co.

si CUT
Ieh6icr prok.Lirii (rht.

Indicalori urbanistici - POT

Indicatori urbanistici

Continuare

DesprePOTsiCUT

POT si CUT

despre inaltimea maxima adimisa a cladirilor

Ordinul 91/1991
RCU (HG 525/1996)

Legea242l2o09

ouc7t2011
RLU PUG Bucursdi
Exemple slrain

Documente reglenrentare
Regulamehtul Local de Urbanism aferent PUG
Regulamentul Local de Urbanism aferent PUG Bucuresti

lnaltimea maxima admisibila esie egala cu distanta dinlre

aliniamente; pot fi adaugate suplimentar 1-2 niveluri (in functie de
volumetria caEcteristica strazii) cu conditia retragerii acestora in
limitele unui arc de cerc cu Eza de 4,0 metri @ntinuat cu tangenta
sa la 45" .

Valabil pentru zona cenlrala si zona mixta

Documente reglementare

Regulamentul Local de Urbanlsm aferent PUG Bucuresti

ln inlersectii se admit t-Z niveluri suplimenlare in planul fatadelor,

pe o lungime de 15 metri de la iniersectia aliniamentelor, dupa care
pot urma inca alte doua nivelui retrase in inleriorul unui arc de cerc
cu Eza de 4,0 metri si a iangentei la acesta la 45"(valabil pentru zona centrala si zona mixla)

Pentru zonele de locuinte, se admite I nivel suplimentar la

constructiile de colt in cazul inteBectiilor in care @l putin una
dintre sfazi este de categoria a ll-a (14 metri),

Documente reglementare

Regulamentul Local de Urbanism aferent PUG Bucuresti

ln cazul racordarii inlre stnzi cu latimi diferite, cu cladiri avand

regim de inaltime diferit, se va prelungi regimul cel mai inalt spre

stEda secundaE:

pe o lungime de 50,0 de metri daca stada aE 6 Bau 4 fire;

pe o lungime de 25,0 de metri daca stEda are 2 fiB de circulatie;
in ezul in re difrcnla este mai maE de doua nivelud, Bcordaree se
va face in treple.

Indicatori urbanistici

POT si CUT

lndicatorii POT si CUT permit:

*
{

Indicatoril urbanistici POT si CUT

Controlul densitatii @nstruirii

Asigurarea unor supEfeie de teren destinate spatiilor

vezi si

amenajarilor

Asigurarea unor posibilitati @mpaEbile de fructificare a capitalului

imobiliar - pretul pentru terenuri cu calitati similare sa ramana
aprcximativ apropiat

Avantaie similare in interiorul UTR-urilor dar si diferentieri intre UTRuri.

Un calcul judicios care se reflecta inclusiv in impozitarea

proprietatilor.

Reglementarea POTsi CUT prcvine din nevoia de gestiune atenta

terenurilor.

Indicatori urbanistici

POT si CUT

lndicatori urbanistici : instrumente urbaristice specifice de lucru

penlru controlul proiectarii si al dezvoltarii durabile a zonelor
urbane [...]
(Legea 3501200i, Anexa I

definirea termenilor utilizati in lege)

Indicatori urbanistici

jo

POT si CUT

Ordinul MLPAT 91/1991 pentru aprobarea formularelor, a procedurii

de aulorizare 3i a continutului documentaliilor prevazute de
legea nr. 50,11991
ln deialierea @ntinutului PUG. clarifica semnificatia POT si CUT numindu-i
indici de contrcl:

POT- prccentul de ocupare a terenului exprima raportul dintre

supBtatra ocupata la sol de cladiri si supE ata terenului @nsideEt
POT E Sconstruita r 100,1 S terenului

CUT - @efcientul de utilizare a terenului care exprima raportul

dintre suma suprafetelor desfasuEte ale tuturor cladirilor si suprafata
CUT = Sdesfasurala / S

terenului

Indicatori urbanistici

RGU

Indicatori urbanistici

POT si CUT

POT si CUT

RGU - Anexa 2

articolul 15 face referire la POT - doar ca, Regulamentul

General de Urbanism nu face referire si la CUT...

Detaliazavalorile marime ale POT in functie de zona in care esle

amplasala construclia:

Art. 15 - Procentul de ocupare a terenului

Autorizarea executarii constructiilor se face cu @nditia ca prccentul de
ocupare a te.enului sa nu depaseasca limita supedoaE stabilita
conform anexei nr- 2 la prezentul regulament.

.
-

zone centEle

Constructii de invatamant- 25 % din teren ocupat de constructiii

Zone comerciale
Zone mine

POT = 80%
- POT = 85%

POT = 70%

zone ruEle - POT = 30%

Zona exclusiv rezidentiala cu locuinte P

- P+2, POT = 35%

Zona rezidentiala cu cladiri cu mai mult de 3 niveluri, POT = 20%
zona predominant rezidentiala (locuinte cu dotari aferente) - POT =
40%
75%din teren amenalat
Constructl de sanatate

Indicatori urbanistici

POT si CUT

Indicatori urbattistici

POT si CUT

POT=20%

Deficiente:

Deficiente:
Legiuitorul nu clarifica insa cum se calculeaza
sol si nici cum se calculeaza suprafata

Drente nterpeta n functie de specincu paniu u clad

supEfata construita la
desfasuBta.

1-pa eru

liber

snuala
Aplcare eronata a unor pHncipl corecte la nive teorelc
nsert lo verzi n tesutul constru" pOs b tatea dezmembran

lnainte de 1990 exista un STAS care preyedea modul cum se

calculeaza supEfata construila si cea desfasurala:

uneloare a unor parce e geneoase pastrand nsa un acelas POT

'

STAS

7468/i990- calcularea gradului de ocupare a terenului si

consfuciiilor- spunea ca supEfata construita la

este sectiunea la 90 de cm fata de sol, prin constructie.
amplasarea

9l

Necesiatea unorredactatt corecte s detaiate a regulamentelor

Primariile calculau diferit supEiata @nstruila - unele faceau Eferire la

sectiunea orizonlala la 90 de cm fata de sol, altele, consideBu
ts
prciectia la sol a cladirii,

lndicatori urbanistici - POT

Indicatori urbanistici

si CUT

pilvind aprobarea Ordonantei Guvernului nr.2712008

pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind
amenaiarea teritoriului si urbanismului - defineste POT, CUT si
lamureste cum se calculeaza suprafata @nstuita si cea desfasuEta

Legea 2il2l2009

POT = raportul dintre suprafata construita (amprenta la sol a cladirii

sau proiectia pe sol a perimelrului etajelor superioare) si

suprafata

constuita-

Legoa24220og(Afi. l, Alineat 15)

SupEfata construita estre sup6fata construita la nivelul solului, cu

exceptia teselor descoperite ale parterului care depasesc planul
fatadei, a platfomelor si scarilor de acces. Prcieclia la sol a
balcoanelora caror cota de nivel este sub 3,0 meai de la nivelul
solului amenajat si a logiilor inchise ale etajelorse va include in

fi

POT si CUT

CUT = coeficientul de utilizare a terenului = raportul dintre suprafata

construita desfasuEta (suprafata desfusuratra a tuturor planseelor) si
supEfata parcelei inclusa in unitatea teritoriala de referinia.
Nu se iau in calculul

suprafala parcelei.

,
-

supEielei qonslruite desfasuEie:

SupEfata subsolurilor cu inaltimea libera de pana la 1,80 m

Suprafata subsolurilor cu destinatie stricta pentru gararea
autovehiculelor
Spatiile tehnice sau spatiile destinate protectiei civile
SupEfata balcoanelor, logiilor, teEselor deschise si neacoperite
Suprafata teraselor si copertinelor necirculabile
Suprafata podurilor neamenajabile - NU EXPLICA...
Suprafata aleilor de ac@s pietonal/carcsabil din incinta, scarile
exterioare. trctuarele de protectie

1E

POT si CUT

Indicalori urbanistici

Indicatori urbanistici - POT

[i

Legea 242/2009 (roglementari

: 1i :

::

:Hi

Daca o constructie noua este edificata pe un teren care contine o

cladire care nu este destinata demolarii, indicatorii urbanistici (POT
si CUT) se calculeaza adaugandu-se suprafata planseelor existente
la cele ale constructiilor noi

Daca o consiructie este edficata pe o parte de teren dezmembrata

dintr-un teren deja construit, indicatorii urbanistici se calculeaza in
raport cu ansamblul ierenului initial, adaugandu-se suprafata
planseelorexistente la cele ale noai constructii.

li

intarite prin OUG 7/2011)

Exceptii de la calculul POT si CUT:

si CUT

'

Modificarea prin PUZ a unei UTR din PUG, se poate face cu conditia de a
20
nu depasi CUT initial cu mai mult de 20% o singura data.

Indicatori urbanistici

lndiratori urbanistici - POT

POT si CLIT

Completari la Legea 350/2001

Se

Complelari la Logea 350/2001

limiteaa posibilitalea modificarii reglementarilor

PUG la nivel de

odificaree prin PUZ a UTR

POT si CUT:

Prin PUZ se stabilesc reglementari noi cu privire la: regimul de

construire (continuu/discontinuu), functiunea zonei, inaltimea
maxima admisa, CUT, POT, retragerea cladirilor fala de aliniament
si fata de limitele laterale si posterioare ale parcelei. (Art. 32, al. 5, a)

Prin PUD se stabilesc reglementari noi numai cu privire la distantele

fata de limiiale laterale si posterioare ale parcelei, accEsele auto si
pietonale, @nfomarea arhitectural-volumetrica, modul de ocupare a
terenului, designul spatiilor publice, dupa caz, reglemEnlari cup.inse
in ilustBrea urbanislica. (Art. 32, al. 5, b)
PUD se elaboreaza numai pt reglementaEa mai amanuntila a
reglementarilor PUG sau PUZ
21

Indicatori urbanistici - PO'I'

si CUT

si

CtlT

Art. 47 Legea 3502001 - Planul urbanistic zonal

P.in PUZ se stabilesc, in baza analizei @ntextului social, cultuEl, istoric,
urbanistic si arhitectuEl:
*
Reglementari cu privire la modul de construire
*
Functiunea zonei

r
r
r
r

CUT
POT

I
r

CaEcterislicile arhitectuEle ale cladiilor

Malerialele admise.

Hmax

Retragerea cladirilorfata de aliniament, distantele fata d9 limitele

laterale si posterioac ale parcelei

- CUT nu poate depasi cu mai mult de 2070

CUT-ul initial (reglementat prin PUG), iar aceasta se poate lace o
singura data.

Exceplie privind depaslrea CUT cu 20%:

F
x
.
*
r

Parcuri industriale
Parcuri tehnologice

Hipemagazine,supermagazine
Parcuri comerciale
Zone de sgryicii.

lndicatnri urbanistici - POT

si CUT

Art ,t8 Legea

ri

35012001 - Planul urbanistac de detallu

PUD a.e caracter de reglementare specilica penbu I parcele in
relalie cu parcelele invecinate. PUD nu poata modifi@ planurile de
nivel superior,

:j

PUD este instrumentul de proiectare urbana car detaliaza cel putin:

Modul specific de construire in raport cu functiunea zonei si

identitatea afi itecturala a acesteia

Rekagerile faia de limitele laterale si posterioare (nu si fata de

.
'
.
'

mdulde ocupare a terenului

Acesele auto si pietonale

aliniament!!!)
POT si

Confomareaarhitecturalvolumetrica
Confomarea spatiilor publice.

24

Indicatori urbanistici

POT si CUT

lnstrumente conexe de reglementarc a densitatii- suprafata destinata

spaliilor verzi
*
Minim 20% supratata rezeryata spatiilor verzi (conform Legii

s
*

Mediului) + 10% (conform HCGMB)

Asiqura un grad mai mare de premeabilitate a solului
Un POT = 30% presupune existenta unei ponderi ridicate a spatiilor
vezi (60-70 o/o)

Probleme pot aparea ullerior, terenul liber poale fi transformat in

platlorma => nevoia prelevarii unui volum de ape provenite din
precipitatii, mai mare...

Supraretele platformelor nu intra in calculul POT

Reglementarea COS in Franta

N Luareain ca cu a ex nde orintravlanu ui este mpOs b a pentru

I Slala,e epu. de h ttna pode pdua doarapde uzde
1111111
menalare

Necesitalea unor atributii clare - cine e responsabil cu evidenta

terenurilor amenajate (a platformelor betonate)? Care sunt
sanctiunile ne.espectarii ponderii platfomelorsi am6najarilol?

Indicatori urbanisti(i

COS =

COS

coeficient de ocupar a terenului

COS repEzinta Eportul dintre suprafala destasurata a planseelor posibil a

fi construite/ suprafata terenului.

Pemite o afectare serioasa a valoriifunciare

lndicalia privind COS maxim este insuficienta pentru a caracteriza

construibilitatea unuiteren urban: pentru un COS = 0,5 pe o pa@la
de 'l ha se poate amplasa un tum de I etaie cu o supGfata
construit la sol de 500 mp si cu subsoluri desiinate parcajelor;
pentru un acelasi COS=0,5 pe parcela de t ha se poate realiza o
lotizare pentru locuinte insiruite sau cuplate.

Indhatori llrbanistici

Indicatori urbanistici

COS

COS (coellcient de ocupare a lerenuluiF este un indicator introdus p.in

Loi d'orienlation pour la ville din 1967; anterior exista CUS
(coericient de utilizare a terenului )
CUS (coeticlent de utilizare a terenului) era un inst ument mai complex
care prevedea trei moduri de deflnire a suprafatelor construibile:

*
B

Raportarea volumului construciigi la suprafata parcelei (CUS)

Raportarea suprafetei ocupate de constructie la suprafata parcelei
(echivalental POT-ului romanesc; se numea coeficient de ampriza la

sol)

Raportarea suprafetei de plansee la supBlata parcelei (COS.)

COS

Depasirea CoS

lmplica plata unei kxe do supradensitate egala cu valoarea

suprafetei de teren necesara construirii in conditiile cerute de
benericiar

Erista posibilitatea transterului COS - taxa de supEdensitate nu

trebuie platita daca proprietarii parcelelorvecine accepia sa
diminueze corespunzatorcapacilatea de conslruire pe parcela lor
(cu o setuituie no, aediltcandi)

COS dintr-o zona spre o alta zona ve6ina unde se doreste

regruparea constructiilor (densificarea) penlru a evita expansiunea
dispersatia in teritoriul periferic. Reportarea se face cu acordul
proprietarilor vizati.
2s

THE END