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Miguel Silva Graa
University of Coimbra
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Resumo
Os centros comerciais so hoje um dos elementos mais marcantes da cidade contempornea,
assim como um dos lugares-chave do quotidiano dos seus utilizadores. Porm, estes raramente
so tomados em conta na definio de estratgias e polticas urbanas; ainda que sejam, como
muitos equipamentos de cariz pblico, ns condensadores de semelhante intensidade na
"peregrinao" urbana dos seus actores.
Portugal - onde no incio da dcada de 2000 existiam j 745 centros e galerias comerciais,
onde encontramos a maior proporo europeia de utilizadores de centros comerciais entre os 15
e os 34 anos (juntamente com a Sucia) e a maior percentagem de rea bruta locvel por
habitante do Sul da Europa (juntamente com a Frana) - no ser indiferente a este processo
global. Este ser alis um fenmeno indiscutivelmente marcante em contexto nacional, como
demonstram os cerca de 2 milhes de utilizadores por ms que visitam cada um dos dois
maiores centros comerciais das reas Metropolitanas de Lisboa e Porto.
Apesar de frequentemente rodeados de alguma polmica, pouca tem sido a literatura
especfica produzida sobre o seu impacto territorial ou regulao econmica e urbanstica.
Ainda que alguns estudos abordem a sua implantao no contexto portugus, geralmente com
um enfoque sobre o aparecimento e expanso do prprio fenmeno; escassas sero as
referncias relativas a estas tipologias comerciais ao nvel do planeamento urbano. Sendo, por
um lado, totalmente inexistentes na maior parte dos estudos recentes, produzidos sobre os seus
territrios metropolitanos (Atlas da AML, Lisboa 2020, Programa Territorial de
Desenvolvimento 2007-2013 da AMP); e, por outro, raras ao nvel dos Instrumentos de Gesto
Territorial, apenas sendo identificveis algumas aluses em documentos recentes produzidos ao
nvel regional (reviso PROT-AML e PROT-Norte) e estando totalmente ausentes aos nveis
nacional, especial, municipal ou local.
O objectivo desta comunicao ser precisamente abordar a problemtica da avaliao do
impacto territorial destas tipologias no panorama nacional - procurando aferir onde e porque se
instalam, que alteraes provocam e inclusive, no actual cenrio de crise econmica, que efeitos
podero provocar o seu fecho -, com vista a tentar contribuir para a incluso desta problemtica
nos instrumentos de gesto e planeamento do territrio, assim como traar recomendaes para
o planeamento e regulao deste tipo de equipamentos privados de uso colectivo em Portugal.
Palavras-chave: planeamento e regulao econmica e urbanstica; equipamentos privados de
uso colectivo; centros comerciais; Portugal
* Arquitecto. Professor Auxiliar Convidado do Departamento de Engenharia Civil da Universidade de Coimbra (DEC - UC).
Membro integrado do Centro de Investigao em Engenharia Civil do Departamento de Engenharia Civil da Universidade de
Coimbra (CIEC/DEC - UC) / Rua Lus Reis Santos, Plo II da Universidade, 3030-788 Coimbra / Tel: (+351) 239 797 100 / Tim:
(+351) 91 291 68 41 / Email: miguel.graca@dec.uc.pt.
Ttulo/Subttulo da Comunicao
Primeiro e ultimo nome do(s) autor(es)
1. Introduo:
Hoje, incontestavelmente, a condio da cidade contempornea exprime-se atravs de um
territrio organizado em rede e marcado pelos seus eixos de mobilidade. Acompanhando a
emergncia desta "nova condio urbana", veremos como surgem para alm da tradicional
rede de espaos pblicos um conjunto de "outros lugares", que se assumem como ns das
paisagens metropolitanas nos quais se implantam.
Este fenmeno, comum a maior parte das reas urbanas europeias e igualmente visvel em
Portugal, ver-se- materializado num hiper-texto de equipamentos ldico-comerciais como
campos de jogos, kartdromos, piscinas, discotecas, parques infantis, pavilhes de espectculos,
estdios, parques temticos ou plos de indstrias criativas que criaro o campo de aco dos
usos de uma cultura ps-urbana, condensada no tempo e dispersa no espao.
Entre estes, uma tipologia ter uma peculiar representatividade urbana: o centro comercial.
E, no apenas por ser hoje um dos elementos mais marcantes da cidade contempornea ou um
lugar incontornvel da prpria actividade do consumo. Mas tambm porque, ao ocupar papis
que antes apenas estavam reservados aos domnios pblicos da cidade, se tornou num dos
lugares-chave da vida quotidiana dos prprios cidados.
Mas, se ir ao shopping experincia de todos, a discusso do papel hoje desempenhado
pelos centros comerciais , todavia, um tema controverso. Criticados por uns (Jackson, 1985;
Whyte, 1988; Sorkin, 1992; Davis, 1992; Ghirardo, 1996; Elin, 1997) que os consideram
responsveis pelo declnio dos centros das cidades e do seu comrcio tradicional ou que
desconfiam do carcter alienante e securizado dos seus ambientes sofisticados de consumo e
apreciados por outros (Crawford, 1992; Rybczynski, 1995; Amendola, 1997; Koolhaas, 1997;
Leong, 2001) que os consideram elementos potenciadores de dinmicas urbanas positivas,
acumulando a mais-valia de representarem lugares onde tudo se encontra acessvel num mesmo
local de uma forma confortvel, protegida e segura estes espaos constituem hoje,
independentemente da forma como seja encarada a crescente afirmao do seu papel, uma das
mais destacadas peas da cidade contempornea.
E se o centro comercial se define, indiscutivelmente, como um conjunto de estabelecimentos
comerciais, planeado, promovido e gerido de forma unificada1. E se na gnese do centro
comercial, enquanto frmula retalhista, se encontra indubitavelmente subjacente uma inteno
de concentrao comercial, com vista maximizao do lucro. Porm, hoje, estes no so
apenas espaos destinados ao consumo.
Condensando elevados fluxos de visitantes e fortes nveis de intensidade de uso, os centros
comerciais so tambm tendencialmente lugares de passeio, de cio e de lazer.
Cumulativamente a uma oferta concentrada de lojas e servios, cada vez mais, marcam presena
nestes formatos um conjunto de novas valncias ldicas, recreativas e culturais, com um
objectivo assaz claro: criar espaos amigveis e convidativos permanncia e ao consumo.
1
Mais precisamente, a primeira tentativa de definio do termo "centro comercial" seria proposta pelo Urban Land Institute (ULI)
que, em 1957, caracterizaria um shopping center enquanto um grupo de estabelecimentos comerciais arquitectonicamente
unificado, construdo num local planeado, promovido, possudo e gerido como uma unidade, cuja localizao, dimenso e tipo de
lojas que alberga, se encontram intimamente relacionados com a rea de mercado que serve. Frequentemente, estes
empreendimentos fornecem no local ou na sua proximidade um parque de estacionamento, adequado ao nmero e tipo de
estabelecimentos (Cf. SIMMONS, James The Changing Pattern of Retail Location. [Cit. por Salgueiro, Teresa Barata Novas
formas de comrcio. Finisterra: Revista Portuguesa de Geografia. Lisboa. Volume XXIV, n. 48 (1989), p. 152]).
Ttulo/Subttulo da Comunicao
Primeiro e ultimo nome do(s) autor(es)
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Nos ambientes cenogrficos e onricos das suas "ruas" e "praas" como nas da cidade
histrica, densa e compacta vagueia-se, come-se, bebe-se, descansa-se e consome-se
smbolos e mercadorias. E, por conseguinte, visit-lo tambm de algum modo ir ao
center.
Mas, para alm de constituir uma expresso particular do mercado de retalho onde so
mostrados, experimentados e vendidos produtos, assim como suportados usos, funes e
actividades que antes estavam reservados esfera dos espaos pblicos urbanos o centro
comercial , ele prprio, um cone destacado do panorama europeu contemporneo.
Num territrio que cresce, marcado pela descontinuidade tanto fsica, do seu tecido
urbano fragmentado e disperso, como relacional, fruto dos avanos no campo das
telecomunicaes e de novas formas de sociabilidade independentes da proximidade geogrfica
veremos assim afirmar-se, sobre a prpria estrutura urbana, uma malha de equipamentos
privados de uso colectivo, na qual a tipologia do centro comercial ser uma das suas mais
representativas rtulas.
Todavia, por consistir num corpo hbrido onde se rene um palimpsesto de ofertas, funes
e actividades, o centro comercial apresentar-se- na sua essncia como um objecto heterodoxo e
contraditrio. Lugar de negcio, mas tambm de cio. Aberto ao uso, mas fechado sobre si
mesmo. Pblico nos seus hbitos, mas privado na sua dominialidade. Focalizado nas
experincias individuais de consumo dos seus utilizadores, mas dirigido a pblicos e volumes
de distribuio massivos. Amplo na sua abrangncia geogrfica, mas pormenorizado no detalhe
da sua escala. Generalista nas suas temticas, mas representativo para o imaginrio de cada
utilizador.
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Figura 4: "Percentagem de visitantes dos centros comerciais na Europa, por faixa etria"
Where People Shop, Cushman & Wakefield, Healey & Baker (2004)
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Igualmente, enquanto fontes de interesse complementar, encontraremos para alm deste conjunto de estudos desenvolvidos por
diferentes investigadores, tanto sobre a generalidade do panorama portugus, como especificamente sobre as reas metropolitanas
em causa um vasto universo de relatrios e comunicados peridicos dos promotores e empresas de consultadoria internacionais
dos sectores imobilirios e retalhista, de onde possvel tambm retirar um sem nmero de dados valiosos para a caracterizao do
panorama retalhista portugus. De entre os vrios promotores e empresas de consultadoria do sector, destacaramos os relatrios
produzidos nomeadamente pela Aguirre Newman, AC Nielsen, CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Europe Real Estate, ING
Real Estate, Jones Lang LaSalle ou Larry Smith, entre outros; alguns dos quais se encontram listados nas referncias bibliogrficas
deste artigo.
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Sendo vulgarmente o enfoque da informao virado para a fiscalizao do ramo da restaurao e bebidas, feiras, mercados e venda
ambulante, cujo garante do cumprimento da regulamentao , alis, uma das competncias prprias das Cmaras Municipais.
4
O Atlas da rea Metropolitana de Lisboa consiste numa edio publicada pela rea Metropolitana de Lisboa (AML)
desenvolvida em colaborao com o Departamento de Geografia e Planeamento Regional da Faculdade de Cincias Sociais e
Humanas da Universidade Nova de Lisboa e coordenada por Jos Antnio Tenedrio cuja totalidade da cartografia foi no mbito
do Sistema Metropolitano de Informao Geogrfica. Esta publicao divide-se em vrios captulos correspondentes aos diversos
vectores de anlise desta unidade territorial: Introduo; Enquadramento Histrico; Enquadramento Geogrfico; Geografia Fsica;
Morfologia da Paisagem; Uso e Ocupao do Solo; Populao; Habitao; Actividades Econmicas; Cultura; Patrimnio e
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Figura 6: "Tipologias de Consumo na rea Metropolitana de Lisboa: Centros Comerciais na AML em 2002"
Margarida Louro, www.cidade.consumo (2004).
Identidades; Mobilidade e Transportes; Ordenamento e Planeamento; Sustentabilidade; e Futuro. Note-se, porm, que no captulo
sobre "Actividades Econmicas" no constam qualquer referncias sobre as tipologias especficas dos centros comerciais, nem sobre
a sua distribuio territorial.
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O Programa Territorial de Desenvolvimento da rea Metropolitana do Porto (AMP) consiste num documento que aprova a
estratgia de desenvolvimento territorial para o perodo 2007-2013, e as respectivas prioridades relativas ao investimento a realizar
pelos municpios, a serem co-financiados pelos fundos europeus, no perodo de programao definido pelo Quadro de Referncia
Estratgico Nacional (QREN 2007-2013). O documento estruturado em seis captulos, iniciando por enquadrar e por referenciar as
orientaes, o mbito e objectivos e as condicionantes estruturantes da contratualizao nos dois primeiros captulos. No terceiro
captulo inscreve-se uma breve referncia estratgia para o perodo de programao entre 2007-2013, e sua articulao com a
estratgia do Programa Operacional Regional do Norte 2007/2013 (ON.2 - O Novo Norte). No quarto captulo descreve-se a
estrutura da Subveno Global, no quinto captulo apresentam-se o plano de investimento, e no sexto captulo as respectivas
disposies de implementao. Por fim, apresenta-se, em anexo, uma listagem de elementos complementares a esta proposta, cujos
contedos acompanham, sustentam e fundamentam a presente proposta. Note-se, porm, que no captulo sobre "Competitividade e
Inovao" ou os pontos sobre "Mobilidade Urbana" ou "Conectividade do Sistema Urbano Regional" no constam em nenhumas
das propostas qualquer referncias sobre o papel, atractividade ou actual distribuio territorial das tipologias especficas dos centros
comerciais.
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O Plano Regional de Ordenamento do Territrio da rea Metropolitana de Lisboa (PROT-AML) consiste num documento
estratgico que define as linhas orientadoras de desenvolvimento territorial para a rea Metropolitana de Lisboa e que destaca como
prioridades a sustentabilidade ambiental, a qualificao metropolitana, a coeso scio-territorial e a organizao do sistema
metropolitano de transportes. A sua elaborao foi inicialmente determinada pelo Governo atravs da Resoluo do Conselho de
Ministros n. 21/89, de 15 de Maio estabelecendo a composio da comisso consultiva, posteriormente alargada a outras
entidades. Todavia a sua elaborao foi apenas concluda em finais de 1998, pela Comisso de Coordenao da Regio de Lisboa e
Vale do Tejo (CCDRLVT), atravs de uma equipa constituda por tcnicos do organismo e por consultores externos. Durante o
perodo de elaborao, o PROT-AML foi adaptado, tanto na forma como no contedo, legislao entretanto publicada,
nomeadamente a Lei n 48/98, de 11 de Agosto, e o Decreto-Lei n. 380/99, de 22 de Setembro, assim como nova realidade
urbanstica, econmica e social da regio metropolitana, que conformaram a prpria estrutura e contedo do Plano. A aprovao do
PROT-AML deu-se na reunio de Conselho de Ministros de 7 de Fevereiro de 2002 e foi publicado em Dirio da Repblica (I
Srie-B), pela Resoluo de Conselho de Ministros n. 68/2002, de 8 de Abril.
7
Em 2008, o Governo deliberaria alterar o Plano Regional de Ordenamento do Territrio da rea Metropolitana de Lisboa (PROTAML) em vigor, atravs da Resoluo do Conselho de Ministros n. 92/2008, de 5 de Junho. O processo de reviso em curso do
PROT-AML teria como objectivo redelinear as actuais estratgias de planeamento integradas face a um conjunto expectvel de
alteraes territoriais significativas, entre as quais a mudana de localizao do novo aeroporto de Lisboa, em conjunto com o
projecto de linhas ferrovirias de alta velocidade, as plataformas logsticas e o Projecto do Arco Ribeirinho Sul, que prev a
requalificao urbanstica de grandes reas de Almada, Seixal e Barreiro assim como a adopo de novas linhas gerais de
interveno para o planeamento escala municipal, dado conformidade legislao aplicvel entretanto em vigor. Aps a sua
elaborao, a Proposta de alterao do PROT-AML, acompanhada do respectivo Relatrio Ambiental do Plano e Parecer Final da
Comisso Consultiva, seria submetida a discusso pblica, entre 22 de Novembro de 2010 e 31 de Janeiro de 2011; estando estes
documentos disponveis para consulta no site da Comisso de Coordenao e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo
(CCDR-LVT), em <www.ccdr- lvt.pt>. Em 14 de Abril de 2011, a CCDR-LVT apresentaria ento Secretria de Estado do
Ordenamento do Territrio e das Cidades a proposta final de alterao do Plano Regional de Ordenamento do Territrio da rea
Metropolitana de Lisboa (PROT-AML). Porm, pelo facto das Opes estratgicas de base econmica da referida proposta de
alterao do PROT-AML estarem fortemente ancoradas a um conjunto de investimentos pblicos em infra-estruturas como o
Novo Aeroporto Lisboa (NAL), a Nova Travessia do Tejo e o projecto da Rede Ferroviria de Alta Velocidade que entretanto
seriam adiados ou mesmo abandonada a ideia da sua concretizao; a prpria Proposta de alterao do PROT-AML veria adiada a
sua implementao. Mais recentemente, em 5 de Julho de 2012, o Secretrio de Estado do Ambiente e do Ordenamento do
Territrio assinaria o Despacho n. 10079/2012, com vista ao reincio dos trabalhos preparatrios para a reviso das opes
estratgicas de base territorial e a actualizao do modelo territorial, por parte da CCDR-LVT; mais concretamente com vista a
fundamentar os termos de referncia do processo de reviso, nos termos do n. 7 do artigo 96. do Decreto-Lei n. 380/98, de 22 de
Setembro, conjugado com artigo 55. do mesmo diploma legal, na sua actual redaco.
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O Plano Regional de Ordenamento do Territrio do Norte (PROT-Norte) consiste num instrumento que define as opes
estratgicas no que respeita ao ordenamento do territrio, convertidas num modelo de organizao da Regio Norte de Portugal,
cuja proposta de reviso se encontra em fase de concluso, aguardando aprovao governamental. Constituem objectivos centrais da
adopo do PROT-Norte promover e reforar a coeso territorial da Regio do Norte, contrariando as assimetrias intra-regionais, a
competitividade social e econmica, a equidade territorial e social de acesso a bens, servios e oportunidades, a proteco dos
recursos naturais e culturais, a eficcia e racionalidade do uso do solo, e a melhoria do sistema urbano metropolitano e regional. O
PROT-Norte est a ser elaborado em cumprimento da Resoluo de Conselho de Ministros n. 29/2006, de 23 de Maro, e o seu
perodo de discusso pblica teve incio no dia 8 de Julho prolongando-se inicialmente at 7 de Setembro e depois prorrogado pela
Declarao de rectificao n. 1829/2009, publicada no Dirio da Repblica n. 147 2. srie, de 31 de Julho de 2009, at ao dia 9
de Setembro de 2009". A proposta do PROT-Norte foi durante este perodo colocada discusso pblica e disponibilizada on-line,
assim como os seus demais documentos complementares Sumrio Executivo, Parecer Final da Comisso Mista de Coordenao
(CMC) do PROT-Norte e respectivo Relatrio de Ponderao, Relatrio Ambiental e Resumo no Tcnico de Avaliao Ambiental
Estratgica, Relatrio e Programa de Execuo do Plano e Relatrios Temticos de Caracterizao e Diagnstico (Estrutura
Biofsica do Territrio e Valorizao do Patrimnio Natural; Patrimnio Construdo e Cultural; Riscos Extensivos; Riscos
relacionados com o Interface Terra/Mar; Estrutura de Povoamento, Sistema Urbano e Articulao Territorial; Acessibilidade,
Mobilidade e Logstica; Espao(s) Rural(is): Novos Paradigmas; Ordenamento Agrcola, Florestal e Desenvolvimento Rural;
Estruturao do Litoral; Ambiente Urbano; Redes e sistemas Equipamentos; Redes e sistemas Saneamento Bsico / Ciclo da
gua; Estruturas e Dinmicas Produtivas; Sistemas Energticos; Recursos Geolgicos e Hidrogeolgicos; Turismo e Termalismo;
Novas Tecnologias de Informao e Comunicao; Enfoque sub-regional do Arco Metropolitano; Enfoque sub-regional de Trs-osMontes e Alto Douro; e Enfoque sub-regional do Minho-Lima).
9
Cf. alnea d) do ponto 2.7.1 (Actividades Econmicas) do captulo 2 (Normas especficas), constantes na parte IV (Normas
orientadoras) do PROT-AML, publicado em Anexo Resoluo de Conselho de Ministros n 68/2002, de 8 de Abril.
10
Cf. Cenrios de desenvolvimento para a rea Metropolitana de Lisboa no horizonte 2020 (Parte I). In Relatrio do Plano Proposta de alterao do PROT-AML. Lisboa: CCDR-LVT, Maro de 2009, p. 5
11
De notar que o Arco Metropolitano, unidade territorial de referncia deste estudo, se refere a um territrio mais alargado que a
rea Metropolitana do Porto (AMP), alargando o universo das NUTS III do Grande Porto e Entre Douro e Vouga, pertencentes a
esta ltima unidade territorial, s NUTS III do Cvado (com 6 municpios somando 1.246 km de rea total e 393.064 habitantes em
2008), do Ave (com 10 municpios somando 1.245 km de rea total e 524.589 habitantes em 2008) e do Tmega (com 13
municpios somando 2.621 km de rea total e 560.782 habitantes em 2008).
12
Cf. Relatrio Sntese - Modelo Territorial: Arco Metropolitano do Porto. CEAU-FAUP, Maro 2009, p. 13.
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13
Cf. Relatrio Sntese - Modelo Territorial: Arco Metropolitano do Porto. CEAU-FAUP, Maro 2009, pp. 18-19.
Entendendo-se por materiais pesados segundo o "Relatrio Sntese - Modelo Territorial: Arco Metropolitano do Porto",
elaborado pelo Centro de Estudos de Arquitectura e Urbanismo (CEAU) da Faculdade de Arquitectura da Universidade do Porto
(FAUP) "a aglomerao de funes de elevado carcter polarizador, indutoras de mobilidade, e com uma dimenso excepcional
(mega-estruturas)", subdivididos em trs grupos distintos: "1) Os servios avanados e/ou de grande escala (hospitais centrais,
universidades, centros e grandes superfcies comerciais, servios avanados prestados s empresas). Exemplos: zona da Asprela,
centro do Porto, rea da Boavista, Zona Industrial de Ramalde (pelo seu potencial futuro no eixo Boavista-Aeroporto), Sr da Hora,
Arrbida, Gaia-Shopping, etc.; 2) Actividades e infra-estruturas logsticas. Exemplos: Leixes-Aeroporto, Gates, zonas industriais
de Gaia entre o IC2 e o IP1, Alfena, etc.; 3) actividades industriais com mistura de armazenagem e logstica. Exemplos: Refinaria,
Zona Industrial da Maia, eixo da N14/N13, Zona Industrial de Vila do Conde (Lactogal/Mindelo), Zonas Industriais de Gaia, etc.
Fora do ncleo central, podem-se observar tambm as maiores concentraes industriais nos Vale do Sousa e Ave". Identificando,
este mesmo relatrio, o eixo litoral (Gaia, travessia da Arrbida, Zona Industrial Ramalde, Leixes, Aeroporto) como a maior rea
de concentrao destes "materiais pesados" na rea Metropolitana do Porto, em si, pontuada por um nmero significativo interfaces
logsticos e de transitrios, centros comerciais e infra-estruturas de armazenagem (In Relatrio Sntese - Modelo Territorial: Arco
Metropolitano do Porto. CEAU-FAUP, Maro 2009, pp. 46-47).
14
15
O documento "Lisboa 2020: Uma Estratgia de Lisboa para a Regio de Lisboa" foi elaborado pela CCDR-LVT em 2007, no
contexto do planeamento estratgico e com vista ao novo perodo de programao financeira da Unio Europeia para o perodo
2007- 2013 (QREN) e sintonizada com a chamada Agenda de Lisboa, dando prioridade aos domnios da cincia, tecnologia e
inovao, ambiente e qualificao dos recursos humanos. O objectivo deste documento estratgico ser assim definir uma viso e
um conjunto de eixos estratgicos e projectos estruturantes para o desenvolvimento da rea Metropolitana de Lisboa, no perodo de
2007 a 2013.
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Figura 8: " Vias e materiais pesados - Padres estruturantes da urbanizao (manchas, ns e eixos urbanos)"
Relatrio Sntese - Modelo Territorial: Arco Metropolitano do Porto, CEAU-UP (2009)
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4. Consideraes finais
Independentemente de serem ou no tratados na literatura especfica da sua rea disciplinar,
de serem tomados em conta ou no nos instrumentos de gesto e planeamento do territrio ou
mesmo de como sejam encaradas as diferentes formas de uso destes equipamentos comerciais,
mais ou menos hbridos, que encontraremos presentes na cidade contempornea, este constitui
hoje, acima de tudo, um tema inultrapassvel da prpria discusso em torno da actual condio
do espao urbano contemporneo. At porque o confronto entre a efectiva relevncia que a
actual rede tradicional de espaos pblicos detm no universo de utilizadores que destes se
apropriam e o crescente xito e tendencial relevncia estruturadora de uma rede emergente de
elementos privados de uso colectivo, representa precisamente um dos pontos de viragem da
matriz de uma nova condio urbana que se alicera, alternativamente, numa estrutura
relacional e hipertextual de fluxos e ns, na qual os prprios conceitos de urbanidade e
centralidade se encontram redefinidos.
Assim, a questo no apenas definir com exactido o que hoje ou no cidade, ou se o
centro comercial faz parte integrante ou no deste territrio. O que j no conseguimos
desligar estes dois fenmenos. A vida urbana confunde-se com a experincia do consumo e
ambas fazem hoje parte da mesma paisagem. Pois dificilmente conseguimos imaginar o centro
comercial sem um contexto urbano com o qual se relacione, nem a cidade contempornea sem o
admirvel mundo novo do consumo do centro comercial.
Perante um cenrio em que o fenmeno da expanso e consolidao destas tipologias em
Portugal se encontra, apesar de tudo, estudado; resta porm reflectir como podemos contribuir
para o planeamento e regulao deste tipo de equipamentos privados de uso colectivo em
Portugal, com vista tanto a melhor programar a cidade por vir, como a "reurbanizar" (Portas et
al, 2003) as reas urbanas, peri-urbanas e extra-urbanas do territrio existente.
E se um facto indiscutvel que os centros comerciais so elementos urbanos cuja macrolocalizao segue claramente dois vectores fundamentais, a saber: a expanso da malha urbana e
a rede de acessibilidades que a suporta; e que encontramos pertinente bibliografia sobre a
caracterizao e identificao das principais problemticas e desafios que assolam o territrio
urbano nacional (Portas et al, 2003, 2011; Domingues, 2006); existe porm claramente um
16
Desde a entrada em vigor da Lei n. 12/2004, de 30 de Maro, seriam sendo progressivamente publicadas on-line no site da
Direco-Geral das Actividades Econmicas (DGAE) as "Listagens das Autorizaes concedidas ao abrigo da Lei n. 12/2004,
de 30 de Maro", onde se encontram listados tanto os conjuntos comerciais, como os estabelecimentos de comrcio a retalho ou
estabelecimentos de comrcio por grosso com mais de 6.000 m aos quais foram concedidas autorizaes de instalao ou
modificao das suas frmulas comerciais.
17
Mais precisamente, fazem parte da Associao Portuguesa de Centros Comerciais APCC 56 Associados que representam um
total de 69 centros comerciais, 23 galerias comerciais ancoradas em Hipers e Supermercados e 16 Retail Parks e Factory Outlets em
operao com uma rea Bruta Locvel total de 2.817.628 m2.
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Em termos legais, o conceito de centro comercial em Portugal foi pela primeira vez definido em 1985, pela na Portaria n. 424/85,
de 5 de Julho, enquanto "o empreendimento comercial que rena cumulativamente os seguintes requisitos:
1) possua uma rea bruta mnima de 500 m e um nmero mnimo de doze lojas, de venda a retalho e prestao de servios, devendo
estas, na sua maior parte, prosseguir actividades diversificadas e especializadas;
2) todas as lojas devero ser instaladas com continuidade num nico edifcio ou em edifcios ou pisos contguos e interligados, de
molde a que todas usufruam de zonas comuns privativas do centro pelas quais prioritariamente o pblico tenha acesso s lojas
implantadas;
3) o conjunto do empreendimento ter de possuir unidade de gesto, entendendo-se por esta a implementao, direco e
coordenao dos servios comuns, bem como a fiscalizao do cumprimento de toda a regulamentao interna; 4) o perodo de
funcionamento (abertura e encerramento) das diversas lojas dever ser comum, com excepo das que pela especificidade da sua
actividade se afastem do funcionamento usual das outras actividades instaladas.
19
Em 1989, o crescimento acentuado do sector retalhista mais concretamente das tipologias do "hipermercado" e do "centro
comercial", altura duas frmulas comerciais estreitamente associadas ter os seus primeiros reflexos no plano legislativo, com a
publicao do Decreto-Lei n. 190/89, de 6 de Junho. Diploma no qual, pela primeira vez, se junta definio de centro comercial
sem que a primeira tenha sido revogada um conceito prximo, o de "grande superfcie comercial" e se estabelecem regras
especficas de licenciamento para a instalao desta tipologias 19, definidas como "infra-estruturas de comrcio a retalho com uma
superfcie comercial til superior a 3.000 m", sendo contabilizadas para efeito do clculo desta rea, como integrando o mesmo
estabelecimento, todas as construes e instalaes contguas e interligadas directamente ou por acessos comuns.
20
Em 1997, atravs do Decreto- Lei n. 218/97 de 20 de Agosto que revoga o diploma anterior, proposta ainda uma nova definio
esta todavia j no coincidente com o conceito de "centro comercial" definindo uma nova tipologia apelidada de "unidade
comercial de dimenso relevante (UCDR)", procurando reenquadrar a noo de tipologia comercial de grande dimenso, passando
de uma abordagem centrada na dimenso da rea de venda de cada estabelecimento considerado isoladamente, para uma abordagem
na dimenso e poder de compra e venda das estruturas empresariais, traduzida na apreciao da rea de venda acumulvel,
independente da dimenso especfica de cada estabelecimento. O diploma classificar assim como unidade comercial de dimenso
relevante (UCDR), o "estabelecimento, considerado individualmente ou no quadro de um conjunto pertencente a uma mesma
empresa ou grupo, em que se exerce a actividade comercial", o qual conforme o tipo de oferta deveria cumprir um conjunto de
requisitos de dimensionamento mnimo.
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Em 2004, sem que tenha igualmente ocorrido a revogao da Portaria n. 424/85 de 5 de Julho, assistiremos introduo de ainda
um novo conceito este bastante prximo ao de centro comercial agora designado como "conjunto comercial" atravs da Lei n.
12/2004, de 30 de Maro, que estabelece o regime de autorizao a que esto sujeitas a instalao e a modificao dos
estabelecimentos de comrcio a retalho e de comrcio por grosso em livre servio e a instalao dos conjuntos comerciais. Neste
diploma, que surge devido necessidade de regular os diversos formatos comerciais existentes altura no panorama comercial
portugus, define-se como conjunto comercial, "o empreendimento planeado e integrado, composto por um ou mais edifcios nos
quais se encontra instalado um conjunto diversificado de estabelecimentos de comrcio a retalho e de prestao de servios quer
sejam ou no propriedade ou explorados pela mesma entidade, que preencha cumulativamente os seguintes requisitos: disponha de
um conjunto de facilidades concebidas para permitir a uma mesma clientela o acesso aos diversos estabelecimentos; seja objecto de
uma gesto comum responsvel, designadamente pela disponibilizao de servios colectivos, pela instituio de prticas comuns e
pela poltica de comunicao e animao do empreendimento".
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dfice na sua regulao que, erodida por variadas mudanas legislativas, torna manifesta a sua
falta de conexo com actuais polticas urbansticas e territoriais. Razo pela qual, pensar em que
moldes pode ser feito o planeamento e regulao dos centros comerciais em Portugal ser,
tambm, colocar um enfoque na sua clarificao tipolgica e jurdica e reforo dos mecanismos
de regulao econmica, com vista sua articulao com estratgias e polticas urbanas
existentes.
Por todas estas razes urge hoje, mais do que nunca, elaborar recomendaes para o
planeamento e regulao de centros comerciais e outros equipamentos privados de uso colectivo
em Portugal; no s com vista a contribuir para o debate sobre a incluso deste tipo de
equipamentos enquanto problemtica do planeamento e regulao do territrio, como com a
inteno de promover a efectiva articulao, com os instrumentos de gesto territorial
existentes, deste tipo de elementos urbanos que marcam hoje os centros e periferias de todas as
cidades de mdia e grande dimenso em Portugal, e que no podemos continuar a ignorar.
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Em 2009, publicado o Decreto-Lei n. 21/2009 de 19 de Janeiro, que altera mais uma vez o regime de licenciamento dos
estabelecimentos de comrcio a retalho e conjuntos comerciais, encontrando-se abrangidos por este diploma, entre outros, os: "a)
Estabelecimentos de comrcio a retalho, isoladamente considerados ou inseridos em conjuntos comerciais, que tenham uma rea de
venda igual ou superior a 2.000 m; b) Estabelecimentos de comrcio a retalho, isoladamente considerados ou inseridos em
conjuntos comerciais, independentemente da respectiva rea de venda, que pertenam a uma empresa que utilize uma ou mais
insgnias ou estejam integrados num grupo, que disponham, a nvel nacional, de uma rea de venda acumulada igual ou superior a
30.000 m; c) Conjuntos comerciais que tenham uma rea bruta locvel igual ou superior a 8.000 m". Neste diploma, que revoga a
Lei n. 12/2004, de 30 de Maro, encontraremos de novo a referncia definio de "conjunto comercial", idntica do diploma que
este prprio revoga, consistindo assim a inovao deste diploma, na proposta de uma classificao por tipologias enquadradas em
duas grandes categorias "centro comercial tradicional" e "centro comercial especializado" de acordo com o padro europeu
em vigor em matria de definies de centros comerciais.
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