NORMA DE VISTORIA DE VIZINHANA 2013

NORMA DE VISTORIA DE VIZINHANA

Procedimentos bsicos executivos
COORDENAO: Octavio Galvo Neto
RELATORIA: Rejane Saute Berezovsky
COLABORADORES: Flvia Zoga Andreatta Pujadas, Vanessa
Pacola Francisco, Ronaldo Benvenuti, Caio Luiz Avancine, Karine
Vale, Francesco Coppola, Mrio Luiz Miranda, Marcio Antnio
Campes, Carlos G. Hernandez.

Aprovado em Assembleia Geral Ordinria de 14/05/2013

NDICE

............................................................................................................ 3

1.

PR E F C IO

2.

O BJ ET I VO ............................................................................................................. 3

3.

DEFINIES ............................................................................................................ 4

4.

FINALIDADE ............................................................................................................ 5

5.

NVEL DE VISTORIA

6.

DIRETRIZES E MTODOS .......................................................................................... 7

6.1

IDENTIFICAO DOS IMVEIS A SEREM VISTORIADOS ............................................... 7

6.2

EMISSO DAS CORRESPONDNCIAS ........................................................................ 7

6.3

VISTORIAS - PROCEDIMENTOS ................................................................................. 7

6.4.

IDENTIFICAO DAS ANOMALIAS .............................................................................. 7

7.

TPICOS DO LAUDO ................................................................................................ 7

8.

CONDIES GERAIS PARA A CONTRATAO

................................................................................................. 5

........................................................... 8

1. PREFCIO
Fundado em 1957, o Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia tem na sua
Entidade Filiada no Estado de So Paulo um dos rgos de classe mais atuantes de todo o
territrio nacional.
Congregando profissionais das diversas modalidades da Engenharia e Arquitetura, o
IBAPE/SP desenvolveu, ao longo de sua histria, um importante trabalho com objetivo de
aprimoramento e criao de cultura tcnica voltada queles que se dedicam a atuar nas
reas de Engenharia de Avaliaes e Percias.
A busca pela promoo destas especialidades a nveis superiores de excelncia profissional
e a preocupao em servir a sociedade dentro do mais elevado esprito pblico so
motivaes para a permanente realizao de Congressos, Simpsios, Seminrios, Normas
Tcnicas, Estudos, Cursos e outras formas de difuso de conhecimento.
As normas tcnicas desenvolvidas pelo IBAPE/SP so produzidas atravs de um longo e
aberto processo de discusso em que todas as contribuies so sistematizadas e
avaliadas, sendo o texto final aprovado em assemblia geral.
A elaborao desta norma uma decorrncia da evoluo e consolidao da prtica deste
tipo de trabalho preventivo e da consequente demanda pela criao de procedimentos
tcnicos bsicos que subsidiem os profissionais especialistas em Vistorias, Percias,
Avaliaes e Inspees Prediais na prtica e emisso de Laudos de Vistoria de Vizinhana.
Esses documentos tcnicos tm-se mostrado instrumentos eficazes nas anlises acerca de
responsabilidades por eventuais danos, anomalias e falhas existentes em imveis
circunvizinhos a uma obra, bem como na definio de tcnicas construtivas que possam
evitar ou minimizar impactos.
O presente texto encontra-se em vigor desde sua aprovao pela Assemblia Geral
realizada em 14/05/2013 na sede do IBAPE/SP e substitui o documento Diretrizes para
Elaborao de Relatrio Tcnico de Vistoria de Vizinhana, que a partir desta data deixa de
validade como referncia para a matria ora regulamentada.
2. OBJETIVO
Esta norma fixa conceitos, terminologia, convenes, notaes, diretrizes e procedimentos
relativos Vistoria de Vizinhana, cuja realizao de responsabilidade e exclusiva
competncia de engenheiros e arquitetos legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais
de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA e CAU - Conselho de Arquitetura e
Urbanismo, de acordo com a Lei Federal 5194 de 21/12/1966 e resolues do CONFEA, e
Lei N 12.378, de 31 /12/ 2010.

3. DEFINIES
As definies apresentadas podem ser complementadas por outras contidas no Glossrio de
Terminologia do IBAPE/SP.
ANOMALIA
Irregularidade, anormalidade, exceo regra.
REA DE INFLUNCIA DO CANTEIRO DE OBRA Permetro dentro do qual esto
contidos os imveis que, por orientao de profissional competente e por definio do
Contratante, sero vistoriados e descritos no laudo.
CONFORMIDADE
Atendimento a padres estabelecidos, tais como: projetos e memoriais descritivos;
procedimentos executivos e de qualidade; boletins tcnicos de produtos e procedimentos;
dados de fabricantes de produtos / sistema / equipamentos / mquinas; normas tcnicas.
DANO
Ofensa ou diminuio do patrimnio material de algum.
DECREPITUDE
Depreciao de um bem pela idade, no decorrer da sua vida til, em consequncia de sua
utilizao, desgaste e manuteno normal.
DEFEITO
Anomalia que pode causar danos efetivos ou representar ameaa potencial de afetar a
sade ou segurana do dono ou consumidor, decorrente de falhas do projeto ou execuo
de um produto ou servio, ou ainda, de informao incorreta ou inadequada de sua
utilizao ou manuteno.
DEGRADAO
Desgaste dos componentes e sistemas das edificaes em decorrncia do efeito do
transcurso do tempo, uso e interferncias do meio.
DETERIORAO
Perda precoce de desempenho de elemento ou sistema construtivo.
ESTADO DE CONSERVAO Situao fsica de um bem em decorrncia de sua idade e
condies de manuteno.
FALHA
Anomalia caracterizada pela perda precoce de desempenho de elementos e sistemas
construtivos com origem na Manuteno, Operao e Uso.
IDADE ESTIMADA
Idade atribuda ao bem considerando sua utilizao, estado de conservao, partido
arquitetnico e outras caractersticas relevantes.

NVEL DA VISTORIA
Caracterstica que define a complexidade, o detalhamento e a abrangncia do trabalho.
PADRO CONSTRUTIVO
Qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos projetos, materiais e mo de
obra efetivamente utilizados na construo.
USO
Finalidade da utilizao do imvel (residencial, comercial, industrial e outras).
VCIO
Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou servios, ou os tornam inadequados
aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor.
Podem decorrer de falha de projeto ou de execuo, ou ainda da informao defeituosa
sobre sua utilizao.
VISTORIA DE VIZINHANA
Constatao mediante exame circunstanciado dos imveis localizados na rea de
abrangncia de um canteiro de obra com o propsito de caracterizar tipologia, estado de
conservao, padro construtivo, idade estimada e eventuais anomalias e falhas, ou outras
caractersticas importantes, constatadas nas edificaes e demais benfeitorias.
VISTORIA
Constatao de um fato, mediante exame circunstanciado e descrio minuciosa dos
elementos que o constituem, sem a indagao das causas que o motivaram.
TIPOLOGIA
Classificao baseada nas caractersticas arquitetnicas do imvel vistoriado e nas
definies contidas nos Estudos de Edificaes de Imveis Urbanos de So Paulo.
4. FINALIDADE
O trabalho da Vistoria de Vizinhana tem por finalidade:
4.1. Constatar anomalias e falhas existentes nos sistemas construtivos e perpetuar a
memria das caractersticas fsicas e do estado de conservao de edificaes e
benfeitorias localizadas na rea de influncia de um canteiro de obras.
4.2. Fornecer informaes tcnicas aparentes que possam auxiliar na definio de
procedimentos construtivos e na execuo de servios preliminares obra.

5. NVEL DE VISTORIA
As vistorias de vizinhana podem ser classificadas em trs nveis, em conformidade com
definies estabelecidas pelo profissional, pelo contratante e pela prpria finalidade do
trabalho.
O nvel de vistoria est diretamente ligado ao raio de influncia considerado e com o grau de
detalhamento das observaes feitas e registradas nos imveis vistoriados.
5.1. NVEL 1
O nvel 1 aplicvel s vistorias de grandes canteiros quando o nmero de imveis
existentes na rea de influncia da obra seja muito elevado. Nesses casos, podem se
admitidas apenas as caracterizaes externas com indicao de eventuais sinais de
fragilidade e risco.
5.2. NVEL 2
O nvel 2 deve contemplar uma descrio bsica e objetiva do objeto vistoriado, das
anomalias e falhas constatadas e uma ilustrao fotogrfica suficiente para caracterizar:

Tipologia
Padro Construtivo
Estado de Conservao
Anomalias e falhas existentes

.
O raio de vistoria pode ser limitado rea de influncia do canteiro de obra.
5.3. NVEL 3
O nvel 3 deve contemplar todos os elementos relacionados no Nvel 2 e tambm
apresentar uma completa caracterizao de revestimentos de piso, parede e forro,
esquadrias e elementos aderidos que sejam significativos, alm de todos os elementos
construtivos que possam ser relevantes para uma completa descrio do imvel.
O raio de vistoria est relacionado influncia da obra, levando em considerao a
expertise do profissional, sendo considerado inclusive os o fluxo de veculos pesados e
nmero de subsolos da obra a ser executada.

6. DIRETRIZES E MTODO:
6.1. Identificao dos imveis a serem vistoriados:
Compete ao profissional recomendar, com base em aspectos como a caracterstica
do solo, a idade dos imveis, o trafego de veculos e as caractersticas da obra ser
executada, quais sero os imveis que devem ser vistoriados.
Entretanto, o Contratante pode restringir a abrangncia do trabalho sua
convenincia e integral responsabilidade.
6.2. Emisso das correspondncias:
recomendvel o envio de correspondncia aos ocupantes do imvel solicitando
contato para autorizao e agendamento da vistoria.
6.3. Vistorias procedimentos:
O canteiro dever ser fotografado externamente, a partir das vias pblicas, com
vistas diversas, e internamente, apresentando os limites do canteiro e das
edificaes confrontantes.
recomendvel que seja apresentada no mnimo uma foto de cada ambiente do
objeto da vistoria, mesmo que no existam falhas e/ou anomalias no local.
No caso de identificao de anomalia, recomenda-se fotografar o ambiente
apontando, com emprego de seta, o local de sua posio e fotografar em detalhe o
que se deseja evidenciar.
6.4. Identificao das anomalias:
As anomalias existentes nos objetos de anlise devem ter descries objetivas que
propiciem fcil identificao e localizao.
Devem, ainda, ser ilustradas atravs de registro fotogrfico suficiente para sua
perfeita caracterizao e respectiva definio de extenso.
As anomalias devem ser atreladas aos respectivos sistemas construtivos.
6.5 Classificao do estado de conservao:
O estado de conservao do imvel dever ser classificado de acordo com o estudo
Valores de Edificaes de Imveis Urbanos do IBAPE/SP, levando em
considerao a idade estimada, o estado de conservao e manuteno e as
anomalias identificadas na vistoria.
7. TPICOS DO LAUDO:
O Laudo dever conter pelo menos as seguintes informaes:

Identificao do solicitante;
Localizao;
Data da Diligncia;
Descrio Tcnica do objeto;

Tipologia e Padro Construtivo;

Uso;
Idade Estimada;
Nvel;
Diretrizes e Procedimentos adotados;
Caracterizao das anomalias observadas.
Classificao do estado de conservao geral do imvel;
Relatrio Fotogrfico;
Data do Laudo;
Assinatura do(s) profissional (ais) responsvel (eis), acompanhado do N. do CREA/
CAO e N. do IBAPE;

8. CONDIES GERAIS PARA CONTRATAO:

Caber ao contratante a determinao dos endereos a serem vistoriados, sem

prejuzo de eventual levantamento orientativo preliminar do contratado (previamente
realizado para formulao da proposta tcnica comercial);

Recomenda-se que o incorporador/construtor promova o informe prvio sobre a

necessidade da permisso das vistorias aos vizinhos;