FABIANA GIANNUBILO STUMPF

GERENCIAMENTO DE FACILIDADES EM AGNCIAS BANCRIAS:

CRITRIOS PARA AVALIAO DA SUSTENTABILIDADE UTILIZANDO O
LEED.FOR EXISTING BUILDINGS

So Paulo
2007

FABIANA GIANNUBILO STUMPF

GERENCIAMENTO DE FACILIDADES EM AGNCIAS BANCRIAS:

CRITRIOS PARA AVALIAO DA SUSTENTABILIDADE UTILIZANDO O
LEED.FOR EXISTING BUILDINGS

Monografia
apresentada

Escola
Politcnica da Universidade de So Paulo
para obteno do ttulo de Especialista em
Gerenciamento de Facilidades MBA/USP

So Paulo
2007

FABIANA GIANNUBILO STUMPF

GERENCIAMENTO DE FACILIDADES EM AGNCIAS BANCRIAS:

CRITRIOS PARA AVALIAO DA SUSTENTABILIDADE UTILIZANDO O
LEED.FOR EXISTING BUILDINGS

Monografia apresentada Escola Politcnica da

Universidade de So Paulo para obteno do
ttulo de Especialista em Gerenciamento de
Facilidades MBA/USP
rea de Concentrao:
Gerenciamento de Facilidades
Orientador:
Prof. M.Eng. Rogerio Fonseca Santovito

So Paulo
2007

FICHA CATALOGRFICA
Stumpf, Fabiana Giannubilo
Gerenciamento de facilidades em agncias bancrias : critrios para avaliao da sustentabilidade utilizando o Leed for
existing buildings / F.G. Stumpf. -- So Paulo, 2007.
71 p.
Monografia (MBA em Gerenciamento de Facilidades) Escola Politcnica da Universidade de So Paulo. Programa de Educao Continuada em Engenharia.
1. Gerenciamento de facilidades 2. Imveis (Gerenciamento)
3. Qualidade de vida I. Universidade de So Paulo. Escola Politcnica. Programa de Educao Continuada em Engenharia II. t.

 minha filha Carolina, que me enche de alegria todos os dias.

AGRADECIMENTOS
Ao professor Rogerio Santovito pelo interesse, dedicao e contribuio na orientao deste
trabalho.
Ao meu esposo Neto, pelo incentivo, compreenso, pacincia e todo apoio.
minha filha Carolina, por me fazer sentir este amor incondicional.
Aos meus pais, Paulo e Marinella, pelo amor e dedicao e por me ensinarem o quanto
importante continuar lutando para atingir os objetivos.
minha irm Roberta pelas constantes discusses, revises e toda dedicao.
Ao meu cunhado Fbio pelos conhecimentos passados
Paula Peres, pela compreenso e incentivo.
A todos os entrevistados pelos ensinamentos e tempo concedido.

RESUMO

Na ltima dcada o assunto sustentabilidade tem sido muito discutido, principalmente o papel
de cada um de ns para diminuir o impacto ambiental. Estes questionamentos fizeram com
que as empresas dessem nfase questo ambiental, no s pela conscincia em si, mas como
um fator de competitividade, uma vez que o consumidor passou a exigir que as empresas
tivessem esta preocupao. Isto no foi diferente no caso do setor bancrio que percebeu que,
embora fosse um setor de servios tambm poderia contribuir com o assunto sustentabilidade.
Como as atividades relacionadas construo civil so responsveis por grande parte da
emisso de CO2, instituies no mundo todo foram criadas para padronizar e avaliar o quo
sustentvel um edifcio , tanto no que diz respeito ao seu projeto, como a sua operao. Uma
delas foi o Green Building Council que criou o mtodo LEED, mtodo este que foi utilizado
neste trabalho. Sendo os imveis fundamentais para a realizao das atividades do setor
bancrio e ao mesmo tempo os maiores responsveis pela emisso de CO2, entende-se que o
setor bancrio muito pode contribuir para a melhoria da qualidade de vida em nosso planeta,
por esta razo estudou-se como o departamento responsvel pelo gerenciamento dos imveis,
ou seja, o Corporate Real Estate pode contribuir para que as agncias bancrias sejam
gerenciadas de forma sustentvel.

ii

ABSTRACT

Over the past decade the topic of sustainability has been widely discussed. These discussions
have focused on the individuals role in reducing negative impacts on the environment. This
debate has prompted companies to place an emphasis on environmental issues, not only from
an awareness standpoint but also from a competitive perspective, especially once consumers
began to demand that firms take measures that improve sustainability. The banking industry
was no exception. Although it is a service industry, it has the influence to make a positive
contribution to sustainability efforts. Given that buildings are responsible for a large
percentage of C02 emissions, all over the world institutions were created to establish
benchmarks for evaluating a buildings contribution to sustainability from a construction and
operational perspective. One of these entities is the Green Building Council, the creator of the
LEED standard, which is being used in this thesis. As buildings are essential to carrying out
banking activities and are the largest generators of CO2 emissions, it is apparent that the
banking sector can make significant contributions in improving the quality of life of our
planet. This report analyzes how those responsible for building management, typically a
banks corporate real estate group, can ensure that local branches are managed in a sustainable
manner.

iii

LISTA DE FIGURAS
Figura 1 A relao entre a estratgia da corporao com a estratgia de RE
Figura 2:- Estrutura de Diagnstico para a tomada de decises de Corporate Real Estate
Figura 3 - Nveis do Gerenciamento Patrimonial
Figura 4 Percentual de emisso de CO2 por combustveis Fsseis
Figura 5 Tipos de certificao do LEED

iv

LISTA DE TABELAS
Tabela 1 Evoluo do nmero de Instituies bancrias (de 2001 a 2006)
Tabela 2 Evoluo do nmero de contas correntes (de 2001 a 2006)
Tabela 3 Evoluo do nmero de estabelecimentos bancrios (de 2001 a 2006)
Tabela 4 - Critrios de pontuao para edifcios j existentes para certificao do LEED
Tabela 5 Comparativo das funes de Facilities Management

ABREVIATURAS
ASHRAE - American Society of heating, Refrigerating and Air Conditioning Engineers
BB Banco do Brasil
BCB Banco Central do Brasil
BMS Building Management System
BOMA Building Owners and Managers Association
BRB Banco da Repblica do Brasil
BREEAM Building Research Establishment Environmental Method
BREUB Banco Republicano dos Estados Unidos do Brasil
CFCs Cloro Flor Carbono
CRE Corporate Real Estate
EPA - Environmental Protection Agency
ETS - Environmental Tobacco Smoke
GBC - Green Building Council
HCFCs - Hidroclorofluorcarbonos
IAQ Indoor Air Quality
IFMA - International Facility Management Association
IREM Institute of Real Estate Management
LEED - Leadership in Energy and Environmental Design
MBA Master in Business Administration
MERV - Minimum Efficiency Reporting Value
NABERS - National Australian Building Environmental Rating System
NPDES - National Pollution Discharge Elimination System
PCB - Poly Chlorinated Biphenyls
SFN Sistema Financeiro Nacional
SUMOC Superintendncia da Moeda e do crdito

vi

SUMRIO
1. INTRODUO......1
1.1 Justificativa...........................................................................................................................1
1.2 Objetivo.................................................................................................................................2
1.3 Metodologia..........................................................................................................................2
1.4 Estrutura da monografia........................................................................................................3
2. O MERCADO BANCRIO NO BRASIL.............................................................................4
3. AS FUNES DO CORPORATE REAL ESTATE ..........................................................10
3.1 - Evoluo do Real Estate...................................................................................................10
3.2 - As funes do Corporate Real Estate..............................................................................14
3.2.1 - Asset Management.........................................................................................................16
3.2.2 - Property Management....................................................................................................17
3.2.3 - Facility Management.....................................................................................................18
3.2.4 - Principais funes do CRE em instituies bancrias.................................................22
4. GREEN BUILDINGS...........................................................................................................26
4.1 Edifcios Eco-Sustentveis...............................................................................................26
4.2 Mtodos para avaliar o Green Building...........................................................................29
4.2.1 BREEAM Building Research Establishment Environmental Method..29
4.2.2 - GBTool Green Building Tool....................................................................................30
4.2.3 NABERS - National Australian Building Environmental Rating System ...30
4.2.4 PIMWAQ......................................................................................................................30
4.2.5 Green Globes.................................................................................................................31
4.2.6 LEED - Leadership in Energy and Environmental Design 31
5. ORIENTAES E SUBSIDDIOS COM BASE NO GREEN BUILDING RATING
SYSTEM

FOR

EXISTING

BUILDINGS

UPGRADES,

OPERATIONS

AND

MAINTENANCE33

vii

5.1 Localizao Sustentvel.................................................................................................. 33

5.1.1 - Pr Requisito 1 - Controle de Eroso e Sedimentao.............................................. 33
5.1.2 - Pr Requisito 2 - Idade do Prdio...............................................................................34
5.1.3 - Crdito 1 - Planejamento para site eco-sustentvel e gerenciamento do exterior do
empreendimento........................................................................................................................34
5.1.4 - Crdito 2 - Desenvolvimento da alta densidade nos prdios........................................35
5.1.5 - Crdito 3 Transporte alternativo.................................................................................35
5.1.5.1 - Transporte alternativo:acesso a transporte pblico....................................................35
5.1.5.2 - Transporte alternativo: lugar para guarda de bicicletas e vestirios...........................35
5.1.5.3 - Transporte alternativo: veculos com combustveis alternativos................................36
5.1.5.4 - Transporte alternativo: Rodzio de Carros e incentivo ao trabalho em casa..............36
5.1.4 - Crdito 4 Reduo do Barulho: Conservar e Restaurar as reas naturais...................37
5.1.5 - Crdito 5 Gerenciamento da gua da chuva: Reduo de quantidade e valor............37
5.1.6 - Crdito 6.1 - Reduo de ilhas de calor: diferena de temperatura entre a rea
construda e a rea aberta: rea descoberta...............................................................................37
5.1.7 - Crdito 6.2 Reduo de Ilhas de calor: diferena de temperatura entre a rea
construda e a rea aberta: rea coberta.....................................................................................38
5.1.8 - Crdito 7 Reduo da Interferncia da Luz.................................................................38
5.2 - Eficincia no uso da gua.................................................................................................38
5.2.1 - Pr Requisito 1 - Eficincia no Uso............................................................................38
5.2.2 - Pr Requisito 2 - Estar de acordo s exigncias no descarte de gua............................39
5.2.3 - Crdito 1 - Eficincia no uso da gua para jardinagem reduo do uso.....................39
5.2.4 - Crdito 2 - Inovaes tecnolgicas no descarte de gua...............................................39
5.2.5 - Crdito 3 Reduo no uso da gua.............................................................................39
5.3 - Energia e Atmosfera.........................................................................................................40
5.3.1 - Pr Requisito 1 Comissionamento do empreendimento..........................................40
5.3.2 - Pr- Requisito 2 - Mnimo desempenho energtico.....................................................40
5.3.3 - Pr-Requisito 3 - Proteo da camada de oznio..........................................................40
5.3.4 - Crdito 1 - Otimizao da performance energtica (mnimo de 2)...............................41
5.3.5 - Crdito 2 Energia Renovvel (interna e externa)........................................................41
5.3.6 - Crdito 3 Operao e Manuteno..............................................................................41
5.3.7 - Crdito 4 - Proteo adicional camada de oznio.......................................................41
5.3.8 - Crdito 5 - Medio e Verificao.................................................................................42
5.3.9 - Crdito 5.4 - Medio de performance: Reduo de emisso de CO2..........................42

viii

5.3.10 - Crdito 6 Documentar os impactos nos custos em funo da sustentabilidade........42

5.4 - Materiais e Recursos.........................................................................................................42
5.4.1 - Pr requisito 1.1 e 1.2 - Reduo e Gerenciamento de Resduos - Poltica de
Gerenciamento de Resduos , Estoque e coleta seletiva...........................................................42
5.4.2 - Pr-Requisito 2 - Reduo de materiais txicos - Reduo de mercrio proveniente de
lmpadas....................................................................................................................................43
5.4.3 - Crdito 1 - Gerenciamento de resduos de construo, demolio e reformas.............43
5.4.4 - Crdito 2 - Uso otimizado de materiais alternativos......................................................44
5.4.5 - Crdito 3 - Uso otimizado de produtos que visam a qualidade de ar interno................44
5.4.6 - Crdito 4 - Uso de materiais de limpeza no poluentes.................................................44
5.4.7 - Crdito 5 Reciclagem.................................................................................................45
5.4.8 - Crdito 6 - Reduo adicional de fontes de materiais txicos: mercrio de
lmpadas....................................................................................................................................45
5.5 - Qualidade do Ambiente Interno........................................................................................45
5.5.1 - Pr requisito 1 - Renovao de ar externo e sistema de exausto..................................45
5.5.2- Pr requisito 2 Controle de fumo passivo - Environmental Tobacco Smoke (ETS)
Control......................................................................................................................................46
5.5.3 - Pr requisito 3 - Remoo ou encapsulamento de amianto (asbesto)............................46
5.5.4 - Pr requisito 4 Remoo de PCBs..............................................................................46
5.5.5 - Crdito 1 - Monitoramento do ar externo......................................................................47
5.5.6 - Crdito 2 - Aumento de ventilao................................................................................47
5.5.7 - Crdito 3 - Plano de gerenciamento de qualidade de ar interno durante reformas e
construes (IAQ)....................................................................................................................47
5.5.8 - Crdito 4.1 e 4.2 Documentar impactos na produtividade: impactos nos custos
relacionados ao absentesmo e sade e outros..........................................................................47
5.5.9 - Crdito 5.1 - Controle de fontes qumicas e poluentes reduo das partculas na
distribuio do ar.......................................................................................................................48
5.5.10 - Crdito 5.2 - Controle de poluentes e qumicos nos interiores: isolamento das reas
com grande volume de cpias, fax e pool de impresso...........................................................48
5.5.11 - Crdito 6.1 - Controle de sistemas: iluminao...........................................................48
5.5.12 - Crdito 6.2 - Controle de sistemas:temperatura e ventilao......................................48
5.5.13 - Crdito 7.1 e 7.2 - Conforto trmico de acordo com a ASHRAE 55-2004 e
monitoramento permanente.......................................................................................................49
5.5.14 - Crdito 8.1 a 8.4 - Iluminao natural e vista..............................................................49

ix

5.5.15 - Crdito 9 - Prticas de Qualidade de ar interno contemporneas................................49

5.5.16 - Crdito 10.1 - Limpeza verde: Entradas...................................................................50
5.5.17 - Crdito 10.2 - Limpeza verde: armrios de limpeza isolados..................................50
5.5.18 - Crdito 10.3 - Limpeza verde: implementao de poltica de limpeza com baixo
impacto ambiental.....................................................................................................................50
5.5.19 - Crdito 10.4 e 10.5 - Limpeza verde: implementao de poltica de controle de
peste com baixo impacto ambiental..........................................................................................51
5.5.20

Crdito

10.6

Limpeza

verde:

implementao

de

poltica

de

produtos/equipamentos de limpeza com baixo impacto ambiental...........................................51

5.6 - Inovaes na operao, manuteno e modernizao......................................................51
5.6.1 - Crditos 1.1 a 1.4 Inovao na operao e modernizao..........................................51
5.6.2 - Crdito 2 - Certificao Profissional LEED...............................................................52
6. CONCLUSO......................................................................................................................53
6.1 Consideraes Finais........................................................................................................53
6.2 Sugestes para pesquisas futuras.....................................................................................55
BIBLIOGRAFIA......................................................................................................................57
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS......................................................................................62
ANEXO 1..................................................................................................................................64

1. INTRODUO

1.1 Justificativa
O aumento da temperatura global ps em evidncia na mdia a problemtica ambiental, que
tem alarmado a humanidade na ltima dcada. O impacto no meio ambiente dos gases
resultantes do uso dos combustveis fosseis, o uso indiscriminado de energias no-renovveis
e da gua, bem como a gerao excessiva de resduos so problemas que tm chamado
ateno de muitos pases. Entre a iniciativa privada, o tema tambm tem ganhado cada vez
mais espao, j que desprez-lo significa, hoje, perda de competitividade.
Os imveis, que abrigam as empresas e suas unidades de servio, tambm so responsveis
por impactos, diretos ou indiretos, no meio ambiente. Neste sentido, se uma empresa quer ser
competitiva deve se preocupar com sua sustentabilidade, o que implica numa reviso de seus
processos identificando meios e estratgias para diminuir eventuais agresses que causam no
meio-ambiente. Em grande parte tais mudanas se colocam pela presso e exigncia dos
prprios clientes que tm valorizado aquelas empresas que tm uma atuao sustentvel e
comprometida com valores scio-ambientais, pela qual, muitas vezes, recebem selos e
certificados.
No que se refere aos bancos, embora esses apresentem tecnologias avanadas para atender,
distncia, seus clientes, nota-se que houve um crescimento do nmero de postos de
atendimento bancrios nos ltimos anos. Por conta do volume de imveis utilizados por estas
instituies, fica evidente a necessidade de se engajar no tema e administrar os seus imveis e
servios de forma sustentvel. Esta administrao realizada no mbito da disciplina
Gerenciamento de Facilidades, que tem por finalidade principal integrar pessoas, ambientes e
tecnologias por meio de processos, neste sentido, a proposta deste trabalho apresentar como
a rea de Facilities Management nos bancos pode gerenciar o patrimnio de modo a atender
os principais critrios para avaliao da sustentabilidade, utilizando o LEED.for Existing
Buildings.

1.2 Objetivo
Neste trabalho de concluso de curso do MBA/USP- Gerenciamento de Facilidades, a
proposta analisar como o departamento responsvel por todos os assuntos relacionados aos
imveis, o Corporate Real Estate (CRE) de uma instituio bancria brasileira, ou mais
especificamente o gerenciamento de facilidades, pode contribuir para que seu patrimnio seja
administrado de acordo com diretrizes de sustentabilidade do ambiente construdo, dando
subsdios e orientaes para as instituies que tenham interesse em obter um certificado de
Green Building.
Mais especificamente, neste trabalho, escolheu-se o mtodo LEED (Leadership in Energy
and Environmental Design), como base para as diretrizes de sustentabilidade, uma vez que o
LEED o mtodo utilizado pelo Green Building Council para avaliar o grau de
sustentabilidade de empreendimentos, porm isto no invalida os outros mtodos utilizados
mundialmente.

1.3 Metodologia
Para a realizao deste trabalho, e por ser um tema incomum em trabalhos de gerenciamento
de facilidades, foi feita uma pesquisa bibliogrfica com o intuito inicial de recuperar um
histrico dos bancos no Brasil, entender o crescimento do setor bancrio, a origem e as
definies das funes de Corporate Real Estate dentro das organizaes, bem como
definies de Green Building e seus mtodos de avaliao. Foram consultados websites
nacionais e internacionais, artigos de peridicos, jornais e revistas, teses de ps-graduao e
mestrado. Como o assunto Real Estate ainda pouco conhecido no Brasil, a bibliografia
consultada consiste de estudos de autores americanos e ingleses, os maiores conhecedores do
assunto.
Foram realizadas entrevistas em quatro bancos privados, de varejo, para verificar se o
gerenciamento dos ativos imobilirios realizados pelo CRE nos bancos divergiam das
diretrizes anunciadas na bibliografia consultada.

Aps a escolha do mtodo de avaliao a ser estudado, no caso deste trabalho o LEED
estudou-se cada critrio de pontuao para obteno do certificado e como os bancos, por
meio da operao de suas agncias, podem atender a esses requisitos. Enfatizou-se o estudo
da rea de Facilities Management pois entende-se ser este o departamento que mais contribui
para a adequao a essas metas, pela prpria natureza de sua funo.

1.4 Estrutura da monografia

Alm desta introduo, aqui apresentada, este trabalho est dividido em quatro partes,
totalizando, assim, cinco captulos. No segundo, de carter introdutrio, apresenta-se um
breve histrico da atividade bancria no Brasil, enfatizando as dificuldades impostas em
contextos histricos diversos e as alternativas escolhidas pelas instituies bancrias para
super-las. dado enfoque, aos dias atuais, quando as exigncias dos clientes induziram as
empresas a ter maiores responsabilidades, entre as quais as de cunho scio-ambiental.
No captulo 3 analisa-se qual o setor responsvel, dentro de um banco, para a implantao e
manuteno de certificados relacionados aos imveis, como o Green Building, definindo as
responsabilidades deste setor e avaliando a eficcia dos mesmos na implantao dos edifcios.
No captulo 4 definido o conceito de Green Building bem como explanado quais os mtodos
para a avaliao desses edifcios , os critrios utilizados na avaliao da manuteno e
operaes indispensveis sustentao dos edifcios desta natureza e as vantagens que estes
prdios podem oferecer.
No ltimo analisado e validada a forma como o departamento de Real Estate nos bancos, e
mais especificamente o Gerenciamento de Facilidades, pode operar as agncias de forma
sustentvel, tendo como base para avaliao da sustentabilidade o critrio de pontuao do
LEED.for Existing Buildings.

2. O MERCADO BANCRIO NO BRASIL

O incio da atividade bancria no Brasil ocorreu ainda no perodo colonial, mais precisamente
em 12 de outubro de 1808, logo aps a chegada da Corte portuguesa em terras brasileiras. Foi
nessa data que o monarca D. Joo VI criou o primeiro Banco do Brasil, com a finalidade de
custear os gastos pblicos - elevados devido transferncia da Corte por meio da cobrana
de tributos. 1
Tambm verdade que a criao desse primeiro banco brasileiro visou incentivar a criao de
indstrias e comrcio, inexistentes nos sculos anteriores, incluindo iseno de impostos para
importao de matria-prima e exportao de produtos industrializados. No incio, a atividade
do Banco do Brasil estava voltada para os interesses das elites, seja dos cortesos que
detinham a exclusividade das aes, seja da elite econmica, favorecida em suas atividades
produtivas .
No perodo imperial, coube ao futuro Visconde de Mau recriar o Banco do Brasil em 1851,
com forte ligao com o setor financeiro e com o mercado de capitais. Segundo Costa Neto
(2004), em 1853 surgiu um novo Banco do Brasil, fruto da fuso desse com o Banco
Comercial do Rio de Janeiro. O objetivo dessa fuso, incentivada pelo governo imperial, era
fazer uma ampla reforma financeira.
No ano em que foi proclamada a Repblica brasileira, em 1889, haviam 68 agncias bancrias
no pas, com 80% destas concentradas no Rio de Janeiro, ento a capital brasileira. Nesse
contexto, no qual as pessoas tinham enorme dificuldade em ter acesso s agncias bancrias,
em especial nas regies rurais, era comum que se guardassem montantes em suas prprias
casas o que, evidentemente, acarretava na falta de numerrio em todo o pas.
Diante de tal situao, conforme observa COSTA NETO (2004), Rui Barbosa j nos idos
iniciais do perodo republicano, em 1890, quando era o responsvel pela pasta da Fazenda,
empreendeu uma reforma bancria, criando bancos de capital privado, os quais estavam
autorizados a emitir aplices de dvidas pblicas at o valor de seu fundo social.

http://www.revistatemalivre.com/MoedaeCredito.html (acesso em 02/11/2007)

Essa deciso culminou em uma evoluo dos bancos nestes primeiros anos do perodo
republicano, porm a crise econmica que assolou o pas a partir de 1892 obrigou o Governo
a rever suas estratgias, mudando regras e incentivando a fuso do Banco do Brasil (BB) com
o Banco Republicano dos Estados Unidos do Brasil (BREUB), esse ltimo criado em 18902 .
Dessa fuso nasceu o Banco da Repblica do Brasil (BRB) no qual o seu presidente tinha
poder de vetar a emisso de ttulos.
O funcionamento desse novo banco (BRB) contou com o apoio do Governo com o intuito de
que assim tivesse uma maior liquidez. Dessa forma, o BRB sempre se encontrava em uma
situao credora, porm em 1890 foi sugerido que o mesmo quitasse a sua dvida com o
Tesouro e se tornasse uma instituio independente. Porm, ainda neste mesmo ano, vendo-se
impossibilitado de cumprir o acordo, o BRB necessitou de uma nova ajuda do Governo, que
liquidou os ativos do banco e passou a administr-lo.
Em dezembro de 1905, o Governo promoveu uma reestruturao no BRB e passou a deter
50% do seu capital, alm do direito de indicar o presidente e uma parte do corpo dirigente e
do controle administrativo. Desta reestruturao ressurge, mais uma vez, o Banco do Brasil.
Observa-se, pelas informaes at aqui referidas, at este perodo a maior dificuldade
encontrada pelos bancos era desempenhar uma gesto autnoma sem apoio do governo
central. Como veremos adiante, as dificuldades atuais so de outra natureza.
Ainda neste perodo inicial do sculo XX, atuavam no Brasil 10 bancos estrangeiros, sendo
que o primeiro deles aqui se instalou em 1862. Segundo Topik (1979), citado por Costa Neto
(2004, p.31), a atuao destes no mercado bancrio brasileiro era de grande representatividade
principalmente devido ao grande nmero de imigrantes e ao alto grau de confiabilidade
depositada nestas instituies.
Voltando questo anterior, ou seja, ao dos pontos de atendimento do Banco do Brasil e da
Caixa Econmica (criadas em 1861) eles tm um acrscimo em 1915 quando, em meio a uma
grande crise de escassez de papel moeda, o Governo obrigou esses dois Bancos a instalar
agncias em todos os estados brasileiros.
2

Decreto n. 1.154, de 7/12/1890,

http://161.148.231.100/Memoria/administracao/reparticoes/1822a1970/bancos.asp (acesso em 01/11/2007)

Em 1921, a atividade bancria d um salto qualitativo, quando institudo pelo governo

federal um regulamento para a fiscalizao de bancos e casas bancrias. Paralelamente a isso,
surgem as primeiras associaes de bancrios com o objetivo de lutarem pelos direitos dessa
categoria.
At aqui se mostrou um desenvolvimento progressivo da atividade bancria no Brasil, desde
1808, porm no perodo que corresponde aos anos de 1923-1939, ocorreu uma estagnao do
setor devido a fatores exgenos (como a crise mundial de 1929) ou intimamente relacionados
conjuntura poltico-econmica brasileira (como o perodo denominado Era Vargas). No
entanto, na dcada de 40, houve um verdadeiro crescimento do setor. Em plena 2 Guerra
Mundial, ou seja, no final de 1943, j existiam 243 agncias em todo o territrio nacional. Em
1945, criou-se a SUMOC com a finalidade de exercer o controle monetrio e preparar a
organizao de um banco central, fixar os percentuais de reservas obrigatrias dos bancos
comerciais, taxas de redesconto e da assistncia financeira de liquidez e juros sobre depsitos
bancrios. Entre estes atributos, destaca-se a superviso da atuao dos bancos comerciais.
At o governo do presidente Juscelino Kubitscheck, o setor marcado por uma relativa
estabilidade. Porm, a situao muda por completo, no s porque o Brasil viveu um perodo
de instabilidade poltica como tambm pela acelerao paulatina da inflao. Em decorrncia
desta onda inflacionria, os bancos interessaram-se cada vez mais pelos depsitos vista.
Citando Costa Neto, paralelamente a reduo do nmero de estabelecimentos bancrios (eram
663 em 1945, 413 em 1950, 338 em 1960 e 320 em 1965) o nmero de agncias bancrias no
Brasil cresceu significativamente (2074 em 1945, 2596 em 1950, 4661 em 1960 e 6789 em
1965). Neste contexto inflacionrio, o sistema bancrio foi essencial na captao de moeda
para fazer frente s dividas do governo, o que resultou em altos lucros para os bancos, sem
risco de inadimplncia. Somado a isso, o desenvolvimento tecnolgico contribuiu para um
grande crescimento do setor bancrio.
Domada a inflao nos governos de Itamar Franco e Fernando Henrique, e com a diminuio
da dvida pblica no governo de Luiz Incio Lula da Silva, foi necessria uma readequao no
funcionamento dos bancos de forma que esses pudessem se adaptar s novas exigncias do
mercado. Esses necessitaram procurar novas fontes de renda, como cobrana de taxas por
servios, financiamento de bens e servios, entre outros.

Estas taxas o que atualmente diferencia, entre outros, a escolha de um determinado banco
em detrimento dos demais, alm da taxa de juros, excelncia no atendimento, com produtos e
servios geis, atendimento especializado, diferenciado e dependncias cada vez mais
sofisticadas. No entanto, no s esse tipo de exigncias propriamente econmicas, que
demonstram os clientes de bancos brasileiros.
Segundo dados do Banco Central do Brasil (BCB), em dezembro de 1988, funcionavam no
pas 104 bancos comercias e 5 caixas econmicas. Do total de bancos, 49 eram bancos
privados, 26 tinham controle estrangeiro e 29 eram bancos pblicos3. Em funo dessa
mudana no papel dos bancos e do despreparo do Sistema Financeiro Nacional (SFN), em
2000, dos 104 bancos que funcionavam em 1988, 41 tinham encerrado suas operaes.
Entretanto, apesar do encerramento das atividades de muitos bancos no perodo de 1988 a
2000, outras instituies bancrias comearam a operar, assim sendo, o total de instituies
bancrias em 2000 era de 191 bancos e 1 caixa econmica, sendo 16 bancos pblicos, 104
bancos privados nacionais e 71 com controle estrangeiro. As solues adotadas para superar
as dificuldades, neste perodo, foram a mudana de controle dos bancos, ou seja, maior
participao de controle acionrio estrangeiro e no caso dos bancos pblicos a privatizao.
Nos ltimos anos, o setor bancrio vem crescendo a cada ano, tanto no nmero de clientes
como no nmero de postos atendimentos e no patrimnio. Desde 1997, quando a pesquisa
sobre os grandes grupos empresariais brasileiros iniciou-se, os maiores grupos eram
compostos por instituies financeiras, bem frente de grandes grupos de outros setores.
Apesar do crescimento no setor, segundo o BCB, h uma tendncia mundial de consolidao
do mesmo, que tambm seguida pelo Brasil. A tabela 1 mostra a reduo do nmero de
instituies bancrias de 2001 a 2006, que explicada pelo alto nmero de fuses e
aquisies nos ltimos anos, o que sugere um fortalecimento das instituies restantes.
Tabela 1 Evoluo do nmero de Instituies bancrias (de 2001 a 2006)

2001
Nmero de Bancos
182
Privados nacionais com e sem participao estrangeira
95
Privados estrangeiros e com controle estrangeiro 72
Pblicos Federais e Estaduais
15

2002

2003

2004

2005

2006

167
87
65
15

165
88
62
15

164
88
62
14

161
84
63
14

159
85
61
13

BANCO CENTRAL DO BRASIL. Composio e evoluo do SFN.

Variao (%)

-1,2%
1,2%
-3,2%
-7,1%

Esta reduo no acarretou a diminuio do nmero de dependncias dos bancos e do nmero

de contas, pelo contrrio, conforme demonstrado nas tabelas 2 e 3.
Tabela 2 Evoluo do nmero de contas correntes (de 2001 a 2006)

Nmero de Contas

2001

2002

2003

2004

2005

Contas Correntes (1)

Movimentadas(1)
No movimentadas (1 e 2)
Clientes de Poupana (3)
Clientes com Internet Banking (4)

71,5
53,5
17,9
51,2
8,8

77,3
55,7
21,6
58,2
9,2

87,0
61,4
25,6
62,4
11,7

90,2
66,9
23,3
67,9
18,1

95,1
70,5
24,6
71,8 *
26,3

2006
102,6
73,7
28,9
75,0 **
27,3

Variao (%)
06/05

7,9%
4,5%
17,5%
4,5%
3,8%

(1) Fonte: Bacen

(2) Contas inativadas h mais de 6 meses
(3) Abecip
(4) Febraban
* Dado revisado
** Dado estimado

Tabela 3 Evoluo do nmero de estabelecimentos bancrios (de 2001 a 2006)

Rede de Atendimento
Nmero de Agncias
Postos Tradicionais (1)
Postos Eletrnicos
Correspondentes (2)

Total de dependncias

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Variao (%)
06/05

16.841
10.241
16.748
18.653

17.049
10.140
22.428
32.511

16.829
10.045
24.367
36.474

17.260
9.837
25.595
46.035

17.515
9.527
27.405
69.546

18.087
10.220
32.776
73.031

3,3%
7,3%
19,6%
n.d.

62.483

82.128

87.715

98.727

123.993

134.114

n.d.

(1) Incluem postos avanados de atendimento (PAA), postos de atendimento bancrio (PAB), postos de atendimento cooperativo (PAC),
postos de atendimento ao microcrdito(PAM),postos avanados de crdito rural(pacre), de arrecadao e pagamentos (PAP), de compra de
ouro (PCO) e unidades administrativas.
(2) De 2001 a 2004 , fonte Bacen; 2005 a 2006, fonte: Febraban.

Paralelamente a essas mudanas do setor bancrio, observa-se uma mudana no que diz
respeito s exigncias e no perfil do cliente. Se antes o cliente estava apenas interessado no
rendimento de seu capital, agora, alm disso, o cliente passa a exigir excelncia no
atendimento, com produtos e servios geis, atendimento especializado, diferenciado e
dependncias mais sofisticadas.
Na mesma poca em que a economia brasileira passou por mudanas, aumentam
sensivelmente as discusses sobre as questes ambientais e sociais em todo o mundo, e de
alguma forma elas passam a influenciar tambm a gesto do setor bancrio, uma vez que tais
preocupaes tambm influenciam os clientes na escolha dos bancos. Dito de outra forma,
vivemos numa era em que a responsabilidade social e ambiental tornaram-se temas to

relevantes a ponto de parcela da populao, geralmente a mais instruda e conscientizada,

comear a exigir um maior comprometimento do setor privado nestes mbitos.
Exemplo disso, reportagem do Portal Exame4, indica que os bancos costumam ser escolhidos
pelos clientes com base em aspectos palpveis como as vantagens que oferecem nas taxas
cobradas em emprstimos ou os limites concedidos no cheque especial. No entanto, a estas
exigncias, mais do que esperadas, o testemunho de um cliente, nela reproduzido, deixa
evidente como a escolha pode estar baseada tambm em outros princpios. Se um banco tem
uma conduta responsvel, se adota prticas sustentveis, provavelmente se preocupa de
verdade com o cliente.
Em funo dessas novas exigncias do pblico e da concorrncia cada vez mais acirrada entre
as empresas privadas, incluindo os bancos, questes de sustentabilidade ganham maior
destaque na medida em que podero fazer uma grande diferena no momento da escolha pelo
cliente.

Um banco e seus princpios Portal Exame 30/11/2006 (acesso em 03/11/2007)

10

3. AS FUNES DO CORPORATE REAL ESTATE

3.1 - Evoluo do Real Estate

Em meados dos anos 90, algumas grandes empresas como Ita, Bradesco, Peoplesoft, EDS j
possuam o departamento de Real Estate, no entanto no Brasil ainda no existiam
profissionais com formao acadmica nesse assunto. Porm, a necessidade de
profissionalizao maior desse setor no Brasil nasceu, nessa mesma dcada, quando grandes
construtoras, como Birmann, Tishman Speyer e Mtodo, passaram a ter que garantir a
performance dos edifcios por elas construdos. Como o Real Estate j apresentava maior
profissionalizao fora do Brasil, a busca por parceiros internacionais foi a mais rpida
soluo encontrada para alavancar o setor.
Assim, a partir do final dos anos 90, comeou a ser criado no Brasil um mercado que tem
crescido ano aps ano. Segundo o IREM Institute of Real Estate Management5 o
crescimento desse mercado deve-se a trs razes:
1. O aumento da populao traz como conseqncia a necessidade do maior nmero de
construes tanto no mbito residencial como profissional.
2. O mercado imobilirio, aquecido, atrai o capital ou procura maior rentabilidade e
diversificao. Com isto, o setor necessita de profissionais qualificados para ger-lo,
agregando valor ao investimento e tornando transparente para o mercado o resultado desta
opo de investimento.
3. O aumento da tecnologia aplicada nos edifcios e o nvel de exigncia dos clientes
corporativos, muitos deles grandes corporaes multinacionais j acostumadas com esta
facilidade em seus pases de origem, podem ser considerados motivos para a maior
profissionalizao do setor.
Frente a essas razes a procura por profissionais especializados s tende a aumentar e, como
conseqncia, a idia de que o gerenciamento imobilirio requer treinamento especfico ganha
grande aceitao.
5

www.irem.org acesso em 07/06/2007

11

Antonioli (2003), em sua tese de mestrado, analisa as conseqncias da evoluo tecnolgica

nos edifcios e da mudana necessria no perfil do profissional, afirmando que:
a evoluo tecnolgica contribui para o desenvolvimento da sociedade ao permitir
a difuso de informaes e conhecimentos de maneira mais rpida e acessvel a um
maior nmero de pessoas. Por sua vez, uma sociedade mais informada tambm
mais exigente, no s relativamente ao funcionamento do edifcio e de seus
sistemas, mas tambm no que diz respeito a leis, normas, cdigos e regulamentos.

Ainda segundo Antonioli, a edio do Cdigo de Defesa do Consumidor contribuiu para que o
cliente ficasse ainda mais exigente, afinal ele tornou pblico os direitos que um cidado
possui quando consome um produto ou um servio. Outro fator que contribuiu para o
crescimento do setor foi a abertura de mercados que gerou maior concorrncia e
consequentemente obrigou as empresas a melhorar a qualidade de seus produtos e servios.
Analisando especificamente o mercado de escritrios, a evoluo tecnolgica permite uma
certa mobilidade no local de trabalho. Se antes os escritrios tinham que abrigar todos os
funcionrios, hoje seus funcionrios j contam com a possibilidade de trabalhar em qualquer
local do planeta on-line. Ou seja, a evoluo tecnolgica tem contribudo para o
fortalecimento de uma prtica que Martha OMara (1999) denomina atitude virtual.
Em seu livro Managing Corporate Real Estate and Facilities for Competitive Advantage
Strategy and Place Martha OMara esclarece que a atitude virtual faz com que as decises
tomadas pelo departamento de Real Estate se tornem mais importantes, complexas e difceis,
contrariando a opinio de muitas pessoas que acreditam que esse departamento estava fadado
ao desaparecimento. Essa tendncia faz com que o Real Estate tenha que decidir no s o
que construir, mas tambm que tome decises estratgicas considerando se deve construir e
aonde construir. (1999) (traduo nossa)
No artigo Enhancing the contribution of corporate real estate to corporate strategy,
SCHEFFER, SINGER, e VAN MEERWIJK (2006) esclarecem que desde o final dos anos 90,
altos nveis hierrquicos de uma corporao, principalmente nas grandes empresas, tm
prestado maior ateno ao gerenciamento do portfolio como uma fonte de vantagem
competitiva. Alguns autores como, por exemplo, Lindholm et al. (2006) concordam com isso
ao afirmar que o gerenciamento estratgico do portfolio deve derivar da estratgia da

12

corporao e apoi-la para garantir uma contribuio efetiva para a corporao como um todo.
o que pode ser demonstrado na figura 1

Figura 1 A relao entre a estratgia da corporao com a estratgia de RE

Viso/Misso

Mximo valor das

aes

Estratgia do
negcio

Adicionar
valor
empresa

Outras funes
estratgicas

Decises
Operacionais

Estratgia de
RE
Asset
Management
Property
Management
Facilities
Management

Fonte: Lindholm et al. (2006)

Como resultado destas propostas, a contribuio do Corporate Real Estate aos objetivos do
negcio deve ser direcionada ao retorno no core business.(Krumm, 1999). Alm disso,
intensificar a atuao na linha de produo final da corporao tambm ajuda o Corporate
Real Estate em seus esforos em se tornar mais envolvido no processo de tomada de decises
no gerenciamento estratgico dentro das corporaes.
Ao produzir planos estratgicos de Real Estate que convergem com os objetivos
das unidades de negcios (eficincia, satisfao do cliente, produtividade, etc..), os
executivos de Corporate Real Estate podem melhor demonstrar seus valores e

13

prover uma plataforma para estarem envolvidos na difuso do processo de

planejamento da corporao (Lambert et al. 1995, traduo nossa)

por essa razo que no h um modelo nico de Corporate Real Estate a ser aplicado nas
organizaes
Conforme a figura 2, observa-se que necessrio entender primeiramente qual a estratgia
da empresa como um todo e quais so as necessidades da organizao para depois definir qual
ser a estratgia de Real Estate.

Figura 2: Estrutura de Diagnstico para a tomada de decises de Corporate Real Estate

Ambiente Estratgico
Clientes / Compradores

Fornecedores
Compradores
Barreiras
Produtos substitutos
Concorrncia

Demandas da organizao
Ambiente contrrio e
oportunidades
Dinamismo tecnolgico:
Ambiente regulatrio
Recursos financeiros

Demandas estruturais
Estrutura organizacional
Processos
Demografia

Demandas Culturais
Histria
Cultura da empresa
Preferncias da liderana

Estratgia do Corporate Real Estate

Fonte: Martha A. O Mara

Todas essas razes apresentadas mostram que o departamento de Real Estate ganha cada vez
mais importncia, e essa ser ainda maior na medida em que as decises advindas desse
departamento podem ajudar a empresa a diminuir o custo de seus produtos e a se tornar mais
competitiva. Convm lembrar que os custos relacionados a esse departamento so, muitas
vezes, o segundo maior de uma corporao, o que refora a necessidade de profissionalizao
desse setor.
Dada relevncia desse departamento s empresas, torna-se necessrio compreender suas
atribuies e reas de atuao.

14

3.2 - As funes do Corporate Real Estate

Para se compreender qual o papel desempenhado pelo Real Estate nos bancos necessrio
consider-lo como uma parte integrante de um sistema que recebe inputs, chamados foras
externas, que faz com que esse sistema, o banco, priorize a definio de seus objetivos e
conseqentemente defina seus outputs ou servios que se compromete a entregar.
Os objetivos s podem ser criados depois de se conhecer essas foras externas, depois de
definirem os servios que querem prestar aos seus clientes, assim como sua misso, viso e
valores, e a forma pela qual as alcanaro.
O CRE como parte do sistema, nesse caso da instituio bancria, dever adaptar-se aos
objetivos dessa organizao de forma a atend-la, assim como aos objetivos especficos de
outras reas dentro da instituio bancria.
Sendo assim, resta saber quais so as atividades realizadas por esse departamento dentro de
uma organizao bancria.
Segundo a Encyclopedia of Real Estate Terms, citada por ROULAC (2003 p. 75),
o Real Estate no diz respeito apenas lei. Diz respeito a terrenos e prdios,
comprar ou vender, lucros e dividendos, desenvolvimento e planejamento, assim
como levantamento e ponderao. Refere-se ao poder do Estado e direitos privados;
uso da terra urbana e rural; hipoteca e penhor, da qual est tanto acima quanto
abaixo da terra, a superfcie da terra (e tudo que faa parte dela), o valor da terra, o
retorno do investimento, o financiamento da terra e suas melhorias, o seguro da
propriedade, securitizao, assim como as taxas e outras formas de interveno do
Estado que tangem ao uso da terra. (ROULAC, 2003 p. 75, traduo nossa)

Valenziano e Kious em Positioned for Success: Designing the optimal real estate
organization Part 1(2005 p. 129), corroboram a esta definio anterior, a administrao de
tudo que envolve o patrimnio e definem as principais atribuies do departamento de Real
Estate :

Prover abrigo (espao fsico e reas perifricas)

Otimizar espao de trabalho (plataforma de produo)

Recompensar financeiramente os investidores (retorno financeiro)

15

Gerenciar a equipe de Real Estate (desenvolvimento, crescimento e progresso)

Conforme as entrevistas realizadas em instituies bancrias de varejo, nos meses de agosto e

setembro de 2007, no que se refere especificamente a essas instituies, as entradas ou inputs
ao departamento de Corporate Real Estate iniciam-se pela a rea comercial, que detecta a
necessidade de se abrir mais um ponto de atendimento. A partir da, que o Corporate Real
Estate inicia a procura de um ponto de venda na regio designada, verifica a situao da
propriedade, contrata projetos, acompanha a obra, entrega a obra, providencia as aprovaes
para no final gerenciar o patrimnio.
Para que o Corporate Real Estate cumpra tais obrigaes, importante que as funes desse
departamento estejam organizadas, uma vez que suas obrigaes demandam diferentes papis
e nveis de deciso. Quanto a esses ltimos eles podem ser: estratgico, gerencial e
operacional, tal como se verifica na figura 3, extrada de notas de aula GF116
Gerenciamento de Ativos Imobilirios do MBA em Gerenciamento de Facilidades.

Figura 3: Nveis do Gerenciamento Patrimonial

Foco
Compra e Venda, Avaliao
do portfolio

Nvel
proprietrio
/ investidor

Estratgias sobre propriedade

e localizao
Locao e servios aos
ocupantes

Property
management

Contabilidade, projees,
tendncias
Funcionalidade e
Manuteno do valor
Eficincia no uso

Asset
Management

Usurio
final

Facility
management

Principais Objetivos
Concepo e implementao de estratgias
sustentveis para obteno de um aumento do valor
do portfolio.

Obteno de um fluxo de receitas estvel e

confivel, por meio do comprometimento com os
inquilinos existentes e da ativa obteno de novos
inquilinos.

Assegurar um alto nvel de disponibilidade e

qualidade no uso, concomitante otimizao de
custos operacionais.

16

A seguir sero definidas estas trs reas mostradas na figura 3 para que o leitor possa ter um
melhor entendimento do leitor das funes desempenhadas por cada uma.
3.2.1 - Asset Management
A diviso de Asset Management voltada ao valor do bem. O dicionrio Investopedia.com
define asset como um recurso de valor econmico, resultante de transaes passadas,
pertencente ou sob o controle de uma pessoa, empresa ou pas com a expectativa de
benefcios futuros (traduo nossa)6 O gerenciamento de asset est sempre ligado a assuntos
financeiros.
Segundo o Glossary of Real Estate Management Terms7 ,asset um item com valor
monetrio de propriedade de uma pessoa ou empresa, como uma propriedade, terra,
promissrias, aes ou equipamentos. Quando usado no plural, Assets ou ativos, so usados
para se referir ao balano de uma empresa e representam valores de propriedade da empresa
como dinheiro ou capital.
A definio a ser adotada neste trabalho, a do curso de MBA/USP-Gerenciamento de
Facilidades, que vai de encontro s definies anteriores, segundo o qual Asset Management
o gerenciamento de ativos imobilirios individuais, ou de um grupo de propriedades
(portfolio), visando a manuteno de seu valor operacional e financeiro, de modo a gerar
benefcios e valor para os vrios shareholders.
Asset Management encarregado de algumas atividades que lhe so prprias, tal como
exemplificado abaixo:
1) Anlise do status e identificao de possveis formas de otimizar o potencial de um
bem por meio de anlise do uso e operao, mercado, localizao, potenciais e valores.
2) Desenvolvimento de alternativas e estudo de viabilidade econmica para a tomada de
deciso por parte do proprietrio. Ex. reduo da vacncia, mudana de uso, reforma,
modernizao, investimento ou retrocesso.

6
7

www.answers.com/ASSET - acesso em 15/05/2007

www.irem.org acesso ao Glossary of Real Estate Management Terms (acesso em 07/06/07)

17

3) Implementao de metas com base em orientao de performance. Ex: Modelos de

remunerao.

3.2.2 - Property Management

De acordo com o Glossary of Real Estate Management Terms, 8
Property Management uma atividade profissional mediante a qual um
funcionrio, e no o dono, supervisiona a operao da propriedade de acordo com
os objetivos do proprietrio. Tambm chamado de Real Estate Management. opera
com o objetivo de produzir rendimento do imvel como um negcio, incluindo
leasing, coleta de aluguis, manuteno da propriedade e administrao(traduo
nossa) Geralmente, ela feita por algum que atua como agente do proprietrio.

Para o IPFMA Irish Property and Facility Management Association, 9,

Property Management pode ser definido como o estabelecimento de uma estrutura
apropriada dentro da qual possvel supervisionar ttulos de propriedade para
alcanar objetivos acordados de curto e longo prazo, respeitando o propsito pelo
qual o imvel foi concebido. Propriedade ou gerenciamento de propriedade
amplamente interpretado como sendo a parte responsvel pela administrao da
terra alugada ou da propriedade. (traduo nossa)

.
A profisso de gerenciamento de propriedade diz respeito s questes relacionadas locao,
reviso de aluguel e coleta de aluguel, assim como aos reparos e manuteno e ao
seguro. O principal objetivo do gerente de propriedade maximizar os retornos financeiros
alm de otimizar o valor do capital.
A definio a ser adotada neste trabalho a do curso de MBA/USP-Gerenciamento de
Facilidades segundo o qual Property Management o gerenciamento e administrao dos
interesses legais e comerciais na propriedade, tanto da perspectiva do inquilino quanto
do proprietrio.
A partir dessa definio, possvel definir algumas funes Property Management :
1) Locao contratos, busca de locatrios, controle de pagamentos, etc.

www.irem.org acesso ao Glossary of Real Estate Management Terms (acesso em 07/06/2007)

http://www.ipfma.com Irish Property and Facility Management Association (acesso em 07/06/2007)

18

2) Gerenciamento dos custos operacionais

3) Gerenciamento de seguros gerenciamento dos contratos de seguros, anlise e
otimizao dos contratos.
4) Monitoramento

da

propriedade

manuteno,

organizao,

execuo

monitoramento dos servios e processos juntamente com a representao do

proprietrio.
5) Planejamento e oramentos monitoramento e planejamento do budget, reporte de
obrigaes.

3.2.3 - Facility Management

Na Encyclopedia of Small Business ,

10

, Kit Tuvesson definiu Facility Management como a

rea responsvel por coordenar o espao fsico de trabalho de forma a atender aos interesses
das pessoas e do trabalho de uma organizao. Trata-se de uma rea voltada no s para o
contato com pessoas mas tambm para os aspectos fsicos e administrativos da organizao.
Assim, por se tratar de uma rea que engloba diversas funes, o profissional dessa rea deve
possuir conhecimentos em administrao de empresas, arquitetura, engenharia e psicologia.
As responsabilidades associadas com a atividade de Facility Management incluem uma ampla
gama de funes e suporte de servios incluindo limpeza, segurana, administrao de
propriedade, servios de engenharia, planejamento de espao, mensageria, correios, guarda de
documentos, telecomunicaes, contabilidade e outros servios de suporte.
O termo facility usado para todos os tipos de espao, podendo ser ele um escritrio, um
andar, um prdio, um grupo de prdios ou um complexo. O mais importante entender
facility como um espao fsico onde atividades comerciais so praticadas. A funo de
Facility Management planejar e gerenciar o uso desse espao com o menor custo possvel,
levando em considerao as necessidades de cada rea de negcios instalada no espao fsico
administrado.

10

www.answers.com/facilities - acesso em 15/05/2007

19

Conforme citado anteriormente, no possvel criar um modelo de Facility Management a ser

seguido pois as necessidades de um museu, de um cinema, uma delicatessen, uma indstria ou
de um banco so muito diferentes, embora algumas necessidades lhes so comuns como, por
exemplo, mobilirio, sistema de ar condicionado, iluminao, limpeza etc...
Antonioli (2003) define Gerenciamento de Facilidades como Integrao de pessoas, espaos
e tecnologia por meio do gerenciamento dos processos de inter-relacionamento destes
sistemas, visando satisfao dos objetivos corporativos da organizao que os contm.
O Prof. Dr. Moacyr E.A.da Graa, em sua palestra no IV Congresso INFRA, ocorrida em
maio de 2007, mostra como o foco do Facility Manager no o prdio, mas as pessoas, sem
esquecer que as instalaes devem ser compatveis, que proporcionem ao usurio conforto,
facilidades, bem-estar.
Ainda segundo o Prof. Moacyr, o objetivo do Gerente de Facilidades
Conceber, planejar, materializar, operar, manter, adaptar e melhorar,
permanentemente toda a infra-estrutura de recursos fsicos necessria para a criao
de ambientes cada vez mais adequados para suportar as atividades relacionadas aos
objetivos primrios das organizaes.

Em muitas outras fontes encontramos a definio do termo Facility Management ou, tal como
conhecido em portugus, Gerenciamento de Facilidades. Essas definies em muito se
assemelham s citadas acima. Porm, mais importante do que isso notar quais so as
atividades que tais fontes atribuem ao departamento de Facilities Management. Barret (1995
apud Carlindo) cita as atividades que devem ser executadas pelo GF, de acordo com os
setores que o compem.
So elas:
1) Patrimoniais

Bens imveis: Gerenciamento de ativos imobilirios, seleo de imveis,

Remanejamento, Locao, Aquisies, Disposio.

20

Manuteno: Manuteno estrutural e Industrial, servios de manuteno,

manuteno de acabamentos, manuteno de reas externas, gerenciamento
energtico, infra-estrutura TI, telecomunicaes e segurana patrimonial.

Propriedades: planejamento, projeto arquitetnico, estrutural, eltrico e mecnico,

interiores, e gerenciamento de obras.

Espao: volumetria, planejamento de mudanas, layout de mobilirio e divisrias,

utilizao de espao, justaposio.

2) Servios de suporte:

Servios postais, gerenciamento de frotas, refeitrio, recepo, conservao,

administrao de escritrios, mobilirio, gerenciamento de resduos, reprografia,
segurana patrimonial, almoxarifado, viagens, mquinas de auto-servios (vending
machines)

3) Servios de Informao/tecnologia da informao:

Rede de dados, integrao de sistemas, instalao e manuteno de cabeamento,

planejamento e projeto de estudos, desenvolvimento de programas.

Ainda segundo Barrett (1995), h uma diferenciao do escopo entre as funes Gerenciais e
Operacionais do Facility Manager.
A funo Gerencial abrange os pensadores: gerentes, planejadores, consultores,
cujas atividades vo desde organizao e planejamento estratgico at liderana,
direo e controle. A funo Operacional abrange os que fazem: carpinteiros,
eletricistas, tcnicos, ou seja, os que cobrem os aspectos operacionais e de
implementao da prestao de servios.

Para Quinello e Nicoletti (2006) o departamento de Gerenciamento de Facilidades divide suas

funes da seguinte maneira:
1) Gerenciamento de Utilidades

Controle do uso das utilidades (gua, energia, gs, circuitos hidrulicos, vapor e ar
comprimido)

Liderana dos grupos de conservao de energia

21

2) Engenharia de Instalaes e Construes

Novos projetos

Reformas

Gerenciamento de espaos

Mobilirios

Negociao de imveis e terrenos

Layout das reas operacionais

Vias de acesso

Novas instalaes

3) Engenharia de manuteno e infra-estrutura

Manuteno, conservao e reparo dos equipamentos e mquinas.

Responsvel pelos indicadores de qualidade, confiabilidade e disponibilidade das

utilidades.

Gerencia contratos como limpeza, manuteno predial, manuteno preditiva,

inspees legais, controle de pragas, limpeza de redes em geral e programas
relacionados sade e higiene dos empregados

4) Engenharia ambiental

Atividades relacionadas ao meio-ambiente (estao de tratamento de efluentes,

certificaes e monitoramentos ambientais, atendimento a normas e leis
governamentais, gerenciamento de resduos, programas de conscientizao,etc..)

5) reas que no esto sob responsabilidade de GF

TI

Segurana patrimonial

Segurana do trabalho

Servios de alimentao e transporte

A definio a ser adotada neste trabalho a do curso de MBA/USP-Gerenciamento de

Facilidades segundo o qual Facilities Management
uma atividade profissional que tem por finalidade o planejamento e operao
de processos eficientes, integrando edifcios, equipamentos e servios (meios)

22

visando dar suporte s pessoas, para efetiva consecuo dos propsitos (fins)
das organizaes

A partir dessa definio, pode-se citar algumas funes do Facilities Management, que so:

Monitorar a eficincia das pessoas, equipamentos, compras, trabalhos em andamento,

produtos finais e entregas. Os esforos de produo devem ser avaliados em funo do
tempo, custo, quantidade e qualidade.

Assegurar que o negcio receba o mximo possvel com o menor custo.

Efetuar compras, leasing e descarte (ou construo, renovao e realocao)

Assegurar que divergentes processos, procedimentos e padres complementem a

atividade da empresa.

Monitorar todos os aspectos da manuteno e assegurar-se de que o equipamento est

sendo operado com a mxima eficincia.

Conduzir e responder assuntos relacionados ao ambiente, sade, segurana e proteo.

Assegurar que a empresa est sendo conduzida em conformidade com os cdigos e

regulamentos.

Antecipar as necessidades futuras para as diferentes reas da empresa como compra de

lmpadas, expanso de rea, automao, compra de novos equipamentos.

Treinar os funcionrios em relao a todos os quesitos de Facilities, desde compra de

materiais de escritrio at como agir num desastre.

3.2.4 - Principais funes do CRE em instituies bancrias

Conforme entrevistas realizadas nos bancos, verificou-se que o Corporate Real Estate
responsvel por realizar os estudos de viabilidade econmica nos itens relacionados com as
atividades imobilirias. O resultado dessas anlises submetido rea financeira que poder
tomar as decises cabveis e lev-las a um comit, se for necessrio.
Conclumos assim que o papel do Asset com relao sustentabilidade de um edifcio
analisar quais so as vantagens que uma certificao de edifcio sustentvel trar para seu
negcio e seus acionistas e, aps este estudo, aprovar os investimentos necessrios para que a
certificao seja alcanada.

23

Mediante a realizao de entrevistas nos bancos, foram confirmadas as atribuies inerentes

ao Property Management, relatadas anteriormente. O trabalho desse departamento de
fundamental importncia na certificao de um edifcio na medida em que responsvel por
enviar toda a documentao e comprovantes que a certificao exige. Tambm papel do
Property Management demonstrar a importncia desta certificao aos membros da alta
cpula da empresa a fim de que investimentos necessrios sejam aprovados.
A rea de Facility Management est voltada eficincia no uso, preservao do valor,
funcionalidade e s melhorias na eficincia do empreendimento. Exemplos dessas funes
so: operao do edifcio, gerenciamento das garantias, suporte durante a construo e
projeto, gerenciamento da energia, planejamento das melhorias, gerenciamento de espao,
relatrios, verificao de oportunidades de economia e potenciais de risco, servios de infraestrutura e terceirizao.
Como se verificou que a rea de Facility Management a que mais contribui para um edifcio
no quesito sustentabilidade, a tabela 5 foi elaborada para que melhor se possa visualizar as
atribuies dessa rea na viso dos autores Quinello e Nicoletti e Barret, comparando-as com
aquelas a que se pode chegar a partir das entrevistas realizadas e da leitura de outras fontes
bibliogrficas.

Tabela 5 Comparativo das funes de Facilities Management

Quinello e Nicoletti

Barret

Modelo autora

1. Gerenciamento de Utilidades

1. Patrimoniais

1. Patrimoniais

Controle do uso das utilidades

Bens Imveis Gerenciamento

Manuteno

(gua, energia, gs, circuitos

de ativos imobilirios, seleo de

industrial,

hidrulicos vapor e ar

imveis,

remanejamento,

manuteno,

comprimido)

locao,

aquisies,

Liderana dos grupos de

conservao de energia.

disponibilizao.
Manuteno
industrial,
manuteno,
acabamentos,

acabamentos,

estrutural

servios

gerenciamento
estrutural

servios

de

em

externas,
energtico,

controle de utilidades
Propriedades

planejamento,

em

projeto arquitetnico, estrutural,

externas,

eltrico e mecnico, interiores e

manuteno
reas

de

manuteno
reas

gerenciamento energtico, infraestrutura TI, telecomunicaes,

gerenciamento de obras.

24

segurana patrimonial.
Propriedades

Espao

planejamento,

volumetria,

planejamento

de

mudanas,

projeto arquitetnico, estrutural,

layout de mobilirio e divisrias,

eltrico e mecnico, interiores e

utilizao de espao, justaposio

gerenciamento de obras.

Espao

volumetria,

planejamento

de

mudanas,

layout de mobilirio e divisrias,

utilizao

de

espao,

justaposio.
2. Engenharia de Instalaes e

2. Servios de Suporte

2. Servios de Suporte

Construes

Servios postais

Servios postais

Novos Projetos

Gerenciamento de frotas

Gerenciamento de frotas

Reformas

Refeitrio

Refeitrio

Gerenciamento de espaos

Conservao e administrao de

Conservao e administrao de

Mobilirios

escritrios

escritrios

Mobilirio

Mobilirio

Gerenciamento de resduos

Gerenciamento de resduos

Layout das reas operacionais

Reprografia

Reprografia

Vias de acesso

Segurana patrimonial

Almoxarifado

Novas instalaes

Almoxarifado

Viagens

Viagens

Negociao de Imveis e
terrenos

(vending-machines).

Mquinas de auto-servios
(vending-machines).

Mquinas de auto-servios

Campanhas de conscientizao

Gerenciamento de contratos de
limpeza, manuteno predial,
preditiva, inspees legais,
controle de pragas, limpeza de
redes em geral e programas
ligados sade e higiene.

3. Engenharia de Manuteno e

3. Servios de

3. Sustentabilidade

infra-estrutura

Informao/Tecnologia da

Manuteno.
reparo

de

relacionadas

ao

Conservao

Informao

meio-ambiente

equipamentos

Rede de dados

tratamento

Integrao de sistemas

certificaes e monitoramentos

Instalao e manuteno de

ambientais,

mquinas
Indicadores

Atividades

de

qualidade,

confiabilidade e disponibilidade
das utilidades
Gerenciamento de contratos de

cabeamento
Planejamento e Projeto de
estudos

(estaes
de

de

efluentes,

atendimento

normas e leis governamentais,

gerenciamento

de

resduos,

programas de conscientizao,

25

limpeza,
preditiva,

manuteno

predial,

inspees

legais,

controle de pragas, limpeza de

redes em geral e programas
ligados sade e higiene.
4. Engenharia Ambiental

Atividades relacionadas ao meioambiente (estaes de tratamento

de

efluentes,

certificaes

monitoramentos

ambientais,

atendimento a normas e leis

governamentais, gerenciamento
de

resduos,

programas

conscientizao, etc..)

de

Desenvolvimento de programas

gerenciamento
definio

de

de

energia,

produtos

nocivos sade, etc..)

no

26

4. GREEN BUILDINGS

4.1 Edifcios Eco-Sustentveis

Conforme apresentado anteriormente, as diretrizes do setor bancrio esto sempre

intimamente relacionadas com os desafios do tempo presente. Um dos maiores desafios da
atualidade a busca de solues para os problemas ambientais, porm difcil imaginar como
o sistema bancrio pode contribuir para a soluo deste problema.
Certamente que o setor bancrio por si s no resolver o problema do aumento da
temperatura global que, segundo previses pessimistas dos cientistas, at 2050 aumentar
cerca de 1,5 a 4,5oC, gerando assim, dentre outros desastres naturais, o derretimento das
geleiras e um aumento do nvel dos oceanos.11
Porm, seria ingenuidade acreditar que o setor bancrio nada, ou muito pouco, tem a ver com
estas questes que nos ltimos anos, mais do que nunca, tm alarmado parte da humanidade.
Afinal, so os imveis os maiores emissores de CO2 e como a atividade ocupa uma grande
quantidade destes, torna-se clara a contribuio que este setor pode dar a melhoria da
qualidade de vida em nosso planeta, pelo que se desprende a grande importncia que tais
instituies tm tratado esse assunto, a qual tende a evoluir cada vez mais com o passar do
tempo.
Segundo o Green Building Council, nos Estados Unidos, os edifcios residenciais e
comerciais so responsveis por 38% da emisso de CO2 conforme figura 4. Boa parte da
emisso de dixido de carbono proveniente de combustveis fsseis, necessrios para o
funcionamento da calefao, ar condicionado e do fornecimento de energia. 12

11
12

Encarte - Frum de Desenvolvimento Sustentvel - 2007

www.usgbc.org United States Green Building Council acesso em 08/09/2007

27
Figura 4 Percentual de emisso de CO2 por combustveis Fsseis

Prdios
38%

Indstria
29%

Transportes
33%

Fonte: US Green Building Council

Ainda segundo o Green Building Council, os green buildings ou edifcios eco-sustentveis,

so construes que empregam alta tecnologia para reduzir os impactos negativos causados
pela construo no meio-ambiente, oferecendo tambm melhor qualidade de vida a seus
ocupantes e benefcios financeiros para seus empreendedores. Importa frisar tambm que o
conceito de edificao aqui proposto pressupe que ele seja empregado j na poca do
projeto, e que seja constantemente empregado na manuteno e na operao de um edifcio
que sigam as diretrizes necessrias a tal empreendimento.
Ou seja, a opo em aderir a este conceito de edifcios eco-sustentveis exige uma atuao a
longo prazo, caso contrrio seus benefcios no se perpetuam. isso que podemos concluir da
citao de LAM (2004), para quem entre os critrios que definem um edifcio ecosustentvel esto a eficincia das instalaes eltrica, hidrulica e de ar condicionado, o tipo
de material empregado, condies para os usurios, e o impacto sobre a vizinhana.
Ao construir e gerenciar um empreendimento com prticas auto-sustentveis (Green
Building), ou seja, com eficincia energtica e climtica, o Corporate Real Estate nas
organizaes pode contribuir com o meio-ambiente no que diz respeito mudana climtica.
Embora mundialmente os benefcios de se construir um Green Building j sejam reconhecidos
h mais de uma dcada, no Brasil este assunto vem ganhando destaque h pouco tempo.

28

Conforme citado pela Revista Exame, os empresrios da construo civil, viram no Green
Building um jeito de se renovar.13, mas as vantagens no se resumem a isso.
Segundo o Green Building Council do Brasil, as vantagens que estes prdios oferecem podem
ser descritas em trs pontos: 14
1) Sade e bem estar dos funcionrios
Os green buildings proporcionam aos usurios iluminao natural, melhor conforto trmico e
visibilidade das reas verdes e consequentemente um ambiente de trabalho mais saudvel que
estimula a concentrao, produtividade e criatividade. Adicionado a isso a melhor qualidade
do ar reduz a incidncia de doenas respiratrias.

2) Econmicas
Os Green Buildings proporcionam vantagens econmicas em funo da reduo do consumo
de gua e energia, acarretando menores custos. Tambm nota-se uma reduo nos custos de
manuteno e operao, aumento da vida til do imvel, valorizao do patrimnio, menor
rotatividade e maior assiduidade de funcionrios.

3) No Meio-ambiente
Trazem benefcios ao meio-ambiente, a reduo da poluio gerada na construo e operao
do edifcio, a reduo do consumo de energia e gua potvel, o uso consciente de recursos, a
reduo de emisso de CO2 e o descarte adequado de resduos.

13
14

Revista Isto Dinheiro Prdios Verdes- Edio 520 Ano 10

www.gbcbrasil.org.br Green Building Council do Brasil acesso em 09/09/2007.

29

4.2 Mtodos para avaliar o Green Building

A preocupao ambiental e a conscincia do impacto das construes no meio-ambiente levou

os governos de muitos pases a discutirem sobre o impacto ambiental em diversas reas
levando-os a criarem leis e normas pensando na proteo ambiental.
Conforme j citado neste captulo, as atividades relacionadas aos imveis fazem do setor da
construo civil o maior emissor de CO2 e da a necessidade de se construir edifcios
sustentveis de forma a diminuir o impacto destes edifcios no meio ambiente, tanto no
decorrer de sua construo como durante a sua vida til..
A partir da, sentiu-se a necessidade de medir qual o grau de sustentabilidade desses edifcios
e assim foram criadas instituies em diversos pases, que criaram mtodos de avaliao de
sustentabilidade dos edifcios, sendo eles:

4.2.1 BREEAM Building Research Establishment Environmental Method (Reino

Unido)
O BREEAM foi um mtodo de avaliao criado no Reino Unido com o intuito de ajudar
profissionais de construo a rever e melhorar o desempenho ambiental quando um edifcio
for projetado e construdo.
Para os edifcios novos ou reformados, o BREEAM avalia critrios de projeto e construo,
assim como critrios de gerenciamento. Para os edifcio antigos, o BREEAM leva em conta o
seu modelo de gesto.
So considerados os seguintes critrios de avaliao: gerenciamento, sade e bem-estar,
operao e energia, transporte, gua, materiais, uso da terra, locais ecolgicos e poluio.

30

4.2.2 - GBTool Green Building Tool- (parceria de vrios pases)

O Green Building Tool um sistema de avaliao de desempenho ambiental de edifcios,
concebido com a colaborao de diversos pases, por esta razo um mtodo j adaptado a
vrias realidades.
Os critrios de avaliao desse mtodo so: consumo de recursos, cargas ambientais,
qualidade ambiental interna, qualidade do servio economia, manuteno e operaes prvias,
transportes dirios.

4.2.3 NABERS - National Australian Building Environmental Rating System (Austrlia)

Este um mtodo australiano que deriva do LEED e do BREEAM somada a experincia
australiana no assunto.
Segundo RAIA (2003 apud Patrcio, R. e Gouvinhas, R.) o NABERS pode ser definido como
um sistema de avaliao baseado no desempenho que mede a performance ambiental dos
edifcios existentes durante a operao.
O NABERS considera tanto aspectos de desempenho do edifcio como questes relacionadas
satisfao do usurio com relao ao edifcio. So consideradas na avaliao as seguintes
categorias: solo, materiais, energia, gua, recursos, ambiente interno, recursos, transporte e
resduos.

4.2.4 PIMWAQ (Finlndia)

O mtodo foi desenvolvido na Finlndia para definir nveis de sustentabilidade de edifcios
residenciais e projetos sob 5 perspectivas: poluio, recursos naturais, sade, biodiversidade
natural e produo de alimentos.

31

4.2.5 Green Globes

um mtodo desenvolvido por meio do BREEAM que fornece um questionrio on-line e
como resultado o administrador recebe um relatrio com sugestes de melhorias.
Como as categorias estudadas so as mesmas do BREEAM, este mtodo no ser considerado
neste estudo.

4.2.6 LEED - Leadership in Energy and Environmental Design (Estados Unidos)

O LEED o mtodo criado pelo Green Building Council , rgo fundado nos Estados
Unidos em 1993 com o propsito de transformar o modo como os edifcios so projetados,
construdos e operados, permitindo sustentabilidade, responsabilidade social, sade e
desenvolvimento que melhorasse a qualidade de vida das pessoas que freqentam estes
edifcios.
O mtodo LEED oferece orientaes que permitem mensurar e documentar cada tipo de
edificao e suas fases da construo e operao. O LEED orienta desde profissionais que
iro projetar os edifcios at aqueles que iro oper-lo, promove integrao e promove a
competio entre os interessados pela causa verde.
Embora hajam vrios tipos de certificados do LEED, conforme figura 5, as categorias
estudadas so as mesmas para todos eles. So elas: localizao sustentvel, eficincia do uso
da gua, energia e atmosfera, materiais e recursos, qualidade do ambiente interno, Inovao
na operao, manuteno e modernizao.

32

5 Tipos
de certificao
LEED
FigFigura 5 Figura
Tipode
de certificados
dodoLEEDSura
6

Rating System
Product Portfolio

New Construction
and Major
Renovations

LEED for Multiple

Buildngs/
Campuses

Existing
Building

Commercial
Interiors

Core &
Shell

LEED for
Homes

Neighborhood
Development

LEED for Retail

LEED for Schools

LEED for Health

Care

LEED for Retail

LEED for
Laboratiores

Embora todos estes mtodos mencionados anteriormente sejam respeitados, neste trabalho
ser utilizado o mtodo LEED como objeto de estudo.
Este trabalho visa verificar de que forma o Corporate Real Estate nos bancos brasileiros pode
contribuir para que o gerenciamento de suas agncias seja feito de forma sustentvel seguindo
os parmetros do Green Building Rating System For Existing Buildings Upgrades,
Operations and Maintenance em portugus, Sistema de Pontuao de Edifcios Ecosustentveis para reformas, operao e manuteno de edifcios, sistema esse adotado pelo
Green Building Council, que se baseia no desempenho operacional e no no projeto,
verificando se a operao do empreendimento est de acordo.

33

5. Orientaes e subsiddios com base no Green Building Rating System For

Existing Buildings Upgrades, Operations and Maintenance
As instalaes prediais de um banco de varejo esto voltadas para as funes administrativas
e para o atendimento ao pblico.
Geralmente, os centros administrativos dos bancos esto localizados em prdios que ocupam
amplos espaos fsicos e que concentram, diariamente, um numeroso contingente humano.
Assim sendo, a grande maioria das exigncias ao enquadramento do LEED, para obteno
de uma pontuao elevada, mais facilmente alcanada quando tais exigncias so aplicadas
aos prdios administrativos por razes no somente de espao, mas tambm por ma questo
de aprovao dos investimentos e tambm a visibilidade que estas aes causaro.
O atendimento ao pblico se faz por meio de agncias, sempre em grande nmero, instaladas,
no entanto, em prdios menores: casas, lojas ou trreo de condomnios. Essas agncias esto
espalhadas geograficamente de tal forma que possam atender o maior nmero de clientes.
Neste captulo comenta-se como o Facility Management das instituies bancrias podero
adaptar a sua rotina de modo a seguir os critrios de pontuao do LEED para edifcios j
existentes de tal forma que possam se tornar Green Buildings. Os critrios do Green
Building Rating System For Existing Buildings Upgrades, Operations and Maintenance esto
traduzidos no anexo 1.

5.1 Localizao Sustentvel

5.1.1 - Pr Requisito 1 - Controle de Eroso e Sedimentao
Para que haja uma preveno da eroso do solo, a rea de Facilities Management e Projetos
dever manter um Manual de Obras que dever ser seguido, por quem for execut-la, mesmo
que seja uma empresa terceirizada. importante que antes de qualquer obra os funcionrios
que a executaro passem por uma capacitao para que os procedimentos desse manual sejam
cumpridos. Uma vez implantados os procedimentos, faz-se importante tambm um controle
para que as diretrizes deste manual sejam sempre cumpridas.

34

Algumas medidas so de fcil operacionalizao, como evitar que materiais inertes (areia,
terra...etc) sejam carregados pelo vento ou pela chuva para o sistema de drenagem urbana,
acarretando pequenas enchentes assim como o assoreamento do corpos dgua. Tambm, no
caso de obras e reformas, devem ser observados a gesto e manejo dos resduos gerados para
que estes no sejam carregados pelos mesmos agentes naturais.
Tambm as reas permeveis devem estar sempre com vegetao, evitando-se a eroso do
solo e consequentemente a sedimentao desses materiais nos rios causando o assoreamento.
5.1.2 - Pr Requisito 2 - Idade do Prdio
Neste pr-requisito apenas faz-se necessrio que o prdio funcione h mais de dois anos, caso
contrrio, a construo ser enquadrada na categoria de nova construo e ento as exigncias
para se tornar um Green Building sero outras.

5.1.3 - Crdito 1 - Planejamento para espao eco-sustentvel e gerenciamento do exterior

do empreendimento
No Brasil, ainda no esto claramente especificados quais os produtos que causam baixo
impacto ambiental. Esse desconhecimento certamente se constitui a maior dificuldade
encontrada pelos bancos para o cumprimento deste item.
Uma maneira de adotar este item ver quais so os produtos indicados pelo Green Building
nos Estados Unidos e comprar produtos com a mesma composio dos indicados, ou mesmo
produtos de marcas internacionais j especificados pelo Green Building Council.

35

5.1.4 - Crdito 2 - Desenvolvimento da alta densidade nos prdios

Os 60.000 ps quadrados por acre citados pelo LEED equivalem a 5.574,18 m2 de rea
privativa em cada 4.046,86 m2 de terreno. 15
No caso dos bancos no Brasil, dada as suas particularidades, importante que o Green
Building Council estipule um critrio diferente daquele adotado pelo LEED americano uma
vez que o Cdigo de Obras define qual o percentual de rea que pode ser construda. Tal
tarefa pode apresentar alguns problemas j que no Brasil, os Cdigos de Obras so produzidos
nos municpios, podendo variar as normas e as diretrizes conforme a regio. No entanto,
algumas so comuns a todos, como a preservao de reas permeveis no empreendimento.
5.1.5 - Crdito 3 Transporte alternativo

5.1.5.1 - Transporte alternativo:acesso a transporte pblico

Este crdito dever ser estudado caso a caso pois nem sempre a escolha da localizao de uma
agncia depende apenas da instituio bancria. Sabe-se que em alguns casos a oferta de
imveis restrita. Nos casos de difcil acesso possvel fornecer conduo por meio de
fretamento de nibus, porm como o nmero de funcionrios de uma agncia pequeno e o
custo do fretamento alto, talvez essa alternativa no seja a mais apropriada j que o custobenefcio por funcionrio no compensa.

5.1.5.2 - Transporte alternativo: lugar para guarda de bicicletas e vestirios.

Muitas vezes as agncias so pequenas, assim como seu espao de suporte. Porm,
independente dessas caractersticas, os bancos ou devem eleger alternativas que permitam que
priorizem e atendam tambm este item..

15

Clculo feito pela autora atravs de dados do site www.ipem.sp.gov.br (acesso em 11/11/2007).

36

5.1.5.3 - Transporte alternativo: veculos com combustveis alternativos

No faria muito sentido a uma agncia bancria instalar um local de reabastecimento de
combustvel em seu terreno, que conforme j falado na maioria das vezes tem um espao
reduzido, porm as agncias podero atender s opes B e C no que diz respeito a vagas
reservadas para estes carros com combustveis alternativos
As agncias, no entanto, podem implantar um programa no qual toda a sua frota de veculos
seja movida a combustveis alternativos, bem como exigir de seus fornecedores esta prtica.
5.1.5.4 - Transporte alternativo: Rodzio de Carros e incentivo ao trabalho em casa
No que diz respeito ao incentivo do trabalho em casa, como uma agncia bancria visa o
atendimento ao cliente, dificilmente as pessoas que ali trabalham podem realizar seu trabalho
distncia. Porm, o rodzio de carros pode ser uma estratgia para minimizar o fluxo de
veculos ao local de trabalho, devendo ser incentivado o transporte solidrio por meio de um
programa de formao de grupos, dos que moram na mesma regio.
Com relao ao crdito 3 observamos a dificuldade em serem atendidos em funo do espao
reduzido das agncias bancrias e da limitao de vagas para estacionamento. Desta forma,
entendemos que a administrao do banco poder fazer um convnio com empresas de
estacionamento prximas s agncias para assim atender aos seus funcionrios. Porm tal
estratgia no minimiza o impacto da produo de CO2 no meio-ambiente no eximindo,
portanto, a agncia da responsabilidade pela sua reduo. Uma medida vivel seria destinar
vagas exclusivas, tanto aos clientes como aos funcionrios, para veculos que atendam todas
as exigncias acima citadas, como, por exemplo, vagas para veculos com combustveis
alternativos, vagas para veculos que levem pessoas de carona, as quais devero coexistir com
as vagas reservadas aos idosos, deficientes, gestantes, etc....previstas pela legislao
brasileira.

37

5.1.4 - Crdito 4 Reduo do Barulho: Conservar e Restaurar as reas naturais

A localizao das agncias bancrias fator primordial no que diz respeito s facilidades
oferecidas aos clientes. Assim sendo, os terrenos onde as agncias bancrias so instaladas
muitas vezes so reduzidos em funo do custo de locao ou mesmo pela oferta de opes.
Desta forma, dependendo da regio em que a agncia estiver instalada a escolha de reas para
preservao ambiental ter necessariamente que ser dirigida a reas fora dos limites do
terreno. A instituio bancria, nestes casos, poder adotar uma rea pblica como, por
exemplo, uma praa.
Caso a instituio opte por plantar vegetao nativa e outras em reas fora da rea do terreno
do empreendimento, ao invs de utilizar o seu prprio terreno, isso tambm lhe garantir
pontos, desde que isso seja realizado em uma rea duas vezes maior da descrita nos itens
anteriores.

5.1.5 - Crdito 5 Gerenciamento da gua da chuva: Reduo de quantidade e valor

Este tipo de ao pode ser controlada com medidas que incentivem a captao e utilizao da
gua da chuva, para irrigao do jardim e uso em descargas de vasos sanitrios, apenas para
citar um exemplo.
Tambm essa captao contribuir para uma menor intensidade do fluxo de dgua de chuva
no sistema de drenagem prevenindo possveis sobrecargas no mesmo, evitando-se, assim, as
enchentes.
.
5.1.6 - Crdito 6.1 - Reduo de ilhas de calor: diferena de temperatura entre a rea
construda e a rea aberta: rea descoberta.
Esse crdito poder ser alcanado sem maiores problemas pelos bancos no que diz respeito s
opes A, B e D. Na rea de estacionamento, ao invs de aplicar asfalto poder ser feito
calamento com paraleleppedos ou piso intertravado que permitem a infiltrao da gua.

38

Quanto opo D, preciso considerar o tipo de prdio ocupado pela agncia pois se for uma
residncia adaptada, essa dificilmente possuir vagas de estacionamento em seu subsolo.

5.1.7 - Crdito 6.2 Reduo de Ilhas de calor: diferena de temperatura entre a rea
construda e a rea aberta: rea coberta.
Embora no Brasil no tenha este programa de reduo de energia chamado Energy Star, as
diretrizes

deste

programa

esto

disponveis

facilmente

por

meio

do

site

http://www.energystar.gov para que possam ser consultadas e seguidas de modo a adapt-las

ao Brasil.
5.1.8 - Crdito 7 Reduo da Interferncia da Luz
Com relao a este requisito um projeto luminotcnico que atenda tais exigncias poder ser
contratado. Acredita-se que no haver dificuldade em atender a estas exigncias.
Em novas construes dever se observar um melhor aproveitamento da luz natural,
promovendo um racionamento do uso da energia.
5.2 - Eficincia no uso da gua

5.2.1 - Pr Requisito 1 - Eficincia no Uso

Visando controlar o consumo de gua, importante que sejam instaladas torneiras e vlvulas
de mictrios com fechamento automtico, vasos sanitrios com duplo fluxo e com baixo
consumo de gua.
O consumo deve ser controlado diariamente por meio de medio e comparao com a mdia
do histrico para que vazamentos sejam rapidamente descobertos e sanados.

39

5.2.2 - Pr Requisito 2 - Estar de acordo s exigncias no descarte de gua

No Brasil no existe o rgo chamado NPDES (National Pollution Discharge Elimination
System), porm todos prdios devem seguir as exigncias da CETESB no que diz respeito ao
descarte de gua. Por esta razo, sugere-se que o Green Building Council adapte esta
exigncia para a realidade brasileira pois este um pr-requisito que no pode ser
desconsiderado em funo da sua importncia.

5.2.3 - Crdito 1 - Eficincia no uso da gua para jardinagem reduo do uso

Um bom exemplo de adaptao a esses itens, o caso da nova agncia do ABN Amro Bank
na Granja Viana So Paulo, que mostrou ser possvel tratar o esgoto e utilizar a gua
proveniente desse tratamento para a irrigao do jardim. Alm disso nesta agncia foram
plantadas espcies de vegetao que no necessitam de muita irrigao, minimizando assim o
uso da gua.
Outra alternativa para atendimento a esse crdito a implementao de sistemas de irrigao
por gotejamento, em plantas altas e arbustos, onde este sistema seja adequado, o qual utiliza
menor quantidade de gua para a irrigao dos jardins. Esse mesmo sistema poder utilizar-se
da captao da gua da chuva.
5.2.4 - Crdito 2 - Inovaes tecnolgicas no descarte de gua
Conforme j citado anteriormente, pode-se verificar que a nova agncia do ABN Amro tem
obtido sucesso no tratamento de 100% da gua que utiliza, de modo a descartar gua j tratada
ou mesmo us-la na irrigao do jardim.

5.2.5 - Crdito 3 Reduo no uso da gua

Este crdito poder ser atendido conforme j citado no pr-requisito 1.

40

5.3 - Energia e Atmosfera

5.3.1 - Pr Requisito 1 Comissionamento do empreendimento

Acreditamos que esse pr-requisito poder ser alcanado sem dificuldades, porm diversas
vezes encontramos prdios que no possuem plantas atualizadas, sendo assim preciso a
contratao de uma empresa especializada para obteno dessas plantas, indispensveis para
se atender a esse requisito e para a realizao do comissionamento. No Plano de Operao
dever constar quais os padres de projeto e a periodicidade dos testes a serem realizados,
para o acompanhamento de pessoal de operao.
Como o volume de agncias sempre alto, em quase todos os bancos h uma equipe de
engenharia que poder fazer uma auditoria peridica nos sistemas mais importantes.
5.3.2 - Pr- Requisito 2 - Mnimo desempenho energtico
Assim como no item 3.1.7, embora no Brasil no tenha este programa de reduo de energia
chamado Energy Star, as diretrizes deste programa esto disponveis facilmente por meio do
site http://www.energystar.gov/Buildings and Plants para que possam ser consultadas e
seguidas de modo a adapt-las ao Brasil ou realizar a contagem a fim de verificar se o prdio
alcana o mnimo exigido. Porm, para facilitar o entendimento sugere-se que o Green
Building Council tambm adapte este procedimento realidade brasileira, uma vez que este
item de fundamental importncia.

5.3.3 - Pr-Requisito 3 - Proteo da camada de oznio

A menos que o sistema de ar condicionado seja antigo, as mquinas de ar condicionado atuais
j no se utilizam gases nocivos camada de oznio. O que torna possvel atender tal prrequisito se as mquinas forem substitudas, porm necessrio que se faa um estudo para
verificao do custo-benefcio..

41

5.3.4 - Crdito 1 - Otimizao da performance energtica (mnimo de 2)

Este item pode ser atendido como j citado no item 3.3.2

5.3.5 - Crdito 2 Energia Renovvel (interna e externa)

A energia renovvel mais conhecida no Brasil, tambm por ser um pas tropical a energia
solar, muito usada em residncias. Na nova agncia do ABN a energia solar alimenta o autoatendimento no perodo noturno e a iluminao do logotipo da fachada. Porm podem ser
estudadas outras fontes de energia dependendo do potencial da regio.

5.3.6 - Crdito 3 Operao e Manuteno

Com relao ao treinamento do staff poder ser feito um cronograma anual para que o
treinamento seja renovado e o staff se mantenha atualizado.
Em relao a central de monitoramento, no vivel que cada agncia tenha uma em funo
do alto custo de monitoramento, porm pode-se pensar na instalao de um sistema de
automao do ar- condicionado na prpria agncia que possua estes controles. Como o custo
de monitoramento alto, os bancos podem montar uma central nica de monitoramento
distncia para todas as agncias, de forma que essa possa acionar uma equipe volante para
atendimento de manuteno e outros.

5.3.7 - Crdito 4 - Proteo adicional camada de oznio

O Brasil signatrio do Protocolo de Montreal das Naes Unidas sobre substncias que
destroem a camada de oznio assumindo o compromisso de banimento desses gases at 2010.
Como estes gases, conhecidos como CFCs, esto presentes nos aerossis e sistema de
refrigerao, as agncias devem substituir os equipamentos de ar-condicionado mais antigos
por mais modernos isentos de CFCs, assim como banir a compra de aerosis que possuem os
mesmos.

42

5.3.8 - Crdito 5 - Medio e Verificao

Conforme j citado anteriormente, o banco poder montar uma central de monitoramento
distncia que atenda diversas agncias, minimizando o custo de monitoramento.

5.3.9 - Crdito 5.4 - Medio de performance: Reduo de emisso de CO2

Por se tratar de um assunto muito novo sugere-se que seja contratada uma consultoria
especfica que indique quais os produtos que em sua produo emitem menos CO2.
Tambm pode ser exigido de fornecedores, a utilizao de carros para transporte de produtos
adquiridos pelo banco, que se utilizam combustveis alternativos, como lcool e gs.

5.3.10 - Crdito 6 Documentar os impactos nos custos em funo da sustentabilidade

Ser necessrio fazer um levantamento dos custos relativos a administrao da agncia e
compar-los com os custos atuais.
Acredita-se que os bancos j possuam estes custos pois uma agncia considerada um ponto
de venda que deve gerar lucros e onde todas as despesas so contabilizadas, portanto acreditase que no haver dificuldades em atender a este requisito.

5.4 - Materiais e Recursos

5.4.1 - Pr requisito 1.1 e 1.2 - Reduo e Gerenciamento de Resduos - Poltica de
Gerenciamento de Resduos , Estoque e coleta seletiva
Dever ser elaborado um Plano de Gesto Integrada dos Resduos slidos gerados seguindo os
princpios dos cinco Rs: Repensar-hbitos e atitudes como, por exemplo, o uso de canecas e
copos de loua e vidro em substituio aos copos descartveis; Reduzir a gerao e o
descarte utilizando a frente e os versos dos papis; Reutilizar- aumentar a vida til dos

43

produtos, reutilizando envelopes e o verso de papis para rascunhos e pr-impresses;

Reciclar implementando um programa de Coleta Seletiva para que os materiais sejam
encaminhados para a reciclagem; Recusar Produtos e servios que agridam a sade e o
meio ambiente, privilegiando aqueles que causem menos impactos ao mesmo.
Esse plano dever diagnosticar e caracterizar os resduos gerados para orientar a
implementao da coleta seletiva e o dimensionamento da necessidade de armazenagem e da
freqncia da coleta dos materiais reciclveis. Atualmente no Brasil, muitas empresas
(Natura, WalMart, AMBEV-) tm feito a destinao para cooperativas e associaes de
catadores de materiais reciclvel agregando a esses programas um resultado social por meio
da gerao de trabalho e renda para esse segmento desfavorecido da sociedade.
Inclusive os Bancos Pblicos (Banco do Brasil, CAIXA, Banco Nacional de Desenvolvimento
ECONMICO e Social- BNDES, Banco do Nordeste Brasileiro-BNB e Banco da Amaznia),
assim como todos os rgos pblicos federais, esto obrigados, pelo Decreto Presidencial n
5940/06, a implementar a Coleta Seletiva Solidria em suas unidades e destinar os materiais
reciclveis s organizaes dos catadores de material reciclvel. Devem, portanto, serem
parceiras nas estratgias adotadas pelo Governo Federal para a emancipao financeira e a
incluso social desse segmento de trabalhadores, parceiras de uma poltica pblica de gerao
de trabalho e renda nas grandes cidades.

5.4.2 - Pr-Requisito 2 - Reduo de materiais txicos - Reduo de mercrio

proveniente de lmpadas
No Brasil existem algumas empresas que fazem a extrao do mercrio das lmpadas.
necessrio que as lmpadas sejam bem guardadas para que o gs no se perca no meioambiente antes que chegue empresa de reciclagem. Entendemos que esse pr-requisito
poder ser seguido sem problemas pelas agncias bancrias e que a coleta destas lmpadas
poder ser feita na prpria agncia, mediante um contrato com uma empresa que atenda uma
rede de agncias como um todo. Apenas necessrio ter um local para a guarda de lmpadas.
Esta estocagem deve ser feita com cuidado pois as lmpadas no podem se quebrar.

44

Os Bancos e outras instituies so grande consumidoras de lmpadas fluorescentes e

poderiam reivindicar, por meio de exigncia aos fornecedores, que esses retirassem as
mesmas ps-consumo, sendo esse um dos critrios para a escolha do fornecedor.

5.4.3 - Crdito 1 - Gerenciamento de resduos de construo, demolio e reformas

Como j foi mencionado no item Controle da Eroso e Sedimentao, deve-se estabelecer um
Plano de Manejo e Gesto dos Resduos da Construo, Demolio e reformas a fim de
organizar a segregao, coleta e armazenagem desses resduos. Esse instrumento tambm
contribui para a reduo do desperdcio e para evitar que esses materiais sejam carreados pela
chuva e pelo vento. Com o manejo e gesto esses resduos, eles podem ser reaproveitados e
reciclados. Em muitas cidades , empresas especializadas na remoo desses materiais
oferecem melhores condies de preo pelo servio se os resduos esto segregados..Isso se
d pelas exigncias dos rgos ambientais que exige que esse entulho esteja composto s de
inertes (areia, terra, restos de cimento , cermicas etc,) para ser descartados em local
adequado. Na Cidade de So Paulo, por exemplo, observamos que este entulho muitas vezes
descartado irregularmente, em vias pblicas.

5.4.4 - Crdito 2 - Uso otimizado de materiais alternativos

Importante que estas diretrizes venham da rea de compras e que sejam diretrizes para toda a
organizao. Estas diretrizes podero estar contidas no Manual de Obras citado no item 3.1.1
e dever estar claramente informado quais os materiais que tero o uso permitido.
No Brasil j temos alguns materiais certificados, porm uma lista poder ser desenvolvida
pelo banco ou mesmo pelo Green Building Council do Brasil.

5.4.5 - Crdito 3 - Uso otimizado de produtos que visam a qualidade de ar interno

Como no Brasil ainda no est claro o programa de certificao de materiais, temos
dificuldade em escolher quais os materiais que possam reduzir os impactos na qualidade do ar

45

interno, o que faz com que a escolha dos mesmos fique a critrio do consumidor.. Essa a
grande dificuldade que os bancos encontrariam para seguir este critrio, porm os mesmos
podero fazer um manual em que se descriminem os produtos que possam ser utilizados sem
que a qualidade do ar seja prejudicada.

5.4.6 - Crdito 4 - Uso de materiais de limpeza no poluentes

As mesmas dificuldades encontradas no crdito anterior, para a certificao de produtos,
tambm so encontradas neste crdito.

5.4.7 - Crdito 5 Reciclagem

Como j foi mencionado anteriormente, o Banco poder agregar um valor social ao seu
programa de Coleta Seletiva destinado os materiais reciclveis coletados s organizaes dos
catadores de materiais.
5.4.8 - Crdito 6 - Reduo adicional de fontes de materiais txicos: mercrio de
Lmpadas
A compra de lmpadas com menos de 80 picogramas por lmen, por hora, pode ser
adicionada lista de materiais que so eco-sustentveis e passar a ser uma exigncia do
banco, tambm para a rea de projetos.

5.5 - Qualidade do Ambiente Interno

5.5.1 - Pr requisito 1 - Renovao de ar externo e sistema de exausto

No Brasil, as normas concernentes a este item esto contidas na Portaria No. 3.523/GM, de 28
de agosto de 1998 que regulamenta os padres de qualidade de ar em ambientes climatizados.
Essa exige que a renovao de ar interior seja de no mnimo 27m3/h/pessoa que corresponde a

46

953,496 ps cbicos/hora/pessoa. Como se pode observar, a Portaria Brasileira exige maior

renovao de ar do que a ASHRAE, sendo obrigatria a observao das normas desta Portaria
nos prdios construdos em nosso pas.

5.5.2- Pr requisito 2 Controle de fumo passivo - Environmental Tobacco Smoke

(ETS) Control
No caso de agncias bancrias ser mais fcil adotar a proibio de fumar no interior das
agncias uma vez que esse tipo de restrio est cada vez mais presente na vida cotidiana dos
brasileiros, que portanto no devero fazer resistncia a esta proibio.
5.5.3 - Pr requisito 3 - Remoo ou encapsulamento de amianto (asbesto)
Embora j proibido em muitos pases da Europa e nos Estados Unidos, o amianto ainda
usado no Brasil, mesmo que j estejam comprovadas os riscos que a exposio ao amianto
pode causar, como: doenas crnicas como cncer, inflamaes respiratrias ou gastrointestinais.16, porm j que estamos tratando de edifcios eco-sustentveis e o amianto j foi
comprovado ser um produto nocivo, por que no adotar esta exigncia tambm no Brasil?

5.5.4 - Pr requisito 4 Remoo de PCBs (Poly Chlorinated Biphenyls)

PCBs so componentes orgnicos txicos produzidos por meio dos fludos de ar condicionado
e fludos oriundos de transformadores e capacitores, usados tambm como aditivo na
produo de tubos de PVC. A produo de PCB foi banida nos Estados Unidos em 1970,
porm no se tem informaes da proibio no Brasil.
A melhor alternativa para atender este pr-requisito que se contrate um consultor que possa
auditar quais as alternativas de se ter o PCB no prdio e que o mesmo faa um programa de
gerenciamento para se retirar este componente. Depois de realizado todo o programa, este
consultor poder emitir um laudo que comprove que este requisito foi atendido.

16

Informaes obtidas no site www.abrea.org.br. A ABREA Associao Brasileira de Expostos ao Amianto.

47

5.5.5 - Crdito 1 - Monitoramento do ar externo

A instalao dos sensores para medir a concentrao de CO2 pode ocorrer, porm, conforme
j citado, o monitoramento poder ser realizado distncia uma vez que o custo de uma
central de monitoramento em cada agncia ser muito elevado.

5.5.6 - Crdito 2 - Aumento de ventilao

No foi encontrada esta fonte de informao que o ASHRAE 62.1-2004, porm com esta
informao em mos, pode-se comparar com a Portaria No. 3.523/GM de 28 de agosto de
1998 que regulamenta o funcionamento do ar condicionado e ventilao. Aps verificar se a
ASHRA est condizente com as exigncias da Portaria, pode-se implantar uma melhoria na
qualidade da ventilao conforme exigido neste crdito.

5.5.7 - Crdito 3 - Plano de gerenciamento de qualidade de ar interno durante reformas

e construes (IAQ)
De modo a no prejudicar a qualidade do ar quando o ambiente em obras estiver ocupado,
sugere-se que mais este item seja adicionado ao Manual de Obras e que ele seja fiscalizado
pela equipe de Facilities e projetos do banco.

5.5.8 - Crdito 4.1 e 4.2 Documentar impactos na produtividade: impactos nos custos
relacionados ao absentesmo e sade e outros

Este controle poder ser efetivado pela rea de Recursos Humanos, de forma que se possa
obter um histrico. Os gerentes de agncias tambm podero contribuir para a realizao
deste controle pois podero anotar a ausncia de funcionrios que no precisam comprovar
sua falta com atestado mdico.
Deve ser implementado um programa de atividades fsicas preventivas a Leso por Esforo
Repetitivo LER, doena funcional comum em digitadores e caixas de banco. Tambm
dever ser constituda a Comisso Interna de Preveno de Acidentes CIPA que dever
realizar uma anlise dos riscos ambientais e fsicos a que esto sujeitos os funcionrios e

48

clientes adotando as medidas preventivas e as adequaes ergomtricas para reduzir os riscos

existentes.

5.5.9 - Crdito 5.1 - Controle de fontes qumicas e poluentes reduo das partculas na
distribuio do ar
No se obteve a comparao entre as classes de filtros usadas, por esta razo no se pode
dizer que a classe de filtro MERV 13 filtra melhor as impurezas do ar. Como no Brasil, a
Portaria No. 3.523/GM de 28 de agosto de 1998 estabelece que na captao de ar externo
deve-se instalar filtros de classe G1 (filtros grossos com eficincia de 60 a 74%).

5.5.10 - Crdito 5.2 - Controle de poluentes e qumicos nos interiores: isolamento das
reas com grande volume de cpias, fax e pool de impresso
Poder ser criado um local para pool e cpias, fax, e impresses, porm geralmente uma
agncia bancria no produz um volume como este de cpias e impresses. Um grande
volume geralmente ocorre em prdios centrais, por isso, acreditamos que as agncias
bancrias no tero problemas em atender esse requisito.

5.5.11 - Crdito 6.1 - Controle de sistemas: iluminao

O controle individual de iluminao pode ser adquirido com luminrias individuais nas mesas
dos funcionrios. Desta forma no ser difcil atender essa exigncia nas agncias bancrias
uma vez que cada funcionrio ter liberdade de controlar a sua iluminao extra..

5.5.12 - Crdito 6.2 - Controle de sistemas:temperatura e ventilao

O controle do ar-condicionado um requisito difcil de ser atendido nas reas abertas
chamadas open-spaces ocupadas por muitas pessoas. A abertura das janelas nessas reas pode
prejudicar o desempenho do ar condicionado. Porm, esse requisito pode ser atendido para as

49

salas fechadas como, por exemplo, salas de reunio, refeitrio, salas de gerentes que sejam
fechadas, etc..
5.5.13 - Crdito 7.1 e 7.2 - Conforto trmico de acordo com a ASHRAE 55-2004 e
monitoramento permanente
Assuntos relacionados satisfao dos usurios no que diz respeito ao conforto trmico so
sempre difceis de atender a todos os ocupantes uma vez que a sensao de conforto uma
questo individual, por esta razo o Green Buiding Council dever estipular uma faixa de
temperatura e umidade ideal que o empreendimento dever respeitar para que a maioria das
pessoas sinta-se confortvel.
A administrao poder manter os registros de satisfao dos usurios por meio de pesquisas
que podem ser praticadas mensalmente, ou na periodicidade indicada, porm importante ser
indicar uma temperatura padro de conforto para que a administrao possa ter um parmetro
de atendimento.

5.5.14 - Crdito 8.1 a 8.4 - Iluminao natural e vista

Para se alcanar esses crditos preciso estudar caso por caso. Conforme j dito
anteriormente, muitas vezes as agncias so instaladas em regies com pouca oferta de
imveis e no h possibilidade de escolha, porm esses critrios podem ser considerados
quando tais agncias so reformadas. Na reforma podero ser acrescentadas janelas de forma
a aumentar a iluminao natural e a vista nas estaes de trabalho, melhorando o conforto dos
usurios.

5.5.15 - Crdito 9 - Prticas de Qualidade de ar interno contemporneas

A Portaria No. 3.523/GM de 28 de agosto de 1998 probe a estocagem de materiais nas salas
tcnicas, define quais os tipos de filtros que devem ser usados nas tomadas de ar externo, nos
fancoils, etc... e ainda exige que seja realizada anlise do ar a cada seis meses. Esta anlise
poder indicar a necessidade de limpeza nos dutos e lavagem de carpete. Pelo fato de j ter

50

uma regulamentao destas prticas no Brasil, no sero encontradas dificuldades em atender

estas exigncias.

5.5.16 - Crdito 10.1 - Limpeza verde: Entradas

Na maioria das entradas de agncias bancrias so instalados capachos para reduzir a
quantidade de p protegendo os pisos que em sua maioria so de mrmore e granito.
5.5.17 - Crdito 10.2 - Limpeza verde: armrios de limpeza isolados
Como a maioria das agncias esto instaladas em casas ou trreo de edifcios comerciais, com
pouco espao para reas de servios, os produtos de limpeza so condicionados em armrios
comuns, porm no h diluio de produtos nas agncias, esses vm j prontos para o
consumo, causando assim menos impacto. A quantidade de produtos estocados pequena por
isso um armrio destinado somente a guarda de produtos de limpeza ser suficiente para
atender este requisito.

5.5.18 - Crdito 10.3 - Limpeza verde: implementao de poltica de limpeza com

baixo impacto ambiental

Como as empresas de limpeza geralmente so terceirizadas, a instituio bancria dever

adotar um programa de treinamento do pessoal de manuteno. Isso sem falar que
necessrio estabelecer uma forte cobrana junto a essas empresas para que elas respeitem tais
critrios. A fiscalizao desta atividade de limpeza poder ser realizada tambm pela
gerncia, que por estar no dia-a-dia da operao, pode observar e cobrar o cumprimento das
normas estabelecidas.

51

5.5.19 - Crdito 10.4 e 10.5 - Limpeza verde: implementao de poltica de controle de

peste com baixo impacto ambiental
Muitos produtos para o controle de pragas foram proibidos no Brasil pois eram nocivos
sade. Sugere-se que o Green Building Council especifique quais so os produtos que devem
ser aplicados para que o banco possa colocar estas especificaes em sua poltica de compras.

5.5.20

Crdito

10.6

Limpeza

verde:

implementao

de

poltica

de

produtos/equipamentos de limpeza com baixo impacto ambiental

J existem equipamentos modernos no Brasil, por isso a possibilidade de atender a este
crdito grande. importante que o banco contrate uma empresa de limpeza com tecnologia
atual e que esteja de acordo com os padres de green buildings.
Como no caso do crdito anterior importante que o Green Building Council especifique os
tipos de equipamentos que pem ser utilizados e que o banco inclua esta lista em sua poltica
de compras.

5.6 - Inovaes na operao, manuteno e modernizao

5.6.1 - Crditos 1.1 a 1.4 Inovao na operao e modernizao

Em funo da falta de recursos, o povo brasileiro tem demonstrado ser muito criativo e
habilidoso. Por isto, acredita-se que a equipe brasileira muito poder contribuir para esta
pontuao adicional.
Podero ser acrescentados a estes crditos ndices de disponibilidade de equipamentos,
medies e outros ndices de desempenho que hoje j so praticados no Brasil.

52

5.6.2 - Crdito 2 - Certificao Profissional LEED

Acredita-se que esse crdito muito importante por duas razes : a primeira por reforar o
compromisso em atingir o certificado para o empreendimento e a segunda por divulgar a
importncia da Certificao entre os integrantes, da equipe uma vez que sendo as leis
americanas diferentes das brasileiras preciso adaptar os crditos nossa legislao.

53

6. CONCLUSO
6.1 Consideraes Finais

As atribuies e a participao das empresas bancrias nem sempre foram as mesmas. Neste
estudo pode-se verificar que desde a criao das mesmas, no Brasil, at os dias atuais muitas
mudanas ocorreram nesse sentido. Se hoje as instituies bancrias financiam o
desenvolvimento do pas, outrora eram responsveis pelo gerenciamento dos gastos pblicos.
Evidentemente que o contexto histrico de cada perodo determina, em grande parte, o papel a
ser desempenhado pelos bancos. Hoje, devido concorrncia mais acirrada entre tais
instituies, torna-se necessrio atender cada vez mais as exigncias dos consumidores,
atendo-se mudana de perfil dos clientes, ou dos clientes em potencial. Como foi visto,
esses no esperam apenas que seus bancos prestem bons servios mas tambm que atuem de
forma a contribuir para as questes ambientais e sociais. E se os bancos tm interesse em
atender essa ltima expectativa so os processos de certificao externa que permitem dar
maior visibilidade a essa mudana de valores e de atuao das instituies bancrias.
Como tais mudanas no podem ser atestadas mediante um nico certificado, tornou-se
necessrio, que um banco, que atue de forma sustentvel, obtenha diversos certificados.
Quanto avaliao do gerenciamento de suas instalaes, no existe um certificado nacional
que possa comprovar que um banco gerencia seus ativos de forma ambientalmente correta.
Por tal razo, imprescindvel que os critrios a serem seguidos sejam aqueles exigidos por
rgos internacionais, que afinal so os que emitem certificados dessa natureza.
Obter um certificado de uma instituio internacional sem dvida nenhuma significa que a
instituio est seguindo padres internacionais, e que portanto possa ser reconhecida
mundialmente. Por outro lado, nem sempre as exigncias para a obteno desse certificado
condizem com a realidade brasileira, o que significa que muitos dos pr-requisitos exigidos
apresentam maiores dificuldades de serem atendidos.
No que se refere ao certificado LEED for Existing Buildings, que atesta apenas se as
instalaes e o gerenciamento dos imveis seguem os padres de um Green Building., o

54

responsvel por esse gerenciamento o departamento de Corporate Real Estate, mais

especificamente no nvel do Gerenciamento de Facilidades. No por outra razo deu-se
destaque a atuao dos mesmos.
Observa-se que os profissionais dessa rea, embora sejam os responsveis pela administrao,
ainda tm muitas dificuldades para realizar este trabalho. Tomando o exemplo do ABN Amro,
o primeiro banco a obter o certificado de Green Building em uma de suas agncias, para que
tais dificuldades fossem superadas foi preciso contratar uma consultoria especializada,
desenvolver as habilidades de fornecedores, assim como descobrir quais so os materiais
especficos que podem garantir a qualidade sustentvel das instalaes. Tudo isso acarretou
em um aumento de 30% do custo da obra. Alm disso, o fato de sido o primeiro, teve que
lidar com uma realidade que pouco se harmonizava com as mudanas em curso. Neste
sentido, a contratao de servios de manuteno especializados foi mais difcil, isso sem
falar que os materiais, dada ainda a sua pouca procura, serem mais caros que os de uso
comum. Mas esse o preo do pioneirismo.
Se por um lado ser um Green Building encarece o projeto e a construo, por outro obter a
denominao de Green Building traz uma srie de benefcios, na medida em que contemplar
os requisitos necessrios a um prdio dessa natureza leva economia de gua, de energia, de
materiais, e uma melhoria na qualidade do ambiente interno que pode consequentemente
aumentar a produtividade dos funcionrios, e torn-los mais motivados para inovar suas
atividades.
Isso sem falar na enorme vantagem que tornar-se um Green Building pode trazer para a
melhoria da imagem da instituio e frente a um mercado cada vez mais competitivo, isso
poder ser extremamente benfico na medida em que poder atrair um nmero maior de
clientes interessados em se associar a uma instituio bancria que tenha responsabilidade
ambiental.
Tudo isso pode ser comprovado pela prpria experincia do j referido Banco ABN Amro,
que ao buscar a melhoria da instituio e conseqentemente conquistar certificados que
atestassem a qualidade scio-ambiental da empresa, acarretou em uma maior atratividade de
sua marca, e consequentemente, em um acrscimo considervel no nmero de clientes,
conforme informaes coletadas pelo prprio banco.

55

Segundo o prprio banco, o certificado do Green Building deve vir acompanhado de outros
certificados na medida em que ele visa apenas uma adequao das empresas a uma prtica
ambiental, e sustentabilidade no somente ser ambientalmente correto, mas tambm ser
economicamente vivel e socialmente justo.
De fato, como se procurou mostrar em vrios momentos deste trabalho, o LEED no exige
que uma empresa tenha uma atuao voltada para as questes sociais. Seu foco
indiscutivelmente as contribuies que os imveis de uma instituio pode trazer para uma
melhor qualidade ambiental. Porm, embora no faa exigncias desta natureza, os valores e
as prticas ambientais por ele exigidos podem contribuir indiretamente para a melhoria da
questo social.
Essas transformaes no se restringem apenas aos limites fsicos de uma agncia bancria.
certo que os certificados, que comprovem a adequao desta s prticas scio-ambientais
corretas contribuem para que as empresas se tornem mais competitivas. No entanto, os efeitos
destas transformaes so bem mais amplos. Se tais mudanas so reconhecidas e aprovadas
pela sociedade, o poder de atrair um nmero maior de clientes evidencia com clareza as suas
vantagens econmicas. Menos bvio constatar que tais mudanas de valores e de atitudes,
que tm origem nos bancos, podem acarretar em uma mudana mais generalizada, capaz de
mobilizar cada vez mais um nmero maior de pessoas para a problemtica scio-ambiental,
que felizmente, tem despertado ateno de um nmero considervel de pessoas. Neste sentido,
no exagero afirmar que a criao e a valorizao de certificados desta natureza so
extremamente relevantes no s para as empresas em si, mas tambm para toda a
humanidade.
6.2 Sugestes para pesquisas futuras
O assunto sustentabilidade embora tenha ganho um enfoque crescente na atualidade, ainda
pouco estudado e aprofundado no Brasil. Aos profissionais de Corporate Real Estate, por
exemplo, faltam orientaes e regras para que possam trabalhar de forma sustentvel.
Neste trabalho verificou-se a grande necessidade de adequao do certificado LEED para a
realidade brasileira, bem como a forma de se mensurar quais os benefcios, tanto financeiros,

56

como ambientais, que um Green Building pode trazer. Portanto, necessrio que pesquisas
sejam realizadas com o intuito de tornar mais claros os caminhos a serem percorridos para se
atender a tais requisitos, assim como para se criar ndices para mensurar tais benefcios.
Atendendo a tais objetivos, as pesquisas acadmicas podem se mostrar de grande utilidade,
conjugando teoria e prtica.,

57

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Anexo 1: Critrios de pontuao para edifcios j existentes para certificao do LEED

Fonte: Green Building Council, (traduo nossa)
tem

Nome

Descrio
Localizao Sustentvel

Pontuao
Mx. 14 ptos

Pr requisito 1

Controle da eroso e sedimentao Visa controlar a eroso do solo para reduzir os impactos na gua e na qualidade do ar. necessrio desenvolver e implementar uma poltica de controle de eroso e
sedimentao para evitar a eroso do solo, assim como apontar os procedimentos que devem ser adotados em futuras obras ou reparos.

Pr requisito

Pr requisito 2

Idade do prdio

Tem como objetivo fazer uma distino entre os prdios. Ou seja, deve distinguir entre aqueles que recebero o certificado de novas construes (LEED-NC) e os prdios
que so elegveis ao certificado de prdios existentes (LEED for Existing Buildings certification).
Prdios que no possuem o certificado LEED-NC devem ter no mnimo 2 anos de idade para que se aplique o certificado de Existing Building.
Visa incentivar prticas de gerenciamento de solo, espao e exterior do edifcio que tenham o menor impacto possvel no ambiente. Pretende-se, assim, preservar a
integridade ecolgica, a diversidade da vida selvagem assim como, paralelamente, a performance do edifcio.
O prdio deve empregar produtos que tenham um baixo impacto ambiental nos seguintes itens:
3.1 Manuteno de equipamentos
3.2 Jardinagem
3.3 Controle de pestes
3.4 Resduos de jardim
3.5 Irrigao
3.6 Uso de fertilizantes
3.7 Remoo da neve (onde aplicvel)
3.8 Limpeza da rea exterior
3.9 - Tintas e selantes usados no exterior do prdio
3.10 Outras manutenes no exterior do prdio.

Pr requisito

Crdito 1

Planejamento para espao ecosustentvel e gerenciamento do

exterior do empreendimento

Crdito 2

Pretende estimular uma alta densidade de ocupao de um prdio em reas de alta densidade populacional. O critrio de densidade, adotado pelo LEED, de no mnimo
Desenvolvimento da alta densidade
60,000 ps quadrados de rea privativa por acre em reas de alta densidade. Uma vez ganha a certificao e para re-certificaes subseqentes, o nico requisito que o
nos prdios
prdio tenha a densidade especificada.

Crdito 3.1

Transporte alternativo:acesso a
transporte pblico

Crdito 3.2

Transporte alternativo: lugar para

guarda de bicicletas e vestirios

Crdito 3.3

Transporte alternativo: veculos

com combustveis alternativos

Crdito 3.4

Transporte alternativo: Rodzio de

Carros & incentivo ao trabalho em
casa

Crdito 4

Reduo do Barulho: Conservar e

restaurar as reas naturais

Tem como objetivo conservar reas naturais existentes ou restaurar reas danificadas promovendo a bio-diversidade.
O empreendimento dever ter vegetao nativa alm de outras plantas diversas atendendo aos seguintes critrios:
Credito 4.1: Cobrir no mnimo 50% da rea do terreno excluindo a rea de construo do prdio.
Credito 4.2: Cobrir no mnimo 75% da rea do terreno excluindo a rea de construo do prdio.

10

Crdito 5

Gerenciamento da gua da chuva:

Reduo de quantidade e valor

Tem o intuito de minimizar o descarte de gua natural mediante o gerenciamento do escoamento da gua da chuva.
O empreendimento dever ter um plano de gerenciamento de forma a mitigar o escoamento de gua para fora do mesmo. Isto significa direcionar a gua que cai no site de
forma a no permitir que a gua escoe para rios, crregos, drenos, etc..
Crdito 5.1 Diminuir o escoamento anual em no mnimo 25% da gua que cai no empreendimento.
Crdito 5.2 Diminuir o escoamento anual em no mnimo 50% da gua que cai no empreendimento.

Objetiva reduzir a poluio dos carros e o impacto do desenvolvimento motivados pelo uso dos mesmos.
Pelo menos um dos critrios abaixo deve ser seguido:
Opo A - O empreendimento deve estar localizado no mximo a 800 metros de uma estao de trem ou metr.
Opo B - O empreendimento deve localizar-se a 400 metros de duas ou mais paradas de nibus, cujas linhas sejam usadas pelos ocupantes do prdio..
Opo C - Os ocupantes do prdio devem ser providos de um meio de transporte que percorra a distncia do prdio at o meio de transporte pblico, conforme critrios das
opes A e B.
Assim como a anterior, visa reduzir a poluio e o impacto do desenvolvimento motivados pelo uso dos automveis.
As instalaes do empreendimento devem proporcionar um local seguro para a acomodao de bicicletas e vestirios com chuveiros com estrutura que comporte a
utilizao de pelo menos 1% dos usurios.

Mais uma vez, o objetivo reduzir a poluio e o impacto do desenvolvimento motivados pelo uso dos automveis.
O empreendimento deve ter um programa de comunicao que incentive os usurios a utilizar veculos com combustveis alternativos. Alm disso, deve seguir no mnimo
um dos pr-requisitos abaixo:
Opo A Contar com local de reabastecimento com capacidade para 3% dos veculos que possuam combustveis alternativos. Esses locais devem estar na rea externa e
ter ventilao adequada.
Opo B - Providenciar locais preferenciais para estacionamento destes veculos, que correspondam, no mnimo, a 3% dos carros dos ocupantes do banco
Opo C - Possuir locais preferenciais para estacionamento de veculos com combustveis alternativos para no mnimo 3% do total de vagas e se necessrio atingir os 10%.

Assim como os demais itens do crdito 3, pretende reduzir a poluio e o impacto do desenvolvimento motivados pelo uso individual dos automveis
Opo A - Oferecer vagas preferenciais e implementar programas e polticas de rodzio de carros ou vans com capacidade para servir 5% dos usurios a fim de otimizar o
uso e estacionamento de veculos.
Opo B - Incentivar programas de trabalho em casa que reduza a frequncia em pelo menos 20% nos edifcios oferecendo infraestrutra de comunicao.

tem

Nome

11

Crdito 6.1

Reduo de Ilhas de Calor:

diferena de temperatura entre a
rea construda e a rea aberta: rea
descoberta

12

Crdito 6.2

13

Crdito 7

Descrio
Visa reduzir a diferena de temperatura entre a rea construda e no construda de forma a minimizar o impacto no micro clima, habitat humano e animal.
Devem ser seguidas as opes:
Opo A Ter sombra em pelo menos 30% da rea sem telhado, incluindo garagem, caladas, praas, etc..
Opo B Usar materiais que refletem a luz solar em pelo menos 30% da rea sem telhado, incluindo espao para automveis, caladas, praas, etc..
Opo C Manter no mnimo 50% dos espaos para automveis no subsolo.
Opo D Manter rea permevel e, no mnimo, 50% da rea de estacionamento.

Reduo de Ilhas de Calor:

diferena de temperatura entre a
Visa reduzir a diferena de temperatura entre a rea construda e no construda de forma a minimizar o impacto no micro clima, habitat humano e animal.
rea construda e a rea aberta: rea Opo A - necessrio estar de acordo com o Energy Star, usando materiais de alta reflexo com uma emisso mnima de 0,9 em 75% das reas cobertas e manter
coberta
documentos de inspees trimestrais que comprovem que estas exigncias esto sendo mantidas.
Opo B Instalar vegetao em no mnimo 50% da rea de telhado e manter documentos que comprovem que estas exigncias esto sendo mantidas.

Reduo da Interferncia da Luz

Visa eliminar a passagem de luz do empreendimento para o ambiente externo, reduzindo o impacto da luz artificial do empreendimento no perodo noturno,facilitando
assim a visualizao do cu noite. Para tanto o empreendimento dever:
Opo A: - Com relao incidncia de luz artificial no espao externo durante o perodo noturno - Proteger todas as luminrias externas, com mais de 50 watts, de tal
maneira que a emisso de luz do empreendimento no incida diretamente no cu. Fornecer clculos mostrando que a emisso dessa luz artificial 5% menor em relao
emisso da luz externa no cu.
- Com relao invaso da luz Medir o nvel de iluminamento das luzes internas e externas do prdio em dois momentos: quando estiverem acessas e quando estiverem
apagadas,, nos mesmos locais e em intervalos regulares no permetro da propriedade. Pelo menos 8 medies so necessrias. A diferena de intensidade da iluminao
com as luzes acesas e apagadas no dever exceder 10%.
- O empreendimento dever manter registros trimestrais demonstrando que essas exigncias esto sendo mantidas.
Opo B: - Com relao incidncia de luz no cu no perodo noturno - Proteger todas as luminrias externas, com mais de 50 watts, a fim de que a emisso de luz no incid
- Com relao invaso da luz Providenciar clculos que mostrem que a iluminao interna no incide na parte externa.
Da mesma forma, a iluminao externa do empreendimento no deve ultrapassar os limites do terreno. As luminrias instaladas a mais de 2,5
vezes a altura da propriedade devero ter uma proteo de forma com que o reflexo das mesmas seja menor do que 5% da luz emitida por elas.
- O empreendimento dever manter registros trimestrais demonstrando que essas exigncias esto sendo mantidas.
Eficincia no uso da gua

14

Pr requisito 1

Eficincia no uso

15

Pr requisito 2

Estar de acordo s exigncias no

descarte de gua

16

Crdito 1

17

Crdito 2

18

Crdito 3

Eficincia no uso da gua para

jardinagem reduo no uso

Tem como objetivo aumentar a eficincia no uso da gua por meio da da reduo do fornecimento de gua potvel e do descarte de gua.
necessrio que o empreendimento reduza o uso de gua potvel nas pias e outros equipamentos por meio de reparos de vazamentos , seguindo a "Energy Policy of 1992".

Visa proteger o habitat natural- rios, canais, fontes de gua- de poluentes provenientes do descarte de gua de prdios.
necessrio que o empreendimento siga os seguintes requisitos:
Opo A Se regulamentado pela EPA National Pollution Discharge Elimination System (NPDES) Clean Water, o empreendimento dever demonstrar que est de acordo
com a NPDES inclusive em qualquer requisito exigido para a separao de leo, intercepo de gordura e qualquer outro descarte gerado pelo prdio.
Opo B Se o empreendimento no for regulamentado pela NPDES, esse pr-requisito nulo.
Tem como objetivo diminuir ou eliminar o uso de gua potvel para irrigao de jardim fazendo uso da irrigao automtica, captura de gua de chuva ou reciclagem de
gua, e ainda de outras tcnicas de irrigao modernas se comparadas com as tcnicas tradicionais.
Caso o edifcio no tenha o sistema de medio separada de gua para jardins, vasos sanitrios, pias e outros, os resultados da reduo do uso de gua podem ser
demonstrados mediante clculos. Pelo menos um medidor de gua exigido, o restante dos medidores so desejveis, porm no obrigatrios.
1.1 50% de reduo de gua potvel para irrigao comparado com sistemas convencionais
1.2 95% de reduo de gua potvel para irrigao comparado com sistemas convencionais

A inteno reduzir a demanda por gua potvel, bem como o seu descarte, de modo que o aqfero possa se revitalizar.
Inovaes tecnolgicas no descarte Opo A Reduzir o uso de gua potvel e reduzir em 50% o descarte, baseado no clculo do pr-requisito 1.
de gua
Opo B Tratar internamente 100% da gua descartada

Reduo no uso de gua

Visa aumentar a eficincia dos sistemas internos dos edifcios e reduzir o uso dos sistemas de fornecimento e coleta de gua municipal.
O empreendimento dever ter uma estratgia ou sistema que contribua na reduo de consumo de gua.
3.1: 10% de reduo no consumo
3.2: 20% de reduo no consumo

Pontuao

Mx. 5 ptos

Pr requisito

Pr requisito

tem

Nome

Descrio
Energia e Atmosfera

Comissionamento do
empreendimento

Tem como objetivo verificar se os sistemas fundamentais do edifcio esto funcionando de acordo com as expectativas, necessidades e requisitos de sustentabilidade.
O empreendimento dever verificar e se certificar de que os elementos e sistemas instalados esto calibrados e funcionando de forma funcional e eficiente. Esta verificao
dever ocorrer da seguinte forma:
1. Desenvolver um plano de operao do edifcio que atenda os pr-requisitos de funcionamento de sistemas de aquecimento, ar condicionado, controle de umidade,
controle de iluminao, sistemas de segurana e automao.
2. Preparar um plano de comissionamento que contenha procedimentos de testes de todos os sistemas do edifcio para verificar se os mesmos esto funcionando de acordo
com as especificaes do plano de operao do edifcio.
3. Implementar um plano de comissionamento que contenha todos os resultados dos testes efetuados.
4. Efetuar reparos ou atualizar sistemas que no estejam trabalhando de acordo com o Plano de Operao.
5. Refazer os testes de todos os componentes que necessitaram de reparos e atualizaes a fim de verificar se esses sistemas esto funcionando de acordo com o Plano de
Operao
OU Implantar um plano de melhorias para um perodo de 1 e de 5 anos, sempre demonstrando quais so as pretenses da instituio para melhorar esse pr-requisito.

Pontuao
Mx. 23 pontos

19

Pr requisito 1

20

Pr requisito 2

Mnimo de desempenho energtico Visa estabelecer um nvel mnimo de eficincia energtica para o empreendimento e sistemas.
necessrio que o empreendimento demonstre ter atingido uma nota no mnimo 60 no EPAs Portfolio Management Tool de acordo com o Energy Star.

Pr requisito

21

Pr requisito 3

Proteo da camada de oznio

Pr requisito

22

Crdito 1

Otimizao da performance
energtica (mnimo de 2)

23

Crdito 2

Energia Renovvel (interna e

externa)

O objetivo reduzir a destruio da camada de oznio com a abolio do uso de gases refrigerantes CFC (Cloro Flor Carbono) no sistema de ar condicionado a menos
que seja comprovado que a substituio do chiller no economicamente vivel, ou seja, que o payback superior a 10 anos.
Visa melhorar os nveis de performance energtica a fim de reduzir os impactos associados ao uso excessivo de energia.
necessrio que o empreendimento demonstre ter atingido um nvel mnimo de eficincia exigido na EPA Energy Star, ou se o mesmo no estiver enquadrado no Energy
Star, como o caso de edifcios no Brasil, dever demonstrar que o empreendimento atingir o nvel mnimo exigido, atravs de clculo alternativo descrito no manual
LEED para edifcios existentes
A pontuao ser adquirida da seguinte forma encontra-se na tabela 1 deste anexo.

Busca incentivar o uso de energia renovvel para reduzir os impactos ambientais associados ao uso de combustvel fssil. Entende-se por energia renovvel, a energia solar,
a elica, a geotrmica, a hidroeltrica, a biomassa e o biogs. A tabela 2 deste anexo demonstra o mtodo de pontuao.

24

Crdito 3

Operao e manuteno:
treinamento do staff, sistema de
manuteno e sistema de
monitoramento

Tem como objetivo dar o suporte apropriado operao e manuteno do edifcio e de seus sistemas objetivando um desempenho que possa ser alcanado por um longo
perodo.
3.1 Treinamento do staff
O empreendimento dever ter um programa de treinamento de operaes e manuteno que tenha pelo menos 24 horas de treinamento ao ano para cada funcionrio. O
programa de treinamento deve conter informaes sobre o empreendimento e seus sistemas, sempre contendo informaes de desempenho sustentvel.
3.2 - Sistema de manuteno
O empreendimento dever ter um programa de manuteno preventiva de equipamentos que contenha recursos internos e servios contratados para manuteno quando
finda a garantia dos equipamentos.
3.3 - Sistema de monitoramento
O empreendimento dever ter um sistema de monitoramento para checagem e regulagem contnua no que diz respeito ao conforto e s condies de temperatura, umidade e
gs carbnico no espao interno. Alm disso dever conter:
- Monitoramento contnuo da performance dos equipamentos e da qualidade de interna do ambiente.
- Sistema de alarme que avise quando as condies de conforto e bem-estar no estiverem adequadas
- Os funcionrios da manuteno devero efetuar os reparos identificados no sistema.

25

Crdito 4

Proteo adicional camada de

oznio

Tem como objetivo reduzir a agresso camada de oznio seguindo as regras do Protocolo de Montreal.
O empreendimento no dever operar o sistema de ar-condicionado e sistemas de combate a incndio com gases CFCs, HCFCs e Halon. Alm disso, dever reduzir a
emisso de gases provenientes do sistema de ar condicionado em 3% por ano.

26

Crdito 5.1 - 5.3

Medio e verificao

Segundo LAM (2004), atravs da medio de consumos de gua e energia, busca-se incentivar a contnua otimizao da eficincia operacional destes sistemas,
conseguindo uma reduo no consumo.
O empreendimento dever fazer a medio de itens como iluminao, gs, consumo de energia, gua para irrigao, gua gelada, controle de ar, presso, etc..

Pr requisito

1-10

1-4

tem

Nome

27

Crdito 5.4

28

Crdito 6

Descrio

Visa documentar os benefcios da reduo da emisso de CO2.

So requisitos:
- Identificar os parmetros de performance de reduo de uso de energia e emisso de gases.
Medio de performance: Reduo
- Comunicar essas redues de gases alcanadas mediante o uso de energia eficiente, energia renovvel e aes de reduo.
de emisso de CO2
- Comunicar as aes de reduo de emisso, utilizando-se de relatrio de um terceiro contratado especialmente para este fim como por exemplo uma auditoria
- Comunicar essa reduo de no mnimo 10% de emisso atravs de um relatrio de terceiro que tenha credibilidade.
- Solicitar a fornecedores de bens e servios a implementao de programas de reduo de emisso de gases e os quais devem fazer tambm a seus fornecedores.

Documentar os impactos nos custos Tem como objetivo documentar o impacto de custos referentes a um prdio eco-sustentvel e tornar mensurvel as vantagens/desvantagens financeiras deste.
em funo da sustentabilidade
O empreendimento dever documentar os custos operacionais de 5 anos anteriores gesto sustentvel e identificar as mudanas nos custos que foram obtidas aps a
adoo de uma gesto cuja premissa a sustentabilidade.

Pontuao

tem

Nome

Descrio
Materiais e Recursos

Pontuao
Mx. 16 pontos

29

Pr requisito 1.1

Reduo e Gerenciamento de
Resduos : Poltica de
Gerenciamento de Resduos

30

Pr requisito 1.2

Visa facilitar a reduo do lixo gerado pelos ocupantes do empreendimento

Reduo e Gerenciamento de
O empreendimento dever ter uma rea facilmente acessvel, para a separao, coleta e estoque de materiais reciclveis.
Resduos: Estoque e Coleta Seletiva
Caso o prdio no tenha coleta de lixo reciclvel, nem pblica e nem privada, esse estar isento deste pr-requisito desde que envie documentao comprobatria.

Pr requisito

31

Pr requisito 2

Reduo de materiais txicos:

Reduo de mercrio proveniente
de lmpadas

Tem como objetivo reduzir a quantidade material txico descartado, mediante um programa de reduo de descarte de mercrio encontrado nas lmpadas.

Pr requisito

32

Crdito 1

Gerenciamento de resduos de
construo, demolio e reformas

Visa gerenciar os resduos de construo direcionando os materiais que possam ser reciclados para o processo de produo industrial e os que possam ser reutilizados em
lugares apropriados.
Deve ser desenvolvida e implementada uma poltica de gerenciamento de resduos de reformas de forma que possa ser avaliado o percentual de reaproveitamento do
material. Em caso de 50% de reaproveitamento, o estabelecimento ganhar 1 ponto. Quando o reaproveitamento atingir 75% ser ganho um ponto adicional.

Procura incentivar a reduo mnima de descarte de resduos mediante programas de reciclagem e controle dos resduos descartados.
O empreendimento dever ter um sistema de identificao dos resduos produzidos controlando, no mnimo, o volume gerado de papel, vidro, plstico, papelo e metais
descartados. Devero ser identificadas possibilidades para a reduo do descarte deste material debtre as quais podemos citar: poltica de reduo de compras, aquisio de
equipamentos de coleta de materiais reciclveis e programa de educao dos usurios.

33

Crdito 2

Uso otimizado de materiais

alternativos

Visa reduzir o impacto do uso de materiais utilizados na operao, manuteno e melhorias de edifcios, inerentes s atividades do empreendimento. Para tanto necessria
uma poltica de compras que se preocupe em minimizar a quantidade de papis utilizados em escritrios, de equipamentos de escritrios, de mobilirio, assim como de
materiais usados em prdios
O empreendimento dever manter um programa de compras de materiais sustentveis que inclua no mnimo papel de escritrios, equipamentos, mobilirio, acabamentos e
materiais do prdio.Um ponto ser ganho (no mx. 5 pontos) a cada 10% do total de compras que atender ao seguinte critrio::
Conter pelo menos 70% de material "salvo" fora do prdio.
Conter pelo menos 70% de material "salvo" no prdio por programas de reuso de materiais e equipamentos.
Conter no mnimo 50% de materiais renovveis.
Usar madeira certificada.od.

34

Crdito 3

Uso otimizado de produtos que

visam a qualidade de ar interior
(IAQ Indoor Air Quality)

Tem como objetivo reduzir os impactos desfavorveis na qualidade do ar interno produzidos por produtos adquiridos para operao, manuteno e reformas nos edifcios,
como, por exemplo, adesivos, selantes, tintas, carpetes, etc..

35

Crdito 4

Uso de materiais de limpeza no

poluentes

Tem o intuito de reduzir o impacto ambiental por produtos de limpeza, descarte de papis provenientes de banheiro e sacos de lixo. O empreendimento dever implementar
um programa de compras de produtos e materiais de higiene e limpeza que no agridam o ambiente, os quais sero utilizados tanto por seus funcionrios como pelos
fornecedores que os usem em suas dependncias. O nmero de pontos ganhos depender do percentual de produtos usados (1 ponto para cada 30% de produtos no
nocivos do total de compras anual).

36

Crdito 5

Reciclagem

Visa reduzir a quantidade de lixo e toxinas geradas pelos ocupantes do empreendimento e pelas atividades ali realizadas, mediante a adoo de um programa de reciclagem
que inclua a coleta, separao e estoque de materiais reciclveis como papel, papelo, plstico, metais, baterias e lmpadas fluorescentes. (1 ponto ganho para 30% de
reciclagem do lixo, 2 pontos para 40% e 3 pontos para 50%).

37

Crdito 6

Reduo adicional de fontes de

materiais txicos: mercrio de
Lmpadas

O objetivo desse crdito estabelecer um programa de reduo de descarte de mercrio atravs da compra de lmpadas incandescentes com menos de 80 picograms por
lmen, por hora.

Pr requisito

tem

Nome

Descrio
Qualidade do Ambiente Interno

Pontuao
Mx. 22 pontos

38

Pr requisito 1

Renovao de ar externo e sistema

de exausto

39

Pr requisito 2

Controle de fumo passivo:

Environmental Tobacco Smoke
(ETS)

40

Pr requisito 3

Remoo ou encapsulamento de
amianto (asbesto)

Visa reduzir a exposio dos usurios do prdio ao amianto e prevenir doenas associadas a esse material.[2]
O empreendimento dever ter um programa de gerenciamento de amianto, aplicar a legislao e ter um registro da localizao do amianto. Se este registro no estiver
completo, dever ser conduzida uma pesquisa a fim de completar este registro.

Pr requisito

41

Pr requisito 4

PCB Removal

Visa reduzir o potendial de exposio dos ocupantes a um componente txico chamado PCB no caso de incndio no prdio.
Os requisitos so:
- ter um programa de gerenciamento
- Identificar a legislao
- Ter um guia atualizado de onde se encontram estes componentes para no caso de uma emerncia.

Pr requisito

42

Crdito 1

Monitoramento do ar externo

Tem como objetivo melhorar o conforto e o bem-estar dos usurios de um edifcio com a instalao de um sistema permanente de monitoramento do sistema de ventilao
com o intuito de manter uma taxa mnima de ventilao e concentrao de CO2.
Para sistema de ventilao mecnica, em espaos densamente ocupados (3,71 m2/pessoa), o empreendimento dever instalar sensores de CO2 que estabelea comparaes
com a concentrao de CO2 externa. Os sensores devem possuir uma leitura de no mnimo 75 ppm (partes por milho) e medir num intervalo de 30 em 30 minutos.
Para sistemas de ventilao natural devem ser instalados sensores nas reas densamente ocupadas, rea externa, com avisos visuais e audveis.

Visa melhorar a qualidade do ar interno, melhorando o conforto,o bem-estar e com isto a produtividade dos usurios. No caso de sistemas de ventilao mecnica, como
o caso de agncias bancrias no Brasil, o empreendimento dever adequar a qualidade de ventilao de modo que fique no mnimo 30% acima do exigido pela ASHRAE
62.1-2004

Crdito 2
43

Aumento de ventilao

Crdito 3

Plano de gerenciamento de
qualidade de ar interno (IAQ)
durante reformas e construes

44
Crdito 4.1 e 4.2
45

Tem como objetivo prevenir ou minimizar a exposio dos ocupantes no fumantes aos agentes nocivos do fumo. (Environmental Tobacco Smoke - ETS).[1] Devero ser
seguidas algumas das opes:
Opo A Proibir o fumo no interior do edifcio e localizar a rea de fumantes no mnimo a 7,6 metros das entradas do prdio, entradas de ar e janelas.
Opo B Reservar salas para fumantes, salas essas que no tenham nenhuma ligao com as reas de no fumantes, nem mesmo pela exausto. Alm disso, as reas
externas designadas para fumantes devero estar a pelo menos 7,6 metros de distncia das entradas, tomadas de ar externo e janelas.
Caso o edifcio tenha salas para fumantes, essas devero ter no mnimo um sistema de exausto voltado para a rea externa, longe de tomadas de ar, sem nenhum contato
com reas de no fumantes.

Pr requisito

Pr requisito

Tem o intuito de prevenir problemas de qualidade de ar interno ocasionado por obras ou reformas de modo a preservar o conforto e bem-estar dos usurios e trabalhadores
das obras
Dever ser implementado um plano Gerenciamento de Qualidade do Ar Interno de forma que a obra no interfira na qualidade de ar, caso o empreendimento esteja
ocupado. Devero ser seguidos guias de instituies americanas como a SMACNA - Sheet Metal and Air Conditioning National Contractors Association e ASHRAE.

Documentar impactos na
produtividade: impactos nos custos
1 p/ o 4.1
relacionados ao absentesmo e
O empreendimento dever ter um registro com o histrico de 5 anos sobre os custos de sade e absentesmo e outros, assim como manter os dados atualizados para que 1 p/ o 4.2
sade e outros
possa comparar com os custos aps ter se tornado um edifcio sustentvel.

Crdito 5.1

Controle de fontes qumicas e

poluentes - reduo de partculas
na distribuio do ar

Crdito 5.2

Controle de poluentes e qumicos

Tem como objetivo reduzir a exposio dos ocupantes e pessoal de manuteno a partculas de qumicas, biolgicas e contaminantes prejudiciais sade que possam afetar
nos interiores: isolamento das reas
a qualidade do ar, a sade, os acabamentos, os sistemas do edifcio e arredores, provenientes de reas com grande volume de cpias, fax e pool de impresso.
com grande volume de cpias, fax e
As reas com grande volume de cpias, impresso e fax devero conter exausto isolada, sem recirculao de ar. Por grande volume entende-se mais de 40.000
pool de impresso
cpias/impresses por ms.

46

47

Visa estabelecer uma performance mnima de qualidade interna do ar de forma a contribuir com a sade e bem estar dos usurios.
O empreendimento dever modificar ou manter o sistema de ventilao de forma que ele atenda no mnimo as especificao da norma 62.1-2004 da ASHRAE (American
Society of heating, Refrigerating and Air Conditioning Engineers) ou no mnimo 10 ps cbicos por minuto/ pessoa.

Tem como objetivo reduzir a exposio dos ocupantes e pessoal de manuteno a partculas qumicas, biolgicas e contaminantes prejudiciais sade que possam afetar a
qualidade do ar, a sade, os acabamentos, os sistemas do edifcio e arredores, provenientes dessas partculas nocivas sade.
O empreendimento dever manter filtros nas entradas de ar externo e no retorno na classificao mnima de 13 MERV (Minimum Efficiency Reporting Value).

tem
48

Nome

Descrio
Visa melhorar o conforto , produtividade e bem-estar dos ocupantes mediante o controle da iluminao individual ou destinada a diferentes grupos em reas com multiusurios para no mnimo 50% dos ocupantes.

Crdito 6.1

Controle de sistemas:iluminao

Crdito 6.2

Controle de sistemas:temperatura e
Tem o intuito de melhorar o conforto, produtividade e bem-estar dos ocupantes atravs do controle, individual ou em diferentes grupos com multi-usurios, de temperatura
ventilao
e ventilao para no mnimo 50% dos ocupantes. Os ocupantes que ficarem perto das janelas podero controlar a abertura destas ao invs de terem controles individuais.

49
Crdito 7.1 e 7.2

Conforto trmico de acordo com a

ASHRAE 55-2004 e
monitoramento permanente

Crdito 8.1 e 8.2

Iluminao natural e vista :

Iluminao natural

50

Pontuao
1
1

Deseja fornecer bem-estar e aumento da produtividade aos ocupantes atravs da conformidade a ASHRAE 55-2004 que basicamente exige que 80 a 90% dos usurios 1 p/ o 7.1
estejam satisfeitos com o conforto trmico. Por conforto trmico entendemos temperatura do ar , umidade do ar, velocidade do ar, vestimenta e atividades. A administrao 1 p/ o 7.2
do empreendimento dever manter um monitoramento permanente, de forma a garantir que estes critrios estejam sendo cumpridos.
Visa criar uma conexo entre os ambientes interno e externo mediante a utlizao de ilumiinao natural e maior visibilidade nas reas ocupadas do empreendimento.
O empreendimento dever ter iluminao natural com fator mnimo de 2% nas reas ocupadas, sem considerar central de impresso e cpias, estoque, casas de mquinas e
1 p/ o 8.1
outras reas de baixa ocupao.
1 p/ o 8.2
No caso do crdito 8.1, 1 ponto ganho se 50% das reas ocupadas tiverem iluminao natural e no crdito 8.2 mais um ponto ganho caso a iluminao natural atinja
75% das reas ocupadas

51

Crdito 8.3 e 8.4

Iluminao natural e vista : Vista

Visa criar uma conexo entre os ambientes interno e externo com a utilizao de iluminao natural e maior visibilidade nas reas ocupadas do empreendimento.
O empreendimento dever providenciar um plano de renovao e reformas de modo que 90% das reas ocupadas tenham visibilidade externa, no incluindo reas de
central de impresso e cpias, estoque, casas de mquinas e outras reas de baixa ocupao.
No crdito 8.3, um ponto alcanado se 45% das reas ocupadas possurem visibilidade externa, enquanto no crdito 8.4, a meta de 90% das reas. Entende-se por
visibilidade externa aquela que pode ser visualizada atravs de vidros, quando o ngulo horizontal de viso de no mximo 10%. As janelas devero ser verticais com
medidas entre 60 cm e 2,13 m do cho.

1 p/ o 8.3
1 p/ o 8.4

52
Crdito 9
53

Visa sugerir prticas contemporneas de controle da qualidade do ar sugeridas no Guia de Qualidade do Ar, editado pelo EPA. Estas sugestes contemplam limpeza do
Prticas de Qualidade de ar interno
sistema de ar condicionado (dutos), estoque de produtos fora das salas tcnicas, limpeza regular de carpetes, ateno ao uso de produtos de limpeza, manuteno e
contemporneas
reformas no que diz respeito contaminao do ar, localizao e filtros da tomada de ar externo.

Limpeza "verde": entradas

Crdito 10.2

Limpeza "verde": armrios de

limpeza isolados

Visa reduzir a exposio dos ocupantes e pessoal de manuteno a partculas de qumicas, biolgicas e contaminantes prejudiciais sade que possam afetar a qualidade
do ar, a sade, os acabamentos, os sistemas do edifcio e arredores, provenientes de produtos de limpeza armazenados dentro do empreendimento.
O empreendimento dever manter os materiais de limpeza armazenados em locais que possuam exausto separada, sem recirculao de ar

Crdito 10.3

Limpeza "verde": implementao

de poltica de limpeza com baixo
impacto ambiental

Visa reduzir a exposio dos ocupantes e pessoal de manuteno a partculas de qumicas, biolgicas e contaminantes prejudiciais sade que possam afetar a qualidade
do ar, a sade, os acabamentos, os sistemas do edifcio e arredores, provenientes da limpeza.
O empreendimento dever manter uma poltica de baixo impacto com o uso de produtos de limpeza sustentveis, diluio de produtos, treinamento do pessoal de limpeza
para o adequado uso, manuteno, descarte, empacotamento de produtos nocivos e uso de equipamentos que contribuam com a qualidade do ar.

54

55

56
Crdito 10.4 e 10.5
57

Crdito 10.6

58

Tem como objetivo reduzir a exposio dos ocupantes e pessoal de manuteno a partculas de qumicas, biolgicas e contaminantes prejudiciais sade que possam afetar
a qualidade do ar, a sade, os acabamentos, os sistemas do edifcio e os arredores, provenientes das entradas.
O empreendimento dever utilizar barreiras para reduo de p, plen e outras partculas em todas as entradas do prdio e manter estas entradas limpas bem como as
caladas. Estas barreiras podero ser feitas com tapetes, capachos, grelhas, etc..

Crdito 10.1

Limpeza "verde": implementao

Visa reduzir a exposio dos ocupantes e pessoal de manuteno a partculas de qumicas, biolgicas e contaminantes prejudiciais sade que possam afetar a qualidade
de poltica de controle de peste com
do ar, a sade, os acabamentos, os sistemas do edifcio e arredores, provenientes do controle de pestes
baixo impacto ambiental
Dever ser adotada uma poltica de uso de pesticidas com baixo impacto ambiental, seguindo as especificaes dos crditos 4.1 e 4.2. do item Materiais e Recursos.

Limpeza "verde": implementao

de poltica de produtos de
limpeza/equipamentos com baixo
impacto ambiental

Tem como objetivo implementar uma poltica de uso de equipamentos de limpeza que minimize o impacto ambiental causado pelo uso de produtos de limpeza. A poltica
de equipamentos dever especificar equipamentos de limpeza de carpete capazes de deixar o carpete seco em menos de 24 horas, aspiradores potentes capazes de extrair
partculas com 0,3 microns (3) e com som com menos de 70dBA (4) , enceradeiras com velocidade varivel para otimizar o uso de produtos de limpeza. Tambm
importante especificar equipamentos modernos que sejam ergonomicamente desenhados para minimizar a vibrao, barulho e fadiga de uso, alm de manter um histrico
com a data de compra e manutenes dos equipamentos

tem

Nome

Descrio
Inovao na operao, manuteno e modernizao

Crdito 1.1 a 1.4

Inovao na operao &

modernizao

59
Crdito 2

Certificao Profissional LEED

60

Tem como objetivo dar oportunidade equipe de operaes, manuteno e modernizao de trazerem benefcios ambientais adicionais, para assim ganhar pontos
adicionais.
O empreendimento dever providenciar documentao propondo a inovao, incluindo uma descrio dos benefcios adquiridos e qual a forma encontrada para medir estes
benefcios. Cada benefcio ser considerado como um ponto adquirido.

Pontuao
Mx. 5 pontos
1 p/ o 1.1
1 p/ o 1.2
1 p/ o 1.3
1 p/ o 1.4

A fim de encorajar a equipe de projetos, operaes e modernizao a implementar o certificado do LEED for Existing Buildings, o empreendimento ganhar um ponto
adicional caso pelo menos um integrante da equipe de projetos adquirir a Certificao Profissional do LEED.

[1] Segundo a American Heart Association (www.americanheart.org) em 1993 a EPA declarou o fumo passivo (ETS) como uma substncia cancergena.
[2] O amianto tambm considerado uma substncia que causa cncer. Estudos mostram que a exposio ao amianto pode aumentar o risco de uma pessoa ter cncer de pulmo. (www.cancer.gov Asbestos Exposure
Questions and Answers acesso em 16/11/2007)
Para se obter um certificado LEED, os edifcios devero atender a todos os pr-requisitos e no mnimo 32 pontos. A flexibilidade do sistema de pontuao permite aos proprietrios e gerentes escolher quais os crditos que
podero ser atendidos. Em funo do nmero de pontos obtidos, so expedidos os seguintes certificados:
Certificado 3239 pontos
Prata 4047 pontos
Ouro 4863 pontos
Platina 6485 pontos
Tabela 1

Pontuao
Energy STAR
63*
67
71
75
79
83
87
91
95
99

Pontuao
LEED
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Tabela 2

Pontuao LEED

1
2
3
4

% de energia
renovvel
internamente
3%
6%
9%
12%

% de energia renovvel
externamente
15%
30%
45%
60%