27.10.

2016

C.A.MariusCatalinPredut|www.cabinetonline.ro|tel.0722.415.993|
avocatpredut@gmail.com

Legeaasociatiilordeproprietari,
Actualizata2014.Legea230/2007
LEGEnr.230/2007privindinfiintarea,organizareasifunctionareaasociatiilorde
proprietari
CAPITOLULI:Dispozitiigenerale,definitii
Articolul1
Prezentalegereglementeazaaspectelejuridice,economicesitehnicecuprivirela
infiintarea,organizareasifunctionareaasociatiilordeproprietari,precumsimodulde
administraresideexploatareacladirilordelocuinteaflateinproprietateaacelputin3
persoanefizicesaujuridice,dedreptpublicoridedreptprivat,inclusivincazulcelorcare
auinstructuralorsispatiicualtadestinatiedecataceeadelocuinta.
Articolul2
Inconditiileart.1,datoritastariideindiviziunefortata,proprietariiauobligatiasaia
masuricuprivireladrepturilesiobligatiilecomunecelerevintuturorasupraproprietatii
comune.Inacestscop,proprietariisepotasociainasociatiideproprietaricupersonalitate
juridica.
Articolul3
Insensulprezenteilegi,termeniisiexpresiiledemaijosauurmatoarelesemnificatii:
a)cladireblocdelocuintecondominiuproprietateaimobiliaraformatadinproprietati
individuale,definiteapartamentesauspatiicualtadestinatiedecataceeadelocuinte,si
proprietateacomunaindiviza.Poatefidefinitcondominiusiuntronsoncuunasaumai
multescari,dincadrulcladiriidelocuit,inconditiileincaresepoatedelimitaproprietatea
comuna
b)proprietateindividualaapartamentulsauspatiulcualtadestinatiedecataceeade
locuinta,partedintrocladire,destinatalocuiriisaualtoractivitati,careimpreunacucota
parteindivizadinproprietateacomunaconstituieounitatedeproprietateimobiliara.Cu
exceptiaunorsituatiipentrucareexistaalteprevederiexpreseinprezentalegesauin
acorduldeasociere,dreptuldeproprietateasuprauneiproprietatiindividualedintrun
condominiutrebuieconsideratinacelasimodcasidreptuldeproprietateasupraaltor
bunuriimobile
c)proprietatecomunatoatepartiledintruncondominiucarenusuntapartamentesau
spatiicualtadestinatiedecataceeadelocuinta
d)proprietatecomunaaferentatronsoanelorsauscarilorcarenupoatefidelimitatacel
putinoinstalatiepeverticalacarealimenteazaincomuntronsoaneoriscarisaupartide
1/16

27.10.2016

constructiecomunetronsoanelororiscarilor,carenupotfidefiniteseparatdinpunctde
vederefiziccapozitiesisuprafata
e)cotaparteindivizacotapartedeproprietatecareiirevinefiecareiproprietati
individualedinproprietateacomunasiesteegalacuraportuldintresuprafatautilaa
proprietatiiindividualesitotalulsuprafetelorutilealetuturorproprietatilorindividuale
f)proprietaralspatiului,respectivalapartamentuluipersoanafizicasaujuridica,dedrept
publicoridedreptprivat,careareinproprietateacelspatiu,respectivapartament,intrun
condominiu
g)asociatiedeproprietariformadeasociereautonomasinonprofitamajoritatii
proprietarilordintruncondominiu
h)acorddeasociereactulcareconsfintestedeciziaproprietarilordeaseasocia
i)cheltuielialeasociatieideproprietaricheltuielilesauobligatiilefinanciareale
asociatieicaresuntlegatedeexploatarea,reparatiaoriintretinereaproprietatiicomune,
precumsicheltuielilecuserviciiledecarebeneficiazaproprietariisicarenusuntfacturate
individualcatreproprietatileindividuale
j)cotadecontributielacheltuielileasociatieideproprietarisumacorespunzatoaredin
cheltuielileasociatiei,pecarefiecareproprietaresteobligatsaoplateascalunar
k)atestatactulcaredovedestecalitateadeadministratordeimobil.

CAPITOLULII:Infiintareasiinregistrareaasociatieideproprietari
Articolul4
(1)Asociatiadeproprietariaredreptscopadministrareasigestionareaproprietatiicomune
care,pelangadrepturi,impuneobligatiipentrutotiproprietarii.
(2)Consecinteleneluariimasurilordeorganizaresifunctionarecuprivirelaadministrarea
sigestiuneaproprietatiicomunesuntinraspundereajuridicaatuturorproprietarilorsaua
reprezentantiloracestora,dupacaz.
Articolul5
(1)Asociatiadeproprietariseinfiinteazaprinacordulscrisacelputinjumatateplusunu
dinnumarulproprietarilorapartamentelorsispatiilorcualtadestinatiedecataceeade
locuinta,dincadruluneicladiri.Acordulseconsemneazaintruntabelnominal,anexala
acorduldeasociere.
(2)Incladiriledelocuintecumaimultetronsoanesauscarisepotconstituiasociatiide
proprietaripefiecaretronsonoriscarainpartenumaiinconditiileincarenuexistao
proprietatecomunaaferentatronsoanelorsauscarilorcarenupoatefidelimitata.
(3)Dacaestecazul,asociatiiledeproprietariinfiintatepescarisautronsoanedecladireisi
reglementeazaintreeleraporturilejuridicecuprivirelaaspecteletehnicecomune
acestora,printroanexalaacorduldeasociere.
Articolul6
(1)Cerereapentrudobandireapersonalitatiijuridiceaasociatieideproprietariimpreunacu
statutul,acorduldeasocieresiprocesulverbalaladunariigeneraledeconstituiresedepun
2/16

27.10.2016

siseinregistreazalaorganulfinanciarlocalinacaruirazateritorialaseaflacladirea.
(ladata21ian2008Art.6,alin.(1)dincapitolulIIreglementatdeArt.7dincapitolulII
dinNormeMetodologicedin2007)
(2)Statutulsiacorduldeasociereseintocmescinbazaprezenteilegi.
(3)Acorduldeasocieretrebuiesacontina:
a)adresasiindividualizareaproprietatiiindividuale,potrivitactuluideproprietate
b)numelesiprenumeletuturorproprietarilor
c)descriereaproprietatii,cuprinzand:descriereacladirii,structuracladirii,numarulde
etaje,numaruldeapartamentestructuratepenumardecamere,numarulspatiilorcualta
destinatiedecataceeadelocuinta,suprafataterenuluiaferentcladirii
d)enumerareasidescriereapartiloraflateinproprietatecomuna
e)cotaparteindivizacerevinefiecaruiproprietardinproprietateacomuna.
(4)Asociatiadeproprietaridobandestepersonalitatejuridicainbazaincheierii
judecatoruluidelegatdesemnatlaorganulfinanciarlocaldecatrepresedintele
judecatorieiinacareicircumscriptieteritorialaseaflacladirea.
(5)Incheiereasedafaracitareapartilorsiesteexecutorie.
(6)Incheiereaestesupusanumaiapelului,intermende5ziledelacomunicare.Apelulse
judecacucitareapartilor.
Articolul7
Inscriereaulterioarainasociatiadeproprietariaproprietarilorcarenuaufostprezentila
adunareageneraladeconstituiresefacelacerereascrisaaacestora,faraalteformalitati.
Articolul8
(1)Pentrumodificareasaucompletareastatutuluioriaacorduluideasociereestenecesar
acordulacelputin2/3dinnumarulproprietarilormembriaiasociatieideproprietari.
(2)Oricemodificaresaucompletareseinregistreazalajudecatoriacareaemisincheierea
judecatoreascadeinfiintare,faraalteformalitati.

CAPITOLULIII:Drepturilesiobligatiileproprietarilor
Articolul9
Proprietariimembriaiasociatieideproprietariaudreptulsaparticipe,cudreptdevot,la
adunareageneralaaproprietarilor,saisiinscriecandidatura,sacandideze,saaleagasisa
fiealesiinstructuraorganizatoricaaasociatieideproprietari.Pentruabeneficiade
dreptuldeafiales,persoanaincauzatrebuiesaaibacapacitatedeplinadeexercitiu.
Articolul10
Proprietariiaudreptulsacunoascatoateaspectelecetindeactivitateaasociatieisiau
acces,lacerere,laoricedocumentalacesteia.
Articolul11
(1)Proprietarulpoateaduceimbunatatirisaumodificariproprietatiisaleindividuale,cu
respectareaprevederilorlegalereferitoarelaautorizareadecatreautoritateapublicalocala
amodificarilorconstructive,faraapuneinpericolintegritateastructuralaacladiriisaua
3/16

27.10.2016

altorproprietatiindividuale.
(2)Proprietarulnupoateschimbaaspectulsaudestinatiaproprietatiicomunefaraaobtine
maiintaiacceptuldinparteaasociatieideproprietari.
Articolul12
Ziduriledintreapartamentelesauspatiilealaturate,carenufacpartedinstructurade
rezistentaacladiriisidinproprietateacomuna,potfireamplasateprinacorduldintre
proprietariiapartamentelorsauspatiilorrespective,pebazaautorizatieidemodificarea
constructiei,eliberatadeautoritateapublicalocalasicuinstiintareaasociatiei.Zidurile
dintreapartamentesauspatiisiproprietateacomunacarenufacpartedinstructurade
rezistentaacladiriipotfireamplasatenumaiprinmodificareaacorduluideasociere,in
bazahotarariimajoritatiiproprietarilorsiaautorizatieidemodificareaconstructiei,
eliberatadeautoritateapublicalocala.
Articolul13
Veniturileobtinutedinexploatareaproprietatiicomuneapartinasociatieideproprietari.
Acesteveniturialimenteazafondurilespecialealeasociatieideproprietaripentrureparatii
siinvestitiicuprivirelaproprietateacomunasinuseplatescproprietarilor.Listaacestor
venituri,precumsicheltuielileaferentelorsuntprezentatesemestrialintrunraportafisat
laavizierulasociatieideproprietari.
Articolul14
Proprietarulesteobligatsamentinaproprietateasaindividuala,apartamentsauspatiucu
altadestinatiedecataceeadelocuinta,instarebuna,pepropriacheltuiala.Niciun
proprietarnupoateincalca,afectasauprejudiciadreptuldeproprietatecomunasau
individualaacelorlaltiproprietaridincondominiu.
Articolul15
Cuunpreavizde5zile,proprietarulesteobligatsaaccepteaccesulinapartamentulsauin
spatiulsaualunuidelegatalasociatiei,atuncicandestenecesarsaseinspecteze,sase
repareorisaseinlocuiascaelementedinproprietateacomuna,lacaresepoateaveaacces
numaidinrespectivulapartamentsauspatiu.Facexceptiecazuriledeurgenta,cand
accesulsepoatefacefarapreaviz.
Articolul16
(1)Proprietariisuntobligatisaiamasuripentruconsolidareasaumodernizareacladirii,
pentrureabilitareatermicasieficientaenergetica,potrivitprevederilorlegale.Indiferent
denaturainterventiilor,sevaaveainvederementinereaaspectuluiarmoniossiunitaral
intregiicladiri.
(2)Incladirileafectatedeseisme,proprietariiauobligatiadealuadeurgentamasuri
pentruconsolidare,cusprijinulautoritatiipublicelocalesaucentrale.
Articolul17
Dacaproprietarulunuiapartamentorispatiusauoricarealtapersoanacareactioneazain
numelesauprovoacadauneoricareipartidinproprietateacomunasauunuialtapartament
orispatiu,respectivulproprietarsaurespectivapersoanaareobligatiasarepare
stricaciunileorisaplateascacheltuielilepentrulucrariledereparatii.
Articolul18
4/16

27.10.2016

Incazurileincareincladiriledelocuinteunuldintreproprietarisauchiriasiimpiedica,cu
bunastiintasisuboriceforma,folosireanormalaacladiriidelocuit,creandprejudicii
celorlaltiproprietariorichiriasi,dupacaz,proprietariisaureprezentantullegalalacestora
potsolicitainstanteisahotarascamasurilepentrufolosireanormalaacladirii,precumsi
platadaunelor.
Articolul19
Incazulspatiilor,respectivalapartamentelorcumaimultdeunproprietar,raporturilede
coproprietatevorfireglementatepotrivitdreptuluicomun.
Articolul20
(1)Proprietariicareisiinstraineazaapartamentelesauspatiilecualtadestinatiedecat
aceeadelocuintasuntobligaticalaintocmireaformelordeinstrainaresafacadovada
achitariilaziacotelordecontributielacheltuielileasociatieideproprietari.
(2)Notariipublicinuvorautentificaacteledeinstrainarefaraoadeverintadinpartea
asociatieideproprietari,caresareprezintedovadaachitariilaziacotelordecontributiela
cheltuielileasociatieideproprietari,eliberatainoriginalsubsemnaturapresedinteluisia
administratoruluiasociatieideproprietari,cuprecizareanumeluisiprenumeluiacestora,
sicustampilaasociatieideproprietari.Acteledeinstrainareincheiatecunerespectarea
acesteiobligatiisuntnulededrept.
(3)Incazulexistenteiunordatoriicatreasociatiadeproprietari,instrainareaproprietatiise
poatefacenumaidacaseintroduceincontractoclauzaprivitoarelapreluareadatoriilor
decatrecumparator.

CAPITOLULIV:Organizareasifunctionareaasociatieideproprietari
Articolul21
(1)Laadunareageneraladeconstituireaasociatieideproprietari,proprietariivoralege
dintreceiprezentiuncomitetexecutiv,formatdinpresedinteleasociatieideproprietarisi
uncenzorsauocomisiedecenzori,sivorhotarinumarulmembriloracestorasidurata
mandatelorlor.Dacadintremembriiasociatieideproprietarinusepoatealegeuncenzor
saucomisiadecenzori,atunciadunareageneralaaproprietarilormembriaiasociatieide
proprietarivamandatacomitetulexecutivpentruangajareaunuicenzordinafara
asociatieideproprietari,persoanafizicaorijuridicadespecialitate,pebazadecontract
sauconventiedeprestarideservicii.
(2)Cenzorulsaumembriicomisieidecenzoritrebuiesaaibacelputinstudiimediisipot
depune,dacaadunareageneralaaasociatieideproprietarihotarasteastfel,intruncont
bancaralasociatieideproprietari,ogarantiesuficientasiindestulatoare,pebazaunui
contractdegarantieincheiatinacestsens.Cuantumulgarantieinupoatefimaimicdecat
mediaanualaatotaluluicheltuielilorlunarealeasociatiei.
(3)Presedinteleasociatieideproprietariestefiecandidatulcarevaobtinecelmaimare
numardevoturilaalegereamembrilorcomitetuluiexecutiv,fieoricarealtmembrual
comitetuluiexecutivalesprinvointasasiamajoritatiiproprietarilordincadruladunarii
5/16

27.10.2016

generale.Presedintele,insituatiideosebite,poatenumitemporardintremembrii
comitetuluiexecutivunvicepresedintecaruiaiipoatedelegaatributiilesale.
Articolul22
(1)Deponentulgarantieimentionatelaart.21alin.(2)nupoatedispuneinniciunmodde
sumadepusadreptgarantiesinicidedobandaaferenta,decatdupaindeplinirea
cumulativaaurmatoarelorconditii:aprobareadescarcariidegestiuneprivindexercitiul
financiarprecedentdecatreadunareageneralaamembrilorasociatieideproprietari,
precumsiincetareaefectelordelegatieimentionatelaart.21.
(2)Incazulincareseconstatadecatrereprezentantiiasociatieideproprietarisaudecatre
proprietariiinsisiminusuriingestiune,asociatiapoatedispuneasuprauneisumedebani
egalecucuantumulminusuluiingestiune,directdincontulbancarmentionatlaart.21
alin.(2),cuaprobareascrisa,expresa,anterioaraaadunariigenerale,faraaaveanevoie
deconsimtamantuldeponentuluigarantiei.
Articolul23
(1)Dupaadunareageneraladeconstituireaasociatieideproprietarivaavealoccelputino
datapean,inprimultrimestru,oadunaregeneralaaproprietarilormembriaiasociatiei.
Responsabilitateacuprivirelaneconvocareaacelputinuneiadunarigeneralea
proprietarilorapartinemembrilorcomitetuluiexecutiv,inclusivpresedinteluiasociatieide
proprietari.
(2)Adunareageneralaestealcatuitadintotiproprietariimembriaiasociatieide
proprietari.
(3)Adunareageneralaordinaraseconvoacafiedepresedinteleasociatieideproprietari,
fiedecomitetulexecutiv.
(4)Pentrusituatiispecialesaudemaximaurgenta,adunarilegeneraleextraordinareale
asociatieipotficonvocateoricanddecatrecomitetulexecutivsaudecatrecelputin20%
dinnumarulproprietarilormembriaiasociatieideproprietari.
(5)Proprietariitrebuieanuntati,prinafisarelalocvizibilsaupebazadetabelnominal
convocator,asupraoricareiadunarigeneraleaasociatieideproprietari,cucelputin7zile
inaintededatastabilita,inclusivcuprivirelaordineadeziaadunariigenerale.Ordinea
dezianuntatasepoatecompletaprinhotarareaadunariigenerale.
Articolul24
(1)Adunareageneralapoateadoptahotarari,dacamajoritateaproprietarilormembriai
asociatieideproprietari(jumatateplusunu)suntprezentipersonalsauprinreprezentant
legal.
(2)Dacalaprimaconvocarenuesteintrunitcvorumulnecesardejumatateplusunu,
adunareageneralavafisuspendatasireconvocataintermendemaximum10ziledela
dataprimeiconvocari.
(3)Laadunareageneralareconvocata,dacaexistadovadacatotimembriiasociatieide
proprietariaufostconvocati,hotararilepotfiadoptate,indiferentdenumarulmembrilor
prezenti,prinvotulmajoritatiiacestora.
(4)Hotararileadunariigeneraleaasociatieideproprietarisuntobligatoriisipentru
proprietariidincondominiucarenuaufostprezentilaadunareagenerala,precumsi
6/16

27.10.2016

pentruproprietariicarenusuntmembriaiasociatieideproprietari.
Articolul25
(1)Pentruadoptareahotararilorinadunareageneralaaasociatieideproprietari,sevor
aveainvedereurmatoarele:
a)fiecareproprietararedreptullaunvotpentruproprietateasa
b)pentruhotararilecuprivirelastabilireafondurilordeinvestitiipentruconsolidare,
reabilitaresimodernizare,votulfiecaruiproprietarareopondereegalacucotapartedin
proprietateacomuna
c)proprietarulpoatefireprezentatinadunareageneraladecatreunmembrualfamilieisau
decatreunaltreprezentantcareareoimputernicirescrisasisemnatadecatreproprietarul
innumelecaruiavoteaza
d)unmembrualasociatieideproprietaripoatereprezentaunulsaumaimultimembri
absenti,dacaprezintaimputerniciresemnatadecatreproprietariiinnumelecarora
voteaza
e)incazulunuivotparitar,votulpresedinteluiasociatieideproprietariestedecisiv.
(2)Hotararileadunarilorgeneralevorfiluatecuvotulmajoritatiimembrilorasociatieide
proprietariprezentilaadunareageneralaconvocatasaureconvocata,dupacaz.Instatutul
propriualasociatieideproprietaripotfiprevazutesialteconditii,darnumaiputinde
jumatateplusunudinvoturilecelorprezentilaadunareageneralaconvocatasau
reconvocata.
(3)Insituatiiexceptionale,hotararilepotfiluateprinacordulscrisalmajoritatii
proprietariloruneiscarisauunuibloc,membriaiasociatieideproprietari,pentru
problemecareiivizeazadirect,pebazadetabelnominal.
(4)Hotararileadunarilorgeneraleseconsemneazainregistruldeproceseverbaleal
asociatieideproprietari,sesemneazadecatretotimembriicomitetuluiexecutivsise
comunica,inscris,tuturorproprietarilor.
Articolul26
Dacaohotarareaadunariigeneraleestecontraralegii,statutuluisauacorduluideasociere
aasociatieideproprietarioriestedenaturasaproducadauneintereselorproprietarilor,
acestiapotatacainjustitierespectivahotarare,intermende45dezile.Actionareain
justitienuintrerupeexecutareahotarariidecatincazulincareinstantadispune
suspendareaacesteia.
Articolul27
Adunareageneralaaproprietarilormembriaiasociatieideproprietariareurmatoarele
atributii:
a)alegesirevocadinfunctiepresedintele,membriicomitetuluiexecutivsicenzorulsau
membriicomisieidecenzoriaasociatieideproprietari
b)adopta,modificasaurevocahotarari
c)adoptasimodificabugeteledeveniturisicheltuieli
d)mandateazacomitetulexecutivreprezentatdepresedinteleasociatieideproprietari
pentruangajareasieliberareadinfunctieapersoaneicareocupafunctiadeadministrator
imobilesauaaltorangajatioriprestatori,inscopuladministrariisibuneifunctionaria
7/16

27.10.2016

cladirii
e)exercitaalteatributiicareiaufostconferiteprinstatut,prinacorduldeasocieresauprin
votulproprietarilorasociati.
Articolul28
(1)Asociatiadeproprietaripoateintermediaserviciiintrefurnizorisiproprietarii
consumatori,inspecialcuprivirelaserviciilepublicedeutilitati,pebazaunorcontracte
deprestarideserviciisaudefurnizarecucaracterindividual.Pentrucontractelede
furnizarecucaracterindividual,drepturilesiobligatiilecuprivirelaserviciulfurnizat
apartin,pedeoparte,furnizoruluisidecealaltaparte,proprietarului.
(2)Pentrurecuperareadebitelorcuprivirelaserviciilepublicedeutilitati,furnizorul
serviciuluivaactionaimpotrivaproprietarilorrestantieri.
(3)Serviciuldeintermedieredinparteaasociatieideproprietariconstain:repartizarea
facturilorcatreproprietariprinlistadeplatalunara,incasareasiplatasumelor
reprezentandcontravaloareaconsumuluifacturat,instiintareafurnizoruluicuprivirela
debitori.
Articolul29
(1)Cuexceptiaatributiilorrezervateexclusivproprietarilorcuprivirelaproprietatile
individuale,apartamentesauspatiicualtadestinatiedecataceeadelocuinta,comitetul
executivreprezintaasociatiadeproprietariinadministrareasiexploatareacladirii.
(2)Comitetulexecutivpoateangajapersonalspecializatpentruindeplinireaatributiilorce
iirevin.
Articolul30
(1)Comitetulexecutiv,reprezentatdepresedinteleasociatieideproprietari,are
urmatoareleatributii:
a)ducelaindeplinirehotararileadunariigeneralesiurmaresterespectareaprevederilor
legale,astatutuluisiaacorduluideasocierealeasociatieideproprietari
b)emite,dacaestecazul,deciziiscriseprivindregulipentruducerealaindeplinirea
hotarariloradunarilorgeneralesipentrurespectareaprevederilorlegale,astatutuluisia
acorduluideasociere,precumsialtedeciziiceprivescactivitateadinasociatiade
proprietari
c)intocmesteproiectulbugetuluideveniturisicheltuielisipregatestedesfasurarea
adunarilorgenerale
d)reglementeazafolosirea,intretinerea,repararea,inlocuireasimodificareapartilor
proprietatiicomune,inclusivcuprivirelaconsumurileaferenteproprietatiicomune
e)intocmestesaupropuneplanuridemasurisiactivitatisiurmaresterealizarealor
f)supravegheazadesfasurareatuturoractivitatilordincadrulasociatieideproprietari,in
modspecialsituatiaincasarilorsiplatilorlunare
g)pentruscopulsiactivitatileasociatieideproprietari,angajeazasidemite,incheiesi
reziliazacontracte
h)isiasumaobligatii,innumepropriusauinnumeleproprietarilormembriaiasociatieide
proprietari,privindintereselelegatedecladire
i)initiazasauaparainprocese,innumepropriusauinnumeleproprietarilormembriai
8/16

27.10.2016

asociatieideproprietari,intereselelegatedecladire
j)stabilestesistemulpropriudepenalizarialeasociatieideproprietaripentrurestantele
afisatepelistadeplataceprivesccheltuielileasociatieideproprietari,conform
prevederilorlegale
k)avizeazadocumenteleasociatieideproprietari
l)asiguracompletarealaziacartiitehniceaconstructiei
m)asiguraurmarireacomportariiintimpaconstructiei,petoataduratadeexistentaa
acesteia
n)gestioneazasituatiileexceptionalesidecriza
o)exercitaalteatributiicareiaufostconferiteprinhotararileadunariigenerale.
(2)Sedintelecomitetuluiexecutivsuntlegalintrunitedacajumatateplusunudinnumarul
membrilorsaisuntprezenti.Sedintelecomitetuluiexecutivpotficonvocatede
presedinteleasociatieideproprietarisaudejumatateplusunudinnumarulmembrilorsai.
(3)Deciziilecomitetuluiexecutivseconsemneazainregistruldedeciziialcomitetului
executiv.
Articolul31
(1)Presedinteleasociatieideproprietarireprezintaasociatiainderulareacontractelorsiisi
asumaobligatiiinnumeleacesteia.Elreprezintaasociatiadeproprietariinrelatiilecu
tertii,inclusivinactiunileinitiatedeasociatieimpotrivaunuiproprietarcarenusia
indeplinitobligatiilefatadeasociatiesauinproceseleinitiatedeunproprietarcare
contestaohotarareaadunariigeneraleaproprietarilor.
(2)Presedinteleasociatieideproprietarisupravegheazasiurmaresteaplicareahotararilor
adunariigenerale,respectareaprevederilorstatutuluisiacorduluideasociere,precumsi
aplicareadeciziilorcomitetuluiexecutiv.Acesta,infunctiedesituatie,poatepropune
comitetuluiexecutivsauadunariigenerale,dupacaz,masuriimpotrivacelorcarenu
respectaregulile,regulamentele,hotararilesideciziileasociatieideproprietari,conform
prevederilorlegalesistatutare.
Articolul32
(1)Presedinteleasociatieideproprietarisaumembriicomitetuluiexecutivpotfi
remuneratipebazaunuicontractdemandat,conformhotarariiadunariigeneralea
proprietarilor,ladataadoptariibugetuluianualdeveniturisicheltuieli.
(2)Pentruneindeplinireaatributiilorcelerevin,membriicomitetuluiexecutiv,inclusiv
presedinteleasociatieideproprietari,raspundpersonalsauinsolidar,dupacaz,infata
legiisiaproprietarilorpentrudaunelesiprejudiciilecauzateproprietarilorinmod
deliberat.
Articolul33
(1)Cenzorulsaucomisiadecenzoriaasociatieideproprietariare,inprincipal,
urmatoareleatributii:
a)verificalegalitateaactelorsidocumentelor,ahotararilor,deciziilor,regulilorsi
regulamentelor
b)verificaexecutiabugetuluideveniturisicheltuieli
c)verificagestiuneafinanciarcontabila
9/16

27.10.2016

d)celputinodatapean,intocmestesiprezintaadunariigeneralerapoarteasupraactivitatii
salesiasupragestiuniiasociatieideproprietari,propunandmasuri.
(2)Cenzorulsaucenzoriialesiaiasociatieideproprietaripotfiremuneratipebazaunui
contractdemandat,conformhotarariiadunariigeneraleaproprietarilor,ladataadoptarii
bugetuluianualdeveniturisicheltuieli.
(3)Pentruneindeplinireaatributiilorcelerevin,cenzorulsaucenzoriiasociatieide
proprietariraspundpersonalsauinsolidar,infatalegiisiaproprietarilor,pentrudaunele
siprejudiciilecauzateproprietarilorinmoddeliberat.
Articolul34
(1)Administrarea,intretinerea,investitiilesireparatiileasupraproprietatiicomunesuntin
sarcinaasociatieideproprietari.
(2)Asociatiadeproprietariangajeazapersoanefiziceatestatepentrufunctiade
administratorsauincheiecontractecupersoanejuridicespecializatesiautorizatepentru
realizarea,respectivfurnizareaserviciilornecesareadministrarii,intretinerii,investitiilor
sireparatiilorasupraproprietatiicomune.

CAPITOLULV:Administrareainasociatiadeproprietari
Articolul35
(1)Pentruactivitateadeadministrarecareincludeactivitatideadministraretehnica,de
contabilitatesicasierie,asociatiadeproprietaripoateangajafiepersoanefiziceatestate
pentrufunctiadeadministratordeimobile,fiepoateincheiacontractdeadministrarecu
persoanejuridicespecializatesiautorizate,careaucaobiectdeactivitatenumaidomeniul
asociatiilordeproprietarioricareaucaactivitateprincipalaadministrareaimobilelorpe
bazadetarifesaucontract.Administratorilordeimobileliseaplicainmodcorespunzator
prevederileart.21alin.(2)sialeart.22.
(2)Persoanelefizicepotfiangajateprinincheiereaunuicontractindividualdemunca,
conformcelorstabiliteprinnegocieredirecta.
(3)Candidatiipentrufunctiadeadministratordeimobiletrebuiesaprezintecomitetului
executivalasociatieideproprietaridocumentelesolicitate,garantiileprofesionalesi
materialeprevazutedelegesitrebuiesanufisuferitniciocondamnare.
(4)Comitetulexecutivadoptadeciziiasupracuantumuluisalariilor,alindemnizatiilorsial
eventualelorpremiericareseacordapersonaluluiincadratcucontractindividualde
munca,precumsiasupravaloriisiamodalitatilordecontractare,incazulincare
administrareacladiriiesteasiguratadepersoanejuridice,inlimitabugetuluideveniturisi
cheltuieliadoptatdeadunareageneralaaproprietarilor.
(5)Deasemenea,comitetulexecutivdecidesiasupraacordariiunordrepturibanesti
membrilorasociatieideproprietaricaredesfasoaraactivitatilucrativefolositoareacesteia,
inlimitabugetuluideveniturisicheltuieliadoptatdeadunareageneralaaproprietarilor.
Articolul36
Administratorul,persoanafizicasaujuridica,are,inprincipal,urmatoareleatributii:
10/16

27.10.2016

a)prestareaserviciilorinmodprofesional
b)gestionareabunurilormaterialesiafondurilorbanesti
c)efectuareaformalitatilornecesareinangajareacontractelorcufurnizoriideservicii
pentruexploatareasiintretinereacladirii,derulareasiurmarirearealizariiacestor
contracte
d)asigurareacunoasteriisirespectariiregulilorcuprivirelaproprietateacomuna
e)gestionareamoduluideindeplinireaobligatiilorcetatenesticerevinproprietarilorin
raportcuautoritatilepublice.Obligatiilecetatenestisuntcelestabilite,potrivitlegii,de
adunareageneralaaproprietarilor
f)indeplinireaoricaroralteobligatiiexpresprevazutedelege.
Articolul37
Pentrulucrarileprivindproprietateacomuna,administratorul,tinandseamadepret,durata
deexecutiesicalitate,supunespreanaliza,selectiedeofertesiaprobarecomitetului
executivalasociatieideproprietarioferteleoperatoriloreconomicicaresatisfaccerintele,
invedereaexecutariilucrarilor,conformlegislatieiinvigoare.
Articolul38
Pentruprotejareaintereselorproprietarilorsialeasociatieideproprietariimpotriva
riscuriloraferenteactivitatiideadministrareintruncondominiu,administratoriide
imobile,persoanefizicesaujuridice,dedreptpublicoridedreptprivat,potincheiapolite
deasigurarederaspunderecivilaprofesionala.Asigurareaderaspunderecivila
profesionalanuacoperariscurilecuprivirelafrauda,inselaciune,deturnaredefonduri
infaptuitecubunastiinta.Persoanelecarenuaucalitateadeadministratordeimobilenu
potincheiapolitedeasigurarederaspunderecivilaprofesionala.
Articolul39
Proprietateacomunapoatefiutilizatadecatreterti,persoanefizicesaujuridice,dedrept
publicoridedreptprivat,numaicuacordulmajoritatiiproprietarilormembriaiasociatiei
sialproprietarilordirectafectatidevecinatate,inbazaunuicontractdeinchiriere,de
folosintasaudeconcesiune.
Articolul40
Asociatiadeproprietariareobligatiasaiamasuricuprivirelaimbunatatireaconfortului
termicalcladirii.
Articolul41
Modificarileconstructivesiutilizareainaltescopuriaunorpartisauelementede
constructiealecladirii,cumarfi:ancorareadereclamepepereti,suspendareadestalpi,
pereti,scariinterioaresialteleasemenea,sevorputeafacenumaipebazadeciziei
comitetuluiexecutiv,cuacordulproprietarilordirectafectatisi,dupacaz,pebazaunui
proiecttehnicintocmitdeinstitutiidespecialitate,verificatdeunexpertautorizat,precum
sicuautorizatiapentruexecutareadelucrari,eliberateinconditiilelegii.
Articolul42
Schimbareadestinatieilocuintelor,precumsiaspatiilorcualtadestinatiedecataceeade
locuintafatadedestinatainitiala,conformproiectuluiinitialalcladiriiculocuinte,se
poatefacenumaicuavizulcomitetuluiexecutivsicuacceptulproprietarilordirectafectati
11/16

27.10.2016

cucareseinvecineaza,peplanorizontalsivertical,spatiulsupusschimbarii.
Articolul43
Pentrulucrarimajorecuprivirelaexploatarea,intretinerea,repararea,consolidarea,
reabilitareasimodernizareaproprietatiicomune,asociatiadeproprietaripoateangaja,in
numeleproprietarilorsicusemnaturalorindividuala,creditebancaresauoricealteforme
decreditare,conformprevederilorlegale.
Articolul44
Pentruriscurilecuprivirelaproprietateacomuna,asociatiadeproprietari,innumele
proprietarilorasociati,poateincheiapolitedeasigurare.

CAPITOLULVI:Cheltuielileasociatieideproprietari
Articolul45
(1)Anulfiscalalasociatieideproprietariesteanulcalendaristic.
(2)Inaintedeinceputulurmatoruluianfiscalsipentrufiecareanfiscalceurmeaza,
comitetulexecutivvapregatisivaprezentaproprietarilorinadunareageneralaunbuget
anualdeveniturisicheltuieli,suficientpentruaacopericheltuielileasociatieide
proprietari,inclusivfondurilenecesareorganizariisifunctionariiacesteia.
(3)Proprietariimembriaiasociatieideproprietariauobligatiasaaprobesiunfondde
reparatiianual,necesarpentrureparareasiimbunatatireaproprietatiicomune.Comitetul
executivvapregatisivaprezentaadunariigeneralesumaanualanecesarapentru
constituireasaucompletareaacestuifond,caresealimenteazainavans,intranselunare
egale,prevazuteinlistadeplataacheltuielilorasociatieideproprietari.Platilepentru
reparareasiimbunatatireaproprietatiicomunesevorfacedinfonduldereparatii.
Proprietariimembriaiasociatieideproprietaripotaprobasialtefonduricucaracter
special.
(4)Asociatiadeproprietaripoatedeschideunulsaumaimulteconturilaoricareunitate
bancara,inconditiilelegii.
Articolul46
Totiproprietariiauobligatiasaplateascalunar,conformlisteideplataacheltuielilor
asociatieideproprietari,inavanssaupebazafacturiloremisedefurnizori,cotade
contributiecelerevinelacheltuielileasociatieideproprietari,inclusivceleaferente
fondurilordinasociatiadeproprietari.
Articolul47
Cheltuielileasociatieideproprietarisunturmatoarele:
a)cheltuielipenumardepersoanecarelocuiescsaudesfasoaraactivitatiinproprietati
individuale
b)cheltuielipeconsumuriindividuale
c)cheltuielipecotaparteindiviza,infunctiedesuprafatautilaaproprietatiiindividuale
d)cheltuielipebeneficiari,aferenteserviciilorindividualealeproprietarilor,dargestionate
financiarprinintermediulasociatieideproprietari
12/16

27.10.2016

e)cheltuielipeconsumatoritehnici
f)cheltuielidealtanatura.
Articolul48
(1)Stabilireasirepartizareasumeicareprivesteproprietateacomunacerevinefiecarui
proprietardincadrulcondominiuluisefacproportionalcucotaparteindivizadin
proprietateacomuna.
(2)Cheltuielileefectuatedeasociatiadeproprietaripentruplataunorserviciideutilitati
publicesaudealtanatura,legatedeproprietatileindividualedincondominiusicarenuse
factureazaindividualpefiecaredintreacestea,serepartizeazadupaacelasicriteriucarea
statlabazaemiteriifacturii,inconformitatecuprevederilecontractuluiincheiatcu
furnizorulrespectivuluiserviciu.
Articolul49
(1)Asociatiadeproprietaripoatestabiliunsistempropriudepenalizaripentruoricesuma
cutitluderestanta,afisatapelistadeplata.Penalizarilenuvorfimaimaride0,2%pentru
fiecarezideintarzieresisevoraplicanumaidupaoperioadade30dezilecaredepaseste
termenulstabilitpentruplata,faracasumapenalizarilorsapoatadepasisumalacaresau
aplicat.
(2)Termenuldeplataacotelordecontributielacheltuielileasociatieideproprietari,
afisatepelistalunaradeplata,estedemaximum20dezilecalendaristice.
(3)Sumelerezultatedinaplicareapenalitatilordeintarzierevorfaceobiectulfonduluide
penalitatialasociatieideproprietarisisevorutilizanumaipentruplatapenalizarilor
impuseasociatieideproprietaridecatretertisipentrucheltuielicureparatiileasupra
proprietatiicomunesaualtecheltuielidenaturaadministrativa.
Articolul50
(1)Asociatiadeproprietariaredreptuldeaactionainjustitiepeoriceproprietarcarese
facevinovatdeneplatacotelordecontributielacheltuielileasociatieideproprietarimai
multde90deziledelatermenulstabilit.
(2)Actiuneaasociatieideproprietariestescutitadetaxadetimbru.
(3)Sentintadatainfavoareaasociatieideproprietari,pentrusumeledatoratedeoricare
proprietar,poatefipusainaplicarepentruacoperireadatoriilorprinoricemodalitate
permisadeCoduldeproceduracivila.
Articolul51
(1)Asociatiadeproprietariareunprivilegiuimobiliarcurangprioritarasupra
apartamentelorsialtorspatiiproprietatiindividualealeproprietarilordincondominiu,
precumsiunprivilegiuasupratuturorbunurilormobilealeacestora,pentrusumele
datoratecutitludecotadecontributielacheltuielileasociatieideproprietari,dupa
cheltuieliledejudecatadatoratetuturorcreditorilorininteresulcaroraaufostfacute.
(2)Privilegiulseinscrieinregistruldepublicitateimobiliaraaljudecatoriei,lacererea
presedinteluiasociatieideproprietari,pebazaextraselordepeultimalistalunaradeplata
acotelordecontributiedincarerezultasumadatoratacutitluderestanta.Privilegiulse
radiazalacerereapresedinteluiasociatieideproprietarisauaproprietarului,pebaza
chitanteioriaaltuiinscrisprincareasociatiaconfirmaplatasumeidatorate.
13/16

27.10.2016

(3)Operatiuniledepublicitateimobiliaraprivitoarelaprivilegiulprevazutlaalin.(1)si(2)
suntscutitedetaxadetimbru.

CAPITOLULVII:Raportuldintreadministratiapublicalocalasicentralasi
asociatiiledeproprietari
Articolul52
(1)Consiliilelocalealemunicipiilor,oraselor,comunelorsialesectoarelormunicipiului
Bucurestisprijinaactivitateaasociatiilordeproprietaripentrurealizareascopurilorsi
sarcinilorcelerevin,inconformitatecuprevederilelegaleinvigoare.
(2)Consiliilelocaleorganizeazaincadrulaparatuluipropriuuncompartimentspecializat
insprijinireasiindrumareaasociatiilordeproprietari.
Articolul53
(1)Compartimentelespecializateinfiintateincadrulautoritatiipublicelocaleindrumasi
sprijinaproprietariipentruaseconstituiinasociatiideproprietari.
(2)Consiliilelocalealemunicipiilor,oraselor,comunelorsialesectoarelormunicipiului
Bucurestiindrumasisprijinaasociatiiledeproprietaripentruindeplinireaobligatiilor
localecelerevinasupraproprietatiicomune.
Articolul54
(1)Persoanelefizicecareaucalitateadeadministratordeimobilesuntatestatedecatre
primar,lapropunereacompartimentelorspecializatedincadrulautoritatiiadministratiei
publicelocale,inbazauneihotarariaconsiliuluilocal.
(2)Atestatularedreptscopcertificareacalitatilorprofesionalealepersoanelorcaredoresc
sapracticeactivitateadeadministrareaimobilelorlaasociatiiledeproprietari.
Articolul55
Consiliilelocale,cusprijinulaparatuluipropriualconsiliilorjudetene,respectival
ConsiliuluiGeneralalMunicipiuluiBucuresti,exercitacontrolulasupraactivitatii
financiarcontabiledincadrulasociatiilordeproprietari,dinoficiuorilasolicitareaunuia
saumaimultormembriaiasociatieideproprietari.

CAPITOLULVIII:Sanctiuni
Articolul56
(1)Constituiecontraventiiurmatoarelefapte:
a)neluareadecatreproprietari,decatreasociatiadeproprietarisaudecatrecomitetul
executivalasociatieideproprietariatuturormasurilornecesarepentrureparareasi
mentinereainstaredesigurantaacladiriisiainstalatiilorcomuneaferente(ascensor,
hidrofor,instalatiidealimentarecuapa,decanalizare,deincalzirecentrala,depreparare
sidistribuireaapeicalde,instalatiielectricesidegaze,centraletermice,crematorii,
instalatiidecolectareadeseurilor,instalatiideantenacolectiva,telefonieetc.)petoata
14/16

27.10.2016

durataexistenteiacestora
b)neindeplinireaatributiilordecatrepresedinte,membriicomitetuluiexecutiv,cenzori,
administratordeimobil
c)neexecutareadecatreproprietaralucrarilordeintretinere,reparatiisaudeinlocuirea
elementelordeconstructiisiinstalatiiaflateinproprietateasaindividuala,dacaaceasta
estedenaturasaaducaprejudiciicelorlaltiproprietari
d)schimbareadecatreproprietaradestinatieilocuinteifaraautorizatiilesiaprobarile
legale
e)modificareaaspectuluiproprietatiicomune,precumsiaelementelorconstructiveale
cladiriifaraaprobarilesiautorizatiilelegale
f)neaplicareasaunerespectareaprevederilorprezenteilegidecatrefunctionariipublicisi
personalulangajatalautoritatilorpublicelocalesicentrale,inclusivpersonalulregiilorori
alsocietatilorfurnizoaredeserviciipublicedeutilitati,dacafaptanuafostcomisain
astfeldeimprejurariincatsaconstituieinfractiune.
(2)Contraventiileprevazutelaalin.(1)sesanctioneazadupacumurmeaza:
a)fapteleprevazutelalit.a),b)sic)sesanctioneazacuamendadela500leila3.000lei
b)faptaprevazutalalit.d),cuamendadela200leila1.000lei
c)fapteleprevazutelalit.e)sif),cuamendadela2.500leila5.000lei.
(3)Sanctiunilepentrucontraventiileprevazutelaalin.(1)lit.a)e)seaplicapersoanelor
fiziceconstatatevinovate,iarceaprevazutalaalin.(1)lit.f)functionarilorpublicisau
personaluluiangajatalautoritatilorpublice,inclusivpersonaluluiregiilororisocietatilor
furnizoaredeserviciideutilitatipublice.
(4)Constatareacontraventiilorprevazutedeprezentalege,facutalasesizareaoricarei
persoaneinteresate,precumsiaplicareasanctiunilorcorespunzatoaresefacdecatre
persoaneleimputernicitedeInspectoratuldeStatinConstructiisideMinisterulInternelor
siReformeiAdministrative,deprimarisaudeimputernicitiiacestora.
Articolul57
Prevederileart.56referitoarelacontraventiisecompleteazacudispozitiileOrdonantei
Guvernuluinr.2/2001privindregimuljuridicalcontraventiilor,aprobatacumodificarisi
completariprinLegeanr.180/2002,cumodificarilesicompletarileulterioare.

CAPITOLULIX:Dispozitiitranzitoriisifinale
Articolul58
(1)Institutiileadministratieipublicelocaleoricentralesauoricealtesocietatidestat,care
detininproprietateapartamentesauspatiicualtadestinatiedecataceeadelocuintain
cladiriledelocuinte,auaceleasidrepturisiobligatiicaoricarealtproprietardin
condominiusiauobligatiasamandatezepersoanefizicesaujuridicepentruacolaboracu
asociatiadeproprietari.
(2)Raporturilejuridicealeproprietarului,stabilitedecomunacordcuchiriasul,indiferent
destatutullocuintei,precumsinerespectareaobligatiilorcontractualedecatrechiriasnu
15/16

27.10.2016

absolvaproprietaruldelaobligatiilesalefatadeasociatiadeproprietariprevazutein
prezentalege.
Articolul59
Intermende60deziledeladataintrariiinvigoareaprezenteilegi,MinisterulInternelor
siReformeiAdministrative,impreunacuMinisterulEconomieisiFinantelor,Ministerul
Muncii,FamilieisiEgalitatiideSanse,MinisterulTransporturilorsiMinisterulJustitiei
vorelaborasisupunespreadoptareGuvernuluinormelemetodologicedepunerein
aplicareaprevederiloracesteia.
Articolul60
Prezentalegeintrainvigoarela30deziledeladatapublicariiinMonitorulOficialal
Romaniei,ParteaI.
Articolul61
Ladataintrariiinvigoareaprezenteilegiseabroga:art.35alin.3,art.351,art.36,art.
64,art.69sianexanr.2dinLegealocuinteinr.114/1996,republicatainMonitorulOficial
alRomaniei,ParteaI,nr.393din31decembrie1997,cumodificarilesicompletarile
ulterioare,OrdonantaGuvernuluinr.85/2001privindorganizareasifunctionarea
asociatiilordeproprietari,publicatainMonitorulOficialalRomaniei,ParteaI,nr.554din
1septembrie2001,aprobatacumodificariprinLegeanr.234/2002,precumsioricealte
dispozitiicontrare.

16/16