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br/2008/03/kevin-lynch-e-a-imagem-da-cidade/
RESUMO
O trabalho traz os aspectos jurdicos da Outorga Onerosa do
Direito de Construir (Solo Criado), bem como a experincia de
implementao em diversas capitais brasileiras e a insero em Planos
Diretores Municipais. O Solo Criado toda rea edificvel alm do
coeficiente nico de aproveitamento do lote, legalmente fixado, sendo
sempre um acrscimo ao direito de construir alm do coeficiente bsico
de aproveitamento estabelecido; acima desse coeficiente, o proprietrio
no ter o direito originrio de construir, mas poder adquiri-lo do
Municpio, nas condies gerais que a lei dispuser. Os objetivos foram: (i)
conceituao doutrinria e legal do instituto; (ii) histria do solo criado;
(iii) solo criado no Estatuto da Cidade; (iv) a comercializao dos ndices
construtivos; (v) a imprescindibilidade do Plano Diretor; (vi) coeficiente de
aproveitamento bsico; (vii) lei municipal especfica; (viii) condies para
a Outorga; (ix) frmula de clculo para a cobrana; (ix) hipteses de
iseno do pagamento; (x) a contrapartida do usurio; (xi) destinao dos
recursos obtidos; (xii) aspectos a serem observados quanto ao instituto;
1. INTRODUO
O instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo
Criado) vem sendo estudado e debatido em nosso pas desde a dcada
de 1970, culminando com a publicao da Carta de Embu, em 1976,
onde grupo de estudiosos do Urbanismo e do Direito estabeleceram os
parmetros do instituto.
Vrias cidades brasileiras j haviam implementado o instituto do
Solo Criado, em suas legislaes municipais, atravs da sua positivao
e delineamento no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001).
O presente trabalho traz a conceituao da Outorga Onerosa do
Direito de Construir, a histria do instituto, a questo de seu surgimento
no nosso sistema jurdico atravs do Estatuto da Cidade, a necessidade
do Plano Diretor na implementao do instituto pelos municpios, a
conceituao do coeficiente de aproveitamento bsico, a questo da
necessidade de uma lei especfica de acordo com o Plano Diretor
municipal para a aplicao do instituto, a comercializao dos ndices
construtivos, as condies da Outorga Onerosa, a frmula de clculo
para a cobrana, hipteses de iseno do pagamento da Outorga, a
contrapartida do usurio, a destinao dos recursos obtidos e aspectos a
2. CONCEITUAO
O instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo
Criado) muito antes de ser positivado no nosso ordenamento jurdico,
que veio a ocorrer com a Lei Federal n10.257/2001, j possua seus
contornos e delimitaes muito bem definidos pela doutrina, desde os
idos da dcada de 1970.
Pode-se definir Solo Criado como sendo a criao de reas
adicionais de piso utilizvel no apoiadas diretamente sobre o solo. a
criao de piso artificial.
A idia do Solo Criado pressupe a adoo de um coeficiente nico de
aproveitamento do solo. partindo-se dessa idia que se pode chegar a uma
concepo de Solo Criado, quando se ter que Solo Criado o excesso de
construo superior ao limite estabelecido em funo do coeficiente nico de
aproveitamento.
O Solo Criado ser sempre um acrscimo ao direito de construir alm do
coeficiente bsico de aproveitamento estabelecido pela lei; acima desse
coeficiente, at o limite que as normas edilcias admitirem, o proprietrio no
ter o direito originrio de construir, mas poder adquiri-lo do Municpio, nas
condies gerais que a lei local dispuser para a respectiva zona".
3. HISTRICO DO INSTITUTO
A Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) tem sua
origem a partir de discusses realizadas em 1971, em Roma, quando um
grupo de especialistas da Comisso Econmica para a Europa, ligada
Organizao das Naes Unidas (ONU), concluiu pela necessidade em
dissociar o direito de edificar do direito de propriedade, dada a suposio
de que este ltimo deve pertencer coletividade, no podendo ser
admitido, seno por concesso ou autorizao do Poder Pblico.
A positividade jurdica do instituto da Outorga Onerosa do Direito
de Construir (Solo Criado), ou seja, a sua insero no nosso
ordenamento jurdico, adveio recentemente, com a Lei Federal
10.257/2001, Estatuto da Cidade, na Seo IX, do Captulo II, artigos 28
ao 31, embora na prtica administrativa de alguns municpios brasileiros
o instituto j havia sido implementado e o poder judicirio j havia vindo
apreciando a matria h algum tempo.
7. O COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
BSICO
O coeficiente de aproveitamento bsico pode ser definido como a
relao entre a rea edificvel e a rea do terreno.
"o coeficiente de aproveitamento expressa a relao entre a rea construda (isto
, a soma das reas dos pisos utilizveis, cobertos ou no, de todos os pavimentos de
uma edificao) e a rea total do terreno em que a edificao se situa".
pode ser estabelecido na lei especfica, a fim de garantir a capacidade da infraestrutura instalada.
Art. 210
- reas Passveis de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional so aquelas onde o
direito de construir poder ser exercido acima do permitido pela aplicao do Coeficiente de
Aproveitamento Bsico e at o limite estabelecido pelo uso do Coeficiente de Aproveitamento
Mximo, mediante contrapartida financeira.
a)ZER, Z9, Z17, Z18, e corredores de uso especial Z8-CR a eles lindeiros,
quando no contidas no permetro de Operaes Urbanas Consorciadas ou reas de
Interveno Urbana;
b)ZEPEC;
c) Zonas de Uso Z8 que no constam dos
Quadros n 18 e 19,
2
- Os estoques estabelecidos nos termos das disposies do pargrafo 1 deste artigo devero
valer para um perodo no inferior a dois anos.
3
- O impacto na infra-estrutura e no meio ambiente da concesso de outorga onerosa de
potencial construtivo adicional e da transferncia do direito de construir dever ser monitorado
permanentemente pelo Executivo, que dever periodicamente tornar pblicos relatrios deste
monitoramento, destacando as reas crticas prximas da saturao.
4
- Caso o monitoramento a que se refere o pargrafo 3 deste artigo, revele que a tendncia de
ocupao de determinada rea da Cidade a levar saturao no perodo de um ano, a
concesso da outorga onerosa do potencial construtivo adicional e a transferncia do direito de
construir podero ser suspensas 180 (cento e oitenta) dias aps a publicao de ato do
Executivo neste sentido.
5
- Os estoques de potencial construtivo adicional sero determinados tambm nas leis de
Operaes Urbanas, Projetos Estratgicos e nos Planos Regionais, de acordo com critrios
definidos no pargrafo 1 deste artigo.
Art. 213
- A contrapartida financeira, que corresponde outorga onerosa de potencial construtivo
adicional, ser calculada segundo a seguinte equao: Ct = Fp x Fs x B
2
- Os fatores mencionados no pargrafo 1 devero variar em funo dos objetivos de
desenvolvimento urbano e das diretrizes de uso e ocupao do solo, estabelecidas neste Plano
Diretor Estratgico.
3
- Ficam mantidos os critrios de clculo das contrapartidas financeiras estabelecidos nas leis
de Operaes Urbanas em vigor.
4
- Em caso de no cumprimento da destinao que motivou a utilizao do fator Fs, o Poder
Executivo proceder cassao ou ao cancelamento da iseno ou reduo, bem como a sua
cobrana com multa, juros e correo monetria.
5
- Quando o coeficiente de aproveitamento bsico puder ser acrescido nas condies
estabelecidas nos artigos 166 e 297 desta lei, na frmula de clculo da contrapartida financeira
definida no -caput- deste artigo, o coeficiente de aproveitamento bsico dever ser substitudo
pelo coeficiente de aproveitamento que resultou da reduo da taxa de ocupao.
Art. 214
- Devero ser utilizados para o clculo da contrapartida financeira, que corresponde outorga
onerosa do direito de construir, segundo as disposies do artigo 213 desta lei, at sua reviso
pela nova legislao de Uso e Ocupao do Solo ou por lei, os seguintes fatores Fp e Fs
estabelecidos nos
Quadros n 15 e 16.
1
- Os fatores mencionados no -caput- deste artigo no se aplicam nas reas de Operaes
Urbanas Consorciadas em vigor.
2
- Os fatores fixados nos Quadros n 15 e 16 podero ser revistos quando da reviso deste
Plano Diretor Estratgico.
Art. 215
- Quando o Potencial Construtivo Adicional no for solicitado diretamente vinculado
aprovao de projeto de edificao, o Executivo poder expedir Certido de Outorga Onerosa
de Potencial Construtivo Adicional vinculada a determinado lote ou lotes, que ser convertida
em direito de construir com a aprovao do respectivo projeto de edificao.
1
- As certides expedidas na forma que dispe o -caput- deste artigo, que ainda no tiverem
sido convertidas em direito de construir, podero ser negociadas a critrio da Prefeitura, desde
que sejam atendidas todas as condies estabelecidas nesta Seo, para o lote que passar a
receber o Potencial Construtivo Adicional.
2
- Apresentada solicitao de transferncia da certido para outro lote, o Executivo:
a) verificar se o lote para o qual se pretende transferir a certido localiza-se em reas
passveis de aplicao de outorga onerosa e se h estoque disponvel, no sendo possvel a
transferncia para as reas de Operaes Urbanas e reas de Interveno Urbana;
b) determinar o novo potencial construtivo adicional por meio da relao entre os valores dos
lotes calculada, utilizando-se os valores que constam para o metro quadrado de terreno na
Planta Genrica de Valores - PGV;
https://jus.com.br/artigos/4483/aspectos-juridicos-da-outorga-onerosa-dodireito-de-construir/2