Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Ediia
a 2-a,f revizuit si
f
/ actualizat
2 015
^JLv0c>O X X .
Drept civil.
Drepturile reale principale
n re g le m e n ta re a n o u lu i Cod civil
Ediia a 2-a, revizuit i actualizat
D oc
Profe
Judecate*
347(498)______________________________________________
Editura Hamangiu
Bucureti, Str. Col. Popeia nr. 36, sector 5
O.P. 5, C.P. 91
Vnzri:
021.336.01.25
031.425.42.24
Telefon/Fax:
021.336.04.43
031.805.80.21
E-mail:
redactie@hamangiu.ro
distributie@hamangiu.ro
P ro f. u n iv . d r. Corneliu Brsan
Doctor Honoris Causa al Universitii Paris 1 Panthon-Sorbonne
i al Universitii de Vest din Timioara
Profesor emerit la Facultatea de Drept a Universitii din Bucureti
Judector la Curtea European a Drepturilor Omului n perioada 1998-2013
Drept civil.
Drepturile reale principale
n re g le m e n ta re a n o u lu i Cod civil
Ediia a 2-a, revizuit i actualizat
y E c U tc m
20X5
alin.
art.
B.C.
B.C.A.
B.J.
B. Of.
C. civ.
C. proc. civ.
C.A.
C.C.
C.D.
C.E.D.O .
C.J.
C.J.C.E.
C.P.J.
C .P.J.C.
C.S.J.
Cas.
Cass.
col. civ.
dec.
dec. de ndrum
Dreptul
ed.
Ed.
I. C.C.J.
La elaborarea prezentei lucrri a fost avut n vedere legislaia publicat pn la
data de 25 fe b ru a rie 2015.
J .
O .
J.S.C.
Abrevieri
alin.
alineatul
art.
articolul
B.C.
Buletinul Casaiei
B.C.A.
B.J.
Buletinul Jurisprudenei
B. Of.
Buletinul O ficial
C. civ.
C odul civil
C. proc. civ.
C.A.
C urtea de apel
C.C.
C urtea C onstituional
C.D.
C ulegere de decizii
C .E.D .O .
C.J.
Curierul Judiciar
C.J.C.E.
C.P.J.
C.P.J.C.
C.S.J.
Cas.
C urtea de Casaie
Cass.
col. civ.
colegiul civil
dec.
decizia
dec. de ndrum .
Dreptul
revista Dreptul
ed.
ediia
Ed.
Editura
I.C.C.J.
J.O.
J.S.C.
VI
Jud.
Judectoria
lit.
litera
M. Of.
NCC
P.R.
Pandectele Rom ne
parag.
paragraful
pct.
punctul
R.D.C.
R.R.D.
R.R.D.J.
R.R.D.P.
s. civ.
secia civil
s. corn.
s. min. i fam .
S.D.R.
S.U.
Seciile Unite
sent.
sentina
Trib. jud.
Tribunalul judeean
Trib. Suprem
Tribunalul Suprem
voi.
volum ul
"Capitolul I. P a r m o
Seciunea l Vocti
Seciunea a 2-a. C
S eciunea a 3-a r
"* t'C a p ito lu l al 114. D
in te rm e d ia re - C
Seciunea 1 Dnec<
Seciunea a 2-a. '
S eciunea a 3-a '
C a p ito lu l al IlU e a . I
C o n in u t. C o r*:
Seciunea 1 3>a~r
Seciunea a 2-a l
Seciunea a 3-a C
C a p ito lu l al V -'ea !
Seciunea 1 V a x
Seciunea a\-=^_ i
Persoanee
Persoane-
Statul - n t
ale dr
Seciunea a
Cons*
Lim ite e
2.1. R e g e - -?
2.2. Lirr :e e *
2.3. U rr :e e j
2.3.1. Con
\2 .
'2 ^ 3 7
Um
- :e
Seciunea a 4-a i
privat______
1. Considerri
2. R e g im . - 3. D obnc 'e a
r
Cuprins
"C a p ito lu l I. P a trim o n iu l. N o iu n e . C a ra cte re ju rid ic e . F u n c ii
Seciunea 1. N oiunea de patrim oniu_______________________
Seciunea a 2-a. C aracterele ju rid ice ale p a trim o n iu lu i______
Seciunea a 3-a. Funciile patrim oniului_____________________
-t
_1
_9
17
23
23
27
30
33
33
43
47
t
0
V III
C u p rin s
nn
v Seciunea a O-a. D reptul de u zu fru ct_______________
. D e fin ie lu a ra c te re juridice^jC onstituire. O biect
2. D repturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar.
2.1. D repturile uzufructuarului _______________________________
2.2. D repturile nudului p ro p rie ta r_____________________________
2.3. O bligaiile u z u fru c tu a ru lu i_______________________________
2.4. O bligaiile nudului p ro p rie ta r_____________________________
2.5. D repturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar
n unele situaii s p e c ia le ________________________________________
3. S tin g e p a u z u fru c tu lu i________________________________________
Seciunea a * a j D reptul de uz i dreptul de a b ita ie __________________
Seciunea a tfT S D reptul de s e rv itu te ________________________________
1. C onsideraii g e n e ra le _________________________________________
2. C lasificarea se rvitutilor________________________________________
3. C onstituirea servituilor___________________________________
4. E xercitarea servituilor. Drepturile i obligaiile proprietarilor.
5. Stingerea s e rv itu ilo r____________________________________
C a p ito lu l al V lll-le a . A p ra re a d re p tu lu i de p ro p rie ta te i
a c e lo rla lte d re p tu ri reale p rin c ip a le ________________
S eciunea 1. C onsideraii generale
S eciunea a 2-a. A ciunea n revendicare ntem eiat p e dreptul
de proprietate p riv a t ___________________________________
1. Definiie. C aracterizare g e n e ra l __
2. C ategorii ale aciunii n revendicare.
S eciunea a 3-a. R egim ul ju rid ic com un a l a ciun ii n revendicare_
1. Precizri prealabile _____________________________________
2. A ciunea n revendicare im obiliar.
3. A ciunea n revendicare m obiliar .
4. E fectele aciunii n revendicare
S eciunea a 4-a. A lte a ciun i reale de aprare a dreptului de proprietate
privat i a dezm em brm intelor s a le _____________________________
1. A ciunea n e g a to rie ____________________________________________
2. A ciunile co n fe so rii____________________________________________
3. A ciunea n g r n iu ire __________________________________________
S eciunea a 5-a. A ciunea n revendicare a dreptulu i de proprietate
public i a drepturilo r reale corespunztoare p ro prietii publice
1. A ciunea n revendicare a dreptului de proprietate p u b lic ____
2. A ciunea n revendicare a drepturilor reale corespunztoare
dreptului de proprietate public______________________________
1
IX
26 6
.266
.271
.271
.274
.275
.279
279
.2 8 3
.2 8 6
290
.2 9 0
.291
.2 9 4
.2 9 5
297
.300
.3 0 0
301
.301
.309
309
.309
.3 1 0
.3 2 0
.321
325
.3 2 5
.3 2 6
328
331
.331
.333
.336
336
341
.341
342
Seciunea
Viciile pose siei
. C onsideraii g e n e ra le ____
2. D iscontinuitatea posesiei _
3. V iolena
4. C la n d e stin ita te a ___________
5. P re c a rita te a _______________
S eciunea a 'tf-al Efectele p ose siei
1. C onsideraii generale.
2. Posesia creeaz o prezum ie de proprietate
3. P rotejarea posesiei prin aciunile posesorii _
C a p ito lu l al X-lea. M o d u rile de d o b n d ire a d re p tu rilo r re a le p rin c ip a le
Seciunea 1. C onsideraii generale
Seciunea a 2-a. A ccesiunea ca m od de dobndire a drepturilo r reale .
1. C onsideraii generale.
2. A ccesiunea im obiliar natural .
3. A ccesiunea im obiliar artificial.
3.1. A ccesiunea im obiliar artificial n fostul Cod civil _____
3.2. A ccesiunea im obiliar artificial n noul Cod c iv il______
3.2.1. Principii g e n e ra le _______________________________
3.2.2. R ealizarea de lucrri cu m aterialele altei persoane.
3.2.3. R ealizarea de lucrri autonom e cu caracter durabil asupra
im obilului aparinnd altei persoane.
3.2.4. R ealizarea de lucrri adugate cu caracter durabil asupra
im obilului aparinnd altei p ersoan e_______________________
3.2.5. nelesul unor term eni i dispoziii legale speciale
privitoare la accesiunea im obiliar a rtific ia l ______________
4. A ccesiunea m obiliar.
(Seciunea a t3-a] U zucapiunea pre scripia achizitiv) ca m od de
dobndire a d repturilo r r e a le _____________________________
1. C onsideraii g e n e ra le ___________________________________
2. U zucapiunea n sistem ul fostului Cod civil de la 1 8 6 4 _____
| 2 A . Felurile uzucapiunii
M odul de calcul al term enului uzucapiunii.
E fectele uzucapiunii____________________
U zucapiunea n regim ul de carte funciar reglem entat de
D ecretul-lege nr. 115/1938 ____________________________
3. U zucapiunea n noul Cod civil
3.1. U zucapiunea im obiliar extratabular
3.2. U zucapiunea im obiliar tabular
3.3. D ispoziii com une aplicabile uzucapiunii im obiliare
, extratabulare i celei tabulare
3.4. U zucapiunea bunurilor m obile.
343
.343
.345
.346
.347
.347
350
.350
.351
.352
.354
354
357
.357
.359
.3 6 4
.364
.369
.369
.372
_372
S eciunea a - a L
posesia oe r
1. C onside-a:
2. C ondiiile 30
m obile c r r
3. Situa: a dccs
4. Problem e cc
S eciunea a 5-a Z
de bun-creoi
1. C onsioe-a*
2. C ondit e j
de bun-cre
Secipnea a 6-a C
v J & l* O cupa: unea
\24 T radiiunea (
__ a a d re p tu fla
J 3 -R o t r 'sa j
Capitolul al Xl-!ea f
reale imob a^e
Seciunea 1. C c s
S eciunea a 2-a P
1. Sistem za
i inscrza-r
376
.378
.385
386
.386
.391
.391
.394
.400
.402
.4 0 3
.404
.4 0 7
.4 0 9
411
2. Sistem za
Seciunea a 3-a Seciunea a - a P
1. Consice~a:
( ^ n s c rie 'e a zr
X N o ta re a rc
^
t cartea fc a d
4. Rec: ca aa
In d e x
C u p rin s
XI
Capitolul I. Patrimoniul.
Noiune. Caractere juridice. Funcii
Seciunea 1. Noiunea de patrimoniu
1. P re c iz ri p re lim in a re . Parte integrant a tiinei dreptului, tiina dreptului
civil opereaz cu noiuni din care ea nsi este constituit. A naliza lor perm ite
cunoaterea i dezvoltarea acestei im portante ram uri a sistem ului rom n de drept
care este d reptul civil. Una dintre aceste noiuni este i aceea de patrim oniu.
n dreptul civil, noiunea ds patdfnoniu are un sens tehnic si p recis, sens pe
care ne propunem a-i d e ie rn ^ rra rn cele ce urm eaz.l Dar, aa cum se m fem pl
a d e s io ri, suntem n prezena unei noiuni care, cu nelesuri specifice, este nt l
nit i n alte ram uri ale dreptului. Bunoar, n dreptul in ternaio nal p u b lic se vor
bete despre pa trim o n iu l com un a l um anitii, ce are ca obiect m area liber, pre
cum i resursele m inerale, solide, lichide ori gazoase in situ, care se gsesc pe
fundul m rilor sau n subsolul acestora, inclusiv nodulii polim etalici[1). Este evident
c noiunea de patrim oniu astfel folosit are n vedere totalitatea acestor resurse i
m area liber, ele aparinnd ntregii um aniti.
n legislaia noastr de drept civil s-au fcut i se fac adeseori referiri la noiu
nea de patrim oniu. Dei vom reveni im ediat asupra acestei problem e, trebuie s
evideniem c, potrivit a r i 31 alin. M) NCC. situat n m ateria persoanelor, orice
persoan fi7in spu ju ridic este titulara u n u i patrim oniu, ce include
i datoriile ce p o t fi e valuate n b a n i i aparin acesteia.
De a s e m e n e a , n o iu n e a de p a trim o n iu e ste u tiliza t n d iv e rs e acte n o rm a tive
sp e cia le , prin ca re se d e te rm in regim ul ju rid ic al unor anum ite categorii de bunuri,
dO D tafe n a in te de in tra re a n viaoare a noului Cod c iv ir J. A stfel, art. 1 alin. (2) din *10
[1] A se vedea art. 116 i urm. din C onvenia N aiunilor U nite asupra dreptului m rii din
10 decem brie 1982, cunoscut sub denum irea de C onvenia de la M ontego Bay; aceast
conve n ie a fost ratificat de R om nia prin Legea nr. 110 din 10 octom brie 1996 (M. Of.
nr. 300 din 21 noie m b rie 1996); cu p rivire la noiunea de patrim oniu com un al um anitii, a
se ve d e a J. C om bacan , S. S u r , D ro it in te rn a io n a l public, 8e ed., M ontchrestien, Paris,
2008, p. 410-411.
121 D up cum se tie, noul Cod civil al Rom niei, respectiv Legea nr. 287/2009 privind
Codul civil a fost publicat n M. Of. nr. 511 din 24 iulie 2009, m odificat prin Legea nr. 71
din 3 iunie 2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of.
nr. 409 din 10 iunie 2011), rectificat n M. Of. nr. 427 din 17 iunie 2011 i n M. Of. nr. 489
din 8 iulie 2011 i republicat n M. Of. nr. 505 din 15 iulie 2011. U lterior republicrii, noul
Cod civil a fost m odificat prin Legea nr. 60 din 10 aprilie 2012 privind aprobarea O rdonanei
de urgen a G uvernului nr. 7 9 /2 0 1 1 pentru reglem entarea unor m suri necesare intrrii n
vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of. nr. 255 din 17 aprilie 2012), rectificat
n M. Of. nr. 246 din 29 aprilie 2013 i m odificat prin Legea nr. 138 din 15 octom brie 2014
pentru m odificarea i com pletarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedur civil,
Legea nr. 182 din 20 octom brie 2000 privind protejarea patrim oniului cultural naio
nal m obil, republicat*111, dispune c ansam blul bunurilor ce reprezint o m rturie i
o expresie a valorilor, credinelor, cunotinelor i tradiiilor aflate n continu evo
luie, precum i toate elem entele rezultate din interaciunea, de-a lungul tim pului,
ntre factorii um ani i cei naturali, bunuri identificate ca atare.constituie p atrim oniul
cultural natipnalj indiferent de regim ul de proprietate asupra acestor bunuri.
Tot astfel, Legea m uzeelor i coleciilor publice nr. 311 din 23 iulie 2003, repu
blicat121, prevede c patrim oniul fnpze l este alc tuit din totalitatea bunurilor,
drepturilor-i obligaiilor cu caracter patrim onial ale unui m uzeu sau, dup caz, ale
coleciilor publice, bunuri ce se pot afla n proprietate public sau n proprietate
privat [art. 8 alin. (1)]. Mai mult, art. 2 lit. b) din aceast din urm lege dispune c
ansam blul de bunuri culturale i naturale, constituit n mod sistem atic i coerent de
ctre persoane fizice sau juridice de drept public ori de drept privat, alctuiete o
colecie; n m sura n care coleciile sunt accesibile publicului i specialitilor,
indiferent de titularul dreptului de proprietate, i reunesc bunuri sem nificative prin
valoarea lor artistic, docum entar, istoric, tiinific, cultural i m em orialistic,
acestea sunt publice. De asem enea, coleciile de astfel de bunuri aflate n proprie
tatea privat a persoanelor fizice sau a persoanelor juridice de drept privat sunt
colecii private, ce pot fi accesibile publicului i specialitilor num ai cu acordul
dein to rilor acestora (art. 3 din Legea nr. 311/2003, republicat).
Fr a face referire la o anum it ram ur de drept, uneori, n legislaia noastr o
grupare de bunuri, de valori care au aceeai natur sau acelai regim ju ridic poate
fi desem nat prin noiunea de fond. Astfel, art. 1 din Legea nr. 18 din 19 februarie
1991 a fondului funciar, republicat131, cu m odificrile ulterioare, dispune c terenurile
de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute sau de
dom eniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar a l Romniei.
lSau,_potriYit art. 1 din Legea nr. 46 din 19 m artie 2008 - Codul silvic141, tota lita
tea pdurilor, terenurilor destinate m pduririlor, a celor care servesc nevoilor de
cultur, producie sau adm inistraie silvic, a iazurilor, a albiilor praielor, a altor
terenuri cu destinaie forestier i neproductive, cuprinse n am enajam ente silvice
la data de 1 ianuarie 1990 sau incluse n acestea ulterior, n condiiile legii, consti
tuie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier naional, care,
potrivit art. 3 din acelai cod, este, dup caz, proprietate public sau privat i
reprezint un bun de interes naional.
A lte ori,%o grupare de bunuri care au aceeai natur sau acelai regim juridic
poate fi desem nat prin noiunea de dom eniu. Spre exem plu, art. 4 din Legea fo n
dului funcia r prevede c terenurile pot face obiect al dreptului de proprietate privat
sau al altor drepturi reale ce au ca titulari persoane fizice sau juridice ori pot apar
ine dom eniului p u b lic sau dom eniului privat. Dom eniul public poate fi de interes
naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine sta-
precum i pentru m odificarea i com pletarea unor acte norm ative conexe (M. Of. nr. 753 din
16 octom brie 2014).
111 M. Of. nr. 259 din 9 aprilie 2014.
[2] M. Of. nr. 207 din 24 m artie 2014.
131 M. Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998.
l4] M. Of. nr. 238 din 27 m artie 2008.
[1) A se vedea V. S~
Ed. Hum anitas, Bucun
Bucureti, 2009; V S~
Bucureti, 2013.
121 A se vedea E C
Beck, Bucureti, 2009
131 A se vedea C. !
reale, Ed. D idactic
I. P a trim o n iu l
tului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asem enea n regim de drept
public, aparine com unelor, oraelor, m unicipiilo r sau judeelor.
Din punctul de vedere al regim ului juridic, terenurile din dom eniul public sunt
scoase din circuitul civil,.dac prin lege nu se prevede altfel, iar dreptul de proprie
tate asupra lor este im prescriptibil [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991].Dimpotri
v, terenurile din dom eniul privat al statului sunt supuse dispoziiilor de drept co
m un, dac prin lege nu se prevede altfel (art. 6 din Legea nr. 18/1991, republicat).
Aadar, patrim oniu, colecie, fond, dom eniu su nt noiuni c a re, n m od_evjdent, .
evoc un ansam blu, o totalitate de bunuri. T otui, pe noi ne intereseaz noiunea
ae patrim oniu. C a re este punctul de plecare pentru a o putea defini astfel cum este
ea specific tiinei dreptului civil?
R spunsul la aceast ntreba re a fost dat de o m anier lim pede i precis aa cum i este ntreag a oper tiin ific - de profesorul nostru i al attor g en e
raii de studeni C onstantin Sttescu, cel care a ilustra t ani n ir cursurile de
drept civil la F acultatea de D rept a U n iversitii din B ucureti. C ontinund opera
m arilor si nain tai - ntre care i am intim aici pe profesorii Tr. lonacu, N. Rarincescu i M. Eliescu - , profesorul Sttescu a insuflat pasiunea i exigenele colii
de drept civil de la facultatea noastr i celor care fac parte n prezent din elita cer
cetrii juridice rom neti n m aterie. Nu putem dect s salutm cu im ens satis
facie cel puin dou depline reuite recente: im presionantul tratat de drept civil
privind drepturile reale, precum i cartea din 2009 (actualizat n 2013) consacrat
aceleiai m aterii ale profesorului Valeriu S toica111 i cursul universitar n m aterie, n
mai m ulte ediii, al profesorului Eugen C helaru de la U niversitatea din P iteti121.
n concepia profesorului Sttescu. tiina d reptului civil ara r a nhippt, m ..iim *
analiz, cercetarea raportu lui ju rid ic civil ca relaie social reglem entat de norm a
juridic civil, privit n elem entele sale structurale: s u b ie c te ^ n p n u t, o b ie c P ]. Coninutul raportului juridic civil e ste d a t de drep tu rile subiecive si obligaiile corelative
pflfft Aparin cnhio^ilr>r
r iu iL A r tia r
Hrpntnrilft siihiprtivp j
obligaiile corelative pot fi patrim oniale, adic au un coninut econom ic, i personalnepatrim oniale, care nu a u un asem enea conin uL
In principiu, drepturile personal-nepatrim oniale privesc subiectele raportului ju
ridic civil i, de aceea, sunt cercetate legate de acestea, fr a fi ns astfel epui
zate. Bunoar, unele dintre drepturile personal-nepatrim oniale sunt avute n vede
re i n cadrul altor ram uri ale dreptului privat, cum ar fi dreptul fam iliei sau drep
turile de creaie
f intelectual.
Pentru definirea noiunii de patrim oniu este evident c ne intereseaz num ai
drepturile i obligaiile subiective care au o valoare econom ic, adic cele pa trim o
niale. C ercetarea drepturilor subiective patrim oniale i a obligaiilor corelative poate
m A se vedea V. S t o ic a , D rept civil. D repturile reale principale, voi. I, 2004, voi. II, 2006,
Ed. H um anitas, Bucureti; V. S t o ic a , Drept civil. D repturile reale principale, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2009; V. S t o ic a , D rept civil. D repturile reale principale, ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2013.
[2] A se vedea E. C h elar u , D rept civil. D repturile reale principale, ed. a 3-a, Ed. C.H.
Beck, Bucureti, 2009 i ed. a 4-a, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2013.
[3) A se vedea C. S t te s c u , D rept civil. Persoana fizic. Persoana juridic. D repturile
reale, Ed. D idactic i Pedagogic, Bucureti, 1970.
fi fcut ns n dou m oduri111. Ele pot fi cercetate separat, unul cte unul, ca apar
innd unui anum it subiect de drept, deci unui anum it titular. Ele pot fi drepturi reale
sau drepturi de crean. Dar pot fi cercetate i ca un ansam blu, ca o universalitate
ju rid ic ce aparine unui subiect de drept, fr a mai avea n vedere identitatea
fiecrui drept sau a fiecrei obligaii n parte, contieni fiind c ansa m blul este
alctuit din acestea.
Printr-o asem enea ncercare de reunire a tuturor drepturilor subiective cu coni
nut econom ic i a obligaiilor corelative ajungem la o noiune care realizeaz sin
teza lor, adic la noiunea de patrim oniu.
2. N o iu n e a de p a trim o n iu n le g is la ia c iv il . n legislaia civil rom n nu a
existat i nu exist o definiie a noiunii de patrim oniu. R edactorii C odului civil ro
mn de la 1864, n prezent abrogat121, dup m odelul celui francez de la 1804, i-au
acordat puin im portan. Nu este m ai puin adevrat c aceast noiune nu i era
strin fostului Cod civil, care fcea referiri la ea im plicit sau explicit.
C e a m a i general referire la noiunea de..patrim aaju^-de o m anier im plicit era fcut n art. 1718 fostul C. civ., potrivit cu care oricine este obligat personal
este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale, m obile i im obile,
'p reze nte n /iito a r "1 . I rim iterea pe care o fkce a vechiul Cod civil la toate bunurile
ce aparin debltoriiTuT prezente i viitoare , cu care acesta garanta ndeplinirea
obligaiilor asum ate fa de creditorul su, avea n vedere totalitatea bun urilor
acestuia, universalitatea lor, privit ca atare. Fostul Cod civil se referea explicit la
aceast noiune atunci cnd reglem enta aa-num ita separaie de patrim onii. Po
trivit art. 781 fostul C. civ., creditorii unei persoane care a decedat puteau cere s e
paraia p a trim oniului defunctului de acela a l eredeluf', cu scopul de a nu se produ
ce confuziunea - n sensul de reunire - ntre patrim oniul pe care l-a lsat persoana
decedat i patrim oniul propriu al m otenitorului ei. P rocednd astfel, adic sepa
rnd - n m inile succesorului - patrim oniul acestuia de cel al d e fu n ctu lu ifcre d ito rii
succesorali urm reau s se asigure c se vor putea ndestula din bunurile care au
aparinut defunctului, fr a fi n concuren cu propriii creditori ai m otenitorului.
Dac nu ar proceda astfel, adic dac nu ar provoca - repetm : n m inile succe
sorului - separaia de patrim onii, cele dou m ase patrim oniale avnd ca unic titular
pe m otenitor - cea m otenit i cea proprie - s-ar uni, i-ar pierde identitatea, cu
consecina pentru creditorii succesorali c vor veni n concurs cu creditorii proprii ai
m otenitorului.
n fostul Cod civil, noiunea de separaie de patrim onii m ai era ntlnit n
art. 784 i n art. 1743 din m ateria privilegiilor141.
ori prin le g i o r - a ~e
le com erciaie o~ a <
consider a fi 'a ce ra <
reglem entat regtem e
u lte r io a r e =re c re ~
o d a t cu in tra re a *- #
c a t n M. O f r r 5 -5
I. P a trim o n iu l
M ult m ai num eroase sunt referirile la noiunea de patrim oniu n sensul ei tehnic
de drept civil n legislaia civil adoptat n ara noastr dup anul 1950, n special
cea din ultim ii ani, prin care au fost reglem entate organizarea i funcionarea socie
tilor com erciale111, societilor cooperative, ale unor categorii de subiecte de drept
public, cum sunt unitile adm inistrativ-teritoriale, ori de drept privat, precum aso
ciaiile cu scop lucrativ i fundaiile, ale organizaiilor profesionale ale profesiilor li
berale autorizate, precum avocaii, m edicii, arhitecii, executorii judectoreti, nota
rii publici etc., n reglem entrile aplicabile regim ului ju ridic al persoanelor fizice
autorizate s desfoare activiti econom ice, precum i cel al agenilor econom ici,
ntreprinderi individuale i de fam ilie. Nu vom insista asupra acestor reglem entri,
ele pot fi consultate cu uurin n diverse m oduri.
n chip firesc, pe baza dezvoltrilor din literatura juridic, n special cea din a
doua jum tate a secolului trecut i din prim ele dou decenii ale acestuia, precum i
prin luarea n considerare a norm elor n m aterie din diverse acte norm ative ale
legislaiei noastre civile, chiar fr a fi definit ca atare, noiunea de patrim oniu este
m ult mai prezent n dispoziiile noului Cod civil rom n. Astfel, Titlul I consacrat
unor dispoziii generale din C artea I ce reglem enteaz m ateria pe rso a n e lo r cuprin
de trei articole - art. 31-33 - extrem de im portante, de natur a contura att coni
nutul noiunii de patrim oniu, ct i, aa cum vom arta mai departe, caracterele
sale juridice.
Dup ce n prim ul alineat al art. 31 NCC se arat c orice persoan fizic sau
ju ridic este titular a unui patrim oniu care cuprinde toate drepturile i toate dato
riile acesteia evaluabile n bani, alin. (2) al aceluiai text dispune c patrim oniul
unei persoane poa te face obiectul unei diviziuni sau unei afectaiuni n u m a i n ca
zurile i n condiiile prevzute de lege. A rticolul 31 alin. (3) NCC enum er ca fiind
patrim onii de afectaiune m asele patrim oniale fiduciare constituite potrivit dispozii
ilor Titlului IV din C artea a lll-a a noului Cod civil, patrim oniile afectate exercitrii
unei p ro fe sii autorizate, precum i alte p a trim onii determ inate p o trivit le g ii ca avn d
acelai caracter. Pe lng fiducie, noiunea de patrim oniu este evocat i n alte
texte ale noului Cod civil romn. Astfel, art. 214 alin. (1) NCC dispune c m em brii
organelor care asigur adm inistrarea unei persoane juridice au obligaia s asigure
i s m enin separaia ntre p atrim oniul acesteia i p ro p riu l lo r p a trim oniu; suntem
n prezena unei sepa raii de patrim onii, de natur s m piedice confuzia ntre
patrim oniul persoanei juridice i cel al persoanelor fizice care, potrivit statutului ori
actului de nfiinare a persoanei juridice, au calitatea de m em bri ai organelor de *1
a ciunii oblice, n lim ita ndestulrii creanei lor. De asem enea, potrivit art. 1156 NCC, nainte
de partajul succesoral, creditorii personali ai unui m otenitor nu pot urm ri partea acestuia
din bunurile m otenirii, dar pot cere partajul n num ele debitorului lor m otenitor, pot pretinde
a fi prezeni la partajul prin bun nvoial, dup cum pot interveni n procesul de partaj.
[1]
Potrivit art. art. 77 din Legea nr. 76 din 24 mai 2012 pentru punerea n aplicare a Legii
nr. 134/2010 privind Codul de procedur civil (M. Of. nr. 365 din 30 mai 2012), O ri de cte
o ri prin le g i i p rin alte acte norm ative se face trim itere la Legea nr. 31/1990 priv in d societi
le com erciale o ri la societatea com ercial/societile com erciale, dup caz, trim iterea se
consider a fi fcut la Legea s o c ie t ilo r nr. 31/1990 ori, dup caz, la societatea/societile
reglem entat/reglem entate de Legea nr. 31/1990, republicat, cu m odificrile i com pletrile
ulterioare". Precizm c Legea nr. 76/2012 a intrat n vigoare la data de 15 februarie 2013,
odat cu intrarea n vigoare a noului Cod de procedur civil (Legea nr. 134/2010, republi
cat n M. Of. nr. 545 din 3 august 2012).
adm inistrare a activitii acesteia. Urm are a existenei acestei separaii de patrim o
nii, creditorii personali ai adm inistratorilor nu vor putea urm ri bunurile din patrim o
niul persoanei juridice a cror adm inistrare o asigur, dup cum , n principiu,
creditorii persoanei juridice nu vor putea urm ri bunurile din patrim oniul propriu al
adm inistratorului ei[1l
De asem enea, noiunea de patrim oniu apare i n alte texte ale noului Cod civil
romn, precum art. 1114 alin. (2), care dispune c m otenitorii legali i legatarii
universali sau cu titlu universal rspund pentru datoriile i sarcinile m otenirii num ai
cu bunurile din patrim oniul succesoral, proporional cu cota fiecruia; art. 1624, potrivit
cruia n cadrul aceluiai raport obligaional nu poate opera confuziunea ntre cali
tatea de creditor i cea de debitor, atunci cnd creana i datoria se gsesc n ace
la i patrim oniu, d a r n m ase de bun uri diferite-, art. 1920, care prevede c, n exe
cutarea obligaiilor fa de creditorii societii, fiecare asociat rspunde cu propriile
sale bunuri proporional cu aportul su la patrim oniul social, num ai n cazurile n
care creditorul social nu a putut fi ndestulat din bunurile com une ale asociailor;
art. 792 din m ateria adm inistrrii bunurilor altuia, potrivit cu care are aceast cali
tate persoana m puternicit prin legat ori prin convenie cu adm inistrarea unuia sau
mai m ultor bunuri, a unei m ase patrim oniale ori a unui patrim oniu ce nu i aparine,
n m od im plicit, prelund dispoziia care era cuprins n art. 1718 fostul C. civ. ro
mn, n prezent abrogat, noiunea de patrim oniu este evocat i de art. 2324
alin. (1) NCC, potrivit cu care cel care este obligat personal rspunde cu toate
bunurile sale, m obile i im obile, prezente i viitoare, acestea servind drept garanie
com un a creditorilor si, constituind, aadar, ceea ce se denum ete a fi gajul
gen era l a l creditorilor chirografari.
3. D e fin iia p a trim o n iu lu i121. n fostul Cod civil rom n de la 1864 nu a existat o
definiie a noiunii de patrim oniu. Ea nu se regsete nici n reglem entrile cuprinse
n noul Cod civil*2[3]4. Sim pla evocare a unor m eniuni din legislaia noastr civil n
vigoare privitoare la noiunea de patrim oniu ne conduce n chip netgduit la ideea
c acesta presupune, p rin el nsui, o nsum are de drepturi i obligaii cu coninut
econom ic ce aparin unui subiect de drept, persoan fizic sau juridic. Cum s-a
spus, patrim oniul nu m ai presupune luarea n considerare a drepturilor i obligai
ilor concrete pe care subiectul de drept le are la un m om ent dat, ci ansam blul
acestor drepturi i obligaii, privite fr luarea n considerare a individualitii lort4].
El este asem ntor unui adevrat recipient, al crui coninut poate fi supus unei
l1] Efectele acestei separaii de patrim onii sunt asem ntoare cu cele pe care le produce
aceeai separaie reglem entat de art. 781 vechiul C. civ., care m piedica a se produce
confuzia ntre patrim oniul lui de cuius i cel al m otenitorilor si, n beneficiul creditorilor
personali ai acestora.
[2] A se vedea i I. L u l , U nele problem e p rivin d noiunea de patrim oniu, n Dreptul
nr. 1/1998, p. 13 i urm.; a se vedea, de asem enea, O. U n g u r ean u , C. M u n tean u , Tratat de
drept civil. Bunurile. D repturile reale principale, Ed. Ham angiu, Bucureti, 2008, p. 1-4;
I. S fe r d ian , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. H am angiu, Bucureti, 2013, p. 5 i
urm.
[3] n sens contrar, a se vedea D. C ig an , M. E ftim ie , n N oul C od civil. Com entarii, doctri
n i jurispruden. Voi. I. Art. 1-952, Ed. H am angiu, Bucureti, 2012, p. 60-61; n realitate,
art. 31 NCC nu definete patrim oniul, ci i determ in coninutul.
[4] C. S t te s c u , op. cit., p. 484.
I. P a trim o n iu l
raportului juridic civil i are a fi analizat la obiectul acestuia atunci cnd se vor
bete despre obiectul derivat al raportului juridic civil111.
Dac drepturile i obligaiile cu coninut econom ic i pierd identitatea, se to
pesc n cadrul patrim oniului, nu mai puin drepturile alctuiesc ceea ce denum im
activu l patrim onial, iar obligaiile p a sivu l acestuia. Deci cuprinsul patrim oniului, ca
expresie contabil, este dat de un activ i p a sivu l c o re s p u n z to r.
A ctivu l pa trim o n ia l cuprinde toate drepturile subiective ce au valoare econom i
c, deci exprim abile n bani. Astfel, poate fi vorba despre: dreptul de proprietate
asupra anum itor bunuri, dreptul de superficie asupra unui teren, dreptul de uzufruct
asupra unor bunuri, acestea ca drepturi reale; dreptul de a se restitui sum a m pru
m utat, dreptul de a folosi bunul m prum utat de cineva, dreptul de a prim i preul
asupra lucrului vndut cuiva, dreptul de a utiliza energia electric n urm a ncheierii
unui contract de furnizare a acesteia etc., ca drepturi de crean sau drepturi p e r
sonale.
La rndul su,(activul, din punct de vedere econom ic, poate fi m prit n capital
i v e n itu r i. C apitalul reprezint expresia valoric a unor bunuri ce fac parte din
patrim oniul unei persoane. El poate fi productiv, adic productor de venituri - un
im obil care a fost nchiriat i produce chirii, un num r de aciuni reprezentnd
participarea la constituirea capitalului social al unei societi i care vor produce
dividende un num r de obligaiuni cum prate de la o societate care le-a em is i
care vor produce dobnd, o sum de bani m prum utat unei anum ite persoane i
care i ea va produce dobnd - , sau neproductiv, cum ar fi o bibliotec de cri,
un im obil locuit de proprietar etc. Nim ic nu m piedic titularul s schim be natura
acestui capital i s l fac din productiv neproductiv sau din neproductiv productiv.
Spre exem plu, la expirarea contractului de nchiriere, proprietarul nu mai nchiriaz
im obilul sau, invers, se hotrte s nchirieze o parte din im obil pe care el nsui o
locuiete.
La rndul lor, veniturile reprezint resurse periodice care sunt realizate de o
anum it persoan i care fac s intre n patrim oniul acesteia valori apreciabile n
bani[4]. V eniturile pot avea origine divers. De regul, ele constau n sum e de bani
obinute prin exploatarea unui bun productiv, cum ar fi chiriile ncasate prin nchirie
rea unui im obil, dividendele produse de aciunile unei societi, dobnzile unor
sum e m prum utate, salariul etc. Dar veniturile pot consta i n bunuri n natur, cum
ar fi produsele obinute prin arendarea unei suprafee de teren.
se vedea dezvoltarea aceleiai concepii n Tratatul de d rept civil al acelorai autori, citat
mai sus, p. 48 i urm.
[1] A se vedea G h . B e leiu , D rept civil. Introducere n dreptul civil. S ubiectele dreptului
civil, Ed. ansa SRL, Bucureti, 1998, p. 98.
121 Este raiunea pentru care uneori patrim oniul este definit ca expresiunea contabil a
tuturor puterilor econom ice aparinnd unui subiect de drept". A se vedea G.N. L u e s c u ,
Teoria general a dre p tu rilo r reale. Teoria patrim oniului. C lasificarea bunurilor. D repturile
reale principale, Bucureti, 1947, p. 21.
[3]
A se vedea G . C o r n u , D roit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, 5e d.,
M ontchrestien, Paris, 1991, p. 286-287.
[4! Art. 548 alin. (4) NCC dispune c fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea
unui bun de ctre o alt persoan n virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, do
bnzile, venitul rentelor i dividendele.
iP a s iv u l p a tn r c n
are o anum it p e ~
transm ite sau a cc
prestaie pozitiv,
n lipsa acestei oW
Seciune i
5. P a trim o n iu l
d i drepturile i o t :
privite ns n fora
titatea fiecrei o t
ju rid ic , cu dou oc
_ l drepturile T ci
m nd un tot u n -:a '
3TTntr-o grupare ;e b) drepturile & a
distincte de univers
aceste d re p y ^ u flll
care existtindiferert
V P atrim oniul este
independent de voir
flS ceea ce se de-_
universalitate de *i= r
de regul pro p rie ta
ei, prim ete o a r _ r
soan decide s . =
spune c, n aceasp
c nu intereseaz m
seaz c toate c'T
ea este un elem er :
neaz pe exem p nea.
Dup cum s-a oc
saliti de fapt este .
o totalitate, iar
principiul liberti se
tate de fapt nu nL~=
ce are im portan e
bunuri ca atare*23-.
n orice caz. n s t
versalitii de fa c: t
[1J Spre exem p _ a
de lege.
I2 A se v e d e a ___
I. P a trim o n iu l
10
opereaz subrogaia real cu titlu particular; preul nu va lua locul bunului n str i
nat.
I. P a trim o n iu l
11
Legea nu perm ite ca acelai subiect de drept s fie titularul mai m ultor patrim o
nii. Faptul c, spre exem plu, n dreptul com ercial rom n este posibil constituirea
unei societi cu rspundere lim itat cu un asociat unic nu trebuie s ne conduc la
o alt concluzie. Astfel, dac acest unic asociat al unei asem enea societi este o
persoan fizic, nu nseam n c respectiva persoan apare ca titular a dou
patrim onii: cel propriu i cel al societii al crei unic asociat este. n realitate, ea
este titulara unui patrim oniu unic, n care vom gsi dreptul pe care l are asupra
prilor sociale cu care a contribuit la nfiinarea unei persoan e ju rid ice distincte, n
si respectiva societate. La rndul ei, aceasta din urm are un patrim oniu propriu,
ca persoan juridic, distinct de cel al asociatului unic iniiator i constituitor al so
cietii. Aceeai va fi i situaia persoanei fizice autorizate s desfoare activiti
econom ice n tem eiul O .U.G . nr. 44/2008, titular a patrim oniului propriu, dar i al
patrim oniului de afectaiune necesar realizrii activitii econom ice, separat de ga
jul general al creditorilor ei personali [art. 2 lit. j) din ordonan]111.
8.
D iv iz ib ilita te a p a trim o n iu lu i121. Dac patrim oniul este unic, aceasta nu n
seam n c el este i indivizibil, n sensul c toate com ponentele sale ar avea unul
j> ia c e la i regim juridic. Patrim oniul unui subiect de drept poate fi divizibil n mai
m ulte categorii, grupe sau m ase de drepturi i obligaii, fiecare dintre acestea
avnd un regim ju rid ic distinct, n raport cu scopul pentru care o astfel de divizare a
patrim oniului a fost realizat.
T rstura esenial a divizibilitii patrim oniului este consacrat cu valoare de
principiu n art. 31 alin. (2) NCC, care dispune n mod lim pede c patrim oniul unui
subiect de drept, persoan fizic sau juridic, poa te face obiectul unei diviziuni sau
unei afectaiuni, n cazurile i n condiiile prevzute de lege.
Astfel, orice societate, ca subiect de drept, are un patrim oniu propriu care cu
prinde mai m ulte m ase de bunuri - mobile, im obile, fonduri bneti fiecare avnd
un regim juridic distinct. Sau o unitate adm inistrativ-teritorlal, ca persoan ju ridic
de drept public, are un patrim oniu propriu, supus i norm elor juridice de drept civil,
care cuprinde bunuri ce fac parte din dom eniul pub lic de interes local i bunuri ce
fac pafTg dlh dom eniul orivaL ai a ce ste ia .|ln tim p ce bunurile din dom eniul public
sunt inalienabile, im prescriptibile i insesizabile, cele din dom eniul privat sunt su
puse dispoziiilo r de drept com un, dac prin lege nu se prevede altfel*131.
n cazul persoanelor cstorite, fiecare dintre soi poate avea n patrim oniul su
att bunuri proprii, ct i bunuri com une, potrivit regim ului m atrim onial pe care soii
i l-au ales. ntr-adevr, n conco rd a n a 'cu realitile social-econom ice, spre deo111 A se vedea B. D iam an t , Caracterul depit al teoriei patrimoniului unic, n Dreptul
nr. 1/2000, p. 116.
121 Pentru am nunte, a se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 61 i urm.
131 A se vedea art. 119-120 din Legea adm inistraiei publice locale nr. 215 din 23 aprilie
2001, republicat (M. Of. nr. 123 din 20 februarie 2007).
12
sebire de dispoziiile fostului Cod al fam iliei, n prezent abrogat n mod expres, care
prevedeau ca unic regim m atrim onial al soilor com unitatea de bunuri a acestora,
art. 312 NCC dispune c viitorii soi au posibilitatea s i aleag regim ul m atrim o
nial dintre urm toarele regim uri prevzute de text: com unitatea legal, separaia de
bunuri sau com unitatea convenional.
Fr a intra n am nunte, deoarece m ateria urm eaz a fi studiat pe larg la
dreptul fam iliei, raportat la problem a pus n discuie, dac lum exem plul situaiei
n care viitorii soi au ales ca regim m atrim onial regim ul com unitii legale, acetia
vor avea n patrim oniul lor att bunuri com une proprietate devlm a, ct i bun uri
proprii.
Potrivit art. 339 NCC, bunurile dobndite n tim pul existenei com unitii legale
de ctre oricare dintre soi sunt, de la data dobndirii lor, bu n u ri com une n devl
m ie ale soilor. Apoi, art. 340 NCC enum er categoriile de bunuri ale soilor care
au ales regim ul com unitii legale, bunuri ce nu mai sunt com une, ci bu n u ri p ro p rii
ale fiecrui so, precum : bunurile dobndite prin m otenire legal, legat sau dona
ie, cu excepia situaiei n care dispuntorul a prevzut n m od expres c ele vor fi
bunuri com une, bunurile de uz personal, bunurile destinate exercitrii profesiei de
ctre unul dintre soi, afar de situaia n care este vorba despre bunuri elem ente
ale unui fond de com er ce face parte din com unitatea de bunuri, drepturile patri
m oniale de creaie intelectual, bunurile dobndite ca prem ii ori recom pense, m a
nuscrisele operelor tiinifice ori literare, indem nizaia de asigurare, despgubirile
m ateriale i m orale obinute ca urm are a reparrii unui prejudiciu suferit de unul
dintre soi i altele.
Urm rirea fiecrei m ase de bunuri de ctre creditorii soilor se va putea face, n
principiu, asupra m asei de bunuri n legtur cu care s-a nscut creana, iar n caz
de nendestulare, ei vor putea proceda la urm rirea bunurilor din cealalt mas.
Astfel, dup ce art. 351 NCC enum er cazurile n care soii rspund cu bunurile co
m une - obligaiile nscute n legtur cu conservarea, adm inistrarea sau dobndi
rea acestora, obligaiile contractate m preun, cele asum ate de oricare dintre soi
pentru acoperirea cheltuielilor obinuite ale cstoriei, repararea prejudiciului cau
zat prin nsuirea de ctre unul dintre soi a unui bun ce aparine unei tere persoa
ne, n m sura n care, prin aceasta, au sporit bunurile soilor - , art. 352 NCC dis
pune c, dac aceste obligaii com une nu au fost acoperite prin urm rirea bunurilor
com une, soii vor rspunde solidar cu bunurile proprii. De asem enea, relund prin
cipiile din fostul Cod al fam iliei, art. 353 NCC arat c bunurile com une ale soilor
nu pot fi urm rite de creditorii personali ai unuia dintre soi; n caz de nendestulare
dup urm rirea bunurilor proprii ale soului debitor, creditorul su personal poate
cere partajul bunurilor com une, ns num ai n m sura necesar acoperirii creanei
sale.
Sau, potrivit art. 1114 alin. (2) NCC, m otenitorii legali, legatarii universali i le
gatarii cu titlu universal ai unei persoane rspund pentru datoriile i sarcinile
m otenirii nu m a i cu bunurile din p atrim oniul succesoral, proporional cu cota-parte
din m otenire ce revine fiecruia dintre ei, iar art. 1156 alin. (1) din acelai cod pre
vede c, nainte de efectuarea partajului succesoral, creditorii personali ai unui
m otenitor nu pot urm ri partea acestuia din bunurile m otenirii, parte rezervat
p rio rita r satisfacerii creditorilor succesorali. A ceste texte exprim lim pede ideea c,
cel puin pentru o perioad de tim p, prin efectul acceptrii unei succesiuni, patrim o
niul m o te n ito r j
bunurilor pe c a r
succesorale, fiecare
9. D iv iz ib ilita ia
ce n cadrul u n _ a i
_ regim ju ridic sp=c*<
una ori ma. ~ .
sensul art. 31 afcn. <
obiectul une c . c _
vzute de ie ce trul acestuia ce ~ e
Trebuie s r -a
in term inis n c r c r
dup anul 199G. r s
pe baze c o n c u re z i
p ro fe sii liberale, cun
perii contabili ozr
speciale care re g e :
prevederi p o trfv: c_
naie special, ca d
fesiei respective c:
nscut n cadru e:-:
aprilie 2006 pri\ - c
vede c p a trim o n .
drepturilor i oc ca
constituit ca o fre c i,
creditorilor acestuia
afectaiune p r o fe s a
tea sau n folos "ta :
pra xisul de m e c c ' i
rilor personale on ce
din 8 noiem brie 210*
vede c, n m s u r
alte form e p re v z u t
avea un pa trim o r _
unui patrim oniu p m k
cut n cadrul a c t. t
profesia n cadru c<
patrim oniu de a fecte
pentru ndestularea
aflate n p ro p rie ta ra
nan].
I. P a trim o n iu l
13
niul m otenitorului acceptant este divizat n dou m ase distincte de bunuri: m asa
bunurilor pe care la avea nainte de acceptarea succesiunii i m asa bunurilor
succesorale, fiecare avnd, n aceeai perioad, un regim juridic distinct.
9.
D iv iz ib ilita te a p a trim o n iu lu i i p a trim o n iile de a fe c ta iu n e . Din m om ent
ce n cadrul unuia i aceluiai patrim oniu pot exista mai m ulte m ase de bunuri cu
regim ju ridic specific, se recunoate posibilitatea ju rid ic pentru titular de a afecta
una ori m ai m ulte m ase patrim oniale realizrii unui scop determ inat; acesta este
sensul art. 31 alin. (2) NCC, potrivit cu care patrim oniul unei persoane p o a te face
obiectul une i d iviziun i sau unei afectaiuni, dar num ai n cazurile i n condiiile p re
vzute de lege. Aadar, trstura divizibilitii patrim oniului perm ite crearea, nluntrul acestuia, de m ase patrim oniale distincte, anum e patrim oniile de afectaiune.
T rebuie s reinem c noiunea de patrim oniu de afectaiune a fost consacrat
in term inis n dreptul civil rom n nainte de adoptarea noului Cod civil. ntr-adevr,
dup anul 1990, trecerea rii noastre la econom ia de pia a im pus organizarea
pe baze concureniale a unor profesii care, prin natura lor, sunt considerate a fi
p ro fe sii liberale, cum ar fi cele de avocat, m edic, executor judectoresc, notar, ex
perii contabili i contabilii autorizai, practicienii n insolven etc. Actele norm ative
speciale care reglem enteaz statutul celor ce practic asem enea profesii conin
prevederi potrivit cu care bunuri din patrim oniul acestor persoane prim esc o desti
naie special, ca patrim oniu de afectaiune; ele vor servi att la exercitarea pro
fesiei respective, ct i la eventuala ndestulare a creditorilor ale cror creane s-au
nscut n cadrul exerciiului profesiei. Astfel, art. 60 lit. h) din Legea nr. 95 din 14
aprilie 2006 privind reform a n dom eniul sntii111, cu m odificrile ulterioare, pre
vede c p a trim o n iu l de afectaiune p rofesion al ' reprezint totalitatea bunurilor,
drepturilor i obligaiilor m edicului afectate scopului exercitrii profesiei sale ,
constituit ca o fraciune distinct a patrim oniului su, separat de gajul general al
creditorilor acestuia , iar lit. i) a aceluiai articol dispune c acest patrim oniu de
afectaiune profesional m preun cu infrastructura cabinetului aflat n proprieta
tea sau n folosina m edicului i clientela sa alctuiesc ceea ce textul definete a fi
praxisul de m edicin de fam ili, evident m asa patrim onial distinct de m asa bunu
rilor personale ori de alt natur ale m edicului. Sau art. 6 alin. (1) din O.U.G. nr. 86
din 8 noiem brie 2006 privind organizarea activitii practicienilor n insolven[2] pre
vede c, n m sura n care practicianul n insolven i exercit profesia, printre
alte form e prevzute de lege, n cadrul unui cabinet individual, acest cabinet va
avea un patrim oniu afectat exclusiv activitii profesionale , cu regim ul juridic al
unui patrim oniu p ro fe sio n a l de afectaiune, iar creditorii ale cror creane s-au ns
cut n cadrul activitii profesionale a practicianului n insolven ce i exercit
profesia n cadrul cabinetului individual vor putea urm ri bunurile aflate n acest
patrim oniu de afectaiune; doar n m sura n care aceste bunuri nu vor fi suficiente
pentru ndestularea respectivilor creditori, vor putea fi urm rite i celelalte bunuri
aflate n proprietatea practicianului n insolven [art. 6 alin. (3) din aceeai ordo
nan].
14
De asem enea, potrivit art. 47 alin. (1) din Statutul executorilor judectoreti din
3 septem brie 2010111, patrim oniul executorului judectoresc ce servete exercitrii
profesiei sale are regim ul juridic al bunurilor afectate exercitrii acestei profesii,
deci este un patrim oniu de afectaiune.
M enionm c, tot printre actele norm ative adoptate nainte de intrarea n vigoa
re a noului Cod civil, O .U .G . nr. 44 din 16 aprilie 2008 privind desfurarea activit
ilor econom ice de ctre persoanele fizice autorizate, ntreprinderile individuale i
ntreprinderile fam iliale121 prevede c aceste subiecte de drept au un patrim oniu de
afectaiune constituit din totalitatea bunurilor, drepturilor i obligaiilor lor ce sunt
destinate scopu lui exercitrii unei activiti econom ice; acestea constituie o fra c
iune distinct a patrim oniului persoanei fizice autorizate, al titularului ntreprinderii
individuale ori al m em brilor ntreprinderii fam iliale, fraciune separat de gajul
general al creditorilor personali ai acestora . A a fiind, instana suprem a statuat,
n m od judicios, c persoana fizic autorizat s desfoare, pe tem eiul acestei
ordonane, o activitate econom ic are un statut de entitate juridic diferit de cel al
persoanei fizice i c, n aceast calitate, rspunde pentru obligaiile sale ce s-au
nscut din exercitarea acestei activiti cu p atrim oniul de afectaiune, dac a fost
constituit, i, n com pletare, cu ntregul su patrim oniu. Aa fiind, din m om ent ce
im obilul aflat n litigiu a fost cum prat i nscris n cartea funciar pe num ele per
soanei fizice autorizate i era folosit pentru desfurarea activitii com erciale a
acesteia, pentru nstrinarea lui nu este necesar consim m ntul expres al soiei la
ncheierea actului juridic, astfel cum prevedeau dispoziiile Codului fam iliei n vi
goare la data judecrii cauzei, ntruct bunul nu face parte din patrim oniul com un
al soilor131.
S intetiznd aceast practic econom ic i legislativ prem ergtoare , art. 31
alin. (3) NCC dispune, cu valoare de principiu, c patrim oniile de afectaiune sunt
m ase patrim oniale afectate exercitrii unei profesii autorizate, precum i alte patri
monii astfel determ inate141.
De asem enea, avnd n vedere im portana constituirii m aselor patrim oniale de
afectaiune destinate exercitrii unor profesii sau, aa cum am vzut mai sus, unor
activiti econom ice, noul Cod civil rom n instituie anum ite norm e procedurale de
principiu privitoare la constituirea i la lichidarea acestor m ase patrim oniale. Astfel,
potrivit art. 33, constituirea m asei patrim oniale afectate exercitrii n m od individual
a unei profesii autorizate se stabilete prin actul ncheiat de titular, cu respectarea
condiiilor de form i de publicitate prevzute de lege, dispoziie aplicabil n mod
corespunztor i n ipoteza m ririi ori m icorrii, din diverse raiuni, a patrim oniului
de afectaiune profesional individual, iar eventuala lichidare a acestui patrim oniu
are a se face n condiiile lichidrii patrim oniului societilor constituite n tem eiul
dispoziiilor noului Cod civil, prin aplicarea prevederilor art. 1941-1948 din acelai
cod, dac prin lege nu se dispune altfel.
n sfrit, potrivit art. 31 alin. (3) NCC, sunt patrim onii de afectaiune i m asele
patrim oniale fiduciare. Fiducia este o instituie nou n legislaia civil romn, *234
111 M. Of. nr. 713 din 26 octom brie 2010.
[2] M. Of. nr. 328 din 25 aprilie 2008.
[3] A se vedea I.C.C.J., fosta s. com ., dec. nr. 1072/2009, nepublicat.
[4] Privitor la noiunea n discuie, a se vedea V. S t o ic a , P atrim oniul de afectaiune continuitate i reform , n R.R.D.P. nr. 2/2013, p. 13 i urm.
I. P a trim o n iu l
15
introdus prin dispoziiile noului Cod civil. Pe terenul problem ei puse n discuie,
precizm c, potrivit art. 773 NCC, fiducia reprezint o operaiune ju ridic pe te
m eiul creia una ori mai m ulte persoane, denum ite constituitori, transfer anum ite
bunuri ce pot consta n drepturi reale, drepturi de crean, garanii sau alte drepturi
patrim oniale ori un ansam blu de asem enea bunuri, prezente ori viitoare, ctre unul
sau mai m uli fiduciari, care le pun n valoare pen tru un scop determ inat, n folosul
unuia sau mai m ultor beneficiari. A ceste bunuri alctuiesc o m as patrim onial
autonom , distinct de celelalte drepturi i obligaii care se regsesc n patrim oniul
fiduciarilor. Ca i n cazul celorlalte cazuri de constituire a unor patrim onii de afectaiune evocate mai sus, separarea clar a patrim oniilor n cazul fiduciei determ in
situaia juridic a creditorilor prilor la aceast operaiune juridic. Astfel, potrivit
art. 786 NCC, bunurile din m asa patrim onial fiduciar - deci afectate fiduciei vor putea fi urm rite, n condiiile legii, num ai de ctre titularii de creane care s-au
nscut n legtur cu aceste bun uri ori de acei creditori ai constituitorului fiduciei
care au o garanie real asupra bunurilor fiduciare, garanie ce a dobndit opozabi
litate fa de teri, n condiiile legii, a n terior constituirii fiduciei. Totui, textul recu
noate un drept de urm rire ce poate fi exercitat i de ceilali creditori ai constituito
rului fiduciei, ns num ai n tem eiul unei hotrri judectoreti definitive prin care a
fost adm is aciunea de desfiinare a contractului de fiducie ori acesta le-a devenit,
n orice mod, inopozabil, cu efect retroactiv. La rndul lor, titularii creanelor care s-au
nscut n legtur cu m asa patrim onial fiduciar nu vor putea urm ri, pentru satis
facerea creanelor lor, dec t aceste bunuri, cu excepia situaiei n care prin co n
tractul de fiducie s-a prevzut n mod expres obligaia fiduciarului ori a constituito
rului fiduciei sau a am ndurora m preun de a rspunde pentru o parte sau pentru
tot pasivul fiduciei. n acest din urm caz, creditorii n cauz vor urm ri, m a i nti,
activul m asei patrim oniale fiduciare i, num ai n m sura n care acesta se va d o
vedi nendestultor, vor putea fi urm rite bunurile fiduciarului ori ale constituitorului
fiduciei sau ale am ndurora, n lim ita i n ordinea prevzut de p ri n contractul
de fiducie.
10.
D iv iz ib ilita te a p a trim o n iu lu i i tra n s fe ru l in tra p a trim o n ia l. Ca o conse
cin a recunoaterii principiului divizibilitii patrim oniului i a reglem entrii exis
tenei, nluntrul aceluiai patrim oniu, a patrim oniilor de ajectaiune, art. 32 NCC
instituie posibilitatea ju rid ic a transferului intrapatrim onial. P o trivit alin. (1) al aces
tui text, n cazul divizrii unui patrim oniu ori al existenei unul patrim oniu de afectaiune n cadrul aceluiai patrim oniu astfel divizat, avnd acelai titular, p oa te opera
un tran sfer a l drepturilo r i obliga iilor dintr-o m as patrim onial n aita\ un asem e
nea transfer se va face cu respectarea even tua lelor cond iii prevzute de lege p e n
tru a opera i fr prejudicierea drepturilo r creditorilor asupra fiecrei m ase p a tri
m oniale. Textul precizeaz c ntr-o asem enea situaie transferul drepturilo r i o b li
g a iilo r dintr-o m as patrim onial n alta nu constituie o nstrinare.
A ceste dispoziii cu caracter de noutate n dreptul nostru civil im pun cteva ob
servaii. Mai nti, ne putem ntreba dac term enul de transfer utilizat de art. 32
NCC este cel m ai adecvat cu putin; n definitiv, a transfera un bun, de regul,
sem nific trecerea lui de la un titular la un alt titular, adic din patrim oniul unuia n
patrim oniul altuia, ceea ce sem nific m prejurarea c are loc o nstrinare a bunu
lui de la titularul dreptului asupra lui la un alt titular. Dim potriv, n situaia exam ina-
16
D up cum s-a sc
vrem e ct acesta es
unei persoane f z c s
ju rid ic e ^.
m prejurarea : =
vnzrii unei m oie
vanzarea mo:e~ gaiilor din care
De la aces: : - :
sensul c poa:a : :
soana juridic s
ganizrii prin divzasi
m enea ipotez, o ftr<
fiina se despnnce f
exist sau care se
siu n i de pa tri m o r _
fiineaz sau care i
Si
12. Considerai
coninut
e co n o m c o
i
anum ite c o n s e c irts
funciile p trim e r - _
frt dreptul f l v r w i
Jr perm ite i e x o *
perm ite i e x p k
b - perm ite i exolc
13. G a ju l g e n e ra
se poate expcU e*
de de ndeplinirea y
Altfel spus, nu se
fari ai debitorului; s.
ranie real asupra l
ce era cuprins n c s
alin. (1) NCC dispun
o
____________________
w a se vedea F p i
p. 6.
[2] A se vedea G - E
tului civil, Casa de ecrsj
Ibidem.
(4] Art. 1718 fostu C
I. P a trim o n iu l
17
Dup cum s-a spus*111, patrim oniul rm ne legat de persoana titularului su atta
vrem e ct acesta este n fiin.
T ransm isiunea universal a patrim oniului nu poate avea loc dect la decesul
unei persoane fizice sau n m om entul reorganizrii i ncetrii existenei persoanei
ju ridice121.
m prejurarea c dispoziiile art. 1747-1754 NCC reglem enteaz posibilitatea
vnzrii unei m oteniri nu este de natur a duce la o alt concluzie. n realitate,
vnzarea m otenirii presupune transm iterea ctre cum prtor a drepturilor oblP .
gaiilor din care este alctuit m otenirea ce face obiectul vnzrii.
De Ia acest principiu exist o singur excepie n privina p e rsoan elo r juridice, n
sensul c poate opera o transm isiune patrim onial cu titlu universal fr ca per
soana ju ridic s i nceteze existena, anum e atunci cnd ea este supus reor
ganizrii prin divizare parial. ntr-adevr, potrivit art. 236 alin. (3) NCC, ntr-o ase
m enea ipotez, o fraciune din p a trim oniul unei persoan e ju rid ice care i m enine
fiina se desprinde i se transm ite ctre una sau m a i m ulte persoan e ju rid ice care
exist sau care se nfiineaz n a cest fel. Suntem deci n prezena unei tran sm i
siu ni de patrim oniu cu titlu universal ntre vii , adic ntre persoane juridice care
fiineaz sau care iau astfel fiin131.
111 A se vedea F r . T er r , P h . S im ler , D roit civil. Les biens, 4e d., Dalloz, Paris, 1992,
p. 6.
[2)
A se vedea G h . B e leiu , D rept civil rom n. Introducere n dreptul civil. Subiectele drep
tului civil, C asa de editur i pres ansa SRL, Bucureti, 1993, p. 402-415.
l3] Ibidem .
[4! Art. 1718 fostul C. civ. prevedea c O ricine este obligat personal este inut de a nde
plini ndatoririle sale cu toate bunurile sale, m obile i im obile, prezente i viitoare .
18
sale m obile i im obile, prezente i viitoare; ele servesc drept garanie com un a
creditorilor si.
C reditorii chirografari au acea garanie constnd n dreptul de gaj genera), care
privete, n principiu, totalitatea b u n urilor debitorului, indiferent de m odificrile c a te .
au loc n patrim oniul acestuia de la naterea creanei i p n n m om entul execut
rii} Aadar, obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari l constituie
nsui pa trim o n iu l debitorului, i nu bunuri concrete, individualizate, care l com pun.
D ebitorul, cu toate c are datorii fa de creditorii si, rm ne liber s i adm inis
treze patrim oniul su aa cum crede de cuviin. El poate dobndi noi bunuri,
poate s le nstrineze pe cele existente sau poate contracta noi datorii, cu cond i
ia s nu urm reasc a-i crea o stare de insolvabilitate! D up cum s-a observat,
term enul de gaj folosit n form ularea acestei funcii a patrim oniului este utilizat ntr-o
accepie m etaforic, pentru a evoca puterea pe care creditorul chirografar o are
asupra patrim oniului debitorului su- . Nu mai puin, fr dreptul de gaj general
asupra patrim oniului debitorului, creditorii ar trebui s i constituie garanii reale gajul propriu-zis, ipoteca, privilegiile - care ar greva anum ite bunuri din patrim oniul
debitorului. V
A ctele de dispoziie fcute de debitor cu privire la bunurile ce alctuiesc p a tri-^
m oniul sunt opozabile creditorilor chirografari de la naterea creanei lor pn la
urm rirea bunurilor, sub rezerva dreptului pe care acetia l au de a cere, pe cale
judectoreasc, revocarea acelor acte fcute de debitor n frauda drepturilor lor, 1
printr-o aciune specific denum it aciunea revocatorie, n condiiile prevzute de
a r U 562-1565 NC C t2l.
^ T re c e re a creditorilor la executarea creanei m archeaz m om entul fixrii dreptu
lui de gaj general asupra unor bunuri individual determ inate din patrim oniul debi
torului, adic asupra bunurilor efectiv urm rite. \
Din acest punct de vedere, apare ct se poate de judicioas distincia fcut n
literatura de specialitate ntre funcia patrim oniului ce perm ite i explic gajul ge
neral al creditorilor chirografari i m ecanism ul ju ridic prin care se exercit aceast
funcie131. ntr-adevr, funcia n discuie are n vedere universalitatea, totalitatea
bunurilor care alctuiesc patrim oniul debitorului n m icarea acestora prin actele
ju ridice ncheiate de debitor cu privire la com ponena concret a patrim oniului
su, pe cnd punerea n valoare a acestei funcii, adic nsi exercitarea dreptului
de gaj general de ctre un creditor chirografar, sem nific posibilitatea ca el s ur
m reasc drepturile reale i de crean existente n patrim oniul debitorului la m o
m entul la care acesta decide nceperea urm ririi silite si, eventual, s ia m surile
prevzute de lege pentru indisponibilizarea unor bunuri141 ori de desfiinare a unor
acte ju ridice ncheiate de debitor n frauda dreptului su de gaj general, n calitate
de creditor chirografar. ns art. 2324 NCC precizeaz c nu pot face obiectul ga
jului general al creditorilor chirografari, neputnd deci fi urm rite de ctre acetia, *34
111 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 21.
121 Potrivit art. 1562 alin. (1) NCC, dac dovedete un prejudiciu constnd n crearea sau
n m rirea unei stri de insolvabilitate, creditorul poate cere s fie declarate inopozabile
actele juridice ncheiate de debitor n frauda drepturilor sale; fraudarea avut n vedere de
text este tocm ai crearea o ri m rirea st rii sale de insolvabilitate.
[3] A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 22.
[4] Ibidem.
I. P a trim o n iu l
19
bunurile insesizabile, caracter ce poate fi dobndit prin lege ori prin voina prilor,
cnd aceasta o perm ite.
A a dup cum am artat mai su s, patrim oniul se caracterizeaz, printre altele,
prin divizibilitatea s a , cu posibilitatea constituirii unor patrim onii de afectaiune.
A tunci se pune ntrebarea: cum se raporteaz funcia patrim oniului de a asigura
gajul general al creditorilor chirografari la divizibilitatea patrim oniului? R spunsul la
aceast ntrebare, inexistent n legislaia rom n sub regim ul ju ridic al fostului Cod
civil, este dat de dispoziiile art. 2324 alin. (3) i (4) NCC rom n n vigoare de la 1
octom brie 2011. Dac este vorba despre un patrim oniu care este divizat, n
general, n m ai m ulte m ase de bunuri, pe tem eiul art. 2324 alin. (3) NCC, creditorii
ale cror creane s-au nscut n legtur cu o anum it diviziune a patrim oniului,
autorizat de lege, trebuie, mai nti, s urm reasc bunurile care fac parte din
acea m as patrim onial; num ai n m sura n care aceste bunuri sunt insuficiente,
ei vor putea urm ri, pentru satisfacerea n ntregim e a creanelor lor, celelalte bu
nuri ale debitorului.
De asem enea, art. 2324 alin. (4) NCC dispune c, n situaia existenei unui
patrim oniu de afectaiune constituit pentru exercitarea unei anum ite profesii auto
rizate de lege, bunurile care se gsesc n aceast m as patrim onial vor putea fi
urm rite num ai de ctre creditorii chirog rafari ale c ro r creane s-au n scu t n le g
tur cu exercitarea ace le i profesii. Mai mult, spre deosebire de situaia divizrii unui
patrim oniu n general, dac este vorba despre patrim oniile de afectaiune n dis
cuie, textul precizeaz c aceti creditori nu vor putea urm ri celelalte bu n u ri ale
debitorului. Aceasta nseam n c riscul insolvabilitii patrim oniului de afectaiune
va fi suportat de ctre creditorii chirografari ce s-au nscut n legtur cu exercita
rea profesiei autorizate de lege.
n orice caz, pe plan general, se poate spune c divizarea patrim oniului n mai
m ulte m ase de bunuri, fiecare dintre ele cu regim juridic distinct, este de natur s
conduc la specializarea gajului general al creditorilor chirografari; dreptul lor astfel
definit se restrnge la acea m as patrim onial a debitorului n legtur cu care li
s-a nscut creana, vorbindu-se, ntr-o asem enea situaie, despre g a ju l specializat
al creditorilor chirografari. G ajul general n discuie rm ne general, deoarece el
poart asupra unei ntregi m ase patrim oniale, chiar dac va fi lim itat la activul
patrim onial din acea grupare de bunuri111.
n sfrit, noul Cod civil instituie n art. 2325 posibilitatea pentru creditor i debi
tor s convin a lim ita dreptul creditorului de a urm ri bunurile ce nu i sunt ipoteca
te. Altfel spus, pe tem eiul unei asem enea convenii, n caz de nendestulare a cre
ditorului ipotecar din bunul ori bunurile ipotecate, pentru restul creanei ori crean
elor sale ipotecare, el devenind un creditor chirografar, se oblig s nu urm reas
c celelalte bunuri din patrim oniul debitorului su.
14. P a trim o n iu l i s u b ro g a ia real cu t it lu u n iv e rs a l.,S ubroga ia nseam n
nlocuire. Ea este p grsnnalt cnd o persoan ia locul alteia, n calitate de titular al
unui dreot. si real, dac un bun este nlocuit cu altul. La rndul ei, subrogaia rea
l poate fi universal, cnd se aplic la scara unui patrim oniu, sau cu titlu univer111 A se vedea L. P o p , D reptul de proprieta te i dezm em brm intele sale, Ed. Lum ina Lex,
Bucureti, 1996, p. 16.
20
Dac b u n u r i :e
natur, se va z r x .a
vnzare va lua. z r r
se m part ntre t a
dintre ei [art. 6~ am
toreti d e c la ra t.e a
tituie patrim on u - s
poate cere, duc am
n natur a b u m r ic r
este cu p utin -est
succesori ai c e * j tea
cu titlu oneros r e
iar n p a trim o n ii te
subroga bunul j sau
num ai n m sura '
o ri trebuia s oe ss
tea final N C C \
15. Subrogar c
sal sau cu titlu
r t rticular se z 'z n jz e
_ f - _
Potrivit u rxx zso
a v ii, n dreptu l o v i l i
Tt-u particu a r j f ~ re :
33 t - 2~ - = -
pune c ipoteca r o
^ fe g jM d e drept) asuoc
2330 a l r :
tc te c a re , dup ra o p
-tfiftatp pnN ir
t'o o n e ta e . s ta riiiE t
C azuri de S O W B
.' t ar t 2330 a ia .
zr. a fost deteriorri t
t t e titu la r, Durui j
H p g u l lor. A c e a
i\3 3
uzufruct cin caz r y z j
se va tran sfera asjca
r a t e oe asigurare tc
De asem enea, ar.
e g s - a ta noastr t v i
e in fostuf C oc a v i j
t u " i r c u rs a d o t u
- e : _ : re - u
I. P a trim o n iu l
21
22
18.
D repturile reale, \ lu s jn / e s u n t acele drepturi subiective patrim oniale pe
tem eiul crora titularul lor poate s exercite anum ite puteri, - 1'
rerogative
asupr unui^
' 1 .......... i I W M I f f f IImIIr l
II. I ...............
hun determ inat, in.
m o d direct i i--r ----------------------------------Pentru a pune n eviden m prejurarea ca n cazul drepturilor reale titularul
exercit direct i nem ijlocit anum ite prerogative asupra bunului care apare ca
obiect al dreptului su, n literatura juridic mai veche s-a spus uneori c dreptul
real creeaz un raport nem ijlocit ntre om i lu cru'11. n realitate, ceea ce se urm
rea prin aceast afirm aie nu era altceva dect sublinierea puterilor , a prerogati
velor conferite titularului dreptului real asupra bunului ce constituie obiectul dreptu
lui su.
Astzi doctrina este unanim n a considera c dreptul real este un raport ntre
oam en_ijziLprivire la lucruri. Num ai astfel se poate recunoate caracteru l social al
raportului ju ridic civil care privete un drept real.
Aa fiin d , dreptul real presupune,stabilirea unui raport juridic privitor la un bun
determ inat intre una sau mai m ulte persoane ca subiect activ al raportului juridic i
toate celelalte persoane nedeterm inte ca subiect p a s iv , cu obligaia general
-e g a tiv de a nu face nim ic de natur a stnjeni exercitarea p re- - - - ^
lui real de ctre titularul sli.'"' l'
* ^ - 019
19.
Nu se poate nega faptul c aceast construcie are un caracter abstract. Ce
nseam n toate celelalte persoane, ca subiect pasiv nedeterm inat? C suntem tot
ii] A se vedea C. H a m a n g iu , I. R o setti -B ln esc u , A l . B ic o ian u , op. cit., p. 526.
24
tim pul n raporturi ju ridice cu privire la bunurile asupra crora avem un drept de
proprietate - spre exem plu, cu toate subiectele de drept de pe pm nt? i apoi, ce
coninut econom ic are obligaia general negativ ce revine acestui subiect pasiv
al raportului ju rid ic ce poart asupra unui drept real? Evident, zero.
Dar num ai printr-o asem enea construcie abstract se poate da caracter social
acestui raport juridic. Cci, atunci cnd cineva aduce atingere exerciiului preroga
tivelor dreptului real de ctre titularul su, nu se individualizeaz n cadrul rapor
tului ju ridic ce privete un drept real, c i se nate un nou raport juridic, un raport ju
ridic obligaional, un drept de crean, pe tem eiul cruia titularul dreptului lezat cre ditor - va pretinde celui care i-a atins dreptul real - d e b itor - s l despgu
beasc, adic s repare atingerea adus. Fa de toate celelalte persoane nede
term inate subzist obligaia general negativ de care am inteam mai sus.
'"dum ^debjigr, dea, s fac sau s nu fac ceva. Dup cum dispune n prim a sa
parte art. 2324 alin. (1) NCC, debitorul se oblig personal fa de creditorul su?
de aceea, drepturile de crean sunt uneori denum ite a fi drepturi personale111.
i i i
- r - rfi
*i
liji--------------
21. C om paraie n tre drepturile reale i drepturile de crean. O rice com pa
raie presupune evidenierea asem nrilor i deosebirilor ntre categoriile supuse
acestei operaiuni intelectuale.
Exist o singur trstur care reprezint asem narea ntre
drepturile de crean: a m b e le J a g o a rte d i n m a r ^ u p a r c - n fond,
drepturilo r patrim oniale.
D eosebirile ntre ele sunt mai m ulte i presupun o analiz nuanat.
Din punctul de vedere al subiectelor, dreptul re a l are ca su b iect a ctiv titularul
su, iar ca subiect p a s iv toate celelalte persoane nedeterm inate, cu luarea n
siderare a lim itelor acestei construcii juridice, aa cum am artat mai sus.
D im p otriv ,'dreptul de crean presupune un raport ju ridic ntre su b iectul activ
determ inat au cel puin determ inabil, denum it creditor, i su b iectul pasiv, denum it
debitor.
\
Din punctul de vedere al coninutului, dreptul real confer titularului su anum ite
, , >.
....
.
,
prerogative, puteri pe care acesta le exercita direct i nem ijlocit asupra obiectului
dreptului su, iar toate celelalte persoane au obligaia general negativ de a se
abine s m piedice n vreun chip exerciiul prerogativelor respective. Din acest
punct de vedere, se spune c drepturile reale sunt absolute, adic opozabile erga
om nes.
D im potriv, n coninutul dreptului de crean vom gsi ntotdeauna dreptul su
biectului activ - creditorul - de a pretinde subiectului pasiv - debitorul - s dea, s
fac sau s nu fac ceva. De aceea, se spune c drepturile de crean sunt rela
tive, adic opozabile in te r partes. 1
25
26
Privitor la categoria drepturilor reale ce erau reglem entate de fostul Cod civil
rom n de la 1864 i de alte acte norm ative speciale, se afirm a adeseori c, din
punct de vedere num eric, drepturile reale sunt lim itate ca num r, n tim p ce drep
turile de crean sunt nelim itate. ntr-adevr, pe lng contractele reglem entate de
lege - aa-num itele contracte num ite - , prile pot im agina raporturi juridice obligaionale sub form a co ntracte lor nenum ite. De asem enea, nu trebuie pierdut din ve
dere c un raport juridic obligaional, adic un drept de crean, se p o a te nate din
orice fapt a o m ulu i cauzatoare de prejudicii, adic din fapte ilicite, sau din anum ite
situaii care conduc la crearea unui dezechilibru patrim onial - cum ar fi m bogirea
fr tem ei legitim - i im pun restabilirea echilibrului iniial.
O bservm c, ntr-adevr, drepturile reale sunt lim itate ca num r n legislaia
civil, d a r num ai la un m om ent dat. Nim ic nu m piedic legiuitorul s reglem enteze
noi drepturi reale, anum ite drepturi de folosin, cu caracteristicile specifice unor
drepturi reale. C este aa ne dovedesc din plin dispoziiile cuprinse n art. 551
NCC care, dup ce enum er 10 categorii de drepturi reale, arat c sunt drepturi
reale a lte drepturi (s.n., C.B.) crora legea le recunoate acest caracter .
De asem enea, n literatura de specialitate s-a observat n mod judicios c nu
num ai num rul, ci i coninutul ju rid ic a l drepturilo r reale este, de regul, stabilit
prin lege, afar de situaia acelor drepturi reale recunoscute n dreptul nostru civil
care pot lua natere prin voina om ului, cum sunt servituile stabilite prin fapta om u
lui i dreptul de superficie1'1. In orice caz, ca regul general, prerogativele cores
punztoare unui anum it drept real sunt cele prevzute de norm ele care l regle
m enteaz; prin voina om ului nu i-ar putea fi adugate alte prerogative. C onside
rm ns c este de conceput lim itarea lor prin m anifestarea de voin a titularului
unui drept real.
24. Dreptul de urm rire i dreptul de preferin. Spre deosebire de drepturile
de crean, drepturile reale prezint dou prerogative suplim entare: dreptul de ur
m rire i dreptul de preferin.
D reptul de urm rire reprezint facultatea titularului dreptului real de a pretinde
b u n u fc a re form eaz obiectul dreptului su din m na oricui s-ar afla. Astfel, pro-
27
prietatea sa. Ce va putea face A, din punct de vedere juridic, n ipoteza n care B
refuz napoierea de bunvoie a bunului? Va trebui s intenteze o aciune n re
vendicare m potriva lui B, n care va trebui s dovedeasc dreptul de proprietate
asupra bunului n litigiu; odat aceast dovad fcut, B va fi obligat de instan s i
restituie bunul. Se poate spune oare c A a urm rit bunul i c a beneficiat de
dreptul de preferin asupra bunului respectiv? Nu, el pur i sim plu a dovedit c este
proprietar i c, aa fiind, cel ce i deine bunul fr drept trebuie s i-l restituie.
S adm item acum c A are o crean m potriva lui B, garantat cu o ipotec
asupra unui im obil proprietatea lui B, ipotec nscris n registrul de publicitate
im obiliar.
Pn la scaden, B vinde im obilul ipotecat; la scaden el nu pltete datoria
ctre A, astfel c acesta va urm ri bunul ipotecat n m inile noului proprietar pe te
m eiul dreptului su de ipotec, l va scoate n vnzare n condiiile stabilite de lege
i se va ndestula din pre, cu preferin fa de creditorii chirografari ai proprietari
lor.
lat de ce am fi tentai s spunem c, n realitate, dreptul de urm rire i dreptul
de preferin opereaz n privina drepturilor reale accesorii pe lng drepturile de
crean - ipoteca, gajul i privilegiile - , nu i n privina drepturilor reale p r in c ip a li.
28
29
bilul nu este nscris n cartea funciar, dar locaiunea s-a fcut printr-un nscris cu
dat cert, care este anterioar datei certe a actului de nstrinare; n cazul bunu
rilor m obile supuse unor form aliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste
form aliti privitoare la bunul obiect al locaiunii; n cazul celorlalte bunuri mobile,
dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului.
O bservm c, n toate aceste situaii, dei locatarul nu are niciun raport juridic
cu noul dobnditor al bunului, acesta, n conform itate cu dispoziiile legale evocate,
este obligat s recunoasc i s respecte locaiunea fcut nainte de nstrinarea
bunului, dac s-a fcut printr-un act ce ndeplinete condiiile de publicitate prev
zute de lege.
28. D re p tu rile de c re a ie in te le c tual^ Sunt cuprinse n aceast categorie
drepturile conferite de activitatea spiritual desfurat de oam eni. O asem enea
activitate de durat sau chiar ca o sclipire a geniului um an se poate concretiza n
opere literar-artistice sau tiinifice.
Mai nti, autorul unei opere literar-artistice are drepturi personal-nepatrim oniale
legate de creaia sa: dreptul de a fi recunoscut ca autor al operei, dreptul de a de
cide publicarea ei, dreptul de a cere ca opera sa s nu i fie atins de teri etc.
A stfel,art. 1 din Legea nr. 8 din 14 m artie 1996 privind dreptul de autor i drep
turile conexe111, cu m odificrile ulterioare, dispune c dreptul de autor asupra operei
literare, artistice sau tiinifice, precum i asupra oricror asem enea opere de crea
ie intelectual este recunoscut i garantat n condiiile legii. Acest drept este legat
de persoana autorului i com port atribute de ordin m oral i patrim onial [alin. (1)].
De asem enea, textul prevede c opera de creaie intelectual este recunoscut i
protejat in dependent de aducerea la cunotina public, prin sim plul fapt al reali
zrii ei, chiar neterm inat.
Din punct de vedere patrim onial, autorul are mai nti un drept real dreptul de
proprietate asupra obiectului n care se m aterializeaz opera sa original: m a
nuscris, pictur, sculptur, grafic etc.
D istinct de acest drept, autorul operei i, n cazul operelor literare, pe o durat
de tim p, m otenitorii lui au un drept de natur patrim onial ce rezult din valorifica
rea creaiei respective. Cum s-a spusl2), pe drept cuvnt, este vorba, ntr-o asem e
nea situaie, de un drept in corporai de natur m obiliar, distinct de bun ul corporal
n care s-a concretizat opera creat de a u to P ].
A sem ntor se prezint lucrurile i n celelalte dom enii ale activitii intelectua
le: desenele i m odelele, m rcile de fabric, de com er i de serviciu, inovaiile.
C hiar i scrisorile, rezultat al corespondenei purtate ntre anum ite persoane,
pot pune problem e din punctul de vedere al discuiei noastre[4]. Astfel, o scrisoare
trim is unei persoane presupune, m ai nti, dreptul de proprietate asupra nscrisu
lui n care ea se ncorporeaz i care aparine destinatarului ei. Este vorba despre
un drept asupra unui bun m obil corporal. Apoi, se poate pune problem a dreptului
de a face uz de acea scrisoare prin posibilitatea com unicrii coninutului ei terilor, *31
;1) M. O f. nr. 6 0 din 2 6 m artie 1996.
30
31
32
34
35
oroprietii pub lice i care le este regim ul juridic, iar art. 136 alin. (5) dispune c
z'o prietatea privat este, n condiiile legii organice, inviolabil.
Reinem, aadar, c, n concepia constituantului romn, dreptul de proprietate
aoare ca un drept fundam ental a l cetenilor rii, nscris printre celelalte drepturi i
fcerti publice fundam entale recunoscute i aprate de orice constituie dem ocrati
c m odern. Totodat, aa cum vom arta n dezvoltrile ulterioare, Constituia re: em enteaz form ele fundam entale ale dreptului de proprietate n Rom nia - pro: -etatea public i proprietatea privat - i liniile generale ale regim ului lor juridic. ,
36. Dreptul de proprietate n fostul Cod civil rom n de la 1864. Aparent, s-ar
:ea spune c instituia central a fostului Cod civil romn n vigoare de la 1865,
: - c m odelul su napoleonian de la 1804, este proprietatea. A ceast idee ar
: -:e a fi susinut de faptul c n C artea a Il-a a codului se vorbea D espre bun uri i
sore osebitele m odificri ale proprietii', iar ntreaga C arte a lll-a, adic cea mai
are parte a reglem entrilor pe care ea le cuprindea, era consacrat diferitelor
~ : duri prin care se dobndete proprietatea.
Privite lucrurile prin prism a dinam icii dreptului civil, adic a circulaiei bunurilor i
.alorilor, ideea poate fi susinut.
in realitate ns, Titlul II al Crii a ll-a, care era intitulat D espre p ro p rie ta te ,
::n s a c ra doar trei articole nsui dreptului de proprietate. Astfel, art. 480 fostul
I : . ncerca s dea o definiie dreptului de proprietate, spunnd c acesta este
i'e p tu l ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n m od exclusiv i
aosolut, ns n lim itele determ inate de lege.
Este lim pede c, n concepia fostului Cod civil, dreptul de proprietate conferea
::u la ru lu i su anum ite atribute; c sintagm a a se bucura sem nifica posibilitatea
centru proprietar de a stpni bunul n aceast calitate i de a-l folosi n interesul i
T n puterea sa; c lui i se recunotea i dreptul de a dispune de bunul care form ea
z obiectul dreptului su; c el exercita aceste prerogative n mod exclusiv i
aosolut, ns n lim itele determ inate de lege.
Apoi, rt. 481 fostul C. civ. prevedea c nim eni nu poate fi silit a ceda proprieta
r a sa, afar num ai pentru cauz de utilitate public i printr-o dreapt i prealabil
zespgubire, ceea ce nseam n c textul form ula principiul exproprierii pentru
cauz de utilitate public. n sfrit, tot la nivel de principiu, rt. 482 din acelai cod
~ 'eglem enta accesiunea n m ateria proprietii, potrivit cu care proprietatea unui
-cru m obil ori im obil ddea drept asupra a tot ce producea lucrul i asupra a tot ce
se unea ca accesoriu cu lucrul, ntr-un mod natural sau artificial. Evident, dreptul
. a tot ce produce lucrul nu reprezenta o accesiune, ci rezultatul firesc al exerciiu- orerogativei ius fruendi, recunoscut titularului dreptului de proprietate.
37. Dreptul de proprietate n noul Cod civil. ntreaga C arte a lll-a a noului
Cod civil este consacrat m ateriei bunurilor. Prim ul titlu al acestei cri vorbete
cespre bunuri i drepturi reale n general, ca obiecte ale dreptului de proprietate,
-e in e m din acest titlu enunul art. 552 NCC, subsum at capitolului ce enun drepe reale n general , potrivit cu care proprietatea este public sau privat, fiind
astfel puse n lum in categoriile fundam entale ale dreptului de proprietate n dreptul nostru civil. Titlurile urm toare ale aceleiai cri reglem enteaz succesiv drep-
36
tul de proprietate privat, dezm em brm intele acesteia, fiducia, adm inistrarea bunu
rilor altuia, dreptul de proprietate public, publicitatea im obiliar prin cartea funciar
i posesia. Sim pla evocare a acestor titluri evideniaz sistem atizarea m ult mai ri
guroas a m ateriilor consacrate dreptului de proprietate, realizat prin dispoziiile
legii civile rom ne fundam entale prin introducerea n cadrul noului cod a dispozii
ilor privitoare la dreptul de proprietate public i a celor consacrate publicitii im o
biliare, reglem entate anterior prin legi speciale ori prin norm e disparate, cum era
regim ul ju ridic al proprietii publice. De asem enea, evideniem reglem entarea n
noul Cod civil a unor instituii noi n dreptul civil rom n, cum sunt fiducia i ad m i
nistrarea b u n u rilo r altuia.
t 38. p fin iia dreptului de proprietate. Literatura ju ridic de specialitate este
unanim n a defini dreptul de p ro p rie ta te prin punerea n eviden a atributelor pe
care acesta le confer titularului su: posesia, folosina i dispoziia. A ceasta pare
a fi i concepia noului Cod civil rom n care, n art. 555, definete, discutabil, n u
m a i dreptul de proprietate privat ca fiind dreptul titularului de a poseda, a folosi i
a dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n lim itele stabilite de le
ge, preciznd c, n condiiile legii, el este susceptibil de m odaliti i dezm em brm inte, dup caz.
C onsiderm ns c o asem enea definiie nu este de natur s pun n eviden
i conin utul social-econom ic al dreptului analizat[1]. Cu alte cuvinte, spre a n e
lege, sub aspect juridic, n ce const raportul de apropriere, a crui expresie este
dreptul de proprietate, trebuie descifrat m odul n care sunt exercitate atributele
conferite de acest drept.
Este posibil ca unele dintre atributele dreptului de proprietate s fie exercitate
de ctre o alt persoan dect proprietarul, n tem eiul unui drept real derivat din
dreptul de proprietate, aa dup cum arat art. 555 alin. (2) NCC, sau n tem eiul
unui raport ju ridic obligaional. Spre exem plu, n cazul unui contract de nchiriere,
locatarul deine bunul nchiriat i l folosete. Dar el exercit aceste atribute num ai
n m sura n care i-au fost conferite de proprietar*121. Ba, mai mult, i uzufructuarul
este titularul unui drept real care i confer stpnirea i folosirea unui bun; dar, de
regul, cel ce a constituit dreptul de uzufruct este proprietarul bunului, care conti
nu s exercite atributul dispoziiei asupra bunului dat n uzufruct altei persoane.
La fel, superficiarul poate exercita atributele de posesie i folosin i, n anum i
te limite, chiar i atributul de dispoziie.
Prin urm are, sim pla ntrunire a atributelor prin care se exteriorizeaz dreptul de
proprietate nu este suficient pentru definirea acestui drept, ci trebuie precizat
poziia specific a celui cruia el aparine sau a celui care exercit aceste atribute.
Spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiai bun, p ro p rie
tarul exercit atributele ju rid ice ale dreptului de proprietate n putere proprie i in
teres propriu.
Proprietarul exercit atributele dreptului su n putere proprie, deoarece el se su
pune num ai legii. Celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit unele atribute
a e d re o U u ze zrxa
a tu a a s jc ra j - u D_r
35 S e _ rs D r v r e
:D r T n L r " = ** tT = ZJX
r r c - e a r ju r=* s rt
v IT E T f'- r x r s r - j d
U r = US
- -^GLFEAVJ w .ULM~
- se .eoes == r
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o iu n i g e n e ra le
37
38
[1] Ibidem .
39
40
41
42
la 4 noiem brie 1950, intrat n vigoare n anul 1953, sem nat de R om nia la 7 o c
tom brie 1993 i intrat n vigoare pentru ara noastr la 20 iunie 1994, care pre
vede, n art. 1 parag. 1 din Protocolul su adiional nr. 1[1], c orice persoan fizic
sau ju ridic are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nim eni nu poate fi privat de
proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n condiiile prevzute de
lege i de principiile generale de drept internaional.
Paragraful 2 al aceluiai text din Protocolul nr. 1 prevede c aceste dispoziii nu
sunt de natur s aduc atingere dreptului pe care l au statele suverane de a
adopta legile pe care le socotesc necesare pentru reglem entarea utilizrii bunurilor
proprietate privat n conform itate cu interesul general.
Cu privire la aplicarea dispoziiilor art. 1 din Protocolul nr. 1, C urtea European
a D repturilor O m ului, al crei rol esenial este de a veghea m odul n care statele
sem natare i respect angajam entul juridic i politic de a asigura protecia, la sca
r naional, a drepturilor pe care C onvenia le reglem enteaz, a decis, ntr-o jurispruden constant, c textul am intit conine trei norm e distincte: prim a, care este
cuprins n prim a fraz a parag. 1 al textului, are un caracter general i enun
p rin cip iu l respectului p ro prietii; a doua, figurnd n a doua fraz a aceluiai pa
ragraf, vizeaz privarea de proprietate, creia i im pune anum ite condiii; ct pri
vete a treia norm , cuprins n parag. 2 al textului, ea recunoate state lor contrac
tante puterea, ntre altele, de a reglem enta utilizarea bu n u rilo r de ctre p ro p rietar
n conform itate cu interesul general. A ceste ultim e dou norm e ns, care reprezin
t exem ple particulare de atingeri aduse dreptului de proprietate, trebuie s fie in
terpretate n lum ina principiului nscris n prim a norm : asigurarea respectului
acestui drept[2].
A a fiind, orice m sur care reprezint o ingerin n exerciiul dreptului de pro
prietate trebuie s asigure un just echilibru ntre exigenele interesului general al
com unitii i im perativul salvgardrii drepturilor fundam entale ale individului131.
De asem enea, com petent a veghea la corecta aplicare a norm elor dreptului
Uniunii Europene, C urtea de Justiie a acestei Uniuni - C urtea de la Luxem bourg a decis c drepturile fundam entale (ale om ului), n special dreptul de proprietate,
nu apar ca prerogative absolute, ci trebuie luate n considerare prin raportare la
funcia lor n societate. A ceasta nseam n c restriciile ce rspund unor obiective
de interes
m
tat i intc e 'a r za
De a ~ e z u c ce
c soune c c ro e ie r
c soune ie a s z
tea sa finat z^svece
~z^se ce ~~rssui
-2 .
tiq p a a fe a . M
i=
me
a r s a o u jD J S h a r '
r r e a r - iu r x r u u
Tj
: - E: T =- : _ a
: r r r e is i
de
=a a ^rfl:r~ zz ar.
c c a z r z c z ju z e z n
:r
=re rre.a ce 2
rs - a - a e c w s r r
e g u ie r j :
2 ru ~ ra _ -
r - c u D ec a r i .
c a s c a a c cec
c e a o cse o E r u r u
c e n r_ s n e u s j a
c r e o u ce c s c c z o c .
c c o r-tre -3=
5u
43
44
-eoan*E = i
T - 3ETV D E 2.
an 5c2 B ir
nes
r-: m i u
r
ZXXDE
sar - ii a
2 Z -Z J
-~ j c
D e O J T 2 7 JU
5 T B D JTJU -u
dos
B ie n e z rx r e ~
3 'j 2
n - a j a*3TC z s h b
-DCSTTS UlTUIU
Duru
*TDTjr.JS : 3
*u 3 C IC E 2 r a e s s 1
- i - 2' k l i
2r j zoare enaoi
i
a
DE D_f~ S . D C E E 52
D -T U i
11 In a c e a sens. =
A s e =oee - [lj A se v e d e a D e c iz ia C u rii C o n s titu io n a le a R o m n ie i nr. 4 /1 9 9 2 (M . O f. nr. 182 d in 30
iulie 1992). n a ce la i se n s, art. 5 a lin. (2) d in L e g e a nr. 15 d in 7 a u g u s t 199 0 p riv in d re o rg a
n iz a re a u n it ilo r e co n o m ic e d e sta t ca re gii a u to n o m e i so c ie t i c o m e rc ia le (M . O f. nr. 98
d in 8 a u g u s t 1 99 0) p re v e d e c, n e x e rc ita re a d re p tu lu i de p ro p rie ta te a s u p ra b u n u rilo r din
p a trim o n iu l ei, re gia a u to n o m p osed , fo lo s e te i d is p u n e a u to n o m de a ce s te a .
n ra -c s e - a r c a
iu * 1- _ zare trete e- 1
proonetaruij cra o u 2
De
s c o x ri cer -e res
s iru c i ce z r. c e s s e
YE~~az D~ecr ce ra p r
ce re s se ocxne _n
a s p e c 2. d r e p u u ce
cce'E oe art sjc c a
c. I r a c e r. c ir _ 2
Drelucrare a n s :c c ir
S. O mamo*- oc 2C ;
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o iu n i g e n e ra le
45
46
45. Cu privire la derivatele bunului, se face o distincie ntre fru cte i pro
ducte. Fructele sunt derivatele bun ului care se obin n m o d periodic, fr alterarea
substan ei lu P ].
D im potriv, productele sunt acele derivate care, prin culegerea lor, conduc la
alterarea substan ei bunului. A a ar putea fi carierele, pdurile etc.[2]
Nu mai puin, prin voina om ulu i se poate ajunge ca nsei productele s fie
considerate fructe. Astfel, dac exploatarea unei pduri se face ealonat i pe par
cele bine determ inate, fr a se ajunge la defriarea total a suprafeei de teren
care este nsi pdurea, vom putea vorbi despre culegerea de fructe. Dim potriv,
dac se defrieaz ntreaga pdure, se vor culege productele. La fel n ipoteza
exploatrii raionale i periodice a unei pepiniere.
La rndul lor, fructele sunt naturale, civile i industriale.
Articolul 548 alin. (2) NCC definete fructele naturale ca fiind produse de bun n
m od spontan, fr a fi necesar m unca om ului n scopul producerii lor: punile
naturale, prsila anim alelor etc.
Fructele industriale sunt produse de bun ca urm are a m uncii om ului, cum ar fi
recoltele de diverse feluri i altele asem enea [art. 548 alin. (3) NCC].
Fructele civile constau n venituri periodice ale bunului, pe care proprietarul le
culege prin transm iterea folosinei bunului su ctre un ter: chiria obinut pentru
nchirierea bunului, dobnda produs de sum a m prum utat etc. [art. 548 alin. (4)
NCC].
D ispoziiile art. 550 alin. (1) NCC precizeaz c fructele i productele se cuvin
proprietarului, dac prin lege nu se dispune altfel. De asem enea, acelai text deter
m in m odul de culegere a fructelor de ctre proprietar, n funcie de fiecare cate
gorie, problem asupra creia vom reveni ulterior la un alt capitol al lucrrii.
46. D ispo ziia (/u s a b u te n d i). Dreptul de dispoziie ntregete coninutul drep
tului de proprietate i const n prerogativa proprietarului de a hotr cu privire la
soarta bunului su, att din punct de vedere m aterial, ct i din punct de vedere
juridic.
Dreptul proprietarului de a dispune m aterial i juridic de bunul su reprezint un
atribut esenial al dreptului de proprietate.
Dac proprietarul poate transm ite ctre un ter atributele stpnirii i folosinei
bun ului su, fie tem porar, cum ar fi n situaia nchirierii bunului sau a constituirii
unui drept de uzufruct, fie perpetuu, cum ar fi n situaia constituirii unei servitui,
sau dac transm iterea acestor atribute se concretizeaz chiar n constituirea, n fa
voarea unui ter, a unui drept real de sine stttor, cum ar fi dreptul de uzufruct sau
dreptul de servitute, niciodat p roprietarul nu p oa te transm ite atributul dispoziiei
bunului. A transm ite a cest atribut sem nific nsi transm isiunea dreptulu i de p ro
prietate-, titularul dreptului de proprietate i, im plicit, al atributului dispoziiei va fi
[1] Art. 548 alin. (1) NCC definete fructele ca fiind acele produse care deriv din folosi
rea unui bun, fr a dim inua substana acestuia".
[2] P otrivit art. 549 NCC, p rod ucte le sunt produsele obinute dintr-un bun cu consum area
sau dim inuarea substanei acestuia, precum copacii unei pduri, piatra dintr-o carier i alte
le asem enea .
O - DCCr
cc c'-.Tre a 3 D
re^soa~-e. nu rc
ceea ce irse a
a:e a bunurkr
mai departe
atribut care ~- e=
n i de patrinxr u
ora care de>~. i "
rjri reale, d e z-e 5e formulat cu zr
orohibiiunea oe a
ege. incompazot
<xtT (s.n., C E
mprejurarea ca
este supus, m& r
dus, la diverse runor interese oe ~
Z3e. Astfel, legea l
: e pentru nsr.~
'nstrinare. p e -rcorar a unor catecc
lunurilor afar o r
Toate acestea r
ae dreptului ce :c e
ege; l vom ana za L,
Sectil
M. C a n t a c u z !
nou l dob ndito r a l bunului, aa cum se gsea n patrim oniul celui de la care l do
bndete.
Dup cum arta profesorul M atei C antacuzino, P uterea de a dispune de drep
tul de proprietate, de a-l nstrina, de a-l transm ite constituie un atribut esenial al
proprietii. Inalienabilitatea, care e neaprat vrem elnic i neaprat relativ, adic
cu privire la raporturile dintre anum ite persoane sau dintre anum ite categorii de
persoane, nu poate s existe dect n cazurile prescrise sau ngduite de lege,
ceea ce nseam n c facultatea de a nstrina este de ordine public, libera circu
laie a b u n u rilo r fiin d n relaie direct cu interesele econom iei o b te ti (s.n., C.B.).
i, m ai departe, profesorul C antacuzino observ c facultatea de a nstrina e un
atribut care nu este specific dreptului real de proprietate, ci un atribut inerent noiu
nii de patrim oniu (...) com un tuturor elem entelor active ale patrim oniului, att ace
lora care deriv dintr-un raport de obligaii (...), ct i acelora care constau n drep
turi reale, dezm em brm inte ale proprietii. Principiul n aceast m aterie trebuie s
fie form ulat cu privire la toate elem entele active ale patrim oniului, n nelesul c
prohibiiunea de a nstrina dreptul transm is este, n afar de cazurile prevzute de
lege, incom patibil cu transm isiunea dreptului i trebuie, ca atare, s fie privit ca
ilicit ' (s.n., C .B .)(1].
m prejurarea c, uneori, exerciiul atributului dispoziiei ju ridice asupra bunului
este supus, m ai ales n m aterie im obiliar, dar nici n cea m obiliar nu este de ex
clus, la diverse lim itri, de regul pentru raiuni ce in de luarea n considerare a
unor interese de ordin general, nu este de natur s ne conduc la o alt conclu
zie. Astfel, legea poate s im pun necesitatea unei autorizri adm inistrative preala
bile pentru nstrinarea unui bun, s recunoasc dreptul de preem piune, n caz de
nstrinare, pentru anum ite categorii de persoane, s dispun inalienabilitatea tem
porar a unor categorii de bunuri sau pur i sim plu s interzic circulaia juridic a
bunurilor afar din com er .
Toate acestea au a fi privite ns prin prism a unuia dintre caracterele juridice
ale dreptului de proprietate, anum e c el are a fi exercitat n condiiile prevzute de
ege\ l vom analiza mai departe.
48
Sub regim ul fostului Cod civil romn, caracterelor exclusiv i absolut toat litera
tura juridic le adaug i caracterul perpetuu. n prezent, acest caracter al dreptului
de proprietate este reinut n m od expres de dispoziiile art. 555 alin. (1) NCC.
Aadar, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv i perpetuu.
48. Dreptul de proprietate este un drept absolut.. Prin reinerea caracterului
absolut al dreptului de proprietate se voiete dem arcarea lu i de toate celelalte
drepturi reale. El este conceput ca expresia cea m ai cuprinztoare a coninutului
unui drept subiectiv. Num ai dreptul de proprietate este un drept real com plet, deo a
rece este unicul astfel de drept care confer titularului su exerciiul tutu ror p re ro
g a tive lo r sale - posesia, folosina i dispoziia. n cazul celorlalte drepturi reale se
pot exercita num ai stpnirea i folosina bunului, dreptul de dispoziie aparinnd
ntotdeauna titularului dreptului de proprietate care a constituit acele drepturi reale,
dezm em brm inte ale proprietii.
Dup cum s-a spus, caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie inter
pretat n sensul c titularul su are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate fo
loasele, de a profita de toat utilitatea pe care el o confer i de a svri toate ac
tele juridice care rspund nevoilor proprietarului sau im puse de propriul su inte
res111. Din caracterul absolut al dreptului de proprietate s-a tras adeseori concluzia
c el este un drept opozabil erga om nes. Am artat ns, atunci cnd am fcut
com paraia ntre drepturile reale i drepturile de crean ca drepturi patrim oniale,
care sunt lim itele unei asem enea caracterizri121.
De asem enea, adeseori, legiuitorul im pune anum ite restricii n exerciiul dreptu
lui de proprietate, atunci cnd este nevoie de protecia sau realizarea unor obiecti
ve de interes general sau din alte raiuni. Totui, proprietarul este liber i n m sur
s efectueze toate actele m ateriale i ju rid ice care nu i sunt interzise n m od e x
pres. Libertatea acestor acte constituie principiul, iar restriciile exerciiului lor, ori
ct vor fi de im portante i de num eroase, constituie excepii de la regul i trebuie
expres prevzute de lege131. Sau, cum s-a spus, nu trebuie descrise prerogativele
proprietarului; este suficient s fie cutate lim itele acestora141.
Num ai legiuitorul este cel care poate fixa lim itele exerciiului prerogativelor drep
tului de proprietate, dar, i atunci cnd o face, trebuie s asigure un just echilibru
ntre prezervarea intereselor proprietarului i luarea n considerare a interesului
general, social.
\
49. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. A cest caracter decurge din
m prejurarea c proprietarul este ndreptit s exercite sin g u r toate prerogativele
conferite de acest drept. El poate utiliza bunul su aa cum dorete, fr ca vreo
alt persoan s poat interveni ntr-un mod oarecare n exerciiul dreptului su.
Tot astfel, proprietarul este singurul ndreptit s dezm em breze dreptul su de
proprietate prin consim irea ca anum ite prerogative s fie exercitate de alte persoa
ne, ca drepturi reale, dezm em brm inte ale dreptului de proprietate, sau ca drepturi
111 G.N. L u e s c u , op. cit., p. 258.
121 A se vedea supra, nr. 21.
l3) A se vedea J.-L. B er g el , M. B r u sc h i , S. C im am o nti , op. cit., p. 98.
[4] P h . M alaur ie , L. A y n s , D roit civil. Les biens, 4e d. par P h . T hry , Litec, Paris, p. 477.
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o iu n i g e n e ra le
49
de crean, rezultate din raporturi juridice obligaionale, dup cum , n cazul proprie
tii com une, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concom itent de mai
muli titulari asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai m ase de bunuri, fr ns a
se pune astfel n discuie caracterul exclusiv al dreptului.
n literatura noastr juridic de specialitate s-a afirm at c, privit prin prism a ca
racterului su exclusiv, dreptul de proprietate pare pentru titularul su ca un
m onopol , ceea ce sem nific m prejurarea c terii nu au, n principiu, nicio parte
din utilitatea lucrului care aparine altuia. Ei nu pot nici s l ntrebuineze, nici s l
foloseasc, nici s dispun de el. Exclusivitatea se afl n raport i cu dreptul de
reproducere fotografic , deoarece proprietarul are un drept la im agine asupra
bunurilor sale[1].
Mai mult, dup cum s-a spus n m od judicios, caracterul exclusiv al dreptului de
proprietate opereaz, m ai ales, n raporturile cu autoritile publice (...) crora le
este interzis nclcarea m onopolului proprietarului privind exercitarea dreptului de
proprietate121. De altfel, art. 136 alin. (5) din C onstituia revizuit dispune c dreptul
de proprietate privat este inviolabil, iar potrivit art. 44 alin. (1) i (2) din Legea
fundam ental, dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului sunt ga
rantate, proprietatea privat fiind garantat i ocrotit n m od egal de lege, indife
rent de titular. Desigur, aa cum precizeaz dispoziiile art. 556 NCC, dreptul de
proprietate poate fi exercitat n lim itele m ateriale ale obiectului su, iar lim itarea
exerciiului atributelor acestui drept trebuie s rezulte din lege sau din voina pro
prietarului, n acest din urm caz, cu excepia situaiilor n care legea nu perm ite o
astfel de lim itare.
50.
Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. Se spune despre dreptul
de proprietate c are acest caracter, deoarece efcfureaz atta vrem e ct subzist
bunul care i form eaz obiectul. Evident c natura bun ului va influena acest
caracter al dreptului de proprietate. Nim eni nu a susinut i nu va susine vreodat
caracterul perpetuu al dreptului de proprietate asupra unor bunuri consum ptibile,
cci ar fi un nonsens.
n realitate, aceast caracteristic are un sens ju rid ic p ro p riii^ . Mai nti, este
de reinut c dreptul de proprietate nu are o durat lim itat n tim p, ci dureaz atta
vreme ct exist bunul asupra cruia el se exercit. n acelai tim p, el nu este un
drept viager, ci se transm ite prin succesiune. De asem enea, se poate transm ite
crin acte ntre vii i va continua s existe n patrim oniul celui care l dobndete.
n al doilea rnd, el este perpetuu, pentru c exist independent de exercitarea
ji. Dac legea nu l oblig, proprietarul poate s nu uzeze de bun.
n al treilea rnd, din m om ent ce dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz,
aceasta nseam n c aciunea cea mai energic prin care el are a fi aprat, anum e
aciunea n revendicare, este im prescriptibil extinctiv.
n sfrit, considerm c num ai prin recunoaterea caracterului su perpetuu, n
anumite situaii speciale, se poate pun e problem a reconstituirii lui.
50
Este cunoscut faptul c form area fostului drept de proprietate socialist, de stat
i cooperatist s-a realizat prin negarea dreptului de proprietate privat. C derea
regim urilor totalitare n fostele ri socialiste europene a fost urm at firesc, n pro
porii i cu instrum ente juridice diferite, de ncercarea de reparare a m arii nedrepti
care a constituit-o aceast negare, fie prin restituirea n natur a bunurilor, fie prin
adoptarea altor m suri reparatorii11'. Or, nu se poa te concepe, de principiu, recon
stituirea dreptulu i de proprietate asupra unui bun fr a -i recunoate caracterul su
perpetuu.
52
De asem enea, art. 44 alin. (4) din C onstituie interzice n mod expres naionali
zarea sau orice alte m suri de trecere silit n proprietate public a unor bunuri pe
baza apartenenei sociale, etnice, religioase, politice sau de alt natur discrim ina
torie a titularilor.
Potrivit dispoziiilor constituionale, averea dobndit licit nu poate fi confiscat,
iar caracterul licit al dobndirii averii este prezum at [art. 44 alin. (8)].
n acelai tim p, C onstituia dispune, de principiu, c dreptul de proprietate priva
t oblig la respectarea sarcinilor privind protecia m ediului i asigurarea bunei
vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii ori obiceiu
lui, revin proprietarului [art. 44 alin. (7)]. A ceast dispoziie este preluat practic n
term eni identici i de art. 603 N C C m.
n strns corelaie cu protecia acordat proprietii private, C onstituia, prin
art. 46, garanteaz dreptul la m otenire.
De asem enea, recunoscnd im portana dreptului de proprietate n general, deci i
aceea a dreptului de proprietate privat, legea fundam ental prevede c regim ul pro
prietii, fr distincie, este reglem entat prin lege organic [art. 73 alin. (3) lit. m)].
52.
Ca regul general, dreptul de proprietate privat p oa te aparine oricrui
subiect de drept: statul, unitile sale adm inistrativ-teritoriale, subiectele de drept
de tip asociativ, cultele religioase, persoanele fizice.
Cu privire la obiect, ca regul general, ea poate avea ca obiect orice bun, cu
excepia acelor bunuri care, num ai p rin natura lor, nu i prin destinaia legii, fac
parte din dom eniul public al statului sau al entitilor sale teritoriale. Facem aceast
precizare, deoarece considerm c bunuri din categoria celor care, prin destinaia
legii, fac parte din dom eniul public al statului sau al unitilor sale adm inistrativteritoriale p o t form a i obiect a l dreptului de proprietate privat. Evident, nu avem n
vedere acelai bun, ci bunuri din aceeai categorie.
De altfel, art. 553 alin. (1) NCC precizeaz c pot form a obiect al dreptului de
proprietate privat toate bunurile de uz ori de interes privat ce aparin persoanelor
fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care
alctuiesc dom eniul privat al statului i al unitilor sale adm inistrativ-teritoriale.
Din cele de mai sus i cu luarea n considerare a dispoziiilor art. 555 NCC, pe
care le-am am intit anterior, rezult c putem defini dreptul de proprietate privat ca
fiind ace l drept subiectiv ce aparine p ersoan elo r fizice, p e rsoan elo r juridice, sta
tului sau unit ilor adm inistrativ-teritoriale asupra oricrui bun, cu excepia celor
aflate exclusiv n proprietate public, bunuri asupra crora titularul exercit p o se
sia, folosina i dispoziia, n putere proprie i n interes propriu, ns n lim itele de
term inate de ie g d 2.
[1! Din acest punct de vedere, credem c, dintr-o inadverten, art. 603 NCC este enum e
rat de art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil printre textele care nu se aplic situaiilor juridice nscute anterior intrrii n
vigoare a acestuia; n definitiv, norm a cuprins n art. 44 alin. (7) din C onstituie poate fi con
siderat ca fiind de aplicare direct. O ricum , aceast observaie este de ordin pur teoretic.
121 A se vedea i O. U n g u r ean u , C. M un tean u , C oninutul i definiia dreptului de p ro p rie
tate p rivat n lum ina n o ului C od civil, n R .R.D.P. nr. 3/2013, p. 102 i urm.
53
Pentru unele subiecte colective ad-hoc ale dreptului de proprietate privat, a se vedea
3 V cru , O btile de m oneni, obtile de rzei, com unitile grnicereti de avere i com oosesoratele ca subiecte de drept, n lum ina legislaiei fondului funciar, n Dreptul nr. 10/2000,
c. 16 i urm.
54
ntr-adevr, potrivit art. 41 alin. (2) teza a ll-a din C onstituia originar, cetenii
str in i i apa trizii nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, se
subnelege, n Rom nia.
A ceeai interdicie era reluat n legea special care reglem enta regim ul juridic
al circulaiei juridice a terenurilor, Legea nr. 54/1998, n art. 3 alin. (1); alin. (2) al
aceluiai text preciza c persoanele fizice care au cetenie rom n i dom iciliul n
strintate pot dobndi, n Rom nia, prin acte juridice ntre vii i prin m otenire,
terenuri de orice fel .
Aadar, att textul constituional originar, ct i cel al art. 3 alin. (1) din Legea
nr. 54/1998 instituiau o incapacitate special n ceea ce i privete p e strini i pe
apatrizi, crora li se interzicea dobndirea de terenuri n Rom nia, oricare ar fi fost
categoria de folosin a acestora111. Incapacitatea astfel instituit avea n vedere
orice m ijloc ju rid ic de dobndire a terenurilor, fie c era vorba despre acte ntre vii
sau pentru cauz de m oarte, fie c era vorba despre uzucapiune sau accesiune
natural.
Din m om ent ce interdicia analizat se referea expres la dobndirea dreptului
de proprietate asupra terenurilor, se deducea c cetenii strini i apatrizii puteau
dobndi dezm em brm inte ale proprietii, precum uzufructul, uzul, servitutea i
superficia.
A ceast interdicie nu avea cum s pun n discuie nsi capacitatea succeso
ral a cetenilor strini i a apatrizilor n Rom nia, astfel c ei puteau avea calita
tea de m otenitori ai unui cetean romn. Dac n m otenirea pe care acesta din
urm o las se afla i un teren situat n Rom nia, iar, n calitate de m otenitor, era
chem at la succesiune un apatrid sau un strin, din m om ent ce legea interzicea do
bndirea, i pe aceast cale, a terenului, se punea problem a de a se ti ce se n
tm pla cu acest teren n lipsa unor m otenitori rom ni. C ontroversat nc sub im
periul prim ei C onstituii m oderne a Rom niei din tim pul dom nitorului Al.l. Cuza,
soluia propus sub im periul dispoziiilor mai sus evocate a fost aceea ca, ntr-o
asem enea situaie, terenurile respective s fie dobndite n proprietatea privat a
statului, cu plata unei despgubiri care s reprezinte echivalentul valorii de pia a
terenului.
Din m om ent ce legea nu desem na vreo autoritate statal care s preia terenul i
s plteasc despgubirea, prin aplicarea norm elor generale n materie, statul urma
s fie reprezentat n toate aceste operaiuni juridice prin M inisterul de Finane121.
n caz de litigiu ntre pri, com petena soluionrii lui se considera a reveni in
stanelor judectoreti de drept com un. 12
[1) S-a observat c legea nu fcea nicio precizare privitoare la cetenii rom ni cu dom ici
liul n Rom nia; o asem enea precizare ar fi aprut ca fiind inutil, considerndu-se totui c
acurateea redactrii unui text de principiu ar fi im pus form ularea ipotezei cuprinse n
art. 3 alin. (2) din Legea nr. 54/1998, n prezent abrogat, n sensul c cetenii rom ni, indi
ferent dac au dom iciliul n ar sau n strintate, pot dobndi terenuri de orice fel n R o
mnia. A se vedea C.L. P o p es c u , Posibilitatea p e rsoanelor fizice sau ju rid ice care nu au
cetenia, respectiv naionalitatea rom n, de a fi titulare ale dreptului de proprietate asupra
te re n u rilo r n Rom nia, n D reptul nr. 8/1998, p. 41.
[2) Cu privire la situaia analizat, a se vedea F r . D ea k , M otenirea legal, Ed. Actam i,
Bucureti, 1994, p. 17-19; E. C h elar u , op. cit., p. 94-95.
55
Dac m otenirea era com pus num ai din terenuri i, pe lng ceteanul strin
sau apatrid, aveau calitatea de m otenitor i ceteni rom ni, acetia urm au s do
bndeasc terenurile, dar aveau a fi obligai la despgubirea corespunztoare a
ceteanului strin sau a apatridului n cauz.
Problem a n discuie a prim it o cu totul alt reglem entare, mai nti prin dispozi
iile cuprinse n C onstituia revizuit n anul 2003, apoi prin acte norm ative subsec
vente. ntr-adevr, n prezent, art. 44 alin. (2) teza a ll-a din C onstituia republicat
prevede c C etenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat
asupra terenurilor num ai n condiiile rezultate din aderarea Rom niei la Uniunea
E uropean i din alte tratate internaionale la care Rom nia este parte, pe baz de
reciprocitate, n condiiile prevzute prin legea organic, precum i prin m otenire
legal .
In m od logic, prevederile restrictive n m aterie ce erau cuprinse n Legea
nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor au fost abrogate m preun cu n
treaga lege, prin dispoziiile art. 8 din Titlul X, intitulat C irculaia ju ridic a te re nuri
lor , al Legii nr. 247/2005, care, n art. 3 din acelai titlu, dispunea c cetenii
strini i apatrizii, precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Rom nia, n condiiile legii speciale .
Legea special despre care vorbesc att prevederile art. 44 alin. (2) teza a ll-a
din C onstituie, ct i cele ale art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 m ai sus evo
cate este Legea nr. 312 din 10 noiem brie 2005 privind dobndirea dreptului de pro
prietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de
ctre persoanele juridice strine111.
Pentru a avea o vedere de ansam blu asupra m ateriei, vom analiza dispoziiile
acestei legi atunci cnd, mai jos, vom exam ina regim ul ju ridic al circulaiei tere nuri
lor n ara noastr.
n sfrit, m enionm i o interdicie legal care i privete pe cetenii rom ni.
ntr-adevr, potrivit art. 26 din O .U.G . nr. 88/1997, cu m odificrile ulterioare, n ca
drul procesului de privatizare a societilor la care statul ori o autoritate public lo
cal este acionar m ajoritar, nu au dreptul s participe reprezentanii instituiilor puolice im plicate n adunrile generale ale acionarilor, m em brii consiliului de adm i
nistraie i directorii executivi ai societilor sau ai regiilor autonom e vnztoare.
56
57. Societile rom ne reglem entate de Legea nr. 31/1990. A cestea sunt
cele mai im portante persoane juridice cu scop lucrativ ca subiecte ale dreptului de
proprietate privat. Ele pot fi cu capital de stat, cu capital privat sau cu capital de
stat i privat i se pot organiza n oricare dintre form ele prevzute de lege: societate n num e colectiv, societate n com andit sim pl, societate pe aciuni, societate
n com andit pe aciuni i societate cu rspundere lim itat (art. 2 din Legea
nr. 31/1990 a societilor, republicat121, cu m odificrile ulterioare). n principiu, sunt
form ate din mai m ulte persoane fizice sau juridice, dar pot fi i unipersonale. Astfel,
art. 13 din Legea nr. 31/1990 perm ite nfiinarea de societi cu rspundere lim itat
cu un singur asociat, iar potrivit art. 14 alin. (1) din aceeai lege, o persoan fizic
sau o persoan ju ridic nu poate fi asociat unic dect ntr-o singur societate cu
rspundere lim itat.
! 1 A se vedea D ecizia nr. 342/1997 (M. Of. nr. 333 din 27 noiem brie 1997); D ecizia
nr. 73/1997 (M. Of. nr. 75 din 29 aprilie 1997).
|2) M. Of. nr. 1066 din 17 noiem brie 2004.
57
58. Societile agricole. Legea nr. 36 din 30 aprilie 1991 privind societile agri
cole i alte form e de asociere n agricultur111, cu m odificrile ulterioare, dup ce n
art. 3 prevede c proprietarii de terenuri agricole pot constitui societi, conform dis
poziiilor cuprinse n legea general n m aterie (Legea nr. 31/1990), prin art. 4 in
stituie posibilitatea asocierii lor n societi agricole cu personalitate juridic. Acestea
sunt societi de tip privat, cu capital variabil, cu un num r nelim itat i variabil de
asociai, avnd ca obiect exploatarea pm ntului i a m ijloacelor de m unc folosite
n agricultur121.
De asem enea, ele pot realiza i investiii de interes agricol. Societatea agricol
nu are caracter com ercial (art. 5 din Legea nr. 36/1991).
Ca persoane ju ridice de drept privat, societile agricole au, n proprietate p riva
t sau n folosin, utilaje, alte m ijloace m ateriale i bneti, precum i anim ale
aduse de asociai i num ai n folosin terenurile agricole ale asociailor, care p s
treaz dreptul de proprietate asupra acestora (art. 6).
59. O rg anizaiile cooperatiste. Un alt subiect co lectiv al dreptului de proprieta
te privat l reprezint organizaiile asociative econom ice de tip cooperatist. C oope
raia reprezint un sector specific al econom iei, care funcioneaz prin societi co
operative i alte form e de asociere a acestora la nivel teritorial i naional, regle
m entate prin Legea nr. 1 din 21 februarie 2005 privind organizarea i funcionarea
cooperaiei131. S ocietile cooperative sunt ageni econom ici cu capital privat, fiind
constituite ca asociaii autonom e de persoane fizice i/sau juridice, n scopul pro
m ovrii intereselor econom ice, sociale i culturale ale m em brilor cooperatori (art. 7
din lege). De asem enea, cooperativele-instituii de credit se constituie ca asociaii
autonom e de persoane fizice unite voluntar n scopul ndeplinirii nevoilor i aspi
raiilor com une econom ice, sociale i culturale, a cror activitate se desfoar cu
precdere pe principiul ntr-ajutorrii m em brilor cooperatori141.
Societatea cooperativ este titulara dreptului de proprietate privat asupra bunu
rilor din patrim oniul ei (art. 64 din Legea nr. 1/2005) i orice nstrinare sau transm i
tere a folosinei im obilizrilor corporale, care sunt proprietatea societii cooperative,
se poate realiza num ai cu plat, m embrii cooperatori putnd avea un drept de preempiune, respectiv de preferin (art. 65 din Legea nr. 1/2005).
Tributar reglem entrilor anterioare151 i adoptat naintea C onstituiei din 1991,
D ecretul-lege nr. 66/1990 privind organizarea i funcionarea cooperaiei m eteu
greti, prin art. 21-22, instituia un regim derogatoriu de la dreptul com un pentru
ounurile proprietatea cooperativelor m eteugreti, declarndu-le im prescriptibile
i insesizabile. n mod judicios, C urtea C onstituional a statuat n sensul c aceste
dispoziii au a fi considerate abrogate n tem eiul art. 150 din C onstituia originar, *4
111 M. Of. nr. 97 din 6 mai 1991.
[2] Cu privire la alte form e de punere n valoare a bunurilor agricole, inclusiv terenurile, a
se vedea O.U.G. nr. 108/2001 privind exploataiile agricole (M. Of. nr. 352 din 30 iunie 2001),
aprobat prin Legea nr. 166/2002 (M. Of. nr. 256 din 16 aprilie 2002).
J3; R epublicat n M. Of. nr. 368 din 20 mai 2014.
l4] A se vedea art. 333 i urm. din O .U.G . nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adec.area capitalului (M. Of. nr. 1027 din 27 decem brie 2006).
3] A se vedea Legea nr. 14/1968 privind organizarea i funcionarea cooperaiei m ete
ugreti, abrogat expres prin art. 36 din D ecretul-lege nr. 66/1990.
58
59
realizrii de program e determ inate (art. 15). Dac fundaia dobndete personalita
te juridic dup decesul fondatorului, efectele liberalitilor fcute de acesta n fa
voarea fundaiei anterior constituirii ei se vor produce de la data actului constitutiv,
pentru fundaiile nfiinate prin acte ntre vii, i de la data m orii testatorului, pentru
fundaiile nfiinate prin testam ent [art. 19 alin. (3) din O.G. nr. 26/2000].
62. C ultele religioase. Pn n anul 2006, cadrul legislativ al organizrii culte
lor religioase n R om nia era dat de Decretul nr. 177 din 4 august 1948 privind re
gim ul general al cultelor religioase111, n prezent abrogat. Potrivit art. 28 din acest
act norm ativ, cultele religioase recunoscute erau persoane juridice. Aceeai cali
tate o aveau i prile lor com ponente locale, care aveau num rul legal de m em bri
prevzut de legea persoanelor juridice, precum i aezm intele, asociaiile, ordi
nele i congregaiile prevzute de statutele lor de organizare, dac acestea din ur
m s-au conform at legii persoanelor ju rid ice 121. Din art. 29 din acelai act norm ativ
rezulta c bunurile m obile i im obile ale cultelor religioase, ale diferitelor lor pri
constitutive, ale aezm intelor, ale asociaiilor, ale ordinelor i ale congregaiilor
erau proprietatea privat a acestora i erau puse n valoare potrivit dispoziiilor cu
prinse n statutul fiecrui asem enea subiect de drept privat.
Prin Legea nr. 489/2006 privind libertatea religioas i regim ul general al culte
lo r31 a fost definit cadrul legal al exercitrii dreptului fundam ental la libertatea de
gndire, de contiin i religioas n ara noastr, potrivit C onstituiei i tratatelor
internaionale la care R om nia este parte (art. 1 din lege). Potrivit art. 27 alin. (1)
din Legea nr. 489/2006, cultele recunoscute i unitile lor de cult pot avea i do
bndi, n proprietate sau n adm inistrare, bunuri m obile i im obile, asupra crora
pot exercita dreptul de dispoziie, n conform itate cu statutele proprii. De asem e
nea, legea prevede c asociaiile religioase, ca form e de m anifestare a libertii de
religie, dobndesc personalitate juridic prin nscrierea lor n R egistrul asociaiilor
religioase instituit la grefa judectoriei n a crei circum scripie teritorial i au sediul i au un patrim oniu propriu, care este alctuit din aportul n natur sau n bani
al asociailor. Legea im pune condiia ca valoarea patrim oniului in iial al acestor
asociaii s fie cel puin la nivelul a dou salarii brute pe econom ie [art. 41 alin. (2)
St- a)].
3. S ta tu l i u n it ile sale a d m in is tra tiv -te rito ria le ca s u b iec te a le d re p
tu lu i de p ro p rie ta te p riv a t
63. Statul i unitile ad m in istrativ-en to d ale au calitatea de subiecte ale
: eD tukjTdeproprietate privat. ~~
Dei art. 136 alin. (2) din C onstituia revizuit dispune c proprietatea public
aoarine statului sau unitilor adm inistrativ-teritoriale, nu se poate spune c aceste
s-b ie c te de drept public nu pot fi i titulare ale dreptului de proprietate privat.
Publicat n M. Of. nr. 178 din 4 august 1948, corectat prin rectificarea aprut n
Of. nr. 204 din 3 septem brie 1948.
S-au avut n vedere dispoziiile Legii nr. 21/1924 privitoare la persoanele juridice, n
. goare la acea dat, n prezent abrogate prin O.G. nr. 26/2000.
J R epublicat n M. Of. nr. 201 din 21 m artie 2014.
60
61
niul lor i exercit asupra acestora posesia, folosina i dispoziia, n condiiile sta
bilite de lege. De asem enea, art. 20 alin. (2) din aceeai lege dispune c societile
reglem entate de Legea nr. 31/1990 sunt proprietare ale bunurilor din patrim oniul
lor, cu excepia celor dobndite cu alt titlu.
Aa fiind, nu se poate vedea cum , asupra acelorai bunuri, ar putea exista i
dreptul de proprietate privat al regiilor autonom e i al societilor (com erciale) i
dreptul de proprietate privat al statului sau al entitilor sale teritoriale, dup caz[1.
De altfel, n m od judicios a reinut C urtea S uprem de Justiie c, num ai cu n
clcarea flagrant a dreptului de proprietate, dobndit de reclam anta dintr-o aciu
ne n baza art. 20 din Legea nr. 15/1990, i cu depirea propriei com petene, G u
vernul R om niei a dispus transferul spaiilor com erciale din patrim oniul acesteia n
patrim oniul altei societi cu capital m ajoritar de stat, astfel c respectiva hotrre
de G uvern a fost anulat121.
Tot astfel, C urtea European a D repturilor O m ului a decis c o hotrre a G u
vernului Rom niei prin care s-a dispus trecerea unui teren din patrim oniul recla
m antei, societate pe aciuni cu capital m ajoritar de stat, n proprietatea statului fr
plata vreunei despgubiri, cu titlu de reparaiune" i fr nicio explicaie ori ju stifi
care suficient din partea autoritilor naionale i fr ca G uvernul s poat invoca
o baz legal de natur a autoriza o eventual gestionare direct a patrim oniului
reclam antei, chiar dac statul avea o participare m ajoritar la capitalul acesteia,
reprezint o nclcare a dreptului ei de proprietate, protejat de dispoziiile art. 1 din
Protocolul nr. 1 la C onvenie131.
66. Form area d om en iului privat. Dei, n principal, subiecte de drept public n. estite cu autoritatea necesar realizrii organizrii funciilor specifice de drept pub c, statul i unitile adm inistrativ-teritoriale sunt, ca titulare ale dreptului de pro
prietate privat, i subiecte de drept civil i, n aceast calitate, participante la rapor' jr i juridice civile. Ca atare, n cadrul unor asem enea raporturi, pot dobndi dreptul
de proprietate privat asupra unor bunuri: vnzare-cum prare, donaii, schim b, legat,
jzucapiune, accesiune i altele, cum ar putea fi contractele nenumite.
n acelai tim p, s-a artat c exist i m oduri specifice de dobndire a dreptului
ce proprietate privat a statului, care nu se ntlnesc n privina altor subiecte de
ire p t privat141, cum ar fi dobndirea, n condiiile legii*151, a bunurilor fr stpn sau
aoandonate, a m otenirilor vacante (art. 1135-1140 NCC), prin dezafectarea unor
c jn u ri proprietate public i prin exercitarea, n anum ite situaii, a dreptului de preem piune recunoscut statului, cum ar fi cel reglem entat de art. 36 alin. (1) din Le
1 n sens contrar, a se vedea I. A d am , R egim ul ju rid ic a l dobnd irii i a l nstrinrii im obie or - terenu ri i construcii, Ed. Europa Nova, Bucureti, 1996, p. 10.
;2i A se vedea C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 210 din 3 februarie 1999, n Dreptul
8/1999, p. 142.
-J- A se vedea C .E.D .O ., H otrrea din 22 m artie 2011, cauza S.C. G ranitul S.A. c. Ro~niei, nepublicat, w w w .e ch r.co e .in t.
A se vedea C. O p r i an , R egim u l g e n era l a l p ro p rie t ii n Rom nia, n S.D.R.
1/1995, p. 26.
151 A se vedea O.G. nr. 14/2007 pentru reglem entarea m odului i condiiilor de valorificare a
urilor intrate, potrivit legii, n proprietatea privat a statului, republicat (M. Of. nr. 694 din
22 septem brie 2014).
62
gea nr. 182/2000 privind protejarea patrim oniului cultural naional m obil, republica
t, care instituie un drept de preem piune n favoarea statului, n ipoteza vnzrii
unor bunuri culturale proprietate privat, clasate ca bun uri de tezaur.
Din punctul de vedere al regim ului ju ridic al bunurilor proprietate privat apari
nnd statului ori unitilor adm inistrativ-teritoriale, n principiu nu exist nicio deo
sebire fa de cel de drept com un aplicabil dreptului de proprietate avnd ca titular
persoane fizice sau persoane juridice de drept privat. n acest sens, ream intim c,
potrivit art. 44 alin. (2) din C onstituie, proprietatea privat este garantat i ocrotit
n m o d egal, indiferent de titular. Dup cum s-a observat n literatura noastr ju ri
dic de specialitate mai veche, cu referire la bunurile din dom eniul privat al statului
sau al stabilim entelor publice i com unale , acestea nu sunt afectate uzului pu
blic. Ele nu se deosebesc de bunurile particularilor dect prin aceea c proprietarul
lor este statul, judeul sau com una n loc de a fi o persoan particular , ceea ce
nseam n c ele sunt supuse regim ului juridic de drept com un[1].
Totui, este de observat c prevederi exprese ale unor dispoziii legale n m ate
rie perm it derogri de la aceast regul general. Bunoar, art. 121 alin. (2) din
Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei publice locale, republicat, dispune c bunurile
ce fac parte din patrim oniul privat al unitilor adm inistrativ-teritoriale sunt supuse
dispoziiilor de drept com un, dac prin lege nu se prevede a ltfe i*2].
63
64
65
71.
Totui, corelaia dintre interesul general i cel individual, de natur a concre
tiza lim itele exerciiului dreptului de proprietate, nu are a fi privit n m od abstract,
ci n funcie de nsi evoluia acestui drept i de condiiile social-econom ice n
care el este exercitat.
Cel mai adesea, aceast idee se reflect n reglem entrile de ordin constituional.
Astfel, art. 135 din C onstituia Romniei, revizuit, situat, aa cum am mai am intit, n
Titlul IV, intitulat Econom ia i finanele publicd', dispune c econom ia Rom niei este
o econom ie de pia, deci bazat pe libera iniiativ i pe concuren, iar statul tre
buie s asigure, printre altele, libertatea com erului, protecia concurenei loiale, crea
rea cadrului favorabil pentru clasificarea tuturor factorilor de producie, protejarea
ntereselor naionale n activitatea econom ic, financiar i valutar, exploatarea re
surselor naturale n concordan cu interesul naional, refacerea i ocrotirea m ediului
nconjurtor, precum i m eninerea echilibrului ecologic etc.
De asem enea, am artat c, textul constituional urm tor - art. 136 - consacr
ocrotirea proprietii de ctre stat i determ in form ele dreptului de proprietate n
Romnia: aceasta poate fi public, atunci cnd aparine statului sau unitilor adm ir' strativ-teritoriale, i privat, atunci cnd aparine tuturor celorlalte subiecte de drept.
Proprietatea public se bucur de un regim juridic de protecie, n sensul c
ounurile care i form eaz obiectul su n t inalienabile [art. 136 alin. (4)], iar proprieta
r a privat, la rndul ei, n condiiile legii, este inviolabil [art. 136 alin. (5)].
n acelai tim p, am vzut c printre drepturile i libertile fundam entale C onsti
tuia Rom niei reglem enteaz dreptul de proprietate privat, care este garantat i
ocrotit n m od egal de lege, indiferent de titular [art. 44 alin. (2)]. El este garantat,
oentru c la baza econom iei de pia st proprietatea privat, ca expresie econo
m ic a libert ii individului. Ea poate fi pus n valoare de ctre individ ca persoan
'z ic sau n mod colectiv, prin exercitarea dreptului constituional la asociere (art. 40
: n C onstituie), adic p rin crearea de subiecte colective de drept p riv a t societi,
asociaii cu scop lucrativ, asociaii fr scop lucrativ etc.
Asocierea i, prin aceasta, crearea unor subiecte colective de drept nu schim b
esena dreptului de proprietate asupra bunurilor din patrim oniul unor asem enea suc ecte colective de drept; el rm ne un drept de proprietate privat, care are coninu
te i limitele stabilite prin actele de constituire i statute, dar i de lege, n general.
ntr-o econom ie de pia nu poate fi negat rolul statului, care trebuie s asigure,
n esen, dezvoltarea econom ic a rii prin punerea n valoare a bunurilor proetatea sa, public sau privat, i prin asigurarea dezvoltrii proprietii private
aparinnd celorlalte subiecte de drept.
Desigur, aderarea Rom niei la Uniunea European la 1 ianuarie 2007 a fost
precedat de recunoaterea econom iei rii noastre ca o econom ie funcional de
pia, cu toate caracteristicile acesteia, n special funcionarea pe baza cererii i
:*ertei i prin rolul predom inant al sectorului privat n cadrul ei.
Nu mai puin, nu trebuie pierdut din vedere c statul a m otenit de la vechiul
'egim totalitar practic dreptul de proprietate asupra tuturor m ijloacelor de producie,
ar procesul de privatizare, adic de trecere a bunurilor din proprietatea statului n
proprietatea privat a altor subiecte de drept, nu s-a ncheiat nc sau nu nto t
deauna privatizarea unor societi cu capital de stat a fost un succes.
n orice caz, statul va avea m ereu n proprietate public sau privat anum ite
categorii de bunuri, astfel cum dispune art. 136 alin. (3) din C onstituie.
66
Sintagm a statul de drept exprim , printre altele, i ideea c c re z :- de Droprietate privat, cu regim ul ju ridic ce i corespunde i care reprezint regn intr-o eco
nom ie de pia, este g arantat i ocrotit de stat, aflndu-se ns n "e'aeoe'-den
cu dreptul de proprietate public.
Statul trebuie s asigure arm onizarea celor dou form e de p ro p ' etate x e re s u l
individual avnd a fi m binat cu cel colectiv, pentru c, indiferent de *c a e pro
prietatea exprim i ideea de funcie social[1]. A a fiind, este firesc s existe diver
se lim itri ale exerciiului atributelor dreptului de proprietate, c u p rn se
'eg em entri legale de natur adm inistrativ sau civil.
Pentru c, aa dup cum s-a spus[2), unei percepii abstracte u ^ * z ~ -e i cu
caracter ideologic trebuie preferat o analiz funcional a dreptu - r e z m c r etate,
n care dom eniul i exercitarea dreptului nu pot fi nelim itate.
A cestea sunt considerentele pentru care art. 602 alin. (1) NCC z s z - - e c le
gea poate lim ita exercitarea dreptului de proprietate, fie n interes z -z : 'e n in
teres privat. Dnd expresie principiului libertii de voin, alin. (2 al aze _ ai text
precizeaz c, dac este vorba despre lim itri ale dreptului de p ro c ^ z a te cu inte
res privat, acestea pot fi m odificate ori chiar desfiinate prin a c c m - D rilo r, ur
m nd a fi opozabile terilor prin ndeplinirea form alitilor de puz z ta te zrevzute
de lege. Dei situat de legiuitor ntr-un capitol al codului care face ca~ s z '*:r-un ti
tlu consacrat dreptului de proprietate privat, ni se pare evident "az:_ : el are o
aplicaie general.
Aadar, dreptul de proprietate nu poate fi protejat dect n lirr te e \ n c t or c
rora el trebuie s rspund; dac are a fi protejat, apoi dreptul de z r z z 'e :a :e mplic lim itri p e care le im pun finalitile sale m orale, eficacitatea sa econom ic i
exigenele in teresului general.
72.
C ategorii de lim itri ale dreptului de proprietate. R e .e - - z .= z sooziiile
noului Cod civil rTm aterie, sigur c cea mai im portant c la s ' z = -e a ~ *e :* exer
ciiului dreptului de proprietate este n lim ite m ateriale i lim te t r a c e cete din
urm putnd fi lim ite legale, lim ite ju d icia re i lim ite convenio^z e Aceasta este
clasificarea pe care o vom urm a n analiza lor. Nu mai puin at' z - z sooziiile
noului Cod civil, ct i din cele cuprinse n alte acte norm ative rm ase
. zoare,
rezult c pot fi avute n vedere i alte categorii de asem enea ~ t a - c a 'e se pot
interfera cu cele am intite mai sus.
Astfel, n prim ul rnd, exist lim itri care privesc exerciiul a :' z_*_ _ sooziiei
ju rid ice asupra bunurilor proprietatea unor subiecte de drept, fie ze "s z a -e - z ce, fie
persoane juridice, de drept public sau de drept privat. Avem n veoe^e a c z g u r ile
declarate de lege ca fiind inalienabile, definitiv sau tem porar s = _ aSenab le n
cond iii restrictive.
In al doilea rnd, exist lim itri ale exerciiului dreptului de p 'z c 'e z a te zare de
curg din raporturile de vecintate, cum sunt m ulte lim itri regi - ze 'zel Cod
civil.
n al treilea r '
folosinei b unurilor
n al patrulea r
de proprietate rezu
lucrri de interes cn sfrit, exist
proprietate p riv a t :
Precizm aici cs
realizrii, transform
pa trim o n iu l cultura
dispoziie, m a te ria ;
S eparat vom ex
te privat.
2.2. L im ite le rr.i
73. Precizri pr
riale ale d re p tu L z
vedere starea sa *
sau im obil. ns pr:
m obile ori im obia
eventual, numai ob>
Dar, chiar i at.
corporale, nc se
bile corporale, corn
stabili nsei lirr :e
asupra bunului. Da
schim ba configurat
citarea dreptulu ce
la un anum it b u r zc
bil este un ter, au z
prietar i tera p e i
absena unor a s e ^
civile delictuale a te
Cu referire la d .
exerciiului d re p t- _
n privina c o n s t a
m ateriale ale drez:.
intervenia p ro p re z
construciei nu va z
rie, cu precizarea z
bunului se va putez
dreptului de prop^e
ne respectarea une
nea, dac, prin ipc:
m A se vedea .
[2] Ibidem.
67
n al treilea rnd, legea im pune anum ite lim itri tem porare sau definitive ale
folosinei bunurilor, cum ar fi n m ateria rechiziiilor.
n al patrulea rnd, dup cum am artat, exist lim itri ale exerciiului dreptului
de proprietate rezultate din folosirea subsolului oricrei proprieti im obiliare pentru
lucrri de interes general.
n sfrit, exist lim itri care conduc, n condiiile legii, la pierderea dreptulu i de
proprietate privat prin exproprierea pen tru lucrri de interes public.
Precizm aici c ne vom ocupa separat, ntr-un alt capitol, de regim ul ju rid ic al
realizrii, transform rii i dem olrii construciilor i de regim ul ju rid ic a l b u n urilor din
p a trim oniul cultural naio nal mobil, care privesc i anum ite lim itri ale dreptului de
dispoziie, m aterial sau juridic, asupra acestor categorii de bunuri.
S eparat vom exam ina confiscarea, rechiziia i exproprierea bunurilor proprieta
te privat.
2.2. Lim itele m ateriale ale exerciiului dreptului de proprietate privat
73. Precizri prelim inare. D elim itri. Atunci cnd vorbim despre lim itele m ate
riale ale dreptului de proprietate privat asupra unui bun, este evident c avem n
vedere starea sa fizic , adic nsi corporabilitatea bunului respectiv, fie el m obil
sau im obil. ns problem a unor asem enea lim ite m ateriale privete num ai bunurile
m obile ori im obile corporale; bunurile incorporale ca valori patrim oniale pot form a,
eventual, num ai obiectul unor limite juridice ale exerciiului dreptului de proprietate111.
Dar, chiar i atunci cnd avem n vedere lim itri m ateriale ce privesc bunurile
corporale, nc se im pun anum ite distincii. Cum s-a spus, n privina b u n urilor m o
bile corporale, corporabilitatea lor este, de regul, clar i precis121, de natur a
stabili nsei lim itele n care au a fi exercitate atributele dreptului de proprietate
asupra bunului. Desigur, potrivit naturii i destinaiei bunului, proprietarul i poate
schim ba configuraia fizic , m odificndu-i astfel lim itele corporabilitii, prin exer
citarea dreptului de dispoziie m aterial ca atribut al dreptului de proprietate privitor
la un anum it bun corporabil. Dac cel care antam eaz corporabilitatea bunului m o
bil este un ter, au a fi luate n discuie posibilele raporturi juridice nscute ntre pro
prietar i tera persoan, raporturi ce au ca obiect m aterial bunul n discuie; n
absena unor asem enea raporturi, se va putea pune problem a angajrii rspunderii
civile delictuale a terului pentru atingerile aduse corporabilitii bunului .
Cu referire la bunurile im obile, din punctul de vedere al lim itelor m ateriale ale
exerciiului dreptului de proprietate, trebuie s distingem ntre construcii i terenuri,
n privina construciilor, configuraia fizic a acestora determ in nsei lim itele
m ateriale ale dreptului de proprietate asupra lor; o schim bare a acestor lim ite prin
intervenia proprietarului prin exercitarea prerogativei dispoziiei m ateriale asupra
construciei nu va putea fi fcut dect cu respectarea legislaiei speciale n m ate
rie, cu precizarea c, ntr-o astfel de situaie, schim barea configuraiei m ateriale a
bunului se va putea face num ai prin respectarea unei lim itri ju rid ice a exerciiului
dreptului de proprietate asupra bunului, anum e prin voina legiuitorului, care im pu
ne respectarea unei anum ite discipline n construcii, n interes general. De asem e
nea, dac, prin ipotez, obiectul dreptului de proprietate poart asupra unui aparta- *2
111 A se vedea i V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 108.
[2] Ibidem.
68
m ent situat ntr-un im obil cu mai m ulte apartam ente cu proprietari diferii i apare
un litigiu ntre proprietarii acestora privitor la lim itele m ateriale ale dreptului lor,
urm eaz ca acel litigiu s fie soluionat dup regulile prevzute de lege n m ateria
coproprietii forate.
Mai com plicat este problem a lim itelor m ateriale ale dreptului de proprietate
asupra terenurilor, deoarece acesta cuprinde, cel puin teoretic, nu num ai suprafaa
terenului, ci i spaiul situat deasupra sa, precum i subsolul su. ntr-adevr,
potrivit art. 559 alin. (1) NCC, proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului
i a spaiu lui deasupra terenului, cu respectarea lim itelor l e g a l i . Form ularea prin
cipiului este cel puin seductoare i reflect ideea deplintii dreptului de pro
prietate. Precizarea final este ns de natur s confere un anum it realism m o
dului n care legiuitorul a voit s defineasc lim itele m ateriale ale dreptului de pro
prietate asupra terenurilor, aa dup cum vom arta n cele ce urm eaz. n orice
caz, n aceast m aterie legiuitorul rom n m odern a fost m ult mai p re c a u f dect
cel de la 1864, care scrisese n art. 489 fostul C. civ. c P roprietatea pm ntului
cuprinde n sine proprietatea suprafeei i subfeei lui , fr nicio alt precizare.
. 74. Suprafaa terenului. Firesc este ca orice proprietar al unui teren, ndiferent
care i-ar fi natura i destinaia, s cunoasc suprafaa acestuia, adic '^ n d e r e a
m aterial a dreptului su. n m sura n care proprietarul are un titlu n sensul de
instrum entum asupra terenului su, de regul acesta cuprinde m eniur cu privire
la ntinderea suprafeei terenului, vecintile sale i poate fi nsoit de planuri ca
dastrale. Dac terenul este nscris n cartea funciar, aceast nscriere cu p r "ide i
o descriere a im obilului, astfel cum dispune art. 876 alin. (1) NCC descriere ce
are ca o com ponent esenial ntinderea suprafeei terenului. E v e r:ja le le litigii
dintre proprietarii vecini pentru determ inarea exact a ntinderii m ate^aie a supra
feelor de teren asupra crora poart dreptul lor de proprietate im ob iar .o r putea
fi soluionate pe calea unei aciuni n justiie specifice, anum e act unea n grniuire, pe tem eiul art. 560 NCC (art. 584 din fostul cod). Vom anal za > s aceast
aciune atunci cnd vom pune n discuie m ijloacele juridice de a p ra 'e a creptului
de proprietate, pentru c, aa dup cum vom vedea, ea poate fi c o n c e a p ca o
aciune n justiie ce are ca scop aprarea acestui drept prin tab *aa ct mai
exact a lim itelor m ateriale ale obiectului su, terenul asupra c rt a p c a - s e p tu l.
Nu mai puin, potrivit art. 561 NCC, orice proprietar poate s "c o d e a s c
proprietatea sa, suportnd, n condiiile legii, cheltuielile ocazionate (a-. 5 :5 *ostul
C. civ.). Precizm c, de regul, textul are n vedere ipoteza in e xis:e ":e nu con
flict ntre proprietarii vecini cu privire la lim itele suprafeei de teren ce azz~ ~e pro
prietarului care purcede la ngrdirea proprietii sale; n fapt, aceast
-e se
face strict n lim itele m ateriale ale obiectului dreptului.
75. Spaiul de deasupra terenului. Am artat mai sus c, p o triv i art. 55 9 afin. (1)
NCC, dreptu de proprietate asupra terenului cuprinde i spaiul situat deasupra lui.
Aceasta nseam n c, cel puin teoretic, proprietarul te re n u l- este c tc 'e a r u l 1
[1] O dispoziie asem ntoare se regsete n art. 951 alin. (1) C cr. 2*_ece: Za~ada),
potrivit cu care la p roprit du so l em porte celle du dessus et du o e s s :> s : : : -e tatea
asupra solului cuprinde i pe aceea de deasupra i dedesubtul ei).
69
acestui spaiu. Form ularea principiului ine ns mai degrab de epoca rom antic
a absolutism ului dreptului de proprietate . R ealitile contem porane n m aterie sunt
cu totul altele, fie num ai prin raportare la deosebita dezvoltare a transporturilor
aeriene. n orice caz, n determ inarea limitei m ateriale a spaiului situat deasupra
unui teren proprietate privat, trebuie s avem n vedere mai m ulte reglem entri.
A stfel,(potrivit art. 136 alin. (3) din C onstituia republicat, spaiu l aerian a l R om
n ie i face obiectul exclusiv a l pro p rie t ii publice a statului. N oiunea de spaiu a e
rian nu este ns specific num ai dreptului intern; ea este cunoscut i n dreptul
internaional. Din punctul de vedere al dreptului intern rom n n m aterie, reinem
c, potrivit art. 6 C. aerian civil[1], spaiul aerian naional reprezint coloana de aer
situat deasupra teritoriului de suveranitate al Rom niei, pn la lim ita inferioar a
spaiului extraatm osferic . O bservm c textul determ in lim ita superioar a spa
iului aerian proprietate public a statului. Dar care este lim ita inferioar a acestuia,
determ innd astfel lim ita superioar a dreptului de proprietate privat asupra spa
iului de deasupra terenului ce form eaz obiectul acelui drept? Interpretarea unor
dispoziii din C odul aerian ce par a da un rspuns la aceast ntrebare nu credem
c apare ca evident[2).
C redem c rspunsul la problem a discutat trebuie s fie unul de natur prag
m atic, n funcie de m odul cum nelege proprietarul s pun n valoare spaiul de
deasupra terenului proprietatea sa. Or, din acest punct de vedere, art. 559 alin. (2)
NCC dispune c proprietarul poate face deasupra terenului su toate construciile,
plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite
de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce . Da
c este vorba despre plantaii ori alte lucrri, desigur c trebuie avute n vedere
norm ele adm inistrative ce reglem enteaz ocuparea solului, natura lucrrilor ce se
pot face etc. Dac proprietarul va edifica o construcie, pe lng aceste norm e, el
va trebui s respecte, ca lim it a folosinei spaiului de deasupra terenului su, nor
m ele adm inistrative de stabilire a nlim ii cldirilor n zona dat i, n general, nor
m ele de urbanism . De asem enea, pentru terenurile aflate n vecintatea aeropor
turilor sau a altor instalaii aeronautice, lim ita m aterial a folosinei terenurilor pro
prietate privat este determ inat de existena servituilor aeronautice, ca servitui
adm inistrative, stabilite n cadrul unor raporturi de drept public i decurgnd din
situaia bunurilor.
A s tfe l,p o triv it art. 3 pct. 3.38 C. aerian civil rom n, servituile aeronautice cu
prind condiii, restricii (i) obligaii im puse de reglem entrile naionale i/sau inter
naionale, n interesul siguranei zborurilor . A rticolul 76 din acelai cod prevede c,
n scopul asigurrii siguranei zborului aeronavelor, n conform itate cu reglem ent
rile specifice em ise de organul central al adm inistraiei de stat n dom eniul tran s
porturilor, respectiv M inisterul Transporturilor, sunt stabilite zonele supuse servi
tuilor de aeronautic civil aferente aerodrom urilor civile i echipam entelor servi
ciilor civile de navigaie aerian. Or, n zonele supuse servituilor de aeronautic *2
m A se vedea O .U.G . nr. 29 din 29 august 1997 privind Codul aerian civil al Rom niei,
republicat n M. Of. nr. 45 din 26 ianuarie 2001 n tem eiul art. III din Legea nr. 130 din 21
iulie 2000 (M. Of. nr. 335 din 31 iulie 2000).
l2] A se vedea art. 7, art. 10, art. 76 i art. 78 C. aerian civil; n sensul c aceste texte ar
perm ite stabilirea lim itei m ateriale aeriene a dreptului de proprietate asupra unui teren, a
se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 109.
70
n sfrit, art. 55
proprietarul unu te
minate de lege. & e\
i apelor subterar a
77. T e re n ir e :
td au a fi nelese ?
apelor. Pe aces: :
din Constituie. .
(...) , fac obiecte e
n schim b, ar.. 5
ra aparin p r o p - e ^
vzute de lege. De
teren are d re p tu o
lacurilor aflate pe a:
Aceste dispozit a_
la folosina ape or =
de proprietate, pe a
2.3. Limitele jLri
2 .3 .1 . C o n s id e r i:
71
n sfrit, art. 559 alin. (2) NCC instituie, n a doua sa parte, norm a potrivit cu care
proprietarul unui teren (...) este inut s respecte, n condiiile i n limitele deter
minate de lege, drepturile terilor asupra resurselor m inerale ale subsolului, izvoarelor
i apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane i altor asem enea111.
77. Teren urile cu ape. Lim itele m ateriale ale exerciiului dreptului de proprieta
te au a fi nelese i prin raportare la dispoziiile legale ce reglem enteaz regim ul
apelor. Pe acest plan, trebuie s am intim c, potrivit dispoziiilor art. 136 alin. (3)
din C onstituie, (...) apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional
(...) , fac obiectul exclusiv al proprietii publice.
n schim b, art. 559 alin. (3) NCC dispune c apele de suprafa i albiile acesto
ra aparin p ro prietarulu i terenului pe care se form eaz sau curg, n condiiile pre
vzute de lege. De asem enea, potrivit tezei a ll-a a aceluiai text, proprietarul unui
teren are dreptul de a-i apropria i utiliza, n condiiile legii, apa izvoarelor i a
lacurilor aflate pe acel teren, apa freatic din subsolul lui, precum i apele pluviale.
Aceste dispoziii au a fi com pletate cu cele cuprinse n art. 602-610 NCC privitoare
la folosina apelor, subsum ate ns m ateriei lim itelor legale ale exerciiului dreptului
de proprietate, pe care le vom analiza im ediat mai jos.
2.3. Lim itele juridice ale exerciiului dreptului de proprietate privat
2.3.1. C onsideraii generale. C lasificri
78. S ediul m ateriei. Am artat c Titlul II, C apitolul III al crii despre bunuri din
noul Cod civil este consacrat lim itelor juridice ale dreptului de proprietate privat i
c, n concepia noii legi fundam entale civile, aceste lim ite pot fi legale, conve nio
nale i judiciare. C aracteristica lor com un, esenial, este aceea c lim itele ju ri
dice sunt im puse p rin voina ju rid ic exprim at fie de legiuitor, fie de titularul drep
tului de proprietate privat asupra unui bun, fie de judector, cu prilejul soluionrii
unui conflict ju ridic privitor la exerciiul prerogativelor acestui drept i, nefiind apli
cabile nici dispoziiile din m ateria lim itelor legale i nici cele despre lim itele conven
ionale, avnd a trana litigiul, ju dectorul stabilete el nsui prin hotrrea pe
care o va pronuna, n cadrul principiilor generale de drept aplicabile n m aterie,
eventualele lim itri ale exerciiului dreptului de proprietate, de regul ntre proprie
tarii unor fonduri nvecinate; aceasta, n scopul asigurrii unei bune convieuiri, fiind
depite astfel inconvenientele norm ale ale vecintii (art. 630 NCC).
Pe plan general, este de observat c reglem entrile legale cuprinse n acest ca
pitol asigur o bun sistem atizare a m ateriei, cele privitoare la lim itrile juridice
convenionale i judiciare ale dreptului de proprietate avnd caracter de noutate n
cadrul legii civile fundam entale rom ne. Ct privete lim itrile legale , n general,
acestea erau cuprinse, n m od im propriu, n fostul Cod civil romn de la 1864 n
m ateria servituilor naturale i legale. Precizm c noutatea de care vorbim are n
vedere nu m a i cuprinderea reglem entrilor acestor lim ite n noul Cod civil, nu nsi
m Mai sintetic, art. 951 C. civ. Q ubec, care credem c a inspirat textul am intit, dispune
c proprietarul terenului este inut s respecte, ntre altele, drepturile publice asupra m i
nelor, asupra napelor de ap i asupra rurilor subterane {les droits publics s u r les m ines,
s u r les nappes d 'e a u et s u r les rivires souterrained').
72
existena lo r n dreptul civil rom n ante noul cod. ntr-adevr, i sub im periul fo s
tului Cod civil de la 1864, chiar dac problem a a form at o vrem e obiect de contro
vers n doctrin i n practica judiciar, nu era de exclus stabilirea unor clauze de
inalienabilitate a unor bunuri p rin voina prilor, pe baza principiului liberei auto
nom ii de voin exprim ate n acte juridice, ct vrem e asem enea clauze nu erau
contrare ordinii publice i regulilor de convieuire social. T ot astfel, sub im periul
aceluiai Cod civil, nu aveau a fi de neconceput situaii n care judectorul s fi fost
chem at a aprecia eventualul abuz de drept com is de una dintre prile unui litigiu
ce avea ca obiect exercitarea anum itor atribute ale dreptului de proprietate asupra
unui bun, de exem plu, folosina bunului, i, astfel, s determ ine el, prin hotrre,
lim itele exerciiului dreptului, cum artam mai sus.
n orice caz, abordarea sistem atizat i, ntr-o anum it m sur, cu caracter de
noutate a lim itelor juridice ale exerciiului dreptului de proprietate a im pus include
rea n cadrul acestui capitol a unor norm e de drept privitoare la aplicarea lo r n
timp, asupra crora vom reveni mai jos.
79,
C lasific are. n analiza consacrat lim itrilor puse n discuie, dup criteriul
voinei juridice, nu putem dect s urm m sistem atizarea prevzut de noul Cod
civil, astfel c vom cerceta mai nti lim itrile legale, apoi lim itrile convenionale i,
n sfrit, lim itrile judiciare.
2 .3 .2 . L im ite le le g a le
80. Precizri prealabile. Posibile distincii privitoare la lim itele legale. Dis
poziiile art. 602-625 NCC ce form eaz prim a seciune din capitolul am intit privitOT
la lim itele juridice ale exerciiului dreptului de proprietate privat sunt consacrate
lim ite lo r legale ale exerciiului acestui drept. Este de observat c prim ele dou arti
cole ale acestei seciuni - art. 602-603 - alctuiesc un paragraf distinct, intitulat
dispoziii com une. Articolul 602 alin. (1) NCC instituie un principiu general, potrivit
cu care legea poate lim ita exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public,
fie n interes privat. Am ncercat s dem onstrm anterior c acest principiu dom in
ntreaga m aterie a exercitrii p re rogative lor conferite de dreptul de proprietate-, nu
se poate face abstracie de acest principiu nici atunci cnd au a fi determ inate lim i
tele m ateriale ale exerciiului dreptului de proprietate.
Cel de-al doilea alineat al aceluiai text dispune c lim itele legale ale dreptului
de proprietate stabilite n interes privat pot fi m odificate ori desfiinate tem porar prin
acordul prilor, preciznd ns c, spre a fi opozabile terilor, este necesar ca m o
dificarea sau desfiinarea astfel realizat s ndeplineasc form alitile de publici
tate prevzute de lege. Bunoar, art. 612 NCC im pune, aa dup cum vom vedea
im ediat, o anum it distan m inim n construcii , dar perm ite orice derogare de
la aceasta, care se poate face prin acordul prilor, exprim at ntr-un nscris auten
tic . Un asem enea acord poate avea ca obiect, de exem plu, constituirea unei servitui prin acordul prilor de a nu zidi la o distan mai m are dect cea de 60 de cm
fa de linia de hotar, dac nu se prevede altfel prin lege sau prin regulam entul de
urbanism pentru zona respectiv. Pentru a fi opozabil terilor, actul autentic prin
care proprietarii vecini au convenit altfel are a fi nscris n cartea funciar.
Articolul 602 a n
lim itelor legale stas
plinirea condiiilor za
Prelund princ oi-,
dreptul de pro p re ta '
asigurarea bune .e<
legii sau obiceiu - r
Sarcinile priv nc i
ansam blul de reg erc
blic m ajor , ele f i r e
conduc la dezvolta'brie 2005 privina "
tecia m ediului coos
publice centrale c
nr. 195/2005 stabile?
cu: regim ul jurid c ai
m intelor chim ice ai
i a ariilor natura e :
atm osferei i gest or
ecosistem elor te re s r
C t privete .as z
ntate pot c o n s t .
drepturilor subiect .=
c la lim ita dintre as
obliga ii p ro p te r re
vzut c ele pot re z j
odat cu tran srr te 'e
ne luarea n cons oeBunoar, p o t' . *
gradare i poluare
culturi agricole sa_ s
cu privire la care se \
redarea poteniale _
rii lor sunt obligat
prevzute n proiecr.
asem enea lucrr pc
sprijinul acordat de s
protecia fondulu feo
Sunt de concepe:
ii contractuale n t'e
venii ncheiate r t 'e
drepturi i obligat: s r
[1] M. Of. nr. 1196 <f
bat prin Legea nr. 2S
suferit i alte m o d ific '
121 R eglem entri ase
art. 68-69 din O .U.G . nr
73
Articolul 602 alin. (2) NCC perm ite chiar desfiinarea, tot prin acordul prilor, a
lim itelor legale stabilite n interes privat, dar num ai cu ca ra cte r tem porar, cu nde
plinirea condiiilor de form i de publicitate evocate.
Prelund principiul din art. 44 alin. (7) din C onstituie, art. 603 NC C dispune c
dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia m ediului i
asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit
legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Sarcinile privind protecia m ediului nconjurtor sunt deosebit de com plexe, iar
ansam blul de reglem entri juridice n dom eniu constituie un obiectiv de interes pu
blic m ajor , ele fiind ado pta te pe baza p rincipiilo r i e lem e nte lor strategice care
conduc la d e zvo ltarea d u rabil [art. 1 alin. (1) din O .U .G . nr. 195 din 22 d ece m
brie 2005 privind protecia m ediului111]. Potrivit art. 6 din acest act norm ativ, pro
tecia m ediului constituie obligaia i responsabilitatea autoritilor adm inistrative
publice centrale i locale, precum i a tuturor persoanelor fizice i juridice. O .U.G .
nr. 195/2005 stabilete obligaiile ce revin persoanelor fizice i ju ridice n legtur
cu: regim ul ju ridic al substanelor i al preparatelor periculoase; regim ul ngr
m intelor chim ice i al produselor de protecie a plantelor; conservarea biodiversitii
i a ariilor naturale protejate; protecia apelor i a ecosistem elor acvatice; protecia
atm osferei i gestionarea zgom otului am biental; protecia solului, a subsolului i a
ecosistem elor terestre; protecia aezrilor um ane i altele.
Ct privete asigurarea bunei vecinti , n anum ite situaii raporturile de veci
ntate pot constitui unele sarcin i reale. Astfel, atunci cnd am analizat clasificarea
drepturilor subiective patrim oniale n drepturi reale i drepturi de crean, artam
c la lim ita dintre aceste dou categorii se gsesc i obligaiile reale de a face obligaii p ro p te r rem - , care decurg din stpnirea, cu orice titlu, a unor bunuri. Am
vzut c ele pot rezulta din lege sau pot fi stabilite prin voina prilor i se transm it
odat cu transm iterea acelor bunuri. Uneori, ndeplinirea acestor obligaii presupu
ne luarea n considerare a raporturilor de vecintate ntre fonduri.
Bunoar, potrivit art. 82-83 din Legea fondului funciar, terenurile care, prin de
gradare i poluare, i-au pierdut, total sau parial, capacitatea de producie pentru
culturi agricole sau silvice vor fi constituite n aa-num ite perim etre de am eliorare
cu privire la care se vor elabora m suri i lucrri specifice, de natur s conduc la
redarea potenialului agricol sau silvic pentru aceste categorii de terenuri. D einto
rii lor sunt obligai s le pun la dispoziia organelor chem ate a executa lucrrile
prevzute n proiectul de am eliorare ntocm it. Or, este evident c executarea unor
asem enea lucrri presupune cooperarea ntre deintorii de terenuri vecine, cu
sprijinul acordat de stat, expresie a realizrii unui interes de ordin general, anum e
protecia fondului funcia r[2].
Sunt de conceput i raporturi de vecintate constituite prin asum area de obliga
ii contractuale ntre proprietari nvecinai. A sem enea obligaii pot rezulta din co n
venii ncheiate ntre proprietarii nvecinai, care, pe aceast cale, pot stabili ntre ei
drepturi i obligaii sim ilare n coninutul lor cu cele care iau natere n tem eiul unor
111 M. Of. nr. 1196 din 30 decem brie 2005. O .U.G . nr. 195/2005 a fost m odificat i apro
bat prin Legea nr. 265 din 29 iunie 2006 (M. Of. nr. 586 din 6 iulie 2006); ulterior, ea a
suferit i alte m odificri.
l2] R eglem entri asem ntoare referitoare la asigurarea proteciei solului se gsesc i n
art. 68-69 din O .U.G . nr. 195/2005 privind protecia m ediului.
74
[1] A se vedea, printre alte lucrri n dom eniu, M.B. C an tac u zin o , op. cit., p. 152-153;
T r . Io n a c u , S. B r d ean u , op. cit., p. 132; C. S t te s c u , C. B r s a n , op. cit. (1988), p. 254 i
urm.; L. P o p , op. cit. (2001), p. 202-203; V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 524 i urm.
75
m A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 1947/1992, n Dreptul nr. 11-12/1993, p. 123.
76
care ar aduce prejudicii m inim e fondului inferior; de asem enea, chiar dac alege o
astfel de cale lesnicioas de curgere a apelor, el rm ne dator la plata unei des
pgubiri juste i prealabile ctre proprietarul acestui din urm fond . n caz de nen
elegere ntre cei doi proprietari, dei textul nu prevede, credem c eventualul litigiu
dintre ei privitor la cuantum ul despgubirilor datorate de proprietarul fondului su
perior celuilalt proprietar urm eaz a fi decis de instana de judecat. Articolul 605
alin. (3) dispune ns c principiile privitoare la curgerea provocat a apelor nu se
vor aplica atunci cnd pe fondul inferior se afl o construcie, m preun cu grdina
i curtea aferent, ori un cim itir.
Tot caracter de noutate au lim itele legale ale exerciiului dreptului de proprietate
nscrise n art. 606 NCC privind repartizarea cheltuielilor ntre proprietarii riverani n
caz de utilizare a irigaiilor. Ele prevd c proprietarul care dorete s foloseasc
pentru irigarea terenului su apele naturale i artificiale de care poate dispune n
mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s fac pe trenul riveranului
opus lucrrile necesare pentru captarea apei , cu obligaia de a alege n acest
scop calea i m ijloacele de curgere care aduc prejudicii m inim e celuilalt riveran i
de a-i plti acestuia despgubiri m inim e i prealabile . Dar asem enea lucrri nu
pot fi fcute dac pe fondul riveranului opus se afl o construcie m preun cu
grdina i curtea aferent ori un cim itir [art. 606 alin. (2) NCC].
83. O bligaia proprietarului cruia i prisosete apa. T ot cu caracter de nou
tate n legislaia civil rom n apare a fi dispoziia cuprins n art. 607 NCC, care
instituie o lim it legal a exerciiului dreptului de proprietate privat asupra unui
teren ce dispune de o surs ori o ntindere de ap, natural sau artificial, ns
aceasta produce un surplus de ap fa de ntrebuinarea pe care proprietarul o
d acelei ape. A a fiind, textul instituie o obligaie pentru proprietarul cruia i pri
sosete apa pentru necesitile curente ca, n schim bul unei juste i prealabile
com pensaii , s ofere acest surplus proprietarului care nu i-ar putea procura apa
necesar punerii n valoare a fondului su, dect cu o cheltuial excesiv
[art. 607 alin. (1) NCC]. Mai mult, potrivit art. 607 alin. (2), proprietarul nu poate fi
scutit de aceast obligaie sub pretext c ar putea utiliza surplusul de ap ntr-un
alt scop dect satisfacerea necesitilor curente , dar va putea cere despgubiri
suplim entare proprietarului aflat n nevoie, cu condiia de a dovedi existena real a
destinaiei pretinse .
n ceea ce ne privete, m rturisim c avem unele ndoieli cu privire la aplicaiile
practice ale dispoziiilor cuprinse n textul evocat. O ricum , aplicarea lui presupune
ndeplinirea a cel puin trei condiii:
a) s existe un surplus de ap fa de necesitile curente pe fondul unui
anum it proprietar;
b) un alt proprietar s nu i poat procura apa necesar punerii n valoare a
fondului su dect fcnd cheltuieli excesive, situaie n care prim ul proprietar este
obligat de lege s ofere acestuia din urm acel surplus;
c) oferta poate fi fcut ns num ai n schim bul unei juste i prealabile com
pensaii. Sigur, textul nu o spune, dar, dac prile nu se neleg asupra cuantum u
lui acestei com pensaii, urm eaz a decide instana de judecat, care va aprecia i
asupra existenei surplusului de ap , asupra necesitilor proprietarilor n litigiu, a
caracterului eventual excesiv al cheltuielilor am intite de text; toate acestea sunt
77
111 A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 1494 din 25 februarie 2005, n
J.S.C . 2005, Ed. Ham angiu, Bucureti, 2006, p. 57.
l2) Legea apelor a fost publicat n M. Of. nr. 244 din 8 octom brie 1996 i a suferit num e
roase m odificri prin ordonane de urgen ale G uvernului i alte legi succesive.
78
79
80
parat n m aterie, a se vedea O. U n g u r ean u , C. M untean u , op. cit. (2008), p. 549, n special
nota nr. 244.
111 Asem enea lucrri neparale le erau considerate de art. 613 fostul C. civ. a procura
vederi piezie fa de proprietatea vecinului.
81
n m sura n care au fost dobndite asem enea servituti sub regim ul fostului Cod
civil de la 1864, ele rm n supuse reglem entrilor acestuia (art. 59 din Legea
nr. 71/2011).
T ot sub regim ul vechiului Cod civil, practica judectoreasc a decis ns c
deschiderile care s serveasc num ai pentru aerisire i ilum inatul natural al im o
bilului - aa-num itele deschideri de aer i lum in - pot fi practicate la orice nlim e
i distan fa de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de
proprietate i nu sunt de natur a-l prejudicia pe proprietarul vecin111.
Instana poate stabili, n funcie de dim ensiunea i tipul construciei, dac des
chiderile practicate sunt num ai pentru aerisire sau i pentru vedere, caz n care
poate dispune nchiderea acestora din urm [2].
Este evident c redactorii noului Cod civil au inut seam a de aceast jurispruden i au inclus principiul astfel form ulat n noul cod.
89. D r e p tu jjte tre c e re . Sub aceast denum ire, art. 617-620 NCC reglem en
teaz, dup prerea noastr, cea mai im portant lim itare legal a exerciiului
dreptului de proprietate privat, cu num eroase aplicri practice. Potrivit art. 617
alin. (1), proprietarul unui fond, adic al unui teren, care este lipsit de acces la
calea public are dreptul s i se perm it trecerea pe fondul vecinului su , pentru
exploatarea propriului su fond (teren). n term eni asem ntori, prin folosirea
sintagm ei loc nfundat , i nu a celei de teren lipsit de acces la calea public , ele
fiind n m od evident echivalente, art. 616 fostul C. civ. reglem enta, printre alte servitui legale am intite mai sus, aa-num ita servitute legal de trecere. Practic, n
treaga doctrin consacrat drepturilor reale a artat ntotdeauna c, la fel ca i n
situaia celorlalte aa-zise servitui naturale i legale reglem entate de vechiul Cod
civil, i servitutea de trecere nu era altceva dect o lim it a exercitrii dreptului de
proprietate, o obligaie fireasc im pus proprietarilor unor fonduri nvecinate, aflate
n ipoteza prevzut de lege.
Noul Cod civil nlocuiete n mod judicios servitutea legal de trecere cu dreptul
de trecere ce poate fi exercitat de proprietarul locului fr acces la calea public de
a obine un asem enea acces prin utilizarea unei ci de trecere ce se situeaz,
preexistnd ori fiind constituit n acest scop, pe terenul proprietarului vecin care
dispune de acest acces. Dincolo de starea obiectiv n care se afl cele dou fon
duri, n sensul c unul dintre ele are acces la calea public, dar nu i fondul nveci
nat, art. 617 NCC introduce o nuan sesizabil privitoare la m odul concret n care
se nate dreptul de trecere pentru proprietarul locului nfundat . Situaia obiectiv
n care se gsete acesta din urm face ca el s dobndeasc e x lege, prin m a
nifestarea sa unilateral de voin, dreptul de a i se perm ite trecerea pe fondul
vecinului su. Este raiunea pentru care acest drept a fost calificat ca fiind un drept
p o te sta ti\/3]. P unerea lui n valoare urm eaz a se realiza n anum ite condiii pre
vzute de art. 617 alin. (2) NCC, n una dintre m odalitile juridice reglem entate de
111 A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1504/1976, n R.R.D. nr. 2/1977, p. 65; Trib.
Suprem , s. civ., dec. nr. 1263/1973, n R.R.D. nr. 12/1973, p. 156.
(2) C .S.J., s. civ., dec. nr. 195/1992, n D reptul nr. 2/1993, p. 76; a se vedea A l . G eamn ,
Servitutea de lum in n d reptu l rom n a ctual i consecinele ei, n Dreptul nr. 9/2000, p. 31.
[3] A se vedea V. S toica , op. cit. (2009), p. 122.
82
83
111 A se vedea C.A. Cluj, s. civ., mun. i asig. soc., min. i fam ., dec. nr. 2426/R din 27
octom brie 2006, n B.C.A. nr. 1/2007, p. 6.
[2] Ibidem .
[3] Ibidem .
[4J A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 677.
15) A se vedea I.C .C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 1214 din 17 februarie 2005, n
J.S.C . 2005, p. 55.
16) A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 2275/1991, n Dreptul nr. 8/1992, p. 85 i dec.
nr. 572/1990, n D reptul nr. 1/1991. A se vedea i P. P e r ju , Sintez teoretic a ju risp ru denei in sta n e lo r din circum scripia C urii de A p e l Suceava n m aterie civil, n Dreptul
nr. 5/1995, p. 44.
84
[1)
A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 2154 din 18 m artie 2005, n J.S.C .
2005, p. 57-58.
I2) I.C .C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 4886 din 6 iunie 2005, n J.S.C . 2005, p. 62.
[3) A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 2154 din 18 m artie 2005, n B.C.
nr. 1/2006, p. 20.
[4) A se vedea C.A. Bacu, dec. nr. 617/1996, n Jurisprudena Curii de Apel Bacu pe
anul 1996, p. 16.
[5) R epublicat n M. Of. nr. 237 din 29 iunie 1998, m odificat ulterior n mai multe rnduri.
85
de precis determ inate ca scop, este inexistent, fiind arat i sem nat, dup culege
rea acelor recolte, cu culturi de toam n[1].
1] A se vedea C.A. Suceava, s. civ., dec. nr. 692/1994, publicat i com entat n P. P erju ,
loc. cit., p. 44.
2; A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 123.
3; A se vedea C.A. Cluj, s. civ., mun. i asig. soc., min. i fam ., dec. nr. 1694/R din 4 oc:om brie 2004, n B.J. 2004, Ed. Lum ina Lex, Bucureti, 2005, p. 120.
86
astfel c nu se justific aplicarea ei pentru stabilirea coninutului unei lim itri legale
a dreptului de proprietate111.
^ 2 J D e s p g u b iri; stingerea dreptului de trecere. Spre deosebire de art. 616
fostul C. civ., care prevedea n m od expres c aa-zisa servitute legal de trecere
se stabilea cu titlu oneros, proprietarul fondului dom inant avnd ndatorirea de a
despgubi pe proprietarul fondului care o suporta , noul Cod civil nu m ai prevede
n mod expres acest caracter al dreptului legal de trecere; nu mai puin, el rezult
att din dispoziiile art. 618, care vorbete despre obligaiile de plat a dublului
despgubirii , dar mai ales, chiar dac n mod indirect, din prevederile art. 620,
care reglem enteaz prescripia aciunii n despgubiri pe care o poate exercita pro
prietarul fondului ce suport accesul la calea public al proprietarului lipsit de un
asem enea acces, precum i de restituirea despgubirilor ncasate . Dei noul cod
nu dispune nim ic n acest sens, despgubirile vor putea fi stabilite prin acordul
prilor ori, n caz de litigiu, de ctre instana de judecat. Din acest punct de ve
dere, sub regim ul vechiului Cod civil, instana suprem a decis, n mod judicios, c
aciunea n despgubiri prevzut de textele n m aterie are ca obiect paguba p ri
cinuit fondului aservit, i nu folosul pe care calea de trecere l aduce proprietarului
fondului dom inant, iar n ipoteza executrii unor lucrri trebuincioase pentru exer
ciiul servituii, ele se im put proprietarului fondului dom inant; ns, atunci cnd tre
cerea servete i fondului aservit, cheltuielile au a fi suportate, proporional cu
foloasele culese , i de proprietarul acestui fond[2].
Titularul dreptului de servitute trebuie s i exercite dreptul n lim itele titlului
su, nelegnd prin acest titlu tem eiul juridic al dobndirii dreptului de trecere,
respectiv convenia prilor, hotrrea ju dectoreasc ori uzucapiunea, n aceast
din urm situaie cu rezerva artat mai sus, fr a putea face, nici pe fondul supus
servituii, nici pe fondul pentru care servitutea a fost nfiinat, vreo schim bare
m povrtoare fondului aservit. La rndul lui, nici proprietarul acestuia din urm nu
va putea scdea sau face incom od exercitarea servituii de ctre proprietarul
fondului dom inant131.
De asem enea, nu vedem de ce nu s-ar aplica i n prezent principiul potrivit cu
care proprietarul fondului aservit, pentru care servitutea a devenit prea m po vr
toare, va putea oferi proprietarului fondului dom inant un alt loc de trecere, fr ca
acesta din urm s l poat refuza (art. 634 teza a IIl-a fostul C. civ.).
n practica judectoreasc s-a decis n sensul c acest principiu trebuie inter
pretat raional, fiind aplicabil att n cazurile n care proprietarul fondului aservit,
pentru care servitutea a devenit prea m povrtoare, a oferit proprietarului fondului
dom inant o alt trecere la calea public, dar i n cazul n care acestuia din urm i
se deschide o cale de natur s i asigure trecerea n aceleai condiii. Dac o ser
vitute stabilit prin titlu n anul 1933 pentru trecere cu piciorul i crua, folosit n
prezent pentru trecere cu un autovehicul, este de natur s slbeasc o construc
ie a proprietarului fondului aservit, pretenia proprietarului fondului dom inant de a*3
111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 680.
!2) A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 4081 din 17 mai 2005, n J.S.C .
2005, p. 59-60.
[3] A se vedea C .S.J., s. civ., dec. nr. 1123/1990, n D reptul nr. 7-8/1991, p. 127.
87
m A se vedea C.A. lai, dec. nr. 1827 din 3 decem brie 1999, n M. G ai , M.M. P ivniceru ,
op. cit., p. 21.
[2] A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 136/1994, n Dreptul nr. 5/1995, p. 79.
[3] Ibidem, precum i Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 357/1970, n R.R.D. nr. 8/1970, p. 169.
[4] A se vedea V. S t o ic a , op. cit., p. 125.
[5] A se vedea C.A. Bacu, dec. nr. 617/1996, n Jurisprudena Curii de Apel Bacu pe
anul 1996, p. 16.
88
89
90
n practic este foarte posibil s nu fie vorba num ai despre obligaia de a consim i
la trecerea peste fond, ci chiar la suportarea unor lucrri tem porare realizrii
lucrrilor necesare , cum ar fi ridicarea unei schele ori a unui alt eafodaj. Dreptul
de trecere se verific ns n cea de-a doua ipotez a textului, anum e folosirea
terenului nvecinat pentru tierea crengilor i culegerea fructelor.
Subliniem ns c, pe de o parte, am bele ipoteze au n vedere un drept cu ca
ra cte r tem porar, iar, pe de alt parte, partea final a art. 622 alin. (1) NCC dispune
c acest drept poate conduce la acordarea de desp gub iri pentru titularul fondului
care suport trecerea ori efectuarea lucrrilor, ns num ai dac este cazul .
De asem enea, prin trim iterea pe care o face la dispoziiile art. 621 alin. (2) NCC
am intite mai sus, art. 622 alin. (2) dispune c dreptul de trecere recunoscut n con
diiile prim ului su alineat poate fi recunoscut num ai dac efectuarea lucrrilor,
tierea crengilor ori culegerea fructelor prin alt parte ar fi im posibil, periculoas
ori foarte costisitoare.
,9 6 ^ Dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie. Potrivit art. 623 alin. (1)
NCC, proprietarul unui fond nu poate m piedica accesul altei persoane pentru a
redobndi posesia unui bun al su, ajuns ntm pltor pe fondul proprietatea sa, cu
condiia de a fi fost ntiinat n pre a la b il despre intenia celui ce dorete s i fo lo
seasc fondul n acest scop. Acest drept de trecere poate fi com plet strin de
raporturile de vecintate, dup cum le poate presupune. n definitiv, ne ntrebm
dac este chiar un drept subiectiv, lim it a exerciiului dreptului de proprietate
privat, ori sim pl toleran, im pus de existena unor raporturi sociale corecte i
civilizate. n orice caz, legiuitorul a neles a m erge pn la capt cu juridicizarea
ipotezei n discuie, deoarece art. 623 alin. (2) NCC dispune c, n toate cazurile,
proprietarul fondului care perm ite trecerea pentru reintrarea n posesie are dreptul
la o just despgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea n posesie, pre
cum i pentru cele pe care bunul (cutat i astfel gsit i recu perat) le-a cauzat
fondului (su). Suntem tentai s spunem: n caz de nenelegere, va decide instana
judectoreasc.
- 97. Starea de necesitate. Situaia reglem entat de art. 624 NCC nu mai are n
vedere un drept de trecere, ci o lim it legal a exerciiului dreptului de proprietate
ce poate s apar ntr-o m prejurare com plet strin de voina prilor, anum e n
caz de stare de necesitate. Potrivit alin. (1) al textului m enionat, n ipoteza n care
o persoan a folosit ori a distrus un bun ce aparine unei alte persoane, ns ntr-un
scop bine determ inat, dar fortuit, anum e pentru a apra pe sine ori pe altul de un
pericol im inent , proprietarul bunului folosit ori chiar distrus are dreptul s cear o
despgubire echitabil de la cel care (astfel) a fost salvat ori i-a salvat propriul
su bun.
A parent oarecum anodin, textul im pune cel puin dou precizri: mai nti, per
soana care folosete bunul altuia pentru a se apra pe sine ori pe altul trebuie s
fie ntr-un pericol im inent, evident real i serios, nu im aginar, pe cale s se produc
ori n curs s se produc; n al doilea rnd, cel al crui bun a fost folosit ori distrus
n acest scop are dreptul s cear o despgubire echitabil de la cel salvat. n
91
realitate, aa dup cum s-a observat111 n mod judicios, n ipoteza dat nu este vo r
ba despre o despg ubire , fapta celui ce folosete bunul neavnd caracter ilicit;
starea de necesitate exclude caracterul ilicit al faptei; proprietarul bunului folosit va
prim i o indem nizaie de la cel salvat . Dim potriv, proprietarul care a provocat ori a
favorizat pericolul nu va mai fi indem nizat pentru folosirea ori chiar distrugerea
bunului su [art. 624 alin. (2) NCC].
2 3 .3 . Lim itele conven io n a le
92
93
94
101. Formalitii
s-a instituit un sistem
vitoare la asem enee
de bun devine opcza
lege [art. 628 al i r . 2
Dac actul de -s :
bil, potrivit art. 902 *
funciar; ea dev ~e a
im obiliar. Pentru
bun mobil, art. 628 a ir
gulile prevzute p e r r .
Potrivit art. 936 NC
credin a unui b u constitutive sau t-a -s
este p o s e s o r de bun
dup m prejurn.
nseam n c dob.-cpe care l dobnae*-:
invoce dobndirea dre
credin[2].
102^Dispoziii s;>
prim sanciune 'e : secin a nendep - h
gajarea, n acest fe 3
dac nu au fost noec
beneficiarul ei poate :
m eaz obligaiei asum
Apoi, ca sa n ciu re
/ina clauzei de ina e"
m ai clauza de in a em
efectele sale, mai p u tr
ce nulitate, clauza oe i
A se vedea E. O e .
2- Idem, p. 690.
95
NCC; potrivit acestui text, transm iterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi
oprit prin stipularea inalienabilitii (sale). Aceasta nseam n c, chiar dac bunul
a fost dobndit afectat de o clauz de inalienabilitate, dobnditorul rm ne liber ca,
la decesul su, s l transm it m otenitorilor legali ori celor instituii prin voina sa,
adic m otenitorilor testam entari. Dac bunul form eaz obiectul unei substituii
fideicom isare ce const n obligaia prevzut n sarcina legatarului ori a donataru
lui gratificat cu acest bun de a-l adm inistra i a-l transm ite, la decesul su, unei
persoane desem nate de dispuntor (art. 994 NCC), dobnditorul va fi inut de
aceast obligaie, astfel c nu va putea transm ite, la decesul su, dect substitutu
lui beneficiar desem nat de dispuntor111.
illlH'Wflrr" TH I II I,
rI
96
alin. (3) prevede o regul special n aceast m aterie, i anum e, dac o clauz de
inalienabilitate a fost determ inant la ncheierea unui contract, nulitatea clauzei de
inalienabilitate va atrage nulitatea ntregului contract. Mai mult, partea final a
acestui text instituie prezum ia potrivit cu care, n contractele cu titlu oneros ce con
in o clauz de inalienabilitate, caracterul ei determ inant se prezum pn la proba
contrarie, ce are a fi fcut de partea interesat s pun n discuie validitatea
acelui contract.
Privitor la sanciunile de drept civil aplicabile n m aterie, sub titulatura sanciuni
pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate , art. 629 NCC prevede unele re
guli speciale n u m a i acesteia. Astfel, potrivit alin. (1), nstrintorul poate s cear
rezoluiunea contractului n ipoteza nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre
debitorul su. n realitate, aa dup cum s-a observat[1], ntr-o asem enea ipotez,
nstrintorul poate s obin rezoluiunea contractului, deoarece aceasta ope rea
z nu num ai prin intentarea unei aciuni n justiie cu acest obiect, ci poate opera i
prin declaraie unilateral de rezoluie n condiiile prevzute de art. 1552 NCC,
precum i n tem eiul unui pact com isoriu prevzut de pri n acest scop, n baza
dispoziiilor art. 1553 NCC.
Este de observat c sanciunea rezoluiunii contractului n cazul nclcrii cla u
zei de inalienabilitate a fost reinut121 n doctrina m ajoritar i sub regim ul fostului
Cod civil rom n, n prezent abrogat, precizndu-se c desfiinarea prin rezoluiune
a contractului iniial prevzut cu clauza n discuie va conduce i la desfiinarea
eventualelor acte de nstrinare subsecvente, potrivit principiului resoluto iure
dantis, re so lvitu r ius accipientis. S oluiile acestea au a fi reinute prin prism a dis
poziiilor tranzitorii n m aterie cuprinse n art. 60 din Legea nr. 71/2011, la care ne
vom referi im ediat.
Totui, sub regim ul noului Cod civil se precizeaz m ai lim pede soarta actului
subsecvent ncheiat de dobnditorul bunului afectat de o clauz de inalienabilitate,
ntr-adevr, art. 629 alin. (2) NCC prevede c att nstrintorul, ct i terul n
beneficiul cruia a fost inserat o asem enea clauz pot cere anularea actului de
nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea ei. Aadar, n aceast situaie,
legea prevede posibilitatea de a se cere anularea actului, ceea ce nseam n c
suntem n prezena unei nuliti relative a actului subsecvent. S-a spus c sunt
anulabile nu num ai actele prin care s-a transm is dreptul de proprietate asupra unui
bun cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate, ci i acelea prin care s-ar constitui
un drept real de garanie asupra acelui bun, cum ar fi ipoteca ori gajul, pentru c
aceste din urm acte conin n ele pericolul nstrinrii n caz de urm rire silit'31.
De altfel, art. 629 alin. (3) NCC dispune c, chiar dac bunul nstrinat cu clau
z de inalienabilitate se afl n patrim oniul debitorului acestei clauze, nu este po
sibil urm rirea lui, atta vrem e ct clauza i produce efectele, dac prin lege nu
se prevede altfel.
97
98
Am analizat anterior lim itele legale prevzute de dispoziiile noului Cod civil ro
m n n cadrul raporturilor de vecintate; de asem enea, am artat c pot fi stabilite
anum ite lim ite ale exerciiului dreptului de proprietate asupra fondurilor nvecinate
prin convenia prilor. Intr-o seciune special consacrat lim itelor juridice ale
dreptului de proprietate privat, noul Cod civil reglem enteaz lim itele ju d icia re pri
vitoare la exerciiul acestui drept. Aceasta nseam n c asem enea lim ite au ca
izvor nu num ai legea ori voina prilor, ci i voina judectorului, a instanei de ju
decat. Desigur, aa dup cum s-a observat111, noiunea de lim ite judiciare ale
exerciiului dreptului de proprietate privat ar putea genera o anum it confuzie,
ntr-adevr, ju dectorul poate interveni i n situaia n care s-ar crea un conflict
ntre pri privitor la m odul n care sunt aplicate dispoziiile legale privitoare la lim i
tele legale ori convenionale; or, ntr-o asem enea situaie, el va aprecia, n funcie
de fapta dedus judecii, m odul concret n care au a opera aceste limite: da m ihi
factum, dabo tibi ius. Dim potriv, lim itele judiciare au a fi stabilite de judector, n
absena unei prevederi legale privitoare la coninutul acestora, dar ntr-o situaie
de fapt care face necesar o asem enea lim it pentru a pstra echilibrul ntre
sferele de exercitare ale dreptului de proprietate privat aparinnd unor proprietari
diferii121.
Pe acest plan al discuiei, se im pune a sublinia c elem entul de noutate adus
prin recentul Cod civil rom n const n aceea c, printr-un text special - art. 630 - ,
sunt prevzute dom eniul de aplicare a lim itelor judiciare i criteriul de evaluare
necesar stabilirii lor.
99
100
proprietate; or, art. 73 alin. (3) lit. m) din C onstituie include regim ul le gal a l p ro p rie
tii i a l m o te nirii n categoria legilor organice111.
n cele ce urm eaz vom m eniona anum ite lim itri legale tem porare ale exerci
iului prerogativei dispoziiei juridice asupra unor bunuri proprietate privat, precum
i unele bunuri care au un regim legal special. Distinct, vom trata rechiziia bunuri
lor proprietate privat, precum i exproprierea unor asem enea bunuri pentru cauz
de utilitate public. De asem enea, tot n mod distinct vom prezenta regim ul juridic
al realizrii i desfiinrii construciilor i vom face unele precizri privitoare la re
glem entarea circulaiei ju rid ice a terenurilor i a construciilor, chiar dac mai m ulte
astfel de reglem entri au, p rin intrarea n vigoare a nou lui C od civil, mai degrab
un caracter istoric , dar dem n de interes, cel puin sub aspectul aplicrii legii civile
n tim p.
_107. Bunuri proprietate privat declarate temporar inalienabile ori alienabile condiionat121. Prin legi speciale au fost instituite asem enea lim ite ale exerciiului
prerogativei dispoziiei juridice privitor la bunuri proprietate privat dobndite n
condiiile prevzute de aceste legi. Precizm c dispoziiile legale pe care le vom
evoca m ai jo s su n t n vigoare i dup intrarea n vigoare a noului Cod civil. Printre
acestea, m enionm :
- locuinele care au fost realizate cu subvenii de la bugetul de stat nu pot fi n
strinate prin acte ntre vii dect dup restituirea integral a sum elor de bani actuali
zate i pe baza dovezii de depunere integral a contravalorii acestor sum e actualiza
te, obinute ca subvenii de la bugetul de stat n condiiile prevederilor legii locuinei
(art. 19 din Legea nr. 114 din 11 octom brie 1996 a locuinei, republicat*131);
- locuinele cum prate cu credite C.E.C. pe tem eiul dispoziiilor D ecretului-lege
nr. 61/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre
populaie141, care pn la ram bursarea integral a creditului obinut n scopul do
bndirii unei asem enea locuine nu pot fi restructurate sau nstrinate fr autoriza
rea prealabil a C.E.C. (art. 12 din Decretul-lege nr. 61/1990);
- investiiile im obiliare constnd n dobndirea dreptului de proprietate asupra
unui im obil prin acte juridice cu titlu oneros, am enajarea, viabilizarea, reabilitarea,
consolidarea sau extinderea acestuia, realizate prin acordarea de credite ipotecare
grevate cu drept de ipotec ce garanteaz restituirea creditelor obinute n acest
scop, nu pot fi nstrinate dec t cu a cordul scris i p re a la b il dat de creditorul ipo
tecar, adic de instituia finanatoare; acest acord este necesar cu privire la fiecare
nstrinare determ inat, la nscrierea ipotecii aferente unui credit ipotecar pentru
investiii im obiliare; sanciunea nerespectrii acestor dispoziii const n nulitatea
absolut a actului de nstrinare. Biroul de carte funciar are obligaia de a nota din
[1] A se vedea C .C., D ecizia nr. 6 din 11 noiem brie 1992 cu privire la constituionalitatea
unor prevederi ale Legii privind m suri prem ergtoare reglem entrii situaiei juridice a unor
im obile trecute n proprietatea statului dup 23 august 1944 (M. Of. nr. 48 din 4 m artie
1993); a se vedea i V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 99.
121 A se vedea M. N ic o lae , D iscuii p rivin d interdiciile legale de nstrinare a u n o r bunuri
im obiliare, n D reptul nr. 7/2001, p. 57-58.
131 M. Of. nr. 393 din 31 decem brie 1997.
[4] M. Of. nr. 22 din 8 februa rie 1990.
101
oficiu aceast interdicie de nstrinare (art. 5 din Legea nr. 190 din 9 decem brie
1999 privind creditul ipotecar pentru investiii im obiliare111);
- terenurile atribuite n proprietate tinerilor din m ediul rural pentru construirea de
locuine i anexe gospodreti nu pot fi nstrinate prin acte juridice ntre vii tim p de
10 ani socotii de la data term inrii construciei, sub sanciunea nulitii absolute a
contractului de nstrinare [art. 6 alin. (6) din Legea nr. 646 din 12 decem brie 2002
privind sprijinul acordat de stat tinerilor din m eniul rural*121].
108.
Bunuri care nu pot circula dect n condiii restrictive. Exist anum ite
categorii de bunuri care, n principiu, sunt n circuitul civil, dar, din raiuni de ordine
public sau din alte considerente, nu pot circula dect n condiii restrictive, adic
nu pot fi dobndite, deinute sau nstrinate dect cu respectarea unor norm e n
scrise n legi speciale. Printre acestea pot fi enum erate131:
[1] M. Of. nr. 611 din 14 decem brie 1999.
121 M enionm c, pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, au existat i urm toarele
interdicii de nstrinare a unor im obile, terenuri i construcii, dobndite n tem eiul unor legi
speciale:
- locuinele dobndite de chiriaii titulari de contracte ai apartam entelor care nu se resti
tuie n natur fotilor proprietari sau m otenitorilor acestora, care nu au putut fi nstrinate
tim p de 10 ani de la data cum prrii [art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 pentru reglem en
tarea situaiei juridice a unor im obile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea sta
tului, cu m odificrile ulterioare]; totui, potrivit art. 43 din Legea nr. 10/2001 privind regim ul
juridic al unor im obile preluate n m od abuziv n perioada 6 m artie 1945 - 22 decem brie
1989, republicat, cu m odificrile ulterioare, chiriaii ce dobndiser locuine pe tem eiul pre
vederilor evocate din Legea nr. 112/1995 aveau dreptul s le nstrineze nainte de m pli
nirea term enului de 10 ani de la data cum prrii, dar num ai fotilor proprietari ai locuinelor
trecute n proprietatea statului, ndreptii de lege la restituirea acestora;
- terenu rile atribuite n conform itate cu dispoziiile art. 19 alin. (1), art. 21 i art. 43 din
Legea fondului funciar, republicat, nu puteau fi nstrinate prin acte juridice ntre vii tim p de
10 ani socotii de la nceputul anului urm tor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii
(art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicat).
n literatura de specialitate aceste dou drepturi au fost caracterizate ca situaii de: inali
enabilitate legal; indisponibilizare parial, fiindc nu vizau, n principiu, dect nstrinarea
prin acte ntre vii, nu i transm iterea lor prin m otenire legal sau testam entar; indisponi
bilizare special; situaii cu caracter tem porar, indisponibilizarea opernd pe tim p de 10 ani
de la data dobndirii, cu excepia locuinelor care, n condiiile art. 43 din Legea nr. 10/2001,
puteau fi nstrinate nainte de m plinirea acestui term en, dar num ai fotilor proprietari, n
dreptii de lege s le redobndeasc n proprietate. A se vedea M. N icolae , Ioc. cit., p. 47-56;
- bunurile im obile - terenuri i construcii cu destinaia de locuin - care fac obiectul
unei ncunotinri scrise, notificri sau cereri n constatarea sau realizarea dreptului de
proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri, care nu
puteau fi nstrinate sub nicio form prin acte juridice ntre vii, concesionate, ipotecate, date
n leasing, nchiriate sau subnchiriate n beneficiul unui nou chiria (art. 44 din O .U.G .
nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaie de
ocuin, publicat n M. Of. nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobat cu m odificri i com pletri
prin Legea nr. 241/2001, cu m odificrile ulterioare).
Or, aceste dispoziii din legile speciale care le conineau au fost abrogate expres prin
art. 230 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil, respectiv: lit. t) - art. 32 din Legea fondului funciar; lit. ) - art. 9 alin. (8) din Legea
nr. 112/1995; lit. v) - printre alte texte, i art. 44 din O .U .G . nr. 40/1999.
:3i A se vedea M. N ic o lae , Ioc. cit., p. 59.
102
- arm ele i m uniiile, pe tem eiul dispoziiilor cuprinse n Legea nr. 295 din 28
iunie 2004 privind regim ul arm elor i m uniiilor111;
- m aterialele explozive (Legea nr. 126 din 27 decem brie 1995 privind regim ul
m ateriilor explozive121);
- ngrm intele chim ice i produsele de protecie a plantelor (art. 34-38 din
O .U.G . nr. 195 din 22 decem brie 2005 privind protecia m ediului); substanele i
preparatele periculoase (art. 24-28); deeurile toxice (art. 29-33); organism ele
m odificate genetic (art. 39-44), texte din aceeai O .U.G . nr. 195/2005;
- obiectele de cult (art. 1 i art. 2 din Legea nr. 103 din 22 septem brie 1992 pri
vind dreptul exclusiv al cultelor religioase pentru producerea obiectelor de cu lt1*[3]);
- bunurile sacre i cele afectate direct i exclusiv unui cult religios, stabilite ca
atare conform statutelor proprii, n conform itate cu tradiia i practicile fiecrui cult,
dobndite cu titlu, sunt inalienabile i im prescriptibile i p o t fi nstrinate num ai n
condiiile prevzute de statutele fiecrui cult [art. 27 alin. (2) din Legea nr. 489/2006
privind libertatea religioas i regimul general al cultelor, republicat].
n sfrit, precizm c, potrivit Legii nr. 95/2006 privind reform a n dom eniul s
ntii, cu num eroasele ei m odificri ulterioare, donarea i transplantul de organe,
esuturi i celule de origine um an se fac n scop terapeutic, cu asigurarea unor
standarde de calitate i de siguran, n vederea garantrii unui nivel ridicat de pro
tecie a sntii um ane, n condiiile stabilite de aceast lege, ale crei prevederi
se aplic i donrii, testrii, evalurii, prelevrii, conservrii, distribuirii, transportului
i transplantului de organe, esuturi i celule de origine um an destinate tran splan
tului (Titlul VI din lege).
103
i interes privat care aparin persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat
sau de drept public, inclusiv bunurile ce alctuiesc dom eniul privat al statului i al
unitilor sale adm inistrativ-teritoriale.
Ct privete subiectele dreptului de proprietate privat, am artat c acestea
pot fi persoan ele fizice, persoan ele ju rid ice de drept p r iv a t - societile reglem enta
te de Legea nr. 31/1990, societile agricole, alte asociaii cu scop lucrativ, precum
cooperativele m eteugreti, de consum sau de credit, asociaiile cu scop prepon
derent nelucrativ, alte categorii de persoane juridice, cum sunt cultele religioase - ,
precum i statu l i unitile adm inistrativ-teritoriale.
D atorit im portanei lor, precum i prin luarea n considerare a unor interese de
ordin general, social, exerciiul dreptului de proprietate privat asupra uno r catego
rii de bu n u ri poate fi supus de legiuitor un o r reguli speciale. Avem n vedere anu
m ite reglem entri deosebite de lim itele exerciiului dreptului de proprietate privat
analizate mai sus, cu care totui nu arareori se intersecteaz, dar care instituie un
regim ju rid ic sp e cia l pentru unele categorii de bunuri. N erespectarea lor poate atra
ge aplicarea anum itor sanciuni, fie de ordin adm inistrativ, spre exem plu, am enzi
contravenionale, fie civile, cum este nulitatea actului juridic care se ncheie cu ne
respectarea condiiilor prevzute de lege pentru ncheierea lui.
n cele ce urm eaz, ne vom referi, n special, la regim ul ju ridic al construciilor i
dobndirea dreptului de proprietate asupra locuinelor, n condiiile unor acte nor
m ative speciale, la regim ul juridic al terenurilor, cu privire special asupra istoricului
circulaiei lor, cu precizarea situaiei actuale a circulaiei tere nurilo r i a construci
ilor, precum i la regim ul juridic al unor bunuri care fac parte din patrim oniul cultural
naional.
R eam intim c, potrivit art. 625 NCC, toate lim itrile privitoare la dreptul de pro
prietate privat pe care le reglem enteaz legea civil fundam ental, analizate mai
sus, se com pleteaz cu dispoziiile legilor speciale privind regim ul ju ridic al anum i
tor categorii de bunuri, cum ar fi construciile de orice fel, pdurile, bunurile din pa
trim oniul naional-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase i alte asem enea.
104
din 6 decem brie 2004), aprobat, cu m odificri, prin Legea nr. 119/2005 (M. Of. nr. 412 din
16 mai 2005), m odificat i com pletat prin Legea nr. 52/2006 (M. Of. nr. 238 din 16 m artie
2006), Legea nr. 376/2006 (M. Of. nr. 846 din 13 octom brie 2006), Legea nr. 117/2007
(M. Of. nr. 303 din 7 mai 2007), Legea nr. 101/2008 (M. Of. nr. 371 din 15 mai 2008),
O .U .G . nr. 228/2008 (M. Of. nr. 3 din 5 ianuarie 2009), O .U.G . nr. 214/2008 (M. Of. nr. 847
din 16 decem brie 2008), Legea nr. 261/2009 (M. Of. nr. 493 din 16 iulie 2009), O .U.G .
nr. 85/2011 (M. Of. nr. 716 din 11 octom brie 2011), Legea nr. 269/2011 (M. Of. nr. 870 din 9
decem brie 2011), Legea nr. 125/2012 (M. Of. nr. 486 din 16 iulie 2012), Legea nr. 133/2012
(M. Of. nr. 506 din 24 iulie 2012), Legea nr. 154/2012 (M. Of. nr. 680 din 1 octom brie 2012),
Legea nr. 81/2013 (M. Of. nr. 199 din 9 aprilie 2013), Legea nr. 127/2013 (M. Of. nr. 246 din
29 aprilie 2013), Legea nr. 187/2012 (M. Of. nr. 757 din 12 noiem brie 2012), Legea
nr. 255/2013 (M. Of. nr. 515 din 14 august 2013), O .U.G . nr. 22/2014 (M. Of. nr. 353 din 14
mai 2014) i Legea nr. 82/2014 (M. Of. nr. 469 din 26 iunie 2014).
105
106
[1] n practica judiciar s-a decis c, potrivit art. 489 fostul C. civ., proprietarul terenului
este i proprietarul construciei ridicate pe acel teren, chiar dac nu a avut autorizaie de
construire; lipsa autorizaiei de construire poate avea consecine pe planul raporturilor de
natur adm inistrativ, conform Legii nr. 50/1991, antrennd rspunderea contravenional,
iar nu inadm isibilitatea aciunii n constatarea dreptului de proprietate; a se vedea I.C.C.J.,
s. civ. i de propr. int., dec. nr. 3668 din 6 mai 2005, n J.S.C . 2005, p. 23.
107
108
Potrivit reglem entrilor cuprinse n aceste acte norm ative, se puteau i se pot
vinde ctre populaie, n m sura n care mai exist asem enea locuine n portofo
liul de stat :
- locuinele construite din fondurile statului i din fondurile unitilor bugetare
de stat, cu anum ite excepii (art. 1 din D ecretul-lege nr. 61/1990 i din Legea
nr. 85/1992);
- locuinele care, nainte de 6 m artie 1945, au aparinut instituiilor de stat, regi
ilor autonom e i societilor cu capital de stat care i-au ncetat existena dup
aceast dat sau, dup caz, au devenit, prin reorganizare, uniti econom ice sau
bugetare de stat [art. 7 alin. (2) din Legea nr. 85/1992];
- construciile de locuine finanate din fondurile statului, n curs de execuie i
nerepartizate nom inal pn la data intrrii n vigoare a Legii nr. 85/1992, care nu
au putut fi term inate; acestea pot fi nstrinate pe apartam ente, pe paliere, pe scri,
pe tronsoane de cldiri sau n ntregim e, p rin licitaie public [art. 2 alin. (1) din
Legea nr. 85/1992];
- de asem enea, p rin licitaie public pot fi vndute spaiile destinate activitilor
de com er i de prestri de servicii, de m ic industrie i oricror alte activiti sim i
lare, situate n construciile de locuine n curs de execuie i aflate n proprietatea
regiilor autonom e specializate n adm inistrarea locuinelor sau ale consiliilor locale
[art. 3 alin. (1) din Legea nr. 85/1992].
Potrivit am belor acte norm ative, dac locuinele ce se vnd su n t ocupate de
chiriai, dreptul de a cum pra aceste locuine revine nu m a i titularului contractului
de nchiriere.
Nu pot fi vndute locuinele de intervenie construite din fondurile unitilor eco
nom ice sau bugetare, precum i locuinele de serviciu din m ediul rural, destinate
personalului m edical, didactic, altor specialiti sau personalului M inisterului de
Interne (art. 7 alin. ultim din Legea nr. 85/1992).
116.
Din m om ent ce locuinele se vnd num ai celor care le ocup n calitate de
chiriai, rezult dou consecine: n prim ul rnd, num ai chiriaii au posibilitatea s
i m anifeste opiunea de a cum pra locuina pe care o ocup111; n al doilea rnd,
unitile specializate de stat deintoare ale locuinelor nu vor putea refuza ncheie
rea contractelor de vnzare-cum prare a acelei locuine. Cum s-a observat, este
vorba despre o obligaie legal de vnzare, adic o obligaie de a face, a crei n
deplinire poate fi cenzurat de instana de judecat, care va putea pronuna o ho
trre care s in loc de contract de vnzare-cum prare121. De asem enea, n
l1) D up cum s-a decis n practica judectoreasc, este nul contractul ncheiat de per
soana care a pierdut, cu puin tim p nainte de ncheierea contractului, calitatea de chiria, ca
urm are a unui schim b de locuin. A se vedea Trib. jud. Suceava, s. civ. i cont. adm ., dec.
nr. 346/1993, n D reptul nr. 10-11/1993, p. 112.
[2] A se vedea I. A lbu , Libertatea contractual, n D reptul nr. 3/1993, p. 36; I. L u l ,
Executarea un e i o b lig a ii de a face im puse p rintr-o dispoziie legal, n D reptul nr. 8/1993,
p. 38; E. C h e lar u , op. cit., p. 160. n acelai sens, a se vedea D ecizia nr. II din 29 noiem brie
1997, pronunat, n Secii Unite, de C urtea Suprem de Justiie ntr-un recurs n interesul
legii, n D reptul nr. 2/1998, p. 101 i urm .; de asem enea, a se vedea i D ecizia nr. 3 din
3 februa rie 2013, pronunat de nalta Curte de C asaie i Justiie ntr-un recurs n interesul
legii (M. Of. nr. 188 din 3 aprilie 2013).
109
practica suprem ei instane s-a decis c dispoziiile Legii nr. 85/1992, prin care a
fost reglem entat vnzarea locuinelor din fondurile statului i din fondurile uniti
lor econom ice sau bugetare de stat, nu condiioneaz vnzarea lor ctre cei care le
ocup n calitate de chiriai de obligaia acestora de a contracta ntr-un term en
stabilit de oferta unitii vnztoare111.
[1] I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 668 din februarie 2005, n B.C. nr. 1/2006,
p. 13-14.
!2] Cu privire la aplicarea acestor dispoziii legale, a se vedea I. R o m o a n , Transform area
dreptu lui de folosin asupra te re n u rilo r n drept de proprietate, n situaiile reglem entate prin
art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicat la 5 ianuarie 1998, n
Dreptul nr. 3/1999, p. 69 i urm.
3| M surile reparatorii dispuse de Legea nr. 112/1995 au fost com pletate cu cele care pot fi
obinute n tem eiul dispoziiilor Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor im obile preluate
n m od abuziv n perioada de 6 m artie 1945 - 22 decem brie 1989 (republicat n M. Of. nr. 798
din 2 septem brie 2005), precum i cu cele dispuse n tem eiul Legii nr. 247/2005 sau al Legii
nr. 165/2013.
110
[1] A se vedea C. Z a m a , C u p rivire la dom eniul de aplicare a L e gii nr. 112/1995, n D rep
tul nr. 10/1996, p. 56-73. A se vedea art. 2 din N orm ele m etodologice privind aplicarea Legii
nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996, m odificat prin H.G. nr. 11/1997, republicat
(M. Of. nr. 27 din 18 februa rie 1997).
[2] Privitor la aceast dispoziie legal, C urtea C onstituional a decis c ea nu este con
trar art. 41 alin. (1), (5) i (7) i art. 135 alin. (6) din C onstituia originar, ntruct posibilita
tea vnzrii ctre chiriai a locuinelor ce nu se restituie n natur fotilor proprietari con
stituie recunoaterea prin lege a unui drept subiectiv, nlturndu-se astfel discrim inarea
anterioar, cnd un asem enea drept era recunoscut num ai chiriailor din locuinele construi
te din fondurile statului; a se vedea C .C., D ecizia nr. 73 din 19 iulie 1995 (M. Of. nr. 177 din
8 august 1995).
111
120.
Dobndirea n proprietate de locuine n condiiile Legii nr. 114/1996 a
locuinei. Mai nti, este de reinut c aceast lege definete noiunea de locuin
ca fiind acea construcie alctuit din una sau mai m ulte cam ere de locuit, cu de
pendinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit ale unei
persoane sau ale unei fam ilii [art. 2 lit. a)].
Trebuie s precizm c, prin O.U.G. nr. 210/2008[4), art. 2 din Legea nr. 114/1996
a fost am plu ntregit, prin definirea nu num ai a locuinei propriu-zise, ci i a altor
categorii de locuine, ce pot corespunde unor nevoi sociale determ inate sau care
in de nsi dezvoltarea construciei de locuine proprietate privat a subiectelor
de drept persoane fizice ori juridice de drept privat. Astfel, textul evocat definete:
- locuina convenabil: acea locuin care, prin gradul de satisfacere a raportu
lui ntre cerinele utilizatorului i caracteristicile locuinei, la un m om ent dat, acope-
A se vedea C .C., D ecizia nr. 169 din 2 noiem brie 1999 (M. Of. nr. 151 din 12 aprilie
20001 i D ecizia nr. 238 din 21 noiem brie 2000 (M. Of. nr. 46 din 29 ianuarie 2001).
;2j A se vedea C.C., D ecizia nr. 238/2000, supra cit.
31 Cu privire la aceast dispoziie a legii, C urtea C onstituional a decis c ea nu ncalc
art. 16 din C onstituie, care instituie principiul egalitii tuturor cetenilor n faa legii, deoarece chiriaii locuinelor m enionate de textul pus n discuie, datorit naturii, caracteristicilor
ori destinaiei locuinelor pe care le ocup, se afl ntr-o situaie diferit fa de ceilali chi' ai, astfel c legiuitorul a putut opta pentru soluii diferite, fr a leza vreo norm constitu-onal; a se vedea C.C., D ecizia nr. 16 din 10 noiem brie 1998 (M. Of. nr. 502 din 28 decem brie 1998).
[4] M. Of. nr. 835 din 11 decem brie 2008.
112
113
n al treilea rnd, legea prevede unele faciliti de care beneficiaz anum ite ca
tegorii de persoane - tinerii cstorii n vrst de pn la 35 de ani la data con
tractrii locuinei, persoanele calificate din agricultur, nvm nt, sntate, adm i
nistraie public i culte care i stabilesc dom iciliul n m ediul rural, alte categorii de
persoane stabilite de consiliile locale. A ceste categorii de persoane pot beneficiar
de subvenii de la bugetul de stat, n anum ite lim ite, plata preului locuinei n rate
lunare pe term en de 20 de ani etc.
Pn la restituirea sum elor datorate de ctre beneficiarii locuinelor, aceasta
este grevat cu un drept de ipotec legal n favoarea statului (art. 18).
Locuina astfel construit este indisponibilizat, n sensul c titularul nu o poate
nstrina p rin acte ntre vii dect dup ce va face dovada restituirii sau depunerii
integrale a contravalorii sum elor actualizate ce i-au fost acordate ca subvenii de la
bugetul de stat (art. 19).
114
asem enea, alte reglem entri prevedeau incapaciti pentru anum ite categorii de
persoane fizice de a dobndi, prin acte ntre vii, construcii111.
123.
Spre deosebire de perioada anterioar m enionat, dup anul 1990 i p
n la adoptarea noului Cod civil, chiar sub im periul dispoziiilor Legii nr. 247/2005
n m aterie, n prezent abrogate expres, am considerat c nu se cerea ndeplinirea
vreunei condiii de form a actului juridic de nstrinare sau de dobndire a co n
struciilor121.
Aa fiind, nseam n c ele puteau fi nstrinate prin sim plul aco rd de voin al
prilor. nscrierea unor asem enea acte de nstrinare n cartea funciar avea ca
efect n u m a i opozabilitatea fa de teri a a ctulu i de nstrinare (art. 25 din Legea
nr. 7/1996, n prezent abrogat). ntre pri, efectul tran slativ a l a ctulu i de nstrinare
se producea n m om e ntu l realizrii acordului de voin. De la acest principiu
existau unele excepii, spre exem plu, n m ateria donaiilor, cnd, pentru a fi valabil,
actul juridic trebuie ncheiat n form autentic (art. 813 fostul C. civ.).
S-a observat ns c nstrinarea construciilor prin act sub sem ntur privat
nu putea conduce la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent,
ci num ai la constituirea unui drept de superficie, avnd ca titular pe dobnditorul
construciei131. Aceasta, deoarece, prin constituirea unui dezm em brm nt al drep
tului de proprietate, nu se realiza o nstrinare a terenului, iar construcia form eaz
un tot indivizibil cu terenul, disocierea ntre ele putnd a fi conceput num ai din
punct de vedere juridic, nu i fizic. Apoi, nu exista o alt soluie ju ridic pentru a
determ ina soarta terenului, pe de o parte, iar, pe de alt parte, nu se putea face n
mod indirect nstrinarea terenului, altfel dect im pune legea, respectiv form a au
tentic a actului de nstrinare a terenurilor, condiie im perativ pe care o im
puneau dispoziiile art. 2 din Titlul X - C irculaia ju ridic a terenurilor - din Legea
nr. 247/2005141.
_124. Regimul juridic actual al circulaiei construciilor. Printre m ultiplele
elem ente eseniale de noutate n diverse dom enii ale dreptului civil rom n aduse
de C odul civil intrat n vigoare la 1 octom brie 2011 este i cel privitor la regim ul
ju rid ic a l circulaiei im obilelor. ntr-adevr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor
dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra im o b ile lo r cuprinse n cartea
funciar se dobndesc, a tt ntre pri, ct i fa de teri, num ai prin nscrierea lo r
n cartea funciar, pe baza actului sau a faptului juridic n sens restrns care a ju s
tificat nscrierea, iar art. 888 NCC dispune c nscrierea n cartea funciar a drepm Cu privire la aplicarea n tim p a legii civile n m ateria nstrinrilor im obiliare, a se
vedea L. P o p , op. cit., p. 140-155, cu literatura juridic i practica judectoreasc acolo cita
te; de asem enea, a se vedea E. C h elar u , op. cit. (2009), p. 208 i urm.
[2) A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 140-141.
[3! A se vedea D. C h ir ic , D rept civil. C ontracte speciale, Ed. Lum ina Lex, Bucureti,
1997, p. 54-55; F r . D ea k , Tratat de drept civil. C ontracte speciale, Ed. Actam i, Bucureti,
1999, p. 12.
[4] Pentru un alt punct de vedere n m aterie susinut pentru acea perioad, a se vedea
E. C h e lar u , op. cit. (2009), p. 186-187; cu privire la regim ul juridic al circulaiei construciilor
proprietate privat i evoluia reglem entrii acestuia pn n anul 2005, a se vedea i
I. A d a m , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureti, 2005, p. 329 i urm.
115
116
tere nulu i aferent acesteia, ci are asupra lui un drept de folosin sau un drept de
concesiune.
ntr-o astfel de situaie, odat cu nstrinarea construciei se va transm ite n
m od autom at, ca efect al transm iterii dreptului de proprietate asupra acesteia, i
dreptul de folosin sau de concesiune asupra terenului aferent.
Bunoar, art. 15 din D ecretul-lege nr. 61/1990 prevede c, n caz de nstrina
re a locuinei dobndite n condiiile pe care el le instituie, se transm ite asupra dobnditorului i dreptul de folosin asupra terenului, pe durata existenei construc
ie i111.
De asem enea, potrivit art. 41 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea execu
trii lucrrilor de construcii, republicat, dreptul de concesiune asupra terenului pe
care se gsete o construcie se transm ite n caz de succesiune sau de nstrinare
a construciei pentru realizarea creia el a fost instituit; n aceleai condiii se
transm ite i autorizaia de construire eliberat celui care a realizat construcia.
111 R eam intim c, potrivit art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicat, proprietarii
construciilor care au dobnd it n folosin venic sau pe durata existenei construciei tere
nurile pe care acestea se afl pot s cear transform area acestui drept n drept de proprie
tate.
117
118
119
Mai trziu, n anul 1974, au fost adoptate Legea nr. 58 privind sistem atizarea
teritoriului i a localitilor urbane i rurale, precum i Legea nr. 59 privitoare la
fondul funciar, prin care practic terenurile au fost scoase din circuitul civil general,
singura lor m odalitate de dobndire recunoscut fiind m otenirea legal.
Mai mult, n caz de nstrinare a construciei, terenul aferent acesteia trecea
ope legis n proprietatea statului, iar dobnditorul construciei dobndea terenul pe
care era situat n folosin, pe durata existenei acesteia, n lim itele stabilite prin
detaliile de sistem atizare, lim ite care nu puteau excede 250 m p[1].
S-a considerat, sub im periul acestor legi, c, din m om ent ce nstrinarea tere
nurilor poate fi fcut num ai prin m otenire legal, ele nu se puteau dobndi prin
testam ent sau prin uzucapiune i nici nu se puteau constitui dezm em brm inte asu
pra lor, cu excepia unor situaii speciale de constituire a dreptului de superficie1[2]34.
132.
Im ediat dup decem brie 1989, prin D ecretul-lege nr. 1/1989 a fost abroga
t Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte dis
poziii restrictive n m aterie, printre care i art. 44-50 din Legea nr. 59/1974, ceea
ce a im pus revenirea la principiul consensualism ului cu privire la nstrinrile de te
renuri, m eninndu-se totui unele restricii pentru circulaia terenurilor din localit
ile prevzute de Decretul nr. 144/1958, anum e, n principiu, localiti urbane131,
abrogat expres prin Legea nr. 50/1991. M enionm c n mod tranzitoriu a fost
adoptat Leaea nr. 9/1990 privind interzicerea tem porar a nstrinrilor de tere
nuri ntre vii , care, prin art. 1 alin. (1), a interzis nstrinarea, prin acte juridice ntre
vii, a terenurilor de orice fel, situate nuntrul sau n afara localitilor, pn la
adoptarea noilor reglem entri ale fondului funciar. Prin excepie, legea perm itea
nstrinarea terenurilor aferente construciilor care fceau obiectul unor acte translative de proprietate - inclusiv curtea - n suprafa de cel m ult 1000 mp.
Ulterior, pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil la 1 octom brie 2011, regi
mul juridic al circulaiei terenurilor a fost reglem entat prin mai m ulte acte norm ative
succesive, n prezent abrogate unele prin altele, iar ultim ul n m aterie - Titlul X din
Legea nr. 247/2005 - abrogat expres prin Legea nr. 71/2011. Totui, ni se pare
util o evocare succint a acestor dispoziii, fie num ai i prin raportarea la principiul
tem pus regit acturrr, efectele juridice ale actelor de dobndire ori nstrinare a te re
nurilor s-au produs sub regim ul acelor acte norm ative i nu arareori ele pot fi invo
cate n prezent.
[1) Este raiunea pentru care actualul art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 dispune c
terenurile atribuite n folosin, pe durata existenei construciilor dobnditorilor acestora, ca
efect al prelurii terenu rilor aferente construciilor, n condiiile dispoziiilor art. 30 din Legea
nr. 58/1974 cu privire la sistem atizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale, trec n
proprietatea actualilo r titulari ai dreptului de folosin a terenului, proprietari ai locuinelor.
12! Pentru regim ul juridic al terenu rilor n perioada am intit, a se vedea C. B r s a n , R egi
m ul ju rid ic a l b u n u rilo r im obile, Ed. tiinific, Bucureti, 1983; C. S t te s c u , C. B r s a n , op.
cit., p. 158 i urm.
[3] Pentru am nunte privitoare la consecinele abrogrii actelor norm ative m enionate, a
se vedea C. B r s a n , V. S to ic a , Evoluia legislaiei p rivin d circulaia im obilelor, n Dreptul
nr. 6/1990, p. 45-49; D. C hiric , Consecinele m odificrilor legislative post-revoluionare asu
pra circulaiei im obilelor proprietate particular, n Dreptul nr. 6/1999, p. 25-27; E. C helar u ,
C irculaia ju rid ic a terenurilor, Ed. AII Beck, Bucureti, 1999, p. 37-45.
[4] Publicat n M. Of. nr. 95 din 1 septem brie 1990, apoi abrogat prin Legea nr. 18/1991.
120
133. Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991.
Noua Lege a fondului funciar, intrat n vigoare la 20 februarie 1991, republicat la 5
ianuarie 1998, a liberalizat, n anum ite condiii, circulaia juridic a terenurilor prin
instituirea urm toarelor principii (art. 66-73)t1]:
- terenurile de orice fel au fost introduse n circuitul civil general, fiind consacrat
principiul liberei lor circulaii;
- nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se putea face num ai cu res
pectarea form ei autentice a actului;
- se instituia interdicia dobndirii n proprietate privat, prin acte juridice ntre
vii, a unor suprafee mai m ari de 100 ha teren agricol n echivalent arabil de fam ilie,
sub sanciunea nulitii absolute, total sau parial, dup caz, a actului de n str i
nare;
- nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole din extravilan se putea face
num ai cu respectarea unui drept de preem piune, recunoscut anum itor categorii de
persoane fizice sau juridice;
- insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu excepia cazurilor prevzu
te de lege.
134. Legea nr. 54/1998 privitoare la circulaia juridic a terenurilor. Un alt
m om ent n evoluia reglem entrilor n m aterie a fost dat de aceast lege, n prezent,
cum am mai spus, abrogat expres prin Legea nr. 247/2005. Legea nr. 54/1998 a
abrogat expres dispoziiile n m aterie cuprinse n Capitolul V din Legea fondului fun
ciar, pe care, n linii mari, le prelua, adugnd ns elem ente noi, de natur s libe
ralizeze aproape total circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, devenite, pe
tem eiul prevederilor ei, alienabile, sesizabile i prescriptibile a c h iz i ii.
111 A se vedea L. P o p , op. cit., p. 123-134; E. C h e lar u , op. cit. (1999), p. 48-112;
M. N ic o lae , Legea nr. 54 p riv in d circulaia ju rid ic a terenurilor, n Dreptul nr. 8/1998, p. 3 i
urm.
[2) A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 4.
[3! A se vedea C. B r s a n , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureti,
2001, p. 153.
121
C hiar sub regim ul Legii nr. 54/1998, nu se aflau n circuitul civil terenurile p ro
prietate public a sta tu lu i sau a unit ilor adm inistrativ-teritoriale, afar de ipoteza
n care, prin dezafectare din dom eniul public, intr n proprietatea privat a acelorai
subiecte, cu regim ul juridic corespunztor [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991,
republicat].
n privina persoanelor, Legea nr. 54/1998, n acord cu dispoziiile cuprinse n
art. 41 alin. (2) teza a ll-a din C onstituia originar din anul 1991, interzicea cete
nilor strini i apatrizilor s dobndeasc terenuri n proprietate n Rom nia. Aceeai
interdicie se aplica i n privina persoanelor juridice strine [art. 3 alin. (1)m i (3)].
Aadar, puteau dobndi terenuri n proprietate privat urm toarele categorii de
subiecte de drept*[2]:
a) persoan ele fizice care au cetenia rom n, indiferent de dom iciliul lor, n
ar sau n strintate. n privina persoanelor fizice rom ne cu dom iciliul n stri
ntate, legea dispunea expres c acestea pot dobndi terenuri de orice fel n Ro
m nia, prin acte juridice ntre vii sau prin m otenire. Dei legea nu se referea i la
uzucapiune, am considerat c ea putea fi invocat i de aceste persoane ca mod
de dobndire a proprietii asupra terenurilor n Rom nia, dac sunt ndeplinite
condiiile prevzute de lege[3];
b) persoan ele ju rid ice rom ne, cu respectarea principiului specialitii capacitii
lor de folosin. ntr-adevr, art. 4 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 prevede c tere
nurile pot face obiectul dreptului de proprietate privat sau al altor drepturi reale,
avnd ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparine dom eniului public sau
dom eniului privat.
Potrivit art. 225 NCC, este persoan juridic de naionalitate rom n orice per
soan ju ridic ce i are sediul n Rom nia.
R eam intim c n categoria persoanelor juridice titulare ale dreptului de proprie
tate privat asupra terenurilor intr i statul i unitile adm inistrativ-teritoriale, iar
obiectul dreptului este dat de terenurile din dom eniul p rivat al acestora, supuse regi
mului de drept com un (art. 6 din Legea nr. 18/1991, art. 121 din Legea nr. 215/2001,
art. 553 NCC);
c) n sfrit, precizm c, i sub regim ul Legii nr. 54/1998, societile com erciale
rom ne cu capital integral sau parial strin puteau deine n proprietate terenuri n
Rom nia, ca persoane ju ridice rom ne.
Prin excepie, nu aveau capacitatea de a dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor nu num ai apatrizii, cetenii strini i persoanele juridice strine, ci i
m em brii unei familii, astfel cum acetia erau luai n considerare n art. 2 alin. (2)
11] Prin D ecizia nr. 408/2004 (M. Of. nr. 1054 din 15 noiem brie 2004), C urtea C onstituio
nal a constatat c, n urm a m odificrilor intervenite prin revizuirea C onstituiei n privina
dobndirii dreptului de proprietate privat de ctre cetenii strini i apatrizi, prevederile
art. 3 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenu rilor nu mai sunt n
vigoare, n m sura n care interdicia de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
opereaz i n cazul cetenilor strini i apatrizilor care ndeplinesc condiiile prevzute de
noua norm constituional.
[2] A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 5-6.
[3] A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2001), p. 153; am intim c posesia se poate exercita i
corpore alieno, ceea ce constituie un suport juridic pentru afirm aia noastr, chiar dac
persoana se afl n strintate.
12 2
din Legea nr. 54/1998, potrivit crora, n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii,
proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha teren agricol n echi
valent arabil, de familie, prin fam ilie nelegndu-se, n sensul legii discutate, soii i
copiii necstorii, indiferent de vrst, dac gospodresc cu prinii lor. nclcarea
acestei dispoziii se sanciona cu reduciunea actului ju ridic pn la lim ita legal de
200 de ha[1].
123
124
art. 2 alin. (3) din lege, nu putea fi altul dect al nulitii absolute, pentru c norm a
nclcat aprea ca fiind de ordine public111.
138. Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005.
n esen, acest regim era dat de dispoziiile cuprinse n Titlul X al Legii nr. 247/2005,
intitulat C irculaia ju ridic a terenuriloi . Intr-adevr, abrognd expres i n ntregim e
Legea nr. 54/1998, prin dispoziiile titlului am intit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit
un regim ju rid ic a l circulaiei terenurilor n dreptul nostru civil ce putea fi sintetizat n
dou principii eseniale, pe care le vom prezenta n cele ce urm eaz.
Un prim principiu este acela c toate terenurile proprietate privat erau considera
te a fi n circuitul civil general. Astfel, potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,
terenurile proprietate privat, indiferent de destinaia i titularul lor, sunt i rmn n
circuitul civil; ele puteau fi nstrinate i dobndite n m od liber, prin oricare dintre
m odurile drepturilor reale prevzute de lege, cu respectarea unor dispoziii nscrise
n cuprinsul aceluiai titlu al Legii nr. 247/2005. Prin aceast prevedere s-a ajuns,
practic, dup m ult vrem e, la unificarea regim ului circulaiei terenurilor, fr a se face
vreo deosebire dup destinaia sau locul n care ele sunt situate; terenuri agricole,
terenuri construibile sau cu o alt destinaie, situate n intravilanul sau extravilanul
localitilor, terenuri cu destinaie forestier, puni de orice categorie etc., iar n
strinarea i dobndirea lor se puteau face prin oricare dintre m odurile care erau
prevzute de art. 644-645 fostul C. civ. sau de alte dispoziii legale. De asem enea,
din m om ent ce toate terenurile erau n circuitu l civil, aceasta nsem na c ele pu
teau form a nu num ai obiect al unor transm isiuni prin acte ntre vii ori prin acte pentru
cauz de m oarte, ci i obiect a l constituirii dezm em brm intelor dreptului de p ro
prietate ce erau reglem entate de legislaia noastr civil121 aplicabil sub regimul fos
tului Cod civil i care au rmas, n esen, aceleai i sub regim ul noului cod.
S-a observat131 ns c instituirea acestui principiu nu excludea aplicarea u no r
excepii prevzute prin acte norm ative speciale, cum ar fi interdicia nstrinrii te
renurilor ce au fcut obiectul constituirii dreptului de proprietate n condiiile art. 19
alin. (1), art. 21 i art. 43 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, republi
cat, interdicie instituit prin dispoziiile art. 32 din aceast lege[4]. De asem enea,
acest principiu nu era infirm at nici de indisponibilizarea tem porar a terenurilor
supuse procedurilor de reconstituire a dreptului de proprietate privat n tem eiul
legilor funciare, pe durata existenei unui litigiu n cadrul unei asem enea proceduri.
ns, cu excepia unui asem enea litigiu, existena altor litigii de alt natur privi
toare la un teren cu sau fr construcii nu m piedica nstrinarea acestuia i nici
constituirea altor drepturi reale sau de crean asupra unor astfel de terenuri, dup
caz (art. 4 din Titlul X al Legii nr. 247/2005).
Precizm ns c, aa cum am artat mai sus, dincolo de abrogarea Titlului X
din Legea nr. 247/2005, dispoziiile legale ce instituiau aceste excepii, la rndul
lor, au fost abrogate expres prin Legea nr. 71/2011.
125
Al doilea principiu instituit prin reglem entrile discutate privea form a a cte lo r de
nstrinare sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte
juridice ntre vii. Potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu
sau fr construcii, situate n intravilanul sau extravilanul localitilor, indiferent de
destinaia sau de ntinderea lor, puteau fi nstrinate i dobndite prin acte juridice
ntre vii ncheiate n form autentic; sanciunea nerespectrii acestei condiii era
prevzut expres de acelai text: nulitatea absolut a actului. Aadar, condiia n
cheierii unui act de nstrinare de terenuri n form autentic era im pus pentru n
si validitatea actului (a d validitatem ). De asem enea, spre deosebire de regle
m entarea anterioar a form ei actelor de nstrinare a terenurilor prevzut de Le
gea nr. 54/1998, care im punea form a autentic num ai pentru actele juridice prin
care se transm itea dreptul de proprietate, nu i pentru cele prin care se constituiau
dezm em brm inte ale dreptului de proprietate privitoare la terenuri, reglem entarea
cuprins n Legea nr. 247/2005 instituia, n m o d expres, sub aceeai sanciune nulitatea absolut a actului - , condiia form ei autentice a d validitatem i n privina
constituirii, prin acte juridice ntre vii, a drepturilor reale dezm em brm inte ale drep
tului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute stabilit
prin fapta om ului, dreptul de superficie, repetm , reglem entate sub regim ul fostului
Cod civil.
Cu privire la aceast dispoziie, n literatura juridic s-a observat n m od perti
nent c redactarea textului era deficitar, deoarece el se referea n m od expres la
obligaia ncheierii n form autentic num ai a a ctulu i de constituire a unui drept
real, dezm em brm nt al dreptului de proprietate privitor la terenuri, nu i la nstri
narea unor asem enea drepturi reale deja constituite sub im periul vechilor regle
m entri11'. De asem enea, s-a apreciat c aceast obligaie constituia un regres de
natur s creeze mari dificulti n practic, mai ales n situaiile n care proprietarul
unui teren a consim it ca o alt persoan s construiasc pe terenul su ori n
ipoteza n care am bii soi ridic m preun o construcie pe terenul proprietatea
exclusiv a unuia dintre ei, tiut fiind c, pn la adoptarea acestei reglem entri, n
general, literatura i practica judiciar au recunoscut n favoarea constructorului
neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie asupra acelui tere n[2).
Este posibil ns ca prile s fi ncheiat un antecontract prin care s se oblige
la ncheierea n viito r a unui contract de nstrinare a unui teren. O ricare i-ar fi fost
denum irea acestui antecontract utilizat n practic de pri - prom isiune de
vnzare-cum prare, contract provizoriu, contract prealabil, precontract etc. - , el nu
era tran slativ de pro p rie ta te ; pe tem eiul lui, nu putea opera transm isiunea dreptului
de proprietate sau constituirea unui dezm em brm nt al unui asem enea drept.
Altfel spus, el nu privea ndeplinirea unei obligaii de a da, ci a unei obligaii de a
face: ncheierea n viitor a unui contract valabil. Teoria antecontractului n m ateria
transm isiunilor im obiliare a avut o larg aplicaie n practica noastr judiciar nc
din m om entul instituirii unor dispoziii legale restrictive n m aterie, iar aplicaiile sale
practice au form at obiectul unor tem einice analize n literatura noastr ju rid ic 131.*12
126
Aceast teorie a putut fi aplicat i n privina regim ului circulaiei terenurilor instituit
prin dispoziiile Legii nr. 247/2005. ntr-adevr, art. 5 alin. (2) din Titlul X din aceas
t lege dispunea c, n situaia n care, dup ncheierea unui antecontract de nstri
nare privito r la un teren, cu sau fr construcii, una dintre p ri refuz s ncheie
contractul valabil de nstrinare n form autentic, partea care i-a ndeplinit obli
gaiile sale va putea sesiza instana com petent, care va pronuna o hotrre ce va
ine loc de contract. Aadar, n condiiile prevzute de text, consim m ntul prii n
culp n executarea obligaiilor ce i revin din antecontractul ncheiat de pri, esen
ial, din acest punct de vedere, fiind faptul ca cealalt parte care solicita pronuna
rea unei hotrri judectoreti s i fi executat propria-i obligaie, va fi suplin it prin
acea hotrre pronunat de instana de ju d e ca t [1].
n orice caz, este de reinut c nicio alt condiie privitoare la nstrinarea tere
nurilor prin acte ntre vii, cum ar fi condiia de ntindere a suprafeei dobndite sau
aceea a unei autorizri adm inistrative prealabile, nu m a i era im pus de reglem en
trile prezentate.
139.
Regimul juridic actual al circulaiei terenurilor. Pentru raiuni asupra
cTonThu vom strui n cele ce urm eaz, att n perioada totalitar, ct i dup
evoluiile politice de dup 1989, pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil rom n
la 1 octom brie 2011, regim ul juridic al im obilelor era reglem entat de acte norm ative
distincte: unele se refereau la terenuri, cu sau fr construcii, altele la terenurile
agricole - cum a fost, bunoar, Decretul nr. 151/1950 privitor la circulaia tere nuri
lor agricole; aceasta, cel puin pn la scoaterea, practic, din circuitul civil a tere
nurilor de orice fel prin Legea nr. 59/1974. Am artat c, dup 1990, terenurile au
fost reintroduse, n anum ite condiii, n circuitul civil general, Legea nr. 247/2005
instituind chiar un regim juridic unitar al circulaiei juridice a tuturor categoriilor de
terenuri. Totui, i sub im periul acestei legi, pn la intrarea n vigoare a noului
Cod civil, vorbeam n mod distinct de regim ul juridic al circulaiei construciilor i de
cel al circulaiei terenurilor.
Or, noul Cod civil instituie, dup m uli ani, un regim ju rid ic unita r a l circulaiei
im obile lor n dreptul nostru civil, fr a mai face vreo distincie ntre terenuri i con
strucii, chiar dac, n privina terenurilor, prevede i unele reglem entri speciale ce
in de categoria acestora, fr a deroga ns de la principiile generale ce guvernea
z m ateria discutat. Aadar, n cele ce urm eaz nu vom face altceva dect s
relum pe scurt principiile generale pe care le-am evideniat atunci cnd am evocat
regim ul juridic actual al circulaiei construciilor, ns cu folosirea unei term inologii
unitare, respectiv cea utilizat de noul Cod civil - im obilele aflate n circuitu l civil
general. ntr-adevr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor dispoziii legale con
trare, drepturile reale asupra im o b ile lo r cuprinse n cartea funciar se dobndesc,
a tt ntre pri, ct i fa de teri, num ai prin nscrierea lo r n cartea funciar, pe
baza actului sau faptului juridic n sens restrns care a justificat nscrierea; de
asem enea, art. 886 NCC dispune c m odificarea unui drept real im obiliar se face
potrivit regulilor aplicabile dobndirii sau stingerii de drepturi reale, dac prin lege
nu se dispune altfel. n acelai tim p, potrivit art. 888 NCC, nscrierea n cartea
[1) Pentru condiiile de aplicare a textului art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, a se
vedea, pe larg, E. C h elar u , op. cit., p. 147 i urm.
127
128
129
130
culturale, iar atunci cnd a fcut-o, n anul 1974[1], reglem entarea n m aterie, pe
lng norm e de protecie a acestora, coninea unele dispoziii abuzive, specifice
unui stat totalitar.
Aceasta ns nu a justificat cu nimic, spunem noi, abrogarea im ediat i total,
n m artie 1990, prin D ecretul Consiliului Frontului Salvrii N aionale nr. 90/1990, a
Legii nr. 63/1974 care reglem enta m ateria. Pn n anul 1992, practic bunurile din
patrim oniul cultural al rii au rm as fr niciun fel de protecie, cu consecine care
nu tim dac vor putea fi cuantificate vreodat.
131
m A se vedea Legea nr. 311 din 8 iulie 2003 a m uzeelor i a coleciilor publice, republi
cat (M. Of. nr. 207 din 24 m artie 2014).
[2] Ibidem.
132
a) fondul p a trim oniului cultural naional, alctuit din bun uri culturale cu valoare
deosebit p en tru R om nia;
b) tezaurul pa trim o n iu lu i cultural naional, alctuit din bun uri culturale cu valoare
excepional p e n tru um anitate (art. 4).
B unurile culturale m obile pot fi proprietatea public sau privat a statu lui o ri a
unit ilor adm inistrativ-teritoriale, asupra lor putndu-se constitui, potrivit form ei de
proprietate, n condiiile legii, un drept de adm inistrare sau alte drepturi reale, sau
proprietatea privat a perso a n e lo r fizice i a p e rsoan elo r ju rid ice de drept p riva t
(art. 5).
A utoritile publice, proprietarii, titularii altor drepturi reale, precum i titularii
dreptului de adm inistrare asupra bunurilor culturale au obligaia de a le proteja m
potriva o ricror acte com isive sau om isive care pot duce la degradarea, distruge
rea, pierderea, sustragerea sau exportul lor ilegal (art. 8).
A ceste bunuri sunt supuse cercetrii de ctre cercettori specializai, n princi
pal pentru cele deinute de instituii, cla srii n fond i tezaur, dup distincia artat
mai sus, i evidenei {art. 9-21).
Dreptul proprietarului bunului de a cere clasarea acestuia este im prescriptibil
[art. 18 alin. (1)].
n anum ite situaii, se poate face i declasarea bunului, la cererea proprietarului
sau din oficiu (art. 19), caz n care el va intra n regim ul de drept com un.
Proprietarii, titularii altor drepturi reale sau ai dreptului de adm inistrare, precum
i deintorii cu orice titlu ai bunurilor culturale m obile clasate au obligaiile prev
zute de lege privitoare la pstrarea, depozitarea i asigurarea securitii lor (art. 2327).
M enionm c, n cazul bunurilor m obile culturale proprietate privat, pentru
efectuarea de studii i lucrri de specialitate asupra lor este nece sa r acordul p ro
prietarului.
n sfrit, bunurile culturale m obile clasate pot fi supuse restaurrii, n condiiile
legii (art. 28-32 din Legea nr. 182/2000). 145
133
134
135
lui, este obligat s ntiineze, tot n 72 de ore, despre aceasta, direcia judeean
de cultur i patrim oniu cultural naional i s ia toate m surile de protecie i de
conservare a bunurilor descoperite. n term en de 10 zile de la data descoperirii lor,
prim arul este obligat s le predea direciei judeene de specialitate (art. 49 din
Legea nr. 182/2000).
Autorii descoperirilor ntm pltoare, care au predat bunurile autoritilor publice
locale, au dreptul la o recom pens bneasc de 30% din valoarea bunului, calcu
lat n m om entul acordrii recom pensei, iar, n cazul descoperirii unor bunuri cul
turale de valoare excepional, se poate acorda i o bonificaie suplim entar de
pn la 15% din valoarea bunului. V aloarea bunurilor astfel descoperite se stabi
lete de experi acreditai, de regul, pe lng organele ju deene de specialitate.
n cazul neprim irii recom pensei, autorul descoperirii se poate adresa instanei
de judecat com petente cu o aciune scutit de tax de tim bru (art. 49).
136
n al doilea rnd, rechiziia este, tot ca principiu, o m sur tem porar, care va
nceta la ncetarea situaiei excepionale ce a im pus-o, cnd bunurile rechiziionate
urm eaz a fi restituite celui de la care au fost preluate. De aceea, la data predrii
bunurilor rechiziionate ctre beneficiarul rechiziiei urm eaz a se consem na, pe
lng datele de identificare, starea i valoarea bunurilor la data cnd aceasta se
efectueaz (art. 14 din Legea nr. 132/1997). Totui, cnd opereaz asupra unor
bunuri consum ptibile sau perisabile, ea va fi definitiv.
n al treilea rnd, rechiziia este o m sur obligatorie, dispus de organele pu
blice n situaiile m enionate.
n sfrit, rechiziia presupune acordarea de despgubiri att n ipoteza rechizi
iei tem porare, pentru degradrile sau devalorizrile suferite de bunurile rechizi
ionate pe perioada folosirii lor n scopul pentru care ea a operat, ct i n situaia
rechiziiei definitive, pentru valoarea bunurilor consum ptibile sau perisabile astfel
preluate [art. 18 i art. 2 alin. (2) din Legea nr. 132/1997].
Legea prevede o procedur special privitoare la stabilirea i plata acestor des
pgubiri, iar n caz de litigiu ntre pri, dup parcurgerea unei etape adm inistrative
prealabile, hotrrea organului adm inistrativ special instituit - C om isia central de
rechiziii - poate fi atacat n justiie.
Aadar, rechiziia reprezint o lim itare legal a exerciiului dreptului de proprie
tate, fie prin afectarea tem porar a atributului folosinei bunului, fie prin nsi nce
tarea dreptului de proprietate asupra bunurilor m obile consum ptibile sau perisabile,
dar, n am bele situaii, cu plata de despgubiri, n condiiile legii.
137
De altfel, se poate observa cu uurin c art. 562 alin. (1) NCC vorbete des
pre dobndirea dreptului de proprietate privat de ctre altul, prin uzucapiune, fr
a face vreo distincie ntre bunurile im obile i bunurile m obile.
Asupra tutu ror acestor problem e vom reveni atunci cnd vom exam ina uzucapiunea, ca mod de dobndire a drepturilor reale. C eea ce trebuie reinut este m pre
jurarea c uzucapiunea, ca fapt juridic, sem nific pierderea dreptului de proprietate
asupra bunului uzucapat de ctre adevratul proprietar i dobndirea acestui drept
de ctre uzucapant, adic cel care l stpnete n tot tim pul prevzut de lege,
anum e, n prezent, 10 ani.
138
reti definitive, prin care se dispune valorificarea acestora. Aadar, ntr-o asem e
nea situaie, opereaz mai degrab o cedare forat a bunului ctre un alt titular statul - , fr ns a-i schim ba regim ul juridic, deoarece el rm ne un bun proprieta
te privat, aparinnd, uneori num ai tem porar, noului proprietar. ntr-adevr, potrivit
art. 3 alin. (3) din aceeai ordonan, bunurile confiscate pot fi restituite, n anum ite
condiii asupra crora nu insistm , tot printr-un act de autoritate - ncheiere em is
de ju dectorul de cam er prelim inar ori hotrre ju dectoreasc - , persoanei
ndreptite, cheltuielile restituirii fiind n sarcina organelor care au dispus m sura
confiscrii.
139
Din punct de vedere juridic, exproprierea poate fi definit ca actu l p u te rii de stat
com petente, p rin care se realizeaz trecerea n proprietate public a u no r bun uri
im obile proprietate privat, necesare executrii u no r lucrri de interes public, n
schim b ul unei d e s p g u b iri.
155. Obiectul exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expro
priate bunurile im obile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fr scop
lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea privat a com unelor, oraelor, m uni
cipiilor i judeelor.
Din m otive lesne de neles, nu pot fi supuse exproprierii terenurile proprietate
public ce aparin statului sau unitilor adm inistrativ-teritoriale.
De asem enea, nu pot fi supuse exproprierii nici bunurile im obile aflate n pro
prietatea privat a statului, deoarece statul, n calitatea sa de proprietar, poate s
afecteze, prin organele sale com petente, utilitii publice oricare dintre bunurile
im obile pe care le are n proprietatea sa privat. Cum a observat, pe drept cuvnt,
judectorul constituant, statul nu se autoexpropriaz[2).
n orice caz, este de reinut c n aceast din urm situaie se va schim ba re g i
m ul ju rid ic al im obilelor respective, proprietatea statului, prin trecerea lor din pro
prietatea sa privat n proprietatea sa public.
C t privete bunurile im obile aflate n proprietatea privat a unitilor adm inis
trativ-teritoriale, ele pot form a obiectul exproprierii, dac utilitatea public pentru
care aceasta a fost decis este de interes naional (art. 2 din Legea nr. 33/1994).
Dac utilitatea public este num ai de interes local, o decizie a organului com pe
tent de trecere a bunului im obil din proprietatea privat n proprietatea public a
aceleiai uniti adm inistrative va fi suficient pentru realizarea obiectivului avut n
vedere, cu aceleai consecine mai sus precizate privitoare la regim ul juridic al bu
nurilor im obile supuse acestei operaiuni.
156. Transferul amiabil al bunului care ar urma s fie expropriat. A a cum
vom arta im ediat, legea reglem enteaz strict i pe anum ite etape procedura de
urm at n cazul exproprierii.
Totui, cei interesai, adic organul ndreptit s dispun exproprierea i pro
prietarul care urm eaz a-i suferi efectele, pot evita parcurgerea acestei proceduri
pe calea unui tran sfer am iabil al dreptului de proprietate privat ctre stat [art. 4
alin. (1) din Legea nr. 33/1994].
ntr-o asem enea situaie, suntem n prezena unei convenii ncheiate ntre pri,
cu toate consecinele ce decurg dintr-o astfel de calificare a operaiunii juridice
realizate de acestea131.*3
111 A se vedea F l . B a ia s , B. D um itr ac h e , Ioc. cit., p. 20. Practica judectoreasc a reinut
c utilitatea public a exproprierii poate consta nu num ai n folosirea terenului expropriat
pentru construcii, dar i n am plasarea pe acest teren a unor utiliti aferente blocurilor de
locuine pe o parte din terenul respectiv (a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 3811/1998, n
Dreptul nr. 7/1999, p. 144).
^21 A se vedea C .C., Decizia nr. 115 din 21 mai 1997 (M. Of. nr. 141 din 7 iulie 1997).
[3] Fcnd aplicarea acestui principiu ntr-o cauz n care a constatat c trecerea terenu
lui din proprietate privat n proprietate public, dei s-a fcut n scop de utilitate public, nu
a operat n tem eiul unui act unilateral de putere al autoritii publice, ci n tem eiul unui con-
140
141
142
O dat adus la cunotina public, declaraia ntrunete toate elem entele unui
act-condiie care declaneaz procedura exproprierii.
C alificndu-I astfel, literatura de specialitate a ajuns, pe drept cuvnt credem
noi, la concluzia c este supus controlului legalitii sale n aceast etap de ctre
Curtea C onstituional, n situaia n care utilitatea public a fost declarat prin
lege, respectiv de instana de contencios adm inistrativ, dac utilitatea public a fost
declarat p rin hotrre de G uvern sau prin act a l organe lor locale ale adm inistraiei
de stat, fr a se putea exam ina oportunitatea actului adm inistrativ111.
[1]
A se vedea L. G iurgiu , C onsideraii n legtur cu Legea nr. 33/1994 privind exproprie
rea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 2/1995, p. 20; F l . B aias , B. D um itrache , Ioc.
cit., p. 23.
t2] Art. 12 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 determ in expropriatorul, anum e statul, prin or
ganism ele desem nate de G uvern, pentru lucrrile de interes naional, i judeele, m unicipiile,
oraele i com unele, pentru lucrrile de interes local.
3l C om isia de soluionare a ntm pinrilor va fi constituit prin hotrre a G uvernului,
pentru lucrrile de interes naional, i prin decizie a consiliului judeean sau prin dispoziie a
prim arului m unicipiului Bucureti, pentru cele de interes local. C om isia este alctuit din 3
specialiti din dom eniul de activitate n care se realizeaz lucrarea de utilitate public, 3
proprietari de im obile din m unicipiul, oraul sau com una n care sunt situate im obile propuse
pentru expropriere, alei prin tragere la sori dintr-o list de m inim um 25 de proprietari, i
prim arul localitii i lucreaz sub conducerea unui delegat al G uvernului sau al consiliului
judeean ori al C onsiliului G eneral al M unicipiului Bucureti, n calitate de preedinte. C om i
sia lucreaz valabil n prezena a cel puin 5 m em bri i ia decizii prin vot secret. Preedintele
com isiei nu are drept de vot, el asigurnd cadrul organizatoric al activitii com isiei. n caz
de paritate a voturilor, votul prim arului este preponderent. Din com isie nu vor putea face par
te proprietarii im obile lor care sunt n cauz, rudele i afinii lor pn la gradul patru inclusiv,
persoanele care dein funcii n adm inistraia public local sau central i care au interes n
executarea lucrrilor i nici m em brii com isiei care au declarat utilitatea public.
143
m A se vedea I.C.C.J., s. cont. adm . i fisc., dec. nr. 274/2006, n D reptul nr. 12/2006,
p. 260.
144
[1) n practica ju dectoreasc s-a decis c efectuarea actului de num ire a m em brilor
com isiei de experi cu nclcarea dispoziiilor de fond prevzute de lege atrage dup sine
sanciunea anulrii lui, precum i sanciunea anulrii hotrrii care s-a pronunat n faza
raportului de expertiz astfel efectuat (n spe, n com isie nu fusese num it i un expert din
partea instanei - n.n., C .B.); a se vedea C.A. Piteti, s. civ., mun. i asig. soc., min. i fam .,
dec. nr. 306/A din 10 septem brie 2007, n B.C.A. nr. 4/2007, p. 10; de asem enea, cu privire
la aplicarea acestei dispoziii, instana suprem a decis n sensul c la calcularea despgu
birilor n discuie trebuie inut seam a de dou criterii legale: preul cu care se vnd n mod
obinuit im obilele asem ntoare celui expropriat i, respectiv, daunele aduse proprietarului
(sau altor persoane ndreptite), scop n care vor fi aduse i alte dovezi. n raport cu aceste
criterii, instana suprem a precizat c sintagm a preul cu care se vnd, n mod obinuit,
im obilele are sem nificaia de pre pltit efectiv i consem nat ca atare n contractele de
vnzare-cum pra re privind terenurile de acelai fel din zonele locale situate n aceeai uni
tate adm inistrativ-teritorial. A a fiind, constatrile raportului de expertiz ntocm it n spea
dedus judecii, n sensul c poziionarea terenurilor la liziera unei pduri, de-a lungul unui
drum de pm nt ce asigur accesul n linie dreapt din drum ul naional, ar fi de natur s
conduc la concluzia c cea mai bun utilizare a terenului poate fi aceea de zon de servicii
ca baz de agrem ent, stabilind astfel un pre excesiv, constituie elem ente dincolo de crite
riile legale evocate, astfel c nu se im punea m ajorarea despgubirilor solicitate de persoana
expropriat; a se vedea I.C .C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 535 din 26 ianuarie 2011,
nepublicat.
145
nea, tot instana va decide i cu privire la term enul plii, care nu poate depi 30
de zile de la data rm nerii definitive a hotrrii de expropriere (art. 30).
Legea precizeaz c eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a ex
propriatorului vor putea fi fcute num ai pe baza unui a ct pro ce d u ra l distinct, anum e
ncheierea dat de instana de judecat, prin care se constat ndeplinirea obligai
ilor privind plata despgubirilor, nu mai trziu de 30 de zile de la data plii efective
a acesteia [art. 31 alin. (1)]. Evident c expropriatorul va avea tot interesul ca, dup
ce a pltit despgubirile, s cear im ediat instanei eliberarea titlului executoriu i
punerea sa n posesia bunului expropriat.
Dac punerea n posesie privete terenuri cultivate sau pe care se afl plantaii,
legea precizeaz111 c ea are a fi efectuat dup ce recolta a fost culeas, cu ex
cepia situaiei cnd n valoarea despgubirii a fost cuprins i valoarea estim ativ
a recoltelor neculese din diverse raiuni: neajungerea la m aturitate, interesul pri
lor etc.
n caz de extrem urgen, care poate fi im pus de unele situaii speciale, pre
cum executarea im ediat a unor lucrri ce intereseaz aprarea rii, ordinea pu
blic i sigurana naional sau n caz de calam iti naturale, instana de judecat,
lund act c utilitatea public este declarat potrivit legii, p o a te dispune, prin hot
rre judectoreasc, punerea de ndat n pose sie a expropriatorului, cu obligaia
pentru acesta de a consem na, n term enul de 30 de zile, pe num ele expropriailor,
sum ele stabilite ca despgubire (art. 32).
146
163.
Msuri suplimentare de protecie a proprietarului imobilului expro
priat.'Legea exproprierii prevede unele m suri m enite s ntregeasc regim ul de
protecie a interesului p riv a ii A stfe l, n prim ul rnd'^dac im obilul expropriat este
oferit spre nchiriere nainte de utilizarea lui n scopul pentru care a fost expropriat,
iar expropriatul este n situaia de a-l utiliza, e l are un drept p rio rita r p en tru a -i fi
nchiriat n condiiile legii (art. 34)j
n al doilea rnd, dac im obilele expropriate nu au fost utilizate tim p de un a r i2]
pentru scopul pentru care au fost preluate de la cei expropriai, respectiv n decurs
de un an lucrrile de interes p u b lic nu au fost ncepute i n ici nu s-a fcut o nou
declaraie de utilitate public, fotii p ro p rietari p o t cere retrocedarea lor\ (art. 35).
C ererea de retrocedare se adreseaz tribunalului n raza cruia se afl im obilul,
care, dup verificarea tem eiurilor acesteia, dispune retrocedarea[3]. Aadar, retro
cedarea se face p rin hotrre judectoreasc. ntr-o asem enea situaie, preul im o
bilului retrocedat care va trebui restituit expropriatorului se va stabili ca n situaia
exproprierii i nu va putea fi mai m are dect despgubirea de expropriere actuali
zat (art. 36)1..
n s f r it|n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au
realizat, ia r expropriatorul dorete s nstrineze im obilu l dobndit p rin expropriere,
fostul proprietar are un drept p rio rita r la dobndirea a c e s fu /a jd re p t de preem piune). Preul dobndirii nu poate fi mai m are dect despgubirea prim it, actualizat. *23
111 Toate aceste etape prevzute de dispoziiile Legii nr. 33/1994 au o configuraie diferi
t, inclusiv privitor la transm iterea dreptului de proprietate asupra bunului expropriat, cu une
le cerine suplim entare, n Legea nr. 255/2010, cum ar fi obligaia expropriatorului de a
ntocm i docum entele cadastrale ale im obilului expropriat, dar preferm evocarea prevederi
lor legii generale n m aterie; de altfel, art. 34 din Legea nr. 255/2010 dispune c dispoziiile
sale se com pleteaz n m od corespunztor cu cele ale Legii nr. 33/1994.
[2] S-a observat ns c acest term en apare ca nerealist , cel puin din raiuni bugetare,
i c instituirea unui term en mai lung, bunoar de 3 ani, ar aprea ca fiind o soluie mai
rezonabil - a se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 51.
[3) n jurisp ru d e n s-a decis c exproprierea contestat printr-o aciune de retrocedare a
im obilului form ulat pe tem eiul art. 35 din Legea nr. 33/1994 i-a produs efectele juridice, de
vrem e ce terenul expropriat pe care nu s-a edificat blocul de locuine avut n vedere a se
construi pe el este afectat de reeaua de term oficare destinat altor blocuri de locuine,
astfel c aciunea reclam antului a fost respins; a se vedea C.A. Suceava, s. civ., dec.
nr. 210 din 20 septem brie 2006, n B.C.A. nr. 2/2007, p. 15.
147
164.
Natura juridic a dreptului de retrocedare reglementat de art. 35-36
din Legea nr. 33/1994. N etgduit, dreptul de retrocedare prevzut n favoarea
expropriatului de ctre Legea nr. 33/1994 este o m sur de favoare n folosul
acestuia. Problem a este ns aceea de a se ti care i este natura ju rid ic d 2].
Este acesta un drept real, cu regim ul juridic corespunztor, adic opozabil erga
om nes i care ar conferi - cel puin n concepia clasic n m aterie - dreptul de
urm rire i dreptul de preferin?
Mai departe, are el a fi aprat n justiie printr-o aciune, dac nu im prescriptibi
l, cel puin prescriptibil n term enul de 30 de ani care era prevzut de art. 1890
fostul C. civ., respectiv n term enul de 10 ani prevzut de art. 2518 pct. 1 NCC,
pentru drepturile reale care nu sunt declarate de lege im prescriptibile, ori este
supus unui alt term en de prescripie?
Sau este vorba despre un drept de crean, cu regim ul ju ridic aferent, adic
opozabil num ai expropriatorului, prescriptibil n term enul general de prescripie de
3 ani ce era prevzut de D ecretul nr. 167/1958, respectiv de art. 2517 NCC? D esi
gur, nu pierdem din vedere dreptul prioritar la dobndire al expropriatului, regle
m entat de art. 37 din Legea nr. 33/1994, n ipoteza n care, nerealizndu-se lucr
rile pentru care s-a fcut exproprierea, expropriatorul dorete s nstrineze bunul
expropriat.
Dup prerea noastr, rezolvarea problem ei este foarte sim pl. Cnd am definit
dreptul real, am spus, aa cum spune toat doctrina, c acest drept perm ite titula
rului su exercitarea anum itor atribute, prerogative, direct i nem ijlocit asupra unui
lucru, fr intervenia unei alte persoane. Or, ce asem enea prerogative exercit
titularul dreptului de retrocedare - expropriatul - asupra bunului a crui retrocedare
o poate cere? Legea i recunoate un drept subiectiv, o facultate pe care el o poate
exercita, anum e s solicite instanei s dispun retrocedarea, cu plata preului, ca
re nu poate fi mai m are dect valoarea despgubirii iniial acordate, reactualizat.
i apoi, nu trebuie pierdut din vedere un lucru esenial: prin ipotez, n situaia
discutat, dreptul de proprietate asupra bun ului expropriat s-a transm is ctre e x
propriatorul care a p l tit despgubirea-, noul proprietar al bunului este expropriato
rul, iar expropriatul nu mai are un drept real asupra bunului expropriat.
Dup cum s-a observat n m od judicios n literatura de specialitate, dreptul de
retrocedare al crui titular este expropriatul apare ca un drept nou, distinct, res
pectiv un sim plu drept de crean, n virtutea cruia titularul su poate pretinde
11] A se vedea i V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 166.
l2j Cu privire la natura juridic a acestui drept, a se vedea i I. D o g a r u , S. C e r c e l , op.
cit., p. 90-91.
148
165.
Aplicarea n timp a dispoziiilor art. 35-36 din Legea nr. 33/1994. Prac
tica ju dectoreasc i literatura de specialitate au fost confruntate cu problem a de
a se ti dac dispoziiile legale am intite, de favoare pentru expropriat, au a fi apli
cate i exproprierilor efectuate sub im periul legislaiei vechi n m aterie, abrogate
expres prin Legea nr. 33/1994, sau num ai celor care s-au efectuat i se efectueaz
dup data de 2 iunie 1994, data intrrii n vigoare a noii legi. R spunsul la aceast
ntrebare este controversat, iar practica este de-a dreptul contradictorie.
[1] A se vedea M. N ic o lae , D iscuii cu p rivire la aplicarea n tim p a art. 35-36 din Legea
nr. 33/1994 p riv in d exproprierea p e n tru cauz de utilitate public, n D reptul nr. 11/2000,
p. 25.
[2] Ibidem .
[31 O alt calitate dat acestei retrocedri n doctrin a fost aceea de cesiune cu titlu o n e
ros a dreptului de proprietate asupra im obilului expropriat, realizat prin m ijlocirea instanei,
ale crei efecte se produc e x nune, a se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2006), p. 52; s-a spus
ns i c operaia juridic a retrocedrii are o natur juridic proprie, neputnd fi asim ilat
altor figuri ju rid ice - a se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 395.
l4] In acelai sens, a se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 25, nota 4 de subsol. M enionm
c, dac dobnd ire a bunului avut n vedere pentru realizarea scopului de utilitate public s-a
realizat pe cale am iabil, n condiiile art. 4 din Legea nr. 33/1994, n practica instanei su
prem e s-a decis c reclam antul care a pierdut proprietatea n mod voluntar nu are deschis
calea retrocedrii bazat pe art. 35 din Legea nr. 33/1994, ci, pentru repunerea total sau
parial n situaia anterioar vnzrii, el are la ndem n doar aciunile ce izvorsc din
contract, de care beneficiaz orice alt vnztor; a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 973/1999,
n D reptul nr. 2/2000, p. 183.
149
Astfel, iniial, ntr-un litigiu n care reclam anii au solicitat, prin aciunea lor, restitui
rea unui teren expropriat n anul 1988, cu aplicarea art. 35 din Legea nr. 33/1994, n
truct pn la data litigiului nu a fost executat obiectivul pentru care s-a dispus expro
prierea, Curtea Suprem de Justiie a statuat n sensul c art. 35 din Legea
nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public prevede, ntradevr, c, dac bunurile im obile expropriate nu au fost utilizate n term en de un an
n scopul pentru care au fost preluate de la expropriat, fotii proprietari pot cere
retrocedarea lor, dac nu s-a fcut o nou declarare de utilitate public.
Textul enunat se refer la exproprierile efectuate n baza acestei legi, potrivit
procedurii prevzute de art. 21-23, precedat de declararea utilitii publice.
Principiile ce guverneaz aplicarea le gilor n tim p nu p e rm it extinderea aplicrii
p re ve d e rilo r art. 35 p rivin d posibilitatea retrocedrii im o b ile lo r la exproprierile efec
tuate an te rio r in tr rii n vigoare a acestei le g i (s.n., C .B.) , aa cum hotrser in
stanele de fond111. A ceeai soluie a fost dat de instana suprem chiar i n m
prejurarea, susinut de reclam anii dintr-o alt aciune, n sensul c, i dup
exproprierea pe tem eiul Decretului nr. 467/1979, care a reglem entat anterior m ate
ria, terenul expropriat a rm as n posesia lor, deoarece nici aceasta nu poate
conduce la desfiinarea dreptului de proprietate al statului i rentoarcerea im obilu
lui n patrim oniul reclam anilor.
Aceasta, cu att m ai m ult cu ct, reine fosta Curte S uprem de Justiie, art. 25
din Legea nr. 112/1995 stabilete c situaia ju ridic a im obilelor trecute n proprie
tatea statului nainte de 22 decem brie 1989, altele dect cele care fac obiectul
acestei legi, va fi reglem entat prin legi speciale, com petena rezolvrii ei revenind
astfel puterii legislative121.
Dimpotriv, prin Decizia nr. Vl/1999[3], fosta Curte Suprem de Justiie, n Secii
Unite, n cadrul soluionrii unui recurs n interesul legii pe temeiul art. 329 C. proc. civ.
(de la 1865), a statuat c dispoziiile art. 35 din Legea nr. 33/1994 (...) sunt aplica
bile i n cazul cererilor avnd ca obiect retrocedarea unor bunuri im obile expro
priate anterior intrrii n vigoare a acestei legi, dac nu s-a realizat scopul expro
prierii . n m otivarea soluiei prin care se revine asupra ju risprudenei anterioare,
instana suprem a statuat c nu am fi n prezena aplicrii retroactive a legii noi, ci
ar fi vorba despre aplicarea im ediat a ei. Aceasta, deoarece situaia reglem entat
prin art. 35 din Legea nr. 33/1994 are n vedere tocm ai efecte nefinalizate dup
em iterea actului de expropriere ntem eiat pe dispoziiile legale anterioare, aa
nct, cu privire la aceste efecte nerealizate nc, se im pune a aciona dispoziiile
legii noi . De asem enea, se argum enteaz c, dac legiuitorul ar fi avut n vedere
supravieuirea posibilitii de a cere retrocedarea im obilului neutilizat n term en de un
an n scopul pentru care a fost expropriat, ar fi reglem entat aceast interdicie prin
noua lege . N ereglem entnd-o, se im pune concluzia c dispoziia nou se aplic i
n ipoteza bunurilor expropriate anterior intrrii n vigoare a Legii nr. 33/1994, evident
num ai n cazul n care nu s-a realizat scopul exproprierii.
11] A se vedea C .S.J., s. civ., dec. nr. 2255/1996, n Dreptul nr. 6/1997, p. 111-112;
C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 102/1998, n Dreptul nr. 11/1998, p. 147.
12] A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 2159/1996, n Dreptul nr. 6/1997, p. 113.
[3] M. Of. nr. 636 din 27 decem brie 1999.
150
151
Legea nr. 10/2001, cu m odificrile ulterioare, sunt reglem entate m surile repa
rato rii p e n tru situaia im obile lor expropriate, alin. (2) stabilind c, pentru situaia n
care construciile expropriate au fost dem olate parial sau total, d a r nu s-au execu
tat lucrrile p en tru care s-a dispus exproprierea, terenul liber se restituie n natur
cu construciile rm ase, iar pentru construciile dem olate m surile reparatorii se
stabilesc prin echivalent.
A a fiind, ndrznim a spune c discuia aplicrii n tim p a dispoziiilor art. 35-37
din Legea nr. 33/1994 rm ne mai degrab un bun exerciiu pentru problem a
aplicrii legii civile n tim p.
152
m ulte i variate conflicte , iar pentru soluionarea acestora s-a introdus n lim bajul
ju ridic expresia de a bu z de drept, care nu poate s aib alt neles dect acela de
depire a hotarului dreptului subiectiv111.
De regul, se vorbete despre abuzul de drept n m ateria dreptului de proprieta
te atunci cnd sunt am intite lim itrile lui date de raporturile de vecintate, ceea ce
am artat i noi cnd am analizat aceste raporturi121.
Totui, dac n jurispruden cel mai adesea abuzul de drept n m ateria proprie
tii privete ntr-adevr raporturile de vecintate, nu credem c problem a se poate
pune exclusiv n cadrul acestor raporturi. Dim potriv, ni se pare c este o problem
care privete d reptul de proprietate n gen era l i are a fi legat tot de lim itele
exerciiului su.
167.
D ispoziii legale care intereseaz m ateria abuzului de drept. Pn la
intrarea n vigoare a noului Cod civil la 1 octom brie 2011, n legislaia noastr civi
l, spre deosebire de alte legislaii europene, cum ar fi Codul civil germ an (art. 206
i art. 906) sau Codul civil elveian (art. 684-685), nu existau referiri directe la abu
zul de drept n exerciiul dreptului de proprietate. Nu m ai puin, att dispoziii consti
tuionale, ct i unele referiri generale ce erau cuprinse n Decretul nr. 31/1954 pri
vitor la persoanele fizice i juridice, n prezent abrogat131, printr-o interpretare siste
m atic, se considera c puteau constitui supo rt le g a l n m aterie.
Astfel, art. 57 din C onstituie prevede c cetenii rom ni, cetenii strini i
apatrizii trebuie s-i exercite drepturile i libertile constituionale cu bun-credin, fr s ncalce drepturile i libertile celorlali . ntr-o lucrare anterioar consa
crat m ateriei drepturilor reale141, elaborat sub regim ul fostului Cod civil rom n de
la 1864, artam c, situat la sfritul capitolului consacrat drepturilor i libertilor
fundam entale prevzute de C onstituie, printre care figureaz i dreptul de proprie
tate, textul evocat determ in m odul cum au a fi exercitate aceste drepturi de ctre
toate persoanele fizice, anum e cu bun -credin i fr s ncalce drepturile i
libertile celorlali. C onsideram n aceeai lucrare c exercitarea cu bun-credin
a drepturilor i libertilor garantate de C onstituie sem nific punerea lor n valoare
n conform itate cu scopul lor, i anum e, pe de o parte, asigurarea participrii depli
ne a tutu ror m em brilor societii la viaa social, iar, pe de alt parte, nedeturnarea
lor de la aceast finalitate.
n acelai tim p, precizam c acest text mai evoc o lim it a exerciiului drepturi
lor i libertilor fundam entale de care beneficiaz toate persoanele, anum e c ele
trebuie s fie exercitate n aa fel nct s nu ncalce drepturile i libertile celor
la li m e m b ri a i societii. Dac nu sunt exercitate n conform itate cu aceste exigen
e, nseam n c ele au fost deturnate de la scopurile avute n vedere de constitu
ant, ajungndu-se astfel la abu zul de drept. Cum am vzut c nsui dreptul de
proprietate este un drept fundam ental, nseam n c i e l este susce ptibil de exer
citare abuziv. *24
111 M.B. C an ta c u zin o , op. cit., p. 145.
[2] A se vedea supra, nr. 69 i urm.
131 A brogat expres prin lit. n) a art. 230 din Legea nr. 71/2011 de punere n aplicare a
noului C od civil.
[4] A se vedea C. B r s a n , D rept civil. D repturile reale principale, ed. a 3-a, revzut i
adugit, Ed. H am angiu, Bucureti, 2008, p. 72-73.
153
111 A se vedea C odul civil, ed. a 4-a, Ed. AII, Bucureti, 1997, p. 378, nota 1 de subsol.
l2] A se vedea J.-L. B er g e l , M. B r u sc h i , S. C im am o n ti , op. cit., p. 113 i jurisprudena
acolo citat.
131 Idem, p. 114, nota nr. 249 de subsol.
[4) M.B. C an ta c u zin o , op. cit., p. 145.
154
169.
Se poate susine c un asem enea punct de vedere are a fi am endat n
condiiile vieii m oderne. ntr-adevr, dezvoltarea exploatrilor industriale im pune
din ce n ce m ai m ult luarea n considerare a im perativului proteciei m ediului, n
nelesul cel m ai larg al cuvntului, indiferent de sursele de poluare a acestuia. De
altfel, n viaa social din contem poraneitate nsei raporturile de vecintate au a fi
111 Ibidem.
155
156
titularul lor n raport de scopurile pentru care acestea sunt recunoscute i aprate
de lege. n orice caz, textul interzice n mod lim pede exercitarea acestor drepturi n
scopul de a vtm a sau pgubi alte persoane ori ntr-un m od excesiv i nerezonabil , contrar principiului bunei-credine; pentru c art. 14 alin. (1) NCC dispune c
orice persoan fizic sau ju ridic trebuie s i exercite drepturile i s i asum e
obligaiile civile cu bun-credin, n acord cu ordinea public i bunele m oravuri.
Aadar, obstacolele ce nu p o t fi depite pentru a nu se ajunge la exercitarea n
m od abuziv a unui drept subiectiv civil, deci i dreptul de proprietate privat, sunt:
a) aceste drepturi nu pot fi exercitate n scopul de a vtm a sau pgubi o alt per
soan, adic n scopul de a-i crea acesteia un prejudiciu; b) ele nu trebuie exercitate
dincolo de lim itele norm ale recunoscute exerciiului lor, adic ntr-un mod excesiv i
nerezonabil, contrar bunei-credine . Cel care depete aceste limite n exerciiul
drepturilor sale subiective civile o face n mod abuziv, com ite un abuz de drept.
A jungem astfel la cea de-a doua coordonat care, strns legat de cea de ordin
general nscris n art. 15 NCC, este de natur s determ ine coninutul noiunii de
abuz de drept, de aceast dat n dom eniul exerciiului dreptului de proprietate
privat: lim itele ju rid ice ale exerciiului a cestui drept, astfel cum sunt reglem entate
de dispoziiile art. 602-630 analizate mai sus, n special cele care privesc raporturi
le de vecintate. Bunoar, ream intim c, potrivit art. 630 NCC, care reglem entea
z lim itele judiciare ale exerciiului dreptului de proprietate privat, un proprietar nu
poate, prin folosirea fondului su, s creeze proprietarului fondului nvecinat incon
veniente mai m ari dect cele norm ale ; dac o face totui, instana de judecat va
putea, din considerente de echitate, s l oblige la plata de despgubiri, precum i,
atunci cnd aceasta este cu putin, la restabilirea situaiei anterioare. n orice caz,
prin raportare la dispoziiile art. 15 NCC, putem spune c proprietarul care creeaz
vecinilor si inconveniente mai mari dect cele norm ale n raporturile de vecinta
te exercit dreptul su de proprietate privat ntr-un mod excesiv i nerezonabil ,
ceea ce nseam n c el com ite un abuz de drept, sancionat prin angajarea rs
punderii sale civile delictuale pentru prejudiciul astfel cauzat proprietarului fondului
nvecinat.
R aionnd pe exem plul unei lim ite legale a exerciiului dreptului de proprietate
privat cum este cea privitoare la ntrebuinarea izvoarelor, ream intim c, potrivit
art. 608 NCC, un proprietar poate da orice ntrebuinare izvorului ce ar exista pe
fondul su, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobndite de proprieta
rul fondului inferior, cum ar fi dreptul de a utiliza apa ce prisosete proprietarului pe
al crui fond se afl izvorul pentru irigarea grdinii sale. Dac proprietarul izvorului
d un alt curs apei din izvor, n aa fel nct aceasta s nu mai poat fi folosit de
proprietarul fondului inferior, el i exercit dreptul su, pn la proba contrarie, n
scopul de a pgubi pe altul , com ind astfel un abuz de drept. i exem plele ar
putea continua.
Aadar, n prezent, dispoziiile noului Cod civil rom n stabilesc criteriile dup
care are a fi determ inat existena unui eventual abuz de drept n m ateria exerciiu
lui dreptului de proprietate privat: exercitarea acestuia n scopul de a vtm a ori
pgubi pe altul ori n mod excesiv i nerezonabil, contrar bunei-credine , n ca
drul lim itelor speciale - legale, convenionale i judiciare - stabilite de legea civil
fundam ental. Rm ne ca judectorul s aprecieze, n fiecare cauz dedus
157
111 Art. 8 parag. 2 din C onvenie dispune c nu exist ingerin a autoritii publice n
exerciiul dreptului la dom iciliu, via privat i fam ilial atunci cnd o asem enea ingerin
este prevzut de lege i constituie o m sur care, ntr-o societate dem ocratic, este nece
sar securitii naionale, siguranei publice, bunstrii econom ice a rii, aprrii ordinii i
prevenirii svririi unor fapte penale, proteciei sntii i m oralei sau proteciei drepturilor
i libertilor altuia.
121 A se vedea C .E.D .O ., cauza Lpez O stra c. Spaniei, H otrrea din 9 decem brie 1994,
Srie A, nr. 303, 51, p. 54-55.
l3] Idem, 62, p. 57.
158
111 n acelai sens, a se vedea C .E.D .O ., cauza G uerra i a lii c. Italiei, H otrrea din 19
februarie 1998, Recueil, 1998, voi. I, p. 210 i urm.
[2]
A se vedea D ecizia privitoare la adm isibilitate n cauza A sselbourg i alii c. Luxem
burgului, din 29 iunie 1999, w w w .echr.coe.int.
131 A se vedea, spre exem plu, D ecizia cu privire la adm isibilitate n cauza N oack i a lii c.
G erm aniei, din 25 mai 2000, pronunat de o cam er a Seciei a IV-a a Curii, precum i
D ecizia cu privire la adm isibilitate n cauza B ernard i alii c. Luxem burgului, din 29 iunie
1999, pronunat de o cam er a Seciei a lll-a a C urii, am bele disponibile pe site-ul
w w w .e ch r.co e .in t; pentru alte detalii n m aterie, a se vedea C. B r s a n , C onvenia europea
n... (2010), p. 639 i urm.
160
articol s dispun c terenurile care fac p a rte din dom eniul p u b lic sunt inalienabile,
insesizabile i im prescriptibile i nu p o t fi introduse n circuitu l civil dect dac,
potrivit legii, sunt dezafectate din dom eniul public.
n ordine cronologic, dac cercetrile noastre au ajuns la o concluzie corect,
un alt im portant act norm ativ adoptat dup anul 1990, care a avut, n cuprinsul su,
dispoziii privitoare la dom eniul public, a fost Legea nr. 69 din 26 noiem brie 1991
privitoare la adm inistraia public local, abrogat expres prin Legea nr. 215 din 23
aprilie 2001, cu acelai obiect de reglem entare. ntr-adevr, art. 4 alin. (2) din
Legea nr. 69/1991 dispunea c unitile adm inistrativ-teritoriale - com una, oraul,
judeul - , ca persoane juridice de drept public, sunt proprietare ale bunurilor din
dom eniul public de interes local, potrivit legii.
175. C onstituia adoptat prin referendum naional la 8 decem brie 1991 consfin
ea existena a dou form e fundam entale de proprietate n Rom nia, anum e p ro
prietatea pub lic i proprietatea privat [art. 135 alin. (2)].
A rticolul 135 alin. (3) dispunea c proprietatea public aparine statului sau uni
tilor adm inistrativ-teritoriale, pentru ca n alineatul urm tor s fie artate categorii
le de bunuri ce fac obiectul exclusiv al proprietii publice. De asem enea, legiuitorul
constituant a neles s determ ine, cel puin n esen, i elem ente ale regim ului
ju rid ic al proprietii publice. Astfel, art. 135 alin. (5) prevedea c bunurile proprieta
te public sunt inalienabile i c, n condiiile legii, ele pot fi date n adm inistrare
regiilor autonom e ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate.
O bservm c n C onstituie era folosit noiunea de proprietate public, fiind
vorba, evident, despre dreptul de proprietate public, i nu aceea de dom eniu p u
blic, ca n legislaia am intit mai sus.
Este o rem arc ce va fi folosit n dezvoltrile ulterioare privitoare la dreptul de
proprietate public.
A ceste dispoziii au fost practic preluate cu acelai coninut de art. 136 din C on
stituia revizuit n anul 2003.
176. Felurite acte norm ative adoptate de legiuitorul rom n, n sens larg, oricare
va fi fost acesta - de regul Parlam entul sau G uvernul - , fac m eniuni despre pro
prietatea public.
Astfel, Legea nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de
construcii, republicat, cu num eroasele ei m odificri ulterioare, dispune, n art. 13
alin. (2), c terenurile aparinnd dom eniului p u b lic al statului sau al unitilor
adm inistrativ-teritoriale se pot concesiona num ai n vederea realizrii de construcii
sau de obiective de uz i/sau de interes public, cu respectarea docum entaiilor de
urbanism aprobate potrivit legii. Sau, n tim p ce Legea apelor nr. 107 din 25 sep
tem brie 1996 determ in, n art. 3, apele care aparin dom eniului public, art. 1 din
Legea nr. 85 din 27 m artie 2003 a m inelor111 dispune c resursele m inerale situate
pe teritoriul i n subsolul rii i al platoului continental n zona econom ic a Ro
m niei din M area Neagr, delim itate conform principiilor dreptului internaional i
reglem entrilor din conveniile internaionale la care R om nia este parte, fac obiec
tul exclusiv a l p ro prietii publice i aparin statu lui romn.
[1) M. Of. nr. 197 din 27 martie 2003.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
161
Tot astfel, Legea petrolului nr. 238 din 7 iunie 2004[1] dispune c resursele de
petrol situate n subsolul rii i al platoului continental rom nesc al M rii Negre,
delim itat conform principiilor dreptului internaional i conveniilor internaionale la
care R om nia este parte, fac obiectul exclusiv a l pro p rie t ii publice i aparin
statului rom n (art. 1).
n acte norm ative ntlnim adesea referiri la proprietatea public a statului. A st
fel, de exem plu, art. 7 C. silvic enum er printre form ele de proprietate asupra fo n
dului fore stier naional fondul fore stier proprietate public a sta tu lu i i fondul fo
re stier proprietate public a unit ilor adm inistrativ-teritoriale. i exem plele ar putea
continua.
Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, cel mai cuprinztor act norm ativ n
m aterie a fost Legea nr. 213 din 17 noiem brie 1998 privind bunurile proprietate p u b li
c i , rm as nc n vigoare, dar cu m ulte texte abrogate prin Legea nr. 71/2011, ca
re constituia reglem entarea unitar, dezvolttoare a principiilor constituionale, apli
cabil proprietii publice a statului i a unitilor adm inistrativ-teritoriale.
Pentru prim a dat ns n sistem ul dreptului civil rom n, legea civil fundam en
tal a rii conine o reglem entare com plet, chiar dac num ai uneori de principiu,
a dreptului de proprietate public. ntr-adevr, dup ce art. 552 precizeaz c n
dreptul nostru civil proprietatea este public i privat, Titlul VI al Crii a lll-a a
noului Cod civil - D espre bunuri - este consacrat dreptului de proprietate public.
Prim ul capitol al acestui titlu, intitulat D ispoziii generale , definete i reglem en
teaz regim ul juridic al dreptului de proprietate public, m odurile sale de dobndire
i de aprare; cel de-al doilea capitol al aceluiai titlu stabilete m odul de exercita
re a dreptului de proprietate public prin drepturile reale ce i corespund i regim ul
juridic al acestor drepturi, inclusiv aprarea lor. Acesta este i p la n u l nostru de stu
diu n m aterie, cu excepia aprrii sale i a drepturilor reale corespunztoare, care
va fi analizat la capitolul consacrat aprrii dreptului de proprietate.
162
Cum s-a spus, dom eniul public este un ansam blu de bunuri, iar proprietatea
public nu este altceva dect dreptul ce poart asupra a ce sto r b u n u r i.
Din acest punct de vedere, este de reinut c, sub denum irea sa definiia drep
tului de proprietate public, art. 858 NCC dispune c acesta este dreptul de pro
prietate ce aparine statului sau unei uniti adm inistrativ-teritoriae asupra bunuritor
care, prin natura lo r sau prin declaraia-legii, sunt de uz o ri de interes public, cu
condiia s fie dobndite prin unul dintre m odurile prevzute de lege.Jn prim ul su
alineat, art. 859 NC C determ in bunurile ce pot fotrna obiectul exclusiv a l p ro p rie
tii publice, pentru ca, n al doilea alineat al su, s precizeze c celelalte bunuri
care aparin statului ori unitilor sale adm inistrativ-teritoriale fac parte, dup caz,
din dom eniul p u b lic ori din dom eniul p riva t al acestora, cu aceeai precizare: s fi
fost dobndite, la rndul lor, prin unul dintre m odurile prevzute de lege.
Aadar, dreptul subiectiv este dreptul de proprietate public ce are ca titulari
statul sau unitile sale adm inistrativ-teritoriale. O biectul acestui drept este d a t ple
dom eniul public, form at din totalitatea bunurilor, determ inate p o trivit u n o r criterii
legale, ce aparin subiectelor am intite121.
N oiunea de dom eniu p u b lic i chiar de d o m e n ia lita t^3], am intit de unii autori,
are mai degrab o anum it conotaie de ordin istoric. ntr-adevr, urm are a revolui
ilor burgheze din rile europene care au avut loc n secolele X V II-XVIII, bunurile
care n ornduirea feudal aparineau coroanei sau prinului, alctuind dom eniul
acestuia, au fost trecute n proprietatea naiunii, constituind dom eniul p u b lic a l sta
tului, expresie a naiunii. n prezent, astfel cum este ea utilizat n unele acte nor
m ative, credem c aceast noiune evoc ideea de totalitate de bun uri ce aparin
subiectelo r de d rept p u b lic determ inate ca atare de lege: statul i unitile adm inistrativ-terito riale[4].
De altfel, n literatura noastr juridic s-a artat c bunurile m obile sau im obile
ce aparin statului i unitilor sale adm inistrativ-teritoriale, fie c sunt n proprieta
tea public, fie c sunt n proprietatea privat a acestor entiti juridice, alctuiesc
categoria ju ridic a b u n urilor dom eniale, noiune care ns nu are a fi confundat
cu noiunea de patrim oniu151. ntr-adevr, noiunea de patrim oniu include, pe lng
drepturile de proprietate asupra bunurilor, alte drepturi reale i drepturi de crean,
precum i datoriile corespunztoare. De altfel, art. 119 din Legea nr. 215/2001 pri
vitoare la adm inistraia public local delim iteaz patrim oniul unitilor adm inistra
tiv-teritoriale, artnd c acesta se com pune din bunurile m obile i im obile ce
aparin dom eniului public al unei asem enea uniti, dom eniul privat al acesteia,
adic bunurile m obile i im obile ce intr n alctuirea dom eniului lor privat, precum
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
163
i drepturile i obligaiile cu caracter patrim onial ale cror titulare sunt aceste uni
ti.
A a dup cum vom vedea n cele ce urm eaz, esenial este regim ul ju rid ic al
bunurilor ce alctuiesc dom eniul public al statului ori al unitilor sale adm inistrativteritoriale i cel al bunurilor care alctuiesc dom eniul privat al acestora. A supra
bunurilor din dom eniul public, statul i unitile adm inistrativ-teritoriale exercit
dreptul de proprietate public, drept ce are un regim ju ridic distinct de cel de drept
com un; asupra bunurilor ce alctuiesc dom eniul privat al entitilor juridice am intite,
acestea exercit dreptul de proprietate privat, n principiu, cu regim ul juridic
analizat mai sus, n capitolul consacrat acestui drept.
178. C riteriul de determ inare a bunurilor ce form eaz obiect al dreptului de
proprietate public. Am vzut c, potrivit art. 858 NCC, ^proprietatea public
cuprinde acele bunuri care, fie prin natura lor, fie prin declaraia legii, sunt de uz ori
de interes public, cu condiia s fi fost dobndite prin unul dintre m odurile prevzu
te de lege.
De asem enea, legea organic n m aterie, Legea nr. 213/1998 privind bunurile
proprietate public, dispune c dom eniul public este alctuit din bunurile prevzute
de art. 136 alin. (3) din C onstituie, revizuit, din bunurile stabilite ca atare prin
anexa care face parte integrant din lege, precum i din orice alte bunuri care, p o
trivit le gii sau p rin natura lor, su n t de uz sau de interes p u b lid i au fost dobndite
de stat sau de unitile sale adm inistrativ-teritoriale prin m odurile prevzute de lege
(art. 3). Rezult, aadar, c dom eniul public cuprinde dreptul de proprietate al sta
tului sau al unitilor adm inistrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor
sau prin destinaia legii, sunt de uz i de utilitate p u b l i c i .
De aceea, chiar nainte de adoptarea Legii nr. 213/1998, n practica jurisdicional constituional, cu referire la criteriile de determ inare a bunurilor care form ea
z obiect al proprietii publice, s-a decis c, pe de o parte, fac obiectul exclusiv al
acesteia bunurile enum erate expres n art. 135 alin. (4) - n prezent art. 136
alin. (3) - din C onstituie, iar, pe de alta, cele stabilite de alte le gi dect C onstituia,
la care acelai text constituional face trim itere. La rndul lor, aceste alte le g i fo lo
sesc dou m etode - n realitate dou criterii (n.n., C.B.) - spre a determ ina bunu
rile care form eaz obiectul proprietii publice: enum erarea unor asem enea bunuri,
adic determ inarea lo r prin lege, sau recurgerea la criteriul destin aiei a ce lo r b u
nuri, care nu poate fi alta dect uzul sau utilitatea p u b lic 2].*12
[1] n acest sens, ntr-o decizie de spe a Curii Suprem e de Justiie se arat c, n prin
cipiu, toate bunurile destinate folosinei publice fac parte din dom eniul public ; a se vedea
C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 152/1994, n Dreptul nr. 6/1995, p. 93; n acelai sens, pentru bu
nuri de interes local, a se vedea C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 393/1994, n Dreptul nr. 6/1995,
p. 92-93.
121 A se vedea C .C., D ecizia nr. 31 din 26 mai 1993 i D ecizia nr. 33 din 26 mai 1993, n
C urtea C onstituional. C ulegere de d e cizii 1992-1993, p. 203-204, respectiv p. 211-212.
Este de observat c n literatura noastr juridic uneori se face distincia ntre bunurile de
uz public i bunurile de interes public ; astfel, sunt bunuri de uz public acele bunuri care,
prin natura lor, sunt de folosin general, cum ar fi pieele, drum urile, podurile, la care au
acces toi m em brii societii, iar bunurile de interes public sunt acele bunuri care, prin na
tura lor, sunt destinate a fi folosite ori exploatate n cadrul unui serviciu public, pentru desf
urarea unor activiti care intereseaz ntreaga societate sau o anum it colectivitate, fr a
164
Att dispoziiile art. 858 NCC, ct i cele cuprinse n alte acte norm ative ce inte
reseaz m ateria, precum i practica jurisdicional constituional ne perm it s
determ inm criteriul de determ inare a apartenenei unui bun la proprietatea pu
blic; acesta este criteriul destinaiei o ri a l afectaiunii bunului, uzului ori interesului
p u b li^ ]. Aceast destinaie poate rezulta fie din natura bunului, fie din declaraia
expres a legii, n sensul c un anum it bun este de uz ori de interes public.
D estinaia bunului uzului ori interesului public este condiia necesar, esenial,
d a r nu suficient, pentru ca un bun m obil sau im obil s poat form a obiectul pro
prietii publice; ntr-adevr, n u m a i un bun care a in trat n proprietatea public a
sta tu lu i o ri a u n it ilo r sale adm inistrativ-teritoriale p rin unul dintre m odurile p re v
zute de lege p en tru dobndirea a cestui drept va avea calitatea n discuie.
Aa cum vom vedea im ediat, art. 863 NCC reglem enteaz m odurile specifice
de dobndire a dreptului de proprietate public, acestea fiind m odurile prevzute
de lege. n acelai tim p, art. 554 alin. (1) NCC, intitulat proprietatea public, preve
de c aceasta aparine statului i unitilor sale adm inistrativ-teritoriale asupra bu
nurilor care, prin natura lor ori prin declaraia legii, sunt de uz sau de interes public,
ns num ai dac a u fost le g a l dobndite de aceste e ntiti juridice. Aceasta, deoa
rece legile speciale au putut sau pot s constituie un tem e i ju rid ic pentru dobndi
rea dreptului de proprietate public asupra unor categorii de bunuri. Spre exem plu,
art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate public dispune
c fac parte din dom eniul public sau privat al statului sau al unitilor sale adm inis
trativ-teritoriale - pe noi interesndu-ne aici num ai bunurile ce pot intra n dom eniul
public al acestor subiecte de drept - bunurile dobndite de stat n perioada 6
m artie 1945 - 22 decem brie 1989, dac au in trat n proprietatea sta tu lu i n tem eiul
unui titlu valabil, cu respectarea C onstituiei, a tratatelor internaionale la care
R om nia este parte i a legilor n vigoare la data prelurii lor de ctre stat[2].
Acele bunuri care au fost preluate de stat fr titlu valabil, inclusiv cele obinute
prin vicierea consim m ntului celui de la care au fost trecute n proprietatea sta
tului, pot fi revendicate de ctre fotii proprietari ori de succesorii acestora, dac nu
fac obiectul unor legi speciale de reparaie; valabilitatea titlului are a fi stabilit de
instana de ju decat com petent [art. 6 alin. (2) i (3) din Legea nr. 213/1998].
179. D efiniia dreptului de proprietate public. Plecnd de la dispoziiile
art. 858 NCC i pe baza criteriului care credem c trebuie avut n vedere pentru
determ inarea cuprinsului dom eniului public i, pe cale de consecin, a nsui1*
avea acces la folosina lor concret i nem ijlocit orice persoan sau toate persoanele, cum
sunt dotrile tehnico-edilitare, cldirile colilor i spitalelor, teatrele, m uzeele statului etc.; a
se vedea L. P o p , L.M . H a r o s a , op. cit., p. 25; n acelai sens, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.
(2009), p. 172. De asem enea, cu privire la criteriile cuprinderii unui bun n dom eniul public,
n practica ju d icia r s-a decis c apartenena unui teren, calificat ca fiind loc de joac pen
tru copii , n ntregim e la dom eniul public, cu consecinele juridice ce ar rezulta din aceasta,
ar putea fi acceptat d oar atunci cnd, prin felul i m sura n care este am enajat, conjugate
cu destinaia i uzul su obinuite, apare ca nendoielnic o atare situaie a acelui teren; a
se vedea C.A. Cluj, dec. civ. nr. 1733 din 31 septem brie 2001, n C.J. nr. 1/2003, p. 80.
111 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 172.
l2] Privitor la noiunea de titlu valabil prevzut de acest text, a se vedea F l . B a ia s ,
B. D u m itr a c h e , M. N ic o lae , R egim u l ju rid ic a l im o b ile lo r preluate abuziv. Legea nr. 10/2001
com entat i adnotat, voi. I, Ed. Rosetti, Bucureti, 2001, p. 69-91.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
165
166
canalele navigabile, digurile de aprare m potriva inundaiilor etc. Nu este mai puin
adevrat c statul poate concesiona asem enea bunuri i obine, astfel, venituri din
exploatarea lor. A ceasta nu infirm ns principiul mai sus expus. Sau este lim pede
c statul nu poate s posede spaiul aerian, dar vegheaz, prin organele sale spe
cializate, la respectarea lui pe ideea de suveranitate, dup cum , potrivit reglem en
trilor interne i internaionale, ar putea obine venituri prin acordarea autorizaiilor
de survolare. A sem ntor se poate raiona i pentru apele de suprafa, apele
subterane sau apele m aritim e interioare.
Cu referire la bunurile proprietate public prin destinaia legii, considerm c, de
asem enea, problem a pus n discuie poate fi nuanat. Intr-adevr, asem enea bu
nuri, de regul, pot fi att proprietate privat, ct i proprietate public. Dac sunt
proprietate public, ele sunt destinate, cel mai adesea, folosinei publice sau pune
rii n valoare pentru public: o colecie de art, o colecie num ism atic, alte obiecte
aflate n m uzee pe plan central sau judeean.
n privina unor asem enea bunuri, credem c statul sau unitile adm inistrativteritoriale exercit atributul posesiei, chiar i pe cel al folosinei, pentru c se pot
percepe - spre exem plu - taxe de la vizitatori, iar folosina public apare adeseori
ca pur intelectual, ca o delectare a spiritului.
Alteori, legiuitorul le-a declarat ca fiind proprietate public din raiuni care pot
ine de buna funcionare a organelor statului, prin asigurarea, spre exem plu, a unor
spaii corespunztoare de locuit conductorilor acestora, de un anum it nivel, sau
pentru activiti de reprezentare i protocol. Este situaia locuin elor de pro to co l
care, spre exem plu, pe tem eiul art. 57 din Legea nr. 114/1996 a locuinei, republi
cat, su n t p roprietate public a statului, adm inistrate de Regia A utonom A dm inis
traia Patrim oniului Protocolului de Stat , care asigur evidena, ntreinerea, repa
rarea i conservarea acestora, precum i ncasarea chiriei, dar sunt destinate a fi
folosite de ctre nali dem nitari ai statului ca reedine oficiale, n condiiile prev
zute de aceeai lege (art. 58)[1].
Ca o concluzie la discuia pe care am fcut-o, vom reine o decizie a Curii C on
stituionale n care s-a statuat n chip judicios n sensul c regim ul ju ridic general al
proprietii, public sau privat, vizeaz, ca esen, cele trei elem ente ale dreptului
de proprietate: posesia, folosina i dispoziia121.
Jurisdicia constituional nu a voit s pun astfel sem nul egalitii ntre regim ul
ju ridic al proprietii publice i cel al proprietii private, ci a voit s exprim e o idee
fundam ental: oricare ar fi form a proprietii, pe coninut vom gsi ntotdeauna
exerciiul celor trei atribute, chiar dac acesta se va face n m odaliti specifice.
181. Subiectele dreptului de proprietate public. Din dispoziiile constituio
nale i ale altor acte norm ative care intereseaz m ateria, din prevederile art. 858
NCC, ct i din definiia pe care am dat-o dreptului de proprietate public rezult c
subiectele acestui drept sunt statu l - asupra bun urilor din dom eniul p u b lic de in te
res naional - i unitile adm inistrativ-teritoriale (com una, oraul, m unicipiul, jude- 1
111 Am artat mai sus (a se vedea nr. 120) c, potrivit art. 2 lit. g) din Legea nr. 114/1996,
m odificat i republicat, prin locuin de protocol se nelege acea locuin destinat utili
zrii de ctre persoanele care sunt alese sau num ite n unele funcii sau dem niti publice,
exclusiv pe durata exercitrii acestora.
[2! A se vedea D ecizia nr. 4/1992 (M. Of. nr. 182 din 30 iulie 1992).
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
167
ul) - asupra bu n u rilo r din dom eniul p u b lic de interes local. N iciun alt subiect de
drept p u b lic sau de drept p riva t nu poa te fi titu la r a l dreptulu i de proprietate asupra
b u n urilor din dom eniul p u b li& lEste o idee care trebuie subliniat spre a se evita
orice confuzie. m prejurarea c persoane ju rid ice de drept pu b lic prim esc, n ad m i
nistrare, bunuri din dom eniul public sau c altor persoane juridice le sunt conce
sionate asem enea bunuri nu trebuie s ne duc la o alt concluzie111.
Cu privire la dispoziiile constituionale aplicabile noiunii puse n discuie, sunt
de reinut anum ite deosebiri121 ntre prevederile cuprinse n C onstituia din anul
1991 i form a ei revizuit din anul 2003. Astfel, art. 135 alin. (4) din C onstituia ori
ginar prevedea c B ogiile de orice natur ale subsolului, cile de com unicaie,
spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n
interes public, plajele, m area teritorial, resursele naturale ale zonei econom ice i
ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclu
siv al proprietii publice . n prezent, urm are a m odificrii i revizuirii constituiona
le din anul 2003, art. 136 alin. (3) din C onstituie dispune c B ogiile de interes
public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de in
teres naional, plajele, m area teritorial, resursele naturale ale zonei econom ice i
ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic, fac
obiectul exclusiv al proprietii publice .
Se poate observa c noul text constituional include n categoria bunurilor ce fac
obiect exclusiv al proprietii publice num ai bogiile de interes p u b lic ale subso
lului, iar nu bogiile de orice natur ale subsolului, cum prevedea fostul art. 135
alin. (4) din C onstituia originar. De asem enea, potrivit noii prevederi constituio
nale n m aterie, nu m a i apele cu p o te n ia l energetic valorificabil, de interes naional,
constituie obiect exclusiv al proprietii publice, spre deosebire de reglem entarea
anterioar, care includea n aceast categorie de proprietate toate apele cu p o
tenial energetic valorificabil i acelea ce p uteau fi folosite n interes public, iar cile
de com unicaii nu mai sunt enum erate printre bunurile ce pot face obiect exclusiv al
proprietii publice.
D eosebirile constituionale evocate nu sunt ntm pltoare; noile prevederi re
flect concepia mai larg a constituantului rom n privito are la dezvoltarea p ro p rie
tii private, nu a celei publice. ntr-adevr, este de conceput trecerea unor ci de
com unicaie n proprietate privat, dup cum pot form a obiect al acestei proprieti
orice bogii ale subsolului ce nu su n t de interes p u b lic ori apele cu potenial ener
getic valorificabil de interes local sau cele care nu prezint un asem enea interes.
Este raiunea pentru care, credem noi, determ innd obiectul exclusiv al dreptu
lui de proprietate public, art. 859 alin. (1) NCC reia in term inis dispoziiile art. 136
alin, (3) din C onstituie.
n orice caz, bunurile ce form eaz exclusiv obiect a l pro p rie t ii pub lice sunt, n
prim ul rnd, cele enum erate de dispoziiile art. 136 alin. (3) din C onstituia revizuit
i de art. 859 alin. (1) NCC, la care pot fi adugate, prin lege organic, alte catego
rii de bunuri. De altfel, potrivit art. 73 alin. (3) din C onstituie, printre alte m ultiple 12*
[1] n sens contrar, a se vedea J. M a n o liu , G h . D u r a c , D rept civil. D repturile reale p rin c i
pale, Ed. Fundaiei C h e m a re a , lai, 1994, p. 48-49.
[2] Cu privire la aceste deosebiri, a se vedea i E. C h elar u , op. cit., p. 60-61; privitor la
interpretarea dispoziiilor art. 136 alin. (3) din C onstituie, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.,
voi. I, p. 417-419.
168
dom enii de reglem entare ale legii organice, este cuprins i regim ul general al pro
prietii i al m otenirii [lit. m) din acest text]. De asem enea, dei textul constituio
nal nu prevede aceasta n mod expres, bunurile enum erate de art. 136 alin. (3) din
C onstituie pot form a num ai obiectul dreptului de proprietate public a statului, nu
i al dreptului de proprietate public ce are ca titular unitile adm inistrativ-teritoriale. A cestea din urm pot fi titulare ale dreptului de proprietate public num ai
asupra acelor bunuri n privina crora, n tem eiul unei legi organice, li se recu
noate calitatea de proprietar11*. Aceste subiecte de drept dobndesc, la rndul lor,
un drept re a l pro p riu de adm inistrare sau de concesiune asupra bunurilor astfel
prim ite, care nu se confund cu dreptul de proprietate, ci reprezint o m odalitate
specific de exercitare a dreptului de proprietate public, n condiiile art. 866 i
urm. NCC.
182. B unurile care form eaz obiectul proprietii publice. Prin aplicarea
criteriului am intit mai sus, anum e natura bunurilor sau destinaia acestora stabilit
de lege, precum i prin raportare la dispoziiile constituionale, ale noului Cod civil
i ale altor legi n m aterie, putem determ ina bunurile asupra crora subiectele drep
tului de proprietate public exercit acest drept.
Dei suntem n prezena unor dispoziii legale adoptate anterior m odificrilor con
stituionale n m aterie din anul 2003, trebuie s reinem c, potrivit art. 3 alin. (1) din
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate public, dom eniul public este
alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. (4) - n prezent art. 136 alin. (3) din C onstituie, din cele stabilite prin anexa care face parte integrant din lege i
din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes
public i sunt dobndite de stat sau de unitile adm inistrativ-teritoriale prin m oduri
le prevzute de lege.
Anexa de care vorbete art. 3 din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de
bun uri care fac parte din dom eniul public al statului (I), din dom eniul public ju d e
ean (II) i din dom eniul public local (III), acesta din urm aparinnd com unelor,
oraelor i m unicipiilor*121.
n anex sunt enum erate bunurile prevzute de C onstituia din 1991, bunuri
cuprinse n unele reglem entri speciale, precum i alte categorii de bunuri. O ricum ,
enum erarea din anex privitoare la bunurile din dom eniul public, de interes naio
nal, judeean sau local, nu poate fi exhaustiv, ci num ai exem plificativ, orict de
cuprinztoare ar fi ea.
Mai mult, n term en de 9 luni de la data intrrii n vigoare a Legii nr. 213/1998,
toate bunurile aparinnd dom eniului public au fost supuse inventarierii; aceast
obligaie a fost im pus de lege att statului, ct i unitilor sale adm inistrativ-teri
toriale, dup procedura prevzut de art. 19-21 din Legea nr. 213/1998, precum i
de Norm e m etodologice adoptate n baza acestor dispoziii. De asem enea, art. 122
din Legea adm inistraiei publice locale nr. 215/2001 dispune c toate bunurile ce
aparin unitilor adm inistrativ-teritoriale, deci i cele din dom eniul public al acesto-
111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 61; V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 419.
121 A ceste liste au fost m odificate succesiv prin mai m ulte ordonane de urgen ale G u
vernului, ct i prin Legea nr. 241/2003 pentru m odificarea anexei la Legea nr. 213/1998.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
169
ra, sunt supuse inventarierii anuale. n orice caz, dup cum s-a observat111, n scrie
rea unui bun ntr-un asem enea inventar face s se prezum e apartenena bunului
respectiv la dom eniul public al entitii juridice titulare a acestui dom eniu.
Am artat mai sus c, la rndul su, art. 859 NCC determ in obiectul proprie
tii publice, delim itnd-o de dom eniul privat. Am vzut c, relund dispoziiile
art. 136 alin. (3) din C onstituie, art. 859 alin. (1) precizeaz care sunt bunurile
obiect exclusiv a l pro p rie t ii publice, respectiv bogiile de interes public ale sub
solului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional,
plajele, m area teritorial, resursele naturale ale platoului continental, precum i alte
bun uri stabilite p rin lege organic. Cel de-al doilea alineat al aceluiai text dispune
c celelalte bunuri, care aparin statului ori unitilor sale adm inistrativ-teritoriale,
fac parte, dup caz, din dom eniul public sau din dom eniul privat al acestora, ns
num ai dac au fost dobndite, la rndul lor, prin unul dintre m ijloacele prevzute
de lege[2].
183. Din cele m ai sus artate putem s tragem mai m ulte concluzii.
O prim concluzie este aceea cjjexist bunuri care fac parte e xclusiv din do
m eniul public al statului sau al unitilor adm inistrativ-teritoriale, dup caz. Acestea
sunt bunurile prevzute de art. 136 alin. (3) din C onstituie, pentru dom eniul public
al statului, i bunurile prevzute ca aparinnd acestuia sau unitilor adm inistrativteritoriale p rin le g i o r g a n i c i j
O a doua concluzie este aceea c .jjn m sura n care anum ite bunuri nu fac
parte exclusiv din dom eniul public, ele se p o t regsi a t t n cadrul acestuia, ct i
n dom eniul privat, care poate avea ca titular statul sau unitile sale adm inistrativteritoriale, De asem enea,^ ele pot fi i n proprietate privat, aparinnd oricrui alt
subiect de drept, n condiiile legii.
A a fiind, se im pune i o a treia concluzie, de ordin general, n sensul c, spre a
vedea n ce m sur unui bun, care nu este exclusiv proprietate public i cu privire
la care nu exist nicio dispoziie legal prin care s fie declarat ca atare, urm eaz a
i se aplica criteriul general n m aterie oferit de lege, anum e acel bun s fie, prin
natura lui, de uz i de utilitate p u b lic .^
Totui, jDentru ca un bun s fie n proprietate public, m ai trebuie ndeplinit o
condiie, anum e el s fi intrat n proprietatea statului cu respectarea p re ve d e rilo r
legale privito are la dobndirea bun ului n cauz, n vigoare la data cnd aceasta a
avut lo c^D up cum s-a observat, sim pla existen a unui bun n patrim oniul statului
sau al unitii adm inistrativ-teritoriale nu este de natur s conduc, n m od auto
mat, la concluzia c acel bun aparine dom eniului public, chiar prin aplicarea crite- *12
170
riilor cunoscute, cu excepia bunurilor prevzute de art. 136 alin. (3) din C onstituie,
care fac exclusiv obiectul p ro prietii p u b lic i.
n aplicarea acestui principiu, cu referire la terenuri agricole, n practica ju d e c
toreasc s-a decis n sensul c, n m sura n care un asem enea teren a fost pre
luat de stat cu nerespectarea dispoziiilor legale privitoare la m odul de efectuare a
schim burilor de terenuri, n vigoare la data cnd operaiunea juridic a avut loc,
statul nu a dobndit dreptul de proprietate asupra acelui bun, ci este un sim plu detentor precar, cu toate consecinele juridice care decurg din aceast situaie121.
184. Delim itri fa de alte noiuni. Dup ce am ncercat a evidenia criteriile
potrivit crora poate fi stabilit apartenena unui bun la proprietatea public, am dat
definiia acesteia i am vzut, n principiu, concret din ce bunuri se com pune ea, ni
se pare util a discuta o alt problem , anum e aceea a delim itrii noiu nii de p ro
prietate public de alte noiu ni utilizate n legislaia noastr.
ntr-adevr, acte norm ative adoptate dup anul 1990 n diverse m aterii, cum ar
fi regim ul ju ridic al pdurilor, cel al apelor, al arhivelor naionale, al proteciei bunu
rilor din patrim oniul cultural i altele, folosesc noiuni care ni se pare c necesit
anum ite precizri, prin raportare att la criteriile de stabilire a bunurilor care pot for
ma obiect al proprietii publice, ct i la determ inarea concret a acestor categorii
de bunuri.
Bunoar, potrivit art. 1 din Legea A rhivelor N aionale*131, constituie izvoare isto
rice ce alctu iesc F ondul A rhivistic N aional a l R om niei docum entele create de-a
lungul tim pului de ctre organele de stat, organizaiile publice sau private econom i
ce, sociale, culturale, m ilitare i religioase, de ctre persoane fizice autorizate, pro
fesioniti care i desfoar activitatea n baza unei legi speciale i persoane
fizice.
Adm inistrarea, supravegherea i protecia special a docum entelor care fac
parte din Fondul A rhivistic N aional al Rom niei se realizeaz de ctre un organism
public de specialitate, A rhivele Naionale.
Persoanele fizice i persoanele juridice creatoare i deintoare de docum ente
care fac parte din Fondul A rhivistic N aional al Rom niei rspund de evidena, in
ventarierea, selecionarea, pstrarea i folosirea acestor docum ente, n condiiile
prevzute de Legea A rhivelor N aionale (art. 4).
De asem enea, C odul silvic din anul 2008 dispune c totalitatea pdurilor, a te
renurilor destinate m pduririi, a celor care servesc nevoilor de cultur, producie
sau am enajare silvic, a iazurilor, a albiilor praielor, a altor terenuri cu destinaie
forestier i neproductive, cuprinse n am enajrile silvice la data de 1 ianuarie
1990 sau incluse n acestea ulterior n condiiile legii, constituie, indiferent de na
tura dreptulu i de proprietate, fondul fore stier naional [art. 1 alin. (1)].
Acest fond este supus regim ului silvic, astfel cum acesta este determ inat prin
dispoziiile C odului silvic.
A dm inistrarea fondului forestier proprietate public a statului se face prin Regia
N aional a Pdurilor - Rom silva, ca regie autonom de interes naional, aflat sub
111 A se vedea E. C h elar u , op. cit., p. 40.
[2! A se vedea C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 232/1994, n Dreptul nr. 1/1995, p. 94.
131 Legea nr. 16 din 2 aprilie 1996 (republicat n M. Of. nr. 293 din 22 aprilie 2014).
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
171
[ 1] M.
172
lat de ce nu credem c ar exista un dom eniu pub lic lato sensu, care s cuprin
d toate bunurile care, proprietate public sau privat, prin natura lor sau n tem eiul
unei dispoziii speciale a legii, trebuie pstrate i transm ise generaiilor viitoare, i
un dom eniu p u b lic stricto sensu, care are ca obiect bunurile proprietate public a
statului i a unitilor adm inistrativ-teritoriale[1].
185. D elim itarea dom eniului public de interes naional de cel de interes
local. nc nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, actele norm ative pri
vitoare la dom eniul public delim itau proprietatea public a statului de cea a uniti
lor adm inistrativ-teritoriale. Astfel, potrivit art. 3 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, do
m eniul public al statului este alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. (4) - n
prezent art. 136 alin. (3) - din C onstituie, din cele stabilite prin lista anex cuprin
znd unele bunuri care alctuiesc dom eniul public al statului i al unitilor adm inis
trativ-teritoriale de la pct. I, precum i din alte bu n u ri de uz sau de interes pub lic
naional, declarate ca atare prin lege.
Dom eniul public al unitilor adm inistrativ-teritoriale se com pune, dac este vo r
ba despre cel ce aparine judeelor, din bunurile enum erate la pct. II n lista anex
la Legea nr. 213/1998 i din alte bunuri de uz sau de interes judeean, declarate ca
atare prin hotrre a consiliului local, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz
sau de interes public naional.
La rndul lui, dom eniul public al com unelor, al oraelor i al m unicipiilor cuprin
de bunurile prevzute la pct. III din anexa am intit i din alte bunuri de uz sau de
interes public local*[2), declarate ca atare prin hotrre a consiliului local, dac nu
sunt declarate p rin lege bu n u ri de uz sau de interese p u b lic n aio nal ori judeean.
De asem enea, n privina terenurilor, art. 4 alin. (2) din Legea fondului funciar
nr. 18/1991 dispune c, n m sura n care acestea fac parte din dom eniul public
naional, proprietatea asupra lor aparine statului, n regim de drept public, iar dac
fac parte din dom eniul public de interes local , proprietatea asupra lor aparine, tot
n regim de drept public, com unelor, oraelor, m unicipiilor sau judeelor.
Precizm c aceste reglem entri au rm as n vigoare i sub regim ul noului Cod
civil, com pletnd dispoziiile acestuia n m aterie.
La rndul su, noul Cod civil dispune n art. 860 alin. (1) c bunurile proprietate
public fac parte din dom eniul public naional, ju deean sau, dup caz, local. C hiar
dac prevederea am intit nu arat cine sunt titularii acestor categorii ale dom e
niului public, ea are a fi citit n lum ina dispoziiilor art. 3 alin. (2)-(4) din Legea
nr. 213/1998, potrivit cu care dom eniul public de interes naional aparine statului,
cel de interes ju deean are ca titular nsei judeele, iar dom eniul public de interes
111 Pentru un punct de vedere contrar, a se vedea A. Io r g o v an , op. cit., p. 57; L. G iu r g iu ,
loc. cit., p. 40-42; L. P o p , op. cit., p. 59-60.
[2] n practica suprem ei instane s-a decis c este nelegal includerea n dom eniul public
local a unor terenuri pentru care nu s-a justificat utilitatea public n sensul dispoziiilor cu
prinse n art. 3 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, terenuri ce constituie obiect al unor cereri de
constituire a dreptului de proprietate n baza Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicat,
pentru care solicitanii au dovedit vocaia la reconstituirea dreptului lor de proprietate pe v e
chiul am plasam ent; a se vedea I.C.C.J., s. cont. adm. i fisc., dec. nr. 4016 din 15 noiem brie
2006, redat de G.V. Brsan , L. S r b u , B. G eorgescu , n Jurisprudena Seciei de contencios
adm inistrativ i fiscal p e anul 2006, Sem estrul II, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007, p. 105.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
173
local aparine com unelor, oraelor i m unicipiilor111. Ct privete delim itarea ntre
dom eniul public naional, cel judeean i cel local, art. 860 alin. (2) NCC dispune c
aceasta se face n condiiile legii , adic potrivit prevederilor reglem entrilor cuprinse
n legile organice aplicabile n materie, respectiv pentru terenuri Legea nr. 18/1991 a
fondului funciar, iar pentru celelalte categorii de bunuri Legea nr. 213/1998 privind
bunurile proprietate public, precum i Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei publice
locale.
Ct privete criteriul de determ inare ntre apartenena la dom eniul public de
interes naional ori la cel de interes local, prin includerea, n aceast ultim cate
gorie, i a judeelor, textele de lege evocate mai sus, respectiv art. 4 din Legea
nr. 18/1991 i art. 3 din Legea nr. 213/1998, dispun c acesta este dat de interesul
privitor la dom eniul public n discuie: dom eniul public de interes naional aparine
statului, cel de interes local aparine unitilor adm inistrativ-teritoriale. n caz de
litigiu privitor la apartenena unui bun la dom eniul public de interes naional ori de
interes local, va decide instana de judecat. Astfel, art. 23 din Legea nr. 213/1998
dispune c litigiile privitoare la delim itarea dom eniului public al statului, al judeelor,
al com unelor, al oraelor sau al m unicipiilor sunt de com petena instanei de con
tencios adm inistrativ.
n sfrit, diverse raiuni de ordin social-econom ic pot conduce la schim barea
apartenenei unui bun ce face parte din unul dintre dom eniile evocate n altul. Din
acest punct de vedere, art. 860 NCC distinge ntre bunurile ce form eaz obiectul
exclusiv al proprietii publice a statului sau a unitilor adm inistrativ-teritoriale p o
trivit unei le g i organice i celelalte categorii de bunuri ce fac parte din dom eniul pu
blic al acestor entiti juridice. Astfel, bunurile din prim a categorie, adic cele decla
rate de o lege organic bunuri proprietate exclusiv a statului ori a unitilor sale
adm inistrativ-teritoriale, pot trece din dom eniul public al statului n cel al entitilor
sale juridice teritoriale sau invers num ai printr-o m odificare a le gii organice, lege
care le-a declarat ca atare.
n toate celelalte cazuri, trecerea unui bun din dom eniul public al statului n cel
al unei uniti adm inistrativ-teritoriale se va face potrivit legii. Astfel, art. 9 din Le
gea nr. 213/1998 dispune c trecerea unui bun din dom eniul public al statului n
dom eniul public al unei uniti adm inistrativ-teritoriale se face la cererea consiliului
judeean, respectiv a C onsiliului G eneral al M unicipiului Bucureti sau a consiliului
local, dup caz, prin hotrre a G uvernului; trecerea unui bun din dom eniul public
al unei uniti adm inistrativ-teritoriale n dom eniul public al statului se face, la cere
rea G uvernului, prin hotrre a consiliului judeean, respectiv a C onsiliului G eneral
al M unicipiului B ucureti sau a consiliului local.
186. D obndirea dreptului de proprietate public. Articolul 863 NCC, sub
titulatura cazurile de dobndire a dreptului de proprietate public , dispune c
acest drept se dobndete prin:
a) achiziii publice, efectuate n condiiile legii;
b) expropriere pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii;
174
c) donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin natura lui sau
prin voina dispuntorului, devine de uz ori de interes public;
d) convenie cu titlu oneros, dac bunul, prin natura lui ori prin voina dobnditorului, devine de uz ori de interes public;
e) transferul unui bun din dom eniul privat al statului n dom eniul public al aces
tuia sau din dom eniul privat al unei uniti adm inistrativ-teritoriale n dom eniul
public al acesteia, n condiiile legii:
f) alte moduri stabilite de lege_.J
Fr a intra n am nunte, vom face num ai cteva observaii privitoare la aceste
m oduri de dobndire a proprietii publice enum erate de textul evocat. Astfel, a c h i
ziia public efectuat n condiiile le g ii' urm eaz a fi fcut potrivit reglem entrii
speciale n m aterie, anum e O .U.G . nr. 34 din 19 aprilie 200 6[21. ns, aa dup cum
s-a observat[3] cu deplin tem ei, achiziia public poate constitui un mod de dob n
dire a proprietii publice num ai dac bunurile astfel dobndite ar urm a s fie de uz
ori de interes public, dup cum precizeaz art. 863 lit. c) i d) NCC, pentru m oduri
le de dobndire pe care aceste texte le reglem enteaz, nu i art. 863 lit. a); desi
gur, bunul respectiv urm eaz a intra n dom eniul public de interes naional ori de
interes local, dup caz.
Ct privete donaia sau legatul, precum i convenia cu titlu oneros, acestea sunt
acte juridice supuse condiiilor de validitate prevzute de dispoziiile noului Cod civil
n m aterie, la care se adaug prevederile din legile speciale aplicabile, cum ar fi,
bunoar, cele cuprinse n Legea adm inistraiei publice locale nr. 215/2001, prin
care se precizeaz m odul de acceptare a donaiilor i legatelor. Astfel, potrivit
art. 121 alin. (3) din aceast lege, donaiile i legatele cu sarcini pot fi acceptate de
unitile adm inistrativ-teritoriale num ai cu aprobarea consiliului local sau, dup caz,
a consiliului judeean, cu votul m ajoritii sim ple a consilierilor locali ori judeeni,
dup caz; dac o asem enea liberalitate este fcut fr sarcini, acceptarea aces
teia intr n com petena prim arului unitii adm inistrativ-teritoriale beneficiare pe
tem eiul art. 62 din Legea nr. 215/2001, potrivit cu care prim arul reprezint aceast
unitate n raporturile cu alte autoriti publice, cu persoanele fizice ori juridice ro
m ne sau strine.
n sfrit, pentru ca bunul obiect al donaiei ori legatului s intre n dom eniul
public, acesta trebuie s fie, sau prin natura lui, sau prin voina dispuntorului, de
uz ori de interes public.
O alt observaie se im pune cu privire la art. 863 lit. e) NCC. Acest text perm ite
ca anum ite bunuri proprietate public s fie dobndite prin trecerea lo r din pro p rie
tatea privat a statului sau a unitilor sale adm inistrativ-teritoriale n proprietatea pu
blic a acelorai subiecte de drept public, pe tem eiul prevederilor Legii nr. 213/1998.
Astfel, ntr-o asem enea situaie, trecerea opereaz pe baza unui act juridic de
drept public, anum e hotrrea G uvernului, pentru bunurile aflate n proprietatea
privat a statului, sau hotrrea consiliului judeean, respectiv a C onsiliului G eneral*23
111 Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, art. 7 din Legea nr. 213/1998, text abro
gat expres prin art. 89 pct. 2 din Legea nr. 71/2011, prevedea, n principiu, aceleai m oduri
de dobndire a dreptului de proprietate public; art. 863 NCC nu a mai preluat dobndirea
acestui drept pe cale natural , dar a inclus dobndirea lui prin convenie.
[2] M. Of. nr. 418 din 15 mai 2006.
[3] A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 886.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
175
176
care, din natura lor proprie, sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiect de pro
prietate privat, ci sunt scoase afar din com er1^.
R eglem entnd unitar dreptul de proprietate public, noul Cod civil consacr un
text special caracterelor juridice ale acestui drept. Astfel, art. 861 nscrie principiul
cuprins i n actele norm ative speciale adoptate nainte de intrarea sa n vigoare,
anum e c bunurile proprietate public sunt inalienabile, im prescriptibile i in sesiza
bile. Acest text determ in regim ul juridic al dreptului de proprietate public, drept
ce are caracterele ju rid ice specifice enum erate, pe care le vom analiza n cele ce
urm eaz.
nainte de aceasta ns, trebuie s ream intim c, potrivit art. 554 alin. (2) NCC,
dac prin lege nu se prevede altfel, dispoziiile aplicabile dreptului de proprietate
privat se aplic i n privina dreptului de proprietate public, n m sura n care ele
sunt com patibile cu acesta din urm. Or, determ innd att coninutul, ct i carac
terele juridice generale ale dreptului de proprietate privat, art. 555 NCC prevede
c dreptul de proprietate privat confer titularului su prerogativele cunoscute posesia, folosina i dispoziia - , prerogative care se exercit n m od exclusiv,
absolut i perpetuu, ns n lim itele stabilite de lege.
Am artat mai sus unele specificiti ale exerciiului atributelor dreptului de pro
prietate n privina dreptului de proprietate public. C eea ce vrem s subliniem
acum este faptul c aceste prerogative se exercit i de ctre titularii dreptului de
proprietate public, oricare ar fi acetia, n m od exclusiv, absolut i perpetuu, n
condiiile legii, n funcie de natura i destinaia bunurilor care fac obiectul acestui
drept. Ca drept perpetuu, dreptul de proprietate public nu se stinge p rin neuz, ast
fel cum dispune prim a parte a art. 861 alin. (2) NCC, dar caracterul perpetuitii
ine de nsi durata existenei m ateriale a bunului proprietate public, exact ca i
n cazul dreptului de proprietate privat. De exem plu, chiar dac dreptul de pro
prietate public este un drept exclusiv, m ulte dintre bunurile din dom eniul public, fie
de interes naional, fie de interes local, sunt, prin natura lor, destinate uzului public:
drum urile publice, m uzeele, parcurile etc.
n cele ce urm eaz, vom discuta ns despre caracterele juridice specifice ale
dreptului de proprietate public.
188. Dreptul de proprietate public este. in alienabili Articolul 136 alin. (4) din
C onstituia revizuit, art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul fu n
ciar, art. _120 din Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei publice locale, precum i, n
prezent,' art. 861 alin. (1) N C C 121 dispun c bunurile proprietate public nu p o t fi
[1! Sub regim ul acestor reglem entri, instana suprem a statuat, printr-o decizie de spe
cu valoare de principiu, c im obilele proprietate public nu pot reveni n proprietatea privat
a unei societi com erciale n tem eiul Legii nr. 15/1990 i al H.G. nr. 834/1991, deoarece
prin aceste norm e nu se derog de la regim ul juridic prescris proprietii publice de a fi
inalienabil, insesizabil i im prescriptibil [n spe, o hal industrial dintr-un m unicipiu re
edin de jude, construit n anul 1899, aflat n proprietatea public a statului, fusese
trecut ilegal n proprietatea unei societi com erciale cu capital de stat (I.C .C .J., s. civ. i de
propr. int., dec. nr. 5669 din 18 octom brie 2004, n D reptul nr. 7/2005, p. 259)].
'2l Aceeai caracteristic a dreptului de proprietate public era prevzut de dispoziiile
art. 11 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, text abrogat expres prin art. 89 pct. 2 din Legea
nr. 71/2011.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
177
nstrinate; aceasta sem nific im posibilitatea nstrinrii lor prin m ijloace juridice de
drept privat, ele fiin d scoase din circuitul civil g e n e r a i. I
A vndu-se n vedere inalienabilitatea dreptului de proprietate public, practica
judectoreasc a decis n m od constant c terenurile agricole proprietate public
nu pot fi cuprinse n procedura de reconstituire a dreptului de proprietate instituit
prin Legea nr. 18/1991, m odificat i republicat121.
Facem precizarea c^inaliena bilitate a bunurilor proprietate public opereaz
num ai a t t tim p c t b un ul aparine dom eniului public. De ndat ce un bun proprie
tate public, prin decizia autoritii com petente, n condiiile legii, este dezafectat
din dom eniul public i trecut n dom eniul privat al statului sau al unitilor sale
adm inistrativ-teritoriale, e l va urm a regim ul ju rid ic al b u n urilor din acest dom eniu,
astfel c va putea fi nstrinat, n condiiile legii, sau se va reco nstitui dreptul de
proprietate privat asupra unui asem enea bun, n condiiile legilor speciale ado pta
te n m aterie131.
Aa cum vom vedea m ai jos, bunurile proprietate public pot fi date n adm in is
trarea regiilor autonom e ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate,
n condiiile determ inate de lege. Aceasta nu nseam n c bunurile respective ar
nceta s mai aparin dom eniului public sau c ele ar putea fi nstrinate. A ceste
posibiliti juridice au n vedere, aa cum am mai spus, m odalitile specifice de
pun ere n valoare, de exploatare a b u n urilor ce aparin dom eniului p u b lij4].
178
Dup cum s-a observat n literatura juridic de specialitate, din m om ent ce ina
lienabilitatea bunurilor din dom eniul public este prevzut de C onstituie, aceasta
nseam n c orice lege prin care s-ar nfrnge acest caracter juridic ar fi neconsti
tuional111.
Din caracterul inalienabil al dreptului de proprietate public rezult i celelalte
caracteristici specifice ale sale, anum e im prescriptibilitatea i insesizabilitatea.
189. B unurile proprietate public sunt, im prescriptibile; Dei fostul Cod civil
nu coninea reglem entri precise privitoare la d o m e n iu rp u b lic ' o dispoziie nscris
n m ateria prescripiei declara bunurile care fac parte din acesta im prescriptibile,
deoarece erau scoase din circuitul civil general. ntr-adevr, potrivit art. 1844 fostul
C. civ., nu se poate prescrie dom eniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau
printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase
afar din com er .
Acelai caracter juridic al bunurilor din dom eniul public este prevzut de art. 5
alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar i era nscris n art. 11 din
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate public, n prezent abrogat; el a
fost ns preluat in te rm in is n art. 861 alin. (1) NCC.
De altfel, art. 563 alin. (2) NCC dispune c aciunea n revendicare privitoare la
un bun proprietate privat este, n principiu, im prescriptibil, text aplicabil, n te
m eiul art. 865 alin. (3) NCC, i dreptului de proprietate public.
Din m om ent ce art. 861 alin. (1) dispune c dreptul de proprietate public este
im prescriptibil n general, aceasta nseam n c el apare ca im prescriptibil att
extinctiv, ct i achizitiv.
Extinctntj) im prescriptibilitatea sem nific faptul c aciunea n revendicare privi
toare la un bun proprietate public poate fi exercitat oricnd, nestingndu-se prin
neexercitarea ei ntr-un anum it term en.
A devrata specificitate constnd n caracterul im prescriptibil al dreptului de pro
prietate public privete ns, spre deosebire de dreptul de proprietate privat, im
prescriptibilitatea sa sub aspe ct achizitiv.) ntr-adevr, potrivit art. 861 alin. (2)
partea a ll-a NCC, dreptul de proprietate asupra bunurilor proprietate public nu
poate fi dobndit de un ter prin uzucapiune, n condiiile art. 930-934 NCC, sau,
caracterul de d rept absolut, o pozabil erga om nes, i caracterul de drept exclusiv, nesus
ceptibil de dezm em brare (s.n., C.B.).
Faptul c, potrivit art. 135 alin. (5) - n prezent art. 136 alin. (4) - din C onstituie, bunurile
proprietate public pot fi scoase din adm inistrarea organelor statului i date n adm inistrarea
regiilor ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate nu nseam n c bunurile
i pierd apartenena la dom eniul public, ntruct ceea ce se nstrineaz este num ai dreptul
de exploatare, fr ca aceasta s schim be destinaia bunurilor.
G uvernul Rom niei, n calitate de autoritate adm inistrativ central, deintoare a puterii
executive, nvestit cu dreptul de a adm inistra dom eniul public, cu atribuii privind reorganiza
rea activitii econom ice potrivit cerinelor econom iei de pia, are dreptul de a nfiina, reor
ganiza i desfiina regii autonom e cu capital de stat (C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 152/1994, n
Dreptul nr. 6/1995, p. 93). A se vedea, n acelai timp, C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 393/1994,
n Dreptul nr. 6/1995, p. 92.
111 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 170.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
179
dup caz, prin pose sia de bun-credin a b u n urilor m o b i l i , n condiiile art. 935940 NCC. De asem enea, bunurile proprietate public nu pot fi dobndite prin ocupaiune (art. 941-947 NCC), iar fructele pe care acestea le-ar putea produce nu pot
fi dobndite de ctre posesorul de bun-credin al bunului frugifer (art. 948 NCC).
190. B unurile din dom eniul public sun tTin sesizab ile | In m sura n care bu
nurile din dom eniul public nu sunt n circuitul civil gerferat, ee sunt i insesizabile,
astfel cum dispune art. 861 alin. (1) NCC, adic nu p o t fi urm rite de ctre creditorii
titularilor dreptului de proprietate asupra acestor bunuri: statul i unitile adm inistrativ-teritoriale. S im pla referire la criteriile de apartenen la dom eniul public ilus
treaz aceast id e e ^b u n u rile care, prin natura lor, sunt proprietate public nu au
cum s fie urm rite de creditori, iar cele care sunt, prin destinaia legii, proprietate
public nseam n c intereseaz colectivitatea, astfel c nu se poate pune proble
ma urm ririi lor j
De altfel, acelai caracter juridic al dreptului de proprietate public este prev
zut i de art. 5 alin. (2) din Legea fondului funcia r nr. 18/1991, care, cu referire la
terenuri, dispune c terenurile din dom eniul public sunt insesizabile. La rndul su,
art. 120 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 prevede c bunurile din dom eniul public
sunt insesizabile.
ntr-adevr, dac asupra lor s-ar putea constitui garanii reale, cum ar fi gajul
sau ipoteca, sau ar putea form a obiect al executrii silite, s-ar ajunge, fie prin valo
rificarea drepturilor reale accesorii, fie n urm a executrii silite, la nstrinarea lor
ctre teri, ceea ce legea nu perm ite121.
180
de orice lim ite reglem entate de lege ori de noul Cod civil pentru dreptul de proprie
tate privat, dar num ai n m sura n care asem enea lim itri sunt com patibile cu
uzul ori cu interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate acestui scop.
192. A plicarea acestui principiu; lim itele m ateriale. Am vzut c, potrivit
art. 556 alin. (1) NCC, dreptul de proprietate poate fi exerbitat n lim itele m ateriale
ale obiectului su, acestea fiind, n fapt, lim itele corporale ale bun ului ce form eaz
obiectul dreptulu i de proprietate, cu eventualele ngrdiri prevzute de lege, cu
deosebiri dup cum obiectul dreptului de proprietate public este dat de un bun
m obil ori de un bun im obil, neconsum ptibil i, m ult mai rar, consum ptibil., Credem
ns c orice transform are m aterial a unui bun proprietate public poate fi fcut
de ctre titular num ai cu respectarea destinaiei bunului, anum e folosirea lui pentru
uzul ori pentru interesul public, de interes naional ori de interes local, dup caz. De
asem enea, au a fi respectate cerinele actelor norm ative speciale care reglem en
teaz diversele m aterii, precum autorizaia adm inistrativ de construire, autorizaia
de m ediu etc.
193. A p licarea acestui principiu - continuare; lim itele juridice. Am artat c
art. 602-630 NCC reglem enteaz mai m ulte categorii de asem enea lim ite, anum e
lim ite legale, lim ite convenionale i lim ite judiciare. La rndul lor [U rnitele legale au
n vedere respectarea anum itor reguli privitoare la curgerea apelor, asigurarea n
privina proprietii im obiliare, buna desfurare a raporturilor de vecintate, pre
cum i anum ite lim itri rezultate din unele situaii speciale: dreptul de trecere pen
tru efectuarea unor lucrri, dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie i dreptul
proprietarului unui bun de a obine despgubiri, n situaia n care acesta a fost
distrus din stare de necesitate. Or, de regul, lim itrile din categoriile enunate au
la baz situaia obiectiv privitoare la situarea uno r fonduri asupra crora poart
asem enea lim itri. Aa fiind, n principiu, ele nu sunt incom patibile cu dreptul de
proprietate public; bunoar, nu s-ar putea vedea de ce acest drept nu ar putea fi
grevat de lim itrile privind raporturile de vecintate111. Acelai raionam ent este
valabil i pentru lim itele judiciare. ntr-adevr, n exercitarea folosinei unui bun pro
prietate public, fie direct de ctre titularul su, fie de ctre titularul unui drept ce i
corespunde, cum ar fi dreptul de adm inistrare, este posibil crearea unor deza gre
m ente proprietarului fondului nvecinat, n condiiile prevzute de art. 630 NCC; or,
ntr-o asem enea situaie, nu este de neconceput ca instana de ju decat s aplice
n favoarea titularului fondului astfel prejudiciat rem ediile stabilite de dispoziiile
acestui text[2].
C t privete lim ite le con ve n io n a le ale dreptului de proprietate reglem entate
de art. 626-629 NC C, ne alturm punctului de vede re exprim at n doctrin, po
trivit .cruia a cestea ap a r ca fiind in com patibile cu d re p tu l de p ro p rie ta te p ub lic[3]. Jntr-adevr, nu se poate adm ite cum ar putea titularul dreptului de pro p rie ta
te public s renune, prin n cheiere a unei conve nii, la e xe rcitarea atributelo r
i11 n acelai sens, a se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 178-179; F l .A. B a ia s , op. cit.
(2012), p. 886.
l2) A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 886.
[3] Ibidem.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
181
dreptului su, e xercitare care se face pentru uzul ori interesul public; im plicit, s-ar
ajunge la deturnarea, prin voina titularului, a scopului pentru care este conce put
i regle m en ta t nsui dreptul de proprietate public.
182
ca,
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
183
D ispoziiile din C onstituie i cele ale legii fundam entale civile au a fi com pletate
i corelate cu cele cuprinse n alte acte norm ative care intereseaz m ateria, apli
cabile i dup intrarea n vigoare a noului Cod civil la 1 octom brie 2011. Astfel, pri
vitor la situaia bunurilor din dom eniul public aparinnd unitilor adm inistrativ-teritoriale, art. 123 alin. (1) din Legea nr. 215/2001 a adm inistraiei publice locale pre
vede ca atribuie a consiliilor judeene i a celor locale aceea de a h o t r ca bu
nurile ce aparin dom eniului lor public, de interes local ori judeean, dup caz, s fie
date n adm inistrarea regiilor autonom e i instituiilor publice, s fie concesionate
ori s fie nchiriate. De asem enea, potrivit art. 124 din aceeai lege, consiliile locale
i consiliile judeene pot da n folosin gratuit, p e term en limitat, bunuri m obile i
im obile proprietate public local ori judeean, dup caz, persoanelor juridice fr
scop lucrativ care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori
serviciilor publice de interes local, nelegndu-l, n acest caz, i pe cel judeean.
Aadar, ncredinarea unor bunuri proprietate public unor regii autonom e, pre
cum i autoritilor statale la nivel central sau la nivel local i constituirea, n folosul
acestora, a unui drept propriu asupra bunurilor ncredinate, dreptul de adm inistrare,
constituie o form specific de exercitare a nsui dreptului de proprietate public.
ns ea nu este singura m odalitate de exercitare a acestui drept.
Bunurile proprietate public pot fi concesionate, nchiriate sau date n folosin
altor subiecte de drept, n condiiile prevzute de lege. i aceste operaiuni juridice
constituie form e specifice de exercitare a dreptului de proprietate public111.
2 . D re p tu l d e a d m in is tra re
184
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
185
se
se
se
se
vedea C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 1899/2000, n Dreptul nr. 6/2001, p. 137-138.
vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 187-189.
vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 870.
vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 88-89; V. S t o ic a , op.cit. (2009), p. 187.
186
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
187
bunului aflat n adm inistrarea unei regii autonom e sau a unei uniti de stat, dac
natura bunului i actul de constituire perm it aceasta[1].
n orice caz, titularii dreptului de adm inistrare nu au drept de dispoziie ju rid ic
asupra bunurilor astfel n c re d in a te ^
188
11
] A se vedea E. P o p a , R egim u l ju rid ic a l dreptului de adm inistrare asupra bun u rilo r ce
fac p a rte din dom e n iu l public, n D reptul nr. 3/2000, p. 90-93 i hotrrile de G uvern acolo
citate: nr. 478/1999, nr. 513/1999, nr. 292/1999.
[2! n literatura ju rid ic s-a observat c, n pofida acestei critici pe care am form ulat-o nc
din anul 2001 i, mai grav, n pofida dispoziiilor legale, n practic au continuat s fie adop
tate hotrri ale G uvernului de revocare a dreptului de adm inistrare, tocm ai n vederea
redistribuirii bunurilor proprietate public, ceea ce dem onstra necesitatea unei m odificri co
respunztoare a dispoziiilor art. 12 alin. (4) din Legea nr. 213/1998; a se vedea E. C h e lar u ,
op. cit., p. 80. n prezent, aceste dispoziii au fost abrogate prin art. 89 pct. 3 din Legea
nr. 71/2011 de punere n aplicare a noului Cod civil.
l3] A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 870.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
189
190
generat de O .U .G . nr. 34/2006. De asem enea, art. 220 lit. c) din acest din urm act
norm ativ dispune c prevederile sale nu au a se aplica n cazul n care contractul
de concesiune are ca scop concesionarea bunurilor publice, dar num ai n cazul n
care prin obiectul respectivului contract autoritatea contractant nu urm rete do
bndirea execuiei unei lucrri sau a unui serviciu, fapt ce ar ncadra acel contract
fie n categoria contractelor de achiziie public, fie n categoria contractelor de
concesiune a cror atribuire este reglem entat de prevederile sale, adic de cele
cuprinse n O .U .G . nr. 34/2006.
C ele dou ordonane au, n esen, ca scop asigurarea desfurrii operaiuni
lor econom ice, adm inistrative i juridice privitoare la concesiune ntr-un cadru concurenial, nediscrim inativ i transparent specific Uniunii Europene.
Fr a intra n am nunte, n cele ce urm eaz vom face cteva precizri num ai
cu privire la contractul de concesiune de bunuri proprietate public, prin raportare
la dispoziiile cuprinse n aceste acte norm ative speciale, precum i la reglem ent
rile de ordin general n m aterie din art. 871-872 N C C m.
204.
Noiunea i efectele contractului de concesiune de bunuri proprietate
public. A rticolul 871 NCC nu conine o definiie a contractului de concesiune;
textul dispune, n prim ul su alineat, c un concesionar are dreptul i, n acelai
tim p, obligaia de exploatare a bunului concesionat, n schim bul unei redevene i
pentru o durat determ inat, cu respectarea condiiilor prevzute de lege i a cla u
zelor contractului de concesiune. n schim b,^art. 1 alin. (2) din O .U .G . nr. 54/2006
definete contractul n discuie ca fiind acel contract ncheiat n form scris, prin
care o autoritate public, denum it concedent, transm ite, p e o perioad determ ina
t, unei alte persoane, denum it concesionar, care acioneaz pe riscul i p e rs
punderea sa, d reptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n
schim bul unei sum e de bani, num it redeven^fKrticolul 3 din ordonan dispune
c pot form a obiect al acestui contract bunurile care sunt proprietate public a
statului sau a unitilor adm inistrativ-teritoriale, potrivit C onstituiei i reglem entri
lor legale privitoare la proprietatea public[2C /
C hiar dac art. 871 NCC nu precizeaz, atunci cnd contractul de concesiune are
ca obiect bunuri proprietate public a statului, calitatea de concedent o au m inistere
le sau alte organe de specialitate ale adm inistraiei publice centrale; cnd are ca
obiect bunuri proprietate public a judeului, a oraului sau a com unei, aceast cali
tate o vor avea, n mod corespunztor, consiliile judeene, consiliile locale, Consiliul
G eneral al M unicipiului Bucureti sau instituiile publice de interes local (art. 5). Arti
colul 871 NCC dispune c poate avea calitatea de concesionar orice persoan fizic
sau persoan juridic. La rndul su, art. 6 din O.U.G. nr. 54/2006 prevede c poate
fi concesionar orice persoan fizic sau juridic rom n i strin. O rdonana preci
zeaz c, indiferent de naionalitatea sau cetenia concesionarului, contractul de
concesiune se va ncheia n conform itate cu legea rom n (art. 7).
[1] Precizm c aprarea dreptului de concesiune reglem entat de art. 873 NCC va fi
cercetat la capitolul co nsacrat aprrii dreptului de proprietate public.
[2] Pentru o analiz detaliat a dreptului de concesiune, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.
(2009), p. 190-195.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
191
205.
Procedura ncheierii i coninutul contractului de concesiune. Articolul
871 alin. (3) NCC dispune c procedura de concesionare, precum i ncheierea,
executarea i ncetarea contractului de concesiune sunt supuse condiiilor prevzu
te de lege. A ceast dispoziie de principiu este dezvoltat de prevederile cuprinse
n O .U .G . nr. 54/2006 i n N orm ele m etodologice elaborate n aplicarea ei. Astfel,
O .U.G . nr. 54/2006 cuprinde reglem entri privitoare la procedura adm inistrativ
prealabil ncheierii contractului de concesiune, atribuirea contractului de conce
siune, care poate fi fcut n urm a unei licitaii sau prin negociere direct, coninu
tul contractului de concesiune, m odul n care se ntocm ete dosarul concesiunii ,
precum i dispoziiile aplicabile n m ateria controlului desfurrii tuturor operaiuni
lor legate de ncheierea contractului de concesiune i soluionarea litigiilor privind
concesiunea111.
Pe noi ne intereseaz norm ele ordonanei care sunt de natur a determ ina re
gim ul ju ridic al bunurilor proprietate public ce fac obiect al concesiunii. Din acest 1
[1) Privitor la natura ju rid ic a contractului de concesiune, instana suprem a hotrt c,
n conform itate cu dispoziiile art. 2 alin. (1) lit. c) fraza a ll-a din Legea contenciosului a d
m inistrativ nr. 554/2004, un contract de concesiune va fi asim ilat unui a c t a d m inistrativ i va
fi supus unui regim juridic de drept adm inistrativ num ai n m sura n care obiectul su vi
zeaz exclusiv punere a n valoare a u n or bunuri proprieta te pu b lic ; p e r a contrario, un co n
tract de concesiune ce are ca obiect punerea n valoare a unor bunuri proprietate privat a
statului sau a unitilor sale adm inistrativ-teritoriale nu va fi supus regim ului juridic de drept
adm inistrativ; a se vedea I.C.C.J., s. cont. adm . i fisc., dec. nr. 6 din 6 ianuarie 2011, nepu
blicat. De asem enea, nalta C urte a decis n sensul c, n conform itate cu aceleai d ispo
ziii ale Legii nr. 554/2004, instana de contencios adm inistrativ este com petent s soluio
neze num ai acele litigii legate de contractele adm inistrative, respectiv acele contracte ce au
ca obiect punerea n valoare, prin concesiune, a bunurilor proprietate public sau privitoare
la alte categorii de contracte adm inistrative reglem entate expres prin legi speciale; prin ur
m are, cererea ce are ca obiect ncheierea unui contract de concesiune cu privire la un teren
proprietate privat a statului ori a unei uniti adm inistrativ-teritoriale nu se ncadreaz n
categoria actelor juridice artate, astfel c soluionarea unor litigii privitoare la asem enea
contracte revine instanelor de drept com un; a se vedea I.C.C.J., s. cont. adm . i fisc., dec.
nr. 3681 din 17 septem brie 2010, nepublicat.
192
punct de vedere, art. 52 din O .U.G . nr. 54/2006 din capitolul privitor la coninutul
contractu lui de concesiune dispune c n contract trebuie precizate n m od distinct
categoriile de bunuri ce pot fi utilizate de concesionar n derularea concesiunii,
respectiv:
'a) aa-num itele bu n u ri de retur, ce au fcut obiectul concesiunii i care, la n ce
tarea contractului, vor reveni, de plin drept, gratuit i libere de orice sarcini, concedentului;
6 ) bunurile p ro p rii ale concesionarului, ce au fost utilizate de el pe durata con
cesiunii i care, n m od firesc, la ncetarea contractului, vor rm ne n proprietatea
sa.
n privina exercitrii dreptului de concesiune, art. 872 NCC prevede c titularul
acestui drept poate efectua orice acte m ateriale sau juridice necesare asigurrii
exploatrii bunului concesionat.\C u toate acestea, sub sanciunea n ulitii absolute,
concesionarul nu poate nstrina i nici nu poate greva bunul dat n concesiune
sau, dup caz, bunurile destinate ori rezultate din realizarea concesiunii, bunuri
care, potrivit legii sau actului constitutiv, trebuie s fie napoiate concedentului la
ncetarea, din orice m otive, a concesiunii.
n schim b art. 872 alin. (2) NCC perm ite concesionarului s dobndeasc n
proprietatea sa fructele, precum i, n lim itele prevzute de lege i de actul de co n
stituire, productele bunului concesionat.
La rndul su, art. 47 alin. (2) din N orm ele m etodologice de aplicare a O .U.G .
nr. 54/2006 privind regim ul contractelor de concesiune a bunurilor proprietate public m arat c, pe durata contractului, concesionarul are dreptul de a folosi bunul
concesionat i de a-i culege fructele, potrivit naturii acestuia i scopului stabilit de
pri prin contract. El are ns obligaia s asigure exploatarea eficient, n regim
de continuitate i perm anen, a bunurilor proprietate public ce fac obiectul co n
cesiunii [art. 48 alin. (1) din norm e]. Din aceste dispoziii legale rezult c, pe te
m eiul contractului de concesiune, concesionarul va dobndi asupra bunului co n
cesionat un d rept real, opozabil erga om nes\ n lim itele respectrii clauzelor
contractuale, acest drept va fi opozabil i concedentului.
ns, din m om ent ce concesionarul este obligat ca la ncetarea contractului s
restituie bunurile de retur proprietate public, obiect al concesiunii, nseam n c
titularul acestuia nu are d rept de dispoziie juridic asupra bunurilor concesionate,
astfel cum dispune im perativ, sub sanciunea nulitii absolute a actului ncheiat cu
nerespectarea acestui principiu, art. 872 alin. (1) NCC.
206.
Delimitarea dreptului de concesiune a unor bunuri proprietate public
fa de dreptul de administrare corespunztor proprietii publice. ntre cele
dou drepturi gsim unele asem nri, dar i im portante deo sebiri121.
Din punctul de vedere al asem nrilor, se poate reine c am bele sunt drepturi
reale care i au sorgintea n dreptul de proprietate public i constituie m odaliti
specifice de exercitare a acestui drept.
111 A probate prin H.G. nr. 168/2007 (M. Of. nr. 146 din 28 februarie 2007).
[2] C u privire la aceast delim itare, a se vedea A. S e b en i , N oiunea co ntractului de c o n ce
siune i ncheierea acestuia, n Dreptul nr. 8/1999, p. 12-13.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
193
De asem enea, niciunul dintre cele dou drepturi nu constituie o dezm em brare a
dreptului de proprietate public.
ntre ele exist ns im portante deosebiri. Astfel, n prim ul rnd, dreptul de a d
m inistrare poate aparine num ai u no r subiecte de drept p u b lic - regii autonom e,
prefecturi, autoriti publice centrale i locale [art. 868 alin. (1) NCC] - , pe cnd
dreptul de concesiune poate aparine num ai u no r subiecte de drept privat, persoa
ne fizice sau persoane ju ridice rom ne ori strine (art. 6 din O .U .G . nr. 54/2006).
n al doilea rnd, dreptul de adm inistrare se nate num ai pe calea unui act ad
m inistrativ de autoritate em is de organul de stat com petent - G uvernul, consiliul ju
deean, respectiv Consiliul G eneral al M unicipiului Bucureti, consiliul local [art. 867
alin. (1) NCC] - , pe cnd dreptul de concesiune se nate exclusiv pe baza unui con
tract ncheiat ntre concedent, titular al dreptului de proprietate public, i concesio
nar, beneficiarul concesiunii [art. 1 alin. (2) din O.U.G. nr. 54/2006].
n al treilea rnd, sub aspectul prerogativelor, titularul dreptului de adm inistrare
poate s posede, s foloseasc i, n anum ite lim ite, chiar s dispun de bunul
prim it, pe cnd dreptul de concesiune confer concesionarului num ai dreptul de a
poseda bunul, de a-l folosi n scopul stabilit de pri prin contract i de a-i culege
fructele, precum i, n lim itele prevzute de lege i n actul de concesionare, chiar
i productele bunului concesionat.
n sfrit, dreptul de adm inistrare este un drept real, n principiu, perpetuu i ina
lienabil, pe cnd dreptul de concesiune este un drept real, tem porar i inalienabil.
207. ncetarea contractului de concesiune. Potrivit art. 871 alin. (3) NCC,
procedura de ncetare a contractului de concesiune este supus condiiilor prev
zute de lege, adic de norm ele speciale n m aterie. C ontractul de concesiune poa
te s nceteze n mai m ulte m oduri prevzute de O .U.G . nr. 54/2006. Astfel, mai
nti el poate s nceteze p rin ajungerea la term en. ntr-adevr, la expirarea te r
m enului pentru care a fost ncheiat, contractul de concesiune nceteaz de drept,
afar de situaia prelungirii lui prin acordul prilor pentru o perioad de cel m ult
jum tate din durata sa iniial [art. 57 lit. a) din ordonan]. \
Apoi, art. 57 lit. b) din ordonan dispune c, n cazul cnd interesul naional
sau local o im pune, contractul de concesiune poate nceta prin denunarea lu i uni
lateral de ctre concedent, n acest caz ns, el va fi obligat la plata unei juste i
prealabile despgubiri concesionarului, despgubire ce poate fi stabilit prin n
elegerea prilor, iar n caz de dezacord, aceasta urm eaz a fi stabilit de instana
de judecat. .
n m sura n care concesionarul nu i ndeplinete obligaiile contractuale,
art. 57 lit. c) din O .U .G . nr. 54/2006 l ndreptete pe concedent s rezilieze uni
la teral contractul, iar, dac este cazul, cu obligarea concesionarului la plata de de s
pgubiri pentru prejudiciul astfel suferit de concedent. La rndul su, aceeai posi
bilitate, cu aceleai consecine, este pus de ordonan i la ndem na conce sio
narului, n m sura n care concedentul nu i ndeplinete obligaiile sale co n trac
tuale [art. 57 lit. d)].
n sfrit,^contractul nceteaz prin dispariia obiectulu i c o n c e s iu n iidintr-o cauz
de for m ajor sau prin renunare, n cazul im posibilitii obiective de exploatare a
bunului de ctre concesionar, situaii n care nu se datoreaz despgubiri j[art. 57
lit. e) din O .U .G . nr. 54/2006].
" J
194
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
195
11]
Pe larg cu privire la dreptul de folosin cu titlul gratuit, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.
(2009), p. 195-198.
196
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic
197
m Idem, p. 891.
199
200
aciunii n anulabilitatej^Prin confirm area actului, fie expres, fie tacit, dreptul de pro
prietate al dobnditoruiui se conso lideaz' cu efect retroactiv.JPn la consolida
rea lui, n patrim oniul dobnditoruiui exist vocaia exerciiului su att pentru
acesta din urm , ct i pentru transm itor. Sau, dup cum s-a spus foarte exact[11,
pe durata ct exist incertitudinea legat de posibilitatea invocrii de ctre cel n
dreptit a nulitii relative, respectiv posibilitatea confirm rii actului juridic, suntem
n prezena a d o i titulari a i dreptulu i de proprietate asupra a ce luiai bun, avn d
ns caliti diferite.
201
219. Aplicabilitate. Am bele form e ale proprietii com une au avut i au o larg
aplicabilitate practic. Trebuie totui s observm c proprietatea com un n de
vlm ie este com patibil num ai cu proprietatea privat ce are ca titulari persoan e
fizice. ntr-adevr, ea este ntlnit num ai n raporturile de fam ilie i are ca obiect
bunurile com une dobndite de so i n tim pul cstoriei. Nu este ns de exclus pre
zena ei i n alte situaii, aa cum vom arta mai d e p a rte .l
P roprietatea com un pe cote-pri este com patibil cu proprietatea privat ce
poate aparine oricrui titu la r - statul, unitile adm inistrativ-teritoriale, persoane
juridice, persoane fizice etc. - i nu are a fi nlturat de p la n o n privina propriet
ii publice.
De asem enea, potrivit art. 645 NCC, nu num ai dreptul de proprietate poate face
obiect al coproprietii, ci poate avea ca obiect i alte drepturi reale principale, caz
n care se vor aplica regulile privitoare la proprietatea com un pe cote-pri.
202
form ul sintetic i precis, dreptul asupra bun ului este fracionat, i nu nsui
bunul, luat n m aterialitatea lui.
Astfel, potrivit art. 634 alin. (1) NCC, fiecare coproprietar este titularul exclusiv
al unei cote-pri din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv i poate dis
pune n m od liber de aceast cot-parte, n lips de stipulaie contrar.
C ota-parte din dreptul fiecruia dintre coproprietari poate fi exprim at printr-o
fracie: 1/2, 3/4, 12/17 sau printr-un procent: 50% , 28% etc.
C hiar dac, n principiu, nim ic nu se opune ca prile coproprietarilor s nu fie
egale, trebuie precizat c, potrivit art. 634 alin. (2) NCC, cotele-pri aparinnd co
proprietarilor sunt prezum ate a fi egale, pn la proba contrar . Aadar, n prim a
sa parte, acest text instituie o prezum ie relativ de egalitate a cotelo r-pri ce au
ca titulari p e coproprie ta rii b un ului asupra cruia poart drepturile lor. Fiind relativ,
aceast prezum ie p o a te fi rsturnat prin orice m ijloc de p ro b ; num ai c, n par
tea sa final, art. 634 alin. (2) NCC dispune c, dac bunul aflat n proprietate pe
cote-pri a fost dobndit printr-un act juridic, proba contrar a ntinderii diferite a
cotelor-pri ale coproprietarilor nu va putea fi fcut dect prin nscrisuri.
ns, n situaia n care actul ju ridic de dobndire a coproprietii asupra unui
bun conine m eniuni privitoare la determ inarea cotelor-pri aparinnd fiecrui
coproprietar, prezum ia n discuie rm ne inutil i inoperant111.
2 03
n cele ce urm eaz, vom analiza, n esena lor, noile reglem entri privitoare la
proprietatea com un cuprinse n legea civil fundam ental, cu folosirea, acolo un
de vom considera necesar, a practicii judiciare anterioare acestora, dar nc per
tinent i sub im periul noilor reglem entri ale unei instituii dintre cele m ai im por
tante din dom eniul drepturilor reale.
204
2. Coproprietatea obinuit
225. G eneraliti. Regula este c dreptul de proprietate com un pe cote-pri
are un caracter tem porar, proprietatea com un pe cote-pri stabil i forat avnd
un paracter excepional.
De obicei, proprietatea com un pe cote-pri sau tem porar obinuit apare ca
o consecin a m otenirii, atunci cnd defunctul las mai m uli m otenitori, fiecare
dobndind num ai o cot-parte din dreptul asupra bunurilor ce intr n m asa suc
cesoral. (
Ea m fp o a te rezulta, de asem enea, dintr-un contract de dobndire n com un a
unui lucru[1] ori dintr-o coposesiune al crei efect a fost dobndirea, de ctre mai
m ulte persoane, prin uzucapiune, a unui bun.
226. D repturile coprtailor. Ream intim c, potrivit art. 634 alin. (1) NCC,
fiecare coproprietar este titularul e xclusiv a l cotei-pri din d reptul de proprietate
asupra bu n u lu i i, n lipsa unei stipulaii contrare, poate dispune liber de aceast
cot-parte proprietatea sa exclusiv .\D e aceea, se poate spune c dou principii
caracterizeaz proprietatea pe cofePpri obinuit sau tem porar: n iciun ul dintre
co p rtai nu are un drept exclusiv asupra unei p ri determ inate din bun, p rivit n
m aterialitatea sa, i fiecare coprta are un drept exclusiv n u m a i asupra cotei-pri
ideale din drept, fiind vorba, aadar, de o divizare intelectual a dreptului de pro
prietate asupra bunului com un.
Pornind de la aceste dou principii, se pot deduce drepturile care revin fiecrui
coprta.
227. Din prim ul principiu rezult consecina c niciun fel de act nu poate fi nf p
tuit cu privire la bun, privit n m aterialitatea lui, fr acordul unanim a l coprtailor.
Pentru c, aa dup cum s-a observat121, din m om ent ce niciunul dintre coproprie
[1]
n practica jude c to re a sc s-a decis n sensul c, n principiu, dreptul de proprietate
com un pe cote-pri se poate dobndi prin m odurile generale de dobndire a proprietii
prevzute de Codul civil. De aceea, convenia poate constitui un mod de dobndire a pro
prietii com une pe cote-pri; cnd bunul este cum prat de mai m ulte persoane, cota-parte
ideal a fiecrui coproprietar-cum prtor se determ in n funcie de sum a cu care a contribuit
la plata preului; a se vedea C.A. lai, dec. civ. nr. 759/1994, n M. G a i , M.M. P ivniceru , op.
cit., p. 16.
[i) A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 262.
205
[1] n acest sens, n practica ju d ectoreasc s-a decis c un coproprietar nu are dreptul
s transform e m odul de folosin (...) chiar n folosul com un dect cu acordul tuturor copro
prietarilor, deoarece, prin executarea unor asem enea lucrri, s-ar aduce o tirbire a dreptului
de proprietate al celorlali (Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 549 din 30 m artie 1978, n C.D.
1978, p. 10).
2 06
citarea actelor n discuie. n definitiv, el svrete, prin com portam entul su, un
delict civilt1].
Sub regim ul ju ridic al coproprietii aplicabil naintea intrrii n vigoare a noului
Cod civil, ne puneam '21 urm toarea ntrebare: ce se va ntm pla n ipoteza n care
coproprietarii nu se neleg ntre ei cu privire la folosirea m aterial a bunului? Poate
instana de judecat s soluioneze un eventual litigiu ntre coproprietari ce ar avea
ca obiect num ai folosina bunului? Altfel spus, era posibil ca instana de judecat
s decid cu privire la un p a rta j de folosin?
Evocam , cu acelai prilej, o decizie mai veche de spe a fostei instane supre
me, n care aceasta statuase n sensul c, n caz de nenelegere ntre coproprie
tari cu privire la folosina bunului n indiviziune, instanele nu pot s form eze loturi
pe care s le atribuie n folosin exclusiv fiecrui coproprietar fr consim m n
tul lor, deoarece caracteristic strii de indiviziune (coproprietate) este c dreptul fie
crui coproprietar atinge fiecare parte din bunul respectiv pentru poriunea (de
drept) a fiecruia131.
228. Totui, n acea perioad au existat decizii de practic ju dectoreasc prin
care a fost adoptat o alt soluie, pe care am considerat-o preferabil, anum e
adm iterea ntr-o astfel de ipotez a p a rtajului de fo lo s in . Precizm c obiectul
unei asem enea aciuni nu erau nicidecum partajarea dreptului de proprietate pe
cote-pri i prefacerea lui ntr-un drept exclusiv al fiecrui coproprietar, ci num ai
partajarea - ntre coproprietarii care rm n n aceeai situaie ju ridic privitoare la
dreptul de proprietate asupra bunului - folosinei acelui bun. Nu vedeam niciun
obstacol ju ridic ce s-ar fi opus unei asem enea soluii. D im potriv, partajul de fo lo
sin nu era interzis de lege. Din m om ent ce nu era interzis expres de lege, tr
geam concluzia c p o a te fi perm is. Aceasta, pe de o parte. Pe de alt parte, o ase
m enea rezolvare mi se prea a fi preferabil pentru evitarea unor situaii gen e
ratoare de conflicte ntre coproprietari. *23
m A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 264; E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 697.
[2] A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 204.
[3] A se vedea Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 819 din 11 mai 1968, n R.R.D. nr. 11/1968,
p. 168.
f4] n acelai sens, a se vedea L. P o p , L.M. H a r o s a , op. cit., p. 190; V. S t o ic a , op. cit.,
voi. II, p. 66-67. Totui, observm c n practica judiciar mai recent nc se prefer soluia
ca, n caz de nenelegeri ntre coproprietari n privina exercitrii actelor de folosin asupra
bunului com un, ei s fie ndru m ai spre partajarea acestui bun. Astfel, dup ce instana su
prem a reinut foarte exact c dreptul de folosin poate fi exercitat de ctre toi coproprie
tarii, ceea ce presupune att exercitarea folosinei m ateriale a bunului care face obiectul
dreptului de proprietate com un, ct i posibilitatea culegerii fructelor produse de bun, ea a
considerat c, atunci cnd sunt nenelegeri ntre coproprietari cu privire la folosina m a
terial a bunului, cum este (era) cazul n spe, pentru im obilul n care reclam anii nu au
locuit anterior form ulrii aciunii, acetia au la ndem n calea ncetrii coproprietii prin
partaj, fr ca d reptu l de folosin s poat fi valorificat p e calea aciu n ii n reintegraref (s.n.,
C.B.); a se vedea I.C .C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 6954 din 9 decem brie 2004, n
Dreptul nr. 3/2006. Nu avem la dispoziie datele dosarului, dar ne ntrebm : s nu fi fost po
sibil reintegrarea reclam anilor n im obilul a crui folosin era n disput ntre pri tocm ai
pe calea partajului de folosin? Evident, problem a ar putea fi discutat num ai n m sura n
care reclam anii ar fi solicitat, n principal sau n subsidiar, un asem enea partaj.
207
2 08
m ate ori nstrinate sau nu au pierit i, n orice caz, pot fi identificate n m od dis
tinct, ele vor face p arte din m asa partajabil, fiind considerate c aparin, ca bunuri
com une, tutu ror coproprietarilor, cu ndeplinirea a dou cond iii111:
a) fructele naturale ori industriale s existe n patrim oniul coproprietarului care
i le-a nsuit;
b) aceste fructe s poat fi identificate n m o d distinct n patrim oniul acestuia.
n cazul n care aceste condiii nu sunt ndeplinite, bunoar, fie prin faptul c
fructele au fost consum ate de coproprietarul care le-a cules ori nu mai pot fi iden
tificate n patrim oniul acestuia, art. 638 alin. (2) NCC d dreptul celorlali coproprie
tari la despgubiri, ceea ce nseam n c ei vor putea cere contravaloarea acelor
fructe n disput, pro p o rio n a l cu cota-parte a fiecruia dintre ei. Textul precizeaz
ns c acest drept la despgubiri se nate num ai dac fructele respective nu au
pierit n mod fortuit , adic fr culpa coproprietarului care i le-a nsuit. Dac
obiectul unei asem enea dispute ntre coproprietari este dat de fructele civile pro
duse de bun, acestea constau n sum e de bani, considerate a exista ntotdeauna,
fr a fi de conceput un alt posibil echivalent al lor. Pornind de la aceast prem is,
art. 638 alin. (3) NCC prevede c dreptul de a reclam a fructele civile produse de
bunul aflat n coproprietate, nsuite de un coproprietar, este supus prescripiei
potrivit norm elor de drept com un n m aterie, adic n term enul general de prescrip
ie de 3 ani prevzut de art. 2517 NCC.
209
210
caracterul de im obil abandonat al bunului, care este scos astfel de sub incidena
D ecretului nr. 111/1951m, care, la data respectiv, im punea trecerea lui, ca bun
abandonat, n proprietatea statului.
S-a decis, de asem enea, c oricare dintre proprietari poate s cear rem edie
rea degradrilor aduse bunului com un, desfiinarea lucrrilor noi sau despgubiri,
n tem eiul art. 998-999 fostul C. civ., fr a avea nevoie de consim m ntul celor
lali coproprietari sau de o m preal a bunului121.
R eferitor la aciunea n revendicare, s-a decis ns c introducerea ei presupu
ne acordul tutu ror coprtailor, pe m otiv c aceast aciune are drept scop recu
noaterea dreptului de proprietate al reclam antului asupra bunului n litigiu i re
aducerea lui n patrim oniul acestuia, iar nu sim pla recunoatere a unei cote ideale,
nedeterm inat n m aterialitatea ei[3].
232.
Cu privire la aceast ultim ju rispruden privitoare la im posibilitatea intro
ducerii unei a ciu n i n revendicare ce are ca obiect un bun aflat n coproprietate
num ai de ctre unul sau unii dintre coproprietari, n lucrarea noastr n m aterie din
anul 2008, la care ne-am mai referit, am fcut dou precizri.
n prim ul rnd, am reinut c n literatura noastr ju ridic de specialitate s-a
exprim at i punctul de vedere contrar. Astfel, s-a spus c aciunea n revendicare
este un a ct de conservare i poate fi introdus num ai de un coproprietar m potriva
unui ter, ntruct este vorba despre un act de ntrerupere a prescripiei achizitive,
iar nerecunoaterea acestei posibiliti ar duce la dobndirea bunului prin uzucapi
une de ctre ter[4]. Mai mult, s-a apreciat c necesitatea i urgena justific re
vendicarea bunului indiviz de la terul care l stpnete fr niciun drept151 i c
aceast soluie se im pune a fi adoptat de practica judiciar, iar, de lege ferenda,
va trebui consacrat dreptul unui singur coproprietar de a introduce o aciune n re
vendicare m potriva unui ter deintor al bunului161. De asem enea, s-a susinut c,
chiar dac aciunea n revendicare ar fi considerat ca avnd caracterul unui act de
dispoziie, ea poate fi intentat i num ai de ctre unul dintre coproprietari, deoare
ce teza contrar acord preem inen caracterului cantitativ al dreptului de proprie[1) n decizia pronunat n cauz se spune, printre altele: P rin bunuri prsite, n sensul
art. 1 lit. d) din D ecretul nr. 111/1951 (...), se neleg acelea asupra crora nu s-au fcut, n
term en de un an, acte de adm inistrare sau de conservare. n situaia n care un bun aparine
n indiviziune ori devlm ie mai m ultor proprietari i num ai unul sau unii dintre ei fac acte
de adm inistrare sau conservare asupra lui, acestea profit i sunt opozabile i celorlali, n
condiiile gestiunii de interese prevzute la art. 987 i urm. C. civ. Aa fiind, din m prejurarea
c nu toi coproprietarii bunului exercit astfel de acte, din orice cauz, nu poate s se trag
concluzia c prile lor indivize nu se afl n adm inistrarea nim nui i c ar putea fi conside
rate cotele lor de proprietate din bunul com un ca bunuri prsite i trecute n proprietatea
statului (Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 884 din 24 mai 1968, nepublicat).
[2] Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 106 din 25 ianuarie 1969, n R.R.D. nr. 5/1969, p. 175.
[31 Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 662 din 8 aprilie 1960, n C.D. 1960, p. 356.
141 A se vedea D. C h ir ic , Posibilitatea e xercitrii a ciunii n revendicare de ctre un s in
g u r coindivizar, n Dreptul nr. 11/1998, p. 28-29.
l5] A se vedea O. U n g u r ea n u , C. M un tean u , op. cit. (2005), p. 270.
[el A se vedea L. P o p , op. cit. (2001), p. 255; n acelai sens, a se vedea i I. L u l , O pinii
privito a re la posibilitate a e xercitrii a ciunii n revendicare de ctre un s in g u r coproprietar, n
D reptul nr. 4/2002, p. 78-79.
211
tate, dat de cum ulul cotelor-pri ideale i abstracte asupra bunului ce form eaz
obiect al coproprietii, i nu caracterul lui calitativ, dat de caracteristicile eseniale
ale acestui drept, anum e de a rm ne absolut i exclusiv, cu consecina exercitrii
dreptului de urm rire i de putere direct i im ediat asupra bunului^11. De altfel,
cu referire la aciunea n revendicare avnd ca obiect un bun im obil trecut fr titlu
n proprietatea statului n perioada 6 m artie 1945 - 22 decem brie 1989, dup ce a
am intit c introducerea unei asem enea aciuni cu privire la un bun aflat n proprie
tate com un pe cote-pri trebuie s respecte regula unanim itii, fosta C urte
S uprem de Justiie a statuat n sensul c situaia ju rid ic a unor astfel de im obile
i a persoanelor care susin c naionalizarea s-a fcut n mod eronat este esenial
diferit de cea cla sic . In asem enea cazuri s u i generis, aciunea n revendicare
prezint un caracter com plex i depete m odelul clasic al acestei aciuni; unul
sau mai muli coproprietari, unul sau mai muli m otenitori, dar nu n m od n ecesar toi
acetia, pot introduce o aciune prin care s urm reasc a dem onstra c statul nu
deine un titlu de proprietate valabil i, n consecin, obinerea confirm rii dreptului
lor de proprietate asupra bunului din patrim oniul proprietarului autor al lor naionalizat
ilegal. Apoi, ei vor putea cere partajarea acelui bun[2].
n al doilea rnd, practica ju diciar rom n n sensul im posibilitii introducerii
aciunii n revendicare asupra unui bun indiviz num ai de ctre unul sau de ctre
unii dintre coprtai a fost cenzurat de C urtea E uropean a D repturilor O m ului.
Astfel, ntr-o cauz, reclam anii s-au plns de nclcarea dreptului lor de acces la
un tribunal, garantat de art. 6 parag. 1 din C onvenia european a drepturilor om u
lui, prin aceea c, prin aplicarea principiului unanim itii cerut pentru a putea reven
dica mai m ulte bunuri indivize, instanele rom ne le-au respins aciunea n revendi
care ce avea ca obiect acele bunuri12*4"31. R eclam anii au susinut c aciunea n re
vendicare trebuie considerat ca un act de conservare a unui bun, ce poate fi exer
citat de oricare dintre coproprietari, care profit tuturor coproprietarilor. G uvernul s-a
aprat artnd c, date fiind consecinele im portante ale soluiei pronunate ntr-o
asem enea aciune, atunci cnd ea privete revendicarea unui bun, are a fi consi
derat act de dispoziie, ce im pune ca, pentru a putea fi introdus, s existe acor
dul tuturor coproprietarilor141.
C urtea E uropean nu a considerat necesar s ia poziie n aceast controvers
care ine de teoria i de practica dreptului civil intern, nefiind acesta rolul ei. n
schim b, a constatat c regula unanim itii din m ateria discutat a m piedicat exa
m inarea tem einiciei aciunii reclam anilor, dovedindu-se a fi un obstacol insurm on
tabil pentru orice tentativ viitoare de revendicare a bunurilor indivize151.
[1] A se vedea R. S a s , D in nou despre posibilitatea exercitrii a ciunii n revendicare de
ctre un s in g u r coindivizar, n D reptul nr. 9/2006, p. 86 i urm.
[2] A se vedea C.S.J., dec. din 29 septem brie 2000.
131 A se vedea C .E.D .O ., H otrrea din 14 decem brie 2006, Lupa i a lii c. Rom niei,
nepublicat, w w w .e ch r.co e .in t, 47; traducerea n lim ba rom n a acestei hotrri a
jurisdiciei europene a fost publicat n M. Of. nr. 464 din 10 iulie 2007, p. 10-16; autorul
prezentei cri, ju d e c to r pentru R om nia la C urtea European la data judecrii acestei
cauze, a preferat s se abin de la soluionarea ei, situaie n care, pe tem eiul dispoziiilor
art. 27 parag. 2 din C onvenie i ale art. 2 9 9 1 din R egulam entul Curii, a desem nat ca ju
dector ad-hoc un alt jud e c to r al instanei europene; a se vedea 4 din hotrre.
[4] Idem, 71.
151 Idem, 73.
212
233.
Tot sub regim ul fostului Cod civil rom n, am artat c din principiul potrivit
cruia fiecare coprta are un drept propriu exclusiv asupra cotei-pri ideale din
dreptul asupra bunului com un decurge consecina c fiecare coprta poate s
dispun liber i nengrdit de cota sa parte ideal de drept. nstrinarea acestei
cote-pri nu schim b cu nim ic situaia anterioar a bunului, privit n m aterialitatea
sa, cu deosebirea c, n locul coprtaului dispuntor, se substituie succesorul n
drepturi al acestuia.
De asem enea, am considerat c nim ic nu se opunea ca oricare dintre ei s
poat greva cu sarcini reale cota lor parte ideal i abstract din dreptul de pro
prietate asupra bunului com un.
Jurisprudena a fost confruntat i cu problem a de a se ti ce se va ntm pla
ns atunci cnd, fr a avea dreptul de a dispune de ntregul bun sau, m ai precis,
cu privire la d reptul de proprietate asupra ntregului bun, n u m a i unul dintre co p ro
p rie ta ri l nstrineaz n ntregim e? n practica ju dectoreasc, ntr-o asem enea
situaie, de regul se distingea dup cum cum prtoru l a cuno scut sau nu a cu
noscut, la m om e ntu l ncheierii actului, m prejurarea c nstrintorul nu era p ro
p rie ta ru l exclusiv a l bunului. Dac respectivul cum prtor a cunoscut calitatea de
coproprietar a vnztorului, s-a decis c vnzarea nu este nul, ci supus num ai
condiiei rezolutorii ca bunul vndut s nu cad, cu prilejul partajului, n lotul altui
coproprietar, ci n acela al coproprietarului vnztor. Ca urm are a efectului declara
tiv al partajului, acesta va fi considerat c a fost proprietar exclusiv n m o d retroac
t i v i vnzarea va fi considerat valabil, iar pn la efectuarea partajului, dreptul
de proprietate este afectat de condiia rezolutorie a cderii bunului n lotul copro
prietarului nstrintor*2[3].
De asem enea, se considera c nim ic nu se opune ca actul astfel ncheiat s
poat fi ratificat de coproprietarii care nu i-au dat consim m ntul la ncheierea lui,
111 Idem, 75.
[2) Efect la care s-a renunat n sistem ul noului Cod civil n m aterie; a se vedea art. 680
NCC.
[31 D up cum s-a decis n practica suprem ei instane, dreptul de dispoziie asupra unui
bun se poate exercita, printre altele, prin nstrinarea bunului, operaiune care, n cazul
coproprietarului unic, depinde num ai de m anifestarea de voin a acestuia.
n cazul proprietii com une pe cote-pri ns, pentru ca nstrinarea s produc efecte
depline, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, deoarece fiecare dintre ei, avnd nu
mai un drept lim itat asupra bunului, exprim at num ai ntr-o cot-parte care nu este determ ina
t n m aterialitatea ei, ci doar ideal, nu poate dispune valabil dect n lim itele dreptului su.
V nzarea bunului proprietate com un pe cote-pri, fcut num ai de ctre unul dintre
coproprietari, este supus condiiei ca, la efectuarea partajului, bunul s cad n lotul v n
ztorului; a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 1336/1992, n Dreptul nr. 2/1993, p. 71; C.S.J.,
s. civ., dec. nr. 322/1993, n D reptul nr. 12/1993, p. 87; C.S.J., s. civ., dec. nr. 2057/1993, n
D reptul nr. 9/1994, p. 84.
213
2 14
2 15
216
n ie i (M . O f. nr. 4 6 4 d in 10 iu lie 2 0 0 7 ).
[2] A se v e d e a I.C .C .J., s. civ. i d e p rop r. int., dec. nr. 4 4 4 2 /2 0 0 9 , n D re p tu l nr. 2 /2 0 1 0 ,
p. 265.
2 17
reclam antul din aciunea intentat m potriva sa, n term enul i n condiiile prevzu
te de Codul de procedur civil pentru chem area n judecat a altor persoane.
n sfrit, este de reinut c, sub aspectul a p lic rii n tim p a principiilor nscrise
n art. 643 NCC n m ateria discutat, art. 63 din Legea nr. 71/2011 privind punerea
n aplicare a noului Cod civil dispune c cele privitoare la posibilitatea introducerii
oricrei aciuni n justiie num ai de ctre unul dintre coproprietari [art. 643 alin. (1)]
i la opozabilitatea, dup caz, a hotrrilor astfel obinute [art. 643 alin. (2)] se apli
c i n cazurile n care hotrrea judectoreasc privitoare la bunul com un nu a
rm as definitiv pn la data intrrii n vigoare a noului Cod civil, respectiv pn la
1 octom brie 2011; acelai text prevede c posibilitatea pentru prtul dintr-o ase
m enea aciune de a introduce n cauz i pe ceilali coproprietari [art. 643 alin. (3)]
se va aplica i n situaiile n care pricina nu a fost soluionat n prim instan
pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil.
238. C o ntractele de adm inistrare a coproprietii. n principiu, norm ele care
reglem enteaz regim ul juridic al proprietii pe cote-pri n noul Cod civil a u
c a ra c te r s u p le tiv , aceasta nseam n posibilitatea recunoscut coproprietarilor de a
deroga de la ele. Num ai c legiuitorul a voit s dea un caracter organizat acestei
posibiliti, anum e ea poate fi exprim at printr-un c o n tra c t d e a d m in is tra re a c o
p ro p rie t ii. Astfel, potrivit art. 644 NCC, coproprietarii pot deroga de la dispoziiile
art. 635 - repartizarea beneficiilor i a sarcinilor coproprietii, art. 636 - m odul de
exercitare a folosinei bunului com un, art. 641 - regim ul ju ridic al actelor de adm i
nistrare i de dispoziie privitoare la bunul com un, art. 642 alin. (1) - aplicarea
sanciunii inopozabilitii n privina actelor juridice ncheiate fr consim m ntul
expres ori tacit al unui coproprietar; o asem enea derogare se poate face n u m a i
p rin tr-u n c o n tra c t d e a d m in is tra re a c o p ro p rie t ii, n c h e ia t c u a c o rd u l tu tu ro r c o p ro
p rie ta rilo r.
2 18
3 . C o p ro p rie ta te a fo r a t
239. N oiune. Cea de-a doua form a proprietii com une pe cote-pri n drep
tul civil rom n este c o p ro p rie ta te a fo ra t . Aceast coproprietate apare ca existnd
d in c o lo d e v o in a c o p ro p rie ta rilo r. De regul, ea are ca obiect bunuri care, p rin
n a tu ra o ri p rin d e s tin a ia lo r, pot fi folosite de mai m uli coproprietari; m ai degrab,
destinaia acestor bunuri este s ta b il i fo ra t ] ca principiu, ele nu pot avea o alt
destinaie dect aceea de a fi utilizate de ctre coproprietari pentru norm ala fo lo
sire a altor bunuri. A vndu-se n vedere aceast destinaie, sub regim ul juridic apli
cabil nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, se considera c, n regula
general, coproprietatea forat nu putea nceta prin partaj. n prezent ns, aa
dup cum vom arta mai jos, dispoziiile noului Cod civil n m aterie perm it nu
num ai ncetarea coproprietii obinuite prin partaj, dar, n condiii strict determ ina
te, i ncetarea coproprietii forate prin aceeai operaiune ju ridic a partajului,
dar num ai prin partajul voluntar (art. 671 NCC).
De asem enea, ca principiu,^Bunurile obiect al coproprietii forate sunt b u n u ri
a c c e s o rii pe lng alte bunuri considerate ca p rin c ip a le , acestea din urm fiind n
p ro p r ie ta te e x c lu s iv }D e aceea, nu se poate vorbi despre proprietatea com un pe
cote-pri forat fr a avea n vedere proprietatea exclusiv asupra bunurilor pe
lng care cele aflate n coproprietate forat sunt accesorii. Altfel spus, suntem n
prezena a dou drepturi de proprietate distincte: d re p tu l d e p ro p rie ta te e x c lu s iv
c e a p a rin e fie c ru i p ro p r ie ta r (titular) a s u p ra b u n u lu i p rin c ip a l i d re p tu l d e p r o p r ie
ta te c o m u n p e c o te -p ri s ta b il i fo ra t a s u p ra b u n u rilo r c o n s id e ra te c a a c c e s o
r ii p e l n g b u n u rile p rin c ip a le , drept ce aparine tu tu ro r coproprietarilor. Desigur,
fie c a re c o p ro p rie ta r e s te titu la r e x c lu s iv asupra cotei-pri ideale i abstracte din
219
a) coproprietatea forat asupra prilor i dotrilor com une din cldirile cu mai
m ulte apartam ente de locuit sau alte spaii dect locuina, aflate n proprietate ex
clusiv sau n proprietate com un pe cote-pri obinuit ori tem porar;
b) coproprietatea lucrurilor com une necesare sau utile pentru folosirea a dou
im obile vecine (drum uri, fntni, izvoare, poteci);
c) coproprietatea forat a despriturilor com une;
d) coproprietatea forat asupra unor bunuri considerate ca bunuri de fam ilie
(hrtii de fam ilie, tablouri de fam ilie, m orm inte sau construcii funerare etc.);
e) coproprietatea forat asupra bunurilor care au aparinut com posesoratelor,
obtilor de m oneni sau de rzei ori altor form e asim ilate acestora, prin reconstitu
irea dreptului de proprietate pe tem eiul actelor norm ative speciale n m aterie.
n prezent, prelund, cu unele dezvoltri, aceste situaii, art. 646 NCC dispune
c se afl n coproprietate forat urm toarele categorii de bunuri:
a) prile com une ale unor im obile (art. 649 NCC);
b) despriturile com une (art. 660 NCC);
c) bunurile asupra crora se exercit proprietatea periodic (art. 687 NCC);
d) bunurile care constituie am intiri de fam ilie (art. 1141 NCC);
dy^bunurile com une necesare sau utile pentru folosirea a dou im obile vecine,
situate pe linia de hotar ntre acestea, cum sunt potecile, fntnile, drum urile i iz
voarele;
f) bunurile com une afectate utilizrii a dou sau a mai m ultor fonduri, cum ar fi o
central term ic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai m ulte cldiri, un
drum com un ntr-un cartier de locuine sau alte asem enea bunuri.
A ceast enum erare nu este exhaustiv; art. 646 pct. 4 prevede c pot fi n co
proprietate forat i alte categorii de bunuri, categorie n care pot fi incluse, cu titlu
de exem plu, terenurile cu destinaie forestier i construciile situate pe acestea,
asupra crora a fost reconstituit dreptul de proprietate n favoarea m em brilor for
m elor asociative de tipul obtilor de m oneni i de rzei, com posesoratelor sau al
tor form e asim ilate acestora, n condiiile Legii nr. 1 din 11 m artie 2000 pentru re
constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere,
solicitate potrivit Legii fondului funcia r nr. 18/1991 i Legii nr. 169/1997.
241. D repturile i obligaiile cop ro prietarilor. Ca o deosebire ntre proprieta
tea com un pe cote-pri obinuit i proprietatea com un pe cote-pri stabil i
forat, anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, n cazul acesteia din urm se
adm itea existena unor drepturi mai largi ale coproprietarilor, n sensul c adesea
ei aveau a se com porta fa de bunul com un ca i cum ar aprea ca proprietari
exclusivi. A ceasta sem nifica m prejurarea c ei puteau exercita acte de folosin
asupra tuturor bunurilor care form eaz obiectul dreptului de proprietate pe cotepri stabil i forat, chiar n integralitatea lor, cu respectarea a dou limite:
a) folosina astfel exercitat nu trebuia s aduc atingere dreptului egal i reci
proc al celorlali coproprietari. O bservm c se vorbete despre dreptul egal i reci
proc al coproprietarilor, fr a interesa m rim ea cotei-pri ideale i abstracte din
bunul sau din bunurile com une. ntr-adevr, prin ipotez, proprietarul unei garso
niere, ntr-un im obil ce mai cuprinde cteva apartam ente cu m ai m ulte cam ere, are
o cot-parte mai m ic din dotrile com une, dar nu se poate pune problem a lim itrii,
n vreun fel, a folosirii, spre exem plu, a scrii sau a intrrii com une. Astfel, dup
220
111 A se vedea C.A. Cluj, s. civ. i asig. soc., min. i fam ., dec. nr. 332/A din 13 februarie
2004, n B.J. 2004, p. 25; de asem enea, a se vedea C.A. Tim ioara, s. civ., dec. nr. 689 din
22 iunie 2007, n B.C.A. nr. 3/2007, p. 17-18; C.A. O radea, dec. civ. nr. 81/R din 10 ianuarie
2013, n P.R. nr. 9/2014.
[2] Ibidem .
131 A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 247/1980, n C.D. 1980, p. 12. n acelai
sens, a se vedea C.A. lai, dec. civ. nr. 717 din 11 mai 1999, n M. G a i , M.M. P iv n ic er u ,
op. cit., p. 19-20.
221
2 22
c)
e le a u u n c a ra c te r a c c e s o riu , prin raportare la spaiile locative, obiect al pro
prietii exclusive aparinnd proprietarilor-coproprietari din acea cldire sau an
sam blu rezidenial.
Este de reinut c Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i fu ncio
narea asociaiilor de proprietari d o definiie specific im obilului cldire ce consti
tuie un bloc de locuine, anum e aceea de c o n d o m in iu . Potrivit art. 3 lit. a) din lege,
condom iniul reprezint acea proprietate im obiliar form at din proprieti individua
le, apartam ente sau spaii cu o alt destinaie dect aceea de locuine, i p ro p r ie ta
te a c o m u n in d iv iz . De asem enea, n sensul aceleiai legi, poate fi definit cond o
m iniu i un tronson cu una sau mai m ulte scri, din cadrul unei cldiri de locuit, n
c o n d iiile n c a re s e p o a te d e lim ita p ro p rie ta te a c o m u n .
C t privete p ro p rie ta te a in d iv id u a l dintr-un condom iniu, aceasta este definit
ca fiind apartam entul sau spaiul cu o alt destinaie dect aceea de locuin, parte
dintr-o cldire, destinat locuirii ori altor activiti, care m p re u n c u c o ta -p a rte in d iv i
z d in p ro p rie ta te a c o m u n c o n s titu ie o u n ita te d e p ro p rie ta te im o b ilia r [art. 3 lit. b)
din Legea nr. 230/2007].
A rticolul 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007 definete proprietatea com un ca fiind
toate prile dintr-un condom iniu care nu sunt apartam ente sau spaii cu alt des
tinaie dect aceea de locuin. La rndul ei, n sensul aceleiai legi, cota-parte in
diviz reprezint acea cot-parte de proprietate ce revine fiecrei proprieti indi
viduale din proprietatea com un i este egal cu raportul dintre suprafaa util a
proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tutu ror suprafeelor individuale
[art. 3 lit. e)].
244.
Prile com un e din cldirile cu mai m ulte etaje sau apartam ente. A rti
colul 649 NC C conine o enum erare cuprinztoare, dar nu exhaustiv a bunurilor
ce sunt considerate pri com une din asem enea cldiri, n m s u ra n c a re p rin le g e
o r i p rin a c t ju r id ic n u s e p re v e d e a ltfe l. Potrivit art. 649 alin. (1) lit. a), te re n u l p e c a
re s e a fl c l d ire a , com pus att din suprafaa construit, ct i din cea neconstrui
t, dar necesar, potrivit destinaiei construciei, asigurrii norm alei exploatri a
acesteia, constituie parte com un , aflat n coproprietatea forat a tuturor pro
prietarilor de uniti locative individuale din acea cldire; pentru eventuala suprafa
de teren pe care se afl cldirea, teren ce excede norm ala exploatare a aces
te ia , proprietarii sunt titularii unei coproprieti obinuite.
De asem enea, sunt considerate pri com une fundaia, curtea interioar, struc
tura i structura de rezisten, pereii despritori dintre proprieti i/sau spaiile
com une, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i subsoluri
le necom partim entate, rezervoarele de ap, centralele term ice proprii i ascensoarele aceleiai cldiri, instalaiile electrice, de ap i canalizare, de telecom unicaii,
de nclzire i de gaze de la branam ent/racord pn la punctul de distribuie ctre
prile din aceste instalaii aflate n proprietate exclusiv, canalele pluviale, para
trsnetele, antenele colective i alte asem enea pri [art. 649 alin. (1) lit. b) i c)].
A rticolul 649 lit. d) prevede c pot fi considerate pri com une ale cldirii cu mai
m ulte etaje sau apartam ente aflate n proprietate exclusiv i alte bunuri care,
potrivit legii sau voinei prilor, s u n t n fo lo s in c o m u n . Aadar, pe de o parte,
art. 649 NC C perm ite ca, prin lege sau prin voina prilor, anum ite bunuri conside
rate pri com une s nu fie cuprinse n coproprietatea forat aparinnd proprie
223
tarilor individuali [art. 649 alin. (1) partea introductiv], iar, pe de alt parte, prevede
posibilitatea includerii tot prin lege sau prin voina prilor a altor bunuri n categoria
prilor com une aflate n coproprietate forat [art. 649 alin. (1) lit. d)].
Totodat, art. 649 alin. (2) NCC reglem enteaz unele situaii speciale de copro
prietate forat, ce poate avea ca obiect anum ite bunuri aferente aceleiai cldiri cu
mai m ulte etaje sau apartam ente, dar care nu sunt folosite de ctre toi proprietarii
individuali ai spaiilor de locuit ori cu o alt destinaie din acea cldire. Astfel, po
trivit acestui text, courile de fum i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii
i usctorii au a fi considerate pri com une e x c lu s iv p e n tru c o p ro p rie ta r ii c a re u tili
z e a z a c e s te u tilit i n c o n fo rm ita te c u p ro ie c tu l c l d irii. Desigur, interpretarea p e r
a c o n tra rio a acestei dispoziii conduce la concluzia c ceilali proprietari individuali
ai spaiilor locative din acea cldire nu vor fi titulari ai coproprietii forate asupra
unor asem enea pri com une, dac prin proiectul cldirii acestea nu au fost des
tinate a servi i pentru folosirea spaiilor aflate n proprietatea lor individual111. C re
dem ns c nim ic nu m piedic realizarea unei nelegeri ntre coproprietari n ve
derea extinderii categoriei coproprietarilor din cldire ce pot folosi astfel de bu
nuri, cu condiia neafectrii structurii de rezisten ori a altor elem ente constructive
eseniale ale acelei cldiri.
Dei am vzut c una dintre caracteristicile eseniale ale coproprietii forate
este aceea c fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosin asu
pra tuturor bunurilor com une independent de m rim ea cotei sale pri din bunul co
m un, art. 650 NCC conine o d e ro g a re d e la a c e a s t re g u l , n sensul c te x tu l
p e rm ite a trib u ire a n fo lo s in e x c lu s iv a p r ilo r c o m u n e , cu ndeplinirea a dou
condiii:
a) o asem enea atribuire a unor bunuri n folosina exclusiv a unuia sau mai
m ultor coproprietari s nu conduc la lezarea drepturilor celorlali coproprietari
asupra acelorai bunuri;
b) decizia de atribuire n folosin exclusiv trebuie s fie adoptat cu o dubl
m ajoritate de dou treim i, adic att dou treim i din num rul coproprietarilor, ct i
nsum area a dou treim i din cotele-pri aparinnd coproprietarilor care iau o ase
m enea decizie. D ac n acea cldire exist o asociaie de proprietari, decizia de
atribuire n discuie va trebui adoptat de ctre adunarea general a coproprietari
lor, c u a c e e a i d u b l m a jo rita te [art. 650 alin. (2) NCC].
Pornind de la caracterul accesoriu al coproprietii forate asupra prilor com u
ne din cldirile cu mai m ulte etaje sau apartam ente fa de dreptul de proprietate
exclusiv asupra spaiului din cldire ce constituie bunul principal, art. 651 NCC
dispune im p e ra tiv c nstrinarea ori ipotecarea unei cote-pri din bunurile aflate
n coproprietate forat n u s e va p u te a fa c e d e c t o d a t c u d re p tu l a s u p ra s p a iu lu i
c e c o n s titu ie b u n u l p r in c ip a l d in a c e a c l d ire .
n sfrit, art. 652 determ in m odul de s ta b ilire a n iv e lu lu i c o te lo r-p ri din co-
224
2 25
Astfel, potrivit art. 657 alin. (1) NCC, n cazul n care cldirea a fo s t d is tru s n
n tre g im e o ri n p ro p o r ie m a i m a re d e ju m ta te d in v a lo a re a ei, i nu din cldire ca
atare, oricare dintre coproprietari va putea, n lipsa unei nelegeri contrare, s
solicite v n z a re a la lic ita ie p u b lic a terenului i a m aterialelor de construcie aflate
n stare de a fi valorificate. Dei textul nu prevede m odul de distribuire a preului
astfel obinut, este n afara oricrei ndoieli c aceasta urm eaz a se face propor
ional cu m rim ea cotei-pri aparinnd fiecrui coproprietar. n cazul distrugerii
unei pri mai m ici de jum tate din valoarea cldirii, coproprietarii urm eaz a contri
bui la refacerea prilor com une proporional cu cota lor parte din acestea, iar dac
unul sau m ai m uli coproprietari refuz s participe la refacerea cldirii, ei sunt
obligai s cedeze celorlali coproprietari cotele lor pri din dreptul de proprietate
com un; preul pentru o asem enea cedare se stabilete prin nelegerea prilor
interesate, iar, n caz de nenelegere, urm eaz ca acesta s fie stabilit de ctre in
stana de ju decat [art. 657 alin. (2) NCC]. Textul evocat privete num ai cedarea
cotelor-pri din coproprietatea forat a bunurilor com une, fr a face vreo referin
la situaia bunului principal aflat n proprietatea exclusiv a coproprietarului
recalcitrant . S oluia oferit n doctrin[1] pentru o asem enea situaie este aceea a
cedrii ctre ceilali coproprietari nu num ai a cotei-pri din bunurile com une, ci i a
dreptului de proprietate asupra bunului principal, textul instituind astfel o vnzare
forat a acestuia, preul vnzrii urm nd a fi stabilit prin acordul prilor, probabil
m ai greu de obinut, sau, n caz de nenelegere, uor de presupus, de ctre
instana judectoreasc.
246. n cetarea destinaiei
folosinei
com une. n una dintre lucrrile noastre
anterioare consacrate m ateriei drepturilor reale principale, ne ntrebam dac poate
totui nceta proprietatea pe cote-pri forat sau, cum spuneam atunci, sub regi-
2 26
2 27
sau apartam ente se poate hotr cu acordul tuturor c o p ro p rie ta rilo r, situaie n
care devin aplicabile dispoziiile privitoare la coproprietatea obinuit, cu regim ul
ju ridic corespunztor aplicabil acestei form e a proprietii com une. n acelai tim p,
textul prevede c im obilul, respectiv partea din im obil care rezult din ncetarea
destinaiei com une se nscrie n mod corespunztor n cartea funciar, pe baza
docum entaiei cadastrale ntocm ite n acest scop.
247. A sociaia de proprietari. Ultim ul text din paragraful seciunii pe care noul
Cod civil l consacr coproprietii forate asupra prilor com une din cldirile cu
mai m ulte etaje sau apartam ente privete asociaia de proprietari. Potrivit art. 659
NCC, n cazul unor asem enea cldiri ori n cazul ansam blurilor rezideniale form ate
din locuine individuale, am plasate izolat, niruit sau cuplat, n care exist proprie
ti com une i proprieti individuale, se constituie asociaii de proprietari, care se
organizeaz i funcioneaz n condiiile stabilite prin lege.
Am artat c legea special n m aterie este Legea nr. 230/2007 privind nfiina
rea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, cu m odificrile ulterioa
re, la care au a fi adugate N orm ele m etodologice privind organizarea i fu ncion a
rea asociaiilor de proprietari, aprobate prin H.G. nr. 1588/2007.
A sociaia de proprietari are drept scop adm inistrarea i gestionarea proprietii
com une care, pe lng drepturi, im pune obligaii pentru toi proprietarii [art. 4
alin. (1) din Legea nr. 230/2007].
Ea reprezint form a de asociere autonom i nonprofit a m ajoritii proprietarilor
unui condom iniu [art. 3 alin. (1) lit. g)]. A sociaia de proprietari are personalitate ju
ridic [art. 35 din Legea nr. 114/1996, cu m odificrile ulterioare].
A sociaiile de proprietari se pot constitui i pe tronsoane sau scri, n condiiile
legii, prin hotrrea adunrii generale i cu acordul expres al coproprietarilor cu pri
vire la delim itarea efectiv a prilor de proprietate com un care se preiau n
adm inistrare de respectiva asociaie de proprietari i cu privire la obligaiile i drep
turile legale care vor continua s rm n n sarcina, respectiv beneficiul tutu ror co
proprietarilor. Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tro n
soane de cldire i reglem enteaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspec
tele tehnice com une acestora, printr-o anex la acordul de asociere [art. 5 alin. (3)].
Legea prevede c asociaia de proprietari, prin com itetul su executiv, regle
m enteaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i m odificarea prilor pro
prietii com une, inclusiv cu privire la consum urile aferente proprietii com une
[art. 30 alin. (1) lit. d)], iar n ceea ce privete acoperirea cheltuielilor, stabilirea i
repartizarea sum elor care privesc proprietatea com un ce revine fiecrui proprietar
din cadrul condom iniului, acestea se fac proporional cu cota-parte indiviz din
proprietatea com un [art. 48 alin. (1)].
A sociaia de proprietari este condus de adunarea general a proprietarilor,
care este alctuit din toi proprietarii m em bri ai asociaiei [art. 23 alin. (2)]. La rn- 1
111 Textul art. 658 NCC apare n prezent astfel cum a fost m odificat prin Legea
nr. 60/2012 privind aproba rea O .U .G . nr. 79/2011 pentru reglem entarea unor m suri nece
sare intrrii n vigoare a Legii nr. 287/2009 privind C odul civil; pentru com entariul textului n
form a sa anterioar, care nu prezint dect interes de ordin istoric, a se vedea E. C h e lar u ,
op. cit. (2012), p. 716-718; a se vedea i M. N ic o lae , op. cit. (2012), p. 185-186.
228
dul ei, adunarea general a proprietarilor alege dintre m em brii si un com itet exe
cutiv, din care unul va fi desem nat preedinte.
Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile
individuale, apartam ente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, co
m itetul executiv reprezint asociaia de proprietari n adm inistrarea i exploatarea
cldirii. Pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin, com itetul poate angaja personal
specializat (art. 29).
Pentru activitatea de adm inistrare care include activiti de adm inistrare tehnic,
de contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice
atestate pentru funcia de adm inistrator de im obile, fie poate ncheia contract de
adm inistrare cu persoane juridice specializate i autorizate, care au ca obiect de
activitate num ai dom eniul asociaiilor de proprietari ori care au ca activitate princi
pal adm inistrarea im obilelor pe baz de tarife sau contract. Persoanele fizice pot fi
angajate prin ncheierea unui contract individual de m unc, conform celor stabilite
prin negociere direct [art. 35 alin. (1) i (2)].
Atunci cnd este necesar realizarea unor lucrri de reparaii sau a altor activi
ti de ntreinere, adm inistratorul, innd seam a de pre, durat de execuie i de
calitate, supune spre analiz i aprobare com itetului executiv al asociaiei de pro
prietari ofertele operatorilor econom ici care sunt corespunztoare exercitrii lu
crrilor, conform legislaiei n vigoare (art. 37).
Proprietatea com un poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice,
de drept public ori de drept privat, num ai cu acordul m ajoritii proprietarilor m em bri
ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de
nchiriere, de folosin sau de concesiune (art. 39).
De asem enea, proprietarul nu poate schim ba aspectul sau destinaia proprietii
com une fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari [art. 11
alin. (2)]. Legea prevede c zidurile dintre apartam ente sau spaiile alturate i pro
prietatea com un care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii pot fi ream plasate num ai prin m odificarea acordului de asociere, n baza hotrrii m ajorit
ii proprietarilor i autorizaiei de m odificare a construciei, eliberat de autoritatea
local (art. 12).
Tot astfel, m odificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau
elem ente de construcie ale cldirii, cum ar fi ancorare de reclam e, suspendri de
stlpi, perei sau scri interioare i altele asem enea, se vor putea face num ai pe
baza deciziei com itetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup
caz, pe baza unui proiect tehnic ntocm it de instituii de specialitate, verificat de un
expert autorizat, i cu autorizaia pentru efectuare de lucrri, eliberat n condiiile
legii (art. 41).
Toate aceste dispoziii au drept scop s asigure norm ala convieuire ntre pro
prietarii care alctuiesc asociaia de proprietari, innd, ntr-un anum e sens, i de
lim ite le e x e rc iiu lu i n o rm a l a l d re p tu lu i d e p ro p rie ta te .
229
230
wl!
s r o _ ' o r m _ a zr
' o e s c j r a r a zsre
25* C o c ro c re s
i i Coc enril - Ir
C o c :c v
an
*_r_rrr J e s o m x io
*m d u r c a s c -
oe :rccns
" s r ln r i z r o r a :
z u u : n c o a = r. Se ~o_re
e sud
rare care i
air 3 v o r ~ z z rs t
z r= 2_ -*a c z a u 2 1
-".r c r a am. :
anrcar o r ~tar a c
r r ZTZC&
cuce a o =c c c r c u
- r fc o fc i ZrJZ a r
~e - se-sii c orez
s a s c o n r c u e a
c o a -a c - cea ~s:
'wCC ZCZT SZ C _ C 2 f=
231
2 32
tnd, n condiiile legii, cheltuielile ocazionate. Din com binarea acestor dou texte,
n doctrin s-a tras concluzia c, n realitate, suntem n prezena nu num ai a dre p
tului de ngrdire, ci i a obligaiei ca aceasta s fie realizat ntre proprietarii ve
cini, num ai astfel putndu-se explica de ce oricare dintre proprietarii fondurilor n
vecinate care are iniiativa realizrii unei desprituri com une p o a te obliga pe
ceilali proprietari vecini s contribuie la construirea acesteia111.
Dac despritura ce urm eaz a fi realizat const ntr-un zid, potrivit art. 662
alin. (2) NCC, n lipsa unor dispoziii legale, a unor reguli de urbanism ori a obiceiu
lui locului, nlim ea zid u lu i com un se stabilete prin nelegerea prilor, fr a de
pi 2 m etri, n care intr i coam a zidului.
252.
C h eltuielile de n treinere i reparare a d espriturilor com une; do
bndirea cop ro prietii asupra despriturilor. Fcnd aplicarea dispoziiilor
generale n m aterie cuprinse n art. 647 alin. (3) NCC, art. 663 alin. (1) dispune c
toi coproprietarii sunt obligai s suporte cheltuielile de ntreinere i de reparare a
despriturilor com une, proporional cu dreptul fiecruia din acestea. ns, potrivit
celui de-al doilea alineat al aceluiai text, fiecare coproprietar poate s nu participe
la efectuarea acestor cheltuieli, prin renunarea la dreptul su de proprietate
asupra despriturii, cu aplicarea dispoziiilor n m aterie de carte funciar.
Dup cum s-a observat, aceast situaie reprezint practic un caz particular de
ncetare a coproprietii forate, ce i va produce efectele din m om entul radierii
dreptului renuntorului din cartea funciar, pe tem eiul dispoziiilor art. 885 alin. (2)
NCC; o asem enea renunare este un act juridic unilateral cu titlu gratuit, ce trebuie
ncheiat n form autentic, n condiiile art. 888 N C C [2]. Totui, n partea sa final,
art. 663 alin. (2) NCC dispune c aceast renunare nu este posibil - coproprie
tarul nu va putea fi aprat de a participa la cheltuieli - n situaia n care un co
proprietar are o construcie ce se sprijin pe zidul com un ori n cazul n care trage
un alt folos din exploatarea despriturii com une. De altfel, art. 664 instituie n
folosul oricrui coproprietar dreptul de a sprijini construcii ori s instaleze grinzi n
zidul com un, cu obligaia de a lsa 6 centim etri spre cellalt coproprietar i fr a
afecta dreptul acestuia de a sprijini construciile sale de zidul com un ori de a instala
propriile grinzi n acelai zid. De asem enea, art. 665 NCC perm ite oricruia dintre
coproprietari s nale zidul com un, cu ndatorirea de a suporta singur cheltuielile
ocazionate de o asem enea operaiune, precum i cheltuielile de reparare a prii
com une a zidului astfel rezultat. M ergnd pn la cea m ai am nunit reglem enta
re n m aterie, art. 665 alin. (2) dispune c, n situaia n care zidul existent nu este
de natur s reziste operaiunii de nlare voite de unul dintre coproprietari, acesta
va fi dator s reconstruiasc zidul n ntregim e, lund ns din fondul su de teren
suprafaa care va asigura grosim ea necesar pentru zidul nou-ridicat. Proprietarul
vecin care nu a contribuit la nlare poate totui dobndi coproprietatea asupra
acestuia prin plata a jum tate din valoarea actualizat a m aterialelor i a m anope
rei folosite, precum i, dac este cazul, a jum tate din valoarea terenului ntrebu in
at pentru ngroarea zidului [art. 665 alin. (3) NCC]. Textul instituie astfel o vn
zare forat n sarcina proprietarului care a nlat zidul, n beneficiul celuilalt pro
[1] A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 113.
[2] A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 721.
V I.
prietar nvecina: :
coproprietate fo rta 'i
A ceast d is p c z i
nerale n m a te le :
care nu a c o r r c j r
pectiv zidul, a r:_
de coproprietate as.
jum tate din vak>a?
caz, ju m tate c n . ;
carea d isp o zi lor k
astfel de opera: _n
autentic, t o c r a a*;
cartea funciar
253. C opropr et
dou sau m ai rru
pct. 3 prevede
sau mai m ultor
vesc dou sau ~ a
asem enea b u n ^
utilizate n fo lo s - i
te. Ele au ca ra cte '
m nd obiectu co n
acelor cldiri s a - r
general, cu eve^T-a
coproprietatea fo ra
apartam ente.
254. C o propr et
lie. Potrivit art. 1
inut ori aparin er
respondena p u - s ti
liale, decoraiile a r
anum ite e v e n i^ e "::
deosebit p e n tr- -e
De regul. In rocazia desch ide" .
art. 1142 NCC d $c
bunuri num ai p r ~ a
creia m oten :o " ;
m otenitorii nu sa
desem nat ca dep c2
care le-ar deine '
m Idem, p. 72-i.
233
m Idem, p. 724.
234
ori da n locaiune fr acordul unanim al tuturor coindivizarilor [art. 1142 alin. (4)
N C C ][1].
255.
P roprietatea com un stabil i forat asupra bun urilor care au ap a r
inu t com po sesoratelor, obtilor de m oneni sau de rzei ori altor form e
aso ciative asim ilate acestora. Am artat c enum erarea cazurilor de coproprietate forat fcut de art. 646 NCC nu este exhaustiv, textul nsui dispunnd n
partea sa final c aceast coproprietate poate avea ca obiect orice bun com un
prevzut de lege. De asem enea, dei, dup cum se poate lesne observa, n aceas
t lucrare nu am pus n discuie problem ele deosebit de im portante, cu m ultiple
im plicaii social-econom ice, ale reconstituirii dreptulu i de proprietate asupra uno r
bu n u ri pe tem eiul unor acte norm ative speciale n aceast m aterie, n cele ce ur
m eaz vom evidenia una dintre aplicaiile ei practice, prin care ia natere n drep
tul nostru civil o form oarecum atipic - i se va vedea im ediat de ce - a proprie
tii com une pe cote-pri forate, anum e cea asupra uno r bun uri im obile asupra
crora s-a reconstituit dreptul de proprietate n beneficiu l u n o r subiecte colective de
drept specifice: com posesoratele, obtile de m oneni sau de rzei ori alte form e
asociative ale lor[2]. A ceast coproprietate stabil i forat este reglem entat prin
art. 46 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, republicat, cu m odificri
le ulterioare, art. 26-27 din Legea nr. 1/2000 cu privire la reconstituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole, cu m odificrile ulterioare, i art. 63 din H.G.
nr. 890 din 4 august 2005 pentru aprobarea R egulam entului privind procedura de
constituire, atribuiile i funcionarea com isiilor pentru stabilirea dreptului de pro
prietate privat asupra terenurilor, a m odelului i m odului de atribuire a titlurilor de
proprietate, precum i punerea n posesie a proprietarilor131, cu m odificrile ulte
rioare. Textele legale evocate reglem enteaz dreptul fotilo r com posesori, m oneni
sau rzei ori m otenitorilor acestora de a cere reconstituirea dreptului de proprie
tate asupra unor terenuri cu vegetaie forestier, puni, fnee i alte asem enea
terenuri, care au avut ca titulari ai dreptului de proprietate com posesorate, obti de
m oneni, obti de rzei, pduri grnicereti , pduri urbariale i alte form e aso
ciative asim ilate acestora [art. 26 alin. (1) din Legea nr. 1/2000].
Form elor asociative specifice prevzute de lege li se va restitui n ntregim e
suprafaa pe care au avut-o n proprietate i li se va elibera un singur titlu de pro
prietate asupra terenurilor astfel restituite. C eea ce intereseaz m ateria noastr
este faptul c, potrivit art. 28 alin. (5) din Legea nr. 1/2000, suprafeele forestiere
aflate n proprietate com un, conform naturii acestora, rm n n proprietatea
in d iviz a subiectelor colective crora li s-a reconstituit dreptul de proprietate, pe *12
m Sub regim ul fostului Cod civil, n practica judiciar s-a decis c dreptul de concesiune
asupra locaurilor de nm orm ntare din cim itire este un drept real, iar cnd el are mai muli
titulari, ei se afl ntr-o indiviziune forat i perpetu ce are ca obiect acest bun, nefiind
adm isibil aciunea n revendicare a unui titular pentru o parte a construciei funerare, n
spe a unei cripte; a se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 4328/2005, n
D reptul nr. 6/2006, p. 237; credem c aceast soluie este aplicabil fr nicio dificultate i
prin raportare la dispoziiile n m aterie ale noului Cod civil.
121 Cu privire la aceast form a proprietii com une pe cote-pri stabile i forate, a se
vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. II, p. 157 i urm.
[3] M. Of. nr. 732 din 11 august 2005.
V I.
Seciuni
256. Noiune. A
proprietii com une
coproprietarilor. ir
de proprietate a s _ f
m aterialitatea sa ca
aceasta din urm
abstract despr ns ce
[1] Astfel, n p ra c (7) din Legea nr. 1 2ZC
posesorat, r m r n este inadm isibil a c _
lnd dispoziiile ec e:
dec. nr. 1574/R din 29
l2] A se vedea V. S t
[3] Ibidem .
141 A se vedea V. S~
2 35
toat durata existenei lor , dei suprafeele restituite se m part n cote-pri egale
ntre m em brii form elor asociative111.
De altfel, art. 26 alin. (2 1) din aceeai lege dispune c, n cazul n care form a
asociativ a fost n devlm ie, fr specificarea cotei-pri pentru fiecare asociat
deposedat, suprafaa ce se restituie se stabilete n cote-pri egale.
Dup cum s-a artat n literatura juridic de specialitate, n ipoteza discutat se
regsesc elem entele definitorii ale proprietii com une pe cote-pri forate, anum e
pluralitatea titularilor, unitatea m aterial a bunului, divizarea intelectual a drep
tului asupra acestui bun i caracterul ei forat121, dar bunul care form eaz obiectul
copropriettii forate n u m a i este accesoriu pe lng a lt bun, c i are o existen
a u to n o m '[i] *3.
n acest sens, art. 28 alin. (8) din Legea nr. 1/2000 dispune c, n caz de dizol
vare a form elor asociative, proprietatea indiviz a acestora va trece n proprietatea
public a consiliilor locale n raza crora se afl terenurile respective . Ct privete
exercitarea folosinei acestor terenuri, ea trebuie s fie fcut ntotdeauna cu res
pectarea regim ului silvic im pus de reglem entrile legale n m aterie, ceea ce de
term in unitatea indisolubil ntre teren i vegetaia forestier care se gsete pe
suprafaa lui[4).
lat de ce se poate spune c suntem n prezena unei form e atipice de proprie
tate com un pe cote-pri stabil i forat.
Se poate observa c bunurile care form eaz obiectul acestei proprieti com une
pe cote-pri forate pot fi divizate n m aterialitatea lor, ceea ce nseam n c ele ar
putea, practic, form a obiectul unei m preli; totui, spre a li se asigura destinaia
lor econom ic de terenuri forestiere, legiuitorul le-a declarat nepartajabile, iar tran s
m iterea cotelor-pri ale form ei asociative prin acte ntre vii se poate face num ai
ctre ali m em bri ai acesteia. Legiuitorul a neles s lege nsi existena acestei
coproprieti de m eninerea form ei asociative creia i s-a reconstituit dreptul de
proprietate asupra bunurilor ce au form at obiect al reconstituirii.
2 36
237
238
alte cuvinte, ntr-un drept diviz i exclusiv asupra unui bun sau unei pri m ateriale
determ inate din bun.
Trebuie reinut ns c m prirea m aterial a bunurilor ce form eaz obiectul
proprietii com une e s te n u m a i u n a d in tre m o d a lit ile n c a re s e p o a te re a liz a p a r
ta ju l21, el se poate finaliza i prin atribuirea ntregului bun unuia dintre coproprietari,
cu plata contravalorii n bani a cotelor-pri ctre ceilali coproprietari.
Esenial pentru operaiunea juridic a partajului este ns faptul c el va condu
ce la ncetarea strii de coproprietate asupra bunurilor supuse partajrii. Dup cum
dispune n prezent art. 680 NCC, ca urm are a partajului, fiecare coproprietar de
vine proprietarul exclusiv al bunurilor ori, dup caz, al sum elor de bani ce i-au fost
astfel atribuite.
259. Partajul n noul Cod civil. Seciunea a 5-a din C apitolul IV al celui
de-al ll-lea Titlu - P roprietatea privat - al Crii a lll-a a noului Cod civil consa
crate bunurilor reglem enteaz o p e ra iu n e a ju rid ic a p a rta ju lu i i e fe c te le a c e s tu ia .
Din m om ent ce partajul este subsum at norm elor noului Cod civil privitoare la
proprietatea com un n general, aceasta nseam n c, spre deosebire de situaia
existent sub regim ul juridic al fostului Cod civil, sub rezerva precizrilor pe care le
vom face im ediat, n prezent a p lic a b ilita te a p a rta ju lu i e s te m a i la rg , depind do
m eniul oarecum strict reinut anterior al proprietii com une pe cote-pri obinuite.
Dincolo ns de acest aspect, actuala reglem entare a partajului n legea fundam en
tal civil este, sub aspectele de fond, com plet i coerent; ea privete dom eniul
de aplicare, im prescriptibilitatea aciunii de partaj, posibilitatea suspendrii partaju
lui, regulile privitoare la m odalitile de m prire, efectele i desfiinarea partajului
i altele. n cele ce urm eaz, ne vom opri num ai asupra unor principii generale pri
vitoare la partaj.
[1]
A se v e d e a , n a c e s t se n s, T rib. S u p re m , s. civ., d ec. nr. 7 8 6 d in 21 a p rilie 1 977, n
C .D . 1977, p. 2 4 -2 6 ; T rib . S u p re m , s. civ., dec. nr. 9 4 6 /1 9 7 9 , n R .R .D . nr. 1 1/19 79 , p. 69.
[21 A se v e d e a , n a ce la i se n s, V. S t o ic a , op. cit. (2 00 9 ), p. 2 77 .
2 39
240
lor. Nici referirea la inadm isibilitatea partajului n privina proprietii com une n de
vlm ie nu este exact111, deoarece art. 358 NCC prevede, n m od expres, c n
tim pul com unitii, deci n tim pul existenei proprietii com une n devlm ie, bu
nurile com une pot fi m prite, n tot sau n parte, prin act ncheiat n form autenti
c notarial, n caz de bun nvoial, ori, n caz de nenelegere, prin hotrre ju
dectoreasc.
C partajul poate fi interzis prin lege n alte cazuri n care aceasta ar nscrie o
asem enea interdicie [art. 671 alin. (1) partea final], aceasta este o alt problem
ce ine de ... viitorul rm as deschis n m aterie.
Apoi, art. 671 alin. (2) NCC dispune c partajul poate fi cerut n cazul prilor
com une din cldirile cu mai m ulte etaje sau apartam ente atunci cnd aceste pri
nceteaz a mai fi destinate folosinei com une. Num ai c, aa dup cum am artat
mai sus, art. 658 NCC reglem enteaz m odul n care se poate ajunge la ncetarea
destinaiei com une a prilor com une din cldirile cu mai m ulte etaje sau aparta
m ente, artnd c, dac s-a decis astfel n condiiile prevzute de text, privitor la
aceste bunuri urm eaz a se aplica dispoziiile referitoare la coproprietatea obinui
t i tem porar, ceea ce nseam n, ntr-o asem enea situaie, c partajul va deveni
pe deplin posibil. C oncluzia? Cum s-a spus121, textul art. 671 alin. (2) este ... perfect
inutil.
n sfrit, potrivit art. 671 alin. (3) NCC, n cazul proprietii periodice i n cele
lalte cazuri de coproprietate forat, partajul este posibil num ai prin bun nvoial,
n aceste m aterii fiind exclus partajul judiciar. De aceast dat, textul n discuie
este clar i precis, determ innd dom eniul de aplicare a regulii pe care o conine,
anum e partajarea num ai prin convenia prilor a proprietii periodice i a bunurilor
aflate n coproprietate forat, atunci cnd o asem enea partajare apare ca posibil.
Am vzut c partajul poate fi suspendat prin lege, prin convenia prilor ori pe
cale judectoreasc. Potrivit art. 672 NCC, conveniile privito are la suspendarea
p a rta ju lu i ncheiate ntre coproprietari nu pot avea o durat mai m are de 5 ani; n
cazul im obilelor, textul im pune ncheierea lor n form autentic i respectarea
form alitilo r de publicitate prevzute de lege, adic notarea lor n cartea funciar,
devenind astfel opozabile terilor. De asem enea, instana sesizat cu o aciune de
partaj poate dispune suspendarea pronunrii partajului pentru cel m ult un an,
pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlali coproprietari , iar dac
pericolul producerii unor astfel de prejudicii este nlturat nainte de m plinirea ter
m enului acordat de instan, aceasta, la cererea prii interesate, va putea reveni
asupra m surii suspendrii, continund judecata pricinii.
261.
Reguli privitoare la m odul de m prire; efectele partajului. Articolul
676 NCC stabilete regulile aplicabile operaiunii juridice de m prire a bunurilor
prin partaj. Textul dispune c partajarea bunurilor aflate n coproprietate se va face,
n prim ul rnd, n natur, proporional cu cota-parte a fiecrui coproprietar; dac
[1] Sau, cum s-a spus, referirea art. 671 alin. (1) la proprietatea com un n devlm ie
este, cel puin n parte, eronat, deoarece, potrivit art. 358, partajul n tim pul existenei
com unitii legale este, n principiu, posibil; a se vedea M. N ic o lae , op. cit. (2012), p. 188,
nota nr. 1.
[2) A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 728.
241
l1] D up cum s-a observat, n m sura n care aceste sum e de bani nu au fost ncasate n
m od efectiv la m om entul realizrii partajului, coproprietarul cruia i-au fost atribuite este un
proprietar nom inal , respectiv un sim plu creditor al acestor sum e; a se vedea M. N ic o lae ,
op. cit. (2012), p. 190, nota nr. 3.
[2! A se vedea C .S.J., s. civ., dec. nr. 1173/1991, n Dreptul nr. 1/1992, p. 109.
2 42
Prin raportare la dispoziiile art. 680 NCC, atunci cnd partajul voluntar are ca
obiect un bun ori bunuri im obile, el trebuie ncheiat n form autentic; nerespectarea acestei form e va fi sancionat cu n u lita te a a b s o lu t a conveniei de partaj,
cu consecina desfiinrii ei. Dim potriv, dac partajul se refer la b u n u ri m o b ile ,
partajul voluntar poate fi consensual, ceea ce nseam n c el va putea fi dovedit
cu orice m ijloc dejarob.
De asem enea, art. 684 alin. (2) NCC im pune participarea tutu ror coproprietarilor
la partajul voluntar; textul dispune c partajul fcut num ai cu participarea unora
dintre acetia va fi lovit de n u lita te a b s o lu t \
n schim b, legiuitorul adm ite i posibilitatea ncheierii unui a c t d e p a rta j v o lu n ta r
p a ria l. ntr-adevr, potrivit art. 684 alin. (3) NCC, partajul este valabil chiar i atunci
cnd nu cuprinde toate bunurile com une; pentru bunurile om ise s e p o a te fa c e
o ric n d u n p a r ta j s u p lim e n ta r.
n situaia n care actul de partaj voluntar este lovit de nulitate relativ, copro
prietarul care, d e i c u n o a te c a u z a d e n u lita te re la tiv , nstrineaz n tot ori n
parte bunurile ce i-au fost atribuite prin partaj nu poate invoca nulitatea relativ a
acestuia (art. 685 NCC). Altfel spus, o asem enea nstrinare n condiiile artate
capt sem nificaia unei c o n firm ri ta c ite a n u lit ii re la tiv e ce afecta actul de partaj
prin bun nvoial.
n sfrit, art. 686 NCC precizeaz c dispoziiile cuprinse n seciunea consa
crat partajului din capitolul privitor la proprietatea com un sunt aplicabile bunurilor
aflate n coproprietate, indiferent de izvorul acesteia, precum i bunurilor aflate n
proprietate devlm a. Suntem tentai s punem la ndoial utilitatea acestui text,
avnd n vedere c art. 669 NCC prevede, fr nicio distincie, c ncetarea coproprietii prin partaj poate fi cerut oricnd. Poate c totui, uneori, q u o d a b u n d a t
n o n n o c e t.
243
determ inate n niciun fel astfel de cote. Num ai cu prilejul m prelii bunurilor devlm ae, cnd deci devlm ia nceteaz, se vor preciza cotele cuvenite fiecruia
dintre titulari;
b)
avnd determ inate cotele lor pri din drept, fiecare coproprietar poate s
dispun de partea care i se cuvine, putnd deci s o nstrineze; o asem enea po
sibilitate nu exist n cazul proprietii com une n devlm ie, tocm ai datorit fap
tului c nu sunt determ inate cotele-pri ale fiecrui titular;
com un pe cote-pri poate exista independent de anum ite caliti ju ridice ale coproprietarilor sau de anum ite raporturi preexistente ntre acetia;
proprietatea com un n devlm ie are, ntr-un anum it sens, cel puin pn n
prezent, respectiv chiar i sub regim ul noului Cod civil, un caracter in tu itu p e rs o n a e \ existena ei depinde de calitatea subiectelor dreptului. Ea se prezint sub
form a com unitii legale a soilor ce are ca obiect bunurile dobndite de ei n tim pul
cstoriei i este determ inat de existena raporturilor rezultate din cstoria titu
larilor acestei com uniti. ncetarea raporturilor m enionate are drept consecin n
cetarea a nsei proprietii com une n devlm ie, a crei raiune de a fi dispare.
m prejurarea c, potrivit art. 667 NCC, proprietatea com un n devlm ie ia
natere nu num ai prin efectul legii, dar i prin act juridic, nu este de natur s
schim be aceast concluzie;
d)
je x is t , de asem enea, deosebiri de izvor ntre cele dou form e ale proprietii
com une. Pe cnd proprietatea com un pe cote-pri se poate nate din contract,
lege, succesiune, uzucapiune etc., proprietatea com un n devlm ie apare ca ur
m are a alegerii de ctre soi a regim ului m atrim onial al com unitii legale; desigur,
nu se poate pierde din vedere c, n prezent, calea ctre alte situaii de proprieta
te devlm a rm ne deschis (art. 667 NCC);
e)
)ct privete actele care pot fi ncheiate cu privire la bunurile com une, regim ul
lor ju ridic este diferit n cadrul celor dou form e de proprietate com un, chiar dac,
spre deosebire de regim ul juridic anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, n pri
vina proprietii com une obinuite regula unanim itii a fost m ult atenuat prin dis
poziiile art. 640-641 NCC; n orice caz, la proprietatea devlm a, bunoar, am
artat c fiecare dintre soi poate ncheia singur acte de conservare, acte de adm i
nistrare cu privire la oricare dintre bunurile com une, precum i acte de dobndire a
unor asem enea bunuri, pe cnd actele de nstrinare sau de grevare cu drepturi
reale a bunurilor com une nu vor putea fi ncheiate dect cu acordul am bilor soi.
244
cunotin public n m od legal [art. 25 alin. (1)]. Drepturile patrim oniale asupra
program elor de calculator dureaz i ele pe tot tim pul vieii autorului, iar dup
m oartea acestuia se transm it prin m otenire, potrivit legii civile, pe o perioad de
70 de ani (art. 30). La expirarea acestei perioade, creaia va putea fi exploatat f
r plata unor drepturi de autor. Nu mai puin, au a fi aprate alte drepturi personalnepatrim oniale ce rezult din realizarea creaiei n discuie, care sunt im prescrip
tibile.
266. Problem a proprietii periodice. ntr-un studiu publicat n anul 1997 n
revista D re p tu f3] se susinea, de o m anier am zice perem ptorie, c m odalitile
juridice ale dreptului de proprietate sunt urm toarele:
a) proprietatea revocabil, cu cele dou form e: p ro p rie ta te a re z o lu b il i p r o
p rie ta te a a n u la b il ;
245
2 46
267. Sub regim ul fostului Cod civil, n privina reglem entrii proprietii periodi
ce, am em is serioase rezerve, m prtite apoi i de ali autori, n sensul c aceas
ta ar putea s fie dat de o publicitate fcut de o regie autonom , specializat n
organizarea jo curilo r de noroc111.
Pe fond ns, considerm c nu se nelege care este obiectul dreptului? Bunul,
n spe apartam entul, sau perioada de tim f^2]? Perioada de tim p convenit oricum
nu poa te constitui obiect a l unui drept. Tim pul nu poate form a nici m car obiectul
unui drept incorporai. i atunci rm ne cealalt ipotez, i anum e c obiectul
dreptului de p roprietate periodic este bunul, n m aterialitatea lui, iar prerogativele
dreptului se exercit anum ite perioade de tim fp \ Dac este aa, bun ul aparine
m a i m u lto r proprietari, care i-au p a rtajat folosina, potrivit nelegerii dintre ei, cu
toate consecinele care decurg de aici n privina actelor ce pot fi fcute de ctre
unul dintre ei cu privire la ntregul bun. Pentru c, aa cum s-a spus, n definitiv,
pretinsele proprieti tem porare (...) nu par deloc a se analiza altfel dect ca m o
daliti de transm isiune tem porar a utilizrii unor bunuri i nu par a pune n dis
cuie ideea perpetuitii dreptului de proprietate141.
ntr-adevr, cu rarele excepii artate, care in de specificitatea proprietii inte
lectuale, dreptul de proprietate este un drept perpetuu, fie el sim plu sau afectat de
m odaliti. Folosina obiectului dreptului poate fi tem porar, dar dreptul ca atare nu
vedem cum ar aprea ca fiind periodic. i apoi, cum s-ar ajunge la uzucaparea
perioadei ? Nu ne era foarte lim pede cum cineva nu ar dori s uzucapeze bunul,
ci o perioad din dreptul asupra bunului folosit. Nu este aceasta, oare, n contra
dicie cu una dintre calitile posesiei, apt s duc la dobndirea dreptului de pro
prietate prin uzucapiune, i anum e continuitatea? Poate fi im aginat o continuitate
n discontinuitate?
O ricum , nc din acea perioad ni s-a prut c discuia era interesant i c
m erita a fi aprofundat. Ne-am exprim at num ai opinia, fr a nega m eritele unui
punct de vedere care deschidea calea spre aprofundarea cercetrilor n m aterie.
VLI
268. n n o c *
m aterie au c c r : nua
a proprieti c c - un
nerea unei d re<x*.e
ia dobnditon or cu
dirii unui drept oe _z
c, dincolo de :: j
norm e juridice cc* r u
aveau sem nifica: a
continuat a avea se '
a intra n anal za ce
acest act no rm a r. :
unui drept de foosr
au un asem enea oc
sale se aplic cchg
lim itat a unor b t n j
plata unui pre g zza
unui transfer o r a
care privete folosr
determ inat sa^ ze
sptm n. n c c - :
evocate rezult c e
asupra unui bun ~
drept de crean ' urm rea mai d e c 'a c
lor com erciale
p e r io d ic -n o r e ::111 Cu privire la 6
a se vedea: B.C. S~:>c
i posib ilit i de ~ r e
spaio-tem poral in tractelor de lo ca : _ ne
dobnd itorilor cu d t .
drept de utilizare pe o
urm.; C. T oader , Con
nr. 9/2004, p. 152 .
unui drept de u t z a 'e
V. S toica , op. d t. .o
O. U ngureanu , C. M j *
121 D irectiva nr. 5 ^ contractelor p u rta re a*
im obiliare (J.O. nr. _ 2
din Legea nr. 282/2004
[31 M. Of. nr. 580 c ir
[4] A se vedea C. 5 :
151 Pentru o a s e ^ e n
[6] n acelai sens. j
p. 223; V. Ptulea loc
[7] A se vedea L. P o
247
248
De altfel, Legea nr. 282/2004 a fost abrogat prin O .U .G . nr. 14 din 16 februarie
2011 pentru protecia consum atorilor la ncheierea i executarea contractelor
privind dob ndirea dreptului de folosin pe o perioad determ inat a unuia sau
m ai m ultor spaii de cazare, a contractelor pe term en lung privind dob ndirea unor
beneficii pentru produsele de vacan, a contractelor de revnzare, precum i a
contractelor de schim b111.
Pe fondul ei, i aceast nou reglem entare are n vedere dobndirea unui drept
de folosin asupra unor spaii de cazare n condiii determ inate, i nu a unui drept
de proprietate privitoare la acestea. Ca i reglem entarea precedent, abrogat, dis
poziiile O.G. nr. 14/2011 au ca scop transpunerea i im plem entarea n legislaia
rom n a norm elor Uniunii Europene n materie, respectiv Directiva nr. 2008/122/CE
a P arlam entului European i a Consiliului din 14 ianuarie 2009 privind protecia
consum atorilor n ceea ce privete anum ite aspecte referitoare la contractele refe
ritoare la dreptul de folosin a bunurilor pe durat lim itat, la contractele privind
produse de vacan cu drept de folosin pe term en lung, precum i la contractele
de revnzare i schim b*[2). Aadar, coordonatele noii reglem entri sunt aceleai, ele
se refer la contracte de folosin a unor bunuri ntr-un dom eniu specific i au ca
scop asigurarea unei protecii adecvate a consum atorilor n acest dom eniu. Este
raiunea pentru care, aa cum vom arta im ediat, noul Cod civil reglem enteaz
proprietatea periodic; art. 67 din Legea nr. 71/2011 de punere a sa n aplicare dis
pune c dispoziiile privitoare la acest tip de proprietate nu aduc atingere prevederi
lor cuprinse n O .U .G . nr. 14/2011.
n orice caz, relativ recent n literatura ju ridic francez s-a reinut c este evi
dent c nu poate fi considerat ca avnd calitatea de coproprietar o persoan a
crei stpnire i folosin a unui bun sunt lim itate la cteva zile pe an, cu att mai
m ult cu ct, n cazul unui asem enea bun, interesul colectiv este m ult mai accen
tuat, fa de proprietatea unor cldiri pe etaje ori pe apartam ente, astfel c aa-zisa
proprietate periodic nu este altceva dect un drept de crean m potriva societii
proprietare a im obilului131. A ceasta a fost caracterizarea proprietii periodice la
care am subscris pe deplin nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil141. n
cadrul acestuia, legiuitorul a considerat ns c se im pune reglem entarea proprie
tii periodice, astfel c, n prezent, controversa este nchis. R m ne ca practica
s confirm e sau, eventual, s infirm e aplicarea dreptului de proprietate periodic.
2 49
269. Prop rietatea periodic n noul Cod civil. C apitolul V din Titlul II al noii
legi fundam entale civile este consacrat proprietii periodice, fr ns a o defini,
ntr-adevr, dei m arginala art. 687 se intituleaz proprietatea periodic , textul
dispune c prevederile ntregului capitol m enionat se aplic, n absena unei regle
m entri speciale, ori de cte ori m ai m ulte persoane exercit succesiv i repetitiv
atributul folosinei specific dreptului de proprietate asupra unui bun m obil sau im o
bil, n intervale de tim p determ inate, egale ori inegale. Aadar, trstura esenial a
proprietii periodice const n prezena m a i m u lto r titulari, care exercit succe siv i
re petitiv atrib u tu l folosinei, corespunztor coninutului dreptului de proprietate asu
pra unui bun, m obil sau im obil, pe intervale de tim p determ inate, egale sau inegale.
Dei nu ni se pare c aceast trstur ar conduce la o astfel de concluzie, nu este
mai puin adevrat c, din punctul de vedere al naturii sale juridice, art. 646 pct. 1
NCC calific n m o d expres proprietatea periodic, enum ernd-o ntre cazurile de
coproprietate forat. n concepia legiuitorului, proprietatea periodic este un nou
ca z de proprietate com un pe cote-pri forat, deoarece dreptul de proprietate
este m prit ntre m ai m uli titulari, fr ca bunul s fie fracionat n m aterialitatea
sa; de asem enea, dreptul de proprietate asupra bunului nu este m prit ntre
titulari n cote-pri ideale, ci folosina acestuia este m prit n fraciuni de tim p,
egale sau inegale, titularii avnd astfel dreptul de a stpni i de a utiliza ntregul
bun, n m aterialitatea sa, dar num ai pe o perioad determ inat dintr-un an calenda
ristic111. C a principiu, aceast coproprietate nu poate nceta prin partaj.
n privina izvoarelor sale, art. 688 NCC prevede c proprietatea periodic se
nate n tem eiul unu i a ct juridic, cu aplicarea corespunztoare a dispoziiilor privi
toare la publicitatea im obiliar; actul ju ridic poate fi un contract sau un legat. T itu la
rul dreptului de proprietate periodic poate ncheia, n condiiile legii, p e n tru in ter
valul de tim p ce i revine, acte juridice precum nchirierea, vnzarea, ipotecarea ori
altele asem enea. Actele de adm inistrare sau de dispoziie privind cota-parte din
dreptul de proprietate aferent unui a lt in terval de tim p dect celui care le ncheie
sunt inopozabile titularului cotei-pri respective (art. 689 NCC).
270. D repturile i obligaiile cop ro prietarilor. n cetarea proprietii periodi
ce. Potrivit art. 690 alin. (1) NCC, fiecare coproprietar este obligat s fac toate
actele de conservare, n aa fel nct s nu m piedice ori s ngreuneze exercitarea
drepturilor celorlali coproprietari, iar pentru reparaiile mari, coproprietarul care
avanseaz cheltuielile necesare efecturii acestora are dreptul la despgubiri, prin
raportare la valoarea drepturilor celorlali coproprietari. C t privete actele de fo lo
sin m aterial care ar conduce la consum area n tot ori n parte a substanei bu
nului, ele nu pot fi dect cu acordul celorlali coproprietari [art. 690 alin. (2)]. La n
cetarea intervalului de tim p la care este ndreptit, coproprietarul titular al dreptului
asupra acelui interval are ndatorirea de a preda bunul coproprietarului ndreptit
s l foloseasc n urm torul interval [art. 690 alin. (3)]. n m sura n care copro
prietarii au ncheiat un contract de adm inistrare a bunului cu acordul tuturor copro
prietarilor, n condiiile art. 644 NCC, actele juridice i operaiunile de predare A~
bunului ntre coproprietari vor fi fcute potrivit prevederilor acestui contract.
.j e r '
m A se vedea L. U , M odalitile dre p tu lu i de proprietate, n M. U liescu (coor
C od civil. C om entarii, Ed. U niversul Juridic, Bucureti, 2010, p. 157.
2 50
252
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te
253
a bunurilor ce form eaz obiectul su: destinaia lo r p en tru u zul ori p e n tru interesul
public.
Vom trece la exam inarea dezm em brm intelor dreptului de proprietate n ordi
nea n care sunt ele reglem entate de dispoziiile noului Cod civil n m aterie, respec
tiv cele cuprinse n Titlul III astfel intitulat din C artea a lll-a D espre bunuri . A ce s
tea sunt: dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, d reptul de abitaie
i dreptul de servitute.
2 54
VI
considerat c a
nr. 247/2005 i c a l2
conine prevede^ e
de superficie (ar. 5
n practic, aoes
turi de familie, a z jrc
c pe terenul prop'-;
D up cum s-a s;
tate m oral de p re
conveniei de s-pe-'
Prin legat, suce
desparte drepte c
anum it teren, r se-'
ca legatar asupra c:
n ceea ce ne prr
superficie prin uzuz
prii proprietii zar
Rezerva n o a sr
superficie a fost ns
decizie de spe ze
sensul c, n c o t i t
dobndirea d r e p t - .
posesiilor, recunos:
poate dobndi drept
prin prescripie a e r .
n sfrit,, n :em
cnd soii c o n s tr u i
Potrivit art. 30 C *a
n tim pul c s to re ;
ta construciei r z za
prietar urm nd a- I
cie!4]. n schim b. s:<
judectoreasc re* Cod civil a fost ce~:
cauz n care re cia '
le a dobndirii dreo
[1] A se vedea C .S.J., s. civ., dec. nr. 893/1994, n Dreptul nr. 12/1994, p. 62.
[2] D up cum se reine foarte exact ntr-o decizie a Curii de Apel lai, dreptul de superfi
cie nu este un drept tem porar. Dac se refer la o construcie - n spe era vorba de un
garaj - , dureaz att tim p ct dureaz construcia, iar lipsa de folosin a garajului nu duce
la stingerea dreptului, deoarece superficia nu se stinge prin neuz. A se vedea C.A. lai, dec.
nr. 649/1999, n M. G a i . M.M. P ivn ic er u , op. cit., p. 225.
131 Cu privire la constituirea dreptului de superficie, a se vedea L. P o p , L.M. H a r o s a , op.
cit., p. 262-263; E. C h elar u , op. cit., p. 277-278; V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 560-561;
G. A lu n a r u , N o i aspecte teoretice i p ra ctice ale dreptului de superficie, n Dreptul nr. 56/1993, p. 65-73.
[4] A se vedea C.A. lai, dec. nr. 649/1999, supra cit.
111 A se vedea E. C
:2; A se vedea C. B
131 A se vedea C .'
2005, p. 62-63; n aa
publicat.
i4! A se vedea
Aceast construc: e _*
prin care se interzice:
Trib. Suprem, s. civ.. d
nr. 1261/1982, n F - ;
ridic al bunurilor im o o t
V II. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
2 55
256
prietatea lor, este de natur s constituie o nclcare a dispoziiilor art. 1 din Pro
tocolul nr. 1, care garanteaz protecia dreptului de proprietate, C urtea a reinut c
autorii reclam anilor erau proprietarii unui teren cu construcii n m unicipiul Arad, c
n anul 1944, n tim pul rzboiului, construciile situate pe acel teren au fost distruse
n proporie de peste 83% ca urm are a unor bom bardam ente aeriene i c, dup
rzboi, im obilul a fost naionalizat, iar autoritile locale l-au reconstruit n ntregim e
sub form a unui bloc de locuine, nchiriind unor tere persoane apartam entele astfel
realizate; n anul 1994, n calitate de m otenitori, reclam anii au obinut nscrierea
dreptului lor de proprietate asupra ntregului im obil - teren i construcii - n cartea
funciar, soluie contestat n justiie de autoritatea public local111. Avnd a se
pronuna n ultim instan n spe, dup ce, n prealabil, C urtea de Apel T im ioa
ra recunoscuse n favoarea consiliului m unicipal constructor un drept de superficie
com pus din dreptul de proprietate asupra locuinelor i dreptul de folosin asupra
unei cote-pri stabile i forate din terenul proprietatea reclam anilor, soluie criti
cat n recurs de acetia, fosta C urte Suprem de Justiie a considerat c dreptul
de superficie nu se ntem eiaz nu m a i p e convenia prilor, aa cum au pretins
reclam anii, dar poate, de asem enea, lua natere pe baza legii sau printr-o situaie
de fapt ca aceea din spe, n care consiliul local care a construit un bloc de apar
tam ente pe terenul proprietatea reclam anilor a acionat cu credina c este pro
prietarul ntregului bun , aa c negarea dreptului de superficie astfel dobndit i
recunoscut prin hotrrea curii de apel ar avea sem nificaia refuzului recunoaterii
efectelor aparenei de drept, ntem eiat pe buna-credin a constructoru lui121.
Instana european a constatat c, n spe, n mod netgduit, C urtea S upre
m de Justiie a stabilit c autoritatea public local a dobndit dreptul de superfi
cie pe tem eiul unei situaii de fapt ce nu a fost voit sau cunoscut de ctre cei
interesai i care perm ite astfel s se dea efecte juridice apa ren ei de d re p t (subl.
C urii Europene n text - n.n., C.B.). Or, din exam inarea jurisprudenei tribunalelor
rom ne, jurisdicia european de contencios al drepturilor om ului a reinut c dre p
tul de superficie poate fi dobndit num ai (s.n., C.B.) prin lege, prin prescripia
achizitiv sau prin convenia prilor i c sim plul fapt de a ridica o construcie pe
terenul altuia, chiar cu tota l bun-credin, constructorul avnd astfel convingerea
c este proprietarul terenului pe care construiete, nu ar fi de natur s conduc la
recunoaterea unui drept de superficie n favoarea celui ce construiete pe terenul
care nu este proprietatea sa, n absena posibilitii aplicrii unuia dintre m odurile
de dobndire a acestui drept am intite; aparena de drept la care se refer C urtea
S uprem de Justiie nu intr n categoria actelor i faptelor juridice prin care se
poate dobndi dreptul de superficie131. De aceea, ea a considerat c, n spe,
recunoaterea dobndirii dreptului de superficie pe cale judiciar a reprezentat o
nclcare a dispoziiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 la C onvenie*141.
V I.
d e s u p e r fic ie
in s e a m
o r i c e p r o p r ie t a r
As l c
n conform itate c l sc
iei, efectuarea jn o r
nstrina c o n s trjc : a
, transm itea c tre
dreptul de s u o e - c e
asem enea, el putea 1
taia, servitutea sa_
277. S tin g e re a d*
n care dreptu: ce e_
cnd construcia ra*
cian] Dac a fost c c r
ce, pe cale de c o rs e :
tul de superficie ouse
nului dobndea n o r
fie acesta din u ~ 3
ter putea d o b r c rn
proprietarul a c e s r - a
sau lucrrilor p ro c ^e :
n sfrit, alturi a
exproprierea te re -x iu
cel al terenului, c:
perficiarul, avnc c-ec
privitoare la expro c -e
2 . D r e p tu l de si
278. N o iu n e . C<
m arginal n o L - e '
de a avea sac ca a :
acelui teren. s s - r js :
avea im aginea exazz
trebuie avute n vede
se n capitolul c o rs a
ii lor, precum a a i
proprietatea alte r e
zult, fr echivoc. 3
duce, prin d e fir : e <
terenului, ce a p a - ne
te o alt persoan s
111 A se vedea L
NCPC [art. 488 aSn. (2
form a obiectul urm - n i
121 Potrivit art. 5~5 N
cu caracter de sine r :
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te
257
2 58
taie sau orice alt lucrare cu caracter durabil pe acest teren ori n subsolul acestu
ia, teren asupra cruia superficiarul dobndete, pe tem eiul superficiei, un d rept de
folosin. La rndul su, superficiarul devine titularul dreptului de proprietate asu
pra construciei, plantaiei ori lucrrii astfel realizate. S ituaia astfel creat sem nific
dezm em brarea dreptului de proprietate asupra terenului ntre dreptul de folosin
asupra acestuia dobndit de superficiar i nsui dreptul de proprietate privitor la
acelai teren, care continu a avea ca titular pe cel ce l-a avut n proprietate i
naintea constituirii superficiei n calitate de n u d proprietar, num ai c, prin constitui
rea dreptului de superficie, terenul va fi g revat de dreptul de folosin asupra lui,
drept ce are ca titular pe superficiar, la rndul lui, titu la r a l dreptulu i de proprietate
asupra construciei, p la n ta ie i o ri lucrrii realizate pe a cel teren.
Pe conin utul dreptului de superficie se gsesc atribute ale dreptului de proprie
tate care continu s aparin proprietarului terenului i atribute ale aceluiai drept,
asupra aceluiai teren, ce sunt exercitate de ctre superficiar. Astfel, prin constitui
rea superficiei, proprietarul terenului continu a avea anim us sib i hab endi ca ele
m ent psihologic al posesiei acelui teren, precum i dreptul de dispoziie juridic
asupra acestuia; proprietarul va putea nstrina terenul su, ns n starea juridic
n care terenul se afl n patrim oniul su, anum e grevat de existena dreptului de
superficie. La rndul su, superficiarul dobndete dreptul de a stpni acel teren
cu elem entul psihologic al posesiei specific dezm em brm intelor dreptului de pro
prietate; sau, dup cum s-a spusm, el exercit o posesie specific asupra te re
nului, corespunztoare dreptulu i su de superficie. De asem enea, superficiarul do
bndete dreptul de folosin a terenului pentru realizarea unei construcii, a unei
plantaii sau a unei alte lucrri autonom e cu caracter durabil, precum i elem ente
ce in de dreptul de dispoziie asupra acelui teren. Astfel, dac superficia se dobn
dete spre a se construi ori planta, superficiarul poate efectua anum ite lucrri
m ateriale pe acel teren n vederea realizrii construciei sau plantaiei respective,
situaie ce are sem nificaia exercitrii unei anum ite dispoziii m ateriale asupra
terenului.
O dat realizate construciile ori plantaiile i dobndind drept de proprietate
asupra acestora, supe rficiarul le poa te nstrina sau greva n favoarea unor tere
persoane, exercitnd astfel i un drept de dispoziie ju rid ic asupra terenului, drept
rezultat din nsi posibilitatea folosirii terenului pentru realizarea construciei ori
plantaiei, obiect al nstrinrii sau al grevrii cu garanii reale im obiliare.
Ct privete form ele sale, dispoziiile noului Cod civil consacr ceea ce se dis
tingea n doctrin nc nainte de intrarea acestuia n vigoare*121, ntre form a p rin
c i p a l i a superficiei, pe care am mai putea-o denum i i com plet, ce const n
dreptul superficiarului de a dobndi - de a avea - dreptul de proprietate asupra
unei construcii, plantaii ori a altor lucrri aflate p e terenul proprietatea a lte i p e r
soane, denum it i form a d e p lin a acestui drept, i form a secundar, incom plet
a superficiei, ce const n dreptul superficiarului de a edifica o construcie pe te
renul altuia, deasupra ori n subsolul acelui tere n , denum it i form a in cip ie n t a
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te
2 59
2 60
V!
Avnd n vedere toate aceste elem ente, putem defini superficia ca fiind a cel
d rept real im o b ilia r cu caracter tem porar, pe tem eiul cruia o persoan, denum it
superficiar, dobndete dreptul de folosin asupra unu i teren ce aparine a lte i
persoane, denum it n u d proprietar, p e care se afl o construcie, o plantaie sau o
alt lucrare asupra creia supe rficiarul dobndete dreptul de proprietate, o ri drep
tul de a edifica o ri realiza a celeai bu n u ri pe a ce l teren dobndit n folosin, care
rm ne n proprietatea nud ului proprietar.
280. D o b n d ire a d re p tu lu i de s u p e rfic ie . Potrivit art. 693 alin. (2) NCC, drep
tul de superficie se poate dobndi:
a) n tem eiul unui act juridic;
b) prin uzucapiune;
c) printr-un alt m od prevzut de lege.
n toate aceste situaii, au a fi aplicabile dispoziiile privitoare la cartea funciar.
I Prin a rt ju riH i^ drpntui de superficie poate lua natere, n am bele sale form e,
p rin convenie ori p rin testam ent. Pentru a fi valabil, co n v e n iia jd e constituire sau
de transm itere a dreptului de superficie urm eaz a fi ncheiat n form a u te n tic j
aceasta, deoarece art. 693 alin. (2) NCC dispune c dobndirea dreptului de su
perficie este supus dispoziiilor privitoare la cartea funciar, iar potrivit art. 1244
NCC, dup cum am mai artat, n afara cazurilor prevzute de lege, conveniile
prin care se strm ut sau se constituie drepturi reale ce urm eaz a fi nscrise n
cartea funciar trebuie ncheiate, sub sanciunea n ulitii absolute, n form a uten
tic.
I p t privete constituirea superficiei prinde sta m e n L aceasta presupune ca testa
torul s instituie un legat n favoarea unui m otenitor ce va avea ca obiect dreptul
de s u p e rfic ie jd u p cum poate institui dou legate n favoarea a doi m otenitori
diferii, unuPaintre ei prim ind, pe tem eiul unui legat, nuda proprietate, iar cellalt, pe
tem eiul legatului al crui beneficiar este, prim ind dreptul de superficie asupra ace
luiai teren. Tot astfel, este de reinut faptul c art. 693 alin. (3) NCC reglem entea
z dou ca zu ri speciale de constituire a dreptului de superficie; n prim ul caz, su
perficia poate fi nscris n cartea funciar n tem eiul unui act ju rid ic prin care
proprietarul terenului transm ite ctre o alt persoan, ce devine astfel superficiar,
e xclusiv d reptul de proprietate asupra construciei situate p e a ce l tere n, chiar dac
nu s-a stipulat expres constituirea superficiei; n al doilea caz, dreptul de superficie
se poate nscrie n tem eiul unui act ju ridic prin care proprietarul ntregului fond
com pus din teren i construcii transm ite, n mod separat, ctre dou persoane,
terenul i construcia, una dobndind astfel terenul, grevat ns de dreptul de fo lo
sin al celeilalte persoane, care dobndete construcia, cealalt persoan dob n
dind construcia, chiar dac nu s-a stipulat expres de ctre pri constituirea drep
tului de superficie. De asem enea, art. 693 alin. (4) NCC dispune c, n situaia rea
lizrii unei construcii pe terenul altuia, dreptul de superficie se poate nscrie pe
baza renunrii p ro p rie ta ru lu i terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n favoa
rea constructorului, dup cum el poate fi nscris n favoarea unui ter, pe baza
cesiunii - cedrii - dreptului de a invoca accesiunea111.
dcs
'
in sistem ul fo s t- i i
expres n legea fu
m ne, mai d e g ra r
ne ca o persoan s
ani - , nu cu in ten t a
de superficie; aceas
dispoziiile nou _ C
uzucapiunea extrats
funciar [art. 930 a i
nu cu intenia de a
superficie, i uzuca
putea fi uzucaoat a;
neproprietar ' r
n sfrit; a r t 63c
a lt m od prevZu: >.
specialitate . oe za
raportu rilor de f a r
com unitii le g a e :>
terenul proprie:a:ea
m ateriei c o m e n t :
zent abrogat, sc:
iei, p la n ta ie i o r as
unuia dintre ei.
281. E x e rc ita re
rea i exercitarea zr
ce constituie cr ~zz
principii ce r e z u t c
cia. Potrivit art 695
la al autonom ie oe
dreptul de su o e ^ >.
fost constituit. n c '7
s poarte a s u c rs u
asupra suprafe*e o
poate purta a s u c 'a
aceasta.
De asem enea a
delim itarea u e t e '
sa une i stipula: a
teren p e care - ~->e,
m A se vedea . S
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te
261
A rticolul 693 alin. (2) prevede posibilitatea dobndirii dreptului de superficie prin
uzuca p jyn o ^p o sib M a te adm is, aa dup cum am artat m ai sus, de jurispruden
Irfs ls te m u l fostului Cod civil. n prezent, chiar dac exist o asem enea prevedere
expres n legea fundam ental civil, dobndirea superficiei prin uzucapiune r
m ne, mai degrab, o problem teoretic, deoarece o asem enea situaie presupu
ne ca o persoan s stpneasc un bun im obil, pe intervalul stabilit de lege - 10
ani - , nu cu intenia de a dobndi dreptul de proprietate asupra acestuia, ci dreptul
de superficie; aceasta, pe de o parte; pe de alt parte, au a fi avute n vedere i
dispoziiile noului Cod civil n m aterie de uzucapiune, dispoziii care disting ntre
uzucapiunea extratabular, cnd se presupune c im obilul nu este nscris n cartea
funciar [art. 930 alin. (1) lit. c) NCC] i o ter persoan intr n stpnirea lui, dar
nu cu intenia de a dobndi dreptul de proprietate asupra acestuia, ci dreptul de
superficie, i uzucapiunea tabular (art. 931 NCC), cnd dreptul de superficie ar
putea fi uzucapat atunci cnd o persoan l dobndete cu bun-credin de la un
neproprietar i l nscrie n cartea funciar.
n sfrit, art. 693 NCC dispune c dreptul de superficie poate fi dobndit printr-un
a lt m o d p re v zu t de lege. Potrivit unor puncte de vedere susinute n literatura de
specialitate111, pe care le m prtim , un asem enea m od poate fi ntlnit n cadrul
raportu rilor de familie, n situaia n care soii au ales ca regim m atrim onial regim ul
com unitii legale de bunuri i realizeaz m preun o construcie ori o plantaie pe
terenul proprietatea exclusiv a unuia dintre ei; exact ca n cazul reglem entrii
m ateriei com unitii de bunuri a soilor de dispoziiile art. 30 fostul C. fam ., n pre
zent abrogat, soii vor dobndi n devlm ie dreptul de superficie asupra construc
iei, p la n ta ie i o ri asupra lu crrii a stfe l realizate p e terenul proprietatea exclusiv a
unuia dintre ei.
281. E x e rc ita re a d re p tu lu i de s u p e rfic ie . Sub denum irea m arginal ntin de
rea i exercitarea dreptului de superficie , art. 695 NCC conine mai m ulte dispoziii
ce constituie principii privitoare la exercitarea acestui drept, care se altur acelor
principii ce rezult din natura fiecreia dintre form ele sub care se prezint superficia. Potrivit art. 695 alin. (1) NCC, principiul care dom in aceast m aterie este ace
la al a u tono m iei de voin a prilor, deoarece, n prim a sa parte, textul dispune c
dreptul de superficie se exercit n lim itele i n condiiile actului prin care acesta a
fost constituit. n privina obiectului su, prile pot conveni ca dreptul de superficie
s poarte asupra unei suprafee de teren ori asupra subsolului acestuia sau att
asupra suprafeei de teren, ct i asupra subsolului acestuia; dup cum superficia
poate purta asupra unei ntregi suprafee de teren ori num ai asupra unei pri din
aceasta.
De asem enea, art. 695 alin. (1) NCC conine o precizare im portant privitoare la
delim itarea suprafeei de teren obiect al dreptului de superficie, n sensul c, n lip
sa unei stipulaii contrare a prilor, aceasta va cuprinde nu num ai suprafaa de
teren p e care urm eaz s se construiasc, c i i cea necesar exploatrii construc- 1
(1] A se vedea V. S toica , op. cit. (2009), p. 241-242; S. C ercel , op. cit. (2012), p. 752.
2 62
ie i sau, dup caz, suprafaa de teren aferent construciei edificate p e a cel teren,
precum i cea necesar exploatrii c o n s tru c ie i.
Pornind de la form a superficiei secundare ori incipiente i ajungnd la ridicarea
construciei ori a altei lucrri sau la realizarea plantaiei avute n vedere la constitui
rea superficiei, odat ce acestea au fost realizate n m aterialitatea lor, superficiarul
va putea exercita toate atributele conferite de dreptul su, respectiv nu num ai drep
tul de folosin privitor la terenul pe care aceste bunuri im obile se afl, ci i dreptul
de proprietate asupra construciei, plantaiei ori altei lucrri.
Potrivit art. 695 alin. (2) NCC, n ipoteza n care construcia, plantaia ori o alt
lucrare existau pe teren sau n subsolul acestuia la constituirea dreptulu i de superficie, n lipsa unei stipulaii contrare a prilor, superficiarul nu va putea m odifica
structura construciei; el va putea ns s o dem oleze, cu obligaia de a o recon
strui n form a iniial. Dac superficiarul m odific structura construciei, art. 695
alin. (3) dispune c proprietarul terenului poate s cear, n term en de 3 ani de la
data la care s-a fcut aceast m odificare, ncetarea dreptulu i de superficie sau
repunerea n situaia anterioar efecturii ei; totui, n acest din urm caz, textul
prevede c term enul de 3 ani se suspend pn la expirarea duratei pe care s-a
constituit dreptul de superficie.
Titularul superficiei poa te s dispun lib e r de dreptul su, iar ct tim p exist
construcia, plantaia sau orice alt lucrare realizat pe tem eiul dreptului de super
ficie, dreptul de folosin asupra terenului se va putea nstrina ori ipoteca de ctre
superficiar num ai odat cu dreptul de proprietate asupra construciei" ori asupra
altor im obile realizate, n tem eiul superficiei, pe acel teren [art. 695 alin. (4) NCC].
n cazul n care dreptul de superficie s-a constituit cu titlu oneros, prile pot
conveni asupra m odului n care superficiarul va executa prestaia datorat nudului
proprietar, oricare ar fi obiectul acesteia: o sum de bani, procurarea unor bunuri
etc. n lipsa unei asem enea nelegeri, art. 697 NCC dispune c titularul dreptului
de superficie datoreaz, sub form de rate lunare, o chirie stabilit p e piaa liber,
prin luarea n considerare a naturii terenului, a destinaiei construciei, plantaiei ori
lucrrii realizate pe tem eiul superficiei n cazul n care aceasta exist, a zonei n
care se afl terenul, precum i a oricror alte criterii ce perm it determ inarea valorii
folosinei terenului.
n caz de nenelegere ntre pri, sum a datorat proprietarului terenului se va
stabili de ctre instana de ju decat [art. 697 alin. (2) NCC].
Pentru aprarea dreptului de superficie, titularul su are la dispoziie o aciune
specific, denum it aciunea confesorie de superficie, al crei regim ju ridic l vom
prezenta la capitolul consacrat aprrii drepturilor reale principale.
^ 2 8 2 ^ n c e ta re a d re p tu lu i de s u p e rfic ie . A rticolul 698 NCC dispune c dreptul
de superficie se stinge prin radiere din cartea funciar, pentru una dintre urm toa
rele cauze:
a) expirarea term enului; 1
111 n orice caz, ntr-o jurispruden mai veche, pe care o considerm valabil i n pre
zent, s-a statuat c superficiarului trebuie s i se asigure, dac prile nu au convenit altfel,
o poriune de teren strict necesar a perm ite accesul la construcie; a se vedea Trib. Su
prem , s. civ., dec. nr. 1515 din 14 iunie 1973, n R.R.D. nr. 5/1974, p. 73.
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
263
264
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te
2 65
Din cele de mai sus artate se poate observa c, n principiu, radierea superficiei prin expirarea term enului pentru care aceasta a fost constituit nu conduce la
stingerea ipotecilor, ceea ce apare ca fiind firesc, avndu-se n vedere scopul con
stituirii oricrei ipoteci, anum e protejarea intereselor creditorilor ipotecari, dndu-se
astfel eficien ju ridic acestei garanii reale. Uneori, aa dup cum am vzut mai
sus, ipoteca ce greveaz dreptul de superficie poate s se transfere asupra unor
bunuri m obile, sum e de bani ori m ateriale rezultate din dem olarea construciei, ca
efect al operrii, ntr-o asem enea ipotez, a subroga iei reale cu titlu p a rticu la / 11.
285. E fe c te le n c e t rii s u p e rfic ie i p rin c o n s o lid a re . Ca principiu, n prim ul
rnd,[aceste efecte pot fi determ inate~prin acordul de voin al prilor. n al doilea
rnd,(ncetarea dreptului de superficie prin consolidare nu afecteaz nici dezm em
brm intele consim ite de superficiar asupra construciei, plantaiei ori asupra altei
lucrri realizate pe terenul nudului proprietar i nici ipotecile nscute pe durata
existenei acestui d re p tjA s tfe l, potrivit art. 700 alin. (1) NCC, n cazul n care drep
tul de superficie s-a stins prin consolidare, n absena unei stipulaii contrare, dez
m em brm intele consim ite de su pe rficiar se m enin pe durata constituirii lor, dar nu
mai trziu de m plinirea term enului iniial al superficiei. Aadar, n ipoteza n care
prile nu prevd altfel, dac superficiarul a grevat dreptul su cu un dezm em brm nt al dreptului de proprietate - de exem plu, dreptul de abitaie - i transm ite
superficia ctre o alt persoan, dreptul de abitaie se va m enine n sarcina noului
superficiar pe durata constituirii acestuia, dar nu mai trziu de m plinirea term enului
in iial a l superficiei.
C t privete ipotecile, consolidarea nu va produce nicio m odificare privitoare la
existena i coninutul acestora; cel care dobndete dreptul de proprietate att
asupra terenului, ct i asupra construciei ridicate de superficiar pe acel teren va
dobndi dreptul rentregit asupra acelui im obil, grevat ns cu ipotecile existente
la m om entul dobndirii (c o n s o lid rii^
286. E fe c te le n c e t rii s u p e rfic ie i p rin p ie ire a c o n s tru c ie i. Potrivit art. 701
alin. (1) NCC, n cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea construciei,
drepturile ce grevau dreptul de superficie se vor stinge, afar dac legea nu pre
vede altfel. Num ai c nu trebuie pierdut din vedere dispoziie cuprins n art. 698
lit. c) NCC pe care am artat-o mai sus, potrivit cu care pieirea construciei are ca
efect stingerea superficiei num ai dac prile au pre v zu t astfel, cu consecina stin
gerii dezm em brm intelor constituite de superficiar, dac legea nu dispune altfel.
Or, bunoar, art. 748 alin. (2) din m ateria uzufructului dispune altfel , n sensul
c, potrivit acestei dispoziii, n caz de pieire a bunului obiect al dreptului de uzu
fruct, acesta va continua s existe asupra despgubirilor pltite de un ter ori asu
pra indem nizaiei de asigurare. Aceasta va fi deci i soarta uzufructului ce poart
asupra unui drept de superficie.
Ct privete situaia ipotecilor, n ipoteza stingerii superficiei prin pieirea con
struciei, art. 701 alin. (2) NCC prevede c ipotecile nscute cu privire la nuda pro
prietate asupra terenului pe durata existenei dreptului de superficie se m enin
2 66
Seciunea a 3-a
1 . D e fin iie . C a ra c te re ju rid ic e . C o n s titu ire . O b ie c t
287. D e fin iie . Dac art. 517 fostul C. civ. rom n, n prezent abrogat, definea
uzufructul ca fiind dreptul de a se bucura cineva de bunurile ce sunt proprietatea
altuia, ntocm ai ca nsui proprietarul lor, ns cu ndatorirea de a le conserva
substana , definiia dat de noul Cod civil nu se ndeprteaz - i nici nu avea cum
s o fac - de aceasta, fiind ns mai precis i mai lim pede form ulat, determ innd
nsui coninutul dreptului de a se bucura cineva de bunurile proprietatea altei
persoane. Astfel, potrivit art. 703 NCC, uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei
persoane i de a culege fructele acestuia, ntocm ai ca proprietarul, ns cu ndatori
rea de a-i conserva substana .
' Dreptul de uzufruct ia natere prin separarea atributelor dreptului de proprietate
privitor la acelai bun, n sensul c o persoan, denum it uzufructuar, va stpni i
va folosi bunul, urm nd a culege, n proprietate, i fructele produse de acel bun; la
rndul su, proprietarul bunului astfel grevat cu dreptul uzufructuarului va rm ne
num ai cu dreptul de dispoziie asupra acelui bun; el va avea nuda proprietate asu
pra bunului, va fi un nu d proprietar. e produce astfel, cum ndeobte se denum e
te a fi, o dezm em b ra re privitoare la exerciiul atributelor dreptului de proprietate.
Esenial este ns faptul c dreptul uzufructuarului de a stpni i de a folosi bunul
nu se confund cu folosina ce poate decurge, de exem plu, dintr-un contract de
nchiriere; aceast din urm folosin exist n cadrul unui raport ju rid ic obliga ional
ca un drept de crean, pe cnd uzufructuarul este titularul unui drept real, care i
confer atributele usus i fructus asupra bunului care form eaz obiectul dreptului
su, drept real, opozabil erga om nes, inclusiv nudului proprietar. De asem enea, pe
de o parte, uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului (de aceea,
uzufructul este un ius alienis rebus utendi, fruendi, salva rerum substantia), bun pe
care, n principiu, va trebui s l restituie nudului proprietar la ncetarea uzufructului,
iar, pe de alt parte, uzufructuarul nu are drept de dispoziie asupra bunului, prero
gativa aceasta rm nnd nudului proprietar. De asem enea, vom vedea m ai jos c,
n dreptul nostru civil, uzufructul este conceput ca un drept cu caracter tem porar.
Pe baza celor artate mai sus, dreptul de uzufruct poate fi definit ca a cel drept
re a l principal, dezm em brm nt a l dreptului de proprietate privat, cu cara cte r tem
porar, care confer unei persoane, denum it uzufructuar, dreptul de a se folosi de
un bun i de a -i culege fructele ntocm ai ca i p roprietarul acestuia, cu ndatorirea
de a conserva substana acelui b u ri'}.
288. P re c iz a re p riv ito a re la re g le m e n ta re a d re p tu lu i de u z u fru c t. R edactat
i intrat n vigoare n perioada nceputurilor dezvoltrii capitalism ului n R om nia n
a doua jum tate a secolului al XlX-lea, fostul Cod civil de la 1864, dup m odelul
[1] Idem, p. 763.
V II. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
267
268
V II. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te
269
270
de uzufruct poate avea ca obiect orice bun a fla t n circuitu l civil general, o m as
patrim onial, o universalitate de fapt ori chiar o cot-parte din astfel de universali
ti de drept ori de fapt. De asem enea, pot form a obiect al dreptului de uzufruct
bunurile din dom eniul pfvat al statului ori al unitilor sale adm inistrativ-teritoriale,
d a r nu i cele din dom eniul public, deoarece dreptul de proprietate public este
inalienabil, deci nesusceptibil de dezm em brare._
D ivizarea patrim oniului unei persoane fizice n mai m ulte m ase patrim oniale cu
regim juridic distinct ca universaliti de drept, n situaii cum ar fi regim ul m atrim o
nial al com unitii legale ori convenionale, existena unui patrim oniu profesional
etc., ar perm ite constituirea dreptului de uzufruct asupra unei asem enea m ase pa
trim oniale ori asupra unei cote-pri din aceasta. De asem enea, potrivit art. 706
NCC, dreptul de uzufruct se poate constitui i asupra unor universaliti de fapt ori
asupra unei pri din acestea, adic asupra acelor m ase de bunuri care aparin
aceleiai persoane i au o destinaie com un stabilit prin voina titularului ori n
tem eiul legii [art. 541 alin. (1) NCC].
Tot privitor la obiectul dreptului de uzufruct, este de reinut c, potrivit art. 707
NCC, uzufructul va purta i asupra tutu ror accesoriilor bunului dat n uzufruct, pre
cum i asupra a tot ce se unete sau se ncorporeaz n acel bun. Aadar, n pri
mul rnd, pornindu-se de la corelaia existent ntre bunul principal dat n uzufruct
i accesoriile sale, dispoziia evocat nu reprezint altceva dect o aplicaie in term inis a principiului potrivit cu care bunul accesoriu urm eaz soarta ju ridic a bu
nului principal, pe lng care acesta exist: accesorium se q u itu rp rin cip a le .
n al doilea rnd, textul instituie regula potrivit cu care, pe durata uzufructului,
orice se alipete la bunul dat n uzufruct ori se ncorporeaz n acesta prin acce
siune profit uzufructuarului, chiar dac dreptul de proprietate asupra bunurilor
alipite ori ncorporate va aparine nudului proprietar al bunului dat n uzufruct, bun
cu privire la care s-a produs alipirea ori ncorporarea prevzut n text.
Dac, n principiu, bunurile date n uzufruct sunt bu n u ri neconsum ptibile, num ai
astfel explicndu-se obligaia uzufructuarului de a conserva substana lor, nu mai
puin, ca i n sistem ul fostului Cod civil, noua lege fundam ental civil perm ite i
constituirea uzufructului cu privire la bu n u ri consumptibile-, uzufructul asupra unor
asem enea bunuri poart denum irea de cvasiuzufruct. ntr-adevr, potrivit art. 712
NCC, cu denum irea m arginal cvasiuzufructul , dac uzufructul cuprinde, printre
altele, i bunuri consum ptibile, cum ar fi bani, grne, buturi, uzufructuarul are
dreptul de a dispune de ele, ns cu obligaia de a restitu i bun uri de a cee ai ca n
titate, calitate i valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lo r la data
stinge rii uzufructului. Enum erarea fcut de text a bunurilor ce pot form a obiect al
cvasiuzufructului nu este lim itativ. Prin raportare la obligaia esenial a uzufruc
tuarului de a conserva substana bunului prim it n uzufruct, cvasiuzufructul are un
caracter excepional, n m sura n care dreptul de uzufruct ar avea ca obiect o
universalitate de bunuri ori o fraciune din aceasta, universalitate ce ar cuprinde,
printre altele, i bu n u ri co nsu m p tibild^.
Practic, pe tem eiul cvasiuzufructului, cvasiuzufructuarul va putea exercita toate
atributele dreptului de proprietate asupra bunurilor astfel prim ite, inclusiv dispoziia
juridic, ceea ce sem nific faptul c, ntr-o asem enea situaie, nu se mai poate
ni A se vedea S. C ercel , op. cit. (2012), p. 771.
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
271
272
telor, ca i n sistem ul fostului Cod civil romn, noul Cod civil distinge ntre fructele
naturale i industriale i fructele civile. Astfel, potrivit art. 710 NCC, fructele n a tura
le i industriale neculese de nudul proprietar la m om entul constituirii uzufructului,
culese ns de uzufructuar dup constituirea acestuia, vor aparine uzufructuarului.
n sens invers, aceleai categorii de fructe neculese de uzufructuar pn la stinge
rea uzufructului, dar percepute de nudul proprietar dup aceast dat, se vor c u
veni acestuia', n am bele situaii, niciuna dintre pri nu este ndreptit s pretind
celeilalte despgubiri pentru cheltuielile ocazionate de producerea lor. Ct privete
fructele civile, art. 711 NCC dispune c acestea se cuvin uzufructu arului p ro p o rio
n a l cu durata uzufructului, dreptul de a le putea pretinde dobndindu-se zi cu zi .
A ceasta nseam n c fructele civile produse de bun pn la m om entul nceperii
uzufructului, dar nepercepute de nudul proprietar, / se vo r cuveni, dup cum , la
ncetarea uzufructului, fructele civile produse de bun, dar nepercepute de uzufruc
tuar, se vor cuven i acestuia.
Tot privitor la dreptul uzufructuarului de a folosi bunul, art. 717-722 NCC conin
o serie de dispoziii speciale care au n vedere m odul n care uzufructuarul poate
s fac acte de folosin asupra unor categorii speciale de bunuri date n uzufruct,
respectiv m odul de exploatare a pdurilor tinere, a pdurilor nalte i alte drepturi
ale uzufructuarului asupra pdurilor ce fac obiectul uzufructului, dreptul asupra
pom ilor fructiferi aflai pe terenul dat n uzufruct, dreptul asupra carierelor de piatr
i de nisip aflate n exploatare la m om entul constituirii uzufructului, precum i situa
ia unor asem enea cariere ce nu au fost deschise la acea dat i cea a com orilor
ce s-ar putea descoperi n tim pul uzufructului. Fr a intra n am nunte, trebuie s
precizm c, n privina exploatrii pdurilor, inclusiv a arborilor ce se scot din
pepiniere, uzufructuarul este tinut s respecte, ntocm ai ca i proprietarul, norm ele
legislaiei speciale n m a t e r ii, pe de o parte; pe de alt parte, uzufructuarul este
obligat s in seam a de regulile pe care nsui proprietarul le-a stabilit, tot prin lua
rea n considerare a norm elor speciale privitoare la exercitarea folosinei pdurilor obiect al dreptului de uzufruct. Ct privete pom ii fructiferi ce se usuc i cei czui
accidental, acetia i revin uzufructuarului, cu ndatorirea de a-i nlocui cu alii
(art. 720 NCC).
De asem enea, uzufructuarul are dreptul ca, n condiiile legii, s foloseasc
acele cariere de piatr i de nisip aflate n exploatare la constituirea dreptulu i su,
n aceleai condiii n care erau folosite de ctre nudul proprietar; n schim b, uzu
fructuarul nu va avea niciun drept asupra carierelor nedeschise i nici asupra
com orii ce s-ar putea descoperi pe sau n bunul dat n uzufruct, pe tim pul existenei
acestui drept.
293. D re p tu l de c e s iu n e a u z u fru c tu lu i. n sistem ul noului Cod civil s-a renun
at la caracterul in tuitu personae, incesibil al uzufructului. ntr-adevr, art. 714 NCC
dispune c, n absena unei stipulaii contrare, uzufructuarul va putea ceda dreptul
su unei alte persoane fr acordul nudului proprietar, rm nnd aplicabile dispo
ziiile n m aterie de carte funciar. ntr-o asem enea situaie, uzufructuarul va rm
ne dator fa de nudul proprietar num ai pentru obligaiile ce i reveneau pe tem eiul
uzufructului, nscute nainte de cesiune-, pn la notificarea ce siunii nu d u lu i pro- 1
[1) A se vedea dispoziiile n m aterie cuprinse n C odul silvic (Legea nr. 46/2008).
V II. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
2 73
prietar, uzufructuarul i cesionarul vor rspunde so lid a r pentru ndeplinirea tutu ror
obligaiilor fa de nudul proprietar [art. 714 alin. (2) NCC]. Dup notificarea cesiu
nii, cesionarul va fi inut fa de nudul proprietar de toate obligaiile nscute dup
notificarea ei, caz n care uzufructuarul nu va fi descrcat , ci va rm ne un fideiusor, adic un ga ra n t p e rso n a l al nudului proprietar pentru ndeplinirea obligaiilor
asum ate de cesionar ulterior notificrii cesiunii uzufructului. Dup cesiune, dreptul
de uzufruct va continua, dup caz, pn la m plinirea term enului iniial pe care a
fost constituit ori pn la decesul uzufructuarului [art. 714 alin. (4) NCC].
Potrivit art. 70 din Legea nr. 71/2011, toate dispoziiile art. 714 NCC privitoare la
cesiunea uzufructului se vor aplica indiferent de data constituirii sa le ; totui, n
situaia uzufructului constituit prin convenia prilor ncheiat anterior datei intrrii
n vigoare a noului Cod civil, uzufructul este i rm ne incesibil, mai puin n cazul
n care prile convin altfel .
294. D re p tu l u z u fru c tu a ru lu i de a n c h iria o ri de a a re n d a b u n u rile p rim ite
n u z u fru c t. Dei conceput ca incesibil n sistem ul fostului Cod civil, dispoziiile
acestuia perm iteau uzufructuarului s cedeze beneficiul (em olum entul) acestui
drept ctre o ter persoan, uzufructuarul continund a fi titularul dreptului de uzu
fruct, rspunztor n aceast calitate fa de nudul proprietar privitor la soarta bu
nului dat n uzufruct. D incolo de posibilitatea cesiunii uzufructului artat mai sus,
art. 715 alin. (1) NCC dispune c uzufructuarul are d reptul de a nchiria sau, dup
caz, de a arenda b un ul p rim it n uzufruct. ntr-adevr, prerogativa folosinei bunului
conferit uzufructuarului de dreptul de uzufruct poate fi exercitat de acesta n m o d
direct sau n m o d indirect, prin interm ediul unei alte persoane; aceast din urm
situaie presupune posibilitatea pentru uzufructuar de a nchiria ori a arenda, dup
caz, bunul dat n uzufruct. n definitiv, num ai aa se nelege de ce dispoziiile co
dului reglem enteaz m odul de percepere a fructelor civile; acestea sunt veniturile
produse de un anum it bun tocm a i prin nchirierea ori arendarea lui. A sem enea acte
juridice civile se vor ncheia de ctre uzufructuar fr a fi necesar obinerea co n
sim m ntului nudului proprietar. n acelai tim p, din m om ent ce uzufructul este un
drept esenialm ente tem porar, uzufructuarul nu poate ncheia astfel de acte dect
pe durata existenei dreptului su; la ncetarea uzufructului urm eaz s nceteze i
drepturile consim ite de uzufructuar pe tem eiul unor acte ju ridice de nchiriere ori
de arendare a bunului n favoarea unor tere persoane, nudul proprietar urm nd a
redobndi dreptul de folosin a bunului. Totui, art. 715 alin. (2) NCC precizeaz
c locaiunile privitoare la bunurile im obile ncheiate de uzufructuar i nscrise n
cartea funciar vor fi opozabile proprietarului ori m otenitorilor acestuia, n situaia
stingerii uzufructului prin decesul su ori, dup caz, dup ncetarea existenei per
soanei ju ridice titulare a unui uzufruct, pn la m plinirea term enului lor, d a r nu m a i
m ult de 3 a n i de la m om entul ncetrii uzufructului. n acelai tim p, potrivit art. 715
alin. (3) NCC, rennoirile de nchirieri de im obile sau de arendri fcute de uzufruc
tuar i nscrise n cartea funciar nainte de expirarea term enului contractelor
iniiale vor fi opozabile nudului proprietar i m otenitorilor si pe o perioad de cel
m ult 6 luni n cazul nchirierii ori, dup caz, de un an n cazul arendrii, dac la da
ta stingerii uzufructului nu au fost puse n executare. n niciun caz ns nchirierea
ori arendarea nu va putea dura mai m ult de 3 ani de la data stingerii uzufructului.
274
n sfrit, art. 715 alin. (4) NCC dispune c, n cazul n care uzufructul s-a stins
prin expirarea term enului, locaiunile nceteaz, n toate cazurile, odat cu stinge
rea uzufructului .
P rivitor la aplicarea n tim p a dispoziiilor art. 715 alin. (2), (3) i (4) NCC, art. 71
din Legea nr. 71/2011 prevede c acestea se vor aplica nu m a i \n cazurile n care
ncheierea sau rennoirea contractelor de locaiune ori de arendare privitoare ia
bunurile date n uzufruct are loc dup intrarea n vigoare a nou lui C o d civil. Aceasta
nseam n, p e r a contrario, c, pentru contractele de locaiune ncheiate de uzufructuar n sistem ul fostului Cod civil, se vor aplica dispoziiile acestuia, respectiv
art. 534 din acest cod, care prevedea posibilitatea pentru uzufructuar de a nchiria
bunul prim it n uzufruct.
295. A p ra re a d re p tu lu i de u z u fru c t. U zufructuarului i se recunoate dreptul
de a-i apra dreptul de uzufruct m potriva oricrei persoane, inclusiv m potriva
nudului proprietar, pe calea unei aciuni denum ite aciunea confesorie de uzufruct,
al crei regim ju ridic urm eaz s l precizm la capitolul privitor la aprarea drep
turilor reale prin aciuni de drept civil.
2.2. D re p tu rile n u d u lu i p ro p rie ta r
~s\ _
296. D re p tu l de a p o s e d a b u n u l. Ca principiu general, drepturile nudului pro
prietar reprezint concretizarea punerii n valoare a prerogativelor dreptului de pro
prietate ce rm n asupra sa, dup constituirea uzufructului. Din acest punct de ve
dere, urm are a acestei operaiuni juridice privitoare la bunul dat n uzufruct, nsi
posesia acelui bun va fi fragm entat ntre nudul proprietar, acesta avnd, n mod
evident, reprezentarea subiectiv c el continu a stpni bunul corpore alieno, n
calitate de nud proprietar, i uzufructuar, care va stpni bunul, dar va avea o po
sesie cu elem entul subiectiv corespunztor dreptului su de uzufruct.
297. D re p tu l de a d is p u n e de b u n . Urm are a constituirii uzufructului, nudul
proprietar rm ne totui titularul unei prerogative eseniale a dreptului de proprieta
te, anum e aceea a dispoziiei, att m aterial, ct i juridic. n privina actelor de
dispoziie m aterial, este de reinut c, din m om ent ce uzufructuarul este ndreptit
s culeag num ai fructele produse de bun, aceasta nseam n c productele se
cuvin nud ului proprietar. ns dreptul lui de a face eventuale acte de transform are
privitoare la bunul dat n uzufruct este lim itat de obligaia de a respecta drepturile
uzufructuarului, de a nu stnjeni cu nim ic exerciiul prerogativelor conferite uzufruc
tuarului de dreptul su real, opozabil erga om nes, inclusiv nudului proprietar.
n schim b, nudul proprietar pstreaz n ntregim e dreptul de dispoziie ju rid ic
asupra bu n u lu i d a t n uzufruct, el poate s l nstrineze, s l greveze cu drepturi
reale de garanie ori cu alte sarcini, dar, n caz de nstrinare a bunului, aceasta se
va face prin respectarea dreptului uzufructuarului; proprietarul va putea nstrina
ori greva num ai nuda proprietate, al crei titular rm ne prin constituirea uzufructu
lui.
298.
D re p tu l de a -i a s ig u ra a p ra re a n u d e i sa le p ro p rie t i. Nudul proprie
tar va putea s asigure aprarea acesteia pe calea unei a ciun i n revendicare, n
V II. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
275
ipoteza n care bunul dat n uzufruct a intrat fr drept n stpnirea altei persoane;
ntr-o asem enea situaie, obiectul aciunii n revendicare va privi nuda proprietate
ca atare. Tot astfel, posesia pe care el o exercit asupra bunului n calitate de nud
proprietar va putea fi aprat prin aciunile p o se so rii ndreptate m potriva terilor
care i-o tulbur, iar nu m potriva uzufructuarului111.
2.3. O b lig a iile u z u fru c tu a ru lu i
299. O b lig a ia de a c o n s e rv a s u b s ta n a b u n u lu i. C onceput ca un drept
esenialm ente tem porar i conferind uzufructuarului num ai atributele usus i fructus, prin definiie uzufructuarul are obligaia de a salva substana bunului (salva
rerum substantia), pentru a-l putea restitui nudului proprietar la ncetarea uzufructu
lui. m prejurarea c legea fundam ental civil reglem enteaz i cvasiuzufructul,
care confer titularului acestuia dreptul de a consum a bunurile astfel prim ite, sau
faptul c uzufructuarul poate, ca un bun proprietar, s nstrineze bunurile care se
deterioreaz rap id nu pun n discuie obligaia specific ce revine uzufructuarului
de pstrare a substanei bunului. C hiar dac, aa dup cum am vzut, art. 713
NCC se refer la calitatea necesar de bun proprietar n unele situaii speciale, n
realitate credem c se poate vorbi de obligaia uzufructuarului de a asigura fo lo
sina bunului ca un bun proprietar pe toat perioada existenei dreptului de uzu
fruct. Dup cum s-a spus, aceast obligaie apare ca prezentnd fundam entul
criteriului abstract sau obiectiv de apreciere a eventualei culpe a uzufructuarului n
cazul n care nudul proprietar ar pretinde despgubiri pentru daunele pe care le-a
suferit n tim pul uzufructului12'.
300. O b lig a ia de a re s p e c ta d e s tin a ia b u n u rilo r. R eam intim c, potrivit
art. 703 NCC, uzufructuarul are dreptul de a folosi bunul dat n uzufruct i de a-i
culege fructele, ntocm ai ca proprietarul acestuia. Dei subneleas de aceast
form ulare, art. 724 NCC im pune uzufructuarului obligaia de a folosi bunurile ce for
m eaz obiectul dreptului de uzufruct n aa fel nct s asigure respectarea de s
tinaiei date lo r de ctre n ud ul proprietar, uzufructuarul nu va putea s transform e
bunurile astfel prim ite ori s le schim be destinaia. De la aceast regul exist
dou excepii prevzute de partea final a textului citat, n sensul c uzufructuarul
va putea schim ba destinaia dat de proprietar bunului asupra cruia poart uzu
fructul atunci cnd:
a) printr-o asem enea schim bare de destinaie se asigur o cretere a valorii
bun ului;
b) printr-o asem enea schim bare c e l puin nu se prejudiciaz n niciun fel in te
resele pro p rie ta ru lu i' (nudului proprietar).
A plicarea practic a acestor excepii va privi situaii de fapt, ale cror realitate i
oportunitate urm eaz a fi determ inate n fiecare caz n parte.
Prin raportare la obligaia esenial a uzufructuarului de a pstra substana bu
nului, noul Cod civil prevede i alte obligaii ale acestuia, la m om e ntu l constituirii
uzufructului, p e parcu rsu l exercitrii a cestui drept, respectiv la stingerea sa.1
2 76
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te
277
ju decat va putea dispune depunerea ei ori luarea unei alte m suri conse rva torii,
dac uzufructuarul, prin fapta sa ori prin starea de insolvabilitate n care se afl, a r
p u n e n p e rico l drepturile n ud ului pro p rie ta r [art. 726 alin. (2) i (3) NCC].
A tent la protejarea drepturilor nudului proprietar, legiuitorul a prevzut c, n
situaia n care uzufructuarul nu poa te oferi o garanie, instana de judecat va
num i, la cererea nudului proprietar, un adm in istra tor a l im obile lor i va dispune ca
fructele civile ncasate i sum ele ce reprezint contravaloarea fructelor naturale i
industriale percepute de uzufructuar s fie depuse la o instituie de credit aleas de
pri, caz n care uzufructuarul va fi ndreptit s ncaseze num ai dobnda pro
dus de acele sum e [art. 727 alin. (1) NCC]. n aceeai situaie, a inexistenei unei
garanii, nudul proprietar poate cere vnzarea bunurilor ce se uzeaz prin folosin
i depunerea sum elor astfel obinute la o instituie de credit aleas de pri, dobn
zile acestor sum e urm nd a reveni uzufructuarului. Cu toate acestea, uzufructuarul
va putea cere s i fie lsate o parte din bunurile m obile necesare folosinei sale i
fam iliei sale, cu obligaia de a le restitui la stingerea uzufructului [art. 727 alin. (2) i
(3) NCC]; practic, ntr-o asem enea situaie, uzufructuarul apare ca fiin d scutit de
obligaia de garanie.
Legiuitorul a m ers chiar mai departe cu protejarea intereselor uzufructuarului n
privina acestei obligaii, dispunnd c ntrzierea n depunerea garaniei nu va
afecta dreptul uzufructuarului de a percepe fructele care i se cuvin la data constitui
rii uzufructului (art. 728 NCC).
n orice caz, aa dup cum s-a observat, obligaiile uzufructuarului la m om entul
constituirii uzufructului in de naterea acestuia prin act juridic; ele sunt incom pati
bile cu eventuala dobndire a uzufructului prin uzucapiune, orict de teoretic ar fi
aceast posibilitate.
278
304.
Situaia lucrrilor i mbuntirilor fcute de uzufructuar pe timpul
uzufructului. A rticolul 716 NCC instituie o serie de reguli ce privesc soluionarea,
la sfritul uzufructului, a raporturilor dintre uzufructuar i nudul proprietar privitoare
la lucrrile i m buntirile pe care le-a fcut uzufructuarul, pe tim pul uzufructului,
cu privire la bunul pe care l-a avut n folosin, pe tem eiul acestui drept.
Astfel, textul dispune c, n prim ul rnd, la ncetarea uzufructului, uzufructuarul
nu va putea p retinde vreo despgubire pen tru lucrrile adugate unui bun imobil,
cu excepia situaiei n care asem enea lucrri au fost necesare, adic acele lucrri
care dac nu ar fi fost fcute, s-ar fi ajuns la pieirea ori la deteriorarea bunului. De
asem enea, uzufructuarul nu va putea pretinde nici contravaloarea m buntirilor
aduse unui bun m obil, chiar dac, prin efectuarea lor, a sporit valoarea bunului.
Mai mult, dac lucrrile ori m buntirile privitoare la bunul dat n uzufruct au fost
fcute fr ncuviinarea nud ului proprietar, dispoziiile art. 716 alin. (2) perm it
acestuia s cear obligarea uzufructuarului la ridicarea lor i la readucerea bunului
n starea n care i-a fost ncredinat la constituirea uzufructului.
Totui, uzufructuarul va putea cere o indem nizaie echitabil p en tru lucrrile
necesare adugate, dup cum va putea cere o asem enea indem nizaie i pentru
celelalte lucrri adugate sau pentru m buntirile fcute cu ncuviinarea p ro p rie
tarului, dac p rin efectuarea lo r a sporit valoarea bun ului [art. 716 alin. (3) NCC].
n cazul n care uzufructuarul a fcut asupra bunului im obil lucrri autonom e, n
lipsa unei stipulaii contrare a prilor sau a unei dispoziii contrare a legii, urm eaz 1
[1] P recizarea fcut de text are n vedere m prejurarea c pielea anim alului nu este un
fruct al bunului, ci o parte a acelui bun.
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
2 79
a fi aplicate norm ele legale din m ateria accesiunii im obiliare artificiale [art. 716
alin. (4) N C C ][1].
J>4. O b lig a iile n u d u lu i p ro p rie ta r
280
309. Uzufructul rentei viagere. Potrivit art. 739 NCC, cnd prin constituirea uzu
fructului uzufructuarul devine titularul unei rente viagere, el are dreptul de a percepe,
pe durata uzufructului su, veniturile produse de acea rent, dobndite z i cu zi,
obiectul rentei viagere fiind dat de sum e de bani. Totui, la expirarea dreptului de
uzufruct, uzufructuarul va fi obligat s restituie credirentierului constituent al uzufruc
tului veniturile ncasate cu anticipaie. Pentru a nelege aceast dispoziie cuprins
n partea final a art. 739 NCC, trebuie s artm c, n lipsa unei stipulaii exprese
n actul de constituire a uzufructului sau n contractul de rent viager, art. 2248
V II. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
281
NCC perm ite uzufructuarului s prim easc ratele de rent trim estrial, n avans i
indexate n funcie de rata inflaiei. Din m om ent ce, la ncetarea dreptului su, uzufructuarul este obligat s restituie veniturile ncasate cu anticipaie, aceasta n
seam n c, dac el a prim it plata n avans pe un trim estru, aa cum legea i per
mite, dar dreptul su de uzufruct nceteaz dup prim a lun a acelui trim estru, de
exem plu, prin decesul su, m otenitorii si vor fi obligai s restituie veniturile n ca
sate anticipat pe celelalte dou luni ale trim estrului respectiv. Dac renta viager
se stinge din cauze proprii n cursul dreptului de uzufruct, uzufructuarul nu va avea
nim ic de restituit111.
282
'
313^0bligaia nudului proprietar de a restitui sumele avansate de uzufruct u a r r Potrivit art. 743 NCC, dac uzufructuarul universal ori cu titlu universal
pltete datoriile aferente m asei patrim oniale dobndite n uzufruct sau aferente
prii dintr-o m as patrim onial astfel dobndit, n ud ul p ro p rie ta r va fi obliga t s
restituie, la stingerea uzufructului, sum ele avansate, fr nicio dobnd. Dac uzu
fructuarul nu pltete aceste datorii, nudul proprietar va putea, la alegerea sa, sau
s le plteasc el nsui, sau s vnd o parte suficient din bunurile date n
uzufruct pentru a plti datoria. Dac nudul proprietar pltete aceste datorii, uzu
fructuarul i va datora dobnzile aferente sum elor pltite pe toata durata uzufructu
lui [art. 743 alin. (2) ultim a parte NCC].
Potrivit art. 743 alin. (3) NCC, legatarul uzufructului universal ori cu titlu univer
sal va fi obligat s achite, n proporie cu obiectul uzufructului i fr niciun drept la
restituire, legatele cu titlu particular ce au ca obiect obligaii de ntreinere ori, dup
caz, rente viagere. A ceast obligaie are n vedere situaia n care att uzufructul,
ct i obligaiile de ntreinere ori de rent viager au fost constituite prin testam ent.
Dac uzufructuarul nu i ndeplinete obligaia de plat a ntreinerii ori a rentei
viagere, creditorii au dreptul s urm reasc bunurile date n uzufruct (art. 744
NCC), ceea ce presupune posibilitatea pentru aceti creditori de a vinde bunuri
date n uzufruct i ndestularea lor din preul astfel obinut, cu consecina stingerii,
pentru partea de bunuri astfel nstrinate, a nsui dreptului de uzufruct121.
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
283
versalitatea ca atare, principiu care explic pe deplin dispoziia legal evocat. Prin
folosirea tutu ror bunurilor care intr n com ponena fondului de com er, adic a
nsui fondului de com er, uzufructuarul urm rete obinerea unui profit, pe care l
va dobndi n proprietate, afar de o alt nelegere ncheiat cu nudul proprietar,
pe tem eiul creia i acesta va putea prim i o parte din profit. Uzufructuarul rm ne
liber s exercite activitatea com ercial n aa fel nct s m reasc acest profit prin
sporirea num rului de clieni, de ci a clientelei, i prin organizarea ct mai eficient
a activitii sale. El va putea s acioneze m potriva celor care ar aduce atingere
firm ei ori em blem ei com erciale, ca elem ente ale fondului de com er asupra cruia
poart uzufructul su. Dup cum , cednd uzufructuarului fondul su de com er,
nudul proprietar se poate obliga fa de acesta s nu instaleze un com er avnd un
obiect asem ntor n aproprierea geografic a locului unde este situat fondul iniial,
spre a nu face concuren noului titular al acestuia, n calitate de uzufructuar.
3. Stingerea uzufructului
284
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
2 85
2 86
pltite de ter, dac bunul a pierit din culpa acestuia, sau, dac bunul a fost asigu
rat, asupra indem nizaiei de asigurare, afar de ipoteza n care aceast indem niza
ie este folosit pentru repararea bunului.
T ransferul uzufructului asupra despgubirilor ori asupra indem nizaiei de asi
gurare are sem nificaia unei subrogaii cu titlu particular. Potrivit art. 74 din Legea
nr. 71/2011, dispoziiile art. 748 alin. (2) NCC se aplic n toate cazurile n care
bunul dat n folosin a fost distrus ulterio r datei intrrii n vigoare a noului Cod civil,
respectiv 1 octom brie 2011.
V II. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
287
locui n locuina nudului proprietar m preun cu soul i copiii si, chiar dac nu era
cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu
prinii i cu alte persoane aflate n ntreinerea sa._
322.
Constituirea dreptului de uz i a dreptului de abitaie. Potrivit art. 751
NCC, uzul i abitaia se pot constitui n tem eiul unui act juridic sau prin alte m oduri
prevzute de lege. Aadar, aceste drepturi reale, dezm em brm inte ale dreptului de
proprietate, se pot constitui att prin acte juridice ncheiate in te r vivos, cu titlu gra
tuit sau cu titlu oneros, ct i prin acte juridice m ori causa, respectiv prin te sta
ment.
C onstituirea lor se poate face att direct, uzuarul ori titularul dreptului de abitaie
prim ind folosina bunului n lim itele specifice fiecruia dintre aceste drepturi, ori
indirect, prin reinerea dreptului de folosin de ctre proprietar i nstrinarea
nudei proprieti, grevat de dreptul de uz ori de abitaie, ctre o ter p e rs o a n J n
sistem ul noului Cod civil, dac uzul va avea ca obiect un bun im obil i n cazul
dreptului de abitaie care, prin esena lui, privete un im obil, pentru a se constitui n
m od valabil, actul ju ridic va trebui ncheiat n form autentic, pentru a putea fi
nscris n cartea funciar (art. 888 i art. 1244 NCC).
Pentru situaiile n care aceste drepturi s-au nscut anterior intrrii n vigoare a
noului Cod civil, form a actului de constituire rm ne cea im pus de lege la m om en
tul n care ele s-au nscut, potrivit regulii generale n m aterie tem pus regit actum .
Dreptul de uz i dreptul de abitaie se pot constitui i prin te s ta m e n ta ri acest
caz urm nd a fi aplicate regulile prevzute de lege n m ateria m otenirii testa m en
tare, respectiv art. 1034 i urm. NCC.
^ P rivitor la constituirea dreptului de abitaie prin convenia prilor, n practic,
uneori, o asem enea constituire poate fi cuprins ntr-o convenie a prilor care are
i un alt obiect. De aceea, instanele trebuie s cerceteze cu atenie voina expri
m at de parte n actul ncheiat, prin utilizarea regulilor de interpretare a actului
ju rid ic111, pentru a determ ina natura exact a raporturilor dintre ele. Fcnd o ase
m enea judicioas interpretare a voinei prilor, ntr-o spe soluionat sub regim ul
fostului Cod civil, n prezent abrogat, ale crei coordonate ns au a fi aplicate i n
prezent, C urtea S uprem de Justiie, din exam inarea term enilor unui contract de
vnzare-cum prare, a constatat c acesta cuprindea dou acte juridice distincte,
ncorporate n acelai nscris, i anum e, pe de o parte, contractul de vnzare-cum
prare, act translativ, avnd ca obiect proprietatea asupra unei case, celelalte con
strucii i preul, iar, pe de alt parte, convenia prin care prile au constituit un
drept de abitaie viager asupra unei cam ere, care este titlu l abita iei prin voin
a om ului, ca a ct constitutiv a l acestuia (s.n., C.B.). N erespectarea de ctre pri
a celui de-al doilea act juridic cuprins n contractul ncheiat prin care s-a constituit,
n favoarea reclam antei, un drept im obiliar de abitaie, chiar n cazul n care culpa
cum prtorilor ar fi fost dovedit, nu ju stifica soluia instanelor (inferioare) care au
dispus rezoluiunea contractului de vnzare-cum prare, pentru c, spunem noi,
cele dou acte sunt, pe fondul lor, distincte, fiecare avnd un obiect propriu. De
111 Cu privire la regulile de interpretare a actului juridic civil, a se vedea G h . B e le iu , op.
cit., p. 180-181; cu privire la interpretarea contractului, a se vedea C. S t t e s c u , C. B r s a n ,
Teoria genera l a obligaiilor, Ed. AII Beck, Bucureti, 2000, p. 55 i urm.
2 88
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te
289
Astfel, prin Legea nr. 319 din 10 iunie 1944*[1] ce privea dreptul de m otenire al
soului supravieuitor (art. 4), se recunotea acestuia un drept de abitaie asupra
locuinei ce a aparinut soului decedat, n urm toarele condiii:
a) casa de locuit s fac parte din m otenire;
b) soul supravieuitor s nu aib o alt locuin proprie;
c) dreptul putea fi m eninut pn la ieirea din indiviziune i, n orice caz, cel
puin un an de la decesul soului su;
d) dreptul de abitaie nceta dac soul supravieuitor se recstorea nainte de
ieirea din indiviziune.
Soul supravieuitor nu era obligat s dea cauiune pentru dreptul de abitaie.
Dreptul su nu putea fi nici cedat, nici nchiriat.
Ceilali com otenitori puteau s cear restrngerea dreptului de. abitaie dac
locuina nu era necesar n ntregim e. De asem enea, ei puteau procura soului
supravieuitor locuin n alt parte.
Soul supravieuitor nu trebuia s devin, prin m otenire, proprietarul exclusiv al
locuinei, pentru c proprietarul nu poate avea un dezm em brm nt asupra propriu
lui su bun, ceea ce nseam n c, prin ipotez, pentru a beneficia de acest drept
legal de abitaie, soul supravieuitor trebuia s vin n concurs cu ali m otenitori121.
290
num ai o parte din locuin, el urm eaz a suporta cheltuielile de cultur sau de
ntreinere pro p o rio n a l cu partea de care se folosete.
n rest, potrivit art. 754 NCC, regim ul juridic al dreptului de uz i al dreptului de
abitaie va fi dat de dispoziiile art. 703-748 NCC privitoare la dreptul de uzufruct.
Seciunea a 5-a
de servitute
1. Consideraii generale
325. Definiie. R eglem entat n prezent de art. 755-772 NCC, dreptul de servitute, ca drept real de sine stttor, dezm em brm nt al dreptului de proprietate, are
drept caracteristic esenial m prejurarea c el este conceput ca servind uzului i
utilitii unui fond, unui im obil.
A rticolul 755 alin. (1) NCC definete servitutea ca fiind o sarcin care greveaz
un im obil, pentru uzul sau utilitatea im obilului unui alt proprietar . A ceast utilitate
rezult din destinaia econom ic a fondului dom inant sau const ntr-o sporire a
confortului acestuia [art. 755 alin. (2) NCC], ceea ce sem nific, n principiu, exploa
tarea sa, punerea sa n condiii mai bune prin instituirea unei servitui, oricare ar fi
aceasta.
Spre deosebire de celelalte dezm em brm inte, care sem nific desprinderea
unor atribute ale proprietii din m na proprietarului , urm nd ca ele s fie exerci
tate de alte persoane, servitutea este o sim pl sarcin ce se im pune ca o lim itare a
exerciiului atributelor dreptului de proprietate de ctre titularul iniial, care, practic,
nu p ierd e niciun ul dintre ele prin instituirea servitutii111.
326,_Caracterele juridice ale dreptului de servitute. Ca drept real de sine
stttor, servitutea are mai m ulte caractere juridice.
a) S ervitutea este un d rept real im obiliar, caracter ce rezult din faptul c ea se
constituie num ai n folosul i, respectiv, sarcina unor im obile p rin natura lor. Nici
im obilele prin destinaie i nici cele prin obiectul la care se aplic nu sunt suscepti
bil
e a form a obiectul dreptului de servitute. 1
Servitutea presupune, prin definiie, existena a dou im obile ce aparin la doi
pro p rie ta ri diferii.
Servitutea este constituit n profitul unui im obil pentru a asigura utilitatea aces
tuia, punerea lui n valoare. Im obilul n favoarea cruia se constituie se num ete
fo n d dom inant, iar im obilul n sarcina cruia servitutea se constituie este denum it
fond a s e rv it
C ele dou fonduri trebuie s aparin unor proprietari diferii, pentru c, dac
ele aparin aceluiai proprietar, acesta este liber s dea bunurilor destinaia pe care
o dorete.\O rice lucrare ar face proprietarul celor dou fonduri, cu aparena de ser
vitute, constituie un m od de exercitare a dreptului su de proprietate, i nu un dez
m em brm nt al acestuia. Pentru constituirea servituii, legea nu im pune ca cele
dou fonduri s fie neaprat nvecinate, dup cum este posibil ca servitutea s
priveasc mai m ulte fonduri dom inante i m ai m ulte fonduri aservite]] De asem e[1) A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2006), p. 264.
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
291
nea, art. 758 NCC perm ite constituirea unei servitui n vederea unei utiliti viitoare
a fondului dom inant. O asem enea constituire se poate face prin act juridic, respec
tiv prin convenia prilor ncheiat cu titlu oneros ori cu titlu gratuit sau prin te s
tam ent. Bunoar, proprietarii vecini pot conveni ca unul dintre ei s nu planteze
arbori m ari la o distan mai m are dect cea legal, pentru ca, n viitor, s nu fie
um brit cultura pe care o va realiza cellalt proprietar, devenit proprietar al unui
fo
lom inant, pe terenul su.
Servitutea este un accesoriu a l fondului cruia i profit, urm nd soarta aces
tuia^ Dei drept real principal, dezm em brm nt al dreptului de proprietate, datorit
caracterului su accesoriu prin raportare la dreptul de proprietate asupra fondului
dom inant, servitutea nu poa te fi nstrinat, urm rit sau ipotecat separat, c i n u
m a i odat cu fondul dom inant cruia i profit. Ea rm ne ca o sarcin pentru
utilitatea acestui fond, im pus fondului aservit, care, de asem enea, trebuie s supo servituile ce l greveaz, indiferent cine ar fi proprietarul lui.
Servitutea are un caracter perpetuu, care este o consecin a caracterului ei
accesoriu. Ea are aceeai durat ca i dreptul de proprietate. Perpetuitatea este
ns de natura servituii, i nu de esena ei, pentru c prile pot stabili prin co n
venie un term en lim itat de exercitare a servituii, dac acest lucru este posibil
dup natura lucrurilor . De altfel, printre m odurile de stingere a servituilor, art. 770
alin. (1) NCC enum er ajungerea ei la term en. Pe de alt parte, proprietarul fon
dului dom inant poate s renune la servitute.
e)
S ervitutea este indivizibil, nelegnd prin aceasta c ea greveaz ntregul
fond aservit i profit ntregului fond dom inant. Dac im obilul fond aservit aparine
m ai m ultor coproprietari, nu se poate constitui o servitute dect cu aco rd u l tutu ror
coproprietarilor. n sistem ul fostului Cod civil, n practica ju dectoreasc s-a adm is
ns constituirea servituii n favoarea unui im obil, fond dom inant, coproprietatea
m a i m u lto r persoane, cu acordul num ai al unuia dintre coproprietarii acestuia, n tru
ct actul de constituire le profit tutu ror111. Dim potriv, s-a decis c, fa de caracte
rul indivizibil al servituii, ea nu poate fi constituit atunci cnd terenul pentru care
se cere constituirea servituii form eaz obiectul coproprietii obinuite a prilor n
disput, care cer constituirea ei121. O rice act prin care servitutea s-ar lim ita sau s-ar
stinge nu poate ns em ana de la unul dintre coproprietarii fondului dom inant,
pentru c servitutea privete ntregul fond i nu se poate stinge n parte.
2. Clasificarea servituilor
327. Criterii de clasificare. n sistem ul noului Cod civil rom n, clasificarea este
fcut dup mai m ulte criterii.
a) Dup m odul de exercitare, servituile se m part n continue i necontinue
(art. 761 NCC). S ervituile continue sunt acelea al cror exerciiu este ori poate fi
continuu, fr ca p en tru aceasta s fie nevoie de un fapt actual al om ului, cum ar fi
servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi, iar servituile necontinue sunt
[1] A se vedea Trib. jud. N sud, dec. civ. nr. 423/1971, n R.R.D. nr. 6/1972, p. 165;
Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1168/1982, n R.R.D. nr. 18/1983, p. 60; Trib. Suprem , s. civ.,
dec. nr. 385/1989, n D reptul nr. 1-2/1990, p. 127.
[2] A se vedea C.A. Cluj, s. civ., mun. i asig. soc., min. i fam ., dec. nr. 909/A din 16
aprilie 2004, n B.J. 2004, p. 120-122.
2 92
acelea p en tru exercitarea crora este nece sa r un fapt actual a l om ului, cum ar fi
servitutea de trecere cu piciorul ori cu un m ijloc de transport. A ceasta nseam n
c, n cazul servituilor necontinue, exercitarea dreptului de servitute trebuie s fie
fcut prin acte succesive ndeplinite de proprietarul fondului dom inant. Prin conti
nuitatea servitutii nu trebuie s se neleag exerciiul ei nentrerupt, ci faptul c
servitutea se exercit fr ca om ul s fie obligat la acte succesive i repetate de
folosire a dreptului. Astfel, servitutea de vedere este o servitute continu, dar
aceasta nu nseam n c titularul ei trebuie s stea tot tim pul la fereastr, spre a
dem onstra continuitatea actelor sale. Tot la fel i servituile necontinue presupun
exerciiul lor norm al dup natura servituii.
b) D up felul de a se m anifesta n exterior, servituile se m part n aparente i
neparehte (art. 760 NCC). Cele aparente sunt recunoscute prin diferite lu c r ri
exterioare, iar cele neaparente nu im pun, pentru existena lor, efectuarea u no r lu
crri vizibile exferior. Sunt servituti aparente servitutea de vedere, cea de apeduct,
iar neaparente interdicia de a planta sau de a zidi la o anum it distan de fondul
vecin sau cu depirea unei anum ite nlim i. Servituile negative, prin nsi na
tura lor, sunt neaparente. n acest sens, art. 760 NCC dispune c servituile apa
rente sunt acelea a cror existen este atestat de un sem n vizibil de servitute,
cum ar fi o u, o fereastr, un apeduct, pe cnd servituile neaparente sunt acelea
a cror existen nu este atestat de vreun sem n vizibil de servitute, cum ar fi ser
vitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anum it nlim e.
ntre clasificrile m enionate exist interferene, care perm it asocierea lor. A st
fel, pot exista: se rvituti continue i aparente, cum este servitutea de vedere; se rvi
tuti continue i neaparente, cum ar fi servitutea de a nu construi mai sus de n l
im ea perm is de reglem entrile legale, n raport cu fondul nvecinat; se rvituti n e
continue i aparente, cum ar fi servitutea de trecere, atunci cnd ea se exercit pe
un drum ori pe o potec vizibil; servituti necontinue i neaparente, cum ar fi ser
vitutea de punat, servitutea de trecere cnd nu exist drum sau potec pentru
exercitarea ei.
A ceast com binare a celor dou clasificri a fost util n dreptul nostru civil,
deoarece, potrivit art. 623 C. civ. de la 1864, n prezent abrogat, num ai sen/ituile
continue i aparente puteau fi dobndite prin uzucapiune111 i num ai pentru acestea
se adm itea c nu se pierd prin neutilizare.
cj D up m odul de exercitare a p re rogative lor dreptului de proprietate de ctre
ce i d o i pro p rie ta ri - criteriu care, practic, exista, dar nu era pus n eviden n sis
tem ul fostului Cod civil - , art. 762 NCC distinge ntre servituile pozitive gj_cele n
gative. Astfel, sunt servituti pozitive acelea prin care p ro p rietarul fondului dom inant
exercit o parte din prerogative le dreptului de proprietate asupra fondului aservit,
cum ar fi n cazul instituirii unei servitui de trecere. n schim b, servituile negative
sunt cele prin care p ro p rietarul fondului aservit este obliga t s se abin de la exer
citarea unora dintre prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului su, n
calitate de fond aservit, cum ar fi servitutea de a nu construi. Aceast clasificare
prezint im portan, deoarece, spre deosebire de sistem ul fostului Cod civil n
m aterie artat mai sus, potrivit art. 763 NCC, prin uzucapiunea tabular poate fi
m A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1504/1976, n C.D. 1976, p. 57 i urm.
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te
293
294
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
2 95
296
Cu privire la asum area unor asem enea obligaii p ro p te r rem privitoare la dreptul
de servitute, n literatura de specialitate a fost criticat, pe drept cuvnt credem noi,
o soluie de respingere a unei aciuni n constatarea nstrinrii unui teren, cu m oti
varea c n actul ncheiat era inserat obligaia respectrii unei servituti de adpare
a anim alelor, recunoscut anterior de vnztor n beneficiul unui ter, cum prtorul
opunndu-se la exerciiul ei. Fiind vorba despre o obligaie p ro p te r rem legat de
dreptul de servitute am intit, n realitate ea s-a transm is noului dobnditor al fondului
aservit, care era inut s o respecte111.
111 A se v e d e a T rib. S uceava, s. civ., dec. nr. 2 16 7/19 98 , n e p u b lica t i critica a ce ste i d e c i
zii, n P. P er ju , Sintez teoretic a jurisprudenei C urii de A pel Suceava n dom eniul dreptului
civil i a l ce lu i p ro ce d u ra l civil (sem estrul 1/1999), n D re p tu l nr. 2 /1 9 9 9 , p. 158.
V II. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
2 97
La rndul su, potrivit art. 768 NCC, p roprietarul fondului dom inant nu poate
agrava situaia fondului a servit i nu poate produce prejudicii proprietarului fondului
aservit prin exercitarea servitutii. Bunoar, n cazul n care fondul dom inant se
afl n coproprietate, nu este de conceput ca fiecare coproprietar s pretind o ser
vitute num ai pentru el; ei trebuie s exercite aceeai servitute, cum ar fi cea de tre
cere, respectiv s foloseasc aceeai cale pentru a trece peste terenul ce consti
tuie fondul aservit.
Ct privete obligaia proprietarului fondului dom inant de a nu produce prejudi
cii, prin exercitarea servitutii, proprietarului fondului aservit, cuprins n ultim a parte
a art. 768 NCC, ea ni se pare inutil; n ipoteza cauzrii unui prejudiciu prin exer
citarea servitutii, i n lipsa prevederii evocate s-ar fi ajuns la obligarea acestuia la
repararea prejudiciului astfel cauzat proprietarului fondului dom inant, pe baza
regulilor generale ale rspunderii civile delictuale, potrivit art. 1349 i urm. NCC.
5. Stingerea servituilor
336. Cauzele de stingere a servituilor - enumerare. Avnd aceast denum i
re m arginal, art. 770 alin. (1) NCC dispune c servituile se sting pe cale principa
l prin radierea lo r din cartea funciar pentru una dintre urm toarele cauze:
a) consolidarea, produs atunci cnd am bele fonduri ajung s aib acelai pro
prietar;
b) renunarea proprietarului fondului dom inant la dreptul su de servitute;
c) ajungerea la term en, n ipoteza n care acesta a fost prevzut n actul ju ridic
de constituire a servituii;
d) rscum prarea, n cazul i condiiile stabilite de dispoziiile art. 772 NCC;
e ; im posibilitatea definitiv de exercitare a dreptului de servitute;
fjm e u zu l tim p de 10 de ani;
g f dispariia utilitii acestora.
Potrivit art. 770 alin. (2) NCC, servitutea se va stinge prin exproprierea fondului
aservit, dac este contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul expropriat.
2 98
337.
r-
respectiv att fondul dom inant, ct i fondul aservit, ajung s fie, urm are a unei
operaiuni juridice avnd acest efect, n proprietatea aceleiai persoane, dreptul de
servitute se va stinge prin consolidare. A ceasta poate avea loc fie prin dobndirea
proprietii fondului dom inant de ctre proprietarul fondului aservit, fie invers, prin
dobndirea proprietii fondului aservit de ctre proprietarul fondului dom inant, fie,
n sfrit, cnd o alt persoan dobndete dreptul de proprietate asupra am belor
fonduri.
Stingerea dreptului de servitute are loc i prin renunarea titularului la acest
drept. R enunarea trebuie s fie expres i fr echivoc, ea nu se poate prezum a ^
C om portam entul proprietarului fondului dom inant n sensul de a lsa ca proprieta
rul fondului aservit s execute anum ite lucrri pe acest fond de natur a ngreuna
exerciiul dreptului de servitute nu sem nific renunarea la dreptul su de servitute,
el avnd posibilitatea aprrii acestuia prin aciunea confesorie de servitute.
S tingerea dreptului de servitute prin ajungere la term en presupune c prin actul
juridic de constituire a servituii cei doi proprietari au prevzut un term en pe durata
cruia va exista s e rv itu te a jL a m plinirea acestui term en, servitutea se va stinge,
fr a m ai fi necesar consim m ntul titularului servituii pentru radierea ei din
cartea funciar, astfel cum prevd dispoziiile art. 885 alin. (2) NCC.
Privitor la servitutea de trecere, noul Cod civil prevede un m od de stingere apli
cabil num ai acesteia, anum e rscum prarea^Potrivit art. 772, servitutea de trecere
va putea fi rscum prat de ctre proprietarul fondului aservit dac exist o dispro
porie vdit ntre utilitatea pe care servitutea o procur fondului dom inant i incon
venientele ori deprecierea provocat fondului aservit. n caz de nenelegere ntre
pri privitoare la existena unei asem enea st ri de fapt, instana de ju decat va
putea suplini consim m ntul proprietarului fondului dom inant. La stabilirea preului
de rscum prare, instana de judecat va ine cont de vechim ea servituii i de
schim barea valorii celor dou fonduri, evident, dac aceasta s-a produs.
Este posibil ca, pe parcursul existenei servituii, s intervin o m prejurare de
natur s m piedice exercitarea ei; dac aceast m prejurare va avea cara cte r
definitiv, astfel cum im pune art. 770 alin. (1) lit. e) NCC, servitutea se va stinge
pentru im posibilitatea definitiv de executare. Bunoar, n practica judiciar au
fost considerate a fi asem enea m prejurri secarea fntnii spre care se trecea
pentru a lua ap m sau dem olarea m orii al crei canal de scurgere a apei utilizate
pentru funcionarea ei trecea pe terenul unei alte persoane121.
Servitutea se stinge i prin neuz, adic prin neexercitarea ei pe tim pul prevzut
de lege, respectiv 10 a n i. Acest term en este un term en de prescripie extinctiv
care, potrivit art. 771 alin.'"(1), ncepe s curg de la data ultim ului a ct de exerciiu 1
[1] A s e vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 817 din 30 aprilie 1985, n C.D. 1985, p. 16-17.
[2) A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 830 din 30 aprilie 1992, n Problem e de drept din
deciziile Curii Suprem e de Justiie pe anii 1990-1992, p. 37.
VII. D e z m e m b r m in te le d re p tu lu i de p ro p rie ta te
299
'a ta C urt oe s S ra
svrite de auto^ai
339. M ijloace oe
c n d n e r e f e r a fi
e d e re a c e e a c x n :
su n t aduse d re o tu k j :
W ?oace>e * L 'c c e
-c a s e E le ar p u tea fi
a rr, oacaa
act_- a
r--o e re a
-e a
-a c te ierte a c & L n e a a
n u ta te a a c t e c r u
a c r u n i s u n t r t r jr a t e
~ o a c e o e a z ra a a
az c s re ~ n er-m oc
c r e a r t e-e se " c a o
Ecces d r e c t j n o r ~eae
z rr o5ce,igtai5
f dWjiMie in tr a c e a a
~
r c -scttoare "e ~
tecxt
-ea-e z r r c c a
e s e re
Sr=- EC
J6 C I
Z fz SLO G
o-eccj oe se-.-_ce ac
Ce a s e ^ e ^ e a c u s
a e z u n io r o c s e s o h .
*r 'ndu z j a r z f ace
oecrc mec* iara
s r a act -re a r jscte
Tircar
Secmmaem
?
2- Definiie. Carat
D e " -c e :
: f i
- i
ii i i : -e-oj
iiii
301
[1)
A se vedea, pentru jurisprudena n m aterie, E. Rou, A ciunea n revendicare. Practi
c judiciar, Ed. H am angiu, Bucureti, 2006.
302
cel care l deine fr tem ei juridic. Este adevrat c, adeseori, aciunea n reven
dicare este aciunea prin care proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului
su de la posesorul neproprietar.
Totui, este de observat c aceast definiie nu i regsete term enii n cazul
aciunii n revendicare pe care se recunoate c o poate intenta proprietarul m potri
va detentorului precar al unui bun aflat n stpnirea acestuia. ntr-adevr, prin ipo
tez, detentorul precar deine bunul pentru proprietar, n tem eiul unui act juridic
ncheiat cu el; el nu are anim us sib i hab endi i totui refuz restituirea bunului.
Dei, n m od firesc, ntr-o asem enea situaie, proprietarul are la dispoziie o aciune
personal, izvort din contractul pe care l-a ncheiat cu detentorul precar, i se re
cunoate i posibilitatea intentrii m potriva acestuia a unei aciuni n revendicare.
A a fiind, ntr-o astfel de ipotez, se verific num ai prim ul term en al definiiei sin
tetice a aciunii n revendicare, n sensul c ea este intentat de proprietarul nepo
sesor, dar nu m potriva posesorului neproprietar, ci m potriva detentorului precar.
A ceasta este raiunea pentru care, m ult mai exact, art. 563 alin. (1) NCC preve
de c proprietarul unui bun poate intenta aciunea n revendicare att m potriva
posesorului, ct i m potriva unei alte persoane care stpnete bunul revendicat
i c el are dreptul, dac este cazul, la despgubiri.
n schim b, ni se pare m ai greu de neles precizarea pe care a inut s o fac
legiuitorul n art. 563 alin. (3) NCC, potrivit cu care dreptul de proprietate dobndit
cu bun-credin, n condiiile legii, este pe deplin recunoscut. Dup cum s-a ob
servat111, n m od judicios credem , aceast dispoziie este inutil i inexact. Este
inutil, deoarece, n m sura n care, prin aplicarea dispoziiilor legale n m aterie,
cum ar fi cele ale art. 937 NCC privitoare la dobndirea proprietii unui bun m obil
prin posesia de bun-credin, a fost dobndit dreptul de proprietate asupra unui
bun, acele dispoziii sunt suficiente prin ele nsele spre a se constata c i-au pro
dus efectele avute n vedere de lege. D ispoziia cuprins n art. 563 alin. (3) NCC
este i inexact, deoarece dreptul de proprietate se bucur de protecie indiferent
dac, n condiiile legii, el a fost dobndit chiar cu rea-credin, cum este cazul uzucapiunii extratabulare, aplicabil dobndirii proprietii unui im obil nenscris n car
tea funciar.
n doctrin s-a spus c inserarea acestei prevederi n cuprinsul unui text consa
crat aciunii n revendicare nu face altceva dect s sublinieze faptul c aciunea n
revendicare form ulat m potriva unei persoane care a dobndit dreptul de proprie
tate asupra unui bun ca efect al posesiei de bun-credin urm eaz a fi respins i
c, pe de alt parte, acest posesor poate intenta o aciune n revendicare chiar i
m potriva fostului proprietar al bunului121.
A ciunea n revendicare este cel mai energic m ijloc de aprare a dreptului de
proprietate, pentru c ea apare ca posibilitatea ju ridic ce i perm ite titularului s i
apere dreptul su real asupra bunului i s pretind restituirea lui de la cel care l
stpnete fr tem ei.
303
304
305
306
307
308
309
348.
Fostul Cod civil nu num ai c nu definea aciunea n revendicare, dar nu
coninea practic nicio dispoziie care s o priveasc n m od direct. Textele sale
care fceau referiri la revendicarea bunurilor m obile se gseau plasate n m ateria
prescripiei, iar pentru revendicarea im obiliar nu exista nicio prevedere, nici expli
cit i nici im plicit.
Practica ju diciar i literatura de specialitate, ntem eiate p e principiile generale
ale dreptulu i civil i p e unele dispoziii legale cuprinse n diferite m aterii, au conturat
regim ul ju rid ic a l a ciu n ii n revendicare. Num ai c acest regim juridic era aplicabil
difereniat dup cum era vorba despre revendicarea unui bun proprietate privat
sau despre revendicarea unu i bun proprietate public. C oncluzia se im punea i se
im pune i n prezent, deoarece bunurile proprietate public sunt im prescriptibile,
att extinctiv, ct i achizitiv. Aa fiind, considerm c putem vorbi despre un regim
de d rept com un al aciunii n revendicare pentru bunurile proprietate privat,
indiferent de titular, i despre un regim derogatoriu pentru aciunea n revendicare
a bu n u rilo r proprietate public.
Fr a fi foarte generos n m aterie, noul Cod civil prevede totui trei articole
ntr-o seciune special n capitolul privitor la dispoziiile generale din Titlul II al
crii despre bunuri, titlu consacrat dreptului de proprietate privat. Astfel, art. 563
definete aciunea n revendicare, subliniindu-i caracterul im prescriptibil, art. 565
stabilete regula potrivit cu care dovada dreptului de proprietate privat nscris n
cartea funciar se face cu extrasul de carte funciar, iar art. 566 reglem enteaz
efectele adm iterii aciunii n revendicare. De asem enea, au a fi m enionate dispozi
iile art. 865 NCC privitor la aprarea dreptului de proprietate public, text ce face
trim itere i la art. 563 NCC, definitoriu pentru aciunea n revendicare.
A ceast difereniere se im pune i n prezent, avnd n vedere reglem entarea
dobndirii dreptului de proprietate m obiliar prin posesia de bun-credin cuprins
n art. 935-938 NCC. De asem enea, regim ul juridic al aciunii n revendicare im o
biliar are a se aplica, m utatis m utandis, i aciunii n revendicare ntem eiate pe
nuda proprietate, n cazul dezm em brm intelor acestui drept[1].
3 10
care a bunurilor n fostul Cod civil romn; pe de alt parte, n m ateria revendicrii
m obiliare se aplicau dou texte din fostul Cod civil - art. 1909 i art. 1910 - care
determ inau existena unui regim juridic difereniat privitor la revendicarea m obiliar
fa de cel aplicabil revendicrii im obiliare.
311
form itate cu care, n cazul vnzrii la licitaie public a unui im obil supus urm ririi
silite, acel bun nu va mai fi revendicat de ctre cel care pretinde a fi proprietar,
dac au trecut 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar; a
doua era dat de art. 498 fostul C. civ., care reglem enta avulsiunea, text ce pre
vedea un term en de 1 an pentru revendicarea poriunii de pm nt sm ulse prin fora
apelor din terenul unui proprietar i alipite la terenul ce aparine altui proprietar.
Subliniem nc o dat c era vorba, ca i n sistem ul noului Cod civil, despre
im prescriptibilitatea sub aspect extinctiv a aciunii n revendicare, n sensul c n
sui dreptul m aterial la aciune este im prescriptibil, ceea ce nu excludea posibilita
tea paralizrii ei prin invocarea de ctre posesorul actual a dobndirii dreptului de
proprietate asupra bunului n discuie prin uzucapiune (prescripie achizitiv). n
sprijinul acestei soluii, n literatura noastr juridic de specialitate au fost aduse, la
acea vrem e, i alte argum ente. Bunoar, s-a observat c sintagm a aciunile reale
i personale din art. 1890 fostul C. civ. avea n vedere drepturile reale i personale
susceptibile de a se stinge prin neexercitarea lor n tim pul prevzut de lege, res
pectiv 30 de ani; dim potriv, am artat c o caracteristic esenial a dreptului de
proprietate este aceea de a nu se stinge prin neuz, ceea ce nseam n c el este
im prescriptibil, la fel ca i aciunea m enit s l ape re**111. De asem enea, s-a artat
c, dac s-ar adm ite ideea prescriptibilitii aciunii n revendicare, s-ar ajunge la
situaia ca uzurpatorul, prt ntr-o asem enea aciune, s continue a poseda bunul
nestingherit, chiar dac nu este n m sur s invoce dobndirea lui prin uzucapiu
ne, cnd nu ntrunete condiiile im puse de lege pentru a uzucapa[2). Aceeai idee a
im prescriptibilitii aciunii n revendicare se considera a fi fost subneleas att de
dispoziiile art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, potrivit cu care bunurile preluate
de stat fr titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consim m ntului, p o t fi
revendicate de fotii pro p rie ta ri sau de succe sorii acestora dac nu fac obiectul
unor legi speciale de reparaie, ct i de prevederile art. 2 alin. (2) din Legea
nr. 10/2001 (n prezent abrogat), ce dispuneau c persoanele ale cror im obile au
fost preluate fr titlu valabil i pstreaz calitatea de p ro prietari avut la data
prelurii lor de ctre statt3].
352.
Soluia prescriptibilitii aciunii n revendicare susinut de o parte a doc
trinei noastre de drept civil se socotea a fi ntem eiat, n principiu, pe dispoziiile
art. 1890 fostul C. civ., potrivit crora toate aciunile, att reale, ct i personale,
nedeclarate de lege ca im prescriptibile i pentru care nu exist un term en special
de prescripie stabilit prin norm e specifice se vor prescrie n 30 de ani. Pornindu-se
de la aceste prevederi, s-a spus c, n lipsa unui text de lege expres, caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate nu este suficient pentru a justifica im prescripti
bilitatea aciunii n revendicare, deoarece consecvena ar im pune ca aciunea n
revendicare s nu poat fi paralizat prin invocarea uzucapiunii, ns legiuitorul nu
cartea funciar. A ceast prescripie curge i m potriva m inorilor i persoanelor puse sub
interdicie jude c to re a sc .
111 A se vedea M. N ic o lae , Prescripia extinctiv, Ed. Rosetti, Bucureti, 2004, p. 384.
121 A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 383; O. U n g u r ea n u , C. M u n tean u , op. cit. (2005),
p. 279.
[3] n acelai sens, a se vedea E. C h elar u , op. cit., p. 220.
312
s-a oprit la aceast soluie111. Rspunsul nostru la acest argum ent a fost sim plu: nu,
legiuitorul nu s-a oprit la aceast soluie; dim potriv, el a reglem entat posibilitatea
dobndirii dreptului de proprietate ca efect al posesiei bunului prelungite n tim p
prin uzucapiune. ntr-o asem enea ipotez, va opera prescripia achizitiv; proprie
tatea este prescriptibil a c h iz i ii.
Pe de alt parte, s-a afirm at c, din m om ent ce dispoziiile art. 1890 fostul C. civ.
nu fceau nicio distincie ntre aciunile reale, declarndu-le, ca principiu, prescrip
tibile n term en de 30 de ani, nici interpretul nu trebuia s disting; este adevrat
c s-ar putea reproa legiuitorului caracterul netiinific al soluiei la care s-a oprit
p rin includerea n a ce e a i categorie a tutu ror a ciun ilor reale, deci i a aciunii n
revendicare, ignornd astfel caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, care ar
fi trebuit s l conduc la a recunoate in term inis im prescriptibilitatea aciunii n
revendicare, dar aceasta a fost voina sa, voin peste care interpretul nu poate
tre ce *2[3). Num ai c ni se prea c voina legiuitorului a avut n vedere, aa dup
cum artam m ai sus, aciunile privitoare la drepturile rele i personale ce se pot
stinge, ceea ce nu este i cazul dreptului de proprietate, care nu se poate stinge
prin neuz.
n sfrit, consideram c dispoziiile din art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 i cele
din art. 2 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, amintite mai sus, nu erau de natur a ntri
ideea prescriptibilitii aciunii n revendicare im obiliar, constituind o adevrat
repunere n term enul de prescripie de 30 de a n i pentru proprietarii ce ar fi pierdut
acest term en[4]. N ou aceste dispoziii nu ni s-au prut a fi inutile; ele pleac tocm ai
de la a recunoate im plicit caracterul im prescriptibil al aciunii n revendicare.
Aadar, la acea vrem e, argum entele tezei prescriptibilitii aciunii n revendicare
nu ne-au convins; am continuat a susine, alturi de ali autori n m aterie, c aciu
nea n revendicare im obiliar este im prescriptibil extinctiv[5].
Am artat ns c, n prezent, fa de dispoziia cuprins n art. 563 alin. (2)
NCC, potrivit cu care dreptul la aciunea n revendicare este im prescriptibil, cu ex
cepia cazurilor n care prin lege se dispune altfel, aceast controvers este n
chis.
111 A se vedea G. B o r o i , D rept civil. Partea general. Persoanele, Ed. AII Beck, Bucu
reti, 2001, p. 266.
[2] A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 209.
[3! A se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 220.
[4] Idem, p. 221.
[5] Este de reinut c, n H otrrea sa din 1 decem brie 2005, pronunat n cauza Pduraru c. Rom niei, nepublicat, w w w .e ch r.co e .in t, cauz ce avea ca obiect im posibilitatea
pentru reclam ant de a obine restituirea bunului su trecut ilegal n proprietatea statului,
restituire dispus printr-o hotrre judectoreasc intern definitiv i irevocabil, pronuna
t n aciunea sa n revendicare ndreptat m potriva statului, C urtea European a D repturi
lor O m ului a reinut c doctrina i jurisprudena (rom n - n.n., C .B.) definesc aciunea n
revendicare, ce nu este reglem entat de norm e legale, ca aciunea prin care proprietarul
unui bun individual determ inat, care a pierdut posesia acestora n favoarea unui ter, cere s
i se recunoasc dreptul su de proprietate asupra bunului i s obin restituirea lui de la
neproprietar. R evendicarea, ca aciune petitorie im prescriptibil (s.n., C.B.), urm rete a
stabili n m od direct existena dreptului de proprietate al reclam antului (...) ; a se vedea 39
din hotrre; desigur, argum entul calificrii de ctre instana european a im prescriptibilitii
aciunii n revendicare n dreptul nostru civil este departe de a fi decisiv.
313
353.
Proba dreptului de proprietate n cadrul aciunii n revendicare im obi
liar. Mai nti, trebuie s rem arcm faptul c regula potrivit cu care cel care face o
propunere, adic cel care pretinde ceva naintea judecii - n faa instanei - ,
trebuie s o dovedeasc era i este aplicabil i n m ateria dovedirii dreptului de
proprietate n cadrul unei aciuni n revendicare. R eclam antul este cel care trebuie
s fac dovada pozitiv, n sensul c el este titularul dreptului de proprietate
asupra bunului revendicat111: actori incum bit probatio. Astfel, ntr-o decizie de spe
adoptat n sistem ul fostului Cod civil, dar care i pstreaz actualitatea, instana
suprem a stabilit cu valoare de principiu c ntr-o aciune prin care se cere retro
cedarea im obilului i restabilirea situaiei anterioare existente n cartea funciar
n favoarea fostului proprietar, ce sem nific o aciune n revendicare, este necesar,
n p rim u l rnd, ca reclam antul s fac dovada dreptului su de p r o p rie ta te .
Prtul posesor are o situaie pur pasiv, de ateptare, n favoarea lui opernd o
prezum ie de proprietate dedus din sim plul fapt al posesiei. El este, dup cum s-a
spus, un beatus possidens131. Aceast susinere se verific num ai la nceputul pro
cesului; pe m sur ce reclam antul va produce anum ite dovezi privitoare la pretinsa
existen a dreptului su de proprietate, prtul va trebui s ias din pasivitate i,
eventual, s com bat, prin probe pertinente, susinerile reclam antului.
n ceea ce privete proba propriu-zis a proprietii im obiliare, se considera c
ea ntm pina - sub regim ul fostului Cod civil - i ntm pin - i sub regim ul noului
Cod civil - n dreptul nostru serioase dificulti. Aceste dificulti provin din urm
toarele m otive:
- n foarte m ulte cazuri, mai ales n trecut, nu s-au redactat nscrisuri dove ditoa
re ale transm isiunii dreptului de proprietate;
- n m ulte cazuri, nscrisurile ntocm ite nu erau nsoite de planuri topografice
precise pentru delim itarea bunului im obil dobndit; din acest punct de vedere ns,
alta va fi situaia dup ce se va realiza ntocm irea cadastrului Rom niei, ca sistem
unitar i obligatoriu de eviden tehnic, econom ic i ju ridic a bunurilor im obile
de pe ntreg teritoriul rii [art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publi
citii im obiliare]; dar chiar i dup realizarea cadastrului general, pentru stabilirea
exact a situaiei unui im obil, art. 914 NCC perm ite proprietarului nscris n cartea
funciar s cear oricnd m odificarea m eniunilor din cartea funciar privitoare la
descrierea, destinaia sau suprafaa acestuia, n condiiile legii; or, m odificarea
nscrierii suprafeei im obilului se poate concretiza lesne ntr-o aciune n revendica
re privitoare la o anum it suprafa a acelui im obil;
111 A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1287 din 24 iulie 1971, cu not de T. P e tr es CU, n R.R.D. nr. 7/1972, p. 114.
121 A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 2359/2000, n P.R. nr. 4/2001, p. 44-45.
[3]
Astfel, n practica judectoreasc s-a decis, pe drept cuvnt, c n cadrul aciunii n
revendicare reclam antul are obligaia s dovedeasc existena dreptului su de proprietate
pe care l pretinde. n lipsa acestei dovezi, prtul nu poate fi obligat s i dovedeasc el
titlul su de proprietate, deoarece legea ocrotete posesia, independent de vreo dovad a
dreptului ce pretinde a se m anifesta prin ea. Prin urm are, att tim p ct reclam antul nu face
dovada dreptului de proprietate, aciunea n revendicare trebuie s fie respins (art. 1169
C. civ.) (Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 397 din 9 m artie 1971, n I.G. M ih u , R epertoriu de
practic ju d icia r n m aterie civil a Tribunalului Suprem i a a lto r instane ju d e c to re ti p e
a n ii 1969-1975, Ed. tiinific, Bucureti, 1976, p. 95).
3 14
m A se vedea Trib. Bucureti, s. a V-a civ., dec. nr. 1462/R din 5 octom brie 2007, n
A.C . B o d e a , D reptul de proprieta te III. M ijloace de aprare. Practic judiciar, Ed. Ham angiu, Bucureti, 2010, p. 254 i urm.
315
111 A se vedea C.A. O radea, s. civ. mixt, dec. nr. 381/R din 11 m artie 2008, n G. F lo A ciunea n revendicare (2). Practic judiciar, Ed. H am angiu, Bucureti, 2011, p. 14
i urm.
I2] Pentru o asem enea situaie, n contextul aplicrii norm elor privitoare la restituirea unor
im obile preluate fr tem ei de stat, a se vedea, spre exem plu, C.A. Bucureti, s. a IV-a civ.,
dec. nr. 22 din 14 ianuarie 2003, n P.R. nr. 4/2003, p. 129-132.
[3] A se vedea C.A. C raiova, s. civ., dec. nr. 449 din 22 m artie 2007, n B.C.A. nr. 2/2007,
p. 7; n acelai sens, a se vedea C.A. Braov, dec. civ. nr. 1109/R din 2 octom brie 2003, n
C .P.J.C. 2003-2004, Ed. AII Beck, Bucureti, 2005, p. 22-23; n acelai sens, C.A. Ploieti,
s. civ., min. i fam ., dec. nr. 685 din 25 iunie 2008, n G. F lo r e sc u , op. cit., p. 25 i urm.
r esc u ,
316
356. A treia ipotez este aceea n care niciuna dintre prile n con flict nu
are titlu i nici nu poate invoca dobndirea bunului prin uzucapiune sau ocup aiune111. ntr-o asem enea situaie, s-ar putea ajunge la soluia ca aciunea recla
m antului s fie respins de plano, dndu-se ctig de cauz posesorului, pe baza
principiului in p a ri causa, m e lio r e st causa possidentis.
Cu toate acestea, n practica judectoreasc pare a se contura soluia ca aciu
nea s nu fie respins de plano, mai nainte de a se fi com parat cele dou posesii
n conflict: cea a reclam antului i cea a prtului. Ar urm a s ctige cel care va
invoca o pose sie m a i caracterizat. Astfel, va ctiga cel care invoc o posesie mai
ndelungat, o posesie de bun-credin, o posesie neviciat etc.
357. n toate cele trei ipoteze la care ne-am referit pn aici s-a pus problem a
existenei sau a inexistenei unui titlu - a unui nscris - ca m ijloc de prob. C teva
precizri sunt necesare.
Ce trebuie neles prin titlu n aceast m aterie?
n practica ju dectoreasc s-a artat c prin titlu trebuie s nelegem aici nu
nu m a i titlurile translative de proprietate, d a r i cele declarative, cum ar fi o hotrre
judectoreasc, o tranzacie etc.
S-a pus ntrebarea dac invocarea de ctre o parte a unui titlu provenit de la o
alt persoan dect cea cu care se afl n conflict nu reprezint o abatere de la
principiul relativitii actelor juridice instituit prin art. 973 fostul C. civ.?
R spunsul este negativ. ntr-adevr, atunci cnd o p a rte opune adversarului
su un titlu de proprietate, ea nu invoc, n realitate, caracterul abso lut a l titlului titlul nici nu are acest caracter - , c i invoc, n ultim analiz, o prezum ie de
proprietate n favoarea sa, decu rg nd din faptul existenei titlului.
A a fiind, titlul invocat n sprijinul unei aciuni n revendicare nu trebuie s fie
neaprat un titlu translativ, ci poate fi i un titlu declarativ, cum ar fi o hotrre ju d e
ctoreasc, pentru c orice titlu, cu excepia dobndirii dreptului de proprietate prin
uzucapiune sau prin ocupaiune, nu face dovada absolut a dreptului de p ro p rie ta
te, ci creeaz num ai o prezum ie sim pl de existen a acestui drept n patrim oniul
celui care l invoc i l dovedete. A ceast prezum ie poate fi rsturnat prin proba
contrar*121.
[1] Cele trei ipoteze au fost sintetizate clar i precis n literatura noastr juridic astfel: titlu
contra titlu, titlu contra posesie, respectiv posesie contra posesie; a se vedea O. U n g u r e a n u , C. M u n tean u , op. cit. (2005), p. 273.
121 C urtea European a D repturilor O m ului a decis c adm iterea unei aciuni n revendica
re de ctre instanele naionale n care reclam antul i-a dovedit dreptul su de proprietate
asupra terenului n litigiu printr-un contract de schim b de terenuri ncheiat cu statul, proprie
tar legal al bunului la data efecturii schim bului, prin nlturarea aprrilor prilor, recla
m ani n procedura deschis n faa instanei europene, aprri ce au constat n invocarea
unor hotrri judectoreti interne obinute n cadrul unor aciuni n constatare ndreptate
m potriva statului rom n la care reclam antul nu a fost parte, socotite inopozabile acestuia,
nu reprezint o nclcare a dreptului de proprietate garantat de art. 1 din Protocolul nr. 1 la
C onvenia european a dreptu rilor om ului; C urtea a considerat c, prin constatarea inopozabilitii hotr rilor judectoreti invocate de pri n aciunea intern, instanele naionale
nu au fcut dect s decid asupra unor pretenii contradictorii ale prilor asupra bunului
revendicat; n definitiv, a spus jurisdicia european, prin constatarea inopozabilitii acelor
hotrri, instanele naionale nu au fcut dect s deduc toate consecinele decurgnd din
V III
P recizm c p r r : :
lu i ju rid ic de dobnd re
un astfel de obiect etc
m prejurarea c reclam e- :
ndreptate m potriva s*a'_
i alii c. Rom niei, n e p -c
[>i] A se vedea C. Te2
tate (II), n Dreptul n r & 1!
sate de drept procese a c
C.S.J., s. civ., dec. nr 39
oara, dec. civ. nr. 126-11
121 A se vedea I.C .C -j.
p. 218.
[3) A se vedea E. O e_
adeverinelor de propre:a:-.
nr. 7/1994, p. 34-35: V = Dreptul nr. 7/1995, p.
3 17
3 18
319
359.
Proba dreptului de proprietate n aciunea n revendicare im obiliar
dup intrarea n vigoare a noului Cod civil. S-a schim bat regim ul probei dreptu
lui de proprietate ntr-o aciune n revendicare dup intrarea n vigoare a noului
Cod civil la 1 octom brie 2011? Rspunsul la aceast ntrebare este, n bun
m sur, afirm ativ. Astfel, trebuie reinut c, potrivit art. 565 NCC, n cazul im obile
lor nscrise n cartea funciar, dovada dreptului de proprietate se va face cu e x
trasu l de carte funciar. S oluia se justific prin prism a dispoziiilor art. 885 din
acelai cod, prin care, aa dup cum am mai precizat anterior n mai m ulte rnduri,
a fost instituit efectul translativ ori constitutiv de drepturi al nscrierilor n cartea
funciar; dreptul de proprietate se transm ite ori se constituie, att ntre pri, ct i
fa de teri, num ai prin efectuarea nscrierii n cartea funciar a actului de dobndi
re ori de constituire a dreptului, act ncheiat n form autentic.
De asem enea, art. 900 NCC dispune c, dac n cartea funciar a fost nscris un
drept real n folosul unei persoane - ne intereseaz aici dreptul de proprietate - , se
prezum c dreptul exist n folosul acesteia, dup cum , dac dreptul de proprieta
te a fost radiat din registrul de publicitate im obiliar, se prezum c ace l drept nu
exist. D ovada contrar se poate face ns num ai n cazurile prevzute de art. 887
NCC, adic pentru situaiile n care dreptul de proprietate se poate dobndi fr
nscriere n cartea funciar, anum e el a fost dobndit prin m otenire, prin accesiu
ne natural, n urm a vnzrii silite, n caz de expropriere p en tru cauz de utilitate
public, precum i n orice alte cazuri prevzute expres de lege prin care s-ar
adm ite o astfel de dobndire, adic fr nscrierea ei n cartea funciar. De ase
m enea, dovada contrar poate fi fcut i p e calea aciun ii n rectificare, aciune
prin care se pretinde c nscrierea fcut n cartea funciar nu corespunde situaiei
ju rid ice reale, rectificare ce are a fi fcut n condiiile art. 907 NCC.
Desigur, poziia avantajoas n care se afl reclam antul nscris n cartea funcia
r n procesul intentat m potriva deintorului im obilului revendicat este evident,
dar aceast situaie nu este de natur s l m piedice pe prt ori pe un ter s cea
r fie m odificarea drepturilor reale asupra im obilelor nscrise n cartea funciar n
condiiile prevzute de art. 886 NCC, m odificare ce se poate face potrivit regulilor
stabilite pentru dob ndirea ori stingerea drepturilor reale, dac prin lege nu s-a dis
pus altfel, fie s solicite efectuarea operaiunii tehnice de m odificare a descrierii
im obilului, prevzut de art. 914 NCC; aceasta, pe de o parte; pe de alt parte, n
privina aplic rii n tim p a tuturor acestor noi dispoziii legale, potrivit art. 56 din
Legea nr. 71/2011 privind punerea n aplicarea a noului Cod civil, dispoziiile
art. 565 privitoare la proba dreptului de proprietate asupra im obilelor nscrise n
cartea funciar, ale art. 885 referitoare la dobndirea i stingerea drepturilor reale
im obiliare i ale art. 886 privitoare la m odificarea acestor drepturi se aplic num ai
dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate adm inistrativ-teritorial
i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru im obilele respecti
ve, n conform itate cu prevederile Legii cadastrului i a publicitii im obiliare, repu
blicat, cu m odificrile ulterioare. Pn la data prevzut de text, nscrierea n car
tea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, pe baza actelor prin
care s-au transm is, constituit ori m odificat, n m od valabil, asem enea drepturi, se
face num ai n scopul de a le face opozabile terilor.
Aa fiind, aceasta nseam n c, pentru im obilele nenscrise n cartea funciar,
n orice aciune n revendicare im obiliar urm eaz a fi aplicate regulile privitoare la
3 20
m A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 144/1982, n C.D. 1982, p. 13.
321
3 22
VI
Lucrul se restituia liber de orice sarcini cu care ar fi fost grevat prin voina pose
sorului neproprietar, n virtutea regulii resoluto iure dantis, re solvitur ius accipientis.
R estituirea se fcea, n principiu, n natur, iar dac aceast restituire n natur nu
mai era cu putin, fie pentru c lucrul a fost dobndit de un ter de bun-credin,
fie pentru c lucrul a pierit dintr-un caz fortuit sau de for m ajor, fie pentru c n
tim pul posesiei bunul a fost expropriat pentru interes obtesc, obligaia de restituire
era nlocuit prin tr-o restituire prin echivalent, m a i exact printr-o obligaie de dezdunare. D ac bunul pierit fusese asigurat, posesorul urm a s restituie indem niza
ia de asigurare, iar dac fusese expropriat, el trebuia s restituie indem nizaia de
expropriere pe care a prim it-o.
s cear proprietarulu
nunat n aciunea sa
strucii, deoarece. n ca
C heltuielile volup^a
fcut pentru plcerea
nu avea niciun drec: c
prin adm iterea actiun
s le ridice, ns nu-na
bunului, pentru c. *n
ctre pro p rie ta r^.
366. Restituirea b.
aciunii n revendicare,
cat; dac bunul a p em
pgubiri c o re s p u n z ":
acestei obligaii rez z =
diiile art. 1349 i u r r
veni n patrim oniu rec
l-a stpnit, p r t- e-*
ius accipientis). C n
despgubiri re cla m a -:
despgubirile nu vo r ~
din caz fortuit oh n ca2
367. Restituirea fn
m iterii aciunii n re v e r
obligat s restituie a
produse de bun pn
3 23
111 A se vedea I.C .C.J., s. civ., dec. nr. 2195/2004, n D reptul nr. 3/2005, p. 257.
[2] n acelai sens, a se vedea L. P o p , L.M. H a r o s a , op. cit., p. 314; E. C h e lar u , op. cit.,
p. 229; O. U n g u r ea n u , C. M u n tean u , op. cit. (2005), p. 298.
131 Cu p rivire la d istin cia ntre p o sesorul de bun-cre din i cel de rea-cred in n
aceast ipotez, a se ve d e a V. S to ica , op. cit. (2009), p. 484-485; E. C helaru , op. cit.
(2012), p. 631.
3 24
tituie nu num ai fructele pe care le-a cules, ci i pe cele pe care, din neglijena sa, a
om is s le culeag.
n condiiile prevzute de art. 948 NCC, posesorul de bun-credin culege n
proprietate fructele bunului pe care, ca urm are a adm iterii aciunii n revendicare,
va trebui s l restituie reclam antului proprietar. Posesorul nceteaz a mai fi de
bun -credin la m om entul chem rii n judecat de reclam ant, dat la care el
trebuie s se ntrebe privitor la validitatea deinerii bunului revendicat. Din m om ent
ce art. 566 alin. (2) precizeaz c posesorul de rea-credin sau detentorul precar
trebuie s restituie fructele produse de bun pn la napoierea acestuia ctre
proprietar, nseam n c el va fi obligat s restituie i acele fructe care au fost
produse de bun ntre m om entul pronunrii hotrrii ju dectoreti prin care s-a
adm is aciunea n revendicare i m om entul napoierii efective a bunului revendicat.
Fructele naturale i industriale, n m sura n care nu au fost consum ate de p
rt i exist n m aterialitatea lor n patrim oniul acestuia, urm eaz a fi restituite n
natur; dac ele nu mai exist, se va restitui contravaloarea lor, calculat la acelai
m om ent: cel al restituirii efective.
C t privete productele, acestea se cuvin proprietarului, deoarece prin produce
rea lor se consum substana m aterial a bunului, astfel c perceperea lor intr pe
coninutul dreptului de dispoziie m aterial a bunului. Or, acest drept aparine nto t
deauna proprietarului, noiune pentru care teza a ll-a a alin. (1) al art. 566 dispune
c prtul va fi obligat ca, odat cu restituirea bunului, s restituie i productele ori
contravaloarea acestora, la m om entul restituirii.
368. Restituirea cheltuielilor fcute de prt. n trei alineate distincte, art. 566
NCC reglem enteaz situaia cheltuielilor fcute de prt pe tim pul ct a deinut bu
nul supus restituirii, dup distincia clasic n m aterie: cheltu ieli necesare, ch e l
tuieli utile i cheltu ieli voluptuare.
Articolul 566 alin. (3) dispune c proprietarul va fi obligat, la cererea prtului,
s restituie acestuia cheltuielile necesare pe care le-a efectuat asupra bunului; de
asem enea, potrivit art. 566 alin. (4), n aceleai condiii, proprietarul va fi obligat la
restituirea cheltu ielilor utile, n m sura n care acestea au sporit valoarea bunului,
dac prin lege nu se prevede altfel.
Potrivit art. 566 alin. (9), astfel cum a fost introdus prin art. 83 pct. 4 din Legea
nr. 71/2011 de punere n aplicare a noului Cod civil, aceste dou dispoziii au a se
aplica num ai n cazurile n care cheltuielile necesare i cele utile nu se concreti
zeaz ntr-o lucrare nou; n caz contrar, urm eaz a se aplica dispoziiile cores
punztoare din m ateria accesiunii im obiliare artificiale.
De asem enea, n aceste situaii, proprietarul va putea fi obligat, la cererea p r
tului, s restituie cheltuielile pe care acesta le-a fcut pentru producerea i perce
perea fructelor ce urm eaz a fi restituite proprietarului.
C t privete cheltuielile voluptuare, art. 566 alin. (8) dispune c proprietarul nu
va fi dator s le restituie, dar c posesorul are dreptul s ridice bunurile n care
s-au concretizat aceste cheltuieli, cu condiia ca, urm are a acestei operaiuni, s nu
fie provocat deteriorarea bunului supus restituirii. Dac asem enea lucrri volup
tuare reprezint o lucrare nou, potrivit art. 566 alin. (9), urm eaz a fi aplicate regu
lile de la accesiunea im obiliar artificial.
3 25
369. Dreptul de retenie al prtului. D ispoziiile art. 566 alin. (6) NCC recu
nosc prtului un d re p t de retenie asupra produselor bunului revendicat pn la
restituirea ch e ltu ielilor fcute de p o se so r cu producerea i culegerea acestora, cu
excepia situaiei n care proprietarul furnizeaz prtului o garanie ndestulto a
re , care s asigure restituirea acestor cheltuieli. Din m om ent de legea nu distinge,
nseam n c o asem enea garanie poate fi personal ori real, supus condiiilor
n care ea poate fi constituit, dup natura i obiectul ei.
De asem enea, art. 566 alin. (7) NCC prevede cazurile n care prtul posesor
nu poate exercita acest drept de retenie, anum e:
a) dac bunul n legtur cu care au fost efectuate cheltuielile necesare ori cele
utile este un bun frugifer,
b) dac intrarea n stpnirea m aterial a bunului s-a fcut prin violen o ri p rin
fraud;
c) dac produsele asupra crora s-ar exercita o retenie su n t bun uri perisabile',
d) dac produsele asupra crora ar urm a s se exercite retenia su n t supuse,
ca urm are a trecerii unei scurte perioade de tim p, unei scde ri sem nificative a valo
rii lor.
3 26
2. Aciunile confesorii
372. Noiune. A ciunile confesorii sunt acele aciun i care au ca obiect recu
noaterea de ctre p r t a existenei unui drept real, dezm em brm nt a l dreptului
de proprietate, asupra unui bun proprietatea a ltei p ersoane i obligarea p r tu lu i la
respectarea ace stu i drept. Aciunile confesorii sunt asem ntoare aciunii n re
vendicare prin aceea c ele tind la recunoaterea unui drept subiectiv, dar nu de
proprietate, ci a unuia dintre dezm em brm intele sale. De aceea, o asem enea
aciune poate fi intentat i m potriva proprietarului bunului[1].
n sfrit, n sistem ul fostului Cod civil rom n, n prezent abrogat, se adm itea
c, spre deosebire de aciunea n revendicare, aciunea confesorie era prescrip
tibil n term enul general de prescripie pentru drepturile reale, de 30 de ani.
ntr-adevr, potrivit art. 557 fostul C. civ., dreptul de uzufruct se stingea prin neexercitarea lui tim p de 30 de ani, ceea ce nsem na c n acelai term en se stingea
i aciunea prin care el era aprat. Aceeai era situaia aciunii confesorii prin care
se aprau dreptul de uz i de abitaie, crora li se aplicau dispoziiile din m ateria
uzufructului (art. 565 fostul C. civ.), ct i a dreptului de servitute care, n tem eiul
art. 639 fostul C. civ., se stingea prin neexercitarea ei (neuz) tim p de 30 de ani.
373. A ciunile confesorii n noul Cod civil. S istem atizarea adecvat i com
plet a dezm em brm intelor dreptului de proprietate n noul Cod civil rom n este
ilustrat, printre altele, de faptul c, n principiu, dispoziiile acestuia au consacrat
cte un text special aciunii confesorii menite s apere dreptul de superficie (art. 696),
dreptul de uzufruct (art. 705) i dreptul de servitute (art. 757). Este foarte adevrat
c noul Cod civil nu reglem enteaz - i nici nu era necesar s o fac - aciunile
confesorii de uz i de abitaie, urm nd a se aplica, prin asem nare, regulile privi
toare la aciunea confesorie de uzufruct, aceste dou dezm em brm inte nefiind a lt
ceva dect, astfel cum erau concepute i n fostul Cod civil, variante ale uzufructu
lui, lim itat att n privina titularilor, ct i privitor la obiectul acestor drepturi.
374. A ciunea con fesorie de superficie. n tem eiul acestei aciuni, reclam an
tul, care a pierdut stpnirea m aterial a bunului ce face obiectul dreptului su,
terenul pe care se afl construcia, plantaia ori alte lucrri, pretinde prtului care
[1] A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 1767/1992, n Dreptul nr. 10-11/1992, p. 114.
327
>
3 28
sine stttoare, dezm em brm inte ale dreptului de proprietate, ele au a fi aprate
pe calea unei aciuni n care s se pun n discuie nsi existena acestor drep
turi, ca aciuni p e tito rii i reale, ntem eiate pe caracteristica lor esenial de drepturi
reale opozabile tuturor, inclusiv nudului proprietar. Regim ul lor ju ridic va fi cel al
aciunii confesorii de uzufruct; aceasta, deoarece, ca variante ale uzufructului, po
trivit art. 754 NCC, dispoziiile privitoare la dreptul de uz i dreptul de abitaie se
com pleteaz cu cele privitoare la dreptul de uzufruct, inclusiv cu cele privitoare la
aciunea confesorie de uzufruct. A sem ntor acesteia, aciunile confesorii de uz i
de abitaie vor fi prescriptibile n term enul de 10 ani prevzut de art. 2518 pct. 1
NCC.
377. Aciunea confesorie de servitute. Aceasta este acea aciune prin care
reclam antul, titularul fondului dom inant, cheam n judecat pe prt, titularul fon
dului aservit ori o alt persoan, cernd instanei s oblige prtul la recunoaterea
calitii sale de titular al dreptului de servitute i s i perm it exercitarea acesteia n
mod deplin i netulburat. Potrivit art. 757 NCC, dispoziiile art. 696 alin. (1) privitoare
la aciunea confesorie de superficie se aplic, n m od corespunztor, i n privina
aciunii confesorii de servitute. Ca i celelalte aciuni confesorii prezentate, aciunea
confesorie de servitute este o aciune petitorie, n cadrul ei punndu-se n discuie
nsui dreptul de servitute, oricare ar fi acesta; de asem enea, este o aciune real,
ntem eiat pe dreptul real aprat n cadrul ei, indiferent de m odul n care acest drept
s-a nscut.
C onsiderm c aciunea confesorie de servitute este prescriptib il extinctiv n
term enul de prescripie de 10 ani prevzut de art. 2518 pct. 1 NCC.
3. Aciunea n grniuire
378. Definiie. A rticolul 584 fostul C. civ. dispunea c orice proprietar poate
ndatora pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite cu a sa; cheltuielile grniuirii
se vor face pe ju m tate .
ntr-o form ulare mai clar, art. 560 NCC, situat n cadrul dispoziiilo r generale
aplicabile dreptului de proprietate privat, prevede c proprietarii terenurilor n ve
cinate sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea
sem nelor corespunztoare i s suporte, n m od egal, cheltuielile ocazionate de
aceast operaiune m aterial.
G rniuirea ca atare nu trebuie confundat cu aciunea n grniuire111.
G rniuirea reprezint o operaiune de delim itare prin sem ne exterioare a dou
p ro prieti vecine, ce aparin u no r titulari diferii. Dac ntre acetia nu exist co n
flict, ea este o sim pl operaiune m aterial realizat prin acordul prilor. n caz de
conflict ns, prin aciunea n grniuire se urm rete determ inarea, prin hotrre
judectoreasc, a lim ite lo r dintre proprieti i stabilirea trase ului real pe care tre
buie s l urm eze titularul.
n regim ul fostului Cod civil, literatura juridic i practica judectoreasc au ar
tat c grniuirea, n raport cu titularii dreptului real asupra celor dou fonduri, este,
pe de o parte, o obligaie real de a face (p ro p te r rem ), iar, pe de alt parte, privit
[1] A se vedea C. O p r ian , Ioc . cit., p. 112.
3 29
exclusiv din punct de vedere al celui care o solicit, este un atribut al dreptului
real[1]. A ceast construcie ju ridic alctuit dintr-un drept i o obligaie este un
atribut esenial al dreptului de proprietate121.
C hiar dac art. 560 NCC vorbete despre obligaia de grniuire, acesta este
plasat dup textul care delim iteaz ntinderea dreptului de proprietate asupra
terenurilor, acestea neputnd rm ne fr contur131, astfel c dreptul de proprietate
confer titularului su i dreptul de a pretinde proprietarilor vecini delim itarea
m aterial a ntinderii drepturilor lor. Aadar, exist att dreptul la grniuire, ct i
obligaia de a o efectua.
A ciunea n grniuire este acea aciune prin care reclam an tul pretinde ca, n
contradictoriu cu prtul, instana s determ ine, prin sem ne exterioare, ntinderea
c e lo r dou fonduri n v e c in a t .
A ciunea n grniuire i justific raiunea att n cazul inexistenei unei delim i
tri ntre proprieti, ct i n situaia n care astfel de sem ne exist, dar nu au fost
stabilite prin nelegerea prilor sau prin hotrre judectoreasc i sunt contesta
te de pri151.
379. C ara cte re ju rid ice. A ciu nea n grniuire este privit ca o aciune p etito
rie161, im obiliar i im prescriptib il .
n literatura de specialitate171 s-a susinut c aceast aciune se situeaz la lim ita
dintre aciunile petitorii i cele posesorii, ntruct ea nu pune n discuie existena a
nsui dreptului real, n general, pe de o parte, iar, pe de alt parte, prin ea nu se
apr posesia, ca n cazul strm utrii de hotare.
G rniuirea este o aciune im obiliar, ntruct prin ea se delim iteaz dou fo n
duri (terenuri). C aracterul im prescriptibil al acestei aciuni rezult din faptul c ea
este un atribut al dreptului de proprietate im obiliar, im prescriptibil i perpetuu.
Exercitarea acestui drept constituie o facultate ce nu se stinge prin neuz*23*67[8).
n cadrul aciunii n grniuire, prile trebuie s produc dovezi pentru stabilirea
traseului pe care urm eaz s se fixeze sem nele exterioare dintre fondurile n ve ci
nate, fr a fi ns obligate a dovedi nsi existena dreptului asupra poriunilor de
teren pentru care se stabilete hotrnicia191. Astfel, n practica noastr judiciar
111 A se vedea C. B r s a n , A ciunea n grniuire, n R.R.D. nr. 8/1984, p. 34; a se vedea i
Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 200/1982, n R.R.D. nr. 11/1982, p. 60.
[2] A se vedea P. P erju , P roblem e p riv in d aciunea n grniuire, n D reptul nr. 6/1991,
p. 32; V. T er zea , A ciunea n grniuire, n D reptul nr. 12/2006, p. 55 i urm.
[3] A se vedea P. P e r ju , I o c . cit., p. 33.
141 C. B r san , loc. cit., p. 34; Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1989/1987, n R.R.D. nr. 3/1988,
p. 59; Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1303/1982, n R.R.D. nr. 8/1983, p. 60; Trib. Suprem,
s. civ., dec. nr. 255/1982, n R.R.D. nr. 12/1982, p. 59; C.A. Cluj, s. I civ., dec. nr. 4032 din 17
octom brie 2013, n P.R. nr. 6/2014.
[5! C.S.J., s. civ., dec. nr. 1330 din 5 mai 1995, n Dreptul nr. 3/1996, p. 79-80.
[6) A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 15/1970, n R epertoriu 1969-1975, p. 96;
Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1448/1971, n C.D. 1971, p. 181; Trib. Suprem , s. civ., dec.
nr. 255/1992, supra cit.
[7] A se vedea C. O p r i an , I o c . cit., p. 112.
[8' A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 200 din 3 februarie 1982, n R.R.D.
nr. 11/1982, p. 60.
191 A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 15/1970 i dec. nr. 1448/1971, supra cit.
330
dezvoltat n m aterie n sistem ul fostului Cod civil, dar care i pstreaz pe deplin
aplicabilitatea i n prezent, s-a decis n m od constant c dreptul la aciunea n
grniuire sem nific posibilitatea pentru proprietar sau orice alt persoan ce este
titularul unui drept real asupra unui fond lim itrof de a pretinde vecinului su, printr-o
asem enea aciune n justiie, restabilirea hotarulu i ce separ fondurile nvecinate i
m arcarea acestora p rin sem ne m ateriale vizibile. ntr-o astfel de aciune, ju d e c to
rul nu are a se pronuna asupra ntinderii dreptului de proprietate, ci asupra form ei
terenului, n partea din litigiu al crei contur este fixat decisiv, prin linia hotarului
despritor, determ inat prin sem ne vizibile[1].
Dac prin aciunea n grniuire se cere i o parte determ inat din terenul lim i
trof, deinut fr drept de prt, fosta instan suprem a decis c ea im plic i o
revendicare, iar reclam antul trebuie s i dovedeasc dreptul su de proprietate12',
potrivit principiilor aplicabile n m aterie. n practica judectoreasc mai veche s-a
statuat n sensul c, atunci cnd grniuirea im plic desfiinarea unor lucrri ce
s-au efectuat pe traseul dintre proprieti, nu se poate dispune desfiinarea lor,
chiar dac au fost efectuate fr autorizaie, dect cu autorizaie adm inistrativ
prealabil131. C onsiderm c soluia se im pune i n prezent, din m om ent ce, aa
dup cum am artat, Legea nr. 50/1991, republicat, cu m odificrile ulterioare,
im pune autorizarea adm inistrativ prealabil pentru orice desfiinare de construcii
(art. 1)*23(4].
D eoarece aciunea n grniuire are ca finalitate delim itarea unor p ro p rieti
exclusiv lim itrofe, este inadm isibil ntre coproprietari cu privire la fondul ce form ea
z obiectul co proprie t if5]. ntr-o jurispruden din sistem ul fostului Cod civil s-a
decis c, dac terenul pentru care se cere grniuirea este proprietate pe cote-pri
att a reclam antului, ct i a altor coindivizari care nu sunt pri n proces, aciunea
n grniuire form ulat doar de un coproprietar este prem atur. Acesta trebuie mai
nti s introduc aciune de ieire din indiviziune i, num ai dup aceea, dac n lo
tul ce i s-a atribuit este cuprins i suprafaa de teren n litigiu, poate cere grnitu ire a [6].
A ceast soluie este n prezent depit. ntr-adevr, am artat c, potrivit
art. 643 NCC, fiecare coproprietar poate sta singur n justiie, indiferent de calitatea
sa procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul aciunii
n revendicare, deci cu att mai m ult atunci cnd este vorba despre o aciune n
grniuire.
111 A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 2526 din 31 m artie 2005, n D rep
tul nr. 4/2006, p. 273-274; I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 2153 din 18 m artie 2005,
n D reptul nr. 8/2006, p. 213-214.
[2] A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 255 din 11 februarie 1982, dec. nr. 918/1971,
dec. nr. 15/1970 i dec. nr. 1448/1971, supra cit.
[3] A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 2024 din 12 decem brie 1981, n C.D. 1981,
p. 26, pronunat n tim p ce era n vigoare Legea nr. 58/1974, i dec. nr. 144/1958.
[4! A se vedea supra, nr. 113.
151 A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 2522 din 24 noiem brie 1989, n Dreptul
nr. 8/1990, p. 78.
l6) A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 571 din 29 m artie 1990, n D reptul nr. 9-12/1990,
p. 220.
331
Dac terenul este bun com un, aciunea trebuie form ulat de am bii soi[1].
G rniuirea poate fi cerut de nudul proprietar, precum i de titularii altor drep
turi reale principale - uzufructuar, superficiar - , dar nu poate fi prom ovat de
chiria sau arenda. Instana noastr suprem a decis n sensul c aciunea n
grniuire poate fi prom ovat i m potriva chiriaului sau arendaului, dar cu
introducerea n cauz i a proprietarulu i fondului deinut de acesta121.
380. Efectele aciunii n grniuire. H otrnicia produce efecte num ai cu privire
la delim itarea fondurilor ce aparin prilor, nu i cu privire la nsui dreptul real,
astfel c oricare dintre ele poate introduce, ulterior, o aciune n revendicare privind
suprafaa determ inat de teren, fr a i se putea opune autoritatea de lucru judecat
a hotrrii pronunate n aciunea de grniuire.
T rasarea lim itelor dintre cele dou fonduri are ns autoritate de lucru judecat
ntre prile care au participat la proces. O nou aciune poate fi introdus num ai
dac lim itele au disprut.
Dac grniuirea s-a fcut prin convenia prilor, poate fi contestat doar
printr-o aciune n anulare131. Potrivit dispoziiilor art. 560 NCC, cheltuielile grniuirii
urm eaz a fi suportate deopotriv de am bele pri ori n m od egal de toate prile
n proces, atunci cnd grniuirea se face ntre mai m uli proprietari nvecinai.
Acestea vor fi cheltuieli necesare prin trasarea lim itelor n m odul decis de instana
de judecat, i nu cheltuielile de judecat, ce au a fi suportate potrivit norm elor de
procedur civil n m aterie.
N iciunul dintre proprietarii terenurilor nvecinate nu este ns ndreptit s ridice
un gard despritor a crui valoare s fie m povrtoare pentru cellalt vecin, dac
acesta nu a consim it, pentru c dreptul unui vecin de a-l obliga pe cellalt la
grniuire nu poate s constituie o exercitare abuziv a propriului su drept*141.
[11 A se vedea Trib. jud. Bacu, dec. civ. nr. 403 din 17 aprilie 1981, n R.R.D. nr. 3/1982,
p. 59.
[2] A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 123 din 13 ianuarie 2005, n J.S.C .
2005, p. 7.
131 A se vedea C. B r s a n , Ioc. cit., p. 37-38.
141 A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 529 din 9 m artie 1982, n I.G. M ih u , R eper
toriu de p ractic ju d icia r n m aterie civil a Tribunalului Suprem i a a lto r instane ju d e c to
reti pe a n ii 1980-1985, Ed. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1986, p. 247.
332
333
3 34
lui de proprietate public, bunurile ce form eaz obiectul acestui drept pot fi date n
adm inistrare, pot fi concesionate ori date n folosin, beneficiarii dobndind n
patrim oniile lor drepturi reale principale, opozabile tuturor subiecilor de drept, cu
particularitatea c ele se constituie prin acte de drept public, i nu prin acte juridice
de drept privat.
Ca drepturi subiective, dreptul de adm inistrare, dreptul de concesiune i dreptul
de folosin pot fi aprate i prin m ijloace de drept civil, att specifice, n cadrul c
rora este pus n discuie nsi existena acestor drepturi, ct i nespecifice-, prin
tre acestea din urm ar putea fi o aciune n rspundere civil delictual sau con
tractual ori o aciune izvornd din m bogirea fr just cauz. n acelai tim p,
trebuie subliniat faptul c aprarea acestor drepturi trebuie privit n contextul ap
rrii a nsui dreptului de proprietate public. ntr-adevr, potrivit art. 865 alin. (2)
NCC, titularii drepturilor reale corespunztoare dreptului de proprietate public au
dou obligaii eseniale:
a) s inform eze pe proprietar cu privire la orice tulburare adus dreptului de
proprietate public;
b) s introduc n proces pe titularul dreptului de proprietate public, n condii
ile prevzute de C odul de procedur civil.
n acelai tim p, ei au posibilitatea s i apere drepturile reale corespunztoare
proprietii publice ca titulari ai acestor drepturi, ori de cte ori s-ar produce ncl
carea lor.
385. A prarea dreptului de adm inistrare. Potrivit art. 870 alin. (1) NCC, ap
rarea n justiie a dreptului de adm inistrare revine titularului acestui drept.
D ispoziiile noului Cod civil calific, printr-o norm de trim itere, aciunea prin
care se pune n discuie dreptul de adm inistrare ca fiind o aciune confesorie.
ntr-adevr, potrivit art. 870 alin. (2) NCC privitor la aprarea dreptului de adm inis
trare, aciunii prin care se apr acest drept i se aplic, n m od corespunztor,
dispoziiile art. 696 alin. (1) NCC privitoare la aciunea confesorie de superficie.
Aceast trim itere este de natur s dea rspuns la ntrebarea dac, avnd n vede
re natura de drept public a raporturilor juridice pe baza crora s-a nscut dreptul de
adm inistrare, aciunea confesorie ar putea fi intentat i m potriva titularului drep
tului de proprietate public, constituent al dreptului de adm inistrare, respectiv sta
tul ori o unitate adm inistrativ-teritorial a acestuia. R spunsul la aceast posibil
ntrebare este afirm ativ, deoarece, potrivit art. 696 alin. (1), aciunea confesorie de
superficie poate fi intentat chiar m potriva proprietarului terenului. A ceasta n
seam n c aciunea confesorie ntem eiat pe dreptul de adm inistrare poate fi in
tentat de titularul su chiar m potriva statului ori m potriva unitii adm inistrativteritoriale prin ale cror acte s-a nscut111.
Privitor la regim ul ju rid ic al acestei aciuni, ea este o aciune petitorie, n cadrul
ei discutndu-se existena dreptului de adm inistrare, este o aciune real, nte m eia
t pe acest drept real, i este o aciune im prescriptibil. Ea este im prescriptibil
att extinctiv, ct i achizitiv, dreptul de adm inistrare fiind constituit pe baza drep
tului de proprietate public, la rndu-i im prescriptibil extinctiv i achizitiv. Dei im
prescriptibil, aciunea confesorie de adm inistrare va putea fi intentat de titular 1
[1] A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 493; F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 899.
335
ct vrem e are un asem enea drept n patrim oniul su; ea nu are cum supravieui
stingerii acestuia.
Sarcina probei dreptului de adm inistrare revine reclam antului, iar dovada exis
tenei acestui drept n patrim oniul su poate fi fcut num ai cu actul de drept public
prin care el s-a nscut.
386. A p rarea dreptului de con cesiune i a dreptului de folo sin . n dou
texte, practic sim ilare - art. 873 privind aprarea dreptului de concesiune, respectiv
art. 875 privind aprarea dreptului de folosin - , noul Cod civil determ in regim ul
ju ridic al aprrii n justiie a acestor drepturi reale corespunztoare dreptului de
proprietate public. Acest regim juridic este sim ilar celui aplicabil aprrii dreptului
de adm inistrare, pe care l-am artat mai sus. Astfel, ca i art. 870 alin. (1) NCC,
art. 873 alin. (1) dispune c aprarea n justiie a dreptului de concesiune revine
concesionarului, iar art. 875 alin. (1) prevede c aprarea n justiie a dreptului de
folosin cu titlu gratuit revine titularului acestui drept.
Cel de-al doilea alineat al am belor acestor din urm texte trim ite la aplicarea, n
mod corespunztor, a dispoziiilor art. 696 alin. (1) NCC, ceea ce nseam n c ac
iunea n justiie prin care s-ar putea pune n discuie nsi existena dreptului de
concesiune ori a dreptului de folosin cu titlu gratuit ntem eiate pe dreptul de pro
prietate public este o aciune confesorie specific, petitorie, real i im prescrip
tibil a tt extinctiv, c t i achizitiv, ntocm ai ca i aciunea confesorie ntem eiat pe
dreptul de adm inistrare .
111 Ibidem.
[2] A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 493; F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 903-904.
IX. P o se sia
337
dreptului pe care l are. Cum s-a spus, proprietarul sau uzufructuarul are o putere
de drept asupra bunului care form eaz obiectul dreptului s u [1).
Dim potriv, este posibil ca o persoan, fr a avea puterea conferit de un
drept, s exercite, n fapt, stpnirea unu i bun, stpnire care se poate concretiza
n acte m ateriale sau chiar acte juridice.
Suntem n prezena a dou situaii distincte: pe de o parte, avem o situaie de
drept, care confer posibilitatea exercitrii unor puteri cu privire la un bun; pe de
alt parte, avem o situaie de fapt, care nu confer dreptul de a exercita anum ite
p u te ri asupra unui bun, dar care, n fapt, din diverse raiuni, su n t exercitate de cel
care deine bunul n mod nem ijlocit, prin propria putere , sau chiar prin interm e
diul altei persoane , n condiiile art. 917 NCC.
Sigur c cel care are p u te ri" pe tem eiul unu i drept exercit acte m ateriale de
stpnire, dar la baza exerciiului lor st nsui dreptul su. C el care are o putere
de fapt exercit asem enea acte ca i cum ar avea un drept, pe care ns nu l are.
Or, n dreptul civil rom n, aceast stare de fapt este protejat de lege i p ro d u
ce anum ite efecte juridice.
389. S igur c posesia are a fi aprat, din punct de vedere juridic, p rin aparena
de drept pe care o creeaz, mai ales c posesorul nu num ai c stpnete bunul
n fapt, dar o face cu intenia de a se com porta ca titular al dreptului real asupra
acelui bun[2]. A firm aia fcut de fosta instan suprem 131, potrivit cu care atunci
c n d posesia este conform cu starea de drept este o posesie legitim , n caz
co n tra r fiind n e le g itim , noi o interpretm n sensul c posesia legitim reprezint
atributul dreptulu i de proprietate, pe cnd posesia nelegitim , o expresie nu tocm ai
fericit, este posesia stare de fapt. Prin raportare la starea de drept, ea este ne
legitim , pentru c, tocm ai ca stare de fapt, nu se suprapune peste starea de
drept. Cel care dobndete stpnirea bunului pe tem eiul unui act ale crui vicii nu
i sunt cunoscute nu va fi titularul unui drept, el nu a dobndit nsui dreptul de
proprietate, spre exem plu, el rm ne un posesor.
D im potriv, cel care dobndete stpnirea bunului pe tem eiul unui act juridic
de nstrinare perfect valabil are dreptul s stpneasc bunul. Aadar, nu num ai
c posesia se distinge de dreptul de proprietate, dar ea, ca stare de fapt, se d is
tinge i de posesia a tribut a l dreptului de proprietate. Proprietarul posed bunul n
puterea dreptului su; starea de fapt se suprapune p este starea de drept.
Posesorul posed bunul ca putere de fapt, starea de drept nu se suprapune
peste starea de fapt. Posesorul exercit n fapt stpnirea, dar, din diverse raiuni,
altcineva este titularul dreptului asupra bun ului stpnit de posesor.
Or, dreptul civil rom n nelege s protejeze i s dea efecte juridice acestei
st ri de fapt sau, altfel spus, posesia este o stare de fapt care nu i este indiferent
dreptului, ca sistem de reglem entare a vieii sociale, dar nu ca drept subiectiv. Po
sesia nu este i nu are cum s fie un drept subiectiv.
3 38
m prejurarea c, uneori, producerea anum itor efecte cere ndeplinirea unei cali
ti determ inate a posesiei, bunoar, s fie vorba despre o posesie de bun-credin, nu schim b cu nim ic datele problem ei. Posesorul de bun-credin al bunului
stpnit culege, ca efect al posesiei, n proprietate, fructele bunului posedat.
D im potriv, proprietarul culege fructele bunului pe care l stpnete pe tem eiul
dreptulu i su de proprietate, ca atribut a l dreptului de proprietate. El nu are cum s
fie de bun sau de rea-credin. E l este proprietar, cu toate consecinele ce decurg
din aceast stare de drept. i aa putem continua pentru oricare dintre efectele
posesiei.
C aprndu-se posesia se apr uneori nsui dreptul nu nseam n nicidecum
punerea sem nului egalitii cu privire la ce se apr'. Dreptul subiectiv reprezint
o anum it categorie juridic, iar posesia o cu totul alta.
390. P osesia i detenia precar. Nu num ai posesorul poate s stpneasc
un anum it bun. Potrivit art. 1853 fostul C. civ., actele ce exercitm sau asupra unui
lucru al altuia, sub num e precar, adic n calitate de locatari, depozitari, uzufructuari etc., sau asupra unui lucru com un, n puterea destinaiei legale a aceluia, nu
constituie o pose siun e sub num e de p ro p rie ta r (s.n., C.B.). Tot asem enea este
posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin sim pla ngduin a
proprietarului su . Ce voia s spun, e drept, uor confuz - cci uzufructuarul,
chiar dac deine pentru nudul proprietar, este totui titularul unui drept real de sine
stttor - textul citat? El exprim a o alt stare de stpnire a unui bun, i anum e
detenia precar. D etentorul precar este cel care deine bunul de la o alt persoa
n, de regul proprietarul, n puterea actului juridic pe care l-a ncheiat cu acesta.
El stpnete bunul nu pentru sine, ca posesorul, ci p e n tru altul. Dar o face ntot
deauna p e baza une i situaii ju rid ice nscute dintr-un a ct juridic, i nu dintr-o situ a
ie de fapt. D etentorul precar nu neag, ci, dim potriv, recunoate dreptul celui de
la care i pen tru care deine bunul, evident, fr a face abstracie de propriul su
interes. Mai mult, potrivit art. 918 alin. (2) NCC, detentorul precar poate invoca
efecte recunoscute posesiei, dar num ai n cazurile i n lim itele prevzute de lege.
De pild, este lim pede c locatarul care a nchiriat bunul de la proprietar a avut
propriul interes s o fac, dar el deine bunul nchiriat de la proprietar pe tem eiul
contractului de nchiriere pe care l-a ncheiat cu acesta. La fel arendaul, depozita
rul, m prum utatul, cel ce a prim it spre folosin un bun, ba chiar i cel care stp
nete bunul prin sim pla ngduin a proprietarului111.
[1] n acest sens, ntr-o form ulare de o im pecabil claritate juridic, avnd a statua asupra
unei aciuni n revendicare, instana suprem a artat c din probele adm inistrate a rezultat
c prii persoane fizice nu au contestat calitatea reclam antului de proprietar al im obilului
(revendicat - n.n., C.B.) i nici nu au invocat vreun titlu propriu de aceeai natur. D im potri
v, (ei) au deinut parte din im obil n calitate de chiriai, n tem eiul unui contract de nchiriere
(...). Aa fiind, acetia nu p o t fi considerai c dein posesia asupra bunului, definit ca o
stare de fapt generatoare de efecte juridice care const n stpnirea m aterial sau exer
citarea unei puteri de fapt, cu intenia i voina de a se com porta, fa de ceilali, ca proprie
tar sau (ca) titular al unui drept real (s.n., C.B.).
n spe, suprem a instan a constatat c lipsete elem entul psihologic, intenional ,
care const n voina celui care posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic
sub num e de proprietar sau n calitate de titular al unui alt drept real.
IX. P o se sia
3 39
Prin urm are, n m od corect s-a reinut n hotrrea recurat c prii (...) s u n t de te cto ri
precari, n sensul art. 1853 C. civ. (n vigoare la epoca faptelor - n.n., C.B.), ei deinnd bu
nul n lipsa elem entului intenional, psihologic al posesiei, stpnirea m aterial fiind exer
citat p e n tru altul, i nu p e n tru sine" (s.n., C .B.); a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 2646 din
2 iulie 2002, n P.R. nr. 6/2003, p. 40; n acelai sens, a se vedea C.A. Cluj, s. civ., mun. i
asia. soc., m in. i fam ., dec. nr. 762/A din 26 m artie 2004, n B.J. 2004, p. 137.
o vedea
\/pHoa H.
H et
ot L.
I M
A 7 C au
A iind , J.I M
7 C au
A iin
C uh a
ab
c , op.
n n cit.,
n i t p.
r> 1189.
RQ
N AA se
M aze
M aA ze
d, P
Fnr . C
b aas
[2] Ibidem.
340
392. Efectele deteniei precare. Este de reinut c, dac efectele posesiei sunt
im portante i recunoscute ca atare, efectele deteniei precare pot fi deduse din
cele ale posesiei. Desigur, n prim ul rnd, detentorul precar exercit stpnirea
m aterial a bunului. De asem enea, n sistem ul fostului Cod civil, n prezent abro
gat, n anum ite situaii, nsi detenia precar putea fi aprat prin aciunile pose
sorii, n special reintegranda, dar nici aciunea posesorie general nu era total
exclus.
n prezent, art. 949 alin. (2) NCC dispune lim pede c exerciiul a ciu n ilo r p o s e
so rii este recunoscut i detentorului precar.
De asem enea, fostul Cod civil rom n reglem enta mai m ulte cazuri n care de
tenia precar se p o a te inten/erti, adic se p oa te transform a n posesie util. A ce
eai posibilitate ju ridic este reglem entat de dispoziiile art. 920 NCC, asupra
crora vom reveni im ediat.
393. Ju stificarea proteciei posesiei ca stare de fapt. Spuneam mai sus c
legislaia noastr civil acord protecie posesiei, protecie ce se m anifest sub di
ferite aspecte i, n prim ul rnd, prin recunoaterea unor im portante efecte juridice.
Cum se explic aceast protecie ce se acord posesiei, uneori chiar n detri
m entul celui care invoc un drept asupra lucrului posedat?
Tradiional, o prim explicaie - i cea mai im portant - o gsim n faptul c, n
covritoarea m ajoritate a cazurilor, posesia corespunde nsui dreptulu i invocat
de ctre titular. Protejnd posesia, este protejat nsui dreptul, adic starea de
drept; este o uurare a aprrii dreptului nsui, de ndat ce, aa cum vom vedea,
proba posesiei este mai lesnicioas dect proba dreptului real.
Aadar, pe deplin contient c este titulara unui drept i c stpnete bunul
n puterea dreptului su, o persoan nelege s se apere sau s invoce efecte ale
posesiei, num ai pentru a evita dificultile de prob a dreptului. Ea nu decade din
titu la r al dreptului n stpnitor n fapt al bunului ca posesor, ci prefer s profite
de efectele recunoscute de lege posesiei. Nu mai puin, nsi posesia n sine, ca
stare de fapt, are a fi protejat i este productoare de efecte juridice proprii.
Aceasta, deoarece alt explicaie care se d proteciei posesiei, mai ales pentru
cazurile n care ea nu concord cu dreptul real, const n faptul c la baza existen
e i p o se sie i desprite de d reptul re a l asupra lu crului se afl o anum it neglijen
din partea titularului dreptului, care, delsnd lucrul ce i aparinea, perm ind i
tolernd exercitarea stpnirii acestuia de ctre altcineva, las s se creeze o
aparen de d rept n favoarea unei alte persoane. Dac avem n vedere faptul c,
aa cum am mai spus, de cele mai m ulte ori, aceast situaie corespunde realitii
dreptului, este de neles pentru ce sim pla posesie, ca stare de fapt, este ndrept
it la o anum it protecie juridic.
394. E lem entele con stitutive ale posesiei. Dou elem ente trebuie s fie
ntrunite, cum ulativ, pentru ca stpnirea unui lucru s poat fi calificat drept po
sesie: a) un elem ent m aterial - corpus i b) un elem ent psihologic, intenional anim us.
a) E lem entul m ate rial - corpus - presupune un contact direct cu lucrul, concre
tizat n orice fel de acte m ateriale, cum ar fi: deinerea lucrului, svrirea de acte
IX. P o se sia
341
de folosin, culegerea fructelor, efectuarea unor transform ri, m odificri sau com pletr
bunului etc.[11
i
E lem entul psihologic sau in telectual - anim us - const n intenia, n voina
celui care stpnete bunul de a efectua aceast stpnire pentru sine, de a se
com porta cu privire la lucru ca proprietar ori ca titular al altui drept real. A ceasta
nseam n c cel care deine lucrul are anim us dom in i ori anim us sib i hab endi sau
anim us possidendi.
Lipsa elem e ntu lui p sihologic face ca ce l care deine lucrul s nu aib calitatea
de posesor, c i p e aceea de detentor precar, aa cum am artat mai sus.
3 42
persoana posesorului, iar elem entul m aterial se exercit printr-o alt persoan, dar
tot pentru posesor. Aceast soluie este n prezent nscris, aa cum am m enionat
mai sus, n art. 917 alin. (1) NCC, potrivit cu care posesorul poate exercita preroga
tivele dreptului de proprietate asupra bunului i prin in term ediul unei alte persoane,
nu nu m a i prin p u tere proprie.
396. Dovada posesiei. A dovedi posesia nseam n, n fond, a dovedi existena
elem entelor sale. Nu este ns acelai lucru a face dovada elem entului m aterial al
posesiei cu a face dovada elem entului ei intenional. De aceea, n privina m odului
n care aceast dovad poate fi fcut, trebuie s distingem dup cum este vorba
de elem entul m ate rial o ri de elem entul intenional:
a) elem e ntu l m ate rial a l posesiei, ca elem ent obiectiv, este relativ uor de do
vedit, dat fiind caracterul su aparent. Ca fapt m aterial, el poate fi dovedit prin orice
m ijloc de prob;
b) elem entul intenional, ca elem ent psihologic, subiectiv, este desigur mai greu
de dovedit. C odul civil nelege s nlesneasc aceast dovad prin instituirea unor
p re zu m ii legale, dintre care prim a face din elem entul m ate rial a l po se sie i dovada
elem e ntu lui intenional, pornind de la prem isa c stpnirea m aterial este o expri
m are a voinei ca aceast stpnire s se fac anim o sib i habendi. Astfel, art. 1854
fostul C. civ. dispunea c posesorul este presupus c posed pentru sine, sub
num e de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul . Cea
de-a doua prezum ie legal era instituit prin art. 1855 fostul C. civ., care prevedea
c, ori de cte ori o persoan a nceput a deine un lucru nu ca posesor, ci ca detentor precar, se presupunea c a continuat s rm n detentor precar pn ce se
va face dovada contrar. A celai text arta c, atunci cnd posesorul a nceput a
poseda pentru altul, se presupunea c a conservat aceeai calitate, dac nu este
prob contrar. Este evident c term enul de posesor era luat aici n sensul de de
tentor precar.
n prezent, art. 919 alin. (1) NCC dispune c, pn la proba contrar, acela c a rg stpnete bunul este p re zum at p o s e s o rjc e e a ce nseam n c se prezum c el
are anim us sib i habendi] prezum ia este relativ, ea poate fi rsturnat prin orice
m ijloc de p ro b .\D e asem enea, potrivit art. 919 alin. (2), detenia precar, odat
dovedit, este prezum at - tot relativ - c se m enine ca atare pn la proba
intervertirii, transform rii sale n posesie, n condiiile art. 920 NCC.
2. Pierderea posesiei
397. D ispariia elem entelor constitutive; consecine. n sistem ul fostului Cod
civil se considera c, dac dispare unul dintre elem entele posesiei, oricare ar fi
acesta, ori se pierd am ndou de ctre posesor, va nceta nsi posesia. Dac
posesorul abandoneaz bunul, aceasta nseam n c el nu va mai avea niciunul
dintre elem entele posesiei; nu va mai avea posesie.
De asem enea, se arta c este p o sib il ns s nceteze num ai unul dintre cele
dou elem ente. Efectul va fi acelai: pierderea posesiei. Aa se va ntm pla, de
exem plu, atunci cnd se pierde elem entul m aterial datorit faptului c lucrul a pierit
ori a trecut n stpnirea unui alt posesor. La fel, dac nceteaz num ai elem entul
IX. P o se sia
3 43
intenional, chiar dac stpnirea m aterial continu; aa vor sta lucrurile n cazul
aa-num itului constitut posesor111.
Noul Cod civil reglem enteaz pierderea posesiei sub form a ncetrii acesteia.
Astfel, potrivit art. 921, posesia nceteaz prin:
a) transform area sa n detenie precar;
b) nstrinarea bunului posedat*__ _
c) aba ndona rea bunului m obil sau nscrierea n cartea funciar a declaraiei de
renunare la dreptul de proprietate asupra unui bun im obil;
d) p ie irQa >7iin,,ll,Ii
e) trecerea bunului n proprietate public;
~ f) nscrierea dreptului de proprietate al com unei, oraului sau m unicipiului, dup
caz, conform art. 889 alin. (2) NCC, adic n ipoteza n care proprietarul unui bun
im obil renun la dreptul su de proprietate asupra acelui bun printr-o declaraie
autentic notarial, nregistrat la biroul de cadastru i publicitate im obiliar, pentru
a se nscrie radierea dreptului celui care era nscris ca titular, respectiv renuntorul, i o alt persoan nu a solicitat nscrierea n tem eiul uzucapiunii;
g)
deposedare, dac posesorul rm ne lipsit de posesia bunului mai m ult de un
a
n
.
----------------------------------------------Se poate observa c textul reglem enteaz cauze de ncetare , de fapt de pier
dere a posesiei, care in fie de m anifestarea de voin a titularului, cum ar fi aban
donarea bunului m obil ori nscrierea n cartea funciar a declaraiei de renunare la
dreptul de proprietate asupra unui bun im obil, fie sunt independente de voina sa,
cum ar fi pieirea bunului dintr-un caz fortuit ori de for m ajor sau deposedarea
fcut de un ter, dac aceasta are o durat mai m are de un an. De asem enea,
unele cauze in de pierderea unui elem ent al posesiei, cum este situaia tran sfor
m rii ei n detenie precar, titularul pierznd, n aceast ipotez, anim us sib i
habendi, el continund a avea corpus, ori pot ine de pierderea am belor elem ente
ale posesiei, cum ar fi situaia nstrinrii bunului ori aceea a trecerii bunului n
proprietate public.
344
111 A a dup cum se arat ntr-o decizie a fostului Tribunal Suprem , m otenitorii sunt
presupui c stpnesc bunurile succesorale unii pentru alii, ct tim p se gsesc n stare de
indiviziune, m otiv pentru care p osesia lor, a v n d un caracter echivoc (s.n., C .B.), nu poate
fundam en ta dobnd ire a dreptului de proprietate prin uzucapiune (Trib. Suprem , s. civ., dec.
nr. 769 din 21 aprilie 1979, n R.R.D. nr. 10/1979, p. 65).
[2] A se vedea T r . Io n a c u , Ideea de aparen i rolul su n dreptul civil m odern, Bucu
reti, 1943, p. 401; G.N. L uescu , op. cit., p. 209; n sensul c opiunea legiuitorului romn
IX. P o se sia
345
401.
Noiune. Dup cum se arta n art. 1848 fostul C. civ., posesia este dis
continu cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu interm itene ano r
m ale . D iscontinuitatea nu se confund cu ntreruperea posesiei, aceasta din urm
fiind nu un sim plu viciu, ci o cauz de ncetare a posesiei.
D esigur c, pentru ca posesia s fie continu, nu se cere ca posesorul s se
gseasc n contact perm anent cu lucrul i s fac zilnic acte de folosin a
acestuia. Exist continuitate dac actele de stpnire se fac cu regularitatea pe
care natura lu crului o im pune. Deci continuitatea nu exclude interm itena n st
pnirea lucrului, dac natura lucrului o im pune. Nu trebuie, spre exem plu, stpnit
o pune n tim pul iernii.
R eglem entarea discontinuitii din noul Cod civil nu s-a ndeprtat de cea cu
prins n vechiul cod, n prezent abrogat. ntr-adevr, potrivit art. 923 NCC, posesia
este discontinu att tim p ct posesorul o exercit cu interm itene anorm ale dup
natura lucrului; aadar, textul este mai precis i ne perm ite s definim discontinuita
tea ca acel viciu al posesiei ce const n exercitarea ei cu interm itene anorm ale n
raport cu natura lucrului. *1
346
ce:
a) este tem porar, ceea ce nseam n c nceteaz dac actele de stpnire
devin regulate potrivit naturii lucrului;
b) este absolut, n sensul c poate fi invocat de ctre orice persoan interesat
[art. 926 alin. (1) NCC];
c) se aplic, de regul, n cazul po se sie i n e m icto are loj^de ndat ce n privin
a bunurilor m ictoare opereaz regula nscris n art. 937 alin. (1) NCC, potrivit
cu care posesorul de bun-credin al unui bun m obil pe care l-a dobndit printr-un
act translativ de proprietate cu titlu oneros devine proprietarul acestuia din m om en
tul n care a intrat n posesia efectiv a bunului. Totui, discontinuitatea posesiei
bunurilor m obile nu este de exclus n situaiile n care posesia nu conduce la do
bndirea dreptului de proprietate n condiiile acestor dispoziii ale art. 937 alin. (1)
NCC.
403.
Noiune. Articolul 1851 fostul C. civ. dispunea c posesia este tulburat
cnd este fundat sau conservat prin acte de violen n contra sau dn partea
adversarului .\Din redactarea deficitar a acestui text rezulta c nu este suficient ca
posesia s fie nceput n m od panic, dar i c ea trebuia s fie m eninut n
continuare - conservat - tot astfel. Interpretat a d litteram , dispoziia legal citat
ar putea duce la concluzia c nu num ai violena activ, cum ar fi norm al, dar i
violena pasiv, n aprare a posesorului ar fi suficient pentru a-i vicia posesia.
n literatura de specialitate*121 se adm itea, pe drept cuvnt, c violena pasiv din
partea posesorului, cnd atacul violent provine din partea unui ter, nu era de na
tur a vicia posesia. O alt soluie ar avea drept rezultat a oferi terului interesat
putina ca, pe calea exercitrii unor acte violente, s determ ine vicierea posesiei,
dei posesorul, aflat ntr-o adevrat legitim aprare, nu a avut nicio iniiativ
violent, nici n dobndirea i nici n conservarea posesiei.
[11 A se vedea I.O. C lin e s c u , n F l .A. B a ia s , E. C h elar u , R. C o n stan tin o vic i , I. M acovei
(coord.), op. cit., p. 957.
121 A se vedea G.N. L u e s c u , op. cit., p. 202 i doctrina acolo citat.
IX. P o se sia
347
404.
C aractere juridice. Viciul violenei prezint urm toarele caractere juridice:
a)~ese_re]ativ, n sensul c poate fi invocat num ai de ctre cel m potriva cruia
s^a~axerritat. violena. Fa de celelalte persoane, posesia nu este afectat de
acest v ic iu [art. 926 alin. (2) NCC];
b) este tem porar, ceea ce nseam n c, de ndat ce violena a ncetat, posesia
_ redevine util;
c) se aplic a t t n privina p o se sie i nem ictoarelor, ct i a b u n urilor m ic__ toare.
405. Noiune. A rticolul 1847 fostul C. civ. cerea ca posesia s fie p ub lic, adic
s se exercite pe fa, aa cum ar exercita-o proprietarul. Posesia este clandesti
n - spunea art. 1852 din acelai cod - cnd posesorul o exercit n ascuns de
^ a d v e rs a ru l su, nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc .
Articolul 925 NCC prevede c posesia este clandestin dac este exercitat
astfel nct nu poate fi cunoscut.
C landestinitatea se poate concepe foarte uor n privina bunurilor m obile, ea
fiind mai greu de im aginat n cazul im obilelor111.
406. C aractere ju ridice. Viciul clandestinitii are urm toarele caractere juridi-
_ceL_
__ a) este relativ, el putnd fi invocat num ai de ctre cel fa de care posesia a fost
exercitat pe ascuns; num ai persoana fa de care posesia este clandestin poate
invoca acest viciu, dispune art. 926 alin. (2) NCC;
b) este tem porar, deoarece nceteaz de ndat ce posesia a devenit public.
407.
Noiune. Dei fostul Cod civil trata precaritatea n rndul viciilor posesiei,
n realitate, aa cum am artat mai sus, precaritatea este m ai m ult dec t att, este
lipsa nsi a posesiei.
C eea ce este caracteristic pentru precaritate este faptul c stpnirea lucrului
este lipsit de anim us sib i habendi, deci de elem entul intenional, psihologic al po
sesiei. A ceasta nseam n c actele sau faptele m ateriale de folosin ori de putere
asupra lucrului sunt svrite nu pentru sine, ci pentru altcineva121.12
[1] n practica judiciar s-a decis n sensul c, dac clandestinitatea se poate concepe cu
uurin n m ateria bunurilor m obile, care sunt susceptibile de posesie ascuns, pentru im o
bile este mai greu de realizat, un exem plu mai m ult teoretic fiind acela al cazului proprietaru
lui care sap o pivni sub imobilul vecin sau cazul n care sap o galerie necesar pentru
exploatarea subsolului unei proprieti vecine; a se vedea C.A. Constana, dec. civ. nr. 1094/C
din 20 octom brie 2004, n B.J. 2004, Ed. Lum ina Lex, Bucureti, 2005, p. 70.
[2) R eferindu-se la exercitarea num ai a stpnirii n fapt a lucrului de ctre detentorul
precar, practica ju dectoreasc folosete uneori term enul, im propriu, de p osesie precar.
Astfel, ntr-o decizie, se arat c chiriaul, exercitnd o posesie precar, nu poate dobndi
proprietatea prin uzucapiune, ct tim p exercit posesia ca locatar, i nu ca proprietar (s.n.,
C .B.) (Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1518 din 4 octom brie 1978, n R.R.D. nr. 3/1979, p. 57).
348
IX. P o se sia
3 49
care ine posesia, prin acte de rezisten la exerciiul dreptului su. O atare intervertire de
posesie rezult din art. 1858 C. civ., de exem plu, atunci cnd locatarul refuz plata chiriei
pretinznd c este proprieta r (Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 69 din 16 ianuarie 1959, n
I.G. M ih u , A l . L e svio d ax , R epertoriu de practic ju d icia r n m aterie civil a Tribunalului
Suprem i a a lto r instane ju d e c to re ti p e a n ii 1952-1969, Ed. tiinific, Bucureti, 1970,
p. 76). O bservm ns c, n realitate, este vorba despre intervertirea precaritii, i nu a
posesiei; pe larg cu privire la intervertirea precaritii n posesie util, a se vedea V. S t o ic a ,
op. cit., voi. I, p. 178 i urm.
m Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 769 din 21 aprilie 1979, n R.R.D. nr. 10/1979, p. 65; a se
vedea, de asem enea, Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1903 din 30 octom brie 1975, n R.R.D.
nr. 5/1976, p. 64.
350
IX. P o se sia
351
efectele posesiei, n cadrul acestui capitol, urm eaz a analiza num ai prezum ia de
proprietate i aprarea po se sie i prin aciunile posesorii.
352
IX. P o se sia
3 53
355
c, prin lege, pot fi reglem entate i alte m oduri de dobndire a acestui drept. n
sfrit, potrivit art. 557 alin. (4) NCC, cu excepia anum itor situaii prevzute de
lege, n cazul bunurilor im obile dreptul de proprietate se dobndete prin nscriere
n cartea funciar, cu respectarea dispoziiilor prevzute la art. 888, care dispune
c nscrierea dobndirii unui drept n registrul de publicitate im obiliar se efectuea
z n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rm ase definitiv, a
certificatului de m otenitor sau n baza unui alt act em is de autoritile adm inistrati
ve, n cazurile n care legea prevede aceasta. Totui, potrivit art. 56 alin. (1) din
Legea nr. 71/2011 privind punerea n aplicare a noului Cod civil, dispoziiile art. 557
alin. (4) se vor aplica num ai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare
unitate adm inistrativ-teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor
funciare pentru im obilele respective, n conform itate cu prevederile Legii nr. 7/1996
a cadastrului i a publicitii im obiliare, republicat, cu m odificrile i com pletrile
ulterioare.
418.
D ispoziiile art. 557 NCC im pun cteva precizri. Astfel, n prim ul rnd,
este de observat c textul este aezat ntr-o seciune distinct a C apitolului I din
Titlul II al Crii a IIl-a a codului - D espre bunuri - , titlu consacrat dreptulu i de
proprietate privat. Prim ul capitol al acestui titlu cuprinde dispoziii generale n
m aterie, iar prim a lui seciune se intituleaz C oninutul, ntinderea i stingerea
dreptului de proprietate p riv a t . Or, nu se poate susine c m odurile de dobndire
a drepturilor reale enum erate de art. 557 NCC se aplic num ai privitor la dobndi
rea dreptului de proprietate privat. Dim potriv, ele au a fi aplicate, n general, n
m od corespunztor, i n privina dreptului de proprietate public, n m sura n
care, prin punerea n valoare a vreunuia dintre ele, s -a r ajunge la dobndirea unui
bun care a r fi destin at apo i uzului o ri utilitii publice. Nu este mai puin adevrat
ns c, aa dup cum am artat atunci cnd am analizat dreptul de proprietate
public i drepturile reale corespunztoare acestui drept, n privina lor, noul Cod
civil reglem enteaz m oduri specifice prin care pot fi dobndite. ns, dac este de
conceput aplicarea circum staniat cel puin a unora dintre m odurile generale de
dobndire a dreptului de proprietate enum erate de art. 557 NCC n privina dreptu
lui de proprietate public, este de neconceput aplicarea lor referitor la drepturile
reale corespunztoare acestui drept, dat fiind natura juridic de drept public a
m odalitilor pe baza crora ele se pot nate; astfel, nu ar fi de conceput dobndi
rea dreptului de adm inistrare, a dreptului de concesiune ori a dreptului de folosin
gratuit, de exem plu, prin succesiune legal ori testam entar, prin uzucapiune etc.
n al doilea rnd, m odurile de dobndire prevzute de art. 557 NCC se aplic n
privina tutu ror subiectelo r de drept, persoane juridice de drept public ori de drept
privat i persoane fizice.
Nu mai puin, anum ite discuii au a fi fcute i pe acest plan. Astfel, n privina
pe rso a n e lo r fizice, este evident c au aplicaie num ai aceste m oduri de dobndire
a proprietii private.
Dar, dac este vorba despre persoane juridice, lucrurile au a fi nuanate, n sen
sul c, ntr-adevr, n principiu, m odurile de dobndire a proprietii reglem entate
de noul Cod civil se aplic i n privina lor. Ele trebuie ns corelate, n prim ul rnd,
cu principiul nscris n art. 187 NCC, potrivit cu care orice persoan juridic are o
organizare de sine stttoare i un patrim oniu propriu, afectat realizrii unui anu m it
3 56
scop licit i m oral, n acord cu interesul general. Este foarte adevrat ns c noul
Cod civil are o concepie m ult m ai larg despre cuprinsul patrim oniului persoanelor
juridice n raport cu reglem entrile anterioare, deoarece, potrivit art. 206 alin. (1)
NCC, persoana ju ridic poate avea orice drepturi i obligaii civile, deci i drepturi
reale principale, afar de acelea care, prin natura lor ori potrivit legii, nu pot apar
ine dect persoanei fizice. Totui, art. 206 alin. (2) NCC dispune c persoanele
ju ridice fr scop lucrativ nu pot avea n patrim oniu dect acele drepturi i obligaii
civile care sunt necesare pentru realizarea scopului stabilit de lege, de actul de
constituire ori de statutul acestora. Actul juridic ncheiat cu nclcarea am belor prin
cipii artate este lovit de nulitate absolut [art. 206 alin. (3) NCC].
Totui, nu are a fi exclus ideea existenei, prin reglem entrile legale aplicabile
categoriilor de persoane juridice, a unor m oduri specifice de dobndire a dreptului
de proprietate privat, dup caz. Astfel, num ai statul i unitile adm inistrativ-teritoriale, ca subiecte de drept public, pot dobndi n proprietate privat bunuri din do
m eniul public ce le aparine, prin declasarea acestora i trecerea lor n proprietatea
privat a acelorai subiecte. Subiectele colective de drept de tip asociativ pot do
bndi dreptul de proprietate asupra bunurilor din patrim oniul lor i prin contribuia,
sub diferite form e, a celor care se asociaz, ceea ce nu este cazul pentru persoa
nele fizice. i exem plele ar putea continua.
n al treilea rnd, m odurile de dobndire a proprietii reglem entate de noul Cod
civil se aplic, n linii generale, nu num ai n privina acesteia, da r i cu privire la ce
lelalte drepturi reale, cu excepia, aa dup cum artam mai sus, a drepturilor reale
ce deriv din proprietatea public - dreptul de adm inistrare, dreptul de concesiune,
dreptul de folosin gratuit111.
n sfrit, este de reinut c art. 557 alin. (1) NCC nu enum er printre m odurile
de dobndire a drepturilor reale i tezaurul (com oara); acesta este reglem entat,
alturi de ocupaiune, n m ateria efectelor posesiei. Or, ni se pare c ele nu au a fi
privite ca efecte ale posesiei. Este adevrat c ocupaiunea i tezaurul pot fi puse n
discuie din m om entul n care cel ce pretinde dobndirea unui bun mobil prin unul
dintre ele poate s le invoce din m om entul n care acea persoan a intrat n posesia,
n stpnirea bunului ocupat ori a com orii; totui, credem c legea este cea care
confer efectul dobndirii dreptului de proprietate n asem enea situaii, pornind de la
faptul ju rid ic a l ocupaiunii o ri a l descoperirii tezaurului. Suntem n prezena altor m o
duri de dobndire a dreptului de proprietate m enionate de art. 557 alin. (3) NCC.
419. C lasificarea m odurilo r generale de dobndire a drepturilor reale. n
general, n lite ra tu ri juridic de specialitate aceste m oduri pot fi clasificate din mai
m ulte puncte de vedere.
a) D up ntinderea dobndirii, trebuie deosebite:
- m odurile de dobndire universale sau cu titlu universal, cnd dobnditorul pri
m ete o ntreag universalitate ori o fraciune din aceasta, deci prim ete att activ,
ct i pasiv, cum este succesiunea universal ori cu titlu universal;
[1)
Cu privire la m odurile generale de dobndire a drepturilor reale, a se vedea L. P o p ,
L.M. H a r o s a , op. cit., p. 265 i urm .; E. C h e lar u , op. cit. (2006), p. 292 i urm .; I. D o g a r u ,
S. C e r c el , op. cit., p. 239 i urm .; V. S to ic a , op. cit., voi. II, p. 169 i urm.; O. U n g u r ea n u ,
C. M u n tean u , op. cit., p. 372 i urm .; M. N ic o lae , Tratat de publicitate im obiliar. Voi. I.
Introducere n publicita tea im obiliar, Ed. U niversul Juridic, Bucureti, 2006, p. 51 i urm.
357
358
b) dreptul de accesiune ce rezulta, n condiiile legii, din aceast ncorporaiu n e '\n favoarea proprietarului bunului principal, n ipoteza n care cele dou bu
nuri aparineau unor proprietari diferii;
c) urm are a exercitrii acestui drept, accesiunea aprea ca un m o d de dobndi
re a dreptulu i de proprietate asupra bun ului accesoriu de ctre proprietarul bunului
principal111. Este adevrat ns c, n anum ite condiii, titularul bunului care a fost
ncorporat este ndreptit a prim i o despgubire.
Principiul accesiunii era nscris n art. 488 fostul C. civ., conform cruia tot ce
se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului .
n art. 482 fostul C. civ. gseam o definiie mai larg a accesiunii, care ns,
fiind prea general, nu era considerat satisfctoare. Potrivit acestui text, pro
prietatea unui lucru m obil sau im obil d drept asupra tot ce produce lucrul i asupra
tot ce se unete, ca accesoriu, cu lucrul, ntr-un mod natural sau artificial. Acest
drept se num ete drept de accesiune . n realitate, dobndirea fructelor nu era un
efect al accesiunii, cum las s se neleag textul citat, ci exercitarea unui atribut
al dreptului de proprietate.
422. A ccesiunea n noul Cod civil. Noul Cod civil conine o reglem entare m ult
mai com plet a accesiunii, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate privat,
ntr-un capitol distinct din Titlul II consacrat acestui drept. Potrivit art. 567, prin
accesiune, proprietarul unui bun devine p ro p rietarul a tot ce se alipete cu bunuL
o ri se ncorporeaz n acesta, dac legea nu prevede a ltfe li Ca i n sistem ul fos
tului Cod civil, i n p re z e n f accesiunea apare ca un m o d o riginar de dobndire a
proprietii, deoarece ea nu presupune transferul dreptului de proprietate asupra
unui bun prin voina p rilo r\ proprietarul bunului la care se face alipirea sau ncor
porarea unui alt bun dobndete, prin faptul ju ridic n neles restrns al accesiunii,
dreptul de proprietate i asupra bunului ncorporat ori alipit.
S chim bnd prim ul term en al accesiunii din unire n alipire, dar m eninndu-l pe
cel de ncorporare , noul Cod civil pstreaz diferenierea lor privind m odul n care
opereaz din punct de vedere m aterial n cele dou situaii: alipirea sem nific
unirea unu i bun accesoriu la un bun ce are a fi considerat ca p rin cip a l; ncorpora
rea presupune a celai raport de la accesoriu la prin cip a l ntre cele dou bunuri, dar
legtura m aterial care se creeaz astfel nu mai perm ite desprirea celor dou
lucruri fr a se ajunge sau la distrugerea ntregului lucru rezultat din ncorporare,
sau cel puin a unuia dintre acestea. Dup cum s-a observat, prin alipirea sau prin
ncorporarea n discuie se ajunge ca lucrul rezultat s form eze, de cele mai m ulte
ori, un lucru nou ori un ansam blu de lucruri pe baza unor legturi m ateriale i ju ri
dice specifice121. Raportul de la principal la accesoriu sau raportul de accesorietate
ntre cele dou lucruri supuse procesului de alipire ori de ncorporare se poate face
dup mai m ulte criterii*131. Un prim criteriu poate fi cel a l destinaiei celor dou bu
nuri, n sensul c bunul accesoriu este destinat s serveasc punerii n valoare a
bunului principal. Un alt criteriu ar putea fi diferena de valoare econom ic ntre
cele dou bunuri, bunul principal avnd o valoare econom ic mai m are dect bunul
359
425. A luviunea,. Articolul 495 fostul C. civ. definea aluviunile ca fiind creteri
de pm nt ce se fac succesiv i pe nesim ite la m alurile fluviilor sau ale rurilor .
A luviunea este n folosul proprietarului riveran, cnd e vorba de un fluviu sau ru
navigabil, plutitor sau neplutitor, cu ndatorire ns pentru proprietar de a lsa, pe
pm ntul su, drum ul trebuitor pentru conducerea vaselor .
Articolul 569 NCC dispune m ult mai sim plu c aluviunile reprezint acele a d u
g iri de teren la m alurile apelor curg to a re ;'a ce ste adugiri revin, vor intra n pro
prietatea celui care este proprietar riveran, ar num ai dac ele se form eaz treptat,
3 60
361
3 62
3 63
111 R eproducem , pentru enunul su pitoresc, acest text, care nu a avut aplicaii practice:
O rice anim ale sau zburtoare slbatice trec n cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe ct
tim p rm n la noi, afar num ai dac asem enea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin
artificii .
121 A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 315.
[3] M. Of. nr. 944 din 22 noiem brie 2006.
l4) Se pare c legiuitorul a rm as fascinat de pitorescul acestei expresii folosite de
art. 503 fostul C. civ.
364
365
366
[1] Suntem n prezena unui drept de opiune prevzut de legea sub care, eventual, au
nceput lucrrile, n sensul art. 58 din Legea nr. 71/2011.
[2) n sensul posibilei aplicri nuanate a a cestor reguli, a se vedea L. P o p , op. cit. (2001),
p. 220. Pentru critica lor, a se vedea M.D. B o c an , Ioc . cit., p. 52 i urm.
13] Pentru determ inare a coninutului noiunilor de rea-credin i de bun-credin n m a
teria accesiunii im obiliare artificiale, a se vedea V. S to ic a , op. cit., voi. II, p. 405.
14] A se vedea L. P o p , op. cit. (2001), p. 220.
[5! A se vedea R.R.D. nr. 9/1998, p. 46-55. n sens contrar, a se vedea C.A. lai, dec. civ.
nr. 659/1999, n M. G a i , M.M. P iv n ic er u , op. cit., p. 27.
367
111 A se vedea I. D e le a n u , P roblem a constituionalitii p re ve d e rilo r art. 494 alin. ultim din
C odul civil rom n, n Dreptul nr. 6/2002, p. 20 i urm.
121 A se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. II, p. 258-259.
131 i acesta este un drept de opiune, n sensul art. 58 din Legea nr. 71/2011.
[4)
A se vedea D. G h e r a s im , Buna-credin n raporturile civile, Ed. Academ iei, B ucu
reti, 1981, p. 175.
151 A se vedea C. U s c t e s c u , R egim u l ju rid ic i valorificarea dreptului constructorului pe
terenul u nui ter, n R.R.D. nr. 5/1985, p. 30; D. C h ir ic , N atura ju rid ic i valorificarea drep
turilor constru cto ru lu i p e terenu l u nui ter, n R.R.D. nr. 1/1987, p. 6-7; L. P o p , op. cit. (2001),
p. 280; E. C h e lar u , op. cit., p. 304; a se vedea i C.S.J., s. civ., dec. nr. 592/1994, n B.J.
1994, p. 29; pentru o tem einic argum entare a opiniei contrare, a se vedea V. S t o ic a , op.
cit., voi. II, p. 259 i urm .; de asem enea, este de observat c o curte de apel a statuat n
sensul acestei opinii, reinnd c, dei n m od tradiional s-a considerat c proprietarul im o
bilului dobndete i dreptul de proprietate asupra extinderilor i m buntirilor aduse bu
nului de ctre un ter, conform art. 494 C. civ., n literatura juridic s-a artat c trebuie s se
fac distincie ntre m om entul naterii dreptului de accesiune i m om entul dobndirii drep-
368
439.
Problem e ce erau con sid erate com une pentru con structorul de buncredin i pentru cel de rea-credin. n toate cazurile n care proprietarul te re
nului i nsuea construcia, constructorul de bun sau de rea-credin devenea
un creditor, ce avea o crean n despgubire m potriva proprietarului terenului.
A ceast crean era considerat prescriptibil n term enul de prescripie de
drept com un aplicabil ntre persoanele fizice, de 3 ani, prevzut de Decretul
nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv, n p re zent abrogat. Problem a care se
punea era de a ti din ce m om ent ncepea s curg acest term en.
n practica ju dectoreasc s-a considerat c el ncepea s curg din m om entul
n care p ro p rietarul tere nulu i ridica p re te n ii cu privire la construcii, n tem eiul
art. 494 fostul C. c/V.[1]
Un alt principiu adm is n practica judectoreasc a fost acela c, pn la achita
rea despgubirilor cuvenite, constructorul avea un d rept de retenie cu privire la
construciile fcute pe terenul altuia[2]. C ontrar unor soluii anterioare[3], fostul T ribu
nal Suprem a decis c, n aplicarea dispoziiilor art. 494 fostul C. civ., constructorul
era ndreptit s pretind despgubirile ce i se cuvin chiar i de la proprietarul care
dobndise construcia ulterior efecturii ei. Ipoteza era urm toarea: o persoan
ridica o construcie pe terenul proprietatea altei persoane. Ulterior, acel teren fuse
se dobndit, n condiiile legii, de un alt proprietar. Dreptul la despgubire al con
structorilor era considerat opozabil noului dobnditor, deoarece acestui drept i co
respundea o obligaie strns leaat de posesia exercitat asupra bunului, o ade
vrat obligaie in rem scriptae14, care i se transm ite odat cu bunul. n acest sens,
o curte de apel a decis, socotim noi n mod judicios, c obligaia proprietarului
fondului (terenului) corelativ cu dreptul de crean al autorului lucrrii se transm ite
odat cu d reptul de proprietate asupra terenului, astfel nct autorul lucrrii i va
putea realiza dreptul su de crean m potriva proprietarului actual, iar nu m potriva
tului de proprietate pur i sim plu asupra lucrrilor de ctre proprietarul im obilului. D ac drep
tul de accesiune se nate pe m sura ncorporrii m aterialelor n teren, dreptul de proprietate
pur i sim plu asupra lucrrilor este dobndit de proprietarul im obilului nu m a i n m om entul
exercit rii dre p tu lu i de accesiu ne (s.n., C.B.). C t privete exercitarea dreptului de accesiu
ne, actul unilateral de voin al proprietarului im obilului poate s m brace mai m ulte form e,
una dintre acestea fiind introducerea unei aciuni n evacuare sau o notificare prin interm e
diul executorului jude c to re sc ori o aciune n revendicare ; a se vedea C.A. C onstana,
s. civ., min. i fam ., m un. i asig. soc., dec. nr. 10 din 10 ianuarie 2007, n B.C.A. nr. 2/2007,
p. 14; dec. nr. 312/C din 6 iunie 2007, n B.C.A. nr. 3/2007, p. 9; cu privire la aceast con
trovers, a se vedea, pe larg, I. S fer d ian , D iscuii referitoare la potestativitatea n accesiu
nea im obiliar artificial, n Dreptul nr. 12/2006, p. 33-54.
m Astfel, ntr-o decizie a Tribunalului Suprem se arat: C onstructorul poate s i valori
fice dreptul la despgubiri, ca orice drept patrim onial, n term en de 3 ani, care, n cazul con
structorului de rea-credin i dac proprietarul terenului a neles s i nsueasc acea
construcie, ncepe s curg din m om entul n care proprietarul i-a m anifestat intenia de a
i-o nsui. A ceast m anifestare de voin trebuie s aib un caracter neechivoc, ea putnd
s rezulte din m prejurri de fa p t (Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 236 din 26 ianuarie 1974, n
C.D. 1974, p. 68).
l2] A se vedea Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 1234 din 12 iulie 1956; dec. nr. 1257 din 31
iulie 1956, n C.D. 1956, p. 59-65.
[3] A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1965 din 6 septem brie 1974, n R epertoriu
1969-1975, p. 97-98.
[4] Cu privire la aceast obligaie, a se vedea supra, nr. 27.
3 69
111 A se vedea C.A. C onstana, s. civ., min. i fam ., mun. i asig. soc., dec. nr. 312/C din
6 iunie 2007, supra cit.
l2] A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 2007 din 7 noiem brie 1979, n R.R.D.
nr. 3/1980, p. 64.
131 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 321.
l4] A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 642.
151 Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 720/1989, n Dreptul nr. 1-2/1990, p. 125; C.S.J., s. civ.,
dec. nr. 893/1994, n Dreptul nr. 12/1994.
161 A se vedea C.S.J., dec. nr. 893/1994, supra cit.
370
371
fost fcute [art. 578 alin. (3) NCC]. Vom vedea c aceast clasificare prezint im
portan num ai n cazul lucrrilor realizate asupra im obilului ce aparine altei per
soane, nu i n acela n care proprietarul im obilului este cel ce realizeaz lucrarea
cu m aterialele altuia. De asem enea, m prirea lucrrilor efectuate asupra unui
im obil n lu cr ri cu ca ra cte r durabil i lu crri p rovizorii prezint im portan, deo are
ce dobndirea dreptului de proprietate prin accesiune opereaz nu m a i n privina
lu cr rilo r cu cara cte r durabil, cele provizorii putnd fi ridicate fr m ari dificulti de
cel care le-a realizat.
n sfrit, se poate reine c distincia ntre lucrri autonom e i lucrri adugate
are consecine cu privire la drepturile proprietarului im obilului, respectiv cele ale
autorului acestora, precum i asupra m odului cum opereaz dobndirea dreptului
de proprietate asupra acestor categorii de lucrri, anum e cu sau fr nscrierea lor
n cartea fu n cia r 111.
443. P rezum iile n favoarea proprietarului terenului n m ateria accesiunii.
Prelund principiul ce era nscris n art. 492 fostul C. civ., art. 579 alin. (1) NCC
dispune c orice lucrare este prezum at a fi fcut de proprietarul im obilului, cu
cheltuiala sa i c este a lui, pn la proba contrar . Exist totui o deosebire ntre
cele dou texte, legiuitorul fiind consecvent ideii exprim ate n art. 577 alin. (1)
NCC, potrivit cu care accesiunea poate privi un im obil, adic fie un teren, fie o con
strucie, pe cnd art. 492 fostul C. civ. privea accesiunea ca efectuarea unei con
strucii, plantaii ori a altei lucrri de ctre pro p rie ta ru l p m n tu lu i pe care acestea
erau realizate, ceea ce nseam n c vechea reglem entare avea n vedere num ai
ipoteza efecturii de lucrri asupra unui bun im obil teren-, prezum ia de aparte
nen a lor opera n favoarea proprietarului terenului, de unde adagiul superficies
solo cedit.
Revenind la dispoziiile art. 579 alin. (1) NCC, este de observat dubla prezum ie
stabilit de text, i anum e:
a) o prim prezum ie este aceea c orice lucrare - construcie, plantaie ori o
alt lucrare - este proprietatea titularului dreptului de proprietate a im obilu lui teren ori construcie existent - asupra cruia acestea au fost realizate-,
b) o a doua prezum ie prevzut de text este c acele lucrri au fost fcute cu
cheltuiala p ro p rie ta ru lu i im obilului.
n am bele situaii ns poate fi fcut proba contrar, deci suntem n prezena
unor p re zu m ii legale relative.
Potrivit art. 579 alin. (2) NCC, aceast dovad contrar poate fi fcut n trei
situaii:
a) atunci cnd a fost constituit un drept de superficie, ceea ce poate duce la
concluzia c lucrrile au fost realizate pe tem eiul acestui drept;
b) cnd proprietarul im obilului nu i-a intabulat dreptul de proprietate asupra
lucrrii efectuate asupra im obilului su;
c) n orice alte cazuri prevzute de lege.
Proba contrar poate fi fcut i n privina celei de-a doua prezum ii stabilite de
art. 579 alin. (1) NCC, n sensul c lucrrile nu au fost fcute cu cheltuiala proprie
tarului im obilului, fie c el a folosit la realizarea lor m ateriale aparinnd altei per-
m Idem, p. 644.
372
soane, fie c m anopera a fost suportat de o alt persoan. ns, n aceste ipo
teze, terul care a suportat asem enea cheltuieli nu va avea dect un drept de
crean m potriva proprietarului im obilului111.
3.2.2. Realizarea de lu c r ri cu m a te ria le le a lte i persoane
444. R egim ul juridic al lucrrilor fcute de proprietarul im obilului cu m ate
rialele altei persoane. Din punctul de vedere al aplicrii principiilor accesiunii
im obiliare artificiale, situaia pus n discuie este cea mai sim pl. ntr-adevr,
fcnd aplicaia regulii nscrise n art. 577 alin. (1) NCC, art. 580 dispune c, n
cazul n care s-a realizat o lucrare cu m aterialele altuia, proprietarul im obilului de
vine i proprietarul acelei lucrri, nep ut nd fi obligat la desfiinarea e i i n ici la
restituirea m ate riale lor ntrebuinate; im obilul cu privire la care s-a realizat lucrarea
este considerat un bun principal, pe cnd lucrarea efectuat reprezint un bun
accesoriu, care se unete cu bunul principal, proprietarul acestuia dobndind i
dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu, conform regulii accesorium
se q u itu r principale.
Mai m ult, legea nu perm ite ca proprietarul im obilului s fie obligat la desfiinarea
lucrrii sau la restituirea fizic , chiar i deteriorate prin ntrebuinare, a m ateriale
lor utilizate la efectuarea lucrrii, m ateriale care, prin ipotez, aparin altei persoa
ne. Nu mai puin, proprietarul im obilului, urm are a faptului ju ridic n sens restrns al
operrii a ccesiunii n folosul su, nu se poate m bogi fr tem ei legitim n detri
m entul proprietarului m aterialelor, astfel c, potrivit art. 580 alin. (2) NCC, acesta
din urm are dreptul s pretind de la cel dinti contravaloarea m a te ria le lo r sale;
de asem enea, n m sura n care utilizarea lor de ctre proprietarul im obilului m
brac form a unui delict civil, adic a unui fapt cauzator de prejudicii, proprietarul
m aterialelor va fi ndreptit s cear repararea ace stu i preju diciu n condiiile
art. 1357 i urm. NCC.
3.2.3. Realizarea de lu c r ri au to n o m e cu ca ra cte r d u ra b il asupra im o b ilu lu i
a p a rin n d a lte i persoane
445. D elim itri. Dac n sistem ul fostului Cod civil practica judiciar decisese n
sensul c dispoziiile art. 494 care reglem entau m ateria accesiunii im obiliare a rti
ficiale aveau a se aplica num ai situaiilor n care un ter realiza o lucrare nou pe
terenul altuia, nu i n situaiile n care lucrrile efectuate se concretizau n reparaii
ori m buntiri aduse im obilului121, noul Cod civil reglem enteaz distinct situaia lu
cr rilo r autonom e fa de cea a lu cr rilo r adugate, constnd, de regul, n repa
raii ori m buntiri aduse unui im obil. ns, privitor la realizarea de lucrri asupra
im obilului altuia, ca i n sistem ul fostului Cod civil, noul cod distinge ntre lucrrile
efectuate de ctre un ter de bun-credin i cele efectuate de ctre un ter de
rea-credin, chiar dac soluiile adoptate n cele dou situaii apar, aa cum vom
vedea im ediat, ca fiin d sim ilare. Principiul de baz n am bele situaii este ns ace
la c, indiferent dac terul autor al lucrrii efectuate asupra im obilului aparinnd
3 73
altei persoane este de bun sau de rea-credin, aceasta din urm va dobndi
dreptul de proprietate asupra lucrrii efectuate num ai dac i m anifest voina de
a prelua lucrarea; operarea accesiunii constituie una dintre opiunile oferite de lege
proprietarulu i im obilu lui asupra cruia s-a efectuat o anum it lucrare cu caracter
durabil.
A.
Realizarea de lucrri autonom e cu caracter durabil asupra im obilului altuia
de ctre un te r de bun-credin
446.
Soluii n m aterie. A ceste soluii sunt date de dispoziiile art. 581 NCC.
Potrivit acestui text, n cazul n care autorul lucrrii autonom e cu caracter durabil
realizate asupra im obilului altuia este de bun-credin, pro p rie ta ru l a ce lu i im obil
are dreptul:
a) s cear instanei de ju decat s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca
p ro p rie ta r a i lucrrii, dar cu obligaia de a plti, la alegerea sa, autorului lucrrii fie
valoarea m a te riale lor utilizate i a m anoperei (preul m uncii), fie sp o ru l de valoare
adus im obilu lui prin efectuarea acelei lucrri; sau
b) s cear instanei obligarea autorulu i lu crrii s cum pere im obilu l la valoarea
de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-a r fi efectuat.
Potrivit art. 586 NCC, n principiu, este ter de bun-credin cel ce realizeaz
lucrarea autonom cu caracter durabil i care avea tem eiuri serioase s cread c
el este p ro p rie ta ru l im obilu lui asupra cruia realizeaz lucrarea.
Din aceste soluii prevzute de art. 581 pentru situaia pus n discuie reiese c
terul de bun-credin nu va putea fi obligat s drm e lucrarea autonom cu
caracter durabil asupra im obilului altei persoane; proprietarul im obilului va avea un
drept de opiune ntre a face s opereze accesiunea, prelund n proprietate lu
crarea efectuat de ter, sau s cear obligarea acestuia la a cum pra im obilului,
fr a se ine seam a ns, n aceast ultim situaie, de vreun spor de valoare adus
im obilului prin efectuarea acelei lucrri. P reluarea im obilului se va face prin n
scrierea proprietarului im obilului n cartea funciar ca proprietar al lucrrii realizate
asupra acestuia.
Fiind n prezena unui drept de opiune prevzut de art. 581 NCC, nseam n c
i vor gsi aplicare dispoziiile art. 58 din Legea nr. 71/2011, n sensul c, dac lu
crrile au nceput nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, dreptul de pro
prietate asupra lucrrii va fi dobndit fr a mai fi necesar nscrierea n cartea fun
ciar, chiar dac proprietarul im obilului i-a exercitat dreptul de a invoca acce
siunea dup intrarea acestuia n v ig o a rd '].
n ipoteza n care proprietarul im obilului opteaz pentru a reine pentru sine, n
proprietate, lucrarea efectuat de ter, art. 581 lit. a) NC C face aplicarea principiului
m bogirii fr just cauz, deoarece textul dispune c proprietarul im obilului va
trebui s l despgubeasc pe autorul lucrrii, urm nd a-i plti, la alegerea sa, fie
contravaloarea m aterialelor i a m anoperei folosite la realizarea lucrrii, fie sporul
de valoare pe care im obilul l-a dobndit prin efectuarea acesteia.
[ 1]
374
A utorul lucrrii va dobndi astfel, aa dup cum s-a decis ntr-o jurispruden
mai veche111, dar pe deplin valabil i n prezent, un drept de crean m potriva pro
prietarului im obilului n beneficiul cruia a operat accesiunea.
n acelai tim p, art. 581 lit. b) deschide proprietarului im obilului opiunea oblig
rii a u to ru lu i lu crrii la cum prarea im obilului, dar la valoarea de circulaie pe care
acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu ar fi fost efectuat. Evident c nu se pune pro
blem a despgubirii autorului lucrrii, deoarece el nu este prejudiciat cu nim ic de
eventuala exercitare a acestei opiuni de ctre proprietarul im obilului, care, la
rndu-i, va fi indem nizat n m od echitabil, fr a se ine seam a de valoarea a d u
gat im obilului su astfel nstrinat ctre autorul lucrrii. n acelai tim p, nici nu se
poate spune c, n aceast ultim situaie, ar opera accesiunea, pentru c autorul
lucrrii, bun accesoriu pe lng im obil, va dobndi, ca urm are a opiunii obligrii lui
la cum prarea im obilului, i dreptul de proprietate asupra acestuia, ca bun princi
pal. n patrim oniul autorului de bun-credin al lucrrii va intra dreptul de proprie
tate asupra ntregului bun im obil cu privire la care s-a efectuat o lucrare autonom
cu caracter durabil, n condiiile artate.
B.
Realizarea de lucrri autonom e cu caracter durabil asupra im obilului altuia
de ctre un te r de rea-credin
447. Soluii n m aterie. Potrivit art. 582 NCC, n cazul n care autorul unei lu
crri autonom e cu caracter durabil asupra im obilului ce aparine altei persoane
este de rea-credin, proprietarul im obilului are dreptul s opteze, la alegerea sa,
ntre una dintre urm toarele trei soluii:
a) s cear instanei de judecat s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca
p ro p rie ta ra ! lucrrii, urm nd a plti autorului lucrrii, tot la alegerea sa, fie ju m tate
din valoarea m aterialelor i preul m anoperei folosite la realizarea lucrrii, fie
jum tate din sporul de valoare adus im obilului;
b) s cear obligarea autorulu i lu crrii la desfiinarea ei\
c) s cear obligarea autorului lucrrii s cum pere im obilu l la valoarea de circu
laie pe care acesta a r fi a vut-o dac lucrarea nu a r fi fost efectuat.
n ipoteza n care proprietarul im obilului opteaz pentru obligarea autorului lu
crrii la desfiinarea ei, aceasta nu se poate face dect cu respectarea dispoziiilor
legale privind autorizarea prealabil a unei asem enea operaiuni, pe cheltuiala au
torului lucrrii, care va putea fi obligat, totodat, s repare orice prejudicii cauzate
proprietarului im obilului, inclusiv prin lipsa de folosin a acestuia [art. 582 alin. (2)].
448. Dup prerea noastr, dispoziiile noului Cod civil privitoare la accesiunea
im obiliar artificial ce const n efectuarea de lucrri autonom e cu caracter durabil
asupra unui im obil aparinnd altuia atenueaz, ntr-un anum e sens, deosebirile
ntre autorul de bun-credin al acestor lucrri i cel de rea-credin; aceasta,
deoarece, potrivit art. 581 lit. a), respectiv art. 582 alin. (1) lit. a), n prim ul rnd, fie
c este vorba despre un autor de bun-credin, fie c acesta este de rea-credin,
prim a opiune deschis de am bele texte pentru proprietarul im obilului este s fac
111 A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 386/1980, n R.R.D. nr. 10/1980, p. 64, pre
cum i Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 2786/1988, n R.R.D. nr. 9-12/1989, p. 127.
375
3 76
3.2.4.
3 77
m anoperei, fie cu sporul de valoare adus im obilului prin efectuarea acelei lucrri
utile.
n situaia n care autorul lucrrii utile este de rea-credin, proprietarul im obilu
lui are un drept de opiune ntre a cere [art. 584 alin. (2)]:
a) s devin pro p rie ta ru l lucrrii, n funcie de regim ul acesteia, cu sau fr
nscriere n cartea funciar, dup caz, dar cu obligaia de a plti, la alegerea sa,
autorului lucrrii fie jum tate din valoarea m aterialelor i a m anoperei, fie ju m tate
din sporul de valoare adus im obilului;
b) s cear obligarea autorulu i lu crrii la desfiinarea acesteia, cu repunerea
im obilului n situaia anterioar i plata de daune-interese.
Totui, potrivit art. 584 alin. (3), n am bele cazuri, adic att n situaia n care
autorul lucrrii utile este de bun-credin, ct i n situaia n care acesta este de
rea-credin, c n d valoarea lu crrii este considerabil, pentru ca situaia proprieta
rului im obilului obligat la despgubiri s nu devin m povrtoare, el va putea cere
obligarea autorului s l cum pere la valoarea de circulaie pe care im obilul ar fi
avut-o dac acea lucrare util nu s-ar fi efectuat.
Aadar, dac n ipoteza efecturii lucrrilor adugate utile cu caracter durabil de
ctre un ter de bun-credin accesiunea n favoarea proprietarului opereaz ope
legis, de p lin drept, cu obligarea acestuia la plata de despgubiri ctre autorul ar
tat, atunci cnd el este de rea-credin, accesiunea va opera num ai dac p ro p rie
tarul im obilu lui va decide s rein lucrarea, urm nd a plti, la alegerea sa, o des
pgubire dim inuat cu jum tate, sau din valoarea m aterialelor i a m anoperei, sau
a sporului de valoare dobndit de im obil. O bligarea autorului la a prim i din partea
proprietarului im obilului num ai ju m tate din valorile artate reprezint, dup pre
rea noastr, aproape o sanciune pentru autorul lucrrii de rea-credin. n acelai
tim p, am vzut c proprietarul im obilului poate s decid s nu fac s opereze
accesiunea, cernd obligarea autorului la desfiinarea lucrrii, dar num ai n condii
ile legii speciale, anum e dup obinerea autorizaiei adm inistrative prealabile de
desfiinare, precum i la repunerea im obilului n situaia anterioar i la plata de
despgubiri, dac va dovedi c a suferit un prejudiciu n situaia dat.
452. Lucrrile adugate cu caracter durabil voluptuare. A sem enea lucrri
sunt fcute de autor pentru satisfacerea unor interese proprii, mai degrab de ordin
estetic; cum se spune adeseori despre aceste lucrri, ele su n t fcute din sim pla
p l cere a celui care le efectueaz, fr a conduce la sporirea valorii econom ice a
im obilului asupra cruia s-au fcut [art. 578 alin. (3) lit. c) NCC]. n cazul unor ase
m enea lucrri cu caracter durabil, art. 585 NCC pare a distinge ntre situaia auto
rului lor de bun-credin i aceea a autorului lor de rea-credin.
ntr-adevr, potrivit art. 585 alin. (1) NCC, n cazul lucrrilor voluptuare, proprie
tarul im obilului are dreptul:
a) s devin pro p rie ta ru l lucrrii, fr nscriere n cartea funciar i fr nicio
obligaie fa de autorul acesteia;
b) s cear obligarea autorulu i de rea-credin la desfiinarea lucrrii, cu readu
cerea im obilului n situaia anterioar i plata de despgubiri.
ns art. 585 alin. (2) prevede c autorul lucrrii care este de bun-credin va
putea s o ridice nainte de restituirea im obilu lui ctre proprietar, cu condiia de a
378
aduce im obilul n situaia anterioar, adic cea dinaintea realizrii lucrrilor voluptuare.
Fr a fi prea clar, art. 585 NCC las s se neleag faptul c, dac autorul
lucrrii este de bun-credin, proprietarul im obilului va dobndi lucrrile voluptuare
fr a avea vreo obligaie de dezdunare; totui, art. 585 alin. (2) recunoate aces
tui autor al lucrrii dreptul de a o ridica, pn la restituirea im obilului, cu obligaia
de a-l readuce n situaia anterioar, adic, ntr-o asem enea ipotez, nu mai ope
reaz accesiunea. A ceasta nseam n c, chiar n cazul n care autorul lucrrii
voluptuare este de bun-credin, proprietarul im obilului poate cere ridicarea ei, cu
avantajul pentru autor de a o putea ridica nainte de restituirea im obilului, dar
urm nd a asigura repunerea lui n situaia anterioar.
3 .2 .5 .
n e le s u l u n o r te r m e n i i d is p o z iii le g a le s p e c ia le p r iv ito a r e la a c c e s iu n e a
im o b ilia r a r tific ia l
nui viciu al titlului su i nu a cunoscut pe vreo alt cale existena unui asem enea
viciu. 1
[1) Pentru analiza acestei noiuni n sistem ul fostului Cod civil, a se vedea L. P o p ,
L.M. H a r o s a , op. cit., p. 277; C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 318.
3 79
3 80
381
s o desfiineze, cu respectarea dispoziiilor legale n m aterie, i, dac este de reacredin, va putea fi obligat s plteasc proprietarului im obilului despgubiri pen
tru prejudiciile cauzate, prejudicii care pot include i lipsa de folosin a im obilului.
456. n scrierea dreptului de proprietate n cartea funciar. Potrivit art. 589
NCC, ori de cte ori dobndirea dreptului de proprietate asupra im obilului n pri
vina cruia poate opera accesiunea, proprietate exclusiv ori pe cote-pri, este
supus cond iiei nscrierii n cartea funciar, nscrierea se face n tem eiul conveni
ei prilor, ncheiat n form autentic, sau, dup caz, n tem eiul unei hotrri ju
dectoreti. A ceast prevedere reprezint o aplicaie a dispoziiei cuprinse n
art. 888 NCC, potrivit cu care nscrierea n cartea funciar se efectueaz pe baza
unui nscris autentic notarial, a unei hotrri judectoreti rm ase definitiv, a certi
ficatului de m otenitor ori pe baza unui act em is de o autoritate adm inistrativ, n
cazurile n care legea prevede aceasta.
R eam intim , n m od sintetic, situaiile n care, n privina accesiunii, dobndirea
dreptului de proprietate exclusiv se realizeaz prin nscrierea n cartea funciar, i
anum e:
a) executarea unor lucrri autonom e cu caracter durabil asupra unui im obil al
altuia, de ctre un autor de bun-credin, dac proprietarul im obilului a optat pen
tru a deveni i proprietarul lucrrii, n condiiile art. 581 lit. a) NCC;
b) executarea unor lucrri autonom e cu caracter durabil asupra im obilului ce
aparine altei persoane, de ctre un autor de rea-credin, dac proprietarul im obi
lului a optat pentru a deveni i proprietarul lucrrii, n condiiile art. 582 alin. (1)
lit. a) NCC;
c) executarea unei lucrri adugate utile de ctre un autor de rea-credin, dac
proprietarul im obilului a ales s devin i proprietarul acestei lucrri, n condiiile
art. 584 alin. (2) lit. a) NCC.
C t privete dobndirea dreptului de proprietate com un pe cote-pri prin n
scrierea n cartea funciar, aceasta va opera n urm toarele cazuri:
a) cnd autorul realizeaz, cu bun-credin, o lucrare cu caracter durabil par
ial asupra terenului proprietatea sa i parial asupra im obilului proprietarului (pro
prietarilor) vecin (vecini), dac acesta (acetia) din urm a optat (au optat) pentru
dobndirea dreptului de proprietate pe cote-pri asupra im obilului rezultat [art. 587
alin. (1) NCC];
b) cnd autorul realizeaz, cu rea-credin, o lucrare cu caracter durabil parial
asupra im obilului proprietatea sa i parial asupra terenului proprietarului (proprie
tarilor) vecin (vecini), dac acesta (acetia) din urm alege (aleg) s dobndeasc
dreptul de proprietate pe cote-pri asupra im obilului rezultat [art. 587 alin. (2) NCC].
457. Dreptul autorului lucrrii la ridicarea m aterialelor. Potrivit art. 590 alin. (1)
NCC, pn la ncheierea unei convenii ntre pri sau pn la introducerea aciunii
n justiie de ctre cel ndreptit la nscrierea n cartea funciar a dreptului de
proprietate asupra lucrrii efectuate de autor, acesta i va putea ridica m aterialele
utilizate la realizarea lucrrii. Aadar, intenia proprietarului im obilului de a dobndi
dreptul de proprietate asupra lucrrii prin nscrierea acestei dobndiri n cartea
funciar se poate m aterializa sau ntr-o convenie pe care o ncheie cu autorul
382
lucrrii, convenie avnd un asem enea obiect, sau n intentarea unei aciuni n
justiie, ce va avea acelai obiect.
Articolul 590 alin. (2) dispune c, dac lucrarea a fost efectuat cu rea-credin,
n cazul obligrii autorului la ridicarea m aterialelor, el va putea fi inut s plteasc
proprietarului im obilului, dac va fi cazul, despgubiri reprezentnd contravaloarea
prejudiciului pe care acesta l-a suferit n situaia dat.
n m sura n care a operat accesiunea, iar autorul lucrrii va trebui s fie des
pgubit de ctre proprietarul im obilului, fie cu contravaloarea m aterialelor i a m a
noperei, fie cu sporul de valoare dobndit de im obil, n patrim oniul autorului se
nate un drept de crean ce are a fi valorificat m potriva debitorului proprietar al
im obilului. Ca drept de crean, acesta este prescriptibil n term enul general de 3
ani (art. 2517 NCC). Articolul 591 alin. (1) precizeaz c acest term en nu va ncepe
s curg att tim p ct a utorul lu crrii este lsat de pro p rie ta r s idein im obilul.
Aadar, chiar dac, ca regul general, proprietarul im obilului asupra cruia s-a
executat o lucrare dobndete dreptul de proprietate asupra acesteia pe m sura
realizrii ei, atta vrem e ct el nu i m anifest intenia de a dobndi i dreptul de
proprietate asupra lucrrii, dreptul de crean al autorului lucrrii va fi afectat de
condiia suspensiv a m anifestrii de voin a proprietarului de a prelua lucrarea111.
Sau, cum a decis fosta instan suprem printr-o jurispruden mai veche ce privea
ridicarea unei construcii pe terenul altuia, proprietarul terenului nu poate fi obligat
de constructor s l despgubeasc, atta vrem e ct el nu i valorific dreptul de a
dobndi proprietatea asupra construciilor prin accesiune i l las pe constructor
s le foloseasc nestingherit121. Mai mult, art. 591 alin. (2) NCC dispune c autorul
de bun-credin al lucrrii realizate asupra im obilului altuia are un drept de ipotec
legal asupra im obilului pentru plata indem nizaiei datorate de proprietarul im obilu
lui care beneficiaz de accesiune i poate cere nscrierea ipotecii n cartea funciar
pe baza conveniei ncheiate n form autentic ori pe baza unei hotrri ju d e c to
reti, potrivit dispoziiilor art. 589 am intite mai sus.
458.
R egulile aplicabile situaiei n care autorul lucrrii va fi obligat la cum
prarea im o bilului. Am vzut mai sus c, n anum ite situaii, proprietarul im obilului
poate cere obligarea autorului lucrrii la cum prarea im obilului asupra cruia
aceasta a fost realizat. Este vorba despre ipotezele prevzute de dispoziiile
art. 581 lit. b) i de art. 582 alin. (1) lit. c) NCC, care perm it proprietarului unui im o
bil asupra cruia au fost executate lucrri autonom e cu caracter durabil, indiferent
dac autorul a fost de bun ori de rea-credin, s cear obligarea lui la a cum pra
im obilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi
executat. De asem enea, art. 584 alin. (3) NCC prevede dreptul proprietarului im o
bilului de a cere obligarea autorului unei lucrri adugate durabile utile efectuate cu
bun-credin ori cu rea-credin s cum pere im obilul tot la valoarea de circulaie
pe care ar fi avut-o dac acea lucrare nu s-ar fi realizat. Articolul 592 alin. (1) NCC
dispune c, oh de cte ori proprietarul alege soluia obligrii autorului lucrrii la
cum prarea im obilului, n absena nelegerii ntre pri, proprietarul va putea cere
instanei de judecat s stabileasc preul i s pronune o hotrre care s in
m A se vedea L. P o p , L.M . H a r o s a , op. cit., p. 281.
l2] A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 2768/1988, n R.R.D. nr. 9-12/1989, p. 127.
3 83
384
3 85
acesta va putea deduce valoarea fructelor im obilului ce i s-ar fi cuvenit lui, dim inua
t cu costurile necesare producerii acelor fructe, costuri pe care, oricum , i el le-ar
fi suportat.
4 . A ccesiunea m o b ilia r
464. Noiune. A ccesiunea m obiliar sem nific unirea a dou b u n u ri m obile ce
aparin uno r p ro p rie ta ri diferii o ri confecionarea sau producerea unu i bun de ctre
o p ersoan care, n cadrul unei asem enea operaiuni, folosete m aterialele aparin n d unei alte persoane. Problem a care se pune ntr-o asem enea situaie este
^ ja c o e a d e a ti cine va dobndi proprietatea asupra bunului astfel obinut.
465. P rincipiu. S ituaie special. Potrivit art. 598 alin. (1) NC C; bunul m obil
care a fost produs cu m aterialele altei persoane va aparine aceluia care l-a co n
fecionat sau, dup caz, proprietarului m aterialelor, n funcie de raportul dintre m a
nopera depus i valoarea m aterialelor, determ inat la m om entul cnd bunul n
discuie a fost realizat111.
Aadar, problem a dreptului de proprietate n situaia dat are a fi soluionat
prin luarea n considerare a raportu lui dintre valoarea m anope rei utilizate la confec
ionarea bun ului i aceea a m ate riale lor folosite, m ateriale ce aparin, prin ipotez,
altei persoane dect cel ce a realizat noul bun. Dac valoarea m uncii va fi mai
m are dect cea a m aterialelor, cel ce a depus m unca va dobndi, p rin accesiune,
dreptul de proprietate asupra bunului obinut; invers, dac valoarea m aterialelor ce
aparin altei persoane este m ai m are, aceasta din urm va dobndi dreptul de
proprietate asupra bunului n cauz. Bunoar, o persoan nrm eaz artistic un
tablou cu m aterialele ce aparin altei persoane, un bijutier realizeaz o anum it
bijuterie dintr-o piatr preioas proprietatea altei persoane etc.
O ricare ar fi soluia ntr-o astfel de situaie, spre a nu se ajunge la m bogirea
fr just cauz a unei persoane n detrim entul celeilalte, art. 598 alin. (2) NCC
dispune c cel care devine proprietarul bunului va datora despgubiri egale, dup
caz, cu valoarea m anoperei sau cu valoarea m aterialelor.
Ce se ntm pl n situaia n care valoarea m aterialelor este egal cu cea a m a
noperei sau diferena ntre aceste dou valori apare ca fiind nesem nificativ? R s
punsul la aceast ntrebare este dat de dispoziiile art. 599 NCC, care prevd c,
ntr-o asem enea ipotez, nu va m a i opera accesiunea, iar cele dou persoane vor
dobndi dreptul de proprietate com un obinuit pe cote-pri asupra acelui bun.
Suntem n prezena dobndirii proprietii com une pe cote-pri prin e fectul legii.
466. U nirea a dou bunuri m obile ce pot fi separate ulterior. Este posibil ca,
n anum ite situaii, prin activitatea unei persoane s se ajung la unirea unor bunuri
m obile ce aparin la doi proprietari diferii, realizndu-se astfel un nou bun, dar cu
posibilitatea separrii celor dou bunuri, fr s se ajung la distrugerea vreunuia
dintre ele. Potrivit art. 600 NCC, n cazul n care se unesc dou bunuri m obile
avnd proprietari diferii, fiecare poa te pretinde separarea bunurilor, dac prin
111 Acelai principiu era nscris n art. 504 fostul C. civ., situaie n care se vorbea despre
adjonciune.
386
387
469.
U tilitatea uzucapiunii n dreptul civil rom n. n sistem ul fostului Cod
civil rom n, uzucapiunea era conceput, alturi de ocupaiune, ca o prob absolut
a dreptului de proprietate. Am vzut la m ateria revendicrii im obiliare dificultile
probei dreptului de proprietate im obiliar. Or, uzucapiunea nltur aceste dificul
ti, deoarece acela care reuete s dovedeasc faptul c a dobndit dreptul de
proprietate prin uzucapiune nu mai are a suferi rigorile im puse de probatio diaboli
ca.
U zucapiunea se ju stific din mai m ulte puncte de vedere.
Mai nti, dei posesia este o stare de fapt, este posibil ca, voind a-i procura
un titlu de dobndire care face dovada absolut a dreptului su, nsui proprietarul
bunului s aib interes a despri - n persoana sa - posesia pe care o exercit de
dreptul de proprietate asupra bun ului i s invoce uzucapiunea. Prin aceasta sunt
nlturate dificultile am intite ale probei dreptului de proprietate.
n al doilea rnd, nevoia de stabilitate a raporturilor juridice, mai ales n privina
im obilelor, conduce la recunoaterea de efecte juridice apa ren ei de proprietate
create n persoana celui care se com port tim p ndelungat ca proprietar al bunului,
dei poate s fie num ai un posesor.
n sfrit, uzucapiunea, n m sura n care apare ca un efect al posesiei prelun
gite n tim p, desprit de dreptul de proprietate, poate s reprezinte o sanciune
m potriva adevratului proprietar, care, dnd dovad de o anum it neglijen, a
delsat bunul tim p ndelungat. C urtea European a D repturilor O m ului a statuat,
ntr-o decizie de spe, c, dei dobndirea dreptului de proprietate de ctre po
sesor prin uzucapiune n detrim entul adevratului proprietar constituie o ingerin
n dreptul acestuia, ingerina este com patibil cu dispoziiile cuprinse n art. 1 din
P rotocolul nr. 1 la C onvenia european n m aterie, care guverneaz protecia
dreptului de proprietate, deoarece prescripia achizitiv de un anum it term en u r
m rete un scop legitim , de interes general , de natur a favoriza securitatea ju ri
dic , prin paralizarea eventualei aciuni n revendicare introduse de adevratul
proprietar111.
Dincolo de m ult m ai stricta reglem entare a regim ului juridic al circulaiei bunuri
lor im obile n sistem ul de publicitate im obiliar al crilor funciare cuprins n noul
Cod civil, uzucapiunea rm ne un mod de dobndire a drepturilor reale principale
care va avea n continuare, pentru raiunile expuse mai sus, aplicaie practic.
De altfel, privit ca unul dintre efectele posesiei, noua lege fundam ental civil
conine dispoziii m ult mai precise privitoare la uzucapiune, dispoziii ce privesc
dom eniul ei de aplicare, felurile, curgerea term enului ei etc. Asupra tuturor acestor 1
3 88
prevederi vom strui n cele ce urm eaz, fie n com paraie cu prevederile cores
punztoare din fostul Cod civil n m aterie, fie prin evocarea regim ului juridic al
uzucapiunii n sistem ul fostului Cod civil, pentru ca apoi s l analizm pe cel
reglem entat de noul Cod civil.
470. Dom eniu de aplicare. n general, n sistem ul fostului Cod civil se conside
ra c uzucapiunea se aplic n privina bunurilor im obile. De aceea, se afirm a c
pot fi dobndite prin uzucapiune bun uri im obile proprietate privat o ri care fceau
obiectul u no r dezm em brm inte ale acestuia, respectiv uzufructul, uzul, abitaia,
servituile, dac sunt continue i aparente, i superficia111.
Ea nu se poate aplica n privina bunurilor im obile proprietate public, pentru c
att C onstituia, ct i dispoziii cuprinse n alte legi, precum Legea nr. 18/1991
(art. 5), prevd c acestea sunt inalienabile i im prescriptibile. De asem enea, po
trivit art. 120 alin. (2) din Legea adm inistraiei publice locale nr. 215/2001, republi
cat, bunurile care fac parte din dom eniul p u b lic al unitilor adm inistrativ-teritoriale
sunt inalienabile, im prescriptibile i insesizabile. Nu trebuie pierdute din vedere-ntei .
dispoziiile art. 1844 fostul C. civ., potrivit cu care nu se putea prescrie dom eniul
lucrurilor care, din natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte
de proprietate privat, ci sunt scoase afar din com er .
B unurile im obile proprietatea public a statului sau a unitilor sale adm inistra
tiv-teritoriale sunt im prescriptibile att extinctiv, ct i achizitiv.
471. T ot n sistem ul fostului Cod civil am considerat c o problem ce poate fi
discutat este aceea a aplicrii uzucapiunii cu privire la bunurile m o b i l i . Este
adevrat c, potrivit art. 1909 fostul C. civ., bunurile m ictoare se prescriau prin
faptul posesiunii lor, fr s fie trebuin de vreo curgere de tim p, cu ndeplinirea
condiiilor im puse de acea dispoziie legal.
n acelai tim p, am reinut c dreptul de proprietate este drept perpetuu, fr
distincie ntre bunurile im obile i cele m obile, ceea ce poate conduce la accepta
rea im prescriptibilitii aciunii n revendicare m obiliar de la terul dobnditor de
rea-credin, de la ho sau de la gsitor; altfel spus, de la p o se so ru l de rea-credin. Evident c aceeai este situaia cnd bunul m obil se gsete la un detentor
precar. Dac este aa, nseam n c trebuie s m ergem cu raionam entul astfel
construit pn la ultim ele lui consecine, anum e s recunoatem posibilitatea
dobndirii p ro p rie t ii b u n urilor m obile prin uzucapiune ch ia r de ctre p o se so ru l de
rea-credin. Altfel, ar nsem na s existe o inegalitate de tratam ent ntre posesorul
de rea-credin al unui bun im obil care l poate dobndi n proprietate prin uzuca
piune, ceea ce nu ar putea face posesorul de rea-credin al unui bun m o b i l i --------472. D om eniul de aplicare a uzucapiunii n sistem ul noului Cod civil. P otri
vit art. 929 NCC, nu pot fi uzucapate bunurile care, nainte ori dup intrarea n
posesie, au fost declarate de lege ca fiind inalienabile. Se poate observa c textul*12
111 Cu privire la aplicarea uzucapiunii n m ateria servituilor i a superficiei, a se vedea
A. B o a r , op. cit., p. 99-103.
121 A se vedea C. B r s a n , op. cit. (2008), p. 324.
[3] n acelai sens, a se vedea V. S to ic a , op. cit., voi. II, p. 366; A. B o a r , op. cit., p. 9798. n sens contrar, a se vedea I.P. F ilipesc u , op. cit., p. 212.
389
3 90
special cuprins ntr-un anum it act norm ativ ce reglem enteaz regim ul juridic al
unor categorii de bunuri111.
'
391
privat ori a drepturilor reale principale dezm em brm inte ale acestui drept asupra
unui bun p rin uzucapiune este unul dintre efectele posesiei.
De asem enea, i n sistem ul noului Cod civil posesia unui bun apt s duc la
dobndirea dreptului real principal asupra acelui bun prin uzucapiune trebuie s fie
o posesie util. ntr-adevr, ream intim c, potrivit art. 922 alin. (1) NCC, n afara si
tuaiilor prevzute de lege, nu poate produce efecte juridice, deci nu poate condu
ce, printre altele, la dobndirea unui drept real principal, dect o posesie util.
474. Precizare privitoare la aplicarea legii civile n tim p. Plan de studiu.
A naliza ct m ai precis a uzucapiunii ca mod de dobndire a drepturilor reale n
dreptul nostru civil trebuie s aib n vedere i norm ele de drept tranzitoriu ado pta
te odat cu intrarea n vigoare a noului Cod civil, prin care se m odific n m od
substan ial regim ul juridic al acesteia. Astfel, potrivit art. 82 din Legea nr. 71/2011
privitoare la punerea n aplicare a noului Cod civil, dispoziiile art. 930-934 NCC
referitoare la uzucapiunea im obiliar se aplic num ai n cazurile n care posesia a
nceput dup data in tr rii lu i n vigoare, adic dup data de 1 octom brie 2011.
Pentru cazurile n care posesia apt s conduc la dobndirea unui drept real prin
cipal prin uzucapiune a nceput nainte de aceast dat, rm n aplicabile dispozii
ile referitoare la uzucapiune n vigoare la data nceperii posesiei. De asem enea,
pentru im obilele pentru care, la data nceperii posesiei, nu erau deschise cri
funciare, rm n aplicabile dispoziiile n m aterie de uzucapiune din fostul Cod civil
rom n de la 1864. A ceste prevederi ale legii speciale sunt n deplin concordan
cu dispoziiile noului Cod civil privitoare la aplicarea legii civile n tim p. ntr-adevr,
art. 6 alin. (4) NCC dispune c prescripiile (extinctive), decderile i uzucapiunile
ncepute, dar nem plinite la data intrrii n vigoare a legii noi, sunt n ntregim e
supuse dispoziiilor legale care le-au instituit.
A a fiind, nelegem ca n cele ce urm eaz s prezentm , aa dup cum am
artat i m ai sus, m ai nti regim ul juridic al uzucapiunii im obiliare n sistem ul fo s
tului Cod civil, pentru ca apoi s ne oprim asupra celui instituit prin dispoziiile
noului Cod civil n m aterie.
2. U zu c a p iu n e a n sistem u l fo s tu lu i Cod civil de la 1 8 6 4 111
2.1. Felurile uzucapiunii
475. n sistem ul fostului Cod civil romn de la 1864, uzucapiunea poate fi de
dou feluri:
a) uzucapiunea de 30 de ani (art. 1890 C. civ.);
b) uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, dup distinciile stabilite n art. 1895
C. civ., cnd posesia a fost de bun-credin i s-a ntem eiat pe un ju st titlu.
476. U zucapiunea de 30 de ani. Aceast uzucapiune, ntlnit i sub denu
m irea de uzucapiune longissim i tem poris sau de lung durat, este recunoscut de 1
[1]
Precizm c, privitor la problem ele juridice puse n discuie, n prezentul paragraf
relum analiza n m aterie cuprins n lucrarea noastr consacrat drepturilor reale ediia
2008 i c nu vom m ai folosi tim pul trecut, iar textele corespunztoare sunt cele din fostul
C od civil, fr vreo alt m eniune.
3 92
art. 1890 C. civ. n favoarea posesorului bunului care poate prescrie prin 30 de ani
(...) fr s fie obligat a produce vreun titlu i fr s i se poat opune reauacredin . R ezult c, spre a putea dobndi proprietatea bunului prin uzucapiune
prelungit, posesorul trebuie s ndeplineasc dou condiii:
a) s posede bunul n tot tim pul prevzut de lege, adic 30 de ani;
b) posesia sa s fie util, adic neafectat de vreun viciu. Mai m ult, regulari
tatea posesiei, adic faptul c ea este util, se prezum . U rm eaz ca cel care afir
m c posesia invocat este afectat de un viciu s fac aceast dovad.
Nu se m ai cere nicio alt condiie. Mai mult, rezult lim pede din textul citat c
posesorul care invoc uzucapiunea de lung durat nu trebuie s fie de buncredin; chiar i o posesie de rea-credin este apt s duc la dobndirea
dreptului real la m plinirea term enului prescris de art. 1890 C. civ.
477. U zucapiunea de 10 pn la 20 de ani. N oiune. Dom eniu de aplicare.
Potrivit art. 1895 C. civ., cel ce ctig cu bun-credin i printr-o ju st cauz un
nem ictor determ inat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dac ade v
ratul proprietar locuiete n circum scripia tribunalului judeean unde se afl nem i
ctorul, i prin douzeci de ani, dac locuiete afar din acea circum scripie . n
privina dom eniului de aplicare a uzucapiunii prescurtate, textul vorbete despre
un n em icto r d e te rm in a t. Aceasta nseam n c:
a) uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani se aplic num ai cu privire la bunurile
im obile;
b) ea se aplic num ai privitor la bunurile im obile privite ut s in g u li- individual d e
term inate - , nu i n privina u no r universaliti, cum ar fi un patrim oniu succesoral.
478. C ondiiile uzucapiunii de 10 pn la 20 de an im. A cestea sunt urm
toarele:
a) posesia s se ntem eieze p e un ju s t titlu sau, dup exprim area art. 1895
C. civ., p e o just ca u z )
b) posesia s fie de bun-credin.
a)
Condiia existenei unui ju s t titlu. Articolul 1897 C. civ. definete justul titlu ca
fiind orice titlu translativ de proprietate, precum vnzarea, schim bul etc. C eea ce
este esenial este faptul c a cest titlu provine de la altcineva dect adevra tul
p r o p rie ta f, pentru c, dac el ar proveni de la adevratul proprietar, ar fi suficient
prin el nsui s duc la dobndirea proprietii, fr s fie nevoie de vreo trecere a
tim pului; n acest caz, tem eiul dobndirii l-ar constitui convenia, i nu uzucapiunea.
Dup cum s-a statuat n m od ju st n practica judectoreasc, o uzucapiune pe
baza unui titlu ce em an de la adevra tul pro p rie ta r nu este de conceput. De o
dobndire a proprietii prin uzucapiunea prescurtat se poate vorbi num ai atunci
cnd posesia este bazat pe un titlu ce em an de la o alt persoan dect proprie
tarul, de aceea, se num ete just titlu . Dac ar proveni de la proprietar, ar repre
zenta un titlu suficient pentru dobndirea dreptului de proprietate prin el nsui131.*12
393
111 A
[2] A
[3] A
141 A
se
se
se
se
vedea
vedea
vedea
vedea
C.A.
Trib.
Trib.
Trib.
394
n persoana succesorului, care astfel invoc titlul su pro herede pentru a beneficia
de uzucapiunea prescurtat.
O ultim condiie a justului titlu este aceea ca el s aib dat cert; num ai aa
va putea fi opus celui care se pretinde proprietar i care are calitatea de ter fa de
actu l translativ de proprietate, care, prin ipotez, a fost ncheiat de posesorul uzucapant cu o alt persoan111. Nu se cere ca ju s tu l titlu s fi fost transcris n registrul
de transcripiuni im obiliare.
b)
B una-credin este cea de-a doua condiie pentru uzucapiunea de 10-20 de
ani. Prin bun-credin nelegem credina greit a p o se so ru lu i c a dob ndit de la
ade vra tul p ro p rie ta r [art. 1898 alin. (1) C. civ.]. Este suficient ca bun a-credin s
fi existat la m om e ntu l dobndirii im obilului [art. 1898 alin. (2) C. civ.]. Faptul c
ulterior posesorul i-a dat seam a de greeala sa nu are nicio im portan: m ala
fides superveniens non im pedit usucapionem .
Ct privete proba, buna-credin este prezum at [art. 1899 alin. (2) C. civ.]. De
aceea, este im portant s reinem c justul titlu este un elem ent separat de bunacredin: n tim p ce buna-credin este prezum at, ju s tu l titlu trebuie s fie dovedit
de ctre ce l care l invoc [art. 1899 alin. (1) C. civ.].
479. U zucapiunea la care ne referim este de 10 pn la 20 de ani, deci nu nea
prat de 10 ori de 20 de ani. Term enul va fi de 10 ani, dac adevratul proprietar
locuiete n circum scripia teritorial a aceluiai tribunal judeean unde se afl
bunul im obil. Term enul va fi de 20 de ani, dac adevratul proprietar locuiete n
circum scripia teritorial a altui tribunal judeean dect cel n raza cruia se afl
bunul. Care va fi term enul uzucapiunii dac adevratul proprietar a locuit un tim p n
circum scripia aceluiai tribunal judeean unde este situat im obilul i un tim p n cir
cum scripia altui tribunal judeean? De exem plu, im obilul este situat n circum
scripia T ribunalului Tulcea, unde locuiete i adevratul proprietar tim p de 6 ani.
Dup acest tim p, adevratul proprietar se m ut n judeul C onstana. Ct tim p va
trebui s atepte spre a putea invoca uzucapiunea?
R spunsul l d art. 1896 C. civ., care precizeaz c la num rul anilor ct pro
prietarul a locuit n circum scripia aceluiai tribunal judeean n care se afl im obilul
se adaug un num r dublu de ani, din ceea ce rm sese, ct el locuiete n cir
cum scripia altui tribunal judeean. n exem plul luat, la cei 6 ani ct proprietarul a
locuit n judeul T ulcea se vor mai aduga nc 8 ani ct tim p locuiete n judeul
C onstana. Rezult deci c term enul pentru uzucapiune va fi, n exem plul luat, de
14 ani. De aceea, legea vorbete de uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, deoa
rece, n funcie de locul unde a dom iciliat adevratul proprietar, va varia i term enul
uzucapiunii.
2.2. M odul de calcul al term enului uzucapiunii
480. ncepu tul i sfritul term enului. Indiferent de felul uzucapiunii, term enul
se calculeaz n acelai fel: pe zile, i nu pe ore. Ziua n care ncepe prescripia nu
se ia n calcul (art. 1887 C. civ.). Ziua se socotete de 24 de ore i ncepe la ora
111 A se vedea C.A. C onstana, dec. civ. nr. 451/C din 4 mai 2004, supra cit.
395
zero, sfrindu-se la m iezul nopii urm toare (art. 1888 C. civ.). Prescripia se so
cotete ncheiat la m plinirea ultim ei zile a term enului (art. 1889 C. civ.).
481. n treru p erea prescripiei achizitive. Printre condiiile cerute de lege pen
tru uzucapiune este enum erat i aceea ca posesia s fie nentrerupt (art. 1847
C. civ.). Aceast cerin - distinct de viciul discontinuitii posesiei - se refer n
realitate nu la posesie, ci la term enul prescripiei achizitive.
ntreruperea prescripiei achizitive are ca efect nlturarea oricror efecte ale p o
sesiei anterioare ntreruperii. Este necesar, pentru a uzucapa, ca o nou prescripie
integral s nceap s curg, num ai astfel fiind posibil dobndirea dreptului real.
Ca efecte, ntreruperea prescripiei achizitive ne am intete de efectele ntreruperii
prescripiei extinctive (art. 1867 C. civ; art. 17 din Decretul nr. 167/1958).
ntreruperea prescripiei achizitive este de dou feluri: natural i civil.
482. n treru p erea natural a prescripiei achizitive se realizeaz n urm toa
rele cazuri:
a) cnd posesorul este i rm ne lipsit, n decurs de mai m ult de un an, de fo lo
sina lucrului, fie de ctre adevratul proprietar, fie de ctre o alt persoan;
b) cnd lucrul era declarat im prescriptibil prin lege. n realitate, n aceast ipote
z ne aflam m ai m ult dect n faa unei ntreruperi: era vorba de o suprim are a
prescriptibilitii lucrului.
483. n privina acestui caz de ntrerupere natural a cursului prescripiei achizi
tive, este adevrat, cu am ple consecine practice, s-a pus problem a de a se ti
dac dispoziiile extrem de restrictive cuprinse n art. 30 din Legea nr. 58/1974,
respectiv art. 44 din Legea nr. 59/1974, potrivit cu care terenurile de orice fel
puteau fi dobndite num ai p rin m otenire legal, au fost de natur s ntrerup civil
prescripiile achizitive n curs la m om entul intrrii lor n vigoare. Precizm c,
pentru situaiile n care term enul uzucapiunii s-a m plinit pn la intrarea n vigoare
a a ce stor legi, s-a adm is dobndirea dreptului de proprietate de ctre uzucapant
potrivit principiilor generale exam inate mai sus[1].
A nterior anului 1989, ntreaga literatur de specialitate i practica ju decto
reasc n m aterie au adm is c, pentru uzucapiunile n curs la m om entul intrrii n
vigoare a celor dou legi, a operat ntreruperea natural a cursului prescripiei prin
declararea bunului n cauz neprescriptibil prin lege (art. 1864 pct. 2 C. civ.)1*1.
Este de reinut c, prin Decretul-lege nr. 1/1989, prim ul act norm ativ al noii pu
teri, au fost abrogate, n ntregim e, Legea nr. 58/1974 i dispoziiile art. 44-46 din
Legea nr. 59/1974 care se refereau la circulaia terenurilor agricole.
484. D up anul 1989, problem a pus n discuie a devenit obiect de controvers
att n doctrin, ct i n practica judectoreasc. Astfel, ntr-o opinie, s-a susinut
c intrarea n vigoare a am intitelor legi nu a determ inat o ntrerupere a prescripiei
achizitive, ntruct nu se poate susine c terenurile proprietate particular au fost *12
3 96
transform ate n natura sau destinaia lor, cum prevede art. 1864 pct. 2 C. civ., i c
nici nu au fost scoase din circuitul civil general (art. 1844 C. civ.)[1].
Alt autor a susinut c prin Legile nr. 58/1974 i nr. 59/1974 a avut loc doar o
sever restrngere a atributului dispoziiei juridice din coninutul dreptului de pro
prietate asupra terenurilor, dar ele au continuat s fie n circuitul civil, deoarece
puteau fi dobndite prin m otenire legal121. De asem enea, s-a spus c uzucapiunea este un fapt juridic, or, legile n discuie nu prevedeau nim ic n privina faptelor
ju rid ice 131, adugndu-se c acest lucru nici nu era necesar, fa de dispoziia legii
c dobndirea tere nurilo r se face num ai prin m otenire legal141.
ntr-o a doua opinie, total opus celei nfiate pn acum , s-a pornit de la pre
m isa c, prin intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974 i a Legii nr. 59/1974, dreptul
de proprietate nu a mai putut fi dobndit prin uzucapiune, ntruct terenurile au fost
scoase din circuitul civil general, iar cursul prescripiei achizitive a fost astfel n tre
rupt151.
C hiar dac ele nu au fost declarate n mod expres de lege im prescriptibile, prin
transform area naturii ori a destinaiei lor, n sensul art. 1864 C. civ., este de necon
testat c terenurile, ca efect al dispoziiilor restrictive din legile n discuie, au fost
indisponibilizate[6).
S-a adugat c dispoziiile art. 1864 C. civ. au n vedere situaia n care un bun
este scos din circuitul civil general, fiind declarat de lege inalienabil171, iar im pre
scriptibilitatea unui bun este corolarul inalienabilitii sale, deoarece un bun, n m
sura n care este inalienabil, este i im prescriptibil. Pentru cursul prescripiilor a chi
zitive deja ncepute, art. 30 din Legea nr. 58/1974 i art. 44 din Legea nr. 59/1974
au reprezentat veritabile cauze de ntrerupere natural speciale, ale cror efecte
au fost reglem entate, n lips de prevederi exprese contrare, tot de dispoziiile
art. 1866-1867 C. civ.[8]
Alt autor a considerat c nu i se poate recunoate posesiei exercitate n perioa
da n care legile n discuie au fost n vigoare aptitudinea de a conduce la dobndi
rea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin uzucapiune, indiferent dac
term enul necesar pentru a uzucapa s-a m plinit sub im periul acestor dou legi sau
dup abrogarea lorl9].
3 97
485.
A a cum afirm am n prim a ediie a acestei lucrri din anul 2001, nu avem
niciun m otiv s revenim asupra punctului nostru de vedere exprim at alturi de ali
autori, mai ales c, ntre tim p, au fost adugate n sprijinul acestei opinii i alte
argum ente mai convingtoare. Astfel, s-a spus cu m ult exactitate i pertinen c,
nendoielnic, cele dou acte norm ative au reflectat o anum it ideologie care, adu
gm noi, nega n m od vdit rolul proprietii private n viaa econom ic i social;
efectele lor au fost inechitabile i de aceea au fost abrogate expres, im ediat dup
schim barea de putere n anul 1989. Dar, cu toat dorina de a trece peste acea
perioad istoric, nu se poate totui nega c ea a existat i c puterea politic de
atunci a em is acte norm ative a cror for obligatorie, pe tim pul ct au fost n vi
goare, nu poate fi nlturat dect cu preul unei inechiti i mai mari, adic fcnd
s retroactiveze legile de abrogare a lor"1' 1.
Este foarte ade vra t c ntre tim p, prin D ecizia nr. IV din 16 ianuarie 2006,
pronun at n Secii U nite121, nalta C urte de C asaie i Justiie a ado pta t soluia
contrar, stabilind c, n cazul pose siilor ncepute nain te de ado pta rea Leg ilo r
nr. 58/1974 i nr. 59/1974, p re scrip ia achizitiv asupra te re n u rilo r nu a fo st n tre
rupt p rin intrarea n vigoare a a c e sto r le g i (s.n., C .B.), astfel c, dup abroga rea
lor prin D ecretul nr. 1/1989 i D e cretul-lege nr. 9/1989, posesorii a celor tere nuri
pot solicita in stan e lor de ju d e ca t s constate c au dob ndit dreptul de pro p rie
tate asup ra te re n u rilo r respective .
Fr a intra n analiza detaliat a argum entrii naltei Curi, alturi de ali autori
care s-au pronunat n aceast m aterie i dup ce suprem a instan a orientat
practica ju diciar n sensul artat*131, continum a crede c posesia exercitat n
perioada n care au fost n vigoare legile obiect al polem icii n m aterie este de
natur s conduc la dobndirea dreptului de proprietate asupra tere nurilo r prin
uzucapiune, indiferent dac term enul necesar pentru a uzucapa s-a m plinit n tim p
ce ele erau n vigoare ori dup abrogarea lor. A fost foarte lim pede pentru toat
literatura ju ridic de specialitate i pentru practica ju diciar dinainte de anul 1989
c, sub regim ul Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974, terenurile de orice fel au fost
scoase din circuitul civil, avnd n vedere c ele puteau fi dobndite n proprietate
printr-un singur mod, anum e m otenirea legal. C dispoziiile lor n m aterie au fost
com plet nedrepte, ignornd principiile elem entare ale circuitului civil, este o alt
problem . Sau, aa cum s-a spus, ceea ce trebuie s se reproeze acestor legi nu
este att nlturarea posibilitii aplicrii uzucapiunii ca m od de dobndire a drep
tului de proprietate, ci interdicia general a nstrinrii terenurilor prin acte juridice
i, im plicit adugm noi, prin fapte juridice n sens restrns, cum este i uzucapiunea[41. De asem enea, s-a observat n mod judicios c schim barea dram atic a
jurisprudenei n m aterie prin decizia suprem ei instane, dup peste 30 de ani de
soluii defavorabile posibilitii dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor
prin uzucapiune, este de natur s contravin principiului legalitii, care im pune, n
398
concepia Curii Europene a D repturilor O m ului, accesibilitatea, precizia i previzibilitatea norm elor ju rid ice 111.
Este de observat c, chiar i dup adoptarea acestei decizii a instanei supre
me, o curte de apel a statuat n mod judicios c nu pot fi dobndite prin uzucapiune
terenurile cooperativizate, care au aparinut fostelor cooperative agricole de pro
ducie, deoarece n perioada cooperativizrii agriculturii dreptul de proprietate co
operatist era im prescriptibil, n sensul c nu se stingea prin neuz, orict de nde
lungat ar fi fost starea de pasivitate a organizaiei titulare , iar D ecizia nr. IV din 16
ianuarie 2006 a S eciilor Unite ale naltei Curi de C asaie i Justiie le recunoate
calitatea de posesori (...) celor care au stpnit i folosit terenurile altor persoane
fizice o perioad (...) ndelungat de tim p , nicidecum c e lo r care au stpnit i folo
sit terenuri proprietate cooperatist, n spe tem eiul uzucapiunii, nici naintea co
operativizrii i nici dup desfiinarea cooperativelor agricole de producie121.
486. ntrerup erea civil a prescripiei achizitive. C auzele de ntrerupere a
prescripiei achizitive au a fi considerate com une cu cele aplicabile m ateriei pres
cripiei extinctive131. Nu exist nicio raiune ca ntr-o problem cum este aceea a
cursului term enelor de prescripie s se dea soluii diferite dup cum este vorba de
prescripia achizitiv ori de prescripia extinctiv. Aceasta, cu att m ai m ult cu ct
C odul civil de la 1864 reglem enta prescripia extinctiv aplicabil dreptului la aciu
ne privitor la drepturile reale principale (art. 21 din D ecretul nr. 167/1958, n pre
zent abrogat expres prin Legea nr. 71/2011).
Prescripia se ntrerupe n urm toarele cazuri:
a) prin recunoaterea dreptului a crui aciune se prescrie, fcut de ctre cel n
folosul cruia curge prescripia;
b) prin cererea de chem are n judecat ori de arbitrare, chiar dac cererea a
fost introdus la o instan judectoreasc ori la un organ arbitrai necom petent;
c) printr-un act nceptor de executare.
Prescripia nu este ntrerupt dac s-a pronunat ncetarea procesului, dac
cererea de chem are n judecat sau executare a fost respins, anulat sau s-a
perim at ori dac cel care a fcut-o a renunat la ea[4].
487. Suspend area prescripiei achizitive. Spre deosebire de ntreruperea
prescripiei, suspendarea ei nu nltur tim pul scurs anterior cauzei de suspendare:
dup ncetarea suspendrii, prescripia i reia cursul, socotindu-se i tim pul scurs
nainte de suspendare. n fostul Cod civil, cauzele de suspendare a prescripiei
erau cuprinse n art. 1874-1885. Pentru m otivele artate la ntreruperea prescripi
ei, am considerat c n sistem ul fostului Cod civil aceste articole au fost m odificate
im plicit, astfel nct reglem entarea suspendrii o gsim cuprins n Decretul
nr. 167/1958 - art. 13 i art. 14. Potrivit acestui decret, prescripia se suspenda: *234
399
400
pasivitatea sa tim p ndelungat, dei bunul se afla n posesia altuia. Or, dac
titularul dreptului are posesia o perioad anum it, acest fapt pozitiv al su i co n
serv dreptul i nu p oa te fi folosit m potriva sa, prin unirea duratei acelei posesii cu
durata posesiei care, la un m om ent dat, ncepe s fie exercitat de un netitular al
dreptului111. T ot astfel, s-a decis c posesorul actual nu poate invoca jonciunea
posesiilor prin adugarea la posesia sa pe aceea a autorului su, adevratul pro
prietar al im obilului121.
n orice caz, pentru a fi posibil jonciunea, sunt necesare urm toarele cond iii:
a) s fie vorba de o posesie propriu-zis. D etenia precar nu poate fi unit cu o
posesie;
b) cel care invoc jonciunea s fie un succesor n drepturi al autorului. Cel care
a uzurpat posesia altcuiva nu poate invoca jonciunea posesiei sale cu aceea ce
aparinuse celui pe care l-a nlturat. C hiar dac posesorul actual a obinut posesia
printr-o aciune n revendicare, el nu va putea s se serveasc de tim pul ct a
posedat cel de la care a revendicat lucrul.
Posesorul actual va invoca jonciunea ori de cte ori aceasta i va fi favorabil.
Trei ipoteze se pot ivi n practic:
a) posesia dobnditorului este de aceeai natur cu aceea a autorului, am bele
posesii fiind de bun ori de rea-credin. n acest caz, este n interesul posesorului
actual s adauge la posesia sa i posesia autorului;
b) dac dobnditorul este de rea-credin, iar autorul su este un posesor de
bun-credin i cu ju st titlu, dobnditorul nu va putea uzucapa dect prin posesia
de 30 de ani. El va putea ns ca, la calculul acestor 30 de ani, s includ i tim pul
n care autorul su a posedat lucrul;
c) dac dobnditorul este de bun-credin i are ju st titlu, iar autorul este de
rea-credin, dobnditorul are dou posibiliti:
- s nceap o nou prescripie de 10-20 de ani, fr a putea beneficia de po
sesia autorului su;
- s beneficieze de posesia autorului su n cadrul unei prescripii de 30 de ani.
Va proceda n acest fel cnd tim pul care a mai rm as pn la m plinirea term enului
de 30 de ani este mai m ic de 10 ani i deci este preferabil s continue posesia
anterioar.
2.3. Efectele uzucapiunii
490. D obndirea proprietii. Principalul efect al uzucapiunii este acela c
posesorul devine titular al dreptului de proprietate sau, dup caz, al altui drept real
asupra bunului posedat n tot tim pul cerut de lege.
Im plicit deci, aciunea n revendicare a vechiului proprietar va fi respins.
[1] A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1515/1979, n R.R.D. nr. 1/1980, p. 65; Trib.
Suprem , s. civ., dec. nr. 2100/1979, n R.R.D. nr. 3/1980, p. 70; C.A. C onstana, s. civ., dec.
nr. 246/C din 13 septem brie 2004 i dec. nr. 1034/C din 4 octom brie 2004, n B.J. 2004,
p. 44, respectiv p. 58.
l2] A se vedea C .A. Bucureti, s. a lll-a civ., min. i fam ., dec. nr. 200 din 9 februarie
2005, n C .P.J.C. 2005, Ed. U niversul Juridic, Bucureti, 2006, p. 328-329.
401
[1] A se vedea C.A. Tim ioara, dec. civ. nr. 140/1996, n D reptul nr. 11/1996, p. 125. A se
vedea, de asem enea, C. S t te s c u , C. B r s a n , op. cit., p. 286.
[2] A se vedea I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 356 din 13 ianuarie 2006, n D rep
tul nr. 1/2007, p. 162.
131 Privitor la aplicarea acestui principiu, nalta C urte de C asaie i Justiie a decis c
aciunea n constatarea dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune nu este o sim pl
aciune n constatarea existenei sau a inexistenei unui drept, n sensul art. 111 fostul
C. proc. civ. (art. 35 N CPC ), ci o aciune cu cara cte r com plex, care se nfieaz ca o ve ri
tabil aciune n realizare, deoarece hotrrea ju d e c toreasc pronunat n m aterie are
efect co n stitu tiv de drepturi, chiar dac retroactiv, posesorul devenind titular al dreptului de
proprietate asupra bunului posedat n tot tim pul prevzut de lege. A a fiind, nalta C urte a
statuat n sensul c o astfel de hotrre are un ca ra cter mixt, deoarece ntrunete att ele
m ente declarative, ct i elem ente constitutive, efectele sale producndu-se att pentru tre
cut, dnd eficien ju rid ic unei situaii anterioare, ct i pentru viitor, ca mod de dobndire a
dreptului de proprietate; a se vedea I.C.C.J., s. I civ., dec. nr. 7086 din 12 octom brie 2011,
nepublicat.
l4J A se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. II, p. 371.
4 02
2.4.
Uzucapiunea n regimul de carte funciar reglem entat de Decretul-lege
nr. 1 1 5 /1 9 3 8
492. Precizare. n unele provincii ale rii, anum e Transilvania, Banat i B uco
vina de Nord, unde s-au aplicat dispoziiile D ecretului-lege nr. 115/1938 privitoare
la publicitatea im obiliar bazat pe cartea funciar, uzucapiunea avea o regle m en
tare special.
Aadar, n aceste teritorii nu se aplic dispoziiile Codului civil privitoare la uzu
capiune, pe care le-am analizat pn n prezent, ci cele cuprinse n Decretul-lege
nr. 115/1938[1], act norm ativ abrogat expres prin dispoziiile art. 230 lit. g) din Le
gea nr. 71/2011 privind punerea n aplicare a noului Cod civil.
493. Cazurile de aplicare a uzucapiunii n regim ul de carte funciar regle
m entat de Decretul-lege nr. 115/1938[2]. Acest decret-lege reglem enta dou cazuri
excepionale de dobndire a dreptului de proprietate prin uzucapiune, n art. 27-28.
Un prim caz este acela n care s-au nscris, fr cauz legitim , adic pe baza
unui titlu nevalabil, drepturi reale ce pot fi dobndite prin uzucapiune. A cestea vor
rm ne valabil dobndite, dac titularul astfel nscris le-a posedat cu bun-credin, potrivit legii, tim p de 10 ani (art. 27). Acest caz se mai num ete uzucapiune
tabular, pentru c, prin bun-credin i stpnirea pe tim pul prevzut de lege,
posesorul deja nscris, dar fr un titlu valabil, i consolideaz d re p tu f3].
Al doilea caz este acela n care posesorul unui im obil pe care l-a posedat n
condiiile legii, tim p de 20 de ani de la m oartea titularului dreptului de proprietate
nscris n cartea funciar, p oa te cere intabularea dreptului n favoarea sa, n te
m eiul uzucapiunii (art. 28). Aceasta este o uzucapiune extratabular, pentru c,
abia dup ce posesorul l-a stpnit pe tim pul cerut de lege dup m oartea proprie
tarului tabular, poate cere nscrierea dreptului pe num ele su, deoarece a devenit
el proprietar, prin uzucapiune141.
494. Cu privire la uzucapiunea n regim de carte funciar, este de reinut c n
anul 1996 a fost adoptat Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii im obi
liare151, care a instituit cadastrul general naional i crile funciare pe ntreg teri
toriul rii. N oua lege nu a mai preluat cazurile speciale de uzucapiune din sistem ul
crilor funciare reglem entat de Decretul-lege nr. 115/1938 (art. 27-28, am intite mai*234
[11 Cu privire la uzucapiunea n sistemul crilor funciare, a se vedea L. P o p , L.M. H ar o s a ,
op. cit., p. 290-296; V. S t o ic a , op. cit., voi. II, p. 459 i urm.; E C h e lar u , op. cit., p. 318-319;
O. U n g u r ean u , C. M u n tean u , op. cit. (2005), p. 406-409; a se vedea, de asem enea, privitor
la conflictul de legi n tim p n m ateria uzucapiunii n sistem de carte funciar, C. B r s a n , N ot
la decizia civil nr. 423/1984 a Tribunalului ju d e e a n Braov, n R.R.D. nr. 10/1985, p. 59-62.
[2] Facem aceast precizare spre a nu se confunda acest sistem cu cel al crilor funciare
instituit prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii im obiliare. A se vedea infra, nr. 553
i urm.
[3] A se vedea L. P o p , op. cit. (2001), p. 237.
[4] Cu privire la aceste dou categorii de uzucapiune n sistem ul D ecretului-lege
nr. 115/1938, a se vedea C .S.J., s. civ., dec. nr. 1264/1993, n Dreptul nr. 7/1994, p. 96.
151 Publicat n M. Of. nr. 61 din 26 m artie 1996, intrat n vigoare la data de 26 iunie
1996. Legea a fost ulterior republicat n M. Of. nr. 201 din 3 m artie 2006 i n M. Of. nr. 83
din 7 februarie 2013.
403
sus). Aceasta nseam n c, de la intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, uzucapiunea a fost reglem entat pe ntreg teritoriul rii de dispoziiile C odului civil111.
Pe de alt parte, noua reglem entare nu conine nici norm e tranzitorii privitoare
la uzucapiune, ceea ce conduce la consecina lurii n considerare a prin cip iilo r
generale ale a p lic rii le gii civile n timp. Drept urm are, dac este vorba despre
uzucapiuni ncepute i m plinite, n acea parte a rii n care se aplicau dispoziiile
D ecretului-lege nr. 115/1938, nainte de intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, ele
i-au produs efectele potrivit acelor dispoziii. U zucapiunile ncepute i nem plinite
nc urm eaz s i produc efectele num ai n condiiile i n term enele prevzute
de C odul civil, deoarece legea veche nu supravieuiete dect dac exist dispozi
ia expres n acest sens n legea nou, ceea ce nu este cazul pentru m ateria
discutat.
Ct privete uzucapiunile care au nceput dup intrarea n vigoare a Legii
nr. 7/1996 i nu s-au ncheiat pn la 1 octombrie 2011, data intrrii n vigoare a noului
Cod civil, este limpede c au a fi guvernate de dispoziiile Codului civil de la 1864[2].
3 . U zu c a p iu n e a n nou l Cod civil
495. P recizare. Felurile uzucapiunii. Am artat mai sus c, i n sistem ul nou
lui Cod civil rom n, uzucapiunea este unul dintre efectele p o se sie i prelu ngite n
tim pul prescris de lege. De asem enea, am determ inat dom eniul e i de aplicare, prin 1
[1) A se vedea L. P o p , L.M. H a r o s a , op. cit., p. 296; n sens contrar, a se vedea o decizie
a Curii de Apel Tim ioara, care, cenzurnd, n m od greit dup prerea noastr, deciziile
instanelor inferioare, a reinut c, n spe, cele dou instane au considerat greit c dispo
ziiile D ecretului-lege nr. 115/1938, ce reglem enta uzucapiunea n regim de carte funciar n
cazurile prevzute de art. 27 i art. 28, au fost abrogate odat cu intrarea n vigoare a Legii
nr. 7/1996, lege care nu reglem enteaz uzucapiunea ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate i care perm ite aplicarea art. 1890 fostul C. civ., ce constituia dreptul com un n
m aterie.
Astfel, potrivit art. 72 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 - devenit, dup republicarea Legii
nr. 7/1996 pe tem eiul art. II din Titlul XII din Legea nr. 247/2005, art. 69 alin. (2), n prezent
abrogat prin Legea nr. 71/2011 (n.n., C.B.) - , num ai la finalizarea lucrrilor cadastrale i a
registrelor de publicitate im obiliar pentru ntreg teritoriul adm inistrativ al unui jude i n
ceteaz aplicabilitatea, ntre altele, i D ecretul-lege nr. 115/1938, iar potrivit alin. (3) al ace
luiai articol, dup definitivarea cadastrului la nivelul ntregii ri, se abrog, printre alte dis
poziii, i D ecretul-lege nr. 115/1938.
Ca urm are, pn la finalizarea lucrrilor cadastrale i a registrelor de publicitate im o
biliar, Legea nr. 7/1996 care reglem enteaz noile cri funciare, ce au, ca baz tehnic,
cadastrul, nu se aplic, voina legiuitorului, exprim at expres prin dispoziiile artate, fiind de
a am na intrarea ei n vigoare, cu consecina aplicrii n continuare i n m ateria uzucapiunii
a vechilor dispoziii ale D ecretului-lege nr. 115/1938, n regiunile cu sistem de publicitate
im obiliar bazat pe cri funciare; a se vedea C.A. Tim ioara, s. civ., dec. nr. 1588/2002, n
D reptul nr. 3/2003, p. 236; n acelai sens, C.A. Braov, s. civ., dec. nr. 792/R din 5 sep
tem brie 2002, n A. Rusu, Publicitatea im obiliar. C rile funciare. Practic judiciar, Ed. Ham angiu, Bucureti, 2006, p. 277-278; soluia acestor curi de apel nesocotete ns dispozii
ile tranzitorii ale Legii nr. 7/1996, care prevd aplicarea ei im ediat, chiar n privina opera
iunilor de publicitate im obiliar ce au a fi efectuate n vechile cri funciare [art. 39, fost
art. 58, fost 60 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, m odificat i republicat; a se vedea i infra,
nr. 553 i urm .]; n acelai sens, a se vedea M. N ic o lae , op. cit., voi. I., p. 79 i nota nr. 2.
l2] M. N ic o lae , op. cit., voi. I., p. 79.
404
111 Pentru o analiz detaliat n m aterie, a se vedea V. S t o ic a , D reptul p o te sta tiv de uzu
capiune im obiliar extratabular, n R.R.D.P. nr. 3/2013, p. 9 i urm.
405
4 06
X.
3.2. Uzucapiunea im
500. Noiune. -
favoarea p o s e s o ri . i bu
era nscris n ca ^ea
aceasta opereaz ~ _e
ca titular a l unui z n
fr o cauz legitim 1. <
ridice, prelund o reges
privitor la crile fu ~ c
alin. (1) NCC d is p _ 'e
cartea funciar, ca
m a i p o t fi contesta :e o l
ani dup m o m e r:.
neviciat. De ase -a " a
credin a celui n s c rs
de nscriere i la m o n e r
Putem defini uzucao
real prin cip a l asupra j
fr cauz legitim ca :
i de bun-credin :
501. C ondiii. A - . : :
plinite, vor co n d u :e ;
nea tabular[2]:
... a) s existe nserez
aceast nscriere s * a
407
fiind, nseam n c, spre deosebire de soluia reinut n sistem ul fostului Cod civil,
cnd se considera c la m plinirea term enului prescripiei achizitive posesorul
dobndea dreptul de proprietate retroactiv, din m om entul intrrii n posesie, n
prezent, n sistem ul noului Cod civil, dat fiind cerina expres a legii n sensul c
uzucapantul dobndete dreptul real principal num ai prin nregistrarea cererii sale
de nscriere a dobndirii dreptului n cartea funciar, acest fapt conduce la co nclu
zia c nscrierea are efect constitutiv de drepturi; posesorul-uzucapant nu mai
dobndete dreptul real principal asupra bunului ce form eaz obiectul unui ase
m enea drept n mod retroactiv, ci num ai din m om entul nscrierii dreptulu i su n
cartea funciar; la acest m om ent se produc efectul achizitiv i, im plicit, i cel
extinctiv al uzucapiunii extratabularem.
3.2. Uzucapiunea im obiliar tabular
500. Noiune. Am vzut mai sus c uzucapiunea extratabular opereaz n
favoarea posesorului bunului ce form eaz obiectul unui drept real im obiliar care nu
era nscris n cartea funciar. Dim potriv, n cazul uzucapiunii im obiliare tabulare,
aceasta opereaz n favoarea unei persoane care este nscris n cartea funciar
ca titular a l unui drept re a l prin cip a l im obiliar, num ai c nscrierea sa a fost fcut
fr o cauz legitim , ceea ce face ca o asem enea nscriere s poat fi contestat de orice_persoan interesat. Pentru a pune capt unei astfel de incertitudini ju
ridice, prelund o reglem entare ce era cuprins n fostul Decret-lege nr. 115/1938
privitor la crile funciare, n prezent abrogat expres prin Legea nr. 71/2011, art. 931
alin. (1) NCC dispune c drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim , n
cartea funciar, ca proprietar al unui im obil ori ca titular al unui alt drept real, nu
m ai p o t fi contestate cnd cel nscris cu bun-credin a posedat im obilul tim p de 5
ani dup m om entul nregistrrii cererii sale de nscriere, dac posesia sa a fost
neviciat. De asem enea, art. 931 alin. (2) precizeaz c este suficient ca bunacredin a celui nscris n cartea funciar s existe la m om entul nregistrrii cererii
de nscriere i la m om entul intrrii n posesia bunului.
Putem defini uzucapiunea tabular ca fiind a cel m o d de dobndire a unui drept
real p rin cip a l asupra unu i bun im obil prin exercitarea, de ctre persoana nscris
fr cauz legitim ca titular a l dreptului n cartea funciar, a une i p o se sii neviciate
i de bun-credin tim p de 5 ani.
501. C o ndiii. Articolul 931 NCC prevede urm toarele condiii care, odat nde
plinite, vor conduce la dobndirea dreptului real principal im obiliar prin uzucapiu
nea tabular*[2):
a) s existe nscrierea unui drept real im obiliar n cartea funciar, fr ca pentru
aceast nscriere s fi existat o cauz legitim ;
408
b) cel nscris astfel s fi exercitat asupra bunului ce form eaz obiectul dreptului
real im obiliar o posesie util, adic neviciat i de bun-credin;
c) posesia sa s fi durat cel puin 5 ani.
Privitor la prim a condiie, problem a care se pune este aceea de a se ti ce tre
buie s nelegem prin efectuarea nscrierii unui drept real im obiliar n cartea fun
ciar fr cauz le g itim . A ceast sintagm reprezint concretizarea ideii c n
scrierea dreptului n registrul de publicitate im obiliar s-a fcut pe baza unui titlu ce
nu ndeplinete condiiile de validitate prevzute de le g d '].
n condiiile stricte ale dobndirii drepturilor reale im obiliare, cu efect constitutiv,
din m om entul nscrierii titlului de dobndire n cartea funciar, titlul la care se refer
art. 931 alin. (1) NCC nu poate fi dect o convenie nevalid, adic afectat de o
cauz de nulitate, absolut ori relativ, existent la m om entul efecturii nscrierii
dreptului n cartea funciar.
Cel mai adesea vom fi n prezena unei cauze de nulitate absolut a actului.
Dup cum s-a spus[2], privitor la titlul lovit de nulitate relativ, acesta se consolidea
z prin m plinirea term enului de 3 ani de drept com un al prescripiei aciunii n
nulitate relativ (art. 2517 NCC), astfel c interesul celui nscris n cartea funciar
pentru a invoca uzucapiunea tabular ar putea exista num ai dac curgerea term e
nului de prescripie extinctiv ar fi afectat de cauze de ntrerupere ori de suspen
dare, astfel c term enul de 5 ani prevzut de lege pentru aceast uzucapiune
depete durata term enului de prescripie extinctiv a invocrii nulitii relative a
titlului pe baza cruia s-a fcut nscrierea dreptului n cartea funciar.
R eferitor la cea de-a doua condiie a uzucapiunii n discuie, n privina calitilor
posesiei apte s conduc la dobndirea dreptului prin uzucapiune, nu exist
deosebiri fa de cele artate la exam inarea uzucapiunii extratabulare; posesia
trebuie s fie neviciat, adic o pose sie util. Articolul 931 alin. (2) im pune ns o
calitate suplim entar acestei posesii, anum e ca ea s fie de bun -credin; pose
sorul trebuie s ignore viciile de care sufer titlul pe baza cruia s-a fcut n scrie
rea dreptului n cartea funciar. Potrivit principiilor generale n m aterie, bunacredin a posesorului se prezum . La ce m om ent trebuie s existe aceast buncredin? Acelai text im pune existena bunei-credine, cum ulativ, la dou m om en
te: att la m om entul nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n cartea funciar,
ct i la m om entul intrrii n posesie. R eaua-credin intervenit ulterio r celor dou
m om ente nu mai poate pune n discuie ndeplinirea acestei condiii: m ala fides
superveniens non im ped it usucapionem .
C t privete term enul uzucapiunii, acesta este de 5 a n i de la m om entul nre gis
trrii cererii de nscriere a dreptului n cartea funciar pe baza titlului nevalid, n
condiiile artate.
502. Efectele uzucapiunii tabulare. Efectul esenial al uzucapiunii tabulare
409
nscrierea dreptului real principal im obiliar n cartea funciar, iar m om entul la care
opereaz aceast validare este cel la care a fost nregistrat cererea de nscriere a
dreptului n cartea funciar, neavnd a fi luat n considerare data la care poseso
rul a intrat n stpnirea bunului obiect al dreptului astfel n scris111. Aadar, privitor
la uzucapiunea tabular, nu se mai poate vorbi despre un efect extinctiv i un efect
achizitiv al acesteia; tem eiul dobndirii dreptului real im obiliar va fi chiar titlul
nevalid care a fost deja nscris n cartea funciar, iar m om entul dobndirii acestui
drept va fi cel al nregistrrii cererii de nscriere a titlului pe baza cruia el a fost
dobndit*121.
3.3.
tabulare
503. C urgerea term enului uzucapiunii. Potrivit art. 932 alin. (1) NCC, care are
aceast denum ire m arginal, n cazurile prevzute la art. 930 alin. (1) lit. a) i b),
term enul de 10 a n i a l uzucapiunii nu va ncepe s curg nainte de data decesului
persoanei fizice ori, dup caz, a ncetrii existenei juridice a titularului dreptului
nscris n cartea funciar, respectiv nainte de data nscrierii declaraiei autentice
notariale de renunare a proprietate, chiar dac intrarea n posesie s-a produs la o
dat anterioar. Practic, aceste dispoziii determ in m om entul nceperii curgerii
term enului de 10 a n i al posesiei apte s conduc la dobndirea dreptului real im o
biliar prin uzucapiunea extratabular, prin raportare la situaiile i condiiile n care
aceasta opereaz, cu distinciile prevzute de lege.
Astfel, dac este vorba despre uzucapiunea extratabular care poate fi invocat
de posesor n ipoteza decesului proprietarului nscris n cartea funciar ori a n
cetrii existenei persoanei juridice nscrise cu acelai titlu n registrul de publicitate
im obiliar, term enul de 10 ani ncepe s curg de la m om e ntu l dece sulu i p e rsoan ei
fizice, respectiv a l ncetrii existenei p e rsoan ei juridice, chiar dac posesia exer
citat de cel ce urm eaz a dobndi dreptul de proprietate ori un dezm em brm nt
al acestuia a nceput nainte de producerea acestor evenim ente [art. 930 alin. (1)
lit. a)]. n ipoteza renunrii titularului nscris n cartea funciar la dreptul su
[art. 930 alin. (1) lit. b )]K.term enul de 10 ani urm eaz a fi calculat din m om entul
nscrierii n cartea funciar a declaraiei autentice notariale de renunare, cu co n
diia ca i posesia uzucapantului extratabular s fi nceput cel puin la acel m o
m ent. Ct privete ipoteza proprietarului ori titularului dreptului real im obiliar dez-~
m em brm nt al proprietii nenscris n cartea funciar, term enul de 10 ani ncepe
s curg din m om entul n care posesorul a intrat n posesia bunului obiect al
dreptului real principal im obiliar n discuie.
Pentru uzucapiunea tabular, determ inarea m om entului la care ncepe s curg
term enul de 5 ani necesar a o face s opereze este m ult mai sim pl; acesta va
ncepe s curg dup m om entul nregistrrii cererii de nscriere fcute de ctre cel
ce i-a nscris dreptul fr cauz legitim [art. 931 alin. (1) NCC].
n sfrit, art. 932 dispune c viciile posesiei suspend uzucapiunea, ceea ce n
seam n c, att n privina uzucapiunii extratabulare, ct i a celei tabulare, din m o
111 Idem, p. 967.
121 Privitor la unele distincii n aceast m aterie, a se vedea C. D rguin , op. cit., p. 183 i
urm.
410
m ent ce num ai exercitarea unei posesii utile, neviciate este apt s determ ine pro
ducerea efectelor acestor m oduri de dobndire a unui drept real principal im obiliar,
perioada n care posesia necesar dobndirii dreptului este afectat de vreunul
dintre viciile sale nu va putea fi luat n considerare. Aceast suspendare privete
ns num ai viciile relative ale posesiei, anum e clandestinitatea i violena. D im potri
v, viciul discontinuitii, ce const n exercitarea posesiei cu interm itene anorm ale
(art. 923 NCC), va suspenda ntotdeauna curgerea term enului uzucapiunii.
504. Jon ciunea posesiilor. A tunci cnd se vorbete despre jonciunea posesi
ilor, se are n vedere eventuala unire a dou posesii: cea a autorului posesorului
actual cu posesia exercitat de cel din urm. Pe acest plan, art. 933 alin. (1) NCC
dispune c fiecare p o se so r este considerat c ncepe n persoana sa o nou
posesie, indiferent dac transm isiunea bunului de la un posesor la cellalt s-a fcut
printr-o transm isiune universal ori printr-o transm isiune cu titlu particular.
ns art. 933 alin. (2) prevede totui c, pentru a invoca uzucapiunea, pose so ru l
actu a l poa te s uneasc propria sa posesie cu cea exercitat de a utorul su.
A ceasta nseam n c, n m ateria pus n discuie, noul Cod civil a pstrat concep
ia fostului Cod civil potrivit cu care n privina uzucapiunii poate opera jonciunea
(unirea) ntre posesia exercitat de uzucapant cu cea pe care a exercitat-o autorul
su.
Din m om ent ce art. 933 alin. (2) NCC dispune c, pentru a invoca uzucapiunea,
posesorul actual p o a te uni posesia sa cu cea exercitat de autorul su, nseam n
c, aa cum prevedea i art. 1860 fostul C. civ., jo n ciu n e a p o se siilo r este facultati
v; posesorul actual are a alege ntre a ncepe o nou posesie, cu calitile sale
proprii, ori a continua posesia exercitat privitor la acelai bun de ctre autorul su,
aceasta, la rndu-i, cu aceleai caliti ce i erau proprii. n aceast din urm situa
ie, posesorul actual va aduga la durata po se sie i sale durata p o se sie i exercitate
de a utorul su, indiferent dac este vorba despre uzucapiunea tabular ori de uzu
capiunea extratabular. Este lim pede ns c jonciunea poate opera ntre dou
sau mai m ulte posesii, nicicum ntre o posesie i o detenie precar. De asem enea,
cel care invoc jo nciune a trebuie s fie su cce sor n drepturi a l autorulu i su.
C t privete interesele care pot determ ina invocarea de ctre posesorul actual
a jonciunii posesiei sale cu cea a autorului su i situaiile ce se pot ivi n practic
pornind de la term enele necesare m plinirii uzucapiunii extratabulare i a celei ta
bulare, precum i de la natura i calitile posesiilor care se unesc, rm n pe deplin
valabile cele artate mai sus n privina jonciunii posesiilor n sistem ul fostului Cod
civil, inclusiv practica judectoreasc acolo artat111.
505. Alte dispoziii aplicabile celor dou uzucapiuni. A rticolul 934 NCC con
ine o prevedere de trim itere, potrivit cu care toate reglem entrile noului Cod civil
privitoare la uzucapiunea extratabular i la cea tabular au a fi com pletate, n mod
corespunztor, cu cele privitoare la prescripia extinctiv; sau, altfel spus, dispozii
ile legale privitoare la prescripia achizitiv (uzucapiunea) se ntregesc cu cele care
guverneaz prescripia extinctiv, stabilindu-se astfel ceea ce apare ca fiind n u
3.4. Uzucapiunea c.
506. Dom eniu de a
acestui capitol, n c c rx i
al unui bun mobi co'pc
te cu titlu oneros, " f
bndete, prin s i"r _ 1
m sura n care n^ s j r t
oar, posesorul este d i
un neproprietar, e cea
une. ntr-adevr, p o t' v
ani, n alte condu d e a
sie de b u n -cre d i-: z
uzucapiune. TextL "eg
prietii unui bun mofc
litate i n sistem e *cst.
^ 507. C ondiii. Deci
uzucapiune p r e s u c - 'a
__a) posesia exerc--a;=
b) posesorul s sc
ani.
Privitor la m odul n
faptul c art. 939 tr e . a
au a fi aplicate dispcztc
111 A se vedea s l c '= [2] A se vedea C E
411
m ito r co m u ri' i de esena celor dou prescripii, anum e curgerea tim pului, luarea
n considerare a factorului tim p, chiar dac efectele lo r su n t diam e tral opuse.
Am vzut c art. 930-933 NCC reglem enteaz aspectele de fond privitoare la
uzucapiune, inclusiv cele care determ in term enele uzucapiunii i m odul de calcul
al acestora. De aceea, n esen, trim iterea fcut de art. 934 NCC are n vedere
suspendarea (art. 2532-2536 NCC) i ntreruperea (art. 2537-2543 NCC) prescrip
iei extinctive, aceste texte urm nd a fi aplicate n m od corespunztor i n privina
suspendrii i ntreruperii prescripiei achizitive (uzucapiunii).
S ingura observaie pe care o facem este aceea c, spre deosebire de fosta
lege fundam ental civil, noul Cod civil nu mai reglem enteaz ceea ce n fostul
Cod civil constituia ntreruperea natural a uzucapiunii111. R aiunea lipsei unei ase
m enea reglem entri n noul Cod civil este foarte sim pl: cauzele de ntrerupere
natural din fostul Cod civil au devenit, n concepia noului cod, cauze de ncetare
a posesiei, respectiv: trecerea bunului n proprietate public, ceea ce sem nific
faptul c el a devenit im prescriptibil prin lege, i deposedarea, adic lipsirea pose
sorului de un lucru mai m ult de un an [art. 921 lit. e) i g)j. De asem enea, nu tre
buie s pierdem din vedere nici dispoziiile art. 929 NCC, potrivit cu care nu pot fi
uzucapate bunurile care, nainte ori dup intrarea n posesie, au fost declarate de
lege ca fiind inalienabile.
3.4. Uzucapiunea bunurilor m obile
506. Dom eniu de aplicare. A a dup cum vom arta n seciunea urm toare a
acestui capitol, n condiiile prevzute de art. 937 NCC, posesorul de bun-credin
al unui bun m obil corporal pe care l-a dobndit printr-un act translativ de proprieta
te cu titlu oneros, ncheiat cu o alt persoan dect cu adevratul proprietar, do
bndete, prin sim plul fapt al posesiei, dreptul de proprietate asupra acelui bun. n
m sura n care nu sunt ntrunite condiiile prevzute de acest text, pentru c, bun
oar, posesorul este de rea-credin, adic tie c a tratat dobndirea bunului cu
un neproprietar, el poate dobndi totui proprietatea acelui bun m obil prin uzucapi
une. ntr-adevr, potrivit art. 939 NCC, acela care posed bunul altuia tim p de 10
ani, n alte cond iii dect cele care pe rm it dobndirea pro p rie t ii b un ului prin p o se
sie de bun-credin, poate dobndi dreptul de proprietate asupra acelui bun prin
uzucapiune. Textul reglem enteaz pentru prim a dat posibilitatea dobndirii pro
prietii unui bun m obil prin uzucapiune, soluie susinut n literatura de specia
litate i n sistem ul fostului Cod civil.
^ 5 0 7 . C ondiii. D obndirea dreptului de proprietate asupra unui bun m obil prin
uzucapiune presupune ndeplinirea a dou condiii121:
__a), posesia exercitat de posesor s fie util, adic neviciat;
. . b) posesorul s stpneasc bunul n tot tim pul prevzut de lege, anum e 10
ani.
Privitor la m odul n care opereaz aceste condiii, trebuie s avem n vedere
faptul c art. 939 prevede n partea sa final c, i n privina uzucapiunii m obiliare,
au a fi aplicate dispoziiile din m ateria uzucapiunii im obiliare privitoare la suspenda[1] A se vedea supra, nr. 482 i urm.
(2) A se vedea C. Brsan , op. cit. (2008), p. 317; I.O. C unescu , op. cit. (2012), p. 978.
412
rea cursului uzuca piu nii pe tim pul existenei unui viciu al posesiei [art. 932 alin. (2)],
jo nciune a posesiilor (art. 933) i ntregirea reglem entrilor n m aterie cu cele pri
vitoare la prescripia extinctiv (art. 934).
Ca atare, o posesie exercitat cu violen ori clandestin nu va fi apt s duc
la dobndirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate asupra bunului m obil
astfel stpnit, n tim p ce discontinuitatea va conduce la ntreruperea uzucapiunii,
acesta fiind, aa dup cum am mai artat, un viciu absolut al posesiei. n orice caz,
regularitatea, adic inexistena viciilor posesiei, se prezum .
C t privete durata posesiei, aceasta este de 10 ani, indiferent dac posesorul
este de bun sau de rea-credin. T rim iterea expres fcut de art. 939 NCC la
art. 933 privitor la jo n ciu n e a p o se siilo r sem nific posibilitatea pentru posesorul
actual al bunului m obil corporal ca, spre a ajunge la m plinirea term enului uzuca
piunii, s uneasc posesia sa cu cea exercitat de autorul su, n aceleai condiii
n care aceasta opereaz i n privina uzucapiunii im obiliare; invocarea jo nciunii
posesiilor rm ne o facultate pentru posesorul actual al bunului m obil corporal, n
vederea dobndirii dreptului de proprietate asupra acelui bun prin uzucapiune.
De asem enea, din m om ent ce art. 939 NCC dispune c dispoziiile art. 934 din
acelai cod au a fi aplicate n m od corespunztor i n m ateria uzucapiunii m obilia
re, aceasta nseam n c nici uzucapiunea n discuie nu opereaz de p lin drept, ci
posesorul trebuie s o invoce spre a dobndi dreptul de proprietate asupra bunului
posedat pe tim pul i n condiiile prevzute de lege, invocarea ei fiin d o facultate
p en tru posesor. T ot astfel, cauzele de ntrerupere i de suspendare a prescripiei
extinctive urm eaz a-i gsi aplicare, n m od corespunztor, i privitor la uzucapiu
nea m obiliar.
508. Efectele uzucapiunii m obiliare. Efectul esenial al uzucapiunii n discuie
este acela al dobndirii dreptului de proprietate asupra bunului m obil stpnit de
posesor tim p de 10 ani, n condiiile leginjTJroblema care se pune totui este aceea
de a se ti la ce m om ent va fi dobndit acest drept n tem eiul uzucapiunii m obiliare.
Am vzut mai sus c, n privina uzucapiunii im obiliare, necesitatea publicitii
transm isiunii i a dobndirii drepturilor reale principale asupra bunurilor im obile pe
baza crilor funciare, precum i efectul constitutiv de drepturi al nscrierilor n car
tea funciar au determ inat luarea n considerare, prin voina legiuitorului, n situaia
uzucapiunii extratabulare, ori pe cale de interpretare, n ipoteza uzucapiunii ta b u
lare, ca m om ent al dobndirii dreptului real principal asupra bunului uzucapat cel la
care uzucapantul i-a nscris dreptul astfel dobndit n cartea funciar. Din acest
punct de vedere, situaia bunurilor m obile este total diferit; pentru aceste bunuri,
legea nu reglem enteaz nicio m odalitate de realizare a unei p u b licit i form ale a
circulaiei lo r juridice. A a dup cum se afirm adeseori, publicitatea dobndirii unui
bun mobil este realizat prin nsi stpnirea acelui bun. De altfel, art. 935 NCC dis
pune c oricine se afl la un m om ent dat n posesia unui bun mobil este prezum at c
are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului respectiv.
i atunci, care va fi m om entul la care se dobndete dreptul de proprietate prin
uzucapiunea m obiliar? D ou m om ente pot fi luate n considerare: m om entul
intrrii n posesia bunului de ctre uzucapant ori m om entul m plinirii term enului po
sesiei de 10 ani, exercitat n condiiile legii. Nu exist nicio dispoziie n noul Cod
civil de natur a indica vreo preferin a legiuitorului privitoare la determ inarea
413
414
111 M enionm c, n literatura noastr juridic, art. 1909-1910 au fost analizate i sub
regim ul fostului Cod civil ca un mod de dobndire a drepturilor reale prin exercitarea
posesiei de bun-credin asupra bunurilor m obile; pe larg, a se vedea V. Stoica, op. cit.,
voi. II, p. 493 i urm.
4 15
416
513. Sediul materiei. Dac art. 1909 alin. (1) fostul C. civ. dispunea c lucrurile
m ictoare se pre scriau prin faptul posesiunii lor, fr a m ai fi nevoie de vreo
curgere de tim p , lsnd astfel pe seam a doctrinei i jurisprudenei s determ ine *12
111 A se vedea V. S toica , op. cit. (2009), p. 378.
121 Idem, p. 379.
4 17
condiiile n care se producea efectul energic al acestui text ce consta, odat aces
tea ndeplinite, n dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului m ictor de
ctre posesorul su, dispoziia corespunztoare din noul Cod civil este, n principiu,
m ult m ai clar i mai precis, fiind de natur, credem , s faciliteze sarcina ju d e c
torului chem at s l aplice.
Potrivit art. 937 alin. (1) NCC, persoana care, cu bun-credin, ncheie cu un
neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros avnd ca obiect un bun
m obil devine proprietarul acelui bun din m om entul lurii sale n posesie efectiv .
O bservm c acest text este departe att fa de im precizia art. 1909 alin. (1)
fostul C. civ., ct i de laconism ul dispoziiei ce i-ar putea fi considerat corespun
ztoare din art. 2276 alin. (1) C. civ. francez: en fait de m eubles, possession vaut
titre.
Din redactarea textului n discuie, delim itarea condiiilor n care poate fi dobn
dit dreptul de proprietate asupra unui bun m obil presupune analiza urm toarelor
problem e:
a) cine poate invoca n favoarea sa dispoziiile acestui text;
b) la ce bunuri m obile i gsete aplicare;
c) care sunt calitile posesiei de natur a conduce, prin ea nsi, la dobndi
rea dreptului de proprietate asupra bunului m obil posedat.
514. C ine poate invoca n favoarea sa dispoziiile art. 937 alin. (1) NCC.
P roblem a care se pune este aceea de a se ti cine este persoana care devine
proprietarul unui bun m obil chiar din m om entul n care a intrat n posesia acestuia,
n urm a ncheierii unui act translativ de proprietate cu titlu oneros cu un nep ro
prietar. Cum a ajuns bunul n m na acestui neproprietar ? n realitate, aceast
persoan este un ter dobnditor care, cu bun-credin, dobndete un bun m o
bil printr-un act translativ de proprietate cu titlu oneros, de la un neproprietar, c
ruia ade vra tul p ro p rie ta r a l bun ului i l-a ncredinat, cu obligaia ce i revenea de a
restitui bunul adevratului proprietar; aa fiind, neproprietarul este un detentor
precar.
N esocotind aceast obligaie, detentorul p re ca r nstrineaz bun ul ctre un ter
de bun-credin, respectiv persoanei la care se refer dispoziiile art. 937 alin. (1)
NCC, urm nd ca, la intrarea n posesia efectiv a bunului m obil, aceast persoa
n , fiind de bun-credin, n sensul c a crezut c a ncheiat acel act juridic cu
adevratul proprietar, s dobndeasc ea dreptul de proprietate asupra acelui bun.
A ceast persoan este un ter fa de actul juridic prin care adevratul proprietar
a ncredinat bunul detentorului precar.
Devenind, cu bun-credin, posesor al bunului, pentru c nu a tratat cu ade
vratul proprietar, terului dobnditor i vor fi aplicabile prevederile art. 937 alin. (1),
n sensul c sim pla aceast posesie valoreaz titlu de proprietate. A a cum se
sublinia n doctrin, pentru situaia n discuie, au a fi subliniate cel puin trei idei:
- ideea c terul a dobndit b un ul de la un detentor precar, i nu de la a de vra
tul proprietar, dac bunul ar fi fost dobndit de la adevratul proprietar, nu ar fi fost
aplicabile prevederile art. 937 alin. (1) NCC, ci tem eiul dobndirii l-ar fi constituit
contractul ncheiat cu acest proprietar;
4 18
- ideea c ade vra tul p ro p rie ta r s-a desesizat de bunvoie de bun, ncredin n d u -l detentorului precar, dac bunul a fost pierdut sau a fost furat de la proprie
tar, aa cum vom arta mai jos, vor fi aplicabile prevederile art. 937 alin. (2) NCC;
- ideea c detentorul p re ca r nu poate s invoce m potriva p ro prietarulu i aplica
rea n favoarea sa a regulii am intite. D etentorul precar - depozitar, chiria, m p ru
m utat etc. - are obligaia contractual de a restitui bunul. Proprietarul are, n orice
caz, o aciune personal ex contractu m potriva detentorului precar pentru restitui
rea lucrului. Dac detentorul precar a nstrinat lucrul - dei nu avea dreptul s o
fac - , aciunea n restituire se preface ntr-o aciune n despgubiri. Nim ic nu s-ar
opune - dei problem a poate fi discutat - ca proprietarul s intenteze m potriva
detentorului precar o aciune n revendicare, dac bunul se afl nc la acesta.
D esigur c fapta detentorului precar de a nstrina bunul ce i-a fost ncredinat
de proprietar va putea atrage dup sine i pedepsirea penal a fptuitorului care a
com is infraciunea de abu z de ncredere. Terul dobnditor nu va avea ns de
suportat consecinele faptei detentorului precar, n m sura n care a fost de buncredin. ntr-adevr, ca i n sistem ul art. 1909 alin. (1) fostul C. civ., noua lege
civil fundam ental a avut de cntrit ntre interesele proprietarului care, de bun
voie, a ncredinat bunul su unui detentor precar i ale terului dobnditor care, cu
bun-credin, s-a ncrezut n calitatea aparent de proprietar pe care o avea de
tentorul precar. ntre buna-credin a terului dobnditor i fapta proprietarului, care
nu a fost suficient de diligent atunci cnd a ncredinat bunul unei persoane,
legea - art. 937 alin. (1) NCC - a dat prioritate bunei-credine ntem eiate pe apa
rena de proprietate, pe care nsui proprietarul a creat-o prin fapta sam.
515.
B unurile n privina crora se aplic regula nscris n art. 937 alin. (1)
NCC. Regula am intit se aplic n privina bu n u rilo r m obile care p o t fi posedate,
deci num ai a b u n u rilo r m obile corporale, cci num ai acestea sunt susceptibile de
deteniune m aterial.
Exist o singur excepie, cnd i bunuri incorporale pot fi obiect de posesie,
deci pot s se ncadreze n regula din art. 937 alin. (1) NCC: este vorba de titlurile
la purttor, a cror valoare este att de intim ncorporat n titlu, nct nsui titlul
ajunge s constituie corporalitatea dreptului pe care l reprezint, apropiindu-se n
acest fel de natura m obilelor corporale. De altfel, art. 940 NCC prevede c dispozi- 1
[1] n acest sens, fostul Tribunal Suprem a fcut o aplicaie de spe a prevederilor
art. 1909 fostul C. civ., artnd, printre altele: P osesia de bun-credin a unui bun mobil
corporal valoreaz titlu de proprietate n toate cazurile n care adevratul proprietar s-a de
sesizat vo luntar de acel bun, iar detentorul, dei nu avea calitatea de proprietar, l-a nstri
nat ctre un dobnd itor de bun-credin. Astfel, ori de cte ori adevratul proprietar al bu
nului m obil corporal l-a ncredinat unei alte persoane cu titlu de m prum ut, nchiriere etc., iar
aceasta din urm l-a nstrinat unui dobnd itor de bun-credin, prin sim pla intrare n pose
sia bunului, dobnditorul devine proprietar.
n calitatea sa de proprietar, acest dobnd itor va avea dreptul s i revendice bunul din
m na oricrui deintor fr drept, inclusiv din m na celui care a fost proprietar anterior
dobndirii, dar care, prin efectul art. 1909 C. civ., i-a pierdut titlul. n conform itate cu prin
cipiul nscris n art. 1899 alin. (2) din acelai cod, buna-credin a dobnditorului este prezum at. B ineneles c proprietarul iniial va avea aciune n daune m potriva persoanei c
reia i-a ncredinat bunul i care, nelndu-l, l-a nstrinat. A ceast aciune n daune nu este
ns de natur s nlture dreptul de proprietate al dobnditorului de bun-credin (Trib.
Suprem , col. civ., dec. nr. 1477/1966, n R.R.D. nr. 5/1967, p. 169).
4 19
111 A se vedea Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrim oniului cultural naional mobil,
republicat.
420
421
4 22
al cuvntului, datorat chiar unei neglijene, dar i orice ieire din patrim oniul pro
prietarului a unui bun, produs sau determ inat de un evenim ent de for m ajor
sau de un caz fortuit.
N u se ncadreaz n ipoteza avut n vedere de art. 9 3 7 alin. (2) N C C unele
infraciuni, cum sunt abu zul de ncredere, nelciunea, gestiunea frauduloas,
deoarece n aceste cazuri pro p rie ta ru l nsui, de bunvoie, s-a desesizat de lu crul
su i el, personal, ia r nu terul dobnditor de bun-credin, va treb ui s suporte
riscul lip se i sale de diligent de care a dat dovad atunci cnd a ales persoana
creia i-a ncredinat lucrul11"1.
Cel care revendic bunul m obil n tem eiul art. 937 alin. (2) trebuie s dovedeas
c trei elem ente: c el a fost posesor al lucrului, c acel lucru i-a ieit din patrim o
niu fr voia sa i c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.
Dac aciunea va fi intentat n decursul celor 3 ani de la data la' care adevra
tul proprietar a pierdut stpnirea m aterial a bunului, acesta va redobndi stp
nirea bunului revendicat. Punnd capt unei controverse*121 privitoare la natura
ju ridic a acestui term en n sistem ul fostului Cod civil, n prezent abrogat, art. 937
alin. (2) NCC precizeaz c adevratul proprietar poate intenta aciunea n reven
dicare m potriva terului dobnditor de bun-credin a bunului m obil n term en de
3 ani, sub sanciunea decderii. Aadar, acest term en este un term en prefix. Pe de
o parte, nu se cere ca terul dobnditor s fi stpnit bunul n tot acest tim p, dup
cum , dac n cuprinsul lui nu a fost intentat aciunea n revendicare, se stinge
nsui dreptul de proprietate al celui care revendic.
519. Situaia special a revendicrii bunurilor pierdute sau fu rate prevzu
t de art. 937 alin. (3) NCC. Este posibil ca terul dobnditor de bun-credin s
dobndeasc un bun m obil corporal pierdut ori furat dintr-un loc n care se fac n
m od obinuit operaiuni com erciale cu bunuri de acelai fel sau chiar s l adjudece
n cadrul unei licitaii publice. Potrivit art. 937 alin. (3) NCC, dac bunul pierdut sau
furat a fost cum prat dintr-un loc ori de la o persoan care vinde n m od obinuit
bu n u ri de a celai fel o ri dac a fost adjudecat la o licitaie p u b lic , iar aciunea n
revendicare a fost introdus n cadrul term enului de 3 ani, posesorul de buncredin poate reine bunul pn la indem nizarea sa integral pentru preul pe care
l-a pltit vnztorului. ntr-o asem enea situaie, buna-credin a posesorului se
ntem eiaz pe o aparen m ult mai puternic de proprietate n persoana nstrintorului de la care dobndete bunul; se poate spune c exist o eroare com un
privitoare la calitatea de proprietar a acestuia.
A ceast eroare com un a determ inat legiuitorul s l oblige pe adevratul pro
prietar care revendic bunul n decursul a 3 ani din m om entul la care a pierdut
stpnirea lui m aterial s plteasc terului dobnditor preul pe care acesta l-a
pltit nstrintorului; mai mult, terul dobnditor va beneficia i de un d rept de
retenie instituit de lege, drept ce i va perm ite s rein bunul pn la indem nizarea
sa integral de ctre adevratul proprietar pentru preul pltit nstrintorului.
A ceasta nseam n c o indem nizare parial, adic plata unei pri din preul pltit,
nu va conduce la stingerea dreptului de retenie; el subzist pn la plata lu i inte[1] n sens contrar, a se vedea V. S toica , op. cit. (2009), p. 391.
121 Cu privire la aceast controvers, a se vedea C. Brsan , op. cit. (2008), p. 221.
423
424
X_
Seciunea
de i
1 . C o n s id e ra ii ge*
524. Precizri pre n
coninutul ju ridic al c e :
rului acestui drept se c e
n acest sens, art. 551 *
prietarului bunului, d a c ii
Ce se va ntm c a m
rului i este n poses a a
fructele bunului p o se ce :'
De regul, ct vrem
exercit stpnirea
acestuia, n fapt s ig c c
4 25
m plinirii term enului acesteia, chiar n condiiile legii, nu este suficient spre a cond u
ce la dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului im obil; pentru a dobndi
acest drept, uzucapantul trebuie s cear nscrierea lui n cartea funciar, n cazul
uzucapiunii extratabulare [art. 930 alin. (2) NCC], dup cum el era deja nscris n
cartea funciar, n cazul uzucapiunii tabulare (art. 931 NCC).
i atunci, se pune ntrebarea fireasc: terul dobnditor de bun-credin al bu
nului m obil nu poate s renune la a invoca dobndirea dreptului de proprietate
asupra acelui bun? R spunsul nostru la aceast ntrebare este n sensul c, n
m od evident, o poate face, dar, prin aceasta, el va renuna la un drept deja existent
n pa trim o n iu l su, prin efectul legii.
523. A p licarea d ispoziiilo r art. 937 NCC n privina unor dezm em brm inte
ale dreptului de proprietate. Potrivit art. 937 alin. (5) NCC, dispoziiile sale privi
toare la dobndirea dreptului de proprietate asupra unui bun m obil prin posesia de
bun -credin se vor aplica, n m od corespunztor, i n legtur cu dobndirea
dreptulu i de uzufruct i a dreptului de uz asupra unui bun m obil. P recizarea fcut
de text este n concordan cu obiectul celorlalte dezm em brm inte ale dreptului de
proprietate, anum e dreptul de superficie, dreptul de abitaie i dreptul de servitute,
care privesc n u m a i bu n u ri im obile. Ipoteza avut n vedere de text este aceea, m ult
m ai rar ntlnit n practic, n care posesorul bunului m obil ncheie cu detentorul
precar un act ju ridic cu titlu oneros ce ar avea ca obiect nu dobndirea dreptului de
proprietate asupra acelui bun, ci dobndirea dreptului de uzufruct ori a dreptului de
uz; din m om entul intrrii sale efective n posesia bunului, terul dobnditor de buncredin va avea calitatea de uzufructuar ori de titular al dreptului de uz asupra
acelui bun.
4 26
4 27
rul anim alelor etc.; producndu-se de la sine , ele nu necesit intervenia om ului
[art. 548 alin. (2) NCC].
La rndul lor, fructele industriale reprezint acele produse directe i perio dice
ale unui bun, dar sunt obinute ca rezultat al interveniei om ului , cum ar fi recoltele
de orice fel [art. 548 alin. (3) NCC]; intervenia om ului se concretizeaz n m unca
p e care acesta o depune p en tru p roducerea lor.
F ructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea b u n u lu i de ctre o alt
persoan, pe tem e iul unui act ju rid ic ncheiat de ctre proprietarul lucrului cu
acea persoan, i pot fi: chiriile, dobnzile, arenzile, ve nitu rile rentelor i d ivid e n
dele [art. 548 alin. (4) NCC]. D efinitoriu pentru fructele civile este m p rejura rea c
ele se concretizeaz n sum e de bani, adic venituri bneti rezultate din stabilirea
unor raporturi contractuale ntre proprietar i cel care folosete bunul. Ele constituie
prestaia echivalent folosirii bunului datorat de acesta, contravaloarea unei ase
m enea folosine. Num ai n acest sens venitul n bani poate fi considerat un pro
dus al unui lucru i este un fruct civil, pentru c obinerea lui presupune raportul
ju ridic contractual am intit mai sus[1). De aceea, fructele civile se vor dobndi con
form nelegerii prilor, iar n lipsa acesteia, astfel cum dispune art. 550 alin. (3),
proprietarul le va dobndi z i cu zi.
Legea precizeaz c fructele naturale i industriale se dobndesc de ctre pro
prietar la data separrii de bunul care le-a produs [art. 550 alin. (2) NCC]; pn la
aceast dat, ele fac corp com un cu bunul frugifer aparinnd proprietarului.
Ct privete productele, art. 549 NCC le definete ca fiind produsele obinute
dintr-un anum it bun, dar prin consum area sau dim inuarea substanei acestuia, cum
sunt copacii dintr-o pdure, piatra dintr-o carier i altele asem enea.
Articolul 550 alin. (4) NCC conine o regul ce sem nific aplicaia principiilor din
m ateria m bogirii fr just cauz, n ipoteza n care, chiar fr acordul proprieta
rului bunului frugifer sau productor de producte, o alt persoan avanseaz chel
tuielile pentru producerea i perceperea fructelor ori a productelor; textul dispune
c aceast persoan poate cere restituirea cheltuielilor de la proprietarul care ar
beneficia de derivatele bunului su.
Mai mult, potrivit art. 550 alin. (5), ntr-o asem enea m prejurare, produsele sau
contravaloarea acestora pot fi reinute de ctre cel care a avansat cheltuielile n
discuie, pn la restituirea lor; dac proprietarul furnizeaz celui ce a avansat
cheltuielile o garanie ndestultoare, oricare ar fi aceasta, n vederea restituirii lor,
el poate cere obligarea posesorului la predarea derivatelor bunului, fr s i poat
fi opus acest drept de retenie special, instituit prin lege n favoarea celui care a
fcut asem enea cheltuieli, asupra acelor produse.
2 . C o n d iiile i ju s tific a re a d o b n d irii fru c te lo r d e c tre posesorul de
b u n -c re d in . S itu a ia poseso ru lu i de re a -c re d in
527. Distincii. Din enunul cuprins n art. 948 alin. (1) NCC rezult nendoielnic
faptul c num ai un p o se so r poate dobndi, n proprietate, fructele bunului posedat,
nu i un detentor precar; aceasta, n prim ul rnd; n al doilea rnd, pentru a
dobndi proprietatea fructelor produse de bun, posesorul trebuie s fie de bun[1) A se vedea V. S toica , op. cit. (2009), p. 80.
428
4 29
Cel m ai adesea, un titlu viciat poate fi acela care provine de la altcineva dect
de la adevratul proprietar sau provine de la acesta, dar este afectat de o cauz de
nevaliditate, oricare ar fi aceasta, pe care posesorul o ignor.
Buna-credin a posesorului este un elem ent de ordin subiectiv i const n
convingerea sa greit n validitatea titlului; convingerea este greit, pentru c,
prin ipotez, titlul su este afectat de un viciu , iar convingerea lui greit provine
din aceea c el ignor viciile titlului su; dim potriv, el crede c acesta este perfect
valabil. C onvingerea greit l dispenseaz pe posesor de a restitui fructele adev
ratului proprietar i i perm ite s le culeag n proprietate.
n sistem ul fostului Cod civil, att doctrina, ct i jurisprudena adm iteau c,
spre deosebire de uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, art. 486 C. civ. nu pretin
dea ca titlul, mai exact justul titlu, invocat de posesor s alctuiasc un elem ent
separat de buna-credin, ci era num ai un aspect al bunei-credine, un elem ent
intrinsec acesteia, o justificare a ei. A a fiind, este perm is ca titlul s fie num ai putativ, adic este suficient ca, chiar dac nu are o existen real, s existe num ai n
im aginaia, n convingerea posesorului111. De asem enea, se spunea c poa te fi lu at
n considerare nu num ai un titlu provenit de la un neproprietar, dar i un titlu nul
abso lut ori relativ pentru vicii de fond ori de form , afar dac nulitatea absolut a
actului nu se ntem eia pe nclcarea grav a unei norm e privind ordinea public;
era suficient ca acest titlu s fi stat la baza convingerii subiective a posesorului c
dobndirea a fost valabil. Soluia era aceeai i n situaia n care ar fi operat
rezoluiunea o ri rezilierea c o n tra c tu lu i. Se aprecia c era indiferent faptul dac
eroarea n care s-a aflat posesorul, atunci cnd a luat n considerare titlul, a r fi fost
o eroare de fapt sau o eroare de drept.
n orice caz, consecina acestei concepii era aceea c, din m om ent ce art. 1899
alin. (2) fostul C. civ. dispunea c buna-credin se prezum , iar justul titlu era con
siderat a fi un elem ent intrinsec a l bunei-credine i un elem ent separat de aceasta,
prezum ndu-se buna-credin, se prezum a i existena justului titlu; existena aces
tuia nu mai trebuia s fie dovedit de posesor. De aceea, se adm itea c justul titlu
putea fi chiar putativ, existent deci num ai n im aginaia posesorului bunului frugifer.
529.
C ondiia bunei-credine a posesorului. C ontinuare. Dei am fost printre
cei care, alturi de profesorul nostru C onstantin Sttescu, am susinut n mai m ulte
rnduri aceast soluie, ni se pare c ea nu mai este de actualitate n reglem enta
rea din noul Cod civil privitoare la dobndirea fructelor de ctre posesorul de buncredin. *2
[1i A a dup cum s-a artat i n practica judectoreasc, pentru dobndirea fructelor
este suficient ca posesorul s fi avut num ai credina n existena titlului de proprietate, chiar
dac acest titlu nu a existat n realitate, deoarece, n aceast m aterie, justul titlu este num ai
un elem ent al bunei-credine, i nu o condiie de sine stttoare, ca n cazul uzucapiunii de
scurt durat (a se vedea Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 1328 din 2 decem brie 1961, n
R epertoriu 1952-1969, p. 174); n sens contrar, a se vedea V. Stoica, op. cit. (2009), p. 81.
[2] Dup cum s-a artat ntr-o decizie a Tribunalului Suprem , n cazul n care convenia
privitoare la transm iterea proprietii unui bun este lovit de nulitate (...), pronunarea nulitii
nu produce nicio consecin n ceea ce privete reinerea fructelor de ctre cum prtor (...).
Situaia este sim ilar, cu privire la fructe, i n ipoteza n care opereaz rezoluiunea
conveniei (Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1323/1978, n R.R.D. nr. 3/1979, p. 54).
430
431
4 32
433
434
4 35
n privina bunurilor m obile corporale. Jndividual determ inate; art. 941 alin. (1) NCC
se refer la posesorul unui lucru mobil, ocupaiunea nu se aplic n privina bunurilor
m obile incorporate, cum ar fi dreptul de autor, i nici privitor la bunurile imobile.
O situaie special o au m otenirile vacante. Potrivit art. 553 alin. (2) i (3) NCC,
m otenirile vacante vor intra n dom eniul privat al com unitilor locale, iar dac se
afl n strintate, se vor cuveni statului rom n. Indiferent dac bunurile din suc
cesiunile vacante sunt bunuri m obile ori im obile, ele vor fi dobndite de titularii
artai n m om e ntu l deschiderii succesiunii.
Artam mai sus c ocupaiunea se aplic privitor la bunurile abandonate.
Aceasta nseam n c au a fi avute n vedere dispoziiile art. 562 alin. (2) NCC, po
trivit cu care proprietarul p oa te abandona b un ul su m obil sau poa te renuna, prin
declaraie autentic, la dreptul de proprietate asupra bunului im obil nscris n cartea
funciar. Dreptul de proprietate se va stinge n m om entul prsirii bunului m obil, iar
dac bunul este im obil, prin nscrierea n cartea funciar a declaraiei autentice de
renunare. De asem enea, art. 889 alin. (1) i (2) NCC arat c proprietarul poate
renuna la dreptul su printr-o declaraie autentic notarial nregistrat la biroul de
cadastru i publicitate im obiliar pentru a se nscrie radierea dreptului; n acest
caz, com una, oraul sau m unicipiul, dup caz, va putea cere nscrierea dreptului
de proprietate n folosul su, n baza hotrrii consiliului local, cu respectarea dis
poziiilor legale privind transferul drepturilor reale im obiliare, dac o alt persoan
nu a solicitat nscrierea n tem eiul uzucapiunii.
A ceasta nseam n c bunurile m obile abandonate, devenind bun uri fr st
pn, vor putea fi dobndite prin ocupaiune n m sura n care legea nu le excep
teaz de la un asem enea mod de dobndire. De asem enea, au a fi reinute i
dispoziiile art. 941 alin. (3) NCC, potrivit cu care lucrurile m obile cu valoare m ic
sau foarte deteriorate care sunt lsate ntr-un loc public, inclusiv pe un drum public
ori ntr-un m ijloc de transport n com un, sunt considerate lu cru ri abandonate, astfel
c i acestea vor putea fi dobndite prin ocupaiune. D im potriv, bunurile im obile
abandonate vor fi dobndite de com unitile locale, fr nscrierea n cartea fu n
ciar, pe baza hotrrii consiliului local, n condiiile art. 553 alin. (2) partea a ll-a,
i vor intra n dom eniul privat al acestor com uniti. n m sura n care, n prezena
unui asem enea bun im obil, com unitatea local dobnditoare nu adopt hotrrea
de preluare sau nu i nscrie dreptul de proprietate asupra lui n cartea funciar
[art. 889 alin. (2) NCC], bun ul im obil va putea fi dobndit de o ter persoan prin
uzucapiune, n condiiile prevzute de art. 930 alin. (1) lit. b) NCC.
535. D repturile asupra tezaurului gsit. Articolul 946 alin. (1) NCC definete
tezaurul ca fiind orice bun m obil ascuns sau ngropat, chiar involuntar, n privina
cruia nim eni nu poate dovedi c este proprietar. Aadar, tezaurul este ntotdeau
na un bun m obil, care prin definiie trebuie s fie corporal, individual determ inat;
tezaurul nu poate avea ca obiect universaliti de bunuri. De asem enea, fcnd
aplicaia principiului potrivit cu care dobndirea unui tezaur nu poate privi bunuri
m obile obiect al dreptului de proprietate public, acestea fiind inalienabile, im pre
scriptibile i insesizabile, art. 946 alin. (3) NCC dispune c dobndirea tezaurului
nu se aplic bunurilor m obile culturale, calificate astfel potrivit legii, care sunt des-
436
coperite fortuit sau ca urm are a unor cercetri arheologice sistem atice, i nici
acelor bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietii publice111.
n privina m odului de dobndire a tezaurului, art. 946 alin. (2) NCC prevede c
dreptul de proprietate asupra acestuia, descoperit ntr-un bun imobil sau ntr-un bun
mobil, va aparine, n cote egale, proprietarului bunului im obil ori a l bunului m obil n
care a fost descoperit i descoperitorului. Aadar, n condiiile prevzute de art. 946
NCC, dobndirea dreptului de proprietate asupra tezaurului apare ca un efect al
ocupaiunii bunului descoperit pentru descoperitor; pentru proprietarul bunului imobil
ori mobil n care se gsea tezaurul descoperit de o alt persoan, se poate adm ite
c, n privina jum tii ce i se cuvine din acesta, opereaz accesiunea.
'a d iiu n e a (p re d a re a m a te ria l ) ca m o d de d o b n d ire a d re p tu ri-
437
3 . H o t r re a ju d e c to re a s c , m o d d e d o b n d ire a d r e p t u r ilo r re a le
X I P JC
l1] A se vedea I. A lbu , Curs de drept funciar, Bucureti, 1957, p. 342; L. P o p , L.M. H ar o s a ,
op. cit., p. 333; pentru o definiie a noiunii de publicitate n sens larg i clasificarea form elor de
publicitate n dreptul civil romn, a se vedea M. N icolae , op. cit. (2006), p. 127 i urm.
A cestea sunt
.*
a) sistem ul de
reglem entat, n p - - c :
tenia, M oldova O n e ' =
b) sistem ul c "
aprilie 1938 pe r :-_
Transilvania, B a ra - =; *
ii reale), abroga: e c :
punerea n aplicare a "
c) un sistem - :e a
nr. 242 din 12 j e *
Regat n cri de p jc
jude Ilfov, abroca: a c
d) tot un sis*e~ ~
tem eiul Legii nr 163 o
resate n localit: a : sau pierdute din ca_zt
din Legea nr. 71 2 1 ' *
541. Legea nr ~ *
dastrului i a puc : a:
zent art. 51 alin. * 24 iunie 1996. A Jr-eau
cadastrale pe cane e
biliar pentru n tre : :er
vechile re g le m e n t ' ar
Aceast lege a ts*
norm ative, cele r r a ;
nr. 41 din 27 ma 2C*Inr. 499 din 12 nc e r o
meiul art. II din T : . )
nr. 7/1996, dndu-se 1
suferit succesiv a *a
m M. Of. nr. 509 c - ~
[2] M. Of. nr. 1069 o n
l3] R epublicarea _ e :
[4] R epublicarea a : r
art. III din Legea r r * 33.
com pletarea Legi caoasa
2012), dndu-se te x te lo ri
blicitate im obiliar nscc_c
U lterior repub c ' L
Legea nr. 127 din 2 a r
i com pletarea unor a r a
iunie 2013 pentru ap-cca
punerea n aplicare a _a-:
m odificarea i c o r : a* a a
gea nr. 221 din 15 - a
4 39
541.
Legea nr. 7/1996. n luna februarie 1996 a fost adoptat Legea nr. 7 a ca
dastrului i a publicitii im obiliare, care, potrivit art. 72 alin. (1) din lege - n pre
zent art. 51 alin. (1) - , a intrat n vigoare la 90 de zile de la data publicrii, adic la
24 iunie 1996. Alineatul (2) al aceluiai text prevedea c, la data finalizrii lucrrilor
cadastrale pe care le im pune Legea nr. 7/1996 i a registrelor de publicitate im o
biliar pentru ntreg teritoriul adm inistrativ al unui jude, i nceteaz aplicabilitatea
vechile reglem entri am intite mai sus, privitoare la publicitatea im obiliar.
Aceast lege a fost ulterior m odificat i com pletat succesiv prin mai multe acte
norm ative, cele mai im portante m odificri fiind cele care i-au fost aduse prin O.U.G.
nr. 41 din 27 mai 2004m, aprobat cu m odificri de Parlam entul Romniei prin Legea
nr. 499 din 12 noiem brie 2004l2], precum i prin am intita Lege nr. 247/2005; n te
meiul art. II din Titlul XII al acestei din urm legi, s-a dispus i republicarea Legii
nr. 7/1996, dndu-se textelor o nou num erotare131. U lterior ns, aceast lege a
suferit succesiv i alte m odificri, ceea ce a determ inat o nou republicare a legii141.
111 M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004.
121 M. Of. nr. 1069 din 17 noiem brie 2004.
[3) R epublicarea Legii nr. 7/1996 a fost fcut n M. Of. nr. 201 din 3 m artie 2006.
[4i R epublicarea a fost fcut n M. Of. nr. 83 din 7 februarie 2013, n tem eiul prevederilor
art. III din Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea O .U.G . nr. 64/2010 privind m odificarea i
com pletarea Legii cadastrului i a publicitii im obiliare nr. 7/1996 (M. Of. nr. 506 din 24 iulie
2012), dndu-se textelor o nou num erotare. M enionm c n prezentarea regim ului de pu
blicitate im obiliar instituit prin Legea nr. 7/1996 vom utiliza aceast nou num erotare.
U lterior republicrii, Legea nr. 7/1996 a mai fost m odificat i com pletat succesiv prin:
Legea nr. 127 din 26 aprilie 2013 privind aprobarea O .U.G . nr. 121/2011 pentru m odificarea
i com pletarea unor acte norm ative (M. Of. nr. 246 din 29 aprilie 2013); Legea nr. 214 din 28
iunie 2013 pentru aproba rea O .U.G . nr. 4/2013 privind m odificarea Legii nr. 76/2012 pentru
punerea n aplicare a Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedura civil, precum i pentru
m odificarea i com pletarea unor acte norm ative conexe (M. Of. 388 din 28 iunie 2013); Le
gea nr. 221 din 15 iulie 2013 privind aprobarea O .U .G . nr. 12/2013 pentru reglem entarea
440
Avnd n vedere dificultile m ateriale ale realizrii unor asem enea operaiuni,
prin O rdinul nr. 1330/C /1999, M inisterul Justiiei a dispus nfiinarea crilor funciare
nedefinitive, cu efectele reglem entate de Legea nr. 7/1996.
542. Noul Cod civil. Noua lege fundam ental civil cuprinde att norm e privi
toare la publicitatea drepturilor, a a cte lo r i a faptelor ju rid ice n general, ct i nor
me privitoare la publicitatea im obiliar. Prim a categorie de norm e se gsete n
C apitolul IV, intitulat ca atare, din Titlul prelim inar al codului. A cestea conin d ispo
z iii generale privitoare la obiectul publicitii i m odalitile de realizare, condiiile
acesteia, efectele publicitii, prezum iile care opereaz n m aterie, consecinele
lipsei publicitii i sanciunile aplicabile ntr-o asem enea situaie, concursul dintre
form ele de publicitate i m odul de consultare a registrelor publice.
C t privete publicitatea im obiliar, aceasta este reglem entat n Titlul VII, inti
tulat C artea funcia r' (art. 876-915) din C artea a lll-a D espre bunuri , n patru ca
pitole. Prim ul capitol, D ispoziii generale (art. 876-884), este consacrat, n esen,
unor norm e privitoare la scopul i obiectul crii funciare, noiunea de drepturi
tabulare, obiectul acestora, felurile nscrierilor. Cel de-al doilea capitol, intitulat n
scrierea drepturilor tabulare (art. 885-901), cuprinde norm e privitoare la dobndi
rea i stingerea drepturilor reale im obiliare, m odificarea acestora, dobndirea unor
drepturi reale fr nscriere n cartea funciar, condiiile nscrierii, renunarea la
dreptul de proprietate nscris n cartea funciar, data producerii efectelor acesteia,
soluionarea eventualelor conflicte ntre teri i autorul com un, persoanele m potriva
crora se poate face nscrierea drepturilor tabulare, aciunea n prestaie tabular
i efectele ei, nscrierea provizorie i efectele acesteia, precum i principiile crilor
funciare.
C apitolul III (art. 902-906) cuprinde dispoziii privind notarea n cartea funciar a
unor drepturi, fapte i raporturi juridice, iar C apitolul IV, denum it R ectificarea n
scrierilor de carte funcia r (art. 907-915), cuprinde dispoziii prin care se determ i
n regim ul ju ridic al rectificrii nscrierilor n cartea funciar, respectiv al intabulrii
i nscrierii provizorii, rectificarea hotrrilor, m odificarea descrierii im obilului, pre
cum i norm e privitoare la rspunderea pentru inerea defectuoas a crii funciare.
543. Raportul ntre reglementrile cuprinse n Legea nr. 7/1996 i cele ale nou
lui Cod civil n materie. Aa dup cum vom arta imediat, prin Legea nr. 7/1996 a
cadastrului i a publicitii im obiliare, legiuitorul a urm rit instituirea unui sistem unic
unor m suri financiar-fiscale i prorogarea unor term ene i de m odificare i com pletare a
unor acte norm ative (M. Of. 434 din 17 iulie 2013); O .U .G . nr. 8 din 26 februarie 2014 pentru
m odificarea i com pletarea unor acte norm ative i alte m suri fiscal-bugetare (M. Of. nr. 151
din 28 februa rie 2014), ale crei dispoziii de m odificare i com pletare a Legii nr. 7/1996
s-au aplicat ncepnd cu data de 1 septem brie 2014; O.U.G. nr. 11 din 19 m artie 2014 privind
adoptarea unor msuri de reorganizare la nivelul adm inistraiei publice centrale i pentru
m odificarea i com pletarea unor acte norm ative (M. Of. nr. 203 din 21 m artie 2014) i Legea
nr. 68 din 12 mai 2014 pentru m odificarea alin. (1) al art. 29 din Legea cadastrului i a publi
citii im obiliare nr. 7/1996 i a Legii nr. 17/2014 privind unele msuri de reglem entare a vnzrii-cum prrii terenurilor agricole situate n extravilan i de m odificare a Legii nr. 268/2001
privind privatizarea societilor com erciale ce dein n adm inistrare terenuri proprietate public
i privat a statului cu destinaie agricol i nfiinarea Ageniei D om eniilor Statului (M. Of.
nr. 352 din 13 mai 2014).
441
pentru toat ara al publicitii cu caracter real a transm isiunilor im obiliare, bazat pe
registrul cadastral, dar s-a oprit la jum tatea drum ului n privina efectelor nscrieri
lor, deoarece acestea erau efectuate num ai pentru a da actelor de transm isiune
im obiliar opozabilitate fa de teri; ntre pri, efectul acestora se producea ca n
sistem ul de transcripiuni i inscripiuni im obiliare, anum e, n principiu, n m om entul
realizrii acordului de voin ori la m om entul ncheierii actului ju rid ic n form a pre v
zut de lege, dup caz.
A bia prin dispoziiile noului Cod civil se ajunge la instituirea unui regim riguros i
com plet al publicitii im obiliare, n sensul c acesta are ca ra cte r real, iar efectul
nscrierilor n cartea funciar este constitutiv de drepturi ntre pri. Altfel spus,
ntr-un sistem al evidenei cadastrale bazate pe im obile, drepturile reale privitoare
la acestea se dobndesc ori se transm it ntre pri i capt opozabilitate fa de
teri prin nscrierea lo r n cartea funciar.
Problem a care se pune n aceast situaie este aceea a evidenierii raportului
ntre dispoziiile cuprinse n Legea nr. 7/1996 i cele din noul Cod civil privitoare la
crile funciare. Din acest punct de vedere, este de observat, n prim ul rnd, c
noul Cod civil nu conine dispoziii privitoare la cadastru, astfel c regim ul general
al acestuia rm ne cel stabilit prin Legea nr. 7/1996, republicat, cu m odificrile
ulterioare. n al doilea rnd, privitor la publicitatea im obiliar, art. 877 NCC dispune
c drepturile reale nscrise n cartea funciar sunt drepturi tabulare, acestea putnd
fi dobndite, m odificate ori stinse num ai cu respectarea regulilor de carte funciar,
iar potrivit art. 881 alin. (1) NCC, nscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, nscrierea
provizorie i notarea. Ct privete procedura de nscriere, art. 884 instituie prin
cipiul potrivit cu care aceasta se va stabili p rin lege special. La rndul ei, Legea
nr. 7/1996 dispunea i dispune n prezent n art. 24 c nscrierile n cartea funciar
sunt aceleai, adic intabularea, nscrierea provizorie i notarea, ns cel de-al
doilea alineat al aceluiai text prevede urm toarele: C azurile, condiiile i regim ul
ju ridic al acestor nscrieri sunt stabilite de Codul civil - noul Cod civil (n.n., C.B.) - ,
iar procedura de nscriere n cartea funciar, de prezenta lege - adic de Legea
nr. 7/1996, republicat, cu m odificrile ulterioare (n.n., C.B.) - i de regulam entul
aprobat prin ordin cu caracter norm ativ al directorului general al A geniei N aiona
le . De asem enea, potrivit art. 24 alin. (3) i (4) din lege, dreptul de proprietate i
celelalte drepturi reale asupra unui im obil se vor nscrie n cartea funciar pe baza
nscrisului autentic notarial sau a certificatului de m otenitor, ncheiate de un notar
public n funcie n Rom nia, a hotrrii judectoreti rm ase definitiv sau pe baza
unui act em is de autoritile adm inistrative, n cazurile n care legea prevede
aceasta, prin care s-au constituit ori transm is n mod valabil [alin. (3)], iar drepturi
le reale im obiliare i prom isiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul
de proprietate asupra im obilului sau un alt drept n legtur cu acesta, nscrise n
baza unor acte ju ridice n care prile au stipulat rezilierea sau rezoluiunea n baza
unor pacte com isorii, se radiaz n baza unei declaraii n form autentic a prilor,
a unei ncheieri de certificare fapte, prin care notarul public constat ndeplinirea
pactului com isoriu, la solicitarea prii interesate, sau a unei hotrri judectoreti
[alin. (4)'11].1
111 Alin. (4) este reprodus astfel cum a fost m odificat prin art. V II5 pct. 2 din O .U.G .
nr. 121/2011, articol introdus prin art. I din Legea nr. 127/2013.
4 42
Aadar, se poate spune c noul Cod civil cuprinde, n esen, norm e de drept
substan ial privitoare la nscrierea n cartea funciar i efectele acestora, pe cnd,
n principiu, norm ele privitoare la procedura nscrierilor n cartea funciar sunt cele
din Legea nr. 7/1996, Legea cadastrului i a publicitii im obiliare[1]. Spuneam n
principiu, deoarece, n anum ite situaii, noul Cod civil cuprinde i unele norm e pro
cedurale n m aterie, fr ca prin aceasta s fie pus n vreun fel n discuie principiul
enunat121.
544. Norme tranzitorii; efectele lor. Form ularea principiului expus mai sus nu
este ns de natur s rezolve n ntregim e problem a coexistenei dintre cele dou
categorii de reglem entri. Producerea efectului constitutiv de drepturi reale im o
biliare prevzut de art. 885 alin. (1) i art. 886 NCC are ca prem is obiectiv identi
ficarea im obile lor parcele de teren printr-un num r cadastral unic [art. 876 alin. (3)
partea final], ceea ce presupune term inarea lucrrilor cadastrale cel puin la ni
velul unei uniti adm inistrativ-teritoriale, obiectiv, din pcate, nc departe de a fi
realizat. De aceea, pn la ndeplinirea lui, n privina efectelor nscrierilor tran sm i
siunilor im obiliare, i vor gsi n continuare aplicare i dispoziiile Legii nr. 7/1996,
p e baza n o rm elor tranzitorii adoptate de legiuitor la intrarea n vigoare a noului Cod
civil la 1 octom brie 2011.
ntr-adevr, potrivit art. 76 din Legea nr. 71/2011 privind punerea n aplicare a
noului Cod civil, dispoziiile acestuia privitoare la cazurile, condiiile, efectele i
regim ul nscrierilor n cartea funciar se vor aplica num ai acelor acte i fapte ju ri
dice ncheiate sau, dup caz, svrite ori produse dup intrarea n vigoare a
nou lui C od civil, adic dup data de 1 octom brie 2011. De asem enea, art. 77 din
aceeai lege dispune c nscrierile n cartea funciar efectuate n tem eiul unor acte
ori fapte ju ridice ncheiate sau, dup caz, svrite ori produse a n te rio r in trrii n
vigoare a no u lu i C od civil vor produce efectele prevzute de legea care era n
vigoare la data ncheierii a cestor acte ori, dup caz, la data svririi ori p ro duce rii
a ce sto r fapte, chiar dac nscrierile sunt efectuate dup data in trrii n vigoare a
no u lu i C od civil. Aceste dispoziii nu reprezint altceva dect aplicarea cuno scutu
lui principiu din m ateria dreptului tranzitoriu tem pus regit actum : efectele actelor
juridice, dar i cele produse de faptele juridice n sens restrns sunt supuse legii n
vigoare la m om entul ncheierii, respectiv svririi lor. n m od firesc, din aceste
dispoziii ar rezulta c, n privina drepturilor reale im obiliare nscute din acte i
fapte juridice n sens restrns, ncheiate, respectiv svrite sau produse nainte
de intrarea n vigoare a nou lui C od civil, intabularea acestora va avea num ai efec- *12
Precizm c, prin art. V II5 pct. 3 din O .U.G . nr. 121/2011, articol la rndul su introdus
prin art. I din Legea nr. 127/2013, la art. 24 din Legea nr. 7/1996 a fost introdus alin. (5),
care avea urm torul cuprins: P rom isiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul
de proprietate asupra im obilului sau un alt drept real n legtur cu acesta i actele de alipire
i dezlipire a im obilelor nscrise n cartea funciar se ncheie n form autentic, sub sanc
iunea nulitii absolute . La scurt tim p ns, prin art. II din Legea nr. 221/2013, acest text a
fost abrogat.
[1] A se vedea i A.-A. C h i , Publicitatea im obiliar n concepia n o ului C od civil,
Ed. H am angiu, Bucureti, 2012, p. 10.
[2) Privitor la asem enea norm e procedurale cuprinse n noul C od civil, a se vedea
M. N ic o lae , Tratat de publicita te im obiliar, voi. II, ed. a 2-a revzut i adugit, Ed. Uni
versul Juridic, Bucureti, 2011, p. 781.
443
tul opozabilitii lor fa de teri, astfel cum dispune Legea nr. 7/1996, pe cnd, n
situaia nscrierilor de drepturi reale im obiliare nscute din acte juridice ori din fapte
juridice n sens restrns, ncheiate, respectiv svrite ori produse dup intrarea n
vigoare a nou lui cod, o asem enea nscriere ar urm a s aib efectul prevzut de
acesta, anum e efectul constitutiv de drepturi.
Totui, avndu-se n vedere legarea producerii acestui efect de finalizarea lu
crrilor de cadastru pe uniti adm inistrativ-teritoriale, finalizare ce nc nu s-a
realizat la nivelul ntregii ri, art. 56 din Legea nr. 71/2011 prevede c dispoziiile
noului Cod civil privitoare la dobndirea drepturilo r reale im obiliare p rin efectul
nscrierii acestora n cartea funciar se vor aplica num ai dup finalizarea lu crrilor
de cadastru p e n tru fiecare unitate adm inistrativ-teritorial i deschiderea, la cerere
sau din oficiu, a crilor funciare pentru im obilele respective, n conform itate cu
Legea cadastrului i a publicitii im obiliare nr. 7/1996, republicat, cu m odificrile
i com pletrile ulterioare. Pn la aceast dat, nscrierea n cartea funciar a
dreptului de proprietate ori a altor drepturi reale im obiliare pe baza actelor prin care
s-au transm is, constituit ori m odificat, n m od valabil, asem enea drepturi se face
num ai n scop de opozabilitate fa de teri.
Dei textul citat se refer la am narea efectului constitutiv a l nscrierii n cartea
funciar al dobndirii ori m odificrii de drepturi reale im obiliare p rin acte juridice,
interpretarea sa nu poate fi dect n sensul c acelai principiu are a-i gsi apli
care i n ca zul dobndirii unor asem enea drepturi prin fapte ju rid ice n neles
restrns, cum ar fi, bunoar, aa cum am artat, dobndirea de drepturi reale
im obiliare prin uzucapiunea extratabular111.
545.
C orelaii. Din aceste dispoziii legale coroborate ntre ele, p e n tru stabilirea
efectulu i nscrierilor n cartea funciar prin raportarea att la m om entul ncheierii
unui act ju ridic ori svririi sau producerii unui fapt juridic n neles restrns prin
care se nasc ori se m odific drepturi reale im obiliare, ct i la data la care se face
nscrierea acestora n cartea funciar, n literatura de specialitate121 au fost identifi
cate mai m ulte posibile situaii, cu soluii difereniate, dup caz. O prim situaie
poate fi aceea privitoare la drepturi reale im obiliare care au fost dobndite pe te
m eiul unor acte i fapte juridice n neles restrns ncheiate, respectiv svrite
nainte de intrarea n vigoare a nou lui C od civil; nscrierea lor n cartea funciar va
avea num ai efect de opozabilitate fa de teri, chiar dac ea s-a fcut dup in
trarea n vigoare a noului cod i dup finalizarea lucrrilor de cadastru la nivelul
unei uniti adm inistrativ-teritoriale: tem pus regit actum . O a doua situaie poate
privi drepturi reale im obiliare dobndite prin acte i fapte juridice n neles restrns,
ncheiate, respectiv produse u lte rio r d atei in trrii n vigoare a nou lui cod, dar n scri
se n cartea funciar pn la data finalizrii lu crrilor de cadastru la nivelul unei
uniti adm inistrativ-teritoriale; i n cazul acestora, nscrierea va avea efect de
opozabilitate fa de teri, astfel cum dispun norm ele tranzitorii artate. O a treia
situaie poate fi aceea a drepturilor reale im obiliare dobndite pe tem eiul unor acte
juridice ori fapte ju ridice n neles restrns ncheiate, respectiv svrite dup fina
lizarea lu crrilor de cadastru la nivelu l unei uniti adm inistrativ-teritoriale-, n pri[11 n acelai sens, a se vedea A.-A. C h i , op. cit., p. 15.
[2) Idem, p. 15-16 i bibliografia acolo citat.
444
vina acestora, nscrierea va avea efect constitutiv de drepturi, astfel cum dispune
art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011.
Este foarte adevrat c prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011 au fost abroga
te expres art. 21-41 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii im obiliare,
care reglem entau efectul de opozabilitate fa de teri al nscrierilor transferului, do
bndirii i m odificrii drepturilor reale im obiliare n cartea funciar, ceea ce n
seam n c art. 56 din Legea nr. 71/2011 face ca aceste dispoziii s ultraactiveze
pn la definitivarea lucrrilor de cadastru la nivelul unei uniti adm inistrativteritoriale, chiar dac prin art. I pct. 6 din Legea nr. 133/2012, am intit mai sus, a
fost introdus la art. 2 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 o nou liter, lit. d), potrivit cu
care, printre altele, prin sistem ul integrat de cadastru i carte funciar se realizeaz
publicitatea im obiliar, care asigur opozabilitatea d repturilo r reale im obiliare (s.n.,
C.B.), a drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice, precum i a oricror ra
porturi juridice supuse publicitii, referitoare la im obile .
546. P lan de s tu d iu . Avnd n vedere c vechile sistem e principale de publici
tate im obiliar aplicabile pn la intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996 prezint,
practic, num ai un interes istoric, le vom evoca n mod sintetic. D im potriv, am ar
tat mai sus c dispoziiile Legii nr. 7/1996 privitoare la efectele nscrierilor n cartea
funciar i vor gsi aplicarea nc o perioad sem nificativ de tim p n ara noastr;
n cele ce urm eaz, vom prezenta, n esen, reglem entrile acesteia, pentru ca
apoi s ne oprim asupra dispoziiilor privitoare la cartea funciar din noul Cod civil.
445
Articolul 711 C. proc. civ. enum era actele care erau supuse transcrierii, precum
i pe cele care nu erau supuse acestei operaiuni: succesiunile, partajul voluntar i
ju diciar etc., precum i dobndirea unor drepturi reale prin fapte juridice, adic uzucapiunea i accesiunea. T ranscrierea se fcea n ordine cronologic. Practic,
registrele de transcripiuni constau n m ape n care se depuneau co p ii dup ac
tele m enionate, n ordinea efecturii lor.
nscrierile constau n consem narea sau reproducerea unor pri sau clauze din
acte ju ridice privitoare, cu unele excepii, la privilegii im obiliare i la ipoteci.
549. E fectele transcrierii. Efectul esenial al transcrierii era acela de a face
opozabil actul ju ridic transcris terelor persoane, n tim p ce ntre pri i succesorii
lor actul ju ridic producea efecte indiferent dac era sau nu transcris. Mai mult,
noiunea de ter n aceast m aterie avea un neles foarte precis, n sensul c lipsa
transcrierii putea fi invocat num ai de acea persoan care dobndise ea nsi un
drept real, de la acelai autor, cu privire la acelai bun im obil; actul de dobndire a
dreptului real era supus transcrierii, iar form alitatea acestuia fusese ndeplinit de
ctre cel care se opunea actului.
Aadar, se aplica principiul cunoscut qui p rio r tem pore, p o tio r iure. A cest sistem
se num ea sistem ul p u b licitii personale, pentru c evidena nstrinrilor im obiliare
i a constituirii de drepturi reale im obiliare se fcea pe persoane, nu pe im obile,
ceea ce l fcea incom plet, pentru c nu toate transm isiunile im obiliare erau su
puse acestei operaiuni i, n plus, nu garanta dreptul transm is, pentru c tran scrie
rea nu presupunea verificarea legalitii i a valabilitii actului prezentat de pri[1].
446
Titlul c rii funciare cuprindea: num rul ei i denum irea com unei, a oraului sau
a m unicipiului n care este situat im obilul.
Partea / cuprindea descrierea im obilului, cu elem entele sale com ponente.
Partea II, denum it i foaia de proprietate, cuprindea nscrierile privitoare la
dreptul de proprietate asupra im obilului. T ot aici se notau diferite fapte juridice, ca
m inoritatea, interdicia, curatela persoanei titulare, precum i diferite drepturi i
obligaii de care se bucur sau este inut titularul, cum ar fi condiii care afecteaz
proprietatea, aciuni (rezoluiuni, nulitate etc.).
n Partea III - nscrierile privitoare la sarcini, se nscriau drepturile reale care
greveaz im obilul, dreptul de superficie, uzufruct, uz, ipoteci etc.; la fel contractele
care afecteaz fondul funciar etc.
nscrierile n cartea funciar erau de trei feluri:
a) intabularea, adic nscrierea prin care se strm uta, se constftuia, se greva,
se restrngea ori se stingea un drept real;
b) nscrierea provizorie (prenotarea), care consta ntr-o nscriere im perfect,
condiionat de justificarea ei. Atunci cnd era vorba de dobndirea, m odificarea
sau stingerea unui drept supus intabulrii, pentru care nscrisul original nu ntrunea
condiiile de intabulare, se ncuviina o asem enea intabulare provizorie, pentru a
beneficia de prioritatea nscrierii. nscrierea era condiionat de justificarea ei ulte
rioar (art. 48);
c) notarea, care consta n nscrierea unor drepturi personale, fapte sau acte
ju ridice care aveau legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar (incapacitatea
titularului, curatela, interdicia nstrinrii, contractul de locaiune etc.) (art. 81 din
Decretul-lege nr. 115/1938).
nscrierile nentem eiate se puteau nltura printr-o aciune n rectificarea nscrie
r ii.
447
[1) A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 400/1978, n C.D. 1978, p. 19; a se vedea
L. P o p , L.M. H a r o s a , op. cit., p. 351.
4 48
449
n O rdinul m inistrului justiiei nr. 1330/C din 25 iunie 1999 privitor la nfiinarea cr
ilo r funciare cu caracter nedefinitiv111, precum i norm ele em ise, pe baza legii, de
organele de specialitate n dom eniu, respectiv A genia N aional de C adastru i
P ublicitate Im obiliar i organism ul cruia aceasta i succede, respectiv fostul O fi
ciu N aional de C adastru, G eodezie i C a rtografie121.
450
451
m enea teritoriu; acest registru se va ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului
teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat im obilul respectiv. El se
ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al im o
bilelor i va indica num rul cadastral a l im obile lor i num rul de ordine al crilor
funciare n care se nscriu, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o m ap n
care sunt pstrate cererile de nscriere, m preun cu un exem plar al nscrisurilor
constatatoare privind toate actele i faptele juridice supuse nscrierii [art. 21
alin. (4) din Legea nr. 7/1996, republicat].
A ctivitatea de publicitate im obiliar desfurat n cadrul oficiilor teritoriale este
ndeplinit de registratorii de carte funciar, num ii, ca urm are a unui concurs, de
directorul general al Ageniei N aionale de C adastru i Publicitate Im obiliar; n
cadrul acestor oficii lucreaz i asisteni-registratori, ca personal de execuie, ei
efectund nscrisurile n cartea funciar n baza dispoziiilor date de registratori; de
asem enea, asistenii-registratori elibereaz extrasele de carte funciar i certifica
tele de sarcini i ndeplinesc i alte atribuii stabilite prin reglem entri specifice
[art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicat n 2013].
4 52
XI. P j c
559. Un p rim p r nc
definit n lite rate'a r o
potrivit creia n c a "
num ite i d re p te ' a t turile de creast, *ac*t
nscrise n canea
:
Principiul puc e te r
a) potrivit a r 25 a r
funciare sunt s r 's e
ct i actele *ac*e a
narea n scris- - te :
proprietii, s e '. *_* e
personale sau a*e a o
m intele p ro p rie t i se:
b) art. 24 a " 3 ci
turi reale asceta _ - j
autentic notarial s a . a
funcie r = o " _ a a *
em is de a u to n t tie a a
care s -a - c o rs t~ _ ' z r
nr. 71/201 * a*ta c im obiliar se -s e re di
privire a d o c ro *b e s
c) foste a " 2z a e r
tate i ce e ace a rs e n j
funciar, c rc c r c v r
dar ele se vor * s r r e
d isp o zie a s - c 'a :* r
dobndite ce sta* t n r
efectul leg s a - c
d) n s f r : eoea o
juridice privitoare a r s
au legtur cu ~ ; r a tere persoane *:-=-j =
560. Un al d c ea r
regul n teme - ta e a
m potriva celu cz'E a
a fi nscris n c a "e a *.
f cu td 3]. \ ntr-aaew* x x
c nscrierea un- c*ec*
a) m potriva ce - ca
tului asupra cru a ~sc
453
454
b)
m potriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac am n
dou nscrierile se fac deodat.
n cazul n care dreptul real asupra unui im obil a fost nstrinat succesiv mai
m ultor persoane, iar nscrierile nu s-au fcut, cel din urm ndreptit putea cere
nscrierea dobndirilor succesive odat cu aceea a dreptului su, dac dovedete
prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntem eiaz nscrierile
(fostul art. 23, abrogat prin Legea nr. 71/2011).
Totui, potrivit fostului art. 24 din lege, i el abrogat, nscrierile ntem eiate pe
obligaiile defunctului, titular al dreptului tabular, se puteau face, n principiu, i d u
p nscrierea dreptului m o te n ito ru lu i^.
561.
Un al treilea principiu este acela al legalitii nscrierilor n cartea fun
ciar. ntr-adevr, publicitatea im obiliar prin crile funciare a re f n esen, ca
scop asigurarea exactitii, corectitudinii i certitudinii nscrierilor efectuate n
aceste instrum ente tehnico-juridice de eviden cadastral. n literatura ju ridic de
specialitate se deosebete ntre legalitatea form al, potrivit cu care registratorul de
carte funciar nu poate ncuviina dect nscrierea actelor i faptelor ju ridice anum e
prevzute de lege ca fiind supuse acestei operaiuni juridice sau, dup caz, per
m ise i nu se poate ntem eia dect pe cererea ce i este adresat de cel interesat
i actele ei nsoitoare, i legalitatea m aterial, care sem nific cerina ca registrato
rul s cerceteze, pe de o parte, dac nscrisul pe baza cruia se solicit nscrierea
ntrunete condiiile de fond i de form im puse de lege pentru nscrierea dreptului
su i, pe de alt parte, dac n nsui cuprinsul crii funciare nu exist vreo
piedic la efectuarea nscrierii*121.
Principiul legalitii se degaj i din ntreaga procedur a nscrierilor n cartea
funciar. ntr-adevr, Legea nr. 7/1996 dispune c, verificnd ntrunirea tuturor
acestor cerine, registratorul va adm ite cererea i va dispune intabularea sau
nscrierea provizorie, dup caz, p rin ncheiere. Dac el constat c cererea de
nscriere n cartea funciar nu ntrunete condiiile legale, urm eaz a o respinge,
p rin ncheiere m otivat (art. 30 din Legea nr. 7/1996, republicat n 2013). ncheie
rea se com unic celui care a cerut nscrierea ori radierea unui act sau fapt juridic,
precum i celorlalte persoane interesate potrivit m eniunilor din cartea funciar, cu
privire la im obilul n cauz, n term en de 15 zile de la pronunarea ei, dar nu mai
trziu de 30 de zile de la data nregistrrii cererii. Persoanele interesate sau notarul
public pot form ula cerere de reexam inare a ncheierii de adm itere sau de respinge
re, n term en de 15 zile de la com unicare, cerere ce se soluioneaz n term en de
20 de zile prin ncheiere de ctre registratorul-ef din cadrul oficiului teritorial n
raza cruia este situat im obilul. m potriva acestei ncheieri se poate form ula pln
gere, n term en de 15 zile de la com unicare, care se depune la biroul teritorial i se
nscrie din oficiu n cartea funciar; oficiul teritorial este obligat s nainteze pln
gerea ju dectoriei n a crei raz de com peten teritorial se afl im obilul, nsoit
de dosarul ncheierii i de copia crii funciare. Plngerea m potriva ncheierii se
poate depune de cei interesai sau notarul public i direct la ju dectoria n a crei
111 Cu privire la analiza detaliat a coninutului norm elor subsum ate acestui principiu, a se
vedea M. N ic o lae , op. cit., voi. II, p. 189 i urm.
121 Idem, p. 202.
455
raz de com peten teritorial se afl im obilul, situaie n care instana va solicita
din oficiu biroului teritorial com unicarea dosarului ncheierii i copia crii funciare,
precum i notarea plngerii n cartea funciar. H otrrea pronunat de judectorie
poate fi atacat num ai cu apel, iar hotrrea judectoreasc definitiv pronunat
n cauz se com unic, din oficiu, biroului teritorial de carte funciar de ctre
instana care s-a pronunat ultim a asupra fondului. Legea precizeaz c nscrierea
fcut pe tem eiul unei hotrri judectoreti i va produce efectele de la data
nregistrrii cererii de nscriere la biroul teritorial, iar n cazul respingerii plngerii celui
interesat prin hotrre judectoreasc definitiv, notrile fcute se radiaz din oficiu
(art. 31 )m .
562.
Un al patrulea principiu este acela al oficialitii nscrierii,.care sem ni
fic obligaia notarului public ce a ntocm it un act prin care se transm ite, se m odifi
c, se constituie sau se stinge un drept real im obiliar de a cere, din oficiu, nscrie
rea lui n cartea funciar la biroul teritorial n a crui raz de activitate este situat
im obilul. Legea im pune a se face m eniune expres despre executarea acestei
obligaii chiar n cuprinsul actului sau, dup caz, n cuprinsul certificatului de m o
tenitor. De asem enea, la autentificarea actelor prin care se transm ite, se constituie
sau se m odific un drept real im obiliar, notarul public trebuie s solicite extras de
carte funciar p e n tru autentificare sau, dup caz, certificat de sarcini. La autentifi
carea actelor notariale prin care se stinge un drept real im obiliar, precum i n
cadrul procedurii succesorale, pentru im obilele nscrise n cartea funciar se va
solicita extras de carte funciar p e n tru inform are. Extrasul de carte funciar pentru
autentificare este valabil 10 zile lucrtoare de la data nregistrrii cererii i n baza
lui notarul public poate efectua toate operaiunile notariale necesare ntocm irii
actului n vederea cruia acesta a fost solicitat. Pe perioada valabilitii extrasului
de carte funciar pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de
nscriere n cartea funciar, cu excepia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul.
V alabilitatea extrasului nceteaz, prin m plinirea term enului, la m om entul nre gis
trrii cererii de nscriere a actului notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la
cererea notarului public care a solicitat extrasul. C ererile depuse n perioada de
valabilitate a extrasului de carte funciar pentru autentificare cu privire la im obilul
pentru care acesta a fost eliberat se soluioneaz dup expirarea term enului de
valabilitate a extrasului, n ordinea i cu procedura prevzute de lege [art. 35
alin. (1)-(4) din Legea nr. 7/1996, republicat n 2013].
De asem enea, instana de ju decat va transm ite, n term en de 3 zile, hotrrea
rm as definitiv, constitutiv sau declarativ asupra unui drept real im obiliar, la
biroul teritorial n a crui raz de activitate se afl im obilul. De altfel, instana ju d e
ctoreasc nu poate trece la dezbaterea pe fond a unei aciuni privind desfiinarea
actului ju ridic supus nscrierii, dac acesta nu a fost nscris, n prealabil, pentru
inform are, n cartea funciar [art. 35 alin. (5) i (6) din Legea nr. 7/1996, republica
t n 2013].
[1)
Form a actual a alin. (5), (6) i (8) ale art. 31 [fostele alin. (3), (4) i (6) ale art. 50
nainte de republicarea din 2013] a fost dat prin art. 26 din Legea nr. 76/2012 pentru pu
nerea n aplicare a Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedur civil (M. Of. nr. 365 din
30 m ai 2012).
4 56
563.
Un al cincilea principiu al publicitii pe baza Legii nr. 7/1996 este
acela al opo zabilitii fa de teri a drepturilor reale n scrise n cartea fu n cia
r. n redactarea sa iniial, Legea nr. 7/1996 nu a preluat sistem ul publicitii reale
reglem entat n ara noastr de D ecretul-lege nr. 115/1938, aplicabil n regiunile
unde exista evidena cadastral bazat pe crile funciare, ci a preferat s rein
sistem ul publicitii personale; nscrierile n cartea funciar nu au efect constitutiv
de drepturi, ci num ai de a face opozabil terilor nscrierea dobndirii, m odificrii
sau stingerii drepturilor reale im obiliare.
ntr-adevr, potrivit fostului art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, abrogat prin
Legea nr. 71/2011, nscrierile n cartea funciar i p roduc efectele de opozabilitate
fa de teri de la data nregistrrii cererilor, iar fostul art. 26 reglem enta cazurile n
care drepturile reale erau opozabile terilor fr nscriere n cartea funciar, anum e
cnd ele provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune, cu pre
cizarea c aceste drepturi trebuiau s fie nscrise, n prealabil, atunci cnd titularul
voia s dispun de ele; n aceleai condiii puteau fi opuse terilor drepturile reale
dobndite de stat i de orice persoan prin efectul legii, prin expropriere sau prin
hotrri judectoreti.
C are este efectul efecturii nscrierilor n cartea funciar? R spunsul la aceast
ntrebare este dat prin coroborarea dispoziiilor cuprinse n fostul art. 20 alin. (1) cu
cele din fostul art. 25 din Legea nr. 7/1996. Astfel, potrivit fostului art. 20 alin. (1) (n
form a dinainte de m odificarea prin Legea nr. 71/2011), dreptul de proprietate i
celelalte drepturi reale asupra unui im obil se nscriu n cartea funciar p e baza
actulu i prin care ele s-au constituit ori s-au transm is n m od valabil. La rndul su,
fostul art. 25, abrogat prin Legea nr. 71/2011, dispunea c nscrierile n cartea
funciar i vor p roduce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii
cererilor, ordinea nregistrrii cererilor va determ ina rangul nscrierilor. Dac la
biroul teritorial de carte funciar au fost depuse mai m ulte cereri de nscriere a
drepturilor reale deodat, ele vor prim i provizoriu acelai rang, urm nd ca instana
s decid asupra rangului fiecreia dintre ele[1]. Dac obiectul cererilor de nscriere
depuse deodat privete drepturi de ipotec sau privilegii, ele vor p rim i a celai
rang. Aadar, ntre pri efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale se va
produce ca n sistem ul de publicitate im obiliar bazat pe registrele de transcripiuni
i inscripiuni, adic la m om entul realizrii acordului de voin ori la ncheierea
actului n form a a d validitatem im pus de lege; nscrierea n cartea funciar este
m enit s fac actu l opozabil te rilo f.
De la regula opozabilitii fa de teri a drepturilor reale nscrise n cartea fu n ci
ar pe baza actelor juridice prin care ele s-au constituit, au fost transm ise ori
m odificate n mod valabil, fostul art. 26 din Legea nr. 7/1996, text abrogat prin
Legea nr. 71/2011, prevedea o serie de excepii, i anum e:
a)
dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri,
fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare
111 A se vedea i dispoziiile n m aterie cuprinse n art. 21 din R egulam entul de avizare,
recepie i nscriere n evidenele de cadastru i carte funciar, aprobat prin O rdinul
nr. 700/2014.
[2] Pentru critica soluiei legiuitorului n m aterie i pentru m ultele ei nuanri i corelaii cu
alte dispoziii legale, pertinente, a se vedea M. N ic o lae , op. cit., voi. II, p. 230 i urm.
X I P jc
457
458
c)
notarea, ce are ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor
ju ridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, a aciunilor i cilor de atac
n justiie, precum i a m surilor de indisponibilizare privitoare la im obilele nscrise
n cartea funciar.
n prezent, art. 24 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicat n 2013, prevede
c nscrierile n cartea funciar sunt: intabularea, nscrierea provizorie i notarea.
566. Intabularea, n concepia Legii nr. 7/1996, era acea nscriere ce avea ca
obiect drepturi reale im obiliare care p roduc efecte im ediate i definitive, de la data
nregistrrii cererii de n s c r ie r i. Aa dup cum am artat m ai sus, potrivit fostului
art. 20 din lege, n form a sa iniial, erau supuse intabulrii n cartea funciar, ca
nscriere definitiv, dreptul de proprietate i celelalte drepturi realp asupra unui
im obil; aceste drepturi se stingeau num ai prin nscrierea radierii lor din cartea fu n
ciar, cu consim m ntul titularului dreptului, consim m nt ce nu se cerea dac
dreptul se stingea prin m oartea titularului su ori prin m plinirea term enului artat n
nscriere. De asem enea, fostul art. 20 alin. (3) dispunea c hotrrea ju decto
reasc definitiv i irevocabil sau, n cazurile prevzute de lege, actul autoritii
adm inistrative va nlocui acordul de voin cerut n vederea nscrierii drepturilor
reale, dac acestea sunt opozabile titularilor.
R eam intim c nu erau supuse intabulrii drepturile care provin din succesiune,
accesiune, vnzare silit, uzucapiune, drepturile reale dobndite de stat i de orice
persoan prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrre ju dectoreasc,
drepturi opozabile terilor i fr nscrierea lor n cartea funciar, num ai c titularul
lor nu putea dispune de ele dect dup ce, n prealabil, le-a intabulat n cartea
funciar (fostul art. 26 din lege, abrogat prin Legea nr. 71/2011). De asem enea,
art. 46 din R egulam entul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i
publicitate im obiliar, n prezent abrogat, prevedea c sunt supuse intabulrii cu
titlu definitiv drepturile reale im obiliare ce fac obiectul actelor juridice, iar dac ele
necesit o justificare ulterioar, aceste acte se nscriu provizoriu. E fectul intabulrii
este acela de a face actul nscris n cartea funciar opo zabil terilor, ntre p ri i
succe sorii lo r (avnzii cauz) actul produce efecte fr intabularea sa; aadar, n
sistem ul publicitii im obiliare instituit prin Legea nr. 7/1996, intabularea nu este
constitutiv de drepturi. n acest sens, art. 48 alin. (1) din regulam ent preciza c
nscrierea n cartea funciar a actului juridic de dobndire, constituire, recunoate
re, stingere, m odificare i de transm isiune a unor drepturi reale im obiliare are ca
efect opozabilitatea fa de eventualii titulari de drepturi reale im obiliare cu acelai
obiect, de la acelai autor, dar care nu au efectuat aceast operaiune ori au
efectuat-o ulterior.
D repturile reale care dobndesc opozabilitate fa de teri num ai prin nscrierea
lor n cartea funciar sunt denum ite drepturi tabulare, iar cele care, potrivit legii,
sunt opozabile terilor fr a fi necesar nscrierea lor n cartea funciar sunt d e
num ite drepturi extratabulare.
XJ =-j
567. nscrierea pr
rea, constituirea, m o i
bil fa de te " s _ r :
Fostul art. 29 c '
provizorie r cartea 1
este afectat ce : cc
ntem eiaz d o c - : -e
drept ta b u la r c a 'e a
debitorul a c o r c
im obiliar, p r e a ,'- s
necesare n s c n s jn
se cere a *' n s tr s 5 r
Potrivit fo st- ~ ~
lam ent (amoe-e acrog
cu rangul oe :e---- <ei.
De a s e r e - e a a n
va avea
a
ntem eiat oe : ~c r r i
rii se va "ace scrierea n . z c r e a .
rului de carte ~_ncar
568. Notarea e s n
narea ex<tsferre _ r c r
de drepte r ie jr r a o - sa
aduce la c u n o c rts a
din Legea r.' " : 9 i
juridice p n v tn a re a u
legtur ou ~oC e e :
efect de opozao ts*e *
o list cupn r.z:: = ' r a
sau pariale de e * e n :
sale; m o d a lt : e _ r d t
raporturilor juridice : _
bunului n e m i c ::' *s
racter de drept r g o s
[1) Idem, p. 480 _
[2) O curte de a c e a z
torii luate de p r o c u ':- ' :
rii ei potrivit d isp o z" : '
penal adoptat p ' n L s o s
lo r n cartea funci' ~ :
rea ntrunete conc * a er
(art. 49 din Legea nr 7 *;
civ., min. i fam., mu'* =- =
p. 6.
459
567. nscrierea provizorie. Aceasta reprezint operaiunea prin care transm ite
rea, constituirea, m odificarea sau stingerea unui drept real im obiliar devine opoza
bil fa de teri, sub condiia i n m sura ju stific rii e /11.
Fostul art. 29 din lege, abrogat prin Legea nr. 71/2011, dispunea c nscrierea
provizorie n cartea funciar se face atunci cnd dobndirea unor drepturi reale
este afectat de o condiie suspensiv sau hotrrea judectoreasc pe care se
ntem eiaz dobndirea nu este definitiv i irevocabil ori dac se dobndete un
drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu; de asem enea, atunci cnd
debitorul a consem nat sum ele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul
im obiliar, precum i atunci cnd, pentru soluionarea cererii de nscriere, sunt
necesare nscrisuri suplim entare, care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce
se cere a fi nscris i nu fundam enteaz noi capete de cerere.
Potrivit fostului art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 i art. 50 alin. (1) din regu
lam ent (am bele abrogate n prezent), nscrierea provizorie devine opozabil terilor
cu rangul determ inat de cererea de nscriere, sub condiia i n m sura justificrii
ei.
De asem enea, art. 50 alin. (2) din regulam ent prevedea c nscrierea provizorie
va avea eficien att tim p ct nu s-a nregistrat o cerere de radiere a acesteia,
ntem eiat pe o hotrre judectoreasc definitiv, iar ju stificarea nscrierii provizo
rii se va face n tem eiul consim m ntului celui m potriva cruia s-a efectuat n
scrierea provizorie, a unei hotrri judectoreti definitive ori a ncheierii registrato
rului de carte funciar [art. 50 alin. (3) din regulam ent],
568. N otarea este acea nscriere n cartea funciar care are ca obiect m enio
narea existenei u no r drepturi personale, fapte sau raporturi ju rid ice strns legate
de drepturile intabulate i de titularii lor, pen tru a le face opozabile te rilor sau a le
aduce la cunotina acestora n scop de in fo r m a r . n acest sens, fostul art. 38
din Legea nr. 7/1996, abrogat prin Legea nr. 71/2011, dispunea c actele i faptele
juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n
legtur cu im obilele cuprinse n cartea funciar vor putea fi nscrise, la cerere, cu
efect de opozabilitate fa de terele persoane. A rticolul 42 din regulam ent coninea
o list cuprinztoare a actelor i faptelor juridice supuse notrii: incapacitile totale
sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului real nscris; instituirea curatelei
sale; m odalitile juridice care afecteaz dreptul nscris n cartea funciar; artarea
raporturilor juridice cu o alt persoan, de natur s afecteze regim ul juridic al
bunului nem ictor nscris n cartea funciar; indicarea oricrei aciuni care d ca
racter de drept litigios unui drept real nscris n cartea funciar, a aciunii de prem Idem, p. 480 i urm.
[2]
O curte de apel a decis, n m od judicios, n sensul c legalitatea unor m suri asigur
torii luate de procuror n cursul urm ririi penale poate fi exam inat num ai pe calea contest
rii ei potrivit dispoziiilor art. 168 fostul C. proc. pen. (art. 250 din noul Cod de procedur
penal adoptat prin Legea nr. 135/2010 - n.n., C .B.), i nu n cadrul pro ce d u rii de notare a
lo r n cartea funciar; n cadrul acestei proceduri, registratorul exam ineaz numai dac cere
rea ntrunete condiiile legale, iar dac nu le ntrunete, o va respinge prin ncheiere m otivat
(art. 49 din Legea nr. 7/1996 - art. 30 n prezent, n.n., C.B.); a se vedea C.A. Constana, s.
civ., min. i fam ., mun. i asig. soc., dec. nr. 416/C din 3 octom brie 2007, n B.C.A. nr. 1/2008,
p. 6.
460
XI
a) actul ju rk ic p e
a n te rio r celui n caza
b) terul s f c ic
ros, s fi fost de ea-z
Fostul art. 2~ a ~
im p re s c rip tib il
461
a) actul ju ridic pe tem eiul cruia se solicit prestaia tabular a fost ncheiat
a n te rio r celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciar;
b) terul s fi dobndit im obilul c u titlu g ra tu it sau, dac l-a dobndit cu titlu one
ros, s fi fost d e re a -c re d in .
Fostul art. 27 alin. (4) din lege preciza c aciunea n prestaie tabular este
im p r e s c r ip t ib ili11.
462
111 C.A. Tim ioara, s. civ., dec. nr. 2702 din 7 decem brie 2006, n B.C.A. nr. 1/2007,
p. 17.
[2] C.A. Tim ioara, s. civ., dec. nr. 917 din 27 septem brie 2007, n B.C.A. nr. 4/2007,
p. 12.
!3] A se vedea L. P op , L.M . H arosa , op. cit., p. 355.
XL Pu
a) de aplicare n e
funciar n c a c ^ jp t
b) de aplicare ea.
trale[1].
ntr-o a d o -a oc la data in tr r n v g
aplicabile pe
sistem de carte
tea actului fat ce *a r
Legii nr. 7/1996. inscri
n registrele ce
de intrarea e - . r.
conform itate Cu
fi
drept real i~ o c a* .
d a rn e tra n s c 's
.a :
inscripiuni, respectiv
n cartea fu n a a '
Mai mult, a rt 5 ! x
ie care au fost ~ r r
nr. 115/1938 a*a*e *n
tuia, dar hotr ' e . jd
nea aciuni trec_ e se
574. Toate a c e s B
lim pede, dup p re rii
dispoziiilor nc e ; ~
Pentru r a iir o ra d
cri funciare aces'ee
se va realiza p n r ~sc
turi reale n ca".ea -_r
teri a ctu lu i jurktc n e a
vechiul sistem ce : r ;
dect suportu m azari
pre v zu t de f o s e n unitile aer =
transcripiuni i in s e ra
tele translative sa_ coi
[1IA s e v e d e a -_s_
tena judector; or z r s t r
i inscripia privueg z ~ .
[2] A se vedea C E - s
[3] A se vedea F= I e
Legea locuinei nr.
109; M. N icolae . op : :
[4] Pentru a m n .- - ; ;
c ri funciare, Ed. Press 1
op. cit., p. 380-383
463
464
tot n conform itate cu dispoziiile Legii nr. 7/1996, dar cu caracter nedefinitiv, n
cte o carte funciar, avnd acelai caracter, urm nd ca nscrierea definitiv s se
efectueze la punerea n aplicare a cadastrului general pentru acel ju de (art. 61
iniial).
Este raiunea pentru care, prin O rdinul m inistrului justiiei nr. 1330/C din 25 iunie
1999, s-a dispus ca, ncepnd cu data de 1 iulie 1999, toate birourile de carte
funciar s treac la nfiinarea c rilo r funciare cu caracter nedefinitiv.
575.
A ceast controvers a fost tranat de legiuitor prin m odificrile succesive
aduse dispoziiilor Legii nr. 7/1996 privitoare la m ateria discutat. Astfel, din redac
tarea rezultat ca urm are a m odificrii legii prin Legea nr. 247/2005, art. 58 din
legea republicat n 2006 dispunea c, n regiunile de carte funciar supus Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare
sau, dup caz, Legii nr. 242/1947 pentru transform area crilor funciare provizorii
din Vechiul Regat n cri de publicitate funciar, nscrierile privitoare la im obile,
cuprinse n crile funciare ori, dup caz, n crile de publicitate funciar, vor co n
tinua s fie fcute n aceste cri, ns cu respectarea i n condiiile prevzute de
noua lege. U rm toarele alineate ale aceluiai text prevedeau c, n regiunile de
transcripiuni i inscripiuni im obiliare, pn la deschiderea crilor funciare, privile
giile i ipotecile legale, sechestrul, urm rirea im obilului, a fructelor i veniturilor
sale, punerea n m icare a aciunii penale, precum i aciunile pentru aprarea
drepturilor reale privitoare la im obilele nenscrise n cartea funciar vor continua s
fie nscrise n vechile registre de publicitate im obiliar. n cazul nscrierii unei
construcii, a dezm em brrii sau alipirii unui corp funciar nscris ntr-o carte funciar
ntocm it n baza D ecretului-lege nr. 115/1938, precum i pentru nscrierea im o
bilelor dobndite n tem eiul legilor funciare, pentru im obilul desprins se va deschide
o nou carte funciar, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996[1].
n urm a m odificrilor aduse prin Legea nr. 71/2011 privitoare la intrarea n vi
goare a noului Cod civil, art. 58 din Legea nr. 7/1996, republicat n 2006, dispu
nea c, pn la deschiderea noilor cri funciare, n regiunile de carte funciar
supuse D ecretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la
crile funciare sau, dup caz, Legii nr. 242/1947 pentru transform area crilor
funciare provizorii din Vechiul Regat n cri de publicitate funciar i D ecretului
m n pofida acestor dispoziii care, att nou, ct i altor autori, ni se par a fi deosebit de
clare, instana noastr suprem , avnd a soluiona un recurs n interesul legii introdus de
ctre procurorul general al Parchetului de pe lng nalta Curte de C asaie i Justiie, prin
care se solicita a se stabili c, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, sistem ele an te
rioare de publicitate im obiliar i-au ncetat aplicabilitatea, fiind nlocuite de sistem ul bazat
pe evidena cadastrului general i pe noile cri funciare, a decis exact contrariul, anum e c
aciunile de carte funciar (n prestaie tabular i n rectificare tabular), avnd ca obiect
nscrierea n cartea funciar a unor drepturi reale im obiliare prevzute n acte juridice valabil
ncheiate anterior intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996, sunt guvernate de dispoziiile legii vechi,
respectiv D ecretul-lege nr. 115/1938. ns, fa de cuprinsul art. 58 din Legea nr. 7/1996 (n
prezent, art. 39 - n.n., C.B.), potrivit cruia toate nscrierile au a fi fcute n crile funciare, cu
respectarea i n condiiile noii legi, decizia instanei suprem e apare cel puin de neneles,
indiferent de m otivarea ei; a se vedea, pe larg, pentru critica acestei decizii, M. N icolae , op.
cit., voi. II, p. 39 i urm.; A. Rusu, Not la decizia nr. 21 din 12 decembrie 2005 a naltei Curi
de Casaie i Justiie, n op. cit., p. 112-116.
465
nr. 2142/1930 pentru funcionarea crilor funduare centrale pentru cile ferate i
canaluri, cu excepia zonelor care fac obiectul legilor de restituire a proprietilor
funciare, nscrierile privitoare la im obile, cuprinse n crile funciare sau, dup caz,
n crile de publicitate funciar, vor continua s fie fcute n aceste cri, cu res
pectarea dispoziiilor C odului civil i ale Legii nr. 7/1996. n situaia n care crile
nu exist, sunt inutilizabile sau nu sunt n arhiva Ageniei N aionale de C adastru i
Publicitate Im obiliar, sunt aplicabile dispoziiile legale n vigoare referitoare la
deschiderea unei noi cri funciare.
n prezent, art. 39 din lege (fostul art. 58 nainte de republicarea din 2013) are
urm toarea redactare: n cazul n care reconstituirea dreptului de proprietate fu n
ciar se face pe baza planurilor parcelare care corespund vechilor hri topografi
ce, cu m enionarea num erelor topografice ale parcelelor n regiunile,de carte fun
ciar supuse D ecretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privi
toare la crile funciare i Decretului nr. 2.142/1930 pentru funcionarea crilor
funduare centrale pentru cile ferate i canaluri, nscrierile privitoare la im obile,
cuprinse n crile funciare, vor continua s fie fcute n aceste cri, cu respecta
rea i n condiiile dispoziiilor prezentei legi, ale legilor speciale de reconstituire a
dreptului de proprietate funciar i ale C odului civil, situaie n care pn la realiza
rea cadastrului se va nscrie doar dreptul de proprietate, fr reprezentarea grafic
a acestuia. n cazul n care dup verificrile fcute de oficiul de cadastru avnd la
baz planul de carte funciar i ortofotoplanul se constat diferene, titlul de pro
prietate va fi nscris n cartea funciar n baza unei docum entaii cadastrale .
De asem enea, pn la deschiderea noilor cri funciare, n regiunile de transcripiuni i inscripiuni im obiliare, privilegiile i ipotecile legale, sechestrul, urm rirea im o
bilului, a fructelor i veniturilor sale, punerea n m icare a aciunii penale, aciunile
pentru aprarea drepturilor reale privitoare la im obilele nenscrise n cartea funciar,
precum i actele i faptele juridice privitoare la drepturile personale sau la alte ra
porturi juridice n legtur cu aceste im obile v o r c o n tin u a s fie tra n s c ris e ori, dup
caz, n s c ris e n v e c h ile re g is tre d e p u b lic ita te im o b ilia r , cu respectarea dispoziiilor
Codului civil i ale Legii nr. 7/1996.
466
XI. Pi
pentru fiecare m co
ciare.
577. Noiunea de imobil. Din pcate, n privina noiunii de im obil, art. 876
alin. (3) NCC a preluat definiia din art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 dinaintea
m odificrii aduse prin Legea nr. 133/2012. De aceea, acest text dispune c prin
im obil, n sensul titlului consacrat crii funciare, se nelege una sau mai m ulte
parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr co n
strucii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti adm inistrativ-teritoriale i care sunt identificate printr-un num r cadastral unic . Dei uneori n
doctrin s-a artat c, astfel definit, im obilul ar reprezenta unitatea m aterial fu n d a
m ental a sistem ului de publicitate im obiliar, n tim p ce parcela ar. constitui uni
tatea m aterial i ju ridic fundam ental a cadastrului general121, ni se pare c are a
prevala punctul de vedere potrivit cu care includerea term enului de parcel n
definiia legal a noiunii de im obil n sensul propriu al crilor funciare nu se dove
dete a fi util131. De aceea, definiia am intit dat acestei noiuni n actuala redac
tare a art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, republicat n 2013, ni se pare mai clar
i mai precis: prin im obil, n sensul acestei legi, se nelege terenul, cu sau fr
construcii, de pe teritoriul unei uniti adm inistrativ-teritoriale, aparinnd unuia sau
m ai m ultor proprietari, care se identific printr-un num r cadastral unic . Aadar,
im obilul, ca obiect m ate rial a l crii funciare, are nelesul de teren, cu sau fr co n
strucii, i nu acela de teren cu tot ceea ce este ncorporat n el, astfel cum dispune
art. 537 NCC.
D repturile reale im obiliare, oricare ar fi acestea, care sunt nscrise n cartea
funciar su n t drepturi tabulare-, ele nu se pot dobndi, m odifica ori stinge dec t cu
respectarea norm elor legale privitoare la cartea funciar (art. 877 NCC). C t pri
vete obiectul m aterial al drepturilor tabulare, acesta este im obilul, care dup n
scrierea n cartea funciar nu mai poate fi m odificat dect cu respectarea regulilor
pe care aceasta le im pune n m aterie.
Pentru fiecare im obil exist o singur carte funciar, cu un singur proprietar;
mai m uli proprietari p o t fi nscrii n aceeai carte funciar num ai dac stpnesc
im obilul n proprietate com un pe cote-pri ori n devlm ie (art. 878 NCC).
Potrivit art. 879-880, un im obil nscris n cartea funciar se poate m odifica prin
alipiri, n ipoteza n care mai m ulte im obile alturate se unesc ntr-un singur im obil
sau dac se adaug o parte dintr-un im obil la un alt im obil ori, dup caz, se m
rete ntinderea acestuia, sau prin dezlipiri, dac se desparte o parte din im obil ori
se m icoreaz ntinderea acestuia141. n caz de alipire sau de dezlipire, im obilele re
zultate se vor transcrie n cri funciare noi, cu m enionarea noului num r cadastral *24
111 A se vedea M. N icolae , op. cit. (2011), voi. II, p. 149; pentru o prezentare a dispozi
iilo r privitoare la cartea funciar din noul Cod civil n com paraie cu cele din Legea
nr. 7/1996, a se vedea V. S toica , op. cit. (2009), p. 421 i urm.
[2] A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 428.
131 A se vedea A.-A. C h i , op. cit., p. 23-24.
[4] Potrivit alin. (2) al art. 25 din Legea nr. 7/1996, republicat, text ce a fost introdus prin
art. XII din O .U .G . nr. 4/2013, articol introdus prin art. unic pct. 5 din Legea nr. 214/2013,
actele de alipire i dezlipire a im obilelor nscrise n cartea funciar se ncheie n form
autentic.
2. nscrierea a r
579. Dobncferea
ce a :* e ~ se c r r -1
bilelor scoate ce s m
t r reg ~ _ j ~o (
a ce ste ia nou Zac :
sene'
r
c 'e c T jr e "e a e a s -o r
r a r - tare se zo c n za
n canea v c a l ce
tifica: 'n scn e r& a ~ ~
d a r se .o * c e rc e s
titulare - zare r e c - t
nu este necesar cac
rea deja fcut * ca
existente . - 'c c e a :*
dreptul ce u 'e a z s
persoane a z e r s a sa
cazurilor anum e p re i
reasc de* - : . k s a .
va nlocui a c o rX i ce
c, de exerre - z e rr
ialm ente tem o ora r s
art. 746 alin. * * e
uzufructuaru - o r c.
acestui drept.
n acelai tim p real im obiliar nsens
potrivit regulilor stac
aceleai efecte .
467
ntr-adevr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor dispoziii legale contrare,
drepturile reale asupra im obilelor care sunt cuprinse n cartea funciar, c a d re p tu ri
ta b u la re , s e d o b n d e s c , a t t n tre p ri, c t i fa d e te ri, n u m a i p rin n s c rie re a lo r
n c a rte a fu n c ia r , pe baza actului sau faptului juridic n sens restrns c a re a ju s
tific a t n s c rie re a . T ot astfel, drepturile reale asupra im obilelor nscrise n cartea fu n
ciar se vor pierde sau se vor stinge n u m a i p rin ra d ie re a lor, cu consim m ntul
titularului, care trebuie s fie dat p rin n s c ris a u te n tic n o ta ria l ; acest consim m nt
nu este necesar dac dreptul se stinge prin m plinirea term enului artat n nscrie
rea deja fcut n cartea funciar sau prin decesul ori, dup caz, prin ncetarea
existenei ju ridice a titularului, dac acesta era o persoan juridic. n cazul n care
dreptul ce urm eaz s fie radiat din cartea funciar e s te g re v a t n fo lo s u l u n e i te re
p e rs o a n e , ra d ie re a s e va fa c e c u p s tra re a d re p tu lu i a c e s te i p e rs o a n e , cu excepia
cazurilor anum e prevzute de lege ce ar perm ite contrariul; hotrrea ju decto
reasc definitiv sau, n cazurile prevzute de lege, actul autoritii adm inistrative
va nlocui acordul de voin ori, dup caz, consim m ntul titularului. R eam intim
c, de exem plu, potrivit art. 698 lit. a) NCC, dreptul de superficie, n prezent esenialm ente tem porar, se stinge la expirarea term enului i c, astfel cum dispune
art. 746 alin. (1) lit. a) NCC, uzufructul se stinge, pe cale principal, prin m oartea
uzufructuarului ori, dup caz, prin ncetarea existenei persoanei ju ridice titulare a
acestui drept.
n acelai tim p, n m od logic, art. 886 NCC prevede c m o d ific a re a unui drept
real im obiliar nscris n cartea funciar se va face, dac legea nu dispune altfel,
potrivit regulilor stabilite pentru dobndirea sau stingerea acestora, evident, cu
aceleai efecte juridice, att ntre pri, ct i fa de teri.
468
469
sau convenionale, unitatea adm inistrativ-teritorial care a preluat bunul este inut
de respectarea acestor sarcini num ai n lim ita valorii bunului astfel preluat.
583.
Data producerii efectelor nscrierilor n cartea funciar. n condiiile
m oderne ale dezvoltrii m ijloacelor de com unicare ntre persoane, ale rapiditii
unora dintre acestea, pe de o parte, i ale m ultiplicrii operaiunilor juridice privitoa
re la acelai bun im obil, cum ar fi constituirea unor ipoteci im obiliare, pe de alt
parte, se p un e problem a determ inrii cu precizie a datei efecturii unei nscrieri
prin raportare la principiul cunoscut n m aterie de publicitate im obiliar: qui p rio r
tem pore, p o tio riu re (cel mai rapid n tim p va avea dreptul mai puternic).
R spunsul la aceast problem pus n discuie este dat de dispoziiile art. 890
NCC, care, n prim ul su alineat, dispune c, dac prin lege nu se prevede altfel,
nscrierile n cartea funciar i vor p roduce efectele de la data nre gistr rii cereri
lor, inndu-se cont de data, ora i m inutul nregistrrii lor n toate cazurile n care
cererea a fost depus personal, prin m andatar ori prin notar public sau, dup caz,
com unicat prin telefax, pot electronic ori prin alte m ijloace care asigur tran s
m iterea textului i confirm area prim irii cererii de nscriere cu toate docum entele
justificative.
Este form ulat astfel p rincipiul p rio rit ii nscrierilor, prin luarea n considerare, n
stabilirea acestei prioriti, nu a datei la care s-a efectuat nscrierea dobndirii
dreptului real im obiliar n cartea funciar, c i a datei la care a fost nregistrat, inclu
siv cu m enionarea orei i m inutului efecturii operaiunii m ateriale a nregistrrii
cererii de nscriere.
Articolul 890 NCC conine dispoziii speciale privitoare i la efectuarea nscrieri
lo r ip o te cilo r im obiliare. Astfel, n mod firesc, textul prevede c, n cazul drepturilor
de ipotec, ordinea nregistrrii cererilor va determ ina i rangul acestora-, dac au
fost prim ite mai m ulte cereri de nregistrare a unor ipoteci privitoare la acelai im o
bil n aceeai zi, prin pot ori prin curier, drepturile de ipotec vor avea acelai
rang-, dac cererile astfel prim ite privesc alte drepturi reale im obiliare, acestea vor
dobndi num ai n m od provizoriu rang egal, urm nd ca, la cererea oricrei persoa
ne interesate, instana s se pronune asupra rangului dreptului n discuie i, dac
va fi cazul, asupra radierii nscrierii nevalabile. n cazul n care dou sau mai m ulte
drepturi reale im obiliare au prim it provizoriu rang egal, n condiiile prim irii cererilor
de nscriere prin pot ori prin curier n aceeai zi, va fi preferat, indiferent de data
cert a titlurilor n concurs, cel care a fost pus n posesia bunului sau, dup caz, cel
fa de care debitorul i-a executat cel dinti obligaiile ce i incum b, cu excepia
drepturilor de ipotec, ce vor avea acelai rang; n situaia n care niciunul dintre
dobnditori nu a fost pus n posesia bunului sau, dup caz, debitorul nu i-a exe
cutat obligaiile fa de niciunul dintre ei, va fi p refera t cel care a sesizat cel dinti
instana de ju d e ca t pe tem eiul acestor dispoziii legale. Aceste norm e privitoare la
soluionarea situaiei depunerii m ai m ultor cereri n aceeai zi prin pot sau prin
curier se vor aplica i n ipoteza n care, n acee ai zi, o cerere de nscriere a fost
depus personal, prin m andatar ori prin notar public sau, dup caz, com unicat
prin telefax, prin pot electronic ori prin alte m ijloace care asigur transm iterea
textului i confirm area prim irii cererii de nscriere cu toate docum entele justificative,
iar o alt cerere a fost prim it prin pot ori prin curier.
470
Efectul prioritii nscrierilor n cartea funciar n condiiile artate mai sus este
ilustrat i de dispoziiile art. 891 NCC, ce prevd c, n ipoteza n care dou sau
m ai m ulte persoane au fost ndreptite s dobndeasc, prin acte ncheiate cu
acelai autor, drepturi asupra aceluiai im obil care se exclud reciproc, ce l care i-a
nscris p rim u l dreptul va fi considerat titularul dreptului tabular, indiferent de data
titlului n tem e iul cruia s-a efectuat nscrierea n cartea funciar.
XI.
111 A se v e d e a '.' S c
[2) A se vedea V S~c>
471
472
X I. Pu
588. nscrierea c
real im o b ilia r
s l c -=
ju rid ic privitoare a f
tu d in i, le g iu ito ri. a z ' :.
lui, d a r su b fo rm a ts
b u la re a p ro p ru -z s
c a re a fe c te a z decar
tu rat, nscrierea pro*
111 A se vedea V \ :
473
tabular. Ea este definit n literatura de specialitate ca fiind acea aciune prin care
dobnditorul unui drept real im obiliar solicit instanei obligarea prtului s i
predea nscrisul necesar intabulrii dobndirii dreptului n cartea funciar, iar, n
caz contrar, s dispun ea nscrierea n cartea funcia r111. Dac aciunea n pres
taie tabular a fost notat n cartea funciar, hotrrea ju dectoreasc obinut n
cauz se va nscrie, din oficiu, i m potriva acelora care au dobndit vreun drept
tabular dup notare.
Ct privete term enul n care se prescrie aciunea n prestaie tabular, avnd
n vedere m prejurarea c ea privete ndeplinirea unei obligaii de a face, adic de
predare a nscrisurilor necesare efecturii operaiunii ju ridice a nscrierii dobndirii,
constituirii ori m odificrii dreptului de ctre antecesorul tabular, nseam n c aces
ta va fi term enul general de prescripie de 3 ani, prevzut de art. 2517 NCC.
Potrivit art. 897 NCC, aciunea n prestaie tabular se va putea ndrepta i m
potriva terului dobnditor nscris anterior n cartea funciar, dac actul ju ridic
invocat de reclam ant este anterior celui n tem eiul cruia a fost nscris dreptul ter
ului dobnditor, iar acesta a fost de rea-credin la data ncheierii actului. Reauacredin a terului dobnditor nscris n cartea funciar este cea definit de art. 892
NCC evocat m ai sus; ea const n m piedicarea reclam antului prin violen sau
viclenie s i nscrie dreptul su n cartea funciar, tiind deci despre existena
acestuia, chiar dac asem enea m anopere dolosive ar interveni din partea altei per
soane dect terul dobnditor, dar num ai dac, n aceast din urm ipotez, el a
cunoscut ori, dup caz, trebuia s cunoasc aceast m prejurare la data ncheierii
contractului n baza cruia a dobndit dreptul intabulat n folosul su. Articolul 897
alin. (2) dispune c dreptul la aciune m potriva terului dobnditor de rea-credin
se prescrie n term en de 3 ani de la data nscrierii de ctre acesta a dreptului n
folosul su, cu excepia cazului n care dreptul la aciune al reclam antului m potriva
antecesorului tabular s-a prescris mai nainte.
588. nscrierea provizorie. Este posibil ca, la m om entul dobndirii unui drept
real im obiliar supus nscrierii n cartea funciar, s existe o anum it incertitudine
ju rid ic privito are la existena acestuia] pn la nlturarea unei asem enea incerti
tudini, legiuitorul a prevzut totui posibilitatea efecturii nscrierii dobndirii dreptu
lui, dar sub form a nscrierii provizorii, ce are acelai obiect cu nscrierea sau intabularea propriu-zis, pstrndu-i acest caracter pn la nlturarea incertitudinii
care afecteaz dobndirea dreptului n discuie. ns, odat ce aceasta a fost n l
turat, nscrierea provizorie dobndete caracter definitiv.
A rticolul 898 NCC dispune c, n afara altor cazuri prevzute de lege, nscrierea
provizorie n cartea funciar va putea fi cerut n urm toarele situaii:
a) dac dreptul real dobndit este afectat de o condiie suspensiv ori rezolutorie sau dac privete ori greveaz o construcie viitoare; n cazul nscrierii provizorii
a unei construcie viitoare, justificarea acesteia se va face n condiiile legii specia
le;
b) dac, n tem eiul unei hotrri judectoreti care nu este nc definitiv, par
tea czut n pretenii a fost obligat la strm utarea, constituirea ori la stingerea
4 74
unui drept real tabular sau cel care adm inistreaz bunurile unei alte persoane a
fost obligat s dea o garanie ipotecar;
c) dac debitorul a consem nat sum ele pentru care a fost nscris ipoteca;
d) dac se dobndete un drept real tabular nscris provizoriu;
e) dac am bele pri ale unui contract ce are ca obiect transm iterea unui drept
tabular consim t doar la efectuarea unei nscrieri provizorii.
Ct privete efectele nscrierii provizorii, art. 899 NCC instituie principiul potrivit
cu care nscrierea provizorie are ca efect dobndirea, m odificarea sau stingerea
unui drept tabular de la data nregistrrii cererii, sub condiia i n m sura justificrii
ei. A a fiind, nseam n c aceast dat asigur prioritatea rangului dobndirii drep
tului fa de teri.
Justificarea unei nscrieri provizorii se face cu consim m ntul celui m potriva
cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, dat n form autentic, sau n tem eiul unei
hotrri ju dectoreti de validare definitive. Dac se obine consim m ntul artat,
justificarea nscrierii provizorii se face pe cale am iabil. n ipoteza contrar, adic
n situaia n care titularul dreptului tabular nu este de acord cu aceast nscriere,
dobnditorul dreptului are la dispoziie o aciune specific, denum it aciunea n
ju stifica re tabular, ce poate fi introdus i dup ce s-a fcut nscrierea provizorie,
dac proprietarul tabular nu mai consim te la efectuarea nscrierii definitive a do
bndirii dreptului de ctre reclam antul nscris provizoriu n cartea funciar. Aceast
aciune va avea regim ul ju rid ic a l a ciun ii n prestaie tabular artat m a i sus.
Articolul 899 alin. (3) NCC conine o norm special privitoare la justificarea
radierii dreptului de ipotec nscris provizoriu, radiere ce urm eaz a se face n te
m eiul hotrrii judectoreti rm ase definitiv, al consim m ntului creditorului, dat
n form autentic, al procesului-verbal ntocm it de executorul judectoresc prin
care se constat acceptarea plii sau, dup caz, al ncheierii ntocm ite de acesta
prin care se constat efectuarea plii, ncheiere rm as definitiv.
Justificarea unei nscrieri provizorii i va produce efectul cu privire la toate n
scrierile care au fost fcute condiionat de ju stificarea ei; nejustificarea unei n
scrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei, precum i a tuturor
nscrierilor care au fost fcute condiionat de justificarea ei [art. 899 alin. (4) NCC].
XI P i
4 75
precum i cele ale art. 896 i art. 897 privitoare la aciunea n prestaie tabular.
Aadar, efectele notrii constau n inform area terilor asupra unor fapte sau situaii
juridice care au legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar. n afara altor
cazuri prevzute de lege, art. 902 alin. (2) dispune c sunt supuse notrii n cartea
funciar unele acte i fapte juridice n neles restrns ce au legtur cu capa cita
tea civil a p e rso a n e lo r fizice o ri ju rid ice titulare de drepturi tabulare, precum
punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei m suri, cererea de
declarare a m orii unei persoane fizice, hotrrea judectoreasc de declarare a
m orii i cererea de anulare sau de rectificare a hotrrii judectoreti, deschiderea
procedurii insolvenei. Alte fapte sau situaii juridice pot privi anum ite nsuiri
ju rid ice ale b u n u rilo r im obile nscrise n cartea funciar, cum ar fi calitatea de bun
com un a unui im obil ori destinaia acestuia ca locuin a fam iliei. De asem enea,
sunt supuse notrii unele acte ju rid ice prin care se nasc drepturi persona le p a tri
m oniale ce au ca izvo r raportu ri ju rid ice obligaionale privito are la im obilele nscrise
n cartea funciar, precum notarea locaiunii i a cesiunii de venituri, antecontractul
i pactul de opiune, dreptul de preem piune ce se nate dintr-o convenie, intenia
de a nstrina ori de a ipoteca, schim barea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau
constituirea altei garanii reale asupra unei creane ipotecare. Tot astfel, alte notri
pun n eviden anum ite restricii privitoare la exercitarea drepturilo r tabulare,
precum interdicia convenional de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris
n cartea funciar, sechestrul, urm rirea im obilului, a fructelor ori veniturilor produ
se de acesta. Sunt supuse notrii n cartea funciar i litigiile aflate p e rolul in sta n
e lo r de ju d e ca t ce a u ca obiect drepturi tabulare, precum aciunea n prestaie
tabular, aciunea n justificarea nscrierii i aciunea n rectificarea acesteia, aciu
nile pentru aprarea drepturilor tabulare, aciunea de partaj, aciunile n desfiina
rea actului ju ridic pentru m otive de nulitate, rezoluiune ori pentru alte cauze de
ineficacitate, aciunea revocatorie, precum i orice alte aciuni privitoare la alte
drepturi, fapte, raporturi juridice aflate n legtur cu im obilele nscrise n cartea
funciar. De asem enea, are a fi notat punerea n m icare a a ciun ii p en ale pentru
o nscriere n cartea funciar svrit printr-o fapt prevzut de legea penal
[art. 902 alin. (2) pct. 20 NCC],
Legea dispune c sunt teri n m aterie de notare acele persoane care au d o
bndit un drept real ori un alt drept n legtur cu im obilul nscris n cartea funciar
[art. 902 alin. (3) NCC].
Potrivit art. 903, pot fi notate n cartea funciar, fr ns ca opozabilitatea fa
de teri s depind de aceast nscriere: incapacitatea sau restrngerea, prin efec
tul legii, a capacitii de exerciiu ori de folosin a unui subiect de drept; declaraia
de utilitate public n vederea exproprierii unui im obil; orice alte fapte sau raporturi
juridice care au legtur cu im obilul nscris n cartea funciar i care sunt prevzu
te n acest scop de lege.
590. N otarea n unele situaii speciale. Astfel, poate fi notat intenia de a
nstrina sau de a ipoteca un im obil nscris n cartea funciar. O asem enea notare
trebuie s arate persoana n folosul creia urm eaz a se constitui ipoteca, precum
i sum a ce corespunde obligaiei garantate, iar dac nstrinarea ori ipotecarea se
realizeaz n term en de 3 luni de la notarea acestei intenii, dreptul nscris va avea
rangul notrii (art. 904 NCC); dup trecerea acestui term en de 3 luni, notarea in
4 76
teniei de a nstrina sau ipoteca i pierde efectul, iar anul, luna i ziua pierderii
efectului notrii vor fi m enionate att n notare, ct i n ncheierea prin care
fusese dispus (art. 905).
De asem enea, art. 906 NCC conine dispoziii speciale privitoare la notarea
a ntecon tractelo r ce au ca obiect dreptul de proprietate asupra unui im obil o ri un a lt
drept n legtur cu acesta, precum i a p a cte lo r de opiune. Pentru a se putea
face notarea unei astfel de operaiuni juridice avute n vedere de pri, este
necesar ca prom itentul s fie nscris n cartea funciar ca titular al dreptului ce face
obiectul prom isiunii i al pactului de opiune, iar acestea s prevad term enul n
care urm eaz a se ncheia contractul avut n vedere de pri. N otarea se poate
efectua oricnd n cadrul term enului stipulat n antecontract pentru executarea sa,
d a r nu m a i trziu de 6 lu n i de la expirarea lui. Prom isiunea ori pactul de opiune se
va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunarea unei hotrri
care s in loc de contract, n term en de 6 luni de la trecerea term enului fixat
pentru ncheierea lui sau dac, ntre tim p, im obilul a fost adjudecat definitiv n
cadrul vnzrii silite de un ter care nu este inut s rspund de obligaiile asum a
te de prom itent. n anum ite situaii prevzute de art. 906 alin. (3) NCC, radierea
prom isiunii ori a pactului de opiune poate fi dispus din oficiu.
4 . R e c tific a re a n s c r ie r ilo r d e c a rte fu n c ia r
591. Noiune. Este posibil ca, din diverse m otive, o nscriere existent n cartea
funciar s nu m ai reflecte situaia ju ridic real a im obilului nscris. Potrivit art. 907
alin. (1) NCC, cnd o nscriere fcut n cartea funciar nu m ai corespunde cu si
tuaia juridic real, se poa te cere rectificarea nscrierii, operaiune ju ridic definit
n cel de-al doilea alineat al aceluiai text ca reprezentnd radierea, ndreptarea
sau corectarea oricrei nscrieri inexacte efectuate n cartea funciar. Articolul 907
alin. (3) precizeaz c situaia juridic real trebuie s rezulte fie dintr-o recunoa
tere fcut de titularul nscrierii a crei rectificare se solicit, recunoatere ce se
face p rin declaraie n form autentic notarial, fie dintr-o hotrre ju dectoreasc
definitiv pronunat m potriva acestuia, prin care a fost adm is aciunea de fond; o
asem enea aciune de fond poate fi, dup caz, o aciune n anulare, rezoluiune,
reductiune sau orice alt aciune ntem eiat pe o cauz de ineficacitate a actului
juridic^111.
592. Situaiile n care se poate cere rectificarea. Potrivit art. 908, orice per
soan interesat poate cere rectificarea unei intabulri sau a unei nscrieri provizo
rii, n una dintre urm toarele situaii:
a) nscrierea sau ncheierea nu este valabil ori actul n tem eiul cruia aceasta
a fost efectuat a fost desfiinat, n condiiile legii, pentru cauze ori din m otive ante
rioare sau concom itente ncheierii ori, dup caz, em iterii sale;
b) dreptul nscris a fost greit calificat;
[1] P en tru e v o lu ia re g le m e n t rilo r n tim p n m a te rie i p e n tru a n a liz a c e lo r c u p rin s e n
nou l C od civil, a se v e d e a O. P u ie , A specte privitoare la aciunile n rectificarea nscrierilo r
din cartea funciar i la practica ju d icia r n m ateria soluionrii litig iilo r privitoare la acestea,
n contextul n o u lu i C od civil, n R .R .D .J. nr. 4 /2 0 1 4 , p. 171 i urm .
477
478
>
=.
R adierea aces*a
duce la a avea u r
existent, sub - r s :
597. ndreptarea
le ale intabu ri z r " i
duce anum ite e ro ri
n vreun fel nsi e
consta n m e rt :
care este situat '~ oc
fundate cu s t^ a ' a
pune totu "rc 'e c ta Potrivit art. 913 NCC
crile funca^e a ai
ndreptate a o e 'e re
biliar.
598. M o d i^ c e ^
nr. 7/1996 :a - a a ".
asem enea cesc re re
d e s e le 'e a ~oo a e r
ze n tant ='=c a re i
de c a o a s y . ce n
telor a s fe o c t r u E
rea u n c ' "a sac:~~r.
funciar. Ze acee a i
rii im o t e k x '~scrsc
proprietara ~ o o j l
m eniunilor ( in acea
lui, n c o n c t a a c
cri este p ro p rie ta r j
bilirea u re c c r c ic a
existente n ca-.aa i
suntem n tre z e " a *
proprietare ~ c c _ .
ti v, oricnc z _
de d o cu m e r.e js t~ c
iunilo r m a te ^ a e s : *
599. R s p u -o e 'i
rea activit or ceas-:
dic m enite a c o ^ z .z -
111 P rocedura In d H i
cartea funciar e - r :*
n evidenele de c&zas
directorului gene'ai a -
479
480
247, 380
Abuz de folosin 3*
Accesiune 36 55 5
421 i urm.
- imobiliar a r r : <
~ constructc'' 05
439. 446
~ constructc' oe
439,447
~ lucrri a c u te :
imobilulu o- n
altuia 435 444
~ lucrri fcute :
materiale cr
436,445 ~ S
- im o b ilia r ra t_ -= i
~ a lb ii p rs te 4
~ a lb iile r ~ ~ or
p r u n d i u r i4 S
aluviune 425
anim ale 432
avulsiune 425
insule nou-forr
teren lsa: oe
curgtoa-e -2*:
~ teren lsa: oe
stttoare 427
- m obiliar 464-4.5"
Acte de adm n sve'-E
~
~
~
~
236,238.261 254
Acte de c o n s e r v a i;
Index111
A b ita ie 319, 321-324
A buz de drept 78, 9 5 ,1 0 5 ,1 6 6 -1 7 2 ,
247, 380
Abuz de folosin 317
Accesiune 36, 55, 66, 284, 291, 359,
421 i urm .
- im obiliar artificial 433-463
~ constructor de bun-credin 438,
439, 446
~ constructor de rea-credin 437,
439, 447
~ lucrri fcute de proprietarul
im obilului cu m aterialele
altuia 435, 444
~ lucrri fcute de proprietarul
m aterialelor pe im obilul altuia
436, 445, 449
- im obiliar natural 424-432
~ albii prsite 431
~ albiile rurilor, insule,
prundiuri 429
~ aluviune 425
~ anim ale 432
~ avulsiune 428
~ insule nou-form ate 430
~ teren lsat de apele
curgtoare 426
~ teren lsat de apele
stttoare 427
- m obiliar 464-467
Acte de adm inistrare 2 3 1 ,2 3 4 , 235,
236, 238, 2 6 1 ,2 6 4 , 266, 269, 311
Acte de conservare 231, 232, 234, 237,
257, 2 6 1 ,2 6 4 , 266, 270
A ctiv patrim onial 4
[1) Cifrele fac trimitere la numrul paragrafului unde se regsesc termenii respectivi.
482
C oncesiunea 203-207
C onfiscare 153
C onstrucii 5 1 ,7 2 , 73, 86, 106, 109
- circulaie ju ridic 121-125
- realizare i desfiinare 110-113
C ontract de adm inistrare
a proprietii 238
C oproprietate
- forat 239-255
~ am intiri de fam ilie 254
~ bunuri com une afectate utilizrii
m ai m ultor fonduri 253
~ bunuri com une necesare sau utile
fondurilor nvecinate 248
~ cldiri cu mai m ulte etaje sau
apartam ente 242
~ desprituri com une 249-252
~ drepturi coproprietari 241, 245
~ form e asociative 255
- ncetare v. Partaj
- obinuit 225-238
~ acte de adm inistrare 2 3 1 ,2 3 5
~ acte de dispoziie 2 3 1 ,2 3 6
~ aciuni n justiie 237
~ drepturi coprtai 226 i urm.
C reaie intelectual 28
C reditor chirografar 2 ,1 2 ,1 3 ,1 4 , 25,
31
C ulte religioase 62
D a re n folosin cu titlu gratuit. Bunuri
proprietate public 210-211
D etentor precar 44, 90, 183, 2 2 1 ,3 1 6 ,
340, 367, 390, 3 9 1 ,3 9 4 , 408, 414
Detenie precar 390-392
D evlm ie 8, 218, 219, 220, 256, 257,
260, 264, 280
D ezm em brm intele dreptului de
proprietate 30, 37, 38, 43, 46, 48, 55,
9 8 ,1 1 9 ,1 3 1 ,1 3 6 ,1 3 8 ,1 4 0 , 200,
230, 238, 276, 285, 286, 319, 328,
373, 414, 416, 470, 473, 523
- definiie 271
- dom eniu de ac c
D iscontinuitate 2T
D ispoziie 46
D istana rr n ~
z
Distana rr - *- = .
D ividende 4
D obndirea c - ' . ' i c posesie de txm -c
D om eniul p riv a i a l s l
adm inistrativ terfra
D om eniul p - r : a r
n li i lini ti iii I lin i
Drept de ad~* - s r a r
Drept de pree- 136, 146, 163
Drept de p r e f e '- 2
Drept de reten: e 31
Drept de tre ce re 81
Drept de u rm ' re 2^
Dreptul de p ro cle ta :;
- caractere ju 'z :e
- coninut ju ric c
~ ius abu ten c -5
~ ius fruenc 44
~ ius p o ssid e n
~ ius utendi 43
- definiie 38
- privat v. Proc'a*.
- public v. P r o c 'r '
- reglem entare 35-*
Drepturi
- de crean 4 9 1
29-32
- de creaie intelect
- reale 1 ,4 ,1 7 21
~ accesorii 31
~ principale 30
- tabulare 579
Expropriere 15 35 *
186, 246, 277 282
- despgubiri 160
- drept de retrocec=
Index
483
efecte 162
m suri prem ergtoare 159
obiect 155
procedur 157-160
transfer am iabil 156
utilitate public 158
F id u c ie 9, 37
Folosin 44
Fond lipsit de acces la calea
public 90
Fructe 45
- civile 45, 229, 292, 526
- industriale 45, 526
- naturale 45, 526
- posesor de
bun-credin 524-531
Fundaie 61
G a j general 2, 7 ,1 2 ,1 3
G rniuire 74, 8 1 ,3 3 9 , 370, 378-380
H o t r re judectoreasc.
Mod de dobndire a
drepturilor reale 537
Inaliena bilitate 9 9 -1 0 3 ,1 0 7
Inconveniente norm ale ale vecintii.
D epire 105
Intabulare 544, 550, 5 5 1 ,5 5 2 , 561,
565, 566, 569, 574, 578
nchiriere. Bunuri proprietate
public 208-209
nscriere provizorie 542, 543, 550, 561,
565, 567, 578, 588
J o n c iu n e posesii 488, 507
484
L o c u in e . D obndire 114-120
Lucrri
- adugate 442
~ necesare 450
~ utile 451
~ voluptuare 452
- autonom e 442, 445-448
- provizorii 455
M a s e patrim oniale
fiduciare 9
M odaliti ale dreptului de
proprietate 214 i urm .
M oduri de dobndire a drepturilor
reale 416 i u rm .
N o ta re n cartea funciar 260, 332,
543, 550, 565, 568, 578, 587, 589,
590, 594
- noiune 589
- situaii speciale 590
Nud proprietar
- drepturi 296-298
- obligaii 305-306
Nulitate absolut 6 1 ,1 0 7 ,1 2 2 ,1 2 4 ,
133, 135, 137, 138, 139, 143, 146,
205, 262, 280, 330, 358, 418, 478,
501
Nulitate relativ 1 0 2 ,1 3 6 ,1 3 7 ,1 6 3 ,
214, 216, 233, 257, 262, 478, 501,
531
O b lig a ie
- de a face 4, 26, 27, 8 0 ,1 1 6 ,1 2 6 ,
138, 378
- p ro p te r rem 27
- scriptae in rem 27
O cupaiune 533-535
O rganizaii cooperatiste 59
Producte 45 526
Proprietate 34-4*!
- caractere . - ' 2 ce
P roprietate a n - =De
P roprietate C2~ - ' e
- form e 218
- n dev ^ -e - I
- pe c o te -p i 220
Proprietate p e 'c d c
P roprietate priva l
- lim itele exencizri
~ c o r.e 'X 'i- e $
- judic;are 69 ^2
- lega e 6S ~2 ~
84 85 93-103
- m ae^a-e 69 7
192
- noiune 51-52
- suoecse 53-66
- c e 's ta - e _ rck
- unrtarie
P ro p re ta te Z 'J i ' c
- caractere - r d c e
- d e fin c e i ~S-* 80
- dobncfre 186
- e x e rc ita i 195-2'- ncetare 212-213
- lim itele exe-ccri
- juridice 193
- m a te n a e 192
- obiect 178 182 1
- sediul m a te le *7
- subiecte 181
Proprietate 'e id _ o i
Publicitate irro o
R a p o rtu ri de .e c r l
R ea-credin 340 36
389. 436. 437 43
Index
485
4 86
- definiie 287
- dividende 312
- drept de vot 311
- fond de com er 314
- obiect 291
- reglem entare 288
- rent viager 309
- stingere 315-318
U zufructuar 24, 38, 99, 287, 289, 290,
291
- drepturi 292-295
- obligaii 299-304
I
>
AN
Drept come
ediia a 2-a re\ i _ '
V asile N e m e
Io a n a M a ria C ostea
loioa * Cuktra
DtETT
Curs dc drept financiar
l
a h*.iAmUp
C*
,
*/
ISBN 978-606-27-0201-4
45 lei, 332 p.
Juriti sau nu, cei mai muli dintre noi suntem aproape zilnic parte n raporturi
juridice de drept fiscal. De aceea, este foarte im portant s nelegem ct mai bine
regimul aplicabil impozitelor, taxelor i contribuiilor pe care noi, cetenii, le pltim
statului prin bunurile pe care le achiziionm sau le consum m , pentru serviciile
publice pe care ni le ofer, respectiv, pe proprietile sau veniturile noastre.
E adevrat, pentru m ajoritatea oamenilor, lectura Codului fiscal i a Codului de
procedur fiscal nu a fost niciodat o lectur plcut. Dup studierea acestei
cri, va fi, ns, o lectur mult mai uoar. Cursul acesta reprezint o introducere
n Dreptul financiar i fiscal, n care noiuni fundam entale i elem ente cheie pentru
nelegerea regulilor i a m ecanism elor fiscalitii sunt prezentate ntr-o manier
lim pede, accesibil chiar i cititorilor fr studii de specialitate.
Prima parte este dedicat instituiilor de baz ale dreptului financiar public ra
portul de drept financiar, autoritile com petente, sistemul bugetar, procedurile
de elaborare, aprobare i execuie a bugetelor publice. Dar, prile cu adevrat
interesante ale acestei cri sunt cele care trateaz obligaiile fiscale ale persoa
nelor fizice i juridice, procedurile de stabilire, evideniere i stingere a obligaiilor
fiscale, precum i m odalitile de contestare a actelor emise de organele fiscale.
Vei vedea cum m ecanisme i concepte dificile, aparent inaccesibile, pot fi explicate
clar i succint, prin coroborarea i interpretarea sistem atizat a dispoziiilor legale
incidente i prin num eroase exemple practice extrase din spee reale, soluionate
recent de instanele naionale i europene.
015
n contextui prem ie
privind p r o c e c -' e
substaniale a C c :_
Cursul de fa e r e
ind abordate cer.
comer, aux;; a ' :r
Legea de punere > ;
procedura inso- .e - :
cum concepte le ce ,
preventiv i rra ^ c a :
Autorul este c o r e e
N icoIaeTitulesc-* :
de teoretician i er
deopotriv st-ce-*,
persoanelor fizice f i
Drept comercial
e d iia a 2-a re v iz u it i a d u g it
V asile N e m e
ISBN 978-606-27-0112-3
576 p., 75 lei
Drept civil. F
C o n tra c te d e c o m e r in te rn a io n a l
M a rie ta A v r a r r
C a rm e n T a m a ra U n g u re a n u
drept
ISBN 978-606-27-0133-8
45 lei, 272 p.
a m
Cartea de fa p re z n
a ll-a D espre ^ a ^ e
in tra te n vigoare a 1
legislaiei n d c r - e - .
Sunt analizate - r r : _
a dopia, o b liga: a :e
tatea printeasc V
m a trim o n ia le , e e e
i de o im p o ra -a :
analizat prin c c T a
posibile le p ro b ie -e
acestora. T o to c a ti >
cu m ateria ana za:
in tr rii n vigoare =
de procedur p e rr-a
Lucrarea se ad^esea:
p re o cu p a i de d o ^ e
A u toarea este t : _ a
Facultatea de Dre c :
redactare a Pro e r._
MARII!A AVRAM
DREPT CIVIL
F A M IL IA
f\wB
ISBN 978-606-678-572-3
75 lei, 544 p.
Cartea de fa prezint n d e ta liu d isp o ziiile din noul Cod civil cuprinse n Cartea
a ll-a D e sp re fa m ilie ", organiznd in fo rm a ia o fe rit dup stru c tu ra re g le m e n t rii
in tra te n vigoare la 1 o c to m b rie 2011 i lund n considerare m o d ific rile la zi ale
legislaiei n d o m e n iu .
Sunt analizate in s titu iile clasice ale d re p tu lu i fa m ilie i - cstoria, rudenia, filia ia ,
ad o p ia , o b lig a ia de n tre in e re - , da r i in s titu ii noi, precum logodna i a u to ri
ta te a printeasc. n acest sens, este de su b lin ia t analiza extensiv a re g im u rilo r
m a trim o n ia le , e le m e n t de n o u ta te pe planul ra p o rtu rilo r p a trim o n ia le d in tre soi
i de o im p o rta n practic deosebit. R eglem entarea actual este explicat i
analizat p rin co m p a ra ie cu cea an te rio a r , e vid e n iin d u -se a t t avantajele, ct i
posib ile le p ro b le m e care p o t aprea sau au a p ru t deja n practic prin aplicarea
acestora. T otodat, se fac conexiuni cu alte in s titu ii de d re p t civil care au legtur
cu m a te ria analizat, precum b u n u rile , o b lig a iile sau succesiunile. n considerarea
in tr rii n vigoare a n o u lu i Cod de procedur civil, sunt relevate ju d icio s no rm e le
de proce d u r p e rtin e n te d o m e n iu lu i fa m ilie i.
Lucrarea se adreseaz n p rim u l rnd s tu d e n ilo r, dar poate fi u til tu tu ro r celor
pre o cu p a i de d o m e n iu l ra p o rtu rilo r de fa m ilie .
A u to a re a este titu la ru l c u rs u rilo r de D re p tu l fa m ilie i, R egim uri m a trim o n ia le la
Facultatea de D re p t a U n ive rsit ii din Bucureti i a f c u t p a rte din Comisia de
red a cta re a P ro ie ctu lu i n o u lu i Cod civil.
ISBN 978-606-678-802-1
135 lei, 808 p.
A p licarea unui nou Cod civil im p u n e o revizuire a m a te riilo r i in s titu iilo r ju rid ic e ,
astfel cum au fo s t ele im aginate de le giuitor. Din aceast perspectiv, cartea de
fa c o n s titu ie proba a u to rilo r ei de a s u rp rin d e ele m e n te le de n o u ta te legislativ,
de a m arca d ife re n e le fa de vechiul d re p t civil i de a incita la dezbatere. O rice
soluie ju rid ic este una logic, discursiv i nte m eiat pe te x te actuale, dar aceasta
nu nseam n c a lte rn a tiv e le nu a r exista. n fo n d , d re p tu l civil are specificul i de
a genera dispute, inclusiv unde adevrul ju rid ic ar prea m anifest. Toate acestea
poate i p e n tru c el are t ria s i m anifeste s p iritu l n o rm a tiv din co lo de legea
pozitiv i u n e o ri ch ia r m p o triv a ei. A ventu ra d re p tu lu i civil e pe ct de in c itant,
pe a t t de re ve la to a re : ne provoac s scrutm p rofun zim ea s p iritu lu i epocii pe
care o tr im .
Pre: 79 lei
reduceri de pn la 30%
pentru comenzi on line
www.hainangiu.ro