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Sumrio
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4.
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12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
Precedentes Jurisprudenciais..........................................................................2
Atraso na Entrega das Obras..........................................................................2
Corretagem......................................................................................................5
Prazo de Tolerncia.......................................................................................12
Responsabilidade Pelo Pagamento do Condomnio.....................................13
Reteno de Valores Pagos..........................................................................14
Danos Materiais Pela Indisponibilidade do Bem Imvel................................15
Dano Moral em Decorrncia do Atraso na Entrega da Obra.........................19
Reteno de 10 % e Devoluo de 90% do valor pago em caso de
desistncia da compra do imvel...................................................................25
SATI...............................................................................................................29
Responsabilidade entre Construtora e Imobiliria.........................................36
Aes Judiciais nos Juizados Especiais Cveis.............................................37
Patrimnio de Afetao Destituio do Incorporador / Construtor e sua
inoponibilidade aos compradores do seu regime jurdico..............................38
Nulidade da Clusula de Eleio de Foro..................................................... 49
VMD Valor Mdio de Desligamento........................................................... 49
Direito de Baixa do Gravame Hipotecrio..................................................... 52
Direito Sumulado (Smula 308 do STJ)........................................................ 54
Ineficcia do Gravame Hipotecrio Com Relao aos Compradores.......... 56
Resumo Esquematizado............................................................................... 57
2
1. Precedentes Jurisprudenciais
O Cdigo de Processo Civil de 2015, nos artigos 489, VI e V,
332 e 927, exige certa vinculao do juiz aos precedentes jurisprudenciais.
O artigo 332, II, do Cdigo de Processo Civil exige que o juiz
imponha a improcedncia liminar do pedido, caso o pleito seja contrrio ao
pacificado em recursos repetitivos.
2. Atraso na entrega das obras
A data final para a concluso dos empreendimentos a
expedio do "Habite-se" e no o termo de entrega das chaves, inclusive
porque a mesmo depende de providncias a serem empreendidas pelo prprio
comprador.
Surge da o direito a indenizao, por aplicao analgica do
disposto nos artigos 946 e 952 do CC, bem como do art. 43, II da Lei 4.591/64.
O montante poder ser fixado em liquidao por arbitramento
(valor locativo), fixado o perodo. Alguns juzes entendem que devido
somente lucros cessantes, em detrimento de eventual multa indenizatria, pois
tratam-se de sanes de mesma natureza, sendo vedada a cumulao.
No h que se falar em ausncia de responsabilidade
em
3
Somente acontecimentos extraordinrios e inevitveis que se
constituem em caso fortuito ou fora maior, como ensina Darcy Arruda Miranda
(Anotaes ao Cdigo Civil Brasileiro - 3 volume - Editora Saraiva - 4 edio):
Lacerda de Almeida, em comentrio ao artigo, salienta que
nem todo caso fortuito caso de fora maior, mas a fora
maior fortuita. Ambos estes fatos esto em uma ideia mais
geral que compreende tudo o que est fora do alcance do
poder humano, esta ideia o acaso. E esclarece: Fora maior
diz-se mais propriamente de acontecimento inslito, de
impossvel ou dificlima previso, tal uma extraordinria seca,
uma inundao, um incndio, um tufo, etc.
Caso fortuito um sucesso previsto, mas fatal como a morte, a
doena, etc. Neste sentido pode considerar-se o caso fortuito gnero, de que a
fora maior espcie.
No , porm, a imprevisibilidade que deve, principalmente,
caracterizar o caso fortuito, e, sim a inevitabilidade. E porque a
fora maior tambm inevitvel, juridicamente, se assimilam
estas
duas
causas
de
irresponsabilidade.
Uma
seca
para
ser
entregues
ao
comprador
so
4
dentro do prazo previsto porque foi assim comercializada, ou s faz-lo aps
supridas as exigncias da Administrao Pblica.
Se assim no age, assume os riscos de sua conduta.
Em relao ao dano moral, o atraso na entrega das obras
ofende os direitos da personalidade que podem ser ressarcidos, quando
lesionados, pela indenizao de carter moral. No se trata de mera
impacincia
ou
intolerncia,
fundados
em
sensibilidade
exacerbada,
atrasos
na
entrega
do
imvel
podem
ser
5
responsabilidade do fornecedor, basta examinar as excludentes possveis
previstas nos artigos 12 e 14, 3 do CDC. Ainda que se admitisse
6
Referido dispositivo legal no deixa dvida de que a prestao
principal, objeto da corretagem, o servio de intermediao imobiliria.
imobiliria,
quando
apenas
se
corretor/imobiliria
com
incorporadora.
Muitas
vezes
os
corretores
so
7
Observado integralmente o disposto no CDC, informando os
adquirentes de forma clara e transparente acerca da cobrana e do regular
pagamento da taxa de corretagem, essa taxa devida.
INDENIZATRIO.
LEGITIMIDADE
PRETENSO
PARA
FIGURAR
AFASTADA.
COMPROMISSO
DE
QUE
NO
POLO
PRELIMINAR
COMPRA
OSTENTA
PASSIVO.
REJEITADA.
VENDA.
IMVEL.
DE
CORRETAGEM.
INADMISSIBILIDADE.
COM
APROXIMAO
TIL DAS
8
PARTES E CELEBRAO DA PROMESSA DE VENDA E
COMPRA. RESTITUIO INDEVIDA. DECISO AFASTADA.
RECURSO DA R PROVIDO. (TJSP, Apelao n 400254979.2013.8.26.0576, 6 Cmara de Direito Privado, Des. Rel.
Vito Guglielmi, j. 08.01.15).
-Ao
da
-Obrigao
comisso
do promitente
de
corretagem
comprador de
expressamente
9
ILEGITIMIDADE DE PARTE. PASSIVA. INOCORRNCIA.
PLEITO
INDENIZATRIO.
LEGITIMIDADE
PARA
PRETENSO
QUE
FIGURAR
AFASTADA.
COMPROMISSO
DE
NO
OSTENTA
POLO
PRELIMINAR
COMPRA
PASSIVO.
REJEITADA.
VENDA.
IMVEL.
DE
CORRETAGEM.
INADMISSIBILIDADE.
COM
APROXIMAO
TIL
DAS
Ementa:
AO
DE
COBRANA.
COMISSO
DE
CASO
RESULTADO
CONCRETO.
TIL
DA
MATRIA
MEDIAO
DE
FATO.
CONFIGURADO.
Cvel
AC
70043641265
RS
(TJ-RS)Data
de
publicao: 29/09/2011.
1
0
Referido dispositivo legal permite, de forma expressa, a livre
estipulao pelas partes da forma com que pretendem remunerar o corretor.
decorrente
do
contrato
de
mediao
10
Portanto, o autor tambm estabelece requisitos para que a taxa
de corretagem seja justa, legal e devida:
fiscais,
11
A questo sobre a comisso de corretagem (art. 927, do CPC),
foi recentemente pacificada pelo STJ. Foi reconhecida a validade da clusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigao de pagar a
comisso de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autnoma em regime de incorporao imobiliria.
Quando ocorre a devoluo dos valores, somente
est
12
4. Prazo de tolerncia
Em
se
tratando
de
construo
de
elevada
monta
podem
empreendimentos,
ensejar
de forma
um
que
pequeno
atraso
tal previso
na
concluso
contratual vem
de
sendo
abusiva.
(Apel.
0024325-50.2011.8.26.0003,
de
13
Smula 164: vlido o prazo de tolerncia no superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imvel em construo,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em clusula contratual expressa, clara e inteligvel.
5. Responsabilidade pelo pagamento do condomnio
As construtoras devem ser responsabilizadas pelo pagamento
da taxa condominial at efetiva entrega das chaves. A responsabilidade em
arcar com o pagamento da taxa de condomnio nasce a partir da entrega das
chaves.
A clusula que dispe que o condomnio deve ser pago pelo
adquirente a partir do "habite-se" abusiva, uma vez que no faz sentido o
comprador se responsabilizar pelo pagamento do condomnio sem sequer
poder utiliza-lo. Estando o imvel na posse da construtora, ilegtimo cobrar do
adquirente os dbitos anteriores entrega das chaves, os quais so de
responsabilidade da construtora ou incorporadora.
A responsabilidade de custear as despesas de manuteno do
condomnio decorre da possibilidade de usufruir do imvel e, por consequncia,
da rea e dos servios comum. Nesse sentido:
Apelao Cvel. Ao de cobrana de despesas condominiais.
Sentena de procedncia. Apelao da r. Possibilidade de
ocupao do imvel pela r, promitente compradora somente
aps a entrega das chaves. Responsabilidade pelos dbitos
anteriores a entrega das chaves da construtora, ento
possuidora. Como primeira proprietria, no pode a r
responder pelas despesas condominiais inadimplidas em
momento anterior sua posse, considerando ser obrigao da
construtora a entrega das chaves para possibilitar o usufruto do
bem.
responsabilidade
de
custear as
despesas
de
14
Recurso provido.(Apelao 0908557-20.2012.8.26.0037, Rel.
Des. Morais Pucci, 35. Cmara de Direito Privado).
COBRANA DE DESPESAS CONDOMINAIS. Embora
os
15
Desse modo, restando comprovado o atraso injustificado da
construtora, configurando sua culpa exclusiva, os adquirentes fazem jus
devoluo integral das parcelas pagas, de acordo com o disposto na smula
supracitada, resolvendo assim o contrato celebrado entre as partes.
A construtora dever ento restituir as prestaes pagas, que
sero atualizadas pela Tabela Prtica do Tribunal da Justia de So Paulo, que
espelha a jurisprudncia dominante, desde os desembolsos.
7. Os danos materiais pela indisponibilidade do bem imvel
O artigo 1.056, do Cdigo Civil de 1916 claro:
No cumprindo a obrigao, ou deixando de cumpri-la pelo
modo e no tempo devidos, responde o devedor por perdas e
danos.
O dispositivo foi reproduzido pelo art. 389 do Cdigo Civil de
2002. O art. 402 do Cdigo Civil determina, salvo as excees legais, que as
perdas e danos devidos ao credor abrangem, alm do que ele efetivamente
perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Um dos atributos do bem imvel aptido para gerar frutos
civis, se assim , uma vez retardada, sem justificativa plausvel, a entrega do
imvel, deve a parte fornecedora compor os prejuzos potenciais advindos
desse atraso. Obviamente a disponibilidade do bem imvel tem valor
econmico, com efeito, se algum priva o proprietrio, ou aquele que tem
direito fruio decorrente daquela disponibilidade, causa dano e, via de
consequncia, fica sujeito a repar-lo.
O STJ j decidiu:
Demonstrada a ilegalidade da privao da posse de imvel,
presume-se a ocorrncia de lucros cessantes em favor dos eu
proprietrios , correspondentes aos aluguis que deixou de
auferir no perodo. REsp n. 214.668- SP, Relator Min istro
Castro Filho, 3 Turma, v.
16
Em determinadas espcies de atos lesivos, a existncia dos
lucros cessantes constitui consequncia normal de sua prtica. razovel
presumir o lucro e no a sua inexistncia.
Segundo Pontes de Miranda:
'Frustrado o ganho ou lucro que seria de esperar-se,
tomando-se por base o curso normal das coisas e as
circunstncias especiais, determinveis do caso concreto,
inclusive a organizao das medidas e previses que se
observaram. O ganho ou lucro precisa existir no momento da
leso. Pode ser o que, nas circunstncias em que se achava o
bem ofendido, seria de prever-se'.
Carvalho Santos, entendia que no se poder exigir, quanto aos
lucros cessantes, prova direta e rigorosa em qualquer hiptese, quer sejam os
lucros cessantes atuais, quer sejam potenciais...'.De algum modo, toda essa
construo doutrinria manifestamente cvel, a qual depositava nas mos do
julgador a responsabilidade pelo razovel e provvel, relativo portanto '... ao
curso normal das coisas...', perdeu-se, pois, creio, esbarrou na impositiva
comprovao judiciria da extenso dos danos materiais, qui em
homenagem superveniente 'segurana jurdica' proclamada pelo Cdigo de
Processo Civil de 1973, atravs do processo de conhecimento ordinrio e da
suposta 'verdade' probatria por ele oferecida ao juiz e aos litigantes."(Paulo
Ribeiro Nalin. Revista Trimestral de Direito Civil. Volume 1, n. 3, pp. 3-14);
"O nosso Cdigo Civil, no art. 1.059, consagrou o princpio da
razoabilidade ao caracterizar o lucro cessante, dizendo ser
aquilo que razoavelmente se deixou de lucrar. Razovel
aquilo que o bom senso diz que o credor lucraria, apurado
segundo um juzo de probabilidade, de acordo com o normal
desenrolar dos fatos. No pode ser algo meramente hipottico,
imaginrio, porque tem que ter por base uma situao ftica
concreta."(CAVALIERI
FILHO,
Srgio.
Programa
de
17
Esse o caso da privao da disponibilidade de bem imvel
pelo seu proprietrio. Um imvel residencial gera aluguis ao seu proprietrio.
Se est privado da disponibilidade do bem, o prejuzo objetivamente
presumido, ou seja, no h necessidade de conhecimento de circunstncias
concretas para concluir pela sua ocorrncia.
Eventual circunstncia que afastasse a possibilidade de
entregado imvel para locao, pelo proprietrio, a despeito da sua
disponibilidade, consistiria fato excludente do dever de indenizar. Sendo causa
excludente do direito, amolda-se ao artigo 333, inciso II, do Cdigo de
Processo Civil, cabendo s construtoras o nus da prova.
Segundo a jurisprudncia, so presumidos os lucros cessantes,
decorrentes dos aluguis que poderiam ter sido auferidos no perodo de mora:
"DIREITO CIVIL. RESP.CIVIL. CC E VENDA. IMVEL NO
ENTREGUE.
LUCROSCESSANTES.CABIMENTO.PRECEDENTES.DOUTRI
NA.RECURSOPROVIO.I - A expresso 'o que razoavelmente
deixou de lucrar', constante do art. 1.059 do Cdigo Civil, deve
ser interpretada no sentido de que, at prova em contrrio, se
admite que o credor haveria de lucrar aquilo que o bom senso
diz que obteria, existindo a presuno de que os fatos se
desenrolariam dentro do seu curso normal, tendo em vista os
antecedentes. II - Devidos, na espcie, os lucros cessantes
pelo descumprimento do prazo acertado para a entrega de
imvel, objeto de compromisso de compra e venda."(Resp
320.417/RJ, Quarta Turma, Rel. Min. Slvio de Figueiredo
Teixeira, DJ de 20/05/2002);
"CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO
NAENTREGA
DO
IMVEL.
LUCROS
CESSANTES.
18
compromisso de compra e venda, cabvel a condenao por
lucros cessantes. Nesse caso, h presuno relativa
do
de
do
sucumbncia
Superior
recproca,
Tribunal
nos
de
moldes
Justia.
da
Agravo
DOS
LUCROS
CESSANTES
PELO
VALOR
DO
ALUGUELMENSALQUEIMVELPODERIATERRENDIDO.PRE
CEDENTES.- Na resoluo de compromisso de compra e
venda de imvel, por culpa do promitente-vendedor, no
aplicvel o disposto no art.924 do Cdigo Civil/1916, mas sim o
pargrafo nico do art. 1.092do Cdigo Civil/1916, e,
consequentemente, est o promitente vendedor obrigado a
devolver integralmente a quantia paga pelo promitentecomprador.- Resolvida a relao obrigacional por culpa do
promitente vendedor que no cumpriu a sua obrigao, as
partes envolvidas devero retornar ao estgio anterior
concretizao do negcio,
devolvendo-se
ao promitente
do
contrato
pelo
promitente-vendedor, que
19
noentrega o imvel na data estipulada, causa, alm do
danoemergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo
promitente-comprador,
lucros
cessantes
ttulo
de
20
Quando as condutas das construtoras so graves e as
consequncias destas condutas tem potencialidade, vale dizer, envergadura
para afetao da esfera moral, cabe indenizao. Quando a hiptese no
estiver compreendida naquilo que se convencionou chamar de mero
aborrecimento, a indenizao cabvel. No h necessidade de prova do dano
efetivo, diante do seu carter in re ipsa.
As construtoras devem observar a boa-f objetiva (art. 51,
inciso IV, do CDC). Os fornecedores devem cumprir os deveres acessrios de
conduta: (i) dever de informao; (ii) dever de colaborao e cooperao; (iii)
dever de proteo.
Tambm cabe indenizao por danos morais quando as
construtoras incluem indevidamente o nome de adquirentes nos cadastros
negativos dos rgos de proteo ao crdito, para a qual o Superior Tribunal
de Justia, entende razovel a indenizao.
2) ED cl no Ag 811.523-PR, Rel. Ministro M ASSAMI UYEDA ,
4 T urma, v.u . ( EDcl conhecidos como Agravo Regimental) , j
.25.03.08. 3) REsp 607.957-M T, Rel. Ministro FERNANDO
GONALVES, 4 Turma, v.u., j . 4.11.04. Se por um lado
reconhecem-se
as
graves
consequncias
advindas
do
cadastro
21
bem contornada/atenuada com a aquisio de uma ou duas
"mudas" de roupas. Seria, portanto, um despropsito no se
reconhecer o dano moral no caso vertente, com potencial
consideravelmente superior para afetao da esfera moral,
cujos efeitos se protraem no tempo. No tema extravio de
bagagens j se arbitraram indenizaes: - extravio de extravio de bagagem em viagem internacional (STJ-3T.AI5
74.867,AgRg,Min. Nancy Andrighi,j.14.604);18.000,00 (STJ3T,AI538.459-AgRg,Min.NancyAndrighi,j.6.11.03,DJU9.12.03).
Quanto ao dano moral, em caso de atraso na entrega de
imvel objeto de compromisso de compra e venda, escreve o Desembargador
Rui Stoco:
Segundo nos parece, no h como afirmar que na hiptese
sob exame o dano moral seja invariavelmente incabvel ou
sempre possvel. Impe- se a anlise do caso concreto e suas
circunstncias. Mas, em linha de princpio, no se h negar a
possibilidade de dano moral nas relaes contratuais. No se
pode deslembrar que a Carta Magna ao afirmar
22
INCORPORAO IMOBILIRIA Compra e venda Dano Moral
Inadimplncia contratual pela vendedora, em situao de culpa
grave, prxima do dolo Infrao com repercusso nociva no
patrimnio social e familiar dos compradores lesados que torna
devida a verba Inteligncia dos artigos. 5 V e X, da CF, e 159
e 1.092, par. n., do CC.'Ementa Oficial: O dano injusto objeto
de
ressarcimento
incorporao
pela
imobiliria
inadimplncia
do
contrato
de
personalidade
julgados
reconhecendo
dever
de
surgem
indenizar,
de
uma
taxa
de
aluguel
pelos
meses
que
23
posicionamentos anteriores desta C. Cmara, incluindo os por
mim relatados, cabvel a indenizao por danos morais quando
comprovado o atraso na entrega de imvel.
COMPROMISSO
Resoluo do
DE
COMPRA
VENDA IMVEL.
Relator
Desembargador
Francisco
24
angstia, dor, sofrimento, tristeza, humilhao vtima,
trazendo- lhe sensaes e emoes negativas ' ( ob. cit., p.15
7).Nesta ltima hiptese dano moral subjetivo se exige que os
sentimentos negativos sejam intensos a ponto de poder em
facilmente distinguir-se dos aborrecimentos e dissabores do
dia-a-dia, normais da vida cotidiana. Pois bem , no caso
concreto , o sofrimento dos autores extrapola o mero dissabor
decorrente do inadimplemento contratual. A situao de
incerteza porque passaram os autores supera em muito meros
dissabores do dia a dia, pequenos aborrecimentos do cotidiano
A questo afeta, ademais, direito fundamental moradia ,
coloca em risco investimentos de toda um a vida e a segurana
patrimonial da famlia ( ... .).
C) No mesmo sentido: Apelao 0184757- 77.2010.8.26.0000,
Relator Desembargador Alexandre Lazzarini, 6 Cmara de Direito Privado, j .
12/01/2012. [Indenizao: R$ 10.000,00]. Ponderando os elementos do caso
concreto, tenho que o valor da indenizao, pelos danos morais sofridos pelos
autores, especialmente a intensidade e durao do sofrimento.
A aquisio de imvel exige inmeros esforos financeiros
suportados pelos adquirentes. O atraso na entrega de empreendimentos por
culpa das construtoras, situao plenamente capaz de causar trauma
psicolgico, dor ou desespero nas pessoas que no podem usufruir do bem
adquirido.
Ou seja, quando o atraso incontroverso causa diminuio do
sentimento de auto-estima do adquirente, frustrado em suas expectativa de
receber e usufruir o bem. Tal hiptese apta ao dano moral porque, no atraso,
ao consumidor no possvel a certeza quanto a data efetiva de entrega do
bem adquirido.
Neste liame no h, pois, o mero aborrecimento
ou
25
Segundo Carlos Alberto Bittar, na concepo moderna da
teoria da reparao de danos morais prevalece, de incio, a orientao de que
a responsabilizao do agente se opera por fora de simples fato da violao.
Com isso, verificado o evento danoso, surge ipso facto a necessidade de
reparao, uma vez presentes os pressupostos de direito. Dessa ponderao,
emergem duas consequncias prticas de extraordinria repercusso, em favor
do lesado: uma, a dispensa da anlise de subjetividade do agente; outra a
desnecessidade de prova de prejuzo concreto (Carlos Alberto Bittar,
Reparao Civil por Danos Morais, 3. Edio, Ed. RT, 1998,pg. 214).
9. Reteno de 10% (devoluo de 90% dos valores pagos) no caso de
resciso do contrato
Os princpios da autonomia de vontade e da obrigatoriedade do
contratado so a fora vinculativa dos contratos, desejada pelos contratantes,
assegurada pela ordem jurdica e o seu elemento primordial. Se o promissrio
comprador desinteressa-se em continuar com o vnculo jurdico com a
promitente vendedora de unidade imobiliria, admissvel se torna a devoluo
das parcelas por ele pagas, corrigidas monetariamente desde o desembolso.
extino
do
contrato
pelo
promissrio
comprador,
Segundo a jurisprudncia:
26
promitente-vendedora.
Devoluo
que,
pelas
27
condenao do promitente-vendedor, devoluo integral dos valores pagos
no justo.
28
jurisprudncia j vem decidindo que clusulas semelhantes a
presente so consideradas abusivas, devendo ser declaradas
nulas.
quanto
de
montante
exorbitante,
sob
pena
de
configurar
RESCISO.
COMPRADOR.DEVOLUO
INADIMPLNCIA
DOS
VALORES
DO
PAGOS.
um
de
29
promessa de compra e venda de imvel, em caso de resciso
motivada por inadimplncia do comprador, a jurisprudncia do
STJ se consolidou no sentido de admitir a reteno, pelo
vendedor de parte das prestaes pagas, como forma de
indeniz-lo
despesas
administrativas
havidas
com
divulgao,
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
10. SATI
A cobrana de valores a ttulo de SATI se mostra prtica
abusiva, passvel de repreenso, nos termos da Lei n 8.078/90.
crvel que, o SATI, quando prestado, deve ser considerado
como amostra grtis, luz do preceituado no artigo 39, inciso III do Cdigo de
Defesa do Consumidor, haja vista que nunca previamente solicitado pelos
adquirentes de empreendimentos lanamentos:
30
inexistindo
obrigao de pagamento.
prestados
pela
empresa
encarregada
por
31
Julgamento: 25/03/2014, 10 Cmara de Direito Privado, Data
de Publicao: 28/03/2014)
para
consumidores.
Admite-se
legitimidade
passiva
da
incorporadora.
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
de
32
servio de assistncia tcnico-imobiliria (SATI), ou atividade
congnere (art. 206, 3, IV, CC). 1.2. Aplicao
do
CONCRETO:
SANSEVERINO,SEGUNDA
SEO,
julgado
em
DIREITO
CIVIL
DO
CONSUMIDOR.
PRAZO
Turma
33
(REsp 1.238.737-SC, DJe 17/11/2011), acerca de pedido de
repetio do indbito formulado por consumidor alegando a
cobrana indevida de valores por fornecedor, posicionou-se
nessa mesma linha. O caso ora analisado semelhante aos
precedentes aludidos, pois a pretenso central da parte
demandante o ressarcimento das parcelas relativas
comisso de corretagem e ao servio de assessoria tcnicoimobiliria (SATI), que teriam sido pagas indevidamente por
serem abusivas as clusulas que atriburam esse encargo aos
consumidores. Ou seja, a alegao a ocorrncia de
enriquecimento sem causa como premissa fundamental da
pretenso central de repetio do indbito. Especificamente em
relao
ao
prazo
trienal,
orientao
da
Turma
de
COMISSO
DE
CORRETAGEM
AO
CONSUMIDOR
PELA
vlida a clusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigao de pagar a comisso de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
34
autnoma em regime de incorporao imobiliria, desde que
previamente informado o preo total da aquisio da unidade
autnoma, com o destaque do valor da comisso de
corretagem. Registre-se que o principal ponto controvertido a
verificao da possibilidade de transferncia pelo vendedor
(incorporadora) ao comprador (consumidor), mediante clusula
contratual, da obrigao de pagar a comisso de corretagem. A
questo especialmente relevante, pois deve ser aferida a
validade
dessa
clusula
na perspectiva
do
Direito
do
pelo
evidenciado
que
consumidor.
as
prtica
incorporadoras
comercial
tm
tem
efetivamente
35
apesar de seu marcado carter protetivo, no chega ao ponto
de subverter a natureza onerosa das relaes negociais no
mercado de consumo, exigindo apenas transparncia no seu
contedo. Desse modo, sob a tica do repasse de custos e
despesas, chega-se diretamente concluso no sentido da
inexistncia de prejuzo aos consumidores com a assuno de
dvida, pois, no fosse desse modo, o custo seria embutido no
preo total da compra e venda. Pode-se concluir, portanto, que,
em princpio, vlida a clusula que transfere para o
consumidor a obrigao de pagar a comisso de corretagem,
exigindo-se apenas transparncia nessa atribuio. Alm disso,
no mbito das relaes de consumo, a informao adequada
sobre os produtos e servios no apenas um direito do
consumidor, mas um dever imposto ao fornecedor, conforme
se pode extrair, dentre outros, dos arts. 31, 46 e 52 do CDC. O
dever de informao constitui um dos princpios consectrios
lgicos do princpio da boa-f objetiva, positivado tanto no CC
(art. 422), como no CDC (art. 4, III), consubstanciando os
deveres de probidade, lealdade e cooperao, que deve pautar
no apenas as relaes de consumo, mas todas as relaes
negociais. Esse dever de informao de tal modo acentuado
que, segundo doutrina, a relao de consumo estaria regida
pela regra caveat praebitor (acautele-se fornecedor), que
impe ao fornecedor uma obrigao de diligncia na atividade
de esclarecer o consumidor, sob pena de desfazimento do
negcio jurdico ou de responsabilizao objetiva por eventual
dano causado, ao passo que, num sistema jurdico liberal,
aplica-se
regra
inversa,
caveat
emptor
(acautele-se
36
servios, discriminando-se as principais parcelas que o
integram. Registre-se que o preo total, como o prprio nome
indica, representa o quanto o consumidor ter que pagar para
adquirir o produto ou contratar servio, sem nenhum acrscimo
pecunirio. Para cumprir essa obrigao de informao, deve a
incorporadora informar ao consumidor, at o momento de
celebrao do contrato de promessa de compra e venda, o
preo total de aquisio da unidade imobiliria, especificando o
valor da comisso de corretagem, ainda que essa venha a ser
paga destacadamente. Efetivamente, nos termos do disposto
no
art.
30
do
CDC,
toda
informao
ou
publicidade
celebrado.
Na
ser
integrando o contrato
hiptese
de
recusa
no
exigir
cumprimento
forado
dela,
dentre
outras
Construtora
imobiliria
trabalham
em
conjunto,
uma
obrigaes
37
destinatrio final. Assim, se os adquirentes se encaixam no conceito de
consumidor dado pelo art. 2 da Lei 8.078/90, tambm certo que a
construtora
imobiliria
igualmente
encaixam-se
na definio
de
fornecedores, dada pelo art.3, daquela mesma lei, uma vez que so pessoas
jurdicas que desenvolvem atividade de comercializao de produtos. Dessa
forma, aplicado o Cdigo de Defesa do Consumidor.
Portanto, os contratos de compra e venda de lanamentos
devem ser analisados sob a tica do Cdigo de Defesa do Consumidor, tendo
os consumidores adquirentes como parte hipossuficiente, sendo o contrato
evidentemente de adeso.
servio
(Cdigo
38
advogado, acompanhado de preparo, nos termos da Lei n 11.608/2003, no
havendo prazo suplementar para sua apresentao ou complementao.
Para fins de execuo, a parte condenada dever cumprir a
sentena no prazo de 15 dias aps o trnsito, independentemente da
intimao. Na hiptese de no cumprimento da sentena, o credor desassistido
por advogado, desde logo, deve requerer o incio da execuo, com o
encaminhamento dos autos ao Contador, caso a condenao seja de
pagamento em dinheiro.
Quanto parte assistida por advogado, dever requerer o
incio da execuo, com apresentao da planilha de clculo com a multa de
10% do artigo 523, 1, do Cdigo de Processo Civil, no prazo de trinta dias.
Os prazos so contados em dias corridos, considerando os
imperativos de celeridade processual e de informalidade, tpicos do subsistema
dos juizados especiais (Enunciado 74 do FOJESP; Comunicado Conjunto
Presidncia e CGJ n 380/2016). O prazo para a interposio de recurso
inominado de 10 dias, conforme Enunciado 46 da ENFAM).
13 Patrimnio de Afetao Destituio do Incorporador por
descumprimento legal e contratual
A incorporadora deve obter junto prefeitura a aprovao do
projeto com a expedio de Alvar de Execuo de Edificao Nova. Depois
deve registrar a incorporao do empreendimento na matrcula no Oficial de
Registro de Imveis competente. Deve haver expedio de Alvar de Execuo
de Edificao Nova.
39
A constituio da Garantia Hipotecria relativa ao contrato de
abertura de crdito, deve especificar o valor e o vencimento da dvida.
Aps o registro do patrimnio de afetao pode comercializar
as unidades, mas deve fazer constar dos contratos o preo certo e o prazo
determinado para entrega da obra fixado e a existncia do nus hipotecrio
constitudo e registrado na matrcula.
Depois do registro do patrimnio de afetao, deve ser
constituda a Comisso de Representantes e deve ser dada publicidade do
demonstrativo de estado de obra e sua correspondncia com prazo pactuado e
com os recursos financeiros recebidos no perodo, ainda que conste
expressamente esta obrigao, no Instrumento Particular de Abertura de
Crdito com Garantia Hipotecria firmado entre a incorporadora e o banco.
Caso a construtora e o banco firmem aditamento ao contrato
de particular de abertura de crdito, este aditamento deve ser averbado na
matrcula informando as novas condies, os novos valores.
Ao liberar as parcelas do financiamento incorporadora, os
bancos devem fiscalizar as medies da execuo das obras e a Comisso de
Representantes (formada pelos compradores), que deve obrigatoriamente ser
constituda, deve aprovar o relatrio fsico-financeiro. Caso essas situaes
no ocorram, o custo de obra pode ficar imensamente superior ao previsto e
poder acarretar atraso da entrega da obra.
condio da lei para caracterizao do patrimnio de
afetao que a conta nica (receita e aplicao dos recursos) seja fiscalizada
pela instituio bancria e pelos promissrios compradores, para evitar desvios
de recursos. Caso isto no ocorra, estar caracterizado o desvirtuamento do
instituto - patrimnio de afetao.
Uma vez regularmente constituda nos termos da lei, a
Comisso de Representantes pode, por exemplo, notificar extrajudicialmente o
Incorporador a dar regular andamento para trmino das obras, caso esteja
atrasada, e pode notificar para apresentar toda documentao relativa
incorporao/patrimnio de afetao com o escopo de possibilitar Comisso
40
de Representes, cincia da situao financeira dos contratos firmados e extrato
com prestao de contas da conta nica do empreendimento, prevista na lei
para o patrimnio de afetao.
Caso a incorporadora paralise as obras, a Comisso de
Representantes do empreendimento pode distribuir notificao judicial para que
a incorporadora retome as obras, sob pena de desconstituio de seu carter
de incorporador, nos termos do que preconiza o art. 43, VI da Lei 4591/64.
Decorrido o prazo estipulado pela Comisso para que o
incorporador retome as obras, deve ser realizada uma Assembleia Geral
Extraordinria para que os compradores votem e ratifiquem a destituio do
Incorporador do empreendimento. Pode ser tambm Constitudo o Condomnio
de Construo do empreendimento e no seu Regulamento constar o seu
escopo de representar o interesse dos promissrios compradores, objetivando
viabilizao da retomada e trmino das obras.
O certificado de concluso da obra e alvar de habite-se, no
podem ser concedidos polo poder pblico quando o prdio se encontrar sem
condio de habitabilidade. importante um Laudo de Vistoria Tcnica,
expedido por engenheiro, para atestar o estgio da obra, e, tambm, para
identificar a estimativa de custo para trmino das obras.
J ocorreu caso, mesmo sem autorizao da Comisso de
Representantes, em que a incorporadora, mesmo destituda, efetuou o
pagamento das custas de cartrio e emolumentos para averbao da
construo no finalizada e com pendncias e constituio do respectivo
condomnio, alm de autorizar a abertura das matrculas individualizadas de
unidades.
Nestas
matrculas
foi
transportado
nus
hipotecrio
41
Neste caso, o banco pretendeu cobrar dos promissrios
compradores, o financiamento obtido pela incorporadora e no pago por ela
mesma, repassando aos adquirentes o nus de suas unidades, que difere da
obrigao assumida no contrato individual.
Ou seja, a incorporadora tomou emprstimo, no pagou e
cobrou dos compradores o valor do imvel mais o emprstimo que ere apenas
da incorporadora.
Isto tudo em contrariedade plena ao disposto no Cdigo Civil
art. 171, II, art. 32, 2, Lei 4.591/64 e Smula 308 do STJ, uma vez que, pela
lgica do banco e da incorporadora, os promissrios compradores no somente
responderiam pelo preo contratado de suas unidades, como deveriam pagar a
conta de terceiro, ou, ento, responderiam com suas unidades pela garantia
existente no contrato de financiamento, ou seja, por toda a dvida contrada
pela incorporadora relativa ao contrato de financiamento.
No contrato de financiamento firmado pela incorporadora com o
banco, estes instituram um Valor Mnimo de Desligamento (VMD) para que
cada unidade do empreendimento tivesse o gravame hipotecrio liberado.
Os promissrios compradores no participam deste tipo de
contrato, portanto este VMD no guardam correlao com os saldos devedores
contratuais, assumidos pelos compradores, especialmente por aqueles que
quitaram seus saldos devedores ou pagaram vista.
Para terem suas unidades liberadas do gravame hipotecrio,
os compradores foram vinculados a obrigao assumida pela incorporadora do
pagamento do VMD, como se isto fosse legal e vlido. A situao ftica dos
promissrios compradores neste senrio de pagar o apartamento mais que 2
(duas) vezes e ainda ratear os custos para trmino das obras.
Havendo este tipo de situao grave, os compradores podem
pleitear judicialmente a entrega da posse do imvel da matrcula e suas
construes, fazendo a construtora / incorporadora assinar Termo de Entrega
de Posse para que possam dar seguimento s obras do empreendimento e
manter sua segurana.
42
Pode ser ratificado por unanimidade, nos termos do art. 43, VI
da Lei 4.591/64, a retomada das obras, bem como a destituio do
incorporador, sem o reconhecimento da existncia do patrimnio de afetao,
quando existentes irregularidades dos agentes deste processo banco e
incorporadora.
Aps esta assembleia, pode ser contratada empresa de
Engenharia para apurar o estgio em que a obra se encontra a partir da
imisso na posse, bem como o quanto de obra falta e o custo.
A Comisso de Representantes pode deliberar em AGE qual
empresa ser contratada para o reincio das obras.
Os compradores ao formalizarem os compromissos de compra
e venda, mediante o pagamento das parcelas, tem a justa expectativa de terem
as suas unidades livre e desembaraadas de qualquer nus ou dbitos que a
construtora detm com a financiadora.
O credor, quando concede o emprstimo para a devedora tem
um objetivo claro, obter lucro. Para tanto, necessrio que faa a sua parte, ou
seja, captar recursos, analisar o produto a ser financiado e a capacidade de
pagamento do devedor, elaborar os contratos, regularizar o imvel no registro
de imveis e fiscalizar a construo, como forma de garantir o recebimento do
seu crdito. Caso no fiscalize e caso no realize as averiguaes, o credor
passa a ter risco com o crdito concedido.
A dvida de financiamento que as construtoras detm com os
bancos, decorre do risco da sua atividade, e a viabilizao do crdito pelo
banco, tambm est inserido na esfera do risco de sua atividade.
No podem, portanto, ser oposta em face dos compromissrios
compradores, tampouco recair sobre o imvel adquirido, sendo, pois, a
clusula que imponha esta obrigao, totalmente inqua e incompatvel com a
boa f contratual, j que retira ou restringe o direito do promissrio comprador
quanto disposio do imvel adquirido, em virtude de eventual insucesso da
construtora ou incapacidade desta de honrar com a dvida contrada com a
financiadora.
43
Importante destacar que os direitos de garantia (fiana, penhor
dos recebveis e a hipoteca das unidades) aos bancos para promover a
fiscalizao na forma de utilizao do emprstimo, decorre da faculdade dos
bancos em proceder a essa fiscalizao e de seu dever de fiscalizar a correta
aplicao do dinheiro concedido, para garantia de seus crditos e segurana
dos adquirentes de unidades no edifcio construdo e/ou dados em garantia.
Este comportamento, sem dvida, contraria o princpio da boaf objetiva, pois os bancos no se preocupam com o cumprimento das
obrigaes pela construtora, pelo simples fato de ele figurar como credor
hipotecrio, podendo utilizar-se do seu direito de seqela.
A aplicao analgica da Smula 308 do Superior Tribunal de
Justia conduz ao reconhecimento da abusividade e nulidade desta clusula
contratual, j que dispe que, in verbis:
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e
venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel.
J os promitentes compradores, que no conta com a estrutura
que dispe os bancos, para corretamente se informar dos riscos, aps
interessar-se pelas caractersticas do imvel, preocupa-se apenas com o seu
valor de venda e a forma de pagamento, at porque a ele somente dado
aderir ao contrato que j lhe apresentado em sua verso final.
Os compradores muitas vezes no podem analisar o balano
da vendedora, at por falta de condies para tanto, ao passo que o credor,
antes de conceder o crdito, faz uma completa anlise do balano e dos bens
da empresa, de suas relaes comerciais e bancrias, ou seja, obtm todas as
informaes que precisa para avaliar os seus riscos.
Os promitentes compradores, somente com a paralisao das
obras comeam a avaliar os riscos da compra e venda que fizeram, passando
ento a procurarem meios judiciais ou extrajudiciais de precaverem-se de
eventuais prejuzos. Desta forma correto afirmar que o credor hipotecrio
avalia previamente os seus riscos de crdito antes de conced-lo, ao passo
44
que o promitente comprador s toma conhecimento destes riscos aps ter
acontecido o irreversvel.
Assim,
devem
ser
declaradas
nulas
essas
clusulas
pois
as
construtoras
vendedoras
contraem
diversos
honrando
dvida
suplementar
contrada
exclusivamente
pela
construtoras
utilizam
clusula
mandato
para
gravames
45
hipotecrios que pesam sobre as unidades autnomas adquiridas pelos
consumidores de boa f.
13.1 - Patrimnio de afetao e a inoponibilidade aos Autores de seu
regime jurdico
Conforme leciona Melhim Namem Chalhub o patrimnio de
afetao:
... instrumento de proteo da economia popular, pois um
dos seus propsitos basilares disciplinar a captao de
recursos que realizada por meio da venda antecipada de
unidades imobilirias em construo.[...] Nada justifica que
esse instrumento seja manejado a critrio do incorporador, pois
a proteo da economia popular no pode ser objeto de
convenincia particular, mas ao contrrio, matria de
interesse pblico que, a exemplo do que sucede no mbito das
relaes
de
consumo,
decorre
do
reconhecimento
da
46
Segundo Jos Marcelo Tossi e Silva:
Com a instituio do patrimnio de afetao, pretendesse criar
condies para que os adquirentes das fraes ideais
vinculadas s unidades autnomas a construir no fiquem
sujeitos a eventuais percalos financeiros que possam atingir o
incorporador, sejam eles decorrentes de m gesto de seus
negcios ou outros fatores que possam acarretar a insolvncia
ou falncia, ou possam retirar do incorporador as condies
econmicas necessrias para concluir a incorporao.
O patrimnio de afetao tem as seguintes caractersticas:
(a) constituio do patrimnio de afetao concomitante ao
registro do memorial de incorporao;
(b)
incorporao;
(c) investidura imediata dos adquirentes na administrao da
incorporao e realizao de assembleia geral dos adquirentes
para deliberar sobre o destino do patrimnio de afetao;
(d) no leilo das unidades no negociadas pelo incorporador,
sub-rogando-se o arrematante nos direitos e obrigaes de
condmino existindo patrimnio de afetao;
(e) terreno, as acesses e os demais bens e direitos vinculados
incorporao so apartados no seu patrimnio geral do
incorporador e destinados exclusivamente construo do
empreendimento. Sendo que os bens e direitos afetados
respondem apenas pelas dvidas e obrigaes da incorporao
e no se comunicam com os demais bens, direitos
operaes
de
crdito
para
captao
de recursos
47
integralmente destinados consecuo do empreendimento.
Os recursos financeiros do patrimnio de afetao, inclusive o
produto da cesso, plena ou fiduciria, de direitos creditrios
oriundos da comercializao das unidades imobilirias devem
ser mantidos em conta de depsito especfica e utilizados
exclusivamente para pagamento ou reembolso das despesas
inerentes incorporao.
(g)
do
empreendimento.
Comisso
de
48
conta de depsito exclusiva e a quaisquer outros documentos
relativos ao empreendimento; dever fornecer Comisso de
Representantes, no mnimo a cada trs meses, demonstrativo
do estado da obra e de sua correspondncia com o prazo
pactuado ou com os recursos financeiros recebidos no perodo,
firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais
modificaes sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela
Comisso de Representantes e a entregar Comisso de
Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil,
relativos ao patrimnio de afetao.
(i) Regime especial tributrio da afetao pagamento mensal
unificado do Imposto de Renda das Pessoas Jurdicas - IRPJ,
da Contribuio Social sobre o Lucro Lquido - CSLL, da
Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social COFINS e da Contribuio para os Programas de Integrao
Social e de Formao do Patrimnio do Servidor Pblico PIS/PASEP, equivalente a 4 por cento das receitas mensais
auferidas com a venda de unidades imobilirias e das receitas
financeiras
variaes
monetrias
decorrentes
dessa
incorporador
49
for compromissrio comprador do terreno ou titular de direito de
promessa de permuta, pois a situao no difere, quanto
existncia de direito real sobre o terreno, das pessoas
relacionadas no referido artigo 31, 1 , da Lei 4.591/64. De
igual modo, porque a redao da lei no permite distinguir,
existindo prvia alienao de fraes ideiais vinculadas s
unidades autnomas a construir, depende a constituio do
patrimnio de afetao da anuncia daqueles que forem
titulares de direito real de aquisio dessas unidades [...]
14 - Da nulidade da clusula de Eleio de Foro
Outra clusula com contedo abusivo e ilegal, comum no
contrato de compromisso de compra e venda, a que dispe sobre foro de
eleio, o que reconhecidamente vedado, nos termos do artigo 51, inciso IV,
do CDC, como reconhecidamente pela Jurisprudncia.
15 Exigncia de Pagamento de VMD (Valor Mdio de Desligamento)
A exigncia de pagamento de VMD (Valor Mdio de
Desligamento), vinculando viabilidade da retomada de obras malfere
inmeras disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor, notadamente:
(i) o artigo 39, incisos V e X, do CDC, por se tratar de evidente
prtica abusiva, j que impe o pagamento de um valor que
jamais
foi
informado
para
que
fosse
provisionado
ao
50
(iii) o artigo 48, caput, do CDC, pois ao firmarem os
compromissos
de
compra
venda,
os
compradores
de
ao
pagarem
preo
estabelecido
no
51
16 Da inexigibilidade de cobrana do VMD
VMD Valor Mnimo de Desligamento o valor do saldo
devedor da unidade apurado proporcionalmente ao valor de financiamento
concedido.
o valor da diferena de preo que cada unidade
dever
ele
52
realizado.[...] Para que haja coao moral, suscetvel de anular
ato negocial, ser preciso que: a) seja a causa determinante do
negcio jurdico, pois dever haver um nexo causal entre o
meio intimidativo e o ato realizado pela vtima; b) incuta
JURDICO
AO
DE
ANULAO
DE
poder
comercializar
as
unidades
que
compem
previamente
contrato
de
construo
financiamento
firmado
53
ao regressiva contra o construtor (inciso II, artigo 43, da Lei 4.591/64). No
poder ainda modificar as condies de pagamento, nem reajustar o preo da
unidade, ainda no caso de elevao dos preos dos materiais e da mo-deobra, exceto nas condies estipuladas contratualmente (inciso V, artigo 43, da
Lei 4.591/64).
Os condminos esto obrigados to-somente a cumprirem com
o pagamento do valor avenado no contrato de promessa de compra e venda.
Todos os riscos com o preo e a entrega da construo correro por conta do
incorporador original.
A garantia hipotecria no podem surtir efeito contra os
adquirentes compradores, sob pena de ferir os dispositivos da Lei n. 4.591/64,
bem como toda a sistemtica jurdica vigente, pois seria a impor uma indevida
e injusta obrigao sobre terceiro adquirente de boa-f, que completamente
alheio ao pacto que instituiu o gravame hipotecrio.
Os custos da construo/financiamento bancrio de plano
empresrio e dos encargos tributrios j so includos no preo da venda, no
podendo a obrigao com garantia hipotecria pactuada entre bancos e
construtoras e incorporadoras, ser imputada em desfavor dos compradores em
nenhuma hiptese, ainda mais quando ocorrem desvios dos valores de
recebimento das parcelas do preo das unidades e do financiamento.
Com a finalidade de excepcionar esta situao da regra geral
que prevalece em caso de solidariedade das obrigaes tributrias, o inciso VII,
do art. 30, da Lei 8.212/91 excluiu o comprador da responsabilidade solidria
perante o INSS de quaisquer obrigaes devidas pela incorporadora,
especialmente as decorrentes da obra. Vejamos:
VII exclui-se da responsabilidade solidria perante a
Seguridade social o adquirente de prdio ou unidade imobiliria
que realizar a operao com empresa de comercializao ou
incorporador
de
imveis,
ficando
estes
solidariamente
54
A responsabilidade solidria fica restrita entre o incorporador, a
empresa de comercializao e o construtor, excluindo os condminos
promissrios compradores de unidades imobilirias.
18 - Do Direito Sumulado (Smula 308 do STJ) e do 1 do art. 518 do
Cdigo de Processo Civil
O STJ mediante a Smula 308, editada em 13 de abril de 2005,
solidificou o entendimento no sentido de que os adquirentes de unidades no
so responsveis pela hipoteca gravada pela construtora. Eis o teor da referida
smula:
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e
venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel.
Este o entendimento pacfico de nossos Tribunais, a saber:
"Apelao cvel em processo falimentar. Ao ordinria
anulatria
de
gravame
hipotecrio.
Desconstituio.
55
E nos casos em que, porventura o promissrio comprador
ainda no seja quitado com o preo da unidade, a saber:
APELAO
COMPULSRIA
CVEL.
E
AO
DE
CANCELAMENTO
ADJUDICAO
DE
HIPOTECA.
de
litisconsrcio
necessrio
entre
os
56
compromisso de compra e venda no registro de imveis
impediu que o embargado soubesse que estava penhorando
imvel
de
terceiros.
Embargos
julgados
parcialmente
com
relao
sucumbncia.
(TJ-SP
APL:
do
57
20 - Resumo Esquematizado
O mnimo esperado de empresas do porte das construtoras que
saibam eleger como executar os empreendimentos que anunciam no
mercado.
As construtoras / incorporadoras respondem objetivamente pelos danos
causados, sendo despicienda a discusso sobre existncia de culpa.
No que diz respeito aos valores pagos a ttulo de condomnio e imposto
predial urbano, os adquirentes no podem responder por despesas
anteriores data da efetiva entrega do imvel, ainda que o habite-se j
tenha sido expedido. A clusula que prev a responsabilidade do
comprador pelas despesas condominiais antes da imisso da posse
considerada abusiva.
A previso de prazo de carncia no pode ser considerada abusiva, no
atendendo contra as normas legais vigentes, especialmente o Cdigo de
Defesa do Consumidor. Possuindo o comprador cincia do prazo de
entrega, essa previso deve ser levada em considerao no
planejamento dos compradores e respeitado pelas construtoras.
Quanto ao atraso na entrega das obras, o art. 402 do Cdigo Civil
determina que, salvo as excees expressamente previstas em lei, as
perdas e danos devidas ao credor abrangem, alm do que efetivamente
perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Quando o imvel
entregue na data aprazada, pode o proprietrio habit-lo ou alug-lo, a
critrio seu. Desnecessria a comprovao da inteno de obter lucro
com o imvel. Trata-se, to somente, da compensao pela privao
injusta na posse da coisa dotada de expresso econmica.
Smula 162 do TJSP: descumprido o prazo para a entrega do imvel
objeto do compromisso de venda e compra, cabvel a condenao da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presuno de prejuzo do
adquirente, independentemente da finalidade do negcio.
Jurisprudncia Danos Morais Atraso na Entrega das Obras: Como
sabido, o dano moral toca com a violao da honra, atingindo os valores
exclusivamente ideais, vale dizer, no econmicos. Na expresso do
58
insigne jurista Wilson Melo da Silva, 'o dano moral teria, como
pressuposto ontolgico, a dor, vale dizer, o sofrimento moral ou mesmo
fsico inferido vtima por atos ilcitos, em face de dadas circunstncias,
ainda mesmo que por ocasio do descumprimento do contratualmente
avenado. O chamado dano moral tem estreita conotao com a dor,
seja ela moral ou a dor fsica. Os danos morais so os danos da alma
como diria o apstolo So Joo. O dano moral, pois, absolutamente
distinto do dano material que palpvel e no to difcil de ser avaliado.
Aos prejuzos ou danos, aos quais, pela prpria natureza subjetiva de
que se revestem, impossvel encontrar equivalente patrimonial,
reservamos o nome de danos morais. (Apelao 991.09.0512708,Tribunal de Justia do Estado de So Paulo).
Atraso na entrega das obras no se trata de mero inadimplemento
contratual, mas causa dor e frustrao de no receber a sonhada
moradia prpria no prazo avenado, inexistindo prazo certo para sua
realizao.
A correo monetria em relao aos danos morais deve incidir desde a
data da sentena, na forma do verbete n 362, das Smulas de
Jurisprudncia do Colendo Superior Tribunal de Justia: Smula n 362:
A correo monetria do valor da indenizao do dano moral incide
desde a data do arbitramento.
Quanto responsabilidade pelo pagamento da comisso de corretagem,
no obstante a praxe seja o pagamento da comisso de corretagem pelo
vendedor do bem, diante da contratao do servio de intermediao da
venda, em que se coloca na posio de comitente-contratante, nada
obsta que o comprador arque com tal nus.
Deve prevalecer, na execuo dos contratos, o princpio da boa-f, no
qual inserida a proibio de comportamento contraditrio, caracterizador
do abuso de direito.
possvel vislumbrar solidariedade de todos os envolvidos na cadeia de
servios em face do consumidor, nos termos do art. 7, pargrafo nico,
e 25, 1, ambos do CDC.