Evaluarea unui teren

Metoda comparaiei directe a terenului

n vederea evalurii terenului prin metoda comparaiei directe am procedat la selectarea
unui numr de 3 proprieti comparabile ce au fost expuse pe pia n ultima perioad i anume :

Adres
telefon

Suprafa

500 mp

Caracteristici
(utiliti, front
stradal)
Toate
utilitile,
deschidere
10m

700 mp

Toate
utilitile,
deschidere
12m

850 mp

Toate
utilitile,
deschidere
15m

Alte
meniuni
(ex : alte
drumuri
acces)

Valoare
/ mp

Drum
asfaltat

Drum
asfaltat

Deschidere
la dou
strzi

100
/mp

125
/mp

120
/mp

Surse (pres,
pagini web)
Total

50.000

www.terenuriiai.ro

87.500

www.terenuri
-iai.ro

102.000

www.terenuri
-iai.ro

Ca urmare a analizei tuturor informaiilor avute la dispoziie, efectundu-se toate

coreciile impuse de caracteristicile proprietilor terenului asupra crora s-a efectuat comparaia
(caracteristici fizice, economice, utilizare, localizare, componente non imobiliare) ct i
caracteristicile pieei imobiliare, se calculeaz coreciile totale nete i brute (procentual i
valoric). Comparabila care va necesita cele mai mici corecii brute procentuale va avea cea mai
mare importan n alegerea valorii finale, conform tabelului urmtor :
Specificaie
Pre tranzacie - euro
Transmiterea
dreptului de
proprietate
Corecie
Pre corectat
Condiii de finanare
Corecie

Terenul evaluat
-

Comparabila 1
50.000

Comparabila 2
87.500

Comparabila 3
102.000

Fr restricii

Fr restricii

Fr restricii

Fr restricii

50.000
Identice
-

87.500
Identice
-

102.000
Identice
-

Pre corectat
Condiii de vnzare
Corecie %
Corecie
Pre corectat
Localizare
Corecie %
Corecie
Pre corectat
Corecie privind
mrimea suprafeei
Corecie
Pre corectat
Suprafaa (mp)
Valoare/mp (Euro)
Nr. Total de corecii
Corecie procentual
brut

50.000
Cerere medie
- 12%
6.000
46.000
Idem
0,00%
46.000
0,00%

87.500
Cerere medie
- 12%
10.500
77.000
Idem
0,00%
77.000
-12 %

102.000
Cerere medie
- 12%
12.240
89.760
Mai bun
- 15%
- 13.464
76.296
- 12%

500 mp
-

46.000
500 mp
100 /mp
1
12%

9.240
67.760
700 mp
125 /mp
2
24%

9.155,5
67.140,5
850 mp
120 /mp
3
39%

S-a aplicat corecia de 12% la condiiile de vnzare, datorit faptului c piaa este
inactiv. Exist ofert, dar lipsete cererea. La localizare, s-a aplicat corecia de 15% pentru a
treia comparabil, avnd n vedere faptul c are deschidere la dou strzi. Pentru suprafa s-au
aplicat corecii de 12% pentru comparabilele 2 i 3, acestea avnd suprafee mai mari de 500 mp,
prima comparabil fiind apropiat ca mrime de terenul evaluat.
Prima comparabil are numrul cel mai mic de corecii aplicate.
CONCLUZII
Valoarea terenului prin metoda comparaiei directe o apreciem ca :
VT = 500 mp x 100 /mp = 50.000
VT = 50.000 x 4,2839 lei = 214.195 lei

Evaluare apartament:
Apartament 2 camere

Grila de comparatii este urmatoarea :

ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR.COMPARATII DIRECTE

Element de comparatie

Proprietatea
subiect

Identificare proprietate

Pret vanzare

Comparabila 1

Comparabila 2

Str. Hatman
Berescu

zona Selgros

Comparabila 3

Str. Bradului

Comparabila
4
Str. Aprodu
Purice

45,000

47,000

38,000

53,000

oferta

oferta

tranzactie ianuarie
2011

oferta

-6%

-6%

0%

-6%

Corectie totala pentru tipul comparabilei

-2,700

-2,820

-3,180

Pret de vanzare corectat

42,300

44,180

38,000

49,820

intergral

intergral

intergral

intergral

42,300

44,180

38,000

49,820

similare

similare

similare

similare

Corectie unitara sau procentuala

Corectie totala conditii de finantare

42,300

44,180

38,000

49,820

normale

normale

normale

normale

Corectie unitara sau procentuala

0%

0%

0%

0%

Corectie totala conditii de vanzare

42,300

44,180

38,000

49,820

TIP COMPARABILA
Tip comparabila
Corectie unitara sau procentuala

DREPT DE PROPRIETATE
Drept de proprietate transferat

intergral

Corectie unitara sau procentuala

Corectie totala drept de proprietate
Pret corectat
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare

normale

Pret corectat
CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare

Pret corectat

normale

CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE

DUPA CUMPARARE
Cheltuieli imediat urmatoare dupa
cumparare - investitii de adecvare,
finalizare, finisare

fara

fara

fara

fara

fara

Corectie unitara

Corectie totala cheltuieli imediat dupa

cumparare

42,300

44,180

38,000

49,820

prezent

prezent

prezent

prezent

0%

0%

0%

0%

42,300

44,180

38,000

49,820

Zona Nord

Zona Nord

Zona Nord

Zona Stefan
cel Mare

0%

0%

0%

-5%

-2,490

42,300

44,180

38,000

47,330

Decomandat

Decomandat

Semidecomandat

Decomandat

0%

0%

5%

0%

1,900

42,300

44,180

39,900

47,330

2 din 4

1 din 4

4 din 4

4 din 4

0%

0%

2%

2%

800

950

42,300

44,180

40,700

48,280

medii

superioare

superioare

superioare

5%

0%

0%

0%

2120

44,420

44,180

40,700

48,280

Pret corectat
CONDITII DE PIATA
Conditii de piata ( timpul )

prezent

Corectie procentuala
Corectie totala conditii de piata
Pret corectat
LOCALIZARE
Localizare

Zona Nord

Corectie procentuala
Corectie totala localizare
Pret corectat
CARACTERISTICI FIZICE
Tip apartament

Decomandat

Corectie unitara
Corectie totala tip apartament
Pret corectat
Etaj

1 din 4

Corectie unitara sau procentuala

Corectie totala etaj
Pret corectat
Finisaje
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala finisaje
Pret corectat

superioare

Incalzire / apa calda proprie

nu- retea
municipala

nu - retea
municipala

centrala termica

centrala
termica

Corectie unitara

1,500

1,500

Corectie totala incalzire / apa calda proprie

1,500

1,500

Pret corectat

45,920

45,680

40,700

48,280

1985

1985

1982

1985

0%

0%

0%

0%

45,920

45,680

40,700

48,280

50

50

45

50

920

910

900

970

Corectie totala arie utila sau numar de

camere

-1,310

-1,290

3,220

-1,380

Pret corectat

44,610

44,390

43,920

46,900

normale

normale

normale

normale

Corectie unitara

Corectie totala caracteristici economice

44,610

44,390

43,920

46,900

rezidential

rezidential

rezidential

rezidential

Corectie unitara

Corectie totala cea mai buna utilizare

44,610

44,390

43,920

46,900

fara

fara

fara

fara

Corectie unitara

Corectie totala componente non-imobiliare

Pret corectat

44,610

44,390

43,920

46,900

Corectie totala neta

2,310

210

5,920

2,920

5%

0%

16%

6%

Corectie totala bruta

7,630

5,610

5,920

8,000

Corectie totala bruta (%)

18%

13%

16%

16%

Vechime - an constructie

centrala
termica
proprie

1985

Corectie unitara sau procentuala

Corectie totala vechime
Pret corectat
Aria utila sau numar de camere

49

Corectie unitara

Caracteristici economice

normale

Pret corectat
Utilizare ( zonare) - cea mai buna
utilizare

rezidential

Pret corectat
Componente non-imobiliare ale valorii

Corectie totala neta (%)

fara

44,400
Opinie

914

euro
euro / mp

183.669

ron

Curs

4.1367

Data

1-ian-16

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel:

o
o
o
o
o
o

S-au corectat comparabilele 1,2 si 4 pentru oferta cu -6%

S-a corectat comparabila 4 pentru zona cu -5%
S-a corectat comparabila 3 cu +5 % pentru tipul de apartament
S-au corectat comparabilele 3 si 4 pentru etaj cu +2 %
S-a corectat comparabila 1 pentru finisaje cu +5%
S-au corectat comparabilele 1 si 2 pentru centrala termica cu +1500 Eur

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a
proprietatii comparabile 2 deoarece proprietatii 2 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala
cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin
comparatii de piata este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT

PRIN ANALIZA COMPARATIV

Evaluare automobil

Citroen Berlingo
An de fabricatie

2008

Rulaj 110.000 km
Caroserie

Autoutilitara

Capacitate motor

1 860 cm3

44.400 EUR
echivalent 183.669 RON

Stare Utilizat

Abordarea prin comparaia vnzrilor

Analiza de pia.

Piaa este un sistem de relaii ntre cumprtor i vnztor, n care se schimb

obiecte ale proprietii prin mecanismul pieei. Conceptul de pia implic reacii
specifice ale participanilor pe pia la modificarea raporturilor dintre cerere i
ofert, la schimbarea altor factori care influeneaz preurile.
Piaa poate fi local, naional i internaional dar majoritatea pieelor (inclusiv
cea a capitalului) tind s devin globale.
Cea mai bun utilizare aplicabilitate: autoturism.
Abordarea prin comparaia vnzrilor metoda comparaiei directe
utilizeaz procesul n care estimarea valorii de pia se face prin analizarea pieei
pentru a gsi bunuri similare i comparnd apoi aceste bunuri cu proprietatea n
evaluare.
Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre bunuri i
tranzacii care influeneaz valoarea.
Elementele de comparaie, utilizate sunt:
- condiiile pieei;
- condiiile de vnzare;
- an de fabricaie, respectiv vechimea bunului;
- parcursul realizat, medie 15.000 km/an pentru o uzur normal;
- dotare cu echipament de confort nafara echiprii de baz;
- stare tehnic de ntreinere.
Tehnica acestei abordri este asimilare.
Valoarea exprimat pe piaa bunurilor mobile, pentru produse similare ca i utilitate,
dotare, pentru autoturism DAEWOO tip NUBIRA, producie intern, cu o vechime de
circa 5 ani este: autoturism marca DACIA tip/varianta LOGAN:

2200 Euro 3200 Euro.

n mica publicitate pentru un exemplu elocvent referitor la bunul mobil supus
evalurii: autoturism Dacia Logan, stare tehnic satisfctoare, parcurs de peste
110.000 km, valoarea probabil estimat pentru valorificare, innd cont de starea
tehnic actual, dotare, condiiile, conjunctura pieei auto = 2.500 Euro = 11.000
lei, valoarea estimat nu conine TVA.

Evaluare activ necorporal

Grila de calcul a valorii de piata prin Metoda Comparatiei Directe

Nr
.
cr
t.

Indicator

1.

Valoare pagina web (euro)

2.

Profit din contracte de

publicitate (Google Adsense,
Neogen, particulari, etc.)/luna
(euro)

3.

4.

Proprietati comparate
Prop.
evaluata

1000

3500

6000

50

100

200

Corectie (%)

+ 5%

0%

-5%

Valoare corectata (euro)

200

- 250

Pret corectat (euro)

1200

3500

5750

300

500

Corectie (%)

0%

- 5%

- 10%

Valoare corectata (euro)

- 175

- 475

Pret corectat (euro)

2100

3325

4275

30

Cheltuieli cu
achizitia/constructia paginii
web (euro)

Costul de administrare/luna
(euro)

100

5.

6.

7.

Corectie (%)

0%

0%

- 2.5%

Valoare corectata (euro)

- 107

Pret corectat (euro)

2100

3325

5168

Corectie (%)

+ 5%

- 5%

- 10%

Valoare corectata (euro)

105

- 166

- 417

Pret corectat (euro)

1205

3159

4751

500

750

2000

Corectie (%)

+ 5%

- 5%

- 10%

Valoare corectata (euro)

110

- 158

- 375

Pret corectat (euro)

1315

3001

4211

Corectie totala (%)

15%

- 15%

- 27.5%

Cheltuieli cu hosting-ul/luna
(euro)

Numar de vizitatori unici/zi

1000

Extrapoland informatiile detinute si efectuand corectiile aferente valoarea unitara a

proprietatii intelectuale supuse evaluarii va fi situata in zona corectiilor minime, respectiv
valoarea corespunzatoare comparabilei C si anume 4211 euro.

Rezulta o valoare de 4211 euro

La data evaluarii, 07.01.2016, 1E = 4.4300 lei
Valoarea toatala a proprietatii intelectuale este de: 4211 euro
V = 4211 euro, echivalent cu 186547,3 lei