I.

Examinarea litigiilor funciare privind atribuirea n proprietate privat a cotelor de teren

echivalent.
1.1 Unul din obiectivele de baz a reformei funciare din ar const n atribuirea n
proprietate privat a cetenilor din localitile rurale a cotelor de teren echivalent cu destnaie
agricol din extravilanul localitilor cu titlu gratuit.
Astfel, potrivit art. 12 al Codului Funciar, sunt stabilite expres categoriile sociale de ceteni
(beneficiari) ce dispun de dreptul la o anumit cot de teren echivalent n proprietate privat din
extravilanul localitii respective. Aici menionm c, la pregtirea judecrii pricinii, instanele
judectoreti urmeaz s verifice urmtoarele chestiuni, cum ar fi: - se ncadreaz persoana care
dorete s primeasc cota de teren echivalent la prevederile aliniatelor 4 i 5 al art. 12 Cod
Funciar; - care va fi mrimea cotei de teren echivalent etc.;
De altfel, anume chestiunile ce in de categoriile de beneficiari i mrimea cotei respective se
confrunt instanele judectoreti mai frecvent. ntru excluderea dificultilor de acest gen
menionm c, la cota de teren echivalent n mrime de 100% stabilit n localitatea respectiv
dispun urmtoarele categorii de beneficiari ca: 1. membrii colhozurilor, salariaii din sovhozuri i
din seciile de producere ale colegiilor agricole (zootehnice) sau din alte ntreprinderi agricole,
inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice; 2. salariaii din organizaii i ntreprinderi
care locuiesc n localitile rurale i execut nemijlocit lucrri de construcie i exploatare a
sistemelor de ameliorare, restabilire i mbuntire a terenurilor i sporire a fertilitii solurilor
n localitatea respectiv, inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice; 3. persoanelor care
locuiesc n localitile rurale care au fost transferate din ntreprinderi agricole n organizaii de
construcie i transport colhoznice i intergospodreti, inclusiv pensionarilor din aceste uniti
economice, 4. salariaii din ntreprinderile zootehnice intergospodreti, inclusiv pensionarilor
din aceste uniti economice. Salariailor i pensionarilor din aceste ntreprinderi, care nu dispun
de terenuri agricole supuse privatizrii, cota de teren echivalent li se atribuie la locul de trai; 5.
persoanelor care dein funcii elective sau i satisfac serviciul militar n termen i care pn la
aceasta au lucrat la ntreprinderi agricole; 6. persoanelor care au lucrat anterior la ntrprinderile
agricole din localitatea respectiv: brbaii 25 ani, femeile 20 de ani; 7. veteranilor celui de-al
doilea rzboi mondial, fotilor ostaiinternaionaliti, familiilor persoanelor care i-au pierdut
viaa ca urmare a participrii la aciunile de lupt pentru aprarea integritii teritoriale i a
independenei Republicii Moldova, care locuiesc n localiti rurale la locul de trai; 8.
persoanelor supuse represiunilor politice i reabilitate ulterior, care locuiesc n localitile rurale
la locul de trai; 9. persoanelor care au adus pmnt n gospodriile colective, dar nu lucreaz n
ele. Pn la 50 la sut din cota de teren echivalent calculat pe unitatea administrativ-teritorial
respectiv se atribuie: 1- persoanelor indicate la subaliniatele 1-5 ale aliniatului 4 din codul
Funciar care au lucrat n ntreprinderi industriale i n late uniticu profil neagricol i au o
vechime n munc n agricultur mai mic de 5 ani; 2- persoanelor domiciliate n localiti rurale
care au fost angajate n sfera social avnd o vechime n munc de 25 de ani brbaii i 20 de ani
femeile care au pierdut capacitatea de munc n specialitate din motive de vrst sau sntate,
dac nici um membru al familiei nu a primit cota de teren ecgivalent; 3- salariailor din seciile
de nvmnt ale colegiilor agricole (zootehnice), inclusiv pensionarilor din aceste uniti
economice. Iar toate operaiunile de atribuire a cotei de teren echivalent se nfptuiesc inndu-se
cont de situaia de la 1 ianuarie 1992, adic data punerii n aplicare a Codului Funciar.

O tlmcire mai ampl referitor la categoriile de beneficiari ce dispin de dreptul la cota de teren
echivalent enumerate la art.12 Cod Funciar se conine i n pct. 10,11, 12,13, 14, 15, 16, 17,
18,19,20 i 21 a Hotrrii Plenului Curii Supreme de Justiie nr. 10 din 26.03.1997, cu
modificrile introduse prin Hotrrea Plenului nr. 38 din 20.12.1999 Cu privire la practica
aplicrii legislaiei funciare de ctre instanele judiciare. Totodat, instaneele judectoreti
urmeaz s in cont de modificrile i completrile ulterioare ce au survenit la Codul Funciar
prin Legea nr. 173-XIV din 22.10.1998 (MO nr. 108 din 03.12.1998), unde prin art. II pct. (1) s-a
dispus c terenurile cu destinaie agricol rezervate pentru necesitile dezvoltrii sociale a
localitilor rurale s se atribuie n proprietate privat unei persoane din familia n care nici unuia
din membrii acesteia nu i s-a atribuit cota de teren echivalent. ns mrimea terenurilor (cotei de
teren echivalent) se stabilete de ctre autoritatea administraiei pblice locale n baza
propunerilor comisiei funciare, n funcie de posibilitile reale, dar nu poate s depeasc
mrimea cotei de teren echivalent calculat pe unitatea administrativ-teritorial respectiv.
Astfel, prin actul normativ nominalizat s-a mrit considerabil numrul subiecilor din localitile
rurale ce dispun de dreptul la cota de teren echivalent n proprietate privat. Modificrile i
completrile survenite la Codul Funciar referitor la categoriile de persoane ce au dreptul la cota
de teren echivalent, au strnit multe nenelegeri, neclariti, iar n unele cazuri au contribuit la
adoptarea unor hotrri judectoreti ilegale. Aceast situaie se datoreaz faptului c
modificrile i completrile introduse nu au fost expuse expres n art. 12 Cod Funciar, dar ntr-un
articol separat, ba mail mult, nici n practica judiciar nu i-a gsit reflectare, nectnd la faptul
c modificrile introduse la Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie nr. 10 din 26.03.1997
Cu privire la practica aplicrii legislaiei funciare de ctre instanele judiciare au fost efectuate
n anul 1999, adic dup adoptarea Legii nr. 179 din 22.10.98, pentru modificarea i completarea
Codului Funciar. Din punct de vedere a teoriei generale a dreptului, afirmaiile precum c,
categoriile enumerate la art. 12 Cod Funciar sunt exhaustive nu au suport juridic, deoarece actul
normativ se impune ca izvor suprem de drept, materializnd voina Parlamentului i de aceea
trebuie aplicat i respectat necondiionat. Litigiile funciare privind atribuirea n proprietate
privat a cotelor de teren echivalent in de competena instanelor de drept comun (p.1 art. 32
CPC). Potrivit p.8 al Hotrrii Plenului Curii Supreme de Justiie Cu privire la practica aplicrii
de ctre instanele judectoreti a unor prevederi ale legii contenciosului administrativ nr. 27 din
24.12.2001, cu modificrile introduse prin Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie a R.M.,
nr. 14 din 25.03.2002, examinarea contestaiilor privind hotrrea comisiei funciare autoritii
publice locale cu privire la propunerea de atribuire a terenului, hotrrilor administraiei publice
de atribuire cetenilor a terenurilor n proprietate, inclusiv de atrbuire a cotei valorice, precum i
litigiile dintre proprietarii terenurilor i administraia public sunt de competena instanei de
drept comun, cu excepia litigiilor referitoare la terenurile ce fac parte din domeniul public al
statului sau a unitilor administrative. La judecarea litigiilor funciare privind atribuirea n
proprietate privat a cotelor de teren echivalent, instanele judectoreti verific dac reclamantul
a respectat procedura de soluionare prealabil a pricinii pe cale extrajudiciar, prevzut expres
n pct. 13 al Regulamentului cu privire la comisiile funciare steti, de orel, oreneti i
raionale, aprobat prin HG nr. 130 din 02.03.1992, prin care se stipuleaz, c persoanele juridice
i fizice, ce nu sunt de acord cu decizia comisiei funciare a localitii respective asupra chestiunii
funciare examinate, prezint n termen de 10 zile motivele dezacordului lor n scris n comisia
funciar raional, care la rndul su le examineaz i n termen de 20 de zile, adopt decizii care
pot fi atacate n instana judectoreasc competent. n caz contrar, judectorul va restitui cererea
de chemare n judecat printr-o ncheiere concomitent indicnd instana (organul) unde trebuie s

se adreseze reclamantul n temeiul alin. (1) lit. a) art. 170 CPC. Funcia de atribuire i de
nstrinare a terenurilor, ct i de autentificare a dreptului deintorilor de terenuri o au numai
organele administraiei de stat (alin. 1 art. 6 Cod funciar). n conformitate cu prevederile art. 6
Cod Funciar, au fost constituite comisii funciare n toate localitile rurale pentru efectuarea
lucrrilor de pregtire a reformei funciare pe ntreg teritoriul rii. Modul de formare a comisilor
funciare steti, de orel, oreneti i raionale, sarcinile lor de baz, atribuiile, drepturile,
obligaiile, responsabilitatea, regimul de lucru, ct i ncetarea activitii acestor comisii sunt
stipulate n Regulamentul nominalizat, aprobat prin HG nr. 130din 02.03.1992. Componena
comisiei funciare este aprobat printr-o decizie comun a autoritii administraiei publice locale
i a ntreprinderii agricole din localitatea respectiv cu 2/3 din numrul consilierilor, membrilor
crmuirii colhozului sau a consiliului de munc a ntreprinderii agricole de stat. n componena
comisiei funciare pot fi inclui, pe baz de paritate, de la 7 pn la 15 persoane, inndu-se cont
de volumul, complexitatea lucrrilor, suprafaa terenurilor, numrul localitilor, numrul
famiilor i a persoanelor, beneficiari de terenuri i de alte aspecte (p. 4 din Regulamentul nr. 130
din 02.03.1992). Comisia funciar i ndeplinete funciile conform programului i planului
operativ de lucru, coordonat cu autoritile administraiei publice locale i a comisiei funciare
raionale. Problemele de baz, inclusiv primirea i nregistrarea cererilor cetenilor pentru
utilizarea pmntului, ntocmirea listelor cetenilor care au dreptul la cota de teren echivalent i
mrimea terenului etc., se examineaz la edinele plenare cu participarea a cel puin din
membrii comisiei, iar deciziile comisiei funciare sunt adoptate cu votul a 2/3 din membrii
prezeni (3/4) i nsoite de un proces-verbal, semnat de ctre toi participanii la edin. (p.p. 11
i 12 din Regulamentul nr. 130). La primirea cererii de chemare n judecat, judectorul va
verifica dac aceasta ntrunete exigenele prevzute de cele relatate mai sus (p.1 art. 168 CPC).
Dup cum am menionat anterior, litigiile i plngerile legate de chestiunile funciare unde una din
pri este ceteanul, se examineaz de ctre instanele judectoreti de drept comun (p.1 art. 28
CPC). Litigiile economice ce apar n raporturile juridice funciare, din alte raporturi dintre
persoanele juridice, persoanele fizice care practic activitate de ntreprinztor fr a se constitui
persoan juridic, avnd statut de ntreprinztor individual, dobndit n modul stabilit de lege,
inclusiv gospodriile rneti (de fermier) se judec de ctre instanele judectoreti economice
(p.1 art. 29 CPC). n rezultatul stabilirii a noilor tipuri i forme de proprietate asupra pmntului,
raporturile funciare au cptat caracter patrimonial. Terenurile pot fi obiect al raporturilor de
vnzare-cumprare, gajare, arend, donaia, motenire etc., adic terenurile au devenit bunuri
imobile. Caracterul raporturilor aprute ca rezultat al acestor aciuni este diferit, ns indiferent
de tipurile de proprietate, destinaie, ct i forma organizatorico-juridic de gospodrire,
raporturile date devin raporturi funciare, fiindc au un singur obiect pmntul. Menionm n
context, c nu toate raporturile sociale care au ca obiect terenurile sunt raporturi funciare. Astfel,
raporturile care apar n procesul efecturii unor pli pentru folosirea terenurilor ori stabilirii i
perceperii impozitului funciar, poart caracter economic, dar nu sunt de ordin funciar.
Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de tern echivalent, potrivit art. 12 Cod
Funciar, se face n baza hotrrii autoritilor administraiei publice locale prin eliberarea unui
titlu ce confirm acest drept. Documentele ce confirm drepturile deintorilor de teren sunt: titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren; - certificatul de motenire; - contractul de
vnzare-cumprare; - contractul de donaie; - contractul de schimb; - contractul de arend i
altele (art. 20 Cod Funciar). Conform art. 21 Cod Funciar, deintorii de terenuri nu au dreptul s
foloseasc terenurile, inclusiv n condiii de arend (art. 11 al Legii cu privire la arenda n
agricultur) pn cnd Primria nu va stabili hotarele terenurilor n natur. Terenurile, conform

art. 6/1 Cod funciar, indiferent de destinaie i tipul de proprietate, precum i drepturile asupra
lor, sunt supuse nregistrrii de stat n registrul bunurilor imobile a ntreprinderii Specializate n
Cadastru, inclusiv filialele sale (oficiilor cadastrale teritoriale amplsate n centrele raionale). (art.
1 al Legii pentru modificarea i completarea Legii cadastrului bunurilor imobile, nr. 362-XVI din
23.12.2005, MO nr. 20 din 2006). Amplasarea terenurilor care se atribuie n calitate de cote de
teren echivalent va fi determinat de primria satului (comunei) sau organului fr cererea
titularului cotei de teren echivalent n baza proiectului de organizare a teritoriului, elaborat de o
ntreprindere de stat sau privat care dispune de licena respectiv (alin.1 art.13 Cod funciar). De
remarcat c proiectul de organizare a teritoriului se aprob de primria satului (comunei) sau
oraului la propunerea comisiei funciare, iar la elaborarea acestuia se va ine cont de listele
grupurilor de proprietari ai cotelor de teren echivalent i de consecutivitatea atribuirii terenurilor
n hotarele cmpurilor (alin. 2 i 3 art. 13 Cod funciar). Iar la cererea proprietarului cotei de teren
echivalent, n cadrul elaborrii proiectului de organizare a teritoriului, primria respectiv poate
decide atribuirea n natur (pe loc) a cotei de teren echivalent, ct i a grdinii (grdinilor) din
extravilan ntr-un singur teren, reeind din posibilitile reale, ns este interzis ca aceast cot de
teren echivalent s fie atribuit n natur n mai mult de 3 terenuri divizat n teren arabil, vie i
livad (alin.5 art. 13 Cod funciar). n atribuiile primriilor ncadrate n acest proces ine i
eliberarea titlului de autentificare a dreptului deintorului de teren pentru fiecare teren n parte
cu nregistrarea ulterioar a proprietarilor terenurilor n registrele cadastrale al deintorilor de
terenuri. n cazul n care persoana nu este de acord cu decizia primriei, referitor la nscrierile
efectuate n titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren echivalent, la modificrile
efectuate anterior, la amplasarea terenurilor i hotarelor acestuia, la mrimea cotei de teren
echivalent, ea are dreptul s se adreseze n instana judectoreasc cu o aciune de a recunoate
nule sau parial nule deciziile, hotrrile i titlurile nou eliberate. Atunci cnd hotrrea sau
decizia privind atribuirea cotei de teren echivalent a fost anulat, iar persoana deine acest titlu,
el poate fi recunoscut nul n baza unei aciuni att din partea primriei, ct i a persoanelor
cointeresate, adic a cror drepturi au fost lezate. Terenurile dobndite n proprietate privat se
transmit prin motenire conform testamentului (succesiune testamentar), iar cotele de teren
echivalent acordate n proprietate privat persoanelor care se bucur de acest drept, dar care nu
au reuit s le primeasc n modul stabilit de lege n legtur cu decesul, se motenesc n temeiul
legii (succesiune legal) (art. 14 Cod funciar; art. 1432 Cod civil). Acest drept, asupra cotei de
teren echivalent se confirm prin certificatul de motenire, eliberat motenitorilor de ctre notar
n baza certificatelor de la primria localitii respective, prin care se adeverete faptul c
decedatul la 01.01.92 avea dreptul la cota de teren echivalent i fusese inclus n listele respective.
Refuzul primriei de a elibera astfel de certificat, persoanelor cointeresate poate fi contestat cu
aciune n instana judectoreasc. De acest drept se bucur n egal msur i motenitorii, dac
notarul refuz s elibereze certificatele de motenire asupra cotei de teren echivalent. Hotrrea
instanei judectoreti competente servete drept temei pentru eliberarea documentelor ce
legalizeaz dreptul de proprietate, de posesiune i de beneficiere funciar, inclusiv n condiii de
arend i se execut n modul stabilit de lege, dup ce rmne definitiv, cu excepia cazurilor de
executare imediat dup pronunare (alin.3 art.93 Cod funciar i art. 255 CPC RM). n
conformitate cu art. 90 Cod funciar, litigiile dintre deintorii de terenuri i autoritile
administraiei publice locale se soluioneaz de organele ierarhic superioare, a cror decizie
poate fi atacat n instana judectoreasc. Litigiile n care prile sau una dintre pri sunt
deintori de terenuri cu titlul de proprietate se examineaz de ctre instanele judectoreti
competente (art.91 Cod funciar). Litigiile patrimoniale privind raporturile funciare n care prile

sau din pri sunt persoanele fizice, inclusiv gospodria rneasc (de fermier) se examineaz de
ctre instanele judectoreti economice.
II. EXAMINREA LITIGIILOR PRIVIND EXERCITAREA DREPTURILOR FUNCIARE
Legislaia actul garanteaz tuturor deintorilor de terenuri cu orice titlu respectarea i
protejarea drepturilor lor funciare. Potrivit art.4 Cod funciar, prin deintori de terenuri se neleg
titularii dreptului de proprietate, de posesiune i beneficiere funciar. Astfel, potrivit art. 27 Cod
funciar au fost stipulate drepturile proprietarilor funciari care au dreptul: - s gospodreasc de
sine stttor terenul; s fie proprietarii produciei obinute i a veniturilor din realizarea ei; s
foloseasc n modul stabilit de lege zcmintele, pdurile, apele i alte bogii ale pmntului; s
construiasc n modul stabilit de lege case, cldiri de producie, edificii cu destinaie socialcultural i cu alt destinaie; s dea terenul sau o parte din el n folosire prin arend sau sub alt
form; s primeasc, n caz de retragere a terenului pentru nevoile statului i a societii,
compensarea deplin a cheltuielilor i a pierderilor, inclusiv avantajului ratat, ct i s lese
motenire terenul i s-l nstrineze n confomitate cu legea. n conformitate cu prevederile art.30
Cod funciar, amestecul din partea organelor i organizailor de stat, economice i de alt natur
n activitatea deintorilor de terenuri este interzis, cu excepia cazurilor n care ultimii ncalc
legislaia. Alin.2 art.30 cod funciar stabilete posibilitatea deintorilor de terenuri ale cror
drepturi au fost nclcate, iar ulterior restabilite la despgubiri pentru prejudiciul cauzat.
Mrimea despgubirilor se determin de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen,
prin hotrrea judectoreasc (art. 316 Cod civil). Un volum mai restrns, comparativ cu
drepturile prorietarilor funciari le au posesorii i beneficiarii funciari, prevzute n art. 28 Cod
funciar i care se reduc la: - folosirea terenurilor potrivit condiiilor de atribuire; s fir
proprietarii produciei obinute; s foloseasc n modul stabilit de lege zcmintele, pdurile,
apele i alte bogii ale pmntului i s primeasc, n caz de stingere a dreptului de posesiune
sau beneficiere, compensarea cheltuielilor legate de ameliorare a terenului. Recunoaterea
drepturilor funciare a cetenilor se efectueaz prin intermediul instanelor judectoreti de drept
comun prin adoptarea unei hotrri potrivit regulilor stabilite la art.48 CPC RM, de restabilire a
drepturilor funciare nclcate. De competena instanelor judectoreti, n special sunt: - cerinele
privind atribuirea terenurilor pentru construcia caselor de locuit, a anexelor gospodreti i
grdini, inclusiv pentru crearea gospodriilor rneti (de fermier) (art.11 Cod funciar, art.2 din
Legea privind gospodriile rneti (de fermier)din 03.11.2000); - plngerile privind refuzul
autoritilor administraiei publice locale de a elibera documentele de autentificare a dreptului de
proprietate asupra terenurilor, de posesiune i de beneficiere funciar (art.20 Cod funciar),
precum i refuzul de a nregistra contractul de arend a terenului (art. 41 Cod funciar,
art.art.10,11 a Legii cu privire la arenda n agricultur); - cerinele privind recunoaterea ca
nelegitim a refuzului administraiei de a acorda, ct i de a pstra dreptul de folosire a lotului
auxiliar (art. 17-19 Cod funciar); - cerinele privind recunoaterea ca nelegitim a refuzului
autoritilor administraiei publice locale de a acorda lot de pmnt pentru ndeletniciri i
meteuguri populare (art.38 Cod funciar) grdinelor i loturilor pentru legumicultur (art.39
Cod funciar), ct i a ntovririlor pomicole (art. 40 Cod funciar); - cerinele privind refuzul
arendatorului de a transmite arendaului n posesiune i folosin bunurile de contract, ct i
refuzul arendatorului de a semna actul de predare-preluare a bunurilor arendate (art. 19 Legea cu
privire la arenda n agricultur); - litigiile legate de lichidarea gospodriei rneti, de
reorganizarea i lichidarea asociaiei gospodriilor rneti, inclusiv n legtur cu retragerea

loturilor de pmnt (art.art.26,27,33 a Legii privind gospodriile rneti (de fermier)); cerinele legate de repararea pagubelor cauzate prin retragerea sau ocuparea temporar a loturilor
de pmnt, precum i prin limitarea drepturilor deintorilor de teren sau prin nrutirea calitii
terenurilor ca urmare a activitii ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor i cetenilor
(art.art.27,30,74,97,98,99 Cod funciar); - cerinele legate de repararea pagubelor cauzate n
rezultatul ocuprii nelegitime a terenului, polurii lui, degradrii i altor nclcri ale drepturilor
deintorilor de teren (art.art.30, 101 Cod funciar); - cerinele privind repararea pagubelor
cauzate deintorilor de pmnt n legtur cu efectuarea lucrrilor de prospeciune (art.art.76,77
Cod funciar); - cerinele autoritilor administraiei publice locale despre retragerea terenurilor
din proprietate privat n temeiul prevzut de art.24 Cod funciar, i ale proprietarilor terenurilor
despre retragerea terenurilor de la posesori i beneficiari n temeiul, prevzut de art. 25 Cod
funciar; - plngerile proprietarilor de terenuri, posesorilor i beneficiarilor privind recunoaterea
nelegitim a actelor, emise de organele de stat sau de alte organe prin exces de competen ori
prin nclcarea cerinelor legale, ce lezeaz interesele lor n domeniul exercitrii drepturilor
funciare (art.9,10 Cod funciar); - cerinele autoritilor administraiei publice locale ctre
deintorii de terenuri cu titlu de posesiune sau de folosin, referitor la repararea pagubei
pricinuite ca urmare a folosirii neraionale a pmntului, precum i cerinele proprietarilor i
beneficiarilor despre recuperarea cheltuielilor legate de ameliorarea i mbuntirea pmntului
(art. 25 Cod funciar), - litigiile dintre proprietarii construciilor de locuit, situate pe terenurile
vecine, despre nlturarea piedicilor n folosirea terenurilor de pmnt, chiar i atunci cnd se
contesteaz hotarelei dimensiunile acestuia (art.91 Cod funciar); - litigiile dintre ntovririle
pomicole i membrii lor, litigiile propriu-zise aprute ntre membrii ntovririlor, litigiile dintre
soi, inclusiv fotii soi, dintre motenitorii privind mprirea terenului de pmnt sau stabilirea
ordinii de utilizare a lui, ct i a dreptului exclusiv de utilizare a terenului (art.40 Cod funciar,
art.art.1565-1567 Cod civil); - plngerile mpotriva hotrrii autoritilor administraiei publice
locale privind refuzul de a nstrina terenurile pomicole (art.7, al Legii privind preul normativ i
modul de vnzare-cumprare a pmntului); - plngerile proprietarului de teren ori de alte bunuri
agricole mpotriva actului administrativ cu privire la confiscarea acestora (343 Cod civil); plngerea proprietarului sau titularului de alte drepturi reale asupra pmntului, mpotriva actului
autoritii administraiei publice locale de declarare a utilitii publice de interes local n cazul
exprprierii de terenuri, ct i cerinele legate de mrimea sumei despgubirilor (art.337 cod civil,
art.16 al Legii exproprierii pentru cauz de utilitate public, art.23 Cod funciar), - cerinele legate
de repararea pagubelor cauzate prin nstrinarea forat a terenurilor n scopul satisfacerii
necesitilor funciare ale statului (art.16,17 al legii privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului). - Plngerile mpotriva dispoziiilor primarului privind refuzul de
examinare a cererilor proprietarilor cotelor de teren echivalent, privind consolidarea terenurilor
ct i litigiile aprute n procesul implimentrii proiectului de consolidare a terenurilor agricole
prin schimb benevol (art.art. 70/2, 70/3 Cod funciar); - Cerinele cu privire la atribuirea cotei de
teren echivalent (art. 12 Cod funciar); - Litigiile despre acordarea cotei-pri valorice din
bunurile ntreprinderilor agricole supuse privatizrii (art. 13 Cod funciar; art. 22 Legea cu privire
la Programul de stat de privatizare pentru anii 1995-1996; art. 35 al Legii cu privire la Programul
de privatizare pentru anii 1997-1998). Astfel, cerinele legate de exercitare a drepturilor funciare
a cetenilor, se examineaz potrivit procedurii de aciune n justiie. Totodat, instanele
judectoreti n dependen de esena cerinelor naintate, urmeaz s in cont de prevederile p.8
al Hotrrii Plenului Curii Supreme de Justiie a RM Cu privire la practica aplicrii de ctre
instanele judectoreti a unor prevederi ale Legiin contenciosului administrativ nr. 27 din

24.12.2001, cu modificrile ulterioare, deja menionate. Ca o particularitate distinct la judecarea

litigiilor economice ce apar din din raporturi juridice funciare dintre persoanele juridce i
persoanele fizice ce practic activitate de ntreprinztor fr a se constitui ca persoan fizic,
instanele judectoreti economice vor ine cont de faptul c drepturile gospodriilor rneti (de
fermier) sunt expres stipulate n Legea privind gospodriilor rneti (de fermier). Potrivit art.7
al legii menionate, gospodria rneasc are dreptul:
- s dispun de tampil, s deschid conturi bancare, inclusiv valutare;
- s-i determine direcia i volumul activitii financiare i economice;
- s angajeze i s elibereze lucrtori n baz de contracte individuale de munc;
- s construiasc, n conformitate cu actele normative, obiectivele necesare activitii sale;
- s efectueze lucrri de irigare, desecare i alte lucrri de ameliorare n conformitate cu actele
normative;
- s ia i s dea n arend terenuri i alte bunuri;
- s dispun de produsele i de veniturile sale;
- s stabileasc preurile de comercializare la producia proprie;
- s desfoare activitate economic extren, n conformitate cu legislaia;
- s asigure riscul pierderii (nimicirii) sau deterorrii bunurilor comune ale membrilor
gospodriei, precum i alte riscuri de ntreprinztor;
- s fie participant la societatea comercial i membru al cooperativei (excepie fcnd calitatea
de participant deplin la societatea n nume colectiv sau la societatea n comandit);
- s fie membru al sociatile necomerciale (asociaii, uniuni);
- s desfoare alte activiti care nu contravin legislaiei. n acest scop, orice persoan interesat
este n drept s se adreseze n instana judectoreasc, pentru a-i apra drepturile nclcate sau
contestate, libertile i interesele legitime (p.1, art.5 CPC RM). prin urmare, instana
judectoreasc exercit aprarea drepturilor funciare ale cetenilor prin somare la executarea
unor obligaii, prin declararea existenei sau inexistenei unui raport juridic funciar, ori prin
constatarea unui fapt care are valoare juridic. O alt particularitate, la care instanele
judectoreti necesit a ine cont la judecarea pricinilor civile, este i volumul de drepturi ce
decurg din contractul de arend a bunurilor agricole. Conform art. 15 din Legea cu privire la
arenda n agricultur, prile contractului au dreptul: - arendatorul este n drept s verifice oricnd
modul n care arendaul exploateaz bunurile sale date n arend, fr a interveni n activitatea
curent a acestuia, i s obin informaia necesar; - arendaul (sau deintorul terenului vecin
cu cel arendat) are dreptul prioritar la ncheierea contractului de arend pe un nou termen n
cazul n care i-a onorat obligaiile contractuale luate anterior, bunurile arendate se dau n arend
pe un nou termen, accept noile clauze contractuale stabilite de arendator; - arendaul
beneficiaz de dreptul de preemiune n cazul nstrinrii de ctre proprietar a bunurilor date n
arend. Textele legale consacr regula simetriei n contracte, ceea ce nseamn c orice contract

de arend a bunurilor agricole, fiind rezultatul acordului de voin al prilor poate fi desfcut
sau revocat n principiu, n acela mod. Revocarea acontractului prin voina exclusiv a uneia
dintre pri este imposibil, cu excepia cazurilor prevzute de lege. Iar n cazul n care una din
pri nu-i resrect n mod voluntar obligaiile, cealalt parte este n drept s se adreseze
instanei judectoreti. Conform p.2, art.5 CPC RM, nici unei persoane nu i se poate refuza
aprarea judiciar din motiv de inexisten a legislaiei, de imperfeciune, coliziune sau
obscuritate a legislaiei n vigoare. Referitor la exercitarea drepturilor funciare, Curtea
Constituional s-a expus c, persoana fizic, care are intenia de a organiza o gospodrie
rneasc i de a se folosi de atributele de proprietate, nu poate fi restrns n drepturi dect n
cazurile rpevzute expres de Legea Suprem a rii. (HCC nr. 40 din 12.07.2001, MO nr. 81-83
din 2001). O alt particularitate n aprarea drepturilor, libertilor i intereselor legitime funciare
ale cetenilor const n aceea c, aciunea poate fi intentat de ctre procuror la cererea scris a
persoanei interesate dac aceasta nu se poate adresa n judecat personal dun cauz de sntate,
vrst naintat, incapabilitate sau din alte motive ntemeiate. n cazurile prevzute de lege,
procurorul este n drept s se adreseze n judecat n aprarea drepturilor funciare ale unui numr
nelimitat de persoane (spre exemplu, cnd au fost poluate terenurile luate n arend de ctre un
lider, cu substane chimice, sau de alt natur ce a dus la degradarea acestora). aceste cerine
decurg din prevederile art. art. 86, 87 Cod funciar, care stipuleaz printre altele c, statul n
persoana autoritilor administraiei publice locale are obligaia s asigure folosirea raional i
suficient a terenurilor, precum i protecia acestora indiferent de destinaia lor. Partciparea
procurorului la judecarea pricinilor civile aprute din raporturi privind exercitarea drepturilor
funciare a cetenilor reese din prevederile art. 71 CPC RM. Menionm n context c, multiplele
categorii de litigii funciare sau iscat n marea lor msur din urmtoarele motive c: imperfeciunea cadrului legislativ, ct i modificrile, completrile destul de frecvente a
legislaiei n domeniu; - crearea diferitor obstacole artificiale de ctre factorii de decizie implicai
n procesul de desfurare a reformelor funciare i cunoaterea insuficient a legislaiei de ctre a
legislaiei de ctre persoanele ncadrate nemijlocit n procesul de mproprietrire a ranilor cu
cotele de teren echivalent i a celor valorice. De aceea, la judecarea pricinilor privind exercitarea
drepturilor funciare a cetenilor, instanele judectoreti urmeaz s concretizeze minuios
cauzele de nclcare a legislaiei ce conduc la apariia litigiilor funciare, inclusiv celor
patrimoniale, reacionnd prompt la emiterea ncheierilor interlocutorii privind nclcarea
legislaiei funciare de ctre persoanele cu funcii de rspundere, precum i privind deficienele n
activitatea organelor ce sunt obligate s realizeze controlul asupra utilizrii terenurilor (art. 271
CPC RM). La adresarea, cu cereri de chemare n judecat, reclamentul persoan fizic ori
juridic achit taxa de stat n conformitate cu prevederile art. 83 CPC.
III. EXAMINREA LITIGIILOR PRIVIND NLTURAREA OBSTACOLELOR N
EXERCITAREA DREPTULUI DE BENEFICIERE FUNCIAR.
De cele mai dese ori, litigiile funciare se isc n legtur cu folosirea loturilor de teren, sau cum
sunt tratate n literatura de specialitate litigii pur funciare. Acestea pot fi att litigiile izvorte
din svrirea anumitor aciuni concrete, ce lezeaz drepturile i interesele legitime ale
beneficiarilor funciari, cum ar fi: - nlturarea piedicilor n folosirea terenurilor din extravilan; eliminarea obstacolelor la folosirea loturilor de teren; pentru case, anexe gospodreti i grdini;
- nlturarea obstacolelor privind accesul la terenul proprietate privat; - Ocuparea nelegitim a
terenurilor din intravilan i extravilan; - Stabilirea ordinii de utilizare a loturilor de teren etc., ct

i izvorte din aciuni, eschivarea de a ndeplini anumite obligaiuni ca: - Nerestituirea n termen
a terenului; - Nereaducerea terenului n stare bun care a fost ocupat fr autorizaie; sau care a
fost folosit n baz de arend, subarend, inclusiv n folosin provizorie i ca urmare a depirii
termenilor folosinei terenului; - Nendeplinirea cerinelor referitor la repararea pagubelor
pricinuite deintorilor de terenuri etc. Pri n litigiile respective, n afar de proprietarii de
terenuri, beneficiarii funciari, arendai pot fi i diverse persoane juridice i fizice ce au lezat
drepturile i interesele legale ale acestora, ct i autoritile administraiei publice locale care au
adoptat hotrri, decizii n chestiuni funciare. Aprarea drepturilor funciare se efectueaz n
conformitate cu procedeele i metodele stipulate n legislaia civil, funciar etc. Potrivit
prevederilor art. 376 al Codului Civil i art. 48 alin.3 din Legea cu privire la proprietate din
22.01.1991, proprietarul poate cere nlturarea oricror nclcri ale drepturilor sale, chiar dac
aceste nclcri nu au avut legtur cu lipsirea lui de posesiune. Astfel, legislaia civil permite n
aceste cazuri, aprarea dreptului de proprietate cu ajutorul aciunii negatorii. Deci, la cerina
proprietarului posesor al bunului ctre persoanele tere ctre nlturarea piedicilor privind
folosina i dispoziia asupra bunurilor cei aparin. Menionm c, au dreptul de a nainta
aciunea negatorie i persoanele care, dei nu sunt proprietari, dein n posesiune terenurile n
baza legii, de asemenea, s cear i repararea prejudiciului cauzat n legtur cu nclcrile
dreptului de proprietate. n conformitate cu prevederile p. 23 al Hotrrii Plenului din
26.03.1997, nr. 10, cu modificrile introduse prin Hotrrea Plenului din 20.12.1999, nr. 38 Cu
privire la practica aplicrii legislaiei funciare de ctre instanele judiciare, Plenul Curii
Supreme de Justiie a explicat c, la judecarea litigiilor dintre proprietarii (coproprietarii) caselor
private, loturilor de pmnt cu privire la mprirea, stabilirea ordinii de utilizare a lor, nlturarea
piedicilor n folosirea terenurilor, precum i la examinarea litigiilor dintre ali deintori de
terenuri de pmnt, persoanelor interesate urmeaz s prezinte acte ce confirm dreptul de
proprietate, posesiune sau beneficiere asupra pmntului, planul terenului de pmnt repartizat n
natur, cu indicarea n el a cotei terenului de pmnt repartizat n natur, cu indicarea n el a cotei
de terenului de care se folosete fiecare dinpri, planul construciilor i edificiilor amplasate pe
teren, actele despre apartenena casei cu indicarea cotelor fiecrui proprietar, tranzacia sau
hotrrea judecii despre divizarea real a casei sau despre determinarea ordinii de folosire a ei,
ncheierea organelor competente i a expertizei respective. Iar n caz de necesitate o astfel de
expertiz poate fi fixat de judecat (art. 148 CPC RM). Art. 124 Cod Civil, stabilete obligaia
de nregistrare a actelor juridice civile care au ca obiect bunurile imobile, inclusiv terenurile.
Conform prevederilor art. 290 Cod Civil, sunt prevzute regulile referitor la nregistrarea
drepturilor asupra bunurilor imobile. Astfel, dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra
bunurilor imobile, grevrile acestor drepturi, apariia, modificarea i ncetarea lor sunt supuse
nregistrrii de stat n conformitate cu prevederile Legii cadastrului bunurilor imobile nr.
1543/1998, unde potrivit art. 4,5 se stipuleaz obligativitatea nregistrrii bunurilor imobile i
drepturilor asupra lor n registrul bunurilor imobile. Drepturile reale asupra bunurilor imobile vor
lua natere doar n cazul n care vor fi nregistrate n registrul bunurilor imobile, inclusiv i n
cazurile de modificare i ncetare a acestor drepturi. Dreptul de proprietate asupra acestor bunuri
se dbndete doar la data nscrierii n registrul respectiv. Potrivit alin. (5) lit. e) art.4 din Legea
pentru modificarea i completarea Legii nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 privind preul normativ
i modul de vnzarecumprare a pmntului, se stipuleaz c. Noul deintor de teren prezint
contractul de vnzare-cumprare i planul terenului la oficiul cadastral teritorial n a crui raz de
activitate este situat terenul pentru nregistrarea dreptului de proprietate asupra lui. ns conform
alin.6 al art. 4, din legea nominalizat, dreptul de proprietate asupra terenului se dobndete n

momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile. La examinarea litigiilor funciare, legate de

retragerea sau ocuparea temporar a loturilor de pmnt, inclusiv limitarea drepturilor
deintorilor de teren, instanele judectoreti trebuie s in cont i de Hotrrea Guvernului
nr.449 din 2.06.1992 cu modificrile i amendamentele introduse prin Hotrrea Guvernului
nr.776 din 25.11.1992 Despre aprobarea modelelor unice ale documentelor ce confirm dreptul
de proprietate, posesiune i beneficiere funciar. Potrivit p.2 al hotrrii nominalizate, se
stabilete c, titlurile, ce confirm dreptul de proprietate, posesiune i beneficiere funciar, sunt
eliberate de ctre autoritile administraiei publice locale. Organizarea i condicerea lucrrilor
de eliberare a titlurilor respective, potrivit p.3, precum i reflectarea exact a micrii actelor
funciare n Registrul titularilor funciari se dau n atribuiile nemijlocite ale Direciei pentru
reforma funciar, reglementarea regimului proprietii funciare i protecia solului. Cerine
asemntoare referitor la nregistrarea de stat a sectoarelor de teren i a drepturilor asupra lor
sunt stipulate i n art.6/1 Cod funciar. Deci nregistrarea drepturilor de proprietate asupra
sectorului de teren ce nu are hotare clar delimitate se efectueaz i n cazul cnd sectorul de teren
nu este delimitat n natur, nu este cartografiat sau hotarele acestuia nu au fost coordonate cu
proprietarii terenurilor adiacente. n asemenea cazuri, fiecrui proprietar i va fi nregistrat
dreptul la cota de teren echivalent pn la momentul delimitrii hotarelor, n confomitate cu
legislaia. Atunci, cnd proprietarul sectorului de teren nu dispune de documentul care i-ar
confirma dreptul de proprietate asupra acestuia, pn vor fi nreprinse aciuni de stabilire a
dreptului de proprietate, acest drept este nregistrat condiionat pe numele proprietarului
sectorului de teren, cu efectuarea maniunii respective n registrul bunurilor imobile. Iar pe
durata termenului de nregistrare condiionat, proprietarul sectorului de teren nu este n drept s
efectueze tranzacii cu acest teren. Pentru nregistrarea de stat a sectorului de teren i a dreptului
asupra lui, la oficiul cadastral teritorial se prezint documentele ce confirm dreptul asupra lui.
Documentele ce confirm drepturile deintorilor de teren sunt expres prevzute n art. 20 Cod
funciar. Dreptul de proprietate nenregistrat asupra sectorului de teren se consider nul n relaiile
ce terii, inclusiv cu statul, care prezum c nu tiu de existena acestui drept. Art.21 Cod funciar,
stipuleaz c, deintorii de terenuri nu au dreptul la folosina, inclusiv n condiii de arend, pn
cnd primria nu va stabili hotarele terenurilor n natur (pe loc). mpotriva proprietarului funciar
care, potrivit art. 24 Cod funciar, fr motive ntemeiate, nu cultiv terenurile agricole i nu i-a
msuri pentru protecia i ameliorarea solului, se aplic sanciuni cu caracter administrativ.
Sanciuni similare se aplic i n cazul cnd deintorul cu titlu de posesiune sau de folosin nu
utilizeaz terenul n scopul n care i s-a atribuit, somndu-l concomitent n scris, stabilind
termenul s-i ndeplineasc obligaiile. Iar n cazul n care deintorul nu-i ndeplinete
obligaiile n termenul stabilit (nu mai mare de doi ani), el va pierde dreptul de posesiune sau de
folosin a terenului prin decizia instanei judectoreti la cererea proprietarului funciar (art. 25
Cod funciar). Concomitent, la judecarea a astfel de pricini, instanele judectoreti urmeaz s
in cont i de faptul c, apariia temeiurilor de stingere a dreptului de proprietate, posesiune sau
folosin funciar nu priveaz pe deintorul de terenuri, inclusiv pe arenda, de dreptul de a
strnge recolta i nu scutete de plata impozitelor, de obligaia de a pstra calitatea solului (art. 26
Cod funciar). La examinarea litigiilor dintre ntovririle pomicole i membrii lor, litigiile
membrilor ntovririlor aprute ntre ei, ct i litgiile dintre soi, inclusiv fotii soi, dintre
motenitorii privind mprirea terenului de pmnt sau stabilirea ordinii de utilizare a lui,
dreptului exclusiv de utilizare a terenului de pmnt, este necesar de a se ine cont de prevederile
art. 40 Cod funciar i Hotrrea Guvernului din 13.11.1991, nr.629 Cu privire la ntovririle
pomicole, prin care s-a aprobat Statutul model al ntovririi pomicole. Deci, potrivit p.4 al

Statutului model, membrilor ntovririi pomicole li se acord loturi de pmnt cu suprafaa de

cel mult 600 m2 . Calitatea de membru al ntovririi pomicole, drepturile i obligaiile sunt
expres prevzute n seciunea II al Statutului model. Astfel, conform p.8 al Statutului model, de
regul n rndul membrilor ntovririi pomicole pot fi primii lucrtorii unei ntreprinderi,
instituii sau organizaii, precum i pensionarii, care au lucrat anterior la aceast ntreprindere,
insituie sau organizaie. n cazul decesului unuia din membrii ntovririi pomicole, dreptul de
posesiune succesoral revine motenitorilor acestuia, n conformitate cu prevederile art. 1432
Cod civil. Dac unul din membrii ntovririi pomicole se retrage din aceasta, din diferite
motive, dreptul preferenial de intrare n ntovrirea pomicol respectiv i revine unuia din
membrii familiei acestuia. Conform p.9 al Statutului model, calitatea de membru al ntovririi
pomicole nu o pot obine persoanele care deja dispun de loturi pe lng cas, destinate constuciei
individuale, sau de loturi de serviciu, precum i cei care sunt membri ai altor ntovriri
pomicole. Litigiile de drept civil dintre ntovririle pomicole i membrii lor, motenitorilor cu
privire la protecia dreptului prioritar de intrare n ntovrire nclcat sau contestat, litigiile
dintre soii divorai asupra dreptului de folosire a lotului de pmnt, precum i cele cu caracter
patrimonial se soluionaz de ctre instanele judectoreti de drept comun (p.1 art.32 CPC RM).
Instanele judectoreti vor ine cont de faptul c la judecarea astfel de categorii de litigii, sunt
atinse interesele tuturor coproprietarilor casei, terenului de pmnt, ale altor deintori de pmnt,
acetia fiind atrai s participe la examinarea litigiilor respective (art.art. 55,56,59,60,61, 62 i 63
CPC RM). La judecarea litiiglor funciare, instanele judectoreti sunt n drept s soluioneaze
litigiul despre mprirea terenului de lng cas, precum i altor terenuri, ntre coproprietarii
caselor, terenului de pmnt etc. n cazurile n care terenul proprietate comun pe cote-pri este
divizibil, mprirea acestuia se face n natur. Iar la mprirea n natur a terenului comun,
instanele judectoreti vor ine cont de mrimea cotei-pri ce aprine fiecrui proprietar (art.
361 CC). Potrivit alin.5 art.2/1 Cod funciar, se consider divizibile sectoarele de teren care pot fi
mprite n poriuni fr a le schimba destinaia, fr a nclca normele antiincendiare, sanitare,
ecologice, agrotehnice i urbanistice, fiecare poriune formnd dup divizare un teren de sine
stttor. Clasificarea bunurilor (terenurilor) n divizibile i indivizibile, potrivit art. 291 CC are
drept criteriu posibilitatea mpririi bunurilor fr s-i schimbe utilitatea sau destinaia lor
economic. n cazurile prevzute de lege, sectorul de teren poate fi considerat indivizibil. Cotele
de teren echivalent atribuite n proprietate privat n conformitate cu prevederile art.12 Cod
funciar, n natur nu se delimiteaz. Atunci cnd terenul comun este indivizibil, ori nu este comod
partajabil, ceea ce nseamn una i aceeai situaie, el poate fi atribuit n proprietate exclusiv a
unuia din coprorietari. Menionm ns c, o asemenea atribuire poate fi efectuat doar cu
acordul coproprietarilor, iar acel coprietar care va deveni proprietar exclusiv al terenului
indivizibil, va fi inut la plata unei sulte celorlali coproprietari. Legislaia n vigoare ns nu a
reglementat situaia n care toi coprorietarii vor dori ca sectorul de teren s le fie atribuit doar lor
n natur. n asemenea cazuri, dup prearea noastr exist dou ci de soluionare a litigiului
respectiv: 1) soluionarea litigiului pe cale judectoreasc i 2) vnzarea bunului. Prima soluie ar
fi ca, fiecrui coproprietar i va fi repartizat o parte real din bunul comun, iar dac vor aprea
divergene privitor la faptul care parte i cui urmeaz repartizat, instana judectoreasc poate s
distribuie prile din bunul comun prin tragere la sor. Menionm faptul c, un asemenea
procedeu este nou n legislaia civil i nu a fost cunoscut anterior, dar dup prearea noastr,
poate fi util n cazurile n care, dup cum deja s-a menionat, la o parte din bunul imobil comun
pretind mai muli coproprietari, deci, tragerea la sor poate avea loc doar atunci cnd la ea
particip toi coproprietarii, manifestnd voina ndreptat spre naterea drepturilor lor civile,

adic prin consimmntul fiecruia (art.119 Cod civil). n al doilea caz, de mprire a bunului
indivizibil sau care nu este comod partajabil, este vnzarea acestuia. Dar modalitatea de vnzare a
bunului este stabilit de coproprietari. ns dac coproprietarii nu vor ajunge la un numitor
comun, bunul comun va fi vndut la licitaie n conformitate cu prevederile art. 809, 810 Cod
civil. Preul obinut va fi distribuit ntre coproprietari inndu-se cont de mrimea cotelor-pri ale
copropietarilor n proprietatea comun asupra bunului. Determinarea prilor, n cazul mpririi
bunurilor din proprietatea comun n devlmie a soilor, instanele judectoreti, vor aplica att
prevederile art. 373 Cod civil, ct i art. 25-26 din codul Familiei, care la rndul lor sunt
guvernate de regulile cuprinse n art. 357-365 Cod civil. Cerinele privind recunoaterea drept
nelegitim a refuzului administraiei de a acorda i de a pstra dreptul de folosire a lotului
auxialiar dup beneficiarii funciari, se examineaz n instanele judectoreti de drept comun. La
examinarea acestor categorii de litigii, instanele judiciare urmeaz s se conduc de prevederile
art.art.17-19 Cod funciar, referitor la atribuirea unor categorii de persoane din anumite ramuri ale
economiei naionale ca. Din transporturi, silvicultur, industria forestier, telecomunicaii,
gospodria apelor, piscicultur de loturi pentru grdin, fnee i puni, conform hotrrii
conducerii unitii n care activeaz aceste persoane n baza reglementrilor din domeniile
respective. Mai des ntlnite sunt litigiile n legtur cu eliberarea persoanelor beneficiare din
serviciul prestat. Deoarece lotul auxiliar se atribuie persoanei doar pentru perioada de munc n
unitatea dat concedierea atrage dup sine stingerea dreptului provizoriu de beneficiar funciar
asupra acestor loturi, ns doar n cazurile prevzute de lege. Astfel, instanele judectoreti
trebuie s in cont c legislaia a prevzut i unele excepii de la regula general cnd dup
persoanele date se pstreaz dreptul de beneficiere funciar asupra lotului. Deci, dreptul asupra
lotului auxiliar se pstreaz lucrtorilor care au ieit la pensie pentru limit de vrst sau la pensie
de invaliditate, n conformitate cu p.(2) art. 85 Codul muncii, familiilor lucrtorilor care satisfac
serviciul militar activ sau n termen (art. 189 C.M.) sau celor care au intrat la nvtur (art. 182
C.M.) pentru ntreaga perioad de satisfacere a serviciului militar sau de studii; membrilor
inapi pentru munc ai familiilor lucrtorilor care i-au pierdut viaa n exerciiul funciunii;
soului inapt pentru munc i prinilor btrni pe via, iar copiilor pn la atingerea
majoratului. Judecnd litigiile despre nlturarea piedicilor n folosirea sectoarelor de pmnt, n
hotrrea judectoreasc este necesar de a meniona modul de nlturare a acestor obstacole (art.
241 CPC RM). Potrivit p.30, din Hotrrea Curii Supreme de Justiie din 26.03.1997, nr.10
(modificat prin H.P. din 20.12,1999, nr.38) Cu privire la practica aplicrii legislaiei funciare de
ctre instanele judiciare, de rnd cu cerinele despre nlturarea piedicilor pentru utilizarea
terenului de pmnt, posesorul poate nainta o aciune despre repararea pagubelor suportate n
rezultatul ocuprii abuzive a terenului. Deoarece restituirea sectoarelor de teren acupate abuziv
nu compenseaz de la sine paguba cauzat prin nclcarea dreptului de posesiune, persoana
vinovat de folosirea terenului ce nu i s-a repartizat n modul stabilit de lege este obligat s
transmit deintorului roada cultivat de pe acest sector. Repararea pagubelor, pricinuite
deintorilor de terenuri prin retragerea sau ocuparea temporar a terenurilor, precum i prin
limitarea drepturilor deintorilor sau prin nrutirea calitii terenurilor ca rezultat a activitii
ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor i a cetenilor, urmeaz s fie reparate integral,
precum i beneficiul neobinut prin nclcarea dreptului (venitul ratat), deintorilor de terenuri
care au suportat aceste prejudicii (art.14 Cod civil, art. 97 Cod funciar). Obligaiunea de reparare
a pagubelor este pus n seama ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor crora li s-au
repartizat terenuri retrase, precum i ntreprinderile, instituiile i organizaiile a cror activitate
duce la limitarea drepturilor deintorilor de terenuri n legtur cu stabilirea zonelor de

protecie, zonelor sanitare i de aprare a diferitlor obiecte, la nrutirea calitii terenurilor

nvecinate, ori la folosirea lor n alte scopuri, la scderea volumului produciei agricole i la
nrutirea calitii ei (art. 97 Cod funciar). Cerine similare sunt stipulate i n art.98-99 Cod
funciar, referitor la repararea pierderilor din producia agricol i silvic, inclusiv a venitului
ratat, ca urmare a restituirii inoportune a terenurilor, adic cu termeni de folosin a terenurilor
depii. n conformitate cu prevederile art.101 Cod funciar, terenurile ocupate fr autorizaie se
restituie deintorilor legitimi, fr ca acetia s repare cheltuielile suportate n timpul folosirii
nelegitime a terenurilor. Obligaia de a aduce terenurile n stare bun pentru folosin, inclusiv
demolarea construciilor de pe aceste terenuri se vor efectua pe seama ntreprinderilor,
instiutiilor, organizaiilor i a cetenilor care le-au ocupat abuziv. O alt restricie, potrivit art.22
Cod funciar, care a fost instituit ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor, const n
inadmisibilitatea atribuirii n folosin (inclusiv provizorie) a terenurilor n alte scopuri dect cele
agricole i silvice, care nu au reparat prejudiciile i pierderile de producie agricol, legate de
terenurile repartizate anterior, sau care nu i-au ndeplinit obligaiile ctre deintorii privind
folosirea conform destinaiei a terenurilor, anterior productive i degradate ulterior din vina lor.
La examinarea litigiilor privind repararea pagubelor cauzate deintorilor de terenuri n legtur
cu efectuarea lucrrilor de prospeciune, instanele judectoreti se vor conduce de prevederile
art.art.76,77 Cod funciar, care stipuleaz obligaiunea ntreprinderilor, instituiilor li
organizaiilor ce efectueaz lucrri de prospeciune s achite pentru deintorii de terenuri,
impozitul funciar ori taxa de arend i s repare integral toate pierderile, inclusiv venitul ratat. n
cazul exproprierii terenului cu destinaie agricol proprietate privat, pentru cauz de utilitate
public, cuantumul despgubirii se calculeaz conform preului de pia al acestora, dar nu mai
puin dect preul normativ calculat conform tarifelor prevzute la poziia a II-a din anexa la
Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, din 25.07.97,
nr.1308 (M.O. nr.57-58 din 04.09.97) i care constituie 579,06 lei pentru o unitate grad-hectar.
Astfel, preul normativ al terenurilor cu destinaie agricol se va calcula n funcie de fertilitate
medie a solului stabilit pentru oraul, satul (comuna) respectiv sau, la cererea proprietarului, n
funcie de fertilitatea solului stabilit pentru terenul respectiv. Remarcm c, preul normativ al
terenurilor cu destinaie agricol, loturilor de pmnt de pe lng cas i al terenurilor
ntovririlor pomicole se calculeaz prin aplicarea coeficientului 0,25 la tarifele specificate la
poziia I din anex i care constituie 289,53 lei pentru o unitate grad-hectar. n cazul n care este
imposibil transmiterea recoltei n natur, beneficiarului trebuie s i se recupereze costul ei real.
Pentru determinarea corect a valorii pagubei n cauzele despre ntoarcerea roadei recoltate pe
terenul acupat abuziv este necesar ca partea interesat s prezinte informaii despre aceea care
culturi anume i pe ce suprafa au fost cultivate, despre roada medie a acestor culturi. Aceast
cerin trebuie s fie respectat i n cazul solicitrii reparrii venitului ratat. Deci persoana
pgubit trebuie s dovedeasc mrimea beneficiului care nu a fost obinut din cauza nclcrii
obligaiei, precum i legtura cauzal dintre neexecutare i venitul ratat. Cuantumul prejudiciului
pricinuit prin numirea sau deteriorare a bunurilor proprietarului se determin conform preurilor
libere de pia. Potrivit p.5 alin.2 al Hotrrii Plenului Curii Supreme de Justiie din 10.07.1997,
nr.18, cu modificrile introduse prin Hotrrea Plenului din 20.12.1999 Cu privire la practica
aplicrii de ctre instanele judectoreti a unor prevederi ale legislaiei n domeniul proteciei
mediului nconjurtor, prin noiunea de venit ratat se nelege profitul care putea fi obinut de
proprietarul resursei naturale n perioada de timp ct resursa natural a fost scoas ilegal din
posesia sa.

IV. LITIGIILE RELATIVE ATRIBUIRII/FOLOSIRII TERENURILOR DE PE LNG CAS

I A TERENURILOR CU DESTINAIE NEAGRICOL.
O categorie distinct n practica examinrii litigiilor funciare de ctre instanele judectoreti
de drept comun, sunt litigiile cu privire la atribuirea sau refuzul n atribuirea caselor de locuit, a
anexelor gospodreti i pentru grdini, privind ordinea de folosire a terenului de pe lng cas
de ctre coproprietarii construciei sau mpririi terenului, ct i cerinele legate de repararea
pagubelor cauzate prin retragerea sau ocuparea temporar a loturilor de pmnt etc. Din punct de
vedere legal, atribuirea sectoarelor de teren de pe lng casele de locuit, pentru construcia
caselor de locuit, anexe gospdreti i grdini se efectueaz de ctre autoritile administraiei
publice locale n strict conformitate cu legislaia civil i funciar. Ca punct de reper, pentru
instanele judectoreti la examinarea acestor categorii de litigii servete art.11 Cod Funciar.
Potrivit prevederilor art.11 C.F. autoritile administraiei publice locale (primriile) atribuie
cetenilor terenuri fr plat, eliberndu-le concomitent titluri de proprietate asupra acestor
terenuri. Aceste terenuri sunt atribuite din intravilanul localitilor, care potrivit art.42 C. F. se
afl n administrarea autoritilor administraiei publice locale, iar din municipii proprietate
municipal. Stabilirea ns a perimetrului localitii se efectueaz n conformitate cu art. 43 C.F.,
unde se stipuleaz c, perimetrul al localitii este hotarul intravilanului (teritoriul ei) care l
desparte de extravilan i se stabilete prin reglementarea regimului proprietii funciare n
conformitate cu planul general i pe baza argumentrii tehnico-economice a dezvoltrii oraului
i satului (comunei). Dac perimetrul oraelor se stabilete i se modific de ctre Guvern, atunci
perimetrul celorlalte localiti se stabilete i se modific de ctre consiliile primriilor
respective. La examinarea acestor categorii de litigii, instanele judectoreti vor ine cont de
mrimea concret a terenurilor atribuite pentru construcia caselor de locuit care expres este
prevzut n art.11 C.F. Astfel sectoarele de teren se atribuie din rezerva intravilanului, iar
dimensiunile concrete ale sectoarelor de teren se stabilesc de ctre primriile respective, ns
aceste dimensiuni nu trebuie s contravin normelor stabilite: n orae de la 0,04 ari (400 m2 )
pn la 0,07 (700m2 ) hectare, iar n localitile rurale pn la 0,12 hectare (12 ari). O
particularitate distinct la examinarea acestor litigii const n faptul atribuirii i legiferrii
terenurilor. Menionm c, potrivit art.10 C.F. atribuirea terenurilor pentru construcii i
amplasarea acestora, ct i legiferarea drepturilor deintorilor de teren prin eliberarea titlurilor de
proprietate este de competena exclusiv a consiliilor steti (comunale) i oreneti. Deci, n
toate cazurile, atribuirea sectoarelor de teren pentru construcia caselor de locuit se adopt n
exclusivitate doar n baza deciziei consiliului respectiv i nu a dispoziiei primarului. Tot n baza
deciziei consiliului respectiv, sectoarele de teren ocupate de case, anexe gospodreti i grdini,
care au fost atribuite anterior, sunt trecute n proprietatea cetenilor. Familiilor nou formate li se
atribuie fr plat terenuri pentru construcia caselor de locuit, anexelor gospodreti i grdini,
doar o singur dat. Atribuirea repetat n proprietate privat a terenurilor cetenilor n scopurile
indicate fr plat nu se permite. Persoanele cointeresate pot procura contra plat prin vnzare
aceste terenuri la licitaie, care se organizeaz de primriile respective. ns preul iniial de
vnzare a terenului solicitat nu poate fi mai mic dect preul normativ al pmntului calculat n
baza tarifelor stabilite de legislaia n vigoare. Actul normativ ce stabilete tarifele menionate
este Anexa la Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului nr.
1308-XIII din 25.07.97 Ca excepie, atribuirea repetat, fr plat, a terenurilor n scopurile
indicate, se admite doar n cazul cnd proprietatea funciar a cetenilor a fost distrus n
rezultatul calamitilor naturale i cu condiia c fondul de rezerv a intravilanului nu s-a epuizat.

Tot n baza deciziilor consiliilor respective, terenurile aferente caselor de locuit cu mai multe
apartamente privatizate i care nu constituie blocuri sunt trecute n proprietatea comun n
diviziune sau cote-pri a proprietarilor apartamentelor respective, proprorional suprafeei
privatizate de fiecare n conformitate cu prevederile p. (1) art. 361 Cod civil. Unele particulariti
privind soluionarea litigiilor referitor la ordinea de folosire a terenurilor de pe lng cas de ctre
coproprietarii construciei aprute dup ce anterior a fost deja stabilit ordinea folosirii terenului
de pmnt comun a fost explicat i de Plenul Curii Supreme de Justiie, n p.26, al Hotrrii
Plenului Curii Supreme de Justiie nr.10 din 26.03.1997 (cu modificrile ulterioare). La
examinarea acestor categorii de litigii, instanele judectoreti de drept comun trebuie s in
cont c: - la mrirea de ctre coproprietar a cotei sale n proprietatea comun a casei prin
construire, reconstruire, nu servete temei pentru mrirea cotei-pri a sectorului de teren, care se
afl n folosina lui, deoarece o astfel de shimbare a ordinii de folosire a terenului poate leza
esenial interesele altor coproprietari (art. 347 Cod civil). - n cazurile modificrii corelaiei
cotelor-pri n dreptul de proprietate asupra casei pentru toi coproprietarii ei n rezultatul
nstrinrii unor pri din cas prin vnzare-cumprare, donaia, schimb, motenire atc., ordinea
de folosire a terenului de pmnt poate fi stabilit din nou; Dac n rezultatul tranzaciilor
menionate mai sus, corelaiile cotelor n dreptul de proprietate asupra casei nu s-au schimbat
pentru toi coproprietarii, dar numai pentru unii dintre ele, ordinea folosirii terenului de pmnt
poate fi stabilit din nou numai ntre aceste persoane, fr schimbarea ordinii de folosire a
terenului acelor coproprietari partea crora a rmas cea anterioar, deoarece hotrrea judecii
emis anterior n privina lor i intrat n vigoare pe marginea acestei chestiuni este obligatorie
pentru toi participanii relaiilor aprute i pentru succesorii lor de drept (p.3 art. 254 CPC RM).
- dac, nstrinarea de ctre unul din coproprietari a cotei-pri cei aparine n construcie a avut
loc n favoarea unei tere persoane, atunci modul de utilizare a terenului stabilit anterior va fi
obligatoriu i pentru coproprietarul nou. Iar n dispozitivul hotrrii despre stabilirea modului de
folosire a terenului de pmnt comun urmeaz s fie indicate mrimile i hotarele sectoarelor ce
se transmit n folosin comun, iar n caz de necesitate se stabilesc crrile peste teren spre cas,
construcii, edificii, spre strad etc. Potrivit art. 345 Cod civil, exist dou forme ale dreptului de
proprietate comun: a) proprietatea comun pe cote-pri i b) proprietatea comun n
devlmire (fr stabilirea cotelor-pri). n acele cazuri cnd proprietatea comun aparine
nefracionat tuturor titularilor devlmai, dreptul de proprietate comun aparine nefracionat
tuturor titularilor devlmai i au ca obiect bunuri comune. Dreptul de proprietate comun pe
cote-pri este acel drept de propritate care aparine la dou sau mai multe persoane, exprimat n
cote ideale (o jumtate, o treime, o ptrime etc.). Particularitile menionate urmeaz s fie
expuse n hotrrea judectoreasc n aa fel, ca ele s fie clare i s exculd litigiile i
dificultile la executarea hotrrii (art. 251 CPC RM). La judecarea acestor categorii de litigii
funciare, instanele judectoreti vor ine cont i de prevederile Regulamentului Cu privire la
modul de transmitere n proprietate privat a loturilor de pmnt de pe lng cas n localitile
urbane aprobat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 984 din 21.09.1998, menirea cruia este de a
realiza prevederile art.11 C.F. Potrivit p.3 al Regulamentului, loturile de pmnt de pe lng cas
sunt trecute n proprietate: proprietarilor caselor de locuit cu drept de proprietate individual;
proprietarilor caselor de locuit cu drept de proprietate comun n devlmie; proprietarilor
caselor de locuit cu drept de proprietate comun pe cote-pri. Iar conform p.4 al
Regulamentului, terenurile aferente caselor de locuit cu mai multe apartamente privatizate i a
loturilor de pmnt de pe lng cas, aflate n folosin provizorie a cetenilor, nu pot fi
transmise n proprietate privat. n cazul n care suprafaa lotului de pmnt de pe lng cas de

care real se folosete la moment proprietarul casei de locuit este mai mare dect suprafaa
menionat n documentul de atribuire a terenului pentru construcia i exploatarea casei de
locuit, administraia public local poate decide transmiterea n proprietate a terenului de care
real se folosete proprietarul casei de locuit, cu condiia c, suprafaa lui este mai mare cu cel
mult 10 la sut dect suprafaa menionat n documente. n celelalte cazuri asupra poriunii de
teren rmase, primria respectiv decide n conformitate cu legislaia. Astfel, potrivit alin. 10
art.4 din Legea nr.354-XVI din 23 decembrie 2005 pentru modificarea i completarea Legii
nr.1308-XIII din 25 iulie 1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a
pmntului,: Terenul de pe lng cas atribuit n folosin temporar i terenul cu care lotul de
pmnt de pe lng cas depete norma prevzut de legislaie se vnd la preul normativ
conform tarifului indicat la poziia I din anexa la lege sau se dau n arend persoanelor n a cror
folosin se afl. n cazul n care, dup parametri i amplasare, pot fi formate ca bunuri imobile
de sine stttoare, terenurile menionate se transmit n proprietate persoanelor n drept ori se
nstrineaz n alt mod conform legislaiei. ns n toate cazurile stipulate mai sus se va aplica
prevederile art.352 Cod civil (dreptul de preemiune), asupra terenurilor ce depesc norma
prevzut de art.11 C.F. Concomitent, n decizia privind transmiterea lotului de pmnt de pe
lng cas n proprietate privat, autoritatea administraiei publice locale, n scopul asigurrii
accesului public la teren sau n favoarea proprietarilor vecini, urmeaz s stabileasc servituii
asupra terenului aferent casei de locuit (art.341 Cod civil). Proprietarul lotului de pmnt de pe
lng cas, este n drept s atace n instana de judecat de drept comun, decizia privind stabilirea
servituiei. Atunci cnd casa de locuit se afl n proprietate comun pe cote-pri, administraia
public local va transmite lotul de pmnt de pe lng casa de locuit n proprietate comun pe
cote-pri, indicnd cota-parte ideal a fiecrui coproprietar, care este proporional cu cota-parte
de proprietate asupra casei de locuit. Toate lucrrile de selectare a datelor despre casele de locuit,
despre terenurile aferente caselor de locuit, efectuarea lucrrilor cadastrale necesare n cadrul
nregistrrii primare masive, ntocmirea proiectelor a planului cadastral al terenului, ct i
sistematizarea informaiei colectate se efectueaz sub form de aviz privind dreptul de folosin
asupra terenurilor, de ctre oficiile cadastrale teritoriale. Avizul respectiv privind dreptul de
folosin asupra terenului i proiectul planului cadastral, se prezint de ctre oficiile cadastrale
teritoriale amplasate n centele raionale, municipii sau orae, comisiei funciare respective care n
termen de 10 zile sistematizeaz, verific i examineaz informaia prezentat i ntocmete
documentele necesare pentru transmiterea terenului n proprietate privat. Iar autoritatea public
local, emite decizia cu privire la atribuirea terenului, efectund tot odat nscrierea n registrul
cadastral al deintorilor de terenuri cu eliberarea titlului de autentificare a dreptului deintorului
de teren. Obligaiunea de transmitere a copiilor deciziilor, extraselor din registrul cadastral al
deintorilor de terenuri i a copiilor titlurilor de autentificare a dreptului deintorului de teren n
adresa oficiilor cadastrale teritoriale este pus n sarcina autoritilor administraiei publice
locale. Deci, dreptul de proprietate asupra terenului se dobndete n momentul nregistrrii n
registrul bunurilor imobile. Menionm c, trecerea n proprietate privat a loturilor de pmnt de
pe lng cas se efectueaz, la cererea persoanei interesate, pn la iniierea, ct i n cadrul
lucrrilor de nregistrare primar masiv. n acest caz, persoana depune la primria respectiv o
cerere privind transmiterea terenului n proprietate privat i eliberarea titlului de autentificare a
dreptului deintorului de teren, care n mod obligatoriu se nregistreaz i se transmite ulterior
spre examinare comisiei funciare din localitatea respectiv. La examinarea cererii n comisia
funciar, poate s asiste i persoana interesat, iar n caz de necesitate ea poate fi invitat. n
cazul cnd cererea persoanei interesate se accept, comisia funciar asigur efectuarea lucrrilor

necesare. Finanarea lucrrilor legate de pregtirea i efectuarea transmiterii terenului n

proprietate privat se nfptuiete din contul bugetului de stat sau local. Din momentul acceptrii
cererii persoanei interesate de ctre comisia funciar, autoritatea administraiei publice locale, n
termen de 10 zile emite decizia cu privire la atribuirea terenului n proprietate privat efectund
nscrierea n registrul cadastral al deintorilor de terenuri cu eliberarea titlului de autentificare a
dreptului deintorului de teren. Decizia organului administraiei publice locale privind refuzul
trecerii lotului de pmnt de pe lng cas n proprietatea proprietarului casei de locuit, poate fi
atacat prin aciune n instana judectoreasc de drept comun. Sectoarele situate n zonele de
demolare i zonele de protecie sanitar ale ntreprinderilor, reelelor de comunicaii i
obiectivelor inginereti, loturile de pe lng cas, care se afl n folosin comun a ctorva
proprietari ai unei case de locuit i terenurile, n care sunt amplasate cteva blocuri i care nu pot
fi divizate pentru exploatarea separat n virtutea specificului amplasamentului nu se supun
privatizrii, respectiv nu pot fi satisfcute i cerinele despre mprirea lor (pct.27 al
Regulamentului provizoriu cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor). Utilizarea terenurilor
i imobilelor n localiti, eliberarea certificatului de urbanism pentru terenuri, condiiile,
protejarea proprietilor particulare nvecinate etc., se efectueaz n conformitate cu prevederile
Regulamentului privind certificatul de urbanism i autorizarea construirii sau desfiinrii
construciilor i amenajrilor, aprobat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 360 din 18.04.1997
(M.O: nr.31-32 din 15.05.1997). Potrivit art.8 al Legii privind preul normativ i modul de
vnzare-cumprare a pmntului, looturile de pmnt de pe lng cas includ terenurile ocupate de
cas nemijlocit de anexele gospodreti i de grdini, atribuite conform legislaiei, inclusiv
conform art.82 din Codul funciar al RSSMoldoveneti, cu toate modificrile i completrile
ulterioare. Proprietarul lotului de pmnt de pe lng cas are dreptul de a-l vinde integral sau
parial, la pre liber, inclusiv la licitaie, att persoanelor fizice i persoanelor juridice, ct i
statului. De dreptul preferenial la cumprarea terenului sau a unor sectoare din teren, proprietate
comun beneficiaz coproprietarii. Vnzarea-cumprarea loturilor de pmnt de pe lng cas
aflate n folosin temporar a cetenilor, precum i terenurile a cror suprafa depete norma
prevzut de legislaie (art.11 Cod funciar) nu se admite. Preul normativ al lotului de pmnt
de pe lng cas se calculeaz pornind de la suprafaa lui, de la fertilitatea solului exprimat n
grade i tarifele pentru determinarea preului normativ al pmntului. Terenurile pe care sunt
amplasate case de locuit, anexe gospodreti, plantaii multianuale (vii, livezi), instalaii
inginereti i alte bunuri imobile, pot fi nstrinate concomitent cu nstrinarea imobilelor
aferente. n aceste cazuri preul de vnzare a imobilului se va constitui din preul terenului plus
preul bunurilor imobiliare, amplasate pe acest teren. O condiie obligatorie la vnzareacumprarea terenurilor vizate, este c, acestea s fie folosite conform destinaiei. Deci, nu se
admite schimbarea destinaiei terenurilor de ctre cumprtor, fr autorizarea organelor de stat,
mputernicite cu atare competene. Noul deintor de teren prezint contractul de vnzarecumprare la oficiul cadastral teritorial n al crui raz de activitate este situat terenul procurat,
pentru nregistrarea dreptului de proprietate asupra lui. Iar dreptul de proprietate asupra
terenului, dup cum s-a menionat anterior, se dobndete n momentul nregistrrii n registrul
bunurilor imobile.