Los 7 Principales Errores de Debes Evitar Al Comprar Una Vivienda en Trujillo

Los 7 Principales Errores de Debes Evitar al Comprar una Vivienda en
Trujillo
J. Christopher Guevara http://departamentosenventaentrujillo.com +51-948950090 Pgina 1

Trujillo
Los 7 Principales Errores

que Debes Evitar al
Comprar una Vivienda en
Trujillo.
Los Factores que Necesitas Saber,
(Y No Suelen Contarle),
Al Comprar una Vivienda en Trujillo.
Desea Comprar una propiedad en la Ciudad de
Trujillo?, est es La Gua, que necesita Usted para
comprar su Vivienda en la ciudad de Trujillo.
Esta gua le ahorrar, dinero, tiempo, esfuerzo y
complicaciones futuras evitando estos 7 principales
errores que son los ms comunes que comenten los
compradores de una vivienda.
Autor:
Ing. Jassan Christopher Guevara Arroyo
Asesor Inmobiliario Trujillo
www.departamentosenventaentrujillo.com

Trujillo
Contenido de esta Gua Informativa:

Por Qu se crea esta Gua?........................................................................
05 pg.
Adquirir una Vivienda Debe Resultar una Experiencia

Gratificante para Usted
05 pg.
Ojo al Dato! Lo Prioritario NO es el Precio.
06 pg.
Primer Error: Comparar Viviendas en internet slo por el

precio..
10 pg.
Segundo Error: Realizar la compra Directamente al

Propietario..
12 pg.
Tercer Error: Elegir a un Agente Inmobiliario Improvisado,

Sin Experiencia, Poco Profesional.
14 pg.
Cuarto Error: Incorrecta Inspeccin de la Vivienda que desea

Comprar
16 pg.
Quinto Error: No Ser Realista con su Capacidad de Pago antes

de adquirir una Vivienda...
18 pg.
Sexto Error: No Evaluar todas las opciones de Prstamos

Hipotecarios..
20 pg.
Sptimo Error: No Solicitar que le Justifiquen El Precio de

Venta..
24 pg.
Documentos Necesarios para Comprar un Inmueble en

Trujillo..
27 pg.
Gastos adicionales en la Compra de un Inmueble en Trujillo.
31 pg.
Por qu Nosotros Somos una Alternativa
33 pg.
------------------J. Christopher Guevara http://departamentosenventaentrujillo.com +51-948950090 Pgina 3

Trujillo
Copyright Ing. Jassan Christopher Guevara Arroyo

Protegido con los derechos de copyright
Primera Edicin: Abril 2016
No est permita la reproduccin total o parcial de esta gua informativa, ni su
tratamiento informtico, ni su transmisin de ninguna forma o por cualquier
medio, ya sea electrnico, mecnico, por fotocopia, por registro u otros
medios, sin el permiso previo por escrito de los titulares del copyright.
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personas naturales o jurdicas que acten o dejen de actuar como resultado
de alguna informacin contenida en esta gua informativa.
Esta gua ha sido editada con el objeto de proporcionarle una informacin
detallada y fiable sobre la materia contemplada en ella. Su edicin no implica
en ningn caso la obligacin por parte del editor a atender consultas de
carcter econmico, legal, contable o de cualquier otro tipo relacionadas con
la temtica de la misma.
Si usted necesita asesoramiento o cualquier otro tipo de ayuda profesional
deber dirigirse a un asesor especializado en el tema.
-------------------

Trujillo
Por Qu se crea esta Gua?

Por qu la intencin de crear esta gua, cuando toda la informacin se
podra encontrar en internet?
Porque lo que Usted encontrar aqu, difcilmente lo encontrar en
internet. Esta gua est dedicada especficamente para las personas que
deseen comprar una vivienda en la ciudad de Trujillo.
Muchas veces la informacin disponible en las pginas de internet se
encuentra en forma incompleta, a veces confusa y en algunas oportunidades
equivocada, para la orientacin del comprador.
Esta gua le demostrar que comprar una vivienda en la ciudad en Trujillo
tiene que resultar una experiencia gratificante y no una preocupacin
constante de si ser engaado o no.
La intencin de esta Gua no es generarle preocupacin en la adquisicin de
su vivienda, de ninguna manera. Si usted no est satisfecho, contento y lleno
de expectativas en el proceso de bsqueda de su vivienda, algo est fallando
y el resultado no ser nada positivo.
Adquirir una Vivienda Debe Resultar una Experiencia

Gratificante para Usted.
No siempre encontrars historias felices al comprar una vivienda.
Existen muchos nuevos propietarios que en pocas semanas de haber
adquirido su nueva casa o departamento se dan con la ingrata sorpresa que
dicha vivienda no era para ellos, empiezan a surgir las incomodidades: Que
alguien les escondi la verdad, que pagaron mucho por la vivienda o que
cometieron el error de no haber analizado la zona o el edificio donde iban a
vivir. A todo esto se agrava saber que hay que pagar un nuevo prstamo
hipotecario todos los meses.

Trujillo
La idea no es asustarle, pero tener que aguantar a un mal vecino es
desagradable. Mi oficina ha sido testigo de muchas malas experiencias
contadas por familias que han tomada malas decisiones en la compra de su
vivienda y he visto el enfado y frustracin que tienen con el agente
inmobiliario que les tramit la compra o en algunos casos con ellos mismos
por no tener el debido asesoramiento.
Recuerde que en la compra de una vivienda no es oro todo lo que reluce y lo
que se compra barato suele, en muchas de las veces, salir caro. Caro
financiera y emocionalmente. Cuando usted descubre que pag demasiado
por su vivienda, djeme decirle que la culpa es solo suya, usted debi evitar
algunos errores que explicaremos en esta gua.
Ojo al Dato! Lo Prioritario NO es el Precio.

Debemos evitar el error bsico de pensar que lo ms importante en la
compra de una vivienda es el precio, el cual es Importante, pero debemos
tomar en cuenta tambin otros factores que justificarn que el precio
ofertado concuerda con el valor que usted obtiene como comprador.
Esta gua est dirigida para todas las familias de diferentes clases, de
distinto nivel educativo y experiencia de vida. Les recomiendo su lectura
para informarse antes de realizar la compra de su vivienda. Recuerden que
es necesario asesorarse en los ms mnimos detalles.
El objetivo de esta gua es brindarle informacin que le sea til al mayor
nmero de personas posibles que van a crear o mejorar su patrimonio, voy
a indicar que es lo primero que una persona debe considerar antes de
comenzar a buscar una vivienda ya sea por internet o mediante un asesor
inmobiliario.
Primero. La Zona.
Punto nmero uno a tomar en cuenta es la zona, algunos de mis clientes me
dicen que la zona no es tan importante para ellos. Evitemos este Gran
error! de basar nuestra compra en base nicamente al precio.
Siempre les contesto lo mismo a los clientes que se enfocan demasiado en el
precio. Les digo:

Trujillo
Analicemos y hablemos sobre ello, porque creo que va a cometer un error. Si

usted est interesado en una vivienda cuyo precio est por debajo del precio
del mercado (precio ganga o precio no justificado por la vivienda.) Puede que
no sea el inmueble que usted verdaderamente desea.
Entonces hablemos un poco ms de la zona.
ELECCIN DE LA ZONA
Un punto muy importante es elegir la zona donde quieres adquirir tu
vivienda; para ello tomaremos en cuenta los siguientes factores:
Factores Emocionales como: cercana de padres, familiares, amigos, el
barrio de toda la vida, etc.
Factores objetivos como: precios de la zona,
estacionamiento, zonas verdes, centros comerciales, etc.
transporte,
Ambos factores son importantes y tenerlos en cuenta le ayudar a

tomar una adecuada decisin.
En cuanto a los Factores objetivos se debe tener en cuenta lo siguiente:
1. Los colegios, institutos y guarderas cercanos si tuviera nios.
2. El acceso y los medios de transporte ms prximos desde o hacia el
puesto de trabajo. Esto puede suponer un ahorro de tiempo y dinero
importante.
3. Las tiendas, servicios de alimentacin y centros de esparcimiento.
4. Las zonas de esparcimiento, actividades al aire libre e instalaciones
deportivas.
5. Construccin de obras pblicas en la zona pueden beneficiar o
perjudicar a la vivienda y a su entorno.
6. Los servicios pblicos y sanitarios.

Trujillo
Segundo. Tipo de Inmueble

Soemos un poco! Piensa en lo que quieres y no en lo que hay en el
mercado. Esta es la nica forma de comparar precios, comparar zonas y
comparar caractersticas de viviendas similares.
Qu quieres comprar?
Una casa?
Un departamento?
Lo buscas nuevo o usado?
Hay ms de 10.000 viviendas en venta en Trujillo de todo tipo, condicin,

precio y circunstancia. O sabes lo que buscas o no llegars a ninguna parte.
Tercero. Presupuesto
Llego el momento de comparar zona, tipo de vivienda y su presupuesto. Tu
presupuesto es una mezcla de tus ahorros y de tu capacidad de crdito,
(cantidad de dinero que un banco estar dispuesto a prestarte), y de tu
forma personal de gestionar tu dinero.
Si compras una vivienda slo en base a un presupuesto ajustado, lo vas a
pasar mal. Mejor esperar otro ao.
Una vivienda no son slo 4 paredes. Necesita mantenimiento; tiene gastos,
probablemente necesite reformas y adems tiene que prepararse para ser
lugar acogedor para vivir. Su vivienda no tiene que ser lujosa para
disfrutarse; pero si la vivienda no es acogedora, en menos de 12 meses se
hartar usted de vivir en ella. Una vivienda puede forzarle a cambiar su
estilo de vida, influir directamente en su futuro, e incluso influir
negativamente en la relacin con su pareja.
Seguir estos 3 pasos que pueden parecer obvios para muchas personas,
para otras no lo son tanto. Bastantes personas pierden el tiempo buscando
online las viviendas equivocadas, en los lugares equivocados y puede que
terminen contactando con el o los agentes inmobiliarios equivocados.
Pero seguir los 3 pasos anteriores no es suficiente. Adems tienes que
evitar a toda costa estos principales errores que voy a indicar a
continuacin.

Trujillo
Estos son los principales errores, los ms comunes que tienden a cometer
los compradores de una vivienda segn he observado yo mismo y muchos
de mis compaeros de profesin en todos mis aos como asesor
inmobiliario.
Para que tenga usted una idea aproximada y basndonos en nuestra
experiencia como asesores inmobiliarios, ms del 60% de los compradores
que recurren a nosotros para comprar una vivienda han cometido uno o
varios de los siguientes errores antes de contactarnos. Por tanto, cuando
digo errores frecuentes o bastante comunes, no estoy exagerando.
Dicho esto, paso a enumerar estos principales Errores, esperando de todo
corazn, que usted los evite y que esta experiencia de Comprar de su
vivienda. Sea Exitosa!
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Trujillo
Primer Error
Comparar Viviendas en Internet
Slo por el Precio
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Es un error muy frecuente en las personas que buscan su primera vivienda
o desean cambiarse de vivienda. Es normal y recomendable que Usted
ingrese a internet y empiece a realizar un anlisis de mercado para saber lo
que ofertan los vendedores, qu viviendas estn a la venta y cules son sus
precios.
Es importante saber los precios; pero pocos saben leer esos precios en
perspectiva. Se centran mucho en el precio y dejan de lado ciertos aspectos
como la zona, el tamao, cochera, lavandera, reformas, conservacin, etc.
Esta falta de perspectiva es lo que lleva al error, a las falsas expectativas y
ms tarde al desengao, muchas veces visitando viviendas que no son lo
que estn buscando.
No se puede comparar viviendas en internet slo por el precio, porque
alrededor del 50% de las viviendas en internet estn sobrevaloradas y
porque usted no podr encontrar, TODAS las viviendas que hay en el
mercado similar a las que usted busca.
Existen innumerables viviendas con las caractersticas que Usted est
buscando, pero implica invertir muchas horas, das y semanas sentado
frente a su computadora visitando pgina tras pgina.
Adems, los compradores de una vivienda no saben a ciencia cierta cmo
influye la zona en el precio de una vivienda. Estos datos slo los tienen los
asesores inmobiliarios profesionales. Es indispensable que Usted sepa que,
comparar viviendas similares en zonas distintas en base al precio no es una
buena idea; al igual que comparar dos o tres viviendas en una misma zona
en base slo en el precio, puede hacerle perder una buena oportunidad.
Actualmente el internet es una fuente de informacin muy importante para
los compradores de una vivienda; pero como todo en la vida, hay que saber
utilizar esta herramienta para obtener buena informacin.

Trujillo
Siempre recomendamos a los clientes que nos llaman interesados por una
de nuestras viviendas en internet, no descartar otras viviendas porque el
precio es elevado, creen no poder permitirse dicho gasto. No lo digo porque
haya posibilidad de regateo con el propietario para bajar el precio; sino
porque a veces su capacidad de crdito en las Entidades Financieras es
superior al que ellos creen.
Y crame cuando le digo que a veces no es recomendable negociar el precio
de una vivienda, porque hay propietarios y agentes inmobiliarios(muy a
pesar nuestro), que entran en el juego del regateo para vender una vivienda
que, si comparamos su precio con sus caractersticas, (con lo que usted va a
comprar), el precio rebajado sigue siendo elevado.
Le recomiendo que cuando realice una bsqueda por Internet, fjese s en el
precio, pero tambin en la zona y en sus caractersticas. Visite sitios y
portales inmobiliarios, busque, compare, tome notas. Internet es su primer
medio para tantear el mercado. Cuando comience a contactar con agentes
inmobiliarios se dar cuenta que no todo lo que encuentra en internet es
100% real.
En resumen, incluya el precio como una caracterstica ms en la vivienda
que est buscando, pero no como la clave para descartar una vivienda.
Los compradores que no siguen este consejo terminan por perder muy
buenas oportunidades y compran una vivienda que meses despus ya no
parece tan ideal para vivir en ella.
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Trujillo
Segundo Error
Realizar la Compra Directamente
al Propietario
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Otro de los errores comunes que cometen los compradores pensando que
sin la intervencin de un agente inmobiliario le saldr ms barato, piensan
que habr mejores posibilidades de negociar con el propietario y ahorrar
algo de plata.
En teora el planteamiento suena genial, pero en la prctica este enfoque
suele terminar en lamentos.
Claro est que Usted, s puede comprar directamente al propietario, Por
qu no? en ocasiones es el mejor camino a seguir, pero cuidado! No piense
nunca que es el mejor camino para Usted.
Cuando un comprador piensa que es mejor negociar directamente con el
propietario de la vivienda, esta mayormente preocupado ms en negociar el
precio, que descuida otros aspectos importantes de la vivienda.
Un enfoque as suele terminar en problemas para el comprador o bien
porque no llega a un acuerdo; o peor an, porque termina comprando la
vivienda, para descubrir meses despus que no ero oro todo lo que brillaba.
Por favor, no me interprete mal. No quiero dar a entender que el
propietario va a engaarlo; sino que el propietario va a defender sus
intereses, no los de Usted.
Supongamos por un momento que Usted realiz una buena compra al
propietario, no sabe los problemas que podra tener en el futuro hasta que
empieza a remodelar la vivienda y salen a relucir todos los fallos.
Remodelar su vivienda se puede convertir en su peor enemigo financiero.
Un asesor inmobiliario le puede ayudar a que considere usted ciertos
aspectos de la construccin, de la remodelacin o de la situacin legal de la
vivienda antes de tomar una decisin de compra.

Trujillo
Si hablamos de la situacin legal de una vivienda, no todos tienen
conocimiento de cmo verificar el estado legal de una vivienda leyendo
simplemente una escritura pblica, documentos legales, notariales, etc. Ni
tampoco inspeccionar el estado de construccin de la vivienda y
relacionarlos con el precio. Existen muchos tipos de viviendas e infinidad de
situaciones que se pueden presentar, y no hablemos de las estafas.
La idea no es crearle miedo, pero las estafas inmobiliarias existen. Por un
lado tenemos un propietario sin escrpulos y por el otro un comprador
ingenuo. Propietarios que muchas veces no son lo que parecen, (y puede
que sea la razn por la cual no utilicen el servicio de un agente inmobiliario
para vender su propiedad), o que no estn en la situacin legal de
prometerle a usted ciertas clusulas en un contrato de compraventa.
Actualmente existen varias modalidades de estafa inmobiliaria; algunos
venden un mismo inmueble a ms de un comprador o venden un inmueble
con cargas tributarias y gravmenes a pesar de no haberle indicado al
comprador de la existencia de estas.
Otra modalidad de estafa es transferir una propiedad de forma fraudulenta,
(la tpica venta de una vivienda que pertenece a una pareja de divorciados
y uno de los cnyuges vende sin que el otro sepa), sin que usted se d
cuenta hasta meses despus.
Otra estafa utilizada es la del inquilino que vende una vivienda que no le
pertenece, pero lo oferta al comprador como suya, luego de recibir el pago
anticipado se desaparece del mapa y en consecuencia, el afectado no puede
poseer la vivienda.
Realizar una compra directamente a un propietario tiene sus riesgos y
contar con un asesor inmobiliario anula o, en el peor de los casos, minimiza
estos riesgos.
Por supuesto, nadie va a discutir con usted la conveniencia de comprarle a
un familiar su vivienda directamente sin que intervenga un agente
inmobiliario; pero asegrese primero que esa persona sea el verdadero
dueo.

Trujillo
Tercer Error
Elegir a un Agente Inmobiliario
Improvisado, Sin Experiencia,
Poco Profesional
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Comprar una vivienda demanda una enorme responsabilidad, demanda
estar bien informado y tomar una buena decisin, es decir Hacer una buena
compra!, sera muy riesgoso NO elegir un agente inmobiliario o agencia que
demuestre ser profesional y que tenga experiencia.
En este mercado inmobiliario tanto local (ciudad de Trujillo) as como a
nivel Nacional existen muchos improvisados con poco conocimiento y sin
experiencia alguna, pero tambin estn los asesores Profesionales,
capacitados con conocimientos y experiencia, los indicados a llevar a cabo
esta tarea muy importante como es Ayudarle a encontrar su hogar ideal!.
Una mala eleccin en el asesor inmobiliario, le costar a Usted dinero y
sobre todo tiempo. Dinero en adquirir una vivienda en una mejor zona por
un precio muy similar. Tiempo en encontrar una vivienda similar y dentro
de su presupuesto.
Durante mis aos ayudando a muchos clientes a encontrar y comprar su
vivienda, he podido apreciar mucho malestar en casi un 50% de los
compradores de una vivienda, los cuales se arrepienten de haberla
comprado antes del ao.
Por qu sucede esto? Porque los compradores cometieren uno o varios de
los errores aqu indicados y el no elegir un buen agente inmobiliario es uno
de esos errores.
El objetivo principal de un asesor inmobiliario profesional es ayudarle A
comprar su vivienda, dejando en segundo plano el vender el inmueble.
Para ello recurrir a sus conocimientos y experiencia para lograr cuidar sus
intereses y mantenerle informado durante todo el proceso de compra.

Trujillo
Tenga mucho cuidado cuando descubra qu la vivienda que me interesa
est en manos de un agente inmobiliario que no le inspira confianza.
Contactar con otro agente de la misma agencia puede ser la solucin. Si esto
no funciona pngase en contacto con el propietario y explquele su
situacin. Muchos propietarios suelen seleccionar ms de 1 agente
inmobiliario para la venta de su vivienda.
Si lo anterior no resuelve su problema, no se complique, Busque otra
propiedad. Recuerde que Nunca hay una vivienda ideal, lo que si hay son
varias que se acercan mucho a lo que usted idealmente quiere.
Aqu les dejo algunas recomendaciones para determinar si el agente
inmobiliario que contrat es Profesional.
Cmo saber si un agente inmobiliario es profesional?, dos Tips muy
importantes:
1.- Conoce bien la vivienda que est vendiendo? Esto incluye la zona en
que est la vivienda. Los buenos agentes conocen tan bien la vivienda como
el propietario.
2.- Responde de manera correcta el telfono?, esto incluye saber escuchar,
si sabe hacerle las preguntas adecuadas y si le intenta asesorar. Los
pequeos detalles dicen mucho a cerca de la profesionalidad de un agente
inmobiliario.
La mejor forma que tiene usted para encontrar la vivienda que est
buscando es contactar con un agente inmobiliario profesional que le ayude
en su bsqueda sin compromiso alguno.
Un dato muy importante, es conocer que aproximadamente el 35% de las
viviendas que nos llegan a la agencia inmobiliaria terminan por no subirse a
Internet, puesto que tenemos una base de datos con clientes interesados
con cierto perfil de propiedad y zona. Y esto sucede en muchas agencias
inmobiliarias; por lo que le recomiendo que busque en internet, pero
tambin contacte con un agente inmobiliario y dgale cuanto antes lo que
est buscando. Conseguirs tu vivienda ms pronto posible.

Trujillo
Cuarto Error
Incorrecta Inspeccin de la Vivienda
que Desea Comprar
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Este cuarto Error que comenten muchos compradores, (y en parte es culpa
del agente inmobiliario), es no realizar una correcta inspeccin de la
vivienda que va a comprar. Ya sea nueva o de 2 ocupacin.
En muchas oportunidades y es algo natural que durante el proceso de
compra de nuestra aorada vivienda, nos dejamos invadir por nuestras
emociones, nos sentimos nerviosos y nos dejemos llevar por nuestros
sentimientos, nos proyectamos firmando el contrato de compraventa,
reformando la cocina y comprando algunos muebles. Es lo ms natural del
mundo.
En esta situacin que es lo ms natural del mundo, descuidamos realizar
una detenida inspeccin de la vivienda que compramos y verificar que la
documentacin alcanzada (memoria descriptiva, copia literal, planos, etc.)
concuerde con lo fsico.
Si ha decidido comprar la vivienda, (sea nueva o de 2 ocupacin), tmese
su tiempo, inspeccione la vivienda con tranquilidad antes de dar el OK.
Verifique:
Documentacin de la vivienda.
Estado de conservacin.
Correcto funcionamiento de los diversos suministros: agua,
electricidad, desage.
Conexiones de internet, iluminacin, calefaccin, refrigeracin,
ventilacin, garaje, patios, terrazas, jardines, ventanas, puertas, etc.
Gastos de mantenimiento: servicio pblico, impuestos, gastos de
administracin y gastos comunes del edificio.
Es recomendable conocer los gastos de administracin y comunes del
edificio, si hay cuotas pendientes, si el dueo est al da de todos los pagos,
etc.

Trujillo
En muchas oportunidades, esta inspeccin rigurosa de la vivienda es lo que
le permitir negociar una bajada de precio, porque usted paga por lo que le
mostraron al principio del acuerdo. La vivienda muy bien vale los US
$80,000 mil dlares y usted est dispuesto a pagarlos, pero, Espera! no se
haba hablado de que la habitacin del nio cuenta con una humedad que
me costara US $ 2,000 dlares en solucionarlo. Aqu hay que sentarse y
hablar para negociar el precio.
Evitemos el error de creer que todo lo que ve en una vivienda est en
perfecto estado. Puede estarlo, pero es su responsabilidad cerciorarse de
que es as.
Tomemos nuestras precauciones y de manera personal realicemos una
inspeccin detallada de la vivienda de preferencia acompaado de una
persona que pueda dar una segunda opinin.
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Trujillo
Quinto Error
No Ser Realista con su Capacidad de Pago
Antes de Adquirir una Vivienda
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Una de las decisiones ms importante y la de mayor inversin en nuestra
vida es la de comprar una vivienda. No slo supone un gran desembolso de
dinero sino tambin un compromiso a largo plazo. Una gran
responsabilidad.
Un aspecto muy importante al tomar la decisin de adquirir su Vivienda, es
analizar su capacidad de Pago. Cumplamos nuestro sueo de tener nuestra
nueva vivienda, Pero Ojo!, la letra a pagar al banco no debe superar el
40% de nuestro sueldo neto a cobrar, no olvidemos que existen otros gastos
como alimentacin, pasajes, medicamentos, servicios de comunicacin, luz,
agua, ropa, relax, los gastos mensuales que usted soporta para mantener
su nivel de vida.
Adquirir una vivienda demanda de otros gastos adicionales de compra
venta, a considerar como:
Pago de impuestos,
Gastos notariales,
Gastos Registrales,
Gastos Municipales,
Otros gastos como: de mantenimiento, de mudanza, de
amueblamiento, etc.
Estos gastos adicionales ya lo detallaremos ms adelante, por lo tanto

tomemos nuestras Precauciones.
Tomar nuestras Precauciones implica evitar llegar a este problema de No
me salen los nmeros!. Claro que no te salen porque, Sr. Comprador, ha
cometido usted el error de no considerar todos estos gastos adicionales que
acabamos de mencionar.
Pero no se sienta solo, un buen asesor inmobiliario profesional sabr
orientarlo, le ayudar a hacer esos nmeros, le comunicar de los gastos

Trujillo
adicionales que debe considerar. Recuerde: El asesor inmobiliario
profesional ayuda a comprar su vivienda; no a venderle una vivienda.
Estos gastos adicionales para la compra venta de su vivienda, suele variar
en nuestra ciudad de Trujillo dependiendo de muchos factores como: precio
de venta de la vivienda, costo de metro cuadrado de la zona, valor de
tasacin, tarifas de las Notaras, gastos administrativos de las entidades
financieras, entre las principales.
Como ejemplo podemos considerar en promedio para una vivienda de US
$89,000 dlares, los gastos adicionales pueden variar desde US $800
dlares hasta US $3,000 dlares, dependiendo si en la venta se exonera o
NO el pago del impuesto de alcabala (por lo general este pago lo realiza el
comprador).
Impuesto de Alcabala = 3% x (Precio Venta 10 UIT), 1 UIT= S/. 3,950
Trataremos en detalle este tema de los gastos un poco ms adelante en otro
captulo que va a encontrar usted informacin actualizada y detallada
aplicada en la compra venta de una vivienda en la ciudad de Trujillo.
Gastos tenemos todos, lo que debe hacer son sus nmeros y considerar sus
opciones. Tranquilo, vivienda va a encontrar, pero con los nmeros claros,
usted conseguir la vivienda que usted necesita.
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Trujillo
Sexto Error
No Evaluar Todas las Opciones de
Prstamos Hipotecarios
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Nuestro presente sistema Financiero, nos presenta muchas alternativas,
recordemos que los bancos tambin compiten entre s por captar clientes,
por lo que no todos los prstamos hipotecarios son iguales.
Bancos como el Interbank, BBVA, Scotiabank, BCP, GNB, Banbif, Banco
Financiero, son los principales promotores en el Sector de Crditos de
Viviendas (Nuevas o de 2do uso) mediante sus dos presentaciones de
crdito: hipotecario y crdito con el fondo Mi Vivienda, cuyas tasas de
inters anual se encuentran en el rango de 9.5 % a 11.5%. Estos bancos en
algunas oportunidades ofrecen algunas tasas excepcionales a sus
trabajadores llegando a tasas de 7.2%.
En muchas oportunidades al evaluar las alternativas cometemos el Error de
basar nuestra evaluacin en la Tasa Efectiva Anual (TEA), descuidando lo
ms importante que es Tasa de Costo Efectiva Anual (TCEA), y digo que es
la ms importante porque de ella se realizar el clculo de la CUOTA FIJA
MENSUAL.
Definiendo algunos conceptos:
TEA: Es la tasa por el dinero que la entidad financiera le va a prestar.
Gastos Adicionales: Es la suma de:
Seguro de desgravamen + Seguro Contra todo Riesgo + Gastos
Varios.
Estos gastos varan segn las polticas de cada Entidad Financiera.
TCEA = TEA + Gastos Adicionales

Trujillo
Un Agente Inmobiliario Profesional, es la persona relacionada con todas las

entidades Financieras, solictele su apoyo para que le asesore y evalen
juntos la Entidad Financiera que le brinde la mejor cuota fija mensual.
Se recomienda que paguemos de manera puntual nuestras deudas, de esta
manera se ir formando un record crediticio positivo, el cual en el tiempo
ayudar a tener una carta de aprobacin del banco para adquirir una
vivienda.
Si usted es trabajador independiente, pague sus tributos a SUNAT, el hacer
esto le permite prepararse para pedir un crdito, si quiere encontrar un
buen prstamo hipotecario, va a tener que visitar, (visitar personalmente,
no por telfono), muchos bancos. Algunos de mis clientes han seguido este
consejo y ello les ha permitido ahorrarse bastante dinero y problemas con
su prstamo.
Informarse sobre temas financieros es importante,
aprenda sobre
hipotecas, (no necesita un master), y djese asesorar primero por un
asesor inmobiliario profesional antes de comenzar a hacer las visitas a los
bancos o cajas.
Un buen asesor inmobiliario le ayudar a comprar su vivienda en las
mejores condiciones y no est casado con ninguna entidad bancaria. Va
en su propio beneficio ayudarle a usted a conseguir la vivienda que usted
busca y necesita.
Recuerde que Cuanto ms largo es el plazo, ms plata pagas al banco y ms
cara te resultar la compra de tu vivienda.
Otro punto a tener en cuenta son los avales. No pretendemos meternos en
la vida de nadie, pero es mi obligacin recordar a los clientes que los avales
son un arma de doble filo y pueden ser la causa de disputas familiares.
Hay formas de conseguir avales minimizando los riesgos. Un aval es la
forma ms fcil de que le concedan una hipoteca, pero hay que tener
cuidado. A nivel personal una persona que nos sirve de avalista, (no todo el
mundo tiene a su padre que le avala), hoy es un amigo; pero maana no se
sabe. Estar en dbito con una persona por ser avalista de tu vivienda no es
una situacin agradable.

Trujillo
En nuestra agencia siempre nos llega algn propietario que necesita vender
su vivienda por haber tenido problemas personales con la persona que le
aval en su momento. Lo crea o no, a veces la mejor solucin en estos casos
es vender la vivienda y vivir de alquiler por un tiempo.
Todos estos problemas se podran haber evitado si el comprador hubiera
contado con un buen asesoramiento por parte de su agente sobre
prstamos hipotecarios.
En resumen, es importante la comunicacin y confianza con su asesor, si el
que tiene no inspira estas actitudes entonces cambie de asesor inmobiliario,
aquel en el cual usted pueda confiar. Uno que le ayude a preparar su
peticin de prstamo hipotecario y le ayude a visitar banco tras banco
indicndole en que puertas tocar primero.
Hablemos de Hipotecas
Algunos casos en los que personalmente recomiendo NO solicitar una
hipoteca:
1.- Alto nivel de endeudamiento, (deudas en auto, muebles, tarjetas,
electrodomsticos, etc.), es superior al 25% de tus ingresos.
2.- Tienes problemas en tu relacin de pareja o la empresa donde
trabajas est pasando por un momento delicado.
3.- Tu pareja y t tienen pensado tener un hijo. Los gastos de
maternidad suelen ser superior a lo esperado.
La cantidad que nosotros aconsejamos a nuestros clientes destinar a la
compra de la vivienda no debera superar el 40% de sus ingresos netos
mensuales (En algunos casos no debe superar el 30%). Por Ejemplo: Si los
ingresos mensuales libres de descuentos (ingreso neto) son de S/. 3,500.00
nuevos soles, nosotros recomendamos destinar como mximo el pago
mensual de tu hipoteca, el monto de S/. 1,400.00 nuevos soles.
Lo ideal para comprar actualmente una vivienda en Trujillo es contar con
unos ahorros y que dispongas slo del 50% de estos ahorros para la compra
de la vivienda.

Trujillo
De esta forma disminuyes la cantidad a pagar mensualmente en prstamo

hipotecario y puedes cubrir sin problemas los gastos de compra y los gastos
de posibles reformas, decoracin, muebles y mudanza.
Por otro lado, intenta conseguir siempre la hipoteca ms barata para ti. No
te dejes influenciar por el nombre del banco por cmo te presentan la
hipoteca. Tomarse unos das en comprender y comparar las cuotas fijas
mensuales, trminos y condiciones y servicio al cliente, te puede suponer
un gran ahorro mensual. Con las hipotecas hay que comparar, comparar y
comparar y visitar, visitar y visitar entidades bancarias. Al final te alegrars
de haberlo hecho.
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Trujillo
Sptimo Error
No Solicitar que le Justifiquen
el Precio de Venta
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Un error que comete la mayora de compradores de una vivienda, es el
pensar que como "comprador ", siempre tendr el poder de negociacin o
regateo.
Dicho concepto est totalmente equivocado. As que seamos claros. Usted
tiene por ahora el "chip de comprador " y no quiere pagar ms de lo que
vale la vivienda, eso es lgico no? Bien, ahora expongamos el caso cuando
usted tiene el "chip de vendedor" usted quiere que no le engaen con la
venta de su vivienda. No quiere malvenderla sobre todo si es promotor
inmobiliario. Eso tambin es lgico no?
Viendo esto, por qu los compradores desean comprar una vivienda por
debajo del precio de mercado? Quiz piensan que el vendedor es noble y
les bajar algunos dlares? Sepa que una vivienda vale lo que vale; pero su
precio hay que justificarlo. Usted no es tonto; pero el propietario o
promotor tampoco. Si la vivienda no se ajusta a sus ingresos mejor busque
otra.
Ahora, no es que le est recomendando buscar viviendas en precios de
regateo o baratura, pues no sabe en qu estado se encuentran dichas
viviendas y puede tener sorpresas .Lo que le recomiendo es buscar una
vivienda que se ajuste a su presupuesto y cuando ya lo tenga pedir al
propietario o al agente inmobiliario que le justifique el precio.
Si en papel no pueden justificar el precio, mejor busque otra vivienda
porque en la mayora de casos el regateo no servir de nada. Regatear no es
negociar.
Uno negocia un precio ms bajo en base a ciertas circunstancias que han
aparecido luego y ambos, comprador y vendedor aceptan como natural el
negociar si ponemos en la mesa estas circunstancias.

Trujillo
Regatear consiste en ver cul de las dos partes es ms avispada, quien de las
dos partes est dispuesta a dar su brazo a torcer donde una de ellas gane y
la otra pierda.
En el sector inmobiliario, el regateo es pensar que el comprador es muy
tonto y por ello le pido tanto por mi vivienda o el vendedor es muy tonto y
por eso quiero la vivienda a un precio ms bajo, se podra decir que as no
es un juego limpio. La idea es que en la compraventa de una vivienda se
beneficien ambos, tanto comprador como vendedor.
Sabiendo esto; lo inteligente, rentable y apropiado es pedir que le
justifiquen el precio de la vivienda que est pensando comprar, pues un
propietario o promotor puede colocar el precio que quiera, pero ahora ya
sabe que debe ser justificado el precio solicitado.
Ahora usted se preguntar Cmo puede el propietario, promotor o el
agente inmobiliario justificar el precio?, pues a travs de una Tasacin bien
documentada, se necesitan cifras y datos de la vivienda, en caso de vivienda
nueva comparar la calidad, la zona y el precio de venta.
Una Tasacin, es slo una indicacin muy certera del valor de la vivienda,
por lo que el propietario puede muy bien pedir un poco ms de lo que
indica la Tasacin ajustndose a la demanda existente en el mercado. Y
menos, si desea vender ms rpido por motivos personales.
Con una Tasacin, usted tiene una vara de medir para decidir si el precio
que se solicita es justo o no en una vivienda remodelada o de segundo uso.
Aunque la Tasacin es el documento que mejor refleja el valor de la
vivienda, no espere que todos los propietarios le presenten una. Las
Tasaciones cuestan dinero, por ello vale fiarse del agente inmobiliario que
por su experiencia sabe en la mayora de casos si el precio se ajusta al valor
de la vivienda.
Para evitar que le brinden cuentos, le sugiero lleve a cabo usted mismo un
sondeo con otra inmobiliaria sobre una vivienda en la misma zona y sabr
si la Tasacin se ajusta a la realidad o no.
Ya que he hablado de Tasaciones, le cuento que una Tasacin inmobiliaria
adems de registrar el valor de mercado de la vivienda, tambin recoge
informacin urbanstica, registral y catastral de la vivienda, planos de la

Trujillo
vivienda, los linderos y otros datos como las cargas que pudiera tener la
vivienda o si sta cuenta con un inquilino.
La diferencia de unos metros cuadrados puede suponer, en ciudades como
Trujillo, varios miles de dlares que, trasladados a un prstamo hipotecario
y a los consiguientes intereses, se traduce a la larga, en un importante
desembolso de dinero. Una Tasacin puede costar entre S/.130 hasta
S/.270 nuevos soles por un departamento en promedio de $80,000
Debe saber usted que finalmente sta tasacin sirve al banco si es que se
cierra la operacin; aunque es aconsejable consultar antes con la entidad
bancaria con la que firmar el prstamo hipotecario, si el profesional
tasador ser aceptado por ellos.
En resumen, pida siempre que le justifiquen el precio cuando haya
encontrado la vivienda que busca. Negocie cuando tenga que negociar pero
nunca convierta la negociacin en un regateo.
Respecto a las viviendas nuevas, solicite al promotor o agente inmobiliario
que le justifique el precio en base a la ubicacin, los datos constructivos, los
de diseo y la competencia en el mercado.
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Trujillo
Documentos Necesarios para

Comprar una Vivienda en Trujillo
_______________________________________________________________________________________
He credo oportuno indicar en Informe cuales son los documentos que
generalmente son necesarios para comprar una vivienda en Trujillo. Sin
embargo, se debe tener en cuenta que cada negociacin de compraventa es
nica y a veces usted necesitar aportar algn documento adicional.
La forma de adquirir un inmueble en Trujillo o en cualquier parte de Per
se inicia generalmente con la firma de un contrato de compraventa (Inicio
de la Trasferencia de la Propiedad), en donde se genera para el vendedor la
obligacin de transmitir el derecho de dominio. Este contrato debe
elevarse a Escritura Pblica, por medio de una Notaria quien solicitar que
se anexen los siguientes documentos:
Copias de D.N.I. de vendedor(es) y comprador(es) y de sus
cnyuges si son casados.
Copia literal de dominio del inmueble (Solicitarlo en Registros
Pblicos).
Ttulo de Propiedad del Inmueble.
Constancia de No Adeudos por Impuesto Predial o recibos de pago
por Impuesto Predial de todo el ao (Solicitar en Municipalidad).
ltima Declaracin Jurada de Autovalo.
En caso se encuentre afecto al pago de IMPUESTO DE ALCABALA
(si el valor del inmueble supera los S/. 39,500.00 nuevos soles),
con la copia legalizada de la minuta realizar el pago. Hacer llegar a
la Notara el recibo de Pago o la Constancia de No Adeudos
expedida por la Municipalidad correspondiente.

Trujillo
Si la propiedad ha sido adquirida por el vendedor a partir del 01
de Enero del 2004, presentar constancia de pago del Impuesto a la
Renta.
NOTA: Si uno de los otorgantes no puede o no sabe firmar, deber
presentar un testigo con su respectivo D.N.I.
Una vez se cuente con la Escritura Pblica, sta debe ser registrada ante la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, con el fin de inscribir
la compraventa y actualizar la titularidad del bien. La adquisicin de la
vivienda finaliza con la entrega formal del mismo.
DOCUMENTOS NECESARIOS
1.- Para dar inicio al proceso de compraventa: Recordemos:
Un buen inmueble deja de ser Bien Futuro, slo cuando est independizado
(En caso de departamentos) o cuando se registra la declaratorio de Fbrica
en la Partida Electrnica (Cuando hablamos de casas).
Por lo tanto se presentan dos casos:
a) Bien Terminado, es decir vivienda independizada, se procede a
firmar la Minuta de Compra Venta y hacer el respectivo bloqueo
Registral para luego firmar la Escritura Pblica.
b) Bien Futuro, puede estar construido o edificado pero an no est
independizado (o en otros casos falta la inscripcin de la Declaratoria
de Fbrica en la Partida Electrnica), en estos casos se necesita.
Promesa de compraventa de bien futuro o Contrato Privado
de Compra Venta de bien Futuro.
Copia de D.N.I. de las partes participantes: Comprador(es),
vendedor(es) y sus respectivos conyugues en caso ser casados.
Datos personales de los participantes.

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2. Para la Evaluacin del Cliente

2.1. Formularios:
Propuesta de Crdito
Declaratorio Personal de Salud DPS
Solicitud de Crdito Hipotecario(incluye pagar)
Certificados de Seguros (Desgravamen y Todo Riesgo)
Solicitud de Verificacin Laboral y/o Domiciliara.
Ficha de Grupo Econmico (de ser necesario)
Informe CALIFICA de Central de Riesgos.
2.2. Documentos del Solicitante:
DNI
Recibo de servicios (ltimo mes cancelado)
ltimos EE.CC. de tarjeta de Crditos (si registran movimientos)
Cronograma de pago de crditos vigentes
Partida de matrimonio (opcional)
2.3. Documentos Sustentatorios de Ingreso

Fotocopia de Boleta de Pago (ltimos 3 meses para ingresos
fijos y/o variables), validada con la firma del Ejecutivo de
Negocios.
Estado de Cuenta de AFP donde figure aportacin mensual
(ltimo trimestre) o ltimo abono CTS o Nota de Abono de
Haberes.
Certificado de Retencin de 5ta Categora (ltimo ao).

Trujillo
3. DOCUMENTOS PARA LA FORMALIZACIN DEL CRDITO

3.1. Documentos del Inmueble a Financiar: El analista determinar
cual(es) de los siguientes requisito(s) necesitar:
HR- PU del inmueble del terreno( para tasacin)
Ficha Registral del terreno(para tasacin)
Memoria descriptiva del proyecto(para tasacin)
Planos de Arquitectura aprobados por la Municipalidad(para
tasacin)
Cuadro de metrados del inmueble a financiar(para tasacin)
Cuadro de acabados del inmueble a financiar (para tasacin)
Copia del Ttulo de Propiedad del Terreno.
-------------------

Trujillo
Gastos Adicionales en la Compra

de una Vivienda en Trujillo
____________________________________________________________________________________
Como ya he indicado anteriormente, es necesario que antes de comprar una
vivienda usted sea consciente de los gastos adicionales en los que incurrir.
Los costos asociados al trmite de compra venta de una vivienda en Trujillo
dependen del valor del inmueble que usted pretende adquirir. La siguiente
es la lista de costos para una compraventa de bien inmueble:
1. GASTOS ASUMIDOS POR LOS COMPRADORES
Derechos Notariales y Registrales.
Este derecho equivalen, en lo que se refiere al contrato de venta, al 3
por mil de su valor + el IGV del 18%.
Gastos de Tasacin.
De acuerdo al tipo de tasacin, la empresa que realice la tasacin y
los gastos varios de la entidad Financiera, este costo oscila entre: S/.
130.00 a S/. 270.00 nuevos soles.
Impuesto de Alcabala.
Impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes
inmuebles urbanos o rsticos a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera
sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de
dominio.
Impuesto de alcabala se calcula de la siguiente manera:
Impuesto Alcabala = 3% [Precio Venta(S/.) S/. 39,500]
Aquellas propiedades que es primera venta y que son vendidas por
una Empresa Constructora e Inmobiliaria estn exoneradas del pago
del Impuesto de Alcabala.

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2. GASTOS ASUMIDOS POR LOS VENDEDORES

Predios y arbitrios
Se paga el Impuesto Predial del ao en curso y los arbitrios
correspondientes al mes que se realiza la trasferencia de la propiedad
(Minuta de Compra Venta).
Impuesto a la Renta
Si el vendedor es persona natural este impuesto se calcula de la
siguiente manera:
Impuesto a la Renta = 5% [Precio Venta Precio Adquisicin]
Existen varias excepciones a esta norma, que estn exonerados de
este pago, como por ejemplo:
o La propiedad en venta se adquiri antes del 01 enero 2004.
o Se demuestra que la propiedad en venta es nuestra nica casa
habitacin con ms de 2 aos de antigedad.
Si el vendedor es persona jurdica el impuesto a la renta que es el
27% se regularizar en la declaracin anual.
-------------------

Trujillo
Por qu Somos una Alternativa

para Ayudarle a Comprar su Vivienda
______________________________________________________________________________________
Ha tomado la decisin de comprar su departamento o su casa en la
ciudad de Trujillo?
Nuestra Agencia Inmobiliaria les ofrece un Servicio completo de
Asesoramiento Profesional y rpido. Contamos con un equipo humano
multidisciplinario que har posible conseguir la vivienda que Usted busca
en el menor tiempo posible.
Nosotros sabremos escucharle, entender sus necesidades, ayudarle a
encontrar la mejor opcin en la bsqueda de su vivienda. Le brindamos a
usted informacin actualizada sobre zonas, urbanizaciones, precios,
actualidad de las edificaciones, alternativas sobre financiamiento
hipotecario con las mejores tasas del mercado.
No somos la nica Agencia Inmobiliaria en Trujillo, pero si somos una de las
mejores en este rubro. Nos esforzamos da a da para brindarles a ustedes
nuestros clientes, la satisfaccin de encontrar su hogar soado, en las
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Contamos con una moderna metodologa de trabajo, que aplicamos desde el
momento en que usted nos contacta, tras una conversacin por telfono le
informaremos si podemos ayudarle o no, decimos las cosas con mucha
sinceridad sin dar falsas expectativas.
Si est en nuestras manos poderle ayudar, entonces concertaremos de
manera inmediata una reunin para analizar su situacin, asesorarle sin
compromiso alguno y detallarle nuestro servicio y forma de trabajar.
Si llegamos a un acuerdo, se empezar a trabajar de manera inmediata,
comenzando la bsqueda de la vivienda que le interesa en crculos al que no
tienen acceso la mayora de los compradores. Un trabajo que realizamos de
forma exhaustiva y profesional.

Trujillo
Nuestra tica profesional nos obliga a asesorar adecuadamente al

propietario que nos ofrece su vivienda para que le ayudemos a venderla;
pero tambin a usted, a la persona que desea comprar esa vivienda, sin que
exista un conflicto de intereses. Slo as podemos salvaguardar los
intereses de todas las partes y que todos consigamos nuestros objetivos.
Si esta buscado adquirir un vivienda ya sea de estreno o de 2do uso,
podemos ayudarle a encontrarla. Tenemos los medios y conocemos bien el
mercado inmobiliario en la ciudad de Trujillo.
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Telfono: +51-948950090
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Trujillo
Una Breve Nota del Autor

Ing. Jassan Christopher Guevara Arroyo
Consultor y Asesor Inmobiliario
El Ing. Christopher es un exitoso Asesor Inmobiliario con ms de 04 aos de
experiencia en rubro inmobiliario, especialista en tcnicas de ventas y
estrategias de Marketing.
Ha asesorado a muchas familias y empresas de diferentes actividades a

comercializar con xito sus propiedades y productos inmobiliarios en la
ciudad de Trujillo y a nivel nacional.
Tambin ha ayudado a algunos inversionistas a encontrar oportunidades de
inversin, expansin y crecimiento comercial en este sector inmobiliario.
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