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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2014.0000753027

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n


0007131-89.2008.8.26.0634, da Comarca de Trememb, em que so
apelantes MARIA FATIMA COUTO GONALVES TORRES (JUSTIA
GRATUITA),

ROGERIO

GONALVES

TORRES,

RODRIGO

GONALVES TORRES, MARTA MARIA GONALVES TORRES,


MARCELO

GONALVES

GONALVES

TORRES,

TORRES

PESTANA

apelado

MORADA

MARIANE
DO

VALE

EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA..


ACORDAM,

em 10 Cmara de Direito Privado do Tribunal de

Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em


parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acrdo.
O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores
JOO CARLOS SALETTI (Presidente) e ARALDO TELLES.
So Paulo, 18 de novembro de 2014.

Desembargador CARLOS ALBERTO GARBI


RELATOR

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

VOTO N 17.190
APELAO N 0007131-89.2008.8.26.0634
COMARCA
APELANTES

: TREMEMB (2 VARA JUDICIAL)


: MARIA DE FTIMA COUTO GONALVES TORRES E
OUTROS

APELADA

: MORADA DO VALE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. LOTEAMENTO


IRREGULAR. AUSNCIA DE REGISTRO. IMPOSSIBILIDADE.
CONTRATO NULO. OBJETO ILCITO. LEI N 6.766/79. ART. 166,
INC. II, DO CC/02. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO
ANTERIOR. RECURSO PROVIDO.
1. A r alienou lote de terra em loteamento irregular. Ausncia de
regularizao perante a Municipalidade. Ausncia de registro.
Impossibilidade. Descumprimento da Lei n 6.766/79, que contm
norma cogente proibitiva (art. 37).
2. Compromisso de venda e compra. Nulidade. Objeto ilcito (art.
166, inc. II, do CC/02). Retorno das partes ao estado anterior.
Devoluo integral dos valores pagos.
3. Dano moral. No caracterizao.
5. Recurso provido em parte.

1.

Os autores recorreram da sentena proferida pelo Doutor JOS

LUIZ GERMANO que julgou improcedente o pedido. Alegaram, em sntese,


que foram cientificados de que o loteamento no estava regularizado em
1.994; que no ocorreu a prescrio; e que deve ser reformada a sentena.
A r apresentou resposta.
o relatrio.
2.

Consta do compromisso particular de venda e compra firmado


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com NATANIEL LOPES (fls. 33), e posteriormente cedido ao marido e pai dos
autores (ISAAC GONALVES TORRES

fls. 104/109), que foi alienado o

Lote n 05, da Quadra 8, do Loteamento Parque dos Pinheiros.


Consta tambm nos autos que a r vendeu lote de terreno em
loteamento irregular. A percia constatou que o projeto do loteamento est
embargado na Prefeitura (fls. 170) e os documentos de fls. 46 e de fls.
116/119 demonstram que no h registro do loteamento e desmembramento
registral do lote.
Observar-se assim que o imvel que no foi adequadamente
parcelado pelo vendedor, nos termos do que determina a Lei n 6.766/79.
A compromissria vendedora declarou no contrato ser a legtima
proprietria de um imvel loteado que recebeu a denominao de Parque
dos Pinheiros, situado no Municpio de Trememb, Comarca de Taubat,
Estado de So Paulo, devidamente matriculado, e compromissou a venda o
que seria o futuro lote n 5, de 250 metros quadrados (fls. 104/109).
Sucede que a Lei n 6.766/79, que dispe sobre o parcelamento do
solo, regulamenta o obrigatrio procedimento que deve ser observado pelo
loteador que pretende dividir o imvel e alienar os lotes, envolvendo a
elaborao do projeto - que deve ser aprovado pela Municipalidade - e o
registro junto ao Cartrio de Registro de Imveis.
Explica MARCO AURLIO S. VIANA: Para parcelar o solo para
fins urbanos o empresrio est adstrito a um procedimento administrativo,
que se inicia com a determinao das diretrizes a serem seguidas, ditadas
pelo poder Pblico, at a aprovao por este do projeto; depois temos a fase

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do Registro Imobilirio, quando o loteador, atendidas as exigncias legais,


obtm o registro, passando o parcelamento ao campo jurdico. O loteamento
s ser regular quando obedecidas essas duas fases: se isto no ocorreu, ele
irregular, ou melhor dizendo: no basta apenas a aprovao,
indispensvel o registro, para que se tenha a regularidade pretendida pela
lei (Comentrios Lei sobre o Parcelamento do Solo Urbano, Ed. Saraiva,
2 ed., p. 121).
Da a norma cogente proibitiva disposta no art. 37 da Lei n
6.766/79, in verbis: vedado vender ou prometer vender parcela de
loteamento ou desmembramento no registrado.
Vale observar que a preocupao com o parcelamento do solo vem
desde que o homem se urbanizou e intensificou-se com a Revoluo
Industrial. No Brasil, as cidades desenvolveram-se desde a Revoluo de
1930 quando apareceu a nova modalidade de comrcio, ou seja, de venda de
terrenos a prestaes. Foi uma decorrncia imposta pelas contingncias
econmicas das pessoas. O comprador no dispunha de condies para
atender, de pronto, a soma exigida pelo vendedor; permitiu-se, ento, que
ele saldasse o preo em prestaes, coadunadas ao seu poder econmico.
Em geral, o proprietrio se comprometia a vender o terreno em prestaes
peridicas, mas incluindo na avena a clusula resolutiva expressa em
ocorrendo a simples mora no atraso das prestaes. Estipulava-se clusula
de decaimento, por meio da qual o promissrio inadimplente perdia todas as
quantias entregues. Inclusive, tolerava-se a mora com a finalidade pura e
simples de rescindir a conveno e locupletar-se com o que havia recebido.
Decorrncia, disso, lesados, os promissrios perdiam as economias,
conseguidas com grande sacrifcio, e o imvel. No podia passa
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desapercebida a situao vigente. Os legisladores comearam a se


preocupar com o fenmeno (ARNALDO RIZZARDO, Promessa de Compra
de Venda e Parcelamento do Solo Urbano, 6 ed., Ed. RT, p. 15/16).
A par disso, tambm consta dos autos que foi alienado lote de terreno
que estaria inserido em terreno que no pode receber qualquer construo,
como se verifica do documento de fls. 120, juntado pela r, no qual h
carimbo da DIVISO DE ENGENHARIA DE SADE PBLICA anotando
que na rea no permitida a construo de edifcios pblicos ou
particulares.
Verifica-se, assim, no caso dos autos, a nulidade do contrato de
alienao do pretenso lote de terra pela r antes do regular desmembramento
ou loteamento do imvel nos termos da lei de regncia, por conter objeto
ilcito, conforme dispe o art. 166, inc. II, do Cdigo Civil/2002. Da por que
no h motivos para se falar de prescrio, porquanto o ato nulo, em
princpio, no sofre seus efeitos.
Declarada a nulidade do compromisso de venda e compra e da
respectiva cesso de direitos, as partes devem retornar ao estado anterior ao
ajuste, qual seja a r deve devolver aos autores os valores despendidos pelo
negcio, sem reteno de qualquer natureza, acrescidos de correo
monetria e juros de mora da citao.
Em razo da irregularidade verificada no parcelamento do solo,
impe-se a notcia do fato ao Ministrio Pblico.
Por fim, no se verifica o dano moral, que surge com a ofensa
dignidade, honra do lesado, situao no constata nos autos em razo das

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peculiaridades do caso, especialmente pelo fato de que o ilcito ocorreu h


anos. Viveram os autores, por certo, contrariedade e frustrao de
expectativas, mas lembrando as palavras de ANTONIO JEOV SANTOS, O
dano moral somente ingressar no mundo jurdico, com a subsequente
obrigao de indenizar, em havendo alguma grandeza no ato considerado
ofensivo a direito personalssimo. Se o ato tido como gerador do dano
extrapatrimonial no possui virtualidade para lesionar sentimentos ou
causar dor e padecimento ntimo, no existiu o dano moral passvel de
ressarcimento (Dano Moral Indenizvel, 2 ed., Ed. Lejus, p. 118).
3.

Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo dos

autores para julgar parcialmente procedente o pedido e condenar a r a


devolver todos os valores pagos, nos termos explicitados, mantidos os
demais termos da sentena, com determinao para ofcio ao Ministrio
Pblico. Responder a r pelas custas do processo e honorrios advocatcios
de 15% sobre o valor da condenao.

Desembargador CARLOS ALBERTO GARBI


RELATOR

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