PROPERTY TIMES

Demande place en hausse

Loffre aussi
Marseille Bureaux T3 2016

Aprs un 2me trimestre peu actif, le march des bureaux marseillais voit sa
demande place rebondir pour atteindre 16 200 m de surfaces commercialises,
la faveur dune meilleure tenue du segment des grandes transactions. Depuis le
dbut de lanne, les mouvements dentreprises ont port ainsi sur 45 700 m de
bureaux, en hausse de 16% dune anne sur lautre. Grce ces bons rsultats,
le march phocen rattrape le retard accumul en dbut danne et se rapproche
du volume moyen observ cette priode de lanne (47 400 m).

Lactivit transactionnelle du trimestre se caractrise par un rebond des

transactions portant sur des surfaces suprieures 1 000 m (7 800 m au 3me
trimestre) quand, sur les autres crneaux, les commercialisations ont t moins
actives. La rpartition gographique de ces mouvements a aussi volu,
marquant un recentrage des utilisateurs sur le march dEuromditerrane 1
tandis que le secteur Nord a vu son volume dactivit continuer augmenter.

La demande place est oriente la hausse mais loffre aussi. Elle culmine la
fin du 3me trimestre 2016 plus de 176 000 m (+27% en 9 mois), soit un taux de
vacance de 4,1%, indit sur lagglomration phocenne. Ces disponibilits
immdiates sont importantes sur le segment des surfaces suprieures 1 000
m, qui totalisent quelques 118 000 m de bureaux vacants rpartis sur une
cinquantaine dimmeubles. Sans surprise, les deux secteurs les plus offreurs
restent Euromditerrane / Centre-Ville et le Sud de lagglomration. Cumuls ils
concentrent prs de 65% de loffre immdiate, mais relativement peu de bureaux
neufs.

La prudence des promoteurs et des investisseurs sur le devenir du march

marseillais est manifeste. Cette tendance se traduit par un volume doprations
en chantier assez faible (24 300 m encore disponibles dans les livraisons
prvues pour 2017, et peine 15 000 m en 2018). Au-del, les projets dots dun
permis de construire sont pourtant nombreux (prs de 100 000 m), pour des
livraisons annonces entre 2018 et 2020.

29 Novembre 2016

Sommaire
Contexte conomique

Demande place et valeurs

locatives

Offre

Dfinitions

Graphique 1

Offre immdiate de bureaux Marseille, en milliers de m

Contact
Magali Marton
Head of Research - France
+33 (0)1 86 46 10 95
magali.marton@cushwake.com

200
175
150
125
100
75
50
25
Demande
place sur les surfaces suprieures 1 000 m, en milliers de m
0

Moins de 300 m

De 300 500 m

De 500 1 000 m

Plus de 1 000 m

Source: Cushman & Wakefield

cushmanwakefield.com

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Graphique 2

Contexte conomique
Des signes dessoufflement
La bonne orientation du PIB (+0,6%) au 1er trimestre a
donn lconomie franaise un sursaut doptimisme pour
2016. Le coup darrt de cette croissance au 2me trimestre
(-0,1%) a jet un froid sur les prvisions dune reprise
graduelle jusquen 2018. La prsentation du budget 2017 fin
septembre, sous-tendue par une anticipation de croissance
de +1,5% pour 2016, est juge optimiste par plusieurs
institutions (OCDE, FMI) qui lont rvise la baisse (de
+1,2% 1,4%). Lacquis de croissance (+1,1%) reste ainsi
cantonn llan positif du dbut de lanne.
La correction inattendue du 2me trimestre rpercute le
recul de la consommation des mnages (-0,1%) en mai et en
juin, les gains de pouvoir dachat se destinant davantage
lpargne (passe de 14,5% 14,8% au 1er trimestre) qu
la consommation. La baisse de linvestissement des
entreprises (-0,4% au 2me trimestre) est aussi signaler.
Le scnario privilgi par le gouvernement sappuie
nanmoins sur un rythme soutenu de consommation (1,8%
en 2016), potentiellement entam par les attentats de cet
t.

Baisse de lemploi salari dans les Bouches-duRhne

La croissance de lemploi salari marchand observe au 1er
trimestre sest poursuivie au 2me trimestre tout en ralentissant
(+0,5% aprs +0,7%). La dynamique rgionale est donc plus
porteuse dans la rgion qu lchelle nationale (+0,2%), mais
cache des taux diffrents. Le dpartement des Bouches-duRhne est, ce titre, le territoire o lemploi salari marchand
a le moins progress (+0,2% par rapport au 1er trimestre).
A lchelle rgionale, tous les secteurs dactivit ont vu leur
nombre demploi augmenter, avec une mention particulire
pour les activits financires / assurances et les autres
activits de services, reparties la hausse aprs deux
trimestres conscutifs de baisse.

Hausse des crations dentreprises

Des signaux en demi-teinte animent la rgion PACA, les chefs
dentreprises anticipant des reculs de lactivit touchant plus
particulirement les secteurs du tourisme et le commerce de
dtail. Pour le territoire de Marseille-Provence, le secteur de la
construction bnficie dun sursaut doptimisme.
A lchelle rgionale, le nombre de crations dentreprises* a
progress de 4,1% en un an, sinscrivant dans la tendance
porteuse observe lchelle nationale. Dans le mme temps,
on note un recul des dfaillances dentreprises sur lensemble
des secteurs dactivit (-5,6% en un an).

cushmanwakefield.com

Croissance du PIB en France, %

0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4

Source: INSEE

Graphique 3

Evolution trimestrielle de lemploi salari

0,8%
0,6%
0,4%

0,2%
0,0%
-0,2%
-0,4%

France Mtropolitaine

PACA

Bouches-du-Rhne

Source: INSEE

Graphique 4

Evolution trimestrielle de la cration dentreprises* (base

100 au 1er trimestre 2009)
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80

France

PACA

* Hors micro entreprises

Source: INSEE

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Demande place et valeurs locatives

Graphique 5

Le march reprend des couleurs !

Demande place de bureaux Marseille, en milliers de m

2me

Aprs un
trimestre plutt morose, les 16 200 m de
bureaux commercialiss au cours du 3me trimestre attestent
dune meilleure tenue du march marseillais. Le volume annuel
de la demande place totalise 45 700 m (+16% dune anne
sur lautre), proche de son rythme dcennal sur les 9 premiers
mois de lanne (47 400 m).
Cette progression est lie un regain dactivit sur le segment
des surfaces suprieures 1 000 m. Au ralenti au 1er
semestre, leur rveil au 3me trimestre sest concrtis
travers 4 transactions totalisant plus de 7 800 m. En dpit de
leur remonte, les grandes transactions ne psent que 34% de
la demande place totale, loin de leurs ratios usuels (plus de
40%). Ces mouvements ont majoritairement port sur des
surfaces neuves. Sur 9 mois, la demande place de premire
main atteint 15 500 m, plus du tiers (34%) des volumes traits.
A linverse, lactivit du march sur les autres gabarits de
surfaces a recul dun trimestre sur lautre, de -20% -54%
pour les bureaux de 500 1 000 m. Cette contraction se lit
aussi au travers du nombre de transactions, pass dune
cinquantaine au 1er et au 2me trimestre moins de 40 au cours
des 3 derniers mois.
3me

Lautre marqueur du march du

trimestre rside dans la
localisation de lactivit, avec le retour dEuromditrrane
(prs de 7 000 m placs, dont 4 000 m pour AIX MARSEILLE
PROVENCE METROPOLE). Le secteur Nord Littoral a aussi
continu sur sa bonne lance, pour atteindre 3 700 m au
cours du trimestre. La diversit de loffre propose sur ce
secteur a boost lactivit, que ce soit sur le neuf (PARLYM sur
Le Monticelli ) ou sur des surfaces de seconde main ( Le
Parc des Aygalades ).

100
80
60
40
20
0

T1

T2

T3

T4

Source: Cushman & Wakefield

Graphique 6

Demande place de bureaux par tranche de surface

100%
80%
60%

40%
20%
0%

Moins de 200 m
De 500 999 m

De 200 499 m
Plus de 1 000 m

Source: Cushman & Wakefield

Valeurs locatives : ajustements la baisse

Comme nous lavions anticip, le dplacement des prises
bail de surfaces neuves hors du secteur Euromditerrane 1 a
mcaniquement entrain une correction de la valeur moyenne
des transactions, qui stablit aujourdhui 225 /m/an. Sur le
march marseillais, les loyers se positionnent en moyenne
250 /m/an sur le secteur des affaires et en de de 190
/m/an (valeurs faciales) sur le Nord de lagglomration.
Le loyer moyen des bureaux de seconde main (140 /m/an)
enregistre un recul par rapport lanne prcdente (154
/m/an en 2015). L encore, lamplitude des valeurs locatives
est large : entre le Nord et la Valle de lHuveaune (de 110
125 /m/an) et le Sud et lEst de lagglomration (de 120
135 /m/an). Euromditerrane 1 marque nettement sa
diffrence, avec un loyer moyen qui dpasse dsormais les
200 /m/an, consquence de plusieurs transactions plus de
250 /m/an sur limmeuble Les Docks .

Graphique 7

Valeurs locatives de transactions de bureaux Marseille,

en /m/an
350
300
250
200
150
100

Loyer prime
Loyer moyen 1re main
Loyer moyen 2nde main
Source: Cushman & Wakefield

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Offre

Graphique 8

Offre immdiate : proche des 200 000 m

Offre immdiate de bureaux Marseille, en milliers de m

Dans la continuit de la tendance observe depuis le dbut de

lanne, loffre immdiate du march marseillais sest
nouveau alourdie, pour dpasser les 176 000 m (+27% en 9
mois). Dans ce contexte, la remonte du taux de vacance est
spectaculaire. Positionn 4,1% fin septembre 2016, ce taux a
quasiment doubl depuis 4 ans.
Cette hausse des disponibilits est commune lensemble des
crneaux de surfaces, lexception notable des bureaux de
300 500 m. La configuration de loffre immdiate qui en
dcoule est largement domine par les surfaces suprieures
1 000 m, qui totalise 118 000 m disponibles. Cette offre se
concentre sur une cinquantaine dimmeubles situs sur le
secteur dEuromditerrane 1, dans le Nord et dans le Sud de
lagglomration phocenne. La majorit de ces bureaux
vacants proposent des surfaces de seconde main, le stock
neuf reprsentant peu prs 30 000 m, mais seulement 8 000
m Euromditerrane 1.
Lautre poche importante doffres se situe au Sud de la ville,
qui totalise 51 000 m de bureaux disponibles, essentiellement
sur le crneau des grands bureaux de seconde main. A eux
deux, les secteurs Sud et Euromditerrane 1 concentrent
prs de 65% de loffre immdiate du march marseillais.

Production neuve : Euromditerrane mais pas

que !
La quasi-totalit de la production de bureaux de premire main
annonce pour 2016 (45 500 m) a dores et dj t livre au
cours des 9 premiers mois de lanne. Seule la livraison du
Balcon des Arts , entirement prcommercialise, dans le
2me arrondissement viendra animer le march phocen au
4me trimestre.
Un peu moins de 25 000 m de bureaux actuellement en
chantier devraient voir le jour en 2017. Cette offre reste encore
trs concentre sur Euromditerrane 1, travers les
livraisons des btiments Floral , Hermione de
lopration Euromed Center . Un volume additionnel de
19 000 m de bureaux dots dune autorisation de construire
reste par ailleurs en attente de passer en phase oprationnelle.
Cette offre potentielle concerne surtout des immeubles dun
gabarit compris entre 1 000 et 5 000 m, localiss dans le Nord
(Le Bougainville) ou lEst ( Parc des Faenciers ou La
Martine ).
A plus longue chance (2018-2019), loffre neuve pourrait
tre plus imposante, de lordre de 64 000 m encore
disponibles dans les oprations dj en chantier (14 000 m)
ou dotes dun permis de construire (50 000 m). Elle se
rpartit entre le secteur des affaires dEuromditerrane 1 et le
Nord de lagglomration ( Smartseille pour la plus
importante).

cushmanwakefield.com

200
175
150
125
100
75
50
25
0

Moins de 300 m

De 300 500 m

De 500 1 000 m

Plus de 1 000 m

Source: Cushman & Wakefield

Graphique 9

Taux de vacance Marseille

6%

4%

2%

0%

Source: Cushman & Wakefield

Graphique 10

Disponibilits de premire main (de plus de 1 000 m)

certaines et probables Marseille, en milliers de m
80
60

40
20
0

T4 2016

2017

Euromditerrane et centre-ville

2018
Sud

2019
Est

Nord Littoral

Source: Cushman & Wakefield

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Marseille Bureaux T3 2016

Dfinitions
Demande place :
Ensemble des transactions, la location ou la vente,
ralises par des utilisateurs finaux, y compris les
prcommercialisations, les cls en main et les oprations pour
compte-propre, sous rserve de la leve des conditions
suspensives.

Offre immdiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposes la
commercialisation un instant T. Sont exclus les recherches
de successeur et les congs de bail jusqu' la sortie effective
du locataire.

Loyer moyen de 1re main :

Exprim en euro HT-HC par m et par an. Le loyer moyen
correspond la moyenne des loyers, pondre par la surface
totale des transactions de premire main (surfaces neuves ou
restructures).

Loyer moyen de 2nde main :

Exprim en euro HT-HC par m et par an. Le loyer moyen
correspond la moyenne des loyers, pondre par la surface
totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructures).

Loyer prime :
Le loyer prime correspond la moyenne des valeurs de
transaction les plus leves observes sur des immeubles
neufs ou restructurs, trs bien localiss et lous avec une
dure dengagement ferme longue.

Production neuve de bureaux :

Ensemble des surfaces neuves construire et en chantier
avec ou sans autorisations (PC et agrments) et non encore
livres.

Production neuve certaine de bureaux :

Ensemble des oprations mises en chantier un instant T et
non encore livres.

Production neuve probable de bureaux :

Ensemble des oprations non encore mises en chantier un
instant T et ayant obtenu un agrment et/ou un permis de
construire.

Production neuve potentielle de bureaux :

Ensemble des projets identifis nayant pas encore obtenu
dagrment et/ou de permis de construire.

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France

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Chief Executive
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john.forrester@cushwake.com

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Prsident
+33 (0)1 53 76 92 91
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+33 (0)1 53 76 95 74
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Directrice Bureaux Marseille
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