VI.

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO DE TERRENO

A. OBJETIVO DEL PRESENTE AVALO
En todos los casos se entender que el objetivo del Avalo ser el de estimar el Valor Comercial de un
determinado bien o propiedad, en este caso un Terreno, a menos que se indique otro fin. Para ello, se incluirn
y desarrollarn sin excepcin los tres mtodos o enfoques de Valuacin exigidos por la C. N. B. y V. a saber:
1). El Mtodo Fsico o Directo (Enfoque de Costos), 2). El Mtodo de Capitalizacin de Rentas (Enfoque de
Ingresos) y 3). El Mtodo Comparativo de MERCADO, como se definen a continuacin.
Propsito del estudio: El propsito fundamental de el presente estudio de Valor, es el de determinar el valor
comercial o de mercado de un Terreno Baldo, a menos que se indique otro fin en Captulo de Antecedente,
pgina No. 1 del presente dictamen.

B. METODOLOGA DE VALUACIN
1. Mtodo Va Valor Fsico: (Enfoque de Costos) es el proceso tcnico necesario para estimar el costo de
reproduccin o de reemplazo de un Terreno de caractersticas semejantes al que se vala, aplicndole el
Mtodo de Divisiones Virtuales y los Factores de Valuacin a que se haga acreedor dicho inmueble por sus
caractersticas de forma, geometra, dimensiones y topografa, as como por su posicin en la manzana de su
ubicacin y dems propiedades o factores fsicos, econmicos, legales y de mercado que influyan directa o
indirectamente en su valor.
2. Mtodo de Capitalizacin de Rentas: (Enfoque de Ingresos), es el procedimiento mediante el cual se estima
el valor presente del inmueble, capitalizado los ingresos netos por rentas producidas o susceptibles de
producir por el inmueble, equivalentes a ingresos por producidos por rendimientos de instrumentos financieros
capitalizables por periodos de un ao y tasas de inters de largo plazo y bajo riesgo financiero actuantes en el
pas.
3. Mtodo Comparativo de Mercado: Es el desarrollo analtico a travs del cual se obtiene un valor que resulta
de comparar el bien que se vala (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos 6 (seis) bienes similares
(comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologacin).
4. Mtodo Residual: En su caso, se determinar el valor potencial del Terreno mediante el procedimiento de la
tcnica Residual, en funcin de su vocacin de utilizacin como Fraccionamiento Habitacional, acorde al uso
de suelo autorizado, su mejor aprovechamiento y ptima productividad financiera.

C. DEFINICIN DE TRMINOS Y CONCEPTOS BSICOS

1. Valor Unitario de Terreno: (VU $/m2) Es el valor de terreno expresado en trminos monetarios por
unidades en metro cuadrado, resultado de la comparativa de extraccin de muestras de inmuebles
similares, en un mercado inmobiliario real, sano y abierto regido por las leyes de la oferta y la
demanda.
2. Valor Unitario Resultante: (VUR $/m2) ; Es el que resulta de descontar al Valor Unitario de Terreno (VU
$/m2) obtenido del estudio de mercado, los premios o castigos que resultaren de la aplicacin de los
factores de valuacin y homologaciones aplicables al tipo de inmueble en funcin de su mejor Uso,
Utilidad y explotacin.
3. Renta Bruta Mensual, (R. B. M.); Es el monto de ingresos producidos o susceptibles de producir el
inmueble que se vala, por periodos de un mes natural, a la fecha del Avalo.
4. Deducciones a la Renta Bruta Mensual; Se refiere a los gastos erogados por el propietario del bien
rentarlo, tales como: periodos de desocupacin, impuestos y derechos por tenencia del inmueble,
Cuotas Prediales y servicios pblicos, seguros de daos, mantenimiento y administracin del bien.
5. Tasa de Capitalizacin (%). Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de descuento real
equivalente a instrumentos financieros que le sera exigible a un determinado gnero de inmuebles
clasificados en razn de su Uso, esto es, a su nivel de Riesgo (plazo de retorno de la inversin) y
grado de Liquidez.
M.V. Pablo Prats Riestra

Consideraciones Previas a la Conclusin

6. Valor Comercial: Es la cantidad justa y razonable, estimada en trminos monetarios que se puede
obtener a cambio de dicho bien en un mercado prevaleciente, en un plazo de comercializacin no
mayor a 90 das calendario.

D. CONDICIONES Y SALVEDADES AL AVALO

1. La informacin y antecedentes de propiedad aceptados en el presente Avalo es la contenida en
la documentacin proporcionada por el solicitante del propio Avalo y/o propietario del bien a
valuar, la cual asumimos como correcta. Entre la cual podemos mencionar la siguiente:

Escritura de Propiedad
Planos Arquitectnicos
Boleta Predial
Avalo antecedente del Banco
Otra (Indquela por favor)
Levantamiento Topogrfico o croquis
del perito.

2. No es objeto del presente Avalo verificar la probable existencia de gravmenes, reservas de

dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se vala, a
menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que
no asumimos responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del Avalo.
3. En la inspeccin ocular del bien motivo del presente, no es posible detectar todos los vicios
ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que slo se consideran los aqu expresados
como resultado de la observacin o por informe expreso del solicitante o propietario del mismo
bien.
4. Toda vez que al objetivo del presente Avalo NO es constatar o verificar deslindes de propiedad,
ni de ocupacin irregular, o cualquier otra restriccin legal, el Valor Comercial estimado al que se
concluye en el presente solo considera las expresadas en el propio Avalo, por que se observan
durante la inspeccin ocular al bien o por que fueron incluidas en la documentacin
proporcionada al efecto.
5. Los croquis de localizacin o de distribucin dibujados en el presente son aproximados, por lo que
no deben considerarse como planos a escala, esto es, no reflejan de modo exacto la realidad
morfolgica del bien inmueble que se vala.

D. DECLARACIONES Y CERTIFICACION
1. La VIGENCIA del presente documento ser de 3 (tres) meses, contados a partir del da siguiente de la
emisin del presente dictamen. Para el caso de factores externos que influyan en el Valor Comercial,
tales como los cambios de paridad monetaria, quedar a juicio del valuador el ajuste correspondiente.
2. Manifestamos bajo protesta de decir verdad, que nos constituimos con nuestro recurrente (solicitante)
en el predio a valuar, cerciorndonos con acuciosidad de estar en el domicilio correcto, en el cual
estuvimos en su interior y exterior, identificado plenamente el inmueble, en base a la documentacin
tcnica y legal de la propiedad proporcionada por el solicitante y/o el propietario, as como por la
inspeccin ocular al mismo con apoyo de la verificacin instrumental necesaria al caso.
3.

Quienes intervenimos en el presente Avalo declaramos bajo protesta de decir verdad, que no
guardamos ningn tipo de relacin de negocios con el cliente o propietario del bien que se vala, as
como que no nos une parentesco por afinidad ni colateral hasta quinto grado.

4. Certificamos que el Terreno motivo de este dictamen, se valu en las condiciones en que se encontr
al da de la inspeccin.
M.V. Pablo Prats Riestra

Consideraciones Previas a la Conclusin