Dr. Iosif R.

Urs

Drd. Petrua-Elena Ispas

DREPT CIVIL
DREPTURILE REALE

Dr. Iosif R. Urs

Drd. Petrua-Elena Ispas

profesor universitar

asistent universitar

DREPT CIVIL
DREPTURILE REALE

CUVNT NAINTE

Prezentm studenilor de la Facultatea de Drept, n primul rnd, un curs

universitar redactat n temeiul dispoziiilor noului Cod civil intrat n vigoare la 1
octombrie 2011, pentru a sprijini efortul acestora n nsuirea i clarificarea
definiiilor, termenilor i normelor care reglementeaz, cu un vocabular juridic
modern i evidente modificri i completri, instituia att de important a Drepturilor
reale.
Autorii sunt contieni de necesitatea aprofundrii coninutului teoretic al
prezentului curs universitar i adugrii unui bogat material jurisprudenial i
pedagogico-aplicativ, ntr-o ediie viitoare.

Autorii

CAPITOLUL I
CONSIDERAII GENERALE
ASUPRA BUNURILOR I DREPTURILOR REALE

SECIUNEA I Despre bunuri i patrimoniu

1. Noiunea de bun i noiunea de patrimoniu
Noul Cod civil a consacrat materiei bunurilor ntreaga Carte a III-a, intitulat Despre
bunuri. Definiia dat de Cod bunurilor se regsete n art. 535, care prevede c Sunt
bunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui drept
patrimonial.
Noul Cod civil a consacrat noiunii de patrimoniu, n Cartea I, Despre persoane, trei
articole (art. 31-33), ns nu a definit patrimoniul n mod explicit. Dispoziiile art. 2324 alin. (1)
din Noul Cod civil au preluat dispoziiile art. 1718 din Codul civil de la 1864: Cel care este
obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Ele
servesc drept garanie comun a creditorilor si.

n acest context, neavnd o definiie

consacrat de dispoziiile Noului Cod civil, doctrinei juridice i-a revenit sarcina formulrii unei
definiii precise i complete.
n sens economic, patrimoniul desemneaz totalitatea bunurilor ce constituie averea
unei persoane.
n sens juridic, patrimoniul reprezint ansamblul drepturilor i obligaiilor
patrimoniale (cu valoare economic), precum i bunurile la care acesta se refer, aparinnd
unei persoane1.
1

Iosif R. Urs - Drept civil romn. Teoria general, Ed. Oscar Print, Bucureti, 2001, p.162; D. C. Florescu- Dreptul de
proprietate, Ed. Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 17; V. Stoica- Drepturi reale principale, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004
p. 67 -69. n literatura juridic a existat tendina de a limita definirea patrimoniului la totalitatea drepturilor i obligaiilor cu
valoare economic ce aparin unui subiect de drept (C. Hamangiu, I.R. Blnescu, Al. Bicoianu - Tratat de drept civil
romn, vol.I, reeditat, Ed. All Beck, Bucureti, 1996, p. 522; Tr. Ionacu, S. Brdeanu - Drepturi reale principale n R.S.R.,

Nu fac parte din patrimoniu drepturile i obligaiile lipsite de valoare economic, respectiv
drepturile i obligaiile personal nepatrimoniale.
Patrimoniul este format dintr-o latur activ i una pasiv. n activul patrimonial se
includ drepturi i bunuri, iar n pasivul patrimonial obligaii. Activul patrimonial nu se
confund cu patrimoniul, acesta din urm existnd chiar i atunci cnd pasivul depete
activul adic, n cazul n care o persoan are mai multe datorii (obligaii) dect creane
(drepturi).

2. Caracterele i funciile patrimoniului

Patrimoniul prezint o serie de caracteristici care l difereniaz de alte entiti
juridice:
1) Patrimoniul este o universalitate juridic. Patrimoniul este o universalitate juridic
sau de drept2 deoarece este format dintr-o mas de bunuri, drepturi i obligaii cu coninut
economic, aparinnd unui subiect de drept, privite n totalitatea lor, fr a interesa identitatea
fiecrui drept sau fiecrei obligaii. Astfel, patrimoniul nu se confund cu coninutul su, adic cu
bunurile, drepturile i obligaiile, fiind o unitate distinct de schimbrile intervenite n cadrul
elementelor ce l compun, acestea putnd s se mreasc, s se diminueze sau s dispar,
patrimoniul rmnnd neschimbat.
Universalitatea de fapt reprezint un ansamblu de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe
o simpl legtur de fapt, avnd la baz aciunea i voina persoanei creia i aparin bunurile sau
legiuitorului.
Art. 541 din Noul Cod civil reglementeaz, ca noutate, universalitatea de fapt:(1)
Constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care aparin aceleiai persoane i au o
destinaie comun stabilit prin voina acestuia sau prin lege. (2) Bunurile care alctuiesc
universalitatea de fapt pot, mpreun sau separat, s fac obiectul unor acte sau raporturi
juridice distincte.
Este de observat faptul c n accepiunea Noului Cod civil, universalitile de fapt se
Ed. Academiei, Bucureti, 1978, p.13). n opinia acestor autori, drepturile patrimoniale sunt considerate ca fiind bunuri.
Avnd n vedere c drepturile i obligaiile cu caracter economic, referindu-se la bunurile corporale i incorporale, se
identific cu acestea, n definirea patrimoniului s-a renunat la menionarea lor.
2

Pentru amnunte a se vedea V. Stoica op. cit, p. 52 -57.

constituie fie prin voina titularului patrimoniului, fie prin voina legiuitorului.
Patrimoniul ca universalitate juridic (universitas juris) cuprinde un activ (drepturi,
bunuri) i un pasiv (obligaii), neputnd fi conceput dect n dinamica sa, deosebindu-se de
universalitatea de fapt (universitas facti), respectiv un ansamblu de bunuri avnd o anumit
destinaie dup voina proprietarului sau a legiuitorului.
2) Orice persoan are un patrimoniu. Existena unei persoane este de neconceput
fr un patrimoniu, deoarece oricine are drepturi i obligaii evaluabile n bani. Chiar i atunci
cnd o persoan nu are nici o avere actual, ea deine totui un patrimoniu, concretizat ntr-un
minim de bunuri.
Pentru a constitui un patrimoniu este suficient existena unor drepturi i obligaii eventuale.
Persoanele fizice i juridice avnd aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i obligaii,
coninutul real al patrimoniului este lipsit de importan deoarece acesta apare ca o universalitate
juridic caracterizat prin potenialitate.
Acest caracter juridic a fost consacrat n art. 31 alin. (1) din noul Cod civil:Orice persoan
fizic sau persoan juridic este titular a unui patrimoniu.
3) Unicitatea patrimoniului. Unicitii de subiect i corespunde unicitatea de patrimoniu
astfel nct orict de multe drepturi i obligaii ar avea, o persoan fizic sau juridic nu poate
deine dect un singur patrimoniu. Legea nu permite ca o persoan s fie titulara mai multor
patrimonii.
4) Divizibilitatea patrimoniului. Dei unic, patrimoniul poate fi mprit n mai multe
mase de bunuri. Patrimoniul este divizibil n mai multe grupe de drepturi i obligaii cu
coninut economic, potrivit destinaiei fiecrei grupe, avnd aadar un regim juridic adecvat
destinaiei respective.
Problema divizibilitii patrimoniului este clarificat de art. 31 alin. (2) i (3) din Noul
Cod civil. Astfel, potrivit art. 31 alin. (2) din Noul Cod civil, poate face obiectul unei
diviziuni sau afectaiuni, ns numai n cazurile i condiiile prevzute de lege. Din
interpretarea dispoziiilor legale amintite mai sus, rezult c legea permite, n anumite cazuri
7

i condiii, crearea unor mase patrimoniale cu regimuri juridice deosebite, denumite n art. 31
alin. (3) din Noul Cod civil patrimonii de afectaiune.
n art. 31 alin. (3) din Noul Cod civil se reglementeaz c Sunt patrimonii de
afectaiune masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit dispoziiilor titlului IV al crii
a III-a, cele afectate exercitrii unei profesii autorizate, precum i alte patrimonii astfel
determinate.
Observm n reglementarea noului Cod civil o instituie juridic nou, respectiv
fiducia, acea operaiune juridic prin care unul sau mai muli constituitori transfer drepturi
reale, drepturi de crean, garanii ori alte drepturi patrimoniale, prezente sau viitoare, ctre
unul sau mai muli fiduciari care le administreaz cu un scop determinat, n folosul unuia sau
multor beneficiari.
Astfel, aceste drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom, distinct de celelalte
drepturi i obligaii din patrimoniile fiduciarilor 3. Patrimoniul fiduciarului este divizat n
masa fiduciar i masa constituit din restul patrimoniului fiduciarului4.
Aplicabilitatea principiului divizibilitii patrimoniului este ntlnit i n cazul
bunurilor soilor, patrimoniul persoanelor cstorite fiind divizat n 2 categorii: masa
bunurilor proprii i masa bunurilor comune, fiecare mas patrimonial fiind supus unor
regimuri juridice distincte.
Prevederile art. 353 din Noul Cod civil sunt n sensul c:(1)Bunurile comune nu pot
fi urmrite de creditorii personali ai unuia dintre soi. (2) Cu toate acestea, dup urmrirea
bunurilor proprii ale soului debitor, creditorul su personal poate cere partajul bunurilor
comune, ns numai n msura necesar pentru acoperirea creanei sale. (3) Bunurile astfel
mprite devin bunuri proprii.
Art. 352 alin. (1) din Noul Cod civil prevede c n msura n care obligaiile comune
nu au fost acoperite prin urmrirea bunurilor comune, soii raspunde solidar, cu bunurile
proprii. n acest caz, cel care a pltit datoria comun se subrog n drepturile creditorului
pentru ceea ce a suportat peste cota-parte ce i-ar reveni din comunitate dac lichidarea s-ar
face la data plii datoriei.
3

Art. 773 din Noul Cod civil.

Art. 785-787 din Noul Cod civil reglementeaz raportul dintre masa patrimonial fiduciar i restul patrimoniului
fiduciarului pe de o parte i patrimoniul constituitorului fiduciei, pe de alt parte.
4

Principiul divizibilitii patrimoniului i gsete aplicabilitate i n anumite cazuri i

n materia succesiunilor, pentru a proteja interesele unor motenitori sau ale creditorilor unei
succesiuni5.
5) Inalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul, privit nu n elementele sale
individuale, ci n totalitatea sa, este netransmisibil ct timp triete titularul su. Cu alte
cuvinte, o persoan fizic att timp ct este n via, dei poate nstrina un drept ut singuli (i
n mod excepional i o obligaie) sau chiar toate bunurile sale n individualitatea lor, ea nu
poate transmite altei persoane, prin acte ntre vii, ansamblul juridic al drepturilor i
obligaiilor sale, adic patrimoniul.
Transmisiunea universal a patrimoniului poate avea loc doar la decesul unei persoane
fizice sau n momentul reorganizrii i ncetrii existenei persoanei juridice.
Patrimoniul, ca entitate juridic abstract, prezint importan practic datorit
funciilor pe care le ndeplinete.
1) Patrimoniul explic i asigur dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu se bucur de o garanie real
(ipotec, gaj, privilegii) care s le asigure recuperarea creanei la scaden de la debitorul lor.
Astfel, conform art. 2324 alin.(1) din noul Cod civil, debitorul rspunde pentru ndeplinirea
obligaiilor sale cu toate bunurile mobile sau imobile prezente i viitoare. Obiectul dreptului
de gaj general l constituie ntregul patrimoniu al debitorului i nu bunurile concrete,
individualizate, care l compun.
Schimbrile care au loc n coninutul patrimoniului nu afecteaz existena gajului
general. Deoarece creditorii chirografari nu au o garanie fixat asupra unui anumit bun,
debitorul este liber s dispun de bunurile sale, ncheind acte juridice cu privire la ele,
micorndu-i activul i mrindu-i pasivul. Creditorii chirografari pot aciona asupra
patrimoniului debitorului, n scopul conservrii drepturilor lor prin aciunile reglementate de
Codul civil n favoarea lor, respectiv aciunea oblic atunci cnd debitorul nu-i exercit
anumite drepturi i aciunea paulian , atunci cnd debitorul a ncheiat cu rea-credin acte
5

Vezi art. 1114, art. 1165 din Noul Cod civil.

juridice pentru fraudarea drepturilor creditorilor chirografari. Creditorul resimte toate aceste
operaiuni i, pe cale de consecin, la scaden, dac debitorul nu-i execut obligaia, el va
putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului la acea dat6.
Noul Cod civil a instituit n reglementarea art. 2326 regula egalitii creditorilor
chirografari:(1) Preul bunurilor debitorilor se mparte ntre creditori proporional cu
valoarea creanei fiecruia, afar de cazul n care exist ntre ei cauze de preferin ori
convenii cu privire la ordinea ndestulrii lor. (2)Creditorii care au acelai rang au
deopotriv drept la plat, proporional cu valoarea creanei fiecruia dintre ei.
n art. 2327 noul Cod civil, sunt enumerate cauzele de preferin despre care face
vorbire art. 2326, acestea fiind: privilegiile, ipotecile i gajul.
Creditorii chirografari nu beneficiaz de un drept de urmrire cu privire la bunurile
care ies din patrimoniu, ci pot urmri numai bunurile aflate n patrimoniul debitorului la
momentul scadenei.
Nu pot forma obiectul urmririi bunurile care existau n patrimoniu la data naterii
obligaiei, dar au fost nstrinate de debitor pn la data urmririi.
Pot fi urmrite de creditori bunurile inexistente n patrimoniu la data naterii obligaiei,
dar existente n momentul executrii ei.
2) Patrimoniul permite i explic subrogaia real cu titlu universal.
Noiunea de subrogaie i gsete echivalentul n termenul de nlocuire. Astfel, n
cadrul unui patrimoniu, dac un bun este nstrinat, locul su va fi luat de preul primit, iar dac
preul se investete ntr-un alt bun, locul su va fi luat de bunul dobndit (in judiciis universalibus
pretium succedit loco rei, et res loco pretii).

Subrogaia poate fi:

-

personal, cnd o persoan este nlocuit cu alta n calitate de titular al unui

Dei n aparen creditorii chirografari apar ca fiind avantajai (debitorul rspunde pentru plata datoriei cu toate bunurile
prezente i viitoare), n realitate ei au o situaie inferioar fa de creditorii cu garanii reale (creditori gajiti, ipotecari,
privilegiai), gajul lor general asupra patrimoniului debitorului fiind mai mult o speran de garanie. Iat de ce: ei nu pot
urmri dect bunurile care se afl n patrimoniul debitorului la data scadenei creanei lor, dat la care exist riscul unei
eventuale insolvabiliti a debitorului; ei vin n concuren cu ali creditori chirografari, dup satisfacerea creditorilor cu
garanii reale, fiind n situaia de a nu-i putea realiza creana; n caz de insolvabilitate a debitorului, creditorii chirografari
vor concura toi mpreun i vor suferi o pierdere parial a creanelor lor, neexistnd o preferin la plat a unei creane fa
de alt crean.

10

drept. Spre exemplu, dac o persoan pltete ntreaga datorie pe care un

debitor o avea fa de creditorul su, ea se substituie, se subrog n
drepturile creditorului pltit, putnd urmri pe debitor pentru datoria ce i
revenea- art. 1593 alin.(1) din noul Cod civil7.
-

real, cnd un bun este nlocuit cu un alt bun sau o valoare cu o alt valoare. Spre
exemplu, dac se nstrineaz un bun propriu al unuia dintre soi, preul primit
n schimb se include n categoria bunurilor proprii, iar dac se nstrineaz un
bun comun, valoarea lui de nlocuire face parte din masa bunurilor comune. n
cazul ieirii din indiviziune, dac bunurile nu sunt comod partajabile n natur,
ele se vor nstrina, iar suma obinut va lua, prin subrogare, locul bunurilor
nstrinate, urmnd a fi supus mpririi.

Subrogaia real poate fi:

-

cu titlu universal, cnd n cuprinsul unui patrimoniu o valoare se nlocuiete

n mod automat cu o alt valoare, fcndu-se abstracie de individualitatea
lucrului care iese i a celui care intr n locul su;

cu titlu particular, constnd n nlocuirea unui bun individual determinat cu un

alt bun individual determinat, privite izolat (ut singuli).

Spre deosebire de subrogaia real cu titlu universal care se produce automat, fr ca o

dispoziie a legii s o prevad, subrogaia real cu titlu particular intervine numai dac o lege
o prevede expres8.
3) Patrimoniul explic principiile transmisiunii universale i cu titlu universal.
Transmisiunea intervine n cazul decesului persoanei fizice i a reorganizrii persoanei
juridice (fuziune, absorbie, divizare).
Transmisiunea este:
7

Oricine pltete n locul debitorului poate fi subrogat n drepturile creditorului, fr a putea dobndi ns mai multe
drepturi dect acesta.
8
Astfel, art. 1721 C.civ., art. 28(2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public prevd
limitativ cazurile de subrogaie real cu titlu particular. Intervine subrogaia real cu titlu particular: a) n ipoteza pieirii bunului
ipotecat cnd ipoteca se strmut asupra indemnizaiei de asigurare, b) n cazul schimbului de terenuri, fiecare teren ia situaia juridic a
terenului nlocuit, c) n cazul exproprierii unui imobil, ipoteca se strmut de drept asupra despgubirilor primite.

11

universal, cnd ntreg patrimoniul se transmite unui succesor;

cu titlu universal, cnd fraciuni din patrimoniu (activ i pasiv) se transmit la

mai muli succesori (art. 894 C.civ.);

cu titlu particular, cnd unul sau mai multe bunuri individualizate fac
obiectul transmiterii.

Transmisiunea universal intervine:

-

n cazul decesului unei persoane cnd ntregul patrimoniu succesoral este cules
de motenitorul legal unic sau de un singur motenitor testamentar (legatar
universal)

n situaia reorganizrii persoanei juridice prin comasare (absorbie i fuziune)

cnd patrimoniul persoanei juridice absorbite este preluat de persoana juridic
absorbant, respectiv patrimoniile persoanelor juridice ce fuzioneaz sunt
transmise persoanei juridice astfel nfiinate.

Transmisiunea cu titlu universal are loc:

-

n caz de deces al unei persoane fizice, cnd patrimoniul defunctului se

transmite fracionat ctre doi sau mai muli motenitori legali sau testamentari
(legatari cu titlu universal)

n situaia reorganizrii unei persoane juridice prin divizare total sau parial.

ntre cele dou feluri de transmisiune a patrimoniului nu exist deosebire sub aspect
calitativ (obiectul transmisiunii este un ntreg patrimoniu sau o fraciune din acesta, alctuit din
activ i pasiv) ci numai sub aspect cantitativ. Transmisiunea universal privete un ntreg
patrimoniu, deci un ansamblu de valori active i pasive, n schimb transmisiunea cu titlu universal
are n vedere doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.

Transmisiunea este cu titlu particular dac privete un bun anume, determinat

ori mai multe bunuri, dar fiecare individualizat prin nsuirile sale, transmisiune ce poate fi
explicat fr a apela la conceptul de patrimoniu.

12

 3. Clasificarea bunurilor
1) Bunuri imobile i bunuri mobile
Art. 536 din noul Cod civil prevede c bunurile sunt mobile sau imobile, prelund
parial coninutul art. 461 din Codul civil de la 1864 care prevedea c Toate bunurile sunt
mobile sau imobile.
Art. 537 noul Cod civil enumer bunurile imobile, iar art. 538 instituie o nou
categorie de bunuri imobile, i anume bunurile care rmn sau devin imobile. Astfel, alin. (1)
al art. 538 prevede c rmn bunuri imobile materialele separate n mod provizoriu de un
imobil, pentru a fi din nou ntrebuinate, att timp ct sunt pstrate n aceeai form, precum
i prile integrante ale unui imobil care sunt temporar detaate de acesta, dac sunt destinate
spre a fi reintegrate. Alin.(2) al aceluiai articol prevede c materialele aduse pentru a fi
ntrebuinate n locul celor vechi devin bunuri imobile din momentul n care au dobndit
aceast destinaie.
Este de observat c, din modalitate de delimitare a bunurilor mobile de cele imobile,
rezult c bunurile care anterior erau bunuri imobile prin destinaie, sunt, n actuala
reglementare, bunuri mobile.
Art. 539 noul Cod civil reglementeaz bunurile mobile, definindu-le ca fiind acele
bunuri pe care legea nu le consider imobile. Observm faptul c bunurile mobile sunt
determinate prin eliminarea bunurilor considerate de lege imobile, drept pentru ca care
apreciem c bunurile care nu pot fi clasificate ca fiind imobile, sunt bunuri mobile. Alin.(2) al
articolul sus menionat prevede c sunt bunuri mobile i undele electromagnetice sau
asimilate acestora, precum i energia de orice fel produse, captate i transmise, n consiiile
legii, de orice persoan i puse n serviciul su, indiferent de natura mobiliar sau
imobiliar a sursei acestora.
13

Noul Cod civil al Romniei a consacrat n art. 540 soluia adoptat de doctrin
anterior adoptrii noului Cod, fiind reglementate cu caracter de noutate bunurile mobile prin
anticipaie. Bunurile mobile prin anticipaie sunt bogiile de orice natur ale solului i
subsolului, fructele neculese nc, plantaiile i construciile ncorporate n sol, atunci cnd
prin voina prilor, acestea sunt privite n natura lor individual, n vederea detarii lor.
Bunurile mobile prin anticipaie sunt de fapt bunuri imobile prin natura lor, pe care pr ile
unui act juridic le calific expres ca fiind mobile n considerarea a ceea ce vor deveni ulterior
desprinderii lor din bunul imobil din care provin.

2) Bunuri fungibile i bunuri nefungibile

Bunurile fungibile sunt acele bunuri determinabile dup numr, msur sau greutate,
astfel nct pot fi nlocuite unele cu altele n executarea unei obligaii.
Textul Codului civil face distincie ntre bunurile fungibile care, de regul, sunt bunuri
determinate generic i bunurile nefungibile care, n principiu, sunt bunuri individual
determinate.
Alin.(3) al art. 543 prevede faptul c un bun fungibil prin natura sa poate fi considerat
ca nefungibil prin act juridic. Aadar, nu numai natura determinrii bunului l ncadreaz n
categoria bunurilor fungibile sau nefungibile, ci i voina prilor unui act juridic.

3) Bunuri consumptibile i bunuri neconsumptibile

Noul Cod civil prevede c sunt cumsumptibile acele bunuri mobile a cror
ntrebuinare obinuit mplic nstrinarea sau consumarea substanei. n mod corelativ,
bunurile necomsumptibile sunt acele bunuri care, prin ntrebuinare, nu se consum.

4) Bunuri divizibile i bunuri indivizibile

14

Art. 545 Codul civil prevede c bunurile care nu pot fi mpr ite n natur fr a li se
schimba destinaia sunt bunuri indivizibile.
Bunurile divizibile sunt acele bunuri care pot fi mprite n natur fr ca destinaia
acestora s fie schimbat.
Alin.(3) al articolului mai sus menionat prevede c un bun divizibil prin natura lui
poate fi considerat indivizibil prin act juridic.

5) Bunuri principale i bunuri accesorii

Aceast clasificare este prevzut de art. 546 Codul civil. Astfel, bunul care a fost
destinat n mod stabil i exclusiv, ntrebuinrii economice a altui bun este accesoriu att timp
ct satisface aceast utilizare. Destinaia comun poate fi stabilit numai de proprietarul
ambelor bunuri.
Bunul accesoriu urmeaz situaia juridic a bunului principal, nclusiv n caz de
nstrinare sau de grevare a bunului principal.
ncetarea calitii de bun accesoriu nu va putea fi opus unui ter care a dobndit
anterior drepturi privitoare la bunul principal.

4. Produsele bunurilor
Art. 547 noul Cod civil prevede c produsele bunurilor sunt fructele i productele.

1) Fructele
Fructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun, fr a diminua
substana acestuia. Fructele sunt naturale, industriale i civile.
Fructele naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute fr
15

intervenia omului.
Fructele industriale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute ca
urmare a interveniei omului.
Fructele civile sunt venituri realizate din folosirea bunului de ctre o persoan n
virtutea unui act juridic.

2) Productele
Productele sunt produse obinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea
substanei acestuia.

3) Dobndirea fructelor i a productelor

Fructele i productele se cuvin proprietarului, dac prin lege nu se dispune altfel.
Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale i industriale se dobndete la data
separrii de bunul care le-a produs, n timp ce dreptul de proprietate asupra fructelor civile se
dobndete zi cu zi.
Persoana care avanseaz cheltuielile necesare cu producerea i culegerea fructelor fr
acordul proprietarului, va putea cere restituirea acestor cheltuieli, produsele sau
contravaloarea acestora putnd fi reinute pn la restituirea cheltuielilor. Posesorul va putea
fi obligat la restituire dac proprietarul furnizeaz o garanie ndestultoare, potrivit art. 550
alin.(5) Codul civil. Observm instituirea dreptului de retenie al persoanei care a avansat
cheltuielile necesarea producerii sau perceperii fructelor.

SECIUNEA a II-a Consideraii generale cu privire la drepturile

16

patrimoniale i obligaiile reale

1. Drepturile patrimoniale
Drepturile (i obligaiile) subiectelor raportului de drept civil, n funcie de coninutul
lor, pot fi patrimoniale i nepatrimoniale.
Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au un coninut
economic, fiind evaluabile n bani. Coninutul concret al unui patrimoniu este alctuit din
drepturi i obligaii patrimoniale aparinnd unei persoane determinate, excluznd drepturile
personale nepatrimoniale.
Drepturile patrimoniale se mpart n dou mari categorii: drepturi reale i drepturi de
crean.
1) Drepturile reale
Noiune. Drepturile reale (jus in re) sunt drepturi subiective patrimoniale n virtutea
crora titularul poate exercita singur atributele asupra unui lucru determinat, n mod direct i
nemijlocit, fr concursul altei persoane, adic al subiectului pasiv care este nedeterminat
(toi ceilali).
Caractere juridice. Drepturile reale prezint urmtoarele caracteristici proprii:
-

sunt drepturi absolute, deci opozabile erga omnes.

presupun un subiect activ determinat i un subiect pasiv nedeterminat, format din toate
celelalte persoane.

coninutul obligaiei corelative drepturilor reale este ntotdeauna negativ, respectiv de a nu

face. Subiectul pasiv are, deci, o obligaie general i negativ de a nu face nimic de natur a
stnjeni subiectul activ n exercitarea dreptului su.

n general, drepturile reale au un caracter perpetuu (spre exemplu, dreptul de proprietate care
nu se stinge prin neuz), dar, uneori, pot fi limitate la durata de via a beneficiarului (spre
exemplu, dreptul de uzufruct).9

pot avea ca obiect numai lucruri individual-determinate (res certa).

Uzufructul n favoarea persoanei juridice nu poate fi mai mare de 30 de ani (art.559 C.civ.), iar n privina persoanei fizice,
se stinge cel mai trziu la moartea uzufructarului (art.557 C.civ.).

17

din faptul c drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes i au ca obiect
bunuri certe, rezult dou consecine specifice, deosebit de importante pentru titularii lor, i
anume: prerogativa urmririi i prerogativa preferinei.

Dreptul (prerogativa) de urmrire const n posibilitatea recunoscut titularului

unui drept real de a pretinde bunul de la orice persoan la care acesta se gsete.
Astfel, dac proprietarul unui imobil ipotecat a vndut bunul nainte de plata
datoriei, creditorul poate urmri imobilul oriunde s-ar afla, deoarece acesta nu
putea fi nstrinat dect grevat de dreptul real, anterior constituit.

Dreptul (prerogativa) de preferin const n posibilitatea recunoscut

titularului unui drept real de a fi satisfcut cu prioritate fa de titularii altor
drepturi reale dobndite ulterior sau de titularii unor drepturi de crean fr
garanii (creditori chirografari). Astfel, titularii unor drepturi reale vor fi pltii
n ordinea datei drepturilor lor, conform principiului qui prior tempore potior
jure, fiind preferat acela care a ndeplinit primul formalitile de
opozabilitate, iar titularul unei creane garantat cu un drept de gaj poate cere
satisfacerea ei, naintea altor creditori lipsii de garanii.

sunt limitate ca numr, fiind expres prevzute de lege, fr ca prile s poat crea prin
voina lor drepturi reale noi.

sub aspect procedural, drepturile reale sunt aprate prin aciuni reale, de competena
instanei de la locul unde este situat bunul, conform regulii actor sequitur forum rei
site.
2) Drepturile de crean
Noiune. Dreptul de crean (jus ad personam) este acel drept subiectiv civil

patrimonial n virtutea cruia subiectul activ, numit creditor (reus credendi), are posibilitatea
s pretind subiectului pasiv, numit debitor (reus debendi), s dea, s fac sau s nu fac
ceva.10
Caractere juridice. Drepturile de crean au urmtoarele trsturi:
10

Drepturile de crean se studiaz n detaliu la disciplina Teoria obligaiilor civile. Aici le reamintim mai mult pentru
compararea lor.

18

sunt drepturi relative i deci opozabile numai subiectului pasiv i n limitele legii,
avnzilor cauz;

att subiectul activ ct i subiectul pasiv sunt determinai din momentul naterii dreptului;

dreptului de crean a subiectului activ i corespunde obligaia subiectului pasiv pozitiv,

respectiv a da ori a face ceva, sau negativ de a nu face ceva din ceea ce ar fi putut
face dac nu s-ar fi obligat la absteniune;

sunt temporare (prescriptibile), creditorul poate pretinde de la debitor ndeplinirea

obligaiilor sale ntr-un anumit termen;

pot avea ca obiect lucruri generice (res genera);

drepturile de crean, fiind drepturi relative, nu dau natere la prerogativa urmririi i a

preferinei;

sunt nelimitate ca numr i se nasc din izvoare juridice multiple: acte juridice (contracte
sau acte juridice unilaterale), fapte juridice ilicite (sustragerea, distrugerea de bunuri) sau
licite (gestiunea de afaceri, plata nedatorat, mbogirea fr just cauz);

sub aspect procedural, drepturile de crean sunt aprate prin aciuni personale, de
competena instanei de la domiciliul debitorului, potrivit regulii actor sequitur forum
rei.

2. Obligaii reale
La limita dintre drepturile reale i drepturile de crean se situeaz o categorie juridic
intermediar, cunoscut sub denumirea de obligaii reale.
Obligaiile reale sunt ndatoriri legale sau contractuale a cror existen este
strns legat de anumite drepturi reale sau de posesia unor lucruri imobile.
Fiind o categorie intermediar, obligaiile au o opozabilitate mai restrns dect
drepturile reale i mai larg dect drepturile de crean, nefiind strict legate de persoana
debitorului iniial determinat. Se disting dou categorii de obligaii reale: obligaii reale de a
face (propter rem) i obligaii opozabile i terilor (scriptae in rem).
1) Obligaii reale de a face (propter rem)
19

 Noiune. Obligaiile reale propter rem sunt ndatoriri ce revin deintorului unui
bun imobil determinat.
Obligaiile reale de a face sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu
face) n strns legtur cu stpnirea unui anumit bun (propter rem) i apar ca un accesoriu
al dreptului real11, urmnd regimul acestuia din urm. n caz de nstrinare a bunului,
obligaia real se va transmite o dat cu acesta, fr a fi necesar o convenie a prilor n
acest sens. Caracteristica acestei obligaii este faptul c nu revine oricrei persoane, ci numai
deintorului lucrului respectiv.
Clasificare. Obligaiile propter rem sunt legale i convenionale.
Obligaiile propter rem legale i au izvorul n lege. Se includ n aceast categorie:
-

obligaiile deintorilor de bunuri agricole, prevzute de art. 64 i art. 80-83

din Legea nr. 18/199112 de a cultiva, de a conserva calitile solului, de combatere a
duntorului i de a pune la dispoziie terenurile aflate n perimetrele de ameliorare n
scopul executrii lucrrilor necesare pentru ridicarea capacitii de producie;

obligaiile deintorilor de pdure de a efectua lucrri de ntreinere i

rempdurire precum i lucrri prevzute de angajamentele silvice elaborate de
organele de specialitate;

obligaiile deintorilor de bunuri imobile de a permite accesul specialitilor

pentru executarea lucrrilor de cadastru, de a admite, n condiiile legii,
amplasarea pe sol sau pe construcii a semnelor i a semnalelor geodezice i de a
asigura zonele de protecie a acestora (art. 12 alin. 2 din Legea nr. 7/199613);

obligaia de grniuire reglementat de art. 560 C.civ.: Proprietarii terenurilor

nvecinate sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i
fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate
de aceasta;

obligaia proprietarului cruia i prisosete apa pentru necesitile curente s

ofere acel surplus pentru proprietarul care nu i-ar putea procura apa necesar

11

Drepturile reale confer titularilor o serie de prerogative, iar obligaiile propter rem sunt sarcini care limiteaz aceste
drepturi
12
Legea fondului funciar, cu modificrile ulterioare, republicat n M.Of. nr.1 din 5 ianuarie 1998.
13
Legea cadastrului i publicitii imobiliare, cu modificrile ulterioare, publicat n M-Of. nr. 61 din 26 martie 1996.

20

pentru fondul su, dect cu o cheltuial excesiv-art. 607 noul Cod civil.
-

obligaia proprietarului unui fond de a permite trecerea prin fondul su a

reelelor utilitare- art. 621 noul Cod civil.

obligaia proprietarului de a permite folosirea fondului su pentru efectuarea

unor lucrri necesare fondului nvecinat- art. 622 C. civ.

obligaia proprietarului unui fond de a permite accesul altuia pentru a

redobndi posesie unui bun al su.

Obligaiile propter rem convenionale i au izvorul n acordul de voin al prilor.

Spre exemplu, cu ocazia constituirii unei servitui de trecere, proprietarul unui fond aservit i
poate asuma, prin contract, obligaia de a efectua lucrrile necesare exerciiului servituii.
Obligaia proprietarului este propter rem deoarece se va transmite ca un accesoriu al fondului
aservit, la toi dobnditorii ulteriori, fr a fi necesar o nou convenie.
Spre deosebire de obligaiile propter rem legale care pot fi pozitive (a face) sau
negative (a nu face), obligaiile convenionale sunt ntotdeauna pozitive.
2) Obligaiile opozabile i terilor (scriptae in rem)
Noiune. Obligaiile scriptae in rem sunt ndatoriri strns legate de un bun astfel nct
creditorul i poate realiza dreptul su numai dac titularul actual al dreptului real asupra
lucrului va fi obligat s respecte acest drept (dreptul creditorului) dei nu a participat direct i
personal la formarea raportului obligaional.
Este cazul locatarului unui bun pe care locatorul l-a nstrinat dup ncheierea
contractului de locaiune. Noul dobnditor al bunului, dei nu se afl n nici un raport juridic
cu locatarul, este obligat conform art. 1811 C.civ. s recunoasc locaiunea fcut nainte de
vnzarea bunului, dac aceasta s-a fcut prin act autentic sau prin act sub semntur privat
cu dat cert, cu excepia situaiei n care ncetarea locaiunii din cauza vnzrii s-ar fi
prevzut n chiar contractul de locaiune.

3. Clasificarea drepturilor reale

1) Criterii
21

n literatura de specialitate, drepturile reale se clasific:

-

dup cum au sau nu o existen independent n drepturi reale principale i

drepturi reale accesorii (de altfel, este principala clasificare a drepturilor
reale);

n raport de natura bunului asupra cruia se constituie, n drepturi reale

imobiliare i drepturi reale mobiliare;

dup modul de reglementare: prevzute de noul Cod civil i prevzute de alte

acte normative.

2) Drepturi reale principale

Noiune. Drepturile reale principale sunt drepturi care au o existen independent,
proprie, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean.
Categorii de drepturi reale principale.
Codul civil cuprinde dou categorii de drepturi reale principale:

dreptul de proprietate. Din punct de vedere al subiectelor i al regimului juridic

aplicabil, dreptul de proprietate cuprinde dreptul de proprietate public, avnd ca
titulari statul i unitile administrativ-teritoriale i dreptul de proprietate privat,
avnd ca titulari persoane fizice i persoane juridice, inclusiv statul i unitile
administrativ-teritoriale pentru domeniul privat al statului.

drepturi

reale

principale

derivate

din

dreptul

de

proprietate

(dezmembrmintele dreptului de proprietate) i anume: dreptul de uzufruct (art.

703-748 noul Cod civil), dreptul de uz (art. 749 noul Cod civil), dreptul de abitaie
(art. 750 noul Cod civil), dreptul de servitute (art. 755-772 noul Cod civil), dreptul
de superficie (art. 693-702 noul Cod civil).
De cele mai multe ori, atributele dreptului de proprietate se exercit direct i nemijlocit de
proprietar i doar n mod excepional prin intermediul altor persoane. n acest scop, nsui
proprietarul ncredineaz bunurile unei persoane fizice sau juridice ndreptite s exercite
atributele posesiei i folosinei. Persoanele care primesc bunurile respective dobndesc asupra lor
un drept real principal (dezmembrmnt), derivat din dreptul de proprietate.
22

O serie de acte normative speciale reglementeaz drepturi reale principale, cum sunt:

dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra

bunurilor proprietate public a statului i unitilor administrativ teritoriale (Legea
nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i
societi comerciale; Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul
juridic al acesteia);

dreptul de folosin gratuit asupra unor bunuri proprietate public atribuit

persoanelor juridice fr scop lucrativ ce desfoar activiti de binefacere sau de
utilitate public ori serviciilor publice (art. 17 din Legea nr. 213/1998);

dreptul de folosin asupra unor terenuri agricole proprietatea comunei, oraului,

municipiului, acordat personalului de specialitate din serviciile publice comunale (art.
19 alin.3 din Legea nr. 18/1991, republicat);

dreptul de folosin asupra unor terenuri proprietate de stat 14 situate n

intravilanul localitii, atribuite n vederea construirii de locuine proprietate
personal (art. 26 i 36 din Legea nr. 18/1991, republicat);

dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietate public ori privat a statului,
judeului, oraului sau comunei, acordat persoanelor fizice sau juridice (art. 5 din
Legea nr. 213/1998 );

dreptul de concesiune asupra unor terenuri pentru construirea de locuine (Legea

nr. 50/1991);

dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietatea statului15 acordat regiilor

14

Din redactarea destul de lacunar a art. 26, s-ar prea c dreptul de folosin vizeaz doar terenurile proprietate public.
Astfel se face vorbire de terenuri proprietate de stat care trec n proprietatea comunelor, oraelor sau municipiilor, urmnd
s fie date n folosina celor care solicit s-i construiasc o locuin i nu au teren. Desigur se nate ntrebarea dac se au n
vedere terenurile proprietate public sau privat a statului i unitilor administrativ teritoriale. Pentru soluionarea problemei
trebuie inut cont i de dispoziiile art. 36 alin. 2 conform crora terenurile proprietate de stat situate n intravilanul
localitilor, atribuite, potrivit legii, n folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciei, n vederea
construirii de locuine proprietate personal(...) trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinelor, n proprietatea acestora.
Dei textul de lege utilizeaz termenul de atribuire n proprietate, aceasta n realitate echivaleaz cu o constituire a dreptului
de proprietate. tiut fiind c reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se face doar asupra
terenurilor din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale, prin urmare sintagma terenuri proprietate
de stat are n vedere terenuri aflate n domeniul privat, asupra crora statul exercit un drept de proprietate privat.
15
Potrivit art. 25 alin 1 din Legea nr. 15/1990, prin hotrre de Guvern, terenurile proprietate de stat pot face obiectul unor
concesiuni. Redactarea textului este una lacunar, legiuitorul acelei perioade nefcnd distincia cuvenit ntre domeniul
public i domeniul privat al statului. Astfel, se prevede posibilitatea concesionrii unor terenuri proprietate de stat, prin
aceasta nelegnd c actul normativ nu este aplicabil concesiunii terenurilor din domeniul public local sau judeean sau din
domeniul privat al statului sau unitilor administrativ teritoriale. n realitate la acea dat, cadrul legal al concesiunii
cuprindea att domeniul public ct i domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale. n concluzie, sintagma

23

autonome i societilor comerciale (Legea nr. 15/1990);

dreptul de concesiune acordat pentru punerea n valoare a resurselor de petrol

(Legea petrolului nr. 238/2004);

dreptul de concesiune a unor lucrri publice i servicii publice (O.U.G. nr.

34/2006 privind atribuirea contractelor de ahiziie public, a contractelor

de

concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii) i dreptul

de concesiune a bunurilor proprietate public (O.U.G. nr.54/2006 privind regimul
contractelor de concesiune de bunuri proprietate public).

dreptul de preempiune. Se definete ca fiind dreptul conferit de lege unor

persoane de a cumpra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor
prevzute de lege atunci cnd proprietarul su s-a hotrt s-l nstrineze prin
vnzare sau s l valorifice prin contracte cu executare succesiv(nchiriere,
concesiune).

Dreptul de preempiune se nate direct din lege, fiind prevzut de o norm imperativ,
voina vnztorului neavnd nicio contribuie la naterea acestui drept. Astfel, art.10 din
Legea minelor nr. 85/2005 prevede c n cazul vnzrii bunurilor expropriate, fotii
proprietari sau, dup caz, succesorii lor, au drept de preempiune; art. 11 din Legea nr.
238/2004 Legea petrolului dispune n cazul n care statul vinde bunurile expropriate fotii
proprietari, sau, dup caz, succesorii lor, au dreptul de a reintra n posesia acestora, la un
pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat,...; art. 37 din Legea nr.
33/1994 privind exproprierea pentru utilitate public reglementeaz dreptul de preempiune al
fostului proprietar n situaia n care lucrrile pentru a cror executare s-a dispus exproprierea
nu au fost ncepute i realizate i expropriatorul a decis s nstrineze imobilul; art. 4 alin 4-8
din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice aflate n proprietatea
persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii
proprietate de stat are n vedere att proprietatea public ct i privat a acestuia.

24

dreptului de preempiune al Statului Romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor, sau al

unitilor administrativ teritoriale, sub sanciunea nulitii absolute; art. 18-21 din O.U.G. nr.
40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaii cu destinaie de locuin
prevede dreptul de preempiune al chiriailor la cumprarea locuinelor pe care le dein cu
chirie; Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada
6 martie 1945 22 decembrie 1989 reglementeaz n art. 17 dreptul de preempiune al
locatarilor imobilelor n cazul n care proprietarii crora li s-au retrocedat n natur imobilele
se hotrsc s le nstrineze16.
3) Drepturi reale accesorii
Noiune. Drepturile reale accesorii sunt drepturi reale care nsoesc i garanteaz
anumite drepturi de crean, neavnd o existen proprie, independent, de sine stttoare.
Drepturile reale accesorii urmeaz regimul juridic al drepturilor principale pe care le
nsoesc potrivit principiului accessorium sequitur principale, astfel nct stingerea
dreptului principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu.
Categorii. Sunt drepturi reale accesorii:
- dreptul de gaj sau amanetul (art. 2480 noul Cod civil): este un drept real constituit
asupra unui bun sau a unor bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise n form
materializat ale debitorului care confer titularului su (creditorului) posibilitatea de a fi pltit cu
prioritate din preul acelui bun (bunuri) n caz de neexecutare a obligaiei de ctre debitor. De
regul, gajul presupune deposedarea debitorului de bunul gajat care intr astfel n posesia
creditorului.
- dreptul de ipotec (art. 2343 noul Cod civil): este un drept real asupra unui bun mobil
sau imobil afectat executrii unei obligaii; dreptul de ipotec reprezint, n funcie de obiect, o
geranie mobiliar sau o garanie imobiliar. Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, ipoteca asupra
unui imobil se constituie prin nscriere n cartea funciar(art. 2377), iar ipoteca mobiliar se
16

Cazurile prevzute de Legea nr. 54/1998 referitor la vnzarea terenurilor agricole din extravilan i de O.U.G. nr. 226/2000
privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier sunt n prezent abrogate prin dispoziiile art. 8 din Titlul X al
Legii nr. 247/2005.Aceste cazuri aveau n vedere dreptul de preempiune al coproprietarilor, vecinilor i arendailor n
ipoteza nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, respectiv dreptul de preempiune la nstrinarea
terenurilor din fondul forestier proprietate privat n favoarea coproprietarilor, vecinilor i autoritii publice centrale care
rspunde de silvicultur, prin Regia Naional a Pdurilor.

25

constituie prin ncheierea contractului de ipotec, producnd efecte de la data la care obligaia
garantat ia natere, iar constituitorul dobndete drepturi asupra bunurilor ipotecate(art. 2387);
- privilegiile: sunt drepturi reale care aparin unor creditori care, datorit calitii
creanei lor, au posibilitatea sa fie pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate
ale debitorului, chiar fa de creditorii ipotecari posteriori. Spre exemplu, dac cumprtorul
vinde imobilul nainte de a plti preul integral, primul vnztor are privilegiul plii creanei;
Noul Cod civil prevede c preferina acordat de lege unui creditor n considerarea
creanei sale(art. 2333) i creditorul privilegiat este preferat celorlali creditori, chiar dac
drepturile acestora s-au nscut ori au fost nscrise mai nainte(art. 2335)
- dreptul de retenie: potrivit art. 2495 din noul Cod civil:cel care este dator s
remit sau s restituie un bun poate s l rein ct timp creditorul nu i execut obligaia sa
izvort din acelai raport de drept sau, dup caz, att timp ct creditorul nu l despgube te
pentru cheltuielile necesare i utile pe care le-a fcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile
pe care bunul i le-a cauzat. Aadar, dreptul de retenie reprezint acel drept real care const
n posibilitatea deintorului unui bun s refuze restituirea acestuia pn n momentul n care
creana izvort n legtur cu bunul respectiv nu i este pltit.

SECIUNEA a III-a Noiunile de proprietate i drept de proprietate

. 1. Terminologie
Noiunea de proprietate i cea de drept de proprietate sunt sinonime. Astfel,
Constituia17 utilizeaz n art. 44 i art. 136 att denumirea de proprietate, ct i cea de drept
de proprietate.
1) Termenul de proprietate este abordat att prin prism economic ct i juridic .
n sens economic, proprietatea constituie raportul de apropriere (nsuire) de ctre
oameni a bunurilor materiale pentru trebuinele lor fizice i spirituale, ca o condiie
17

modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n M. O. nr. 767/
31.10.2003.

26

fundamental a existenei oricrei societi umane.

n sens juridic, proprietatea se confund cu dreptul de proprietate 18. Din punct de
vedere juridic, proprietatea cuprinde n structura sa urmtoarele elemente: aproprierea ca
posesiune, utilizarea obiectului proprietii, dreptul de gospodrire, de administrare, de
gestionare; dreptul de a culege fructele dispoziia asupra obiectului proprietii, toate acestea
n condiiile legii.
2) Sintagma drept de proprietate este utilizat cu dou nelesuri, distingndu-se ntre
dreptul de proprietate n sens obiectiv i n sens subiectiv.
n sens obiectiv, dreptul de proprietate desemneaz ansamblul normelor juridice ce
reglementeaz proprietatea n sensul larg al termenului. Cu acest neles, dreptul de proprietate este
o instituie juridic.
n sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat cu dou accepiuni:
-

lato sensu, pentru a desemna orice proprietate mobiliar, imobiliar, proprietatea unui
uzufruct, proprietatea unei creane, proprietatea intelectual, proprietatea incorporal,
proprietatea numelui etc., depind nelesul strict juridic.

stricto sensu, pentru a desemna proprietatea corporal, respectiv dreptul de proprietate

asupra bunurilor corporale mobile i imobile, ca drept patrimonial, drept real, absolut, cu
toate caracteristicile specifice acestei categorii de drepturi subiective.

2. Definiia dreptului de proprietate

Art. 555 din noul Cod civil prevede c proprietatea privat este dreptul titularului
de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele
stabilite de lege.
n legtur cu textul menionat se impun cteva precizri:
18

Termenul de proprietate( drept de proprietate) se folosete pentru a desemna bunul asupra cruia se exercit proprietatea.
Dreptul de proprietate este un drept att de complet nct se confund cu bunul asupra cruia se exercit. n acest sens,
art. 582 C.civ. se refer la acela a crui proprietate este pe marginea unei ape curgtoare..., art. 589 C.civ.: ... la privirea
asupra proprietii vecinului..., art. 614 C.civ. se refer la faptele proprietarilor care stabilesc, pe proprietile lor sau n folosul
proprietilor lor, orice servitui vor gsi de cuviin.

27

1) dreptul de proprietate este definit prin unele din atributele sale, fr a se arta
explicit coninutul acestora.
Atributele dreptului de proprietate sunt:
-

dreptul de posesie asupra lucrului potrivit naturii sau destinaiei lui (jus
utendi - usus);

dreptul de a ntrebuina lucrul, de a-i culege fructele i veniturile pe care le

poate da (jus fruendi - fructus);

dreptul de a dispune de lucru fie prin nstrinare, fie prin consumare (jus
abutendi - abusus).

Spre deosebire de definiia pe care o aveam n vechiul Cod civil, unde legiuitorul
enumera n art. 480 numai dou atribute, i anume: fructus (a se bucura) i abusus (a
dispune) omind pe cel de-al treilea - usus (posesia), noua reglementare cuprinde toate cele
3 atribute ale dreptului de proprietate, atribute de care titularul se poate bucura i pe care le
poate exercita n mod exclusiv, absolut i perpetuu.
2) n aparen, art. 480 din Codul civil din 1864, la fel ca i art. 555 din noul Cod
civil, cuprindea dispoziii contradictorii din moment ce, dup evidenierea caracterului
absolut al dreptului de proprietate, adaug c acesta se exercit n limitele determinate de
lege.
n realitate, dreptul absolut nu se definete ca un drept ce nu poate fi ngrdit. Dreptul
de proprietate este absolut n comparaie cu celelalte drepturi reale, proprietarul avnd plenas
proprietas (usus, fructus i abusus) i nu numai dezmembrmintele dreptului de proprietate;
este absolut deoarece titularul are posibilitatea de a-l folosi total, de a svri orice acte
juridice conform interesului su, fr a avea nevoie de concursul altor persoane; este absolut,
n sensul c este opozabil erga omnes.
Limitele stabilite de lege privesc exerciiul dreptului de proprietate, n sensul c ntinderea
atribuiilor sale i coninutul su trebuie circumscrise de lege. Exerciiul acestui drept n limitele
28

legii este privit ca o restrngere normal, impus de interesele social-economice generale i de

aprarea dreptului de proprietate al celorlali.
Proprietarul exercit atributele n putere proprie, nefiind subordonat nimnui
dect legii. Toate celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit aceste atribute, att n
puterea legii ct i n virtutea puterii proprietarului care le-a transmis dreptul subiectiv asupra
bunurilor sale.
Chiar dac titularii altor drepturi reale, exercitnd atributele proprietii, urmresc
realizarea unor interese proprii, proprietarul este singurul subiect de drept care exercit direct
sau indirect (prin alte persoane) plenitudinea atributelor n propriul su interes.
3) Sintetiznd cele prezentate mai sus, dreptul de proprietate se concretizeaz prin
urmtoarele elemente:
-

cuprinde n coninut atributele posesiei, folosinei i dispoziiei;

exprim o relaie de apropriere a unui bun;

proprietarul exercit atributele prin putere i n interesul su propriu.

Prin urmare, dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care
confer titularului su, persoan fizic sau juridic, atributele de posesie, de folosin i
de dispoziie asupra unui lucru, pe care le exercit n mod exclusiv prin putere proprie
i interes propriu, cu respectarea prevederilor legale.

SECIUNEA a IV-a Coninutul dreptului de proprietate

1. Posesia (jus posidendi)
1) Noiune. Acest atribut presupune exercitarea de ctre titularul dreptului de
proprietate a unei stpniri efective asupra lucrului, direct i n interes propriu, sau de a
consimi ca stpnirea s fie exercitat n numele i n interesul lui de ctre o alt persoan.
29

2) Reglementare. Caractere. Art. 916 noul Cod civil definete posesia ca fiind
(1)exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre
persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar. (2) Dispoziiile prezentului
titlu se aplic, n mod corespunztor, i n privina posesorului care se comport ca un titular
al altui drept real, cu excepia drepturilor reale de garanie.
Din reglementarea dispoziiilor referitoare la posesie, putem desprinde caracteristicile
acestui atribut, anume:
-

posesia se aplic att dreptului de proprietate (posesia unui lucru), ct i celorlalte

drepturi reale (folosirea unui drept), excepie facnd drepturile reale de garanie, adic
posesia altui drept real cu excepia artat mai sus. Posesia se afl la baza tuturor
drepturilor reale, fiind materializarea existenei acestora, existen care rmne
abstract.19

posesia este prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stpni bunul direct i

nemijlocit sau indirect i mijlocit, prin intermediul altei persoane, care exercit stpnirea
n numele i interesul proprietarului.

posesia este o stare de fapt; ea confer posesorului posibilitatea de a se comporta fa

de bun ca i cnd ar fi adevratul titular al dreptului de proprietate sau al altui drept
real. Dei regula este c posesorul este i titularul dreptului, posesia presupunnd
dreptul, sunt cazuri cnd proprietatea aparine unei persoane fr a avea posesia, iar
posesia, unei alte persoane care nu este proprietar.

posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine; dac lipsete intenia de a

poseda pentru sine, nu suntem m prezena posesie, ci a deteniei precare;

posesia se aplic numai drepturilor reale, nu i drepturilor de crean;

posesia genereaz efecte juridice, efecte care sunt sunt recunoscute i garantate de
lege.
Aadar, dei posesia apare ca o expresie a dreptului de proprietate, cele dou noiuni

nu se confund, prima fiind o stare de fapt i a doua o stare de drept.

19

Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul n temeiul lui jus possessionis (drept de proprietate), care nu se confund cu jus
possidendi (drept de a poseda) ce aparine posesorului.

30

3) Elemente. Posesia presupune existena a dou elemente: animus - intenia de a poseda

pentru sine, i corpus - deinerea material a bunului, concretizat n acte materiale de folosire a
bunului. Se disting dou situaii:
- Dac proprietarul exercit direct i personal stpnirea de fapt a bunului, posesia
corespunde dreptului de proprietate;
- Dac proprietarul transmite stpnirea de fapt altei persoane elementul corpus al
posesiei posesia se exercit corpore alieno (posesor de corp strin) n numele i n interesul
proprietarului, acesta din urm pstrnd elementul animus (intenia).
Existena elementului intenional (animus) deosebete posesia de detenia precar, n cadrul
creia lipsete voina posesorului de a stpni pentru sine, detentorul deinnd pentru altul (spre
exemplu, depozitarul, locatarul, cruul).

2. Folosina (fructus - jus fruendi)

1) Noiune. Este acea prerogativ n virtutea creia proprietarul poate s ntrebuineze
bunul n interesul su i s-i perceap fructele.
2) Noiunea de fructe. Prin fructe se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod
periodic, fr a-i fi afectat substana. Fructele sunt de trei feluri (art. 548 noul Cod civil):
-

fructe naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute fr intervenia omului,
cum ar fi acelea pe care pmntul le produce de la sine, producia i sporul animalelor(art. 548
alin.(2);

fructe industriale produsele directe i periodice ale unui bun, obinute ca rezultat al
interveniei omului(art. 548 alin.(3);

fructe civile venituri realizate din folosirea bunului de ctre o alt persoan n
virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobnzile, venitul rentelor i
dividendele.
Fructele nu se confund cu productele, acestea din urm fiind foloase trase dintr-un

bun care i consum substana (nisipul, piatra, marmura extras dintr-o carier).
31

Folosina, ca atribut al dreptului de proprietate, cunoate un aspect particular n cazul

coproprietii. Astfel, fiecare coproprietar este ndreptit la fructe proporional cu cota sa din
dreptul de proprietate asupra bunului. n ipoteza n care un coproprietar exercit posesia
exclusiv a bunului, el este obligat s acorde celorlali coproprietari partea din fructe ce li se
cuvine(art. 637 noul Cod civil). n caz contrar, coproprietarii au posibilitatea s cear
mprirea fructelor, chiar fr sistarea strii de coproprietate.
3. Dispoziia (abusus - jus abutendi)
1) Noiune. Acest atribut const n prerogativa proprietarului de a dispune liber de
bunul su: de a-l nstrina sau de a constitui asupra lui drepturi reale n favoarea altor
persoane, precum i de a dispune de substana bunului (a-l transforma, consuma, distruge) cu
respectarea reglementrilor n vigoare.

2) Elemente. Atributul dispoziiei cuprinde dispoziia material i dispoziia juridic

asupra bunului.
Dreptul de dispoziie material presupune posibilitatea de a dispune de substana
bunului, respectiv de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n
vigoare. Dispoziia material se refer la bunurile corporale, inclusiv drepturile de crean a
cror substan juridic este n materialitatea titlului20
Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a
nstrina dreptul de proprietate prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, precum i
de a constitui drepturi reale n favoarea altor persoane. n toate cazurile exercitarea dispoziiei se
face n limitele determinate de lege. Exercitarea abuziv a dreptului (contrar scopului sau
limitnd exerciiul altui drept de proprietate) ar declana rspunderea juridic a titularului.
Proprietarul poate, vremelnic, s nstrineze celelalte atribute ale dreptului de
proprietate (jus utendi, jus fruendi), nu ns i jus abutendi, deoarece n acest caz ar pierde
20

M. Uliescu, Noul Cod civil. Comentarii.Dreptul de proprietate n configurarea noului Cod civil, ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2010

32

nsui dreptul de proprietate.

SECIUNEA a V-a Caracterele generale ale dreptului de proprietate

Art. 555 alin.(1) noul Cod civil prevede c Proprietatea privat este dreptul
titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n
limitele stabilite de lege.

1. Caracterul absolut
1) Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege posibilitatea
titularului de a dispune de bun dup propria dorin, n limitele legii (de a-l utiliza i de a-i
trage foloasele, precum i de a svri toate actele juridice care corespund interesului su),
fr a avea nevoie de concursul altei persoane. Acest caracter al dreptului de proprietate poate
fi privit ca o difereniere fa de drepturile relative, far s fie luat n considerare numai
caracterul su opozabil erga omnes21. Caracterul de drept absolut face trimitere la un drept
complet, deplin.
Dreptul de proprietate este absolut n sensul c:
- este opozabil erga omnes, toi ceilali fiind obligai s nu fac nimic de natur a-i
aduce atingere titularului dreptului. Ori de cte ori bunul ajunge n deinerea sau posesia
nelegitim a altuia, proprietarul beneficiaz de aciunea n revendicare.
- este un drept complet care confer titularului su exerciiul integral al tuturor
prerogativelor (posesie, folosin, dispoziie) n comparaie cu celelalte drepturi reale, care nu
sunt dect dezmembrminte ale dreptului de proprietate. n aceast concepie, dreptul de
proprietate este absolut numai n raport cu celelalte drepturi reale, dar nu este absolut cu el
nsui.
2) Avnd caracter absolut, dreptul de proprietate este n acelai timp inviolabil.
Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate este prevzut expres n art. 136 pct. 5 din
21

Gh. Beleiu, Drept civil romn, ed. a VIII-a, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2003

33

Constituie n forma revizuit, care dispune: Proprietatea privat este, n condiiile legii
organice, inviolabil. Acest principiu are dou limite:

exproprierea pentru cauz de utilitate public. Conform Legii nr. 33/1994 i n baza
art. 44 pct. 3 din Constituie, exproprierea nu se poate dispune dect pentru cauz de
utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire.

pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul oricrei
proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele produse
solului, plantaiilor sau construciei, ori pentru alte daune imputabile autoritilor
publice (art. 44 pct. 5 din Constituie).
n ambele cazuri despgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul, n caz de

divergen hotrnd instana de judecat.

2. Caracterul exclusiv
Caracterul exclusiv l ndreptete pe titularul dreptului de proprietate s exercite
toate atributele dreptului su, cu excluderea tuturor celorlalte persoane i indiferent de orice
puteri ale acestora.
Dreptul de proprietate este lipsit de caracterul exclusiv, astfel:
-

cnd atributele dreptului de proprietate se exercit de ctre o alt persoan, n temeiul

unui dezmembrmnt (drept real derivat) al dreptului de proprietate;

n cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprietate aparin i se

exercit cu privire la acelai lucru corporal de dou sau mai multe persoane;

n cazul servituilor pozitive, legale, convenionale sau judiciare, cnd proprietarul

fondului dominant exercit atributul folosinei asupra fondului aservit.

3. Caracterul perpetuu i transmisibil

1) Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate trebuie abordat din mai multe
puncte de vedere:
- dreptul de proprietate are o durat limitat n timp, el dureaz att timp ct exist
bunul. nstrinarea bunului sau moartea titularului su nu este de natur s sting dreptul de
34

proprietate.
- dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, fiind imprescriptibil sub aspect
extinctiv. Astfel, aciunea n revendicare prin care proprietarul urmrete s redobndeasc
exerciiul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil este imprescriptibil. n cazul unui
bun mobil, situaia prezint o serie de nuanri.22
- dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii (inter vivos) i pentru cauz
de moarte (mortis causa). Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din patrimoniul unei
persoane n patrimoniul alteia, fr nici o modificare. Altfel spus, transmisibilitatea este expresia
perpeturii dreptului de proprietate.
2) Caracterul transmisibil este propriu dreptului de proprietate privat. n opoziie cu
acesta, dreptul de proprietate public este inalienabil i prin urmare netransmisibil. i acest
caracter cunoate limitri impuse de lege (expropriere pentru cauz de utilitate public,
confiscarea special a bunului) sau de voina proprietarilor (spre exemplu, titularul poate s
abandoneze un bun mobil, acesta devenind res nullius, ceea ce echivaleaz cu ncetarea
dreptului de proprietate, dac nu se aplic vreo prevedere legal n temeiul creia bunul trece
n proprietatea statului)

4. Caracterul individual
1) Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept exclusiv, individual, n sensul
c atributele sale aparin i sunt exercitate de o singur persoan.
2) O excepie de la caracterul individual o constituie coproprietatea, situaie n care
dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane care exercit
deopotriv prerogativele acestuia. Proprietatea comun nu trebuie privit n mod absolutist,
deoarece nimeni nu poate fi obligat s rmn n indiviziune, astfel nct se permite ca fiecare
coproprietar s poat introduce aciunea n partaj. n urma partajrii bunului, proprietatea
comun a tuturor coproprietarilor se transform n proprietate individual, exclusiv a

22

Opinia dominant este n sensul prescriptibilitii aciunii n revendicare mobiliar n termen de 30 de ani. Relativ recent sa conturat i opinia contrar a imprescriptibilitii acesteia, cu argumentul principal c nu se poate distinge din punct de
vedere al proteciei juridice ntre bunurile mobile i imobile. Ase vedea Cap XII., Seciunea a II a.

35

fiecrui titular23.

5. Caracterul legal
1) Dreptul de proprietate are un caracter legal, n sensul c legea stabilete att
coninutul ct i limitele exercitrii prerogativelor proprietarului.
2) n acest sens, noul Cod civil dispune n art. 555 c dreptul de proprietate se exercit
n limitele determinate de lege. Tot astfel, Constituia, n art. 44 pct. 1, prevede: coninutul
i limitele acestor drepturi (incluznd i dreptul de proprietate) sunt stabilite de lege. De
asemenea, n temeiul art. 44 pct. 6 din Constituie, dreptul de proprietate oblig la respectare
sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i a sarcinilor ce
revin proprietarului n temeiul legii sau obiceiului.

SECIUNEA A VI-A Formele dreptului de proprietate

1. Criterii de clasificare
Dreptul de proprietate poate fi clasificat n funcie de mai multe criterii:
1) n funcie de titularii dreptului de proprietate distingem drept de proprietate al
persoanei fizice i drept de proprietate al persoanei juridice;
2) n funcie de modalitile de dobndire:
drept de proprietate dobndit prin acte juridice i drept de proprietate dobndit
prin fapte juridice;
drept de proprietate transmis ntre vii i drept de proprietate transmis pentru cauz
de moarte;
drept de proprietate, dobndit prin moduri originare ce nu implic transmisiunea
juridic a bunului de la o persan la alta (ocupaiunea); i drept de proprietate
23

Aciunea n partaj poate fi paralizat n temeiul excepiei dobndirii prin uzucapiune a proprietii exclusive asupra
bunului respectiv, ridicat de coproprietarul ce a exercitat o posesie util asupra ntregului bun, timp de 30 de ani. De
asemenea, aciunea de partaj va fi respins i n situaia n care coproprietarii au ncheiat o convenie de rmnere n
indiviziune, care potrivit art. 728 (2) C.civ., poate fi valabil pentru o durat de maximum 5 ani, cu posibilitatea rennoirii
prin acordul prilor.

36

dobndit prin acte juridice translative de proprietate.

3) dup cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modaliti:
drept de proprietate pur i simplu, cnd atributele sale sunt exercitate de un singur
titular;
drept de proprietate afectat de modaliti, cnd prerogativele sunt exercitate
concomitent de mai muli proprietari asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai
mase de bunuri.
4) n funcie de regimul juridic, dreptul de proprietate se prezint sub dou forme:
drept de proprietate public, aparinnd statului sau unitilor administrativ-teritoriale
(comuna, oraul, municipiul, judeul);
drept de proprietate privat, aparinnd particularilor, adic persoanelor fizice i
juridice, inclusiv statului sau unitilor administrativ-teritoriale.

2. Regimul juridic aplicabil dreptului de proprietate

Constituia n forma revizuit, dei consacr expres n art.136 pct.1 formele
dreptului de proprietate (proprietatea este public sau privat), preciznd c proprietatea
public aparine statului i unitilor administrativ-teritoriale (art. 136 pct. 2), nu definete
proprietatea privat. n mod logic, proprietatea care nu este public este privat i poate
aparine oricrui subiect de drept, inclusiv statului i unitilor administrativ-teritoriale, care,
dei persoane juridice de drept public, ca titulari de proprietate privat, exercit dreptul de
proprietate n regim de drept privat.
Dreptul de proprietate privat are ca obiect toate categoriile de bunuri apropriate de
subiectele de drept civil, cu excepia bunurilor aflate n proprietate public. Constituia
stabilete regimul de protecie juridic a dreptului de proprietate privat, dispunnd n art. 44
pct. 2, teza I: proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent
de titular.
Proprietatea public i proprietatea privat conduc la existena unui regim de drept
public i a unui regim de drept privat supus dreptului comun. n ultimii ani, ca urmare a
dezvoltrii economiei de pia, proprietatea privat devine forma dominant, n detrimentul
proprietii publice ce i-a restrns semnificativ sfera de aplicare.
37

CAPITOLUL II
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

SECIUNEA I Noiunea, reglementarea i caracterele juridice ale

dreptului de proprietate privat
1. Noiune, reglementare
1) Noiune
Dreptul de proprietate privat este acel drept real asupra unor bunuri mobile sau imobile,
altele dect cele care alctuiesc domeniul public, care confer titularilor exercitarea posesiei,
folosinei i dispoziiei n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.
Proprietatea privat se caracterizeaz urmtoarele trsturi specifice, care o deosebesc
de proprietatea public:
-

proprietatea privat aparine oricrui subiect de drept: persoane fizice, persoane

juridice, inclusiv statul i unitile administrativ teritoriale.

poate avea ca obiect orice bun, cu excepia celor care fac parte din domeniul
public al statului i unitilor administrativ-teritoriale.

bunurile proprietate privat sunt n circuitul civil i ca o consecin, ele sunt

alienabile, prescriptibile i sesizabile.

bunurile ce formeaz obiectul proprietii private se gsesc n acest circuit

general24.

2) Reglementare

24

C. Brsan, Op. cit., p. 119.

38

Dei Constituia prevede c prin lege organic se reglementeaz regimul juridic

general al proprietii (art. 73, alin. 3, lit. m), pn la adoptarea noului Cod civil, nu a existat
o lege care s reglementeze proprietatea privat. ncepnd cu 01.10.2011, data la care noul
Cod civil al Romniei a intrat n vigoare, proprietatea privat se bucur de o reglementare
ampl, n Titlul II al Crii a III-a, Despre bunuri, n art. 555-692.
Proprietatea privat se bucur de un regim de protecie instituit prin chiar legea
fundamental. Astfel, art. 44 din Constituie dispune: Dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate (alin. 1),
Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de
titular (alin. 2).
Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, cu
dreapt i prealabil despgubire,(alin 4)
Pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul
oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse
solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii (art.
41, alin. 5).
n plus, art. 136 pct.5 prevede c: Proprietatea privat, este inviolabil, n condiiile
legii .
Unele acte normative, referindu-se la proprietatea privat, utilizeaz att noiunea
de proprietate ct i de domeniu privat(Legea nr. 18/1991, modificat i republicat, Legea
administraiei publice locale nr. 215/2001). Noiunea de domeniu privat este folosit pentru
a desemna totalitatea bunurilor ce formeaz obiectul proprietii private a statului i
unitilor administrativ teritoriale. Atunci cnd se refer la persoane fizice i juridice, ca
titulare ale dreptului de proprietate privat, legile amintite utilizeaz termenul de
proprietate privat.
Aa cum am artat i mai sus, proprietatea privat se bucur de o ampl reglementare
n noul Cod civil al Romniei(art. 555-692). Articolele referitoare la proprietatea privat vor
fi analizate pe msura avansrii n studiul proprietii private.

2. Caractere juridice
39

 Dreptul de proprietate privat face parte din categoria drepturilor reale, absolute, i
patrimoniale25. Ceea ce l difereniaz de orice alt drept real este puterea i interesul propriu n
care se exercit atributele dreptului de proprietate. Proprietarul poate stpni bunul fie direct i
nemijlocit, n interes propriu i prin putere proprie (corpore suo), fie prin intermediul unei alte
persoane, dar n numele i interesul proprietarului (corpore alieno).
n comparaie cu proprietatea public supus unui regim juridic excepional,
derogator, proprietatea privat este supus unui regim juridic de drept comun.
n primul rnd, regimul de drept comun are n vedere faptul c bunurile proprietate
privat sunt alienabile, sesizabile, prescriptibile i susceptibile de dezmembrare, fr nici o
difereniere raportat la titular sau la obiect.
n al doilea rnd, regimul de drept comun se analizeaz i prin raportare la
dispoziiile constituionale ale art. 44 pct. 2: Proprietatea privat este garantat i ocrotit
n mod egal de lege, indiferent de titular. Din moment ce proprietatea privat este ocrotit
n mod egal de lege, regimul de protecie juridic trebuie s fie acelai, chiar dac titularul
su este statul ori unitatea administrativ-teritorial.
1) Proprietatea privat este alienabil, n sensul c bunurile ce formeaz obiectul ei pot fi
nstrinate voluntar sau forat. Transmisiunea dreptului de proprietate poate avea loc prin acte ntre
vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru cauz de moarte.
Prin excepie, legea impune anumite restricii n exercitarea dreptului de proprietate
privat.
Spre exemplu, n art. 556 din noul Cod civil, sunt prevzute limitele exercitrii
dreptului de proprietate privat. Astfel, n alin. (1) al art. 556 sunt prevzute limitele
materiale ale dreptului de proprietate, determinate de limitele corporale ale bunului care
formeaz obiectul dreptului de proprietate privat:Dreptul de proprietate poate fi exercitat
n limitele materiale ale obiectului su. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care
formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege. Limitarea
25

Este un drept real, adic un drept subiectiv n virtutea cruia titularul poate s exercite atributele direct i nemijlocit, fr a fi
necesar intervenia altei persoane; este un drept absolut ce presupune existena unui subiect activ, determinat (proprietarul), i a
unui subiect pasiv, nedeterminat, format din toate celelalte persoane, fiind opozabil erga omnes; este un drept patrimonial, care are
o valoare economic i care face parte din activul patrimonial al titularului su.

40

prevzut de noul Cod civil privete att corporabilitatea bunului, ct i voina legiuitorului 26.
Un exemplu al limitrii sub aspectele prezentate mai sus este reprezentat de dreptul
proprietarului de a folosi subsolul proprietii sale imobiliare, ns, n conformitate cu art. 44
alin. (5) din Constituie, bunul poate fi folosit i de o autoritate public n vederea executrii
unor lucrri de interes general.
Art. 556 alin.(2) din noul Cod civil prevede posibilitatea limitrii exercitrii dreptului
de proprietate prin efectul legii, aceast limit legal referindu-se chiar la coninutul juridic al
dreptului de proprietate. Alin. (3) al aceluiai articol prevede c limitrile se pot face i prin
convenia prilor, cu excepiile prevzute de lege.
Pe baza celor expuse mai sus, rezult c limitrile dreptului de proprietate privat pot fi
rezultatul voinei legiutorului, judectorului sau proprietarului.
2) Proprietatea privat este prescriptibil sub aspect achizitiv.
Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privat asupra bunurilor imobile poate fi
dobndit prin uzucapiune (art. 930-934 noul Cod civil), ca efect al posesiei utile exercitate n
intervalul de timp stabilit de lege, iar asupra bunurilor mobile prin simplul fapt al posesiei de
bun-credin (935-940 noul Cod civil).
Sub aspectul prescripiei extinctive, trebuie s distingem n funcie de natura bunurilor,
obiect al proprietii private.
-

n ceea ce privete bunurile imobile, aciunea n revendicare este imprescriptibil.

Orict ar dura pasivitatea proprietarului, el nu este deczut din dreptul de a
revendica bunul, dar, cu toate acestea, poate pierde proprietatea dac un altul a
dobndit-o prin uzucapiune.

n schimb, marea majoritate a doctrinei a considerat c aciunea n revendicare

mobiliar este prescriptibil n termen de 30 de ani.

26

M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil, Drepturile reale principale, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011, p. 92

41

Dei problema este controversat, nu exist un temei rezonabil pentru a distinge ntre
bunurile imobile i cele mobile, prin urmare, credem noi, caracterul perpetuu i
imprescriptibil se pstreaz i n privina bunurilor mobile, cu dou rezerve: dobndirea
proprietii bunurilor mobile prin posesia de bun credin, n condiiile art. 935 i urm.
noul Cod Civil i a bunurilor imobile prin uzucapine, n condiiile art. 930 i urm. Noul Cod
civil.
3) Proprietatea privat este sesizabil, n sensul c bunurile mobile sau imobile care
formeaz obiectul acesteia, pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor27.
Bunurile proprietate privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale sunt
sesizabile pentru datoriile regiilor autonome i instituiilor publice care le au n patrimoniu.
n schimb, aceste bunuri nu pot fi sechestrate i urmrite pentru datoriile statului i unitilor
administrativ-teritoriale, care, de altfel, sunt subiecte de drept solvabile (recuperarea
creanelor se face prin nscrierea datoriilor n bugetul de stat sau n bugetele locale).
4) Proprietatea privat este exclusiv, grevabil i dezmembrabil.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privat implic plenitudinea atributelor sale n
persoana proprietarului. Astfel, proprietarul este singurul ndreptit s exercite toate prerogativele
dreptului su, s revendice bunul de la orice persoan la care s-ar afla sau s nege existena oricrui
drept sau sarcin pretins de un ter asupra lucrului su.
Asupra bunurilor proprietate privat se pot constitui garanii reale (ipoteca asupra
bunurilor imobile i mobile28, i gajul asupra mobilelor 29) precum i dezmembrminte
(drept de uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie).

27

Art. 2324 C.civ.: Cel care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Ele
servesc drept garanie comun a creditorilor si.
28
Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, ipoteca se putea constitui numai asupra bunurilor mobile. n art. 2350 din
noul Cod civil se prevede c: Ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale. A adar,
odat cu adoptarea noului Cod civil, ipoteca se va putea constitui i asupra bunurilor mobile.
29
Reglementat n art. 2480 i urm. din Noul Cod civil:Gajul poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri
negociabile emise n form materializat.

42

SECIUNEA A II-A - Titularii dreptului de proprietate privat

Pot fi titulari ai dreptului de proprietate privat: persoanele fizice, persoanele
juridice, statul i unitile administrativ-teritoriale asupra bunurilor ce formeaz domeniul
privat al acestora.

1. Persoanele fizice
1) Capacitatea general
Persoanele fizice pot avea n proprietate orice lucru mobil sau imobil (terenuri i
construcii), corporal sau incorporal (aciuni i obligaiuni ale societilor comerciale, titluri
de credit, devize), indiferent de valoare. Sunt exceptate bunurile ce formeaz exclusiv
obiectul dreptului de proprietate public, precum i bunurile neapropriabile res communes
aerul, lumina natural.
Orice persoan fizic poate fi titular al dreptului de proprietate privat, avnd aptitudinea
de a dobndi drepturi nc de la concepie conform regulii, infans conceptus pro nato habetur
quoties de commodis ejus agitur.
2) Restricii ale capacitii
Regula o constituie capacitatea persoanei fizice de a dobndi bunuri n proprietate,
ns, prin excepie, exist persoane care nu pot fi titulare ale dreptului de proprietate
privat30.
Incapaciti privind cetenii strini i apatrizii:
Cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi terenuri n Romnia. Interdicia era prevzut
de art. 41 pct. 2 din Constituie: cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de
30

n vechea reglementare, cetenii strini i apatrizii nu puteau dobndi terenuri n Romnia. Interdicia era prevzut de art. 41 pct. 2
din Constituie: cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, fiind reluat i prin dispoziia art. 3
alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat. Incapacitatea avea n vedere orice mijloc de
dobndire a terenurilor (acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, uzucapiune, accesiune). Din interpretarea per a contrario,
rezulta c cetenii strini i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii. Prin revizuirea Constituiei, cetenilor strini i
apatrizilor li se permite dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei
la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin
lege organic, precum i prin motenire legal (art.44 alin. 2).

43

proprietate asupra terenurilor, fiind reluat i prin dispoziia art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998
privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat. Incapacitatea avea n vedere orice
mijloc de dobndire a terenurilor (acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, uzucapiune,
accesiune). Din interpretarea per a contrario, rezult c cetenii strini i apatrizii puteau
dobndi dezmembrminte ale proprietii.
n urma revizuirii Constituiei, noul text al art. 44 pct.2 este urmtorul: cetenii
strini i apatrizii pot dobndi drept de proprietate privat asupra terenurilor numai n
condiiile rezultate din aderarea

Romniei la Uniunea European i din alte tratate

internaionala la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute

prin lege organic, precum i prin motenire legal31.
Textul constituional impune cteva precizri32:

n primul rnd, fiind vorba de aderarea Romniei la U. E., posibilitatea dobndirii

terenurilor n Romnia i privete pe cetenii celorlalte ri membre ale Uniunii.
n privina apatrizilor i cetenilor altor ri ce nu sunt membre U.E., aceast
posibilitate poate fi acordat numai n condiiile negociate cu ocazia aderrii;

n al doilea rnd, momentul intrrii n vigoare a Constituiei nu coincide cu

momentul n care cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate
privat asupra terenurilor;

n al treilea rnd, cetenii strini i apatrizii pot dobdi terenuri n proprietate i n

condiiile rezultate din tratatele internaionale la care Romnia este parte, pe baz
de reciprocitate. Deocamdat Romnia nu a ncheiat astfel de tratate care s
permit cetenilor strini i apatrizilor dobndirea de terenuri n proprietate;

sintagma n condiiile prevzute prin lege organic, trebuie neleas n sensul c

n viitor, prin lege special, se vor reglementa condiiile speciale de dobndire a
terenurilor. n acest sens, prevederea constituional este completat de art. 3 din
Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i

31

Pentru critica textului constituional n sensul c interdicia dobndirii terenurilor de ctre strini este un vechi principiu
de drept ce corespunde att tradiiilor romneti ct i practicii altor state care au inserat dispoziii prohibitive n aceast
materie tocmai din dorina de a evita acapararea proprietilor agrare de ctre elemente din afara rii- V. Duculescu, Cteva
aspecte teoretice i practice privind problematica revizuirii Constituiei, n Dreptul nr. 4/2002, p.18-19.
32
A se vedea V. Stoica op.cit., p. 290-293; L. Pop, L. M. Horsa- op.cit., p.158-161; E. Chelaru Impactul revizuirii
Constituiei asupra regimului juridic al proprietii, n Dreptul nr.2/2004, p.11.

44

justiiei33: cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot

dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de
legea special.
n concluzie, se remarc faptul c, n prezent, incapacitatea legal a cetenilor strini i
apatrizilor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor din Romnia prin acte inter
vivos sau prin motenire testamentar subzist34. n schimb, ei pot dobndi alte drepturi reale
principale dezmembrminte, drept de ipotec., precum i dreptul de proprietate asupra
terenurilor prin motenire legal. Spre deosebire de ipoteza anterioar, prevederea final a
art. 44 alin. 2 este de imediat aplicare opernd din chiar momentul intrrii n vigoare a
revizuirii Constituiei35.
n vederea aplicrii prevederilor constituionale i ale celor din Titlul X al Legii nr.
247/2005, prin Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat de
ctre cetenii strini i apatrizi precum i de ctre persoane juridice strine 36 se
reglementeaz o serie de condiii:
-

cetenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul n statele membre sau n

Romnia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii
cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni prin acte ntre vii sau prin
motenire testamentar;

prevederile prezentei legi nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate

prin motenire legal (art. 3);

potrivit art. 4, ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia i apatridul

nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare la mplinirea unui termen

33

Publicat n M.O. nr.653/2005 .

ntr-o opinie contrar, art. 41 alin.2 din Constituie instituie , de principiu, dreptul cetenilor strini de a dobndi terenuri
n Romnia, i n consecin nu se mai poate vorbi despre existena unei interdicii n materie (L. Stnciulescu Dobndirea
terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi: dispoziie permisiv sau prohibitiv, n Curierul judiciar nr. 2/2004, p.7073).
35
Practica notarial este lipsit de consecven n aplicarea textului constituional. Astfel, unii notari recunosc acest drept, n
temeiul Constituiei, alii consider c i pentru acest mod este necesar adoptarea unei legi organice. Sintagma precum i
prin motenirea legal demonstreaz caracterul autonom al acestui mod de dobndire, raportat la celelalte cazuri, astfel nct
considerm c dobndirea prin motenire legal se face direct, n temeiul dispoziiilor constituionale. Ase vedea i GH.
Dobrican Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal de ctre cetenii strini i
apatrizi n temeiul noilor prevederi constituionale, n Curierul judiciar nr. 2/2004, p.74-76).
36
Legea a intrat n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European.
34

45

de 5 ani de la data aderrii Romniei la U.E., iar n temeiul art. 5 alin. 1 vor putea
dobndi proprietatea asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere
la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la U.E37.

2. Persoanele juridice
1) Capacitatea general
Persoanele juridice, ca subiecte de drept, sunt titulare ale dreptului de proprietate privat
asupra bunurilor din patrimoniul lor, din momentul nfiinrii. De altfel, unul dintre elementele
constitutive ale persoanei juridice este existena unui patrimoniu distinct de cel al persoanei
fizice (art. 214 noul Cod civil)38
Potrivit principiului specialitii capacitii de folosin a persoanei juridice, aceasta
nu poate avea n proprietate privat dect bunuri necesare realizrii scopului pentru care a
fost nfiinat.
Cu toate acestea, nu sunt excluse incapacitile persoanelor juridice de a dobndi
unele bunuri, stabilite de lege. Dispoziia constituional ce permite cetenilor strini i
apatrizilor s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor nu are n vedere i
persoanele juridice de o alt naionalitate dect cea romn. Totodat art. 3 alin. 3 din Legea
nr. 54/1998 prevedea c persoanele juridice nu pot dobndi terenuri n Romnia prin acte
juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, text ce a fost abrogat de Titlul X al Legii nr.
247/2005. Noul act normativ statueaz n art. III c cetenii strini i apatrizii precum i
persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia
n condiiile legii speciale.
Prin Legea nr. 312/2005 se permite persoanelor jurice constituite conform legislaiei
unui stat membru s dobndeasc drept de proprietate asupra terenurilor pentru sedii
secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la aderarea Romniei la Uniune European,
iar asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere, la mplinirea unui termen de
37

Textul legal este ambiguu deoarece nu definete terenurile pentru reedine secundare, i totodat dac un cetean strin
sau un apatrid ar putea dobndi terenuri de la data aderrii Romniei la Uniunea European, nu vedem de ce ar trebui s
atepte nc 5 ani pentru a dobndi terenuri pentru reedine secundare.
38
Membrii organelor de administrare au obligaia s asigure i s men in separa ia dintre patrimoniul persoanei juridice i
propriul patrimoniu. Ei nu pot folosi n profitul ori n interesul lor sau al unor ter i, dup caz, bunurile persoanei juridice ori
informaiile pe care le obin n virtutea funciei lor, afar de cazul n care ar fi autoriza i n acest scop de ctre cei care i-au
numit.

46

7 ani.
n prezent incapacitatea se menine, n favoarea persoanelor juridice strine putnduse constitui drepturi reale derivate din dreptul de proprietate asupra terenurilor, cel mai
important fiind dreptul de superficie.
2) Categorii de persoane juridice
n categoria persoanelor juridice, ca titulare a dreptului de proprietate privat,
distingem ntre persoane juridice de drept privat i persoane juridice de drept public.
Persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat
Dintre persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat
enumerm:
Regiile autonome.
Conform art. 2 din Legea nr. 15/1990, regiile autonome se organizeaz i funcioneaz
n ramuri strategice ale economiei naionale: industria de armament; energetic; exploatarea
minelor i a gazelor naturale; pot i transporturi feroviare precum i n unele domenii stabilite
de Guvern39; cele de interes naional se nfiineaz prin hotrre de Guvern, iar cele de interes local
prin hotrrea organelor judeene i municipale ale administraiei locale.
Regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su. n exercitarea
dreptului de proprietate, regia posed, folosete, i dispune de bunuri sau le culege fructele
dup caz, n vederea realizrii scopului pentru care a fost constituit (art. 5 din Legea nr.
15/1990).
Societile comerciale.
Societile comerciale pot fi cu capital de stat, cu capital privat, sau cu capital mixt (de
stat i privat), i se pot organiza n una dintre formele prevzute de art. 2 din Legea societilor
comerciale nr. 31/1990, cu modificrile ulterioare societate cu rspundere limitat, societate pe
39

n acest sens, H. G. nr. 133/1990 privind domeniile de activitate de interes local n care se pot organiza regiile autonome prevede
urmtoarele domenii: canalizarea i epurarea apelor uzate, distribuirea energiei termice, colectarea gunoaielor i curenia localitilor,
administrarea i ntreinerea locuinelor sociale i a altor cldiri, transportul urban n comun de persoane. La acestea, Ordonana
Guvernului nr. 69/1994 privind unele msuri pentru organizarea regiilor autonome de interes local, adaug: administrarea pieelor,
oboarelor, trgurilor, drumurilor comunale i a spaiilor verzi, construirea, ntreinerea, modernizarea drumurilor i podurilor de interes
judeean.

47

aciuni, societate n nume colectiv, societate n comandit simpl, societate n comandit pe

aciuni.
Societile comerciale cu capital de stat constituite conform Legii nr. 15/1990 sunt
proprietare ale bunurilor din patrimoniul lor, cu excepia celor dobndite cu alt titlu (art. 20
alin. 2. din Lege). Societatea este proprietara capitalului social dar titularul aciunilor ori
prilor sociale este statul, care n procesul privatizrii a fost nlocuit cu ali acionari. n
msura n care aceste aciuni nu mai aparin statului, ci particularilor (persoane fizice sau
juridice) se schimb i natura juridic a proprietii asupra capitalului social, realizndu-se
privatizarea societilor comerciale respective.
Societile agricole.
n temeiul Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n
agricultur40, s-au nfiinat societi agricole ca persoane juridice de drept privat, dar fr caracter
comercial. n cadrul societilor agricole pot fi aduse n proprietate sau n folosin unelte agricole
sau alte utilaje, mijloace materiale i bneti, precum i animale. n ceea ce privete terenurile
agricole, acestea se aduc numai n folosina societii, asociaii pstrndu-i dreptul de proprietate
asupra acestora (art. 6).
Societile cooperative
Potrivit art.4 din Legea nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea cooperaiei41,
societile cooperative se pot constitui n una dintre urmtoarele forme: societi cooperative
meteugreti, societi cooperative de consum, societi cooperative de valorificare, societi
cooperative agricole, societi cooperative de locuine, societi cooperative pescreti, societi
cooperative de transporturi, societi cooperative forestiere. Legea

reglementeaz regimul

juridic al bunurilor aflate n proprietatea societii cooperative, dispunnd n art. 64 alin. 1:

proprietatea societii cooperative este privat i n art. 65 alin 2: prin actul constitutiv,
membrilor cooperatori li se poate acorda un drept de preempiune, respectiv de preferin, la
oferte egale, la cumprarea sau preluarea n folosin a cldirilor sau terenurilor.
. Asociaiile i fundaiile
Conform art. 1 din Ordonana Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii 42,
40

Publicat n M.O. nr. 97/1991.

Publicat n M.O. nr. 172/22. 02. 2005, consolidat la data de 01.10.2011.
42
Publicat n M.O. nr. 39/2000, modificat prin Legea 34/2010, publicat n M.O. nr. 151/9 martie 2010) .
41

48

persoanele fizice i juridice care urmresc realizarea unor activiti n interes general sau n
interesul unor colectiviti locale, ori, dup caz, n interesul lor personal nepatrimonial, pot
constitui asociaii sau fundaii ca persoane juridice fr scop patrimonial (spre exemplu: asociaii
profesionale, tiinifice, culturale; de binefacere).
Asociaiile i fundaiile sunt titulare ale dreptului de proprietate asupra bunurilor din
patrimoniul lor. Activul patrimonial al asociaiei are o valoare de cel puin un salariu minim brut
pe economie la data constituirii asociaiei, i este alctuit din aportul n natur i/sau n bani ai
asociailor(art. 6 alin. 2 lit. f). Activul patrimonial al fundaiei este format din aportul n natur i
n bani, iar valoarea lui este de cel puin 100 de ori salariul minim brut pe economie(art. 15 alin
2).
Sindicatele
Legea nr. 62/201143 privind dialogul social dispune n art. 21 c bunurile mobile i
imobile din patrimoniul organizaiilor sindicale pot fi folosite numai potrivit intereselor
membrilor de sindicat, fr a putea fi mprite ntre acetia. Art. 22 alin. (1) din Lege prevede
c organizaia sindical poate dobndi, n condiiile prevzute de lege, cu titlu gratuit sau
oneros, orice fel de bunuri mobile sau imobile necesare realizrii scopului pentru care este
nfiinat. n acelai sens, avem dispoziiile art. 23 din lege: bunurile mobile i imobile
dobndite de ctre o organizaie sindical de la autoritile publice centrale sau locale, cu titlu
gratuit, ori primite n folosin, nu pot fi utilizate, direct sau indirect, n scopuri patrimoniale.
. Cultele religioase
Legea 489/200644privind libertatea religioas i regimul general al cultelor, prin care
a fost abrogat Decretul nr. 177/1948 privind regimul general al cultelor religioase,
recunoate n art. 8 calitatea de persoan juridic de utilitate public cultelor religioase. Art.
27 stabilete faptul c acele culte recunoscute i unitile lor de cult pot avea i dobndi, n
proprietate sau n administrare, bunuri mobile i imobile, asupra crora pot dispune n
conformitate cu statutele proprii.
Potrivit Legii nr. 1/2000, structurile reprezentative ale unitilor de cult pot dobndi n
proprietate, prin reconstituire, suprafee de teren agricol i forestier pe care le-au avut.
43
44

Publicat n M.O. nr. 322/10.05.2011

Publicat n M.O. 11/8.01.2007

49

 Persoanele juridice de drept public, titulare ale dreptului de proprietate privat

De asemenea, i persoanele juridice de drept public sunt titulare ale dreptului de
proprietate privat.
n primul rnd, statul i unitile administrativ teritoriale au, dup cum am
vzut, att un drept de proprietate public ct i un drept de proprietate privat asupra
bunurilor cuprinse n domeniul privat. Dei statul i unitile administrativ teritoriale sunt
persoane juridice de drept public, datorit importanei deosebite a formelor de proprietate a
cror titulari sunt, le vom analiza separat.
Organele de stat, instituiile de stat, organele administraiei publice centrale
Aceste persoane juridice pot fi titulare ale dreptului de proprietate privat asupra
bunurilor mobile i imobile, dobndite din venituri proprii extrabugetare. Dei n mod
indirect, Legea recunoate dreptul de proprietate privat a acestor subiecte de drept public.
Astfel, pct. 29 din Anexa Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic
al acesteia precizeaz c domeniul public al statului este alctuit, printre altele, i din:
terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia,
Guvernul, ministerele i celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale
i instituiile publice subordonate acestora, instanele judectoreti i parchetele de pe lng
acestea, uniti ale Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de informaii, precum i
cele ale direciei generale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate ale
ministerelor i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale,
precum i prefecturile, cu excepia celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare, care
constituie proprietatea privat a acestora.
Prin urmare, organele puterii legislative i executive, organele administraiei publice
centrale i serviciile publice descentralizate ale acestora, organele judectoreti i instituiile
publice sunt titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor imobile terenuri i
cldiri dobndite din venituri extrabugetare, dar i asupra bunurilor mobile, necesare
desfurrii activitii (mobilier, aparatur tehnic, autoturisme), dobndite din venituri
proprii.
50

 Organele administraiei publice judeene i instituiile publice de interes

judeean
Plecnd de la dispoziiile pct II 2. Din Anexa la Legea nr. 213/1998, care enumer
printre bunurile aparinnd domeniului public judeean: terenurile i cldirile n care i
desfoar activitatea consiliul judeean n aparatul propriu al acestuia, precum i
instituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i alte
asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau local,
putem concluziona c bunurile mobile necesare desfurrii activitilor (aparatur tehnic,
mobilier, maini de protocol) aparin proprietii private a Consiliului judeean i a
instituiilor publice de interes judeean. Totodat terenurile i cldirile achiziionate din
venituri proprii, extrabugetare aparin, de asemenea, proprietii private a acestora.
Organele administraiei publice locale i instituiile publice de interes local
Terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria,
precum i instituiile publice de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele,
spitalele45, policlinicile i altele asemenea, aparin domeniului public local al comunelor,
oraelor i municipiilor, potrivit pct. III, 5 din anexa Legii nr. 213/1998. n lipsa unor
dispoziii legale exprese, credem c bunurile mobile necesare desfurrii activitii
(mobilier, cri, aparatur) aparin proprietii private a Consiliului local, primriilor,
instituiilor publice locale. De asemenea nu trebuie neglijat faptul c aceste persoane juridice
pot achiziiona din surse proprii i bunuri imobile, spre exemplu o locuin de protocol, o

45

n acest sens, imobilele n sapitalele i desfoar activitatea aparin dup caz, proprietii publice a statului sau a unitii
administrative teritoriale, dar sunt date n administrarea acestora, n schimb aparatura medical se afl n proprietatea privat
a spitalelor, care o pot concesiona sau nchiria. Astfel, Legea nr. 95/2006 privind reforma n domeniul sntii precizeaz n
art. 201 a Titlului VII- Imobilele din domeniul public al statului sau al unor uniti administrativ-teritoriale, aflate n
administrarea unor spitale publice, care se reorganizeaz i devin disponibile, precum i aparatura medical pot fi, n
condiiile legii, nchiriate sau concesionate, dup caz, unor persoane fizice ori juridice, n scopul organizrii i funcionrii
unor spitale private sau pentru alte forme de asisten medical ori social, n condiiile legii. Noua reglementare nu
precizeaz expres c bunurile mobile sunt proprietatea spitalului, dar aceasta se deduce implicit din textul legal (n Legea
anterioar a organizrii i funcionrii spitalelor nr. 146/1999, art 14 alin 2 fcea referire la bunurile mobile aflate in
proprietatea spitalului public..).

51

cas de vacan pentru recrearea angajailor, sau pot primi donaii i legate de la persoane
fizice, situaii n care bunurile respective fac obiectul proprietii private.
Unitile i instituiile de nvmnt de stat
Potrivit Legii educaiei naionale nr. 1/201146, drepturile pe care le au ... asupra bunurilor
din patrimoniul propriu pot fi drepturi reale, dup caz drept de proprietate sau dezmembrminte ale
acestuia...
Partidele politice
Dei Legea partidelor politice nr. 14/2003 (M.O. nr. 25/17.01. 2003) stabilete c
partidele politice sunt persoane juridice de drept public (art. 1 teza II), potrivit art. 2 din Legea
nr. 334/2006 privind finanarea activitilor partidelor politice i a activitilor electorale,
partidele politice pot deine bunuri mobile i imobile necesare realizrii activiti specifice. n
vederea constituirii patrimoniului, partidele politice beneficiaz de surse de finanare:
cotizaii ale membrilor, donaii i legate, venituri provenite din activiti proprii, subvenii de
la buget.

3. Statul i unitile administrativ-teritoriale ca subiecte ale dreptului de

proprietate privat
1) Noiunea de proprietate privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale.
Reglementare
Dreptul de proprietate privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale este
acel drept de proprietate ce aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale (judeul,
comuna, oraul, municipiul) asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat.
Regimul su juridic este reglementat, n principal de Constituie i de Legea nr.
213/1998, iar n subsidiar de dispoziii legale cuprinse n acte normative (Codul Civil, Legea
nr. 18/1991, modificat, Legea nr. 215/2001).
- Constituia dei nu prevede expres c statul i unitile administrativ teritoriale sunt
46

Publicat n M.O. nr. 18/10.01.2011

52

titulare ale unui asemenea drept, ca n cazul proprietii publice (art. 136, p. 3), totui att
statul ct i unitile administrativ-teritoriale sunt subiecte ale dreptului de proprietate privat.
- art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia
prevede c domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale este alctuit din
bunuri aflate n proprietatea acestor persoane juridice dar care nu fac parte din domeniul
public. Asupra acestor bunuri statul sau unitile administrativ teritoriale au un drept de
proprietate privat.
- art. 123 alin. 1 din Legea nr. 215/2001 privind administraia public local dispune c:
domeniul privat al unitii administrativ-teritoriale cuprinde bunuri mobile i imobile, altele
dect cele care aparin domeniului public, intrate n proprietatea lor prin cile i mijloacele
prevzute de lege.
- art. 6 din Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat, stabilete c: domeniul privat al statului i respectiv, al comunelor, oraelor, municipiilor i al judeelor este
alctuit din terenurile dobndite prin modurile prevzute de lege, precum i din terenurile
dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispoziiilor de drept comun, dac
prin lege nu se prevede altfel.
2) Domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale
Noiune. Domeniul privat cuprinde bunuri aflate n proprietatea statului i a unitilor
administrativ-teritoriale, care nu fac parte din domeniul public. Aceste bunuri, dei sunt proprietatea
statului sau unitilor administrativ-teritoriale, nu sunt consacrate exclusiv uzului public, i ca atare
formeaz domeniul privat.
Categorii. Domeniul privat poate fi:
- domeniul privat al statului, avnd ca titular statul;
- domeniul privat al judeului, titular fiind fiecare jude sau dou ori mai multe
judee;
- domeniul privat al comunelor, oraelor, municipiilor, titular fiind comuna, oraul,
municipiul.
Asupra bunurilor din domeniul privat, statul i unitile administrativ teritoriale
exercit un drept de proprietate privat, fiind reprezentai n cadrul raporturilor juridice la
53

care particip, statul, prin Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ teritoriale, de
ctre consiliile judeene, de Consiliul General al Municipiului Bucureti sau de consiliile
locale.
Formarea domeniului privat. Statul i unitile administrativ-teritoriale, ca
persoane juridice de drept public, titulare ale proprietii publice asupra domeniului public,
au, de asemenea, bunuri ce aparin proprietii private, adic domeniului privat47. Formarea
domeniului privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale este subsidiar i
dependent

de constituirea domeniului public. Cu alte cuvinte un bun face parte din

domeniul privat dac nu face parte din domeniul public al statului i unitilor administrativteritoriale.
Pe lng formele generale de dobndire a dreptului de proprietate (vnzarecumprare; donaie, schimb, legat, accesiune, uzucapiune) exist i forme specifice,
reglementate de legi speciale, astfel:
Legea nr. 213/1998 reglementeaz dou modaliti
-

trecerea bunurilor din domeniul public n domeniul privat prin hotrre a

Guvernului, a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al
Municipiului Bucureti sau a Consiliului local, dac prin Constituie sau lege nu
se dispune altfel (art. 10 alin. 2)48,

dobndirea de ctre stat sau unitile administrativ-teritoriale, n perioada 6 martie

47

Spre deosebire de ali autori, n a cror opinie domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale constituie o
parte a proprietii publice, c proprietatea public face parte din domeniul public sau din domeniul privat (vezi Cap. III),
considerm c numai bunurile din domeniul public formeaz obiectul proprietii publice, cele din domeniul privat nefcnd
parte din aceast proprietate.
48 Ca o aplicaie a acestei modaliti merit a fi exemplificat trecerea din proprietatea public a statului i unitilor
administrativ teritoriale n proprietatea privat a acestora, a bunurilor imobile n care se desfoar activiti medicale.
Astfel, potrivit art. 14 alin 3 din OUG nr. 124/1998 privind organizarea i funcionarea cabinetelor medicale, republicat n
MO nr. 568/2002 Bunurile imobile aflate n proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, utilizate
n prezent pentru activiti medicale, vor fi trecute n domeniul privat al statului, respectiv al unitilor administrativteritoriale, potrivit art. 10 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia. n prezent
aceste spaii urmeaz a fi vndute n condiiile Legii nr. 236/2006 pentru aprobarea OUG nr. 110/2005 privind vnzarea
spaiilor proprietate privat a satului i unitilor administrativ teritoriale cu destinaia de cabinete medicale i n care se
desfoar activiti conexe. Potrivit art. 3, alin.1 Au dreptul de a cumpra spaiile ce fac obiectul prezentei ordonane de
urgen medicii, medicii dentiti, dentitii, biologii, biochimitii, fizicienii, tehnicienii dentari i celelalte persoane fizice cu
drept de liber practic ce desfoar activiti conexe actului medical i care dein n mod legal spaiul respectiv, precum i
persoanele juridice/instituiile de nvmnt superior medical, care, deinnd n mod legal spaiul, au ca obiect unic de
activitate furnizarea serviciilor medicale sau desfoar activiti de nvmnt superior medical.

54

1945 22 decembrie 1989, a unor

bunuri n temeiul unui titlu valabil, cu

respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care Romnia este parte i a

legilor n vigoare la data prelurii (art. 6 alin. 1).
Legea nr. 18/1991, republicat, conine dispoziii privind terenurile sau alte bunuri
care aparin domeniului privat, astfel:
-

domeniul privat al statului i respectiv al comunelor, oraelor, municipiilor i

judeelor, este alctuit din terenuri altele dect cele din art. 5 (domeniul public)
aflate sau intrate n proprietatea lor pe cile i modurile prevzute de lege (art. 6);

terenurile din extravilan, neatribuite conform legii, trec n domeniul privat al

statului (art. 18 alin. 3, modificat prin Legea nr.247/2005);

terenurile situate n intravilanul localitilor, care au aparinut cooperatorilor sau

altor persoane care au decedat, n ambele cazuri fr motenitori, trec n
proprietatea comunei, oraului sau municipiului (art. 26 alin. 1);

terenurile provenite din fostele islazuri comunale pajiti i arabil care s-au
aflat n folosina cooperativelor agricole de producie trec n proprietatea privat
a comunelor, oraelor sau, dup caz, a municipiilor (art. 33);

construciile agro-zootehnice, atelierele de industrie mic, mainile, utilajele i

alte mijloace fixe ale fostelor cooperative, precum i terenurile de sub acestea, ca
i cele necesare utilizrii lor normale, plantaiile de vii, pomii i animalele ce nu
se vnd n termen de 1 an de la data desfiinrii cooperativelor, trec n
proprietatea privat a comunelor, oraului sau municipiului (art. 29 alin.7);

Art. 123 alin. 1 din Legea nr. 215/2001: domeniul privat al unitilor administrativteritoriale este alctuit din bunuri mobile i imobile, intrate n proprietatea acestora prin
modalitile prevzute de lege;
Art. 963 din noul C. civ., dispune c n lipsa motenitorilor legali sau testamentari,
patrimoniul defunctului se transmite comunei, oraului sau municipiului n a crui raz
teritorial se aflau bunurile la data deschiderii motenirii;
Regim juridic. Statul i unitile administrativ-teritoriale, ca titulare ale dreptului
de proprietate privat, se bucur de aceeai ocrotire legal ca i persoanele fizice i juridice
de drept privat, titulare ale proprietii private, art. 41 alin. 2 din Constituie dispunnd c:
55

proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.

Proprietatea privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale nu poate fi
guvernat dect de un regim de drept comun49:
- bunurile din domeniul privat se afl n circuitul civil, deci sunt alienabile.
nstrinarea acestor bunuri, ns, se va putea face numai prin licitaie public;
- bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile sub aspect achizitiv, putnd fi
dobndite prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesiunea de bun-credin (n
cazul mobilelor) i imprescriptibile sub aspect extinctiv;
- bunurile aparinnd domeniului privat sunt insesizabile, ele nu pot fi urmrite sau
sechestrate, deoarece aceste subiecte de drept sunt n permanen solvabile (constituie o
excepie de la regimul de drept comun);
- bunurile din domeniul privat sunt susceptibile de dezmembrare, inclusiv de
expropriere pentru cauz de utilitate public.

SECIUNEA A III-A Obiectul i ntinderea dreptului de

proprietate privat
1. Obiectul dreptului de proprietate privat
1) Toate bunurile mobile i imobile aflate n circuitul civil (in commercium) pot forma
obiectul dreptului de proprietate. Categoriile principale de bunuri sunt: casa (casele) de locuit,
terenuri cu sau fr construcii, obiecte de consum, de uz i confort personal, inclusiv aciuni
patrimoniale (n cazul persoanelor juridice).
Lucruri scoase din comer (extra commercium) sunt:
- bunurile proprietate public declarate prin lege ca fiind inalienabile,
- bunurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de
proprietate i al actelor juridice (aa-numitele lucruri comune res communes aerul, razele
soarelui etc.) care, fiind inepuizabile, nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor ;
49

Art. 5 alin. 2 din Legea 213/1998: Dreptul de proprietate privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale
asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun, dac legea nu dispune altfel.

56

- bunuri aflate sub regimul juridic special de circulaiei. Astfel, o serie de bunuri, dei
nu sunt scoase din circuitul civil, sunt supuse unui regim juridic derogatoriu de la cel comun,
n sensul c pot fi dobndite i deinute numai de anumite persoane i n condiiile prevzute de
lege. Spre exemplu bunurile monopol de stat pot fi vndute cumprate numai de persoane
fizice i juridice autorizate pe baza licenei 50. Bunurile din patrimoniul cultural, dei nu sunt
scoase din circuitul general (exceptnd cazul apartenenei lor la domeniul public al statului i
unitilor administrativ-teritoriale), sunt supuse unui regim restrictiv. Astfel, scoaterea din ar a
bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, se poate face numai cu prezentarea la
unitile vamale a adeverinei eliberate de Oficiul local pentru Patrimoniul Cultural Naional.
2) Proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n nume propriu i n
putere proprie, cu restriciile i ngrdirile prevzute de lege, de convenia prilor, de
hotrrile judectoreti. Exerciiul dreptului de proprietate este limitat de sarcinile privind
protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i de respectarea obligaiilor care,
potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

2. ntinderea dreptului de proprietate privat

n cazul bunurilor mobile nu sunt probleme privind determinarea obiectului i
ntinderea dreptului de proprietate. Indiferent de locul unde se afl acestea i de categoria din
care fac parte, ntinderea dreptului de proprietate este aceeai.
Cu privire la dreptul de proprietate funciar, exist o serie de aspecte specifice n
determinarea ntinderii proprietii. Astfel:
- conform art. 559 alin. (1) din noul Cod civil: proprietatea terenului se ntinde i
asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale;
- alin. (2) al art. 559 prevede c:proprietarul poate face, deasupra i n subsolul
terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar
de excepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar
produce;
50

Avem n vedere: armele, muniiile i materialele explozibile, armele chimice, produsele i substanele stupefiante, materialele,
dispozitivele i echipamentele nucleare, metalele i pietrele preioase.

57

- art. 559 alin. (3) din noul Cod civil prevede c apele de suprafa i albiile
acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n condiiile
prevzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria i de a
utiliza, n condiiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa
freatic, precum i apele pluviale.
n consecin, se impune delimitarea proprietii terenurilor sub trei aspecte:
delimitarea suprafeei, delimitarea n nlime, delimitarea n adncime.
1) Delimitarea proprietii n suprafa.
Delimitarea suprafeei terenurilor const n msurarea suprafeei solului, n stabilirea
limitelor materiale ale proprietii i n delimitarea proprietilor nvecinate, prin semne
exterioare i vizibile.
Delimitarea se poate realiza n dou modaliti: grniuirea proprietilor nvecinate i
ngrdirea proprietii.
Grniuirea proprietii nvecinate
-

Potrivit art. 561 noul C.civ. Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s
contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor
corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.51
Orice proprietar poate avea iniiativa de a solicita

proprietarului vecin s

delimiteze proprietile lor prin diferite semne (arbori, an, crare) suportnd n mod
egal cheltuielile de grniuire.
-

Operaiunea de grniuire se face pe cale amiabil. n caz contrar, oricare dintre

proprietari are deschis calea ctre instan pentru a-l obliga pe cellalt

la

grniuirea proprietii nvecinate. Aciunea n justiie este denumit aciune n

grniuire i poate fi introdus numai n caz de conflict ntre titularii fondurilor
vecine. Aciunea n grniuire este un act de administrare. Dac ns ntre
proprietarii vecini se pune n discuie i problema ntinderii fondurilor, ea are
51

Art. 561 din noul Cod civil se gsete n Titlul II al Cr ii a III-a-Despre bunuri, n sec iunea privind con inutul, ntinderea
i stingerea dreptului de proprietate privat. ncadrarea obliga iei de grni uire n cadrul propriet ii private reprezint o
noutate, avnd n vedere reglementarea anterioar din Codul civil, care ncadra art. 584 la capitolul Despre servitui ce se
nasc din situaia locurilor, ncadrarea fiind inexact deoarece o asemenea ndatorire reprezint o sarcin legal, impus
asupra proprietilor, o obligaie real ce nsoete un drept real.

58

natura juridic a unui act de dispoziie.

ngrdirea proprietii
Potrivit art. 561 din noul Cod civil, orice proprietar poate s i ngrdeasc
proprietatea, suportnd, n condiiile legii, cheltuielile ocazionate.
Spre deosebire de art. 560 care instituie obligaia de grniuire, art. 561 din noul Cod civil
reglementeaz dreptul de ngrdire, astfel nct putem aprecia c legiuitorul a lsat la latitudinea
proprietarului dreptul de a-i exercita dreptul de ngrdire, fr a impune imperativ acest drept.
2) Delimitarea proprietii n nlime.
Conform art. 559 noul Cod civil Proprietarul poate face deasupra terenului, toate
construciile, plantaiile i lucrrile pe care legsete de cuviin.... Cu alte cuvinte,
proprietarul terenului are dreptul de a se folosi de suprafaa acestuia i de spaiul aerian situat
deasupra terenului. Dar, n acelai timp, art. 136 p. 3 din Constituie dispune c spaiul aerian
aparine domeniului public.
Dei cele dou texte sunt n total opoziie, ambele i gsesc aplicabilitate. Astfel,
proprietarul poate s foloseasc spaiul atmosferic din apropierea suprafeei solului i s
ridice construcii ori plantaii, dar cu respectarea restriciilor datorate servituilor impuse fie
de raporturile de vecintate, fie de raiuni de interes general, public. Spre exemplu, O.U.G.
nr. 105/2001 privind frontiera de stat a Romniei, stabilete unele ngrdiri referitoare la
distana construciilor, amenajrilor i activitilor pe terenul din apropierea frontierei52.
Dreptul proprietarului n nlime, adic asupra spaiului corespunztor suprafeei
terestre, se extinde ct este necesar interesului su:
- proprietarul poate s ridice sau s fac plantaii care se nal pe vertical, cu
respectarea dispoziiilor Legii nr. 50/1991 i a altor acte normative;
- proprietarul poate cere vecinului s taie crengile arborilor care se ntind

pe

proprietatea sa, iar rdcinile arborilor vecinului le poate tia singur (art. 613 alin.
2 i 3 noul C.civ.);
52

Art. 39 din OUG nr. 105/2001 dispune n zona de frontier, pe adncimea de 500 de metri de la linia de frontier ctre
interior, cu avizul direciei teritoriale a poliiei de frontier competente, se pot executa activiti cum sunt: mineritul,
exploatrile de iei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, exploatrile forestiere, balastiere sau de cariere, lucrrile de
mbuntiri funciar i irigaii, ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap, lucrrile de asigurare a condiiilor de
navigaie, construciile i amenajrile turistice, de agrement sau de alt natur, cercetrile sau prospectrile geologice.

59

- proprietarul nu se poate opune plantrii stlpilor i trecerii liniilor de comunicaie, de

transport i distribuire a energiei electrice pe terenul su;
- proprietarul este obligat s respecte regimul juridic privind frontiera de stat,
prevzut de O.U.G. nr. 105/2001;
3) Delimitarea proprietii n adncime
Art. 559 noul C.civ. stabilete c Proprietarul poate face n subsolul terenului, toate
construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin....
Textul trebuie interpretat n sensul c proprietarul terenului poate folosi subsolul, dar n
condiiile i cu restriciile prevzute de lege:
conform art. 136 p. 3 din Constituie, proprietarul terenului nu are dreptul la
bogiile de orice natur ale subsolului care fac obiectul exclusiv al proprietii publice;
pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrui
proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului,
plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii (art. 44 pct.
5 din Constituie);
Legea nr. 50/1991 pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii impune o serie
de ngrdiri, privind spturile n adncime. Astfel proprietarul poate face spturi pentru
fundaia unei construcii sau poate face o pivni sau o fntn, deci poate folosi subsolul, dar cu
respectarea reglementrilor existente, inclusiv cele n raport cu locul n care este situat terenul,
cnd nu sunt permise spturi sau lucrri n subsol.
Legea nr. 238/2004 a petrolului i Legea nr. 85/2003 a minelor impun o serie de
servitui n vederea exploatrii perimetrelor ce nu sunt proprietate public53;
Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 119 cuprinde dispoziii speciale, care privesc
proprietatea: monumentele istorice, vestigiile i obiectele arheologice, tezaurele care se pot
descoperi la faa locului sau n subsol sunt sub protecia legii. Proprietarii i deintorii de
terenuri sunt obligai s asigure integritatea acestora, s sesizeze organele de stat i s
permit efectuarea lucrrilor de cercetare i conservare. Ca o msur de protecie a
53

Asupra terenurilor necesare accesului n perimetrele de exploatare i oricror alte activiti pe care acestea le implic se
instituie n favoarea titularului un drept de servitute legal de trecere (art. 7 din ambele legi).

60

proprietarilor, s-a instituit obligaia despgubirii acestora pentru daunele suferite i terenurile
preluate din domeniul public, n bani sau cu teren echivalent.

Precizare

Din textele legale prezentate, rezult n primul rnd c nu ntotdeauna proprietatea

subsolului aparine n ntregime proprietarului suprafeei terenului, i n al doilea rnd,
proprietarul terenului este obligat s suporte folosirea subsolului pentru lucrri de interes
genera

CAPITOLUL III
MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE
A DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECIUNEA I - Prezentare general
1. Noiune
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate reprezint totalitatea mijloacelor
legale acte juridice i fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate.
Potrivit art. 557 noul C. civ., proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin:
convenie, motenire legal sau testamentar, accesiune, uzucapiune, ocupaiune, tradiiune,
hotrre judectoreasc, act administrativ, n condiiile legii, nscriere n cartea funciar, .
Literatura juridic54 a criticat enumerarea reglementat de vechiul Cod civil, calificnd-o
drept incomplet i inexact;
-

este incomplet deoarece au fost omise unele moduri de dobndire a dreptului de

proprietate: hotrrea judectoreasc, posesia de bun-credin a bunurilor mobile,
dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin.

54

Pentru unele aspecte critice a se vedea, L. Pop, Op. cit. p. 209-210; I. Adam, p. 597-598.

61

este inexact deoarece se face distincie ntre succesiune i legate, dei succesiunea, ca
mod de dobndire a proprietii, privete att motenirea legal ct i testamentar,
legatele nefiind altceva dect dispoziii testamentare.

Prin adoptarea noului Cod civil, a fost preluat pe bun dreptate viziunea litaraturii de
specialitate, astfel nct putem afirma c n prezent avem o reglementare complet n ceea ce
privete modurile de dobndire a dreptului de proprietate.

2. Clasificare
Modurile de dobndire a proprietii se clasific:
1) dup ntinderea dobndirii:
-

moduri de dobndire universal sau cu titlu universal cnd transmisiunea are

ca obiect o universalitate (un patrimoniu) sau o fraciune de universalitate
(spre exemplu, succesiunea legal, legatele universale i cu titlu universal);

moduri de dobndire cu titlu particular, cnd transmisiunea are ca obiect

unul sau mai multe bunuri individual determinate.

2) dup momentul cnd opereaz transmisiunea:

-

moduri de dobndire ntre vii, i anume: convenia, tradiiunea, accesiunea,

prescripia, legea, i ocupaiunea; n acest caz, dobndirea opereaz din
momentul ncheierii actului juridic sau intrrii n stpnire a lucrului ori la
momentul convenit de pri sau prevzut de lege;

moduri de dobndire pentru cauz de moarte (mortis causa) i anume: motenirea

testamentar i legal; acestea opereaz din momentul morii autorului.

3) dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii:

-

moduri de dobndire originare, care

nu comport o transmisiune juridic a

dreptului de proprietate de la o persoan la alta deoarece bunul nu a aparinut

nimnui n momentul dobndirii, i anume: ocupaiunea (vezi modurile speciale de
dobndire a proprietii publice);
62

moduri de dobndire derivate, care presupun un transfer al dreptului de proprietate

de la o persoan la alta. Toate celelalte moduri de dobndire n afar de cele
originare sunt derivate: motenirea, legatul, convenia, tradiiunea, accesiunea etc.

4) dup caracterul transmisiunii:

-

moduri de dobndire cu titlu oneros, cnd dobnditorul este obligat s dea un

lucru ori s fac o prestaie n schimbul dobndirii: convenia, tradiiunea;

moduri de dobndire cu titlu gratuit, cnd dobnditorul nu are vreo obligaie n

schimbul dobndirii, spre exemplu legatul.

SECIUNEA A II-A Convenia (contractul)55

Convenia sau contractul este cel mai important mod de dobndire a proprietii i a
altor drepturi reale. Definiia contractului este dat de art. 1166 noul Cod civil care prevede
c acesta reprezint acordul de voine dintre dou sau mai multe persoane cu inteia de a
constitui, modifica sau stinge un raport juridic.
n art. 1169 noul Cod civil cansacr n mod expres principiul libertii contractuale n
sensul c Prile sunt libere s ncheie orice contracte i s determine coninutul acestora,
n limitele impuse de lege, de ordinea public i de bunele moravuri.
Privitor la bunurile mobile, dispoziiile noului Cod civil sunt n sensul c drepturile
reale se constituie i se transmit prin acordul de voine al prilor, chiar dac bunurile nu au
fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea
bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen.
Art. 1275 noul cod civil prevede, tot n ceea ce privete bunurile mobile c dac
cineva a transmis succesiv ctre mai multe persoane proprietatea unui bun mobil corporal,
cel care a dobndit cu bun-credin posesia efectiv a bunului este titular al dreptului,
chiar dac titlul su are o dat ulterioar.
n acelai sens, fructele bunului sau ale dreptului transmis se cuvin dobnditorului de
55

Dei cu siguran este cel mai important mod de dobndire, nu facem aici o prezentare larg a sa, deoarece constituie obiect de studiu att la
partea general a Dreptului civil, ct i la teoria obligaiilor civile, a se vedea I.R.Urs, Drept civil romn. Teoria general, p. 187-332;

63

la data transmiterii proprietii sau a cesiunii dreptului, afar de cazul n care, prin lege sau
prin voina prilor, se dispune altfel.
Referitor la bunurile imobile, noul Cod civil precizeaz n art. 557 alin.(4) faptul c n
cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete prin nscriere n cartea funciar.
Conform art. 1244 noul Cod, forma cerut pentru conveniile care strmut sau constituie
drepturi reale ca urmeaz a fi nscrise n cartea funciar, trebuie s mbrace forma autentic,
rezultnd din dispoziiile legale obligativitatea formei autentice pentru aceste convenii.
ncheierea i executarea conveniilor trebuie s fir guvernate de principiul buneicredine, principiu reglementat expres n art. 1170 noul Cod civil.
n lumina noii reglementri, dac prile sunt de acord asupra elementelor eseniale
ale contractului, acesta se consider ncheiat, elementele secundare putnd fi convenite
ulterior sau determinarea acestora putnd fi ncredinat unei alte persoane. Dac prile nu
cad de acord asupra elementelor secundare ale contractului, oricare dintre ele va putea cere
instanei s completeze contractul.
n ceea ce privete forma pe care trebuie s i nbrace contractul, art. 1178 noul Cod
civil prevede c:Contractul se ncheie prin simplul acord de voine al prilor, dac legea
nu impune a anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil, iar art. 1179 alin.(2) prevede
c n msura n care legea prevede o anumit form a contractului, aceasta trebuie
respectat, sub sanciunea prevzut de dispoziiile legale aplicabile.
Art. 1273 din noul Cod civil a consacrat principiul transmiterii dreptului de
proprietate asupra bunurilor determinate concomitent cu ncheierea contractului, iar n
privina bunurilor de gen la individualizarea acestora.
De la acest principiu exist i excepii:
prile au convenit, printr-o declaraie de voin expres, s amne transferul
dreptului real la mplinirea unui termen sau dup realizarea unei condiii;
nstrinarea are ca obiect un lucru viitor, de exemplu vnzarea unei mrfi care nc
nu este fabricat, situaie n care transferul dreptului real se va produce cnd
lucrul va exista;
transmiterea dreptului de proprietate n momentul intabulrii n cartea funciar,
64

potrivit art. 877 i art. 885 alin.(1) din noul Cod civil.

SECIUNEA A III-A Succesiunea

1. Noiune. Clasificare
1) Accesiunea este acel mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se
alipete cu lucrul, sau se ncorporeaz n acesta, n mod natural sau artificial, devine
proprietatea persoanei cruia i aparine bunul la care s-a fcut alipirea sau
ncorporarea56.
n acest sens, art. 567 noul Cod civil dispune c Prin accesiune, proprietarul unui
bun devine proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se ncorporeaz n acesta, dac
legea nu prevede altfel. Cu alte cuvinte, accesiunea este ncorporarea sau unirea a dou
lucruri aparinnd unor proprietari diferii. Titularul dreptului asupra lucrului mai important
devine i titularul dreptului asupra lucrului mai puin important, fostul proprietar al acestuia
avnd dreptul s primeasc o despgubire.
2) Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. La rndul ei, accesiunea
imobiliar poate fi: natural i artificial.

2. Accesiunea imobiliar natural

1) Noiune. Accesiunea imobiliar natural const n unirea sau ncorporarea a dou
bunuri avnd proprietari diferii, fr intervenia omului, ca urmare a unui fenomen natural.
2) Categorii. Cazurile de accesiune imobiliar sunt: aluviunea, terenul lsat de apele
curgtoare la un fond riveran, terenul lsat de apele stttoare, avulsiunea, albiile
rurilor, insulele i prundiurile, insulele nou formate, albiile prsite de apele

56

C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 189.

65

curgtoare, precum i accesiunea natural asupra animalelor.

Aluviunea

Potrivit art. 569 noul C. civ aluviunea const n adugirile de teren la malurile
apelor curgtoare....
Aceste creteri de pmnt pe unul din maluri, ca efect al apelor curgtoare, aparin
proprietarului riveran pe fondul cruia s-au depus, numai dac ele s-au depus treptat.
-

Terenul lsat de apele curgtoare la un fond riveran. Acest caz de accesiune

imobiliar natural este reglementat de art. 570 noul C.civ. Terenul lsat de apele
curgtoare devine proprietatea celui care deine fondul riveran, dac apele s-au
retras treptat de la rmul respectiv.

Terenul lsat de apele stttoare. Art. 571 noul Cod civil prevede c
proprietarul terenului nconjurat de heleteie, iazuri, canale i alte asemenea
ape stttoare nu devine proprietarul terenurilor aprute prin scderea
temporar a acestor ape sub nlimea de scrugere. Tot astfel, proprietarul
acestor ape nu dobndete niciun drept asupra terenului acoperit ca urmare a
unor revrsri sporadice.

Avulsiunea. Conform art. 572 noul C.civ., avulsiunea reprezint adugirea la un teren a
unei buci de pmnt smuls de la un alt teren, prin aciunea unei ape. Acea parte de
pmnt devine proprietatea celui la care s-a lipit, dac proprietarul terenului din
care s-a rupt nu o revendic timp de 1 an.

Albiile rurilor, insulele i prundiurile . Potrivit art. 573 noul Cod civil, albiile
rurilor aparin proprietarilor riverani, cu excepia acelora care, potrivit legii, fac
obiectul proprietii publice.
n ceea ce privete insulele i prundiurile care nu sunt n legtur cu
terenurile avnd malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei. Dac
insula aparine proprietarilor riverani i trece peste jumtatea apei, fiecare dintre
ei are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el pornind de
la jumtatea apei.
66

Referitor la dreptul de proprietate asupra insulelor nou formate, noul Cod

civil prevede c n cazul n care o ap curgtoare, formnsu-i un bre nou,
nconjoar terenul unui proprietar riveran, el rmne proprietar asupra insulei
astfel create.

Albia prsit de apele curgtoare care i-a format un nou curs va avea regimul
juridic stabilit prin legea special(art. 575 noul Cod civil).

Accesiunea natural asupra animalelor

Potrivit art. 576 noul C. civ., animalele domestice rtcite pe terenul altuia i revin
acestuia din urm dac proprietarul nu le revendic n termen de 30 de zile de la data
declaraiei fcute la primrie de ctre proprietarul terenului.
Porumbeii, iepurii, petii i alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar,
aparin acestuia ct timp rmn pe fond, cu excepia cazului n care trecerea a fost provocat
prin fraud sau prin artificii.
Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dac
proprietarul roiului nu l urmrete sau nceteaz s l urmreasc timp de dou zile.

3. Accesiunea imobiliar artificial

1) Noiune. Accesiunea imobiliar artificial presupune intervenia omului i plata
unor despgubiri ctre cel n detrimentul cruia opereaz.
Potrivit art. 577 noul C. civ.57 Construciile, plantaiile i orice alte lucrri efectuate
asupra unui imobil, denumite n continuare lucrri, revin proprietarului acelui imobil dac
prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. Legea consider c lucrul principal este terenul
i c proprietarul terenului devine i proprietarul construciei, dreptul de proprietate asupra
construciei nscndu-se n favoarea proprietarului terenului din momentul nceperii lucrrii.
n noua reglementare se face deosebire, n sensul c lucrrile pot fi autonome sau
adugate, cu caracter durabil ori provizoriu.
57

Textul instituie o prezumie relativ de proprietate a construciei n favoarea proprietarului terenului i nu un caz de accesiune imobiliar care,
de regul presupune i plata unor despgubiri n detrimentul celui care opereaz. Unii autori consider c textul instituie dou prezumii:
construciile , lucrrile, i orice alte lucrri fcute pe fond aparin proprietarului i c lucrrile au fost edificate pe cheltuiala sa (I. Adam- op.cit.,
p.606). ntr-o alt opinie, ipoteza prevzut de art. 492 C. Civ. este considerat un caz de accesiune imobiliar ( D.C. Florescu -0p. Cit., p.230).
Considerm alturi de ali autori ( T. Ionacu, S. Brdeanu op. cit., p.188) c accesiunea imobiliar artificial intervine doar n cazurile
reglementate de art. 493 i art. 494 C. Civ.

67

Lucrrile autonome sunt considerate construciile, plantaiile i orice alte lucrri cu

caracter de sine stttor, realizate asupra unui imobil58.
Lucrrile adugate nu au caracter autonom, de sine stttor, asemenea celor enumerate
mai sus i pot fi:necesare(n lipsa lor imobilul s-ar deteriora ori ar disprea), utile(acelea care
sporesc valoarea de circulaie a imobilului) i voluptuare(cnd sunt fcute pentru simpla
plcere a celui care le-a realizat, fr a spori valoare imobilului).
Art. 579 din noul Cod civil instituie n favoare proprietarului imobilului anumite
prezumii, n sensul c orice lucrare este prezumat a fi efectuat de proprietarul imobilului
cu cheltuiala sa, pn la proba contrar. Proba contrar se poate face cnd s-a constituit un
drept de superficie, cnd proprietarul imobilului nu i-a intabulat dreptul de proprietate
asupra lucrrii noi sau n alte cazuri prevzute de lege.
2) Realizarea lucrrii cu materialele altuia
n cazul n care proprietarul imobilului a realizat lucrarea cu materialele altuia, devine
proprietarul lucrrii, neputnd fi obligat la desfiinarea acesteia i nici la restituirea
materialelor ntrebuinate.
Potrivit art. 580 noul Cod civil, proprietarul materialelor are dreptul la contravaloarea
acestora, precum i la repararea prejudiciilor cauzate, n condiiile legii.
3) Realizarea unei lucrri autonome cu caracter durabil efectuate cu buncredin
Potrivit art. 581 din noul Cod civil, n cazul n care autorul lucrrii autonome cu
caracter durabil este de bun-credin, proprietarul imobilului are dreptul fie s cear instanei
s dispun nscrierea sa n cartrea funciar ca proprietar al lucrrii, pltind, la alegerea sa,
autorului lucrrii fie valoarea materialelor i a manoperei, fie sporul de valoare adus
imobilului prin efectuarea lucrrii(art. 581 lit. a), fie s cear obligarea autorului lucrrii s
cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu ar fi
fost efectuat(art. 581 lit.b).
4) Realizarea unei lucrri cu caracter durabil efectuat cu rea-credin

M. Dojan, Moduri de dobndire a dreptului de proprietate privat, articol publicat n Noul Cod
civil. Comentarii, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011.
58

68

n cazul n care autorul lucrrii a fost de rea-credin, proprietarul imobilului are

dreptul, potrivit art. 582 noul Cod civil:
-

S cear instanei de judecat s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca

proprietar al lucrrii, cu plata, la alegerea sa, ctre autorul lucrrii, a jumtate din
valoarea materialelor i manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;

S cear obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia;

S cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie

pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Desfiinarea lucrrii se va face pe cheltuiala autorului acesteia, autorul fiind inut s

repare orice prejudiciu cauzat, inclusiv pentru lipsa de folosin cauzat proprietarului
imobilului.
5) Realizarea unei lucrri adugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia
Lucrrile adugate necesare. n acest caz, proprietarul imobilului dobndete
dreptul de proprietate asupra lucrrii adugate necesare din momentul efecturii acesteia,
pltind autorului cheltuielile rezonabile fcute de acesta,chiar dac imobilul nu mai exist.
Dac lucrarea a fost efectuat cu rea-credin, din suma datorat de proprietarul
imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului, diminuat cu costurile necesare
obinerii acestora.
Lucrrile adugate utile. n cazul n care autorul lucrrii utile a fost de buncredin, proprietarul imobilului devine i proprietarul lucrrii din momentul efecturii
acesteia, cu plata, la alegerea sa: a valorii materialelor i a manoperei sau a sporului de
valoare adus imobilului. Dac autorul lucrrii de a fost de rea-credin, proprietarul
imobilului fie s devin proprietarul lucrrii , n funcie de regimul acesteia, cu sau fr
nscriere n cartea funciar, pltind fie jumtate din valoarea materialelor i a manoperei, fie
jumtate din sporul adus imobilului sau poate cere obligarea autorului lucrrii la desfiinarea
acesteia, cu repunerea imobilului n situaia anterioar i plata de daune-interese.
Lucrrile adugate voluptuare. n cazul acestor lucrri, proprietarul imobilului
are urmtoarele posibiliti: fie devine proprietarul lucrrii, fr nscriere n cartea funciar i

69

fr nicio obligaie fa de autorul lucrrii, fie cere obligarea autorului de rea-credin la

desfiinarea acesteia, cu readucerea imobilului n situaia anterioar i plata de daune-interese.
Autorul de bun-credin a lucrrii poate s o ridice nainte de restituirea imobilului
ctre proprietar, cu condiia de a readuce imobilul n situaia anterioar.

4. Dispoziii speciale prevzute de noul Cod civil

1) Lucrrile realizate parial asupra imobilului autorului
n cazul lucrrilor realizate cu bun-credin, proprietarul terenului vecin poate cere
nscrierea ntr-o nou carte funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra
imobilului rezultat, incluznd terenul aferent, n raport cu valoarea contribuiei fiecruia.
n schimb, dac lucrarea a fost efectuat cu rea-credin, proprietarul terenului vecin
poate alege ntre ridicarea lucrrii de pe teren, cu obligarea autorului acestuia la plata de
daune interese i a cere nscrierea n cartea funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor.
n privina lucrrilor provizorii, art. 588 noul Cod civil prevede c atunci cnd
lucrarea are caracter provizoriu, n absena unei nelegeri contrare, autorul ei va fi obligat s
o desfiineze, cu respectarea legii i, dac este de rea-credin, s plteasc despgubiri pentru
prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosin.
2) nscrierea n cartea funciar se face n temeiul conveniei prilor sau al hotrrii
judectoreti ori de cte ori dobndirea dreptului de proprietate este condiionat de nscriere
n cartea funciar.

3) Dreptul autorului lucrrii la ridicarea materialelor

Autorul lucrrii i va putea ridica materialele pn la data ncheierii conveniei sau
pn la data introducerii aciunii de cel ndreptit la nscrierea n cartea funciar.

70

4) Exercitarea dreptului autorului lucrrii la indemnizaie

Prescripia dreptului la aciune al autorului lucrrii privind plata indemnizaiei nu
curge ct timp este lsat de proprietar s dein imobilul. Autorul lucrrii de bun-credin are
un drept de ipotec legal asupra imobilului, pn la plata indemnizaiei.
5) Obligarea autorului lucrrii la cumprarea imobilului
Cnd proprietarul opteaz pentru obligarea autorului lucrrii la cumprarea
imobilului, n absena nelegerii prilor, proprietarul poate cere instanei judectoreti
stabilirea preului i pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de
vnzare-cumprare. Proprietarul imobilului are un drept de ipotec legal asupra acestuia
pentru plata preului de autorul lucrrii.
6) Cazurile speciale de accesiune imobiliar
Titularul dreptului de superficie sau al altui drept real asupra imobilului altuia care i
permite s dobndeasc proprietatea asupra lucrrii realizate va avea, n caz de accesiune
drepturile i obligaiilestabilite n favoarea/n sarcina proprietarului imobilului, dac nu s-a
prevzut altfel la momentul constituirii dreptului real.
7) Lucrrile efectuate de un detentor precar
Potrivit art. 597 noul Cod civil, lucrrile fcute de un detentor precar vor fi supuse
regulilor aplicabile posesorilor de rea-credin, cu meniunea c detentorii precari nu vor
putea fi obligai s cumpere imobilul.

5. Accesiunea mobiliar
1) Noiune. Accesiunea mobiliar presupune unirea a dou bunuri mobile aparinnd
unor proprietari diferii ori producerea unui bun de ctre o persoan prin munca sa, dar cu
materialele altuia.

71

Ori de cte ori lucrurile mictoare care aparin la doi proprietari diferii se unesc, sau
unul se ncorporeaz n cellalt, proprietarul bunului principal va dobndi i proprietatea
asupra celuilalt bun.
2) Accesiunea mobiliar
Art. 598 noul Cod civil prevede c bunul mobil produs cu materialele altuia apar ine
celui care l-a confecionat sau, dup caz, proprietarului materialelor, n funcie de raportul
dintre manoper i valoarea materialelor, determina la data confecionrii bunului.
Proprietarul bunului datoreaz despgubiri egale fie cu valoarea manoperei, fie cu valoarea
materialelor.
n eventualitatea n care valoarea manoperei este egal cu valoarea materialelor, bunul
va fi comun.
Art. 600 noul Cod prevede c n cazul unirii a dou bunuri mobile avnd proprietari
diferii, fiecare poate pretinde separarea bunurilor dac prin separare cellalt proprietar nu ar
suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului su.
n cazul n care nu este posibil separarea bunurilor mobile unite, devin aplicabile
regulile stabilite pentru bunul mobil produs cu materialele altuia.

SECIUNEA A IV-A Uzucapiunea

1. Prezentare general
1) Noiune
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv reprezint un mod de dobndire a
proprietii sau a altor drepturi reale prin posesia nentrerupt a unui imobil sau prin
intervertirea posesiei, n timpul i condiiile prevzute de lege59.
Prin efectul posedrii lucrului un timp determinat, starea de fapt se transform n stare
de drept, posesorul devenind proprietar. n aceast situaie, proprietarul iniial nu mai poate
59

A se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit. p. 128, C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit.p. 197; Alte definiii: uzucapiunea este naterea
dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenul prevzut de
lege (L. Pop, Op. cit. p. 228); uzucapiunea este un mod de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale prin posesie prelungit pe timpul
prevzut de lege n acest scop (P.M. Cosmovici, Op. cit. p. 154).

72

revendica imobilul uzucapat, putndu-i fi opus, pe cale de excepie, dobndirea proprietii

prin prescripie achizitiv.
2) Reglementare
Uzucapiunea este reglementat de art. 928-934 din noul Cod civil.
3) Justificare
Uzucapiunea se justific pe urmtoarele considerente:

n marea majoritate a cazurilor posesia corespunde dreptului de proprietate,

ns dovada acestuia este greu de fcut, astfel c uzucapiunea suplinete
aceast dificultate de prob;

nevoia de stabilitate i securitate juridic a raporturilor juridice determin

recunoaterea de efecte juridice unei aparene ndelungate de proprietate;

uzucapiunea apare ca sanciune mpotriva vechiului proprietar care d dovad

de lips de diligen, lsnd un timp ndelungat lucrul n posesia altei persoane
i permindu-i prin pasivitatea sa s se comporte public ca proprietar sau
titular al altui drept real.

4) Domeniul de aplicare
Uzucapiunea are n vedere numai categoria bunurilor imobile. Bunurile mobile,
conform art. 935 i urm. din noul C.civ, se dobndesc n proprietate prin nsui faptul posesiei lor
cu bun-credin, fr a fi necesar trecerea unui interval de timp60.
Poate fi dobndit prin uzucapiune orice bun imobil teren sau construcie care se
gsete n circuitul civil, adic este alienabil. Prin urmare, nu pot fi dobndite prin
uzucapiune imobilele inalienabile:
-

imobilele aparinnd domeniului public. n msura n care sunt inalienabile,

bunurile din domeniul public sunt i imprescriptibile;

60

terenurile atribuite n cadrul constituirii dreptului de proprietate privat pentru

A se vedea Cap. XII.

73

anumite categorii de titulari sunt inalienabile o anumit perioad de timp (art. 32 din
Legea nr. 18/1991, modificat) nu i cele n cadrul reconstituirii dreptului de
proprietate privat61.
-

bunurile nesusceptibile de apropiere (aer, lumin).

Prin urmare, pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n
proprietate privat indiferent de titular (statul, uniti administrativ-teritoriale, persoane
fizice sau juridice). De asemenea, prin uzucapiune se pot dobndi i alte drepturi reale
susceptibile de posesie: uzufructul, abitaia, servituiile continue i aparente.

2. Felurile uzucapiunii
n sistemul noului Cod civil, uzucapiunea este de dou feluri: uzucapiunea
extratabular i uzucapiunea tabular.
1) Uzucapiunea extratabular
Art. 930 noul Cod civil prevede c dreptul de proprietate asupra unui imobil i
dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul
celui care l-a posedat timp timp de 10 ani, dac:
-

proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena;

a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietare. Termenul

uzucapiunii nu ncepe s curg mai nainte de data decesului sau, dup caz, a
ncetrii existenei juridice a proprietarului, respectiv nainte de data nscrierii
declaraiei de renunare la proprietate, chiar dac intrarea n posesie s-a produs la
o dat anterioar.

Imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.

Uzucapantul va putea dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea de nscriere
n cartea funciar nainte ca un ter s i fi nregistrat propria cerere n folosul su, pe baza
unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului uzucapiunii62.
61

ntr-o opinie contrar, aceste terenuri nu sunt inalienabile, circulaia lor juridic fiind limitat la transmisiunea pentru cauz de moarte. n plus,
chiar n condiiile interzicerii nstrinrii acestora sub sanciunea nulitii absolute, nu a fost interzis dobndirea prin fapte juridice, cum este n
cazul de fa uzucapiunea (I. Adam, Op. cit. p. 631).
62
M. Dojan, Moduri de dobndire a dreptului de proprietate privat, art. publicat n Noul Cod civil.
Comentarii, Bucureti, 2011.

74

2) Uzucapiunea tabular
Potrivit art. 931 noul Cod civil, drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim,
n cartea funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
contestate cnd cel nscris cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul
nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia sa a fost neviciat.
Buna-credin trebuie s existe doar n momentul nregistrrii cererii de nscriere i n
momentul intrrii n posesie.

3. Jonciunea posesiilor
Potrivit art. 933 noul Cod civil, fiecare posesor este considerat c ncepe n persoana sa o
nou posesie, indiferent dac bunul a fost transmis cu titlu universal sau cu titlu particular. Pentru a
invoca uzucapiunea, posesorul actual poate s uneasc propria posesie cu aceea a autorului su.

SECIUNEA A V-A Alte moduri de dobndire a proprietii

1. Tradiiunea
Tradiiunea nseamn predarea sau remiterea material a lucrului de ctre transmitor
dobnditorului63.
Importana tradiiunii a sczut deoarece n dreptul modern trasmiterea proprietii se
face n baza conveniilor, i nu doar n baza remiterii materiale a bunului.
n prezent se consider c tradiiunea opereaz transferul dreptului de proprietate:
n dreptul roman avea o larg aplicare ca mod de dobndire a proprietii, deoarece convenia simpl nu
producea dect efectul de a da natere la obligaia de a transfera proprietatea, transferare care se fcea prin
tradiiune, aceast importan pierzndu-se n dreptul modern. ntr-adevr, prin simpla ncheiere a conveniei,
chiar neurmat de predarea material a lucrului, se transfer dreptul de proprietate la dobnditor (art.971 i
1295 C.civ.), ceea ce nseamn c tradiiunea nu mai are semnificaia din trecut, ea fiind remiterea material a
lucrului.
63

75

n cazul darului manual, adic atunci cnd o persoan d alteia cu titlu gratuit un
bun mobil de la mn la mn, spre exemplu, donaia care se execut imediat prin
predarea material, fr s fie necesar vreo form special64;

n cazul transmiterii titlurilor de valoare la purttor

2. Ocupaiunea
Ocupaiunea const n luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui, cu
intenia de a deveni proprietarul lui.
Dispoziiile art. 941 noul C.civ. dispun c posesorul unui lucru mobil care nu aparine
nimnui, devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii n posesie, ns numai
dac aceasta se face n condiiile legii.
Ocupaiunea ca mod de dobndire a proprietii are un domeniu de aplicaie rar. Astfel:
-

Nu se pot dobndi prin ocupaiune bunuri imobile i bunurile incorporale.

Se dobndesc prin ocupaiune bunurile comune, cum este apa de but pentru
trebuinele casnice luat dintr-un izvor natural, vnatul, petele pescuit, bunurile
prsite (res derelictae).

3. Hotrrea judectoreasc
Hotrrile judectoreti au, n principiu, efect declarativ de drepturi, adic recunosc
prilor un drept subiectiv anterior i nu acord un drept nou.
Hotrrile constitutive sau atributive de drepturi pot fi considerate ca un mod de
transmitere, respectiv de dobndire a proprietii, i anume:
-

hotrrea prin care se dispune exproprierea pentru cauz de utilitate public, prin
care se constituie dreptul de proprietate public al statului sau unitilor
administrativ-teritoriale;

hotrrea prin care se suplinete consimmntul unei pri la ncheierea actului

translativ de proprietate avnd ca obiect un imobil, cnd prile au ncheiat un
antecontract de vnzare cumprare pe care una dintre ele nu l respect, dac

64

Art. 1011 alin.(4) noul Cod civil

76

natura contractului o permite(art. 1279 alin.(3) noul Cod civil);

-

hotrrea judectoreasc prin care actele juridice civile translative sau constitutive
de drepturi reale sunt sancionate i se dispune repunerea prilor n situaia
anterioar;

hotrrea prin care se stabilete de instana de judecat remuneraia cuvenit

autorului operei n cazul cesiunii drepturilor de autor, dac aceasta nu a fost
stabilit prin actul de cesiune.

CAPITOLUL IV
RESTRICIILE (NGRDIRILE)
DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA I Noiunea i categoriile de restricii (ngrdiri)

1. Noiune
1) Potrivit art. 44 pct. 1 din Constituie, dreptul de proprietate este garantat, coninutul i
limitele acestuia fiind stabilite prin lege. De asemenea, art. 44 pct. 7 din Constituie dispune:
dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea
bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii obiceiului, revin
proprietarului.
n acelai sens, art. 555 din noul Cod civil precizeaz c atributele dreptului de proprietate
sunt recunoscute n limitele stabilite de lege.
2)

Limitele proprietii sunt sarcini stabilite prin lege care greveaz proprietatea. Aceste

sarcini trebuie s constituie o restrngere proporional cu cauza care le determin i s nu

conduc la situaia n care dezavantajele pe care le reprezint sarcinile s fie mai mari dect
avantajele conferite de dreptul de proprietate65.
65

Dumitru C. Florescu Teoria general a drepturilor reale, op.cit., p.186.

77

 2. Categorii
Restriciile dreptului de proprietate izvorsc din lege, din convenia prilor sau din
hotrrea judectoreasc, potrivit dispoziiilor noului Cod civil.
Restriciile legale, n raport de interesul general sau individual la care se refer, se pot
grupa n:
- restricii de interes public;
- restricii de interes individual, de interes privat.

SECIUNEA a II-a Restricii legale

1. Restricii legale de interes general
1) Restricii de interes edilitar i de estetic urban
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii,
modificat, stabilete o serie de restricii pentru construciile civile, industriale, agricole, sau
de orice alt natur privind alinierea, nlimea i respectarea planului de sistematizare.
Construciile se pot realiza numai cu respectarea autorizaiei de construcie i a
reglementrilor privind proiectarea i executarea construciilor. Autorizaia de construire se
emite n temeiul i cu respectarea prevederilor documentaiilor de urbanism i de amenajare
a teritoriului, avizate i aprobate potrivit legii (art. 2 alin. 2 din Lege).
Legea nr. 18/1991, republicat, stabilete restricii privind amplasarea
construciilor, dispunnd n art. 92 c amplasarea construciilor, de orice fel pe terenurile
agricole din extravilan, pe cele amenajate cu lucrri de mbuntiri funciare, precum i pe
cele plantate cu vii i livezi, parcuri naionale, rezervaii, monumente, ansambluri
arheologice i istorice este interzis.
2) Restricii de interes de protecie a mediului i de sntate public
78

Acestea sunt obligaiile care rezult din planul de amenajare a teritoriului, a planului
urbanistic general, a planului urbanistic zonal, a planului urbanistic de detaliu i a reglementrilor
de urbanism, inclusiv obligaiile cu privire la igiena construciilor, la canalizare, la protecia
mediului nconjurtor.
Constituia, n art. 44 punct. 7 precizeaz c dreptul de proprietate oblig la
respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la
respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului revine proprietarului.
Legea nr. 18/1991, republicat, dispune prin excepie, unele construcii care, prin
natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu, pot fi amplasate n extravilan. n
acest caz, amplasamentele se vor stabili pe baz de studii ecologice de impact, avizate de
organele de specialitate, privind protecia mediului nconjurtor. (art. 91 alin. 2).

3) Restricii de interes cultural, istoric i arhitectural

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea n construcii n art. 10 stabilete c pentru
autorizarea construciilor n zonele asupra crora s-a instituit un anumit regim de protecie
prevzut n documentaiile aprobate, se va proceda n felul urmtor:
-

n ansamblurile de arhitectur, n rezervaiile de arhitectur i de urbanism, n

cazul siturilor arheologice, al parcurilor i grdinilor monument istoric, cuprinse
n listele aprobate potrivit legii, precum i n cazul lucrrilor de orice natur n
zonele de protecie a monumentelor, solicitantul va obine avizul comun al
Ministerului Culturii i Cultelor i al Ministerului Transporturilor, Construciilor
i Turismului, potrivit competenelor specifice;

n cazul lucrrilor de intervenii asupra construciilor monumente istorice, pe

lng avizul Ministerului Culturii i Cultelor se vor obine avizele specifice
cerinelor de calitate a construciilor, potrivit prevederilor legale;

79

n zonele naturale protejate, stabilite potrivit legii, n zonele de siguran i

protecie ale amenajrilor hidrotehnice de interes public, precum i n alte arii
protejate solicitantul va obine avizul Ministerului Mediului i Gospodririi
Apelor i al Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale;

n zonele de siguran i de protecie ale infrastructurilor de transport de interes public,

precum i n zonele aferente construirii cilor de comunicaie, stabilite prin
documentaiile de amenajare a teritoriului i/sau de urbanism, se va obine i
autorizaia Ministerului Transporturilor, Construciilor i Turismului, conform
prevederilor legale;

n zonele unde s-a instituit alt tip de restricie solicitantul va obine avizul
organismelor competente.

Potrivit art. 119 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicat,
monumentele istorice, vestigiile i obiectivele arheologice, tezaurele care se vor descoperi
la faa solului sau n subsol sunt sub protecia legii. Proprietarii i deintorii de terenuri
sunt obligai s asigure integritatea acestora, s sesizeze organele de stat i s permit
efectuarea lucrrilor de cercetare i conservare. n cazul unor eventuale pagube, se vor
acorda despgubiri.
4) Restricii de interes economic general sau de interes fiscal
Constituia, n art. 44 pct. 5, prevede c autoritatea public poate folosi subsolul oricrei
proprieti imobiliare, pentru lucrri de interes general, cu obligaia de a despgubi proprietarul
pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile
autoritilor.
Legea nr. 18/1991, republicat, stabilete unele obligaii n scopul de a asigura
cultivarea terenurilor i protecia solului:
-

folosirea terenurilor pentru producia agricol i silvic, inclusiv stabilirea i

schimbarea categoriei de folosin a terenurilor arabile, precum i obligaiile
pentru ameliorarea terenurilor, sunt supuse unor ngrdiri (art. 74-89);

80

folosirea temporar i definitiv a terenurilor, n alte scopuri dect producia agricol

i silvic se face numai n condiiile legii (art. 90-101);

liniile de telecomunicaii, cele de transport i de distribuie a energiei electrice,

conductele de transport pentru alimentare cu ap, canalizare, produse petroliere, gaze,
precum i instalaii similare se vor grupa i amplasa de-a lungul cilor de
comunicaie, oselelor, cilor ferate, a digurilor, canalelor de irigare i desecri, i a
altor limite de teritoriu, n aa fel nct s nu stnjeneasc executarea lucrrilor
agricole (art. 102).

5) Restricii n interesul aprrii rii.

De exemplu, crearea unor zone militare, ori pentru protecia aeroporturilor, porturilor
ori alte obiective strategice.
6) Restricii feroviare i aeronautice
Prin O.U.G. nr. 12/1998 privind transportul pe Cile Ferate Romne i
reorganizarea SNCFR,66 n scopul desfurrii n bune condiii a circulaiei feroviare i a
prevenirii accidentelor de cale ferat, s-a instituit zona de siguran i zona de protecie a
infrastructurii feroviare publice.
Potrivit art. 29 alin. 4 Zona de protecie a infrastructurii feroviare publice cuprinde
terenurile limitrofe, situate de o parte i de alta a axei cii ferate, indiferent de proprietar, n
limita a maximum 100 m de la axa cii ferate, precum i terenurile destinate sau care
servesc, sub orice form, la asigurarea funcionrii acesteia.
n zona de protecie a infrastructurii feroviare legea (art. 30) interzice:
-

amplasarea oricror construcii, fie i cu caracter temporar, depozitarea de

materiale sau nfiinarea de plantaii care mpiedic vizibilitatea liniei i a
semnalelor feroviare;

66

Republicat n M.O. nr. 834/2004, modificat prin O.U.G. nr. 55/2011.

81

utilizarea indicatoarelor i a luminilor de culoare roie, galben, verde sau

albastr, care ar putea crea confuzie cu semnalizarea feroviar;

efectuarea oricror lucrri, care, prin natura lor, ar putea provoca alunecri de
teren, surpri sau afectarea stabilitii solului, inclusiv prin tierea copacilor,
arbutilor, extragerea de materiale de construcii sau prin modificarea
echilibrului freatic;

depozitarea necorespunztoare de materiale, substane sau deeuri care

contravin normelor de protecie a mediului sau care ar putea provoca
degradarea infrastructurii feroviare a zonei de protecie a acesteia, precum i a
condiiilor de desfurare normal a traficului feroviar .

n scopul asigurrii siguranei zborului, O.G. nr. 29/1997 privind Codul aerian 67 a
instituit obligaia ca Ministerul Transporturilor mpreun cu autoritile administraiei
publice locale i cu avizul ministerelor interesate s stabileasc zonele supuse servituilor de
aeronautic civil aferente aerodromurilor i amplasrii echipamentelor de protecie a
navigaiei aeriene.
Potrivit art. 77 din Lege, n zonele supuse servituilor de aeronautic civil nu pot fi
construite i amplasate nici un fel de construcii, instalaii i echipamente noi fr avizul
Ministerului Transporturilor. Totodat art. 78 impune obligaia pentru proprietarii terenurilor,
cldirilor i amenajrilor aflate n zonele supuse servituilor de aeronautic civil, de a
respecta restriciile impuse prin reglementrile specifice referitoare la aceste zone.

7) Restriciile proprietii situate n zona de frontier

n zona de frontier, pe adncimea de 500 de metri de la linia de frontier ctre
interior, cu avizul direciei teritoriale a poliiei de frontier competente, se pot efectua
activiti cum sunt mineritul, exploatrile de iei, de gaze, de ape minerale, de ape termale,
67

Modificat prin OG 19/2011, publicat n M.Of. 608 din 29.08.2011.

82

exploatrile forestiere, balastiere, sau de cariere, lucrrile de mbuntiri funciare i irigaii,

ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap, lucrrile de asigurare a condiiilor
de navigaie, construciile i amenajrile turistice, de agrement sau de alt natur, cercetrile
sau prospectrile geologice (art. 39 din OUG nr. 105/2001 privind frontiera de stat a
Romniei68). Punatul animalelor este permis n timpul zilei pn la fia de protecie a
frontierei de stat, la frontiera extern, sau pn la culoarul de frontier, la frontiera intern,
iar noaptea, pn la 500 metri fa de acestea, ctre interior, n locurile stabilite de
autoritile administraiei publice locale i cu avizul efului sectorului poliiei de frontier
(art. 43 alin. 1). Vntoarea de-a lungul frontierei de stat pe adncimea de 500 de metri de la
fia de protecie a frontierei de stat, la frontiera extern, sau de la culoarul de frontier
intern, ctre interior, pe linia de uscat, i de la limita terenului inundabil, pentru frontiera de
ap, este interzis(art. 44 alin.1).
8) Alte ngrdiri n interes de utilitate public:
ngrdiri care rezult din regimul juridic al pdurilor. Potrivit art. 62 din Codul
silvic69 la amplasarea la distane mai mici de 1,0 km de liziera pdurii a unor obiective
industriale, uniti comerciale sau de alt natur, care prin funcionare pot aduce prejudicii
pdurii, beneficiarii acestora vor obine, n prealabil, avizul Regiei Naionale a Pdurilor;
ngrdiri care rezult din regimul juridic al apelor . 70
Legea apelor nr. 107/199671 reglementeaz dreptul de folosire al apelor i stabilete
numeroase restrngeri pentru riveranii albiilor cursurilor de ap, inclusiv plantarea sau
tierea arborilor i arbutilor de pe terenurile situate n albiile majore, precum i exploatarea
agregatelor minerale din albiile sau malurile de ap;
68

Modificat prin Legea 157/2011, publicat n M.Of. nr. 533/28.07.2011.

Codul silvic a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 238/27.03.2008, i a fost modificat prin Legea 156/2010
publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 496/19.07.2010. Codul silvic a fost pus n aplicare prin Instruc iunile
publicate n M.Of. nr. 430/20.06.2011
70
n acest sens, art. 27 , modificat prin Legea nr. 112/2006 dispune: orice activitate pe luciul de ap, n albii minore, arii
protejate ori n zone de protecie, inclusiv navigaia, plutritul, flotajul, exploatarea fondului piscicol i pescuitul sportiv se
vor realiza astfel nct s nu produc efecte negative asupra apei, malurilor i albiilor cursurilor de ap, malurilor i cuvetelor
lacurilor, monumentelor naturii, construciilor, lucrrilor sau instalaiilor existente n albii i s influeneze ct mai puin
folosirea apelor de ctre ali utilizatori. n nicio situaie nu este permis deteriorarea calitii apei
71
Modificat prin. OUG 64/2011 publicat n M.Of. nr. 461/30.06.2011.
69

83

 ngrdiri care rezult din regimul juridic al construirii drumurilor. Art. 19 alin. 4
din O. G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor dispune c pentru dezvoltarea capacitii
de circulaie a drumurilor publice n traversarea localitilor rurale, distana dintre
gardurile sau construciile situate de o parte i de alta a drumurilor va fi de minimum 26 m
pentru drumurile naionale, de minimum 24 de m pentru drumurile judeene i de minimum
20 de m pentru drumurile comunale;
ngrdiri privind vnzarea sau folosirea unor bunuri imobile (de exemplu, nu pot fi
vndute liber de particulari ori nu pot fi folosite dect n anumite condiii bunuri cum sunt:
medicamente i substane toxice, stupefiantele, armele i muniiile; bunurile din fondul arhivistic;
bunurile din patrimoniul naional-cultural);
ngrdiri care rezult din regimul juridic al minelor i petrolului72;

2. Restricii legale de interes privat

Aceste ngrdiri decurg din raportul de vecintate. Constituia, n art. 44 pct. 7, se
refer la respectarea sarcinilor privind asigurarea bunei vecinti. Codul civil de la 1864
denumea asemenea ngrdiri servitui naturale, i servitui legale (art. 578-585, art.
586-619).
Servituile naturale se nasc din situaia natural a locurilor (art. 577 C.civ), iar
servituile legale se nasc din obligaia impus de lege (art. 577 C.civ). Nu exist o
deosebire ntre servituile naturale i cele legale.
Contrar denumirii, servitutile naturale i cele legale nu erau adevrate servituti, ci
ngrdiri normale ale dreptului de proprietate, generate de situarea unor imobile
aparinnd unor proprietari diferii, menite s evite conflictele inerente vecintii73.
72

Legea petrolului nr. 238/2004 modificat i completat i Legea minelor nr. 85/2003, modificat i completat, dispun c n
msura n care pentru punerea n valoare a perimetrelor de exploatare este nevoie de trecerea sau de efectuarea unor lucrri pe
terenuri proprietate privat, asupra acestora se instituie un drept de servitute legal n favoarea entitii care exploateaz bogia
natural. Exercitarea dreptului de servitute legal stabilit se face contra plii unei rente anuale ctre proprietarii terenurilor afectate,
pe baz de convenie. Durata servituii legale este cea a operaiunilor petroliere, respectiv miniere, iar terenurile ce urmeaz a fi
afectate vor fi determinate, n ceea ce privete suprafeele i proprietarii, dup principiul celei mai mici atingeri aduse dreptului de
proprietate.
73
Spre deosebire de servituile propriu-zise, ele nu presupun un fond dominant i un fond aservit.

84

Noul Cod civil a preluat concepia potrivit creia servituile naturale i servituile
legale nu sunt, de fapt servitui, acestea reprezentnd de fapt resticii(limite) legale ale
dreptului de proprietate care izvorsc din raporturile de vecintate.
n accepiunea i redactarea noului Cod civil, limitele legale ale dreptului de
proprietate sunt prevzute n Seciunea I a capitolului III din Cartea a III-a a noului Cod
civil.
Potrivit reglementrii noului Cod civil, limitele juridice ale dreptului de
proprietate sunt: limite legale, limite convenionale i limite judiciare.
1) Limitele legale
Dispoziiile art. 602 din noul Cod civil prevd faptul c Legea poate limita
exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public, fie n interes privat. Limitele
legale n interes privat pot fi modificate ori desfiinate temporar prin acordul prilor.
Pentru opozabilitate fa de teri, este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate
prevzute de lege.
Din redactarea textului de lege, apreciem c suntem n prezena unor norme cu
caracter dispozitiv i nu imperativ. Considerm c legea ar fi trebuit s disting ntre cazul
limitrilor n interes public i cazul limitrilor n interes privat, n cazul limitrilor de
interes public aflndu-ne n prezena unor norme cu caracter imperativ, avnd n vedere
natura interesului protejat.
n art. 603 se prevede c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor
privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti. Cu toate c regulile privind
protecia mediului sunt imperative, ocrotind un interes public major, acest lucru nu este
prevzut expres, respectarea sarcinilor privind protecia mediului regsindu-se n acelai
articol cu asigurarea bunei vecinti, aceasta din urm fiind guvernat de norme
dispozitive.
Apreciem faptul c noul Cod civil ar fi trebuit sa disting ntre normele
imperative care nu pot fi modificare i normele dispozitive care, n anumite condiii
prevzute de lege pot fi i dispozitive.
Limitele legale prevzute de noul Cod civil sunt urmtoarele:
85

folosirea apelor;

pictura streinii;

distana lucrrilor intermediare cerute pentru anumite construcii, lucrri

i plantaii;

vederea asupra proprietii vecinului;

dreptul de trecere;

alte limite legale.

Folosirea apelor

Art. 604 din noul Cod civil reglementeaz regulile privind curgerea fireasc a
apelor. Astfel, se prevede c proprietarul fondului inferior nu va putea mpiedica n niciun
fel curgerea fireasc a apelor provenite de pe fondul superior.
Cu titlu de noutate, alin. (2) al art. 604 prevede faptul c proprietarul fondului
inferior are posibilitatea s cear autorizarea justiiei n vederea efecturii pe fondul su,
pe cheltuiala proprie, lucrrile necesare pentru schimbarea direciei apelor.
Acelai articol prevede obligaia proprietarului fondului superior de a nu efectua
nicio lucrare de natur s agraveze situaia fondului inferior.
Art. 605 din noul Cod civil prevede regulile privind curgerea provocat a apelor,
astfel: proprietarul fondului inferior nu va putea impiedica nici curgerea provocat de
proprietarul fondului superior sau de alte persoane n cazul n care ne aflm n prezena
unei niri de ape din fondul superior, din cauza unor lucrri subterane, din secarea
terenurilor mltinoase ori a apelor folosite n scop casnic, agricol sau industrial, aceast
situaie fiind aplicabil numai n eventualitatea n care aceast curgere preced vrsarea
ntr-un curs de ap sau ntr-un an.
n cazul producerii unuia dintre evenimentele artate mai sus, se instituie obligaia
proprietarului fondului superior de a alege calea i mijloacele de scurgere de natur s
aduc prejudicii minime fondului inferior. Proprietarul fondului superior va fi obligat la
plata unei despgubiri juste i prealabile, potrivit dispoziiilor noului Cod civil.
Despgubirea va fi just dac se repar n totalitate prejudiciul produs, i pentru a fi
86

prealabil ar trebui ca nirea apelor s fie anticipat, condiie greu de realizat, din
moment de aceast nire este instantanee de cele mai multe ori.
Regulile amintite mai sus nu vor fi aplicate dac pe fondul inferior se afl o
construcie, mpreun cu grdina i curtea aferent, sau un cimitir(art. 605 alin. (3) noul
Cod civil).
O alt limit legal este constituit de obligaia proprietarului vecin de a permite
efectuarea de lucrri de irigaii pe terenul su, n favoarea proprietarului care dorete s
foloseasc sisteme de irigaii pe propriul teren, cu cheltuiala sa i cu o just i prealabil
despgubire n favoarea proprietarului care suport efectuarea lucrrii respective.
O alt limit legal este i ntrebuinarea izvoarelor(art. 608-609 noul Cod civil).
n ceea ce privete regulile speciale privind folosirea apelor, art. 610 din noul Cod
civil face trimitere la reglementrile speciale n materia regimului apelor.

Pictura streinii

Este reglementat de art. 611 din noul Cod civil care a preluat dispoziiile Codului
civil anterior, n sensul c proprietarul este obligat si i fac streaina casei sale astfel
nct apele provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin. Aceast
limit legal a fost reglementat anterior ca o servitute stabilit de lege.
Distana lucrrilor intermediare cerute pentru construcii, lucrri sau
plantaii
Aceast limit legal este reglementat de art. 612-613 noul Cod civil.
Potrivit prevederilor legale, construciile, lucrrile sau plantaiile se pot face
numai cu respectarea unei distane minime de 60 de cm fa de linia de hotar, dac nu se
prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel nct s nu i se aduc
atingere drepturilor proprietarului vecin. Mai prevede noul Cod civil c dac prile se
neleg ca distana minim s nu fie respectat, acestea i vor da acordul printr-un nscris
autentic.

87

n ceea ce privete distana minim dintre arbori, acestia trebuie sdii la o

distan de cel puin 2 metri de linia de hotar, cu excepia arborilor mai mici de 2 metri, a
plantaiilor i a gardurilor vii, dac nu exist prevedere contrar.
Dac distana nu este respectat, proprietarul vecin va fi ndreptit s cear
scoaterea sau tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor, plantaiilor i a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
Alin. (3) al art. 613 prevede faptul c proprietarul fondului peste care se ntind
rdcinile sau ramurile arborilor aparinnd proprietarului vecin are dreptul s le taie i s
pstreze fructele czute n mod natural pe terenul su.
Vederea asupra proprietii vecinului
Aceast limit legal este reglementat de art. 614-616 noul Cod civil.
Potrivit dispoziiilor legale mai sus amintite, este obligatorie pstrarea unei
distane de cel puin 2 metri ntre fondul ngrdit sau nengrdit care aparin proprietarului
vecin i fereastra pentru vedere, balconul sau alte asemenea lucrri care ar fi orientate
spre acest fond.
Construciile enumerate mai sus care sunt neparalele cu linia de hotar spre fondul
nvecinat vor fi interzise la o distan mai mic de un metru.
Distana de unul, respectiv doi metri, va fi calculat de la punctul cel mai apropiat
de linia de hotar existent pe faa zidului n care s-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia
exterioar a balconului, pn la linia de hotar.
Cu titlu de noutate, noul Cod civil reglementeaz fereastra de lumin n art. 616,
care reprezint o excepie de la prevederile dezvoltate mai sus. Aadar, proprietarul va
avea dreptul s i deschid, fr limit de distan, ferestre de lumin, dac acestea vor fi
astfel construite nct s mpiedice vederea spre fondul nvecinat. Aceast soluie a fost
preluat de noul Cod civil din doctrin, ntruct pn la adoptarea noului cod civil nu am
avut o dispoziie expres care s reglementeze fereastra de lumin.
Dreptul de trecere

88

Aceast limit legal este reglementat de art. 617-620 din noul Cod civil. n
reglementarea anterioar, dreptul de trecere a fost reglementat ca servitute de trecere
stabilit de lege, care putea fi aprat prin aciunea confesorie. Odat cu intrarea n
vigoare a noului Cod civil, dreptului de trecere i-a fost schimbat natura juridic, n
prezent dreptul de trecere nemaifiind prevzut ca un drept real, dezmembrmnt al
dreptului de proprietate.
n literatura de specialitate s-a fcut distincie ntre dreptul legal de trecere i
servitutea legal de trecere, distincie deosebit de important sub aspectul mijloacelor
juridice de aprare a acestor drepturi.
Trecerea se va face n condiii de natur s aduc o minim stnjenire exercitrii
dreptului de proprietate asupra fondului care are acces la calea public. Dac exist mai
multe fonduri vecine care au acces la calea public, trecerea urmeaz s se fac pe fondul
cruia i se aduc cele mai puine prejudicii.
Codul civil prevede faptul c dreptul de trecere este imprescriptibil i c acesta se
stinge cnd fondul dominant dobndete un alt acces la calea public.
ntinderea i modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin
nelegerea prilor, hotrre judectoreasc ori printr-o folosin continu pe timp de 10
ani.
Art. 620 din noul cod civil prevede nceputul termenului de prescripie pentru
dreptul la aciunea n despgubire pe care o are proprietarul fondului aservit mpotriva
proprietarului fondului dominant. Acesta ncepe s curg din momentul stabilirii dreptului
de trecere.
Dac dreptul de trecere nceteaz, proprietarul fondului aservit va fi obligat s
restituie despgubirea ncasat, cu deducerea pagubei suferite n raport cu durata efectiv
a dreptului de trecere.
Alte limite legale reglementate de noul Cod civil
-

dreptul de trecere pentru utiliti . Aceast limit legal este prevzut

la art. 621 din noul Cod civil. n articolul mai sus amintit, este
reglementat obligaia proprietarului de a permite trecerea prin fondul
89

su a reelelor edilitare cum ar fi:conductele de ap, conductele de gaz,

canalele i cablurile electrice, subterane sau aeriene, precum i orice alte
instalaii sau materiale cu acelai scop. Obligaia proprietarului intervine
numai n cazul n care trecerea prin alt parte ar fi imposibil,
periculoas ori foarte costisitoare. Proprietarul este ndreptit la
despgubiri juste, iar dac suntem n prezena unor utiliti noi,
despgubirea va fi i prealabil. Vor fi exceptate de la acest drept de
trecere cldirile, curile i grdinile acestora, dac utilitile sunt noi.
-

dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri. Limit legal

reglementat de art. 622 din noul Cod civil, dreptul de trecere pentru
efectuarea unor lucrri se instituie n favoarea proprietarului fondului
nvecinat, pentru a i se permite acestuia efectuarea unor lucrri i accesul
n vederea tierii crengilor i culegerii fructelor, n schimbul unei
despgubiri, dac este cazul. Aceast obligaie intervine numai dac
trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas ori foarte
costisitoare;

dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie este reglementat n art.

623 din noul Cod civil. Noul Cod civil prevede c proprietarul unui fond
nu va putea mpiedica accesul altuia pentru a redobndi posesia unui bun
al su, ajuns din ntmplare pe fondul respectiv. Proprietarul care permite
accesul trebuie s fie ntiinat n prealabil, acesta avnd dreptul la o
just despgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea n posesie,
precum i pentru prejudiciile pe care bunul le-a cauzat fondului;

starea de necesitate reprezint o alt limit legal a dreptului de

proprietate i este reglementat de art. 624 din noul Cod civil. Starea de
necesitate reprezint acea situaie n care o persoan folosete sau
distruge un bun al altuia pentru a se apra pe sine sau pe altul de un
pericol iminent. Proprietarul bunului folosit sau distrus are dreptul s
cear despgubiri doar de la cel care a fost salvat. Proprietarul care a
90

provocat sau a favorizat apariia pericolului nu va putea pretinde nicio

despgubire.
Art. 625 din noul Cod civil prevede c limitele legale prezentate se completeaz
cu dispoziiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, spre exemplu:
terenurile i construciile, pdurile, bunurile din patrimoniul naional-cultural, bunurile
sacre al cultelor religioase etc.
2) Limite convenionale
Limitele convenionale reprezint acele limitri ale dreptului de proprietate prin
acte juridice n care titularul dreptului consimte la limitarea dreptului su cu condiia ca
ordinea public i bunele moravuri s nu fie nclcate(art. 626 noul Cod civil).
Cu titlu de noutate, noul Cod civil reglementeaz clauza de inalienabilitate.
Potrivit art. 627 din noul Cod civil, prin convenie sau testament se poate interzice
nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i doar dac exist
un interes serios i legitim. Termenul ncepe s curg la data dobndirii bunului. Instana
va putea ncuviina dobnditorului bunului s dispun de acesta, dac interesul care a
justificat clauza de inalienabilitate nu mai exist sau dac un interes superior o impune.
n cazul n care clauza de inalienabilitate stipulat ntr-un contract este nul,
ntregul contract va fi nul, dac respectiva clauz a fost determinant la ncheierea
contractului. Legea prevede faptul c n contractele cu titlu oneros, se prezum caracterul
determinant al clauzei de inalienabilitate pn la proba contrar.
n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre
o persoan determinat sau determinabil, clauza de inalienabilitate este subneleas,
putnd s nu fie prevzut expres.
Alin. (5) al art. 627 prevede c transmiterea bunului pe cale de succesiune nu
poate fi oprit prin stipularea inalienabilitii. Referitor la aceast dispoziie legal, se
impun cteva precizri. O prim problem care se pune este aceea a modului n care
transmiterea bunului ctre succesori va putea fi oprit din moment ce bunul face parte din
patrimoniul defunctului. Care va fi soluia transmiterii bunului afectat de clauza de
inalinabilitate? Apreciem c aceast prevedere legal este reglementat impropriu din
91

moment ce nu se prevede cum va putea fi oprit transmiterea bunului respectiv i nici cui
va reveni bunul care ar fi extras din patrimoniul defunctului, aceast clauz neavnd
aplicabilitate practic.
n ceea ce privete opozabilitatea clauzei de inalienabilitate, aceasta va putea fi
invocat numai dac este valabil i supus formalitilor de publicitate prevzute de lege.
n contractele cu titlu gratuit, clauza va fi opozabil i creditorilor anteriori ai
dobnditorului, n sensul c acetia nu vor putea vinde bunul respectiv pentru a-i
ndestula creanele pe care le au npotriva dobnditorului bunului.
n cazul bunurilor mobile, se vor aplica regulile aferente dobndirii proprietii
prin posesia de bun-credin.
Beneficiarul clauzei de inalienabilitate va putea pretinde daune-interese
proprietarului care nu ndeplinete condiiile de opozabilitate.
n cazul nerespectrii clauzei de inalienabilitate, pot interveni urmtoarele
sanciuni:
-

rezoluiunea contractului n cazul n care clauza de inalienabilitate este

nclcat de dobnditor;

anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea

clauzei, la cererea nstrintorului sau a terului dac inalienabilitatea a
fost stipulat n favoarea acestuia;

imposibilitatea de a urmri bunul pentru care inalienabilitatea a fost

stipulat, ct timp clauza produce efecte, dac prin lege nu se prevede
altfel.

3) Limite judiciare
Dreptul de proprietate poate fi restricionat i prin hotrre judectoreasc, n
sensul c aceste restricii nu sunt enumerate de lege ns rezult din raporturile de
vecintate pe care instana judectoreasc le constat i declar ca atare.
Constituia, n art. 44 pct. 7, prevede c dreptul de proprietate oblig la
asigurarea bunei vecinti. n acelai sens, art. 630 noul Cod civil prevede c Dac
proprietarul cauzeaz, prin exercitarea dreptului su, inconveniente mai mari dect cele
92

normale n relaiile de vecintate, instana de judecat poate, din considerente de

echitate, s l oblige la despgubiri n folosul celui vtmat, precum i la restabilirea
situaiei anterioare atunci cnd acest lucru este posibil.
Restriciile judiciare nu sunt prevzute de lege, dar se consider c ele deriv din
raportul de vecintate. Astfel, este posibil ca un proprietar s-i exercite dreptul su fr
s ncalce vreo dispoziie legal, dar vecinul s pretind c prin aceast exercitare i s-a
cauzat n exercitarea propriului su drept de proprietate o pagub ce trebuie reparat.
Limitele judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat vor fi soluionate,
aadar, printr-o judecat n echitate, adic aplicarea principiului egalitii de tratament n
situaii egale. Judectorul va soluiona o cauz chiar n lipsa unor dispoziii legale
exprese, pe baza analogiei legii i principiilor generale de drept.
Dac prejudiciul cauzat ar fi minor n raport cu necesitatea desfurrii activit ii
prejudiciabile, instana de judecat va putea ncuviina desfurarea activitii, cu
instituirea dreptului celui prejudiciat la despgubiri.
Instana va putea ncuviina pe cale de ordonan preedinial 74 msurile necesare
pentru prevenirea pagubei, dac prejudiciul este iminent sau foarte probabil.

CAPITOLUL V
MODALITILE JURIDICE ALE DREPTULUI
DE PROPRIETATE

SECIUNEA I Consideraii generale

1. Noiune
74

Ordonana preedinial este o procedur special n temeiul creia, instana de judecat poate dispune msuri vremelnice,
n cazuri urgente pentru: pstrarea unui drept care s-ar putea pgubi prin ntrziere, prevenirea unei pagube iminente i care
nu s-ar putea repara ori nlturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executri. Pentru a fi admis, ordonan a pre edin ial
trebuie s ndeplineasc o serie de condiii: urgena msurii solicitate, neprejudecarea fondului i vremelnicia msurii.

93

Dreptul de proprietate, de regul, se prezint ca un drept pur i simplu, i n mod

excepional, ca un drept afectat de modaliti.
Dreptul de proprietate este pur i simplu n cazul n care aparine n mod exclusiv
unei singure persoane.
n anumite situaii, dreptul de proprietate devine complex n sensul c dreptul nu
mai este pur i simplu, ci este afectat de modaliti. Dreptul de proprietate este afectat de
modaliti dac, spre exemplu, dreptul asupra unuia sau mai multe bunuri aparine n
acelai timp mai multor persoane, fie dac exsitena viitoare a dreptului n patrimoniul
titularului este legat de un eveniment sau de o mprejurareprevzut de lege ori stabilit
prin voina omului.
n funcie de modalitile juridice ce o pot afecta, proprietatea poate fi:
-

proprietate anulabil;

proprietate rezolubil;

proprietate comun;

proprietate periodic.

2. Proprietatea anulabil
1) Noiune. Proprietatea anulabil este acea modalitate a dreptului de proprietate care
exprim starea de incertitudine vremelnic n care se gsete acest drept, n situaia n
care el a fost transmis unei persoane printr-un act juridic anulabil.
Un act juridic este anulabil dac a fost ncheiat prin vicierea consimmntului, de ctre
o persoan lipsit de capacitate de exerciiu, sau dac o parte contractant este lipsit de
discernmnt.
2) Efecte. Nulitatea relativ poate fi invocat numai n cadrul termenului de
prescripie extinctiv i poate fi acoperit prin confirmare expres sau tacit de ctre cel
94

ndreptit s o invoce. Pn la expirarea termenului de prescripie al aciunii n anulare

sau pn la acoperirea nulitii relative prin confirmarea actului juridic, dreptul de
proprietate al dobnditorului se afl ntr-o situaie incert. Dac ns actul juridic este
confirmat sau termenul de prescripie al aciunii n anulare s-a mplinit, dreptul de
proprietate al dobnditorului se va consolida definitiv, devenind un drept pur i simplu.

3) Cazuri
a) nstrinarea unui bun comun de ctre un so, fr consimmntul celuilalt so.
Un asemenea act juridic este sancionat cu nulitatea relativ ca nulitate de protecie 75.
Deci, pn la data admiterii aciunii n anulare introdus de soul al crui consimmnt
nu a fost exprimat la ncheierea actului, cumprtorul are o proprietate anulabil.
b) nerespectarea unor incapaciti speciale de folosin. Art. 347 din noul C.civ.
interzice nstrinarea fr consimmntul celuilalt so, atunci cnd el este necesar potrivit
legii, sub sanciunea nulitii relative a contractului de vnzare-cumprare

3. Proprietatea rezolubil
1) Noiune. Proprietatea rezolubil constituie o modalitate juridic a dreptului de
proprietate ce exprim situaia de incertitudine vremelnic a acestui drept, atunci cnd
transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta s-a fcut printr-un act juridic
afectat de o condiie rezolutorie.
Condiia rezolutorie este un eveniment viitor i nesigur c se va produce, de a crei
ndeplinire depinde desfiinarea obligaiei(art. 1401 noul Cod civil).
Potrivit art. 1399 noul Cod civil, este afectat de condiie obligaia a crei eficacitate
75

Nulitatea actului de nstrinare sau grevare de ctre unul din soi, fr consimmntul celuilalt so, a unui teren sau a unei
construcii ce face parte din bunurile comune, este relativ i actul poate fi confirmat expres sau tacit de ctre acest din urm
so (A se vedea Dec. de ndrumare nr. 18/1963 a Trib. Suprem n C.D. /1963, p. 27).

95

sau desfiinare depinde de un eveniment viitor i nesigur

2) Efecte. Pn n momentul ndeplinirii sau nendeplinirii condiiei, dreptul de
proprietate aparine concomitent la doi proprietari: dobnditorului bunului proprietar
sub condiie rezolutorie, i transmitorului proprietar sub condiie suspensiv.
Distingem n funcie de dou situaii:
-

dac condiia se realizeaz, dreptul de proprietate al dobnditorului se desfiineaz

retroactiv, transmitorul redevenind proprietar al bunului. Actele fcute n
favoarea terilor de ctre un dobnditor sub condiie rezolutorie, condiie care
se ndeplinete, urmeaz a fi desfiinate n temeiul principiilor: resoluto jure
dantis, resolvitur jus accipientis i nemo plus juris ad alium transferre potest
quam ipse habet.

dac condiia nu se ndeplinete, dreptul de proprietate al dobnditorului se

consolideaz retroactiv, fiind considerat ab initio, proprietar exclusiv al bunului
transmis.

3) Cazuri. Proprietatea rezolubil poate izvor att din convenia prilor (cnd actul
juridic este afectat de o condiie rezolubil) ct i din lege. Astfel, n temeiul legii,
proprietatea este rezolubil:
a) n cazul donaiilor ntre soi, care, potrivit art. 1031 noul C.civ., sunt revocabile.
Soul donator poate revoca numai n timpul cstoriei, donaia fcut celuilalt so.
Astfel, dreptul de proprietate al soului donatar depinde de mprejurarea dac
donatorul va revoca sau nu donaia.
b) conform art. 1757 noul C. civ., vnzarea cu opiune de rscumprare este o
vnzare afectat de condiie rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul
de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului.

96

 4. Proprietatea comun
1) Noiune. Proprietatea comun este o modalitate a dreptului de proprietate care se
caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai
multe persoane, care exercit, n mod egal, posesia, folosina i dispoziia.
Spre deosebire de celelalte modaliti juridice ale dreptului de proprietate n care nu se
ajunge la exerciiul concomitent, de ctre mai multe persoane, a atribuiilor dreptului de
proprietate (motiv pentru care n literatura juridic sunt denumite modaliti aparente,
teoretice)76, proprietatea comun permite tuturor titularilor exercitarea simultan a
prerogativelor dreptului de proprietate.
2) Categorii. Exist dou forme de proprietate comun: proprietate comun pe cotepri i proprietate comun n devlmie.
La proprietatea comun pe cote-pri, obiectul rmne nedivizat din punct de vedere
material, pe cnd dreptul de proprietate este fracionat pe cote-pri aritmetice, ideale i
abstracte.
n cazul proprietii comune n devlmie, obiectul este nedivizat att din punct de
vedere material ct i ideal.

SECIUNEA a II-a Proprietatea comun pe cote-pri

1. Noiune i caractere juridice
1) Proprietatea comun pe cote-pri este acea form de proprietate comun care se
caracterizeaz prin faptul c bunul aparine concomitent mai multor proprietari, nefracionat
din punct de vedere material, ns dreptul de proprietate asupra acelui bun este fracionat n
76

C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru , Drept civil. Drepturi reale, Editura Institutul european, Iai, 1997, p. 92.

97

cote-pri ideale i abstracte.

Fiecare dintre titulari deine o cot parte ideal i abstract din dreptul de proprietate
asupra bunului, nu ns i o fraciune material din bunul respectiv.
2) Din definiie se desprind dou caractere juridice eseniale ale proprietii
comune pe cote-pri:
a) nici unul dintre proprietari nu este titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din bun;
n caz contrar am fi n prezena unor proprieti exclusive;
b) fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri ideale i abstracte din
dreptul de proprietate asupra bunului nedivizat din punct de vedere material.
Cotele-pri se pot exprima att n form procentual (cot parte de 30%, de 50%)
ct i n forma unei fracii (cot parte de 1/3, 1/2). Dei cotele pri nu sunt ntotdeauna
egale, egalitatea se prezum pn la proba contrarie fcut de titularul ndreptit la o cot
mai mare din bunul respectiv.

2. Forme
Sub aspectul duratei, proprietatea comun pe cote-pri poate fi temporar sau
obinuit i forat sau perpetu.
-

proprietatea comun obinuit sau temporar poate nceta prin partaj,

proprietatea comun forat sau perpetu, datorit destinaiei bunului, nu

poate fi sistat prin mpreal (partaj).

n raport de obiect, proprietatea comun pe cote-pri mbrac forma:

-

coproprietii dac care are ca obiect un bun individual determinat,

indiviziunii dac are ca obiect o universalitate juridic77.

1) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar

Caracterizare. Caracteristica acestei forme de proprietate comun o

constituie existena limitat deoarece oricare dintre titulari poate cere

77

Dei cele dou noiuni nu se confund, n practica judiciar, termenii de coproprietari i indiviziune sunt folosii unul cu
nelesul celuilalt sau fiecare pentru a desemna proprietatea pe cote-pri.

98

sistarea ei prin partaj.

o Precizare. Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil (art. 669
noul C.civ.): ncetarea coproprietii prin partaj poate fi cerut
oricnd, afar de cazul n care partajul a fost suspendat prin lege,
act juridic ori hotrre judectoreasc.

Modaliti de dobndire

Prin succesiune, dreptul de proprietate exclusiv a defunctului asupra unui

bun sau mase de bunuri este nlocuit, n cazul mai multor motenitori, cu un
drept de proprietate comun pe cote-pri, dreptul fiecrui motenitor fiind
stabilit printr-o cot ideal i abstract asupra bunurilor ce fac parte din
masa succesoral.

Convenia poate constitui un mod de dobndire a proprietii comune pe

cote-pri; spre exemplu, n cazul unui contract translativ de proprietate a
unui bun ctre dou sau mai multe persoane, fiecare proprietar are o cot
parte ideal i abstract din dreptul de proprietate, nu ns i o parte
material din bun78.

Posesia exercitat asupra unui bun, n comun, de ctre mai multe persoane,
i n condiiile prevzute de lege pentru a uzucapa (coposesia) poate
conduce la dobndirea proprietii comune pe cote-pri.

Construirea de ctre o persoan a unui imobil pe terenul aparinnd mai

multor proprietari, d natere la o proprietate comun pe cote-pri a
proprietarilor terenului asupra construciei, dac acetia neleg s invoce
accesiunea.

Ocupaiunea constituie un mod de dobndire a proprietii comune pe cotepri n situaia n care mai multe persoane i-au exercitat concomitent
dreptul de nsuire a unui bun care nu aparine nimnui.

La desfacerea (prin divor) sau la ncetarea (prin moartea unui so)

cstoriei, proprietatea devlma a soilor avnd ca obiect bunuri comune,
se transform n proprietate comun pe cote-pri.

78

Cota-parte ideal a fiecrui coproprietar cumprtor se determin n funcie de suma cu care a contribuit la plata preului.

99

Un caz special l constituie confiscarea parial a bunului unei persoane

fizice, situaie n care dreptul de proprietate comun pe cote-pri ia natere
79

ntre stat i persoana fizic creiai s-a aplicat msura respectiv .

Drepturile coproprietarilor cu privire la ntregul bun. Regula

unanimitii

Nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei pri
materiale din bun, ns fiecare este titular exclusiv asupra cotei pri ideale
i abstracte din dreptul de proprietate. n consecin, orice act cu privire la
ntregul bun poate fi efectuat numai cu acordul de voin al tuturor
coproprietarilor (aa-numita regul a unanimitii).

Aceast regul se aplic distinct dup cum avem n vedere acte materiale
sau acte juridice.

n cazul actelor materiale, practica judectoreasc a decis ca regula unanimitii s

se aplice cu mai puin rigurozitate. Astfel, actele de folosin a bunului (utilizarea lui,
culegerea fructelor) din moment ce presupun un exerciiu curent, nu sunt condiionate de
acordul celorlali coproprietari. Fiecare coproprietar poate efectua singur acte materiale
privitoare la ntregul bun dar cu respectarea a dou condiii:
-

s nu se ngrdeasc folosina bunului a celorlali coproprietari;

s nu se transforme destinaia bunului ori modul de folosin a acestuia. Astfel,

un coproprietar nu poate, fr acordul celorlali, s execute lucrri de
transformare, renovare sau orice alt lucrare de natur a schimba destinaia
bunului.

Precizare

n practica judectoreasc au aprut o serie de litigii referitoare la folosina

79

Confiscarea parial a averii, msur aplicabil n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, este efectul unei hotrri
judectoreti de condamnare a persoanei fizice pentru infraciuni de natur politic, svrite ca manifestare a opoziiei fa
de sistemul comunist. Confiscarea parial a averii nu se confund cu confiscarea special prevzut de art. 118 C.pen.,
constnd n trecerea n proprietatea statului a lucrurilor ce aparin unei persoane care a svrit o fapt prevzut de legea
penal i a cror deinere datorit naturii ori legturii acestora cu fapta prezint pericolul svririi de noi infraciuni.
Confiscarea special conduce doar la o proprietate exclusiv a statului asupra bunurilor supuse acestei msuri.

100

bunului i la dobndirea fructelor, nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil.

S-a decis c, n caz de nenelegere cu privire la folosina material a bunului, nu
se poate dispune un partaj judiciar de folosin prin care instana s formeze loturi pe care
s le atribuie n folosin exclusiv80. Coproprietarii au posibilitatea de alegere ntre
ncheierea unui partaj convenional de folosin i ncetarea coproprietii prin partaj
propriu-zis. ntr-o orientare contrar, din moment ce Codul civil nu prevede partajul
judiciar de folosin, prin urmare nu este nici prohibit, i se consider ca fiind justificat
recurgerea la partajarea judiciar a folosinei81. De lege ferenda, se impune consacrarea
expres n viitorul Cod civil a unui asemenea partaj.
n ceea ce privete dreptul coproprietarilor la fructe, se face distincie ntre fructe
civile i fructe industriale. Fructele civile se cuvin tuturor coproprietarilor n proporie cu
cota-parte din drept. Fructele industriale se cuvin doar coproprietarilor care au depus munca
pentru obinerea lor.
Prin intrarea n vigoare a noului Cod civil s-a reglementat pe larg materia
coproprietii, dndu-se soluii la problemele aprute n practic din cauza lacunelor
existente n legislaie la momentul respectiv.
Astfel, prin art. 636 noul Cod civil a fost reglementat exercitarea n comun a
dreptului de folosin. Articolul mai sus amintit prevede faptul c dreptul de afolosi bunul
revine fiecrui proprietar, n msura n care destinaia bunului nu este schimbat i
exercitarea dreptului de folosin de ctre un coprorpeitar nu aduce atingere drepturilor
celorlali coproprietari. Se mai prevede c dac un coproprietar exercit n mod exclusiv
folosina dreptului comun mpotriva voinei celorlali coproprietari, acesta poate fi obligat
la despgubiri.
n ceea ce privete fructele bunului comun, noul Cod civil prevede c fructele
produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporional cu cota lor parte
din drept. Aadar, se prevede dreptul tuturor coproprietarilor la fructele produse de
bunul comun.

80
81

Dec. nr. 819/1968 a Trib. Suprem n R.R.D. nr. 11/1968, p. 168.

Dec. civ. nr. 2626/1985 a Trib. Supr. n C.D./1985, p. 110.

101

n situaia n care un coproprietar a suportat toate cheltuielile

legate de

producerea i culegerea fructelor, acesta va avea dreptul la restituirea cheltuielilor

avansate de la fiecare coproprietar, proporional cu cota sa parte.
Fructele naturale i fructele industriale nsuite de ctre un coproprietar fac parte
din masa partajabil dac nu au fost consumate, nstrinate, dac nu au pierit i pot fi
identificate distinct. n caz contrar, orice coproprietar interesat are dreptul la despgubiri,
cu excepia cazului n care fructele au pierit n mod fortuit. Dreptul la aciunea n
despgubiri este supus prescripiei de drept comun.
n ceea ce privete fructele civile ale bunului comun, acestea vor putea fi cerute n
termenul de prescripie de drept comun n cazul n cazul n care au fost nsu ite de ctre
un coproprietar.
Prin art. 639 din noul Cod civil se prevede c modul de folosire a bunului comun
poate fi stabilit prin nelegerea coproprietarilor, iar n caz de nenelegere, prin hotrre
judectoreasc.
n cazul actelor juridice avnd ca obiect bunul n materialitatea lui, se impune
urmtoarea distincie:

actele juridice de conservare nu sunt supuse regulii unanimitii, astfel, fiecare

coproprietar le poate efectua singur, fr acordul i chiar mpotriva voinei celorlali

coproprietari, soluia justificndu-se prin scopul acestor acte prentmpinarea pierderii
unui drept.

actele juridice de administrare sunt supuse regulii majoritii potrivit

dispoziiilor art. 641 alin.(1) din noul Cod civil care prevede c actele de administrare,
precum ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune, cesiunile de venituri
imobiliare i alte asemenea, cu privire la bunul comun, pot fi fcute numai cu acordul
coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri.
n cazul n care exist anumite acte de administrare prin care se limiteaz
posibilitatea unuia dintre coproprietari s foloseasc bunul n raport cu cota sa parte, ori
care impun unui coproprietar o sarcin excesiv n raport cu cota sa parte, aceste acte de
administrare nu vor putea fi ncheiate dect cu acordul coproprietarului respectiv82.
82

Art. 641 alin.(2) din noul Cod civil are menirea de a-i proteja pe acei coproprietari la care fac referire dispozi iile legale.

102

n cazul n care un coproprietar nu i poate exprima voina sau se opune n mod

abuziv la ncheierea unui act de administrare necesar meninerii utilitii sau valorii
bunului comun, coproprietarii interesai se vor putea adresa instanei de judecat pentru
ca instana s suplineasc acordul coproprietarului respectiv.
actele de dispoziie sunt supuse regulii unanimitii83. Actele juridice cu titlu

oneros sau cu titlu gratuit sunt valabile dac sunt ncheiate cu acordul tuturor
coproprietarilor84.
Noul cod civil prevede c acele acte care vor fi ncheiate fr respectarea regulii
majoritii, respectiv a regulii unanimitii, sunt inopozabile coproprietarului care nu a
consimit la ncheierea lor. Totodat, coproprietarilor care nu au consimit la ncheierea
respectivelor acte cu privire la bunul comun, li se recunoate dreptul ca nainte de partaj
s poat exercita aciunile posesorii mpotriva terilor care au intrat n posesia bunului
comun ca urmare a ncheierii actului. Restituirea bunului va profita tuturor
coproprietarilor, cu precizarea c acei coproprietari care au participat la ncheierea actului
pot fi obligai la daune-interese.

Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideal din dreptul de

proprietate

Din moment ce fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra unei cote-pri
ideale i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului, fiecare dintre acetia poate
s-i nstrineze sau s-i greveze cota sa parte n favoarea unui ter.
De la regula dispunerii nengrdite de cota-parte ideal din drept exist unele
restricii:
- creditorii personali ai succesorului aflat n indiviziune cu privire la imobilele
succesorale nu pot cere vnzarea cotei-pri ce revine acestuia din indiviziune, pn nu sa fcut partajul;
- constituirea unei ipoteci asupra unei pri indivize depinde de rezultatul
83

Regula unanimitii este de asemenea aplicabil actelor de folosin cu titlu gratuit, cesiunilor de venituri imobiliare i
locaiunilor ncheiate pe o perioad mai mare de 3 ani, precum i actelor care urmresc exclusiv nfrumuse area bunului
comun. Astfel, actele juridice mai sus amintite vor putea fi ncheiate numai cu respectarea regulii unanimit ii, adic cu
acordul tuturor proprietarilor.
84
Noul Cod civil prevede c orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispozi ie.

103

partajului: dac imobilul cade n lotul su, ipoteca devine valabil, n caz contrar este
anulat retroactiv.

Obligaiile coproprietarilor

Fiecare dintre coproprietari este obligat s contribuie, proporional cu cota sa parte, la

acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea, ntreinerea i administrarea bunului
comun.
Dac obiectul coproprietii este un teren agricol, coproprietarii au i o serie de
obligaii propter rem prevzute de lege (obligaia de a asigura cultivarea i protecia
solului).

Modaliti de ncetare. Partajul

ncetarea proprietii comune pe cote-pri se poate realiza prin mai multe

modaliti:
- coproprietarii nstrineaz ntregul bun comun unei tere persoane;
- un coproprietar dobndete un drept exclusiv de proprietate asupra ntregului
bun comun, prin succesiune, cumprare, donaie;
- bunul comun este trecut, prin expropriere, n proprietatea statului care devine
proprietarul exclusiv al acestuia;
- n cazul pierderii totale a bunului comun datorit cazului fortuit sau forei
majore, fcnd ca dreptul de proprietate comun pe cote-pri s rmn fr
obiect.
Modalitatea specific de ncetare a proprietii comune pe cote-pri ideal sau
abstract o constituie partajul.
- Noiune. Partajul este operaiunea juridic prin care se pune capt strii de
coproprietate sau indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n
comun pe cote-pri sunt mprite din punct de vedere material ntre
coproprietari, fiecare dintre acetia devenind proprietar exclusiv asupra unei
pri determinate din bun sau asupra unui anumit bun din cele ce formeaz
obiectul coproprietii.
104

- Reglementare. Partajul este reglementat n Seciunea a 5-a, Capitolul IV, Titlul IIIDespre bunuri.
Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil sub aspect extinctiv, exceptnd cazul n
care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotrre judectoreasc(art. 669 noul Cod
civil).
- Forme. Partajul poate fi efectuat pe cale convenional, prin bun nvoial sau
pe cale judiciar.
Partajul convenional este rezultatul acordului de voin al tuturor coproprietarilor,
n sensul ncetrii strii juridice de proprietate comun. Fiind un act juridic, partajul trebuie s
ndeplineasc toate condiiile de valabilitate a conveniilor. n plus, art. 674 noul Cod civil
prevede condiii suplimentare:
-

prezena tuturor coproprietarilor;

toi coproprietarii s aib capacitatea deplin de exerciiu. Dac un

coproprietar este lipsit de capacitate de exerciiu sau are capacitate de
exerciiu restrns, partajul nu se va putea face prin bun nvoial dect
cu autorizarea instanei de tutel sau, dac este cazul, a ocrotitorului
legal.

Codul civil neprevznd vreo condiie de form, partajul convenional se poate face
printr-un nscris dar i sub form verbal, dovada urmnd a se face conform dreptului
comun.
Partajul judiciar (art. 6731- 67314 c. pr. civ.) are loc cnd nu s-a putut realiza
partajul voluntar sau n cazul n care legea l declar obligatoriu:
-

dac un coproprietar nu este prezent;

dac cel puin un coproprietar nu este de acord cu partajul voluntar;

dac un coproprietar este minor sau interzis i autoritatea tutelar nu a

ncuviinat mprirea prin bun nvoial.

Partajul judiciar se poate realiza prin mai multe modaliti85:

85

Conform art. 8 i 9 din OUG nr. 138/2000 pentru modificarea i completarea Codului de procedur civil, publicat n M.Of.,
partea I nr. 479 din 2 octombrie 2000, cu ncepere de la 2 ianuarie 2001, Legea 603/1943 pentru simplificarea procedurii mpririi
judiciare este abrogat, intrnd n vigoare dispoziiile art. 6731 67314 C.proc.civ. Vechea reglementare fcea referire expres doar la
sistarea strii de indiviziune rezultat din succesiune, i numai prin analogie, instanele aplicau aceste reguli proprietii comune
rezultat din alte izvoare dect succesiunea. Conform noii reglementri, procedura partajului privete orice proprietate comun,
indiferent de izvorul ei.

105

atribuirea n natur a bunurilor, prin formarea unui numr de loturi egal cu numrul
coproprietarilor86.

atribuirea bunului n proprietate exclusiv a unuia dintre coproprietari, urmnd ca ceilali

s primeasc echivalentul n bani a valorilor cotelor la care au dreptul (sulte). Aceast
modalitate este folosit atunci cnd nu este posibil mprirea n natur a bunului
sau dac prin mprire s-ar ajunge la o scdere important a valorii acestuia,
precum i n cazul n care nu este posibil formarea unor loturi egale ca valoare. n
vederea atribuirii se va lua n considerare o serie de mprejurri precum:
disproporia existent ntre cote-pri cuvenite coproprietarilor, folosirea bunului,
natura lui, posibilitatea de a fi valorificat n ct mai bune condiii, ocupaia
coproprietarilor, timpul de folosire al bunului de ctre coproprietari, posibilitile
economice ale acestora, faptul c unul dintre ei i-a adus mbuntiri, fiind lipsit
de posibilitatea de a-i procura o alt locuin 87, valoarea real de circulaie a
bunului88.

vnzarea bunului la licitaie public i mprirea preului obinut ntre

coproprietari, n proporie cu cota-parte a fiecruia.
- Efecte. Partajul are o natur declarativ de drepturi astfel nct retroactiv,
dreptul de proprietate comun se transform n drept exclusiv. Cu alte cuvinte,
odat cu realizarea partajului se consider c starea de coproprietate nu a
existat niciodat.

Din efectul declarativ al mpririi rezult o serie de consecine importante din punct
de vedere practic:
86

Conform art. 6739 C.proc.civ., la formarea i atribuirea loturilor, instana va ine seama, dup caz, i de acordul prilor,
mrimea cotei-pri ce se cuvine fiecruia din masa bunurilor de mprit, natura bunurilor, domiciliul i ocupaia prilor,
faptul c unii dintre coproprietari, nainte de a se cere mpreala, au fcut construcii, mbuntiri cu acordul
coproprietarilor sau alte asemenea.
87
Dec. nr. 646/1980 a Trib. Supr., sec.civ., n RRD nr. 12/1990; Dec. nr. 2509/1993 a CSJ, sec.civ., n Dreptul nr. 8/1994, p.
88.
88
n cazul n care obiect al partajului l constituie o construcie, pentru stabilirea valorii de circulaie se vor avea n vedere
criteriile: materialele ncorporate n cldire, finisajele, gradul de confort, locul de amplasare, vechimea, preurile practicate n
zon pentru imobile asemntoare (Dec. nr. 1715/1992 a CSJ, sec.civ., n Dreptul nr. 10-11/1993 i Dec. nr. 2465/1992, p.
120-121). Terenurile se mpart la valoarea de circulaie stabilit n funcie de: calitatea i proprietile solului, relieful,
amplasamentul i destinaia terenurilor, gradul de fertilitate sau starea de degradare (Dec. nr. 1288/1992 a sec.civ. a CSJ, n
Dreptul nr. 7/1993, p. 94-95).

106

actele de nstrinare ncheiate de un coproprietar cu privire la ntreg bunul

comun vor fi sau nu valabile dup cum, prin partaj, bunul va reveni sau nu n
lotul coproprietarului vnztor.

partajul nu este supus publicitii imobiliare;

partajul nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10-20 de ani;

coproprietarul n lotul cruia a czut bunul este ter fa de actele ncheiate de

ceilali coproprietari anterior partajului, cu privire la acel bun.

2) Proprietatea comun pe cote-pri forat sau perpetu

Caracterizare

Obiectul ei l constituie unul sau mai multe bunuri care, prin natura lor, nu pot fi
mprite, fiind folosite permanent de mai muli coproprietari (n msura n care aceste bunuri
sunt mprite, ele devin improprii folosinei)89.
Coproprietatea este forat deoarece nu depinde de voina coproprietarilor, ea este i
perpetu datorit scopului sau destinaiei permanente creia i sunt afectate bunurile care
prin natura lor nu pot fi mprite.
Bunurile care alctuiesc obiectul coproprietii forate sau perpetue sunt accesoriul
altor bunuri principale, urmnd soarta acestora conform principiului accesorium sequitur
principale. Acest raport de accesorietate face ca bunul, obiect al coproprietii forate s nu
poat fi nstrinat sau grevat separat, ci numai o dat cu nstrinarea, respectiv grevarea
bunului principal. Practic, ne aflm n prezena a dou drepturi de proprietate: un drept de
proprietate exclusiv, de coproprietate obinuit ori de proprietate devlma a fiecrui titular
asupra bunului principal90 i un drept de proprietate comun pe cote-pri forat sau perpetu
a tuturor coproprietarilor asupra bunurilor accesorii.

89

Dei iniial s-a considerat c acest tip de proprietate comun nu poate nceta nici prin partaj judiciar i nici prin partaj
convenional, ntr-o orientare relativ recent, practica a admis partajul coproprietii forate prin acordul prilor (Dec. nr.
994/1988 a Trib. Supr., sec.civ. n RRD nr. 4/1989, p. 73-74).
90
Dei majoritatea autorilor consider c bunul principal se afl n proprietate exclusiv (L.Pop, Op. cit., p. 145; C. Brsan, M. Gai,
M.M Pivniceru, Op. cit., p. 107; C. Brsan, Op. cit., p. 181; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., P. 223) considerm c acesta poate fi
i obiect al coproprietii obinuite sau al proprietii n devlmie. Este cazul prilor comune (scri, acoperi, ziduri comune) aflate n
coproprietate forat ce deservesc apartamentele dintr-un imobil aparinnd mai multor persoane (bunuri principale), aflate att n
proprietate exclusiv dar i n proprietate devlma (titulari ai apartamentului sunt soii) ori coproprietate obinuit (titularii sunt
motenitorii fostului proprietar decedat).

107

Drepturile i obligaiile coproprietarilor

Fiecare coproprietar poate utiliza bunul comun, fr a avea nevoie de consimmntul

celorlali, sub rezerva respectrii a dou limite:
-

s nu aduc atingere drepturilor simultane i concurente, de aceeai natur, ale

celorlali coproprietari

91;

s exercite propriile atribuii numai pentru utilizarea bunului principal cruia i

este afectat bunul comun accesoriu, n acord cu interesul celorlali
92

coproprietari .
Nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziie cu privire la bunul aflat n
coproprietate forat, n schimb, fiecare coproprietar poate s nstrineze bunul principal i o
dat cu acesta i dreptul de proprietate pe cote-pri asupra bunului accesoriu.
Coproprietarii au obligaia de a suporta cheltuielile de ntreinere i conservare a bunului
comun proporional cu cota-parte a fiecruia sau cu ntinderea bunului principal. Ei se pot elibera
de aceast obligaie prin abandonarea bunului principal.

Cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat sau perpetu

n dreptul civil sunt cunoscute ca fiind cazuri de coproprietate forat, enumerate n

art. 646 noul Cod civil:
-

coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje
sau apartamente;

coproprietatea forat asupra bunurilor comune necesare i utile pentru

folosirea a dou imobile vecine;

coproprietatea forat asupra despririlor comune;

coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca fiind amintiri de familie.

Precizm c cea mai important, n practic, este coproprietatea forat asupra prilor
comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente. Cele mai importante cazuri de
proprietate comun pe cote-pri forat vor fi analizate succint n cele ce urmeaz, n lumina
91
92

Dec. nr. 1567/1992 a CSJ, sec.civ., n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 116.

Dec. nr. 734/1989 a Trib. Supr., sec.civ., n Dreptul nr. 3/1990, p. 61.

108

dispoziiilor noului Cod civil.

Coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau
apartamente93
Acest caz de coproprietate privat este definit n art. 648 alin.(1) din noul Cod civil care
prevede c dac ntr-o cldire sau ntr-un ansamblu rezidenial exist spaii cu destinaie de
locuin sau cu alt destinaie avnd proprietari diferii, prile din cldire care, fiind destinate
ntrebuinrii spaiilor respective, nu pot fi folosite dect n comun sunt obiectul unui drept de
coproprietate forat. Acelai articol prevede faptul c prile comune reprezint bunuri
accesorii n raport cu spaiile locative care reprezint bunurile principale.
Art. 649 alin.(1) enumer prile comune n sensul art. 648. Astfel, sunt considerate pri comune
dac prin lege sau prin act juridic nu se prevede altfel urmtoarele:
- terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i din cea
neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asiura exploatarea
normal a acesteia; pentru eventuala suprafa excedentar prprietarii sunt titularii unei
coproprieti obinuite;
- fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii perimetrali i despritori
dintre proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, holurile,
pivniele i subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii i
ascensoarele;
- instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la
branament/racord pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv,
canalele pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum i alte asemenea pri;
- alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun.
De asemenea, courile de fum i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii i
usctorii sunt considerate pri comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste
utiliti n conformitate cu proiectul cldirii.

93

Acest caz de coproprietate forat este reglementat n art. 648-659 din noul Cod civil. Reglementarea este una generoas,
n dispoziiile codului fiind acoperite toate propblemele care pot aprea n practic n legtur cu exercitarea copropriet ii
forate.

109

Prile comune pot fi atribuite n folosin exclusiv coproprietarilor numai dac nu

sunt lezate drepturile celorlali coproprietari. Atribuirea n folosin exclusiv a prilor
comune se va face potrivit regulilor prevzute de art. 650 din noul Cod civil, respectiv cu o
majoritate de 2/3 din numrul coproprietarilor i al cotelor-pri. n situaia n care este
constituit o asociaie de proprietari, decizia de atribuire n folosin exclusiv va fi luat de
adunarea general cu aceeai majoritate de 2/3.
n ceea ce privete actele juridice privind cotele-pri, cotele-pri din dreptul de
proprietate asupra prilor au caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra
spaiului care reprezint bunul principal. Astfel, nstrinarea sau ipotecarea cotei-pri se va
putea face doar odat cu instrinarea sau ipotecare bunului principal.
Cotele-pri se vor stabili prin raportarea suprafeei utile a fiecrui spaiu locativ la
totalul suprafeei utile a spaiilor locative din cldire, dac nu exist prevederi contrare n
titlurile de proprietate.
n ceea ce privete obligaiile coproprietarilor, acetia vor putea folosi prile
commune fr a aduce atingere drepturilor celorlalri proprietari i fr a schimba destinaia
cldirii, vor suporta cheltuielile legate de ntreinerea, repararea i exploarea prilor
commune, n raport cu cote-parte a fiecruia.
Cheltuielile legate de prile comune folosite exclusiv vor fi suportate de acei
coproprietari care exercit folosina exclusiv.
Pentru a se efectua lucrrile necesare conservrii cldirii i ntreinerii prilor
comune, proprietarii vor permite accesul n spaiile care reprezint bunurile principale,
urmnd a fi despgubii pentru prejudiciile cauzate de asociaia de proprietari sau de
proprietarul n folosul cruia s-au efectuat lucrrile.
ncetarea destinaiei folosinei commune se va hotr motivat cu o majoritate de 2/3
din numrul proprietarilor, caz n care devin aplicabile regulile de la coproprietatea obinuit.
Coproprietatea asupra despriturilor comune
Art. 660 alin.(1) din noul Cod civil prevede c zidul, anul, precum i orice alt
despritur ntre dou fonduri sunt prezumate a fi n proprietatea comun a vecinilor, dac
nu rezult contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dac
proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune, potrivit legii.
110

Semnele de necomunitate despre care se face vorbire n articolul mai sus citat sunt, cu
titlu de exemplu urmtoarele:
-

cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular spr un fond i nclinat spre
cellalt fond, se prezum c zidul este n proprietatea exclusiv a
proprietarului fondului ctre care este nclinat coama zidului;

cnd pmntul este aruncat ori nlat exclusiv pe o parte a anului, anul este
prezumat a fi proprietatea exclusiv a proprietarului fondului pe care este
aruncat pmntul;

de asemenea, vor fi considerate c sunt semne de necomunitate orice alte

semne care fac s se prezume c zidul a fost contruit exclusiv de unul dintre
proprietari.

n ceea ce privete obligaia de construire a despriturilor comune, Codul civil

dispune c oricare dintre vecini i poate obliga pe proprietarii fondurilor nvecinate s
contribuie la construirea unei desprituri comune, precizndu-se de asemenea c nlimea
zidului comun se stabilete de ctre vecini, fr a depi 2 metri, socotindu-se i coama
zidului, dac nu exist dispoziie contrar.
Cheltuielile de ntreinere i de reparare a despriturilor comune vor fi suportate de
vecini proporional cu dreptul fiecruia. Cu toate acestea, legea recunoate dreptul unui
proprietar de a nu contribui la cheltuielile efectuate, dac renun la dreptul de proprietate
asupra despriturii comune.

Modaliti de ncetare

Caracteristica coproprietii forate sau perpetue const n faptul c nici unul dintre
coproprietari nu poate cere ncetarea ei prin partaj. Cu toate acestea, exist situaii n care
acest form de proprietate comun poate nceta, dup cum urmeaz:
-

prin acordul coproprietarilor, adic prin intermediul partajului prin bun

nvoial;

cnd prin convenie, uzucapiune, succesiune, ntreaga cldire devine

proprietatea exclusiv a aceleiai persoane (ter sau unul dintre coproprietari);

n caz de expropriere;
111

n caz de dispariie a bunului ce formeaz obiectul coproprietii forate,

precum i n alte cazuri prevzute de lege.

SECIUNEA a III-a Proprietatea comun n devlmie

1. Noiune i caractere juridice
1) Proprietatea comun n devlmie este acea form a proprietii comune ce se
caracterizeaz prin aceea c bunul aparine tuturor coproprietarilor, fr ca acetia s aib
precizat vreo cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra acelui bun.

2) Nici bunul nu este fracionat din punct de vedere material, i nici dreptul de
proprietate nu este divizat din punct de vedere ideal, astfel nct titularii nu dein n
exclusivitate nici mcar o cot-parte ideal din dreptul de proprietate asupra acelui bun.

2. Cazuri de proprietate comun n devlmie

Legislaia n vigoare reglementeaz un singur caz de devlmie 94 dreptul de
proprietate devlma a soilor asupra bunurilor dobndite de oricare dintre ei n timpul
cstoriei. Totui, legea nu interzice posibilitatea dobndirii proprietii devlmae printr-o
convenie. Astfel, dou sau mai multe persoane, prin acordul de voin, pot stabili ca o serie
de bunuri dobndite mpreun sau separat, s fac obiectul proprietii devlmae.
n concluzie, proprietatea comun n devlmie poate lua natere att prin efectul
legii ct i prin convenia prilor.

3. Dreptul de proprietate comun n devlmie a soilor

94

Anterior Constituiei din 1965, exista proprietatea devlma legal a familiei de cooperatori avnd ca obiect bunuri
gospodreti: casa de locuit i anexele sale, animale de producie, inventarul agricol.

112

1) Potrivit art. 339 noul Cod civil: bunurile dobndite n timpul regimului
comunitii legale de oricare dintre soi, sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune n
devlmie ale soilor. Astfel, toate bunurile dobndite n timpul cstoriei (dobnditorul
trebuie s aib neaprat calitatea de so) sunt bunuri devlmae, chiar dac n actul de
achiziionare este trecut doar unul dintre soi, sau cumprarea s-a fcut din veniturile unuia dintre
ei i chiar dac bunul a fost dobndit n timp ce soii erau desprii n fapt.
n acord cu dispoziia legal, practica a stabilit ca fiind bun comun, obiect al proprietii
devlmae, i imobilul cumprat de unul din viitorii soi pe numele lui, dar cu contribuia celuilalt
viitor so, sub condiia ca imobilul s devin comun la data cstoriei.
2) n exercitarea proprietii devlmae, soii administreaz, folosesc i dispun
mpreun de bunurile comune. Fiecare so are dreptul s foloseasc bunul comun fr
consimmntul expres al celuilalt so. Schimbarea destinaiei bunului comun nu se va putea
face ns dect cu acordul ambilor soi.
n ceea ce privete actele de nstrinare sau de grevare cu drepturi reale avnd ca
obiect bunurile comune, acestea vor putea fi ncheiate numai cu acordul ambilor soi.
Alta este soluia n cazul nstrinrii bunurilor mobile comune, unde noul cod civil
prevede c oricare dintre soi poate dispune singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile
comune a cror nstrinare nu este supus, potrivit legii, anumitor formaliti de
publicitate.
Actul ncheiat fr consimmntul expres al celuilalt so, atunci cnd el este necesar
potrivit legii, este anulabil.

4. Modaliti de ncetare
Proprietatea comun devlma nceteaz:
-

o dat cu ncetarea cstoriei prin moartea sau declararea morii unuia dintre soi;

la desfacerea cstoriei prin divor;

prin partaj (voluntar i judiciar). Partajul voluntar intervine o dat cu divorul

113

precum i dup ncetarea sau desfacerea cstoriei. Partajul judiciar are loc n timpul
cstoriei putnd fi cerut n mod excepional i numai pentru motive temeinice fie de unul
dintre soi, fie de creditorii personali ai soilor.
Precizare
ncetarea coproprietii devlmae a soilor are loc n doi timpi: n primul rnd,
proprietatea comun n devlmie se preface n proprietate comun pe cote-pri,
determinate n funcie de contribuia soilor la dobndirea bunului comun, urmnd ca ntr-o a
doua etap s se partajeze material bunurile n vederea stabilirii proprietii exclusive a
fiecrui so.

SECIUNEA a IV-a Proprietatea periodic

Proprietatea periodic reprezint o noutate n reglementarea noului Cod civil alturi
de fiducie i administrarea bunurilor altuia.
Considerm c proprietatea periodic reprezint o modalitate a dreptului de
proprietate. Aa cum am artat, dreptul de proprietate este un drept pur i simplu n situa ia n
care are ca titular o singur persoan i a fost dobndit de aceasta n mod ireversibil.
Exist, aa cum vzut i la analiza celorlalte modaliti ale dreptului de proprietate,
situaii n care dreptul de proprietate are o anumit complexitate, care rezult din aceea c
dreptul nu mai este pur i simplu, ci este afectat de modaliti, n sensul c dreptul aparine
mai multor persoane simultan i concomitent asupra unuia sau mai multor bunuri, sau
existena acestuia depinde de un eveniment sau de o mprejurare stabilit de lege ori prin
voina omului.
Proprietatea periodic se bucur de o reglementare autonom n noul Cod civil, n
capitolul consacrat modalitilor dreptului de proprietate.
Proprietatea periodic se refer la situaia n care mai multe persoane exercit succesiv
i repetitiv atributul folosinei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau
imobil, n intervale de timp determinate, egale sau inegale.
114

Astfel, coproprietarii exercit atribuiile nu concomitent, ci pe anumite perioade

determinate pentru fiecare dintre ei, obiectul dreptului de proprietate fiind acelai.
Bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate sunt bunuri corporale
neconsumptibile, proprietarul care exercit folosina avnd obligaia ca la sfritul fiecrei
perioade s pun bunurile la dispoziia urmtorului proprietar.
Temeiul proprietii periodice este reprezentat de un act juridic, aa cum prevede art.
688 din noul Cod civil95.
Proprietatea periodic este cunoscut i sub denumirea de multiproprietate(n Frana),
proprietate spaio-temporal. n Belgia, soluia gsit de legiuitor este diferit de cea
consacrat n dreptul francez, consacrndu-i-se un regim asemntor regimului juridic al
coproprietii, dobnditorul unui asemenea drept fiind titularul unui adevrat drept real asupra
bunului imobiliar care, de regul, este un apartament.96
n ceea ce privete reglementarea proprietii periodice n noul Cod civil, aceasta
reprezint o form autonom a dreptului de proprietate, distinct de proprietatea pe cote-pri.
Dreptul de proprietate periodic prezint aceleai caractere juridice ca ale oricrui
drept de proprietate, fiind un drept absolut, un drept exclusiv n sensul c n perioada de timp
alocat, titularul are plenitudinea atributelor ce intr n coninutul su juridic i un drept
perpetuu.
Potrivit art. 689 din noul Cod civil, oricare dintre proprietari va putea ncheia, n
condiiile legii, acte precum nchirierea, vnzarea, ipotecare i altele asemenea. Dispoziiile
legale ntresc ideea de proprietate, nefiind ntemeiat s se susin c am fi n prezenta unui
drept de folosin.
Mai prevede noul Cod civil c actele de administrare sau de dispoziie privitoare la
cota-parte din dreptul de proprietate aferent unui alt interval de timp vor fi inopozabile
titularului cotei-pri respective, aplicndu-se regulile din materia coproprietii obinuite.
n relaiile cu terii cocontractani de bun-credin, actele de administrare sau de
dispoziie privitoare la cota-parte din dreptul de proprietate aferent unui alt interval de timp
sunt anulabile.
95

Potrivit art. mai- sus menionat, proprietatea periodic se nate n temeiul unui act juridic, dispoziiile n materie de carte
funciar aplicndu-se n mod corespunztor.
96
M. Uliescu, A Gherghe, Drept civil, drepturile reale principale, op.cit. pag. 154

115

n ceea ce privete drepturile i obligaiile coproprietarilor, acestea se nasc din

situaia special a acestei categorii de proprietate care presupune acte de administrare i de
conservare efectuate de ctre toi coproprietarii.
Potrivit noului Cod civil, fiecare coproprietar este obligat s fac toate actele de
conservare astfel nct s nu mpiedice sau s ngreuneze exercitarea drepturilor celorlal i
coproprietari. Coproprietarul care avanseaz anumite sume de bani pentru efectuarea unor
reparaii mari, va avea dreptul la despgubiri n raport cu valoarea drepturilor celorlali
coproprietari.
n eventualitatea n care se svresc acte care consum substana bunului, acestea vor
putea fi fcute numai cu acordul tuturor coproprietarilor.
Coproprietarul este obligat ca la ncetarea intervalului s predea bunul
coproprietarului ndreptit s l foloseasc n urmtorul interval.
Proprietarii au posibilitatea s ncheie un contract de administrare n condiiile art. 644
alin. (2) din noul cod civil, contractul de administrare putnd fi ncheiat numai cu respectarea
regulii unanimitii.
n cazul n care unul dintre coproprietari nu respect regulile privitoare la proprietatea
periodic, acesta va fi obligat la plata de despgubiri.
Dac unul dintre coproprietari tulbur n mod grav exercitarea proprietii periodice,
acesta va putea fi exclus prin hotrre judectoreasc, la cererea coproprietarului care a fost
vtmat prin aciunea de tulburare. Se poate observa c sanciunea excluderii poate fi
pronunat numai de instana judectoreasc.
Noul Cod civil prevede i reguli de procedur n ce privete excluderea. Astfel,
excluderea va putea fi dispus numai dac unul dintre coproprietari sau un ter va cumpra
cote-parte a coproprietarului exclus. Judectorul va pronuna o ncheiere de admitere n
principiu a cererii de excludere, ncheiere care va stabili dac sunt ndeplinite condiiile
excluderii. ncheierea de admitere n principiu poate fi atacat cu recurs pe cale separat.
n absena nelegerii prilor, dup ramnerea definitiv a ncheierii de admitere n
principiu, urmeaz s se stabileasc preul vnzrii silite pe baza unei expertize. Dup ce
suma stabilit de instana de judecat pe baza expertizei a fost consemnat la instituia de
credit stabilit, se va pronuna hotrrea care va ine loc de contract de vnzare-cumprare.
116

Dobnditorul i va putea nscrie dreptul n cartea funciar dup rmnerea definitiv

a hotrrii, n timp ce transmitorul va putea ridica suma de bani consemnat la instituia de
credit stabilit de instana de judecat.
Noul Cod civil prevede c proprietatea periodic nceteaz prin radiere din cartea
funciar n temeiul dobndirii a tuturor cotelor pri din dreptul de proprietate periodic de
ctre o persoan, precum i n alte cazuri prevzute de lege.

CAPITOLUL VI
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECIUNEA I - Noiunea de dezmembrminte ale dreptului de
proprietate
Proprietatea este dreptul real cel mai complet deoarece confer titularului atributele
posesiei (usus), folosinei (fructus) i dispoziiei (abusus). Exist ns situaii cnd unele dintre
atribute sunt desprinse din coninutul dreptului de proprietate, formnd prin aceast separare
drepturi reale distincte. Proprietarul pstreaz numai o parte din atributele proprietii, iar o alt
parte aparin unei alte persoane sub forma drepturilor reale, numite dezmembrminte.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale,
derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se
constituie sau se dobndesc prin desprinderea sau limitarea unor atribute din
coninutul juridic al dreptului proprietarului97.
Dreptul civil cunoate urmtoarele dezmembrminte: dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie.
Dei n concepia tradiional, constituirea dezmembrmintelor se face prin separarea
folosinei (usus i fructus) din coninutul juridic al dreptului de proprietate, proprietarul iniial
pstrnd atributul dispoziiei n calitate de nud proprietar, n literatura de specialitate recent 98
97
98

C. Brsan, M.Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 153; D.C. Florescu curs pt I.D., op.cit., p. 276; V. Stoica op.cit., p.467.
V. Stoica op.cit., p.466-467.

117

aceast concepie a fost caracterizat drept incomplet i imprecis.

- este incomplet deoarece ntr-o asemenea opinie atributul posesiei (jus possidendi) ar
rmne n totalitate la nudul proprietar. n realitate jus possidendi este divizat ntre nudul
proprietar care pstreaz dreptul de a apropria i stpni lucrul, i titularul dezmembrmntului,
care dobndete i el dreptul de a stpni bunul, dar nu ca nud proprietar, ci ca titular al
dezmembrmntului respectiv.
- este imprecis deoarece, dei atributul dispoziiei rmne la nudul proprietar, el este
diminuat sub un dublu aspect. n privina dispoziiei juridice, aceasta este pstrat dar numai n
legtur cu nuda proprietate, astfel nct proprietarul poate transmite doar nuda proprietate iar
dobnditorul acestui drept va fi inut s respecte i el dezmembrmntul constituit. Ct privete
dispoziia material, nudul proprietar o poate exercita, dar numai n msura n care nu este
stnjenit exerciiul dezmembrmntului.
Dezmembrmintele sunt compatibile cu dreptul de proprietate privat, cu unele excepii
prevzute expres de lege cum sunt terenurile atribuite n cadrul constituirii dreptului de proprietate
privat n temeiul Legii nr. 18/ 199199 i construciile dobndite de chiriai conform Legii nr.
112/1995 care nu pot fi nstrinate timp de 10 ani.
Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat deoarece este un drept inalienabil.
Prin excepie, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia
recunoate n art. 13 valabilitatea dreptului de servitute numai n msura n care aceste servitui
sunt compatibile cu uzul sau interesul public100.

SECIUNEA A II-A Dreptul de uzufruct

1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de uzufruct
99

A se vedea supra Capitolul VI, sec. a II-a.

ntr-o alt opinie dezmembrmintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate public, concluzie ntemeiat pe dispoziiile art. 136 pct 4
din Constituie ce precizeaz n mod limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate public. Art. 13 din Legea nr. 213/1998 face
distincie ntre servituile ca veritabile dezmembrminte ale dreptului de proprietate i servituile care sunt simple limite de exercitare a acestui
drept. Prin urmare numai servituiie din ultima categorie sunt compatibile cu dreptul de proprietate public, o alt interpretare fiind n contradicie
cu art. 136 pct. 4 din Constituie (V. Stoica op.cit., p. 467-468).
100

118

1. Noiune
Dreptul de uzufruct este un drept real principal care confer titularului su, denumit
uzufructuar, posesia i folosina unui bun aparinnd unei alte persoane, denumit nud
proprietar, cu obligaia uzufructuarului de a-i conserva substana.
Noul Cod civil reglementeaz uzufructul n art. 703-749.
n cazul uzufructului coexist asupra aceluiai bun dou drepturi reale diferite: cel al
uzufructuarului de a folosi bunul i de a-i culege fructele ntocmai ca proprietarul, ns cu
ndatorirea de a-i conserva substana i cel al proprietarului de a dispune de bun, astfel cum este
grevat cu dreptul de uzufruct. Din prerogativele dreptului de proprietate s-au desprins i s-au
constituit ntr-un drept real principal atributul folosinei i cel al posesiei, pe seama nudului
proprietar rmnnd numai atributul dispoziiei juridice101.
Uzufructuarul, fa de proprietar este un detentor precar, detenia permindu-i s foloseasc
bunul i s-i perceap fructele, iar n raporturile cu terii, apare ca un posesor.
2. Obiect
Potrivit art. 707 noul Cod civil: pot fi date n uzufruct orice bunuri mobile sau
imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori
o cot-parte din acestea.
Spre deosebire de reglementarea anterioar, unde se prevedea c uzufructul se putea
constitui numai cu privire la bunuri corporale, literatura i practica admind ca obiect al
uzufructului i bunuri incorporale precum: proprietatea literar sau artistic, brevetele de
invenie, fondul de comer, inclusiv drepturile de crean i drepturile reale principale, altele
dect dreptul de proprietate (spre exemplu, uzufructul uzufructului, uzufructul nudei
proprieti), noua reglementare prevede expres c uzufructul se poate constitui i asupra
bunurilor incorporale, noul Cod civil consacrnd, n mod jusitificat, opinia exprimat
literatura de specialitate i n practica judectoreasc.
Avnd n vedere obligaia uzufructuarului de a conserva substana bunului, uzufructul are
ca obiect, de regul, bunuri neconsumptibile. Totui, dreptul de uzufruct poate fi constituit i
101

A se vedea i opinia conform creia nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei , uzufructuarul prelund cealalt parte a posesiei i
atributul folosinei (V. Stoica op. cit., p. 474). Astfel, nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei, el continund s aproprieze bunul
i s l stpneasc, dar numai ca nud proprietar, precum i atributul dispoziiei. Uzufructuarul, la rndul su, preia o parte din atributul posesiei,
precum i atributul folosinei, inclusiv posibilitatea de a ceda emolumentul acestei folosinei.

119

asupra unor bunuri consumptibile (quaziuzufruct), caz n care uzufructuarul dobndete nu

numai folosina bunului, ci nsui dreptul de proprietate. Prin urmare, el poate dispune de bun,
nstrinndu-l, dar cu obligaia de a restitui la sfritul uzufructului, lucruri de aceeai cantitate,
calitate, valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea acestora la data stingerii
uzufructului.
Din punct de vedere al ntinderii, uzufructul poate fi:
-

universal, cnd are ca obiect un ntreg patrimoniu;

cu titlu universal, cnd poart asupra unei fraciuni din patrimoniu;

cu titlu particular, cnd are ca obiect unul sau mai multe bunuri individual
determinate.

3. Caractere juridice
Din definiie rezult urmtoarele caracterele juridice ale dreptului de uzufruct.
-

este un drept real, cu excepia cazului cnd are ca obiect drepturi de crean. Ca orice
drept real este opozabil erga omnes;

n funcie de obiectul su, uzufructul este un drept mobiliar sau imobiliar;

este un drept esenialmente temporar102: dac titularul su este o persoan fizic, el

poate dura cel mult pn la decesul uzufructuarului; dac titularul su este o persoan
juridic, uzufructul nu poate depi 30 de ani; cnd uzufructul este constituit cu
depirea duratei de 30 de ani prevzute n art. 708 alin.(2) din noul Cod civil,
uzufructul se reduce de drept la 30 de ani;

cu titlu de noutate103 dreptul de uzufruct este un drept cesibil, potrivit dispoziiilor

noului Cod civil. Astfel, n art. 714 este reglementat expres cesiunea uzufructului, n
sensul c uzufructuarul poate ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului
proprietar, nlturndu-se aadar caracterul intuitu personae al uzufructului. Mai
prevede noul Cod c uzufructuarul rmne dator exclusiv fa de nudul proprietar

102

Dac uzufructul s-a constituit n favoarea a dou persoane, dup decesul uneia, cealalt

pstreaz dreptul asupra ntregului

bun, uzufructul durnd pn la decesul ultimului beneficiar. (Dec. nr. 97/1988 a Trib. Hunedoara n R.R.D. nr. 8/1989, p. 67).
103

n vechea reglementare, dreptul de uzufruct era un drept incesibil, nu se putea transmite prin acte ntre vii sau pentru cauz de
moarte. Uzufructuarul avea totui posibilitatea de a ceda altei persoane avantajele economice pe care i le procura bunul (beneficiul
sau emolumentul uzufructului). n schimb, proprietarul bunului dat n uzufruct putea dispune oricnd de bunul su, prin acte
juridice, chiar i n timpul ct dura uzufructul.

120

numai pentru obligaiile nscute anterior cesiunii. Dup notificarea cesiunii,

cesionarul este dator fa de nudul proprietar pentru toate obligaiile nscute dup
notificarea cesiunii;
-

este un drept sesizabil, creditorii uzufructuarului pot urmri veniturile bunurilor ce

formeaz obiectul dreptului su;

este un drept viager, poate dura numai pe timpul vieii uzufructuarului. Durata lui
poate fi redus prin convenia prilor, dar nu i prelungit peste aceast limit.
Din caracterul viager al dreptului de uzufruct deriv un caracter subsecvent, respectiv
caracterul aleatoriu, deoarece nu se cunoate perioada de timp ct va tri
uzufructuarul.

2. Drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar

1. Drepturile i obligaiile uzufructuarului
Noul Cod civil reglementeaz n mod amnunit drepturile uzufructuarului:
a) dreptul de a cere i obine predarea n folosin a bunului, obiect al uzufructului. n
acest scop, el are la dispoziie aciunea confesorie i o aciune personal, nscut din contract, prin
care cere predarea bunului. De asemenea, uzufructuarul poate s utilizeze i aciunea posesorie
pentru a redobndi stpnirea material a bunului. Uzufructuarul poate intenta inclusiv aciunea n
grniuire.
b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele. Uzufructuarul poate ndeplini toate
actele de folosin cu condiia de a nu aduce atingere substanei bunului, adic de a nu-l distruge i
de a nu-i modifica modul de folosin stabilit de proprietar.
Uzufructuarul culege i dobndete n proprietate fructele ce le produce bunul, chiar i
productele acestuia, cu toate c acestea consum substana lucrului. Acest drept se ntinde asupra tuturor
categoriilor de fructe (naturale, industriale, civile) 104 i se nate din momentul constituirii uzufructului.
104

n materia uzufructului, Codul civil distinge ntre fructe i producte prin cteva reguli speciale potrivit crora, n anumite situaii, prin voina
proprietarului, productele i schimb semnificaia juridic devenind fructe. Potrivit art. 529 alin. 1 dac obiectul uzufructului este o pdure mic
neajuns la maturitate, destinat unor tieri periodice, uzufructuarul poate s culeag arborii tiai n calitate de fructe, n msura n care pstreaz
ordinea i ctimea tierii, conform regulilor stabilite de proprietar sau potrivit uzului locului. n cazul pdurilor nalte, ajunse la maturitate,
uzufructuarul poate tia prile din pdure puse n tiere regulat de ctre proprietar, indiferent dac tierea se face periodic, pe o ntindere
determinat, sau are n vedere civa arbori (art. 530). De asemenea, uzufructuarul dobndete n proprietate, conform art. 533, pomii roditori
care se usuc i pe cei drmai sau dezrdcinai accidental, dar cu ndatorirea de a planta ali pomi n locul acestora (pentru amnunte a se
vedea V. Stoica op. cit., p. 490 - 491)

121

Art. 710 noul Cod civil prevede c fructele naturale i industriale percepute dup constituirea
uzufructului se cuvin uzufructuarului, iar cele percepute dup stingerea uzufructului se cuvin
nudului proprietar, fr ca uzufructuarul sau nudul proprietar s poat pretinde unul altuia
despgubiri pentru cheltuielile ocazionate de producerea fructelor. Fructele civile se cuvin
uzufructuarului proporional cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde dobndindu-se zi
cu zi.
c) dreptul de a ceda dreptul su unei alte persoane, fr acordul nudului proprietar. n
acest caz, uzufructuarul va rmne dator fa de nudul proprietar doar pentru obligaiile
nscute nainte de cesiune. Pn la notificarea cesiunii, uzufructuarul i cesionarul rspund
solidar pentru ndeplinirea tuturor obligaiilor, iar dup notificarea cesiunii, cesionarul este
rspunztor pentru ndeplinirea tuturor obligaiilor fa de nudul proprietar.
d) Dreptul de nchiria sau de a arenda bunul primit n uzufruct este prevzut de art. 715
noul Cod civil care reglementeaz condiiile locaiunii bunului primit n uzufruct.
Astfel, se prevede c locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n cartea funciar,
sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzufructului prin decesul sau
ncetarea exsitenei juridice a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de trei
ani de la ncetarea uzufructului.
Mai prevede noul Cod c rennoirile de nchirieri de imobile sau de arendri fcute de
uzufructuar i nscrise n cartea funciar sunt opozabile proprietarului i motenitorilor acestuia pe o
perioad de cel mult ase luni sau, dup caz un an, dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n
executare. Totodat, noul Cod prevede c locaiunile nu pot dura n niciun caz mai mult de trei ani de la
data stingerii uzufructului.
Alin. (4) al art. 715 prevede c locaiunile nceteaz n cazul n care uzufructul s-a stins prin
expirarea termenului, odat cu ncetarea acestuia.
e) Dreptul de a exploata pdurile tinere.
Acest drept intervine n cazul n care uzufructul este constituit asupra unor pduri tinere
destinate de proprietarul lor(nudul proprietar) unor tieri periodice.
f) Dreptul de a exploata pdurile nalte. Noul Cod prevede c uzufructuarul poate s
exploateze prile de pduri nalte care au fost destinate tierii regulate, fie c acestea tieri
se fac periodic pe o ntindere de pmnt determinat, fie c se fac numai pentru un numr
122

de arbori alei pe toat suprafaa fondului.

g) Dreptul de a lua din pduri araci pentru vie; dreptul de a lua produsele anuale sau
periodice ale arborilor, cu respectarea folosinei obinuite a proprietarului, n limitele
dispoziiilor legale105.
h) Dreptul asupra pomilor fructiferi, reglementat de art. 720 noul Cod.
i) Dreptul asupra carierelor de piatr i de nisip aflate n exploatare, reglementat de art.
721 din noul Cod civil.
Totodat, noul Cod civil reglementeaz i obligaiile uzufructuarului, distingnd ntre trei
momente:
-

obligaia de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i de a constata starea

material a imobilelor. n caz de nendeplinire a obligaiei, proprietarul l poate
mpiedica s intre n folosina uzufructului, iar dac bunul a fost predat,
uzufructuarul poate fi obligat s restituie mai mult dect a primit;

obligaia de a constitui o garanie pentru ndeplinirea obligaiilor. Vor fi scutii de

aceast obligaie vnztorul i donatorul care i-au rezervat dreptul de uzufruct. Dac
uzufructuarul nu poate constitui o garanie, la cererea nudului proprietar, instana de
judecat va numi un administrator al imobilelor i va dispune ca fructele civile ncasate
i sumele ce reprezint contravaloarea fructelor naturale i industriale percepute s fie
depuse la o instituie de credit aleas de pri, n acest caz uzufructuarul va ncasa numai
dobnzile aferente sumelor depuse. De asemenea, dac nudul proprietar cere vnzarea
bunurilor care se uzeaz prin folosin i depune sumele la o instituie aleas de pri,
dobnzile produse de aceste sume vor reveni uzufructuarului n cursul uzufructului.

obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar (de a-l conserva, de a-l ntreine n
bun stare, de a nu-i schimba modul de folosin, de a face reparaiile de ntreinere);

obligaia de a aduce la cunotina proprietarului orice nclcare a dreptului acestuia

(intentarea unei aciuni n revendicare de ctre un ter, tulburri aduse folosinei
bunului), sub sanciunea daunelor-interese;

105

obligaia de a suporta cheltuielile ce apar ca sarcini anuale ale fondului

Art. 719 din noul Cod civil

123

(impozite, taxe, cheltuieli pentru obinerea fructelor). Cheltuielile ce apar ca o

sarcin a proprietii se suport de proprietar.
-

obligaia de a suporta toate cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosin a

bunurilor, culegerea fructelor ori ncasarea veniturilor;

obligaia s restituie lucrul primit n folosin. Restituirea se face n natur, n

starea n care acesta se gsea la constituirea dreptului de uzufruct. n cazul
bunurilor neconsumptibile, uzufructuarul este obligat s le restituie n starea n
care acestea se gsesc n momentul stingerii uzufructului (art. 713 noul Cod
civil).

obligaia s restituie lucruri de aceeai calitate, cantitate i valoare sau

echivalentul n bani, dac uzufructul are ca obiect bunuri consumptibile.

obligaia de arspunde pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea

necorespunztoare a bunurilor date n uzufruct.

2. Drepturile i obligaiile nudului proprietar

Deoarece pstreaz dreptul de dispoziie asupra bunului, nudul proprietar
beneficiaz de o serie de prerogative:
a) dreptul de a nstrina nuda proprietate sau de a o greva cu sarcini reale;
b) dreptul de a beneficia de productele bunului106, n condiiile legii;
c) dreptul de a cere ncetarea dreptului de uzufruct dac titularul acestuia
folosete n mod abuziv dreptul su i de a exercita toate aciunile prin care se
apr dreptul su de proprietar (aciunea n revendicare, aciunea n grniuire,
aciunea negatorie).
n acelai timp, nudului proprietar are i urmtoarele obligaii:
a) obligaia de a se abine de al orice act sau fapt care ar mpiedica sau tulbura
exerciiul normal al uzufructului. Astfel, dac nudul proprietar nstrineaz total sau parial bunul
dat n uzufruct, el nu poate prejudicia ori atinge drepturile uzufructuarului i existena n sine a
uzufructului;
106

Dac bunul piere fortuit indemnizaia de asigurare se cuvine proprietarului.

124

b) obligaia de a suporta datoriile privitoare la dreptul su, spre exemplu de a-l

despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului;
c) obligaia de a efectua reparaiile de mare importan ale bunului. Potrivit art.
729 noul C. Civ. reparaiile mari rmn sunt n sarcina nudului proprietar. Art. mai sus
amintit prevede c reparaiile mari vor fi n sarcina uzufructuarului n cazul n care repara iile
sunt determinate de neefecturea reparaiilor de ntreinere.
d) obligaia de a suporta sarcinile i cheltuielile proprietii.

3. Modaliti de constituire i de stingere a dreptului de uzufruct

1. Constituirea uzufructului
Potrivit art. 704 noul C.civ. uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune
sau alte moduri prevzute de lege, dispoziiile n materie de carte funciar fiind aplicabile.
Uzufructul se poate constitui numai n favoarea unei persoane exsitente.
Uzufructul prin voina omului poate fi convenional sau testamentar.
Uzufructul convenional izvorte din acte ntre vii, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit 107.
Constituirea uzufructului convenional se poate realiza:
-

direct, cnd proprietarul nstrineaz folosina bunului ctre o alt persoan,

pstrnd pentru sine nuda proprietate;

indirect, cnd se nstrineaz nuda proprietate, proprietarul rezervndu-i uzufructul

bunului;

ntr-o a treia modalitate, proprietarul nstrineaz folosina, respectiv nuda

proprietate, la dou persoane diferite, una devenind uzufructuar, iar cealalt nud
proprietar.

Uzufructul testamentar se constituie prin testament. Constituirea poate fi:

-

direct, cnd se d legatarului uzufructul, motenitorii legali primind nuda proprietate;

indirect, cnd se las legatarului nuda proprietate, revenind motenitorilor legali

uzufructul.

Prin testament dreptul de uzufruct se poate constitui fie n privina ntregului

107

Atunci cnd uzufructuarul convenional are ca obiect un teren, contractul trebuie perfectat n forma nscrisului autentic, fiind necesar i
ndeplinirea cerinelor de publicitate imobiliar.

125

patrimoniu uzufruct universal, fie n privina unei fraciuni de patrimoniu uzufruct cu

titlu universal, fie privitor la un obiect determinat uzufruct cu titlu particular.
Uzucapiunea poate conduce la dobndirea uzufructului, cu respectarea condiiilor
i regulilor legale n materie. Acest mod de dobndire este mai puin important, deoarece cel
care ncepe posesia bunului va urmri dobndirea dreptului de proprietate i nu doar a unui
simplu dezmembrmnt al acestui drept.
2. Stingerea uzufructului
Potrivit art. 746-748 noul C.civ. dreptul de uzufruct se stinge n urmtoarele moduri:
-

moartea uzufructuarului sau, dup caz, ncetarea personalitii juridice, deoarece este
un drept temporar i viager. Convenia prin care s-ar stipula un uzufruct perpetuu este lovit
de nulitate absolut;

ajungerea la termenul pentru care a fost constituit. n caz de deces a uzufructuarului anterior
mplinirii termenului, uzufructul nceteaz ca urmare a decesului;

consolidare, adic prin ntrunirea asupra aceleiai persoane a calitii de nud proprietar i
uzufructuar;

neuz, timp de 10 de ani, sau timp de 2 ani n cazul uzufructului unei creane.
Nentrebuinarea lucrului trebuie s fie continu i complet, timp de 10, respectiv 2 ani,
ncepnd cu ultimul act de folosin;

pieirea bunului. Se are n vedere att pieirea material ct i cea juridic. Pieirea trebuie
s fie total, deoarece n caz de pieire parial uzufructul continu s existe pentru partea
ce a rmas din bun. De asemenea, distrugerea trebuie s se datoreze cazului fortuit sau
forei majore, deoarece n caz de culp a unei persoane, uzufructul se exercit asupra
indemnizaiei de asigurare;

renunarea la uzufruct. Renunarea poate fi expres sau tacit, cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit;

abuzul de folosin, atunci cnd uzufructuarul nu-i ndeplinete obligaia de a folosi lucrul ca
un bun proprietar, abuznd de folosina bunului, aducnd stricciuni acestuia ori lsndu-l s se
degradeze. Decderea din dreptul de uzufruct se dispune numai de instana de judecat, la
cererea nudului proprietar, dispoziile art. 747 din noul Cod civil explicnd situaiile ca pot
126

aprea n proces;
-

rezoluiunea sau nulitatea108 titlului nudului proprietar. Pe cale de consecin, se vor

desfiina i drepturile consimite de acesta n favoarea uzufructuarului.

SECIUNEA a III-a Dreptul de uz i dreptul de abitaie

1. Consideraii generale
Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt reglementate de noul Cod civil n art. 749754. Prin natura lor, sunt varieti ale dreptului de uzufruct, cu precizarea c titularul lor
folosete un lucru al altei persoane i-i culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei sale.
Cu alte cuvinte, nu este posibil cedarea emolumentului altor persoane.
Dreptul de uz are ca obiect un bun mobil sau imobil, n schimb, dreptul de abitaie are
ca obiect numai o cas de locuit.

2. Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real principal ce confer titularului posibilitatea de a
folosi un bun al altuia i de a-i culege fructele naturale i industriale numai pentru
nevoile proprii i ale familie sale.
Perceperea fructelor trebuie s se fac n natur i servete exclusiv consumaiei. Dac
bunul produce fructe ce depesc nevoile titularului, acesta nu are dreptul s le nstrineze
pentru a-i procura alte bunuri.
Dreptul de uz avnd un caracter personal, nu poate fi cedat i nici nchiriat sau, dup
caz, arendat.
Dreptul de uz are n principiu acelai regim juridic ca i uzufructul, ns cu
urmtoarele deosebiri: titular al dreptului de uz nu poate fi o persoan juridic, iar uzuarul nu
poate nstrina emolumentul. Art. 753 din noul Cod civil prevede c dac titularul dreptului
108

Acest caz nu este reglementat expres de dispozi iile noului Cod civil, dar este de la sine n eles c din moment de titlul
nudului proprietar nu este unul valabil, ca o consecin, nici uzufructul nu este legal constituit.

127

de uz sau de abitaie este ndreptit s perceap toate fructele naturale i industriale

produse de bun ori, dup caz, s ocupe ntreaga locuin, este dator s plteasc toate
cheltuielile de cultur i reparaiile de ntreinere ntocmai ca i uzufructuarul.

3. Dreptul de abitaie
Dreptul de abitaie este un drept real principal, n temeiul cruia titularul are dreptul
de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copiii si, chiar dac nu a fost
cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte
persoane aflate n ntreinere.
Dreptul de abitaie al soului supravieuitor este reglementat n art. 973 noul Cod civil,
articol care stabilete n ce condiii soul supravieuitor are acest drept, caracterele juridice al
dreptului de abitaie, precum i modul de stingere al acestuia.
Astfel, soul supravieuitor beneficiaz de dreptul de abitaie asupra casei n care a
locuit pn la data deschiderii motenirii, n situaia n care casa face parte din bunurile
motenirii, dac acesta nu este titular al niciunui drept real de a folosi o alt locuin
corespunztoare nevoilor sale.
Dreptul de abitaie este gratuit, inalienabil i insesizabil.
Dreptul de abitaie este temporar, durnd pn la ieirea din indiviziune, ns cel mai
puin un an de la data deschiderii motenirii.
Dreptului de abitaie i se aplic acelai reguli ca i uzufructului, cu deosebirea c nu
poate fi cedat sau ipotecat, avnd un caracter strict personal, iar exerciiul su nu poate depi
cadrul nevoilor titularului.

SECIUNEA a IV-a Dreptul de servitute

1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de servitute
128

1. Noiune
Dreptul de servitute este reglementat de art. 755-772 noul Cod civil. Potrivit art. 755
noul Cod civil: servitutea este sarcina care grevez un imobil, pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar .
Dreptul de servitute reprezint o sarcin ce apas asupra unui fond, numit fond
aservit, n favoarea altui fond, numit fond dominant.
Spre deosebire de celelalte dezmembrminte ale dreptului de proprietate care presupun
desprinderea unor atribute i exercitarea lor de ctre alte persoane, servitutea apare ca o simpl
sarcin, o limitare n exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, ce rmn n continuare
ale proprietarului.
2. Obiect
n ceea ce privete bunurile cu privire la care se poate constitui dreptul de servitute, se
au n vedere doar bunuri imobile prin natura lor cu sau fr construcii.
Pentru naterea dreptului de servitute este absolut necesar ndeplinirea urmtoarelor
condiii: existena a dou fonduri care s aparin unor proprietari diferii. De exemplu, pe un
teren A care are o latur la strad se gsete o cas, iar n spate se afl un alt teren B pe care, de
asemenea, se gsete o cas, dar care nu are nici o latur la strad. n acest caz, proprietarul
terenului B va avea dreptul de trecere pe terenul A pentru a iei la strad. Aceasta nseamn c n
sarcina terenului A fond aservit se constituie servitutea de trecere pentru utilizarea fondului B
fond dominant.
Cu toate c dreptul de servitute constituie o sarcin impus fondului aservit, se
creeaz totui raporturi ntre titularii drepturilor de proprietate care vor continua s existe i
dup eventuala schimbare a proprietarilor. Dreptul de servitute se menine att timp ct exist
cele dou fonduri, dac nu s-a stins prin unul din faptele ce atrag stingerea lui.
3. Caractere juridice
Dreptul de servitute are urmtoarele caractere:
-

servitutea presupune existena a dou fonduri care au proprietari diferii. Nu

129

este necesar ca cele dou fonduri s fie nvecinate109.

-

dreptul de servitute se instituie n favoarea unui fond i, ca atare, apare ca un

accesoriu al acestuia i va avea ntotdeauna soarta juridic a fondului n favoarea
cruia este constituit110. De aici consecina c dreptul de servitute nu poate fi
considerat un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, deoarece el nu are o
existen juridic de sine stttoare;

servitutea este un drept numai n privina fondului dominant, iar n privina

celui aservit este o sarcin care ngrdete i restrnge exerciiul dreptului de
proprietate;

este un drept perpetuu. Servitutea se menine atta timp ct exist dou imobile
i mprejurarea care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu nu este de
esena, ci numai de natura dreptului de servitute, deoarece prile pot conveni un
termen limitat pentru exercitarea lui;

este un drept indivizibil, n sensul c profit ntregului fond dominant i greveaz

ntregul fond aservit. Dac ambele fonduri sau unul dintre ele aparin mai multor
coproprietari,

servitutea

se

poate

constitui

numai

cu

acordul

tuturor

coproprietarilor111;
-

este un drept real imobiliar. Servitutea se constituie numai n folosul, respectiv n

sarcina unor imobile prin natura lor.

2. Clasificarea servituilor
1. Clasificare
Drepturile de servitute sunt susceptibile de mai multe clasificri, potrivit dispoziiilor
noului Cod civil i anume:
-

servitui aparente i servitui neaparente, dup cum acestea sunt determinate n

mod vizibil sau nu(art. 760 noul Cod civil);

109

Practica judiciar a statuat c pentru a se putea constitui un drept de servitute este necesar ca cele dou fonduri s aparin unor proprietari
diferii. (Dec. nr. 1371/1983 a Trib. Suprem n C.D. pe anul 1983, p. 29).
110
Servitutea nu poate fi ipotecat, nstrinat sau urmrit independent de fondul al crui accesoriu este. De asemenea, ea nu poate fi desprit
de fondul principal pentru a forma un drept de sine stttor.
111
Dec. civ. nr. 1198/1982 a Trib. Suprem, n C.D. pe anul 1982, p. 33.

130

servitui continue i servitui necontinue, n funcie de modul de exercitare(art.

761 noul Cod civil);

servitui pozitive i servitui negative(art. 762 noul Cod civil).

2. Servituile legale reglementate de Codul civil vechi, au fost reglementate n noul

Cod civil ca limite juridice ale dreptului de proprietate i au fost dezvoltate
corespunztor la momentul analizei acestor limite ale dreptului de proprietate,
nemaifiind necesar s revenim asupra lor.

3. Exercitarea dreptului de servitute

Exercitarea dreptului de servitute presupune analiza drepturilor i obligaiilor ce revin

proprietarilor celor dou fonduri. Aceste reguli privesc exercitarea i conservarea servituii,
exonerarea de rspundere, schimbarea locului de exercitare a servituii, exercitarea servituii n caz de
mprire a fondurilor112
1. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant
Proprietarul fondului dominant are dreptul s fac tot ce este necesar pentru
exercitarea dreptului de servitute (construirea unui drum etc.) pe cheltuiala sa, dac prile nau stipulat contrariul.
Totodat, titularul servituii are i obligaii:

de a se folosi de servitute numai n conformitate cu legea, titlul sau modul de

stabilire a acesteia (nu o poate modifica, nu poate schimba locul de trecere, nu o
poate utiliza n alt scop);

de a nu face nimic de natur a agrava situaia fondului aservit;

de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servituii.

2. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit

Proprietarul fondului aservit beneficiaz de urmtoarele drepturi:
112

de a nstrina sau greva bunul cu sarcini, cu condiia s nu lezeze exercitarea

Art. 765-769 noul Cod civil.

131

servituii;
-

de a pretinde despgubiri pentru eventualele prejudicii aduse fondului;

de a abandona fondul aservit cnd s-a obligat, prin titlu, s fac pe cheltuiala sa
anumite lucrri necesare pentru exercitarea servituii.

De asemenea, el are obligaia negativ, de a se abine de la orice act care limiteaz ori
mpiedic exerciiul servituii. Aadar, proprietarul fondului aservit nu va putea schimba starea
locurilor ori strmuta exercitarea servituii n alt loc.

4. Stingerea dreptului de servitute

Stingerea dreptului de servitute are,potrivit siapoziiilor art. 770-772 din noul Cod
civil, urmtoarele cauze:
-

consolidarea, adic situaia cnd ambele fonduri ajung s aib acelai proprietar;

renunarea proprietarului fondului dominant;

ajungerea la termen;

rscumprarea;

imposibilitatea definitiv de exercitare;

neuzul timp de 10 ani;

dispariia utilitii servituii;

exproprierea fondului aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice creia

i va fi afectat bunul expropriat.

n ceea ce privete stingerea servituii prin neuz, noul Cod prevede faptul c termenul
de 10 ani curge de la data ultimului act de exerciiu al servituilor necontinue ori de la data
primului act contrar servituilor continue. Se mai prevede faptul c exercitarea servituii de
ctre uzufructuar profit i celorlali coproprietari, respectiv nudului proprietar.
Referitor la rscumprarea servituii de trecere, aceasta va putea fi efectuat de
proprietarul fondului aservit dac exist o disproporie vdit ntre utilitatea care o procur
fondului dominant i deprecierea provocat fondului aservit. Dac prile nu se nelege,
instana de judecat va putea suplini consimmntul proprietarului fondului dominant. Preul
132

rscumprrii se stabilete avnd n vedere vechimea servituii i schimbarea valorii celor

dou fonduri.

SECIUNEA a V-a Dreptul de superficie

1. Noiunea i caracterele dreptului de superficie
1. Noiune
Dreptul de superficie spre deosebire de celelalte dezmembrminte, nu era
reglementat expres n Codul civil vechi. S-a observat c, n momentul n care a fost tradus n
limba romn art. 553 C. civ. fr. al crui corespondent este art. 492 C. Civ. rom., a fost omis
dispoziia final, care mpiedica accesiunea imobiliar artificial n ipoteza n care un ter ar
fi dobndit proprietatea asupra subsolului unei cldiri. S-a concluzionat eronat, c legiuitorul
romn nu a dorit s recunoasc dreptul de superficie.
n doctrin113 ns, s-a impus opinia conform creia dreptul de servitute este o
derogare de la regula prevzut de art. 492 C.civ. proprietarul terenului este prezumat a fi i
proprietarul tuturor construciilor, plantaiilor sau lucrului fcute n pmnt sau asupra
pmntului pn ce se dovedete din contr. Dovada contrar a dreptului de accesiune
nseamn tocmai dovada dreptului de superficie.
n acelai sens, practica judiciar114 a statuat c acest text constituie temeiul de drept al
hotrrilor pronunate de instanele judectoreti n materia superficiei.
Odat cu intrarea n vigoare a noului cod civil, dreptul de superficie este reglementat
expres n art. 693-702
Dreptul de superficie reprezint acel drept de a avea sau de a edifica o
construcie pe terenul altuia, deasupra sau n subsolul acelui teren, asupra cruia
superficiarul dobndete un drept de folosin.
2. Caractere juridice
113
114

C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 180; L. Pop, Op. cit. p. 185.
Dec. nr. 892/1994 a CSJ sec. civ. n Buletinul Jurisprudenei, Culegere de decizii pe anul 1994, p. 29-30.

133

 Dreptul de superficie are urmtoarele caractere juridice:

-

drept real principal imobiliar, avnd ca obiect ntotdeauna un bun imobil;

drept derivat din dezmembrarea dreptului de proprietate;

drept temporar n lumina noilor reglementri, noul Cod prevznd ca

acesta se poate constitui pe o durat de maxim 99 de ani;

drept imprescriptibil extinctiv n sensul c aciunea n revendicare poate fi

introdus oricnd pn la stingerea dreptului de superficie:

nu nceteaz prin ieirea din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului i al

proprietarului terenului nu sunt n indiviziune.

Spre deosebire de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezint urmtoarele

particulariti:

dreptul de proprietate poate avea ca obiect bunuri de orice natur, pe cnd

dreptul de superficie poate avea ca obiect numai construciile. Prin urmare are
un obiect limitat;

dreptul de proprietate confer titularului posesiunea, folosina i dispoziia cu

privire la bunul ce formeaz obiectul dreptului, pe cnd dreptul de superficie,
pe lng aceste prerogative, mai confer titularului su i dreptul de folosin
privitor la terenul pe care se afl construciile i plantaiile. Din acest punct de
vedere, dreptul de superficie este mai ntins ca dreptul de proprietate.

Datorit acestor deosebiri, dreptul de superficie se nfieaz ca un drept de proprietate

specific, cu un coninut complex.

2. Constituirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se poate dobndi prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alte
moduri prevzute de lege. Dobndirea prin uzucapiune are loc n condiiile prevzute de
reglementrile existente.
134

 Constituirea dreptului de superficie prin titlu. Prin titlu se nelege un act juridic,
respectiv o convenie sau un testament.
Prin acte juridice ntre vii (pe cale voliional), dreptul de superficie se poate nate:

prin convenia dintre o persoan fizic sau juridic, n calitate de superficiar, i

proprietarul unui teren, care permite superficiarului s ridice o construcie pe terenul
su115;

n temeiul unui contract cu titlu oneros sau gratuit, cnd transmiterea dreptului de
superficie de la vechiul titular la noul titular are loc prin acordul de voin al ambilor;

prin atribuirea folosinei terenului de ctre stat, prin organele sale competente, persoanelor
juridice i fizice n scopul ridicrii unor construcii.
Concesionarea unor terenuri din domeniul privat pentru construcii este reglementat

de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii. Potrivit art. 13
alin. 1 din lege, terenurile aparinnd domeniului privat, al statului i unitilor administrativteritoriale, destinate construirii, pot fi concesionate, de regul, prin licitaie public, n
condiiile respectrii documentaiilor de urbanism i amenajarea teritoriului116.
Concesionarea terenurilor se face n conformitate cu prevederile legii, durata acesteia
fiind stabilit de ctre Consiliile Locale, Consiliile judeene, respectiv de Consiliul
Municipiului Bucureti.
Pe cale succesoral, dreptul de superficie se dobndete prin motenire testamentar.
Astfel, testatorul fie instituie un legat avnd ca obiect nuda proprietate sau dreptul de
superficie n favoarea unui motenitor, fie instituie dou legate, unul avnd ca obiect nuda
proprietate, cellalt dreptul de superficie n favoarea unor motenitori diferii.
Dreptul de superficie se mai poate nscrie i n temeiul unui act juridic prin care
proprietarul ntregului fond a transmis exlusiv construcia ori a transmis terenul i construcia,
n mod separat ctre dou persoane, chiar dac nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
115

Jurisprudena a recunoscut chiar i superficia constituit prin consimmnt tacit. De regul, edificarea construciei se face pe baza unei
nelegeri verbale ntre constructor i proprietarul terenului sau consimmntul proprietarului terenului se deduce din faptul c nu a fcut nici o
opoziie la edificare;
116
Prin excepie de la prevederile art. 13, terenurile destinate construirii se pot concesiona fr licitaie public: pentru realizarea de obiective de
utilitate public sau de binefacere; pentru realizarea de locuine de ctre ANL; pentru realizarea de locuine pentru tineri pn la mplinirea vrstei
de 35 de ani; pentru strmutarea gospodriilor afectate de dezastre, potrivit legii; pentru extinderea construciilor pe terenurile alturate, la cererea
proprietarului sau cu acordul acestuia; pentru lucrri de protejare sau de punere n valoare a monumentelor istorice i de arhitectur. (art. 15).

135

De asemenea, n cazul n care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate nscrie
pe baza renunrii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n favoarea
constructorului.
Superficia poate fi aprat prin intentarea aciunii confesorii de superficie mpotriva
oricrei persoane care mpiedic exercitarea dreptului, chiar i mpotriva proprietarului
terenului. Dreptul la aciune este imprescriptibil.
Noul Cod civil prevede c dreptul de superficie se va exercita n limitele i n
condiiile actului constitutiv.
n cazul n care superficia s-a constituit cu titlu oneros, n lipsa unor situpulaii
contrare, titularul dreptului de superficie datoreaz, sub form de rate lunare, o sum egal cu
chiria stabilit pe piaa liber, innd seama de natura terenului, destinaia construciei, zona
n care se afl terenul, precum i orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinei.

3. Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie nceteaz:
-

dac a fost constituit pe o durat determinat, dreptul de superficie nceteaz la

mplinirea termenului;

prin pieirea construciei, dac exist stipulaie expres n acest sens;

prin expropriere;

prin consolidare. n acest caz, calitatea de superficiar i cea de nud proprietar se

reunesc n aceeai persoan, care poate fi nudul proprietar, superficiarul, sau o
ter persoan. Confuziunea este efectul unui contract sau al unei moteniri.

Art. 702 din noul Cod civil prevede c aceste dispoziii se aplic n mod
corespunztor i plantaiilor, precum i oricror alte lucrri autonome cu caracter durabil.

CAPITOLUL VII
MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE
136

A DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA I Noiunea i categorii de mijloace juridice civile de

aprare a drepturilor reale
1. Noiune
Aprarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar i a celorlalte drepturi
reale se realizeaz printr-un ansamblu de mijloace juridice reglementate de diferite ramuri ale
sistemului nostru de drept. Prin instituiile i normele aparinnd altor ramuri de drept dect
dreptul civil se apr indirect drepturile reale.
Mijloacele juridice sunt aciuni n justiie prin care titularul dreptului solicit
nlturarea oricrei atingeri sau nclcri aduse dreptului su.

2. Categorii de mijloace juridice civile

Mijloacele juridice civile sunt grupate n dou categorii:
1. Mijloace juridice specifice - aciuni reale care se ntemeiaz direct pe dreptul de
proprietate sau alt drept real, precum i pe faptul stpnirii unui bun imobil. Aciunile reale se
clasific n:
aciuni petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul solicit s se stabileasc direct c
este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului. Intr n
categoria aciunilor petitorii: aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea
negatorie i aciunea confesorie.
-

aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul pretinde ca, n
contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea celor
dou fonduri nvecinate.

aciunea negatorie este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat
s stabileasc c prtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaie, servitute sau
137

superficie) asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea

nelegitim a unui asemenea drept. Este o aciune real, petitorie i, n principiu,
imprescriptibil.
-

aciunea confesorie este acea aciune prin care reclamantul, titular al unui drept real
principal uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie solicit instanei s-l oblige pe
prt, proprietar sau alt persoan, s permit exercitarea deplin a dreptului su real.
Este o aciune real, petitorie i prescriptibil de regul n termen de 30 de ani.

aciuni posesorii sunt aciuni de aprare a posesiei ca stare de fapt.

2. Mijloace juridice nespecifice - aciuni personale care se ntemeiaz direct pe dreptul
de crean, dar prin care se apr indirect i dreptul de proprietate. Este vorba de acele aciuni
prin care se urmrete valorificarea unor drepturi nscute din raporturile de obligaii civile ex
contractu ori ex delictu, cum sunt: aciuni izvorte din neexecutarea contractelor, aciuni n
rspundere contractual ori delictual, aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz,
aciunea n restituirea plii nedatorate, aciunea n declararea sau constatarea nulitii etc.
Proprietarul care a pierdut o aciune posesorie are posibilitatea de a promova ulterior o
aciune petitorie, dar exercitarea unei aciuni petitorii face practic imposibil folosirea aciunii
posesorii117.

SECIUNEA a II-a Aciunea de revendicare

1. Noiunea, caracterele juridice i efectele aciunii n revendicare
1. Noiune
n noul Cod civil, aciunea n revendicare este reglementat n art. 563, 565, 566.
Aciunea n revendicare este acea aciune real prin care reclamantul solicit
instanei de judecat recunoaterea dreptului de proprietate asupra unui bun
determinat i obligarea prtului la restituirea posesiei bunului.

117

C. Oprian, Aciunile petitorii, articol publicat n revista Dreptul nr. 9-12/1990.

138

Altfel spus, prin aceast aciune, proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului
su de la posesorul neproprietar.
2. Caractere juridice
a. este o aciune real, caracter ce rezult din natura dreptului de proprietate, el nsui
dreptul real cel mai complet. Revendicarea este legat direct de lucrul a crui proprietate se
reclam i care se urmrete n minile oricrei persoane s-ar afla;
b. este o aciune petitorie, deoarece pune n discuie nsi existena dreptului de
proprietate. Reclamantul care pretinde c este proprietar trebuie s fac dovada dreptului su
de proprietate. Admiterea aciunii nseamn recunoaterea dreptului su de proprietate ,i ca o
consecin fireasc, obligarea prtului la restituirea posesiei.
c. este n principal o aciune imprescriptibil118. Noul Cod civil prevede n art. 563
alin.(2) faptul c dreptul la aciunea n revendicare este imprescriptibil, cu excepia
cazurilor n care legea dispune altfel. Dreptul de proprietate este perpetuu, el nu se pierde
prin neuz; proprietarul nu-i pierde dreptul su prin faptul c nu-l exercit. Din caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate rezult i caracterul imprescriptibil al aciunii n
revendicare. Dar pasivitatea i lipsa de diligen a proprietarului sunt sancionate indirect prin
efectul prescripiei achizitive ori al posesiei de bun credin. Deci, dac o persoan
dobndete dreptul de proprietate prin uzucapiune n cazul imobilelor, sau prin posesie de
bun credin n cazul bunurilor mobile, caracterul imprescriptibil sub aspect extinctiv a fost
nvins pentru c nsui dreptul de proprietate s-a pierdut.
d. este o aciune promovat de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul
revendicant al bunului mobil sau imobil trebuie s fac dovada calitii sale de proprietar.
Noul Cod civil nu a calificat aciunea n revendicare ca act de dispoziie sau ca act de
conservare, ns n art. 643 alin.(1) prevede c Fiecare coproprietar poate sta singur n
justiie, indiferent de calitatea procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate,
inclusiv n cazul aciunii n revendicare. Alin. (2) al aceluiai articol prevede c hotrrile
judectoreti pronunate n folosul coproprietii profit tuturor coproprietarilor. Hotrrile
118

Trebuie precizat c n practica judiciar s-a adoptat, n timp, soluia susinut i n literatura de specialitate potrivit creia atunci cnd
aciunea n revendicare are ca obiect un imobil, este imprescriptibil, iar cnd are ca obiect un bun mobil, este prescriptibil n termen de 30 de
ani. (A se vedea sec. a II-a, pct. 2 din prezentul capitol).

139

judectoreti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlali coproprietari.

Potrivit art. 643 alin. (3), Cnd aciunea nu este introdus de toi coproprietarii, prtul
poate cere instanei de judecat introducerea n cauz a celorlali coproprietari n calitate de
reclamani, n termenul i condiiile prevzute de Codul de procedur civil pentru chemarea
n judecat a altor persoane.
Soluia impus de noul Cod civil a nlturat controversele aprute n jurispruden i
doctrin referitoare la calificarea aciunii n revendicare ca act juridic de conservare sau ca act
juridic de dispoziie. Aceast soluie se aplic tuturor aciunilor formulate de coproprietari
mpotriva terilor sau de teri mpotriva coproprietarilor119.
n cazul coproprietarilor, aciunea n revendicare a unui coproprietar ndreptat
mpotriva celorlali nu va putea fi primit pentru c ei au drepturi concurente i simultane
asupra bunului aflat n coproprietate.
3. Efecte
Admiterea aciunii de ctre instana de judecat nseamn recunoaterea existenei
dreptului de proprietate al reclamantului. Consecina imediat i fireasc este obligarea
prtului la restituirea bunului ctre proprietar i abinerea acestuia de la orice fapt prin care
ar aduce atingere exerciiului deplin al dreptului de proprietate.
Bunul se restituie n natur i liber de sarcinile constituite de prt n favoarea unor
tere persoane, conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. n cazul n
care bunul nu poate fi restituit n natur, prtul urmeaz s plteasc echivalentul bnesc al
valorii lucrului.
Dac bunul revendicat a produs fructe, prtul posesor de rea-credin este
obligat s le restituie reclamantului, n natur sau contravaloarea lor. n schimb, dac a fost de
bun-credin, are dreptul s pstreze fructele. Buna-credin nceteaz pe data introducerii
aciunii n revendicare de ctre proprietar.
Prtul este ndreptit, indiferent c a fost de rea sau bun-credin, s pretind
reclamantului restituirea cheltuielilor necesare i utile pe care le-a fcut cu privire la bun.
Astfel:
119

V. Stoica, op. cit., p. 269.

140

cheltuielile necesare sunt cele fcute pentru conservarea bunului i se restituie

integral;

cheltuielile utile sunt acelea care, dei nu erau necesare, au avut ca efect sporul de
valoare sau creterea gradului de utilitate a bunului. Ele se restituie n limita
sporului de valoare a bunului, din momentul obligrii la restituire;

cheltuielile voluptuare, de plcere sau de nfrumuseare fcute de prt nu se

restituie, ns acesta are dreptul s ridice lucrrile, fr a deteriora bunul respectiv.

2. Aciunea n revendicare imobiliar

Aciunea n revendicare a unui imobil presupune analiza a dou aspecte:
- imprescriptibilitatea ei sub aspect extinctiv
- proba dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.
1. Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare sub aspect extinctiv
Spre deosebire de vechea reglementare, care prevedea n art. 1890 C.civ. c orice
aciune real este prescriptibil n termen de 30 de ani, se admite (n practic i doctrin) c
aciunea n revendicare imobiliar este imprescriptibil sub aspect extinctiv.
Noul Cod civil prevede n art. 563 alin.(2) c dreptul la aciunea n revendicare este
imprescriptibil, cu excepia cazurilor n care prin lege se dispune altfel.
De la regula imprescriptibilitii aciunii n revendicare a imobilelor exist cteva
excepii:
- art. 572 noul C.civ. prevede c n materie de avulsiune, aciunea n revendicare a
poriunii de pmnt ncorporat n terenul aparinnd altui proprietar, se prescrie n termen de
1 an.
- art. 520 C.pr.civ. dispune c orice cerere de eviciune total sau parial privind
imobilul adjudecat se va prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare
n cartea funciar.
2. Proba dreptului de proprietate n aciunea n revendicare imobiliar
141

Noul Cod civil instituie efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale al nscrierilor n
cartea funciar, astfel nct singura prob care face dovada dobndirii dreptului de proprietate de ctre
reclamant este nscrierea n cartea funciar, respectiv extrasul de carte funciar.
Art. 565 noul Cod civil prevede c n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dovada
dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciar.
Regula nscris n noul Cod civil se aplic, bineneles, doar acelor imobile care sunt nscrise
n cartea funciar.
Practica judiciar i doctrina au conturat mai multe reguli pentru soluionarea unor
litigii privind dreptul de proprietate, distingndu-se dup cum exist conflict ntre titluri, ntre
titlu i posesie, i ntre posesiuni.
a) n cazul conflictului ntre titluri, att reclamantul ct i prtul invoc titluri de
proprietate asupra bunurilor.
n aceast situaie se distinge, dup cum titlurile provin de la acelai autor sau de la
autori diferii.
-

dac titlurile provin de la acelai autor se va da ctig de cauz prii care a

ndeplinit prima cerin de publicitate imobiliar, potrivit principiului qui prior
tempore, potior jure (cine e mai nti n timp, e mai tare n drept), indiferent de
data titlului su. Dac nici una din pri nu a ndeplinit aceast cerin, va avea
ctig de cauz persoana care prezint titlul cu data cea mai veche. Dac titlul
este un testament, va avea ctig partea al crei testament are data mai recent;

dac titlurile provin de la autori diferii, se va da eficien principiului nemo plus

juris ad alium transferre potest quam ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia
mai multe drepturi dect are el nsui). Astfel, n literatura de specialitate120, s-a
impus soluia potrivit creia instana, dup cercetarea i compararea titlurilor, va da
ctig de cauz acelei pri care a dobndit bunul de la autorul al crui drept este mai
preferabil. Sarcina dovedirii titlului preferabil revine reclamantului, iar dac nu
reuete s fac o asemenea dovad, prtul-posesor va avea preferin, conform

120

C. Hamangiu, I.R. Blnescu, Al. Bicoianu, Op. cit., p. 107; C. Brsan, M. Gai, M.M.Pivniceru, Op. cit. p. 126-127.

142

principiului in pari causa, melior est causa possidentis (ntr-o pricin egal mai bun
este pricina celui ce posed).
b) n situaia n care numai una dintre pri are titlu privind proprietatea bunului, se
distinge:
-

dac reclamantul are titlu, exist conflict ntre titlu i posesie, iar aciunea
reclamantului va fi admis, cu condiia ca titlul de proprietate s provin de la un
ter i nu de la el nsui, iar data titlului s fie anterioar posesiei prtului.

dac prtul are titlu, deoarece exist concordan ntre titlu i posesie, aciunea
reclamantului trebuie respins.

c) Dac nici una din pri nu prezint titlu de proprietate, conflictul exist ntre
posesii.
n situaia n care nici una dintre pri nu poate invoca un mod originar de
dobndire a proprietii (uzucapiune, ocupaiune), aciunea trebuie respins ca
inadmisibil121, de esena revendicrii fiind necesitatea dovedirii dreptului de proprietate.
Aciunea n revendicare pune n discuie dreptul de proprietate i nu doar faptul posesiei; dac
reclamantul nu poate produce dovada, prtul rmne n continuare posesor, deoarece legea
ocrotete posesia.
n literatur122 s-a spus c n acest caz, instana va examina i compara cele dou
posesii, a reclamantului i a prtului, i va da ctig de cauz aceleia dintre pri care va
dovedi o posesie mai bine caracterizat (adic mai ndelungat, neviciat, de bun-credin).
n practic se d ns ctig de cauz prtului, soluia ntemeindu-se pe prezumia simpl de

121

Dei n literatura de specialitate, o astfel de aciune a fost calificat drept nefondat (nentemeiat) a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit.,
p. 167; I. Adam, Op. cit., p. 704 reconsiderm c, cererea se respinge ca inadmisibil pentru lipsa calitii procesuale active. Din moment ce
aciunea n revendicare poate fi promovat doar de titularii dreptului de proprietate, iar prile n litigiu nu pot produce astfel de titluri, aceasta
urmeaz s fie respins fr a se mai examina fondul cauzei. Mai mult, dac pentru a se stabili existena sau inexistena calitii procesuale este
necesar examinarea fondului, iar instana constat c aciunea a fost pornit de o persoan fr calitate, nu se va respinge aciunea ca nefondat,
ci ca inadmisibil. n acest caz exist posibilitatea ca procesul s fie redeschis de o persoan care ar justifica calitatea procesual, deoarece o
hotrre de respingere a cererii ca inadmisibil nu are putere de lucru judecat ct privete fondul dreptului (situaia difer n caz de respingere ca
nefondat, astfel nct la introducerea unei noi aciuni se poate opune puterea de lucru judecat) a se vedea V.M. Ciobanu, Tratat teoretic i
practic de procedur civil, Editura Naional, 1997, p. 289-290, vol. I i p. 129, vol. II. De asemenea, n practic s-a decis c aciunea trebuie
respins ca inadmisibil, chiar dac prtul deine bunul fr titlu, atunci cnd reclamantul nu-i justific calitatea (Dec. nr. 1338/1957 a Trib.
Supr., col. civ., n I. Mihu, Al. Lesviodox, Repertoriu I, p. 739).
122
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 127; L. Pop, Op. cit., p. 259; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 306; P.M. Cosmovici,
Op. cit., p. 104

143

posesie n favoarea prtului i mpotriva creia reclamantul nu a reuit s fac dovada

contrar123.

3. Aciunea n revendicare mobiliar

Regimul juridic al aciunii n revendicare avnd ca obiect un bun mobil este conturat
de art. 935 noul C.civ. Potrivit prevederilor alin. 1 oricine se afl la un moment dat n
posesia unui bun mobil este prezumat c are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate
asupra bunului.
Astfel, posesia constituie pentru un bun mobil nsui titlul de proprietate, ceea ce
conduce la soluia c revendicarea bunurilor mobile devine aproape imposibil.
Art. 937 noul Cod civil prevede cPersoana care, cu bun-credin, ncheie cu un
neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros avnd ca obiect un bun mobil
devine proprietarul acelui bun din momentul lurii sale n posesie efectiv.

1. Situaia prevzut n art. 935 alin. 1 C.civ.

Spre deosebire de bunurile imobile, pentru care posesia creeaz o prezumie simpl de
proprietate, n cazul bunurilor mobile, posesia creeaz pentru cel care posed o prezumie
absolut de proprietate, ce nu permite dovada contrar.
Posesia unui bun mobil constituie nsui titlu de proprietate. Posesorul devine
proprietarul bunului din momentul intrrii n stpnirea lui, ceea ce face ca revendicarea
bunurilor mobile s fie aproape imposibil.
Prin urmare, aciunea n revendicare mobiliar, n principiu este inadmisibil, deoarece
posesorul bunului beneficiaz de o prezumie de proprietate124.
123

Dec. nr. 3029/1999 a C.A. Bucureti, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, Ed. Rosetti, 2001, p. 188, (n ipoteza n care
reclamantul nu face dovada titlului su de proprietate, chiar dac nici prtul nu opune un titlu, faptul posesiei bunului i creeaz prtului o
situaie mai favorabil, aciunea reclamantului urmnd a fi respins).
124
Dec. nr. 1/1966 a Trib. Supr., col. civ., n C.D. pe anul 1966, p. 90. Marea majoritate a autorilor au adoptat opinia conform creia art. 1909
alin. 1 C.civ. instituie o prezumie absolut (juris et de jure) de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin a bunurilor mobile, care
nltur orice aciune n revendicare. n ceea ce ne privete, nu mprtim aceast calificare, deoarece dreptul de proprietate mobiliar se dobndete potrivit acestui text, prin posesie de bun-credin, nefiind nevoie s se recurg la construcia juridic a prezumiilor legale absolute (n acest
sens, a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 168; L. Pop, Op. cit., p. 261; L. Lul, Observaii asupra prezumiei prevzute de art. 1909 alin. 1

144

ntr-o eventual aciune n revendicare, posesorul bunului mobil nu are obligaia s fac
dovada proprietii, ci doar dovada mprejurrii de fapt a posesiei. Astfel, n practic s-a statuat
c, n ipoteza n care prtul invoc n aprarea sa art. 1909 alin. 1 din vechiul C.civ., respectiv
art. 937 alin.(1) din noul Cod civil, el se prevaleaz de calitatea de proprietar al bunului, poziia
sa punnd n discuie nsui dreptul de proprietate pe care reclamantul i nte meiaz aciunea n
revendicare125. Dovada posesiei, fiind o stare de fapt, poate fi fcut cu orice mijloc de prob.

a) Bunurile crora li se aplic prevederile art. 937 alin. (1) noul C.civ.
Textul legal privete doar bunurile mobile corporale, susceptibile de detenie
material, nu i cele incorporale, cu excepia titlurilor la purttor.
Acest mod de dobndire a dreptului de proprietate mobiliar se aplic numai n privina
bunurilor mobile corporale individual determinate, care se afl n proprietatea privat.
Nu pot fi dobndite n acest fel:
-

bunurile mobile proprietate public.

bunurile mobile prin natura lor care au devenit bunuri imobile prin destinaie.

universalitile

juridice,

de

exemplu

succesiunile.

schimb,

universalitile de fapt, cum ar fi un fond de comer, pot fi dobndite prin posesie de

bun-credin.
b)Persoanele care pot invoca prevederile art. 937 alin. (1)noul C.civ.
Textul de lege poate fi invocat numai de ctre terul dobnditor de bun-credin al bunului de
la un detentor precar, cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bun-voie.
c) Condiii n care se pot invoca prevederile art. 1909 alin.1 C.civ.
Pentru a se invoca art. 937 alin. (1) noul C.civ. trebuie s fie ntrunite urmtoarele condiii:

proprietarul s se fii desesizat voluntar de bunul su mobil, ncredinndu-l prin

contract unui detentor precar (chiria, comodatar, depozitar);

din Codul civil, n Dreptul nr. 1/2000, p. 75-80). ntr-o alt opinie, art. 1909 alin. 1 reglementeaz un caz de prescripie achizitiv instantanee
(G.N. Lutescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 462-463; Dec. nr. 1938/1967 a Trib. Supr., col. civ., nepublicat). Nu
putem fi de acord cu aceast concepie deoarece prescripia achizitiv presupune o posesie prelungit pe un anumit interval de timp, ceea ce nu
este cazul. ntr-o opinie rmas minoritar, s-a artat c art. 1909 alin. 1 C.civ. a instituit o prezumie relativ de proprietate n favoarea
posesorului de bun-credin. Cu alte cuvinte, textul legii cuprinde dou prezumii legale, i anume: prezumia de proprietate i prezumia buneicredine a posesorului lucrului mobil, cea dinti fundamentndu-se pe cea de-a doua i existnd pn la rsturnarea acesteia prin prob
contrar (M. Costin, Mari instituii ale dreptului civil romn, vol. I, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1987, p. 267).
125
A se vedea Fl. Baias, Not la sent. civ. nr. 1134/1986 a Jud. Sectorului Agricol Ilfov, n RRD nr. 1/1998, p. 41; I. Adam, Op. cit., p. 717-718.

145

detentorul precar s nstrineze bunul mobil respectiv unei tere persoane, fr s

aib consimmntul proprietarului care i l-a ncredinat;

terul s dobndeasc bunul mobil cu bun-credin de la detentorul precar i nu de la

adevratul proprietar, printr-un act translativ de proprietate, avnd convingerea c
detentorul precar este adevratul proprietar al bunului.
Dac ar fi tratat cu adevratul proprietar, terul dobnditor ar fi devenit proprietar pe

temeiul conveniei de nstrinare astfel ncheiate, ne mai fiind necesar art. 937 alin. (1) C.civ.
care s-l fac proprietar.
Buna-credin se prezum pn la proba contrarie. Ea trebuie s existe la momentul
intrrii efective n posesia bunului i nu la momentul ncheierii contractului. mprejurarea c
ulterior, dobnditorul i-a dat seama c nu a tratat cu adevratul proprietar, nu este de natur a
nltura regula prevzut de art. 937 noul C.civ.

posesia terului dobnditor s fie util, adic neviciat, ntrunind condiiile prevzute
de art. 922 alin.(2) noul C.civ., i real, cumulnd ambele elemente: corpus i
animus.

Posesorul dobndete imediat dreptul de proprietate asupra lucrului deoarece are att
animus ct i stpnirea efectiv a bunului (corpus). Din dispoziiile art. 937 alin. (1) noul
C.civ. rezult c legiuitorul, ntre interesele adevratului proprietar care s-a desesizat voluntar
de bunul su, i interesele terului posesor care a contractat cu un detentor precar, ntemeinduse pe aparena de proprietate pe care nsui proprietarul a creat-o, a dat prioritate buneicredine a terului dobnditor.
Detentorul precar nu poate invoca dispoziiile art. 937 alin. (1) C.civ., deoarece rspunde
contractual n caz de nerestituire a bunului. Astfel, adevratul proprietar are o aciune personal, ex
contractu, prin care solicit restituirea bunului126. Dac lucrul a fost nstrinat, proprietarul iniial are
la dispoziie o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar a crui fapt constituie
infraciunea de abuz de ncredere, putnd fi pedepsit penal.
126

n literatura de specialitate s-a susinut c proprietarul poate formula mpotriva detentorului i o aciune n revendicare, n condiiile n care
bunul se afl n posesia acestuia. Cu alte cuvinte acesta are posibilitatea de a cere restituirea lucrului, fie printr-o aciune personal, derivat din
contract, fie printr-o aciune n revendicare, dovedind calitatea sa de proprietar. Interesul de a recurge la o aciune n revendicare n loc de a intenta
aciunea personal n restituire decurge din faptul c, n cadrul primei aciuni reclamantul se prezint ca proprietar al lucrului, i prin urmare nu
suport concursul celorlali creditori sau insolvabilitatea debitorului. n aciunea n restituire, reclamantul are calitatea de creditor chirografar
suportnd concursul altor creditori i insolvabilitatea debitorului. Aciunea n revendicare mobiliar este prescriptibil n 30 de ani, n schimb
aciunea n restituire se prescrie n 3 ani (A se vedea E. Safta-Romano, Op. cit., p. 358).

146

2. Situaia prevzut de art. 937 alin. (2) i (3) C.civ.

Prevederile art. 937 alin. (1) noul C.civ. sunt inaplicabile n situaia n care bunul a
ieit din patrimoniul proprietarului mpotriva voinei sale, respectiv bunul a fost pierdut sau
furat. n aceast situaie, conform art. 937 alin. (2) i (3), aciunea n revendicare este
admisibil.
Regimul juridic al revendicrii bunurilor mobile difer dup cum bunul se afl:
-

n posesia unui ter de bun-credin care l-a dobndit de la ho sau gsitor;

la ho, gsitor sau la un ter dobnditor de rea-credin.

a) Revendicarea bunului de la posesorul de bun-credin

Art. 937 alin. (2) noul C.civ. are n vedere situaia n care bunul mobil se afl n
posesia de bun-credin a unui ter care l-a dobndit de la autorul furtului sau de la gsitor,
dispunnd c: Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul
de bun-credin, dac aciunea este intentat, sub sanciunea decderii, n termen de 3 ani
de la data la care proprietarul a pierdut stpnirea material a bunului.
Textul de lege impune cteve precizri:

aciunea n revendicare trebuie introdus n termen de 3 ani, calculai din momentul

sustragerii sau pierderii bunului. Termenul de 3 ani este un termen de decdere. Dac
aciunea nu este introdus n acest termen, se stinge i dreptul de proprietate al
titularului iniial. La mplinirea lui, posesorul de bun-credin devine proprietarul
acelui bun mobil, fcnd aplicarea art. 937 alin. (1) noul C.civ.

prin furt se nelege att furtul propriu-zis, ct i tlhria i pirateria, iar

pierderea bunului are n vedere ieirea bunului din posesia proprietarului
datorit neglijenei, unui caz fortuit ori forei majore.

aciunea n revendicare aparine numai adevratului proprietar care a pierdut sau

cruia i s-a furat bunul127. Proprietarul care revendic un bun mobil, va trebui s

127

Avem rezerve fa de concepia formulat n sensul c aciunea n revendicare poate fi promovat de un depozitar sau un creditor gajist. n
baza raporturilor contractuale avute cu proprietarul, acetia sunt obligai s pstreze bunul i s-l restituie astfel nct, posednd pentru altul, sunt
doar detentori precari i prin urmare, nu pot introduce o aciune n revendicare (n sens contrar, a se vedea Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Op. cit., p.
194-195).

147

dovedeasc c a fost posesorul bunului, c a fost deposedat involuntar prin pierdere

sau sustragere i c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.

terul posesor va fi obligat s restituie bunul, buna-credin a acestuia neavnd

relevan n aciunea n revendicare a proprietarului. Proprietarul nu este obligat s
plteasc contravaloarea bunului, ns are dreptul s pretind proprietarului
cheltuielile necesare i utile fcute cu bunul. Totodat, fostul posesor, restituind
bunul, are o aciune n despgubire contra celui de la care l-a dobndit.

Art. 937 alin.(3) din noul Cod civil prevede c Dac bunul pierdut sau furat a fost
cumprat dintr-un loc ori de la o persoan care vinde n mod ibo nuit bunuri de acela i fel
sau dac a fost adjudecat la o licitaie public, iar aciunea n revendicare a fost introdus
nuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bun-credin poate reine bunul pn la
indemnizarea sa integral pentru preul pltit vnztorului.
Astfel, dac terul de bun-credin a cumprat bunul pierdut sau furat n condiii de
natur a-i crea convingerea unei proveniene loiale, spre exemplu un loc public unde se
ncheie n mod curent asemenea acte juridice, proprietarul este obligat s-i restituie preul
pltit. Se instituie o protecie deosebit pentru dobnditorul de bun-credin, n sensul c nu
va restitui bunul dect dup ce proprietarul i va restitui preul pe care l-a pltit cu ocazia
achiziionrii lucrului. Pn la data restituirii preului, terul dobnditor are un drept de
retenie.
Pentru a produce aceste efecte este necesar, pe lng buna-credin a posesorului i
eroarea comun asupra calitii de proprietar a hoului sau gsitorului.
Adevratul proprietar are o aciune n despgubire mpotriva hoului sau gsitorului,
ntemeiat pe rspunderea delictual pentru fapta proprie.
Revendicarea bunului de la posesorul de rea-credin, ho sau gsitor
Posesia de rea-credin a terului dobnditor, a hoului sau gsitorului, face ca art. 937
alin. (1) noul C.civ. s fie inaplicabil, proprietarul putnd promova o aciune n revendicare
mpotriva acestor persoane.
Referitor la termenul n care se poate formula aciunea n revendicare, aceasta va
putea fi exercitat oricnd, fiind imprescriptibil, ns aciunea n revendicare va putea fi
paralizat prin invocarea prescripiei achizitive.
148

Dac bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa posesorului de rea-credin,
proprietarul are mpotriva acestuia a aciune civil delictual pentru a-i recupera prejudiciul
suferit.
Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, n literatura de specialitate au fost
exprimate anumite opinii n ceea ce privete aciuea n revendicare mobiliar
n literatura de specialitate anterioar anului 1982, n mod constant a fost exprimat
ideea c, n aceast materie, erau aplicabile dispoziiile art. 1890 C.civ. ce prevd un termen
de prescripie extinctiv de 30 de ani. Aceast tez a fost adoptat i de practica judiciar
pn n anul 1982 cnd, ntr-o decizie de spe, fostul Tribunal Suprem a decis c nu se poate
face difereniere ntre drepturile reale imobiliare i cele mobiliare sub aspectul prescripiei
dreptului la aciune. Astfel, indiferent c se revendic un bun imobil sau un bun mobil,
dreptul la aciune este imprescriptibil pentru c proprietatea nu se stinge prin neuz128.
Ulterior anului 1982, soluia imprescriptibilitii dreptului la aciune a fost susinut
i de unii autori129.
La momentul respectiv, am optat pentru imprescriptibilitatea aciunii n revendicare
mobiliar cu urmtoarele argumente:
-

art. 1890 Cod civil se referea la toate aciunile att reale..., fr a se face
distincie ntre revendicarea imobiliar i cea mobiliar, i pentru aceleai motive
(aceeai raiune), aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil ca i cea
imobiliar (ubi eadem est ratio, eadem solutio esse debet);

nicio dispoziie legal nu fcea difereniere sub aspectul prescripiei extinctive, ori
ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus;

128

Dec. nr. 144/1982 a Trib. Supr., sec. civ., n CD, 1982, p. 13.
V. Stoica, Corelaia dispoziiilor art. 14 din Codul de procedur penal cu prevederile art. 1909-1910 din Codul civil, n RRD nr. 10/1988, p.
29; L. Pop, Op. cit., p. 260; I. Adam, Op. cit., p. 722-723. S - a conturat i opinia conform creia aciunea n revendicare mobiliar este
imprescriptibil mpotriva unui ho, gsitor sau ter de rea credin, dar numai n msura n care posesia acestuia nu ndeplinete condiiile unei
posesii utile i neviciate, caz n care opereaz n favoarea hoului, gsitorului sau terului de rea credin uzucapiunea de 30 de ani prevzut de
art. 1890 C. Civ. (a se vedea L. Pop, L. M. Harosa op.cit., p.321 324. Dei lum n calcul dualitate prescripiei n prescripie extinctiv,
reglementat de Decret i prescripie achizitiv, reglementat de art. 1890 C. Civ., nu putem fi de acord cu aceast opinie, cu motivaia c se
dobndete prin uzucapiune doar proprietatea imobilelor nu i a bunurilor mobile)
129

149

ideea prescriptibilitii din punct de vedere extinctiv, n termen de 30 de ani, a

revendicrii mobiliare nu putea fi justificat prin trimitere la dispoziiile art. 1890
Cod civil. n realitate, art. 1890 C. Civ.130 trebuia neles n dubla accepiune, att
de prescripie extinctiv, ct i de prescripie achizitiv de lung durat
(uzucapiunea de 30 de ani), i numai n mod indirect i exinde efectele asupra
aciunii n revendicare, n sensul c termenul de 30 de ani este extinctiv pentru
proprietarul bunului ce a fost uzucapat. Altfel spus, dreptul de a revendica
proprietatea se stinge odat cu nsi proprietatea, prin efectul prescripiei
achizitive, respectiv, prin dobndirea bunului n temeiul uzucapiunii. Astfel, art.
1890 Cod civil trebuia interpretat n sensul toate drepturile i aciunile att reale
ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a
defipt un termen de prescripie, se vor prescrie(stinge sau dobndi) prin 30 de
ani, fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce vreun titlu i
fr s i se poat opune reaua credin

4. Aciunea n revendicare a dreptului de proprietate public

Regimul juridic al revendicrii dreptului de proprietate public prezint anumite
particulariti fa de revendicarea din dreptul comun, particulariti ce decurg din caracterele
130

ntr-o formulare general, susceptibil din acest motiv de interpretri diferite, art. 1890 Cod civil declar prescriptibile n

termen de 30 de ani toate aciunile att reale ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a
defipt un termen de prescripie...fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce un titlu i fr s i se poat
opune reaua-credin. Datorit redactrii deficitare, n doctrin s-a pus problema naturii juridice a termenului de 30 de ani,
n sensul unui termen de prescripie extinctiv sau achizitiv. Iniial, s-a susinut c, n lipsa unui alt text din Codul civil care
s consacre aceast form de uzucapiune, art. 1890 nu este sediul materiei pentru prescripia extinctiv, ci pentru prescripia
achizitiv de 30 de ani (V. D. Zltescu Consideraii n legtur cu instituia prescripiei, n Dreptul nr. 2/1998, p. 18-19).
Ulterior, n mod constant, doctrina de specialitate a considerat termenul de 30 de ani prevzut de art. 1890 Cod civil,
aplicabil att n materia prescripiei extinctive ct i a celei achizitive. ( A se vedea M. Nicolae M. Nicolae Prescripia
extinctiv, Ed. Rosetti, Buc. 2004, p. 384).

150

juridice specifice ale acestui drept de proprietate (drept inalienabil, imprescriptibil,

insesizabil)131.

ntr-un proces n revendicare avnd ca obiect un bun proprietate public 132, calitatea
de reclamant aparine proprietarului (statul i unitatea administrativ-teritorial),
reprezentat de autoritatea public desemnat de lege.

n litigiile privitoare la dreptul de proprietate, statul este reprezentat de Ministerul

Finanelor, iar unitile administrativ-teritoriale, de ctre Consiliul judeean, de
Consiliul General al Municipiului Bucureti, respectiv de Consiliile locale, care
dau mandat scris preedintelui Consiliului judeean sau primarului. Acesta poate
desemna un alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n faa
instanei.

n caz de litigiu avnd ca obiect un bun dat n administrare, concesiune sau

folosin, titularul dreptului real derivat din dreptul de proprietate public este
obligat s arate instanei cine este titularul dreptului de proprietate. Nendeplinirea
acestei obligaii atrage rspunderea titularului dreptului real pentru prejudiciile
cauzate proprietarului, inclusiv posibilitatea revocrii dreptului real sau rezilierea
contractului de concesiune sau de nchiriere.

Regimul special al revendicrii dreptului de proprietate public const n urmtoarele

reguli:

aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public este imprescriptibil

extinctiv, fr nici o excepie, indiferent c este mobiliar sau imobiliar;

aciunea n revendicare a bunurilor din domeniul public este imprescriptibil i

achizitiv. O asemenea aciune nu poate fi paralizat prin invocarea de ctre prt a
uzucapiunii, n cazul imobilelor, sau a posesiei de bun-credin, n cazul bunurilor
mobile133;

131

A se vedea supra Capitolul III.

Problema este mai mult teoretic pentru bunurile care, prin natura lor, fac parte din domeniul public, fiind imposibil ca o persoan s intre n
posesia mrii teritoriale sau a unei ci de comunicaie. Situaia privete bunurile proprietate public prin destinaia legii, nefiind exclus ca un
tablou dintr-o colecie de art sau o pies numismatic s intre fr drept n stpnirea unei persoane fizice sau juridice ( a se vedea C. Brsan, M.
Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 131).
132 35

133

Conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998 bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune
sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. De asemenea, art. 1844 C.civ. stabilete c: nu se poate prescrie domeniul
lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer.

151

n ceea ce privete dovada dreptului de proprietate, chiar i n materia proprietii

publice, urmeaz s se aplice regula de drept comun, conform creia reclamantul
trebuie s fac dovada dreptului su de proprietate.
Efectele admiterii aciunii n revendicare
Dac aciunea n revendicare(mobiliar sau imobiliar) este admis, se produc o serie

de efecte specifice, respectiv:

-

restituirea bunului;

restituirea fructelor;

restituirea cheltuielilor necesare i utile.

Restituirea bunului
Prin admiterea aciunii n revendicare, reclamantului proprietar i se recunoate dreptul de
proprietate asupra bunului, iar prtul este obligat s restituie bunul ce face obiectul dreptului de
proprietate.
Art. 563 alin.(4) din noul Cod civil prevede c hotrrea judectoreasc prin care s-a
admis aciunea n revendicare este opozabil i poate fi executat i mpotriva terului
dobnditor, n condiiile Codului de procedur civil.
Astfel, obligaia de restituire a bunului poate fi stabilit att n sarcina posesorului, ct i
n sarcina celui care deine lucrul pentru posesor, adic un detentor precar.
Bunul revendicat va reveni n patrimoniul proprietarului liber de orice sarcini, conform
principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipiens.
Restituirea se face n natur, iar dac acest lucru nu mai este posibil, obligaia de restituire
se transform ntr-o obligaie de dezdunare potrivit art. 566 alin. (1) noul cod civil.
Restituirea fructelor
Posesorul de rea-credin va fi obligat s restituie s restituie naturale, industriale sau
civile , precum i fructele pe care din neglijen nu le-a perceput(art. 566 alin.(2) noul Cod civil).
Dup data introducerii aciunii n revendicare, i posesorul va fi obligat la restituirea
fructelor, buna sa credin ncetnd odat cu introducerea aciunii.
Dac pn n momentul introducerii aciunii n revendicare posesorul a fost de buncredin, fructele culese pn la aceast dat pot fi pstrate n conformitate cu art. 948 alin.(1) din
noul Cod civil.
152

Restituirea cheltuielilor necesare i utile

Pe cale de cerere reconvenional, prtul va putea solicita reclamantului restituirea
cheltuielilor necesare i utile efectuate cu bunul revendicat. Cheltuielile necesare vor trebui
restituire n totalitate de ctre proprietar, n timp ce cheltuielile utile vor fi restituite numai n
limita sporului de valoare a bunului la momentul obligrii la restituire, potrivit art. 566 alin. (3) i
(4).
n ceea ce privete cheltuielile voluptuare, acestea nu trebuie restituite de ctre proprietar
n conformitate cu dispoziiile art. 566 alin. (8).

SECIUNEA a III-a Aciunea n grniuire

1. Noiune
Potrivit art. 560 noul C.civ.: Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s
contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare,
suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta. Astfel, grniuirea este o operaiune
de delimitare prin semne exterioare a dou fonduri vecine, care aparin unor proprietari diferii134.
Dei dreptul fiecrui proprietar de a-l obliga pe vecinul su la grniuire este o
facultate, grniuirea constituie n acelai timp un drept i o obligaie 135. n raport cu
proprietarii celor dou fonduri vecine, grniuirea este o obligaie real (propter rem), n
schimb, privit exclusiv din punct de vedere al celui care o solicit, este un atribut al
dreptului real136.
Grniuirea se poate realiza prin convenia prilor sau prin hotrre judectoreasc 137.
Astfel, n situaia n care unul dintre proprietari nu este de acord cu grniuirea solicitat de
cellalt, ea poate fi hotrt de instana de judecat investit printr-o aciune n grniuire.

134

Grniuirea, menit s apere dreptul de proprietate, se poate dispune att n cazul inexistenei unei delimitri ntre proprieti, ct i n situaia
cnd astfel de semne exterioare exist dar sunt contestate de pri ( Dec. nr. 1330/1995 a C.S.J. n Dreptul nr. 3/1996, p. 79).
135
P. Perju, Probleme privind aciunea n grniuire, n Dreptul nr. 6/1991, p. 32.
136
C. Brsan, Aciunea n grniuire, n RRD nr. 8/1984, p. 34; Dec. nr. 200/1982 a CSJ, sec. civ., n RRD nr. 11/1982, p. 60.
137
Dec. nr. 1571/1992 a CSJ, sec. civ., i Dec. nr. 1612/1992 n Dreptul nr. 8/1993, p. 77-78 i 80.

153

Aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul, n contradictoriu cu

prtul, solicit instanei s determine, prin semne exterioare, linia despritoare dintre
dou fonduri nvecinate.

2. Caractere juridice
Aciunea n grniuire prezint de urmtoarele caractere:
-

este o aciune imobiliar, deoarece are ca obiect delimitarea a dou terenuri

nvecinate;

este o aciune petitorie, deoarece, n mod indirect, prin delimitarea fondurilor

limitrofe, se apr dreptul de proprietate;

este o aciune imprescriptibil extinctiv, grniuirea fiind un atribut al dreptului

de proprietate imobiliar, imprescriptibil i perpetuu;

sarcina probei revine ambelor pri, deoarece se admite c aciunea n grniuire

este un judicium duplex, n care fiecare dintre ele are att calitatea de reclamant
ct i cea de prt;

are un caracter declarativ i nu constitutiv de drepturi, deoarece prin exercitarea

ei nu se tinde la crearea unui nou hotar, ci la reconstituirea i marcarea
adevratului hotar.

3. Titulari. Obiect
Aciunea n grniuire poate fi exercitat de titularul dreptului de proprietate asupra
fondului, dar i de orice persoan care are un drept real asupra acestuia (uzufructar, superficiar), nu
ns i de un detentor precar (chiria sau arenda). De asemenea, este inadmisibil ntre
coproprietari cu privire la fondul ce formeaz obiectul coproprietii. Coproprietarul trebuie mai
nti s introduc aciunea de ieire din indiviziune i dup aceea poate solicita grniuirea138. Dac
terenul este bun comun, aciunea trebuie formulat de ambii soi.
Obiectul aciunii n grniuire l constituie numai delimitarea fondurilor nvecinate, astfel
nct nu este necesar s se dovedeasc i existena dreptului de proprietate asupra terenului cruia

138

Dec. nr. 571/1990 a CSJ, sec. civ., n Dreptul nr. 9-12 pe anul 1990, p. 220.

154

urmeaz s i se stabileasc hotarul139. n schimb, dac prin aciunea n grniuire se cere i o parte
determinat din terenul limitrof, deinut de prt, ea implic i o aciune n revendicare, fiind
esenial proba dreptului de proprietate al reclamantului140.

4. Efectele aciunii n grniuire

Aciunea produce efecte numai n ceea ce privete stabilirea liniei de hotar nu i cu
privire la nsui dreptul real. Astfel, hotrrea pronunat ntr-o aciune n grniuire nu are
autoritate de lucru judecat ntr-o eventual aciune n revendicare introdus ulterior141. n
schimb, are autoritate de lucru judecat ntre prile litigante, o nou aciune putnd fi introdus dac limitele au disprut.
Cheltuielile de grniuire necesare pentru trasarea hotarului urmeaz s fie suportate de
ambele pri, dar nici unul dintre proprietari nu poate ridica un gard despritor de o valoare mare,
mpovrtoare pentru cellalt vecin.

Aciunea nagatorie
Aciunea negatorie este aciunea real prin care titularul dreptului de proprietate solicit
instanei de judecat s stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronuna, c prtul nu are un drept
real, dezmembrmnt asupra dreptului de proprietate asupra bunului su i s l oblige pe prt la
ncetarea exerciiului nelegitim a acestui drept.
n noul Cod civil, aciunea negatorie este reglementat n art. 564 care prevede c
Proprietarul poate intenta aciunea negatorie contra oricrei persoane care pretinde c este
titularul unui drept real, altul dect cel de proprietate, asupra bunului su. Dreptul la aciunea
negatorie este imprescriptibil.
Din reglementarea noului Cod civil apreciem c aciunea negatorie poate fi promovat
inclusiv mpotriva celui care pretinde c ar avea un drept real de garanie asupra bunului
reclamantului.
Aciunea negatorie are urmtoarele caractere juridice:
-

este o aciune real, deoarece se refer la un drept real asupra unui bun;

139

Dec. nr. 1612/1992 a CSJ, sec. civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 303.
Dec. nr. 225/1982 a Trib. Supr. sec. civ., n RRD nr. 12/1982 p. 59.
141
Dec. nr. 1571/1992 a CSJ, sec. civ., p. 304.
140

155

este o aciune petitorie, pentru c pune n discuie existena unui drept;

este o aciune imprescriptibil extinctiv.

Aciunea confesorie
Aciunea confesorie reprezint aciunea real prin care reclamantul solicit instanei
s stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronuna c el titularul unui dezmembrmnt al
dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt la respectarea acestui
drept142.
Aciunea confesorie poate fi exercitat i mpotriva proprietarului bunului, n ipoteza
n care titularul dezmembrmntului nu are la ndemn o aciune contractual mai
avantajoas.
Noul Cod civil, aciunea confesorie este reglementat expres n art. 696, 705, 754,
757.
Caractere juridice:
-

aciune real;

aciune petitorie;

aciune prescriptibil n termen de 30 de ani.

n ceea ce privete aciunea confesorie ntemeiat pe dreptul de superficie, noul Cod

civil prevede n art. 696 alin.(2) c dreptul la aciune este imprescriptibil.

CAPITOLUL VIII
INSTITUII JURIDICE NOI REGLEMENTATE DE NOUL
COD CIVIL

142

L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p.309

156

Noul Cod civil reglementeaz, cu titlu de noutate, o serie de instituii noi, cele mai
importante dintre acestea fiind proprietatea periodic, fiducia i administrarea bunurilor
altuia.
Avnd n vedere faptul c proprietatea periodic a fost tratat n capitolul privitor la
modalitile dreptului de proprietate, n cele ce urmeaz vom trata instituia fiduciei i cea a
administrrii bunurilor altuia.

SECIUNEA I Fiducia
Fiducia este reglementat, ca instituie juridic nou, n art. 773-791 noul Cod civil.
Originea fiduciei se afl n dreptul roman, reprezentnd o convenie cu caracter real
ntre un nstrintor i un dobnditor, avnd ca obiect un bun, cu obligaia dobnditorului de a
restitui bunul nstrintorului sau unui ter n anumite circumstane prederminate sau prin care
se putea realiza o donaie prin persoana interpus143.
n dreptul modern144, fiducia(trustul) desemneaz raportul juridic creat de o persoan
numit fondator, care transfer unul sau mai multe bunuri sub controlul unui administrator, n
beneficiul unei persoane sau pentru un scop anume.
n dreptul romnesc, reglementrile relative la instituia fiduciei au fost preluate din
dreptul francez145.
Noul Cod civil a definit fiducia ca fiind operaiunea juridic prin care unul sau mai
muli constituitori transfer drepturi reale, drepturi de crean, garanii ori alte drepturi
patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi, prezente sau viitoare, ctre unul sau
mai muli fiduciari care le exercit cu un scop determinat, n folosul unuia sau mai multor
143

M. Uliescu, A. Gherghe, op. cit., p. 157

Instituie specific din Common Law, creaie a sistemului de equity. Fondatorul este denumit settlor, iar administratorul
este denumit trustee.
145
Art. 2011-2030 din Codul civil francez.
144

157

beneficiari. Aceste drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom, distinct de celelalte

drepturi i obligaii din patrimoniile fiduciarilor146.
Fiducia poate fi valorificat att ca instrument de gestiune, ct i ca garanie. Ca regim
voluntar i contractual, permite unei persoane desistarea de gestiunea bunurilor proprii, prin
atribuirea acestora unei persoane de ncredere care trebuie s le administreze i s dispun de
acestea cu loialitate i atenie, n profitul unui beneficiar147.
Fiduciarului i este transmis proprietatea cu titlu temporar i cu un scop bine
determinat, aa cum rezult din dispoziiile legale citate mai sus.
Teza a II-a a art. 773 reprezint o reglementare de mare valoare, fiind preluat din
tehnica utilizat n reglementarea trustului n dreptul anglo-saxon, instituind un patrimoniu de
afectaiune pentru fiduciar. Art. 773 teza a II-a se coroboreaz cu reglementarea art. 31 din
noul Cod civil referitoare la patrimoniul de afectaiune, explicnd diferena fundamental
dintre societate i fiducie.
Fiducia se constituie, potrivit art. 774 Codul civil prin lege sau prin contract ncheiat
n form autentic. Avnd n vedere consecinele juridice ale fiduciei asupra drepturilor
constituitorului, apreciem c izvoarele fiduciei sunt limitativ prevzute,astfel nct, spre
exemplu, o hotrre judectoreasc nu va putea constitui temeiul fiduciei.
n aceast prevedere a fost preluat coninutul art. 2012 din Codul civil francez, cu
diferena c obligativitatea formei autentice are o aplicare mai limitat n dispoziiile
franceze.
Trebuie subliniat excluderea legatului dintre izvoarele fiduciei, aceasta fiind
justificat de modul n care a fost adaptat instituia fiduciei n sistemul de drept continental,
nefiind recunoscute fiduciei finalitati specifice n materia liberalitilor (legate i donaii).
146
147

Art. 773 noul Cod civil romn

A se vederea Noul Cod civil adnotat, ed. C.H. Beck, Bucure ti, 2011

158

Articolele urmtoare din Noul Cod civil reglementeaz, n principal, fiducia contractual. Ori
de cte ori legiuitorul dorete s instituie o fiducie legal, va putea s fac referire la
reglementarea din prezentul titlu i s prevad eventuale dispoziii derogatorii de la aceast
reglementare. Aceast regul este instituit de prevederile art. 774 alin (2) care nu se
regsete n Codul civil francez, a fost adugat pentru a nlatura n concepia legiuitorului
romn orice confuzie n legatur cu reglementarea general i normele speciale referitoare la
fiducie. Prin formularea articolului se genereaz nsa un efect contrar, ntruct se nate
ntrebarea legitim potrivit creia, n cazul unui conflict ntre o lege special i Noul Cod
civil, dispoziiile crui act normativ prevaleaz? Prin aplicarea principiului specialia
generalibus derogant, s-ar ajunge n situatia ca normei din Codului civil, care instituie
obligativitatea formei autentice s-i prevaleze dispoziia legii speciale care nu impune aceast
cerin.
Prin interdicia formulat n art. 775, contractul de fiducie este lovit de nulitate
absolut dac prin acesta se realizeaz o liberalitate indirect n folosul beneficiarului. n
acest text a fost preluat, ntr-o forma adaptat, coninutul art. 2013 din Codul civil francez,
scopul acestei interdicii fiind aceea ca fiducia s nu poat fi utilizat pentru a se eluda
prevederile din materia legatelor i donaiilor, respectiv de a proteja rezerva succesoral i de
a evita posibilitatea debitorului de a se sustrage plii creditorilor.
Prile contractului de fiducie sunt, potrivit art. 776 din Codul civil, constituitorul i
fiduciarul. Constituitor n contractul de fiducie poate fi orice orice persoan fizic sau juridic
care are capacitatea cerut de lege s ncheie acte de dispoziie cu privire la bunurile sale, n
conformitate cu prevederile art. 37 i urm. i art. 209 din Codul civil. Fiduciari pot fi doar
instituiile de credit, societile de investiii i de administrare a investiiilor, societile de

159

servicii de investiii financiare, societile de asigurare i de reasigurare legal nfiinate,

notarii publici i avocaii, indiferente de forma de exercitare a profesiei.
n ceea ce privete beneficiarul fiduciei, acesta poate fi constituitorul, fiduciarul sau o
ter persoan. Sensul clasic al instituiei fiduciei este acela c persoana constituitorului poate
fi n acelai timp i beneficiarul fiduciei, ns, cu titlu de excepie, o ter persoan poate fi
beneficiar al fiduciei, tera persoan nefiind parte n contractul ncheiat ntre constituitor i
fiduciar, aflndu-se n poziia unui ter beneficiar dintr-o stipulaie pentru altul148.
Art. 779 din Codul civil reglementeaz coninutul contractului de fiducie, acesta
trebuind s conin, sub sanciunea nulitii absolute urmtoarele: drepturile reale, drepturile
de crean, garaniile i orice alte drepturi patrimoniale transferabile, durata transferului, care
nu poate depi 33 de ani de la data ncheierii sale, identitatea constituitorului/constituitorilor,
identitatea fiduciarului/fiduciarilor, identitatea beneficiarului/beneficiarilor sau cel puin
regulile care permit determinarea acestuia/acestora, scopul fiduciei i ntinderea puterilor de
administrare i de dispoziie ale fiduciarului.
Contractul de fiducie se va nregistra, potrivit art. 780 Codul civil la organul fiscal
competent n termen de o lun de la data ncheierii lui, sub sanciunea nulitii absolute.
Desemnarea ulterioar a beneficiarului va trebui s fie fcut, sub sanciunea nulitii
absolute, printr-un act scris nregistrat n aceleai condiii ca i nregistrarea contractului de
fiducie149.
Fiducia va fi opozabil terilor de la data menionrii sale n Arhiva Electronic de
Garanii Reale Mobiliare. nscrierea drepturile reale imobiliare, inclusiv a garaniilor reale
imobiliare care fac obiectul fiduciei se va face i n cartea funciar, pentru fiecare drept n

148

Stipulaia pentru altul este reglementat n art. 1284 i urm. din Codul civil, urmnd a fi studiat la materia Teoria
general a obligaiilor.
149
Art. 780 alin.(3) Codul civil

160

parte. Obligativitatea nscrierii n cartea funciar a drepturilor i garaniilor care fac obiectul
contractului de fiducie are rolul de a accentua caracterul translativ de drepturi al acestui
contract.
Fiduciarul are obligaia de a da socoteal constituitorului n legtur cu ndeplinirea
obligaiilor, aceast obligaie trebuind s fie stipiulat n contractul de fiducie. Aceeai
obligaie va reveni fiduciarului cu privire la darea de socoteal la intervalele prevxute n
contractul de fiducie, acesta trebuind s informeze beneficiarul i pe reprezentantul
constituitorului despre executarea contractului.
n raporturile cu terii, puterile fiduciarului sunt socotite depline asupra masei
patrimoniale fiduciare, fiduciarul acionnd ca un veritabil i titular unic al drepturilor n
cauz, cu excepia cazului n care se dovedete c terii aveau cunotin de limitarea
puterilor fiduciarului. Remuneraia fiduciarului va fi stabilit n conformitate cu nelegerea
prilor, iar n lipsa nelegerii, remuneraia va fi stabilit potrivit regulilor administrrii
bunurilor altuia.
Pentru prejudiciile cauzate prin actele de conservare sau administrare, rspunderea
fiduciarului va fi angajat numai cu privire la drepturile cuprinde n patrimoniul su. Potrivit
acestui text, fiduciarul rspunde pentru prejudiciile cauzate prin faptele sale ilicite numai cu
drepturile din patrimoniul propriu, potrivit dispoziiilor art. 31 din Codul civil.
nlocuirea fiduciarului se va face dac acesta nu i ndeplinete obligaiile sau pune n
pericol interesele care i-au fost ncredinate. nlocuirea fiduciarului poate fi fcut de ctre
instana de judecat la cererea constituitorului, a reprezentatului acestuia ori la cererea
beneficiarului.
Contractul de fiducie poate fi denunat unilateral de ctre constituitor ct timp nu a
fost acceptat de ctre beneficiar. Dup acceptarea de ctre beneficiar, contractul nu va putea fi
161

modificat sau revocat de ctre pri ori denunat unilateral de ctre constituitor dect cu
acordul beneficiarului sau, n lipsa acestuia, cu autorizarea instanei judectoreti.
Contractul de fiducie nceteaz la mplinirea termenului sau prin realizarea scopului
urmrit cnd acesta intervine nainte de ajungerea la termen. Contractul nceteaz, de
asemenea, dac beneficiarul renun la fiducie i n contract nu a fost prevzut cum continu
relaiile contractuale ntr-o atare situaie. ncetarea este supus acelorai reguli de nregistrare
ca i ncheierea contractului. ncetarea produce efecte de la data finalizrii formalitilor de
nregistrare pentru ultima declaraie de renunare.
ncetarea contractului apare i cnd se dispune deschiderea procedurii insolvenei
mpotriva fiduciarului sau cnd se produc efectele reorganizrii personei juridice.
Dup ncetarea contractului de fiducie, masa patrimonial fiduciar existent se
transfer la beneficiar sau, n absena acestuia, la constituitor. Contopirea masei patrimoniale
fiduciare n patrimoniul beneficiarului sau al constituitorului se fa efectua dup plata
datoriilor fiduciare.

SECIUNEA a II-a Administrarea bunurilor altuia

Administrarea bunurilor altuia este reglementat n Titlul V din Cartea a III-a, de la
art. 792 la art. 858 din noul Cod civil.
Cu toate c noul Cod civil nu definete instituia administrrii bunurilor altei
persoane, aceast instituie se refer la mai multe aspecte, precum: persoana care poate
dobndi calitatea de administrator (persoana fizic cu capacitate deplin de exerciiu),
dobndirea calitii de administrator (prin mputernicire instituit prin convenie sau legal n
vederea administrrii unuia sau mai multor bunuri, a unei mase patrimoniale sau a unui
162

patrimoniu), faptul ca n general administrarea se realizeaz cu titlu gratuit, cu excepiile

prevzute de lege, de actul constitutiv sau de nelegerea ulterioar a prilor.
n lumina noilor reglementri, administrator al bunurilor altuia poate fi orice
persoan150 mputernicit prin legat sau convenie cu administrarea unuia sau mai multor
bunuri, a unei mase patrimoniale sau a unui patrimoniu care nu i aparine. mputernicirea
prin legat, prevede noul Cod civil, produce efecte dac este acceptat de administratorul
desemnat151
n accepiunea noului Cod civil, formele de administrare sunt de dou tipuri i anume:
forma simpl(art. 795-799 din noul Cod civil) i administrarea deplin (art. 800, 801 din noul
Cod civil).

Administrarea simpl
Administrarea simpl vizeaz mputernicirea administratorului, pentru ca acesta s
efectueze toate actele necesare pentru conservarea bunurilor, precum i actele utile pentru ca
acestea s poat fi folosite conform destinaiei lor obinuite. n cazul administrrii simple
administratorul va fi inut s culeag fructele bunului, s exercite drepturile aferente
administrrii acesteia, s ncaseze creanele administrate, precum i s exercite drepturile
aferente valorilor mobiliare, cum sunt: dreptul de vot, dreptul de conversie i dreptul de
rscumprare.
Administratorul are obligaia n administrarea simpl s continue modul de folosire
sau de exploatare a bunurilor frugifere fr a schimba destinaia acestora, cu excepia cazului
n care este autorizat de ctre beneficiar sau, n caz de mpiedicare a acestuia de ctre instan a
de judecat152. Este deosebit de important s reinem c destinaia obinuit a bunurilor
administrate trebuie s reprezinte un criteriu esenial n folosirea i exploatarea acestora, n
special n cazul bunurilor frugifere.
150

Administratorul persoan fizic trebuie s aib capacitate deplin de exerci iu, potrivit art. 792 alin.(4) din noul Cod civil.
art. 792 alin.(2) din noul Cod civil.
152
Art. 797 noul Cod civil
151

163

n cadrul administrrii simple, administratorul are obligaia s investeasc sumele de

bani pe care le are n administrarea sa. Toodat, administratorul poate modifica investiiile
efectuate anterior dobndirii de ctre acesta a calitii sale ori efectuate de el nsui n calitate
de administrator.
n ceea ce privete autorizarea actelor de dispoziie, noul Cod civil prevede c
administratorul va putea s nstrineze cu titlu oneros bunul individual determinat aflat n
administrarea sa. n acelai sens, administratorul va putea s greveze bunul individual
determinat cu o garanie real atunci cnd este necesar pentru conservarea valorii bunului. De
asemenea, administratorul va putea s achite datoriile ori s menin modul de folosin
potrivit destinaiei obinuite a bunului. Toate aceste operaiuni vor putea fi fcute doar cu
autorizarea beneficiarului sau, n cazul care beneficiarul se opune ori nu este determinat, cu
autorizarea instanei judectoreti.
n eventualitatea n care un bun este supus deprecierii ori pieirii iminente,
administratorul va putea vinde bunul respectiv fr a mai avea nevoie de autorizarea
prevzut la art. 799 alin.(1).
Mai prevede noul Cod civil153 c n cazul n care administrarea are ca obiect o mas
patrimonial sau un patrimoniu, administratorul va putea nstrina un bun individual
determinat ori va putea greva bunul cu o garanie real dac acest lucru este necesar pentru
buna administrare a universalitii. Observm c n cazul administrrii unei mase
patrimoniale ori a unui patrimoniu, legiutorul a statuat c este nevoie de ndeplinirea unei
singure condiii i anume aceea a necesitii pentru buna administrare. Administratorul a
primit, prin aceast reglementare, o foarte mare putere n nstrinarea sau grevarea unor
bunuri ale beneficiarului.
Administratorul va fi direct rspunztor pentru prejudiciile cauzate n cazul n care va
ncheia actul fr autorizarea prealabil a beneficiarului, n cazul n care aceast autorizare
este cerut expres de lege.
Administrarea deplin
153

n art. 799 alin.(3)

164

Dispoziiile noului Cod civil prevd, n cadrul administrrii depline atribuiile

administratorului i ndinderea puterilor acestuia.
n ceea ce privete atribuiile administratorului, se prevede c persoana mputernicit
cu administrarea deplin are obligaia s conserve i s exploateze n mod profitabil bunurile,
s sporeasc patrimoniul sau s realizeze afectaiunea patrimonial, n msura n care aceasta
este n interesul beneficiarului. Aceste obligaii instituite n sarcina administratorului
constituie obligaii de diligen n faa crora interesul beneficiarului nu poate prevala n mod
absolut.
Referitor la ntinderea puterilor administratorului, noul Cod civil prevede faptul c
administratorul va putea nstrina, cu titlu oneros bunurile. De asemenea, va putea greva
bunurile sau chiar va putea s le schimbe destinaia, precum i s efectueze orice alte acte
necesare sau utile, inclusiv orice form de investiie.
Observm faptul c puterile administratorului sunt depline, cu excepia cazului
prevzut de art. 809 care interzice administratorului s ncheie acte de dispoziie cu titlu
gratuit, cu excepia cazului n care acestea sunt cerute de interesul unei bune administrri.
Cu toate c regulile stabilite pentru cele dou forme de administrare sunt distincte,
nimic nu reine prile s se ncadreze strict n una din aceste forme. Potrivit principiului
libertii contractuale, prile pot stabili, spre exemplu, limitele sau ntinderea puterilor
administratorului.
Majoritatea normelor din materia administrrii bunurilor altuia au caracter dispozitiv,
astfel nct, n funcie de complexitatea actelor pe care administratorul este inut s le
ndeplineasc, pot fi aplicabile fie regulile de la administrarea simpl, fie regulile de la
administrarea deplin, putnd s apar aadar, i forme mixte de administrare, cu reguli
specifice ambelor forme de administrare reglementate de dispoziiile noului Cod civil.
Dispoziiile noului Cod civil referitoare la administrarea bunurilor altuia au caracter
general, acest aspect reieind din formularea art. 794154.
154

Art. 794 din noul Cod civil:in absena unor dispoziii legale speciale, prevederile prezentului titlu se aplic n toate
cazurile de administrare a bunurilor altuia.

165

n ceea ce privete obligaiile administratorului fa de beneficiar, dispoziiile

noului Cod civil dispun n sensul c aceste obligaii sunt aceleai, indiferent de tipul de
administrare. Administratorul va fi inut, n principal, s i exercite atribuiile n limitele legii
i ale mputernicirii primite cu diligena pe care un bun proprietar o depune n administrarea
bunurilor sale155. n cazul n care apare un conflict de interese, administratorului i incumb
obligaia s l anune de ndat pe beneficiar de orice interese ar aprea ntr-o anumit
activitate, interese de natur s l pun ntr-o atare situaie, excepie facnd drepturile i
interesele nscute din actul constitutiv156.
Cele trei mari obligaii ale administratorului fa de beneficiar sunt obligaia de
diligen, obligaia de onestitate i obligaia de loialitate. Toate aceste trei obligaii reprezint
obligaii de mijloace, astfel nct administratorul va fi absolvit de rspunderea n cazul n care
bunurile pier ca urmare a deciziilor luate cu bun-credin.
Pe lng aceste obligaii, administratorul trebuie s evite conflictul de interese, adic
s nu i exercite atribuiile n interes propriu sau n interesul unui ter. Aceast obligaie este
strns legat de obligaia de loialitate. Administratorul este obligat s l anune pe beneficiar
de apariia conflictului de interese, cu excepia cazului n care exist mai muli beneficiari, iar
administratorul este unul dintre ei, acesta din urm va putea exercita atribuiile de
administrator numai prin respectarea unui tratament egalinteresului su i al celorlali
beneficiari.
Noul Cod civil stabilete anumite interdicii pentru administrator 157. Astfel,
administratorului i va fi interzis ca n timpul exercitrii calitii sale s devin parte n orice
contract avnd ca obiect bunurile administrate sau s dobndeasc, altfel dect prin
succesiune, orice drepturi asupra bunurilor respective sau mpotriva beneficiarului. Prin
excepie, administratorul va putea ncheia actele menionate mai sus cu mputernicirea
expres a beneficiarului ori cu mputernicirea instanei judecatoreti, dup caz, n funcie de
distinciile fcute de art. 806 alin. (2) din noul Cod civil.

155

Art. 803 din noul Cod civil.

Art. 805 din noul Cod civil.
157
Art. 806 din noul Cod civil.
156

166

Administratorul nu va putea folosi bunurile date n administrare n interes propriu, cu

excepia cazului n care are acordul expres al beneficiarului. O alt interdicie stabilit n
sarcina administratorului este aceea a ncheierii actelor de dispoziie cu titlu gratuit, cu
excepia cazului n care interesul unei bune administrri impune ncheierea unor astfel de
acte.
Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, administratorului i revine obligaia de
imparialitate n cazul n care exist mai muli beneficiari concomiteni sau succesivi 158. n
cazul n care aceast obligaie de imparialitate nu este respectat, dac se produc prejudicii,
administratorul poate fi obligat la repararea prejudiciilor nscute ca urmare a nerespectrii
acestei obligaii.
n ceea ce privete rspunderea administratorului, aceasta nu va putea fi angajat n
eventualitatea n care bunurile pier dintr-un caz de for major ori din cauz naturii
perisabile a bunurilor ori din cauza folosirii obinuite i autorizate a bunurilor. Noul Cod civil
reglementeaz o atenuare a rspunderii administratorului, n sensul c instana de judecat va
putea reduce ntinderea rspunderii administratorului i a despgubirilor datorate de acesta,
avnd n vedere circumstanele asumrii administrrii sau de caracterul gratuit al acesteia159.
Referitor la obligaiile administratorului i ale beneficiarului fa de teri, noul Cod
civil prevede c administratorul va rspunde personal fa de terii cu care contraceaz dac
se oblig n nume propriu, sub rezerva drepturilor deinute de acetia

mpotriva

beneficiarului sau, dup caz, a fiduciarului, pentru masa patrimonial fiduciar. Se va angaja
rspunderea personal a administratorului n cazul n care se depesc puterile conferite fa
de terii cu care a contractat, n msura n care terii nu au cunoscut faptul depirii puterilor
ori beneficiarul nu a notificat contractele astfel ncheiate.
Beneficiarul va rspunde fa de teri pentru prejudiciile cauzate n mod culpabil de
administrator n exercitarea atribuiilor sale numai pn la concurena ctigului obinut.
Aceast reglementare a rspunderii beneficiarului pentru fapta administratorului intr pe
trmul rspunderii civile delictuale pentru fapta altuia.
158
159

Art. 811 din noul Cod civil.

Art. 812 din noul Cod civil

167

Beneficiarul va rspunde aadar fa de teri n condiiile art. 816 alin.(1) din noul Cod
civil dac pejudiciul cauzat este consecina unei fapte svrite cu intenie de ctre
administrator.
n ceea ce privete obligaiile privind inventarul, garaniile i asigurarea,
administratorul nu va fi obligat s fac inventarul, s subscrie o poli de asigurare sau s
furnizeze o alt garanie pentru buna executare a ndatoririlor sale, n absena unei clauze a
actului constitutiv , a nelegerii ulterioare a prilor, a unei dispoziii legale contrare sau a
unei hotarri judectoreti pronunate la cererea beneficiarului sau a oricrei persoane
interesate. Pentru motive temeinice, administratorul va putea fi scutit de ctre instana de
judecat de ndeplinirea obligaiei dac aceasta a fost stabilit prin lege sau prin hotrre
judectoreasc160.
Instana nu va putea modifica ns clauzele stabilite de pri dac aceste clauze sunt
legale.
n cazul n care sunt desemnai mai muli administratori, n lipsa unor dispoziii
contrare, hotrrile se vor lua prin voina majortii acestora. n anumite situaii speciale,
dac nu se pot adopta hotrri n mod valabil din cauza opunerii constante a unora dintre
administratori, celelelalte acte de administrare vor putea fi fcute , n caz de urgen, cu
autorizarea instanei de judecat. n acest sens dispune art. 826 din noul Cod civil. Alin. (3) al
articolului mai sus menionat dispune c n cazul n care nenelegerile dintre administratori
persist, iar administrarea este afectat, instana va putea dispune, la cererea oricrei persoane
interesate, una sau mai multe msuri din cele ce urmeaz: va stabili un mecanism simplificat
de adoptare a hotrrilor, va repartiza atribuiile ntre administratori, va conferi votul decisiv,
n caz de paritate de voturi, unuia dintre administratori, va dispune nlocuirea
administratorului sau, dup caz, a administratorilor crora le este imputabil situaia creat.
Art. 829 din noul Cod civil reglementeaz delegarea, aceasta reprezentnd
operaiunea juridic prin care administratorul deleag parial atribuiile sale sau
mputernicete un ter s l reprezintel a ncheierea unui act determinat. Administratorul va
160

Art. 818 din noul Cod civil

168

putea delega administrarea general doar cnd aceasta se va face de ctre coadministrator 161.
Administratorul va rspunde pentru faptele celui substituit dac beneficiarul nu a autorizat n
mod expres substituirea, iar n cazul n care acordul de substituire exist, se va rspunde
numai pentru lipsa de diligen n alegerea i ndrumarea nlocuitorului.
Administratorului i revine obligaia s prezinte anual beneficiarului darea de seam,
aa cum o denumete noul Cod civil, cu privire la gestionarea bunurilor ncredinate. La
cererea oricrei persoane interesate, se va putea realiza auditul de ctre un expert
independent. Dac administratorul formuleaz opoziie, instana de judecat poate desemna
un expert independent pentru verificarea drii de seam. Aministratorul are obligaia s
permit beneficiarului examinarea registrelor i a documentelor justificative n legtur cu
administrarea.
Administrarea poate nceta, n principal, din urmtoarele cauze162: ncetarea dreptului
beneficiarului asupra bunurilor administrate; expirarea termenului sau mplinirea condiiei
stipulate n actul constitutiv; prin deplinirea scopului administrrii sau prin ncetarea cauzei
care a dat natere administrrii; prin denunarea de ctre beneficiar, dup comunicarea ctre
administrator prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire, de a restitui bunurile de
ndat; prin nlocuirea administratorului de ctre beneficiar sau de ctre instana
judectoreasc, la cererea altei persoane interesate; prin decesul, punerea sub interdicie
judectoreasc, renunarea administratorului sau supunerea acestuia procedurii insolvenei;
prin punerea sub interdicie judectoreasc a beneficiarului sau supunerea acestuia procedurii
insolvenei, n msura n care aceasta afecteaz bunurile administrate.

CAPITOLUL IX
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC
161
162

Adina-Georgeta Nicolae, Marilena Uliescu, Instituii de drept civil n noul Cod civil, Bucureti, 2010.
Art. 846 din noul Cod civil.

169

I. PREZENTARE TEORETIC

SECIUNEA I Reglementarea, noiunea, caracterele juridice i

titularii dreptului de proprietate public
1. Reglementare
Reglementarea dreptului de proprietate public a nceput nc din perioada dezvoltrii
moderne a Romniei (a doua jumtate a secolului al XIX-a), pentru ca, ulterior, n perioada 19451989, s fie nlocuit cu dreptul de proprietate socialist de stat. Statul i-a edificat un sistem de
instituii privitoare la proprietate, care s conduc la lichidarea proprietii private. Proprietatea
socialist de stat era atotcuprinztoare, iar titularul era Statul socialist, nfind ntregul popor.
Ulterior, la o plenar a fostului CC al partidului comunist, s-a susinut c n mod greit se
identific proprietatea socialist cu proprietatea de stat, deoarece statul nu trebuie s fie proprietar.
Astfel, s-a ajuns la concluzia c titularul dreptului de proprietate socialist este ntregul popor,
proprietatea de stat devenind proprietatea ntregului popor.
Dup anul 1989 a reaprut, mai nti, noiunea de domeniu public n Legea nr.
18/1991 a fondului funciar i apoi cea de proprietate public n Constituia din 1991.
- Constituia Romniei reglementeaz n art. 136 pct. 1 formele dreptului de proprietate:
Proprietatea este public sau privat stabilind la pct. 2 titularii proprietii publice (statul i
unitile administrativ-teritoriale). Totodat sunt enumerate i categoriile de bunuri ce fac
obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public (art. 136 pct. 3).
Constituia, n forma revizuit, stabilete i regimul juridic al proprietii publice:
bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii ele pot fi date n
administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate sau
nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public
(art. 136 pct. 4).
170

- Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, modificat i republicat 163, cu modificrile
ulterioare, dei obiectul de reglementare l constituie numai terenurile, dispune c acestea pot
aparine domeniului public sau domeniului privat (art. 4 alin. 1). Domeniul public poate fi de
interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau
de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea n regim de drept public, aparine
comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor (art. 4 alin. 2).
O serie de acte normative adoptate de Parlament fac meniuni cu privire la
proprietatea public:
- Legea administraiei publice locale nr. 215/2001164 prevede n art. 10 faptul c autoritile
publice locale (consiliile locale, comunale i oreneti) administreaz sau dispun de bunurile
proprietate public sau privat ale comunelor, oraelor i judeelor fr a preciza expres dreptul de
proprietate al unitilor administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul).
- Legea minelor nr. 85/2003165 dispune n art.1 c: resursele minerale situate pe
teritoriul rii i n subsolul rii i al platoului continental n zona economic a Romniei din
Marea Neagr, delimitate conform principiilor dreptului internaional i reglementrilor din
conveniile internaionale la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii
publice i aparin statului Romn. Totodat precizeaz n art, 14 alin. 1 c sistemul naional
de transport al petrolului face parte integrant din proprietatea public a statului i este de
importan strategic.
- Legea petrolului nr.238/2004166 precizeaz n art. 1 alin. 1 resursele de petrol situate
n subsolul rii i al platoului continental romnesc al Mrii Negre, delimitat conform
principiilor dreptului internaional i conveniilor internaionale la care Romnia este parte,
fac obiectul exclusiv al proprietii publice i aparin statului romn.
Proprietatea public este reglementat pentru prima oar ntr-un titlu separat, Titlul VI,
n Cartea a III-a din noul Cod civil.
Dreptul de proprietate public este definit n art. 858 din noul Cod civil ca fiind
163

Republicat n M.Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificat i completat prin Legea nr. 169/1997, prin Legea nr,. 247/19.
07. 2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei precum i unele msuri adiacente, i prin Legea 71/2011 pentru
punerea n aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil..
164
publicat n M. Of. Nr. 204/23.04.2001, cu modificrile ulterioare prin Legea nr. 141/2004, Legea nr. 340/2004, Legea nr.
393/2004, cu ultima modificare intervenit prin Legea 59/2010.
165
Publicat n M.O. nr. 197/2003, modificat prin Legea nr. 284/2005, ultima modificare prin Legea 262/2009.
166
Publicat n M.O. nr. 535/15.06.2004, modificat prin Legea 262/2009.

171

dreptul de proprietate ce aparine statului sau unei uniti administrativ-teritoriale asupra

bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii, sunt de uz sau de interese public, cu
condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege . Definiia dat de noul
Cod civil prevede, n mod expres, criteriile pentru determinarea bunurilor care fac parte din
domeniul public, respectiv uzul i interesul public.
Reglementarea din noul Cod civil respect limitele impuse de constituie i de Legea
213/1998. Prin art. 859 din noul Cod civil s-a preluat textul art. 136 alin.(3) din Constituia
Romniei.
Prin art. 860 din noul Cod civil, se delimiteaz domeniul public naional, judeean i
local. Alin.(3) prevede c bunurile care formeaz obiectul exclusiv al proprietii publice a
statului sau a unitilor administrativ-teritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din
domeniul public al statului n domeniul public al unitii administrativ-teritoriale sau invers
dect ca urmare a modificrii legii organice. n celelalte cazuri, trecerea unui bun din
domeniul public al statului n domeniul public al unitii administrativ-teritoriale i invers se
face n condiiile legii.
n prezent, reglementarea unitar a proprietii publice o constituie Legea nr. 213
din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, fiind cel
mai cuprinztor act normativ n materie.
Din textele legale invocate mai sus, putem concluziona:
-

proprietatea poate fi public, aparinnd statului i unitilor administrativteritoriale, i privat, cnd are ca titulari orice subiect de drept, inclusiv statul i
unitile administrativ-teritoriale;

anumite bunuri pot forma obiectul exclusiv al proprietii publice (bunurile

enumerate de art. 136 din Constituie i de Anexa Legii nr. 213/1998, precum i cele
de uz i interes public);

bunurile proprietate public au un regim juridic special; fiind inalienabile, punerea lor
n valoare se face prin darea n administrare regiilor autonome i instituiilor publice,
prin concesionare sau nchiriere.

172

 2. Noiune
Dispoziiile constituionale i diferitele acte normative utilizeaz dou noiuni:
domeniul public i proprietatea public. n mod firesc, n doctrina juridic s-a pus
problema dac acestea sunt sau nu echivalente.
ntr-o prim opinie, cele dou noiuni sunt echivalente, complementare 167. Dreptul de
proprietate public are ca obiect domeniul public, format din totalitatea bunurilor care,
potrivit unor criterii legale, aparin statului i unitilor administrativ-teritoriale. Aceast
concepie a fost criticat pe motiv c, n primul rnd, confund dreptul cu obiectul su, i n al
doilea rnd, consider inexact domeniul public ca fiind obiect al proprietii publice. n
realitate, dreptul de proprietate public are ca obiect bunurile care alctuiesc domeniul public i
nu nsi domeniul public. Acesta este i sensul noiunii de proprietate public prevzut de
Constituie, noiune care are n vedere dreptul de proprietate ca drept subiectiv asupra bunurilor
aparinnd domeniului public.
Domeniul public, n opinia noastr, nu trebuie confundat cu proprietatea public.
Domeniul public reprezint o mas de bunuri determinat de lege n raport de natura
bunului (uz public) i de destinaia acestuia (interes public), adic totalitatea de bunuri ce
formeaz obiectul proprietii publice.
Proprietatea public n sens obiectiv este o instituie juridic iar n sens subiectiv
un drept real, cu toate caracterele specifice acestei categorii de drepturi. n consecin, domeniul
public reprezint o totalitate de bunuri n timp ce proprietatea public este nsui dreptul subiectiv
care are ca obiect bunurile ce formeaz domeniul public168.
Pe baza distinciei existente ntre domeniul public i proprietatea public, putem
defini dreptul de proprietate public169 ca fiind acel drept real ce aparine statului i
167

A se vedea C. Brsan, M. Gai, M. Pivniceru, Op. cit., p. 45; C. Brsan, Op.cit.,p. 88.
A se vedea Decizia nr. 305/1999 a Curii de Apel Bucureti, n Culegere de practic judiciar 1999, Ed. Rosseti, Buc.,
2001, p. 106 (Domeniul public este un concept care individualizeaz o mas de bunuri cu un regim juridic ocrotit n mod
preferenial de ctre lege, n timp ce proprietatea public se refer la dreptul subiectiv avnd ca obiect bunurile ce alctuiesc
domeniul public).
169
n doctrina juridic, dreptul de proprietate public este definit: acel drept de proprietate care aparine statului sau
unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau naturii lor, sunt de uz sau de interes public,
fcnd parte deci din domeniul public al statului sau unitilor administrativ - teritoriale (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op.
cit., p. 102); acel drept subiectiv de proprietate ce aparine statului sau unitilor sale administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie special a legii, sunt de uz i de utilitate public (C. Brsan, Op.
cit., p. 90); dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public, aparinnd statului i unitilor administrativteritoriale care exercit posesia, folosina i dispoziia n regim de drept public, prin putere proprie (D. C. Florescu,
Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 84); Dreptul real principal, inalienabil, insesizabil, i imprescriptibil care confer
168

173

unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o
dispoziie a legii sunt de uz i interes public, aparinnd domeniului public, i care se
exercit n regim de drept public, prin putere proprie i n interes public, n limitele
prevzute de lege.
Din definiie, rezult c dreptul de proprietate public prezint o serie de trsturi
caracteristice, care, astfel cum vom arta n capitolul urmtor, l difereniaz de dreptul de
proprietate privat:
1. titularii dreptului de proprietate public sunt statul170 (asupra bunurilor din
domeniul public) i unitile administrativ-teritoriale(asupra bunurilor din domeniul public de
interes local i judeean), iar obiectul dreptului de proprietate public este alctuit din
bunuri care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii, fac parte din domeniul public, cu
condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege.
2. exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept
public. Statul i unitile administrativ-teritoriale particip ntotdeauna la raporturile juridice
ca persoane de drept public, dar i exercit dreptul de proprietate n regim de drept public
sau de drept privat, n raport de apartenena bunului la proprietatea public sau privat.
3. exercitarea atribuiilor dreptului de proprietate public se face prin putere
proprie i n interes public.
Considerm c atributele dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi, jus abutendi) se
regsesc i n cazul proprietii publice171, cu att mai mult cu ct art. 2 din Legea nr. 213/1998
dispune, in terminis, c statul sau unitile administrativ-teritoriale exercit posesia, folosina i
dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public, n limitele i n condiiile legii. n
schimb, exerciiul lor presupune o serie de particulariti:
titularului su, statul sau o unitate administrativ teritorial, atributele de posesie, folosin, i dispoziie asupra unui bun
care, prin natura sau prin declaraia legii, este de uz i utilitate public, atribute care pot fi exercitate n mod absolut,
exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor materiale i a limitelor juridice. (V. Stoica, Op. cit. , p. 430.)
170

Statul ca titular al dreptului de proprietate public, se nfieaz ntr-o dubl calitate: de titular al puterii suverane,
conferindu-i o poziie juridic distinct, unic, avnd posibilitatea de a intra n raporturi juridice de drept public, dar i de
proprietar, calitate n care particip, ca orice subiect de drepturi i obligaii, la raporturile juridice civile
171
n doctrina juridic mai veche s-a precizat opinia conform creia exercitarea atribuiilor posesiei, folosinei, dispoziiei
nu se regsete n materia proprietii publice, deoarece bunurile din domeniul public fiind destinate folosinei publice, sunt
inalienabile i nu produc nici un venit, titularii domeniului public avnd doar un drept de conservare i supraveghere a
acestora G.N. Luescu, Teoria general` a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 166.

174

n privina bunurilor proprietate public prin natura lor, posesiunea (jus utendi) nu
este exercitat n mod direct de stat i unitile administrativ-teritoriale (statul nu posed
nemijlocit plaja mrii, spaiul aerian), ci corpore alieno, adic prin intermediul altor persoane
care folosesc, administreaz sau exploateaz aceste bunuri.
Referitor la bunurile proprietate public prin destinaia lor, statul i unitile
administrativ-teritoriale exercit atributul posesiei i al folosinei, percepnd o serie de taxe (spre
exemplu: obiectele dintr-un muzeu naional sau judeean).
n ceea ce privete atributul dispoziiei materiale i juridice (jus abutendi), dei
bunurile din domeniul public sunt inalienabile, ele pot fi modificate, transformate,
dezafectate, demolate cu respectarea prevederilor legale sau pot fi trecute, n condiiile legii,
din domeniul public n cel privat. Totodat, conform art. 136 pct. 4 din Constituie, bunurile
aparinnd domeniului public pot fi date n administrarea Regiilor Autonome ori instituiilor
publice, sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin
gratuit instituiilor de utilitate public. n acelai sens dispune i Legea nr. 213/1998 n
art. 12, alin. 1 lit. c ele pot fi date numai n administrare, concesionate ori nchiriate, n
condiiile legii172.

3. Titulari
Conform art. 136 pct. 2 din Constituie, Proprietatea public aparine statului sau
unitilor administrativ-teritoriale. De asemenea art. 1 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune:
Dreptul de proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale . Art.
4, alin. 2 din Legea nr. 18/1991 cu modificrile ulterioare, fcnd referire la terenurile proprietate
public prevede: Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care proprietatea asupra
sa, n regim de drept public, aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de
asemenea, n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor.
172

n acelai sens, art. 125(1) din Legea nr. 215/2001 a administraiei locale prevede: Consiliile locale i consiliile judeene
hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public sau privat, de interes local sau judeean, dup caz, s fie date n
administrarea regiilor autonome i instituiilor publice, s fie concesionate sau nchiriate.

175

 Din dispoziiile constituionale i ale celorlalte acte normative rezult c titularii

dreptului de proprietate public sunt:
-

statul asupra terenurilor din domeniul public de interes naional;

unitile administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra

bunurilor din domeniul public de interes local.

mprejurarea c o serie de persoane juridice primesc n administrare bunuri din domeniul

public sau li se concesioneaz astfel de bunuri nu le transform n subiecte ale dreptului de proprietate
public. Dreptul de administrare sau concesiune nu echivaleaz cu dreptul de proprietate public ci
reprezint modaliti specifice de exercitare a acestuia.

4. Caractere juridice
Legislaia n vigoare prevede expres caracterele specifice ale dreptului de proprietate
public:
- Constituia n art. 136, pct. 4 stabilete: bunurile proprietate public sunt
inalienabile.
- Legea nr. 18/1991 n art. 5 alin. 2 dispune c: terenurile care fac parte din
domeniul public sunt inalienabile, insesizabile, imprescriptibile. Ele nu pot fi introduse n
circuitul civil dect dac, potrivit legii, sunt dezafectate din domeniul public.
- art. 11 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 precizeaz c bunurile din domeniul public
sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile .
- art. 122 alin. 2 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 stipuleaz n
acelai sens bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile , imprescriptibile i
insesizabile
1) dreptul de proprietate public este inalienabil.
Bunurile proprietate public sunt scoase din circuitul civil, adic nu pot fi
nstrinate prin acte juridice civile, n mod voluntar i nici pe calea forat a exproprierii.

176

De asemenea, nu se pot constitui asupra acestora dezmembrmite ale dreptului de

proprietate173 i, mai mult, aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate.
Bunurile proprietate public nu pot face obiectul privatizrii, exceptnd cazul prevzut
de art. 45 din Legea nr. 18/1991, modificat, care dispune c persoanele fizice i motenitorii lor,
ale cror terenuri cu vegetaie forestier, pduri, puni i fnee mpdurite au fost trecute n
proprietatea statului prin efectul unor acte normative speciale, pot cere i obine reconstituirea
dreptului de proprietate pn la 30 ha de familie.
Constituia, n art. 136 pct. 4 dispune c: asemenea bunuri pot fi date n administrarea
Regiilor Autonome ori a instituiilor publice sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea,
ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public . Art. 11 alin. 1 lit. a din
Legea nr. 213/1998 reia regula constituional bunurile proprietate public sunt inalienabile;
ele pot fi date numai n administrare, concesionare sau nchiriere, n condiiile legii.
Posibilitatea constituirii unor drepturi reale specifice dreptul de administrare, dreptul de
concesiune, dreptul de folosin gratuit sau posibilitatea nchirierii bunurilor proprietate
public nu contravine regulii inalienabilitii. n aceast ipotez nu este vorba de nstrinarea sau
dobndirea bunurilor din domeniul public, ci de modaliti specifice de exercitare a dreptului de
proprietate public.
2) dreptul de proprietate public este imprescriptibil
Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu
pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de buncredin asupra bunurilor mobile.
Astfel, dreptul de proprietate public este imprescriptibil extinctiv ct i achizitiv.
Sub aspect extinctiv, aciunea n revendicarea dreptului de proprietate public poate fi
introdus oricnd; dreptul la aciune n sens material nu se stinge indiferent de intervalul de
timp scurs.
Sub aspect achizitiv, imprescriptibilitatea bunurilor proprietate public presupune c
bunurile imobile nu pot fi dobndite prin uzucapiune orict de lung ar fi posesia, iar bunurile
173

n mod excepional, conform art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituile (ca dezmembrminte) asupra bunurilor din
domeniul public sunt valabile numai n msura n care aceste servituii sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i
sunt destinate bunurile afectate.

177

mobile nu pot fi dobndite pe calea posesiei de bun-credin.

3) dreptul de proprietate public este insesizabil
Bunurile proprietate public nu pot fi urmrite de creditori. In acest sens art. 11 alin. 1 lit.
b din Legea nr. 213/1998 prevede c bunurile proprietate public nu pot fi supuse executrii
silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale.
Caracterul insesizabil are n vedere faptul c bunurile proprietate public nu pot fi
urmrite de creditori. Dac am admite sesizabilitatea, caracterul inalienabil ar rmne o simpl
ficiune, deoarece dac bunurile proprietate public ar putea fi urmrite silit, consecina ar fi
vnzarea lor, pentru ca, din preul obinut, creditorii s-i satisfac creana.
Desigur, exist prezumia c statul i unitile administrativ-teritoriale sunt
ntotdeauna solvabile, creanele asupra lor realizndu-se pe calea unor norme financiare
speciale i nu prin urmrire silit (creanele se nscriu la bugetul statului sau al unitilor
administrativ-teritoriale n vederea achitrii).
4) dreptul de proprietate public este exclusiv, negrevabil i nedezmembrabil
Potrivit art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 asupra bunurilor din domeniul
public [] nu se pot constitui garanii reale.
Dreptul de proprietate public este un drept nedezmembrabil, deoarece toate
atribuiile sale sunt exercitate de titularul dreptului n putere proprie i n interes public.
Faptul c bunurile proprietate public pot fi date n administrare regiilor autonome i instituiilor publice, aceasta nu constituie o dezmembrare a dreptului de proprietate public din
moment ce titularul dreptului de administrare posed, folosete i dispune material de bunuri,
n condiiile actului administrativ prin care i s-a constituit dreptul.
n mod excepional, servituile asupra bunurilor proprietate public sunt valabile
numai n msura n care acestea sunt comparabile cu uzul sau interesul public cruia i sunt
destinate bunurile. Servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public
se menin n condiiile compatibilitii lor cu uzul i interesul public (art. 13 din Legea nr.
213/1998)174.
174

Anterior acestei legi, servituile erau incompatibile cu afectaiunea special a proprietii publice. Totui, erau interzise
doar servituile prin fapta omului, nu i servituile naturale i legale ale exerciiului dreptului de proprietate public. De

178

SECIUNEA a II-a Domeniul public

1. Noiunile de bunuri domeniale i de domeniu public
1) Noiunea de bunuri domeniale. Bunurile aparinnd statului i unitilor
administrativ-teritoriale poart denumirea de bunuri domeniale i alctuiesc domeniul
statului. Bunurile domeniale se mpart n dou categorii:
-

bunuri ce aparin domeniului public;

bunuri ce aparin domeniului privat.

n concluzie, bunurile domeniale sunt bunurile imobile sau mobile, care aparin
statului sau unitilor administrativ teritoriale, bunuri asupra crora aceste subiecte de drept
public exercit fie un drept de proprietate public, fie un drept de proprietate privat 175. Dac
este vorba despre bunuri din domeniul public, asupra lor se exercit un drept de proprietate
public, dimpotriv, asupra bunurilor din domeniul privat se exercit un drept de proprietate
privat.
Noiunea de domeniu public. Textele constituionale i legile n vigoare au stabilit
sensul noiunii de domeniu public i corelaia sa cu proprietatea public i domeniul privat.
Astfel:
- Constituia n forma revizuit nu utilizeaz expres noiunea de domeniu public, dar
aceasta este implicit neleas att din clasificarea proprietii n public i privat, fcut de
art. 136 pct. 1, ct i din prevederile pct. 2 i 3 ale aceluiai articol, care precizeaz titularii
proprietii publice i bunurile care aparin exclusiv proprietii publice.
- Legea nr. 18/1991 n art. 4 prevede: terenurile pot face obiectul dreptului de
proprietate privat sau al altor drepturi reale, avnd ca titulari persoane fizice sau juridice,
ori pot aparine domeniului public sau domeniului privat. Domeniul public poate fi de interes
naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau
precizat este faptul faptul ca n reglementarea noului Cod civil nu mai exist servitutea de trecere ca servitute legal,
servitutea astfel constituit fiind de fapt o limitare legal a dreptului de proprietate privat(vazi art. 621 N.C.C).
175

V. Stoica op.cit. p.407.

179

de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea, n regim de drept public, aparine
comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Iar n art. 6 stipuleaz: domeniul privat al
satului este supus dispoziiilor de drept comun.
Din dispoziiile legale mai sus citate, reiese c sintagma domeniu public corespunde
proprietii publice deoarece dreptul de proprietate asupra domeniului public se exercit n regim de
drept public, n timp ce domeniul privat, supus dispoziiilor de drept comun, corespunde proprietii
private a statului. Adic, domeniul privat al statului are acelai regim juridic ca cel aplicat proprietii
private a oricrei persoane fizice i juridice, Constituia stabilind c proprietatea privat este garantat
i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular (art. 44, pct. 2).
- Prin Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia au
fost aduse importante clarificri noiunii de domeniu public 176, componentelor sale i regimului
juridic aplicabil. n accepiunea acestei legi, domeniul public este subsumat conceptului de
proprietate public i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz
sau de interes public. Astfel, dup ce n art. 1 stabilete obiectul dreptului de proprietate public
(bunuri de uz sau de interes public), n art. 2, legea dispune c statul i unitile administrativteritoriale, n calitate de titulari ai proprietii publice, i exercit atribuiile dreptului de
proprietate asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public.
n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie, considerm c
domeniul public circumscrie sfera bunurilor care prin natura lor ori prin destinaia legii sunt
de uz i utilitate public177.
176

Stabilirea nelesului sintagmei domeniului public a constituit obiect de controvers n literatura juridic.
ntr-o prim opinie, n sfera noiunii de domeniu public: sunt cuprinse bunurile proprietate public sau, mai
simplu, bunurile publice, dar i bunuri proprietate privat, care, ns, au o semnificaie deosebit sub aspect istoric, cultural
etc., fiind valori naionale, ale patrimoniului naional, ce trebuie transmise din generaie n generaie, motiv pentru care sunt
grevate de un regim public de paz i protecie a interesului public sau dup caz, a uzului public (biserici, catedrale, alte
lcauri de cult, bunuri din patrimoniul cultural naional, bunuri din fondul arhivistic naional) - A. Iorgovan, Drept
administrativ. Tratat elementar, vol. II, Editura Proarcadia Bucureti, 1993, p. 53. ntr-o alt opinie, asemenea bunuri
alctuiesc domeniul public lato-sensu, existnd ns i un domeniu public stricto-sensu, dat de bunurile ce alctuiesc
obiectul dreptului de proprietate public a statului i unitilor administrativ-teritoriale la care se adaug serviciile publiceL. Pop, Op. cit., p. 69. Totodat s-a apreciat c proprietatea public poate fi de domeniul public, adic bunurile artate de
art. 135 pct. 4, ori de domeniul privat, respectiv toate celelalte bunuri care sunt obiect al proprietii publice- I.P. Filipescu,
A.I. Filipescu, Op. cit., p. 90. Toate opiniile prezentate consider c proprietatea public are dou forme: proprietate public a
domeniului public i proprietate public a domeniului privat. n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie,
domeniul public este subsumat conceptului de proprietate public i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura
lor, sunt de uz sau de interes public, iar domeniul privat corespunde proprietii private, fiind alctuit din bunuri proprietate
privat.
177
n principiu, toate bunurile destinate folosinei publice fac parte din domeniul public, Dec. Nr. 152/1994 a CSJ n
Dreptul nr. 6/1995, p.93.

180

De asemenea, apreciem c expresia domeniu public face pereche cu domeniu

privat. Domeniul public i domeniul privat sunt dou categorii ale proprietii statului
i unitilor administrativ-teritoriale care pot fi: proprietate public i proprietate
privat. Bunurile proprietate public formeaz domeniul public, iar bunurile
proprietate privat formeaz domeniul privat.

2. Criterii de cuprindere a bunurilor n domeniul public

Constituia, n art. 136, delimiteaz sfera bunurilor care aparin domeniului public
pe baza a trei criterii:
-

criteriul enumerrii concrete a bunurilor;

criteriul scopului, al afectaiunii speciale, a bunului, adic folosind formula

cele care pot fi folosite n interes public;

criteriul trimiterii la alt act normativ, fcnd precizarea i alte bunuri stabilite
de lege.

Aceleai criterii sunt utilizate i de Legea nr. 18/1991, republicat, care enumer n art.
5 terenurile aparinnd domeniului public, incluznd i terenurile care potrivit legii sunt de
domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public.
De asemenea, Legea nr. 213/1998 n art. 3 alin. 1 utilizeaz trei criterii:
-

criteriul enumerrii bunurilor (n Anexa ce face parte integrant din lege);

criteriul trimiterii la art. 135 punct 4 din Constituie (n forma revizuit

devenit art. 136 pnc. 3);

criteriul afectaiunii speciale a bunului, folosind formula bunuri care,

potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.

Din moment ce enumerarea prevzut n textele constituionale i n anexa Legii nr.

213/1998 nu este limitativ, pentru a determina bunurile aflate n proprietate public, este
necesar s avem n vedere cel de al treilea criteriu, respectiv uzul sau interesul public.
Bunurile de uz public sunt acele bunuri care prin natura lor sunt de folosin
general, cum ar fi: pieele, pdurile, drumurile, statuile, grupurile statuare, monumentele
publice etc. Aceste bunuri sunt accesibile n mod direct tuturor persoanelor.
181

Bunurile de interes public sunt acele bunuri care, dei nu sunt accesibile publicului, prin
natura lor sunt destinate organizrii i desfurrii unor activiti de interes general, cum sunt:
dotrile tehnico-edilitare, cldirile colilor i spitalelor, teatrele, muzeele statului, bibliotecile colare
etc. sau afectate funcionrii serviciilor publice: cldirile ministerelor i ale altor instituii publice,
echipamente i instalaii n domeniul aprrii naionale.

3. Bunuri ce aparin domeniului public

Constituia conine o enumerare general a bunurilor aparinnd domeniului public,
iar legislaia adoptat ulterior nu enumer limitativ bunurile care alctuiesc obiectul dreptului
de proprietate public. Astfel:

Potrivit art. 136 pct. 3 din Constituia revizuit, intr n aceast categorie: bogiile

de orice natur ale subsolului; cile de comunicaie; spaiul aerian; apele cu potenial
energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public; plajele; marea teritorial;
resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri
stabilite de legea organic.

Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 5 alin. 1 prevede c: aparin domeniului

public terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, piee, ci de

comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenuri cu destinaie
forestier, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor
maritime interioare i al Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii naturale i
parcurile naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice,
monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine care,
potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public.

Conform art. 859 din noul Cod civil constituie obiect exlusiv al proprietii publice

bogiile de interes public al subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil
de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale
platoului continental, precum i alte bunuri stabilite prin lege organic.

178

Potrivit Legii apelor nr. 107/1996178, aparin domeniului public al statului apele de

Publicat n MO nr. 244/8 oct. 1996, modificat prin Legea nr. 310/2004 i Legea nr. 112/2006

182

suprafa cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km i cu bazine hidrografice ce

depesc suprafaa de 10 km2, malurile i cuvetele lacurilor, precum i apele subterane,
apele maritime interioare, faleza i plaja mrii cu bogiile lor naturale i potenialul lor
energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime (art. 3 din lege).

Codul silvic dispune n art. 1 c pdurile, terenurile destinate mpduririi, cele

care servesc nevoilor de cultur, producie ori administraie silvic, iazurile, albiile
prurilor precum i terenurile neproductive, incluse n amenajamentele silvice, constituie,
indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier naional.

Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor

agricole i celor forestiere, prevede n art. 9, modificat prin O.U.G. nr. 102/2001: terenurile
proprietate de stat administrate de institutele i staiunile de cercetare, destinate cercetrii i
producerii de semine i material sditor din categoriile biologice superioare i cele pentru creterea animalelor de ras, precum i terenurile administrate de unitile de nvmnt cu profil
agricol sau silvic, aparin domeniului public al statului.

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia n art. 3

dispune c domeniul public este alctuit din urmtoarele bunuri:

-

bunuri enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie (devenit art. 136 pct. 3);

bunuri enumerate n Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998;

orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes
public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin
modurile prevzute de lege.

Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de
bunuri care fac parte din domeniul public al statului (I), din domeniul public judeean (II), i
din domeniul public local (III), acesta din urm aparinnd comunelor, oraelor, municipiilor.
Orict de cuprinztoare ar fi, anexa nu poate fi exhaustiv, ci numai exemplificativ.

4. Clasificarea domeniului public

Criteriul fundamental de clasificare, cuprins n art. 136, pct. 3 din Constituie i dezvoltat
n art. 5 din Legea nr. 18/1991, republicat, este criteriul interesului pe care l prezint bunul. Din
183

acest punct de vedere distingem:

-

domeniul public de interes naional;

domeniul public de interes local (comunal, orenesc, judeean)179.

Trebuie precizat c, textul constituional nu prevede dac este vorba de bunuri care fac
obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public aparinnd statului sau unitilor administrativ
teritoriale. Coroborat ns cu punctul I al Listei Anex la Legea nr. 213/1998 se poate concluziona c
bunurile enumerate de art. 136, pct.3 din Constituie fac parte din domeniul public al statului. Astfel,
bunurile care prin legi organice fac obiectul exclusiv al proprietii publice ar putea s aparin, n
funcie de voina legiuitorului, fie domeniului public al statului, fie domeniului public al unitilor
administrativ teritoriale.
n funcie de criteriile prevzute n art. 3 alin. 2-5 din Legea nr. 213/1998 se
delimiteaz:
-

domeniul public al statului, alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. 4
din Constituie, din cele prevzute la punct I din Anexa la aceast lege precum
i din alte bunuri de uz sau interes public naional, declarate ca atare de lege180;

179

n doctrina de drept public, sunt evideniate i alte criterii de clasificare a domeniului public, cum sunt: dup modul de
determinare: bunuri nominalizate prin Constituie sau alte legi: bunuri nominalizate pe baza criteriilor din Constituie sau
legi; dup natura bunurilor: domeniul public terestru; domeniul public maritim; domeniul public fluvial; domeniul public
aerian; domeniul public cultural; domeniul public sacru; dup modul de ncorporare: domeniul public natural; domeniul
public artificial.
180
pct.I. Domeniul public al statului este alctuit din urmtoarele bunuri:
1. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt; spaiul aerian; apele de suprafa, cu albiile lor minore,
malurile i cuvetele lacurilor, apele subterane, apele maritime interioare, faleza i plaja mrii, cu bogiile lor naturale i
cu potenialul energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime, cile navigabile interioare; pdurile i
terenurile destinate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, de producie ori de administraie silvic, iazurile,
albiile praielor, precum i terenurile neproductive incluse n amenajamentele silvice, care fac parte din fondul forestier
naional i nu sunt proprietate privat. terenurile care au aparinut domeniului public al statului nainte de 6 martie 1945;
terenurile obinute prin lucrri de ndiguiri, de desecri i de combatere a eroziunii solului; terenurile institutelor i staiunilor de
cercetri tiinifice i ale unitilor de nvmnt agricol i silvic, destinate cercetrii i producerii de semine i de material sditor
din categoriile biologice i de animale de ras; parcurile naionale; rezervaiile naturale i monumentele naturii; patrimoniul
natural al Rezervaiei Biosferei Delta Dunrii; resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental,
mpreun cu platoul continental; infrastructura cilor ferate, inclusiv tunelele i lucrrile de art; tunelele i casetele de
metrou, precum i instalaiile aferente acestuia; drumurile naionale autostrzi, drumuri expres, drumuri naionale
europene, principale, secundare; canalele navigabile, cuvetele canalului, construciile hidrotehnice aferente canalului,
ecluzele, aprrile i consolidrile de maluri i de taluzuri, zonele de siguran de pe malurile canalului, drumurile de
acces i teritoriile pe care sunt realizate acestea; reelele de transport al energiei electrice; spectre de frecven i reelele
de transport i de distribuie de telecomunicaii; canalele magistrale i reelele de distribuie pentru irigaii, cu prizele
aferente; conductele de transport al ieiului, al produselor petroliere i al gazelor naturale; lacurile de acumulare i
barajele acestora, n cazul n care activitatea de producere a energiei electrice este racordat la sistemul energetic naional, sau
cele cu trane pentru atenuarea undelor de viitur; digurile de aprare mpotriva inundaiilor; lucrrile de regularizare a
cursurilor de ape; cantoanele hidrotehnice, staiile hidrologice, meteorologice i de calitate a apelor;. porturi maritime i
fluviale, civile i militare- terenurile pe care sunt situate acestea, diguri, cheiuri, pereuri i alte construcii
hidrotehnice..., drumuri tehnologice n porturi, monumente istorice aflate n porturi...; terenurile destinate exclusiv
instruciei militare; pichetele de grniceri i fortificaiile de aprare a rii; pistele de decolare, aterizare, cile de rulare
i platformele pentru mbarcare- debarcare situate pe acestea i terenurile pe care sunt amplasate; statui i monumentele

184

domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la punct II

din Anexa legii nr. 213/1998181 i din alte bunuri de uz sau interes public
judeean, declarate ca atare prin hotrre a Consiliului judeean dac nu sunt
declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional;

domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din

bunurile prevzute la punctul III182 din aceeai anex i din alte bunuri de uz sau
interes public local, declarate ca atare prin hotrrea Consiliului local, dac nu sunt
declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional sau judeean.

Referitor la domeniul public al unitilor administrativ teritoriale, Legea nr. 215/2001

precizeaz n art. 122 alin. 1 aparin domeniului public de interes local sau judeean bunurile
care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i nu sunt declarate prin lege
de uz sau de interes public naional.
Cu privire la aceast delimitare ntre domeniul public al statului i domeniul public al
unitilor administrativ-teritoriale se impun cteva precizri:

delimitarea domeniului public al statului i al unitilor administrativ-teritoriale se

declarate de interes public naional; ansamblurile i siturile istorice i arheologice; muzeele, coleciile de art declarate
de interes public naional; terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia, Guvernul,
ministerele i celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiile publice subordonate
acestora, instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea, uniti ale Ministerului de Interne, ale serviciilor
publice de informaii, precum i cele ale direciei generale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate ale
ministerelor i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, precum i prefecturile, cu excepia
celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare, care constituie proprietatea privat a acestora.
181
pct. II. Domeniul public judeean este alctuit din urmtoarele bunuri:
1. drumurile judeene;
2. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul judeean n aparatul propriu al acestuia,
precum i instituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i alte
asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau local;
3. reelele de alimentare cu ap realizate n sistem zonal sau microzonal, precum i staiile de tratare cu
instalaiile, construciile i terenurile aferente acestora;
182
pct. III. Domeniul public local al comunelor, oraelor i municipiilor este alctuit din urmtoarele bunuri:
1. drumurile comunale, vicinale i strzile;
2. pieele publice, comerciale, trgurile, oboarele i parcurile publice, precum i zonele de agrement;
3. lacurile i plajele care nu sunt declarate de interes public naional sau judeean;
4. reelele de alimentare cu ap, canalizare, termoficare, gaze, staiile de tratare i epurare a apelor uzate, cu
instalaiile, construciile i terenurile aferente;
5. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria, precum i instituiile publice
de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile i altele asemenea;
6. locuinele sociale;
7. statuile i monumentele, dac nu au fost declarate de interes public naional;
8. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt, dac nu au fost declarate de interes public
naional;
9. terenurile cu destinaie forestier, dac nu fac parte din domeniul privat al statului i dac nu sunt proprietatea
persoanelor fizice ori a persoanelor juridice de drept privat;
10. cimitirele oreneti i comunale.

185

face prin inventarierea bunurilor proprietate public (art. 19 23 din Legea nr. 213/1998)183;

litigiile cu privire la delimitarea domeniului public al statului, judeelor, municipiilor,

oraelor sau comunelor sunt n competena de soluionare a instanelor de contencios

administrativ (art. 23 din Legea nr. 213/1998);

legea permite posibilitatea trecerii unui bun din domeniul public al statului n

domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale, la cererea Consiliului judeean, a

Consiliului General al municipiului Bucureti sau a Consiliului local, dup caz, prin hotrre
a Guvernului (art. 9 alin. 1). Trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti
administrativ-teritoriale n domeniul public al statului se face, la cererea Guvernului, prin
hotrre a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al municipiului Bucureti sau
a Consiliului local (art. 9 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).

SECIUNEA A III-A
Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public

1. Modurile de dobndire
Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, dreptul de proprietate public se dobndete:
1. prin achiziii publice efectuate n condiiile legii. O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea
contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de
concesiune de servicii184 stabilete n acest sens, principiile, cadrul general, procedurile de atribuire
a contractului de achiziie public i modalitile de soluionare a contestaiilor formultate mpotiva
actelor emise n legtur cu aceste proceduri.
183

Inventarierea bunurilor din domeniul public al statului se ntocmete de ministere, de celelalte organe de specialitate ale
administraiei publice centrale i de autoritile publice centrale care au administrarea unor asemenea bunuri. Inventarele se
centralizeaz de Ministerul Finanelor i se supun aprobrii Guvernului. Inventarul bunurilor care alctuiesc domeniul public
al unitilor administrativ-teritoriale se ntocmete de comisii special constituite i se centralizeaz de Consiliul Judeean sau
de Consiliul General al Municipiului Bucureti i se trimit Guvernului pentru ca, prin hotrre, s se ateste apartenena
bunurilor la domeniul public judeean sau de interes local.
184

Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006.

186

Contractul de achiziie public este definit de art. 3 lit a) din Ordonan ca fiind contractul cu titlu
oneros, ncheiat n scris ntre una sau mai multe autoriti contractante 185, pe de o parte, i unul sau mai
muli operatori economici, pe de alt parte, avnd ca obiect execuia de lucrri, furnizarea de produse sau
prestarea de servicii. Totodat se include n categoria contractului de achiziie public i contractul
sectorial, atribuit n scopul efecturii unei activiti relevante n sectoarele de utilitate public: ap, energie,
transport i pot. Astfel se dobndesc n proprietate public, prin intermediul autoritii contractante i prin
atribuirea unui contract de achiziie public, produse, lucrri sau servicii.
Contractul de achiziie public poate avea ca obiect: lucrri de constucii de cldiri, de ci de
comunicaii, de construcii hidrotehnice, de instalaii i izolare; furnizarea unuia sau mai multor produse,
prin cumprare, inclusiv n rate, nchiriere, sau leasing, cu sau fr opiune de cumprare; prestarea unuia
sau mai multor servicii: servicii de transport terestru feroviar i pe ap, de transport aerian, de transport
potal, servicii de telecomunicaii etc. Ordonana nu se aplic pentru atribuirea unui contract de servicii
care are ca obiect cumprarea sau nchirierea, prin orice mijloace financiare, de terenuri, cldiri existente,
alte bunuri imobile sau a drepturilor asupra acestora sau cumprarea, producia sau coproducia de
programe destinate difuzrii de ctre instituii de radiodifuziune i televiziune (art 13 lit. a i b).
Atribuirea contractului de achiziie public se pate face, conform art. 18 din Ordonan prin
urmtoarele modaliti:
-

licitaie deschis, respectiv procedura la cere orice operator economic interesat are dreptul
de a depune oferta;

licitaie restrns, procedur prin care orice operator economic are dreptul de a-i depune
candidatura, urmnd ca numai candidaii selectai s aib dreptul de a depune oferta;

dialogul competitiv, prin care autoritatea conractant conduce un dialog cu candidaii

admii, n scopul identificrii unor soluii, urmnd ca pe baza soluiilor, candidaii selectai
s elaboreze soluia final;

negocierea, prin care autoritatea contractant deruleaz consultri cu candidaii selectai i

negociaz clauzele contractuale, inclusiv preul. Negocierea poate fi cu publicarea

185

Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al statului - autoritate sau instituie publiccare acioneaz la nivel central sau regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridic care este
nfiinat de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contractante; n
componena consiliului de administraie / organului de conducere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o
autoritate contractant; orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care desfoar activiti relevante n sectoare
de utilitate public: ap, energie, transport, pot. n sensul stabilit de art. 3 lit i), operator economic reprezint orice
furnizor de produse, prestator de servicii sau executant de lucrri, persoan fizic/juridic, de drept public sau privat, ori grup
de astfel de persoane care ofer n mod licit pe pia produse, servicii i/sau execuie de lucrri.

187

prealabil a unui anun de participare i fr publicarea prealabil a unui anun de

paricipare.
-

cererea de oferte, o procedur simplificat prin care autoritatea contractant solicit oferte
de la mai muli operatori economici.

Cu titlu de excepie, Ordonana a prevzut dreptul autoritii contractante de a achiziiona

direct produse, servicii sau lucrri, n msura n care valoarea achiziiei nu depete echivalentul n
lei a 5.000 euro pentru fiecare produs, serviciu sau lucrare (art. 19) 186. Potrivit art. 25 alin. 1 din
ordonan, autoritatea contractant are obligaia de a estima valoarea contractului de achiziie
public pe baza calculrii i nsumrii tuturor sumelor pltibile pentru ndeplinirea contractului
respectiv, fr taxa pe valoarea adugat, lund n considerare orice forme de opiuni i, n msura
n care acestea pot fi anticipate la momentul estimrii, orice eventuale suplimentri sau majorri ale
valorii contractului. Achiziia se realizeaz pe baz de document justificativ care, n acest caz, se
consider a fi contract de achiziie public, potivit art. 19 teza final. Documentul justificativ
dovedete efectuarea oricrei achiziii publice, iar obligaia de a asigura obinerea i pstrarea
acestuia revine autoritii contractante (art. 204 alin. 2).
Criteriul de atribuire a contractului de achiziie public poate fi oferta cea mai avantajoas din
punct de vedere economic sau preul cel mai sczut, exceptnd cazul diologului competitiv, unde
criteriul utilizat trebuie s fie numai oferta cea mai avantajoas din punct de vedere economic. n
cazul acestui criteriu, oferta ctigtoare este cea care ntrunete punctajul cel mai mare rezultat din
factorii de evaluare ai ofertei precum: preul; caracteristici privind nivelul calitativ, tehnic i
funcional; raportul cost/eficien, servicii de asisten tehnic, termen de livrare sau de execuie,
etc.
Autoritatea contractant are obligaia de a ncheia contractul cu ofertantul a crui ofert a fost
satbilit drept ctigtoare, pe baza propunerilor tehnice i financiare.
2. prin expropriere pentru cauz de utilitate public187.
3. prin donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin natura lui sau
prin voina dispuntorului, devine de uz sau de interes public. Acestea sunt acceptate, n
condiiile legii, de Guvern sau, dup caz, de Consiliul judeean sau de Consiliul local, dac bunul
186

n acest caz, obligaia respectrii prevederilor ordonanei se limiteaz numai la prevederile art. 204 alin. 2, menionat mai
sus.
187
A se vedea capitolul subsecvent al lucrrii.

188

intr n domeniul public al statului, respectiv al unitilor administrativ teritoriale188. n acelai sens
dispune i Legea nr. 215/2001 a adminsitraiei publice locale. Potrivit art. 123 alin. 3 din legea
amintit, donaiile i legatele cu sarcini pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau,
dup caz, a consiliului judeean, cu votul a dou treimi din numrul membrilor acestuia.
Donaiile fcute statului terbuie s respecte forma ad validitatem (autentic) impus de art.
1011 din noul Cod civil.
4. prin convenie cu titlu oneros, dac bunul, prin natura lui sau prin voina
dobnditorului, devine de uz ori de interes public. Acest mod de dobndire a dreptului de
proprietate public, nou reglementat prin dispoziiile noului Cod civil, reprezint un contract de
vnzare-cumprare cruia i sunt aplicabile dispoziiile de drept comun n materia contractului de
vnzare-cumprare.
5. prin transferul unui bun din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale n domeniul public al acestora, n condiiile legii. Aceast trecere opereaz pe baza
hotrrii Guvernului, pentru bunurile aflate n proprietatea privat a statului, sau n temeiul
hotrrii Consiliului Judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti ori a Consiliului
local, pentru cele aflate n proprietatea privat a acestora .
6. prin alte moduri prevzute de lege, cum sunt:
rechiziia. Rechiziia nu este o lipsire de dreptul de proprietate privat, ci numai o lipsire
de atributul folosinei pe durata prevzut de lege. Titularul dreptului de folosire este statul, prin
organele autoritii publice. n prezent rechiziia se face n condiiile Legii nr. 132/1997 189,
modificat prin Legea nr. 410/2004. Rechiziia de bunuri i prestri de servicii reprezint
msura cu caracter excepional prin care autoritile publice mputernicite prin lege oblig
agenii economici, instituiile publice, precum i alte persoane juridice i fizice la cedarea
temporar a unor bunuri mobile sau imobile (art. 1 alin. 1 din Lege). Bunurile
rechiziionate190 vor fi puse la dispoziia forelor destinate aprrii naionale sau a autoritilor
188

Cu titlu exemplificativ, enunm H.G. nr. 469/1998, prin care s-a autorizat Ministerul Culturii s accepte o donaie cu
sarcini oferit de soii Liana i Dan Popescu Nasta n favoarea sattului romn constnd n bunuri culturale n valoare de
928.050.000 lei.
189
M.O. nr. 161/18. 07. 1997
190 Potrivit art. 5 alin. 1 se pot rechiziiona: a) mijloace de transport cu traciune animal, auto, feroviare, aeriene i navale;
b) instalaii portuare i dane; c) sisteme, instalaii i tehnic de aerodrom, de comunicaii i de telecomunicaii; d) surse de
alimentare energetice; e) tehnic de calcul; f) tehnic i materiale topografice, tipografice, audiovizuale, de construcii i de
ci ferate; g) carburani-lubrifiani, utilaje i materiale pentru transportul i depozitarea acestora; h) cldiri; i) terenuri; j)

189

publice, la declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de razboi, la instituirea strii
de asediu sau de urge, precum i n caz de concentrri, exerciii i antrenamente de
mobilizare ori pentru prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe
timpul acestor situaii (art.1 alin. 2). n schimb, bunurile consumptibile i cele perisabile pot
fi rechiziionate definitiv, cu plata despgubirilor prevzute de lege.
Rechiziionarea de bunuri i chemarea persoanelor fizice pentru prestri de servicii n
interes public se dispune la declararea mobilizrii generale sau pariale a strii de rzboi, prin
decretul de declarare, iar la instituirea strii de asediu sau de urgen, prin decretul de
instituire. n caz de concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare, msura se dispune
prin hotrrea Consiliului Suprem de Aprare a rii; iar n cazul prevenirii, localizrii i
nlturrii unor dezastre, prin hotrre a Guvernului sau prin ordine ale prefecilor (art. 4).
Executarea msrii se face de ctre centrele militare judeene i ale municipiului Bucureti,
cu excepia navelor, a mijloacelor plutitoare i portuare care sunt rechiziionate de ctre Statul
Major al Marinei Militare, precum i a aeronavelor, instalaiilor i tehnicilor de aerodrom care
se rechiziioneaz de Statul Major al Aviaiei i al Aprrii Anteaeriene. Totodat, n timp de
rzboi, orice comandant de subunitate sau unitate militar similar este autorizat s hotrasc
msura rechiziionarea de bunuri, dar numai prin autoritile administraiei publice locale i
cu asumarea rspunderii proprii (art. 6).
Pe durata rechiziiei, proprietarii sau deintorii sunt scutii de plata impozitelor i
taxelor pentru bunurile rechiziionate, iar obligaiile nscute din contractele legal ncheiate cu
privire la aceste bunuri se suspend (art. 19 alin. 2). La expirarea perioadei pentru care este
fcut rechiziia, sau la ncetarea cauzelor care au determinat rechiziia, bunurile se restituie
celor de la care au fost rechiziionate, pe baza unui proces verbal (art. 29). Dac bunurile au
suferit degradri sau devalorizri, proprietarii pot fi despgubii fie prin acordarea unui bun
similar, fie prin plata contravalorii bunului, calculat n funcie de starea tehnic sau de
gradul de uzur la momentul rechiziionrii. Pentru bunurile consumptibile, se pltesc

piese de schimb i materiale pentru ntreinere i reparaii; k) utilaje i materiale pentru dotarea atelierelor de reparaii; l)
articole de echipament, de protecie, de regie, de gospodrie i de igien personal; m) alimente i materiale pentru preparat,
servit, distribuit i transportat hran; n) animale; o) furaje; p) tehnic, aparatur i materiale sanitar-veterinare.

190

preurile n vigoare la momentul despgubirii, dar n funcie de calitatea lor de la data

prelurii (art. 25).
confiscarea191 - este o sanciune ce const n trecerea forat, cu titlu gratuit, n
proprietatea statului, a unui bun n temeiul unei hotrri judectoreti sau a unei decizii
administrative. Potrivit art. 44, alin. 9 din Constituie: bunurile destinate, folosite sau
rezultate din infraciuni ori contravenii pot fi confiscate numai n condiiile legii.
bunurile fr stpn, bunurile abandonate i succesiunile vacante. Bunurile fr
stpn sunt orice lucruri prsite timp de 1 an de ctre titularii lor, necunoscui sau abseni192.
Potrivit art. 477 i 680 C. civ., succesiunile vacante, adic fr motenitori legali ori
testamentari, sau dac motenitorii existeni au renunat la succesiune ori nu au acceptat-o n
termenul prevzut de lege, trec n domeniul public.
comoara sau tezaurul - potrivit Codul civil art. 649 alin 2 - reprezint orice lucru
inut ascuns sau ngropat, a crui proprietate n-o poate justifica nimeni, care este descoperit
printr-un pur efect al hazardului. Prin Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului
cultural naional mobil,193 s-au abrogat tacit dispoziiile alin. 1 a art. 649 C. Civ. conform
cruia proprietatea unui tezaur este a celui care l-a gsit n propriul su fond, iar dac tezaurul
este gsit n fond strin se mparte pe din dou ntre cel ce l-a gsit i proprietarul fondului.
Potrivit art. 45 din noua reglementare, bunurile arheologice descoperite n cadrul unor
cercetri sistematice cu scop arheologic sau geologic, precum i cele descoperite ntmpltor
prin lucrri de orice natur, efectuate n locuri care fac obiectul exclusiv al proprietii
191

Confiscarea averii totale sau pariale, ca pedeaps complementar, a fost abrogat prin Legea nr. 140/1996 de modificare
a Codului penal. n prezent exist att confiscare ca msur de siguran, ct i confiscare contravenional, precum i
confiscare n condiiile Legii nr. 115/1996 privind declararea i controlul averilor demnitarilor, magistrailor, funcionarilor
publici i a unor persoane cu funcii de conducere, modificat prin Legea nr. 161/2003 privind unele msuri pentru
asigurarea transparenei n exercitarea demnitilor publice, a funciilor publice i n mediul de afaceri, prevenirea i
sancionarea corupiei i OUG nr. 24/2004 pentru modificarea i completarea legii nr. 161/2003, Potrivit art. 18 alin. 1 di
Legea nr. 115/1996: dac instana ce judec constat c dobndirea unor bunuri sau a unei cote-pri dintr-un bun nu este
justificat, se pronun fie confiscarea, fie plata unei sume de bani, egal cu valoarea lor, stabilit de instan pe baz de
expertiz.
192
Sunt considerate bunuri fr stpn i urmtoarele: bunurile prsite n locurile publice dac nu se poate stabili imediat identitatea
deintorului; bunurile gsite i predate poliiei, neridicate de cptre cei ce le-au pierdut n termenul prevzut de lege; bunurile
abandonate, adic cele care se afl n pstrarea unor instituii i pe care proprietarul lor nu le ridi` n termenele prevzute n actele
normative care reglementeaz aceast pstrare; bunurile prsite n vmi, precum i cele czute n rebut vamal, dac n termen de 15
zile de la ntiinarea importatorului sau primitorului despre cderea n rebut vamal, bunurile ce nu sunt vmuite; navele abandonate,
prsite n porturile sau apele teritoriale ale rii noastre, inclusiv ncrctura, trec n proprietatea statului dup un timp care, dup
uzanele maritime, este apreciat ca suficient spre a se trage concluzia c a fost abandonat, ori dac s-a fcut o declaraie din partea
reprezentanilor legali ai armatorului din care s rezulte abandonul navei respective.
193
Publicat n M.O. nr. 530/27. 10. 2000

191

publice, intr n proprietatea public. n temeiul art. 48 din Lege, autorii descoperirilor
ntmpltoare au dreptul la o recompens bneasc de 30% din valoarea bunului, iar n cazul
descoperirii unor bunuri culturale de valoare excepional se poate acorda i o bonificaie de
pn la 15% din valoarea bunului.
amenda este o sanciune civil, administrativ sau penal, constnd n obligarea
subiectului la plata unei sume de bani, legal determinat, n contul statului.
impozitele i taxele se fac venit la bugetul de stat sau la bugetul unitilor
administrativ-teritoriale, devenind proprietatea lor.
bunurile rmase dup lichidarea unei persoane juridice. n cazul n care persoana
juridic este dizolvat pentru c scopul ei sau mijloacele ntrebuinate pentru realizarea
acesteia au devenit contrare legii ori potrivnice regulilor de convieuire social, bunurile
rmase dup lichidare trec n proprietatea public (art. 53 din Decretul nr. 31/1954).
executarea silit. Potrivit Ordonanei nr. 61/2002 privind colectarea creanelor
bugetare194 n cazul n care debitorul nu i pltete de bunvoie obligaiile bugetare datorate,
organele de executare silit, pentru stingerea acestora, vor proceda la aciuni de executare
silit (art. 40 alin. 1). Executarea silit se poate ntinde asupra tuturor veniturilor i bunurilor
proprietate a debitorului, urmribile potrivit legii, iar valorificarea acestora se efectueaz
numai n msura necesar pentru realizarea creanelor bugetare i a cheltuielilor de executare.
contracte civile sau comerciale, cnd acestea sunt ncheiate pentru cauz de utilitate
public.

2. Moduri de stingere
Art. 864 din noul Cod civil reglementeaz ca moduri de stingere a dreptului de
proprietate public:

194

dac bunul a pierit;

dac bunul a fost trecut n domeniul privat;

dac a ncetat uzul sau interesul public.

Republicat n M.O. nr. 582/16.06.2003.

192

SECIUNEA a IV-a Exercitarea dreptului de proprietate public

1. Consideraii generale
Titularii dreptului de proprietate public statul i unitile administrativ-teritoriale pot
s exercite acest drept, direct sau prin intermediul autoritilor administraiei publice. Dei
exercit atributele dreptului de proprietate, autoritile administraiei publice locale i centrale nu
pot fi considerate titulare ale proprietii publice. Dreptul de proprietate public revine statului i
unitilor administrativ-teritoriale, ca subiecte de drept public.
De regul, exercitarea dreptului de proprietate public se realizeaz prin intermediul unor
subiecte de drept civil. Astfel, bunurile proprietate public sunt ncredinate prin acte de putere
unor persoane juridice nfiinate n acest scop ori prin contract, persoanelor fizice i persoanelor
juridice de drept privat. De asemenea, pot fi atribuite n folosin persoanelor juridice fr scop
lucrativ sau pot fi nchiriate.
Temeiul juridic general al ncredinrii bunurilor proprietate public altor persoane, n
scopul gestionrii lor n interes public, l constituie art. 136 pct. 4 din Constituie: bunurile
proprietate public pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau
pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea pot fi date n folosin gratuit instituiilor
de utilitate public i art. 861 alin.(3) din noul Cod civil.
n concluzie, bunurile proprietate public pot fi date n administrare sau n folosin,
pot fi concesionate sau nchiriate.

2. Dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate public

1. Definiie. Reglementare. Natur juridic
Noiune. Dreptul de administrare este acel drept real constituit prin act
administrativ asupra unor bunuri care aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale n
193

virtutea cruia titularul poate s exercite posesia, folosina i, n anumite limite, dispoziia, cu
respectarea dreptului de proprietate al celui care l-a constituit.
Reglementare. Noul Cod civil reglementeaz dreptul de administare n art. 867870. Art. 868 prevede c:dreptul de administrare aparine regiilor autonome sau, dup caz,
autoritilor administraiei publice centrale sau locale i altor instituii publice de interes
naional, judeean ori local.
Textul citat impune cteva precizri:
- regiile autonome, autoritile administraiei publice centrale sau locale i celelalte
instituii publice de interes naional, judeean sau local sunt titulare ale dreptului de
administrare, avnd ca obiect bunuri din domeniul public.
- dreptul de administrare reprezint o form juridic de exercitare a dreptului de
proprietate public numai prin intermediul regiilor autonome i instituiilor publice.
Exist i alte acte normative care prevd n mod expres dreptul de administrare, cum
ar fi: Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat 195; Legea nr. 15/1990 privind
reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale196.
Natur juridic. Plecnd de la dispoziiile art. 867 alin.(1) din noul Cod civil care
prevd c dreptul de administrare se constituie prin hotrre a Guvernului, a consiliului
judeean sau, dup caz, a consiliului local , reinem c raporturile dintre stat i beneficiarii
dreptului de administrare sunt raporturi de subordonare, iar darea n administrare se face prin
acte administrative individuale, n scopul realizrii unor interese publice. Chiar dac exist
o solicitare a regiei autonome sau a instituiei publice pentru constituirea dreptului de
administrare, actul de constituire i pstreaz caracterul de act unilateral de drept public,
neavnd natur contractual, astfel nct nu e necesar acordul titularului dreptului de
administrare.
Totodat, n cadrul circuitului civil, titularul dreptului de administrare particip n
nume propriu i cu rspundere proprie n raporturile patrimoniale cu alte subiecte de drept. n
195

Potirvit art. 35(2): terenurile proprietate de stat, administrate de institutele i staiunile de cercetri tiinifice, agricole i
silvice, destinate cercetrii i producerii de semine i material sditor din categorii biologice superioare i animalelor de
ras, precum i din administrarea Institutului pentru Testarea i nregistrarea Soiurilor de Plante de Cultur i a centrelor sale
teritoriale, aparin domeniului public i rmn n administrarea acestora.
196
Potrivit art. 53: bunurile care rmn n proprietatea statului, cum sunt cldirile guvernamentale, bunurile necesare
desfurrii activitii administraiei, rezervele statului, se nregistreaz la Departamentul Rezervelor de Stat i se
administreaz direct de instituiile crora le sunt date n folosin.

194

consecin, dreptul de administrare are o natur juridic mixt:

-

drept de natur administrativ n raport cu titularii dreptului de proprietate public

drept de natur civil, fa de celelalte subiecte de drept

drept real principal derivat din dreptul de proprietate public.

2. Caracterele dreptului de administrare

Din moment ce dreptul de administrare i are izvorul n dreptul de proprietate
public, va mprumuta caracterele juridice ale acestuia din urm, fiind inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil.
Dreptul de administrare, ca drept real principal, are un caracter absolut, fiind opozabil
erga omnes.
Caracterul de opozabilitate erga omnes se manifest n special n raporturile de drept
privat, cnd titularul dreptului de administrare se afl pe poziie de egalitate juridic cu
celelalte persoane fizice sau juridice. Aceast opozabilitate permite titularului aprarea
dreptului real de administrare prin mijloace de drept civil.
n ceea ce privete raporturile dintre titular i autoritile publice, fiind raporturi de
drept public, de subordonare, dreptul de administrare este inopozabil titularului dreptului de
proprietate public, astfel nct poate fi revocat de autoritatea public ndreptit.
Dreptul de administrare nu este susceptibil de dezmembrare, dezmembrmintele
nefiind compatibile nici cu dreptul de proprietate public pe care se ntemeiaz, din moment
ce dreptul de proprietate public este inalienabil.
Dreptul de administrare este un drept insesizabil, deci bunurile care fac obiectul
acestui drept nu pot fi urmrite silit, fiind scoase din circuitul civil, ca bunuri aparinnd
domeniului public.
3. Coninutul juridic al dreptului de administrare
Conform art. 868 alin.(2) din noul Cod civil, titularul dreptului de administrare
poate folosi i dispune de bunul dat n administrare n condiiile stabilite de lege i, dac este
cazul, de actul de constituire. Din textul legal rezult c posesia, folosina, i dispoziia sunt
atribute ce formeaz coninutul juridic al dreptului de administrare. Aceste prerogative nu se
195

confund cu posesia, folosina i dispoziia ca prerogative ale dreptului de proprietate public.

Posesia. Atributul posesiei implic stpnirea n fapt a bunului, titularul dreptului avnd
deinerea material a bunului, adic elementul corpus. Titularul nu are i elementul animus al
posesiei, element care revine proprietarului. Stpnirea nu se face n calitate de proprietar, ci n
calitate de titular al dreptului de administrare. Elementul animus deosebete posesia
proprietarului de posesia ca atribut al dreptului de administrare.
Folosina. Acest atribut acord titularului dreptului de administrare posibilitatea, dar i
obligaia s utilizeze bunul i s culeag fructele n vederea realizrii scopurilor pentru care i
desfoar activitatea.
n virtutea acestei prerogative, titularii dreptului de administrare culeg fructele naturale,
industriale i civile ale bunului administrat 197. Fructele naturale i industriale pot fi culese de
titularii dreptului de administrare, dac legea nu prevede altfel. n ceea ce privete f ructele civile
deinute n urma nchirierii bunului dat n administrare (chiriile), acestea se cuvin, n cot-parte de
20-50% titularului dreptului de administrare, restul de 80-50% constituind venit la bugetul de stat
sau la bugetele locale, dup caz (art. 16 din Legea nr. 213/1998).
Dispoziia. Avnd n vedere c dreptul de administrare nu poate conferi titularului su
mai multe atribute dect are proprietarul i innd cont c bunurile din domeniul public sunt
inalienabile, n literatura juridic s-a nscut ntrebarea, cum poate avea titularul dreptului de
administrare un drept de dispoziie asupra bunului, cnd nici titularul proprietii nu-l are? n
soluionarea problemei trebuie s distingem ntre dispoziie material i dispoziie juridic.
n privina dispoziiei materiale, titularul dreptului de administrare are posibilitatea s
consume sau s transforme bunul, n limitele impuse de autoritile publice care l-au constituit,
dar nu poate degrada sau distruge bunul aflat n administrare. Astfel, n cazul terenurilor i construciilor, dispoziia material se concretizeaz n operaiuni de tieri de arbori, exploatare a bogiilor subsolului, excavare de pmnt, reparri i reamenajri, demolri n vederea edificrii unei
noi construcii; instituiile publice pot transforma anumite cldiri.
n ceea ce privete dispoziia juridic, avnd n vedere faptul c dreptul de
proprietate public este inalienabil, dispoziia nu poate privi dect o transmitere a dreptului de
197

Regiile autonome, funcionnd pe baz de gestiune economic i autonomie financiar, vor folosi fructele pentru
acoperirea cheltuielilor necesare activitii; instituiile publice fiind finanate de la buget, vor vrsa la acesta veniturile
realizate i doar n mod excepional le vor folosi ca surse extrabugetare de finanare.

196

administrare, efecutat n condiiile legii. Se poate, aadar, efectua o trasmitere fr plat a

unor bunuri n stare de funcionare, ce nu mai sunt necesare titularului dreptului unei alte
instituii publice.
Putem ntlni o dispoziie material a titularului dreptului de administrare cu ocazia
executrii unor lucrri asupra bunului luat n administrare, spre exemplu

exploatarea

bogiilor subsolului, excavarea de pmnt, tierile de arbori etc.

4. Stingerea dreptului de administrare

Potrivit art. 869 din noul Cod civil, Dreptul de administrare nceteaz odat cu
ncetarea dreptului de proprietate public sau prin actul de revocare emis, n condiiile legii,
dac interesul public o impune, de organul care l-a constituit.

3. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public

1. Noiune. Reglementare. Natur juridic
Noiune. Dreptul de concesiune este un drept real care izvorte din contractul de
concesiune i care confer titularului (concesionar) persoan fizic sau juridic posesia i
folosina bunului aparinnd domeniului public sau privat, transmis de concedent, n limitele legii
i dispoziiilor contractuale.
Reglementare. Regimul juridic al concesiunilor a fost stabilit prin Legea nr. 219/ 1998
care reglementa concesiunea de bunuri proprietate public i privat, concesiunea de servicii
publice i de activiti economice. Legea a fost abrogat prin O.U.G. nr. 34/2006 privind
atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i
a contractelor de concesiune de servicii198. Obiectul de reglementare al Ordonanei l constituie
numai concesiunea lucrrilor i serviciilor publice, cu excluderea concesiunii bunurilor publice. n
acest sens, art. 220 din ordonan prevede: prezenta ordonan de urgen nu se aplic n cazul n
care contractul de concesiune..... lit. c) are ca scop concesionarea bunurilor publice, dar numai n
cazul n care, prin obiectul respectivului contract, autoritatea contractant nu urmrete
198

Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006.

197

dobndirea execuiei unei lucrri sau a unui serviciu, fapt care ar ncadra contractul respectiv fie
n categoria contractelor de achiziie public, fie n categoria contractelor de concesiune a cror
atribuire este reglementat de prezenta ordonan de urgen. Cu alte cuvinte, concesiunea
bunurilor proprietate public nu era interzis, ci doar nu era nc reglementat printr-o lege cadru.
Necesitatea i urgena compatibilizrii depline a legislaiei naionale n domeniul
concesiunilor cu reglementrile i practica comunitar, recomandarea Comisiei Europene de
abrogare total i expres a Legii nr. 219/1998, precum i prevederile art.136 pct. 4 din Constituie,
au impus adoptarea O.U.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri
proprietate public199.
Din prevederile legale rezult c n funcie de obiectul su concesiunea este de trei feluri:

concesiunea de bunuri proprietate public supus dispoziiilor O.U.G. nr. 54/2006;

concesiunea de lucrri publice ;

concesiunea de servicii; ultimele dou categorii fiind guvernate de O.U.G. nr. 34/2006.

Dreptul de concesiune este reglementat i n noul Cod civil, prin art. 871-873
n prezent concesionarea bunurilor proprietate public se face i n condiiile prevederilor
speciale din alte acte normative:
- art. 13 alin 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii,
modificat i republicat200, precizeaz c terenurile aparinnd domeniului public sau al
unitilor administrativ-teritoriale se pot concesiona numai n vederea realizrii de construcii
sau de obiective de uz i/sau de interes public, cu respectarea documentaiilor de urbanism i
aprobate potrivit legii. Concesionarea se face prin licitaie, pe baz de oferte prezentate de
ctre solicitani, cu respectarea prevederilor legale, urmrindu-se valorificarea superioar a
potenialului terenului. Limita minim a preului cesiunii se stabilete prin hotrrea dup caz, a
Consiliului General al Municipiului Bucureti, sau a Consiliului local sau judeean astfel nct
s asigure recuperarea n 25 de ani a preului de vnzare al terenului, n condiiile de pia, la
care se adaug costul lucrrilor de infrastructur aferente. Pe baza procesului verbal de
adjudecare a licitaiei, se va ncheia actul de concesiune, care se va nregistra de ctre
concesionar n evidenele de publicitate imobiliar, n termen de 10 zile de la data adjudecrii.
199
200

Publicat n M.O. nr. 569 din 30/06/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006.
n M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004.

198

Durata concesiunii va fi stabilit de ctre consiliile locale, consiliile judeene, respectiv, de

Consiliul General al Municipiului Bucureti, n funcie de prevederile documentaiei de
urbanism i de natura construciei (art.16-22).
- art. 123 alin. 1 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 dispine:
Consiliile locale i consiliile judeene hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public de
interes judeean sau local ... s fie concesionate...
- diferite acte normative cuprind prevederi speciale referitoare la concesiunea unor
activiti: concesionarea asupra resurselor de petrol (Legea nr. 238/2004 a petrolului); concesiunea
activitilor miniere (Legea minelor nr. 85/2003)201.
Natur juridic. Dreptul de concesiune este un drept real principal, derivat din
dreptul de proprietate public. De asemenea, este opozabil erga omnes, cu excepia
proprietarului concedent, deoarece raporturile dintre concedent i concesionar sunt de
subordonare, izvorte dintr-un contract administrativ. n virtutea acestui raport, concedentul
poate modifica unilateral contractul, poate s-l denune n mod unilateral, inclusiv s
efectueze controale i s dea ordine concesionarului.
2. Contractul de concesiune a bunurilor din domeniul public
Noiune. Conform art. 1 alin. 2 din O.U.G. nr. 54/2006 contractul de concesiune este
acel contract ncheiat n form scris prin care o autoritate public, denumit concedent,
transmite pe o perioad determinat, unei persoanei, numit concesionar, care acioneaz pe
riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n
schimbul unei redevene.
Prle contractante. Prile contractului sunt concedentul i concesionarul. Pot avea calitatea
de concedent:
-

ministerele sau alte organe de specialitate ale administraiei publice centrale,

pentru bunurile proprietate public a statului;

201

Potrivit art. 27 din Legea petrolului, operaiunile petroliere, inclusiv bunurile necesare realizrii acestor operaiuni aflate
n proprietate public, se concesioneaz pn la 30 de ani, cu posibilitatea prelungirii pn la 15 ani. n acelai sens, art. 16
din Legea minelor precizeaz c resursele minerale se pun n valoare prin activiti miniere care se concesioneaz
persoanelor juridice romne sau strine. Licena de exploatare se acord pentru o durat de maxim 5 ani, cu drept de
prelungire pentru cel mult 3 ani.

199

Consiliile judeene, Consiliile locale, Consiliul General al Municipiului Bucureti sau

instituiile publice de interes local pentru bunurile proprietate public a judeului,
oraului sau comunei (art. 5 alin. 1).

Calitatea de concesionar poate avea orice persoan fizic sau juridic, de drept privat, romn
sau strin (art. 6 ).
Obiectul contractului. Obiectul contractului l constituie: bunurile proprietate
public a statului sau unitilor administrativ-teritoriale (art. 3).
Durata contractului nu va putea depi 49 de ani, ncepnd cu data semnrii lui i se
stabilete de ctre concedent pe baza studiului de oportunitate. Contractul de concesiune poate
fi prelungit pentru o perioad egal cu cel mult jumtate din durata sa iniial, prin simplul
acord de voin al prilor (art. 7).
Redevena obinut prin concesionare se face venit la bugetul de stat sau la bugetele
locale. Modul de calcul i de plat se stabilete de ministerele de resort sau de organele de
specialitate ale administraiei publice centrale ori de autoritile administraiei publice locale
(art. 4).
ncheierea contractului. Iniierea concesiunii o poate avea concedentul i are la
baz un studiu de oportunitate efectuat, n prealabil de concedent (acest studiu cuprinde,
printre altele, descrierea bunului; motivele de ordin economic, financiar, social i de mediu;
nivelul minim al redevenei; durata estimativ a concesiunii). La primirea propunerii de
concesiune, formulat de orice persoan interesat, concedentul este obligat s ntocmeasc
studiul de oportunitate n termen de 30 de zile. Studiul de oportunitate se aprob de ctre
concedent, i n baza acestui studiu, concedentul elaboreaz caietul de sarcini al concesiunii.
Concesionarea se aprob pe baza caietului de sarcini prin hotrre a Guvernului, a Consiliilor
locale, judeene sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti, dup caz (art. 12).
ncheierea contractului de concesiune se face prin licitaie sau prin negociere direct.
Licitaia este procedura la care orice persoan fizic sau juridic interesat are dreptul
de a depune o ofert (art.14 lit. a). n cazul procedurii licitaiei concedentul are obligaia s
publice n Monitorul Oficial, ntr-un cotidian de circulaie naional i ntr-unul de circulaie
local anunul de licitaie. Anunul de licitaie se trimite spre publicare cu cel puin 20 de zile
calendaristice nainte de data limit pentru depunerea ofertelor. Licitaia se poate desfura
200

numai dac n urma publicrii anunului de licitaie au fost depuse cel puin 3 oferte valabile.
n msura n care acestea nu au fost depuse, concedentul este obligat s anuleze procedura i
s organizeze o nou licitaie (art. 25).
Negocierea direct este procedura prin

care concedentul negociaz clauzele

contractuale, inclusiv redevena, cu unul sau mai muli participani la procedura de atribuire a
contractului de concesiune (art. 14 lit. b). Procedura de negociere direct este aplicabil n
cazul n care dup repetarea procedurii licitaiei, nu au fost depuse cel puin 3 oferte valabile.
Anunul negocierii directe se trimite spre publicare cu cel puin 10 zile calendaristice nainte
de data limit pentru depunerea ofertelor (art. 26-27). Concedentul deruleaz negocieri cu
fiecare ofertant care a depus o ofert valabil.
Orice persoan interesat are dreptul de a transmite o solicitare de participare la
procedura de atribuire a contractului de concesiune. Oferta are caracter obligatoriu, din punct
de vedere al coninutului, pe toat perioada de valabilitate stabilit de concedent. Persoana
interesat are obligaia de a depune oferta la adresa i pn la data limit pentru depunere,
stabilite n anunul procedurii. Coninutul ofertelor trebuie s rmn confidenial pn la
data stabilit pentru deschiderea acestora. Criteriul de atribuire a contractului de concesiune
este cel mai mare nivel al redevenei, dar se poate ine seama i de alte criterii: capacitatea
economico-financiar a ofertanilor, protecia mediului nconjurtor, condiii specifice impuse
de natura bunului concesionat.
Sunt exceptate de la aceste operaiuni bunurile proprietate public care se atribuie
direct, prin contract de concesiune, societilor comerciale, companiilor naionale ori
societilor naionale, nfiinate prin reorganizarea regiilor autonome i care au c obiect
principal de activitate gestionarea, ntreinerea, repararea i dezvoltarea respectivelor bunuri,
dar numai pn la finalizarea privatizrii acestora. n acest caz, concesionarea se aprob prin
hotrre a Guvernului sau a Consiliului judeean sau local, sau al Consiliului General al
Municipiului Bucureti (art.59 alin. 1 i 3).
Concedentul are obligaia de a informa ofertanii despre deciziile referitoare la
atribuirea contractului de concesiune, n scris, cu confirmare de primire, nu mai trziu de 3
zile lucrtoare de la emiterea acestora. Contractul de concesiune se ncheie n termen de 20 de
zile de la data la care concedentul a informat ofertantul despre acceptarea ofertei sale.
201

Nencheierea contractului de concesiune ntr-un termen de 20 de zile calendaristice, poate

atrage plata daunelor interese (art. 50).
Contractul se ncheie n limba romn, n dou exemplare, cte unul pentru fiecare
parte. Dac concesionarul are o alt cetenie sau naionalitate dect cea romn i dac
prile consider necesar, contractul se va ncheia n dou exemplare, dou n limba romn si
dou n limba aleas de ele. n caz de litigiu, exemplarele n limba romn ale contractului
prevaleaz (art. 58).
Contractele de concesionare a terenurilor de orice natur se nregistreaz de ctre
concesionar n registrul de publicitate imobiliar sau n cartea funciar (art. 71). De asemenea
concesionarul are obligaia c n cel mult 90 de zile de la semnarea contractului, s depun,
cu titlu de garanie o sum fix reprezentnd o cot parte din suma obligaiei de plat
datorat pentru primul an de exploatare (art. 56 alin.1).
Coninutul contractului. Contractul de concesiune cuprinde urmtoarele (art. 51):
-

clauze prevzute n caietul de sarcini;

clauze convenite de prile contractante n completarea celor din caietul de sarcini,

dar fr a contraveni obiectului concesiunii;

interdicia pentru concesionar de a subconcesiona n tot sau n parte, unei alte

persoane obiectul concesiunii;

clauze contractuale referitoare la mprirea responsabilitilor de mediu ntre

concedent i concesionar.

Ordonana rezerv concedentului posibilitatea de a modifica unilateral partea

reglementar a contractului, dar cu notificarea prealabil a concesionarului i numai din
motive excepionale legate de interesul naional sau local. n msura n care concesionarul
este prejudiciat, el are dreptul s primeasc fr ntrziere o just despgubire (art. 53).
ncetarea contractului de concesiune poate avea loc n urmtoarele situaii,
prevzute de art. 64:
-

la expirarea duratei stabilite n contract;

n cazul n care interesul naional sau local o impune, prin denunarea unilateral
de ctre concedent, cu plata unei despgubiri juste n sarcina concedentului;

n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concesionar, prin rezilierea

202

unilateral de ctre concedent, cu plata unei despgubiri n sarcina

concesionarului;
-

n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concedent, prin rezilierea

unilateral de ctre concesionar, cu plata despgubirilor n sarcina concedentului;

la dispariia dintr-o cauz de for major a bunului concesionat sau n cazul

imposibilitii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunare, fr
plata unei despgubiri. (art.35).

3. Contractele de concesiune de lucrri publice i de servicii

Noiune. Procedura de atribuire a acestor contracte face obiectul de reglementare al
Cap. VII din O.U.G. nr. 34/2006. Ordonana definete n art. 3 lit. g) contractul de concesiune de
lucrri publice ca fiind contractul care are aceleai caracteristici ca i contractul de lucrri, cu
deosebirea c n contrapartida lucrrilor executate contractantul, n calitate de concesionar,
primete din partea autoritii contractante 202, n calitate de concedent, dreptul de a exploata
rezultatul lucrrilor sau acest drept nsoit de plata unei sume de bani, iar la lit. h) contractul de
concesiune de servicii, ca fiind contractul care are aceleai caracteristici ca i contractul de
servicii, cu deosebirea c n contrapartida serviciilor prestate contractantul, n calitate de
concesionar, primete din partea autoritii contractante, n calitate de concedent, dreptul de a
exploata serviciile sau acest drept nsoit de plata unei sume de bani.
Procedura de atribuire. Atribuirea unui contract de concesiune se iniiaz prin
publicarea unui anun de participare. Acesta se public n M.O. al Romniei, partea a IV a ,
intitulat Achiziii publice, i dup caz n Jurnalul Oficial al Uniunii Europene. Publicarea n
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene este obligatorie n situaiile n care valoarea estimativ a
contractului de concesiune care urmeaz a fi atribuit este mai mare dect echivalentul n lei a
5.ooo.ooo euro.
Autoritatea contractant are obligaia de a stabili numrul de zile dintre data publicrii
anunului de participare i data depunerii aplicaiilor, astfel nct operatorii economici s
202

Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al statului - autoritate sau instituie public- care
acioneaz la nivel central sau regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridic care este nfiinat
de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contractante; n componena
consiliului de administraie / organului de conducere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o autoritate
contractant; orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care desfoar activiti relevante n sectoare de
utilitate public: ap, energie, transport, pot.

203

beneficieze de o perioad adecvat pentru elaborarea aplicaiilor.

Atunci cnd atribuie un contract de concesiune de lucrri publice, autoritatea contractant
are dreptul de a solicita candidailor s precizeze, n cadrul aplicaiei depuse, valoarea lucrrilor
din cadrul contractului de concesiune pe care acetia intenioneaz s le atribuie unor tere pri.
Potrivit art. 218 alin. 2 din Ordonan, modul de fundamentare a deciziei de realizare a
proiectului, modul de transfer i de recuperare a obiectului concesiunii, modul de pregtire a
documentaiei de atribuire i de aplicare a procedurilor din ordonan se stabilesc prin hotrre de
guvern.
4. Caracterele dreptului de concesiune
-

este un drept real opozabil erga omnes cu excepia concedentului care poate
modifica, denuna unilateral contractul (concesiunea se rscumpr).

este un drept temporar, limitat la durata concesiunii. Contractul de

concesiune se ncheie pe o perioad ce nu poate depi 49 de ani. Ea poate fi
prelungit o singur dat, prin simplul acord al prilor, pe o perioad egal cu
cel mult jumtate din durata iniial.

este inalienabil. Legea interzice subconcesiunea, ceea ce confer contractului de

concesiune un caracter intuitu-personae. Prin

excepie, companiile naionale,

societile naionale sau societile comerciale nfiinate prin reorganizarea regiilor

autonome pot subconcesiona bunurile proprietate public ce le-au fost
concesionate. Subconcesiunea se aprob pe baza studiului de oportunitate prin
hotrre a Guvernului sau a Consiliului judeean sau local, sau al Consiliului
General al Municipiului Bucureti.
-

izvorte dintr-un contract administrativ, cu titlu oneros, redevena fiind un element

esenial pentru validitatea contractului.

5. Coninutul dreptului de concesiune

Titularul are recunoscute posesia i folosina.
Posesia se exercit ca i n cazul dreptului de proprietate cu excepia elementului
animus. Astfel, titularul dreptului stpnete bunul n calitate de concesionar i nu de
204

proprietar.
Folosina trebuie exercitat potrivit clauzelor contractului, permind titularului s
culeag fructele bunului.
Dispoziia. Atributul dispoziiei materiale asupra bunurilor concesionate poate s fie
concretizat, n limitele impuse de lege i de contractul de concesiune, prin dobndirea n
proprietate a productelor(art. 872 alin. (2) din noul Cod civil).
Noul Cod civil instituie n favoarea concedentului dreptul de a controla modul de
exercitare a dreptului de concesiune, n condiiile legii i ale contractului de concesiune.
Aprarea dreptului de concesiune revine concesionarului, potrivit art. 873 alin. (1) din
noul Cod civil. Mijlocul juridic prin care dreptul de concesiune poate fi aprat prin intentarea
aciunii confesorii(art. 696 alin.(1) din noul Cod civil). Problema care se pune n legtur cu
aciunea confesorie ca mod de aprare a dreptului de concesiune i a dreptului de administrare
este aceea c, aciunea confesorie este acea aciune prin care se apr dezmembrmintele
dreptului de proprietate. Din moment ce dreptul de administrare i dreptul de concesiune nu
reprezint dezmembrminte ale dreptului de proprietate public din raionamentele expuse
anterior, se pune ntrebarea dac aciunea confesorie apr ntr-adevr aceste drepturi reale
corespunztoare dreptului de proprietate public.

4. Dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public

1. Noiune. Reglementare. Titulari.
Noiune. Dreptul de folosin este acel drept real, temporar, constituit prin acte
administrative individuale, prin care titularul (persoan juridic de drept privat de utilitate
public) exercit asupra unor bunuri imobile sau mobile proprietate public, posesia,
folosina i dispoziia, n limitele legii i actului autoritii publice.
Dei legea nu prevede, considerm c darea n folosin are loc printr-un act administrativ
individual: hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean sau a Consiliului local.
Reglementare. Dreptul de folosin este consacrat de urmtoarele dispoziii legale:
- art. 874 alin. (1) din noul Cod civil:dreptul de folosin asupra bunurilor
proprietate public se acord, cu titlu gratuit, pe termen limitat, n favoarea instituiilor de
205

utilitate public;
- Legea nr. 215/2001: Consiliile locale i judeene pot da n folosin gratuit, pe
termen limitat, bunuri mobile i imobile proprietate public sau privat local sau judeean,
dup caz, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activiti de binefacere sau
de utilitate public ori serviciilor publice. Prevederea legal a lrgit sfera obiectului
dreptului real de folosin permind, n cazul unitilor administrativ teritoriale,
constituirea acestui drept att cu privire la bunuri imobile ct i cu privire la bunuri mobile.
Ambele texte legale au fost adoptate fr temei constituional. Cu toate acestea, s-a
apreciat c prin lege poate fi creat un drept real, ca modalitate de exercitare a dreptului de
proprietate public, ntruct, dei normele constituionale nu prevd dreptul de folosin
gratuit, nici nu-l interzic n mod expres. Ulterior, revizuirea Constituiei a nlturat
neconcordana dintre cele dou dispoziii legale i normele constituionale. Astfel, art. 136 pct.
4 teza a II a din Constituia revizuit prevede expres c bunurile proprietate public pot fi date n
folosin gratuit instituiilor de utilitate public.
Titulari. Titulari ai dreptului real de folosin gratuit asupra bunurilor proprietate
public nu poate fi dect o persoan juridic de drept privat. Noiunea de serviciu public trebuie
neleas n sensul de activitate desfurat n scopul realizrii unui interes public, iar nu n sensul
de instituie public.
n ceea ce privete obiectul dreptului de folosin, facem precizarea c dreptul de folosin
gratuit poate fi constituit att asupra bunurilor imobile, ct i asupra bunurilor mobile,
dispoziiile constituionale nefiind n sensul limitrii obiectului dreptului de folosin gratuit
asupra bunurilor imobile.
n concluzie, dreptul real de folosin gratuit asupra bunurilor din domeniul public se poate
constitui numai n favoarea instituiilor de utilitate public, adic a persoanelor de drept privat
care desfoar o activitate de binefacere sau de utilitate public, spre exemplu: asociaiile i
fundaiile.
2. Caracterele dreptului de folosin
-

este un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public,

opozabil erga omnes, cu excepia autoritii publice care l-a constituit;
206

este un drept real intuitu-personae, constituit numai n favoarea

persoanelor juridice de drept privat fr scop lucrativ;

este inalienabil, insesizabil, imprescriptibil, avnd ca obiect un bun

imobil sau mobil proprietate public;

este un drept cu titlu gratuit, deoarece titularul nu este obligat s

plteasc o sum de bani cu titlu de chirie, redeven, tax etc.

este un drept revocabil prin voina contrar a autoritii care l-a constituit;

este un drept temporar, constituit pe o durat determinat.

3. Coninutul dreptului de folosin

Regulile din materia dreptului de administrare urmeaz a fi aplicate, prin analogie, i
dreptului de folosin.
n privina posesiei, titularul exercit stpnirea bunului nu n calitate de proprietar, ci n
calitate de beneficiar al dreptului de folosin gratuit;
Relativ la folosin, titularul exercit acest atribut ntocmai ca i adevratul proprietar,
avnd posibilitatea de a culege fructele. n acest sens sunt i dispoziiile noului Cod civil.
Dispoziia material este deplin, titularul putnd s culeag productele n limitele
stabilite de lege, poate s transforme bunul i s dispun de substana bunului n condiiile
prevzute de actul constitutiv. Lipsete ns dispoziia juridic, titularul neputnd ncheia acte
juridice translative de proprietate cu privire la bunul respectiv.

5. nchirierea bunurilor proprietate public203

Att art. 136 pct. 4 din Constituie ct i art. 14 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 recunosc
dreptul de nchiriere a bunurilor proprietate public a statului i unitilor administrativ-teritoriale,
cu aprobarea Guvernului sau, dup caz, a Consiliului judeean, a Consiliului General al
Municipiului Bucureti sau a Consiliului local.
203

Spre deosebire de dreptul de administrare, de concesiune i de folosin, considerate veritabile drepturi reale principale,
nchirierea nu transmite un drept real, chiriaul avnd doar un drept personal de folosin asupra bunului.

207

Contractul de nchiriere poate fi ncheiat cu orice persoan fizic sau juridic romn sau
strin, de ctre titularul dreptului de proprietate sau administrare (art. 14 alin. 2).
nchirierea bunurilor se face prin licitaie public, iar sumele obinute din nchirieri se
fac venit la bugetul de stat, sau dup caz, la bugetele locale. Dac contractul de nchiriere se
ncheie de titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul s ncaseze din chirie o cotparte ntre 20-50%, stabilit prin hotrrea Guvernului, a Consiliului judeean, a Consiliului
General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului local (art. 15 i 16).
Litigiile privitoare la nchirierea bunurilor proprietate public sunt de competena
instanelor de drept comun.

SECIUNEA a V-a Exproprierea pentru cauz de utilitate public

Noiune, reglementarea i obiectul exproprierii

1. Noiune. Natur juridic. Reglementare

Noiune. Exproprierea reprezint o trecere forat n proprietate public a unor
imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de
utilitate public.204
Fiind o trecere forat a unor imobile n proprietatea public, procedura exproprierii
intervine numai n cazul n care prile (expropriator, expropriat) nu convin o alt modalitate
de transmitere a imobilului n proprietate public (vnzare-cumprare, donaie).
Natur juridic. Prin efectul exproprierii, dreptul de proprietate privat nceteaz
i se nate dreptul de proprietate public asupra imobilului expropriat. n ceea ce ne privete,
exproprierea constituie o modalitate de transmitere a unui bun imobil din proprietatea privat
204

n literatura de specialitate, concentrnd aceleai elemente definitorii, exproprierea a fost analizat i ca act de putere
public prin care se realizeaz dobndirea forat a proprietii private, necesar executrii lucrrilor de utilitate public, n
schimbul unei despgubiri (F. Baias, B. Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 4/1995, p. 20); ansamblu de acte i operaiuni jurisdicionale, prin care statul i
unitile administrativ-teritoriale impun, n mod forat, transferul proprietii unor bunuri imobile aflate n proprietatea
persoanelor fizice sau juridice (private) cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietate privat a comunelor,
municipiilor, oraelor sau judeelor, n scop de utilitate public i n schimbul unei indemnizaii juste i prealabile (I.Adam,
Op.cit., p. 66-67); operaiune juridic n structura complex a creia intr actele juridice i faptele juridice n sens
restrns(acte materiale) de drept public i de drept privat, operaiune care are ca efecte principale trecerea forat a unui bun
imobil din proprietatea privat n proprietatea public, n vederea execut arii unor lucrri de utilitate public, precum i plata
unor despgubiri (V.Stoica op.cit., p.364).

208

n proprietatea public.
Reglementare. Cadrul legal al procedurilor de expropriere i stabilire a
despgubirilor este conturat de dispoziiile constituionale i ulterior dezvoltate ntr-o lege
organic, astfel:
- art. 44 pct.3 din Constituie statueaz: nimeni nu poate fi expropriat dect pentru
cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire.
- Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public 205
reglementeaz, att procedural ct i pe fond, exproprierea, asigurnd aprarea dreptului de
proprietate.

2. Obiect
Conform art.2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate bunuri imobile proprietatea
persoanelor fizice sau juridice, cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n
proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.
Din economia textului desprindem urmtoarele:

nu sunt supuse exproprierii:

-

bunurile imobile proprietate public, deoarece prin nsi natura lor sunt
afectate unei utiliti publice. n plus datorit caracterelor lor juridice
(inalienabile, imprescriptibile, insesizabile), nu pot face obiectul msurii
de expropriere.

bunurile imobile aflate n proprietatea privat a statului, deoarece statul, n

calitate de proprietar, poate s afecteze unei utiliti publice oricare dintre
bunurile imobile pe care le are n proprietate privat. n acest mod, bunul
trece din domeniul privat n domeniul public, fr a fi necesar msura
exproprierii. Altfel spus, statul nu se autoexpropriaz.

imobilele aflate n proprietatea privat a unitilor administrativ-teritoriale pot fi

expropriate numai n msura n care utilitatea public se declar de interes
naional. n cazul n care utilitatea public se declar pentru lucrri de interes

205

Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994 i republicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 472/05.07.2011, pentru punerea
n aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil.

209

local, exproprierea nu este necesar, deoarece organul competent al comunei,

oraului, municipiului, judeului poate trece bunul din proprietatea privat n
proprietatea public a aceleiai uniti administrativ - teritoriale de interes local.

sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate privat. Legea nu distinge

ntre imobile prin natura lor, prin destinaie i prin obiectul la care se aplic.
Pentru a discerne care categorie de imobile poate fi supus exproprierii trebuie
urmrit scopul ei, respectiv, realizarea unor lucrri de interes public.

Prin urmare, imobilele prin natura lor pot constitui obiect al exproprierii. n schimb,
imobilele prin destinaie, fiind bunuri mobile afectate, printr-o legtur material sau
intelectual, de ctre proprietar, pentru serviciul i exploatarea unui bun imobil 206, nu
presupun exproprierea, deoarece pot fi uor separate de fond207. n ceea ce privete imobilele
prin obiectul la care se aplic, sunt incidente dispoziiile art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994
uzul, uzufructul, abitaia i superficia se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora
avnd dreptul la despgubiri. n ceea ce privete servitutea, dispoziiile art. 770 alin.(2) din
noul Cod civil prevd c:servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului
aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul
expropriat.

SECIUNEA a II-a Procedura exproprierii

1. Procedura amiabil
Procedura exproprierii poate fi evitat de prile interesate (organul ndreptit s
dispun exproprierea expropriator i proprietarul care urmeaz s suporte consecinele
expropriat) printr-o cesiune amiabil (transfer amiabil) al dreptului de proprietate privat
ctre stat.
Procedura amiabil este reglementat de art. 4 din Legea 33/1994 republicat: cei
206

A se vedea I.R. Urs, Drept civil romn. Teoria general, Op.cit.,p.168.

n ceea ce privete bunurile imobile prin ncorporaie, indemnizaia de expropriere va cuprinde i valoarea acestora,
deoarece proprietarul nu le poate desprinde de fond (I.R. Urs, Drept civil. Teoria general, Persoanele, curs pentru
nvmntul la distan, Ed. Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, partea I, p. 81-82).
207

210

interesai pot conveni att asupra modalitii de transfer al dreptului de proprietate, ct i

asupra cuantumului i naturii despgubirii, cu respectarea dispoziiilor legale privind
condiiile de fond, de form i de publicitate, fr a se declana procedura de expropriere
prevzut n prezenta lege.
Convenia (transferul amiabil) poate interveni n orice faz a procedurii de
expropriere, pn n momentul soluionrii cererii de expropriere, inclusiv n timpul
procedurii, pe calea tranzaciei ncheiat de pri i constatat de instan prin hotrre de
expedient. n absena nelegerii prilor, exproprierea se dispune i despgubirea se
stabilete prin hotrre judectoreasc.
n cazul n care prile convin doar asupra modalitilor de transfer, dar nu i n
privina cuantumului despgubirilor, instana de judecat va lua act de nelegerea lor,
continund procedura de stabilire a despgubirilor (art. 4 alin. 2 din Legea nr. 33/1994
republicat).

2. Etapele exproprierii
Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape reglementate distinct de
lege:
-

declararea utilitii publice a exproprierii;

msurile premergtoare exproprierii;

exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor.

Primele dou etape sunt administrative, iar cea de a treia este o etap judiciar.
1. Utilitatea public
Conform art. 5 din Legea nr. 33/1994, utilitatea public se declar pentru lucrri de
interes naional sau de interes local. Categoriile de lucrri de utilitate public sunt prevzute
n art.6 din lege208.
208

Art. 6 dispune: sunt de utilitate public lucrrile privind prospeciunile i exploatrile geologice, extracia i prelucrarea
substanelor minerale utile; instalaii pentru producerea energiei electrice; cile de comunicaii; deschiderea, alinierea i
lrgirea strzilor; sisteme de alimentare cu energie electric; telecomunicaii, gaze, termoficare, ap, canalizare; instalaii
pentru protecia mediului; ndiguiri i regularizri de ruri; lacuri de acumulare pentru surse de ap i atenuarea viiturilor;
deviaii de debite pentru alimentri cu ap i atenuarea viiturilor; staii hidrometeorologice; seisme i sisteme de avertizare i

211

 Utilitatea public se declar diferit pentru fiecare categorie de lucrri:

-

n cazul lucrrilor prevzute de art.6 din lege, utilitatea se declar de Guvern,

pentru lucrri de interes naional i de Consiliile judeene sau de Consiliul
local al municipiului Bucureti, pentru lucrrile de interes local.

n cazul lucrrilor de interes local care se execut pe teritoriul a dou sau mai
multor judee, utilitatea public se declar de o comisie compus din
preedinii consiliilor judeene respective, i, n lips de acord, utilitatea
public se declar de Guvern.

pentru orice alte lucrri dect cele prevzute la art. 6, precum i n cazul
exproprierii lcaurilor de cult, monumentelor, ansamblurilor i siturilor
istorice, cimitirelor, altor aezminte de valoare naional deosebit ori
localitilor urbane sau rurale n ntregime, utilitatea public se declar pentru
fiecare caz n parte, prin lege.

n cazul lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale, nu este

necesar declararea utilitii publice prin act administrativ, deoarece aceasta a
fost fcut prin lege. Potrivit art. 2 alin. 1 din Legea nr. 255/2010 209 privind
exproprierea pentru cauz de utilitate public, necesar realizrii unor
obiective de interes naional, judeean i local Sunt de utilitate public
urmtoarele lucrri: a) lucrrile de construcie, reabilitare i modernizare de
drumuri de interes naional, judeean i local.... Expropriatorul este Statul
Romn reprezentat de Ministerul Transporturilor i infrastructurii, prin
Compania Naional de Autostrzi i Drumuri Naionale din Romnia S.A.
Compania nu mai iniiaz declararea utilitii publice, dar este ndrituit s
declaneze procedura exproprierii prin identificarea concret a lucrrilor de
construcie de autostrzi i drumuri naionale.

prevenire a fenomenelor naturale periculoase i de alarmare a populaiei; sisteme de irigaii i desecri; lucrri de combatere
a eroziunii de adncime; cldirile i terenurile necesare construciilor de locuine sociale i ale altor obiective sociale de
nvmnt, sntate, sport, protecie i asisten social, precum i de administraie public i pentru autoritile
judectoreti; salvarea, protejarea i punerea n valoare a parcurilor naionale, rezervaiilor naturale i a monumentelor,
ansamblurilor i siturilor istorice , precum i a monumentelor naturii; prevenirea i nlturarea dezastrelor naturale,
cutremure, inundaii, alunecri de terenuri; aprarea rii; ordinea public i sigurana naional.
209

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 853/20.12.2010, Partea I.

212

 Declararea utilitii publice se face numai dup efectuarea unei cercetri prealabile, n
competena unor comisii numite de Guvern pentru lucrri de interes naional, sau de delegaia
permanent a consiliului judeean sau de primarul general al municipiului Bucureti, pentru
lucrri de interes local. Rezultatul cercetrii se consemneaz ntr-un proces verbal care se
nainteaz Guvernului sau dup caz, Consiliului judeean ori Consiliului local al
municipiului Bucureti. Pe baza acestor rezultate Guvernul, respectiv Consiliul judeean sau
Consiliul local al municipiului Bucureti va adopta actul de declarare a utilitii publice, care
va fi supus publicitii, conform art. 11 din Legea nr. 33/1994, n Monitorul Oficial (pentru
lucrri de interes naional) i la sediul Consiliului local (pentru cele de interes local). Nu vor
fi supuse publicitii actele prin care se declar utilitatea public n vederea executrii unor
lucrri privind aprarea rii i sigurana naional.
2. Msurile premergtoare exproprierii
Expropriatorul210 ntocmete planul imobilelor expropriate (terenuri i construcii), cu
indicarea numelui i prenumelui proprietarilor i a ofertelor de despgubire. Planul se
depune la consiliul local al localitii n care sunt situate imobilele respective, n vederea
consultrii de ctre cei interesai, cu excepia documentelor lucrrilor privind aprarea rii i
sigurana public.211
Propunerile de expropriere a imobilelor i procesul-verbal ntocmit ca urmare a
cercetrii prealabile se notific titularilor drepturilor reale asupra imobilelor n termen de 15
zile de la publicare (art.13). Proprietarii i titularii altor drepturi reale asupra imobilelor pot
face ntmpinare n termen de 45 de zile de la primirea notificrii. ntmpinarea se depune la
primarul comunei, oraului sau municipiului pe al crui teritoriu se afl imobilul. Primarul
primete i nregistreaz ntmpinrile, consemnnd ofertele de despgubire i preteniile
proprietarilor sau ale persoanelor titulare de alte drepturi reale. ntregul dosar este naintat
Secretariatului General al Guvernului pentru lucrrile de interes naional i Consiliului
judeean sau Consiliului General al municipiului Bucureti, pentru lucrrile de interes local.
210

Expropriator, n sensul legii, este statul prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrri de interes naional, i
judeele, municipiile, oraele i comunele, pentru lucrrile de interes local.
211
n acest caz se depune la Consiliul local numai lista cu imobile propuse exproprierii, proprietarii acestora i ofertele de
despgubire.

213

ntmpinrile se soluioneaz n termen de 30 de zile de ctre o comisie212.

Comisia poate s accepte punctul de vedere al expropriatorului sau poate respinge
propunerea acestuia. Hotrrea se motiveaz i se comunic prilor n termen de 15 zile de
la adoptare. n cazul n care comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta are
posibilitatea s revin cu noi propuneri i cu refacerea corespunztoare a planurilor.
Hotrrea comisiei este supus cii de atac a contestaiei care poate fi promovat de partea
interesat (expropriator, proprietar, titularii altor drepturi reale). Contestaia se introduce n
15 zile de la comunicare la Curtea de Apel n raza creia este situat imobilul.
Contestaia este scutit de taxa de timbru i se soluioneaz de urgen i cu
precdere213
3. Exproprierea propriu-zis. Procedura n faa instanei de judecat. Stabilirea
despgubirilor
n temeiul art. 21 din Legea nr. 33/1994 republicat, exproprierea este hotrt de
ctre instana de judecat. Competena de soluionare a cererilor privitoare la expropriere
aparine tribunalelor judeene, respectiv Tribunalului Municipiului Bucureti n raza cruia
este situat imobilul propus pentru expropriere. Art. 23 din lege prevede faptul c
soluionarea cererii se face cu participarea obligatorie a procurorului.
Instana verific numai dac sunt ndeplinite condiiile cerute de lege, pentru
expropriere, fr a analiza probleme de fond, respectiv oportunitatea exproprierii, calitatea i
utilitatea bunurilor expropriate, ntinderea ei214. Rezolvarea fondului problemei aparine
exclusiv unor organisme administrative, instana avnd competena de a aviza sau nu
lucrrile fcute n scopul exproprierii de ctre aceste organe. Se excepteaz cazul n care
expropriatorul cere exproprierea parial a imobilului, iar proprietarul dorete exproprierea
total. n aceast situaie instana va aprecia n raport cu situaia real, dac este posibil
exproprierea n parte, n caz contrar urmnd s dispun exproprierea total (art. 24 alin. 4
din Lege).
212

Comisia va fi constituit prin hotrre de Guvern pentru lucrrile de interes na ional, prin decizia delega iei permanente a
Consiliului judeean sau prin dispoziia primarului municipiului Bucure ti, pentru lucrrile de interes local.
213
Art. 20 alin.(2) din Legea 33/1994 republicat.
214
n sensul c instana de drept comun este competent s decid dac cererea de expropriere este sau nu ntemeiat i s
verifice toate condiiile cerute de lege pentru expropriere, a se vedea V. Stoica op.cit., p.377-378.

214

n faa instanei de judecat pot s apar dou situaii:

-

prile se nvoiesc asupra exproprierii i asupra despgubirilor, ipotez n care instana

ia act de nvoial i pronun o hotrre definitiv (art. 24 alin.1).

prile se nvoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu i asupra

despgubirilor, instana ia act de nvoial i stabilete despgubirea (art. 24
alin.2). n vederea stabilirii despgubirii, instana va constitui o comisie
alctuit din trei experi - unul desemnat de expropriator, unul de ctre
instan i al treilea de ctre proprietarul expropriat.

Despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane ndreptite. Pentru stabilirea valorii reale a imobilului se
are n vedere valoarea de pia a unui imobil similar, la data ntocmirii raportului de
expertiz (art. 26 alin. 2).
Instana acord despgubirea ntre limita minim oferit de expropriator i limita
maxim solicitat de expropriat sau de alte persoane interesate. Despgubirea acordat de
instan nu va putea fi mai mic dect cea oferit de expropriator i nici mai mare dect cea
solicitat de expropriat sau de alt persoan interesat (art. 27).

SECIUNEA a III-a Efectele exproprierii

Exproprierea produce urmtoarele efecte juridice:
a) imobilul expropriat, din proprietate privat trece n proprietate public, prin
hotrre judectoreasc, liber de orice sarcini.
Transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator are loc n
momentul n care expropriatorul i-a executat obligaia de plat a despgubirilor 215 (art. 28 alin. 1
din lege). Plata despgubirilor se face n modul convenit de ctre pri, n lipsa unui acord
hotrnd instana. Termenul de plat nu poate depi 30 de zile de la data rmnerii definitive a
hotrrii judectoreti (art. 30).
215

Potrivit art.4 din Decretul nr. 467/1979 imobilele expropriate treceau n proprietatea statului pe data prelurii efective n
vederea demolrii. Dac imobilul nu a fost preluat efectiv n vederea demolrii, nu avea loc trecerea n proprietatea statului.

215

b) drepturile reale principale (uzul, uzufructul, abitaia, superficia) constituite

asupra bunului expropriat, concesionarea i atribuirea n folosin se sting
prin expropriere(art. 28 alin. 3).
Momentul stingerii acestor drepturi va fi cel al plii despgubirilor i nu cel al
rmnerii irevocabile a hotrrii de expropriere. De asemenea, servituile stabilite prin fapta
omului se sting n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a
obiectivului urmrit prin expropriere, nu ns i servituile naturale i cele legale.216
c) dreptul de ipotec i privilegiile constituite asupra imobilului expropriat se
strmut asupra despgubirilor stabilite de instan(art. 28 alin. 2).
Legea reglementeaz n acest mod un caz de subrogaie real cu titlu particular.
Astfel, din moment ce despgubirea a fost stabilit, creditorul ipotecar nu poate executa silit
imobilul respectiv, chiar dac pn n momentul plii efective, debitorul (expropriatul)
continu s fie proprietar, n schimb ipoteca i privilegiile se strmut asupra despgubirilor
stabilite de instan.217 Pentru a asigura funcionarea subrogaiei reale cu titlu particular s-a
instituit un mecanism special de plat al creanelor creditorilor ipotecari sau titulari de
privilegii. Astfel, prin hotrrea judectoreasc de expropriere trebuie menionai creditorii
privilegiai i ipotecari, precum i obligaia expropriatorului de a consemna suma pentru
plata acestor creditori.
d) se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului
expropriat, cum ar fi cele nscute din contractul de locaiune sau din
contractul de concesiune.
Dei legea se refer numai la locaiune, dispoziiile ei sunt aplicabile i contractului
de arend, acesta fiind o form a contractului de locaiune.
Cu toate acestea, dac exproprierea privete cldiri cu destinaia de locuin,
evacuarea persoanelor titulare ale drepturilor personale (spre exemplu chiriai) nu se poate
face dect dup ce expropriatul asigur, la cererea acestora, spaii de locuit corespunztoare.
e) se nate un drept de crean n favoarea persoanelor stabilite n hotrrea
216

E. Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 4/1998, p. 16.

217

Art. 33 din lege: n situaia n care exist creditori privilegiai sau ali creditori stabilii prin hotrre judectoreasc,
acetia vor fi pltii din drepturile cuvenite cu titlu de despgubire. Pentru plata lor, suma se va consemna de ctre
expropriator, urmnd s fie mprit potrivit legii civile.

216

instanei de judecat, asupra despgubirilor acordate ca o consecin a

exproprierii.
Titularii dezmembrmintelor dreptului de proprietate, titularii altor drepturi de
natur contractual (de exemplu, nchiriere, arendare), care s-au stins ca efect al exproprierii,
nregistreaz un prejudiciu care urmeaz a fi acoperit. Astfel, se nate un drept de crean n
favoarea persoanelor stabilite prin hotrre judectoreasc asupra despgubirilor acordate ca
o consecin a exproprierii. Dreptul ia natere n momentul rmnerii definitive a hotrrii
judectoreti de expropriere care prevede cuantumul final al despgubirilor meritate de cei
expropriai, precum i termenul de scaden al acestei sume.
Nu trebuie confundat momentul naterii dreptului de crean avnd ca obiect
despgubirea, cu momentul plii acesteia. Astfel, potrivit art. 30 din Legea nr. 33/1994
plata despgubirilor se va face n orice mod convenit de pri; n lipsa acordului prilor,
instana va hotr, stabilind i termenul de plat, care nu va depi 30 de zile de la data
rmnerii definitive a hotrrii218.
f) eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a expropriatorului.
Eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a expropriatorului se face numai pe
baza unei ncheieri a instanei care constat ndeplinirea obligaiilor privind despgubirea, dar nu
mai trziu de 30 de zile de la achitarea acestora (art. 31 alin.1).
n cazul n care exproprierea are ca obiect terenuri cultivate sau cu plantaii, punerea
n posesie se face dup culegerea recoltei cu excepia situaiei n care despgubirile acordate
cuprind i recolta neculeas. (art. 31 alin. 2).
De la aceste reguli, art. 32 din lege stabilete o excepie: n caz de extrem
urgen, impus de executarea imediat a unor lucrri ce intereseaz aprarea rii,
ordinea public i sigurana naional i n caz de calamiti naturale, instana, stabilind c
utilitatea este declarat, poate dispune prin hotrre punerea de ndat n posesie a
expropriatorului, cu obligaia pentru acesta de a consemna n termen de 30 de zile, pe
numele expropriailor sumele stabilite drept despgubire, potrivit procedurii stabilite.
Trebuie observat c, n aceast situaie, exproprierea grbete doar punerea n posesie a
218

Dei textul este lacunar, el trebuie interpretat n sensul c, n absena acordului prilor n legtur cu momentul plii
despgubirilor, instana trebuie s stabileasc termenul de plat chiar prin hotrrea de expropriere. Aceast concluzie se
fundamenteaz pe partea final a textului citat, n care se precizeaz c termenul de plat trebuie s fie nuntrul unei
perioade de 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere.

217

expropriatorului i nu transferul dreptului de proprietate. Transferul proprietii de la expropriat

la expropriator nu opereaz n momentul punerii n posesie, ci numai atunci cnd se realizeaz
plata despgubirii stabilite de instan.219

SECIUNEA a IV-a - Msuri de protecie a proprietarului

expropriat
Legea nr. 33/1994 prevede unele msuri care ntregesc regimul de protecie a
interesului proprietarului expropriat.
a) Dreptul de folosin.
n cazul n care imobilul expropriat este oferit spre nchiriere naintea utilizrii lui n
scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este n situaia de a-l utiliza, el are un
drept prioritar pentru a-i fi nchiriat n condiiile legii (art. 34).
b) Dreptul de retrocedare
Dac imobilele expropriate nu au fost utilizate n termen de un an potrivit scopului
pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrrile nu au fost ncepute, i nici nu
s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor (art.
35).
Dreptul de retrocedare funcioneaz dac sunt ndeplinite condiiile:
-

imobilul expropriat nu a fost utilizat n scopul pentru care a fost expropriat,

respectiv lucrrile pentru care s-a luat msura nu au nceput;

s fi trecut cel puin un an de la expropriere;220

s nu se fi fcut o nou declaraie de utilitate public.

219

n practica judiciar, s-a susinut, n mod nefondat, c transferul dreptului de proprietate din patrimoniul expropriatului n
cel al expropriatorului se produce n momentul imediat ulterior plii despgubirii, cnd are loc eliberarea titlului executoriu
i punerea n posesie a expropriatorului pe baza unei ncheieri a instanei (Dec. nr. 2198/1996, a Curii Supreme de Justiie,
sec. civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit.,p. 26).
220

Dreptul de retrocedare opereaz i pentru imobilele expropriate n regimul comunist, termenul de 1 an ncepnd s curg de la
data intrrii n vigoare a legii (L. Pop, Op.cit.,p. 58).

218

Cererea de retrocedare se introduce de ctre expropriat la tribunalul care a hotrt

exproprierea221. Instana astfel nvestit, constatnd ndeplinite condiiile poate hotr
retrocedarea imobilului ctre expropriat n schimbul unui pre care nu poate fi mai mare dect
despgubirea acordat la expropriere, actualizat. (art. 36)222. Termenul de retrocedare este
utilizat inexact; credem c nu este vorba de o restituire propriu-zis a dreptului de proprietate
privat, ci de ncetarea dreptului de proprietate public i de naterea n acelai moment a
dreptului de proprietate privat223.
c) Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat
Conform art. 37 din Legea nr. 33/1994, n cazul n care lucrrile pentru care s-a
fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului,
expropriatul fost proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi
mai mare dect despgubirea actualizat.
n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, care i poate
exercita dreptul n termen de 60 de zile de la data primirii comunicrii.
Referitor la acest drept prioritar, sunt necesare precizrile urmtoare:
221

n cazul n care trecerea terenului din proprietare privat n proprietate public, dei s-a fcut n scop de utilitate public, nu a
operat n temeiul unui act unilateral de putere al autoritii ci n temeiul unui contract civil, revenirea bunului n proprietatea privat
a vnztorului trebuie realizat pe aceeai cale consensual. (Dec. nr. 973/1999 a Curii Supreme de Justiie, sect. civ., n Dreptul
nr. 2/2000 p. 183).
222
n literatura de specialitate a aprut problema dac art. 35-36 din Legea nr. 33/1994 se aplic i imobilelor expropriate pn la
data intrrii n vigoare a acestei legi (2 iunie 1994) sau numai celor expropriate dup aceast dat. ntr-o opinie se susine c art. 3536 din lege nu se aplic exproprierilor fcute anterior deoarece se ncalc principiul constituional al neretroactivitii legii noi. n
plus, Legea nr. 112/1995 stabilete c situaia juridic a imobilelor trecute n proprietatea statului nainte de 22 decembrie 1989,
altele dect cele care fac obiectul acestei legi, va fi reglementat prin legi speciale, competena rezolvrii revenind astfel puterii
legislative. De altfel, art.11 reglementeaz msurile reparatorii pentru situaia imobilelor expropriate, alin. 2 stabilind c pentru
situaia n care construciile expropriate au fost demolate parial sau total, dar nu s-au executat lucrrile pentru care s-a dispus
exproprierea, terenul liber se restituie n natur cu construciile rmase, iar pentru construciile demolate msurile reparatorii se
stabilesc prin echivalent (a se vedea Dec. nr. 2198/1996, a Curii Supreme de Justiie, sect. civ., n B.J. 1996; Dec. nr. 102/1998 a
Curii Supreme de Justiie n M. Voicu , M Popoac, Op.cit.,p. 35; C. Brsan, Op.cit.,p. 72-75). ntr-o opinie contrar se susine c
art. 35-36 din Lege sunt aplicabile i cererilor avnd ca obiect retrocedarea unor bunuri imobile expropriate anterior intrrii n
vigoare a legii, deoarece n temeiul art. 329 C. pr.civ., nu este vorba despre retroactivitatea legii noi, ci de aplicabilitatea imediat
a acesteia. Art. 35-36 din lege are inciden nu asupra exproprierii n sine (care nseamn c expropriatul pierde proprietatea n
favoarea expropriatorului), ci asupra aspectului obiectiv al efectelor n timp produse de expropriere. Ori de cte ori o realitate
material ntrunete condiiile prevzute de art. 35-36, textul este aplicabil acestei realiti. }i din moment ce se aplic actualitii,
nu se poate concepe c legea retroactiveaz. n plus, nu este permis a se distinge ntre efectele exproprierii, dup cum aceasta s-a
efectuat anterior sau ulterior Legii nr. 33/1994, echitatea impunnd ca textele de lege (art. 35-36) s-i gseasc aplicarea asupra efectelor
tuturor exproprierilor, indiferent de legea sub care s-au efectuat. Instana suprem, n secii unite a statuat c dreptul de retrocedare a bunului
expropriat este recunoscut i pentru imobilele expropriate anterior intrrii n vigoare a legii dac nu s-a realizat scopul exproprierii (Dec. nr.
VI/1999, a Curii Supreme de Justiie, s.u., publicat n M.O. nr. 636/27.12.1999; n acelai sens, a se vedea Dec. nr. 1815 i Dec. nr.
1332/1999, n Dreptul nr. 6/2000, p. 165-167; Dec. nr. 3093/1999 i Dec. nr. 2985/1999, n Dreptul nr. 8/2000, p. 161-162 i 163-164).
223
ntr-o alt opinie s-a considerat ca fiind o trecere din domeniul public n domeniul privat a acestor bunuri. (M. Nicolae
Consideraii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia n Dreptul nr. 6/1999,
p.21).

219

fostul proprietar al imobilului expropriat se bucur de dreptul prioritar la dobndire

n toate cazurile n care expropriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul, deci
nu numai prin vnzare224.

fostul proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la un pre egal, ci la un pre ce nu

poate depi despgubirea actualizat225.

procedura exercitrii dreptului const n notificarea inteniei de

nstrinare a

expropriatorului i manifestarea voinei expropriatului de a redobndi proprietatea

imobilului expropriat n termen 2 luni de la comunicare.
Notificarea inteniei de a nstrina imobilul are valoarea unei oferte de vnzare,
fiind irevocabil n termen de 2 luni. Dac fostul proprietar nu rspunde expropriatorului n
acest termen sau i aduce la cunotin c nu dorete s cumpere imobilul, expropriatorul
este liber s-l nstrineze altei persoane.
Contractul de nstrinare a imobilului ncheiat de expropriator cu nclcarea
dreptului prioritar la cumprare este sancionat cu nulitatea relativ, fiind vorba despre o
dispoziie legal prin care se urmrete protecia unui interes particular (respectiv, interesul
fostului proprietar)226.

CAPITOLUL X
POSESIA

SECIUNEA I Noiune, elemente constitutive, dovada posesiei

224

nstrinarea bunurilor din proprietatea privat a statului poate avea loc nu numai prin vnzare (de exemplu prin H.G. nr.
158/1998 s-a autorizat nstrinarea cu titlu gratuit a unor bunuri ctre o uniune sindical) a se vedea Fr. Deak , Contracte
speciale, Op.cit.,p. 37-38.
225
Deoarece acest drept opereaz nu la un pre egal, literatura juridic a evitat s-l califice drept de preemiune (a se vedea Fr. Deak,
Idem). Fa de natura legal a dreptului de preempiune, fiind expres i imperativ prevzut de lege, raportat la natura contractual a
dreptului prioritar la cumprare, nscut dintr-un pact de preferin, terminologia utilizat de legiuitor n art. 3-4 din Legea nr.
33/1994 ni se pare improprie deoarece dei se prevede c fostul proprietar are un drept prioritar, n realitate se consacr un drept
de preempiune.
226
A se vedea C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op.cit.,p. 39; L. Pop, Op.cit., p. 60.

220

 1. Noiune
Noul cod civil, n art. 916 alin. 1, definete posesia astfel: Posesia este exercitarea
n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l
stpnete i care se comport ca un proprietar.
n legtur cu reglementarea anterioar227, doctrina juridic a criticat textul legal care
definea posesia sub urmtoarele aspecte:
-

termenul deinere nu desemneaz exact posesia; el are neles juridic distinct,

sugernd o stare de fapt asemntoare cu posesia dar nu identic, aducnd mai bine cu
starea de detenie precar;

sintagma sau folosirea unui drept, n alternan cu deinerea unui lucru, nu este
exact, deoarece ntre posesie i existena unui drept nu este ntotdeauna o
concordan228. Astfel, n cazul bunurilor furate sau gsite, posesorul nu are exerciiul
drepturilor;

textul legal n definirea propus relev elementul material al posesiei corpus, fr a

evidenia un al doilea element, respectiv cel psihologic, intenional, animus care
exprim intenia posesorului de a se comporta ca un proprietar sau ca titular al altui
drept real.
n doctrina juridic s-a pus problema dac posesia este un drept sau o simpl stare

de fapt. Cnd posesorul este i proprietarul lucrului, posesia este un atribut al dreptului de
proprietate. De cele mai multe ori, posesia i proprietatea se exercit de subiecte diferite,
proprietarul avnd un drept abstract, iar posesorul, stpnirea de fapt a lucrului.
Literatura de specialitate este unanim, n prezent, n a considera c posesia estre o
stare de fapt ce produce efecte juridice. Astfel, posesia este un raport de fapt ntre o persoan
i un bun.

227

Art. 1846 alin.(2) prevedea c posesiunea este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de
noi nine sau de altul n numele nostru
228
Cu privire la definirea posesiei, a se vedea: D. Gherasim, Teoria general a posesiei, n Dreptul civil romn, Editura Academic, Bucureti,
1986, p. 20-21; Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1965, p. 195; Tr. Ionacu, S.
Brdeanu, Drepturile reale principale, Editura Academiei, Bucureti, 1978, p. 167; Liviu Pop, Op. cit., p. 192, C. Brsan, M. Gai, M.M.
Pivniceru, Op. cit., p. 138; V. Stoica op.cit., p. 147-148; D. Florescu op. Cit., curs pentru I.D., p. 568.

221

Ceea ce de-a lungul vremii doctrina juridic civil a subliniat n unanimitate ca fiind
necesar, a consacrat expres noul Cod civil. Posesia const n stpnirea unui bun de ctre o
persoan numit posesor. n acelai timp, posesiunea consist n exercitarea n fapt a
prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului de ctre posesor. Posesorul stpnete
bunul prin simurile sale i exercit n fapt asupra lui prerogativele conferite de dreptul de
proprietate(usus, fructus i abusus). Posesorul exercit n fapt atributele proprietarului229
Aadar, definim posesia ca o stare de fapt ce const n stpnirea material sau
exercitarea unei puteri de fapt, de ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia de a se
comporta ca proprietar sau titular al altui drept real, cu excep ia drepturilor reale de
garanie.

2. Elemente constitutive
Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente: unul material - corpus i altul
psihologic, intenional animus.
Elementul material (corpus) const n stpnirea material a bunului, concretizat n
diverse acte: de transformare, de folosin, culegerea fructelor, aducerea unor modificri,
inclusiv ncheierea unor acte juridice cu privire la bun (comodat, locaiunie, depozit);
Elementul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin intermediul altei
persoane (exercitare corpore alieno).
Elementul psihologic (animus) const n intenia posesorului de a exercita stpnirea
lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept
real. El are animus domini, animus sibi habendi ori animus possidendi. n acest sens, este
necesar reprezentarea subiectiv a posesorului care fie crede c este titularul dreptului real,
fie, dei tie c nu este titularul dreptului real, neag dreptul adevratului titular i se
comport ca i cum ar fi el titularul dreptului respectiv. Astfel, este suficient ca posesorul s
aib aceast reprezentare subiectiv, indiferent c ea corespunde sau nu realitii.

3. Dovada posesiei
I.R. URS, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod civil romn,
articol publicat n Analele Universitii Titu Maiorescu, Seria Drept, Bucureti, 2008.
229

222

A face dovada posesiei echivaleaz cu a proba cele dou elemente din structura ei.
Elementul corpus, fiind un fapt material, poate fi dovedit cu orice mijloc legal de
prob.
Elementul animus, fiind un element psihologic, este mai greu de dovedit, astfel nct,
prin lege, animus se prezum ori de cte ori o persoan are deinerea material a bunului.
Deoarece nu este posibil proba direct a elementului animus, noul Cod civil a instituit trei
prezumii formulate n art. 919, respectiv:
-

alin.(1) prevede c pn la proba contrar, acela care stpnete bunul este

prezumat posesor;

alin.(2) prevede c:Detenia precar, odat dovedit, este prezumat c se

menine pn la proba intervertirii sale;

alin.(3): Pn la proba contrar, posesorul este considerat proprietar, cu

excepia imobilelor nscrise n cartea funciar.

SECIUNEA a II-a - Dobndirea i pierderea posesiei

1. Dobndirea posesiei
Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a elementelor constitutive, corpus i
animus.
1. elementul material se dobndete fie prin faptul unilateral al posesorului de a
exercita din proprie iniiativ acte materiale asupra unui bun fr stpn, fie prin predarea
lucrului de ctre fostul proprietar sau transmiterea lui de la vechiul posesor pentru cauz de
moarte.
Elementul material poate fi exercitat personal de ctre posesor sau printr-un
reprezentant care stpnete pentru posesor (locatar, depozitar).
2. elementul animus se dobndete n cazul n care cel care are detenia bunului i
manifest intenia de a-l pstra pentru sine. n acest sens, deintorul svrete acte pe care
numai proprietarul le-ar putea face (edificarea unei construcii, efectuarea de mari reparaii).
223

Fiind un element de natur psihic, el este exercitat numai de posesor. De la aceast

regul, se admite o singur excepie, respectiv persoanele lipsite de capacitate de exerciiu
dobndesc i exercit posesia prin reprezentanii legali.
Dei elementul animus este esenial, simpla voin de a poseda un lucru nu este suficient
pentru a conduce la dobndirea posesiei, fiind necesar i stpnirea efectiv a lucrului. Astfel,
posesia se va socoti dobndit numai n cazul n care bunul a intrat n sfera de stpnire a
posesorului, fiind utilizat potrivit destinaiei economice.

2. Pierderea posesiei
Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale sau a unui dintre acestea:
1. Pierderea simultan are loc n situaia nstrinrii lucrului (vnzare, donaie) i n
caz de abandon;
2. n ceea ce privete pierderea unui element, distingem dou situaii:
a. elementul material al posesiei dispare atunci cnd bunul a intrat n stpnirea
altei persoane prin furt, precum i n situaia n care lucrul este distrus sau
pierdut.
b. elementul intenional se pierde n cazul n care posesorul nstrineaz lucrul
respectiv, iar dobnditorul l nchiriaz vnztorului (de exemplu, proprietarul
vinde casa, dar locuiete acolo n continuare cu titlu de chiria)230.
Exercitarea posesiei
n legtur cu exercitarea posesiei, art. 917 din noul Cod civil cuprinde dispoziii clare
dispunnd urmtoarele: Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate
asupra bunului fie n mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul altei persoane.

n realitate, fostul proprietar se va transforma ntr-un simplu detentor precar, deoarece, dei are
elementul corpus, el exercit stpnirea bunului sub nume de chiria i nu de titular al dreptului de
proprietate. Aceast operaiune juridic poart denumirea de constituit posesor. n cazul constitutului
posesor, printr-o clauz inserat ntr-un contract de vnzare-cumprare, vnztorul urmeaz s dein n continuare bunul, obiect al
230

contractului, ns n numele i pe seama cumprtorului. Practic, vnztorul devine locatar al lucrului vndut, deci un detentor precar, care
posed bunul n numele cumprtorului posesor corpore alieno.

224

Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu i persoanele juridice exercit posesia prin

reprezentantul lor legal.
Legiuitorul reglementeaz trei modaliti de exercitare a posesiei231: exercitarea
nemijlocit, exercitarea prin intermediul altei persoane i exercitarea prin reprezentant legal.
Exercitarea nemijlocit este modul firesc n care se nfieaz posesia ca stare de
fapt, elementele acesteia corpus i animus fiind ntrunite n mna aceleiai persoane.
Exercitarea prin intermediul altei persoane nseamn o separare ntre corpus i
animus, n sensul c posesorul pstreaz elementul intenional, animus, adic voina de a
exercita, pentru sine, prerogativele dreptului de proprietate, n timp ce elementul corpus,
adic stpnirea fizic dar i aciunea faptic se realizeaz prin mijlocirea altei persoane care
se nfieaz ca un detentor precar.
Exercitarea posesiei prin reprezentant legal reprezint a treia modalitate de
exercitare i privete dou ipoteze: persoanele lipsite de capacitate, respectiv minorul care nu
a mplinit 14 ani i interzisul judectoresc, precum i persoanele juridice.

SECIUNEA a III-a calitile i viciile posesiei

1. Calitile posesiei
1. Noiune
Pentru ca o posesie s-i produc efectele, adic s fie util, ea trebuie s nu fie afectat
de viciile prevzute de art. 922 noul C.civ.: Nu este util posesia discontinu, tulburat sau
clandestin.
Textul de lege impune cteva precizri:
-

Noul Cod civil nu include printre calitile posesiei i neechivocitatea, condiie

prevzut de Codul civil francez. Dei a fost calificat ca fiind inutil, sinonim
cu precaritatea, literatura232 i practica judiciar233 au consacrat totui necesitatea ei.

231

I.R. URS, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deten iei precare n noul Cod civil romn, articol publicat n
Analele Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2008.
232
A se vedea, C. Brsan, M. Gai. M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 141; L. Pop, Op. cit., p. 197; I. Adam, Op.cit.,p. 580; P.M. Cosmovici, Op. cit.,
p. 118.
233
Dec. nr. 769/1979 a Trib. Suprem, sec. civ., n CD pe anul 1979, p. 37-39.

225

articolul prevede printre altele, ca posesia s fie nentrerupt i sub nume de

proprietar; n realitate acestea nu sunt caliti ale posesiei, a cror lips s o vicieze, ci
duc chiar la inexistena posesiei234. Aceste condiii prevzute de textul legal au scopul
de a asigura realizarea prescripiei achizitive ca mijloc de dobndire a proprietii.
2. Calitile posesiei
n concluzie, calitile posesiei sunt: posesia s fie continu, netulburat i public, la

care doctrina i practica au adugat i condiia ca posesia s fie neechivoc235.

a) posesia s fie continu
Posesia este continu atunci cnd este exercitat prin acte de stpnire conforme cu
natura bunului i la intervale de timp normale. Continuitatea nu presupune exercitarea n mod
permanent a actelor de folosin material a bunului, ci dimpotriv, ea nu exclude
intermitena cu condiia s nu fie anormal.
b) posesia s fie netulburat
Este netulburat posesia care nu se fondeaz pe acte de violen. Potrivit art. 929 din
noul Cod civil, Posesia este tulburat att timp ct este dobndit sau conservat prin acte
de violen, fizic sau moral, care nu au fost provocate de o alt persoan.
c) posesia s fie public
Este public posesia exercitat n vzul tuturor i cunoscut de toat lumea. Publicitatea
trebuie s existe pe toat durata posesiei.
Posesia este public i atunci cnd persoana mpotriva creia se exercit ar fi putut s-o
cunoasc, dei, n realitate, nu a cunoscut-o236.
d) posesia s fie neechivoc
O posesie este neechivoc dac nu exist ndoieli n ceea ce privete existena celor
dou elemente constitutive ale sale.
Echivocul privete elementul psihologic, animus, posesia fiind echivoc cnd nu se
cunoate dac ea este sau nu manifestarea unui drept. Astfel, sunt acte de posesie echivoc,
234

ntreruperea privete de fapt ntreruperea prescripiei achizitive cu efectul tergerii posesiei exercitat pn la intervenirea cauzei de
ntrerupere, iar posesia neexercitat sub nume de proprietar este o simpl detenie precar ceea ce echivaleaz cu inexistena posesiei.
235
Pentru o opinie contrar, a se vedea I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 60; V. Stoica op. cit. P. 174-176.
236
Practica a statuat necesitatea publicitii pentru ca proprietarul s poat afla de posesia exercitat mpotriva sa, legea neprevznd ns condiia
ca proprietarul s aib efectiv cunotin de faptul c bunul su este posedat de altul (Dec. nr. 98/1971 a Trib. Suprem, n Repertoriu de practic
judiciar pe anii 1969-1975, p. 107).

226

actele de stpnire exercitate de unul dintre coproprietari asupra ntregului bun indiviz (nu se
cunoate dac stpnete bunul n calitate de coproprietar sau de proprietar exclusiv).

2. Viciile posesiei

1. Noiune
Lipsa condiiilor cerute de lege pentru ca posesia s fie util duce la vicierea acesteia, cu
consecina neproducerii efectelor sale. Aadar, prin viciile posesiei se nelege contrariul, reversul
calitilor cerute de lege.
2. Viciile posesiei
Viciile posesiei sunt reglementate n noul Cod civil n art. 922-927. Viciul echivocului nu
este reglementat expres n noul Cod civil, acesta rmnnd n continuare o creaie a doctrinei.
a) discontinuitatea
Potrivit art. 923 noul C.civ. posesia este discontinu att timp ct posesorul o exercit cu
intermitene anormale n raport cu natura bunului.
Potrivit noilor reglementri, aplicarea criteriului intermitenelor anormale se face n raport
cu natura bunului posedat237.
Discontinuitatea prezint urmtoarele caractere juridice:
-

este un viciu temporar, care nceteaz n momentul n care actele de stpnire devin
regulate;

este un viciu absolut, poate fi invocat de orice persoan care justific un interes
legitim;

este un viciu ntlnit n cazul imobilelor. n cazul bunurilor mobile, opereaz regula
instituit de art. 937 noul C.civ.238 conform creia posesia de bun credin
valoreaz proprietate fr s fie necesar trecerea unei perioade de timp.
b) violena

M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. Universul juridic, Bucureti,
2011.
238
A se vedea infra Capitolul XII, Seciunea a II-a.
237

227

Conform art. 924 noul C.civ.: posesia este tulburat att timp ct este dobndit sau
conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu au fost provocate de o alt persoan.
Violena poate fi:

activ cnd posesorul intr n stpnirea bunului sau conserv posesia

prin acte de violen;

pasiv cnd posesorul rspunde la actele de violen ale altei persoane,

n vederea aprrii posesiei sale.

n redactarea textului vechiului Cod civil rezulta c posesia poate fi tulburat att prin
violen activ, ct i prin acte de violen pasiv, svrite de ctre posesor n aprare. Cu toate
acestea, literatura de specialitate239 susine, n unanimitate, c violena pasiv din partea
posesorului, cnd este tulburat n posesie de ctre un ter, nu constituie viciu al posesiei. O soluie
contrar ar fi injust i inechitabil, deoarece nimeni nu poate fi obligat s suporte consecinele
duntoare ale unor fapte i acte svrite de ctre o alt persoan. n concluzie, posesorul se
poate apra chiar cu mijloace violente mpotriva agresorului care dorete s-i rpeasc bunul.
Astfel, numai cel care intr n stpnirea bunului prin violen are o posesie viciat.
Noul Cod civil a preluat poziia doctrinei i a prevzut c actele de violen fizic sau
moral constituie viciu al posesiei n msura n care nu au fost provocate de o alt persoan.
Astfel, n reglementarea actual, doar violena activ, exercitat de posesor, constituie viciu al
posesiei. Violena activ viciu al posesiei apare atunci cnd posesorul folosete acte de violen
fie pentru a intra n posesie, fie pentru a se menine n posesie.
Dac violena provine de la un ter, aceasta va putea fi contracarat de ctre posesor prin
exercitarea aciunilor posesorii.
n ceea ce privete caracterele juridice ale violenei, acestea sunt:
-

este un viciu temporar, posesia redevine util din momentul n care

nceteaz violena;

este un viciu relativ, poate fi invocat doar de ctre persoana mpotriva

creia s-a exercitat violena;

privete att imobilele ct i bunurile mobile.

239

C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 144; L. Pop, Op. cit., p. 199; Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Op. cit., p. 168, V. Stoica op. cit., p.
173.

228

c) clandestinitatea
Art. 925 noul Cod civil precizeaz: posesia este clandestin, dac se exercit astfel
nct nu poate fi cunoscut. Pentru a interveni acest viciu al posesiei, este necesar ca cel
care invoc viciul s nu fi avut posibilitatea s cunoasc posesia, nefiind necesar ca acesta s
nu cunoasc posesia. Lipsa de diligen a celui interesat s invoce viciul clandestinit ii nu
este de natur s conduc la vicierea posesiei.
n legtur cu acest viciu al posesiei, trebuie s menionm faptul c acesta se poate
concepe foarte uor n materie mobiliar, ntruct bunurile mobile, spre deosebire de cele
imobile, pot fi uor ascunse. Totui, un exemplu de clandestinitate a fost dat n literatura de
specialitate i anume atunci cnd proprietarul unui imobil sap o pivni sub imobilul vecin
fr ca vreun semn vizibil din exterior s trdeze lucrarea240.
Clandestinitatea se caracterizeaz prin:
-

este un viciu temporar, ncetnd imediat ce posesia a devenit public;

este un viciu relativ, poate fi invocat numai de ctre cel fa de care

posesia s-a exercitat pe ascuns;

privete n principal bunurile mobile, mai uor de ascuns. Imobilele, prin

natura lor, presupun o posesie public.

d) echivocitatea
Posesia este echivoc ori de cte ori exist ndoial asupra titlului sub care sunt svrite
actele de folosin ale posesorului. Cu alte cuvinte, echivocul privete situaia n care nu se cunoate
dac posesorul are sau nu elementul intenional, animus241.
n practica judiciar242, viciul echivocului a fost reinut n urmtoarele situaii: n
ipoteza coposesiunii, pentru a argumenta respingerea aciunii prin care un coposesor urmrea
s obin recunoaterea uzucapiunii n favoarea sa cu privire la ntregul bun; n cazul actelor
de stpnire exercitate mpreun de mai multe persoane care convieuiesc, cnd nu se
240

Tr. Ionacu, S. Brdeanu,Drepturile reale principale n Republica Socialist Romnia, ed. Academiei RSR, Bucureti,
1978
241
Calificat drept echivalent al precaritii ( a se vedea D. C. Florescu Dreptul de proprietate, op. cit., p. 472), echivocul nu se confund cu
acesta: n cazul precaritii lipsete n mod sigur elementul animus, n cazul echivocitii exist doar ndoieli cu privire la titlul cu care bunul este
posedat. Potrivit unei alte concepii, echivocul nu este un viciu al posesiei. Astfel, posesia exist n msura n care sunt ntrunite animus i corpus,
fiind irelevant reprezentarea corect sau eronat pe care o au ceilali, precum i mprejurarea dac posesorul crede c este titularul unui drept real
sau doar i asum un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului (V. Stoica op. cit., p 174-177).
242
Dec. nr. 1903/1975 a T.S., n Culegere de decizii 1975, p. 66; Dec. nr. 769/1979 n R.R.D. nr. 10/1979, p. 65; Dec. nr. 1045/1982 n R.R.D.
nr. 7/1983, p. 62.

229

cunoate dac s-a transmis sau s-a constituit un drept real sau de crean (echivocul titlului de
transmitere a unui drept); n caz de confuzie dintre exercitarea unui drept de servitute i
exercitarea unui drept de proprietate, de exemplu, n materie mobiliar cnd stpnirea
bunurilor n urma decesului unei persoane este exercitat de ctre cei care au convieuit cu
defunctul.
Echivocul prezint urmtoarele caracteristici:
-

este un viciu temporar, ncetnd n momentul n care exist convingerea c

posesorul ntrunete i elementul animus;

este un viciu relativ, putnd fi invocat doar de ctre ceilali coposesori, nu

i de ctre teri;

apare att n cazul posesiei imobilelor, ct i al mobilelor.

SECIUNEA a IV-a Detenia precar

1. Noiune i caractere juridice
1. Noiune
Detenia precar este definit de art. 918 noul C.civ. astfel: Nu constituie posesie
stpnirea unui bun de ctre un detentor precar....Observm faptul c noul Cod civil romn nu
definete n mod expres detenia precar, ci menioneaz ntr-o formulare negativ c nu
constituie posesie stpnirea unui bun de ctre un detentor precar. Astfel, codul enumer care
cazurile n care suntem n prezena deteniei precare
Putem defini detenia ca fiind exerciiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu
permisiunea proprietarului, fie n virtutea unui titlu legal sau judiciar.
Detenia precar nu trebuie confundat cu posesia, cu urmtoarele argumente:
- dei detentorul are stpnirea efectiv a bunului, el deine bunul pentru altul i nu sub
nume de proprietar. Altfel spus, precaritatea este deinerea lucrului fr animus possidendi.
Astfel, posesorul are prin definiie elementul animus, adic intenia de a se afirma ca proprietar,
dimpotriv, detentorul recunoate c nu este proprietar.
230

- n opoziie cu posesia ca stare de fapt, deinerea precar este o stare de drept. De regul
ea rezult dintr-un titlu n temeiul cruia detentorul este ndreptit s exercite puterea asupra unui
lucru al altuia. n acest sens, au calitatea de detentori precari243: locatarul, comodatarul, depozitarul,
creditorul gajist, titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaie, servitute 244, coproprietarul
pentru cotele-pri ce revin celorlali coproprietari, precum i orice alt persoan care, deinnd
temporar un bun al altuia, este obligat s l restituie sau care l stpnete cu ngduina acestuia.
Astfel, detentorul precar i exercit puterea n virtutea unui drept.
2. Caractere juridice
Dei n concepia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea este mai mult dect un viciu
al posesiei, este nsi lipsa posesiei.
-

persoana de la care detentorul precar deine bunul, beneficiaz de posesie pentru

altul (posesie corpore alieno);

considerat viciu, precaritatea este un viciu absolut, putnd fi invocat de price

persoan;

este un viciu perpetuu, deoarece dureaz pn cnd intervine un caz de intervertire a

precaritii n posesie.

3. Proba deteniei precare

n legtur cu detenia precar, art. 919 alin.(2) din noul Cod civil reglementeaz
prezumia precaritii, statund c detenia precar, odat dovedit, este prezumat c se
menine pn la proba intervertirii sale.

2. Intervertirea precaritii n posesie

Art. 920 alin. (1) noul Cod civil instituie principiul potrivit cruia detentorul precar
Intervertirea deteniei precare n posesie nu se poate face dect n urmtoarele cazuri:
243
244

Art. 918 din noul Cod civil

Uzufructuarul i ali titulari de drepturi reale sunt detentori precari fa de proprietarul lucrului i posesori n raport cu terii.

231

1. cnd detentorul ncheie cu bun-credin un act translativ de proprietate cu titlu

particular cu alt persoan dect proprietarul bunului (art. 920 alin.(1) lit. a) noul Cod
civil).
De exemplu, chiriaul cumpr bunul pe care l deine de la o ter persoan, pe care o
crede motenitoarea proprietarului.
Pentru a opera intervertirea, se impune ndeplinirea urmtoarelor condiii:
a) ncheierea unui act translativ de proprietate;
b) actul translativ s fie cu titlu particular avnd ca obiect bunul stpnit de
detentorul precar;
c) detentorul trebuie s fie de bun-credin, adic s nu fi cunoscut c a dobndit
bunul de la un non dominus;
d) din momentul cumprrii s se comporte ca un adevrat proprietar (nu mai pltete
chiria).
Buna-credin nseamn credina neechivoc a detentorului c a ncheiat un act valabil cu
adevratul proprietar, urmat de schimbarea atitudinii detentorului care din momentul ncheierii
actului se va comporta ca un proprietar245
2. detentorul precar svrete mpotriva posesorului acte de rezisten neechivoce
n privina inteniei sale de a ncepe s se comporte ca un proprietar; n acest caz,
intervertirea nu se va produce ns mai nainte de mplinirea termenului prevzut pentru
restituirea bunului(art. 920 alin. (1) lit. b) noul Cod civil).
Acest caz de intervertire are loc prin voina detentorului, ca o voin manifestat prin
aciuni de rezisten neechivoce din care s rezulte intenia detentorului de a se comporta ca
un proprietar. Dac detentorul acioneaz mpotriva posesorului prin acte concrete,
intervertirea este admis, cu singura condiie impus de lege ca faptele s nu se produc
nainte de mplinirea termenului prevzut pentru restituirea bunului.
Schimbarea inteniei detentorului prin acte de rezisten, care pot fi acte juridice, fapte
materiale, trebuie, pe de o parte, s fie bine motivate pentru c altfel, coflictul declanat cu
I.R.Urs, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod civil romn,
articol publicat n Analele Universitii Titu Maiorescu, Seria Drept, Bucureti, 2008.
245

232

proprietarul, n loc s duc la intervertirea precaritii n posesie, cu toate efectele sale, poate
duce la pierderea acesteia246.
3. Dac detentorul precar nstrineaz bunul, printr-un act translativ de proprietate
cu titlu particular, cu condiia ca dobnditorul s fie de bun-credin (art. 920 alin. (1) lit.
c) noul C.civ.);
Spre exemplu, un chiria vinde imobilul unei persoane de bun-credin, care l crede
proprietar.
Pentru a opera intervertirea precaritii n posesie, trebuie ndeplinite condiiile:
a) transmiterea s aib loc printr-un act cu titlu particular, astfel nct obligaia de
restituire a lucrului, pe care o are detentorul precar ctre proprietar, nu se transmite
succesorului cu titlu particular;
b) terul dobnditor s fie de bun-credin, n sensul c nu a cunoscut c cel care i-a
transmis bunul nu era proprietar. Buna-credin a dobnditorului trebuie s existe la data
ncheierii actului juridic translativ de proprietate.
Acest caz de intervertire se bazeaz pe buna-credin dovedit a dobnditorului i pe
principiul c dobnditorul cu titlu particular nu rspunde pentru obligaiile autorului su.
Referitor la buna-credin a dobnditorului, art. 920 alin. (2) noul Cod civil
prevede c:n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dobnditorul este de buncredin dac nscrie dreptul n folosul su ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n
celelalte cazuri, este de bun-credin dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuie, dup
mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a celui de la care a dobndit bunul.

SECIUNEA A V-A Efectele posesiei utile i aciunile posesorii

1. Efectele posesiei utile

246

Ibidem.

233

Posesia genereaz urmtoarele efecte juridice:

1. Posesia creeaz prezumia dreptului de proprietate n favoarea posesorului. n
acest sens, art. 919 alin. (3) noul C.civ. dispune c Pn la proba contrar, posesorul este
considerat proprietar, cu excepia imobilelor nscrise n cartea funciar.
Prezumia prevzut de lege poate fi relativ sau absolut. n cazul bunurilor imobile
prezumia este relativ (juris tantum), putnd fi rsturnat prin prob contrar; n timp ce
posesia asupra unui bun mobil creeaz o prezumie absolut (juris et jure), potivit art. 919
noul C.civ.
2. Posesorul de bun-credin asupra unui bun dobndete cu titlu de proprietate
fructele bunului. Potrivit art. 948 alin.(1) noul Cod civil prevede c Posesorul de bun-credin
dobndete dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat.
n cazul fructelor produse de imobile nscrise n cartea funciar, buna-credin se apreciaz
n raport cu condiiile cerute terilor dobnditori pentru a respenge aciunea n rectificare. n cazul
fructelor produse de bununri imobile nenscrise n cartea funciar sau de bunuri mobile, posesorul
este de bun-credin cnd are convingerea c este proprietarul bunului n temeiul unui act
translativ de proprietate ale crui cauze de ineficacitate nu le conuate i nici nu ar trebui, dup
mprejurri, s le cunoasc.
Buna-credin se apreciaz la momentul culegerii fructelor i numai n persoana
posesorului care le-a cules. Posesorul nceteaz a fi de bun-credin n momentul n care a
cunoscut viciile titlului i este obligat s restituie proprietarului fructele culese dup acea
dat, inclusiv fructele nepercepute din neglijen247.
Posesorul de bun-credin are dreptul doar la culegerea fructelor, productele se cuvin
ntotdeauna proprietarului. n schimb, posesorul de rea-credin nu are dreptul la fructe, fiind
obligat s restituie toate fructele, att cele culese ct i cele pe care nu le-a perceput din
neglijen.
3. Posesia util a unui imobil duce la dobndirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune (prescripie achizitiv). Uzucapiunea va fi dezvoltat n capitolul urmtor al
lucrrii.
247

Buna-credin nceteaz n momentul chemrii n judecat, dar obligaia de restituire a fructelor este condiionat de dovedirea preteniilor
reclamantului. Dac reclamantul face aceast dovad, posesorul restituie fructele nu din momentul rmnerii definitive a hotrrii, ci din ziua
chemrii n judecat. n lipsa dovezii respective, posesorul pstreaz n continuare fructele culese.

234

4. Dobndirea proprietii mobiliare prin posesia de bun-credin. Sediul materiei

din noul Cod civil se regsete n art. 935-938 i art. 940.
Art. 935 din noul Cod civil prevede c oricine se afl la un moment dat n posesia unui
bun mobil este prezumat c are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate asupra
bunului. Mai departe, art. 936 prevede c Cu excepia cazurilor prevzute de lege, posesia
de bun-credin a bunului mobil asigur opozabilitatea fa de teri a actelor juridice
constitutive sau translative de drepturi reale.
5. Ocupaiunea este reglementat n art. 941 alin. (1) din noul cod civil care prevede
c posesorul unui bun mobil care nu aparine nimnui devine proprietarul acestuia, prin
ocupaiune, de la data intrrii n posesie, ns numai dac aceasta se face n condiiile
legii.
6. Posesia util este aprat prin aciunile posesorii. n acest caz s-a ridicat
ntrebarea: cum se explic mprejurarea c, dei posesia nu este un drept, ea se bucur de
protecie juridic?
Rspunsul difer n funcie de cele dou ipoteze ale posesiei ca stare de fapt:
-

dac posesorul este i titularul dreptului real principal, prin aprarea posesiei se
apr nsui dreptul. Astfel, aciunile posesorii pot fi folosite pentru aprarea
posesiei, i indirect pentru aprarea dreptului de proprietate;

dac posesorul nu este titularul dreptului real, posesorul este ndreptit la protecie
juridic mpotriva celor care ar urmri s-l deposedeze prin violen sau care ar dori
s-l tulbure n stpnirea bunului. Astfel, se acord preferin posesorului
neproprietar, dar diligent n raport cu bunul, fa de proprietarul nediligent, care s-a
dezinteresat de propriul bun.

2. Aciunile posesorii
1. Noiune
Aciunile posesorii sunt aciuni n justiie prin care posesorul unui bun imobil
cere instanei s-i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau deposedri chiar dac
aceasta provine de la proprietar.
235

Altfel spus, aciunile posesorii reprezint ansamblul mijloacelor procesuale prin care
reclamantul solicit instanei s-l oblige pe prt s nceteze orice act de tulburare a posesiei
sale asupra unui bun imobil sau s i restituie n posesie bunul imobil atunci cnd a fost
deposedat248
2. Caractere juridice
Aciunile posesorii au caractere juridice proprii:
-

sunt aciuni reale, putnd fi introduse mpotriva oricrei persoane care l tulbur
sau l deposedeaz pe posesor, inclusiv mpotriva proprietarului (aciunea n
revendicare), deoarece titularul lor urmrete numai aprarea posesiei, fr a pune
n discuie nsi dreptul de proprietate;

sunt aciuni imobiliare, nu au aplicaie dect n materia imobilelor. n cazul bunurilor mobile
posesiunea constituie chiar titlul de proprietate (art. 935 noul C.civ.);

ele apr doar faptul posesiei nu i dreptul real asupra lucrului;

titularul este, de regul, posesorul unui imobil, dar i un detentor precar. Astfel, art. 949
noul C.civ. prevede: Cel care a posedat un bun cel puin un an poate solicita instnaei
de judecat...Exerciiul aciunilor posesorii este recunoscut i detentorului precar249.

presupun o dovad relativ uor de fcut, tocmai datorit faptului c nu pun discuii
relative la dreptul de proprietate.
3. Clasificare
Aciunile posesorii sunt reglementate n art. 674-676 Codul de procedur civil i n

art. 951 din noul Cod civil. Din texte rezult dou aciuni posesorii:
-

aciunea posesorie general sau aciunea n complngere;

aciunea posesorie special sau aciunea n reintegrare.

a) Aciunea posesorie general sau aciunea n complngere

Prin aceast aciune posesorul cere ncetarea oricrui act de tulburare a posesiei sau
L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, ed. Lumina lex, Bucureti, 1996.
n acest caz, aciunea posesorie nu poate fi introdus mpotriva proprietarului tulburtor, detentorul avnd la dispoziie o aciune personal, ex
contractu, izvort din convenia n temeiul creia deine imobilul.
248
249

236

redobndirea posesiunii, cu excepia cazului n care deposedarea s-a fcut prin violen.
Tulburrile n posesie pot fi de fapt, constnd n svrirea oricrui act material prin
care se ncalc posesia (trecerea pe terenul altuia fr aprobarea proprietarului) sau de drept,
constnd n orice act judiciar ori extrajudiciar prin care o persoan are pretenii contra
posesorului (somaia trimis unui chiria de ctre un ter prin care solicit s i se fac lui plata
chiriei i nu locatorului).
Pentru exercitarea aciunii posesorii generale, art. 674 C.pr.civ i art. 951 alin.(1) noul
Cod civil prevd ndeplinirea cumulativ a trei condiii250:
-

posesia s fi durat cel puin un an, adic posesorul reclamant s fac dovada c nainte
de tulburare sau deposedare a stpnit bunul cel puin un an;

s nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau deposedare;

posesia reclamantului s fie util, adic s ndeplineasc condiiile prevzute de art.

922 alin.(1) noul C.civ.
n ceea ce privete dovada posesiei, opereaz regulile nscrise n art. 919 alin.(1) noul

Cod civil, n sensul c dovada elementului corpus duce la concluzia exsitenei elementului
animus. De asemenea, dovedirea posesiei la un moment dat duce la concluzia continuitii ei
pn la dovada contrarie. Dovada viciilor posesiei va trebui s fie fcut de prt.
b) Aciunea posesorie special sau n reintegrare
Aceast aciune este utilizat de ctre posesor atunci cnd tulburarea sau deposedarea
a avut loc prin violen.
Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii i bunelor raporturi n societate.
Faptele de violen care justific aciunea posesorie sunt:
-

fapte de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului;

fapte de obstrucie prin care o persoan mpiedic posesorul s stpneasc

imobilul (ridicarea unui zid n calea posesorului);

fapte de distrugere (drmarea unui zid, distrugerea recoltei);

Pentru exercitarea acestei aciuni, se cere o singur condiie: s nu fi trecut un an de la

250

Dec. nr. 1592/1991 a CSJ, sec. civ. n P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 122.

237

tulburare sau deposedare251.

Utilizarea aciunilor posesorii
Aciunile posesorii sunt utilizate atunci cnd s-a produs o tulburare sau o deposedare,
iar victima urmrete s obin ncetarea tulburrii sau restituirea bunului.
Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, posesorul este ndreptit s pretind i
despgubiri pentru prejudiciile cauzate.
De regul, aciunile posesorii se exercit de ctre posesorul unui bun imobil, dar art.
949 alin.(2) prevede i posibilitatea detentorului precar de a intenta aceast aciune.
Noul Cod civil prevede c detentorul precar poate invoca efectele recunoscute
posesiei numai n cazurile i limitele prevzute de lege.
n ceea ce privete legitimitatea procesual activ, aceasta poate aparine inclusiv
proprietarului bunului. Se mai prevede c aciunea posesorie nu poate fi ns introdus
mpotriva persoanei fa de care exist obligaia de restituire a bunului.
Noul Cod civil a instituit o protecie juridic special a posesiei ce const n luarea
msurilor pentru conservarea bunului posedat252. Aceste msuri au menirea de a preveni
producerea tulburrii.
Pentru promovarea i admiterea unei cereri ntemeiate n drept pe art. 952 noul Cod
civil, trebuie s fie ndeplinite cumulativ dou condiii i anume:
-

s existe motive temeinice, adic s se dovedeasc existena pericolului imitent de

distrugere sau de deteriorare a bunului posedat;

pericolul s fie generat de aciunea unui lucru aflat n posesia unei alte persoane sau
ca urmare a unor lucrri, precum ridicarea unei construcii, tierea unor arbori ori
efectuarea unor spturi pe fondul nvecinat.
Posesorul sau, dup caz, cealalt persoan poate fi obligat la plata unei cauiuni pn

la soluionarea cererii, cauiunea fiind la aprecierea instanei de judecat, n urmtoarele

cazuri:
-

dac instana dispune, n mod provizoriu, deplasarea lucrului ori ncetarea

251

Dec. nr. 2010/1992 a CSJ, sec. civ., n Probleme de drept din deciziile Curii Supreme de Justiie 1990-1992, Ed. Orizonturi, Bucureti,
1993, p.256-258 (Cererile privitoare la posesie vor fi admise dac nu a trecut un an de la deposedare, iar reclamantul dovedete c nainte de
aceast dat a posedat cel puin un an. Dac deposedarea sau tulburarea s-a fcut prin violen, cel ce formuleaz aciune n justiie trebuie s
dovedeasc numai prima dintre condiiile menionate) .
252
Art. 952 noul Cod civil

238

lucrrilor, cauiunea se stabilete n sarcina posesorului, astfel nct s se poat

repara prejudiciul ce s-ar cauza prtului prin aceast msur;
-

dac instana ncuviineaz meninerea lucrului n starea sa actual ori continuarea

lucrrilor, cauiunea se va stabili n sarcina prtului astfel nct s se asigure
posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaiei anterioare.
Cel care solicit luarea unor astfel de msuri va trebui s fac dovada posesiei, fr s

trebuiasc s fac dovada unui drept real principal asupra bunului aflat n pericol, aceste
msuri fiind puse la dispoziia posesorului.

CAPITOLUL XI253
CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR

SECIUNEA I - Circulaia juridic a terenurilor

1. Noiunea de fond funciar al Romniei. Reglementare. Clasificarea
terenurilor.
Noiune.
Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat 254, n art. 1, precizeaz c:
terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul n baza cruia sunt deinute sau de
domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al Romniei.
Reglementare. Datorit importanei pe care o prezint, terenurile beneficiaz de un
regim juridic special, stabilit prin dispoziiile Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar. De
asemenea, sunt incidente i prevederi ale Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executrii
253

Prezentul capitol are menirea de a aduce la cuno tin a celor care studiaz materia Drepturilor reale principale no iunea de
circulaie juridic a imobilelor. Aceast materie s-a bucurat de o bogat practic judiciar. Odat cu adoptarea Noului Cod
civil romn, circulaia juridic a imobilelor nu mai este reglementat, astfel nct prezentul capitol reprezint o expunere
teoretic a implicaiilor avute de instituia studiat.
254
Republicat n M.O. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificat prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii
287/2009 privind Codul civil .

239

lucrrilor de construcii255, Legea nr. 33/ 1994, privind exproprierea pentru cauz de utilitate
public256. Toate aceste legi evoc concepia

statului romn referitoare la proprietatea

privat asupra terenurilor, ntreaga evoluie istoric a acestei instituii reflectndu-se n

legislaia n vigoare la diferite perioade de timp257.
Clasificarea terenurilor.
Legea fondului funciar, n art. 2-6, clasific terenurile n funcie de dou criterii: dup
destinaia lor i dup forma dreptului de proprietate.
a) n funcie de destinaie, terenurile se clasific astfel:
-

terenuri cu destinaie agricol;

terenuri cu destinaie forestier;

terenuri aflate permanent sub ape;

terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale pe care sunt amplasate
construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere;

- terenuri cu destinaie special, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere,
feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i
255

Republicat n M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004 modificat i completat prin OUG nr.85/2011.
Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994 i republicat n M. Of. 472/05.07.2011.

256
257

Iniial, regimul juridic al circulaiei imobilelor era guvernat doar de prevederile Codului Civil, care consacrau principiul liberei
circulaii a bunurilor (art. 471 i 1310) i principiul consesualismului (art. 971 i 1295). Dup 1945, o dat cu instaurarea regimului
totalitar, ntreaga legislaie promova ideea unei proprieti socialiste aparinnd ntregului popor. S-a instituit un control
administrativ al nstrinrilor de terenuri i s-a impus condiia formei autentice a actului translativ de proprietate. Astfel, legea nr.
203/1947 impunea condiia autorizrii i autentificrii actului translativ doar n ceea ce privete terenurile agricole. Ulterior prin
Decretul nr. 151/1950, condiia a fost extins i asupra terenurilor cu vii, livezi, iazuri i bli, pentru ca n temeiul Decretului nr.
221/1950 (ce a abrogat Decretul nr. 151/1950) autorizaia administrativ i actul autentic s fie obligatorii pentru nstrinarea
terenurilor, cu sau fr construcii, aflate pe teritoriul capitalei i al comunelor nvecinate, precum i al comunelor cu planuri de
sistematizare. Legea nr. 19/1968 a scos din circuitul civil terenurile fr construcii proprietate a persoanelor fizice i juridice, aflate
n perimetrul construibil al municipiului Bucureti, al celorlalte municipii sau al oraelor, declarndu-le indisponibile i
expropriabile, iar ulterior, prin Legile nr. 58/1974 i 59/1974, au fost scoase din circuitul general toate categoriile de terenuri.
Conform art. 30 din Legea nr. 58/1974, dobndirea terenurilor se fcea numai prin motenire legal, fiind interzis nstrinarea prin
acte juridice ntre vii a acestora. n caz de nstrinare a construciilor (pentru care legea prevedea autorizaia prealabil i act
autentic), terenul aferent trecea n proprietatea statului cu plata unei despgubiri, dobnditorul construciei primind terenul n
folosin n limitele stabilite prin detaliile de sistematizare. (A se vedea Sec. II din prezentul capitol, la nota de subsol). Legea
nr.58/1974 a fost modificat prin Decretul nr. 112/1984 n mod excepional, acordndu-se posibilitatea ca productorii agricoli din
zonele necooperativizate s transmit copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le au n proprietate, dac acetia locuiesc
sau urmeaz s-i stabileasc domiciliul n aceeai comun. Liberalizarea circulaiei juridice a terenurilor s-a realizat dup
decembrie 1989, cnd prin Decretele Lege nr. 1 i 9/1989 au fost abrogate dispoziiile legilor nr. 58 i 59/1974. Legea nr. 9/1990, a
prevzut c, pn la adoptarea unei noi reglementri legale privind regimul fondului funciar, se interzice nstrinarea prin acte ntre
vii a terenurilor de orice fel situate n interiorul sau n afara localitilor , cu excepia terenurilor aferente construciei ce se
nstrineaz n suprafa de cel mult 1000 mp. Se poate constata c pentru o scurt perioad de timp (n perioada dintre Legea nr. 9/1990
i Legea 18/1991), terenurile au fost scoase temporar din circuitul civil. O dat cu legea nr. 50/1991, dispar restriciile care condiionau
transmiterea dreptului de proprietate de autorizaia prealabil i de forma autentic. Legea 18/1991, n varianta iniial, prin art. 46 alin. 1,
reinstituie cerina formei autentice, pentru toate terenurile, indiferent de locul siturii: intravilan sau extravilan. Pentru construcii n
continuare nu este necesar forma autentic.

240

instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale,

de telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice
fel, pentru nevoile de aprare, plajele, rezervaiile, monumentele naturii,
ansamblurile i siturile arheologice i istorice i alte asemenea.
b) n raport de forma dreptului de proprietate, sunt:
- terenuri ce fac obiectul dreptului de proprietate privat. Titulari pot fi persoane
fizice, persoane juridice de drept privat i persoane juridice de drept public (statul i
unitile administrativ-teritoriale) cu privire la terenurile aflate n domeniul privat.
- terenuri ce fac obiectul dreptului de proprietate public. Aceste terenuri
aparin domeniului public i au ca titulari statul i unitile administrativteritoriale.

2. Particulariti ale regimului juridic al circulaiei terenului

1. Regimul juridic actual reglementat de Legea nr. 247/2005 privind reforma
proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente
Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietii i justiiei, precum i unele msuri
adiacente, mai precis Titlul X, intitulat Circulaia juridic a terenurilor,care a abrogat
dispoziiile Legii nr. 54/1998, constituie n prezent cadrul general de reglementare a
circulaiei terenurilor proprietate privat258.
258

Iniial, Legea fondului funciar a stabilit mai multe principii care defineau regimul juridic al circulaiei terenurilor (art. 6673), abrogat prin Legea nr. 54/1998, i anume: a) nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se putea face numai
cu respectarea formei autentice a actului. Principiul enunat cuprindea o serie de limite: n caz de nstrinare a terenurilor
agricole, proprietatea dobnditorului nu putea depi 100 ha de familie, iar nstrinarea terenurilor agricole din extravilan
prin vnzare se putea face numai cu respectarea unui drept de preempiune. b) interdicia dobndirii prin acte juridice
ntre vii a dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre persoane fizice, care nu aveau cetenia romn i
domiciliul n Romnia, precum i de persoane juridice care nu aveau naionalitate romn i sediul n Romnia.
Persoanele strine care dobndeau n proprietate terenuri, prin motenire, erau obligate s le nstrineze n termen de 1 an de
la data dobndirii, sub sanciunea trecerii n mod gratuit, a acestor terenuri n proprietatea statului. Prin Dec. nr. 342/1997,
publicat n M.O. nr. 333/27.11.1997, Curtea Constituional a abrogat aceast prevede ca fiind contrar dispoziiilor art. 41
din Constituie.
Legea nr. 54/1998, care a abrogat dispoziiile art. 66-73 din Legea nr. 18/1991 republicat, instituia urmtoarele principii.
Cetenii i apatrizii nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor conform art. 3 din Legea nr. 54/1998 Puteau
dobndi terenuri n proprietate privat, persoanele fizice care au cetenia romn, indiferent de domiciliul lor n ar sau n
strintate, precum i persoanele juridice romne. Art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii prin acte
juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha. teren agricol n echivalent arabil, de familie.
nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, se face cu respectare dreptului de preempiune al

241

Legea instituie urmtoarele principii:

a. principiul liberei circulaii juridice a terenurilor. Principiul este consacrat expres de
art. 1 terenurile proprietate privat, indiferent titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot
fi dobndite i nstrinate prin oricare din modurile stabilite de legislaia civil, cu respectarea
dispoziiilor din prezenta lege.
De la aceast regul exist i o excepie: interdicia de nstrinare, sub orice form, a
terenurilor cu privire la care exist litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii
acestora (art. 4 din Legea nr. 247/2005): cu excepia litigiilor privind reconstituirea
dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor
fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu
mpiedic nstinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup
caz.
Textul impune urmtoarele precizri:
Interdicia se refer numai la cazul n care valabilitatea titlului de proprietate este
contestat, nu i la alte litigii, cum ar fi cele ce fac obiectul aciunilor n
revendicare, n grniuire etc.
Imposibilitatea de nstrinare se menine pe tot timpul soluionrii litigiilor, pn
la pronunarea unei hotrri irevocabile
b. nstrinarea i dobndirea terenurilor de orice fel prin acte juridice ntre vii
trebuie s fie fcute prin ncheierea actului n form autentic . n acest sens, art. 2 alin 1
din Legea nr. 247/2005 prevede terenurile cu sau fr construcii situate n intravilan i
extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin
acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute.
Precizri
Textul legii face referire numai la transmiterea prin acte juridice ntre vii, per a
contrario, nstrinarea i dobndirea de terenuri prin acte mortis causa se poate
face n formele prevzute de art. 258 C.civ.
Forma autentic este cerut i n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998.

242

un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie (art. 2 alin 2). Se are n
vedere constituirea unor drepturi reale, principale, dezmembrate din dreptul de
proprietate.
c. cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
din Romnia n condiiile legi speciale, principiu prevzut de art. 3 din Lege.
d. instana are posibilitatea de a de a pronuna o hotrre care s in loc de contract,
substituind acordul de voin la transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui
drept real avnd ca obiect un teren. Aceasta i gsete reglementare expres, pentru prima dat
n art. 5 alin 2, potrivit cruia n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la
teren cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care
i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care
s in loc de contract

SECIUNEA a II-a Reconstituirea i constituirea dreptului de

proprietate privat asupra terenurilor
1. Noiunile de reconstituire i constituire a dreptului de proprietate
Legea nr. 18/1991 a fondului funciar republicat, ale crei prevederi au fost completate cu
prevederile Legii nr. 1/2000259 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole i cele forestiere solicitate potrivit Legii fondului funciar i a Legii nr. 169/1997,
reglementeaz dou modaliti de stabilire a dreptului de proprietate privat asupra terenurilor:
-

reconstituirea dreptului de proprietate;

constituirea dreptului de proprietate.

Reconstituirea nseamn remproprietrirea260 fotilor proprietari sau a motenitorilor

acestora cu terenurile ce le-au aparinut, aflate n patrimoniul fostelor C.A.P. sau n proprietatea
259

Modificat prin Legea nr. 389/2002 pentru prorogarea termenului prevzut la art. 4 din OG nr. 69/2000 pentru asigurarea
finalitii aciunilor legate de aplicarea Legii fondului funciar nr.18/1991, republicat i a Legii nr. 1/2000(se prorog
termenul de finalizare a aciunilor de punere n aplicare a dispoziiilor acestor legi pn la data de 30 iunie 2004) i Legea nr.
247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei.
260
Termenul de remproprietrire nu se suprapune perfect peste noiunea de reconstituire. Remproprietrirea are n vedere o
restitutio in integrum, n schimb Legea nr. 18/1991 nu prevede o retrocedare total a fostelor proprieti funciare, ci numai a
unei suprafee de 50 ha.

243

privat a statului.
Constituirea nseamn o mproprietrire prin atribuirea de terenuri unor categorii de
persoane din patrimoniul fostelor C.A.P. sau din proprietatea privat a statului.

2. Reconstituirea i constituirea dreptului de proprietate privat asupra

terenurilor agricole
Beneficiaz de reconstituirea dreptului de proprietate privat urmtoarele categorii de
persoane:
-

membrii cooperatori, care au adus pmnt n cooperativ i toi aceia crora li s-a
preluat n orice mod cu titlu sau fr titlu, terenuri de ctre C.A.P., indiferent dac au
fost sau nu au fost membri cooperatori, au muncit sau nu n C.A.P., au prsit
cooperativa i chiar dac nu locuiesc n localitatea respectiv (art. 8 alin. 2 i art. 15
alin. 1 i 2 din Legea nr. 18/1991, modificat);

cetenii romni aparinnd minoritii germane, precum i persoanele care au fost

deportate sau strmutate, deposedate de terenuri, dac terenurile se aflau n
patrimoniul cooperativei (art. 17 din Legea nr. 18/1991, modificat);

- motenitorii acestor persoane( art. 13 din Legea nr.18/1991261.

Stabilirea dreptului de proprietate se face la cerere 262, prin eliberarea unui titlu de
proprietate n limita unor suprafee minime de 0,5 ha. pentru fiecare persoan ndreptit i de
maximum 10 ha de familie (art. 8 alin. 3 din Legea nr. 18/1991). Art. 3 alin. 2 din Legea nr.
261

Pentru a beneficia de prevederile legii, trebuie s fac dovada calitii lor de succesori ai defunctul titular al terenului ce
face obiectul reconstituirii, cu orice mijloc de prob, ns de regul se administreaz certificatul de motenitor sau o hotrre
judectoreasc. Iniial, motenitorii care au renunat la motenire nu beneficiau de prevederile legii, deoarece erau strini de
motenirea respectiv. Motenitorii neacceptani erau de drept repui n termenul de acceptare a succesiunii (Dec. nr.
494/1994 a Curii Supreme de Justiie sec.civ.) Ulterior, Curtea Suprem de Justiie, Seciile Unite, a admis recursul n
interesul legii i a stabilit c de dispoziiile art. 13 din lege beneficiaz toi succesorii autorului ndreptit la reconstituire, ei
fiind de drept repui n termenul de acceptare a motenirii cu privire la temeiurile acestuia (Decizia CSJ, SU, nr. 1/1998 n
B.J., 2004, Ed. ALL Beck, Baz de date.
262
Conform art. 9 (3), cererea se depune la primrie n termen de 90 de zile de la data intrrii n vigoare a Legii 18/1991;
Legea nr. 167/1997 pentru completarea i modificarea Legii nr. 18/1991 dispune c persoanele care nu au depus cereri n
termenul prevzut de legea fondului funciar ori acestea s-au pierdut sau nu s-a primit rspuns, se pot adresa cu o nou cerere
comisiilor n termen de 90 de zile de la data intrrii n vigoare a legii; art. 33 din Legea 1/2000 precizeaz c persoanele care
nu au depus cereri n termenul prevzut de Legea nr. 19/1997, pot formula astfel de cereri n termen de 60 de zile de la
intrarea n vigoare a legii. Legea nr. 389/2002 prorog termenul de finalizare a aciunilor de punere n aplicare a dispoziiilor
acestor legi pn la data de 30 iunie 2004.Art. IV din Legea nr. 247/2005 prevede c persoanele care nu au depus cereri n
temeiul prevzut de Legea fondului funciar nr. 18/191, pentru reconstituirea dreptului de proprietate, ori aceste cereri s-au
pierdut sau cu privire la care nu au primit nici un rspuns se pot adresa cu o nou cerere comisiilor comunale , oreneti sau
municipale, n termen de 90 de zile de la intrarea n vigoare a prezentei legi.

244

1/2000, modificat prin Legea nr. 247/2005

dispune c, n prezent, persoanele crora li s-a

reconstituit dreptul de proprietate n limita suprafeei de teren de 10 ha de familie, pot cere

reconstituirea dreptului de proprietate i pentru diferena dintre aceast suprafa i cea pe care au
adus-o n cooperativa agricol, sau preluat prin legi speciale ori n orice mod de la membrii
cooperatori, dar nu mai mult de 50 de ha de proprietar deposedat.
- structurile reprezentative ale unitilor de cult, n conformitate cu art. 22 alin. 3 i 6
din Legea 18/1991 pot dobndi n proprietate, prin reconstituire, suprafee de teren agricol
pe care le-au avut: mnstiri i schituri, pn la 50 ha, centrul patriarhal, pn la 200 ha,
centre eparhiale, pn la 100 ha; protoierii, pn la 50 de ha; parohii, pn la 10 ha. n
acelai sens dispune i art. 23 alin 1 din Legea nr. 1/2001. Totodat prin Legea nr. 247/2005
s-a introdus alin.12 preciznd unitile de cult prevzute la alin 1, dac au avut n proprietate
suprafee mai mari dect cele retrocedate pn la intrarea n vigoare a prezentei legi, pot cere
reconstituirea dreptului de proprietate pentru ntreaga suprafa deinut n 1945.
art. 23, alin. 3 din Legea nr. 1/2000, dispune c dobndesc prin acest act normativ calitatea
de titulari ai dreptului de reconstituire: unitile de nvmnt preuniversitar cu profil agricol sau
silvic, colile generale din mediul rural i instituiile publice de ocrotire a copiilor. Acestora li se
restituie suprafee de teren pe care le-au avut n proprietate, n limita a 50 de ha.
persoanele deintoare ale titlurilor cavaler al ordinului Mihai Viteazul, Mihai
Viteazul cu Spadele i motenitorilor acestora care au optat i crora li s-a atribuit , la data
mproprietririi, teren arabil, cu excepia celor care l-au nstrinat (art. 15 alin. 3 din Legea
nr. 18/1991);
proprietarii particulari ale cror terenuri au fost comasate, n msura n care nu au
preluat n schimb alte terenuri (art. 16 alin.1 din Legea nr. 18/1991).
Legea nr. 18/1991 reglementeaz atribuirea n proprietate (constituirea dreptului de
proprietate) de loturi unor categorii de persoane, altele dect cele crora li s-a reconstituit
dreptul de proprietate; intr n aceast categorie:
-

membrii cooperatori activi care nu au adus teren n cooperativ sau au adus teren
mai puin de 5000 mp (art. 19 alin. 1);

persoanele care, neavnd calitatea de cooperatori, au lucrat n orice mod ca angajai n

245

ultimii 3 ani n cooperativ sau n asociaii cooperatiste (art. 19 alin. 1);

-

persoanele care au fost deportate pot primi n proprietate loturi dac sunt stabilite
sau urmeaz s se stabileasc n localitate i nu dein teren n proprietate n alte
localiti (art. 19 alin. 2);

persoanele participante la evenimentele din Decembrie 1989, sau urmaii lor, pot
primi, la cerere, terenuri de pn la 10.000 mp, n echivalent arabil (art. 15 alin.
5);

n localitile cu excedent de suprafa agricol, cu deficit de for de munc n

agricultur, se pot atribui n proprietate terenuri pn la 10 hectare n echivalent
arabil tuturor familiilor care solicit, n scris, i se oblig s lucreze suprafeele
respective. De asemenea, familiile fr pmnt sau cu pmnt puin, din alte localiti, care solicit n scris, pot primi n proprietate pn la 10 hectare teren arabil,
cu obligaia de a-i stabili domiciliul n comun, ora sau municipiu, dup caz, i
de a cultiva pmntul primit, renunnd la proprietatea avut n localitatea lor, din
extravilan (art. 21 alin 2 din Legea nr. 18/1991);

n temeiul art. 43 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, n zona montan, defavorizat de
factori naturali, poate fi atribuit n proprietatea, la cerere, o suprafa de pn la
10 ha, n echivalent arabil, familiilor tinere de rani care provin din mediul
agricol montan i se oblig n scris s-i creeze gospodrii, s se ocupe de
creterea animalelor i s exploateze raional pmntul n acest scop.

art. 23 din aceeai lege dispune: rmn n proprietatea privat a proprietarilor sau,
dup caz, a motenitorilor acestora, indiferent de ocupaia sau domiciliul lor,
terenurile aferente casei de locuit sau anexelor gospodreti, precum i curtea i
grdina din jur, determinate conform art. 8 din Decretul Lege nr. 42/1990 privind
unele msuri pentru stimularea rnimii.
Suprafaa de teren ce poate constitui obiect al dreptului de constituire poate fi mai

mare sau mai mic, legea neimpunnd o limit maxim i nici o limit minim. Fac excepie
cazurile prevzute de :
-

art. 15 alin. 5: persoanele care i-au pierdut total sau parial capacitatea de munc, i
motenitorii celor care au decedat n urma participrii la revoluia din decembrie
246

1989 pot beneficia de terenuri n suprafa de 10.000 mp n echivalent arabil;

-

art. 21 care stabilete c suprafaa ce urmeaz a fi atribuit n proprietate nu poate

depi 10 ha.
Totodat, Legea nr. 18/1991 n art. 19 alin. 3 prevede posibilitatea atribuirii la cerere,

n folosin agricol, pn la 5000 mp, echivalent arabil, de familie, personalului din serviciile
publice comunale, n perioada ct lucreaz n localitate, dac nu au teren n localitate, ei sau
membrii familiei din care fac parte.
Precizri
- se atribuie doar un drept de folosin asupra terenurilor agricole, dreptul de proprietate
aparinnd n continuare comunei, oraului sau municipiului.
- la plecarea din localitate, persoanele menionate au dreptul la despgubiri pentru
investiiile fcute, cu consimmntul prealabil al proprietarului i dac sunt utile.
Dispoziiile Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, cu
privire la reconstituirea dreptului de proprietate
n cadrul Autoritii Naionale Pentru Restituirea Proprietilor, se nfiineaz o direcie
pentru coordonarea i controlul aplicrii legislaiei din domeniul restituirii proprietii funciare de
ctre instituiile administraiei de stat i comisiile fondului funciar, asigurnd aplicarea unitar de
ctre acestea a reglementrilor n domeniu (art. II alin 1 Titlul VI din Legea nr. 247/2005).
Notificrile nesoluionate pn la data intrrii n vigoare a prezentului titlu, avnd ca obiect
construcii de orice fel, situate n extravilanul localitilor, aparinnd exploataiilor agricole i care
au fost trecute n proprietatea statului, construcii de pe terenurile forestiere, care au fcut parte din
exploataia forestier la data trecerii n proprietatea statului, terenurile situate n extravilanul
localitii la data prelurii abuzive sau la data notificrii, precum i cele al cror regim juridic este
reglementat prin Legea fondului funciar nr. 18/1991 i prin Legea nr. 1/2000, se vor nainta n
vederea soluionrii, n termen de 60 de zile, comisiilor comunale, oreneti i municipale
constituite potrivit Legii 18/1991 i Legii nr. 1/2000 (art. V din Titlul I).
Despgubirile acordate potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991 i Legii nr. 1/2000, vor
urma procedura i se vor supune dispoziiilor privind acordarea despgubirilor din Titlul VII (art. V
din Titlul VI).
247

n scopul accelerrii judecrii plngerilor, contestaiilor i a altor litigii aprute n urma

aplicrii Legii nr. 18/1991 i Legii nr. 1/2000, judecarea proceselor se face de urgen i cu
precdere, inclusiv n perioada vacanelor judectoreti. Termenele acordate de instan nu vor
putea fi mai mari de 15 zile, cu excepia cazului cnd prile sunt de acord cu acordarea unui
termen mai lung. Procesele funciare se vor soluiona de complete specializate (art. 1 i 2 din Titlul
XIII).
Restituirea imobilelor preluate n mod abuziv de ctre stat sau alte persoane
juridice, n conformitate cu Legea nr. 10/2001

1. Caracterizare general a Legii nr. 10/2001

1. Domeniul de aplicare
Legea nr. 10/2001263, n prezent legea cadru n materia retrocedrilor, este ultimul act
normativ264 din seria celor prin care s-a ncercat ndreptarea nedreptilor fcute prin preluarea
abuziv a unor imobile proprietate privat de ctre stat sau de alte persoane juridice, dup
263

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22
decembrie 1989, republicat n M.O. nr. 279/04.04.2005, modificat i completat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma
n domeniile proprietii i justiiei.
264
Primul act normativ prin care au fost reglementate msuri reparatorii n favoarea fotilor proprietari a fost Legea nr. 18/1991,
completat prin Legea nr.1/2001 (a se vedea sec. a II-a din prezentul capitol) a crei sfer de aplicare se limiteaz la terenurile
agricole i cu destinaie forestier. Avnd n vedere c Legea nr. 10/2001 privete categoria larg de imobile se pune problema
corelaiei cu prevederile Legii fondului funciar i Legii nr. 1/2000. Problema este rezolvat de art. 8 alin. 1 din Legea 10/2001 care
dispune c nu intr sub incidena acestei legi terenurile situate n extravilanul localitilor la data prelurii abuzive sau la data
notificrii, precum i cele al cror regim este reglementat prin Legea nr. 18/1991 (republicat) i Legea nr. 1/2000 exceptnd
dispoziiile art. 36(5) din Legea nr. 18/1991 i art. 34 din Legea nr. 1/2000 privind terenurile fr construcii neafectate de lucrri de
investiii sau cu lucrri ce au fost deteriorate, distruse, preluate n orice mod i care se restituie fotilor proprietari. Odat cu Legea
nr. 10/2001, dispoziiile acestor articole, au devenit inaplicabile, regsindu-se n prevederile noii legi. Legea nr. 112/1995 este doar
parial o lege de reparaie, deoarece vizeaz numai restituirea imobilelor cu destinaia de locuine trecute cu titlu n proprietatea
statului sau a altor persoane juridice i doar dac existau nc n patrimoniul acestora. Astfel, locuinele preluate fr titlu sau fr
titlu valabil nu intr sub incidena Legii nr. 112/1995, n schimb, legea nr. 10/2001are n vedere toate categoriile de imobile preluate
abuziv. De prevederile legii nr. 10/2001 beneficiaz fotii proprietari sau motenitorii acestora indiferent de cetenie, spre deosebire
de legea nr. 112/1995 aplicabil numai cetenilor romni cu excluderea persoanelor juridice. n sfrit restituirea n natur sau prin
echivalent se face conform noii proceduri i nu conform celei reglementate de legea nr. 112/1995 ale crei dispoziii rmn fr
obiect (art. 12 prevedea posibilitatea opiunii fie pentru restituirea n natur, fie pentru despgubiri n cuantumul stabilit de lege). n
plus, persoanele care nu au formulat cereri n termenul de 6 luni prevzut de Legea nr. 112/1995 sau a cror cereri au fost respinse
sau nu au fost soluionate, au posibilitatea de a formula o asemenea cerere n condiiile prezentei legi. Legea nr. 213/1998, dispune
n art 6 c sunt considerate proprietate public sau privat de stat ori aparinnd unitilor administrativ teritoriale i bunurile
dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil.
Bunurile preluate de stat fr un titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consimmntului pot fi revendicate de fotii
proprietari. Lsnd la latitudinea instanelor posibilitatea de a stabili valabilitatea titlului, prin Legea nr. 213/1998, reconstituirea
dreptului de proprietate s-a realizat pe cale judectoreasc. Astfel, bunurile preluate de stat cu titlu valabil, intrnd n proprietatea
acestuia, nu puteau face obiectul unei aciuni n revendicare. Odat cu Legea nr. 10/2001 se poate obine reparaia prejudiciului
cauzat indiferent dac imobilele au fost preluate cu sau fr titlu valabil. Deci, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001, aciunile
n revendicare a imobilelor preluate fr titlu, formulate n condiiile dreptului comun, nu mai pot fi primite urmnd a fi respinse ca
inadmisibile. n schimb pentru imobilele ce nu cad sub incidena legii nr. 10/2001 ca i pentru bunurile mobile preluate de stat fr
titlu valabil, pot fi formulate n continuare aciuni n revendicare n temeiul art. 6 din legea nr. 213/1998.

248

instaurarea regimului de tip socialist-comunist n Romnia. Noua lege se remarc printr-o

extensie att a domeniului de aplicare ct i a sferei beneficiarilor msurilor reparatorii, prin
consacrarea principiul restituirii bunurilor preluate abuziv de ctre stat, in integrum.
Astfel, art. 9 alin. 1 stabilete cu titlu de regul faptul c imobilele preluate n mod abuziv,
indiferent n posesia cui se afl n prezent, se restituie n natur n starea n care se afl la data
cererii de restituire i libere de orice sarcini.
Totodat legea ncearc s acopere toate situaiile de preluare a imobilelor de ctre stat,
att terenuri ct i construcii, difereniindu-se cantitativ i calitativ de reglementrile anterioare
Prin imobile, n sensul Legii nr. 10/2001, se au n vedere: terenuri cu sau fr
construcii, cu oricare dintre destinaiile avute la data prelurii n mod abuziv, precum i bunurile
mobile devenite imobile prin ncorporare n aceste construcii (art. 6 alin. 1, modificat). Astfel
se pot distinge mai multe categorii de bunuri265:
-

bunuri imobile. n ceea ce privete terenurile, pot face obiectul restituirii att
terenurile construite ct i terenurile fr construcii;

bunuri mobile la data deposedrii i care au devenit bunuri imobile prin

ncorporare;

bunuri mobile meninute i existente ca atare la data intrrii n vigoare a legii.

Bunuri imobile prin destinaie, respectiv, utilajele i instalaiile preluate de stat

sau de alte persoane juridice mpreun cu imobilul (art. 6 alin. 2). Restituirea
acestora este condiionat de existena lor la data intrrii n vigoare a legii,
msurile reparatorii neaplicndu-se n cazul n care utilajele i instalaiile au
fost nlocuite, casate sau distruse. n acest caz, restituirea n natur se va
dispune prin decizia sau dispoziia unitii deintoare (alin. 2, introdus prin
Titlul I art. I, pct. 11 din Legea nr.247/2005).

2. Titularii dreptului de restituire

Conform art. 3 din legea nr. 10/2001 sunt ndreptite la msuri reparatorii:

persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data prelurii n mod abuziv a

acestora, sau dup caz, motenitorii lor;

265

F. Baias; B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentat i
adoptat; Ed. Rosetti, Bucureti, 2002, p. 147.

249

persoane fizice, asociai ai persoanei juridice care deineau imobilele i alte active
n proprietate la data prelurii acestora n mod abuziv sau, dup caz, motenitorii
acestora;

persoanele juridice, proprietare ale imobilelor preluate n mod abuziv de stat, de

organizaii cooperatiste sau de orice alte persoane juridice dup 6 martie 1945. Privite
ca o inovaie n materia titularilor msurilor reparatorii, persoanele juridice beneficiaz de acestea dac ndeplinesc una din condiiile:
-

i-au continuat activitatea ca persoan juridic pn la intrarea n vigoare a

prezentei legi;

i-au reluat activitatea dup data de 22 decembrie 1989, dac aceasta

fusese interzis sau ntrerupt n perioada 6 martie 1945 22 decembrie
1989 i se constat prin hotrre judectoreasc c sunt aceeai persoan
juridic cu cea desfiinat sau interzis;

au calitatea de partide politice, dac activitatea acestora a fost interzis sau

ntrerupt n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 i i-au reluat
activitatea n condiiile legii.

n schimb, nu vor beneficia de msuri reparatorii:

persoanele care au renunat expres la motenire. ns, au vocaie la restituire

succesibilii care dup data de 6 martie 1945, nu au acceptat motenirea, fiind de
drept repui n termenul de acceptare a succesiunii pentru bunurile ce fac obiectul
legii. Cererea de restituire valoreaz acceptarea succesiunii (art. 4 alin. 3).

persoanele fizice sau juridice care au primit despgubiri potrivit acordurilor

internaionale ncheiate de Romnia cu alte state (art. 5).

3. Msuri reparatorii
n temeiul legii, prioritate are restituirea n natur i n mod subsidiar, dac restituirea
n natur nu este posibil, opereaz restituirea prin echivalent266 (art. 7 alin 1 i 2).
266

n vechea reglementare, art. 9 alin.2, abrogat prin Legea nr. 247/2005, msurile reparatorii prin echivalent
puteau consta n urmtoarele forme: compensarea cu alte bunuri sau servicii oferite n echivalent de deintor; acordarea de aciuni
la societile comerciale tranzacionate pe piaa de capital; acordarea de titluri de valoare nominal folosite exclusiv n procesul de
privatizare; acordarea de despgubiri bneti. n prezent se au n vedere despgubirile bneti sau compensri cu alte bunuri

250

 Restituirea n natur se face n urmtoarele situaii:

b) n cazul reglementat de art. 16, modificat prin Legea nr. 247/2005, respectiv n situaia
imobilelor avnd destinaia artat n anexa nr. 2 lit. a, respeciv imobilele necesare i
afectate exclusiv i nemijlocit activitilor de interes public, de nvmnt, sntate, ori
social-culturale, fotilor proprietari sau, dup caz, motenitorilor acestora. Se au n
vedere:
-

imobile ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat

(grdinie, coli, licee, colegii, coli profesionale, coli postliceale, instituii de
nvmnt superior);

imobile ocupate de uniti sanitare i de asisten medico-sociale din sistemul

public (cree, cmine spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case
de copii);

imobile ocupate de instituii publice (administraii financiare, trezorerii,

ministere i alte autoriti ale administraiei publice centrale, parchete,
judectorii, tribunale, curi de apel, sedii de poliie i inspectorate judeene,
sedii vamale, arhive naionale, direcii judeene, case de asigurri de sntate,
primrii, prefecturi, consilii locale i judeene, inspectorate colare);

imobile ocupate de instituii culturale (teatre, opere, biblioteci, muzee).

Fotii proprietari crora li s-au restituit imobilele mai sus artate au obligaia de a
menine afectaiunea lor pe o perioad de pn la 5 ani, pentru primele dou categorii,
respectiv pn la 3 ani pentru ultimele dou.
n acest interval plata cheltuielilor de ntreinere aferente imobilului respectiv revine
deintorilor.
Proprietarii vor intra n posesia imobilelor restituite n termen de cel mult 5 ani de la
redobndirea dreptului de proprietate. Prin excepie, dac proprietarul pune la dispoziie un
alt imobil corespunztor desfurrii adecvate activitii iniiale, utilizatorul este obligat ca,
n termen de 90 de zile, s procedeze la eliberarea acestuia (art. 16 alin 2, 3, i 4).
c) n cazurile reglementate de art. 10 alin 3 i 4, i anume:
-

terenurile pe care s-au ridicat construcii neautorizate n condiiile legi dup data

i servicii oferite n echivalent, cu acordul persoanei ndreptite.

251

de 1 ianuarie 1990, precum i construciile uor demontabile.

-

terenurile fr construcii afectate de lucrri de investiii de interes public

aprobate, dac nu a nceput construcia acestora, ori lucrrile aprobate au fost
abandonate.

imobilele preluate abuziv i ale cror construcii edificate pe acestea au fost

distruse ca urmare a unor calamiti naturale

imobilele rechiziionate n baza Legii nr. 139/1940 i ale cror construcii edificate
pe acestea au fost distruse n timpul rzboiului, dac proprietarii nu au primit
despgubiri.

d) n cazul prevzut de art. 12,: imobilele deinute de stat, de o organizaie cooperatist, sau
de orice alt persoan juridic prevzut de art. 20 alin 1. 2. 3, (regie autonom,
societate sau companie naional, societate la care statul

sau o autoritate a

administraiei publice centrale sau locale este acionar sau asociat majoritar, unitate
administrativ - teritorial), dac persoana ndreptit a primit o despgubire, restituirea
n natur este condiionat de rambursarea unei sume reprezentnd valoarea
despgubirii primite, actualizat cu coeficientul de actualizare stabilit.
e) potrivit art. 19 alin 4 persoanele care au primit despgubiri n condiiile Legii nr.
112/1995 pot solicita numai restituirea n natur, cu obligaia returnrii sumei
reprezentnd despgubirea primit, actualizat cu indicele inflaiei dac imobilul nu a
fost vndut pn la data intrrii n vigoare a prezentei legi.
Msurile reparatorii prin echivalent sunt obligatorii:
a) n urmtoarele ipoteze, reglementate de art. 18 din lege, i anume:
- persoana ndreptit era asociat la persoana juridic proprietar a imobilelor i
a activelor la data prelurii acestora n mod abuziv (art. 18 lit. a). Se are n vedere situaia
imobilelor aparinnd ntreprinderilor naionalizate care aveau drept acionari i persoane
fizice. Acestea sau motenitorii lor pot solicita restituirea prin echivalent. Prin excepie se
admite posibilitatea restituirii n natur dac persoana ndreptit era unic asociat sau
persoanele ndreptite asociate erau membrii ai aceleiai familii (art. 18 lit. a din Lege);
- imobilul nu mai exist la data intrrii n vigoare a legii cu excepia imobilelor
252

distruse ca urmare a unor calamiti naturale (art. 18 lit. c). Textul vizeaz numai imobilul
construcie, terenul nefiind susceptibil de dispariie. Desfiinarea cldirii trebuie s fie
total, n caz de desfiinare parial fiind posibil restituirea n

natur. Dac pieirea

construciei a fost cauzat de o calamitate natural, persoana ndreptit nu mai are dreptul
la restituire (art. 10(4) din lege);
- imobilul a fost nstrinat cu respectarea dispoziiilor legale(art. 18 lit. d).
Restituirea n natur a imobilului respectiv ar nsemna o veritabil expropriere, cu nclcarea
prevederilor legale. n cazul n care imobilul a fost vndut chiriaului, cu respectarea
prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana ndreptit are dreptul la msuri reparatorii prin
echivalent pentru valoarea de pia corespunztoare a ntregului imobil, teren i construcii,
stabilit potrivit standardelor internaionale de evaluare. Dac persoanele ndreptite au
primit despgubiri potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, ele au dreptul la diferena dintre
valoarea ncasat, actualizat cu indicele inflaiei, i valoarea corespunztoare imobilului. Cu
acordul persoanei ndreptite, msurile reparatorii prin echivalent pot consta fie n
compensare cu alte bunuri sau servicii oferite de entitatea nvestit cu soluionarea
notificrii, fie n despgubiri(art. 19 alin 2, i 3).
b) pentru imobilele evideniate n patrimoniul unor societi comerciale privatizate,
sau care au fost nstrinate(art. 27 alin. 1i 2).
Persoanele ndreptite au dreptul la despgubiri corespunztoare valorii de pia a
imobilelor solicitate. Msurile reparatorii n echivalent se propun de ctre instituia public
care efectueaz sau a efectuat privatizarea.
c) n situaia bunurilor imobile preluate cu titlu valabil, nstrinate sub orice form
din patrimoniul administraiei publice centrale sau locale (art. 27 alin.3 i 4).
Persoana ndreptit va notifica organele de conducere ale acesteia. Msurile reparatorii n
echivalent vor consta n compensare cu alte bunuri sau servicii oferite n echivalent de ctre
entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, cu acordul persoanei ndreptite sau
despgubiri.
n cazurile prevzute de art. 10 alin. 1 i 2 se acord att restituirea n natur ct i
msuri reparatorii prin echivalent, respectiv:
-

n situaia imobilelor preluate n mod abuziv i ale cror construcii edificate pe

253

acestea au fost demolate total sau parial, restituirea n natur se dispune pentru
terenul liber i pentru construciile rmase nedemolate, iar pentru construciile
demolate i terenurile ocupate msurile reparatorii se stabilesc prin echivalent.
-

n cazul n care pe terenurile pe care s-au aflat construcii preluate n mod abuziv
s-au edificat noi construcii, autorizate, persoana ndreptit va obine restituirea
n natur a prii de teren rmase liber, iar pentru suprafaa ocupat de construcii
noi, cea afectat servituilor legale i altor amenajri de utilitate public ale
localitilor urbane i rurale, msurile reparatorii se stabilesc n echivalent.

1. Procedura de restituire
Cazul n care se cunoate deintorul imobilului solicitat. Procedura este
declanat de ctre persoana ndreptit la restituire prin formularea unei notificri adresat
persoanelor juridice deintoare ale imobilelor supuse restituirii. Termenul n care se poate
formula notificarea este de 12 luni267 i curge de la data intrrii n vigoare a legii. La
notificare se anexeaz actele doveditoare care pot fi prezentate i ulterior, pn la
soluionarea notificrii (art. 22, modificat prin Legea nr. 247/2005).
Notificarea va fi comunicat persoanei juridice deintoare a imobilului268 supus restituirii
prin intermediul executorului judectoresc de pe lng judectoria n a crei circumscripie
teritorial se afl imobilul solicitat sau sediul persoanei juridice creia i se adreseaz, n termen de
7 zile de la nregistrarea ei.
Prin lege, unitatea deintoare este obligat s se pronune asupra cereri de restituire n
natur, n termen de 60 de zile de la nregistrarea notificrii, sau dup caz de la depunerea actelor
doveditoare, prin decizie, sau dup caz, prin dispoziie motivat. (art. 23 alin 1). Decizia, dup caz,
dispoziia motivat se comunic persoanei ndreptite n termen de cel mult 10 zile de la data
adoptrii.
Decizia, respectiv dispoziia de aprobare a restituirii n natur a imobilului fac
dovada proprietii persoanei ndreptite asupra imobilului i are fora probant a unui
267

Iniial termenul a fost de 6 luni, ulterior a fost prelungit succesiv cu cte 3 luni prin OUG nr. 109/2001 i OUG nr.
145/2001.
268
Unitatea deintoare creia i se va trimite notificarea poate fi o regie autonom, o societate sau o companie naional la
care statul sau o autoritate a administraiei publice centrale sau locale este acionar sau asociat, o organizaie cooperatist,
orice alt persoan juridic sau primrie, pentru imobile deinute de o comun, ora, municipiu (art. 20 alin. 1).

254

nscris autentic i constituie titlu executoriu pentru punerea n posesie, dup ndeplinirea
formalitilor de publicitate imobiliar(art. 23 alin. 4).
Dac restituirea n natur nu este posibil, deintorul imobilului, sau, dup caz,
entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, este obligat ca, in termen de 60 de zile, prin
decizie sau prin dispoziie motivat, s acorde persoanei ndreptite n compensare alte
bunuri sau servicii ori s propun acordarea de despgubiri, n situaiile n care msura
compensrii nu este posibil sau

nu este acceptat de persoana ndreptit(art. 24,

modificat).
n situaia n care persoana juridic notificat deine numai n parte bunurile imobile
solicitate, va emite decizia de retrocedare numai pentru partea din imobil pe care o deine.
Totodat, ea va comunica persoanei ndreptite toate datele privind persoana fizic sau
juridic deintoare a celeilalte pri din imobilul solicitat. Dac nu deine aceste date,
persoana notificat va comunica acest fapt persoanei ndreptite (art.25 alin.1 i 2).
Cazul n care nu se cunoate deintorul imobilului solicitat. n aceast situaie
notificare se trimite primriei n a crei raz teritorial se afl imobilul, respectiv Primriei
Municipiului Bucureti. n termen de 30 de zile primria este obligat s identifice unitatea
deintoare i s comunice persoanei ndreptite elementele de identificare a acesteia.
n cazul n care unitatea deintoare nu a fost identificat, persoana ndreptit poate
chema n judecat statul, prin Ministerul Finanelor Publice, n termen de 90 de zile de la
data la care a expirat termenul n care putea solicita restituirea, dac nu a primit comunicarea
din partea primriei, sau de la data comunicrii, solicitnd restituirea n natur sau msuri
reparatorii prin echivalent (art. 26)
Situaia imobilelor-construcii demolate. Notificarea persoanei ndreptite se
soluioneaz prin dispoziia motivat a primarului unitii administrativ teritoriale n a crei
raz teritorial s-a aflat imobilul, respectiv a primarului general al municipiului Bucureti
(art. 33 alin. 1, modificat).

CAPITOLUL XII
PUBLICITATEA IMOBILIAR
255

SECIUNEA I Consideraii generale

1. Noiune
Publicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace juridice ce au drept scop s
asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri a actelor juridice prin care se
constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare269.

2. Obiective
Prin publicitatea imobiliar se urmresc mai multe obiective (scopuri):
a) de a conferi siguran transmisiunii drepturilor reale, evitndu-se astfel
transmisiunile succesive, frauduloase;
b) de a constitui o eviden economic i juridic n scopul identificrii tuturor
imobilelor, indiferent de destinaie i de titular;
c) de a asigura ocrotirea persoanelor interesate s dobndeasc imobile, oferindu-le
posibilitatea de a cunoate situaia exact a bunului la momentul achiziionrii;
d) de a permite organelor de stat competente s exercite un control riguros cu privire
la

schimbrile

materiale

(mpreli,

transformri,

adugiri)

juridice

(transmisiuni, grevri) a imobilelor;

e) de a permite organelor financiare cunoaterea datelor necesare sistemului de
impozite i taxe pentru stabilirea obligaiilor fiscale ale contribuabililor.

SECIUNEA a II-a Sisteme de publicitate imobiliar anterioare legii nr.

7/1996
269

Instituia juridic a publicitii imobiliare cunoate numeroase definiii doctrinare care difer n raport cu funcia publicitii imobiliare pe care
fiecare autor a adoptat-o. Astfel, ntr-o opinie publicitatea imobiliar reprezint totalitatea mijloacelor prevzute de lege prin care se evideniaz
situaia material i juridic a imobilului, n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil (E. Chelaru,
Circulaia juridic a terenurilor, Op. cit. p. 374; L. Pop, Op. cit., p. 269). ntr-o alt concepie, formele de publicitate imobiliar sunt prevzute n
interesul terilor, pentru a le face actul opozabil, de exemplu, transcrierea actului translativ de drepturi reale, sau pentru a opera efectul translativ
chiar ntre prile contractante cum este cazul intabulrii n cartea funciar (I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit. p. 356).

256

 1. Precizri prealabile
Legea cadastrului i publicitii imobiliare Legea nr. 7/1996 270 asigur un sistem unic de
publicitate imobiliar aplicabil pe ntreg teritoriul rii.
Cu toate acestea, art. 72 din lege prevede c dispoziiile n materie, cuprinse n Codul civil,
Codul de procedur civil i legi speciale i nceteaz treptat aplicabilitatea pe msur ce se
finalizeaz lucrrile cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar, pe ntreg teritoriul unui
jude. Astfel, pn la definitivarea cadastrului, rmn n vigoare dispoziiile existente referitoare la
publicitatea imobiliar.
Pe teritoriul rii noastre au existat urmtoarele sisteme de publicitate imobiliar,
unele pstrndu-i nc provizoriu, aplicabilitatea:
a) sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, reglementat de Codul Civil i
Codul de procedur civil, aplicabil n Moldova, Muntenia, Oltenia i Dobrogea.
b) sistemul crilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 i Decretul nr. 241/1974,
care se aplic n Transilvania, Banat i Bucovina;
c) sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat prin Legea nr.
242/1947 pentru transformarea crilor funciare n cri de publicitate funciar. El se aplic n
cteva localiti din fostul jude Ilfov i Bucureti;
d) sistemul intermediar al crilor de eviden funciar, reglementat prin Legea nr.
163/1946, nfiinat n scopul de a nlocui crile funciare distruse, sustrase sau pierdute, n timpul
i din cauza rzboiului, n unele localiti din Transilvania. Aceste cri se nchid n momentul
ntocmirii noilor cri funciare sau cnd se gsesc crile funciare originale.

2. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni

1. Noiune
270

Publicat n M.O. nr. 61/1996, modificat i completat prin Ordonana de Urgen nr. 70/2001 (M.O. nr. 266/2001), OUG nr. 41/2004 (M.O.
nr.509/2004) i Legea nr.247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente . Ca urmare a
modificrilor legii, se nfiineaz Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, ca instituie public central, cu personalitate juridic,
n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, i preluarea
activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei. De asemenea, n fiecare jude i n Municipiul Bucureti se organizeaz
Oficiile de Cadastru i publicitate imobiliar, denumite oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate juridic, n subordinea Ageniei Naionale, prin
reorganizarea actualelor oficii judeene de cadastru geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar. La nivelul
unitilor administrativ-teritoriale, se nfiineaz birouri de cadastru i publicitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n
subordinea oficiilor teritoriale.

257

Acest sistem const n efectuarea unor operaiuni de transcriere i nscriere, avnd drept
scop asigurarea opozabilitii actului fa de tere persoane.
Publicitatea este inut pe persoane i nu pe imobile. Astfel, situaia juridic a
imobilului poate fi aflat numai cunoscnd proprietarii anteriori i succesivi, ceea ce face ca
operaiunea s fie extrem de dificil dac nu se cunoate adevratul proprietar al bunului.
2. Felurile nscrierilor
Operaiunile ce se fac n acest sistem sunt: transcrierea i nscrierea.
a) Transcrierea se face n registrul de transcrieri i const n copierea integral a
actului prin care se transmite, constituie sau se stinge un drept real. Sunt supuse transcrierii
numai actele juridice ntre vii, fiind exceptate: transmisiunile succesorale, actele de
mpreal, hotrrile judectoreti declarative, precum i dobndirile de drepturi reale prin
fapte juridice (uzucapiunea i accesiunea).
Transcrierea se face pe numele proprietarului i n ordinea depunerilor cererilor. n
prezent, registrele de transcripiuni au fost nlocuite cu mape n care sunt pstrate actele
supuse transcrierii, mpreun cu cererile i petiiile anexe, n ordinea intrrii (nu se mai face
copierea actului).
b) nscrierea se face n registrul de inscripii i const n consemnarea unor clauze din
actele juridice. Sunt supuse nscrierii numai actele juridice prin care se constituie privilegiile
i ipotecile.
3. Efectele nscrierii
Efectul esenial al transcrierii i nscrierii n registre este acela de a face actul juridic
translativ sau constitutiv de drepturi reale opozabil terilor. ntre pri actul juridic produce
efecte juridice din momentul ncheierii, fr a fi necesar transcrierea sau nscrierea lui.
Lipsa ndeplinirii formei de publicitate este sancionat cu inopozabilitatea fa de
teri a transmiterii ori constituirii dreptului real, fr a afecta valabilitatea actului271.

271

n cazul transmiterii sau constituirii aceluiai drept real n mod succesiv n favoarea a dou sau mai multe persoane se aplic principiul: qui
prior tempore potior jure, avnd ctig de cauz cel care ndeplinete mai nti formalitile de transcriere a dreptului, chiar dac actul este
posterior actelor de dobndire ale celorlali.

258

4.Corelaia cu Legea nr. 7/1996

nscrierile fcute n conformitate cu actele normative n vigoare n registrul de
transcripiuni i inscripiuni, nainte de data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996 privind
cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor produce i dup aceast dat efectele prevzute, cu
excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n
orice mod prin efectul legii.
Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005),
actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat
anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, netranscris n registrul de transcripiuni i
inscripiuni i produce efectele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilor Legii
nr. 7/1996. Actul sub semntur privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat
cert anterioar intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.
Din momentul definitivrii lucrrilor de cadastru general i a registrelor de publicitate
imobiliar pentru ntreg teritoriul unitii administrativ teritoriale, i nceteaz aplicabilitatea,
pentru teritoriul respectiv, dispoziiile ce reglementeaz sistemul de publicitate prin registre
de inscripiuni i transcripiuni.

3. Sistemul de publicitate bazat pe crile funciare

1. Noiune
Crile funciare sunt registre de inscripiuni imobiliare inute n raport de bunurile ce
fac obiectul nscrierii.
Toate nscrierile se fac pe imobile i nu pe proprietari, fiecare imobil avnd propria
carte funciar n care sunt evideniate orice schimbri ce intervin n situaia sa material i
juridic. n anumite cazuri expres prevzute de lege, n cartea funciar sunt nscrise i unele
drepturi personale, fapte sau raporturi juridice privind imobilele.
259

2. Felurile nscrierilor
Conform art. 5 din Legea nr. 115/1938, nscrierile sunt de trei feluri: intabularea,
nscrierea provizorie i notarea.
a) ntabularea este nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept
real cu titlu definitiv la data nregistrrii cererii de nscriere. Intabularea este o nscriere
definitiv, avnd efect constitutiv de drepturi i se face numai pe baza unui act juridic dovedit
prin nscris original.
b) nscrierea provizorie este nscrierea prin care se strmut, constituie, modific
sau stinge un drept real sub condiia justificrii sale ulterioare.
nscrierea provizorie (ntabulare imperfect) are loc atunci cnd nscrisul original nu ndeplinete cerinele speciale prevzute de lege pentru intabulare sau n cazul n care nscrierea este
cerut n temeiul unei hotrri judectoreti supus recursului.
c) Notarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor
drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice privind drepturi tabulare: minoritatea,
punerea sub interdicie a titularului dreptului, contractul de locaiune ncheiat pe o durat mai
mare de 3 ani.
3. Efectele nscrierii
Potrivit art. 17 din Legea nr. 115/1938, dobndirea drepturilor reale asupra imobilelor
opereaz pe data nscrierii actului de transmisiune sau constituire, ea avnd un caracter
constitutiv de drepturi reale.

4. Corelaia cu Legea nr. 7/1996

nscrierile fcute n conformitate cu actele normative n vigoare n crile funciare i n
crile de publicitate funciar, nainte de data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996 privind
cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor produce i dup aceast dat efectele prevzute, cu
260

excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n
orice mod prin efectul legii.
Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005),
actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat
anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, nenscris n carte funciar, i produce efectele la
data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996. Actul sub semntur
privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert anterioar intrrii n
vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.
n temeiul art. 60 (completat i modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005), n
regiunile de carte funciar supuse Decretului Lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispoziiunilor privitoare la crile funciare provizorii din Vechiul Regat n cri de publicitate
funciar, nscrierile privitoare la imobile, cuprinse n crile funciare sau dup caz, n crile
de publicitate funciar, vor continua s fie fcute n aceste cri, cu respectarea i n condiiile
dispoziiilor Legii nr. 7/1996. n cazul nscrierii unei construcii, a dezmembrrii sau alipirii
unui corp funciar nscris ntr-o carte funciar ntocmit n baza Decretului Lege nr.
115/1938, precum i pentru imobilul desprins, se va deschide o nou carte funciar potrivit
prevederilor prezentei legi.

SECIUNEA a III-a publicitatea imobiliar conform Legii nr. 7/1996

1. Consideraii generale
Legea nr. 7/1996 reglementeaz cadastrul general i cadastrele speciale.
Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic,
economic i juridic al tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul ri (art. 1 alin. 1), avnd ca
finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar (art. 1 alin. 5).
261

Entitile de baz ale acestui sistem sunt: parcela, construcia i proprietarul. Prin
imobil, n sensul legii, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii,
aparinnd aceluiai proprietar. Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai
categorie de folosin.
Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale:
comun, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. Prin sistemul de cadastru general se
realizeaz urmtoarele operaiuni:
-

identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin

natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum
i stocarea datelor pe suporturi informatice (funcia tehnic);

identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de

imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv (funcia
juridic);

furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a

obligaiilor fiscale ale contribuabililor (funcia economic).
Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere a bunurilor

imobile sub aspect tehnic i economic. Astfel, instituiile din domeniul aprrii, ordinii
publice i al siguranei naionale pot executa, cu mijloace proprii, lucrrile de cadastru,
geodezie, gravimetrie, topografie, fotogrammetrie i cartografie necesare aprrii rii i
pstrrii ordinii publice, conform normelor tehnice ale Ageniei Naionale
Pentru organizarea i inerea noilor cri funciare, prin Legea nr. 7/1996 modificat
prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005 s-au nfiinat birourile de carte funciar, n
circumscripia fiecrei judectorii, ca uniti subordonate Oficiului de cadastru i publicitate
imobiliar. Acestea, ncepnd cu data de 1 ianuarie 2005, au preluat activitatea fostelor
birouri de carte funciar ale judectoriilor.
Birourile de carte funciar sunt competente s efectueze operaiunile de publicitate
imobiliar cu privire la imobilele supuse nscrierii n cartea funciar i aflate n localitile din
circumscripiile judectoriilor n cadrul crora funcioneaz. Activitatea de publicitate
imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori de carte funciar,
262

numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat
de acesta.

2. nscrierea n cartea funciar272

Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate situaia material i situaia
juridic a imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice
referitoare la aceste bunuri. Ele se ntocmesc pe localiti i se numeroteaz de la 1 la n...
pentru fiecare localitate n parte, i alctuiesc mpreun registrul cadastral de publicitate
imobiliar al teritoriului localitii.
n noul sistem de publicitate evidena se ine att pe imobile ct i pe persoane,
efectul nscrierii constnd doar n opozabilitatea actului fa de teri i nu n dobndirea
dreptului real.

1. Feluri de nscrieri
Noul sistem de publicitate imobiliar presupune mai multe feluri de nscriere:
a) ntabularea
ntabularea este nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau
stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile fa de teri, de la data nregistrrii cererii
de nscriere. Potrivit art. 28 alin. 4 lit. a), ntabularea are ca obiect nscrierea definitiv a dreptului de
proprietate i a celorlalte drepturi reale.
nscrierea se face pe baza actului juridic prin care s-a constituit sau s-a transmis n
mod valabil dreptul real. Radierea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face
272

Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu (se indic numrul crii funciare i numele localitii n care este situat imobilul). Partea I privete
descrierea imobilelor i cuprinde: numrul de ordin i cel cadastral al imobilului; suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz,
construciile; planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului pentru fiecare imobil n
parte. Partea a II-a are n vedere nscrierile privind dreptul de proprietate: numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlu de
proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutarea proprietii, servituile constituite n folosul
imobilului, faptele juridice, drepturile personale, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice ndreptri, modificri, nsemnri ce s-ar face n
titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului
de proprietate i sarcini: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile
imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi
juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; orice
modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.

263

n temeiul actului juridic ce exprim consimmntul titularului la stingerea lor, cu excepia

drepturilor ce se sting la ndeplinirea termenului menionat n nscriere sau a drepturilor
viagere care se sting prin moartea titularului lor.
n cazul proprietii comune vor fi nscrii n aceeai carte funciar toi proprietarii,
indicndu-se i partea indiviz a fiecrui coproprietar (art. 46).
b) nscrierea provizorie
Reprezint nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau
stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile fa de teri, sub condiia i n
msura justificrii ei273.
Prin nscrierea provizorie, dreptul real imobiliar devine opozabil terilor cu rangul
dobndit prin aceast nscriere, sub condiia i n msura justificrii nscrierii provizorii. Prin
urmare, dup ndeplinirea condiiei i devenirea definitiv a nscrierii (se transform n
ntabulare), nscrierea va cpta data i rangul pe care l-a avut nscrierea provizorie. Astfel,
persoana interesat este aprat de riscul unei eventuale intabulri n favoarea unui ter care
ar dobndi acelai drept ulterior. Rolul ei este ca titularul nscrierii s beneficieze de
prioritatea nscrierii.
Conform art. 32 alin. 2, modificat, din Legea nr. 7/1996, nscrierea provizorie n
cartea funciar se face n urmtoarele situaii:
a) n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o condiie suspensiv;
b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri
judectoreti ce nu a rmas irevocabil. Avnd n vedere c textul nu distinge ntre
hotrrile nedefinitive i cele definitive, apreciem c pot constitui temei al unei
nscrieri provizorii att hotrrile nedefinitive, pronunate n prim instan, ct i cele
definitive dar nermase irevocabile;
c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu. n
ipoteza n care un drept tabular a fost nscris provizoriu i transmisiunea acestuia va
urma aceeai soart, noul dobnditor neputnd s nscrie dreptul dect n aceleai
condiii;
273

L.Pop, L. M. Harosa op.cit., p. 370- 371.

264

d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori
privilegiul imobiliar. Se are n vedere ipoteza n care a fost nscris n cartea funciar
o ipotec sau un privilegiu imobiliar, iar debitorul face dovada consemnrii sumelor
datorate fr a exista actul autentic din care s rezulte consimmntul creditorului
pentru efectuarea radierii sau o hotrre judectoreasc prin care s-a dispus radierea.
n aceast situaie, ipoteca sau privilegiul se vor radia provizoriu;
e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu
aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu se fundamenteaz noi
capete de cerere. Dup nscrierea provizorie a dreptului real, sub condiia depunerii
nscrisurilor necesare, solicitantul va fi ntiinat s depun ntr-un termen stabilit de
ctre registrator, actele doveditoare. Dac acestea sunt depuse n termenul fixat,
registratorul, prin ncheiere, va proceda la justificarea nscrierii provizorii, n caz
contrar urmnd a se radia nscrierea provizorie.
Justificarea nscrierii provizorii reprezint ndeplinirea cerinelor legale pentru
transformarea nscrierii provizorii n nscriere definitiv, adic n intabulare. Pentru a se
admite o cerere de justificare a unei nscrieri provizorii, partea interesat trebuie s prezinte:
nscrisul din care s rezulte ndeplinirea condiiei suspensive, hotrrea judectoreasc
devenit irevocabil, nscrisul din care s rezulte justificarea nscrierii provizorii a dreptului
tabular transmis, dovada consimmntului titularului dreptului de ipotec pentru justificarea
radierii acestuia274, dovada depunerii nscrisurilor suplimentare.
Admiterea cererii de justificare se face n toate cazurile printr-o ncheiere a
registratorului de carte funciar, dei legiuitorul prevede n mod expres necesitatea unei
asemenea ncheieri doar n situaia ultimului caz.
c) Notarea
Notarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor
drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drepturile tabulare i
274

Dac creditorul refuz s-i dea consimmntul, justificarea radierii ipotecii sau a privilegiului imobiliar se va efectua n baza hotrrii
judectoreti irevocabile prin care, constatndu-se achitarea sumelor datorate de debitor, se ordon radierea ipotecii sau a privilegiului din carte.
Ase vedea C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK, 2005, P. 121.

265

de titularii lor, litigiilor referitoare la drepturile tabulare, pentru a le face opozabile

terilor sau a le aduce la cunotina acestora numai n scop de informare.
Astfel, pot fi notate: minoritatea i punerea sub interdicie a titularului dreptului real,
instituirea curatelei, aciunile n justiie n legtur cu imobilul i drepturile nscrise n cartea
funciar, interdicia de nstrinare sau grevare a imobilului, pactul de preferin, promisiunea
de nstrinare a imobilului, sechestrul asigurtor i judiciar, lucrrile de expropriere, apelul
sau recursul declarat ncheierilor date de judectorul de carte funciar, orice alte aciuni, fapte
i drepturi personale (art. 84 din Regulamentul birourilor de carte funciar ale judectoriilor)
1. Efectele nscrierii n cartea funciar
Efectele nscrierilor n cartea funciar difer n funcie de felul acestora.
ntabularea i nscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea fa de teri a
actelor i faptelor juridice prin care se transmit, constituie, modific i sting drepturi reale
imobiliare. Aceast regul este stabilit de art. 27 din lege potrivit cruia: actul juridic este
valabil pentru pri de la data ncheierii lui, dat cnd se transfer dreptul real, dar fr
nscrierea n cartea funciar actul juridic nu va putea fi opus terilor.
Prin excepie de la regula enunat mai sus, drepturile de proprietate i celelalte
drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr a fi nscrise n cartea funciar, cnd provin din
succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, precum i drepturile reale dobndite de
stat sau de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti
(art. 28 alin. 1 i 2). Aceste drepturi se vor nscrie n cartea funciar numai n cazul n care
titularul dreptului dorete s dispun de ele (art. 28 alin.31).
Notarea are ca efect opozabilitatea fa de teri a drepturilor personale, faptelor
personale, raporturilor juridice, litigiilor, etc. n legtur cu imobilele descrise n cartea
funciar. n acest sen, art. 40 prevede c actele i faptele juridice, privitoare la drepturile
personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea
funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane.
3. Procedura nscrierii n cartea funciar
266

nscrierea n cartea funciar se realizeaz pe baza cererii de nscriere care se depune la

birourile teritoriale ale oficiului teritorial n raza creia este situat imobilul. Cererea trebuie
nsoit de urmtoarele acte:
-

nscrisul original sau copia legalizat care atest actul sau faptul a crui nscriere se
cere;

copia legalizat a hotrrii judectoreti care se nscrie, urmat de meniunea c

este definitiv i irevocabil.
Pot solicita efectuarea ntabulrii i nscrierii provizorii toate persoanele care, n baza

unui nscris original, a unei hotrri judectoreti sau a hotrrii autoritii administrative
urmeaz s constituie, transmit, modifice, dobndeasc sau stinge un drept tabular. Cererea
poate fi depus de titularul dreptului care solicit nscrierea, sau de un mandatar al acestuia n
temeiul unei procuri speciale .
Cererile de nscriere se nregistreaz n registrul de intrare, menionndu-se numrul
care rezult din ordinea cronologic a depunerilor i data primirii. n cazul n care se depun
deodat mai multe cereri, ipotecile i privilegiile vor avea rang egal, iar celelalte drepturi
primesc numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s decid asupra rangului i a radierii
nscrierii nevalabile (art. 49 alin. 1-6).
Registratorul de carte funciar va dispune, prin ncheiere, efectuarea nscrierii, numai
dac nscrisul ndeplinete condiiile prevzute de art. 50: este ncheiat cu respectarea
formalitilor prevzute de lege; indic numele prilor; individualizeaz imobilul printr-un
identificator unic; este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba
romn; este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare
sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului.
n lipsa cerinelor artate, cererea de nscriere va fi respins prin ncheiere motivat.
ncheierea poate fi atacat cu plngere, ce va fi depus la biroul teritorial, va fi nscris din
oficiu n cartea funciar i va fi soluionat de judectoria n a crei raz de competen se
afl imobilul. Sentina judectoriei este supus apelului i recursului.
4. Obligaii n sarcina notarului public i a instanei de judecat

267

a) Obligaia notarului public de a solicita nscrierea n cartea funciar

Art. 56 din Lege instituie o obligaie imperativ, i anume obligaia notarului public
care a autentificat un act prin care se constituie, transmite, modifica sau stinge un drept real
imobiliar de a cere nscrierea n cartea funciar din oficiu. Despre ndeplinirea acestei
obligaii, notarul trebuie s fac meniune n chiar cuprinsul actului ntocmit. n privina
certificatului de motenitor, meniunea se va efectua doar dac pentru bunurile imobile care
compun masa succesoral este deschis carte funciar sau exist documentaie cadastral.
n vechea reglementare, obligaia notarului de a solicita nscrierea nu avea caracter
imperativ, partea interesat avnd posibilitatea de a-i rezerva dreptul de a efectua personal
diligenele necesare pentru nscriere. De asemenea, solicitarea notarului trebuia realizat ntrun termen strict stabilit de lege: n ziua ntocmirii actului, sau cel mai trziu, a doua zi.
Prin modificare adus art. 56 n temeiul Legii nr. 247/2005, s-a meninut obligaia
notarului de a solicita nscrierea n cartea funciar, ns nu a mai stabilit un termen n care
aceasta trebuie ndeplinit. Apreciem c se impune ndeplinirea obligaiei ntr-un termen
rezonabil, ct mai scurt cu putin.
b) Obligaii ale instanei de judecat
n scopul asigurrii opozabilitii, art.56 instituie i obligaia instanei de judecat care
a pronunat o hotrre constitutiv de drepturi sau declarativ asupra unui drept real imobiliar
de a transmite aceast hotrre la biroul de carte funciar, n termen de 3 zile de la rmnerea
definitiv i irevocabil a acesteia. De asemenea, instana are i obligaia de a solicita notarea
aciunii n desfiinarea actului juridic supus nscrierii, nainte de a intra n dezbaterea
fondului.
Raiunea instituirii unei astfel de notri este de a mpiedica, pe de o parte, dobndirea
cu bun credin a unui drept tabular n tot cursul procesului i, pe de alt parte, de a asigura
268

executarea hotrrii judectoreti care ar putea fi mpiedicat prin constituiri de drepturi reale
n cursul proceselor.

5. Situaii speciale de nscriere n cartea funciar

a) Cazul modificrilor corpului imobilului (art. 44-45)

Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri, dezlipiri sau prin mrirea sau
micorarea ntinderii acestuia.
Alipirea are loc atunci cnd dou sau mai multe parcele se unesc ntr-un singur imobil sau se
adaug o parcel nou la un imobil. Atunci cnd se unesc dou sau mai multe parcele ntr-o singur
parcel, ele trebuie s fie situate una lng alta. Noul corp de proprietate va fi nscris cu un numr
roman.
Dezlipirea se realizeaz cnd se desparte o parcel de un imobil. Dezlipirea unui
imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face mpreun cu sarcinile care greveaz imobilul.
Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma n caz de dezlipire un
imobil separat.
n cazul alipirilor i dezlipirilor se vor efectua, dac este nevoie, operaiuni de
transcriere sau renscriere (art. 45).

Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dintr-o carte funciar n alt
carte funciar. Dac se transcrie o parte dintr-o parcel n alt carte funciar,
se va forma un imobil distinct cu numr cadastral nou, iar restul se nscrie n
vechea carte funciar, cu menionarea noului numr cadastral i a suprafeei
imobilului, iar dac toate imobilele nscrise ntr-o carte funciar au fost
transcrise, aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi
nscrieri.
269

Renscrierea are loc n situaia n care o parcel se dezlipete i se trece n

aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor sau ca o parcel a unui alt
imobil.

b) Situaii speciale de nscriere prevzute de art. 56 1, introdus prin Legea nr.

247/2005
Aceste cazuri speciale privesc nscrierea dreptului de proprietate dobndit prin
construire, nscrierea dreptului de ipotec sau a anumitor privilegii.
nscrierea dreptului de proprietate dobndit prin construire se face pe baza
certificatului eliberat de primria localitii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd
este cazul, faptul c proprietarul a edificat construcia n conformitate cu autorizarea de
construire eliberat potrivit legii, precum i a unei documentaii cadastrale.
nscrierea dreptului de ipotec se face numai asupra imobilului n ntregul su, sau
asupra cotei pri aparinnd unui coproprietar. n cazul n care se dorete nscrierea unei
ipoteci doar asupra unei pri a imobilului, este necesar ca n prealabil s se procedeze la
dezlipirea acelei pri pentru a forma un imobil distinct, care poate fi ulterior ipotecat. Ipoteca
constituit asupra unei pri din construcie va fi nscris att asupra acesteia, ca proprietate
exclusiv, ct i asupra cotei corespunztoare din prile comune indivize ale cldirii, aflate
n proprietate comun forat i perpetu.
n prezent se poate nscrie i ipoteca unui bun viitor n condiiile legii privind creditul
ipotecar pentru investiii imobiliare, dar numai cu obligaia notrii n prealabil a autorizaiei
de construire i a procesului verbal de recepie parial.
nscrierea privilegiilor se face din oficiu, cu excepia situaiei n care prile renun
n mod expres la acest beneficiu.

270

Privilegiul vnztorului pentru restul de pre nepltit. Din oficiu se va proceda la

nscrierea acestuia n partea a III a a crii funciare. Dac vnzarea a fost desfiinat,
privilegiul se va desfiina din oficiu.

Privilegiul coprtaului sau a coschimbaului. Dac din nscrisurile doveditoare

rezult c, n situaia mprelii sau schimbului, exist diferene n bani (sulte), din
oficiu se va proceda la nscrierea n partea a III a a privilegiului. Se poate solicita i
nscrierea privilegiului pentru garantarea preului datorat de coprtaul adjudecatar al
imobilului supus mprelii, privilegiu ce se va nscrie n temeiul actului de
adjudecare.

Privilegiul arhitectului i antreprenorului se poate nscrie pentru garantarea achitrii

preului lucrrilor pe care le-au executat n limita creterii valorii imobilului.

Publicitatea imobiliar n noul Cod civil

Noul Cod civil sistematizeaz publicitatea imobiliar pornind de la instituia crii
funciare a imobilului la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale, jude, municipiu,
ora, comun, avnd la baz msurtori cadastrale i descrierea imobilului, definit la art. 876
alin. (3) ca fiindPrin imobil, n sensul prezentului titlu, se nelege una sau mai multe
parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii,
aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i
care sunt identificate printr-un numr cadastral unic.
n lumina noilor dispoziii n materie, cartea funciar va cuprinde, de regul, dou
categorii de meniuni: una de natur s descrie imobilul i una referitorare la drepturile reale
ce au ca obiect bunul imobil descris.

271

Noul Cod civil condiioneaz dobndirea, modificarea i stingerea drepturilor reale

imobiliare, care sunt expres definite ca drepturi tabulare, de realizarea publicit ii imobiliare
n condiiile legii, adic a nscrierii n cartea funciar.
Conform art. 878 noul Cod civil, o carte funciar va cuprinde date referitoare la un
singur imobil i, de regul, un singur proprietar, cu excepia coproprietarilor pe cote-pri i a
coproprietarilor n devlmie. Tot acest articol prevede c obiectul drepturilor tabulare este
imobilul, care dup nscrierea n cartea funciar nu mai poate fi modificat dect cu
respectarea regulilor de carte funciar.
Art. 879 i 880 din Codul civil instituie regulile privitoare la modificarea imobilului
nscris n cartea funciar. Articolele menionate mai sus nu fac alteceva dect s preia
dispoziiile art. 39, 42 i 43 din Legea 7/1996 i ale Ordinului nr. 633/2006 al Autorit ii
Naionale de Cadastru i publicitate imobiliar(ANCPI).
n cartea funciar pot fi fcute trei tipuri de nscrieri i anume : intabularea,
nscrierea provizorie i notarea. Primele dou au ca obiect drepturi tabulare, n timp ce
notarea privete alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice legate de bunurile imobile
nscrise n cartea funciar.
Art. 882 noul Cod civil prevede c drepturile reale sub condiie suspensiv sau
rezolutorie nu se intabuleaz. Ele se pot ns nscrie provizoriu.
Crile funciare sunt publice, astfel nct orice persoan, fr a invoca un interes,
poate cerceta orice carte funciar, inclusiv documentele aferente. Codul civil instituie
prezumia c oricine cunoate cuprinsul crii funciare, nimeni neputnd invoca
necunoaterea existenei nscrierilor ori cererilor de nscriere nregistrate la oficiul de
cadastru i publicitate imobiliar. La cererea persoanelor interesate, se pot elibera extrase sau
copii cartificate, conforme cu originalul aflat n arhiv.
272

Noul Cod civil restabilete efectul absolut al publicitii imobiliare i prevede c

drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct
i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului ori a faptului care a
justificat nscrierea; pe cale de consecin, drepturile reale se pierd ori se sting numai prin
radierea lor din cartea funciar, de regul cu consimmntul titularului dat prin act autentic
notarial.
nscrierile n cartea funciar produc efecte de la data nregistrrii cererilor.
Un aspect de noutate l reprezint modalitatea de nregistrare a cererii de nscriere
precum i modalitatea de determinare a ordinii nregistrrii cererii.
n ceea ce privete modalitatea de nregistrare, procedura a fost simplificat,
permindu-i-se solicitantului s depun cererea prin orice mijloc de transmitere i confirmare
general acceptat. Aadar, nregistrarea se va face fie personal, prin mandatar, prin notar, prin
fax, prin pot electronic etc.
Referitor la determinarea ordinii nregistrrilor, se aduce un plus calitativ fa de
reglementarea Legii 7/1996, n sensul c ordinea depinde nu doar de data nregistrrii
cererilor, ci i de ora i minutul acestora. Legea reglementeaz i situaiile de conflict dintre
cereri cu potenial de a fi recepionate din punct de vedere juridic sub acelai rang
preferenial.
n sistemul de publicitate instituit prin noul Cod civil, n care nscrierea n cartea
funciar are efect constitutiv de drepturi reale, conflictul ntre terii dobnditori de la un autor
comun vor fi soluionate cu respectarea art. 891. Astfel, dac dou sau mai multe persoane au
fost ndreptite s dobndeasc, prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra aceluiai
imobil care se exclus reciproc, cel care i-a nscris primul dreptul va fi socotit titularul
dreptului tabular, indiferent de data titlului n temeiul cruia s-a svrit nscrierea n cartea
273

funciar. Aadar, n caz de conflict de drepturi asupra aceluiai imobil, preferabil va fi data
nscrierii n cartea funciar i nu data titlului fiecruia.
nscrierea unui drept real n cartea funciar se poate efectua numai mpotriva celui
care, la data cererii, este nscris ca titular al dreptului respectiv ori mpotriva celui care,
nainte de a fi fost nscris, i-a grevat dreptul dac, n acest din urm caz, ambele nscrieri se
solicit concomitent. Aceste prevederi sunt nscrise n art. 893 noul Cod civil.
n ceea ce privete nscrierea drepturilor reale n cazul actelor juridice succesive, art.
894 noul Cod civil prevede c dac un drept supus nscrierii n cartea funciar a fcut obiectul
unor cesiuni succesive care nu au fost nscrise, cel din urm ndreptit s cear nscrierea nu
o va putea face dect dac solicit, odat cu nscrierea dreptului su i nscrierea dobndirilor
succesive anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri originale sau copii legalizate, dup caz.
Acest principiu apare ca o obligativitate a justificrii cesiunilor succesive ntre proprietarul
tabular anterior i autorul dreptului pentru care se solicit nscrierea.
nscrierile ntemeiate pe obligaiile defunctului se vor putea svri i dup ce dreptul
a fost nscris pe numele motenitorului, ns numai n situaia n care mo tenitorul este inut
de aceste obligaii, adic doar dac motenitorul a acceptat aceste obligaii.
n ceea ce privete nscrierea provizorie, acesta reprezint operaiunea prin care sunt
trecute n cartea funciar drepturi reale imobiliare, aceste drepturi tabulare nscrise provizoriu
fiind incerte.
Cazurile n care se poate solicita nscrierea provizorie sunt prevzute expres de art.
898 din Codul civil. Efectele nscrierii provizorii vor fi afectate de incertitudine pn la data
prezentrii documentelor care probeaz ncetarea strii de incertitudine275.

275

V. Stoica, op. cit. , p. 447

274

Efectele nscrierii provizorii sunt reglementate de art. 899 noul Cod civil. Astfel,
nscrierea provizorie are ca efect dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de
la data nregistrrii cererii, sub condiia i n msura justificrii ei.
Notarea n cartea funciar
Are ca obiect drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice a cror notare a fost
impus sau permis prin dispoziii legale, nefiind permis notarea unor drepturi sau
mprejurri neprevzute de lege.
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar
Rectificarea nscrierilor din cartea funciar reprezint modificri ale datelor cuprinse
n cartea funciar, care pot fi radieri, ndreptri sau corectri, n cazul n care situaia juridic
real a imobilului nu i gsete corespondena n cuprinsul crii funciare.
Dovedirea situaiei reale a imobilului poate fi fcut cu ajutorul recunoaterii
titularului nscrierii a crei rectificare este cerut, prin declaraie notarial autentic sau prin
hotrre judectoreasc definitiv pronunat mpotriva titularului nscrierii.
n ce privete erorile materiale, acestea vor putea fi rectificate la cerere sau din oficiu,
dac erorile nu constituie cazuri de rectificare care pot fi soluionate doar pe calea aciunii n
rectificare tabular.
Titularul dreptului de proprietate imobiliar are posibilitatea s cear motivat
modificarea datelor nscrise cu privire la descrierea, destinaia i suprafaa imobilului276.

SECIUNEA a IV-a Aciunile specifice publicitii imobiliare

276

Art. 914 noul Cod civil.

275

Noul Cod civil reglementeaz 3 aciuni care pot fi promovate n justiia i au ca obiect nscrierile
n cartea funciar, respectiv: aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare tabular i aciunea n
rectificare tabular.

1. Aciunea n prestaie tabular

Aciunea n prestaie tabular este reglementat de art. 896, 897 noul Cod civil. Potrivit
prevederilor legale, aciunea n prestaie tabular reprezint acea aciune prin care potenialul dobnditor
al unui drept tabular solicit antecesorului tabular s constituie, s transmit ori s modifice un drept
tabular, acesta din urm necomportndu-se ca atare. Promovarea acestei aciuni are ca scop obligarea
antecesorului tabular la ndeplinirea obligaiilor asumate n vederea nscrierii n cartea funciar a
dreptului tabular n cauz.
Dreptul la aciunea n prestaia tabular este prescriptibil n condiiile legii.
Dac aciunea a fost notat n cartea funciar, atunci hotrrea judectoreasc se va nscrie din oficiu i
mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare277.
Aciunea n prestaie tabular va putea fi ndreptat i mpotriva terului dobnditor de reacredin nscris anterior n cartea funciar dac actul juridic invocat de reclamant este anterior celui n
temeiul cruia a fost nscris dreptul terului dobnditor, iar acesta a fost de rea-credin la data ncheierii
actului. Mai prevede codul c dreptul la aciune mpotriva terului se prescrie n termen de 3 ani de la
data nscrierii a dreptului acestuia n folosul su, cu excepia cazului n care dreptul la aciune al
reclamantului contra antecesorului su s-a prescris mai nainte278.

2. Aciunea n justificare tabular

Reprezint acea aciune pe care cel care i-a nscris provizoriu n cartea funciar un drept tabular
afectat de o condiie suspensiv contra celui mpotriva cruia s-a nscris provizoriu respectivul drept,
atunci cnd cel din urm refuz s i dea consimmntul necesar justificrii dreptului de ctre
reclamant279.
Codul civil prevede radierea din oficiu a dreptului real imobiliar afectat de o condiie
suspensiv dac nu se dovedete ndeplinirea condiiei care afecteaz dreptul, n termen de 5
Art. 896 alin.(2) noul Cod civil.
Art. 897 noul Cod.
279
M. Nicolae, Tratat de publcitate imobiliar, ed. Universul Juridice, Bucureti, 2006, p. 635-636.
277
278

276

ani de la nscriere. n aceleai condiii se va radia condiia rezolutorie dac n termen de 10

ani de la nscriere nu s-a solicitat radierea dreptului nscris sub aceast modalitate280.

3. Aciunea n rectificarea tabular

Este reglementat de art. 908 i urm. noul Cod civil. Aceast aciune poate fi
promovat de o persoan care jusitific un interes i se afl ntr-unul din cazurile prevzute de
art. 908 noul Cod civil.
Termenele de exercitare a aciunii n rectificare sunt prevzute de art. 909 noul cod
civil, unde se fac distincii cu privire la prescriptibilitatea sau imprescriptibilitatea ac iunii n
rectificare tabular.
n ceea ce privete efectele admiterii aciunii, se prevede c hotrrea prin care se admite
rectificarea unei nscrieri nu va aduce atingere drepturilor nscrise n folosul celor care nu au
fost parte n cauz.
n situaia n care aciunea a fost notat n cartea funciar, hotrrea judectoresc de
admitere se va nscrie, din oficiu i mpotriva acelora care au dobndit un drept tabular dup
notare, care se va radia odat cu dreptul autorului lor.281

280
281

Art. 912 noul cod civil.

Art. 910 noul cod civil.

277

Material didactic auxiliar

Anexa I

Vocabular

accessorium sequitur principale adagiu latin folosit pentru a exprima regula potrivit creia
bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta juridic a bunului sau a contractului
principal de care depinde;
actor sequitur forum rei regul potrivit creia aciunea mobiliar se judec de ctre instana
de la domiciliul prtului (rei deriv de la reus prt);
actor sequitur forum rei sitae regul potrivit creia o aciune n justiie cu privire la un
imobil aciune imobiliar se judec de ctre instana de la locul unde se afl
bunul (rei deriv n acest caz de la res lucru);
drept subiectiv absolut drept civil n temeiul cruia titularul su, determinat, are posibilitatea s-l
exercite singur, fr concursul altuia, toate celelalte persoane, ca subiecte pasive
nedeterminate, avnd obligaia general i negativ de a nu aduce nici o atingere titularului
n exercitarea dreptului su;
drept subiectiv relativ dreptul n temeiul cruia subiectul activ, determinat, numit creditor,
are posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv, determinat numit debitor, s dea, s
fac sau s nu fac ceva;
dreptul de habitaie drept real n temeiul cruia titularul are dreptul de a folosi o cas de
locuit ce aparine altei persoane;
dreptul de servitute o sarcin impus unui fond (fond aservit) pentru uzul i utilitatea unui
imobil avnd un alt stpn (fond dominant);
drept de superficie drept real ce const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan
fizic sau juridic denumit superficiar, n privina construciilor sau plantaiilor ce
se afl pe terenul aparinnd altui proprietar, precum i n dreptul de folosin asupra
terenului pe care se afl construciile sau plantaiile;
278

drept de uz drept real n virtutea cruia titularul su se poate folosi de un bun, i poate
culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei sale;
drept de uzufruct drept real principal ce confer titularului su, numit uzufructuar, dreptul de a
exercita asupra unui bun ce aparine altui proprietar, atributele posesiei i folosinei n
aceleai condiii ca i proprietarul, cu obligaia de a-i conserva substana i de a-l restitui
la ncetarea uzufructului;
dezmembrminte termen folosit pentru a desemna drepturile reale principale, care se constituie
prin desprinderea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate (de
uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitute);
erga omnes expresie latin desemnnd faptul c un act juridic sau un drept subiectiv este
opozabil fa de toi;
in judiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii expresie latin
desemnnd regula conform creia dac ntr-un patrimoniu un bun este nstrinat,
locul lui va fi luat de preul primit, iar dac cu acest pre se va obine un alt bun,
locul preului va fi luat de bunul dobndit de el;
jus in re expresie latin desemnnd un drept relativ la bunuri (drept n obiect); n prezent,
utilizat ca noiune echivalent pentru dreptul real;
jus ad personam expresie latin desemnnd un drept relativ la o persoan; n prezent,
utilizat ca echivalent al dreptului de crean;
reus credendi expresie desemnnd persoana creditorului;
reus debendi expresie desemnnd persoana debitorului;
res certa expresie desemnnd bunuri individual-determinate;
res genera expresie desemnnd bunuri de gen;
obligaia de a da (aut dare) ndatorirea de a constitui sau a transmite un drept real cu privire
la un lucru;
obligaia de a face (aut facere) const ntr-o prestaie pozitiv avnd ca obiect executarea de
lucrri, prestarea de servicii sau predarea unui lucru;
obligaia de a nu face (aut non facere) ndatorirea subiectului pasiv de a se abine de la
svrirea unei aciuni.

279

Abusus (jus abutendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de proprietate

asupra bunului (dispoziie juridic prin nstrinare sau dispoziie material prin
distrugere);
accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu un lucru
devine proprietatea aceluia cruia i aparine bunul la care s-a fcut unirea sau
ncorporaiunea;
animus stare de spirit a unei persoane care se comport ca titularul unui drept asupra unui lucru
(animus domini, animus possidendi), caracterizat de intenia sau voina celui ce
stpnete bunul de a efectua acea stpnire pentru sine;
corpus termen folosit pentru a desemna elementul material al posesiei, care presupune un
contact juridic direct cu bunul, concretizat n acte materiale ca: deinerea acestuia,
folosirea lui, culegerea fructelor produse de el, efectuarea unor modificri sau aducerea
unor completri, nfptuirea unor acte de dispoziie privitoare la bun;
detentor precar persoan care deine un lucru, stpnindu-l fr intenia sau voina de a
efectua aceast stpnire pentru sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar
sau ca titular al altui drept real;
detenie stpnire n fapt asupra unui lucru al altuia exercitat temporar, n baza unui raport juridic
cu proprietarul lucrului, implicnd obligaia restituirii acestuia;
fructus (jus fruendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de a folosi i de a
culege fructele bunului;
res nullius expresie desemnnd un lucru al nimnui;
uzus (jus utendi) atribut al dreptului de proprietate ce presupune exercitarea de ctre titular a
unei stpniri efective asupra bunului n materialitatea sa.
Aciune titlu reprezentativ al contribuiei ntr-o societate de capital (pe aciuni sau n
comandit pe aciuni), constituind o fraciune a capitalului social care confer
posesorului calitatea de acionar;
aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept real imobiliar, n special dreptul
de proprietate imobiliar;
certificat de proprietate titlu de valoare la purttor, adic un nscris care ncorporeaz
dreptul la care se refer;
280

in commercium n comer;
res communes bunuri comune;
servitute sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea altui imobil avnd un
alt proprietar;
infans conceptus pro nato habetur quoties de ejus commodis agitur copilul conceput se
consider ca nscut ori de cte ori este vorba de interesul lui.
Locuin de intervenie locuin destinat cazrii personalului unitilor economice sau
bugetare, care, prin contract de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce
necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitii economice
sau bugetare;
locuin de necesitate locuin destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor lor ale
cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente
ori ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate
public, precum i lucrrilor de renovare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de
locatari.
Locuin de serviciu locuin destinat funcionarilor publici, angajailor unor uniti sau
ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit
prevederilor legale.
Locuin social locuin care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii
a cror situaie economic nu le permite dobndirea n proprietate sau nchirierea
unei locuine n condiiile pieei.
Pact de preferin convenie prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va
vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal.
Abuz de drept fapta titularului unui drept de a-l exercita cu rea-credin n afara scopului
social-economic, recunoscut de ctre lege;
a evinge a face ca o alt persoan s sufere o eviciune (pierderea proprietii lucrului sau tulburarea
cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar);
bona fides presumitur expresie latin desemnnd regula conform creia buna-credin se
prezum; ea nu trebuie dovedit.
Cheltuieli necesare sume de bani sau munc necesare pentru conservarea unui lucru n
281

nsi materialitatea sa;

cheltuieli utile sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru n vederea
ameliorrii strii materiale a acestuia i care, dei nu sunt necesare, sporesc valoarea
lucrului;
cheltuieli voluptorii sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru pentru
a-i satisface plcerea lui personal i care nu mresc valoarea unui lucru;
contract de comodat contract prin care o persoan, numit comodant, remite spre folosin
temporar unei alte persoane, numit comodatar, un lucru determinant cu
obligaia pentru acesta din urm de a-l restitui n natur, n individualitatea sa;
crean cert crean care are o existen nendoielnic i asupra creia nu exist nici un
litigiu;
crean exigibil crean a crei scaden fiind ndeplinit, creditorul poate cere a fi
executat de ndat i la nevoie chiar pe calea urmririi silite;
crean lichid crean avnd un cuantum precis determinat;
dar manual varietate a contractului de donaie, avnd ca obiect bunuri mobile corporale, care se
ncheie valabil i se execut prin remiterea efectiv a bunului de la donator la
donatar, fr ndeplinirea altei formaliti;
dies ad quem computatur in termino expresie latin care exprim regula conform creia
ultima zi a termenului se include n durat;
dies a quo non computatur in termino expresie latin care exprim regula potrivit creia ziua de
pornire nu este inclus n durat;
excepie procesual mijloc de aprare prin care prtul, fr s pun n discuie temeinicia
pe fond a dreptului invocat de reclamant, cere instanei s resping cererea de
chemare n judecat;
dat cert dat calendaristic marcnd momentul din care existena unui nscris sub
semntur privat nu mai poate fi contestat de ctre teri i care este considerat
a fi adevrata dat a acelui nscris;
sechestru act nceptor de executare n cadrul executrii silite ce presupune inventarierea de
ctre executorul judectoresc a unor bunuri mobile aparinnd urmritului, spre a
fi valorificate ulterior n condiiile legii, pentru satisfacerea creanei
282

urmritorului.
Autorizaie de construire actul de autoritate al administraiei publice locale pe baza cruia se
asigur aplicarea msurilor prevzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea i
funcionarea construciilor;
pactum de non alienando expresie latin desemnnd un pact de nenstrinare;
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis regul cu valoare de principiu, potrivit creia
desfiinarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmitorului asupra unui lucru transmis
atrage desfiinarea drepturilor consimite de acesta, asupra bunului respectiv, n folosul unui
ter.
Accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu un lucru sau
se ncorporeaz ntr-un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine lucrul,
la care s-a fcut unirea sau ncoprorarea;
accessorium sequitur principale accesorul urmeaz principalul. Adagiu latin folosit pentru a exprima
regula conform creia bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta juridic a bunului sau
contractului principal de care depinde;
act juridic de administrare act juridic prin care se urmrete s se realizeze o normal
punere n valoare a unui bun sau patrimoniu;
act juridic de conservare act juridic prin care se urmrete prentmpinarea pierderii unui
drept subiectiv civil;
act juridic de dispoziie act juridic care are ca rezultat fie nstrinarea unui bun sau a unui drept
din patrimoniu, fie grevarea unui bun cu o sarcin real;
caz fortuit mprejurare imprevizibil i insurmontabil care mpiedic, n mod obiectiv,
executarea obligaiei contractuale;
expropriere act de putere public prin care se realizeaz dobndirea forat a proprietii private,
necesar executrii lucrrilor de utilitate public, n schimbul unei despgubiri;
for major mprejurare absolut imprevizibil i absolut insurmontabil care mpiedic n mod
obiectiv i fr nici o culp din partea debitorului executarea obligaiei contractuale a
acestuia, antrennd i justificnd exonerarea lui de rspundere ;
gestiunea de afaceri operaie ce const n aceea c o persoan intervine, prin fapta sa voluntar i
unilateral, i svrete acte materiale sau juridice n interesul altei persoane, fr a fi
283

primit mandat din partea acesteia din urm;

just titlu act juridic translativ de proprietare avnd drept scop transferul proprietii, dar care
datorit unor mprejurri ce in de actul respectiv, el nu strmut proprietatea
bunului ci doar posesia lui;
mas succesoral ansamblul bunurilor i valorilor de orice fel care, fcnd parte din
patrimoniul defunctului, constituie obiectul mprelii motenirii;
nemo ad alium transferre potest quam ipse habet adagiu latin folosit pentru a fundamenta
soluia potrivit creia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect
are el nsui;
ocupaiune mod de dobndire a dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unor bunuri
ce nu sunt cuprinse n patrimoniul nimnui;
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis adagiu latin folosit pentru a exprima regula
potrivit creia desfiinarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmitorului
asupra lucrului transmis atrage dup sine desfiinarea drepturilor consimite de
acesta n folosul unui ter;
sult sum de bani ce trebuie pltit pentru compensarea inegalitii de valoare a loturilor n
cazul partajului judiciar;
uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale prin posedarea
nentrerupt a unui imobil n timpul i condiiile prevzute de lege.
Aciune confesorie aciune prin care titularul su urmrete aprarea unui dezmembrmnt al
dreptului de proprietate;
aciune negatorie aciune prin care proprietarul neag existena unui dezmembrmnt al
altei persoane asupra bunului su;
cauiune contract de garanie prin care o persoan denumit fidejusor se oblig fa de
creditorul altei persoane s execute obligaia acesteia;
ex contractu din contract;
ex lege din lege;
emolument ansamblu de avantaje i prerogative pe care uzufructuarul le dobndete n
temeiul dreptului de uzufruct;
fidejusor persoan care se angajeaz fa de creditorul unui debitor s execute obligaia acestuia, n
284

cazul n care debitorul principal n-ar executa-o.

Abuz de ncredere infraciune reglementat de art. 213 C.pen., constnd n nsuirea unui
bun mobil al altuia, deinut cu orice titlu, sau dispunerea de acest bun pe nedrept
ori refuzul de a-l restitui;
calitate procesual activ presupune existena unei identiti ntre persoana reclamantului i
persoana care este titular al dreptului n raportul juridic dedus judecii;
prior tempore, potior jure expresie latin desemnnd regula potrivit creia cel care a ndeplinit
mai nti formalitile necesare pentru valabilitatea dreptului su, se bucur de
prioritate fa de cei care le-au ndeplinit ulterior.
Aciune n grniuire aciunea prin care reclamantul pretinde ca n contradictoriu cu
prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea a dou fonduri
nvecinate;
aciune posesorie aciunea posesorului pentru aprarea posesiei, ca stare de fapt, mpotriva
oricrei tulburri ori pentru a redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut;
aciune n revendicare aciunea prin care proprietarul, neposesor pretinde restituirea
bunului su de la posesorul neproprietar;
artarea titularilor dreptului instituie de drept procedural civil n temeiul creia prtul
care deine un lucru pentru altul sau care exercit n numele altuia un drept asupra
unui lucru, va putea arta pe acela n numele cruia deine lucrul sau exercit
dreptul, dac a fost chemat n judecat de o persoan ce pretinde un drept real
asupra lucrului;
corpore alieno expresie desemnnd exercitarea unui drept prin intermediul altei persoane;
executare silit procedur prin care titularul unui drept, recunoscut printr-un titlu
executoriu, constrnge cu ajutorul organelor de stat competente pe cel care i
nclcase dreptul s execute obligaia artat n titlu;
ex lege din lege, n virtutea legii;
garanie real mijloc juridic de garantare a obligaiilor prin afectarea unui bun al debitorului
sau chiar al altei persoane, n vederea asigurrii executrii obligaiei asumate;
uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale, prin posedarea
nentrerupt a unui imobil n timpul i n condiiile prevzute de lege.
285

Afini persoane ntre care exist legtur de afinitate.

Afinitate termen desemnnd legtura juridic, derivat din cstorie, n ceea ce privete
raporturile dintre oricare dintre soi i rudele (fireti sau din adopie) ale celuilalt
so;
aciune n constatare - aciune prin care reclamantul solicit instanei s constate numai
existena unui drept al su sau inexistena unui drept al prtului mpotriva sa;
aciune n realizare - aciune prin care reclamantul, ce se pretinde titularul unui drept
subiectiv, solicit instanei s-l oblige pe prt la respectarea dreptului su, iar
dac acest lucru nu mai este posibil, la despgubiri pentru prejudiciul suferit.
Citaie act procedural scris prin care o persoan este chemat n faa organelor de urmrire
penal sau a instanei de judecat; n materie civil, de regul, citarea prilor este
obligatorie, n caz de neprezentare putnd fi sancionate cu amend.
Tranzacie contract prin care prile termin un proces nceput sau prentmpin un proces
ce se poate nate, prin concesii reciproce, constnd n renunri reciproce la pretenii
sau n prestaii noi svrite ori promise de o parte n schimbul renunrii de ctre
cealalt parte la dreptul litigios.
Titlu executoriu act juridic n temeiul cruia se va efectua executarea silit, reprezentat, de
regul, de hotrrea judectoreasc.
Animus domini; animus sibi habendi; animus possidendi expresii latine desemnnd
elementul psihologic sau intelectual al posesiei, concretizat n voina celui care
stpnete n fapt lucrul, de a exercita acea stpnire pentru sine i de a se
comporta fa de bunul respectiv ca un proprietar ori ca un titular al altui drept
real;
aciune real aciune prin care se cere s fie recunoscut sau protejat un drept real principal
ori accesoriu;
aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept real imobiliar, n special
dreptul de proprietate imobiliar;
corpore alieno expresie latin desemnnd exercitarea posesiei prin intermediul altei
persoane;
juris et de jure expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor absolute,
286

care nu pot fi combtute prin nici un mijloc de prob;

jus possessionis drept de posesiune;
juris tantum expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor
relative, care pot fi combtute prin proba contrarie;
non dominus expresie latin desemnnd persoana unui neproprietar;
somaie act procedural prin care debitorul este ntiinat c, n caz de nendeplinire a
obligaiei (de plat a unei sume de bani, de predare a unui bun etc.) se va proceda
la exercitarea silit, potrivit legii;
titlu translativ orice act sau fapt juridic prin efectul cruia se strmut un drept real sau de
crean din patrimoniul unei persoane n patrimoniul altei persoane.
Carte funciar nscris autentic, cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor i
artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drepturilor de crean, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu
imobilele nscrise n cartea funciar, fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie
numai n scopul informrii oricror persoane interesate;
drepturi tabulare drepturi reale imobiliare ce se nscriu n cartea funciar i sunt supuse
regimului de carte funciar.

287

Anexa II
ntrebri, exerciii

1. Care sunt drepturile i obligaiile care fac parte din patrimoniul unei persoane? Dai
exemple de drepturi i obligaii care nu intr n coninutul patrimoniului.
2. Definii noiunile de universalitate juridic i universalitate de fapt.
3. Ce nelegei prin creditor chirografar? n ce const dreptul de gaj general al
creditorului chirografar?
4. Identificai raportul existent, n caz de concurs, ntre un creditor chirografar i un
creditor a crui crean este garantat real.
5. Ce nelegei prin subrogaie i de cte feluri este?
6. Ce relaie exist ntre subrogaia real cu titlu universal i gajul general al creditorilor
chirografari?
7. Ce nelegei prin transmisiunea patrimoniului? De cte feluri este acesta?
8. Clasificai drepturile patrimoniale ce intr n componena unui patrimoniu. Enumerai
asemnrile i deosebirile existente ntre cele dou categorii de drepturi.
9. Clasificai drepturile reale i enumerai-le pentru fiecare categorie.
10. Clasificai obligaiile reale, oferind cte un exemplu pentru fiecare categorie.
11. Analizai coninutul obligaiei de a nu face dup cum este corelativ unui drept real
sau unui drept de crean.
12. Definii noiunile de proprietate drept de proprietate.
13. Interpretai din punct de vedere juridic expresia: dreptul de proprietate este un drept
absolut.
14. Stabilii care este coninutul atributelor: usus, fructus i abusus n materia proprietii.
15. Considerai ca fiind un abuz de drept mprejurarea c un proprietar, cu ocazia
spturilor fcute n teren n scopul ridicrii unei construcii, nu a luat msurile
necesare impuse de regulile arhitectonice, ceea ce a condus la dislocarea brusc a
288

pdurilor de la casele vecine? n stadiul actual al legislaiei, pe ce texte de lege i-ar

ntemeia instana soluia?
16. Ce condiii trebuie s ndeplineasc titularul unui drept subiectiv pentru a svri un
abuz de drept?
17. Cunoscnd c proprietatea nu se pierde prin neuz, stabilii care este situaia juridic a
bunurilor mobile abandonate. Dar situaia bunurilor mobile, furate din patrimoniul
cultural naional?
18. Precizai cui aparine i care este coninutul atributelor usus, fructus i abusus n cazul
bunurilor aparinnd proprietii publice.
19. Definii noiunea de proprietate privat.
20. Care sunt caracterele dreptului de proprietate privat?
21. Sub aspect extinctiv, proprietatea privat este prescriptibil sau imprescriptibil?
22. Care sunt titularii dreptului de proprietate privat?
23. Persoan juridic romn cu capital integral strin poate fi titular a dreptului de
proprietate privat asupra terenurilor situate n Romnia?
24. Definii i clasificai domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale.
25. Enumerai modalitile de formare ale domeniului privat.
26. Explicai sintagma de bunuri scoase din circuitul civil (extra commercium).
27. Care este diferena ntre operaiunea de grniuire i aciunea n grniuirea proprietii?
28. n legislaia n vigoare ngrdirea unei proprieti este obligatorie?
29. Proprietarul unui teren are dreptul de dispoziie asupra crengilor i rdcinilor arborilor
unui vecin ce se ntind pe proprietatea sa?
30. Considerai ca fiind adevrat afirmaia proprietatea subsolului aparine ntotdeauna
proprietarului suprafeei terenului?.
31. Definii modurile de dobndire ale dreptului de proprietate i clasificai-le n funcie
de criteriile cunoscute.
32. Precizai cnd opereaz transferul dreptului de proprietate n cazul unui contract de
vnzare-cumprare.
33. Dac ai fi judector cum ai soluiona (n sensul respingerii sau admiterii) cererea
unui croitor prin care solicit constatarea dreptului de proprietate asupra costumului
289

lucrat din materialul clientului, motivnd c manopera este mult mai valoroas dect
materia prim?
34. Ce ai decide n situaia n care poriunea de teren care s-a rupt aparine domeniului
public? Dar dac aceasta aparine unui particular i s-a alipit domeniului public?
35. Cum se calculeaz ntinderea despgubirilor pe care urmeaz s le primeasc
constructorul de bun-credin? Ce s-ar decide n situaia n care edificarea
construciei ar fi avut loc n anul 1990, iar despgubirile s-ar calcula n anul 2000? Ce
mijloace juridice are la ndemn constructorul de bun-credin pentru a-l obliga pe
proprietar la plata despgubirilor?
36. Enumerai categoriile de limite ale dreptului de proprietate cunoscute.
37. Care sunt reglementrile n vigoare relative la ngrdirile dreptului de proprietate
stabilite n interes edilitar i de estetic urban.
38. Care sunt consecinele ridicrii unui edificiu fr obinerea autorizaiei de construire?
39. Care este deosebirea ntre servituile naturale i cele legale prevzute de Codul civil
de la 1864 i limitele legale instituite de noul Cod civil?
40. Care este distana n limita creia se pot deschide ferestre, balcoane i terase deasupra
proprietii vecinului? Ce va decide instana ntr-un litigiu avnd ca obiect o fereastr
deschis n zidul buctriei i al bii, la o distan mai mic dect cea legal de curtea
vecinului, fr consimmntul acestuia i n msura n care deschiderea ei ar fi fost
posibil pe un alt perete orientat astfel nct s nu stnjeneasc pe vecini?
41. Se pot deschide ferestre de lumin pe linia despritoare a dou proprieti vecine?
42. n ce condiii ar putea fi introdus ntr-un contract clauza de inalienabilitate? Este
valabil o clauz de inalienabilitate cu privire la transmiterea succesiunii?
43. Considerai c hotarul dintre dou proprieti se poate crea sub streaina casei unuia
dintre proprietari?
44. Precizai cteva cazuri de limite ale dreptului de proprietate instituite pe cale
judectoreasc.
45. Definii proprietatea anulabil i proprietatea rezolubil. Stabilii care sunt
asemnrile i deosebirile dintre acestea.
46.

Care este deosebirea existent ntre coproprietate i indiviziune?

290

47.

n ce const regula unanimitii n cazul proprietii comune temporare? Examinai

modalitatea de aplicare a acestei reguli n cazul actelor materiale, respectiv n cazul
actelor juridice.

48.

Considerai c un coproprietar poate s transforme destinaia bunului sau modul de

folosin al acestuia?

49.

n cazul coproprietii, unul dintre proprietari are dreptul s exercite folosina asupra
bunului comun, fr acordul celorlali?

50.

Este valabil contractul prin care un coproprietar doneaz cota sa parte dintr-un bun
comun unui ter? Dar contractul de vnzare-cumprare ncheiat de un coproprietar cu un
ter avnd ca obiect ntregul bun comun?

51.

Considerai ca fiind valabile conveniile cu privire la meninerea strii de indiviziune?

52.

Ce tip de proprietate exist n situaia n care dou persoane au cumprat mpreun un bun
imobil? Dar n cazul n care aceleai persoane dobndesc prin testament ntreaga avere a tatlui
lor decedat?

53.

n sarcina cui cad cheltuielile privind repararea i ntreinerea zidului comun? Dar
cheltuielile n situaia n care zidul ar fi demolat i reconstruit de un coproprietar, n
interesul su exclusiv?

54.

anul, pentru a fi declarat comun, este necesar s fie fcut cu scopul de a ngrdi
proprietatea sau exist comunitate i dac anul este destinat scurgerii apelor? Care sunt
cazurile de nlturare a prezumiei de comunitate?

55.

Ce tip de proprietate exist n situaia n care imobilul mprit pe apartamente ar

aparine unui singur proprietar?

56.

Identificai tipurile de proprietate existente ntr-o cldire cu 3 apartamente din care

unul este deinut de 2 soi, unul este nchiriat, iar cellalt aparine motenitorilor
titularului decedat.

57.

Cui vor aparine fructele produse de un gard viu asimilat ngrdirii aduse de un singur
proprietar?

58.

Este valabil nstrinarea unui bun mobil comun de ctre un so fr consimmntul

celuilalt? Dar vnzarea, n aceleai condiii, a unui imobil (construcie)?

59.

Poate dispune unul dintre concubini singur de dreptul su asupra bunului dobndit
291

mpreun cu cellalt concubin?

60.

Ce nelegei prin dezmembrminte ale dreptului de proprietate? Proprietatea public

poate fi dezmembrat?

61.

Care sunt drepturile i obligaiile uzufructuarului?

62.

Care sunt aciunile prin care nudul proprietar i apr dreptul?

63.

Titularul dreptului de uz i poate nchiria dreptul? Dar titularul dreptului de abitaie

poate nchiria imobilul asupra cruia i exercit dreptul?

64.

Uzufructul poate fi nstrinat? Dar emolumentul acestuia?

65.

Ce sunt servituile reciproce, respectiv servituiile unilaterale?

66.

Definii posesia i artai care este natura sa juridic.

67.

Care sunt motivele care justific protecia acordat de lege posesiei?

68.

Ce mijloace de prob sunt admisibile pentru a face dovada posesiei?

69.

Cum are loc dobndirea, respectiv pierderea elementului intenional al posesiei?

70.

Care sunt caracterele viciului clandestinitii? Dai exemple de clandestinitate n

materie imobiliar.
71.

Considerai c violena pasiv este un viciu al posesiei?

72.

Care este diferena ntre echivoc, ca viciu al posesiei i precaritate?

73.

Realizai o comparaie ntre posesie i detenie precar. Dai exemple de detentori

precari.
74.

Enumerai cazurile de intervertire a precaritii n posesie i explicai care dintre ele

presupun o intervertire propriu-zis.

75.

Care sunt efectele posesiei utile?

76.

Identificai viciul corespondent fiecrei caliti a posesiei din tabelul de mai jos:
Caliti
continu

Vicii
violena

public

echivocul

netulburat

clandestinitatea

neechivoc

discontinuitatea

292

77.

Definii aciunile posesorii. Argumentai de ce aciunea posesorie este o aciune real.

ntr-o aciune posesorie pot fi admise ca mijloace de prob titluri de proprietate?

78.

Realizai o comparaie ntre aciunea n complngere i aciunea n reintegrare.

79.

Aciunile posesorii pot fi exercitate de persoane ntre care exist raporturi juridice

contractuale?
80.

Ce aciune are la ndemn detentorul precar contra proprietarului care i tulbur

deinerea bunului? Proprietarul poate s intenteze o aciune posesorie contra celui care i-a
tulburat posesia dac lucrul se afl n detenia altei persoane?
81.

Credei c posesia este discontinu dac posesorul, pe timpul iernii, nu exercit acte

de posesie asupra terenului agricol?

82.

Definii publicitatea imobiliar i enumerai obiectivele urmrite.

83.

Enumerai sistemele de publicitate imobiliar existente anterior Legii 7/1996.

84.

Comparai sistemul de publicitate al crilor funciare cu cel al registrelor de

transcripiuni i inscripiuni.
85.

Caracterizai modalitile de nscriere n crile funciare reglementat de Legea nr.

7/1996.
86.

n conformitate cu legea nr. 7/1996 definii cadastrul general.

87.

n sistemul actual, ce efecte produce publicitatea imobiliar? n ce situaii publicitatea

imobiliar este obligatorie?

88.

Care este procedura de efectuare a nscrierilor n cartea funciar?

89.

Definii i caracterizai aciunile de carte funciar.

293

Bibliografie

Cursuri, tratate
1. I.R. Urs, S. Angheni - Drept civil. Drepturile reale. Teoria general` a obligaiilor civile,
vol.II, Editura Oscar Print, Bucureti, 1998;
2. I. Adam - Drept civil. Drepturi reale, Editura Europa Nova, Bucureti, 2002;
3. C. Brsan - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2001;
4. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Drept civil. Drepturi reale, Editura Institutul
european, 1997;
5. V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Humanitas, Bucureti, 2004;
6. D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti,
2002;
7. D.C. Florescu,Teoria general a drepturilor reale, Curs pentru nvmntul la distan,
Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2003;
8. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu - Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami,
Bucureti, 2000;
9. L.Pop, L.M. Harosa Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul juridic,
Bucureti;
10. L.Pop - Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti,
2001;
11. M. Uliescu, A. Gherghe, Drepturile reale, Editura Universul juridic, Bucureti, 2011;
12. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de
jurispruden 1991-1992, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002;
13. O. Ungureanu, C. Munteanu Drept civil. Drepturi reale, Ed. Lumina Lex, Bucureti,
2003;
14. C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK,
2005;
15. F. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv.
294

Legea nr. 10/2001, Editura Rosetti, Bucureti, 2002;

16. I. Adam, Legea nr. 10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, Editura
ALL BECK, Bucureti, 2001;
17. E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n
perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989. Comentat i Adnotat, Editura ALL BECK,
Bucureti, 2001;
18. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietatea i alte drepturi reale, tratat de
jurispruden 1991-2002, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002.
19. Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate n Romnia.
Doctrin i jurispruden, Editura Continent XXI, Bucureti, 2001;

Articole de specialitate
1. E. Chelaru Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii, n
Dreptul nr.2/2004;
2. V. Duculescu, Cteva aspecte teoretice i practice privind problematica revizuirii Constituiei, n
Dreptul nr. 4/2002;
3. L. Stnciulescu Dobndirea terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi: dispoziie
permisiv sau prohibitiv, n Curierul judiciar nr. 2/2004;
4. Gh. Dobrican Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal
de ctre cetenii strini i apatrizi n temeiul noilor prevederi constituionale, n Curierul judiciar
nr. 2/2004;

Legislaie
1. Codul civil;
2. Constituia Romniei;

295

3. Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia;
4. O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de ahiziie public, a contractelor de
concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii;
5. O.U.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate
public;
6. Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6
martie 1945 22 decembrie 1989;
7. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public;
8. Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare , modificat prin Legea nr.
247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei.

296