Plenul Curii Supreme de Justiie

Hotrre
cu privire la practica aplicrii de ctre instanele judectoreti a legislaiei
funciare
Diversitatea raporturilor de proprietate i intensificarea lor pun noi probleme
n faa celor care le reglementeaz. O astfel de problem care se impune este
determinarea locului pe care l deine fondul funciar n cadrul ansamblului de
relaii existente n societate.
Pmntul i celelalte componente ale naturii (subsolul, apele, pdurile, regnul
animal) constituie bogia naional a statului, indiferent de tipul de proprietate
asupra lor, de aceea reglementarea juridic a regimului lor de folosire are o
importan deosebit.
Generalizarea practicii judiciare care are ca obiect relaiile funciare a
demonstrat c, n majoritatea cazurilor, instanele de judecat aplic corect i
uniform legislaia funciar la soluionarea acestei categorii de pricini. ns, exist i
unele cazuri n care instanele au aplicat n mod diferit legislaia material sau
procedural, fiind necesar oferirea unor explicaii n acest sens.
n scopul consolidrii unei practici corecte i uniforme de soluionare a
litigiilor funciare, n temeiul art. 2 lit. d), art. 16 lit. c) din Legea cu privire la
Curtea Suprem de Justiie nr. 789-XIII din 26.03.1996, art. 17 CPC, Plenul Curii
Supreme de Justiie a Republicii Moldova d urmtoarele explicaii:
1. Relaiile funciare n Republica Moldova snt reglementate de Constituie,
de Codul funciar, de Codul civil i de alte acte normative emise n conformitate cu
acestea.
Prin relaii funciare se subnelege relaiile aprute n societate ntre
autoritile publice, persoanele fizice i persoanele juridice n chestiunile legate de
posesie, folosin i dispoziie a sectoarelor de teren.
2. Obiectul relaiilor funciare este fondul funciar al Republicii Moldova, care
este alctuit din totalitatea de terenuri aflate pe teritoriul acesteia.
Dup destinaie, fondul funciar este alctuit din: terenuri cu destinaie
agricol, silvic i alte terenuri cu vegetaie forestier, construcii, drumuri i ci
ferate, ape i bli, alte suprafee.
Subieci ai relaiilor funciare snt proprietarii de terenuri, persoanele fizice i
juridice, autoritile publice n procesul folosirii terenurilor.
3. Autoritile publice care au competene n domeniul reglementrii relaiilor
funciare i administrrii resurselor funciare, potrivit dispoziiilor Codului funciar,
snt: Parlamentul (art. 7), Guvernul (art. 8), consiliile raionale i municipale (art.
9), consiliile steti (comunale) i oreneti (art. 10).

Conform art. 88 alin. (1) Cod funciar, controlul de stat asupra folosirii i
proteciei terenurilor l exercit Guvernul i autoritile administraiei publice
locale.
4. Dup stabilirea noilor forme de proprietate asupra pmntului, raporturile
funciare au devenit obiect al raporturilor de vnzare-cumprare, gajare, arend,
donare, motenire etc. Astfel, terenurile, n sensul art. 288 alin. (2) Cod civil, art. 4
alin. (2) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.98, sunt
bunuri imobile i se ncadreaz n circuitul civil.
Circulaia terenurilor reprezint totalitatea actelor juridice care au ca obiect
terenul de pmnt.
Libera circulaie a terenurilor este acea regul de drept, potrivit creia
terenurile aflate n circuitul civil pot fi obiectul unui act juridic (ex.: translativ de
proprietate sau folosin).
5. Fiind stabilite noile forme de proprietate i tipul drepturilor asupra
pmntului, urmeaz de menionat c nclcarea lor provoac, de regul, apariia
unui litigiu de drept, care n raport cu natura normelor legale nclcate poart
denumirea de litigiu funciar.
Ca litigiu funciar poate fi considerat conflictul aprut ntre dou sau mai
multe persoane fizice, juridice, ntre acestea i organele administraiei publice,
ntre organele administraiei publice, ca urmare a nclcrii sau a pretinsei nclcri
a unui drept ocrotit de lege asupra unui sector de teren sau parte a lui.
6. Litigiile funciare, dup temeiul apariiei dreptului, obiectul, prile litigiului
etc., pot fi clasificate n litigii privind:
- recunoaterea dreptului de proprietate asupra terenurilor;
- contestarea refuzului de nregistrare a dreptului de proprietate asupra
terenurilor;
- recunoaterea drept nelegitim a stingerii de ctre organele administraiei
publice locale a dreptului deintorului de teren (art. 9,10, 23 Cod funciar);
- cerinele proprietarilor terenurilor despre retragerea terenurilor de la
posesori i beneficiari n temeiul art. 25 Cod funciar;
- cerinele proprietarilor terenurilor privind mprirea lor;
- litigiile legate de privatizarea terenurilor (art. 67 alin. (1) i (2) din Legea
privind administrarea i deetatizarea proprietii publice);
- revendicarea sectorului de teren sau la o parte din el ca urmare a ocuprii
nelegitime a acestuia (aciunea de revendicare);
- uzufructul (art. 395 Cod civil);
- cerinele proprietarilor terenurilor privind determinarea modului de
folosin;
- litigiile dintre proprietarii construciilor de locuit situate pe terenurile
vecine, despre nlturarea piedicilor n folosirea terenurilor de pmnt, chiar i
atunci cnd se contest hotarele i dimensiunile (art. 91 Cod funciar);
- superficia (art. 443 Cod civil);

- ncheierea i executarea contractului de arend, privind modificarea i

rezilierea contractului de arend (art. 12 alin. (1), art. 14 alin. (1) lit. b), art. 28
alin.(3) din Legea cu privire la arenda n agricultur);
- drepturile de natur funciar, care nu snt legate de apariia drepturilor
asupra sectoarelor de teren;
- ncasarea prejudiciilor pricinuite deintorilor de terenuri i de evaluare a
proporiilor lor (art. 97 Cod funciar);
- nclcarea regulilor urbanistice;
- invalidarea tranzaciilor cu terenuri (art. 95 Cod funciar);
- cererile mpotriva aciunilor/inaciunilor organelor de stat, autoritilor
publice ce lezeaz drepturile legale n domeniul relaiilor funciare, precum i alte
litigii.
7. innd cont de prevederile art. 331 CPC, litigiile funciare se examineaz i
se soluioneaz de ctre judectorii, dac legea nu prevede altfel.
n dependen de componena subiecilor participani ai relaiile funciare i de
caracterul preteniilor naintate (ex.: se solicit aprarea unui drept subiectiv civil
sau anularea unui act administrativ), urmeaz s se determine procedura de
examinare a cererii.
n cazul n care pretenii legate ntre ele snt examinate de mai multe instane
judectoreti n acelai timp, acestea urmeaz a fi conexate, la cerere, printr-o
ncheiere i examinate de judectoria sesizat mai nti. Judectoriile (judectoria)
sesizate ulterior vor strmuta preteniile la judectoria sesizat mai nti printr-o
ncheiere ce poate fi atacat cu recurs (art. 37 CPC).
8. Nu pot fi de competena instanei de judecat preteniile persoanelor fizice
sau juridice a cror soluionare ine de competena autoritilor publice locale. De
exemplu: bunul solicitat de reclamant urmeaz a fi nstrinat, concesionat, dat n
arend ori n locaiune numai prin licitaie public, aceast decizie fiind luat
numai de ctre organele abilitate cu aceste atribuii prin lege, deoarece obligarea
autoritii publice de a scoate la licitaie bunul solicitat de reclamant va fi
considerat ca o substituire a atribuiilor autoritilor publice, ntruct expunerea la
licitaie a bunurilor este luat de organele abilitate cu aceste atribuii prin lege (a se
vedea Recomandarea CSJ nr. 32 publicat pe pag. web a CSJ).
Instanele de judecat prin hotrri judectoreti nu vor substitui atribuiile
autoritilor administraiei publice locale ce vizeaz reglementarea relaiilor
funciare n cazul n care reclamanii nu justific nici una din condiiile impuse de
lege pentru realizarea dreptului su (ex.: a se vedea n acest sens Recomandarea
CSJ nr. 8 privind dreptul instanei de a obliga organul de autoadministrare local
s repartizeze teren (lot de pmnt) pentru construcia casei individuale;
Recomandarea CSJ nr. 7 privind examinarea cererilor despre recunoaterea
dreptului de proprietate asupra construciilor neautorizate).
9. n cazul n care, n dependen de categoria litigiului funciar, de prile n
proces, de obiectul litigiului, se constat c litigiul urmeaz a fi examinat n

procedura de contencios administrativ, judectorul va verifica respectarea

procedurii prealabile de soluionare a litigiului pe cale extrajudiciar (reglementat
de art. 14 din Legea contenciosului administrativ), dac legea nu prevede altfel.
Nerespectarea procedurii prealabile constituind temei de restituire a cererii de
chemare n judecat n temeiul art. 170 alin. (1) lit. a) CPC.
10. Potrivit art. 4 alin. (1) pct. 7) din Legea taxei de stat, art.85 alin. (1) lit. a)
CPC, snt scutii de achitarea taxei de stat reclamanii n aciunile nscute din
raporturi de contencios administrativ, n celelalte cazuri taxa de stat se va achita
conform cuantumului stabilit de Legea taxei de stat.
11. n procedur special, n conformitate cu art. 281 alin. (2) lit. h) CPC,
instana judec pricinile n care i se cere s constate posesiunea, folosina i
dispoziia unui bun imobil (teren) cu drept de proprietate.
La examinarea unor asemenea cereri se va constata numai faptul existenei
documentelor care confirm aparinerea imobilului petiionarului i nu dreptul lui
de proprietate.
12. innd cont de regulile privind competena excepional prevzut de art.
40 alin. (1) CPC, aciunile cu privire la dreptul asupra terenurilor se intenteaz n
instana de la locul aflrii acestor bunuri n cazurile n care cerinele reclamanilor
sunt legate de stabilirea modului de folosire a terenurilor sau nlturarea
nclcrilor legate sau nu de privarea de posesiune asupra terenurilor, de
prejudiciile cauzate prin nclcarea legislaiei funciare, alte cerine referitoare la
terenuri sau bunuri imobile situate pe el.
13. Dac n faza de primire a cererii de chemare n judecat, judectorul va
ajunge la concluzia c alegerea modului de aprare a dreptului de proprietate sau a
altui drept real nu poate garanta restabilirea acestuia, aceast circumstan nu va
constitui temei de refuz n primirea cererii de chemare n judecat sau de restituire
a cererii de chemare n judecat, n afara cazurilor expres prevzute de art. 169, art.
170 CPC.
14. Dreptul de proprietate funciar poate fi dobndit n condiiile stabilite de
art. 11, 12 Cod funciar, art. 328 Cod civil - accesiune imobiliar natural, art. 332
Cod civil - uzucapiunea imobiliar, art. 390 Cod civil depirea hotarului
terenului nvecinat n cazul construciei, prin hotrre judectoreasc, prin efectul
actului administrativ (decizia autoritii), n temeiul actelor juridice etc.
Dreptul de proprietate poate nceta, n caz de expropriere pentru o cauz de
utilitate public, n baza hotrrii instanei de judecat, precum i n alte condiii
prevzute la art. 23, 25, 96 Cod funciar, art. 337 Cod civil.
15. Drept temei pentru apariia drepturilor i obligaiilor funciare, n sensul
art. 61 Cod funciar, constituie faptul nregistrrii de stat a terenurilor n registrul
bunurilor imobile al oficiului cadastral teritorial n modul stabilit de Legea

cadastrului bunurilor imobile, indiferent de destinaie i tipul de proprietate,

precum i drepturile asupra lor.
Se reine c nregistrarea dreptului de proprietate, n condiiile legii, asupra
terenurilor indiferent de destinaie i tipul lor de proprietate, constituie o condiie
obligatorie pentru nstrinarea acestora sau ncheierea unor alte tranzacii.
n cazul n care proprietarul sectorului de teren nu dispune de documentul
care i-ar confirma dreptul de proprietate asupra acestuia, pn vor fi ntreprinse
aciuni de stabilire a dreptului de proprietate, acest drept este nregistrat condiionat
pe numele proprietarului sectorului de teren, cu efectuarea meniunii respective n
registrul bunurilor imobile. Pe durata termenului de nregistrare condiionat,
proprietarul sectorului de teren nu este n drept s efectueze tranzacii cu acest
teren.
Astfel, la judecarea litigiilor funciare legate de contestarea dreptului de
proprietate asupra terenului de pmnt, instana de judecat urmeaz s stabileasc
cu certitudine dac nregistrarea sectorului de teren a avut loc n condiiile legii i
nu este contrar prevederilor legale. n cazul n care lipsesc asemenea informaii,
instana va constata regimul juridic al acestui teren prin obinerea informaiilor din
sistemul informaional de stat ce conine nscrieri despre terenuri, despre obiectele
aferente lor i despre drepturile asupra lor.
Conform prevederilor art. 497 alin. (1) Cod civil, nscrierile fcute n registrul
bunurilor imobile se prezum autentice i complete pn la proba contrar.
Suplimentar se menioneaz c, conform art. 36 alin. (1) din Legea cadastrului
bunurilor imobile, nregistrarea drepturilor asupra bunului imobil este confirmat
prin extrasul din registrul bunurilor imobile, iar potrivit alin. (3), la extrasele din
cadastru i din registrul bunurilor imobile se anexeaz, dup caz, planul terenului
i/sau al construciei, ncperii izolate.
Potrivit art. 20 Cod funciar, documentele ce confirm dreptul de proprietate
asupra terenului snt: titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren,
eliberat de autoritile administraiei publice locale n cazul atribuirii de ctre
acestea a terenurilor proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale sau de
ctre Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru n cazul atribuirii de ctre stat a
terenurilor proprietate public a statului, certificatul de motenire, contractul de
vnzare-cumprare, contractul de donaie, contractul de schimb i altele.
Forma titlului de autentificare a dreptului deintorului de teren se stabilete
de Guvern (Hotrrea Guvernului nr. 449 din 29.06.92 prin care s-a abordat
modelele unice ale documentelor, ce confirm dreptul de proprietate, posesiune i
beneficiere funciar).
16. Ca temei pentru declararea nulitii nregistrrii, modificrii, ncetrii sau
trecerii dreptului asupra sectorului de teren poate fi considerat, n special,
nclcarea ordinii de stabilire i fixare a hotarelor sectorului de teren n natur (pe
loc), comiterea unor erori de calcul la determinarea dimensiunii (suprafeei)
sectorului de teren i de stabilire a hotarelor acestuia, indicate eronat n actele ce
confirm dreptul asupra terenului litigios (cu excepia erorilor de ordin tehnic) etc.

Conform art. 38 alin. (2) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543XIII din 25.02.98, la greeli de ordin tehnic se refer greelile de litere, omisiuni de
cuvinte, cifre, greeli n calculele aritmetice etc.
Alineatul (3) al acestui articol specific faptul c la greelile care nu au
caracter tehnic se refer: indicarea greit a tipului de drept, a denumirii titularului
de drepturi, componena bunului imobil, denaturarea mrimii cotelor n
proprietatea comun, a coordonatelor hotarelor, exceptnd transformarea
coordonatelor punctelor de hotar dintr-un sistem de coordonate n altul, i alte
greeli care lezeaz drepturile i interesele legitime ale titularilor de drepturi sau
ale altor persoane. Aceste greeli se corecteaz cu consimmntul exprimat n scris
al fiecrui titular de drepturi ale crui interese snt atinse sau n temeiul hotrrii
judectoreti irevocabile.
Nu vor fi de competena instanelor de judecat litigiile privind stabilirea
hotarelor sectorului de teren n natur (pe loc), dac la atribuirea sectorului de teren
hotarele acestuia nu au fost stabilite n natur n baza actului de stabilire a
hotarelor.
Actul de stabilire a hotarelor este actul ntocmit pn la elaborarea planului
geometric, prin care se descriu hotarele terenului i se confirm stabilirea lor n
natur.
17. La examinarea cerinelor ce rezult din raporturile de vnzare-cumprare,
donaie, ipotecare, schimb i alte tranzacii dintre deintorii de terenuri, se va avea
n vedere c, n sensul art. 212 Cod civil, urmeaz s fie respectat forma scris i
autentic a actului juridic. Nerespectarea acestor forme atrage nulitatea actului
juridic.
18. Pregtind pricinile funciare pentru dezbaterile judiciare n conformitate cu
art. 183-191 CPC, judectorul urmeaz s in cont de particularitile acestor
categorii de litigii i n fiecare caz aparte s concretizeze obiectul i temeiul
aciunii, regimul juridic al terenurilor din litigiu, s determine caracterul raportului
juridic dintre pri, temeiul i momentul apariiei litigiului funciar, s propun
prilor, n caz de neprezentare, s prezinte documentele ce confirm dreptul lor de
proprietate asupra terenului, dreptul de folosin, alte acte n dependen de
specificul litigiului (titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren, actul
administrativ, contractul de servitute, contractul de donaie, contractul de schimb,
certificatul de motenire, contractul de arend etc.), actele de identificare a
terenului litigios (schie, proiecte, scheme geometrice etc.), iar n cazul n care se
contest aciunile, inaciunile organelor de stat, a autoritilor publice, a
funcionarului public, urmeaz s stabileasc esena acestor aciuni/ inaciuni, s ia
msuri n vederea prezentrii probelor, avnd n vedere prevederile art. 22 alin. (3)
din Legea contenciosului administrativ.
19. Instana de judecat, n litigiul n care parte la proces este autoritatea
public ce are competene n relaiile funciare, va verifica dac aceasta nu a depit
limitele competenelor sale prevzute de legislaia n vigoare, fiind verificate n

acest sens actele de identificare a terenului, locul aflrii terenului (localitatea) i

hotarele acestuia. La necesitate, urmeaz s cerceteze dosarul cadastral n care sunt
nscrise date referitor la hotarele i suprafaa terenurilor n litigiu.
Depirea limitelor competenei de ctre autoritatea public constituie temei
de anulare a actelor administrative adoptate i a actelor subsecvente actului
administrativ.
20. Totodat, pregtind pricina pentru dezbateri judiciare, ntru respectarea
legalitii, asigurarea justei aplicri a normelor de drept material la soluionarea
litigiilor funciare, judectorul, lund n considerare cumulul de date: obiectul i
temeiurile aciunii, obieciile prtului, alte circumstane importante pentru justa
soluionare a pricinii, urmeaz s precizeze legea care urmeaz a fi aplicat, s fac
ncadrarea ntr-o norm din legislaia n vigoare. Aceste circumstane fiind
determinante i pentru stabilirea raporturilor juridice dintre pri.
21. Pentru constatarea unor circumstane care au importan pentru
soluionarea just a litigiilor funciare, este necesar ca instanele judectoreti s
propun prilor prezentarea probelor, iar n caz de necesitate, pentru clarificarea
unor aspecte legate de pregtirea pricinii pentru dezbateri judiciare, s decid
convocarea unei edine de judecat n temeiul art. 185 alin. (2) CPC.
La solicitarea prilor, instana de judecat va decide cercetarea la faa locului,
efectuarea expertizelor n cazul n care se cer cunotine speciale n domeniul
cadastrului, construciei sau n alte domenii. Spre exemplu, n cazul n care
autoritatea administraiei publice i proprietarul terenului nu ajung la o nelegere
n privina preului de pia al terenului supus nstrinrii forate, preul va fi
stabilit de instana judectoreasc n baza raportului de expertiz prezentat de
experii independeni (art. 17 alin. (2) din Legea privind preul normativ i modul
de vnzare-cumprare a pmntului).
22. Potrivit art. 9 din Legea privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului nr. 1308-XIII din 25.07.1997, terenurile aferente
obiectivelor privatizate sau care se privatizeaz, terenurile aferente obiectivelor
private, precum i terenurile aferente construciilor nefinalizate snt terenuri care
pot fi supuse relaiilor de vnzare-cumprare.
Condiiile i modul de vnzare-cumprare a terenurilor aferente snt
reglementate de Regulamentul cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor
aferente, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 1428 din 16 decembrie 2008,
potrivit cruia terenul aferent este compus din suprafaa de teren pe care snt
amplasate nemijlocit obiectivele i terenul adiacent, utilizat n procesul tehnologic,
obiectivele privatizate sau supuse privatizrii, obiectivele private, precum i
construciile nefinalizate.
Punctul 16 din acest Regulament stabilete c att refuzul eliberrii
borderoului de calcul al preului de vnzare a terenului aferent, ct i refuzul la
vnzarea terenului respectiv poate fi contestat de ctre cumprtor n instana de
judecat. Autoritatea care refuz, n termen de 30 de zile, prezint cumprtorului

un rspuns n scris n care se indic motivele ce fac imposibil vnzareacumprarea terenului.

n cazul n care s-a constatat ilegalitatea refuzului, instana de judecat, prin
prisma art. 25 alin. (1) lit. b) din Legea contenciosului administrativ nr. 793 din
10.02. 2000, va obliga autoritatea competent, n dependen de caz, s emit actul
administrativ privind eliberarea borderoului de calcul al preului de vnzare a
terenului aferent sau actul administrativ de vnzare a terenului aferent imobilului
proprietate privat, conform normelor stabilite de Legea privind preul normativ i
modul de vnzare-cumprare a pmntului nr. 1308-XIII din 25.07.1997.
Alte terenuri n surplus se vor vinde la preul comercial.
23. Articolul 9 din Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr.
28.10.2004 instituie regula, potrivit creia bunurile imobile, se pot forma prin
separare (art. 10), divizare (art. 11), comasare (art. 12) sau combinarea bunurilor
imobile (art. 13) nregistrate n Registrul bunurilor imobile.
Modalitatea de divizare i comasare a sectoarelor de teren snt stabilite de
Regulamentul cu privire la formarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotrrea
Guvernului nr. 61 din 29 ianuarie 1999, conform cruia formarea bunurilor imobile
constituie un complex de lucrri executate pentru separarea bunului imobil ca un
obiect de drept independent prin divizarea bunului imobil existent (separarea unei
poriuni) sau comasarea mai multor bunuri imobile care au hotare comune sau un
perete comun. Sectoarele de teren, n baza crora se efectueaz formarea, pot fi cu
sau fr construcii capitale.
Conform art. 16, 17 din Legea cu privire la formarea bunurilor imobile,
refuzul formrii bunului imobil poate fi atacat n instana de judecat.
n cazul constatrii ilegalitii refuzului, instana de judecat va obliga
autoritatea competent s emit decizia cu privire la formarea bunului imobil.
24. n caz de posibilitate real, instana este n drept s soluioneze litigiul
despre mprirea terenului de lng cas, precum i a altor terenuri, ntre
coproprietarii caselor, terenului de pmnt.
n baza art.21 Cod funciar, se consider divizibile sectoarele de teren care pot
fi desprite n loturi fr a le schimba destinaia, fr a se nclca normele
antiincendiare, sanitare, ecologice, agrotehnice i urbanistice, fiecare lot formnd
dup divizare un teren de sine stttor.
n cazul alegerii unei variante concrete de mprire a terenului, instana de
judecat poate s propun prilor efectuarea studiului de prefezabilitate de ctre
un expert sau un de institut de proiectri. Adic, instanele judectoreti urmeaz s
in cont de ncheierea (concluzia) organelor competente i a expertizei respective
privind posibilitatea divizrii reale.
n acelai timp, se va ine cont c fiecare din terenurile noi formate trebuie s
corespund destinaiei terenului litigios de pn la mprirea acestuia.
Toate drepturile i grevrile asupra terenurilor noi formate urmeaz s fie
supuse nregistrrii n registrul bunurilor imobile.

25. Cota de teren echivalent, de asemenea i cota-parte valoric, dobndite de

ctre soi sau de unul din ei n timpul cstoriei, snt supuse mpririi ntre ei
conform prevederilor art.25, 26 Codul familiei.
n aceeai ordine sunt supuse divizrii aciunile, inclusiv cele nominale ce
aparin unuia dintre soi, procurate n perioada cstoriei n contul costului coteipri ce-i revine.
26. n cazul n care nu exist posibilitatea mpririi terenului, instana de
judecat, la cerere, este n drept s stabileasc modul de folosire a acestuia.
Stabilirea modului de folosire a sectorului de teren proprietate comun se
efectueaz innd cont de cotele coproprietarilor n proprietatea comun asupra
casei.
Spre deosebire de cazurile de mprire a sectorului de teren, n cazurile de
stabilire a modului de folosire a sectorului de teren, dreptul general asupra
sectorului de teren nu nceteaz. Cu toate acestea modul de folosire a sectorului de
teren, stabilit de instana de judecat, n sensul art.24 alin. (1) din Legea cadastrului
bunurilor imobile, se supune nregistrrii n registrul bunurilor imobile, iar
nenregistrarea acestuia atrage inopozabilitatea fa de teri.
27. La judecarea litigiilor dintre proprietarii (coproprietarii) caselor private,
loturilor de pmnt cu privire la mprirea, stabilirea modului de folosire a lor,
nlturarea piedicilor n folosirea terenurilor, precum i la examinarea litigiilor
dintre ali deintori de terenuri de pmnt, persoanele interesate trebuie s prezinte
actele ce confirm dreptul lor de proprietate, posesiune sau folosin asupra
pmntului, planul terenului de pmnt repartizat n natur, cu indicarea n el a cotei
terenului de care se folosete fiecare din pri, planul construciilor i edificiilor
amplasate pe teren, actele despre apartenena casei cu indicarea cotelor fiecrui
proprietar, tranzacia sau hotrrea judecii despre divizarea real a casei sau
despre determinarea modului de folosire a ei, ncheierea organelor competente i a
expertizei corespunztoare.
28. Judecnd litigiile aprute ntre coproprietarii terenului privind modul de
folosire a terenului pe care se afl casa de locuit comun, alte construcii, instana
de judecat urmeaz s constate i s ia n considerare posibilitatea utilizrii n
condiii normale a casei de locuit, de deservire a acesteia, s in cont de
amplasarea construciilor auxiliare, necesitatea ridicrii unor altor construcii,
amplasarea plantaiilor de pomi fructiferi ale coproprietarilor, posibilitatea trecerii
la imobil etc. Totodat, inndu-se cont i de cerinele normelor antiincendiare i
sanitare.
n cazul imposibilitii strmutrii de ctre coproprietar a construciilor
auxiliare sau a plantaiilor pe sectorul de teren atribuit n folosin, instana de
judecat urmeaz s pun n discuie chestiunea cu privire la acordarea unei
compensaii bneti corespunztoare.
La soluionarea cerinelor privind modul de folosire a sectorului de teren,
instana de judecat poate s decid transmiterea n folosin comun numai a celor

sectoare de teren n privina crora este imposibil stabilirea modului de folosire

separat.
29. La soluionarea litigiilor privind modul de folosire a terenului de pe lng
cas de ctre coproprietarii construciei aprute dup ce anterior a fost stabilit
modul de folosire a terenului de pmnt comun, se va ine cont de faptul c:
a) mrirea de ctre coproprietar a cotei sale n proprietatea comun a casei
prin construire, reconstruire nu servete temei pentru mrirea cotei-pri a
sectorului de teren, ce se afl n folosina lui, deoarece o astfel de schimbare a
modului de folosire a terenului poate leza esenial interesele altor coproprietari;
b) n cazurile modificrii corelaiei cotelor-pri n dreptul de proprietate
asupra casei pentru toi coproprietarii ei n urma nstrinrii unor pri din cas prin
vnzare-cumprare, donaie, schimb, ct i n baza motenirii, modul de folosire a
terenului de pmnt poate fi stabilit din nou.
Dac n urma tranzaciilor menionate corelaiile cotelor n dreptul de
proprietate asupra casei nu s-au schimbat pentru toi coproprietarii, dar numai
pentru unii dintre ei, modul folosirii sectorului de teren poate fi stabilit din nou
numai ntre aceste persoane, fr schimbarea modului de folosire a terenului acelor
coproprietari partea crora a rmas cea anterioar, deoarece hotrrea judecii
emis anterior n privina lor i intrat n vigoare pe marginea acestei chestiuni este
obligatorie pentru toi participanii relaiilor juridice aprute i pentru succesorii lor
de drept (art.254 alin.(3) CPC);
c) dac nstrinarea de ctre unul din coproprietari a prii ce-i aparine n
construcie a avut loc n favoarea unei tere persoane, atunci modul de utilizare a
terenului stabilit anterior va fi opozabil i pentru coproprietarul nou. n cazul n
care noul coproprietar nu tia despre acest mod de folosin, atunci acesta are un
drept la aciune mpotriva vnztorului.
30. n partea rezolutiv a hotrrii privind stabilirea modului de folosire a
terenului de pmnt comun trebuie s fie indicate dimensiunile i hotarele
sectoarelor ce se transmit n folosina fiecreia din pri i ale sectoarelor
repartizate n folosina comun, iar n caz de necesitate se stabilesc crrile peste
teren spre cas, construcii, edificii, spre strad, etc.
Circumstanele artate vor fi expuse n hotrre astfel ca ele s fie clare i s
exclud litigiile i dificultile la executarea hotrrii.
31. Deoarece sectoarele situate n zonele de demolare i zonele de protecie
sanitar ale ntreprinderilor, reelelor de comunicaii i obiectelor inginereti,
loturile de pe lng cas, care se afl n folosin comun a ctorva proprietari ai
unei case de locuit, i terenurile n care snt amplasate cteva blocuri i care nu pot
fi divizate pentru exploatare separat n virtutea specificului amplasamentului
(pct.27 al Regulamentului provizoriu despre vnzarea-cumprarea terenurilor) nu
se supun privatizrii, respectiv nu pot fi satisfcute i cerinele despre mprirea
lor.

32. La examinarea pricinilor funciare cu privire la nlturarea obstacolelor n

folosirea sectoarelor de teren, instanele judectoreti urmeaz s verifice
legalitatea folosirii de ctre reclamant a sectorului de teren. n acest scop, urmeaz
de a se cerceta documentele care confirm faptul atribuirii terenului reclamantului,
nregistrarea acestui drept n registrul bunurilor imobile, numrul cadastral al
terenului, drepturile reale asupra terenului i suprafaa acestuia, hotarele cu
terenurile megiee, schema de legtur cu obiectivele i punctele conturate de
cotitur a hotarelor terenului de pmnt i s constate dac exist nclcarea
drepturilor beneficiarului de teren, n ce const aceste nclcri i prin ce metod
este posibil lichidarea acestora.
Dispozitivul hotrrii n litigiile despre nlturarea obstacolelor n folosirea
sectoarelor de pmnt, trebuie s conin modul de nlturare a acestor obstacole,
indicarea concret de ctre cine urmeaz s fie nlturate aceste obstacole, care
aciuni i n folosul cui trebuie s se svreasc.
33. De rnd cu cerinele privind nlturarea piedicilor pentru utilizarea
terenului de pmnt, posesorul poate nainta o aciune despre repararea pagubelor
suportate n urma ocuprii abuzive a terenului. Deoarece restituirea sectoarelor de
teren ocupate abuziv nu compenseaz de la sine paguba cauzat n aceste cazuri
prin nclcarea dreptului de posesiune, persoana vinovat de folosirea terenului
care nu i s-a repartizat n modul stabilit de lege este obligat s transmit
deintorului fructele obinute n perioada posesiunii de rea-credin (art. 312 Cod
civil).
Cheltuielile legate de prelucrarea sectorului pentru semnarea (sdirea),
ngrijirea culturilor i recoltarea de road nu se vor lua n consideraie la stabilirea
mrimii pierderilor suportate de ctre beneficiar, deoarece, conform art.101 Cod
funciar, terenurile ocupate fr autorizaie se restituie deintorilor legitimi fr ca
ei s repare cheltuielile suportate n timpul utilizrii nelegitime a terenurilor.
Dac este imposibil transmiterea fructelor (recoltei) n natur, beneficiarului
trebuie s i se recupereze costul ei real.
Pentru determinarea corect a valorii pagubei n cauzele despre ntoarcerea
produciei recoltate pe terenul ocupat abuziv este necesar ca partea interesat s
prezinte informaii despre aceea care culturi anume i pe ce suprafa au fost
cultivate, despre cantitatea medie de road a acestor culturi.
34. Judecnd cerinele privind dreptul de trecere, instanele judectoreti
urmeaz s disting ntre dreptul de servitute reglementat de art. 428-442 Cod civil
i dreptul de trecere reglementat de art. 392 Cod civil. Dreptul de servitute este un
drept real care se constituie prin destinaia stabilit de proprietar (ex.: la mprirea
terenului), act juridic autentificat notarial, ori prin uzucapiune. Pentru a fi opozabil
tuturor acesta urmeaz s fie nscris n Registrul bunurilor imobile. n acest sens,
instanele de judecat trebuie s verifice n fiecare caz n parte temeiurile de
constituire.
Spre deosebire de dreptul de servitute, dreptul de trecere nu este un drept real,
nu se nregistreaz n Registrul bunurilor imobile i apare n temeiul legii (art. 392

Cod civil). Astfel, prin intermediul aciunii civile instanele de judecat nu au

dreptul s constituie dreptul de servitute, cu excepia uzucapiunii dac sunt
ntrunite condiiile stabilite.
n situaia n care un anumit teren este lipsit de ci de comunicaie i acces,
instana de judecat, n temeiul art. 392 Cod Civil, poate obliga proprietarul
terenului vecin s le ofere n favoarea reclamantului.
n ambele cazuri, proprietarului terenului sau pe care are loc trecerea trebuie
s-i fie acordat o compensaie echitabil.
n partea rezolutiv a hotrrii judectoreti privind obligarea la trecere se
indic n privina crui sector de teren, scopul acesteia, hotarele trecerii, condiiile
i mrimea recompensei (despgubirii) acordate proprietarului terenului.
n cazurile n care se constat c interesele reclamantului pot fi asigurate prin
alte mijloace i modaliti, i lipsete necesitatea obiectiv pentru obligarea la
trecere, instana de judecat va dispune respingerea aciunii.
35. La aplicarea prevederilor art. 376 Cod civil, conform crora proprietarul
este n drept s cear nlturarea nclcrilor care nu sunt legate de privarea de
posesiune, instanele judectoreti vor ine cont de urmtoarele.
Cerinele naintate n temeiul art. 376 Cod civil cu privire la nlturarea
nclcrilor care nu sunt legate de privarea de posesiune vor putea fi admise n
cazul n care reclamantul va dovedi c el este proprietarul bunului imobil sau c
este persoan care deine n posesie bunul n baza legii sau unui contract i c
prtul mpiedic exercitarea folosirii i dispoziiei bunului.
Pentru ca aciunea s fie admis este suficient svrirea aciunilor ce
mpiedic exercitarea folosirii i dispoziiei bunului i, totodat, ca aceste aciuni s
fie ilegale.
La examinarea acestei categorii de litigii n cazul n care prtul a ridicat
construcii, edificii etc. pe terenul litigios, instana de judecat urmeaz s
stabileasc dac, n spe, a fost respectat Legea privind autorizarea executrii
lucrrilor de construcie, Regulamentul de recepie a construciilor i instalaiilor
aferente aprobat prin Hotrrea de Guvern nr. 285 din 23.05.96, precum i alte acte
normative relevante. La examinarea unor asemenea litigii instanele de judecat
vor ine cont i de prevederile art. 329 i art. 390 Cod civil.
Nerespectarea, chiar i ceea mai neesenial, a documentaiei menionate,
poate constitui temei pentru admiterea aciunii, dac se constat nclcarea
dreptului de proprietate sau de privare a dreptului de posesiune.
Totodat, se reine c proprietarul nu este ndreptit s recurg la naintarea
aciunii n cazurile n care, conform legii i a drepturilor unor persoane,
proprietarul este obligat s admit influena asupra bunurilor sale, cum ar fi n
cazul dreptului de vecintate art. 378-385, 391-392 etc.
36. Conform art. 46 Cod funciar, terenurile destinate construciilor urbane i
rurale cuprind terenurile pe care snt amplasate construciile i amenajrile i cele
pe care urmeaz s fie construite case, cldiri de menire social-cultural,
industrial i cu alte destinaii.

Suprafaa terenurilor i condiiile folosirii lor n scopurile menionate se

stabilesc conform normelor i documentaiei tehnice de proiectare.
Pe terenurile menionate se interzice nceperea lucrrilor de construcie pn la
permisiunea dat de ctre organele de arhitectur i urbanistic.
La examinarea litigiilor ce decurg din prevederile enunate, instanele de
judecat snt obligate s constate regimul juridic, regimul economic, regimul tehnic
i regimul urbanistic-arhitectural a acestor terenuri, i dac acestea au fost stabilite
cu respectarea documentaiei de urbanism i amenajare a teritoriului.
innd cont de faptul c la judecarea unor asemenea litigii se poate atinge
interesele mai multor persoane (ex.: coproprietarilor casei, terenului de pmnt, ale
altor deintori de pmnt), instana de judecat urmeaz s stabileasc componena
participanilor la proces.
37. Se abrog Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie a Republicii
Moldova Cu privire la practica aplicrii legislaiei funciare de ctre instanele
judiciare nr.10 din 26.03.1997, modificat prin Hotrrile Plenului Curii Supreme
de Justiie nr.38 din 20.12.1999, nr. 12 din 21.04.2003 i nr.10 din 22.12.2008.

Preedintele Curii Supreme

de Justiie
Chiinu,
22 decembrie 2014
nr. 8

Mihai Poalelungi