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UNIVERSIDAD

NACIONAL DE
CAJAMARCA

ELABORADO POR: CRUZADO CRUZ, Jos Francisco

SUPERVISOR: ING. LUCIO SIFUENTES INOSTROZA


ASESOR: ING. JORGE LUIS CUMPA SERRAN

CAJAMARCA 26 DE SEPTIEMBRE DEL 2016

PRIMER AVANCE DE INFORME DE


PRCTICAS PRE PROFESIONALES

UNIVERSIDAD NACIONAL DE CAJAMARCA


FACULTAD DE INGENIERA
Escuela acadmico profesional de ingeniera civil

Tabla de contenido
A

TTULO
..2

NOMBRE
DE
LA
INSTITUCION..2

PRACTICANTE
..2

INGENIERO
ASESOR
2

INGENIERO
SUPERVISOR
.2

OBJETIVOS
Y SINTESIS DEL PROCESO DE
PRCTICA.2
F.1.
OBJETIVO
GENERAL2
F.2
OBJETIVOS
ESPECFICOS.3
F.3
SNTESIS
DE
PRCTICA.3

LA

LA

JUSTIFICACION
..4

RESUMEN
DE
LAS
DESARROLLADAS..4

ACTIVIDADES

1 RESUMEN
5
2 INTRODUCCIN
..5
3 OBJETIVOS
..6
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4 JUSTIFICACIN
....6
5 MATERIALES
Y
EQUIPOS....................
...6
6 MARCO
TERICO
...7
7 PROCEDIMIENTO
DE
LA
PRCTICA..18
8 CONCLUSIONES
..58
9 BIBLIOGRAFA
..58

A. TTULO
ELABORACION DE PROYECTOS EN SANEAMIENTO DE
PROPIEDADES URBANO - RURALES
Departamento: Cajamarca
Provincia

: Cajamarca

Distrito

: Cajamarca

B. NOMBRE DE LA INSTITUCION.
JORGE LUIS CUMPA SERRAN
Empresa que brinda servicios de saneamiento de viviendas
urbano - rurales, cumpliendo los requisitos de los clientes de
manera eficiente, mostrando un trabajo de calidad, seguridad,
cuidado medio ambiental y responsabilidad social.
C. PRACTICANTE

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CRUZADO CRUZ, Jos Francisco


D. INGENIERO ASESOR
Ing. CUMPA SERRAN, Jorge Luis
E. INGENIERO SUPERVISOR
Ing. SIFUENTES INOSTROSA, Lucio
F. OBJETIVOS Y SINTESIS DEL PROCESO DE LA PRCTICA
F.1. OBJETIVO GENERAL:
Trabajar en la parte tcnica sobre ingeniera en los
proyectos con los que viene trabajando la empresa
JORGE CUMPA SERRAN y de esta manera ganar
experiencia prctica en el campo de la ingeniera.

F.2

OBJETIVOS ESPECFICOS:
Incrementar conocimientos terico prcticos,
referente a los trabajos que realiza un ingeniero civil,
empezando con los trabajos de gabinete hasta los
trabajos en campo.
Conocer los requerimientos necesarios que deben
tener los distintos procesos referentes al
saneamiento de propiedades, teniendo en cuenta la
documentacin y el reglamento para realizar dichos
procedimientos.

F.3 SNTESIS DE LA PRCTICA PRE PROFESIONAL.


Las prcticas pre profesionales se realizarn desde el inicio de
la fecha solicitada para la ELABORACION DE PROPUESTAS,
TECNICAS

ECONOMICAS

EN

PROYECTOS

DE

SANEAMIENTO URBANO - RURALES, la cual ser avalada

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por la carta de aceptacin suscrita por el gerente general Ing.


Jorge Luis Cumpa Serrn, quien es representante de la
empresa JORGE LUIS CUMPA SERRAN en la Provincia de
Cajamarca, siendo el asesor el Ing. JORGE LUIS CUMPA
SERRAN gerente general de la empresa y la supervisin del
Ing. Lucio Sifuentes Inostrosa, docente de la Escuela Acadmico
Profesional de Ingeniera Civil, Facultad de Ingeniera.
Las prcticas pre profesionales a desarrollar consistir en la
asistencia tcnica para la elaboracin de proyectos relacionados
con el saneamiento de propiedades como: Levantamientos
topogrficos.
Declaratoria de fbrica, subdivisin de terreno, planos de
ubicacin, regularizacin de licencia de construccin, asistente
de residente, tasaciones, diseo de viviendas, planos Asbuild.
El tiempo de las prcticas ser desarrollado en un horario de
lunes a viernes con promedio de 50 horas semanales. Estas
horas se harn efectivas dentro del horario de trabajo de la
empresa que es el siguiente: lunes a sbado por la maana de 8
am a 1 pm y en por las tardes de lunes a viernes de 3 pm a 7:00
pm.
Las prcticas tendrn un total de 500 horas laborales que
iniciarn el 15 de marzo del presente ao.
El Primer informe se presentar a los dos meses de iniciadas las
prcticas pre profesionales y el segundo informe al concluir las
mismas.
G. JUSTIFICACION
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Esta prctica profesional me ayudar a obtener


conocimientos sobre los trabajos que realiza un
ingeniero civil, desde los trabajos de gabinete hasta
los trabajos en campo, lo cual ser muy importante
para mi desempeo en un futuro como profesional.

H. RESUMEN DE LAS ACTIVIDADES DESARROLLADAS EN LAS


PRCTICAS PRE PROFESIONALES

1.- PROYECTOS DE SANEAMIENTO URBANO RURALES.


Se realizar lo siguiente:

Levantamientos topogrficos.

Declaratoria de fbrica.

Subdivisin de terreno.

Planos de ubicacin

Regularizacin de licencia de construccin

Asistente de residente

Tasaciones

Diseo de viviendas

Planos Asbuild.

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1. RESUMEN:
El saneamiento es el conjunto de pasos orientados a la regularizacin y
formalizacin del derecho de propiedad u otros derechos reales. Es decir,
con el saneamiento se busca perfeccionar el derecho que se tiene sobre
un bien con la finalidad de que este quede apto para su inscripcin en el
registro.
Entonces podemos decir que la finalidad ltima del saneamiento de predios
es la inscripcin de los derechos que existan sobre los mismos en los
registros pblicos.
Ahora bien en el presente trabajo se presentara en la revisin de literatura
se presentara un cuadro resumen de todos los procedimientos de forma
simplificada y explicando cada uno de los casos del saneamiento de
propiedades urbano- rurales, luego en el procedimiento colocaremos todo lo
que respecta a la Ley peruana en el Saneamiento de predios, en cada una
de estas se colocarn casos que llegaron a la oficina de la empresa Jorge
Luis cumpa Serrn y se describe cada uno de los pasos que se realizan en
estos.
2. INTRODUCCIN:
El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin
determinado: la inscripcin. Entonces el saneamiento como actividad
consiste en reunir una serie de requisitos (planos, informes, ttulos) y seguir
meticulosamente una serie de trmites (llenado de formularios, elevacin de
documentos a escritura pblica) que nos conducen a la inscripcin del
predio.
Ahora bien, la cantidad y las caractersticas de los actos estarn
determinadas por el estado fsico y legal del predio. De hecho, mientras
menos perfectos sean los derechos que se tengan sobre este, mayor ser
tambin la cantidad y complejidad de los actos que tendrn que realizarse.
As por ejemplo, ser ms complejo el proceso de saneamiento de un predio
construido que no cuenta con ttulo del terreno sobre el cual se rige en
comparacin de uno que si lo tiene.
A nuestro criterio son dos las razones fundamentales por las cuales se
explica la importancia del registro de un predio:
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La primera est relacionada con los efectos protectores que se proyectan


sobre el bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo as, la inscripcin en
el registro protege al propietario del tercero que con mala fe pretende
adquirir el bien, por ejemplo, mediante una compra venta, ya que, en
ningn caso, este, puede alegar desconocimiento de lo registrado.
La segunda est relacionada con un fin prctico y esto es que la inscripcin
del predio en el registro facilita en el mundo real su transferencia, ya que, los
interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de
seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo estn.
3. OBJETIVO:
Es obtener un conocimiento avanzado sobre el saneamiento de propiedades
urbano rurales que estn regulados por las leyes 27157, decreto legislativo
667 y la ley 27161, estas normas establecen los procedimientos que buscan
perfeccionar los derechos posesorios a efectos de garantizar su inscripcin.

4. JUSTIFICACIN:
En este primer informe al 50%, se necesita determinar en forma prctica
cada uno de los casos para demostrar todos los actos que se deben llevar a
cabo para dar el derecho posesorio a fin se obtengan su inscripcin, existen
leyes en el marco normativo que otorga la posesin de terrenos previamente
demostrando su legalidad con una serie de planos, memorias y
documentacin legal que se requiere para que se lleven a cabo dicha
posesin legal
.
5. MATERIALES Y EQUIPOS:
. Escrituras pblicas.
. Software AutoCad 2015.
. Distanciometro Leyca.
. Wincha de 5m.
. Wincha de 50m.
. Hojas bond.
. Tablero.
. Prisma Leyca.
. Trpode Leyca.
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. Estacion Total TS06 Leyca.


6. MARCO TERICO:
PROBLEMTICA:
DE PATRIMONIO
FAMILIAR: La propiedad es de la familia.
EMPRESARIAL: La propiedad es de un grupo.
INSTITUCIONAL: La propiedad es de varios.
Representada por la falta de titulacin de los predios, que no permiten las
transferencias en diferentes formas:
1.- Donaciones
2.- Compra Venta
3.- Anticipo de Legtima
4.- Herencia
5.- Cesin en Uso
Los casos ms frecuentes se presentan en el caso de muerte del titular, la falta del
saneamiento predial ocasiona prdidas de tiempo y gastos mayores que cuando el
titular vive.

DE GARANTIA

Representada por la falta de titulacin de los predios que no permiten que sirva
como garanta en diferentes casos
1.- Crditos bancarios o similares
2.- Cartas Fianzas
3.- Hipotecas
4.- Prenda
Los casos ms frecuentes se presentan en empresas o personas naturales ante la
falta de saneamiento predial no permite que las acciones o trmites financieros
que en muchos casos son urgentes, pero que no pueden realizarse en la
oportunidad que se desea.

DE CATASTRO

Representada por la falta de titulacin del predio, que no permiten a las entidades
pblicas, sobre todo a los municipios de no tener informacin exacta de diferentes
datos:
1.- Identificacin de las personas de los predios que estn bajo su control.
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2.- Identificacin para los casos de acciones cautelares.


3.- Identificacin para los casos de embargo.
Los casos ms frecuentes se presentan en entidades pblicas, que ante la falta de
saneamiento predial, no permite tener actualizado el Marges de Bienes de cada
unidad.
PROPIEDAD
Definiciones:
-Real academia de la lengua:
a).- Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas sobre animales o
cosas que son suyas.
b).- Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o varias personas
c).- Accin de hablar con correccin empleando cada palabra segn su autntico
significado.
d).- Persona que posee una cosa, especialmente tierras o casas.
Cdigo Civil.
Propiedad.- Art. 923
Poder jurdico que permite usar disfrutar y racionalizar un bien; debe ejercerse en
armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley.
Propiedad Predial.- Art. 954
La propiedad se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los
planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el
ejercicio de su derecho. La propiedad del sub suelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.
DOCUMENTOS BASICOS
1.- Promesa de Compra venta.
2.- Contrato Privado
3.- Minuta de Compra Venta.
4.- Escritura Pblica.
5.- Testimonio.
TIPOS DE PROPIEDAD
1.- Urbana.
2.- Rural.

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CLASES DE PROPIEDAD
1.- Estatal o Pblica.
2.- Privada.
3.- Mixta.
4.- Cooperativa.
5.- Social.
PREDIOS PUBLICOS
PRINCIPALES DISPOSITIVOS LEGALES
1.- D.S. N 130-2001-EF
Medidas reglamentarias para que cualquier entidad pblica pueda realizar
acciones de saneamiento tcnico -legal y contable de inmuebles de propiedad
estatal.
2.- D.S. N 131-2001-EF
Aprueban el Estatuto de la Superintendencia de Bienes Nacionales

3.- LEY 26512


Declaran de necesidad y utilidad el saneamiento legal delos inmuebles de
propiedad de los sectores Educacin, Transportes Comunicaciones, Vivienda y
Construccin.
4.- LEY 27117
Ley General de Expropiaciones
5.- DECRETO DE URGENCIA N 078-99
Modifican Segunda Disposicin Complementaria de la Ley General de
Expropiaciones.
6.- LEY 27493
Ley de Saneamiento Fsico - Legal de Bienes Inmuebles de las Entidades del
Sector Pblico.
7.- D.S. N 028-2007-VIVIENDA
Modifican la 16 disposicin Complementaria del Reglamento General de
Procedimientos Administrativos de los Bienes de Propiedad Estatal.

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CAPTACION DE TERRENOS
I.- CAPTACION GRATUITA
a).- Adjudicaciones: Se realiza sobre terrenos de propiedad de particulares.
b).- Afectaciones: Se realiza sobre terrenos de propiedad del estado.
c).- Donaciones: Se debe hacer por Escritura Pblica.
d).- Cesiones en Uso: La otorgan terceros a favor del estado.
e).- Prescripcin adquisitiva de dominio: Proceso no contencioso de
competencia notarial.
f).- Ttulo Supletorio: Proceso no contencioso de competencia notarial.
g).- Permuta: Se realiza a cambio de otro bien pblico o privado.

II.- CAPTACION ONEROSA


a).- Compra Venta: Se realiza mediante el pago por el bien por adquirir

III.- CAPTACION FORZOSA


a).- Expropiacin: Su base se sustenta en la Ley 27117 y su pago se hace
mediante el justiprecio
DECLARATORIA DE FBRICA
1.- CONCEPTO
a. Tcnico.- Declaracin del ingeniero civil o Arquitecto de lo que ha fabricado
(Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc).
b. Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo deconstruccin (Ley 27157).
2.- TIPOS
a. Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo terminado.
b. Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto no concluido.
c. Ampliacin.- Cuando obedece a otra etapa de un proyecto, cuya etapa anterior
se encuentra inscrita.

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d. Modificacin.- Cuando obedece a una variacin de los rubros inscritos en una


declaratoria de fbrica anterior.
e. Demolicin.- Cuando obedece a la eliminacin parcial o total de una fbrica ya
inscrita a efectos de dar de baja en el asiento registral.
f. Predios Rurales.- Slo lo que corresponde a la infraestructura fsica.
3.- SISTEMAS
a. Ley 26389.- Siempre y cuando est autorizada por la Municipalidad
b. Escritura Pblica.- Va Notarial, adjuntando el FUO
c. Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los casos de regularizacin para
obras de acuerdo a los plazos vigentes que otorga la Ley.
d. Mediante el Formulario nico Oficial FUO o Formulario nico de Edificacin
FUE.- Para casos cuyas licencias se han tramitado va municipio y obras que no
estn comprendidas dentro de los plazos que la Ley otorga.

4.- ETAPAS
a. Inspeccin Ocular.- Se realiza en el campo, con la finalidad de efectuar la
constatacin de la edificacin y la verificacin de los datos tcnicos que debe
contener la declaratoria de fbrica.
b. Estudio de la documentacin.- Se refiere a toda la documentacin que poseen y
entregan por los propietarios.
c. Investigacin.- Es la etapa en la que se indaga, hasta conseguir, la
documentacin o los datos que faltan para la declaratoria de fbrica.
d. Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos los datos de informacin
conseguida, a fin de certificar su veracidad y realidad.
e. Desarrollo de la Declaratoria de Fbrica.- Es la consignacin de todos los datos
obtenidos, previo anlisis, en el FOR, FUO o Escritura Pblica segn sea el caso.
5.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA
A.- MUNICIPALIDADES:
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- Licencia de Construccin: Planos.


- Autovalo.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios.
- Certificado de Numeracin.
- Certificado de Conformidad de Obra o Finalizacin de Obra.
- Certificado de Jurisdiccin.
- Certificado de Habitabilidad.
- Declaratorias de Fbrica anteriores.
- Independizaciones presentadas.
B.- NOTARIAS
- Datos del archivo notarial.
- Trmite de Documentos Bsicos.
- Archivo de la Nacin.
C.- REGISTRO PBLICO.
-Tomos.
- Fichas Registrales.
- Partidas Electrnicas.
- Sistema Interconectado a Nivel Nacional.
- Copias Literales de Dominio.
- Ttulos Archivados.
- Certificados de Gravmenes.
D.- ESSALUD
- Solicitudes de Registro Patronal.
- Pases de Fbrica.
- Ttulos de terreno o Fbrica anterior.
- Licencias.
- Antigedad.
E.- MINISTERIO DE VIVIENDA Y SANEAMIENTO
- Licencias.
- Declaratorias de Fbrica.
- Independizaciones anteriores.
DECLARATORIA DE FABRICAMEDIANTE ESCRITURA PUBLICA
MINUTA
1.- Introduccin de Ley.- En el Registro Notarial se seala cual es el OBJETO
- Contratantes: Otorgante y Otorgado.
- Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg.domicilio, etc).
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- Denominacin de los contratantes.


- Trminos y Condiciones.
2.- Cuerpo de la Minuta.
a. Del terreno: Seala la Ubicacin e inscripcin en el Registro de Predios.
b. De los Linderos y Medidas Perimtricas: (terreno o fbrica).
I.- Frente: (Perta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo,Hall, Aires, etc.).
* Colindancia.
* sentido.
* Tipo de lnea.
* medida.
II.- Por la derecha entrando:
* Colindancia.
* sentido.
* Orientacin.
* Tipo de lnea.
* medida.
III.- Por la izquierda entrando:
* Colindancia.
* sentido.
* Orientacin.
* Tipo de lnea.
* medida.
IV.- Por el fondo:
* Colindancia.
* sentido.
* Orientacin.
* Tipo de lnea.
* medida.
LINEA QUEBRADA
1.-Nmero de tramos
2.-El primer tramo
* Colindancia: opcional.
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* sentido.
* Orientacin.
* Tipo de lnea.
* medida.
3.- Segundo Tramo y siguientes:
* Colindancia (opcional).
* sentido.
* Orientacin.
* Tipo de lnea.
* medida.
c.- De las reas
1.- De terreno.
2.- De la Edificacin.
* Ocupacin.
* reas Techadas y/o Construidas.
* reas Libres.
* rea de aleros exteriores.
* reas superpuestas.
* reas exclusivas.
* reas comunes.
I.- DEFINICIONES
A.- De las reas:
El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal, establece:
1. rea Construida:
Es aquella que corresponde a los ambientes techados, de cada seccin, sin tener
en cuenta los elementos o sistemas de techados. En la referida rea quedan
comprendidas las reas ocupadas por muros, columnas y otros elementos
portantes, pero quedan excluidas las reas de aleros o voladizos en general que
no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad
Horizontal).
El Reglamento de la Ley 27157 establece:
2.-Area Techada:
Es el rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier
tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios
con dobles o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas cornisas,
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jardineras y otros elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos.


(Art. 2.2 del Reglamento)
INDEPENDIZACION
1.- DEFINICIONES TECNICAS
SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos.
INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones.
DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se les adjudica el

dominio o propiedad de cada seccin.


PARTICION: Permuta que efectan los copropietarios, cediendo cada uno el

derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de derechos que
se ceden en los que se le adjudican.
2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA

Certificacin de la Declaratoria de Fbrica.- Consiste en la revisin de las


memorias cuadro de reas y planos inscritos en el Registro Pblico a fin de
establecer las coincidencias con lo que se quiere independizar.
Determinacin de las secciones por independizar.- De acuerdo a los
requerimientos del propietario y lo que es factible independizar (unidades mnimas
de vivienda, estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc) se procede a identificar
en los planos el posible seccionamiento.
Determinacin de los bienes y reas comunes.- De acuerdo a la Ley (27157)
y al reglamento (D.S. 035-2006VIVIENDA).
- Bienes Comunes
El terreno sobre el que est construida la edificacin.
Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos, y dems
elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes de una seccin
sino que sirven a dos o ms secciones.
Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vas areas de circulacin de
uso comn.
Los ascensores y montacargas.
Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de
propiedad comn.
Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana, y
otros.
Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad,
eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en
particular.
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Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los ttulos de propiedad de las


secciones aparezcan clusulas en contrario.
Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos
Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios
3.- DISEO.

Plano esquemtico: Slo contiene un polgono.


Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van los linderos.
Anlisis de los bienes comunes: Determinacin de los mismos.

Anlisis estructural
Anlisis arquitectnico

Determinacin de la cota 0.00 m nivel de piso (rea de ocupacin)


Diseo de los linderos y medidas perimtricas (hasta los milmetros) de las
secciones y las reas comunes en base a los anlisis de los bienes comunes
(medianeras).
Diseo de los linderos y medidas perimtricas (hasta los milmetros) de los aires
y/o pozos de luz.
4.- CLCULO DE AREAS: Secciones y reas Comunes:

Clculo de las reas de ocupacin


Clculo de reas techadas
Clculo de reas libres
Cuadro integral de las reas de independizacin (se comprueba en base a la
coincidencia con las reas de ocupacin, techadas y libres de la fbrica que se
independiza).
5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones

Nominacin de la Seccin o Numeracin de la Unidad Inmobiliaria


Distribucin del contenido de la seccin (por niveles) en base a la declaratoria de
fbrica.
Descripcin de linderos y medidas perimtricas de la Seccin
Consignar las reas de ocupacin, techadas y libres calculadas
Consolidado de las reas en caso de secciones de varios niveles.
6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes

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reas Comunes
Pozos de luz y
Aires Comunes
Nominacin de las reas comunes y numeracin de los pozos de luz
Distribucin del contenido de las reas comunes (por niveles).
Consignar las reas de ocupacin, techadas y libres calculadas de las reas
comunes.
Consignar las reas de ocupacin y aires de los pozos de luz.
7.-PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALORDE LOS BIENES COMUNES.

Criterio adoptado por el o los propietarios (rea construida, de ocupacin,


techada, uso, distancia, igualdad de las alcuotas, etc.)
Proporcionalidad de las reas.
8.-ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIOS EN ELREGLAMENTO INTERNO

Distribucin
rea de Ocupacin, Techada y Libre
Uso
7. PROCEDIMIENTO DE LA PRCTICA.
DECLARATORIA DE FBRICA
La declaratoria de fbrica es el proceso mediante el cual se declara ante los
registros pblicos las caractersticas y detalle de lo construido, la misma que para
anotarse en la partida registral del inmueble en el apartado Descripcin del
inmueble.
La declaratoria de fbrica se encuentra regulada por la ley N 27157 promulgada
el 20 de julio de 1999. Aqu se seala dos tipos de procedimientos para la
inscripcin de la declaratoria, segn la fecha de construccin del inmueble.
1. PARA INMUEBLES CONSTRUDOS ANTES DEL 20 DE JULIO DE 1999, SE
NECESITAR:
Presentar los planos de la construccin ante un verificador responsable.
Este ltimo es una persona designada por la SUNARP inscrita en el ndice
de verificadores de la misma.
El verificador comprueba que la construccin se adecua a lo consignado en
el plano.
Esta documentacin se adjunta con el formulario registral respectivo y el
notario verificar y certificar bajo su responsabilidad se veracidad. En este
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formulario especie de los registros pblicos se consigna informacin sobre


los solicitantes o representantes de ser el caso, informacin del inmueble y
el acto o contrato que se registra.
En este formulario firma tanto el verificador responsable y los solicitantes,
siendo legalizada sus firmas por el notario.
2. PARA INMUEBLES CONSTRUDOS DESPES DEL 20 DE JULIO DE 1999,
SE NECESITAR:
Presentar ante los registros pblicos la licencia de construccin que en su
momento le fue otorgada por la Municipalidad de su jurisdiccin. Esta
licencia otorga la municipalidad luego de presentar su proyecto (Planos).
Cada municipalidad tiene su propio procedimiento y monto de tasa para la
expedicin de la misma.
Presentar el certificado de finalizacin de obra y zonificacin con firmas
legalizadas, tambin otorgado por la Municipalidad. Este certificado debe
ser entregado luego que el inspector municipal haya realizado la revisin
del inmueble.
Presentar un juego de planos de la construccin firmado por un ingeniero o
un arquitecto.

Imagen N 01: Se observa una edificacin de


cuatro niveles, de la cual se realizara su respectiva
DECLARATORIA DE FABRICA.

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Imagen N 02: se observa el resultado de procesar


los datos del levantamiento realizado en la
DECLARATORIA DE FABRICA.

AS-BUILT
Son pocas las ocasiones en las que un Proyecto de Ejecucin plasma de manera
concreta, precisa y definitiva la ejecucin de una obra. Durante la realizacin de la
misma surgen muchas modificaciones originadas por mltiples motivos, que
conllevan el recalculo de instalaciones, nuevas soluciones constructivas, reformas
en los pasos de instalaciones, reubicacin de maquinaria, nuevos sistemas de
instalaciones, etc.
El Proyecto As-Built o Proyecto conforme a obra es el proyecto de ingeniera
referido a los planos, clculos y descripciones de las actualizaciones que reflejan
la adaptacin del Proyecto de Ejecucin a la realidad de la obra, a los cambios
pedidos durante el transcurso de la misma y en definitiva, como se construy
finalmente el edificio, local o nave en cuestin.
DIP Ingeniera incluye esta labor tcnica dentro del servicio de Direccin de Obra.
No obstante se dan casos en el que la direccin tcnica-facultativa de la Direccin
de Obra necesita el soporte tcnico para la realizacin del Proyecto As-Built
(Proyecto conforme a obra), o partes de l.
Posiblemente, te encuentres en una fase diferente de la obra a la del Proyecto AsBuilt o Proyecto conforme a obra y te puedan interesar los siguientes servicios:
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Proyectos Ingeniera Anteproyecto.

Proyectos Ingeniera Bsico.

Proyectos Ingeniera Ejecutivo.

Proyectos Ingeniera Instalaciones.

Proyectos Ingeniera Medicin y Presupuesto.

Proyectos Ingeniera Estudio de Seguridad y Salud.

Proyectos Ingeniera Cumplimiento Normativo.

Proyecto Ingeniera Informe Tcnico Pericial.

Proyectos Ingeniera Informe Tcnico.

No obstante, llmanos sin ningn compromiso y te podrs informar con mayor


claridad de cules son tus necesidades y por tanto cual es el servicio que mejor se
adapte a sus requerimientos.

Imagen N 03: Se me aprecia tomando los


datos de las medidas de las instalaciones
para realizar los planos As build.

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Imagen N 04: Se me observa revisando los


planos para cotejarlo con los datos
tomados en campo

INDEPENDIZACIN
Art. 40.- Definicin
Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o como
consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn o rgimen de
independizacin y copropiedad.
La independizacin se rige por las disposiciones contenidas en el presente
capitulo o, en su caso, por las disposiciones especiales establecidas para la
inscripcin de los actos que dan lugar a la misma.
El registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte
de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de
la independizacin realizada.
En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica
inscrita debe describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar.
Art. 41.- Requisitos de la Independizacin.
Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe contener el rea de cada uno
de los predios que se desmembran y, en su caso, el rea remanente, con

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precisin de sus linderos y medidas perimtricas, acompaando los documentos


exigidos para cada tipo de predio.
Cuando como consecuencia de la independizacin solicitada se genere un rea
remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entender
que la rogacin comprende tambin la independizacin de cada una de dichas
porciones, siempre que el dominio de las reas remanentes correspondan al
mismo propietario y no existan restricciones para su independizacin.
Art. 42.- Ttulo que da mrito a la independizacin de predio urbano.
La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por
el solo mrito de los siguientes documentos:
a) Resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que debe
precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los
predios resultantes.
b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 00289-JUS, segn sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste
el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el
trmite de subdivisin, en caso de copropiedad.
Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configurados
como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe
inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad
comn o el reglamento interno de independizacin y copropiedad. Para la
inscripcin del reglamento interno no constituir acto interno la declaratoria de
fbrica.
No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la independizacin
se origina en la desacumulacin de predios, siempre que stos retornen a su
descripcin primigenia. En este caso bastar la solicitud con firma certificada del
propietario.
Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades
de saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los documentos que
establezcan las normas especiales pertinentes.
Art. 43.- Independizacin de predio urbano por regularizacin de edificaciones.
Tratndose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de
regularizacin de edificaciones a que se refiere la Ley N 27157 y la Ley N 27333,
para efectuar las respectivas independizaciones no ser aplicable lo dispuesto en
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el artculo 42. En estos casos, deber presentarse formulario registral o escritura


pblica acompaada de los siguientes documentos:
a) Plano de independizacin en el que conste el rea, linderos y medidas
perimtricas tanto de la porcin a independizar como del rea remanente.
b) Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.
Art. 44.- Ttulo que da mrito a la Independizacin de un predio rstico sin cambio
de uso.
La independizacin sin cambio de uso de un predio rstico ubicado en rea de
expansin urbana, se efecta por el solo mrito de la Resolucin municipal de
parcelacin emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones
y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos ltimos
el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como
del remanente.
En la partida independizada se dejar constancia de la falta de inscripcin del
Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultneamente su
inscripcin, acompaando la resolucin de aprobacin correspondiente.
Art. 45.- Independizacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes
establecidos en la ley N 27157.
Para la independizacin de unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, o de independizacin y copropiedad, se presentarn
los siguientes documentos:
a) Reglamento interno;
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma
certificada, en el que se describa el rea, linderos y medidas perimtricas
de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados
por el reglamento interno;
c) Plano de independizacin que grafique las unidades de dominio exclusivo y
las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma
certificada por notario.
Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artculo se inscribirn en partida
especial donde se seale el rgimen al que estn sujetas, relacionndolas con la
partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podr
independizar en una misma partida ms de una seccin de dominio exclusivo, aun
cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad
funcional.

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Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la


edificacin, se entender que constituye una seccin de dominio exclusivo,
debiendo asignrsele porcentajes de participacin en los bienes comunes. En este
caso la independizacin proceder siempre que cuente por lo menos con un rea
proyectada de acceso.
Art. 46.- Independizacin de predio rural.
La independizacin de predios rurales se realiza en mrito a documento privado
otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se
precisarn los datos a que se refiere el primer prrafo del artculo 41, en lo que
sea pertinente, acompaado de los certificados o planos segn los casos
siguiente:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra en un rea donde el
organismo competente ha culminado el proceso de levantamiento catastral,
se requerir la presentacin del certificado catastral a que se refiere el
Decreto legislativo N 667, emitido por el rgano competente, tanto en rea
a independizar como del rea remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea en el que
el rgano competente no ha culminado el proceso de levantamiento
catastral, slo se requerir la presentacin del certificado catastral a que se
refiere el Decreto Legislativo N 667, del rea a independizar, acompaado
del plano perimtrico y memoria descriptiva del rea remanente, firmado
por verificador;
c) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no
catastrada, pero cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del
plano catastral en el que conste el rea a independizar, acompaado de los
planos perimtricos de sta y del rea remanente firmados por verificador
con su respectivo cuadro de datos tcnicos en el que se indique el rea,
linderos y medidas perimtricas de los predios resultantes. El plano
perimtrico del rea a independizar debe estar visado por el rgano
competente;
d) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no
catastrada y no cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del
plano perimtrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de
datos tcnicos y memoria descriptiva firmados por verificador, donde se
indique el rea, linderos y medidas perimtricas, tanto del rea
indepnedizada como del rea remanente, acompaada del documento
expedido por el rgano competente que acredite que se trata de un predio
ubicado en rea no catastrada y que no cuenta con planos catastrales.

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Art. 47.- Independizacin de bienes del Estado.


Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, y
salvo disposicin distinta, la independizacin podr realizarse en mrito a
documento otorgado por el funcionario autorizado acompaado del plano de
independizacin suscrito por profesional competente en el que debe precisarse el
rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes y del
rea remanente en su caso. En tales supuestos no se requerir legalizacin
notarial.

Imagen N 05 y N 06: Se observan los planos producto de una


independizacin, el predio le pertenece a Patricia Llanos Chvez quien
desea repartir el predio para sus hijos.

ACUMULACIN
Art. 48.- Inscripcin de acumulacin.
La acumulacin es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva
unidad inmobiliaria y se efecta comprendiendo en una sola, dos o ms partidas
independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva

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partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante


anotacin que consigne la partida en la cual quedan acumulados.
Son requisitos para su procedencia, que:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin
de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en
un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, cuando constituyan
una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones est
determinada por la existencia de dicho rgimen.
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mrito a documento
privado con firma certificada notarialmente que contendr el rea, linderos y
medidas perimtricas de cada uno de los predios, con indicacin de la
partida registral donde corren inscritos y el rea, linderos y medidas
perimtricas del predio resultante, indicndose su nueva denominacin, de
ser el caso;
d) Se presenta plano de acumulacin autorizado por el profesional
competente, salvo que los predios materia de acumulacin hayan
constituido una sola unidad inmobiliaria y sta retome su descripcin
primigenia.
Si la fbrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulacin se solicita
no contase con informacin grfica en el registro, debe graficarse en el
plano el rea o reas ocupadas por la fbrica;
e) Se presente el plano y cdigo de referencia catastral del predio resultante o
la constancia negativa de catastro a que se refiere el D.S 002-89-JUS,
segn sea el caso, salvo se trate de acumulacin de unidades inmobiliarias
sujetas a los regmenes regulados en la Ley N 27157.
Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de
saneamiento, el documento a que se refiere el literal c) ser otorgado por el
funcionario autorizado, el que no requerir legalizacin notarial.
En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de
saneamiento, la acumulacin se realizar en mrito a los documentos que
establezcan las normas especiales pertinentes.
Art. 49.- Ttulo que da mrito a la inscripcin de acumulacin de predios rurales.
La acumulacin de predios rurales se realiza en mrito a documento privado
otorgado por el propietario, con firma certificada por notario conteniendo la
descripcin de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, siempre
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que cumpla con los requisitos sealados en los literales a) y b) del artculo 48, en
lo que resulte pertinente, y se acompae los certificados o planos segn los casos
siguientes:
a) Cuando los predios materia de acumulacin se encuentran ubicados en un
rea en la que el organismo competente ha culminado el proceso de
levantamiento catastral, se requerir la presentacin de los certificados
catastrales a que se refiere el decreto Legislativo N 667, emitidos por el
rgano competente, tanto del predio resultante como de los predios que se
acumulan;
b) Cuando los predios materia de acumulacin se encuentran ubicados en un
rea en la que el organismo competente no ha culminado el proceso de
levantamiento catastral, se requerir la presentacin del certificado catastral
a que se refiere el decreto Legislativo N 667 del predio resultante,
acompaado del plano perimtrico de acumulacin firmado por verificador y
visado por el rgano competente, con su respectivo cuadro de datos
tcnicos en el que se indique el rea, linderos y medidas perimtricas de los
predios que se acumulan, salvo que dicha informacin se encuentre
contenida en el plano perimtrico;
c) Cuando los predios objeto de acumulacin se encuentran ubicados en un
rea no catastrada pero cuentan con plano catastral, se presentar el plano
catastral del predio resultante y el plano perimtrico de acumulacin firmado
por verificador y visado por el rgano competente, con su respectivo cuadro
de datos tcnicos en el que se indique el rea, linderos y medidas
perimtricas tanto de los predios que se acumulan como del predio
resultante;
d) Cuando los predios objeto de acumulacin se encuentran ubicados en un
rea no catastrada y no cuentan con plano catastral, se presentar el plano
perimtrico de acumulacin con su respectivo cuadro de datos tcnicos
firmados por verificador, en el que se indique el rea, linderos y medidas
perimtricas tanto de los predios objeto de acumulacin como del predio
resultante, visado por el rgano competente.
Art. 50.- Acumulacin de predios afectados con garantas reales o medidas
cautelares.
En los casos en los que alguno de los predios materia de acumulacin est
gravado con hipoteca u otro derecho real de garanta, slo proceder la
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acumulacin si en la solicitud presentada por el propietario o en el documento


adjunto al mismo consta adems la intervencin del o los titulares de los derechos
reales de garanta constituidos, expresando precisa y claramente su conformidad
con la acumulacin, incluyendo sus firmas certificadas notarialmente.
En el caso de que los predios materia de acumulacin se encuentren afectados
por medidas cautelares, el Registrador slo inscribir la solicitud de acumulacin
de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los que conste la
autorizacin de los rganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron
extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares.
En estos casos, la prioridad de los gravmenes o medidas cautelares estar
determinada por la fecha del respectivo asiento de presentacin.

Imagen N 07: Se observa el lote de terreno en el


cual se va a realizar
un levantamiento
topogrfico para realizar su inscripcin en
Imagenpblicos,
N 09: Selame
observa se
realizando
del
registros
propiedad
encuentra
en
levantamiento con la estacin total Leyca TS06.

TASACIN
Una tasacin se entiende como la valoracin de un objeto, ya sea una vivienda,
una joya, etc. Si nos referimos a las tasaciones inmobiliarias las podemos definir
como un informe o documento destinado a determinar el valor de los inmuebles en
el mercado en relacin con la oferta y la demanda en determinado momento

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Las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen efectos jurdicos,
por lo que estn sujetas al cumplimiento de normas relativas a quin puede
hacerlas y cmo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasacin que
se calcula es vlido. Por eso los informes de tasacin los elaboran las sociedades
de tasacin homologadas y supervisadas por el Banco de Espaa, y analizan
aspectos tcnicos y jurdicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor
La valoracin de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto tcnico que
adems cuenta con formacin especfica en materia de valoracin. Este tcnico no
realiza la tasacin a ttulo individual, sino que est adscrito a una sociedad de
tasacin que pone a su disposicin medios tcnicos para realizar su trabajo
(herramientas informticas, bases de datos, estudios tcnicos) y controla la
calidad de la valoracin emitida
El tcnico tasador est sujeto a un rgimen de incompatibilidades que garantiza su
independencia, y que no puede tener ningn tipo de inters particular en la
valoracin
El valor de tasacin es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el
mismo est sujeto a algn tipo de proteccin oficial, en cuyo caso el valor de
tasacin se corresponder con el valor mximo legal del bien
El valor de mercado es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir
un vendedor por la venta de una propiedad (bien valorado) en la fecha de la
valoracin, mediante una comercializacin adecuada, y suponiendo que existe al
menos un comprador potencial correctamente informado de las caractersticas del
bien, y que ambos, comprador y vendedor actan libremente y sin un inters
particular en la operacin
El precio mximo de venta de un bien sujeto a proteccin pblica establecido en la
normativa especfica que le sea aplicable. Cada comunidad autnoma marca
todos los aos unos mdulos de proteccin pblica a travs de los cuales se fijan
los diferentes mximos legales para cada tipo de proteccin (rgimen general,
rgimen especial, precio tasado). El tipo de rgimen viene explicado por el nmero
de expediente de proteccin oficial que figura en las escrituras del bien bajo el
epgrafe beneficios fiscales

Para calcular el valor de mercado de un bien, existen varios mtodos:


Mtodo de comparacin: es el mtodo ms utilizado y consiste en valorar el bien
objeto de la tasacin mediante su comparacin con otros bienes de similares
caractersticas cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mnimo 6
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inmuebles testigo que sern ponderados por coeficientes para asemejarlos al


bien objeto de valoracin. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de
inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoracin supondr
el valor de mercado del mismo
Mtodo residual: cuando el mtodo de comparacin no es posible, ya que no es
posible encontrar suficientes inmuebles testigo de caractersticas similares, se
suele utilizar el mtodo residual. Consiste en calcular el valor del inmueble con el
que tendra la construccin una vez finalizada y restarle los gastos en los que hay
que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado
Mtodo de capitalizacin: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas
y se pueden estimar de una manera lgica el importe de las mismas se utiliza el
mtodo de capitalizacin. Consiste en calcular el valor del inmueble mediante la
actualizacin a la fecha de tasacin de todas las rentas netas que generar el
inmueble mediante frmulas econmicas. Es un mtodo para la valoracin de
grandes negocios
Mtodo del coste: el mtodo del coste pocas veces es utilizado de manera
exclusiva, sino ms bien como apoyo al tasador de que la valoracin que ha
realizado por el mtodo de comparacin tiene lgica. Consiste en calcular el coste
de re-emplazamiento o reposicin del inmueble objeto de valoracin
Qu aspectos comprenden las tasaciones?
Las comprobaciones que se realizan
siguientes aspectos tcnicos y legales:

en

las

tasaciones,

incluyen

los

Me localiza la vivienda, comprobando que realmente existe


La vivienda es inspeccionada ocularmente por un tcnico competente, que
comprueba:
Mu superficie
Otras caractersticas; distribucin, nmero de dormitorios y baos,
calidades constructivas, instalaciones visibles.
Su estado de conservacin aparente, y su estado constructivo (si est o no
terminada)
La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor
El tcnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la
descripcin que consta en la documentacin utilizada para realizar la
tasacin, entre otras con la registral y la catastral
Se comprueba tambin el estado de ocupacin aparente del inmueble y el
uso al que se destina en el momento en el que se visita
Si investiga si la vivienda est sujeta a algn rgimen de proteccin pblica
que pudiera suponer limitaciones en su valor

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Se confirma la adecuacin del inmueble al planeamiento urbanstico


vigente, comprobando si existe en esta normativa algn punto que pudiese
afectar al valor de la vivienda. Entre otras cuestiones, se comprueba si est
sujeta a un rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico que
suponga obligaciones especiales para el propietario

Para poder realizar la tasacin el tasador deber disponer de la documentacin


registral del inmueble objeto de la tasacin, ya bien sea copia de las escrituras de
propiedad del mismo o nota simple emitida por el registro. Dicha documentacin
deber ser aportada en el informe de tasacin y en caso de la nota simple no
deber tener una antigedad superior a tres meses entre el momento de su
emisin y la fecha de emisin del informe de tasacin
En el caso de viviendas sujetas a proteccin pblica, los documentos
administrativos que permitan determinar el precio mximo en venta o alquiler
Factores que afectan a la tasacin
Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la
tasacin y obtener un valor ms preciso de la propiedad:
Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las
ventas recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave; los dems
criterios servirn para terminar de perfilar el valor de tasacin
Superficie: el tamao del piso, as como el nmero de habitaciones y baos
adems de su distribucin- importan a la hora de tasar de vivienda
Antigedad: en general, una finca de obra nueva tiene ms valor que una
antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectnico
Estado de conservacin: ver el estado actual de conservacin del inmueble, si
necesita una reforma, si est recin reformado, etc
Materiales de construccin
acondicionado, calefaccin, etc

instalaciones: tipos

de

acabados,

aire

Edificacin: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc


Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da
ms valor a la vivienda e influye en la tasacin
Transporte pblico: la cercana a medios de transporte pblico es otro de los
factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una parada de metro
que otro a diez minutos

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Una vez realizada la tasacin, tendr una validez de seis meses desde la fecha
de emisin

REGULARIZACIN

Imagen N 14: Se observa una


edificacin, donde se realizar la
tasacin del predio urbano.

DE

EDIFICACIONES
REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACIN
Artculo 24.- Formulario Registral (FOR)
El FOR, es aprobado por la SUNARP o el RPU, y constituye ttulo registral,
cuando est debidamente llenado, firmado y acompaado de la documentacin
que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar.
Artculo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR
Los documentos que se acompaarn al FOR, son:
a) Copia literal de dominio o documento pblico, o privado de fecha cierta, donde
conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de
titulacin, de ser el caso.
b) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, expedido por la
municipalidad respectiva, segn lo establecido en el Art. 63 del presente
Reglamento. Si la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento,
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no emite el Certificado, se prescindir de este documento y el Verificador


Responsable indicar, en su Informe de Verificacin, bajo su responsabilidad, los
parmetros urbansticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a la
edificacin.
c) Plano de localizacin y ubicacin conforme a las caractersticas sealadas en
el inciso
d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los
linderos y medidas perimtricas del terreno. De tratarse de un terreno de permetro
irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollar, en el mismo plano o en uno
anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las
medidas perimtricas.
d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribucin) por pisos, a la menor
escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes
exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa,
depsitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del
FOR.
e) Informe Tcnico de Verificacin, de ser el caso, con las constancias de haber
solicitado la Verificacin Ad Hoc correspondiente. Los planos y el Informe Tcnico
de Verificacin debern estar firmados y sellados por el o los verificadores.
Artculo 26.- Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y
comn
Para el trmite de la regularizacin de departamentos en edificio, casas en quinta,
casas en copropiedad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes, se adjuntar al FOR, adems de los
documentos sealados en el artculo precedente, los siguientes:
a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularizacin a que se
refiere el Art. 19 de este Reglamento.
b) Plano de independizacin con indicacin de las reas, linderos y medidas
perimtricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad
comn, a la menor escala que permita su perfecta lectura.
c) El Reglamento Interno, adecuado al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn
establecido en la Seccin Tercera de este Reglamento.
Artculo 27.- Requisitos para remodelacin, ampliacin, modificacin o reparacin
Para la regularizacin de las declaratorias de fbrica correspondientes a
edificaciones derivadas de obras de remodelacin, ampliacin, modificacin o
reparacin, se presentarn los documentos exigidos en los artculos 25 y 26 del
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presente Reglamento. En estos casos, los planos de arquitectura a que se refiere


el inciso d) del artculo 25, se desdoblarn en dos: uno correspondiente a la
fbrica inscrita, en el que se indicarn los elementos a eliminados, y el otro, a la
ampliacin, la modificacin o la remodelacin efectuada, segn sea el caso.
Artculo 28.- Requisitos para la Regularizacin de Demolicin.
Para regularizar la demolicin, se adjuntarn los siguientes documentos:
a) Copia literal de dominio
b) Plano de localizacin y ubicacin, segn lo sealado en el inciso d) del numeral
77.1 de este Reglamento, con indicacin de la fbrica demolida.
c) Plano de Planta a escala 1/75, en el que se delinear las zonas de la fbrica
demolidas, en el caso de demolicin parcial.
d) Informe Tcnico de Verificacin y, de ser el caso, como anexo, el informe
especializado del Verificador Ad Hoc.
Cuando se regularice una edificacin que ha reemplazado total o parcialmente a
otra preexistente que se encuentra registrada, el Verificador Responsable har
constar en su Informe Tcnico de Verificacin la demolicin de la fbrica
precedente. En estos casos, el registrador inscribir la demolicin y luego
extender el asiento de inscripcin de la declaratoria de fbrica de la edificacin
nueva si fuese el caso.
LICENCIA DE OBRA
Artculo 50.- Definicin
La Licencia de Obra es la autorizacin otorgada por la municipalidad, en el mbito
de su jurisdiccin, para iniciar cualquier tipo de obra de edificacin sealado en
este Ttulo, que debern obtener obligatoriamente todos los propietarios de
terrenos que:
a) Constituyan predios urbanos.
b) Cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin
simultnea.
c) Constituyan predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se
encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como
rsticos en el Registro de Predios.
Artculo 51.- Tipos de obra de edificacin
Existen los siguientes tipos de obra:

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a) Edificacin nueva:
Obra que se ejecuta, totalmente o por etapas, sobre un terreno baldo,
cumpliendo las condiciones mnimas de habitabilidad establecidas en las normas
de edificacin vigentes.
b) Remodelacin:
Obra que se ejecuta para modificar la distribucin de los ambientes con el fin de
adecuarlos a nuevas funciones o incorporar mejoras sustanciales, dentro de la
edificacin existente sin modificar el rea techada.
c) Ampliacin:
Obra que incrementa el rea techada de una edificacin existente, sin alterar su
tipologa y armona estilstica original.
d) Refaccin:
Trabajos que consisten en el mejoramiento y/o la renovacin de las instalaciones,
equipamiento y/o elementos constructivos sin alterar el uso, el rea techada total,
ni los elementos estructurales de la edificacin existente.
e) Acondicionamiento:
Trabajos de adecuacin de ambientes de una edificacin existente, a las
necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquera, falsos
cielorrasos, ejecucin de acabados e instalaciones.
f) Puesta en valor:
Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauracin,
recuperacin, rehabilitacin, proteccin, reforzamiento y mejoramiento de una
edificacin con valor histrico monumental calificado.
g) Cercado:
Obra que comprende exclusivamente la construccin de muros perimtricos en un
terreno y vanos de acceso cuando lo permita la Municipalidad.
h) Demolicin:
Obra que elimina planificadamente una edificacin, en forma total o parcial, para
ejecutar una nueva o cumplir alguna disposicin emanada de la autoridad
competente.
i) Obras Menores:
Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificacin original, en
la medida que cumpla con los parmetros urbansticos y edificatorios; y cuya rea
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no exceda, en total, de 30 m2 de intervencin; o, en el caso de las no


mensurables, cuyo valor de obra no sea mayor de seis (6) UIT.
No podrn considerarse obras menores aquellas que alteren las fachadas o
volmenes de inmuebles ubicados en Zonas Monumentales y/o bienes culturales
inmuebles previamente declarados.
Artculo 52.- Excepciones
No requieren de licencia de obra, los trabajos de acondicionamiento o de
refaccin, siempre que no se trate de un inmueble con valor histrico monumental
calificado. Para ejecutar los trabajos de acondicionamiento o de refaccin, los
propietarios, mediante el FOM, debern comunicar su inicio a la municipalidad
correspondiente, adjuntando una breve descripcin de los trabajos a realizar.
Estos trabajos estarn sujetos a control urbano.
Artculo 53.- Edificaciones del sector pblico nacional
Las edificaciones del sector pblico nacional requerirn licencia de obra. En el
caso de las edificaciones de alcance nacional vinculadas a la Defensa y Seguridad
Nacional, Orden Interno, Fuerzas Armadas y de la Polica Nacional, incluidos los
que corresponden al Sistema Penitenciario Nacional, se considerar otorgada la
licencia de obra en forma automtica, a la sola presentacin, ante la Municipalidad
respectiva, del plano de ubicacin y perimtrico, as como una descripcin general
del proyecto. El monto del derecho de tramitacin, no podr ser mayor a una (1)
Unidad Impositiva Tributaria, debiendo determinarse y aprobarse de conformidad
con lo estipulado por los artculos 44 y 45 de la Ley N 27444, Ley del
Procedimiento Administrativo General.
Artculo 54.-Sujecin a los parmetros urbansticos y edificatorios
La Licencia de Obra se otorgar en estricto cumplimiento de los parmetros
urbansticos y edificatorios vigentes. Competer a la dependencia municipal
correspondiente determinarlos cuando los planes urbanos o proyectos
urbansticos integrales no los hayan establecido.
Artculo 55.- Vigencia de la Licencia de Obra
La vigencia de la Licencia de Obra se sujetar a lo siguiente:
55.1 El plazo de vigencia de la Licencia de Obra ser de treinta y seis (36) meses.
Este plazo podr ser ampliado por una sola vez, a simple solicitud del propietario,
por el trmino de doce (12) meses adicionales, sin requerirse nuevo pago y
respetndose los parmetros urbansticos y edificatorios con los que fue otorgada.
La ampliacin del plazo ser solicitada, por el propietario o el responsable de
obra, antes de la caducidad de la licencia, mediante el FOM.
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55.2 De producirse la caducidad de la licencia, el propietario podr revalidarla,


con los plazos establecidos en el numeral 55.1, abonando los derechos
correspondientes al saldo de obra por ejecutar.
55.3 En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas, se podr solicitar
Licencia de Obra por cada etapa, en base a un proyecto integral cuya aprobacin
tendr una vigencia de diez.
Artculo 56.- Valor de la obra
El valor de la obra se obtendr de la siguiente forma:
a) Para edificacin nueva o ampliacin, con
Oficiales de Edificaciones para Costa, Sierra
actualizados mensualmente de acuerdo con los
cuya fotocopia entregarn las municipalidades
numeral 45.4 de este Reglamento.

base en los Valores Unitarios


y Selva, segn corresponda,
ndices aprobados por el INEI,
tal como se establece en el

b) Para remodelacin, modificacin, reparacin, puesta en valor y cercado, con


base y en proporcin a los Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para Costa,
Sierra y Selva, segn corresponda, actualizados mensualmente de acuerdo con
los ndices aprobados por el INEI, solo en casos que no sea posible establecer
una proporcin con estos valores se presentar un presupuesto de obra con
valores unitarios tomados de una revista especializada, adjuntando copia de la
pginas de este documento.

Imagen N 14: Se me observa realizando la revisin de los


planos de arquitectura para corroborar que no se hayan
efectuado modificaciones en la arquitectura del edificio,
ubicado en la Urb. Hurtado Miller, Mz H. Lote 5.

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Imagen N 18: Se me observa revisando


las estructuras, adems revisando el
encofrado de la losa aligerada, en el nivel
sexto de la edificacin

Imagen N 19: Se observa una inclinacin en


el ltimo nivel de la edificacin (conocida en
obra con el nombre de cola de pato), la altura
ms alta se ubica a 2.70m y la ms baja a

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LEVANTAMIENTO TOPOGRFICO.
El mtodo de campo a utilizar para el levantamiento y representacin de
superficies depende de mltiples factores entre los cuales se pueden mencionar:
rea de estudio.
Escala del mapa.
Tipo de terreno.
Equidistancia de las curvas de nivel.
Caractersticas y tipo de proyecto a desarrollar.
Equipo disponible.
El mtodo de radiacin es el mtodo comnmente empleando en levantamientos
de superficies de mediana y gran extensin, en zonas de topografa accidentada,
con vegetacin espesa. Este mtodo se apoya en una poligonal base previamente
levantada a partir de cuyos vrtices se hacen radiaciones a fin de determinar la
ubicacin de los puntos de relleno y de detalles. Los equipos utilizados para
levantamiento por radiacin son la estacin total y prisma.. Cuando se usa
estacin total con prisma, generalmente los puntos quedan grabados
automticamente por sus coordenadas, en un archivo con formato ASCII en la
libreta de campo electrnica.

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Imagen N 21: Se observa que estamos


revisando un plano de ubicacin de un predio
rural ubicado en la Urb. Cajamarca 2010

Imagen N 22: Se me observa con la estacin


total Leyca TS-06 para realizar el
levantamiento topogrfico, predio rural
ubicado en la Urb. Cajamarca 2010

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Imagen N 25: Se me observa verificando la


ubicacin de una edificacin, realizaremos los
planos de localizacin y ubicacin.

Imagen N 26: Se me puede observar revisando unos


planos, para modificar el diseo que tuvo observaciones
en la Municipalidad Provincial de Cajamarca.

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Imagen N 31: Se observa la edificacin que


servir para el uso de oficinas, ubicada en el
Jr. Cardosanto.

Imagen
N 33:PRE
Se observa
que estn dejando
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agregado grueso y fino para el concreto que se


vaciara en la losa aligerada e = 0.20m.

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Imagen N 34: Se observa que estoy


corroborando el espaciamiento de los estribos y
los dobleces en los mismos.

Imagen N 35: Se observa el encofrado de las


vigas y de la losa aligerada del segundo nivel.

Imagen N 36: Se observa a 01 operario, que est


realizando el ensamblaje del encofrado de la losa
aligerada.

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Imagen N 38: Se me observa verificando el


ensamblaje del encofrado de la losa aligerada.

Imagen N 39: Se observa que estn limpiando el


trompo, antes de que se empiece con la mezcla
de concreto.

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Imagen N 40: Se observa la fachada de la


edificacin en construccin.

Imagen N 41: Se observa los frentes de obreros


el 1ero se encarga de las instalaciones sanitarias,
mientras que el segundo en las instalaciones
Imagen N 42: Se observa
caja octogonal de luz,
elctricas.
que forma parte de las instalaciones elctricas.

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Imagen N 44: Se observa a los obreros


colocando el concreto en las Vigas principales,
luego en las secundarias, finalmente se empiezan
a llenar viguetas.

Imagen N 45: Se me observa realizado la


inspeccin del vaciado de la losa, corroborando
con los planos la distribucin correcta del acero
Imagen N 46: Se me observa el vaciado del
techo inclinado, se utiliz concreto con fc = 210
y ladrillos de 12 cm, por lo tanto el espesor de la
losa es de 17 cm

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Imagen N 47: Se me observa realizando la


revisin de los planos de estructuras para el
armado de las vigas principales.
Imagen N 48: Se observa la extraccin de
probetas de concreto de la losa aligeradas las
cuales sern enviadas al laboratorio
Imagen N 49: Se observa el armado de las vigas
secundarias del techo del segundo modulo
Imagen N 49: Se observa el trabajo de
albailera, se utilizaron ladrillos de cemento, se
utilizaron columnetas para confinar la pared

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Imagen N 49: Se observa la colocacin de las


soleras y tablones para colocar el ladrillo y las
viguetas posteriormente.

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Imagen N 49: Se observa el armado de las bases


de vigas, para dicho trabajo se colocaron
puntales a 80cm de separacin y tablones

CONCLUSIONES:
Se logr obtener gran parte del conocimiento sobre el saneamiento de
propiedades urbano rurales que estn regulados por las leyes 27157,
decreto legislativo 667 y la ley 27161, estas normas establecen los
procedimientos que buscan perfeccionar los derechos posesorios a efectos
de garantizar su inscripcin.
Se cumpli al 100% con el cronograma de las prcticas pre-profesionales.
8. BIBLIOGRAFA:

http://www.minjus.gob.pe/wp-content/uploads/2014/03/ds008-2000-mtc.pdf
http://blog.pucp.edu.pe/blog/registralynotarial/2009/10/21/el-procedimientode-regularizacion-de-fabrica/
http://www.abogadosinmobiliarios.pe/el-saneamiento-fisico-legal-de-prediosen-peru/

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