Structura rursului

$
s
F
a
B
DESPRE SER}'ITI,ITI
cars

Dispunerea cladirilor pe parcela

3,

E
e

Despre dispunerea cladirilor pe parcela- setuitutile impuse prin Codul

Civil
Principale tipuri de setuituti
Seryitutile legate de folosirea apelor
Despre ziduri si sanluri comune
Dispunerea cladirilor si plantatiilor in raport cu limiiele laterale; despre
picatura stresinilor
Seruituti legale de vederea lnspre proprietatea vecina
Seruitutea de trecere

Telnlc, Irol.t$li Urbnne

- serviluli ifipuse prin

Codul Civil

Dispunerea cladirilor pe parcela

- sen'ituti

impuse prin

Codul Civil
- Cartea a lll-a Despre bunuri, iltlul lll (dezmembramintele
dreptului de prcprietate privata), Capitolul lV - servitutile

Codul Civil
Necesitatea abordarii seryitutiilor impuse prin Codul Civil pentru a
intelege principalele @nditionarice dicteaza @nstruirea pe parcela

Art. 755

(l) Servitutea 6ste sarcina carc grcveaza un imobil, pentru uzul sau
Codul Civil reprezinta principalul suport legal la care se face referire in
discutia privind reglementarea impusa la nivel de parcela

utilitatea imobilului unui alt proprietar.

(2) Utilitatea rezulta din destinatia e@nomica a fonduluidominant sau
consta intr-o sporire a confortului acestuia.
Surea seryitutilor:
. Rezultate din starea naiurala a locurilor (spre ex. din reliefl
s Rezultale din lege
s Rezultate din intelegerea inlre proprietari

Ilispunerea cladirilor pe parcela

Codul Civil

servituti impuse prin

Su6a servitutilor:

Dispunerea cladiri.lor pe pareela

Codul Civil

servituti impuse prin

Seryituti legate de folosirea apelor (rezultab din starea naturala a

locurilor)

Rezultate din starea nalurala a locurilor (exemple: din reliel - curgeGa

apelor de ploaie, din curgerea apelor nafurale permanenie)

Rezultate din lege

Rezultate din intelegerea intre proprietari

Arl. 604 Regulile privind curgerea fireasca a apelor

(1) Proprietarul fondului inferior nu poate impiedica in niciun fel
curgerea Iireasca a apelor provenile de pe fondul superior.
(2) Daca aceasta curgere cauzeaa prejudicii tondului superior,
proprietarul acestuia poate cere autodzareajustitiliei spre a face pe
fondul sau lucrarile necesare schimbarii directiei apelor, suportand
toate cheltuielile ocazionale,
(3) La Endul sau, prcprietarul fondului superior este obligat sa nu
efectueze nicio lucEre de natura sa agGveze situatia fondului inferior.

Dispunerea cladirilor pe parcela

servituti impuse prin

Dispunerea cladirilor pe parcela

servituti impuse prin

Codul Civil

Codul Civil

Seryituti legate de folosirea apelor (rezultate din starea naturala a

Servituti legate de folosirea apelor (rezultate din starea naturala a

locurilor)

locurilor)
Art. 608 lntrebuintarea Evoarelor
(1) Proprieiarul poate acorda orice intrebuintare izvorului ce ar exista pe
fondul sau, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobandite
de prcprieiarul fondului inferior.
(2) Proprietarul fondului pe care se afla iryorul nu poate sa ii schimbe

Daca se doreste realizarea unei amenajari sau a unei sisiematizari,

apa se va scoale catre strada si nu spre proprietatea vecinului.

Esle posibila modilicarea cureului unui izvor ce traverseaza

proprietaiea dar este obligaloriu ca acesta sa iasa de pe proprietate pe
vechea albie,

Daca izvorul alimenteaza cu apa o intreaga comunitate, nu este

pemisa modificarea cuEului.

cursul daca prin aceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localitati

apa necesara pentru salisfacerea nevoilor curente.

Dispunerea cladirilor pe parcela

servituti impuse prin

dG

Dispunerea cladirilor pe parcela

serviauti impuse

prin

Codul Civil

Codul Civil

Seruiluii rezultate din lege

Seruituti rezultate din lege- despre ziduri si santuri comune

Daca doi vecini nu se inteleg cu privire la limita de proprietate,

cheltuielile de gEnituire sunt suportate de amandoi.

Atunci cand se solicita autorizatia de construire, se depune un proces

verbal din care sa rezulie @ nu exista litigii legate de limita de

Art. 660 Prezumtia de coprcprietate asupE despartiturilor comune

(1) Zidul, santul, precum si orice alta despartituE inlre doua fonduri sunt
prezumate a fi in propriehtea comuna a vecinilor, daca nu rezulta
contEriul din tiilul de proprietate, dinlr-un semn de necomunitate ori
daca proprietaiea comuna nu a devenit prcprietate exclusiva prin
uzucapiune, in conditiile legii.

prcprietate.

lntr-un proiect de urbanism este importanta proprietatea asa cum

rezulta din cadastru si nu cum reiese din ridicarea topo.

Ridicarea topo exprima o stare de iapt, impreimuirile putand li

modificate in timp. Da@ suprafata prcprietalii este mal mare deGt in
cadastru, atunci lrebuie facut un proces de gEnituire - cheltuielile sunt
suportate in mod egal de 6tre parti.

Dispunerea cladirilor pe parcela

Codul Civil
Seryiluti rezullate din lege

servituti impuse prin

despre ziduri si santuri comune

Art. 66'l Semnele de necomunitate

(1) Exista un semn de necomunitate a zidului atunci cand culmea

acestuia esic dreapta si perpendiculaE spre un fond si inclinata

spre celalalt fond. Zidul este prezumat a fi in proprietatea exclusiva a
prcprietarului fondului catre care este inclinata coama zidului.
(2) Exista semn de necomunitate a santului atunci cand pamantul este
aruncat ori inaltat exclusiv pe o parle a santului. Santul este
przumal a Ii in prcpiletatea exclusiva a proprietarului fondului pe

care ste aruncat pamanlul,

Dispunerea cladirilor pe parcela

servituti impuse prin

Codul Civil
Seryituti rezultate din lege - despre ziduri si santuri comune
Art. 662 Obligatia de consiruire a despartiturilor comune
(1 ) Oricare dintre vecini ii poate obliga pe proprietarii tondurilor invecinate
sa contribuie la conslruirea unei despartituri comune.
(2) ln lipsa unor dispozitii legale, a regulilor de urbanism sau a obieiurilor
locului, inaltimea zidului comun se siabileste de parti, darfara a depasi
2 metri, socotindu-se si coama zidului.

Dispunerea cladirilor pe pareela

seruituti impus prin

Seryituti rezultate din lege

despre ziduri si sanluri comune

Zidul comun trebuie platit de ambii poprietari. Daca unul dintre ei nu

are bani, atunci pdn proces, trebuie sa renunte la dreptul de proprietate
asupra zidului comun - exceptie: daca zidul face parte dintrc

@nstructie.

*
ts

Disptlnerea cladir]or pe parcela

tuti
ser

illlpuse prin

Codul Civil

Codul Civil

Serv u re2uLate din lege despre 2'dur Sisantun comune

Art 664 Constructme siinstala1le alate in legatura cu zidui comun
(1)01Care dintre coprop"etatt are dreptul sa sprttne COnstructl on sa

insbleze gnnziin zidui comun cu ob19ala de a lasa 6 centlmetn spre

ln privinta inaltimii zidului comun, penlru Bucuresti, Regulamentul din

1939 prevedea o inaltime de 2,5 metri - precum anexele.

celalatt coprclp ebr sifara a afecta dreptul acestuia de a spnlini

construct le sale oH de a instala prop1le g"nziin zidul comun

(2)un coprOpnetarva avea dreptu de a scuna gnnz

e puse de vecinul

sau pana in jumatatea zidului,in caz lin care ar dol sa instaleze el

insusi g nzi o sa construiasca un cos de fum in ace asiloc

Daca imprejmuirea este din zidarie, este obligatoriu ca

impreimuirile lalerale si de spate sa fie opace.

urrnare.daca un propnetarvrea sa nstrmasca un garal sau un

umbrar,are voie sa spr"ne g"nz"e pe zidul comun cu condnia sa lase

P n

6 cenumet fata de cealalta propnetate

Dispunerea cladirilor pe pareela

Codul Civil
Seryiiuti rezultate din lege

- servituli impuse prin

despE ziduri si sarturi comune

Art. 665 lnaltarea zidului comun

(1) Ori@re dintre coproprietari poate sa inalte zidul, cu indatorirea de a
suporta singur cheltuielile de inaltare peste limiia zidului comun,
precum si cheltuielile de repaEre a partii comune a zidului ca umare a
inaltarii acestuia.
(2) ln mzul in care zidul nu poate rczista inaltarii, propdetarul care doreste
sa faca aceasta inaltare este dator sa re@nstruiasca zidul in intregime
luand din fondul sau supmfata pentru a asigura grcsimea necesara
zidului nou ridicat.
(3) Vecinul care nu a contribuit la inaltare poate dobandi coprcprietatea,
platind jumahte din valoarea actualizata a materialelorsi manopeci
folosite, precum si, daca este cazul, jumatate din valoarea trerenulu,
intrebuintat pentru ingrosarea zidului.

Dispunerea cladirilor pe parcela

Codul Civil
Seryituti rezultate din lege

servituti impuse prin

distanta minima in constructii

Art.612 Distanta minima in constructii

Orice constructie, lucrari sau plantatii se pot face de catre proprietarul
fondului numai cu respectarea unei distante minime de 60 de cm fata
de linia de hotar, daca nu se prevede altfel prin lege sau prin
regulamentul de urbanism, astfel incat sa nu se aduca atingere
drepturilor prcprietarului vecin.

Dispunerea cladirilor pe parcela

servituti illllpuse prin

Codul Civil

desPre zidun si santurl

Servitutl re2uitate din iege

omune

ln cazul construr,pe calcan:

Se col na

p"ncua rdui

notaHal al vecinului(de ObiCei solctta

despagub"ipentu daune interese)

_ Se realizeaza o expettiza tehnica urmata de un proiect de conso dare

Este necesara o declarale notanala a nOului propletar in cazulin

care se intampla ceva cu casa veo:na,va suporta daunele

Dispunerea cladirilar pe parcela

Codul Civil
Seryituti rozultate din lege

servituti impuse prin

distanta minima in constructii

Art.6l3 Distanta minima pentru arbori

(1) !n lipsa unor dispozitii cuprinse in lege, regulamentul de urbanism sau a
obiceiului locului, arborii lrebuie sadili la o distanta de cel putin 2
metri de linia de hotar, cu exceptia acelora mai mici de 2 metri, a
plantatiilor si a gadurilor vii.
(2) ln mz de nerespectare a distantei, prcprietarul vecin este lndreptatit sa
ceara s@aterea ori, dupa caz, taierea, la inaltimea cuvenita, a
arborilor, plantatiilor ori a gardurilorvii, pe cheltuiala proprietarului
fondului pe care acestea sunt ddicate.
(3) Proprietarul fondului pesle caE se intind Edacinile sau ramurile
arborjlorapartinand proprielarului vecin are dreptul de a le taia, precum
si dreptul de a pastra fructele cazute in mod natural pe iondul sau.
Arboriivorli plantati la minimum 2 metri de limila de proprielate,
arbustii, la minim 60 de centimetri - ex. liliac, ioreythia.

Dispunerea cladirilor pe parcela -. servituti impuse prin

CoduI Civil
Art. 615 Disianta minima pentru fereastE de vedere
(1) Este obligatorie pastrarea unei distante de cel pulin 2 metri intre
fondul, ingredit sau neingredit, apartinend proprietarului vecin si
iereasira pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrii ce ar fi
orientab cAtre acestfond.
(2) FereastE pentru vedere, balconul ori ahe asemenea lucrari neparalele
cu linia de hotar spre fondul invecinat sunt intezise la o distanli mai
mice de un fielru.
(3) Distanta se calculeaza de h punctul cel mai apropiat de linia de hotar,
existent pe fab zidului in care s-a deschis vederea sau, dupE caz, pe
linia exterioare a balconului, pana la linia de hotar. Distanta, si in cazul
lucr;rilor neparalele, se mesoari iot perpendicular, de la punctul cel
mai apropiat al lucrerii de linia de hotar si pene b aceasta [nie.

Dispunerea cladirilor pe parcela

Codul Civil

servituti impuse prin

Dispunerea cladirilor pe p*rcela

servituti impuse prin

Codul Civil
Despre vederea inspre proprietatea vecina
Art. 616 Fereasta de lumini
Dispozitiile art. 615 nu exclud dreptul prcprietarului de a-si deschide,
de distante, ferestre de lumini daca sunl astfel construite
incat si impiedice vederea spre fondul invecinal.

fari fimi

f)ispunerea cladirilor pe parcela

CoduI

Civil

- serl'ituti impuse prin

Dispunerea cladirilor pe parcela

5'1

1 Picatura

Art. 617 Dreplul de trecere

sfesinii

Proprietarul este obligat sa isi face steasina casei sale astfel incat
apele provenind de la ploi sa nu se scurgi pe fondul proprietarului

(1) Prcprietarul fondului care este lipsit de acces la o cale publica are
dreptul sa i se pemita trecerea pe fondul vecinului sau penlru
exploatarea fondului prcpriu.

vecin.

*
s

Zapada si apa provenind din ploaie trebuie sa cada in proprietaiea ia

.'ie
conduse
Jgheaburile trebuie sa fe pe proprietatea ta iar apele sa
catre strada

In

Cazulin care ex sta un acord ntre vecinl este important ca acesta sa

tie conllrmat de un

impuse prin

Seryitutsa de irecere

Picatura stresinilor
Art,

* seryituti

Codul CiviI

acl nolarial si sa fle inscris in Cariea Funciara.

:1 Daca exista o vechime mai mare de 30 de ani,chiar siin

psa unui act,

trebuie sa se faca in conditii de natuE sa aduca o minima

stanienire exercitarii dreptului de proprietate asupE londului ce are
acces la calea publica; in cazul in care mai multe londuri vecine au
acces la calea publica, trecerea se va face pe fondul caruia i s-ar

(2) Trecerea

ii [l

Dispunerea cladirilor pe parcela

Codul Civil

servituti inrpuse prin

Seilitutea de lrecere
Un teren lipsit de acces nu esle consttuibil- Pana nd se stabileste
prin hotarare judecaloreasca ac@sul, nu are drept de @nstruire.

Seilitutea se instituie pe distanta cea mai scurta

minim de prejudicii

Daca prop.ietatea se desprinde dintrc proprietate mai mare, atunci

seruitutea se da pe aceasta proprietate.

Trebuie platita despagubire pentru paguba ce se pricinuiesle.

r)isptlnerea cladirilor l)e parcela

pentru a aduce un

llispunerea cladiriltr pe p*rcela

Codul Ciyil

servitllti llllpuse prin

Codul Civil

- scrviluti

impuse prin

servmutea de trecere

Servilulea de trecere

ir-;

: : : [1:::e

ln cazul unei proprietati resliluite intr-un ansamblu de locuinte colective,

rezolvarea se face prin PUD (inainte de a merge la Judecatorie),
stabilindu-se posibilitatea de acces.
Discutia se poarta de aceasta data intre proprietarul privat si administratia
publica.

PaCaPe aceSttern,e rea"Za a9C9SulVreme dP,O dP ani O Cm

doveditcu martori), atunci dreptul de acces se dobandeste prin
prescriere cu confirmare judecatoreasca - nu datoreaza proprietarului
2 nimic => prescriere fara despagubire

* seryituti impuse prin

servituti impuse prin

Codul Civil

f)ispunerea cladirikrr pe parccla

Codul Ciyil

Seryitutea de trecere

Tipuri de seruiiuti:

Daca terenul 2 este cumparat, apare o problema de

Acces. Dreptul de trecere se stabileste prin servitute
de trecere in momentul pregatirii actelor.

Sefritutile pot fi conlinue (permanente) sau neconlinue.

Dispunerea cladirilor pe parcela

Prccedura:
ln continutul contractului de V/C a terenului 2 este
prevazuta seryilutea de kecere care kebuie
lnregistrata la Cartea Funciara (altfel, dreptul se
pierde la prima vanzare).

Esle posibila inclusiv vanzarea catre terenul 2

a fasiei de teren care permite accesul - dezavantaje
pentru proprietarul 1.

Seruitutile pot ll:

* aparcnie (a caror existenta este atestata de un semn vizibii de
servitute - spre ex. o usa, o ,ereastra)

neaparenl - spre ex. o conducta ingropata, seryitulea de a nu

construi, dreptul de trecere, sau dreptul de a lua apa din Iantana
vecinului. etc.

Dispunerea cladirilor pe parcela

Codul Civil

seryituti impuse prin

Tipuri de servituti
Exemple:

Seryitule continua aparenta - o fereastE orientata spre terenul vecin

pentru care vecinul si-a dat acordul, Servituiile aparenie se dobandesc
si prin plescriere.
Seryitute continua neaparenla - ii pemit vecinului sa treaca cu
conducta de canalizare pe terenul meu. Servitutile neapaEnte au
nevoie sa lie instituite printr-un act notarial.
Seryitute necontinua aparenla - ii pemit vecinului sa ia apa din
funlana mea.
Seryitute necontinua neaparcnta - inierdictia tempoEra de
@nstruire.

Servitutile dintre doua terenuri se sting daca ambele terenuri intra in

tlre errd...