TEMA 14 PROPIEDAD

TEMA

14

PROPIEDAD
El concepto de propiedad se ha desarrollado paulatinamente desde la poca arcaica con
caractersticas
diversas
que
han
llevado
a
diferentes
concepciones.
Primero fue un concepto de seoro, en inters del grupo familiar, indiferenciado, nucleado
en cabeza del Pater Familiae al que estaban sujetos personas (alieni iuris, libres o
esclavos)
y
cosas.
Es entonces, desde las XII Tablas, que se comenz a distinguir el poder del Pater sobre las
personas libres, mujer in manu e hijos de familia por una parte y otra propiedad autnoma
sobre esclavos y cosas. Fue esta ltima la que se consider Propiedad en tiempos
histricos.
CONCEPTO:
La propiedad para los romanos indicaba la facultad que corresponde a una persona,
llamada propietario, de obtener directamente de una cosa determinada toda la utilidad
jurdica
que
esta
cosa
es
susceptible
de
proporcionar.
No se tiene conocimiento de que Roma en sus comienzos tuviera un verdadero concepto
de propiedad y se ha llegado a este concepto resumiendo la filosofa jurdica del pueblo
romano, sus juristas y sus legisladores. Ulpiano da una idea de propiedad al definir al
"Pater familiae" diciendo: Qui in domo dominium habeat quamvis filios habeat". Dominio
es propiedad ejercida sobre una cosa determinada. Justiniano consider la necesidad de
una definicin y en las Institutas hizo una calificacin muy imprecisa: "Dominium est plena
in
re
potestas.
CARACTERES:
1. Era un derecho absoluto, no porque no pueda tener limitaciones, sino porque las
facultades del titular no estn prohibidas o limitadas taxativamente, siendo por tanto
indeterminadas. Las ventajas del propietario se reducen a tres: jus utendi", derecho de
servirse de la cosa, "Jus fruendi", derecho de obtener frutos y rentas, y "Jus abutendi",
derecho
de
disposicin
que
incluye
hasta
la
destruccin.
2. Era un derecho exclusivo, slo pertenece al propietario, no se concibe la titularidad de
dos o ms sujetos sobre una misma cosa, para este supuesto se concebir el condominio.
3. Era un derecho perpetuo, no se extingue por el no ejercicio, ni puede ser constituido por
un plazo determinado, pero puede pactarse su retransmisin al cabo de cierto tiempo al
transmitente.
LIMITACIONES
1.
A.

AL

Limitaciones
Prohibicin
de

DERECHO

enterrar

de

cadveres

DE
Derecho
en
fincas

PROPIEDAD:
Pblico.
urbanas.

B. Pasaje forzoso en beneficio de la comunidad: provisionalmente mientras dure la

intransitabilidad de un camino pblico, hacia lugares "Religiosus" en favor de quien tiene el
"Jus
sepulcri",
hacia
ros
y
canales
navegables.
C. Las fincas colindantes con ros navegables deben soportar el uso de sus riberas para
maniobras
de
navegacin.
D. En la poca de Justiniano aparece la expropiacin por causa de utilidad pblica, sin
embargo a partir de Teodosio II se facultaba a demoler edificios previa indemnizacin.
E. En la poca clsica se reglamentaba ya la altura, esttica y distancia de las
construcciones.
2.
Limitaciones
de
Derecho
Privado.
A. Se puede exigir al vecino el corte de las ramas de un rbol que se extiende sobre una
propiedad.
B. Derecho a recoger frutos de plantas propias desprendidos sobre suelo ajeno.
C. La servidumbre de paso impuesta por un magistrado en casos de fundos
incomunicados.
D. Prohibicin de alterar con obras el fluir de aguas en detrimento de los dems fundos.
"Actio
aquae
pluviae
arcendae".
E. Diferentes acciones acordadas por la ley a los propietarios por causa de vecindad:
Damni
infecti",
"Novi
operae",
"Finium
regordorum",
etc.

EVOLUCIN

DE

LA

PROPIEDAD

EN

EL

DERECHO

ROMANO

En las etapas iniciales de la historia jurdica romana carecieron los romanos de la palabra
adecuada para expresar la idea abstracta del derecho de propiedad. Durante la poca de
Cicern se utilizo el vocablo "mancipium" a fin de designar la propiedad romana y,
posteriormente, los trminos: "dominium", "dominium legitimum" y "propietas", fueron
usados
en
igual
sentido.
En roma de los primeros tiempos, la nica propiedad conocida por los romanos era la
propiedad quiritaria que se le denominaba, "dominium ex iure quiritium", por estar
sancionada
por
el
derecho
civil,
requirindose
para
ser
propietario:

Que
se
tratara
de
una
cosa
mancipi.

Que
el
propietario
fuera
ciudadano
romano.
Que el dominio se hubiera adquirido por "mancipatio" o por "in jure cessio".
Luego, la propiedad que era reconocida y sancionada por el derecho pretoriano, se
expresaba con el vocablo "in bonis haberes; de ah surgi la denominacin "dominium
bonitarium" opuesta al "dominium quiritarium" que haca referencia a la propiedad
amparada
por
el
derecho
civil.
Para la edad republicana, el concepto de propiedad es eminentemente individual,
pertenece al Pater Familiae la titularidad sobre el patrimonio y es el nico capacitado para
ejercer cualquier clase de negocio en su inmediato inters y el de la familia. Slo a su
muerte, quienes estaban inmediatamente en su potestad, entraran como herederos de lo
suyo
en
el
patrimonio-herencia
(Heredes
sui).
Pero, en una poca indeterminada se opera una evolucin en el rgimen de la propiedad.

En efecto, en la poca anterior la tradicin, o sea la entrega de la cosa de manos del

propietario a un tercero, no afectaba la traslacin de la propiedad; pues, el adquirente slo
reciba la posesin de la cosa y el enajenante conservaba la propiedad quiritaria de la cosa
hasta tanto aquel, la adquiriera por usucapin; para lo cual era necesario, que hubiera
estado poseyendo esa cosa durante un ao si se trataba de una cosa mueble o durante
dos aos si se trataba de un inmueble; pero, mientras transcurra ese lapso ocurra lo
siguiente:
Que el vendedor continuaba siendo propietario quiritario de la cosa.
Que el comprador era slo propietario bonitario, reconocido por el derecho natural.
Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando prerrogativas para
beneficiar al adquirente, semejantes a las que el derecho de propiedad confera a su titular;
y
as
le
concedi:
1. La llamada "accin publiciana", para cuando el propietario quiritario le arrebatara la
posesin de la cosa transmitida pudiera recuperarla ejerciendo esta accin reivindicatoria
concedida
por
el
derecho
civil
a
propietario
quiritario.
2. La "exceptio dol", pues como los frutos de las cosas pertenecan al propietario bonitario,
puede oponerse esta excepcin al enajenante en caso de que esta pretenda la propiedad
de
estos
frutos.
3. La "exceptio rei venditate et traditae", para el caso en que el vendedor pretenda,
haciendo valer su ttulo que le otorga el derecho civil, ejercer la accin reivindicatoria; en
cuyo caso, el adquiriente, puede oponerle esta excepcin, paralizando as la accin
reivindicatoria
del
propietario
quiritario.
PROPIEDAD

QUIRITARIA.

Propiedad deducida de lo que se denomina "Dominium ex jure quiritium", nica conocida

en los primeros tiempos y reglamentada por el Derecho Civil o Quiritario.
Para ser propietario quiritario se requiere: Ser ciudadano romano, el objeto deba ser una
cosa romana "Res mancipi" y el modo de adquirir debe ser romano, "'Mancipado" o "In jure
cessio"'. Toda la rigurosidad primitiva en materia de propiedad fue cediendo y hubo
progresos realizados en pocas no determinadas, as se admiti que el latino poda ser
propietario quiritario si tena el "Jus commercium", se reconoci que la "Res nec mancipi"
era susceptible de propiedad quiritaria en igualdad con la "Res mancipi", y por ltimo se
admiti que los modos de adquisicin del derecho de gentes, especialmente la "Traditio",
engendrara
la
propiedad
quiritaria.

PROPIEDAD

BONITARIA.

Llamada tambin "In bonis habere", era la propiedad reconocida y sancionada por el
derecho pretoriano en oposicin a la propiedad quiritaria que reconoca y sancionaba el
derecho
civil.
El propietario bonitario era el que tena la posesin y todos los atributos de la propiedad,
derecho de servirse de la cosa y de obtener sus frutos, pero a los ojos del derecho civil no

era propietario, no poda emplear los modos de enajenacin "Mancipado", "In jure cessio"
o legado "Per vindicationem". Slo poda usar la "Traditio" y si manumita al esclavo de
quien slo era propietario bonitario, haca de l un latino juniano y no un ciudadano
romano.
Cuando el derecho avanz, el propietario bonitario, despus de poseer los inmuebles por
dos aos y los muebles por uno, se volva propietario quiritario por usucapin.
El caso originario de la propiedad bonitaria fue la tradicin de una cosa "Mancipi", pero
hubo otros casos de propiedad bonitaria impuestos por el pretor: el caso de un heredero
pretoriano o "Bonorum possesor"; el caso del comprador de un patrimonio de un deudor
quebrado o "Bonorum emptor"; el caso de fideicomiso como consecuencia de un convenio
de restitucin de bienes de la sucesin celebrado con el heredero y el caso del
adjudicatario
en
un
"Judicium
imperio
continens".
La
"In
bonis
habere"
fue
suprimida
oficialmente
por
Justiniano.

PROPIEDAD

PROVINCIAL.

Se refiere a las tierras ubicadas fuera de Italia y que pertenecan a Roma por derecho de
conquista. Eran slo susceptibles de posesin privada, ya que la propiedad era del Estado.
Las tierras cultivadas eran repartidas, gratuitamente o en venta, se denomina "Agri limitati".
Las tierras incultas se pueden tomar libremente mediante el pago de un "Stipendium" y se
denominan
"Agri
occupatoru".
Los poseedores de fundos provinciales pueden transmitirlos por tradicin o por causa de
muerte, perciben los frutos y productos, y aunque no se aplica la "usucapin", pueden
adquirir
la
propiedad
por
la
"Praescripto
longissimi
temporis".

ACCIONES
En

defensa

EN

DEFENSA
de

la

DE
propiedad

LA

PROPIEDAD

existan

tres

ROMANA
instituciones:

La
"Reivindicatio"
Utilizada contra la violacin total del derecho. Esta accin permite que el propietario
quiritario, no poseedor, la ejerza contra el poseedor, para lograr la restitucin o el pago de
su valor. La accin puede ser ejercida contra el poseedor, contra el tenedor a nombre de
otro y Justiniano extendi la posibilidad contra el que dej de poseer dolosamente y contra
el
"Rictus
passesor"
o
por
poseedor
ficticio.
Slo puede tener por objeto cosas susceptibles de propiedad privada, muebles o
inmuebles considerados a ttulo particular y no a las universalidades.
El demandante al firmar su derecho de propiedad debe probar su pretensin el da de la
"Litis contestatio". El poseedor al ser demandado puede: abandonar la cosa; negar su
cooperacin para que se entable la "Litis", en cuyo caso el pretor transmite la posesin al
actor; o aceptar el juicio y dar garantas de el resultado de la condena, sino lo hace, el
pretor de la posesin al actor quien, al ser poseedor no tiene ya la carga de la prueba.
La restitucin comprende la cosa y sus accesorios; los frutos percibidos desde los "Litis

contestatio", y los percibidos antes de la "Litis" si no han sido consumidos, los percibidos o
dejados de percibir antes si el poseedor es de mala fe; las indemnizaciones por daos
ocurridos desde la "Litis" por dolo o culpa del poseedor de buena fe y las indemnizaciones
por daos anteriores a la "Litis" por dolo o culpa y daos posteriores si el poseedor es de
mala
fe,
este
ltimo
caso
incluye
los
daos
por
caso
fortuito.
Si el poseedor es de buena fe, el propietario reivindicante debe a su vez resarcir los gastos
necesarios hechos por el poseedor, son gastos necesarios aquellos sin los cuales la cosa
hubiera perecido; los gasto tiles, o sea aquellos que han producido un mayor valor de la
cosa, por ltimo, los gatos "Voluptuarios" no dan lugar a su resarcimiento, pero s al retiro
de
esas
producciones.
La

Accin

Publiciana

Tambin contra la violacin total del derecho, creada por el pretor "Publicius" que se otorga
a quien ha perdido la posesin que est siendo usucapida para que pueda recuperar dicha
posesin. Es una accin ficticia por lo cual el pretor le indica al juez que haga de cuenta
que el plazo de la "Usucapio" a transcurrido. Puede ser ejercida por: el propietario bonitario
que adquiere una "Res mancipi" por tradicin y que no a cumplido el plazo de usucapir, se
ejerce contra cualquier tercero poseedor o contra el mimo propietario quiritario que se
hubiese posesionado la cosa; el adquiriente "Ex iusta causa"que por falta de ttulo del
enajenante no hubiese alcanzado la condicin de "Dominios"; por el que ha sido
beneficiado por el pretor con la concesin de la posesin sobre la cosas singulares o
patrimonios ("Bonprum possesio", "Bonorurn emptio", etc. ) y el propietario quiritario que la
utiliza por ser la prueba a rendir menos exigente que la necesaria para la "Reivindicatio".

Accin

negatoria

Contra la violacin parcial del derecho. Con ella el propietario afirmaba la existencia de un
derecho real ajeno sobre su propiedad, el slo debe probar en juicio que es propietario, la
otra parte debe probar la existencia del derecho real limitador del derecho de propiedad.
Despus de declarar qu parte gana el proceso, el juez absuelve al demandado si el
demandante no ha podido justificar su pretensin, si por el contrario el demandante hace
reconocer sus derechos, el juez ordena al demandado: cesar en el ejercicio de la
servidumbre, reparar el perjuicio causado, restituir los frutos si los hubiese y dar caucin
de no lesionar en el futuro la propiedad del demandante.