Sunteți pe pagina 1din 505

CORNELIU BRSAN

DREPT CIVIL. DREPTURILE


REALE PRINCIPALE
n reglementarea noului Cod civil

Ediia
a 2-a,f revizuit si
f
/ actualizat

2 015

^JLv0c>O X X .

Drept civil.
Drepturile reale principale
n re g le m e n ta re a n o u lu i Cod civil
Ediia a 2-a, revizuit i actualizat

Copyright 2015 Editura Hamangiu SRL


Editur acreditat CNCS - Consiliul Naional al Cercetrii tiinifice
Toate drepturile rezervate Editurii Hamangiu
Nicio parte din aceast lucrare nu poate fi copiat
fr acordul scris al Editurii Hamangiu
Descrierea CIP a Bibliotecii Naionale a Romniei
BRSAN, CORNELIU
Drept civ il: drepturile reale principale / Corneliu Brsan. Ed. a 2-a, rev. - Bucureti: Editura Hamangiu, 2015
ISBN 978-606-27-0212-0

D oc
Profe
Judecate*

347(498)______________________________________________

Editura Hamangiu
Bucureti, Str. Col. Popeia nr. 36, sector 5
O.P. 5, C.P. 91

Vnzri:
021.336.01.25
031.425.42.24

Telefon/Fax:
021.336.04.43
031.805.80.21

E-mail:
redactie@hamangiu.ro
distributie@hamangiu.ro

P ro f. u n iv . d r. Corneliu Brsan
Doctor Honoris Causa al Universitii Paris 1 Panthon-Sorbonne
i al Universitii de Vest din Timioara
Profesor emerit la Facultatea de Drept a Universitii din Bucureti
Judector la Curtea European a Drepturilor Omului n perioada 1998-2013

Drept civil.
Drepturile reale principale
n re g le m e n ta re a n o u lu i Cod civil
Ediia a 2-a, revizuit i actualizat

y E c U tc m

20X5

alin.
art.
B.C.
B.C.A.
B.J.
B. Of.
C. civ.
C. proc. civ.
C.A.
C.C.
C.D.
C.E.D.O .
C.J.
C.J.C.E.
C.P.J.
C .P.J.C.
C.S.J.
Cas.
Cass.
col. civ.
dec.
dec. de ndrum
Dreptul
ed.
Ed.
I. C.C.J.
La elaborarea prezentei lucrri a fost avut n vedere legislaia publicat pn la
data de 25 fe b ru a rie 2015.

J .

O .

J.S.C.

Abrevieri
alin.

alineatul

art.

articolul

B.C.

Buletinul Casaiei

B.C.A.

Buletinul C urilor de Apel

B.J.

Buletinul Jurisprudenei

B. Of.

Buletinul O ficial

C. civ.

C odul civil

C. proc. civ.

C odul de procedur civil

C.A.

C urtea de apel

C.C.

C urtea C onstituional

C.D.

C ulegere de decizii

C .E.D .O .

C urtea European a D repturilor O m ului

C.J.

Curierul Judiciar

C.J.C.E.

C urtea de Justiie a C om unitilor Europene

C.P.J.

C ulegere de practic judiciar

C.P.J.C.

C ulegere de practic judiciar n m aterie civil

C.S.J.

C urtea Suprem de Justiie

Cas.

C urtea de Casaie

Cass.

C urtea de C asaie francez

col. civ.

colegiul civil

dec.

decizia

dec. de ndrum .

decizia de ndrum are

Dreptul

revista Dreptul

ed.

ediia

Ed.

Editura

I.C.C.J.

nalta C urte de C asaie i Justiie

J.O.

Jurnalul O ficial al C om unitilor/U niunii Europene

J.S.C.

Jurisprudena Seciei civile i de proprietate


intelectual

VI

D re p tu rile reale p rin c ip a le

Jud.

Judectoria

lit.

litera

M. Of.

M onitorul O ficial al Rom niei, Partea I

NCC

noul Cod civil (Legea nr. 287/2009, republicat)

P.R.

Pandectele Rom ne

parag.

paragraful

pct.

punctul

R.D.C.

Revista de drept com ercial

R.R.D.

Revista rom n de drept

R.R.D.J.

Revista rom n de jurispruden

R.R.D.P.

Revista rom n de drept privat

s. civ.

secia civil

s. civ. i de propr. int.

secia civil i de proprietate intelectual

s. corn.

secia com ercial

s. cont. adm . i fisc.

secia de contencios adm inistrativ i fiscal

s. min. i fam .

secia pentru cauze cu m inori i de fam ilie

s. mun. i asig. soc.

secia pentru litigii de m unc i asigurri sociale

S.D.R.

Studii de drept rom nesc

S.U.

Seciile Unite

sent.

sentina

Trib. jud.

Tribunalul judeean

Trib. Suprem

Tribunalul Suprem

voi.

volum ul

"Capitolul I. P a r m o
Seciunea l Vocti
Seciunea a 2-a. C
S eciunea a 3-a r
"* t'C a p ito lu l al 114. D
in te rm e d ia re - C
Seciunea 1 Dnec<
Seciunea a 2-a. '
S eciunea a 3-a '
C a p ito lu l al IlU e a . I
C o n in u t. C o r*:
Seciunea 1 3>a~r
Seciunea a 2-a l
Seciunea a 3-a C
C a p ito lu l al V -'ea !
Seciunea 1 V a x
Seciunea a\-=^_ i

Persoanee
Persoane-

Statul - n t

ale dr

Seciunea a
Cons*
Lim ite e

2.1. R e g e - -?
2.2. Lirr :e e *
2.3. U rr :e e j
2.3.1. Con
\2 .
'2 ^ 3 7
Um

- :e
Seciunea a 4-a i
privat______
1. Considerri
2. R e g im . - 3. D obnc 'e a

r
Cuprins
"C a p ito lu l I. P a trim o n iu l. N o iu n e . C a ra cte re ju rid ic e . F u n c ii
Seciunea 1. N oiunea de patrim oniu_______________________
Seciunea a 2-a. C aracterele ju rid ice ale p a trim o n iu lu i______
Seciunea a 3-a. Funciile patrim oniului_____________________

-t

_1
_9
17

C a p ito lu l al ll-le a . D re p tu rile re a le i d re p tu rile de c re a n . C a te g o rii


in te rm e d ia re . C la s ific a re a d r e p tu rilo r re a le _____________________
Seciunea 1. D repturile reale i drepturile de c re a n ________________
Seciunea a 2-a. C ategorii ju rid ice in te rm e d ia re _____________________
Seciunea a 3-a. C lasificarea drepturilo r reale_______________________

23
23
27
30

C a p ito lu l al lll-le a . D re p tu l de p ro p rie ta te . D e fin iie . C a ra c te re ju rid ic e .


C o n in u t. C o n d iii g e n e ra le de e x e r c ita r e ________________________
S eciunea 1. D efiniia dreptulu i de p roprietate__________________________
S eciunea a 2-a. C oninutul ju rid ic a l dreptulu i de p ro p rie ta te ___________
S eciunea a 3-a. C aracterele ju rid ice ale dreptului de pro p rie ta te _______

33
33
43
47

C apitolul al IV-lea. Dreptul de proprietate p r iv a t __________________________ 51


Seciunea 1. N o iuni generale. D efiniie_____________________________________ 51
Seciunea a \F & \S u b ie c te ie dreptului de proprietate p riv a t __________________ 53
Persoanele fizice ca subiecte ale dreptului de proprietate p riv a t _______ 53
Persoanele juridice de drept privat____________________________________ 55

t
0

Statul i unitile sale adm inistrativ-teritoriale ca subiecte


ale dreptului de proprietate p riv a t ___________________________________ 59
Seciunea a 3 -a /C o n in u tu l i lim itele dreptului de proprietate p r iv a t ________ 62
C onsideraii g e n e ra le ________________________________________________ 62
Lim itele exercitrii dreptului de proprietate privat______________________63
2.1. R eglem entare. Precizri prealabile. C la s ific ri____________________ 63
2.2. Lim itele m ateriale ale exerciiului dreptului de proprietate p riva t ___ 67
2.3. Lim itele juridice ale exerciiului dreptului de proprietate privat ____ 71
2.3.1. C onsideraii generale. C la sific ri______________________________ 71
\2 .3 j2 . Lim itele le g a le _______________________________________________ 72
2.3.3: Lim itele con ve n io n a le ________________________________________91
/ 0 . 4 ] Lim itele ju d ic ia re _____________________________________________97
2.37$. Alte lim ite ale exerciiului dreptului de proprietate p riv a t ________ 99
S eciunea a 4-a. R egim ul ju rid ic a l u no r categorii de bun uri proprietate
p rivat_______________________________________________________________ 102
1. C onsideraii g e n e ra le _______________________________________________ 102
2. R egim ul juridic al realizrii i al desfiinrii c o n s tru c iilo r______________ 103
3. D obndirea de locuine i alte spaii n proprietate privat_____________ 107
4. C irculaia ju ridic a co n s tru c iilo r____________________________________ 113

D re p tu rile reale p rin cip a le

V III

5. Regim ul folosinei terenurilor pentru producia agricol i silvic.


O rganizarea i am enajarea teritoriului agricol________________________116
6. C irculaia juridic a te re n u rilo r________ ______________________________118
7. R egim ul ju ridic al bunurilor din patrim oniul naional cultural __________ 129
8. Lim itri tem porare sau definitive ale folosinei unor bunuri
n situaii speciale. R echiziia unor b u n u ri___________________________ 135
Seciunea a 5-a. Stingerea dreptului de proprietate privat.
E x p ro p rie re a p en tru cauz de utilitate p u b lic __________________________ 136
1. Principii g e n e ra le _______________ ___ ________________________________136
2. Exproprierea pentru cauz de utilitate p u b lic _________________________ 138
S eciunea a 6-a. A b u zu l de drept n m ateria dreptului de proprietate
p rivat_______________________________________________________________ 151
C a p ito lu l al V -lea. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic _________________________ 159
S eciunea 1. C onsideraii generale. R e glem entare_________________________ 159
Seciunea a 2-a. D efiniia dreptului de proprietate public. Subiectele,
conin utul i obiectul su _____________________________________________ 161
S eciunea a 3-a. C aracterele ju rid ice ale dreptului de p roprietate
___nublic i lim itele exercitrii sale_______________________________________175
C aractere ju rid ic e ___________________________________________________ 175
2. Lim itele exercitrii dreptului de proprietate p u b lic ___________________ 179
S eciunea a 4-a. E xercitarea dreptulu i de proprietate p u b lic _______________ 181
Precizri p re lim in a re _______________________________________________ 181
Dreptul de a d m in is tra re _____________________________________________ 183

C oncesionarea bunurilor proprietate p u b lic __________________________188


nchirierea bunurilor proprietate pub lic______________________________ 194
5. Darea n folosin cu titlu gratuit a unor bunuri proprietate p u b lic _____ 195
5-a. ncetarea
dreptului
b licpr _________________196
C aSpeciunea
ito lu l al Va l-lea.
M o d a lit ile
ju rid icde
e proprietate
ale d re p tu lup iu de
o p r ie ta te _______ 198
Seciunea l^-N otiuni generale. E n u m e ra re _________________________________ 198
Seciunea a l2 - d P roprietatea com un pe co te -p ri________________________201
1. C onsideraii g e n e ra le _______________________________________________ 201
2. C oproprietatea o b i n u it ___________________________________________ 204
3. C oproprietatea fo r a t ______________________________________________ 218
Seciunea al3-at Proprietatea com un n d ev lm ie_______________________2 3 5
Seciunea a 4-a. ncetarea pro p rie t ii co m u n e _____________________________2 3 7
Seciunea a 5-a. C om paraie ntre proprietatea com un p e cote-pri i
proprietatea com un n d e v lm ie ___________________________________ 2 42
Seciunea a 6-a. P roprietatea p e rio d ic ___________________________________ 2 43
C a p ito lu l al V ll-le a . D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p r ie ta te __________ 251
S eciunea 1^C o n sid e ra ii g e n e ra le ________________________________________ 251
Seciunea a \2 4 D reptul de superficie_____________________________________ 25 3
1. Dreptul de superficie n sistem ul anterior intrrii n vigoare
a noului Cod civil___________________________________________________253
2. Dreptul de superficie n noul Cod c iv il_______________________________ 257

C u p rin s

nn
v Seciunea a O-a. D reptul de u zu fru ct_______________
. D e fin ie lu a ra c te re juridice^jC onstituire. O biect
2. D repturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar.
2.1. D repturile uzufructuarului _______________________________
2.2. D repturile nudului p ro p rie ta r_____________________________
2.3. O bligaiile u z u fru c tu a ru lu i_______________________________
2.4. O bligaiile nudului p ro p rie ta r_____________________________
2.5. D repturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar
n unele situaii s p e c ia le ________________________________________
3. S tin g e p a u z u fru c tu lu i________________________________________
Seciunea a * a j D reptul de uz i dreptul de a b ita ie __________________
Seciunea a tfT S D reptul de s e rv itu te ________________________________
1. C onsideraii g e n e ra le _________________________________________
2. C lasificarea se rvitutilor________________________________________
3. C onstituirea servituilor___________________________________
4. E xercitarea servituilor. Drepturile i obligaiile proprietarilor.
5. Stingerea s e rv itu ilo r____________________________________
C a p ito lu l al V lll-le a . A p ra re a d re p tu lu i de p ro p rie ta te i
a c e lo rla lte d re p tu ri reale p rin c ip a le ________________
S eciunea 1. C onsideraii generale
S eciunea a 2-a. A ciunea n revendicare ntem eiat p e dreptul
de proprietate p riv a t ___________________________________
1. Definiie. C aracterizare g e n e ra l __
2. C ategorii ale aciunii n revendicare.
S eciunea a 3-a. R egim ul ju rid ic com un a l a ciun ii n revendicare_
1. Precizri prealabile _____________________________________
2. A ciunea n revendicare im obiliar.
3. A ciunea n revendicare m obiliar .
4. E fectele aciunii n revendicare
S eciunea a 4-a. A lte a ciun i reale de aprare a dreptului de proprietate
privat i a dezm em brm intelor s a le _____________________________
1. A ciunea n e g a to rie ____________________________________________
2. A ciunile co n fe so rii____________________________________________
3. A ciunea n g r n iu ire __________________________________________
S eciunea a 5-a. A ciunea n revendicare a dreptulu i de proprietate
public i a drepturilo r reale corespunztoare p ro prietii publice
1. A ciunea n revendicare a dreptului de proprietate p u b lic ____
2. A ciunea n revendicare a drepturilor reale corespunztoare
dreptului de proprietate public______________________________
1

C a p ito lu l al IX -lea. P o s e s ia _______________________


Seciunea 1. N o iuni g e n e ra le ___________________
S eciunea a 2-a. D obndirea i pierderea p o se siei.
}1.l D obndirea posesiei ______________________
^ P ie r d e r e a p o s e s ie i________________________

IX

26 6
.266
.271
.271
.274
.275
.279
279
.2 8 3
.2 8 6
290
.2 9 0
.291
.2 9 4
.2 9 5
297

.300
.3 0 0
301
.301
.309
309
.309
.3 1 0
.3 2 0
.321
325
.3 2 5
.3 2 6
328
331
.331
.333
.336
336
341
.341
342

D re p tu rile reale p rin cip a le

Seciunea
Viciile pose siei
. C onsideraii g e n e ra le ____
2. D iscontinuitatea posesiei _
3. V iolena
4. C la n d e stin ita te a ___________
5. P re c a rita te a _______________
S eciunea a 'tf-al Efectele p ose siei
1. C onsideraii generale.
2. Posesia creeaz o prezum ie de proprietate
3. P rotejarea posesiei prin aciunile posesorii _
C a p ito lu l al X-lea. M o d u rile de d o b n d ire a d re p tu rilo r re a le p rin c ip a le
Seciunea 1. C onsideraii generale
Seciunea a 2-a. A ccesiunea ca m od de dobndire a drepturilo r reale .
1. C onsideraii generale.
2. A ccesiunea im obiliar natural .
3. A ccesiunea im obiliar artificial.
3.1. A ccesiunea im obiliar artificial n fostul Cod civil _____
3.2. A ccesiunea im obiliar artificial n noul Cod c iv il______
3.2.1. Principii g e n e ra le _______________________________
3.2.2. R ealizarea de lucrri cu m aterialele altei persoane.
3.2.3. R ealizarea de lucrri autonom e cu caracter durabil asupra
im obilului aparinnd altei persoane.
3.2.4. R ealizarea de lucrri adugate cu caracter durabil asupra
im obilului aparinnd altei p ersoan e_______________________
3.2.5. nelesul unor term eni i dispoziii legale speciale
privitoare la accesiunea im obiliar a rtific ia l ______________
4. A ccesiunea m obiliar.
(Seciunea a t3-a] U zucapiunea pre scripia achizitiv) ca m od de
dobndire a d repturilo r r e a le _____________________________
1. C onsideraii g e n e ra le ___________________________________
2. U zucapiunea n sistem ul fostului Cod civil de la 1 8 6 4 _____
| 2 A . Felurile uzucapiunii
M odul de calcul al term enului uzucapiunii.
E fectele uzucapiunii____________________
U zucapiunea n regim ul de carte funciar reglem entat de
D ecretul-lege nr. 115/1938 ____________________________
3. U zucapiunea n noul Cod civil
3.1. U zucapiunea im obiliar extratabular
3.2. U zucapiunea im obiliar tabular
3.3. D ispoziii com une aplicabile uzucapiunii im obiliare
, extratabulare i celei tabulare
3.4. U zucapiunea bunurilor m obile.

343
.343
.345
.346
.347
.347
350
.350
.351
.352
.354
354
357
.357
.359
.3 6 4
.364
.369
.369
.372
_372

S eciunea a - a L
posesia oe r
1. C onside-a:
2. C ondiiile 30
m obile c r r
3. Situa: a dccs
4. Problem e cc
S eciunea a 5-a Z
de bun-creoi
1. C onsioe-a*
2. C ondit e j
de bun-cre
Secipnea a 6-a C
v J & l* O cupa: unea
\24 T radiiunea (
__ a a d re p tu fla
J 3 -R o t r 'sa j
Capitolul al Xl-!ea f
reale imob a^e
Seciunea 1. C c s
S eciunea a 2-a P
1. Sistem za

i inscrza-r
376
.378
.385
386
.386
.391
.391
.394
.400
.402
.4 0 3
.404
.4 0 7
.4 0 9
411

2. Sistem za
Seciunea a 3-a Seciunea a - a P
1. Consice~a:
( ^ n s c rie 'e a zr
X N o ta re a rc
^
t cartea fc a d
4. Rec: ca aa
In d e x

C u p rin s

XI

Seciunea a 4-a. D obndirea pro p rie t ii b un urilor m obile prin


posesia de bun -cre d in _____________________________________________ 413
1. C onsideraii g e n e ra le _______________________________________________ 413
2. C ondiiile dobndirii dreptului de proprietate asupra bunurilor
m obile prin posesia de b u n -credin_______________________________ 416
3. Situaia dobndirii bunului m obil pierdut ori fu ra t_____________________ 421
4. Problem e com une privitoare la aplicarea art. 937 N C C _______________ 423
S eciunea a 5-a. D obndirea p ro prietii fructelor de ctre pose soru l
de bun-credin_____________________________________________________ 425
1. C onsideraii g e n e ra le _______________________________________________ 425
2. C ondiiile i justificarea dobndirii fructelor de ctre posesorul
de bun-credin. Situaia posesorului de rea-credin________________427
S eciynea a 6-a. O cupaiunea, tradiiunea i hotrrea ju d e c to re a sc ______433
\ j$ 1 . O cupaiunea________________________________________________________433
\%.4Tradiiunea (predarea m aterial) ca m od de dobndire
__ a a drepturilor re a le _________________________________________________ 436
\ 3 -V lo trrea judectoreasc, mod de dobndire a drepturilor r e a le ______ 437
C a p ito lu l al X l-lea. P u b lic ita te a d o b n d irii d re p tu rilo r
re a le im o b ilia re _______________________________________________________ 438
Seciunea 1. C onsideraii g e n e ra le _______________________________________ 438
S eciunea a 2-a. Problem a sistem elor de publicitate im o b ilia r _____________ 438
1. Sistem ul de publicitate im obiliar al transcripiunilor
i in scrip iu n ilo r____________________________________________________ 444
2. S istem ul de publicitate bazat pe cartea fu n c ia r ______________________445
S eciunea a 3-a. P ublicitatea im obiliar n sistem ul Leg ii nr. 7/1996_________ 448
Seciunea a 4-a. P ublicitatea im obiliar n sistem ul n o u lu i C od c iv il_________ 465
C onsideraii g e n e ra le _______________________________________________ 465
nscrierea drepturilor ta b u la re _______________________________________467

N o ta re a unor drepturi, fapte i raporturi juridice n


cartea fu n c ia r ____________________________________________________ 474
4. R ectificarea nscrierilor de carte fu n cia r _____________________________ 476
In d e x
481

Capitolul I. Patrimoniul.
Noiune. Caractere juridice. Funcii
Seciunea 1. Noiunea de patrimoniu
1. P re c iz ri p re lim in a re . Parte integrant a tiinei dreptului, tiina dreptului
civil opereaz cu noiuni din care ea nsi este constituit. A naliza lor perm ite
cunoaterea i dezvoltarea acestei im portante ram uri a sistem ului rom n de drept
care este d reptul civil. Una dintre aceste noiuni este i aceea de patrim oniu.
n dreptul civil, noiunea ds patdfnoniu are un sens tehnic si p recis, sens pe
care ne propunem a-i d e ie rn ^ rra rn cele ce urm eaz.l Dar, aa cum se m fem pl
a d e s io ri, suntem n prezena unei noiuni care, cu nelesuri specifice, este nt l
nit i n alte ram uri ale dreptului. Bunoar, n dreptul in ternaio nal p u b lic se vor
bete despre pa trim o n iu l com un a l um anitii, ce are ca obiect m area liber, pre
cum i resursele m inerale, solide, lichide ori gazoase in situ, care se gsesc pe
fundul m rilor sau n subsolul acestora, inclusiv nodulii polim etalici[1). Este evident
c noiunea de patrim oniu astfel folosit are n vedere totalitatea acestor resurse i
m area liber, ele aparinnd ntregii um aniti.
n legislaia noastr de drept civil s-au fcut i se fac adeseori referiri la noiu
nea de patrim oniu. Dei vom reveni im ediat asupra acestei problem e, trebuie s
evideniem c, potrivit a r i 31 alin. M) NCC. situat n m ateria persoanelor, orice
persoan fi7in spu ju ridic este titulara u n u i patrim oniu, ce include
i datoriile ce p o t fi e valuate n b a n i i aparin acesteia.
De a s e m e n e a , n o iu n e a de p a trim o n iu e ste u tiliza t n d iv e rs e acte n o rm a tive
sp e cia le , prin ca re se d e te rm in regim ul ju rid ic al unor anum ite categorii de bunuri,
dO D tafe n a in te de in tra re a n viaoare a noului Cod c iv ir J. A stfel, art. 1 alin. (2) din *10

[1] A se vedea art. 116 i urm. din C onvenia N aiunilor U nite asupra dreptului m rii din
10 decem brie 1982, cunoscut sub denum irea de C onvenia de la M ontego Bay; aceast
conve n ie a fost ratificat de R om nia prin Legea nr. 110 din 10 octom brie 1996 (M. Of.
nr. 300 din 21 noie m b rie 1996); cu p rivire la noiunea de patrim oniu com un al um anitii, a
se ve d e a J. C om bacan , S. S u r , D ro it in te rn a io n a l public, 8e ed., M ontchrestien, Paris,
2008, p. 410-411.
121 D up cum se tie, noul Cod civil al Rom niei, respectiv Legea nr. 287/2009 privind
Codul civil a fost publicat n M. Of. nr. 511 din 24 iulie 2009, m odificat prin Legea nr. 71
din 3 iunie 2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of.
nr. 409 din 10 iunie 2011), rectificat n M. Of. nr. 427 din 17 iunie 2011 i n M. Of. nr. 489
din 8 iulie 2011 i republicat n M. Of. nr. 505 din 15 iulie 2011. U lterior republicrii, noul
Cod civil a fost m odificat prin Legea nr. 60 din 10 aprilie 2012 privind aprobarea O rdonanei
de urgen a G uvernului nr. 7 9 /2 0 1 1 pentru reglem entarea unor m suri necesare intrrii n
vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of. nr. 255 din 17 aprilie 2012), rectificat
n M. Of. nr. 246 din 29 aprilie 2013 i m odificat prin Legea nr. 138 din 15 octom brie 2014
pentru m odificarea i com pletarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedur civil,

D re p tu rile re ale p rin cip a le

Legea nr. 182 din 20 octom brie 2000 privind protejarea patrim oniului cultural naio
nal m obil, republicat*111, dispune c ansam blul bunurilor ce reprezint o m rturie i
o expresie a valorilor, credinelor, cunotinelor i tradiiilor aflate n continu evo
luie, precum i toate elem entele rezultate din interaciunea, de-a lungul tim pului,
ntre factorii um ani i cei naturali, bunuri identificate ca atare.constituie p atrim oniul
cultural natipnalj indiferent de regim ul de proprietate asupra acestor bunuri.
Tot astfel, Legea m uzeelor i coleciilor publice nr. 311 din 23 iulie 2003, repu
blicat121, prevede c patrim oniul fnpze l este alc tuit din totalitatea bunurilor,
drepturilor-i obligaiilor cu caracter patrim onial ale unui m uzeu sau, dup caz, ale
coleciilor publice, bunuri ce se pot afla n proprietate public sau n proprietate
privat [art. 8 alin. (1)]. Mai mult, art. 2 lit. b) din aceast din urm lege dispune c
ansam blul de bunuri culturale i naturale, constituit n mod sistem atic i coerent de
ctre persoane fizice sau juridice de drept public ori de drept privat, alctuiete o
colecie; n m sura n care coleciile sunt accesibile publicului i specialitilor,
indiferent de titularul dreptului de proprietate, i reunesc bunuri sem nificative prin
valoarea lor artistic, docum entar, istoric, tiinific, cultural i m em orialistic,
acestea sunt publice. De asem enea, coleciile de astfel de bunuri aflate n proprie
tatea privat a persoanelor fizice sau a persoanelor juridice de drept privat sunt
colecii private, ce pot fi accesibile publicului i specialitilor num ai cu acordul
dein to rilor acestora (art. 3 din Legea nr. 311/2003, republicat).
Fr a face referire la o anum it ram ur de drept, uneori, n legislaia noastr o
grupare de bunuri, de valori care au aceeai natur sau acelai regim ju ridic poate
fi desem nat prin noiunea de fond. Astfel, art. 1 din Legea nr. 18 din 19 februarie
1991 a fondului funciar, republicat131, cu m odificrile ulterioare, dispune c terenurile
de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute sau de
dom eniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar a l Romniei.
lSau,_potriYit art. 1 din Legea nr. 46 din 19 m artie 2008 - Codul silvic141, tota lita
tea pdurilor, terenurilor destinate m pduririlor, a celor care servesc nevoilor de
cultur, producie sau adm inistraie silvic, a iazurilor, a albiilor praielor, a altor
terenuri cu destinaie forestier i neproductive, cuprinse n am enajam ente silvice
la data de 1 ianuarie 1990 sau incluse n acestea ulterior, n condiiile legii, consti
tuie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier naional, care,
potrivit art. 3 din acelai cod, este, dup caz, proprietate public sau privat i
reprezint un bun de interes naional.
A lte ori,%o grupare de bunuri care au aceeai natur sau acelai regim juridic
poate fi desem nat prin noiunea de dom eniu. Spre exem plu, art. 4 din Legea fo n
dului funcia r prevede c terenurile pot face obiect al dreptului de proprietate privat
sau al altor drepturi reale ce au ca titulari persoane fizice sau juridice ori pot apar
ine dom eniului p u b lic sau dom eniului privat. Dom eniul public poate fi de interes
naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine sta-

precum i pentru m odificarea i com pletarea unor acte norm ative conexe (M. Of. nr. 753 din
16 octom brie 2014).
111 M. Of. nr. 259 din 9 aprilie 2014.
[2] M. Of. nr. 207 din 24 m artie 2014.
131 M. Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998.
l4] M. Of. nr. 238 din 27 m artie 2008.

tului, sau de interes


public, aparine ccrn
Din puncta za
scoase d in
tate asupra lo r ezia
v, terenurile a - zc
mun, dac prin ez-e
Aadar, p a te r y
evoc un a n s a ~ z _
de patrim oniu, u a ie
ea specific t r :e :
R spunsul a a:*
aa cum i este
raii de studen: C c
drept civil la Fac-Tz
m arilor si na
=
rincescu i M. E esc
de drept civil de - i
cetrii juridice ror-facie cel puin oous
privind dreptur: e
aceleiai maten a e
mai m ulte ediii, a ot
n concepia ~ z i
analiz, cercetarea i
lu r ld ic civii p r in i
inutul raportului k a |
care an arin sir t a r t
obligaiile corela:., a (
nepatrim oniale := -a
In principiu, drept
ridic civil i, de acea
zate. Bunoar. L~e
re i n cadrul altor
turile de creaie -'e Pentru d e fir 'e=
drepturile i obliganiale. C ercetarea or;

[1) A se vedea V. S~
Ed. Hum anitas, Bucun
Bucureti, 2009; V S~
Bucureti, 2013.
121 A se vedea E C
Beck, Bucureti, 2009
131 A se vedea C. !
reale, Ed. D idactic

I. P a trim o n iu l

tului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asem enea n regim de drept
public, aparine com unelor, oraelor, m unicipiilo r sau judeelor.
Din punctul de vedere al regim ului juridic, terenurile din dom eniul public sunt
scoase din circuitul civil,.dac prin lege nu se prevede altfel, iar dreptul de proprie
tate asupra lor este im prescriptibil [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991].Dimpotri
v, terenurile din dom eniul privat al statului sunt supuse dispoziiilor de drept co
m un, dac prin lege nu se prevede altfel (art. 6 din Legea nr. 18/1991, republicat).
Aadar, patrim oniu, colecie, fond, dom eniu su nt noiuni c a re, n m od_evjdent, .
evoc un ansam blu, o totalitate de bunuri. T otui, pe noi ne intereseaz noiunea
ae patrim oniu. C a re este punctul de plecare pentru a o putea defini astfel cum este
ea specific tiinei dreptului civil?
R spunsul la aceast ntreba re a fost dat de o m anier lim pede i precis aa cum i este ntreag a oper tiin ific - de profesorul nostru i al attor g en e
raii de studeni C onstantin Sttescu, cel care a ilustra t ani n ir cursurile de
drept civil la F acultatea de D rept a U n iversitii din B ucureti. C ontinund opera
m arilor si nain tai - ntre care i am intim aici pe profesorii Tr. lonacu, N. Rarincescu i M. Eliescu - , profesorul Sttescu a insuflat pasiunea i exigenele colii
de drept civil de la facultatea noastr i celor care fac parte n prezent din elita cer
cetrii juridice rom neti n m aterie. Nu putem dect s salutm cu im ens satis
facie cel puin dou depline reuite recente: im presionantul tratat de drept civil
privind drepturile reale, precum i cartea din 2009 (actualizat n 2013) consacrat
aceleiai m aterii ale profesorului Valeriu S toica111 i cursul universitar n m aterie, n
mai m ulte ediii, al profesorului Eugen C helaru de la U niversitatea din P iteti121.
n concepia profesorului Sttescu. tiina d reptului civil ara r a nhippt, m ..iim *
analiz, cercetarea raportu lui ju rid ic civil ca relaie social reglem entat de norm a
juridic civil, privit n elem entele sale structurale: s u b ie c te ^ n p n u t, o b ie c P ]. Coninutul raportului juridic civil e ste d a t de drep tu rile subiecive si obligaiile corelative
pflfft Aparin cnhio^ilr>r

r iu iL A r tia r

Hrpntnrilft siihiprtivp j

obligaiile corelative pot fi patrim oniale, adic au un coninut econom ic, i personalnepatrim oniale, care nu a u un asem enea conin uL
In principiu, drepturile personal-nepatrim oniale privesc subiectele raportului ju
ridic civil i, de aceea, sunt cercetate legate de acestea, fr a fi ns astfel epui
zate. Bunoar, unele dintre drepturile personal-nepatrim oniale sunt avute n vede
re i n cadrul altor ram uri ale dreptului privat, cum ar fi dreptul fam iliei sau drep
turile de creaie
f intelectual.
Pentru definirea noiunii de patrim oniu este evident c ne intereseaz num ai
drepturile i obligaiile subiective care au o valoare econom ic, adic cele pa trim o
niale. C ercetarea drepturilor subiective patrim oniale i a obligaiilor corelative poate

m A se vedea V. S t o ic a , D rept civil. D repturile reale principale, voi. I, 2004, voi. II, 2006,
Ed. H um anitas, Bucureti; V. S t o ic a , Drept civil. D repturile reale principale, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2009; V. S t o ic a , D rept civil. D repturile reale principale, ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2013.
[2] A se vedea E. C h elar u , D rept civil. D repturile reale principale, ed. a 3-a, Ed. C.H.
Beck, Bucureti, 2009 i ed. a 4-a, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2013.
[3) A se vedea C. S t te s c u , D rept civil. Persoana fizic. Persoana juridic. D repturile
reale, Ed. D idactic i Pedagogic, Bucureti, 1970.

D re p tu rile re ale p rin cip a le

fi fcut ns n dou m oduri111. Ele pot fi cercetate separat, unul cte unul, ca apar
innd unui anum it subiect de drept, deci unui anum it titular. Ele pot fi drepturi reale
sau drepturi de crean. Dar pot fi cercetate i ca un ansam blu, ca o universalitate
ju rid ic ce aparine unui subiect de drept, fr a mai avea n vedere identitatea
fiecrui drept sau a fiecrei obligaii n parte, contieni fiind c ansa m blul este
alctuit din acestea.
Printr-o asem enea ncercare de reunire a tuturor drepturilor subiective cu coni
nut econom ic i a obligaiilor corelative ajungem la o noiune care realizeaz sin
teza lor, adic la noiunea de patrim oniu.
2. N o iu n e a de p a trim o n iu n le g is la ia c iv il . n legislaia civil rom n nu a
existat i nu exist o definiie a noiunii de patrim oniu. R edactorii C odului civil ro
mn de la 1864, n prezent abrogat121, dup m odelul celui francez de la 1804, i-au
acordat puin im portan. Nu este m ai puin adevrat c aceast noiune nu i era
strin fostului Cod civil, care fcea referiri la ea im plicit sau explicit.
C e a m a i general referire la noiunea de..patrim aaju^-de o m anier im plicit era fcut n art. 1718 fostul C. civ., potrivit cu care oricine este obligat personal
este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale, m obile i im obile,
'p reze nte n /iito a r "1 . I rim iterea pe care o fkce a vechiul Cod civil la toate bunurile
ce aparin debltoriiTuT prezente i viitoare , cu care acesta garanta ndeplinirea
obligaiilor asum ate fa de creditorul su, avea n vedere totalitatea bun urilor
acestuia, universalitatea lor, privit ca atare. Fostul Cod civil se referea explicit la
aceast noiune atunci cnd reglem enta aa-num ita separaie de patrim onii. Po
trivit art. 781 fostul C. civ., creditorii unei persoane care a decedat puteau cere s e
paraia p a trim oniului defunctului de acela a l eredeluf', cu scopul de a nu se produ
ce confuziunea - n sensul de reunire - ntre patrim oniul pe care l-a lsat persoana
decedat i patrim oniul propriu al m otenitorului ei. P rocednd astfel, adic sepa
rnd - n m inile succesorului - patrim oniul acestuia de cel al d e fu n ctu lu ifcre d ito rii
succesorali urm reau s se asigure c se vor putea ndestula din bunurile care au
aparinut defunctului, fr a fi n concuren cu propriii creditori ai m otenitorului.
Dac nu ar proceda astfel, adic dac nu ar provoca - repetm : n m inile succe
sorului - separaia de patrim onii, cele dou m ase patrim oniale avnd ca unic titular
pe m otenitor - cea m otenit i cea proprie - s-ar uni, i-ar pierde identitatea, cu
consecina pentru creditorii succesorali c vor veni n concurs cu creditorii proprii ai
m otenitorului.
n fostul Cod civil, noiunea de separaie de patrim onii m ai era ntlnit n
art. 784 i n art. 1743 din m ateria privilegiilor141.

111 A se vedea T r . Io n a c u , S. B r d ean u , D repturile reale principale n R epublica S ocia


list R om nia, Ed. A cadem iei, Bucureti, 1978, p. 13.
[2] La data intrrii n vigoare a noului Cod civil - 1 octombrie 2011 - , prin dispoziiile art. 230
din Legea nr. 71 din 3 iunie 2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil, a fost abrogat Codul civil din anul 1864 (cu excepia art. 1169-1174 i art. 11761206, care au fost abrogate la intrarea n vigoare a noului Cod de procedur civil - 15
februarie 2013).
[3] O dispoziie asem ntoare se regsete n art. 2324 alin. (1) NCC.
[4] Este de reinut c noul Cod civil nu mai reglem enteaz separaia de patrim onii. ns,
potrivit art. 1107 NCC, creditorii unui succesibil pot accepta m otenirea acestuia, pe calea

M ult mai nu~e~ra


de drept civil n e g s
cea din ultim ii a r ori
tilor com ercia e " s
public, cum s e -:
ciaiile cu scop ucral
berale autorizare ort
rii publici etc ~ re
autorizate s des's.:
ntreprinderi ind . o l
ele pot fi consu:e*e :
n chip firesc re
doua ju m tate a sec:
prin luarea n oc"s<:
legislaiei n o a s re c .
m ult mai ,,preze-:'
unor dispoziii c e - e r
de trei articole - a r.
n u tu l noiunii ce r e:
sale juridice.
Dup ce n c*- .
ju ridic este titular
riile acesteia evaJua
unei persoane ceea
zurile i n con o * e
patrim onii de aferra:
ilor Titlului IV a unei p ro fe sii a u to rz i
a celai ca ra cte - ~e
texte ale noule C-rc
organelor care 2s *cl
i s m enin sar-ar
n prezena ur e a
patrim oniul pe^scari
actului de nf; -ra re
aciunii oblice, i r ~~\tz
de p a rta ju l s u c c e s o r
din b u n u rile ^ o r e - r i
a fi p re z e n i ia p a r ta u
P o trivit a r. a r '
nr. 1 3 4 /2 0 1 0 p riv n e C

ori prin le g i o r - a ~e
le com erciaie o~ a <
consider a fi 'a ce ra <
reglem entat regtem e
u lte r io a r e =re c re ~
o d a t cu in tra re a *- #
c a t n M. O f r r 5 -5

I. P a trim o n iu l

M ult m ai num eroase sunt referirile la noiunea de patrim oniu n sensul ei tehnic
de drept civil n legislaia civil adoptat n ara noastr dup anul 1950, n special
cea din ultim ii ani, prin care au fost reglem entate organizarea i funcionarea socie
tilor com erciale111, societilor cooperative, ale unor categorii de subiecte de drept
public, cum sunt unitile adm inistrativ-teritoriale, ori de drept privat, precum aso
ciaiile cu scop lucrativ i fundaiile, ale organizaiilor profesionale ale profesiilor li
berale autorizate, precum avocaii, m edicii, arhitecii, executorii judectoreti, nota
rii publici etc., n reglem entrile aplicabile regim ului ju ridic al persoanelor fizice
autorizate s desfoare activiti econom ice, precum i cel al agenilor econom ici,
ntreprinderi individuale i de fam ilie. Nu vom insista asupra acestor reglem entri,
ele pot fi consultate cu uurin n diverse m oduri.
n chip firesc, pe baza dezvoltrilor din literatura juridic, n special cea din a
doua jum tate a secolului trecut i din prim ele dou decenii ale acestuia, precum i
prin luarea n considerare a norm elor n m aterie din diverse acte norm ative ale
legislaiei noastre civile, chiar fr a fi definit ca atare, noiunea de patrim oniu este
m ult mai prezent n dispoziiile noului Cod civil rom n. Astfel, Titlul I consacrat
unor dispoziii generale din C artea I ce reglem enteaz m ateria pe rso a n e lo r cuprin
de trei articole - art. 31-33 - extrem de im portante, de natur a contura att coni
nutul noiunii de patrim oniu, ct i, aa cum vom arta mai departe, caracterele
sale juridice.
Dup ce n prim ul alineat al art. 31 NCC se arat c orice persoan fizic sau
ju ridic este titular a unui patrim oniu care cuprinde toate drepturile i toate dato
riile acesteia evaluabile n bani, alin. (2) al aceluiai text dispune c patrim oniul
unei persoane poa te face obiectul unei diviziuni sau unei afectaiuni n u m a i n ca
zurile i n condiiile prevzute de lege. A rticolul 31 alin. (3) NCC enum er ca fiind
patrim onii de afectaiune m asele patrim oniale fiduciare constituite potrivit dispozii
ilor Titlului IV din C artea a lll-a a noului Cod civil, patrim oniile afectate exercitrii
unei p ro fe sii autorizate, precum i alte p a trim onii determ inate p o trivit le g ii ca avn d
acelai caracter. Pe lng fiducie, noiunea de patrim oniu este evocat i n alte
texte ale noului Cod civil romn. Astfel, art. 214 alin. (1) NCC dispune c m em brii
organelor care asigur adm inistrarea unei persoane juridice au obligaia s asigure
i s m enin separaia ntre p atrim oniul acesteia i p ro p riu l lo r p a trim oniu; suntem
n prezena unei sepa raii de patrim onii, de natur s m piedice confuzia ntre
patrim oniul persoanei juridice i cel al persoanelor fizice care, potrivit statutului ori
actului de nfiinare a persoanei juridice, au calitatea de m em bri ai organelor de *1
a ciunii oblice, n lim ita ndestulrii creanei lor. De asem enea, potrivit art. 1156 NCC, nainte
de partajul succesoral, creditorii personali ai unui m otenitor nu pot urm ri partea acestuia
din bunurile m otenirii, dar pot cere partajul n num ele debitorului lor m otenitor, pot pretinde
a fi prezeni la partajul prin bun nvoial, dup cum pot interveni n procesul de partaj.
[1]
Potrivit art. art. 77 din Legea nr. 76 din 24 mai 2012 pentru punerea n aplicare a Legii
nr. 134/2010 privind Codul de procedur civil (M. Of. nr. 365 din 30 mai 2012), O ri de cte
o ri prin le g i i p rin alte acte norm ative se face trim itere la Legea nr. 31/1990 priv in d societi
le com erciale o ri la societatea com ercial/societile com erciale, dup caz, trim iterea se
consider a fi fcut la Legea s o c ie t ilo r nr. 31/1990 ori, dup caz, la societatea/societile
reglem entat/reglem entate de Legea nr. 31/1990, republicat, cu m odificrile i com pletrile
ulterioare". Precizm c Legea nr. 76/2012 a intrat n vigoare la data de 15 februarie 2013,
odat cu intrarea n vigoare a noului Cod de procedur civil (Legea nr. 134/2010, republi
cat n M. Of. nr. 545 din 3 august 2012).

D re p tu rile re ale p rin cip a le

adm inistrare a activitii acesteia. Urm are a existenei acestei separaii de patrim o
nii, creditorii personali ai adm inistratorilor nu vor putea urm ri bunurile din patrim o
niul persoanei juridice a cror adm inistrare o asigur, dup cum , n principiu,
creditorii persoanei juridice nu vor putea urm ri bunurile din patrim oniul propriu al
adm inistratorului ei[1l
De asem enea, noiunea de patrim oniu apare i n alte texte ale noului Cod civil
romn, precum art. 1114 alin. (2), care dispune c m otenitorii legali i legatarii
universali sau cu titlu universal rspund pentru datoriile i sarcinile m otenirii num ai
cu bunurile din patrim oniul succesoral, proporional cu cota fiecruia; art. 1624, potrivit
cruia n cadrul aceluiai raport obligaional nu poate opera confuziunea ntre cali
tatea de creditor i cea de debitor, atunci cnd creana i datoria se gsesc n ace
la i patrim oniu, d a r n m ase de bun uri diferite-, art. 1920, care prevede c, n exe
cutarea obligaiilor fa de creditorii societii, fiecare asociat rspunde cu propriile
sale bunuri proporional cu aportul su la patrim oniul social, num ai n cazurile n
care creditorul social nu a putut fi ndestulat din bunurile com une ale asociailor;
art. 792 din m ateria adm inistrrii bunurilor altuia, potrivit cu care are aceast cali
tate persoana m puternicit prin legat ori prin convenie cu adm inistrarea unuia sau
mai m ultor bunuri, a unei m ase patrim oniale ori a unui patrim oniu ce nu i aparine,
n m od im plicit, prelund dispoziia care era cuprins n art. 1718 fostul C. civ. ro
mn, n prezent abrogat, noiunea de patrim oniu este evocat i de art. 2324
alin. (1) NCC, potrivit cu care cel care este obligat personal rspunde cu toate
bunurile sale, m obile i im obile, prezente i viitoare, acestea servind drept garanie
com un a creditorilor si, constituind, aadar, ceea ce se denum ete a fi gajul
gen era l a l creditorilor chirografari.
3. D e fin iia p a trim o n iu lu i121. n fostul Cod civil rom n de la 1864 nu a existat o
definiie a noiunii de patrim oniu. Ea nu se regsete nici n reglem entrile cuprinse
n noul Cod civil*2[3]4. Sim pla evocare a unor m eniuni din legislaia noastr civil n
vigoare privitoare la noiunea de patrim oniu ne conduce n chip netgduit la ideea
c acesta presupune, p rin el nsui, o nsum are de drepturi i obligaii cu coninut
econom ic ce aparin unui subiect de drept, persoan fizic sau juridic. Cum s-a
spus, patrim oniul nu m ai presupune luarea n considerare a drepturilor i obligai
ilor concrete pe care subiectul de drept le are la un m om ent dat, ci ansam blul
acestor drepturi i obligaii, privite fr luarea n considerare a individualitii lort4].
El este asem ntor unui adevrat recipient, al crui coninut poate fi supus unei
l1] Efectele acestei separaii de patrim onii sunt asem ntoare cu cele pe care le produce
aceeai separaie reglem entat de art. 781 vechiul C. civ., care m piedica a se produce
confuzia ntre patrim oniul lui de cuius i cel al m otenitorilor si, n beneficiul creditorilor
personali ai acestora.
[2] A se vedea i I. L u l , U nele problem e p rivin d noiunea de patrim oniu, n Dreptul
nr. 1/1998, p. 13 i urm.; a se vedea, de asem enea, O. U n g u r ean u , C. M u n tean u , Tratat de
drept civil. Bunurile. D repturile reale principale, Ed. Ham angiu, Bucureti, 2008, p. 1-4;
I. S fe r d ian , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. H am angiu, Bucureti, 2013, p. 5 i
urm.
[3] n sens contrar, a se vedea D. C ig an , M. E ftim ie , n N oul C od civil. Com entarii, doctri
n i jurispruden. Voi. I. Art. 1-952, Ed. H am angiu, Bucureti, 2012, p. 60-61; n realitate,
art. 31 NCC nu definete patrim oniul, ci i determ in coninutul.
[4] C. S t te s c u , op. cit., p. 484.

perm anente fiu r _ a putem defini p a t '- o


nom ic ce apa r t - - r
Nu este singura :
i S. Brdeanu -a_
econom ic, a b u -_ "
ale crei nevoi sa_ s
M enionm c., ir
mai veche, n nc: _n
inut econom ic ca 01
o noiune juric c a
elem ente intelec*_a<
incorporale, iar
d
dreptul nostru c . i j
nitiv, toate d re p :_ ' e
le sau incorpora a :<
m enionarea l or df
4. C lasificarea <
este de reinut.
i
coninut e co n o ~ : :
aceasta n e a l
nepatrim oniale. z j ~
etc. m prejurarea z
ntr-o crean n o e
de natur s p_-
dreptului la on o a 'e
soan poate c o r n
drept subiectiv pe"s
niul acestei pe^c-an
n cuantum ul s :a 3 i
urm are a a tin g e ' d
ne ntotdeauna Si
tive ce aparin aces:
n al doilea r rz
avem nc n vedea
n drepturi rea e :
patrim oniului.
n sfrit, sp*e :
bunurilor care. Ql z 4
[1J Ibidem.
[2] A se vedea C
romn, voi. I, Ed. - 5
131 T r . Io n ac l S
141 A se vedea . S
[51 n acest se~s :
ed. a 3-a re v z ir .

I. P a trim o n iu l

perm anente fluctuaii, fr ca existena recipientului s fie afectat111. A a fiind,


putem defini patrim oniul ca fiind totalitatea drepturilo r i o b liga iilor cu valoare eco
nom ic ce aparin unui subiect de d re p .
Nu este singura definiie care s-a dat patrim oniului. Astfel, profesorii Tr. lonacu
i S. Brdeanu l-au definit ca totalitatea drepturilor i obligaiilor avnd valoare
econom ic, a bunurilor la care se refer aceste drepturi, aparinnd unei persoane,
ale crei nevoi sau sarcini este destinat s le satisfac131.
M enionm c, n concepia profesorului Stoica, cu referire la doctrina francez
mai veche, n noiunea de patrim oniu ar intra num ai drepturile i obligaiile cu con
inut econom ic ca bunuri incorporale. n acest sens, el susine c patrim oniul este
o noiune juridic, deci o realitate intelectual. Ca urm are, el poate fi form at tot din
elem ente intelectuale, adic din drepturi i obligaii patrim oniale, respectiv bunuri
incorporale, iar nu din bunurile m ateriale corporale*141. Este ns de observat c n
dreptul nostru civil drepturile patrim oniale sunt considerate ca fiind bunuri. n defi
nitiv, toate drepturile i obligaiile cu caracter econom ic se refer la bunuri corpora
le sau incorporale ori sunt ele nsele bunuri. De aceea, se poate lesne renuna la
m enionarea lor n definiia patrim oniului.
- 4 . C la s ific a re a e le m e n te lo r p a trim o n iu lu i. Cu privire la aceast problem ,
este de reinut, mai nti, c, dac patrim oniul cuprinde drepturile i obligaiile cu
coninut econom ic ce aparin unei persoane, deci care pot fi exprim ate n bani,
aceasta nseam n autom at nlturarea din cuprinsul lu i a drepturilo r personalnepatrim oniale, cum ar fi dreptul la num e, dreptul la onoare, dreptul la reputaie
etc. m prejurarea c atingerea adus unui asem enea drept s-ar putea concretiza
ntr-o crean n despgubiri, adic ntr-un elem ent activ al patrim oniului, nu este
de natur s pun n discuie aceast nlturare. Spre exem plu, atingerea adus
dreptului la onoare al unei persoane prin afirm aii calom nioase despre acea per
soan poate conduce la obligarea celui care le-a fcut la plata, ctre cel al crui
drept subiectiv personal-nepatrim onial a fost atins, a unei despgubiri. n patrim o
niul acestei persoane vom gsi dreptul de crean m potriva autorului faptei ilicite,
n cuantum ul stabilit de instan sau de pri. Dar o asem enea crean apare ca
urm are a atingerii dreptului personal-nepatrim onial care, n aceast calitate, rm
ne ntotdeauna n afara patrim oniului, aa cum este cazul tutu ror drepturilor subiec
tive ce aparin acestei categorii.
n al doilea rnd, cnd vorbim despre clasificarea elem entelor patrim oniului, nu
avem nc n vedere nici cunoscuta clasificare a drepturilor subiective patrim oniale
n drepturi reale i drepturi de crean, dei este evident c acestea dau coninutul
patrim oniului.
n sfrit, spre deosebire de ali autori[5], nu avem n vedere nici clasificarea
bunurilor care, dup prerea noastr, constituie m aterie de cercetare pentru teoria
111 Ibidem .
121 A se vedea i C. H a m a n g iu , I. R o setti -B ln e s c u , A l . B ic o ian u , Tratat de drept civil
rom n, voi. I, Ed. AII Beck, Bucureti, 1996, p. 522; E. C h elar u , op. cit., p. 6.
[3! T r . Io n a c u , S. B r d ean u , op. cit., p. 13.
141 A se vedea V. S to ic a , op. cit., p. 13.
151 n acest sens, a se vedea O. U n g u r ean u , C. M u n tean u , D rept civil. D repturile reale,
ed. a 3-a revzut i adugit, Ed. Rosetti, Bucureti, 2005, p. 51 i urm .; de asem enea, a

D re p tu rile re ale p rin cip a le

raportului juridic civil i are a fi analizat la obiectul acestuia atunci cnd se vor
bete despre obiectul derivat al raportului juridic civil111.
Dac drepturile i obligaiile cu coninut econom ic i pierd identitatea, se to
pesc n cadrul patrim oniului, nu mai puin drepturile alctuiesc ceea ce denum im
activu l patrim onial, iar obligaiile p a sivu l acestuia. Deci cuprinsul patrim oniului, ca
expresie contabil, este dat de un activ i p a sivu l c o re s p u n z to r.
A ctivu l pa trim o n ia l cuprinde toate drepturile subiective ce au valoare econom i
c, deci exprim abile n bani. Astfel, poate fi vorba despre: dreptul de proprietate
asupra anum itor bunuri, dreptul de superficie asupra unui teren, dreptul de uzufruct
asupra unor bunuri, acestea ca drepturi reale; dreptul de a se restitui sum a m pru
m utat, dreptul de a folosi bunul m prum utat de cineva, dreptul de a prim i preul
asupra lucrului vndut cuiva, dreptul de a utiliza energia electric n urm a ncheierii
unui contract de furnizare a acesteia etc., ca drepturi de crean sau drepturi p e r
sonale.
La rndul su,(activul, din punct de vedere econom ic, poate fi m prit n capital
i v e n itu r i. C apitalul reprezint expresia valoric a unor bunuri ce fac parte din
patrim oniul unei persoane. El poate fi productiv, adic productor de venituri - un
im obil care a fost nchiriat i produce chirii, un num r de aciuni reprezentnd
participarea la constituirea capitalului social al unei societi i care vor produce
dividende un num r de obligaiuni cum prate de la o societate care le-a em is i
care vor produce dobnd, o sum de bani m prum utat unei anum ite persoane i
care i ea va produce dobnd - , sau neproductiv, cum ar fi o bibliotec de cri,
un im obil locuit de proprietar etc. Nim ic nu m piedic titularul s schim be natura
acestui capital i s l fac din productiv neproductiv sau din neproductiv productiv.
Spre exem plu, la expirarea contractului de nchiriere, proprietarul nu mai nchiriaz
im obilul sau, invers, se hotrte s nchirieze o parte din im obil pe care el nsui o
locuiete.
La rndul lor, veniturile reprezint resurse periodice care sunt realizate de o
anum it persoan i care fac s intre n patrim oniul acesteia valori apreciabile n
bani[4]. V eniturile pot avea origine divers. De regul, ele constau n sum e de bani
obinute prin exploatarea unui bun productiv, cum ar fi chiriile ncasate prin nchirie
rea unui im obil, dividendele produse de aciunile unei societi, dobnzile unor
sum e m prum utate, salariul etc. Dar veniturile pot consta i n bunuri n natur, cum
ar fi produsele obinute prin arendarea unei suprafee de teren.

se vedea dezvoltarea aceleiai concepii n Tratatul de d rept civil al acelorai autori, citat
mai sus, p. 48 i urm.
[1] A se vedea G h . B e leiu , D rept civil. Introducere n dreptul civil. S ubiectele dreptului
civil, Ed. ansa SRL, Bucureti, 1998, p. 98.
121 Este raiunea pentru care uneori patrim oniul este definit ca expresiunea contabil a
tuturor puterilor econom ice aparinnd unui subiect de drept". A se vedea G.N. L u e s c u ,
Teoria general a dre p tu rilo r reale. Teoria patrim oniului. C lasificarea bunurilor. D repturile
reale principale, Bucureti, 1947, p. 21.
[3]
A se vedea G . C o r n u , D roit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, 5e d.,
M ontchrestien, Paris, 1991, p. 286-287.
[4! Art. 548 alin. (4) NCC dispune c fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea
unui bun de ctre o alt persoan n virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, do
bnzile, venitul rentelor i dividendele.

iP a s iv u l p a tn r c n
are o anum it p e ~
transm ite sau a cc
prestaie pozitiv,
n lipsa acestei oW

Seciune i
5. P a trim o n iu l
d i drepturile i o t :
privite ns n fora
titatea fiecrei o t
ju rid ic , cu dou oc
_ l drepturile T ci
m nd un tot u n -:a '
3TTntr-o grupare ;e b) drepturile & a
distincte de univers
aceste d re p y ^ u flll
care existtindiferert
V P atrim oniul este
independent de voir
flS ceea ce se de-_
universalitate de *i= r
de regul pro p rie ta
ei, prim ete o a r _ r
soan decide s . =
spune c, n aceasp
c nu intereseaz m
seaz c toate c'T
ea este un elem er :
neaz pe exem p nea.
Dup cum s-a oc
saliti de fapt este .
o totalitate, iar

principiul liberti se
tate de fapt nu nL~=
ce are im portan e
bunuri ca atare*23-.
n orice caz. n s t
versalitii de fa c: t
[1J Spre exem p _ a
de lege.
I2 A se v e d e a ___

I. P a trim o n iu l

- P asivul p atrim onial cuprinde datoriile, obligaiile evaluabile n bani pe care le


are o anum it persoan. Datoria poate consta n obligaia de a da, adic de a
transm ite sau a constitui un drept real, n obligaia de a face, adic de a executa o
prestaie pozitiv, sau n obligaia de a nu face, adic de a nu face ceva, ceea ce,
n lipsa acestei obligaii, ai fi putut s faci[1].

Seciunea a 2-a. Caracterele juridice ale patrimoniului


5. P a trim o n iu l e s te o u n iv e rs a lita te j^ i d i c - Am artat c patrim oniul cuprin
de^ arepiurile i oDiigaiTle cu coninut econom ic ce aparin unui subiect de drept,
privite ns n totalitatea lor, fr a ne interesa identitatea fiecrui drept sau iden
titatea fiecrei obligaii. Aceasta nseam n c patrim oniul apare ca o universalitate
juridic, cu dou c o n s e c in e i^ .
a) drepturile i obligaiile care alctuiesc patrim oniul sunt legate ntre ele, for
m n d un tot unitar, nu este exclus_nici ipoteza n care patrim oniul s fie form at
~d intr-o grupare de m ase de bunuri, fie
b) drepturile si obligaiile cu coninut econom ic ce alctuiesc patrim oniul sunt
distincte de universalitate, aa nct schim brile care se produc n legtur cu
aceste drepturi i obligaii nu pun n discuie nsi universalitatea, n ansam blul ei,
care existfindiferent de m icrile produse n interiorul s u
'L.-Patrim oniul este o universalitate juridica', "o universalitate de drept, care exist
independent de voina titu la ru lu i.a i A rp a st trstur Hpngphpgp np patrim oniul
de ceea ce se denum ete uneori universalitate de fapt. Atunci cnd vorbim de o
universalitate de fapt, avem n vedere m prejurarea n care, prin voina titularului de regul proprietarul
mai m ulte bunuri sunt grupate, iar gruparea, n ansam blul
ei, prim ete o anum it destinaie sau este privit ca atare. Spre exem plu, o per
soan decide s vnd biblioteca ce i aparine sau s o doneze cuiva. Se poate
spune c, n aceast situaie, biblioteca form eaz o universalitate de fapt, pentru
c nu intereseaz individualitatea fiecrei cri dintre cele ce o com pun, ci intere
seaz c toate crile form eaz biblioteca ce aparine proprietarului ei. n orice caz,
ea este un elem ent com ponent al patrim oniului aceleiai persoane. La fel se raio
neaz pe exem plul unor colecii de tablouri, colecii num ism atice sau alte asem e
nea.
Dup cum s-a observat n mod judicios, esenial pentru existena unei univer
saliti de fapt este voina titularului de a privi mai m ulte bunuri n ansam blul lor, ca
o totalitate, iar nu n m od individual , abordare aflat n deplin concordan cu
principiul libertii de voin. Aa fiind, o persoan poate s constituie o universali
tate de fapt nu num ai din bunuri de acelai fel, ci chiar bunuri de gen , fiindc ceea
ce are im portant este num ai voina acelei persoanei de a constitui ansam blul de
bunuri ca atare[2l
n orice caz, nstrinarea unor bunuri individual determ inate din ansam blul uni
versalitii de fapt va conduce la dim inuarea ei, deoarece n privina acesteia nu
m Spre exem plu, obligaia de a nu ridica un zid la o nlim e mai m are dect cea perm is
de lege.
[2~A se vedea I. L u l , Ioc. cit., p. 16.

10

D re p tu rile re ale p rin cip a le

opereaz subrogaia real cu titlu particular; preul nu va lua locul bunului n str i
nat.

se definete ca un ansam blu n cadrul cruia activul corespunde pasivului .


U tilitatea universalitii de fapt ca o com ponent a patrim oniului unei persoane
este recunoscut n noul Cod civil romn, care o consacr in term inis. Potrivit
art. 541 alin. (1 ), co nstituie o universalitate de fapt a n sa m blul b u n u rilo r care aparin_
ace le ia i persoSTfe s*1/ U o Tfestinaie com una stabilita p rin voina acesteia o ri prin
le g e . A a d a r pentru a"TT in prezena~JTTgrasemenea universaliti, textul im pune
dou condiii necesare i suficiente:
ja ) bunurile care o com pun s aparin aceleiai p e rsoan e;
b) ansam blul acestor bunuri s aib o destinaie c o m u n *
" c o n sid e r m Cei la acestea are fi adugat o a treia condiie, anum e destinaia
com un a bunurilor s fie pstrat pe toat durata de existen a ansam blului,
adic a universalitii de fapt. Cel de-al doilea alineat al art. 541 NCC perm ite ca
bunurile care alctuiesc universalitatea de fapt s poat face, m preun ori sepa
rat, obiectul u no r acte sau raportu ri ju rid ice distincte. Bunoar, art. 706 NCC enum er printre bunurile ce pot face obiect al dreptului de uzufruct o universalitate de
fapt o ri o cot-parte din aceasta.
6. O ric e p e rs o a n are un p a trim o n iu 151 Intr-adevru calitatea de subiect de
drept civil, de participant la raporturile juridice civile
a unei
persoane_________
fizice
_______
__________
u iuriexistena unui patrim oniu.
dice se bazeaz i pe existenta
Pentru persoanele fizice, acest caracter are valoare de axiom . O rict de srac
ar fi cineva, are totui un m inim um de bunuri ce i alctuiesc patrim oniul.
La rndul lor, persoanele juridice sunt titulare ale patrim oniului necesaciodejD li^
/ njrTscopuiui pentru care au fo st nfiinate, indiferent care ar fi acesta: econom ic, de
binefacere, de asisten m utual pentru m em brii lor, cultural, sportiv etcJD e altfeC
legea im pune existena unui patrim oniu ca una dintre condiiile eseniale pen tru n
s i exsfen pe rso a n e i juridice. n acest sens, art. 187 NCC dispune c, pe lng
t1] Tot o universalitate de fapt n dreptul com ercial rom n este considerat a fi i fondul de
com er. A se vedea S t .D. C r p en ar u , Tratat de drept com ercial rom n, Ed. U niversul
Juridic, Bucureti, 2009, p. 135; I. D elean u , Fondul de com er - consideraii generale, n
Dreptul nr. 14/2001, p. 73 i urm .; cu privire la aceeai noiune, a se vedea, de asem enea,
I. D o g a r u , S. C e r c e l , D rept civil. Teoria general a dreptu rilor reale, Ed. AII Beck, Bucureti,
2003, p. 8-9.
121 A se vedea G.N. L u esc u , op. cit., p. 22.
131 G. C o r n u , op. cit., p. 289.
[41 A se vedea E. C h e lar u , C om entariu, n F l .A. B a ia s , E. C h e lar u , R. C o n stan tin o vic i ,
I. M acovei (coord.), N oul C o d civil. C om entariu pe articole. Art. 1-2664, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2012, p. 587.
[Sl Pentru am nunte cu privire la aceast trstur a patrim oniului, a se vedea V. S t o ic a ,
op. cit., voi. I, p. 57 i urm.

I. P a trim o n iu l

11

o organizare de sine stttoare, orice persoan juridic trebuie s aib un pa trim o


niu propriu, afectat realizrii unui scop licit i m oral, n acord cu interesul general.
7.
P a trim o n iu l e ste u n ic . Aceasta nseam n c fiecare subiect de drept, p e u
sb d iia fizic S in u n m , 9ffrun singur patrimoniu. 6HCcM flft
^ rii| lin ii yi ni iii ~

r*" gan 'r cuprinde'Sfiyt. 'd,............... .


r

Legea nu perm ite ca acelai subiect de drept s fie titularul mai m ultor patrim o
nii. Faptul c, spre exem plu, n dreptul com ercial rom n este posibil constituirea
unei societi cu rspundere lim itat cu un asociat unic nu trebuie s ne conduc la
o alt concluzie. Astfel, dac acest unic asociat al unei asem enea societi este o
persoan fizic, nu nseam n c respectiva persoan apare ca titular a dou
patrim onii: cel propriu i cel al societii al crei unic asociat este. n realitate, ea
este titulara unui patrim oniu unic, n care vom gsi dreptul pe care l are asupra
prilor sociale cu care a contribuit la nfiinarea unei persoan e ju rid ice distincte, n
si respectiva societate. La rndul ei, aceasta din urm are un patrim oniu propriu,
ca persoan juridic, distinct de cel al asociatului unic iniiator i constituitor al so
cietii. Aceeai va fi i situaia persoanei fizice autorizate s desfoare activiti
econom ice n tem eiul O .U.G . nr. 44/2008, titular a patrim oniului propriu, dar i al
patrim oniului de afectaiune necesar realizrii activitii econom ice, separat de ga
jul general al creditorilor ei personali [art. 2 lit. j) din ordonan]111.

8.
D iv iz ib ilita te a p a trim o n iu lu i121. Dac patrim oniul este unic, aceasta nu n
seam n c el este i indivizibil, n sensul c toate com ponentele sale ar avea unul
j> ia c e la i regim juridic. Patrim oniul unui subiect de drept poate fi divizibil n mai
m ulte categorii, grupe sau m ase de drepturi i obligaii, fiecare dintre acestea
avnd un regim ju rid ic distinct, n raport cu scopul pentru care o astfel de divizare a
patrim oniului a fost realizat.
T rstura esenial a divizibilitii patrim oniului este consacrat cu valoare de
principiu n art. 31 alin. (2) NCC, care dispune n mod lim pede c patrim oniul unui
subiect de drept, persoan fizic sau juridic, poa te face obiectul unei diviziuni sau
unei afectaiuni, n cazurile i n condiiile prevzute de lege.
Astfel, orice societate, ca subiect de drept, are un patrim oniu propriu care cu
prinde mai m ulte m ase de bunuri - mobile, im obile, fonduri bneti fiecare avnd
un regim juridic distinct. Sau o unitate adm inistrativ-teritorlal, ca persoan ju ridic
de drept public, are un patrim oniu propriu, supus i norm elor juridice de drept civil,
care cuprinde bunuri ce fac parte din dom eniul pub lic de interes local i bunuri ce
fac pafTg dlh dom eniul orivaL ai a ce ste ia .|ln tim p ce bunurile din dom eniul public
sunt inalienabile, im prescriptibile i insesizabile, cele din dom eniul privat sunt su
puse dispoziiilo r de drept com un, dac prin lege nu se prevede altfel*131.
n cazul persoanelor cstorite, fiecare dintre soi poate avea n patrim oniul su
att bunuri proprii, ct i bunuri com une, potrivit regim ului m atrim onial pe care soii
i l-au ales. ntr-adevr, n conco rd a n a 'cu realitile social-econom ice, spre deo111 A se vedea B. D iam an t , Caracterul depit al teoriei patrimoniului unic, n Dreptul
nr. 1/2000, p. 116.
121 Pentru am nunte, a se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 61 i urm.
131 A se vedea art. 119-120 din Legea adm inistraiei publice locale nr. 215 din 23 aprilie
2001, republicat (M. Of. nr. 123 din 20 februarie 2007).

12

D re p tu rile reale p rin cip a le

sebire de dispoziiile fostului Cod al fam iliei, n prezent abrogat n mod expres, care
prevedeau ca unic regim m atrim onial al soilor com unitatea de bunuri a acestora,
art. 312 NCC dispune c viitorii soi au posibilitatea s i aleag regim ul m atrim o
nial dintre urm toarele regim uri prevzute de text: com unitatea legal, separaia de
bunuri sau com unitatea convenional.
Fr a intra n am nunte, deoarece m ateria urm eaz a fi studiat pe larg la
dreptul fam iliei, raportat la problem a pus n discuie, dac lum exem plul situaiei
n care viitorii soi au ales ca regim m atrim onial regim ul com unitii legale, acetia
vor avea n patrim oniul lor att bunuri com une proprietate devlm a, ct i bun uri
proprii.
Potrivit art. 339 NCC, bunurile dobndite n tim pul existenei com unitii legale
de ctre oricare dintre soi sunt, de la data dobndirii lor, bu n u ri com une n devl
m ie ale soilor. Apoi, art. 340 NCC enum er categoriile de bunuri ale soilor care
au ales regim ul com unitii legale, bunuri ce nu mai sunt com une, ci bu n u ri p ro p rii
ale fiecrui so, precum : bunurile dobndite prin m otenire legal, legat sau dona
ie, cu excepia situaiei n care dispuntorul a prevzut n m od expres c ele vor fi
bunuri com une, bunurile de uz personal, bunurile destinate exercitrii profesiei de
ctre unul dintre soi, afar de situaia n care este vorba despre bunuri elem ente
ale unui fond de com er ce face parte din com unitatea de bunuri, drepturile patri
m oniale de creaie intelectual, bunurile dobndite ca prem ii ori recom pense, m a
nuscrisele operelor tiinifice ori literare, indem nizaia de asigurare, despgubirile
m ateriale i m orale obinute ca urm are a reparrii unui prejudiciu suferit de unul
dintre soi i altele.
Urm rirea fiecrei m ase de bunuri de ctre creditorii soilor se va putea face, n
principiu, asupra m asei de bunuri n legtur cu care s-a nscut creana, iar n caz
de nendestulare, ei vor putea proceda la urm rirea bunurilor din cealalt mas.
Astfel, dup ce art. 351 NCC enum er cazurile n care soii rspund cu bunurile co
m une - obligaiile nscute n legtur cu conservarea, adm inistrarea sau dobndi
rea acestora, obligaiile contractate m preun, cele asum ate de oricare dintre soi
pentru acoperirea cheltuielilor obinuite ale cstoriei, repararea prejudiciului cau
zat prin nsuirea de ctre unul dintre soi a unui bun ce aparine unei tere persoa
ne, n m sura n care, prin aceasta, au sporit bunurile soilor - , art. 352 NCC dis
pune c, dac aceste obligaii com une nu au fost acoperite prin urm rirea bunurilor
com une, soii vor rspunde solidar cu bunurile proprii. De asem enea, relund prin
cipiile din fostul Cod al fam iliei, art. 353 NCC arat c bunurile com une ale soilor
nu pot fi urm rite de creditorii personali ai unuia dintre soi; n caz de nendestulare
dup urm rirea bunurilor proprii ale soului debitor, creditorul su personal poate
cere partajul bunurilor com une, ns num ai n m sura necesar acoperirii creanei
sale.
Sau, potrivit art. 1114 alin. (2) NCC, m otenitorii legali, legatarii universali i le
gatarii cu titlu universal ai unei persoane rspund pentru datoriile i sarcinile
m otenirii nu m a i cu bunurile din p atrim oniul succesoral, proporional cu cota-parte
din m otenire ce revine fiecruia dintre ei, iar art. 1156 alin. (1) din acelai cod pre
vede c, nainte de efectuarea partajului succesoral, creditorii personali ai unui
m otenitor nu pot urm ri partea acestuia din bunurile m otenirii, parte rezervat
p rio rita r satisfacerii creditorilor succesorali. A ceste texte exprim lim pede ideea c,
cel puin pentru o perioad de tim p, prin efectul acceptrii unei succesiuni, patrim o

niul m o te n ito r j
bunurilor pe c a r
succesorale, fiecare
9. D iv iz ib ilita ia
ce n cadrul u n _ a i
_ regim ju ridic sp=c*<
una ori ma. ~ .
sensul art. 31 afcn. <
obiectul une c . c _
vzute de ie ce trul acestuia ce ~ e
Trebuie s r -a
in term inis n c r c r
dup anul 199G. r s
pe baze c o n c u re z i
p ro fe sii liberale, cun
perii contabili ozr
speciale care re g e :
prevederi p o trfv: c_
naie special, ca d
fesiei respective c:
nscut n cadru e:-:
aprilie 2006 pri\ - c
vede c p a trim o n .
drepturilor i oc ca
constituit ca o fre c i,
creditorilor acestuia
afectaiune p r o fe s a
tea sau n folos "ta :
pra xisul de m e c c ' i
rilor personale on ce
din 8 noiem brie 210*
vede c, n m s u r
alte form e p re v z u t
avea un pa trim o r _
unui patrim oniu p m k
cut n cadrul a c t. t
profesia n cadru c<
patrim oniu de a fecte
pentru ndestularea
aflate n p ro p rie ta ra
nan].

m M. Of. nr. 372 o n


[2] R epublicat r V

I. P a trim o n iu l

13

niul m otenitorului acceptant este divizat n dou m ase distincte de bunuri: m asa
bunurilor pe care la avea nainte de acceptarea succesiunii i m asa bunurilor
succesorale, fiecare avnd, n aceeai perioad, un regim juridic distinct.
9.
D iv iz ib ilita te a p a trim o n iu lu i i p a trim o n iile de a fe c ta iu n e . Din m om ent
ce n cadrul unuia i aceluiai patrim oniu pot exista mai m ulte m ase de bunuri cu
regim ju ridic specific, se recunoate posibilitatea ju rid ic pentru titular de a afecta
una ori m ai m ulte m ase patrim oniale realizrii unui scop determ inat; acesta este
sensul art. 31 alin. (2) NCC, potrivit cu care patrim oniul unei persoane p o a te face
obiectul une i d iviziun i sau unei afectaiuni, dar num ai n cazurile i n condiiile p re
vzute de lege. Aadar, trstura divizibilitii patrim oniului perm ite crearea, nluntrul acestuia, de m ase patrim oniale distincte, anum e patrim oniile de afectaiune.
T rebuie s reinem c noiunea de patrim oniu de afectaiune a fost consacrat
in term inis n dreptul civil rom n nainte de adoptarea noului Cod civil. ntr-adevr,
dup anul 1990, trecerea rii noastre la econom ia de pia a im pus organizarea
pe baze concureniale a unor profesii care, prin natura lor, sunt considerate a fi
p ro fe sii liberale, cum ar fi cele de avocat, m edic, executor judectoresc, notar, ex
perii contabili i contabilii autorizai, practicienii n insolven etc. Actele norm ative
speciale care reglem enteaz statutul celor ce practic asem enea profesii conin
prevederi potrivit cu care bunuri din patrim oniul acestor persoane prim esc o desti
naie special, ca patrim oniu de afectaiune; ele vor servi att la exercitarea pro
fesiei respective, ct i la eventuala ndestulare a creditorilor ale cror creane s-au
nscut n cadrul exerciiului profesiei. Astfel, art. 60 lit. h) din Legea nr. 95 din 14
aprilie 2006 privind reform a n dom eniul sntii111, cu m odificrile ulterioare, pre
vede c p a trim o n iu l de afectaiune p rofesion al ' reprezint totalitatea bunurilor,
drepturilor i obligaiilor m edicului afectate scopului exercitrii profesiei sale ,
constituit ca o fraciune distinct a patrim oniului su, separat de gajul general al
creditorilor acestuia , iar lit. i) a aceluiai articol dispune c acest patrim oniu de
afectaiune profesional m preun cu infrastructura cabinetului aflat n proprieta
tea sau n folosina m edicului i clientela sa alctuiesc ceea ce textul definete a fi
praxisul de m edicin de fam ili, evident m asa patrim onial distinct de m asa bunu
rilor personale ori de alt natur ale m edicului. Sau art. 6 alin. (1) din O.U.G. nr. 86
din 8 noiem brie 2006 privind organizarea activitii practicienilor n insolven[2] pre
vede c, n m sura n care practicianul n insolven i exercit profesia, printre
alte form e prevzute de lege, n cadrul unui cabinet individual, acest cabinet va
avea un patrim oniu afectat exclusiv activitii profesionale , cu regim ul juridic al
unui patrim oniu p ro fe sio n a l de afectaiune, iar creditorii ale cror creane s-au ns
cut n cadrul activitii profesionale a practicianului n insolven ce i exercit
profesia n cadrul cabinetului individual vor putea urm ri bunurile aflate n acest
patrim oniu de afectaiune; doar n m sura n care aceste bunuri nu vor fi suficiente
pentru ndestularea respectivilor creditori, vor putea fi urm rite i celelalte bunuri
aflate n proprietatea practicianului n insolven [art. 6 alin. (3) din aceeai ordo
nan].

111 M. Of. nr. 372 din 28 aprilie 2006.


121 R epublicat n M. Of. nr. 724 din 13 octom brie 2011.

14

D re p tu rile re ale p rin cip a le

De asem enea, potrivit art. 47 alin. (1) din Statutul executorilor judectoreti din
3 septem brie 2010111, patrim oniul executorului judectoresc ce servete exercitrii
profesiei sale are regim ul juridic al bunurilor afectate exercitrii acestei profesii,
deci este un patrim oniu de afectaiune.
M enionm c, tot printre actele norm ative adoptate nainte de intrarea n vigoa
re a noului Cod civil, O .U .G . nr. 44 din 16 aprilie 2008 privind desfurarea activit
ilor econom ice de ctre persoanele fizice autorizate, ntreprinderile individuale i
ntreprinderile fam iliale121 prevede c aceste subiecte de drept au un patrim oniu de
afectaiune constituit din totalitatea bunurilor, drepturilor i obligaiilor lor ce sunt
destinate scopu lui exercitrii unei activiti econom ice; acestea constituie o fra c
iune distinct a patrim oniului persoanei fizice autorizate, al titularului ntreprinderii
individuale ori al m em brilor ntreprinderii fam iliale, fraciune separat de gajul
general al creditorilor personali ai acestora . A a fiind, instana suprem a statuat,
n m od judicios, c persoana fizic autorizat s desfoare, pe tem eiul acestei
ordonane, o activitate econom ic are un statut de entitate juridic diferit de cel al
persoanei fizice i c, n aceast calitate, rspunde pentru obligaiile sale ce s-au
nscut din exercitarea acestei activiti cu p atrim oniul de afectaiune, dac a fost
constituit, i, n com pletare, cu ntregul su patrim oniu. Aa fiind, din m om ent ce
im obilul aflat n litigiu a fost cum prat i nscris n cartea funciar pe num ele per
soanei fizice autorizate i era folosit pentru desfurarea activitii com erciale a
acesteia, pentru nstrinarea lui nu este necesar consim m ntul expres al soiei la
ncheierea actului juridic, astfel cum prevedeau dispoziiile Codului fam iliei n vi
goare la data judecrii cauzei, ntruct bunul nu face parte din patrim oniul com un
al soilor131.
S intetiznd aceast practic econom ic i legislativ prem ergtoare , art. 31
alin. (3) NCC dispune, cu valoare de principiu, c patrim oniile de afectaiune sunt
m ase patrim oniale afectate exercitrii unei profesii autorizate, precum i alte patri
monii astfel determ inate141.
De asem enea, avnd n vedere im portana constituirii m aselor patrim oniale de
afectaiune destinate exercitrii unor profesii sau, aa cum am vzut mai sus, unor
activiti econom ice, noul Cod civil rom n instituie anum ite norm e procedurale de
principiu privitoare la constituirea i la lichidarea acestor m ase patrim oniale. Astfel,
potrivit art. 33, constituirea m asei patrim oniale afectate exercitrii n m od individual
a unei profesii autorizate se stabilete prin actul ncheiat de titular, cu respectarea
condiiilor de form i de publicitate prevzute de lege, dispoziie aplicabil n mod
corespunztor i n ipoteza m ririi ori m icorrii, din diverse raiuni, a patrim oniului
de afectaiune profesional individual, iar eventuala lichidare a acestui patrim oniu
are a se face n condiiile lichidrii patrim oniului societilor constituite n tem eiul
dispoziiilor noului Cod civil, prin aplicarea prevederilor art. 1941-1948 din acelai
cod, dac prin lege nu se dispune altfel.
n sfrit, potrivit art. 31 alin. (3) NCC, sunt patrim onii de afectaiune i m asele
patrim oniale fiduciare. Fiducia este o instituie nou n legislaia civil romn, *234
111 M. Of. nr. 713 din 26 octom brie 2010.
[2] M. Of. nr. 328 din 25 aprilie 2008.
[3] A se vedea I.C.C.J., fosta s. com ., dec. nr. 1072/2009, nepublicat.
[4] Privitor la noiunea n discuie, a se vedea V. S t o ic a , P atrim oniul de afectaiune continuitate i reform , n R.R.D.P. nr. 2/2013, p. 13 i urm.

I. P a trim o n iu l

15

introdus prin dispoziiile noului Cod civil. Pe terenul problem ei puse n discuie,
precizm c, potrivit art. 773 NCC, fiducia reprezint o operaiune ju ridic pe te
m eiul creia una ori mai m ulte persoane, denum ite constituitori, transfer anum ite
bunuri ce pot consta n drepturi reale, drepturi de crean, garanii sau alte drepturi
patrim oniale ori un ansam blu de asem enea bunuri, prezente ori viitoare, ctre unul
sau mai m uli fiduciari, care le pun n valoare pen tru un scop determ inat, n folosul
unuia sau mai m ultor beneficiari. A ceste bunuri alctuiesc o m as patrim onial
autonom , distinct de celelalte drepturi i obligaii care se regsesc n patrim oniul
fiduciarilor. Ca i n cazul celorlalte cazuri de constituire a unor patrim onii de afectaiune evocate mai sus, separarea clar a patrim oniilor n cazul fiduciei determ in
situaia juridic a creditorilor prilor la aceast operaiune juridic. Astfel, potrivit
art. 786 NCC, bunurile din m asa patrim onial fiduciar - deci afectate fiduciei vor putea fi urm rite, n condiiile legii, num ai de ctre titularii de creane care s-au
nscut n legtur cu aceste bun uri ori de acei creditori ai constituitorului fiduciei
care au o garanie real asupra bunurilor fiduciare, garanie ce a dobndit opozabi
litate fa de teri, n condiiile legii, a n terior constituirii fiduciei. Totui, textul recu
noate un drept de urm rire ce poate fi exercitat i de ceilali creditori ai constituito
rului fiduciei, ns num ai n tem eiul unei hotrri judectoreti definitive prin care a
fost adm is aciunea de desfiinare a contractului de fiducie ori acesta le-a devenit,
n orice mod, inopozabil, cu efect retroactiv. La rndul lor, titularii creanelor care s-au
nscut n legtur cu m asa patrim onial fiduciar nu vor putea urm ri, pentru satis
facerea creanelor lor, dec t aceste bunuri, cu excepia situaiei n care prin co n
tractul de fiducie s-a prevzut n mod expres obligaia fiduciarului ori a constituito
rului fiduciei sau a am ndurora m preun de a rspunde pentru o parte sau pentru
tot pasivul fiduciei. n acest din urm caz, creditorii n cauz vor urm ri, m a i nti,
activul m asei patrim oniale fiduciare i, num ai n m sura n care acesta se va d o
vedi nendestultor, vor putea fi urm rite bunurile fiduciarului ori ale constituitorului
fiduciei sau ale am ndurora, n lim ita i n ordinea prevzut de p ri n contractul
de fiducie.
10.
D iv iz ib ilita te a p a trim o n iu lu i i tra n s fe ru l in tra p a trim o n ia l. Ca o conse
cin a recunoaterii principiului divizibilitii patrim oniului i a reglem entrii exis
tenei, nluntrul aceluiai patrim oniu, a patrim oniilor de ajectaiune, art. 32 NCC
instituie posibilitatea ju rid ic a transferului intrapatrim onial. P o trivit alin. (1) al aces
tui text, n cazul divizrii unui patrim oniu ori al existenei unul patrim oniu de afectaiune n cadrul aceluiai patrim oniu astfel divizat, avnd acelai titular, p oa te opera
un tran sfer a l drepturilo r i obliga iilor dintr-o m as patrim onial n aita\ un asem e
nea transfer se va face cu respectarea even tua lelor cond iii prevzute de lege p e n
tru a opera i fr prejudicierea drepturilo r creditorilor asupra fiecrei m ase p a tri
m oniale. Textul precizeaz c ntr-o asem enea situaie transferul drepturilo r i o b li
g a iilo r dintr-o m as patrim onial n alta nu constituie o nstrinare.
A ceste dispoziii cu caracter de noutate n dreptul nostru civil im pun cteva ob
servaii. Mai nti, ne putem ntreba dac term enul de transfer utilizat de art. 32
NCC este cel m ai adecvat cu putin; n definitiv, a transfera un bun, de regul,
sem nific trecerea lui de la un titular la un alt titular, adic din patrim oniul unuia n
patrim oniul altuia, ceea ce sem nific m prejurarea c are loc o nstrinare a bunu
lui de la titularul dreptului asupra lui la un alt titular. Dim potriv, n situaia exam ina-

16

D re p tu rile re ale p rin cip a le

D up cum s-a sc
vrem e ct acesta es

t, textul dispune lim pede c nu opereaz o nstrinare . De aceea, poate c mai


exact ar fi fost s se spun c trecerea unui bun dintr-o m as patrim onial
ntr-alta nu constituie o nstrinare . Dincolo de aceast observaie pur term in olo
gic benign , n al doilea rnd, chiar dac o asem enea operaiune ju ridic nu
constituie o nstrinare, nu mai puin, ea are a fi fcut cu respectarea condiiilor
prevzute de lege. O aplicare a acestui principiu gsim n m ateria regim urilor m atri
m oniale reglem entat de noul Cod civil rom n. Am am intit mai sus c, la ncheie
rea cstoriei, soii au posibilitatea s opteze pentru unul dintre regim urile m atri
m oniale reglem entate de noul cod. n acelai tim p, dispoziiile acestuia perm it soi
lor s m odifice, prin voina lor, n tim pul cstoriei, regim ul m atrim onial iniial ales.
Astfel, potrivit art. 369 NCC, dup cel puin un an de la ncheierea cstoriei, soii
pot, ori de cte ori doresc, s nlocuiasc regim ul m atrim onial existent cu un alt re
gim m atrim onial i s l m odifice, cu respectarea condiiilor prevzute de lege pen
tru ncheierea conveniilor m atrim oniale. Bunoar, presupunnd c soii au ales,
la ncheierea cstoriei, ca regim m atrim onial pe cel a l com unit ii convenionale,
art. 367 NCC perm ite acestora s includ n com unitate, n tot sau n parte, cu anu
m ite excepii, bun uri p ro p rii ori s restrng com unitatea la anum ite bunuri, indi
ferent de data dobndirii lor. Un transfer al unui bun propriu al unuia dintre soi n
cadrul com unitii convenionale de bunuri nu constituie nstrinare; dar un asem e
nea transfer trebuie s se fac num ai cu respectarea condiiilor prevzute de lege.
Spre exem plu, printre altele, art. 369 alin. (2) NCC im pune ca, spre a fi opozabil
terilor, m odificarea conveniei m atrim oniale prin care s-ar realiza i transferul n
discuie s fie nscris n Registrul naional notarial al conveniilor m atrim oniale.
Subliniem c aceast form alitate privete num ai m odificarea statutului m atrim onial
iniial, i nu nsi form a actului de transfer al bunului ntr-o alt m as patrim onial.
n al treilea rnd, art. 32 alin. (1) NCC im pune ca transferul analizat s se fac
fr prejudicierea creditorilor fiecreia dintre m asele patrim oniale cuprinse n aceast
operaiune. A ceasta nseam n, spre exem plu, c transferul unui bun propriu al
unuia dintre soi n cadrul com unitii legale nu trebuie s prejudicieze interesele
creditorilor personali ai acestuia, dup cum trecerea unor bunuri din com unitate n
m asa patrim onial a bunurilor proprii ale soilor nu poate fi de natur a prejudicia
pe creditorii ale cror creane s-au nscut n legtur cu acte juridice privitoare la
com unitatea lor legal de bunuri (art. 351-353 NCC).
n sfrit, dup cum s-a observat111, din m om ent ce transferurile de bunuri efec
tuate ntre m asele patrim oniale ale aceluiai patrim oniu nu constituie nstrinri,
actul ju ridic prin care se efectueaz un asem enea tran sfer nu trebuie s fie ncheiat
n form autentic, chiar dac aceasta ar fi im pus de lege pentru un transfer
propriu-zis, adic ntr-un alt patrimoniu-, de asem enea, transferul intrapatrim onial
nu este im pozabil din punct de vedere fiscal.
11. N e tra n s m is ib ilita te a p a trim o n iu lu i p rin a cte ju rid ic e n tre v ii. Din m
m ent ce patrim oniul este strns legat de subiectul de drept cruia i aparine, nu
este de conceput transm iterea lui prin acte ntre vii.
O persoan fizic sau ju ridic poate transm ite, prin asem enea acte, unul sau
mai m ulte drepturi din cuprinsul patrim oniului ei, dar nu nsui patrim oniul.
---------------------------------------------------------------111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 37.

unei persoane f z c s
ju rid ic e ^.
m prejurarea : =
vnzrii unei m oie
vanzarea mo:e~ gaiilor din care
De la aces: : - :
sensul c poa:a : :
soana juridic s
ganizrii prin divzasi
m enea ipotez, o ftr<
fiina se despnnce f
exist sau care se
siu n i de pa tri m o r _
fiineaz sau care i

Si
12. Considerai

coninut
e co n o m c o
i
anum ite c o n s e c irts
funciile p trim e r - _
frt dreptul f l v r w i
Jr perm ite i e x o *
perm ite i e x p k
b - perm ite i exolc
13. G a ju l g e n e ra
se poate expcU e*
de de ndeplinirea y
Altfel spus, nu se
fari ai debitorului; s.
ranie real asupra l
ce era cuprins n c s
alin. (1) NCC dispun
o

____________________
w a se vedea F p i
p. 6.
[2] A se vedea G - E
tului civil, Casa de ecrsj
Ibidem.
(4] Art. 1718 fostu C

Plinl ndatoririle sale a .

I. P a trim o n iu l

17

Dup cum s-a spus*111, patrim oniul rm ne legat de persoana titularului su atta
vrem e ct acesta este n fiin.
T ransm isiunea universal a patrim oniului nu poate avea loc dect la decesul
unei persoane fizice sau n m om entul reorganizrii i ncetrii existenei persoanei
ju ridice121.
m prejurarea c dispoziiile art. 1747-1754 NCC reglem enteaz posibilitatea
vnzrii unei m oteniri nu este de natur a duce la o alt concluzie. n realitate,
vnzarea m otenirii presupune transm iterea ctre cum prtor a drepturilor oblP .
gaiilor din care este alctuit m otenirea ce face obiectul vnzrii.
De Ia acest principiu exist o singur excepie n privina p e rsoan elo r juridice, n
sensul c poate opera o transm isiune patrim onial cu titlu universal fr ca per
soana ju ridic s i nceteze existena, anum e atunci cnd ea este supus reor
ganizrii prin divizare parial. ntr-adevr, potrivit art. 236 alin. (3) NCC, ntr-o ase
m enea ipotez, o fraciune din p a trim oniul unei persoan e ju rid ice care i m enine
fiina se desprinde i se transm ite ctre una sau m a i m ulte persoan e ju rid ice care
exist sau care se nfiineaz n a cest fel. Suntem deci n prezena unei tran sm i
siu ni de patrim oniu cu titlu universal ntre vii , adic ntre persoane juridice care
fiineaz sau care iau astfel fiin131.

Seciunea a 3-a.tfunciile patrimoniului


12. C o n s id e ra ii g e n e ra le . Luarea n considerare a drepturilor i obligaiilor cu
coninut econom ic ce aparin unui subiect de drept ca o universalitate ju ridic are
anum ite consecine ju ridice subsum ate prin ceea ce se denum ete c reprezint
funciile patrim oniului.
n dreptul civl rom n se consider c patrim oniul are trei funcii, i anum e:
- perm ite i explic gajul general al creditorilor chirografari;
perm ite i explic subrogaia real cu titlu universal;
! > perm ite i explic transm isiunea universal i transm isiunea cu titlu universal.
13. G a ju l g e n e ra l a l c re d ito rilo r c h iro g ra fa ri. Fr noiunea de patrim oniu nu
se poate explica de ce o ric e ^u b e c t de drept, persoan fizic sau juridic, rspun
de de ndeplinirea obligaiilor care i incum b cu bunurile sale prezente i viitoare.
Altfel spus, nu se poate explica nsui gajul general pe care l au creditorii chirog ra
fari ai debitorului; su n t creditori chirografari a ce i creditori care nu dispun de g a
ranie real asupra unui bun determ inat a l debitorului lor. Prelund acest principiu
ce era cuprins n dispoziiile art. 1718 fostul C. civ.[4], n prezent abrogat, art. 2324
alin. (1) NCC dispune c cel ce este obligat p e rsona l rspunde cu toate bunurile
_______________________________

111 A se vedea F r . T er r , P h . S im ler , D roit civil. Les biens, 4e d., Dalloz, Paris, 1992,
p. 6.
[2)
A se vedea G h . B e leiu , D rept civil rom n. Introducere n dreptul civil. Subiectele drep
tului civil, C asa de editur i pres ansa SRL, Bucureti, 1993, p. 402-415.
l3] Ibidem .
[4! Art. 1718 fostul C. civ. prevedea c O ricine este obligat personal este inut de a nde
plini ndatoririle sale cu toate bunurile sale, m obile i im obile, prezente i viitoare .

18

D re p tu rile re ale p rin cip a le

sale m obile i im obile, prezente i viitoare; ele servesc drept garanie com un a
creditorilor si.
C reditorii chirografari au acea garanie constnd n dreptul de gaj genera), care
privete, n principiu, totalitatea b u n urilor debitorului, indiferent de m odificrile c a te .
au loc n patrim oniul acestuia de la naterea creanei i p n n m om entul execut
rii} Aadar, obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari l constituie
nsui pa trim o n iu l debitorului, i nu bunuri concrete, individualizate, care l com pun.
D ebitorul, cu toate c are datorii fa de creditorii si, rm ne liber s i adm inis
treze patrim oniul su aa cum crede de cuviin. El poate dobndi noi bunuri,
poate s le nstrineze pe cele existente sau poate contracta noi datorii, cu cond i
ia s nu urm reasc a-i crea o stare de insolvabilitate! D up cum s-a observat,
term enul de gaj folosit n form ularea acestei funcii a patrim oniului este utilizat ntr-o
accepie m etaforic, pentru a evoca puterea pe care creditorul chirografar o are
asupra patrim oniului debitorului su- . Nu mai puin, fr dreptul de gaj general
asupra patrim oniului debitorului, creditorii ar trebui s i constituie garanii reale gajul propriu-zis, ipoteca, privilegiile - care ar greva anum ite bunuri din patrim oniul
debitorului. V
A ctele de dispoziie fcute de debitor cu privire la bunurile ce alctuiesc p a tri-^
m oniul sunt opozabile creditorilor chirografari de la naterea creanei lor pn la
urm rirea bunurilor, sub rezerva dreptului pe care acetia l au de a cere, pe cale
judectoreasc, revocarea acelor acte fcute de debitor n frauda drepturilor lor, 1
printr-o aciune specific denum it aciunea revocatorie, n condiiile prevzute de
a r U 562-1565 NC C t2l.
^ T re c e re a creditorilor la executarea creanei m archeaz m om entul fixrii dreptu
lui de gaj general asupra unor bunuri individual determ inate din patrim oniul debi
torului, adic asupra bunurilor efectiv urm rite. \
Din acest punct de vedere, apare ct se poate de judicioas distincia fcut n
literatura de specialitate ntre funcia patrim oniului ce perm ite i explic gajul ge
neral al creditorilor chirografari i m ecanism ul ju ridic prin care se exercit aceast
funcie131. ntr-adevr, funcia n discuie are n vedere universalitatea, totalitatea
bunurilor care alctuiesc patrim oniul debitorului n m icarea acestora prin actele
ju ridice ncheiate de debitor cu privire la com ponena concret a patrim oniului
su, pe cnd punerea n valoare a acestei funcii, adic nsi exercitarea dreptului
de gaj general de ctre un creditor chirografar, sem nific posibilitatea ca el s ur
m reasc drepturile reale i de crean existente n patrim oniul debitorului la m o
m entul la care acesta decide nceperea urm ririi silite si, eventual, s ia m surile
prevzute de lege pentru indisponibilizarea unor bunuri141 ori de desfiinare a unor
acte ju ridice ncheiate de debitor n frauda dreptului su de gaj general, n calitate
de creditor chirografar. ns art. 2324 NCC precizeaz c nu pot face obiectul ga
jului general al creditorilor chirografari, neputnd deci fi urm rite de ctre acetia, *34
111 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 21.
121 Potrivit art. 1562 alin. (1) NCC, dac dovedete un prejudiciu constnd n crearea sau
n m rirea unei stri de insolvabilitate, creditorul poate cere s fie declarate inopozabile
actele juridice ncheiate de debitor n frauda drepturilor sale; fraudarea avut n vedere de
text este tocm ai crearea o ri m rirea st rii sale de insolvabilitate.
[3] A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 22.
[4] Ibidem.

I. P a trim o n iu l

19

bunurile insesizabile, caracter ce poate fi dobndit prin lege ori prin voina prilor,
cnd aceasta o perm ite.
A a dup cum am artat mai su s, patrim oniul se caracterizeaz, printre altele,
prin divizibilitatea s a , cu posibilitatea constituirii unor patrim onii de afectaiune.
A tunci se pune ntrebarea: cum se raporteaz funcia patrim oniului de a asigura
gajul general al creditorilor chirografari la divizibilitatea patrim oniului? R spunsul la
aceast ntrebare, inexistent n legislaia rom n sub regim ul ju ridic al fostului Cod
civil, este dat de dispoziiile art. 2324 alin. (3) i (4) NCC rom n n vigoare de la 1
octom brie 2011. Dac este vorba despre un patrim oniu care este divizat, n
general, n m ai m ulte m ase de bunuri, pe tem eiul art. 2324 alin. (3) NCC, creditorii
ale cror creane s-au nscut n legtur cu o anum it diviziune a patrim oniului,
autorizat de lege, trebuie, mai nti, s urm reasc bunurile care fac parte din
acea m as patrim onial; num ai n m sura n care aceste bunuri sunt insuficiente,
ei vor putea urm ri, pentru satisfacerea n ntregim e a creanelor lor, celelalte bu
nuri ale debitorului.
De asem enea, art. 2324 alin. (4) NCC dispune c, n situaia existenei unui
patrim oniu de afectaiune constituit pentru exercitarea unei anum ite profesii auto
rizate de lege, bunurile care se gsesc n aceast m as patrim onial vor putea fi
urm rite num ai de ctre creditorii chirog rafari ale c ro r creane s-au n scu t n le g
tur cu exercitarea ace le i profesii. Mai mult, spre deosebire de situaia divizrii unui
patrim oniu n general, dac este vorba despre patrim oniile de afectaiune n dis
cuie, textul precizeaz c aceti creditori nu vor putea urm ri celelalte bu n u ri ale
debitorului. Aceasta nseam n c riscul insolvabilitii patrim oniului de afectaiune
va fi suportat de ctre creditorii chirografari ce s-au nscut n legtur cu exercita
rea profesiei autorizate de lege.
n orice caz, pe plan general, se poate spune c divizarea patrim oniului n mai
m ulte m ase de bunuri, fiecare dintre ele cu regim juridic distinct, este de natur s
conduc la specializarea gajului general al creditorilor chirografari; dreptul lor astfel
definit se restrnge la acea m as patrim onial a debitorului n legtur cu care li
s-a nscut creana, vorbindu-se, ntr-o asem enea situaie, despre g a ju l specializat
al creditorilor chirografari. G ajul general n discuie rm ne general, deoarece el
poart asupra unei ntregi m ase patrim oniale, chiar dac va fi lim itat la activul
patrim onial din acea grupare de bunuri111.
n sfrit, noul Cod civil instituie n art. 2325 posibilitatea pentru creditor i debi
tor s convin a lim ita dreptul creditorului de a urm ri bunurile ce nu i sunt ipoteca
te. Altfel spus, pe tem eiul unei asem enea convenii, n caz de nendestulare a cre
ditorului ipotecar din bunul ori bunurile ipotecate, pentru restul creanei ori crean
elor sale ipotecare, el devenind un creditor chirografar, se oblig s nu urm reas
c celelalte bunuri din patrim oniul debitorului su.
14. P a trim o n iu l i s u b ro g a ia real cu t it lu u n iv e rs a l.,S ubroga ia nseam n
nlocuire. Ea este p grsnnalt cnd o persoan ia locul alteia, n calitate de titular al
unui dreot. si real, dac un bun este nlocuit cu altul. La rndul ei, subrogaia rea
l poate fi universal, cnd se aplic la scara unui patrim oniu, sau cu titlu univer111 A se vedea L. P o p , D reptul de proprieta te i dezm em brm intele sale, Ed. Lum ina Lex,
Bucureti, 1996, p. 16.

20

____________ D re p tu rile re ale p rin c ip a le

sal, atunci cnd privete o m as patrim onial, o diviziune a acesteia, i cu titlu p a r


ticular, cnd privete un bun individual determ inat. Aici ne intereseaz doar subrogaia real. Aadar, dac n cuprinsul unui patrim oniu, respectiv al unei m ase patri
m oniale, un lucru este nlocuit cu altul, nlocuirea poart denum irea de subrogaie
real universal sau cu titlu universal. A ceasta nseam n c locul oricrui bun din
patrim oniu care este nstrinat este luat de preul ncasat, iar dac preul se inves
tete ntr-un alt bun, acesta intr n patrim oniu n locul valorii respective (in iudicis
universalibus pretium succe dit loco re i et res loco pretii). Facem precizarea c
subrogaia real universal ori cu titlu universal nu are a fi confundat cu transferul
drepturilor i obligaiilor cu coninut econom ic dintr-o m as patrim onial n alta, n
condiiile art. 32 alin. (2) NCC, transfer ce nu constituie nstrinare. A cest transfer
nu presupune nlocuirea unui bun din m asa patrim onial din cadrul creia acesta
se produce cu un alt bun, ci sim pla schim bare a destinaiei bunului, prin voina
titularului patrim oniului nluntrul cruia opereaz un asem enea transfer.
D atorit caracterului patrim oniului de a fi universalitate juridic, drepturile i obli
gaiile ce l alctuiesc p o t fi nlocuite cu alte valori, fr ca universalitatea lu i s fie
afectat. P erm anent i autom at valorile nou-intrate ntr-un patrim oniu iau locul, se
subrog celor ieite, cptnd poziia juridic avut de acestea din urm 111.
Funcia ju ridic a subrogaiei reale universale sau cu titlu universal este aceea
de a asigura continuarea afectaiunii unui patrim oniu sau a unei m ase dintr-un p a
trim oniu destinaiei econom ice concrete, specifice. Din acest punct de vedere,
subrogaia real universal sau cu titlu universal se interfereaz cu cealalt funcie
a patrim oniului - dreptul de gaj general al creditorilor chirografari - , al crei coni
n u t l realizeaz, deoarece locul bunului nstrinat va fi luat de bunul prim it n
schim b, aa nct creditorul va putea s urm reasc, la scaden, bunuri concrete
care se vor afla n patrim oniul debitorului la m om entul la care se pornete executa
rea. A cesta este sensul expresiei folosite n art. 2324 alin. ( t) NCC, potrivit creia
cel care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale m obile i im obile,
prezente i viitoare , ele reprezentnd garania com un a creditorilor si .
De asem enea, subrogaia real universal are a fi raportat i la trstura patri
m oniului de a fi divizibil, creia i se subordoneaz. ntr-adevr, afectarea unor m a
se de bunuri dintr-un patrim oniu unei destinaii econom ice concrete este asigurat
ca efect al divizibilitii patrim oniului, iar subrogaia real universal se va produce
n interesul fiecrei m ase de bunuri din patrim oniu, asigurndu-i astfel destinaia.
Spre exem plu, n cazul n care soii au ales regim ul m atrim onial al com unitii legale, dac se nstrineaz un bun propriu, bunul procurat cu banii ncasai va intra n
m asa bunurilor proprii, iar dac se nstrineaz un bun com un, valoarea lui de n lo
cuire intr n m asa bunurilor com une.
Subrogaia real universal sau cu titlu universal funcioneaz i n alte cazuri
cu aceeai finalitate, anum e asigurarea destinaiei m asei de bunuri, cum ar fi ne ce
sitatea m pririi unui patrim oniu sau aceea a restituirii unui patrim oniu. ntr-adevr,
n ipoteza n care mai m uli succesori dobndesc m preun un patrim oniu, ei se
afl n stare de indiviziune, a crei lichidare se face prin m preal (partaj).

[1] C. S t te s c u , C. B r s a n , D rept civil. Teoria general a dreptu rilor reale, Tipografia U ni


versitii din Bucureti, 1988, p. 15.

Dac b u n u r i :e
natur, se va z r x .a
vnzare va lua. z r r
se m part ntre t a
dintre ei [art. 6~ am
toreti d e c la ra t.e a
tituie patrim on u - s
poate cere, duc am
n natur a b u m r ic r
este cu p utin -est
succesori ai c e * j tea
cu titlu oneros r e
iar n p a trim o n ii te
subroga bunul j sau
num ai n m sura '
o ri trebuia s oe ss
tea final N C C \

15. Subrogar c
sal sau cu titlu
r t rticular se z 'z n jz e
_ f - _
Potrivit u rxx zso
a v ii, n dreptu l o v i l i
Tt-u particu a r j f ~ re :
33 t - 2~ - = -

pune c ipoteca r o
^ fe g jM d e drept) asuoc
2330 a l r :
tc te c a re , dup ra o p
-tfiftatp pnN ir

t'o o n e ta e . s ta riiiE t
C azuri de S O W B
.' t ar t 2330 a ia .
zr. a fost deteriorri t
t t e titu la r, Durui j
H p g u l lor. A c e a
i\3 3
uzufruct cin caz r y z j
se va tran sfera asjca
r a t e oe asigurare tc
De asem enea, ar.
e g s - a ta noastr t v i
e in fostuf C oc a v i j
t u " i r c u rs a d o t u
- e : _ : re - u

I. P a trim o n iu l

21

Dac bunurile ce fac obiectul m prelii (partajului) nu sunt com od partajabile n


natur, se va proceda la vnzarea lor la licitaie public, iar sum a obinut prin
vnzare va lua, prin subrogare, locul bunurilor nstrinate, urm nd ca aceasta s
se m part ntre coprtai proporional cu cota-parte din succesiune a fiecruia
dintre ei [art. 676 alin. (2) lit. b) NCC]. Sau, urm are a anulrii unei hotrri ju d e c
toreti declarative de m oarte, celui care fusese declarat m ort trebuie s i se res
tituie patrim oniul. Astfel, potrivit art. 54 alin. (2) NCC, cel care a fost declarat m ort
poate cere, dup anularea hotrrii judectoreti declarative de m oarte, napoierea
n natur a bunurilor sale de la m otenitorii si prezum tivi, iar dac aceasta nu mai
este cu putin, restituirea se va face prin echivalent. n cazul n care prezum tivii
succesori ai celui declarat m ort au nstrinat unul sau mai m ulte bunuri printr-un act
cu titlu oneros ctre un ter de bun-credin, actul de nstrinare rm ne valabil,
iar n patrim oniul ce se napoiaz va fi inclus preul prim it de succesor, care se va
subroga bunului sau bunurilor nstrinate. Terul dobnditor este de bun-credin
num ai n m sura n care nu se va face dovada c, la data dobndirii bunului, tia
o ri trebuia s tie c persoana declarat m oart este n via [art. 54 alin. (2) par
tea final NCC].
15. S u b ro g a ia cu titlu p a rtic u la r. Spre deosebire de subrogaia real univer
sal sau cu titlu universal, care opereaz n m od autom at, subrogaia real cu titlu
pa rticu la r se produce num ai atunci cnd legea o prevede n m od expres i privete
unjDun luat uf singuli.
[P o trivit unor dispoziii cuprinse att n unele legi speciale, ct i n noul Cod
civil, n dreptul civil rom n n vigoare exist mai m ulte cazuri de subrogaie real cu
litiu jgarticdr?,foitre care m enionm cteva. Bunoar, art. 28 alin. (2) din Legea
nr. 33 din 27 mai 1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public111 dis
pune c ipoteca i privilegiul ce grevau bunul expropriat se strm ut prin efectul
~ !e g ii (de drept) asupra indem nizaiei de expropriere. Acest principiu este preluat de
art. 2330 alin. (2) NCC, care arat c sunt afectate plii creanelor privilegiate sau
ipotecare, dup rangul lor, sum ele datorate n tem eiul exproprierii pentru cauz de
utilitate public sau cu titlu de despgubire pentru ngrdirile aduse dreptului de
proprietate, stabilite prin lege.
C azuri de subrogaie real particular se regsesc i n noul Cod civil. Astfel,
potrivit art. 2330 alin. (1), dac un bun grevat cu un privilegiu ori o ipotec a pie rit
o ri a fost deteriorat, indem nizaia de asigurare sau, dup caz, despgubirea obinu
t de titularul bunului va fi afectat plii creanelor ipotecare ori privilegiate, dup
rangul lor. Acelai principiu opereaz n m ateria uzufructului, deoarece, potrivit
art. 748 NCC, n caz de distrugere a bunului care form eaz obiectul dreptului de
uzufruct din caz fortuit, fie aceasta i parial, uzufructul va continua s existe, deci
se va transfera asupra despgubirii pltite de ter sau, dup caz, asupra indem ni
zaiei de asigurare, dac aceasta nu este folosit pentru repararea bunului.
De asem enea, art. 2393 NCC din m ateria ipotecilor m obiliare, nou-introduse n
legislaia noastr civil n locul fostelor garanii reale m obiliare ce erau reglem enta
te n fostul Cod civil sub denum irea de gaj , dispune c cel ce achiziioneaz un
bun n cursul obinuit al activitii unei ntreprinderi care nstrineaz bunuri de
[1] Republicat n M. Of. nr. 472 din 5 iulie 2011.

22

D re p tu rile reale p rin cip a le

acelai fel dobndete bunul liber de ipotecile eventual constituite de nstrintor


privitor la acesta, chiar dac ipoteca este perfect, iar dobnditorul cunotea exis
tena ei. ntr-o asem enea ipotez, ipoteca se va strm uta asupra preului sau asu
pra altor bunuri rezultate din nstrinarea bunului ipotecat, opernd astfel o subrogaie real cu titlu particular.
16.
Patrim oniul i transm isiun ea universal sau cu titlu universal. La dece
sul unei persoane fizice sau n caz de reorganizare a unei persoane juridice prin
fuziune ori prin contopirea mai m ultor persoane juridice spre a constitui o nou
persoan ju ridic sau prin divizare, se transm it toate drepturile i obligaiile care au
aparinut subiectului de drept a crui fiin nceteaz. O biectul transm isiunii l co n
stituie nsui pa trim o n iu l ca universalitate juridic ce aparine acelui subiect de
drept, i nu drepturi i obligaii privite n m od izolat.
Dac ntregul patrim oniu se transm ite unui succesor, ne aflm n prezena unei
transm isiuni universale. D ac se transm it fraciuni din patrim oniu ctre m ai m uli
succesori, fiecare dintre ei prim ind o asem enea fraciune, opereaz o transm isiune
cu titlu universal.
Dar att succesorul universal, ct i cel cu titlu universal dobndesc att activul,
ct i pasivul patrim onial. ntre ei exist num ai o deosebire cantitativ, nu calitativ.
Am bele transm isiuni nu pot fi concepute ns n afara noiunii de patrim oniu n
care se reflect unitatea activului i pasivului, ce aparin i form eaz patrim oniul
unui anum it subiect de d r e p t'\

m A se vedea C. S t te s c u , C. B r s a n , op. cit., p. 18.

Capitolul al ll-lea. Drepturile reale


i drepturile de crean. Categorii intermediare.
Clasificarea drepturilor reale
Seciunea 1. Drepturile reale i drepturile de crean
17.
C lasificarea drepturilor patrim oniale n drepturi reale i drepturi de
crean. Am artat c n com ponena patrim oniului in tr num a i drepturi le subiecti
ve ce au un conin ut econom ic, adic sunt evaluabile n bani. Aceste drepturi se
clasific n dou m ari grupe: drepturile reale i drepturile de crean.
Ca drepturi subiective civile patrim oniale, drepturile reale i cele de crean au
caracteristici distincte. Evidenierea caracteristicilor este necesar pentru precizarea
regim ului lor juridic, mai ales din perspectiva circulaiei acestor drepturi. ntr-adevr,
com ponente ale patrim oniului unui subiect de drept, practic n cadrul acestuia, drep
turile reale i, n special, cele de crean se gsesc ntr-o continu m icare, n scopul
realizrii intereselor econom ice ale titularului lor, prin participarea acestuia la circuitul
civil general.
MV' ......... . 1

18.
D repturile reale, \ lu s jn / e s u n t acele drepturi subiective patrim oniale pe
tem eiul crora titularul lor poate s exercite anum ite puteri, - 1'
rerogative
asupr unui^
' 1 .......... i I W M I f f f IImIIr l
II. I ...............
hun determ inat, in.
m o d direct i i--r ----------------------------------Pentru a pune n eviden m prejurarea ca n cazul drepturilor reale titularul
exercit direct i nem ijlocit anum ite prerogative asupra bunului care apare ca
obiect al dreptului su, n literatura juridic mai veche s-a spus uneori c dreptul
real creeaz un raport nem ijlocit ntre om i lu cru'11. n realitate, ceea ce se urm
rea prin aceast afirm aie nu era altceva dect sublinierea puterilor , a prerogati
velor conferite titularului dreptului real asupra bunului ce constituie obiectul dreptu
lui su.
Astzi doctrina este unanim n a considera c dreptul real este un raport ntre
oam en_ijziLprivire la lucruri. Num ai astfel se poate recunoate caracteru l social al
raportului ju ridic civil care privete un drept real.
Aa fiin d , dreptul real presupune,stabilirea unui raport juridic privitor la un bun
determ inat intre una sau mai m ulte persoane ca subiect activ al raportului juridic i
toate celelalte persoane nedeterm inte ca subiect p a s iv , cu obligaia general
-e g a tiv de a nu face nim ic de natur a stnjeni exercitarea p re- - - - ^
lui real de ctre titularul sli.'"' l'
* ^ - 019
19.
Nu se poate nega faptul c aceast construcie are un caracter abstract. Ce
nseam n toate celelalte persoane, ca subiect pasiv nedeterm inat? C suntem tot
ii] A se vedea C. H a m a n g iu , I. R o setti -B ln esc u , A l . B ic o ian u , op. cit., p. 526.

24

D re p tu rile re ale p rin cip a le

tim pul n raporturi ju ridice cu privire la bunurile asupra crora avem un drept de
proprietate - spre exem plu, cu toate subiectele de drept de pe pm nt? i apoi, ce
coninut econom ic are obligaia general negativ ce revine acestui subiect pasiv
al raportului ju rid ic ce poart asupra unui drept real? Evident, zero.
Dar num ai printr-o asem enea construcie abstract se poate da caracter social
acestui raport juridic. Cci, atunci cnd cineva aduce atingere exerciiului preroga
tivelor dreptului real de ctre titularul su, nu se individualizeaz n cadrul rapor
tului ju ridic ce privete un drept real, c i se nate un nou raport juridic, un raport ju
ridic obligaional, un drept de crean, pe tem eiul cruia titularul dreptului lezat cre ditor - va pretinde celui care i-a atins dreptul real - d e b itor - s l despgu
beasc, adic s repare atingerea adus. Fa de toate celelalte persoane nede
term inate subzist obligaia general negativ de care am inteam mai sus.

'"dum ^debjigr, dea, s fac sau s nu fac ceva. Dup cum dispune n prim a sa
parte art. 2324 alin. (1) NCC, debitorul se oblig personal fa de creditorul su?
de aceea, drepturile de crean sunt uneori denum ite a fi drepturi personale111.
i i i
- r - rfi
*i
liji--------------
21. C om paraie n tre drepturile reale i drepturile de crean. O rice com pa
raie presupune evidenierea asem nrilor i deosebirilor ntre categoriile supuse
acestei operaiuni intelectuale.
Exist o singur trstur care reprezint asem narea ntre
drepturile de crean: a m b e le J a g o a rte d i n m a r ^ u p a r c - n fond,
drepturilo r patrim oniale.
D eosebirile ntre ele sunt mai m ulte i presupun o analiz nuanat.
Din punctul de vedere al subiectelor, dreptul re a l are ca su b iect a ctiv titularul
su, iar ca subiect p a s iv toate celelalte persoane nedeterm inate, cu luarea n
siderare a lim itelor acestei construcii juridice, aa cum am artat mai sus.
D im p otriv ,'dreptul de crean presupune un raport ju ridic ntre su b iectul activ
determ inat au cel puin determ inabil, denum it creditor, i su b iectul pasiv, denum it
debitor.
\
Din punctul de vedere al coninutului, dreptul real confer titularului su anum ite
, , >.
....
.
,
prerogative, puteri pe care acesta le exercita direct i nem ijlocit asupra obiectului
dreptului su, iar toate celelalte persoane au obligaia general negativ de a se
abine s m piedice n vreun chip exerciiul prerogativelor respective. Din acest
punct de vedere, se spune c drepturile reale sunt absolute, adic opozabile erga
om nes.
D im potriv, n coninutul dreptului de crean vom gsi ntotdeauna dreptul su
biectului activ - creditorul - de a pretinde subiectului pasiv - debitorul - s dea, s
fac sau s nu fac ceva. De aceea, se spune c drepturile de crean sunt rela
tive, adic opozabile in te r partes. 1

[1] F o rm u la re a o ric in e e ste o b lig a t p e rs o n a l se re g s e a i n d is p o z iiile a rt. 1718 fo s tu l


C. civ. ro m n , n p re z e n t a b ro g a t.

II. D re p tu rile re ale i d re p tu rile de c re a n

25

^ ^ D e o s e b ir ile prezentate, aparent eseniale, i au lim itele lor.


Mai nti, este de observat c titularul dreptului real nu poate opune dreptul su
tuturor dect sub form negativ, n sensul c toi sunt obligai s i respecte
dreptul, dar n im en i nu are vreo obligaie pozitiv n legtur cu acest drept111.
n al doilea rnd, afirm aia c dreptul real este absolut, pe cnd cel de crean
este relativ trebuie nuanat. ntr-adevr, dreptul de crean este relativ n sensu l
efectelo r sale obliga to rii; dreptul la care d natere poate fi exercitat de ctre cre
ditor, iar obligaia trebuie executat de ctre debitor. D im potriv, situaia ju rid ic
creat ntre prtinete opozabil erga om nes, n sensul c nim eni nu poate s stn
jeneasc n vreun fel exercitarea drepturilor i obligaiilor prilor. Este vorba aici
despre clasica distincie din m ateria efectelor contractului ntre relativitate i opo
z a b ilita te .
_ n al treilea rnd, s presupunem c, fiind vorba despre un drept real - spre
exem plu, dreptul de proprietate
cineva aduce o atingere dreptului proprietarului;
bunoar, acel cineva produce o stricciune bunului n discuie. ntr-o asem enea
situaie, se va crea un nou raport juridic, obligafonal de aceasta dat, adic un
drept de crean, n sensul c proprietarul va putea cere despgubiri de la autorul
atingerii dreptului su. El este creditorul obligaiei de despgubire, iar cel care i-a
atins dreptul debitorul aceleiai obligaii.ASubzist ns obligaia general negativ
a tuturor celorlalte persoane nedeterm inate, m eninndu-se caracterul absolut al
dreptului real, opozabil erga om nes.
S presupunem acum c cineva este creditorul obligaiei asum ate de o alt per
soan de a-l transporta ntr-un anum it loc. Suntem n prezena unui drept de crean
, cu obligaia corelativ. Un ter m piedic pe debitor s l transporte pe creditorul
acestei obligaii, ceea ce conduce la crearea unui prejudiciu pentru creditor. Terul
a ignorat obligaia negativ de a nu stnjeni exerciiul dreptului creditorului, care,
ca situaie juridic, este opozabil erga om nes. C onsecina? Se nate un nou ra
port juridic, tot obligaional, pe tem eiul cruia terul va fi inut s l despgubeasc
pe creditorul m piedicat n exerciiul dreptului su.
n sfrit, este de reinut c opozabilitatea n m ateria drepturilor reale im pune
uneori ndeplinirea anum itor form e de publicitate, cum ar fi publicitatea tran sm isiu
nilor im obiliare sau publicitatea ipotecilor.
... 23. Din gunctul de vedere a \.d u ra te ij^ ^ 6 r e p \m \e reale pot fi perpetue, cum
reptujde proprietate i dreptul de servitute, sau sunt constituite pe o durat
m are de tim p; spre exem plu, uzufructul n favoarea persoanelor juridice nu poate fi
mai m are de 30 de ani; atunci cnd este constituit cu depirea acestui term en, el
se reduce de drept la 30 de ani; la fel, dac a fost prevzut term enul uzufructului n
favoarea persoanei juridice, el nu poate fi mai m are de 30 de ani, legea prezum nd
c a fost constituit pe acest term en. n privina persoanelor fizice, legea dispune c,
dac nu s-a prevzut durata uzufructului, se prezum caracterul su viager
(art. 708 NCC).
Drepturile de crean au o durat lim itat n tim p.
m A se vedea F r . T er r , P h . S im ler , op. cit., p. 31.
[2i A se vedea i I. D e lean u , O pozabilitatea - consideraii generale, n Dreptul nr. 7/2001,
p. 87 i urm., n special p. 91-95.

26

D re p tu rile reale p rin cip a le

Privitor la categoria drepturilor reale ce erau reglem entate de fostul Cod civil
rom n de la 1864 i de alte acte norm ative speciale, se afirm a adeseori c, din
punct de vedere num eric, drepturile reale sunt lim itate ca num r, n tim p ce drep
turile de crean sunt nelim itate. ntr-adevr, pe lng contractele reglem entate de
lege - aa-num itele contracte num ite - , prile pot im agina raporturi juridice obligaionale sub form a co ntracte lor nenum ite. De asem enea, nu trebuie pierdut din ve
dere c un raport juridic obligaional, adic un drept de crean, se p o a te nate din
orice fapt a o m ulu i cauzatoare de prejudicii, adic din fapte ilicite, sau din anum ite
situaii care conduc la crearea unui dezechilibru patrim onial - cum ar fi m bogirea
fr tem ei legitim - i im pun restabilirea echilibrului iniial.
O bservm c, ntr-adevr, drepturile reale sunt lim itate ca num r n legislaia
civil, d a r num ai la un m om ent dat. Nim ic nu m piedic legiuitorul s reglem enteze
noi drepturi reale, anum ite drepturi de folosin, cu caracteristicile specifice unor
drepturi reale. C este aa ne dovedesc din plin dispoziiile cuprinse n art. 551
NCC care, dup ce enum er 10 categorii de drepturi reale, arat c sunt drepturi
reale a lte drepturi (s.n., C.B.) crora legea le recunoate acest caracter .
De asem enea, n literatura de specialitate s-a observat n mod judicios c nu
num ai num rul, ci i coninutul ju rid ic a l drepturilo r reale este, de regul, stabilit
prin lege, afar de situaia acelor drepturi reale recunoscute n dreptul nostru civil
care pot lua natere prin voina om ului, cum sunt servituile stabilite prin fapta om u
lui i dreptul de superficie1'1. In orice caz, ca regul general, prerogativele cores
punztoare unui anum it drept real sunt cele prevzute de norm ele care l regle
m enteaz; prin voina om ului nu i-ar putea fi adugate alte prerogative. C onside
rm ns c este de conceput lim itarea lor prin m anifestarea de voin a titularului
unui drept real.
24. Dreptul de urm rire i dreptul de preferin. Spre deosebire de drepturile
de crean, drepturile reale prezint dou prerogative suplim entare: dreptul de ur
m rire i dreptul de preferin.
D reptul de urm rire reprezint facultatea titularului dreptului real de a pretinde
b u n u fc a re form eaz obiectul dreptului su din m na oricui s-ar afla. Astfel, pro-

m a obinut ca urm are a executrii ipotecii; un creditor ipotecar de rangul I va avea


preferin - n acelai scop - fa de creditorul ipotecar de rangul II asupra ace
luiai bun, la rndu-i i el titular al unui drept real accesoriu - dreptul de ipotec - ,
dar de rang inferior, etc.25
25. Ni se pare ns c i aici lucrurile nu sunt aa de nete i trebuie nuanate.
S presupunem c A este titularul dreptului de proprietate asupra unui bun,
care a intrat fr tem ei n stpnirea lui B; A dorete s redobndeasc bunul prom A se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 104.

II. D re p tu rile re ale i d re p tu rile de c re a n

27

prietatea sa. Ce va putea face A, din punct de vedere juridic, n ipoteza n care B
refuz napoierea de bunvoie a bunului? Va trebui s intenteze o aciune n re
vendicare m potriva lui B, n care va trebui s dovedeasc dreptul de proprietate
asupra bunului n litigiu; odat aceast dovad fcut, B va fi obligat de instan s i
restituie bunul. Se poate spune oare c A a urm rit bunul i c a beneficiat de
dreptul de preferin asupra bunului respectiv? Nu, el pur i sim plu a dovedit c este
proprietar i c, aa fiind, cel ce i deine bunul fr drept trebuie s i-l restituie.
S adm item acum c A are o crean m potriva lui B, garantat cu o ipotec
asupra unui im obil proprietatea lui B, ipotec nscris n registrul de publicitate
im obiliar.
Pn la scaden, B vinde im obilul ipotecat; la scaden el nu pltete datoria
ctre A, astfel c acesta va urm ri bunul ipotecat n m inile noului proprietar pe te
m eiul dreptului su de ipotec, l va scoate n vnzare n condiiile stabilite de lege
i se va ndestula din pre, cu preferin fa de creditorii chirografari ai proprietari
lor.
lat de ce am fi tentai s spunem c, n realitate, dreptul de urm rire i dreptul
de preferin opereaz n privina drepturilor reale accesorii pe lng drepturile de
crean - ipoteca, gajul i privilegiile - , nu i n privina drepturilor reale p r in c ip a li.

Seciunea a 2-a. Categorii juridice intermediare


26. P recizri prealabile. n general, se adm ite c la lim ita dintre drepturile reale
i drepturile de crean se situeaz dou categorii ju rid ice interm ediare, anum e
obligaiile reale de a face - obligaiile p ro p te r rem - i obligaiile opozabile terilor obligaiile scriptae in rem.
C redem c, din punctul de vedere al clasificrii drepturilor subiective patrim o
niale n drepturi reale i drepturi de crean, tot ca o categorie interm ediar situat
ntre acestea dou pot fi considerate i drepturile de creaie in te le c t u a li. D esigur
c, fcnd o asem enea afirm aie, spre a evita orice confuzie, nu pierdem din ve
dere niciun m om ent c drepturile de creaie intelectual sunt situate i la grania
dintre drepturile patrim oniale i cele personal-nepatrim oniale, deoarece prezint
trsturi specifice am belor categorii. Nu m ai.puin, considerm c trsturile patri
m oniale ce le caracterizeaz sunt de natur s le situeze i la lim ita dintre drepturi
le reale i drepturile de crean. 1

111 P ra ctic, a c e e a i e ste i c o n c lu z ia la c a re a ju n g e i p ro fe so ru l V. S to ica , d a r p le c n d


de la un p u n c t d ife rit, a n u m e d is tin c ia d in tre p re ro g a tiv e le s u b s ta n ia le a le o ric ru i d re p t s u
b ie c tiv i la tu ra sa p ro c e su a l , a d ic p o s ib ilita te a a p r rii lui n ju s tiie pe c a le a une i a ciu n i
civile. O ric e titu la r de d re p t real p o a te s i a p e re d re p tu l su n ju s tiie , pe c n d titu la ru l
unui d re p t real d e g a ra n ie , pe l n g fa p tu l c se b u c u r de o a s e m e n e a p o s ib ilita te ju rid ic ,
prin in te n ta re a a ciu n ii n ju s tiie , din p u n ct de v e d e re m a te ria l, el va u rm ri n d e s tu la re a sa
n ca lita te d e c re d ito r titu la r al g a ra n ie i i va fi p re fe ra t c e lo rla li c re d ito ri cu g a ra n ii re ale
cu rang in fe rio r i c re d ito rilo r c h iro g ra fa ri; a se v e d e a V. S t o ic a , op. cit. (2 0 0 9 ), p. 27.
[2i A se v e d e a F r . T e r r , P h . S im ler , op. cit., p. 2 8 -3 0 ; a se v e d e a , n a ce la i sens,
F r . Z e n atti , T h . R e v et , Les biens, 2 e d. re fo n d u e , P .U .F ., P aris, 1997, p. 4 8 i urm .

28

D re p tu rile re ale p rin cip a le

27j O b lig a iile p r o p te r re m i o b lig a iile s c rip ta e in r e n i:]. O bligaiile p ro p te r


rem, cunoscute sub denum irea de obligaii reale de a face, reprezint ndatoriri*
care revin deintorului unui bun determ inat i au ca izvor legea sau convenia
prilor.
Astfel, art. 74 din Legea nr. 18/1991, republicat, im pune tutu ror d ein to rilor de
terenuri agricole obligaia de a asigura cultivarea acestora i obligaia de a asigura
protecia solului; deintorii care nu i ndeplinesc aceste obligaii pot fi sancionai
n condiiile art. 75 i art. 76 din aceeai lege.
A sem enea obligaii sunt im puse de lege i tuturor deintorilor de pduri: asigu
rarea ntreinerii i a respectrii am enajam entelor silvice; asigurarea pazei i a inte
gritii fondului forestier; realizarea lucrrilor de regenerare a pdurii; prevenirea i
com baterea bolilor i duntorilor pdurii etc.*[2]
n cea de-a doua ipotez - convenia prilor
proprietarul unui fond aservit i
poate asum a obligaia, spre exem plu, cu ocazia constituirii unei servitui de trecere,
de a efectua lucrrile necesare exerciiului servituii.
A m bele situaii constituie sarcini reale - obligaii reale de a face - im puse de
lege sau de voina prilor, care greveaz dreptul asupra terenului i care, accesorii
ale acestuia fiind, se vor transm ite odat cu bunul, fr a fi nevoie de nicio form ali' tate special de transcriere sau nscriere o ri de o nou convenie a p rilo r n acest
sens.
A ceast obligaie nu corespunde unui drept real, deoarece ea nu incum b ori
crei persoane, ci num ai proprietarului sau deintorului acestuia[3].
Dup cum s-a spus, sfera persoanelor la care se raporteaz obligaia real r
m ne invariabil aceeai, fiindc vechiul proprietar care a nstrinat bunul grevat cu
o asem enea obligaie este com plet liberat, iar deintorul actual este debitor exclu
siv din cauza i num ai pe perioada de tim p ct se afl n raport direct cu bunul[4].
O bligaiile scriptae in rem se caracterizeaz prin aceea c sunt att de strns
legate de stpnirea unui buh, nct creditorul nu poate obine satisfacerea drep
tului su dect dac dobnditorul actual al lucrului va fi obligat s respecte acest
drept, dei nu a participat n niciun fel la ncheierea contractului iniial care a co n
dus la naterea dreptului creditorului. Este cazul locatarului unui bun pe care loca
torul l-a nstrinat dup ncheierea contractului de locaiune. ntr-adevr, potrivit
art. 1811 NCC, dac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este
opozabil noului dobnditor: dac im obilul dat n locaiune este nscris n cartea
funciar, iar locaiunea a fost notat n registrul de publicitate im obiliar; dac imo111 n lite ra tu ra n o a str ju rid ic , a ce s te o b lig a ii au fo s t d e n u m ite i a n a liz a te pe larg ca

dre p tu ri patrim o n ia le atipice ; a se v e d e a V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 112 i u rm . D im p o triv ,


a li a u to ri c o n tin u a v e d e a n a ce s te o b lig a ii, a se m e n e a nou, c a te g o rii ju rid ic e in te rm e
d ia re ; a se v e d e a , n a ce s t sens, O. U n g u r ea n u , C. M u n tean u , op. cit. (2 0 0 8 ), p. 4 3 -4 7 ;
E. C h elar u , op. cit. (2 00 9 ), p. 2 1 -2 3 .
[2] A se v e d e a art. 1 7-18 din L e g e a nr. 4 6 /2 0 0 8 - C o d u l silvic.
I3) C. S t te s c u , C. B r s a n , op. cit., p. 21; p en tru a lte c a te g o rii d e o b lig a ii p ro p te r rem,
c la s ific a te d u p n a tu ra lor, c a re p o a te fi civil , a d ic s ta b ilite p rin n o rm e ju rid ic e d e d re p t
civil, a d m in is tra tiv , s ta b ilite prin n o rm e ce im p un a n u m ite o b lig a ii d e in to rilo r u n o r c a te g o
rii de b u n u ri a c ro r n d e p lin ire e ste n s a rc in a a u to rit ilo r a d m in istra tiv e , i c o n v e n io n a l ,
a d ic s ta b ilite prin c o n v e n ia p rilo r, a se v e d e a V. S t o ic a , op. cit. (2 00 9 ), p. 33 i urm .
[4] A se v e d e a I. L u l , Privire general asupra o b lig a iilo r p ro p te r re m , n D re ptul
nr. 8 /2 0 0 0 , p. 10.

II. D re p tu rile re ale i d re p tu rile de c re a n

29

bilul nu este nscris n cartea funciar, dar locaiunea s-a fcut printr-un nscris cu
dat cert, care este anterioar datei certe a actului de nstrinare; n cazul bunu
rilor m obile supuse unor form aliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste
form aliti privitoare la bunul obiect al locaiunii; n cazul celorlalte bunuri mobile,
dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului.
O bservm c, n toate aceste situaii, dei locatarul nu are niciun raport juridic
cu noul dobnditor al bunului, acesta, n conform itate cu dispoziiile legale evocate,
este obligat s recunoasc i s respecte locaiunea fcut nainte de nstrinarea
bunului, dac s-a fcut printr-un act ce ndeplinete condiiile de publicitate prev
zute de lege.
28. D re p tu rile de c re a ie in te le c tual^ Sunt cuprinse n aceast categorie
drepturile conferite de activitatea spiritual desfurat de oam eni. O asem enea
activitate de durat sau chiar ca o sclipire a geniului um an se poate concretiza n
opere literar-artistice sau tiinifice.
Mai nti, autorul unei opere literar-artistice are drepturi personal-nepatrim oniale
legate de creaia sa: dreptul de a fi recunoscut ca autor al operei, dreptul de a de
cide publicarea ei, dreptul de a cere ca opera sa s nu i fie atins de teri etc.
A stfel,art. 1 din Legea nr. 8 din 14 m artie 1996 privind dreptul de autor i drep
turile conexe111, cu m odificrile ulterioare, dispune c dreptul de autor asupra operei
literare, artistice sau tiinifice, precum i asupra oricror asem enea opere de crea
ie intelectual este recunoscut i garantat n condiiile legii. Acest drept este legat
de persoana autorului i com port atribute de ordin m oral i patrim onial [alin. (1)].
De asem enea, textul prevede c opera de creaie intelectual este recunoscut i
protejat in dependent de aducerea la cunotina public, prin sim plul fapt al reali
zrii ei, chiar neterm inat.
Din punct de vedere patrim onial, autorul are mai nti un drept real dreptul de
proprietate asupra obiectului n care se m aterializeaz opera sa original: m a
nuscris, pictur, sculptur, grafic etc.
D istinct de acest drept, autorul operei i, n cazul operelor literare, pe o durat
de tim p, m otenitorii lui au un drept de natur patrim onial ce rezult din valorifica
rea creaiei respective. Cum s-a spusl2), pe drept cuvnt, este vorba, ntr-o asem e
nea situaie, de un drept in corporai de natur m obiliar, distinct de bun ul corporal
n care s-a concretizat opera creat de a u to P ].
A sem ntor se prezint lucrurile i n celelalte dom enii ale activitii intelectua
le: desenele i m odelele, m rcile de fabric, de com er i de serviciu, inovaiile.
C hiar i scrisorile, rezultat al corespondenei purtate ntre anum ite persoane,
pot pune problem e din punctul de vedere al discuiei noastre[4]. Astfel, o scrisoare
trim is unei persoane presupune, m ai nti, dreptul de proprietate asupra nscrisu
lui n care ea se ncorporeaz i care aparine destinatarului ei. Este vorba despre
un drept asupra unui bun m obil corporal. Apoi, se poate pune problem a dreptului
de a face uz de acea scrisoare prin posibilitatea com unicrii coninutului ei terilor, *31
;1) M. O f. nr. 6 0 din 2 6 m artie 1996.

;2| A se vedea F r . T er r , P h . S im ler , op. cit., p. 28.


31 Precizm c nu avem n vedere aici contractul de editare care creeaz drepturi i
obligaii n cadrul unui raport juridic obligaional ce are acest izvor.
A se vedea F r . T er r , P h . S im ler , op. cit., p. 29.

D re p tu rile reale p rin cip a le

30

afar dac expeditorul i deintorul nu au decis ca el s rm n confidenial. n


sfrit, scrisorile respective pot fi publicate ntr-o oper structurat ca atare, caz n
care vom fi n prezena unui drept de creaie literar i artistic ce are ca autor pe
cel care face selecia, adnotrile, com entariile i publicarea.
Drepturile de creaie intelectual nu sunt, aadar, nici drepturi reale - dar ele
m ente din aceste drepturi nu le sunt strine - i nici drepturi de crean, dei pre
zint asem nri i cu acestea, cel puin sub aspectul lor econom ic.
Dar nu sunt drepturi de crean prin ele nsele, pentru c nu presupun exercita
rea lor asupra unui debitor determ inat sau cel puin determ inabil.
Ele confer titularului posibilitatea punerii lor n valoare n diverse m oduri i, din
acest punct de vedere, se apropie de drepturile reale ca drepturi exclusive de
e x p lo a ta r . Este raiunea pentru care n teoria dreptului i n practic se vorbete
despre proprietatea literar i artistic, proprietatea industrial etc. De aceea,
aceste drepturi form eaz obiect distinct de cercetare al unei ram uri m oderne a
dreptului privat - dreptul de proprietate intelectual.

Seciunea a 3-a. Clasificarea drepturilor reale


29. Drepturi reale principale i drepturi reale accesorii. n dreptul civil ro
mn, drepturile reale se clasific n drepturi reale principale i drepturi reale acce
sorii.
^ D repturile reale prin cip a le ,sunt acele drepturi care au o existen de sine st t
toare n"raport cu alte drepturi reale sau drepturi de crean.
D repturile reale accesorii sunt afectate garantrii uno r drepturi de crean i, n
c o r i s e ^ r ^ '^ ^ n a lor depinde n mod direct i nem ijlocit de existena dreptului
pe care l garanteaz.
Aadar, drepturile reale accesorii su n t a ccesorii pe lng drepturile de crean.

h o . C ategorii de drepturi reale principale. n m od tradiional, ca principiu, sunt


drepturi reale principale dreptul de proprietate i dezm em brm intele acestuia.
Totui, nfiarea drepturilor reale principale n dreptul civil n vigoare este m ult
mai com plex. Astfel, din punctul de vedere al regim ului ju rid ic aplicabil, dreptul de
proprietate poate fi drept de proprietate public, ce aparine, n regim de drept p u
blic, statu lui i unit ilor adm inistrativ-teritoriale, i drept de proprietate privat, ce
p o a te aparine oricrui su b ie ct de drept. De altfel, art. 552 NCC dispune c proprie
tatea este public sau privat.
Din punctul de vedere al subiectelo r i al regim ului de punere n valoare, su
biectele de drept public - statul i unitile adm inistrativ-teritoriale - pot constitui cu
privire la bunurile proprietatea lo r public urm toarele drepturi corespunztoare
(art. 866 NCC):
- dreptul de adm inistrare;
- dreptul de concesiune;
- dreptul de folosin cu titlu gratuit.
MJ Ibidem.

II. D re p tu rile reale i d re p tu rile de c re a n

31

D reptului de proprietate privat, indiferent de titular - subiectele de drept public


sau persoanele fizice i persoanele juridice de drept privat
i corespund dezm em brm intele acestuia, respectiv:
-"d re p tu l de uzufruct; dreptul de uz;
- dreptul de abitaie;
- dreptul de servitute;
- dreptul de superficie.
Noul Cod civil rom n conine n art. 551 o enum erare num erotat a tuturor
drepturilor reale din sistem ul nostru de drept, principale i accesorii. Astfel, potrivit
acestui text, sunt drepturi reale:
I . dreptul de proprietate;
ZTcffeptul de superficie;
3. dreptul de uzufruct;
4. dreptul de uz;
5. dreptul de abitaie;
6. dreptul de servitute;
7. dreptul de adm inistrare;
8. dreptul de concesiune;
9. dreptul de folosin;
10. drepturile reale de garanie;
I I . alte drepturi crora legea le recunoate acest caracter. 31
31. D re p tu rile reale, accesorii. Enum erate n categoria drepturilor reale de
art. 551 NCC, drepturile reale de garanie sunt drepturi accesorii p e lng un drept
de crean. A rticolul 2323TO CTdspune c ntreg Titlul XI al C rii a V-a a codului,
ntitulat P rivilegiile i garaniile realef, reglem enteaz privilegiile, precum i garan
iile reale destinate s asigure ndeplinirea unei obligaii patrim oniale de ctre de
bitorul acesteia. Sunt drepturi reale accesorii privilegiile, ipoteca i gajul.
Ca drepturi reale accesorii pe lng drepturile de crean, ele urm eaz a fi cer
cetate pe larg la teoria general a obligaiilor, de aceea nu vom face dect o scurt
evocare a fiecrei categorii.
Astfel, art. 2333 NCC definete p rivileg iul ca o preferin acordat de lege unui
creditor n considerarea creanei sale. P rivilegiile sunt opozabile terilor fr a fi ne
cesar nscrierea lor n registrele de publicitate, afar dac legea nu prevede altfel,
ar creditorul privilegiat este preferat celorlali creditori, chiar dac drepturile aces
tora s-au nscut ori au fost nscrise naintea naterii privilegiului (art. 2334-2335
NCC).
Ct privete ipoteca, potrivit art. 2343 NCC, ea este un drept real asupra unor
bunuri m obile sau im obile ale debitorului, care sunt afectate garantrii executrii
unei obligaii. Articolul 2345 NCC precizeaz c dreptul de ipotec se m enine asu
pra bunurilor astfel grevate n orice m n ar trece , deci n m inile oricui s-ar afla,
ar creditorul ipotecar are dreptul de a-i satisface creana, n condiiile legii, n a in
tea creditorilor chirografari, precum i naintea celorlali creditori ipotecari de rang
nferior. Dac prin lege nu se dispune altfel, ipoteca nu este opozabil terilor dect
din ziua nscrierii ei n registrele de publicitate (art. 2346 NCC).

32

D re p tu rile reale p rin cip a le

La rndul su, g a ju l este un contract accesoriu prin care debitorul, n scopul ga


rantrii executrii obligaiei asum ate fa de creditorul su, rem ite ori las n ps
trare acestuia anum ite bunuri m obile corporale sau titluri negociabile em ise n for
m m aterializat (art. 2480 NCC i art. 186 din Legea nr. 71/2011 de punere n
aplicare a noului Cod civil)111.
n principiu, gajul este un drept de garanie real accesorie pe lng un drept de
crean, care presupune deposedarea debitorului, astfel c el are ca obiect bunuri
ce pot fi stpnite n m aterialitatea lor, categorie de bunuri ce include titlurile nego
ciabile m aterializate ntr-un nscris de valoare.
32. O garanie care se situeaz la lim ita garaniilor reale este dreptul de retenie, nereglem entat ca atare de legislaia noastr anterioar noului Cod civil, dar re
cunoscut att de practica judiciar, ct i de doctrin.^Pe tem eiul dreptului de retenie, debitorul obligaiei de restituire a unui bun are posibilitatea s refuze execu
tarea acesteia pn cnd titularul bunului care pretinde restituirea i va plti
eventualele cheltuieli pe care el le-a fcut cu conservarea, ntreinerea sau m b u
ntirea bunului n cauz. Astfel, art. 2495 NCC dispune c cel care este dator s
rem it sau s restituie un bun poate s l rein, ct tim p creditorul restituirii nu i
execut obligaia sa izvort din acelai raport de drept sau, dup caz, att tim p
ct creditorul nu l despgubete pe debitorul restituirii pentru cheltuielile necesare
i utile pe care le-a fcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care, eventual,
bunul i le-a cauzat, legea putnd stabili i alte situaii n care o persoan este n
dreptit a exercita un asem enea drept de retenie.

111 A se vedea i A l . B leo an c , n N oul C od civil. Com entarii, doctrin i jurispruden.


Voi. III. Art. 1650-2664, Ed. Ham angiu, Bucureti, 2012, p. 893-894.

Capitolul al lll-lea. Dreptul de proprietate.


Definiie. Caractere juridice. Coninut.
Condiii generale de exercitare
Seciunea 1. Definiia dreptului de proprietate
33. P re c iz ri p re lim in a re . Aprut, practic, odat cu nsi apariia om ului pe
pm nt, proprietatea a stat i st la baza dezvoltrii societii om eneti.
n toate lucrrile din literatura ju ridic ce este consacrat m ateriei drepturilor
reale sau num ai dreptului de proprietate se recunoate c suntem n prezena unui
concept deosebit de com plex, cu m ultiple sem nificaii de ordin istoric, sociologic i
juridic, aflat ntr-o perm anent evoluie.
nsi noiunea de proprietate form eaz obiect de controvers.
Dac la nceputurile organizrii existenei om ului ca fiin social nsuirea pre
m iselor asigurrii traiului su a aprut ca fireasc, dezvoltarea vieii sociale a im
pus ordonarea relaiilo r dintre oam eni. R ealizat mai nti la nivelul unor com uniti
teritoriale restrnse, de-a lungul istoriei, s-a ajuns la form area de colectiviti din ce
in ce mai m ari, unite prin diferite scopuri, pentru ca, la un m om ent dat, oam enii s
se organizeze n state. Ca entiti organizate, prim ele form aiuni statale au edictat
norm e juridice care au avut n vedere i raporturile de proprietate.
34. P ro p rie ta te a ca re la ie s o c ia l i d re p tu l d e p ro p rie ta te ca ra p o rt ju r i
d ic. Dei n lim bajul com un aceste dou noiuni se confund - n definitiv, fiecare
dintre noi spunem : sunt proprietarul cutrui bun, societatea X este proprietara uzi
nei Y, statul este proprietarul bogiilor subsolului etc. - , continum s credem c
nu se poa te pun e sem nul ega litii ntre proprietate, ca relaie econom ic, i dreptul
de proprietate, ca raport ju rid id '\
Relaia econom ic de proprietate nseam n nsuirea prem iselor naturale ale
oricrei producii. n ornduirea com unei prim itive, om ul i-a nsuit prim ele bunuri
de cte ori a avut nevoie, aa cum le-a gsit n natur. nsuirea exercitat de unul
a fost ncet recunoscut de ceilali. Dac unul a produs ceva ce reprezenta mai
m ult dect i era necesar i a constatat c altcineva a produs alte bunuri care l
interesau, s-a ajuns la schim b, apoi la pia, apoi la organizarea social, care a n
sem nat o anum it specializare a activitii um ane prin diviziunea m uncii.
M em brii com unitilor um ane n curs de form are s-au recunoscut ntre e i sau, la
scara com unitilor, ntre ele, ca p ro p rietari de bunuri. Sau, altfel spus, puterea
exercitat de cineva asupra bun ului su a trebuit recunoscut de ceilali. P roprieta
tea s-a transform at n relaie social de nsuire, iar cnd aceast relaie social a
fost cuprins n norm e juridice - de la cutum pn la norm a edictat de entitatea
m A se vedea C. S t te s c u , C. B r s a n , op. cit., p. 27.

34

D re p tu rile re ale p rin cip a le

care a ajuns s o ordoneze, s o reglem enteze, anum e statul


ea a devenit
raport juridic, anum e drept de proprietate.
Desigur, la scara dezvoltrii om enirii, acest proces s-a petrecut lent i diferit de
la o com unitate la alta. Esena lui ns rm ne, n concepia noastr, aceeai:
transform area relaie i sociale de proprietate ntr-un raport juridic, cu toate co n se
cinele ce decurg de aici.
Dup cum s-a spus111, ar trebui s nelegem ce vrea s nsem ne noiunea de
proprietate. P roprietatea este o form juridic ce nu are nim ic universal n ea. Cea
de astzi are puine trsturi com une cu cea din epoca feudal, dar are o legtur
de filiaie sigur cu proprietatea din dreptul roman. De unde ideea c proprietatea
nu ar fi dect expresia juridic a raporturilor ce rezult dintr-un sistem econom ic
determ inat, analiz de la care subtilul M arx duce controversa cu naivul critic uni
versal (al proprietii) care a fost naintaul su P.J. Proudhon[2].
35.
C o nstituia Rom niei despre dreptul de p ro prietate*131. n Titlul II din C on
stituia Rom niei revizuit, intitulat D repturile, libertile i ndatoririle fundam enta
le , la C apitolul II care reglem enteaz drepturile i libertile fundam entale, art. 44
prevede c d re p tu l de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt ga ra n
tate. C oninutul i lim itele acestor drepturi sunt stabilite de lege (s.n., C.B.). De
asem enea, acelai text prevede principiul constituional potrivit cu care proprietatea
privat este garantat i ocrotit n m od egal de lege, indiferent de titular.
Apoi, textul art. 44 conine dispoziii de principiu privitoare la condiiile n care
cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra te re
nurilor, la exproprierea pentru cauz de utilitate public, m odul n care o autoritate
public poate folosi subsolul oricrei proprieti im obiliare pentru lucrri de interes
general, obligaiile ce decurg din raporturile de vecintate i cele de protecie a
m ediului, posibilitatea confiscrii, num ai n condiiile legii, a bunurilor destinate,
folosite sau rezultate din infraciuni ori contravenii, precum i regula potrivit cu care
averea dobndit n m od licit nu poate fi confiscat.
M enionm c dispoziiile art. 44 alin. (4) din C onstituia revizuit interzic n m od
expres naionalizarea sau orice alte m suri de trecere silit n proprietate public a
unor bunuri pe baza apartenenei sociale, etnice, religioase, politice ori de alt na
tur discrim inatorie a titularilor bunurilor.
Articolul 136 din Titlul IV al C onstituiei, consacrat econom iei i finan elor p u b li
ce, dispune c proprietatea este public i p riva t ; proprietatea public aparine
statului sau unitilor adm inistrativ-teritoriale [art. 136 alin. (2)]. n alin. (3) i (4) ale
aceluiai text constituional sunt determ inate bunurile care fac obiectul exclusiv al
m A se vedea F r . Z enatti , T h . R e vet , op. cit., p. 142.
[2] E ste v o rb a d e s p re c e le b ra lu c ra re a lui P.J. P ro u d h o n C e este proprietatea" din anu l
1840, n c a re el s u s in e c a c e a s ta n -a r fi d e c t un fu rt ( ibidem ).
131 A v e m n v e d e re d is p o z iiile p e rtin e n te din C o n s titu ia R o m n ie i, re v izu it i re p u b lic a
t, cu a c tu a liz a re a d e n u m irilo r i cu n ou a n u m e ro ta re a te x te lo r, n M. O f. nr. 7 6 7 d in 31 o c
to m b rie 2 0 0 3 , a stfe l cu m a fo s t m o d ific a t i c o m p le ta t p rin L e g e a de re v izu ire a C o n s titu
ie i nr. 4 2 9 /2 0 0 3 (M . O f. nr. 7 5 8 din 29 o cto m b rie 2 0 0 3 ). A c e a s t lege a fo s t a p ro b a t prin
re fe re n d u m u l n a io n a l din 1 8-19 o cto m b rie 2 0 0 3 i a in tra t n v ig o a re la d a ta de 2 9 o c to m
b rie 2 00 3, d a ta p u b lic rii n M. O f. nr. 7 58 din 29 o c to m b rie 2 0 0 3 a H o t r rii C u rii C o n s titu
io n a le nr. 3 d in 22 o c to m b rie 2 0 0 3 p en tru c o n firm a re a re z u lta te lo r a ce s tu i re fe re n d u m .

III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n oiu n i g e n e ra le

35

oroprietii pub lice i care le este regim ul juridic, iar art. 136 alin. (5) dispune c
z'o prietatea privat este, n condiiile legii organice, inviolabil.
Reinem, aadar, c, n concepia constituantului romn, dreptul de proprietate
aoare ca un drept fundam ental a l cetenilor rii, nscris printre celelalte drepturi i
fcerti publice fundam entale recunoscute i aprate de orice constituie dem ocrati
c m odern. Totodat, aa cum vom arta n dezvoltrile ulterioare, Constituia re: em enteaz form ele fundam entale ale dreptului de proprietate n Rom nia - pro: -etatea public i proprietatea privat - i liniile generale ale regim ului lor juridic. ,
36. Dreptul de proprietate n fostul Cod civil rom n de la 1864. Aparent, s-ar
:ea spune c instituia central a fostului Cod civil romn n vigoare de la 1865,
: - c m odelul su napoleonian de la 1804, este proprietatea. A ceast idee ar
: -:e a fi susinut de faptul c n C artea a Il-a a codului se vorbea D espre bun uri i
sore osebitele m odificri ale proprietii', iar ntreaga C arte a lll-a, adic cea mai
are parte a reglem entrilor pe care ea le cuprindea, era consacrat diferitelor
~ : duri prin care se dobndete proprietatea.
Privite lucrurile prin prism a dinam icii dreptului civil, adic a circulaiei bunurilor i
.alorilor, ideea poate fi susinut.
in realitate ns, Titlul II al Crii a ll-a, care era intitulat D espre p ro p rie ta te ,
::n s a c ra doar trei articole nsui dreptului de proprietate. Astfel, art. 480 fostul
I : . ncerca s dea o definiie dreptului de proprietate, spunnd c acesta este
i'e p tu l ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n m od exclusiv i
aosolut, ns n lim itele determ inate de lege.
Este lim pede c, n concepia fostului Cod civil, dreptul de proprietate conferea
::u la ru lu i su anum ite atribute; c sintagm a a se bucura sem nifica posibilitatea
centru proprietar de a stpni bunul n aceast calitate i de a-l folosi n interesul i
T n puterea sa; c lui i se recunotea i dreptul de a dispune de bunul care form ea
z obiectul dreptului su; c el exercita aceste prerogative n mod exclusiv i
aosolut, ns n lim itele determ inate de lege.
Apoi, rt. 481 fostul C. civ. prevedea c nim eni nu poate fi silit a ceda proprieta
r a sa, afar num ai pentru cauz de utilitate public i printr-o dreapt i prealabil
zespgubire, ceea ce nseam n c textul form ula principiul exproprierii pentru
cauz de utilitate public. n sfrit, tot la nivel de principiu, rt. 482 din acelai cod
~ 'eglem enta accesiunea n m ateria proprietii, potrivit cu care proprietatea unui
-cru m obil ori im obil ddea drept asupra a tot ce producea lucrul i asupra a tot ce
se unea ca accesoriu cu lucrul, ntr-un mod natural sau artificial. Evident, dreptul
. a tot ce produce lucrul nu reprezenta o accesiune, ci rezultatul firesc al exerciiu- orerogativei ius fruendi, recunoscut titularului dreptului de proprietate.
37. Dreptul de proprietate n noul Cod civil. ntreaga C arte a lll-a a noului
Cod civil este consacrat m ateriei bunurilor. Prim ul titlu al acestei cri vorbete
cespre bunuri i drepturi reale n general, ca obiecte ale dreptului de proprietate,
-e in e m din acest titlu enunul art. 552 NCC, subsum at capitolului ce enun drepe reale n general , potrivit cu care proprietatea este public sau privat, fiind
astfel puse n lum in categoriile fundam entale ale dreptului de proprietate n dreptul nostru civil. Titlurile urm toare ale aceleiai cri reglem enteaz succesiv drep-

36

D re p tu rile re ale p rin cip a le

tul de proprietate privat, dezm em brm intele acesteia, fiducia, adm inistrarea bunu
rilor altuia, dreptul de proprietate public, publicitatea im obiliar prin cartea funciar
i posesia. Sim pla evocare a acestor titluri evideniaz sistem atizarea m ult mai ri
guroas a m ateriilor consacrate dreptului de proprietate, realizat prin dispoziiile
legii civile rom ne fundam entale prin introducerea n cadrul noului cod a dispozii
ilor privitoare la dreptul de proprietate public i a celor consacrate publicitii im o
biliare, reglem entate anterior prin legi speciale ori prin norm e disparate, cum era
regim ul ju ridic al proprietii publice. De asem enea, evideniem reglem entarea n
noul Cod civil a unor instituii noi n dreptul civil rom n, cum sunt fiducia i ad m i
nistrarea b u n u rilo r altuia.
t 38. p fin iia dreptului de proprietate. Literatura ju ridic de specialitate este
unanim n a defini dreptul de p ro p rie ta te prin punerea n eviden a atributelor pe
care acesta le confer titularului su: posesia, folosina i dispoziia. A ceasta pare
a fi i concepia noului Cod civil rom n care, n art. 555, definete, discutabil, n u
m a i dreptul de proprietate privat ca fiind dreptul titularului de a poseda, a folosi i
a dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n lim itele stabilite de le
ge, preciznd c, n condiiile legii, el este susceptibil de m odaliti i dezm em brm inte, dup caz.
C onsiderm ns c o asem enea definiie nu este de natur s pun n eviden
i conin utul social-econom ic al dreptului analizat[1]. Cu alte cuvinte, spre a n e
lege, sub aspect juridic, n ce const raportul de apropriere, a crui expresie este
dreptul de proprietate, trebuie descifrat m odul n care sunt exercitate atributele
conferite de acest drept.
Este posibil ca unele dintre atributele dreptului de proprietate s fie exercitate
de ctre o alt persoan dect proprietarul, n tem eiul unui drept real derivat din
dreptul de proprietate, aa dup cum arat art. 555 alin. (2) NCC, sau n tem eiul
unui raport ju ridic obligaional. Spre exem plu, n cazul unui contract de nchiriere,
locatarul deine bunul nchiriat i l folosete. Dar el exercit aceste atribute num ai
n m sura n care i-au fost conferite de proprietar*121. Ba, mai mult, i uzufructuarul
este titularul unui drept real care i confer stpnirea i folosirea unui bun; dar, de
regul, cel ce a constituit dreptul de uzufruct este proprietarul bunului, care conti
nu s exercite atributul dispoziiei asupra bunului dat n uzufruct altei persoane.
La fel, superficiarul poate exercita atributele de posesie i folosin i, n anum i
te limite, chiar i atributul de dispoziie.
Prin urm are, sim pla ntrunire a atributelor prin care se exteriorizeaz dreptul de
proprietate nu este suficient pentru definirea acestui drept, ci trebuie precizat
poziia specific a celui cruia el aparine sau a celui care exercit aceste atribute.
Spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiai bun, p ro p rie
tarul exercit atributele ju rid ice ale dreptului de proprietate n putere proprie i in
teres propriu.
Proprietarul exercit atributele dreptului su n putere proprie, deoarece el se su
pune num ai legii. Celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit unele atribute

111 A se vedea C. S t te s c u , C. B r s a n , op. cit., p. 31; L. P o p , op. cit., p. 34.


121 C. S t t e s c u , C. B r s a n , op. cit., p. 31.

a e d re o U u ze zrxa
a tu a a s jc ra j - u D_r

35 S e _ rs D r v r e

:D r T n L r " = ** tT = ZJX
r r c - e a r ju r=* s rt
v IT E T f'- r x r s r - j d
U r = US

- -^GLFEAVJ w .ULM~
- se .eoes == r

III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o iu n i g e n e ra le

37

ale dreptului de proprietate n virtutea puterii transm ise de proprietar i n confor


mitate nu numai cu legea, dar i cu voina proprietarului care, recunoscndu-i-le
altuia asupra unui bun ce i aparine, i le concretizeaz i le fixeaz limitele de exercitare[1].
A doua particularitate a dreptului de proprietate este aceea c proprietarul exer
cit atributele dreptului su de proprietate n interesul su propriu. C hiar dac titu
larii altor drepturi subiective,- reale sau de crean, prin exercitarea acestor atribute,
urm resc realizarea unor interese proprii, proprietarul este singurul subiect de
drept care exercit, direct sau indirect (prin alte persoane), plenitudinea atributelor
proprietii, n cele din urm, n p ro p riu l su in te re ^2].
Sintetiznd cele expuse succint, dreptul de proprietate se concretizeaz n ur
c to a re le elem ente:
ect econom ic, este un drept de apropriere a u no r bunuri, corporale
sau incorporale;
- exprim o relaie social de apropriere-,
- cuprinde n coninutul su atributele posesiei, folosinei i dispoziiei;
- atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de proprietar p rin puterea i
n interesul su propriu.
n concluzie, d reptul de proprietate este acel drept subiectiv care d expresia
aproprierii unui bun, drept care perm ite titularului s posede, s foloseasc i s
pun de a ce l lucru, n putere proprie i n interes propriu, n cadrul i cu respec
tarea le gislaiei e x is te n t .
39. Scurt privire de ordin istoric asupra evoluiei dreptului de proprietate141.
Am artat mai sus c, atunci cnd n societatea prim itiv oam enii i-au nsuit pri
mele elem ente necesare existenei lor, a fost vorba despre o nsuire la nivelul
ndividului.
Asupra anum itor bunuri, n special pm ntul, nsuirea se realiza la nivelul unor
colectiviti, care au devenit din ce n ce mai mici, pn la nivelul unei fam ilii.
A devrata consacrare ju rid ic a dreptului de proprietate apare ns n dreptul
'om an, n epoca celor XII Table, cnd s-a ajuns, pe diferite ci, la partajarea p
m ntului i la instituirea unui drept de proprietate individual ce avea ca titular pe
p a te r fam ilias, care exercita puterea deplin asupra bunurilor proprietatea sa: *
dom inium ex iure quiritum . Acest dom inium , suveran, exclusiv i perpetuu, confer
oroprietarului trei atribute eseniale: ius utendi, ius frue ndi i ius a b u te n d i^Ne aflm
in prezena construciei desvrite a prerogativelor pe care le cuprinde dreptul de
oroprietate, fr a lua n considerare n vreun fel exerciiul lor ntr-un cadru social,
care s cuprind i anum ite limite. S-a observat151 c D igestele sancionau totui
anum ite tulburri cauzate de proprietar vecinilor prin exerciiul dreptului su, fr *3
; ; Ibidem.
;2; C. S t te s c u , C. Br san , op. cit., p. 32.
3- Ibidem-, p e n tru a lte d e fin iii a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te , a se v e d e a M. T o m a , D rept
a v ii D repturile reale, Ed. i T ip o g ra fia A rg u m e n t, B u c u re ti, 1999, p. 66 i urm .
" P en tru o p re z e n ta re pe larg a p ro filu lu i is to ric al d re p tu lu i de p ro p rie ta te , a se v e d e a
O . U n g u r ean u , C. M u n tean u , op. cit. (2 00 8 ), p. 110 i urm .

A se vedea F r . T er r , P h . S im ler , op. cit., p. 55.

D re p tu rile re ale p rin cip a le

38

ns ca prin aceasta s se poat vorbi despre o funcie social a dreptului de


proprietate.
n Evul M ediu, raporturile de proprietate sunt mai com plexe, dar num ai cu privi
re la proprietatea im obiliar; bunurile m obile nu au m are im portan econom ic, de
aceea se spunea res m obilis, res vilis.
C t privete proprietatea im obiliar, aceasta era divizat dup raporturile socia
le de vasalitate ce predom inau n Evul M ediu ntre dom inium em inens, care apar
inea proprietarului feudal, i dom inium utile, care aparinea diverilor si vasali.
n Frana, spre exem plu, s-a ajuns ca dom inium em inens al proprietarului feudal
s devin un sim plu atribut al rangului acestuia de senior, pe cnd adevratele
atribute ale acestui drept s fie exercitate de titularii lui dom inium u tild ']. Mai mult,
spre a se ajunge la centralizarea puterii regale, s-au realizat construcii juridice ca
re s transfere dom inium em inens ctre rege, de unde s-a dedus posibilitatea pen
tru stat, a crui expresie regele o ntruchipa, iar celebra form ul a regelui Ludovic
al X lV -lea - L Etat, c e st m oi - este revelatoare n acest sens, s intervin n exer
ciiul dreptului de proprietate individual.
R evoluiile burgheze, n special cele din Anglia i Frana, au avut ca scop, prin
tre altele, i desctuarea dreptului de proprietate de sistem ul de raporturi contor
sionate cunoscut de societatea feudal.
D eclaraia drepturilor om ului i ale ceteanului a R evoluiei franceze din anul
1789 proclam , n art. 2, c scopul oricrei asociaii politice este conservarea
drepturilor naturale i im prescriptibile ale om ului. A cestea sunt libertatea, proprieta
tea etc. Aadar, proprietatea i libertatea persoanei apar ca drepturi naturale, ine
rente om ului.
Dreptul de proprietate redevine absolut i perpetuu, sacru i inviolabil, fr a se
m ai face distincie ntre bunurile m obile i cele im obile. Expresia ju ridic a acestor
trsturi este reglem entarea, chiar i sum ar, a dreptului de proprietate n Codul
civil francez de la 1804, care consacr toate aceste atribute.
Se recunoate doar posibilitatea statului de a expropria pe particulari, dar num ai
pentru interese de utilitate public i cu plata de despgubiri.
Dreptul de proprietate a continuat s evolueze i n epoca m odern i contem
poran. Mai nti, este de reinut c s-a extins nsui dom eniul acestui drept prin
apariia i reglem entarea drepturilo r de proprietate intelectual asupra creaiei
artistice, tiinifice, asupra inveniilor, inovaiilor, m rcilor de fabric i de serviciu,
desenelor etc.
n al doilea rnd, epoca m odern cunoate m icri deosebite ale p ro prietii
private, prin naionalizri sau, n sens invers, privatizri ale unor sectoare econom i
ce, n funcie de interesele societii, exprim ate prin forele politice de diferite te n
dine care preiau puterea n urm a unor alegeri libere i dem ocratice.
In al treilea rnd, datorit dezvoltrii tehnice i g lo balizrii econ om iei m ondiale,
asistm la concentrri de capitaluri i form area, n diverse dom enii - servicii, in
dustrie, com er - , a unor societi transnaionale care depesc ceea ce se ne
legea pn n pre ze n t prin proprietatea individual.

[1] Ibidem .

III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n oiu n i g e n e ra le

39

n al patrulea rnd, dezvoltarea econom ic a im pus i im pune dezvoltarea p ro


p rie t ii m obiliare. ntr-adevr, creditul, finanele, societile cu capitaluri im ense au
im pus crearea unui regim juridic deosebit pentru bunurile m obile incorporale, cum
ar fi titlurile de credit, aciunile i obligaiunile societilor. De asem enea, bunuri
m obile de o im portan econom ic deosebit, cum ar fi navele i aeronavele, se
bucur de un regim juridic deosebit, asem ntor bunurilor im obile. Astfel, acestea
sunt supuse regim ului nm atriculrii n registre speciale, iar asupra lor se pot
constitui ipoteci.
n al cincilea rnd, societatea civil a devenit din ce n ce m a i exigent cu p rivire
la corelaia ntre dezvoltarea econom ico-social a sta te lo r i prezervarea unui m e
diu nconjur to r ct m ai sntos. De aceea, statele sunt nevoite, din ce n ce mai
mult, pe plan intern, regional sau universal, s adopte m suri legislative prin care
s im pun norm e ct m ai severe de protejare a acestuia.
n sfrit, ca unul care am scris n dom eniu, nu putem s nu spunem cteva
cuvinte despre ntreruperea dezvoltrii sociale dat de scurta existen la scara
istoriei om enirii, dar cu consecine dintre cele mai nefaste pentru cteva generaii
care au trit realitile respective, a pro p rie t ii socialiste. A prut m ai nti ca o
idee utopic ntr-un anu m it context istoric, ea s-a transform at, din pcate, n rea
litate social n mai m ulte ri europene, din Asia i din C araibe.
Socializarea m ijloacelor de producie, m pins pn la absurd n unele ri, prin
tre care i Rom nia, s-a dovedit o frn n calea dezvoltrii societilor respective.
Statul om niprezent, mai ales n econom ie, totalitar i asupritor n celelalte relaii so
ciale i-a dovedit incapacitatea de a asigura progresul firesc al rilor respective.
Nu num ai datele statistice, ci realitile crude trite au dem onstrat din plin acest
lucru.
Prbuirea regim urilor totalitare din rile europene din anul 1989, n m odurile
cunoscute, a fost de natur s integreze i aceste state n procesul de dezvoltare
econom ic norm al, bazat pe proprietatea privat, la care se revine, nu fr greu
ti i obstacole de natur divers.
Dac, din acest punct de vedere, mai exist astzi cteva bastioane ale proorietii socialiste date de C oreea de Nord, Vietnam i Cuba, C hina ofer un exem olu interesant de coexisten panic , cel puin din anii 1980 i pn n prezent,
ntre ideologia statal totalitar i dezvoltarea proprietii private.
40. C teva consideraii de drept com parat privitoare la dreptul de proprie
tate. C onstituiile i codurile civile ale statelor europene occidentale adoptate n
secolul al X lX -lea sau pe parcursul secolului XX au fost influenate de D eclaraia
drepturilor om ului i ale ceteanului a Revoluiei franceze din anul 1789, care, n
art. 17, proclam dreptul de proprietate sacru i in v io la b il.
Astfel, art. 544 C. civ. francez, care, dup cum se tie, a servit ca m odel mai
~ jlto r coduri europene i ale unor state din A m erica Latin, adoptate ulterior, prin
de care i Codul civil rom n de la 1864, definete proprietatea ca fiind dreptul de a

1 n textul art. 17 se spune c proprietatea fiind un drept inviolabil i sacru, nimeni nu


coate fi privat de ea, dect atunci cnd o necesitate public, legal constatat, o impune n
~od evident i cu condiia unei juste i prealabile despgubiri.

40

D re p tu rile re ale p rin cip a le

se bucura i de a dispune de lucruri, n m odul cel mai absolut (!), cu condiia de a


nu face un uz interzis de legi sau de regulam ente .
Este interesant de reinut c, n C onstituia francez din 4 octom brie 1958, n
vigoare, nu exist dispoziii specifice cu privire la dreptul de proprietate. Nu mai pu
in, pream bulul acesteia dispune c poporul francez proclam solem n ataam entul
su la D eclaraia drepturilor om ului i principiilor suveranitii naionale astfel cum
ele sunt definite prin D eclaraia de la 1789, confirm ate i com pletate prin pream bu
lul C onstituiei din 1946 . A a fiind, avnd a se pronuna asupra conform itii naio
nalizrilor ntreprinse de G uvernul socialist francez ajuns la putere n urm a alegeri
lor prezideniale i legislative din anul 1981 cu dispoziiile C onstituiei din anul
1958, C onsiliul C onstituional francez a statuat n sensul c dreptul de proprietate
are un ca ra cte r fundam ental pentru societatea francez. n acest sens, nalta ju ris
dicie constituional reafirm c, dac ulterior anului 1789 i pn n zilele noas
tre finalitile i condiiile de exercitare a dreptului de proprietate au cunoscut o
evoluie caracterizat att prin notabila extindere a cm pului su de aplicare la
dom enii individuale noi, ct i prin lim itri im puse de interesul general, nsei prin
cipiile enunate de D eclaraia drepturilor om ului au deplin valoare constituional,
att n ceea ce privete caracterul fundam ental al dreptului de proprietate a crui
conservare constituie unul dintre scopurile societii politice i care este pus pe
acelai plan cu libertatea, sigurana i rezistena la opresiune, ct i n ceea ce pri
vete garaniile conferite titularilor acestui drept i prerogativele puterii publice111.
Altfel spus, dei drept fundam ental, dreptul de proprietate poate suferi, prin decizii
ale autoritilor publice, anum ite restrngeri dictate de interese de utilitate public,
n condiiile legii.
n Italia, art. 436 C. civ. de la 1865 avea o form ulare asem ntoare cu cea cu
prins n art. 544 C. civ. francez. Codul civil italian din anul 1942 ns, dei recu
noate c dreptul de proprietate este un drept com plet, exclusiv i individual asu
pra unui lucru (art. 832), prin art. 836 im pune obligaia proprietarilor, cel puin teo
retic, de a utiliza bunurile proprietatea lor potrivit funciilor econom ice i exigen
elor produciei naionale.
C odul civil germ an de la 1900 dispune, n art. 903, c proprietarul, n m sura n
care legea sau drepturile unor tere persoane nu se opun, are facultatea s utili
zeze bunul su aa cum dorete i de a m piedica orice ingerin din partea unei
alte persoane. De reinut c nu se face nicio m eniune despre caracterul absolut al
dreptului de proprietate. Mai mult, C onstituia de la W eim ar, adoptat de G erm ania
n anul 1919, proclam a c proprietatea oblig , iar C onstituia germ an n vigoare
im pune proprietarului exercitarea dreptului su conform cu natura lucrului i cu
respectarea intereselor generale ale societii121.
La rndul su, Codul civil elveian, elaborat sub dubl influen, francez i
germ an, prevede, n art. 641, c proprietarul unui lucru are dreptul de a dispune
n mod liber de el, n lim itele determ inate de lege. El poate s l revendice de la
oricine l deine i s resping orice uzurpare .12*
[1) A se vedea F. L u c h air e , Les fondem ents constitutionnels du droit civil, n Revue
trim estrielle de droit civil, 1982, p. 2 6 6 i urm.
[2] A se v e d e a J.-L . B er g el , M. B ru sc h i , S. C im am o n ti , Trait de droit civil, s o u s la
d ire c tio n de J. G h e s t in , L .G .D .J ., P aris, 2 0 0 0 , p. 70.

III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n oiu n i g e n e ra le

41

D octrina elveian111 definete dreptul de proprietate ca reprezentnd stpnirea


total i exclusiv a unui bun, n lim itele ordinii juridice, care confer titularului su
dreptul de a uza de lucru, de a se bucura (!) de acesta i de a dispune de el m a
terial i juridic. Proprietatea absoarbe toate utilitile bunului, n ciuda num eroaselor
sale restricii im puse de lege[2]. Lege mult mai modern, Codul civil elveian regle
m enteaz proprietatea colectiv i coproprietatea, n special cea pe etaje (art. 646 i
urm.). De asem enea, conine dispoziii de principiu privitoare la proprietatea funcia
r (art. 655 i urm.).
n m ateria proprietii, sistem ul de drept englez este total diferit de cel continen
tal. Astfel, mai nti, raporturile feudale de proprietate, extrem de com plicate de di
versele relaii de vasalitate, au fost nlturate abia n decursul secolului XX, perioa
d n care s-au sim plificat tranzaciile im obiliare i s-a introdus publicitatea im obi
liar. Totui, n concepia dreptului funciar englez, C oroana regal continu a dei
ne, cel puin teoretic, dom inium em inens asupra totalitii pm ntului englez[3]. De
unde consecina c ntreaga suprafa de teren a Regatului britanic ar reveni
C oroanei, atunci cnd nu ar mai exista nicio persoan care s dein un titlu valabil
asupra terenului.
Este de reinut c n dreptul englez term enul de pro p e rty desem neaz ansam
blul drepturilor patrim oniale. Ceea ce se nelege n m od obinuit n dreptul conti
nental prin dreptul de proprietate corespunde, n dreptul englez, term enului de
ow nership i are ca obiect bunurile m obile.
n privina proprietii im obiliare se adm ite c deintorii acesteia (estates) exer
cit real pro p e rty asupra pm ntului, care reprezint un drept de concesiune pe o
durat de tim p, spre deosebire de cel care nchiriaz terenul, care exercit p e rso
nal property. C oncesiunea este conceput ca un drept ce se exercit pe durata
.ieii concesionarului i a descendenilor acestuia, astfel c, practic, se ajunge la
exercitarea unui drept perpetuu141.
41. Dreptul de proprietate n acte internaionale. Dup cel de-al D oilea Rzooi M ondial, fa de ororile pe care acesta le-a declanat i ntreinut n lum e tim p
de ase ani, com unitatea internaional, acionnd prin diverse organizaii n plan
universal sau n plan regional, a adoptat norm e de protecie a drepturilor om ului.
Printre aceste drepturi este prevzut i dreptul de proprietate.
Astfel, D eclaraia universal a drepturilo r om ului adoptat n anul 1948 de A du
la re a G eneral a O rganizaiei N aiunilor Unite prevede, n art. 17, c orice per
soan, privit ca subiect unic sau asociat n colectiviti, are dreptul la proprietate.
N meni nu poate fi privat n mod arbitrar de proprietatea sa . Textul, ca ntreaga
Declaraie de altfel, are valoare proclam atorie i nu exist niciun instrum ent juridic
ce natur a-i controla aplicarea concret.
n aceast ordine de idei, este de reinut c un tratat internaional de o im por
tan cu totul deosebit este C onvenia p rivin d aprarea drepturilo r om ulu i i a
oertilor fundam entale adoptat de rile m em bre ale C onsiliului Europei la Rom a *
A se v e d e a P.H. S teinauer , Les droits rels, Ed. S taem pfli, B erna, 1985, p. 1003 i urm .
[2! Ibidem.
A se vedea J.-L. B e r g e l , M. B r u sc h i , S. C im am o nti , op. cit., p. 73 i urm.
4 Ibidem.

42

D re p tu rile re ale p rin cip a le

la 4 noiem brie 1950, intrat n vigoare n anul 1953, sem nat de R om nia la 7 o c
tom brie 1993 i intrat n vigoare pentru ara noastr la 20 iunie 1994, care pre
vede, n art. 1 parag. 1 din Protocolul su adiional nr. 1[1], c orice persoan fizic
sau ju ridic are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nim eni nu poate fi privat de
proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n condiiile prevzute de
lege i de principiile generale de drept internaional.
Paragraful 2 al aceluiai text din Protocolul nr. 1 prevede c aceste dispoziii nu
sunt de natur s aduc atingere dreptului pe care l au statele suverane de a
adopta legile pe care le socotesc necesare pentru reglem entarea utilizrii bunurilor
proprietate privat n conform itate cu interesul general.
Cu privire la aplicarea dispoziiilor art. 1 din Protocolul nr. 1, C urtea European
a D repturilor O m ului, al crei rol esenial este de a veghea m odul n care statele
sem natare i respect angajam entul juridic i politic de a asigura protecia, la sca
r naional, a drepturilor pe care C onvenia le reglem enteaz, a decis, ntr-o jurispruden constant, c textul am intit conine trei norm e distincte: prim a, care este
cuprins n prim a fraz a parag. 1 al textului, are un caracter general i enun
p rin cip iu l respectului p ro prietii; a doua, figurnd n a doua fraz a aceluiai pa
ragraf, vizeaz privarea de proprietate, creia i im pune anum ite condiii; ct pri
vete a treia norm , cuprins n parag. 2 al textului, ea recunoate state lor contrac
tante puterea, ntre altele, de a reglem enta utilizarea bu n u rilo r de ctre p ro p rietar
n conform itate cu interesul general. A ceste ultim e dou norm e ns, care reprezin
t exem ple particulare de atingeri aduse dreptului de proprietate, trebuie s fie in
terpretate n lum ina principiului nscris n prim a norm : asigurarea respectului
acestui drept[2].
A a fiind, orice m sur care reprezint o ingerin n exerciiul dreptului de pro
prietate trebuie s asigure un just echilibru ntre exigenele interesului general al
com unitii i im perativul salvgardrii drepturilor fundam entale ale individului131.
De asem enea, com petent a veghea la corecta aplicare a norm elor dreptului
Uniunii Europene, C urtea de Justiie a acestei Uniuni - C urtea de la Luxem bourg a decis c drepturile fundam entale (ale om ului), n special dreptul de proprietate,
nu apar ca prerogative absolute, ci trebuie luate n considerare prin raportare la
funcia lor n societate. A ceasta nseam n c restriciile ce rspund unor obiective

111 P ro to c o lu l a d iio n a l c u n o s c u t a st zi su b d e n u m ire a de P ro to c o lu l a d iio n a l nr. 1 la


C o n v e n ia p e n tru a p ra re a d re p tu rilo r o m u lu i i a lib e rt ilo r fu n d a m e n ta le a fo s t a d o p ta t la
P aris n a n u l 1952 i a in tra t n v ig o a re p e n tru rile s e m n a ta re - rile m e m b re a le C o n s iliu
lui E u ro p e i - n a n u l 1954. R o m n ia a s e m n a t a ce s t p ro to co l a d iio n a l o d a t cu s e m n a re a
C o n v e n ie i i a c e lo rla lte p ro to co a le a d iio n a le a le C o n ve n ie i, prin in tra re a n C o n siliu l
E uro p e i, a stfe l c a ce s t d o c u m e n t a in tra t n v ig o a re p en tru a ra n o a str to t la 2 0 iu n ie 1994.
121 A se v e d e a , sp re e xe m p lu , C .E .D .O ., c a u z a Les Saints M onastres c. Greciei, H o t r
re a din 9 d e c e m b rie 1994, P u b lic a tio n s de la C o u r E u ro p e n n e d e s D ro its de lH om m e ,
S rie A, nr. 301, 56.
[3] Ibidem, 70. A c e le a i c o n s id e re n te se re g s e s c n n e n u m ra te h o t r ri u lte rio a re ale
C urii: p e n tru a m n u n te p riv ito a re la p ro te cia d re p tu lu i d e p ro p rie ta te n s iste m u l e u ro p e a n
d e p ro te cie a d re p tu rilo r o m u lu i, a se v e d e a C. B r s a n , C onvenia european a drepturilor
om ului. C om entariu p e articole, ed. a 2 -a, Ed. C .H . B eck, B u cu re ti, 2 01 0, p. 1641 i urm .;
R. C h ir i , C onvenia european a d reptu rilor om ului. C om entarii p e articole, ed. a 2-a,
Ed. C .H . B eck, B u c u re ti, 2 00 8, p. 7 68 i urm .

de interes
m
tat i intc e 'a r za
De a ~ e z u c ce
c soune c c ro e ie r
c soune ie a s z
tea sa finat z^svece

~z^se ce ~~rssui

-2 .

tiq p a a fe a . M

i=

me

a r s a o u jD J S h a r '
r r e a r - iu r x r u u

Tj

: - E: T =- : _ a
: r r r e is i

de

=a a ^rfl:r~ zz ar.
c c a z r z c z ju z e z n
:r

=re rre.a ce 2
rs - a - a e c w s r r

e g u ie r j :

2 ru ~ ra _ -
r - c u D ec a r i .
c a s c a a c cec
c e a o cse o E r u r u

c e n r_ s n e u s j a
c r e o u ce c s c c z o c .

c c o r-tre -3=

5u

III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n oiu n i g e n e ra le

43

de interes general nu constituie, n raport cu scopul urm rit, o intervenie nem su


rat i intolerabil care ar aduce atingere nsei substanei dreptului garantat111.
De altfel, dup ce n art. 17 Carta drepturilo r fundam entale a U niunii E uropene
dispune c orice persoan are dreptul de a deine n proprietate, de a folosi, de a
dispune i de a lsa m otenire bunurile pe care le-a dobndit n m od legal, n par
tea sa final prevede c folosina bunurilor poate fi reglem entat de lege n lim itele
im puse de in teresul general.

Seciunea a 2-a. Coninutul juridic al


dreptului de proprietate
42. Am artat mai sus c art. 555 alin. (1) NCC, chiar dac se refer num ai la
dreptul de proprietate privat, n realitate definete acest drept prin raportare la
atributele pe care le confer, acestea, la rndul lor, nefiind suficiente pentru nsi
definiia dreptului de proprietate.
Nu m ai puin, acest text determ in coninutul ju rid ic a l dreptulu i de proprietate
prin enum erarea a trib u te lo r ju rid ice pe care dreptul analizat le confer titularului
su. n concepia noului Cod civil romn, aceste atribute sunt: posesia, folosina i
dispoziia, atribute ce au a fi exercitate n lim itele stabilite de lege . Ele reprezint
ansam blul puterilor , prerogativelor recunoscute de legea civil fundam ental pro
prietarului bunului.
Din acest punct de vedere, se afirm uneori n literatura de specialitate c drep
tul de proprietate este un drept to ta f2].
R eam intim c art. 480 fostul C. civ. rom n de la 1864 determ ina coninutul ju ri
dic al dreptului de proprietate prin definiia potrivit cu care proprietatea este dreptul
ce are cineva de a se bucura i de a dispune de un lucru . Dup cum a observat
ns m arele civilist rom n D. A lexandresco, prin folosirea expresiei a se bucura
legiuitorul a neles s includ n realitate atributele posesiei i folosinei bunului,
enunndu-l separat pe cel de dispoziie131.
n noul Cod civil, legiuitorul rom n contem poran enun direct cele trei preroga: ve clasice ale dreptului de proprietate, cunoscute nc din dreptul rom an: dreptul
de a poseda bunul (ius possidendi), dreptul de a-l folosi, care presupune folosina
pentru sine (ius utendi) i posibilitatea culegerii fructelor bunului (ius fruendi), i
dreptul de dispoziie, m aterial i ju ridic (ius abutendi).
43. Posesia (iu s p o s s id e n d i). Ca atribut ori prerogativ a dreptului de proprie:ate ce intr n coninutul acestuia, posesia reprezint aproprierea, nsuirea i st
pnirea bunului ce form eaz obiectul dreptului analizat de ctre titularul su,
acesta avnd reprezentarea psihologic, intelectual a m prejurrii c el are calita- *
111 C .J .C .E ., 1991, c a u z a C -4 4 /8 9 , Von D eetzen c. H auptzollam t O ldenburg, D e c iz ia din
22 p cto m b rie 1991, B u lle tin C JC E nr. 18-1, p. 2.
I2] A se v e d e a H. e t L. M a ze au d , J. M a ze au d , Leon de droit civil. Les biens, 8 e d. p a r
r = C h abas , M o n tc h re s tie n , P aris, 1994.
3- D. A lexan d r esc o , E xplicaiunea teoretic i practic a dreptului c ivil rom n, to m u l III,
c a rte a I, ed. a 2-a, B u c u re ti, 1909, p. 230.

44

D re p tu rile re ale p rin cip a le

tea de proprietar. D obndirea i prefigurarea calitii de proprietar pot avea te


m eiuri juridice dintre cele mai diverse, toate ns trebuind a fi n m sur s confere
n m od valabil aceast calitate: constituirea, fabricarea, confecionarea bunului, do
bndirea dreptului de proprietate asupra bunului prin ncheierea de acte juridice
perfect valabile: contractul de vnzare, contractul de donaie etc., dobndirea bu
nului pe care succesoral etc. De aceea, atunci cnd vorbim despre posesie ca
atribut al dreptului de proprietate, putem spune c starea de fapt a stpnirii bu
nului se suprapune perfect peste starea de drept, stpnitorul fiind nsui titularul
dreptului de proprietate asupra bunului stpnit.
Vom arta ns la capitolul consacrat posesiei c aceasta reprezint o stare de
fapt constnd n stpnirea unui bun, cu intenia de a aprea ca proprietar al bu
nului. Dar p o se so ru l nu este prin definiie proprietar, el nu are dreptul de proprieta
te asupra bunului, ci l deine ca i cum a r fi proprietar.
Posesia, ca stare de fapt, nu se confund cu proprietatea. Este adevrat c,
uneori, se spune c, aprndu-se posesia, se apr nsui dreptul de proprietate i
c dovada dreptului de proprietate, mai ales n m aterie im obiliar, fiind extrem de
dificil, nsui proprietarul poate invoca, spre a face dovada dreptului su, un efect
al posesiei, cum ar fi uzucapiunea.
C onsiderm ns c dificultatea dovezii dreptului nu se confund cu lipsa a ce s
tuia.
Posesia, ca stare de fapt, este distinct de proprietate, ca stare de drept. i pro
prietarul stpnete bunul, are posesia lui, dar n calitatea sa de titular al dreptului
de proprietate asupra bunului. Sau, altfel spus, n cazul analizei coninutului drep
tului de proprietate, vorbim despre posesie ca atribut a l dreptulu i de proprietate.
De altfel, n una dintre deciziile sale n m aterie de proprietate, C urtea C onstitu
ional reine c regim ul juridic general al proprietii, public sau privat, vizeaz,
ca esen, cele trei elem ente ale dreptului de proprietate: posesia, folosina, dis
p o z iii.
lat de ce preferm s spunem c, pe coninut, dreptul de proprietate confer
titularului su posesia, folosina i dispoziia bun ului care form eaz obiectul dreptu
lui su[2]. C onsecina? Vom analiza posesia i efectele sale dup ce vom cerceta n
ntregim e dreptul de proprietate i dezm em brm intele sale, deoarece uneori chiar
i acestea sunt susceptibile de posesie; ca atare, exercitarea posesiei asupra lor
poate aprea productoare de efecte i protecie ju ridic131.

-eoan*E = i

T - 3ETV D E 2.
an 5c2 B ir
nes

r-: m i u
r

ZXXDE

sar - ii a
2 Z -Z J
-~ j c

D e O J T 2 7 JU

5 T B D JTJU -u

dos

B ie n e z rx r e ~
3 'j 2
n - a j a*3TC z s h b
-DCSTTS UlTUIU

Duru

*TDTjr.JS : 3

*u 3 C IC E 2 r a e s s 1

- i - 2' k l i

2r j zoare enaoi

i
a

DE D_f~ S . D C E E 52

D -T U i

11 In a c e a sens. =
A s e =oee - [lj A se v e d e a D e c iz ia C u rii C o n s titu io n a le a R o m n ie i nr. 4 /1 9 9 2 (M . O f. nr. 182 d in 30
iulie 1992). n a ce la i se n s, art. 5 a lin. (2) d in L e g e a nr. 15 d in 7 a u g u s t 199 0 p riv in d re o rg a
n iz a re a u n it ilo r e co n o m ic e d e sta t ca re gii a u to n o m e i so c ie t i c o m e rc ia le (M . O f. nr. 98
d in 8 a u g u s t 1 99 0) p re v e d e c, n e x e rc ita re a d re p tu lu i de p ro p rie ta te a s u p ra b u n u rilo r din
p a trim o n iu l ei, re gia a u to n o m p osed , fo lo s e te i d is p u n e a u to n o m de a ce s te a .

(2] A se vedea T r . Io n ac u , S. B rd ean u , op. cit., p. 56.


l3] n a ce la i se n s, a se v e d e a E. C h e lar u , op. cit., p. 21 i u rm .; n s e n s c o n tra r, a se
v e d e a I.P. F ilipesc u , D rept civil. D reptul de proprietate i alte drepturi reale, Ed. A c ta m i,
B u c u re ti, 1998, p. 48 i u rm .; I. D o g a r u , S. C er cel , op. cit., p. 2 5 i u rm .; V. S t o ic a , op.
cit., p. 141 i u rm .; L. P o p , L.M . H a r o s a , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. U n iv e rsu l
J u rid ic , B u c u re ti, 2 0 0 6 , p. 55 i u rm .; O. U ng u r ean u , C. M untean u , op. cit. (2 0 0 8 ), p. 371 i
urm .

n ra -c s e - a r c a

iu * 1- _ zare trete e- 1
proonetaruij cra o u 2
De
s c o x ri cer -e res
s iru c i ce z r. c e s s e
YE~~az D~ecr ce ra p r
ce re s se ocxne _n
a s p e c 2. d r e p u u ce
cce'E oe art sjc c a
c. I r a c e r. c ir _ 2
Drelucrare a n s :c c ir
S. O mamo*- oc 2C ;

III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o iu n i g e n e ra le

45

44. F o lo s in a ftu s u e n d j i ip s fru e n d i). Acest atribut presupune facultatea


recunoscut titularului dreptului de proprietate de a utiliza bunul ce form eaz obiec
tul dreptului n m aterialitatea sa, direct i nem ijlocit, prin putere proprie i n interes
propriu. n legtur cu utilizarea bun urilor consum ptibile, este de reinut c, de re
gul, uzul lor se confund cu dreptul de a dispune de ele, pentru raiuni care nu
necesit explicaii suplim entare; consum area nseam n dispariia lor.
De asem enea, se adm ite c dreptul proprietarului de a uza de bunul su im plic
i latura negativ a acestei prerogative, anum e facultatea de a nu uza de bun, de a
nu se servi de el, n afara situaiilor n care nsi legea l oblig s o fac. Astfel,
art. 562 alin. (1) NCC prevede c dreptul de proprietate privat se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz.
n orice caz, uzul este prerogativa cea mai direct a dreptului de proprietate,
m anifestarea concret a contactului direct al proprietarului cu bunul ce form eaz
obiectul dreptului su. Din acest punct de vedere, este de reinut c atributul folo
sinei bunului nu poate fi exercitat prin interm ediul altei persoane. Dim potriv, po
sesia, att ca stare de fapt, ct i ca stare de drept, poate fi exercitat corpore
alieno; proprietarul care nchiriaz bunul rm ne titular al posesiei asupra acestuia,
chiriaul avnd calitatea de detentor p r e c t .
Folosina bunului are i un alt elem ent, cunoscut sub denum irea de ius fruendi.
Aceast prerogativ sem nific dreptul proprietarului de a-i pune bunul n valoare
prin exploatarea sa, ceea ce conduce la culegerea derivatelor bunului, adic fruc
tele i productele. De altfel, art. 547 NCC arat c produsele bunurilor sunt fructele i
productele. Spre exem plu, proprietarul culege recoltele produse de teren, nchiriaz
ounul, m prum ut o sum de bani cu dobnd etc. n acelai timp, el are dreptul de a
nu exploata n acest mod bunul, afar dac legea nu l oblig s o fac.
Dreptul proprietarului de a culege fructele bunului su poate presupune att
acte m ateriale, ct i acte ju rid ice 121. Din acest punct de vedere, reinem c proprie
tarul poate efectua acte m ateriale de culegere a fructelor sau productelor realizate
de bun sau poate s le culeag ca urm are a ncheierii de acte juridice: contractul
de nchiriere a bunului, contractul de m prum ut etc.131

[1] n acelai sens, a se vedea i V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 96.


I2! A se vedea F r . T er r , P h . S im ler , op. cit., p. 81.
' Instanele franceze au fost confruntate cu o aplicare interesant a atributului folosinei
io n u lu i care tinde a-i aduga acestuia un elem ent nou. Astfel, jurisprudena a recunoscut
iro p rie ta ru lu i dreptul de a interzice difuzarea unor im agini ale bunurilor sale m obile sau im oi ie n scopuri com erciale sau profesionale, cum ar fi includerea unor im agini ale unor conr.n jc ii pe cri potale ilustrate, album e sau alte asem enea. Aadar, proprietarul are un
.eritabil drept de im agine asupra bunurilor sale, ca atribut al dreptului de proprietate, care i
ie rm ite s se opun utilizrii de ctre un ter a im aginii bunului. S-a observat ns c acest
aspect al dreptului de folosin a bunului trebuie conciliat cu dreptul de exploatare a unei
:o e re de art sub form a unui album tem atic, spre exem plu, care nu ar trebui sacrificat, pentru
:. n acest din urm caz, nu ar mai fi vorba despre o sim pl reproducere a imaginii, ci de o
i'e lu c ra re artistic din partea autorului album ului; a se vedea J.-L. B ergel , M. B rusch i,
S. C im am o nti , op. cit., p. 84-85 i jurisprudena citat la p. 84, nota 97.

46

D re p tu rile re ale p rin cip a le

45. Cu privire la derivatele bunului, se face o distincie ntre fru cte i pro
ducte. Fructele sunt derivatele bun ului care se obin n m o d periodic, fr alterarea
substan ei lu P ].
D im potriv, productele sunt acele derivate care, prin culegerea lor, conduc la
alterarea substan ei bunului. A a ar putea fi carierele, pdurile etc.[2]
Nu mai puin, prin voina om ulu i se poate ajunge ca nsei productele s fie
considerate fructe. Astfel, dac exploatarea unei pduri se face ealonat i pe par
cele bine determ inate, fr a se ajunge la defriarea total a suprafeei de teren
care este nsi pdurea, vom putea vorbi despre culegerea de fructe. Dim potriv,
dac se defrieaz ntreaga pdure, se vor culege productele. La fel n ipoteza
exploatrii raionale i periodice a unei pepiniere.
La rndul lor, fructele sunt naturale, civile i industriale.
Articolul 548 alin. (2) NCC definete fructele naturale ca fiind produse de bun n
m od spontan, fr a fi necesar m unca om ului n scopul producerii lor: punile
naturale, prsila anim alelor etc.
Fructele industriale sunt produse de bun ca urm are a m uncii om ului, cum ar fi
recoltele de diverse feluri i altele asem enea [art. 548 alin. (3) NCC].
Fructele civile constau n venituri periodice ale bunului, pe care proprietarul le
culege prin transm iterea folosinei bunului su ctre un ter: chiria obinut pentru
nchirierea bunului, dobnda produs de sum a m prum utat etc. [art. 548 alin. (4)
NCC].
D ispoziiile art. 550 alin. (1) NCC precizeaz c fructele i productele se cuvin
proprietarului, dac prin lege nu se dispune altfel. De asem enea, acelai text deter
m in m odul de culegere a fructelor de ctre proprietar, n funcie de fiecare cate
gorie, problem asupra creia vom reveni ulterior la un alt capitol al lucrrii.
46. D ispo ziia (/u s a b u te n d i). Dreptul de dispoziie ntregete coninutul drep
tului de proprietate i const n prerogativa proprietarului de a hotr cu privire la
soarta bunului su, att din punct de vedere m aterial, ct i din punct de vedere
juridic.
Dreptul proprietarului de a dispune m aterial i juridic de bunul su reprezint un
atribut esenial al dreptului de proprietate.
Dac proprietarul poate transm ite ctre un ter atributele stpnirii i folosinei
bun ului su, fie tem porar, cum ar fi n situaia nchirierii bunului sau a constituirii
unui drept de uzufruct, fie perpetuu, cum ar fi n situaia constituirii unei servitui,
sau dac transm iterea acestor atribute se concretizeaz chiar n constituirea, n fa
voarea unui ter, a unui drept real de sine stttor, cum ar fi dreptul de uzufruct sau
dreptul de servitute, niciodat p roprietarul nu p oa te transm ite atributul dispoziiei
bunului. A transm ite a cest atribut sem nific nsi transm isiunea dreptulu i de p ro
prietate-, titularul dreptului de proprietate i, im plicit, al atributului dispoziiei va fi

[1] Art. 548 alin. (1) NCC definete fructele ca fiind acele produse care deriv din folosi
rea unui bun, fr a dim inua substana acestuia".
[2] P otrivit art. 549 NCC, p rod ucte le sunt produsele obinute dintr-un bun cu consum area
sau dim inuarea substanei acestuia, precum copacii unei pduri, piatra dintr-o carier i alte
le asem enea .

O - DCCr

cc c'-.Tre a 3 D
re^soa~-e. nu rc
ceea ce irse a
a:e a bunurkr
mai departe
atribut care ~- e=
n i de patrinxr u
ora care de>~. i "
rjri reale, d e z-e 5e formulat cu zr
orohibiiunea oe a
ege. incompazot
<xtT (s.n., C E
mprejurarea ca
este supus, m& r
dus, la diverse runor interese oe ~
Z3e. Astfel, legea l
: e pentru nsr.~
'nstrinare. p e -rcorar a unor catecc
lunurilor afar o r
Toate acestea r
ae dreptului ce :c e
ege; l vom ana za L,

Sectil

47. D efiniia cor


* caracterele s a e .
aminti c(lspozc e
p d e o n ia n - C o d ii ci
C'ept e xclu siv i ars
a *ost consacrat r :
a re nu reprezenta a
anul 1789, care a - .
sacru i in v io la b il
pi

M. C a n t a c u z !

____________________ III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o iu n i g e n e ra le _________________ 47

nou l dob ndito r a l bunului, aa cum se gsea n patrim oniul celui de la care l do
bndete.
Dup cum arta profesorul M atei C antacuzino, P uterea de a dispune de drep
tul de proprietate, de a-l nstrina, de a-l transm ite constituie un atribut esenial al
proprietii. Inalienabilitatea, care e neaprat vrem elnic i neaprat relativ, adic
cu privire la raporturile dintre anum ite persoane sau dintre anum ite categorii de
persoane, nu poate s existe dect n cazurile prescrise sau ngduite de lege,
ceea ce nseam n c facultatea de a nstrina este de ordine public, libera circu
laie a b u n u rilo r fiin d n relaie direct cu interesele econom iei o b te ti (s.n., C.B.).
i, m ai departe, profesorul C antacuzino observ c facultatea de a nstrina e un
atribut care nu este specific dreptului real de proprietate, ci un atribut inerent noiu
nii de patrim oniu (...) com un tuturor elem entelor active ale patrim oniului, att ace
lora care deriv dintr-un raport de obligaii (...), ct i acelora care constau n drep
turi reale, dezm em brm inte ale proprietii. Principiul n aceast m aterie trebuie s
fie form ulat cu privire la toate elem entele active ale patrim oniului, n nelesul c
prohibiiunea de a nstrina dreptul transm is este, n afar de cazurile prevzute de
lege, incom patibil cu transm isiunea dreptului i trebuie, ca atare, s fie privit ca
ilicit ' (s.n., C .B .)(1].
m prejurarea c, uneori, exerciiul atributului dispoziiei ju ridice asupra bunului
este supus, m ai ales n m aterie im obiliar, dar nici n cea m obiliar nu este de ex
clus, la diverse lim itri, de regul pentru raiuni ce in de luarea n considerare a
unor interese de ordin general, nu este de natur s ne conduc la o alt conclu
zie. Astfel, legea poate s im pun necesitatea unei autorizri adm inistrative preala
bile pentru nstrinarea unui bun, s recunoasc dreptul de preem piune, n caz de
nstrinare, pentru anum ite categorii de persoane, s dispun inalienabilitatea tem
porar a unor categorii de bunuri sau pur i sim plu s interzic circulaia juridic a
bunurilor afar din com er .
Toate acestea au a fi privite ns prin prism a unuia dintre caracterele juridice
ale dreptului de proprietate, anum e c el are a fi exercitat n condiiile prevzute de
ege\ l vom analiza mai departe.

Seciunea a 3-a. Caracterele juridice ale dreptului


de proprietate
47. D efiniia i coninutul dreptului de proprietate ne perm it s punem n eviden
t caracterele sale juridice. Din acest punct de vedere, nu mi se pare inutil a re
aminti cjclspoziiile art. 480 fostul C. civ. rom n de la 1864, dup m odelul su na
poleonian - Codul civil francez din 1804 - , arta c dreptul de proprietate este un
crept e xclu siv i a b so lu t. S-a subliniat ntotdeauna n literatura de specialitate ce
a fost consacrat istoricului evoluiei dreptului de proprietate c o asem enea form uare nu reprezenta altceva dect expresia juridic a ideilor Revoluiei franceze din
anul 1789, care au proclam at, aa cum am artat mai sus, dreptul de proprietate
sacru i inviolabil.
M. C an ta c u zin o , E lem entele dreptu lui civil, Ed. AII, Bucureti, 1998, p. 138.

48

D re p tu rile re ale p rin cip a le

Sub regim ul fostului Cod civil romn, caracterelor exclusiv i absolut toat litera
tura juridic le adaug i caracterul perpetuu. n prezent, acest caracter al dreptului
de proprietate este reinut n m od expres de dispoziiile art. 555 alin. (1) NCC.
Aadar, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv i perpetuu.
48. Dreptul de proprietate este un drept absolut.. Prin reinerea caracterului
absolut al dreptului de proprietate se voiete dem arcarea lu i de toate celelalte
drepturi reale. El este conceput ca expresia cea m ai cuprinztoare a coninutului
unui drept subiectiv. Num ai dreptul de proprietate este un drept real com plet, deo a
rece este unicul astfel de drept care confer titularului su exerciiul tutu ror p re ro
g a tive lo r sale - posesia, folosina i dispoziia. n cazul celorlalte drepturi reale se
pot exercita num ai stpnirea i folosina bunului, dreptul de dispoziie aparinnd
ntotdeauna titularului dreptului de proprietate care a constituit acele drepturi reale,
dezm em brm inte ale proprietii.
Dup cum s-a spus, caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie inter
pretat n sensul c titularul su are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate fo
loasele, de a profita de toat utilitatea pe care el o confer i de a svri toate ac
tele juridice care rspund nevoilor proprietarului sau im puse de propriul su inte
res111. Din caracterul absolut al dreptului de proprietate s-a tras adeseori concluzia
c el este un drept opozabil erga om nes. Am artat ns, atunci cnd am fcut
com paraia ntre drepturile reale i drepturile de crean ca drepturi patrim oniale,
care sunt lim itele unei asem enea caracterizri121.
De asem enea, adeseori, legiuitorul im pune anum ite restricii n exerciiul dreptu
lui de proprietate, atunci cnd este nevoie de protecia sau realizarea unor obiecti
ve de interes general sau din alte raiuni. Totui, proprietarul este liber i n m sur
s efectueze toate actele m ateriale i ju rid ice care nu i sunt interzise n m od e x
pres. Libertatea acestor acte constituie principiul, iar restriciile exerciiului lor, ori
ct vor fi de im portante i de num eroase, constituie excepii de la regul i trebuie
expres prevzute de lege131. Sau, cum s-a spus, nu trebuie descrise prerogativele
proprietarului; este suficient s fie cutate lim itele acestora141.
Num ai legiuitorul este cel care poate fixa lim itele exerciiului prerogativelor drep
tului de proprietate, dar, i atunci cnd o face, trebuie s asigure un just echilibru
ntre prezervarea intereselor proprietarului i luarea n considerare a interesului
general, social.
\

49. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. A cest caracter decurge din
m prejurarea c proprietarul este ndreptit s exercite sin g u r toate prerogativele
conferite de acest drept. El poate utiliza bunul su aa cum dorete, fr ca vreo
alt persoan s poat interveni ntr-un mod oarecare n exerciiul dreptului su.
Tot astfel, proprietarul este singurul ndreptit s dezm em breze dreptul su de
proprietate prin consim irea ca anum ite prerogative s fie exercitate de alte persoa
ne, ca drepturi reale, dezm em brm inte ale dreptului de proprietate, sau ca drepturi
111 G.N. L u e s c u , op. cit., p. 258.
121 A se vedea supra, nr. 21.
l3) A se vedea J.-L. B er g el , M. B r u sc h i , S. C im am o nti , op. cit., p. 98.
[4] P h . M alaur ie , L. A y n s , D roit civil. Les biens, 4e d. par P h . T hry , Litec, Paris, p. 477.

III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o iu n i g e n e ra le

49

de crean, rezultate din raporturi juridice obligaionale, dup cum , n cazul proprie
tii com une, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concom itent de mai
muli titulari asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai m ase de bunuri, fr ns a
se pune astfel n discuie caracterul exclusiv al dreptului.
n literatura noastr juridic de specialitate s-a afirm at c, privit prin prism a ca
racterului su exclusiv, dreptul de proprietate pare pentru titularul su ca un
m onopol , ceea ce sem nific m prejurarea c terii nu au, n principiu, nicio parte
din utilitatea lucrului care aparine altuia. Ei nu pot nici s l ntrebuineze, nici s l
foloseasc, nici s dispun de el. Exclusivitatea se afl n raport i cu dreptul de
reproducere fotografic , deoarece proprietarul are un drept la im agine asupra
bunurilor sale[1].
Mai mult, dup cum s-a spus n m od judicios, caracterul exclusiv al dreptului de
proprietate opereaz, m ai ales, n raporturile cu autoritile publice (...) crora le
este interzis nclcarea m onopolului proprietarului privind exercitarea dreptului de
proprietate121. De altfel, art. 136 alin. (5) din C onstituia revizuit dispune c dreptul
de proprietate privat este inviolabil, iar potrivit art. 44 alin. (1) i (2) din Legea
fundam ental, dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului sunt ga
rantate, proprietatea privat fiind garantat i ocrotit n m od egal de lege, indife
rent de titular. Desigur, aa cum precizeaz dispoziiile art. 556 NCC, dreptul de
proprietate poate fi exercitat n lim itele m ateriale ale obiectului su, iar lim itarea
exerciiului atributelor acestui drept trebuie s rezulte din lege sau din voina pro
prietarului, n acest din urm caz, cu excepia situaiilor n care legea nu perm ite o
astfel de lim itare.
50.
Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. Se spune despre dreptul
de proprietate c are acest caracter, deoarece efcfureaz atta vrem e ct subzist
bunul care i form eaz obiectul. Evident c natura bun ului va influena acest
caracter al dreptului de proprietate. Nim eni nu a susinut i nu va susine vreodat
caracterul perpetuu al dreptului de proprietate asupra unor bunuri consum ptibile,
cci ar fi un nonsens.
n realitate, aceast caracteristic are un sens ju rid ic p ro p riii^ . Mai nti, este
de reinut c dreptul de proprietate nu are o durat lim itat n tim p, ci dureaz atta
vreme ct exist bunul asupra cruia el se exercit. n acelai tim p, el nu este un
drept viager, ci se transm ite prin succesiune. De asem enea, se poate transm ite
crin acte ntre vii i va continua s existe n patrim oniul celui care l dobndete.
n al doilea rnd, el este perpetuu, pentru c exist independent de exercitarea
ji. Dac legea nu l oblig, proprietarul poate s nu uzeze de bun.
n al treilea rnd, din m om ent ce dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz,
aceasta nseam n c aciunea cea mai energic prin care el are a fi aprat, anum e
aciunea n revendicare, este im prescriptibil extinctiv.
n sfrit, considerm c num ai prin recunoaterea caracterului su perpetuu, n
anumite situaii speciale, se poate pun e problem a reconstituirii lui.

A se vedea O. U n g u r ean u , C. M un tean u , op. cit. (2005), p. 97.


;2; A se vedea V. S to ic a , op. cit. (2009), p. 104.
' A se vedea J.-L. B er g el , M. B r u s c h i , S. C im am o nti, op. cit., p. 102.

50

D re p tu rile reale p rin cip a le

Este cunoscut faptul c form area fostului drept de proprietate socialist, de stat
i cooperatist s-a realizat prin negarea dreptului de proprietate privat. C derea
regim urilor totalitare n fostele ri socialiste europene a fost urm at firesc, n pro
porii i cu instrum ente juridice diferite, de ncercarea de reparare a m arii nedrepti
care a constituit-o aceast negare, fie prin restituirea n natur a bunurilor, fie prin
adoptarea altor m suri reparatorii11'. Or, nu se poa te concepe, de principiu, recon
stituirea dreptulu i de proprietate asupra unui bun fr a -i recunoate caracterul su
perpetuu.

m Pentru Rom nia, a se vedea, n special: dispoziiile n m aterie cuprinse n Legea fo n


dului funciar nr. 18/1991, republicat, cele ale Legii nr. 1 din 11 ianuarie 2000 pentru recon
stituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate
potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997 (M. Of. nr. 8
din 12 ianuarie 2000), cele ale Legii nr. 10 din 8 februarie 2001 privind regim ul juridic al unor
im obile preluate n m od abuziv n perioada 6 m artie 1945 - 22 decem brie 1989, republicat
(M. Of. nr. 798 din 2 septem brie 2005); Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reform a n
dom eniile proprietii i justiiei, precum i unele m suri adiacente, n special Titlul I al
acestei legi, ce are ca obiect m odificarea i com pletarea Legii nr. 10/2001 privind regim ul
juridic al unor im obile preluate n m od abuziv n perioada 6 m artie 1945 - 22 decem brie
1989; Legea nr. 165 din 16 mai 2013 privind m surile pentru finalizarea procesului de resti
tuire, n natur sau prin echivalent, a im obilelor preluate n mod abuziv n perioada regim ului
com unist n R om nia (M. Of. nr. 278 din 17 mai 2013); a se vedea, de asem enea, I. A d a m ,
Legea nr. 10/2001. R egim u l ju rid ic aplica b il im obile lor preluate abuziv, Ed. AII Beck, B ucu
reti, 2001, precum i M. N ic o lae , C onsideraii asupra Legii nr. 1/2000 p e ntru reconstituirea
dreptu lui de p roprieta te asupra terenu rilor agricole i a ce lo r forestiere, solicitate po trivit p re
vederilor L egii fondului fu n cia r nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997, n Dreptul nr. 3/2000,
p. 3 i urm.

Capitolul al IV-lea. Dreptul de


proprietate privat
Seciunea 1. Noiuni generale. Definiie
51.
n cadrul sistem ului raporturilor juridice de proprietate specifice unei econom ii
de pia bazate pe libera iniiativ i pe concuren, aa cum este definit, prin
art. 135 alin. (1) din Constituie, econom ia Romniei, proprietatea privat reprezint
form a dom inant de proprietate. De altfel, este de reinut c, dei art. 552 NCC dis
pune c sistem ul nostru de drept civil cunoate dou form e de proprietate, anum e
proprietatea public i proprietatea privat, textul im ediat subsecvent - art. 553 este consacrat unor principii generale privitoare la proprietatea privat, asupra crora
vom reveni ulterior pe larg, iar art. 554 determ in regimul general al proprietii pu
blice, pe care l vom analiza n capitolul consacrat acestui tip de proprietate.
ntr-adevr, dac proprietatea public i are finalitile sale incontestabile, nu
mai puin, bunurile care i form eaz obiectul, ca principiu, sunt scoase din circuitul
civil general.
Dim potriv, bunurile proprietate privat nu num ai c sunt n circuitul civil g e
neral, da r circulaia lo r rapid, punerea lo r im ediat n valoare sunt de natur s
asigure nsi vigoarea une i econom ii de tip concurenial. Din acest punct de
vedere, potrivit art. 553 alin. (4) NCC, bunurile obiect al proprietii private, indife
rent de titular, sunt i rm n n circuitu l civil, dac prin lege nu se dispune altfel.
Aceste bunuri pot fi nstrinate, pot face obiectul unei urm riri silite i pot fi dobn
dite prin orice m od prevzut de lege.
Acestea sunt, printre altele, raiunile pentru care dreptul de proprietate privat
constituie obiectul unui regim de protecie de ordin constituional. Astfel, aa dup
cum am mai artat, potrivit art. 44 alin. (1) din Constituie, dreptul de proprietate p ri
vat i creanele asupra statului sunt garantate. Apoi, art. 136 alin. (5) din Constituie
dispune c proprietatea privat este, n condiiile legii organice, inviolabil.
De asem enea, potrivit art. 44 alin. (2) din C onstituie, proprietate privat este
garantat i ocrotit n m od egal de lege, indiferent de titular.
Ream intim c, potrivit C onstituiei, nim en i nu poate fi expropriat dect pen tru o
cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubi
re, iar dac pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subso
lul oricrei proprieti im obiliare, aceasta are obligaia de a -l despgubi pe p ro p rie
tar p en tru daunele aduse solului, p la n ta iilo r sau construciilor, precum i pentru
alte daune im putabile autoritii [art. 44 alin. (3) i (5) din C onstituie]. Tot ca o ga
ranie de ordin constituional trebuie privit i m odalitatea stabilirii despgubirilor
pentru lim itrile dreptului de proprietate am intite mai sus. ntr-adevr, acestea se
stabilesc de com un aco rd cu proprietarul sau, n caz de divergen, prin hotrre
ju dectoreasc [art. 44 alin. (6) din C onstituie].

52

D re p tu rile re ale p rin cip a le

De asem enea, art. 44 alin. (4) din C onstituie interzice n mod expres naionali
zarea sau orice alte m suri de trecere silit n proprietate public a unor bunuri pe
baza apartenenei sociale, etnice, religioase, politice sau de alt natur discrim ina
torie a titularilor.
Potrivit dispoziiilor constituionale, averea dobndit licit nu poate fi confiscat,
iar caracterul licit al dobndirii averii este prezum at [art. 44 alin. (8)].
n acelai tim p, C onstituia dispune, de principiu, c dreptul de proprietate priva
t oblig la respectarea sarcinilor privind protecia m ediului i asigurarea bunei
vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii ori obiceiu
lui, revin proprietarului [art. 44 alin. (7)]. A ceast dispoziie este preluat practic n
term eni identici i de art. 603 N C C m.
n strns corelaie cu protecia acordat proprietii private, C onstituia, prin
art. 46, garanteaz dreptul la m otenire.
De asem enea, recunoscnd im portana dreptului de proprietate n general, deci i
aceea a dreptului de proprietate privat, legea fundam ental prevede c regim ul pro
prietii, fr distincie, este reglem entat prin lege organic [art. 73 alin. (3) lit. m)].
52.
Ca regul general, dreptul de proprietate privat p oa te aparine oricrui
subiect de drept: statul, unitile sale adm inistrativ-teritoriale, subiectele de drept
de tip asociativ, cultele religioase, persoanele fizice.
Cu privire la obiect, ca regul general, ea poate avea ca obiect orice bun, cu
excepia acelor bunuri care, num ai p rin natura lor, nu i prin destinaia legii, fac
parte din dom eniul public al statului sau al entitilor sale teritoriale. Facem aceast
precizare, deoarece considerm c bunuri din categoria celor care, prin destinaia
legii, fac parte din dom eniul public al statului sau al unitilor sale adm inistrativteritoriale p o t form a i obiect a l dreptului de proprietate privat. Evident, nu avem n
vedere acelai bun, ci bunuri din aceeai categorie.
De altfel, art. 553 alin. (1) NCC precizeaz c pot form a obiect al dreptului de
proprietate privat toate bunurile de uz ori de interes privat ce aparin persoanelor
fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care
alctuiesc dom eniul privat al statului i al unitilor sale adm inistrativ-teritoriale.
Din cele de mai sus i cu luarea n considerare a dispoziiilor art. 555 NCC, pe
care le-am am intit anterior, rezult c putem defini dreptul de proprietate privat ca
fiind ace l drept subiectiv ce aparine p ersoan elo r fizice, p e rsoan elo r juridice, sta
tului sau unit ilor adm inistrativ-teritoriale asupra oricrui bun, cu excepia celor
aflate exclusiv n proprietate public, bunuri asupra crora titularul exercit p o se
sia, folosina i dispoziia, n putere proprie i n interes propriu, ns n lim itele de
term inate de ie g d 2.

[1! Din acest punct de vedere, credem c, dintr-o inadverten, art. 603 NCC este enum e
rat de art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil printre textele care nu se aplic situaiilor juridice nscute anterior intrrii n
vigoare a acestuia; n definitiv, norm a cuprins n art. 44 alin. (7) din C onstituie poate fi con
siderat ca fiind de aplicare direct. O ricum , aceast observaie este de ordin pur teoretic.
121 A se vedea i O. U n g u r ean u , C. M un tean u , C oninutul i definiia dreptului de p ro p rie
tate p rivat n lum ina n o ului C od civil, n R .R.D.P. nr. 3/2013, p. 102 i urm.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

53

Seciunea a 2-a. Subiectele dreptului


de proprietate privata
53. E num erare. Aa dup cum am artat mai sus, pot fi subiecte ale dreptului
de proprietate privat persoanele fizice, persoane juridice de drept privat i alte
asem enea subiecte colective, precum i statul i unitile sale adm inistrativ-teritoriale.
Se poate vedea cu uurin c exist subiecte colective ale dreptului de proprie
tate privat: persoanele juridice de drept privat i entiti juridice asem ntoare,
cum ar fi cultele religioase i altele asem enea111, statul i unitile sale adm inistrativ-teritoriale, dup cum acest drept poate aparine persoanelor fizice, ca subiecte
individuale.
1 . P e rs o a n e le fizice ca su b iec te a le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te p riv a t
54. P rincipiLgenerale. Atunci cnd discutm despre persoanele fizice ca su
biecte ale dreptului de proprietate privat, credem c se pot reine dou principii
generale.
*
Un prim principiu este acela c n dreptul nostru civi jp r/c e persoan fizic este
subiect a l dreptulu i de proprietate privat, cu aptitudinea de a dobndi drepturi
patrim oniale chiar din m om entul concepiei sale, potrivit cunoscutei reguli infans
conceptus pro nato h a b e tu n j
Un al doilea principiu privete obiectul dreptului de proprietate privat i are a fi
form ulat n sensul c 1 orice bun p oa te form a obiect a l dreptulu i de proprietate
privat: bunuri im obile, precum terenuri i construcii de orice fel, bunuri m obile co r
porale, indiferent de valoarea lor, bunuri m obile incorporate, precum aciuni ale so
cietilor, obligaiuni ale acestora, titluri de credit, devize etc.
v55.v.Precizri. n stadiul actual al legislaiei noastre n m aterie, legislaie ce are
n vedere att dispoziiile constituionale succesive pertinente, ct i norm ele legale
adoptate pe baza acestor dispoziii, principiile mai sus expuse im pun anum ite pre
cizri. Astfel, n prim ul rnd, de la principiul c orice bun poate form a obiect al
dreptului de proprietate privat exist o singur excepie i ea privete bunurile
care nu pot form a obiect al acestui drept.
ntr-adevr, am artat n mai m ulte rnduri c, din m om ent ce bunurile enum e
rate n art. 136 alin. (3) din C onstituie pot form a exclusiv obiect al dreptului de proorietate public, ele nu p o t form a obiect a l dreptului de proprietate privat.
n al doilea rnd, este de observat c o situaie special este dat de problem a
dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre strini i apatrizi n
Romnia, problem privitor la care reglem entrile legale au cunoscut o anum it
evoluie. *3

Pentru unele subiecte colective ad-hoc ale dreptului de proprietate privat, a se vedea
3 V cru , O btile de m oneni, obtile de rzei, com unitile grnicereti de avere i com oosesoratele ca subiecte de drept, n lum ina legislaiei fondului funciar, n Dreptul nr. 10/2000,
c. 16 i urm.

54

D re p tu rile re ale p rin cip a le

ntr-adevr, potrivit art. 41 alin. (2) teza a ll-a din C onstituia originar, cetenii
str in i i apa trizii nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, se
subnelege, n Rom nia.
A ceeai interdicie era reluat n legea special care reglem enta regim ul juridic
al circulaiei juridice a terenurilor, Legea nr. 54/1998, n art. 3 alin. (1); alin. (2) al
aceluiai text preciza c persoanele fizice care au cetenie rom n i dom iciliul n
strintate pot dobndi, n Rom nia, prin acte juridice ntre vii i prin m otenire,
terenuri de orice fel .
Aadar, att textul constituional originar, ct i cel al art. 3 alin. (1) din Legea
nr. 54/1998 instituiau o incapacitate special n ceea ce i privete p e strini i pe
apatrizi, crora li se interzicea dobndirea de terenuri n Rom nia, oricare ar fi fost
categoria de folosin a acestora111. Incapacitatea astfel instituit avea n vedere
orice m ijloc ju rid ic de dobndire a terenurilor, fie c era vorba despre acte ntre vii
sau pentru cauz de m oarte, fie c era vorba despre uzucapiune sau accesiune
natural.
Din m om ent ce interdicia analizat se referea expres la dobndirea dreptului
de proprietate asupra terenurilor, se deducea c cetenii strini i apatrizii puteau
dobndi dezm em brm inte ale proprietii, precum uzufructul, uzul, servitutea i
superficia.
A ceast interdicie nu avea cum s pun n discuie nsi capacitatea succeso
ral a cetenilor strini i a apatrizilor n Rom nia, astfel c ei puteau avea calita
tea de m otenitori ai unui cetean romn. Dac n m otenirea pe care acesta din
urm o las se afla i un teren situat n Rom nia, iar, n calitate de m otenitor, era
chem at la succesiune un apatrid sau un strin, din m om ent ce legea interzicea do
bndirea, i pe aceast cale, a terenului, se punea problem a de a se ti ce se n
tm pla cu acest teren n lipsa unor m otenitori rom ni. C ontroversat nc sub im
periul prim ei C onstituii m oderne a Rom niei din tim pul dom nitorului Al.l. Cuza,
soluia propus sub im periul dispoziiilor mai sus evocate a fost aceea ca, ntr-o
asem enea situaie, terenurile respective s fie dobndite n proprietatea privat a
statului, cu plata unei despgubiri care s reprezinte echivalentul valorii de pia a
terenului.
Din m om ent ce legea nu desem na vreo autoritate statal care s preia terenul i
s plteasc despgubirea, prin aplicarea norm elor generale n materie, statul urma
s fie reprezentat n toate aceste operaiuni juridice prin M inisterul de Finane121.
n caz de litigiu ntre pri, com petena soluionrii lui se considera a reveni in
stanelor judectoreti de drept com un. 12

[1) S-a observat c legea nu fcea nicio precizare privitoare la cetenii rom ni cu dom ici
liul n Rom nia; o asem enea precizare ar fi aprut ca fiind inutil, considerndu-se totui c
acurateea redactrii unui text de principiu ar fi im pus form ularea ipotezei cuprinse n
art. 3 alin. (2) din Legea nr. 54/1998, n prezent abrogat, n sensul c cetenii rom ni, indi
ferent dac au dom iciliul n ar sau n strintate, pot dobndi terenuri de orice fel n R o
mnia. A se vedea C.L. P o p es c u , Posibilitatea p e rsoanelor fizice sau ju rid ice care nu au
cetenia, respectiv naionalitatea rom n, de a fi titulare ale dreptului de proprietate asupra
te re n u rilo r n Rom nia, n D reptul nr. 8/1998, p. 41.
[2) Cu privire la situaia analizat, a se vedea F r . D ea k , M otenirea legal, Ed. Actam i,
Bucureti, 1994, p. 17-19; E. C h elar u , op. cit., p. 94-95.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

55

Dac m otenirea era com pus num ai din terenuri i, pe lng ceteanul strin
sau apatrid, aveau calitatea de m otenitor i ceteni rom ni, acetia urm au s do
bndeasc terenurile, dar aveau a fi obligai la despgubirea corespunztoare a
ceteanului strin sau a apatridului n cauz.
Problem a n discuie a prim it o cu totul alt reglem entare, mai nti prin dispozi
iile cuprinse n C onstituia revizuit n anul 2003, apoi prin acte norm ative subsec
vente. ntr-adevr, n prezent, art. 44 alin. (2) teza a ll-a din C onstituia republicat
prevede c C etenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat
asupra terenurilor num ai n condiiile rezultate din aderarea Rom niei la Uniunea
E uropean i din alte tratate internaionale la care Rom nia este parte, pe baz de
reciprocitate, n condiiile prevzute prin legea organic, precum i prin m otenire
legal .
In m od logic, prevederile restrictive n m aterie ce erau cuprinse n Legea
nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor au fost abrogate m preun cu n
treaga lege, prin dispoziiile art. 8 din Titlul X, intitulat C irculaia ju ridic a te re nuri
lor , al Legii nr. 247/2005, care, n art. 3 din acelai titlu, dispunea c cetenii
strini i apatrizii, precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Rom nia, n condiiile legii speciale .
Legea special despre care vorbesc att prevederile art. 44 alin. (2) teza a ll-a
din C onstituie, ct i cele ale art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 m ai sus evo
cate este Legea nr. 312 din 10 noiem brie 2005 privind dobndirea dreptului de pro
prietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de
ctre persoanele juridice strine111.
Pentru a avea o vedere de ansam blu asupra m ateriei, vom analiza dispoziiile
acestei legi atunci cnd, mai jos, vom exam ina regim ul ju ridic al circulaiei tere nuri
lor n ara noastr.
n sfrit, m enionm i o interdicie legal care i privete pe cetenii rom ni.
ntr-adevr, potrivit art. 26 din O .U.G . nr. 88/1997, cu m odificrile ulterioare, n ca
drul procesului de privatizare a societilor la care statul ori o autoritate public lo
cal este acionar m ajoritar, nu au dreptul s participe reprezentanii instituiilor puolice im plicate n adunrile generale ale acionarilor, m em brii consiliului de adm i
nistraie i directorii executivi ai societilor sau ai regiilor autonom e vnztoare.

56. C aracterizare general. Persoanele juridice de drept privat reprezint, att


n privina num rului lor, ct i n privina coninutului activitii i, pe cale de co n
secin, a m rim ii patrim oniului pus n valoare, o categorie deosebit de im portant
centru viaa econom ic i social a rii. Toate persoanele juridice de drept privat:
societi reglem entate de Legea nr. 31/1990, form e de asociere cu scop lucrativ,
"orme de asociere profesional, asociaii cu scopuri nelucrative sau de binefacere,
s :e organizaii caritabile, asociaii culturale i sportive, culte religioase, organizaii
'eguvernamentale etc., sunt subiecte ale dreptulu i de proprietate privat.
O biectul acestui drept l constituie bunurile din patrim oniul lor, oricare ar fi cuc ' nderea lor valoric.
M. Of. nr. 1008 din 14 noiem brie 2005.

56

D re p tu rile re ale p rin cip a le

n privina bunurilor care pot form a obiect al dreptului de proprietate privat al


persoanelor juridice, trebuie s facem cteva precizri.
O prim precizare este aceea c nu p o t form a obiect a l dreptului de proprietate
privat a l p e rsoan elo r ju rid ice de drept p riva t bunurile care sunt exclusiv proprietate
public, astfel cum sunt ele prevzute n art. 136 alin. (3) din C onstituie.
O a doua precizare cu caracter istoric are a fi fcut n raport de dispoziia ce
era cuprins n art. 3 alin. (3) din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a te re
nurilor, potrivit cu care persoanele ju rid ice strine nu p o t dobndi terenuri n R o
m nia p rin acte ju rid ice ntre vii sau p en tru cauz de m oarte", lege n prezent abro
gat.
i aceast dispoziie era n deplin concordan cu cea coninut n art. 41
alin. (2) partea final din C onstituia originar din anul 1991, care interzicea stri
nilor i apatrizilor s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor n Ro
m nia. Sub acest regim constituional n m aterie, C urtea C onstituional a decis n
mai m ulte rnduri c, dei persoanele juridice strine nu sunt nem ijlocit desem nate
prin reglem entarea constituional am intit, este nendoielnic faptul c nici acestea,
indiferent unde i-ar avea sediul, nu pot dobndi, n proprietate, terenuri n Rom nia[1).
O a treia precizare, de aceast dat de ordin general, este legat de capa cita
tea de folosin a pe rso a n e lo r juridice. ntr-adevr, dac, potrivit art. 206 alin. (1)
NCC, persoana juridic poate avea orice drepturi i obligaii civile, afar de cele care,
prin natura lor sau potrivit legii, nu pot aparine dect persoanei fizice, cel de-al doi
lea alineat al aceluiai text dispune c persoanele juridice fr scop lucrativ nu pot
avea dect acele drepturi i obligaii civile necesare pentru realizarea scopului sta
bilit prin lege, actul de constituire sau statut. Aadar, n privina acestei din urm
categorii de persoane juridice, se aplic principiul specialitii capacitii lor de fo lo
sin. A ceasta nseam n c ele pot avea n proprietate privat bunuri care servesc
realizrii scopului pentru care au fost nfiinate.
n sfrit, nu sunt de exclus anum ite in capaciti speciale privitoare la dobndi
rea unor bunuri chiar de ctre persoanele juridice de drept privat.

57. Societile rom ne reglem entate de Legea nr. 31/1990. A cestea sunt
cele mai im portante persoane juridice cu scop lucrativ ca subiecte ale dreptului de
proprietate privat. Ele pot fi cu capital de stat, cu capital privat sau cu capital de
stat i privat i se pot organiza n oricare dintre form ele prevzute de lege: societate n num e colectiv, societate n com andit sim pl, societate pe aciuni, societate
n com andit pe aciuni i societate cu rspundere lim itat (art. 2 din Legea
nr. 31/1990 a societilor, republicat121, cu m odificrile ulterioare). n principiu, sunt
form ate din mai m ulte persoane fizice sau juridice, dar pot fi i unipersonale. Astfel,
art. 13 din Legea nr. 31/1990 perm ite nfiinarea de societi cu rspundere lim itat
cu un singur asociat, iar potrivit art. 14 alin. (1) din aceeai lege, o persoan fizic
sau o persoan ju ridic nu poate fi asociat unic dect ntr-o singur societate cu
rspundere lim itat.

! 1 A se vedea D ecizia nr. 342/1997 (M. Of. nr. 333 din 27 noiem brie 1997); D ecizia
nr. 73/1997 (M. Of. nr. 75 din 29 aprilie 1997).
|2) M. Of. nr. 1066 din 17 noiem brie 2004.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

57

58. Societile agricole. Legea nr. 36 din 30 aprilie 1991 privind societile agri
cole i alte form e de asociere n agricultur111, cu m odificrile ulterioare, dup ce n
art. 3 prevede c proprietarii de terenuri agricole pot constitui societi, conform dis
poziiilor cuprinse n legea general n m aterie (Legea nr. 31/1990), prin art. 4 in
stituie posibilitatea asocierii lor n societi agricole cu personalitate juridic. Acestea
sunt societi de tip privat, cu capital variabil, cu un num r nelim itat i variabil de
asociai, avnd ca obiect exploatarea pm ntului i a m ijloacelor de m unc folosite
n agricultur121.
De asem enea, ele pot realiza i investiii de interes agricol. Societatea agricol
nu are caracter com ercial (art. 5 din Legea nr. 36/1991).
Ca persoane ju ridice de drept privat, societile agricole au, n proprietate p riva
t sau n folosin, utilaje, alte m ijloace m ateriale i bneti, precum i anim ale
aduse de asociai i num ai n folosin terenurile agricole ale asociailor, care p s
treaz dreptul de proprietate asupra acestora (art. 6).
59. O rg anizaiile cooperatiste. Un alt subiect co lectiv al dreptului de proprieta
te privat l reprezint organizaiile asociative econom ice de tip cooperatist. C oope
raia reprezint un sector specific al econom iei, care funcioneaz prin societi co
operative i alte form e de asociere a acestora la nivel teritorial i naional, regle
m entate prin Legea nr. 1 din 21 februarie 2005 privind organizarea i funcionarea
cooperaiei131. S ocietile cooperative sunt ageni econom ici cu capital privat, fiind
constituite ca asociaii autonom e de persoane fizice i/sau juridice, n scopul pro
m ovrii intereselor econom ice, sociale i culturale ale m em brilor cooperatori (art. 7
din lege). De asem enea, cooperativele-instituii de credit se constituie ca asociaii
autonom e de persoane fizice unite voluntar n scopul ndeplinirii nevoilor i aspi
raiilor com une econom ice, sociale i culturale, a cror activitate se desfoar cu
precdere pe principiul ntr-ajutorrii m em brilor cooperatori141.
Societatea cooperativ este titulara dreptului de proprietate privat asupra bunu
rilor din patrim oniul ei (art. 64 din Legea nr. 1/2005) i orice nstrinare sau transm i
tere a folosinei im obilizrilor corporale, care sunt proprietatea societii cooperative,
se poate realiza num ai cu plat, m embrii cooperatori putnd avea un drept de preempiune, respectiv de preferin (art. 65 din Legea nr. 1/2005).
Tributar reglem entrilor anterioare151 i adoptat naintea C onstituiei din 1991,
D ecretul-lege nr. 66/1990 privind organizarea i funcionarea cooperaiei m eteu
greti, prin art. 21-22, instituia un regim derogatoriu de la dreptul com un pentru
ounurile proprietatea cooperativelor m eteugreti, declarndu-le im prescriptibile
i insesizabile. n mod judicios, C urtea C onstituional a statuat n sensul c aceste
dispoziii au a fi considerate abrogate n tem eiul art. 150 din C onstituia originar, *4
111 M. Of. nr. 97 din 6 mai 1991.
[2] Cu privire la alte form e de punere n valoare a bunurilor agricole, inclusiv terenurile, a
se vedea O.U.G. nr. 108/2001 privind exploataiile agricole (M. Of. nr. 352 din 30 iunie 2001),
aprobat prin Legea nr. 166/2002 (M. Of. nr. 256 din 16 aprilie 2002).
J3; R epublicat n M. Of. nr. 368 din 20 mai 2014.
l4] A se vedea art. 333 i urm. din O .U.G . nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adec.area capitalului (M. Of. nr. 1027 din 27 decem brie 2006).
3] A se vedea Legea nr. 14/1968 privind organizarea i funcionarea cooperaiei m ete
ugreti, abrogat expres prin art. 36 din D ecretul-lege nr. 66/1990.

58

D re p tu rile re ale p rin cip a le

n prezent art. 154 din C onstituia revizuit, cu m otivarea c proprietatea organiza


iilor cooperaiei m eteugreti este o proprietate privat, supus regim ului consti
tuional general de ocrotire a proprietii private, astfel cum rezult din art. 135 i
art. 41 alin. (2) din Legea fundam ental originar111.
60. A sociaiile i fu n d aiile. Potrivit O.G. nr. 26 din 30 ianuarie 200 0[2], cu m o
dificrile ulterioare? persoanele fizice i persoanele juridice care urm resc desfu
rarea unor activiti de interes general sau n interesul unor colectiviti ori, dup
caz, n interesul lor personal nepatrim onial pot constitui asociaii ori fundaii, ca p e r
soane ju rid ice de drept privat, fr scop lucrativ (art. 1)[3].
O rdonana prevede posibilitatea ca o asociaie sau o fundaie s poat fi recu
noscut de G uvernul Rom niei ca fiind de utilitate public, cu ntrunirea unor con
diii speciale.
A sociaiile i fundaiile sunt - ca persoane juridice - titulare ale dreptului de
proprietate asupra bunurilor din patrim oniul lor. De altfel, legea im pune ca actul
constitutiv al asociaiei, care, sub sanciunea nulitii absolute, trebuie ncheiat n
form autentic, s cuprind, sub aceeai sanciune, pa trim o n iu l in iial a l asociaiei.
Activul patrim onial trebuie s fie n valoare de cel puin un salariu m inim brut pe
econom ie la data constituirii asociaiei i este alctuit din aportul n natur i/sau n
bani al asociailor. Statutul asociaiei trebuie s cuprind, n mod obligatoriu, sub
sanciunea nulitii, categoriile de resurse patrim oniale ale asociaiei i destinaia
bunurilor n caz de dizolvare.
A sociaia i poate constitui filiale ca structuri teritoriale, titulare ale unui patri
m oniu distinct de cel al asociaiei (art. 13).
61. La rndul ei, ju n d a ia este un subiect de drept ce se nfiineaz de una sau
mai m ulte persoane care, pe baza unui act juridic ntre vii ori pentru cauz de
m oarte, constituie un patrim oniu afectat, n m od perm a n e n t i irevocabil, realizrii
unu i scop de interes g en era l sau, dup caz, a l u no r colectiviti (art. 15 din O.G.
nr. 26/2000). Activul patrim onial iniial al fundaiei trebuie s includ bunuri n natu
r i n num erar, a cror valoare total s fie de cel puin 100 de ori salariul m inim
brut pe econom ie, la data constituirii acesteia.
Prin derogare, activul patrim onial iniial al fundaiei poate fi n valoare total de
cel puin 20 de ori salariul m inim brut pe econom ie, dac scopul ei exclusiv, sub
sanciunea dizolvrii pe cale judectoreasc, este efectuarea operaiunilor de co
lectare de fonduri care s fie la dispoziia unor asociaii sau fundaii, n vederea
[1) A se vedea D ecizia nr. 184/1998 (M. Of. nr. 35 din 28 ianuarie 1999). Dei sesizarea
Curii a privit num ai insesizabilitatea bunurilor cooperativelor m eteugreti, considerm c
raionam entul jurisdiciei constituionale privete, n egal m sur, pentru identitate de raiu
ne, i im prescriptibilitatea acestora.
M. Of. nr. 39 din 31 ianuarie 2000. M enionm c prin aceast ordonan a fost abro
gat expres Legea nr. 21/1924 pentru persoanele juridice, cu m odificrile ulterioare. Recent,
ordonana a fost m odificat prin Legea nr. 145 din 23 iulie 2012 (M. Of. nr. 517 din 26 iulie
2012), prin Legea nr. 76 din 24 mai 2012 pentru punerea n aplicare a noului Cod de
procedur civil i prin Legea nr. 22 din 13 m artie 2014 (M. Of. nr. 188 din 17 m artie 2014).
[3]
Cu privire la aceste subiecte de drept, a se vedea R. D im itr iu , D iscuii n legtur cu
O rdonana G uvernului nr. 2 6 /2 0 0 0 cu privire la asociaii i fundaii, n D reptul nr. 5/2000, p. 3
i urm.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

59

realizrii de program e determ inate (art. 15). Dac fundaia dobndete personalita
te juridic dup decesul fondatorului, efectele liberalitilor fcute de acesta n fa
voarea fundaiei anterior constituirii ei se vor produce de la data actului constitutiv,
pentru fundaiile nfiinate prin acte ntre vii, i de la data m orii testatorului, pentru
fundaiile nfiinate prin testam ent [art. 19 alin. (3) din O.G. nr. 26/2000].
62. C ultele religioase. Pn n anul 2006, cadrul legislativ al organizrii culte
lor religioase n R om nia era dat de Decretul nr. 177 din 4 august 1948 privind re
gim ul general al cultelor religioase111, n prezent abrogat. Potrivit art. 28 din acest
act norm ativ, cultele religioase recunoscute erau persoane juridice. Aceeai cali
tate o aveau i prile lor com ponente locale, care aveau num rul legal de m em bri
prevzut de legea persoanelor juridice, precum i aezm intele, asociaiile, ordi
nele i congregaiile prevzute de statutele lor de organizare, dac acestea din ur
m s-au conform at legii persoanelor ju rid ice 121. Din art. 29 din acelai act norm ativ
rezulta c bunurile m obile i im obile ale cultelor religioase, ale diferitelor lor pri
constitutive, ale aezm intelor, ale asociaiilor, ale ordinelor i ale congregaiilor
erau proprietatea privat a acestora i erau puse n valoare potrivit dispoziiilor cu
prinse n statutul fiecrui asem enea subiect de drept privat.
Prin Legea nr. 489/2006 privind libertatea religioas i regim ul general al culte
lo r31 a fost definit cadrul legal al exercitrii dreptului fundam ental la libertatea de
gndire, de contiin i religioas n ara noastr, potrivit C onstituiei i tratatelor
internaionale la care R om nia este parte (art. 1 din lege). Potrivit art. 27 alin. (1)
din Legea nr. 489/2006, cultele recunoscute i unitile lor de cult pot avea i do
bndi, n proprietate sau n adm inistrare, bunuri m obile i im obile, asupra crora
pot exercita dreptul de dispoziie, n conform itate cu statutele proprii. De asem e
nea, legea prevede c asociaiile religioase, ca form e de m anifestare a libertii de
religie, dobndesc personalitate juridic prin nscrierea lor n R egistrul asociaiilor
religioase instituit la grefa judectoriei n a crei circum scripie teritorial i au sediul i au un patrim oniu propriu, care este alctuit din aportul n natur sau n bani
al asociailor. Legea im pune condiia ca valoarea patrim oniului in iial al acestor
asociaii s fie cel puin la nivelul a dou salarii brute pe econom ie [art. 41 alin. (2)
St- a)].
3. S ta tu l i u n it ile sale a d m in is tra tiv -te rito ria le ca s u b iec te a le d re p
tu lu i de p ro p rie ta te p riv a t
63. Statul i unitile ad m in istrativ-en to d ale au calitatea de subiecte ale
: eD tukjTdeproprietate privat. ~~
Dei art. 136 alin. (2) din C onstituia revizuit dispune c proprietatea public
aoarine statului sau unitilor adm inistrativ-teritoriale, nu se poate spune c aceste
s-b ie c te de drept public nu pot fi i titulare ale dreptului de proprietate privat.

Publicat n M. Of. nr. 178 din 4 august 1948, corectat prin rectificarea aprut n
Of. nr. 204 din 3 septem brie 1948.
S-au avut n vedere dispoziiile Legii nr. 21/1924 privitoare la persoanele juridice, n
. goare la acea dat, n prezent abrogate prin O.G. nr. 26/2000.
J R epublicat n M. Of. nr. 201 din 21 m artie 2014.

60

D re p tu rile reale p rin cip a le

Aceasta, pe de o parte. Pe de alt parte, dispoziii cuprinse n legi organice se


refer direct la dom eniul p riva t al statului i al unitilor adm inistrativ-teritoriale, deci
la proprietatea privat a acestor subiecte de drept.
Astfel, art. 6 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar dispune c dom e
n iu l p riva t a l statu lui i, respectiv, a l com unelor, oraelor, m unicipiilo r i a l ju d e e lo r
este alctu it din terenuri, altele dect cele care, prin natura lo r sau p rin destinaia
legii, fac parte din dom eniul public al subiectelor de drept enum erate, aflate sau
intrate n proprietatea lo r prin cile i m odurile prevzute de lege. El este supus
dispoziiilor de drept com un, dac prin lege nu se prevede altfel.
La rndul ei, Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei publice locale, republicat,
prevede c dom eniul p riva t al unitilor adm inistrativ-teritoriale este alctuit din
bunuri m obile i im obile, altele dect cele care aparin dom eniului public, intrate n
proprietatea acestora prin m odalitile prevzute de lege. Ele sunt supuse dispozi
iilor de drept com un, dac prin lege nu se prevede altfel (art. 121 din Legea
nr. 215/2001).
n sfrit, m enionm c, dup ce art. 859 alin. (1) NCC enum er bunurile ce
constituie obiect exclusiv al dreptului de proprietate public, alin. (2) al aceluiai
text prevede c celelalte bunuri ce aparin statului ori unitilor sale adm inistrativteritoriale fac parte, dup caz, din dom eniul public sau din dom eniul p riva t a l ace s
tora, ns num ai dac au fost, la rndul lor, dobndite prin unul dintre m odurile pre
vzute de lege.
/64.. O biectul dreptului de proprietate privat al statului i al unitilor sale
ad m inistrativ-teritoriale. Principiul general n aceast m aterie este nscris n art. 4
din Legea nr. 213 din 17 noiem brie 1998 privind bunurile proprietate public111,
potrivit cu care dom eniul p riva t a l statu lui sau a l e ntitilor sale teritoriale este
a lc tu it din bunuri aflate n proprietatea lo r i care nu fac parte din dom eniul public.
Asupra acestor bunuri statul sau unitile adm inistrativ-teritoriale au drept de
proprietate privat.
Astfel, terenurile proprietatea statului care se aflau n exploatarea fostelor co
operative agricole de producie, rm ase neatribuite dup ncheierea procedurilor
legale de reconstituire a dreptului de proprietate, trec n dom eniul privat al com u
nei, al oraului sau al m unicipiului [art. 31 alin. (2) din Legea nr. 18/1991]. Sau, po
trivit art. 33 din Legea nr. 18/1991, terenurile provenite din fostele izlazuri com una
le - pajiti i terenuri arabile - care s-au aflat n folosina fostelor cooperative agri
cole de producie trec n proprietatea privat a com unelor, oraelor sau, dup caz,
a m unicipiilor i n adm inistrarea prim riilor, urm nd a fi folosite ca puni com una
le i pentru producerea de furaje i de sem ine pentru culturi furajere.
65. B unurile din patrim oniul regiilor autonom e i al societilor cu capital de stat
sunt proprietatea acestora, astfel c ele nu pot face parte din proprietatea privat a
statului sau a entitilor sale teritoriale.
ntr-adevr, am mai artat c, potrivit art. 5 din Legea nr. 15/1990 privind reor
ganizarea unitilor econom ice de stat ca regii autonom e i societi com erciale, cu
m odificrile ulterioare, regiile autonom e sunt proprietare ale bunurilor din patrim o111 M. Of. nr. 448 din 24 noiem brie 1998.

IV. D re p tu l d e p ro p rie ta te p riv a t

61

niul lor i exercit asupra acestora posesia, folosina i dispoziia, n condiiile sta
bilite de lege. De asem enea, art. 20 alin. (2) din aceeai lege dispune c societile
reglem entate de Legea nr. 31/1990 sunt proprietare ale bunurilor din patrim oniul
lor, cu excepia celor dobndite cu alt titlu.
Aa fiind, nu se poate vedea cum , asupra acelorai bunuri, ar putea exista i
dreptul de proprietate privat al regiilor autonom e i al societilor (com erciale) i
dreptul de proprietate privat al statului sau al entitilor sale teritoriale, dup caz[1.
De altfel, n m od judicios a reinut C urtea S uprem de Justiie c, num ai cu n
clcarea flagrant a dreptului de proprietate, dobndit de reclam anta dintr-o aciu
ne n baza art. 20 din Legea nr. 15/1990, i cu depirea propriei com petene, G u
vernul R om niei a dispus transferul spaiilor com erciale din patrim oniul acesteia n
patrim oniul altei societi cu capital m ajoritar de stat, astfel c respectiva hotrre
de G uvern a fost anulat121.
Tot astfel, C urtea European a D repturilor O m ului a decis c o hotrre a G u
vernului Rom niei prin care s-a dispus trecerea unui teren din patrim oniul recla
m antei, societate pe aciuni cu capital m ajoritar de stat, n proprietatea statului fr
plata vreunei despgubiri, cu titlu de reparaiune" i fr nicio explicaie ori ju stifi
care suficient din partea autoritilor naionale i fr ca G uvernul s poat invoca
o baz legal de natur a autoriza o eventual gestionare direct a patrim oniului
reclam antei, chiar dac statul avea o participare m ajoritar la capitalul acesteia,
reprezint o nclcare a dreptului ei de proprietate, protejat de dispoziiile art. 1 din
Protocolul nr. 1 la C onvenie131.
66. Form area d om en iului privat. Dei, n principal, subiecte de drept public n. estite cu autoritatea necesar realizrii organizrii funciilor specifice de drept pub c, statul i unitile adm inistrativ-teritoriale sunt, ca titulare ale dreptului de pro
prietate privat, i subiecte de drept civil i, n aceast calitate, participante la rapor' jr i juridice civile. Ca atare, n cadrul unor asem enea raporturi, pot dobndi dreptul
de proprietate privat asupra unor bunuri: vnzare-cum prare, donaii, schim b, legat,
jzucapiune, accesiune i altele, cum ar putea fi contractele nenumite.
n acelai tim p, s-a artat c exist i m oduri specifice de dobndire a dreptului
ce proprietate privat a statului, care nu se ntlnesc n privina altor subiecte de
ire p t privat141, cum ar fi dobndirea, n condiiile legii*151, a bunurilor fr stpn sau
aoandonate, a m otenirilor vacante (art. 1135-1140 NCC), prin dezafectarea unor
c jn u ri proprietate public i prin exercitarea, n anum ite situaii, a dreptului de preem piune recunoscut statului, cum ar fi cel reglem entat de art. 36 alin. (1) din Le

1 n sens contrar, a se vedea I. A d am , R egim ul ju rid ic a l dobnd irii i a l nstrinrii im obie or - terenu ri i construcii, Ed. Europa Nova, Bucureti, 1996, p. 10.
;2i A se vedea C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 210 din 3 februarie 1999, n Dreptul
8/1999, p. 142.
-J- A se vedea C .E.D .O ., H otrrea din 22 m artie 2011, cauza S.C. G ranitul S.A. c. Ro~niei, nepublicat, w w w .e ch r.co e .in t.
A se vedea C. O p r i an , R egim u l g e n era l a l p ro p rie t ii n Rom nia, n S.D.R.
1/1995, p. 26.
151 A se vedea O.G. nr. 14/2007 pentru reglem entarea m odului i condiiilor de valorificare a
urilor intrate, potrivit legii, n proprietatea privat a statului, republicat (M. Of. nr. 694 din
22 septem brie 2014).

62

D re p tu rile re ale p rin cip a le

gea nr. 182/2000 privind protejarea patrim oniului cultural naional m obil, republica
t, care instituie un drept de preem piune n favoarea statului, n ipoteza vnzrii
unor bunuri culturale proprietate privat, clasate ca bun uri de tezaur.
Din punctul de vedere al regim ului ju ridic al bunurilor proprietate privat apari
nnd statului ori unitilor adm inistrativ-teritoriale, n principiu nu exist nicio deo
sebire fa de cel de drept com un aplicabil dreptului de proprietate avnd ca titular
persoane fizice sau persoane juridice de drept privat. n acest sens, ream intim c,
potrivit art. 44 alin. (2) din C onstituie, proprietatea privat este garantat i ocrotit
n m o d egal, indiferent de titular. Dup cum s-a observat n literatura noastr ju ri
dic de specialitate mai veche, cu referire la bunurile din dom eniul privat al statului
sau al stabilim entelor publice i com unale , acestea nu sunt afectate uzului pu
blic. Ele nu se deosebesc de bunurile particularilor dect prin aceea c proprietarul
lor este statul, judeul sau com una n loc de a fi o persoan particular , ceea ce
nseam n c ele sunt supuse regim ului juridic de drept com un[1].
Totui, este de observat c prevederi exprese ale unor dispoziii legale n m ate
rie perm it derogri de la aceast regul general. Bunoar, art. 121 alin. (2) din
Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei publice locale, republicat, dispune c bunurile
ce fac parte din patrim oniul privat al unitilor adm inistrativ-teritoriale sunt supuse
dispoziiilor de drept com un, dac prin lege nu se prevede a ltfe i*2].

Seciunea a 3-a. Coninutul i limitele dreptului


de proprietate privat
1. Consideraii generale
67.
D ispoziiile noului Cod civil privitoare la coninutul i lim itele dreptului
de proprietate privat. Am artat mai sus c, atunci cnd vorbim despre coninu
tul dreptului de proprietate, avem n vedere nsei atributele, prerogativele pe care
acest drept le confer titularului su. Dar, pentru a determ ina pe deplin acest con
inut, trebuie avute n vedere i lim itrile ce pot fi concepute, n diverse feluri, pri
vitoare la acest drept.
n sistem ul C odului civil rom n de la 1864, n vigoare pn la 1 octom brie 2011,
prerogativele dreptului de proprietate erau evocate n art. 480, spunndu-se, aa
dup cum am mai m enionat, c proprietatea este dreptul ce are cineva de a se
bucura i de a dispune de un bun, n mod exclusiv i absolut, ns n lim itele de
term inate de lege. Sub regim ul acestui cod au fost adoptate, de-a lungul aplicrii
sale, num eroase acte norm ative speciale prin care au fost aduse diverse lim itri
ale exerciiului prerogativelor dreptului de proprietate, de regul privitoare la exerci
tarea dispoziiei m ateriale, dar mai ales a dispoziiei juridice asupra bunurilor obiect
al dreptului de proprietate, n special a l dreptului de proprietate privat.
Alta este ns concepia noului Cod civil rom n n m ateria pus n discuie,
ntr-adevr, ntr-o sistem atizare norm ativ ce poate fi discutat, prim ul capitol, de
num it D ispoziii generale , din Titlul II al Crii a IIl-a consacrat dreptului de p ro
111 A se vedea C. H a m a n g iu , I. R o setti -B l n e s c u , A l . B ic o ian u , op. cit., voi. I, p. 918.
[2) Pentru asem enea derogri, a se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 106.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

63

prietate privat cuprinde o prim seciune, intitulat C oninutul, ntinderea i stin


gerea dreptului de proprietate privat'. ntiul text al acestei seciuni - art. 555 determ in conin utul dreptului de proprietate privat, dispunnd, n prim ul su ali
neat, c acest drept confer titularului su atributele cunoscute - posesia, folosina
i dispoziia - , prerogative ce se exercit de ctre acesta n m od exclusiv, absolut
i perpetuu , ns n lim itele determ inate de lege . Nu vedem de ce legiuitorul a
determ inat astfel num ai coninutul dreptului de proprietate privat; n definitiv, aceai este i conin utul dreptulu i de proprietate public. C, aa cum vom vedea
atunci cnd vom cerceta dreptul de proprietate public, regim ul su ju rid ic este
o ferit, aceasta este o alt problem , ce se situeaz, n chip evident, p e un alt plan.
n orice caz, potrivit art. 554 alin. (2) NCC, dac prin lege nu se prevede altfel,
d spoziiile aplicabile dreptului de proprietate privat se aplic i dreptului de pro
prietate public, ns num ai n m sura n care sunt com patibile cu aceasta din urm.
68. Textele subsecvente ale aceleiai seciuni cuprind reglem entri de principiu
ale unor m aterii privitoare la dreptul de proprietate privat, i anum e: lim itele exer:;tiului acestui drept (art. 556); m odurile lui de dobndire (art. 557); cine suport
'iscul lucrului (art. 558), textul instituind regula c proprietarul este cel care suport
acest risc, afar dac riscul nu a fost asum at de o alt persoan sau dac prin lege
" j se dispune altfel; ntinderea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor
art. 559) i, legat de determ inarea ntinderii sale m ateriale, sunt reglem entate obli
gaia de grniuire (art. 560) i dreptul de ngrdire (art. 561), precum i stingerea
s e p tu lu i de proprietate (art. 562). Cea de-a doua seciune a aceluiai capitol cu-n n d e reglem entarea aprrii dreptului de proprietate privat prin aciunea n
evendicare i prin aciunea negatorie (art. 563-566 NCC).
Se poate observa cu uurin faptul c acest capitol al noului Cod civil conine
'5-glementri variate, ce depesc cadrul stabilirii coninutului acestui drept, cum ar
' cele privitoare la enum erarea m odurilor sale de dobndire i la aprarea sa prin
:: uni specifice de drept civil.
Este raiunea pentru care am bele aceste reglem entri vor fi cercetate n lucra
t a noastr n capitole distincte. n schim b, n cadrul acestui capitol, strns legat de
zcninutul dreptului de proprietate, urm eaz a analiza lim itele exerciiului su.
De asem enea, vom discuta, ntr-o seciune special a acestui capitol, problem a
=:ngerii dreptului de proprietate privat.

2. Limitele exercitrii dreptului de proprietate privat


2.1. Reglem entare. Precizri prealabile. Clasificri
69. Sediul m ateriei. Principiile generale privitoare la lim itele exercitrii dreptului
proprietate sunt cuprinse n dispoziiile art. 556 NCC. ntr-adevr, n prim ul su
a. ~eat, textul dispune c dreptul de proprietate poate fi exercitat n lim itele m ateriae ale obiectului su, acestea fiind lim itele corporale ale bun ului ce form eaz obiec- dreptului n discuie, cu ngrdirile stabilite de lege. De asem enea, cel de-al doiea alineat al aceluiai articol stabilete principiul potrivit cu care legea poa te lim ita
exercitarea atributelo r dreptulu i de proprietate, de regul acestea fiind folosina i
o p o z iia . n sfrit, art. 556 alin. (3) NCC perm ite lim itarea exercitrii dreptului de

64

D re p tu rile re ale p rin cip a le

proprietate prin voina proprietarului, cu excepiile prevzute de lege n m aterie.


Aadar, rezult c lim itrile dreptului de proprietate pot fi m ateriale i juridice. C on
secvent acestei idei cuprinse n textul evocat, noul Cod civil consacr ntreg C a
pitolul III din titlul privitor la dreptul de proprietate privat lim itelor juridice ale aces
tui drept, care pot fi lim ite legale (art. 602-625), adic determ inate de lege, lim ite
convenionale (art. 626-629), ce sunt stabilite prin convenia prilor, i lim ite ju d i
ciare (art. 630), ceea ce nseam n instituirea lor prin hotrre judectoreasc.
Lim itele materiale^ privesc nsi corporabilitatea bunului, m obil sau im obil, cu
unele distincii, pe care le vom vedea mai departe. A ceasta nu nseam n c voina
legiuitorului nu poate interveni spre a ngrdi o parte din aceast corporabilitate .
Bunoar, potrivit art. 44 alin. (5) din C onstituia Rom niei, republicat, n scopul
realizrii unor lucrri de interes general, autoritatea public va putea folosi subsolul
oricrei proprieti im obiliare, cu obligaia corespunztoare de a-l despgubi pe
proprietarul solului pentru daunele aduse acestuia, plantaiilor ori construciilor afla
te pe suprafaa de teren respectiv, precum i pentru daunele im putabile autoritii
nsei, cauzate cu prilejul efecturii acelor lucrri.
Ca principiu, Jim itele ju rid ic e p rivesc atributele dreptului de proprietate i i au
izvorul n voina ju ridic exprim at fie de legiuitor, fie de ju dector, de regul, cu
prilejul soluionrii unui litigiu ntre prile n prezen, fie urm are a exprim rii voin
e i p ro p rie ta ru lu i p rin acte ju rid ice care au ca scop constituirea unor lim ite ale exer
ciiului dreptului de proprietate.
70.
Indiferent ns de natura lor, lim itrile dreptului de proprietate nu conduc la
negarea acestuia[1]. Dei drept absolut, opozabil erga om nes, dreptul de proprieta
te se exercit n cadrul unor raporturi sociale care presupun luarea n considerare
att a intereselor individuale, ct i a intereselor de ordin general, ce in de nsi
organizarea vieii de ctre autoritile statale, n lim itele com petenelor lor.
Problem a aceasta este departe de a avea caracter de noutate. ntr-adevr, sub
regim ul fostului Cod civil rom n de la 1864, n literatura ju ridic mai veche s-a ar
tat c, atunci cnd fostul art. 480 C. civ. dispunea c dreptul de proprietate se exer
cit n condiiile p revzute de lege, prin aceste condiii aveau a fi avute n vedere
lim itele norm ale ale dreptului de proprietateI', care cuprind toate ngrdirile, infinit
de variate dup tim p i loc, care se im pun fie n privina obiectului dreptului, fie n
privina unor atribute ale dreptului, spre aprarea intereselor obteti sau spre ap
rarea intereselor private ale altorat2].
Alteori s-a spus c, pentru a cunoate (...) exerciiul nsui al dreptului de pro
prietate, mai bine zis a ti ce poate face proprietarul cu lucrul asupra cruia are un
asem enea drept, cel mai nim erit lucru este s artm ce nu i este ngduit s fac,
adic s cercetm lim itele care i ngrdesc exerciiul. A ceste restriciuni sunt, n
cea mai m are parte, inspirate de interesul pub lic n nelesul lui cel mai larg, cci,
chiar atunci cnd, aparent, ele urm resc protecia unui interes privat, deasupra lor
nu e greu a gsi tot o preocupare de ordin general131.*2

m A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 107.


[2] M.B. C a n ta c u zin o , op. cit., p. 141.
[31 G.N. L u e s c u , op. cit., p. 295.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

65

71.
Totui, corelaia dintre interesul general i cel individual, de natur a concre
tiza lim itele exerciiului dreptului de proprietate, nu are a fi privit n m od abstract,
ci n funcie de nsi evoluia acestui drept i de condiiile social-econom ice n
care el este exercitat.
Cel mai adesea, aceast idee se reflect n reglem entrile de ordin constituional.
Astfel, art. 135 din C onstituia Romniei, revizuit, situat, aa cum am mai am intit, n
Titlul IV, intitulat Econom ia i finanele publicd', dispune c econom ia Rom niei este
o econom ie de pia, deci bazat pe libera iniiativ i pe concuren, iar statul tre
buie s asigure, printre altele, libertatea com erului, protecia concurenei loiale, crea
rea cadrului favorabil pentru clasificarea tuturor factorilor de producie, protejarea
ntereselor naionale n activitatea econom ic, financiar i valutar, exploatarea re
surselor naturale n concordan cu interesul naional, refacerea i ocrotirea m ediului
nconjurtor, precum i m eninerea echilibrului ecologic etc.
De asem enea, am artat c, textul constituional urm tor - art. 136 - consacr
ocrotirea proprietii de ctre stat i determ in form ele dreptului de proprietate n
Romnia: aceasta poate fi public, atunci cnd aparine statului sau unitilor adm ir' strativ-teritoriale, i privat, atunci cnd aparine tuturor celorlalte subiecte de drept.
Proprietatea public se bucur de un regim juridic de protecie, n sensul c
ounurile care i form eaz obiectul su n t inalienabile [art. 136 alin. (4)], iar proprieta
r a privat, la rndul ei, n condiiile legii, este inviolabil [art. 136 alin. (5)].
n acelai tim p, am vzut c printre drepturile i libertile fundam entale C onsti
tuia Rom niei reglem enteaz dreptul de proprietate privat, care este garantat i
ocrotit n m od egal de lege, indiferent de titular [art. 44 alin. (2)]. El este garantat,
oentru c la baza econom iei de pia st proprietatea privat, ca expresie econo
m ic a libert ii individului. Ea poate fi pus n valoare de ctre individ ca persoan
'z ic sau n mod colectiv, prin exercitarea dreptului constituional la asociere (art. 40
: n C onstituie), adic p rin crearea de subiecte colective de drept p riv a t societi,
asociaii cu scop lucrativ, asociaii fr scop lucrativ etc.
Asocierea i, prin aceasta, crearea unor subiecte colective de drept nu schim b
esena dreptului de proprietate asupra bunurilor din patrim oniul unor asem enea suc ecte colective de drept; el rm ne un drept de proprietate privat, care are coninu
te i limitele stabilite prin actele de constituire i statute, dar i de lege, n general.
ntr-o econom ie de pia nu poate fi negat rolul statului, care trebuie s asigure,
n esen, dezvoltarea econom ic a rii prin punerea n valoare a bunurilor proetatea sa, public sau privat, i prin asigurarea dezvoltrii proprietii private
aparinnd celorlalte subiecte de drept.
Desigur, aderarea Rom niei la Uniunea European la 1 ianuarie 2007 a fost
precedat de recunoaterea econom iei rii noastre ca o econom ie funcional de
pia, cu toate caracteristicile acesteia, n special funcionarea pe baza cererii i
:*ertei i prin rolul predom inant al sectorului privat n cadrul ei.
Nu mai puin, nu trebuie pierdut din vedere c statul a m otenit de la vechiul
'egim totalitar practic dreptul de proprietate asupra tuturor m ijloacelor de producie,
ar procesul de privatizare, adic de trecere a bunurilor din proprietatea statului n
proprietatea privat a altor subiecte de drept, nu s-a ncheiat nc sau nu nto t
deauna privatizarea unor societi cu capital de stat a fost un succes.
n orice caz, statul va avea m ereu n proprietate public sau privat anum ite
categorii de bunuri, astfel cum dispune art. 136 alin. (3) din C onstituie.

D re p tu rile re ale p rin cip a le

66

Sintagm a statul de drept exprim , printre altele, i ideea c c re z :- de Droprietate privat, cu regim ul ju ridic ce i corespunde i care reprezint regn intr-o eco
nom ie de pia, este g arantat i ocrotit de stat, aflndu-se ns n "e'aeoe'-den
cu dreptul de proprietate public.
Statul trebuie s asigure arm onizarea celor dou form e de p ro p ' etate x e re s u l
individual avnd a fi m binat cu cel colectiv, pentru c, indiferent de *c a e pro
prietatea exprim i ideea de funcie social[1]. A a fiind, este firesc s existe diver
se lim itri ale exerciiului atributelor dreptului de proprietate, c u p rn se
'eg em entri legale de natur adm inistrativ sau civil.
Pentru c, aa dup cum s-a spus[2), unei percepii abstracte u ^ * z ~ -e i cu
caracter ideologic trebuie preferat o analiz funcional a dreptu - r e z m c r etate,
n care dom eniul i exercitarea dreptului nu pot fi nelim itate.
A cestea sunt considerentele pentru care art. 602 alin. (1) NCC z s z - - e c le
gea poate lim ita exercitarea dreptului de proprietate, fie n interes z -z : 'e n in
teres privat. Dnd expresie principiului libertii de voin, alin. (2 al aze _ ai text
precizeaz c, dac este vorba despre lim itri ale dreptului de p ro c ^ z a te cu inte
res privat, acestea pot fi m odificate ori chiar desfiinate prin a c c m - D rilo r, ur
m nd a fi opozabile terilor prin ndeplinirea form alitilor de puz z ta te zrevzute
de lege. Dei situat de legiuitor ntr-un capitol al codului care face ca~ s z '*:r-un ti
tlu consacrat dreptului de proprietate privat, ni se pare evident "az:_ : el are o
aplicaie general.
Aadar, dreptul de proprietate nu poate fi protejat dect n lirr te e \ n c t or c
rora el trebuie s rspund; dac are a fi protejat, apoi dreptul de z r z z 'e :a :e mplic lim itri p e care le im pun finalitile sale m orale, eficacitatea sa econom ic i
exigenele in teresului general.
72.
C ategorii de lim itri ale dreptului de proprietate. R e .e - - z .= z sooziiile
noului Cod civil rTm aterie, sigur c cea mai im portant c la s ' z = -e a ~ *e :* exer
ciiului dreptului de proprietate este n lim ite m ateriale i lim te t r a c e cete din
urm putnd fi lim ite legale, lim ite ju d icia re i lim ite convenio^z e Aceasta este
clasificarea pe care o vom urm a n analiza lor. Nu mai puin at' z - z sooziiile
noului Cod civil, ct i din cele cuprinse n alte acte norm ative rm ase
. zoare,
rezult c pot fi avute n vedere i alte categorii de asem enea ~ t a - c a 'e se pot
interfera cu cele am intite mai sus.
Astfel, n prim ul rnd, exist lim itri care privesc exerciiul a :' z_*_ _ sooziiei
ju rid ice asupra bunurilor proprietatea unor subiecte de drept, fie ze "s z a -e - z ce, fie
persoane juridice, de drept public sau de drept privat. Avem n veoe^e a c z g u r ile
declarate de lege ca fiind inalienabile, definitiv sau tem porar s = _ aSenab le n
cond iii restrictive.
In al doilea rnd, exist lim itri ale exerciiului dreptului de p 'z c 'e z a te zare de
curg din raporturile de vecintate, cum sunt m ulte lim itri regi - ze 'zel Cod
civil.

l1) A se vedea F l . B a ia s , B. D um itr ac h e , D iscuii p e m arginea L e g ~ 33


crivind
exproprierea p e n tru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 4/1995. z * r I . : ' . re la
doctrina funciei sociale a proprietii, a se vedea J.-L. B er g el , M B n .s c - 5 3 - v o n t i ,
op. cit., p. 79-80.
m Idem, p. 81.

n al treilea r '
folosinei b unurilor
n al patrulea r
de proprietate rezu
lucrri de interes cn sfrit, exist
proprietate p riv a t :
Precizm aici cs
realizrii, transform
pa trim o n iu l cultura
dispoziie, m a te ria ;
S eparat vom ex
te privat.
2.2. L im ite le rr.i
73. Precizri pr
riale ale d re p tu L z
vedere starea sa *
sau im obil. ns pr:
m obile ori im obia
eventual, numai ob>
Dar, chiar i at.
corporale, nc se
bile corporale, corn
stabili nsei lirr :e
asupra bunului. Da
schim ba configurat
citarea dreptulu ce
la un anum it b u r zc
bil este un ter, au z
prietar i tera p e i
absena unor a s e ^
civile delictuale a te
Cu referire la d .
exerciiului d re p t- _
n privina c o n s t a
m ateriale ale drez:.
intervenia p ro p re z
construciei nu va z
rie, cu precizarea z
bunului se va putez
dreptului de prop^e
ne respectarea une
nea, dac, prin ipc:
m A se vedea .
[2] Ibidem.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

67

n al treilea rnd, legea im pune anum ite lim itri tem porare sau definitive ale
folosinei bunurilor, cum ar fi n m ateria rechiziiilor.
n al patrulea rnd, dup cum am artat, exist lim itri ale exerciiului dreptului
de proprietate rezultate din folosirea subsolului oricrei proprieti im obiliare pentru
lucrri de interes general.
n sfrit, exist lim itri care conduc, n condiiile legii, la pierderea dreptulu i de
proprietate privat prin exproprierea pen tru lucrri de interes public.
Precizm aici c ne vom ocupa separat, ntr-un alt capitol, de regim ul ju rid ic al
realizrii, transform rii i dem olrii construciilor i de regim ul ju rid ic a l b u n urilor din
p a trim oniul cultural naio nal mobil, care privesc i anum ite lim itri ale dreptului de
dispoziie, m aterial sau juridic, asupra acestor categorii de bunuri.
S eparat vom exam ina confiscarea, rechiziia i exproprierea bunurilor proprieta
te privat.
2.2. Lim itele m ateriale ale exerciiului dreptului de proprietate privat
73. Precizri prelim inare. D elim itri. Atunci cnd vorbim despre lim itele m ate
riale ale dreptului de proprietate privat asupra unui bun, este evident c avem n
vedere starea sa fizic , adic nsi corporabilitatea bunului respectiv, fie el m obil
sau im obil. ns problem a unor asem enea lim ite m ateriale privete num ai bunurile
m obile ori im obile corporale; bunurile incorporale ca valori patrim oniale pot form a,
eventual, num ai obiectul unor limite juridice ale exerciiului dreptului de proprietate111.
Dar, chiar i atunci cnd avem n vedere lim itri m ateriale ce privesc bunurile
corporale, nc se im pun anum ite distincii. Cum s-a spus, n privina b u n urilor m o
bile corporale, corporabilitatea lor este, de regul, clar i precis121, de natur a
stabili nsei lim itele n care au a fi exercitate atributele dreptului de proprietate
asupra bunului. Desigur, potrivit naturii i destinaiei bunului, proprietarul i poate
schim ba configuraia fizic , m odificndu-i astfel lim itele corporabilitii, prin exer
citarea dreptului de dispoziie m aterial ca atribut al dreptului de proprietate privitor
la un anum it bun corporabil. Dac cel care antam eaz corporabilitatea bunului m o
bil este un ter, au a fi luate n discuie posibilele raporturi juridice nscute ntre pro
prietar i tera persoan, raporturi ce au ca obiect m aterial bunul n discuie; n
absena unor asem enea raporturi, se va putea pune problem a angajrii rspunderii
civile delictuale a terului pentru atingerile aduse corporabilitii bunului .
Cu referire la bunurile im obile, din punctul de vedere al lim itelor m ateriale ale
exerciiului dreptului de proprietate, trebuie s distingem ntre construcii i terenuri,
n privina construciilor, configuraia fizic a acestora determ in nsei lim itele
m ateriale ale dreptului de proprietate asupra lor; o schim bare a acestor lim ite prin
intervenia proprietarului prin exercitarea prerogativei dispoziiei m ateriale asupra
construciei nu va putea fi fcut dect cu respectarea legislaiei speciale n m ate
rie, cu precizarea c, ntr-o astfel de situaie, schim barea configuraiei m ateriale a
bunului se va putea face num ai prin respectarea unei lim itri ju rid ice a exerciiului
dreptului de proprietate asupra bunului, anum e prin voina legiuitorului, care im pu
ne respectarea unei anum ite discipline n construcii, n interes general. De asem e
nea, dac, prin ipotez, obiectul dreptului de proprietate poart asupra unui aparta- *2
111 A se vedea i V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 108.
[2] Ibidem.

68

D re p tu rile re ale p rin cip a le

m ent situat ntr-un im obil cu mai m ulte apartam ente cu proprietari diferii i apare
un litigiu ntre proprietarii acestora privitor la lim itele m ateriale ale dreptului lor,
urm eaz ca acel litigiu s fie soluionat dup regulile prevzute de lege n m ateria
coproprietii forate.
Mai com plicat este problem a lim itelor m ateriale ale dreptului de proprietate
asupra terenurilor, deoarece acesta cuprinde, cel puin teoretic, nu num ai suprafaa
terenului, ci i spaiul situat deasupra sa, precum i subsolul su. ntr-adevr,
potrivit art. 559 alin. (1) NCC, proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului
i a spaiu lui deasupra terenului, cu respectarea lim itelor l e g a l i . Form ularea prin
cipiului este cel puin seductoare i reflect ideea deplintii dreptului de pro
prietate. Precizarea final este ns de natur s confere un anum it realism m o
dului n care legiuitorul a voit s defineasc lim itele m ateriale ale dreptului de pro
prietate asupra terenurilor, aa dup cum vom arta n cele ce urm eaz. n orice
caz, n aceast m aterie legiuitorul rom n m odern a fost m ult mai p re c a u f dect
cel de la 1864, care scrisese n art. 489 fostul C. civ. c P roprietatea pm ntului
cuprinde n sine proprietatea suprafeei i subfeei lui , fr nicio alt precizare.
. 74. Suprafaa terenului. Firesc este ca orice proprietar al unui teren, ndiferent
care i-ar fi natura i destinaia, s cunoasc suprafaa acestuia, adic '^ n d e r e a
m aterial a dreptului su. n m sura n care proprietarul are un titlu n sensul de
instrum entum asupra terenului su, de regul acesta cuprinde m eniur cu privire
la ntinderea suprafeei terenului, vecintile sale i poate fi nsoit de planuri ca
dastrale. Dac terenul este nscris n cartea funciar, aceast nscriere cu p r "ide i
o descriere a im obilului, astfel cum dispune art. 876 alin. (1) NCC descriere ce
are ca o com ponent esenial ntinderea suprafeei terenului. E v e r:ja le le litigii
dintre proprietarii vecini pentru determ inarea exact a ntinderii m ate^aie a supra
feelor de teren asupra crora poart dreptul lor de proprietate im ob iar .o r putea
fi soluionate pe calea unei aciuni n justiie specifice, anum e act unea n grniuire, pe tem eiul art. 560 NCC (art. 584 din fostul cod). Vom anal za > s aceast
aciune atunci cnd vom pune n discuie m ijloacele juridice de a p ra 'e a creptului
de proprietate, pentru c, aa dup cum vom vedea, ea poate fi c o n c e a p ca o
aciune n justiie ce are ca scop aprarea acestui drept prin tab *aa ct mai
exact a lim itelor m ateriale ale obiectului su, terenul asupra c rt a p c a - s e p tu l.
Nu mai puin, potrivit art. 561 NCC, orice proprietar poate s "c o d e a s c
proprietatea sa, suportnd, n condiiile legii, cheltuielile ocazionate (a-. 5 :5 *ostul
C. civ.). Precizm c, de regul, textul are n vedere ipoteza in e xis:e ":e nu con
flict ntre proprietarii vecini cu privire la lim itele suprafeei de teren ce azz~ ~e pro
prietarului care purcede la ngrdirea proprietii sale; n fapt, aceast
-e se
face strict n lim itele m ateriale ale obiectului dreptului.
75. Spaiul de deasupra terenului. Am artat mai sus c, p o triv i art. 55 9 afin. (1)
NCC, dreptu de proprietate asupra terenului cuprinde i spaiul situat deasupra lui.
Aceasta nseam n c, cel puin teoretic, proprietarul te re n u l- este c tc 'e a r u l 1
[1] O dispoziie asem ntoare se regsete n art. 951 alin. (1) C cr. 2*_ece: Za~ada),
potrivit cu care la p roprit du so l em porte celle du dessus et du o e s s :> s : : : -e tatea
asupra solului cuprinde i pe aceea de deasupra i dedesubtul ei).

acestui spaiu. Foa absolutism ului c r


cu totul altele, fie
aeriene. n orice c
unui teren proprie:
A stfel,[p otrivit art. 1
n ie i face obiecte e
rian nu este ns s
internaional, Din p
c, potrivit art. 6 C.
situat deasupra te
spaiului extraatmeiului aerian prop^e
determ innd astfe
iului de deasupra t
dispoziii din CodL
c apare ca e v id e rt
C redem c rsc
m atic, n funcie cfc
deasupra terenulu :
NC C dispune c p r
plantaiile i lucrrik
de lege, i poate tn
c este vorba dese
norm ele adm inistrat
pot face etc. Dac :
va trebui s respectm ele adm inistrative
m ele de urbanism I
turilor sau a altor m
prietate privat este
adm inistrative, tab
situaia bunurilor.
A stfel,[p otrivit a r
prind condiii, restn:
naionale, n interesn scopul asigurri: s
rile specifice em ise
porturilor, respectiv
tuilor de aeronautic
ciilor civile de navig;
l1] A se vedea O.U.
republicat n M. Of. n?
iulie 2000 (M. Of. nr. 33
[2] A se vedea art. 7
perm ite stabilirea lim te
se vedea V. Stoica , op

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

69

acestui spaiu. Form ularea principiului ine ns mai degrab de epoca rom antic
a absolutism ului dreptului de proprietate . R ealitile contem porane n m aterie sunt
cu totul altele, fie num ai prin raportare la deosebita dezvoltare a transporturilor
aeriene. n orice caz, n determ inarea limitei m ateriale a spaiului situat deasupra
unui teren proprietate privat, trebuie s avem n vedere mai m ulte reglem entri.
A stfel,(potrivit art. 136 alin. (3) din C onstituia republicat, spaiu l aerian a l R om
n ie i face obiectul exclusiv a l pro p rie t ii publice a statului. N oiunea de spaiu a e
rian nu este ns specific num ai dreptului intern; ea este cunoscut i n dreptul
internaional. Din punctul de vedere al dreptului intern rom n n m aterie, reinem
c, potrivit art. 6 C. aerian civil[1], spaiul aerian naional reprezint coloana de aer
situat deasupra teritoriului de suveranitate al Rom niei, pn la lim ita inferioar a
spaiului extraatm osferic . O bservm c textul determ in lim ita superioar a spa
iului aerian proprietate public a statului. Dar care este lim ita inferioar a acestuia,
determ innd astfel lim ita superioar a dreptului de proprietate privat asupra spa
iului de deasupra terenului ce form eaz obiectul acelui drept? Interpretarea unor
dispoziii din C odul aerian ce par a da un rspuns la aceast ntrebare nu credem
c apare ca evident[2).
C redem c rspunsul la problem a discutat trebuie s fie unul de natur prag
m atic, n funcie de m odul cum nelege proprietarul s pun n valoare spaiul de
deasupra terenului proprietatea sa. Or, din acest punct de vedere, art. 559 alin. (2)
NCC dispune c proprietarul poate face deasupra terenului su toate construciile,
plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite
de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce . Da
c este vorba despre plantaii ori alte lucrri, desigur c trebuie avute n vedere
norm ele adm inistrative ce reglem enteaz ocuparea solului, natura lucrrilor ce se
pot face etc. Dac proprietarul va edifica o construcie, pe lng aceste norm e, el
va trebui s respecte, ca lim it a folosinei spaiului de deasupra terenului su, nor
m ele adm inistrative de stabilire a nlim ii cldirilor n zona dat i, n general, nor
m ele de urbanism . De asem enea, pentru terenurile aflate n vecintatea aeropor
turilor sau a altor instalaii aeronautice, lim ita m aterial a folosinei terenurilor pro
prietate privat este determ inat de existena servituilor aeronautice, ca servitui
adm inistrative, stabilite n cadrul unor raporturi de drept public i decurgnd din
situaia bunurilor.
A s tfe l,p o triv it art. 3 pct. 3.38 C. aerian civil rom n, servituile aeronautice cu
prind condiii, restricii (i) obligaii im puse de reglem entrile naionale i/sau inter
naionale, n interesul siguranei zborurilor . A rticolul 76 din acelai cod prevede c,
n scopul asigurrii siguranei zborului aeronavelor, n conform itate cu reglem ent
rile specifice em ise de organul central al adm inistraiei de stat n dom eniul tran s
porturilor, respectiv M inisterul Transporturilor, sunt stabilite zonele supuse servi
tuilor de aeronautic civil aferente aerodrom urilor civile i echipam entelor servi
ciilor civile de navigaie aerian. Or, n zonele supuse servituilor de aeronautic *2
m A se vedea O .U.G . nr. 29 din 29 august 1997 privind Codul aerian civil al Rom niei,
republicat n M. Of. nr. 45 din 26 ianuarie 2001 n tem eiul art. III din Legea nr. 130 din 21
iulie 2000 (M. Of. nr. 335 din 31 iulie 2000).
l2] A se vedea art. 7, art. 10, art. 76 i art. 78 C. aerian civil; n sensul c aceste texte ar
perm ite stabilirea lim itei m ateriale aeriene a dreptului de proprietate asupra unui teren, a
se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 109.

D re p tu rile re ale p rin cip a le

70

civil pot fi am plasate i realizate construcii num ai cu avizul M inisterului T ranspo r


turilor, iar n cazul aerodrom urilor exploatate n com un cu autoritile m ilitare, este
necesar i avizul M inisterului Aprrii N aionale (art. 77 C. aerian civil rom n).
Este evident c asem enea limitri ca acelea arate mai sus sunt de drept public.
Nim ic nu se opune ca proprietarul s i asum e obligaia fa de un vecin al su de
a nu construi pe terenul unui raport ju ridic obligaional ori s constituie o servitute
cu acelai coninut juridic.
Ca titular al dreptului de proprietate asupra spaiului aflat deasupra terenului
su, proprietarul poate interzice oricrei persoane s i ncalce n vreun m od acest
drept.
.. 76. S u b so lulJteren.ul.uk Dac am lua a d litteram dispoziiile art. 559 alin. (1)
NCC, ar nsem na s afirm m un principiu inexact nu num ai din punct de vedere
juridic, ci i din punctul de vedere al ... fizicii planetei Pm nt: dreptul de proprieta
te asupra unui teren cuprinde, n mod nelim itat, i subsolul acelui teren, geologic i
fizic, pn ... n centrul pm ntului!
n realitate, problem a exercitrii dreptului de proprietate asupra subsolului te re
nului ca lim it m aterial a acestui drept are a fi nuanat. Astfel, nu trebuie s pier
dem din vedere cfart. 136 alin. (3) din C onstituie dispune c bogiile de interes
pu b lic ale subso lului fac exclusiv obiect a l dreptului de proprietate public a sta
tului:; p e r a contrario, se deduce c bogiile care nu sunt de interes public pot fi
exploatate de ctre titularul dreptului de proprietate asupra terenului n subsolul
cruia acestea s-ar putea gsi. De asem enea, artam mai sus c, potrivit art. 44
alin. (5) din C onstituie, n ipoteza efecturii u no r lu crri de interes general, autori
tatea public este ndrituit s foloseasc subso lul oricrei p ro p rieti im obiliare, cu
obligaia corespunztoare de a-l despgubi pe proprietarul acelui teren pentru
eventualele daune aduse solului, plantaiilor ori construciilor ce se aflau pe terenul
respectiv, precum i pentru alte daune care sunt im putabile autoritilor care au
dispus sau/i au efectuat lucrrile. C uantum ul despgubirilor poate fi stabilit prin
acordul prilor, iar dac acestea nu se neleg, el urm eaz a fi determ inat de
instana judectoreasc [art. 44 alin. (6) din C onstituie].
Interesul general avut n vedere pentru realizarea lucrrilor are a fi dovedit de
ctre autoritatea statal care solicit aceasta. Dac proprietarul terenului se opune,
credem c va decide instana judectoreasc. La rndul lor, despgubirile ce pot fi
acordate proprietarului terenului pentru daunele aduse solului, plantaiilor ori con
struciilor ce s-ar afla pe acel teren sunt de dou categorii: o prim categorie este
aceea a despgubirilor ce trebuie acordate pentru pagubele rezultate, n m od
obiectiv, prin nsi folosina subsolului proprietii im obiliare; cea de-a doua cate
gorie de despgubiri are n vedere eventualele pagube produse cu acelai prilej,
im putabile autoritii (publice), cum dispune textul constituional. n aceast din
urm situaie, urm eaz a fi angajat rspunderea civil delictual a autoritii pu
blice, cu ndeplinirea tuturor condiiilor pe care ea le presupune, condiii a cror
ndeplinire urm eaz a fi probat de proprietarul solului111. ntr-o asem enea situaie,
realizarea acordului prilor n privina cuantum ului despgubirilor acordate nu este
de exclus.
111 Idem, p. 181.

n sfrit, art. 55
proprietarul unu te
minate de lege. & e\
i apelor subterar a
77. T e re n ir e :
td au a fi nelese ?
apelor. Pe aces: :
din Constituie. .
(...) , fac obiecte e
n schim b, ar.. 5
ra aparin p r o p - e ^
vzute de lege. De
teren are d re p tu o
lacurilor aflate pe a:
Aceste dispozit a_
la folosina ape or =
de proprietate, pe a
2.3. Limitele jLri
2 .3 .1 . C o n s id e r i:

78. Sediul m aie:


noul Cod civil este :
c, n concepia no
nale i judiciare. C=
dice su n t im puse r *
tului de proprietare :
unui conflict juridic :
cabile nici d is p o z : <
ionale, avnd a : s
care o va p ro m p ta
eventualele lim it- i
tarii unor fonduri nvi
depite astfe . nc
Pe plan genera.
pitol asigur o bL"=
convenionale i j o
cadrul legii civile fun
acestea erau c u p - m ateria servitutilor r*
vedere num ai cup~-<
' Mai sintetic, a " 5
c proprietarul tere- - ,
~elor, asupra nape y :
sur Ies nappes d ea u e

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

71

n sfrit, art. 559 alin. (2) NCC instituie, n a doua sa parte, norm a potrivit cu care
proprietarul unui teren (...) este inut s respecte, n condiiile i n limitele deter
minate de lege, drepturile terilor asupra resurselor m inerale ale subsolului, izvoarelor
i apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane i altor asem enea111.
77. Teren urile cu ape. Lim itele m ateriale ale exerciiului dreptului de proprieta
te au a fi nelese i prin raportare la dispoziiile legale ce reglem enteaz regim ul
apelor. Pe acest plan, trebuie s am intim c, potrivit dispoziiilor art. 136 alin. (3)
din C onstituie, (...) apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional
(...) , fac obiectul exclusiv al proprietii publice.
n schim b, art. 559 alin. (3) NCC dispune c apele de suprafa i albiile acesto
ra aparin p ro prietarulu i terenului pe care se form eaz sau curg, n condiiile pre
vzute de lege. De asem enea, potrivit tezei a ll-a a aceluiai text, proprietarul unui
teren are dreptul de a-i apropria i utiliza, n condiiile legii, apa izvoarelor i a
lacurilor aflate pe acel teren, apa freatic din subsolul lui, precum i apele pluviale.
Aceste dispoziii au a fi com pletate cu cele cuprinse n art. 602-610 NCC privitoare
la folosina apelor, subsum ate ns m ateriei lim itelor legale ale exerciiului dreptului
de proprietate, pe care le vom analiza im ediat mai jos.
2.3. Lim itele juridice ale exerciiului dreptului de proprietate privat
2.3.1. C onsideraii generale. C lasificri
78. S ediul m ateriei. Am artat c Titlul II, C apitolul III al crii despre bunuri din
noul Cod civil este consacrat lim itelor juridice ale dreptului de proprietate privat i
c, n concepia noii legi fundam entale civile, aceste lim ite pot fi legale, conve nio
nale i judiciare. C aracteristica lor com un, esenial, este aceea c lim itele ju ri
dice sunt im puse p rin voina ju rid ic exprim at fie de legiuitor, fie de titularul drep
tului de proprietate privat asupra unui bun, fie de judector, cu prilejul soluionrii
unui conflict ju ridic privitor la exerciiul prerogativelor acestui drept i, nefiind apli
cabile nici dispoziiile din m ateria lim itelor legale i nici cele despre lim itele conven
ionale, avnd a trana litigiul, ju dectorul stabilete el nsui prin hotrrea pe
care o va pronuna, n cadrul principiilor generale de drept aplicabile n m aterie,
eventualele lim itri ale exerciiului dreptului de proprietate, de regul ntre proprie
tarii unor fonduri nvecinate; aceasta, n scopul asigurrii unei bune convieuiri, fiind
depite astfel inconvenientele norm ale ale vecintii (art. 630 NCC).
Pe plan general, este de observat c reglem entrile legale cuprinse n acest ca
pitol asigur o bun sistem atizare a m ateriei, cele privitoare la lim itrile juridice
convenionale i judiciare ale dreptului de proprietate avnd caracter de noutate n
cadrul legii civile fundam entale rom ne. Ct privete lim itrile legale , n general,
acestea erau cuprinse, n m od im propriu, n fostul Cod civil romn de la 1864 n
m ateria servituilor naturale i legale. Precizm c noutatea de care vorbim are n
vedere nu m a i cuprinderea reglem entrilor acestor lim ite n noul Cod civil, nu nsi
m Mai sintetic, art. 951 C. civ. Q ubec, care credem c a inspirat textul am intit, dispune
c proprietarul terenului este inut s respecte, ntre altele, drepturile publice asupra m i
nelor, asupra napelor de ap i asupra rurilor subterane {les droits publics s u r les m ines,
s u r les nappes d 'e a u et s u r les rivires souterrained').

D re p tu rile reale p rin cip a le

72

existena lo r n dreptul civil rom n ante noul cod. ntr-adevr, i sub im periul fo s
tului Cod civil de la 1864, chiar dac problem a a form at o vrem e obiect de contro
vers n doctrin i n practica judiciar, nu era de exclus stabilirea unor clauze de
inalienabilitate a unor bunuri p rin voina prilor, pe baza principiului liberei auto
nom ii de voin exprim ate n acte juridice, ct vrem e asem enea clauze nu erau
contrare ordinii publice i regulilor de convieuire social. T ot astfel, sub im periul
aceluiai Cod civil, nu aveau a fi de neconceput situaii n care judectorul s fi fost
chem at a aprecia eventualul abuz de drept com is de una dintre prile unui litigiu
ce avea ca obiect exercitarea anum itor atribute ale dreptului de proprietate asupra
unui bun, de exem plu, folosina bunului, i, astfel, s determ ine el, prin hotrre,
lim itele exerciiului dreptului, cum artam mai sus.
n orice caz, abordarea sistem atizat i, ntr-o anum it m sur, cu caracter de
noutate a lim itelor juridice ale exerciiului dreptului de proprietate a im pus include
rea n cadrul acestui capitol a unor norm e de drept privitoare la aplicarea lo r n
timp, asupra crora vom reveni mai jos.
79,
C lasific are. n analiza consacrat lim itrilor puse n discuie, dup criteriul
voinei juridice, nu putem dect s urm m sistem atizarea prevzut de noul Cod
civil, astfel c vom cerceta mai nti lim itrile legale, apoi lim itrile convenionale i,
n sfrit, lim itrile judiciare.
2 .3 .2 . L im ite le le g a le

80. Precizri prealabile. Posibile distincii privitoare la lim itele legale. Dis
poziiile art. 602-625 NCC ce form eaz prim a seciune din capitolul am intit privitOT
la lim itele juridice ale exerciiului dreptului de proprietate privat sunt consacrate
lim ite lo r legale ale exerciiului acestui drept. Este de observat c prim ele dou arti
cole ale acestei seciuni - art. 602-603 - alctuiesc un paragraf distinct, intitulat
dispoziii com une. Articolul 602 alin. (1) NCC instituie un principiu general, potrivit
cu care legea poate lim ita exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public,
fie n interes privat. Am ncercat s dem onstrm anterior c acest principiu dom in
ntreaga m aterie a exercitrii p re rogative lor conferite de dreptul de proprietate-, nu
se poate face abstracie de acest principiu nici atunci cnd au a fi determ inate lim i
tele m ateriale ale exerciiului dreptului de proprietate.
Cel de-al doilea alineat al aceluiai text dispune c lim itele legale ale dreptului
de proprietate stabilite n interes privat pot fi m odificate ori desfiinate tem porar prin
acordul prilor, preciznd ns c, spre a fi opozabile terilor, este necesar ca m o
dificarea sau desfiinarea astfel realizat s ndeplineasc form alitile de publici
tate prevzute de lege. Bunoar, art. 612 NCC im pune, aa dup cum vom vedea
im ediat, o anum it distan m inim n construcii , dar perm ite orice derogare de
la aceasta, care se poate face prin acordul prilor, exprim at ntr-un nscris auten
tic . Un asem enea acord poate avea ca obiect, de exem plu, constituirea unei servitui prin acordul prilor de a nu zidi la o distan mai m are dect cea de 60 de cm
fa de linia de hotar, dac nu se prevede altfel prin lege sau prin regulam entul de
urbanism pentru zona respectiv. Pentru a fi opozabil terilor, actul autentic prin
care proprietarii vecini au convenit altfel are a fi nscris n cartea funciar.

Articolul 602 a n
lim itelor legale stas
plinirea condiiilor za
Prelund princ oi-,
dreptul de pro p re ta '
asigurarea bune .e<
legii sau obiceiu - r
Sarcinile priv nc i
ansam blul de reg erc
blic m ajor , ele f i r e
conduc la dezvolta'brie 2005 privina "
tecia m ediului coos
publice centrale c
nr. 195/2005 stabile?
cu: regim ul jurid c ai
m intelor chim ice ai
i a ariilor natura e :
atm osferei i gest or
ecosistem elor te re s r
C t privete .as z
ntate pot c o n s t .
drepturilor subiect .=
c la lim ita dintre as
obliga ii p ro p te r re
vzut c ele pot re z j
odat cu tran srr te 'e
ne luarea n cons oeBunoar, p o t' . *
gradare i poluare
culturi agricole sa_ s
cu privire la care se \
redarea poteniale _
rii lor sunt obligat
prevzute n proiecr.
asem enea lucrr pc
sprijinul acordat de s
protecia fondulu feo
Sunt de concepe:
ii contractuale n t'e
venii ncheiate r t 'e
drepturi i obligat: s r
[1] M. Of. nr. 1196 <f
bat prin Legea nr. 2S
suferit i alte m o d ific '
121 R eglem entri ase
art. 68-69 din O .U.G . nr

IV. D re p tu l d e p ro p rie ta te p riv a t

73

Articolul 602 alin. (2) NCC perm ite chiar desfiinarea, tot prin acordul prilor, a
lim itelor legale stabilite n interes privat, dar num ai cu ca ra cte r tem porar, cu nde
plinirea condiiilor de form i de publicitate evocate.
Prelund principiul din art. 44 alin. (7) din C onstituie, art. 603 NC C dispune c
dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia m ediului i
asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit
legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Sarcinile privind protecia m ediului nconjurtor sunt deosebit de com plexe, iar
ansam blul de reglem entri juridice n dom eniu constituie un obiectiv de interes pu
blic m ajor , ele fiind ado pta te pe baza p rincipiilo r i e lem e nte lor strategice care
conduc la d e zvo ltarea d u rabil [art. 1 alin. (1) din O .U .G . nr. 195 din 22 d ece m
brie 2005 privind protecia m ediului111]. Potrivit art. 6 din acest act norm ativ, pro
tecia m ediului constituie obligaia i responsabilitatea autoritilor adm inistrative
publice centrale i locale, precum i a tuturor persoanelor fizice i juridice. O .U.G .
nr. 195/2005 stabilete obligaiile ce revin persoanelor fizice i ju ridice n legtur
cu: regim ul ju ridic al substanelor i al preparatelor periculoase; regim ul ngr
m intelor chim ice i al produselor de protecie a plantelor; conservarea biodiversitii
i a ariilor naturale protejate; protecia apelor i a ecosistem elor acvatice; protecia
atm osferei i gestionarea zgom otului am biental; protecia solului, a subsolului i a
ecosistem elor terestre; protecia aezrilor um ane i altele.
Ct privete asigurarea bunei vecinti , n anum ite situaii raporturile de veci
ntate pot constitui unele sarcin i reale. Astfel, atunci cnd am analizat clasificarea
drepturilor subiective patrim oniale n drepturi reale i drepturi de crean, artam
c la lim ita dintre aceste dou categorii se gsesc i obligaiile reale de a face obligaii p ro p te r rem - , care decurg din stpnirea, cu orice titlu, a unor bunuri. Am
vzut c ele pot rezulta din lege sau pot fi stabilite prin voina prilor i se transm it
odat cu transm iterea acelor bunuri. Uneori, ndeplinirea acestor obligaii presupu
ne luarea n considerare a raporturilor de vecintate ntre fonduri.
Bunoar, potrivit art. 82-83 din Legea fondului funciar, terenurile care, prin de
gradare i poluare, i-au pierdut, total sau parial, capacitatea de producie pentru
culturi agricole sau silvice vor fi constituite n aa-num ite perim etre de am eliorare
cu privire la care se vor elabora m suri i lucrri specifice, de natur s conduc la
redarea potenialului agricol sau silvic pentru aceste categorii de terenuri. D einto
rii lor sunt obligai s le pun la dispoziia organelor chem ate a executa lucrrile
prevzute n proiectul de am eliorare ntocm it. Or, este evident c executarea unor
asem enea lucrri presupune cooperarea ntre deintorii de terenuri vecine, cu
sprijinul acordat de stat, expresie a realizrii unui interes de ordin general, anum e
protecia fondului funcia r[2].
Sunt de conceput i raporturi de vecintate constituite prin asum area de obliga
ii contractuale ntre proprietari nvecinai. A sem enea obligaii pot rezulta din co n
venii ncheiate ntre proprietarii nvecinai, care, pe aceast cale, pot stabili ntre ei
drepturi i obligaii sim ilare n coninutul lor cu cele care iau natere n tem eiul unor
111 M. Of. nr. 1196 din 30 decem brie 2005. O .U.G . nr. 195/2005 a fost m odificat i apro
bat prin Legea nr. 265 din 29 iunie 2006 (M. Of. nr. 586 din 6 iulie 2006); ulterior, ea a
suferit i alte m odificri.
l2] R eglem entri asem ntoare referitoare la asigurarea proteciei solului se gsesc i n
art. 68-69 din O .U.G . nr. 195/2005 privind protecia m ediului.

74

D re p tu rile reale p rin cip a le

servituti. Spre exem plu, proprietarul A se oblig fa de vecinul su, proprietarul B,


s nu sdeasc arbori nali la o distan m ai m are dect cea legal, spre a nu
um bri culturile realizate de acesta din urm pe fondul su, fr ca un asem enea
acord s conduc la constituirea servituii de a nu planta.
81. C ategorii de lim ite legale ale exerciiului dreptului de proprietate stabi
lite n interes privat. Textele de substan ale capitolului n discuie din noul Cod =*
civil reglem enteaz trei categorii de lim ite legale ale exerciiului dreptului de pro
prietate privat:
a) lim itele privito are la folosirea apelor, respectiv: reguli privind curgerea fireas
c a apelor (art. 604); reguli privind curgerea provocat a apelor (art. 605); chel
tuieli referitoare la irigaii (art. 606); obligaia proprietarului cruia i prisosete apa
(art. 607); ntrebuinarea izvoarelor (art. 608); despgubirile datorate proprietarului
fondului pe care se afl izvorul (art. 609). Toate aceste dispoziii au a fi com pletate
cu reglem entrile speciale n m ateria regim ului apelor (art. 610);
b) lim itele de natur a asigura, n privina im obilelor, bune raporturi de vecinta
te: pictura streinii (art. 611); distana i lucrrile interm ediare cerute pentru
anum ite construcii, lucrri i plantaii (art. 612-613); vederea asupra proprietii
vecinului (art. 614-616); dreptul de trecere (art. 617-620);
c) lim itele aplicabile n situaii speciale: dreptul de trecere pentru utiliti i pen
tru efectuarea unor lucrri (art. 621-622); dreptul de trecere pentru reintrarea n
posesie (art. 623); dreptul proprietarului de a obine despgubiri n ipoteza distru
gerii bunului su n situaia generat de o stare de necesitate (art. 624).
Este de observat c, practic, prim ele dou categorii de lim ite evocate cuprind,
cu unele excepii, dreptul de grniuire (art. 584 fostul C. civ.) i dreptul de ngrdi
re (art. 585 fostul C. civ.), despre zidul i anul com un (art. 590-609), situaiile pe
care fostul Cod civil rom n de la 1864 le reglem enta n m ateria servituilor, calificndu-le ca fiind, cele din prim a categorie, se rvitui naturale i, cele din a doua ca
tegorie, servitui legale. n concepia fostului Cod civil, servituile naturale erau
considerate c luau natere din situaia lucrurilor .
n realitate, ntreaga doctrin rom n n m aterie a evideniat faptul c aa-zisele
servitui naturale i legale reglem entate de fostul Cod civil de la 1864 reprezentau
un mod de determ inare a coninutului dreptului de proprietate i a lim itelor exerciiului
acestui drept prin luarea n considerare att a situaiei lucrurilor , ct i a necesitii
asigurrii raporturilor fireti ntre proprietarii unor bunuri im obile nvecinate[1].
Totui, dincolo de acest aspect, din punctul de vedere al dreptulu i tranzitoriu,
reglem entrile din fostul Cod civil n m aterie nu pot fi ignorate. ntr-adevr, potrivit
art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 pri
vind C odul civil, dispoziiile art. 602-625 NCC nu se vor aplica situaiilor juridice
nscute anterior intrrii sale n vigoare, adic anterior datei de 1 octom brie 2011.
Aceasta nseam n c toate raporturile juridice privitoare la aa-num itele servitui
naturale i legale nscute anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil vor fi supuse
reglem entrilor n dom eniu din fostul Cod civil, dispoziiile acestuia din urm avnd

[1] A se vedea, printre alte lucrri n dom eniu, M.B. C an tac u zin o , op. cit., p. 152-153;
T r . Io n a c u , S. B r d ean u , op. cit., p. 132; C. S t te s c u , C. B r s a n , op. cit. (1988), p. 254 i
urm.; L. P o p , op. cit. (2001), p. 202-203; V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 524 i urm.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

75

a se aplica i eventualelor litigii ntre pri privitoare la exercitarea drepturilor i obli


gaiilor generate de asem enea raporturi juridice.
n sfrit, categoriile de lim ite legale ale exerciiului dreptului de proprietate re
glem entate de noul Cod civil nu epuizeaz ntreaga m aterie n discuie. ntr-adevr,
art. 625 NCC precizeaz c aceste ngrdiri se com pleteaz cu dispoziiile legilor
speciale privind regim ul juridic al anum itor bunuri, cum ar fi al terenurilor i con
struciilor de orice fel, pdurilor, bunurilor din patrim oniul naional cultural, bunurilor
sacre ale cultelor religioase, precum i altor asem enea.
A. Limite referitoare la folosirea apelor
82. Reguli privitoare la curgerea fireasc a apelor, la curgerea provocat i
la irigaii. Fr a aduga ceva la starea natural a fondurilor, art. 604 NCC dis
pune c proprietarul fondului inferior nu poate m piedica n niciun fel curgerea
fireasc a apelor provenite de pe fondul superior; n m sura n care o asem enea
curgere cauzeaz prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere
instanei de judecat com petente s l autorizeze s efectueze, pe fondul su, lu
crrile necesare schim brii direciei apelor, cu suportarea cheltuielilor ocazionate
de realizarea unor asem enea lucrri. Scopul lor nu poate fi altul dect acela al evi
trii unor distrugeri ale fondului inferior cauzate de curgerea natural a apelor de
pe fondul superior. La rndul su, proprietarul acestui din urm fond este obligat s
nu efectueze nicio lucrare de natur s agraveze situaia fondului inferior.
A celeai reguli n m aterie erau cuprinse, sub denum irea dat n doctrin de
servitutea de scurgere a apelor naturale, n art. 578 fostul C. civ. Potrivit acestui
text, locurile inferioare erau considerate a fi supuse apelor care curg n m od na
tural, fr intervenia om ului, de pe locurile superioare . Proprietarul fondului in
ferior nu avea dreptul s ridice stavile care s opreasc aceast scurgere, dup
cum proprietarului fondului superior nu i era ngduit s fac nicio lucrare spre
agravarea servituii fondului inferior.
Sub im periul acestor reglem entri, instana suprem a decis c orice incidente
ntre proprietari privitoare la exercitarea acestei servitui trebuie soluionate cu
respectarea interesului cultivrii terenurilor, cu luarea n considerare a intereselor
proprietarilor, n conform itate cu regulam entele particulare i locale asupra curgerii
i uzului apelor111. A ceast jurispruden rm ne valabil i sub regim ul dispoziiilor
n m aterie din noul Cod civil.
n schim b, dispoziii cu caracter de noutate n legislaia noastr civil sunt cele
cuprinse n art. 605 NCC, care instituie reguli speciale privitoare la curgerea p ro
vocat a apelor. Textul dispune c proprietarul unui fond inferior nu poate m piedi
ca curgerea unor ape provocat de proprietarul fondului superior ori de alte per
soane, cum ar fi cele care nesc (ies cu presiune) pe cel din urm fond prin rea
lizarea de lucrri subterane de ctre proprietarul acestuia, dup cum el nu poate
m piedica nici curgerea apelor provenite din secarea terenurilor m ltinoase, a
apelor folosite n scop casnic, agricol ori industrial, ns num ai dac o asem enea
curgere preced vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an. n acest caz, pro
prietarul fondului superior este obligat s aleag calea i m ijloacele de curgere

m A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 1947/1992, n Dreptul nr. 11-12/1993, p. 123.

76

D re p tu rile re ale p rin cip a le

care ar aduce prejudicii m inim e fondului inferior; de asem enea, chiar dac alege o
astfel de cale lesnicioas de curgere a apelor, el rm ne dator la plata unei des
pgubiri juste i prealabile ctre proprietarul acestui din urm fond . n caz de nen
elegere ntre cei doi proprietari, dei textul nu prevede, credem c eventualul litigiu
dintre ei privitor la cuantum ul despgubirilor datorate de proprietarul fondului su
perior celuilalt proprietar urm eaz a fi decis de instana de judecat. Articolul 605
alin. (3) dispune ns c principiile privitoare la curgerea provocat a apelor nu se
vor aplica atunci cnd pe fondul inferior se afl o construcie, m preun cu grdina
i curtea aferent, ori un cim itir.
Tot caracter de noutate au lim itele legale ale exerciiului dreptului de proprietate
nscrise n art. 606 NCC privind repartizarea cheltuielilor ntre proprietarii riverani n
caz de utilizare a irigaiilor. Ele prevd c proprietarul care dorete s foloseasc
pentru irigarea terenului su apele naturale i artificiale de care poate dispune n
mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s fac pe trenul riveranului
opus lucrrile necesare pentru captarea apei , cu obligaia de a alege n acest
scop calea i m ijloacele de curgere care aduc prejudicii m inim e celuilalt riveran i
de a-i plti acestuia despgubiri m inim e i prealabile . Dar asem enea lucrri nu
pot fi fcute dac pe fondul riveranului opus se afl o construcie m preun cu
grdina i curtea aferent ori un cim itir [art. 606 alin. (2) NCC].
83. O bligaia proprietarului cruia i prisosete apa. T ot cu caracter de nou
tate n legislaia civil rom n apare a fi dispoziia cuprins n art. 607 NCC, care
instituie o lim it legal a exerciiului dreptului de proprietate privat asupra unui
teren ce dispune de o surs ori o ntindere de ap, natural sau artificial, ns
aceasta produce un surplus de ap fa de ntrebuinarea pe care proprietarul o
d acelei ape. A a fiind, textul instituie o obligaie pentru proprietarul cruia i pri
sosete apa pentru necesitile curente ca, n schim bul unei juste i prealabile
com pensaii , s ofere acest surplus proprietarului care nu i-ar putea procura apa
necesar punerii n valoare a fondului su, dect cu o cheltuial excesiv
[art. 607 alin. (1) NCC]. Mai mult, potrivit art. 607 alin. (2), proprietarul nu poate fi
scutit de aceast obligaie sub pretext c ar putea utiliza surplusul de ap ntr-un
alt scop dect satisfacerea necesitilor curente , dar va putea cere despgubiri
suplim entare proprietarului aflat n nevoie, cu condiia de a dovedi existena real a
destinaiei pretinse .
n ceea ce ne privete, m rturisim c avem unele ndoieli cu privire la aplicaiile
practice ale dispoziiilor cuprinse n textul evocat. O ricum , aplicarea lui presupune
ndeplinirea a cel puin trei condiii:
a) s existe un surplus de ap fa de necesitile curente pe fondul unui
anum it proprietar;
b) un alt proprietar s nu i poat procura apa necesar punerii n valoare a
fondului su dect fcnd cheltuieli excesive, situaie n care prim ul proprietar este
obligat de lege s ofere acestuia din urm acel surplus;
c) oferta poate fi fcut ns num ai n schim bul unei juste i prealabile com
pensaii. Sigur, textul nu o spune, dar, dac prile nu se neleg asupra cuantum u
lui acestei com pensaii, urm eaz a decide instana de judecat, care va aprecia i
asupra existenei surplusului de ap , asupra necesitilor proprietarilor n litigiu, a
caracterului eventual excesiv al cheltuielilor am intite de text; toate acestea sunt

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

77

chestiuni de fapt, ce trebuie lsate la aprecierea judectorului, la nevoie el putnd


recurge la expertize de specialitate.
JB 4jn treb u ln area izvoarelor. Prelund, practic, dispoziiile art. 579 fostul C. civ.,
art. 608 NCC dispune c proprietarul unui izvor care se afl pe fondul su poate da
acestuia orice ntrebuinare ce corespunde, evident, nevoilor sale, sub rezerva
ca, procednd astfel, s nu aduc atingere drepturilor dobndite de proprietarul
fondului inferior . n aplicarea dispoziiilor art. 579 fostul C. civ., instana suprem a
decis c textul consacr dreptul absolut al proprietarului izvorului aflat pe proprieta
tea sa, drept ns ngrdit i cenzurabil de justiie ori de cte ori, prin exerciiul
su, vatm dreptul proprietarului m egie - vecin (n.n. C.B.) - dobndit asupra
izvorului, prin titlu sau prin uzucapiune111. Credem c principiul enunat n aceast
decizie de spe are aplicabilitate i sub im periul noului text. Mai mult, precizarea
pe care acesta o cuprinde, potrivit cu care proprietarul izvorului nu poate aduce
atingere drepturilor dobndite de proprietarul fondului inferior , este foarte im por
tant din punctul de vedere al posibilitii supravieuirii legii vechi (art. 59 din Le
gea nr. 71/2011). ntr-adevr, conceput ca o servitute de izvor n regim ul fostului
Cod civil, fiind o servitute continu i aparent, ea putea fi dobndit prin uzucapi
une (art. 580 vechiul C. civ.); aa fiind, proprietarul izvorului rm ne obligat s
respecte eventuala servitute de izvo r dobndit de m egieul su prin uzucapiune
sau chiar printr-un alt titlu.
n orice caz, art. 608 alin. (2) NCC dispune c proprietarul fondului pe care se
afl izvorul nu poate s i schim be cursul, dac printr-o asem enea schim bare i-ar
lipsi pe locuitorii unei localiti de apa necesar satisfacerii nevoilor lor curente. n
ipoteza n care o ter persoan ar efectua lucrri ce ar conduce la secarea, m ic
orarea ori alterarea apelor sale, proprietarul fondului pe care se afl izvorul va
putea cere repararea prejudiciilor cauzate astfel de acea persoan, iar dac starea
de fapt o perm ite, proprietarul fondului cu izvor va putea pretinde restabilirea situa
iei anterioare, atunci cnd apa este indispensabil pentru exploatarea fondului
su . Dac izvorul se ntinde pe dou fonduri nvecinate, aceste principii se vor
aplica n m od corespunztor, innd seam a de ntinderea izvorului pe fiecare fond
(art. 609 NCC).
n sfrit, art. 610 precizeaz c toate dispoziiile noului Cod civil privitoare la
aceste lim ite legale ale exerciiului dreptului de proprietate privat n m ateria fo lo
sirii apelor se com pleteaz cu reglem entrile speciale n m ateria apelor . Cele mai
im portante asem enea reglem entri sunt cuprinse n Legea nr. 107 din 25 septem
brie 1996 a apelor121, cu num eroasele ei m odificri ulterioare, unele dintre acestea
avnd ca scop introducerea reglem entrilor Uniunii Europene prin care este stabilit
cadrul de politic com unitar n dom eniul apelor.

111 A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 1494 din 25 februarie 2005, n
J.S.C . 2005, Ed. Ham angiu, Bucureti, 2006, p. 57.
l2) Legea apelor a fost publicat n M. Of. nr. 244 din 8 octom brie 1996 i a suferit num e
roase m odificri prin ordonane de urgen ale G uvernului i alte legi succesive.

78

D re p tu rile reale p rin cip a le

B. Limite innd de raporturile de vecintate


85. P ictura streinii. ^Articolul 611 NCC dispune c proprietarul este obligat
sTTI fac streain casei sale astfel nct apele provenind de la ploi s nu se
scurg pe fondul proprietarului vecin . Textul este tributar vechii reglem entri, cu
precizarea c art. 615 fostul C. civ. perm itea proprietarului s conduc apa prin
streain casei sale i... pe ulie, adic pe strzi. Ni se pare ns c prevederea
legal n m aterie are a fi interpretat ntr-un sens mai larg, ea urm nd, credem , a-i
gsi aplicare pentru orice construcie realizat de un proprietar - grajd distinct,
acareturi gospodreti etc. - pe fondul su, prin raportare la situaia fondului
nvecinat111. Sub regim ul reglem entrii anterioare, n practica ju dectoreasc s-a
decis c aprecierea locului de scurgere a apelor de pe streini se face inn d cont
de linia de h o ta r ntre dou proprieti, dar c m odul de aezare a acestora poate
determ ina existena servituii naturale de scurgere a apelor121, n prezent suporta
rea lim itei legale a exerciiului dreptului de proprietate ce const n asigurarea
curgerii fireti a apelor , astfel cum dispune art. 604 alin. (1) NCC.
86. D istana m inim n co n strucii. n m od m ult m ai precis dect vechea re
glem entare n m aterielJJ, arh 612 NCC instituie obligaia potrivit cu care proprietarul
unui fond poate realiza orice construcii, lucrri sau plantaii nu m a i cu respectarea
unei distane m inim e de 60 de cm fa de linia de hotar care desparte proprietatea
sa de proprietatea sau proprietile nvecinate, dac prin lege ori prin regulam entul
de urbanism nu se prevede altfel; n orice caz, proprietarul unui fond este obligat
s efectueze asem enea lucrri astfel nct s nu se aduc atingere drepturilor
proprietarilor nvecinai. Aceast norm legal este ns supletiv. ntr-adevr, n
partea sa final, textul dispune c orice derogare de la distana m inim , oriunde ar
fi prevzut aceasta, se poate face prin acordul prilor, un asem enea acord tre
buie ns exprim at n form autentic.
Cu respectarea acestei condiii im perative, proprietarii fondurilor nvecinate pot
conveni ca unul dintre ei s realizeze o construcie, o plantaie sau o alt lucrare la
o distan mai m are sau mai m ic fa de fondul vecin dect cea de 60 de cm sta
bilit de art. 612 NCC ori de regulam entul de urbanism al zonei respective.

m Din acest punct de vedere, observm c dispoziia corespunztoare din m odelul


canadian este mai precis, deoarece art. 983 C. civ. Q ubec dispune c acoperiurile (s.n.,
C .B.) trebuie realizate n aa fel nct apele, zpezile i gheurile s cad pe fondul proprie
tarului {les toits d o ive n t tre tablis de m anire que les eaux, les neiges e t les glaces tom
bent s u r le fonds du propritaire!).
[2] A se vedea C.A. lai, dec. nr. 1149 din 21 iulie 1999, n M. G a i , M.M. P iv n ic er u ,
Jurisprudena C urii de A p e l la i n m aterie civil p e anul 1999, Ed. Lum ina Lex, Bucureti,
2000, p. 16.
[3] A se vedea art. 610 fostul C. civ., care dispunea c cel ce face un pu sau o privat
lng un zid com un sau nu; cel ce vrea s cldeasc un cm in ori o vatr, o fierrie, un
cuptor sau o sob, s-i alture un ocol de vite, sau cel ce vrea s puie lng zid un m agazin
de sare ori grm ezi de m aterii corozive este obligat s lase deprtarea prescris de re
gulam ente - adic de reglem entrile speciale n m aterie - i de obiceiuri particulare asu
pra unor asem enea obiecte, sau s fac lucrrile prescrise de aceleai legi i regulam ente
spre a nu aduce vtm are vecinulu i .

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

79

87. D istana m inim pentru arbori. R aporturile de bun vecintate presupun,


printre altele, i respectarea unei distane m inim e fa de fondul vecin, distan la
care unul dintre proprietari poate planta arbori pe fondul su. A rticolul 613 alin. (1)
NCC dispune c, n lipsa unor dispoziii contrare cuprinse n lege, n regulam entul
de urbanism sau stabilite de obiceiul locului, arborii trebuie sdii la o distan de
cel puin 2 m e tri fa de linia de hotar, cu excepia arborilor care ajung la o nlim e
mai m ic de 2 metri, a plantaiilor i a gardurilor vii; n cazul acestor din urm arbori,
au a fi aplicate dispoziiile art. 612 NCC am intite mai sus, care perm it, pentru astfel
de arbori, plantarea lor pn la distana de 60 de cm fa de fondul nvecinat. n
caz de nerespectare a distanei de 2 m etri prevzute pentru arbori m ari , proprie
tarul vecin care constat aceasta este ndreptit s cear scoaterea lor ori, dup
caz, s pretind tierea lor la nlim ea cuvenit , dup cum este ndreptit a face
aceast operaiune el nsui, dar pe cheltuiala proprietarului fondului pe care
acestea sunt ridicate [art. 613 alin. (2) NCC].
Dup cum s-a observat111, aceste norm e au caracter supletiv, deoarece ele au a
fi aplicate num ai dac legi speciale, regulam entul de urbanism al zonei ori chiar
obiceiul locului nu dispun altfel.
Sub regim ul reglem entrii anterioare n m aterie, ce era cuprins n dispoziiile
art. 608 fostul C. civ., asem ntoare celei din textul n discuie, n practica judiciar
s-a decis c proprietarul fondului vecin are dreptul s cear scoaterea arborilor i a
gardurilor vii plantate la o distan mai m ic de hotar fa de cea legal, chiar dac
el nsui nu a respectat aceast distan atunci cnd a realizat asem enea plantaii
pe terenul su1[2]*. T ot astfel, fiind conceput n vechea reglem entare ca o servitute
legal ce avea caracterul de servitute continu i aparent, susceptibil a fi do
bndit prin uzucapiune, n ju risprudena mai veche a fostului Tribunal Suprem s-a
decis c obligaia de a respecta distana plantaiilor prevzut de Codul civil dis
pare atunci cnd proprietarul fondului nvecinat a dobndit servitutea contrar,
adic dreptul de a avea plantaii la o distan inferioar. O atare servitute, continu
i aparent, dobndit prin prescripia achizitiv (uzucapiunea) de 30 de ani, nu
poate fi nlturat prin aciunea pe care ar introduce-o proprietarul fondului aservit
m potriva proprietarului fondului dom inant, care s-a prescris prin acel term en131. i
ntr-o asem enea situaie i gsesc aplicarea dispoziiile art. 59 din Legea nr. 71/2011,
dup cum nu este de neconceput nici sub regim ul noului Cod civil dobndirea unei
servitui prin fapta om ului cu acelai obiect: o distan mai m are sau mai m ic a
construciilor, plantaiilor ori a altor lucrri fa de fondul vecin.
D ispoziiile art. 613 alin. (3) NCC prevd dreptul proprietarului fondului peste
care, eventual, se ntind rdcinile sau ram urile arborilor ce se gsesc pe fondul
proprietarului vecin i aparin acestuia de a le tia i - credem - a i le preda[4],

[1) A se vedea E. C helar u , op. cit. (2009), p. 675.


[2] A se vedea C.A. G alai, s. civ., dec. nr. 364/1994, n C .T u r ia n u , D reptul de p roprietate
i alte dreptu ri reale. Practic ju d icia r adnotat, Ed. AII Beck, Bucureti, 1998, p. 225.
I3] A se vedea Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 1504/1968, n C.D. 1968, p. 74.
[4)
Din nou m odelul canadian este mai precis pentru situaia discutat, deoarece art. 985
C. civ. Q ubec dispune n partea sa final c, dac proprietarul vecin refuz s taie ram urile
i rdcinile cu pricina , el este ndrep tit s l constrng - evident prin justiie - s le
taie {en cas de refus, il p e u t le contraindre les couper')] pentru alte discuii i drept corn-

D re p tu rile re ale p rin cip a le

80

precum i dreptul de a culege n proprietate - a pstra - fructele czute n m od


natural p e fondul su, p e r a contrario, nu i p e cele a c ror cdere o provoac.
88^-Vederea asupra p ro p rie t ij.vecdnu|ui. C onceput n sistem ul fostului Cod
c lv lc a o servitute legal , anum e servitutea de vedere, art. 614-616 NC C aduc
m ateria la locul ei firesc , anum e ca o lim it a exerciiului dreptului de proprietate
privat prevzut de lege, prin raportare la relaiile de vecintate. A rticolul 614
nscrie principiul potrivit cruia nu este perm is niciunui coproprietar s fac o
fereastr ori s practice o deschidere n zidul com un dect cu acordul tuturor
celorlali coproprietari. Aceast dispoziie trebuie raportat la cea cuprins n
art. 660 NCC, care nscrie zidul ce desparte dou fonduri printre despriturile prezum ate a fi coproprietatea forat a proprietarilor fondurilor nvecinate astfel des
prite. Acordul im pus de prevederile art. 614 privete exercitarea dreptului de dis
poziie m aterial asupra acestui bun, astfel c toi coproprietarii trebuie s con
sim t la efectuarea unei ferestre ori desprituri n zidul com un. Aceleai raporturi
de bun vecintate im pun pstrarea unei distane m inim e pentru practicarea de
ferestre de vedere pe unul dintre fondurile nvecinate.
Apoi, art. 615 NCC stabilete principiile privitoare la distana m inim pentru
ferestrele de vedere spre fondurile nvecinate. Astfel, potrivit prim ului alineat al
acestui text, este obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 m e tri ntre
fondul, ngrdit ori nengrdit, ce aparine proprietarului vecin i fereastra pentru
vedere, balconul ori alte asem enea lucrri care sunt orientate ctre acel fond. Dac
lucrrile sunt dispuse m aterialm ente neparalel[1] cu linia de hotar spre fondul vecin,
ele trebuie s fie executate la o distan de pn la un m etru fa de aceast linie;
cum spune art. 615 alin. (2), astfel de lucrri sunt interzise la o distan mai m ic
de un m etru . C t privete m odul de stabilire a distanelor prevzute de text, ele se
calculeaz de la punctul cel mai apropiat fa de linia de hotar existent pe faa
zidului n care s-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului,
pn la linia de hotar; n cazul lucrrilor neparalele, distana se m soar tot per
pendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrrii de linia de hotar i pn la
aceast linie [art. 615 alin. (3) NCC].
Dim potriv, dispoziiile art. 616 NCC perm it unui proprietar s i deschid, fr
lim it de distan, aa-num ite ferestre de lumin, dac sunt astfel construite nct
s m piedice vederea spre fondul nvecinat.
C onceput ca o servitute legal de vedere, lim ita analizat era reglem entat de
art. 611-613 fostul C. civ. i obliga reciproc pe proprietarii im obilelor nvecinate de
a nu deschide ferestre, balcoane etc. la o distan mai m ic de 1,90 m, dac ve
derea este direct asupra fondului vecin, sau de 0,60 m, cnd vederea este oblic
fat de acesta.
S ervitutea contrar, adic dreptul de a avea deschideri la distane mai mici fa
de fondul nvecinat dect cele am intite, ca servitute continu i aparent, putea fi
dobndit prin uzucapiune, dar i prin titlu sau prin destinaia proprietarului. *1
)

parat n m aterie, a se vedea O. U n g u r ean u , C. M untean u , op. cit. (2008), p. 549, n special
nota nr. 244.
111 Asem enea lucrri neparale le erau considerate de art. 613 fostul C. civ. a procura
vederi piezie fa de proprietatea vecinului.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

81

n m sura n care au fost dobndite asem enea servituti sub regim ul fostului Cod
civil de la 1864, ele rm n supuse reglem entrilor acestuia (art. 59 din Legea
nr. 71/2011).
T ot sub regim ul vechiului Cod civil, practica judectoreasc a decis ns c
deschiderile care s serveasc num ai pentru aerisire i ilum inatul natural al im o
bilului - aa-num itele deschideri de aer i lum in - pot fi practicate la orice nlim e
i distan fa de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de
proprietate i nu sunt de natur a-l prejudicia pe proprietarul vecin111.
Instana poate stabili, n funcie de dim ensiunea i tipul construciei, dac des
chiderile practicate sunt num ai pentru aerisire sau i pentru vedere, caz n care
poate dispune nchiderea acestora din urm [2].
Este evident c redactorii noului Cod civil au inut seam a de aceast jurispruden i au inclus principiul astfel form ulat n noul cod.
89. D r e p tu jjte tre c e re . Sub aceast denum ire, art. 617-620 NCC reglem en
teaz, dup prerea noastr, cea mai im portant lim itare legal a exerciiului
dreptului de proprietate privat, cu num eroase aplicri practice. Potrivit art. 617
alin. (1), proprietarul unui fond, adic al unui teren, care este lipsit de acces la
calea public are dreptul s i se perm it trecerea pe fondul vecinului su , pentru
exploatarea propriului su fond (teren). n term eni asem ntori, prin folosirea
sintagm ei loc nfundat , i nu a celei de teren lipsit de acces la calea public , ele
fiind n m od evident echivalente, art. 616 fostul C. civ. reglem enta, printre alte servitui legale am intite mai sus, aa-num ita servitute legal de trecere. Practic, n
treaga doctrin consacrat drepturilor reale a artat ntotdeauna c, la fel ca i n
situaia celorlalte aa-zise servitui naturale i legale reglem entate de vechiul Cod
civil, i servitutea de trecere nu era altceva dect o lim it a exercitrii dreptului de
proprietate, o obligaie fireasc im pus proprietarilor unor fonduri nvecinate, aflate
n ipoteza prevzut de lege.
Noul Cod civil nlocuiete n mod judicios servitutea legal de trecere cu dreptul
de trecere ce poate fi exercitat de proprietarul locului fr acces la calea public de
a obine un asem enea acces prin utilizarea unei ci de trecere ce se situeaz,
preexistnd ori fiind constituit n acest scop, pe terenul proprietarului vecin care
dispune de acest acces. Dincolo de starea obiectiv n care se afl cele dou fon
duri, n sensul c unul dintre ele are acces la calea public, dar nu i fondul nveci
nat, art. 617 NCC introduce o nuan sesizabil privitoare la m odul concret n care
se nate dreptul de trecere pentru proprietarul locului nfundat . Situaia obiectiv
n care se gsete acesta din urm face ca el s dobndeasc e x lege, prin m a
nifestarea sa unilateral de voin, dreptul de a i se perm ite trecerea pe fondul
vecinului su. Este raiunea pentru care acest drept a fost calificat ca fiind un drept
p o te sta ti\/3]. P unerea lui n valoare urm eaz a se realiza n anum ite condiii pre
vzute de art. 617 alin. (2) NCC, n una dintre m odalitile juridice reglem entate de

111 A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1504/1976, n R.R.D. nr. 2/1977, p. 65; Trib.
Suprem , s. civ., dec. nr. 1263/1973, n R.R.D. nr. 12/1973, p. 156.
(2) C .S.J., s. civ., dec. nr. 195/1992, n D reptul nr. 2/1993, p. 76; a se vedea A l . G eamn ,
Servitutea de lum in n d reptu l rom n a ctual i consecinele ei, n Dreptul nr. 9/2000, p. 31.
[3] A se vedea V. S toica , op. cit. (2009), p. 122.

82

D re p tu rile re ale p rin cip a le

art. 619 NCC: nelegerea prilor, hotrrea judectoreasc ori uzucapiunea


special de 10 ani instituit n m aterie.
Trebuie ns s deosebim dreptul de trecere ca lim it legal a exerciiului drep
tului de proprietate privat de eventuala servitute de trecere constituit n condiiile
prevzute de art. 755 i urm. NCC. O asem enea servitute constituie un veritabil
dezm em brm nt al dreptului de proprietate, pentru a crui constituire nu mai este
necesar a fi ndeplinite condiiile prevzute de legea fundam ental civil pentru do
bndirea dreptului de trecere peste fondul nvecinat. Nim ic nu se opune constituirii
unei servitui de trecere prin acordul prilor privitoare la un teren ce are ieire la
calea public, dac cei doi proprietari consider c trecerea pe fondul unuia dintre
ei apare ca fiind m ai lesnicioas pentru proprietarul fondului dom inant, dup cum
nu are a fi exclus constituirea unei asem enea servitui chiar n privina unor fo n
duri care nu sunt nvecinate.
C ert este un lucru: aa dup cum s-a observat, fie c este vorba despre pune
rea n valoare a dreptului legal de trecere, fie de constituirea unei servitui de tre
cere prin fapta om ului ca dezm em brm nt al dreptului de proprietate, proprietarul
fondului care suport trecerea celuilalt proprietar i poate exercita toate prerogati
vele dreptului de proprietate asupra fondului su, inclusiv asupra poriunii m ateriale
pe care a dobndit dreptul de trecere cellalt proprietar, cu condiia de a nu m pie
dica ntr-un fel oarecare aceast trecere. La rndul su, pe tem eiul dreptului do
bndit n condiiile legii ori prin fapta om ului, proprietarul fondului dom inant exer
cit practic anum ite acte de folosin asupra terenului celuilalt proprietar. Apar,
astfel, a fi exercitate n com un prerogative ale dreptului de proprietate privat asu
pra aceluiai bun, fr ca prin aceasta s putem vorbi de o coproprietate; izvorul
acestui exerciiu com u n este diferit: ntr-un caz legea, n cellalt voina prilor.
90. N oiunea de fond lipsit de acces la calea p ublic. nainte de a delim ita
aceast noiune, nelegem a pune n discuie o problem ce ine de titularul drep
tului legal de trecere. A rticolul 617 NCC dispune c p ro p rietarul unui fond fr ac
ces la calea public poate cere s i se perm it trecerea pe fondul vecinului su ce
are un asem enea acces; aceasta nseam n c, n prim ul rnd, titular al dreptului n
discuie este proprietarul fondului nfundat , n term inologia fostului Cod civil ro
m n. n condiiile aplicrii dispoziiilor art. 616 din acest din urm cod, care regle
m entau aa-zisa servitute legal de trecere, ce avea, n consecin, acelai obiect,
practica ju dectoreasc a fost confruntat cu problem a de a se ti dac i alte
persoane ce stpnesc un asem enea im obil cu un alt titlu, cum ar fi posesia ori
detenia precar, sunt ndreptite s acioneze n justiie pentru recunoaterea
dreptului de trecere peste terenul nvecinat cu ieire la calea public. A ceast
problem s-ar putea pune i sub regim ul noilor prevederi legale n m aterie.
R spunsul practicii judiciare anterioare a fost nuanat. Astfel, o curte de apel a
artat c instituirea unui drept de servitute de trecere este legat n m od direct de
situaia un o r fonduri nvecinate, ea viznd asigurarea accesului la calea public i
punerea n valoare a im obilului lipsit de aceast posibilitate. Plecnd de la aceast
prem is, instana a considerat c o restrngere a categoriei titularilor unor asem e
nea aciuni n justiie la proprietarii fondurilor apare nejustificat . Aa fiind, ea a
decis n sensul c este just a considera c o extindere a sferei titularilor unei ac
iuni de stabilire a servituii de trecere are a fi ngduit ct vrem e esenial

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

83

rm ne nevoia de a asigura accesul la un im obil fr ieire la calea public111,


deoarece dintr-o astfel de perspectiv poate fi acceptat ideea c nu doar persoa
na care i poate dovedi n mod riguros calitatea de proprietar, ci i un p o se so r al
unui im obil fr ieire la calea public poate avea calitate procesual activ ntr-o
aciune n justiie prin care s solicite recunoaterea dreptului de trecere, ct
vrem e acesta, dei nu este nc proprietar, are anim us dom ini, deci intenia de a se
com porta ca un veritabil proprietar, exercitnd o stpnire de fapt asupra bunului,
specific, ce i ofer aparena unui veritabil drept de proprietate121.
Dim potriv, aceeai instan a decis c aceast extindere nu poate m erge pn
la a se considera c i un detentor precar ar putea introduce aciunea pentru
recunoaterea unui drept de servitute de trecere, deoarece el nu posed pentru
sine i nu se com port ca un veritabil proprietar. El se afl ntr-o poziie de depen
den n raport cu proprietarul nsui, puterile sale juridice fiind lim itate n mod
sever la ceea ce a convenit cu proprietarul prin actul juridic n tem eiul cruia s-a
nscut detenia precar131.
De asem enea, trebuie precizat c de dreptul de trecere analizat poate beneficia
nu num ai proprietarul unui teren lipsit de acces la calea public, dar i p roprietarul
unei construcii aflat n aceeai situaie141; nsui noul Cod civil folosete term enul
de fon d , nu de teren.
{p rin fond lipsit de acces la calea public (loc nfundat) se nelege acel teren
care este nconjurat de alte diferite proprieti, fr ca titularul dreptului de proprie
tate asupra fondului dom inant s aib vreo alt posibilitate de ieire la calea
public[50
n practica judectoreasc s-a decis c noiunea de loc nfundat cuprinde nu
num ai acel im obil care se afl ntr-o situaie de im posibilitate absolut n privina
accesului la calea public, ci i pe acela pentru care acest acces ar prezenta
inconveniente grave sau ar fi periculos. Dim potriv, ori de cte ori locul are ieire la
calea public pe un drum care, n anum ite m prejurri, este im practicabil, dar care
poate deveni practicabil cu oarecare cheltuieli, dispoziiile art. 616 fostul C. civ. nu
i mai gsesc aplicarea. Rm ne la aprecierea suveran a instanei s hotrasc,
n funcie de situaia de fapt, asupra consecinelor unor astfel de inconveniente i
greuti161. n orice caz, suprem a instan a decis c din dispoziiile art. 618 i
art. 634 fostul C. civ. rezult c la constituirea unui drept de servitute de trecere
trebuie s se in seam a i de interesul celui ce urm eaz s suporte consecinele
ei, i nu s se ia n considerare, n mod precum pnitor i exclusiv, interesul celui

111 A se vedea C.A. Cluj, s. civ., mun. i asig. soc., min. i fam ., dec. nr. 2426/R din 27
octom brie 2006, n B.C.A. nr. 1/2007, p. 6.
[2] Ibidem .
[3] Ibidem .
[4J A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 677.
15) A se vedea I.C .C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 1214 din 17 februarie 2005, n
J.S.C . 2005, p. 55.
16) A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 2275/1991, n Dreptul nr. 8/1992, p. 85 i dec.
nr. 572/1990, n D reptul nr. 1/1991. A se vedea i P. P e r ju , Sintez teoretic a ju risp ru denei in sta n e lo r din circum scripia C urii de A p e l Suceava n m aterie civil, n Dreptul
nr. 5/1995, p. 44.

84

D re p tu rile re ale p rin cip a le

ce urm eaz s beneficieze de dreptul de trece re[1], i c, din m om ent ce proprieta


rul fondului are ieire la drum ul public, chiar n condiii mai m povrtoare, cum ar fi
lungim ea drum ului, nu se ju stific recunoaterea unei servituti de trecere pe un
drum mai scurt, ce s-ar situa pe fondul proprietarului nvecinat121. T ot astfel, ntr-o
alt situaie, dar n aplicarea aceluiai principiu, suprem a instan a decis c este
de luat n considerare aprarea prilor m potriva crora se cere recunoaterea
dreptului de servitute de trecere asupra fondului lor, n sensul c trecerea unor
autovehicule n im ediata apropiere a casei lor, veche de peste 100 de ani, le-ar
putea produce mari pagube131.
Situaia de fond lipsit de acces la calea public nu trebuie s rezulte din fapta
titularului dreptului de proprietate asupra acestuia; ea trebuie s rezulte dintr-un
caz fortuit i - chiar dac mai rar de conceput n practic - dintr-un caz de for
m ajor.
Totui, art. 618 alin. (2) NCC dispune c, atunci cnd lipsa accesului la calea
public este im putabil proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi sta
bilit num ai cu consim m ntul proprietarului fondului care are acces la calea pu
blic i cu plata unei duble despgubiri.
n orice caz, nu mai este loc nfundat acel teren nvecinat cu altul care are ac
ces la calea public, iar proprietarul acestuia din urm l-a dobndit i pe prim ul141.
De asem enea, dac lipsa accesului la calea public este rezultatul unui contract
de vnzare, al unui contract de schim b ori al unei operaiuni de partaj, precum i al
oricrui alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerut dect acelor proprietari care, n
urm a ncheierii unor asem enea acte juridice translative ori declarative de proprieta
te, au dobndit n proprietatea lor partea de teren pe care se fcea anterior tre
cerea. Altfel spus, urm are a ncheierii unui act juridic, titularul dreptului de trecere
nu poate schim ba m odul de exercitare a acestui drept.
N oiunea de ca le p u b lic la care se dobndete acces n condiiile art. 617620 NC C nu este definit de niciunul dintre ele, astfel c ea urm eaz a fi raportat
la ceea ce ordonana G uvernului n m aterie stabilete ca fiind drum deschis circu
laiei publice , adic orice drum public, precum i orice drum de utilitate privat ca
re asigur, de regul, accesul nediscrim inatoriu al vehiculelor i al pietonilor [art. 4
lit. a) din O.G . nr. 43 din 28 august 1997 privind regim ul drum urilor151]. A a fiind,
chiar dac sub regim ul fostului Cod civil, n practica judiciar s-a decis n mod ju
dicios n sensul c nu este cale public un drum de arin , adic un drum cruia i
se d o ntrebuinare lim itat, cu caracter tem porar, prin convenia mai m ultor pro
prietari, d o a r p e n tru transportul recoltelor, drum care, cu excepia acestei perioa- 1*345

[1)
A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 2154 din 18 m artie 2005, n J.S.C .
2005, p. 57-58.
I2) I.C .C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 4886 din 6 iunie 2005, n J.S.C . 2005, p. 62.
[3) A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 2154 din 18 m artie 2005, n B.C.
nr. 1/2006, p. 20.
[4) A se vedea C.A. Bacu, dec. nr. 617/1996, n Jurisprudena Curii de Apel Bacu pe
anul 1996, p. 16.
[5) R epublicat n M. Of. nr. 237 din 29 iunie 1998, m odificat ulterior n mai multe rnduri.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

85

de precis determ inate ca scop, este inexistent, fiind arat i sem nat, dup culege
rea acelor recolte, cu culturi de toam n[1].

_g>1. ntinderea.^4 modul de stabilire a dreptului de trecere. Jn concepia nou


lui Cod civil, din m om ent ce proprietarul fondului nfundat are dreptul s i se per
m it trecerea pe fondul vecinului su spre calea public, punerea n valoare a
acestui drept prin stabilirea att a ntinderii sale, ct i a m odului de exercitare are
a fi determ inat sau p rin nelegerea prilor, sau p rin hotrre judectoreasc, adi
c prin justiie; de asem enea, el poate fi dobndit printr-o folosin continu exer
citat tim p de 10 ani, adic prin uzucapiune.
A rticolul 617 alin. (2) NCC stabilete ca trecerea s se fac n condiii de natur
a aduce o m inim stnjenire" exercitrii dreptului de proprietate asupra fondului cu
acces la calea public, iar dac mai m ulte fonduri vecine dispun de un asem enea
acces, trecerea urm eaz a se face pe fondul cruia i s-ar aduce cele mai puine
prejudicii . S-a observat ns c, dac prile convin asupra locului pe care va fi
exercitat dreptul de trecere, nu mai este necesar ndeplinirea criteriilor orientative
enunate de art. 617 alin. (2) pentru stabilirea coninutului acestui drept[2].
Num ai n absena unui acord al prilor n acest sens proprietarul locului fr
acces la calea public va putea cere instanei de ju decat s stabileasc att
nsi existena dreptului de trecere, ct i locul, ntinderea i condiiile de exercita
re. Bunoar, sub regim ul aplicabil fostei servitui legale de trecere, n practica ju d i
ciar s-a decis c efectuarea unor lucrri precum nlturarea ctorva pom i fructiferi
tineri i, eventual, refacerea traseului unei desprituri nu sunt de natur s repre
zinte un im pedim ent la afectarea unei suprafee de teren la constituirea unui drept
de trecere, proprietarul fondului aservit avnd a fi despgubit de proprietarul fo n
dului care cere recunoaterea dreptului de trece re[3].
Noul Cod civil prevede i posibilitatea stabilirii dreptului legal de trecere prin
uzucapiune, term enul acesteia fiind cel com un - n prezent - n m aterie, de 10 ani.
A ceasta nseam n c, prin ipotez, cel care stabilete astfel m odul de exerci
tare a dreptului de trecere este nsui proprietarul locului fr acces la calea
public, dincolo ns de voina proprietarului; pentru c, dac proprietarul fondului
aservit este de acord cu condiiile concrete de exercitare a trecerii pe fondul su,
atunci exist nelegerea prilor ; dac un asem enea acord nu s-a realizat, atunci
proprietarul fondului lipsit de trecere la calea public se va adresa, aa cum am
artat mai sus, instanei de judecat. Dar poate el, prin actele de exercitare a
dreptului de trecere, s stabileasc prin propria-i voin ntinderea i m odul de
exercitare a dreptului de trecere n discuie prin uzucapiune? n concepia noului
Cod civil, rspunsul este afirm ativ. Aceast soluie a fost criticat, ni se pare pe
drept cuvnt, n doctrina recent consacrat noului Cod civil, deoarece uzucapiunea este un mod de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, *2

1] A se vedea C.A. Suceava, s. civ., dec. nr. 692/1994, publicat i com entat n P. P erju ,
loc. cit., p. 44.
2; A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 123.
3; A se vedea C.A. Cluj, s. civ., mun. i asig. soc., min. i fam ., dec. nr. 1694/R din 4 oc:om brie 2004, n B.J. 2004, Ed. Lum ina Lex, Bucureti, 2005, p. 120.

86

D re p tu rile re ale p rin cip a le

astfel c nu se justific aplicarea ei pentru stabilirea coninutului unei lim itri legale
a dreptului de proprietate111.
^ 2 J D e s p g u b iri; stingerea dreptului de trecere. Spre deosebire de art. 616
fostul C. civ., care prevedea n m od expres c aa-zisa servitute legal de trecere
se stabilea cu titlu oneros, proprietarul fondului dom inant avnd ndatorirea de a
despgubi pe proprietarul fondului care o suporta , noul Cod civil nu m ai prevede
n mod expres acest caracter al dreptului legal de trecere; nu mai puin, el rezult
att din dispoziiile art. 618, care vorbete despre obligaiile de plat a dublului
despgubirii , dar mai ales, chiar dac n mod indirect, din prevederile art. 620,
care reglem enteaz prescripia aciunii n despgubiri pe care o poate exercita pro
prietarul fondului ce suport accesul la calea public al proprietarului lipsit de un
asem enea acces, precum i de restituirea despgubirilor ncasate . Dei noul cod
nu dispune nim ic n acest sens, despgubirile vor putea fi stabilite prin acordul
prilor ori, n caz de litigiu, de ctre instana de judecat. Din acest punct de ve
dere, sub regim ul vechiului Cod civil, instana suprem a decis, n mod judicios, c
aciunea n despgubiri prevzut de textele n m aterie are ca obiect paguba p ri
cinuit fondului aservit, i nu folosul pe care calea de trecere l aduce proprietarului
fondului dom inant, iar n ipoteza executrii unor lucrri trebuincioase pentru exer
ciiul servituii, ele se im put proprietarului fondului dom inant; ns, atunci cnd tre
cerea servete i fondului aservit, cheltuielile au a fi suportate, proporional cu
foloasele culese , i de proprietarul acestui fond[2].
Titularul dreptului de servitute trebuie s i exercite dreptul n lim itele titlului
su, nelegnd prin acest titlu tem eiul juridic al dobndirii dreptului de trecere,
respectiv convenia prilor, hotrrea ju dectoreasc ori uzucapiunea, n aceast
din urm situaie cu rezerva artat mai sus, fr a putea face, nici pe fondul supus
servituii, nici pe fondul pentru care servitutea a fost nfiinat, vreo schim bare
m povrtoare fondului aservit. La rndul lui, nici proprietarul acestuia din urm nu
va putea scdea sau face incom od exercitarea servituii de ctre proprietarul
fondului dom inant131.
De asem enea, nu vedem de ce nu s-ar aplica i n prezent principiul potrivit cu
care proprietarul fondului aservit, pentru care servitutea a devenit prea m po vr
toare, va putea oferi proprietarului fondului dom inant un alt loc de trecere, fr ca
acesta din urm s l poat refuza (art. 634 teza a IIl-a fostul C. civ.).
n practica judectoreasc s-a decis n sensul c acest principiu trebuie inter
pretat raional, fiind aplicabil att n cazurile n care proprietarul fondului aservit,
pentru care servitutea a devenit prea m povrtoare, a oferit proprietarului fondului
dom inant o alt trecere la calea public, dar i n cazul n care acestuia din urm i
se deschide o cale de natur s i asigure trecerea n aceleai condiii. Dac o ser
vitute stabilit prin titlu n anul 1933 pentru trecere cu piciorul i crua, folosit n
prezent pentru trecere cu un autovehicul, este de natur s slbeasc o construc
ie a proprietarului fondului aservit, pretenia proprietarului fondului dom inant de a*3
111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 680.
!2) A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 4081 din 17 mai 2005, n J.S.C .
2005, p. 59-60.
[3] A se vedea C .S.J., s. civ., dec. nr. 1123/1990, n D reptul nr. 7-8/1991, p. 127.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

87

exercita n continuare dreptul de servitute iniial stabilit, dar cu autovehicule, deci


peste lim itele avute n vedere de pri la constituirea servituii, reprezint o exerci
tare abuziv a dreptulu i de servitute; ea justific cererea proprietarului fondului
aservit de nchidere a dreptului de acces al proprietarului fondului dom inant pe
terenul proprietatea sat1].
Tot n practica judiciar s-a decis c despgubirea trebuie s acopere echiva
lentul lipsei de folosin a terenului de ctre proprietarul fondului aservit , la pre u l
de c ir c u la ii. Ni se pare c soluia va putea fi reinut num ai n situaia n care
proprietarul fondului ce suport trecerea la calea public n folosul proprietarului
nvecinat a indisponibilizat o parte din terenul su special n acest scop; dac
ns trecerea este folosit de am bii proprietari, nivelul despgubirii va trebui s ia
n considerare acest fapt. De asem enea, fosta instan suprem a decis c pro
prietarul fondului pe care se va realiza trecerea nu poate avea pretenia de a i se
acorda teren n com pensaie, dar c prile pot recurge la o asem enea m odalitate
de despgubire, situaie n care sunt inute s ndeplineasc form alitile prevzute
de lege pentru schim bul de tere nuri[3].
n orice caz, s-a apreciat c, sub regim ul noului Cod civil, dac dreptul de trece
re a fost dobndit prin uzucapiune, proprietarul locului nfundat nu va datora celui
lalt proprietar nicio despgubire141.
Articolul 620 NCC dispune c term enul de prescripie p en tru aciunea n desp
g u b iri pe care o are proprietarul fondului aservit m potriva proprietarului fondului
dom inant ncepe s curg din m om entul stabilirii dreptului de trece re . Textul este
lim pede; singura observaie pe care o facem este c noiunile de fond dom inant i
de fond aservit specifice m ateriei servituilor sunt utilizate i pentru ceea ce re
prezint, n concepia noului Cod civil, nu o servitute legal, ci o lim it legal a
exerciiului dreptului de proprietate privat.
Dac dintr-un m otiv anum e nceteaz dreptul de trecere, proprietarul fondului
aservit este dator s restituie despgubirea ncasat, cu deducerea pagubei su
ferite n raport cu durata efectiv a exercitrii dreptului de trecere.
Nu trebuie confundat ns prescripia dreptului la despgubiri cu o eventual
prescriere a nsui dreptului de trecere. Articolul 617 alin. (3) NCC prevede in term inis c dreptul de trecere este im prescriptibil. Teza a ll-a a aceluiai alineat
dispune ns c el se stinge n situaia n care fondul dom inant dobndete un alt
acces la calea public. Dup cum s-a decis n practica judiciar, nu mai este loc
nfundat acel teren care se nvecineaz cu un altul, care are acces la calea publi
c, iar proprietarul su a dobndit i proprietatea terenului nvecinat, iniial fr un
asem enea acces[5).*2345

m A se vedea C.A. lai, dec. nr. 1827 din 3 decem brie 1999, n M. G ai , M.M. P ivniceru ,
op. cit., p. 21.
[2] A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 136/1994, n Dreptul nr. 5/1995, p. 79.
[3] Ibidem, precum i Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 357/1970, n R.R.D. nr. 8/1970, p. 169.
[4] A se vedea V. S t o ic a , op. cit., p. 125.
[5] A se vedea C.A. Bacu, dec. nr. 617/1996, n Jurisprudena Curii de Apel Bacu pe
anul 1996, p. 16.

D re p tu rile re ale p rin cip a le

88

C. Alte limite lei


93. Precizri preliminare. Sub aceast titulatur, n ultim ul paragraf al prim ei
-se ciu n i - lim itele legale ale dreptului de proprietate privat - din capitolul consa
crat acestui drept, noul Cod civil reglem enteaz alte lim ite , cteva situaii speciale
n care, pentru satisfacerea unor interese de ordin public sau de ordin privat, titu
larul dreptului de proprietate asupra unui teren sau asupra unui alt bun i vede
restrns exercitarea prerogativelor dreptului su, cu posibilitatea corespunztoare
pentru alt proprietar de a beneficia , voit ori chiar fortuit, de acele restrngeri. Sunt
reglem entate astfel: dreptul de trecere pentru utiliti (art. 621); dreptul de trecere
pentru efectuarea unor lucrri (art. 622); dreptul de trecere pentru reintrarea n
posesie (art. 623) i starea de necesitate (art. 624). De asem enea, art. 625 NCC,
sub titulatura de reguli speciale , dispune c toate ngrdirile dreptului de proprie
tate privat reglem entate de seciunea care le cuprinde se com pleteaz cu dispo
ziiile legilor speciale privitoare la regim ul ju ridic al anu m itor categorii de bunuri,
cum ar fi: terenurile i construciile de orice fel, pdurile, bunurile din patrim oniul
naional-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum i alte asem enea.
Este raiunea pentru care vom evoca pe scurt, ntr-o seciune aparte, regim ul ju ri
dic al unora dintre aceste categorii de bunuri.
Precizm c, potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011 privind punerea n aplicare a
noului Cod civil, toate aceste alte lim ite ale exerciiului dreptului de proprietate
privat au fi aplicate num ai situaiilor juridice nscute ulterior intrrii n vigoare a
noului cod.
_94. Dreptul de trecere pentru utiliti. Potrivit art. 621 NCC, proprietarul unui
fond este obligat s perm it trecerea prin ori pe fondul su a reelelor edilitare ce
deservesc fonduri nvecinate ori din aceeai zon, cum ar fi conductele de ap, de
gaz sau alte asem enea, a canalelor i a cablurilor electrice, subterane ori aeriene,
dup caz, precum i a oricror alte instalaii sau m ateriale ce au aceeai finalitate.
Precizm c, spre deosebire de dreptul de trecere recunoscut de art. 617 NCC
proprietarului lip sit de acces la calea public!d re p tu l de trecere pentru utiliti este
recunoscut n beneficiul celui care le realizeaz i privete ori fondurile nvecina
tef, ori fonduri din acee ai z o n , fr a fi nvecinate; proprietarul acestor fonduri
este obligat s perm it trecerea peste ori prin fondul su a oricror instalaii, con
ducte, m ateriale ori alte asem enea. Cel mai adesea, acest drept special de tre
cere este n interes public, pentru c lucrrile pot fi realizate n beneficiul unor co
m uniti cu diferii proprietari de fonduri: strzi, cartiere, cvartale, sate, aezri mai
m ici etc. Precizm c nu intereseaz cine efectueaz lucrrile, n m aterialitatea lor,
putnd fi vorba despre societi private ori regii autonom e de stat. C eea ce intere
seaz n situaia dat este raportul dintre dou fonduri ce aparin unor proprietari
diferii; proprietarul unuia dintre ele este obligat s perm it efectuarea lucrrilor,
cellalt ori ceilali proprietari trebuie s perm it aceasta.
A a fiind, nu credem c acest drept special" de trecere, chiar instituit de lege art. 621 NCC - , este recunoscut num ai n interes public, nu i n interes privat111.

m A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 120.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

89

Bunoar, art. 646 NCC prevede, printre cazurile de coproprietate forat, b u


nurile com une afectate utilizrii a dou sau mai m ultor fonduri, cum ar fi o central
term ic sau alte instalaii care deservesc dou sau m ai m ulte cldiri, un drum
com un ntr-un cartier de locuine sau alte asem enea bunuri . Or, dac ar trebui s
fie efectuate alte lucrri ori instalaii la aceste bunuri coproprietate forat, pentru a
cror realizare ar trebui s se treac peste ori printr-un fond nvecinat proprietatea
altei persoane, este evident c asem enea lucrri s-ar realiza n interes privat.
Articolul 621 alin. (2) NCC im pune o condiie restrictiv pentru realizarea lucrri
lor ori a instalaiilor prevzute de prim ul su alineat: obligaia de a perm ite trecerea
pentru utiliti subzist num ai n situaia n care trecerea prin alt parte ar fi im po
sibil, periculoas sau foarte costisitoare. Sarcina probei existenei acestor m pre
jurri revine proprietarului fondului care va beneficia de acest drept special de
trecere.
ns, n toate cazurile, proprietarul obligat s perm it trecerea prin fondul su
are dreptul la plata une i ju s te despgubiri care, n ipoteza realizrii unor utiliti noi,
trebuie s fie prealabil [art. 621 alin. (3) NCC]. Prile interesate pot s se ne lea
g asupra cuantum ului acestor despgubiri; n caz de nenelegere, dei textul nu
dispune, credem c urm eaz a decide instana de judecat.
Din raiuni econom ice, cldirile, curile i grdinile lor sunt exceptate de la insti
tuirea acestui drept de trecere pentru realizarea de utiliti, dac o asem enea tre
cere are ca obiect conducte i canale subterane, n cazul n care acestea sunt uti
liti noi.
In sfrit, precizm c acte norm ative speciale privitoare la regim ul ju ridic al
apelor, al producerii i exploatrii energiei electrice i gazelor naturale, al m inelor
instituie, sub denum irea de d re p t de trecerd' ori de d re p t de uz i de servitute",
anum ite obliga ii de natur adm inistrativ ce revin proprietarilor ori deintorilor de
terenuri riverane sau necesare exploatrii bogiilor naturale proprietate public,
obiect al acestor reglem entri. Preferm s le prezentm pe scurt legate de dezm em brm intele dreptului de proprietate, chiar dac ele nu constituie asem enea
dezm em brm inte.

Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri. Sub aceast sintagm


aparent cuprinztoare, art. 622 NCC reglem enteaz dou lim itri ale dreptului de
proprietate privat ce in tot de raporturile de bun vecintate, i anum e: obligaia
unui proprietar de a perm ite folosirea fondului su pentru efectuarea unor lucrri
necesare fondului nvecinat, precum i obligaia de a perm ite accesul vecinului pe
terenul su pentru tierea crengilor i culegerea fructelor, se nelege, ale arborilor
mari ori ale pom ilor fructiferi aflai pe terenul vecinului beneficiar al dreptului co
respunztor, respectiv de a efectua lucrrile i de a tia crengile i culege fructele.
S oluia legiuitorului este neleapt i de natur a pune capt unor conflicte care,
pn la aceast reglem entare, puteau fi soluionate de instan mai degrab pe
principiul echitii i al abuzului de drept, n caz de opoziie, adeseori nentem eiat,
a proprietarului vecin de a consim i la efectuarea lucrrilor de ctre un alt proprietar
nvecinat, prin folosirea fondului su.
C redem ns c denum irea textului -d re p tu l de trecere pentru efectuarea unor
lucrri (art. 622) - nu corespunde pe deplin prim ei sale ipoteze - perm iterea fo lo
sirii fondului pentru efectuarea unor lu crri necesare fondului nvecinat; n realitate,

90

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

n practic este foarte posibil s nu fie vorba num ai despre obligaia de a consim i
la trecerea peste fond, ci chiar la suportarea unor lucrri tem porare realizrii
lucrrilor necesare , cum ar fi ridicarea unei schele ori a unui alt eafodaj. Dreptul
de trecere se verific ns n cea de-a doua ipotez a textului, anum e folosirea
terenului nvecinat pentru tierea crengilor i culegerea fructelor.
Subliniem ns c, pe de o parte, am bele ipoteze au n vedere un drept cu ca
ra cte r tem porar, iar, pe de alt parte, partea final a art. 622 alin. (1) NCC dispune
c acest drept poate conduce la acordarea de desp gub iri pentru titularul fondului
care suport trecerea ori efectuarea lucrrilor, ns num ai dac este cazul .
De asem enea, prin trim iterea pe care o face la dispoziiile art. 621 alin. (2) NCC
am intite mai sus, art. 622 alin. (2) dispune c dreptul de trecere recunoscut n con
diiile prim ului su alineat poate fi recunoscut num ai dac efectuarea lucrrilor,
tierea crengilor ori culegerea fructelor prin alt parte ar fi im posibil, periculoas
ori foarte costisitoare.
,9 6 ^ Dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie. Potrivit art. 623 alin. (1)
NCC, proprietarul unui fond nu poate m piedica accesul altei persoane pentru a
redobndi posesia unui bun al su, ajuns ntm pltor pe fondul proprietatea sa, cu
condiia de a fi fost ntiinat n pre a la b il despre intenia celui ce dorete s i fo lo
seasc fondul n acest scop. Acest drept de trecere poate fi com plet strin de
raporturile de vecintate, dup cum le poate presupune. n definitiv, ne ntrebm
dac este chiar un drept subiectiv, lim it a exerciiului dreptului de proprietate
privat, ori sim pl toleran, im pus de existena unor raporturi sociale corecte i
civilizate. n orice caz, legiuitorul a neles a m erge pn la capt cu juridicizarea
ipotezei n discuie, deoarece art. 623 alin. (2) NCC dispune c, n toate cazurile,
proprietarul fondului care perm ite trecerea pentru reintrarea n posesie are dreptul
la o just despgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea n posesie, pre
cum i pentru cele pe care bunul (cutat i astfel gsit i recu perat) le-a cauzat
fondului (su). Suntem tentai s spunem: n caz de nenelegere, va decide instana
judectoreasc.
- 97. Starea de necesitate. Situaia reglem entat de art. 624 NCC nu mai are n
vedere un drept de trecere, ci o lim it legal a exerciiului dreptului de proprietate
ce poate s apar ntr-o m prejurare com plet strin de voina prilor, anum e n
caz de stare de necesitate. Potrivit alin. (1) al textului m enionat, n ipoteza n care
o persoan a folosit ori a distrus un bun ce aparine unei alte persoane, ns ntr-un
scop bine determ inat, dar fortuit, anum e pentru a apra pe sine ori pe altul de un
pericol im inent , proprietarul bunului folosit ori chiar distrus are dreptul s cear o
despgubire echitabil de la cel care (astfel) a fost salvat ori i-a salvat propriul
su bun.
A parent oarecum anodin, textul im pune cel puin dou precizri: mai nti, per
soana care folosete bunul altuia pentru a se apra pe sine ori pe altul trebuie s
fie ntr-un pericol im inent, evident real i serios, nu im aginar, pe cale s se produc
ori n curs s se produc; n al doilea rnd, cel al crui bun a fost folosit ori distrus
n acest scop are dreptul s cear o despgubire echitabil de la cel salvat. n

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

91

realitate, aa dup cum s-a observat111 n mod judicios, n ipoteza dat nu este vo r
ba despre o despg ubire , fapta celui ce folosete bunul neavnd caracter ilicit;
starea de necesitate exclude caracterul ilicit al faptei; proprietarul bunului folosit va
prim i o indem nizaie de la cel salvat . Dim potriv, proprietarul care a provocat ori a
favorizat pericolul nu va mai fi indem nizat pentru folosirea ori chiar distrugerea
bunului su [art. 624 alin. (2) NCC].
2 3 .3 . Lim itele conven io n a le

98. Precizri prealabile. Dreptul de proprietate confer titularului su anum ite


prerogative, atribute sau puteri - posesia, folosina i dispoziia - , pe care acesta le
exercit n m od direct i nem ijlocit asupra bunului care form eaz obiectul dreptului
su, aa dup cum se spune cu deplin tem ei, fr intervenia unei alte persoane.
Ca orice drept subiectiv ns, dreptul de proprietate se exercit n cadrul unor
raporturi sociale, convertite adeseori n raporturi juridice: n exerciiul atributelor
recunoscute titularului dreptului, acesta poate ncheia diverse acte juridice care
privesc obiectul m aterial al dreptului su, bunul proprietatea sa. Poate proprietarul
s i lim iteze, prin voina sa, exercitarea unora dintre aceste prerogative? R s
punsul la aceast ntrebare este dat aparent lim pede, pentru prim a dat ca prin
cipiu general n legislaia noastr civil, de dispoziiile art. 626 NCC, potrivit cu care
proprietarul poate consim i la lim itarea dreptului su prin acte juridice, dac nu
ncalc (astfel) ordinea public i bunele m oravuri . Aadar, proprietarul poate, prin
propria-i m anifestare de voin liber exprim at, s consim t la lim itarea dreptului
su ; or, aceasta nseam n c proprietarul poate s ncheie acte ju ridice prin care
consim te la lim itarea exerciiului al nsei atributelor pe care i le confer dreptul de
proprietate. Prin raportare la aceste atribute - posesia, folosina i dispoziia - ,
este de observat c niciodat proprietarul nu va putea consim i la lim itarea pose
siei sale, aceasta ar fi un non-sens juridic; ca stare de fapt, posesia sem nific, pen
tru proprietar, stpnirea bunului cu anim us sib i hab endi corespunztor dreptului
su de proprietate; iar dac o alt persoan a intrat n stpnirea bunului i se con
sider ea nsi proprietar, aceasta nseam n negarea dreptului adevratului
proprietar. De asem enea, privitor la prerogativa folosinei bunului, nc trebuie s
distingem . ntr-adevr, dac proprietarul transm ite folosina bunului su ctre o alt
persoan n tem eiul unui act ju ridic - de exem plu, un contract de nchiriere - , pro
cednd astfel el nu face dect s pun n valoare posibilitatea conferit de prero
gativa folosinei de a pune bunul n valoare n interesul su, culegnd astfel fru c
tele civile produse de bun; ntr-o asem enea situaie, proprietarul nu consim te nici
decum la lim itarea dreptului su. Dim potriv, dac proprietarul unui teren se
oblig fa de proprietarul nvecinat s nu construiasc pe terenul su la o distan
mai m are dect i perm it norm ele legale aplicabile n m aterie, fr ca prin aceasta
s se constituie un drept de servitute de a nu zidi, prin m anifestarea sa de voin el
consim te la o lim itare a deplinei folosine a terenului proprietatea sa.
n orice caz, trebuie s distingem aceast situaie ce are ca tem ei juridic voina
prilor de m prejurarea n care s-ar crea o anum it ngduin ntre proprietarii ve
111 A se vedea M. N icolae , C odex luris Civilis, tom ul I, N oul C od civil. Ediie critic,
Ed. U niversul Juridic, Bucureti, 2012, p. 177, nota 3.

92

D re p tu rile reale p rin cip a le

cini, fr ca acetia s se oblige la m eninerea ei cu vreun titlu; n aceast ipotez,


titlul este dat num ai de starea de fapt astfel creat i dureaz att tim p ct este
perm is de cel ce o tolereaz; beneficiarul ei nu o poate redobndi prin ju stiie [1].
Cel mai adesea ns problem a lim itrii dreptului de proprietate se pune cu privi
re la exercitarea prerogativei dispoziiei, n special aceea a dispoziiei juridice. Din
acest punct de vedere, n prim ul rnd proprietarul poate consim i la constituirea
asupra bunului su a unui dezm em brm nt al dreptului de proprietate - dreptul de
uzufruct, de uz, de abitaie, dreptul de superficie ori de servitute. A ceasta nseam
n c titularul unui dezm em brm nt al dreptului de proprietate va exercita anum ite
atribute ale acestui drept prin constituirea unui alt drept real, opozabil tuturor, in
clusiv adevratului proprietar care a desprit astfel exerciiul prerogativelor drep
tului su. Aadar, n cazul dezm em brm intelor, ne aflm , desigur, n prezena lim i
trii dreptului de proprietate prin voina proprietarului, ns cu consecina constitui
rii unor drepturi reale distincte, cu obiect specific, drepturi reale ce poart asupra
aceluiai bun, coexistnd privitor la acesta nuda proprietate i dezm em brm ntul
constituit de proprietar prin convenie sau prin testam ent.
O lim itare specific a exerciiului prerogativei dispoziiei juridice asupra unui bun
o constituie inalienabilitatea sa, im posibilitatea de a-l nstrina. A ceasta poate de
curge din lege - inalienabilitate legal - , astfel c o vom analiza separat, dup cum
ea poate rezulta din voina proprietarului, fiind vorba, n acest caz, de o inalienabili
tate voluntar, astfel cum vom vedea n cele ce urm eaz.

99._lnalienabilitatea voluntar. Clauza de inalienabilitate. Preciznd ntr-o


m aterie specific ideea cuprins n art. 626 NCC, potrivit cu care proprietarul poate
consim i la lim itarea dreptului su prin acte juridice, cu condiia de a nu fi nclcate
ordinea public i bunele m oravuri, art. 627 NCC perm ite in term inis, pentru prim a
dat n legislaia noastr civil, includerea n actele juridice translative de proprieta
te a unei clauze de inalienabilitate. ntr-adevr, potrivit alin. (1) al acestui text, prin
convenie ori prin testam ent se poa te interzice nstrinarea unu i bun, ns num ai
pen tru o durat de cel m ult 49 de ani, dac exist un interes serios i legitim
pentru a se proceda astfel.
Din acest punct de vedere, este de reinut c, potrivit art. 12 NCC, oricine poate
dispune de bunurile sale, dac legea nu prevede n m od expres altfel; or, dispozii
ile art. 626-629 NCC pe care le vom analiza n cele ce urm eaz p re v d n m od
expres altfel.
Sub regim ul fostului Cod civil rom n, problem a inalienabilitii dreptului de pro
prietate a fost m ult vrem e controversat n doctrin1[2]3, adm is, n anum ite circum
stane precise, n practica judectoreasc131. Totui, s-a observat c, n ultim a pe
rioad de aplicare a fostului Cod civil, att literatura ju ridic de specialitate, aproa
pe n unanim itate, ct i practica judectoreasc adm iteau posibilitatea inserrii
unei clauze de inalienabilitate n actele juridice translative de proprietate, urm nd a

[1] A se vedea C. B r s a n , N ota II decizia civil nr. 30/1983 a Tribunalului C ara-Severin,


n R.R.D. nr. 4/1984, p. 49-53.
[2] A se vedea, privitor la aceast controvers, n special O. U n g u r ea n u , C. M u n t ea n u ,
op. cit. (2008), p. 172-174; E. C h elar u , op. cit. (2009), p. 42-44 i autorii acolo citai.
[3] A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 400/1978, n C.D. 1978, p. 22.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

93

se ajunge la consacrarea ei legislativ, realizat prin dispoziiile noului Cod civil pe


care le discutm 111.
R evenind la dispoziiile art. 627 NCC, trebuie precizat c, pentru ca o clauz de
inalienabilitate s fie valabil, este necesar ndeplinirea mai m ultor condiii.
n prim ul rnd, ea poate fi dispus num ai p rin convenia p rilo r ori p rin testa
ment, obligaia de a nu nstrina bunul revine dobnditorului acestuia ca efect al
contractului ncheiat de pri sau im pus beneficiarului testam entului prin voina
unilateral exprim at de testa tor (de cuius). Aa fiind, aceasta nseam n c pro
prietarul unui bun nu va putea face niciodat o declaraie de inalienabilitate cu
privire la un anum it bun din patrim oniul su; o asem enea m anifestare de voin ar
fi lipsit de orice efect juridic.
n al doilea rnd, pentru validitatea clauzei de inalienabilitate, trebuie justificat
u n interes serios i le g itirrf; acesta ar putea fi: a l dispuntorului, cnd, bunoar,
proprietarul constituie un uzufruct n beneficiul altei persoane, creia i interzice
ns nstrinarea uzufructului, voind astfel a avea tot tim pul acelai uzufructuar pe
durata uzufructului constituit prin convenia prilor; a l dob ndito rului b un ului g ra
tificat de proprietar, dar care este o persoan nclinat a nu fi foarte riguroas cu
adm inistrarea patrim oniului ei; a l unui ter, cruia proprietarul tran sm it tor i co n
stituie o rent viager n sarcina dobnditorului cu titlu gratuit al b u n u lu i^1.
P relund soluia nscris att n art. 900-1 C. civ. francez, astfel cum acesta a
fost introdus n anul 1971, ct i n art. 1213 C. civ. Q ubec, art. 627 alin. (2) NCC
rom n prevede c dobnditorul poate fi autorizat de instana de ju decat s dis
pun totui de bunul ce i-a fost transm is afectat de o asem enea clauz, dac inte
resul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un
interes superior o im pune . Un asem enea interes superior poate conduce la redo
bndirea dreptului de a nstrina bunul de o parte ori de cealalt, fr vreo alt
lim itare a exerciiului dreptului de dispoziie ju ridic asupra acelui bun. De exem plu,
presupunnd c donatorul a fcut o donaie unor m em bri ai fam iliei sale, iar inte
resul legitim al unei eventuale clauze de inalienabilitate a bunului donat a constat
n m eninerea lui n cadrul fam iliei, dup m oartea donatorului, s-ar putea ca acest

[1] A se vedea O. U n g u r ea n u , C. M u n t ea n u , op. cit. (2008), p. 173. Este de reinut c,


potrivit art. 1212 C. civ. Q ubec, R estricia exercitrii dreptului de a dispune de un bun nu
poate fi stipulat dect prin donaie sau (prin) testam ent (La restriction l exercice du droit
de d isp o se r d un bien ne p e u t tre stipul que p a r donation ou testam ent') i c o asem enea
clauz nu este valid dect dac este tem porar i justificat de un interes serios i legitim
(C ette stipulation n e st p a s valide que s i elle est tem poraire e t ju s tifi p a r un intrt srieux
et lgitim e ). De asem enea, clauza de inalienabilitate este reglem entat n prezent i n
Codul civil francez care, n art. 900-1, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 71-526 din 3
iulie 1971, dispune: C la uze le de inalienabilitate care afecteaz un bun donat sau transm is
prin legat nu sunt valabile dac nu sunt tem porare i justificate de un interes legitim . Dar, i
n acest caz, donatarul sau legatarul poate fi autorizat judiciar s dispun de un bun dac
interesul care a justificat clauza a disprut sau a aprut un interes mai im portant de protejat
(Les clauses d inalinabilit affe cta n t un bien donn ou lgu ne sont valables que s i elles
so n t tem poraires e t ju stifi e s p a r un intrt srieux e t lgitim e. M m e dans ce cas, le do
nataire ou le lgataire p e u t tre ju d icia ire m e n t autoris disposer du bien s i l intrt qui
avait ju s tifi la clause a disparu ou s il a d vient q u un intrt plus im portant l exig')] cu privire
a alte reglem entri de drept com parat n m aterie, a se vedea idem, p. 173, nota nr. 212.
2] A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 688.

94

D re p tu rile reale p rin cip a le

interes s nu mai existe, cu consecina posibilitii pentru donatari de a cere nce


tarea efectelor clauzei de inalienabilitate.
n al treilea rnd, n concepia noului Cod civil, o clauz de inalienabilitate a unui
bun, indiferent de m odul instituirii ei, este, prin esen, tem porar; ea poate fi con
stituit p e un term en limitat, ce poate fi de cel m ult 49 de ani . Acest term en n
cepe s curg din m om entul dobndirii bunului nstrinat de ctre cel ctre care se
face nstrinarea [art. 627 alin. (1) teza final NCC].
n sfrit, n ipoteza n care o clauz de inalienabilitate este inserat ntr-un con
tract translativ de proprietate, art. 628 alin. (2) NCC im pune ca, spre a fi opozabil
terilor, aceasta s fie supus form alitilor de publicitate. ntr-adevr, potrivit princi
piului relativitii efectelor contractului, un contract ce conine o clauz de inalie
nabilitate, valabil ncheiat, produce efecte ntre pri i, n principiu, prin raportare la
dispoziiile art. 1282 NCC, fa de succesorii prilor, universali, cu titlu universal ori
cu titlu particular. D ac o clauz de inalienabilitate a fost prevzut ntr-un te s
tam ent, terii nu au cum s o cunoasc, deci aceasta nu le-ar fi opozabil.
Mai mult, art. 628 alin. (1) NCC dispune c o clauz de inalienabilitate nu va
putea fi invocat m potriva dob nditorilor bunului cu privire la care exist o asem e
nea clauz sau m potriva creditorilor proprietarului care s-a obligat s nu nstrine
ze, dect dac ea ndeplinete toate condiiile de validitate am intite mai sus i au
fost ndeplinite i form alitile de publicitate, dup caz. Dac o clauz de inalienabi
litate a fost prevzut ntr-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabil nu num ai
creditorilor actuali ori celor viitori ai dobnditorului, dar i celor anteriori actului de
dobndire; n caz de ndeplinire a form alitilor de publicitate, bunul astfel grevat
nu va putea fi urm rit de toate aceste categorii de creditori ai proprietarului dobnditor al acelui bun.

100. C lauza de inalienabilitate n situaii speciale. Este posibil ca prile unui


contract de nstrinare a unui bun s se neleag, printre altele, n sensul c dobnditorul bunului se oblig a transm ite dreptul de proprietate asupra acestuia n
viitor, ctre o persoan determ inat sau chiar determ inabil, de exem plu, prim ul
copil care se va nate n fam ilia dobnditorului. A rticolul 627 alin. (4) NCC dispune
c, ntr-o asem enea situaie, clauza de inalienabilitate este subneleas , adic se
prezum existena ei. Soluia legiuitorului este logic, de natur s conduc la
ndeplinirea ntocm ai a obligaiei asum ate de dobnditorul bunului de a nu nstrina
n viitor acel bun dect ctre o persoan determ inat ori determ inabil. Potrivit unei
precizri ulterioare introduse de le giuitor111, n categoria conveniilor prevzute de
acest text prin care se nate obligaia m enionat au a fi cuprinse i antecontractele ce au ca obiect transm iterea, n viitor, prin ncheierea de contracte, a dreptului
de proprietate asupra unui bun m obil sau im obil, dup caz, dac prin lege nu se
prevede altfel.
Situaia transm iterii succesorale a unui bun cu privire la care prile au convenit
asupra unei clauze de inalienabilitate este reglementat de dispoziiile art. 627 alin. (5)
111 A se vedea art. 6 0 1 din Legea nr. 71/2011 de punere n aplicare a C odului civil, astfel
cum a fost introdus prin art. III pct. 8 din O .U.G . nr. 79 /2 0 1 1 pentru reglem entarea unor m
suri necesare intrrii n vigoare a Legii nr. 287/2009 privind C odul civil (publicat n M. Of.
nr. 696 din 30 septem brie 2011, aprobat cu m odificri prin Legea nr. 60/2012 privind apro
barea O .U.G . nr. 7 9 /2 0 1 1, publicat n M. Of. nr. 225 din 17 aprilie 2012).

NCC; potrivit a ce stoprit prin stipularea


a fost dobndit a f e r j
la decesul su, s '
adic m otenitor ry
fideicom isare ce c o n
lui gratificat cu aceea
persoane desem na
aceast obligaie, asa
lui beneficiar dese'

101. Formalitii
s-a instituit un sistem
vitoare la asem enee
de bun devine opcza
lege [art. 628 al i r . 2
Dac actul de -s :
bil, potrivit art. 902 *
funciar; ea dev ~e a
im obiliar. Pentru
bun mobil, art. 628 a ir
gulile prevzute p e r r .
Potrivit art. 936 NC
credin a unui b u constitutive sau t-a -s
este p o s e s o r de bun
dup m prejurn.
nseam n c dob.-cpe care l dobnae*-:
invoce dobndirea dre
credin[2].

102^Dispoziii s;>
prim sanciune 'e : secin a nendep - h
gajarea, n acest fe 3
dac nu au fost noec
beneficiarul ei poate :
m eaz obligaiei asum
Apoi, ca sa n ciu re
/ina clauzei de ina e"
m ai clauza de in a em
efectele sale, mai p u tr
ce nulitate, clauza oe i
A se vedea E. O e .
2- Idem, p. 690.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

95

NCC; potrivit acestui text, transm iterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi
oprit prin stipularea inalienabilitii (sale). Aceasta nseam n c, chiar dac bunul
a fost dobndit afectat de o clauz de inalienabilitate, dobnditorul rm ne liber ca,
la decesul su, s l transm it m otenitorilor legali ori celor instituii prin voina sa,
adic m otenitorilor testam entari. Dac bunul form eaz obiectul unei substituii
fideicom isare ce const n obligaia prevzut n sarcina legatarului ori a donataru
lui gratificat cu acest bun de a-l adm inistra i a-l transm ite, la decesul su, unei
persoane desem nate de dispuntor (art. 994 NCC), dobnditorul va fi inut de
aceast obligaie, astfel c nu va putea transm ite, la decesul su, dect substitutu
lui beneficiar desem nat de dispuntor111.

101. Formalitile de publicitate. n m sura n care, pentru anum ite bunuri,


s-a instituit un sistem de publicitate a transm isiunii ori a altor operaiuni juridice pri
vitoare la asem enea bunuri, clauza de inalienabilitate care are ca obiect un astfel
de bun devine opozabil terilor num ai prin ndeplinirea form alitilor prevzute de
lege [art. 628 alin. (2) NCC].
Dac actul de nstrinare cu clauz de inalienabilitate are ca obiect un bun im o
bil, potrivit art. 902 alin. (2) pct. 8 NCC, aceast clauz va fi notat n cartea
funciar; ea devine opozabil terilor num ai prin notarea n registrul de publicitate
im obiliar. Pentru ipoteza n care actul de nstrinare cu aceeai clauz privete un
bun mobil, art. 628 alin. (3) NCC dispune c se vor aplica, n mod corespunztor, re
gulile prevzute pentru dobndirea proprietii privind posesia de bun-credin .
Potrivit art. 936 NCC, cu excepia cazurilor prevzute de lege, posesia de buncredin a unui bun m obil asigur opozabilitatea fa de teri a actelor juridice
constitutive sau translative de drepturi reale . Or, potrivit art. 938 alin. (1) NCC,
este p o se so r de bun -credin cel care nu cunotea i nici nu trebuia s cunoasc,
dup m prejurri, lipsa calitii de proprietar a nstrintorului bunului. A ceasta
nseam n c dobnditorul unui bun m obil care a cunoscut, pe orice cale, c bunul
pe care l dobndete era afectat de o clauz de inalienabilitate nu va putea s
invoce dobndirea dreptului de proprietate asupra acelui bun prin posesia de buncredin121.
U t M-HUI

illlH'Wflrr" TH I II I,

rI

102. Dispoziii speciale privitoare la sanciunile de drept civil aplicabile. O


prim sanciune rezult din dispoziiile art. 628 alin. (5) NCC, aceasta fiind o con
secin a nendeplinirii unei obligaii contractuale de ctre debitorul acesteia i an
gajarea, n acest fel, a rspunderii sale. ntr-adevr, textul evocat dispune c, chiar
dac nu au fost ndeplinite condiiile de opozabilitate a clauzei de inalienabilitate,
beneficiarul ei poate pretinde daune-interese de la proprietarul care nu se confor
m eaz obligaiei asum ate i nstrineaz bunul.
Apoi, ca sanciune specific actelor juridice civile, nulitatea opereaz i n pri
vina clauzei de inalienabilitate. Este posibil ca o cauz de nulitate s loveasc nu
m ai clauza de inalienabilitate; ntr-o asem enea situaie, contractul i va produce
efectele sale, mai puin aceast clauz; dim potriv, dac ntregul contract este lovit
de nulitate, clauza de inalienabilitate nu va supravieui acelui contract. Articolul 627
[1] A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 689.
[2] Idem, p. 690.

96

D re p tu rile reale p rin cip a le

alin. (3) prevede o regul special n aceast m aterie, i anum e, dac o clauz de
inalienabilitate a fost determ inant la ncheierea unui contract, nulitatea clauzei de
inalienabilitate va atrage nulitatea ntregului contract. Mai mult, partea final a
acestui text instituie prezum ia potrivit cu care, n contractele cu titlu oneros ce con
in o clauz de inalienabilitate, caracterul ei determ inant se prezum pn la proba
contrarie, ce are a fi fcut de partea interesat s pun n discuie validitatea
acelui contract.
Privitor la sanciunile de drept civil aplicabile n m aterie, sub titulatura sanciuni
pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate , art. 629 NCC prevede unele re
guli speciale n u m a i acesteia. Astfel, potrivit alin. (1), nstrintorul poate s cear
rezoluiunea contractului n ipoteza nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre
debitorul su. n realitate, aa dup cum s-a observat[1], ntr-o asem enea ipotez,
nstrintorul poate s obin rezoluiunea contractului, deoarece aceasta ope rea
z nu num ai prin intentarea unei aciuni n justiie cu acest obiect, ci poate opera i
prin declaraie unilateral de rezoluie n condiiile prevzute de art. 1552 NCC,
precum i n tem eiul unui pact com isoriu prevzut de pri n acest scop, n baza
dispoziiilor art. 1553 NCC.
Este de observat c sanciunea rezoluiunii contractului n cazul nclcrii cla u
zei de inalienabilitate a fost reinut121 n doctrina m ajoritar i sub regim ul fostului
Cod civil rom n, n prezent abrogat, precizndu-se c desfiinarea prin rezoluiune
a contractului iniial prevzut cu clauza n discuie va conduce i la desfiinarea
eventualelor acte de nstrinare subsecvente, potrivit principiului resoluto iure
dantis, re so lvitu r ius accipientis. S oluiile acestea au a fi reinute prin prism a dis
poziiilor tranzitorii n m aterie cuprinse n art. 60 din Legea nr. 71/2011, la care ne
vom referi im ediat.
Totui, sub regim ul noului Cod civil se precizeaz m ai lim pede soarta actului
subsecvent ncheiat de dobnditorul bunului afectat de o clauz de inalienabilitate,
ntr-adevr, art. 629 alin. (2) NCC prevede c att nstrintorul, ct i terul n
beneficiul cruia a fost inserat o asem enea clauz pot cere anularea actului de
nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea ei. Aadar, n aceast situaie,
legea prevede posibilitatea de a se cere anularea actului, ceea ce nseam n c
suntem n prezena unei nuliti relative a actului subsecvent. S-a spus c sunt
anulabile nu num ai actele prin care s-a transm is dreptul de proprietate asupra unui
bun cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate, ci i acelea prin care s-ar constitui
un drept real de garanie asupra acelui bun, cum ar fi ipoteca ori gajul, pentru c
aceste din urm acte conin n ele pericolul nstrinrii n caz de urm rire silit'31.
De altfel, art. 629 alin. (3) NCC dispune c, chiar dac bunul nstrinat cu clau
z de inalienabilitate se afl n patrim oniul debitorului acestei clauze, nu este po
sibil urm rirea lui, atta vrem e ct clauza i produce efectele, dac prin lege nu
se prevede altfel.

103. Observaii finale. Dispoziii tranzitorii. Fr ndoial c inserarea unei


clauze de inalienabilitate ntr-un act ju ridic translativ de proprietate constituie o
111 A se vedea M. N ic o lae , op. cit. (2012), p. 179.
[2) A se vedea O. U n g u r ea n u , C. M u n tean u , op. cit. (2008), p. 175.
131 A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 691.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

97

derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor prin exercitarea atributului


dispoziiei juridice de ctre proprietarul lor. D iscutat i, n cele din urm, adm is
sub regim ul vechiului Cod civil, prin luarea n considerare a principiului libertii de
voin a prilor n m ateria actelor juridice civile, ea este reglem entat n prezent n
noul Cod civil, care im pune totui condiii relativ riguroase n m aterie.
Am vzut c, tem porar prin esena ei, clauza de inalienabilitate trebuie s fie
justificat de u n interes serios i legitirrf'. Aa fiind, cel care nelege s se preva
leze de aceast clauz va fi inut s dovedeasc un asem enea interes.
Cu o anum it rem arcabil pruden, legiuitorul a nscris o im portant dispoziie
tranzitorie cu privire la aplicabilitatea clauzei analizate. Astfel, art. 60 din Legea
nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod civil dispune, n prim ul su
alineat, c validitatea i efectele juridice ale clauzei de inalienabilitate instituite prin
convenia prilor rm n guvernate de legea n vigoare la m om entul ncheierii
conveniei; este aplicarea cunoscutului principiu incident n caz de succesiune de
reglem entri - tem pus regit actum .
Dac ns o clauz de inalienabilitate este prevzut printr-un testam ent, art. 60
alin. (2) din aceeai lege distinge ntre legea care se aplic n privina validitii
clauzei incluse n testam ent i legea care va guverna efectele acelei clauze, prin
ipotez ea urm rind a-i produce efecte la un m om ent ulterior ncheierii testa m en
tului ce cuprinde o astfel de clauz. ntr-adevr, textul dispune c validitatea cla u
z e i de in alienabilitate nscrise n testam ent va fi guvernat de legea civil n v i
goare la m om entul ncheierii testam entului, n tim p ce efectele ace ste i clauze vor fi
guvernate de legea n vigoare la data deschiderii succesiunii. Practic, aceasta
nseam n c efectele unei clauze de inalienabilitate prevzute printr-un testam ent
ce privete o succesiune deschis ori care se va deschide dup data de 1 octom
brie 2011, data intrrii n vigoare a noului Cod civil, vor fi guvernate de dispoziiile
acestuia, n tim p ce validitatea clauzei urm eaz a fi raportat la legea n vigoare la
m om entul ntocm irii testam entului, adic sub regim ul prevederilor fostului Cod civil.
2.3.4. Lim itele ju d icia re

104. Precizri preliminare. Fondurile ce aparin unor proprietari diferii care se


nvecineaz ntre ele sem nific existena unor m prejurri de fapt. Aadar, n sine,
vecintatea este ntotdeauna un fapt.
Punerea n valoare a acestor fonduri de ctre proprietarii lor sau de ctre titularii
altor drepturi asupra acestora conduce, adeseori, la crearea unor raporturi juridice
sau raporturi de fapt ntre titulari, care, ntr-o form ul sintetic, sunt denum ite ra
p o rtu ri de vecintate.
Potrivit art. 44 alin. (7) din C onstituie, dreptul de proprietate oblig la respecta
rea sarcinilor privind asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlal
te sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. Prin aceast for
m ulare, legiuitorul constituant a neles s acopere ntreaga gam a raportu rilor de
vecintate, indiferent de izvo ru l lor, deci indiferent dac asem enea raporturi s-au
stabilit prin lege, prin voina om ului sau au rm as sim ple raporturi de fapt. n orice
caz, textul constituional voiete s exprim e ideea c aceste raporturi reprezint o
lim itare a exerciiului dreptului de proprietate, cu finalitatea asigurrii unei tolerane
pan ice com une.

98

D re p tu rile re ale p rin cip a le

Am analizat anterior lim itele legale prevzute de dispoziiile noului Cod civil ro
m n n cadrul raporturilor de vecintate; de asem enea, am artat c pot fi stabilite
anum ite lim ite ale exerciiului dreptului de proprietate asupra fondurilor nvecinate
prin convenia prilor. Intr-o seciune special consacrat lim itelor juridice ale
dreptului de proprietate privat, noul Cod civil reglem enteaz lim itele ju d icia re pri
vitoare la exerciiul acestui drept. Aceasta nseam n c asem enea lim ite au ca
izvor nu num ai legea ori voina prilor, ci i voina judectorului, a instanei de ju
decat. Desigur, aa dup cum s-a observat111, noiunea de lim ite judiciare ale
exerciiului dreptului de proprietate privat ar putea genera o anum it confuzie,
ntr-adevr, ju dectorul poate interveni i n situaia n care s-ar crea un conflict
ntre pri privitor la m odul n care sunt aplicate dispoziiile legale privitoare la lim i
tele legale ori convenionale; or, ntr-o asem enea situaie, el va aprecia, n funcie
de fapta dedus judecii, m odul concret n care au a opera aceste limite: da m ihi
factum, dabo tibi ius. Dim potriv, lim itele judiciare au a fi stabilite de judector, n
absena unei prevederi legale privitoare la coninutul acestora, dar ntr-o situaie
de fapt care face necesar o asem enea lim it pentru a pstra echilibrul ntre
sferele de exercitare ale dreptului de proprietate privat aparinnd unor proprietari
diferii121.
Pe acest plan al discuiei, se im pune a sublinia c elem entul de noutate adus
prin recentul Cod civil rom n const n aceea c, printr-un text special - art. 630 - ,
sunt prevzute dom eniul de aplicare a lim itelor judiciare i criteriul de evaluare
necesar stabilirii lor.

105. L imitele judiciare ca posibilitate juridic de depire a inconveniente


lor normale ale vecintii. nsi denum irea dat de art. 630 NCC perm ite
identificarea elem entelor artate. ntr-adevr, dom eniul de aplicare a lim itelor ju d i
ciare este dat de raporturile de vecintate, iar stabilirea lor se va face n scopul asi
gurrii unor bune raporturi de vecintate, dup criteriul inconven ientelor norm ale ce
pot s apar n cadrul acestor raporturi, inconveniente care vor putea fi depite
prin voina judectorului, prin raportare la principiul echitii.
Potrivit art. 630 NCC, dac un proprietar cauzeaz, prin exercitarea dreptului
su, anum ite in conveniente m a i m ari dect cele norm ale n cadrul raportu rilor de
vecintate, instana de judecat va putea, din considerente de echitatef, s l obli
ge la despgubiri n folosul celui vtm at; precum i, atunci cnd este posibil, la
restabilirea situaiei anterioare producerii acestor inconveniente. O bservm c
textul vorbete despre inconveniente create prin exercitarea dreptului de proprieta
te n general; n realitate, practic, astfel de inconveniente pot aprea ca urm are a
exerciiului atributului folosinei de ctre unul dintre proprietarii vecini, efectele
acestora resim indu-se asupra fondului nvecinat. Bunoar, prin efectuarea unor
lucrri de reparaii mai im portante la cldirea situat pe terenul su, proprietarul
creeaz anum ite dezagrem ente vecinului sau vecinilor si. C aracterul norm al al
in convenientelor astfel create - m ai m ari dect cele norm ale - este la aprecierea
suveran a judectorului. Echitatea im pune ns ca ele s nu fie suportate ca atare
de ctre cel vtm at; art. 630 alin. (1) NCC prevede c echitatea im pune ca pro[1i A se vedea V. S to ic a , op. cit. (2009), p. 126.
l2) Ibidem.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

99

prietarul care le creeaz s l despgubeasc pe cel vtm at. Precizm c aceast


situaie trebuie distins net de aceea n care proprietarul depete lim itele acestor
inconveniente norm ale n exerciiul dreptului su; ntr-o asem enea situaie, el
com ite un abuz de drept, sancionat de judector prin angajarea rspunderii civile
delictuale a proprietarului care a acionat cu vinovie, n condiiile art. 1357 NCC.
Dim potriv, ipoteza reglem entat de art. 630 alin. (1) NCC nu presupune vinovia
celui ce creeaz inconveniente norm ale vecinului su. Dincolo ns de lipsa vin o
viei sale, principiul echitii com and obligarea sa la repararea prejudiciului astfel
cauzat, eventual, dac este posibil, cu restabilirea situaiei anterioare producerii
inconvenientelor n discuie.
A rticolul 630 alin. (2) prevede c, atunci cnd prejudiciul cauzat de asem enea
inconveniente apare ca fiind m inor n raport cu necesitatea sau cu utilitatea des
furrii activitii prejudiciabile de ctre proprietar, instana de judecat va putea
ncuviina desfurarea acelei activiti; cel astfel prejudiciat va avea ns dreptul la
despgubiri. n situaia n care prejudiciul apare ca fiind im inent sau foarte proba
bil , instana de ju decat va putea s ncuviineze prin ordonan preedinial,
specific soluionrii situaiilor de urgen , m surile necesare pentru prevenirea
pagubei [art. 630 alin. (3) NCC].
n sfrit, art. 61 din Legea de aplicare a noului Cod civil dispune c dispoziiile
art. 630 analizate mai sus se vor aplica num ai in conven ientelor cauzate dup in
trarea acestuia n vigoare. Eventualele litigii privitoare la asem enea inconveniente
au a fi soluionate dup principiile stabilite de literatura de specialitate i de practica
judectoreasc sub regim ul fostului Cod civil rom n de la 1864.
2.3.5. A lte lim ite ale e x e rciiu lu i d re p tu lu i de p m p rjptatp p rivat

106.^Precizri prealabile. Raiuni de ordin social, caracteristicile anum itor ca


tegorii de bunuri, im portana lor pentru econom ia naional, natura i destinaia lor
i alte asem enea pot im pune crearea prin lege a altor lim ite ale exerciiului dreptu
lui de proprietate dect cele analizate anterior, prin legi speciale, aplicabile ntr-un
anum it dom eniu de reglem entare. n orice caz, din m om ent ce C onstituia include
dreptul de proprietate printre drepturile fundam entale ale cetenilor, i sunt apli
cabile dispoziiile art. 53, potrivit cu care exerciiul unor drepturi poate fi restrns
num ai p rin lege i num ai dac se im pune, dup caz, pentru: aprarea siguranei
naionale, a ordinii, a sntii sau a m oralei publice, a drepturilor i libertilor ce
tenilor, desfurarea instruciei penale, prevenirea unor calam iti naturale ori a
unui sinistru deosebit de grav; restrngerea trebuie s fie proporional cu situaia
care a determ inat-o i nu poate atinge nsi existena dreptului.
De cele mai m ulte ori, restrngerea dreptului de proprietate privat prin legi
speciale privete regim ul juridic al nstrinrii lor. C onfruntat cu problem a de a se
ti dac legiuitorul poate adopta, n situaii determ inate, dispoziii prin care este
im itat circulaia ju ridic a unor categorii de bunuri, C urtea C onstituional a adm is
c legiuitorul poate adopta asem enea reglem entri, n m sura n care norm a care
nterzice nstrinarea unui bun este cuprins ntr-o lege organic; aceasta, deoare
ce prerogativa nstrinrii face parte din regim ul juridic general al dreptului de

100

D re p tu rile reale p rin cip a le

proprietate; or, art. 73 alin. (3) lit. m) din C onstituie include regim ul le gal a l p ro p rie
tii i a l m o te nirii n categoria legilor organice111.
n cele ce urm eaz vom m eniona anum ite lim itri legale tem porare ale exerci
iului prerogativei dispoziiei juridice asupra unor bunuri proprietate privat, precum
i unele bunuri care au un regim legal special. Distinct, vom trata rechiziia bunuri
lor proprietate privat, precum i exproprierea unor asem enea bunuri pentru cauz
de utilitate public. De asem enea, tot n mod distinct vom prezenta regim ul juridic
al realizrii i desfiinrii construciilor i vom face unele precizri privitoare la re
glem entarea circulaiei ju rid ice a terenurilor i a construciilor, chiar dac mai m ulte
astfel de reglem entri au, p rin intrarea n vigoare a nou lui C od civil, mai degrab
un caracter istoric , dar dem n de interes, cel puin sub aspectul aplicrii legii civile
n tim p.

_107. Bunuri proprietate privat declarate temporar inalienabile ori alienabile condiionat121. Prin legi speciale au fost instituite asem enea lim ite ale exerciiului
prerogativei dispoziiei juridice privitor la bunuri proprietate privat dobndite n
condiiile prevzute de aceste legi. Precizm c dispoziiile legale pe care le vom
evoca m ai jo s su n t n vigoare i dup intrarea n vigoare a noului Cod civil. Printre
acestea, m enionm :
- locuinele care au fost realizate cu subvenii de la bugetul de stat nu pot fi n
strinate prin acte ntre vii dect dup restituirea integral a sum elor de bani actuali
zate i pe baza dovezii de depunere integral a contravalorii acestor sum e actualiza
te, obinute ca subvenii de la bugetul de stat n condiiile prevederilor legii locuinei
(art. 19 din Legea nr. 114 din 11 octom brie 1996 a locuinei, republicat*131);
- locuinele cum prate cu credite C.E.C. pe tem eiul dispoziiilor D ecretului-lege
nr. 61/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre
populaie141, care pn la ram bursarea integral a creditului obinut n scopul do
bndirii unei asem enea locuine nu pot fi restructurate sau nstrinate fr autoriza
rea prealabil a C.E.C. (art. 12 din Decretul-lege nr. 61/1990);
- investiiile im obiliare constnd n dobndirea dreptului de proprietate asupra
unui im obil prin acte juridice cu titlu oneros, am enajarea, viabilizarea, reabilitarea,
consolidarea sau extinderea acestuia, realizate prin acordarea de credite ipotecare
grevate cu drept de ipotec ce garanteaz restituirea creditelor obinute n acest
scop, nu pot fi nstrinate dec t cu a cordul scris i p re a la b il dat de creditorul ipo
tecar, adic de instituia finanatoare; acest acord este necesar cu privire la fiecare
nstrinare determ inat, la nscrierea ipotecii aferente unui credit ipotecar pentru
investiii im obiliare; sanciunea nerespectrii acestor dispoziii const n nulitatea
absolut a actului de nstrinare. Biroul de carte funciar are obligaia de a nota din

[1] A se vedea C .C., D ecizia nr. 6 din 11 noiem brie 1992 cu privire la constituionalitatea
unor prevederi ale Legii privind m suri prem ergtoare reglem entrii situaiei juridice a unor
im obile trecute n proprietatea statului dup 23 august 1944 (M. Of. nr. 48 din 4 m artie
1993); a se vedea i V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 99.
121 A se vedea M. N ic o lae , D iscuii p rivin d interdiciile legale de nstrinare a u n o r bunuri
im obiliare, n D reptul nr. 7/2001, p. 57-58.
131 M. Of. nr. 393 din 31 decem brie 1997.
[4] M. Of. nr. 22 din 8 februa rie 1990.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

101

oficiu aceast interdicie de nstrinare (art. 5 din Legea nr. 190 din 9 decem brie
1999 privind creditul ipotecar pentru investiii im obiliare111);
- terenurile atribuite n proprietate tinerilor din m ediul rural pentru construirea de
locuine i anexe gospodreti nu pot fi nstrinate prin acte juridice ntre vii tim p de
10 ani socotii de la data term inrii construciei, sub sanciunea nulitii absolute a
contractului de nstrinare [art. 6 alin. (6) din Legea nr. 646 din 12 decem brie 2002
privind sprijinul acordat de stat tinerilor din m eniul rural*121].

108.
Bunuri care nu pot circula dect n condiii restrictive. Exist anum ite
categorii de bunuri care, n principiu, sunt n circuitul civil, dar, din raiuni de ordine
public sau din alte considerente, nu pot circula dect n condiii restrictive, adic
nu pot fi dobndite, deinute sau nstrinate dect cu respectarea unor norm e n
scrise n legi speciale. Printre acestea pot fi enum erate131:
[1] M. Of. nr. 611 din 14 decem brie 1999.
121 M enionm c, pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, au existat i urm toarele
interdicii de nstrinare a unor im obile, terenuri i construcii, dobndite n tem eiul unor legi
speciale:
- locuinele dobndite de chiriaii titulari de contracte ai apartam entelor care nu se resti
tuie n natur fotilor proprietari sau m otenitorilor acestora, care nu au putut fi nstrinate
tim p de 10 ani de la data cum prrii [art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 pentru reglem en
tarea situaiei juridice a unor im obile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea sta
tului, cu m odificrile ulterioare]; totui, potrivit art. 43 din Legea nr. 10/2001 privind regim ul
juridic al unor im obile preluate n m od abuziv n perioada 6 m artie 1945 - 22 decem brie
1989, republicat, cu m odificrile ulterioare, chiriaii ce dobndiser locuine pe tem eiul pre
vederilor evocate din Legea nr. 112/1995 aveau dreptul s le nstrineze nainte de m pli
nirea term enului de 10 ani de la data cum prrii, dar num ai fotilor proprietari ai locuinelor
trecute n proprietatea statului, ndreptii de lege la restituirea acestora;
- terenu rile atribuite n conform itate cu dispoziiile art. 19 alin. (1), art. 21 i art. 43 din
Legea fondului funciar, republicat, nu puteau fi nstrinate prin acte juridice ntre vii tim p de
10 ani socotii de la nceputul anului urm tor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii
(art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicat).
n literatura de specialitate aceste dou drepturi au fost caracterizate ca situaii de: inali
enabilitate legal; indisponibilizare parial, fiindc nu vizau, n principiu, dect nstrinarea
prin acte ntre vii, nu i transm iterea lor prin m otenire legal sau testam entar; indisponi
bilizare special; situaii cu caracter tem porar, indisponibilizarea opernd pe tim p de 10 ani
de la data dobndirii, cu excepia locuinelor care, n condiiile art. 43 din Legea nr. 10/2001,
puteau fi nstrinate nainte de m plinirea acestui term en, dar num ai fotilor proprietari, n
dreptii de lege s le redobndeasc n proprietate. A se vedea M. N icolae , Ioc. cit., p. 47-56;
- bunurile im obile - terenuri i construcii cu destinaia de locuin - care fac obiectul
unei ncunotinri scrise, notificri sau cereri n constatarea sau realizarea dreptului de
proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri, care nu
puteau fi nstrinate sub nicio form prin acte juridice ntre vii, concesionate, ipotecate, date
n leasing, nchiriate sau subnchiriate n beneficiul unui nou chiria (art. 44 din O .U.G .
nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaie de
ocuin, publicat n M. Of. nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobat cu m odificri i com pletri
prin Legea nr. 241/2001, cu m odificrile ulterioare).
Or, aceste dispoziii din legile speciale care le conineau au fost abrogate expres prin
art. 230 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil, respectiv: lit. t) - art. 32 din Legea fondului funciar; lit. ) - art. 9 alin. (8) din Legea
nr. 112/1995; lit. v) - printre alte texte, i art. 44 din O .U .G . nr. 40/1999.
:3i A se vedea M. N ic o lae , Ioc. cit., p. 59.

102

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

- arm ele i m uniiile, pe tem eiul dispoziiilor cuprinse n Legea nr. 295 din 28
iunie 2004 privind regim ul arm elor i m uniiilor111;
- m aterialele explozive (Legea nr. 126 din 27 decem brie 1995 privind regim ul
m ateriilor explozive121);
- ngrm intele chim ice i produsele de protecie a plantelor (art. 34-38 din
O .U.G . nr. 195 din 22 decem brie 2005 privind protecia m ediului); substanele i
preparatele periculoase (art. 24-28); deeurile toxice (art. 29-33); organism ele
m odificate genetic (art. 39-44), texte din aceeai O .U.G . nr. 195/2005;
- obiectele de cult (art. 1 i art. 2 din Legea nr. 103 din 22 septem brie 1992 pri
vind dreptul exclusiv al cultelor religioase pentru producerea obiectelor de cu lt1*[3]);
- bunurile sacre i cele afectate direct i exclusiv unui cult religios, stabilite ca
atare conform statutelor proprii, n conform itate cu tradiia i practicile fiecrui cult,
dobndite cu titlu, sunt inalienabile i im prescriptibile i p o t fi nstrinate num ai n
condiiile prevzute de statutele fiecrui cult [art. 27 alin. (2) din Legea nr. 489/2006
privind libertatea religioas i regimul general al cultelor, republicat].
n sfrit, precizm c, potrivit Legii nr. 95/2006 privind reform a n dom eniul s
ntii, cu num eroasele ei m odificri ulterioare, donarea i transplantul de organe,
esuturi i celule de origine um an se fac n scop terapeutic, cu asigurarea unor
standarde de calitate i de siguran, n vederea garantrii unui nivel ridicat de pro
tecie a sntii um ane, n condiiile stabilite de aceast lege, ale crei prevederi
se aplic i donrii, testrii, evalurii, prelevrii, conservrii, distribuirii, transportului
i transplantului de organe, esuturi i celule de origine um an destinate tran splan
tului (Titlul VI din lege).

Seciunea a A-g. Regimul juridic al unor categorii


de bunuri proprietate privat
1. Consideraii generale
109.
Am artat c sfera proprietii private este deosebit de vast, att cu privi
re la obiectul acesteia, ct i cu privire la subiectele ei. ntr-adevr, din punctul de
vedere al b u n urilor care p o t face obiect a l dreptulu i de proprietate privat, ream in
tim principiul potrivit cu care orice bun poate fi obiect al acestui drept, cu excepia
bunurilor care pot fi exclusiv proprietate public. Ream intim c, potrivit art. 553
alin. (1) NCC, pot fi obiecte ale dreptului de proprietate privat toate bunurile de uz
[1) R epublicat n M. Of. nr. 425 din 10 iunie 2014.
l2! R epublicat n M. Of. nr. 177 din 12 m artie 2014.
[3] M. Of. nr. 244 din 1 octom brie 1992. n aplicarea dispoziiilor acestei legi, fosta Curte
Suprem de Justiie a statuat n sensul c, din m om ent ce prin lege s-a acordat cultelor reli
gioase dreptul exclusiv privind producerea obiectelor de cult, refuzul unei arhiepiscopii
(Tom is, C onstana) la cererea form ulat de o societate com ercial de a fi autorizat s pro
duc asem enea obiecte este ntem eiat, i nu un refuz nejustificat, ntruct, potrivit art. 1
alin. (2) din Legea nr. 103/1992, printre obiectele de cult sunt prevzute i icoanele, iar lu
m nrile sunt asim ilate obiectelor de cult; or, aceste bunuri form au obiectul autorizaiei refu
zate, contestat n instan; a se vedea C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 18/1994, n Dreptul
nr. 11/1994, p. 118.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

103

i interes privat care aparin persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat
sau de drept public, inclusiv bunurile ce alctuiesc dom eniul privat al statului i al
unitilor sale adm inistrativ-teritoriale.
Ct privete subiectele dreptului de proprietate privat, am artat c acestea
pot fi persoan ele fizice, persoan ele ju rid ice de drept p r iv a t - societile reglem enta
te de Legea nr. 31/1990, societile agricole, alte asociaii cu scop lucrativ, precum
cooperativele m eteugreti, de consum sau de credit, asociaiile cu scop prepon
derent nelucrativ, alte categorii de persoane juridice, cum sunt cultele religioase - ,
precum i statu l i unitile adm inistrativ-teritoriale.
D atorit im portanei lor, precum i prin luarea n considerare a unor interese de
ordin general, social, exerciiul dreptului de proprietate privat asupra uno r catego
rii de bu n u ri poate fi supus de legiuitor un o r reguli speciale. Avem n vedere anu
m ite reglem entri deosebite de lim itele exerciiului dreptului de proprietate privat
analizate mai sus, cu care totui nu arareori se intersecteaz, dar care instituie un
regim ju rid ic sp e cia l pentru unele categorii de bunuri. N erespectarea lor poate atra
ge aplicarea anum itor sanciuni, fie de ordin adm inistrativ, spre exem plu, am enzi
contravenionale, fie civile, cum este nulitatea actului juridic care se ncheie cu ne
respectarea condiiilor prevzute de lege pentru ncheierea lui.
n cele ce urm eaz, ne vom referi, n special, la regim ul ju ridic al construciilor i
dobndirea dreptului de proprietate asupra locuinelor, n condiiile unor acte nor
m ative speciale, la regim ul juridic al terenurilor, cu privire special asupra istoricului
circulaiei lor, cu precizarea situaiei actuale a circulaiei tere nurilo r i a construci
ilor, precum i la regim ul juridic al unor bunuri care fac parte din patrim oniul cultural
naional.
R eam intim c, potrivit art. 625 NCC, toate lim itrile privitoare la dreptul de pro
prietate privat pe care le reglem enteaz legea civil fundam ental, analizate mai
sus, se com pleteaz cu dispoziiile legilor speciale privind regim ul ju ridic al anum i
tor categorii de bunuri, cum ar fi construciile de orice fel, pdurile, bunurile din pa
trim oniul naional-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase i alte asem enea.

2. Regimul juridic al realizrii i al desfiinrii construciilor


110.
Reglementare. n aceast m aterie intereseaz, cu deosebire, cadrul ju ri
dic geheral al am enajrii teritoriului i cel al executrii, al transform rii i al dem ol
rii construciilor, pentru c, din punctul de vedere al circulaiei lor, ele sunt n cir
cuitul civil general, cu precizrile pe care le vom face mai departe.
D ispoziiile cuprinse n Legea nr. 350 din 6 iulie 2001 privind am enajarea te rito
riului i urbanism ul111, cu m odificrile ulterioare, statornicesc principiile generale n
m aterie i conin, n esen, reglem entri de drept adm inistrativ, ca, de altfel, i ce
le cuprinse n Legea nr. 50 din 10 iulie 1991 privind autorizarea executrii lucrrilor
de construcii i unele m suri pentru realizarea locuinelor, care, n urm a m odifi
crilor aduse prin Legea nr. 453 din 18 iulie 2001 i a republicrii ei n tem eiul ace
leiai legi, are ca titlu Lege p rivin d autorizarea executrii lu cr rilo r de c o n s tr u c ii.
[1] M. Of. nr. 373 din 10 iulie 2001.
121 Legea nr. 50/1991 a fost m odificat n mai m ulte rnduri, a fost republicat n M. Of.
nr. 933 din 13 octom brie 2004, fiind m odificat apoi prin: O .U.G . nr. 122/2004 (M. Of. nr. 1152

104

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

111. Principii privind am enajarea teritoriului. Fr a intra n am nunte care


nu Intereseaz m ateria, reinem c Legea nr. 350/2001 stabilete obiectivele a m e
n a j rii teritoriului, i anum e: dezvoltarea econom ic i social echilibrat a regim u
rilor i a zonelor, cu respectarea specificului acestora, m buntirea calitii vieii
oam enilor i a colectivitilor um ane n ansam blul lor, gestionarea n spiritul dez
voltrii durabile a peisajului, com ponent de baz a patrim oniului natural i cultural
i a resurselor naturale, utilizarea raional a teritoriului rii, prin lim itarea extinderii
necontrolate a localitilor i conservarea terenurilor agricole fertile, conservarea i
dezvoltarea diversitii culturale (art. 9).
De asem enea, legea im pune anum ite obiective i pentru activitatea de urba
nism, dintre care m enionm : utilizarea eficient a terenurilor, n acord cu funciile
urbanistice adecvate, i extinderea controlat a zonelor construite, precum i pro
tejarea i punerea n valoare a patrim oniului cultural construit i natural (art. 13).
Legea stabilete atribuiile adm inistraiei publice centrale, judeene i locale n
privina am enajrii teritoriului i a urbanism ului i prevede c aplicarea docu m en ta
iei specializate de am enajare a teritoriului i de urbanism aprobate, potrivit preve
derilor sale, se asigur prin eliberarea certificatelor de urbanism .
112. C ertificatul de urbanism este actul adm inistrativ de inform are, cu caracter
obligatoriu, prin care autoritatea adm inistraiei publice judeene sau locale face cu
noscute regim ul juridic, econom ic i tehnic al im obilelor i condiiile necesare pen
tru realizarea unor investiii, tranzacii im obiliare i alte operaiuni im obiliare, potrivit
legii.
Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru adjudecarea, prin
licitaie, a lucrrilor de proiectare i de execuie a lucrrilor publice, precum i pen
tru ntocm irea docum entaiilor cadastrale de com asare, respectiv dezm em brare a
tere nurilo r n cel puin trei parcele, atunci cnd operaiunile respective au ca obiect
m preli ori com asri de parcele solicitate n scopul realizrii de lucrri de co n
strucii i de infrastructur, precum i constituirea unei servitui de trecere cu privire
la un im obil.
n cazul vnzrii sau al cum prrii de im obile, certificatul de urbanism trebuie s
cuprind inform aii privind consecinele urbanistice ale operaiunii juridice, solicita
rea lui fiind facultativ atunci cnd operaiunile de m preli ori com asri de parcele
fac obiectul unei ieiri din indiviziune, cu excepia situaiei n care solicitarea este

din 6 decem brie 2004), aprobat, cu m odificri, prin Legea nr. 119/2005 (M. Of. nr. 412 din
16 mai 2005), m odificat i com pletat prin Legea nr. 52/2006 (M. Of. nr. 238 din 16 m artie
2006), Legea nr. 376/2006 (M. Of. nr. 846 din 13 octom brie 2006), Legea nr. 117/2007
(M. Of. nr. 303 din 7 mai 2007), Legea nr. 101/2008 (M. Of. nr. 371 din 15 mai 2008),
O .U .G . nr. 228/2008 (M. Of. nr. 3 din 5 ianuarie 2009), O .U.G . nr. 214/2008 (M. Of. nr. 847
din 16 decem brie 2008), Legea nr. 261/2009 (M. Of. nr. 493 din 16 iulie 2009), O .U.G .
nr. 85/2011 (M. Of. nr. 716 din 11 octom brie 2011), Legea nr. 269/2011 (M. Of. nr. 870 din 9
decem brie 2011), Legea nr. 125/2012 (M. Of. nr. 486 din 16 iulie 2012), Legea nr. 133/2012
(M. Of. nr. 506 din 24 iulie 2012), Legea nr. 154/2012 (M. Of. nr. 680 din 1 octom brie 2012),
Legea nr. 81/2013 (M. Of. nr. 199 din 9 aprilie 2013), Legea nr. 127/2013 (M. Of. nr. 246 din
29 aprilie 2013), Legea nr. 187/2012 (M. Of. nr. 757 din 12 noiem brie 2012), Legea
nr. 255/2013 (M. Of. nr. 515 din 14 august 2013), O .U.G . nr. 22/2014 (M. Of. nr. 353 din 14
mai 2014) i Legea nr. 82/2014 (M. Of. nr. 469 din 26 iunie 2014).

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

105

fcut n scopul realizrii de lucrri de construcii i/sau de lucrri de infrastructur


[art. 29 alin. (1) i (2) din Legea nr. 350/2001].
Din punctul de vedere al regim ului ju rid ic a l im obilului, certificatul de urbanism
trebuie s conin m eniuni privitoare la: dreptul de proprietate asupra im obilului i
servituile de utilitate public de care acesta este grevat; situarea im obilului - teren
i/sau construciile aferente - n intravilan sau n extravilan; prevederi ale docu
m entaiilor de urbanism prin care se instituie un regim special asupra im obilului zone protejate, interdicii definitive sau tem porare de construire
dac acesta este
nscris n Lista cuprinznd m onum entele istorice din R om nia i asupra cruia, n
cazul vnzrii, este necesar exercitarea dreptului de preem piune al statului, potri
vit legii, precum i alte m eniuni prevzute de lege; inform aiile privitoare la dreptul
de proprietate i dezm em brm intele acestuia vor fi preluate din cartea funciar,
conform extrasului de carte funciar [art. 31 lit. a) din Legea nr. 350/2001, astfel cum
a fost m odificat prin art. I pct. 9 din Legea nr. 190 din 26 iunie 2013[1]]; de asem enea,
certificatul de urbanism trebuie s precizeze regim ul econom ic i regim ul tehnic al
im obilului privitor la care se elibereaz [art. 31 lit. b) i c) din aceeai lege].

113. Executarea lucrrilor de construcii sau de desfiinare a acestora.


C hiar n prim ul su articol n redactarea de dup m odificarea adus prin O .U.G .
nr. 214/20 08*121, n Legea nr. 50/1991 este nscris principiul potrivit cu care executa
rea lucrrilor de construcii este perm is num ai pe baza unei autorizaii de construi
re sau de desfiinare. A ceasta se em ite la solicitarea titularului unui drept real
asupra unui im obil - teren i/sau construcie - identificat prin num rul cadastral al
im obilului, afar de cazul n care legea dispune altfel.
O bservm c, fa de prevederea iniial a Legii nr. 50/1991, care ndreptea
pe cel ce deinea un titlu de proprietate asupra unui im obil - noiune privit n
sensul ei de operaiune juridic, negotium iuris - s solicite o autorizaie de co n
struire sau de desfiinare a unei construcii, textul actual dispune c poate solicita o
asem enea operaiune orice titular de drept real asupra unui astfel de bun: drept de
proprietate, de superficie, de folosin.
De asem enea, art. 1 alin. (2) din Legea nr. 50/1991 dispune c orice construcie
civil, industrial, inclusiv cele necesare susinerii instalaiilor i utilajelor tehnologi
ce, agricole sau de orice alt natur, se poate realiza num ai cu respectarea auto
rizaiei de construire, em is n condiiile acestei legi, precum i a reglem entrilor
privind proiectarea i executarea construciilor.
A utorizaia de construire este un act al autoritii publice locale pe baza cruia
se asigur aplicarea m surilor prevzute de lege privitoare la am plasarea, conce
perea, realizarea, exploatarea i postutilizarea construciilor. Ea se em ite n baza
docum entaiei pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii, elaborat n
condiiile legii, n tem eiul i cu respectarea prevederilor docum entaiilor de urba
nism, avizate i aprobate potrivit legii [art. 2 alin. (1) i (2) din Legea nr. 50/1991].
A utorizaiile de construire se em it de ctre preedinii consiliilor judeene, de
prim arul general al m unicipiului Bucureti sau de prim ari, dup distinciile fcute n

m M. Of. nr. 418 din 10 iulie 2013.


121 M. Of. nr. 847 din 16 decem brie 2008.

106

D re p tu rile reale p rin cip a le

art. 4 din lege. C ererea de eliberare a autorizaiei de construire111 va fi nsoit de


certificatul de urbanism .
ntr-o sistem atizare legislativ discutabil, rod ns al num eroaselor m odificri nu ntotdeauna corelate ntre ele - ale celor dou acte norm ative eseniale n m a
terie - Legea nr. 350/2001 i Legea nr. 50/1991
art. 6 din Legea nr. 50/1991
prevede coninutul certificatului de urbanism , fr ca textele corespunztoare n
m aterie din legea ulterioar - Legea nr. 350/2001 - evocate mai sus s fac refe
rire la acest coninut.
n orice caz, potrivit art. 6 din Legea nr. 50/1991, acesta este actul autoritilor
prin care:
a) fac cunoscute solicitantului inform aiile privind regim ul juridic, econom ic i
tehnic al terenurilor i construciilor existente la data solicitrii, n conform itate cu
prevederile planurilor urbanistice i ale regulam entelor aferente acestora ori ale
planurilor de am enajare a teritoriului, dup caz, avizate i aprobate potrivit legii;
b) stabilesc cerinele urbanistice care urm eaz s fie ndeplinite n funcie de
specificul am plasam entului;
c) stabilesc lista cuprinznd avizele/acordurile necesare n vederea autorizrii;
d) ncunotineaz investitorul/solicitantul cu privire la obligaia de a contacta
autoritatea com petent pentru protecia m ediului, n scopul obinerii punctului de
vedere i, dup caz, al actului adm inistrativ al acesteia, necesare n vederea auto
rizrii.
La rndul lor, operaiunile de dem olare, dezafectare ori dezm em brare - parial
sau total - a construciilor i a instalaiilor aferente, precum i a oricror am enajri
se fac nu m a i pe baza autorizaiei de desfiinare, obinut n prealabil de la autorit
ile publice, ca i n cazul autorizrii i al ridicrii construciilor (art. 8).
Autorizaiile de construire sau de desfiinare, care au fost em ise cu nclcarea
prevederilor legale, pot fi anulate de ctre instanele de contencios adm inistrativ, iar
anularea poate fi cerut i de ctre prefect, inclusiv la sesizarea organului de spe
cialitate com petent n materie, anum e Inspectoratul de Stat n Construcii (art. 12).
Totui, legea dispune c se pot executa fr autorizaie de construire anum ite
lucrri ce nu m odific structura de rezisten i/sau aspectul arhitectural al con
struciilor, precum : reparaii de m prejm uiri, acoperiuri, nvelitori i terase, atunci
cnd nu se schim b form a acestora i m aterialele din care sunt executate, reparaii
i nlocuiri de tm plrie interioar i exterioar, cu pstrarea form ei acestora; zu
grveli i vopsitorii interioare i exterioare, acestea din urm fr m odificarea fo r
mei faadei cldirilor; finisaje interioare i exterioare, trotuare, ziduri de sprijin, scri
de acces i alte asem enea (art. 11 din Legea nr. 50/1991).
Articolul 13 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 dispune c terenurile ce aparin do
m eniului privat al statului sau al entitilor sale teritoriale, destinate construirii, pot fi
vndute, concesionate ori nchiriate, prin licitaie public, potrivit legii, n condiiile

[1] n practica judiciar s-a decis c, potrivit art. 489 fostul C. civ., proprietarul terenului
este i proprietarul construciei ridicate pe acel teren, chiar dac nu a avut autorizaie de
construire; lipsa autorizaiei de construire poate avea consecine pe planul raporturilor de
natur adm inistrativ, conform Legii nr. 50/1991, antrennd rspunderea contravenional,
iar nu inadm isibilitatea aciunii n constatarea dreptului de proprietate; a se vedea I.C.C.J.,
s. civ. i de propr. int., dec. nr. 3668 din 6 mai 2005, n J.S.C . 2005, p. 23.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

107

respectrii docum entaiei de urbanism i de am enajare a teritoriului, aprobate potri


vit legii, n vederea realizrii construciei de ctre titular.
n anum ite situaii, aceste terenuri destinate construirii se pot concesiona fr
licitaie public, dar cu plata unei taxe de redeven, potrivit legii, sau pot fi date n
folosin, pe term en lim itat. Persoanele fizice i juridice care realizeaz lucrri de
construcie au obligaia de a executa integral lucrrile, astfel cum acestea sunt
prevzute n autorizaia de construire [art. 37 alin. (1)].
Facem precizarea c norm ele privitoare la autorizarea efecturii sau desfiinrii
construciilor se aplic tutu ror executanilor de asem enea lucrri, deci i cu privire
la construciile proprietate public.
De asem enea, trebuie reinut c, potrivit art. 3 din Legea nr. 114/1996, autoriza
rea executrii construciilor de locuine noi, indiferent de natura proprietii ori a
am plasam entelor pe care acestea vor fi realizate, se va face pe baza satisfacerii
unor exigene m inim ale, prevzute n anexa nr. 1 la lege, iar consiliile judeene i
locale pot autoriza executarea etapizat a construciilor de locuine, potrivit com pe
tenelor acestor autoriti adm inistrative, stabilite de lege.

Dobndirea de locuine i alte spaii n proprietate privat


114. Precizri prelim inare. Prin legi speciale, adoptate dup schim barea regi
m ului politic Tn Rom nia, n special n prim a ju m tate a anilor 1990, a fost regle
m entat posibilitatea pentru persoanele fizice de a dobndi n proprietate persona
l im obile locuite sau chiar spaii cu alt destinaie, fie p rin cum prarea acestora de
la stat, fie p rin construire de locuine. Avem n vedere urm toarele acte norm ative:
a) D ecretul-lege nr. 61/1990 privind vnzarea de locuine construite din fonduri
le statului ctre populaie;
b) Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie
construite din fondurile statului i din fondurile unitilor econom ice sau bugetare
de stat, republicat111;
c) Legea nr. 112/1995 privind reglem entarea situaiei unor im obile cu destinaia
de locuine, trecute n proprietatea statului121;
d) Legea nr. 114/1996 a locuinei, republicat.
J I ^ D o b n d ire a de locuine sau de alte spaii de ctre perso anele fizice,
n tem eiul D ecretu lui-leg e nr. 61/1990 i al Legii nr. 85/1992. A ceste legi au fost
concepute ca legi de protecie social, caracter concretizat n nlesnirile acordate
celor ce pot cum pra: preul stabilit n conform itate cu dispoziiile acestor acte
norm ative era m ult sub preul de circulaie al unor locuine asem ntoare; posibili
tatea cum prrii locuinelor n rate; rata m ic a dobnzilor percepute la creditele
acordate de stat pentru dobndirea acestor locuine.
n general, credem c reglem entrile avute n vedere i-au produs deja efectele
juridice, avnd n prezent mai m ult un caracter istoric , dar ele trebuie cunoscute,
datorit problem elor ce pot aprea n practic privitoare la circulaia acestor bunuri.

111 M. Of. nr. 264 din 15 iulie 1998.


2l M. Of. nr. 279 din 29 noiem brie 1995.

108

D re p tu rile re ale p rin cip a le

Potrivit reglem entrilor cuprinse n aceste acte norm ative, se puteau i se pot
vinde ctre populaie, n m sura n care mai exist asem enea locuine n portofo
liul de stat :
- locuinele construite din fondurile statului i din fondurile unitilor bugetare
de stat, cu anum ite excepii (art. 1 din D ecretul-lege nr. 61/1990 i din Legea
nr. 85/1992);
- locuinele care, nainte de 6 m artie 1945, au aparinut instituiilor de stat, regi
ilor autonom e i societilor cu capital de stat care i-au ncetat existena dup
aceast dat sau, dup caz, au devenit, prin reorganizare, uniti econom ice sau
bugetare de stat [art. 7 alin. (2) din Legea nr. 85/1992];
- construciile de locuine finanate din fondurile statului, n curs de execuie i
nerepartizate nom inal pn la data intrrii n vigoare a Legii nr. 85/1992, care nu
au putut fi term inate; acestea pot fi nstrinate pe apartam ente, pe paliere, pe scri,
pe tronsoane de cldiri sau n ntregim e, p rin licitaie public [art. 2 alin. (1) din
Legea nr. 85/1992];
- de asem enea, p rin licitaie public pot fi vndute spaiile destinate activitilor
de com er i de prestri de servicii, de m ic industrie i oricror alte activiti sim i
lare, situate n construciile de locuine n curs de execuie i aflate n proprietatea
regiilor autonom e specializate n adm inistrarea locuinelor sau ale consiliilor locale
[art. 3 alin. (1) din Legea nr. 85/1992].
Potrivit am belor acte norm ative, dac locuinele ce se vnd su n t ocupate de
chiriai, dreptul de a cum pra aceste locuine revine nu m a i titularului contractului
de nchiriere.
Nu pot fi vndute locuinele de intervenie construite din fondurile unitilor eco
nom ice sau bugetare, precum i locuinele de serviciu din m ediul rural, destinate
personalului m edical, didactic, altor specialiti sau personalului M inisterului de
Interne (art. 7 alin. ultim din Legea nr. 85/1992).
116.
Din m om ent ce locuinele se vnd num ai celor care le ocup n calitate de
chiriai, rezult dou consecine: n prim ul rnd, num ai chiriaii au posibilitatea s
i m anifeste opiunea de a cum pra locuina pe care o ocup111; n al doilea rnd,
unitile specializate de stat deintoare ale locuinelor nu vor putea refuza ncheie
rea contractelor de vnzare-cum prare a acelei locuine. Cum s-a observat, este
vorba despre o obligaie legal de vnzare, adic o obligaie de a face, a crei n
deplinire poate fi cenzurat de instana de judecat, care va putea pronuna o ho
trre care s in loc de contract de vnzare-cum prare121. De asem enea, n

l1) D up cum s-a decis n practica judectoreasc, este nul contractul ncheiat de per
soana care a pierdut, cu puin tim p nainte de ncheierea contractului, calitatea de chiria, ca
urm are a unui schim b de locuin. A se vedea Trib. jud. Suceava, s. civ. i cont. adm ., dec.
nr. 346/1993, n D reptul nr. 10-11/1993, p. 112.
[2] A se vedea I. A lbu , Libertatea contractual, n D reptul nr. 3/1993, p. 36; I. L u l ,
Executarea un e i o b lig a ii de a face im puse p rintr-o dispoziie legal, n D reptul nr. 8/1993,
p. 38; E. C h e lar u , op. cit., p. 160. n acelai sens, a se vedea D ecizia nr. II din 29 noiem brie
1997, pronunat, n Secii Unite, de C urtea Suprem de Justiie ntr-un recurs n interesul
legii, n D reptul nr. 2/1998, p. 101 i urm .; de asem enea, a se vedea i D ecizia nr. 3 din
3 februa rie 2013, pronunat de nalta Curte de C asaie i Justiie ntr-un recurs n interesul
legii (M. Of. nr. 188 din 3 aprilie 2013).

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

109

practica suprem ei instane s-a decis c dispoziiile Legii nr. 85/1992, prin care a
fost reglem entat vnzarea locuinelor din fondurile statului i din fondurile uniti
lor econom ice sau bugetare de stat, nu condiioneaz vnzarea lor ctre cei care le
ocup n calitate de chiriai de obligaia acestora de a contracta ntr-un term en
stabilit de oferta unitii vnztoare111.

117. C u privire la situaia juridic a terenului pe care se afl locuina dobndit


de chiriai pe tem eiul celor dou acte norm ative, este de reinut c art. 3 alin. (2)
din D ecretul-lege nr. 61/1990 dispune c, odat cu locuina, se transm ite cum pr
torului acesteia i dreptul de folosin asupra terenului aferent, pe durata existenei
construciei.
Ulterior, a fost adoptat Legea nr. 18/1991 - Legea fondului funcia r - care, n
art. 35 alin. (2), devenit, dup renum erotarea i republicarea legii, art. 36, dispune
c terenurile proprietate de stat, situate n intravilanul localitilor, atribuite, potrivit
legii, n folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciilor n ve
derea construirii de locuine proprietate personal sau cu ocazia cum prrii de la
stat a uno r a sem enea locuine trec, la cererea p ro p rie ta rilo r a ctuali a i locuinelor, n
proprietatea acestora, integral sau, dup caz, proporional cu cota deinut din
construcie.
La rndul su, art. 10 din Legea nr. 85/1992, republicat, prevede c, dac ntr-o
cldire sunt m ai m ulte locuine i spaii cu o alt destinaie care se vnd, odat cu
dreptul de proprietate asupra acestora se dobndete i dreptul de proprietate
asupra terenului aferent cldirii, aa cum a fost determ inat prin autorizaia de con
struire sau prin fiele tehnice de m surtori ale terenului aferent cldirii.
Att persoanelor care dobndesc locuinele n condiiile Decretului-lege nr. 61/1990,
ct i celor care le dobndesc n condiiile Legii nr. 85/1992, republicat, li se vor atribui
terenurile potrivit dispoziiilor art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991[2).
118. Dobndirea de locuine n temeiul Legii nr. 112/1995. Legea nr. 112 din
25 noiem brie 1995 pentru reglem entarea situaiei juridice a unor im obile cu desti
naia de locuine, trecute n proprietatea statului conine unele m suri reparatorii
lim itate pentru fotii proprietari - persoane fizice - ai im obilelor cu destinaia de
locuine trecute ca atare n proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dup
6 m artie 1945, cu titlu, i care se aflau n posesia titularului sau a altor persoane
juridice la data de 22 decem brie 1989[3].*

[1] I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 668 din februarie 2005, n B.C. nr. 1/2006,
p. 13-14.
!2] Cu privire la aplicarea acestor dispoziii legale, a se vedea I. R o m o a n , Transform area
dreptu lui de folosin asupra te re n u rilo r n drept de proprietate, n situaiile reglem entate prin
art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicat la 5 ianuarie 1998, n
Dreptul nr. 3/1999, p. 69 i urm.
3| M surile reparatorii dispuse de Legea nr. 112/1995 au fost com pletate cu cele care pot fi
obinute n tem eiul dispoziiilor Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor im obile preluate
n m od abuziv n perioada de 6 m artie 1945 - 22 decem brie 1989 (republicat n M. Of. nr. 798
din 2 septem brie 2005), precum i cu cele dispuse n tem eiul Legii nr. 247/2005 sau al Legii
nr. 165/2013.

110

D re p tu rile re ale p rin cip a le

T recerea locuinei n proprietatea statului trebuie s se fi fcut pe tem eiul unui


titlu valabil pentru stat sau alt dobnditor, iar validitatea titlului are a fi analizat n
raport cu dispoziiile legale n vigoare la data cnd ea a operatm.
A plicarea m surilor reparatorii prevzute de Legea nr. 112/1995 nu reprezint,
dup prerea noastr, o m odalitate de dobndire a dreptului de proprietate de
ctre beneficiarii acestora, ci o redobndire a unui drept pe care titularul l-a avut
anterior n patrim oniul su. Este adevrat c el l-a p ie rd u t ca urm are a aplicrii
unor m suri abuzive, o perioad de timp, cnd titularul su a fost statul sau alt
subiect de drept care a prim it bunul respectiv. Nu mai puin, pe tem eiul perpetuitii
dreptului de proprietate, titularul m surii reparatorii va dobndi dreptul tem porar
pierdut.
119.
n schim b, legea dispune c acei chiriai din apartam entele care nu se
restituie, din raiunile prevzute de lege, fotilor proprietari sau m otenitorilor aces
tora pot opta pentru cum prarea acestor locuine (art. 9).
Legea a instituit un drept de opiune de a cum pra n favoarea chiriailor, care,
odat exprim at, oblig ntreprinderea de stat specializat n vnzarea locuinelor s
ncheie contractul de vnzare-cum prare1[2).
De acest drept beneficiaz i chiriaii care ocup spaii locative realizate prin
extinderea spaiului iniial construit [art. 9 alin. (2)].
Cei care cum pr locuinele pe care le ocup n calitate de chiriai beneficiaz
de anum ite faciliti privitoare la posibilitatea dobndirii lor n rate, nivelul redus al
dobnzii etc.
Nu pot cum pra locuinele respective chiriaii titulari sau m em brii fam iliilor lor so, soie, copii m inori - care au dobndit sau au nstrinat o locuin proprietate
personal dup 1 ianuarie 1990, n localitatea de dom iciliu.
C hiriaii care nu dispun de posibiliti m ateriale de cum prare a locuinei pot s
rm n n continuare n spaiul locativ pe care l ocup, cu plata chiriei stabilite de
lege.
A rticolul 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 instituia interdicia nstrinrii tim p de
10 a ni a locuinelor astfel dobndite; am am intit mai sus c acest text a fost abro
gat expres prin art. 230 lit. ) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a
noului Cod civil.
n orice caz, privitor la aceast interdicie, C urtea C onstituional a decis c ea
nu nclca dispoziiile art. 41 alin. (1) teza I din C onstituia originar, ntruct intr

[1] A se vedea C. Z a m a , C u p rivire la dom eniul de aplicare a L e gii nr. 112/1995, n D rep
tul nr. 10/1996, p. 56-73. A se vedea art. 2 din N orm ele m etodologice privind aplicarea Legii
nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996, m odificat prin H.G. nr. 11/1997, republicat
(M. Of. nr. 27 din 18 februa rie 1997).
[2] Privitor la aceast dispoziie legal, C urtea C onstituional a decis c ea nu este con
trar art. 41 alin. (1), (5) i (7) i art. 135 alin. (6) din C onstituia originar, ntruct posibilita
tea vnzrii ctre chiriai a locuinelor ce nu se restituie n natur fotilor proprietari con
stituie recunoaterea prin lege a unui drept subiectiv, nlturndu-se astfel discrim inarea
anterioar, cnd un asem enea drept era recunoscut num ai chiriailor din locuinele construi
te din fondurile statului; a se vedea C .C., D ecizia nr. 73 din 19 iulie 1995 (M. Of. nr. 177 din
8 august 1995).

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

111

n puterea Parlam entului, ca unic autoritate legiuitoare a rii, s decid instituirea


unei interdicii tem porare de nstrinare111.
De asem enea, C urtea C onstituional a decis c prevederea cuprins la art. 9
alin. (8) din Legea nr. 112/1995, care im punea interdicia vnzrii tim p de 10 ani a
locuinei dobndite potrivit acestei legi, nu contravenea nici art. 25 din C onstituie,
care proclam dreptul de liber circulaie, deoarece norm a legal criticat prin in
vocarea excepiei de neconstituionalitate nu are sem nificaia obligrii cum prto
rului locuinei de a locui n ea pe toat durata celor 10 ani de la cum prare, fr a
putea cltori sau a-i stabili dom iciliul n orice alt localitate din ar sau n stri
ntate121.
De altfel, dac legea interzicea nstrinarea apartam entului tim p de 10 ani, cre
dem c ea nu interzicea i constituirea uno r dezm em brm inte ale dreptulu i de
proprietate asupra lui.
D esigur c, n prezent, aceste interdicii au ncetat s i mai produc efecte i
prin tim pul scurs de la intrarea legii n vigoare, dar, mai ales, datorit abrogrii
acestui text care o im punea.
Potrivit art. 10 alin. (1) din lege, sunt exceptate de la vnzare apartam entele
care, la data intrrii n vigoare a legii, beneficiaz de dotri speciale, cum sunt:
piscin, saun, ser, cram , bar, vinotec sau cam er frigorific.
De asem enea, sunt exceptate de la vnzare locuinele care au avut destinaie
de cas de oaspei, de protocol, precum i cele folosite ca reedine pentru fotii i
actualii dem nitari [art. 10 alin. (2)][3].

120.
Dobndirea n proprietate de locuine n condiiile Legii nr. 114/1996 a
locuinei. Mai nti, este de reinut c aceast lege definete noiunea de locuin
ca fiind acea construcie alctuit din una sau mai m ulte cam ere de locuit, cu de
pendinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit ale unei
persoane sau ale unei fam ilii [art. 2 lit. a)].
Trebuie s precizm c, prin O.U.G. nr. 210/2008[4), art. 2 din Legea nr. 114/1996
a fost am plu ntregit, prin definirea nu num ai a locuinei propriu-zise, ci i a altor
categorii de locuine, ce pot corespunde unor nevoi sociale determ inate sau care
in de nsi dezvoltarea construciei de locuine proprietate privat a subiectelor
de drept persoane fizice ori juridice de drept privat. Astfel, textul evocat definete:
- locuina convenabil: acea locuin care, prin gradul de satisfacere a raportu
lui ntre cerinele utilizatorului i caracteristicile locuinei, la un m om ent dat, acope-

A se vedea C .C., D ecizia nr. 169 din 2 noiem brie 1999 (M. Of. nr. 151 din 12 aprilie
20001 i D ecizia nr. 238 din 21 noiem brie 2000 (M. Of. nr. 46 din 29 ianuarie 2001).
;2j A se vedea C.C., D ecizia nr. 238/2000, supra cit.
31 Cu privire la aceast dispoziie a legii, C urtea C onstituional a decis c ea nu ncalc
art. 16 din C onstituie, care instituie principiul egalitii tuturor cetenilor n faa legii, deoarece chiriaii locuinelor m enionate de textul pus n discuie, datorit naturii, caracteristicilor
ori destinaiei locuinelor pe care le ocup, se afl ntr-o situaie diferit fa de ceilali chi' ai, astfel c legiuitorul a putut opta pentru soluii diferite, fr a leza vreo norm constitu-onal; a se vedea C.C., D ecizia nr. 16 din 10 noiem brie 1998 (M. Of. nr. 502 din 28 decem brie 1998).
[4] M. Of. nr. 835 din 11 decem brie 2008.

112

D re p tu rile reale p rin cip a le

r necesitile eseniale de odihn, prepararea hranei, educaie i igien, asigu


rnd m inim ul de exigene privitoare la aceste elem ente prevzute de lege;
- locuina social: locuina care se atribuie cu chirie subvenionat unor per
soane sau fam ilii, a cror situaie econom ic nu le perm ite accesul la o locuin n
proprietate ori nchirierea unei locuine n condiiile pieei;
- locuina de serviciu: locuina destinat funcionarilor publici, angajailor unor
instituii ori unor ageni econom ici, acordat n condiiile contractului de m unc,
potrivit prevederilor legale n m aterie;
- locuina de intervenie: acea locuin destinat cazrii personalului unitilor
econom ice sau bugetare, care, prin contractul de m unc, ndeplinete activiti sau
funcii ce necesit prezena perm anent ori n caz de urgen n cadrul acelor
unitti;
- locuina de necesitate: locuina destinat cazrii tem porare a persoanelor i
fam iliilor ale cror locuine au devenit inutilizabile n urm a unor catastrofe naturale
ori ca urm are a producerii unor accidente sau ale cror locuine sunt supuse de
m olrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i pentru realiza
rea unor lucrri de reabilitare ce nu pot fi efectuate n cldirile ocupate de locatari;
- locuina de protocol: acea locuin destinat utilizrii de ctre persoanele care
sunt alese sau num ite n funcii ori dem niti publice, exclusiv pe durata exercitrii
acestora;
- casa de vacan: locuina ocupat tem porar, ca reedin secundar, destina
t odihnei i recreerii;
- condom iniu: acel im obil form at din teren cu una sau mai m ulte construcii,
ntre care unele proprieti sunt com une, iar restul sunt proprieti individuale, pen
tru care se ntocm esc att o carte funciar colectiv, ct i o carte funciar indivi
dual pentru fiecare unitate individual aflat n proprietate exclusiv, care poate fi
reprezentat de locuine i de spaii cu alt destinaie, dup caz; de asem enea,
constituie condom iniu i un corp de cldire m ultietajat sau, n condiiile n care se
poate delim ita proprietatea com un, fiecare tronson cu una sau mai m ulte scri din
cadrul acestuia; un ansam blu rezidenial form at din locuine i construcii cu alt
destinaie, individuale, am plasate izolat, niruit ori cuplat, n care proprietile indi
viduale sunt interdependente printr-o proprietate com un forat i perpetu;
- unitatea individual: acea unitate funcional, com ponent a unui condom iniu,
form at din una ori mai m ulte cam ere de locuit i/sau spaii cu alt destinaie situa
te la acelai nivel al cldirii ori la niveluri diferite, cu dependinele, dotrile i utili
tile necesare, avnd acces direct i intrare separat, i care a fost construit sau
transform at n scopul de a fi folosit, de regul, de o singur gospodrie; n cazul
n care accesul la unitatea funcional sau la un condom iniu nu se face direct
dintr-un drum public, acesta trebuie s fie asigurat printr-o cale de acces ori o
servitute de trecere, m enionate obligatoriu n actele juridice i nscrise n cartea
funciar.
n al doilea rnd, potrivit legii, persoan ele fizice sau ju rid ice rom ne p o t realiza
construcii de locuine p en tru folosin proprie sau n scopu l valorificrii lo r (art. 4).
Aadar, este evident c legea nelege s ncurajeze construcia de locuine, deo a
rece aceasta se poate face nu num ai pentru asigurarea nevoilor proprii de locuit
ale celui care construiete, dar i pen tru a valorifica, n condiiile legii, locuinele
construite.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

113

n al treilea rnd, legea prevede unele faciliti de care beneficiaz anum ite ca
tegorii de persoane - tinerii cstorii n vrst de pn la 35 de ani la data con
tractrii locuinei, persoanele calificate din agricultur, nvm nt, sntate, adm i
nistraie public i culte care i stabilesc dom iciliul n m ediul rural, alte categorii de
persoane stabilite de consiliile locale. A ceste categorii de persoane pot beneficiar
de subvenii de la bugetul de stat, n anum ite lim ite, plata preului locuinei n rate
lunare pe term en de 20 de ani etc.
Pn la restituirea sum elor datorate de ctre beneficiarii locuinelor, aceasta
este grevat cu un drept de ipotec legal n favoarea statului (art. 18).
Locuina astfel construit este indisponibilizat, n sensul c titularul nu o poate
nstrina p rin acte ntre vii dect dup ce va face dovada restituirii sau depunerii
integrale a contravalorii sum elor actualizate ce i-au fost acordate ca subvenii de la
bugetul de stat (art. 19).

4. Circulaia juridic a construciilor


121. Principiu. C onstruciile proprietate privat sunt n circuitul civil general. Ca
urm are, ele pot fi nstrinate, respectiv dobndite prin oricare dintre m odurile pre
vzute de lege: convenie, testam ent, succesiune, uzucapiune, accesiune etc.
T ot astfel, dreptul de proprietate asupra construciilor este com patibil cu institui
rea unor drepturi reale principale, dezm em brm inte ale proprietii - uzufruct, uz,
abitaie, servitute, superficie - asupra acestora, dup cum dreptul de proprietate
asupra lor poate fi grevat de ipotec sau de un privilegiu im obiliar.
De asem enea, persoanele fizice sau juridice strine p o t dob ndi dreptul de
proprietate asupra construciilor.
Am artat c, n anum ite situaii determ inate de lege, exist unele interdicii
tem porare cu privire la exercitarea atributului dispoziiei ju ridice prin nstrinarea
construciilor, ceea ce ns nu pune n discuie principiul general enunat. 12
122. P recizm c, chiar i n perioada anterioar anului 1990, construciile au
fost n circuitu l civil general, num ai c att transm iterea dreptului de proprietate, ct
i constituirea de drepturi reale cu privire la aceste bunuri im obile erau condiionate
de obinerea unei autorizaii adm inistrative prealabile i de ncheierea actului de
nstrinare, respectiv de constituire a altui drept real n form autentic. Nerespectarea acestor cerine legale era sancionat cu nulitatea absolut a actului
juridic astfel ncheiat. Prile puteau ncheia antecontracte de nstrinare, ca prom i
siuni bilaterale de a nstrina, care, dac nu erau executate, perm iteau prii intere
sate s se adreseze instanei de judecat spre a obine o hotrre care s in loc
de contract.
ntr-o anum it perioad de tim p, construciile situate n oraele declarate de
lege orae m ari puteau fi dobndite prin acte ntre vii num ai dac dobnditorul
avea dom iciliul sau avea dreptul s i stabileasc dom iciliul n oraul respectiv. De

114

D re p tu rile reale p rin cip a le

asem enea, alte reglem entri prevedeau incapaciti pentru anum ite categorii de
persoane fizice de a dobndi, prin acte ntre vii, construcii111.

123.
Spre deosebire de perioada anterioar m enionat, dup anul 1990 i p
n la adoptarea noului Cod civil, chiar sub im periul dispoziiilor Legii nr. 247/2005
n m aterie, n prezent abrogate expres, am considerat c nu se cerea ndeplinirea
vreunei condiii de form a actului juridic de nstrinare sau de dobndire a co n
struciilor121.
Aa fiind, nseam n c ele puteau fi nstrinate prin sim plul aco rd de voin al
prilor. nscrierea unor asem enea acte de nstrinare n cartea funciar avea ca
efect n u m a i opozabilitatea fa de teri a a ctulu i de nstrinare (art. 25 din Legea
nr. 7/1996, n prezent abrogat). ntre pri, efectul tran slativ a l a ctulu i de nstrinare
se producea n m om e ntu l realizrii acordului de voin. De la acest principiu
existau unele excepii, spre exem plu, n m ateria donaiilor, cnd, pentru a fi valabil,
actul juridic trebuie ncheiat n form autentic (art. 813 fostul C. civ.).
S-a observat ns c nstrinarea construciilor prin act sub sem ntur privat
nu putea conduce la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent,
ci num ai la constituirea unui drept de superficie, avnd ca titular pe dobnditorul
construciei131. Aceasta, deoarece, prin constituirea unui dezm em brm nt al drep
tului de proprietate, nu se realiza o nstrinare a terenului, iar construcia form eaz
un tot indivizibil cu terenul, disocierea ntre ele putnd a fi conceput num ai din
punct de vedere juridic, nu i fizic. Apoi, nu exista o alt soluie ju ridic pentru a
determ ina soarta terenului, pe de o parte, iar, pe de alt parte, nu se putea face n
mod indirect nstrinarea terenului, altfel dect im pune legea, respectiv form a au
tentic a actului de nstrinare a terenurilor, condiie im perativ pe care o im
puneau dispoziiile art. 2 din Titlul X - C irculaia ju ridic a terenurilor - din Legea
nr. 247/2005141.
_124. Regimul juridic actual al circulaiei construciilor. Printre m ultiplele
elem ente eseniale de noutate n diverse dom enii ale dreptului civil rom n aduse
de C odul civil intrat n vigoare la 1 octom brie 2011 este i cel privitor la regim ul
ju rid ic a l circulaiei im obilelor. ntr-adevr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor
dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra im o b ile lo r cuprinse n cartea
funciar se dobndesc, a tt ntre pri, ct i fa de teri, num ai prin nscrierea lo r
n cartea funciar, pe baza actului sau a faptului juridic n sens restrns care a ju s
tificat nscrierea, iar art. 888 NCC dispune c nscrierea n cartea funciar a drepm Cu privire la aplicarea n tim p a legii civile n m ateria nstrinrilor im obiliare, a se
vedea L. P o p , op. cit., p. 140-155, cu literatura juridic i practica judectoreasc acolo cita
te; de asem enea, a se vedea E. C h elar u , op. cit. (2009), p. 208 i urm.
[2) A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 140-141.
[3! A se vedea D. C h ir ic , D rept civil. C ontracte speciale, Ed. Lum ina Lex, Bucureti,
1997, p. 54-55; F r . D ea k , Tratat de drept civil. C ontracte speciale, Ed. Actam i, Bucureti,
1999, p. 12.
[4] Pentru un alt punct de vedere n m aterie susinut pentru acea perioad, a se vedea
E. C h e lar u , op. cit. (2009), p. 186-187; cu privire la regim ul juridic al circulaiei construciilor
proprietate privat i evoluia reglem entrii acestuia pn n anul 2005, a se vedea i
I. A d a m , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureti, 2005, p. 329 i urm.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

115

turilor reale, deci i a drepturilor reale asupra construciilor, se efectueaz n baza


nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rm ase definitiv, a certificatu
lui de m otenitor ori n baza unui alt act em is de autoritile adm inistrative, n
cazurile n care legea prevede aceasta.
De asem enea, art. 886 NCC dispune c m odificarea unui drept real im obiliar se
va face potrivit regulilor aplicabile dobndirii ori stingerii drepturilor reale, dac prin
lege nu se dispune altfel.
De altfel, art. 1676 NCC prevede c, n m ateria vnzrii de im obile, strm utarea
dreptului de proprietate de la vnztor la cum prtor este supus dispoziiilor de
carte funciar, ceea ce nseam n c un asem enea tran sfer va opera, a t t ntre
pri, c t i fa de teri, num ai prin nscrierea a ctulu i de transm itere, ncheiat n
form autentic, n cartea funciar. N erespectarea acestei condiii de form este
sancionat cu nulitatea absolut a actulu i de nstrinare. n acest sens, art. 1244
NCC dispune im perativ c, n afara cazurilor prevzute de lege, conveniile consti
tutive sau translative de drepturi reale care urm eaz a fi nscrise n cartea funciar
trebuie s fie ncheiate p rin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute a
actulu i de constituire o ri de transm itere a acelui drept.
Fr a intra ntr-o analiz detaliat n m aterie, se im pun totui dou observaii.
O prim observaie este aceea c dispoziiile noului Cod civil am intite au n vedere
nstrinarea de im obile n general, fr a distinge ntre terenuri i construcii. Dei
vom relua aceste dispoziii i cu privire la circulaia terenurilor, cu precizrile pe
care le vom face n privina acesteia, am considerat c este firesc a le evidenia i
n legtur cu regim ul ju ridic al circulaiei construciilor, deoarece am vzut c, n
trecut, acesta era diferit de cel al circulaiei terenurilor.
Sub regim ul noului Cod civil, ace st regim ju rid ic este unitar, el se aplic im obile
lo r n general, terenuri ori construcii, terenuri cu sau fr construcii, indiferent de
tem eiul juridic al dreptului proprietarului construciei asupra terenului pe care
aceasta se afl, respectiv drept de proprietate, drept de superficie, de concesiune
ori drept de folosin a terenului.
O a doua observaie ine de aplicarea n tim p a principiilor evocate. Din acest
punct de vedere, trebuie s evideniem c, potrivit art. 56 alin. (1) din Legea
nr. 71/2011 privind punerea n aplicare a noului Cod civil, printre altele, dispoziiile
art. 885 alin. (1) se aplic num ai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru
fiecare unitate adm inistrativ-teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a
crilor funciare pentru im obilele respective, n conform itate cu prevederile Legii ca
dastrului i a publicitii im obiliare nr. 7/1996, republicat, cu m odificrile i com ple
trile ulterioare.
Pn la data prevzut de acest text, nscrierea n cartea funciar a dreptului
de proprietate i a altor drepturi reale pe baza actelor juridice prin care acestea
s-au transm is, constituit ori m odificat n mod valabil se face num ai n scop de opo
zabilitate fa de teri [art. 56 alin. (2) din Legea nr. 71/2011]; aceasta nseam n
c, ntre pri, transm iterea, constituirea i m odificarea unui drept real vor opera la
m om entul ncheierii acestuia n form autentic (art. 1244 NCC). 125

125. Transmiterea dreptului de folosin sau de concesiune asupra terenu


lui. Este posibil ca nstrinarea construciei s se fac de ctre proprietarul ei care
nu este i p ro p rie ta r a l terenului p e care aceasta se afl sau, mai precis, asupra

116

D re p tu rile reale p rin cip a le

tere nulu i aferent acesteia, ci are asupra lui un drept de folosin sau un drept de
concesiune.
ntr-o astfel de situaie, odat cu nstrinarea construciei se va transm ite n
m od autom at, ca efect al transm iterii dreptului de proprietate asupra acesteia, i
dreptul de folosin sau de concesiune asupra terenului aferent.
Bunoar, art. 15 din D ecretul-lege nr. 61/1990 prevede c, n caz de nstrina
re a locuinei dobndite n condiiile pe care el le instituie, se transm ite asupra dobnditorului i dreptul de folosin asupra terenului, pe durata existenei construc
ie i111.
De asem enea, potrivit art. 41 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea execu
trii lucrrilor de construcii, republicat, dreptul de concesiune asupra terenului pe
care se gsete o construcie se transm ite n caz de succesiune sau de nstrinare
a construciei pentru realizarea creia el a fost instituit; n aceleai condiii se
transm ite i autorizaia de construire eliberat celui care a realizat construcia.

5. jRegimul folosinei terenurilor pentru producia agricol i silvic.


Organizarea i amenajarea teritoriului agricol
126. Caracterizare general. Legea fondului funciar instituie anum ite obligaii
ce revin tutu ror deintorilor de terenuri agricole care au drept scop raionala utili
zare a acestora, m buntirea i refacerea terenurilor degradate, reintroducerea
terenurilor degradate n circuitul productiv, am enajarea ct mai judicioas a te ri
toriului agricol. Astfel cum le-am caracterizat i cu un alt prilej, sunt, n esen, obli
gaii reale de a face - obligaii p ro p te r rem, care privesc bunul deinut cu orice titlu,
n cazul discutat terenurile agricole i silvice, i revin oricrui deintor al acestora.
12Zi_Obligail care au n vedere folosirea terenurilor pentru producia agri
col i silvic. n prim ul rnd, potrivit Legii nr. 18/1991, republicat, toi deintorii
de terenuri agricole au obligaia s asigure cultivarea acestora i protecia solulu i
(art. 74). Deintorii de terenuri care nu i ndeplinesc aceast obligaie vor putea fi
sancionai contravenional, dup procedura instituit prin art. 75 din Legea fon
dului funciar.
n al doilea rnd, schim barea categorie i de folosin a terenurilor arabile ale
persoanelor juridice n alte categorii de folosin agricol se poate face num ai cu
avizul organelor de specialitate judeene, n condiiile im puse de lege (art. 77).
Persoanele fizice sunt libere s schim be categoria de folosin a terenurilor
agricole pe care le dein n proprietate, dar sunt obligate s anune schim barea in
tervenit, n term en de 30 de zile de la data cnd au efectuat-o, la oficiul judeean
de cadastru agricol i organizarea teritoriului agricol. S chim barea folosinei tere nu
rilor agricole ce constituie zone de protecie a m onum entelor se face cu acordul
C om isiei naionale a m onum entelor, a ansam blurilor i a siturilor istorice (art. 78).

111 R eam intim c, potrivit art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicat, proprietarii
construciilor care au dobnd it n folosin venic sau pe durata existenei construciei tere
nurile pe care acestea se afl pot s cear transform area acestui drept n drept de proprie
tate.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

117

n al treilea rnd, deintorii de terenuri agricole sunt obligai s execute, prin


uniti specializate, lucrrile necesare pentru protecia i am eliorarea solului, sta
bilite de organele abilitate. Dac este vorba despre terenuri degradate i poluate
care i-au pierdut capacitatea de producie agricol sau silvic, acestea vor fi
constituite n p e rim etre de am eliorare, iar deintorii lor sunt obligai s le pun la
dispoziia entitilor care execut lucrrile prevzute n p ro ie ctu l de am eliorare a
terenurilor respective (art. 82, art. 83).
n sfrit, deintorii de terenuri degradate, chiar dac nu sunt cuprinse ntr-un
perim etru de am eliorare, individual sau asociai, pot s fac din proprie iniiativ
nierbri, m pduriri, corectare a reaciei solului sau alte lucrri de am eliorare pe
terenurile lor, cu sprijinul statului, care le va pune la dispoziie m aterialul necesar i
asisten tehnic la executarea lucrrilor (art. 87).

128. Folosirea temporar sau definitiv a terenurilor n alte scopuri dect


producia agricol i silvic. Ca principiu, am plasarea noilor construcii de orice
fel se face n intravilanul localitilor, cu excepia acelora care, prin natura lor, pot
genera efecte poluante factorilor de m ediu, care pot fi am plasate n extravilan
(art. 91 din Legea nr. 18/1991).
Scoaterea definitiv a terenurilor din circuitul agricol i silvic se face, la propu
nerea consiliilor locale, prin ordin a l directorului D ire ciei A gricole i de D ezvoltare
Rural, cu avizul m inisterului de resort. Dac aceeai operaiune privete terenuri si
tuate n extravilanul localitilor, solicitantul, persoan fizic sau juridic, va p l ti o
tax, care servete la alim entarea Fondului de am eliorare a fondului funciar (art. 92).
Nu se datoreaz aceast tax n ipoteza scoaterii definitive din circuitul agricol i
silvic a unor terenuri care se folosesc pentru realizarea de construcii ce deservesc
activitile agricole i silvice sau se reconstituie sate ori ctune dem olate.
Folosirea definitiv sau tem porar a terenurilor agricole, n alte scopuri dect
producia agricol, se aprob de organele agricole judeene, de m inisterul de spe
cialitate sau de G uvern, n funcie de ntinderea terenului astfel utilizat (art. 94).
Pentru scoaterea tem porar a terenurilor din producia agricol i silvic, titula
rul aprobrii trebuie s depun o garanie n bani egal cu taxa de scoatere defi
nitiv a terenurilor din producia agricol, care i se restituie, cu dobnd, n m sura
n care execut toate lucrrile necesare redrii lor pentru producia agricol. Dac
beneficiarul nu execut aceste lucrri, ele vor fi efectuate de ctre organele spe
cializate, cu reinerea cheltuielilor din garania depus (art. 93).
De asem enea, legea dispune c titularii lucrrilor de investiii sau de producie
care dein terenuri pe care nu le mai folosesc n procesul de producie, cum sunt
cele rm ase n urm a excavrii de m aterii prim e - crbune, argil, pietri - de la
sondele abandonate i alte asem enea, sunt obligai s ia m surile necesare de
am enajare i nivelare, dndu-le o folosin agricol, iar dac acest lucru nu este
posibil, o folosin piscicol sau silvic, n term en de 2 ani de la ncheierea proce
sului de producie (art. 101).129

129. Organizarea i amenajarea teritoriului agricol. Potrivit art. 104 din Le


gea fondului funciar nr. 18/1991, aceste operaiuni au n vedere crearea condiiilor
pentru o mai bun folosire a terenurilor n scopul produciei agricole i se execut
pe baz de studii i de proiecte, la cererea proprietarilor, urm rindu-se:

118

D re p tu rile re ale p rin cip a le

a) corelarea dezvoltrii agricole din zon cu celelalte a ctivit i econom ice i


sociale, prin stabilirea de m suri care s conduc la creterea produciei agricole,
n ansam blul teritoriului;
b) gruparea prin com asare a terenurilor pe proprietari i destinaii, n conco r
dan cu structurile de proprietate i cu form ele de cultivare a pm ntului n urm a
asocierilor, stabilirea perim etrului fiecrei proprieti, com asnd terenurile dispersa
te i rectificnd hotarele neraional am plasate;
c) elaborarea de studii i proiecte de organizare i de funcionare a exploataiilo r a grico le*11;
d) stabilirea ree lei de drum uri agricole, com pletarea reelei de bunuri de interes
general, integrate n organizarea i n am eliorarea teritoriului, n scopul efecturii
transportului, produciei i accesului m ainilor agricole necesare procesului de
producie.
Legea fondului funciar prevede c studiile i proiectele de organizare i de
am enajare a teritoriului agricol se elaboreaz de unitile centrale sau judeene de
specialitate i se supun discuiei p ro p rietarilor de terenuri din zona interesat. n
cazul adoptrii lor cu m ajoritatea de voturi a proprietarilor care dein 2/3 din supra
fa i al aprobrii de ctre organele agricole judeene, aplicarea m surilor i a
lucrrilor prevzute n proiecte devin obligatorii pentru toi proprietarii (art. 105).

6.jCirculaia juridic a terenurilor


130. Precizri prealabile. Sub regim ul Codului civil rom n de la 1864, n prezent abrogat, nu au existat dispoziii speciale privitoare la circulaia terenurilor pro
prietate privat.
A ceasta nseam n c aveau a fi aplicate principiile generale nscrise n diverse
le sale texte. Astfel, art. 475 dispunea c oricine poate dispune liber de bunurile ce
sunt ale lui, cu m odificrile stabilite de lege.
O norm general era cuprins n art. 971 fostul C. civ., care prevedea c, n
contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau a unui alt drept real, p ro p rie ta
tea sau dreptul se transm ite prin efectul consim m ntului prilor. Prin aplicarea
acestui lucru n privina contractului de vnzare-cum prare, art. 1295 fostul C. civ.
prevedea c vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este strm utat la
cum prtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i
asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi num rat.
T oate aceste dispoziii au condus la concluzia c, sub im periul fostului Cod civil,
prin cip iu l consensualism ului a cte lo r ju rid ice se aplica i n privina nstrinrilor de
terenuri, cu excepia nstrinrilor fcute prin donaii sau testam ente i cu privire la
constituirea de ipoteci, cnd condiiile de form erau cerute a d validitatem .
J 3 1 . Sub regim ul totalitar din Rom nia, n perioada 1947-1989, prin diverse
acte norm ative adoptate succesiv, s-a instituit un control adm inistrativ prealabil al
nstrinrilor tutu ror categoriilor de terenuri i s-a im pus condiia form ei autentice a
actului de nstrinare. 1
[1] A se vedea i O .U.G . nr. 108/2001 privind exploataiile agricole, astfel cum a fost apro
bat cu m odificri i com pletri prin Legea nr. 166 din 10 aprilie 2002.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

119

Mai trziu, n anul 1974, au fost adoptate Legea nr. 58 privind sistem atizarea
teritoriului i a localitilor urbane i rurale, precum i Legea nr. 59 privitoare la
fondul funciar, prin care practic terenurile au fost scoase din circuitul civil general,
singura lor m odalitate de dobndire recunoscut fiind m otenirea legal.
Mai mult, n caz de nstrinare a construciei, terenul aferent acesteia trecea
ope legis n proprietatea statului, iar dobnditorul construciei dobndea terenul pe
care era situat n folosin, pe durata existenei acesteia, n lim itele stabilite prin
detaliile de sistem atizare, lim ite care nu puteau excede 250 m p[1].
S-a considerat, sub im periul acestor legi, c, din m om ent ce nstrinarea tere
nurilor poate fi fcut num ai prin m otenire legal, ele nu se puteau dobndi prin
testam ent sau prin uzucapiune i nici nu se puteau constitui dezm em brm inte asu
pra lor, cu excepia unor situaii speciale de constituire a dreptului de superficie1[2]34.
132.
Im ediat dup decem brie 1989, prin D ecretul-lege nr. 1/1989 a fost abroga
t Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte dis
poziii restrictive n m aterie, printre care i art. 44-50 din Legea nr. 59/1974, ceea
ce a im pus revenirea la principiul consensualism ului cu privire la nstrinrile de te
renuri, m eninndu-se totui unele restricii pentru circulaia terenurilor din localit
ile prevzute de Decretul nr. 144/1958, anum e, n principiu, localiti urbane131,
abrogat expres prin Legea nr. 50/1991. M enionm c n mod tranzitoriu a fost
adoptat Leaea nr. 9/1990 privind interzicerea tem porar a nstrinrilor de tere
nuri ntre vii , care, prin art. 1 alin. (1), a interzis nstrinarea, prin acte juridice ntre
vii, a terenurilor de orice fel, situate nuntrul sau n afara localitilor, pn la
adoptarea noilor reglem entri ale fondului funciar. Prin excepie, legea perm itea
nstrinarea terenurilor aferente construciilor care fceau obiectul unor acte translative de proprietate - inclusiv curtea - n suprafa de cel m ult 1000 mp.
Ulterior, pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil la 1 octom brie 2011, regi
mul juridic al circulaiei terenurilor a fost reglem entat prin mai m ulte acte norm ative
succesive, n prezent abrogate unele prin altele, iar ultim ul n m aterie - Titlul X din
Legea nr. 247/2005 - abrogat expres prin Legea nr. 71/2011. Totui, ni se pare
util o evocare succint a acestor dispoziii, fie num ai i prin raportarea la principiul
tem pus regit acturrr, efectele juridice ale actelor de dobndire ori nstrinare a te re
nurilor s-au produs sub regim ul acelor acte norm ative i nu arareori ele pot fi invo
cate n prezent.
[1) Este raiunea pentru care actualul art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 dispune c
terenurile atribuite n folosin, pe durata existenei construciilor dobnditorilor acestora, ca
efect al prelurii terenu rilor aferente construciilor, n condiiile dispoziiilor art. 30 din Legea
nr. 58/1974 cu privire la sistem atizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale, trec n
proprietatea actualilo r titulari ai dreptului de folosin a terenului, proprietari ai locuinelor.
12! Pentru regim ul juridic al terenu rilor n perioada am intit, a se vedea C. B r s a n , R egi
m ul ju rid ic a l b u n u rilo r im obile, Ed. tiinific, Bucureti, 1983; C. S t te s c u , C. B r s a n , op.
cit., p. 158 i urm.
[3] Pentru am nunte privitoare la consecinele abrogrii actelor norm ative m enionate, a
se vedea C. B r s a n , V. S to ic a , Evoluia legislaiei p rivin d circulaia im obilelor, n Dreptul
nr. 6/1990, p. 45-49; D. C hiric , Consecinele m odificrilor legislative post-revoluionare asu
pra circulaiei im obilelor proprietate particular, n Dreptul nr. 6/1999, p. 25-27; E. C helar u ,
C irculaia ju rid ic a terenurilor, Ed. AII Beck, Bucureti, 1999, p. 37-45.
[4] Publicat n M. Of. nr. 95 din 1 septem brie 1990, apoi abrogat prin Legea nr. 18/1991.

120

D re p tu rile re ale p rin cip a le

133. Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991.
Noua Lege a fondului funciar, intrat n vigoare la 20 februarie 1991, republicat la 5
ianuarie 1998, a liberalizat, n anum ite condiii, circulaia juridic a terenurilor prin
instituirea urm toarelor principii (art. 66-73)t1]:
- terenurile de orice fel au fost introduse n circuitul civil general, fiind consacrat
principiul liberei lor circulaii;
- nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se putea face num ai cu res
pectarea form ei autentice a actului;
- se instituia interdicia dobndirii n proprietate privat, prin acte juridice ntre
vii, a unor suprafee mai m ari de 100 ha teren agricol n echivalent arabil de fam ilie,
sub sanciunea nulitii absolute, total sau parial, dup caz, a actului de n str i
nare;
- nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole din extravilan se putea face
num ai cu respectarea unui drept de preem piune, recunoscut anum itor categorii de
persoane fizice sau juridice;
- insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu excepia cazurilor prevzu
te de lege.
134. Legea nr. 54/1998 privitoare la circulaia juridic a terenurilor. Un alt
m om ent n evoluia reglem entrilor n m aterie a fost dat de aceast lege, n prezent,
cum am mai spus, abrogat expres prin Legea nr. 247/2005. Legea nr. 54/1998 a
abrogat expres dispoziiile n m aterie cuprinse n Capitolul V din Legea fondului fun
ciar, pe care, n linii mari, le prelua, adugnd ns elem ente noi, de natur s libe
ralizeze aproape total circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, devenite, pe
tem eiul prevederilor ei, alienabile, sesizabile i prescriptibile a c h iz i ii.

. 135. Domeniul de aplicare a Legii nr. 54/1998. A ceasta privea terenurile i


persoan ele crora li se aplicau dispoziiile legii.
Cu privire la terenuri, potrivit art. 1, terenurile proprietate privat, indiferent de
titularul lor, erau declarate c sunt i rm n n circuitul civil, puteau fi nstrinate
sau dobndite n condiiile pe care legea le stabilea.
Legea interzicea, sub sanciunea nulitii absolute, nstrinrile, sub orice for
m, ale tere nurilo r cu privire la titlul crora exist litigii la instanele judectoreti,
pe tot tim pul so luion rii lo r (art. 15).
De asem enea, legea preciza c dispoziiile ei se ntregesc cu prevederile gene
rale ale legislaiei civile, n m sura n care nu contravin norm elor pe care ea le
im pune (art. 18).
Toate acestea ne-au condus la concluzia c, sub regim ul dispoziiilor acestei
legi, terenurile proprietate privat de orice fel, agricole ori neagricole, situate n
intravilan sau n extravilan, erau n circuitul civil g e n e r a i. *2

111 A se vedea L. P o p , op. cit., p. 123-134; E. C h e lar u , op. cit. (1999), p. 48-112;
M. N ic o lae , Legea nr. 54 p riv in d circulaia ju rid ic a terenurilor, n Dreptul nr. 8/1998, p. 3 i
urm.
[2) A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 4.
[3! A se vedea C. B r s a n , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureti,
2001, p. 153.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

121

C hiar sub regim ul Legii nr. 54/1998, nu se aflau n circuitul civil terenurile p ro
prietate public a sta tu lu i sau a unit ilor adm inistrativ-teritoriale, afar de ipoteza
n care, prin dezafectare din dom eniul public, intr n proprietatea privat a acelorai
subiecte, cu regim ul juridic corespunztor [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991,
republicat].
n privina persoanelor, Legea nr. 54/1998, n acord cu dispoziiile cuprinse n
art. 41 alin. (2) teza a ll-a din C onstituia originar din anul 1991, interzicea cete
nilor strini i apatrizilor s dobndeasc terenuri n proprietate n Rom nia. Aceeai
interdicie se aplica i n privina persoanelor juridice strine [art. 3 alin. (1)m i (3)].
Aadar, puteau dobndi terenuri n proprietate privat urm toarele categorii de
subiecte de drept*[2]:
a) persoan ele fizice care au cetenia rom n, indiferent de dom iciliul lor, n
ar sau n strintate. n privina persoanelor fizice rom ne cu dom iciliul n stri
ntate, legea dispunea expres c acestea pot dobndi terenuri de orice fel n Ro
m nia, prin acte juridice ntre vii sau prin m otenire. Dei legea nu se referea i la
uzucapiune, am considerat c ea putea fi invocat i de aceste persoane ca mod
de dobndire a proprietii asupra terenurilor n Rom nia, dac sunt ndeplinite
condiiile prevzute de lege[3];
b) persoan ele ju rid ice rom ne, cu respectarea principiului specialitii capacitii
lor de folosin. ntr-adevr, art. 4 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 prevede c tere
nurile pot face obiectul dreptului de proprietate privat sau al altor drepturi reale,
avnd ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparine dom eniului public sau
dom eniului privat.
Potrivit art. 225 NCC, este persoan juridic de naionalitate rom n orice per
soan ju ridic ce i are sediul n Rom nia.
R eam intim c n categoria persoanelor juridice titulare ale dreptului de proprie
tate privat asupra terenurilor intr i statul i unitile adm inistrativ-teritoriale, iar
obiectul dreptului este dat de terenurile din dom eniul p rivat al acestora, supuse regi
mului de drept com un (art. 6 din Legea nr. 18/1991, art. 121 din Legea nr. 215/2001,
art. 553 NCC);
c) n sfrit, precizm c, i sub regim ul Legii nr. 54/1998, societile com erciale
rom ne cu capital integral sau parial strin puteau deine n proprietate terenuri n
Rom nia, ca persoane ju ridice rom ne.
Prin excepie, nu aveau capacitatea de a dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor nu num ai apatrizii, cetenii strini i persoanele juridice strine, ci i
m em brii unei familii, astfel cum acetia erau luai n considerare n art. 2 alin. (2)

11] Prin D ecizia nr. 408/2004 (M. Of. nr. 1054 din 15 noiem brie 2004), C urtea C onstituio
nal a constatat c, n urm a m odificrilor intervenite prin revizuirea C onstituiei n privina
dobndirii dreptului de proprietate privat de ctre cetenii strini i apatrizi, prevederile
art. 3 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenu rilor nu mai sunt n
vigoare, n m sura n care interdicia de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
opereaz i n cazul cetenilor strini i apatrizilor care ndeplinesc condiiile prevzute de
noua norm constituional.
[2] A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 5-6.
[3] A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2001), p. 153; am intim c posesia se poate exercita i
corpore alieno, ceea ce constituie un suport juridic pentru afirm aia noastr, chiar dac
persoana se afl n strintate.

12 2

D re p tu rile reale p rin cip a le

din Legea nr. 54/1998, potrivit crora, n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii,
proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha teren agricol n echi
valent arabil, de familie, prin fam ilie nelegndu-se, n sensul legii discutate, soii i
copiii necstorii, indiferent de vrst, dac gospodresc cu prinii lor. nclcarea
acestei dispoziii se sanciona cu reduciunea actului ju ridic pn la lim ita legal de
200 de ha[1].

Principiile regimului juridic al circulaiei terenurilor instituite prin Le


gea nr. 54/1998. Legea instituia mai m ulte principii care precizau cadrul juridic
privitor la circulaia terenurilor n Rom nia.
Un prim principiu l-am am intit deja: toate terenurile de orice fel, proprietate p ri
vat, oriunde a r fi situate, su n t i rm n n circuitul civil.
Altfel spus, Legea nr. 54/1998 a reintrodus regula liberei circulaii ju rid ice a te
renurilor, potrivit cu care terenurile aflate n circuitul civil puteau fi nstrinate i/sau
dobndite liber, prin oricare dintre m odurile prevzute de lege, acte ju ridice sau
fapte ju ridice stricto sensiJ2].
Un al doilea principiu instituit de Legea nr. 54/1998 era acela potrivit cruia
nstrinarea i dobndirea terenurilor de orice fel prin acte juridice ntre vii trebuia
s fie fcute p rin ncheierea actulu i n form autentic [art. 2 alin. (1)]. Aadar,
form a autentic a actului de nstrinare i/sau dobndire era creat a d validitatem .
Pentru transm isiunile prin acte juridice m ori causa nu se cerea form a autenti
c a actului, ci aveau a se aplica regulile dreptului succesoral.
De asem enea, din m om ent ce legea vorbea despre nstrinarea terenurilor care
era supus condiiei form ei autentice a actului prin care aceasta se realiza, co n
stituirea de drepturi reale, dezm em brm inte ale proprietii, era supus principiului
consensualism ului actelor juridice.
Un al treilea principiu era nscris n art. 5 din lege, care dispunea c nstrina
rea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea
dreptului de preem iune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor'*234' (s.n.,
C.B.).
Dreptul de preem piune opera nu m a i n privina tere nurilo r situate n extravilan.
A rticolul 4 din lege dispunea c nstrinarea terenurilor agricole situate n intravi
lan este liber , fr respectarea vreunui drept de preem piune.
Scopul instituirii dreptului de preem piune, n ordinea prevzut de lege, este
acela al evitrii m pririi excesive a proprietilor funciare i favorizarea, pe ct po
sibil, a concentrrii lor, pentru o mai bun punere n valoare a terenurilor agricole14'.
N eexercitarea dreptului de preem piune n term enul prevzut de lege, dup
afiarea ofertei de vnzare, conducea la stingerea lui. ncheierea unui contract de
111 Precizm c suprafaa ce putea fi dobndit n reglem entarea cuprins n Legea
nr. 18/1998 era de 100 ha, iar sanciunea adecvat i precis era nulitatea absolut a ac
tului, parial sau total, dup caz.
[2] M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 8.
[3] Pentru a evita orice confuzie, subliniem c Legea arendrii nr. 16/1994 (M. Of. nr. 91
din 7 aprilie 1994) a fost abroga t expres prin dispoziiile art. 230 lit. r) din Legea nr. 71/2011
privind punerea n aplicare a noului Cod civil.
[4] A se vedea E. C h elar u , D reptul de p reem iune reglem entat de Legea nr. 54/1998, n
Dreptul nr. 8/1998, p. 19 i urm.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

123

vnzare a unui teren agricol situat n extravilan, cu nerespectarea dreptulu i de


preem piune, se sanciona cu nulitatea relativ a actului, cu regim ul juridic specific
acesteia: posibilitatea invocrii ei de ctre titularii dreptului sau de avnzii lor cau
z, prescriptibilitatea aciunii n term enul general de prescripie de 3 ani, care n
cepea s curg de la data cnd cel ndreptit a cunoscut ori trebuia s cunoasc
ncheierea contractului de vnzare prin care i s-a nesocotit dreptul, ter fa de
contractul ncheiat cu nesocotirea dreptului su[1], i posibilitatea confirm rii actului,
expres sau tacit.
1 3 7 .jn sfrit, n caz de nerespectare a dispoziiilor sale, Legea nr. 54/1998
instituia dou sanciuni: una cunoscut, anum e nulitatea, cealalt ns a constituit
o inovaie a acestei legi, anum e reduciunea.
Am artat mai sus c nerespectarea dreptului de preem piune era sancionat
cu nulitatea relativ a actulu i de nstrinare.
N ulitatea absolut, sanciune m ult mai energic, cu regim ul ju ridic ce i este
specific, se aplica n cazul nerespectrii unor dispoziii de ordine public cuprinse
n Legea nr. 54/1998. A cestea erau:
- nerespectarea form ei autentice a actului de nstrinare n cazul nstrinrii
prin acte ntre vii a terenurilor de orice fel, proprietate privat, situate n intravilan
sau n extravilan [art. 14 alin. (1) din lege];
- dobndirea unor terenuri de ctre persoanele fizice strine sau de ctre per
soanele ju ridice strine care nu au calitatea de investitori n Rom nia;
- nerespectarea interdiciei tem porare de nstrinare a terenurilor cu privire la
care exist litigii pe rolurile instanelor de judecat [art. 15 alin. (2)];
- nerespectarea form ei autentice a contractului de schim b de terenuri ntre per
soanele fizice, ntre persoanele juridice de drept privat sau ntre acestea din urm
i persoanele fizice [art. 12 alin. (2)]. Legea a neles s prevad expres sanciunea
nulitii absolute a actului pentru aceast operaiune care s-ar fi ncheiat altfel
dect n form autentic, dei i schim bul de terenuri este un act de nstrinare
ntre vii ce cdea sub incidena art. 2 alin. (1) i a art. 14 alin. (1).
C t privete reduciunea, ea consta n desfiinarea total sau parial a actului
juridic ntre vii ncheiat cu nesocotirea interdiciei de a dobndi o proprietate fun
ciar mai m are de 200 ha teren agricol n echivalent arabil de fam ilie, prin fam ilie
nelegndu-se, n acest caz, soul, soia i copiii care gospodresc m preun cu
prinii lor [art. 2 alin. (2) i (3) din Legea nr. 54/1998].
A ceast noiune nu avea ns a fi confundat cu reduciunea liberalitilor exce
sive, specific dreptului succesoral, care i are cu totul alt dom eniu de aplicare.
n realitate, avnd n vedere scopul ei, anum e lim itarea suprafeei ce poate fi
dobndit de o fam ilie, n sensul Legii nr. 54/1998, la 200 ha, dar num ai prin acte
juridice ntre vii, nu i prin acte juridice pentru cauz de m oarte, am considerat c
aceast sanciune astfel denum it reprezint num ai o exprim are nedibace a legiui
torului, care a avut n vedere nulitatea absolut a actului ncheiat cu nerespectarea
condiiilor im puse de lege. De altfel, regim ul ju ridic al reduciunii , prevzut de 1
111 A a fiind, din m om ent ce pentru el contractul este un fapt juridic, consecinele vor fi
im portante i din punctul de vedere al probei, anum e va putea dovedi contractul ncheiat
prin nerespectarea dreptu rilor sale cu orice m ijloc de prob.

124

D re p tu rile re ale p rin cip a le

art. 2 alin. (3) din lege, nu putea fi altul dect al nulitii absolute, pentru c norm a
nclcat aprea ca fiind de ordine public111.

138. Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005.
n esen, acest regim era dat de dispoziiile cuprinse n Titlul X al Legii nr. 247/2005,
intitulat C irculaia ju ridic a terenuriloi . Intr-adevr, abrognd expres i n ntregim e
Legea nr. 54/1998, prin dispoziiile titlului am intit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit
un regim ju rid ic a l circulaiei terenurilor n dreptul nostru civil ce putea fi sintetizat n
dou principii eseniale, pe care le vom prezenta n cele ce urm eaz.
Un prim principiu este acela c toate terenurile proprietate privat erau considera
te a fi n circuitul civil general. Astfel, potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,
terenurile proprietate privat, indiferent de destinaia i titularul lor, sunt i rmn n
circuitul civil; ele puteau fi nstrinate i dobndite n m od liber, prin oricare dintre
m odurile drepturilor reale prevzute de lege, cu respectarea unor dispoziii nscrise
n cuprinsul aceluiai titlu al Legii nr. 247/2005. Prin aceast prevedere s-a ajuns,
practic, dup m ult vrem e, la unificarea regim ului circulaiei terenurilor, fr a se face
vreo deosebire dup destinaia sau locul n care ele sunt situate; terenuri agricole,
terenuri construibile sau cu o alt destinaie, situate n intravilanul sau extravilanul
localitilor, terenuri cu destinaie forestier, puni de orice categorie etc., iar n
strinarea i dobndirea lor se puteau face prin oricare dintre m odurile care erau
prevzute de art. 644-645 fostul C. civ. sau de alte dispoziii legale. De asem enea,
din m om ent ce toate terenurile erau n circuitu l civil, aceasta nsem na c ele pu
teau form a nu num ai obiect al unor transm isiuni prin acte ntre vii ori prin acte pentru
cauz de m oarte, ci i obiect a l constituirii dezm em brm intelor dreptului de p ro
prietate ce erau reglem entate de legislaia noastr civil121 aplicabil sub regimul fos
tului Cod civil i care au rmas, n esen, aceleai i sub regim ul noului cod.
S-a observat131 ns c instituirea acestui principiu nu excludea aplicarea u no r
excepii prevzute prin acte norm ative speciale, cum ar fi interdicia nstrinrii te
renurilor ce au fcut obiectul constituirii dreptului de proprietate n condiiile art. 19
alin. (1), art. 21 i art. 43 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, republi
cat, interdicie instituit prin dispoziiile art. 32 din aceast lege[4]. De asem enea,
acest principiu nu era infirm at nici de indisponibilizarea tem porar a terenurilor
supuse procedurilor de reconstituire a dreptului de proprietate privat n tem eiul
legilor funciare, pe durata existenei unui litigiu n cadrul unei asem enea proceduri.
ns, cu excepia unui asem enea litigiu, existena altor litigii de alt natur privi
toare la un teren cu sau fr construcii nu m piedica nstrinarea acestuia i nici
constituirea altor drepturi reale sau de crean asupra unor astfel de terenuri, dup
caz (art. 4 din Titlul X al Legii nr. 247/2005).
Precizm ns c, aa cum am artat mai sus, dincolo de abrogarea Titlului X
din Legea nr. 247/2005, dispoziiile legale ce instituiau aceste excepii, la rndul
lor, au fost abrogate expres prin Legea nr. 71/2011.

111 n acelai sens, a se vedea M. N ic o lae , Ioc. cit., p. 16.


l2] A se vedea i E. C h e lar u , op. cit., p. 144.
[3] Ibidem.
[4) Pentru analiza acestei interdicii, a se vedea L. P o p , L.M. H ar o sa , op. cit., p. 151 i urm.

IV. D re p tu l d e p ro p rie ta te p riva t

125

Al doilea principiu instituit prin reglem entrile discutate privea form a a cte lo r de
nstrinare sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte
juridice ntre vii. Potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu
sau fr construcii, situate n intravilanul sau extravilanul localitilor, indiferent de
destinaia sau de ntinderea lor, puteau fi nstrinate i dobndite prin acte juridice
ntre vii ncheiate n form autentic; sanciunea nerespectrii acestei condiii era
prevzut expres de acelai text: nulitatea absolut a actului. Aadar, condiia n
cheierii unui act de nstrinare de terenuri n form autentic era im pus pentru n
si validitatea actului (a d validitatem ). De asem enea, spre deosebire de regle
m entarea anterioar a form ei actelor de nstrinare a terenurilor prevzut de Le
gea nr. 54/1998, care im punea form a autentic num ai pentru actele juridice prin
care se transm itea dreptul de proprietate, nu i pentru cele prin care se constituiau
dezm em brm inte ale dreptului de proprietate privitoare la terenuri, reglem entarea
cuprins n Legea nr. 247/2005 instituia, n m o d expres, sub aceeai sanciune nulitatea absolut a actului - , condiia form ei autentice a d validitatem i n privina
constituirii, prin acte juridice ntre vii, a drepturilor reale dezm em brm inte ale drep
tului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute stabilit
prin fapta om ului, dreptul de superficie, repetm , reglem entate sub regim ul fostului
Cod civil.
Cu privire la aceast dispoziie, n literatura juridic s-a observat n m od perti
nent c redactarea textului era deficitar, deoarece el se referea n m od expres la
obligaia ncheierii n form autentic num ai a a ctulu i de constituire a unui drept
real, dezm em brm nt al dreptului de proprietate privitor la terenuri, nu i la nstri
narea unor asem enea drepturi reale deja constituite sub im periul vechilor regle
m entri11'. De asem enea, s-a apreciat c aceast obligaie constituia un regres de
natur s creeze mari dificulti n practic, mai ales n situaiile n care proprietarul
unui teren a consim it ca o alt persoan s construiasc pe terenul su ori n
ipoteza n care am bii soi ridic m preun o construcie pe terenul proprietatea
exclusiv a unuia dintre ei, tiut fiind c, pn la adoptarea acestei reglem entri, n
general, literatura i practica judiciar au recunoscut n favoarea constructorului
neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie asupra acelui tere n[2).
Este posibil ns ca prile s fi ncheiat un antecontract prin care s se oblige
la ncheierea n viito r a unui contract de nstrinare a unui teren. O ricare i-ar fi fost
denum irea acestui antecontract utilizat n practic de pri - prom isiune de
vnzare-cum prare, contract provizoriu, contract prealabil, precontract etc. - , el nu
era tran slativ de pro p rie ta te ; pe tem eiul lui, nu putea opera transm isiunea dreptului
de proprietate sau constituirea unui dezm em brm nt al unui asem enea drept.
Altfel spus, el nu privea ndeplinirea unei obligaii de a da, ci a unei obligaii de a
face: ncheierea n viitor a unui contract valabil. Teoria antecontractului n m ateria
transm isiunilor im obiliare a avut o larg aplicaie n practica noastr judiciar nc
din m om entul instituirii unor dispoziii legale restrictive n m aterie, iar aplicaiile sale
practice au form at obiectul unor tem einice analize n literatura noastr ju rid ic 131.*12

111 Idem, p. 156.


121 A se vedea E. C h elar u , op. cit., p. 145.
[3] Cu privire la analiza antecontractului de nstrinare a terenurilor i la literatura juridic
n m aterie, a se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 146 i urm.

126

D re p tu rile re ale p rin cip a le

Aceast teorie a putut fi aplicat i n privina regim ului circulaiei terenurilor instituit
prin dispoziiile Legii nr. 247/2005. ntr-adevr, art. 5 alin. (2) din Titlul X din aceas
t lege dispunea c, n situaia n care, dup ncheierea unui antecontract de nstri
nare privito r la un teren, cu sau fr construcii, una dintre p ri refuz s ncheie
contractul valabil de nstrinare n form autentic, partea care i-a ndeplinit obli
gaiile sale va putea sesiza instana com petent, care va pronuna o hotrre ce va
ine loc de contract. Aadar, n condiiile prevzute de text, consim m ntul prii n
culp n executarea obligaiilor ce i revin din antecontractul ncheiat de pri, esen
ial, din acest punct de vedere, fiind faptul ca cealalt parte care solicita pronuna
rea unei hotrri judectoreti s i fi executat propria-i obligaie, va fi suplin it prin
acea hotrre pronunat de instana de ju d e ca t [1].
n orice caz, este de reinut c nicio alt condiie privitoare la nstrinarea tere
nurilor prin acte ntre vii, cum ar fi condiia de ntindere a suprafeei dobndite sau
aceea a unei autorizri adm inistrative prealabile, nu m a i era im pus de reglem en
trile prezentate.

139.
Regimul juridic actual al circulaiei terenurilor. Pentru raiuni asupra
cTonThu vom strui n cele ce urm eaz, att n perioada totalitar, ct i dup
evoluiile politice de dup 1989, pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil rom n
la 1 octom brie 2011, regim ul juridic al im obilelor era reglem entat de acte norm ative
distincte: unele se refereau la terenuri, cu sau fr construcii, altele la terenurile
agricole - cum a fost, bunoar, Decretul nr. 151/1950 privitor la circulaia tere nuri
lor agricole; aceasta, cel puin pn la scoaterea, practic, din circuitul civil a tere
nurilor de orice fel prin Legea nr. 59/1974. Am artat c, dup 1990, terenurile au
fost reintroduse, n anum ite condiii, n circuitul civil general, Legea nr. 247/2005
instituind chiar un regim juridic unitar al circulaiei juridice a tuturor categoriilor de
terenuri. Totui, i sub im periul acestei legi, pn la intrarea n vigoare a noului
Cod civil, vorbeam n mod distinct de regim ul juridic al circulaiei construciilor i de
cel al circulaiei terenurilor.
Or, noul Cod civil instituie, dup m uli ani, un regim ju rid ic unita r a l circulaiei
im obile lor n dreptul nostru civil, fr a mai face vreo distincie ntre terenuri i con
strucii, chiar dac, n privina terenurilor, prevede i unele reglem entri speciale ce
in de categoria acestora, fr a deroga ns de la principiile generale ce guvernea
z m ateria discutat. Aadar, n cele ce urm eaz nu vom face altceva dect s
relum pe scurt principiile generale pe care le-am evideniat atunci cnd am evocat
regim ul juridic actual al circulaiei construciilor, ns cu folosirea unei term inologii
unitare, respectiv cea utilizat de noul Cod civil - im obilele aflate n circuitu l civil
general. ntr-adevr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor dispoziii legale con
trare, drepturile reale asupra im o b ile lo r cuprinse n cartea funciar se dobndesc,
a tt ntre pri, ct i fa de teri, num ai prin nscrierea lo r n cartea funciar, pe
baza actului sau faptului juridic n sens restrns care a justificat nscrierea; de
asem enea, art. 886 NCC dispune c m odificarea unui drept real im obiliar se face
potrivit regulilor aplicabile dobndirii sau stingerii de drepturi reale, dac prin lege
nu se dispune altfel. n acelai tim p, potrivit art. 888 NCC, nscrierea n cartea
[1) Pentru condiiile de aplicare a textului art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, a se
vedea, pe larg, E. C h elar u , op. cit., p. 147 i urm.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

127

funciar a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri im obile se efec


tueaz n baza nscrisului autentic notarial, a unei hotrri ju dectoreti rm ase
definitiv, a certificatului de m otenitor ori n baza unui act em is de autoritile
adm inistrative, n cazurile n care legea prevede aceasta. De asem enea, ream intim
i dispoziiile art. 1244 NCC, care prevd c, n afara cazurilor prevzute de lege,
conveniile constitutive sau translative de drepturi reale ce urm eaz a fi nscrise n
cartea funciar trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii
absolute a a ctu lu i prin care se realizeaz aceste operaiuni juridice.
Aadar, n prezent, n dreptul civil romn, transm iterea dreptului de proprietate
asupra bunurilor im obile ori constituirea de drepturi reale dezm em brm inte ale
acestui drept privitoare la asem enea bunuri prin acte ju rid ice pot fi realizate num ai
prin ncheierea a ctu lu i n form autentic i nscrierea transm isiunii o ri a constituirii
dreptului n cartea funciar; am bele condiii trebuie ndeplinite im perativ, sub sa n c
iunea n ulitii absolute a a ctulu i juridic-, transm iterea dreptului de proprietate, con
stituirea oricrui alt drept real dezm em brm nt al proprietii vor opera, a tt ntre
pri, ct i fa de teri, n m om e ntu l nscrierii operaiunii ju rid ice n cartea funciar.
Totui, regim ul juridic actual al circulaiei bunurilor im obile n dreptul nostru civil
are a fi ntregit cu dispoziiile tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011,
potrivit cu care efectul translativ de proprietate ori constitutiv de dezm em brm inte
ale proprietii ori m odificator al unui drept real im obiliar, astfel cum acesta este
reglem entat de art. 885 i art. 886 NCC, anum e c el urm eaz a se produce, att
ntre pri, ct i fa de teri, num ai din m om entul nscrierii n cartea funciar, se
aplic num ai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate adm inistrativ-teritorial i deschiderea, la cerere ori din oficiu, a crilor funciare pentru
im obilele respective, n conform itate cu dispoziiile Legii cadastrului i a publicitii
im obiliare nr. 7/1996, republicat, cu m odificrile i com pletrile ulterioare.
Pn la aceast dat, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate ori
a altor drepturi reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transm ise,
constituite ori m odificate n mod valabil, se face num ai p en tru a fi opozabile terilor,
ntre pri, aceste efecte se vor produce la m om entul ncheierii a ctu lu i n form
a u t e n t ic i.

14(L Problema dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de


ctre cetenii strini, apatrizi i de persoanele juridice strine. Am artat mai
sus c, sub regim ul constituional dat de C onstituia originar din anul 1991, a fost
im pus, prin dispoziiile art. 41 alin. (2) teza a ll-a din legea fundam ental, in terdic
ia pentru cetenii strini i apatrizi de a dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor n Rom nia. Aceast interdicie a fost preluat i de Legea nr. 54/1998
[1) Fr a intra n detalii, vom m eniona doar c pentru anum ite nstrinri de im obile
legea poate im pune i alte condiii; bunoar, art. 1746 NCC reglem enteaz vnzarea tere
n u rilo r forestiere i dispune c terenurile din fondul forestier proprietate privat vor putea fi
vndute cu respectarea unui drept de preem piune, instituit, n ordine, n favoarea copro
prietarilor asupra acelorai terenuri, respectiv a vecinilor; art. 1231 din Legea nr. 71/2011 de
punere n aplicare a noului Cod civil, astfel cum a fost introdus prin art. III pct. 18 din O .U.G .
nr. 79/2011, aproba t cu m odificri i com pletri prin Legea nr. 60/2012, precizeaz c
nu m a i vecinii care su n t p ro p rie ta ri de fond forestier beneficiaz de acest drept de pre e m p iu
ne, nu i p ro p rie ta rii vecini de terenu ri agricole.

128

D re p tu rile reale p rin cip a le

privitoare la circulaia ju ridic a terenurilor, n prezent abrogat, care dispunea n


art. 3 c cetenii strini i apatrizii, precum i persoanele juridice strine nu pot
dobndi terenuri n R om nia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de m oarte.
A fost astfel instituit pentru aceste subiecte de drept o incapacitate de a dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor prin orice act juridic, fie el ntre vii sau pen
tru cauz de m oarte, ori prin fapte juridice, cum sunt accesiunea i uzucapiunea.
C onstituia revizuit din anul 2003, precum i acte norm ative subsecvente au
m odificat ns n chip esenial reglem entarea m ateriei supuse discuiei. Astfel, mai
nti, n prezent, art. 44 alin. (2) teza a ll-a din C onstituie dispune c cetenii
strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor
num ai n condiiile ce rezult din aderarea Rom niei la U niunea European i din
alte tratate internaionale la care R om nia este parte, pe baz de reciprocitate,
potrivit dispoziiilor prevzute de legea organic, precum i prin m otenire legal.
Se observ c noua prevedere constituional nu mai form uleaz neg ativ principiul
fundam ental n m aterie; ea pune accentul pe cazurile i condiiile n care aceste
persoane fizice p o t dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Sau, dup
cum s-a spus n literatura juridic de specialitate, incapacitatea cetenilor strini i
a apatrizilor de a dobndi acest drept a devenit relativ i p a ria l i]. n orice caz,
din m om ent ce textul constituional dispune c cetenii strini i apatrizii pot
dobndi terenuri num ai p rin m otenire legal, aceasta nseam n c e i nu vor putea
dob ndi a stfe l de bun uri prin m otenire testam entar.
Se poate ns afirm a c ei pot dobndi dezm em brm inte ale dreptului de pro
prietate asupra tere nurilo r12'.
M ergnd ns mai departe cu analiza noastr, se im pune a am inti c, potrivit
dispoziiilor art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, n prezent abrogate, cetenii
strini i apatrizii, precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Rom nia, n condiiile prevzute de legea specia
l . Pe aceste baze a fost adoptat Legea nr. 312 din 10 noiem brie 2005 privind
dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii
strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele ju ridice strine131. A brogarea
Titlului X din Legea nr. 247/2005 nu pune n discuie m eninerea n vigoare a regle
m entrilor introduse prin aceast lege special. Potrivit art. 3 din acest act norm a
tiv, cetenii unui stat m em bru al Uniunii Europene, apatrizii cu dom iciliul ntr-un
asem enea stat sau cu dom iciliul n Rom nia, precum i persoanele juridice strine
constituite n conform itate cu legislaia naional a unui stat m em bru al Uniunii p o t
dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n a celeai co n d iii prevzute de
lege p en tru cetenii rom ni i pen tru persoan ele ju rid ice rom ne. Aadar, n pri
vina dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor n Rom nia, textul evo
cat asim ileaz cetenii strini, apatrizii i persoanele ju ridice strine cu persoanele
fizice i juridice rom ne. Aceast asim ilare nu s-a produs ns n m od autom at, ci
ntr-un term en difereniat, prevzut de art. 4 i art. 5 din Legea nr. 312/2005. Astfel,
potrivit art. 4, cetenii unui stat m em bru al Uniunii Europene, nerezideni n R o
m nia, apatrizii nerezideni n Rom nia, dar avnd dom iciliul ntr-un stat m em bru al*12

111 A se vedea I. A d a m , op. cit., p. 148.


121 A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2009), p. 155.
l3) M. Of. nr. 1008 din 14 noiem brie 2005.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

129

Uniunii, precum i persoanele juridice nerezidente n ara noastr, dar constituite n


conform itate cu legislaia naional a unui stat m em bru al Uniunii, p o t dobndi
dreptul de proprietate asupra uno r terenuri p en tru ree dine se cun dare, respectiv
s e d ii secundarei', la m plinirea a 5 a n i de la data ad e r rii R o m n iei la Uniunea
European, adic la m plinirea acestui term en ce a nceput s curg de la data de
1 ianuarie 2007. De asem enea, art. 5 din lege dispune c aceleai categorii de
persoane - ceteni ai statelor m em bre i apatrizi, dar cu dom iciliul ntr-un stat
m em bru al Uniunii sau n Rom nia, precum i persoanele juridice constituite n
conform itate cu legislaia unui stat m em bru al Uniunii - p o t dob ndi dreptul de
proprietate asupra tere nurilo r agricole, p d u rilo r i asupra tere nurilo r forestiere la
m plinirea unu i term en de 7 a n i de la data ade rrii R o m n iei la Uniunea E uropea
n, respectiv 1 ianuarie 2007. A ceste dispoziii nu se aplic ns ferm ie rilor care
desfoar a ctivit i independente i sunt, dup caz, sau ceteni ai statelor m em
bre ale Uniunii ori apatrizi cu dom iciliul ntr-un asem enea stat i i stabilesc ree
dina n Rom nia, sau sunt apa trizi cu dom iciliul n Rom nia. A ceste categorii de
persoane dobndesc dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i
terenurilor forestiere n aceleai cond iii cu cele aplicabile ce tenilor rom ni, chiar
de la data aderrii Rom niei la U niunea European [art. 5 alin. (2) i (4) din lege].
Aceasta nseam n c, de la data intrrii n vigoare a noului Cod civil, aceste cate
gorii de persoane vor putea dobndi terenurile respective num ai n condiiile regle
m entate de textele din noul cod aplicabile n m aterie, la fel ca i cetenii rom ni:
form a autentic a actului i nscrierea dobndirii n cartea funciar, dup distinciile
artate mai sus privitoare la aplicarea n tim p a acestor dispoziii. De asem enea,
art. 5 alin. (5) din Legea nr. 312/2005 dispune c aceste persoane nu pot schim ba
destinaia tere nurilo r agricole, a pdurilor i a terenurilor forestiere pe durata pe
rioadei de tranziie, care a nceput la data de 1 ianuarie 2007, data aderrii R om
niei la U niunea European.
N etgduit, dispoziiile evocate au ca scop aplicarea n R om nia a principiului
liberei circulaii a tutu ror bunurilor i serviciilor n cadrul Uniunii E uropene'11.
n sfrit, art. 6 din Legea nr. 312/2005 dispune c ce tenii strini, a p a trizii i
persoan ele ju rid ice apa rin nd state lor tere vor putea dobndi drept de proprietate
asupra terenurilor n condiiile ce vor fi reglem entate prin tratate internaionale, pe
baz de reciprocitate; aceste persoane ns nu vor putea dobndi dreptul de pro
prietate asupra terenurilor n condiii mai favorabile dect cele aplicabile cetenilor
statelor m em bre ale Uniunii Europene i persoanelor juridice constituie n conform i
tate cu legislaia naional a unui asem enea stat.

7. Regimul juridic al bunurilor din patrimoniul cultural naional


141. C onsideraii generale. O rice stat nelege s protejeze de o m anier mai
m ult sau mai puin restrictiv anum ite bunuri care, indiferent n proprietatea crui
subiect de drept se afl - public sau privat - , constituie valori deosebite, m rturie a
dezvoltrii sale istorice, de m ulte ori contribuii la crearea valorilor culturii universa
le. Din pcate, R om nia a reacionat trziu la im perativul proteciei valorilor sale

m A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2008), p. 157.

130

D re p tu rile reale p rin cip a le

culturale, iar atunci cnd a fcut-o, n anul 1974[1], reglem entarea n m aterie, pe
lng norm e de protecie a acestora, coninea unele dispoziii abuzive, specifice
unui stat totalitar.
Aceasta ns nu a justificat cu nimic, spunem noi, abrogarea im ediat i total,
n m artie 1990, prin D ecretul Consiliului Frontului Salvrii N aionale nr. 90/1990, a
Legii nr. 63/1974 care reglem enta m ateria. Pn n anul 1992, practic bunurile din
patrim oniul cultural al rii au rm as fr niciun fel de protecie, cu consecine care
nu tim dac vor putea fi cuantificate vreodat.

142. Reglementarea actual este dispersat i inegal. Este dispersat, pen


tru c este cuprins n trei acte norm ative distincte, dintre care cel de-al treilea i
ultim ul, pn n prezent, abrog unele dispoziii din prim ele dou.
Astfel, dup cum se prevede chiar n prim ul su articol, pn la adoptarea prin
lege a unor reglem entri speciale privind protejarea patrim oniului cultural naional,
a fost adoptat O.G. nr. 27 din 26 august 1992 privind unele m suri pentru protec
ia patrim oniului cultural naional[2], definit de m anier sum ar, instituind unele
obligaii pentru deintorii unor asem enea bunuri i prevznd anum ite sanciuni.
n acelai scop i tot pn la adoptarea unei reglem entri speciale n m aterie, n
anul 1994 G uvernul a adoptat O.G. nr. 68 din 26 august 1994[3], prin care sunt
com pletate prevederile ordonanei anterioare.
R eglem entarea cuprins n acest act norm ativ este mai am pl i mai precis,
dar a rm as fragm entar.
n sfrit, la 25 octom brie 2000, Parlam entul Rom niei a adoptat Legea nr. 182
privitoare la protejarea patrim oniului cultural naional mobil, care, ntr-adevr, co n
ine o reglem entare unitar, precis i detaliat, dar num ai a regim ului ju ridic al bu
nurilor m obile ce fac parte din patrim oniul cultural naional, dar, aa cum rezult i
din titlul ei, legea las bunurile im obile din acelai patrim oniu reglem entrii re
gim ului lor prin ordonanele am intite141.
T ehnica legislativ, n ansam blul ei, ni se pare defectuoas. n ceea ce ne pri
vete, nu reuim a vedea m otivele pentru care nu s-a adoptat o lege care s con
in dispoziii privitoare la regim ul ju rid ic a l tuturor bun urilor din p atrim oniul cultural,
m obile sau im obile.
143. Regimul bunurilor imobile din patrimoniul cultural naional. Potrivit
art. 1 cffn O.G. nr. 68/1994, patrim oniul cultural naional cuprinde bunurile m obile i
im obile cu valoare deosebit, de interes public, m rturii de nenlocuit ale potenia111 A se vedea Legea nr. 63/1974 privitoare la ocrotirea patrim oniului cultural naional al
R.S.R. (B. Of. nr. 137 din 2 noiem brie 1974), abrogat expres prin Decretul nr. 90 din 5
februarie 1990 al C onsiliului Frontului Salvrii N aionale privind nfiinarea i organizarea
C om isiei M uzeelor i C oleciilor (M. Of. nr. 20 din 6 februarie 1990), la rndul lui abrogat prin
O.G. nr. 68 din 26 august 1994.
l2] Publicat n M. Of. nr. 215 din 28 august 1992, aprobat prin Legea nr. 11/1994
(M. Of. nr. 65 din 14 m artie 1994).
l3j Publicat n M. Of. nr. 247 din 31 august 1994, aprobat prin Legea nr. 41/1995
(M. Of. nr. 105 din 30 mai 1995).
[4) Prin art. 86 alin. (2) din lege (n prezent, art. 99), sunt abrogate expres reglem entrile
din ordona nele evocate privitoare la regim ul bunurilor m obile din patrim oniul cultural naio
nal.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

131

lului creator um an n relaia sa cu m ediul natural i cu m ediul istoricete constituit


pe teritoriul rii noastre, ale istoriei i civilizaiei naionale i universale.
B unurile im obile sau ansam blurile de bunuri im obile care prezint valoare din
punct de vedere arheologic, istoric, arhitectural, artistic, religios, urbanistic, peisa
gistic sau tehnico-tiinific su n t m onum ente istorice, clasate pe categorii (art. 2).
P rocedura de clasare se declaneaz la solicitarea persoanelor fizice sau ju ri
dice de drept privat, titulari ai dreptului de proprietate sau ai altor drepturi reale
asupra unor bunuri culturale im obile, ori din oficiu.
M onum entele istorice care aparin statului sau unitilor sale adm inistrativ-teritoriale se declar, potrivit legii, ca fcnd parte din dom eniul public sau dom eniul
privat al statului, respectiv al unitilor adm inistrativ-teritoriale, prin lege, la propu
nerea m inisterului de specialitate [art. 7 alin. (1)].
Deintorii cu orice titlu ai m onum entelor istorice, precum i ai bunurilor cultura
le m obile clasate pot fi: instituii publice specializate, precum m uzee[1], arhive, case
m em oriale, colecii*[2], biblioteci; instituii publice nespecializate; instituii cu caracter
m ilitar ori de aprare a rii; instituiile de cult; persoane juridice specializate n co
m erul cu astfel de bunuri, precum anticariate, consignaii, agenii de interm ediere,
case de licitaii i altele; alte persoane juridice; persoane fizice [art. 7 alin. (2) din
O.G. nr. 68/1994].
M onum entele istorice se bucur de o protecie special, care se realizeaz prin
instituirea, pentru ele, a unei zone de protecie, cu scopurile determ inate de lege
(art. 17-18).
Potrivit art. 29 din ordonan, m onum entele istorice clasate, aflate n proprietate
public, sunt inalienabile; nstrinarea acestora cu orice titlu i pe orice cale va fi
lovit de nulitate absolut.
Textul nu face altceva dect s reia principiul inalienabilitii bunurilor proprieta
te public. n orice caz, din m om ent ce ea nu prevede nim ic n privina celor pro
prietate privat, tragem concluzia c acesta este cel de d rept com un, cu respecta
rea obliga iilor specifice rezultate din clasarea lor.

144^Regimul juridic al bunurilor din patrimoniul cultural naional mobil.


Acest regim este cuprinztor reglem entat prin Legea nr. 182/2000, republicat.
Prelund aproape n aceiai term eni textul art. 1 din O.G. nr. 68/1994 evocat mai
sus, art. 1 din Legea nr. 182/2000 determ in bunurile care fac parte din acest patri
m oniu, iar n art. 2 este reluat principiul constituional al garantrii dreptului de pro
prietate asupra bunurilor cuprinse n patrim oniul naional, de ctre stat, cu preciza
rea c exercitarea lui, precum i a altor drepturi reale asupra acestor bunuri se face
n condiiile prevzute de lege.
Articolul 3 din lege face o enum erare aproape exhaustiv a bunurilor m obile ce
fac parte din patrim oniul cultural naional, care ncepe cu bunuri arheologice, opere
de art etc. i se ncheie cu m atrie de com pact discuri, de CD -R O M i DVD etc.
Dup im portana lor, aceste bunuri sunt m prite n dou categorii:

m A se vedea Legea nr. 311 din 8 iulie 2003 a m uzeelor i a coleciilor publice, republi
cat (M. Of. nr. 207 din 24 m artie 2014).
[2] Ibidem.

132

D re p tu rile reale p rin cip a le

a) fondul p a trim oniului cultural naional, alctuit din bun uri culturale cu valoare
deosebit p en tru R om nia;
b) tezaurul pa trim o n iu lu i cultural naional, alctuit din bun uri culturale cu valoare
excepional p e n tru um anitate (art. 4).
B unurile culturale m obile pot fi proprietatea public sau privat a statu lui o ri a
unit ilor adm inistrativ-teritoriale, asupra lor putndu-se constitui, potrivit form ei de
proprietate, n condiiile legii, un drept de adm inistrare sau alte drepturi reale, sau
proprietatea privat a perso a n e lo r fizice i a p e rsoan elo r ju rid ice de drept p riva t
(art. 5).
A utoritile publice, proprietarii, titularii altor drepturi reale, precum i titularii
dreptului de adm inistrare asupra bunurilor culturale au obligaia de a le proteja m
potriva o ricror acte com isive sau om isive care pot duce la degradarea, distruge
rea, pierderea, sustragerea sau exportul lor ilegal (art. 8).
A ceste bunuri sunt supuse cercetrii de ctre cercettori specializai, n princi
pal pentru cele deinute de instituii, cla srii n fond i tezaur, dup distincia artat
mai sus, i evidenei {art. 9-21).
Dreptul proprietarului bunului de a cere clasarea acestuia este im prescriptibil
[art. 18 alin. (1)].
n anum ite situaii, se poate face i declasarea bunului, la cererea proprietarului
sau din oficiu (art. 19), caz n care el va intra n regim ul de drept com un.
Proprietarii, titularii altor drepturi reale sau ai dreptului de adm inistrare, precum
i deintorii cu orice titlu ai bunurilor culturale m obile clasate au obligaiile prev
zute de lege privitoare la pstrarea, depozitarea i asigurarea securitii lor (art. 2327).
M enionm c, n cazul bunurilor m obile culturale proprietate privat, pentru
efectuarea de studii i lucrri de specialitate asupra lor este nece sa r acordul p ro
prietarului.
n sfrit, bunurile culturale m obile clasate pot fi supuse restaurrii, n condiiile
legii (art. 28-32 din Legea nr. 182/2000). 145

145. C irculaia bunurilor culturale mobile. Bunurile culturale m obile clasate,


aflate n proprietatea public a statului sau a unitilor sale teritoriale, au regim ul
ju rid ic g en era l a l b u n urilor p roprietate public, adic sunt inalienabile, im prescripti
bile i insesizabile (art. 33 din Legea nr. 182/2000).
Instituiile publice deintoare de bunuri culturale m obile p o t s le m prum ute,
pentru organizarea unor expoziii sau realizarea de alte proiecte culturale, altor
instituii publice sau unor persoane juridice de drept privat din ar, n condiiile
dreptului com un, cu avizul de specialitate al C om isiei N aionale a M uzeelor i C o
leciilor i cu aprobarea M inisterului Culturii.
La rndul lor, n a celeai cond iii ale dreptului com un, persoanele fizice i cele
juridice de drept privat p o t m prum uta instituiilor publice specializate bunurile
m obile clasate din proprietatea lor.
Dac bunurile n discuie aparin cultelor religioase, m prum utul se face tot n
condiiile dreptulu i com un, dar cu aprobarea efilor de cult.
O rganizatorul expoziiei sau iniiatorul ori autorul proiectului cultural rspunde
civil, m aterial, disciplinar, contravenional sau penal, dup caz, de integritatea bunu-

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

133

rilor expuse i este obligat s ia toate m surile necesare de securitate, de conser


vare, de asigurare i de m eninere a cotei valorice a bunului m prum utat (art. 34).
146. Potrivit art. 35 din Legea nr. 182/2000, bunurile culturale pot fi nstrinate
prin vnzare public. Aceasta, ca i interm edierea ei, se efectueaz nu m a i prin
operatori econom ici autorizai, cu respectarea urm toarelor obligaii:
a) afiarea la loc vizibil a norm elor privind com erul cu bunuri culturale m obile;
b) deinerea unu i registru n care s fie m enionate, corect i com plet, num ele i
adresa ofertantului, descrierea i preul fiecrui bun; inform aiile cuprinse n re
gistru au caracter confidenial;
c) ntiinarea n scris, n term en de 5 zile de la data ofertei, a direciilor ju dee
ne pentru cultur i patrim oniu cultural naional despre existena unor bunuri sus
ceptibile a fi clasate;
d) ntiinarea n scris, n acelai term en, a p ro prietarulu i bun ului cu privire la
posibilitatea declanrii procedurii de clasare;
e) pentru bunurile culturale m obile de tezaur, com unicarea n scris, n term en
de 3 zile de la data nregistrrii acestora n registrul propriu, direciei judeene pen
tru cultur i patrim oniu cultural naional despre punerea n vnzare a bunului, n
condiiile art. 36 din Legea nr. 182/2000, n vederea exercitrii dreptulu i de preem piune instituit de lege n favoarea statului.
B unurile proprietate privat a persoanelor fizice i a persoanelor ju ridice de
drept privat, clasate bun uri culturale m obile de tezaur, pot face obiectul unei v n
zri publice num ai n condiiile exercitrii dreptului de preem piune de ctre statul
romn, prin M inisterul Culturii (art. 36). Term enul exercitrii dreptului de preem piu
ne este de 30 de zile de la data prim irii com unicrii scrise cu intenia de vnzare,
de ctre agentul econom ic specializat. V aloarea de achiziionare a bunului este
cea negociat cu vnztorul sau cu agentul econom ic specializat ori cea rezultat
din licitaia public [art. 36 alin. (3)].
V nzarea acestor bunuri cu nerespectarea dreptului de preem piune al statului
este sancionat cu nulitatea absolut a actului [art. 36 alin. (5)].
. 147. Potrivit Legii nr. 182/2000, scoaterea peste frontier a bunurilor culturale
m obile este considerat operaiune de export, care poate fi tem porar sau definitiv.
Exportul tem porar sau definitiv al bunurilor culturale m obile clasate sau neclasate
se poate efectua pe baza unui certificat de export, em is de direciile judeene de
specialitate.
B unurile culturale m obile clasate bun uri de tezaur, proprietatea persoanelor
fizice sau a persoanelor juridice de drept privat, pot fi exportate num ai tem porar, cu
avizul com isiei de specialitate din m inister i cu aprobarea m inistrului culturii.
De asem enea, tem porar, pot fi exportate bunurile m obile clasate aflate n pro
prietatea statului sau a unitilor sale teritoriale i nu m a i pentru organizarea de
expoziii n strintate, pentru investigaii de laborator, pentru restaurare sau pentru
expertizare [art. 38 alin. (1) i (2)].
Totui, n anum ite situaii, bunurile culturale m obile clasate n fond, proprietatea
privat a statului sau a unitilor sale teritoriale, p o t fi exportate definitiv num ai n
cadrul unui schim b de bun uri culturale de aceeai im portan i sem nificaie

134

D re p tu rile reale p rin cip a le

cultural i nu m a i n cazuri cu totul excepionale, atunci cnd prevaleaz interesul


istoric, tiinific sau cultural.
Acest schim b se aprob prin hotrre a G uvernului, respectiv a consiliului ju d e
ean sau local, dup caz, cu avizul C om isiei N aionale a M uzeelor i C oleciilor, ca
organ adm inistrativ central de specialitate, iar bunul cultural obinut prin schim bul
astfel efectuat va urm a regim ul juridic al bunului dat n schim b (art. 40 din Legea
nr. 182/2000).
Potrivit art. 43 din Legea nr. 182/2000, persoanele fizice sau juridice de drept
privat care au n proprietatea lor bunuri culturale m obile clasate au obligaia de a
anuna n scris serviciile publice descentralizate ale M inisterului C ulturii despre
orice transfer al unui asem enea bun n proprietatea altei persoane n term en de 15
zile de la data efecturii unui asem enea transfer, aceeai obligaie, n acelai te r
men, revine i oricrei persoane fizice ori juridice de drept privat care constituie un
alt drept real asupra unui astfel de bun. De asem enea, n cazul pierderii sau furtului
bunurilor culturale m obile clasate, proprietarii sau titularii de alte drepturi reale, titu
larii dreptului de adm inistrare, precum i deintorii cu orice titlu ai unor asem enea
bunuri au obligaia de a anuna n scris organul de poliie din raza teritorial despre
un astfel de evenim ent, n term en de 24 de ore de la constatarea producerii lui.

148. Regimul juridic al bunurilor arheologice mobile descoperite ntmpl


tor sau prin cercetri sistematice. Potrivit art. 46 din Legea nr. 182/2000, bu
nurile arheologice de orice fel, descoperite ntm pltor sau n urm a unor cercetri
sistem atice, prin lucrri de orice natur, efectuate n lo curi care fac obiectul exclu
siv a l pro p rie t ii publice, conform art. 136 alin. (3) din C onstituia Rom niei, repu
blicat, intr n proprietate public, p o trivit dispoziiilo r legale. Legea nu face altce
va dect s aplice cunoscutul principiu accesorium se q u itu r principale. Din m o
m entul descoperirii lor, aceste bunuri sunt supuse procedurii de clasare i intr, ca
principiu, n adm inistrarea instituiei care finaneaz cercetrile.
Ct privete cercetrile arheologice efectuate pe terenurile proprietate privat
ce aparin persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau cultelor reli
gioase, art. 48 dispune c acestea se fac num ai cu acordul p ro prietarulu i sau,
dup caz, al efului cultului.
Dac proprietarul terenului nu i d acordul pentru efectuarea cercetrilor ar
heologice, acestea vor putea fi autorizate de instana ju dectoreasc com petent,
la cererea autoritii publice sau a instituiei publice, dup caz, n subordinea creia
se afl iniiatorul cercetrii arheologice.
Legea l ndreptete pe proprietarul terenului s solicite negocierea unui te r
men m axim pentru efectuarea lucrrilor i s prim easc despgubiri, an te rio r nce
p e rii lucrrilor, de la autoritile publice sau de la instituiile publice n subordinea
crora se afl iniiatorul cercetrii arheologice pen tru daune aduse solului, p la n ta i
ilo r sau construciilor, precum i pentru orice alte prejudicii cauzate prin efectuarea
cercetrilor solicitate.
D espgubirile se stabilesc de com un acord cu proprietarul sau, n caz de nen
elegere, de ctre instanele judectoreti com petente.
Persoanele fizice care au descoperit n m od ntm pltor bunuri arheologice sunt
obligate s le predea, n term en de 72 de ore de la descoperire, prim arului unitii
adm inistrativ-teritoriale n a crei raz a fost fcut descoperirea, care, la rndul

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

135

lui, este obligat s ntiineze, tot n 72 de ore, despre aceasta, direcia judeean
de cultur i patrim oniu cultural naional i s ia toate m surile de protecie i de
conservare a bunurilor descoperite. n term en de 10 zile de la data descoperirii lor,
prim arul este obligat s le predea direciei judeene de specialitate (art. 49 din
Legea nr. 182/2000).
Autorii descoperirilor ntm pltoare, care au predat bunurile autoritilor publice
locale, au dreptul la o recom pens bneasc de 30% din valoarea bunului, calcu
lat n m om entul acordrii recom pensei, iar, n cazul descoperirii unor bunuri cul
turale de valoare excepional, se poate acorda i o bonificaie suplim entar de
pn la 15% din valoarea bunului. V aloarea bunurilor astfel descoperite se stabi
lete de experi acreditai, de regul, pe lng organele ju deene de specialitate.
n cazul neprim irii recom pensei, autorul descoperirii se poate adresa instanei
de judecat com petente cu o aciune scutit de tax de tim bru (art. 49).

8. Limitri temporare sau definitive ale folosinei unor bunuri n situa


ii speciale. Rechiziia unor bunuri
149. D efiniie i bunurile la care se aplic. R echiziia reprezint o m sur
excepional, prin care organele autoritii publice m puternicite prin lege oblig
operatorii econom ici, instituiile publice, precum i alte persoane juridice i fizice la
cedarea tem porar a unor bunuri m obile sau im obile forelor destinate aprrii
naionale sau autoritilor publice n situaii speciale, i anum e: declararea m obili
zrii generale sau pariale ori a strii de rzboi, instituirea strii de urgen sau de
asediu, prevenirea, localizarea, nlturarea urm rilor unor dezastre, ct i pe tim pul
acestor situaii. Sediul m ateriei este dat de dispoziiile Legii nr. 132 din 15 iulie
1997 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public111. Pot fi
rechiziionate: m ijloace de transport de orice fel, instalaii portuare, sistem e de ae
rodrom uri, de com unicaii i de telecom unicaii, surse de alim entare energetice,
tehnic de calcul, m ateriale tipografice i audiovizuale, m ateriale de construcii,
cldiri, terenuri, utilaje, anim ale, furaje, m ateriale veterinare etc. (art. 5 din Legea
nr. 132/1997).
De asem enea, legea prevede i posibilitatea rechiziionrii de bunuri consum ptibile i perisabile, care va fi ns definitiv, cu plata despgubirilor prevzute
de lege [art. 2 alin. (2)]. O dat cu bunurile rechiziionate urm eaz a se preda i
echipam entele aferente, fr de care ele nu pot fi utilizate [art. 5 alin. (5)].
Proprietarii sau deintorii cu orice titlu de im obile supuse rechiziionrii sunt
obligai s le pun la dispoziia beneficiarilor cu utilitile existente la data rechizii
onrii [art. 7 alin. (2)].150
150. C aractere juridice. Mai nti, este de observat c rechiziia privete, ca
principiu, bun uri neconsum ptibile prevzute de lege, indiferent dac acestea se
afl n proprietate public sau n proprietate privat; de asem enea, ea se poate
aplica i celor care sunt sim pli deintori, cu orice titlu, ai bunurilor supuse rechizi
ionrii.

111 Republicat n M. Of. nr. 261 din 10 aprilie 2014.

D re p tu rile reale p rin cip a le

136

n al doilea rnd, rechiziia este, tot ca principiu, o m sur tem porar, care va
nceta la ncetarea situaiei excepionale ce a im pus-o, cnd bunurile rechiziionate
urm eaz a fi restituite celui de la care au fost preluate. De aceea, la data predrii
bunurilor rechiziionate ctre beneficiarul rechiziiei urm eaz a se consem na, pe
lng datele de identificare, starea i valoarea bunurilor la data cnd aceasta se
efectueaz (art. 14 din Legea nr. 132/1997). Totui, cnd opereaz asupra unor
bunuri consum ptibile sau perisabile, ea va fi definitiv.
n al treilea rnd, rechiziia este o m sur obligatorie, dispus de organele pu
blice n situaiile m enionate.
n sfrit, rechiziia presupune acordarea de despgubiri att n ipoteza rechizi
iei tem porare, pentru degradrile sau devalorizrile suferite de bunurile rechizi
ionate pe perioada folosirii lor n scopul pentru care ea a operat, ct i n situaia
rechiziiei definitive, pentru valoarea bunurilor consum ptibile sau perisabile astfel
preluate [art. 18 i art. 2 alin. (2) din Legea nr. 132/1997].
Legea prevede o procedur special privitoare la stabilirea i plata acestor des
pgubiri, iar n caz de litigiu ntre pri, dup parcurgerea unei etape adm inistrative
prealabile, hotrrea organului adm inistrativ special instituit - C om isia central de
rechiziii - poate fi atacat n justiie.
Aadar, rechiziia reprezint o lim itare legal a exerciiului dreptului de proprie
tate, fie prin afectarea tem porar a atributului folosinei bunului, fie prin nsi nce
tarea dreptului de proprietate asupra bunurilor m obile consum ptibile sau perisabile,
dar, n am bele situaii, cu plata de despgubiri, n condiiile legii.

Seciunea a 5-a. Stingerea dreptului de proprietate privat.


Exproprierea pentru cauz de utilitate public
1 . P rincipii g e n e ra le

151. Precizri prealabile. Am artat c printre caracterele juridice ale dreptului


de proprietate este i acela al perpetuitii sale, cu excepia bunurilor consum ptibile
n m aterialitatea lor; de aceea, art. 562 alin. (1) NCC dispune c dreptul de proprie
tate privat nu se stinge prin neuz, dar se stinge prin pieirea bunului. Desigur, dac
bunul ce piere era asigurat, proprietarul va prim i o sum de bani ca indem nizaie
de asigurare. De asem enea, dac bunul piere prin distrugerea sa de ctre un ter,
va fi angajat, n condiiile art. 1357 i urm. NCC, rspunderea civil delictual a
acestuia, repararea prejudiciului astfel suferit putnd fi fcut n natur sau, cel mai
adesea, prin plata de despgubiri.
n a doua sa parte, art. 562 alin. (1) NCC arat c un bun proprietate privat
poate fi dobndit, n proprietate, de o alt persoan prin uzucapiune sau ntr-un alt
mod, n condiiile anum e determ inate de lege. n principiu, printr-un asem enea alt
m od trebuie s nelegem dobndirea dreptului de proprietate asupra unor catego
rii de bunuri m obile prin posesie de bun-credin pe tem eiul dispoziiilor art. 937938 NCC; dac nu sunt ntrunite condiiile prevzute de aceste texte, n regim ul ac
tual al m odurilor de dobndire a dreptului de proprietate privat, acesta poate fi
dobndit i asupra b u n u rilo r m obile prin uzucapiune.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

137

De altfel, se poate observa cu uurin c art. 562 alin. (1) NCC vorbete des
pre dobndirea dreptului de proprietate privat de ctre altul, prin uzucapiune, fr
a face vreo distincie ntre bunurile im obile i bunurile m obile.
Asupra tutu ror acestor problem e vom reveni atunci cnd vom exam ina uzucapiunea, ca mod de dobndire a drepturilor reale. C eea ce trebuie reinut este m pre
jurarea c uzucapiunea, ca fapt juridic, sem nific pierderea dreptului de proprietate
asupra bunului uzucapat de ctre adevratul proprietar i dobndirea acestui drept
de ctre uzucapant, adic cel care l stpnete n tot tim pul prevzut de lege,
anum e, n prezent, 10 ani.

152. Abandonarea bunului de ctre proprietar. Puterile conferite de dreptul


de proprietate asupra unui bun perm it titularului acestuia ca, n condiiile prevzute
de lege, s abandoneze b u n u l proprietatea sa. Astfel, potrivit art. 562 alin. (2)
NCC, proprietarul poate abandona bunul su m obil sau poate renuna la dreptul de
proprietate asupra unui bun im obil printr-o declaraie expres, ce trebuie s m
brace form a autentic. n ipoteza unui bun m obil abandonat, dreptul de proprietate
asupra acestuia se va stinge la m om entul p r sirii bunului, problem de fapt, astfel
c o asem enea m prejurare va putea fi dovedit, la nevoie, prin orice m ijloc de
prob. D im potriv, un bun im obil nu poate fi abandonat , dar proprietarul su are
posibilitatea s renune la dreptul su prin declaraie a u tentic; num ai c, potrivit
art. 562 NCC, m om entul la care aceast declaraie i va produce efectele sale
este c e l a l nscrierii e i n cartea funciar, n condiiile legii.
153. Confiscarea bunurilor proprietate privat. Dreptul de proprietate asupra
unui bun poate fi pierdut de ctre titular i prin confiscarea acestuia de ctre auto
ritile publice. Articolul 44 alin. (9) din Constituie instituie principiul potrivit cu care
bunurile destinate, folosite sau rezultate din infraciuni ori contravenii p o t fi confis
cate num ai n condiiile legii; acelai principiu a fost preluat, practic in terminis, i de
dispoziiile art. 562 alin. (4) NCC, care privete confiscarea ca un mod de stingere a
dreptului de proprietate privat. n dreptul penal, confiscarea este o m sur de
siguran aplicabil n condiiile art. 112 i art. 11212*4C. pen. n vigoare111; de asem e
nea, n dreptul contravenional, confiscarea este o sanciune com plem entar ce
privete bunurile destinate, folosite sau rezultate din contravenii [art. 5 alin. (3)
lit. a) din O.G . nr. 2 din 2 iulie 2001 privind regim ul juridic al contraveniilor121, cu
m odificrile ulterioare].
Este de discutat dac aceast m sur de siguran ori sanciune com plem entar
poate fi privit ca un veritabil mod de stingere a dreptului de proprietate privat131,
ntr-adevr, potrivit art. 3 din O.G . nr. 14 din 31 ianuarie 2007 privind reglem enta
rea m odului i condiiilor de valorificare a bunurilor intrate, potrivit legii, n proprieta
tea privat a statului141, bunurile confiscate sau neridicate, conform legii, n orice
procedur judiciar vor trece n proprietatea privat a statului, n tem eiul unei n
cheieri em ise de judectorul de cam er prelim inar sau al unei hotrri ju decto
111 Codul penal adoptat prin Legea nr. 286/2009 (M. Of. nr. 510 din 24 iulie 2009).
[2) Publicat n M. Of. nr. 410 din 25 iulie 2001, aprobat cu m odificri prin Legea nr. 180
din 11 aprilie 2002 (M. Of. nr. 268 din 28 aprilie 2002).
[3! A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 625-626.
[4] R epublicat n M. Of. nr. 694 din 23 septem brie 2014.

138

D re p tu rile re ale p rin cip a le

reti definitive, prin care se dispune valorificarea acestora. Aadar, ntr-o asem e
nea situaie, opereaz mai degrab o cedare forat a bunului ctre un alt titular statul - , fr ns a-i schim ba regim ul juridic, deoarece el rm ne un bun proprieta
te privat, aparinnd, uneori num ai tem porar, noului proprietar. ntr-adevr, potrivit
art. 3 alin. (3) din aceeai ordonan, bunurile confiscate pot fi restituite, n anum ite
condiii asupra crora nu insistm , tot printr-un act de autoritate - ncheiere em is
de ju dectorul de cam er prelim inar ori hotrre ju dectoreasc - , persoanei
ndreptite, cheltuielile restituirii fiind n sarcina organelor care au dispus m sura
confiscrii.

2. Exproprierea pentru cauz de utilitate public


154. C onsideraii generale. Interesul social poate conduce, n anum ite situaii,
nu num ai la lim itarea exerciiului unor atribute ale dreptului de proprietate, dar chiar
la pierderea dreptulu i de proprietate privat cu privire la im obile - terenuri i con
strucii - , care pot fi expropriate i trecute astfel n proprietatea public a statului
sau a unitilor adm inistrativ-teritoriale, cu plata de despgubiri ctre proprietar.
Ream intim c, potrivit art. 44 alin. (3) din C onstituie, N im eni nu poate fi expro
priat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i
prealabil despgubire . Prelund aceste dispoziii constituionale, art. 562 alin. (3)
NCC dispune c exproprierea se poate face num ai pentru o cauz de utilitate pu
blic, ce este stabilit potrivit legii, cu o just i prealabil despgubire, fixat de
com un acord ntre proprietar i expropriator; n caz de divergen asupra cuan tu
m ului despgubirilor, acestea vor fi stabilite pe cale judectoreasc.
De asem enea, este de reinut c art. 1 din Protocolul nr. 1 adiional la C onven
ia european a drepturilor om ului din 1950 prevede c nim eni nu poate fi lipsit de
proprietatea sa dect pentru o cauz de utilitate public, n condiiile prevzute de
lege i de principiile generale ale dreptului internaional , esenial printre acestea
fiind cel potrivit cu care privarea unei persoane de proprietatea sa poate fi fcut
num ai cu o just i prealabil despgubire111.
Reglem entrile specifice n m aterie sunt cuprinse n Legea nr. 33 din 27 mai 1994
privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, republicat*121, n pream bulul
creia se arat c, n vederea realizrii de lucrri ce servesc unor utiliti publice i
avndu-se n vedere tocm ai caracterul de excepie conferit de C onstituia rii i de
C odul civil cedrii, prin expropriere, a dreptului de proprietate privat, drept a crui
protecie se realizeaz prin garantarea i ocrotirea sa de ctre lege n mod egal i
indiferent de titular, a fost conceput o reglem entare unitar n m aterie, de natur
s asigure att cadrul legal adecvat procedurilor de expropriere i de stabilire a
despgubirilor, ct i aprarea dreptului de proprietate privat.
De aceea, legiuitorul a prevzut i prin legea organic n m aterie c exproprie
rea de im obile, n tot sau n parte, se poate face num ai pentru cauz de utilitate
public, dup o dreapt i prealabil despgubire, prin hotrre judectoreasc.
m Pentru am nunte, a se vedea C. B rsan , C onvenia european... (2010), p. 1716 i
urm.
121 A se vedea i Legea nr. 255 din 14 decem brie 2010 privind exproprierea pentru cauz
de utilitate public, necesar realizrii unor obiective de interes naional, judeean i local
(M. Of. nr. 853 din 20 decem brie 2010).

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

139

Din punct de vedere juridic, exproprierea poate fi definit ca actu l p u te rii de stat
com petente, p rin care se realizeaz trecerea n proprietate public a u no r bun uri
im obile proprietate privat, necesare executrii u no r lucrri de interes public, n
schim b ul unei d e s p g u b iri.
155. Obiectul exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expro
priate bunurile im obile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fr scop
lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea privat a com unelor, oraelor, m uni
cipiilor i judeelor.
Din m otive lesne de neles, nu pot fi supuse exproprierii terenurile proprietate
public ce aparin statului sau unitilor adm inistrativ-teritoriale.
De asem enea, nu pot fi supuse exproprierii nici bunurile im obile aflate n pro
prietatea privat a statului, deoarece statul, n calitatea sa de proprietar, poate s
afecteze, prin organele sale com petente, utilitii publice oricare dintre bunurile
im obile pe care le are n proprietatea sa privat. Cum a observat, pe drept cuvnt,
judectorul constituant, statul nu se autoexpropriaz[2).
n orice caz, este de reinut c n aceast din urm situaie se va schim ba re g i
m ul ju rid ic al im obilelor respective, proprietatea statului, prin trecerea lor din pro
prietatea sa privat n proprietatea sa public.
C t privete bunurile im obile aflate n proprietatea privat a unitilor adm inis
trativ-teritoriale, ele pot form a obiectul exproprierii, dac utilitatea public pentru
care aceasta a fost decis este de interes naional (art. 2 din Legea nr. 33/1994).
Dac utilitatea public este num ai de interes local, o decizie a organului com pe
tent de trecere a bunului im obil din proprietatea privat n proprietatea public a
aceleiai uniti adm inistrative va fi suficient pentru realizarea obiectivului avut n
vedere, cu aceleai consecine mai sus precizate privitoare la regim ul juridic al bu
nurilor im obile supuse acestei operaiuni.
156. Transferul amiabil al bunului care ar urma s fie expropriat. A a cum
vom arta im ediat, legea reglem enteaz strict i pe anum ite etape procedura de
urm at n cazul exproprierii.
Totui, cei interesai, adic organul ndreptit s dispun exproprierea i pro
prietarul care urm eaz a-i suferi efectele, pot evita parcurgerea acestei proceduri
pe calea unui tran sfer am iabil al dreptului de proprietate privat ctre stat [art. 4
alin. (1) din Legea nr. 33/1994].
ntr-o asem enea situaie, suntem n prezena unei convenii ncheiate ntre pri,
cu toate consecinele ce decurg dintr-o astfel de calificare a operaiunii juridice
realizate de acestea131.*3
111 A se vedea F l . B a ia s , B. D um itr ac h e , Ioc. cit., p. 20. Practica judectoreasc a reinut
c utilitatea public a exproprierii poate consta nu num ai n folosirea terenului expropriat
pentru construcii, dar i n am plasarea pe acest teren a unor utiliti aferente blocurilor de
locuine pe o parte din terenul respectiv (a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 3811/1998, n
Dreptul nr. 7/1999, p. 144).
^21 A se vedea C .C., Decizia nr. 115 din 21 mai 1997 (M. Of. nr. 141 din 7 iulie 1997).
[3] Fcnd aplicarea acestui principiu ntr-o cauz n care a constatat c trecerea terenu
lui din proprietate privat n proprietate public, dei s-a fcut n scop de utilitate public, nu
a operat n tem eiul unui act unilateral de putere al autoritii publice, ci n tem eiul unui con-

140

D re p tu rile reale p rin cip a le

C onvenia poate interveni n orice faz a procedurii de expropriere, pn n


m om entul soluionrii cererii de expropriere de ctre instana de judecat com pe
tent i chiar i n aceast faz a procedurii, pe calea tranzaciei ncheiate de pri
i constatate de instan.
Este posibil ns ca prile s convin num ai asupra m odalitilor de transfer al
bunului ctre stat, dar nu i asupra naturii sau cuantum ului despgubirilor pe care
urm eaz a le prim i proprietarul. n aceast ipotez, instana de ju decat com peten
t va lua act de nelegerea prilor i va stabili num ai cuantum ul sau natura des
pgubirii [art. 4 alin. (2) din Legea nr. 33/1994].

157. Procedura exproprierii. Legea organic n m aterie instituie o procedur a


exproprierii care se deruleaz n trei etape reglem entate distinct de lege:
a) declararea de utilitate public a exproprierii;
b) m suri pregtitoare exproprierii;
c) exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor111.
]158 Utilitatea public i declararea ei. Prim a etap din procedura exproprierii
este declararea ei de utilitate public. M enionm c prim ele dou etape sunt a d
m inistrative, iar cea de-a treia este judiciar, cu toate consecinele care decurg de
aici. A rticolul 3 din Legea nr. 33/1994 prevede c exproprierea va putea fi hotrt
de instanele de judecat dup ce s-a fcut declaraia de utilitate public a expro
prierii n condiiile prevzute n aceast lege.
U tilitatea public se declar pentru lu crri de interes naio nal sau de interes
lo cal (art. 5 din Legea nr. 33/1994).
C ategoria lucrrilor pentru a cror realizare este necesar exproprierea este
prevzut n art. 6 din lege[2]. U tilitatea public a exproprierii se declar de ctre *12
tract civil, n care am bele pri sunt egale, deoarece reclam antul a consim it ca, n schim bul
unui pre, o parte din proprietatea lui privat s devin proprietate public, fosta C urte S u
prem de Justiie a statuat c, din m om ent ce trecerea n proprietate public s-a realizat pe
cale consensual, n tem eiul unui contract sinalagm atic ce i-a produs efectele juridice ur
m rite de pri la ncheierea lui, tot aa i revenirea bunului sau a unei poriuni din el n pro
prietatea privat a vnztorului trebuie realizat pe aceeai cale, chiar i n situaia cnd
prop rie tarul nu a folosit n scopul de utilitate public pentru care a dobndit terenul n tre a
ga sa suprafa; a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 973/1999, n D reptul nr. 2/2000, p. 183.
I1) M enionm c, potrivit art. 4 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauz
de utilitate public, necesar realizrii unor obiective de interes naional, judeean i local,
etapele procedurii de expropriere sunt: aprobarea indicatorilor tehnico-econom ici ai lucrrilor
de interes naional, jud e e a n sau local; consem narea sum ei individuale aferente reprezen
tnd plata despgubirii pentru im obilele care fac parte din coridorul de expropriere i a fi
area listei proprieta rilor im obilelor; transferul dreptului de proprietate; finalizarea form aliti
lor aferente procedurii de expropriere.
121 Art. 6 din Legea nr. 33/1994 dispune: S unt de utilitate public lucrrile privind: pro
speciunile i explorrile geologice; extracia i prelucrarea substanelor m inerale utile; insta
laii pentru producerea energiei electrice; cile de com unicaii, deschiderea, alinierea i lrgi
rea strzilor; sistem ele de alim entare cu energie electric, telecom unicaii, gaze, term oficare, ap, canalizare; instalaii pentru protecia m ediului; ndiguiri i regularizri de ruri, lacuri
de acum ulare pentru surse de ap i atenuarea viiturilor; derivaii de debite pentru alim entri
cu ap i pentru devierea viiturilor; staii hidrom eteorologice, seism ice i sistem e de aver
tizare i prevenire a fe nom ene lor naturale periculoase i de alarm are a populaiei, sistem e

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

141

G uvern pen tru lucrrile de interes naional i de consiliile ju d e e n e sau C onsiliul


G eneral a l M unicipiului B ucureti p en tru lucrrile de interes lo cal [art. 7 alin. (1) din
lege].
Pentru m ulte situaii speciale din categoria celor prevzute la art. 7 alin. (3) din
Legea nr. 33/199 4[1], utilitatea public se declar, pen tru fiecare caz n parte, prin
lege.
D eclaraia de utilitate public se face num ai dup o cercetare prealabil efec
tuat de ctre com isii num ite de G uvern pentru lucrri de interes naional i de c
tre delegaia perm anent*1[2]3a consiliului judeean sau de prim arul general al m uni
cipiului Bucureti pentru lucrrile de interes local (art. 9 din Legea nr. 33/1994).
A lctuirea acestor com isii este prevzut n art. 9 alin. (2) i (3) din Legea
nr. 33/1994 i de Regulam entul adoptat prin H.G. nr. 583/1994, care stabilete pro
cedura de lucru a com isiilor131.
Potrivit art. 10 din lege, cercetarea prealabil va stabili dac exist elem ente
care s justifice interesul naional sau local, avantajele econom ico-sociale, ecologi
ce sau de orice alt natur care susin necesitatea lucrrilor i nu pot fi realizate pe
alte ci dect prin expropriere, precum i ncadrarea n planurile de urbanism i de
am enajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.
R ezultatul cercetrii prealabile va fi consem nat ntr-un proces-verbal ce se va
nainta G uvernului sau, dup caz, consiliul judeean, respectiv Consiliul G eneral al
M unicipiului Bucureti.
CPe baza rezultatelor cercetrii prealabile, G uvernul sau, dup caz, consiliul ju
deean, respectiv Consiliul G eneral al M unicipiului Bucureti va adopta actul de de
claraie a utilitii publice, care se aduce la cunotina public p rin afiare la se d iu l
consiliului local n a crui raz se afl situat im obilu l i prin pub licare n M onitorul
O ficial a l R om niei (pentru utilitate public de interes naional) sau n presa local
(pentru cea de interes local). Potrivit art. 11 alin. (2) din lege, sunt exceptate de la
publicitate actele prin care se declar utilitatea public pentru lucrri privind ap
rarea rii i sigurana naional.

de irigaii i desecri; lucrri de com batere a eroziunii de adncim e; cldirile i terenurile ne


cesare con stru ciilo r de locuine sociale i altor obiective sociale de nvm nt, sntate,
cultur, sport, protecie i asisten social, precum i de adm inistraie public i pentru
autoritile judectoreti; salvarea, protejarea i punerea n valoare a m onum entelor, an
sam blurilor i siturilor istorice, precum i a parcurilor naionale, rezervaiilor naturale i a
m onum ente lor naturii; prevenirea i nlturarea urm rilor dezastrelor naturale - cutrem ure,
inundaii, alunecri de terenuri; aprarea rii, ordinea public i sigurana naional ; a se
vedea i art. 2 din Legea nr. 255/2010 care stabilete, la rndu-i, 8 categorii de lucrri de
utilitate public, de interes naional sau de interes local.
[1]
Art. 7 alin. (4) din Legea nr. 33/1994 prevede: Tot prin lege se poate declara utilitatea
public n situaii excepionale, n cazul n care - indiferent de natura lucrrilor - sunt supu
se exproprierii lcauri de cult, m onum ente, ansam bluri i situri istorice, cim itire, alte aez
m inte de valoare naional deosebit ori localiti urbane sau rurale n ntregim e .
121 Facem precizarea c delegaia perm anent era prevzut n Legea adm inistraiei pu
blice locale nr. 69/1991, n vigoare la data elaborrii Legii nr. 33/1994, ns Legea adm inis
traiei publice locale nr. 215/2001, republicat, nu mai prevede aceast structur a consiliu
lui judeean.
[3) A se vedea art. 5-20 din R egulam entul aprobat prin H.G. nr. 583/1994.

142

D re p tu rile re ale p rin cip a le

O dat adus la cunotina public, declaraia ntrunete toate elem entele unui
act-condiie care declaneaz procedura exproprierii.
C alificndu-I astfel, literatura de specialitate a ajuns, pe drept cuvnt credem
noi, la concluzia c este supus controlului legalitii sale n aceast etap de ctre
Curtea C onstituional, n situaia n care utilitatea public a fost declarat prin
lege, respectiv de instana de contencios adm inistrativ, dac utilitatea public a fost
declarat p rin hotrre de G uvern sau prin act a l organe lor locale ale adm inistraiei
de stat, fr a se putea exam ina oportunitatea actului adm inistrativ111.

159. Msuri premergtoare exproprierii. n etapa urm toare,! expropriatorul121


ntocm ete planul im obilelor expropriate, cu indicarea num elui proprietarilor i a
ofertelor de despgubiri, care se depun la consiliul local al localitii n care sunt si
tuate im obilele respective, n vederea consultrii de ctre cei interesai^ Este ex
ceptat de la aceast form de publicitate docum entaia lucrrilor privind aprarea
rii i sigurana naional, situaie n care se depune doar oferta de despgubiri
[art. 12 alin. (1)].
Propunerile de expropriere, m preun cu procesul-verbal care ncheie cerceta
rea prealabil declarrii utilitii publice, se notific titularilor drepturilo r reale asu
pra im obilelor, n term en de 15 zile de la pub licare (art. 13)1 Acetia pot face nt m
pinare m potriva actelor respective n term en de 45 de zile de la prim irea notificrii
[art. 14 alin. (1)].
ntm pinarea se depune la prim a ru l lo calit ii unde se afl im obilul expropriabil
[art. 14 alin. (2)] i se soluioneaz n term en de 3 0 de zile de ctre o com isie ale
crei com ponen, m o d de funcionare i procedur su n t prevzute n art. 15-17
din le g d 3]. >
C om isia, n urm a deliberrii, poate s accepte punctul de vedere al expropriato
rului sau l poate respinge. Ea d o hotrre m otivat, care se com unic p rilo r n
term en de 15 zile de la adoptare. 1

[1]
A se vedea L. G iurgiu , C onsideraii n legtur cu Legea nr. 33/1994 privind exproprie
rea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 2/1995, p. 20; F l . B aias , B. D um itrache , Ioc.
cit., p. 23.
t2] Art. 12 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 determ in expropriatorul, anum e statul, prin or
ganism ele desem nate de G uvern, pentru lucrrile de interes naional, i judeele, m unicipiile,
oraele i com unele, pentru lucrrile de interes local.
3l C om isia de soluionare a ntm pinrilor va fi constituit prin hotrre a G uvernului,
pentru lucrrile de interes naional, i prin decizie a consiliului judeean sau prin dispoziie a
prim arului m unicipiului Bucureti, pentru cele de interes local. C om isia este alctuit din 3
specialiti din dom eniul de activitate n care se realizeaz lucrarea de utilitate public, 3
proprietari de im obile din m unicipiul, oraul sau com una n care sunt situate im obile propuse
pentru expropriere, alei prin tragere la sori dintr-o list de m inim um 25 de proprietari, i
prim arul localitii i lucreaz sub conducerea unui delegat al G uvernului sau al consiliului
judeean ori al C onsiliului G eneral al M unicipiului Bucureti, n calitate de preedinte. C om i
sia lucreaz valabil n prezena a cel puin 5 m em bri i ia decizii prin vot secret. Preedintele
com isiei nu are drept de vot, el asigurnd cadrul organizatoric al activitii com isiei. n caz
de paritate a voturilor, votul prim arului este preponderent. Din com isie nu vor putea face par
te proprietarii im obile lor care sunt n cauz, rudele i afinii lor pn la gradul patru inclusiv,
persoanele care dein funcii n adm inistraia public local sau central i care au interes n
executarea lucrrilor i nici m em brii com isiei care au declarat utilitatea public.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

143

Este posibil ca nc din aceast faz a procedurii prile cuprinse n operaiunea


de expropriere s se neleag asupra tuturor problem elor pe care aceasta le im
plic, inclusiv cuantum ul despgubirilor, situaie n care Com isia consem neaz nvojdla prilor, sub sem ntura acestora [art. 18 alin. (2) din lege].
Un situaia n care com isia respinge propunerile expropriatorului, acesta are
posibilitatea s revin cu noi propuneri, cu refacerea corespunztoare a planurilor,
care vor urm a aceeai procedur (art. 19).j
H otrrea com isiei este supus cii de atac a contestaiei, care poate fi prom o
vat de partea interesat (expropriatorul, proprietarul sau titularii altor drepturi reale
asupra im obilului propus spre expropriere) n term en de 15 zile de la com unicare.
IC o n te sta ia se introduce la curtea de apel n raza creia este situat im obilul, iar
procedura de judecat este cea stabilit de Legea nr. 554/2004 a contenciosului
adm inistrativ^
Aa dup cum a decis cu valoare de principiu instana noastr suprem , fa de
caracterul excepional conferit, prin Constituie i prin Codul civil, cedrii dreptului de
proprietate privat ca urmare a exproprierii pentru cauz de utilitate public, toate
m surile prem ergtoare exproprierii instituite prin art. 12-18 din Legea nr. 33/1994
sunt im perative. Aa fiind, bunoar, cerina m otivrii hotrrii com isiei de analizare
a ntm pinrilor ce au fost form ulate fa de propunerile de expropriere constituie o
condiie sine qua non a legalitii acesteia, prin care se garanteaz att transparena
actului decizional, ct i posibilitatea cenzurrii lui de ctre instana de judecat, n
conform itate cu dispoziiile art. 20 din aceeai lege. n aceste condiii, obligativitatea
m otivrii hotrrii am intite nu mai poate fi apreciat doar ca o condiie de form ; ea
poate fi privit ca o condiie de legalitate ce vizeaz fondul actului adm inistrativ, de a
crei ndeplinire depinde nsi validitatea sa[1].

160. Exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. Potrivit art. 21


din Legea nr. 33/1994,^soluionarea cererilor privitoare la expropriere este dat n
com petena tribunalelor, respectiv a Tribunalului Bucureti n raza cruia este s i
tuat im obilu l p ropus pen tru expropriere.
ntinderea com petenei m ateriale a tribunalului este circum scris de dispoziiile
art. 23 alin. (2), potrivit cu care instana verific num ai dac sunt ntrunite toate
condiiile cerute de lege pentru expropriere i stabilete despgubirile.
Aadar, ca principiu, instana nu poate intra n problem ele de fond privitoare la
expropriere, cum ar fi necesitatea acesteia, ntinderea etc. De la aceast regul
exist o excepie, i anum e cazul n care expropriatorul cere exproprierea num ai a
unei pri de teren sau din construcie, iar proprietarul cere instanei exproprierea
total. ntr-o asem enea ipotez, instana va aprecia, n raport de situaia real, da
c este posibil exproprierea pro parte, urm nd ca, n ipoteza contrar, s dispun
exproprierea total [art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994]. Dac prile se nvoiesc
n faa instanei asupra exproprierii i asupra despgubirii, aceasta ia act de n
voial i pronun o hotrre definitiv [art. 24 alin. (1)]. Dac prile sau num ai
unele dintre acestea se nvoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu i asupra

m A se vedea I.C.C.J., s. cont. adm . i fisc., dec. nr. 274/2006, n D reptul nr. 12/2006,
p. 260.

144

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

despgubirii, instana ia act de nvoial i stabilete ea despgubirea [art. 24


alin. (2)].
D espgubirea se stabilete de o com isie de experi (un expert num it de instan
, linul desem nat de expropriator i unul din partea persoanelor supuse exproprie
rii) i se com pune att din valoarea real a im obilului, adic, astfel cum dispune
art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, preul cu care se vnd, n m od obinuit, im o
bilele de acelai fel n unitatea adm inistrativ-teritorial n care este situat im obilul,
la data ntocm irii raportului de expertiz, precum i din prejudiciul cauzat proprieta
rului sau altor persoane ndreptite11^. Dac, dim potriv, o expropriere parial ar
face ca partea de im obil neexpropriabil s dobndeasc un spor de valoare ca ur
m are a lucrrilor preconizate, art. 26 alin. (4) prevede c experii vor putea propune
instanei o eventual reducere num ai a daunelor.
D espgubirile ce se cuvin proprietarului se evalueaz separat de cele ce ur
m eaz a fi acordate titularilor de alte drepturi reale asupra bunurilor expropriate
[art. 26 alin. (3)], cum ar fi titularii dreptului de concesiune sau ai altor drepturi reale
de folosin asupra terenurilor expropriate.
Instana de judecat va com para rezultatul expertizei cu oferta prilor i va
hotr n aa fel nct despgubirea s se situeze ntre o lim it m inim dat de
sum a oferit de expropriator i o lim it m axim dat de sum a solicitat de expro
priat sau de alt persoan interesat.
161. M om entul transferului dreptului de proprietate. Potrivit art. 28 alin. (1)
din Legea nr. 33/1994, transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expro
priator are loc la m om entul la care expropriatorul i-a executat obligaia de plat a
despgubirilor.
Legea perm ite ca plata despgubirilor s se fac n m odul convenit de pri. n
lipsa unui acord n acest sens, m odul de plat va fi stabilit de instan. De asem e- 1

[1) n practica ju dectoreasc s-a decis c efectuarea actului de num ire a m em brilor
com isiei de experi cu nclcarea dispoziiilor de fond prevzute de lege atrage dup sine
sanciunea anulrii lui, precum i sanciunea anulrii hotrrii care s-a pronunat n faza
raportului de expertiz astfel efectuat (n spe, n com isie nu fusese num it i un expert din
partea instanei - n.n., C .B.); a se vedea C.A. Piteti, s. civ., mun. i asig. soc., min. i fam .,
dec. nr. 306/A din 10 septem brie 2007, n B.C.A. nr. 4/2007, p. 10; de asem enea, cu privire
la aplicarea acestei dispoziii, instana suprem a decis n sensul c la calcularea despgu
birilor n discuie trebuie inut seam a de dou criterii legale: preul cu care se vnd n mod
obinuit im obilele asem ntoare celui expropriat i, respectiv, daunele aduse proprietarului
(sau altor persoane ndreptite), scop n care vor fi aduse i alte dovezi. n raport cu aceste
criterii, instana suprem a precizat c sintagm a preul cu care se vnd, n mod obinuit,
im obilele are sem nificaia de pre pltit efectiv i consem nat ca atare n contractele de
vnzare-cum pra re privind terenurile de acelai fel din zonele locale situate n aceeai uni
tate adm inistrativ-teritorial. A a fiind, constatrile raportului de expertiz ntocm it n spea
dedus judecii, n sensul c poziionarea terenurilor la liziera unei pduri, de-a lungul unui
drum de pm nt ce asigur accesul n linie dreapt din drum ul naional, ar fi de natur s
conduc la concluzia c cea mai bun utilizare a terenului poate fi aceea de zon de servicii
ca baz de agrem ent, stabilind astfel un pre excesiv, constituie elem ente dincolo de crite
riile legale evocate, astfel c nu se im punea m ajorarea despgubirilor solicitate de persoana
expropriat; a se vedea I.C .C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 535 din 26 ianuarie 2011,
nepublicat.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

145

nea, tot instana va decide i cu privire la term enul plii, care nu poate depi 30
de zile de la data rm nerii definitive a hotrrii de expropriere (art. 30).
Legea precizeaz c eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a ex
propriatorului vor putea fi fcute num ai pe baza unui a ct pro ce d u ra l distinct, anum e
ncheierea dat de instana de judecat, prin care se constat ndeplinirea obligai
ilor privind plata despgubirilor, nu mai trziu de 30 de zile de la data plii efective
a acesteia [art. 31 alin. (1)]. Evident c expropriatorul va avea tot interesul ca, dup
ce a pltit despgubirile, s cear im ediat instanei eliberarea titlului executoriu i
punerea sa n posesia bunului expropriat.
Dac punerea n posesie privete terenuri cultivate sau pe care se afl plantaii,
legea precizeaz111 c ea are a fi efectuat dup ce recolta a fost culeas, cu ex
cepia situaiei cnd n valoarea despgubirii a fost cuprins i valoarea estim ativ
a recoltelor neculese din diverse raiuni: neajungerea la m aturitate, interesul pri
lor etc.
n caz de extrem urgen, care poate fi im pus de unele situaii speciale, pre
cum executarea im ediat a unor lucrri ce intereseaz aprarea rii, ordinea pu
blic i sigurana naional sau n caz de calam iti naturale, instana de judecat,
lund act c utilitatea public este declarat potrivit legii, p o a te dispune, prin hot
rre judectoreasc, punerea de ndat n pose sie a expropriatorului, cu obligaia
pentru acesta de a consem na, n term enul de 30 de zile, pe num ele expropriailor,
sum ele stabilite ca despgubire (art. 32).

162. Efectele exproprierli.^Efectul esenial al exproprierii este acela al trecerii


im obilului expropriat din proprietate privat n proprietate public, prin hotrre ju de
ctoreasc, liber de orice sarcin121, intr-adevr,[potrivit art. 28 alin. (3) din Legea
nr. 33/1994, drepturile reale principale - uzufructul, uzul, abitaia i superficia - , pre
cum i orice alte drepturi reale, ct i concesionarea i atribuirea n folosin se sting
prin efectul exproprierii, titularii acestora avnd dreptul la despgubiri^
Ipoteca i privilegiile constituite asupra im obilului expropriat se strm ut, de
drept, prin subrogaie real cu titlu particular, asupra despgubirilor stabilite potrivit
legiit3].
; C t privete servituile stabilite p rin fapta om ului, acestea se sting n m sura n
care devin incom patibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urm rit prin
expropriere.
Dac im obilul expropriat form a obiectul unei locaiuni, aceasta nceteaz de
drept la data rm nerii definitive a hotrrii judectoreti de expropriere.
In situaia n care se expropriaz cl diri cu destinaie de locuin, evacuarea
persoanelor care le ocup n m od le gal n calitate de proprietari i a chiriailor al
cror contract de nchiriere a fost legal ncheiat, nainte de nscrierea lucrrii n
planurile urbanistice i de am enajare a teritoriului, nu se va putea face dect dup
[1] A se vedea art. 31 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
[2] Cu privire la efectele exproprierii, a se vedea i V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 164 i
urm .; E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 624-625.
[3] Potrivit art. 33 din Legea nr. 33/1994, n situaia n care exist creditori privilegiai sau
ali creditori stabilii prin hotrre judectoreasc, acetia vor fi pltii din despgubire. Pen
tru plata lor sum a se va consem na de ctre expropriator, urm nd a fi m prit potrivit legii
civile.

146

D re p tu rile re ale p rin cip a le

ce expropriatorul asigur spaiul de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoa


n e .\M odalitatea de rezolvare a cererilor privitoare la asigurarea spaiului de locuit
pentru persoanele ndreptite trebuie cuprins n hotrrea judectoreasc de
expropriere, iar evaluarea despgubirii trebuie s cuprind i p reju diciul cauzat
p ro prietarulu i sau chiriailor, prin obligarea lor la m utarea din cldirea expropriat.
De altfel,1ca m sur de protecie, este de reinut c, potrivit Legii nr. 33/1994, la
judecarea cererii de expropriere sunt citai nu num ai proprietarii sau posesorii
im obilului supus exproprierii, ci orice titular al unor drepturi reale asupra aceluiai
im obil, precum i orice persoan cunoscut care ar putea justifica un interes legitim
asupra acestuia (art. 22 )m.

163.
Msuri suplimentare de protecie a proprietarului imobilului expro
priat.'Legea exproprierii prevede unele m suri m enite s ntregeasc regim ul de
protecie a interesului p riv a ii A stfe l, n prim ul rnd'^dac im obilul expropriat este
oferit spre nchiriere nainte de utilizarea lui n scopul pentru care a fost expropriat,
iar expropriatul este n situaia de a-l utiliza, e l are un drept p rio rita r p en tru a -i fi
nchiriat n condiiile legii (art. 34)j
n al doilea rnd, dac im obilele expropriate nu au fost utilizate tim p de un a r i2]
pentru scopul pentru care au fost preluate de la cei expropriai, respectiv n decurs
de un an lucrrile de interes p u b lic nu au fost ncepute i n ici nu s-a fcut o nou
declaraie de utilitate public, fotii p ro p rietari p o t cere retrocedarea lor\ (art. 35).
C ererea de retrocedare se adreseaz tribunalului n raza cruia se afl im obilul,
care, dup verificarea tem eiurilor acesteia, dispune retrocedarea[3]. Aadar, retro
cedarea se face p rin hotrre judectoreasc. ntr-o asem enea situaie, preul im o
bilului retrocedat care va trebui restituit expropriatorului se va stabili ca n situaia
exproprierii i nu va putea fi mai m are dect despgubirea de expropriere actuali
zat (art. 36)1..
n s f r it|n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au
realizat, ia r expropriatorul dorete s nstrineze im obilu l dobndit p rin expropriere,
fostul proprietar are un drept p rio rita r la dobndirea a c e s fu /a jd re p t de preem piune). Preul dobndirii nu poate fi mai m are dect despgubirea prim it, actualizat. *23

111 Toate aceste etape prevzute de dispoziiile Legii nr. 33/1994 au o configuraie diferi
t, inclusiv privitor la transm iterea dreptului de proprietate asupra bunului expropriat, cu une
le cerine suplim entare, n Legea nr. 255/2010, cum ar fi obligaia expropriatorului de a
ntocm i docum entele cadastrale ale im obilului expropriat, dar preferm evocarea prevederi
lor legii generale n m aterie; de altfel, art. 34 din Legea nr. 255/2010 dispune c dispoziiile
sale se com pleteaz n m od corespunztor cu cele ale Legii nr. 33/1994.
[2] S-a observat ns c acest term en apare ca nerealist , cel puin din raiuni bugetare,
i c instituirea unui term en mai lung, bunoar de 3 ani, ar aprea ca fiind o soluie mai
rezonabil - a se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 51.
[3) n jurisp ru d e n s-a decis c exproprierea contestat printr-o aciune de retrocedare a
im obilului form ulat pe tem eiul art. 35 din Legea nr. 33/1994 i-a produs efectele juridice, de
vrem e ce terenul expropriat pe care nu s-a edificat blocul de locuine avut n vedere a se
construi pe el este afectat de reeaua de term oficare destinat altor blocuri de locuine,
astfel c aciunea reclam antului a fost respins; a se vedea C.A. Suceava, s. civ., dec.
nr. 210 din 20 septem brie 2006, n B.C.A. nr. 2/2007, p. 15.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

147

Expropriatorul este obligat s se adreseze n scris fostului proprietar, iar dac


acesta nu opteaz pentru cum prare sau nu rspunde expropriatorului n term en
de dou luni de la prim irea notificrii, el poate dispune liber de im obil (art. 37).
Fiind vorba despre o dispoziie legal prin care se urm rete protecia unui
interes particular al fostului proprietar, ncheierea actului de nstrinare a im obilului
expropriat cu o alt persoan dect expropriatul prin nclcarea dreptului prioritar la
cum prare prevzut de lege n favoarea sa este sancionat cu nulitatea relativ a
a cestui a c t - cu regim ul juridic ce corespunde unei asem enea nuliti111.

164.
Natura juridic a dreptului de retrocedare reglementat de art. 35-36
din Legea nr. 33/1994. N etgduit, dreptul de retrocedare prevzut n favoarea
expropriatului de ctre Legea nr. 33/1994 este o m sur de favoare n folosul
acestuia. Problem a este ns aceea de a se ti care i este natura ju rid ic d 2].
Este acesta un drept real, cu regim ul juridic corespunztor, adic opozabil erga
om nes i care ar conferi - cel puin n concepia clasic n m aterie - dreptul de
urm rire i dreptul de preferin?
Mai departe, are el a fi aprat n justiie printr-o aciune, dac nu im prescriptibi
l, cel puin prescriptibil n term enul de 30 de ani care era prevzut de art. 1890
fostul C. civ., respectiv n term enul de 10 ani prevzut de art. 2518 pct. 1 NCC,
pentru drepturile reale care nu sunt declarate de lege im prescriptibile, ori este
supus unui alt term en de prescripie?
Sau este vorba despre un drept de crean, cu regim ul ju ridic aferent, adic
opozabil num ai expropriatorului, prescriptibil n term enul general de prescripie de
3 ani ce era prevzut de D ecretul nr. 167/1958, respectiv de art. 2517 NCC? D esi
gur, nu pierdem din vedere dreptul prioritar la dobndire al expropriatului, regle
m entat de art. 37 din Legea nr. 33/1994, n ipoteza n care, nerealizndu-se lucr
rile pentru care s-a fcut exproprierea, expropriatorul dorete s nstrineze bunul
expropriat.
Dup prerea noastr, rezolvarea problem ei este foarte sim pl. Cnd am definit
dreptul real, am spus, aa cum spune toat doctrina, c acest drept perm ite titula
rului su exercitarea anum itor atribute, prerogative, direct i nem ijlocit asupra unui
lucru, fr intervenia unei alte persoane. Or, ce asem enea prerogative exercit
titularul dreptului de retrocedare - expropriatul - asupra bunului a crui retrocedare
o poate cere? Legea i recunoate un drept subiectiv, o facultate pe care el o poate
exercita, anum e s solicite instanei s dispun retrocedarea, cu plata preului, ca
re nu poate fi mai m are dect valoarea despgubirii iniial acordate, reactualizat.
i apoi, nu trebuie pierdut din vedere un lucru esenial: prin ipotez, n situaia
discutat, dreptul de proprietate asupra bun ului expropriat s-a transm is ctre e x
propriatorul care a p l tit despgubirea-, noul proprietar al bunului este expropriato
rul, iar expropriatul nu mai are un drept real asupra bunului expropriat.
Dup cum s-a observat n m od judicios n literatura de specialitate, dreptul de
retrocedare al crui titular este expropriatul apare ca un drept nou, distinct, res
pectiv un sim plu drept de crean, n virtutea cruia titularul su poate pretinde
11] A se vedea i V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 166.
l2j Cu privire la natura juridic a acestui drept, a se vedea i I. D o g a r u , S. C e r c e l , op.
cit., p. 90-91.

148

D re p tu rile re ale p rin cip a le

debitorului (n spe expropriatorul) s dea ceva, adic s revnd im obilul expro


priat
Iar dreptul de retrocedare nu i are izvorul ntr-un act juridic, ci ntr-un
fapt ju rid ic stricto sensu, i anum e din faptul c expropriatorul nu utilizeaz im obile
le expropriate p o trivit scopu lui p en tru care au fost preluate de la expropriat i nici
nu a fcut, n term en de un an de la preluarea lor, o nou declaraie de utilitate
p u b lic 1[2].
Rezult, aadar, c dreptul de retrocedare este un drept de crean m potriva
expropriatorului, ce aparine expropriatului i care se nate n patrim oniul acestuia
la m plinirea unui an din m om entul n care im obilele expropriate nu au fost utilizate
pen tru scopu l avu t n vedere la preluarea lo r de la expropriat i, n cadrul aceluiai
interval de tim p, nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public. Pe cale de con
secin, nseam n c dreptul de retrocedare trebuie exercitat n term enul general
de prescripie de 3 ani ce era prevzut de Decretul nr. 167/1958, respectiv de
art. 2517 N C C [3).
Ct privete realizarea dreptului, dac sunt ntrunite condiiile prevzute de
lege, am artat c expropriatul va adresa cererea de retrocedare instanei, care va
putea dispune o atare m sur.
N im ic nu m piedic prile s realizeze retrocedarea pe cale am iabil, cel puin
pentru raiunea c o asem enea cale poate fi utilizat i la realizarea operaiunii ini
iale, respectiv trecerea bunului avut n vedere pentru expropriere, pe cale am iabi
l, n proprietatea statului, n condiiile art. 4 din Legea nr. 33/1994, mai sus
am intite[4].

165.
Aplicarea n timp a dispoziiilor art. 35-36 din Legea nr. 33/1994. Prac
tica ju dectoreasc i literatura de specialitate au fost confruntate cu problem a de
a se ti dac dispoziiile legale am intite, de favoare pentru expropriat, au a fi apli
cate i exproprierilor efectuate sub im periul legislaiei vechi n m aterie, abrogate
expres prin Legea nr. 33/1994, sau num ai celor care s-au efectuat i se efectueaz
dup data de 2 iunie 1994, data intrrii n vigoare a noii legi. R spunsul la aceast
ntrebare este controversat, iar practica este de-a dreptul contradictorie.

[1] A se vedea M. N ic o lae , D iscuii cu p rivire la aplicarea n tim p a art. 35-36 din Legea
nr. 33/1994 p riv in d exproprierea p e n tru cauz de utilitate public, n D reptul nr. 11/2000,
p. 25.
[2] Ibidem .
[31 O alt calitate dat acestei retrocedri n doctrin a fost aceea de cesiune cu titlu o n e
ros a dreptului de proprietate asupra im obilului expropriat, realizat prin m ijlocirea instanei,
ale crei efecte se produc e x nune, a se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2006), p. 52; s-a spus
ns i c operaia juridic a retrocedrii are o natur juridic proprie, neputnd fi asim ilat
altor figuri ju rid ice - a se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 395.
l4] In acelai sens, a se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 25, nota 4 de subsol. M enionm
c, dac dobnd ire a bunului avut n vedere pentru realizarea scopului de utilitate public s-a
realizat pe cale am iabil, n condiiile art. 4 din Legea nr. 33/1994, n practica instanei su
prem e s-a decis c reclam antul care a pierdut proprietatea n mod voluntar nu are deschis
calea retrocedrii bazat pe art. 35 din Legea nr. 33/1994, ci, pentru repunerea total sau
parial n situaia anterioar vnzrii, el are la ndem n doar aciunile ce izvorsc din
contract, de care beneficiaz orice alt vnztor; a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 973/1999,
n D reptul nr. 2/2000, p. 183.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

149

Astfel, iniial, ntr-un litigiu n care reclam anii au solicitat, prin aciunea lor, restitui
rea unui teren expropriat n anul 1988, cu aplicarea art. 35 din Legea nr. 33/1994, n
truct pn la data litigiului nu a fost executat obiectivul pentru care s-a dispus expro
prierea, Curtea Suprem de Justiie a statuat n sensul c art. 35 din Legea
nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public prevede, ntradevr, c, dac bunurile im obile expropriate nu au fost utilizate n term en de un an
n scopul pentru care au fost preluate de la expropriat, fotii proprietari pot cere
retrocedarea lor, dac nu s-a fcut o nou declarare de utilitate public.
Textul enunat se refer la exproprierile efectuate n baza acestei legi, potrivit
procedurii prevzute de art. 21-23, precedat de declararea utilitii publice.
Principiile ce guverneaz aplicarea le gilor n tim p nu p e rm it extinderea aplicrii
p re ve d e rilo r art. 35 p rivin d posibilitatea retrocedrii im o b ile lo r la exproprierile efec
tuate an te rio r in tr rii n vigoare a acestei le g i (s.n., C .B.) , aa cum hotrser in
stanele de fond111. A ceeai soluie a fost dat de instana suprem chiar i n m
prejurarea, susinut de reclam anii dintr-o alt aciune, n sensul c, i dup
exproprierea pe tem eiul Decretului nr. 467/1979, care a reglem entat anterior m ate
ria, terenul expropriat a rm as n posesia lor, deoarece nici aceasta nu poate
conduce la desfiinarea dreptului de proprietate al statului i rentoarcerea im obilu
lui n patrim oniul reclam anilor.
Aceasta, cu att m ai m ult cu ct, reine fosta Curte S uprem de Justiie, art. 25
din Legea nr. 112/1995 stabilete c situaia ju ridic a im obilelor trecute n proprie
tatea statului nainte de 22 decem brie 1989, altele dect cele care fac obiectul
acestei legi, va fi reglem entat prin legi speciale, com petena rezolvrii ei revenind
astfel puterii legislative121.
Dimpotriv, prin Decizia nr. Vl/1999[3], fosta Curte Suprem de Justiie, n Secii
Unite, n cadrul soluionrii unui recurs n interesul legii pe temeiul art. 329 C. proc. civ.
(de la 1865), a statuat c dispoziiile art. 35 din Legea nr. 33/1994 (...) sunt aplica
bile i n cazul cererilor avnd ca obiect retrocedarea unor bunuri im obile expro
priate anterior intrrii n vigoare a acestei legi, dac nu s-a realizat scopul expro
prierii . n m otivarea soluiei prin care se revine asupra ju risprudenei anterioare,
instana suprem a statuat c nu am fi n prezena aplicrii retroactive a legii noi, ci
ar fi vorba despre aplicarea im ediat a ei. Aceasta, deoarece situaia reglem entat
prin art. 35 din Legea nr. 33/1994 are n vedere tocm ai efecte nefinalizate dup
em iterea actului de expropriere ntem eiat pe dispoziiile legale anterioare, aa
nct, cu privire la aceste efecte nerealizate nc, se im pune a aciona dispoziiile
legii noi . De asem enea, se argum enteaz c, dac legiuitorul ar fi avut n vedere
supravieuirea posibilitii de a cere retrocedarea im obilului neutilizat n term en de un
an n scopul pentru care a fost expropriat, ar fi reglem entat aceast interdicie prin
noua lege . N ereglem entnd-o, se im pune concluzia c dispoziia nou se aplic i
n ipoteza bunurilor expropriate anterior intrrii n vigoare a Legii nr. 33/1994, evident
num ai n cazul n care nu s-a realizat scopul exproprierii.

11] A se vedea C .S.J., s. civ., dec. nr. 2255/1996, n Dreptul nr. 6/1997, p. 111-112;
C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 102/1998, n Dreptul nr. 11/1998, p. 147.
12] A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 2159/1996, n Dreptul nr. 6/1997, p. 113.
[3] M. Of. nr. 636 din 27 decem brie 1999.

150

D re p tu rile re ale p rin cip a le

n prim ul rnd, observm c argum entarea este contradictorie. Cum se poate


spune c unei situaii nereglem entate de noua lege intrat n vigoare urm eaz
totui a i se aplica dispoziiile acesteia?
n al doilea rnd, aa dup cum s-a spus[1], problem a aplicrii art. 35 din legea
nou i la exproprierile efectuate nainte de data de 2 iunie 1994 este o problem
de retroactivitate sau de neretroactivitate a le g ii noi, care are a fi rezolvat n lum i
na principiilor generale n m aterie. Or, din acest punct de vedere, art. 15 alin. (2)
din C onstituie prevede c legea dispune num ai pentru viitor, iar art. 1 fostul C. civ.
instituia principiul potrivit cu care legea nou urm eaz a fi interpretat n sensul
neaplicrii ei i unor fapte trecute, definitiv consum ate sub im periul legii vechi. T re
buie avut n vedere c exproprierea este o situaie juridic special, com plex, ce
const ntr-un ansam blu de acte i fapte juridice de drept adm inistrativ i de drept
civil, derulate pe etape precis determ inate de lege i care se finalizeaz prin tran s
ferul dreptului de proprietate din patrim oniul expropriatului n patrim oniul expro
priatorului, n schim bul unei juste i prealabile despgubiri121. Or, n sistem ul ante
rior Legii nr. 33/1994 n m aterie, im obilele expropriate treceau n proprietatea sta
tului pe data exproprierii sau, dup caz, a prelurii efective a acestora n vederea
dem olrii, indiferent dac se pltiser sau nu despgubirile stabilite de lege ori se
realizaser lucrrile n vederea crora ea fusese dispus*131. La acea dat se co n
sum au toate efectele exproprierii, iar statul dobndea dreptul de proprietate asupra
bunului expropriat.
n al treilea rnd, nim eni nu poate nega evidena, anum e c n perioada 19451989 m ulte exproprieri au fost fcute abuziv i ntotdeauna cu despgubiri m ult mai
mici dect valoarea de circulaie a bunurilor. Dar, dup anul 1990, prin mai m ulte
alte norm ative adoptate succesiv au fost prevzute m suri reparatorii i cu privire
la bunurile expropriate n acea perioad141.
Sunt raiunile pentru care conchidem c, sub aspectul aplicrii n tim p a dispozi
iilor art. 35-36 i, pentru identitate de raiune, a art. 37, acestea sunt aplicabile
num ai im obilelor expropriate dup data de 2 iunie 1994 i, eventual, cel puin teo
retic, ce lo r n curs de expropriere la acee ai d a td 5]. Aa cum am mai m enionat,
este vorba despre data in tr rii n vigoare a Legii nr. 33/1994.
n orice caz, c alta a fost intenia legiuitorului, i nu cea avut n vedere de
fosta Curte S uprem de Justiie prin decizia dat n recursul n interesul legii
am intit, ne-o dem onstreaz din plin dispoziiile art. 2 alin. (1) lit. h) din Legea
nr. 10/2001 privind regim ul juridic al unor im obile preluate n m od abuziv n perioa
da 6 m artie 1945 - 22 decem brie 1989, republicat, potrivit cu care sunt im obile
preluate n m od abuziv orice im obile preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum
acesta este definit n art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998. Or, exproprierea pre
supunea existena unui asem enea titlu. De altfel, n cele 8 alineate ale art. 11 din
[1) A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 29.
l2] Ibidem .
131 A se vedea, spre exem plu, art. 4 din D ecretul nr. 467/1979 privind evaluarea construc
iilor, terenu rilor i plantaiilor, ce se preiau, cu plat, n proprietatea statului prin expropriere
sau n alte cazuri prevzute de lege, abrogat prin art. 41 din Legea nr. 33/1994.
[4)
A se vedea, de exem plu, art. 25 din Legea nr. 112/1995, art. 36 alin. (3) din Legea
nr. 18/1991, republicat. Pentru alte exem ple, a se vedea M. N ic o lae , Ioc. cit., p. 31-32.
l5! A se vedea, n acelai sens, M. N ic o lae , Ioc. cit., p. 33.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

151

Legea nr. 10/2001, cu m odificrile ulterioare, sunt reglem entate m surile repa
rato rii p e n tru situaia im obile lor expropriate, alin. (2) stabilind c, pentru situaia n
care construciile expropriate au fost dem olate parial sau total, d a r nu s-au execu
tat lucrrile p en tru care s-a dispus exproprierea, terenul liber se restituie n natur
cu construciile rm ase, iar pentru construciile dem olate m surile reparatorii se
stabilesc prin echivalent.
A a fiind, ndrznim a spune c discuia aplicrii n tim p a dispoziiilor art. 35-37
din Legea nr. 33/1994 rm ne mai degrab un bun exerciiu pentru problem a
aplicrii legii civile n tim p.

Seciunea a 6-a. Abuzul de drept n materia dreptului


de proprietate privat
166.
P re c iz ri p re lim in a re .(D re p tu l de proprietate este un drept subiectiv, re
cunoscut i garantat de lege, avnd caracterele juridice pe care le-am analizat i
conferind titularului su prerogativele cu n o s c u te .]
Am vzut, de asem enea, c dreptul de proprietate este com patibil cu existena
unor lim ite ale exerciiului prerogativelor sale, care pot consta n unele lim ite m a
teriale, precum i lim ite juridice, reglem entate att de dispoziiile noului Cod civil,
ct i de cele cuprinse n legi speciale. De asem enea, n anum ite condiii prevzute
de C onstituie, de noul Cod civil i de acte norm ative speciale, se poate ajunge la
pierderea dreptului, contra unei juste despgubiri, ca n cazul exproprierii, pentru
c, aa cum dispunea art. 480 fostul C. civ. i cum prevede, n prezent, art. 555
alin. (1) NCC, dreptul de proprietate trebuie exercitat n lim itele prevzute de lege.
Exist ns un a spe ct distinct privitor la exerciiul dreptului de proprietate, n an
sam blul prerogativelor sale; ca drept subiectiv, dreptul de proprietate este exercitat
de ctre titularul su n cadrul unor relaii sociale, ntr-un cadru social. De aceea,
este posibil s apar i o lim it a exerciiului dreptului, anum e n aa fel nct, prin
exerciiul atribuiilor sale, s nu fie aduse atingeri drepturilor subiective ce aparin
altor persoane. Dac exerciiul dreptului de proprietate se concretizeaz n asem e
nea atingeri, proprietarul com ite ceea ce se num ete abu z de drept. A a dup cum
se arat n literatura ju ridic interbelic, evident sub regim ul fostului Cod civil ro
mn, orice drept trebuie exercitat num ai n conform itate cu m enirea sa natural i
n lim itele sale norm ale, adic n arm onie cu starea contem poran a relaiilor i a
uzurilor sociale; cnd un proprietar exercit dreptul su n aceste lim ite, el se afl
la adpostul oricrei responsabiliti pentru prejudiciile pe care le-ar cauza i nu se
pot adm ite restricii dincolo de aceste limite. Cnd ns cineva uzeaz de dreptul
su n m od anorm al i ntoarce dreptul de la m enirea sa norm al i obinuit, el
com ite un abu z de drept (...)[1] (s.n., C.B.).
La rndul su, profesorul M. C antacuzino arta, n sintetica, dar m onum entala
sa carte E lem entele dreptului civil din anul 1921, c, din cauza tendinei exclusi
viste, mai m ult psihologic dect juridic, a dreptului de proprietate, determ inarea
exact a hotarului dintre atributele cuprinse n dreptul subiectiv al unei persoane i
punctul unde ncepe dreptul subiectiv al altei persoane d loc la dificulti i la *
m C. H a m a n g iu , I. R o s e t t i -B l n e s c u , A l . B ic o ia n u , op. cit., voi. II, p. 35.

152

D re p tu rile re ale p rin cip a le

m ulte i variate conflicte , iar pentru soluionarea acestora s-a introdus n lim bajul
ju ridic expresia de a bu z de drept, care nu poate s aib alt neles dect acela de
depire a hotarului dreptului subiectiv111.
De regul, se vorbete despre abuzul de drept n m ateria dreptului de proprieta
te atunci cnd sunt am intite lim itrile lui date de raporturile de vecintate, ceea ce
am artat i noi cnd am analizat aceste raporturi121.
Totui, dac n jurispruden cel mai adesea abuzul de drept n m ateria proprie
tii privete ntr-adevr raporturile de vecintate, nu credem c problem a se poate
pune exclusiv n cadrul acestor raporturi. Dim potriv, ni se pare c este o problem
care privete d reptul de proprietate n gen era l i are a fi legat tot de lim itele
exerciiului su.
167.
D ispoziii legale care intereseaz m ateria abuzului de drept. Pn la
intrarea n vigoare a noului Cod civil la 1 octom brie 2011, n legislaia noastr civi
l, spre deosebire de alte legislaii europene, cum ar fi Codul civil germ an (art. 206
i art. 906) sau Codul civil elveian (art. 684-685), nu existau referiri directe la abu
zul de drept n exerciiul dreptului de proprietate. Nu m ai puin, att dispoziii consti
tuionale, ct i unele referiri generale ce erau cuprinse n Decretul nr. 31/1954 pri
vitor la persoanele fizice i juridice, n prezent abrogat131, printr-o interpretare siste
m atic, se considera c puteau constitui supo rt le g a l n m aterie.
Astfel, art. 57 din C onstituie prevede c cetenii rom ni, cetenii strini i
apatrizii trebuie s-i exercite drepturile i libertile constituionale cu bun-credin, fr s ncalce drepturile i libertile celorlali . ntr-o lucrare anterioar consa
crat m ateriei drepturilor reale141, elaborat sub regim ul fostului Cod civil rom n de
la 1864, artam c, situat la sfritul capitolului consacrat drepturilor i libertilor
fundam entale prevzute de C onstituie, printre care figureaz i dreptul de proprie
tate, textul evocat determ in m odul cum au a fi exercitate aceste drepturi de ctre
toate persoanele fizice, anum e cu bun -credin i fr s ncalce drepturile i
libertile celorlali. C onsideram n aceeai lucrare c exercitarea cu bun-credin
a drepturilor i libertilor garantate de C onstituie sem nific punerea lor n valoare
n conform itate cu scopul lor, i anum e, pe de o parte, asigurarea participrii depli
ne a tutu ror m em brilor societii la viaa social, iar, pe de alt parte, nedeturnarea
lor de la aceast finalitate.
n acelai tim p, precizam c acest text mai evoc o lim it a exerciiului drepturi
lor i libertilor fundam entale de care beneficiaz toate persoanele, anum e c ele
trebuie s fie exercitate n aa fel nct s nu ncalce drepturile i libertile celor
la li m e m b ri a i societii. Dac nu sunt exercitate n conform itate cu aceste exigen
e, nseam n c ele au fost deturnate de la scopurile avute n vedere de constitu
ant, ajungndu-se astfel la abu zul de drept. Cum am vzut c nsui dreptul de
proprietate este un drept fundam ental, nseam n c i e l este susce ptibil de exer
citare abuziv. *24
111 M.B. C an ta c u zin o , op. cit., p. 145.
[2] A se vedea supra, nr. 69 i urm.
131 A brogat expres prin lit. n) a art. 230 din Legea nr. 71/2011 de punere n aplicare a
noului C od civil.
[4] A se vedea C. B r s a n , D rept civil. D repturile reale principale, ed. a 3-a, revzut i
adugit, Ed. H am angiu, Bucureti, 2008, p. 72-73.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

153

A d optat n contextul altor realiti social-istorice, Decretul nr. 31/1954 dispunea


chiar n art. 1 c drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute n scopul
de a satisface interesele personale, m ateriale i culturale, n acord cu interesul
obtesc, potrivit legii i regulilor de convieuire socialist , adic n conform itate cu
regulile de convieuire social, cum observ ngrijitorii uneia dintre ediiile Codului
civil i a altor acte norm ative civile111, iar art. 3 din acelai act norm ativ prevedea c
drepturile civile sunt ocrotite de lege. Ele pot fi exercitate num ai potrivit cu scopul
lor econom ic i social .
Spuneam c form ularea textului avea a fi adaptat unor realiti n care dreptu
rile subiective trebuie exercitate pentru asigurarea realizrii intereselor tuturor
m em brilor societii, n acord cu interesul social, i nu num ai potrivit cu scopul lor
econom ic i social. ns, dincolo de luarea n considerare a unor asem enea dis
poziii care, oricum , nu mai sunt n vigoare, este afar de ndoial c, n exerciiul
tuturor drepturilor subiective, deci i n al dreptului de proprietate, nu se poate face
abstracie de scopul lor econom ic i social. Dar nu putem avea n vedere num ai
acest scop. O ricum , deturnarea exerciiului dreptului de la finalitile evocate poate
conduce la existena unui abuz de drept.
168.
P rem ise p en tru n c e rc a re a de d e fin ire a ab u zu lu i de d re p t n m a te
ria p ro p rie t ii. A p ru t n ju ris p ru d e n a fra n ce z n c de la m ijlo cu l se colului
al X lX -le a , p ro b le m a abu zu lu i de d rept n m ate ria p ro p rie t ii a fo s t legat, m ai
nti, de ra p o rtu rile de ve cin ta te , apoi s-a extin s cu p rivire la e xe rciiu l d re p tu
lui de p ro p rie ta te n gen era l.
Instanele franceze au considerat c proprietarul care construiete un fals co
de fum nu m a i pentru a ntuneca vederea vecinului su, instaleaz un izvor num ai
pentru a seca izvoarele vecinilor si sau construiete pe proprietatea sa, dar n faa
unui hangar pentru dirijabile al vecinului su cu care era n conflict, num ai pentru a
jena activitatea aeronautic a acestuia din urm, com ite un abu z de drept, astfel c
el a fost obligat s ndeprteze lucrrile astfel fcute121.
C onfirm at ulterior, aceast jurispruden a fost sintetizat de C urtea de C asa
ie francez, care a decis c exerciiul dreptului de proprietate, care are ca limite
satisfacerea unui interes serios i legitim , nu ar putea autoriza com iterea unor acte
ruvoitoare, care nu s-ar justifica prin nicio utilitate i ar fi de natur s cauzeze un
prejudiciu altuia*131.
n literatura noastr ju ridic m ai veche s-a observat c exist legislaii m oderne
care au introdus un criteriu subiectiv de determ inare a existenei unui abuz de
drept, anum e exerciiul dreptului ar fi abuziv cnd el e dictat exclusiv num ai prin
intenia de a cauza altuia o pagub141.
S-a observat ns c acest criteriu este nesigur, pentru c atribuirea unui ele
m ent intern de intenie e neaprat arbitrar i prea ngust, pentru c lim itele nor
m ale ale dreptului subiectiv nu depind num ai de un elem ent de intenie, ci de ele

111 A se vedea C odul civil, ed. a 4-a, Ed. AII, Bucureti, 1997, p. 378, nota 1 de subsol.
l2] A se vedea J.-L. B er g e l , M. B r u sc h i , S. C im am o n ti , op. cit., p. 113 i jurisprudena
acolo citat.
131 Idem, p. 114, nota nr. 249 de subsol.
[4) M.B. C an ta c u zin o , op. cit., p. 145.

154

D re p tu rile re ale p rin cip a le

m entul m ult m ai cuprinztor de culp n sensul cel mai larg al cuvntului111. De


aceea, se arat c n noiunea general de culp trebuie cutat criteriul (...) carac
terului abuziv al exerciiului unui drept, adic al depirii hotarelor dreptului, i este
culp i, prin urm are, ngrdire norm al a dreptului atunci cnd exerciiul unui
atribut al dreptului cauzeaz altuia o daun i nu corespunde cu scopul econom ic
i cu funcia norm al a dreptului (...) respectiv121.
Ali autori au observat c, aa fiind, regula rom an nem inem laedit qui suo iure
utitur trebuie astzi tradus n sensul c cel care i exercit drepturile cu bgare de
seam , fr a com ite im prudene sau neglijene, nu va fi rspunztor de pagubele
cauzate terilor131, cum, de altfel, s-a decis i n practica fostei Curi de C asaie*141.
Pe baza celor de mai sus, afirm am n ediia din 2008 a lucrrii noastre consa
crate drepturilor reale c exist abu z de drept n situaia n care titularul dreptului
de proprietate, prin exercitarea atributelo r pe care acesta i le confer, cauzeaz,
din vina sa, un p reju diciu a lte i p e r s o a n . C onsecina ce decurge dintr-o asem e
nea m prejurare va fi angajarea rspunderii civile delictuale a proprietarului pentru
prejudiciul astfel cauzat.

169.
Se poate susine c un asem enea punct de vedere are a fi am endat n
condiiile vieii m oderne. ntr-adevr, dezvoltarea exploatrilor industriale im pune
din ce n ce m ai m ult luarea n considerare a im perativului proteciei m ediului, n
nelesul cel m ai larg al cuvntului, indiferent de sursele de poluare a acestuia. De
altfel, n viaa social din contem poraneitate nsei raporturile de vecintate au a fi
111 Ibidem.

121 M.B. C a n ta c u zin o , op. cit., p. 145.


131 C. H a m a n g iu , I. R o setti -B l n e s c u , A l . B ic o ia n u , op. cit., p. 469.
141 A se vedea Cas., dec. din 17 octom brie 1907, n B.C. 1907, p. 1617.
!5] Bunoar, n practica judiciar, n m otivarea proprietii com une pe cote-pri stabile i
forate, s-a decis c efectuarea unui act n scopul norm alei utilizri a bunului obiect al coproprietii de ctre un singur coproprietar poate mbrca forma abuzului de drept atunci cnd,
prevalndu-se de calitatea sa, acesta svrete acte ce vizeaz bunul n integralitatea lui,
provocnd o lezare a intereselor sau aducnd o atingere drepturilor celorlali coproprietari ;
pe de alt parte ns, i refuzul celorlali coproprietari de a efectua un act sau de a consim i
la efectuarea lui, n condiiile n care un asem enea act urm rete asigurarea norm alei fo lo
siri a bunului, se poate constitui ntr-un abuz de drept, dac atitudinea respectivilor copropri
etari depete fireasca exercitare a dreptului lor recunoscut de art. 480 fostul C. civ.; a se
vedea C.A. Tim ioara, s. civ., dec. civ. nr. 689 din 21 iunie 2007, n B.C.A. nr. 3/2007, p. 1718; sau, dup cum a decis o alt curte de apel, n condiiile n care nu exist niciun m otiv de
m piedicare legal a dreptului exclusiv i absolut al reclam anilor de a dispune de bunul
proprietatea lor, inclusiv n ceea ce privete exercitarea folosinei acestuia, sim pla dorin a
prilor de a se opune schim brii folosinei bunului nu poate conduce la lim itarea dreptului
de proprietate al reclam anilor, astfel c refuzul prilor la schim barea acestei folosine
constituie un abuz de drept (s.n., C .B.); a se vedea C.A. Piteti, s. civ., mun. i asig. soc.,
min. i fam ., dec. nr. 533/R din 27 octom brie 2007, n B.C.A. nr. 1/2008, p. 10; de ase
m enea, o curte de apel a decis c instalarea unui atelier de tinichigerie, m preun cu ram pa
de reparaii auto, n im ediata apropriere a locuinei vecinului i exploatarea acestora cu
efectul producerii de zgom ote, de gaze i de m irosuri neplcute sunt fapte care depesc
lim itele unei vecinti tolerabile; reinnd, astfel, existena abuzului de drept, instanele au
obligat, n m od justificat, prtul la desfiinarea construciilor n litigiu; C.A. Suceava, s. civ.,
dec. nr. 541/1998, n P. P e r ju , Jurisprudena naltei Curi de Casaie i Justiie i a altor
instane judectoreti, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2007, p. 29-30.

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva t

155

relativizate. De poluare sonor se pot plnge nu num ai vecinii fondului pe care


aceasta se produce, ci i cei aflai, eventual, pe o arie m ult m ai ntins.
O bservaia este cu att mai pertinent pentru em anaiile industriale.
De aceea, s-a spus c, atunci cnd n cadrul unor activiti licite i norm ale se
ajunge la producerea unui prejudiciu fa de tere persoane, de natur s excead
unor inconveniente norm ale ale unei activiti, se va angaja rspunderea celui care
le-a produs fa de cei care le sufer[1].
170.
n ceea ce ne privete, sub regim ul fostului Cod civil rom n de la 1864,
nelegeam s distingem ntre a bu zul de drept care presupune, n concepia noas
tr, exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate n aa fel nct, din vina pro
prietarului, sunt cauzate prejudicii altor persoane, cu consecina angajrii rspun
derii sale civile delictuale, i cauzarea uno r dezagrem ente altora, n m o d obiectiv,
prin utilizarea bunurilor asupra crora poart obiectul dreptului su. i n aceast
din urm situaie se poate angaja rspunderea civil delictual a proprietarului, dar
pe un alt tem ei juridic, anum e rspunderea obiectiv, pentru prejudiciile cauzate de
lucruri.
Aadar, consideram c, atunci cnd vorbim despre abuzul de drept n m ateria
proprietii, concepia clasic rm ne edificatoare.
Pentru a exista abuz de drept, spuneam c trebuie s existe: a) exercitarea
anorm al a a tributelo r dreptulu i prin deturnare de la scopu l lor, b) vina celui care
acioneaz astfel; c) un preju diciu suferit de tere persoane121.
n orice caz, consideram 131 c judectorul va fi acela care, aplecndu-se cu grij
la datele fiecrei cauze n parte, va determ ina, prin folosirea unor asem enea crite
rii, dac dreptul de proprietate este exercitat dincolo de lim itele sale, n m od cul
pabil, n aa fel nct s constate existena unui abu z de drept, cu toate consecin
ele ce pot decurge dintr-o asem enea m prejurare. Pentru c, n m sura n care va
exista un prejudiciu, va fi angajat rspunderea civil delictual pentru fapta pro
prie a proprietarului, ca autor al faptei prejudiciabile.
171 | A buzul de drept n m ateria proprietii sub regim ul noului Cod civil
rom n. n abordarea, fie i n mod sintetic, a acestei problem e, credem c dou
sunt coordonatele ce trebuie avute n vedere. Mai nti, este de reinut c, n cel
de-al treilea capitol, denum it Interpretarea i efectele le g ii civile , din Titlul su pre
lim inar intitulat D espre legea civil , noul Cod civil consacr pentru prim a dat n
dreptul civil rom n, n m od expres, un text abu zu lu i de drept. ntr-adevr, potrivit
art. 15, N iciun drept nu poa te fi exercitat n scopu l de a vtm a sau p g u b i pe altul
ori ntr-un m o d excesiv i nerezonabil, co n trar bunei-credine". Dup m odelul C o
dului civil din Q ubec141, acest text nscrie principiul general al m odului n care au a
fi exercitate drepturile subiective civile, deci i dreptul de proprietate privat; legea
fundam ental civil im pune exercitarea tuturor drepturilor subiective civile de ctre *234
111 A se vedea G. C o r n u , op. cit., p. 1096; a se vedea i V. S to ic a , op. cit. (2009), p. 128.
[2] A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 91.
[3] Idem, p. 92.
[4] Art. 7 din acest cod are urm toarea form ulare: A ucun droit ne p e u t tre exerc en vue
de nuire a u tru i ou d 'u n m anire excessive et draisonnable, a llant a in si l'e n co n tre des
exigences de la bonne fol'.

156

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

titularul lor n raport de scopurile pentru care acestea sunt recunoscute i aprate
de lege. n orice caz, textul interzice n mod lim pede exercitarea acestor drepturi n
scopul de a vtm a sau pgubi alte persoane ori ntr-un m od excesiv i nerezonabil , contrar principiului bunei-credine; pentru c art. 14 alin. (1) NCC dispune c
orice persoan fizic sau ju ridic trebuie s i exercite drepturile i s i asum e
obligaiile civile cu bun-credin, n acord cu ordinea public i bunele m oravuri.
Aadar, obstacolele ce nu p o t fi depite pentru a nu se ajunge la exercitarea n
m od abuziv a unui drept subiectiv civil, deci i dreptul de proprietate privat, sunt:
a) aceste drepturi nu pot fi exercitate n scopul de a vtm a sau pgubi o alt per
soan, adic n scopul de a-i crea acesteia un prejudiciu; b) ele nu trebuie exercitate
dincolo de lim itele norm ale recunoscute exerciiului lor, adic ntr-un mod excesiv i
nerezonabil, contrar bunei-credine . Cel care depete aceste limite n exerciiul
drepturilor sale subiective civile o face n mod abuziv, com ite un abuz de drept.
A jungem astfel la cea de-a doua coordonat care, strns legat de cea de ordin
general nscris n art. 15 NCC, este de natur s determ ine coninutul noiunii de
abuz de drept, de aceast dat n dom eniul exerciiului dreptului de proprietate
privat: lim itele ju rid ice ale exerciiului a cestui drept, astfel cum sunt reglem entate
de dispoziiile art. 602-630 analizate mai sus, n special cele care privesc raporturi
le de vecintate. Bunoar, ream intim c, potrivit art. 630 NCC, care reglem entea
z lim itele judiciare ale exerciiului dreptului de proprietate privat, un proprietar nu
poate, prin folosirea fondului su, s creeze proprietarului fondului nvecinat incon
veniente mai m ari dect cele norm ale ; dac o face totui, instana de judecat va
putea, din considerente de echitate, s l oblige la plata de despgubiri, precum i,
atunci cnd aceasta este cu putin, la restabilirea situaiei anterioare. n orice caz,
prin raportare la dispoziiile art. 15 NCC, putem spune c proprietarul care creeaz
vecinilor si inconveniente mai mari dect cele norm ale n raporturile de vecinta
te exercit dreptul su de proprietate privat ntr-un mod excesiv i nerezonabil ,
ceea ce nseam n c el com ite un abuz de drept, sancionat prin angajarea rs
punderii sale civile delictuale pentru prejudiciul astfel cauzat proprietarului fondului
nvecinat.
R aionnd pe exem plul unei lim ite legale a exerciiului dreptului de proprietate
privat cum este cea privitoare la ntrebuinarea izvoarelor, ream intim c, potrivit
art. 608 NCC, un proprietar poate da orice ntrebuinare izvorului ce ar exista pe
fondul su, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobndite de proprieta
rul fondului inferior, cum ar fi dreptul de a utiliza apa ce prisosete proprietarului pe
al crui fond se afl izvorul pentru irigarea grdinii sale. Dac proprietarul izvorului
d un alt curs apei din izvor, n aa fel nct aceasta s nu mai poat fi folosit de
proprietarul fondului inferior, el i exercit dreptul su, pn la proba contrarie, n
scopul de a pgubi pe altul , com ind astfel un abuz de drept. i exem plele ar
putea continua.
Aadar, n prezent, dispoziiile noului Cod civil rom n stabilesc criteriile dup
care are a fi determ inat existena unui eventual abuz de drept n m ateria exerciiu
lui dreptului de proprietate privat: exercitarea acestuia n scopul de a vtm a ori
pgubi pe altul ori n mod excesiv i nerezonabil, contrar bunei-credine , n ca
drul lim itelor speciale - legale, convenionale i judiciare - stabilite de legea civil
fundam ental. Rm ne ca judectorul s aprecieze, n fiecare cauz dedus

IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a t

157

judecii, prin folosirea criteriilor prevzute de lege, dac exercitarea dreptului de


proprietate se concretizeaz, eventual, ntr-un abuz de drept.
172.
Nu putem ncheia totui aceast discuie fr a pune n eviden faptul c
preocuparea pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate n aa fel nct
s nu fie aduse atingeri drepturilor aparinnd altor persoane nu este strin nici
jurisprudenei Curii Europene a D repturilor O m ului de la S trasbourg.
Astfel, ntr-un litigiu n care reclam anta se plngea c o staie de epurare, pro
prietatea unei m unicipaliti din Spania, a fost am plasat foarte aproape de locuin
a sa, astfel c exploatarea ei, prin em anaii ru m irositoare i alte dezagrem ente,
este de natur s i aduc atingere dreptului la dom iciliu, via privat i fam ilial,
aprat prin art. 8 din C onvenia european a drepturilor om ului, ju risdicia euro
pean a adm is c atingerile grave aduse m ediului nconjurtor pot afecta bunsta
rea unei persoane i o pot priva de dreptul de folosire a dom iciliului ei, n aa fel
nct s duneze asupra vieii sale private i fam iliale, fr ca, prin aceasta, s fie
pus n pericol grav nsi sntatea persoanei.
Fie c aceast problem este abordat din punctul de vedere al existenei unei
obligaii pozitive ce incum b statului, anum e de a adopta m suri rezonabile i
adecvate pentru a protegui dreptul la via privat, fam ilial i dom iciliu, aa cum
dispune art. 8 parag. 1 din C onvenie, fie c este vorba despre o ingerin ju stifica
t n exerciiul acestui drept, cum ngduie art. 8 parag. 2 din acelai tratat interna
iona l111, principiile aplicabile sunt asem ntoare. n am bele situaii, trebuie avut n
vedere justul echilibru care se im pune a fi prezervat ntre interesele concurente ale
individului i cele ale societii, n ansam blul su, iar statul se bucur, n oricare
dintre aceste ipoteze, de o m arj de apreciere care i este recunoscut de ju risd ic
ia european*121.
n spe, C urtea a constatat c m unicipalitatea nu a luat toate m surile necesa
re pentru ncetarea inconvenientelor ce rezultau, pentru reclam ant, din exploata
rea staiei de epurare, ceea ce a condus-o la concluzia c statul n cauz nu a tiut
s asigure justul echilibru ntre interesele econom ice ale m unicipalitii i asigura
rea proteciei efective a dreptului reclam antei la respectul dom iciliului, vieii ei pri
vate i fam iliale, astfel c au fost nclcate dispoziiile art. 8 din C onvenia europea
n. C urtea a obligat statul spaniol la plata unei substaniale sum e de bani pentru
acoperirea prejudiciului m aterial i m oral suferit de reclam ant131. Aadar, pentru
ju risdicia european, proprietarul unei instalaii, n spe o autoritate public, tre
buie s asigure exploatarea ei n aa fel nct aceasta s nu produc dezagrem en
te de natur a atinge dreptul la via privat i dom iciliu protejat de C onvenie. n

111 Art. 8 parag. 2 din C onvenie dispune c nu exist ingerin a autoritii publice n
exerciiul dreptului la dom iciliu, via privat i fam ilial atunci cnd o asem enea ingerin
este prevzut de lege i constituie o m sur care, ntr-o societate dem ocratic, este nece
sar securitii naionale, siguranei publice, bunstrii econom ice a rii, aprrii ordinii i
prevenirii svririi unor fapte penale, proteciei sntii i m oralei sau proteciei drepturilor
i libertilor altuia.
121 A se vedea C .E.D .O ., cauza Lpez O stra c. Spaniei, H otrrea din 9 decem brie 1994,
Srie A, nr. 303, 51, p. 54-55.
l3] Idem, 62, p. 57.

158

D re p tu rile re ale p rin cip a le

m sura n care o asem enea atingere s-a produs, va fi angajat rspunderea


statului, care va fi obligat i la plata de despgubiri111.
D im potriv, o cam er a Seciei a ll-a a Curii a decis, ntr-un litigiu care opunea
78 de persoane fizice statului Luxem burg, privitor la acordarea autorizaiei de func
ionare unei societi productoare de oel pentru instalaii care em anau praf i
gaze toxice i produceau un zgom ot foarte puternic, toate acestea constituind ele
m ente foarte nocive pentru ele, c sim pla invocare a riscurilor polurii inerente
produciei de oel nu este suficient pentru ca reclam anii s se pretind victim e ale
nclcrii dispoziiilor art. 8 din C onvenie. Pentru a putea s invoce acest text, tre
buie ca reclam anii s dem onstreze de o m anier circum staniat c, n lipsa unor
precauiuni suficiente din partea autoritilor statale, gradul de probabilitate a pro
ducerii unei pagube pentru ei este att de ridicat, nct s se ajung la constatarea
unei nclcri a C onveniei, cu condiia ca actele autoritilor s nu aib consecine
foarte ndeprtate, care nu sunt n m sur s constituie o atingere grav a princi
piului precauiei, operabil n m aterie.
C urtea a constatat c autoritile statale luxem burgheze au luat toate m surile
pentru a im pune societii n cauz norm e stricte de funcionare privitoare la po
luarea m ediului. Mai mult, reclam anii nu au fcut uz de m ijloacele puse la dispozi
ia lor de legislaia naional civil i penal pentru a se plnge de consecinele
asupra calitii vieii lor prin exploatarea instalaiilor incrim inate. Ca atare, aciunea
a fost declarat inadm isibil121.
n aceast decizie, ca i n alte decizii n acelai sens*131, C urtea pare s accepte
ideea existenei unor posibile inconveniente rezultate din folosirea unor exploatri
industriale, neim putabile autoritilor statale chem ate s autorizeze funcionarea
lor, dac acestea s-au asigurat c ele corespund norm elor de protecie a m ediului,
potrivit principiului precauiunii. O ricum ns, n asem enea situaii, reclam anii tre
buie s uzeze mai nti, aa cum im pun dispoziiile C onveniei, de cile interne pe
care le au la dispoziie pentru a obliga statele s pun capt, n ordinea intern,
pretinselor nclcri ale C onveniei.

111 n acelai sens, a se vedea C .E.D .O ., cauza G uerra i a lii c. Italiei, H otrrea din 19
februarie 1998, Recueil, 1998, voi. I, p. 210 i urm.
[2]
A se vedea D ecizia privitoare la adm isibilitate n cauza A sselbourg i alii c. Luxem
burgului, din 29 iunie 1999, w w w .echr.coe.int.
131 A se vedea, spre exem plu, D ecizia cu privire la adm isibilitate n cauza N oack i a lii c.
G erm aniei, din 25 mai 2000, pronunat de o cam er a Seciei a IV-a a Curii, precum i
D ecizia cu privire la adm isibilitate n cauza B ernard i alii c. Luxem burgului, din 29 iunie
1999, pronunat de o cam er a Seciei a lll-a a C urii, am bele disponibile pe site-ul
w w w .e ch r.co e .in t; pentru alte detalii n m aterie, a se vedea C. B r s a n , C onvenia europea
n... (2010), p. 639 i urm.

Capitolul al V-lea. Dreptul


de proprietate public
Seciunea 1. Consideraii generale. Reglementare
173. Schim brile social-econom ice care au avut loc n Rom nia, cu evidente
consecine privitoare la reglem entarea raporturilor juridice i care se mai produc
nc, au condus la apariia sau, mai exact, la reapariia unei form e de proprietate
cunoscute de toate sistem ele de drept, care reflect, pe de o parte, o organizare
dem ocratic a societii, asigurat de stat, organism ele sale, partidele politice, sin
dicate, societatea civil etc., iar, pe de alt parte, existena unei econom ii bazate
pe cerere i ofert, cu prezena mai m ult sau mai puin circum staniat a statului n
organizarea i desfurarea vieii econom ice, n funcie de orientrile politicii eco
nom ice determ inate n chip dem ocratic de puterea legislativ i transpuse n prac
tic de puterea executiv.
Avem n vedere dreptul de proprietate public, drept existent i reglem entat n
perioada dezvoltrii m oderne a Rom niei, nceput nc din a doua jum tate a se
colului al X lX -lea, nlocuit n perioada regim ului totalitar pe care l-a cunoscut statul
rom n ntre 1945-1989 cu dreptul de proprietate socialist de stat. Dup anul
1990, odat cu trecerea la organizarea dem ocratic a societii rom neti, a reap
rut, mai nti, noiunea de dom eniu public, n Legea nr. 18/1991, m odificat i repu
blicat, i apoi cea de proprietate public, n C onstituia adoptat n anul 1991, n
C onstituia revizuit n anul 2003, n prezent n vigoare, precum i n alte acte nor
m ative adoptate dup anul 1990; consacrarea sa legislativ mai com plet se
regsete n prezent n noul Cod civil romn, intrat n vigoare la 1 octom brie 2011.
174. Sediul m ateriei. De regul, atunci cnd are a fi cercetat o instituie ju rid i
c, mai ales una deosebit de im portant ca aceea care face obiectul de analiz al
prezentului capitol, p u n ctu l de plecare este dat de dispoziiile constituionale n
m aterie.
De aceast dat, vom face o excepie de la acest principiu, spre a sublinia im
portana deosebit, din punctul de vedere care ne intereseaz, a Legii nr. 18 din 19
februarie 1991, republicat, prin care, pentru prim a dat dup anul 1990, au fost
reintroduse n R om nia dispoziiile legale privitoare la dom eniul public. C hiar dac
obiectul ei de reglem entare este dat de terenuri, nu mai puin, legea am intit dispu
ne c acestea pot aparine dom eniului pu b lic care, la rndu-i, poate fi de interes
naional, cnd proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului,
sau de interes local, cnd proprietatea, de asem enea n regim de drept public,
aparine com unelor, oraelor, m unicipiilo r i ju d e e lo r (art. 4).
Legea nr. 18/1991 prevede, n art. 4 alin. (4), c terenurile din dom eniul public
sunt cele afectate unei utiliti publice, iar textul urm tor enum er anum ite categorii
de terenuri care aparin dom eniului public (art. 5), pentru ca n alin. (2) acelai

160

D re p tu rile re ale p rin cip a le

articol s dispun c terenurile care fac p a rte din dom eniul p u b lic sunt inalienabile,
insesizabile i im prescriptibile i nu p o t fi introduse n circuitu l civil dect dac,
potrivit legii, sunt dezafectate din dom eniul public.
n ordine cronologic, dac cercetrile noastre au ajuns la o concluzie corect,
un alt im portant act norm ativ adoptat dup anul 1990, care a avut, n cuprinsul su,
dispoziii privitoare la dom eniul public, a fost Legea nr. 69 din 26 noiem brie 1991
privitoare la adm inistraia public local, abrogat expres prin Legea nr. 215 din 23
aprilie 2001, cu acelai obiect de reglem entare. ntr-adevr, art. 4 alin. (2) din
Legea nr. 69/1991 dispunea c unitile adm inistrativ-teritoriale - com una, oraul,
judeul - , ca persoane juridice de drept public, sunt proprietare ale bunurilor din
dom eniul public de interes local, potrivit legii.
175. C onstituia adoptat prin referendum naional la 8 decem brie 1991 consfin
ea existena a dou form e fundam entale de proprietate n Rom nia, anum e p ro
prietatea pub lic i proprietatea privat [art. 135 alin. (2)].
A rticolul 135 alin. (3) dispunea c proprietatea public aparine statului sau uni
tilor adm inistrativ-teritoriale, pentru ca n alineatul urm tor s fie artate categorii
le de bunuri ce fac obiectul exclusiv al proprietii publice. De asem enea, legiuitorul
constituant a neles s determ ine, cel puin n esen, i elem ente ale regim ului
ju rid ic al proprietii publice. Astfel, art. 135 alin. (5) prevedea c bunurile proprieta
te public sunt inalienabile i c, n condiiile legii, ele pot fi date n adm inistrare
regiilor autonom e ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate.
O bservm c n C onstituie era folosit noiunea de proprietate public, fiind
vorba, evident, despre dreptul de proprietate public, i nu aceea de dom eniu p u
blic, ca n legislaia am intit mai sus.
Este o rem arc ce va fi folosit n dezvoltrile ulterioare privitoare la dreptul de
proprietate public.
A ceste dispoziii au fost practic preluate cu acelai coninut de art. 136 din C on
stituia revizuit n anul 2003.
176. Felurite acte norm ative adoptate de legiuitorul rom n, n sens larg, oricare
va fi fost acesta - de regul Parlam entul sau G uvernul - , fac m eniuni despre pro
prietatea public.
Astfel, Legea nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de
construcii, republicat, cu num eroasele ei m odificri ulterioare, dispune, n art. 13
alin. (2), c terenurile aparinnd dom eniului p u b lic al statului sau al unitilor
adm inistrativ-teritoriale se pot concesiona num ai n vederea realizrii de construcii
sau de obiective de uz i/sau de interes public, cu respectarea docum entaiilor de
urbanism aprobate potrivit legii. Sau, n tim p ce Legea apelor nr. 107 din 25 sep
tem brie 1996 determ in, n art. 3, apele care aparin dom eniului public, art. 1 din
Legea nr. 85 din 27 m artie 2003 a m inelor111 dispune c resursele m inerale situate
pe teritoriul i n subsolul rii i al platoului continental n zona econom ic a Ro
m niei din M area Neagr, delim itate conform principiilor dreptului internaional i
reglem entrilor din conveniile internaionale la care R om nia este parte, fac obiec
tul exclusiv a l p ro prietii publice i aparin statu lui romn.
[1) M. Of. nr. 197 din 27 martie 2003.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

161

Tot astfel, Legea petrolului nr. 238 din 7 iunie 2004[1] dispune c resursele de
petrol situate n subsolul rii i al platoului continental rom nesc al M rii Negre,
delim itat conform principiilor dreptului internaional i conveniilor internaionale la
care R om nia este parte, fac obiectul exclusiv a l pro p rie t ii publice i aparin
statului rom n (art. 1).
n acte norm ative ntlnim adesea referiri la proprietatea public a statului. A st
fel, de exem plu, art. 7 C. silvic enum er printre form ele de proprietate asupra fo n
dului fore stier naional fondul fore stier proprietate public a sta tu lu i i fondul fo
re stier proprietate public a unit ilor adm inistrativ-teritoriale. i exem plele ar putea
continua.
Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, cel mai cuprinztor act norm ativ n
m aterie a fost Legea nr. 213 din 17 noiem brie 1998 privind bunurile proprietate p u b li
c i , rm as nc n vigoare, dar cu m ulte texte abrogate prin Legea nr. 71/2011, ca
re constituia reglem entarea unitar, dezvolttoare a principiilor constituionale, apli
cabil proprietii publice a statului i a unitilor adm inistrativ-teritoriale.
Pentru prim a dat ns n sistem ul dreptului civil rom n, legea civil fundam en
tal a rii conine o reglem entare com plet, chiar dac num ai uneori de principiu,
a dreptului de proprietate public. ntr-adevr, dup ce art. 552 precizeaz c n
dreptul nostru civil proprietatea este public i privat, Titlul VI al Crii a lll-a a
noului Cod civil - D espre bunuri - este consacrat dreptului de proprietate public.
Prim ul capitol al acestui titlu, intitulat D ispoziii generale , definete i reglem en
teaz regim ul juridic al dreptului de proprietate public, m odurile sale de dobndire
i de aprare; cel de-al doilea capitol al aceluiai titlu stabilete m odul de exercita
re a dreptului de proprietate public prin drepturile reale ce i corespund i regim ul
juridic al acestor drepturi, inclusiv aprarea lor. Acesta este i p la n u l nostru de stu
diu n m aterie, cu excepia aprrii sale i a drepturilor reale corespunztoare, care
va fi analizat la capitolul consacrat aprrii dreptului de proprietate.

Seciunea a 2-a. Definiia dreptului de proprietate


public. Subiectele, coninutul i obiectul su
177. Precizri prelim inare. Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, att
n dispoziiile constituionale, ct i n diferite acte norm ative care intereseaz
m ateria au fost folosite dou noiuni: dom eniul p u b lic i proprietatea public. Dei
s-ar putea susine c ele sunt echivalente*131, am artat n cartea noastr anterioar
consacrat drepturilor reale c noiunea de dom eniu p u b lic nu face altceva dect
s determ ine bunurile care fac obiectul pro p rie t ii p u b l i c i .

(1] M. Of. nr. 535 din 15 iunie 2004.


121 Titlul legii este dat, n prezent, de art. 89 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n apli
care a noului Cod civil.
131 A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 100; n acelai sens, E. C h elar u , op. cit.
(2009), p. 66.
141 Ibidem .

162

D re p tu rile re ale p rin cip a le

Cum s-a spus, dom eniul public este un ansam blu de bunuri, iar proprietatea
public nu este altceva dect dreptul ce poart asupra a ce sto r b u n u r i.
Din acest punct de vedere, este de reinut c, sub denum irea sa definiia drep
tului de proprietate public, art. 858 NCC dispune c acesta este dreptul de pro
prietate ce aparine statului sau unei uniti adm inistrativ-teritoriae asupra bunuritor
care, prin natura lo r sau prin declaraia-legii, sunt de uz o ri de interes public, cu
condiia s fie dobndite prin unul dintre m odurile prevzute de lege.Jn prim ul su
alineat, art. 859 NC C determ in bunurile ce pot fotrna obiectul exclusiv a l p ro p rie
tii publice, pentru ca, n al doilea alineat al su, s precizeze c celelalte bunuri
care aparin statului ori unitilor sale adm inistrativ-teritoriale fac parte, dup caz,
din dom eniul p u b lic ori din dom eniul p riva t al acestora, cu aceeai precizare: s fi
fost dobndite, la rndul lor, prin unul dintre m odurile prevzute de lege.
Aadar, dreptul subiectiv este dreptul de proprietate public ce are ca titulari
statul sau unitile sale adm inistrativ-teritoriale. O biectul acestui drept este d a t ple
dom eniul public, form at din totalitatea bunurilor, determ inate p o trivit u n o r criterii
legale, ce aparin subiectelor am intite121.
N oiunea de dom eniu p u b lic i chiar de d o m e n ia lita t^3], am intit de unii autori,
are mai degrab o anum it conotaie de ordin istoric. ntr-adevr, urm are a revolui
ilor burgheze din rile europene care au avut loc n secolele X V II-XVIII, bunurile
care n ornduirea feudal aparineau coroanei sau prinului, alctuind dom eniul
acestuia, au fost trecute n proprietatea naiunii, constituind dom eniul p u b lic a l sta
tului, expresie a naiunii. n prezent, astfel cum este ea utilizat n unele acte nor
m ative, credem c aceast noiune evoc ideea de totalitate de bun uri ce aparin
subiectelo r de d rept p u b lic determ inate ca atare de lege: statul i unitile adm inistrativ-terito riale[4].
De altfel, n literatura noastr juridic s-a artat c bunurile m obile sau im obile
ce aparin statului i unitilor sale adm inistrativ-teritoriale, fie c sunt n proprieta
tea public, fie c sunt n proprietatea privat a acestor entiti juridice, alctuiesc
categoria ju ridic a b u n urilor dom eniale, noiune care ns nu are a fi confundat
cu noiunea de patrim oniu151. ntr-adevr, noiunea de patrim oniu include, pe lng
drepturile de proprietate asupra bunurilor, alte drepturi reale i drepturi de crean,
precum i datoriile corespunztoare. De altfel, art. 119 din Legea nr. 215/2001 pri
vitoare la adm inistraia public local delim iteaz patrim oniul unitilor adm inistra
tiv-teritoriale, artnd c acesta se com pune din bunurile m obile i im obile ce
aparin dom eniului public al unei asem enea uniti, dom eniul privat al acesteia,
adic bunurile m obile i im obile ce intr n alctuirea dom eniului lor privat, precum

m A se vedea F l .A. B a ia s , n F l .A. B a ia s , E. C h elar u , R. C o n stan tin o vic i , I. M acovei


(coord.), op. cit., p. 879.
[2] D up cum a decis o curte de apel, dom eniul public este un concept care individuali
zeaz o m as de bunuri cu un regim ju rid ic ocrotit n m o d preferenial de lege, n tim p ce
proprieta tea pu b lic se refer la dreptu l sub iectiv avnd ca obiect bunurile ce alctuiesc
dom eniul public; a se vedea C.A. Bucureti, s. a IV-a civ., dec. nr. 305/1999, n C .P.J. 1999,
Ed. Rosetti, Bucureti, 2001, p. 106.
[3) A se vedea A. Io r g o v an , Tratat de drept adm inistrativ, ed. a 2-a revzut i adugit,
voi. II, Ed. N em ira, Bucureti, 1996, p. 58.
[4! A se vedea i G .N. L u esc u , op. cit., p. 153-154.
l5] A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 170-171.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

163

i drepturile i obligaiile cu caracter patrim onial ale cror titulare sunt aceste uni
ti.
A a dup cum vom vedea n cele ce urm eaz, esenial este regim ul ju rid ic al
bunurilor ce alctuiesc dom eniul public al statului ori al unitilor sale adm inistrativteritoriale i cel al bunurilor care alctuiesc dom eniul privat al acestora. A supra
bunurilor din dom eniul public, statul i unitile adm inistrativ-teritoriale exercit
dreptul de proprietate public, drept ce are un regim ju ridic distinct de cel de drept
com un; asupra bunurilor ce alctuiesc dom eniul privat al entitilor juridice am intite,
acestea exercit dreptul de proprietate privat, n principiu, cu regim ul juridic
analizat mai sus, n capitolul consacrat acestui drept.
178. C riteriul de determ inare a bunurilor ce form eaz obiect al dreptului de
proprietate public. Am vzut c, potrivit art. 858 NCC, ^proprietatea public
cuprinde acele bunuri care, fie prin natura lor, fie prin declaraia legii, sunt de uz ori
de interes public, cu condiia s fi fost dobndite prin unul dintre m odurile prevzu
te de lege.
De asem enea, legea organic n m aterie, Legea nr. 213/1998 privind bunurile
proprietate public, dispune c dom eniul public este alctuit din bunurile prevzute
de art. 136 alin. (3) din C onstituie, revizuit, din bunurile stabilite ca atare prin
anexa care face parte integrant din lege, precum i din orice alte bunuri care, p o
trivit le gii sau p rin natura lor, su n t de uz sau de interes p u b lid i au fost dobndite
de stat sau de unitile sale adm inistrativ-teritoriale prin m odurile prevzute de lege
(art. 3). Rezult, aadar, c dom eniul public cuprinde dreptul de proprietate al sta
tului sau al unitilor adm inistrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor
sau prin destinaia legii, sunt de uz i de utilitate p u b l i c i .
De aceea, chiar nainte de adoptarea Legii nr. 213/1998, n practica jurisdicional constituional, cu referire la criteriile de determ inare a bunurilor care form ea
z obiect al proprietii publice, s-a decis c, pe de o parte, fac obiectul exclusiv al
acesteia bunurile enum erate expres n art. 135 alin. (4) - n prezent art. 136
alin. (3) - din C onstituie, iar, pe de alta, cele stabilite de alte le gi dect C onstituia,
la care acelai text constituional face trim itere. La rndul lor, aceste alte le g i fo lo
sesc dou m etode - n realitate dou criterii (n.n., C.B.) - spre a determ ina bunu
rile care form eaz obiectul proprietii publice: enum erarea unor asem enea bunuri,
adic determ inarea lo r prin lege, sau recurgerea la criteriul destin aiei a ce lo r b u
nuri, care nu poate fi alta dect uzul sau utilitatea p u b lic 2].*12
[1] n acest sens, ntr-o decizie de spe a Curii Suprem e de Justiie se arat c, n prin
cipiu, toate bunurile destinate folosinei publice fac parte din dom eniul public ; a se vedea
C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 152/1994, n Dreptul nr. 6/1995, p. 93; n acelai sens, pentru bu
nuri de interes local, a se vedea C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 393/1994, n Dreptul nr. 6/1995,
p. 92-93.
121 A se vedea C .C., D ecizia nr. 31 din 26 mai 1993 i D ecizia nr. 33 din 26 mai 1993, n
C urtea C onstituional. C ulegere de d e cizii 1992-1993, p. 203-204, respectiv p. 211-212.
Este de observat c n literatura noastr juridic uneori se face distincia ntre bunurile de
uz public i bunurile de interes public ; astfel, sunt bunuri de uz public acele bunuri care,
prin natura lor, sunt de folosin general, cum ar fi pieele, drum urile, podurile, la care au
acces toi m em brii societii, iar bunurile de interes public sunt acele bunuri care, prin na
tura lor, sunt destinate a fi folosite ori exploatate n cadrul unui serviciu public, pentru desf
urarea unor activiti care intereseaz ntreaga societate sau o anum it colectivitate, fr a

164

D re p tu rile re ale p rin cip a le

Att dispoziiile art. 858 NCC, ct i cele cuprinse n alte acte norm ative ce inte
reseaz m ateria, precum i practica jurisdicional constituional ne perm it s
determ inm criteriul de determ inare a apartenenei unui bun la proprietatea pu
blic; acesta este criteriul destinaiei o ri a l afectaiunii bunului, uzului ori interesului
p u b li^ ]. Aceast destinaie poate rezulta fie din natura bunului, fie din declaraia
expres a legii, n sensul c un anum it bun este de uz ori de interes public.
D estinaia bunului uzului ori interesului public este condiia necesar, esenial,
d a r nu suficient, pentru ca un bun m obil sau im obil s poat form a obiectul pro
prietii publice; ntr-adevr, n u m a i un bun care a in trat n proprietatea public a
sta tu lu i o ri a u n it ilo r sale adm inistrativ-teritoriale p rin unul dintre m odurile p re v
zute de lege p en tru dobndirea a cestui drept va avea calitatea n discuie.
Aa cum vom vedea im ediat, art. 863 NCC reglem enteaz m odurile specifice
de dobndire a dreptului de proprietate public, acestea fiind m odurile prevzute
de lege. n acelai tim p, art. 554 alin. (1) NCC, intitulat proprietatea public, preve
de c aceasta aparine statului i unitilor sale adm inistrativ-teritoriale asupra bu
nurilor care, prin natura lor ori prin declaraia legii, sunt de uz sau de interes public,
ns num ai dac a u fost le g a l dobndite de aceste e ntiti juridice. Aceasta, deoa
rece legile speciale au putut sau pot s constituie un tem e i ju rid ic pentru dobndi
rea dreptului de proprietate public asupra unor categorii de bunuri. Spre exem plu,
art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate public dispune
c fac parte din dom eniul public sau privat al statului sau al unitilor sale adm inis
trativ-teritoriale - pe noi interesndu-ne aici num ai bunurile ce pot intra n dom eniul
public al acestor subiecte de drept - bunurile dobndite de stat n perioada 6
m artie 1945 - 22 decem brie 1989, dac au in trat n proprietatea sta tu lu i n tem eiul
unui titlu valabil, cu respectarea C onstituiei, a tratatelor internaionale la care
R om nia este parte i a legilor n vigoare la data prelurii lor de ctre stat[2].
Acele bunuri care au fost preluate de stat fr titlu valabil, inclusiv cele obinute
prin vicierea consim m ntului celui de la care au fost trecute n proprietatea sta
tului, pot fi revendicate de ctre fotii proprietari ori de succesorii acestora, dac nu
fac obiectul unor legi speciale de reparaie; valabilitatea titlului are a fi stabilit de
instana de ju decat com petent [art. 6 alin. (2) i (3) din Legea nr. 213/1998].
179. D efiniia dreptului de proprietate public. Plecnd de la dispoziiile
art. 858 NCC i pe baza criteriului care credem c trebuie avut n vedere pentru
determ inarea cuprinsului dom eniului public i, pe cale de consecin, a nsui1*
avea acces la folosina lor concret i nem ijlocit orice persoan sau toate persoanele, cum
sunt dotrile tehnico-edilitare, cldirile colilor i spitalelor, teatrele, m uzeele statului etc.; a
se vedea L. P o p , L.M . H a r o s a , op. cit., p. 25; n acelai sens, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.
(2009), p. 172. De asem enea, cu privire la criteriile cuprinderii unui bun n dom eniul public,
n practica ju d icia r s-a decis c apartenena unui teren, calificat ca fiind loc de joac pen
tru copii , n ntregim e la dom eniul public, cu consecinele juridice ce ar rezulta din aceasta,
ar putea fi acceptat d oar atunci cnd, prin felul i m sura n care este am enajat, conjugate
cu destinaia i uzul su obinuite, apare ca nendoielnic o atare situaie a acelui teren; a
se vedea C.A. Cluj, dec. civ. nr. 1733 din 31 septem brie 2001, n C.J. nr. 1/2003, p. 80.
111 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 172.
l2] Privitor la noiunea de titlu valabil prevzut de acest text, a se vedea F l . B a ia s ,
B. D u m itr a c h e , M. N ic o lae , R egim u l ju rid ic a l im o b ile lo r preluate abuziv. Legea nr. 10/2001
com entat i adnotat, voi. I, Ed. Rosetti, Bucureti, 2001, p. 69-91.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

165

dreptului de proprietate public asupra acestuia, ^dreptul de proprietate public


poate fi definit ca fiind ace l drept subiectiv de proprietate ce aparine statu lui sau
unitilor sale adm inistrativ-teritoriale asupra b u n urilor c a re ,'fie p rin natura lor, fie
printr-o dispoziie special a legii, sunt de uz i de utilitate public, cu condiia ca
acestea s fi fost dobndite prin unul dintre m odurile prevzute de lege. \
180. n prim ul rnd, dup cum se poate lesne observa, definiia pe care am
ncercat a o da dreptului de proprietate public nu se ndeprteaz de cea dat de
art. 858 NCC; de altfel, s-a observat c definiia legal a dreptului de proprietate
public este form ulat ntr-o m anier doctrinar[1]. n al doilea rnd, n definiia
dat nu am pus accentul pe atributele dreptului de proprietate - posesia, folosina
i dispoziia - , atribute pe care orice titular al dreptului le exercit asupra bunurilor
care form eaz obiectul acestuia[2].
Nu am fcut-o n mod deliberat, deoarece considerm c n cazul proprietii
publice atributele dreptului de proprietate sunt exercitate, n esen, n condiii
specifice.
Mai nti, nu m prtim opinia exprim at n doctrina m ai veche[3], potrivit cu
care asupra bunurilor din dom eniul public nu se regsete exerciiul prerogativelor
conferite de dreptul de proprietate, pentru c ele servesc folosinei publice, pentru
c bunurile din dom eniul public nu se pot nstrina, fiind inalienabile, i pentru c,
n principiu, ele nu produc niciun venit; c, aa fiind, titularul dom eniului public nu
ar avea dect un drept de conservare i supraveghere a bunurilor afectate fo lo
sinei publice .
De altfel, am artat c art. 555 NCC dispune c proprietatea privat este dreptul
titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n m od exclusiv, absolut i
perpetuu, n lim itele prevzute de lege, iar potrivit art. 554 alin. (2) NCC, dac prin
lege nu se prevede altfel, dispoziiile aplicabile dreptului de proprietate privat se
aplic i dreptului de proprietate public, ns num ai n m sura n care sunt com
patibile cu acest drept141.
De aceea, considerm ndreptit afirm aia potrivit cu care exerciiul prerogati
velor dreptului de proprietate se regsete, ntr-o form specific, chiar i n cazul
proprietii publice'51.
n al doilea rnd, astfel cum am artat cu un alt prilej, alturi de ali autori, referi
tor la a cee ai problem i p e acee ai linie de gndire mai sus exprim at, am
considerat c se poate distinge ntre bunurile proprietate public prin natura lor i
cele aflate n proprietate public prin destinaia legii.
n privina bunurilor aflate n dom eniul public p rin natura lor, adesea statul nu se
poate spune c le posed, le stpnete n m od direct i nem ijlocit, pentru c
m ulte dintre ele sunt n folosin public: parcurile naionale, drum urile naionale, *12
111 A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 875.
121 n sens contrar, a se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 876-877.
l3] A se vedea G .N. L u e s c u , op. cit., p. 166-167.
[4]
C a sim pl observaie de ordin istoric, am intim c art. 2 din Legea nr. 213/1998, text
abrogat ns expres prin art. 89 din Legea nr. 71/2011 privind punerea n aplicare a noului
Cod civil, prevedea c statul sau unitile adm inistrativ-teritoriale exercit posesia, folosina
i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc dom eniul public, n lim itele legii.
!51 A se vedea C. O p r ian , Ioc. cit., p. 7.

166

D re p tu rile reale p rin cip a le

canalele navigabile, digurile de aprare m potriva inundaiilor etc. Nu este mai puin
adevrat c statul poate concesiona asem enea bunuri i obine, astfel, venituri din
exploatarea lor. A ceasta nu infirm ns principiul mai sus expus. Sau este lim pede
c statul nu poate s posede spaiul aerian, dar vegheaz, prin organele sale spe
cializate, la respectarea lui pe ideea de suveranitate, dup cum , potrivit reglem en
trilor interne i internaionale, ar putea obine venituri prin acordarea autorizaiilor
de survolare. A sem ntor se poate raiona i pentru apele de suprafa, apele
subterane sau apele m aritim e interioare.
Cu referire la bunurile proprietate public prin destinaia legii, considerm c, de
asem enea, problem a pus n discuie poate fi nuanat. Intr-adevr, asem enea bu
nuri, de regul, pot fi att proprietate privat, ct i proprietate public. Dac sunt
proprietate public, ele sunt destinate, cel mai adesea, folosinei publice sau pune
rii n valoare pentru public: o colecie de art, o colecie num ism atic, alte obiecte
aflate n m uzee pe plan central sau judeean.
n privina unor asem enea bunuri, credem c statul sau unitile adm inistrativteritoriale exercit atributul posesiei, chiar i pe cel al folosinei, pentru c se pot
percepe - spre exem plu - taxe de la vizitatori, iar folosina public apare adeseori
ca pur intelectual, ca o delectare a spiritului.
Alteori, legiuitorul le-a declarat ca fiind proprietate public din raiuni care pot
ine de buna funcionare a organelor statului, prin asigurarea, spre exem plu, a unor
spaii corespunztoare de locuit conductorilor acestora, de un anum it nivel, sau
pentru activiti de reprezentare i protocol. Este situaia locuin elor de pro to co l
care, spre exem plu, pe tem eiul art. 57 din Legea nr. 114/1996 a locuinei, republi
cat, su n t p roprietate public a statului, adm inistrate de Regia A utonom A dm inis
traia Patrim oniului Protocolului de Stat , care asigur evidena, ntreinerea, repa
rarea i conservarea acestora, precum i ncasarea chiriei, dar sunt destinate a fi
folosite de ctre nali dem nitari ai statului ca reedine oficiale, n condiiile prev
zute de aceeai lege (art. 58)[1].
Ca o concluzie la discuia pe care am fcut-o, vom reine o decizie a Curii C on
stituionale n care s-a statuat n chip judicios n sensul c regim ul ju ridic general al
proprietii, public sau privat, vizeaz, ca esen, cele trei elem ente ale dreptului
de proprietate: posesia, folosina i dispoziia121.
Jurisdicia constituional nu a voit s pun astfel sem nul egalitii ntre regim ul
ju ridic al proprietii publice i cel al proprietii private, ci a voit s exprim e o idee
fundam ental: oricare ar fi form a proprietii, pe coninut vom gsi ntotdeauna
exerciiul celor trei atribute, chiar dac acesta se va face n m odaliti specifice.
181. Subiectele dreptului de proprietate public. Din dispoziiile constituio
nale i ale altor acte norm ative care intereseaz m ateria, din prevederile art. 858
NCC, ct i din definiia pe care am dat-o dreptului de proprietate public rezult c
subiectele acestui drept sunt statu l - asupra bun urilor din dom eniul p u b lic de in te
res naional - i unitile adm inistrativ-teritoriale (com una, oraul, m unicipiul, jude- 1
111 Am artat mai sus (a se vedea nr. 120) c, potrivit art. 2 lit. g) din Legea nr. 114/1996,
m odificat i republicat, prin locuin de protocol se nelege acea locuin destinat utili
zrii de ctre persoanele care sunt alese sau num ite n unele funcii sau dem niti publice,
exclusiv pe durata exercitrii acestora.
[2! A se vedea D ecizia nr. 4/1992 (M. Of. nr. 182 din 30 iulie 1992).

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

167

ul) - asupra bu n u rilo r din dom eniul p u b lic de interes local. N iciun alt subiect de
drept p u b lic sau de drept p riva t nu poa te fi titu la r a l dreptulu i de proprietate asupra
b u n urilor din dom eniul p u b li& lEste o idee care trebuie subliniat spre a se evita
orice confuzie. m prejurarea c persoane ju rid ice de drept pu b lic prim esc, n ad m i
nistrare, bunuri din dom eniul public sau c altor persoane juridice le sunt conce
sionate asem enea bunuri nu trebuie s ne duc la o alt concluzie111.
Cu privire la dispoziiile constituionale aplicabile noiunii puse n discuie, sunt
de reinut anum ite deosebiri121 ntre prevederile cuprinse n C onstituia din anul
1991 i form a ei revizuit din anul 2003. Astfel, art. 135 alin. (4) din C onstituia ori
ginar prevedea c B ogiile de orice natur ale subsolului, cile de com unicaie,
spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n
interes public, plajele, m area teritorial, resursele naturale ale zonei econom ice i
ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclu
siv al proprietii publice . n prezent, urm are a m odificrii i revizuirii constituiona
le din anul 2003, art. 136 alin. (3) din C onstituie dispune c B ogiile de interes
public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de in
teres naional, plajele, m area teritorial, resursele naturale ale zonei econom ice i
ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic, fac
obiectul exclusiv al proprietii publice .
Se poate observa c noul text constituional include n categoria bunurilor ce fac
obiect exclusiv al proprietii publice num ai bogiile de interes p u b lic ale subso
lului, iar nu bogiile de orice natur ale subsolului, cum prevedea fostul art. 135
alin. (4) din C onstituia originar. De asem enea, potrivit noii prevederi constituio
nale n m aterie, nu m a i apele cu p o te n ia l energetic valorificabil, de interes naional,
constituie obiect exclusiv al proprietii publice, spre deosebire de reglem entarea
anterioar, care includea n aceast categorie de proprietate toate apele cu p o
tenial energetic valorificabil i acelea ce p uteau fi folosite n interes public, iar cile
de com unicaii nu mai sunt enum erate printre bunurile ce pot face obiect exclusiv al
proprietii publice.
D eosebirile constituionale evocate nu sunt ntm pltoare; noile prevederi re
flect concepia mai larg a constituantului rom n privito are la dezvoltarea p ro p rie
tii private, nu a celei publice. ntr-adevr, este de conceput trecerea unor ci de
com unicaie n proprietate privat, dup cum pot form a obiect al acestei proprieti
orice bogii ale subsolului ce nu su n t de interes p u b lic ori apele cu potenial ener
getic valorificabil de interes local sau cele care nu prezint un asem enea interes.
Este raiunea pentru care, credem noi, determ innd obiectul exclusiv al dreptu
lui de proprietate public, art. 859 alin. (1) NCC reia in term inis dispoziiile art. 136
alin, (3) din C onstituie.
n orice caz, bunurile ce form eaz exclusiv obiect a l pro p rie t ii pub lice sunt, n
prim ul rnd, cele enum erate de dispoziiile art. 136 alin. (3) din C onstituia revizuit
i de art. 859 alin. (1) NCC, la care pot fi adugate, prin lege organic, alte catego
rii de bunuri. De altfel, potrivit art. 73 alin. (3) din C onstituie, printre alte m ultiple 12*
[1] n sens contrar, a se vedea J. M a n o liu , G h . D u r a c , D rept civil. D repturile reale p rin c i
pale, Ed. Fundaiei C h e m a re a , lai, 1994, p. 48-49.
[2] Cu privire la aceste deosebiri, a se vedea i E. C h elar u , op. cit., p. 60-61; privitor la
interpretarea dispoziiilor art. 136 alin. (3) din C onstituie, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.,
voi. I, p. 417-419.

168

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

dom enii de reglem entare ale legii organice, este cuprins i regim ul general al pro
prietii i al m otenirii [lit. m) din acest text]. De asem enea, dei textul constituio
nal nu prevede aceasta n mod expres, bunurile enum erate de art. 136 alin. (3) din
C onstituie pot form a num ai obiectul dreptului de proprietate public a statului, nu
i al dreptului de proprietate public ce are ca titular unitile adm inistrativ-teritoriale. A cestea din urm pot fi titulare ale dreptului de proprietate public num ai
asupra acelor bunuri n privina crora, n tem eiul unei legi organice, li se recu
noate calitatea de proprietar11*. Aceste subiecte de drept dobndesc, la rndul lor,
un drept re a l pro p riu de adm inistrare sau de concesiune asupra bunurilor astfel
prim ite, care nu se confund cu dreptul de proprietate, ci reprezint o m odalitate
specific de exercitare a dreptului de proprietate public, n condiiile art. 866 i
urm. NCC.
182. B unurile care form eaz obiectul proprietii publice. Prin aplicarea
criteriului am intit mai sus, anum e natura bunurilor sau destinaia acestora stabilit
de lege, precum i prin raportare la dispoziiile constituionale, ale noului Cod civil
i ale altor legi n m aterie, putem determ ina bunurile asupra crora subiectele drep
tului de proprietate public exercit acest drept.
Dei suntem n prezena unor dispoziii legale adoptate anterior m odificrilor con
stituionale n m aterie din anul 2003, trebuie s reinem c, potrivit art. 3 alin. (1) din
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate public, dom eniul public este
alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. (4) - n prezent art. 136 alin. (3) din C onstituie, din cele stabilite prin anexa care face parte integrant din lege i
din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes
public i sunt dobndite de stat sau de unitile adm inistrativ-teritoriale prin m oduri
le prevzute de lege.
Anexa de care vorbete art. 3 din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de
bun uri care fac parte din dom eniul public al statului (I), din dom eniul public ju d e
ean (II) i din dom eniul public local (III), acesta din urm aparinnd com unelor,
oraelor i m unicipiilor*121.
n anex sunt enum erate bunurile prevzute de C onstituia din 1991, bunuri
cuprinse n unele reglem entri speciale, precum i alte categorii de bunuri. O ricum ,
enum erarea din anex privitoare la bunurile din dom eniul public, de interes naio
nal, judeean sau local, nu poate fi exhaustiv, ci num ai exem plificativ, orict de
cuprinztoare ar fi ea.
Mai mult, n term en de 9 luni de la data intrrii n vigoare a Legii nr. 213/1998,
toate bunurile aparinnd dom eniului public au fost supuse inventarierii; aceast
obligaie a fost im pus de lege att statului, ct i unitilor sale adm inistrativ-teri
toriale, dup procedura prevzut de art. 19-21 din Legea nr. 213/1998, precum i
de Norm e m etodologice adoptate n baza acestor dispoziii. De asem enea, art. 122
din Legea adm inistraiei publice locale nr. 215/2001 dispune c toate bunurile ce
aparin unitilor adm inistrativ-teritoriale, deci i cele din dom eniul public al acesto-

111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 61; V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 419.
121 A ceste liste au fost m odificate succesiv prin mai m ulte ordonane de urgen ale G u
vernului, ct i prin Legea nr. 241/2003 pentru m odificarea anexei la Legea nr. 213/1998.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

169

ra, sunt supuse inventarierii anuale. n orice caz, dup cum s-a observat111, n scrie
rea unui bun ntr-un asem enea inventar face s se prezum e apartenena bunului
respectiv la dom eniul public al entitii juridice titulare a acestui dom eniu.
Am artat mai sus c, la rndul su, art. 859 NCC determ in obiectul proprie
tii publice, delim itnd-o de dom eniul privat. Am vzut c, relund dispoziiile
art. 136 alin. (3) din C onstituie, art. 859 alin. (1) precizeaz care sunt bunurile
obiect exclusiv a l pro p rie t ii publice, respectiv bogiile de interes public ale sub
solului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional,
plajele, m area teritorial, resursele naturale ale platoului continental, precum i alte
bun uri stabilite p rin lege organic. Cel de-al doilea alineat al aceluiai text dispune
c celelalte bunuri, care aparin statului ori unitilor sale adm inistrativ-teritoriale,
fac parte, dup caz, din dom eniul public sau din dom eniul privat al acestora, ns
num ai dac au fost dobndite, la rndul lor, prin unul dintre m ijloacele prevzute
de lege[2].
183. Din cele m ai sus artate putem s tragem mai m ulte concluzii.
O prim concluzie este aceea cjjexist bunuri care fac parte e xclusiv din do
m eniul public al statului sau al unitilor adm inistrativ-teritoriale, dup caz. Acestea
sunt bunurile prevzute de art. 136 alin. (3) din C onstituie, pentru dom eniul public
al statului, i bunurile prevzute ca aparinnd acestuia sau unitilor adm inistrativteritoriale p rin le g i o r g a n i c i j
O a doua concluzie este aceea c .jjn m sura n care anum ite bunuri nu fac
parte exclusiv din dom eniul public, ele se p o t regsi a t t n cadrul acestuia, ct i
n dom eniul privat, care poate avea ca titular statul sau unitile sale adm inistrativteritoriale, De asem enea,^ ele pot fi i n proprietate privat, aparinnd oricrui alt
subiect de drept, n condiiile legii.
A a fiind, se im pune i o a treia concluzie, de ordin general, n sensul c, spre a
vedea n ce m sur unui bun, care nu este exclusiv proprietate public i cu privire
la care nu exist nicio dispoziie legal prin care s fie declarat ca atare, urm eaz a
i se aplica criteriul general n m aterie oferit de lege, anum e acel bun s fie, prin
natura lui, de uz i de utilitate p u b lic .^
Totui, jDentru ca un bun s fie n proprietate public, m ai trebuie ndeplinit o
condiie, anum e el s fi intrat n proprietatea statului cu respectarea p re ve d e rilo r
legale privito are la dobndirea bun ului n cauz, n vigoare la data cnd aceasta a
avut lo c^D up cum s-a observat, sim pla existen a unui bun n patrim oniul statului
sau al unitii adm inistrativ-teritoriale nu este de natur s conduc, n m od auto
mat, la concluzia c acel bun aparine dom eniului public, chiar prin aplicarea crite- *12

m A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 173.


121 Cu privire la obiectul dreptului de proprietate public, a se vedea F l .A. B a ia s , C om en
tariu la art. 859 NCC, op. cit. (2012), p. 878-880.
l3) A se vedea, printre alte num eroase exem ple, m ulte deja am intite, O .U .G . nr. 105/2001
privind frontiera de stat a Rom niei (M. Of. nr. 352 din 30 iunie 2001), aprobat prin Legea
nr. 243/2002 (M. Of. 302 din 8 mai 2002), care, dup ce n art. 4 determ in fia de pro
tecie a frontierei de stat, dispune, la art. 7, c aceasta face parte din dom eniul public de
interes naional, care se adm inistreaz de ctre M inisterul de Interne, prin Poliia de Fron
tier Rom n.

170

D re p tu rile reale p rin cip a le

riilor cunoscute, cu excepia bunurilor prevzute de art. 136 alin. (3) din C onstituie,
care fac exclusiv obiectul p ro prietii p u b lic i.
n aplicarea acestui principiu, cu referire la terenuri agricole, n practica ju d e c
toreasc s-a decis n sensul c, n m sura n care un asem enea teren a fost pre
luat de stat cu nerespectarea dispoziiilor legale privitoare la m odul de efectuare a
schim burilor de terenuri, n vigoare la data cnd operaiunea juridic a avut loc,
statul nu a dobndit dreptul de proprietate asupra acelui bun, ci este un sim plu detentor precar, cu toate consecinele juridice care decurg din aceast situaie121.
184. Delim itri fa de alte noiuni. Dup ce am ncercat a evidenia criteriile
potrivit crora poate fi stabilit apartenena unui bun la proprietatea public, am dat
definiia acesteia i am vzut, n principiu, concret din ce bunuri se com pune ea, ni
se pare util a discuta o alt problem , anum e aceea a delim itrii noiu nii de p ro
prietate public de alte noiu ni utilizate n legislaia noastr.
ntr-adevr, acte norm ative adoptate dup anul 1990 n diverse m aterii, cum ar
fi regim ul ju ridic al pdurilor, cel al apelor, al arhivelor naionale, al proteciei bunu
rilor din patrim oniul cultural i altele, folosesc noiuni care ni se pare c necesit
anum ite precizri, prin raportare att la criteriile de stabilire a bunurilor care pot for
ma obiect al proprietii publice, ct i la determ inarea concret a acestor categorii
de bunuri.
Bunoar, potrivit art. 1 din Legea A rhivelor N aionale*131, constituie izvoare isto
rice ce alctu iesc F ondul A rhivistic N aional a l R om niei docum entele create de-a
lungul tim pului de ctre organele de stat, organizaiile publice sau private econom i
ce, sociale, culturale, m ilitare i religioase, de ctre persoane fizice autorizate, pro
fesioniti care i desfoar activitatea n baza unei legi speciale i persoane
fizice.
Adm inistrarea, supravegherea i protecia special a docum entelor care fac
parte din Fondul A rhivistic N aional al Rom niei se realizeaz de ctre un organism
public de specialitate, A rhivele Naionale.
Persoanele fizice i persoanele juridice creatoare i deintoare de docum ente
care fac parte din Fondul A rhivistic N aional al Rom niei rspund de evidena, in
ventarierea, selecionarea, pstrarea i folosirea acestor docum ente, n condiiile
prevzute de Legea A rhivelor N aionale (art. 4).
De asem enea, C odul silvic din anul 2008 dispune c totalitatea pdurilor, a te
renurilor destinate m pduririi, a celor care servesc nevoilor de cultur, producie
sau am enajare silvic, a iazurilor, a albiilor praielor, a altor terenuri cu destinaie
forestier i neproductive, cuprinse n am enajrile silvice la data de 1 ianuarie
1990 sau incluse n acestea ulterior n condiiile legii, constituie, indiferent de na
tura dreptulu i de proprietate, fondul fore stier naional [art. 1 alin. (1)].
Acest fond este supus regim ului silvic, astfel cum acesta este determ inat prin
dispoziiile C odului silvic.
A dm inistrarea fondului forestier proprietate public a statului se face prin Regia
N aional a Pdurilor - Rom silva, ca regie autonom de interes naional, aflat sub
111 A se vedea E. C h elar u , op. cit., p. 40.
[2! A se vedea C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 232/1994, n Dreptul nr. 1/1995, p. 94.
131 Legea nr. 16 din 2 aprilie 1996 (republicat n M. Of. nr. 293 din 22 aprilie 2014).

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

171

autoritatea statului prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur


;art. 11 alin. (1) C. silvic], iar fondul forestier proprietate public a unitilor adm inis:rativ-teritoriale este adm in istra t de ocoale silvice private, care funcioneaz ca regii
autonom e de interes local cu specific silvic sau pe baz de contracte ncheiate cu
ocoalele silvice din cadrul Regiei Naionale a Pdurilor - R om silva (art. 12 din
acelai cod).
Ct privete fondul fore stier proprietate privat apa rin nd p e rso a n e lo r fizice i
uridice, Codul silvic dispune c acesta este adm inistrat prin ocoale silvice private,
care funcioneaz sim ilar asociaiilor i fundaiilor sau pe tem eiul unor contracte de
adm inistrare ncheiate cu alte ocoale silvice (art. 13).
n privina apelor, art. 1 alin. (2) din Legea apelor nr. 107 din 25 septem brie
1996, astfel cum a fost m odificat i com pletat prin Legea nr. 310 din 28 iunie
2004m, precum i prin alte acte norm ative subsecvente, dispune c acestea fac
parte din dom eniul p u b lic a l statului, iar cunoaterea, protecia, punerea n valoare
i utilizarea durabil a resurselor de ap sunt aciuni de interes general. Mai mult,
n acelai text se precizeaz c apa nu este un produs com ercial oarecare, ci este
un patrim oniu natural, ce trebuie protejat, tratat i a p rat ca atare [art. 1 alin. (11)
din lege].
n redactarea actual, art. 4 alin. (1) din Legea apelor dispune c resursele de
ap, de suprafa i subterane sunt m onopol n atural de interes strategic, iar sta
bilirea regim ului de folosire a resurselor de ap, indiferent de form a de proprietate,
este un drept exclusiv al G uvernului Rom niei, exercitat prin autoritatea public
central din dom eniul apelor, iar apele din dom eniul public se dau n adm inistrarea
Regiei A utonom e Apele R om ne , de ctre m inisterul de resort [art. 4 alin. (2)].
Dac este vorba despre ci navigabile, reglem entarea navigaiei i a activitilor
conexe acesteia se face de ctre autoritatea public central din dom eniul tran s
porturilor, prin uniti de profil [art. 4 alin. (3)].
De asem enea, am artat mai sus c prin Legea nr. 182 din 25 octom brie 2000
privind protejarea patrim oniului cultural naional m obil se instituie un regim ju rid ic
unita r p en tru bunurile din pa trim o n iu l cultural naional m obil, ca parte a p a trim o n iu
lu i cultural naional, bunuri care, indiferent de regim ul de proprietate, sunt supuse
reglem entrilor specifice de protejare a acestora (art. 1 din lege).
Existena Fondului A rhivistic Naional, a fondului fore stier naional, a apelor care
fac parte integrant din dom eniul public, a bunurilor m obile i im obile cuprinse n
patrim oniul cultural naional al Rom niei este de natur s ne conduc la concluzia
c toate asem enea bun uri fac parte din dom eniul p u b lic a l statu lui o ri a l unit ilor
adm inistrativ-teritoriale?
R spunsul nostru este categoric negativ.
A ceste fonduri sunt alctuite - astfel cum actele norm ative organice n m aterie
o arat - din bun uri supuse unui anu m it regim ju rid ic privitor la pstrarea, conser
varea, gospodrirea i adm inistrarea lor, indiferent de titularul dreptului de p ro p rie
tate. Im punerea u no r asem enea obligaii prin lege nu este de natur a schim ba
form a dreptului de proprietate privito are la asem enea bunuri. Ele pot fi n pro p rie ta
te public sau privat, dup criteriile p e care le-am analizat.

[ 1] M.

Of. nr. 584 din 30 iunie 2004.

172

D re p tu rile re ale p rin cip a le

lat de ce nu credem c ar exista un dom eniu pub lic lato sensu, care s cuprin
d toate bunurile care, proprietate public sau privat, prin natura lor sau n tem eiul
unei dispoziii speciale a legii, trebuie pstrate i transm ise generaiilor viitoare, i
un dom eniu p u b lic stricto sensu, care are ca obiect bunurile proprietate public a
statului i a unitilor adm inistrativ-teritoriale[1].
185. D elim itarea dom eniului public de interes naional de cel de interes
local. nc nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, actele norm ative pri
vitoare la dom eniul public delim itau proprietatea public a statului de cea a uniti
lor adm inistrativ-teritoriale. Astfel, potrivit art. 3 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, do
m eniul public al statului este alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. (4) - n
prezent art. 136 alin. (3) - din C onstituie, din cele stabilite prin lista anex cuprin
znd unele bunuri care alctuiesc dom eniul public al statului i al unitilor adm inis
trativ-teritoriale de la pct. I, precum i din alte bu n u ri de uz sau de interes pub lic
naional, declarate ca atare prin lege.
Dom eniul public al unitilor adm inistrativ-teritoriale se com pune, dac este vo r
ba despre cel ce aparine judeelor, din bunurile enum erate la pct. II n lista anex
la Legea nr. 213/1998 i din alte bunuri de uz sau de interes judeean, declarate ca
atare prin hotrre a consiliului local, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz
sau de interes public naional.
La rndul lui, dom eniul public al com unelor, al oraelor i al m unicipiilor cuprin
de bunurile prevzute la pct. III din anexa am intit i din alte bunuri de uz sau de
interes public local*[2), declarate ca atare prin hotrre a consiliului local, dac nu
sunt declarate p rin lege bu n u ri de uz sau de interese p u b lic n aio nal ori judeean.
De asem enea, n privina terenurilor, art. 4 alin. (2) din Legea fondului funciar
nr. 18/1991 dispune c, n m sura n care acestea fac parte din dom eniul public
naional, proprietatea asupra lor aparine statului, n regim de drept public, iar dac
fac parte din dom eniul public de interes local , proprietatea asupra lor aparine, tot
n regim de drept public, com unelor, oraelor, m unicipiilor sau judeelor.
Precizm c aceste reglem entri au rm as n vigoare i sub regim ul noului Cod
civil, com pletnd dispoziiile acestuia n m aterie.
La rndul su, noul Cod civil dispune n art. 860 alin. (1) c bunurile proprietate
public fac parte din dom eniul public naional, ju deean sau, dup caz, local. C hiar
dac prevederea am intit nu arat cine sunt titularii acestor categorii ale dom e
niului public, ea are a fi citit n lum ina dispoziiilor art. 3 alin. (2)-(4) din Legea
nr. 213/1998, potrivit cu care dom eniul public de interes naional aparine statului,
cel de interes ju deean are ca titular nsei judeele, iar dom eniul public de interes
111 Pentru un punct de vedere contrar, a se vedea A. Io r g o v an , op. cit., p. 57; L. G iu r g iu ,
loc. cit., p. 40-42; L. P o p , op. cit., p. 59-60.
[2] n practica suprem ei instane s-a decis c este nelegal includerea n dom eniul public
local a unor terenuri pentru care nu s-a justificat utilitatea public n sensul dispoziiilor cu
prinse n art. 3 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, terenuri ce constituie obiect al unor cereri de
constituire a dreptului de proprietate n baza Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicat,
pentru care solicitanii au dovedit vocaia la reconstituirea dreptului lor de proprietate pe v e
chiul am plasam ent; a se vedea I.C.C.J., s. cont. adm. i fisc., dec. nr. 4016 din 15 noiem brie
2006, redat de G.V. Brsan , L. S r b u , B. G eorgescu , n Jurisprudena Seciei de contencios
adm inistrativ i fiscal p e anul 2006, Sem estrul II, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007, p. 105.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

173

local aparine com unelor, oraelor i m unicipiilor111. Ct privete delim itarea ntre
dom eniul public naional, cel judeean i cel local, art. 860 alin. (2) NCC dispune c
aceasta se face n condiiile legii , adic potrivit prevederilor reglem entrilor cuprinse
n legile organice aplicabile n materie, respectiv pentru terenuri Legea nr. 18/1991 a
fondului funciar, iar pentru celelalte categorii de bunuri Legea nr. 213/1998 privind
bunurile proprietate public, precum i Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei publice
locale.
Ct privete criteriul de determ inare ntre apartenena la dom eniul public de
interes naional ori la cel de interes local, prin includerea, n aceast ultim cate
gorie, i a judeelor, textele de lege evocate mai sus, respectiv art. 4 din Legea
nr. 18/1991 i art. 3 din Legea nr. 213/1998, dispun c acesta este dat de interesul
privitor la dom eniul public n discuie: dom eniul public de interes naional aparine
statului, cel de interes local aparine unitilor adm inistrativ-teritoriale. n caz de
litigiu privitor la apartenena unui bun la dom eniul public de interes naional ori de
interes local, va decide instana de judecat. Astfel, art. 23 din Legea nr. 213/1998
dispune c litigiile privitoare la delim itarea dom eniului public al statului, al judeelor,
al com unelor, al oraelor sau al m unicipiilor sunt de com petena instanei de con
tencios adm inistrativ.
n sfrit, diverse raiuni de ordin social-econom ic pot conduce la schim barea
apartenenei unui bun ce face parte din unul dintre dom eniile evocate n altul. Din
acest punct de vedere, art. 860 NCC distinge ntre bunurile ce form eaz obiectul
exclusiv al proprietii publice a statului sau a unitilor adm inistrativ-teritoriale p o
trivit unei le g i organice i celelalte categorii de bunuri ce fac parte din dom eniul pu
blic al acestor entiti juridice. Astfel, bunurile din prim a categorie, adic cele decla
rate de o lege organic bunuri proprietate exclusiv a statului ori a unitilor sale
adm inistrativ-teritoriale, pot trece din dom eniul public al statului n cel al entitilor
sale juridice teritoriale sau invers num ai printr-o m odificare a le gii organice, lege
care le-a declarat ca atare.
n toate celelalte cazuri, trecerea unui bun din dom eniul public al statului n cel
al unei uniti adm inistrativ-teritoriale se va face potrivit legii. Astfel, art. 9 din Le
gea nr. 213/1998 dispune c trecerea unui bun din dom eniul public al statului n
dom eniul public al unei uniti adm inistrativ-teritoriale se face la cererea consiliului
judeean, respectiv a C onsiliului G eneral al M unicipiului Bucureti sau a consiliului
local, dup caz, prin hotrre a G uvernului; trecerea unui bun din dom eniul public
al unei uniti adm inistrativ-teritoriale n dom eniul public al statului se face, la cere
rea G uvernului, prin hotrre a consiliului judeean, respectiv a C onsiliului G eneral
al M unicipiului B ucureti sau a consiliului local.
186. D obndirea dreptului de proprietate public. Articolul 863 NCC, sub
titulatura cazurile de dobndire a dreptului de proprietate public , dispune c
acest drept se dobndete prin:
a) achiziii publice, efectuate n condiiile legii;
b) expropriere pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii;

m A se vedea M. N ic o lae , C onsideraii asupra calitii de subiect de drept c ivil a unitilor


adm inistrativ-teritoriale, n Dreptul nr. 5/2002, p. 33; F l .. B a ia s , op. cit. (2012), p. 880.

174

D re p tu rile re ale p rin cip a le

c) donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin natura lui sau
prin voina dispuntorului, devine de uz ori de interes public;
d) convenie cu titlu oneros, dac bunul, prin natura lui ori prin voina dobnditorului, devine de uz ori de interes public;
e) transferul unui bun din dom eniul privat al statului n dom eniul public al aces
tuia sau din dom eniul privat al unei uniti adm inistrativ-teritoriale n dom eniul
public al acesteia, n condiiile legii:
f) alte moduri stabilite de lege_.J
Fr a intra n am nunte, vom face num ai cteva observaii privitoare la aceste
m oduri de dobndire a proprietii publice enum erate de textul evocat. Astfel, a c h i
ziia public efectuat n condiiile le g ii' urm eaz a fi fcut potrivit reglem entrii
speciale n m aterie, anum e O .U.G . nr. 34 din 19 aprilie 200 6[21. ns, aa dup cum
s-a observat[3] cu deplin tem ei, achiziia public poate constitui un mod de dob n
dire a proprietii publice num ai dac bunurile astfel dobndite ar urm a s fie de uz
ori de interes public, dup cum precizeaz art. 863 lit. c) i d) NCC, pentru m oduri
le de dobndire pe care aceste texte le reglem enteaz, nu i art. 863 lit. a); desi
gur, bunul respectiv urm eaz a intra n dom eniul public de interes naional ori de
interes local, dup caz.
Ct privete donaia sau legatul, precum i convenia cu titlu oneros, acestea sunt
acte juridice supuse condiiilor de validitate prevzute de dispoziiile noului Cod civil
n m aterie, la care se adaug prevederile din legile speciale aplicabile, cum ar fi,
bunoar, cele cuprinse n Legea adm inistraiei publice locale nr. 215/2001, prin
care se precizeaz m odul de acceptare a donaiilor i legatelor. Astfel, potrivit
art. 121 alin. (3) din aceast lege, donaiile i legatele cu sarcini pot fi acceptate de
unitile adm inistrativ-teritoriale num ai cu aprobarea consiliului local sau, dup caz,
a consiliului judeean, cu votul m ajoritii sim ple a consilierilor locali ori judeeni,
dup caz; dac o asem enea liberalitate este fcut fr sarcini, acceptarea aces
teia intr n com petena prim arului unitii adm inistrativ-teritoriale beneficiare pe
tem eiul art. 62 din Legea nr. 215/2001, potrivit cu care prim arul reprezint aceast
unitate n raporturile cu alte autoriti publice, cu persoanele fizice ori juridice ro
m ne sau strine.
n sfrit, pentru ca bunul obiect al donaiei ori legatului s intre n dom eniul
public, acesta trebuie s fie, sau prin natura lui, sau prin voina dispuntorului, de
uz ori de interes public.
O alt observaie se im pune cu privire la art. 863 lit. e) NCC. Acest text perm ite
ca anum ite bunuri proprietate public s fie dobndite prin trecerea lo r din pro p rie
tatea privat a statului sau a unitilor sale adm inistrativ-teritoriale n proprietatea pu
blic a acelorai subiecte de drept public, pe tem eiul prevederilor Legii nr. 213/1998.
Astfel, ntr-o asem enea situaie, trecerea opereaz pe baza unui act juridic de
drept public, anum e hotrrea G uvernului, pentru bunurile aflate n proprietatea
privat a statului, sau hotrrea consiliului judeean, respectiv a C onsiliului G eneral*23
111 Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, art. 7 din Legea nr. 213/1998, text abro
gat expres prin art. 89 pct. 2 din Legea nr. 71/2011, prevedea, n principiu, aceleai m oduri
de dobndire a dreptului de proprietate public; art. 863 NCC nu a mai preluat dobndirea
acestui drept pe cale natural , dar a inclus dobndirea lui prin convenie.
[2] M. Of. nr. 418 din 15 mai 2006.
[3] A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 886.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

175

al M unicipiului Bucureti ori a consiliului local, pentru cele aflate n proprietatea


privat a acestora [art. 8 alin. (1) din lege].
Fiind vorba despre un act adm inistrativ, hotrrea de trecere a bunului dintr-un
dom eniu n altul, n p atrim oniul aceluiai proprietar, poate fi atacat, n condiiile
legii, la instana de contencios adm inistrativ com petent n a crei raz teritorial
se afl bunul [art. 8 alin. (2)].
Dac bunul care urm eaz a fi trecut n dom eniul public aparine unor societi la
care statul sau o unitate adm inistrativ-teritorial, oricare ar fi aceasta - jude, m u
nicipiu, ora, com un - , este acionar, operaiunea de trecere n dom eniul public se
poate face num ai cu titlu oneros i cu acordul a du nrii generale a acion arilo r so
cietii respective. n lipsa acestui acord, trecerea bunurilor societii n dom eniul
public se va putea face num ai prin procedura exproprie rii pentru cauz de utilitate
public i dup o ju st i prealabil despgubire [art. 8 alin. (3)].
n practica jurisdicio nal constituional s-a decis, pe drept cuvnt, c, n cazul
unor im obile intrate legal, pe calea privatizrii, n proprietatea exclusiv a unor per
soane juridice de drept privat, singura m odalitate n care se poa te dispune trecerea
lo r n proprietate public o constituie exproprierea, n condiiile legii111.
nalta instan constituional nu a fcut dect s aplice principiul garantrii
proprietii private, indiferent de titular (art. 41 - n prezent art. 44 - din C onsti
tuie), i pe acela al inviolabilitii acestuia [art. 135 alin. (6) - n prezent art. 136
alin. (5) - din C onstituie].

Seciunea a 3-a. Caracterele juridice ale dreptului


de proprietate public i limitele exercitrii sale
1. Caractere juridice
187. Precizri prelim inare. Deosebirea esenial dintre dreptul de proprietate
public i dreptul de proprietate privat const n regim ul ju rid ic diferit pe care l au
cele dou form e ale dreptului de proprietate. ntr-adevr, att C onstituia, n
art. 136 alin. (4), ct i reglem entri deosebit de im portante n m aterie, respectiv
art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, republicat, dispun
c bunurile care form eaz obiect al proprietii publice sunt inalienabile, im pre
scriptibile i insesizabile. O prevedere asem ntoare se gsea i n art. 11 din
Legea nr. 213/1998, text n prezent abrogat expres prin art. 89 pct. 2 din Legea
nr. 71/2011 privind punerea n aplicare a noului Cod civil.
De asem enea, art. 120 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei publice
locale, dup ce n alin. (1) prevede c aparin dom eniului public de interes local
sau judeean bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de inte
res public i nu sunt declarate prin lege de uz sau de interes naional, dispune c
bunurile ce fac parte din dom eniul public sunt inalienabile, im prescriptibile i inse
sizabile .
O prevedere de principiu n m aterie se regsea i n dispoziiile art. 1844 fostul
C. civ., n prezent abrogat, potrivit crora nu se poate prescrie dom eniul lucrurilor
m A se vedea C.C., D ecizia nr. 121/1996 (M. Of. nr. 101 din 27 mai 1997).

176

D re p tu rile reale p rin c ip a le

care, din natura lor proprie, sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiect de pro
prietate privat, ci sunt scoase afar din com er1^.
R eglem entnd unitar dreptul de proprietate public, noul Cod civil consacr un
text special caracterelor juridice ale acestui drept. Astfel, art. 861 nscrie principiul
cuprins i n actele norm ative speciale adoptate nainte de intrarea sa n vigoare,
anum e c bunurile proprietate public sunt inalienabile, im prescriptibile i in sesiza
bile. Acest text determ in regim ul juridic al dreptului de proprietate public, drept
ce are caracterele ju rid ice specifice enum erate, pe care le vom analiza n cele ce
urm eaz.
nainte de aceasta ns, trebuie s ream intim c, potrivit art. 554 alin. (2) NCC,
dac prin lege nu se prevede altfel, dispoziiile aplicabile dreptului de proprietate
privat se aplic i n privina dreptului de proprietate public, n m sura n care ele
sunt com patibile cu acesta din urm. Or, determ innd att coninutul, ct i carac
terele juridice generale ale dreptului de proprietate privat, art. 555 NCC prevede
c dreptul de proprietate privat confer titularului su prerogativele cunoscute posesia, folosina i dispoziia - , prerogative care se exercit n m od exclusiv,
absolut i perpetuu, ns n lim itele stabilite de lege.
Am artat mai sus unele specificiti ale exerciiului atributelor dreptului de pro
prietate n privina dreptului de proprietate public. C eea ce vrem s subliniem
acum este faptul c aceste prerogative se exercit i de ctre titularii dreptului de
proprietate public, oricare ar fi acetia, n m od exclusiv, absolut i perpetuu, n
condiiile legii, n funcie de natura i destinaia bunurilor care fac obiectul acestui
drept. Ca drept perpetuu, dreptul de proprietate public nu se stinge p rin neuz, ast
fel cum dispune prim a parte a art. 861 alin. (2) NCC, dar caracterul perpetuitii
ine de nsi durata existenei m ateriale a bunului proprietate public, exact ca i
n cazul dreptului de proprietate privat. De exem plu, chiar dac dreptul de pro
prietate public este un drept exclusiv, m ulte dintre bunurile din dom eniul public, fie
de interes naional, fie de interes local, sunt, prin natura lor, destinate uzului public:
drum urile publice, m uzeele, parcurile etc.
n cele ce urm eaz, vom discuta ns despre caracterele juridice specifice ale
dreptului de proprietate public.
188. Dreptul de proprietate public este. in alienabili Articolul 136 alin. (4) din
C onstituia revizuit, art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul fu n
ciar, art. _120 din Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei publice locale, precum i, n
prezent,' art. 861 alin. (1) N C C 121 dispun c bunurile proprietate public nu p o t fi

[1! Sub regim ul acestor reglem entri, instana suprem a statuat, printr-o decizie de spe
cu valoare de principiu, c im obilele proprietate public nu pot reveni n proprietatea privat
a unei societi com erciale n tem eiul Legii nr. 15/1990 i al H.G. nr. 834/1991, deoarece
prin aceste norm e nu se derog de la regim ul juridic prescris proprietii publice de a fi
inalienabil, insesizabil i im prescriptibil [n spe, o hal industrial dintr-un m unicipiu re
edin de jude, construit n anul 1899, aflat n proprietatea public a statului, fusese
trecut ilegal n proprietatea unei societi com erciale cu capital de stat (I.C .C .J., s. civ. i de
propr. int., dec. nr. 5669 din 18 octom brie 2004, n D reptul nr. 7/2005, p. 259)].
'2l Aceeai caracteristic a dreptului de proprietate public era prevzut de dispoziiile
art. 11 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, text abrogat expres prin art. 89 pct. 2 din Legea
nr. 71/2011.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

177

nstrinate; aceasta sem nific im posibilitatea nstrinrii lor prin m ijloace juridice de
drept privat, ele fiin d scoase din circuitul civil g e n e r a i. I
A vndu-se n vedere inalienabilitatea dreptului de proprietate public, practica
judectoreasc a decis n m od constant c terenurile agricole proprietate public
nu pot fi cuprinse n procedura de reconstituire a dreptului de proprietate instituit
prin Legea nr. 18/1991, m odificat i republicat121.
Facem precizarea c^inaliena bilitate a bunurilor proprietate public opereaz
num ai a t t tim p c t b un ul aparine dom eniului public. De ndat ce un bun proprie
tate public, prin decizia autoritii com petente, n condiiile legii, este dezafectat
din dom eniul public i trecut n dom eniul privat al statului sau al unitilor sale
adm inistrativ-teritoriale, e l va urm a regim ul ju rid ic al b u n urilor din acest dom eniu,
astfel c va putea fi nstrinat, n condiiile legii, sau se va reco nstitui dreptul de
proprietate privat asupra unui asem enea bun, n condiiile legilor speciale ado pta
te n m aterie131.
Aa cum vom vedea m ai jos, bunurile proprietate public pot fi date n adm in is
trarea regiilor autonom e ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate,
n condiiile determ inate de lege. Aceasta nu nseam n c bunurile respective ar
nceta s mai aparin dom eniului public sau c ele ar putea fi nstrinate. A ceste
posibiliti juridice au n vedere, aa cum am mai spus, m odalitile specifice de
pun ere n valoare, de exploatare a b u n urilor ce aparin dom eniului p u b lij4].

[11 Instana suprem a decis, cu valoare de principiu, c inalienabilitatea bunurilor pro


prietate public im pune nu nu m a i interdicia nstrinrii lor, ci i im posibilitatea dobndirii
acestora de ctre teri prin orice alt m od de dobndire reglem entat de lege, actele ju rid ice
ncheiate cu nclcarea ace stu i prin cip iu fiind lovite de nulitate absolut. A a fiind, ntr-o
spe, ea a statuat n sensul c, din m om ent ce o societate com ercial cu capital de stat
avea doar n adm inistrare bunuri im obile proprietate public n vederea efecturii serviciilor
publice cuprinse n obiectul su de activitate, ea nu putea vinde ctre tere persoane acele
bunuri, ele nefiind n proprietatea exclusiv a societii vnztoare; a se vedea I.C.C.J.,
s. corn., dec. nr. 1273 din 23 m artie 2011, nepublicat.
[2] A se vedea, spre exem plu, C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 790/1994 i dec. nr. 1036/1994,
n Dreptul nr. 9/1995, p. 88-89; C.S.J., dec. nr. 181/1995, n Dreptul nr. 4/1996, p. 121.
[3] Astfel, art. 45 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar i art. 24-26 din Legea
nr. 1/2000 privind reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i forestiere
prevd condiiile n care asem enea terenuri aflate n proprietatea public a statului pot fi
restituite fotilor proprietari. Aceasta presupune, mai nti, trecerea terenurilor forestiere res
pective din proprietatea public n proprietatea privat a statului i apoi reconstituirea dreptului
de proprietate al fotilor proprietari. n acest sens, art. 24 alin. (5) din Legea nr. 1/2000 dispune
c autoritatea public central care rspunde de silvicultur va lua msuri ca fiecare ocol
silvic s delim iteze perim etrele cu terenuri ce rmn n proprietatea statului de terenurile care
fac obiectul reconstituirii dreptului de proprietate privat .
De asem enea, potrivit art. 1 alin. (7) din O .U.G . nr. 94/2000 privind retrocedarea unor
bunuri im obile care au aparinut cultelor religioase din Rom nia, republicat (M. Of. nr. 797
din 1 septem brie 2005), n situaia n care im obilul retrocedat prin decizia C om isiei speciale
de retrocedare instituite prin acest act norm ativ se afl n dom eniul public al statului ori al
unei uniti adm inistrativ-teritoriale, acesta urm eaz a fi scos din dom eniul public, n condi
iile prevederilor cuprinse n Legea nr. 213/1998, n term en de 30 de zile de la data rm ne
rii definitive a deciziei com isiei.
[4] Dup cum a statuat n m od judicios C urtea Suprem de Justiie, U nul dintre cele mai
sem nificative caractere ale dreptului de proprietate n regim de drept public este, pe lng

178

D re p tu rile reale p rin cip a le

Dup cum s-a observat n literatura juridic de specialitate, din m om ent ce ina
lienabilitatea bunurilor din dom eniul public este prevzut de C onstituie, aceasta
nseam n c orice lege prin care s-ar nfrnge acest caracter juridic ar fi neconsti
tuional111.
Din caracterul inalienabil al dreptului de proprietate public rezult i celelalte
caracteristici specifice ale sale, anum e im prescriptibilitatea i insesizabilitatea.
189. B unurile proprietate public sunt, im prescriptibile; Dei fostul Cod civil
nu coninea reglem entri precise privitoare la d o m e n iu rp u b lic ' o dispoziie nscris
n m ateria prescripiei declara bunurile care fac parte din acesta im prescriptibile,
deoarece erau scoase din circuitul civil general. ntr-adevr, potrivit art. 1844 fostul
C. civ., nu se poate prescrie dom eniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau
printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase
afar din com er .
Acelai caracter juridic al bunurilor din dom eniul public este prevzut de art. 5
alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar i era nscris n art. 11 din
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate public, n prezent abrogat; el a
fost ns preluat in te rm in is n art. 861 alin. (1) NCC.
De altfel, art. 563 alin. (2) NCC dispune c aciunea n revendicare privitoare la
un bun proprietate privat este, n principiu, im prescriptibil, text aplicabil, n te
m eiul art. 865 alin. (3) NCC, i dreptului de proprietate public.
Din m om ent ce art. 861 alin. (1) dispune c dreptul de proprietate public este
im prescriptibil n general, aceasta nseam n c el apare ca im prescriptibil att
extinctiv, ct i achizitiv.
Extinctntj) im prescriptibilitatea sem nific faptul c aciunea n revendicare privi
toare la un bun proprietate public poate fi exercitat oricnd, nestingndu-se prin
neexercitarea ei ntr-un anum it term en.
A devrata specificitate constnd n caracterul im prescriptibil al dreptului de pro
prietate public privete ns, spre deosebire de dreptul de proprietate privat, im
prescriptibilitatea sa sub aspe ct achizitiv.) ntr-adevr, potrivit art. 861 alin. (2)
partea a ll-a NCC, dreptul de proprietate asupra bunurilor proprietate public nu
poate fi dobndit de un ter prin uzucapiune, n condiiile art. 930-934 NCC, sau,

caracterul de d rept absolut, o pozabil erga om nes, i caracterul de drept exclusiv, nesus
ceptibil de dezm em brare (s.n., C.B.).
Faptul c, potrivit art. 135 alin. (5) - n prezent art. 136 alin. (4) - din C onstituie, bunurile
proprietate public pot fi scoase din adm inistrarea organelor statului i date n adm inistrarea
regiilor ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate nu nseam n c bunurile
i pierd apartenena la dom eniul public, ntruct ceea ce se nstrineaz este num ai dreptul
de exploatare, fr ca aceasta s schim be destinaia bunurilor.
G uvernul Rom niei, n calitate de autoritate adm inistrativ central, deintoare a puterii
executive, nvestit cu dreptul de a adm inistra dom eniul public, cu atribuii privind reorganiza
rea activitii econom ice potrivit cerinelor econom iei de pia, are dreptul de a nfiina, reor
ganiza i desfiina regii autonom e cu capital de stat (C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 152/1994, n
Dreptul nr. 6/1995, p. 93). A se vedea, n acelai timp, C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 393/1994,
n Dreptul nr. 6/1995, p. 92.
111 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 170.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

179

dup caz, prin pose sia de bun-credin a b u n urilor m o b i l i , n condiiile art. 935940 NCC. De asem enea, bunurile proprietate public nu pot fi dobndite prin ocupaiune (art. 941-947 NCC), iar fructele pe care acestea le-ar putea produce nu pot
fi dobndite de ctre posesorul de bun-credin al bunului frugifer (art. 948 NCC).
190. B unurile din dom eniul public sun tTin sesizab ile | In m sura n care bu
nurile din dom eniul public nu sunt n circuitul civil gerferat, ee sunt i insesizabile,
astfel cum dispune art. 861 alin. (1) NCC, adic nu p o t fi urm rite de ctre creditorii
titularilor dreptului de proprietate asupra acestor bunuri: statul i unitile adm inistrativ-teritoriale. S im pla referire la criteriile de apartenen la dom eniul public ilus
treaz aceast id e e ^b u n u rile care, prin natura lor, sunt proprietate public nu au
cum s fie urm rite de creditori, iar cele care sunt, prin destinaia legii, proprietate
public nseam n c intereseaz colectivitatea, astfel c nu se poate pune proble
ma urm ririi lor j
De altfel, acelai caracter juridic al dreptului de proprietate public este prev
zut i de art. 5 alin. (2) din Legea fondului funcia r nr. 18/1991, care, cu referire la
terenuri, dispune c terenurile din dom eniul public sunt insesizabile. La rndul su,
art. 120 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 prevede c bunurile din dom eniul public
sunt insesizabile.
ntr-adevr, dac asupra lor s-ar putea constitui garanii reale, cum ar fi gajul
sau ipoteca, sau ar putea form a obiect al executrii silite, s-ar ajunge, fie prin valo
rificarea drepturilor reale accesorii, fie n urm a executrii silite, la nstrinarea lor
ctre teri, ceea ce legea nu perm ite121.

2)Limitele exercitrii dreptului de proprietate public


191. Precizare prealabil. Am artat n mai m ulte rnduri c, potrivit art. 554
alin. (2) NCC, dac prin lege nu se prevede altfel, toate dispoziiile aplicabile drep
tului de proprietate privat se aplic i n privina dreptului de proprietate public,
ns num ai n m sura n care sunt com patibile cu regim ul juridic al acestuia din
urm.
Practic, transpunnd acest principiu n m ateria lim itelor exercitrii dreptului de
proprietate public, art. 862 alin. (1) NCC dispune c acest drept este susceptibil 1
111 Jurisprudena francez a fcut aplicarea acestui principiu ntr-o spe interesant, n
care problem a s-a pus n urm torii term eni: o persoan fizic a fcut un legat verbal n
favoarea M uzeului Luvru asupra unui tablou al pictorului francez Seurat. n dreptul francez,
legatul verbal este nul. D up decesul acestei persoane, m otenitorii si au declarat m uzeu
lui c doresc executarea legatului. Dar, nainte ca tabloul s fie remis m uzeului, unul dintre
m otenitori a fost internat pentru alienaie m intal, astfel c adm inistratorul provizoriu al
acestuia, num it ntre tim p, a vndut tabloul unui anticar, care, la rndul su, l-a vndut la un
trg unui ter. C urtea de C asaie francez a decis c organism ul public - Asociaia M uzeelor
N aionale - avea calitatea s revendice tabloul, care, prin voina m otenitorilor, a trecut n
dom eniul public, devenind astfel inalienabil i im prescriptibil. A se vedea C ass., C am era civi
l I, decizia din 2 aprilie 1963, n revista A ctualitatea juridic, drept adm inistrativ, 63. II. 486,
cu not de J. D u f a u .
121 Art. 11 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 213/1998, n prezent abrogat, prevedea, n mod
expres, c bunurile din dom eniul public nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se
pot constitui garanii reale.

180

D re p tu rile re ale p rin cip a le

de orice lim ite reglem entate de lege ori de noul Cod civil pentru dreptul de proprie
tate privat, dar num ai n m sura n care asem enea lim itri sunt com patibile cu
uzul ori cu interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate acestui scop.
192. A plicarea acestui principiu; lim itele m ateriale. Am vzut c, potrivit
art. 556 alin. (1) NCC, dreptul de proprietate poate fi exerbitat n lim itele m ateriale
ale obiectului su, acestea fiind, n fapt, lim itele corporale ale bun ului ce form eaz
obiectul dreptulu i de proprietate, cu eventualele ngrdiri prevzute de lege, cu
deosebiri dup cum obiectul dreptului de proprietate public este dat de un bun
m obil ori de un bun im obil, neconsum ptibil i, m ult mai rar, consum ptibil., Credem
ns c orice transform are m aterial a unui bun proprietate public poate fi fcut
de ctre titular num ai cu respectarea destinaiei bunului, anum e folosirea lui pentru
uzul ori pentru interesul public, de interes naional ori de interes local, dup caz. De
asem enea, au a fi respectate cerinele actelor norm ative speciale care reglem en
teaz diversele m aterii, precum autorizaia adm inistrativ de construire, autorizaia
de m ediu etc.
193. A p licarea acestui principiu - continuare; lim itele juridice. Am artat c
art. 602-630 NCC reglem enteaz mai m ulte categorii de asem enea lim ite, anum e
lim ite legale, lim ite convenionale i lim ite judiciare. La rndul lor [U rnitele legale au
n vedere respectarea anum itor reguli privitoare la curgerea apelor, asigurarea n
privina proprietii im obiliare, buna desfurare a raporturilor de vecintate, pre
cum i anum ite lim itri rezultate din unele situaii speciale: dreptul de trecere pen
tru efectuarea unor lucrri, dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie i dreptul
proprietarului unui bun de a obine despgubiri, n situaia n care acesta a fost
distrus din stare de necesitate. Or, de regul, lim itrile din categoriile enunate au
la baz situaia obiectiv privitoare la situarea uno r fonduri asupra crora poart
asem enea lim itri. Aa fiind, n principiu, ele nu sunt incom patibile cu dreptul de
proprietate public; bunoar, nu s-ar putea vedea de ce acest drept nu ar putea fi
grevat de lim itrile privind raporturile de vecintate111. Acelai raionam ent este
valabil i pentru lim itele judiciare. ntr-adevr, n exercitarea folosinei unui bun pro
prietate public, fie direct de ctre titularul su, fie de ctre titularul unui drept ce i
corespunde, cum ar fi dreptul de adm inistrare, este posibil crearea unor deza gre
m ente proprietarului fondului nvecinat, n condiiile prevzute de art. 630 NCC; or,
ntr-o asem enea situaie, nu este de neconceput ca instana de ju decat s aplice
n favoarea titularului fondului astfel prejudiciat rem ediile stabilite de dispoziiile
acestui text[2].
C t privete lim ite le con ve n io n a le ale dreptului de proprietate reglem entate
de art. 626-629 NC C, ne alturm punctului de vede re exprim at n doctrin, po
trivit .cruia a cestea ap a r ca fiind in com patibile cu d re p tu l de p ro p rie ta te p ub lic[3]. Jntr-adevr, nu se poate adm ite cum ar putea titularul dreptului de pro p rie ta
te public s renune, prin n cheiere a unei conve nii, la e xe rcitarea atributelo r

i11 n acelai sens, a se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 178-179; F l .A. B a ia s , op. cit.
(2012), p. 886.
l2) A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 886.
[3] Ibidem.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

181

dreptului su, e xercitare care se face pentru uzul ori interesul public; im plicit, s-ar
ajunge la deturnarea, prin voina titularului, a scopului pentru care este conce put
i regle m en ta t nsui dreptul de proprietate public.

194. Aplicarea acestui principiu - continuare; situaii de incompatibilitate.


Am artat c, potrivit art. 862 alin. (1) NCC, lim itrile prevzute de legea civil
fundam ental pentru dreptul de proprietate privat se aplic i n privina dreptului
de proprietate public, num ai n m sura n care acestea sunt com patibile cu uzul
sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile astfel afectate.
n general, dac avem n vedere lim itele legale i judiciare, cu excluderea lim ite
lor convenionale, situaii de incom patibilitate a acestor lim ite cu dreptul de proprie
tate public, prin raportare la scopul acesteia, anum e utilizarea bunurilor pentru uz
ori pentru un interes public, pot fi mai greu concepute, dar nici nu sunt de exclus.
Im portant este faptul c dispoziiile art. 862 alin. (2) i (3) NCC reglem enteaz m o
dul de soluionare a unei posibile situaii conflictuale legate de incom patibilitatea
n discuie. Astfel, art. 862 alin. (2) dispune c o asem enea incom patibilitate se
constat prin acordul ntre titularul proprietii publice i persoana interesat sau, n
caz de divergen, de ctre instana de judecat. n am bele ipoteze, persoana inte
resat are dreptul la o just i prom pt despgubire din partea titularului proprietii
publice [art. 862 alin. (3) NCC].
Soluia legiuitorului n m aterie ni se pare a fi practic i inteligent. Este practi
c, deoarece ine seam a de realiti; este evident c, bunoar, nu s-ar vedea de
ce ar aprea ca fiind incom patibil cu dreptul de proprietate public lim ita legal le
gat de raporturile de vecintate care prevede regulile privitoare la curgerea fireas
c a apelor, reglem entat de art. 604 NCC. n schim b, este mai greu de adm is,
dac nu chiar, n cele mai m ulte situaii, im posibil, com patibilitatea ntre lim ita le
gal din acelai dom eniu - raporturile de vecintate - ce const n distana m inim
pentru ferestre de vedere (art. 615 NCC) i situarea unui obiectiv m ilitar, ca bun de
interes public; ntr-o asem enea ipotez, credem c i vor gsi din plin aplicarea
regulile prevzute de art. 862 alin. (2) i (3) NCC, m enite a rezolva ju rid ic situaia
astfel creat.
Soluia legiuitorului este inteligent, pentru c ni se pare c este de natur s
asigure echilibrul nece sa r ntre dreptul de proprietate public i dreptul de proprie
tate privat privitor la punerea n valoare a atributelor conferite de aceste drepturi,
n fapt a nsei bunurilor al cror obiect l pot form a.

Seciunea a 4-a. Exercitarea dreptului


de proprietate public
1 . P recizri p re lim in a re

195. Principii generale. E xercitarea dreptului de proprietate public prezint


anum ite particulariti, care in att de natura i destinaia sa, ct i de natura
ju ridic a titularilor acestui drept.'
C hiar dac n prezent nu mai este preponderent n econom ia Rom niei, dreptul
de proprietate public are o im portan deosebit n asigurarea dezvoltrii sociale,

182

D re p tu rile re ale p rin cip a le

pentru c, pe de o parte, el aparine unor subiecte de drept care organizeaz n


si viaa social dintr-un stat, iar, pe de alt parte, poart asupra unor bunuri care,
n principiu, intereseaz societatea, chiar dac la nivele diferite: statal, judeean
sau local. De aceea, m odul de exercitare a dreptului de proprietate public trebuie
s corespund finalitii sale, anum e asigurarea realizrii intereselor societii n
ansam blu, n vederea dezvoltrii ei echilibrate. Apoi, titularii dreptului de proprietate
public - statul i entitile sale adm inistrativ-teritoriale - sunt, n prim ul rnd, su
biecte de drept public i, n aceast calitate, apar ca purttoare ale unor prerogati
ve de putere n exercitarea funciilor statale cu care sunt nvestite, potrivit C onstitu
iei, i legilor care le organizeaz activitatea.
jTn acelai tim p, titularii dreptului de proprietate public, autoriti publice centra
le sau teritoriale, au un patrim oniu propriu, distinct de acela al altor subiecte de
drept, i, n aceast calitate, realizeaz nu num ai exercitarea autoritii statale n
dom eniile proprii de com peten, dar sunt persoane juridice care pot participa i la
raporturi de drept civil, n condiiile determ inate de lege.J
De aceea, n literatura juridic de specialitate consacrat analizei dreptului de
proprietate public se vorbete despre dubla calitate a titularilor acestui drept; pe
de o parte, dreptul de proprietate public aparine num ai statului i unitilor sale
adm inistrativ-teritoriale, care sunt subiect de drept public; pe de alt parte, aceste
entiti ju ridice au i calitatea de subiecte de drept civil, participante, n aceast ca
litate, la circuitul civil general. Or, n exercitarea dreptului de proprietate public,
statul i unitile sale adm inistrativ-teritoriale se m anifest n aceast dubl calitate i subiecte de drept public, i subiecte de drept privat.
T oate acestea constituie principii de ordin general care trebuie avute n vedere
atunci cnd are a fi analizat exercitarea dreptului de proprietate public111.
196.
De asem enea, aceast analiz trebuie s aib ca punct de plecare dispo
ziiile constituionale n m aterie, prevederile noului Cod civil i cele ale altor acte
norm ative care determ in regim ul juridic al exerciiului dreptului de proprietate pu
blic rm ase n vigoare i dup adoptarea i intrarea n vigoare a noii legi funda
m entale civile.
Astfel, potrivit art. 136 alin. (4) din C onstituie, n condiiile legii organice, bunuri
le proprietate public pot fi date n adm inistrare regiilor autonom e ori instituiilor
publice sau pot fi concesionate ori nchiriate; de asem enea, acelai text prevede c
ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.
A ceast prevedere este reluat n art. 861 alin. (3) NCC, care dispune c, n
condiiile legii, bunurile proprietate public pot fi date n adm inistrare sau n folosin
i pot fi concesionate ori nchiriate121. De asem enea, art. 866 NCC dispune c
drepturile reale corespunztoare proprietii publice sunt dreptul de adm inistrare,
dreptul de concesiune i dreptul de folosin cu titlu gratuit.
111 Cu privire la exercitarea dreptului de proprietate public, a se vedea, pe larg, V. S to i
op. cit., voi. I, p. 430 i urm .; idem, op. cit. (2009), p. 182 i urm.; E. C h e lar u , op. cit.
(2009), p. 83 i urm.
[2]
Art. 12 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, n prezent abrogat expres prin Legea nr. 71/2011
pentru punerea n aplicare a noului Cod civil, prevedea c bunurile din dom eniul public pot fi
date, dup caz, n adm inistrarea regiilor autonom e, a prefecturilor, a autoritilor adm inistraiei
publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean sau local.

ca,

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

183

D ispoziiile din C onstituie i cele ale legii fundam entale civile au a fi com pletate
i corelate cu cele cuprinse n alte acte norm ative care intereseaz m ateria, apli
cabile i dup intrarea n vigoare a noului Cod civil la 1 octom brie 2011. Astfel, pri
vitor la situaia bunurilor din dom eniul public aparinnd unitilor adm inistrativ-teritoriale, art. 123 alin. (1) din Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei publice locale pre
vede ca atribuie a consiliilor judeene i a celor locale aceea de a h o t r ca bu
nurile ce aparin dom eniului lor public, de interes local ori judeean, dup caz, s fie
date n adm inistrarea regiilor autonom e i instituiilor publice, s fie concesionate
ori s fie nchiriate. De asem enea, potrivit art. 124 din aceeai lege, consiliile locale
i consiliile judeene pot da n folosin gratuit, p e term en limitat, bunuri m obile i
im obile proprietate public local ori judeean, dup caz, persoanelor juridice fr
scop lucrativ care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori
serviciilor publice de interes local, nelegndu-l, n acest caz, i pe cel judeean.
Aadar, ncredinarea unor bunuri proprietate public unor regii autonom e, pre
cum i autoritilor statale la nivel central sau la nivel local i constituirea, n folosul
acestora, a unui drept propriu asupra bunurilor ncredinate, dreptul de adm inistrare,
constituie o form specific de exercitare a nsui dreptului de proprietate public.
ns ea nu este singura m odalitate de exercitare a acestui drept.
Bunurile proprietate public pot fi concesionate, nchiriate sau date n folosin
altor subiecte de drept, n condiiile prevzute de lege. i aceste operaiuni juridice
constituie form e specifice de exercitare a dreptului de proprietate public111.
2 . D re p tu l d e a d m in is tra re

197. Reglementare. Am artat c ^dreptul de adm inistrare este prevzut, n


prim ul rnd, de art. 136 alin. (4) din C onstituie.
Cu privire la acest drept real au existat reglem entri cuprinse n Legea adm inis
traiei publice locale nr. 69/1991, republicat, n prezent abrogat i nlocuit prin
Legea nr. 215/2001, cu acelai obiect de reglem entare, precum i n art. 12 din
Legea nr. 213/1998, text n parte abrogat, n parte m odificat prin Legea nr. 71/2011.
Noul Cod civil reglem enteaz dreptul de adm inistrare ntr-o ntreag seciune a
Titlului VI, consacrat dreptului de proprietate public (art. 867-870).
n analiza regim ului juridic al dreptului de adm inistrare trebuie avute n vedere i
dispoziiile cuprinse n alte acte norm ative speciale, rm ase n vigoare i dup
adoptarea noului Cod civil, cum ar fi O.G. nr. 15/1993 privind unele m suri pentru
restructurarea activitii regiilor autonom e121 i O .U.G . nr. 30/1997 privind reorgani
zarea regiilor autonom e131.
198. Constituirea i subiectele dreptului de administrare. Potrivit reglem en
trilor m ai sus a m intite,'b unurile proprietate public sunt ncredinate, p rin acte ad111 Uneori, n doctrin s-a spus c dreptul de adm inistrare, dreptul de concesiune i drep
tul de folosin reprezint expresia m odalitilor practice de exercitare indirect a dreptului
de proprieta te public de ctre titularii si, statul i unitile sale adm inistrativ-teritoriale; a se
vedea E. C h e lar u , A dm inistrarea d om eniului pu b lic i a dom eniului privat, Ed. AII Beck,
Bucureti, 2005, p. 81-83.
[2] M. Of. nr. 202 din 23 august 1993.
[3] M. Of. nr. 125 din 19 iunie 1997.

184

D re p tu rile re ale p rin cip a le

m inistrative, regiilor autonom e, prefecturilor, autoritilor publice centrale i locale,


precum i instituiilor publice de interes naional, judeean, orenesc sau com unafT)
"Astfel, art. 867 alin. (1) NCC dispune c dreptul de adm inistrare se constituie
prin hotrre a G uvernului, a consiliului judeean sau, dup caz, a consiliului lo c a lj
iar art. 868 alin. (1) desem neaz titularii acestui drept, anum e el poate aparine re
giilor autonom e sau, dup caz, autoritilor adm inistraiei publice centrale sau lo
cale i altor instituii publice de interes naional, ju deean ori local.
nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, Legea nr. 213/1998 dispunea
c darea n adm inistrare se realizeaz, dup caz, prin hotrre a G uvernului, prin
hotrre a consiliului judeean, respectiv a Consiliului G eneral al M unicipiului B ucu
reti sau prin hotrre a consiliului local.
Din punctul de vedere al naturii juridice a raporturilor care se stabilesc ntre stat
i beneficiarii dreptului de adm inistrare, reinem c acestea sunt raportu ri de subo r
donare, iar darea n adm inistrare a bunurilor proprietate public beneficiarilor se
face, de regul, p rin acte adm inistrative cu ca ra cte r individual, i nu pe baza unor
raporturi juridice de drept p riv a t^
nsei subiectele dreptului de adm inistrare sunt nfiinate prin acte individuale
ale autoritilor publice com petente, potrivit legii, a le crea, la nivel central sau la
nivel local, n scopul realizrii unor interese publice sau n scopul ndeplinirii unor
servicii publice111.
^ ncredinarea, p rin acte ju rid ice de drept adm in istra tiv n ca d ru l u no r raportu ri de
subordonare, a bunurilor proprietate public regiilor autonom e, organelor centrale
i locale ale adm inistraiei de stat i altor subiecte de drept public, la nivel central
sau la nivel local, perm ite acestora s aib un patrim oniu propriu, distinct de acela
al altor subiecte de d re pt,]pe baza cruia, pe de o parte, i vor realiza scopurile
pentru care au fost nfiinate, iar, pe de alta, vor putea s participe la circuitul civil,
potrivit capacitii lor de folosin i de exerciiu ca persoane juridice, aa cum am
mai artat.
Din acest punct de vedere, art. 868 alin. (2) NCC dispune c titularul dreptului
de adm inistrare poate folosi i dispune de bunul dat n adm inistrare n condiiile
stabilite de lege i, dac este cazul, de nsui actul de constituire a acestui subiect
de drept.
De asem enea, avnd n vedere tocm ai natura raporturilor de subordonare prin
care ia natere dreptul de adm inistrare, art. 867 alin. (2) NCC prevede dreptul de
control al organelor care au dispus constituirea lui asupra m odului n care titularii
exercit dreptul de adm inistrare.

199. Natura juridic a dreptujui de administrare. C onstituit pe tem eiul pro


prietii publice, ca natur juridic,\d re p tu l de adm inistrare este un drept real, op o
zabil, ca orice drept real, erga o m n e s \n raporturile de drept civil.jn acelai tim p, nu
se poate face abstracie de natura juridic specific a raporturilor pe tem eiul crora
el a fost constituit, astfel c, n principiu, cu delim itrile pe care le vom face mai
departe, el nu poate fi opus autoritilor publice care l-au constituit.
m A se ve d e a E. C h e la r u , op. cit. (2006), p. 76-77; M. N ic o l a e , N ota II la decizia
nr. 1899/2000 a C u rii S u p re m e de Justiie, S e cia de co n te n cio s adm inistrativ, n D reptul
nr. 6/2001, p. 137-138.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

185

v Dreptul de adm inistrare, indiferent de m odalitatea prin care a fost dobndit,


poate, n anum ite condiii, s fie retras de autoritatea public ndrituit s o fac,
pentru ndeplinirea unor scopuri diferite. Dup cum s-a decis, cu valoare de prin
cipiu, n practica instanei suprem e, sub regim ul aplicabil dreptului de adm inistrare
nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, statul, prin G uvern, cu aprobarea
m inisterului de resort, poate, n exercitarea dreptului su de proprietate public, s
transfere, n interes public, bunurile sale proprietate public, acest transfer fiind un
drept e xc lu s iv e i proprietarului111.
Aa dup cum vom arta imediat, este foarte adevrat c, reglem entnd stinge
rea dreptului de adm inistrare, art. 869 partea final NCC reglem enteaz num ai posi
bilitatea ca, n condiiile legii i dac interesul public o impune, organul care a decis
constituirea dreptului de adm inistrare n favoarea unui anum it titular s dispun i
revocarea acestui drept. Practic ns, ni se pare c nu este im posibil de adm is ca, n
anum ite situaii, G uvernul sau organele adm inistraiei publice locale s nu procedeze
la redistribuirea uno r bunuri aflate n adm inistrarea unei anum ite regii autonom e ori a
altui subiect de drept, instituie public de interes naional ori local121.
Aa dup cum s-a spus, ntr-o asem enea situaie, mai nti se va revoca dreptul
de adm inistrare aparinnd unitii care deine bunul i apoi se va dispune trecerea
acestuia n patrim oniul unui alt titular, regie autonom ori instituie de stat, de
interes naional sau de interes local[3].
n orice caz, m surilor de redistribuire dispuse de organele com petente n co n
diiile prevzute de lege titularii de drepturi de adm inistrare, n orice form s-ar
realiza acestea, nu le pot opune m ijloacele juridice de drept civil de aprare a drep
tului lor, cum ar fi aciunea n revendicare sau aciunile posesorii.
Potrivit art. 12 alin. (5) din Legea nr. 213/1998, n litigiile privitoare la dreptul de
adm inistrare, statul este reprezentat de M inisterul Finanelor Publice, iar unitile
adm inistrativ-teritoriale de ctre consiliile judeene, de C onsiliul G eneral al M unici
piului Bucureti sau de consiliile locale, care dau m andat scris, n fiecare caz, pre
edintelui consiliului ju deean ori prim arului. Acesta poate desem na un alt fu ncio
nar de stat sau un avocat care s l reprezinte n faa instanei. Este vorba despre
situaiile n care problem a aprrii dreptului se pune n raport cu toate celelalte
subiecte de drept, altele dect cel care, prin actul su de autoritate, l-a constituit.

200. Caracterele juridice ale dreptului de administrare. Din m om ent ce drep


tul de adm inistrare i are sorgintea n dreptul de proprietate public, el va avea
aceleai caractere juridice ca i acesta, anum e ^este un drept inalienabil, im p re
scriptib il i in s e s iz a b ilLj
Diverse acte norm ative pun n eviden caracterul inalienab il al bunurilor care
form eaz obiectul dreptului de adm inistrare pe care l analizm . Astfel, potrivit
art. 4 alin. (2) din O .U .G . nr. 30/1997 privind reorganizarea regiilor autonom e, n
capitalul social al societilor ce rezult n urma operaiunii de reorganizare a regiilor
autonom e nu se pot include bunuri de natura celor prevzute de art. 136 alin. (3) din
[1) A
[2! A
[3] A
[4] A

se
se
se
se

vedea C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 1899/2000, n Dreptul nr. 6/2001, p. 137-138.
vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 187-189.
vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 870.
vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 88-89; V. S t o ic a , op.cit. (2009), p. 187.

186

D re p tu rile reale p rin cip a le

C onstituie. Aceste bunuri pot fi ns concesionate societilor astfel rezultate, pe


un term en stabilit prin actul individual de reorganizare a regiei autonom e n cauz.
Dreptul de adm inistrare nu este susceptibil de dezm em brare, dezm em brm intele dreptului de proprietate nefiind, ca principiu, com patibile nici cu dreptul de pro
prietate public pe care el se ntem eiaz i, cu att mai puin, cu dreptul de ad
m inistrare nsui,
n sfrit, dreptul de adm inistrare este un drept insesizabil. n acest sens, rei
nem c O.G. nr. 15/1993 privind unele m suri pentru restructurarea activitii re
giilor autonom e dispune c regia autonom nu poate constitui niciun fel de garanie
cu privire la bunurile proprietate public aflate n adm inistrarea sa, iar creditorii nu
pot cere executarea silit asupra unor asem enea bunuri/']

201. Coninutul dreptului de administrare^Coninutul dreptului de adm inistra


re este asem ntor, d a r nu identic cu cel al dreptului de proprietate public pe
baza cruia s-a form at.1
nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, o dispoziie de principiu era
nscris n art. 12 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, text n prezent abroga txpo trivit
cu care titularul dreptului de adm inistrare poa te s posede, s foloseasc b un ul i
s dispun de acesta, n condiiile n care i-a fost dat n adm inistrare.j A a dup
cum am artat mai sus, art. 868 alin. (2) NCC dispune c titularul dreptului de ad
m inistrare poate folosi i dispune de bunul dat n adm inistrare, n condiiile stabilite
de lege i, dac este cazul, de actul de constituire.
. Posesia sem nific elem entul m ate rial al stpnirii bunului aflat n adm inistrarea
-titu la ru lu i su i nu difer de cel al titularului dreptului de proprietate public ce
aparine statului sau entitilor sale teritoriale. Ct privete elem entul p sihologic al
atributului posesiei, acesta este corespunztor dreptului de adm inistrare, i nu
dreptului de proprietate public pe baza cruia s-a form at.
A tributul folosinei form eaz substana dreptului de adm inistrare. El perm ite
titularului bunurilor astfel prim ite s i realizeze scopurile pentru care i desfoa
r activitatea, innd seam a de uzul i de utilitatea public a bunurilor ncre dinate./
jjD a c bunurile obiect al dreptului de adm inistrare sunt frugifere, titularii lui vor
putea culege fructele produse, n chip diferit, dup cum sunt regii autonom e sau
instituii publice.! Astfel, n tim p ce regiile autonom e care funcioneaz ca n treprin
deri econom ice vor folosi fructele pentru acoperirea cheltuielilor necesare activitii
lor i pentru realizarea de eventuale beneficii, instituiile publice, fiind finanate de
la buget, vor vrsa la buget veniturile realizate. Nu este exclus posibilitatea ca
actul de nfiinare s le perm it, n mod excepional, utilizarea unor venituri realiza
te prin folosirea bunurilor aflate n adm inistrarea lor, ca surse extrabugetare de
finanare.
Ct privete atributul dispoziiei, art. 868 alin. (2) NCC trebuie interpretat n
sensul c el are n vedere dispoziia m aterial asupra bunurilor ce constituie obiect
al dreptului de adm inistrare, utilizate conform destinaiei lor. n anum ite condiii, dis
poziia m aterial poate fi exercitat i prin culegerea unor producte derivate ale

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

187

bunului aflat n adm inistrarea unei regii autonom e sau a unei uniti de stat, dac
natura bunului i actul de constituire perm it aceasta[1].
n orice caz, titularii dreptului de adm inistrare nu au drept de dispoziie ju rid ic
asupra bunurilor astfel n c re d in a te ^

202. Revocarea dreptului de administrare.Dac dreptul de adm inistrare se


constituie prin acte de drept public, em ise de organele de stat com petente, n ca
drul atribuiilor reglem entate de lege, aceasta nseam n c el este opozabil tuturor
celorlalte subiecte de drept, d a r nu i organului de stat care l-a co n stitu it] Dup
cum s-a spus[2], dreptul de adm inistrare are un regim specific, alctuit preponde
rent din norm e de drept public, i nu de drept civil. Am artat c darea bunurilor n
adm inistrarea unor entiti de stat centrale sau locale se face pentru realizarea
diverselor scopuri social-econom ice. O rganizarea desfurrii vieii sociale poate
im pune, adeseori cu necesitate, transferul unui bun proprietate public din adm inis
trarea unui subiect de drept public n adm inistrarea altuia, care are nevoie de el.
Statul i unitile adm inistrativ-teritoriale, prin G uvern, respectiv prin organele
ju deene sau locale, sunt n m sur s aprecieze m odul de utilizare a bunurilor
date n adm inistrarea regiilor autonom e, instituiilor publice sau altor subiecte de
drept public i, eventual, s dispun redistribuirea lor. i atunci, p oa te fi revocat
dreptul de adm inistrare de ctre cel care l-a constituit?
Este de reinut c, sub regim ul juridic al dreptului de proprietate public iniial
instituit prin Legea nr. 213/1998, dreptul de adm inistrare putea fi revocat num ai
dac titularul nu i exercita drepturile i nu i executa obligaiile nscute din actul
de tra n sm ite re ^act care artam 131 c trebuie neles c include i pe cel de constitu
ire a dreptului de adm inistrare.
Drept urm are,[sub regim ul dispoziiilor acestei legi, ca principiu, nu mai era po
sibil revocarea a d nutum a dreptului de adm inistrare, chiar cnd interesul public
reclam a aceasta.^n afar de cazul nendeplinirii obligaiilor i al neexercitrii drep
turilor nscute din actul de constituire a dreptului de adm inistrare, c n d revocarea
era posibil i, mai mult, aceasta putea fi privit ca o sanciune special pentru titu
larul su, ntotdeauna revocarea dreptului de adm inistrare presupunea acordul
titularului su.
O asem enea sanciune era prevzut de art. 12 alin. (4) din Legea nr. 213/1998
pentru situaia n care, n litigiile privitoare la dreptul de proprietate asupra bunului,
titularul dreptului de adm inistrare nu i ndeplinea obligaia de a arta instanei pe
titularul dreptului de proprietate, potrivit dispoziiilor Codului de procedur civil;
nendeplinirea acestei obligaii putea atrage revocarea dreptului de adm inistrare.
Am exprim at serioase rezerve fa de aceast soluie reinut de legiuitor n
m ateria supus discuiei. Ea aprea cel puin stnjenitoare pentru buna adm inistra
re i punere n valoare a bunurilor proprietate public, n raport cu destinaia lor
econom ic i social*141. Artam c, dect s fie ignorat aceast dispoziie legal i
s continue practica anterioar, aa cum se ntm pla sub im periul dispoziiilor Legii
[1j A se vedea L. P o p , op. cit., p. 79; E. C h elar u , op. cit. (2006), p. 51.
[2; A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 137.
l3; A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 128.
141 Ibidem .

188

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

nr. 2 1 3 /1 998[1], m ai degrab legiuitorul ar fi trebuit s revin asupra soluiei adop


tate121.
n prezent, problem a a fost soluionat ct se poate de lim pede prin reglem en
tarea c u p rin s jn art. 869 NCC, care, sub denum irea m arginal stingerea dreptului
de adm inistrare , dispune c ace st drept nceteaz odat cu ncetarea dreptulu i de
proprietate pub lic asupra unui anu m it bun sau prin a ctu l de revocare emis, n co n
diiile legii, dac interesul public o im pune, de organul care l-a constituit jA a d a r,
spre deosebire de dreptul de proprietate public, vdreptul de adm inistrare nu este
un d rept perpetuu, chiar dac el nceteaz atunci cnd nceteaz nsui dreptul de
proprietate public privitor la bunul dat n adm inistrare unui anum it titular. Indepen
dent de aceast,: art. 869 prevede posibilitatea ju ridic a revocrii dreptului de ad
m inistrare, n condiiile legii, dar num ai dac interesul pu b lic im pune aceast solu
ie. D up cum s-a artat recent n literatura de specialitate131, sintagm a interes pu
blic la care face referire textul citat este de natur s acopere variate situaii prac
tice, cum ar fi revocarea dreptului de adm inistrare asupra unui bun pentru tran sfe
rul acestuia ctre un alt subiect de drept din aceeai categorie juridic, folosirea
bunului n m od necorespunztor de ctre titular etc.
n sfrit, privitor la revocarea dreptului de adm inistrare, se im pun nc dou
precizri:
a) prin aplicarea principiului sim etriei juridice, art. 869 NCC dispune c revoca
rea acestui drept se dispune de ctre organul de stat care l-a constituit;
b) revocarea este un act adm inistrativ unilateral al organului de stat com petent,
astfel c nu p resupu ne aco rd u l titularului dreptulu i de adm inistrare, aa cum pre
vedeau dispoziiile corespunztoare din Legea nr. 213/1998, n prezent a b ro g a te .]
3} C o n cesio n a re a b u n u rilo r p ro p rie ta te public

203. Precizri preliminare. A tt C onstituia, ct i noul Cod civil, precum i alte


acte norm ative, ca Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor econom ice de
stat ca regii autonom e i societi com erciale, Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei
publice locale, O .U.G . nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie publi
c, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune
de servicii i O .U.G . nr. 54/2006 privind regim ul contractelor de concesiune de

11
] A se vedea E. P o p a , R egim u l ju rid ic a l dreptului de adm inistrare asupra bun u rilo r ce
fac p a rte din dom e n iu l public, n D reptul nr. 3/2000, p. 90-93 i hotrrile de G uvern acolo
citate: nr. 478/1999, nr. 513/1999, nr. 292/1999.
[2! n literatura ju rid ic s-a observat c, n pofida acestei critici pe care am form ulat-o nc
din anul 2001 i, mai grav, n pofida dispoziiilor legale, n practic au continuat s fie adop
tate hotrri ale G uvernului de revocare a dreptului de adm inistrare, tocm ai n vederea
redistribuirii bunurilor proprietate public, ceea ce dem onstra necesitatea unei m odificri co
respunztoare a dispoziiilor art. 12 alin. (4) din Legea nr. 213/1998; a se vedea E. C h e lar u ,
op. cit., p. 80. n prezent, aceste dispoziii au fost abrogate prin art. 89 pct. 3 din Legea
nr. 71/2011 de punere n aplicare a noului Cod civil.
l3] A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 870.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

189

bunuri proprietate public111, reglem enteaz posibilitatea concesionrii bunurilor


proprietate public a statului sau a entitilor sale terito riale121.
A rticolul 866 NC C enum er dreptul de concesiune printre drepturile reale cores
punztoare dreptului de proprietate public, iar art. 871-873 reglem enteaz regim ul
su juridic. Aceste dispoziii au ns a fi corelate cu cele cuprinse n dou dintre
actele norm ative citate, anum e O .U .G . nr. 34/2006 i O .U .G . nr. 54/2006, rm ase
n vigoare i sub regim ul noului Cod civil. Astfel, n expunerea de m otive a O .U .G .
nr. 54/2006, se arat c, avndu-se n vedere necesitatea i urgena com patibilizrii depline a legislaiei naionale n dom eniul concesiunilor cu reglem entrile i cu
practica Uniunii Europene, ct i recom andarea executivului european - C om isia de abrogare total i expres a Legii nr. 219/1998 privind regim ul concesiunilor, cu
m odificrile i com pletrile ulterioare131, odat cu intrarea n vigoare a O .U.G .
nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contracte lor de
concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii, precum i
prevederile art. 136 alin. (4) din C onstituia Rom niei, republicat, s-a im pus adop
tarea acestei ordonane de urgen, ce reglem enteaz regim ul co n ce siu n ilo r de
bun uri p roprietate p u b l i c i .
Aadar, n prezent, avem a distinge ntre regim ul juridic al conce siun ii bun urilor
proprietate public, astfel cum este el determ inat de dispoziiile O .U .G . nr. 54/2006,
pe de o parte, i cel al contractelor de concesiune de lucrri publice i a l contractelor
de concesiune de servicii publice, reglem entat de prevederile O.U.G. nr. 34/2006, pe
de alt parte.
Din acest punct de vedere, art. 2 din O .U.G . nr. 54/2006 precizeaz c dispozi
iile acestui act norm ativ nu se aplic acelor contracte care sunt crm uite de regle
m entrile cuprinse n O .U .G . nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie
public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contracte lor de co n
cesiune de servicii; n cazul unui contract a crui atribuire intr sub incidena
prevederilor O .U .G . nr. 34/2006, pentru a crui executare este necesar exploata
rea unui bun proprietate public, dreptul de exploatare a unui asem enea bun se va
transm ite ns n cadrul i potrivit procedurii aplicate pentru atribuirea contractului
n cauz , situaie n care autoritatea contractant va ncheia un singur contract
111
P ublicat n M. Of. nr. 569 din 30 iunie 2006, aprobat cu m odificri prin Legea
nr. 22/2007 (M. Of. nr. 35 din 18 ianuarie 2007).
[2] Alte acte norm ative care prevd posibilitatea concesionrii unor bunuri proprietate
public a statului sunt: Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de co n
strucii, republicat; Legea nr. 84/1992 privind regim ul zonelor libere (M. Of. nr. 182 din 30
iulie 1992) i N orm ele m etodologice pentru concesionarea bunurilor proprietate public sau
privat a statului ori a unitilor adm inistrativ-teritoriale, precum i a activitilor/serviciilor
publice de interes naional sau local, aflate n adm inistrarea zonelor libere, aprobate prin
H.G. nr. 1998/2004 (M. Of. nr. 1166 din 9 decem brie 2004); Legea petrolului nr. 238/2004;
Legea m inelor nr. 85/2003; Legea nr. 123 din 10 iulie 2012 a energiei electrice i a gazelor
naturale (M. Of. nr. 485 din 16 iulie 2012).
l3] Legea nr. 219/199 8 a fost abrogat expres prin O .U.G . nr. 34/2006 privind atribuirea
contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a con
tractelor de concesiune de servicii.
(4] Expunerea de m otive precizeaz c acest regim trebuie s intre n vigoare ncepnd
cu data de 30 iunie 2006, cum s-a i realizat, aceasta avnd data publicrii ei n M onitorul
O ficial.

190

D re p tu rile re ale p rin cip a le

generat de O .U .G . nr. 34/2006. De asem enea, art. 220 lit. c) din acest din urm act
norm ativ dispune c prevederile sale nu au a se aplica n cazul n care contractul
de concesiune are ca scop concesionarea bunurilor publice, dar num ai n cazul n
care prin obiectul respectivului contract autoritatea contractant nu urm rete do
bndirea execuiei unei lucrri sau a unui serviciu, fapt ce ar ncadra acel contract
fie n categoria contractelor de achiziie public, fie n categoria contractelor de
concesiune a cror atribuire este reglem entat de prevederile sale, adic de cele
cuprinse n O .U .G . nr. 34/2006.
C ele dou ordonane au, n esen, ca scop asigurarea desfurrii operaiuni
lor econom ice, adm inistrative i juridice privitoare la concesiune ntr-un cadru concurenial, nediscrim inativ i transparent specific Uniunii Europene.
Fr a intra n am nunte, n cele ce urm eaz vom face cteva precizri num ai
cu privire la contractul de concesiune de bunuri proprietate public, prin raportare
la dispoziiile cuprinse n aceste acte norm ative speciale, precum i la reglem ent
rile de ordin general n m aterie din art. 871-872 N C C m.

204.
Noiunea i efectele contractului de concesiune de bunuri proprietate
public. A rticolul 871 NCC nu conine o definiie a contractului de concesiune;
textul dispune, n prim ul su alineat, c un concesionar are dreptul i, n acelai
tim p, obligaia de exploatare a bunului concesionat, n schim bul unei redevene i
pentru o durat determ inat, cu respectarea condiiilor prevzute de lege i a cla u
zelor contractului de concesiune. n schim b,^art. 1 alin. (2) din O .U .G . nr. 54/2006
definete contractul n discuie ca fiind acel contract ncheiat n form scris, prin
care o autoritate public, denum it concedent, transm ite, p e o perioad determ ina
t, unei alte persoane, denum it concesionar, care acioneaz pe riscul i p e rs
punderea sa, d reptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n
schim bul unei sum e de bani, num it redeven^fKrticolul 3 din ordonan dispune
c pot form a obiect al acestui contract bunurile care sunt proprietate public a
statului sau a unitilor adm inistrativ-teritoriale, potrivit C onstituiei i reglem entri
lor legale privitoare la proprietatea public[2C /
C hiar dac art. 871 NCC nu precizeaz, atunci cnd contractul de concesiune are
ca obiect bunuri proprietate public a statului, calitatea de concedent o au m inistere
le sau alte organe de specialitate ale adm inistraiei publice centrale; cnd are ca
obiect bunuri proprietate public a judeului, a oraului sau a com unei, aceast cali
tate o vor avea, n mod corespunztor, consiliile judeene, consiliile locale, Consiliul
G eneral al M unicipiului Bucureti sau instituiile publice de interes local (art. 5). Arti
colul 871 NCC dispune c poate avea calitatea de concesionar orice persoan fizic
sau persoan juridic. La rndul su, art. 6 din O.U.G. nr. 54/2006 prevede c poate
fi concesionar orice persoan fizic sau juridic rom n i strin. O rdonana preci
zeaz c, indiferent de naionalitatea sau cetenia concesionarului, contractul de
concesiune se va ncheia n conform itate cu legea rom n (art. 7).

[1] Precizm c aprarea dreptului de concesiune reglem entat de art. 873 NCC va fi
cercetat la capitolul co nsacrat aprrii dreptului de proprietate public.
[2] Pentru o analiz detaliat a dreptului de concesiune, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.
(2009), p. 190-195.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

191

Ct privete redevena, m odul de calcul i de plat se stabilete de ctre m inis


terele de resort sau de alte organe de specialitate ale adm inistraiei publice cen
trale ori de ctre autoritile adm inistraiei publice locale i se face venit la bugetul
de stat sau la bugetele locale, dup caz (art. 4 din O .U .G . nr. 54/2006). Aadar,
concesiunea este un contract cu titlu oneros.
O alt caracteristic a contractului discutat este aceea c el se ncheie pe o
durat determ inat.C\n\r-aevr, potrivit art. 7 alin. (1) partea final din ordonan,
durata contractului de concesiune nu va putea depi 49 de ani calculai de la data
sem nrii lui; aceast durat poate fi prelungit cel m ult cu jum tate din perioada sa
iniial, prin sim plul acord de voin al p rilo r.,Durata concesiunii se stabilete de
concedent pe baza studiului de operativitate a concesiunii. n principiu, subconcesiunea este interzis, cu excepia situaiilor expres prevzute de ordonan (art. 8).
C ontractul de concesiune trebuie ncheiat n form scris [art. 1 alin. (2) din O .U.G .
nr. 54/2006]. C redem c aceast form este cerut ad validitatem , i nu a d p ro
bation em.

205.
Procedura ncheierii i coninutul contractului de concesiune. Articolul
871 alin. (3) NCC dispune c procedura de concesionare, precum i ncheierea,
executarea i ncetarea contractului de concesiune sunt supuse condiiilor prevzu
te de lege. A ceast dispoziie de principiu este dezvoltat de prevederile cuprinse
n O .U .G . nr. 54/2006 i n N orm ele m etodologice elaborate n aplicarea ei. Astfel,
O .U.G . nr. 54/2006 cuprinde reglem entri privitoare la procedura adm inistrativ
prealabil ncheierii contractului de concesiune, atribuirea contractului de conce
siune, care poate fi fcut n urm a unei licitaii sau prin negociere direct, coninu
tul contractului de concesiune, m odul n care se ntocm ete dosarul concesiunii ,
precum i dispoziiile aplicabile n m ateria controlului desfurrii tuturor operaiuni
lor legate de ncheierea contractului de concesiune i soluionarea litigiilor privind
concesiunea111.
Pe noi ne intereseaz norm ele ordonanei care sunt de natur a determ ina re
gim ul ju ridic al bunurilor proprietate public ce fac obiect al concesiunii. Din acest 1
[1) Privitor la natura ju rid ic a contractului de concesiune, instana suprem a hotrt c,
n conform itate cu dispoziiile art. 2 alin. (1) lit. c) fraza a ll-a din Legea contenciosului a d
m inistrativ nr. 554/2004, un contract de concesiune va fi asim ilat unui a c t a d m inistrativ i va
fi supus unui regim juridic de drept adm inistrativ num ai n m sura n care obiectul su vi
zeaz exclusiv punere a n valoare a u n or bunuri proprieta te pu b lic ; p e r a contrario, un co n
tract de concesiune ce are ca obiect punerea n valoare a unor bunuri proprietate privat a
statului sau a unitilor sale adm inistrativ-teritoriale nu va fi supus regim ului juridic de drept
adm inistrativ; a se vedea I.C.C.J., s. cont. adm . i fisc., dec. nr. 6 din 6 ianuarie 2011, nepu
blicat. De asem enea, nalta C urte a decis n sensul c, n conform itate cu aceleai d ispo
ziii ale Legii nr. 554/2004, instana de contencios adm inistrativ este com petent s soluio
neze num ai acele litigii legate de contractele adm inistrative, respectiv acele contracte ce au
ca obiect punerea n valoare, prin concesiune, a bunurilor proprietate public sau privitoare
la alte categorii de contracte adm inistrative reglem entate expres prin legi speciale; prin ur
m are, cererea ce are ca obiect ncheierea unui contract de concesiune cu privire la un teren
proprietate privat a statului ori a unei uniti adm inistrativ-teritoriale nu se ncadreaz n
categoria actelor juridice artate, astfel c soluionarea unor litigii privitoare la asem enea
contracte revine instanelor de drept com un; a se vedea I.C.C.J., s. cont. adm . i fisc., dec.
nr. 3681 din 17 septem brie 2010, nepublicat.

192

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

punct de vedere, art. 52 din O .U.G . nr. 54/2006 din capitolul privitor la coninutul
contractu lui de concesiune dispune c n contract trebuie precizate n m od distinct
categoriile de bunuri ce pot fi utilizate de concesionar n derularea concesiunii,
respectiv:
'a) aa-num itele bu n u ri de retur, ce au fcut obiectul concesiunii i care, la n ce
tarea contractului, vor reveni, de plin drept, gratuit i libere de orice sarcini, concedentului;
6 ) bunurile p ro p rii ale concesionarului, ce au fost utilizate de el pe durata con
cesiunii i care, n m od firesc, la ncetarea contractului, vor rm ne n proprietatea
sa.
n privina exercitrii dreptului de concesiune, art. 872 NCC prevede c titularul
acestui drept poate efectua orice acte m ateriale sau juridice necesare asigurrii
exploatrii bunului concesionat.\C u toate acestea, sub sanciunea n ulitii absolute,
concesionarul nu poate nstrina i nici nu poate greva bunul dat n concesiune
sau, dup caz, bunurile destinate ori rezultate din realizarea concesiunii, bunuri
care, potrivit legii sau actului constitutiv, trebuie s fie napoiate concedentului la
ncetarea, din orice m otive, a concesiunii.
n schim b art. 872 alin. (2) NCC perm ite concesionarului s dobndeasc n
proprietatea sa fructele, precum i, n lim itele prevzute de lege i de actul de co n
stituire, productele bunului concesionat.
La rndul su, art. 47 alin. (2) din N orm ele m etodologice de aplicare a O .U.G .
nr. 54/2006 privind regim ul contractelor de concesiune a bunurilor proprietate public m arat c, pe durata contractului, concesionarul are dreptul de a folosi bunul
concesionat i de a-i culege fructele, potrivit naturii acestuia i scopului stabilit de
pri prin contract. El are ns obligaia s asigure exploatarea eficient, n regim
de continuitate i perm anen, a bunurilor proprietate public ce fac obiectul co n
cesiunii [art. 48 alin. (1) din norm e]. Din aceste dispoziii legale rezult c, pe te
m eiul contractului de concesiune, concesionarul va dobndi asupra bunului co n
cesionat un d rept real, opozabil erga om nes\ n lim itele respectrii clauzelor
contractuale, acest drept va fi opozabil i concedentului.
ns, din m om ent ce concesionarul este obligat ca la ncetarea contractului s
restituie bunurile de retur proprietate public, obiect al concesiunii, nseam n c
titularul acestuia nu are d rept de dispoziie juridic asupra bunurilor concesionate,
astfel cum dispune im perativ, sub sanciunea nulitii absolute a actului ncheiat cu
nerespectarea acestui principiu, art. 872 alin. (1) NCC.

206.
Delimitarea dreptului de concesiune a unor bunuri proprietate public
fa de dreptul de administrare corespunztor proprietii publice. ntre cele
dou drepturi gsim unele asem nri, dar i im portante deo sebiri121.
Din punctul de vedere al asem nrilor, se poate reine c am bele sunt drepturi
reale care i au sorgintea n dreptul de proprietate public i constituie m odaliti
specifice de exercitare a acestui drept.

111 A probate prin H.G. nr. 168/2007 (M. Of. nr. 146 din 28 februarie 2007).
[2] C u privire la aceast delim itare, a se vedea A. S e b en i , N oiunea co ntractului de c o n ce
siune i ncheierea acestuia, n Dreptul nr. 8/1999, p. 12-13.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

193

De asem enea, niciunul dintre cele dou drepturi nu constituie o dezm em brare a
dreptului de proprietate public.
ntre ele exist ns im portante deosebiri. Astfel, n prim ul rnd, dreptul de a d
m inistrare poate aparine num ai u no r subiecte de drept p u b lic - regii autonom e,
prefecturi, autoriti publice centrale i locale [art. 868 alin. (1) NCC] - , pe cnd
dreptul de concesiune poate aparine num ai u no r subiecte de drept privat, persoa
ne fizice sau persoane ju ridice rom ne ori strine (art. 6 din O .U .G . nr. 54/2006).
n al doilea rnd, dreptul de adm inistrare se nate num ai pe calea unui act ad
m inistrativ de autoritate em is de organul de stat com petent - G uvernul, consiliul ju
deean, respectiv Consiliul G eneral al M unicipiului Bucureti, consiliul local [art. 867
alin. (1) NCC] - , pe cnd dreptul de concesiune se nate exclusiv pe baza unui con
tract ncheiat ntre concedent, titular al dreptului de proprietate public, i concesio
nar, beneficiarul concesiunii [art. 1 alin. (2) din O.U.G. nr. 54/2006].
n al treilea rnd, sub aspectul prerogativelor, titularul dreptului de adm inistrare
poate s posede, s foloseasc i, n anum ite lim ite, chiar s dispun de bunul
prim it, pe cnd dreptul de concesiune confer concesionarului num ai dreptul de a
poseda bunul, de a-l folosi n scopul stabilit de pri prin contract i de a-i culege
fructele, precum i, n lim itele prevzute de lege i n actul de concesionare, chiar
i productele bunului concesionat.
n sfrit, dreptul de adm inistrare este un drept real, n principiu, perpetuu i ina
lienabil, pe cnd dreptul de concesiune este un drept real, tem porar i inalienabil.

207. ncetarea contractului de concesiune. Potrivit art. 871 alin. (3) NCC,
procedura de ncetare a contractului de concesiune este supus condiiilor prev
zute de lege, adic de norm ele speciale n m aterie. C ontractul de concesiune poa
te s nceteze n mai m ulte m oduri prevzute de O .U.G . nr. 54/2006. Astfel, mai
nti el poate s nceteze p rin ajungerea la term en. ntr-adevr, la expirarea te r
m enului pentru care a fost ncheiat, contractul de concesiune nceteaz de drept,
afar de situaia prelungirii lui prin acordul prilor pentru o perioad de cel m ult
jum tate din durata sa iniial [art. 57 lit. a) din ordonan]. \
Apoi, art. 57 lit. b) din ordonan dispune c, n cazul cnd interesul naional
sau local o im pune, contractul de concesiune poate nceta prin denunarea lu i uni
lateral de ctre concedent, n acest caz ns, el va fi obligat la plata unei juste i
prealabile despgubiri concesionarului, despgubire ce poate fi stabilit prin n
elegerea prilor, iar n caz de dezacord, aceasta urm eaz a fi stabilit de instana
de judecat. .
n m sura n care concesionarul nu i ndeplinete obligaiile contractuale,
art. 57 lit. c) din O .U .G . nr. 54/2006 l ndreptete pe concedent s rezilieze uni
la teral contractul, iar, dac este cazul, cu obligarea concesionarului la plata de de s
pgubiri pentru prejudiciul astfel suferit de concedent. La rndul su, aceeai posi
bilitate, cu aceleai consecine, este pus de ordonan i la ndem na conce sio
narului, n m sura n care concedentul nu i ndeplinete obligaiile sale co n trac
tuale [art. 57 lit. d)].
n sfrit,^contractul nceteaz prin dispariia obiectulu i c o n c e s iu n iidintr-o cauz
de for m ajor sau prin renunare, n cazul im posibilitii obiective de exploatare a
bunului de ctre concesionar, situaii n care nu se datoreaz despgubiri j[art. 57
lit. e) din O .U .G . nr. 54/2006].

" J

194

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

_4Jnchirierea bunurilor proprietate public


208. C hiar dac noul Cod civil nu conine dispoziii speciale n m aterie, posibi
litatea nchirierii bunurilor proprietate public este recunoscut att de art. 136
alin. (4) din C onstituie, ct i de alte acte norm ative. Astfel, potrivit art. 14 alin. (1)
din Legea nr. 213/1998, bunurile proprietate public a statului sau a unitilor sale
adm inistrativ-teritoriale pot fi nchiriate cu aprobarea G uvernului sau, dup caz, a
consiliului judeean, a C onsiliului G eneral al M unicipiului Bucureti sau a consiliului
local.
De asem enea, potrivit art. 123 din Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei publice
locale, consiliile locale i judeene pot hotr ca bunurile ce aparin dom eniului pu
blic de interes local ori judeean, dup caz, s fie nchiriate, operaiune ju ridic ce
urm eaz a fi fcut, n afara unor derogri perm ise de lege, p rin licitaie public.
C ontractul de nchiriere a bunurilor proprietate public trebuie s cuprind cla u
ze de natur s asigure exploatarea bunului nchiriat, potrivit specificului acestuia
[art. 14 alin. (1) din Legea nr. 213/1998].
C ontractul de nchiriere poate fi ncheiat, dup caz, cu orice persoan fizic sau
juridic, rom n sau strin, de ctre titularul dreptului de proprietate sau de ctre
tiularul dreptului de adm inistrare [art. 14 alin. (2)].
n ch irie re ^ bunurilor proprietate public se face prin licitaie public, n condiiile
legii (art. 15).^
Sum ele ncasate din nchiriere se fac venit, dup caz, la bugetul de stat sau la
bugetele locale [art. 16 alin. (1)].
n ipoteza n care contractul de nchiriere se ncheie de ctre titularul dreptului
de adm inistrare, acesta are dreptul s ncaseze din chirie o cot-parte ntre 2050% , stabilit, dup caz, prin hotrre a G uvernului, a consiliului judeean, a C o nsi
liului G eneral al M unicipiului Bucureti sau a consiliului local prin care s-a aprobat
nchirierea.
209. Se poate observa c, spre deosebire de contractul de concesiune, care
conduce la naterea unui drept real asupra bunului concedat, avndu-l ca titular pe
concesionar, contractu l de nchiriere duce la naterea unui raport ju rid ic obligaion a P ].
De asem enea, dac am bele contracte sunt cu titlu oneros, concesionarul va
plti totui o redeven proporional cu beneficiile obinute din exploatarea bunului
concesionat, pe cnd cel care a nchiriat bunul pltete o sum de bani drept chi
rie, stabilit prin acordul prilor, n urm a ctigrii licitaiei organizate n vederea
nchirierii acelui bun.
Este evident c litigiile privitoare la nchirierea bunurilor proprietate public sunt
de com petena instanelor de drept com un. 1

111 A ceast deosebire fa de contractul de concesiune i, cu att m ai mult, fa de drep


tul de adm inistrare care se nate n cadrul unor raporturi juridice de subordonare pare a fi
opiunea legii fundam en tale civile de a nu m eniona contractul de nchiriere printre m odurile
de punere n valoare a dreptului de proprietate public; a se vedea V. S to ica (II), C orelaia
dintre d reptu l p u b lic i d reptu l p riva t n reglem entarea dreptu lui de proprietate public n
C odul civil, n P.R. nr. 1/2012, p. 285.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

195

n orice caz, i nchirierea de bunuri proprietate public constituie un m od de


exercitare a acestui drept.

5^Darea n folosin cu titlu gratuit a unor bunuri proprietate public


210. R eam intim c, potrivit art. 136 alin. (4) din C onstituie, n condiiile legii
organicejLbunurile proprietate public a statului ori a unitilor adm inistrativ-teritoriale nu num ai c pot fi date n adm inistrare regiilor autonom e ori instituiilor publice
sau pot fi concesionate, dar ele p o t fi date n folosin gratuit in stitu iilo r de utilitate
public:, n dezvoltarea acestei prevederi constituionale, art. 866 NCC enum er
dreptul de folosin cu titlu gratuit, alturi de dreptul de adm inistrare i dreptul de
concesiune, ca fiind un drept real corespunztor dreptulu i de proprietate public.
De asem enea, art. 874-875 NCC reglem enteaz regim ul ju rid ic al acestui drept, ca
m od specific de exercitare a nsui dreptului de proprietate public.
211. N a te re . C o n in u t ju rid ic . M odul de natere a dreptului de folosin exa
m inat este prevzut de art. 874 alin. (1) NCC, potrivit cu care acest drept se acor
d, cu titlu gratuit, p e term en lim itat, n favoarea instituiilor de utilitate public]
De asem enea, este de reinut c, potrivit art. 124 din Legea nr. 215/2001, repu
blicat, autoritile publice ju deene i locale pot da n folosin gratuit, pe term en
lim itat, bunuri im obile sau m obile proprietate public din patrim oniul lor persoanelor
juridice fr scop lucrativ care desfoar activiti de binefacere sau de utilitate
public ori serviciilor publice de interes local.
Aadar, dreptul de folosin gratuit se nate prin acte ale a u to ritilor publice
asem ntor dreptului de adm inistrare, fiind un drept real, deoarece perm ite titu la
rului exercitarea unor prerogative asupra bunurilor prim ite n folosin, este un
drept tem porar, poart asupra unor bun uri m obile i im obile proprietate public a
statului sau bu n u ri im obile i m obile proprietate public a entitilor sale teritoriale
i are ca beneficiari num ai persoane juridice fr scop lucrativ care desfoar
activitate de binefacere sau de utilitate public ori servicii publice.
De altfel, art. 874 alin. (2) NCC precizeaz c, n lipsa unor dispoziii contrare,
titularul dreptului de folosin nu beneficiaz de fructele civile produse de bunul pe
care l-a prim it cu acest titlu.\
Ct privete regim ul juridic al dreptului de folosin, art. 874 alin. (3) NCC dispune
c dispoziiile privind constituirea i ncetarea dreptului de adm inistrare se aplic n
mod corespunztor i dreptului de folosin, cu precizarea c, spre deosebire de
dreptul de adm inistrare, dreptul de folosin gratuit este temporar, el acordndu-se
beneficiarului pe term en lim ita t1].
La rndul lui, i dreptul real de folosin constituie o m odalitate specific de
exercitare a dreptului de proprietate public, mai degrab n cadrul unor raporturi
publice dect n cadrul unor raporturi de drept civil.

11]
Pe larg cu privire la dreptul de folosin cu titlul gratuit, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.
(2009), p. 195-198.

196

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

Seciunea a 5-a. ncetarea dreptului


de proprietate public
212. Reglementare. nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil la 1 octom
brie 2011, reglem entarea cu caracter general a ncetrii dreptului de proprietate
public era dat de dispoziiile art. 10 din Legea nr. 213/1998, potrivit cu care drep
tul de proprietate public nceteaz dac b un ul a p ie rit sau a fost trecut n dom e
n iu l privat, text n prezent abrogat expres prin Legea nr. 71/2011.
De asem enea, art. 5 alin. (2) partea final din Legea nr. 18/1991 privitoare la
fondul funciar, m odificat i republicat, text n vigoare i sub regim ul noului Cod
civil,[dispu ne c terenurile care fac parte din dom eniul public, oricare ar fi titularul
dreptului de proprietate asupra lor, statul sau unitile sale adm inistrativ-teritoriale,
p o t fi introduse n circuitu l civil nu m a i dac, potrivit legii, su n t dezafectate din d o
m eniu l public, j
Precizm c prin Legea nr. 47 din 13 m artie 2007 pentru com pletarea art. 5 din
Legea fondului funcia r nr. 18/1991[1] a fost introdus o nou dispoziie n m aterie,
anum e c terenurile pe care sunt am plasate reele stradale i parcuri publice, te re
nurile pentru rezervaii naturale i parcuri naionale, m onum ente, ansam bluri i situri arheologice i istorice, m onum ente ale naturii nu p o t fi dezafectate din d o m e
niul p u b lic dect n cazuri de excepie, pentru lucrri de interes naional.
T recerea bunurilor din dom eniul public n dom eniul privat se face, dup caz,
prin hotrre a G uvernului, a consiliului judeean, respectiv a C onsiliului G eneral al
M unicipiului B ucureti sau a consiliului local, dac prin C onstituie sau prin lege nu
se dispune altfel [art. 10 alin. (2) din Legea nr. 213/1998], text rm as n vigoare i
dup adoptarea noului Cod civil.
H otrrea de trecere a bunului n dom eniul privat poate fi atacat, n condiiile
legii, la instana de contencios adm inistrativ com petent n a crei raz teritorial
se afl bunul [art. 10 alin. (3) raportat la art. 8 alin. (2) din Legea nr. 213/1998].
La rndul su([art. 864 NCC, sub denum irea m arginal stingerea dreptulu i de
proprietate p u b lic ', dispune c acest drept se stinge dac bunul a pierit ori a fost
trecut n dom eniul privat, dac a ncetat uzul sau interesul public privitor la un ase
m enea bun, cu respectarea condiiilor prevzute de le ge.'O r, trecerea bu n u lu i p ro
prietate pub lic n dom eniul p riva t i, prin aceasta, intrarea lu i n circuitu l civil g e
ne ra l au a se face n condiiile Legii nr. 18/1991, dac este vorba despre terenuri
agricole, i cele ale Legii nr. 213/1998, dac aceast trecere se refer la alte cate
gorii de bunuri.
Noul Cod civil a neles s m enioneze printre m odurile de stingere a dreptului
de proprietate public pieirea bu n u lu i i ncetarea uzului o ri in teresului public.
n definitiv, aa dup cum s-a observat121, pieirea bunului proprietate public, n
m aterialitatea lui, ca urm are a producerii unui evenim ent natural - inundaii, cu
trem ur, trsnet etc. - sau unei aciuni a om ului, aciune ce poate fi licit ori ilicit,
nu este specific dreptulu i de proprietate p u b lic ; exact n acelai m od opereaz,
ca urm are a acelorai evenim ente ori aciuni um ane, i stingerea dreptului de pro
prietate privat. Dac bunul era asigurat, potrivit norm elor legale din m ateria asigu111 M. Of. nr. 194 din 21 m artie 2007.
[2] A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 890.

V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic

197

rarilor, indem nizaia de asigurare ori despgubirea va urm a regim ul ju ridic al bu


nului asigurat, adic va intra n dom eniul public aparinnd titularului acestuia.
C t privete ncetarea uzului ori a interesului public, la stadiul actual al legislai
ei noastre civile n m aterie, art. 864 NCC o prevede num ai ca posibilitate juridic,
*r a o detalia i fr a avea dispoziii aplicabile nici n Legea nr. 213/1998 privind
bunurile proprietate public.
Principiul sim etriei ju ridice im pune ns ca, dac bunul a fost declarat de uz ori
de interes public prin lege, tot legiuitorul s intervin, printr-un act individual, i s
constate ncetarea uzului ori a interesului public privitor la bunul n discuie, cu
consecina trecerii sale n dom eniul privat aparinnd titularului su ori, eventual, cu
Dosibilitatea transferului su n folosin gratuit ctre un alt subiect de drept, n
condiiile art. 874 NCC. C onsiderm c n acelai fel ar trebui s se procedeze i
privitor la un bun proprietate public aparinnd unei uniti adm inistrativ-teritoriale,
n m sura n care acel bun nu m ai este de uz ori de interes pub lic111.

213. Caracterele juridice ale ncetrii dreptului de proprietate public. Mai


nti, este de observat c, n m od firesc,^dreptul de proprietate public nceteaz
atunci c n d b u n u l p ie re n orice mod, n m aterialitatea lui. Dac bunul proprietate
public este asigurat, indem nizaia de asigurare va avea acelai regim juridic.
n al doilea rnd,\idreptul de proprietate public nceteaz prin trece rea buhului,
obiect al acestui drept, n proprietatea privat a aceluiai subiect de drept sau a
altui subiect de drept privat, dac prin C onstituie sau prin lege nu se dispune altfel.
Este de reinut c nicio dispoziie din C onstituia n vigoare nu interzice o asem e
nea trecere a unor bunuri din proprietatea public n proprietatea privat a statului
sau a entitilor sale teritoriale.
n orice caz, trecerea pe care o discutm se face sau prin hotrre a G uvernu
lui, pentru bunurile proprietate public a statului, sau prin hotrre a consiliului ju
deean, respectiv a C onsiliului G eneral al M unicipiului Bucureti ori a consiliului
local, pentru bunurile proprietatea public a acestor uniti adm inistrativ-teritoriale,
dac prin lege nu se dispune altfel.
Un exem plu de trecere, n tem eiul legii, a unor bunuri din dom eniul public al sta
tului n proprietate privat este dat de dispoziiile art. 45-46 din Legea nr. 18/1991,
republicat, privitoare la reconstituirea dreptului de proprietate privat n folosul
unor persoane fizice sau al altor subiecte colective de drept, cu privire la terenuri
cu vegetaie fore stier sau alt vegetaie, trecute n proprietatea statului ca efect al
unor acte norm ative speciale. Lim ita reconstituirii este stabilit la 30 de ha de fa
m ilie ori pentru alte entiti juridice ndreptite la a cere reconstituirea dreptului de
proprietate privitor la aceste categorii de bunuri [art. 45 alin. (1), art. 47 alin. (1) din
Legea nr. 18/1991].

m Idem, p. 891.

Capitolul al Vl-lea. Modalitile juridice


ale dreptului de proprietate
Seciunea 1. Noiuni generale. Enumerare
214. Precizri prealabile. Dreptul de proprietate se prezint, de regul, p u r i
sim plu, a pa rin nd n exclusivitate unui sin g u r titular.
Este posibil ns ca proprietatea asupra unui bun privit ut sin guli sau asupra
unei m ase de bunuri, ca universalitate, s aparin conco m ite nt mai m ultor titulari,
m ai m ultor subiecte de drept. Sau este posibil ca titularul actual al dreptului de pro
prietate asupra unui bun s l fi dobndit printr-un act juridic lovit de nulitate relativ
ori afectat de o condiie rezolutorie.
n asem enea situaii, dreptul de proprietate este afectat de m o d a lit i.
Din acest punct de vedere, art. 555 alin. (2) NCC dispune c, n condiiile legii,
dreptul de proprietate privat este susceptibil de m odaliti, ceea ce nseam n
exercitarea atributelor sale n situaii specifice.
n dreptul civil rom n sunt cunoscute urm toarele m odaliti ale dreptului de
proprietate121:
^-Jproprietatea rezolubil;
^ p ro p rie ta te a anulabil;
^ p ro p rie ta te a com un.
C onsiderm c se im pune o observaie, nainte de a trece la analiza acestor
form e: n cazul proprietii rezolubile i al celei anulabile, n concepia noastr,
practic, nu se ajunge la exerciiul concom itent, de ctre mai m ulte persoane, al atri
butelor dreptului de proprietate asupra unuia i aceluiai bun, mai degrab se poa
te spune c exist vocaia unui asem enea exerciiu. De aceea, le-am num i m odali
ti teoretice ale dreptului de proprietate131. Dim potriv, n ipoteza proprietii co-

111 Cu privire la m odalitile dreptului de proprietate, a se vedea T r . Io n ac u , S. B rdeanu ,


op. cit., p. 155 i urm.; C. S ttesc u , C. B r san , op. cit., p. 174 i urm.; I. D o g aru , S. C er cel ,
op. cit., p. 144 i urm.; C. B r san , M. G a i , M.M. P ivniceru , D rept civil. Drepturile reale,
Editura Institutul European, lai, 1997, p. 92 i urm.; I. L ul , D rept civil. D repturile reale,
Ed. Presa U niversitar Rom n, Tim ioara, 2000, p. 109 i urm.; L. P o p , D reptul de proprieta
te i dezm em brm intele sale, Ed. Lum ina Lex, Bucureti, 2001, p. 127 i urm.; V. S to ic a , op.
cit., voi. II, p. 25 i urm.; E. C helaru , op. cit. (2006), p. 188 i urm.; O. U ng ur eanu , C. M untea n u , op. cit. (2005), p. 187 i urm.; L. P o p , L.M. H ar o sa , op. cit., p. 182 i urm.; I. A d am , op. cit.,
p. 358 i urm.; A. C alot P o n e a , Drept civil. D repturile reale, Ed. Didactic i Pedagogic R.A.,
Bucureti, 2007, p. 157 i urm.; O. U ng ur eanu , C. M unteanu , op. cit. (2008), p. 290 i urm.
[2] Pentru un alt punct de vedere cu privire la m odalitile dreptului de proprietate n drep
tul civil rom n, a se vedea T. S m b r ia n , P roprietatea n sistem tim e sh a rin g - proprietatea
periodic
o nou m odalitate a dreptu lui de proprietate, n D reptul nr. 5/1997, p. 35 i urm.
[3) Nu este de exclus o anum it desocotire ntre cei cu o asem enea vocaie , dar aceas
ta nu pune n discuie observaia noastr. n literatura juridic de specialitate, proprietatea
rezolubil i cea anulabil sunt analizate ca form e ale unei m odaliti a dreptului de proprie-

VI. M o d a lit ile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te

199

- j n e , prerogativele dreptului de proprietate se exercit conco m ite nt de ctre mai


- J i titulari asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai m ase de bunuri.

215. Proprietatea rezolubil. Dreptul de proprietate poate fi nstrinat printr-un


act juridic ncheiat sub condiie rezolutorie sau transm iterea lui poate aprea astfel
- tem eiul legii..
Potrivit art. 1401 NCC, condiia este rezolutorie atunci cnd ndeplinirea ei de
term in desfiinarea obligaiei.
Ea nu suspend executarea obligaiei, ci num ai oblig pe creditor a restitui ceea
ce a prim it, n caz de nendeplinire a evenim entului prevzut n condiie.
Dreptul de proprietate transm is sub condiie rezolutorie are o existen nesigur
n patrim oniul dobnditorului, pentru c, dac nu se ndeplinete condiia, el va
:rebui s restituie bunul transm itorului. j
De aceea, pendente conditione, adic pn la ndeplinirea condiiei, teoretic,
ounul care a form at obiectul actului de nstrinare afectat de condiie rezolutorie
aparine la doi proprietari: transm itorul are un drept de proprietate supus ns
condiiei s u s p e n s iv i, iar dreptul dobnditorului este supus cond iiei rezolu torii.J
Dac se ndeplinete condiia, obligaia transm itorului dispare i el redevine
proprietarul bunului. Dac aceasta nu se ndeplinete, dreptul de proprietate al do
bnditorului se consolideaz retroactiv. Spunem c se consolideaz, pentru c,
on atunci, oricum el se com port ca un p ro p rie ta r p u r i sim plu.
Pot exista situaii n care proprietatea apare ca rezolubil n tem eiul legii. Astfel,
potrivit art. 1031 NCC, orice donaie ncheiat ntre soi este revocabil num ai n
tim pul cstoriei. A ceasta nseam n c soul donator poate revoca donaia, iar
dreptul de proprietate al soului donatar asupra bunului donat depinde de m preju
rarea dac soul donator va revoca sau nu donaia.
Dac dobnditorul dreptului de proprietate sub condiie rezolutorie a constituit
drepturi reale asupra bunului astfel dobndit ctre teri, n caz de ndeplinire a con
diiei, i aceste drepturi se desfiineaz cu efect retroactiv, prin aplicarea principiu
lui cunoscut n m aterie, potrivit cu care resoluto iure dantis, re so lvitu r ius accipientis.
216. Proprietatea anulabil. Proprietatea este anulabil atunci cnd dreptul de
proprietate asupra unui bun a fosl[ dobndit printr-un act ju ridic tran slativ de pro
prietate lovit de nulitate relativ. e tie c aciunea n nulitate relativ este pres
criptibil n term enul general de prescripie de 3 a n ii
Actul nul relativ poate fi confirm at de ctre cel care poate invoca nulitatea sa, fie
prin executare, fie prin neinvocarea nulitii n term enul de prescripie extinctiv a
tate denum ite proprietate condiional: a se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. II, p. 33 i urm.;
pentru ali autori ns, num ai proprietatea rezolubil este condiional, nu i cea anulabil; a
se vedea, n acest sens, O. U n g u r ea n u , C. M u n tean u , op. cit. (2005), p. 188-192; de ase
m enea, este de reinut i punctul de vedere potrivit cu care proprietatea anulabil i proprie
tatea rezolubil ar form a m preun o singur m odalitate a dreptului de proprietate, anum e
proprieta tea condiional, care const n exercitarea atributelor acestui drept de ctre doi
titulari concom itent, da r difereniat, a se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 253.
111 Pentru transm itor, condiia suspensiv const n realizarea condiiei rezolutorii. Dreptul
su este suspendat pn la realizarea acesteia.

200

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

aciunii n anulabilitatej^Prin confirm area actului, fie expres, fie tacit, dreptul de pro
prietate al dobnditoruiui se conso lideaz' cu efect retroactiv.JPn la consolida
rea lui, n patrim oniul dobnditoruiui exist vocaia exerciiului su att pentru
acesta din urm , ct i pentru transm itor. Sau, dup cum s-a spus foarte exact[11,
pe durata ct exist incertitudinea legat de posibilitatea invocrii de ctre cel n
dreptit a nulitii relative, respectiv posibilitatea confirm rii actului juridic, suntem
n prezena a d o i titulari a i dreptulu i de proprietate asupra a ce luiai bun, avn d
ns caliti diferite.

217. Proprietatea comun. Pn la adoptarea i intrarea n vigoare a noului


Cod civil la 1'o cto m b rie 2011, n legislaia noastr civil nu a existat o reglem enta
re unitar i coerent a proprietii com une, ci num ai unele referiri disparate n
diverse m aterii ori n acte norm ative speciale; de asem enea, nu a existat o definiie
legal a acesteia. D im potriv, noul Cod civil consacr un capitol - C apitolul IV din
Titlul II privind dreptul de proprietate privat al Crii a IIl-a D espre bunuri proprietii com une. D enum irea art. 631 NCC ca prim text al acestui capitol este
noiune , ceea ce ar sem nifica definirea n cuprinsul textului a proprietii com une;
n realitate, art. 631 dispune c dispoziiile prezentului capitol se aplic ori de cte
ori, n tem eiul unui act ju ridic sau al unui alt mod de dobndire prevzut de lege,
dreptul de proprietate privat are doi sau mai m uli titulari . Aadar, textul determ i
n dom eniul su de a p lic a r , fr a defini proprietatea com un; nu mai puin, el
ne perm ite s deducem caracteristica esenial a proprietii com une: din m om ent
ce dreptul de proprietate privat poate avea, n anum ite situaii, m a i m u li titulari,
aceasta nseam n c ei exercit concom itent atributele dreptului de proprietate
asupra unui anum it bun.
A a d a r,[p ro p rie ta te a com un este m odalitatea dreptului de proprietate ce se
caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine conco m ite nt asupra
aceluiai bun sau asupra aceleiai m ase de bunuri m ai m u lto r titulari. Ei exercit,
tot concom itent, atribuiile conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau
asupra bunurilor care form eaz obiectul drepturilor lor. I
218. Formele proprietii comune. nainte de intrarea n vigoare a noului Cod
civil se considera c, n dreptul civil rom n, proprietatea com un se prezint sub
dou form e: proprietatea com un p e cote-pri i proprietatea com un n dev lm
ie. A ceast situaie ju ridic oarecum de fapt a fost practic validat de art. 632
NCC, de aceast dat precis intitulat ^form ele proprietii com une! care dispune
c acestea sunt:
a) proprietatea pe cote-pri (coproprietatea);
^ p r o p r ie t a t e a n devlm ie (devlm ia).
p ro p rie ta te a com un pe cote-pri se caracterizeaz prin aceea c un bun nefracio nat n m aterialitatea sa aparine concom itent mai m ultor proprietari, fiecare
dintre e i a vn d o cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra
ace lu i bun. 'D im potriv, la proprietatea com un n devlm ie, b u n u l aparine n
com un m a i m u lto r titulari, fr a se preciza nici m car o asem enea co t .]
m A se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. II, p. 41.
[2] A se vedea M. N ic o lae , op. cit. (2012), p. 179, nota nr. 3.

V I. M o d a lit ile ju rid ic e a le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te

201

219. Aplicabilitate. Am bele form e ale proprietii com une au avut i au o larg
aplicabilitate practic. Trebuie totui s observm c proprietatea com un n de
vlm ie este com patibil num ai cu proprietatea privat ce are ca titulari persoan e
fizice. ntr-adevr, ea este ntlnit num ai n raporturile de fam ilie i are ca obiect
bunurile com une dobndite de so i n tim pul cstoriei. Nu este ns de exclus pre
zena ei i n alte situaii, aa cum vom arta mai d e p a rte .l
P roprietatea com un pe cote-pri este com patibil cu proprietatea privat ce
poate aparine oricrui titu la r - statul, unitile adm inistrativ-teritoriale, persoane
juridice, persoane fizice etc. - i nu are a fi nlturat de p la n o n privina propriet
ii publice.
De asem enea, potrivit art. 645 NCC, nu num ai dreptul de proprietate poate face
obiect al coproprietii, ci poate avea ca obiect i alte drepturi reale principale, caz
n care se vor aplica regulile privitoare la proprietatea com un pe cote-pri.

Seciunea a 2-a. Proprietatea comuna pe cote-pri


1 . C o n s id e ra ii g e n e ra le

220. Noiune. Terminologie. O bservam n lucrarea noastr anterioar consa


crat m ateriei c, sub aspect term inologic, dreptul de proprietate com un pe cotepri este exprim at n literatura juridic, uneori, i sub term enul de coproprietate.
Pentru a evita orice confuzie posibil cu proprietatea com un n devlm ie, care
este i ea o coproprietate, am utilizat, pe ct posibil, fr ns a putea evita, fie i
din punct de vedere stilistic, spre a nu avea repetri suprtoare, term enul de pro
prietate com un pe cote-prim.
Preocuparea noastr de ordin stilistic poate rm ne, dar nu se poate s nu ob
servm c, artnd care sunt form ele proprietii com une n dreptul nostru civil, re
dactorii noului Cod civil au sim it nevoia ca la art. 632 s precizeze c proprietatea
com un pe cote-pri este denum it, chiar dac ntre paranteze, i coproprietate ,
n tim p ce proprietatea com un n devlm ie poate fi denum it mai sim plu i
direct devlm ia .
C eea ce este specific acestei form e a proprietii com une este faptul c a celai
bun, n e fraciona t n m aterialitatea sa, aparine conco m ite nt m ai m u lto r titulari, fie
care dintre acetia a v n d n u m a i o cot-parte ideal i abstract din d reptul de p ro
prietate asupra bu n u lu i respectiv. Drepturile tutu ror coproprietarilor sau, m ai bine
spus, fraciunile din dreptul de proprietate asupra bunului se ntlnesc pe ultim a
particul din cele ce com pun acel bun.
N iciunul dintre coproprie ta ri nu este titular exclusiv a l unei fraciu ni m ateriale din
bun?/ D ac bunul ar fi fracionat n m aterialitatea lui i fiecare parte (fraciune)
m aterial ar aparine n exclusivitate unui proprietar, ar fi vorba despre o proprieta
te exclusiv, i nu despre o proprietate com un pe cote-pri.
n acelai tim p, \fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra cotei-pri ideale,
abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului. Cum s-a spus adeseori ntr-o

[11 A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 200 i urm.

202

D re p tu rile reale p rin c ip a le

form ul sintetic i precis, dreptul asupra bun ului este fracionat, i nu nsui
bunul, luat n m aterialitatea lui.
Astfel, potrivit art. 634 alin. (1) NCC, fiecare coproprietar este titularul exclusiv
al unei cote-pri din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv i poate dis
pune n m od liber de aceast cot-parte, n lips de stipulaie contrar.
C ota-parte din dreptul fiecruia dintre coproprietari poate fi exprim at printr-o
fracie: 1/2, 3/4, 12/17 sau printr-un procent: 50% , 28% etc.
C hiar dac, n principiu, nim ic nu se opune ca prile coproprietarilor s nu fie
egale, trebuie precizat c, potrivit art. 634 alin. (2) NCC, cotele-pri aparinnd co
proprietarilor sunt prezum ate a fi egale, pn la proba contrar . Aadar, n prim a
sa parte, acest text instituie o prezum ie relativ de egalitate a cotelo r-pri ce au
ca titulari p e coproprie ta rii b un ului asupra cruia poart drepturile lor. Fiind relativ,
aceast prezum ie p o a te fi rsturnat prin orice m ijloc de p ro b ; num ai c, n par
tea sa final, art. 634 alin. (2) NCC dispune c, dac bunul aflat n proprietate pe
cote-pri a fost dobndit printr-un act juridic, proba contrar a ntinderii diferite a
cotelor-pri ale coproprietarilor nu va putea fi fcut dect prin nscrisuri.
ns, n situaia n care actul ju ridic de dobndire a coproprietii asupra unui
bun conine m eniuni privitoare la determ inarea cotelor-pri aparinnd fiecrui
coproprietar, prezum ia n discuie rm ne inutil i inoperant111.

221. Prezumia de coproprietate. Pentru prim a dat n sistem ul dreptului civil


n m aterie, art. 633 NCC reglem enteaz aa-num ita prezum ie de coproprietate.
Potrivit acestui text, dac un bun este stpnit n com un de m a i m ulte persoane,
coproprietatea asupra acestui bun se prezum , pn ia proba contrar, ceea ce
nseam n c i aceast prezum ie astfel instituit este relativ. n concepia legii
civile fundam entale, este suficient ca dou sau mai m ulte persoane s exercite
m preun i concom itent prerogativele dreptului de proprietate privitor la un anum it
bun, pentru a se prezum a existena unei coproprieti asupra acelui bun, iar n
lum ina dispoziiilor art. 634 alin. (2) NCC, cotele-pri au a fi prezum ate egale, tot
pn la proba contrar.
S-a spus*[2] c prezum ia de coproprietate prevzut de art. 633 NCC i gsete
fundam entarea n dispoziiile art. 919 NCC, potrivit cu care, pn la proba contrar,
posesorul unui bun este prezum at a fi proprietarul acestuia, astfel c, prin exte n
sie , n ipoteza n care mai m ulte persoane exercit n com un posesia asupra
aceluiai bun, ele au a fi prezum ate a fi coproprietarii bunului respectiv. n orice
caz, stp nirea bunului n com un prevzut de text trebuie s fie fcut n con
form itate cu dispoziiile art. 916 NCC, adic cei care o exercit n com un s se
com porte ca adevrai coproprietari ai bunului, i nu ca persoane care exercit
stpnirea pentru altul , adic n calitate de detentori precari.
n sens invers, dac bunul com un este stpnit num ai de ctre unul dintre co
proprietarii lui, nu mai opereaz prezum ia n discuie, coproprietatea avnd a fi do
vedit prin orice m ijloc de prob[3]. Precizarea este im portant, avnd n vedere c,
potrivit art. 918 alin. (1) lit. c) NCC, fiecare coproprietar este considerat a fi detentor
111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 695-696.
[2] Idem, p. 695.
131 E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 695.

V I. M o d a lit ile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te

2 03

precar fa de cotele-pri din bun ce revin celorlali coproprietari, dar el poate


nterverti aceast detenie precar n posesie util, apt s conduc la dobndirea
dreptului de proprietate asupra ntregului bun prin uzucapiune.

222. Proprietatea comun pe cote-pri i indiviziunea. ntre proprietatea


com un pe cote-pri i indiviziune exist apropieri eseniale ct privete regim ul
jrid ic . D eosebirea o gsim n privina obiectului. Pe ct vrem e proprietatea co
mun p e cote-pri are ca obiect un bun individual, indiviziunea are ca obiect o uni
versalitate de bunuri. Cum s-a spus, proprietatea com un pe cote-pri este o m o
dalitate a dreptului de proprietate, pe cnd indiviziunea este o m odalitate a p a tri
m oniului.
n am bele cazuri, ceea ce este esenial este tot faptul c asupra lucrurilor ce
aparin mai m ultor persoane fiecare coprta sau coindivizar are o cot-parte
abstract din drept, fr a avea n exclusivitate o poriune determ inat m aterialm ente
din lucru sau un anum it bun ce face parte din obiectul indiviziunii.
223. Reglementare. Fostul Cod civil de la 1864 nu cuprindea o reglem entare
general de ansam blu a proprietii com une pe cote-pri sau a indiviziunii. Privitor
a indiviziune existau unele m eniuni incidentale, n partea consacrat m prelii
succesorale (art. 728 i urm. fostul C. civ.).
Este ns de observat c nici proprietatea com un pe cote-pri i nici indiviziu
nea nu reprezint stri juridice specifice m ateriei succesiunii. Ele pot aprea i
direct, n virtutea legii, ori ca urm are a unei convenii - un contract de societate, un
contract de vnzare-cum prare etc. - , ca urm are a desfacerii cstoriei, cnd co
m unitatea devlm a a soilor se preface ntr-o indiviziune pe cote-pri, ori ca
urmare a prescripiei achizitive ce profit n com un mai m ultor persoane.
Pn la elaborarea i intrarea n vigoare a noului Cod civil, noiunile generale
de proprietate com un i de indiviziune, astfel cum ele au fost precizate, au fost,
mai degrab, opera practicii judiciare i a literaturii de specialitate, care s-au nte
m eiat pe principiile enunate n cuprinsul reglem entrilor speciale date m ateriei n
prim ul rnd cu prilejul reglem entrilor din m ateria succesiunilor, unde erau ntlnite
cele m ai frecvente cazuri de proprietate com un pe cote-pri ori de indiviziune.
A lta este situaia n m aterie n prezent, n sistem ul noului Cod civil. ntr-adevr,
prin preluarea, precizarea ori dezvoltarea principiilor stabilite de jurispruden i de li
teratura de specialitate, dispoziiile acestuia instituie un regim ju rid ic unitar i coerent
al proprietii com une n dreptul nostru civil, sub form ele sale cunoscute sub regle
mentrile, fie ele i fragm entare, ale legislaiei civile anterioare datei de 1 octom brie
2011.

n cele ce urm eaz, vom analiza, n esena lor, noile reglem entri privitoare la
proprietatea com un cuprinse n legea civil fundam ental, cu folosirea, acolo un
de vom considera necesar, a practicii judiciare anterioare acestora, dar nc per
tinent i sub im periul noilor reglem entri ale unei instituii dintre cele m ai im por
tante din dom eniul drepturilor reale.

224. Felurile proprietii comune pe cote-pri. Din punctul de vedere al c a


rafe /cop rop rietii, aceasta poate fi de dou feluri:
') proprietatea com un pe cote-pri (coproprietate) obinuit sau tem porar i

204

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

b )proprietatea com un pe cote-pri (coproprietatea) forat. Astfel cum indic


art. 632 alin. (2) i (3) NCC, coproprietatea poate fi obinuit sau forat, iar co
proprietatea forat nu p oa te nceta p rin p a rta ju l judiciar.
Dup cum rezult i din term inologia folosit,{n prim ul caz coproprietatea poa te
fi fcut s nceteze, calea juridic pentru aceasta fiind rppreala sau p a rta ju l
b o u lu i ori al bunurilor care form eaz obiectul coproprietii
U n cel de-al doilea caz, dat fiind destinaia pe care o are bunul aflat n coproprietate, n principiu, aceast stare nu poa te fi fcut s nceteze dect n mod
excepional prin partaj judiciar; art. 671 alin. (3) N C C ^dispune ns c partajul
coproprietii forate este posibil nu m a i prin bun nvoial A

2. Coproprietatea obinuit
225. G eneraliti. Regula este c dreptul de proprietate com un pe cote-pri
are un caracter tem porar, proprietatea com un pe cote-pri stabil i forat avnd
un paracter excepional.
De obicei, proprietatea com un pe cote-pri sau tem porar obinuit apare ca
o consecin a m otenirii, atunci cnd defunctul las mai m uli m otenitori, fiecare
dobndind num ai o cot-parte din dreptul asupra bunurilor ce intr n m asa suc
cesoral. (
Ea m fp o a te rezulta, de asem enea, dintr-un contract de dobndire n com un a
unui lucru[1] ori dintr-o coposesiune al crei efect a fost dobndirea, de ctre mai
m ulte persoane, prin uzucapiune, a unui bun.
226. D repturile coprtailor. Ream intim c, potrivit art. 634 alin. (1) NCC,
fiecare coproprietar este titularul e xclusiv a l cotei-pri din d reptul de proprietate
asupra bu n u lu i i, n lipsa unei stipulaii contrare, poate dispune liber de aceast
cot-parte proprietatea sa exclusiv .\D e aceea, se poate spune c dou principii
caracterizeaz proprietatea pe cofePpri obinuit sau tem porar: n iciun ul dintre
co p rtai nu are un drept exclusiv asupra unei p ri determ inate din bun, p rivit n
m aterialitatea sa, i fiecare coprta are un drept exclusiv n u m a i asupra cotei-pri
ideale din drept, fiind vorba, aadar, de o divizare intelectual a dreptului de pro
prietate asupra bunului com un.
Pornind de la aceste dou principii, se pot deduce drepturile care revin fiecrui
coprta.
227. Din prim ul principiu rezult consecina c niciun fel de act nu poate fi nf p
tuit cu privire la bun, privit n m aterialitatea lui, fr acordul unanim a l coprtailor.
Pentru c, aa dup cum s-a observat121, din m om ent ce niciunul dintre coproprie
[1]
n practica jude c to re a sc s-a decis n sensul c, n principiu, dreptul de proprietate
com un pe cote-pri se poate dobndi prin m odurile generale de dobndire a proprietii
prevzute de Codul civil. De aceea, convenia poate constitui un mod de dobndire a pro
prietii com une pe cote-pri; cnd bunul este cum prat de mai m ulte persoane, cota-parte
ideal a fiecrui coproprietar-cum prtor se determ in n funcie de sum a cu care a contribuit
la plata preului; a se vedea C.A. lai, dec. civ. nr. 759/1994, n M. G a i , M.M. P ivniceru , op.
cit., p. 16.
[i) A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 262.

VI. M o d a lit ile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te

205

tari nu stpnete n exclusivitate o parte din bun, exercitarea atributelor dreptului


de proprietate asupra bunului astfel stpnit trebuie s fie colectiv, prin aplicarea
regulii unanim itii.
Sub regim ul fostului Cod civil de la 1864, s-a reinut c, pentru a nelege coni
nutul acestei reguli, este necesar s distingem ntre actele m ateriale i actele ju ri
dice. D istincia rm ne valabil i sub regim ul juridic al coproprietii prevzut de
noul Cod civil, dar regula unanim itii a fost m ult atenuat, n general, prin prelua
rea corectivelor ce i s-au adus n practica ju dectoreasc i n literatura de specia
litate n m aterie.
n ceea ce privete actele m ateriale, principiul potrivit cruia niciunul dintre coprtai nu are un drept exclusiv asupra unei poriuni m ateriale din lucru ar trebui s
duc la concluzia c niciunul dintre ei nu ar avea dreptul de folosin m aterial a
bunului n lipsa acordului unanim . M ult nainte de intrarea n vigoare a noului Cod
civil, n practica ju dectoreasc s-a adm is ns, pe drept cuvnt, c n privina a c
telor de folosin m aterial fiecare dintre coprtai are folosina bunului, cu condiia
ns ca n exercitarea acestei folosine s fie respectate drepturile celorlali. Prin
aceast folosin m aterial nu se va putea schim ba destinaia bunului i nici nu se
va putea transform a utilizarea lui obinuit fr acordul unanim al celorlali cop r
ta i111.
C hiar dac sistem atizarea reglem entrilor este discutabil, art. 635-639 NCC
stabilesc reguli m ult mai precise privitoare la exercitarea actelor de folosin asupra
bunului com un. Astfel, prelund ideea dezvoltat n jurispru dena anterioar, evo
cat mai sus, art. 636 alin. (1) NCC dispune c fiecare co p roprie ta r are dreptul de
a folosi b u n u l com un, n m sura n care nu schim b destinaia bunului i nu aduce
atingere drepturilor celorlali coproprietari. A ceste dou condiii sunt necesare i
suficiente pentru a perm ite folosirea unui bun chiar i num ai de ctre unul dintre
coproprietari, p rin tolerana din partea celorlali care, la rndul lor, n m od succesiv,
vor putea exercita acte de folosin cu privire la ntregul bun. Precizm c, n prin
cipiu, aceast m odalitate de exercitare a folosinei bunului apare ca sim pl situaie
de fapt, nefiind precedat de vreo nelegere a coproprietarilor n acest sens, situa
ie reglem entat, aa dup cum vom vedea im ediat, de art. 639 NCC.
De aceea, potrivit art. 636 alin. (2) NCC, n m sura n care unul dintre copro
prietari ar exercita acte de folosin exclusiv a bunului com un m potriva voinei c e
lo rlali coproprietari, e l va putea fi obliga t la plata de despgubiri. Refuzul celorlali
coproprietari de a perm ite exercitarea actelor de folosin exclusiv asupra bunului
aflat n coproprietatea lor se poate exprim a pe orice cale; el trebuie adus la cuno
tina coproprietarului n culp . Spunem n culp , pentru c, date fiind raporturile
de fapt care genereaz situaia n discuie i m prejurarea c art. 636 alin. (2)
NCC folosete term enul de despgubire , nseam n c obligaia plii acestora se
nate din angajarea rspunderii civile delictuale a coproprietarului ntreprinztor ,
dar reca lcitrant n raporturile cu ceilali coproprietari, raporturi privitoare la exer- 1

[1] n acest sens, n practica ju d ectoreasc s-a decis c un coproprietar nu are dreptul
s transform e m odul de folosin (...) chiar n folosul com un dect cu acordul tuturor copro
prietarilor, deoarece, prin executarea unor asem enea lucrri, s-ar aduce o tirbire a dreptului
de proprietate al celorlali (Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 549 din 30 m artie 1978, n C.D.
1978, p. 10).

2 06

D re p tu rile re ale p rin cip a le

citarea actelor n discuie. n definitiv, el svrete, prin com portam entul su, un
delict civilt1].
Sub regim ul ju ridic al coproprietii aplicabil naintea intrrii n vigoare a noului
Cod civil, ne puneam '21 urm toarea ntrebare: ce se va ntm pla n ipoteza n care
coproprietarii nu se neleg ntre ei cu privire la folosirea m aterial a bunului? Poate
instana de judecat s soluioneze un eventual litigiu ntre coproprietari ce ar avea
ca obiect num ai folosina bunului? Altfel spus, era posibil ca instana de judecat
s decid cu privire la un p a rta j de folosin?
Evocam , cu acelai prilej, o decizie mai veche de spe a fostei instane supre
me, n care aceasta statuase n sensul c, n caz de nenelegere ntre coproprie
tari cu privire la folosina bunului n indiviziune, instanele nu pot s form eze loturi
pe care s le atribuie n folosin exclusiv fiecrui coproprietar fr consim m n
tul lor, deoarece caracteristic strii de indiviziune (coproprietate) este c dreptul fie
crui coproprietar atinge fiecare parte din bunul respectiv pentru poriunea (de
drept) a fiecruia131.
228. Totui, n acea perioad au existat decizii de practic ju dectoreasc prin
care a fost adoptat o alt soluie, pe care am considerat-o preferabil, anum e
adm iterea ntr-o astfel de ipotez a p a rtajului de fo lo s in . Precizm c obiectul
unei asem enea aciuni nu erau nicidecum partajarea dreptului de proprietate pe
cote-pri i prefacerea lui ntr-un drept exclusiv al fiecrui coproprietar, ci num ai
partajarea - ntre coproprietarii care rm n n aceeai situaie ju ridic privitoare la
dreptul de proprietate asupra bunului - folosinei acelui bun. Nu vedeam niciun
obstacol ju ridic ce s-ar fi opus unei asem enea soluii. D im potriv, partajul de fo lo
sin nu era interzis de lege. Din m om ent ce nu era interzis expres de lege, tr
geam concluzia c p o a te fi perm is. Aceasta, pe de o parte. Pe de alt parte, o ase
m enea rezolvare mi se prea a fi preferabil pentru evitarea unor situaii gen e
ratoare de conflicte ntre coproprietari. *23

m A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 264; E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 697.
[2] A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 204.
[3] A se vedea Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 819 din 11 mai 1968, n R.R.D. nr. 11/1968,
p. 168.
f4] n acelai sens, a se vedea L. P o p , L.M. H a r o s a , op. cit., p. 190; V. S t o ic a , op. cit.,
voi. II, p. 66-67. Totui, observm c n practica judiciar mai recent nc se prefer soluia
ca, n caz de nenelegeri ntre coproprietari n privina exercitrii actelor de folosin asupra
bunului com un, ei s fie ndru m ai spre partajarea acestui bun. Astfel, dup ce instana su
prem a reinut foarte exact c dreptul de folosin poate fi exercitat de ctre toi coproprie
tarii, ceea ce presupune att exercitarea folosinei m ateriale a bunului care face obiectul
dreptului de proprietate com un, ct i posibilitatea culegerii fructelor produse de bun, ea a
considerat c, atunci cnd sunt nenelegeri ntre coproprietari cu privire la folosina m a
terial a bunului, cum este (era) cazul n spe, pentru im obilul n care reclam anii nu au
locuit anterior form ulrii aciunii, acetia au la ndem n calea ncetrii coproprietii prin
partaj, fr ca d reptu l de folosin s poat fi valorificat p e calea aciu n ii n reintegraref (s.n.,
C.B.); a se vedea I.C .C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 6954 din 9 decem brie 2004, n
Dreptul nr. 3/2006. Nu avem la dispoziie datele dosarului, dar ne ntrebm : s nu fi fost po
sibil reintegrarea reclam anilor n im obilul a crui folosin era n disput ntre pri tocm ai
pe calea partajului de folosin? Evident, problem a ar putea fi discutat num ai n m sura n
care reclam anii ar fi solicitat, n principal sau n subsidiar, un asem enea partaj.

VI. M o d a lit ile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te

207

De aceea, am considerat c o soluie de spe din practica fostului tribunal su


prem prin care s-a adm is partajarea folosinei unei curi proprietate com un pe
cote-pri, dintr-un teren pe care erau ridicate mai m ult locuine proprietate perso
nal111, putea cpta valoare de principiu.
n prezent, aceast problem i-a gsit rezolvarea corespunztoare necesiti
lor practice n noul Cod civil. ntr-adevr, plecnd de la un principiu mai general
privitor la m odul de folosire a bunului com un, art. 639 NCC a prevzut expres
posibilitatea p a rta j rii folosinei b un ului com un p e cale judiciar. ntr-adevr, potrivit
acestui text, m odul de folosire a bunului com un se stabilete prin acordul copro
prietarilor, ia r n caz de nenelegere ntre acetia, pe cale judectoreasc. S tabili
rea m odului de folosin presupune nu num ai exercitarea actelor m ateriale de utiiza re a bunului com un, dar i culegerea fructelor pe care acesta le produce, su
portarea cheltuielilor privitoare la ntreinerea, conservarea i adm inistrarea bunului
etc., acte pentru care se cere respectarea regulii unanim itii. Or, soluionarea
eventualelor nenelegeri ntre coproprietari privitoare la asem enea acte se poate
face i pe cale judectoreasc, prin p a rta ju l de folosin, care poate presupune sau
m prirea utilizrii bunului pe anum ite pri din bun, fr a se ajunge la fracio na
rea m aterial a acestuia, sau ealonarea folosinei lui n tim p, n m od succesiv, de
ctre coproprie ta ri121.

229. Culegerea fructelor bunului comun. Prelund principiul care se regsea


n practica ju dectoreasc131 i n literatura de specialitate141 n m aterie, art. 637
NCC dispune c fructele produse de bunul com un se cuvin tutu ror coproprietarilor,
proporiona l cu cota lor parte din dreptul de proprietate asupra acelui bun. ns, din
m om ent ce art. 550 alin. (1) NCC prevede c fructele i productele bunului se cuvin
proprietarului acestuia, concluzia care se im pune este c principiul nscris n
art. 637 NCC se aplic nu num ai n privina fructelor, ci i n privina productelor
bunului; i acestea vor fi dobndite de coproprietari pro p o rio n a l cu cota lor parte
din dreptul asupra bunului com un. Regula enunat de art. 637 NCC se aplic n
privina tuturor categoriilor de fructe produse de un bun, indiferent dac acestea
sunt naturale, civile ori industriale.
Legat de regim ul ju ridic al fructelor produse de bunul com un, sub denum irea
m arginal incom plet i nu n deplin concordan cu coninutul su - dreptul la
restituirea c h e ltu ie lilo r-, art. 638 NCC reglem enteaz dou situaii distincte.
Prim a situaie este aceea n care un coproprie ta r suport sin g u r cheltuielile pri
vitoare la producerea i culegerea fructelor; ntr-o asem enea ipotez, textul dis
pune c el are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de ctre ceilali coproprietari,
n proporie cu cotele lor pri din bun, proporie n care ei pot culege i fructele
bunului aflat n coproprietate.
Cea de-a doua situaie este aceea n care fructele naturale sau fructele in dus
triale produse de b u n u l com un sunt nsuite nu m a i de ctre unul dintre co proprie
tari'; art. 638 alin. (2) NCC prevede c, atta vrem e ct acestea nu au fost consum A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 2626/1985, n C.D. 1985, p. 110-112.
121 A se vedea V. S to ic a , op. cit. (2009), p. 265; E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 699.
[3] A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 654/2004, n B.C. nr. 3/2005,
p. 29.
[4) A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 203-204.

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

2 08

m ate ori nstrinate sau nu au pierit i, n orice caz, pot fi identificate n m od dis
tinct, ele vor face p arte din m asa partajabil, fiind considerate c aparin, ca bunuri
com une, tutu ror coproprietarilor, cu ndeplinirea a dou cond iii111:
a) fructele naturale ori industriale s existe n patrim oniul coproprietarului care
i le-a nsuit;
b) aceste fructe s poat fi identificate n m o d distinct n patrim oniul acestuia.
n cazul n care aceste condiii nu sunt ndeplinite, bunoar, fie prin faptul c
fructele au fost consum ate de coproprietarul care le-a cules ori nu mai pot fi iden
tificate n patrim oniul acestuia, art. 638 alin. (2) NCC d dreptul celorlali coproprie
tari la despgubiri, ceea ce nseam n c ei vor putea cere contravaloarea acelor
fructe n disput, pro p o rio n a l cu cota-parte a fiecruia dintre ei. Textul precizeaz
ns c acest drept la despgubiri se nate num ai dac fructele respective nu au
pierit n mod fortuit , adic fr culpa coproprietarului care i le-a nsuit. Dac
obiectul unei asem enea dispute ntre coproprietari este dat de fructele civile pro
duse de bun, acestea constau n sum e de bani, considerate a exista ntotdeauna,
fr a fi de conceput un alt posibil echivalent al lor. Pornind de la aceast prem is,
art. 638 alin. (3) NCC prevede c dreptul de a reclam a fructele civile produse de
bunul aflat n coproprietate, nsuite de un coproprietar, este supus prescripiei
potrivit norm elor de drept com un n m aterie, adic n term enul general de prescrip
ie de 3 ani prevzut de art. 2517 NCC.

230. Repartizarea beneficiilor i a sarcinilor ntre coproprietari. C oproprie


tarii au nu num ai dreptul de a folosi bunul com un i de a-i culege fructele n con
diiile artate, ci i alte drepturi, precum i anum ite obligaii. Este ceea ce dispune
art. 635 NCC, potrivit cu care coproprietarii vor m pri beneficiile i vor suporta
sarcinile coproprietii pro p o rio n a l cu cota lo r p arte din drept. Avem ndoieli fa de
utilitatea acestui text, prin raportare la cuprinsul celorlalte dispoziii ce reglem entea
z regim ul ju ridic al folosinei bunului com un de ctre coproprietari, astfel cum
acesta este conturat de dispoziiile noului Cod civil analizate m ai sus. Beneficiile
am intite de text nu pot privi altceva dect exercitarea atributelor dreptului de pro
prietate asupra bunului com un. Ct privete sarcinile coproprietii, acestea pot
avea n vedere unele situaii specifice n care, privitor la bunul com un, ar exista
dezm em brm inte ale dreptului de proprietate, obligaii p ro p te r rem sau obligaii
scriptae in rem.
S-a obse rvat121 c norm a cuprins n acest text are caracter supletiv, astfel c
prile pot deroga de la principiul pe care l evoc.
231. Situaia actelor juridice privitoare la bunul comun sub regimul fostu
lui Cod civil. Regula unanim itii prezent, ce rezult i din dispoziiile noului Cod
civil privitoare la proprietatea com un pe cote-pri, ar trebui s se aplice i n pri
vina a cte lo r juridice.
Sub regim ul fostului Cod civil rom n de la 1864, apreciam c aplicarea regulii
unanim itii n m ateria cercetat, fr nicio distincie, nu poate fi prim it. R especta
rea riguroas, n practic, a acestei reguli la ndeplinirea o ricrui act ce are a fi*2
111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 699.

[2] Idem, p. 696.

VI. M o d a lit ile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te

209

efectuat cu privire la bunul com un poate s se dovedeasc att greoaie, ct i


contraproductiv. ntr-adevr, dac ar fi aa, ar nsem na c ntotdeauna, p en tru
orice a ct juridic, trebuie obinut aco rd u l (consim m ntul) tutu ror coproprie ta rilor i
c oricare dintre ei a r putea bloca, prin opunere, orice a ct ju rid ic nece sa r i util
p en tru pstrarea b un ului n p a trim o n iu l coproprie ta rilor sau p e n tru punerea lu i n
valoare.
De aceea, artam c, att n practica judiciar, ct i n literatura de specialita
te, s-a fcut i se face o distincie dup cum este vorba de acte de conservare i
de adm inistrare a bu n u lu i com un, pe de o parte, i acte de dispoziie, pe de alt
parte111.
A ctele de conse rvare erau considerate acele acte ju ridice care aveau drept
scop pstrarea, conservarea unui bun n patrim oniul titularului, cum ar fi ntrerupe
rea cursului unei prescripii care curge, transcrierea unui contract de vnzarecum prare a bunului, cererea de efectuare a unui inventar, transcrierea ipotecii i
alte asem enea.
^ A c te le de adm in istra re e rau acele acte ju ridice care se ncheiau pentru a pune
bunul n valoare prin nchiriere, ncasare de venituri etc. sau m eninerea lui n sta
rea de a fi exploatat, cum ar fi ncheierea unui contract care are drept obiect repa
rarea bunului.
Se adm itea c, din m om ent ce actele de conservare i de adm inistrare pot fi
indispensabile pstrrii bunului n patrim oniile coproprietarilor i sunt profitabile
tuturor, ele puteau fi fcute chiar num ai de ctre unul dintre coproprietari, cu privire
la ntregul bun.
D up cum se spunea n nota critic a unei decizii pronunate de nalta C urte de
C asaie i Justiie prin care aceasta statuase n sensul c un coproprietar, din m o
m ent ce nu are un drept exclusiv de proprietate, nu poate face acte de adm inistrare
cu privire la ntregul bun, cum ar fi nchirierea acestuia, fr acordul tutu ror copro
prietarilor, principiul enunat (...) este form ulat ntr-un sens prea absolut i nu ine
seam a de com plexitatea raporturilor ju ridice care iau natere n aceast ipotez ,
pentru c locatarul trebuie s fie aprat cu privire la dreptul astfel dobndit, d ispo
ziiile aplicabile contractului n general (art. 962 i art. 965 fostul C. civ.) i celui de
locaiune n special (art. 1420 fostul C. civ.) fiind n acest sens121.
U lterior ns, n practica judiciar au fost validate unele acte juridice, atenundu-se n acest fel unele dintre consecinele nefavorabile ale regulii unanim itii,
spre a se facilita adm inistrarea bunului. Au fost validate, astfel, unele convenii de
societate intervenite ntre coprtai, pe baza patrim oniului com un alctuit din bunu
rile indivize, ceea ce a perm is aplicarea n aceste cazuri a textelor referitoare la so
cietate din fostul Cod civil (art. 1491 i urm.). Tot astfel, au fost considerate ca
valabile unele acte ncheiate num ai de ctre unul dintre coprtai n tem eiul unui
m andat, chiar tacit, sau n virtutea unei gestiuni de afaceri. Fcnd aplicarea ges
tiunii de afaceri prevzute n C odul civil, Tribunalul Suprem a decis, ntr-un caz de
spe, c actul de adm inistrare sau de conservare fcut num ai de ctre unul dintre
coprtai, cu privire la un im obil, profit i celorlali coprtai, n sensul c nltur *2

111 A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 168.


l2)
A se vedea A l . C er b an , N ot critic la decizia naltei C uri de C asaie i Justiie nr. 70
din 2 8 ianuarie 1946, n P.R., serie nou, Din arhiva Pandectelor, nr. 1/2001, p. 181-182.

210

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

caracterul de im obil abandonat al bunului, care este scos astfel de sub incidena
D ecretului nr. 111/1951m, care, la data respectiv, im punea trecerea lui, ca bun
abandonat, n proprietatea statului.
S-a decis, de asem enea, c oricare dintre proprietari poate s cear rem edie
rea degradrilor aduse bunului com un, desfiinarea lucrrilor noi sau despgubiri,
n tem eiul art. 998-999 fostul C. civ., fr a avea nevoie de consim m ntul celor
lali coproprietari sau de o m preal a bunului121.
R eferitor la aciunea n revendicare, s-a decis ns c introducerea ei presupu
ne acordul tutu ror coprtailor, pe m otiv c aceast aciune are drept scop recu
noaterea dreptului de proprietate al reclam antului asupra bunului n litigiu i re
aducerea lui n patrim oniul acestuia, iar nu sim pla recunoatere a unei cote ideale,
nedeterm inat n m aterialitatea ei[3].

232.
Cu privire la aceast ultim ju rispruden privitoare la im posibilitatea intro
ducerii unei a ciu n i n revendicare ce are ca obiect un bun aflat n coproprietate
num ai de ctre unul sau unii dintre coproprietari, n lucrarea noastr n m aterie din
anul 2008, la care ne-am mai referit, am fcut dou precizri.
n prim ul rnd, am reinut c n literatura noastr ju ridic de specialitate s-a
exprim at i punctul de vedere contrar. Astfel, s-a spus c aciunea n revendicare
este un a ct de conservare i poate fi introdus num ai de un coproprietar m potriva
unui ter, ntruct este vorba despre un act de ntrerupere a prescripiei achizitive,
iar nerecunoaterea acestei posibiliti ar duce la dobndirea bunului prin uzucapi
une de ctre ter[4]. Mai mult, s-a apreciat c necesitatea i urgena justific re
vendicarea bunului indiviz de la terul care l stpnete fr niciun drept151 i c
aceast soluie se im pune a fi adoptat de practica judiciar, iar, de lege ferenda,
va trebui consacrat dreptul unui singur coproprietar de a introduce o aciune n re
vendicare m potriva unui ter deintor al bunului161. De asem enea, s-a susinut c,
chiar dac aciunea n revendicare ar fi considerat ca avnd caracterul unui act de
dispoziie, ea poate fi intentat i num ai de ctre unul dintre coproprietari, deoare
ce teza contrar acord preem inen caracterului cantitativ al dreptului de proprie[1) n decizia pronunat n cauz se spune, printre altele: P rin bunuri prsite, n sensul
art. 1 lit. d) din D ecretul nr. 111/1951 (...), se neleg acelea asupra crora nu s-au fcut, n
term en de un an, acte de adm inistrare sau de conservare. n situaia n care un bun aparine
n indiviziune ori devlm ie mai m ultor proprietari i num ai unul sau unii dintre ei fac acte
de adm inistrare sau conservare asupra lui, acestea profit i sunt opozabile i celorlali, n
condiiile gestiunii de interese prevzute la art. 987 i urm. C. civ. Aa fiind, din m prejurarea
c nu toi coproprietarii bunului exercit astfel de acte, din orice cauz, nu poate s se trag
concluzia c prile lor indivize nu se afl n adm inistrarea nim nui i c ar putea fi conside
rate cotele lor de proprietate din bunul com un ca bunuri prsite i trecute n proprietatea
statului (Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 884 din 24 mai 1968, nepublicat).
[2] Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 106 din 25 ianuarie 1969, n R.R.D. nr. 5/1969, p. 175.
[31 Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 662 din 8 aprilie 1960, n C.D. 1960, p. 356.
141 A se vedea D. C h ir ic , Posibilitatea e xercitrii a ciunii n revendicare de ctre un s in
g u r coindivizar, n Dreptul nr. 11/1998, p. 28-29.
l5] A se vedea O. U n g u r ea n u , C. M un tean u , op. cit. (2005), p. 270.
[el A se vedea L. P o p , op. cit. (2001), p. 255; n acelai sens, a se vedea i I. L u l , O pinii
privito a re la posibilitate a e xercitrii a ciunii n revendicare de ctre un s in g u r coproprietar, n
D reptul nr. 4/2002, p. 78-79.

VI. M o d a lit ile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te

211

tate, dat de cum ulul cotelor-pri ideale i abstracte asupra bunului ce form eaz
obiect al coproprietii, i nu caracterul lui calitativ, dat de caracteristicile eseniale
ale acestui drept, anum e de a rm ne absolut i exclusiv, cu consecina exercitrii
dreptului de urm rire i de putere direct i im ediat asupra bunului^11. De altfel,
cu referire la aciunea n revendicare avnd ca obiect un bun im obil trecut fr titlu
n proprietatea statului n perioada 6 m artie 1945 - 22 decem brie 1989, dup ce a
am intit c introducerea unei asem enea aciuni cu privire la un bun aflat n proprie
tate com un pe cote-pri trebuie s respecte regula unanim itii, fosta C urte
S uprem de Justiie a statuat n sensul c situaia ju rid ic a unor astfel de im obile
i a persoanelor care susin c naionalizarea s-a fcut n mod eronat este esenial
diferit de cea cla sic . In asem enea cazuri s u i generis, aciunea n revendicare
prezint un caracter com plex i depete m odelul clasic al acestei aciuni; unul
sau mai muli coproprietari, unul sau mai muli m otenitori, dar nu n m od n ecesar toi
acetia, pot introduce o aciune prin care s urm reasc a dem onstra c statul nu
deine un titlu de proprietate valabil i, n consecin, obinerea confirm rii dreptului
lor de proprietate asupra bunului din patrim oniul proprietarului autor al lor naionalizat
ilegal. Apoi, ei vor putea cere partajarea acelui bun[2].
n al doilea rnd, practica ju diciar rom n n sensul im posibilitii introducerii
aciunii n revendicare asupra unui bun indiviz num ai de ctre unul sau de ctre
unii dintre coprtai a fost cenzurat de C urtea E uropean a D repturilor O m ului.
Astfel, ntr-o cauz, reclam anii s-au plns de nclcarea dreptului lor de acces la
un tribunal, garantat de art. 6 parag. 1 din C onvenia european a drepturilor om u
lui, prin aceea c, prin aplicarea principiului unanim itii cerut pentru a putea reven
dica mai m ulte bunuri indivize, instanele rom ne le-au respins aciunea n revendi
care ce avea ca obiect acele bunuri12*4"31. R eclam anii au susinut c aciunea n re
vendicare trebuie considerat ca un act de conservare a unui bun, ce poate fi exer
citat de oricare dintre coproprietari, care profit tuturor coproprietarilor. G uvernul s-a
aprat artnd c, date fiind consecinele im portante ale soluiei pronunate ntr-o
asem enea aciune, atunci cnd ea privete revendicarea unui bun, are a fi consi
derat act de dispoziie, ce im pune ca, pentru a putea fi introdus, s existe acor
dul tuturor coproprietarilor141.
C urtea E uropean nu a considerat necesar s ia poziie n aceast controvers
care ine de teoria i de practica dreptului civil intern, nefiind acesta rolul ei. n
schim b, a constatat c regula unanim itii din m ateria discutat a m piedicat exa
m inarea tem einiciei aciunii reclam anilor, dovedindu-se a fi un obstacol insurm on
tabil pentru orice tentativ viitoare de revendicare a bunurilor indivize151.
[1] A se vedea R. S a s , D in nou despre posibilitatea exercitrii a ciunii n revendicare de
ctre un s in g u r coindivizar, n D reptul nr. 9/2006, p. 86 i urm.
[2] A se vedea C.S.J., dec. din 29 septem brie 2000.
131 A se vedea C .E.D .O ., H otrrea din 14 decem brie 2006, Lupa i a lii c. Rom niei,
nepublicat, w w w .e ch r.co e .in t, 47; traducerea n lim ba rom n a acestei hotrri a
jurisdiciei europene a fost publicat n M. Of. nr. 464 din 10 iulie 2007, p. 10-16; autorul
prezentei cri, ju d e c to r pentru R om nia la C urtea European la data judecrii acestei
cauze, a preferat s se abin de la soluionarea ei, situaie n care, pe tem eiul dispoziiilor
art. 27 parag. 2 din C onvenie i ale art. 2 9 9 1 din R egulam entul Curii, a desem nat ca ju
dector ad-hoc un alt jud e c to r al instanei europene; a se vedea 4 din hotrre.
[4] Idem, 71.
151 Idem, 73.

212

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

A ceasta nseam n c aciunea n revendicare asupra unui bun indiviz introdus


num ai de ctre unul sau unii dintre coproprietari nu poate fi respins ca inadm isibi
l, deoarece astfel s-ar nclca dreptul acestora la un tribunal, com ponent a drep
tului la un proces echitabil, garantat de art. 6 din C onvenie. De altfel, C urtea a re
m arcat cu interes c proiectul de Cod civil aflat n dezbaterea P arlam entului n l
tur n m od expres regula unanim itii n m ateria discutat[1].

233.
Tot sub regim ul fostului Cod civil rom n, am artat c din principiul potrivit
cruia fiecare coprta are un drept propriu exclusiv asupra cotei-pri ideale din
dreptul asupra bunului com un decurge consecina c fiecare coprta poate s
dispun liber i nengrdit de cota sa parte ideal de drept. nstrinarea acestei
cote-pri nu schim b cu nim ic situaia anterioar a bunului, privit n m aterialitatea
sa, cu deosebirea c, n locul coprtaului dispuntor, se substituie succesorul n
drepturi al acestuia.
De asem enea, am considerat c nim ic nu se opunea ca oricare dintre ei s
poat greva cu sarcini reale cota lor parte ideal i abstract din dreptul de pro
prietate asupra bunului com un.
Jurisprudena a fost confruntat i cu problem a de a se ti ce se va ntm pla
ns atunci cnd, fr a avea dreptul de a dispune de ntregul bun sau, m ai precis,
cu privire la d reptul de proprietate asupra ntregului bun, n u m a i unul dintre co p ro
p rie ta ri l nstrineaz n ntregim e? n practica ju dectoreasc, ntr-o asem enea
situaie, de regul se distingea dup cum cum prtoru l a cuno scut sau nu a cu
noscut, la m om e ntu l ncheierii actului, m prejurarea c nstrintorul nu era p ro
p rie ta ru l exclusiv a l bunului. Dac respectivul cum prtor a cunoscut calitatea de
coproprietar a vnztorului, s-a decis c vnzarea nu este nul, ci supus num ai
condiiei rezolutorii ca bunul vndut s nu cad, cu prilejul partajului, n lotul altui
coproprietar, ci n acela al coproprietarului vnztor. Ca urm are a efectului declara
tiv al partajului, acesta va fi considerat c a fost proprietar exclusiv n m o d retroac
t i v i vnzarea va fi considerat valabil, iar pn la efectuarea partajului, dreptul
de proprietate este afectat de condiia rezolutorie a cderii bunului n lotul copro
prietarului nstrintor*2[3].
De asem enea, se considera c nim ic nu se opune ca actul astfel ncheiat s
poat fi ratificat de coproprietarii care nu i-au dat consim m ntul la ncheierea lui,
111 Idem, 75.
[2) Efect la care s-a renunat n sistem ul noului Cod civil n m aterie; a se vedea art. 680
NCC.
[31 D up cum s-a decis n practica suprem ei instane, dreptul de dispoziie asupra unui
bun se poate exercita, printre altele, prin nstrinarea bunului, operaiune care, n cazul
coproprietarului unic, depinde num ai de m anifestarea de voin a acestuia.
n cazul proprietii com une pe cote-pri ns, pentru ca nstrinarea s produc efecte
depline, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, deoarece fiecare dintre ei, avnd nu
mai un drept lim itat asupra bunului, exprim at num ai ntr-o cot-parte care nu este determ ina
t n m aterialitatea ei, ci doar ideal, nu poate dispune valabil dect n lim itele dreptului su.
V nzarea bunului proprietate com un pe cote-pri, fcut num ai de ctre unul dintre
coproprietari, este supus condiiei ca, la efectuarea partajului, bunul s cad n lotul v n
ztorului; a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 1336/1992, n Dreptul nr. 2/1993, p. 71; C.S.J.,
s. civ., dec. nr. 322/1993, n D reptul nr. 12/1993, p. 87; C.S.J., s. civ., dec. nr. 2057/1993, n
D reptul nr. 9/1994, p. 84.

V I. M o d a lit ile ju rid ic e ale d re p tu lu i de p ro p rie ta te

213

fapt ce echivaleaz cu renunarea la orice aciune fa de terul dobnditor al bu


nului n discuie, urm nd a se face desocotirea cu coproprietarul nstrintor111.
Este de reinut c, pentru ipoteza analizat, raionam entul Prof. Fr. Deak era n
sensul c ea are a fi asim ilat cu vnzarea lucrului altuia, sancionat cu nulitatea
relativ121. n orice caz, n practica judectoreasc mai veche s-a decis c, dac la
ncheierea actului cum prtorul nu a cunoscut calitatea de coproprietar a vnz to
rului, actul este anulabil, fiind, aadar, lovit de nulitate relativ131.
234.
S ituaia actelor juridice privitoare la bunul com un n reglem entarea
noului Cod civil. nainte de a preciza regim ul ju ridic al actelor ju ridice privitoare la
bunul com un, astfel cum acesta este reglem entat de dispoziiile art. 640-645 NCC,
considerm c sunt necesare dou precizri. O prim precizare ine de m prejura
rea c nu ntm pltor am neles s prezentm regim ul juridic al acestor acte i sub
m periul fostului Cod civil, n prezent abrogat prin intrarea n vigoare la 1 octom brie
2011 a noului Cod civil. ntr-adevr, din punctul de vedere al dreptului tranzitoriu,
principiile privitoare la actele de adm inistrare i de dispoziie reglem entate de noul
cod se vor aplica, n tem eiul art. 62 din Legea nr. 71/2011, n u m a i a c te lo r ju r id ic e
m c h e ia te d u p in tra re a n v ig o a re a a c e s tu ia , adic dup 1 octom brie 2011; pentru
actele juridice ncheiate nainte de aceast dat, continu a fi aplicabile principiile
analizate m ai sus. De asem enea, art. 63 din Legea nr. 71/2011 determ in i aplica
t a n tim p a dispoziiilor art. 643 NCC referitoare la regim ul ju ridic al aciunilor n
. js tiie privitoare la bunul com un, asupra crora vom reveni mai jos.
O a doua precizare are n vedere natura actelor juridice n discuie, anum e acte
de conservare, acte de adm inistrare i acte de dispoziie. n principiu, ele nu erau
definite n legislaia noastr civil anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil.
Definiii c a a ta re nu sunt date nici de acesta, dar referirile care se fac la astfel de
categorii n diverse m aterii, n special n Titlul V al C rii a lll-a consacrat a d m in is
tr rii b u n u rilo r a ltu ia , perm it o circum scriere m ai exact a cuprinsului acestor acte.
i sub regim ul noului Cod civil, ^ t e l e d e c o n s e rv a re sunt acele acte juridice
brin care se nltur prim ejdia pierderii unui bun sau a unui drept dintr-un anum it
patrim oniu, cum ar fi: ntreruperea unei prescripii (art. 2537 NCC); ndeplinirea fo r
m alitii de publicitate pentru nscrierea unui drept ori a unui act ju ridic n condiiile
prevzute de art. 19 alin. (2) NCC; efectuarea de cheltuieli pentru lucrrile necesa
re, n lipsa crora un im obil ar pieri ori s-ar deteriora, cum ar fi unele acte prevzu
te de art. 654 alin. (1) NCC.
[1] n a ce la i se n s, a se v e d e a C .S .J., s. civ., d e c. nr. 1 3 3 6 /1 9 9 2 , supra cit. A se v e d e a i
C. B r s a n , M. G a i , M .M . P iv n ic er u , op. cit., p. 101.
!2j A se v e d e a F r . D ea k , Tratat de drept civil. C ontracte speciale, Ed. A c ta m i, B u c u re ti,
1991, p. 62.
l3: A se v e d e a T rib . S u p re m , s. civ., d e c. nr. 2 2 5 7 /1 9 5 5 , n C .D . 1955, voi. I, p. 99. De
a ltfel, e ste d e o b s e rv a t c in s ta n a s u p re m a d e c is, n tr-o fo rm u la re u o r c o n tra d ic to rie , n
sen sul c, a tu n c i c n d v n z to ru l e ste p ro p rie ta r pro parte, nu se a p lic re g u lile p riv ito a re la
v n z a re a b u n u lu i a ltu ia , ci re g u lile p ro p rii s t rii de in d iv iziu n e ; a a fiind , d a c b un ul e ste a tri
b uit c o p rta u lu i n s tr in to r, c o n tra c tu l d e v n z a re -c u m p ra re d e v in e p e rfe c t va la b il, prin
e fe ctu l art. 7 8 6 fo s tu l C. civ.; d im p o triv , d a c b u n u l e ste a trib u it a ltu i c o p rta , a ctu l de n
str in a re v a fi d e s fiin a t re tro a ctiv, p en tru lip s a c a lit ii de p ro p rie ta r a v n z to ru lu i, u rm n d
a fi a p lic a te re g u lile c a re g u v e rn e a z v n z a re a b u n u lu i a ltu ia ; a se v e d e a I.C .C .J., s. civ. i
de p rop r. int., d ec. nr. 9 6 5 /2 0 0 5 , n D re p tu l nr. 4 /2 0 0 6 , p. 280.

2 14

D re p tu rile reale p rin cip a le

E fectuarea actelor de conservare n m ateria proprietii pe cote-pri nu necesi


t explicaii deosebite; art. 640 NCC dispune c fiecare coproprietar poate face
asem enea acte cu privire la bunul com un, f r a c o rd u l c e lo rla li c o p ro p rie ta ri ; ade
seori urgena i faptul c, oricum , ele profit tutu ror coproprietarilor justific din plin
aceast soluie, adm is n practica judiciar i de doctrin i sub regim ul anterior al
coproprietii exam inate.

_235>-Actele-d&adminjstrare. A a dup cum am mai artat, aceste acte, denu


m ite uneori f a c t e d e g e s tiu n e , sunt actele juridice prin care se urm rete p u n e re a
n v a lo a re a u n u i b u n , n conform itate cu natura ori cu destinaia sa obinuit.
Bunoar, art. 795 NCC care reglem enteaz aa-num ita adm inistrare sim pl a"bo
nurilor altuia dispune c persoana m puternicit cu o asem enea adm inistrare este
inut s efectueze, printre altele, actele utile pentru ca bunurile date n adm inis
trare s poat fi folosite conform destinaiei lor obinuite .
Privitor la coproprietatea exam inat, art. 641 NCC prevede c actele de adm i
nistrare, precum nchirierea sau denunarea unor contracte de locaiune (art. 1777
NCC), cesiunea de venituri im obiliare (art. 1815 NCC) i alte asem enea, p riv ito a re
la b u n u l c o m u n , pot fi fcute num ai cu acordul coproprietarilor ce dein m ajoritatea
cotelor-pri din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. Aadar, regula
unanim itii n m aterie, atenuat, aa dup cum am vzut, n practica judiciar an
terioar intrrii n vigoare a noului Cod civil, a fost nlocuit de acesta prin regula,
m ult mai lesnicioas, a m a jo rit ii ; este vorba despre coproprietarii care dein m ajo
ritatea cotelor-pri din bun, i nu de m ajoritatea coproprietarilor, chiar dac, nu
arareori, aceste m ajoriti pot coincide. Totui, cutnd a m enine un echilibru n
tre interesele tutu ror coproprietarilor, art. 641 NCC dispune c acele acte de ad
m inistrare care ar fi de natur s lim iteze n mod substanial posibilitatea unui
coproprietar de a folosi bunul com un n raport cu cota sa parte ori care sunt de
natur s im pun acestuia o sarcin excesiv, prin raportare la cota sa parte sau
la cheltuielile suportate de ctre ceilali coproprietari, nu vor putea fi fcute d e c t
c u a c o rd u l a c e s tu ia . Pentru o i mai bun organizare a exercitrii actelor n d is
cuie de ctre unul sau mai m uli coproprietari cu privire la ntregul bun, art. 641
alin. (3) NCC perm ite coproprietarului ori coproprietarilor interesai s cear instan
ei de ju decat s suplineasc acordul coproprietarului aflat n im posibilitate de a-i
exprim a voina sau care s e o p u n e n m o d a b u z iv la efectuarea unui act de adm i
nistrare indispensabil m eninerii utilitii ori valorii bunului, cum ar fi o reparaie a
bunului sau alte asem enea acte.
236. A ctele de dispoziie. R eam intim c prin asem enea acte se urm rete
nstrinarea unui bun ori a unui drept asupra bunului, grevarea sa cu drepturi reale
care confer o anum it folosin asupra bunului, cum ar fi dezm em brm intele pro
prietii ori constituirea de garanii reale (gajul i ipoteca) cu privire la un anum it
bun com un.
Articolul 641 alin. (4) NCC prevede c a c te le ju r id ic e d e d is p o z iie c u p riv ire la
b u n u l c o m u n , precum i actele de folosin cu titlul gratuit, cesiunile de venituri
im obiliare i locaiunile ncheiate p e te rm e n m a i m a re d e 3 a n i, precum i actele
prin care se urm rete exclusiv nfrum usearea bunului nu pot fi ncheiate d e c t
c u a c o rd u l tu tu ro r c o p ro p rie ta rilo r. De asem enea, n partea sa final, textul im pune

VI. M o d a lit ile ju rid ic e ale d re p tu lu i de p ro p rie ta te

2 15

aceeai unanim itate a m anifestrii de voin a coproprietarilor n privina efecturii


o ric ru i a c t ju r id ic c u titlu g ra tu it, deoarece un asem enea act e s te c o n s id e ra t a fi
a c t d e d is p o z iie .

Aadar, n privina efecturii actelor de dispoziie privitoare la ntregul bun co


mun, re g u la u n a n im it ii i g s e te aplicare-, mai mult, legea civil fundam ental a
neles s a s im ile z e unele acte de adm inistrare care depesc o anum it durat,
respectiv 3 ani, cum ar fi cesiunea de venituri im obiliare ori nchirierea, c u a c te le d e
d is p o z iie , asim ilare ce se va ntinde i asupra oricrui a c t ju r id ic c u titlu g ra tu it
privitor la bunul com un.
C are va fi sanciunea de drept civil aplicat n ipoteza ncheierii unui act ju ridic
de dispoziie num ai de ctre unul dintre coproprietari privitor la ntregul bun? Am
artat mai sus c, n practic, problem a unei asem enea sanciuni s-a pus cel mai
adesea n ipoteza nstrinrii ntregului bun num ai de ctre unul dintre coindivizari,
n special n cazul indiviziunilor succesorale, considerndu-se c soarta actului
urm a a fi decis de soluia dat partajrii bunului; dac bunul nstrinat cdea n
lotul coindivizarului nstrintor, actul de nstrinare era consolidat retroactiv pe
tem eiul caracterului declarativ i retroactiv al partajului; n caz contrar, actul se des
fiina retroactiv. Or, n concepia noului Cod civil, p a rta ju l n u m a i a re e fe c t re tro a c
tiv, el i va produce efectele din m om entul realizrii sale pe cale voluntar sau la
data rm nerii definitive a hotrrii judectoreti prin care s-a efectuat partajul n
cazul im obilelor i cu respectarea regulilor de publicitate im obiliar (art. 680 NCC).
Aa fiind, art. 642 NCC dispune c actele ju ridice efectuate cu nerespectarea regu
lilor prevzute de art. 641 analizate mai sus v o r fi in o p o z a b ile c o p ro p rie ta ru lu i c a re
n u a c o n s im it, e x p re s o ri ta cit, la n c h e ie re a a c tu lu i ; fa de acesta, actul astfel
ncheiat nu i va putea produce efectele sale, pur i sim plu, el este un te r fa de
acel act i l va putea ignora. Nefiind vorba de nulitate, ci de inopozabilitate, ntre
prile care l-au ncheiat, actul n discuie rm ne valabil. Inopozabilitatea actului
de adm inistrare ori de dispoziie astfel ncheiat va putea fi invocat n u m a i de co
proprietarul care nu i-a dat acordul, n m od expres sau tacit, la ncheierea actului
respectiv.
Articolul 642 alin. (2) NCC recunoate coproprietarului vtm at dreptul ca, nainte
de efectuarea partajului, s exercite a c iu n ile p o s e s o rii m potriva terului dobnditor
al bunului n posesia cruia acesta s-ar afla; ntr-o asem enea situaie, textul dispune
c restituirea posesiei se va face n folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese,
dac este cazul, n sarcina celor care au participat la ncheierea actului de nstri
nare a bunului com un, ceea ce presupune dovedirea prejudiciului de ctre coproprie
tarul lipsit astfel de folosina bunului com un. Dac a expirat ns term enul de 1 an n
care poate fi introdus o aciune posesorie pe tem eiul art. 951 alin. (1) NCC, copro
prietarul vtm at prin ncheierea actului contestat va putea introduce m potriva celui
la care se gsete bunul o a c iu n e n r e v e n d ic a r .
237. A ciunile n justiie^ Am artat mai sus care era regim ul ju ridic al aciun i
lor n justiie privitoare la un bun aflat n coproprietate, aciuni introduse num ai de
ctre unul sau mai m uli coproprietari; dintre acestea, cea mai controversat, dar,
n acelai tim p, i cea mai im portant este aciunea n revendicare. 1
[1] A se v e d e a V. S t o ic a , op. cit. (2 00 9 ), p. 2 71 .

D re p tu rile reale p rin c ip a le

216

Am vzut c, anterior adoptrii noului Cod civil, C urtea E uropean a D repturilor


O m ului a cenzurat soluia din acea vrem e a practicii judiciare rom ne n sensul c,
pentru introducerea unei aciuni n revendicare cu privire la bunul com un, prin
aplicarea regulii unanim itii, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, conside
rnd c se ajunge astfel la nclcarea dreptului de acces la un tribunal, com ponen
t esenial a dreptului la un proces echitabil garantat de art. 6 parag. 1 din C on
venia european a drepturilor om ului111. Este de reinut c, pe baza principiului
aplicabilitii directe a dispoziiilor Conveniei i a jurisprudenei instanei europene
de contencios al drepturilor om ului, ntr-o decizie de spe, nalta C urte de C asaie
i Justiie a artat c, n soluionarea unei aciuni n revendicare introduse num ai
de ctre unul dintre coproprietari, instanele trebuie s analizeze regula unanim it
ii n funcie de circum stanele concrete ale cauzei i s se stabileasc (pe) deplin
situaia de fapt, n funcie de care s se poat reine c persoana ndreptit poate
form ula singur sau nu aciunea n revendicare, i nu s se lim iteze doar s con
state c im punerea regulii unanim itii reprezint o negare a dreptului de acces la o
instan de ju decat121.
A rticolul 643 NCC traneaz problem a tu tu ro r a c iu n ilo r n ju s tiie privitoare la
bunul com un ntr-un m od clar i precis.'ntr-adevatr, prim ul alineat al acestui text
dispune c fie c a re c o p ro p rie ta r p o a te s ta s in g u r n ju s tiie , indiferent de calitatea
procesual, n o ric e a c iu n e p riv ito a re la c o p ro p rie ta te , in c lu s iv n c a z u l u n e i a c iu n i
n re v e n d ic a re .

LegiuitoruT inut seam a de controversele anterioare privitoare la posibilitatea


introducerii unei aciuni n revendicare num ai de ctre un coproprietar i s-a referit,
n m o d e x p re s n textul de principiu n m ateria aciunilor n justiie privitoare la
bunul com un, la a c iu n e a n re v e n d ic a re . S -ar putea spune c, procednd astfel, n
concepia noului Cod civil, aceast aciune poate fi privit ca un act de conservare
a bunului, deoarece se urm rete rentoarcerea lui n patrim oniul coproprietarilor,
evident n proporia dreptului fiecruia asupra bunului respectiv.
n m sura n care un coproprietar poate introduce orice aciune n justiie privi
toare la bunul com un, sim etric, n aceeai m sur, u n c o p ro p rie ta r p o a te a v e a c a li
ta te a d e p r t \n orice asem enea aciune: art. 643 alin. (1) NCC dispune c orice
coproprietar poate sta singur n ju stiie , fr nicio alt distincie.
Totui, legiuitorul a m anifestat o anum it pruden privitoare la efectele unei
asem enea aciuni. Astfel, art. 643 alin. (2) NCC dispune c hotrrile ju dectoreti
pronunate n folosul coproprietii ntr-o aciune n justiie introdus num ai de ctre
unul dintre coproprietari v o r p ro fita tu tu ro r c o p ro p rie ta rilo r, cele potrivnice copro
prietarului care a acionat n justiie n u v o r fi o p o z a b ile c e lo rla li c o p ro p rie ta ri. Tot
ca o m sur de pruden, art. 643 alin. (3) NCC prevede c, n situaia n care
aciunea n justiie privitoare la bunul com un nu este introdus de toi coproprietarii,
prtul din acea aciune, adic cel m potriva cruia aciunea a fost form ulat, poate
cere instanei de judecat in tro d u c e re a n c a u z a c e lo rla li c o p ro p rie ta ri, n calitate
de reclam ani, adic de persoane care ar putea s pretind aceleai drepturi ca i*2
111 A se v e d e a C .E .D .O ., H o t r re a d in 14 d e c e m b rie 2 0 0 6 , c a u z a Lupa i alii c. R om

n ie i (M . O f. nr. 4 6 4 d in 10 iu lie 2 0 0 7 ).
[2] A se v e d e a I.C .C .J., s. civ. i d e p rop r. int., dec. nr. 4 4 4 2 /2 0 0 9 , n D re p tu l nr. 2 /2 0 1 0 ,
p. 265.

V I. M o d a lit ile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te

2 17

reclam antul din aciunea intentat m potriva sa, n term enul i n condiiile prevzu
te de Codul de procedur civil pentru chem area n judecat a altor persoane.
n sfrit, este de reinut c, sub aspectul a p lic rii n tim p a principiilor nscrise
n art. 643 NCC n m ateria discutat, art. 63 din Legea nr. 71/2011 privind punerea
n aplicare a noului Cod civil dispune c cele privitoare la posibilitatea introducerii
oricrei aciuni n justiie num ai de ctre unul dintre coproprietari [art. 643 alin. (1)]
i la opozabilitatea, dup caz, a hotrrilor astfel obinute [art. 643 alin. (2)] se apli
c i n cazurile n care hotrrea judectoreasc privitoare la bunul com un nu a
rm as definitiv pn la data intrrii n vigoare a noului Cod civil, respectiv pn la
1 octom brie 2011; acelai text prevede c posibilitatea pentru prtul dintr-o ase
m enea aciune de a introduce n cauz i pe ceilali coproprietari [art. 643 alin. (3)]
se va aplica i n situaiile n care pricina nu a fost soluionat n prim instan
pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil.
238. C o ntractele de adm inistrare a coproprietii. n principiu, norm ele care
reglem enteaz regim ul juridic al proprietii pe cote-pri n noul Cod civil a u
c a ra c te r s u p le tiv , aceasta nseam n posibilitatea recunoscut coproprietarilor de a
deroga de la ele. Num ai c legiuitorul a voit s dea un caracter organizat acestei
posibiliti, anum e ea poate fi exprim at printr-un c o n tra c t d e a d m in is tra re a c o
p ro p rie t ii. Astfel, potrivit art. 644 NCC, coproprietarii pot deroga de la dispoziiile
art. 635 - repartizarea beneficiilor i a sarcinilor coproprietii, art. 636 - m odul de
exercitare a folosinei bunului com un, art. 641 - regim ul ju ridic al actelor de adm i
nistrare i de dispoziie privitoare la bunul com un, art. 642 alin. (1) - aplicarea
sanciunii inopozabilitii n privina actelor juridice ncheiate fr consim m ntul
expres ori tacit al unui coproprietar; o asem enea derogare se poate face n u m a i
p rin tr-u n c o n tra c t d e a d m in is tra re a c o p ro p rie t ii, n c h e ia t c u a c o rd u l tu tu ro r c o p ro
p rie ta rilo r.

Legiuitorul a acordat o im portan deosebit m anifestrii de voin a tuturor


coproprietarilor n sensul realizrii unei asem enea derogri de la dispoziiile legale
evocate n m aterie, aspect ce reiese i din prevederea nscris n art. 644 alin. (2)
NCC: n cazul n care oricare dintre coproprietari denun contractul de adm inistra
re, a c e s ta i n c e te a z e x is te n a , rm nnd a fi aplicabile regulile prevzute de
textele de la care s-a derogat. Dac printre bunurile aflate n coproprietate se afl
i bunuri im obile, contractul de adm inistrare a coproprietii i declaraiile de de
nunare a acestora vor fi notate n cartea funciar, la cererea oricruia dintre co
proprietari [art. 644 alin. (3)]. Pin aceasta s-a urm rit ca m odul n care coproprieta
rii au convenit s adm inistreze, prin derogare de la regulile generale n m aterie,
bunul ori bunurile com une s p o a t fi c u n o s c u t i d e te rii c a re n c h e ie u n a c t ju r id ic
p riv ito r la u n a s e m e n e a b u n .

n sfrit, precizm c, potrivit art. 645 NCC, regulile privitoare la proprietatea


pe cote-pri se aplic nu num ai n privina dreptului de proprietate, ci i n situaia
n care mai m uli titulari e x e rc it m p re u n a lte d re p tu ri re a le p rin c ip a le , dezm em brm inte ale proprietii.

2 18

D re p tu rile re ale p rin cip a le

3 . C o p ro p rie ta te a fo r a t
239. N oiune. Cea de-a doua form a proprietii com une pe cote-pri n drep
tul civil rom n este c o p ro p rie ta te a fo ra t . Aceast coproprietate apare ca existnd
d in c o lo d e v o in a c o p ro p rie ta rilo r. De regul, ea are ca obiect bunuri care, p rin
n a tu ra o ri p rin d e s tin a ia lo r, pot fi folosite de mai m uli coproprietari; m ai degrab,
destinaia acestor bunuri este s ta b il i fo ra t ] ca principiu, ele nu pot avea o alt
destinaie dect aceea de a fi utilizate de ctre coproprietari pentru norm ala fo lo
sire a altor bunuri. A vndu-se n vedere aceast destinaie, sub regim ul juridic apli
cabil nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, se considera c, n regula
general, coproprietatea forat nu putea nceta prin partaj. n prezent ns, aa
dup cum vom arta mai jos, dispoziiile noului Cod civil n m aterie perm it nu
num ai ncetarea coproprietii obinuite prin partaj, dar, n condiii strict determ ina
te, i ncetarea coproprietii forate prin aceeai operaiune ju ridic a partajului,
dar num ai prin partajul voluntar (art. 671 NCC).
De asem enea, ca principiu,^Bunurile obiect al coproprietii forate sunt b u n u ri
a c c e s o rii pe lng alte bunuri considerate ca p rin c ip a le , acestea din urm fiind n
p ro p r ie ta te e x c lu s iv }D e aceea, nu se poate vorbi despre proprietatea com un pe
cote-pri forat fr a avea n vedere proprietatea exclusiv asupra bunurilor pe
lng care cele aflate n coproprietate forat sunt accesorii. Altfel spus, suntem n
prezena a dou drepturi de proprietate distincte: d re p tu l d e p ro p rie ta te e x c lu s iv
c e a p a rin e fie c ru i p ro p r ie ta r (titular) a s u p ra b u n u lu i p rin c ip a l i d re p tu l d e p r o p r ie
ta te c o m u n p e c o te -p ri s ta b il i fo ra t a s u p ra b u n u rilo r c o n s id e ra te c a a c c e s o
r ii p e l n g b u n u rile p rin c ip a le , drept ce aparine tu tu ro r coproprietarilor. Desigur,
fie c a re c o p ro p rie ta r e s te titu la r e x c lu s iv asupra cotei-pri ideale i abstracte din

dreptul su. Dar, spre deosebire de proprietatea com un pe cote-pri obinuit


sau tem porar, n ic io d a t un coproprietar nu va putea nstrina cota sa parte ideal
i abstract din acest drept n m o d s e p a ra t, ci num ai o d a t c u n s tr in a re a b u n u lu i
p rin c ip a l, a fla t n p ro p rie ta te e x c lu s iv .

Sau, aa cum s-a decis n practica judectoreasc, din m om ent ce dreptul de


coproprietate forat are un caracter accesoriu, el nu se poate transm ite, ipoteca
sau valorifica ntr-un alt mod dect m preun i nem ijlocit cu dreptul de proprietate
asupra bunului principal111.
n sfrit, mai este de observat c, spre deosebire de proprietatea com un pe
cote-pri obinuit sau tem porar, proprietatea com un pe cote-pri stabil i fo r
at, din considerente practice, a fcut obiect de reglem entare fie n fostul Cod civil,
chiar dac ntr-o m aterie oarecum im proprie, cum este cea a servituilor, fie n ca
drul unor legi speciale, rm ase n vigoare i dup adoptarea noului Cod civil. n o ri
ce caz, n prezent, legea fundam ental civil conine, n art. 646-666, reglem entri
concrete privitoare la coproprietatea forat.
240. C azurile de copro prietate forat. nainte de intrarea n vigoare a noului
Cod civil, n dreptul civil rom n erau reinute urm toarele cazuri de proprietate co
m un pe cote-pri stabil i forat, fr ca acestea s fie enum erate ca atare n
vreo dispoziie legal:
m A se v e d e a T rib . S u p re m , s. civ., dec. nr. 5 0 7 /1 9 7 4 , n C .D . 1974, p. 5 6 -5 7 .

VI. M o d a lit ile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te

219

a) coproprietatea forat asupra prilor i dotrilor com une din cldirile cu mai
m ulte apartam ente de locuit sau alte spaii dect locuina, aflate n proprietate ex
clusiv sau n proprietate com un pe cote-pri obinuit ori tem porar;
b) coproprietatea lucrurilor com une necesare sau utile pentru folosirea a dou
im obile vecine (drum uri, fntni, izvoare, poteci);
c) coproprietatea forat a despriturilor com une;
d) coproprietatea forat asupra unor bunuri considerate ca bunuri de fam ilie
(hrtii de fam ilie, tablouri de fam ilie, m orm inte sau construcii funerare etc.);
e) coproprietatea forat asupra bunurilor care au aparinut com posesoratelor,
obtilor de m oneni sau de rzei ori altor form e asim ilate acestora, prin reconstitu
irea dreptului de proprietate pe tem eiul actelor norm ative speciale n m aterie.
n prezent, prelund, cu unele dezvoltri, aceste situaii, art. 646 NCC dispune
c se afl n coproprietate forat urm toarele categorii de bunuri:
a) prile com une ale unor im obile (art. 649 NCC);
b) despriturile com une (art. 660 NCC);
c) bunurile asupra crora se exercit proprietatea periodic (art. 687 NCC);
d) bunurile care constituie am intiri de fam ilie (art. 1141 NCC);
dy^bunurile com une necesare sau utile pentru folosirea a dou im obile vecine,
situate pe linia de hotar ntre acestea, cum sunt potecile, fntnile, drum urile i iz
voarele;
f) bunurile com une afectate utilizrii a dou sau a mai m ultor fonduri, cum ar fi o
central term ic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai m ulte cldiri, un
drum com un ntr-un cartier de locuine sau alte asem enea bunuri.
A ceast enum erare nu este exhaustiv; art. 646 pct. 4 prevede c pot fi n co
proprietate forat i alte categorii de bunuri, categorie n care pot fi incluse, cu titlu
de exem plu, terenurile cu destinaie forestier i construciile situate pe acestea,
asupra crora a fost reconstituit dreptul de proprietate n favoarea m em brilor for
m elor asociative de tipul obtilor de m oneni i de rzei, com posesoratelor sau al
tor form e asim ilate acestora, n condiiile Legii nr. 1 din 11 m artie 2000 pentru re
constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere,
solicitate potrivit Legii fondului funcia r nr. 18/1991 i Legii nr. 169/1997.
241. D repturile i obligaiile cop ro prietarilor. Ca o deosebire ntre proprieta
tea com un pe cote-pri obinuit i proprietatea com un pe cote-pri stabil i
forat, anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, n cazul acesteia din urm se
adm itea existena unor drepturi mai largi ale coproprietarilor, n sensul c adesea
ei aveau a se com porta fa de bunul com un ca i cum ar aprea ca proprietari
exclusivi. A ceasta sem nifica m prejurarea c ei puteau exercita acte de folosin
asupra tuturor bunurilor care form eaz obiectul dreptului de proprietate pe cotepri stabil i forat, chiar n integralitatea lor, cu respectarea a dou limite:
a) folosina astfel exercitat nu trebuia s aduc atingere dreptului egal i reci
proc al celorlali coproprietari. O bservm c se vorbete despre dreptul egal i reci
proc al coproprietarilor, fr a interesa m rim ea cotei-pri ideale i abstracte din
bunul sau din bunurile com une. ntr-adevr, prin ipotez, proprietarul unei garso
niere, ntr-un im obil ce mai cuprinde cteva apartam ente cu m ai m ulte cam ere, are
o cot-parte mai m ic din dotrile com une, dar nu se poate pune problem a lim itrii,
n vreun fel, a folosirii, spre exem plu, a scrii sau a intrrii com une. Astfel, dup

220

D re p tu rile re ale p rin c ip a le

cum s-a decis n m od judicios n practica judiciar nainte de intrarea n vigoare a


noului Cod civil, n cadrul coproprietii forate, fiecare coproprietar are obligaia
exercitrii dreptului su fr a aduce atingere drepturilor sim ultane i concurente
de aceeai natur ale celorlali coproprietari111;
b) folosina trebuia exercitat num ai n interesul utilizrii fondului cruia i-a fost
afectat bunul com un accesoriu.
Astfel, cu privire la podul unui im obil aflat n co p roprie ta te forat, s-a decis c
acesta nu putea fi m ansardat f r acordul celorlali coproprie ta ri, deoarece, dac
s-ar proceda astfel, s-ar aduce atingere drepturilor coproprietarilor care nu au co n
sim it la efectuarea unei asem enea lucrri care ar avea ca efect ncetarea strii de
coproprietate forat asupra acelui bun accesoriu al im obilului n discuie121.
C oproprietarii aveau obligaia de a suporta, proporional cu partea fiecruia de
aceast dat, cheltuielile de ntreinere i de conservare a bunului com un*131. Ei se
puteau elibera de aceast obligaie num ai dac nu mai aveau niciun drept asupra
bunului ce le-a aparinut n proprietate exclusiv.
n prezent, aceste idei se regsesc n art. 647 NCC, intitulat re g im u l ju r id ic g e
n e ra l al coproprieti