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Adquisicin de Bienes Inmuebles y Estructura de Transacciones Inmobiliarias en Mxico

I. INTRODUCCIN. El propsito de este artculo es proporcionar una perspectiva de los aspectos ms relevantes de la
adquisicin de inmuebles por extranjeros, en Mxico. Tiempos compartidos, renta de propiedad y propiedad ejidal,
forman parte de los temas inmobiliarios. No obstante, debido al espacio restringido de este artculo, dichos temas se
excluyen, enfocndonos a los aspectos generales de la compra de un bien inmueble dentro de la Repblica Mexicana.
II. LEYES DE INVERSIN EXTRANJERA RELACIONADAS CON LA ADQUISICIN DE BIENES INMUEBLES POR
EXTRANJEROS. Antes que nada, es importante revisar el contenido de la primera seccin del Artculo 27 de la
Constitucin Mexicana, la cual regula la propiedad de tierras y aguas en Mxico. El primer prrafo del Artculo 27-I,
establece que, Slo los mexicanos por nacimiento o por naturalizacin y las sociedades mexicanas tienen derecho para
adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotacin de minas o aguas.
Adems, el mismo prrafo establece que, El Estado podr conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que
convengan ante la Secretara de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar
por lo mismo la proteccin de sus gobiernos por lo que se reere a aqullos; bajo la pena, en caso de faltar al convenio,
de perder en benecio de la Nacin, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. El referido artculo agrega
que bajo ninguna circunstancia, los extranjeros podrn adquirir directamente la propiedad de la tierra o aguas dentro de
una zona de cien kilmetros de la frontera y cincuenta kilmetros de las costas de la Repblica Mexicana. Estas zonas
son conocidas como zonas restringidas. Con el n de proporcionar una interpretacin especca a la primera seccin
del artculo 27 de la Constitucin Mexicana, el Gobierno de Mxico promulg una nueva Ley de Inversin Extranjera, la
cual fue publicada en diciembre de 1993. Desde entonces, la ley se ha enmendado con objeto de proporcionar ms
exibilidad y ms clara interpretacin de dicha promulgacin constitucional, con lo cual se facilita su comprensin. En
general, lo dispuesto en la Ley de Inversin Extranjera permite a los extranjeros adquirir un bien inmueble fuera de la
zona restringida, siempre y cuando dichos compradores presenten una peticin ante la Secretara de Relaciones
Exteriores, en la cual convengan en ser considerados como Mexicanos, renunciando as a la proteccin de sus gobiernos
en relacin con tales adquisiciones, y en tal caso obtienen una autorizacin de la Secretara de Relaciones Exteriores. La
Secretara de Relaciones Exteriores determinar en cuales casos no se requerir una autorizacin. El 2 de Marzo de
1998, la Secretara de Relaciones Exteriores public una resolucin en la cual se establece que todos a los nacionales
de pases que mantienen relaciones diplomticas con Mxico, solo se les solicitar presentar una solicitud en la que
maniesten su acuerdo en ser considerados como nacionales mexicanos en los mismos trminos arriba mencionados. Si
el bien inmueble se encontrar localizado en un municipio que est parcialmente considerado dentro del rea
restringida, la Secretara de Relaciones Exteriores resolver la solicitud del permiso de adquisicin dentro de un perodo
de 30 das de la fecha en que se present dicha solicitud. Por otra parte, si dicho inmueble estuviere localizado fuera
del rea restringida, la solicitud ser considerada como autorizada, si la Secretara de Relaciones Exteriores no publica
su rechazo en el Diario Ocial, dentro de los 5 das de presentada la solicitud. El Artculo 10 de la Ley de Inversiones
Extranjeras establece que un extranjero que posea una empresa mexicana, puede adquirir un bien inmueble en la zona
restringida, siempre y cuando dicha propiedad destinada con nes no residenciales. En este caso, se requerir el
registro de la adquisicin ante la Secretara de Relaciones Exteriores dentro de los 60 das de la fecha de adquisicin. En
caso de propiedades residenciales de ciudadanos extranjeros o empresas, se requerir un deicomiso en la zona
restringida. En este caso, como se enfatiza a continuacin, una institucin bancaria mexicana actuar como
deicomisario y se deber obtener anticipadamente una autorizacin de la Secretara de Relaciones Exteriores. El
deicomiso tendr una duracin de 50 aos, el cual podr ser renovado una vez vencido el trmino.
III. REQUISITOS LEGALES PARA COMPRAR UN INMUEBLE EN MXICO. A continuacin proporcionamos aspectos
generales de la forma en la cual las transacciones de compra de inmuebles en Mxico son comnmente estructuradas.
IV. OFERTA Y ACEPTACION Y/O CONTRATO DE PROMESA. Al inicio de una transaccin de la compra de un bien
inmueble, las partes interesadas acuerdan una oferta y aceptacin de la compra de propiedad en Mxico. Comnmente
las partes involucradas en la transaccin preparan una carta de intencin conteniendo la informacin ms relevante
relativa a la propiedad, tal como la oferta al vendedor de la propiedad y la consideracin del precio, as como las
condiciones del pago del precio. El comprador acepta los trminos de la carta de intencin y la rma para indicar que
est de acuerdo con sus trminos. De acuerdo a las leyes mexicanas, una carta de intencin llena los requisitos para
ser considerada como un contrato vlido, con la condicin de que hay mutuo consentimiento tanto del vendedor de
transferir la propiedad especca (objeto del contrato), y del comprador para adquirirla. Sin embargo, se recomienda
ampliamente celebrar un Contrato de Promesa si las partes no estn listas para transferir la propiedad
inmediatamente. Un Contrato de Promesa, a diferencia de una carta de intencin, servir como un contrato preliminar,
a travs del cual las partes especican claramente los trminos y condiciones de la venta y alcance de sus obligaciones
con mayor detalle, mientras al mismo tiempo provee a las partes suciente tiempo para obtener los documentos
requeridos para formalizar la transaccin. Las tres formas ms comunes de contratos de promesa, son: 1) la
promesa para celebrar una venta; 2) la promesa para celebrar un deicomiso inmobiliario, y 3) una promesa para
celebrar la cesin de derechos de beneciario de un deicomiso inmobiliario. El Cdigo Civil Mexicano estipula que un
contrato de promesa ser vlido si contiene los siguientes requerimientos:

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Deber ser por escrito;

Las partes debern tener capacidad legal para contratar;
El contrato deber incluir las principales caractersticas del futuro contrato y
El contrato futuro deber ser celebrado dentro de un perodo especco.
V. ESTUDIO DE TITULACIN Y CONDICIONES DEL BIEN INMUEBLE. En virtud de que muchas regiones en Mxico
no estn todava desarrolladas o estn en proceso de ser desarrolladas, es apropiado llevar a cabo un estudio de
titulacin del inmueble, antes de la celebracin nal de la transaccin inmobiliaria. Con esto se asegura que ninguna
informacin del Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio relativa a la propiedad, sea pasada por alto. Tambin
debe resaltarse, que en muchas reas de Mxico, hay pocos, limitados o ms an, ningn servicio, tales como agua,
drenaje, gas, electricidad y telfono. Cuando se lleva a cabo el estudio de titulacin, no solo se deben de revisar los
registros del Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio, sino tambin el estado de la propiedad con respecto a
tales servicios, segn lo indicado por otras autoridades administrativas. Es de particular importancia y recomendable
que se lleve a cabo una inspeccin fsica del sitio. Ha habido muchos casos en los cuales ciertos inmuebles tienen
restricciones ambientales en su desarrollo, que las leyes de uso de suelo de la zona especican (limitan) el uso de la
tierra, o que los servicios no fueron los indicados por el vendedor. Por lo tanto, es necesario hacer frente a este tipo de
contingencias.
VI. REQUERIMIENTOS PARA EL CIERRE Y CELEBRACIN LEGAL DE UNA TRANSACCION INMOBILIARIA NORMAL. La
celebracin legal de una transaccin inmobiliaria en Mxico, requiere de algunos documentos, los cuales debern de
ser revisados por un Notario Pblico y especicar en la escritura nal a quien le ser transferida la propiedad. Aunque
en casos especcos el notario requerir documentos adicionales para formalizar la transferencia, la siguiente
constituye una lista de dichos requerimientos en una transaccin inmobiliaria normal en Mxico:
1. Certicado de Libertad de Gravmenes. Este certicado permitir al Notario evaluar que la propiedad no
tiene ningn gravamen, o ningn litigio o demanda pendiente sobre l y as puede ser transferido con un ttulo
limpio. Este se obtiene directamente en las ocinas del Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio y
bsicamente debe contener al menos la siguiente informacin: i) el nmero de aos de la historia documentada
de la propiedad; ii) el rea de supercie de acuerdo con los registros; iii) las medidas y colindancia de la
propiedad; iv) el nombre del propietario; v) clasicacin de la propiedad (urbana o rural); vi) una descripcin
legal de la propiedad (por ejemplo si es propiedad en deicomiso o de varios propietarios; vii) el nombre y rma
del registrador; y viii) el sello ocial del Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio.
2. Certicado de no Adeudo Fiscal. Este certicado permitir al Notario Pblico evaluar si el predial ha sido
pagado antes de la transferencia de la propiedad. La intencin es evidenciar que no hay adeudos pendientes con
las autoridades municipales relacionadas por los impuestos de la propiedad. En Baja California, se requiere que
dicho certicado tambin establezca que no hay adeudos pendientes con otras autoridades tales como la
Comisin Estatal del Agua y Servicios Pblicos y el Consejo Urbano Municipal. El certicado deber contener por
lo menos la siguiente informacin: i) clave catastral del inmueble; ii) el impuesto del valor del avalo; iii) el
nombre del propietario; y iv) rma del departamento correspondiente de la Ocina de Tesorera Municipal.
3. Avalo de la Propiedad y Deslinde Catastral. De acuerdo con la Ley de Catastro, es obligatorio llevar a cabo
un deslinde en la propiedad y realizar un avalo ocial. El avalo deber ser hecho estimando el valor comercial
de la propiedad, considerando sus alrededores, una inspeccin de mercado y regulacin de la zona. Deber
incluirse una descripcin detallada de las medidas y colindancias, valor comercial, subdivisiones si cualquier uso
de tierra se aprueba, descripcin comercial de las construcciones existentes en el inmueble, usos y cualquier otra
informacin relevante relativa a la propiedad. El avalo deber ser preparado y certicado por una institucin
bancaria mexicana o por un Corredor Pblico.
4. Otros. Algunas transacciones requieren obtener y preparar documentacin adicional, con objeto de llevar a cabo
su cierre. Por ejemplo, algunas propiedades pueden tener restricciones, tales como requerimientos
administrativos (ej. permiso de deicomiso o un requerimiento de que la propiedad deber de ser subdividida).
5. NOTARIO PBLICO Y REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO. Las transacciones
inmobiliarias en Mxico requieren la participacin de un Notario Pblico. La funcin del Notario Pblico en Mxico
es diferente que la de sus colegas en Estados Unidos, quienes por ejemplo, en California, solo atestiguan la
identidad de las personas que formalizan los documentos ante ellos.La funcin del Notario Pblico es actuar
como una extensin de un Juez o del Gobierno. Su deber es asegurar que la transaccin inmobiliaria se formalice
y cumpla con todos los requerimientos legales. El Notario Pblico en Mxico es un abogado autorizado a quien se
le requiere pasar un examen para actuar como tal. Ellos tienen la encomienda de vericar que todos los actos
formalizados por ellos estn en total cumplimiento con la ley. Sus deberes incluyen, entre otros, la correcta
identicacin del inmueble, nombre del comprador y del vendedor, sus capacidades legales para llevar a cabo la
celebracin de documentos legales y la retencin de los impuestos que sern pagados por dicha transaccin.
Una vez celebrada la transaccin de compra venta, la escritura de propiedad deber de ser registrada ante el
Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio del domicilio en el cual el inmueble, motivo de esta transaccin,
se localice. Una vez inscrita en dicho Registro, la transferencia tiene fuerza obligatoria ante terceras partes.
6. OPCIONES MS COMUNES PARA LA COMPRA DE UN INMUEBLE EN MXICO. Tradicionalmente, la
transferencia de un inmueble se lleva a cabo formalizando un simple contrato de compra-venta. Sin embargo,
el tipo de transaccin que las partes estn llevando a cabo, casi siempre dene la eleccin del contrato. En un
sentido muy amplio, y para propsitos de esta revisin, la manera ms comn en el cual se llevan a cabo
transacciones inmobiliarias actualmente, se describen a continuacin e incluyen: Contrato general de compraventa, contrato de compra venta a plazos con reserva de dominio y el deicomiso inmobiliario irrevocable.
7. CONTRATO GENERAL DE COMPRA-VENTA. Esta es la forma ms comn y fcil de adquirir el ttulo de un
inmueble en Mxico. No obstante, los extranjeros que utilizan esta forma para adquirir un inmueble, requieren de
un contrato de deicomiso. En general, un contrato de compra-venta ocurre cuando una de las partes
contratantes se obliga a si mismo a transferir la propiedad del inmueble y la otra acuerda en pagar un precio
cierto en consideracin de los derechos de propiedad. El contrato se perfecciona y se cumple entre las partes,
tan pronto como la propiedad y su precio de acuerdan, an cuando la propiedad no ha sido materialmente
entregada al costo pagado. Todos los contratos deben contener requerimientos especcos, de acuerdo a las
leyes mexicanas, con el objeto de ser vlidos y existentes. Hay dos tipos de elementos en el contrato:
8. Elementos Esenciales: Los elementos esenciales de cualquier contrato de compra-venta son: el consentimiento
que es otorgado por el contrato del vendedor para transferir el inmueble al comprador, y por su parte, el
consentimiento del comprador de pagar un cierto precio; y el objeto lo cual es el propsito de transferir el ttulo
del inmueble, por una parte, y el pago de un precio cierto como consideracin por la transferencia.
9. Elementos de Validez: Los elementos de validez son: la capacidad legal que se reere a los derechos legales de
las partes de participar en el contrato, y de forma que son las formalidades con las cuales una transferencia
debe de cumplir, con objeto de que ser perfeccionada. Por ejemplo, las transacciones inmobiliarias debern de
ser por escrito, y con objeto de que sean cumplidas ante terceras partes, deben de ser registradas ante el
Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio.

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10. Bsicamente, las obligaciones fundamentales del vendedor en un contrato de compra-venta, son: a) entregar la
propiedad vendida al comprador; b) garantizar la calidad de la propiedad, y c) garantizar el ttulo (con
saneamiento en caso de eviccin). Por otra parte, la obligacin principal del comprador es cumplir con el pago
del precio, en los trminos, lugar y forma acordada en el contrato.
11. CONTRATOS DE COMPRA VENTA A PLAZOS CON RESERVA DE DOMINIO. En este tipo de contratos, el vendedor
conserva el ttulo de la propiedad hasta que se haya pagado el total del precio de la venta, pero el comprador
puede hacer uso y gozar del inmueble hasta que haya realizado el pago total. Usualmente, esta clase de
acuerdos incluyen pagos a plazos. Existen algunas ventajas en usar este tipo de contratos: primero, el contrato
puede ser inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio, para ser legal y obligatorio ante terceras
partes. Segundo, el vendedor no puede vender la propiedad mientras el comprador est en cumplimiento con el
contrato de venta, lo que signica que est al corriente en sus obligaciones de pago con el vendedor. Por ltimo,
las obligaciones de las partes estn sujetas a lo que de acuerdo a las leyes mexicanas, comnmente se le conoce
como Condicin Suspensiva, lo que condiciona al contrato al pago total del precio al vendedor.
12. CONTRATO IRREVOCABLE DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO. Este documento es mejor conocido como deicomiso
y es el instrumento ms comn para la adquisicin de una propiedad inmobiliaria dentro de zona restringida,
usualmente para nes residenciales. El vendedor deicomitente transferir la propiedad a una institucin
bancaria mexicana, el duciario, a travs de un contrato irrevocable de deicomiso. El duciario mantendr la
propiedad en nombre de un beneciario designado (usualmente el comprador). El banco est obligado a
administrar el inmueble solo para benecio del beneciario, quien tendr el derecho de uso y disfrute del
inmueble, como si fuese el propietario. El banco mantendr el ttulo de la propiedad pero el beneciario tiene
derecho de usarlo y an de vender la propiedad en deicomiso, a un comprador que rena los requisitos,
siempre y cuando l instruya al banco a hacerlo. La nueva Ley de Inversin Extranjera, establece que el trmino
del deicomiso se extienda hasta 50 aos, y puede ser prorrogado por un perodo subsecuente de 50 aos. Con
el objeto de establecer un deicomiso en un inmueble, un banco mexicano deber de obtener un permiso de
deicomiso de la Secretara de Relaciones Exteriores. Las condiciones requeridas para obtener el permiso puede
variar dependiendo de donde se encuentre ubicada la propiedad. Tradicionalmente ha habido mucho ms
escrutinio en casos que envuelven deicomisos por ejemplo: en Baja California, o zonas ligadas a playas, mares,
o reservas especiales, que en cualquier otra parte de la Repblica Mexicana.
13. IMPUESTOS. En Mxico, los impuestos por transacciones inmobiliarias se gravan de la siguiente manera: De
acuerdo con el Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles, cuando se lleva a cabo una transaccin inmobiliaria, se
requiere al comprador pagar un impuesto de transferencia del 2% del valor de la transaccin. Sin embargo, hay
algunas excepciones a esta regla general. Se debe hacer un anlisis de cada caso, con objeto de determinar si
las excepciones son aplicables ( por ejemplo: en el caso de una cesin entre padre e hijo, cesiones subsecuentes,
etc.). De acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta, (de aqu en adelante referido como ISR), el artculo 179
establece que los extranjeros que obtienen ingresos de una fuente de riqueza localizado en el territorio nacional,
estn obligado a pagar el ISR. Adems, el ISR tambin establece que la fuente de riqueza debe ser considerada
como localizada en el territorio nacional cuando la propiedad afectada est localizada dentro del territorio
nacional. Por lo tanto, la regla general establece que el ISR es pagable cuando un residente extranjero transere
la propiedad a terceras partes (este impuesto se conoce tambin como impuesto de ganancia de capital). La Ley
del ISR, tambin establece que dicho impuesto se basar en el 25% del valor total de la transaccin, no se
aplicarn deducciones y la cantidad ser retenida por el comprador del inmueble, o si aplica, quien pague el
impuesto deber pagar dicho impuesto a travs de una devolucin de impuestos presentada ante una ocina
autorizada dentro de un trmino de 15 das de recibir el ingreso. En la prctica, el Notario Pblico retiene dicha
cantidad y la declara a la autoridad scal, con objeto de poder elaborar la escritura nal para registrarla ante el
Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio. Una alternativa aplicable a dicho impuesto, es gravar la
transaccin inmobiliaria en base al margen de la utilidad obtenida por la transferencia de la propiedad cuando se
nombra a un representante legal en Mxico. En este caso, la tasa aplicable sera el 30% (la tasa del 30% aplicar
del ao 2010 al 2012; en el 2013 empezar a descender al 29% y eventualmente regresar al 28% en el 2014,
tal y como se encontraba en el 2009), determinando el impuesto obtenido de acuerdo con lo provisto por la Ley
del ISR para tal propsito. Estas disposiciones establecen que el vendedor es capaz de hacer todas las
deducciones posibles relativas a dicho inmueble, excepto aquellas relacionadas con prdidas. El impuesto al
capital adquirido se calcula basado en la diferencia entre la Base del Impuesto del Costo de la adquisicin y el
precio al cual el vendedor vende la propiedad. En todos los casos, se debe llevar un anlisis para determinar si es
preferible pagar el 25% del total de la transaccin o el 30% del capital adquirido. El 1o. de enero del 2008, se
promulg el Impuesto Empresarial a Tasa nica (IETU) reemplazando al Impuesto al Activo. Actualmente el
IETU, es comparable al ISR, consecuentemente en una transaccin inmobiliaria, el vendedor puede estar sujeto a
pagar la tasa ms alta de los impuestos mencionados como una alternativa al impuesto mnimo. Si el inmueble
incluye tambin construcciones, el Impuesto al Valor Agregado se debe de pagar en base al 16% del valor de la
transaccin.
14. COMENTARIOS. La intencin de este documento ha sido presentar los aspectos generales de las estructuras de
las transacciones inmobiliarias en Mxico, as como algunos aspectos legales relacionados con las mismas. Sin
embargo, es apropiado realizar una evaluacin de cada caso en particular, ya que cada transaccin inmobiliaria
es nica. Adems, Mxico ha rmado un gran nmero de tratados con otros pases a n de evitar la doble
tributacin y sus benecios pueden ser aplicados dependiendo del tipo de transaccin.
____________________
Nota: Este resumen cubre aspectos generales de las transacciones inmobiliarias en Mxico. Para asesora especica favor de
consultar con su asesor legal. En caso de requerir mas informacin, favor de contactar a MARV ASESORES INMOBILIARIOS al telfono
(01 222) 750 0732 bien, correo electrnico: marvaseinmobi@gmail.com
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