24.11.

2015

Cursul 8
Modalitatile juridice ale drepturilor reale principale
Uneori se vorbete despre modalitile juridice ale dreptului de proprietate, alteori, ale
drepturilor reale principale. Ambele sunt corecte.
ntr-adevr, pe de o parte, dreptul de proprietate are modaliti juridice (art. 555 alin.
2), respectiv proprietatea condiional i proprietatea comun. Pe de alt parte, mutatis
mutandis, aceste modaliti juridice se regsesc i n cazul celorlalte drepturi reale principale.
De aceea, ceea ce vom discuta n legtur cu mijloacele juridice ale dreptului de proprietate
privat este valabil i pentru celelalte drepturi reale principale. Aceast idee este regsit n
art. 645 referitor la proprietatea comun, n care se arat ca regulile propriet ii comune se
aplic i n cazul altor drepturi reale care se exercit n comun de dou sau mai multe
persoane.
Dou precizri :
- n realitate, trebuie s extindem nu numai regulile proprietii comune, ci i cele ale
proprietii condiionale
- Textul vorbete de o extindere la toate drepturile reale a acestor reguli. n realitate, este
vorba numai despre drepturile reale principale. In legtur cu drepturile principale
accesorii nu mai putem vorbi de extinderea modalitilor juridice ale proprietii, ci ele
vor fi crmuite de regulile aplicabile obligaiilor cu pluralitate de subiecte, tocmai pentru
c aceste drepturi reale accesorii depind de drepturi de crean, iar drepturile de crean
intr n coninutul unor raporturi juridice obligaionale.
Definiia modalitii juridice a dreptului de proprietate
Distingem ntre urmatoarele ipoteze:
situatia in care dreptul de proprietate se prezint ntr-o form pur i simpl are un
singur titular care exercita toate prerogativele acestui drept
situaia n care dreptul de proprietate are 2 sau mai muli titulari, care exercit mpreun
prerogativele dreptului. Aceste prerogative pot fi exercitate de titulari:
concomitent i mpreun cazul proprietatii comune: intre titulari nu exista
diferenta calitativa
! poate exista o diferenta cantitativa cazul proprietatii comune pe cote-parti
concomitent i difereniat cazul proprietatii conditionale (proprietatea
rezolubila si proprietatea anulabila)
Este posibil ca acest drept sa se infatiseze simultan sub forma mai multor modalitati
(ex. proprietatea comuna sa fie rezolubila).
! Nu se confunda cu modalitatile actului juridic sau cu obligatiile afectate de
modalitati.
Proprietatea aparenta nu este o modalitate propriu-zisa: proprietarul aparent este doar
un posesor, iar cel care incheie cu el un act juridic translativ de proprietate este tot un posesor,
putand sa dobandeasca proprietatea ca efect al proprietatii aparente ca mod de dobandire.
1

Proprietatea conditionala
Atributele proprietatii conditionale sunt exercitate concomitent, dar diferentiat.
Apartenenta dreptului de proprietate la unul dintre titulari este incerta => dedublarea
dreptului:
un titular are o virtualitate de drept, nu are un drept de proprietate propriu-zis, dar
in viitor se poate transforma intr-un drept pur si simplu
celalalt titular are un drept propriu-zis, dar care se poate pierde in viitor sau se
poate transforma in drept pur si simplu
Exist deci o diferen calitativ ntre cei 2 proprietari. Este adevrat c i titularul care
are o simpl virtualitate de drept poate exercita prerogativele conferite de aceast virtualitate,
adic poate s dispun de acest drept incipient, numai c dobnditorul va avea exact ceea ce a
avut transmitorul, adic tot o virtualitate.
Formele de manifestare a acestei proprieti condiionate sunt proprietatea rezolubil
i proprietatea anulabil.
n ambele cazuri, exist o incertitudine pe durata existenei proprietii condiionale
n legtur cu apartenena dreptului de proprietate la patrimoniul unuia dintre cei doi titulari.
Aceast incertitudine const n faptul c este posibil ca n momentul n care se mpline te
evenimentul care afecteaz existena proprietii condiionale, unul dintre titulari s piard cu
totul dreptul pe care l are, fie un drept propriu-zis, fie o virtualitate de drept, iar cellalt titular
s devin titularul proprietii n form pur i simpl.
Exemplu : dac se ncheie un contract de vnzare-cumprare sub condi ie rezolutorie,
nseamn c dobnditorul este proprietar sub condiie rezolutorie, iar transmi torul este
proprietar sub condiie suspensiv. Dac se mplinete condiia rezolutorie, dobnditorul
pierde dreptul de proprietate, iar transmitorul redobndete dreptul de proprietate. n acest
moment nceteaz incertitudinea care afecta apartenena dreptului la un patrimoniu sau altul.
Proprietatea rezolubila
- dreptul este exercitat concomitent de doi titulari, unul are calitatea de proprietar sub conditie
suspensiva, celalalt sub conditie rezolutorie
- proprietatea rezolubila se naste din acte juridice incheiate atat sub conditie suspensiva, cat si
sub conditie rezolutorie conditia produce efecte inverse in raport cu partile (ex. conditie
rezolutorie => transmitatorul e proprietar sub conditie suspensiva, iar dobanditorul sub
conditie rezolutorie) => natura conditie se stabileste in raport cu actul juridic, nu cu efectele
sale fata de parti, care sunt opuse
- proprietatea rezolubila tipica evenimentul cu valoare de conditie e stabilit de parti
- proprietatea rezolubila atipica evenimentul cu valoare de conditie este stabilit de legiuitor
Ex1. cazul celui care construieste pe terenul altuia manifestarea de vointa a proprietarului
terenului de a prelua constructia = conditie pana la implinirea careia exista un drept de
proprietate rezolubil
Ex2. Ori de cate ori este posibila desfiintarea cu efect retroactiv a contractului sinalagmatic
translativ ca urmare a neexecutarii culpabile sau fortuite a obligatiilor oricareia dintre parti

- inceteaza cand se indeplineste conditia/expira termenul pentru indeplinirea ei/trece perioada

in care se putea indeplini => efecte:
daca se indeplineste conditia:
proprietarul sub conditie suspensiva devine proprietar pur si simplu => toate
actele de dispozitie juridica facute de acesta se consolideaza retroactiv
proprietarul sub conditie rezolutorie:
actele de administrare/condervare raman valabile
actele de dispozitie sunt desfiintate retroactiv daca tertii au stiut de
conditie (daca sunt de buna-credinta situatia vanzarii bunului altuia)
actele materiale de utilizare raman sa profite acestuia
daca nu se indeplineste conditia
actele juridice incheiate de proprietarul sub conditie rezolutorie se
consolideaza retroactiv
actele juridice incheiate de proprietarul sub conditie suspensiva vor fi
desfiintate retroactiv
Proprietarea anulabila
- ori de cate ori actul translativ de proprietate este afectat de un motiv de nulitate relativa,
exista o incertitudine cu privire la apartenenta dreptului de proprietate la patrimoniul
transmitatorului/dobanditorului => exista 2 titulari cu calitati diferite:
trasmitatorul proprietar sub conditie suspesiva (doar o virtualitate de drept)
dobanditorul proprietar sub conditie rezolutorie (actele sale de dispozitie sunt supuse
riscului desfiitarii)
- inceteaza:
confirmare actului efecte:
actul translativ de proprietate se consolideaza partial numai in raportul dintre
transmitator si dobanditor
actele juridice incheiate cu tertii de buna-credinta nu sunt desfiintare (art.
1265)
fata de tertii de buna-credinta, care pot cere ei insisi anularea actului pe calea
actiunii oblice, actul translativ se va consolida numai daca renunta la dreptul de
a utiliza actiunea oblica/s-a prescris sau a fost anulata actiunea lor in anulare
PE actiunii in anulare/respingerea actiunii in anulare efecte:
actele juridice incheiate de trasmitator cu terti se desfiinteaza retroactiv
actele juridice incheiate de dobanditor se consolideaza retroactiv
admiterea actiunii in anulare efecte:
actele juridice incheiate de transmitator se consolideaza retroactiv
dobanditorul pierde dreptul sau + beneficiul actelor juridice de dispozitie
incheiate cu terti
actele de administrare/conservare se mentin
dobanditorul ramane beneficiarul actelor de utilizare, iar daca nu se rastoarna
prezumtia de buna-credinta pastreaza fructele

Proprietatea comuna
n acest caz, avem, de asemenea 2 sau mai muli titular (art. 631) care exercit
concomitent i mpreun atributele dreptului de proprietate, fr a mai fi, deci, o diferen
calitativ ntre ei.
Atunci cnd vorbim de exercitarea atributelor mpreun trebuie s inem seama de
faptul c fiecare are vocaia de a exercita aceste atribute, chiar dac nu o face efectiv. Daca
unul dintre titulari exercita singur, o face si in numele celorlalti, pe baza unei prezumtii de
mandat.
Exist dou forme ale proprietii comune :
a) Proprietatea comun n devlmie (nu exist o diferen cantitativ ntre titulari)
b) Proprietatea comun pe cote-pri (exist o diferen cantitativ, ntruct dreptul este
divizat ntre proprietari, chiar dac bunul care formeaz obiectul dreptului i pstreaz
unitatea. Diferena cantitativ are n vedere faptul c dreptul este divizat ntre ei,
fiecare deinnd o cot-parte din drept. Asta nu nseamn c o cot-parte a unui titular
ar fi mai mare dect cota-parte a altui titular (exist chiar prezumia relativ c aceste
cote pri sunt egale).
Nu trebuie s punem semnul egalitii ntre proprietatea comun, care este o
modalitate juridic a dreptul de proprietate i modalitile juridice ale patrimoniului, respectiv
indiviziunea, comunitatea matrimonial i patrimoniul profesional comun. Diferena este c,
n cazul proprietii comune, este vorba de un drept de proprietate privit ut singuli, cu un
obiect de asemenea privit ut singuli, pe cnd n cazul modalitilor juridice ale patrimoniului
avem de-a face cu universaliti juridice.
!dreptul de proprietate aflat in patrimoniul persoanei juridice este un drept de
proprieatte pur si simplu, nu un drept de proprietate comuna
Proprietatea comun pe cote-pri
3 trsturi definesc proprietatea comun pe cote-pri :
- Pluralitatea de subiecte dreptul de proprietate este divizat intre titularii sai
- Bunul care formeaz obiectul proprietii i pstreaz unitatea material (acest bun nu
este fracionat material ntre coproprietari)
- Dreptul de proprietate este divizat n cote-pri (acestea se pot exprima prin frac ii
matematice, prin procentaje, iar, uneori, n mod excepional, prin unitile de timp n care
fiecare coproprietar exercit folosina asupra bunului)
Cotele pri din drept ale coproprietarilor se ntlnesc asupra fiecrei fraciuni
materiale din bun: cea mai mic particul material a bunului este locul n care se ntlnesc
toate cotele-pri ale coproprietarilor. Pentru a se pune problema impartirii sale, dreptul de
proprietate comuna pe cote-parti poarta asupra unui bun corporal.
Cotele-parti pot fi determinate sau determinabile, caz in care coproprietarii au la
indemana o actiune in constatare.
Art. 633 daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea se prezuma (prezumtie
relativa)
4

Coproprieteatea si indiviziunea
Proprietatea comun pe cote pri nu se confund cu indiviziunea, deoarece
indiviziunea are n vedere mase patrimoniale (masa patrimonial succesoral), iar
coproprietatea are ca obiect un bun corporal individual determinat.
Coproprietatea si coposesiunea
Cnd vorbim despre coposesiune stare de fapt, iar cnd vorbim de coproprietate
stare de drept. Coposesiunea ndelungat poate duce la dobndirea coproprietii.
Coposesiunea este obiectivarea sau manifestarea exterioar a coproprietii, aa cum posesia
ca stare de fapt este obiectivarea atributelor dreptului de proprietate. Cnd coposesorii nu sunt
chiar coproprietarii, atunci, prin posesie ndelungat, fiecare poate s dobndeasc o parte din
dreptul de proprietate. Fiecare coposesor este si posesor si detentor precar.
Izvoarele coproprietatii:
- mostenirea
- incetarea cominuitatii matrimoniale
- conventie
- uzucapiune
- coproprietatea fortata fapt juridic in sens restrans (ex. despartiturile comune, cladirile cu
mai multe spatii locative apartinand unor proprietari diferiti, bunurile de familie)
Coproprietatea se clasific n funcie de cum poate sau nu s nceteze prin partaj
judiciar (art. 632):
- Coproprietatea obinuit (nceteaz prin partaj judiciar)
- Coproprietatea forat (!poate inceta pe alta cale decat partajul judiciar)
Uneori, coproprietatea obinuit mai este numit i temporar, iar cea forat
perpetu. NU este corect aceast calificare, deoarece i coproprietatea forat poate s
nceteze. Este adevrat c, sub aspectul stabilitii, coproprietatea forat este mai stabil i
are o durat mai mare n timp. Este motivul pentru care organizarea juridic a copropriet ii
obinuite este mai simpl dect organizarea juridic a coproprietii forate.
Art. 634 art. 644 = regimul juridic al coproprietii. n principiu, acest regim juridic este
reglementat i prin regulile de la partaj, la art. 669 687
Coproprietatea obisnuita
Art. 634:
- Pluralitatea subiectelor
- Unitatea material a bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate
- Fracionarea matematic a dreptului de proprietate ca realitate intelectual
n plus fa de coproprietatea forat, regsim i un al patrulea element = aceast form
de coproprietate poate s nceteze i prin partaj judiciar => este esentialmente temporara

Din trsturile definitorii ale coproprietii obinuite decurg dou principii :

1) Principiul sau regula unanimitii din unitatea materiala a bunului => atributele dreptului
de proprietate trebuie sa fie exercitate colectiv
In legtur cu bunul n ntregul su, fie c este vorba de transformarea substanei bunului
sau de distrugerea acestui bun, fie c este vorba de dreptul de proprietate n ntregul su,
este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor pentru orice fapt material sau act juridic.
2) Fiecare coproprietar poate dispune liber de cota sa parte din drept <= divizarea
intelectuala a dreptului de proprietate se comporta ca si cum ar fi proprietar exclusiv al
cotei sale parti: o poate instraina sau greva cu drepturi reale de garantie (art. 634 alin. 1)
n ceea ce privete prima regul, severitatea ei a creat multe dificult i n practic, stri
litigioase ntre coproprietari i pentru mblnzirea acestei reguli, chiar sub imperiul VCC,
practica judiciar i doctrina au gsit formule juridice prin care s-au acceptat ntr-un fel sau
altul abateri de la regula unanimitii. (De exemplu, atunci cnd un coproprietar ncheie singur
acte de administrare cu privire la bun are un mandat tacit din partea celorlal i sau svr e te o
gestiune de afaceri.)
Trebuie impacata regula unanimitatii cu cerinta exploatarii normale.
NCC, tocmai pentru c a optat pentru o anumit organizare a coproprietii obi nuite,
crend un regim juridic special, a mers mai departe i, n anumite situa ii, a nlocuit regula
unanimitii cu regula majoritii.
Exercitarea atributelor coproprietii obinuite
Trebuie s inem seama de dou criterii :
- Cele 3 atribute ale proprieti (posesia, folosina i dispoziia, toate privite ca elemente de
drept)
- Clasificarea actelor juridice dac sunt privite ut singuli n acte de conservare, acte de
administrare i acte de dispoziie.
Posesia
!! Nu trebuie s confundm posesia ca stare de fapt (forma coposesiunii) cu posesia ca
atribut al dreptului de proprietate. Cnd vorbim de exercitarea atributul posesiei avem n
vedere un element de drept, care se obiectiveaz n acte juridice.
Toti titularii dreptului de proprietate sunt indreptatiti la aproprierea si stapanirea
bunului. Chiar daca acestea corespund divizarii dreptului, in concret, pentru ca bunul nu este
fractionat material, se realizeaza in comun cu ceilalti coproprietari (regula unanimitatii).
Obiectivarea atributului posesiei se poate face de catre unul dintre coproprietari,
existand o prezumtie de mandat, mai ales cand nu e vorba de cheltuieli (caz in care ar fi vorba
de gestiune de afaceri).
Fiecare coproprietar poate svri chiar i singur fapte materiale i poate ncheia acte
juridice care au ca scop conservarea bunului (inclusiv sa introduca actiunea posesorie art.
642 alin. 2). Dac ns stpnirea pe care o presupune atributul posesiei ar necesita i
ncheierea unor acte juridice de dispoziie, atunci este nevoie de acordul tuturor
coproprietarilor.

Folosinta
Mult mai complex este exercitarea dreptului de folosinei asupra copropriet ii.
Trebuie s disjungem n usus i fructus.
A. Exercitarea dreptului de a utiliza bunul
Uzul se poate face prin fapte materiale (avem 2 ipoteze : exist un partaj de folosin
sau nu exist un partaj de folosin) i prin acte juridice.
a) Exercitarea prin acte materiale
i) Nu exista partaj de folosinta
Dac nu exist un partaj de folosin, n principiu, toi coproprietarii pot svri acte
materiale asupra bunului in acelasi timp. In practica, este imosibil.
De regul, ntre coproprietari exist o nelegere tacit sau anumite uzan e care permit
utilizarea n comun a bunului fr s apar conflicte ntre ei. Important este ca utilizarea sa nu
excluda accesul celorlalti coproprietari la o asemenea utilizare si sa nu duca la schimbarea
destinatiei bunului sau la transformarea modului obisnuit de utilizare (care se pot face numai
cu acordul tuturor) art. 636 alin. 1.
Presupunnd c unul dintre coproprietari ar utiliza singur bunului, ceilali au dreptul s
cear o despgubire n msura n care au fost lipsii de folosina bunului art. 636 alin. 2 <=
impartirea beneficiilor (art. 635). Dreptul de a cere despagubiri nu este suspendat pana la
partaj, ius utendi fiind un atribut actual.
In absenta ingaduintei celorlalti coproprietari, utilizarea bunului integral de un singur
coproprietar este un delict civil.
ii) Exista partaj de folosinta
Dac nu se neleg ntre ei n legtur cu utilizarea n comun a bunului, pot s recurg
la partajul de folosin.
!NU se confund partajul de folosin cu partajul dreptului: partajul de folosin se
refer numai la un atribut al dreptului de proprietate, n principal la utilizarea de acte
materiale i atunci coproprietarii pot ncheia o convenia prin care s stabileasc ce parte din
bun folosete fiecare, ce acte juridice poate s fac sau n ce unit i de timp folose te fiecare
bunul respectiv (proprietatea periodica). !nu se are in vedere fractionarea materiala a bunului
Art. 639 modul de folosire a bunului se stabilete prin acordul coproprietarilor, iar, n
caz de nenelegere, prin hotarare judecatoreasca. Aadar, partajul de folosin se poate face
nu doar prin convenie, ci i prin hotarare judecatoreasca. NCC curm o controvers din VCC
care punea n discuie admisibilitatea partajului judiciar de folosin.
b) Exercitarea prin acte juridice
Prin nfrngerea regulii unanimitii, NCC a acceptat c, dac este vorba de acte de
administrare, se aplic regula majoritii (in raport cu cotele-parti) urmaresc o punere in
valoare normala a bunului ex. imbunatatirea imobilului, contractele de inchiriere (!imobile nu trebuie sa depaseasca 5 ani sau sunt considerate acte de dispozitie) art. 641 alin. 1.
Dac e vorba de acte de conservare, acestea pot fi fcute de orice coproprietar,
intrucat urmaresc preintampinarea pierderii unui drept subiectiv civil (art. 640) ex.
inscrierea unei ipoteci, intreruperea cursului PE, actele juridice incheiate cu terti pentru
repararea unui imobil pe cale sa se prabuseasca.

n legtur cu actele de dispoziie art. 641:

Alin. (1) enumerarea nu este exhaustiv. Este posibil s avem 5 coproprietari, dar dac unul
are 50% +1 din proprietate, el va putea s decid. Trebuie citit i n lumina alin. (4) actul de
administrare care are n vedere cesiunea trebuie limitat la 3 ani, deoarece peste 3 ani devine
act de dispoziie
Alin. (2) dac pentru coproprietarul aflat n minoritate decizia luat este excesiv sau dac
sarcina ca atare este mpovrtoare, atunci trebuie s-i dea acordul. Acest lucru este prevzut
pentru c majoritatea s nu abuzeze.
Alin. (3) n mod excepional, judectorul poate s nlocuiasc, prin voina sa, voina
coproprietarului care fie se afla in imposibilitatea de a-si exprima vointa fie refuz nejustificat
un act de administrare indispensabil pentru mentinerea utilitatii sau valorii bunului va da
satisfactie regulii majoritatii
Art. 681: actul incheiat un coproprietar cu respectarea conditiilor legale ramane valabil
si este opozabil celui care dobandeste bunul in urma partajului
B. Exercitarea dreptului de a culege fructele
Tinnd seama de regula unanimitii, toi coproprietarii au dreptul la culegerea
fructelor n raport cu cota lor parte din dreptul de proprietate (art. 637).
Trebuie s inem seama c, odat ce fructele au fost separate de bun, ele nsele devin
obiect al dreptului de proprietate. Dac fructele nu au fost culese proporional cu cota-parte a
acestuia, cel care a primit mai puin poate s cear diferena de la cei care au primit mai mult,
fie mai nainte de partajul bunului, fie n momentul partajului bunului.
In cazul in care un singur corproprietar a cultivat terenul, el poate cere cel mult
contravaloarea cheltuielilor facute in raport cu cotele-parti ale celorlalti coproprietari, dar nu
poate refuza restituirea fructelor (art. 638 alin. 1).
Dac este vorba de fructe naturale sau industriale, nu se pune problema prescrip iei,
ntruct dreptul de proprietate este imprescriptibil. Daca nu mai exista in natura, se pot cere
despagubiri (in termen de 3 ani), daca nu au pierit in mod fortuit. Dac e vorba de fructe
civile, fiind vorba de drepturi de crean, dac un coproprietar a ncasat mai multe venituri
dect i se cuveneau, cellalt poate s cear diferena, dar numai n termen de 3 ani de la data
la care s-au ncasat art. 637 + art. 638 alin. (2), (3)
Dispozitia
A. Dispoziia material
- n principiu, regula unanimitii este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor, indiferent
daca sunt direste sau indirecte, adica facute prin inetrmediul unor terti (ex. culegerea
productelor)
! actele materiale de intretinere sau reparare a bunului sunt acte care tin de folosinta, nu de
dispozitie
B. Dispoziia juridic
a) Dispozitia juridica avand ca obiect dreptul de proprietate in ansamblul sau
i) Solutia de principiu se aplica regula unanimitatii, acordul coproprietarilor trebuie sa fie
expres (art. 641 alin. 4)

ii) Situatia actiunii in revendicare

- s-a apreciat ca: act de dispozitie juridica are ca scop recunoasterea dreptului de proprietate
asupra bunului, nu asupra unei cote-parti din acest drept => ar fi necesar acordul tuturor
coproprietarilor
- DAR art. 643 alin. 1: fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitatea
procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv cea in revendicare
- hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor coproprietarilor,
iar hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalti
coproprietari (nu nasc drepturi si obligatii in legatura cu acestia)
- paratul poate cere introducerea in cauza a celorlalti proprietari
iii) Situatia actelor juridice de dispozitie incheiate cu incalcarea regulii unanimitatii
Ce se ntmpl dac un coproprietar ncheie un act de dispoziie cu privire la ntregul
bun? (valabil si in cazul actelor de administrare)
Art. 642 - sanciunea este inopozabilitatea actului fa de coproprietarul care nu au
participat la ncheierea actelor juridice. Inopozabilitatea are doua sensuri, ambele valabile in
aceasta ipoteza: actul nu naste drepturi si obligatii pentru acest coproprietar (<= principiul
relativitatii efectelor actului juridic) si poate fi ignorat de catre terti.
Dar care este soarta actului juridic inopozabil, din moment ce nu este nul? Cum se
execut? Avem un text n NCC care ne spune c orice coproprietar care nu a participat la
ncheierea actului are la ndemn o aciune posesorie mpotriva dobnditorului. Deci acesta
din urm (simplu posesor pentru reclamant, caruia actul ii este inopozabil) nu poate pstra
bunul dac un coproprietar introduce aciunea posesorie.
! In acest caz, intre coproprietarul reclamant si coproprietarii care au incheiat actul
juridic nu mai este un raport de reprezentare (nu se aplica art. 643 alin. 1). Posesie se face in
folosul tuturor coproprietarilor, insa cei care au participat la incheierea actului vor fi obligati
la daune-interese.
!Poate introduce si actiune in revendicare (important mai ales pentru ca cea posesorie
se prescrie).
Soarta actului juridic
Inainte de partaj
- actul este valabil intre parti si inopozabil fata de coproprietarul care nu si-a dat
consimtamantul
- avand in vedere ca in momentul partajului exista posibilitatea ca bunul sa intre in lotul
atribuit celui care si-a dat consimtamantul, acesta devenind proprietar pur si simplu => NU se
poate cere anularea actului de dispozitie
- pana la partaj, actul de dispozitie va fi afectat de o conditie suspensiva: includerea bunului
comun la aprtaj in lotul coproprietarului care a incheiat actul juridic de dispozitie =>
dobanditorul are o potentialitate de drept, este proprietar sub conditie suspensiva
In momentul partajului 2 variante:
Se indeplineste conditia => dobanditorul devine proprietar pur si simplu de la data la care
produce efecte partajul (VCC de la data incheierii, partajul avand efect retroactiv)
Nu se indeplineste conditia => este ca si cum actul nu s-ar fi incheiat

Este un caz de proprietate rezolubila atipica (se naste din lege). Daca nu se indeplineste
conditia, tertul are dreptul la restituire (plata nedatorata). Pentru clarificarea situatiei sale are
la dispozitie actiunea oblica pentru sistarea coproprietatii.
Creditorii personali ai fiecarui coproprietar nu pot sa urmareasaca bunul in intregul sau
sau o parte materiala din el pana la partaj (art. 817 alin. 1). Ei pot cere partajul pe calea
actiunii oblice. Creditorii care au un drept de garantie asupra bunului comun sau ale caror
creante s-au nascut in legatura cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul sa
urmareasca silit bunul (art. 678 alin. 3).
b) Dispozitia juridica avand ca obiect cota-parte din dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate este fractionat intelectual => este firesc ca fiecare proprietar sa
dispuna de cota sa parte.
Soarta actului juridic depinde de natura actului:
- act de instrainare ramane valabil indiferent de solutia pronuntata la partaj: dobanditorul
se substituie transmitatorului si situatia nu se schimba (valabil si daca se dispune de o
cota-parte dintr-un bun determinat inclus in masa succesorala)
- fiecare proprietar isi poate greva partea cu sarcini reale (dezmembraminte/garantii reale):
vor participa la partaj nudul proprietar/proprietarul bunului asupra caruia apasa garantia
reala (beneficiarii pot cere sa fie introdusi in proces pentru a-si apara drepturile)
- constituirea dezmembramintelor la partaj este aceeasi situatie cu cea de la dispozitia cu
privire la intregul bun, doar ca e vorba de o conditie rezolutorie (bunul sa intre in lotul
celui care care nu si-a grevat cota sa parte)
- constituirea garantiilor reale se stramuta de drept asupra bunului/sumelor de bani atribuit
acestuia (art. 682) => subrogatie reala cu titlu particular
Creditorii personali pot urmari cota-parte a debitorului lor, daca aceasta este
determinata (in CF) art. 817 alin. 3. Acestia au un drept de optiune: pot urmari silit cotaparte din dreptul asupra bunului comun (au drept de preferinta la licitatie coproprietarii) sau
pot cere instantei imparteala bunului (urmarirea se face asupra aprtii cuvenite debitorului).
Obligatiile coproprietarilor
- art. 635 suporta sarcinile coproprietatii proportional cu cota lor parte
- sarcina sens larg: sarcini reale (dezmembramant, garantii reale, obligatiile propter rem,
scriptae in rem) si orice cheltuiala sarcini care privesc intregul bun = sarcinile comune
- modul concret in care le suporta difera de natura lor:
sarcini reale (opozabile erga omnes/opozabilitate largita) trebuie indeplinite
cheltuielile
(pentru
conservarea/administrarea/intretinerea
bunului
sau
taxe/imozite): fie le plateste fiecare, fie plateste unul si va avea un drept de creanta
impotriva celorlalti; de regula, sunt divizibile
- daca partajul de face prin vanzarea bunului comun si impartirea pretului, oricare
coproprietar este indreptatit sa solicite stingerea datoriilor legate de bunul comun scadente in
urmatorul an din pretul de vanzare (art. 677)

10

ncetarea coproprietii obinuite

Cazuri de incetare:
- un coproprietar poate dobandi cotele pri ale celorlali coproprietari prin contract (vanzare,
donatie, schimb), uzucapiune sau mostenire
- un tert dobandeste toate cotele-parti prin contract, uzucapiune sau mostenire
- pieirea bunului sau exproprierea
- partajul calea specifica
Partajul
Partajul = operaia juridic prin care dreptul de proprietate comun pe cote-pri se
transform n drept de proprietate exclusiv, fie prin mprirea material a bunului, fie prin
atribuirea bunului unui coproprietar, fie prin vnzarea bunului i mpr irea preului ntre
coproprietari. Se sisteaz astfel starea de coproprietate (coproprietate => drepturi de
proprietate exclusiva) art. 669-686
Partajul dreptului = imparteala = sistarea starii de coproprietate obisnuita (indiviziune) =
partaj definitiv ( partajul de folosinta)
- poate fi total sau partial coproprietatea se sisteaza numai cu privire la o parte din
coproprietari, pastrandu-se fata de ceilalti (nu e posibil daca toti coproprietarii cer partajul).
Dreptul de a cere partajul si exercitarea sa
Art. 669: partajul poate fi cerut oricand, afara de cazul in care a fost suspendat
Fiecare coproprietar are dreptul de a cere partajul. Dreptul de a cere partajul este un
drept potestativ (+ patrimonial pentru ca reflecta o valoare economica). Fiecare coproprietar
poate s cear fie ncheierea unei convenii de partaj, fie s cear n instana partajul judiciar.
Fiind un drept potestativ, dreptul de a cere partajul este imprescriptibil.
Dreptul potestativ se exercit printr-o manifestare unilateral de voin, iar in cazul
partajului judiciar mai presupune si manifestarea de vointa a judecatorului.
Conventia de partaj si actiunea de partaj sunt acte de dispozitie juridica sting o
situatie juridica preexistenta.
Instanta poate suspenda pentru cel mult un an pronuntarea partajului, pentru a nu se
aduce prejudicii grave celorlalti coproprietari (art. 673) <= principiul echitatii.
Prin nelegerea coproprietarilor, exercitarea dreptului potestativ de a cere partajul
poate fi suspendat, dar pentru o durat de cel mult 5 ani. Dac s-ar ncheia o conven ie de
suspendare a partajului pe o durat mai mare de 5 ani, ea ar fi nul relativ i s-ar reduce durata
suspendrii la termenul de 5 ani (nulitate parial) art. 672. Se poate reinnoi.
Exercitarea dreptului de a cere partajul pe calea actiunii oblice
- in cazul in care creditorii unui coproprietar sunt indreptatiti sa ceara imparteala pe baza
actiunii oblice, conventiile de suspendare le sunt opozabile, dar numai daca au dobandit data
certa (mobile)/au fost inscrise in CF (imobile) inainte de nasterea creantelor (art. 678)
- creditorii personali pot sa intervina in partajul cerut de altcineva, dar nu pot ataca un aprtaj
deja efectuat, afara de cazul in care s-a facut in lipsa lor/fara sa se tina seama de opozitia lor
Coproprietatea obisnuita o stare eminamente temporara
Aceasta concluzie nu e contrazisa de posibilitatea suspendarii. Suspendarea se poate
face prin conventie, deci daca coproprietatea se naste prin legat, defunctul nu ar putea impune
mostenitorilor o amanare a impartelii. Chiar atunci cnd judecatorul poate amna pronuntarea
partajului pe o perioad de 1 an, asta nu nseamn c este anulat dreptul potestativ de a cere
11

partajul (art. 673). Este vorba doar de o soluie de echitate, n msura n care situa ia impune
aceast amnare a partajului. Chiar daca nu se inchide dosarul de partaj fara a se realiza
partajul (art. 993 alin. 3), se poate realiza partajul conventional sau se poate introduce o noua
cerere de partaj judiciar.
Uzucapiunea stinge dreptul de a cere partajul
Este posibil ca un coproprietar s uzucapeze cotele-pri ale celorlali. Ca urmare,
dreptul de a cere partajul poate fi paralizat prin prescripie achizitiv, dar nu si prin prescrip ie
extinctiv (art. 675).
Corelatia dintre dreptul de a cere partajul si autorizatia de construire
- dreptul de a cere partajul nu e conditionat de obtinerea unei autorizatii administrative
prealabila
- daca imparteala unui imobil necesita modificari arhitectonice, este obligatorie obtinerea
autorizatiei
Reprezentarea statului si a comunitatilor locale in procesul de partaj in cazul in
care acestea sunt coproprietare (domeniu public/privat), partajul se face in prezenta
reprezentantilor acestora.
Caile si modalitatile partajului
Partajul se poate realiza pe 2 ci (art. 670):
- Prin convenie
- Pe cale judiciar
3 modaliti ale partajului:
1) imparteala materiala, proportional cu cotele-parti (art. 676 alin. 1) in msura n care
bunul care face obiectul coproprietii poate fi mprit n natur ntre coproprietari,
fiecare devine proprietar exclusiv pe partea din bun care i-a fost distribuit. Dac aceste
pri nu sunt egale valoric, cei care au primit mai mult vor trebui s dea celorlali ceea ce
au plus sub forma sultelor.
2) atribuirea bunului catre unul sau mai multi coproprietari, la cererea acestora, cu obliga ia
de a plti celorlali coproprietari sulte echivalente cotelor-pri pe care le aveau din
coproprietate (art. 676 alin. 2 lit. a)
3) vanzarea bunului comun (intelegere/licitatie) si impartirea pretului conform cotelor-parti
(art. 676 alin. 2 lit. b)
Dac nicio modalitate nu este posibil, judectorul respinge cererea de partaj. Aceasta
nu nseamn c este anihilat dreptul de partaj. Oricare dintre coproprietari poate face o nou
cerere atunci cnd una dintre modaliti devine posibil
In cazul partajului conventional, daca un coproprietar este lipsit de capacitate de
exercitiu sau aceasta este restransa, e necesara autorizarea instantei de tutela si a ocrotitorului
legal (art. 674).
Defiintarea conventiei:
- cauzele generale aplicabile contractelor
- daca nu participa toti coproprietarii este nula absolut
- nu poate invoca nulitatea relativa cel care, cunoscand cauzele nulitatii, instraineaza
bunurile atribuite
! e valabila conventia chair daca nu cuprinde toate bunurile (se poate face partaj
suplimentar)
12

Efectele partajului
VCC
- conventia/hotararea judecatoreasca de partaj avea efect declarativ de drepturi, chiar daca
erau tot acte de dispozitie (pentru ca se exercita un drept potestativ)
- fiecare coproprietar era considerat titular al dreptului de proprietate asupra bunului atribuit
de la momentul ansterii statii de coproprietate (retroactiv)
NCC
- art. 680 (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, dup caz, al
sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu ncepere de la data stabilit n actul de
partaj, dar nu mai devreme de data ncheierii actului, n cazul mprelii voluntare, sau, dup
caz, de la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti.
(2) n cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dac actul de partaj
ncheiat n form autentic sau hotrrea judectoreasc rmas definitiv, dup caz, au fost
nscrise n cartea funciar.
- s-a renuntat la efectul declarativ efect constitutiv de drepturi: actul de partaj marcheaza un
trasfer de drepturi intre coproprietari (este accesntuat caracterul de dispozitie)
- actele juridice facute cu nerespectarea prevederilor de la art. 641 sunt sanctionate cu
inopozabilitatea, soarta lor depinzand de solutia de la partaj, care are valoare se conditie
suspensiva
- daca bunul este inclus in lotul coproprietarului care a incheiat actul juridic cu nerespectarea
regulilor de la art. 641, efectele acestui act nu se vor produce retroactiv, ci de la data de la care
produce efecte partajul (art. 680)
Obligatia de garantie intre copartasi
VCC
- obligatia reciproca de garantie intre coproprietari asigurarea egalitatii in cazul in care unul
dintre fostii coproprietari, dupa partaj, ar fi fost tulburat sau evins (tocmai pentru ca partajul
nu era translativ de drepturi)
- conditii cauza tulburarii sa fie anterioara partajului si sa nu fie imputabila coproprietarului
care o invoca
NCC
Art. 683
Garania pentru eviciune i vicii ascunse
(1) Coproprietarii i datoreaz, n limita cotelor-pri, garanie pentru eviciune i vicii
ascunse, dispoziiile legale privitoare la obligaia de garanie a vnztorului aplicndu-se n
mod corespunztor.

13

(2) Fiecare este obligat s l despgubeasc pe coproprietarul prejudiciat prin efectul eviciunii
sau al viciului ascuns. Dac unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorat de acesta
se va suporta, proporional, de ctre ceilali coproprietari, inclusiv de coproprietarul
prejudiciat.
(3) Coproprietarii nu datoreaz garanie dac prejudiciul este urmarea faptei svrite de un
alt coproprietar sau dac au fost scutii prin actul de partaj. => obligatia de garantie va apasa
integral in sarcina celui care a savarsit fapta prejudiciabila
- nu contrazice ideea tranferului de drepturi dintre copartasi ca urmare a partajului

Proprietatea periodica
Proprietatea este periodica ori de cate ori dreptul de proprietate are mai multi titulari,
fiecare dintre ei exercitand atributul folosintei cu privire la intregul bun care formeaza
obiectul dreptului, in mod succesiv si repetitiv, in perioade de timp determinate, egale sau
inegale. (ex. casele de vacanta)
Reglementarea proprietatii periodice in Codul civil in vigoare ( art. 687-692)
- regimul juridic legal al proprietatii periodice este obligatoriu (titularii nu o pot opta pentru
alt regim juridic art. 687)
Din definitie rezulta 2 trasaturi esentiale:
dreptul de proprietate are mai multi titulari
prerogativele acestui drept se exercita in mod succesiv si repetitiv, in perioade de timp
determinate, egale sau inegale
In plus, poate avea ca obiect bunuri mobile si imobile, fara nicio restrictie.
Exercitarea succesiva priveste numai prerogativa folosintei, unele dintre elementele
folosintei fiinde exercitate totusi in comun => cheltuielile legate de folosinta sunt suportate in
comun, in raport cu unitatile de timp care ii revin fiecarui titular.
Posesia ca element de drept si dispozitia in legatura cu intregul bun se exercita
concomitent si impreuna => proprietatea periodica este un caz particular de coproprietate
elementele definitorii:
- pluralitatea titularilor
- unitatea materiala a bunului
- divizarea intelectuala a dreptului
Diferenta fata de coproprietatea obisnuita titularii nu mai pot cere partajul, fiind
conceputa ca o coproprietate fortata (art. 646), pentru a se asigura continuitatea si stabilitatea
exercitarii succesive a folosintei. Cotele-parti exprimate in unitati de timp exprima atat
partajarea folosintei, cat si partajarea dreptului de proprietate.
Nasterea
Art. 688: proprietatea periodica se naste prin act juridic (legat sau conventie), fiind
supuse inscrierii in CF actele juridice care au ca obiect un imobil
Legat nu este vorba de o transmitere (cand proprietatea periodica preexista
legatului), ci de o transformare a dreptului de proprietate in forma sa pura si simpla in
proprietate periodica
14

Conventie mai multe situatii:

dobandirea originara a proprietatii periodica partile se inteleg sa construiasca o casa sau
sa confectioneze un bun asupra caruia sa dobandesca un drept de proprietate periodica
mai multe parti cumpara un bun stabilind ca vor dobandi un drept de proprietate periodica
asupra lui
donatorul prevede ca donatarii vor primii un bun in regim de proprietate periodica
titularii unui drept de coproprietate obisnuita sa incheie o conventie pentru transformarea
ei intr-o proprietate periodica (art. 688 apare ca o derogare de la art. 672 amanarea
partajului prin conventie cu maxim 5 ani: in acest caz se renunta cu totul la dreptul de a
cere partajul, ca urmare a caracterului fortat)

Exercitarea atributelor proprietatii periodice

a) Posesia ca element de drept - indreptatirea aproprierii si stapanirii bunului
actele de conservare fiecare coproprietar are nu numai dreptul, ci si obligatia sa incheie acte
de conservare, fara a aduce atingere conditiilor de exercitare a dreptului de proprietate
periodica de catre ceilalti titulari (art. 690 alin. 1)
! regula unanimitatii nu mai functioneaza fiecare titular este indreptatit sa savarseasca acte
materiale si sa incheie acte juridice pentru obiectivarea acestui atribut in masura in care ele
profita si celorlalti titulari
Obiectivarea prerogativelor dreptului de proprietate se concretizeaza intr-o posesie ca stare de
fapt, coposesiunea. Daca e tulburata, titularii au la dispozitie actiunea posesorie (act de
conservare).
b) Folosinta se exercita in mod succesiv de catre titulari, in unitati de timp determinate
proprietatea obinuita, care se exercita in comun (daca nu s-a facut partaj de folosinta)
- daca unitatile de timp nu sunt determinate, ne aflam in ipoteza coproprietatii obisnuite si
putem cere partajul
- fiecare titular este obligat sa predea folosinta bunului la incetarea intervalului sau de timp
- in afara intervalului tau nu pierzi dreptul de propritate, ci numai folosinta
- exista situatii in care partajarea folosintei nu opereaza pentru reparatiile mari, proprietarul
care avanseaza cheltuielile are dreptul la despagubiri in raport cu valoarea drepturilor
celorlalti coproprietari (art. 690) <= intereseaza toti titularii, indiferent de unitatile de timp
- coproprietarii pot incheia acte de administrare (sunt tot de interes comun)
- fiecare titular poate inchiria bunul pentru unitatea sa de timp, incasand fructele civile (art.
689)
!Daca un titular incheie un act de administrare (ex. contract de inchiriere) pentru un alt interva
lde timp decat cel ce i se cuvine, acesta va fi inopozabil celorlalti titulari.
c) Dispozitia
Dispozitia materiala numai cu acordul celorlalti titulari (regula unanimitatii) art. 690 alin.2
Dispozitia juridica se poate exercita de fiecare titular cu privire la cota sa parte din dreptul
de proprietate (ex. acte de vanzare, ipotecare)
- daca priveste intregul bun, este nevoie de acordul celorlalti titulari
- actele juridice incheiate cu privire la cotele-parti ale celorlaltor titularo sunt lovite de nulitate
relativa (art. 689 alin. 3)

15

- exista un singur caz in care se poate incheia un act de dispozitie cu privire la cota-parte a
altui titular excluderea unui titular sanctiune in cazul in care acesta tulbura grav
exercitarea proprietatii periodice
d) Exercitarea elementului procesual
Art. 642 alin. 2 + art. 643: fiecare titular este indreptatit sa introduca singur orice actiune in
justitie si sa stea singur in justitie ca parat cu privire la bunul comun, dar hotararile
judecatoresti nefavorabile ii vor fi opozabile numai lui, iar cele favorabile profita tuturor
Incetarea proprietatii periodice
Art. 692 proprietatea periodica inceteaza prin radierea din CF in temeiul dobandirii de catre
o singura persoana a tuturor cotelor-parti din dreptul de proprietate periodica
- incetarea poate imbraca forma concreta a partajului prin buna invoiala, dar partajul judiciar
este inadmisibil
- nu se stinge dreptul de proprietate, ci sisteaza aceasta stare speciala de coproprietate (are loc
o transformare din proprietate periodica in proprietate in forma pura si simpla => se pastreaza
caracterul perpetuu)
Coproprietatea forat
Aceast form de coproprietate este reglementat n NCC de la art. 646 la art. 692.
n cadrul acesteia, regsim elementele definitorii ale coproprietii (pluralitatea
subiectelor, unitatea material a bunului, fracionarea intelectuala a dreptului) i n plus
imposibilitatea ncetrii coproprietii prin partaj judiciar. Rezult c este posibil partajul
convenional (art. 671 alin. 1). => dreptul de a cere partajul nu mai exista ca drept potestativ
in beneficiul coproprietarilor
Partajul conventional intervine ca o manifestare directa a libertatii de a contracta, nu
ca un drept potestativ.
Imporanta este obligativitatea starii de coproprietate niciunul dintre coproprieatri nu
poate, prin vointa proprie, sa puna capat acestei stari.
De regul, cnd este vorba de coproprietatea forat, bunul care formeaz obiectul
coproprietii este accesoriu n raport cu un bun principal (exemplu: n cldirile cu mai multe
spaii locative aparinnd unor proprietari diferii, prile comune ale cldirii sunt obiect al
coproprietii forate : scrile, terenul de sub cldire). De aici decurge ideea c ori de cte ori
acest caracter accesoriu exist, dispoziia asupra cotei-parti din bunul comun se poate face
numai odat cu bunul principal accesorium sequitur principale. (art. 647 alin. 2) Caracterul
accesoriu este legat de destinatia acestor bunuri si de vecinatate.
! Nu este obligatoriu ca bunul principal sa formeze obiectul unui drept de proprietate pur si
simplu.
NB : Nu n toate cazurile exist acest raport de accesorietate ex. coproprietatea
fortata asupra bunurilor de familie (totusi, au o destinatie comuna, servind la pastrarea
traditiilor de familie).
Exercitarea coproprietatii fortate
- caracterizata de stabilitate
- nu se mai aplica regula unanimitatii: actele de conservare si de administrare pot fi exercitate
de fiecare coproprietar, fara acordul celorlalti
16

- exercitarea folosintei de catre un singur coproprietar: nu trebuie sa impiedice exercitarea

folosintei de catre ceilalti coproprietari si trebuie sa reflecte destinatia bunui comun (art. 647
alin. 1)
- dispozitia juridica asupra cotei-parti a fiecarui coproprietar se poate face numai odata cu
dispozitia juridica asupra bunui principal (art. 647 alin. 2)
- coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile pentru conservarea si intretinerea bunui
comun proportional cu cota-parte din bun, stabilita in raport cu intinerea bunui principal (art.
647 alin. 3)
Cazurile de coproprietate forat (art. 646)
1) Coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau
apartamente exist raport de accesorietate (art. 1141, 1142)
2) Coproprietatea asupra despriturilor comune exist raport de accesorietate (art.
660-666)
3) Coproprietatea asupra bunurilor de familie nu exist raport de accesorietate
4) Proprietatea periodic
5) Bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine situate
pe linia de hotar dintre proprieti (potecile, drumurile, fntnile, izvoarele)
6) Bunurile comune afectate utilizrii a dou sau mai multe fonduri (o central termic
sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un
cartier de locuine)
7) Alte cazuri prevzute de lege
Bunurile de familie au apartinut membrilor familiei si au o semnificatie morala
deosebita pentru familie (nu conteaza valoarea pecuniara). Sunt depozitate la unul dintre
mostenitori/la un tert (<= conventie/hotarare judecatoreasca). Functioneaza regula
unanimitatii nu pot fi instrainate, imprumutate sau inchiriate decat cu acordul tuturor
coproprietarilor.
Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile sau din ansamblurile
rezidentiale cu mai multe spatii locative apartinand unor proprietari diferiti
Art. 648-652 trasaturi:
- unitatea materiala a bunului
- divizarea intelectuala a dreptului de proprietate
- regula: nu poate inceta prin partaj
- bunul comun este accesoriu in raport cu un bun principal (spatiul locativ)
- cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun este accesorie in raport cu
dreptul de proprietate asupra bunului principal
- folosirea spatiului locativ nu este posibila decat prin accesul asigurat prin utilizarea
partilor comune => sunt comune prin destinatie => bunul principal si cota-parte aferenta
din partile comune nu pot fi separate (tot unitar)
Fiecare titular are:
un drept de proprietate asupra spatiului locativ ca bun principal
un drept de proprietate comuna pe cote-parti asupra partii comune
Partile comune pot fi precizate prin lege si prin vointa partilor, in masura in care sunt
destinate utilizarii bunurilor principale (art. 649). De aceea, in imprejurari speciale,
coproprietatea fortata poate inceta prin partaj conventional sau chair judiciar.
17

Sunt parti comune: terenul pe care se afla cladirea, spatiile comune, holurile, terasele,
scarile etc. Sunt parti comune exclusiv pentru proprietarii care utilizeaza aceste utilitati in
conformitate cu proiectul cladirii: spalatoriile, uscatoriile, cosurile de fum.
Cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune ce ii revine fiecarui
proprietar al unui bun principal este inscrisa in titlul de proprietate. Daca nu e precizata, se
raporteaza la suprafata bunului principal.
Caracterul accesoriu => transmiterea/dezmembrarea/ drepturile reale de garantie
asupra bunului principal se intind si asupra partii comune.
Restrangeri ale exercitarii dreptului de proprietate privata asupra bunului principal
<= principiul general: exercitarea dreptului de proprietate trebuie sa se faca astfel incat sa nu
fie stanjenita exercitarea altor drepturi de proprietate sau a altor drepturi subiective civile (art.
647)
- proprietarul este obligat sa asigure intretinerea bunului principal, pentru mentinerea in stare
buna a cladirii
a) Restrangeri ale exercitarii folosintei
- schimbarea destinatiei bunului principal este posibila numai cu acceptul asociatiei de
proprietari
- corproprietarii sunt obligati sa permita accesul in spatiul locativ care constituie bunul
principal pentru efectuarea lucrarilor necesare conservarii cladirii si intretinerii partilor
comune (art. 656); vor fi despagubiti daca se cauzeaza prejudicii
b) Restrangerea exercitarii dispozitiei
- imbunatatirile sau modificarile bunului principal se fac cu autorizatie administrativa, fara sa
se puna in pericol structura cladirii
- proprietarul oricarui spatiu locativ nu poate instraina dreptul sau de proprietate daca nu face
dovada platii cotei-parti din cheltuielile comune in raport cu momentul instrainarii (altfel,
actul de instrainare este nul absolut); exceptie dobanditorul preia aceste datorii
Nastere
- se naste prin succesiunea de acte juridice care conduce la situatia in care spatiile locative cu
alta destinatie decat aceea de locuinta sa de afle in proprietatea unor persoane diferite
Exercitare
Este caracterizata de 2 trasaturi:
proprietarii unitatilor locative raspund de asigurarea conditiilor de functionare normala a
partilor comune (obligatie propter rem)
regula majoritatii in acest scop s-a creat asociatia proprietarilor
Este posibil partajul de folosinta al partilor comune, daca nu sunt lezate drepturile
celorlalti coproprietari si daca decizia de atribuire in folosinta comuna este adoptata cu o
majoritate de 2/3 din numarul proprietarilor si al cotelor parti (art. 650).
Coproprieatrii suporta cheltuielile legate de partile comune in raport cu cotele lor parti.
Cheltuielile legate de cotele-parti in folosinta exclusiva cad in sarcina celor care le folosesc.
Dispozitia juridica asupra partilor comune se poate face numai odata cu dispozitia
juridica asupra bunului principal (art. 651).
Incetare
- regula: nu poate inceta prin partaj
- starea de coproprietate fortata poate inceta, iar refuzul unuia dintre coproprietari de a
consimti la aceasta e un abuz de drept
18

Partajul:
- prin exceptie, poate sa inceteze prin partaj judiciar, cand nu se mai impune cu necesitate a fi
mentinuta (ex. podul unei clediri), daca prin natura si destinatia spatiului aflat in folosinta
comuna este posibil in fapt
! o astfel de solutie este imposibila in cazul in care e vorba de terenul pe care se afla cladirea
- temeiul caracterului fortat este raportul de accesorialitate, iar acesta dispare daca instanta
constata ca bunul principal poate fi utilizat fara acea parte comuna
- terenul excedentar aferent cladirii se afla in coproprietate obisnuita => se poate partja
conventional sau judiciar
Alte cai:
- toate unitatile locative sunt dobandite in proprietate de aceeasi persoana
- pier bunurile principale => se stinge dreptul de proprietate asupra bunurilor accesorii
- tranformarea coproprietatii fortate in coproprietate obisnuita, prin acordul tuturor
proprietarilor (art. 658)
- daca cladirea piere in intregime/in proportie > 50% - orice coproprietar poate sa solicite
vanzarea la licitatie a terenului si materialelor de constructie care au rezultat
daca e distrusa o mica parte trebuie sa contribuie la refacerea partilor comune in raport cu
cotele lor parti (daca nu trebuie sa cedeze drepturile lor celorlalti coproprietari
Dreptul de proprietate comuna in devalmasie
Presupune ca mai multi titulari exercita concomitent si impreuna atributele dreptului
de proprietate. Nu exista diferenta calitativa intre titulari. Diferenta fata de proprietatea
comuna pe cote-parti consta in faptul ca dreptul nu mai este fracionat matematic. Aadar, nici
bunul material nu este divizat, iar nici dreptul nu este divizat. Nu se tie ce cot-parte din
proprietate are fiecare proprietar.
Se naste dintr-un fapt judidic concret si din vointa legiuitorului. !art. 667 distinge, de
fapt, intre cazurile reglementate de lege si cele reglementate de parti.
Cea mai cunoscut form de proprietate devlma este proprietatea comun a soilor
n cazul n care se afl sub regimul comunitii legale sau convenionale. NCC a renunat la
caracterul obligatoriu al comunitii matrimoniale.
dreptul de proprietate comuna in devalmasie al sotilor (modalitate a dreptului de
proprietate privata) comunitatea matrimoniala (modalitate a patrimoniului cuprinde si
datoriile)
Codul civil mai spune c este posibil ca proprietatea devlma s se nasc i din act
juridic. Prile pot s stabileasc c obiectul stpnit n comun nu este divizat material. n
acest caz, se aplic regimul de drept comun = regimul comunit ii matrimoniale cu caracter
legal (art. 668).
Exercitarea (art. 345-350)
- actele de conservare, de folosinta (exceptie: schimbarea destinatiei bunului comun
-necesar acordul sotilor) si de administrare pot fi incheiate de fiecare sot cu privire la
oricare dintre bunurile comune
- necesar consimtamantul scris al sotilor cand se incheie acte prin care se afecteaz folosinta
asupra locuintei familiei sau cand se deplaseaza bunurile ce mobileaza/decoreraza locuinta
- fiecare sot poate incheia acte de dobandire a bunurilor comune
19

actele de instrainare sau de grevare cu drepturi reale se fac prin acordul sotilor (exceptie:
darurile obisnuite si bunurile mobile comune)
este necesar consimtamantul scris cand un bun este adus ca aport la o societate sau se
dispune de el pentru dobandirea de parti sociale/actiuni
fiecare sot poate dispune prin legat de partea ce i s-ar cuveni la incetarea casatoriei din
cominitatea de bunuri
Incetarea
la data finalizarii lichidarii regimului comunitatii (nulitatea casatoriei/divort/deces)
starea de devalmasie continua si dupa incetarea regimului comunitatii (incetarea
casatoriei), pana la lichidarea comunitatii prin partaj (exista o prezumtie legala de
egalitate)
inainte de incetarea regimului comunitatii impartirea totala/partiala a bunurilor comune
(conventie/hotarare judecatoreasca) !regimul comunitatii continua
in alte cazuri decat regimul comunitatii, se aplica dispozitiile legii care se completeaza cu
regimul comunitatii legale

20