La ley 30313: El Sistema Registral y la Buena?

Fe
Pblica Registral
Habra sido interesante si nuestro legislador hubiese tenido en cuenta lo sealado por
Montesquieu en su obra El Espritu de las Leyes cuando menciona de la manire de
composer les lois, no separar las leyes de las circunstancias en las que se hicieron, de tener
cuidado en que las leyes sean contrarias a los fines que se persigue, entre otras.
Mencionamos esto porque si bien es reconocido en nuestro ordenamiento que los supuestos
de fraude inmobiliario (V.g. falsificacin, suplantacin, entre otras) han venido afectando la
confianza en el registro, debemos tener en cuenta tambin que uno de los pilares del
sistema (y de cualquier sistema registral) es la denominada Verkehrssicherheit o
seguridad en la circulacin de derechos.
La Superintendencia Nacional de Registros Pblicos (en adelante SUNARP) ha ido
cediendo en sostener los fundamentos del sistema, probablemente porque se ha visto
abrumada por los casos de fraude inmobiliario, disponiendo incluso directivas en contra de
sus garantas, como por ejemplo la directiva de inmovilizacin de partidas.
Quiz para abordar un tema complejo se debi analizar donde se produce la patologa a fin
de verificar si existen herramientas dentro del sistema capaces de erradicarlas, en caso
contrario, disponer mediante nuevos dispositivos normativos nuevas reglas para solucionar
los problemas.
EL OBJETIVO DE LA LEY
El Art. 1 de la norma seala que el objetivo de la misma es prevenir y anular las acciones
fraudulentas que perjudican la seguridad jurdica. Este norte se concreta en 4 acciones: la
oposicin al trmite, la cancelacin del asiento, la modificacin del principio de
legitimacin y fe pblica en el Cdigo Civil, as como la modificacin del Decreto
Legislativo del Notariado.
Inicialmente podemos advertir que esta norma no ha sido prolijamente trabajada en su
redaccin Principio de buena fe pblica registral? lo cual puede llevar a equvocos en
su interpretacin sistemtica. No obstante ello, slo nos vamos a pronunciar sobre el fondo
del contenido de la ley. Para ello, es necesario identificar dentro de la cadena de
formalizacin de las transferencias de dominio de inmuebles algunos de los problemas que
debieron ser solucionados por la presente norma.
Nuestro Art. 949 del Cdigo Civil nos seala que la transferencia de propiedad se realiza
mediante el mero consenso. No obstante ello, al comprador no le basta con el mero
consenso para sentirse seguro con su adquisicin.

Aparte de la entrega de la posesin por un lado y por lo menos inicialmente con la

legalizacin de las firmas en el contrato, se requiere la firma de la minuta a fin que se eleve
a escritura pblica. Este segundo momento se da (salvo la entrega de la posesin fsica) en
sede notarial.
Una vez realizada la escritura pblica, se emiten los partes notariales dirigidos al registro
para que se logre su inscripcin, y as goce de la publicidad registral que indica el Art. 2012
de nuestro Cdigo Sustantivo.
Dentro de este trnsito de formalizacin, consideramos que es en la elaboracin de la
escritura y su remisin al registro los momentos en los que se dan la mayor cantidad de los
casos de falsificacin y suplantacin a los que se refiere la norma. [1]
SOBRE EL PROCEDIMIENTO ESPECIAL
Si bien el problema ha surgido fuera del registro, el legislador ha tratado de parchar el
problema dentro y fuera del mismo.
En el mbito notarial, se ha dispuesto, mediante segunda disposicin complementaria
modificatoria, que son nulas las actuaciones notariales sobre bienes que se encuentran fuera
de su circunscripcin, inicindoles un proceso disciplinario de ser el caso.
Si bien la cantidad de notarios que ha estado involucrado en casos de trfico de terrenos ha
sido mnima (aunque inversamente proporcional con los casos conocidos) y esto puede
encarecer el servicio, consideramos que la medida es adecuada hasta que se encuentren
otros mecanismos de seguridad para el acceso al registro a fin de evitar supuestos de fraude
inmobiliario.
Ahora bien, esta medida ayuda pero no soluciona los supuestos de falsificacin ni de
suplantacin, por lo que se ha regulado un procedimiento especial.
En principio se seala que el procedimiento general sigue siendo no contencioso, aunque se
ampla el principio de rogacin permitiendo el apersonamiento del Notario, del Juez, del
rbitro o del Cnsul.
Dicho apersonamiento es limitado, dado que slo tiene como funcin permitir la oposicin
a la inscripcin del ttulo por los supuestos de falsificacin y suplantacin, cuando estos
agentes efectivamente o supuestamente han participado en la elaboracin de los ttulos
sujetos a calificacin en el registro.
FE PBLICA REGISTRAL (CETERIS PARIBUS)
Hasta dicho momento la ley se enfoca en el problema de como paliar las externalidades
negativas que genera nuestro sistema de transmisin para tratar de corregirlo en el
procedimiento. No obstante ello aade como primera disposicin complementaria

modificatoria la modificacin de los artculos 2013 (principio de legitimacin) y 2014

(principio de buena fe? pblica registral).
Nos reservamos el comentario a las introducciones hechas respecto al principio de
legitimacin, aunque confunden al mismo con la garanta de intangibilidad del asiento, e
introducen adicionalmente la posibilidad de forma expresa de que los rbitros cancelen los
asientos registrales.[2]
No obstante ello, nos vamos a centrar en la modificacin realizada al Art. 2014 del Cdigo
Civil, principio de Fe Pblica Registral (Ceteris Paribus) para analizarla de forma concreta,
a fin de verificar las externalidades que genera la modificacin de la misma en el sistema
registral.
Artculo 2014. Principio de buena fe pblica registral
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su
derecho, aunque despus se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los asientos registrales y los ttulos archivados que lo
sustentan. (subrayado propio)
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del
registro.
En principio debemos decir que antes de la norma se discuta hasta donde se extenda la
buena fe, siendo que el sistema registral arrojaba como resultado al asiento registral. Sin
embargo, con la dacin de la norma el razonamiento cambia, ahora debemos tambin
analizar qu dice el ttulo archivado.
Los asesores de nuestros legisladores probablemente habrn indicado que esto va a
solucionar los supuestos de fraude inmobiliario, pero probablemente la miopa les hizo ver
parte del cuadrante del tablero registral click here y se les olvid avisarles los efectos en
el resto del sistema registral.
El ceteris paribus en el mbito econmico permite analizar el fenmeno manteniendo las
dems variables del sistema constantes. Entonces slo vamos a analizar esta modificacin
dejando para otro momento las variaciones en las dems garantas del sistema.
Cules son las implicancias actualmente de estudiar los ttulos archivados en nuestro
sistema registral? En principio debemos decir que la responsabilidad de la calificacin del
registrador para casos de responsabilidad civil ya no se le extiende. En los nuevos procesos
en los cuales se alegue la fe pblica registral (porque van a seguir dndose), cuando se le
demande al registrador por una inadecuada inscripcin, este simplemente va a alegar que es
hecho de la propia vctima dado que esta debi ir al ttulo archivado a verificar la patologa.

Un segundo punto, con que se debe tener mucho cuidado en su interpretacin, dado que an
podemos salvar en algo la lgica del sistema, es el mbito de anlisis hasta que ttulo
archivado debe analizarse. Sealamos esto dado que consideramos que el legislador, y gran
parte de la doctrina, han venido asumiendo que la diferencia entre el anlisis del ttulo
archivado y el asiento registral slo es de unos soles.
Esto no es as, dado que cualquier persona que haya hecho anlisis de ttulos sabr que en
estos contienen los ms diversos instrumentos, y que la nulidad no necesariamente se
verifica ah mismo O es que acaso en el ttulo archivado las partes que realizaron el
negocio van a indicar este ttulo es falsificado o este ttulo ha sido en mrito a una
suplantacin?
Dado que el asiento registral simplemente ser informativo no importando lo sealado por
el funcionario tcnico en su calificacin, para que un usuario tenga confianza que adquiere
un bien tendr que analizar todos los ttulos archivados anteriores al mismo hasta el plazo
de los 10 aos anteriores para, en caso de patologa, alegar el trmino prescriptorio.
Tngase en cuenta que dicho razonamiento reduce el mbito de actuacin del principio de
legitimacin del asiento registral (an sigue vigente?), dado que en principio, ms
importante sera la legitimacin? que otorga el ttulo archivado y esto irradia en los dems
principios y garantas como en el denominado principio de oponibilidad. Es que acaso
ahora vamos a hablar la oponibilidad del ttulo archivado frente al asiento registral cuando
exista alguna patologa en el primero.
Ahora, se ha trasladado la carga del anlisis del ttulo del registrador en su calificacin, al
abogado (no todos son especialistas en registral) quin deber realizar el estudio de ttulos,
el cual no le va a asegurar la titularidad necesariamente, y los costos de transaccin se van a
incrementar para el usuario. Ms costos y no existir seguridad que la adquisicin va a ser
inimpugnable? Esta es la solucin de nuestro legislador?
Felizmente nuestro legislador no es un buen tcnico al momento de redactar sus
dispositivos normativos, lo cual nos permite cierto grado de interpretacin de acorde al
sistema. Veamos: El tercero registral lo es respecto a la adquisicin patolgica en la que no
es parte. Cuando se seala que se anule, rescinda, cancele o resuelva se refiere al negocio
patolgico y es respecto a estos y slo de estos que deber analizarse el ttulo archivado
asientos registrales y los ttulos archivados que lo sustentan.
Al ser una norma que restringe priva de derechos, no podemos ampliar su interpretacin
a otros supuestos, sino que debe ser lo ms restrictiva posible.
Esta extrema norma era necesaria? Evidentemente que no. Los que desconocen el
funcionamiento del sistema, o los que desean cambiar el mismo por intereses particulares
(introducir el seguro de ttulos quiz), han venido difundiendo que el problema es el
artculo 2014 del Cdigo Civil.
Desde diferentes posiciones se seal que el principio de Fe Pblica Registral no se
aplicaba al Fraude Inmobiliario, y se verific que dicho fraude no se originaba en el

registro. Quiz esto debi entender el legislador, a fin de comprender a plenitud el sistema y
no ir parchando a ciegas con posibles soluciones que al final perjudican al sistema
registral existente.
El legislar puede ser un arte, pero en nuestro ordenamiento parece un arte abstracto.
[1] Entendemos como suplantacin los supuestos en los cuales quienes participan en el
negocio traslativo no son exactamente los mismos titulares ni sus apoderados, sino que se
hacen pasar por ellos. Puede ser que el instrumento pblico formalmente sea elaborado
correctamente, pero los sujetos que intervienen no son los que debieran participar. En
cambio, en los casos de falsificacin, el instrumento no se elabora en la notara, consulado,
en sede arbitral o judicial.
[2] Este es un problema serio en nuestra realidad, dado que si bien la institucin del
arbitraje es muy til, el problema es que recurrentemente ha venido siendo utilizada por
personas inescrupulosas para perjudicar a los titulares registrales.
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