Contract de vnzare-cumprare. Aciune ntemeiat pe dispoziiile art. 1337 din Codul civil din 1864.

Condiii i
efecte
Cuprinspematerii:Dreptcomercial.Contracte
Indexalfabetic:aciunenrspundere
-contractdevnzare-cumprare
-eviciune

C.civ.din1864,art.1326,art.1337
Prin garania contra eviciunii, cumprtorul beneficiaz, n temeiul legii, de promisiunea vnztorului c nu-i va
pierde dreptul asupra lucrului, fie pentru o cauz anterioar vnzrii, fie printr-o fapt personal a vnztorului,
posterioar vnzrii, respectiv c l va apra pe cumprtor de orice pagub i l va despgubi dac ea s-a produs.
Prin urmare, cumprtorul, odat cu bunul, dobndete, ca accesoriu, conform art. 1326 C. civ., i aciunea n
garanie, inclusiv garania contra eviciunii.
Eviciunea, plecnd de la etimologia termenului a evinge (evinco) a nvinge n justiie, semnific pierderea total sau
parial a lucrului vndut prin efectul unei hotrri judectoreti, care recunoate n folosul unui ter existena unui drept
real asupra bunului, n virtutea unei cauze anterioare vnzrii, n alte cuvinte ipoteza vnzrii lucrului altuia.
Chiar dac vnzarea bunului altuia este sancionat cu nulitatea actului de vnzare-cumprare, obligaia de
garanie n aceast ipotez nu izvorte din vnzare, ci din culpa vnztorului, delict sau quasi delict, care a transmis
un bun ce nu-i aparine.
Astfel, n ipoteza vnzrii bunului altuia, chiar dac vnzarea este nul obligaia de garanie izvorte din actul a crui
realitate juridic nu poate fi contestat, pe care prile l-au calificat vnzare, sanciunea nulitii vnzrii neputnd
afecta rspunderea vnztorului n temeiul art. 1337 C. civ. n msura n care sunt ndeplinite i celelalte condiii impuse
de dispoziiile care reglementeaz rspunderea pentru eviciune, garania fiind un efect al desfiinrii retroactive a
vnzrii.

SeciaaII-acivil,Decizianr.3482din7noiembrie2014

I.Obiectul aciunii introductive i hotrrile pronunate n ciclurile procesuale derulate n cauz.

1.PrinaciuneanregistratperolulTribunaluluiBucuretila25.08.2010,astfelcumafostmodificaticompletatla
14.12.2010, reclamanta SC N.B. SA, prin lichidator judiciar, a solicitat, n contradictoriu cu prtele Confederaia
NaionalaSindicatelorLiberedinRomniaF.(C.N.S.L.R.)iSCF.SRL,prinlichidatorjudiciar,nprincipalobligarea
C.N.S.L.R. la plata sumei de 20.326.560 lei n temeiul rspunderii pentru eviciune, respectiv pentru 74% din cldirea
deinutdeSCN.B.SA,iar,nsubsidiar,obligareaC.N.S.L.R.laplatasumeide27.468.324leictreprtaSCF.SRL
ntemeiulrspunderiipentrueviciuneaa100%dincldireacumpratdelaC.N.S.L.R.
Potrivit reclamantei, prin contractul de vnzare-cumprare autentificat sub nr. 6621 din 19.06.1997, C.N.S.L.R. F. a
vndut prtei SC F. SRL imobilul situat n Bucureti, B-dul R.E. nr. 25, iar prin contractul de vnzare-cumprare
autentificatsubnr.2092/17.12.1997,reclamantaSCN.B.SA(fostB.C.U.SA)adobnditdelaSCF.SRLcotade74%
dindreptuldeproprietateasupraimobiluluisituatnB-dulR.E.nr.25.
Aartatreclamantac,mpreuncuceledouprte,aufostchematenjudecatdeterepersoanejuridicencauza
ce a format obiectul dosarului nr. xx273/3/2006 nregistrat pe rolul Tribunalului Bucureti avnd ca obiect constatarea
nulitii absolute a contractelor de vnzare-cumprare nr. 6621/1997 i nr. 2092/1997, iar prin sentina civil nr.
996/2007aTribunaluluiBucuretirmasirevocabilprindecizianr.8328/2009analteiCurideCasaieiJustiies-a
constatatnulitateaabsolutacontractelordevnzare-cumprarenr.6621/1997inr.2092/1997.

1/5

Detalii jurispruden

ReclamantaasusinutcprtaSCF.SRLidatoreazgaraniapentrueviciuneconformart.1337C.civ.,iarprta
C.N.S.L.R.F.,larndulsu,areobligaiadeagarantacontraoricreieviciunitotalesauparialepecumprtorulSCF.
SRL;cncondiiilencareSCF.SRL,ninsolven,armasinactiv,reclamanta,ncalitatedecreditoralacesteia,
poateexercitatoatedrepturileiaciuniledebitoruluisu,afardeaceleacaresuntexclusivpersonalepotrivitart.974
C.civ.
ncauz,prtaSCF.SRLaformulatocereredeintervenieninterespropriuprincareasolicitatobligareaC.N.S.L.R.
F.laplatasumeide27.468.326leicutitludegaraniepentrueviciune.
La19.04.2011 Uniunea General aSindicatelor dinRomnia aformulat ocerere deintervenie ninteres propriu prin
careasolicitatobligareaSCN.B.SAlaplatasumeide27.468.326leireprezentndcontravaloarealipseidefolosina
imobilului din B-dul R.E., precum i obligarea C.N.S.L.R. F. la 20.326.550 lei, lipsa de folosin pentru acelai imobil,
invocndcalitateasadeproprietaralimobilului.
2.Astfelinvestit,tribunalulprinncheiereainterlocutoriedin17.05.2014ancuviinatnprincipiucerereadeintervenie
principal formulat de SC F. SRL, a respins cererea de intervenie principal formulat de Uniunea General a
Sindicatelor din Romnia, constatnd c nu sunt ndeplinite cerinele legale pentru ncuviinarea n principiu, iar prin
sentinacivilnr.1813din26.10.2011arespinscanentemeiateexcepiilelipseicalitiiprocesualeactiveareclamantei
SCN.B.SAialipseicalitiiprocesualepasiveaC.N.S.L.R.F.iarespinscanentemeiataciuneareclamantei.
2.Prindeciziacivilnr.184Adin3.05.2012,CurteadeApelBucureti,SeciaaIV-acivilaadmisapeluriledeclarate
dereclamantiprtaSCF.SRL,adesfiinatsentinafonduluiiatrimiscauzasprerejudecareaceleiaiinstane.
Pentruadecideastfel,instanadeprimcontroljudiciaraconstatatcprimainstanaomisspunndiscuiaprilor,
latermenullacares-aacordatcuvntulpefond,cerereadeintervenieninterespropriuformulatdeSCF.SRLi,de
asemenea, a omis s se pronune asupra acestei cereri ce trebuia soluionat de sine stttor n raport de interesul
juridicalintervenientului,cerereadeintervenieformulatfiindoveritabilcerereprincipalndosar.
3.nrejudecare,TribunalulBucureti,SeciaaIV-acivil,prinsentinacivilnr.722din01.04.2013arespinsexcepia
lipsei calitii procesuale active a reclamantei i excepia lipsei calitii pasive a C.N.S.L.R. F., ca nentemeiate; a
respinscerereadechemarenjudecat,astfelcumafostmodificat,formulatdereclamantaSCN.B.SAprinlichidator
judiciar n contradictoriu cu prtele C.N.S.L.R. F. i SC F. SRL, prin lichidator judiciar, ca nentemeiat, a respins
cerereadeintervenieninterespropriuformulatdeSCF.SRL,canentemeiat.
nceeaceprivetecalitateaprocesualactivareclamanteiipasivaprteiC.N.S.L.R.F.,primainstan,plecnd
delaraportuljuridicafirmatdeparte,prinmotivareanfaptindreptacereriisale,areinutcreclamantanraportul
juridicafirmatsepretindecreditoareaprteiSCF.SRL,ntemeiulgaranieipentrueviciuneipretinde,totodat,c
SCF.SRLestecreditoareaprteiC.N.S.L.R. F.,ntemeiulaceleiaigaraniipentrueviciune, neavndrelevanc
prta C.N.S.L.R. F. nu este parte n contractul de vnzare-cumprare ncheiat la 17.12.1997 ntre SC F. SRL i SC
N.B.SA,deoarecereclamantainvocmpotrivaprteiundreptaldebitoareisaleSCF.SRL,dreptizvortdinprima
vnzarencheiatntreC.N.S.L.R.F.iSCF.SRL.
Cuprivirelafondulcauzei,tribunalulareinutcreclamantai-antemeiatcerereapedispoziiileart.1344-1346C.civ.
referitoarelaobligaiadegaraniepentrueviciune.
n continuare, tribunalul a artat c obligaia de garanie pentru eviciune este o obligaie izvort din contractul de
vnzare-cumprare,fiindunefectalacestuia,astfelcdreptulcumprtoareideafidespgubitimpuneexistenaunui
contract valabil ncheiat, iar n cauz, prin sentina civil nr. 996/27.06.2007 pronunat de Tribunalul Bucureti s-a
constatatnulitateaabsolutahotrriinr.159/1996aC.N.S.L.R.F.-ComitetulDirector,-precumiacontractelorde
vnzare-cumprareautentificatesubnr.621/1997inr.2092/1997pecarereclamantaintemeiazpreteniile.
Caatare,aconchisinstana,cumunactnulnuproduceniciunefect,contractuldevnzare-cumpraredeclaratnulprin
sentina nr. 996/2007 nu poate da natere obligaiei de garanie pentru eviciunea pe care reclamanta i-a ntemeiat
cererea,fiinddeprisosaseanalizancemsuraufostndeplinitecondiiilegaranieipentrueviciune.
negalmsur,tribunalulaapreciatcreclamantanupoatepretinde,pecaleaaciuniioblice,nnumelepretinseisale
debitoare SC F. SRL, garania pentru eviciune datorat acesteia de C.N.S.L.R. F. deoarece, prima vnzare fiind
declaratnul,C.N.S.L.R.F.nudatoreazgaraniapentrueviciunefadeSCF.SRL.
4. Apelul. Decizia civil nr. 16A din 22.01.2014 pronunat de Curtea de Apel Bucureti, Secia a III-a civil i pentru
cauze cu minori i de familie.

2/5

Detalii jurispruden

Prindeciziasusmenionat,CurteadeApelBucuretiarespinscanefondatapeluldeclaratdereclamantaSCN.B.SA
prinlichidatorjudiciarmpotrivasentineicivilenr.722/01.04.2013pronunatdeTribunalulBucureti.
Instana de prim control judiciar a apreciat c raionamentul instanei de fond, potrivit cruia n cauz nu poate fi
antrenatrspundereavnztoruluipentrueviciuneconformart.1337iurm.C.civ.atuncicndactulcareastatla
baza dobndirii dreptului de proprietate a fost constatat nul, este corect, deoarece premisa acestui tip de rspundere
este una contractual, (izvort din contractele de vnzare-cumprare autentificate sub nr. 621/1997 i respectiv nr.
2092/1997), ceea ce presupune valabilitatea contractelor i pierderea bunului de ctre cumprtor urmare drepturilor
preferabileinvocatedeunterasupraobiectuluivnzrii.
ntruct, n cauz, contractul de vnzare-cumprare nu mai este n vigoare, fiind constatat nul, se pune problema
repuneriiprilornsituaiaanterioar,potrivitprincipiuluirestitutio in integrum ceguverneazefectelenulitii,garania
pentrueviciuneneputndoperanipotezaconstatriinulitiicontractuluidevnzare-cumprare.
n ceea ce privete nclcarea dispoziiilor art. 1201 C. civ. privind autoritatea de lucru judecat a sentinei civile nr.
996/2007aTribunaluluiBucureti,invocatprinmotiveledeapel,instanaaconstatatcprinsentinacivilnr.996/2007
s-aurespinscererilederepunereaprilornsituaiaanterioarcumotivareacacestaspectpriveteefectelenulitii
ntrepri,inufadeteri.
Fadeaceastdezlegare,instanadeapelaapreciatcnusuntincidentedispoziiileart.1201C.civ.ntructncauza
anterioarSCN.B.SAprinlichidatorjudiciarnuaformulatcererederepunerensituaiaanterioar,cererileprtelor
C.N.S.L.R.F.iUniuneaSindicatelorDemocraticenefiindsoluionatepefond.
nacestecondiii,instanadeapelareinutcoricediscuiedesprebuna-credinacumprtorilorreclamanidincauza
defanumaipoatefiantamat.
Concluzionnd,instanadeapelaapreciatcreclamantaconfundinstituianulitiiactuluiigaraniapentrueviciune,
instituii care se exclud reciproc, deoarece prin definiie tulburarea de drept nu poate fi reprezentat de o aciune n
constatareanulitiiactuluijuridicgeneratoralrspunderiipentrueviciune.
5.Recursul. Motivele de recurs.
mpotrivaacesteideciziiadeclaratrecursreclamantaSCN.B.SAprinlichidatorjudiciarsolicitndmodificareadeciziei
atacatei,nprincipal,admitereacereriideintervenieprincipaleaSCF.SRLiaaciuniioblicepromovate,nsensul
obligriiC.N.S.L.R.F.laplatasumeide27.468.327leictreSCF.SRL,nsubsidiar,recurentaasolicitat,nmsuran
carecerereadeintervenieprincipalesterespins,admitereaaciuniioblicensensulobligriiprteiC.N.S.L.R.F.s
i achite SC F. SRL suma de 27.468.324 lei reprezentnd rspunderea pentru eviciune pentru 100% din cldire sau
obligarea direct a C.N.S.L.R. F. la plata ctre sine a sumei de 20.326.560 lei reprezentnd rspunderea pentru
eviciunea70%dincldirerespectivparteadeinutdeSCN.B.SA.
Recurentai-antemeiatrecursulpemotiveledenelegalitateprevzutedeart.304pct.9iart.304pct.7C.proc.civ.,
susinnd,nesen,nargumentareacriticilordenelegalitateurmtoarele:
Potrivitrecurentei,considerentelecareaustatlabazahotrriiinstaneideapelrelevaplicareagreitadispoziiilor
legaleprevzutedeart.1337,art.1339iart.1340C.civ.dela1864,dupcareizvoruleviciuniiestelegal,eaopernd
ncauzchiardaccontractulafostdeclaratnul.
A susinut recurenta c anularea contractului const n pierderea proprietii, iar finalitatea eviciunii, astfel cum este
reglementatdedispoziiilelegalesusmenionate,estecavnztorulcareavndutcevacenu-iaparinesrspund
fadecumprtor.
nacestsens,autoarearecursuluiaapreciatcvnztorulC.N.S.L.R.F.este,potrivitsentineiirevocabile,rspunztor
pentrueviciunentructanstrinatunbuncenuiaparine,fiindderea-credin.
Subsumatmotivuluidenelegalitateprevzutdeart.304pct.7C.proc.civ.,recurentaaartatcinstanadeapelomite
s examineze n considerentele deciziei toate aprrile formulate prin motivele de apel, n condiiile n care aceste
aprrinuaufostanalizatedeinstanafondului.
Potrivit recurentei, instana de apel a nclcat dispoziiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., motivarea sumar a
decizieiechivaleazcuonemotivarecuconsecinadesfiinriihotrrii.

3/5

Detalii jurispruden

Intimata C.N.S.L.R. F. a formulat ntmpinare la cererea de recurs prin care a solicitat respingerea recursului ca
nefondat.
n esen, intimata a susinut c instana de apel a pronunat o hotrre temeinic i legal cu aplicarea corect a
dispoziiilor art. 1337 C. civ., deoarece obligaia de garanie nu poate izvor dintr-un contract constatat nul potrivit
principiuluiquod nullum est, nullum producit effectum.
n acelai sens, intimata a artat c prin hotrrea judectoreasc anterioar s-a constatat nulitatea absolut a celor
doucontractedevnzare-cumprareis-arespinsnmodcorectcerereaderepunereaprilornsituaiaanterioar,
ntruct acest efect al nulitii absolute privete prile semnatare ale contractelor, i nu terii care nu pot solicita
restituireaaceeaces-aexecutat.
6.nalta Curte, verificnd n cadrul controlului de legalitate decizia atacat, n raport de criticile de nelegalitate invocate,
a constatat c recursul este fondat pentru considerentele ce urmeaz:
6.1. Cutitlu preliminar nalta Curte noteaz cpotrivit dispoziiilor cuprinse nCodulcivil dela1864Titlul VDespre
vinderi. Capitolul IV vnztorul este dator nu numai s predea bunul cumprtorului, el trebuie s-i garanteze
proprietatea i aptitudinea bunului pentru o utilizare normal, garania contra eviciunii i contra viciilor ascunse fiind
prevzuteexpresnart.1326C.civ.
Pringaraniacontraeviciunii,cumprtorulbeneficiaz,ntemeiullegii,depromisiuneavnztoruluicnu-ivapierde
dreptul asupra lucrului, fie pentru o cauz anterioar vnzrii, fie printr-o fapt personal a vnztorului, posterioar
vnzrii,respectivclvaaprapecumprtordeoricepagubilvadespgubidaceas-aprodus.
Prinurmare,cumprtorul,odatcubunul,dobndete,caaccesoriu,conformart.1326C.civ.,iaciuneangaranie,
inclusivgaraniacontraeviciuniiproveninddinfaptaproprieavnztoruluisauproveninddelateri,dreptuldeainvoca
garaniafiindtransmisibililacumprtoriiulterioriaiaceluiaibun.
Totodat,art.1337instituieogaraniededreptprivitoarelaproprietatealucruluivndut,vnztorulfiinddedreptobligat
s rspund fa de cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, sau de sarcinile care s-ar invoca
asuprabunuluiicarenuaufostdeclaratelancheiereacontractului.
Eviciunea, plecnd de la etimologia termenului a evinge (evinco) a nvinge n justiie, semnific pierderea total sau
parialalucruluivndutprinefectuluneihotrrijudectoreti,carerecunoatenfolosulunuiterexistenaunuidrept
realasuprabunului,nvirtuteauneicauzeanterioarevnzrii,naltecuvinteipotezavnzriilucruluialtuia.
Chiardacvnzareabunuluialtuiaestesancionatcunulitateaabsolutaactuluidevnzare-cumprare,obligaiade
garanienaceastipoteznuizvortedinvnzare,cidinculpavnztorului,delictsauquasidelict,careatransmis
unbuncenu-iaparine.
naceastconcluzie,seimpuneafisubliniatiformulareautilizatnredactareaart.1337,respectivrspundereade
dreptavnztoruluictrecumprtorcare,potrivitregulilorgeneralealerspunderiicivile,iaretemeiulnrepararea
prejudiciuluiprodusprinfaptailiciticulpabil.
negalmsur,textulnudistinge,nceeacepriveteeviciunea,modalitateancarevnzareaafostconstatatnul
sau anulabil, iar, pe de alt parte, nulitatea ca sanciune care lipsete actul de anumite efecte nu este o msur
ndreptatmpotrivaactuluijuridiccaatare,noiuneadeinexistenaactuluineavndrelevanfadeefectelenulitii,
deoareceinexistenaactuluinuarmaijustificarepunereaprilornsituaiaanterioar.Altfelspus,actulnulntrunete
toateelementelenecesareexisteneisale,darncalcanumiteprevederiprivindvaliditateancheieriisale.
De aceea, n ipoteza vnzrii bunului altuia, chiar dac vnzarea este nul obligaia de garanie izvorte din actul a
cruirealitatejuridicnupoateficontestat,pecareprilel-aucalificatvnzare,sanciuneanulitiivnzriineputnd
afectarspundereavnztoruluintemeiulart.1337C.civ.nmsurancaresuntndepliniteicelelaltecondiiiimpuse
de dispoziiile care reglementeaz rspunderea pentru eviciune, garania fiind un efect al desfiinrii retroactive a
vnzrii.
n sfrit se impune a sublinia c n situaia eviciunii totale dispoziiile legale (art. 1341 C. civ.) prevd un sistem de
despgubire a cumprtorului evins mai favorabil dect cel care ar rezulta din aplicarea consecinelor nulitii i nu
exist nicio interdicie legal pentru cumprtorul evins s opteze pentru rspunderea contra eviciunii, ci, dimpotriv,
caracterul legal al acestui tip de rspundere a vnztorului oblig la aplicarea ntocmai a dispoziiilor care stabilesc
ntindereadespgubirilor.

4/5

Detalii jurispruden

6.2.ncauz,attprimainstan,ctiinstanadeapelauapreciatcestedeprisosaseanalizancemsuraufost
ndeplinite condiiile angajrii rspunderii pentru eviciune, de vreme ce situaia premis a unei astfel de analize
respectivvalabilitateacontractuluidevnzare-cumprarenuestendeplinit,contractulfiindconstatatnulastfelcnu
poatefiantrenatrspundereavnztoruluintemeiulart.1337C.civ.
Soluia adoptat de prima instan i meninut de instana de apel, n sensul respingerii de plano a rspunderii
vnztoruluipentrueviciune,ncondiiileneexaminriidispoziiilor legaleincidente(art.1337iurm.C.civ.)careau
constituittemeiuldedreptalaciuniiintroductive,estelipsitdefundamentlegalechivalndcuonecercetareafondului
cauzei.
Instanadeapeleradatoare,nraportdecaracteruldevolutivalciideatacidemotiveleinvocateprincerereadeapel,
s examineze cauza prin prisma temeiurilor de drept artate, respectiv n ce msur pierderea proprietii de ctre
reclamanta-cumprtoarenfavoareaunuiter,prinefectuluneihotrrijudectoretiirevocabile,antreneazgarania
legalprevzutdeart.1337C.civ.nsarcinavnztorului.
Cu alte cuvinte, s examineze n mod concret i n raport de circumstanele cauzei condiiile cerute pentru ca
mprejurareainvocatcaeviciunesantrenezegaranialegalprevzutdeart.1337C.civ.,condiiicare,nraportde
dispoziiilelegalecitatenprimaparteaacestorconsiderente,secircumscriuverificriicauzeieviciunii,respectivdaca
fost determinat de un viciu iminent dreptului vnztorului, care provine dintr-o cauz anterioar vnzrii i dac nu
existocauzdenegaranie.
nconsiderareacelormaisusnfiate, naltaCurteaconstatat cdeciziaatacatestenelegalattdinperspectiva
lipseidetemeilegal,ctinceeaceprivetenecercetareacorespunztoareafondului,astfelcntemeiulart.312
alin. (1) i (3) C. proc. civ., a admis recursul i a casat decizia curii de apel cu trimiterea cauzei spre rejudecare, la
aceeaiinstannvedereaexaminriieiprinprismadispoziiilorlegaleincidenteiamotivelordeapelformulate.

5/5

Detalii jurispruden