legii, deducem c n Registrul imobiliar de stat [art. nr. 12 al
in. (3)] se nregistreaz imobilul identificat, atribuindu-i-se un numr cadastral uni
c, drepturile asupra lui i tranzaciile imobiliare. Cadastrul general, n curs de cre
are n Moldova, este structurat n uniti cadastrale [raioane, zone, masive, sectoare],
a cror indicare pe harta de baz a teritoriului presupune etape de lucrri ale cror v
olume i a cror complexitate se stabilesc n funcie de: 1) vechimea i calitatea planuri
lor topografice existente n zon, starea marcajelor din teren a punctelor din reeaua
geodezic; 2) vechimea i calitatea documentelor privitoare la sistemele mai vechi
de eviden a imobilelor [parcel cu sau fr construcii-evidena funciar, evidena imobi
ilitar etc.]; 3) mrimea suprafeei totale i situarea unitii administrativ-teritoriale
s, deal etc.], numrul i suprafaa localitilor unitii cadastrale etc. [Instruciunea c
vire la ordinea formrii i evidenei numerelor cadastrale ale bunurilor imobile, apro
bat prin Ordinul nr. 190 din 29.12.1998 al Ageniei Relaii Funciare i Cadastru [83],
[n continuare Instruciunea nr. 190/1998]. Crearea cadastrului general ar fi imposi
bil fr concursul unor domenii i activiti de baz n toate etapele de lucru ale cadast
general cu date i informaii utile, cum ar fi: 1) geodezia, care asigur datele priv
itoare la reelele de sprijin pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastra
le, parcelarea, rectificarea de hotare, comasri etc.; 2) fotogrammetria i topograf
ia, care asigur planurile topografice noi, actualizarea planurilor cadastrale mai
vechi; 3) cartografia, care asigur cartoeditarea i cartoreproducerea planurilor i
a hrilor cadastrale dup terminarea lucrrilor de introducere a cadastrului general [2
04, p.57]. La crearea cadastrului, i dau concursul domenii cu activiti de colaborare
i completare [facultative], a cror contribuie const n soluionarea anumitor pri ale
strului general, i anume: 1) dreptul [legislaia de drept funciar etc.] asigur soluio
narea problemelor juridice a cadastrului general, printre care organizarea i inere
a la zi a sistemului de publicitate imobiliar; 2) pedologia asigur soluionarea prii e
conomice a cadastrului funciar general bonitarea terenurilor agricole n scopul st
abilirii obiective a obligaiilor fiscale; 3) informatica asigur soluionarea uneia d
intre problemele specifice cadastrului privind nlesnirea efecturii volumelor mari
de calcule n procesul de prelucrare a datelor primare de msurri, dar i la ntocmirea a
utomat a registrelor i a planurilor cadastrale [160, p. 50]. Potrivit Instruciunii
nr. 190/1998, sistemul identificrii bunului imobil se bazeaz pe un principiu unic,
la a crui baz este pus numrul terenului. Astfel, n calitate de elemente obligatorii

37 ale numrului cadastral, avem: 1) numrul raionului cadastral; 2) numrul zonei cad
astrale, numrul masivului cadastral, numrul terenului, numrul construciei amplasate
pe teren; 3) numrul ncperii izolate a construciei. Instituia publicitii imobiliare p
e fi definit ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se asigur accesul lib
er la informaie al participanilor la circuitul civil, iar pe de alta, securitatea
circuitului civil, al crui obiect l constituie bunurile imobile, i, totodat, ca inst
ituie ce confirm constituirea drepturilor imobiliare nscrise n registrul imobiliar.
Existena unui sistem de publicitate imobiliar este determinat de necesitatea cunoate
rii precise: a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identifi
care, i a titularilor dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate a
le cror obiecte sunt bunurile imobile, a dezmembrmintelor de proprietate ori a sar
cinilor care le greveaz etc. [132, p. 212]. n acest mod, se asigur securitatea juri
dic static, viznd existena i pstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobndite, i
inamic, viznd circulaia acestor drepturi, de la constituirea i pn la stingerea lor. O
iniile expuse reprezint raiunea de a fi a instituiei publicitii imobiliare pentru cei
interesai s constituie, s conserve sau s invoce drepturi de natura celor supuse pub
licitii. C. civ., la art. 496, prevede: n Registrul bunurilor imobile snt descrise i
mobilele i snt nscrise drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri i orice pers
oan interesat poate lua cunotin de registrul bunurilor imobile. n literatura juridic
specialitate [106, p.3], publicitatea imobiliar este definit ca mijloc de informa
re privind drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum i ca instrument
de garantare a acestora, mijloc de dubl protecie legal, de ocrotire juridic a drept
urilor patrimoniale i de ncredere n operaiunile juridice, ambele susceptibile de a f
i folosite ntr-un neles general, acela de securitate juridic. n lumina reglementrilor
din C. civ., publicitatea este mijlocul legal de constituire a drepturilor imobi
liare, de informare privind drepturile constituite opozabile erga omnes, precum i
instrumentul de garantare a acestora, de protecie juridic i ncredere n operaiunile j
ridice, ambele susceptibile de a fi folosite n neles general de securitate juridic.
Din coninutul Legii nr. 1543/1998 deducem o alt definiie a publicitii imobiliare: pub
licitatea imobiliar este mijlocul legal de recunoatere public a drepturilor imobili
are, de informare, precum i instrument de garantare i protecie juridic. Definiiile di
fer dup cum difer i reglementarea publicitii imobiliare de actele normative indicate
propunem art. 4 al Legii 1543/1998 s fie expus n concordan cu art. 321 alin (2) din
C. civ., ori Legea 1543/1998 prevede: obiecte ale nregistrrii snt bunurile imobile,
dreptul de

38 proprietate asupra lor, alte drepturi patrimoniale [art.4, alin (2)] pe cnd C.
civ. dispune: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la dat
a nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege [art.321, a
lin (2)]. Pentru a evita confuziile i a respecta ideea legiuitorului [efectul con
stitutiv de drepturi al nscrierilor] vom expune art. 321, alin (2) din C. civ. n u
rmtoarea redacie: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate, ntre pri, se dob
ete la data semnrii actului juridic, iar n privina terilor se dobndete la data nscr
n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege. Dac admitem constitui
rea dreptului, att ntre pri ct i pentru terele persoane, la momentul nscrierii n R
l bunurilor imobile nu este clar cum nregistrm aceste drepturi dac ele nu exist? Dec
i drepturile apar ntre pri n temeiul actului juridic i sunt recunoscute public prin n
criere n Registrul bunurilor imobile din care moment devin opozabile terilor. Sunt
em de prerea c legiuitorul a confundat constituirea drepturilor imobiliare cu conf
irmarea public a drepturilor imobiliare prin nscriere n Registrul bunurilor imobile
. Soluia propus are nsemntate i n aspect de suportare a riscurilor pieirii fortuite.
onsiderm incorect posedarea bunului imobil de cumprtor, riscul pn la nscrierea dreptu
ui, fiind pus n seama vnztorului, or drepturile imobiliare potrivit C. civ. se cons
tituie la momentul nscrierii acestora n Registrul bunurilor imobile. Mai apar i alt
e ntrebri? Cnd predm bunul imobil, la momentul semnrii de ctre pri a actului juridi
dup nscrierea dreptului? Cnd se pltete pentru imobilul achiziionat? Dac dreptul imo
iar se constituie la data nscrierii dreptului atunci imobilul se pred la aceast dat,
concomitent cu efectuarea nscrierii. Dar cine va ceda imobilul neprimind plata s
au cine va plti neprimind imobilul? Astfel, publicitatea imobiliar are rolul de co
nstituire a drepturilor imobiliare, confirmare a existenei drepturilor reale imob
iliare i ofer date certe privind situaia juridic a imobilelor, rspunznd nevoii de cer
itudine i corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor n cazul consti
tuirii, modificrii sau stingerii drepturilor imobiliare, evitndu-se nstrinrile succes
ive sau cele efectuate cu necunoaterea unor dezmembrminte ale dreptului de proprie
tate asupra acestor imobile, precum i a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot
fi grevate. Avantajele sistemului de publicitate real a servit ca temei la introd
ucerea, n ara noastr, a sistemului de publicitate imobiliar inut pe imobile i nu pe p
rsoane. Implementarea sistemului real de publicitate imobiliar este axat pe Legea
nr. 1543/1998, pe alte acte normative, prin care s-a stabilit mecanismul de imp
lementare a cadastrului imobiliar, sunt descrise operaiunile ce incumb instituirea
sistemului de publicitate imobiliar i organele responsabile de executarea obiecti
velor preconizate. Obiectivele principale ale publicitii imobiliare sunt:

39 1) aprarea drepturilor imobiliare ale celor nscrii n registrele publice; 2) confe

rirea transferurilor imobiliare o ct mai mare certitudine, aducndu-se la cunotina tu
turor regimul juridic a bunurilor imobile aflate n circuitul civil; 3) asigurarea
credibilitii creditului garantnd nscrierea ipotecii, rangul dreptului nscris n regis
rul imobiliar; 4) posibilitatea exercitrii, de ctre organele statului, a controlul
ui necesar privind determinarea regimului juridic al imobilului; 5) informarea p
ublicului cu privire la imobilele nregistrate i drepturile instituite asupra lor. n
contextul temei abordate, sistemul de publicitate real definete proprietatea, est
e utilizat n scopul constituirii, garantrii, al securitii i respectrii principiilor j
ridice, att pentru cetenii rii noastre, ct i pentru cetenii Uniunii Europene. Prin
ul de publicitate imobiliar se creeaz mecanismul de eviden a bunurilor imobile prin n
scrierea, n Registrul bunurilor imobile, a imobilelor, proprietarilor i drepturilo
r imobiliare. Actuala revenire la cadastrul general este un efort de reducere a
handicapului prin corelarea sistemului de publicitate existent la logistica mode
rn, circumstan vectorat de schimbri de paradigm, n sensul lurii n considerare a ca
lui limitat al pmntului i resurselor sale, ceea ce a condus, n timp istoric, la form
ularea unor obiective complexe, corespunztoare exigenelor [standardelor] mereu cre
scnde, susinute de legi i regulamente, metode i mijloace, potrivit etapei de dezvolt
are a rilor. Publicitatea imobiliar va contribui la consolidarea drepturilor de pro
prietate imobiliar, va facilita transferul sigur de terenuri n proprietate i va spr
ijini funcionarea unui sistem de ipotecare axat pe dreptul de proprietate ca drep
t de garanie. 1.3.2. Principiile publicitii imobiliare. Dicionarul universal [141, p
. 278; 229, p. 707] al limbii romne explic noiunea de principiu ca fiind o totalita
te a legilor i noiunilor de baz ale unei tiine. Doctrinar, principii ar nsemna un fun
ament al sistemului de drept, ct i o modalitate de coordonare a normelor juridice n
cadrul sistemului n jurul unei idei cluzitoare [124, p.186], sau cum spune savantu
l jurist Nicolae Popa, principiile de drept sunt ideile conductoare ale coninutulu
i tuturor normelor juridice. Foarte reuit apreciaz rolul principiilor i savantul ju
rist Ion Dogaru [143, p. 128], care susine: Principiile fundamentale sunt acele p
uteri diriguitoare care se degaj, ca urmare a raportului dintre legea fundamental i
celelalte legi, n principal n Constituie i care se gsesc i ar trebui s se gseasc
sistem de drept. Deducem, publicitatea imobiliar trebuie s fie cluzit de reguli mobi
lizatoare i mpciuitoare de care avem nevoie ori de cte ori ntlnim lacune n actele no
tive i chiar, n mod obinuit, la aplicarea legii.

40 Problema principiilor publicitii imobiliare a suscitat, n literatura juridic [126

, p. 17-18; 127, p.114; 222, p. 293; 214, p. 137; 172, p. 72 i urm.] diferite opi
nii i formulri, privind att coninutul, ct i numrul acestor principii. Totui o serie
rincipii persist n opinia majoritii autorilor. n cazul publicitii imobiliare, aciun
articipanilor la circuitul civil sunt diriguite de principii att generale, ct i spec
iale, care eman din actele normative ce reglementeaz raporturile sociale. Principu
l efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n registrul bunurilor imobi
le. Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrier
ii conform legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscriere
l bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dint
re pri. Dreptul real presupune o dominaie asupra bunului i dreptul titularului de a
interzice oricui s aduc atingere acestui drept. Esena principiului rezid n faptul c a
tele juridice ncheiate cu respectarea condiiilor de fond i de form devin opozabile t
erilor din momentul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile. Deci, nscrierea dreptu
rilor n registrul bunurilor imobile este o continuitate a executrii obligaiilor con
tractuale sau de alt natur, dup caz. Altfel spus, confirmarea i publicitatea voinei e
xprimate devine erga omnes. Prin derogare de la norma instituit, practica judicia
r a recunoscut c lipsa nscrierii nu poate fi invocat de contractani, prile fiind obl
te a-i respecta obligaiile asumate. ntr-o opinie expus n literatura de specialitate [
126, p.25-28], se susine c nscrierea n registrul bunurilor imobile nu are efect cons
titutiv de drepturi, ci doar efectul opozabilitii fa de teri. Nu suntem de acord i me
onm c, pn la nscrierea drepturilor imobiliare, prile unui act juridic translativ de
prietate sunt guvernate de regulile consensualiste ale Codului civil, dar pentru
constituirea dreptului legiuitorul a stabilit obligativitatea nscrierii drepturi
lor imobiliare n Registrul bunurilor imobile [art. 499]. Ali autori [242, p.126; 1
33, p. 213] susin c publicitatea prin transcriere sau prin intabulare este o rentoa
rcere la formalism, funcia publicitii imobiliare fiind opozabilitatea fa de teri. n
st sistem de publicitate imobiliar [sistemul real], drepturile se constituie numa
i dup nscrierea n Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n teme
ul acordului de voin ntre pri [3, art. 499 alin. (1)] n acest sens, sistemul formalis
al intabulrilor este un sistem opus publicitii prin transcriere nominal a mutanilor
[publicitatea personal]. Efectul translativ n cazul publicitii personale n materie co
ntractual este limitat inter partes [ntre pri]. C. civ., la art. 290, prevede c drept
ul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevrile acestor
drepturi, apariia i ncetarea lor snt supuse nregistrrilor de stat [alin.(1)]. nregi
area de stat a bunurilor i a drepturilor asupra lor este public. Organul care

41 efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze oricrei persoane informaii

despre toate drepturile i grevrile nscrise asupra oricrui imobil [alin.(2)]. Organu
l care efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze, la cererea persoane
i al crei drept este nscris, un document ce ar confirma constituirea dreptului imo
biliar chiar dac a fost aplicat tampila pe documentul prezentat spre nregistrare [al
in. (3)]. Acelai cod stabilete: Dreptul de proprietate este transmis dobnditorului n
momentul predrii bunului dac legea sau contractul nu prevede altfel [3, art. 321
alin.(1)] i, imediat, legiuitorul concretizeaz: n cazul bunurilor imobile, dreptul
de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepi
ile prevzute de lege. Dar oare legea prin ea nsi confer cuiva proprietate asupra unui
lucru? Cu certitudine, nu. Or, potrivit legii, bunurile fr stpn snt ale statului sau
bunurile fr succesor [succesiune vacant] trec n proprietatea statului n temeiul drep
tului de motenire asupra unui patrimoniu vacant dac nu exist nici succesori testame
ntari, nici legali sau dac nici unul din succesori nu a acceptat succesiunea, sau
dac toi succesorii snt privai de dreptul la succesiune. n acest caz, statul mai nti
ebuie s declare averea fr stpn i numai apoi s i-o atribuie. n concluzie, Legea [st
in OCT] doar recunoate [confirm] drepturile nu i nvestete pe cineva cu dreptul de pro
prietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 321, C. civ. stabilete obligativita
tea nregistrrii dreptului de proprietate imobiliar n registrul bunurilor imobile cu
efectul constitutiv i cel al opozabilitii. Principiul publicitii integrale statueaz
rierea n Registrul bunurilor imobile [anexa nr. 4] a tuturor operaiunilor juridico
-imobiliare potrivit crora se transmit, se constituie, se modific sau se sting dre
pturi reale imobiliare. Registrul bunurilor imobile constituie un adevrat registr
u de stare civil al imobilelor, cuprinznd situaia lor juridic complet i real [135, p
528], iar principiul respectiv proclamnd sistemul de publicitate imobiliar real, un
itatea acestuia, obligativitatea identificrii i nregistrrii imobilelor n registrul bu
nurilor imobile, indiferent de proprietar, pe ntreg teritoriul rii. Prin prisma Leg
ii nr. 1543/1998, distingem c publicitatea imobiliar incumb evidena juridic integral
exact a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice i juridice din aceeai localitat
e, ca unitate administrativ-teritorial sat, ora, municipiu, raion n registrul bunur
ilor imobile fiind nscrise toate actele i faptele juridice translative sau constit
utive de drepturi reale imobiliare, uzucapiunea ca mod originar de dobndire a dre
pturilor de proprietate, precum i drepturile personale, alte operaiuni legate de i
mobile. Principiul legalitii presupune c toate nscrierile fcute n registrul bunurilor
imobile sunt prezumate ca fiind legale. Acest principiu prevede obligativitatea
registratorului de a verifica legalitatea titlului n a crui temei se solicit nscrier
ea [2, art. 28 alin (3)]. n cazul cnd

42 documentele justificative, anexate la cerere, nu corespund exigenelor prevzute

la art. 29 din aceast lege, cererea se respinge i se ntoarce solicitantului mpreun cu
documentele anexate la cerere, indicndu-se temeiul respingerii. Respingerea cere
rii poate fi atacat la Agenie, iar decizia Ageniei, n instan de judecat [art. 32]. R
ectarea acestui principiu este asigurat de registrator i oficiile cadastrale. Term
enul de examinare a cererii este de 20 de zile de la data nregistrrii. Potrivit do
ctrinei [133, p.164], principiul legalitii comport dou aspecte: 1) legalitatea forma
l registratorul e n drept s nscrie numai actele i faptele prevzute de lege; 2) lega
atea material cercetarea minuioas a corespunderii documentului, n a crui temei se ce
e nscrierea, condiiilor legale. Principiul relativitii prezum c nscrierea unui drept
egistrul bunurilor imobile se poate face numai mpotriva acelui care, la nregistrar
ea cererii, era nscris sau urma s fie nscris ca titular al acelui drept, cel nscris n
registru fiind posesor tabular, iar cel ce urma, succesor tabular. Principiul s
pecialitii statueaz obligaia de a se arta, prin nscrieri, n Registrul bunurilor imob
, persoana n a crei favoare se face nscrierea, dreptul pe care l dobndete, l modific
l stinge, precum i bunul imobil asupra cruia dobndete acest drept. Principiul neutra
litii [disponibilitii] atest faptul c nscrierea n registrul bunurilor imobile se fa
cererea persoanei ndreptite i nu din oficiu. Principiul opozabilitii fa de teri a
ii, dobndirii, modificrii sau stingerii drepturilor reale imobiliare determin produ
cerea de efecte ale acestei nscrieri din momentul nregistrrii cererii de nscriere a
unui act. nscrierea acesteia n registrul bunurilor imobile determin i rangul dreptul
ui nscris [194, p.144-146]. Principiul oficialitii consfinete rolul registratorului,
care potrivit Legii nr.1543/1998, art. 32, este n drept i obligat s verifice din of
iciu cererea de nscriere, veridicitatea documentelor n baza crora se cere nscrierea.
Registratorul este n drept s resping cererea i documentele neconforme rigorilor leg
ale: incomplete, lipsite de valabilitate sau n controvers cu datele nscrise deja n r
egistrul bunurilor imobile. Principiul prioritii se afl ntr-o strns corelaie cu prin
iul opozabilitii, or, potrivit C. civ., art. 499 alin. (1), nscrierile n Registrul b
unurilor imobile devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererilor. Ordinii
nregistrrii cererii i va corespunde rangul nscrierii dreptului, determinat de data i
de ora nregistrrii cererii. Deducem: efectele i rangul tabular al nscrierii se prod
uc i, respectiv, se instituie retroactiv de la data i ora nregistrrii cererii de nscr
iere a dreptului.

43 Principiul forei probante a nscrierii n registrul bunurilor imobile const n faptul

c nscrierea n registrul bunurilor imobile se consider a fi exact i c nici un drept
l nu poate exista i, deci, nu produce efecte, nu este opozabil nimnui dac nu este ns
cris n registrul bunurilor imobile [3, art. 499]. Prin urmare, nscrierile se consi
der exacte n folosul acelei persoane care a dobndit prin act juridic un drept real,
dac n momentul dobndirii dreptului, nu a fost nsemnat vre-o aciune prin care se cont
st veridicitatea sau s invoce inexactitatea. Principiul instituie dou prezumii legal
e relative: 1) dreptul nscris n registrul bunurilor imobile se prezum a exista n fav
oarea persoanei [pn la proba contrarie]; 2) dreptul radiat din registrul bunurilor
imobile este considerat inexistent. 1.3.3. Scopul i funciile publicitii imobiliare.
Conform Legii nr. 1543/1998, art. 3, cadastrul general al Republicii Moldova se
creeaz n mai multe scopuri, inclusiv al furnizrii informaiei privind imobilele din a
r, valoarea lor estimativ i drepturile asupra lor. Altfel spus, scopul crerii cadast
rului bunurilor imobile este obinerea, n orice moment, a datelor privind: identifi
carea, descrierea, estimarea i reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor bunu
rilor din ar i nregistrarea drepturilor asupra lor; crearea unui instrument de exerc
itare a mputernicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrot
irea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile
; crearea unui sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra
bunurilor imobile; crearea unui sistem deschis de informare a participanilor la p
iaa bunurilor imobile i a autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale. Funciile
publicitii imobiliare. Potrivit legislaiei, cadastrul general al bunurilor imobile
are urmtoarele funcii: I. Funcie tehnic, ce const n determinarea, prin msurri, a p
, suprafeei i configuraiei terenurilor i construciilor, n clasificarea acestora dup
teriul destinaiei, categoriei de folosin i al proprietarilor. Conform literaturii de
specialitate [225, p. 31- 45], de funcia tehnic ine: stabilirea i marcarea pe teren
prin borne cadastrale a hotarelor teritoriilor administrative: sat, comun ora etc
.; identificarea i marcarea prin borne a limitelor intravilanelor; delimitarea bu
nurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a terenurilor n funcie
de categoria de folosin i de posesorii lor; efectuarea msurrilor pe teren i prelucra
ea datelor cadastrale; ntocmirea planurilor cadastrale; numerotarea cadastral a se
ctoarelor cadastrale i a bunurilor imobile de pe cuprinsul unui teritoriu adminis
trativ; calculul suprafeelor pe parcele, bunuri imobile, sectoare cadastrale i pe n
treg teritoriul administrativ comunal, orenesc sau municipal;

44 ntocmirea registrelor cadastrale i a situaiilor de sintez; ntreinerea cadastrului.

Funcia tehnic asigur realizarea funciei economice. II. Funcie economic ce const n
evidenei imobilelor potrivit destinaiei, categoriilor de folosin i elementelor necesa
re determinrii valorii economice. III. Funcie juridic ce const n operaiuni de identif
care a bunului imobil, a proprietarilor, de nscriere a acestora n Registrul bunuri
lor imobile, n vederea asigurrii publicitii imobiliare, n baza drepturilor i actelor
uridice pe care le dein, n identificarea proprietarilor n baza actelor de proprieta
te i n realizarea publicitii imobiliare [142, p. 221]. Funcia juridic, exprimat prin
rierea i evidena drepturilor, precum i prin publicitatea imobiliar, este constitutiv
de drepturi imobiliare. Att viabilitatea cadastrului, ct i publicitatea imobiliar se
asigur prin Registrul bunurilor imobile. n aspect de funcie juridic suntem de prerea
c registratorul verific respectarea formei cerute de lege pentru actele juridice
obiecte ale crora sunt bunurile imobile: cum ar fi: autentificarea notarial a actu
lui juridic, aplicarea tampilei, semnturilor, dac organul administrativ ce a eliber
at un act juridic creator sau translativ de drepturi imobiliare este abilitat cu
atribuiile n cauz etc, cerinele ce in de validitatea actului juridic [discernmnt, e
uderea viciilor de consimmnt etc] sunt prerogativa notarului. Sarcina cadastrului b
unurilor imobile, de la apariie i pn la mijlocul secolului trecut, consta n furnizare
a de date certe pentru stabilirea impozitelor. Ulterior, necesitatea de a da sig
uran proprietii i circulaiei capitalului util unei bune cultivri a pmntului, a imp
strului noi sarcini. Dintre toate bunurile, imobilele au cea mai mare valoare ec
onomic. Aceast valoare crete n msura n care cresc solicitrile de terenuri pentru hra
ocuine i ci de comunicaie n condiiile unei oferte limitate. [204, p. 45]. Pentru ca s
ib o existen legal i, prin urmare, s fie aprat de lege, bunul imobil trebuie nregis
tr-un registru public. nregistrarea este precedat de un ir de lucrri cadastrale: 1)
stabilirea hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a terenurilor, delimitarea
lor prin borne [anexa nr.6]; 2) stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor intrav
ilanului; 3) identificarea bunurilor imobile n baza documentelor ce confirm dreptu
rile; 4) msurrile pe teren pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale;
5) formarea bunurilor imobile [2, art. 14]. Cadastrul are menirea s furnizeze da
te reale privind: determinarea ntinderii, configuraiei i poziiei corpurilor de propr
ietate, a destinaiei i folosinei lor;

45 identificarea proprietarilor de bunuri imobile i nscrierea lor n registrul bunur

ilor imobile, [2, art. 22]. stabilirea categoriei de terenuri dup nsuirile calitati
ve; inventarierea suprafeelor mecanizabile i nemecanizabile, a pantelor; bonitarea
solurilor dup gradul de fertilitate n funcie de categoriile de folosin agricole; inv
entarierea terenurilor degradate care necesit lucrri de mbuntire funciar, a celor ca
pot fi scoase din circuitul agricol, a terenurilor amenajate i ameliorate [206, p
. 14];. Caracteristic pentru cadastrul actual sunt: obiectivitatea, cci exprim o r
ealitate obiectiv, independent de voina omului, indiferent de funcia social sau tehni
c a acestuia; unicitatea, datorit faptului c se execut dup norme i instruciuni unice
aloarea istoric, deoarece reflect legile societii [formele de proprietate caracteris
tice unei ornduiri]; dinamismul, fiindc reflect realitatea natural n continu schimbar
[impune necesitatea unei continue rennoiri]. Lipsa unui cadru normativ adecvat m
odificrilor din societate i aplicarea necorespunztoare au avut multiple repercusiun
i negative: fraudarea tranzaciilor imobiliare; degradarea continu a solului prin e
xploatare incorect; iresponsabilitatea proprietarilor; distrugerea majoritar a luc
rrilor de mbuntiri funciare, distrugerea n mas a amenajrilor antierozionale, perdel
forestiere, sistemelor de irigare etc, ceea ce, la rndul lor, au provocat o avala
n de litigii imobiliare. Prin urmare, cadastrul n varianta sa actual nltur aceste as
te neplcute el fiind mai complex, corelat creterii nevoilor tehnice, economice i ju
ridice de inventariere a terenurilor i a celorlalte bunuri imobile, crora li s-au
adugat cerine i necesiti legate de crearea cadastrului general al bunurilor imobile.
Actele normative care, anterior, reglementau raporturile cercetate au czut n desue
tudine o dat cu adoptarea Legii nr. 1543/1998, prin care s-au stabilit atribuiile
statului privind crearea cadastrului, administrarea resurselor funciare, ocrotir
ea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de regimul juridic al
bunurilor imobile, adic s-a creat mecanismul de instituire a ordinii n avuia naiona
l. nregistrarea de stat este un act ce produce efecte juridice care constau n faptu
l c din momentul nscrierii dreptul este opozabil terilor. Suntem de prerea c constitu
irea dreptului este legat de dou momente [caracteristice ambelor sisteme de public
itate: personal i real]: dreptul se constituie din momentul semnrii de ctre prii a ac
tului juridic constitutiv sau translativ de drepturi [principiul consensualitii],
efectele avnd nsemntate numai pentru prile actului juridic n acest temei prile ex
igaiile contractuale, cer, n caz de tergiversare de ctre una dintre pri, nregistrarea
conveniei etc.;

46 dreptul se constituie din momentul nscrierii n Registrul bunurilor imobile i pro

duce efecte att pentru pri ct i pentru teri [principiul relativitii actului juridic
gistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor este un act de r
ecunoatere din partea statului a constituirii, transmiterii, grevrii, stingerii dr
epturilor reale imobiliare prin ce se evideniaz caracterul public al nregistrrii de
stat. nscrierea dreptului n Registrul bunurilor imobile este unica dovad a existenei
drepturilor reale. Dreptul nscris se consider legal i poate fi contestat numai pe
cale judectoreasc. n aspectul publicitii imobiliare vom avea dexteritatea deosebirii:
nscrierii dreptului de nregistrarea conveniei care au sensuri diferite. Astfel, po
trivit Legii 1543/1998, art. 26, registratorul nscrie dreptul imobiliar, n Registr
ul bunurilor imobile, n temeiul actelor doveditoare. Dovad a nscrierii este parafa
aplicat pe actul doveditor. Convenia nu este transcris n Registrul bunurilor imobile
. n Registrul bunurilor imobile se indic la rubrica Temeiul nscrierii dreptului - [
de exemplu] contractul de vnzare cumprare, nr. din data etc.

47 CAPITOLUL II REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE N SISTEM DE PUBLICITATE IMOBILIAR 2.1.

Structura i coninutul Registrului bunurilor imobile. Noiunea de Registru al bunuri
lor imobile apare n literatura de specialitate ca registru oficial i public n care
sunt descrie imobilele i indicate drepturile ce au ca obiect aceste bunuri, precu
m i drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aferente lor, dar n
umai n cazurile expres prevzute de lege [204, p. 296]. Registrul bunurilor imobile
are mai multe funcii: 1) de inventar face evidena bunurilor; 2) social titularul d
reptului este n sigurana legii; 3) economic titularul i poate exploata eficient bunu
, inclusiv ipoteca; 2.1.1. Generaliti. Potrivit Legii nr. 1320-XIII din 25.09.1997
cu privire la registre [30], n continuare Legea nr. 1320/1997, Registrul bunuril
or imobile este un registru public a crui instituire a fost prevzut de legiuitor i c
are conine informaie din domeniile de activitate ale autoritilor publice, este inut d
e organele acestora sau de o persoan ter mputernicit. n conformitate cu Legea nr. 154
/1998, art. 22, Registrul bunurilor imobile este documentul de baz al cadastrului
bunurilor imobile. Codul civil nu definete registrul bunurilor imobile, dar din
art. 496, coroborat cu art. 22 din Legea nominalizat, deducem c Registrul bunurilo
r imobile este documentul de baz al cadastrului general, n care se sistematizeaz da
tele cadastrale pentru evidenierea distinct a situaiei corpurilor de proprietate, a
proprietarilor i drepturilor imobiliare. Evidena cadastral-juridic se ine la nivelu
l fiecrei uniti administrativ-teritoriale [sat, (comun) ora, (municipiu)], alctuind
eun registrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului. Semnificaia de re
gistru n sistem de publicitate imobiliar este de sorginte pur tehnic, deoarece se a
re n vedere faptul material, adic dosarele ntocmite la fiecare bun imobil, puse n or
dine numeric, pstrate pentru fiecare localitate, n modul stabilit. Registrul bunuri
lor imobile [n continuare Registrul] se completeaz cu urmtoarele documente: condica
de nregistrare a cererilor; planul cadastral i/sau geometric [anexa nr. 5]; dosar
ul cadastral [anexa nr. 7]; condica de intrare ieire [Instruciunea nr. 487/2005]. R
egistrul se ine ntr-un singur exemplar, de ctre oficiile cadastrale teritoriale n a
cror circumscripie se afl imobilele. Datele coninute n Registru pot fi redate manual
/sau sub form de nregistrri pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare au
tomat a datelor [sistem digital de acumulare a datelor].

48 Datele i informaiile [tehnice, economice i juridice] din evidena cadastral-juridi

c reprezint bunuri proprietate public i sunt accesibile, cu unele restricii, persoane
lor fizice i persoanelor juridice interesate, respectiv: 1) titularilor de dreptu
ri crora li se elibereaz, contra cost, extrase din documentele din arhiva oficiulu
i cadastral; 2) persoanelor interesate sau experilor tehnico-juridici care vor pu
tea consulta planurile i hrile cadastrale, registrele deintorilor de teren, registrul
construciilor i dosarele n prezena arhivarului sau a unei alte persoane responsabil
e; 3) instanelor de judecat, care sunt n drept s cear dosarele cu nscrierile atacate,
dar numai pentru a le studia n prezena persoanei responsabile a OCT. n caz de neces
itate, se admite fotocopierea documentelor. Sunt stabilite restricii n privina date
lor ce fac obiectul securitii naionale. De asemenea, se interzice scoaterea origina
lului Registrului i a planurilor cadastrale din incinta OCT. Subiecte ale nregistrr
ii sunt proprietarii de bunuri imobile i ali titulari de drepturi patrimoniale: ce
teni ai Republicii Moldova, ceteni strini, apatrizi, persoane juridice din ar i din
ate, organizaii internaionale, Republica Moldova, unitile ei administrativ teritoria
le, state strine. Obiecte ale nregistrrii cadastrale sunt: I. Bunurile imobile: 1)
terenurile; 2) construciile capitale; 3) apartamentele i alte ncperi izolate; 4) alt
e bunuri imobile. II. Drepturile de proprietate imobiliar: 1) proprietatea privat
a persoanelor fizice i a persoanelor juridice; 2) proprietatea public i privat a sta
tului i a unitilor administrativteritoriale [n registre de publicitate special] etc.
III. Alte drepturi patrimoniale: 1) dreptul de gestiune economic; 2) dreptul de a
dministrare economic; 3) dreptul de folosin [drept de folosin pe termen nelimitat, dr
eptul de arend pe un termen mai mare de 3 ani]; 4) dreptul de abitaie; 5) ipoteca;
6) servituile; 7) superficia; 8) dreptul de administrare fiduciar, inclusiv n caz
de tutel sau curatel; 9) alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprieta
te, a cror nregistrare este prevzut de legislaia n vigoare etc. Organizarea evidenei
dastral-juridice. n funcie de caracterul nregistrrii, avem: 1) nregistrare cu caracte
r definitiv, al crei obiect l constituie actele i faptele juridice privind terenuri
le i construciile situate pe un anumit teritoriu administrativ. Literatura de spec
ialitate, similar C. civ., desemneaz nscrierea cu caracter definitiv prin termenul
intabulare. Drepturile tabulare snt raporturile de drept care izvorsc sau se dobnd
esc prin nscriere n registrul bunurilor imobile. Drepturile tabulare snt drepturi a
bsolute, adic opozabile tuturor. Ele i ndreptesc pe titularii lor s exercite i s ob
fel, realizarea atributelor corespunztoare privitoare la un lucru, fr intervenia act
iv a altor persoane, care, ca

49 subiecte pasive, snt obligate numai a nu face nimic de natur a stnjeni exerciiul
acestor atribute de ctre titularul dreptului real [204, p. 297]. Conform aceluiai
autor, drepturile reale imobiliare se mpart n: 1) drepturi reale principale, care
au o existen juridic de sinestttoare, cum sunt: dreptul de proprietate, dreptul de su
perficie, dreptul de uzufruct, de uz i abitaie, servituile; 2) drepturi reale imobi
liare accesorii care, servind ca o garanie real unor drepturi de crean, au o existen
uridic subordonat drepturilor principale, cum este ipoteca [204, p. 296]. Notrile s
unt faptele juridice care pot duce la naterea sau la stingerea drepturilor patrim
oniale asupra bunurilor imobile cum ar fi: 1) depunerea cererii de nregistrare a
dreptului asupra bunului imobil; 2) arestarea sau sechestrarea bunurilor imobile
de ctre instana de judecat sau de o alt autoritate public abilitat prin lege etc. No
area n Registru a drepturilor de crean, faptelor raporturilor juridice ce au legtur c
u bunurile are efectul opozabilitii din momentul nregistrrii [C. civ., art. 508]. 2)
nregistrare cu caracter nedefinitiv [provizoriu, C. civ., art. 501] se refer la d
repturile reale afectate de o condiie suspensiv sau rezolutorie. n acest caz, nscrie
rea definitiv urmeaz a fi efectuat la justificarea nscrierii provizorii. n sistem de
publicitate imobiliar, Registrul conine date despre situaia material i juridic a imob
lelor prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste bun
uri cu includerea n dosar a tuturor actelor justificative de drepturi asupra bunu
rilor respective. Registrul se ntocmete pe localiti [107, p. 58], conform Instruciuni
i nr. 190/1998, ca baz fiind planurile cadastrale i cele geometrice, pe un raion c
adastral, iar n cadrul acestuia pe zone, masive i sectoare cadastrale, constituind
un ansamblu de fiiere separate. 2.1.2. Registrul bunurilor imobile. Registrul es
te documentul de baz al cadastrului general, se ine de oficiul cadastral teritoria
l pentru bunurile imobile din raza sa de activitate stabilit de Agenia Relaii Funci
are i Cadastru [n continuare Agenia] i este constituit din trei capitole [Legea nr.
1543/1998, art. 23]. Pentru fiecare sector de teren i alte bunuri imobile se desc
hide fiier separat care const din map i file. 2.1.2.1. Structura i coninutul registru
ui bunurilor imobile. Registrul bunurilor imobile are urmtoarea structur i coninut:
Capitolul A, subcapitolul I, care conine nscrieri privind terenul i construcia capit
al amplasat pe el, n cazul n care dreptul de proprietate asupra terenului i construci
i l deine una i aceeai persoan. Dac acest drept l dein diferite persoane, capitolul
conine numai nscrieri privitoare la teren [art. 23, lit. a)]. Coninutul relev entit
atea de baz a cadastrului [terenul]

50 i corespunde conceptului de creare a cadastrului bunurilor imobile, adic se va i

ne evidena imobilelor i persoanelor; Capitolul B, care conine nscrieri cu privire la
construcia capital amplasat pe terenul indicat n capitolul A i se deschide n cazul
are dreptul de proprietate asupra terenului i asupra construciei l dein diferite per
soane [art. 23, lit. b)]; constatm o continuitate logic corelat la bunul imobil ter
en: I. Terenul, bunul imobil care este cel mai esenial mijloc de producie valorifi
cat de om; II. imobilele aferente terenurilor - construciile [toate bunurile ampl
asate pe teren sunt considerate accesorii ale acestuia]; III. drepturile asupra
imobilului [2, art. 23]; Capitolul C, care conine nscrieri cu privire la ncperile iz
olate i care se deschide n cazul n care dreptul de proprietate asupra construciei ca
pitale i asupra ncperilor ei izolate l dein diferite persoane [ex. proprietate n cond
minium]. Potrivit dispoziiilor Legii nr. 913/2000, art. 4, condominiul include: 1
) o cldire sau o parte de cldire cu intrare separat ori cteva cldiri, trotuarele, dru
murile i parcrile auto, plantaiile perene i alte obiective, ce se afl pe terenul afer
ent n hotarele stabilite, cu excepia obiectivelor din complexul energetic, telecom
unicaiilor, reelelor de alimentare cu ap i canalizare, precum i a obiectivelor cu des
tinaie strategic [adposturi antiaeriene, contra radiaiilor]; 2) cteva cldiri sau cons
rucii amplasate compact, unite cu un teren comun i cu elemente de infrastructur com
une: case pentru o familie, case de vacan, garaje sau alte obiective. Registrul fi
nalizeaz cu identificarea dreptului i a persoanelor care l dein, astfel se va putea
obine informaie veridic privind imobilul, proprietarul, grevrile, elucidat n el. Num
capitolelor C va corespunde numrului de ncperi izolate [apartamentelor] nregistrate
cu drept de proprietate n cldirea dat. Situaia este elucidat ntr-o anex la registru
nde sunt indicate i numerotate n ordine cronologic toate apartamentele, cu indicare
a, n dreptul fiecruia a numrului de file, datei nregistrrii i avnd semntura registr
lui. Lipsa nscrierilor n capitolele B i C este o confirmare a faptului c dreptul de
proprietate asupra bunului imobil l deine proprietarul terenului. Fiecare capitol
al Registrului se constituie din trei subcapitole: n subcapitolul I, se indic [nscr
ieri referitoare la imobil]: numrul cadastral al terenului, al construciei capital
e sau al ncperilor izolate, care fac obiectul nregistrrii la capitolul respectiv; mo
dul de folosin: locul amplasrii sau adresa, date privind tipul hotarelor; suprafaa t
otal a bunului imobil. Numrul de ordine se indic prin cifre arabe i se aplic indifere
nt de faptul dac imobilul reprezint singur corp de proprietate sau face parte, mpre
un cu alte imobile, dintr-un corp de

51 proprietate. Imobilul poate avea mai multe numere de cadastru [n cazul consoli
drilor, dezmembrrilor imobilului], numrul de ordine ns rmne neschimbat. n subcapito
I, se indic [nscrieri referitoare la dreptul de proprietate]: numele i prenumele pr
oprietarului persoan fizic, data, luna i anul naterii, toi coproprietarii bunului imo
bil, domiciliul; denumirea proprietarului persoan juridic, numrul i data eliberrii ce
rtificatului nregistrrii de stat, sediul, precum i, n ambele cazuri, cota de proprie
tate n bunul imobil, n cazul dreptului de proprietate comun n indiviziune; documente
le ce confirm drepturile n a cror baz a fost nscris dreptul de proprietate; data cons
tituirii dreptului de proprietate; meniuni; n subcapitolul III, se indic [nscrieri r
eferitoare la celelalte drepturi reale i alte grevri]: tipul dreptului care grevea
z dreptul de proprietate i/sau un alt drept patrimonial asupra bunului imobil; ter
menul pentru care a fost stabilit grevarea, n cazul care a fost stabilit un termen
; suma obligaiei asigurate prin gaj; date despre persoana n a crei favoare a fost s
tabilit grevarea; denumirea, numrul i data eliberrii documentelor ce confirm drepturi
le n a cror temei a fost efectuat nregistrarea. Subcapitolul III, la rndul su, este c
nstituit din dou pri: Partea I, care conine nscrieri referitoare la alte drepturi rea
le [superficia, uzufructul, uzul, abitaia, servitutea ce greveaz imobilul, ipoteca
, folosina, concesiunea, gestiunea economic]; Partea II, care conine nscrieri referi
toare la drepturile de crean, faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor
imobile. Operarea nscrierilor creatoare, modificatoare sau stingtoare de drepturi n
Registru se face conform principiilor stabilite n Legea nr. 1320/1997, art. 3: u
nicitatea nregistrrii, excluderea nregistrrii repetate a aceluiai obiect al nregistr
; nscrierea datelor n ordine cronologic; utilizarea, dup caz, a unor tipuri unice de
registre; numerotarea nregistrrilor n ordinea efecturii lor; asigurarea completiviti
i veridicitii datelor nregistrate; temeinicia datelor nregistrate; expunerea clar i
rect a informaiei care se trece n registru; continuitatea inerii registrelor; accesu
l sancionat la registru; exercitarea controlului asupra modului de completare a r
egistrului; inerea registrului ntr-o singur limb. Din logica structurii Registrului,
deducem c legtura dintre subcapitolele registrului const n faptul c drepturile patri
moniale ale proprietarului nscris n subcapitolul II iau natere numai asupra bunuril
or imobile nregistrate n subcapitolul I, cu grevrile patrimoniale enumerate n subcap
itolul III. Registrul bunurilor imobile poate fi inut n form manual sau computerizat.
2.1.3. Felurile registrului bunurilor imobile.

52 2.1.3.1.Registrul manual este reglementat de Legea nr. 1320/1997 [articolele

9-19]. Pentru evitarea fraudelor, legea prevede nuruirea crilor de registru, numero
tarea filelor. Numrul filelor se indic pe ultima pagin i se autentific de reprezentan
tul abilitat al autoritii publice care exercit controlul asupra inerii Registrului p
rin aplicarea semnelor de control: semntura i tampila. De asemenea, nu se permite nl
ocuirea filelor din cartea Registrului [extragerea celor vechi i includerea unor
file noi]. Fiecare carte a Registrului cuprinde, n mod obligatoriu, denumirea reg
istrului, denumirea deintorului de registru, numele registratorului, denumirea org
anului care exercit controlul asupra inerii registrului, numrul i termenele de inere
pstrare a Registrului, alte date necesare. Registrul se ine n limba de stat. nscrie
rile n Registrul inut manual se vor efectua ntr-un mod ce ar exclude posibilitatea
fraudei [tergere mecanic, chimic, distrugere]. nscrierile vor fi clare i citee, fr
urtri, pentru a se evita interpretrile eronate. Spaiile libere, ce pot aprea la efec
tuarea nscrierilor, vor fi barate pentru a se evita includerea unor date sau text
e noi. Indiferent de felul nscrierii, se va urmri ca datele s fie nscrise n ordine cr
onologic. Registrul poate fi sistematizat n ordine alfabetic, dup obiectele nregistrr
i sau n orice alt ordine care ar permite nscrierea datelor i n ordine cronologic. Ord
nea stabilit este respectat pentru toate crile Registru. Registratorul va trece date
le n Registru numai la cererea persoanelor mputernicite i numai n baza actelor doved
itoare. nscrierea din Registru va conine, n mod obligatoriu: numrul de ordine, care
se atribuie n momentul ntocmirii i care conine n sine numrul de nregistrare al cerer
de efectuare a nscrierii, i/sau al actului n al crui temei se face nregistrarea, data
i ora nregistrrii, descrierea obiectului nregistrrii, alte date, dup caz [Instruciu
nr. 487/2005]. Fiecare nscriere n Registru se certific prin semntura i/sau parafa ex
ecutantului responsabil de nregistrare. La finele zilei de munc sau ale unei alte
perioade stabilite, conform condiiilor de inere a Registrului, dup ultima nscriere,
pe primul rnd alb, se trage o linie orizontal pe ntreaga fil. Potrivit Legii nr. 132
0/1997 art. 14, radierea din registru se face prin bararea ntregii nscrieri cu rec
tificrile, modificrile i completrile fcute, aplicndu-se semnturile i tampilele per
r abilitate i indicndu-se data radierii. Radierea [rectificarea] nscrierii se va fa
ce astfel nct textul iniial s fie vizibil [158, p. 183]. nscrierile se efectueaz numa
n temeiul actelor autentice, copiile vor fi legalizate, nscrierile din ele vor co
respunde condiiilor. Persoana nregistrat sau titularul de drepturi asupra obiectulu
i nregistrrii poate solicita registratorului date despre obiectul nregistrrii, precu
m i informaii referitoare la disponibilitatea, autenticitatea sau completivitatea
datelor. Persoana nregistrat sau titularul de drepturi asupra obiectului nregistrrii
este responsabil de veridicitatea datelor prezentate spre nregistrare/actualizar
e. Dac registratorul are dubii privind

53 originalitatea /legalitatea documentelor prezentate spre nregistrare sau actua

lizare de drepturi, solicitantul va remedia, n termen de 10 zile, carenele indicat
e. n caz contrar, cererea rmne fr curs. Crile-Registru, dup completare, sunt arhiva
trate pe un termen nedefinit, adic permanent [Instruciunea nr. 487/2005]. 2.1.3.2.
Registrul computerizat. Conducerea cadastrului bunurilor imobile prin mijloace
automate se datoreaz att dezvoltrii sistemelor digitale de nmagazinare a datelor, ct
necesitii de stocare a unui volum impuntor de informaii. Avantajele sistemului auto
mat de inere a registrului const, la prerea noastr, n: 1) rapiditatea i uurina ine
ualizate a cadastrului n concordan cu schimbrile produse pe teren; 2) optimizarea ch
eltuielilor de remunerare a salariailor [n legtur cu creterea productivitii muncii];
informaiile privind imobilele, o dat introduse n calculator, se obin mai uor i mai r
pid; 4) informaiile privind imobilele i proprietatea se pot combina i seleciona n div
erse variante, n funcie de cerinele solicitanilor. Banca de date a imobilului se def
inete ca sistem informaional, interdisciplinar, care pune la dispoziia administraiei
datele despre imobile, inute permanent la curent, pentru necesiti juridice, admini
strative, de planificare, de statistic i economice [172, p. 35]. Prelucrarea i stoc
area datelor n regim de eviden automat se face pe fiiere tipizate, inndu-se cont de
ibilitatea ncadrrii informaiei n sistemul informaional naional. Dei, n caz de necla
e sau de divergen ntre Registrul manual i cel computerizat, se d prioritate Registrul
ui manual, n esen, Registrul computerizat are acelai coninut ca i cel manual, diferen
constnd n felul de completare, adic nu manual, ci cu utilizarea computerului. n pofi
da performanelor, n cazul Registrului computerizat, informaia poate fi accesat de pe
rsoane strine, crendu-se astfel situaii de imixtiune a terilor n activitatea oficiilo
r cadastrale, ceea ce ar periclita integritatea informaiei din Registru, responsa
bile, n ultim instan, fiind oficiile cadastrale. Orict de sofisticate ar fi programel
e menite s asigure eficiena Registrului computerizat, nu putem fi siguri de pstrare
a informaiei. Cu toate carenele, inerea Registrului computerizat este justificat din
mai multe puncte de vedere: rapiditatea gsirii informaiei, transmiterii, stocrii e
tc. Astfel, anihilarea importanei Registrului computerizat este lipsit de temei. n
cazul inerii Registrului computerizat, se cere ca registratorul s fie foarte prude
nt: s exclud accesul persoanelor strine la informaie; copiile de pe fiierele electron
ice s le pstreze n alte ncperi dect cele n care se face nregistrarea. De asemenea,
ea grij s actualizeze datele cel puin o dat n sptmn. n anumite cazuri, informaia
re este declarat secret de stat. n acest sens, Legea nr. 1543/1998, la art. 6, pre
vede expres: Nu se elibereaz extrase, din registrul bunurilor

54 imobile, referitoare la bunurile imobile ale cror date constituie secret de st

at. Particularitile inerii registrelor de date ce constituie secret de stat ori sec
ret comercial sunt stabilite n Legea nr. 1320/1997 conform creia datele pot fi tre
cute n registre n form cifrat [codificat]. Persoanele gsite vinovate de divulgarea se
retului de stat ori a secretului comercial poart rspundere conform legii. Registre
le - att cele inute manual, ct i cele computerizate - n anumite situaii - incendiu, s
urt circuit, calamiti naturale etc. sunt n pericol de a fi pierdute sau nimicite. n
acest caz, instituia responsabil de pstrare va asigura restabilirea integral sau cel
puin parial a acestora n baza: documentelor, extraselor din ele, declaraiilor fcute
e martori, precum i n baza unor alte surse de informaii. Registrul restabilit va co
nine, n mod obligatoriu, precizri privind timpul i condiiile restabilirii. Corectitud
inea inerii registrelor este supus controlului intern i extern. Controlul intern es
te efectuat de deintorul de registru, iar cel extern, de autoritile publice abilitat
e: Agenia Relaii Funciare i Cadastru i ntreprinderea Specializat n Cadastru [n cont
e SC] asigur securitatea pstrrii i transmiterii datelor prin reea, prezint propune
ivind perfecionarea sistemului de pstrare a bazei de date. De asemenea, SC administ
reaz baza de date central, proiecteaz i efectueaz legtura dintre forma electronic a
istrului cadastral i forma electronic a altor registre de stat, asigurnd pstrarea n i
ntegritate a registrelor cadastrale i arhivarea lor [Legea nr.1543/1998, art. 22]
. Conform mputernicirilor atribuite de legislaie, organele abilitate s efectueze co
ntrolul asupra inerii registrelor au acces la datele din registre i la mijloacele
de inere a acestora, inclusiv la actele n al cror temei s-au efectuat nscrierile, pr
ecum i n ncperile n care se prelucreaz datele sau n care se afl mijloacele tehnice
ilizare n acest scop. Controlul extern asupra inerii registrelor se efectueaz cel p
uin o dat n an, dac nu sunt alte prevederi. Dup fiecare verificare, organul de contro
l ntocmete un act n dou exemplare, unul dintre care se anexeaz la registru, iar cella
t l reine. n cazul cnd a depistat neajunsuri n inerea registrelor, organul de control
oblig registratorul s le lichideze n termenul indicat n act [204, p. 58; 198, p. 89]
. Persoanele vinovate de nclcarea condiiilor de inere a registrelor poart rspundere
uncie de gravitatea abaterii: disciplinar, civil, administrativ sau penal. 2.2. Forma
rea i nregistrarea bunurilor imobile 2.2.1. Generaliti. Formarea bunurilor imobile e
ste reglementat n Legea nr. 354/2004. Aceast Lege prevede formarea bunului imobil l
a decizia proprietarului bunului imobil, inclusiv statul sau unitatea administra
tiv-teritorial, prin intermediul autoritilor mputernicite cu

55 administrarea bunului; titularul de drepturi reale i de alte drepturi patrimon

iale [locaiune, arend etc] cu acordul proprietarului; instana i organele fiscale n ca
zurile prevzute de lege [5, art.3]. Criteriul, enunat, de formare a bunurilor imob
ile l propunem s fie numit criteriu individual, iar formarea i nregistrarea bunurilo
r imobile cadastrului] organului cadastral s fie numit la decizia [conform planul
ui de implementare a generic criteriu sistemic. Criteriul sistemic este

prioritar n comparaie cu cel individual, deoarece prevede nregistrarea din oficiu a

bunurilor imobile din ar, recunoaterea tuturor titlurilor juridice de proprietate i
nregistrarea, n temeiul acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui c
riteriu este prerogativa organelor abilitate. Suntem ns de prerea c pn la crearea cad
strului vor fi aplicate ambele criterii, ulterior prioritar fiind criteriul indi
vidual de nregistrare a bunurilor imobile i nscriere a drepturilor imobiliare. Sist
emul n curs de implementare n Republica Moldova, fiind pasibil de folosirea diferi
telor metode i reguli n funcie de specificul teritorial, de bunul imobil, este adap
tabil mijloacelor pecuniare reale. Important este crearea adecvat a cadastrului g
eneral n termene ct mai rezonabile i cu rezultate ct mai bune. Pentru a realiza obie
ctivele propuse, la executarea lucrrilor se va urmri ca: 1) mprirea fondului funciar
al rii s fie executat ct mai exact posibil; 2) determinarea/localizarea, identificare
a parcelelor de teren s fie executate de persoane fizice/juridice autorizate; 3)
baza de date/informaia privind bunurile imobile formate s fie creat prin includerea
n Registru a tuturor indicatorilor: teren - valoare/cost, construcie amplasat, pro
prietar, drepturi, grevri etc.; 4) veridicitatea informaiei s fie asigurat; 5) deser
virea sistemului, adic publicitatea imobiliar, s se afle sub control permanent, avnd
u-se grij de completarea/recompletarea datelor, adic s se rennoiasc permanent informa
a, din acest considerent se va stabili din start mecanismul respectivei activiti;
6) aspectul teritorial fiind veriga centralizatoare la crearea cadastrului, nregi
strarea drepturilor imobiliare s fie supus unui control rigid din partea organelor
cadastrale superioare att la etapa iniial, ct i la etapa final. Formarea bunurilor i
obile - teren, construcie sau apartament - este reglementat prin legile: nr. 1543/
1998; nr. 354/2004, prin alte acte normative. Conform legislaiei n vigoare, formar
ea bunului imobil const dintr-un complex de lucrri de separare a bunului imobil, c
a obiect de drept independent, dintr-un bun imobil existent [separarea unei poriu
ni] sau de comasare a mai multor bunuri imobile cu hotare comune sau perete comu
n. Terenurile n a cror baz se efectueaz formarea bunului imobil pot fi cu/sau fr cons
rucii capitale.

56 n funcie de voina proprietarului i de regimul juridic al bunului: formarea bunulu

i imobil n baza bunurilor imobile proprietate public poate fi realizat n scopuri ce
nu contravin legislaiei, inclusiv: a) pentru dezvoltarea sectorului de teren; b)
pentru transmiterea bunului imobil n proprietate sau folosin unor persoane fizice s
au juridice, n condiii stabilite; formarea bunului imobil n baza unor bunuri imobil
e proprietate privat poate fi realizat n orice scop care nu contravine legislaiei, p
roprietarul dispunnd de bun n mod exclusiv i absolut, ns n limitele stabilite de lege
[159, p. 114]. Legiuitorul a stabilit urmtoarele scopuri ce nu contravin legislaie
i: a) transmiterea terenului n proprietate sau folosin persoanelor fizice sau jurid
ice; b) efectuarea de tranzacii cu bunuri imobile; c) dezvoltarea terenului prin
constituirea sau reconstituirea cldirilor i altor lucrri amplasate pe el; d) diviza
rea [separarea cotei-pri] a bunului imobil aflat n proprietate comun; e) atribuirea n
natur fondatorului a cotei lui din patrimoniul persoanei juridice; f) schimbarea
de terenuri, inclusiv pentru amplasarea lor compact; g) separarea sau comasarea
bunurilor imobile n legtur cu reorganizarea sau cu desfiinarea persoanei juridice; h
) vnzarea la licitaie a unei poriuni din teren i/sau a unei pri din construcie care
r n masa debitoare a ntreprinderii insolvabile sau a unei poriuni din teren i/sau a u
nei pri din construcie a persoanei fizice sau juridice al crei patrimoniu a fost sec
hestrat i/sau se comercializeaz pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii [5,
art. 4]. Un alt scop atribuit aciunilor cu bunurile imobile proprietate public, p
recum i cu bunuri imobile proprietate privat const n divizarea unui bun imobil sau c
omasarea mai multor bunuri imobile n legtur cu reorganizarea sau lichidarea ntreprin
derii i vnzarea la licitaie a unei poriuni din teren i/sau a unei pri din construci
prinderii insolvabile, care intr n masa de concurs, sau a ntreprinderii al crui patr
imoniu este supus confiscrii pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii. Iniia
tiva de formare a bunului aparine proprietarului. n cazul bunurilor proprietate pu
blic, formarea bunului se face n baza deciziei primriei satului [comunei], oraului [
municipiului] pe al crui teritoriu este situat bunul imobil sau la decizia autori
tii centrale de specialitate [mputernicit cu administrarea proprietii de stat]. Bunur
le imobile pot fi, n unele cazuri, formate n temeiul unei hotrri judectoreti sau a or
anului fiscal. Organele menionate sunt n drept s dispun formarea de bunuri imobile d
in cele nregistrate n Registru, precum i de bunuri imobile nenregistrate. Dac ne-am r
eferi la practica judiciar privind litigiile imobiliare, deducem o aplicare, uneo
ri, incorect a cadrului normativ ce vizeaz reglementarea raporturilor imobiliare [
252, dosarul 2131/04].

57 n aspectul evitrii carenelor sesizate n planul aplicrii legislaiei imobiliare, con

luzionm i recomandm: nainte de a vinde imobilul cu regim de folosin comun, autoritat
administraiei publice locale este obligat s ntiineze, n scris, proprietarii adiacen
tularii dreptului de preemiune sunt obligai s se pronune, n termen de 30 de zile de l
a data ntiinrii, asupra exercitrii dreptului; dup scurgerea acestui termen, dreptul d
preemiune pentru coproprietari sau proprietarii adiaceni se consider stins; actul
de vnzare-cumprare ncheiat cu nclcarea dreptului de preemiune este anulabil n condi
legii. n cazul iniierii vnzrii bunurilor imobile, administraia public local este obl
t s respecte un ir de acte normative ce reglementeaz modalitatea de vnzare a bunurilo
r imobile. 2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementat prin
legile: nr. 354/2004 art. 7-22; nr. 1543/1998 art.14-21, prin alte acte normativ
e. Potrivit actelor normative invocate, bunul imobil se formeaz prin: separarea,
din bunul imobil, a unei pri n calitate de obiect de drept independent; comasarea a
dou sau mai multor bunuri imobile. Drept fundamentare tehnic a deciziei de formar
e a bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric, precum i d
escrierea tehnic a bunului imobil. Planul cadastral include, n mod obligatoriu, ho
tarele, numerele cadastrale i alte caracteristici ale terenului i poate reprezenta
construciile capitale amplasate pe teren. Planul geometric se ntocmete n baza lucrri
lor geodezice, executate n sistemul unic naional de coordonare, indicndu-se toate c
onstruciile capitale amplasate pe teren. Planul cadastral i/sau planul geometric p
ot fi modificate numai n cazul: a) acordului scris al tuturor titularilor de drep
turi asupra bunurilor imobile ale cror interese sunt atinse; b) hotrrii judectoreti p
rivind modificarea lor; sau c) necesitii corectrii erorilor care nu ating hotarele
terenului sau alte interese ale titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile
. n cazul modificrii planului cadastral sau planului geometric, fiecrui titular de
drepturi ale crui interese pot fi atinse i se expediaz un preaviz privind modificri
le efectuate. Formarea unui bun imobil teren se efectueaz att n procesul crerii cada
strului [nregistrare a bunurilor imobile conform criteriului sistemic] prin deter
minarea i nregistrarea bunurilor imobile, ct i n procesul nregistrrii primare select
conform criteriului individual. Formarea i nregistrarea bunului imobil teren pres
upune efectuarea de msurri pe teren prin care se determin configuraia i dimensiunile
fiecrei parcele/construcii [2; 5]. innd cont de faptul c la temelia cadastrului bunur
ilor imobile st terenul, lucrrile cadastrale sunt focalizate prin el. Bunului imob
il format i se stabilete hotar fix, ale crui coordonate sunt stabilite i fixate pe
teren prin borne de hotar. Pentru a stabili hotar fix,

58 responsabilul de lucrrile cadastrale merge pe teren i, mpreun cu proprietarul ace

stuia i cu proprietarii terenurilor adiacente, ntocmete un act constatator, la care
se anexeaz, n mod obligatoriu, planul cadastral al terenului. Hotarul fix se stab
ilete la cererea i din contul proprietarului. Cadastrul bunurilor imobile se creea
z prin nregistrarea primar masiv a bunurilor, pentru fiecare bun ntocmindu-se un dosa
r cadastral, inclusiv la divizarea terenului n dou sau mai multe bunuri imobile or
i la comasarea a dou sau mai multe bunuri imobile, sau prin nregistrare individual.
O dat format, bunului imobil teren i se atribuie un numr cadastral care este i numr
ul dosarului cadastral. Dosarul cadastral al bunului imobil teren conine un exemp
lar al documentului ce confirm drepturile asupra acestui bun imobil [titlul de au
tentificare a dreptului deintorului de teren [anexa nr. 10], eliberat de autoritat
ea administraiei publice locale, certificatul de motenire, contractul de vnzare-cum
prare, contractul de donaie, contractul de schimb, contractul de arend] sau copia d
e pe el, planul cadastral sau planul geometric al terenului i alte documente. Numr
ul cadastral atribuit la formarea bunului servete drept temei pentru nscrierea bun
ului imobil n Registru. n acest sens, menionm c oficiile cadastrale nu sunt n drept a
refuza nregistrarea bunului imobil teren, invocnd lipsa numrului cadastral. Bunului
imobil teren i se va atribui un numr cadastral convenional [temporar]. Bunul imob
il teren poate fi format prin separare sau consolidare. Consolidarea terenurilor
agricole se efectueaz din iniiativa proprietarilor de terenuri, prin urmtoarele mo
daliti: n baza contractului de activitate economic comun [gospodria rneasc de fer
in folosirea n comun a terenurilor agricole; prin separare, comasare i prin redefi
nirea hotarelor de teren, prin arend, vnzare-cumprare, prin schimbul de terenuri ntr
e deintori, inclusiv ntre deintorii de teren participani la procesul de consolidare;
rin alte modaliti neinterzise. Consolidarea i, respectiv, formarea bunului imobil t
eren agricol se efectueaz n baza unui proiect de consolidare elaborat de organul c
ompetent. Imobilul construcie poate fi definit ca obiect al dreptului de propriet
ate sau ca parte dintr-o proprietate construit cu o utilizare distinct pentru prop
rietar, care aparine unei persoane sau mai multor persoane n indiviziune. Aceasta
poate fi o cldire ntreag sau pri din ea, cu una sau mai multe intrri. Fiecare intrare
are o adres identic cu cea a intrrii principale. n scopul accelerrii crerii cadastrul
i bunurilor imobile, statul a organizat i nfptuiete [conform programului de creare a
cadastrului, a crui finalizare este preconizat pentru anul 2010] nregistrarea prim
ar masiv, care presupune realizarea unui complex de lucrri organizatorice i cadastra
le. Aceste lucrri sunt axate pe documentaia deinut de fostele birourile teritoriale
de inventariere tehnic [BIT], actualmente oficii cadastrale teritoriale. Concomit
ent cu nregistrarea primar masiv, se efectueaz, la cerere, nregistrarea primar select
v i nregistrarea curent.

59 Legea nr. 354/2004 prevede exhaustiv lista documentelor necesare iniierii proc
edurii de formare a bunului: a) extrasul din Registru sau informaia care exist n ca
dastru, cnd formarea se realizeaz la decizia instanei sau a organelor fiscale; b) p
roiectul planului cadastral i/sau geometric al bunului imobil supus formrii, descr
ierea [caracteristica] tehnic; c) n caz de necesitate, acordul n scris al titularil
or dreptului ce greveaz dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau al propr
ietarilor bunurilor imobile vecine, ale cror drepturi pot fi lezate la formarea b
unului imobil; d) dup caz, documentele ce confirm drepturile patrimoniale ale pers
oanei interesate asupra bunului imobil n temeiul cruia se realizeaz formarea. Solic
itanii formrii copie]. Organele abilitate verific dac: a) decizia de formare a bunul
ui imobil este de competena organului respectiv; b) la cerere sunt anexate toate
documentele prevzute; c) sunt indicate pe ambele exemplare ale cererii: data prim
irii ei, numele solicitantului i lista documentelor primite. Dup verificarea actel
or, cu condiia corespunderii prevederilor legale, persoana responsabil nregistreaz c
ererea n condica de cereri [anexa nr. 9], transmind solicitantului exemplarul al do
ilea al cererii [Legea nr. 354/204 art. 16]. n cazul cnd, la verificarea documente
lor, se constat diferite devieri [solicitantul nu a ndeplinit una din cerinele proc
edurii de prezentare a cererii sau formarea bunului imobil ine de competena unui a
lt organ], persoana mputernicit este n drept s refuze primirea cererii, indicnd n scr
s neajunsurile. Persoana responsabil de formarea bunului mai are urmtoarele obligai
i: a) s analizeze dac formarea bunului imobil nu va leza drepturile unor alte pers
oane; b) s elaboreze un proiect de decizie privind formarea bunului imobil; c) s e
laboreze un proiect de modificare a deciziilor emise anterior privind transmiter
ea bunului imobil n folosin sau anularea lor. Menionm totodat c, de la regula nscri
registru a tuturor bunurilor imobile, cele care aparin domeniului public i privat
[al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale] se nscriu ntr-un registru d
e publicitate special care se gsete, de asemenea, la oficiile cadastrale teritoria
le. Formarea bunului imobil apartament. ara noastr a motenit sistemul socio-economi
c comun rilor fostei Uniuni Sovietice, inclusiv n domeniul locativ. Pn la privatizare
, fondul de locuine era constituit din locuine de stat, locuine departamentale, afl
ate la balana ntreprinderilor, organizaiilor de stat i sindicatelor, altor formaiuni
obteti, locuine n case cooperatiste i case particulare. Codul cu privire la locuine,
ei depit de viaa social-economic, oricum reglementeaz unele raporturi locative. Actua
mente, raporturile locative private sunt reglementate de C. civ., Legile nr. 913
/2000, 1543/1998, alte acte normative. Potrivit cadrului normativ bunului imobil
prezint documentele n dou exemplare [original i

60 apartamentele sunt obiectul proprietii n condominium. Prin condominium se nelege c

omplexul unic de bunuri imobiliare ce include terenuri n hotarele stabilite i bloc
urile [blocul] de locuine, alte imobiliare amplasate pe teren aflate n proprietate
privat, de stat sau municipal, restul fiind proprietate indiviz. Formarea bunului
imobil locuin poate avea diferite temeiuri: decizia autoritii administraiei publice l
ocale [n cazul nregistrrii primare masive conform programului de creare a cadastrul
ui bunurilor imobile] care se refer la toate bunurile imobile dintr-o localitate;
decizia autoritii administraiei publice locale n cazul cnd bunul imobil supus formri
este proprietate public; decizia persoanei private n cazul cnd bunul imobil aparta
ment este proprietate privat [individual]. Procedura de formare este aceeai pentru
toate bunurile, indiferent de proprietar. Imobilul apartament poate fi format si
milar altor bunuri imobile n temeiul hotrrii judectoreti sau a organului fiscal. n ca
urile enunate, iniiativa nu este a proprietarului de bun imobil, ci a creditorilor
. Prin urmare, avem o formare forat a bunului imobil care poate fi iniiat pentru div
erse bunuri imobile: teren; construcie; apartament etc. Formarea bunului imobil n
temeiul hotrrii judectoreti are loc n cazul n care: 1) proprietarii bunului imobil af
at n proprietate comun nu pot ajunge la o nelegere privind modul i condiiile divizri
onsolidrii bunului; 2) instana dispune sechestrarea sau comercializarea unei pri din
bunul imobil [inclusiv pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii]; 3) exis
t alte situaii. Formarea bunului imobil n baza hotrrii unui organ fiscal poate fi efe
ctuat dup apariia, conform legislaiei, a dreptului de comercializare a imobilului. n
ambele situaii, nregistrarea drepturilor asupra imobilului format i operarea modifi
crilor, n documentele cadastrale se vor efectua n baza: proiectului de plan al imob
ilului format, hotrrea judectoreasc sau decizia organului fiscal privind sechestrare
a/formarea imobilului. Formarea imobilului apartament este dificil din cauza unei
forme speciale de coproprietate indiviz, unde se juxtapun, ntr-o cldire etajat, pro
prietatea individual i exclusiv i coproprietatea indiviz. Potrivit situaiei de fapt,
iecare proprietar este proprietarul exclusiv al apartamentului su, dar mai este i
coproprietar al prilor din cldire care servesc tuturor i sunt de uz comun: temelia c
asei, intrarea, acoperiul, sistemele de aprovizionare cu ap, energie termic, gaze e
tc. Bunul imobil apartament proprietate privat poate fi format la decizia proprie
tarului persoan fizic sau persoan juridic n conformitate cu Legea 354/2004 art. 14-20
. 2.2.3. Modaliti de nregistrare a bunurilor imobile

61 2.2.3.1. nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile, r

glementate prin C. civ., Legile nr. 1543/1998 i nr. 354/2004, la concret se reali
zeaz prin respectarea mai multor reguli, stabilite n Instruciunea nr. 487/2005, cap
itolul III, care sunt de competena oficiului cadastral teritorial. Astfel, confor
m Instruciunii nr. 487/2005, registratorul: a) primete documentele pentru nregistra
re [se depun n dou exemplare, la care se anexeaz documentele ce confirm dreptul, inc
lusiv alte documente necesare nscrierii dreptului]; b) acord solicitantului consul
taii necesare n vederea completrii cererii; c) fotocopiaz unele documente necesare ns
crierii dreptului; d) decide intabularea sau notarea, sau nscrierea provizorie a
drepturilor solicitate. Temei pentru nregistrare servesc actele prezentate de sol
icitant, autentificate notarial. Cele eliberate de autoritatea public local se pre
zint n original, una autentificat notarial i o copie simpl. Dup nscrierea dreptului
icitat registratorul, pe copia simpl consemneaz faptul corespunderii cu originalul
, aplic semntura i tampila, dup ce documentul se include n dosarul cadastral. Actele
uridice referitoare la bunurile imobile ntocmite n form scris simpl se depun n origin
l, ntr-un numr de exemplare necesar efecturii nscrierilor n Registru dintre care unul
se ndosariaz n dosarul cadastral. Cererea i actele pentru nscrierea drepturilor se d
epun personal de titular sau prin reprezentant [C. civ., art. 242 alin. (1)]. n f
uncie de temeiul de nregistrare a bunurilor imobile /drepturilor, distingem persoa
ne care au dobndit dreptul asupra bunului imobil n temeiul: legii, unui act juridi
c, prin motenire, prin accesiune, n temeiul hotrrii judectoreti, n temeiul unui act
inistrativ sau un alt mod prevzut de lege. Conform Instruciunii nr. 487/2005, pct.
20, dac documentele ce confirm drepturile sunt autentificate notarial ori sunt em
ise de o autoritate public, cererea de nregistrare poate fi depus de fiecare dintre
pri. n cazul n care cererea de nregistrare este depus de persoana care solicit radi
a dreptului, aceasta va prezenta i datele necesare nregistrrii titularului dreptulu
i care se cere a fi nscris. Dac se cere nscrierea drepturilor n temeiul unui act jur
idic neautentificat notarial, cererea trebuie s fie semnat de ambele pri ale actului
juridic. Instruciunea nr. 487/2005 stabilete condiii stricte pentru anumite catego
rii de persoane n cazul solicitrii de ctre acestea a nregistrrii bunurilor imobile/dr
tepturilor. Astfel, minorii: de la 16 ani, crora li s-a acordat capacitate deplin
de exerciiu [prin emancipare], vor prezenta i hotrrea autoritii tutelare sau hotrre
ectoreasc prin care li s-a atribuit capacitatea deplin de exerciiu;

62 de la 14 ani, cu excepia celor ce se afl sau s-au aflat n cstorie, precum i persoa
elor fizice limitate n capacitatea de exerciiu prin hotrre judectoreasc, asupra cror
fost instituit curatela, pot depune de sinestttor cerere de nregistrare numai cu ac
ordul scris al prinilor sau al curatorului. n numele minorilor n vrst de pn la 14 a
ererea de nregistrare a bunului imobil/dreptului imobiliar o vor depune prinii. n nu
mele persoanelor fizice i persoanelor juridice, cerea de nregistrare a bunului imo
bil i a dreptului imobiliar o pot depune reprezentanii. mputernicirile reprezentanil
or titularilor de drept, persoane fizice sau persoane juridice sunt confirmate p
rin procura eliberat pe un termen de maximum trei ani [C. civ., art. 252 alin. (1
9)]. n cazul altor reprezentani, mputernicire vor fi confirmate: pentru minorul de
pn la 14 ani: de prini sau nfietori prin actul de identitate al printelui/nfietoru
prin adeverina de natere a copilului sau un alt act ce confirm statutul lor [117, p
. 243]; de tutore prin hotrrea autoritii tutelare despre instituirea tutelei i numir
a tutorelui [C. civ., art. 36], prin adeverina de natere a copilului sau un alt ac
t juridic ce confirm statutul lor [117, p. 243]; de administratorul fiduciar n caz
ul n care a fost ncheiat un contract de administrare fiduciar a bunurilor imobile c
e aparin minorului pus sub tutel prin actul de identitate i contractul de administr
are fiduciar ncheiat ntre el i autoritatea tutelar [C. civ., art. 44 alin. (1)]; de r
eprezentantul instituiei de asisten social public, de educaie, de nvmnt, de trat
l unei alte instituii similare, n cazul n care minorul nu are prini sau nfietori i n
fost numit tutorele prin actul de identitate, procura din partea instituiei sau
un alt act juridic care dovedete dreptul de a reprezenta instituia i prin confirmar
ea internrii titularului de drept n instituia curativ, nmatriculrii n instituia de
, n conformitate cu dispoziiile C. civ., art. 38 alin. (2); pentru persoanele fizi
ce recunoscute n modul stabilit de lege ca persoane fr capacitate de exerciiu sau cu
capacitate de exerciiu limitat: de tutore sau curator - prin actul de identitate,
hotrrea autoritii tutelare despre instituirea tutelei/curatelei i numirea tutorelui/
curatorului; de administrator, dac a fost ncheiat un contract de administrare fidu
ciar a bunurilor imobile ce aparin persoanei puse sub tutel - prin actul de identit
ate, contractul de administrare fiduciar, ncheiat ntre el i autoritatea tutelar [C. c
iv., art. 44, alin.(1)];

63 de reprezentantul instituiei de asisten social public, de tratament sau al unei al

te instituii similare, n cazul n care persoana declarat fr capacitate de exerciiu co
rm dispoziiilor CPC art. 302 alin. (2) nu are tutore prin actul de identitate, pr
ocura din partea instituiei sau prin alt act juridic ce dovedete dreptul de a repr
ezenta instituia i prin confirmarea internrii titularului de drept n instituia curati
v [C. civ., art. 38 alin. (2)]. pentru persoanele cu capacitate deplin de exerciiu
asupra crora a fost instituit curatel n form de patronaj curatorul va prezenta contr
ctul de mandat sau de administrare fiduciar, ncheiat ntre titular i curator, actul d
e identitate [C. civ., art. 48 alin. (3)]; pentru persoanele disprute fr urm n temei
l hotrrii judectoreti privind numirea administratorului fiduciar, contractul de admi
nistrare fiduciar, ncheiat ntre administrator i autoritatea tutelar, buletinul de ide
ntitate al administratorului [C. civ., art. 50 alin (1)]; pentru reprezentanii pe
rsoanelor juridice mputernicirile se confirm prin originalul sau copia de pe Statu
tul [regulament, unui alt act de constituire] i procesul-verbal sau decizia despr
e alegeri, sau ordinul despre numirea n funcie a persoanei, sau extrasul din regis
trul ntreprinderilor i organizaiilor privind conductorul [directorul, managerul] ntre
prinderii ori organizaiei, sau prin procura eliberat conform legii, n care s fie ind
icat data eliberrii, date privind limita competenei i termenul mputernicirii [C. civ.
, art. 242]; pentru reprezentantul ntreprinderii [firmei] specializate, care efec
tueaz diferite operaiuni pe piaa imobiliar - mputernicirile se confirm prin actul de
dentitate, procur i contractul dintre unitatea economic i clientul n al crui interes
e solicit nregistrarea. Conform aceleiai instruciuni, solicitantul prezint oficiului
cadastral urmtoarele documente: bonul ce confirm achitarea serviciilor; cererea pr
ivind nscrierea drepturilor; buletinul de identitate [paaportul] sau adeverina de n
atere a persoanelor minore sau buletinul lor de identitate, paaportul naional al ce
teanului strin, buletinul de identitate al apatridului sau permisul de edere, certif
icatul organelor de nregistrare a actelor de stare civil privind schimbarea numelu
i, prenumelui, patronimicului n cazul necorespunderii datelor din actul de identi
tate a persoanei cu datele din documentele ce confirm naterea, transmiterea sau st
ingerea dreptului; certificatul privind nregistrarea de stat, dup caz, i actele de
constituire n original sau copiile de pe acestea, pentru persoanele juridice; act
ele ce confirm mputernicirile reprezentantului. Procura se depune n original, dac a
fost eliberat numai pentru efectuarea operaiunilor de nregistrare, sau se depune co
pia de pe ea dac e general; dou exemplare ale documentelor care constituie temeiul
apariiei, modificrii sau stingerii drepturilor conform cerinelor prevzute n Instruciu
ea nr. 487/2005 pct. 17 care sunt:

64 actele administrative emise de autoritile publice abilitate; contractele al cror

obiect sunt bunurile imobile; certificatul de motenitor; hotrrile judectoreti; titlu
rile de autentificare a drepturilor deintorilor de teren i alte acte [adeverine] pri
vind drepturile asupra bunului imobil eliberate de autoritile publice abilitate; a
lte documente privind naterea, transmiterea sau stingerea drepturilor asupra bunu
rilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare. O condiie nu mai puin importa
nt stabilit n Instruciunea nr. 487/2005 este cea potrivit creia documentele prezentat
e pentru nregistrarea drepturilor trebuie s individualizeze bunul imobil [s conin des
crierea lui] sau dreptul intabulat asupra cruia se face nscrierea i s indice dreptul
ce urmeaz a fi nscris sau radiat, s conin numele prilor, semnturile de rigoare, ia
zurile stabilite de lege s fie autentificate notarial i tampilate. n cazul n care doc
umentul are dou sau mai multe file, acestea trebuie s fie numerotate i nuruite. Potr
ivit Legii nr. 1543/1998 art. 12, registratorul verific corespunderea documentelo
r n urmtoarea ordine: 1. cererea; 2. bonul ce confirm plata serviciilor; 3. corespu
nderea informaiei indicat n cerere cu cea din actul de identitate; 4. existena i core
ctitudinea perfectrii documentului ce confirm mputernicirile reprezentantului [dup c
az]; 5. existena documentelor anexate la cerere cu cele enumerate. Dac n urma verif
icrii, registratorul conchide c documentele prezentate n legtur cu solicitarea nscrie
ii drepturilor imobiliare sunt conforme cerinelor, le selecteaz pe cele necesare:
cererea [anexa nr. 8]; bonul ce confirm achitarea serviciilor; dou exemplare ale d
ocumentelor necesare pentru nregistrare; procura reprezentantului n original sau c
opia de pe aceasta [117, p. 248] . n funcie de concluzia rezultat dup verificarea do
cumentelor, registratorul va primi i va nregistra cererea de nregistrare a drepturi
lor imobiliare sau o va restitui solicitantului motivnd [pe cerere] refuzul. Cere
rea se restituie mpreun cu documentele prezentate pentru nregistrare. Potrivit Legi
i nr. 1543/1998, registratorul poate respinge cererea de nregistrare n urmtoarele c
azuri: actul de identitate al solicitantului [reprezentantului] nu a fost prezen
tat [art. 31]; cererea este depus de o persoan neautorizat [art. 31]; unele documen
te necesare pentru nregistrare nu au fost prezentate [art. 31]; documentele preze
ntate pentru efectuarea nscrierilor n registrul bunurilor imobile nu corespund cer
inelor stabilite de legislaie [art. 31];

65 drepturile solicitate pentru nscriere nu sunt susceptibile de nscriere n registr

ul bunurilor imobile [art. 31]; dreptul asupra bunului solicitat spre nscriere es
te nregistrat pe numele unei alte persoane [art. 31]; nscrierea dreptului trebuie
s fie efectuat de un alt oficiu cadastral [ art. 31]; documentele prezentate conin t
ersturi, adugiri, cuvinte radiate sau alte corectri nemenionate n ele [art. 29]; docu
mentele sunt executate n creion [art. 20]; documentele sunt grav deteriorate ceea
ce nu permite interpretarea univoc a coninutului lor [ art. 29]; documentele prez
entate nu sunt numerotate i nuruite [n cazul n care documentul de drept are dou sau m
ai multe file] [art. 29]; nu este individualizat bunul imobil sau dreptul a crei n
registrare se solicit [art. 29]; n cerere nu este indicat felul nscrierii ce se sol
icit a fi efectuat n registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 498]. Conform Instr
uciunii nr. 487/2005, n cazul primirii documentelor spre nscrierea drepturilor soli
citate, registratorul completeaz cererea, indicnd numele i prenumele su, numrul, data
i ora primirii cererii, termenul executrii [eliberrii] documentului, i nregistreaz c
rerea n condica de cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indic numrul de nre
gistrare din condica de cereri, data i ora primirii cererii i a documentelor depus
e, se restituie solicitantului. Conform dispoziiilor legale [C. civ. art. 499 ali
n (1)], drepturile imobiliare se constituie din momentul nscrierii n registrul bun
urilor imobile, adic retroactiv, deaceea este important ca registratorul s nscrie p
e fiecare document de drept, prezentat spre nscriere, numrul de nregistrare a cerer
ii corespunztor condicii de cereri, la care se adaug numrul de ordine al documentul
ui anexat la cerere. Numrul astfel format se nscrie n rubrica corespunztoare a regis
trului dup indicarea datelor despre documentul de drept ce a servit ca temei al e
fecturii sau modificrii nscrierii. Dac este necesar, registratorul completeaz fia de
viden a documentelor i le transmite persoanei responsabile pentru gestionarea fluxu
lui de informaii n oficiul cadastral teritorial. De asemenea, noteaz n registrul com
puterizat faptul primirii cererii. Urmtoarea etap ce ine de nregistrarea bunurilor i
mobile i a drepturilor asupra lor este verificarea i pregtirea documentelor. Legea
nr. 1543/1998, prin art.32, stabilete c termenul de examinare a cererii i de verifi
care a documentelor privind nregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile nu
trebuie s depeasc 20 de zile de la data nregistrrii cererii. Aceeai lege prevede i
e de la acest termen, adic

66 termenul poate fi prelungit [cel mult cu 40 de zile] n cazul necesitii substitui

rii sau primirii unor documente suplimentare de la solicitant, autoriti publice, a
lte persoane. Pentru a efectua nregistrarea curent a bunurilor imobile i nscrierea d
repturilor, registratorul primete de la arhivar dosarul cadastral al bunului imob
il i registrul bunurilor imobile [n continuare Registrul] inut pe fiiere de hrtie. La
materialele de arhiv au acces numai persoanele abilitate cu astfel de prerogativ
e. Folosirea materialelor de arhiv este specificat n instruciunile Serviciului de St
at de Arhiv al Republicii Moldova i n Instruciunea cu privire la arhiva OCT. n confor
mitate cu instruciunile nominalizate, registratorul verific: autenticitatea docume
ntelor [posibile tersturi, adugiri, cuvinte radiate etc.]; plenititudinea datelor i
executarea documentelor prezentate n forma stabilit de legiuitor [inclusiv form sol
emn ca o condiie de valabilitate, C. civ., art. 208] [236, p. 34]; corespunderea d
atelor din documente cu cele din dosarul cadastral i Registru. Dac este necesar, r
egistratorul nainteaz demersuri autoritilor administraiei publice, notarului, judecto
iei etc. pentru obinerea documentelor suplimentare necesare. De asemenea, n caz de
necesitate, transmite documentele inginerului cadastral, care organizeaz verific
area documentelor pe teren, confer bunului imobil un numr cadastral. Fiecrei constr
ucii [ncperi izolate] indicate pe plan sau n lipsa acestuia pe schia din dosarul de i
nventariere tehnic i se confer numerele cadastrale 01, 02, 03 etc. sau, n cazul ncper
ilor izolate 01.001 etc. Numrul cadastral se indic pe planul cadastral sau geometr
ic, n Registrul nou-deschis i pe coperta dosarului cadastral ce va fi ntocmit dup ve
rificarea planului terenului i ntocmirea n form digital a acestuia. nregistrarea. nr
strarea este efectuat de registrator avnd la dispoziie: cererea i documentele pentru
nregistrare, Registrul i dosarul cadastral. Registratorul efectueaz nregistrarea, c
onform Instruciunii nr. 487/2005, n urmtoarea consecutivitate: efectueaz nscrierile n
registrul computerizat; nscrie n cerere rezultatul deciziei privind nregistrarea; r
adiaz notarea din Registru despre faptul primirii cererii; extrage versiunea pe f
iierele de hrtie ale registrului; confirm versiunea expus pe fiierele de hrtie ale Re
istrului prin tampila i semntura sa [tampila i semntura se aplic pe ultima fil a fi
i, celelalte file sunt numai vizate]; bareaz versiunea precedent a fiierului de hrti
e a Registrului cu o linie n diagonal, semneaz rubrica STINS i, dup indicarea datei,
include documentele n mapa corespunztoare a registrului; aplic parafa de nregistrare
a dreptului pe toate exemplarele de documente ce confirm drepturile, n a cror baz s
-a efectuat nregistrarea; include n dosarul cadastral copiile confirmate; transmit
e versiunea pe fiierele de hrtie ale Registrului i dosarul cadastral n arhiv; dup apl
carea parafei de nregistrare, restituie solicitantului documentele care au servit
ca temei de nregistrare. Dac, n procesul efecturii nregistrrii, depisteaz unele dev
i

67 de la prevederile legii, registratorul indic acest fapt la rubrica Refuz [ex: n

urma examinrii cererii, s-a decis refuzul nenregistrarea bunurilor/drepturilor im
obiliare] semneaz, indic data refuzului i elaboreaz decizia de refuz al nscrierii dre
ptului. Dac pentru nregistrare sunt necesare documente suplimentare, registratorul
decide prelungirea termenului de examinare a cererii, ntiineaz, printr-un aviz soli
citantul, indicnd documentele pe care trebuie s le prezinte adugtor. Neexecutarea de
ciziei registratorului de a prezenta documente adugtoare are drept efect nenscriere
a dreptului [ex: n urma examinrii cererii, s-a decis refuzul nscrierii dreptului] d
up ce anexeaz la cerere decizia nenregistrrii i copia de pe avizul expediat anterior.
De asemenea: radiaz notarea privind primirea cererii din Registru; depune Regist
rul mpreun cu dosarul cadastral, n arhiv; restituie solicitantului ambele exemplare
ale documentelor i i remite decizia privind nenscrierea. Din cele expuse, deducem c
restituirea documentelor se efectueaz n cazul: efecturii nregistrrii bunului imobil i
a dreptului asupra lui; se restituie originalul documentului ce confirm dreptul s
au copia autentificat notarial, sau copia de pe hotrrea judectoreasc, sau alte docume
nte ce au servit drept temei de nregistrare, pe care se aplic parafa de nregistrare
; refuzului de nregistrare; se remite decizia de nenscriere, semnat de registrator,
i se restituie documentele prezentate pentru nregistrarea bunului/dreptului imobi
liar; lipsei documentului ce confirm plata pentru servicii cu meniunea de achitare
. Registratorul restituie documentele solicitantului sau reprezentantului acestu
ia la prezentarea actului de identitate. Faptul restituirii documentelor este co
nfirmat de solicitant/reprezentant prin semntur n condica de cereri, n care se va in
dica i data [Instruciunea nr. 487/2005, pct. 44]. 2.2.3.2. nregistrarea primar masiv
este o form de organizare a evidenei bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor,
care se efectueaz de oficiul cadastral teritorial [din oficiu], pe care propunem
s fie numit criteriu sistemic de eviden. Pentru exceptarea confuziilor, propunem ca
modalitatea de nregistrare a bunurilor i a drepturilor imobiliare efectuat la cere
a persoanelor fizice sau juridice s fie numit criteriu individual de nregistrare. P
otrivit criteriului sistemic [nregistrare primar masiv], lucrrile de identificare i a
lte lucrri se execut de ntreprinderile ce activeaz n domeniul lucrrilor cadastrale n
meiul contractului de prestare a serviciilor, ncheiat de autoritatea competent, ca
ietului de sarcini i al graficului de executare a lucrrilor i de nregistrare a bunur
ilor. Astfel, oficiul cadastral mputernicete o persoan cu nregistrarea primar masiv [
xecutant], care primete materialele i le transmite inginerului cadastral. Predarea
-primirea materialelor necesare efecturii nregistrrii primare masive sunt confirmat
e printr-un act, la care se anexeaz urmtoarele materiale:

68 copia de pe actul de identitate al reprezentantului ntreprinderii; informaia ca

dastral juridic i tehnic pe suport de hrtie i pe suport magnetic, despre fiecare imob
l; planul cadastral pe suport de hrtie i pe suport magnetic; materialele msurrilor g
eometrice; alte materiale indicate n caietul de sarcini [Instruciunea nr. 487/2005
]. Inginerul cadastral verific i avizeaz materialele enumerate i le pregtete pentru
gistrare, iar n caz de necesitate, organizeaz primirea de documente suplimentare d
e la executori, autoriti publice, alte persoane. Dac n localitatea n care se execut l
crrile de nregistrare masiv, terenurile aferente caselor n-au fost transmise n propr
ietate proprietarului casei, inginerul cadastral: sistematizeaz informaia, pregtete
planul cadastral i proiectul demersului n adresa administraiei publice locale n vede
rea emiterii deciziei privind transmiterea n proprietate a terenurilor aferente c
aselor; semneaz demersul la registrator i l nmneaz administraiei publice locale; ob
opia de pe decizia autoritii publice locale, exemplarul al doilea al titlurilor de
autentificare a drepturilor deintorilor de teren i planul cadastral [aprobat] al t
eritoriului; Dup aceea: efectueaz nscrierile n Registrul computerizat; extrage versi
unea pe fiierele de hrtie ale Registrului; adeverete versiunea de pe fiierele de hrti
e ale Registrului prin tampil [pe ultima fil a fiierului] i semntura sa [pe celelalte
file]; aplic parafa de nregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente
ce confirm drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea; include n dosarul cada
tral copiile de pe documentele confirmate de registrator; depune versiunea pe fii
erele de hrtie ale Registrului i dosarul cadastral n arhiv. n cazul nregistrrii prim
masive, data nregistrrii bunurilor i nscrierii drepturilor imobiliare corespunde cu
data aplicrii parafei i tampilei registratorului pe versiunea de hrtie a Registrulu
i. n cazul nregistrrii conform criteriului sistemic, problema care cere soluionare a
r fi referitoare la bunurile imobile n a cror privin oficiul cadastral teritorial nu
dispune de informaie: data, luna, anul naterii sau codul personal al proprietarul
ui bunului imobil. Din coninutul Instruciunii nr. 487/2005 deducem, prin interpret
are extensiv, c nregistrarea unor astfel de bunuri imobile se

69 va efectua, datele lips urmrind s fie incluse ulterior, pe msur ce imobilele n cau
vor deveni obiect al unor acte juridice economice. Prin urmare, nregistrarea bunu
lui imobil este un fapt juridic necesar aplicrii fa de imobilul nregistrat a regimul
ui juridic al bunurilor imobile ca o condiie obiectiv pentru nscrierea drepturilor
asupra lui. 2.2.4. Dosarul cadastral este un ansamblu de documente i de acte juri
dice privind un bun imobil din al cror cuprins rezult naterea, modificarea i stinger
ea drepturilor, precum i de acte care modific componena bunului imobil. n literatura
juridic, dosarul cadastral este definit ca nscris sau act care descrie imobilele i
arat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nsc
rise sau menionate ca titulare ale acestor drepturi [138, p. 133-134]. Nu putem f
i de acord cu opinia n cauz i menionm c, dosarul cadastral este o colecie sistematiz
e documente ce confirm drepturile asupra imobilelor, de scheme, planuri, schie i de
alte documente referitoare la fiecare bun imobil. Dosarul cadastral se ntocmete p
entru fiecare bun imobil la nregistrarea lui primar, inclusiv la divizarea lui n do
u sau n mai multe bunuri imobile ori la comasarea a dou sau mai multe bunuri imobil
e [Instruciunea nr.107/2003, pct. 53]. Astfel, fiecare bun imobil are propriul do
sar cadastral, n care sunt incluse planul lotului i planurile construciilor, sunt s
tabilii toi indicatorii de identificare: denumirea strzii i numrul imobilului, sector
ul, cartierul, lotul [numrul de inventar], anul ntocmirii dosarului cadastral, num
ele persoanei care l-a ntocmit, numele persoanei care a controlat corectitudinea
datelor din el. O alt component a dosarului cadastral este fia privind inventariere
a tehnic a imobilului, cu meniunile privind: suprafaa lotului de pmnt cu sau fr cons
cii, drepturile reale asupra lotului, grevrile. Prin urmare, n sens de noiune putem
spune c: dosarul cadastral este o totalitate de acte i nscrieri referitoare la: bun
ul imobil, la drepturile de crean, la actele, faptele sau raporturile juridice afe
rente imobilului respectiv [172, p.38-85]. Dosarul cadastral se completeaz pe msur
a efecturii lucrrilor cadastrale [Instruciunea nr. 107/2003 pct.16] care prezum, pri
ntre alte msuri, i formarea bunului imobil. Procedura formrii bunilor imobile difer n
funcie de regimul bunului: domeniul public [titulari statul sau unitatea adminis
trativ-teritorial] sau privat [titulari persoanele fizice, juridice, statul i unit
atea administrativ-teritorial. Dosarul cadastral este format din documente cu pri
vire la bunurile imobile ce atest dreptul asupra lor i documente ce confirm dezmemb
rmintele dreptului de proprietate. Dosarul cadastral este completat dup formarea b
unului imobil. El conine documentele ntocmite pe parcursul formrii imobilului. Numru
l cadastral al terenului este i numrul dosarului.

70 Dosarul cadastral conine un exemplar al documentului ce confirm drepturi imobil

iare sau copia de pe el, autentificat notarial, planul cadastral sau planul geome
tric al terenului i alte documente. Planul cadastral i dosarul cadastral se actual
izeaz periodic, n msura depunerii cererilor de ctre titularii de drepturi i n conform
tate cu rezultatele monitoringului. Dosarul cadastral al imobilului teren va coni
ne urmtoarele documente: 1) titlul de identificare a dreptului deintorului de teren
; sau 2) titlul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate, posesiune i benefici
ere funciar; sau 3) documentele de constituire a ntreprinderii, unde se indic trans
miterea terenului n capitalul statutar i titlul ce confirm dreptul asupra terenului
al persoanei ce a transmis terenul n fondul statutar al ntreprinderii; sau 4) con
tractul de nstrinare a imobilului, n cazul cnd planul cadastral este o parte compone
nt a contractului [Instruciunea nr.107/2003, pct. 67], sau contractul de vnzare-cum
prare a terenului proprietate public. La nregistrarea unor tipuri de bunuri imobile
i a drepturilor asupra lor, dosarul cadastral va conine: 1) certificatul cu privi
re la componena participanilor la privatizare, eliberat de Departamentul Privatizri
i i Administrrii Proprietii de Stat n cazul nregistrrii drepturilor de proprietate
n n devlmie; 2) extrasul din registrul de eviden a gospodriilor [fostele gospodrii
nice, gospodriile rneti (de fermier)] sau certificatul, eliberat de administraia publ
c local, privind datele tuturor membrilor gospodriei, n cazul nregistrrii dreptului d
proprietate comun n devlmie asupra bunurilor acestor gospodrii; 3) documentul ce con
irm cotele determinate n bunul imobil, n cazul nregistrrii dreptului de proprietate c
omun n diviziune asupra bunului imobil; 4) contractul ncheiat ntre Departamentul Pri
vatizrii i Administrrii Proprietii de Stat ori administraia public local i titular
tului de gestiune economic, n cazul nregistrrii drepturilor ntreprinderii asupra bunu
rilor proprietate public transmise lor cu drept de gestiune economic; 5) decizia a
dministraiei publice locale, n cazul nregistrrii grevrii dreptului asupra terenului p
roprietate public; 6) contractul de gaj i documentele indicate n contract, n cazul nr
egistrrii ipotecii; 7) contractul de cesiune a creanei, n cazul nregistrrii cesiunii
ipotecii; 8) planul terenului, cu indicarea hotarelor, i/sau planul construciei, n
cazul nregistrrii servituilor [Regulamentul nr.1030/1998 pct. 20]. Documentaia inclu
s n dosar se enumer pe prima foaie [dup copert] a dosarului. La operarea modificrilor
documentaia dosarului cadastral, documentul nou-anexat se nscrie n ordinea de nscri
ere a documentelor corespunztor foii de cuprins, acestuia atribuindu-i-se numr de
rnd.

71 Potrivit Regulamentului nr.1030/1998, dup ntocmirea dosarului cadastral, regist

ratorul nscrie bunurile imobile i drepturile asupra lor cu aplicarea parafei privi
nd nregistrarea drepturilor pe toate documentele ce confirm drepturile n a cror baz s
-a efectuat nregistrarea. Prin urmare, dosarul cadastral poate fi asemuit unui re
gistru de stare civil a bunului imobil n care sunt evideniate toate operaiunile priv
ind bunurile imobile. Un argument plauzibil este i aplicarea actual a sistemelor d
e publicitate imobiliar, axate pe sistemul real, sistem german de publicitate, ad
ic inerea registrelor de publicitate dup criteriul bunului imobil, individualizat c
u un numr topografic distinct, atribuit lui la momentul crerii cadastrului bunuril
or imobile. Importana dosarului cadastral. Potrivit literaturii de specialitate,
importana dosarului cadastral este relevant prin informaia veridic acumulat n privin
unurilor imobile. Astfel, persoanele interesate pot solicita, conform legii, inf
ormaie privind situaia bunului imobil interesat. Nu greim n faa adevrului dac vom sp
c dosarul cadastral conine o totalitate de acte juridice care au servit drept tem
ei nregistrrii bunului n scopul asigurrii evidenei i opozabilitii fa de teri.

72 CAPITOLUL III SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE 3.1. Felurile nscrier

ilor n Registrul bunurilor imobile i specificul efecturii nscrierea drepturilor imob
iliare este reglementat de C. civ., Legea nr. 1543/1998, de Instruciunea nr. 487/2
005 [85], de Scrisoarea instructiv nr. 01-345 din 25 decembrie 1998 privind lista
documentelor ce confirm drepturile asupra bunurilor imobile, n continuare Scrisoa
rea nr. 345/1998 [86], de alte acte normative. Responsabil de efectuarea nscrieri
lor n Registru este registratorul oficiului cadastral teritorial. n virtutea funcie
i, acesta efectueaz nscrierile n registrul bunurilor imobile. Conform Instruciunii n
r. 487/2005, datele se nscriu n Registru, n ordine cronologic cu confirmarea prin se
mntur i tampil. n cazul depistrii unei nscrieri neconfirmate prin semntura registr
i i tampil, se vor examina documentele din dosarul cadastral pentru a stabili auten
ticitatea nscrierii. Situaiile ce provoc dubii asupra veridicitii nscrierii vor fi so
uionate prin confruntarea documentelor prezentate de titular i nscrierea neconfirma
t. nscrierile n registrul bunurilor imobile referitoare la suprafa, destinaie i cate
ia de folosin a bunului imobil sunt opozabile terilor pn la proba contrarie. Cadrul n
ormativ ce reglementeaz raporturile de publicitate imobiliar corespunde cerinelor p
rivind armonizarea legislaiei naionale legislaiei Uniunii Europene [7, p. 72-77]. T
otui, unele reglementri creeaz confuzii. Bunoar cum vom proceda n cazul drepturilor i
obiliare constituite pn la punerea n vigoare a Legii nr. 1543/1998 i nenscrise confor
m acesteia? Or, din coninutul legii deducem dou cerine diametral opuse: a) drepturi
le nscrise anterior punerii n vigoare a Legii nr. 1543/1998 au putere juridic i b) p
ersoanele care ncheie convenii cu bunurile imobiliare dup intrarea n vigoare a Legii
nr. 1543/1998 vor nscrie mai nti dreptul aprut anterior. Considerm, vor fi nscrise d
epturile constituite anterior n cazul conveniilor translative de proprietate n a cro
r temei dreptul se stinge n patrimoniul alienatorului i se constituie n patrimoniul
dobnditorului. Procedura de nscriere a drepturilor imobiliare va fi simplificat, a
dic nu include toate etapele stabilite prin Legea 1543/1998, reducndu-se la nscrier
ea n capitolele I i II al Registrului bunurilor imobile a bunului imobil i a dreptu
lui imobiliar. n acest caz nscrierea drepturilor imobiliare se va efectua gratuit.
Potrivit Legii nr. 1543/1998 i Instruciunii nr. 487/2005, nscrierea drepturilor im
obiliare este supus unei anumite proceduri care const n depunerea, la oficiul cadas
tral teritorial, a cererii, la care se anexeaz documentele generatoare de dreptur
i imobiliare. Datele nscrise n registrul bunurilor imobile constituie informaie int
egral privind regimul juridic al bunului imobil. Dac l parafrazm pe savantul jurist
romn Mircea Miclea, cercettorul gsete, pe de o parte, situaia

73 topografic a imobilului, artat ntr-un plan [se are n vedere planul cadastral], nto
mit riguros, cu precizarea suprafeei, vecintilor i altor indicaiuni, care ajut la in
idualizarea deplin, iar pe de alt parte, situaia juridic, numele proprietarului, tra
nsmiterile, dezmembrrile, sarcinile, ntr-un cuvnt, un fel de stare civil a imobilulu
i [204, p. 272]. nscrierea drepturilor imobiliare se efectueaz la cererea titularu
lui de drepturi. Lato sensu, prin nscriere se nelege orice meniune efectuat de regist
rator n Registrul bunurilor imobile i n alte registre conexe. Se are n vedere toate
meniunile privind imobilul/imobilele, inclusiv nregistrarea cererilor de nscriere,
admiterea nscrierilor sau respingerea, meniunile privitoare la descrierea imobilul
ui, drepturile reale imobiliare i titularii lor, faptele juridice i drepturile per
sonale supuse nscrierii. Stricto sensu, nscrierea n registrul bunurilor imobile des
emneaz meniunile fcute de registrator n legtur cu descrierea imobilului, indicarea dr
pturilor reale imobiliare i a titularilor, precum i a altor drepturi personale, fa
pte juridice i raporturi juridice n legtur cu bunurile imobile supuse nscrierii n reg
strul bunurilor imobile. Codul civil stabilete exhaustiv, la art. 498 alin. (1),
trei feluri de nscrieri: intabularea drepturilor reale; nscrierea provizorie a dre
pturilor reale i notarea drepturilor de crean, faptelor juridice i raporturilor juri
dice ce au legtur cu bunul imobil. Intabularea i nscrierea provizorie au ca obiect d
repturile tabulare, iar notarea se refer la nscrierea drepturilor de crean, a faptel
or sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate n registru i are ca
efect opozabilitatea din momentul nregistrrii. n literatura de specialitate, intabu
larea a fost definit ca nscriere n registrul bunurilor imobile [218, p.89] prin car
e strmutarea, dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabil
terilor cu titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Fiind o nscri
ere definitiv, intabularea are efectul opozabilitii fa de teri i se face numai n ba
ui act juridic dovedit prin nscris original, din care cauz nu necesit justificare u
lterioar. Dreptul de proprietate se nscrie n registru indiferent de faptul c titular
ul este persoan fizic sau persoan juridic, ori c bunurile aparin domeniului public al
statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Potrivit C. civ. art. 498, intabu
larea are ca obiect nscrierea drepturilor tabulare pe baza actului prin care s-au
constituit ori s-au transmis n mod valabil. Astfel, se vor intabula: dreptul de
proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de s
uperficie, dreptul de servitute, dreptul de ipotec, dreptul de folosin prevzut de C.
funciar, dreptul de administrare [gestiune economic] asupra bunurilor statutului
i unitilor administrativ-teritoriale. Intabularea se va efectuarea cu condiia cores
punderii documentelor cerinelor legale: 1) de validitate a actului juridic - de f
ond i de form; condiiile de fond privesc coninutul actului

74 juridic [C. civ., art. 199 207] i se refer la capacitate, consimmnt, obiect, cauz
condiiile de form privesc exteriorizarea voinei [forma cerut ad validatem, ad probat
ionem sau pentru opozabilitate fa de teri]; 2) de identitate: a titularului dreptul
ui tabular i titularului actului juridic invocat spre intabulare, indicndu-se nume
le prilor; 3) deplinei puteri doveditoare a documentelor prezentate viznd valoarea
ad probationem a nscrisului; 4) de identificare a bunului imobil, adic de descrier
e tehnic i economic, precum i de separare juridic, bunul imobil obinnd caracteristic
nic economic i statut juridic, ceea ce i permite s fie evideniat indubitabil de alte
biective imobiliare; 5) de prezentare obligatorie a traducerii legalizate a docu
mentelor ntocmite ntr-o limb strin. Pentru excluderea fraudelor fiecare birou notaria
l colaboreaz cu un birou de traduceri care s-a remarcat prin corectitudine, profe
sionalism etc. Este provizorie nscrierea efectuat cu condiia justificrii ei ulterioa
re. n conformitate cu dispoziiile C. civ., art. 501, se nscriu provizoriu drepturil
e reale n urmtoarele cazuri: a) dreptul real dobndit este afectat de o condiie suspe
nsiv sau rezolutorie n actul juridic trebuie s fie expres indicat condiia care suspe
d naterea dreptului sau care va consolida dreptul [condiia se nscrie la rubrica Term
enul. Condiia]; b) n temeiul unei hotrri judectoreti, care nu este nc irevocabil,
a fost obligat la strmutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori c
el care administreaz bunurile unei alte persoane a fost obligat s dea o garanie ipo
tecar; c) debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca. Faptul c d
reptul a fost nscris sau radiat provizoriu se va indica n Registru. n cazurile nscri
erii provizorii, dreptul intabulat nu se va radia, n Registru fiind nscrii doi prop
rietari pn la soluionarea [consolidarea dreptului proprietarului nou nscris sau anul
area] [Instruciunea nr. 487/2005]. Articolul 498 din C. civ. dispune c, i n cazul in
tabulrii, nscrierea provizorie sau intabularea imperfect are ca obiect drepturi tab
ulare, notarea referindu-se la nscrierea drepturilor de crean, a faptelor sau a rap
orturilor juridice aferente imobilelor consemnate n Registru. n doctrin [129, p.118
-129; 209, p. 76-84] s-a relevat ideea conform creia, prin nscrierea provizorie, d
obndirea, strmutarea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare devin
opozabile fa de teri, de la data nregistrrii cererii de nscriere, sub condiia i n
ustificrii acesteia. nscrierea dreptului poate fi numai provizorie, adic deficiente
conditione, dac dreptul nu se nate n patrimoniul dobnditorului dect n cazul mplinir
condiiei. n cazul realizrii condiiei suspensive, eveniente conditione, dreptul se nat
e n patrimoniul dobnditorului, deci nregistrarea provizorie se justific. Pornind de
la prevederile C. civ., art. 498 alin (2), nscrierea provizorie vizeaz, ca i n cazul
intabulrii, aceleai obiective imobiliare, respectiv: dreptul de proprietate, drep
tul de uzufruct, dreptul de uz i abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superfi
cie, dreptul de

75 ipotec etc. nscrierea provizorie produce efecte fa de teri, retroactiv, adic de la

data nregistrrii cererii, i, ca rezultat, consolideaz toate nscrierile fcute condiio
. Justificarea nscrierii provizorii i transformarea acesteia n intabulare se face l
a cererea celui nscris provizoriu la prezentarea documentelor doveditoare a faptu
lui justificrii [ex. ndeplinirea sau nendeplinirea condiiei indicate n actul juridic
al crui temei s-a efectuat nscrierea provizorie, prezentarea hotrrii judectoreti ire
ocabile]. Aceleai aciuni le poate exercita o alt persoan interesat, cu consimmntul
nscris provizoriu sau n lipsa consimmntului, la prezentarea unei hotrri judectore
ocabile n acest sens. Potrivit C. civ., justificarea nscrierii provizorii are ca e
fect transformarea n intabulri a tuturor nscrierilor anterioare. Dac nscrierea proviz
orie nu a fost justificat, radierea acesteia se face cu consimmntul celui nscris sau
temeiul hotrrii judectoreti irevocabile. Concomitent cu radierea nscrierii provizori
i nejustificate, registratorul va radia din oficiu nscrierile condiionate de justi
ficarea nscrierii provizorii [ce au legtur cu nscrierea provizorie] [C. civ., art. 5
02]. De exemplu, n cazul unui antecontract de vnzare-cumprare, n Registru se nscrie p
rovizoriu i dreptul imobiliar al cumprtorul [ca proprietar] dar nu se radiaz dreptul
imobiliar al proprietarului-vnztor. Dreptul cumprtorului se va consolida dup achitar
ea preului, atunci fiind radiat din registrul bunurilor imobile drepturile propri
etarului - vnztor. n situaia neachitrii de ctre cumprtor a preului pn la data st
ract vnztorul poate cere radierea dreptului nscris provizoriu, radierea dreptului i
mobiliar al cumprtorului se va efectua cu acordul acestuia . n cazul n care, n perioa
da nscrierii provizorii, cumprtorul a constituit uzufruct n folosul unei alte persoa
ne, a dat bunul n locaiune, apoi, dreptul cumprtorului a fost radiat, se vor radia d
in oficiu de registrator [nefiind necesar consimmntul celor nscrii] i aceste drepturi
scrise n favoarea altor persoane, dar condiionate de justificarea nscrierii provizo
rii. Drepturile reale constituite dup nscrierea provizorie care au legtur cu aceast n
criere se vor nscrie tot provizoriu [Instruciunea nr. 487/2005]. Radierea nscrierii
drepturilor reale se face potrivit C. civ., art. 499 alin. (2), la cererea titu
larului de drept sau la cererea persoanei interesate, cu consimmntul titularului de
drept. Consimmntul titularului de drept nu este necesar n cazul n care: dreptul este
constituit pentru un anumit timp, expirat; dreptul se stinge prin decesul sau nc
etarea existenei titularului; exist o hotrre judectoreasc irevocabil despre radierea
eptului nscris n Registru; exist un act administrativ despre radierea nscrierii din
Registru; exist alte situaii.

76 Notarea n Registrul bunurilor imobile a drepturilor de crean, faptelor, raportur

ilor juridice ce au legtur cu bunul imobil are ca efect opozabilitatea acestora di
n momentul nregistrrii [C. civ., art. 508]. Se noteaz n registrul bunurilor imobile:
cererea de nregistrare a bunurilor/drepturilor imobiliare [Legea nr. 1543/1998];
punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri; locaiunea, arenda, ce
iunea fructelor pe mai mult de 3 ani; interdicia de nstrinare sau grevare a unui dr
ept nscris; sechestrul, urmrirea imobilului i a fructelor sale [urmrirea imobilului
se realizeaz prin notarea sechestrului aplicat de executorul judectoresc n vederea
vnzrii bunului, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea
preavizului creditorului gajist despre nceperea exercitrii dreptului de gaj i n alte
cazuri]; antecontractul; dreptul de preemiune nscut din act juridic; schimbarea r
angului ipotecii; poprirea creanei ipotecare; gajul asupra creanei ipotecare; decl
ararea insolvabilitii persoanei juridice; pornirea procedurii de reorganizare sau
dizolvare a persoanei juridice; amnarea mprelii bunului aflat n coproprietate [C. civ
., art. 359]; aciunile n justiie ce au legtur cu bunul imobil sau dreptul nscris; alt
cazuri prevzute de lege. Din coninutul legii, deducem c notarea se face n scop de i
nformare. Astfel se dau publicitii actele i faptele privitoare la drepturile person
ale, la starea i capacitatea persoanelor, la aciunile n justiie n legtur cu imobilel
crise n Registru. Literatura de specialitate [188, p. 57] clasific notrile n dou cate
gorii: 1) notri declarative, ale cror efecte sunt independente de nscrierea n regist
rul bunurilor imobile [punerea sub interdicie]; 2) notri constitutive, ale cror efe
cte depind de nscrierea n registrul bunurilor imobile [interdicia de nstrinare i grev
rea]. Sub incidena acestor prevederi nu cad bunurile care fac parte din domeniul
public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale. Bunurile imobile par
te component a domeniului public sunt nscrise n registre speciale [218, p. 41-45].
Notarea i radierea notrii se face la cererea prilor interesate, n temeiul documentelo
r doveditoare, fie din oficiu de registrator [Instruciunea nr.487/2005]. n cazuril
e n care documentul care confirm drepturile i n al crui temei se solicit nscrierea u
drept conine i interdicii, condiii n vederea asigurrii sau exercitrii dreptului, re
tratorul va nota aceste interdicii din oficiu [fr plat suplimentar]. Notarea i radier
a interdiciilor, sechestrului, altor fapte i raporturi juridice pot fi efectuate i
la cererea instanei, organului de executare a hotrrilor judectoreti, organului fiscal
sau a celui de urmrire penal. La nscrierea notrii, se va face referire la bunul sau
la numrul de ordine al dreptului nscris la care se refer notarea.

77 n cazul proprietii comune pe cote pri, dac n Registru nu sunt nscrii toi copro
, n extrasul din Registru se vor meniona datele din Registrul construciilor inut de
fostele BIT-uri sau se va meniona c oficiul cadastral teritorial nu are date refer
itoare la ceilali coproprietari [104, p.321]. Instruciunea nr. 487/2005 reglemente
az nscrierea dreptului de ipotec legal pentru achitarea preului la lucrrile persoanel
r care au participat la construcia imobilului [arhiteci, antreprenori, alte persoa
ne] n temeiul nscrisului [documentelor de drept] ce confirm raportul juridic. Drept
ul de ipotec se va nscrie asupra imobilului la a crei construcie s-a participat, n mr
mea creterii valorii bunului imobil, confirmat printr-o expertiz corespunztoare. La
prerea noastr, obiectul nscrierii prin notare vizeaz urmtoarele aspecte: I. Starea i
apacitatea: 1) persoanelor fizice, titulare de drepturi reale tabulare: incapaci
ti totale sau pariale ale titularului dreptului nscris, instituirea curatelei, aciuni
de anulare a hotrrii declarative de moarte a titularului de drept real nscris; 2 )
persoanelor juridice: notri privind hotrrea declarativ de faliment. II. Aciuni i ci
atac n justiie privind: 1) caracterul litigios al dreptului real nscris n Registru;
2) aciunea de predare a nscrisului translativ sau constitutiv de dreptului ce urm
eaz a fi nscris; 3) atacarea deciziei privind refuzul de nscriere n Registru; III. Ms
uri de indisponibilizare legale cum ar fi: interdicia de nstrinare/grevare i modaliti
e de nstrinare sau grevare; dreptul de preemiune legal; declaraia de utilitate public
a unui imobil; sechestrul judiciar. De exemplu, potrivit articolelor 174 i 175 di
n Codul de procedur civil nr. 225-XV din 30.05.2003 [18], n continuare CPC, la cere
rea participanilor la proces, judectorul poate lua msuri de asigurare a aciunii. Asi
gurarea se admite n orice faz a procesului dac neaplicarea msurilor de asigurare a a
ciunii ar crea dificulti judectoreti sau ar face imposibil executarea hotrrii judec
Aadar, pentru asigurarea aciunii, judectorul este n drept: s pun sechestru pe bunuri
e prtului; s interzic prtului svrirea unor anumite acte; s interzic unor alte pe
unor anumite acte n privina bunului n litigiu; s suspende vnzarea bunurilor sechestr
ate n cazul intentrii unei aciuni de ridicare a sechestrului de pe ele [radierea di
n actul inventar]; s suspende urmrirea, ntemeiat pe un document executoriu, contesta
t de ctre debitor pe cale judiciar. IV. Drepturile de crean, alte raporturi juridice
, elucidate n C. civ., Legile nr. 198/2003, nr. 1543/1998, n alte acte normative d
ispun nregistrarea la oficiul cadastral teritorial a contractului de

78 arend a terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un termen mai mare de 3

ani. Contractul de arend a terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un ter
men de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la primria localitii n a crei raz teri
afl terenurile i alte bunuri agricole [Legea nr.198/2003 art. 10]. Arenda n agricul
tur nu poate fi mai mic de un an i nici mai mare de 30 de ani [Legea nr. 198/2003 a
rt.8]. De asemenea, nregistrarea este cerut i n cazul contractului de locaiune. Astfe
l, C. civ. ,a art. 876, ntocmirea n scris a contractului de locaiune [alin. (1)] i ns
crierea, n registrul bunurilor imobile a contractului de locaiune pe un termen ce
depete 3 ani. Nerespectarea are ca efect inopozabilitatea fa de teri [2]. Contractul
e locaiune nu poate fi mai mare de 99 de ani [art. 877]. Potrivit legiuitorului,
vor fi notate n registrul bunurilor imobile orice raporturi juridice de natur s afe
cteze regimul juridic al unui bun imobil. Ipoteca, conform C. civ, art. 454, est
e un gaj al bunurilor imobile, care se poate consolida cu un drept de dispoziie a
supra bunului ipotecat, dar nu i cu drept de proprietate, cum uneori practic insti
tuiile bancare, ce nu dispun comercializarea bunului la licitaie, ci l preiau n prop
rietate, preul imobilului depind adesea cu mult valoarea creanei [256, dosarul nr. 2
-2315/04). La obieciile debitorului, bncile invoc lipsa de cumprtori, cauza fiind pro
cedura greoaie de comercializare a imobilului, precum i dorina de a obine n propriet
ate bunuri la preuri derizorii. Anihilarea dreptului de proprietate a debitorului
cere o reglementare normativ, din moment ce pledm pentru dezvoltarea pieei imobili
are. De altfel, exist riscul de a diminua dezvoltarea pieei imobiliare. Pentru asi
gurarea creditului acordat, instituiile financiare sunt interesate n a-i nregistra d
reptul asupra imobilului, prin care se garanteaz creana. Legea nr. 1543/1998 preve
de, la art. 44, c nregistrarea ipotecii se efectueaz n baza cererii debitorului gaji
st i a creditorului gajist. Nu se admite nregistrarea ipotecii n cazul n care ipotec
area bunului imobil indicat n contract este interzis de legislaie. De exemplu, ipot
ecarea de ctre instituiile publice a imobilelor primite n gestiune economic nu se ad
mite. n unele cazuri, ca excepie, ipotecarea este admis, dar cu acordul Departament
ului Privatizrii. nscrierile sau radierea nscrierilor privind raporturile de ipotec
se face, n temeiul documentelor ce confirm ncetarea aciunii, la cererea persoanelor
interesate sau din oficiu, prin dispoziia instanei, a organelor de urmrire penal. n c
ontextul celor expuse, menionm c, n practic, se evideniaz un ir de probleme la nre
ea bunurilor i a drepturilor imobiliare, pricinile constnd n: 1) efectuarea privati
zrii imobiliarelor fr actele de dare n exploatare; 2) nelegiferarea multor obiective
construite n anii 50 sau construite de fostele gospodrii agricole; 3) eliberarea
de ctre primrii a titlurilor provizorii de proprietate fr a anexa planurile terenuri
lor date n proprietate; 4) nerespectarea,

79 de ctre organele de resort, a procedurii de formare a bunului imobil supus sec

hestrrii; 5) transmiterea imobilelor n proprietate de organe neautorizate; 6) ntocm
irea incorect a deciziilor autoritilor publice privind transmiterea imobilelor; 7)
atribuirea de numere cadastrale haotice terenurilor de ctre autoritile administraiei
publice locale, fr a respecta o consecutivitate; 8) inerea n limba rus, n unele loca
iti [preponderent din sudul rii], a evidenei cadastrale [registrul manual i cel compu
erizat]. Carenele menionate duc la tergiversarea implementrii cadastrului imobiliar
, la multe omiteri ce se soldeaz cu litigii imobiliare. Remedierea dificultilor, a
cror sorginte se gsete n sistemul socialist i n neglijarea evidenei imobilelor, sunt
siguri, va fi posibil prin constituirea cadastrului i prin publicitate imobiliar. C
ererea de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile poate fi depus de ctre
persoana care i-a dobndit dreptul asupra bunului imobil printr-un act juridic [vnz
are-cumprare, privatizare, schimb, donaie, testament etc] sau n urma unui fapt juri
dic [motenire legal, hotrre judectoreasc i n alte temeiuri ce nu contravin C. civ.
499]. Legea nr. 1543/1998, la art. 28, prevede c temei de nregistrare a drepturil
or imobiliare pot servi: 1) Actele administrative emise de autoritile publice abil
itate n modul stabilit de lege, ca, de exemplu: titlul de autentificare a deintorul
ui de teren, eliberat de autoritile administraiei publice locale n cazul atribuirii
de ctre acestea a terenurilor proprietate public a unitii administrativ-teritoriale
sau de ctre Agenia Relaii Funciare i Cadastru n cazul atribuirii de ctre stat a teren
rilor proprietate public a statului [C. funciar, art. 20]; contractele de vnzare c
umprare ncheiate de comisia de privatizare a fondului de locuine [n numele statului]
; contractele de vnzare-cumprare, de predare-primire a locuinei n proprietate privat;
hotrrea Parlamentului [nstrinarea imobilului de interes naional], hotrrii Guvernulu
strinarea imobilului de interes local] n caz de expropriere pentru utilitate publi
c potrivit Legii nr. 488-XIV din 08.07.1999 [31]. 2) Contractele asupra bunului i
mobil, ncheiate conform legislaiei n vigoare, n funcie de natura lor juridic, pot fi:
a) de vnzare-cumprare; b) de vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n proprietat
privat; c) de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe via; d) de schimb; e) d
aie; f) de separare a cotei-pri din proprietatea comun sau de mprire [partaj] a prop
tii comune i, dup caz, hotrrea de formare a sectorului de teren cu toate documentele
ecesare; g) de constituire a ntreprinderii; h) de constituire a persoanei juridic
e prin

80 asocierea cu o alt ntreprindere; i) de constituire prin divizare a societii comer

ciale [ntreprinderii]; j) de constituire ca rezultat al transformrii. 3) Certifica
tul de succesiune. Conform art. 1556 din Codul civil persoanele recunoscute ca m
otenitori pot cere notarului de la locul deschiderii succesiunii eliberarea certi
ficatului de motenitor. Certificatul de motenitor se elibereaz dup 6 luni din ziua d
eschiderii succesiunii, n orice timp. Dac se constat, la cererea reprezentantului s
tatului, c nu sunt nici succesori testamentari, nici legali, notarul declar succes
iunea vacant i elibereaz certificat de succesiune vacant, dar numai dup expirarea ter
menului legal de acceptare a succesiunii. Bunurile declarate succesiune vacant tr
ec n proprietatea statului. 4) Hotrrile judectoreti. nregistrarea drepturilor n baza
ei hotrri judectoreti persist n mai multe situaii, cum ar fi: hotrrea instanei pr
nsmiterea construciilor [inclusiv a caselor i a prilor acesteia] confiscate, fr stp
drept de succesiune, n proprietatea municipal a oraului, raionului, satului etc. 5
) Titlurile de autentificare a dreptului deintorului de teren i alte acte [adeverine
] privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritile publice abilit
ate, n modul stabilit de legislaia n vigoare la data eliberrii lor; eliberat, confor
m art. 20 din Codul funciar, de ctre autoritile publice locale n cazul atribuirii te
renurilor proprietate public n proprietate privat sau de ctre Agenie n cazul atribuir
i terenurilor proprietate de stat n proprietate privat. 6) Alte documente privind
naterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform
legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii acestor drepturi, poate fi ac
tul de stat privind dreptul de folosin a pmntului [anexa nr. 13], aprobat prin hotrre
Consiliului de Minitri al URSS din 06.03.1975 [100]. n contextul celor expuse, ev
ideniem diferite cazuri de nscriere n Registru a imobilelor i a drepturilor asupra l
or. Pentru nscrierea dreptului de proprietate asupra bunului imobil dobndit n urma
privatizrii, solicitanii prezint urmtoarele documente, dup caz: I. Pentru nregistrare
terenului i a drepturilor asupra lui, la cerere se vor anexa: titlul de autentif
icare a dreptului deintorului de teren sau titlul provizoriu ce confirm dreptul de
proprietate, posesiune i beneficiere funciar, sau [dup caz] contractul de vnzare-cum
prare a terenului proprietate public. II. Pentru nregistrarea construciilor, apartam
entelor, ncperilor izolate i a drepturilor asupra lor: a) La nregistrarea primar a dr
eptului imobiliar asupra construciei, la cerere se vor anexa documentele privind
atribuirea terenului pentru construcie, cum ar fi: 1) contractul privind dreptul

81 de construcie, autentificat notarial [dac a fost ncheiat pn la 26 august 1948]; 2)

decizia de atribuire a terenului pentru construcia i exploatarea casei; sau 3) co
ntractul de dare n folosin a terenului pe termen nelimitat pentru construcia casei,
autentificat notarial; sau 4) titlul de autentificare a dreptului deintorului de t
eren; sau 5) contractul de vnzare-cumprare, autentificat. b) n cazul construciei edi
ficate pe terenul ntreprinderii agricole, se prezint: hotrrea organului abilitat cu
atribuirea terenurilor pentru construcie sau extras din decizia gospodriei privind
atribuirea de teren. La actele enumerate, se vor anexa: decizia autoritii publice
locale despre aprobarea actelor de recepie a construciei, iar dup 28 iunie1996, pr
ocesul-verbal de recepie final [Hotrrea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire
la aprobarea Regulamentului de recepie a construciilor i instalaiilor aferente [69]
, n continuare H.G. nr. 285/1996 ]. Gospodriile rneti [de fermier] i fostele gospod
e colhoznici la nregistrarea dreptului de proprietate asupra caselor, altor edifi
cii, prezint: extras din registrul de eviden a gospodriilor rneti sau certificat el
t de autoritatea administraiei publice locale - dreptul se nscrie n numele tuturor
membrilor [drept de proprietate comun n devlmie] [Legea nr. 1543/1998, art. 39, alin.
(4)]. Dreptul de proprietate comun n devlmie a soilor este nregistrat la prezentare
ovezii privind aportul ambilor la dobndirea bunului [de exemplu, certificatul de
cstorie datat anterior documentului de dobndire a bunului]. III. Pentru nscrierea dr
eptului asupra construciei nefinalizate [dac se solicit nscrierea dreptului de ctre p
ersoana care a primit autorizaia de construire] se prezint: documentul ce confirm d
reptul asupra terenului; autorizaia de construire; actul de constatare pe teren c
are atest respectarea documentaiei de proiect, actul privind procentul de realizar
e a construciei. IV. Pentru nscrierea dreptului de proprietate imobiliar asupra apa
rtamentelor, ncperilor izolate, privatizate n conformitate cu Legea privatizrii fond
ului de locuine nr. 1324XII din 10.03.1993, n continuare Legea nr. 1324/1993 [22],
[se nregistreaz dreptul de proprietate sau dreptul de proprietate comun n devlmie s
diviziune] se prezint: contractul de vnzarecumprare, predare-primire, autentificat
notarial, i certificatul Ageniei teritoriale pentru privatizare a Departamentului
Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat, n care este indicat componena partici
lor la privatizare. V. Pentru nscrierea dreptului imobiliar n cazul apartamentelor
privatizate din blocurile locative nefinalizate [H.G. nr. 366 din 06.04.1998 cu
privire la ncheierea lucrrilor de construcie la blocurile nefinalizate [61], n cont
inuare H.G. nr. 366/1998], se prezint: contractul de predareprimire a locuinei nef
inalizate, autentificat notarial. n acest caz, gestiunea blocului locativ este n s
eama asociaiei proprietarilor de locuine privatizate, n temeiul actului de predare
de la

82 Departamentul Privatizrii. Dup darea n exploatare a blocului de locuit, fiecare

locuin se d n proprietate i se nregistreaz dreptul imobiliar [ori se fac rectificri
rigoare privind suprafaa, valoarea etc.], conform actului de predare-primire a l
ocuinei, semnat de preedintele asociaiei i de proprietar. VI. Pentru nscrierea dreptu
rilor imobiliare asupra caselor dobndite de ctre persoanele supuse represiunilor p
olitice i ulterior reabilitate [H.G. nr. 338 din 26.05.1995, n continuare H.G. nr.
338/1995] se prezint decizia autoritilor publice locale privind reparaia prejudiciu
lui material, actul de predare-primire a casei. VII. Pentru nscrierea drepturilor
imobiliare asupra ncperilor izolate nelocuibile arendate, amplasate n blocuri loca
tive, privatizate n baza Hotrrii Guvernului nr. 349 din 21.06.1996 cu privire la mo
dul de evaluare i vnzare-cumprare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile ar
endate [72], n continuare H.G. nr. 349/1996, se prezint: contractul de vnzarecumprar
e, ncheiat cu Departamentul Privatizrii, autentificat notarial; actul de predare-p
rimire. VIII. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra casei [apartamentulu
i] construite cu atragerea investiiilor private de ctre ntreprinderile i organizaiile
cu proprietate de stat n fondul statutar ca beneficiari [Hotrrea Guvernului nr. 67
6 din 06.10.95 cu privire la investirile de stat i private n construciile caselor n
efinalizate, n continuare HG nr. 676/1995], se nscrie n ansamblu i dreptul de propri
etate asupra terenului ntreprinderii, organizaiei creia i s-a atribuit terenul n tem
eiul: deciziei autoritii administraiei publice locale de atribuire a lotului de pmnt
pentru construcia casei, deciziei autoritii administraiei publice locale cu privire
la aprobarea actului de dare n exploatare a imobilului [cu indicarea numerelor ap
artamentelor de stat] sau procesul-verbal al recepiei finale [dup 28.06.1998], dec
iziei autoritii administraiei publice locale cu privire la aprobarea actului de pre
dare, ctre fiecare investitor, a apartamentelor, ncperilor. IX. Drepturile imobilia
re asupra apartamentelor, ncperilor ce aparin investitorului se nscriu n temeiul: con
tractului cu privire la investirea capitalului privat n construcia casei nefinaliz
ate, nregistrate la Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat; actu
ui de predare a apartamentelor ctre investitor. X. Drepturile imobiliare n cazul a
partamentelor din cldirile construite n temeiul contractului de activitate n comun
[de investire] ntre persoane private, precum i al apartamentelor, ncperilor izolate
ce revin persoanei fizice sau juridice creia i s-a atribuit terenul pentru constr
ucie sau creia terenul i aparine cu drept de proprietate i n numele creia a fost eli
at autorizaia de construire se nscriu n temeiul: 1) documentului ce confirm dreptul
e folosin sau de proprietate asupra terenului; 2) procesului-verbal de recepie fina
l; 3)

83 contractelor de activitate n comun [de investiie], ncheiate cu investitorii, i ac

telor de predareprimire a apartamentelor ctre investitorilor. nscrierea dreptului
imobiliar asupra imobilelor ce aparin investitorilor se efectueaz n temeiul: a) con
tractului de activitate n comun [investiii], autentificarea notarial nu este necesa
r; b) actele de predare-primire a apartamentelor ctre fiecare investitor. XI. nscri
erea dreptului de proprietate asupra apartamentelor din casele cooperativei de c
onstrucie a locuinelor: a) Dreptul de proprietate asupra casei se nscrie cooperativ
ei de construcie n temeiul: deciziei autoritii administraiei publice locale privind a
tribuirea terenului pentru construcie i deciziei aceleiai autoriti privind aprobarea
actelor de dare n exploatare sau al procesului-verbal de recepie final. b) Dreptul
de proprietate asupra apartamentului sau ncperii izolate se nscrie n temeiul: certif
icatului cooperativei de construcie prin care se confirm calitatea ei de membru i e
fectuarea tuturor plilor, extrasului din hotrrea adunrii generale a membrilor coopera
tivei privind repartizarea apartamentului, ncperii concrete sau ordinului de repar
tiie, eliberat de autoritatea public local. XII. nscrierea dreptului de proprietate
asupra garajelor: a) Dreptul de proprietate asupra construciilor aflate n folosin co
mun i dreptul de folosin asupra terenului se nscriu cooperativei de construcie a gara
elor n temeiul: deciziei autoritii administraiei publice locale privind atribuirea t
erenului pentru construcie; deciziei final. b) Dreptul de proprietate asupra garaj
ului se nregistreaz n baza: listei membrilor cooperativei, aprobate de autoritatea
administraiei publice locale pentru garajele date n exploatare pn la 25.061998. Dup a
ceast dat, aprobarea listei de ctre autoritatea administraiei publice locale nu este
obligatorie [Hotrrea Guvernului nr. 365 din 06.04.98 cu privire la aprobarea Stat
utului-model al cooperativei de construcie a garajelor i a Statutului-model al aso
ciaiei de garaje, n continuare H.G. nr.365/1998]; adeverinei eliberate de cooperati
va de construcie privind efectuarea tuturor plilor stabilite de adunarea general a c
ooperativei [n cazul n care construcia s-a efectuat prin metoda de antrepriz]. XIII.
nscrierea dreptului imobiliar n cazul predrii patrimoniului [construciei] la privat
izarea ntreprinderilor [(Legea nr. 1217/1997 [21] i Hotrrea Guvernului nr.1056/1997
[82]: aceleiai autoritii privind aprobarea drii n exploatare a obiectivului sau al pr
ocesului-verbal de recepie

84 a) n cazul transformrii ntreprinderii de stat n societate pe aciuni ale crei aciu

urmeaz a fi vndute la licitaie sau la concurs, drepturile imobiliare se vor nscrie n
temeiul urmtoarelor acte: copia de pe certificatul nregistrrii de stat i copiile de
pe documentele de constituire a ntreprinderii care le-a primit, unde se indic succ
esiunea de drept n urma reorganizrii; certificatul despre privatizare i, dup caz, ac
tul de inventariere a patrimoniului, aprobat de Departamentul Privatizrii i Admini
strrii Proprietii de Stat, n continuare Departamentul Privatizrii [Agenia teritorial
b) n cazul vnzrii bunurilor imobile ale ntreprinderii care se privatizeaz la licitaia
u strigare, la concurs sau la negocieri directe, dac ntreg patrimoniu care se priva
tizeaz se afl la balana ntreprinderii, drepturile imobiliare se nscriu n temeiul urm
relor acte: contractul de vnzare-cumprare, autentificat notarial, sau certificatul
de proprietate, eliberat de Departamentul Privatizrii, dup caz, planul cadastral;
c) n cazul n care nu ntregul patrimoniu privatizat se afl la balana ntreprinderii [
ocaiune], drepturile imobiliare se nregistreaz n temeiul actului de predare-primire,
aprobat de Departamentul Privatizrii. XIV. Drepturile imobiliare asupra construci
ei care intr n componena cotei valorice din patrimoniul ntreprinderii agricole, atri
buite n natur se nscriu n temeiul: certificatului de proprietate privat, semnat de di
rectorul ageniei teritoriale a Departamentului Privatizrii; actului de predare-pri
mire cu consemnarea datelor despre patrimoniul atribuit n natur. XV. Drepturile as
upra bunurilor imobile formate n temeiul Legii nr. 354 din 29.10.2004 [5], n conti
nuare Legea nr. 354/2004, se nscriu n temeiul documentelor ce confirm drepturile as
upra bunului imobil pn la formare i deciziei de formare, la care se anexeaz descrier
ea tehnic i planul noului bun imobil format. XVI. Dreptul de folosin pe termen nelim
itat asupra terenului se nscrie n temeiul contractului de dare a terenului n folosi
n pe termen nelimitat, autentificat notarial; decizia autoritii administraiei publice
locale privind darea terenului din domeniul public ctre proprietarul construciei;
decizia aceleiai autoriti privind atribuirea terenului pentru construcia i exploatar
ea casei. XVII. Dreptul de gestiune economic i administrare economic se nscrie n teme
iul: contractului privind transmiterea bunului n gestiune sau administrare econom
ic, ori al deciziei de transmitere, eliberate de autoritatea central de specialita
te, n cazul transmiterii intrastructurale, i a actului de predare-primire; decizie
i Guvernului, n cazul transmiterii ntreprinderii, sau deciziei Departamentului Pri
vatizrii, n cazul transmiterii unor construcii aparte din gestiunea unei autoriti cen
trale de specialitate n gestiunea unei alte autoriti, i actului de predare-primire a
l

85 prilor n contract, aprobat de conductorii sau de autoritatea care a decis transmi

terea. La cerere, se anexeaz, dup caz, planul cadastral i/sau geometric. XVIII. Dre
pturile imobiliare rezultate din actul de transmitere a drepturilor asupra bunul
ui imobil se nscriu [conform Scrisorii instructive nr. 01-345 din 25.12.1998] n te
meiul [dup caz]: contractului de vnzare-cumprare, autentificat notarial [inclusiv nt
reinerea pe via]; contractului de schimb al bunurilor imobile pe aciuni, autentifica
t notarial; contractului de donaie, autentificat notarial; contractului de schimb
, autentificat notarial; certificatului de motenire; certificatului de separare a
cotei pri din proprietatea comun n devlmie [gospodria rneasc de fermier] sau d
] a proprietii comune n devlmie [a soilor], autentificate notarial, dup caz, a docu
lor de formare a bunurilor imobile; certificatului eliberat soilor privind dreptu
l de proprietate asupra cotei din averea comun, autentificat notarial; nscrierii p
rivind mprirea averii gospodriei de colhoznic sau nscrierii privind separarea cotei-p
din averea gospodriei de colhoznic, eliberate de autoritile administraiei publice l
ocale [pentru construcii]; hotrrii instanei de judecat sau fostului arbitraj; extrasu
lui din registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor privind lichidarea ntre
prinderii i actului de mprire a patrimoniului n natur ntre fondatori, autentificat n
rial; hotrrii de formare a bunului imobil cu documentele necesare; actului [contra
ctul] privind atribuirea [separarea] n natur a cotei-pri a fondatorului din patrimon
iul ntreprinderii, autentificat notarial, i contractului de constituire n care se i
ndic posibilitatea atribuirii n natur a cotei-pri i, dup caz, hotrrii de formare [
parare] a bunului imobil, cu toate documentele necesare; contractului privind mri
rea cotei n proprietatea comun n diviziune [autentificat notarial pentru persoanele
fizice]; procesului-verbal de cumprare a bunului la licitaie public [ n cazul organ
izrii licitaiei de ctre instan]. XIX. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imob
ile dobndite de ctre ntreprinderi n cazuri specifice se nscriu [conform C. civ. i Leg
i nr. 1265/2000], dup caz: a) la fuziunea prin contopire, n temeiul: cererii privi
nd nscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate de pe contractul de fuziun
e prin contopire; certificatului de nregistrare a societii prin contopire [n origina
l]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de
stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu privire la ncetarea activitii ntreprinder
absorbite; b) la fuziunea prin absorbie, n temeiul: cererii privind nscrierea drept
ului imobiliar; copiei autentificate de pe contractul de fuziune prin absorbie; c
ertificatului de nregistrare a societii prin absorbie [n original]; actului de predar
e-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul

86 de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu privire la ncetarea activitii ntrep

derii absorbite; c) la dezmembrarea prin divizare [societatea se dizolv], n temeiu
l: cererii privind nscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate de pe cont
ractul de dezmembrare prin divizare; certificatului de nregistrare a societii creat
e prin dezmembrare [divizare], n original; actului de predare-primire a bunurilor
imobile; extrasului din Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu pr
ivire la constituirea societii prin dezmembrare [divizare]; d) la dezmembrarea pri
n separare [o parte se separ], n temeiul: cererii privind nscrierea dreptului imobi
liar; copiei autentificate de pe contractul de dezmembrare prin separare; certif
icatului de nregistrare a societii constituite prin dezmembrare [separare],n origina
l; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de s
tat al ntreprinderilor i organizaiilor cu privire la constituirea societii prin dezme
mbrare [separare]. Pentru situaiile descrise este valabil i cerina de prezentare a d
eciziei de formare a bunului imobil cu anexarea documentelor necesare, indicate n
Hotrrea Guvernului nr. 61/99; contractului de constituire i succesiune de drept, n
cazul fondrii ntreprinderii n urma constituirii unei anumite societi. Concomitent, se
nscriu i alte drepturi patrimoniale, rezultate din acte de transfer, n temeiul suc
cesiunii de drept, cum ar fi: dreptul de folosin asupra terenului aferent; dreptul
de arend asupra bunurilor imobile. Documentele prezentate pentru nregistrarea dre
pturilor trebuie s conin descrierea bunului imobil i, dup caz, denumirea dreptului re
spectiv, semnturile de rigoare, iar n cazurile stabilite de legislaie, s fie autenti
ficate notarial i tampilate. Dac documentul are dou sau mai multe file, acestea treb
uie s fie numerotate i nuruite. Nu se primesc pentru nregistrarea drepturilor docume
ntele: a) ce nu corespund cerinelor stabilite n Legea 1543/1998 la art. 29 alin. (
2) i (4), adic au fost depuse ntr-un singur exemplar [sau dac lipsete originalul], sa omis descrierea imobilului, nu este indicat dreptul, lipsesc semnturile de rigo
are, nu sunt autentificate notarial, tampilate, n cazul documentelor cu mai multe
file acestea nu sunt numerotate i nuruite etc; b) ce conin tersturi, adugiri, cuvinte
radiate i alte corectri; c) executate n creion; d) cu deteriorri grave, ce nu permit
interpretarea univoc a coninutului lor. nscrierea drepturilor imobiliare se efectu
eaz n baza cererii titularului sau a persoanei care i reprezint interesele. Solicita
nii vor depune cererea n dou exemplare. La primirea cererii i a documentelor, pentru
nregistrarea drepturilor, persoana responsabil a oficiului cadastral teritorial nr
egistreaz cererea n condica de cereri de un model aprobat de Agenie [anexa nr. 9].
Pentru

87 nlesnirea lucrului angajailor OCT, titularii de drepturi vor indica n cerere numr
ul cadastral al terenului, domiciliul sau sediul lor pentru a fi consemnate n Reg
istru. Oficiul cadastral teritorial nu poart rspundere pentru erorile i inexactitile
din adresa ori sediul indicate de titularul de drepturi. Al doilea exemplar de c
erere, pe care se indic data primirii documentelor depuse, se restituie solicitan
tului [ Legea nr. 1543/98, art. 30]. Respingerea cererii, potrivit art. 31 din l
egea nominalizat, poate avea loc dac: a) lipsete actul de identitate al solicitantu
lui sau dac actul conine inexactiti; b) a fost prezentat de o persoan neautorizat; c
ipsesc documentele pentru nregistrare; d) documentele prezentate nu corespund cer
inelor stabilite de legislaie; e) drepturile a cror nscriere este solicitat nu sunt s
usceptibile de nscriere n registrul bunurilor imobile; f) dreptul a crui nscriere es
te solicitat este nscris pe numele unei alte persoane; g) nscrierea dreptului trebu
ie s fie efectuat la un alt oficiu cadastral teritorial. n cazul respingerii, cerer
ea de nregistrare a drepturilor imobiliare nu se va nregistra n condica de cereri,
iar documentele se restituie solicitantului sau reprezentantului acestuia. La so
licitarea lor, pe cerere se vor consemna temeiurile respingerii. Decizia privind
prelungirea termenului de examinare a cererii poate fi atacat la Agenie, iar deci
zia Ageniei n judecat. n practic, contestarea prelungirii termenului de examinare nu
s-a atestat. Refuzul nscrierii drepturilor imobiliare. Legea nr.1543/1998 prevede
expres: nscrierea drepturilor n baza titlurilor de autentificare a dreptului deinto
rului de teren nu poate fi refuzat, iar n baza altor documente poate fi refuzat dac:
a) solicitantul nu a ndeplinit n termen cerinele privind nlocuirea sau prezentarea
unor documente suplimentare pentru confirmarea i nregistrarea drepturilor imobilia
re invocate; b) forma i/sau coninutul documentelor prezentate nu corespund cerinelo
r legislaiei; c) s-a constatat c documentele prezentate nu sunt autentice; d) docu
mentul prezentat a fost emis de o autoritate public ne-competent; e) datele din do
cumentele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepia cazurilor n car
e necorespunderea este cauzat de o eroare tehnic a oficiului cadastral teritorial;
f) nregistrare. n cazul refuzului de nregistrare a dreptului, cererea ulterioar a a
celuiai solicitant n privina aceluiai bun imobil se examineaz ca o nou cerere [Legea
r. 1543/98]. Decizia privind refuzul nregistrrii drepturilor imobile se aduce n scr
is la cunotin solicitantului cu argumentarea temeiului de refuz. n acest sens, OCT v
a lua una dintre urmtoarele exist meniunea privitoare la sechestrarea bunului imobi
l, dreptul asupra cruia este solicitat spre

88 hotrri: a) va nregistra tranzacia i, respectiv, dreptul imobiliar; b) va prelungi

termenul de nregistrare a drepturilor imobiliare; c) va refuza nregistrarea dreptu
rilor imobiliare. 3.1.1. nscrierile n partea general a Registrului bunurilor imobil
e. nscrierile sunt efectuate ncepnd cu coperta fiierului registrului. n partea de sus
, se indic numrul cadastral al bunului imobil, care se va indica i n fiecare subcapi
tol al registrului. Pe copert se mai indic denumirea autoritii care a execut controlu
l asupra inerii registrului Agenia Relaii Funciare i Cadastru, se indic denumirea of
ciului cadastral teritorial. n partea dreapt de jos a copertei, se indic data, luna
i anul deschiderii i nchiderii fiierului registrului. Partea general a registrului b
unurilor imobile mai conine rubricile: Deschis se nscrie data deschiderii fiierului
registrului; Versiunea se indic numrul versiunii registrului; Formarea bunului im
obil se indic modul de formare a bunului imobil; Bunul imobil iniial se indic numru
cadastral al terenului din care s-a format terenul nregistrat n fiier [n cazul formr
ii terenului prin comasare, divizare, separare]; nchis se indic data nchiderii fiier
ului registrului; Bunul imobil nou format se indic numrul cadastral al terenului f
ormat din terenul iniial. Capitolul -- se indic capitolul registrului [Instruciunea
nr. 487/2005]. 3.1.2. nscrierile n subcapitolul I al Registrului bunurilor imobil
e. n acest subcapitol [conform Instruciuni nr. 487/2005], se nscriu i se descriu bun
urile imobile n urmtoarea consecutivitate: a) terenul; b) bunurile imobile aferent
e terenului. nscrierile referitoare la un bun imobil se identific prin codul nscrie
rii care este invariabil 1.0. Pentru bunurile din capitolul B, codul nscrierii va f
i alctuit din numrul cadastral [ex: numrul cadastral 0142102004.11, numrul bunului e
ste 11, iar numrul nscrierii va fi 1.11]. Spre deosebire de nscrierile despre bunuril
e imobile din capitolul B, cele din capitolul C nu conin codul nscrierii. n capitol
ul I, sunt nscrise date despre: ncetarea existenei bunului imobil, modificarea nscri
erilor, servitutea constituit n folosul proprietarului bunului dominant, condomini
umul. Subcapitolul I. Conine informaie privind: Bunul imobil se nscrie codul nscrier
ii conferit tuturor bunurilor nregistrate, cu excepia bunurilor imobile din capito
lul C. n acest capitol, se mai indic tipul bunului imobil nscris: teren, construcie,
ncpere izolat ncpere izolat, plantaie etc.; Numrul cadastral se indic numrul c
u convenional al bunului imobil; Locul amplasrii bunului [adresa] pentru teren se
indic: denumirea raionului [municipiului]. Dac bunul este amplasat n extravilan se n
scrie extravilan. Pentru construcii, se indic i adresa construciei: denumirea strzii
ulevardului, stradelei; numrul construciei din documentul de drept. n cazul constru
ciei principale cu accesorii, se nscrie doar adresa la construcia principal dac acces
oriile nu au alt adres. Modul de folosin - se indic din documentul de drept ori clasi
ficatorul. Suprafaa se nscrie suprafaa bunului imobil: a terenului n ha, a construci
i n m. p. [suprafa n plan, la solicitare i suprafa

89 total]. Tipul hotarelor se completeaz numai pentru terenuri. Hotarele pot fi ge

nerale sau fixe. Data nregistrrii se indic data depunerii cererii. nscrierea despre
lichidare este valabil pentru bunurile imobile nscrise n capitolele B i C n caz de
tare a existenei bunului prin comasare, divizare, prin desfiinare [demolare, distr
ugere]. Concomitent cu nregistrarea faptului ncetrii existenei bunului imobil, n cont
inuare imobilul, se radiaz i toate drepturile reale nscrise n privina acestui imobil
Modificri, nsemnri, corectri rubrica conine informaii referitoare la imobil privin
odificrile: de suprafa, de numr etc. Tipul se indic ce anume sa modificat [ex. modif
carea suprafeei bunului imobil]. Temeiul juridic se indic actul juridic n al crui te
mei s-a efectuat modificarea. Data efecturii nscrierii se indic data depunerii cere
rii privind efectuarea modificrii, corectrii sau data emiterii deciziei registrato
rului. Dac este stabilit servitutea n folosul bunului imobil, aceasta se nscrie n rub
rica Servitute cu nscrierea: tipului servituii [ex: de trecere, de vedere etc.], numr
ul cadastral al bunului aservit, temeiul juridic, data nregistrrii servituii, radie
rea [data]. n cazul n care exist un plan n care este indicat raza de aciune a servitu
ei, n rubrica Modificri, nsemnri, corectri se va face trimitere la acel plan [ex. ra
de aciune a servitutei este indicat pe planul cadastral ntocmit la 09.01.2004]. Dre
ptul de servitute se radiaz din subcapitolul I [teren aservit] concomitent cu nscr
ierea referitoare la servitute din subcapitolul III [teren dominant] al registru
lui bunurilor imobile. n cazul terenurilor cu case individuale, construciile de pe
teren [principale i accesorii] se nregistreaz la cererea solicitantului n funcie de
coninutul documentului prezentat ca temei al nregistrrii. n cazul n care o construcie
a unei proprietar aste amplasat i pe terenul vecinului, atunci, la rubrica Modificr
i, nsemnri, corectri, se va nscrie construcia continu [se prelungete] pe terenul
tc. La terenul pe care construcia continu, la aceeai rubric se nscrie: pe sector con
inu construcia nr., indicndu-se numrul cadastral al terenului. La nregistrarea constr
ciilor subterane i a drepturilor imobiliare la rubrica, Bunul imobil se nscrie const
rucie subteran. Construciilor subterane li se atribuie numrul cadastral urmtor constr
ciilor amplasate pe terenul sub care se afl construcia subteran. Problema ce se impu
ne soluionat apare la atribuirea numrului cadastral n cazul n care construcia subtera
este amplasat sub dou sau mai multe terenuri aflat n proprietatea a doi proprietari
. Pentru formarea numrului cadastral al construciei se va lua numrul cadastral al t
erenului aflat n proprietatea sau n folosul proprietarului construciei sau terenulu
i pentru care s-a stabilit servitutea de trecere spre aceast construcie. Temei pen
tru nregistrarea construciei dobndite prin accesiune imobiliar artificial [faptul con
struciei] i a dreptului de proprietate imobiliar [C. civ., art. 329] servete documen
tul ce confirm dreptul de proprietate i folosin [superficie, arend] asupra terenului
beneficiarului

90 [investitorului] construciei i documentele ce confirm recepia lucrrilor de constru

cie [procesverbal de recepie final]. Documente referitoare la teren nu sunt necesar
e n cazul n care dreptul asupra terenului a fost deja nregistrat. Cerere de formare
/nregistrare a bunului imobil n urma accesiunii imobiliare naturale [C. civ. art.
328] OCT nu a nregistrat. nscrierea dreptului asupra unei construcii nefinalizate s
e admite la cererea titularului de drept, n temeiul documentelor ce confirm dreptu
l beneficiarului [investitorului] construciei asupra terenului, al autorizaiei pen
tru construire, i al actului de constatare a gradului de executare a construciei.
Plantaiile perene [de vi de vie, de pomi fructiferi etc.] se nscriu n capitolele: A,
B ale registrului. Suprafeele plantaiei se indic din: proiectul de plantare sau act
ul de stabilire pe teren ntocmit de reprezentantul oficiului cadastral teritorial
, alt document constatator. Temei de nregistrare a plantaiei vor servi documentele
prevzute n Hotrrea Guvernului nr. 705 din 20.10.1995, n continuare H.G. nr. 705/1995
. Dac plantaia a fost transmis deintorului n contul cotelor-valorice din bunurile nt
rinderii agricole, temei de nregistrare va servi certificatul de proprietate. Tra
nsmiterea dreptului de proprietate asupra plantaiei se va nscrie n temeiul actelor
juridice prin care drepturile se transmit [contract de vnzare-cumprare]. nregistrar
ea poriunilor de subsol: a) n calitate de roci deschise, se vor nregistra n registru
l bunurilor imobile conform regulilor de nregistrare a terenurilor; b) n calitate
de spaii subterane se vor nregistra dup regulile construciilor subterane. Poriunile d
e subsol se vor nregistra n temeiul perimetrului minier i licenei. n concluzie putem
spune c subcapitolul I conine informaia privind bunul, caracteristica succint a bunu
lui, alt informaie nscris n temeiul actelor prezentate de ctre titularul drepturilor.
3.1.3. nscrierile n subcapitolul II al Registrului bunurilor imobile Subcapitolul
II al registrului conine urmtoarele rubrici: Bunul imobil, n care se indic numrul nsc
ierii compuse din numrul capitolului 2 i numrul de ordine al dreptului nscris. Num
ordine se atribuie fiecrui drept nscris. n cazul dreptului de proprietate comun n div
iziune, se atribuie numere de ordine pentru fiecare cot-parte nscris. Astfel, se va
indica imobilul descris n subcapitolul I la care se nscrie dreptul de proprietate
i numrul cadastral al imobilului, iar la rubrica cota-parte se indic cotaparte [n %
sau fracie] din imobile. n cazul n care imobilul aparine unui proprietar, se indic c
ifra 1.0. La rubrica proprietarul, se indic datele complete despre proprietar. Pe
ntru persoanele fizice se va indica: numele i prenumele proprietarului, data, lun
a i anul naterii, codul personal, n lipsa acestuia date din actul de identitate [nu
mrul, seria].

91 Pentru persoanele juridice se va indica: denumirea complet, numrul i data eliberr

ii certificatului nregistrrii de stat, numrul de identificare. n cazul bunurilor dom
eniului public, se nscrie: Republica Moldova; n cazul bunurilor unitii administrativ
-teritoriale, n calitate de proprietar se nscrie unitatea administrativ-teritorial
concret [comuna Zubreti, r-nul Streni]. Concomitent, se completeaz rubricile: Domicil
iul/sediul; Temeiul nscrierii; Termenul/condiia; Data nregistrrii; Felul nscrierii [i
ntabulare sau nscriere provizorie]; Radierea dreptului; Modificri, nsemnri, corectri:
tipul, temeiul juridic, data efecturii nscrierii. Proprietatea n condominium se nsc
rie la rubrica Proprietarul Condominium. Sectorul de teren ce intr n condominium i c
nstruciile amplasate pe el se descriu n subcapitolul I al Capitolelor A, B ale reg
istrului. Ca temei, se nscrie Legea nr. 913/2000. n subcapitolul III se va nscrie d
reptul de administrare a asociaiei de coproprietari n condominium [la prezentarea
actului ce confirm transmiterea imobilului n administrarea asociaiei]. Pentru fieca
re ncpere izolat din condominium, n subcapitolul I al Capitolului C, se va nscrie cot
a-parte asupra imobilului din condominium [ex. Condominium, 5%. Temei: proces-verb
al al adunrii generale a asociailor coproprietarilor nr. 13 din 05.07.2005, decizi
a Consiliului mun. Chiinu nr. 77 din 14.11.2007]. n cazul n care ntr-o cldire exist
i cu destinaie de locuit sau cu alt destinaie ce aparin diferiilor proprietari i spa
de folosin comun ce se afl n proprietate comun [C. civ., art. 355], nscrieri referit
e la dreptul de proprietate asupra cldirii nu se vor efectua, fcndu-se nsemnarea ns
erea dreptului nu a fost solicitat. n capitolul C, o dat cu nregistrarea dreptului as
upra ncperilor izolate sau ulterior, se va nscrie, conform actului juridic [care po
ate fi: contract ncheiat ntre proprietarilor ncperilor, hotrrea instanei de judecat
], cota-parte de proprietate asupra prilor de cldire destinate folosinei comune. nscr
ierea cu drept de proprietate asupra construciei se face dup nscrierea dreptului de
proprietate asupra terenului. nscrierea dreptului de proprietate asupra ncperilor
izolate se efectueaz dup nscrierea drepturilor asupra terenului i construciei. Dreptu
l de proprietate asupra construciei poate fi nscris pn la nregistrarea dreptului supr
a terenului dac: terenul se afl n proprietatea statului sau a unitii administrativ-te
ritoriale i elaborarea planului terenului nu este necesar [ex: nregistrarea cldirii
unei autoriti publice locale, n cazul unui bloc locativ] sau terenul i construcia, sa
u ncperea izolat aparin diferiilor proprietari. n final constatm c subcapitolul II
informaie privind drepturile reale asupra bunurilor nregistrate n subcapitolul I.

92 3.1.4. nscrierile n subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile n Partea nti

a subcapitolului III intitulat Alte drepturi reale, se nscriu alte drepturi real
e: uzufructul, uzul, abitaia, superficia, servitutea terenului aservit, gajul, fo
losina asupra terenurilor statului sau unitilor administrativ-teritoriale, gestiune
a economic, concesiunea. Coninutul nscrierilor din partea ntia a subcapitolului va fi
diferit n funcie de dreptul supus nscrierii. Astfel, n funcie de criteriile enunate,
se vor efectua urmtoarele nscrieri: referitoare la servitute; ca grevare a dreptul
ui, servitutea se va nregistra astfel: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea dre
ptului i tipul acestuia conform actului juridic. Obiectul grevrii. Obiectul domina
nt. Temeiul nscrierii. Termenul, data nscrierii, felul nscrierii. referitoare la ip
otec; se indic: Numrul de ordine. Denumirea dreptului Ipoteca. Obiectul grevrii se
ndic imobilul care este obiectul ipotecii conform actului juridic [numrul de ordin
e, denumirea i numrul cadastral]. n cazul n care se ipotecheaz o cot-parte, se indic
umele proprietarului cotei-pri ce se ipotecheaz. Obiectul ipotecii va fi stabilit c
lar n caz contrar, registratorul este n drept s refuze nregistrarea ipotecii. Temeiu
l nscrierii actul juridic, numrul, data. Termenul data constituirii ipotecii i term
enul [dac a fost stabilit], precum i valoarea obligaiei garantate. Rangul dreptului
ordinea de preferin a stingerii creanelor n funcie de consecutivitatea nscrierii d
tului. [rangul ipotecii]. Titularul dreptului date despre creditorul gajist: pen
tru persoana fizic: numele, prenumele, codul personal etc., domiciliul; pentru pe
rsoana juridic: denumirea, numrul de identificare de stat, sediul. Data nregistrrii.
Felul nscrierii [intabulare sau nscriere provizorie]. n cazul n care, conform condii
ilor ipotecii, debitorului gajist i este interzis s ipotecheze ulterior bunul sau
s-l greveze n alt mod, n subcapitolul III partea a doua se noteaz aceste interdicii d
in oficiu de ctre registrator, indiferent de faptul dac notarea a fost solicitat ex
pres de titular sau nu. Radierea ipotecii se face n temeiul documentelor indicate
n C. civ., la art. 473. n cazul n care radierea ipotecii se efectueaz provizoriu [e
x. n temeiul hotrrii judectoreti nedefinitive], la rubrica Radierea dreptului se nscr
e radiat provizoriu n temeiul hotrrii judectoriei de circumscripie Rcani din 14.0
Referitor la uzufruct, uz, abitaie. Se va indica: numrul de ordine al nscrierii. De
numirea dreptului: uzufruct sau uz, sau abitaie. Obiectul grevrii bunul imobil ind
icat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data act
ului juridic. Termenul sau condiia [dac sunt stabilite]. Rangul dreptului - [dac n a
ctul juridic este indicat] i nseamn ordinea de exercitare a dreptului n timp, n cazul
n care sunt mai muli titulari. Titularul dreptului atributele de identificare a p
ersoanei fizice sau a persoanei juridice. Data nregistrrii. Felul nscrierii [intabu
lare sau nscriere provizorie]. Dreptul de uz i dreptul de

93 abitaie sunt raporturi caracteristice dreptului de proprietate comun n devlmiei. A

tfel, membrii familiei proprietarului au un drept de uz asupra bunurilor menionat
e i un drept abitaie asupra spaiului locativ comun. Drepturile membrilor familiei p
roprietarului asupra locuinei / apartamentului, n opinia noastr, sunt drepturi real
e ce greveaz dreptul de proprietate al proprietarului i deaceea propunem s fie nscri
se n Registrul bunurilor imobile la rubrica GREVRI. Comparativ cu dreptul de proprie
tate dreptul de uz i abitaie au caracter limitat prin ce se deosebesc de dreptul d
e proprietate. Analiza practicii judiciare ne dovedete necesitatea reglementrii ex
prese i exhaustive a drepturilor analizate [Hotrrea Plenului Curii Supreme de justiie
a Republicii Moldova din 7 aprilie 1997]. Acest adevr l constatm i n Legea nr. 620/1
995, art. 12 conform creia nstrinarea apartamentului, casei se va efectua cu acordu
l tuturor membrilor familiei proprietarului, inclusiv a membrilor ce au particip
at la privatizarea acestuia. Practica judectoreasc susine ideea legiuitorului prin
Hotrrea [Plenului Curii Supreme de Justiie], nr. 3 din 30 ianuarie 1996 conform creia
: Refuzul membrilor aduli ai familiei ce locuiesc mpreun cu chiriaul i au privatizat
la privatizare de a da acordul n scris privind nstrinarea apartamentului / casei nu
poate fi contestat pe cale judectoreasc. n concluzie membrii aduli ai familiei care
au participat la privatizare sunt considerai coproprietari n devlmie acordul fiind n
ecesar pentru nstrinarea apartamentului, deci drepturilor acestora trebuiesc nscris
e n Registrul bunurilor imobile. Provoac confuz Hotrrea Plenului Curii Supreme de Jus
tiie conform creia coproprietarilor care nu mai locuiesc n apartament sau cas nu li
se cere acordul la nstrinarea acesteia. Or, n accepiune general dreptul de proprietat
e este un drept absolut i nu poate fi condiionat de anumite circumstane i prin nefol
osirea bunului imobil dreptul de proprietate/coproprietate nu se stinge [prin ne
uz]. n cazul minorilor bonurile crora au fost folosite la privatizarea apartamente
lor / caselor acordul se va cere la mplinirea vrstei de 18 ani, ori 16 capacitate
de exerciiu deplin prin emancipare sau n legtur cu nregistrarea cstoriei pn la ma
umele minorilor acordul l vor da [sau nu] organul de tutel i curatel. Referitoare la
superficie. Se nscriu urmtoarele date: Numrul de ordine. Denumirea dreptului Super
ficie. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temei
ul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul. Titularul dreptului.
Data nregistrrii actului juridic. Felul nscrierii [intabulare sau nscriere provizori
e. Referitor la dreptul de folosin, dreptul de gestiune economic, concesiune. Se nsc
riu aceleai date: numrul de ordine al nscrierii, denumirea dreptului, obiectul grevr
ii, temeiul nscrierii, termenul, condiia, titularul dreptului, data nregistrrii, fel
ul nscrierii.

94 n partea a II a subcapitolului III cu titlul Notri, se efectueaz nscrieri referito

la drepturile de crean, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor imobil
e. n funcie de dreptul, faptul sau raportul juridic se fac nscrieri referitor la: S
echestru. Se noteaz: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea nscrierii sechestru. O
biectul grevrii se indic imobiliarul din subcapitolul I [numrul cadastral]. n cazul
care se aplic sechestrul pe o cot-parte din imobil aflat n coproprietate pe cote-pri
, se nscriu cotaparte i numele coproprietarului a crui cot-parte a fost sechestrat. T
emeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului. Termenul [dac este stabilit]. Data e
fecturii nscrierii. Locaiune [arend]. Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: loca
ea [arenda], sublocaiunea [subarenda]. Obiectul grevrii - imobilul indicat n subcap
itolul I [numrul cadastral] sau o parte din bun conform planului cadastral anexat
. n cazul locaiunii [arenzii] unei pri, se va descrie partea din bun care este menion
at n contract, inclusiv se va indica suprafaa nchiriat, arendat. Temeiul nscrierii:
ul, numrul data actului juridic. Termenul. Titularul dreptului. Data efecturii nscr
ierii. Notarea sublocaiunii [subarendei] se noteaz ca i locaiunea. Diferena const
icarea numelui sublocatarului [subarenda] i obiectele sublocaiunii [subarendei], co
nform contractului. Interdicie i nstrinri, la grevri. Se indic: Numrul de ordine al
erii, Denumirea: interdicia de nstrinare, de grevare. Obiectul grevrii: dreptul indi
cat n subcapitolul II, asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral
], numele persoanei la care aceast grevare se refer, dup caz, cota-parte i numele pr
oprietarului. Temeiul nscrierii: tipul, numrul, data actului. Termenul pentru care
este instituit interdicia, dac este indicat n act. Data efecturii nscrierii. Antecon
ract. Se nscriu urmtoarele date: Denumirea. Obiectul grevrii - dreptul indicat n sub
capitolul II asupra bunului imobil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], nu
mele persoanei care se oblig, cota-parte [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul numrul i
data actului juridic. Termenul sau condiia. Titularul dreptului. Pentru persoana
fizic sau persoana juridic. Data efecturii nscrierii. Dreptul de preemiune. Se notea
z: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea drept de preemiune. Obiectul grevrii i
ilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte din bunul imobil [dup
caz] i numele proprietarului. Temeiul nscrierii: tipul, numrul, data actului juridi
c. Termenul/Condiia, conform actului juridic. Titularul dreptului. Data efecturii n
scrierii.

95 Schimbarea rangului ipotecii. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea

: Schimbarea rangului ipotecii. Obiectul grevrii - bunul imobil indicat n subcapit
olul I [numrul cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic.
Data efecturii nscrierii. Preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bu
nului la licitaie [urmrirea imobilului]. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Den
umirea: preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaie
[urmrirea imobilului]. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul c
adastral] cota-parte i numele proprietarului [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul, n
umrul i data actului juridic. Solicitantul nscrierii [dup caz]. Data nregistrrii. Ac
ea n justiie [cererea de chemare n judecat]. Se indic: numrul de ordine al nscrierii
enumirea. Obiectul grevrii: dreptul indicat n subcapitolul II asupra imobilului in
dicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele persoanei, [dup caz] cota-parte.
Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Numele solicitantului. Dat
a efecturii nscrierii. Administrarea fiduciar. Se indic: numrul de ordine la nscrieri
. Denumirea. Obiectul grevrii dreptul indicat n subcapitolul II, asupra bunului im
obil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele proprietarului sau titula
rului de drept, cota-parte [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actulu
i juridic. Termenul sau condiia. Titularul dreptului. Data efecturii nscrierii. Dec
lararea insolvabilitii. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: Declarare
a insolvabilitii. Obiectul grevrii - dreptul indicat n subcapitolul II, asupra imobi
lului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte [dup caz] i numele pro
prietarului. Temeiul nscrierii. Data nscrierii. Procedura de reorganizare, procedu
ra de dizolvare. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: n procedur de re
organizare, n procedur de dizolvare. Obiectul grevrii dreptul indicat n subcapitolul
II asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte [dup
caz] i numele proprietarului sau altui titular de drept. Temeiul nscrierii. Data ns
crierii. Amnarea mprelii imobilului aflat n coproprietate. Se indic: numrul de ordin
l nscrierii. Denumirea: Amnarea imobilului aflat n coproprietate. Obiectul grevrii d
reptul indicat n subcapitolul II asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul
cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul. Dat
a nscrierii. Depunerea cererii de nregistrare. Se indic: numrul de ordine al nscrieri
i. Denumirea depunerea cererii de nregistrare. Obiectul grevrii imobilul indicat n
subcapitolul I [numrul cadastral]. Tipul nscrierii: tipul, numrul i data actului jur
idic.

96 n partea final, Registrul conine rubrica Semnturi, data i tampila a crei comple
nfirm faptul c versiunea de hrtie a registrului este autentic. Prin notrile efectuate
de registrator la rubrica Stins, confirmate prin semntur, se dovedete faptul c versi
nea fiierului registrului nu este actual. 3.1.5. nscrierile n cazul formrii bunurilor
imobile. n cazul formrii terenului prin comasare, divizare sau separare [pentru i
mobilul separat], se deschide fiier nou al registrului, unde, n partea general a re
gistrului, la rubrica Formarea bunului imobil, se indic numerele cadastrale ale ter
enurilor din care s-a format noul imobil i modalitatea de formare: comasare; divi
zare; separare. Dup efectuarea nscrierilor corespunztoare n fiierele noi ale registru
lui, fiierele registrului terenului din care s-au format noi imobile prin comasar
e i divizare se nchid. Acest fapt se nscrie n partea general a Registrului, la rubric
a, Formarea bunurilor imobile, indicndu-se numerele cadastrale ale imobilelor forma
te, iar la rubrica: nchis, se nscrie data. n subcapitolele fiierului registrului car
e se nchide, se completeaz rubrica privind existena imobilului i radierea dreptului.
nscrierile efectuate difer n funcie de modalitatea formrii noului imobil i sunt urm
rele: n cazul formrii terenului prin comasare, din fiierele registrului care se nchi
d se transcriu datele corespunztoare n fiierul imobilului format cum ar fi: modul d
e folosin a imobilului, dac nu a fost modificat, nscrierile privitoare la construciil
e [dup caz], nscrierile din subcapitolele II i III. n subcapitolul II, la documentel
e de drept transcrise din fiierul registrului care se nchide, se adaug decizia de f
ormare a imobilului i planul cadastral al imobilului format. n cazul n care imobile
le proprietate comun pe cote-pri au fost supuse comasrii, n subcapitolul II se nscriu
cotele-pri indicate n decizia de formare, recalculate n conformitate cu Legea nr. 35
4/2004. Dac unul sau mai multe imobile ce se comaseaz sunt ipotecate, pentru nscrie
rea ipotecii nu este necesar s se prezinte un act juridic de modificare a contrac
tului de ipotec. Ipoteca se va transcrie asupra imobilului format n temeiul actulu
i juridic nscris n fiierul registrului care se nchide. n cazul n care sunt grevate cu
ipotec dou sau mai multe bunuri, la momentul transcrierii, registratorului i se va
prezenta confirmarea de ctre titularii de drepturi de ipotec a rangului fiecrei ip
oteci. Dac imobilele supuse comasrii sunt grevate cu alte drepturi dect ipoteca, la
momentul nregistrrii bunului imobil nou-format, urmeaz s se prezinte i actele de mod
ificare a acestor drepturi, dac este cazul [Legea nr. 354/2004, art. 12 alin. (4)
]. n cazul prevzut n Legea nr. 354/2004, nscrierea dreptului de proprietate asupra b
unurilor imobile dobndite are loc concomitent cu comasarea bunurilor. n fiierele re
gistrului care urmeaz a fi nchise, dreptul de proprietate nu se nregistreaz noului p
roprietar. Dreptul de proprietate al noului proprietar se

97 nscrie n fiierul registrului nou-deschis concomitent cu nscrierea deciziei de for

mare. n fiierul noului Registru, n subcapitolul II, se indic documentele n a cror tem
i au fost dobndite terenurile, precum i decizia de formare i planul bunului comasat
. n fiierele Registrului care se nchid, la rubrica: Formarea bunurilor imobile, se in
dic numrul cadastral al noului bun, iar la rubrica nchis se nscrie ca temei decizia d
formare, nr., data. n cazul formrii terenului prin separare, din fiierul registrul
ui terenului din care a fost separat noul bun imobil se transcriu date n fiierul R
egistrului noului bun imobil care sunt: modul de folosin a noului bun imobil dac nu
a fost modificat, nscrierile despre alte imobile amplasate pe teren, nscrierile d
in subcapitolul II i III. n subcapitolul II, la documentele transcrise din fiierul
registrului bunului imobil iniial, se nscrie decizia de formare i planul cadastral
al noului bun imobil. Dac asupra bunului imobil supus separrii, la momentul formrii
, erau nscrise drepturi n subcapitolul III, acestea se transcriu n fiierul Registrul
ui noului bun imobil. n cazul n care, n decizia de formare, este indicat c proprieta
rul constituie servitute [n conformitate cu C. civ., art. 432], aceasta se va nscr
ie provizoriu n subcapitolul III la bunul aservit, n temeiul deciziei de formare,
precum i se va meniona la rubrica corespunztoare a subcapitolului I la bunul domina
nt. La momentul consolidrii bunurilor imobile [dominant cu cel dominat], nscrierea
provizorie se va transforma n intabulare. Intabularea bunului imobil se efectuea
z din oficiu de ctre registrator. Temei pentru intabulare va servi: actul juridic
prin care bunul imobil dominat trece n proprietatea proprietarul bunului imobil d
ominant. n fiierul bunului imobil de la care s-a separat o parte [bunul imobil inii
al], se efectueaz modificrile de suprafa i alte modificri rezultate din formarea bunu
ilor imobile. Modificarea nscrierilor referitoare bunul imobil se nscrie la rubric
a Modificri, nsemnri, corectri. n cazul formrii terenului prin divizare, n noul fi
egistrului se transcriu nscrierile corespunztoare din subcapitolul I i III din fiier
ul registrului care se nchide. n subcapitolul II, se nscriu documentele de drept ca
re confirm mprirea bunului imobil i planul cadastral sau geometric. Dac asupra bunulu
supus divizrii, la momentul formrii, erau nscrise drepturi n subcapitolul III, aces
tea se transcriu [dac nu au fost stinse la acel moment] n fiierul Registrului noilo
r bunuri imobile. Fiierul registrului bunului imobil iniial nu se nchide dac, prin mp
rea efectuat, nu a ncetat coproprietatea asupra noului bun imobil [ex. n cazul cnd u
nul dintre coproprietarii pe cote-pri a ieit din indiviziune, ceilali rmn n continua
proprietari pe cotepri]. n acest caz, n fiierul registrului bunului imobil iniial, se
efectueaz modificrile corespunztoare n temeiul actului juridic prin care s-a efectua
t mprirea i planului bunului imobil. Aceleai documente vor justifica modificrile i
erile din subcapitolul I i nscrierile din subcapitolul II.

98 n cazul formrii terenului prin combinare, nu se deschid fiiere noi, dar se efect
ueaz modificri la nscrierile din fiierele existente ale registrului la rubrica Modifi
cri, nsemnri, corectri n subcapitolul I. n cazul formrii construciilor, dac const
ea izolat ] i nceteaz existena n urma formrii [prin comasare, divizare], toate nsc
referitoare la aceast construcie [ncpere izolat] se radiaz, iar la rubrica ncetare
stenei bunului, se indic faptul ncetrii existenei bunului imobil i numerele cadastra
ale noilor bunuri imobile. De exemplu: ncetarea existenei bunului. Bunul imobil nr
. 213535657 i-a ncetat existena prin comasare, vezi nr. cadastral 098573287. Decizi
a privind formarea bunului imobil din 14.08.2005. Noua construcie se va nregistra
la rubrica Modificri, nsemnri, corectri, indicndu-se numerele cadastrale ale bunuril
imobile iniiale i modalitatea de formare. 3.1.6. Efectele nscrierilor n Registrul bu
nurilor imobile. Efectele juridice ale nscrierii, conform Legii nr. 1543/98, apar
dup efectuarea nscrierii dreptului asupra bunului imobil n registrul bunurilor imo
bile. Data nscrierii dreptului este data primirii cererii de nregistrare, care tre
buie s fie indicat n condica de cereri. Sistemul de publicitate imobiliar adoptat de
Republica Moldova presupune efectul constitutiv de drepturi [C. civ., art. 499]
i efectul opozabilitii fa de teri [art. 508]. Efectul constitutiv [art. 499]. Potriv
t teoriei dreptului, actul constitutiv de drepturi este actul care d natere unui d
rept subiectiv civil pe care dobnditorul nu l-a avut anterior, ca de exemplu, dre
ptul de proprietate, uzufructul, dreptul de servitute, dreptul de gaj etc. ce pr
oduc efecte juridice pentru viitor [117, p. 170]. Deci, dreptul nu exista, el se
nate n momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile, n limbaj juridic se constit
uie. n plan comparativ, actul translativ este actul ce are ca efect trecerea unui
drept subiectiv civil de la o persoan la alta. De exemplu, vnzareacumprarea, donaia
, testamentul, care produc efecte juridice numai pentru viitor. Aici, dreptul ex
ista. Prin actul juridic, el se stinge n patrimoniul celui ce nstrineaz i apare [trec
e] n patrimoniul dobnditorului. Actul declarativ este actul prin care prile i recunos
un drept existent. Din cele expuse, se deduce rspunsul la ntrebarea vehement pole
mizat: care este efectul nscrierii drepturilor reale? Este unul constitutiv de dre
pturi, este al opozabilitii, al informrii sau are toate aceste efecte mpreun? Conside
rm n funcie de caz. n prima situaie [dreptul de uzufruct, servitute etc.], persist ef
ctul constitutiv de drepturi i, concomitent, efectul opozabilitii i informrii. n cazu
actului translativ [vnzare-cumprare, donaie etc.], este prezent efectul naterii dre
ptului de proprietate al cumprtorului, deci efectul constitutiv de drepturi, al op
ozabilitii i al informrii. Iar n cazul actului declarativ, credem este vorba de actul
n al crui

99 temei se fac meniunile n registrul bunurilor imobile, adic actul juridic afectat
de modaliti [termen, condiie, sarcin]. Efectul opozabilitii este guvernat de art. 49
din Codul civil, care prevede: Drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrier
ii potrivit legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrier
ul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin din
tre pri, strmutarea drepturilor reale fiind realizat numai dup efectuarea nscrierii.
iteratura juridic precizeaz c, n acest sistem, din contractul de vnzarecumprare se na
numai un drept personal: cumprtorul are dreptul de a cere transmiterea imobilului
numai de la vnztor; din nscrierea n registrul bunurilor imobile se nate un drept rea
l dreptul de proprietate care se poate valida n contra tuturor [187, p. 91]. Sava
ntul jurist romn Ioan Adam relev: nscrierile n registrul bunurilor imobile devin opo
zabile fa de teri de la data nregistrrii cererii. Ordinea nregistrrii cererilor va d
rmina prioritatea nscrieri [123, p.782]; Din dispoziiile actelor normative ce regl
ementeaz nscrierea drepturilor imobiliare, deducem efectul constitutiv de drepturi
din momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile a bunurilor i nscrierii drept
urilor asupra lor. Astfel, C. civ. prevede, la art. 499 alin. (1), c drepturile r
eale asupra imobilelor supuse nscrierii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de te
rin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiu
l acordului de voin dintre pri. Ordinea nscrierii cererii va determina rangul dreptul
ui nscris n registrul bunurilor imobile. Codul civil al Republicii Moldova consacr
acestei instituii articolul 446, conform cruia dreptul de superficie se nscrie n reg
istrul bunurilor imobile numai cu rangul nti. Rangul nu poate fi modificat. Rang, n
viziunea noastr, ar fi titulatura ce o primete dreptul subiectiv nscris n registrul
bunurilor imobile n funcie de ziua, ora i poate chiar minutul nscrierii. Rezumm, pri
ma nscriere va avea rangul nti, a doua, rangul doi . a. m. d. Privind criteriul de a
tribuire a rangului prin prisma C. civ. art. 446, deducem: nscrierii i s-ar atrib
ui rang nu dup data i ora nscrierii, ci dup importana dreptului nscris; nscrierile v
produce efecte de la data nregistrrii cererilor de nscriere; ordinea nregistrrii lor
le va stabili rangul. Dac mai multe cereri au fost naintate n aceeai zi, drepturile
de ipotec vor avea acelai rang [adic vor fi satisfcui toi creditorii n egal msur]
elalte drepturi vor primi provizoriu rang egal. Referitor la sintagma instana va s
tabili, menionm c, pentru a stabili, trebuie s fie prevzut n lege mecanismul. Legisl
altor ri instituie aceleai reguli. De exemplu, Codul civil al Olandei, prevede, n ar
t. 21, c prioritatea nscrierilor se va stabili conform nregistrrii. Dac snt efectuate
dou nregistrri

100 consecutiv, prioritatea se determin astfel: a) se ia n considerare documentul n

tocmit mai nainte [se are n vedere documentul n a crui baz s-a efectuat nregistrarea]
b) se ine cont de consecutivitatea ntocmirii, adic de timp, dac documentele au fost
ntocmite n aceeai zi. Problema rangului este soluionat mai bine de legiuitorul germa
n. Articolul 879 din Codul civil al Germaniei stabilete: Prioritatea drepturilor
imobiliare, n cazul multitudinii de drepturi, se va determina n funcie de data nregi
strrii cererii. Drepturile nscrise n aceeai zi [la aceeai dat] vor avea acelai rang.
ngul poate fi modificat doar cu acordul persoanelor cedante i cu condiia nregistrrii
modificrilor n registrul imobiliar [art. 13 GBO- regulamentul Cf., conf. Lffer 1988
:37] [204, 312]. Efectul informrii. Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art
. 4, alineatele (5) i (6), n registrul bunurilor imobile, n afar de drepturile patri
moniale asupra bunului imobil, se nscriu sub form de meniuni faptele juridice care
pot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil i
se fac rectificrile necesare la nscrieri. Astfel, se consemneaz o situaie temporar /
fapt juridic temporar, cu efect informativ i sunt anulate la momentul producerii
/expirrii situaiei invocate ori sunt consolidate cu efectul constituirii dreptulu
i i opozabilitii. 3.1.7. Rectificri. Modificarea nscrierilor din Registrul bunurilor
imobile. Corectarea erorilor materiale. Prin rectificare se nelege radierea sau co
rectarea unei nscrieri din registrul bunurilor imobile care nu corespunde situaiei
juridice reale. Este o prevedere aplicabil, indiferent de obiect i de felul nscrie
rii. Aciunea n rectificarea nscrierilor n registrul bunurilor imobile are ca obiect n
lturarea neconcordanelor dintre nscrierile din registrul bunurilor imobile i situaia
juridic real. Deci, prin aciunea n rectificare se pune n acord starea tabular cu situ
a juridic real, prin corectarea sau suprimarea nscrierilor necorespunztoare realitii,
inserate greit n registrul bunurilor imobile [104, p. 735]. Modul de rectificare a
unei intabulri sau nscrieri provizorii greite este stabilit de C. civ. la art. 504
-507, de Legea nr. 1543/1998 la art. 38, de alte acte normative. Potrivit actelo
r normative menionate, aciunea n rectificare poate fi naintat de orice persoan intere
at, cu condiia prezentrii documentelor justificative [156, p. 418]. Din prevederile
actelor normative menionate, distingem dou proceduri de soluionare a disensiunilor
n legtur cu necesitatea corectrii greelilor din cadastru: I. Procedura administrativ
de corectare, rectificare este prevzut de art. 38 din Legea 1543/1998, conform crei
a greelile din cadastru se corecteaz numai n temeiul deciziei registratorului, deci
din oficiu, dac greeala a fost comis din culpa Oficiului Cadastral Teritorial, i cu
condiia ca fiecare titular de drepturi ale crui interese snt atinse s dea n scris ac
ordul de efectuare a modificrii [rectificrii].

101 Rectificarea poate fi cerut [personal sau prin reprezentare] i de ctre titularu
l de drepturi, prin depunerea unei cereri de rectificare. n acest caz, corectarea
greelilor tehnice [de litere, omisiuni de cuvinte, cifre, greeli n calcule aritmet
ice etc.] se soluioneaz n termen de 15 zile din data depunerii cererii [C. civ., ar
t. 38 alin. (2)] n urmtoarea ordine: 1) se ia decizia privind efectuarea modificrii
n cadastru sau refuzul modificrii; 2) se efectueaz modificarea n cadastru; 3) se so
licit restituirea extrasului eliberat din registrul bunurilor imobile i se elibere
az un extras corectat; cadastru. II. Procedura judiciar de corectare, rectificare.
Conform Legii nr. 1543/1998, art. 38 alin. (3), greelile care nu au caracter teh
nic [indicarea greit a tipului de drept, a denumirii titularului de drepturi, a co
mponenei bunului imobil, denaturarea mrimii cotelor din proprietatea comun, a coord
onatelor hotarelor, alte greeli care lezeaz drepturile i interesele legitime ale ti
tularilor de drepturi sau ale altor persoane] se corecteaz n temeiul hotrrii instanei
de judecat prin naintarea unei aciuni n rectificare. Termenul de naintare a aciunii
rectificare este diferit [C. civ., art. 506]: 1) imprescriptibil fa de dobnditorul
nemijlocit de rea-credin i de subdobnditorii de reacredin care i-au nscris dreptul
sul lor; 2) de zece ani de la data nregistrrii cererii de nscriere, cu excepia cazul
ui n care dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte fa de terii care au dob
u bun-credin un drept real prin donaie sau legat; 3) de trei ani fa de subdobndito
e bun-credin i cu titlul oneros care i-a nscris vreun drept real n condiiile cnd:
erea sau actul n al crui temei s-a dispus nscrierea nu a fost valabil; 2) dreptul ns
cris a fost calificat greit [art. 505 alin. (1) lit. a) i b)]. n literatura juridic
[221, p. 41-45] se susine c aciunea n rectificare este o aciune accesorie, grefat pe
ciunea principal, care constituie suportul su juridic. Considerm c aciunea n rectifi
e este una real atunci cnd se refer la nscrieri ce vizeaz naterea, modificarea sau st
ngerea drepturilor reale imobiliare. Caracter personal are atunci cnd se urmrete co
rectarea nscrierilor privitoare la drepturi de crean supuse notrii n registrul bunuri
lor imobile i poate fi efectuat numai la cererea titularului de drepturi. Reclaman
t n aciunea de rectificare este persoana creia bunul i aparine cu drept de proprietat
e, vtmat prin nscrierea nentemeiat a unei alte persoane n calitate de titular al ace
i bun. De exemplu, persoana este proprietar al bunului, dispune de documente con
firmatoare, dar la OCT i se spune c dreptul asupra bunului respectiv a fost nregis
trat n folosul unei alte persoane. O alt situaie ar fi cea n cazul motenirii: persoan
a dispune de certificat de motenire, dar cererea sau 4) se trimite solicitantului
refuzul motivat privind neefectuarea modificrii n

102 privind nregistrarea dreptului nu a fost satisfcut din motivul c dreptul asupra
imobilului indicat n cerere este deja nregistrat. Potrivit art. 38 din Legea nr. 1
543/1998, cererea n rectificare se nainteaz OCT, iar decizia de corectare este de c
ompetena registratorului, care, n termen de 15 zile, va soluiona problema abordat cu
respectarea ordinii stabilite prin articolul citat, respectiv: 1) se ia decizia
privind efectuarea/refuzul modificrilor n cadastru; 2) se efectueaz modificarea n c
adastru; 3) se solicit restituirea extrasului eliberat (ce conine inexactiti) i se el
ibereaz un extras rectificat [care corespunde realitii]; ori se transmite solicitan
tului refuzul motivat al efecturii modificrii n cadastru. Doctrina i jurisprudena ide
ntific, ntre prile n litigiu, mai multe situaii generatoare de conflict. De exemplu:
) ambele pri [reclamantul i prtul] dein titluri scrise n privina imobilului litigio
numai una dintre pri deine nscrisuri; 3) nici una dintre pri nu deine nscrisuri. S
e, la prerea noastr, sunt: a) la prima ipotez, cnd ambele pri dein nscrisuri, se va
fica dac nscrisurile provin de la acelai autor; b) dac ambele nscrisuri sunt emise de
OCT, prioritate privind nscrisul i, respectiv, dreptul real asupra imobilului, i
se va da persoanei care l-a nregistrat legal; c) dac ambele nscrisuri [att a reclama
ntului, ct i cel al prtului] provin de la acelai autor, se va stabili care dintre pr
respectat cerina Legii nr. 1543/1998 privind obligativitatea nregistrrii drepturil
or imobiliare, prioritate dndu-i-se persoanei care a respectat legea; d) n cazul n
enregistrrii de ctre ambele pri a dreptului imobiliar, valoare juridic generatoare de
drepturi o are actul juridic de rang mai nalt, adic cel cu o dat anterioar; e) dac sa nregistrat/transcris contractul/dreptul imobiliar, ctig partea care a transcris ma
i nti, chiar i n cazul cnd contractul nregistrat mai nti a fost ncheiat mai trziu
194]. Acelai autor propune, dac titlurile provin de la autori diferii, urmtoarele so
luii: a) s se dea prioritate posesorului conform regulii in pari causa, melior est
causa posidentis; b) preferin s aib cel care invoc titlul cu o dat mai anterioar; c
va expertiza drepturile autorilor de la care provin titlurile ulterioare, ctigtor f
iind dobnditorul titlului de la autorul care avea un drept preferabil [215, p.198
]. n ipoteza deinerii unui nscris privind imobilul n litigiu, judectorul va hotr n
rea prii care deine nscrisul. n situaia n care nici una dintre pri nu deine nscr
imobilul i nici nu poate justifica dobndirea [de exemplu prin uzucapiune], atunci
judectorul favorizeaz posesorul de fapt [C. civ., art. 303]. Potrivit C. civ., art
. 505, dac n registrul bunurilor imobile a fost intabulat un drept n baza unui act
juridic nevalabil [contract, testament etc.] declarat nul, persoana interesat poa
te cere rectificarea. Rectificarea intabulrii poate fi cerut de persoana interesat
dac actul care a servit

103 temei pentru nscriere nu a fost valabil [C. civ., art. 505 alin (a)]. Astfel,
pornind de la forma cerut pentru valabilitatea actului juridic civil [ad validat
em] i de la forma cerut pentru probarea actului juridic civil [ad probationem], de
ducem c nendeplinirea formalitilor stabilite de lege are ca efect, n primul caz, nuli
tatea absolut a operaiunii juridice [negotium juris], i, n cazul al doilea, care se
refer la forma cerut pentru probarea actului juridic civil, nerespectarea face imp
osibil dovedirea lui cu un alt mijloc de prob [171, p. 77]. n funcie de caracterul n
ormei ignorate, nulitatea actului juridic poate avea caracter absolut, cnd sunt ncl
cate norme imperative ce ocrotesc un interes general, i caracter relativ, cnd sunt
nclcate norme ce ocrotesc un interes personal. Rezumm, potrivit C. civ., art. 199,
c nulitatea absolut survine n cazul neglijrii cerinelor privind: capacitatea de a co
ntracta, lipsa consimmntului, inexistena obiectului conveniei, imoralitatea cauzei, i
ar cu nulitatea relativ sunt sancionate situaiile de nerespectare a cerinelor privin
d: capacitatea de exerciiu restrns, viciile de consimmnt etc. [257, dosarul nr. 2-231
/04]. Pentru cazul cnd dreptul nscris a fost calificat greit [C. civ., art. 505 lit
. b)] spre o interpretare corect a acestei prevederi, vom apela la doctrin. n rezul
tat, stabilim c reglementarea este tratat n mai multe feluri: ca fiind greit denumire
a dat dreptului nscris, adic, prin actul juridic, s-a consimit un anumit drept a crui
nscriere s-a dispus, n realitate ns fiind nscris un alt drept [107, p.89]. Alt preve
ere a articolului citat este: Nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului n
scris sau au ncetat efectele actului juridic n al crui temei s-a fcut nscrierea [ C.
civ., art. 505 lit. c)]. Din textul legii, relevm situaia cnd, la momentul nscrierii
dreptului, condiiile de existen i temeiul efecturii nscrierii erau valabile, inefici
nte devenind n legtur cu intervenirea unor evenimente, fapte sau acte ulterioare ca
re justific rectificarea. De exemplu: 1) a fost stins obligaia principal i dreptul cr
editorului gajist poate fi radiat; 2) au ncetat efectele actului juridic n al crui
temei s-a fcut nscrierea: a expirat termenul actului de superficie, servitute etc.
Exist situaii ce presupun afectarea drepturilor reale de un termen extinctiv, de
o condiie rezolutorie [114, p. 128], n cazul peirii bunului, prescripiei extinctive
etc. [117, p. 59]. Situaia real poate fi stabilit potrivit prevederilor Legii nr.
1543/1998 art. 32, alin. (3); CPC art. 281, lit. h). ncetarea efectelor actului j
uridic. Se are n vedere c nscrierea a fost valabil n momentul realizrii, ns n urma
erii unui eveniment, fapt sau act juridic ulterior, nceteaz s mai produc efecte, dev
enind astfel lipsit de temei: rezoluiunea contractelor, revocarea donaiilor, legate
lor etc.

104 Rezoluiunea contractelor. Contractele pot fi desfiinate retroactiv din cauza u

nei nuliti absolute sau relative [164, p.539], caracteristic primei perioade a drep
tului roman, fiind o modalitate de aprare a vnztorului nepltit. Or, romanii cu pract
icismul lor, gseau soluii din cele mai problematice situaii. Soluia, denumit ulterior
rezoluiunea contractelor, a fost dictat de necesitatea aprrii vnztorului. Vnztorul
lucru nepltit nu putea cere dect executarea contractului. Totodat, proprietatea lu
crului vndut i predat nu trecea asupra cumprtorului dect prin plata preului. Vnztor
pltit l putea revendica. Astfel, n contracte se stipula o clauz special, lex commisso
ria, prin care prile conveneau ca vnzarea s fie desfiinat dac preul nu va fi achita
o anumit zi [Dig. XVIII, 3,2] [164, p.540]. Rezoluiunea contractelor, n aspect con
temporan, prezum efectul retroactiv al desfiinrii contractului i, ca rezultat, radie
rea dreptului nscris. Temei de a cere efectuarea rectificrii va servi hotrrea judecto
reasc irevocabil privind rezoluiunea contractului din motivele nulitii actului juridi
c creator de drepturi. Rezoluiunea este cerut de persoana interesat. Revocarea donai
ilor. Indiferent de clauzele stipulate de prile unui contract de donaie n scopul asi
gurrii drepturilor sale, legea prevede cauze legale de revocare ce opereaz fr a fi s
tipulate n contract. Cauzele legale nu contravin principiului irevocabilitii donaiil
or i sunt operabile: 1) pentru ingratitudine [C. civ., art. 835]; 2) pentru neexe
cutarea sarcinii [125, p. 48-50]; 3) n cazul strii de nevoie [C. civ., art.836]. R
evocarea donaiei pentru ingratitudine se admite n urmtoarele cazuri: 1) donatarul a
atentat la viaa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia; 2) donatarul s
-a fcut vinovat de o fapt ilicit fa de donator sau fa de o rud apropiat a acestuia
ist situaii care atest o ingratitudine grav, sau dac refuz fr motive ntemeiate s
natorului ntreinerea datorat [ C. civ., art. 835]. Consecina revocrii donaiei este n
rcerea bunului. Considerm, c n urma revocrii, bunul este ntors i donatorul este n dr
s nregistreze la OCT faptul revocrii. Temei va servi hotrrea judectoreasc definitiv
vind revocarea donaiei. Mai menionm c aciunea de revocare pentru ingratitudine este d
e natur civil, personal, poate fi naintat numai de donator [poate fi naintat de mot
rii donatorului, dac acesta a decedat nainte de expirarea termenului n care aciunea
ar fi putut s fie naintat] [125, p. 49]. Revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarci
nii poate fi cerut de donator atunci cnd donatarul nu-i execut obligaia impus prin co
tract i este prevzut n literatura juridic [121, p. 50]. n acest caz, rectificarea est
cerut de donator sau de succesor [caz specificat la revocarea donaiei pentru ingr
atitudine] n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile. Revocarea donaiei n cazul
i de nevoie [C. civ., art. 836] poate fi cerut dac, dup executarea donaiei, donatoru
l nu-i mai poate asigura o ntreinere corespunztoare cu condiia c

105 starea de nevoie nu a fost provocat intenionat i c donatarul mai posed bunul. Cal
ea de revocare este cea judiciar. La cererea de rectificare se anexeaz hotrrea judect
oreasc irevocabil. Alte temeiuri prevzute de lege [C. civ., art. 505 lit. d)] le gsi
m stipulate n art. 440, care vizeaz temeiurile de stingere a servituii prin radiere
a ei din registru dac: 1) terenurile prin consolidare au acelai proprietar; 2) pro
prietarul terenului dominant a renunat la dreptul de servitute; 3) a expirat term
enul pentru care a fost constituit servitutea; 4) terenul a fost rscumprat; 5) nu e
xist posibilitatea de exercitare; 6) n caz de neuz pentru o perioad de 10 ani; 7) t
erenul aservit a fost expropriat i servitutea este contrar utilitii publice creia i v
fi afectat bunul expropriat. Un temei este prevzut i n art. 449, care reglementeaz
stingerea dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie se stinge: la e
xpirarea termenului; prin consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea
aceleiai persoane. Dei s-ar prea c rectificrile n registrul bunurilor imobile pot fi
fectuate n temeiul legii, menionm c efectuarea rectificrii este iniiat la cererea pe
anei interesate prin depunerea la OCT a unei cereri n dou exemplare, la care se an
exeaz documentele doveditoare. Admiterea rectificrilor din oficiu ar crea mari dif
iculti i litigii. Aciunea n rectificare [C. civ., art. 506 alin. (1)] este imprescrip
tibil fa de dobnditorul nemijlocit de rea-credin i subdobnditorul de rea-credin c
cris dreptul n folosul lor, i anume: fa de terii care au dobndit cu bun-credin un
eal prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va putea introduce dect n term
en de 10 ani de la data nregistrrii cererii lor de nscriere, cu excepia cazului n car
e dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte i mpotriva dobnditorului de bun-c
in i cu titlu oneros care i-a nscris vre-un drept real, ns numai dac este ntemeiat
poziiile art. 505 alin. (1) lit. a) i b). Termenul de naintare a aciunii n rectificar
e va fi de 3 ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre dobndit
orul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului n care
dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte. Rectificarea unei intabulri sau nsc
rieri provizorii din registrul bunurilor imobile poate fi cerut de orice persoan i
nteresat, n conformitate cu prevederile C. civ., art. 505, al Legii nr. 1543/1998,
de alte acte normative. Prin coroborarea actelor normative nominalizate, rezumm
c prin persoan interesat legiuitorul subnelege persoana care a avut sau are un drept
scris n registrul bunurilor imobile i care este lezat prin noua nscriere. Rectificar
ea nscrierii se face n conformitate cu efectuarea radierii [avnd ca temei aceleai cr
iterii], exceptndu-se nscrierea provizorie, care nu este supus rectificrii. Aciunea n
rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de fond, este i
mprescriptibil.

106 Pentru a exclude eventuale confuzii, menionm: Radierea nscrierii drepturilor re

ale se face la cererea titularului de drept. Prile interesate pot cere radierea dr
epturilor care se sting la mplinirea termenului indicat n nscris sau la moartea tit
ularului dreptului viager. n cazul notrii unei cereri de radiere, ntemeiat pe o hotrr
judectoreasc irevocabil, nscrierea provizorie i pierde eficiena. Notrile pot fi ra
: a) la cererea prii interesate prezentatoare de acte justificative; b) din oficiu
, n baza deciziei registratorului avnd ca temei: dispoziia instanei judectoreti [se a
n vedere astfel de greeli ca: indicarea greit a tipului de drept, a denumirii titul
arului de drepturi, a componenei bunului imobil, denaturarea mrimii cotelor din pr
oprietatea comun, a coordonatelor hotarelor, alte aciuni care lezeaz drepturile i in
teresele legitime ale titularului de drepturi sau ale unor alte persoane]; deciz
ia oficiului cadastral teritorial, n cazul greelilor care nu au caracter tehnic i c
are au fost comise din culpa OCT, dar cu acordul titularului de drepturi ale crui
interese sunt afectate. Extrasul din registrul bunurilor imobile. Documentul co
nfirmator al nregistrrii drepturilor este extrasul din registrul bunurilor imobile
[anexa nr. 11]. Conform Legii nr. 1543/1998, art. 36, extrasul din registrul bu
nurilor imobile este eliberat de oficiul cadastral teritorial n a crui raz de aciune
se afl bunul imobil, cu condiia c solicitantul, persoan fizic sau persoan juridic,
va legitima n modul prevzut de lege. Termenul de eliberare a informaiei este de 3 z
ile din ziua depunerii cererii. n caz de necesitate, OCT va anexa la extrasul din
registrul bunurilor imobile planul terenului i/sau al construciei capitale, ncperii
izolate. Extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz pentru efectuarea
de tranzacii i este valabil timp de dou luni din data eliberrii. La eliberarea repe
tat a extrasului pn la expirarea termenului indicat, se face meniunea Repetat. Extras
l din registrul bunurilor imobile, alte documente, copii etc. se elibereaz: 1) or
ganelor fiscale i autoritilor administraiei publice locale pe al crui teritoriu este
amplasat bunul imobil; 2) titularului de drept sau persoanelor interesate. n extr
as, se vor indica: denumirea OCT care a eliberat extrasul; data eliberrii; date d
espre proprietar; numrul cadastral; documentul generator de drepturi; se face des
crierea imobilului, se vor indica: dreptul nregistrat: real, personal, dezmembrril
e, sechestrrile, meniunile, grevrile, documentele doveditoare, numele i prenumele ex
ecutantului, registratorului, numrul de file. n cazul proprietii afectate de modaliti
[proprietate comun n devlmie sau pe cote-pri], se elibereaz un extras cu indicarea
or coproprietarilor [se are n vedere proprietatea n

107 devlmie]. Pentru proprietatea comun pe cote-pri, extrasul se va elibera pentru fi

care proprietar. n caz contrar, se face meniunea privind apartenena celorlalte cote
-pri. Menionm c, n scopul excluderii aciunilor frauduloase, extrasul nu va conine
, corectri i adugiri. Procedura eliberrii informaiei de ctre OCT. Pentru a obine inf
aie cadastral [n continuare - extras], solicitantul depune la OCT urmtoarele documen
te: 1) cerere, cu meniunea informaiei solicitate, depuse personal sau de reprezent
ant; n numele persoanei juridice, cererea este depus de persoana abilitat cu acest
drept; 2) chitana sau un alt document ce confirm achitarea taxei pentru serviciile
prestate; furnizarea informaiei la cerere este pltibil, potrivit Hotrrii Guvernului
nr. 718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de
oficiile cadastrale teritoriale [75], n continuare H.G. nr. 718/2000, n proporie d
e 50% din suma pltit pentru nregistrarea bunului imobil n cadrul nregistrrii curente,
ceea ce constituie 47 de lei pentru fiecare bun imobil (23,50) lei. Serviciile p
restate de OCT se pltesc de ctre solicitant sau de reprezentantul acestuia concomi
tent cu depunerea cererii la oficiul cadastral teritorial. nregistrarea primar mas
iv sau eliberarea de ctre OCT a informaiei din cadastru, n temeiul contractului nchei
at cu ntreprinderi, organizaii i instituii cu dreptul de comercializare a informaiei,
se pltete n modul stabilit n contract. Plata se efectueaz n numerar la organul cadas
ral teritorial ori pe contul OCT n instituiile bancare. Actul normativ citat preve
de c documentul confirmativ privind efectuarea plii este: a) copia de pe dispoziia d
e plat a instituiei bancare, confirmat prin tampila bncii pentru persoanele juridice
b) bonul de plat, de o form stabilit, cu meniunea bncii despre achitare pentru pers
anele fizice. Bonul de plat sau alte documente ce confirm efectuarea plii se anexeaz
la cererea de solicitare a serviciului. n condica de cereri, se indic denumirea do
cumentului ce confirm efectuarea plii, suma pltit i numrul documentului bancar. Dup
strarea cererii n condica de cereri, inspectorul restituie solicitantului exempla
rul al doilea al cererii i actul de identitate, iar primul exemplar l remite admin
istratorului. Faptul primirii cererii este consemnat n condica de cereri, dup care
se completeaz fia de eviden i se pregtesc materialele [din arhiv] pentru a fi preda
secia tehnologii informaionale [la eliberarea extrasului din registru) sau expert
ului [la eliberarea altor documente]. Dup ndeplinirea documentului privind informai
a cadastral, toate materialele se remit registratorului. Faptul primirii material
elor va fi consemnat, prin semntur, n fia de eviden. Registratorul verific corespund
a datelor de arhiv cu nscrierile din document, dup ce adeverete documentul prin

108 semntur i tampil, apoi restituie materialele ctre administrator. Acesta remite do
umentele arhivarului, iar informaia cadastral solicitat, inspectorului. Dup prezenta
rea actului de identitate, inspectorul transmite solicitantului informaia din cad
astru, confirmnd acest fapt prin semntur n condica de cereri. La extrasele din cadas
tru i din registrul bunurilor imobile se anexeaz, dup caz, planul terenului i/sau al
construciei capitale, ncperii izolate. Pentru evitarea inconvenientelor, Legea nr.
1543/1998 stabilete expres condiiile de eliberare a extraselor din registrul bunu
rilor imobile. Astfel, art. 36 alin. (4) prevede: Extrasul din registrul bunuril
or imobile se elibereaz persoanei fizice care s-a legitimat i a depus o cerere scr
is sau persoanei juridice care a sesizat oficial OCT. Dei n lege este stabilit c ext
rasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz pentru efectuarea de tranzacii,
considerm c exist mai multe temeiuri de solicitare a acestuia. Important este de r
einut c extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil numai pe parcursul a
2 luni de la data eliberrii. 3.2. Particularitile nscrierii unor drepturi 3.2.1. nsc
rierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb. Schimbul este p
redecesorul contractului de vnzare-cumprare fiind cunoscut sub denumirea de troc.
[122, p. 43]. Prin contractul de schimb, o persoan obine drept de proprietate imob
iliar n schimbul unui alt bun imobil similar. Potrivit C. civ., art. 823, fiecare
parte a contractului de schimb este considerat vnztor al bunului pe care l nstrineaz
umprtor al bunului pe care l primete n schimb. Dreptul de proprietate n temeiul contr
ctului de schimb se nregistreaz conform Instruciunii nr. 487/2005 dac bunurile imobi
le care fac obiectul schimbului sunt pasibile de nstrinare [nu sun interdicii privi
nd nstrinarea] i dac prile au decis schimbul [voina prilor]. Drepturile imobiliare
l contractului de schimb, este nscris n temeiul cererii solicitanilor cu prezentare
a documentelor de rigoare. La nscrierea dreptului de proprietate imobiliar asupra
bunului imobil, registratorul, la capitolul respectiv al celui de-al doilea bun
imobil la rubrica Modificri, nsemnri, corectri, va nsemna c bunul face obiectul con
ului de schimb. Va indica data ncheierii contractului, numrul cadastral al primulu
i bun imobil i data nscrierii dreptului asupra primului bun imobil n temeiul contra
ctului de schimb. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de sch
imb asupra celui de-al doilea bun imobil se va efectua la prezentarea documentel
or justificative. Problema ce reclam soluionare ar fi cea creat de nsi registratori.
cetia refuz de a nscrie drepturile imobiliare n temeiul contractului de schimb invocn
d nenregistrarea, conform Legii noi [nr. 1543/1998] a drepturilor anterioare. Pra
ctica judiciar consider greit o astfel de interpretare

109 calificnd-o drept interpretare extensiv, legiuitorul avnd n vedere exact ceea ce
a stabilit n lege. Astfel unde legiuitorul nu a prevzut nici noi nu vom prevedea
respectnd, astfel dispoziiile legii nr. 1543/1998 sub incidena crora cad raporturile
aprute dup punerea ei n vigoare principiul neretroactivitii legii. 3.2.2. nscriere
reptului de proprietate n temeiul contractului de schimb n cazul n care bunurile im
obile sunt amplasate n raza de activitate a diferitelor oficii cadastrale. n acest
caz, oficiul cadastral teritorial cruia i se solicit nscrierea dreptului [l vom num
i primul oficiu] va transmite, dup verificarea documentelor, o comunicare n scris
[la care va anexa o copie de pe contractul de schimb] oficiului cadastral terito
rial n a crui circumscripie este amplasat cellalt bun imobil [al doilea oficiu] pent
ru efectuarea nsemnrilor referitor la contractul de schimb. Prin aceeai sesizare, v
a solicita celui de-al doilea oficiu informaie privind regimul juridic al bunului
imobil, obiect al contractului de schimb, amplasat n raza de activitate a ultimu
lui: eventuale grevri, interdicii de nstrinare etc. Cel de-al doilea oficiu va conse
mna n registrul bunurilor imobile existena contractului de schimb, data ncheierii,
numrul cadastral al primului bun imobil i denumirea oficiului cadastral teritorial
n a crui raz de activitate este amplasat primul imobil i, n termen de 2 luni de la s
olicitare, va expedia primului oficiu informaia solicitat. n cazul n care la cel deal doilea oficiu, pn la efectuarea nscrierii drepturilor imobiliare de primul ofici
u, au parvenit documente, informaii privind aplicarea sechestrului asupra bunului
imobil care este obiectul contractului de schimb sau alte interdicii i grevri ce e
xclud posibilitatea nstrinrii bunului, cel de-al doilea oficiu va informa imediat n
mod obligatoriu primul oficiu [Instruciunea nr.487/2005]. Primul oficiu decide n p
rivina nscrierii sau refuzului nscrierii dreptului. Dac primul oficiu nscrie dreptul
imobiliar n temeiul contractului de schimb, cel de-al doilea oficiu va nregistra d
reptul celeilalte pri contractante asupra bunului imobil la solicitare, cu prezent
area documentelor de rigoare. Cel de-al doilea oficiu va ine cont de legalitatea n
scrierii dreptului imobiliar de ctre primul oficiu. n cazul n care primul oficiu re
fuz nscrierea dreptului imobiliar, transmite o comunicare celui de-al doilea ofici
u, iar ultimul radiaz din registrul bunurilor imobile nsemnarea privind existena co
ntractului de schimb [Instruciunea nr. 487/05, pct. 136]. 3.2.3. nscrierea dreptul
ui de proprietate al persoanelor fizice. n aspectul publicitii imobiliare, persoana
fizic [cetenii Republicii Moldova, cetenii strini, apatrizii] constituie a doua enti
ate a cadastrului i publicitii imobiliare. Pentru a participa la raporturile juridi
ce, persoana fizic trebuie s aib capacitate de exerciiu, care const n aptitudinea de
dobndi i

110 exercita drepturi civile i de a-i asuma i executa obligaii civile prin ncheierea
de acte juridice civile [117, p. 304]. Potrivit C. civ., persoana fizic obine capa
citatea de exerciiu deplin o dat cu atingerea majoratului, la vrsta de 18 ani [cu un
ele excepii]. Capacitatea de exerciiu presupune discernmnt, n a crui virtute omul i
e reprezenta consecinele juridice civile ale manifestrii sale de voin [117, p. 306].
C. civ. reglementeaz capacitatea de exerciiu deplin a persoanelor majore [care au m
plinit vrsta de 18 ani]; capacitatea de exerciiu a persoanelor care s-au cstorit pn l
mplinirea vrstei de 18 ani i capacitatea de exerciiu a persoanelor emancipate [acti
veaz n cmpul muncii n temeiul unui contract individual de munc], practic activitate d
ntreprinztor cu acordul prinilor, nfietorilor etc., n lipsa acordului prin hotrr
oreasc. Pentru a fi subiect de drept n raporturile de publicitate imobiliar, persoa
na fizic trebuie s ntruneasc anumite cerine, principala dintre care este: s fie major
s aib discernmnt, s fie proprietar al bunului imobil n privina cruia solicit nscr
drepturi ori s ntruneasc alte cerine stabilite de lege. n rezultatul cercetrii efectu
te am relevat unele particulariti vizavi de nscrierea dreptului de proprietate al p
ersoanelor fizice: persoanele sub 18 ani nu pot ncheia contracte de donaie nici pe
rsonal nici, nici prin reprezentant [116, p. 26], dar pot primi o donaie; repreze
ntanii [mandatarii] nu sunt n drept s procurare un bun imobil care i-a fost ncredinat
s-l vnd sau s exercite alte acte juridice. Astfel, acesta nu poate fi parte la cont
ractul de vnzarecumprare, donaiei, schimb, n cazul n care este tutore, curator, manda
tar sau, n temeiul procurii reprezentant al vnztorului, administrator al bunurilor
ce constituie proprietate de stat etc; persoanele cu funcii de rspundere ce active
az n organele administraiei publice, justiiei, procuraturii, organelor afacerilor in
terne, avocaii i membrii familiilor lor nu pot cumpra bunurile care se vnd la licitai
e ca urmare a executrii hottrilor instanelor judectoreti [121, p. 26]; persoanele fiz
ce / juridice strine nu pot avea n proprietate terenuri agricole sau ale fondului
silvic. n cazul dobndirii unor asemenea bunuri le vor nstrina cetenilor Republicii Mo
dova sau persoanelor juridice autohtone. Persoanele fizice pot avea n proprietate
diferite bunuri, inclusiv bunuri imobile. Apariia dreptului de proprietate a per
soanelor fizice asupra imobilelor este subordonat unor particulariti ce in de regim
ul juridic al proprietii, care poate fi: 1) n devlmie; 2) pe cote-pri [117, p. 132]
.3.1. nscrierea dreptului de proprietate n devlmie. Conform dispoziiilor C. civ., art
366 alin. (1), n cazul n care dreptul de proprietate aparine concomitent mai multo
r persoane fr ca vreuna dintre ele s fie titularul unei cote-pri ideale din bunul com
un, proprietatea este comun

111 n devlmie. Norma i gsete dezvoltare n art. 20 din C. familiei [32], care statu
urile dobndite de ctre soi n timpul cstoriei aparin ambilor cu drept de proprietate
vlmie procurate din contul veniturilor obinute de fiecare dintre soi din: a) activita
tea de munc; b) activitatea de ntreprinztor; c) activitatea intelectual etc. Din ace
st considerent, contractele, al cror obiect l constituie imobilele i nscrierea drept
urilor imobiliare izvorte din acestea, vor fi ncuviinate de ctre ambii soi. Potrivit
C. civ., art. 21 alin. (5) unul dintre soi nu poate, fr consimmntul expres al celuila
t so, s rezilieze contractul de nchiriere a spaiului de locuit, s nstrineze casa sau
artamentul ori s limiteze prin acte juridice dreptul la locuin al celuilalt so. Part
icularitile nscrierii dreptului de proprietate comun devlmie snt elucidate n Legea
43/98, art. 39-41, Instruciunea nr. 487/2005, alte acte normative. Aceste particu
laritile sunt guvernate de manifestarea membrilor familiei [gospodriei rneti] coprop
tari n devlmie. nstrinarea bunurilor imobile proprietate comun n devlmie poate f
umai cu acordul coproprietarilor i cu respectarea dreptului de preemiune. Dreptul
de proprietate n devlmie este specific comunitii de familie i gospodriei rneti
Se ntemeiaz pe relaiile [ncrederea] de rudenie ce prezum coordonarea aciunilor soil
vederea administrrii patrimoniului comun obinut n urma ncheierii de acte juridice a
l cror obiect este un bun imobil: vnzare-cumprare, schimb, donaie etc. Totui, imobilu
l proprietate comun n devlmie poate fi nstrinat cu acordul n scris al celuilalt so
m de contract matrimonial soii dispun i administreaz de proprietatea imobiliar potri
vit clauzelor stabilite n acest contract. n opinia unor autori [ Maksimovici L. Br
acini contract;] acordul n scris al celuilalt so este necesar i n cazul procurrii bun
rilor. Alt prere o gsim n lucrrile savantului rus Sorin V. [ Scoliko stoit soglasie v
semie] la care raliem, i anume Acordul soilor nu se cere la procurarea bunurilor i
mobile ci numai la nstrinare lor. Or, bunul imobil procurat devine parte component a
patrimoniului proprietate comun n devlmie a soilor i nu prezint pericol, soarta
i fiind determinat de ambii. nscrierea drepturilor de proprietate ale persoanelor
fizice se efectueaz la cererea titularilor acestor drepturi sau n temeiul cererii
reprezentantului dac acesta prezint act juridic ce atest mputernicirea. Temei de nreg
istrare a dreptului asupra bunului imobil poate servi: a) actul juridic: unilate
ral; bilateral [sinalagmatic]; b) faptul juridic [motenirea legal]; c) hotrrea judect
oreasc; d) actul administrativ emis de autoritatea public abilitat n modul stabilit
de legislaie; e) contractul n privina bunului imobil, ncheiat conform legislaiei; f)
certificatul de succesiune; g) hotrrea judectoreasc translativ; h) titlul de autentif
icare a dreptului deintorului de teren; i) alte documente privind naterea sau trans
miterea drepturilor asupra

112 bunurilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare la data naterii sau t
ransmiterii acestor drepturilor [Legea nr. 1543/98, art. 28]. n cazul cnd dreptul
de proprietate apare n temeiul unui act emis de o autoritate public, cererea de nsc
riere a dreptului de proprietate o va depune persoana fizic titular al actului. D
ac dreptul de proprietate este rezultatul unui act juridic [contract], dreptul va
fi nscris la cererea cumprtorului. n caz de imposibilitate a uneia dintre pri de a s
prezenta la oficiul cadastral teritorial, acesta mputernicete o persoan pentru a-l
reprezenta. Dac una dintre prile contractante tergiverseaz/refuz nscrierea dreptului
de proprietate imobiliar, partea interesat poate cere nregistrarea prin judecat [C.
civ., art. 215]. n acest caz, temei pentru nscrierea dreptului imobiliar va servi
hotrrea judectoreasc. Potrivit actului normativ invocat [Legea nr. 1543/1998], la ce
rerea de nregistrare se vor anexa i documentele justificative: n cazul privatizrii a
partamentului - contractul de vnzare-cumprare, de predare-primire a locuinei n propr
ietate privat [Legea nr. 1324/1993, art. 12]. La nscrierea dreptului de proprietat
e comun n devlmie asupra locuinei privatizate, n registrul bunurilor imobile se indi
tele tuturor participanilor la privatizarea ei n temeiul contractului de vnzare-cum
prare, predare-primire a locuinei n proprietate privat i documentului ce confirm comp
nena participanilor la privatizare. Legiuitorul a omis n reglementri membrii minori
ai familiei. Dup cum i era de ateptat, lacuna a fost sesizat i folosit cu eficien
plu, mama alcoolic privatizeaz apartamentul pe numele ei [conform prevederilor leg
ii], copilul nu a fost indicat n contractul de privatizare ca membru de familie c
u dreptul de a locui cu prinii [C. familiei, art. 51 alin. (2)], ulterior, apartam
entul a fost comercializat, copilul iari nefiind nscris ca membru de familie. Dup un
timp, rudele, depistnd vnzarea apartamentului i privarea copilului de drept la spai
u locativ, au naintat o aciune n instan, prin care au cerut anularea contractului de
vnzare-cumprare [256, dosarul nr. 2-2313/04]. Examinnd probele anexate la cererea na
intat, instana a recunoscut ntemeiat cerina reclamantei i a iniiat o procedur judic
a cerea de nscriere a dreptului de proprietate se anexeaz obligatoriu: 1) proiectu
l planului cadastral i, dup caz, celui geometric al bunului imobil; 2) descrierea
tehnic a bunului imobil; 3) actul de constatare pe teren, la efectuarea identificr
ii; 4) autorizaia de construire, alte documente necesare. De asemenea:

113 acordul scris al titularilor drepturilor ce greveaz dreptul de proprietate as

upra bunului imobil [locator, creditor gajist, posesor etc.] sau al proprietaril
or bunurilor imobile aferente [vecini], ale cror drepturi pot fi lezate prin form
area bunului imobil; actul de constatare pe teren, la stabilirea hotarelor fixe.
Aadar: la nregistrarea dreptului de proprietate comun n devlmie asupra bunurilor im
le, n registrul bunurilor imobile se indic datele despre ambii soi dac aceste bunuri
au fost procurate sau construite n timpul csniciei lor i dac contractul dintre soi,
autentificat notarial, nu prevede altfel [se are n vedere contractul prenupial pri
n care se stabilete regimul contractual al bunurilor]; locuina, indiferent de tipu
l de proprietate [public sau privat] poate fi utilizat doar conform destinaiei, locu
ina este folosit nu numai de proprietar dar i de membrii familiei acestuia care au
un drept de uz i abitaiei asupra acesteia. n acest sens este oportun ca n Registrul
bunurilor imobile s fie nregistrat dreptul de uz i abitaie a membrilor familiei aces
tuia soluie valabil i pentru cazurile cnd regimul juridic al bunurilor imobile este
determinat prin contractul prenupial. n cazul nstrinrii locuinei dreptul de uz i abi
, nscris n modul stabilit de lege, va proteja membrii familiei proprietarului i ndeo
sebi minorii care adesea, n urma unor abuzuri, se pomenesc n situaii tragice; drept
ul de proprietate asupra spaiului locativ nu ine de faptul aflrii [locuirii n perman
en] a acestuia sau a membrilor familiei n aceasta [proprietate comun n devlmie]; la
area spaiului locativ i vor da acordul i minorii care, participani la privatizare, ca
re la momentul nstrinrii locuinei au atins vrsta de 18 ani. nregistrarea dreptului de
proprietate asupra locuinei privatizate. n scopul crerii pieei de locuine i exercitr
dreptului cetenilor Republicii Moldova de a-i alege liber modalitatea de satisfacer
e a necesitilor n locuin, legislativul a adoptat Legea nr. 1324/1993. Privatizarea fo
ndului de locuine este un proces de nstrinare, efectuat de organul puterii de stat
[Departamentul Privatizrii], a fondului de locuine aparinnd statului, organizaiilor o
bteti, asupra crora statul i-a declarat dreptul de proprietate, altor asociaii i ntr
inderi cooperatiste de stat, construite din mijloacele Republicii Moldova i ale a
cestor organizaii, asociaii, ntreprinderi, pentru satisfacerea necesitii n locuine
marea unor stpni reali, n drept de a dispune liber de proprietatea lor imobiliar. Pr
ivatizarea fondului de locuine s-a efectuat, respectndu-se principiile echitii socia
le, att contra bonuri patrimoniale i mijloace bneti, ct i gratuit [Legea nr.1324/1993
art. 2]. Articolul 5

114 din aceast lege prevede c cetenilor Republicii Moldova pot fi vndute sau transmis
e cu titlu gratuit n proprietate privat locuinele, n special n care acetia triesc i
aparin fondului de stat i celui public, precum i din imobilele ce aparin agenilor ec
onomici, indiferent de faptul dac acestea snt incluse n listele de privatizare. Cum
prarea sau primirea cu titlu gratuit n proprietate privat a locuinelor se face cu ac
ordul tuturor membrilor aduli ai familiei care locuiesc mpreun. La dorina lor, locui
na poate fi cumprat n proprietate comun sau n diviziune [Legea nr. 1324/1993, art. 6
lin. (1)]. Proprietarii de locuin privatizat snt coposesorii instalaiilor i comunica
or inginereti, ai locurilor de uz comun ale imobilului i ai terenului adiacent. Po
trivit Legii nr. 1324/1993, o familie poate cumpra sau primi cu titlu gratuit n pr
oprietate privat o singur locuin: 1) la preurile de stat sau cu titlu gratuit n lim
le asigurrii normative cu spaiu locativ; 2) la preurile comerciale stabilite de Guv
ern la data privatizrii locuinelor, dar care s nu depeasc preurile curente pentru co
rucia locuinelor de stat. Asigurarea normativ cu spaiu locativ n procesul privatizrii
se accept n mrime de 20 m2 de suprafa total echivalent la o persoan [inclusiv membr
familiei care nu snt ceteni ai Republicii Moldova] i cu un supliment de 10m2 pentru
o familie, inclusiv pentru persoanele rmase singure n urma decesului soului [soiei],
precum i pentru celibatari. La privatizarea locuinelor, spaiul locativ suplimentar
n mrime de 10m2 se adaug la suprafaa normativ, care se transmite n proprietate priva
cu titlu gratuit urmtoarelor categorii de ceteni: 1) membrilor activi i membrilor co
respondeni ai Academiei de tiine a R. Moldova; 2) persoanelor decorate cu cele mai n
alte distincii de stat [Ordinul Republicii, tefan cel Mare etc.]; 3) persoanelor care
au titluri onorifice ale fostei R.S.S. Moldoveneti i ale fostei U.R.S.S. [artist a
l poporului, maestru emerit al artei, raionalizator emerit]; 4) raionalizatorilor;
5) membrilor tuturor uniunilor [asociaiilor de creaie]; 6) persoanelor care au ti
tluri didactice de confereniar, profesor universitar sau titluri tiinifice de docto
r habilitat; 7) militarilor, lucrtorilor din Serviciul de Informaie i Securitate al
Republicii Moldova, Departamentul Trupelor de Grniceri, Serviciul de Protecie i Pa
z de Stat, Ministerul Afacerilor Interne i Procuratura General, care au grad specia
l militar de general sau un alt grad similar; 8) fotilor proprietari ai caselor p
articulare demolate crora nu li s-a pltit compensare; 9) persoanele care sufer de:
tuberculoz pulmonar i tuberculoza altor organe n form activ; tulburri respiratorii g
e ca urmare a emfizemului pulmonar sau astmului; tulburri organice grave cronice
ale activitii cardiace: endocardie, miocardie; stenocardie. n cazul privatizrii locu
inelor contra bonuri patrimoniale, costul unui m2 de suprafa total echivalent n limit
le asigurrii normative cu spaiu locativ va fi echivalent cu una cot-parte a

115 bonului [un an vechime n munc]. Costul unui m2 supranormativ: 1) n limitele pri
milor 10 m2 1,5 din cota parte a bonului; 2) metrajul ce depete aceast suprafa 2
pri ale bonului. Achitarea costului locuinei se permite i cu bonurile [autentificare
notarial] rudelor de gradul doi [bunei, nepoi; nepoate, surori i frai drepi]. Potriv
it art. 11 din Legea nr. 1324/1993, cetenii care doresc s cumpere ori s primeasc cu t
itlu gratuit locuin n proprietate privat depun cerere scris la organul abilitat, care
, n termen de dou luni din data depunerii cererii, stabilete prin intermediul comis
iilor de privatizare a fondului de locuine, costul locuinei i emite hotrrea de rigoar
e. ncperile construite fr autorizaie trebuie s fie legalizate pn la prezentarea doc
elor n comisie. Decizia pozitiv a comisiei servete temei pentru pregtirea proiectulu
i de contract vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat i pent
u ntiinarea proprietarului locuinei, administraiei publice locale etc. Dac, n timpul
aminrii documentelor depuse pentru privatizare, locatarul principal a decedat, co
ntractul de vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei se ncheie cu un alt membru a
dult al familiei, care triete n locuina dat [cu acordul celorlali membri aduli]. Tit
de proprietate pentru nscrierea drepturilor asupra locuinei servete contractul de
vnzarecumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat, nregistrat la fostul
birou teritorial de inventariere tehnic [BIT]. Contractul de vnzare-cumprare, preda
re-primire a locuinei n proprietate privat se ncheie cu unul dintre soi, cu acordul s
cris al tuturor membrilor aduli care locuiesc mpreun [inclusiv a celor plecai tempor
ar]. Privatizarea apartamentelor [caselor] n care locuiesc copii minori orfani se
efectueaz n numele lor de ctre tutore [curator] n temeiul autoritii tutelare, cu ind
carea, n contractul de vnzare-cumprare, predare-primire a apartamentului [casei], a
numelui, prenumelui i patronimicului tuturor copiilor minori care locuiesc sau c
are au dreptul de a locui n acest apartament [cas]. nstrinarea ulterioar, n numele co
iilor minori, a apartamentului [casei] privatizate poate fi efectuat numai la ati
ngerea de ctre acetia a majoratului. O problem care se impune const n nenelegerile d
re familiile care locuiesc n aceeai locuin privitor la partea ce le revine din spaiul
locuibil. n astfel de cazuri, partea efectiv a fiecrei familii se stabilete de ctre
o comisie, cu acordul scris al tuturor membrilor aduli participani la privatizare
sau de ctre instana de judecat atunci cnd acetia sunt nesatisfcui de prile efectiv
le-au revenit [Legea nr.1324/1993, art. 13]. Vnzarea locuinelor privatizate cu par
ticiparea indirect a minorilor poate fi efectuat numai cu acordul autoritii tutelare
.

116 Apartamentele din blocurile cooperativelor de construcie a locuinelor i din blo

curile de locuine construite prin investiii particulare, achitate integral, sunt r
ecunoscute proprietate privat, iar proprietarilor li se elibereaz titlu de autenti
ficare a dreptului de proprietate. Locuinele cumprate sau primite cu titlu gratuit
n proprietate privat se exclud din fondul de locuine de stat, obtesc, departamental
i cooperatist i se includ n fondul de locuine privat, fapt anunat unitilor economic
a a cror balan se afl aceste locuine. n registrul bunurilor imobile, se indic datele
catarului principal n temeiul contractului de vnzare-cumprare, predare-primire a lo
cuinei n proprietate privat [ntocmit n 4 exemplare, unul dintre care rmne la biroul
arial, unul se remite BIT-ului spre nregistrare, unul se nmneaz vnztorului i unul cu
rului] i a certificatului, eliberat de agenia teritorial pentru privatizate cu priv
ire la componena participanilor la privatizare. nregistrarea dreptului de proprieta
te asupra terenului. Conform art. 82 din Codul funciar din 1971, terenurile atri
buite n intravilan pentru case, anexe gospodreti i grdini nu depeau urmtoarele dime
i: 1) lucrtorilor permaneni, specialitilor, funcionarilor din sovhozuri, sovhozuri-t
ehnicum, ntreprinderi experimentale de nvmnt i silvice nu mai mult de 0,30 ha; 2)
rilor permaneni i funcionarilor, nvtorilor, medicilor i altor specialiti, stabili
ul i munca n localitatea dat 0,25 ha; 3) altor lucrtori permaneni, funcionarilor, l
orilor stabilii cu traiul permanent n localiti rurale: pensionari, invalizi - 0,15 h
a. n folosin lucrtorilor, funcionarilor i altor ceteni stabilii cu traiul n local
e li se atribuie mici terenuri, din contul terenurilor rmase n urma reglementrii fo
losirii pmntului care nu pot fi folosite n alte scopuri: agricole, de producie etc.
Cetenilor a cror proprietate [teren] a fost distrus de calamiti naturale li se pot at
ibui gratuit terenuri n proprietate [C. funciar, art. 11]. Pentru atribuire n prop
rietate privat, comisiile funciare, constituite conform C. funciar art. 12, stabi
lesc cota de teren echivalent: 1) fotilor membri de colhozuri, salariailor din sov
hozuri i din seciile de producere ale colegiilor agricole [zootehnice] sau din alt
e ntreprinderi agricole, inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice; 2) sala
riailor din organizaii i ntreprinderi care locuiesc n localiti rurale i execut nem
lucrri de construcie i exploatare a sistemelor de ameliorare, de restabilire i de mb
untire a terenurilor i de sporire a fertilitii solurilor n localitatea respectiv, i
iv pensionarilor din aceste uniti economice; 3) persoanelor care locuiesc n localiti
rurale i care au fost transferate din ntreprinderi agricole n organizaii de construci
e i transport colhoznice i intergospodreti, inclusiv pensionarilor din aceste uniti e
onomice; 4) salariailor din ntreprinderile zootehnice intergospodreti, inclusiv pens
ionarilor din aceste uniti economice. Salariailor i pensionarilor din ntreprinderile

117 zootehnice intergospodreti, care nu dispun de terenuri agricole supuse privati

zrii, cota de teren echivalent li se atribuie la locul de trai; 5) persoanelor ca
re dein funcii elective sau i satisfac serviciul militar n termen i care, pn la ace
au lucrat la ntreprinderi agricole; 6) persoanelor care au lucrat anterior la ntr
eprinderile din localitatea respectiv: brbai 25 de ani, femei 20 de ani; 7) veteran
ilor celui de-al doilea rzboi mondial, fotilor ostai internaionaliti, familiilor pers
oanelor care i-au pierdut viaa n aciunile de lupt pentru aprarea integritii teritor
a independenei Republicii Moldova, care locuiesc n localiti rurale la locul de trai
; 8) persoanelor supuse represiunilor politice i reabilitate ulterior, care locui
esc n localiti rurale la locul de trai; 9) persoanelor care au adus pmnt n gospodr
colective, dar nu lucreaz n ele. De asemenea, pn la 50 la sut din cota de teren echiv
alent, calculat pe unitatea administrativteritorial respectiv, se atribuie: 1) pers
oanelor domiciliate n localiti rurale care au fost angajate n sfera social avnd o vec
ime de munc de 25 de ani brbaii i 20 de ani femeile i care au pierdut capacitatea de
munc n specialitate din motive de vrst sau de sntate, dac nici un membru al familiei
a primit cot de teren echivalent; 2) salariailor din seciile de nvmnt ale colegiil
ricole [zootehnice], inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice. Autentific
area dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face n baza hotrr
ii autoritilor publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirm acest drept. Pr
imria satului [comunei] sau oraului [municipiului] elibereaz titlu de autentificare
a dreptului deintorului de teren pentru fiecare teren, nregistreaz proprietarii tre
nurilor n registrul cadastral al deintorilor de terenuri i, la cererea deintorului de
teren, stabilete n natur hotarele terenului [C. funciar, art.13]. Articolul 20 din
acelai cod stabilete documentele ce confirm drepturile deintorilor de teren: 1) titlu
l de autentificare a deintorului de teren eliberat de autoritatea administraiei pub
lice locale, n cazul n care aceasta atribuie n proprietate privat terenuri ale domen
iului public al unitilor administrativ-teritoriale, sau de Agenia Relaii Funciare i C
adastru, n cazul n care statul atribuie n proprietate privat terenuri ale domeniului
public de stat; 2) certificatul de motenire; 3) contractul de vnzare cumprare; 4)
contractul de donaie; 5) contractul de schimb; 6) contractul de arend etc. Dreptur
ile de proprietate imobiliar snt nregistrate n baza documentelor doveditoare la depu
nerea unei cereri la OCT. Dovad a dreptului de folosin funciar serveau: 1) actul de
stat de folosin funciar n cazul ntreprinderilor [indiferent de forma lor juridic de o
ganizare]; 2) actul privind dreptul de folosin a pmntului n cazul persoanelor fizice.

118 Pentru toate cazurile, la nscrierea dreptului de folosin n cartea cadastrului, t

rebuiau prezentate urmtoarele acte: Actul de stat [n continuare - actul] privind d
reptul de folosin a pmntului eliberat conform Hotrrii Consiliului Minitrilor al URSS
. 199 din 6 martie 1975 privind eliberarea actelor ce confirm dreptul de folosin a
pmntului. n afar de actul de stat, pentru fiecare bun imobil se deschidea un dosar, n
care erau ndosariate: hotrrea comitetului executiv raional privind eliberarea actu
lui; certificatul eliberat de comitetul executiv privind terii cu drept de folosi
n; hotrrea adunrii generale a colhoznicilor; constatarea direciei sovhozului privind
roiectul lotului n folosin; planul hotarelor; nota informativ privind justificarea e
conomic a hotarelor stabilite; procesul-verbal privind concretizarea hotarelor cu
posesorii vecini [terenurile adiacente], registrele msurrilor; tabelul stabilirii
coordonatelor posesorului de baz i ale altor posesori; actele de control ale lucr
ului efectuat; decizia inginerului cadastral asupra lucrului efectuat. O dat cu a
ctul, comitetului executiv raional i se prezint i dosarele cadastrale, planurile f
otometrice i alte documente. Actul se ntocmea n trei exemplare, unul dintre care se
transmitea Ministerului Agriculturii [195 p.168]. Pentru nregistrarea drepturilo
r, titularul depunea cerere n dou exemplare, la care anexa: actul; proiectul lotul
ui de pmnt; actul ce confirma proiectul i planurile de proiect. Gospodria rneasc [d
mier]. Potrivit Legii nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind gospodriile rneti de fermie
r [27], n continuare Legea nr. 1353/2000 art. 2, gospodria rneasc de fermier este o
eprindere individual, ntemeiat pe proprietatea privat asupra terenurilor agricole i a
supra unor alte bunuri, pe munca personal a membrilor unei familii [membri ai gos
podriei rneti], avnd ca scop obinerea de produse agricole, prelucrarea lor primar,
cializarea cu preponderen a propriei producii agricole. Bunurile, potrivit Legii ci
tate, art.18 alin. (3) sunt: terenuri, plantaii, construcii gospodreti i alte constru
cii, instalaiile de ameliorare i alte instalaii precum i alte bunuri care pot aparine
1) unuia sau mai multor membri ai gospodriei cu drept de proprietate individual;
2) membrilor gospodriei cu drept de proprietate comun n devlmie sau cu drept de propr
etate comun n diviziune [dac este prevzut n contract]. Bunurile proprietate comun a m
mbrilor gospodriei rneti se nregistreaz conform prevederilor generale: conductorul
driei depune la OCT cerere n dou exemplare, la care anexeaz declaraia de constituire,
copiile de pe documentele ce confirm dreptul de proprietate privat al fondatorulu
i i al potenialilor membri ai gospodriei asupra terenurilor, copiile de pe contract
ele de arend a terenurilor, autentificate de secretarul primriei, bonul de plat a t
axei de

119 nregistrare, inventarul bunurilor, planul cadastral, certificatul de nregistra

re a gospodriei rneti. Pentru claritate, menionm unele particulariti ale gospodri
nice i ale gospodriei rneti de fermier, cum ar fi: - membri ai gospodriei colhoznice
au considerai toi membrii de familie, indiferent de vrst; - dreptul de proprietate a
supra terenurilor nu se nregistra, deoarece acestea se ddeau numai n folosin. n cazul
gospodriei rneti de fermier, sunt considerai membri ai ei numai persoanele de la vrs
de 16 ani. n registrul bunurilor imobile, se indic datele tuturor membrilor gospodr
iei rneti, inclusiv ale minorilor i ale celor inapi pentru munc, conform extrasului
registrul de eviden a gospodriilor sau certificatului eliberat de autoritatea publ
ic local. Bunurile imobile procurate sau create n urma activitii n comun a membrilor
ospodriei rneti [de fermier] se nregistreaz cu drept de proprietate comun n devlm
lor acestei gospodrii, dac contractul ncheiat ntre membrii gospodriei rneti [de fe
sau proprietatea comun n diviziune. Dreptul de proprietate asupra bunurilor gospodr
iei rneti folosite n comun se stinge n temeiul: 1) reorganizrii; 2) separrii cotelo
oprietate pe cote pri]; 3) lichidrii gospodriei: la decizia membrilor sau prin insta
n la iniiativa creditorilor sau motenitorului ori activitatea de fermier. Particular
itile proprietii comune n devlmie: a) titularii dreptului de proprietate comun n
u determinat cota-parte, de aceea, ct exist comunitate de bunuri, ei nu pot cunoate n
tinderea drepturilor; b) proprietatea comun n devlmie are ca subiecte persoane fizice
; c) temei de apariie a proprietii comune n devlmie este legea; d) proprietarii dev
neavnd determinat ntinderea drepturilor lor, nu pot dispune n nume propriu de bunuri
le proprietate comun n devlmie [C. familiei, art. 21]. Radierea dreptului de propriet
ate asupra bunurilor comune ale gospodriei rneti de fermier este similar nregistrri
efectueaz de OCT la cererea persoanei interesate, cu anexarea dovezilor. 3.2.3.2
. nscrierea dreptului de proprietate n diviziune. n comparaie cu nregistrarea dreptul
ui de proprietate n devlmie, nregistrarea dreptului de proprietate n diviziune presup
ne, instantaneu, nregistrarea cotelor-pri dintr-un emolument imobiliar i este reglem
entat de Legea 1543/1998 art. 40, conform creia, n registrul bunurilor imobile, se
arat cota ideal a fiecrui proprietar n patrimoniu, care: a primriei, cnd nu a rmas n
un membru sau cnd nici un motenitor nu dorete s continue hotrrea judectoreasc nu p
e

120 a) rezult: din partajul amiabil al fotilor soi dreptul de proprietate se nregist
reaz n baza actului de mprire autentificat notarial; sau, n caz de litigiu, pe cale j
dectoreasc temei de nscriere a drepturilor reale servete hotrrea de judecat; sau,
motenire n cazul comotenitorilor temei de nregistrare servete certificatul de moten
r; sau prin construire n comun, n cazul societii civile [construcia unei cldiri de c
dou sau mai multe persoane fizice]. b) se determin n funcie de: mrimea suprafeei tot
le sau a suprafeei locative, fie de valoarea unor ncperi i/sau a suprafeelor unor ter
enuri, fie n alt mod convenit ntre cotitularii dreptului de proprietate comun n divi
ziune; c) se exprim sub form de fraciune ordinar sau n procente fa de mrimea sau va
a bunului imobil; d) se indic n contract sau n alt document ce confirm drepturile, fc
du-se referire la modul de determinare a ei. Prin urmare, n cazul proprietii comune
pe cote-pri: a) fiecare coproprietar are determinat o cot parte ideal i abstract n
tul de proprietate asupra bunurilor comune; b) titularii proprietii comune pe cote
-pri sunt persoane fizice; c) temei de apariie a proprietii comune pe cote-pri serve
contractele, succesiunile etc.; d) fiecare coproprietar al cotei pri din propriet
atea comun este n drept s cear separarea acesteia [dac e posibil] n natur i respec
marea unui bun imobil nou pasibil de a fi nregistrat n Registrul bunurilor imobile
. Conform Hotrrii Curii Supreme de Justiie nr. 3 din 30 ianuarie Separarea n natur a
otei-pri, a unuia dintre coproprietari, e posibil numai cu condiia c mrimii cote sale
corespunde o parte izolat a casei cu intrare separat sau dac exist posibilitatea re
construirii apartamentului sau casei n aa fel nct s fie posibil crearea uni spaiu sep
rat. Separarea cotei pri n natur duce la ncetarea proprietii comune pe cotepri i
de ctre fotii coproprietari a dreptului de preemiune n caz de nstrinare a acesteia.
) nstrinarea cotei-pri presupune respectarea dreptului de preemiune care nu poate fi
cedat [este un drept personal]; f) la nstrinarea cotei pri din proprietatea comun se
admite fr acordul n scris a celorlali coproprietari pe cote pri dintr-un imobil . M
a cotei se consemneaz n registrul bunurilor imobile n temeiul documentului ce confi
rm cotele determinate n bunul imobil. n cazurile n care cotele dintr-un teren i/sau d
intr-o

121 construcie capital, stabilite separat, sunt indicate n diferite documente ce co

nfirm drepturile, nscrierea se efectueaz conform acestor documente. Dreptul de prop
rietate n diviziune se nregistreaz n temeiul [dup caz]: 1) contractului de separare a
cotei pri din proprietatea comun sau contractului de mprire [partaj] a proprietii
e, autentificat notarial sau, dup caz, hotrrii de formare a terenului cu toate docu
mentele de formare; 2) certificatului eliberat ctre soi, autentificat notarial, pr
ivind dreptul de proprietate asupra cotei-pri din averea comun; 3)dovezii despre mpri
ea averii gospodriei de colhoznic sau nscrierii privind separarea cotei-pri din aver
ea gospodriei de colhoznic, nregistrat la autoritile administraiei publice locale [pe
tru construcii]; 4) hotrrii instanei judectoreti sau a fostului arbitraj. Dreptul de
roprietate comun n diviziune nceteaz n cazul: mpririi proprietii comune prin sepa
r; ieirea din proprietatea comun pe cote-pri [nceteaz pentru persoana care a cerut se
ararea]. Temeiurile pot fi diferite: acordul comun sau hotrrea judectoreasc [la cere
a creditorilor]. Dac separarea n natur nu este posibil [bunuri indivizibile], propri
etarul care deine o cot-parte n bunurile comune primete echivalentul bnesc al acestei
cote [240, p. 450]. ncetarea dreptului de proprietate n diviziune are ca efect ra
dierea acestuia din registrul bunurilor imobile la cerere, adresat OCT de persoan
a interesat. 3.2.4. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice n li
teratura juridic [159, p. 95], se susine c un colectiv de oameni poate aciona ca un
subiect unitar de drept numai dac are o structur bine definit, prin care i se preci
zeaz structura intern, modul de alctuire, organele de conducere i competena acestora,
modul de reorganizare etc. Savanii juriti Roca Nicolae i Baie Sergiu susin c persoa
juridic este o organizaie nzestrat cu patrimoniu propriu, destinat scopului propus p
rin actul de constituire, creia, n condiiile legii, i se recunoate capacitatea jurid
ic [115, p.214-215]. Aceste condiii sunt ndeplinite de societatea comercial, care, p
rin actul de constituire, ca efect al voinei asociailor, dobndete o organizare de si
ne-stttoare, ce o individualizeaz de alte subiecte de drept. Astfel, opinia autoril
or citai se ntemeiaz pe criteriile definitorii ale persoanei juridice ca subiect de
drept i nu ca obiect al nregistrrii de stat [obiect al actului juridic]. Ori, pn la
admiterea n circuitul civil a bunurilor imobile unitatea economic avea nsemntate mai
mult ca participant la raporturile juridice, categorie juridic reglementat prin L
egea nr. 845/1993. Activitatea n comun a persoanelor fizice este de neconceput fr u
n suport material, care presupune existena anumitor bunuri aparinnd asociailor fonda
tori cu drept de proprietate, al cror regim juridic cade sub incidena anumitor act
e normative, drepturile reale ale persoanei juridice fiind nscrise n registrul bun
urilor imobile. n aspectul cercetat ne intereseaz cum vom

122 nregistra conveniile imobiliare obiect al crora este unitatea economic. Soluia o
gsim n C. civ., art. 817-822, dac avem dexteritatea profesional n a delimita persoana
juridic subiect de drept de persoana juridic obiect al circuitului civil. Astfel,
prin interpretarea art. 817 n coroborare cu art. 818, 821 i 822 deducem: ntreprind
erea n calitate de complex patrimonial unic este privit ca obiect al actului jurid
ic de vnzare-cumprare [art. 817, alin (1)]; concomitent cu ntreprinderea [teren, ed
ificii, echipament etc] ca complex patrimonial unic la cumprtor trec i dreptul la d
enumire de firm, la mrcile de producie i la alte mijloace de individualizare a ntrepr
inderii i a produciei acesteia [art. 817, alin (1)]; contractul de vnzare cumprare a
ntreprinderii n calitate de complex patrimonial unic se ncheie n form autentic i se
gistreaz la Camera nregistrrii de Stat [art. 818]. Propunem completarea art. 818 cu
un nou aliniat n urmtoarea redacie: n temeiul contractului de vnzare-cumprare a ntr
inderii ca un complex patrimonial unic se va nscrie drepturile imobiliare asupra
acesteia la oficiul cadastral teritorial n raza de activitate a cruia este amplasa
t ntreprinderea; dovad a executrii obligaiilor contractuale va servi actul de predare
primire n care sunt reflectate datele privind bunurile imobile, faptul ntiinrii cre
itorilor, viciile ntreprinderii [art. 821]; dreptul de proprietate asupra ntreprin
derii ca un complex patrimonial unic trece la cumprtor la data [predrii] semnrii act
ului de predare primire a ntreprinderii, dreptul urmnd s fie nscris imediat n Regist
ul bunurilor imobile [art. 822 meninut parial, cursivul este completarea noastr]. n
concluzie C. civ. reglementeaz ntreprinderea ca persoan juridic [subiect al raportur
ilor juridice] i ca obiect al actului juridic, deaceea propunem a completa i art.
288, alin (2) din C. civ. cu nc o categorie de bunuri imobile ntreprinderea ca un c
omplex patrimonial unic. Opinia expus poate fi argumentat apelnd la tratarea aceste
i probleme de savanii juriti din mai multe state. De exemplu savantul jurist A. G.
Gribanov [161] susine c noiunea de ntreprindere poate i trebuie folosit n sens dubl
ca subiect de drept i ca obiect al raportului [actului juridic]. Un alt savant ju
rist [181] apreciaz ntreprinderea ca un obiect specific al dreptului de proprietat
e datorit elementelor componente ale acesteia. D.D. Grim [157] afirm noiunea de com
plex patrimonial aparine celor mai vaste categorii juridice, cuprinznd o mulime de
instituii diverse.

123 ntreprinderea ca obiect al dreptului este indivizibil i din acest motiv o putem
atribui la lucrurile complexe, deoarece obiect al drepturilor este totalitatea b
unurilor, de aceea regimul bunurilor aparte nu are nici o influen asupra raporturi
lor juridice sau ntreprinderea reprezint un bun indivizibil, dar indivizibilitatea n
treprinderii este una legal i nu natural, sau regimului diviziunii pot fi supuse att
n butoi cu vin ct i o statuie din marmur, dar indivizibilitatea bunului poate fi ap
reciat nu numai ca fiind una natural ci i ca o indivizibilitate stabilit de legiuito
r din punct de vedere economic conform destinaiei acestuia n circuitul economic [23
0, p. 95]. n ultima categorie autorul citat atribuie ntreprinderile, uzinele, magaz
inele etc. Opinia n cauz i gsete reflectare i n cercetrile savantului Ugo Mattei [
re afirm dac voi vinde o fabric de prelucrare a laptelui, se nelege c nu voi vinde do
r terenul i cldirile, ci i tot ce face obiect comun cu aceasta. n caz contrar ar tre
bui, nainte de ai nmna cheile noului proprietar al fabrici, s iau tot echipamentul.
Regimul juridic al imobilelor, ca pri componente ale fabricii, se va extinde i asup
ra bunurilor mobile care servesc la funcionarea fabricii. Excepie dac se convine al
tfel. Aprecierea dat ntreprinderii de juritii altor ri i gsete explicare n raport
lementate de legislaia lor armonizat nivelului de dezvoltare a rii. Aderm la opiniile
analizate i considerm c peste o perioad de timp necesitatea reglementrii a astfel de
raporturi o s fie actuale i la noi. Or, actualmente ntreprinderile se vnd n procesul
declanrii insolvabilitii, bunurile fiind vndute separat: teren, edificii, echipament
etc. Conceptul clasic de ntreprindere exprim ntreprinderea pe roate, vnzarea acestei
prezumnd bunul imobil [drepturile patrimoniale], drepturi personale nepatrimonia
le i tot ceea ce este antrenat funcionrii acesteia. nscrierea drepturilor de proprie
tate ale persoanei juridice registratorului i se prezint: extrasul din registrul
comercial de stat privind nregistrarea acesteia; documentele de constituie. De as
emenea registratorul verific dac decizia de nstrinare, dobndire a imobilului a fost l
uat de organul mputernicit. n funcie de forma juridic de organizare este necesar proc
esul verbal al organului de conducere [mputernicit prin lege sau statut s dispun de
imobil] dac numrul fondatorilor este mai mare de unul i poate fi adunarea general a
asociailor sau consiliul de conducere [direcia], inndu-se cont i de preul contractul
i. De exemplu n cazul societii pe aciuni, abilitile ncheierii conveniilor preul c
50 la sut din valoarea activelor, potrivit ultimului bilan, ine de competena dunrii
generale. Dac preul conveniei depete 25 la sut din aceiai valoare decizia se ia de
liul societii. Organul executiv [comitetul de conduce, dup caz, direcia, comitetul d
e conducere] decide n privina conveniilor preul crora nu depete 25 la sut din valo
dicat. n numele Societii cu Rspundere Limitat, decizia

124 privind ncheierea contractelor, conveniilor etc. sunt luate de comitetul de co

nducere cu aprobarea ulterioar a de adunarea general. n cazul cooperativelor decizi
a de ncheiere a conveniilor este prerogativa preedintelui acesteia, dac statutul nu
prevede altfel. ntreprinderea de stat [municipal] poate s dea n arend, ipoteca [parti
cipa cu bunurile sale la activitatea structurilor private] numai cu acordul fond
atorului n persoana Departamentului Privatizrii sau alt organ al administraiei publ
ice centrale [139, p. 27]. n numele ntreprinderii cu statut de persoan fizic, societi
n comandit conveniile sunt ncheiate de asociatul cu cota deplin de participare, dac
ontractul de constituire a societii nu prevede ncheierea anumitor convenii de ctre co
manditar n temeiul i n limitele mputernicirilor acordate prin procura eliberat de aso
ciatul cu cota deplin de participare. Pentru societatea n nume colectiv conveniile
sunt ncheiate de membrul asociat cu drept de administrare cu excepia nstrinrii i ipot
crii bunurilor imobile pentru care este necesar acordul tuturor proprietarilor. n
cazul ntreprinderii individuale, contractele sunt ncheiate de ctre fondator, temei
de nscriere a dreptului servete decizia acestuia privind achiziionarea de bunuri im
obile [139, p. 27]. 3.2.4.1. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor ju
ridice de drept privat. La etapa actual a economiei de pia, proprietatea privat este
forma dominant de proprietate, dat fiind faptul c bunurile ei componente sunt obi
ecte ale circuitului civil, care impulsioneaz vitalitatea raporturilor juridico-e
conomice, i care, desctuate de restriciile anterioare, sunt n continu ascensiune. Mod
l de nscriere a dreptul de proprietate al persoanelor juridice este reglementat p
rin Legea nr.1543/1998, alte acte normative potrivit crora modificrile ce vizeaz re
gimul juridic al bunurilor imobile ale persoanelor juridice sunt nscrise n registr
ul bunurilor imobile indiferent de forma juridic de organizare. Persoanele juridi
ce cu scop lucrativ. Potrivit art.106-178 din Codul civil, persoanele juridice c
u scop lucrativ sunt societile comerciale, cooperativa, ntreprinderea de stat i ntrep
rinderea municipal. Dreptul de proprietate al persoanei juridice cu scop lucrativ
[societatea comercial] asupra bunurilor imobile se va nscrie n condiiile Legii nr.
1543/1998, Instruciunii nr. 487/2005, ale altor acte normative, conform crora nscri
erea dreptului de proprietate se efectueaz la cerere: 1) n temeiul contractului de
constituire a ntreprinderii, nscris n Registrul de stat al ntreprinderilor, care pr
evede transmiterea n proprietate a bunului imobil, i actul de predare-primire a co
nstruciei; sau 2) n cazul constituirii unei ntreprinderi prin fuziune n temeiul cont
ractului de

125 constituire, la care se anexeaz actul de transfer, aprobat de persoana [organ

ul] care a emis decizia de reorganizare i al extrasului din Registrul de stat al n
treprinderilor privind ncetarea activitii ntreprinderilor contopite [fuziune prin co
ntopire dou sau mai multe societi comerciale se unesc pentru a constitui o nou socie
tate comercial, societile care particip la reorganizare se dizolv i se radiaz din Re
trul de stat, patrimoniul trece prin succesiune la noua societate comercial] [115
, p. 315] sau privind ncetarea societii absorbite [fuziune prin absorbie societatea
absorbant, dup modificarea actelor de constituire, i continu activitatea, iar cea abs
orbit este radiat din Registrul de stat al ntreprinderilor] [116, p.322], n temeiul
actului de transfer a bunurilor; sau 3) n temeiul actului de constituire a societii
prin dezmembrare: a) prin divizare persoana juridic [societatea comercial] se mpar
te n dou sau mai multe societi comerciale independente [societatea i pierde calitatea
de subiect de drept] patrimoniul trece la noile subiecte de drept [116, p. 326];
b) prin separare [din componena unei societi comerciale care nu se dizolv i nu-i pie
de personalitatea juridic se desprind i se constituie una sau mai multe persoane j
uridice [pri din patrimoniu trec la noile persoane juridice]; n temeiul contractulu
i de vnzare-cumprare de ctre persoana juridic a bunurilor imobile. Valabil pentru si
tuaiile descrise este faptul c, la contractul de constituire, se anexeaz actul [bil
anul] divizrii, aprobat de organul suprem al ntreprinderilor, extrasul din Registru
l de stat al ntreprinderilor privind ncetarea activitii societii reformate i, dup c
ecizia de formare a terenului cu documentele necesare: plan cadastral sau geomet
ric. Persoanele juridice fr scop lucrativ, numite i necomerciale, prezum c asociaii
embrii lor nu au scopul de a obine profit, ci au un scop ideal: satisfacerea anum
itor interese spirituale, culturale, tiinifice, sociale etc. [117, p.366]. Conform
art. 180-191 din C. civ., persoanele juridice fr scop lucrativ, fondatorii, asoci
aii i membrii organizaiei necomerciale nu dein drepturi patrimoniale fa de aceast pe
an juridic. Potrivit aceluiai cod, exist trei categorii de organizaii necomerciale: a
sociaia, fundaia i instituia. Dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile ale pe
rsoanelor juridice fr scop lucrativ se nregistreaz n temeiul actelor de constituire:
Hotrrea Guvernului; sau hotrrea administraiei publice locale; sau contractul de const
ituire, statutul etc. n cazul nscrierii dreptului imobiliar asupra terenului, se a
nexeaz i planul cadastral; n cazul cldirilor sau al altor ncperi, se anexeaz planul
astral i/sau geometric. 3.2.4.2. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor
juridice de drept public. Persoane juridice de drept public sunt: statul, unitile
administrativ-teritoriale, alte autoriti publice. Spre deosebire de persoanele ju
ridice cu scop lucrativ, acestea nu au calitatea de ntreprinztor i nu desfoar afaceri
nume propriu [116, p. 123]. Patrimoniul persoanei juridice de drept public este

126 alctuit, n principiu, din bunuri analoge celor care aparin particularilor i care
pot fi mobile sau imobile, transmise acesteia n gestiune economic. Bunurile imobi
le ale persoanei juridice pot fi [109, p. 67]: terenuri, edificii, spaii de execu
tare a activitii economice, spaii locuibile pentru angajai etc. Bunurile imobile ale
statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale ce constituie domeniul public
nu pot fi nstrinate [iazurile, pdurile, pieele, parcurile etc.] Drepturile reale su
pra bunurilor imobile ale persoanelor juridice de drept public pot fi dobndite i ns
crise de ctre: Unitile administrativ-teritoriale, n temeiul: deciziei Guvernului pri
vind transmiterea bunului imobil din proprietatea statului n proprietatea unitii ad
ministrativ-teritoriale; actului de predare-primire la transmiterea ntreprinderii
, cldirii etc. Terenurile unitilor administrativteritoriale sau ale statului, liber
e de construcii, pot fi nstrinate doar n condiiile licitaiei, la preuri de pia, da
i mici dect preul normativ al pmntului [139a, p.27]. Stat, n temeiul: deciziei consil
iului local privind transmiterea bunului imobil din proprietatea unitii administra
tiv-teritoriale n proprietatea statului, la care se anexeaz actul de predare-primi
re; sau deciziei consiliului local al unitii administrativ-teritoriale care transm
ite i deciziei consiliului local al unitii administrativ-teritoriale, care primete,
unde se expune acordul de a primi imobilul, n cazul transmiterii bunului de ctre o
unitate administrativ-teritorial unei alte uniti din cadrul aceluiai raion; decizie
i consiliului local, prin care s-a declarat utilitatea public de interes local, i
acordului dintre pri, autentificat notarial, sau hotrrii judectoreti, n cazuri de ex
priere pentru utilitate public de interes local; hotrrii Guvernului, prin care sa a
probat lista terenurilor proprietate a statului, i [dup caz] deciziei consiliului
local, prin care sa aprobat lista terenurilor proprietate a unitii administrativ-t
eritoriale respective [n temeiul hotrrii Guvernului nr. 837 din 14.08.201]; hotrrii P
arlamentului, prin care s-a declarat utilitatea public de interes naional, i acordu
lui dintre pri, autentificat notarial, sau hotrrii judectoreti, n cazuri de expropri
pentru cauz de utilitate public de interes naional. Drepturile ntreprinderilor asup
ra bunurilor imobile proprietate public, date n folosin, se nregistreaz n temeiul ac
or de predare-primire, ncheiate ntre organele centrale de specialitate sau autoritil
e administraiei publice locale i ntreprindere [Legea nr. 1543/1998, art. 42]. Conse
mnm, n privina actelor de predare-primire, c, n practic, sunt cazuri cnd actele de p
are-primire au fost lichidate, dreptul de gestiune economic fiind greu de dovedit
. Credem, crearea cadastrului general este un bun prilej de constatare a regimul
ui de fapt al imobilului i de reconfirmare a drepturilor reale n numele titularilo
r de drept, prin nregistrarea drepturilor i eliberarea actelor doveditoare.

127 nregistrarea grevrii dreptului asupra terenului proprietate public se efectueaz n

temeiul deciziei autoritii publice locale [Legea nr. 1543/1998, art. 42, alin. (2
)]. Drepturile reale ale persoanelor juridice de drept public se nscriu n registru
l bunurilor imobile: n subcapitolul I imobilul; grevarea drepturilor. Dreptul imo
biliar al persoanelor juridice de drept public nceteaz n cazul: urmririi bunurilor n
legtur cu obligaiile pecuniare; privatizrii proprietii de stat; expropriere pentru ca
z de utilitate public; rechiziie; confiscare, alte cazuri. Dreptul imobiliar al per
soanelor juridice de drept public care i-au ncetat existena sunt radiate din regist
rul bunurilor imobile n temeiul hotrrii organului decizional cu anexarea documentel
or de rigoare. 3.3. Particularitile de nscriere a altor drepturilor reale n literatu
ra juridic de specialitate, interpretarea naturii juridice a drepturilor reale as
upra bunurilor altuia [dezmembrmintelor] este destul de controversat [118, p.176;
171, p.115]. Se evideniaz sintagmele: dezmembrminte ale dreptului de proprietate, d
repturi reale asupra bunurilor altuia i drepturi reale asupra bunurilor strine [19
8, p.29-39]. n ceea ce ne privete, acceptm sintagma alte drepturi reale, din consid
erentul c dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale ntr-o asemenea
msur, nct celelalte drepturi reale sunt considerate o prelungire a dreptului de prop
rietate [163, 30-36]. Susceptibil de dezmembrare este att dreptul de proprietate
privat, ct i dreptul de proprietate public, indiferent de titular: persoan fizic sau
uridic, inclusiv statul i unitile administrativ teritoriale. De exemplu, dreptul de
proprietate public poate fi obiectul unor dezmembrri: concesiunea bunurilor; folos
ina; locaiune etc. Dezmembrmintele dreptului de proprietate se nscriu: n subcapitolul
III, partea I, la rubrica Alte drepturi reale: uzufruct, uz, abitaie, superficie,
servitutea terenului aservit, gajul, folosina asupra terenurilor statului sau uni
tilor administrativ-teritoriale, gestiunea economic, concesiunea, iar n subcapitolul
III, partea a II, la rubrica Notri: subcapitolul III - Grevarea drepturilor patrim
oniale, respectiv: nr. crt.; Obiectul grevrii care poate fi: teren T; construcie C;
ncpere (izolat) .; Tipul i termenul grevrii, suma gajului (dup caz) gestiune ec
folosin etc. ; Date despre persoana n a crei favoare a fost stabilit grevarea ex: Ac
demia de Studii Economice a Moldovei; Date despre documentul n a crui temei a fost
efectuat nscrierea Hotrrea Guvernului nr. 1408 din 14.11.1991; Data nscrierii 15.
1991. 3.3.1. nscrierea dreptului de uzufruct. C. civ. [art. 395-423] definete uzu
fructul ca fiind dreptul unei persoane [uzufructuar] de a folosi pentru o perioa
d determinat sau determinabil subcapitolul II drepturile imobiliare; subcapitolul I
II

128 bunul unei alte persoane [nudul proprietar] i de a culege fructele bunului, nt
ocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana. Definiia legii, dei
pune n relief dou dintre caracterele principale ale uzufructului, anume c este un j
us in re aliena, i nu comport facultatea de a dispune de lucru, este totui incomple
t i poate da loc confuziilor [163, p. 193]. Or, definiia pe care legiuitorul o d uzu
fructului se potrivete tot att de bine i dreptului de folosin. Deosebirile sunt urmto
rele: n cazul locaiunii, dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean, ia
n cazul dreptului de uzufruct, acesta [uzufructuarul] are un drept de folosin real
asupra bunului. Caractere ale uzufructului: acesta este un drept asupra bunului
sau bunurilor aflate n proprietatea altuia [C. civ., art.395]; acesta este un dr
ept esenialmente temporar [art., 397]; orice act juridic prin care se constituie
uzufructul perpetuu i transmisibil pentru cauz de moarte este lovit de nulitate ab
solut [C. civ. art. 397 alin.(4)]; pe durata sa, uzufructul acord proprietarului b
unului puteri reduse, deoarece folosina i fructele aparin uzufructuarului, iar prop
rietarul are doar un titlu nud, lipsit de eficacitate, fapt pentru care propriet
arul se numete nud; uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci i
asupra unui drept. Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit C. civ., obiect al
uzufructului poate fi orice bun care se afl n circuitul civil, cu excepia celor din
domeniul public al statului i al unitilor teritorialadministrative [art. 396 alin.
(3)], cum ar fi uzufructul: terenului cu arbori i terenului cu pduri [art. 406 i 4
07]; terenului n care exist carier [art. 408 i dispoziiile C. subsolului]. Uzufructul
stabilit asupra unui bun imobil este reglementat ca fiind uzufruct cu titlu par
ticular i se nscrie n registrul bunurilor imobile n subcapitolul III, partea I, la r
ubrica Alte drepturi reale. Dreptul de uzufruct se constituie: 1) prin efectul leg
ii legislaia nu prevede expres cazuri de constituire a uzufructului nemijlocit pr
in lege; 2) prin act juridic: bilateral [ contract] de uzufruct al imobilului: c
as, apartament, teren, pdure, obiective acvatice separate etc. [condiiile, coninutul
i termenul snt determinate de pri]; unilateral [testament] printr-o clauz testamenta
r [113, p.225]. n cele mai dese cazuri, uzufructul este constituit prin testament;
3) prin hotrre judectoreasc - numai n cazul n care legea prevede o astfel de modalit
te, de exemplu, n cazul uzufructului prin uzucapiune. Uzufructul imobilelor trebu
ie nscris n registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 389, 290 i Legea nr. 1543/19
98, art. 4 i 5].

129 Modificarea dreptului de uzufruct are loc ca rezultat al majorrii sau micorrii
suprafeei terenului. Documente n al crui temei se nregistreaz modificrile sunt: contr
ctul de vnzarecumprare a unui imobil [cldire] din cadrul universalitii de bunuri imob
ile. De exemplu, persoana juridic are n proprietate pe terenul su mai multe constru
cii, una dintre care o vinde. La cererea acestei persoane, inginerul cadastral fo
rmeaz un nou bun imobil, ntocmete pentru ambele bunuri planurile cadastrale i dosare
le n al cror temei se vor efectua modificrile de rigoare n registrul bunurilor imobi
le. Uzufructul se stinge n cazul: decesului uzufructuarului persoan fizic; lichidar
ea uzufructuarului persoan juridic; expirarea termenului pentru care a fost consti
tuit dac nu a intervenit o alt cauz de stingere [deces, lichidare etc]. Uzufructul
constituit n favoarea unei persoane juridice nu poate depi 30 de ani [C. civ., art.
420]; anularea prin hotrre judectoreasc a actului prin care nudul proprietar a dobnd
it dreptul de proprietate [art. 420]; renunarea uzufructuarului la dreptul su [art
.420]; distrugerea bunului [art. 422]; ntrunirea n aceeai persoan a calitii de propri
tar i uzufructuar [prin consolidare] [art.420]; prin voina prilor [art. 415]; la cer
erea nudului proprietar [art. 421]; Stingerea uzufructului imobiliar este reflec
tat, ca i constituirea uzufructului imobiliar, n Registru, la cerea persoanei inter
esate, cu anexarea actelor justificative: certificat de deces, extras din Regist
rul de stat al persoanelor juridice, act prin care uzufructuarul a renunat la dre
ptul su [contract de stingere a uzufructului, hotrre judectoreasc etc.]. 3.3.2. nscri
rea dreptului de uz i a dreptului de abitaie este reglementat de C. civ., prin art.
424-427, i este definit ca o varietate a uzufructului cu prerogative restrnse i li
mitate. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt clasate unanim printre drepturile
reale principale ca dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Caracteristic pen
tru dreptul de uz i dreptul de abitaie este faptul c titularul lor se bucur de atrib
utele posesiunii i folosinei bunului numai pentru nevoile lui i ale familiei sale.
Ceea ce face s se disting aceste drepturi de uzufructul propriu-zis este caracteru
l strict personal. Titularul lor nu poate ceda [vinde, dona sau nchiria] emolumen
tul acestor drepturi, iar creditorii si nu pot s le sechestreze. De aceea, unii au
tori s-au ntrebat dac aceste drepturi merit s figureze printre drepturile patrimonia
le. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, pe cnd dreptu
l de abitaie are ca obiect o cas ori un apartament. Dreptul de uz i dreptul de abit
aie se supun regimului juridic aplicabil uzufructului [ C. civ., art. 427], se co
nstituie n temeiul legii sau al actului juridic. Dreptul de uz asupra unui bun im
obil i dreptul de abitaie iau natere la data nscrierii lor n Registru, similar dreptu
lui de uzufruct: partea I a subcapitolului III, la rubrica Alte drepturi reale .

130 Dreptul de uz este dreptul real principal ce confer titularului atributele de

posesiune i folosin asupra unui bun proprietate a unei alte persoane, dar numai pe
ntru nevoile proprii i ale familiei sale [C. civ., art. 424]. Titulari al dreptul
ui de uz i ai dreptului de abitaie pot fi numai persoane fizice. Prin urmare, aces
te drepturi au caracter personal i se dobndesc prin act juridic: convenie, testamen
t, uzucapiune etc. Dreptul de uz se stinge i se radiaz n aceleai condiii ca i dreptul
de uzufruct [C. civ., art. 420-423], dar de acest drept vor putea beneficia i mote
nitorii uzuarului dac aa s-a convenit prin convenie. Dreptul de abitaie este un drep
t real imobiliar care are ca obiect o locuin i care confer titularului posesiunea i f
olosina acelei locuine pentru el i pentru familia sa [139, p. 10]; el este, aadar, u
n drept de uz care are ca obiect o locuin. Dreptul de abitaie poate fi constituit p
rin act juridic [contractul de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe via]: un
teral sau bilateral cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Prin testament [dac tes
tatorul a stipulat o clauz sub form de legat] i prin efectul legii [C. civ., art. 4
24 alin. (3)]. Dreptul de abitaie, ca i dreptul de uz, se caracterizeaz prin faptul
c titularul su nu poate fi dect o persoan fizic i c are un caracter personal, putn
folosit numai pentru nevoile de locuit ale titularului i ale membrilor lui de fam
ilie. Procedura de nscriere a dreptului de uz i a dreptului de abitaie este similar
procedurii de nscriere a dreptului de uzufruct. Stingerea dreptului de abitaie i, c
a rezultat, radierea din registrul bunurilor imobile se efectueaz la cerere, la c
are se anexeaz actele justificative. 3.3.3. nscrierea dreptului de servitute. S-a
menionat deja c legiuitorul moldovean reglementeaz, n actele normative adoptate dup a
nul 1990, i instituia servituii. Dreptul de servitute este reglementat n C. civ. la
art. 428-442, n alte acte normative, potrivit crora servitutea este sarcina care g
reveaz un imobil [terenul aservit] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt
proprietar [terenul dominant]. n literatura de specialitate [113, p.245], s-a re
levat opinia, la care consemnm, potrivit creia sarcina greveaz nu imobilul, ci drep
tul de proprietate asupra lui. Sarcina revine proprietarului imobilului aservit.
Dreptul de servitute se constituie: n temeiul actului juridic [C. civ., art. 431
]; prin destinaia stabilit de proprietar [art. 432]; prin uzucapiune [art. 433]. n
doctrin, se elucideaz nc un mod de constituire a servituii n temeiul Legii [123, p.
67]. Raionamentul expus i gsete confirmare n C. civ., art. 443 alin. (3), care preved
c superficiarul are dreptul de servitute asupra terenului pentru exercitarea dre
ptului de superficie dac acest drept nu este stabilit prin actul de

131 constituire a superficiei. De aceea, ar fi binevenit completarea art. 431 din

Codul civil cu poziia n temeiul legii. nscrierea dreptului de servitute. Dreptul de
servitute se constituie de la data nscrierii n registrul bunurilor imobile n subcap
itolul III, partea I, rubrica Alte drepturi reale. Dreptul de servitute se nregistr
eaz la cererea proprietarului dominant, cu anexarea actelor doveditoare: contract
ului ncheiat n modul stabilit; deciziei autoritii administraiei publice locale privin
d terenul aflat n proprietate public; hotrrii judectoreti. La documentele prezentate
ficiului cadastral teritorial, se vor anexa i planul terenului, n care se indic hot
arele i/sau planul construciei. Dreptul de servitute se nscrie n registrul bunurilor
imobile ca sarcin a proprietarului fondului aservit, n subcapitolul III, i ca folo
s al proprietarului fondului dominant, n subcapitolul doi meniuni. Suntem de prerea
c servitutea poate fi instituit i n interesul i la cererea persoanei - posesor al te
renului cu dreptul de posesiune i folosin nelimitat. Temeiurile de stingere a dreptu
lui de servitute snt: 1) consolidarea terenurilor - ambele terenuri ajung n propri
etatea aceleiai persoane; 2) renunarea proprietarului terenului dominant; 3) expir
are a termenului pentru care a fost constituit dreptul de servitute dac n actul de
constituire a fost stipulat termenul [regula general fiind cea conform creia serv
itutea exist att timp ct exist bunul imobil]; 4) rscumprare n condiiile prevzute l
442 din C. civ. dreptul de servitute se stinge la data radierii din registrul bu
nurilor imobile; 5) imposibilitatea de exercitare [a secat rul]; 6) neuz pentru o
perioad de 10 ani n condiiile art. 441 din C. civ.; 7) dispariie a oricrei utiliti
ervituii; 8) expropriere a terenului aservit, dac servitutea este contrar utilitii pu
blice creia i va fi afectat bunul expropriat; 9) stingere a dreptului de superfici
e dac a fost constituit n temeiul art. 443 alin (3) . Dreptul de servitute se radi
az din registrul bunurilor imobile la cererea persoanei interesate, la care se an
exeaz actele confirmatoare. 3.3.4. nscrierea dreptului de superficie. Dreptul de s
uperficie este definit la art. 443 alin (1) din C. civ. conform cruia superficie
este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i exploa
trii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii ex
istente. Potrivit doctrinei, dreptul de superficie este un drept real, imobiliar
, din care cauz nu poate fi exercitat dect asupra suprafeei construite sau a supraf
eei pe care urmeaz s se ridice construcia [ 244, p. 50-85]. Constituirea i nregistrar
a dreptului de superficie. Dreptul de superficie se nate n temeiul unui act juridi
c sau al unei dispoziii legale fiind opozabil terilor din momentul nscrierii n

132 registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 444]. n cazul n care nu a nu a fost
stabilit un termen pentru care se constituie dreptul de superficie, acesta nu v
a depi 99 de ani. Dreptul de superficie se constituie de la data nscrierii n registr
ul bunurilor imobile n temeiul acordului de voin dintre pri. Temei al constituirii su
nt: actul juridic bilateral [contractul] sau actul juridic unilateral [testament
ul]. Dreptul de superficie se nscrie n registrul bunurilor imobile numai cu rangul
nti n subcapitolul III, partea I, rubrica Alte drepturi reale [C. civ., art. 446], l
a cerere, adresat OCT, la care se anexeaz documentele de rigoare [inclusiv planul
cadastral i planul geometric]. Dreptul de superficie se stinge i, ca urmare, se ra
diaz din registrul bunurilor imobile n condiiile stipulate n C. civ., la art. 449: e
xpirare a termenului stabilit n actul de constituire; prin consolidare, cnd i const
rucia, i terenul devin proprietate a aceleiai persoane. Dreptul de superficie se st
inge la data radierii din registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 290, 499].
Stingerea dreptul de superficie n legtur cu expirarea termenului se efectueaz din of
iciu, fr ca o parte s cear radierea. 3.3.5. nscrierea dreptului de ipotec. Ipoteca es
e o garanie real imobiliar prin care un bun nemictor este afectat la executarea unei
obligaii, fr a deposeda pe titularul dreptului ipotecat, care confer creditorului dr
eptul s-l urmreasc, n orice mini s-ar afla, i s-i satisfac creana din preul obi
a silit, rangul de preferin fiind asigurat prin nscriere n registrul bunurilor imobil
e [204, p. 300]. Acelai imobil poate servi la garantarea plii datoriilor contractat
e fa de mai muli creditori care, la rndul lor, pot lua inscripii ipotecare. Ordinea n
care se nscriu ipotecile confer rangul lor n funcie de apariia dreptului de gaj. C. c
iv. la art. 454, definete gajul ca un drept real, n al crui temei creditorul poate
pretinde satisfacerea creanelor sale cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv st
tul, din valoarea bunurilor ipotecate n cazul n care debitorul nu execut obligaia ga
rantat prin ipotec. Bncile comerciale acord credite asigurate, prin bunuri imobile,
regimul juridic fiind nregistrat n Registrul public ca sarcin a proprietii i ca drept
de garanie al creditorului ipotecar. Imobilul rmne n posesiunea debitorului ipotecar
sau a unui ter care acioneaz n numele debitorului ipotecar [C. civ., art. 455 alin.
(2)]. Obiecte al dreptului de ipotec pot fi bunurile imobile enumerate la art. 2
88 din C. civ.: terenul, construciile, alte imobile legate nemijlocit de pmnt, mpreu
n cu terenul aferent necesar asigurrii funcionale a imobilului ipotecat sau cu drep
tul de folosin a acestuia. Este ipotec i grevarea locaiunii, prezente i viitoare; ipo
eca de ntreprinztor, care se extinde asupra bunurilor imobile,

133 asupra altor bunuri i drepturi patrimoniale, reflectate n bilanul ntreprinderii,

dac legea sau contractul nu prevede altfel, etc. Ipotecarea loturilor de pmnt. Sun
t pasibile de ipotecare terenurile ce aparin cu drept de proprietate persoanelor
fizice i juridice, proprietate n devlmie i cea pe cote-pri. Ipoteca este nregistra
, la cerere, la care se anexeaz contractul de ipotec [C. civ., art. 44 alin (1)] i
documentele indicate n contract, n care va fi stipulat perioada ipotecii, preul bun
ului, valoarea obligaiei asigurate prin ipotec sau modul i condiiile determinrii aces
tei valori, admisibilitatea cesiunii. La contractul de ipotec, se va anexa, dup ca
z, i decizia organului abilitat de a dispune de bunurile persoanei juridice cu ma
i muli fondatori. Considerm util a se prevedea n contract regimul juridic al bunuri
lor amplasate pe terenul ipotecat. Or, n cazul nerambursrii creditului, s-ar putea
ntmpla ca creditorul s pretind i la bunurile debitorului amplasate pe teren ori s m
dice exploatarea acestora invocnd prevederile C. civ., art. 457 alin. (7): Dreptu
l de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului dac n
contract nu este prevzut altfel. n spiritul elementului intenional, propunem o alt r
edacie a prevederii n cauz: Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului p
rincipal obiect al gajului n msura n care nu au fost satisfcute creanele. Astfel, dac
pe lotul ipotecat exist construcii, acestea rmn proprietate a debitorului cu drept d
e superficie, totodat, debitorul obine un drept de servitute asupra terenului nece
sar exploatrii construciei [204, p.39-44]. Ipotecarea spaiului locativ. Ipotecarea
spaiului locativ poate crea n practic multe probleme n cazul cnd debitorul nu ramburs
eaz creditul. De exemplu, n apartamentul ipotecat locuiesc copiii minori ai debito
rului. Creditorul, n temeiul contractului i potrivit dreptului de ipotec nscris n Reg
istru, i valorific dreptul. Ce se va ntmpla cu membrii de familie [minori] ai debitor
ului? Federaia Rus, prin Legea nr. 102 din 16.07.1998 cu privire la ipotec [101], n
continuare Legea nr. 102/1998/R, la art. 78 alin. (1), prevede expres: Lipsirea
debitorului de imobilul ipotecat i de dreptul asupra lui n cazul nerambursrii credi
tului nu duce i la evacuarea acestuia din spaiul locativ, cu excepia cazului cnd dis
pune de un alt spaiu. n accepiunea prevederilor acestei legi, dobnditorul imobilului
ipotecat [apartament, cas etc.] i fostul proprietar ncheie un contract de locaiune.
Dac dobnditorul se mpotrivete, litigiul se soluioneaz pe cale judectoreasc. Aceast
decide n favoarea debitorului [dei ar putea s fie i invers]. Dobnditorul imobilului g
revat va accepta ncheierea contractului de locaiune, dar pentru o anumit perioad. Re
glementri similare gsim i n legislaia unor alte ri, de exemplu, n Frana, n Legea
lie 1909 privind instituirea proprietii de familie, asupra creia nu se rsfrng prevede
rile privitoare la lipsire de proprietate n caz de nerambursare a creditului.

134 Dreptul de ipotec se constituie n temeiul: legii; contractului de ipotec [C. ci

v., art. 466]. Dreptul de ipotec se nscrie la oficiul cadastral teritorial n a crui
raz teritorial este amplasat bunul imobil ipotecat. Dreptul de ipotec se nscrie la c
ererea creditorului ipotecar sau la cererea comun, sau n temeiul hotrrii judectoreti.
Dreptul de ipotec se nscrie n registrul bunurilor imobile la Capitolul A (terenul)
sau B (construcia), subcapitolul III Grevri. Contractul i dreptul de ipotec se nscri
n registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritori
al este amplasat bunul imobil, n termen de 3 luni de la data ncheierii. Nerespectar
ea termenului atrage nulitatea contractului [C. civ., art. 470 lit. a)]. Dac cont
ractul de vnzare-cumprare i contractul de ipotec sunt ncheiate concomitent, dreptul d
e proprietate i ipoteca snt nregistrate consecutiv. Ipoteca de ntreprinztor. Propriet
arul unei ntreprinderi complex patrimonial poate s-i exercite dreptul de dispoziie a
supra ei prin nstrinare, dare n posesiune, ipotecare [C. civ., art. 817]. Acelai cod
prevede transmiterea ntreprinderii i prin succesiune. Bunurile aduse de membri ca
aport, cotizaie, contribuie, cuprinse n activul social, formeaz gajul general al cr
editorilor persoanei juridice. ntreprinderea, ca un complex patrimonial utilizat
pentru practicarea activitii de ntreprinztor, poate constitui obiectul material al c
ontractului de ipotec [122, p. p.30]. La cererea de nregistrare a dreptului de ipo
tec, prile vor anexa la contractul de ipotec i actul de inventariere a bunurilor, pri
n care se stabilete existena efectiv a mijloacelor fixe, terenurilor etc. De asemen
ea, se va anexa concluzia unui auditor independent privind preul total al imobile
lor ipotecate. Din cadrul normativ existent, deducem inadmisibilitatea ipotecrii n
treprinderilor de drept public, cu unele excepii admise de ctre Departamentului Pr
ivatizrii. OCT nu va nregistra contractul de ipotec al crui obiect este ntreprinderea
mpotriva creia s-a iniiat proces de insolvabilitate. Dreptul de ipotec se nscrie n t
meiul: contractului de ipotec, autentificat notarial; deciziei organului de condu
cere abilitat cu prerogativele dispoziiei asupra bunurilor imobile a persoanei ju
ridice de drept privat [Adunarea general a asociailor, Consiliul de administraie, f
ondatorii etc]; n privina persoanei juridice de drept public decizia Departamentul
ui Privatizrii, actului de inventariere. Codul civil prin art. 467 a stabilit c ga
jul legal se poate nate din creanele: statului, pentru sumele datorate n temeiul le
gislaii fiscale; persoanelor care au participat la construcia imobilelor; n temeiul
unei hotrri judectoreti.

135 Legiuitorul a stabilit pentru naterea dreptului de ipotec nregistrarea contract

ul de ipotec n Registru n termen de 3 luni de la data ncheierii [art. 470 alin. (2)
lit. a)]. n cazul proprietii comune n devlmie, dreptul de ipotec se va nscrie numa
ordul tuturor coproprietarilor. n cazul n care, conform condiiilor ipotecii, debito
rului i este interzis s dispun de bunul imobil ipotecat i/sau s ipotecheze ulterior a
cest imobil, n registrul bunurilor imobile se menioneaz interdiciile. Cesiunea ipote
cii se nregistreaz n baza contractului de cesiune a creanei. Dreptul de ipotec ncetea
cazul: stingerii obligaiei garantate prin ipotec; expirrii termenului pentru care
a fost constituit dreptul de ipotec; pieirii bunurilor gajate; comercializrii sili
te a bunurilor gajate; unor alte situaii prevzute de lege. Documentele care confir
m executarea total sau parial a obligaiilor garantate prin ipotec constituie temei pe
tru nregistrarea modificrilor corespunztoare n Registrul gajului [C. civ., art. 472]
. Conform dispoziiilor C. civ., art. 473, n urma stingerii dreptului de ipotec, inf
ormaia cu privire la aceasta urmeaz a fi radiat din registrul gajului i din registru
l bunurilor imobile. Radierea dreptului de ipotec se efectueaz la cererea: 1) cred
itorului gajist; 2) debitorului gajist, n temeiul unui demers, semnat de ambele pri
, a declaraiei scrise a creditorului cu privire la renunarea la gaj sau a hotrrii ju
dectoreti; 3) terului care a dobndit obiectul gajului, n baza declaraiei scrise a cre
itorului gajist cu privire la radierea gajului, a certificatului eliberat de exe
cutorul judectoresc, prin care se confirm c bunul a fost dobndit n cadrul procedurii
de executare silit, a certificatului eliberat de instana de judecat pentru confirma
rea faptului c bunul a fost dobndit n cadrul procesului de insolvabilitate, a hotrrii
judectoreti cu privire la expirarea ipotecii, chiar dac nu a fost parte la proces.

136

Sinteza rezultatelor obinute

A. Concluzii 1. Dei Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptat cu 8 ani n u
rm, n doctrina juridic naional nu exist cercetri i analize detaliate ale problemelo
domeniu. Prin urmare, investigaiile efectuate n prezenta lucrare au o importan deos
ebit att pentru doctrin, ct i pentru circuitul civil al bunurilor imobile din Republi
ca Moldova. Acestea au i constituit unul dintre obiectivele de baz ale investigaiil
or efectuate: a contribui la elaborarea unei practici moderne i uniforme de aplic
are a normelor juridice att de autoritile publice, ct i de titularii de drepturi imob
iliare. 2. Analiznd cadastrele existente n Europa i evoluia lor n timp, am concluzion
at c ele difer n funcie de ornduirea social-economic. Dac rile de orientare capita
dat i continu s dea prioritate nregistrrii att a imobilelor, ct i a drepturilor asu
or, rile de orientare socialist [postsovietice] au dat prioritate coninutului econom
ic al regimului juridic al bunurilor imobile, importan avnd aa indicatori cum ar fi:
suprafaa terenurilor, clasificarea acestora dup folosin [terenuri agricole, livezi,
vii, intravilan, extravilan, bonitate etc]. n condiiile regimului socialist, evid
ena imobilelor era inut de diferite organe statale: a terenurilor de Ministerul Agr
iculturii, de comitetele executive raionale, steti etc; a spaiului locativ de comit
etele executive, de comitetele sindicale de la ntreprinderi etc. O parte a inform
aiei privind imobilele o deineau birourile de inventariere tehnic [BIT]. Pentru a p
utea fi folosit judicios, n contextul crerii unui cadastru general, informaia stocat
la organele indicate trebuia verificat, unificat i pus n responsabilitatea unui singu
r organ de stat, care s fie garantul veridicitii ei. n acest scop, s-a format Agenia
Relaii Funciare i Cadastru. 3. Crearea cadastrului general n Republica Moldova a de
marat cu elaborarea unui cadru normativ adecvat, motiv pentru care au fost adopt
ate Legile: nr. 459/1991; nr. 1308/1997; nr. 1543/1998; nr. 354/2004; nr. 1320/1
997 etc., supuse unei analize minuioase n procesul cercetrii. Analiza acestor regle
mentri a fost efectuat n plan comparat cu cele mai progresiste reglementri europene
din domeniul cadastrului i publicitii imobiliare, cum ar fi: cele din Germania, con
siderat promotoarea celui mai progresist sistem de publicitate, a crui entitate de
baz este imobilul, din Elveia, Olanda, Romnia, Rusia etc. 4. Dat fiind c unul dintr
e obiectivele investigaiilor const n efectuarea unei analize teoretice i practice a
dificultilor ce apar la crearea cadastrului general al imobilelor, n primul rnd s-a
analizat natura juridic a bunurilor imobile, criteriile lor de clasificare. Aceas
ta se explic prin faptul c entitatea de baz a cadastrului este terenul. i aa cum tere
nul este imobilul peren, toate

137 operaiunile [vnzare-cumprare, schimb, donaie, arend, locaiune etc.] deruleaz n

acestuia, fiind nscrise n registrul bunurilor imobile cu efect de publicitate. Ac
easta fiind situaia, oricine se poate informa n privina regimului juridic al imobil
ului: cine este proprietarul, posesorul imobilului, este sau nu acesta grevat cu
drepturi ale altor persoane, prin ce se asigur aprarea drepturilor i intereselor d
obnditorului diligent mpotriva vnztorului de rea-credin etc. Aadar, stabilirea prin
e normative a obligativitii nregistrrii contractelor i/sau a drepturilor imobiliare e
ste o garantare a exercitrii drepturilor imobiliare la propria latitudine i, ca ef
ect general, dezvoltarea pieei imobiliare, atragerea investiiilor n ar. 5. La temelia
nregistrrii de stat a imobilelor se afl dou principii. Primul, principiul integritii
prevede formarea n integru a bunului imobil: terenul cu imobilele - anexe amplas
ate pe el. Al doilea prevede nregistrarea tuturor drepturilor privitoare la imobi
l n aceeai instituie [oficiu cadastral teritorial]. Exercitarea acestor principii rmn
e i astzi dificil din cauza faptului c, anterior, evidena imobilelor era inut de dif
te instituii statale, conlucrarea nefiind o prerogativ a acestora. Din contra, fie
care dintre ele, urmrind propriile interese departamentale, nu transmit nici n pre
zent informaia pe care o dein, reducnd substanial dinamica procesului de creare a ca
dastrului naional, impunnd populaia de a solicita certificate n diferite organe de s
tat, pltind multiple taxe i cheltuind mult timp, pe cnd oficiile cadastrale teritor
iale ar trebui s fie amplasate ct mai aproape de imobile, drepturile asupra crora s
e nscriu. 6. Potrivit Legii nr. 1543/1998 i altor acte normative, cheltuielile de
creare a cadastrului vor fi recuperate, inclusiv prin taxe de nregistrare a imobi
lelor i a drepturilor asupra lor, precum i de eliberare a informaiilor la cerere. P
rin urmare mijloacele pecuniare obinute din astfel de ncasri trebuie s fie cheltuite
numai la dezvoltarea i modernizarea sistemului de nregistrare a imobilelor i drept
urilor asupra lor. Numai n aa condiii, crearea cadastrului i sistemului de publicita
te imobiliar va finaliza n termen, i anume n anul 2010. 7. Este foarte important c Le
gea nr.1543/1998 nu a anulat nregistrrile efectuate anterior i nu a stipulat nregist
rarea lor conform noilor prevederi. Mai mult dect att, legiuitorul a stabilit nscri
erea drepturilor imobiliare la voina titularilor. Deci nregistrrile efectuate anter
ior i pstreaz efectul juridic cu unele excepii. Astfel dreptul nscris anterior se va
enscrie n cazul grevrii dreptului de proprietate [potrivit principiului de nregistra
re mai nti a dreptului de proprietate apoi a celorlalte drepturi reale] n temeiul u
ni act juridic sau n temeiul hotrrii judectoreti irevocabile n acest sens. 8. Registr
l bunurilor imobile se va completa pe msura schimbrii proprietarilor de bunuri imo
bile. Problema ce se impune soluionat rezid n considerarea drepturilor imobiliare nre
gistrate pn la adoptarea i punerea n vigoare a Legii nr. 1543/1998 i a C. civ. Legiui
torul nu a stabilit

138 mecanismul de reverificare a valabilitii acestor nregistrri. Suntem de prerea c e

te incorect prevederea conform creia determinarea necesitii ieirii pe teren pentru co
nfruntarea cu realitatea a nregistrrilor precedente este lsat la discreia registrator
ilor. n lumina acestui deziderat, art. 28 din Legea nr. 1543/1998 trebuie complet
at cu un alineat, (4), avnd urmtorul cuprins: n toate cazurile cnd se solicit nscrier
a drepturilor dobndite n baza legislaiei anterioare, registratorul este obligat s co
nfrunte datele cu realitatea. 9. Actualul sistem cadastral i publicitatea imobili
ar d rspunsuri operative privind: amplasamentul imobilului, identificarea proprieta
rului, titlul proprietii. Conceptul instituirii cadastrului general naional rezid n i
dentificarea tuturor bunurilor imobile, a proprietarilor funciari i a imobilelor
anexe, n nregistrarea drepturilor asupra obiectelor nregistrrii. ntreaga informaie es
e acumulat la Oficiul Informaional Cadastru, responsabil de sistematizarea i de pstra
ea ei. Documentele ce servesc temei de nscriere a drepturilor imobiliare sunt ndos
ariate n dosarul bunului imobil, care se deschide dup formarea bunului i atribuirea
numrului cadastral. Legea nr. 1543/1998 stipuleaz, la art. 22, inerea manual a Cada
strului bunurilor imobile i, n paralel, a evidenei electronice, dei prioritate se d c
adastrului inut manual. Dublarea evidenei asigur o mai bun pstrare a informaiei i ex
m grija statului fa de titularii de drepturi imobiliare, favorizeaz dezvoltarea econ
omic a rii. 10. Un loc aparte n lucrare este destinat analizei problemei efectelor j
uridice ale nregistrrii drepturilor imobiliare. Analiznd cadrul normativ existent,
considerm c nscrierea n registrul bunurilor imobile a drepturilor are efectul consti
tutiv de drepturi, acestea crendu-se i fiind opozabile terilor din momentul nregistrr
ii. 11. n procesul crerii sistemului cadastral naional, nu mai puin important este i
roblema nregistrrii imobilelor/drepturilor titularilor care nu dispun de documente
confirmatoare [s-au pierdut ori lichidat actele de predare-primire a imobilelor
]. Considerm c o soluia judicioas ar fi ca, la nregistrarea primar masiv a imobilelo
are se efectueaz din oficiu, fr cererea titularilor, la identificarea proprietarulu
i care nu are acte justificative, s se ntocmeasc un proces-verbal, n care s se consta
te situaia de facto, semnat de proprietarii adiaceni i de autoritatea administraiei p
blice locale, iar n temeiul acesta [cu condiia c situaia de pe teren corespunde docu
mentelor din arhiva OCT], s se nscrie dreptul de proprietate asupra imobilului. Si
tuaia expus este valabil att n privina persoanelor fizice, ct i a celor juridice [d
pt public, de drept privat]. 12. Recunoaterea dreptului de proprietate privat asup
ra bunurilor imobile a generat i unele dificulti n exercitarea i aprarea acestora. Au
orul prezentei lucrri a efectuat o ampl analiz noiunii de bun imobil, a analizat pri
ncipiile, scopurile, natura juridic a cadastrului imobilelor, a

139 analizat i a determinat modalitatea de securizare a dreptului de proprietate i

a altor drepturi reale, a demonstrat c viabilitatea cadastrului este asigurat pri
n Registrul bunurilor imobile a ncercat s delimiteze instituia cadastrului de cea a
publicitii imobiliare, elucidndu-i esena, principiile i funciile acesteia. 13. n ur
cercetrilor efectuate s-a ajuns la concluzia c obiectele nregistrrii n sistemul cadas
tral adoptat, sunt: a) bunurile imobile [teren, construcie, construcie subteran, an
ex, ncpere izolat etc.]; b) proprietarul persoan fizic, persoana juridic, statul i
administrativ-teritoriale; c) drepturile reale [dreptul de proprietate, de uzuf
ruct, de uz, de superficie, de servitute, de ipotec etc]. 14. Analiznd, prin metod
a comparativ, sistemele cadastrale din rile europene am concluzionat c sistemul cada
stral acceptat spre implementare n Republica Moldova este cel de orientare german,
a crui entitate de baz o constituie terenul, persoana i drepturile imobiliare. Con
siderm c acest sistem de publicitate este cel mai performant, dar racordarea reali
tii noastre la un sistem european de reglementare continu s rmn problematic din cau
or inconveniente motenite de la vechiul sistem de eviden, care nega proprietatea priv
at, a cror nlturare este dificil, dar care vor fi totui depite n termenul scontat,
anul 2010. Legislaia n vigoare permite acest lucru. 15. n viziunea noastr, rangul ar
fi titulatura pe care o constituie nscrierea n Registrul bunurilor imobile n funcie
de ziua i ora nscrierii, excepie dreptul de superficie care se nscrie n registrul bu
nurilor imobile numai cu rangul nti [C. civ., art.446]. Rezumm: prima nscriere va av
ea rangul nti, a doua - rangul doi .a. m. d. Efectul juridic al nregistrrii dreptului
imobiliar este marcat de rangul dreptului atribuit nscrierii. St/abilirea unei o
rdini de exercitare a dreptului [stabilirea rangului exercitrii dreptului] poate
fi cerut i n cazul cnd servitutea unui teren concureaz cu o alt servitute sau cu un a
t drept real de folosire a imobilului, astfel nct aceste drepturi nu pot fi execut
ate concomitent, total sau parial, avnd acelai grad de prioritate [C. civ., art. 43
9, concurena mai multor drepturi]. 16. Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998,
art. 4 alin. (5) i (6), n registrul bunurilor imobile, n afar de drepturile patrimon
iale asupra bunului imobil, se nscriu, sub form de meniuni, faptele juridice care p
ot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil i
se fac rectificrile necesare la nscrieri, respectiv: administrarea fiduciar, inclus
iv n caz de tutel, curatel; depunerea cererii de nscriere a drepturilor asupra bunul
ui imobil; arestarea sau sechestrul bunului imobil de ctre instana de judecat sau d
e o alt autoritate public abilitat prin lege. n concluzie, relevm c nscrierile enun
up natura lor sunt facultative, adic se consemneaz o situaie / fapt juridic temporar
, care are efect informativ i care este

140 anulat la momentul producerii /expirrii situaiei invocate sau consolidrii drept
ului cu efectul opozabilitii. B. Recomandri Cercetrile efectuate au rezultat cu urmto
arele recomandri de lege ferenda prin care se cristalizeaz valoarea teoretico-prac
tic a tezei. Astfel, se recomand 1. Concretizarea n art. 5 al Legii nr. 1543/1998 a
cazurile de nscriere a drepturilor imobiliare dobndite pn la punerea n aplicare a Le
gii menionate. nscrierea drepturilor constituite sub regimul legislaiei anterioare
ar fi oportun pentru cazurile de grevare a drepturilor reale. Raiune dedus din prev
ederile art. 321 al Codului Civil care dispune: n cazul bunurilor imobile, dreptu
l de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu exc
epiile prevzute de lege. Articolul 499, alin. (1) din Codul civil prevede: Dreptur
ile reale asupra imobilelor supuse nscrierii potrivit legii se vor dobndi att ntre pr
, ct i fa de teri numai prin nscrierea n Registrul bunurilor imobile a constituirii
strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri. Este cazul interpretrii exte
a prevederilor normei i deducem c vor fi recunoscute drepturile nscrise anterior n
cazul constituirii drepturilor reale; nu vor fi recunoscute i vor trebui nscrise n
cazul transferului unor drepturi [grevri]. Concluzia se ntemeiaz pe principiul cons
ecutivitii nscrierii drepturilor: mai nti se nscrie dreptul de proprietate apoi grev
e. Un drept inexistent nu poate fi grevat. Din considerentele expuse mai sus est
e necesar de a nscrie i transferul de drepturi aprute n temeiul unei hotrri judector
[irevocabile]. 2. Atribuirea efectului retroactiv articolului 332 din C. civ. n c
azul uzucapiunii imobiliare, adic calcularea termenului de 15 ani nu din data pun
erii n vigoare a C. civ. [12.06.2003], ci din momentul cnd posesiunea a ntrunit pre
vederile art. 332 din C. civ. [retroactiv]. 3. Stabilirea expres, prin art. 38,
a dou categorii de greeli: greeli tehnice eseniale i greeli tehnice neeseniale. n c
seniale s fie incluse: numele titularului, tipul dreptului nscris, numrul cadastral
al imobilului, denaturarea mrimii cotelor n proprietatea comun, coordonatele hotare
lor modificrile asupra crora s-ar permite doar n temeiul actelor justificative. La
categoria greeli tehnice neeseniale s fie incluse: corectarea de litere, omisiuni d
e cuvinte, cifre etc., ale cror modificri ar putea intra n atribuiile registratorulu
i. 4. Modificarea art. 32 din Legea 1543/1998 n urmtoarea redacie: (1). Oficiul cad
astral teritorial este obligat s verifice dac documentele prezentate pentru nregist
rare corespund exigenelor prezentei legi i ale altor acte normative. (2) Termenul
de examinare a cererii este de 20 de zile din data nregistrrii ei.

141 (3) Termenul poate fi prelungit la decizia oficiului cadastral teritorial pn l

a 40 de zile, n cazul n care este necesar nlocuirea documentelor sau primirea unor d
ocumente suplimentare. 5. Completarea articolului 431 din C. civ. cu nc un temei d
e constituire a servituii, i anume prin lege. Raionamentul este fundamentat pe disp
oziiile C. civ. la art. 443 alin. (3) alte acte normative. 6. Completarea Instruci
unii nr. 487/2005 [Capitolul IV] cu textul: La nregistrarea primar masiv a bunurilo
r/drepturilor imobiliare n a cror privin posesorul nu dispune de acte justificative
se va ntocmi un proces-verbal de constatare a regimului juridic al imobilelor car
e, fiind confruntat cu documentele din arhiva OCT, ar servi temei pentru nscriere
a drepturilor imobiliare. Temei de nscriere a drepturilor imobiliare poate servi i
Hotrrea Guvernului R. Moldova privind constituirea, de exemplu, a persoanelor jur
idice de drept public i transmiterea n posesiune i folosin a bunurilor imobile. Refuz
ul OCT de a nscrie [n astfel de cazuri] drepturile imobiliare i solicitarea actului
de predare primire a imobilelor poate fi calificat ca fiind n contradicie cu preve
derile legii. 7. Completarea art. 4 din Legea nr. 1543/1998 cu urmtorul text: ser
vitutea se va nregistra ca grevare a drepturilor patrimoniale ale proprietarului
fondului dominat i ca favor al proprietarului fondului dominant; dreptul de servi
tute se noteaz n partea I a subcapitolului III la rubrica Grevri, se indic grevarea i
numrul cadastral n favoarea cruia este stabilit dreptul de servitute. 8. Completar
ea art. 498 alin. (4) cu un alineat n urmtoarea redacie: Sunt nscrise provizoriu i no
tate: incapacitile totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului real nscr
is; instituirea curatelei, modalitile juridice care afecteaz dreptul nscris n cartea
funciar, aciunile n justiie; interdicia de nstrinare, contractul de locaiune sau ce
a de venituri; dreptul de preemiune, promisiunea stabilit prin convenie. 9. Complet
area Legii nr. 1543/1998, art. 6 cu alin (4) n urmtoarea redacie: Informaia eliberat
de OCT conine obligatoriu date privind: identitatea obiectului, amplasamentul, pr
oprietarul, grevrile. 10. Completarea C. familiei cu a) art. n care s-ar prevedea n
scrierea drepturilor de uz i abitaie a soilor i membrilor familiei acestora. b) art.
n care s-ar prevedea constituirea drepturilor reale n temeiul Contractului matrim
onial 11. Completarea art. 28 din Legea nr. 1543/1998 cu un nou aliniat (4) n urmt
oarea versiune: n toate cazurile cnd se solicit nregistrarea drepturilor dobndite n b
za legislaiei anterioare, registratorul este obligat s confrunte datele [ndeosebi p
lanurile cadastrale] cu realitatea. Suntem

142 de prerea c prevederea conform creia determinarea necesitii ieirii pe teren pentr
confruntarea nregistrrilor precedente cu realitatea, fiind lsat la discreia registra
torilor, este incorect. 12. Completarea art. 288, alin (2) din C. civ. cu nc o cate
gorie de bunuri imobile ntreprinderea ca un complex patrimonial unic. Recomandare
a n cauz i gsete temeiul n dispoziiile art. 288, alin (4) din C. civ., potrivit cr
categoria de bunuri imobile pot fi raportate, prin lege, i alte bunuri. 13. Siste
matizarea n Legea 1543/1998 a reglementrilor privind regimul juridic al imobilelor
[de exemplu, din C. funciar, C. apelor, C. silvic, din Legea cu privire la cond
ominium etc.] prin includerea sumar i uniform a acestor reglementri n Legea nr. 1543/
1998, Lege special a sistemului cadastral naional. 14. Sistematizarea n Codul civil
, art. 288 a clasei bunurilor imobile care difer n funcie de actul normativ [C. fun
ciar, Cod silvic etc.]. 15. Definirea: criteriu individual - modalitatea de form
are a bunului imobil n temeiul cererii proprietarului: persoan fizic, persoan juridi
c de drept privat/public [nregistrarea primar selectiv]., criteriu sistemic - modali
tatea de formare i nregistrare primar masiv a bunurilor imobile dndu-i acestuia efect
prioritar, n comparaie cu criteriul individual de nregistrare, deoarece acesta pre
vede recunoaterea tuturor titlurilor juridice de proprietate i nregistrarea, n temei
ul acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este preroga
tiva organelor abilitate, dar considerm c cel individual de formare/nregistrare a b
unurilor imobile i a drepturilor asupra lor poate deveni unicul numai dup crearea
total a cadastrului, cnd dreptul trebuie nregistrat sub sanciunea nulitii valabilit
tului juridic. 16. Definirea Rangul dreptului nscris astfel: Rangul dreptului nscr
is este titulatura pe care o primete nscrierea n Registrul bunurilor imobile n funcie
de ziua i ora nscrieri. 17. Folosirea termenului ipotec [nu gaj] n raporturile juri
dice al cror obiect sunt grevrile imobiliare. 18. Substituirea din actele normativ
e a noiunii de gestiune economic care contravine dispoziiilor C. civ. cu noiunea pos
esiune i folosin 19. Excluderea din C. subsolului [art.4] a prevederilor potrivit cr
ora subsolul este proprietate a Republicii Moldova, care l posed, l folosete, dispun
e de el i l protejeaz ce contravine C. Civ. actual.

143 20. Excluderea din C. apelor a prevederii conform creia apele constituie prop
rietatea exclusiv a statului i pot fi date numai n folosin. Norma contravine Constitu
ei, care, la art. 127 alin. (4), dispune: Apele folosite n interes public fac obi
ectul exclusiv al proprietii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidena r
egimului public aparin proprietarilor acestora. 21. Excluderea alin (3), art. 10
din Legea 198/2003 conform cruia nenregistrarea contractului de arend n termen de 3
luni de la data ncheierii acestuia are ca efect inopozabilitatea fa de ter. Efectele
nenregistrrii actelor juridice obiect al crora sunt imobilele -i gsesc reglementare
C. civ., Legea nr. 1543/1998.

144 I. Acte normative 1. Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994. n: Monitorul

Oficial al Republicii Moldova, 1994, nr.1. 2. Legea cadastrului bunurilor imobil
e nr. 1543-XIII din 25.02.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, n
r. 44-46. 3. Codul civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 1107 din
06.06. 2002. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova , 2002, nr. 82-86. 4. Codul
civil din 26.12.1964 [abrogat]. n: Vetile Sovietului Suprem al RSS Moldoveneti, 1964
, nr. 36. 5. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor im
obile. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 233-236. 6. Legea nr.
1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la energetic. n: Monitorul Oficial al Republici
i Moldova, 1998, nr. 50-51. 7. Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la ene
rgia electric. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 111-113. 8. Leg
ea nr. 136-XIV din 17.09.1998 cu privire la gaze. n: Monitorul Oficial al Republic
ii Moldova, 1998, nr. 111-113. 9. Codul funciar, aprobat prin Legea nr. 828-XII d
in 25.12.1991 [republicat]. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr. 1
07. 10. Codul funciar al RSSM. n Vetile Sovietului Suprem i Guvernului RSSM [abrogat]
, 1970, nr. 12, n vigoare din 01.07.1971. 11. Codul cu privire la locuine, adoptat
la 03.06.1983 [cu completrile i modificrile ulterioare]. n: Vetile Sovietului Suprem
Guvernului RSSM, 1983, nr. 6. 12. Codul silvic, aprobat prin Legea nr. 887 din 2
1.06.1996. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 4-5. 13. Codul sub
solului, aprobat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.1993. n: Monitor, 1993, nr.11. 14
. Codul apelor, aprobat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.1993. n: Monitor, 1993, nr
.10. 15. Codul navigaiei maritime comerciale al Republicii Moldova, aprobat prin
Legea nr. 599XIV din 30.09.1999. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001,
nr. 1-4. 16. Codul fiscal, aprobat prin Legea nr. 1163 XIII din 24.04.1997. n: Mon
itorul Oficial al Republicii Moldova,1997, nr. 62. 17. Codul penal, aprobat prin
Legea nr. 985-XV din 18.04.2002. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002,
nr.128-129.

145 18. Codul de Procedur civil a Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 225-X
V din 30.05.2003. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr. 111-115. 19
. Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumpra
re a pmntului. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 57-58. 20. Legea
condominiului n fondul locativ nr. 913 XIV din 30.03.2000. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2000, nr. 130-132. 21. Legea nr. 1217-XIII din 25.06.1997 cu
privire la Programul de privatizare pentru anii 19971999. n Monitorul Oficial al R
epublicii Moldova, 1997, nr. 59-60. 22. Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1
324-XII din 10.03.1993. n: Monitor, 1993, nr. 5. 23. Legea nr. 198-XV din 15.05.200
3 cu privire la arenda n agricultur. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003
, nr. 163-166. 24. Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea de st
at a regimului proprietii funciare, cadastru funciar de stat i monitoringul funciar
. n: Monitor, 1992, nr. 12. 25. Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 cu privire la re
sursele naturale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 40. 26. Leg
ea nr. 591-XIV din 23.09.1999 cu privire la spaiile verzi ale localitilor urbane. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova,1999, nr. 133-134. 27. Legea nr. 1353-XIV
din 03.11.2000 privind gospodriile rneti [de fermier]. n: Monitorul Oficial al Repu
cii Moldova, 2001, nr. 14-15. 28. Codul transportului feroviar, aprobat prin Lege
a nr. 309-XV din 17.07.2003. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr.
226-228. 29. Legea drumurilor nr. 509 XIII din 22.06.1995. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1995, nr. 62-63. 30. Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu
privire la registre. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 77-78. 3
1. Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public nr. 488-XIV din 08.07.1999. n
: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 42-44. 32. Codul familiei apr
obat prin Legea nr. 1316-XIV din 26.10.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Mo
ldova, 2001, nr. 47-48. 33. Legea nr. 764-XV din 27.12. 2001 privind organizarea
administrativ-teritorial. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.16. 3
4. Legea nr. 123-XV din 18.03.2003 privind administraia public local. n: Monitorul Of
icial al Republicii Moldova, 2003, nr. 49.

146 35. Legea nr. 1134-XIII din 02.04.1997 cu privire la societile pe aciuni. n: Moni
torul Oficial al Republicii Moldova1997, nr. 38-39. 36. Legea nr. 627-XII din 04.
07.1991 cu privire la privatizare. n: Monitor, 1991, nr. 3-4-5-6; 37. Legea nr. 982
-XIII din 19.09.1996 cu privire la fondul locativ cu statut special. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 31-32. 38. Legea nr. 523-XIV din 16.07.1
999 cu privire la proprietatea public a unitilor administrativteritoriale. n: Monitor
ul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 124-125. 39. Legea nr. 449-XV din 30.
07.2001 cu privire la gaj. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.120
. 40. Legea nr. 778-XV din 27.12.2001 cu privire la geodezie i cartografie. n: Moni
torul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 29-31. 41. Legea nr. 835-XIII din
17.05.1996 privind principiile urbanismului i amenajrii teritoriului [modificat]. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.1-2. 42. Legea achiziiei de mrfur
i, lucrri i servicii pentru necesitile statului nr. 1166-XIII din 30.04.1997. n: Moni
orul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr .67-68. 43. Legea nr. 1384-XV din 11
.10.2002 cu privire la rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes publi
c. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 178-181. 44. Legea nr. 989
-XV din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2002, nr. 102. 45. Legea nr. 1453-V din 08.11.2002 cu privire
la notariat. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.154-157. 46. Leg
ea nr. 392-XIV din 13.05.1999 restructurrii ntreprinderilor agricole n procesul de
privatizare. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 73-77. 47. Legea
nr. 534-XIII din 13.07.1995 cu privire la concesiuni. n: Monitorul Oficial al Rep
ublicii Moldova, 1995, nr. 67/752. 48. Legea nr. 440-XIII din 27.04.1995 cu privi
re la zonele i fiile de protecie a apelor, rurilor i bazinelor de ap. n: Monitorul
l al Republicii Moldova, 1995, nr. 43/482. 49. Legea nr. 1041-XIV din 15.06.2000
pentru ameliorarea prin mpdurire a terenurilor degradate. n: Monitorul Oficial al Re
publicii Moldova, 2000, nr.141-143. 50. Legea nr. 845-XII din 03.01.1992 cu privi
re la antreprenoriat i ntreprinderi. n: Monitor, 1992, nr.2. 51. Legea nr. 146-XII di
n 16.06.1994 cu privire la ntreprinderea de stat. n: Monitor, 1994, nr. 2/9.

147 52. Legea cu privire la nregistrarea de stat a ntreprinderilor i organizaiilor n

r. 1265-XIV din 05. 10.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.
31-34. 53. Hotrrea Parlamentului nr. 1331-XII din 12.03.1993 cu privire la msurile
de prevenire a privatizrii ilegale. n: Monitor,1993, nr. 4. 54. Hotrrea Parlamentului
nr. 1373-XII din 06.04.1993 privind desfurarea reformei agrare. n: Monitor,1993, nr.4
. 55. Hotrrea Guvernului nr. 1016 din 01.10.1998 pentru aprobarea Regulamentului c
u privire la Registrul patrimoniului public. n: Monitorul Oficial al Republicii Mo
ldova, 1998, nr.94-95. 56. Hotrrea Guvernului nr. 414 din 02.05.2000 privind aproba
rea Regulamentului Cadastrului obiectelor i complexelor din fondul ariilor natura
le protejate de stat. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.54-56. 5
7. Hotrrea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire la unele msuri pentru urgen
tarea procesului de mproprietrire. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998,
nr.90-91. 58. Hotrrea Guvernului nr. 998 din 29.09.2000 pentru aprobarea Regulamen
tului concursurilor investiionale i comerciale i negocierilor directe privind priva
tizarea patrimoniului public. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.
124-126. 59. Hotrrea Guvernului nr. 794 din 19.08.1997 cu privire la aprobarea Con
cepiei sistemului Cadastrului naional. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 19
97, nr. 71. 60. Hotrrea Guvernului nr. 466 din 21.04.1998 cu privire la aprobarea
Cadastrului funciar general al Republicii Moldova la data de 1 ianuarie 1998. n: M
onitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 62-65. 61. Hotrrea Guvernului nr.
366 din 06.04.1998 cu privire la ncheierea lucrrilor de construcie la blocurile lo
cative nefinalizate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.56-59. 62
. Hotrrea Guvernului nr. 1030 din 12.10.1998 despre unele msuri privind crearea cad
astrului bunurilor imobile. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 9
6. 63. Hotrrea Guvernului nr. 1300 din 27.11.2001 despre aprobarea Regulamentului
privind ntocmirea i inerea cadastrului funcional urban. n: Monitorul Oficial al Repub
icii Moldova, 2001, nr.147-149. 64. Hotrrea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privi
nd aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritor
iale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.88-90. 65. Hotrrea Guvernu
lui nr. 58 din 24.01.2001 cu privire la furnizarea i coninutul informaiei cadastral
e. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.11-13.

148 66. Hotrrea Guvernului nr. 24 din 11.01. 1995 pentru aprobarea Regulamentului
cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar. n: Monitorul Oficial al Re
publicii Moldova, 1995, nr.14. 67. Hotrrea Guvernului nr. 449 din 29.06.1992 despre
aprobarea modelelor unice ale documentelor, ce confirm dreptul de proprietate, p
osesiune i beneficiere funciar. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1992, nr.
6. 68. Hotrrea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 despre aprobarea Regulamentului p
rivind certificatul de urbanism i autorizarea construirii sau desfiinrii construciil
or i amenajrilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.31-32. 69. Hot
ea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de r
ecepie a construciilor i instalaiilor aferente. n: Monitorul Oficial al Republicii Mo
dova,1996, nr.42-44. 70. Hotrrea Guvernului nr. 416 din 10.05.1999 cu privire la ap
robarea Strategiei pieei spaiului locativ i altor bunuri imobiliare. n: Monitorul Ofi
cial al Republicii Moldova,1999, nr.50-52. 71. Hotrrea Guvernului nr.1224 din 21.12
.1998 privind aprobarea Regulilor provizorii de exploatare a locuinelor, ntreinere
a blocurilor locative i teritoriale aferente n Republica Moldova. n: Monitorul Ofici
al al Republicii Moldova,1998, nr.3-4. 72. Hotrrea Guvernului nr. 349 din 21.06.199
6 cu privire la modul de evaluare i vnzarecumprare a obiectelor din fondul de imobi
le nelocuibile arendate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1996, nr.49-50
. 73. Hotrrea Guvernului nr. 1090 din 31.10.2000 cu privire la realizarea Programu
lui Naional Pmnt. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.139-140. 74.
a Guvernului nr. 562 din 23.10.1996 pentru aprobarea Regulamentului cu privire l
a vnzarea cumprarea terenurilor aferente. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova
1996, nr.75-76. 75. Hotrrea Guvernului nr. 192 din 20.02.1998 cu privire la vnzare
a-cumprarea terenurilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.30-33.
76. Hotrrea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996 despre aprobarea Regulamentului cu
privire la atribuirea terenurilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1996
, nr.35-37. 77. Hotrrea Guvernului nr. 707 din 12.11.1993 despre aprobarea Regulam
entului privind terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicaiilor
, aprrii i cu alte destinaii speciale i privind modul de trecere a terenurilor irigat
e i desecate n categoria ne-irigate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993
, nr.11.

149 78. Hotrrea Guvernului nr. 972 din 11.09.2001 pentru aprobarea Regulamentului
cu privire la modul de eviden, evaluare i vnzare a bunurilor confiscate, fr stpn, s
tru uor alterabile sau cu termen de pstrare limitat, a corpurilor delicte, a bunur
ilor trecute n posesia statului cu drept de succesiune i a comorilor. n: Monitorul O
ficial al Republicii Moldova,1999, nr.73-77. 79. Hotrrea Guvernului nr. 1009 din 05
.10.2000 despre aprobarea Regulamentului privind zonele protejate naturale i cons
truite. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.127-129. 80. Hotrrea Guv
ernului nr. 1022 din 06.10.1998 cu privire la mersul reformei agrare. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 94-95. 81. Hotrrea Guvernului nr. 162 din
19.02.2004 despre unele msuri privind inventarierea bunurilor imobile proprietat
e a unitilor administrativ-teritoriale i a statului. n: Monitorul Oficial al Republic
ii Moldova, 2004, nr. 35-38. 82. Hotrrea Guvernului nr. 1056 din 12.11.1997 cu priv
ire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998. n: Monitorul Oficial al Rep
ublicii Moldova, 1997, nr. 2-4. II. Acte ale Ageniei Resurse Funciar i Cadastru 83.
Instruciunea cu privire la ordinea formrii i evidenei numerelor cadastrale ale bunu
rilor imobile, aprobat prin Ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru nr. 190 din 2
9.12.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 35-38 [republicat].
84. Instruciunea cu privire la modul de elaborare i actualizare a planurilor cada
strale i geometrice aprobat prin ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, nr. 107
la 27.05.2003. n: orodoc@cni.md. 85. Instruciunea cu privire la nregistrarea bunuril
or imobile i a drepturilor asupra lor, aprobat de Agenia Relaii Funciare i Cadastru l
a 22 iunie 2005 prin ordinul nr. 112, nregistrat la Ministerul Justiiei orodoc@cni.
md . 86. Scrisoarea instructiv din 25 decembrie 1998 nr. 01-345 privind lista doc
umentelor ce confirm drepturile asupra bunurilor imobile aprobat de Agenia Relaii Fu
nciare i Cadastru. n: orodoc@cni.md. III. Legislaia altor ri 87. Decretul - Lege nr.1
5 din 27.04.1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare. n: Moni
torul Oficial al Romniei 1938, nr. 95. a Republicii Moldova cu nr. 423 din 17 octo
mbrie 2005. n:

150 88. Legea nr. 23 din 14.03.1933 pentru organizarea cadastrului funciar n Vech
iul Regat i Basarabia: http://www. ancpi. ro. 89. Legea cadastrului i publicitii imo
biliare nr. 7 din 13.03.1996. n: Monitorul Oficial al Romniei, 1996, nr. 61. 90. Fed
eralini zakon O gosudarstvennoi registraii prav na nedvijimoe imucestvo i sdeloc s n
im. n: http://www. e- pravo. 91. Codul Civil al Germaniei. n: http://www.juridat. g
e. 92. Codul Civil al Olandei. n: http://www.juridat. ol. 93. Codul Civil al Elvei
ei. n: http://www.juridat. el. 94. Codul Civil al Quebec-ului n: http://www.jurida
t. que. 95. Codul Civil al Belgiei. n: http://www.juridat. be. 96. Codul Civil al
Federaiei ruse. n: http://www. e- pravo. 97. Codul Civil al Republicii Azerbaidja
n. n: http://www. e- pravo. 98. Codul Civil al Republicii Armene. n: http://www. e
- pravo. 99. Centrul de Investigaii Strategice i Reforme (CISR). n: http://www. goo
gle. ro. 100. Sbornik postanovlenii pravitelistva SSSR, 1975, nr. 8, st. 42. 101
. Legea Federaiei Ruse nr. 102 din 16.07.1998 cu privire la ipotec. n: http://www.o
vk.ru/law.

Bibliografie
IV. Literatura doctrinar 102. Adam, Ioan. Regimul juridic al dobndirii i nstrinrilor
mobilelor terenuri i construcii. Bucureti: Europa Nova. - 1996. - 298 p. 103. Adam,
Ioan. Teoria general a drepturilor reale. Bucureti: Europa Nova. -1998 - 478 p. 1
04. Adam, Ioan. Drept civil. Drepturile reale. Bucureti: ALL BECK, 2002, 805 p. 1
05. Agarcov, M. M. Obzatel'stvo po sovetscomu gradanscomu pravu. Moskva, 1940, 455
s. 106. Albu, Ioan. Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare. n: D
tul, 1996, nr. 11, p. 5. 107. Albu, Ioan. Noile cri funciare. Bucureti: Lumina Lex,
1997. - 214 p. 108. Alunaru, Cristian. Servitutea de trecere n dreptul civil romn.
n: Dreptul, 1993, nr. 8, p.15-27. 109. Aubry, C i Rau, C. Cours de droit civil fran
cais, Vol. III. Paris, Imprimerie et librairie generale de jurisprudence Marchal
, Billard et Co, 1869, 533 p.

151 110. Aram, Elena. Istoria dreptului romnesc. Chiinu, Reclama, 1995, 200 p. 111. A
teeva, N. E. i Voloin, I. P. Gradansco-pravova zaita soialistiescoj sobstvennosti. M
va, 1974. - 415 s. 112. jrin, G. Perehod prava na zemel'nj ustok pri perehode prava s
obstvennosti na zdanie stroenie, sooruenie // Hoziaistvo i pravo. Moskva, 2003. n
r. 14, s. 106-114. 113. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Drept civil. Drepturile reale
principale. Chiinu, 2005, 301 p 114. Baie, Sergiu. Modurile de apariie i de stingere
a dreptului de proprietate. n: Analele tiinifice ale USM. tiine juridice, Facultate
e drept. Chiinu, 1998, p. 14-19. 115. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Principiile funda
mentale ale dreptului de proprietate. Chiinu, ARC, 2000, 346 p. 116. Baie, Sergiu i
Roca, Nicolae. Dreptul afacerilor. Volumul I. Chiinu, 2004, 453 p.; 117. Baie Sergiu
i Roca Nicolae. Drept civil. Partea general. Persoana fizic. Persoana juridic. Chiin
2004, 461 p. 118. Bergel, Jean-Louis. Le droit de biens. Paris, 1983, 127 p. 11
9. Brsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureti, ALL BECK,
998, 374 p. 120. Brsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureti,
Editura tiinific i Enciclopedic, 1983, 140 p. 121. Brsan, Corneliu, Gai Maria i Pi
, Mona-Maria. Drept civil. Drepturile reale principale. Iai, Institutul European,
1997, 180 p. 122. Bloenco, Andrei. Drept civil. Partea special. Note de curs. Chii
nu, 280 p. 123. Bocan, M. D. Natura juridic a aciunii n prestaie tabular. n: Drept
, nr. 10. 28-32. 124. Bogo, Gheorghe. Teoria general a statului i dreptului. Bucuret
i, 1983, 312 p. 125. Braginschij, M. I. K voprosu o sootnoenii venyh i obzatel'stve
nnyh pravootnoenij. Grajdanschij Kodecs Rossij. Problemy. Teoria. Practika. Moskv
a, 1998, 432 s 126 Brdianu, Salvator. n legtur cu dobndirea drepturilor reale imobili
are prin uzucapiune, n regimul de carte funciar. n: Revista romn de Drept nr. 5, 197
p. 32. 127. Brdianu, Salvator i Ionacu, Traian. Drepturile reale principale. Bucuret
i, 1978, 213 p. 128. Brdianu, Salvator. Extinderea legislaiei civile i comerciale a
vechiului Regat n Romnia de peste Carpai. Sibiu, 1944, 287 p. 129. Brdianu, Salvato
r. Ctre o legislaie funciar. Sibiu, 1938, 295 p. 130. Cantacuzino, Matei B. Element
ele dreptului civil. Timioara, ALL Educaional,1998, 744 p. Cartdidact, 2003,

152 131. Carbonier, Jean. Droit civil. Vol. 3. Paris, 1992, 426 p. 132. Crpenaru,
Stanciu. Drept comercial romn. Bucureti, ALL BECK, 2001, 629 p. 133. Chelaru, E.
Circulaia juridic a terenurilor. Bucureti, ALL.BECK, 1996, 374 p. 134. ibac, Gh. i ir
A. Gradansoe pravo. Pravo sobstevennosti. ratij urs. Zaonodatelstvo. iinu, 1999,
35. Chiric, Dan. Publicitatea transferurilor imobiliare n sistemul de publicitate
al crilor funciare. n: Dreptul, 1992, nr. 4, p. 25-28. 136. Cojocari, Eugenia i Cojoc
ri, V. Drept civil. Drepturi reale. Patrimoniul i rspunderea juridic civil. Partea I
I. Note de curs. Chiinu, 2003, 54 p. 137. Colin, A i Capitant, H. Curs elementar de
drept civil francez. Imprimeria central. Bucureti, 1940, 560 p. 138. Cosmovici, P
aul Mircea. Drept civil. Drepturi reale. Obligaii. Legislaie. Bucureti, ALLBECK,199
8, 646 p. 139. Climov, Ala. Formarea bunurilor un nou aspect al exercitrii dreptu
lui de proprietate. n: Revista Naional de Drept, Chiinu, 2000, nr. 1, p. 44-45; 139a.
Domeniul public i domeniul privat al proprietii: probleme i reglementri juridice. n:
Revista Naional de Drept, Chiinu, 2000, nr. 2, p. 18-19; 140. Cvajgert, C i Ketc, H.
Vvedenie v sravnitel'noe pravovedenie v sfere stnogo prava. Tom I-j. Moskva,1998,
307 s. 141. Dicionar explicativ al limbii romne. Bucureti. Ediia a doua,1996, 636 p.
142. Deleanu, Ion. Prile i terii: Relativitatea i opozabilitatea efectelor juridice,
repere. Bucureti, Rosseti, 2002, 288 p. 143. Djuvara, Mircea. Teoria general a dr
eptului. Drept naional, izvoare i drept pozitiv. Bucureti, ALL.BECK,1999, p. 239. 1
44. Dogaru, Ion. Elementele dreptului civil. Bucureti, Casa de editur ansa, 1993, 426
p. 145. Dozorcev, V. A. Principial'nye erty prava sobstvennosti v Gradanskom Kode
cse // Grajdanskii kodecs Rossii. Problem. Practika. Moscva, 1998, 345 s. 146. Du
mitrache, Bogdan, Marian Nicolae i Popescu, Romeo. Instituii de drept civil: Curs
selectiv. Ediie revzut i adugat. Bucureti, S.C. Universul Juridic SRL, 2001, 240 p.
. Dumitrescu, B. Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea i drepturile reale pri
ncipale. Bucureti,1944, 221p. 148. Egorov, A. Otdel'nye aspecty Koncepcii razviti
gradanscogo zakonodatel'stva o nedviimom imuestve // Hoz. i pravo // Moskova, 2003,
s. 95-101. 149. Ior, A. V. Zdani i soorueni kak predmet arendy // VVAK. R.F., 2000,
nr. 8. 16 s.

153 150. Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi re
ale. Bucureti, Actami, 1996, 354 p. 151. Filipescu, Ion P. Tratat de drept famili
al. Bucureti, Editura Academiei, 1989, 369 p. 152. Filipescu, Ion P. i Filipescu,
Andrei I. Dreptul civil: drepturi reale. Ediie revzut i completat. Bucureti, Actami,
000, 416 p. 153. Flejc, E. A. Absoltna priroda prava sobstevennosti // problemy grada
skogo i administrativnogo prava. Leningrad, 1968, 234 s. 154. Genkin, D. M. Prav
o sobstvennosti v S.S.S.R. Moskva, 1961, 178 s. 155. Gherasim, Dimitrie. Teoria
general a posesiei n dreptul civil romn. Bucureti, Editura Academiei R.S.R.,1986, 19
9 p. 156. Gradanskij Kodeks Rosijskoj Federaii. Kommentarii. , 1995, 670 s. 157.
nciar i comasarea. Bucureti, Universul, 1936, 239 p. 159. Griaev, S. P. Vse o nedviim
osti. Uebno-praktieskoe posobie. Moskva, BEK, 2000, 259 s. 160. Gerhard, Larson. R
egistracia zemel' i kadastrovye sistemy. Novopolock, UP Tehnoprint, 2001, 188 s. [
perevod so vedskogo]. 161. Gribanov, A. G. Predpritie: problemy, doctrin i zakonoda
telistvo. // Hoziaistvo i pravo, 2000, nr. 7, s. 15. 162. Giorgio, Del Veccio. L
ecii de filozofie juridic. Roma, Editura Europa Nova, ediia a IVa., 1940. Traducere d
in limba italian de Drgan Constantin, 267 p. 163. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Blne
scu, I. i Bicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil romn. Volumul I. Bucureti, ALL
BECK,1995,1998, 2002, 635 p. 164. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Blnescu I. i Bicoian
u, Alexandru. Tratat de drept civil romn. Volumul II. Bucureti, ALL BECK, 1998, 20
02, 796 p. 165. Hamangiu Constantin; Rosetti-Blnescu I. i Bicoianu Alexandru. Tratat
de drept civil romn. Volumul III. Bucureti, ALL BECK, 1998, 700 p. 166. Hamangiu,
Constantin i Georgian, Nicolae. Cod civil adnotat cu doctrina francez romn i jurispr
udena complet de la 1868-1927. Volumul II. Bucureti, ALL BECK, 2002, 635 p. 167. He
rseni, T. Sociologia tiinific i enciclopedic. Bucureti, 1982, 124 p. 168. Henssen, J.
L. G. Gavel, 1987, 231 p. Cadastral and land registration registration systems i
n Europe // Advanced Course in the Development of cadastral Systems. National La
nd survey of Sweden.

154 169. Henssen, J. L. G. and Mclaughilin, J. D. Land registration, cadastre an

d its interaction. A world perspective. FIG Congress, Helsinki, 1990. 170. Hohlo
v, S. A. Pravo sobstvennosti i drugie venye prava // Vestnik Vysego Arbitranogo Sud
a R. F., 1995, nr. 8, 25-29 s. 171. Ionacu, Traian i Brdianu, S. Drepturile reale p
rincipale. Bucureti, Editura Academiei, 1978, 185 p. 172. Ionescu, Mircea. Princi
piile de baz ale publicitii imobiliare i ale noului sistem de publicitate adoptat pr
in legea 7/1996. n: Dreptul 1997, nr. 6, p.38-45. 173. Iorgovan, Antonie. Drept adm
inistrativ. Tratat elementar. Volumul III. Bucureti, Editura Proarcadia,1993, 1 5
3 p. 174. Ioffe, O. S. Izbrannye trudy po gradanskomu pravu. Pravootnoenie po sove
tskomu gradanskomu pravu. Moskva, 2000, 298 s. 175. Ioffe, O. S. Spornye voprosy
uenia o pravootnoenih. Oerki po gradanskomu pravu. Moskva, MGU, 1957, 236 s. 176. Isr
afailov, I. Pravova priroda ve'nyh prav na ilye pomeeni // Hoz. i pravo, 1999, nr. 2.
14 s. 177. Jacot, Mihail Vasile. Drept roman. Volumul II. Iai, Editura Fundaiei Chem
area, 1993, 220 p. 178. Kasso, L. A. Pontie o zaloge v sovremennom prave. Moskva,
1999, 324 s. 179. Kiihin, A. N. i Martkovici, I. B. erbakova N. A. ilinye prava. Pol'
zovanie i sobstevennost'. Kommentarii i razi'sneni. Moskva, 1997, 453 s. 180. Kiko
t', V. A. Sovremennye tendencii i protivorei uceni o prave sobstvennosti v razvityh
kapitalistieskih stranah [nauno analitieskij obzor] // Aktual'nye problemy sovreme
nnogo buruznogo gradanscogo prava. Sbornic nauno-analitieskih obzorov. Moskva, 1983,
p. 324. 181. , . . .
i privind codificarea dreptului civil n rile cu economie n rile cu economie n tranzi
[Lucrare nepublicat, preluat din: Principiile fundamentale ale dreptului de proprie
tate de Ugo, Mattei; Baie, Sergiu i Roca, Nicolae].

155 184. Kolotinskaia, E. N. Pravove osnov sovetskogo zemelinogo kadastra. Ciasti

pervaia. Izd. Moskovskogo Universiteta, 1974, 330 s. 185. Kopylov, A. V. Venye pr
ava na zeml. Statut. Moskva, 2000, 252 s. 186. Krasov, O. I. Pravo sobstvennosti
na zemli. Moskva. rist, 2000, 379 s. 187. Kuznecov, D. Pravovye problemy primeneni
zakonodatel'stva o gosudarstvennom zemel'nom kadastre // Moskva, 2003, 407 s. 18
8. Laday, tefan. Crile funciare. Ediia a II-a. Cluj-Napoca, 1927, 135 p. 189. Leik,
A. Drept civil. Drepturile reale. Iai, Editura Apolonia, 1998, 189 p. 190. Leonov
a, G. B. Kategori venyh prav v sovetskom gradanskom prave // Vestnik Moscovskogo Un
iversiteta. Seria 11. Pravo, 1991, nr. 5, 24 s. 191. Lupulescu, Dumitru. Drept c
ivil, drepturile reale, ntroducere n dreptul civil. Bucureti, Lumina Lex, 1998, 243
p. 192. Lupulescu, Dumitru. Drepturile reale principale. Bucureti, Lumina Lex, 1
997, 272 p. 193. Lupulescu, Dumitru. Dreptul de proprietate comun al soilor. Bucur
eti, ANS, 1993, 380 p. 194. Luescu, Gheorghe. Teoria general a drepturilor reale. Buc
reti, 1947, 810 p. 195. Magazinikov T. P. Zemelini kadastr. Izd. Livov, Visca kola, 1
80, 387 p. 196. Makovska, A. Analiz nekotoryh popravok k Federal'nomu zakonu O gos
udarstvennoj registracii prav na nedviimoe imuestvo i sdelok s nim // Hoz. i pravo.
Moskva, 2003, s. 9-6. 197. Manoliu, Julieta i Durac, Gheorghe. Drept civil: Drep
turile reale principale. Iai, Editura Fundaiei Chemarea, 1994, 200 p. 198. Marian,
Nicolae. Publicitatea imobiliar i noile cri funciare. Bucureti, Editura Press Mihael
a, 2000, 178 p. 199. Marian, Nicolae. Cadastru i cartea funciar. Bucureti, ALL, 199
5, 281 p. 200. Marian Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, document
area i garania acestuia. n: Drept, Economie i Informatic, 2000, nr.4, p. 139-148. 20
Maslov, O. F. Vopros obcei sobstvennosti v sudebnoi practike. Mosva, Statut, 1997,
347 s. 202. , ; , . . . .
Cadastru i cartea funciar. Bucureti, ALL, 1995, 355 p. . 205. Mihil, Mircea; Corcodel
, Gheorghe i Chirilov, Ioan. Cadastrul general i publicitatea imobiliar: Bazele i lu
crrile componente. Bucureti, Ceres, 1995, 196 p.

156 206. Misnik, N.N. Pravova priroda obei sobstvennosti // Pravovedenie, 1993, nr
. 1, p. 7. 207. Molcu, Emil i Oancea, Dan. Drept privat roman. Bucureti, ansa, 1993,
228 p. 208. Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chiinu, ARC, 2003, 260 p. 2
09. Motica, Radu I. i Trailescu, Anton. Manual de drept i publicitate imobiliar: No
ile cri funciare. Bucureti, All Beck, 2001, 286 p. 210. Narykina, R. L. Doveritel'na
sobstvennost' v gradanskom prave Anglii i SA. Moskova, 1995, 128 s. 211. Negrea, C
onstantin. Legiuirile civile locale. Cluj-Napoca, 1946, 191 p. 212. Ptulea, Vasil
e. Patrimoniul societilor comerciale. Rspunderea juridic. Bucureti, Scripta, 1995, 1
p. 213. Pop, Liviu. Drepturile de proprietate i dezmembrmintele sale. Bucureti, Lumi
na Lex, 2001, 320 p. 214. Pop, Teofil. Drept civil roman: Teoria general. Bucureti,
Lumina Lex, 1993, 272 p. 215. Popescu, A. i Cornoiu, Dorin. Drept funciar i procedu
ri funciare. Bucureti, Fundaia Romnia de Mine, 1998, 338. 216. Proca, Gabriela. Manag
mentul lucrrilor de cadastru. Bucureti, MATRIX ROM, 2000, 161 p. 217. Raizberg, V.
i drugie. Kurs konomiki. Moskva, Infra, 1998, 477 s. 218. Rdescu, Dumitru. Diciona
r de drept privat. Mondan-94, 1997, 438 p. 219. Resin V. I. konomika nedviimosti.
Moskva, Delo, 2000, 325 s. 220. Roca, Nicolae; Baie, Sergiu. Dreptul afacerilor. V
ol. I. Chiinu, 2004, 368 p. 221. Rotaru, Marian Gheorghe. Sistemul cadastral i regi
mul funciar din romnia. Bucureti, Tehnica, 2000, 198 p. 222. Safta-Romano, Eugeniu
. Dreptul de proprietate privat i public n Romnia. Iai, Graphix, 1993, 370 p. 223.
ev, A. P. Gradanskoe pravo. Tom 3. Moskva, Prospekt, 1998, 347 s. 224. Sergeev, A
. P. i Tolstoi, . K. Gradanskoe pravo. Cst' 1-. Moskva, Prospekt, 1998, 627 s. 225.
Sovetscoe grazdanscoe pravo: ycebnic v 2 t. Moskva, 1985, T.1, 382 s. [avtor gla
v] O. A. Krasavcikov. 226. Sttescu, Constantin. Drept civil. Persoana fizic, Persoa
na juridic. Drepturi reale Bucureti, Editura Didactic i Pedagogic, 1970, 818 p. 227.
Sttescu, Constantin i Brsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale. Bucureti, Univ
ersitatea, 1988, 397 p. 228. Suhanov, E. A. Gradanskoe pravo. Tom I-j. Moskva, Be
k,1998, 477 s.

157 229. ineanu, Lazr. Dicionar universal al limbii romne. Chiinu: Litera, 1998, 1
230. erenevi', G. F. Uebnik russkogo gradanskoko prava. Moskva, 1995, 683 s. 231. Tac
Mihail. Andronachi Donici codul su de legi i influena acestuia asupra dreptului din
Basarabia. n: Revista de drept privat, 2001, nr. 2, p. 135-138. 232. Tolstoj, . K.
Pontie prava sobstvennosti // Problemy gradanskogo i administrativnogo prava. Leni
ngrad, 1962, 484 s. 233. Tureanu, Cristiana i Tureanu, Corneliu. Dreptul de propr
ietate i alte drepturi reale. Practica judiciar adnotat. Bucureti, ALL BECK,1998, 31
4 p. 234. iclea, Alexandru; Botea, Gheorghe i Toma, Mircea. Drept civil. Curs sele
ctiv pentru pregtirea examenului de licen. Bucureti, Argument, 2002, 569 p. 235. ulu,
Andrea Anamaria. Aciunile de carte funciar n lumina noilor reglementri/. n: Dreptul,
99, nr. 11, p.31-45. 236. Ungureanu, Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic. Buc
ureti, Rosseti, 2001, 184 p. 237. Urs, Iosif D. Drepturile reale, Doctrin, practic,
aplicaii. Bucureti, Oscar Print, 2003, 324 p. 238. Venediktov, A. V. Gosudarstven
na socialistieska sobstvennost'. Moskva,1948, 234 s. 239. Williamson, L. P. Cadastr
al surve techniques in developing countries with particular reference to Thailand
. The Australian Surveor, 1983, 128 p. 240. Williamson, L. P. Cadastral and land
information systems where are we heading? Sixth Australian Cartographic Conferen
ce. Melbourne, 1986, 121 p. 241. Vitreanskii, V. V. Puti soverenstvovania zakonod
atekistva o nedvijimom imucestve // Hoziaistvo i pravo. Moskva, 2003, s. 3-19. 24
2. Vlahide, P. C. Repetiia principiilor de drept civil. Volumul I. Bucureti, Europa
Nova, 1999, 144p. 243. Volcinschi, Victor. Unele consideraii viznd problema codifi
caiei legislaiei civile. n: Ghidul avocatului 1997, nr. 5. 244. Volcinschi, Victor. S
ervitutea. Superficia. n: Ghidul judectorului n materie civil i comercial a Republic
Moldova 2004, nr.5, p. 50-85. 245. Volcinschi, Victor. Problemele definirii servi
tuii prediale n lumina secolelor i a noului Cod civil al Republicii Moldova. n: Legea
i Viaa, 2004, nr. 8, p. 4-14. 246. Volcinschi, Victor. Razvitie gradanskogo zakonod
atel'stva v Respublike Moldova // Sbornik. Put' k novomu pravu: materialy medunar
odnyh konferencij v Sankt Peterburge i Bremene, Berlin. Verlag, 1998, s. 72-74.
247. Volokov, N. Gh. Sparavonik po nedviimosti. Moskva, INFRA M, 1996, 669 s.

158 248. Voltaire, Rousseau Jan Jac. Texte filozofice. Bucureti. Editura academie
i, 1995, 257 p. 249. Zltescu, Victor Dan. Drept privat comparat. Bucureti, 1997, 2
45 p. 250. Zeimann, H. Land Unit Identification. An Analysis. National Research
Council of Canada. Ottawa, 2003, 83 p. 251. Zincenko, S.; Korh, S. Vopros sobstve
nnosti zakonodatelistvo i praktika // Hoziaistvo i pravo, 2000, nr. 6, s. 14. V.
Practica judiciar 252. Dosarul nr. 2-131/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie An
enii - Noi. 253. Dosarul nr. 2-2394/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Rcani. 2
4. Dosarul nr. 2e-1895/04, hotrrea Judectoriei Economice municipale Chiinu. 255. Dosa
rul nr. 2-2344/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Streni. 256. Dosarul nr. 2-23
5/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Botanica. 257. Dosarul nr. 2-2313/04, hotr
ea Judectoriei de circumscripie Botanica. Hotrri ale Plenului Curii Supreme de Justii
258. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie nr. 4c-45/96 din 3 aprilie 1997. 259
. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie nr. 4-1/97 din 4 aprilie 1997. 260. Hotrr
a Plenului Curii Supreme de Justiie din 10 mai 1997. 261. Decizia Colegiului civil
al Curii Supreme de Justiie nr. 2 r/a-106/99 din 12.05.1999 262. Decizia Colegiul
ui civil al Curii Supreme de Justiie nr. 3c-630/96. VI. Publicaii ale autorului la
tema tezei 1. Marian, Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, document
area i garaniile acestuia. n: Drept, economie i informatic, 2000, nr. 4, p. 139-148.
Marian, Silvia. Unele aspecte ale reformei funciare. n: Economica 2002, nr. 3-4, p
. 92-97. 3. Marian, Silvia. Sarcini stabilite n interesul particularilor. n:Economi
ca, 2002, nr. 6, p. 67-71. 4.Marian, Silvia. Consideraii generale privind bunurile
imobile [potrivit Codului civil n vigoare] n: Economica, 2003, nr. 2, p. 43-46. 5.M
arian, Silvia. Mijloace juridico-civile de aprare a dreptului de proprietate imob
iliar. n: Economica, 2003, nr. 4, 86-89. 6.Marian, Silvia. Particularitile nregistr
repturilor reale imobiliare n: Economica, 2004, nr. 3, p. 87-93.

159 7. Marian, Silvia. Armonizarea legislaiei R. M., n domeniul cadastrului bunuri

lor imobile la legislaia Uniunii Europene. n: Simpozionul Internaional cu tema: Armon
izarea legislaiei la Legislaia U.E, 2004, volumul III. 8. Marian, Silvia. Particular
iti privind nregistrarea drepturilor reale imobiliare. n:Legea i Viaa, 2005, nr. 3,
9-45. 9. Marian, Silvia. Aspecte privind cadastrul i publicitatea imobiliar. n: Lege
a i Viaa, 2005, nr. 10, p. 43-48.

ADNOTARE la teza pentru conferirea titlului tiinific de doctor n drept cu tema Cada
strul i publicitatea imobiliar Lucrarea este dedicat unei probleme de actualitate i
ncontestabil, generat de crearea cadastrului imobiliar n Republica Moldova. Autorul
i-a propus scopul de a analiza evoluia i dinamismul caracteristic att crerii cadastr
ului imobilelor, ct i implementrii sistemului de publicitate imobiliar existent n alt
e ri cum ar fi: Romnia, Frana, Rusia, Germania etc. Analiza instituiei cadastrului i
publicitii imobiliare tratate n doctrin, sinteza regimului juridic al imobilelor n a
lte ri, cercetate i evoluate prin prisma legislaiei naionale i internaionale, a serv
temei n finalizarea lucrrii cu propuneri de lege ferenda, a cror aplicare ar duce l
a o mai bun reglementare a circuitului civil cu bunuri imobile i la micorarea numrul
ui de litigii imobiliare. Investigaia a fost direcionat spre dezvluirea rolului i imp
ortanei entitilor cadastrului general: 1) imobilul; 2) titularul dreptului persoan f
izic sau persoan juridic; 3) drepturile asupra imobilului. Conformat, n fond, sistem
ului de eviden i publicitate german, cadastrul de imobile al Republicii Moldova are
menirea de a securiza circuitul civil prin nscrierea n Registrul bunurilor imobil
e a imobilelor i a drepturilor asupra lor. Aceast procedur este reglementat prin mai
multe acte normative, cum ar fi: Codul civil, Legea nr. 1543/1998, Lega nr. 354
/2004 etc. nregistrarea drepturilor imobiliare n Republica Moldova se bazeaz pe un
sistemul real, conform cruia dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n R
egistrul bunurilor imobile. n opinia noastr, sistemul de nregistrare a bunurilor im
obile i a drepturilor asupra lor, adoptat de Republica Moldova, a preluat cele ma
i bune realizri ale sistemelor de drept continental i anglo-

160 saxon. n sistemele de drept cunoscute, snt nregistrate ori numai tranzaciile imo
biliare [sistemul anglo-saxon], ori numai drepturile imobiliare [sistemul contin
ental]. Fiind prima lucrare de acest gen n doctrina autohton, considerm c analiza, c
oncluziile i propunerile ar fi de un real folos att pentru oamenii de tiin, ct i pen
practicieni, studeni, tuturor celor interesai de problema n cauz. Folosind concepte
le doctrinare la interpretarea legislaiei naionale autorul s-a strduit s contribuie
la elaborarea unei practici moderne de aplicare a normelor juridice n toate sfere
le tangeniale procesului de creare a cadastrului general i sper c tema abordat va tre
zi interes pentru noi cercetri. ANNOTATION of the Dissertation for the Degree of
Doctor of Law on the topic:
Real Estate Survey and Publicity
This work is dedicated to an actual unchallenged problem generated by the creati
on of real estate survey in the Republic of Moldova. The author's aim was to ana
lyze the evolution and dynamism characteristic both for creation of real estate
survey and for implementation of the system of real estate publicity that exists
in other countries like: Romania, France, Russia, Germany etc. Analysis of esta
blishment of real estate survey treated in the doctrine, the synthesis of juridi
cal system of real estate in other countries under investigation, which studied
and evolved by means of national and international legislation served to be the
basis. The investigation was directed to reveal the importance and the role of g
eneral survey of entities: 1) real estate; 2) the holder of the right a natural
person or legal entity; 3) the rights on real estate. Complied mainly with the G
erman system of evidence and publicity, the real estate cadastre of the Republic
of Moldova has the mission to secure the civil usage being registered in the Re
al Estate Register of real estates and of rights on them. This procedure is sett
led in many normative documents, as Civil Code, Law 1543/1998, Law 354/204 etc.
Registration of the rights on real estate in the Republic of Moldova is based on
a real system, according to witch the right on real estate is obtained on the d
ate of registering in the Real Estate Register with some exceptions (when the ac
t of registering is asked under sanction of nullity of legal document). In our o
pinion the system of registration of real estate and the rights on real estate a
dopted in the Republic of Moldova, assumed the best achievements of Anglo-Saxon
and

161 Continental system of law. What is registered in these systems of law is eit
her real estate transactions (Anglo-Saxon system), or only the rights on real es
tate (continental system). Being the first work of this kind in our native doctr
ine, we consider that the analysis, the conclusions and the proposals will be of
a real usage to scientists, parishioners, students and to all those who are int
erested in this matter. Using the doctrinaire concepts while interpreting the na
tional legislation, we tried to contribute to the elaboration of a modern practi
ce of applying the legal documents in al the spheres tangent to the process of c
reation of general cadastral survey. We hope that the tackled problem may raise
interest and at the same time a desire for further research.

162 ,
Cuvintele cheie ale tezei Cadastru al bunurilor imobile, teren, funciar, constru
cie, hotar, plan cadastral, registru al bunurilor imobile, dosar cadastral, monit
oring al imobilelor, nregistrare a drepturilor imobiliare, publicitate imobiliar,
grevare a drepturilor, drept de proprietate, alte drepturi reale, extras, uzufru
ct, uz i abitaie, servitute, superficie, registrator, radiere, Agenia Relaii Funciar
e i Cadastru, oficiul cadastral teritorial, ipotecare a imobilelor, intabulare, ns
criere provizorie.
The key words of dissertation Real estate survey and value, ground, landed, cons
truction, boundary, cadastral plan, the register of the real estate, the survey
brief, the real estate monitoring, the recording of the real estate rights, publ
icity of real estate, entailing of the rights, the right of ownership, other rea
l rights, extract, life interest, usage and occupancy of a house, servitude, sup
erficies, registrar, erasure, state Agency of Landed Resources and Cadastre, Ter
ritorial Cadastral office, mortgage of real estates, tabulation, provisional reg
istration.

163 , , ,
, , .
Lista abrevierilor folosite n tez. 1. art. articol 2. alin. alineat 3. lit. litera
4. p. pagin 5. pct. punctul 6. nr. - numrul 7. izd. izdatelistvo 8. s. strania

164

165
Anexa 1 Organele responsabile de evidena i nregistrarea bunurilor imobile n Republic
a Moldova pn n anul 1998
Guvernul Republicii Moldova
Departamentul Privatizrii
Ministerul Agriculturii
Ministerul Justiiei
Biroul de inventariere tehnic
Serviciile funciare
Notariatul
Evidena construciilor
Evidena deintorilor de teren
nregistrarea gajului

166
Anexa 2 Evidena funciar pn la adoptarea Legii nr.1543/1998

167

168

169

170

171

172
Anexa 3 Organele de eviden a bunurilor imobile conform Legii nr.1543/1998
Guvernul Republicii Moldova
Agenia Resurse Funciare i Cadastru
ntreprinderea Specializat n Cadastru
Oficiile cadastrale teritoriale [OCT]
Filialele OCT

173
Anexa 4 Evidena imobilelor conform Legii nr. 1543/1998
(Registrul bunurilor imobile)
AGENIA NAIONAL CADASTRU, RESURSE FUNCIARE I GEODEZIE
ORGANUL CADASTRAL TERITORIAL
REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE
Deschis nchis
ifrul BIT

174 Capitolul (A, B, C) Subcapitolul I. Bunul imobil. Adresa sau locul amplasrii
Numrul cadastral Numrul cadastral convenional Caracteristica obiectului
Nr. d/o Bunul imobil (T,C,) Modul de folosin a bunului imobil Suprafaa ha, m (tipul h
otarelor ffixe, g-generale) Data Semntura registratorului Meniuni
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Prezena subcapitolului
Subcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil
Nr. d/o Bunul imobil (T,C,) Date despre proprietar Documentul n baza crui a fost nsc
ris dreptul de proprietate asupra bunului imobil Cota parte
Da
Data i semntura registratorului
Nu
Meniuni
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

175
Capitolul (A, B, C)

Subcapitolul III. Grevarea drepturilor patrimoniale

Nr d/ o Obiectul grevrii Tipul dreptului ce greveaz dreptul de proprietate sau alt
drept patrimonial, termenul grevrii, suma gajului Date despre persoana n a crei fa
voare a fost stabilit grevarea Date despre documentul n a crui baz a fost efectuat nr
gistrarea Data i semntura registrator ului Meniuni
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

176
Numrul de file (nr. file) (data) (semntura)

177
Planul cadastral i geometric
Anexa 5

178

179
Anexa 6 Semne de hotar

180

181
Dosarul cadastral
Anexa 7

182
Anexa 8 Cerere de nregistrare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi rea
le

183
Anexa 9 Condica de cereri

184
Nr. cereri i Data i ora primirii cererii Numele, prenumele/denumirea complet a per
soanei juridice (de la cine a parvenit cererea) Adresa solicitantului Actul de i
dentitate sau procura
1
2.
3.
4.
5.

185
Denumirea documentului solicitat
Meniuni Semntura persoanei responsabile pentru primirea documentelor Inspector Adm
inistrator Solicitant
6.
7.
8.
9.
10.

186
Anexa 10 Titlul de autentificare a drepturilor deintorului de teren

187
Anexa 11 Extras din Registrul bunurilor imobile

188
Anexa 12 Fia de eviden a circulaiei documentelor n cadrul OCT
Fia de eviden a circulaiei documentelor n cadrul Organului Cadastral
Numrul cadastral Numrul i data primirii cererii Termenul executrii (eliberrii) docume
ntului Denumirea documentului Denumirea seciei Expert Registrator Expert Operator
Administrator Arhivar Termen Data intrrii Semntura Data ieirii Semntura de document
ului documentului examinare Not

189
Anexa 13 Actul de stat privind dreptul de folosin (Gosudarstvenni act na pravo poli
zovania)

190
Anexa 14 Structura numrului cadastral
Numrul cadastral are urmtoarea structur: unde: A A B B C D D EEE F F GGG

AA numrul raionului cadastral BB numrul zonei cadastrale C numrul masivului cadast

al DD numrul sectorului cadastral EEE numrul sectorului de teren (pacelei) FF numr
l construciei de pe teren EEE GGG numrul de ncperi izolate (apartamentului), conform
modalitii de eviden curent
Variantele structurii numrului cadastral (numrului cadastral convenional) n fiecare
capitol al Registrului 1. n capitolul A numrul cadastral al bunului imobil va coin
cide cu numrul cadastral al sectorului, indiferent de faptul dac acest bun se afl n
proprietatea unei sau diferitor persoane. Exemplu: a) varianta structurii numrulu
i cadastral Numrul cadastral 2 1 3 5 5 3 4 315 Numrul cadastral convenional
b) varianta structurii numrului cadastral convenional Numrul cadastral Numrul cadast
ral convenional 2 1 3 5 0 0 0 001

191 2. n capitolul B numrul cadastral va coincide cu numrul cadastral al sectorului

, adugndu-se 01, i va avea urmtoarea structur: Exemplu: a) varianta structurii numrul
i cadastral 2 1 3 5 5 3 4 315 0 1

b) varianta structurii numrului cadastral convenional 3. n capitolul A numrul cadast

ral al bunului imobil (construciei) se adaug numrul ncperii izolate [n cazul dat num
ncperii izolate [apartamentului] este 121], avnd urmtoarea structur: Exemplu: a) var
ianta structurii numrului cadastral: 2 1 3 5 5 3 4 315 0 1 121
b) varianta structurii numrului cadastral convenional:
2
1
3
5
5
3
4
315
0
1
121

Not: 1. Hotarele raionului i ale zonei cadastrale, de regul, coincid cu hotarele un

itii
administrativ teritoriale. 2. n exemplu este redat numrul cadastral convenional n ca
zul cnd nu a fost utilizat planul de baz a teritoriului. 3. Substituirea numrului c
adastral convenional cu cel de baz se efectueaz printr-o tiere uoar a numrului cadas
l convenional [din partea de jos], nscriindu-se numrul cadastral permanent [n partea
de sus].