Decizia nr.

12/2015 privind examinarea recursului n interesul legii formulat de

Colegiul de conducere al Curii de Apel Suceava referitor la admisibilitatea aciunii privind
validarea promisiunii de vnzare-cumprare a unui bun imobil determinat, n situaia n
care promitentul-vnztor are doar o cot-parte ideal din dreptul de proprietate asupra
acestuia (Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 678 din 07/09/2015)
Completul competent s judece recursul n interesul legii este legal constituit conform
dispoziiilor art. 516 alin. (2) din Codul de procedur civil i ale art. 272 alin. (2) lit. a) din
Regulamentul privind organizarea i funcionarea administrativ a naltei Curi de Casaie i
Justiie, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare.
edina este prezidat de doamna judector Iulia Cristina Tarcea, vicepreedintele naltei Curi
de Casaie i Justiie.
Procurorul general al Parchetului de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie este reprezentat
de doamna Antonia Constantin, procuror ef adjunct al Seciei judiciare.
La edina de judecat particip doamna Mihaela Lorena Mitroi, magistrat-asistent desemnat
n conformitate cu dispoziiile art. 273 din Regulamentul privind organizarea i funcionarea
administrativ a naltei Curi de Casaie i Justiie, republicat, cu modificrile i completrile
ulterioare.
nalta Curte de Casaie i Justiie - Completul competent s judece recursul n interesul legii a
luat n examinare recursul n interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curii de Apel
Suceava referitor la admisibilitatea aciunii privind validarea promisiunii de vnzare-cumprare a
unui bun imobil determinat, n situaia n care promitentul-vnztor are doar o cot-parte ideal
din dreptul de proprietate asupra acestuia.
Magistratul-asistent prezint referatul cauzei, artnd c la dosarul cauzei au fost depuse
raportul ntocmit de judectorii-raportori, precum i punctul de vedere formulat de Ministerul
Public - Parchetul de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie.
Doamna judector Iulia Cristina Tarcea, preedintele completului de judecat, acord cuvntul
reprezentantului procurorului general asupra recursului n interesul legii.
Doamna procuror Antonia Constantin, reprezentantul procurorului general al Parchetului de pe
lng nalta Curte de Casaie i Justiie, solicit admiterea recursului n interesul legii i
pronunarea unei decizii prin care s se asigure interpretarea i aplicarea unitar a legii. Potrivit
punctului de vedere formulat n scris, apreciaz c instanele de judecat nu pot pronuna o
hotrre judectoreasc care s in loc de act autentic de vnzare, avnd ca efect transmiterea
imediat a dreptului de proprietate asupra ntregului bun, ca efect al acestei hotrri
judectoreti, atunci cnd promitentul-vnztor nu este titularul exclusiv al dreptului de
proprietate asupra bunului imobil determinat, ci are doar o cot ideal i abstract din acest drept,
iar ceilali coproprietari nu consimt la vnzare.
Preedintele completului, doamna judector Iulia Cristina Tarcea, a declarat dezbaterile
nchise, iar completul de judecat a rmas n pronunare asupra recursului n interesul legii.
NALTA CURTE,
delibernd asupra recursului n interesul legii, constat urmtoarele:
1. Problema de drept care a generat practica neunitar
Prin sesizarea Colegiului de conducere al Curii de Apel Suceava s-a artat c nu exist un
punct de vedere unitar n practica judiciar cu referire la interpretarea i aplicarea dispoziiilor
art. 948, art. 969 alin. 1, art. 1073 i art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 2 alin. (1) i art. 5
alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei,
precum i unele msuri adiacente, cu modificrile i completrile ulterioare, art. 1.179 i art.
1

1.669 alin. (1) din Codul civil, n legtur cu urmtoarea problem de drept: admisibilitatea
aciunii privind validarea promisiunii de vnzare - cumprare a unui bun imobil determinat, n
situaia n care promitentul-vnztor are doar o cot-parte ideal din dreptul de proprietate asupra
acestuia.
2. Examenul jurisprudenial
Prin recursul n interesul legii s-a artat c n practica judiciar problema de drept enunat a
fost soluionat neunitar. Iniiatorul sesizrii a identificat urmtoarele soluii jurisprudeniale:
2.1. Unele instane au admis aceste aciuni, reinnd, din interpretarea dispoziiilor art. 1073 i
art. 1077 din Codul civil de la 1864 i ale art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, cu
modificrile i completrile ulterioare, c partea care i-a executat obligaia de plat a preului
are posibilitatea de a solicita pronunarea unei hotrri care s in loc de contract autentic de
vnzare-cumprare, ct vreme antecontractul/promisiunea de vnzare-cumprare ndeplinete
cerinele generale de valabilitate, prevzute de art. 948 din Codul civil de la 1864.
Convenia ncheiat de pri, nendeplinind condiia ad validitatem a formei autentice, este
nul ca act de vnzare - cumprare, ns are valoare de antecontract de vnzare-cumprare, n
baza principiului conversiunii actelor juridice, genernd n sarcina ambelor pri o obligaie de a
face, de a perfecta n viitor contractul de vnzare-cumprare n form autentic.
n ceea ce privete condiia calitii de proprietar a promitentului-vnztor, s-a apreciat c
aceasta este ndeplinit i n cazul n care convenia a fost ncheiat doar de unul dintre
coproprietarii aflai n indiviziune asupra bunului imobil nstrinat, vnzarea fiind n acest caz
afectat de o condiie rezolutorie.
2.2. Alte instane au admis n parte astfel de aciuni, constatnd intervenit vnzareacumprarea n limitele cotelor indivize ce se cuveneau promitenilor-vnztori din dreptul de
proprietate asupra bunului.
2.3. ntr-o alt orientare, aciunile au fost respinse, cu motivarea c vnzarea-cumprarea este
un contract translativ de proprietate, iar pronunarea unei hotrri care s suplineasc voina
promitentului-vnztor impune condiia ca acesta s fie proprietarul exclusiv al bunului vndut.
Hotrrea care ine loc de contract de vnzare-cumprare are caracter constitutiv de drepturi,
astfel nct condiia esenial pentru a putea fi pronunat este ca, la momentul judecii, partea
din patrimoniul creia urmeaz a fi transmis dreptul de proprietate s aib calitatea de unic
proprietar al bunului vndut.
n acord cu principiul nemo dat quod non habet, dac o astfel de dovad nu a fost fcut, nu
este posibil a se valida o astfel de promisiune.
Soluia ar fi aceeai i n cazul comotenitorilor, i aceasta independent de regula aplicabil n
materia vnzrii bunurilor aflate n indiviziune, deoarece, n principiu, nu se poate pronuna o
hotrre judectoreasc condiional, astfel nct o parte dintre efectele acesteia s depind de
voina promitentului - vnztor.
2.4. n sensul aceleiai soluii, alte instane au respins aceste aciuni cu motivarea c practica i
doctrina n materie s-au pronunat constant n sensul c instana suplinete exclusiv refuzul
nejustificat al uneia dintre pri de a mai contracta, celelalte condiii pentru validitatea ncheierii
contractului trebuind s fie ndeplinite.
Prin urmare, promitentul-vnztor trebuie s fie proprietarul exclusiv al imobilului ce
formeaz obiectul vnzrii.
n lipsa efecturii partajului ntre motenitorii proprietarului imobilului (titular al titlului de
proprietate), niciunul dintre acetia nu este proprietar exclusiv al bunului promis spre vnzare, iar
n lipsa ndeplinirii acestei condiii, eseniale, de valabilitate a vnzrii-cumprrii nu se poate
pronuna o hotrre care s in loc de act de vnzare-cumprare.
Este real c vnzarea bunului indiviz de ctre un coprta nu este nul, c este supus unei
condiii rezolutorii, valabilitatea contractului depinznd de soluia partajului, ns, ntr-o astfel de
spe, nu se pune problema desfiinrii sau meninerii unui contract deja ncheiat, ci a
concursului dat de ctre autoriti n vederea ncheierii unui contract.
2

2.5. n cadrul aceleiai orientri jurisprudeniale, alte instane au respins astfel de aciuni ca
prematur formulate, cu motivarea c, ntruct nu s-a fcut dovada sistrii strii de indiviziune i
atribuirii terenului n lotul promitentului-vnztor, interesul reclamantului de a solicita
pronunarea unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare nu este nici nscut, nici
actual, ci doar eventual. Or, hotrrile judectoreti nu pot avea ca obiect pretenii eventuale, n
scopuri preventive, dect n cazuri strict reglementate de lege.
3. Opinia Colegiului de conducere al Curii de Apel Suceava
Colegiul de conducere al Curii de Apel Suceava, cel care a constatat existena unei practici
judiciare neunitare la nivelul instanelor naionale i, prin Hotrrea nr. 6 din 11 martie 2015, a
dispus sesizarea naltei Curi de Casaie i Justiie n vederea pronunrii asupra problemei de
drept deduse judecii, nu i-a exprimat prin actul de sesizare punctul de vedere cu privire la
orientarea jurisprudenial pe care o consider legal.
4. Opinia procurorului general
Procurorul general al Parchetului de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie a apreciat c, n
interpretarea i aplicarea dispoziiilor art. 1073, art. 1077, art. 969 i art. 948 din Codul civil de la
1864, art. 2 alin. (1) i art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, cu modificrile i
completrile ulterioare, art. 1.179, art. 1.669 alin. (1) i art. 1.683 alin. (1) - (3) din Codul civil,
instanele de judecat nu pot pronuna o hotrre judectoreasc care s in loc de act autentic
de vnzare, avnd ca efect transmiterea imediat a dreptului de proprietate asupra ntregului bun,
ca efect al acestei hotrri judectoreti, atunci cnd promitentul-vnztor nu este titularul
exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului imobil determinat, ci are doar o cot ideal i
abstract din acest drept, iar ceilali coproprietari nu consimt la vnzare.
n prezentarea acestui punct de vedere s-a artat c examenul jurisprudenei ataate sesizrii de
recurs n interesul legii indic faptul c problema de drept s-a ridicat n litigiile avnd ca obiect
pronunarea unor hotrri care s in loc de acte autentice de vnzare privind bunuri imobile
determinate, n situaiile n care, prin promisiuni sinalagmatice de vnzare, ncheiate fie anterior,
fie ulterior intrrii n vigoare a actualului Cod civil, constatate fie prin nscrisuri sub semntur
privat care, ca efect al conversiunii, valorau astfel de promisiuni, fie prin acte autentice
notariale, promitenii-vnztori, avnd doar o cot-parte ideal din dreptul de proprietate asupra
bunului, au promis vnzarea ntregului bun, iar prile au executat anticipat unele dintre
obligaiile viitorului contract, respectiv: promitentul - cumprtor a pltit preul i a intrat n
posesia imobilului, acest ultim act de executare anticipativ avnd valoarea juridic a unei
recunoateri din partea celui mpotriva cruia curge prescripia extinctiv - promitent-vnztor i
constituind o cauz de ntrerupere a termenului de prescripie.
n litigiile iniiate de promitenii-cumprtori pentru pronunarea unor hotrri judectoreti
care s in loc de contract de vnzare, cu efecte constitutive de drepturi, pentru viitor, ceilali
coproprietari, pri n litigiu, nu au consimit la vnzare, pn la data pronunrii hotrrii, i nici
nu a fost sistat starea de indiviziune, astfel nct se ridic problema unui conflict ntre regulile
aplicabile executrii silite n natur a obligaiilor de a face rezultate din aceste promisiuni,
regimul juridic al coproprietii i regulile instituite prin actualul Cod civil, sub imperiul cruia
au fost pronunate hotrrile, n ceea ce privete vnzarea bunului altuia.
n argumentarea opiniei procurorului general s-a evocat particularitatea contractului de
vnzare-cumprare, aceea de a fi, n acelai timp, izvor de obligaii, dar i surs a drepturilor
reale, artndu-se c, dei cele dou aspecte sunt cuprinse n acelai act juridic, efectul real i
efectul obligatoriu trebuie observate i separat, fiind posibil ca, din punctul de vedere al
drepturilor reale, actul s fie ineficace, dar s fie valabil ca un raport obligaional.
De aceea, n analiza acestei probleme de drept a fost adoptat o abordare bivalent.
Un prim palier de discuii vizeaz efectele obligaionale ale promisiunii bilaterale de vnzare.
Din aceast perspectiv s-a observat c promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare,
contract comutativ, consensual, numit, cu executare uno ictu, d natere unor obligaii de a face,
n sarcina ambelor pri, adic de a reitera consimmntul pentru vnzare, n forma prevzut de
3

lege ad validitatem, pentru contractul promis, form apt s asigure transmiterea proprietii,
potrivit art. 1.244 din Codul civil.
n optica legiuitorului romn, ncheierea unei promisiuni de vnzare nu conduce implicit la
ncheierea contractului dorit de pri, ntruct prin acest contract preparatoriu se prefigureaz
doar contractul viitor, prile fiind de acord asupra elementelor eseniale ale vnzrii (bunul i
preul). Pentru ncheierea contractului este necesar un nou consimmnt, n forma prevzut de
lege pentru contractul promis i care va crea nsui acest contract.
Fa de principiul pacta sunt servanda, rzgndirea uneia dintre prile acestei promisiuni
sinalagmatice nu este admisibil, astfel nct, n situaia n care una dintre pri refuz n mod
nejustificat ncheierea contractului promis, obligaia de a face a prii recalcitrante poate fi
executat silit n natur prin pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract,
n condiiile art. 1.669 din Codul civil, text care, n materia special a vnzrii, consacr o
situaie de aplicare a regulii generale nscrise n art. 1.279 din acelai act normativ.
Din interpretarea coroborat a dispoziiilor art. 1.279 i art. 1.669 din Codul civil s-a
considerat c, pentru pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract, trebuie
ca partea care cere instanei pronunarea acestei hotrri s i fi executat propriile obligaii
rezultate din promisiune, ca natura contractului s permit pronunarea unei astfel de hotrri i
ca promisiunea de a contracta s respecte condiiile legii pentru validitatea contractului promis.
Prin hotrrea instanei este suplinit consimmntul uneia dintre pri i actul de jurisdicie
are caracter constitutiv de drepturi, n sensul c se transfer dreptul de la promitentul-vnztor la
promitentul-cumprtor. Pe de alt parte, hotrrea judectoreasc avnd fora unui act solemn,
prin intermediul su este ndeplinit condiia de form, ad validitatem, pentru vnzarea promis
i, n situaiile n care bunul se afl, la data pronunrii hotrrii, n patrimoniul promitentuluivnztor, ca efect al acesteia se produce i transferul dreptului n patrimoniul cumprtorului, cu
amendamentul c transferul proprietii nu se produce prin voina judectorului, ci n temeiul
conveniei prilor i al legii.
Esenial este ns faptul c, prin efectul lor, aceste hotrri judectoreti constituie o situaie
juridic nou.
n planul raporturilor juridice obligaionale, sancionnd pe aceast cale atitudinea culpabil a
promitentului-cumprtor, ele asigur executarea silit n natur a obligaiei de a face.
Situaia juridic nou-creat mbrac forma unui contract de vnzare solemn, ale crui efecte
sunt supuse legii sub imperiul creia a fost pronunat hotrrea.
n situaiile particulare analizate de practica judiciar care a determinat formularea recursului
n interesul legii, spre deosebire de situaiile tipice, n care la data pronunrii hotrrii
promitentul-vnztor este i proprietarul exclusiv al bunului, s-a considerat c, drept urmare a
efectului constitutiv al acestor hotrri judectoreti, se nate n patrimoniul fostului promitentvnztor, devenit vnztor, o nou obligaie avnd un alt obiect, acela de a da, de a transfera
dreptul de proprietate ctre cumprtor, n una dintre modalitile prevzute de art. 1.683 din
Codul civil, iar aceasta constituie o obligaie de rezultat.
Prin prisma drepturilor reale ce ar fi transmise, s-a observat c, potrivit art. 557 alin. (1) din
Codul civil, dreptul de proprietate poate fi dobndit i prin hotrre judectoreasc, atunci cnd
aceasta este translativ de proprietate prin ea nsi.
Cu titlu prealabil, s-a considerat c, din perspectiva celorlali coproprietari care, fiind chemai
n judecat de promitentul - cumprtor i care nu i-au exprimat acordul expres pentru
ncheierea vnzrii, hotrrea judectoreasc pronunat, n sensul de negotium, nu le este
opozabil, indiferent de prezena acestora n proces, ntruct nu le creeaz drepturi i obligaii,
fiind aadar teri fa de efectele create n plan substanial de hotrrea pronunat potrivit art.
1.669 din Codul civil.
S-a apreciat c, i n noua reglementare, dac unul dintre coproprietari, n loc s dispun
numai cu privire la cota-parte ideal din dreptul su (ceea ce poate face fr acordul celorlali
coindivizari), nstrineaz bunul indiviz n materialitatea lui, n tot sau n parte, vnzarea nu este
nul, ci supune dreptul dobndit de cumprtor condiiei suspensive, n sensul ca la partaj bunul
4

s fie atribuit vnztorului sau ca ulterior acesta s dobndeasc proprietatea exclusiv ori ca
vnzarea s fie ratificat de ctre ceilali coproprietari.
Aceast construcie juridic corespunde tipologiei proprietii condiionale, ca modalitate a
dreptului de proprietate, dreptul cumprtorului n aceste condiii fiind, ntocmai dreptului
vnztorului, un drept de proprietate condiional, afectat de condiia suspensiv ca vnztorul s
dobndeasc proprietatea ntregului bun.
Simetric, n situaia n care bunul vndut nu este atribuit la partaj n lotul vnztorului,
vnzarea nu mai produce niciun efect, ceea ce, transpus n planul raporturilor obligaionale,
nseamn c vnztorul nu i mai poate executa obligaia de a da, adic de a transmite deplina
proprietate a bunului vndut.
Prin urmare, condiia, fie suspensiv, fie rezolutorie, dup caz, nu va afecta dect dreptul
transmis cumprtorului, iar nu hotrrea judectoreasc.
Fiind un drept de proprietate condiional, acesta poate fi nscris provizoriu n cartea funciar,
potrivit art. 882 din Codul civil. Proprietatea se consider transmis numai dac se realizeaz
evenimentul cu valoare de condiie (atribuirea bunului la partaj n lotul coproprietarului
nstrintor sau dobndirea de ctre acesta, n alt modalitate, a cotelor celorlali coproprietari,
ratificarea vnzrii de ctre ceilali coprtai), iar nscrierea provizorie asigur opozabilitatea fa
de teri a operaiunii juridice i corespunde securitii dinamice a raporturilor juridice oglindite
de cartea funciar.
5. Raportul asupra recursului n interesul legii
Prin raportul ntocmit de judectorii-raportori s-a propus soluia de admitere a recursului n
interesul legii i pronunrii unei decizii n sensul c, n aplicarea dispoziiilor art. 1073 i art.
1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma
n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, cu modificrile i
completrile ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I i art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, n situaia
n care promitentul-vnztor a promis vnzarea ntregului imobil, dei nu are calitatea de
proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vnzare nu poate fi executat n natur sub forma
pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare pentru ntregul bun,
n lipsa acordului celorlali coproprietari.
6. nalta Curte de Casaie i Justiie
Examinnd sesizarea cu recurs n interesul legii, raportul ntocmit de judectorii-raportori,
precum i dispoziiile legale ce se solicit a fi interpretate n mod unitar, se constat urmtoarele:
nalta Curte a fost legal sesizat, iar recursul n interesul legii este admisibil, fiind ndeplinite
cumulativ cerinele impuse de dispoziiile art. 514 i 515 din Codul de procedur civil,
referitoare la autorul sesizrii i existena unei practici neunitare n ceea ce privete interpretarea
i aplicarea dispoziiilor legale ce formeaz obiectul judecii, aa cum rezult din hotrrile
judectoreti depuse la dosar.
Problema de drept care a fost soluionat diferit de instanele judectoreti vizeaz aciunile
avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare-cumprare
pentru un bun imobil individual determinat, n situaia n care promitentul-vnztor nu este
titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului, iar ceilali coproprietari se opun
vnzrii.
Dispoziiile legale ce formeaz obiectul recursului n interesul legii sunt urmtoarele:
- art. 1073 i art. 1077 din Codul civil de la 1864, conform crora:
"Art. 1073. - Creditorul are dreptul de a dobndi ndeplinirea exact a obligaiei, i n caz
contrar are dreptul la dezdunare.";
"Art. 1077. - Nefiind ndeplinit obligaia de a face, creditorul poate asemenea s fie autorizat
de a o aduce el la ndeplinire, cu cheltuiala debitorului.";
- art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i
justiiei, precum i unele msuri adiacente, cu modificrile i completrile ulterioare: "(2) n
situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una
5

dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza
instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract.";
- art. 1.279 alin. (3) teza I i art. 1.669 alin. (1) din Codul civil:
art. 1.279 alin. (3 teza I):
"(3) De asemenea, dac promitentul refuz s ncheie contractul promis, instana, la cererea
prii care i-a ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de
contract, atunci cnd natura contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia
sunt ndeplinite.";
art. 1.669 alin. (1):
"(1) Cnd una dintre prile care au ncheiat o promisiune bilateral de vnzare refuz,
nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care
s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite."
Alte dispoziii legale incidente sunt urmtoarele:
- art. 948 i art. 969 alin. 1 din Codul civil de la 1864, conform crora:
"Art. 948. - Condiiile eseniale pentru validitatea unei convenii sunt:
1. capacitatea de a contracta;
2. consimmntul valabil al prii ce se oblig;
3. un obiect determinat;
4. o cauz licit.";
"Art. 969. - Conveniile legal fcute au putere de lege ntre prile contractante.";
- art. 1.179 din Codul civil, care prevede c:
"Art. 1.179. - (1) Condiiile eseniale pentru validitatea unui contract sunt:
1. capacitatea de a contracta;
2. consimmntul prilor;
3. un obiect determinat i licit;
4. o cauz licit i moral.
(2) n msura n care legea prevede o anumit form a contractului, aceasta trebuie respectat,
sub sanciunea prevzut de dispoziiile legale aplicabile."
Pentru nceput, trebuie subliniat c problema de drept ce urmeaz a fi examinat nu implic
verificarea unei condiii de admisibilitate a aciunii, n sens procesual. Aprecierea de ctre
instana de judecat a ndeplinirii cerinei ca promitentul - vnztor s fie pe deplin proprietar la
momentul pronunrii hotrrii care ine loc de contract se face cu ocazia verificrii ndeplinirii
condiiilor de validitate a contractului promis, operaiune care presupune examinarea pe fond a
litigiului.
De asemenea, din examinarea practicii judiciare anexate recursului n interesul legii se
constat c n jurispruden s-au cristalizat dou opinii divergente, respectiv: cea privind
admiterea aciunii i pronunarea unei hotrri care ine loc de contract de vnzare-cumprare
sub condiie rezolutorie i cea de respingere a aciunii.
Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este un contract n temeiul cruia prile se
oblig s ncheie n viitor contractul de vnzare-cumprare, n condiiile i cu coninutul
determinat deja n nscrisul constatator al promisiunii. Prile cad de acord nu numai asupra
angajamentului de a contracta, dar prestabilesc i coninutul esenial al contractului ce urmeaz
s se ncheie (natura contractului, obiectul la care se refer i preul).
Cu toate acestea, cele dou acte juridice nu se confund. Promisiunea bilateral de vnzarecumprare nu este act de nstrinare i nu produce efecte translative de proprietate, ci genereaz
obligaia personal de a face, respectiv de a ncheia contractul de vnzare-cumprare promis.
Condiiile de exercitare a aciunii au fost reglementate iniial prin art. 12 din Decretul nr.
144/1958 privind reglementarea eliberrii autorizaiilor de construire, reparare i desfiinare a
construciilor, precum i a celor referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor cu sau fr
construcii, cu modificrile ulterioare. Pe calea acestei aciuni, prile unui antecontract de
vnzare-cumprare, n sarcina crora s-au nscut, n principal, obligaii de a face - de a-i da
fiecare consimmntul la ncheierea contractului autentic translativ de proprietate - au avut
6

posibilitatea de a obine executarea acestora n natura lor specific, prin pronunarea unei hotrri
judectoreti care s in loc de act autentic.
Abrogarea Decretului nr. 144/1958 prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii
lucrrilor de construcii, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, a generat
numeroase controverse cu privire la temeiul de drept al promovrii n continuare a unor astfel de
aciuni. n final, doctrina majoritar i practica judiciar au recunoscut posibilitatea pronunrii
unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic, dac se face dovada ncheierii unei
promisiuni sinalagmatice de vnzare- cumprare, invocndu-se ca fundament juridic dispoziiile
art. 1073, art. 1077 i art. 970 alin. 2 din Codul civil de la 1864. Soluia propus a avut la baz
natura juridic a obligaiei asumate prin antecontract, aceea de a face, care, n cazul n care nu
este executat de bunvoie, poate fi executat direct, dar atipic, prin hotrre care s in loc de
act autentic de vnzare-cumprare. Aceast soluie a fost criticat, cu motivarea c este
inadmisibil pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic, pe baza unei
promisiuni consensuale ncheiate prin nscris sub semntur privat sau chiar verbal, atunci cnd,
pentru ncheierea contractului de vnzare - cumprare promis, legea impune forma autentic ad
validitatem. Totodat, s-a susinut c se ignor principiul executrii prin echivalent a obligaiilor
de a face.
ntr-o critic mai nuanat s-a considerat c nu este posibil pronunarea unei hotrri
judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare, deoarece se ncalc principiul
libertii contractuale; partea neculpabil are posibilitatea s se adreseze instanei pentru a-l
obliga pe prt s se prezinte n faa notarului n vederea definitivrii conveniei, sub sanciunea
daunelor cominatorii, precum i a-l obliga la plata de despgubiri constnd n diferena de
valoare a imobilului, calculat ntre momentul n care s-a ncheiat antecontractul, cnd s-a
convenit i asupra preului, i valoarea actual a imobilului, pe care reclamantul ar trebui s o
plteasc dac ar inteniona s cumpere un imobil de acelai fel.
Disputa a fost, oarecum, curmat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile
proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, cu modificrile i completrile
ulterioare, care a nlturat aceast lacun legislativ, prevznd la art. 5 alin. (2) din titlul X
posibilitatea sesizrii instanei de ctre partea care i-a executat propria obligaie, pentru a se
pronuna o hotrre care s in loc de contract, n situaia n care, dup ncheierea unui
antecontract cu privire la un teren cu sau fr construcii, cealalt parte refuz s ncheie
contractul.
Titlul X "Circulaia juridic a terenurilor" al Legii nr. 247/2005, cu modificrile i
completrile ulterioare, a fost abrogat prin art. 230 lit. aa) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea
n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificrile i completrile ulterioare.
Posibilitatea pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzarecumprare, ca remediu pentru neexecutarea promisiunii sinalagmatice de vnzare, este
reglementat n prezent prin Codul civil. Alin. (3) teza I al art. 1.279 din Codul civil se refer la
soluia pronunrii unei hotrri care s in loc de contract n cazul refuzului uneia dintre pri
de a-i ndeplini obligaia de a reitera consimmntul su la contractul promis: "De asemenea,
dac promitentul refuz s ncheie contractul promis, instana, la cererea prii care i-a
ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de contract, atunci cnd
natura contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite."
Aceeai exprimare se regsete i n alin. (1) al art. 1.669 din Codul civil n materie de
promisiuni de vnzare, care vorbete de posibilitatea pronunrii hotrrii judectoreti care ine
loc de contract "dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite".
n ceea ce privete cerina ca bunul promis spre vnzare s fie proprietatea exclusiv a
promitentului-vnztor la momentul formulrii unei asemenea aciuni sau cel trziu la momentul
soluionrii acesteia, nici vechea reglementare, nici reglementarea actual nu conin o soluie
explicit.
Instanele care au admis aciunile avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract de vnzare-cumprare sub condiie rezolutorie au avut n vedere argumentele opiniei
7

doctrinare majoritare, care a recunoscut valabilitatea actului de nstrinare a bunului n

materialitatea sa de ctre un coproprietar, fr acordul celorlali, sub condiia rezolutorie ca bunul
s fie inclus la partaj n lotul coproprietarului care nu a participat la actul de nstrinare.
Or, soluia menionat privete situaia n care actul de vnzare a fost deja ncheiat, fiind
analizate efectele actului de nstrinare a bunului de ctre unul dintre coproprietari/coindivizari,
n timp ce problema de drept ce trebuie dezlegat prin prezentul recurs n interesul legii se ivete
n etapa premergtoare momentului ncheierii contractului, cnd se pune problema executrii
silite n natur a promisiunii, prin pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de
vnzare, n lipsa acordului celorlali coproprietari.
Soluia de admitere a aciunii i de pronunare a unei hotrri care s in loc de act autentic de
vnzare-cumprare pentru ntregul imobil, dei promitentul-vnztor este titularul unei cote pri asupra bunului, hotrre sub condiie rezolutorie, ignor faptul c hotrrea judectoreasc
este un act jurisdicional specific, pronunat de instane prevzute de lege i nvestite cu atribuii
de judecat, care traneaz litigiul dintre pri i l finalizeaz astfel nct acesta nu mai poate fi
repus n discuie.
Hotrrea pronunat de o instan de judecat este fundamental diferit de un contract
ncheiat ntre pri, ndeplinind funcii diferite, dar avnd fiecare un regim juridic specific.
Contractul reprezint acordul de voin al prilor, ncheiat cu scopul de a produce efecte
juridice, prile avnd drepturi i obligaii ce pot fi afectate de termene, sarcini i condiii,
inclusiv de o condiie rezolutorie.
Or, n ceea ce privete o hotrre judectoreasc, aceasta reprezint actul jurisdicional de
dispoziie al instanei, prin care judectorul se deznvestete de soluionarea litigiului concret ce
i-a fost dedus judecii. Hotrrea judectoreasc se bucur de autoritate de lucru judecat, este
executorie i traneaz definitiv litigiul dintre pri, rspunznd nevoii de securitate juridic,
interzicnd prilor readucerea litigiului n faa instanei.
n acest context este de neconceput pronunarea unei hotrri a instanei sub condiie
rezolutorie, pentru c ar nsemna c litigiul dintre pri nu a fost tranat, existnd posibilitatea
relurii sale la ndeplinirea condiiei.
Pronunnd hotrrea, instana nu ncheie contractul n locul prilor, ci verific existena
elementelor acestuia n nelegerea acestora i, numai n msura n care acestea se regsesc, iar
refuzul uneia dintre pri era nejustificat, atunci instana pronun hotrrea care s suplineasc
aceast cerin.
Hotrrea judectoreasc pronunat n acest caz asigur executarea silit a obligaiei de a
face, legal asumat prin promisiunea de vnzare, i nu mprumut natura juridic a contractului
de vnzare-cumprare. Prin hotrrea pronunat de instan se valorific dreptul creditorului
(promitent- cumprtor) de a obine n natur executarea obligaiei de a ncheia contractul apt s
transmit dreptul de proprietate, asumat de debitor (promitent-vnztor), hotrrea
judectoreasc neputnd fi confundat cu nsui contractul de vnzare, n sens de negotium.
Pe de alt parte, din perspectiva actualului Cod civil, prin mecanismul pronunrii hotrrii
care ine loc de contract pentru ntregul imobil, dei promisiunea de vnzare a fost fcut doar de
ctre un coproprietar, se ajunge s se creeze coproprietarilor vtmai o situaie juridic
defavorabil, comparativ cu situaia n care acetia s-ar fi aflat dac s-ar fi ncheiat nsui
contractul de vnzare.
Astfel, chiar dac promisiunea nu se confund cu vnzarea propriu-zis, elementele eseniale
ale acesteia (lucrul vndut i preul) trebuie s fie convenite de pri nc de la data promisiunii.
Att sub imperiul vechii reglementri, ct i din perspectiva actualului Cod civil, promisiunea
trebuie s conin toate clauzele eseniale ale contractului promis, n lipsa crora promisiunea nu
ar putea fi executat.
n situaia analizat, promitentul-vnztor i asum obligaia de a ncheia contract de vnzarecumprare i de a transmite proprietatea asupra ntregului imobil, dei, la momentul ncheierii
promisiunii de vnzare, el deine doar o cot-parte ideal din dreptul de proprietate.
8

Pentru a-i putea executa promisiunea de vnzare a ntregului bun, promitentul-vnztor ar

trebui ca, anterior ncheierii contractului promis, s devin proprietar exclusiv al bunului (fie prin
partaj, fie ntr-o alt modalitate juridic), ntruct, n situaia n care ar ncheia totui un contract
de vnzare pentru ntregul bun, dei nu este proprietar dect pe o cot-parte, ar nesocoti
principiul instituit de art. 641 alin. (4) din Codul civil (principiu recunoscut i anterior n materia
coproprietii), respectiv acela potrivit cruia actele de dispoziie cu privire la bunul comun nu se
pot ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor.
Conform prevederilor actualului Cod civil, sanciunea actului juridic ncheiat cu nclcarea
acestui principiu este inopozabilitatea actului fa de coproprietarul care nu a consimit, expres
sau tacit, la ncheierea acestuia [art. 642 alin. (1) din Codul civil].
Din examinarea hotrrilor judectoreti n care s-au pronunat soluii de admitere a aciunilor
rezult c reclamantul, promitent-cumprtor, i-a chemat n judecat i pe ceilali coproprietari.
De altfel, chiar dac reclamantul ar fi omis chemarea n judecat a acestora, instana ar fi trebuit
s pun n discuie introducerea lor forat n proces, nefiind posibil pronunarea unei hotrri
care s vizeze ntregul bun n lipsa celorlali coproprietari.
Or, n contextul acestui cadru procesual pasiv i avnd n vedere regulile care guverneaz
efectele hotrrilor judectoreti, acestea sunt obligatorii pentru prile litigante. Coproprietarii
care nu au consimit la ncheierea actului vor fi nevoii s respecte realitatea juridic statuat prin
hotrrea judectoreasc, nemaiputnd invoca inopozabilitatea actului de vnzare validat prin
hotrrea pronunat n procesul n care au avut calitate procesual pasiv. Astfel, se ajunge ca
prin mecanismul pronunrii hotrrii care s in loc de contract s se creeze coproprietarilor
vtmai o situaie juridic mai grea dect atunci cnd s-ar fi ncheiat contractul de vnzare fr
concursul instanei de judecat, contrar normelor i principiilor care guverneaz regimul
coproprietii.
Nici soluia admiterii n parte a aciunii, n limita cotei de proprietate a coproprietarului
promitent, nu poate fi avut n vedere, n situaia n care instana este nvestit exclusiv cu
cererea privind pronunarea unei hotrri care s in loc de contract pentru ntregul bun.
Conform principiului disponibilitii, promitentul-cumprtor este singurul n msur s opteze
ntre obinerea unei hotrri pentru o cot-parte ideal din imobil (situaie n care promisiunea de
vnzare fiind astfel valorificat, promitentul-cumprtor nu ar mai putea s cear rezoluiunea
acesteia) sau s cear rezoluiunea promisiunii, cu daune - interese, n situaia n care nu este
interesat s dobndeasc o cot-parte ideal (intenia sa la data ncheierii promisiunii fiind aceea
de a dobndi bunul individual, n ntregime).
Pentru considerentele artate, n temeiul dispoziiilor art. 517 alin. (1) cu referire la art. 514
din Codul de procedur civil,
NALTA CURTE DE CASAIE I JUSTIIE
n numele legii
D E C I D E:
Admite recursul n interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curii de Apel Suceava
i, n consecin, stabilete c:
n interpretarea i aplicarea dispoziiilor art. 1073 i art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5
alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei,
precum i unele msuri adiacente, cu modificrile i completrile ulterioare, art. 1.279 alin. (3)
teza I i art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, n situaia n care promitentul-vnztor a promis
vnzarea ntregului imobil, dei nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea
de vnzare nu poate fi executat n natur sub forma pronunrii unei hotrri judectoreti care
s in loc de contract de vnzare pentru ntregul bun, n lipsa acordului celorlali coproprietari.
Obligatorie, potrivit art. 517 alin. (4) din Codul de procedur civil.
9

Pronunat n edin public, astzi, 8 iunie 2015.

10