T i t l u l III

PROPRIETATEA
Capitolul I
DISPOZITII GENERALE
Articolul 315. Coninutul dreptului de proprietate
(1) Proprietarul are drept de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra bunului.
(2) Dreptul de proprietate este perpetuu.
(3) Dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile unui ter.
(4) Dreptul de folosin include i libertatea persoanei de a nu folosi bunul. Poate fi instituit prin lege
obligaia de folosire dac nefolosirea bunurilor ar contraveni intereselor publice. n acest caz, proprietarul poate fi
obligat fie s foloseasc el nsui bunul ori s-l dea n folosin unor teri n schimbul unei contraprestaii
corespunztoare.
(5) Particularitile dreptului de folosin a terenurilor agricole se stabilesc prin lege.
(6) Proprietarul este obligat s ngrijeasc i s ntrein bunul ce-i aparine dac legea sau contractul nu
prevede altfel.
1. Dreptul de proprietate este principalul drept real i de fapt ocup locul central n cartea a doua Drepturile reale.
Dreptul de proprietate de proprietate mai este considerat ca fiind cel mai complet drept real, fiindc ntrunete n minile
proprietarului toate atributele acestui drept i anume dreptul de posesiune, dreptul de folosin i dreptul de dispoziie.
Dreptul de proprietate este acel drept subiectiv ce confer titularului exercitarea n putere proprie i n interes
propriu a atributelor de posesie, folosin i dispoziie asupra bunurilor sale n limitele determinate de lege.
Ca i alte drepturi, dreptul de proprietate este un drept subiectiv care face parte din categoria drepturilor absolute.
Fiind un drept absolut, desigur, c i sunt caracteristice particularitile acestor drepturi
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile cu toi ceilali care sunt
obligai s nu fac nimic de natur a-l nclca. Ori de cte ori bunul aflat n proprietate a unei persoane ajunge n deinerea
sau posesia nelegitim a altuia, proprietarul are dreptul la aciunea n revendicare.
n afar de aceasta, dreptul de proprietate este absolut, dac l comparm cu celelalte drepturi reale. Dreptul de
proprietate este cel mai absolut dintre toate drepturile reale, fiindc ea singur d o putere complet asupra lucrului. Singur
proprietatea reunete cele trei atribute: jus possidendi; jus utendi et jus frudendi; jus disponendi.. Toate celelalte drepturi
reale nu comport dect unul sau dou din aceste atribute, niciodat ns pe toate, cci totdeauna le lipsete atributul jus
disponendi, facultatea de a dispune de lucru.
Dovad existenei caracterului absolut al dreptului de proprietate, mai poate fi ntemeiat i pe faptul c odat ce
dreptul de proprietate face parte din categoria drepturilor absolute, atunci urmeaz s aib i un caracter absolut.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate nu trebuie neles n sensul c acest drept nu este limitat, fiindc n
coninutul su, dreptul de proprietate nu este absolut, nengrdit, ci dimpotriv, este limitat, ngrdit, potrivit legii, lucru
prevzut expres n art. 315 alin 3.
Un alt caracter specific proprietii este caracterul exclusiv. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate i
permite titularului s fac singur ce vrea cu bunul su, n limitele prevzute de lege. Astfel proprietarul n exclusivitate
posed, folosete i dispune n plena potestas aceste atribute. n virtutea acestei puteri exclusive, oferite de legiuitor,
proprietarul poate face asupra bunurilor sale orice act, cu condiia c aceste acte s nu contravin legii i s nu aduc
atingere drepturilor unui teri. n exercitarea mputernicirilor toate celelalte persoane sunt nlturate, avnd numai obligaia
de a nu mpiedica proprietarului exercitarea dreptului de proprietate. Acest caracter nu mpiedic existena unor situaii
cnd atributele dreptului de proprietate vor fi exercitate mpreun, de dou sau mai multe persoane. Astfel apare o
modalitate a dreptului de proprietate i anume coproprietate (dreptul de proprietate comun).
Comparativ cu alte coduri, Codul civil al Republicii Moldova numete expres, n alin 1 art. 315, cele trei atribute
(mputerniciri) ce i aparin proprietarului.
Aadar, mputernicirile proprietarului, conform prevederilor legale sunt: posesia (jus possidendi), folosina (jus
fruendi sau jus utendi) i dispoziia (jus abudendi sau jus disponendi).
Specific pentru dreptul de proprietate este faptul c mputernicirile proprietarului au un caracter independent.
Aceste mputerniciri nu se bazeaz pe dreptul altor persoane.
Posesia, folosina i dispoziia pot s-i aparin nu numai proprietarului, ci i altor persoane. De exemplu,
arendaul se bucur de dreptul de a poseda i de a folosi bunurile proprietarului, iar n unele cazuri poate chiar dispune de
aceste bunuri (spre exemplu transmiterea n subarend cu acordul proprietarului). Depozitarul posed bunurile transmise de
deponent spre a le pstra (Codul civil, art. 1086). Din cele expuse, vedem c pot poseda, folosi i dispune nu numai
proprietarul, ci i alte persoane. De aceea este necesar de a stabili care este diferena dintre mputernicirile proprietarului
enumerate mai sus fa de mputernicirile corespunztoare ale altor persoane neproprietari.
mputernicirile proprietarului se caracterizeaz prin dou particulariti. n primul rnd, coninutul mputernicirilor
proprietarului este stabilit prin lege, iar n al doilea rnd, proprietarul i exercit de sine stttor mputernicirile sale i nu
se bazeaz pe dreptul altor persoane la acest bun. Pentru caracteristica mputernicirilor proprietarului sunt necesare ambele
particulariti. mputernicirile altor persoane (arenda, depozitar) se bazeaz att pe lege ct i pe voina proprietarului.
Volumul mputernicirilor arendaului, depozitarului i altor persoane neproprietari este stabilit de lege i de voina
proprietarului bunului.

Posesia ca atribut al dreptului de proprietate. Posesia const n prerogativa titularului dreptului de proprietate
de a stpni n fapt bunul. Altfel spus, posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine n
materialitatea sa, comportndu-se fa de toi ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate. Deci, posesia i ofer
proprietarului posibilitatea de a stpni n fapt bunul. O asemenea stpnire poate aparine direct i nemijlocit
proprietarului, exercitndu-se n interes propriu i n putere proprie. Proprietarul ns poate conveni ca stpnirea de fapt s
fie fcut i de o alt persoan, dar n numele i n interesul su.
Posesia este un important atribut al dreptului de proprietate, fiindc n caz c proprietarul este lipsit de posesie, el
este i lipsit de posibilitatea de a-i exercita dreptul de proprietate. Neavnd bunul n posesie, de regul, nu l poi folosi,
nici dispune de el.
Folosina ca atribut al dreptului de proprietate. Folosina este considerat acea prerogativ n temeiul creia
proprietarul poate ntrebuina bunul n interesul su, percepndu-i fructele (naturale, civile, industriale). Deci prin dreptul
de folosin acord proprietarului posibilitatea de a sustrage din bun calitile utile ale acestuia n scopul satisfacerii
necesitilor materiale i culturale.
Folosirea bunurilor poate fi efectuat att nemijlocit de ctre proprietar ct i de alte persoane la voina
proprietarului.
ns, transmiterea ctre alte persoane a dreptului de folosin esteo exercitare a dreptului de administrare.
De regul, folosina nu poate fi separat de posesie. Pentru a folosi un bun, de fapt, este necesar ca s-l posezi. O
ntreprindere se va putea folosi de materia prim pentru fabricarea bunurilor numai dac va avea n posesie aceast materie
prim. La fel i o persoan fizic se va putea folosi de bunurile sale numai dac le va avea pe acestea n posesie.
Exercitnd folosirea bunului cu ajutorul altor persoane (de exemplu, prin intermediul contractului de munc)
proprietarul nu transmite folosirea bunurilor altor persoane. Cu att mai mult, proprietarul nu transmite n aceste cazuri nici
posesia bunului. Ambele aceste mputerniciri ale sale (posesia, folosina) proprietarul le exercit cu ajutorul altor persoane.
Reflectm aceasta printr-un exemplu: oferul conduce automobilul, dar dreptul de posesie nu-i aparine lui, ci proprietarului
automobilului. Ultimul primindu-l la lucru pe ofer, nu-i transmite acestuia nici dreptul de posesie, nici dreptul de folosin
asupra automobilului.
Deci, n concluzie, am putea spune c, de regul, este posibil folosirea bunului numai dac posezi acest bun sau,
cu alte cuvinte, folosirea ca atribut al dreptului de proprietate este inseparabil de alt atribut al dreptului de proprietate posesia.
n cazul n care proprietarul transmite dreptul de folosin altor persoane (de exemplu, arendaului), el transmite
odat cu folosirea bunului i dreptul de posesie asupra acestui bun. Adic arendaului i sunt transmise de ctre proprietar
att folosirea bunului ct i posesia asupra acestuia, fiindc, dup cum am artat i mai sus, este imposibil practic s
foloseti un bun fr ca s-l posezi.
Dac transmiterea folosirii bunurilor, de regul, nu poate fi realizat fr transmiterea posesiei, trebuie spus c
posesia poate fi transmis de ctre proprietar altei persoane i fr transmiterea dreptului de folosin. Astfel, de exemplu,
creditorul gajist este posesor al bunului transmis n gaj, dar nu are dreptul s se foloseasc de bunul dat n gaj. (Codul civil,
art. 477).
ntr-o astfel de situaie se afl i depozitarul (art. 1092 din Codul civil)
Dispoziia ca atribut al dreptului de proprietate. Prin dreptul de dispoziie se nelege posibilitatea stabilirii
statutului juridic al bunurilor (vnzare, transmitere prin motenire, donare). Ca rezultat al exercitrii dreptului de dispoziie,
proprietarul intr n relaii juridice cu persoane tere. Dreptul de dispoziie este unul din cele mai importante atribute ale
proprietarului. Anume prin aceast mputernicire se deosebete n mare msur proprietarul de ali posesori titulari (de fapt
n unele cazuri i acetia pot dispune de bunuri, dar cu o singur condiie - ca aceast mputernicire s fie transmis de ctre
proprietarul bunului).
Deci, proprietarului i aparine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi i dispune de ele. Toate aceste mputerniciri i
aparin proprietarului, dar n anumite cazuri de unele din ele pot s dispun i neproprietarii.
2.Un alt caracter al dreptului de proprietate, stipulat n art. 315 alin 2, este caracterul perpetuu.
Caracterul perpetuu presupune, n primul rnd, c dreptul de proprietate dureaz atta timp ct exist bunul, iar n
al doilea rnd, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
Perpetuitatea dreptului de proprietate nu trebuie neleas n sensul c dreptul de proprietate urmeaz s aparin n
mod continuu aceluiai titular. Pe parcursul vieii titularul dreptului de proprietate este n drept s transmit dreptul ce-i
aparine altor persoane.
Specific pentru caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este durata n timp a obiectului su, indiferent de
patrimoniul n care este cuprins ntr-un anumit moment al existenei sale.
Dreptul de proprietate este transmis de la o persoan la alta prin svrirea de diferite aciuni din partea
persoanelor fizice ori juridice, precum i n baza legii. n caz de deces a persoanei fizice ori ncetare a activitii persoanei
juridice, dreptul de proprietate, ce i-a aparinut acestora, trece n mod obligator la succesorii de drepturi. Cnd spunem c
proprietatea este perpetu vrem s spunem c proprietatea asupra obiectului, n cazul nstrinrii, se stinge n patrimoniul
alienatorului numai pentru a renate n patrimoniul dobnditorului, astfel nct nstrinarea transmite proprietate fr s-o
sting; ea continu s existe, privit n calitatea sa abstract de drept real, independent de schimbarea succesiv n
persoana titularilor ei.
Deci atta timp ct va exista bunul va exista i dreptul de proprietate. Cnd bunul nu mai are fiin fizic, dreptul,
lipsit de obiect, nu mai are dreptul s supravieuiasc..
3. n sensul art.315 alin.3 din Codul Civil dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile unui teri.
Numai legea poate stabili unele interdicii privind exercitarea tuturor atributelor sau numai al unuia din atribute ce-i aparin

proprietarului. Spre exemplu pot fi considerate limitri ale dreptului de proprietate limitrile prevzute n capitolul V
dreptul de vecintate, respectiv art. 377 394, din Titlul trei Proprietatea
Pornind de la aceste prevederi legale, afirmm c nici un act normativ inferior legii (decretele Preedintelui,
hotrrile Guvernului etc.) nu pot conine prevederi care ar limita dreptul de proprietate.
Limitrile dreptului de proprietate, chiar stipulate ntr-o lege, nu trebuie s ngrdeasc drepturile proprietarilor de
a dispune liber de bunurile proprietate privat. ntr-un asemenea sens sa pronunat i Curtea Constituional n Hotrrea sa
din 25 ianuarie 1996 (M.of. 1996, nr. 10, art. 110), prin care au fost declarate nule unele prevederi ale Codului Funciar prin
care erau ngrdite drepturile proprietarilor de a dispune liber de terenurile ce le au n proprietate privat.
4. Un atribut al dreptului de proprietate este dreptul de folosin, care const n posibilitatea proprietarului de a sustrage
calitile utile ale bunurilor. Alin. 4 din acest articol accentuiaz faptul c dreptul de folosin iclde n sine i posibilitatea
persoanei de a nu folosi bunul. Dreptul de a nu folosi bunul reiese din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care
presupune c dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, adic dreptul de proprietate nu se va stinge prin nefolosirea
bunului. Obligaia de folosire a bunului poate fi constituit doar prin lege i doar n cazurile cnd nefolosirea bunului ar
contraveni intereselor publice. Interesul public urmeaz a fi considerat cel din Legea exproprieri pentru cauz de utilitate
public nr. 488/1999, art.5. Spre exemplu n Codul Funciar, art.24 este stipulat sanciunile n caz de necultivare a
terenurilor agricole. Am putea spune c din aceast norm reiese obligaia proprietarului de a cultiva terenul agricol, adic
obligaia de a exercitare a dreptului de folosin.
5. Legea, i numai legea, poate stabili unele particulariti ale folosirii terenurilor agricole, principalele dintre acestea
fiind deduse din Codul Funciar.
6. Obligaia de a ntreine bunul aflat n proprietate poate reiei fie din lege fie din contractul ncheiat de proprietarul
bunului. Aa spre exemplu, conform prevederilor art. 14 din Legea 1530/1993 privind ocrotirea monumentelor, proprietarii
monumentelor cu valoare istoric sunt obligai s ngrijeasc de aceste monumente.
Articolul 316. Garantarea dreptului de proprietate
(1) Proprietatea este, n condiiile legii, inviolabil.
(2) Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru
cauz de utilitate public pentru o dreapt i prealabil despgubire. Exproprierea se efectueaz n condiiile legii.
(3) Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi solul oricrei proprieti imobiliare cu
obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru
alte daune imputabile ei.
(4) Despgubirile prevzute la alin.(2) i (3) se determin de comun acord cu proprietarul sau, n caz de
divergen, prin hotrre judectoreasc. n acest caz, decizia de retragere a bunurilor din proprietatea persoanei
nu poate fi executat pn la rmnerea definitiv a hotrrii judectoreti.
(5) Nu pot fi confiscate bunurile dobndite licit, cu excepia celor destinate sau folosite pentru svrirea de
contravenii sau infraciuni. Caracterul licit al dobndirii bunurilor se prezum.
1. Articolul n cauz conine reguli de principiu, care n cea mai mare parte reies din articolul 46 din Constituie. Dac
n art. 46 din Constituie se vorbete despre dreptul de proprietate privat i protecia acesteia, apoi n Codul Civil, se
vorbete despre dreptul de proprietate, fr a se face distincie ntre titularii dreptului de proprietate, n sensul proprietii
publice i celei private. Primul aliniat al normei comentate prevede c proprietatea este, n condiiile legii, inviolabil. Am
dori aicea s afirmm c Constituia n art. 46 nu vorbete de inviolabilitatea dreptului de proprietate, ci doar de
garantarea dreptului de proprietate. Inviolabilitatea proprietii nu trebuie neleas n sensul c ea este fr limite, fiindc
exerciiul acestui drept este afectat de sarcinile ce revin proprietarului. Conform prevederilor alin. 5 art. 46 din Constituie
dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului nconjurtor i asigurarea bunei vecinti,
precum i la respectarea celorlalte sarcini, care potrivit legii, revin proprietarului. Spre exemplu, proprietarul este obligat s
achite impozitele pe imobil. La fel, dup cu vom vedea puin mai jos, bunurile proprietarului pot fi expropriate n condiiile
legii. Inviolabilitatea proprietii, deci, urmeaz a fi neleas n sensul c nimeni nu va fi n drept s intervin abuziv n
exercitarea dreptului de proprietate, dect n cazurile i n ordinea stabilit de lege. Inviolabilitatea proprietii poate fi
nlturat prin: exproprierea pentru cauz de utilitate public (art. 316 alin.2); pentru realizarea unor lucrri de interes
general (art. 316 alin. 3).
2. Potrivit alin. 2 art. 316, dreptul de proprietate este garantat. ntinderea acestei garanii privete orice fel de proprietate,
imobiliar sau mobiliar. Efectele garaniei se resfrng n mod necesar i asupra altor drepturi reale dreptul de uzufruct,
dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie, fiindc existena acestora presupun inevitabil i
existena dreptului de proprietate. Din coninutul garaniei dreptului de proprietate reiese c:
- nici un bun nu poate fi exclus din sfera de cuprindere a dreptului de proprietate privat. Aceasta nu impiedic ns
ca n scop de protecie social unele bunuri s fie supuse unui regim de circulaie limitat (a se vedea i comentariu
la art. 286).
- limitele proprietii nu pot fi stabilite dect prin lege. De cele mai dese ori limitele proprietii privesc sarcinile ce
greveaz proprietatea. Dintre principalele sarcini ce greveaz proprietatea am enumra: sarcinile fiscale; cele
legate de protecia mediului nconjurtor (art. 46 alin. 5 din Constituie); sarcinile ce reiese din relaiile de
vecintate (a se vedea i comentariu la art. 377-394)... .
- dreptul la despgubire prevzut la alin. 4 al acestui articol, condiioneaz exproprierea sau utilizarea pentru lucrri de
interes general, a solului oricrei proprieti imobiliare.

Partea final a alin. 2 se refer la exproprierea pentru cauz de utilitate public.. Termenul de expropriere pentru cauza
de utilitate public ncepe a fi utilizat odat cu adoptarea Constituiei din 1994.
n prezent, temeiul legal, de principiu, al exproprierii l constituie art. 46 alin. 2 din Constituia Republicii Moldova care
dispune: Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii cu dreapta i
prealabila despgubire i a Legii nr. 488/1999. Prevederi n acest sens ntlnim i n art. 316 alin. 2 din Codul Civil.
Att Constituia, art. 46 (2) ct i Codul Civil (art. 316 alin 2) stabilesc c exproprierea poate avea loc n baza
legii.
Conform art. 1 din acest Legea 488/1999, prin expropriere se nelege transmiterea forat a bunurilor cu titlu de
proprietate privat n proprietate public, transmiterea forat statului a bunurilor - proprietate public ce aparine
unitii administrativ-teritoriale sau, dup caz, cedarea ctre stat sau ctre unitatea administrativ-teritorial a drepturilor
patrimoniale, care n scop de utilitate public (de interes naional sau local) este exercitat de organele abilitate ale
autoritilor publice, dup o dreapt i prealabil despgubire.
Noiunea de expropriere dat de acest act normativ urmeaz a fi privit n mod critic. Nu pot fi expropriate
bunurile aflate n proprietatea public, fiindc bunurile imobile aflate n proprietatea public, prin nsi natura sau
destinaia lor, sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin actul de putere al autoritii competente a statului
sau unitii administrativ-teritoriale creia i aparine.
Obiectul exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea 488/1999, obiect al exproprierii pot fi de interes naional i de
interes local. Pe lng bunurile imobile, conform acestei legi, mai pot fi expropriate drepturile de folosin a bunurilor
imobile pe termen de pn la 5 ani, dac prile nu vor conveni asupra unui alt termen; valorile cultural-istorice i
istorice de o importan de excepie pentru sentimentele naionale ale poporului; reprezentanii florei i faunei, pentru
care spaiul natural al Republicii Moldova este propriu pentru dezvoltare i reproducere, i care se afl pe cale de
dispariie total n lume. Considerm, c ultimele dou grupe de obiecte datorit importanei lor, mai corect ar fi dac
vor fi scoase din circuitul civil i vor fi trecute prin lege n proprietatea exclusiv public i astfel va decdea
necesitatea exproprierii acestor bunuri.
Pentru ca bunurile s fie expropriate urmeaz ca exproprierea s fie bazat pe motive de utilitate public. Utilitatea
public se declar pentru lucrri de interes naional sau de interes local.
Sunt considerate lucrri de utilitate public de interes naional acelea care prin funciile sale rspund obiectivelor i
interesului ntregii societi sau a majoritii ei. Iar lucrri de utilitate public de interes local sunt acelea care prin funciile
sale rspund obiectivelor i intereselor unui grup social sau ale unei localiti, unui grup de localiti n cadrul unitii
administrativ-teritoriale (art. 5 din Legea 488/1999). Aceast Lege consider de utilitate public urmtoarele lucrri:
prospeciunile i explorrile geologice;
extracia i prelucrarea zcmintelor minerale;
instalaiile pentru producerea energiei electrice;
cile de comunicaii i cldirile aferente lor, trasarea, alinierea i lrgirea strzilor;
sistemele de telecomunicaii, termificare i canalizare, alimentare cu energie electric, ap i gaze;
instalaii pentru protecia mediului;
ndiguiri i regularizri de ruri, lacuri de acumulri pentru surse de ap i atenuarea viiturilor;
staii hidrometeorologie, seismice i sisteme de avertizare i prevenire a fenomenelor naturale periculoase i de
avertizare a populaiei;
lucrri de combatere a eroziunii de adncime, sisteme de irigri i desecri;
terenurile necesare construciilor de locuine din fondul de stat, edificiilor de nvmnt, sntate, cultur, sport,
protecie i asisten social i altor obiective sociale ce fac parte din proprietatea public, precum i celor de administraie
public, pentru autoritile judectoreti, ambasadele, consulatele, reprezentanele rilor strine i unor organisme
internaionale;
terenurile necesare pentru organizarea grdinilor publice i cimitirelor, acumularea i nmormntarea deeurilor;
reconstruirea centrelor urbane, zonelor locative i industriale ale ansamblurilor existente, conform proiectelor de
sistematizare detaliat;
salvarea, protejarea i punerea n valoare a monumentelor, ansamblurilor i siturilor istorice, precum i a parcurilor
naionale, rezervaiilor naturale i a monumentelor naturii;
prevenirea i nlturarea urmrilor dezastrelor naturale: cutremure, inundaii, alunecri i prbuiri de terenuri,
fenomene metereologice periculoase;
aprarea rii, ordinea public i securitatea naional;
salvarea i protejarea valorilor cultural-artistice i istorice de o importan de excepie pentru sentimentele
naionale ale poporului, precum i ale celor ce atest statalitatea rii
salvarea, protejarea i asigurarea reproducerii speciilor de plante, animale i altor reprezentani ai naturii vii, aflate
pe cale de dispariie.
Utilitatea public de interes naional se declar de Parlamentul Republicii Moldova, iar pentru lucrrile de interes
local de ctre consiliul local al unitii administrativ-teritoriale respective.
Actul de declarare a utilitii publice de interes naional se aduce la cunotina public prin afiare la sediul
consiliului local n a crei raz este situat imobilul i se public n Monitorul Oficial al Republicii Moldova.
n cazul n care expropriatul nu este de acord cu exproprierea bunurilor ce i aparin i cu cuantumul
despgubirilor, exproprierea pentru cauz de utilitate public va fi fcut numai prin decizia instanei de judecat cu
dreapta i prealabile despgubiri.
3. Dac ca rezultat al exproprierii bunurile proprietate privat trec n proprietate public, apoi conform
prevederilor alin. 3 din acest articol, pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi solul oricrei

proprieti imobiliare. Deci, n acest caz dreptul de proprietate nu trece la un alt subiect, ci autoritatea public poate
benefecia doar de folosina solului. Termenul pentru lucrri de interes general trebuie neles n sensul lucrrilor de
utilitatea public, acestea fiind enumrate n art. 5 din Legea 488/1999. Folosind solul proprietii imobiliare, autoritatea
public va fi obligat s despgubeasc proprietarul solului pentru daunele aduse acestuia., ct i daunele aduse
plantaiilor i construciilor amplasate pe acest sol. La fel autoritatea care va folosi solul unei proprieti imobiliare va fi
inut i la plata altor daune. Spre exemplu, aceasta va plti i venitul ratat (preul roadei neobinute de proprietarul
terenului), adic vor fi aplicabile prevederile art. 14.
4. n alin 4 al acestui articol, odat n plus se accentueaz faptul c fie exproprierea fie folosirea solului unei
proprieti imobiliare nu poate avea loc dect cu dreapta i prealabila despgubire, aceasta fiind i o prevedere
constituional (art. 46 alin. 2 din Constituie). Mrimile despgubirilor se determin de comun acord cu proprietarul, iar n
caz de divergene prin hotrre judectoreasc. Este important de menionat c instana judectoreasc, de drept comun, nu
va pune n dezbateri legalitatea actului de retragere a bunului, ci va dezbate doar mrimea despgubirilor, respectndu-se
art. 13-17 din Legea nr. 488/1999. La fel este important s reinem, c n caz de dezacord cu mrimea despgubirilor,
decizia de retragere a bunurilor din proprietatea persoanei nu poate fi executat pn la rmnerea definitiv a hotrrii
judectoreti. La stabilirea cuantumului despgubirilor instana judectoreasc va numi o comisie de experi la care pot
participa cte un expert din ambele pari. Experii vor determina despgubirile ce se cuvin proprietarului separat de cele ce
se cuvin titularilor de alte drepturi reale (spre exemplu cheltuielile ce se revin uzufructuarului).
5. Conform prezumiei instituite n alin. 5, toate bunurile pe care proprietarul le are n proprietate, sunt considerate a fi
dobndite licit i nu pot fi confiscate, aceasta de fapt este regula din alin 3.art. 46 din Constituie. Excepie de la aceast
regul sunt cazurile cnd bunurile au fost destinate sau au fost folosite pentru svrirea contraveniei sau infraciunii.
Aceste bunuri vor putea fi confiscate, confiscarea fcndu-se doar n condiiile legii.
Articolul 317. ntinderea dreptului de proprietate
Tot ceea ce produce bunul, precum i tot ceea ce unete bunul ori se incorporeaz n el ca urmare a faptei
proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit, revine proprietarului dac legea nu prevede altfel.
Dreptul de proprietate asupra bunului se extinde i asupra fructelor acestui bun. Regula n acest sens este c fructele
revin proprietarului bunului, dac legea nu prevede altfel. Spre exemplu, o excepie de la aceast regul este ceea conform
creia posesorul de bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra fructelor bunului pe perioada posesiei sale (art.
311 alin.1 din Codul Civil). De asemenea dreptul de proprietate sa va extinde i asupra la tot ce se unete ori se
ncorporeaz n bun. O asemenea unire sau ncorporare poate fi rezultatul aciunilor nsui a proprietarului, a persoanei tere
sau a unui caz fortuit. Indiferent de faptul care este sursa unirii sau ncorporrii, tot se va uni sau se va ncorpora n bun va
fi considerat c aparine proprietarului bunului, excepie fcnd acele cazuri cnd legea prevede altfel. Unirea unui bun cu
un alt bun se mai numete accesiune, regulile acestui mod de dobndire a dreptului de proprietate sunt prevzute n art.
328-330 din Codul Civil.
Articolul 318. Riscul pierii sau deteriorrii fortuite
Riscul pierii sau deteriorrii fortuite a bunului l suport proprietarul dac legea sau contractul nu prevede
altfel.
Dup regula general, stipulat n articolul de fa, riscul pieirii sau deteriorrii fortuite l suport proprietarul bunului
din momentul dobndirii dreptului de proprietate asupra bunului. Pieirea sau deteriorarea fortuit se datoreaz unor
asemenea evenimente ca inundaii, cutremure de pmnt, incendii ... . Excepiile de la regula conform creia riscul pieirii
sau deteriorrii fortuite a bunului l suport proprietarul pot fi stabilite fie de lege fie de contract. Spre exemplu, n
coninutul contractului translativ de proprietate prile pot prevedea ca riscul pieirii fortuite a bunului s fie suportat nu de
dobnditor, care a devenit proprietar al bunului primind bunul de la transmitor, ci de cel ce a nstrinat bunul, adic de
transmitor.
Articolul 319. Drepturile dobndite anterior transmiterii proprietii
Schimbarea proprietarului nu afecteaz drepturile terilor asupra bunului, dobndite cu bun-credin
anterior transmiterii dreptului de proprietate.
Regula din aceast norm va avea o aplicare larg n practic, ori ea este chemat s apere intereselor persoanelor
tere n cazurile n care titularul dreptului de proprietate i exercit unul din atributele acestui drept i anume dreptul de
dispoziie (vezi i comentariul la art. 315 alin.1). n conformitate cu acest important atribut, proprietarul bunului poate s
nstrineze bunul fie cu titlu gratuit fie cu titlu oneros. Dac bunul ce urmeaz a fi nstrinat nu este grevat, atunci
dobnditorul, adic noul proprietar, va putea poseda, folosi i dispune de bun fr careva limitri. ns, dac bunul a fost
grevat, spre exemplu a fost ipotecat, transmis n arend, transmis n uzufruct, etc. , apoi noul proprietar va fi obligat s
suporte aceste grevri. Spre exemplu, n conformitate cu prevederile art. 416 nudul proprietar este n drept s nstrineze

bunul, dar n acest caz noul proprietar va fi obligat s suporte drepturile uzufructuarului ce le are asupra acestui bun pe
perioada dreptului de uzufruct. Astfel, uzufructuarul va fi n drept s posede i s foloseasc bunul transmis n uzufruct de
fostul proprietar, chiar dup ce acesta din urm va nstrina bunul, fiindc a dobndit dreptul de uzufruct anterior
transmiterii dreptului de proprietate la un nou proprietar. Pentru a fi aplicabil aceast norm este necesar ca terii ce au
dobndit drepturi asupra bunului anterior transmiterii dreptului de proprietate s fie de bun-credin, n caz contrar ei nu
vor putea la protecia acordat de aceast norm.
Capitolul II
DOBINDIREA SI INCETAREA
DREPTULUI DE PROPRIETATE
Sectiunea 1
DOBINDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
Articolul 320. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate
(1) Dreptul de proprietate asupra unui bun nou, realizat de persoan pentru sine se dobndete de ctre
aceasta dac legea sau contractul nu prevede altfel.
(2) Dreptul de proprietate se poate dobndi, n condiiile legii, prin ocupaiune, act juridic, succesiune,
accesiune, uzucapiune, precum i prin hotrre judectoreasc atunci cnd aceasta este translativ de proprietate.
(3) n cazurile prevzute de lege, proprietatea se poate dobndi prin efectul unui act administrativ.
(4) Prin lege se pot reglementa i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate.
1. n acest articol sunt enumrate principalele moduri de dobndire a dreptului de proprietate, care tradiional se clasific
n moduri originare i moduri derivate. O asemenea clasificare a modurilor de dobndire a dreptului de proprietate se face
n funcie de situaia juridic a bunului n momentul dobndirii. Pentru modurile originare este caracteristic faptul c
dobnditorul este primul proprietar al unui bun, adic anterior bunul nu a aparinut nimnui, de exemplu producerea
bunului (alin. 1 al art.320). Considerm de asemenea c mod originar este i ocupaiunea (art.323).
Modurile de dobndire a drepturilor de proprietate derivate au ca obiect transmiterea dreptului de proprietate de la o
persoan la alta (ex. actul juridic civil). Toate celelalte moduri de dobndire a dreptului de proprietate enumrate n art. 320
sunt moduri derivate, adic sunt transmisiuni ale dreptului de proprietate de la un titular la altul.
Alin. 1 reglementeaz unul din modurile originare de dobndire a dreptului de proprietate i anume producerea bunului.
Astfel, regula este c cel ce produce bunul pentru sine este proprietarul acestui bun. De la aceast regul pot fi excepii,
acestea fiind stabilite de lege sau contract. Aa, spre exemplu, n cazul accesiunii imobiliare artificiale, cel ce a construit pe
terenul strin cu materialele propriii nu va deveni proprietarul acestei construcii, proprietar va fi proprietarul terenului
unde a fost construit construcia(a se vedea i comentariul la art. 329 alin.3). Una din condiiile, stipulate n alin. 1,
necesare pentru dobndirea dreptului de proprietate asupra unui bun nou este ca acesta s fie realizat de persoan pentru
sine. Totui, trebuie s constatm, c i n cazul n care persoana va produce bunul pentru ca ulterior s-l vnd sau s-l
doneze, la fel va fi aplicabil regula cel ce produce bunul este considerat proprietarul acesteia.
2. n alin. 2 sunt enumrate urmtoarele moduri de dobndire a dreptului de proprietate ocupaiune, act juridic,
succesiune, accesiune, uzucapiune, precum i prin hotrre judectoreasc atunci cnd aceasta este translativ de
proprietate. Ocupaiunea, accesiunea i uzucapiunea sunt reglementate n prezentul capitol, respectiv n art. 323, 328330 i 335-336. Actul juridic, succesiunea (n opina noastr urmeaz s nelegem doar succesiunea legal, ori succesiunea
testamentar este tot un act juridic civil) i hotrrea judectoreasc translativ de proprietate nu -au gsit o reglementare
expres n acest capitol. Actul juridic civil este cel mai rspndit i de fapt cel mai important mod de dobndire a dreptului
de proprietate. Numai actele juridice translative de proprietate, cum sunt vnzarea-cumprarea (art. 753-822), schimbul
(art. 823-826), donaia (art. 827- 838), contractul de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe via (art. 839-846) i
succesiunea testamentar (art. 1449-1498) se includ n acest mod de dobndire a dreptului de proprietate. Hotrrile
judectoreti se mpart n dou categorii: hotrri declarative de drepturi i hotrri constitutive de drepturi. Hotrrile
judectoreti declarative de drepturi recunosc dreptul de proprietate i deci nu pot fi considerate ca mod de dobndire a
dreptului de proprietate. Deci, doar hotrrea judectoreasc constitutiv de drepturi poate fi considerat ca mod de
dobndire a dreptului de proprietate. Spre exemplu, vom fi n prezena unui asemenea mod de dobndire a dreptului de
proprietate n cazul definitivrii executrii silite a unei hotrri judectoreti constnd n vnzarea prin licitaie public a
bunurilor unei persoane.
3. Actul administrativ este considerat ca mod de dobndire a dreptului de proprietate doar n cazurile prevzute de lege.
Va fi considerat mod de dobndire a dreptului de proprietate, spre exemplu Ordinul Ministrului de interne prin care unii,
colaboratori pentru anumite merite, vor primi arme personale.
4. Dup cum am afirmat puin mai sus, n prezentul articol sunt enumrate doar principalele moduri de dobndire a
dreptului de proprietate. Pot exista ns i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate, cu condiia ca acestea s fie
reglementate de lege. Doar legea poate conine reglementri privind modurile de dobndirea dreptului de proprietate. Spre
exemplu, art. 325 conine condiiile de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului gsit, iar art. 327 dobndirea
dreptului de proprietate asupra comoarei. La fel privatizarea este un mod de dobndire a dreptului de proprietate
reglementat n Legea 627/91.

Articolul 321. Momentul dobndirii dreptului de proprietate

(1) Dreptul de proprietate este transmis dobnditorului n momentul predrii bunului mobil dac legea sau
contractul nu prevede altfel.
(2) n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor
imobile, cu excepiile prevzute de lege.
1. Regula general cu privire la momentul dobndirii dreptului de proprietate este dreptul de proprietate ea naterre
din momentul transmiterii bunului. Aceast norm din art. 321 alin. 1 poart un caracter dispozitiv, ceea ce nseamn c
prile pot deroga de la ea. Astfel, prile unui contract pot stipula ca dreptul de proprietate s ia natere anterior transmiterii
bunului sau ulterior transmiterii acesteia. Asemenea prevederi le poate conine i o lege. Spre exemplu art. 18 lin. 1 din
Legea nr. 1134/97 cu privire la societile cu aciuni dispune c dreptul de proprietate asupra aciunilor ia natere din
momentul nregistrrii aciunilor n registrul deintorilor hrtiilor de valoare a societii. Dei, la prima vedere sar prea c
coninutul art. 321 alin 1 este identic cu cel din art. 132 alin. 1 Codul Civil din 1964, trebuie s constatm c n art. 321
alin. 1 se vorbete nu doar de momentul dobndirii dreptului de proprietate n baz de contract (aa cum este prevzut n
Codul Civil din 1964), ci se are n vedere i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate. Desigur, regula conform
creia dreptul de proprietate este transmis dobnditorului n momentul predrii, va fi aplicabil doar modurilor derivate de
dobndire a dreptului de proprietate. Dobndirea dreptului de proprietate din momentul transmiterii bunului este aplicabil
doar bunurilor mobile, bunurilor imobile fiind aplicabil regula din art. 321 ali.2.
2. Referindu-se la bunurile imobile, Codul Civil a instituit regula conform creia dreptul de proprietate asupra bunurilor
imobile se dobndete din momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile. Aceast regul urmeaz a fi privit n context
cu art. 290 din care reiese c dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevrile acestor
drepturi, apariia, modificarea i ncetarea lor snt supuse nregistrrii de stat. Dac regula referitoare la momentul
dobndirii dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile poart un caracter dispozitiv, apoi n cazul bunurilor imobile
aceasta poart un caracter imperativ, deci prile unui contract nu pot deroga de la ea. Derogri de la regula, conform
cruia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile apare din momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile, pot fi
stabilite doar de lege.
Articolul 322. Predarea bunului
(1) Predare a bunului nseamn remiterea bunului ctre dobnditor, precum i ctre cru sau oficiul potal
pentru a fi expediat, n cazul n care acesta este nstrinat fr obligaia de a fi transportat.
(2) Remiterea conosamentului sau a unui alt act care da dreptul de dispoziie asupra bunului este echivalat
cu predarea bunului.
1. Articolul 322 urmeaz a fi privit n strns legtur cu art. precedent. n art. 322 gsim noiunea predrii conform
creia predare nseamn remiterea bunului ctre dobnditor, precum i ctre cru sau oficiul potal pentru a fi expediat, n
cazul n care acesta estre nstrinat fr obligaia de a fi transportat. Urmeaz s distingem dou situaii: a) bunul este remis
nemijlocit dobnditorului; i b) bunul nu este remis dobnditorului ci este predat organizaiei ce urmeaz s-l expedieze
pn la dobnditor. n prima situaie dobnditorul va deveni proprietar din momentul primirii bunului, adic din momentul
remiterii bunului de ctre cel ce nstrineaz bunul. n cea de a doua situaie dobnditorul va deveni proprietar nu din
momentul cnd el personal va primi bunul ci din momentul remiterii acestuia ctre cru sau oficiului potal pentru a fi
expediat.
2. Remiterea conosamentului, (document pentru transportul mrfurilor pe ap) este echivalat cu predarea bunului. La
fel, este echivalat cu predarea bunului i remiterea unui act care d dreptul de dispoziie asupra bunului. Exemplu de un
asemenea act poate servi recipisa de magazinaj, care n conformitate cu prevederile art. 1123 poate fi transmis unui teri
prin andosare.
Articolul 323. Ocupaiunea
(1) Posesorul unui bun mobil fr stpn devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii n
posesiune n condiiile legii.
(2) Se consider fr stpn bunurile mobile al cror proprietar a renunat expres la dreptul de proprietate,
bunurile abandonate, precum i bunurile care, prin natura lor, nu au proprietar.
1. Ocupaiunea este un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate care se realizeaz prin luarea n posesie a
unui bun care nu aparine nimnui. Dei acest mod a jucat un important n societile primitive, fiindc cel ce primul ocupa
bunul era considerat proprietarul bunul, totui trebuie s constatm c n prezent ocupaiunea este ntlnit mai rar, ea
limitndu-se la bunurile mobile. Deci, dreptul de proprietate poate fi dobndit prin ocupaiune doar asupra bunurilor
mobile. O alt condiie a acestui mod de dobndire a dreptului de proprietate este ca bunul s fie fr stpn. Nu trebuie s
confundm bunurile fr stpn de bunurile pierdute de ctre proprietar. Bunurile pierdute nu se consider fr stpn, i n
cazul acestora vor fi aplicabile regulile din art. 324-326. La fel nu poate fi considerat bun fr stpn nici bunurile furate iar

apoi abandonate de ho. n cazul ocupaiunii dreptul de proprietate ia natere din momentul ntrrii n posesie n condiiile
legii. Anume prevederea legal din alin. 1 n condiiile legii permite a face concluzia c un bun furat nu va putea fi
dobndit prin ocupaiune. n spriginul acestei afirmaii pot fi aduse i prevederile art. 375.
2. n alin. 2 legiuitorul a enumerat care bunuri urmeaz a fi considerate fr stpn acestea fiind: a) bunurile al cror
proprietar a renunat expres la dreptul de proprietate; b) bunurile abandonate; i c) bunurile care prin natura lor nu au
proprietar.
Primele dou categorii de bunuri adic bunurile al cror proprietar a renunat expres la dreptul de proprietate i
bunurile abandonate n opinia noastr sunt unele i aceleai bunuri. Regulile renunrii la dreptul de proprietate sunt
expuse n art. 338 (vezi comentariu la acest articol). n principiu singurule bunuri care pot fi dobndite prin ocupaiune sunt
bunurile care prin natura lor nu au proprietar. Am putea atribui la aceast categorie de bunuri aa bunuri ca animalele
slbatice, fructele de pdure, ciupercile comestibile din flora spontan, plantele medicinale i aromatice, apa unui izvor i
altele asemenea. ntrarea n posesie a acestor bunuri trebuie s se fac n condiiile legii (spre exemplu nu se va putea
dobndi dreptul de proprietate prin ocupaiune dac este interzis vnatul unor animale slbatice).
Articolul 324. Bunul gsit
(1) Bunul mobil pierdut continu s aparin proprietarului su.
(2) Cel care a gsit bunul este obligat s-l restituie proprietarului sau fostului posesor, ori, dac acesta nu
poate fi identificat, s-l predea autoritilor administraiei publice locale sau organului de poliie din localitatea n
care a fost gsit.
(3) Bunul gsit ntr-o ncpere public sau mijloc de transport public se pred posesorului ncperii sau
mijlocului de transport, care preia drepturile i obligaiile celui care l-a gsit, cu excepia dreptului la recompens.
(4) Cel care a gsit bunul poart rspundere pentru pierderea sau deteriorarea acestuia doar n caz de
intenie sau de culp grav i doar n limitele preului lui.
(5) Organul abilitat cruia i s-a predat bunul gsit afieaz la sediul su un anun despre bunul gsit, avnd
obligaia de a-l pstra timp de 6 luni, fiind aplicabile n acest sens dispoziiile privitoare la depozitul necesar.
(6) Dac, datorita mprejurrilor sau naturii bunului, pstrarea acestuia tinde s-i diminueze valoarea ori
devine prea costisitoare, el este vndut conform legii. n acest caz, drepturile i obligaiile aferente bunului se
exercit n privina sumei ncasate din vnzare.
1. Art. 324-326 determin regimul juridic al bunurilor gsite ct i drepturile i obligaiile gsitorului i proprietarului
bunului gsit. Aceste norme se refer doar la o categorie de bunuri i anume la bunurile mobile. Regula general, stipulat
n alin. 1, este c cel ce a pierdut bunul este considerat proprietarul bunului pierdut. Am putea spune c bunul gsit este acel
bun mobil pe care proprietarul la pierdut iar alt persoan la gsit.
2. Pornind de la faptul c cel ce a pierdut bunul nu pierde i dreptul de proprietate asupra acestui bun, legiuitorul a
instituit n alin. 2 obligaiile gsitorului. Astfel acesta este obligat s ntoarc bunul gsit proprietarului sau fostului posesor.
n cazul n care gsitorul nu poate s identifice proprietarul bunului gsit (ceea ce la practic se ntmpl de cele mai dese
ori), apoi bunul gsit urmeaz s fie transmis autoritilor publice locale sau organului de poliie din acea localitate unde a
fost gsit bunul. Gsitorul la alegere poate transmite bunul gsit fie organului de poliie fie organului public local.
3. n alin. 3 sunt instituite unele excepii de la regula general conform cruia cel ce a gsit bunul trebuie s-l transmit
organului public local ori organului de poliie. Aa dac bunul a fost gsit ntr-o ncpere sau mijloc de transport, apoi
gsitorul va transmite bunul gsit posesorului ncperii sau mijlocului de transport. Acestea din urm sunt obligate la rndul
su s transmit bunurile gsite organului public local sau organului de poliie. Aceste persoane nu vor primi o
recompens de la proprietarul bunului gsit, n cazul n care acesta va fi identificat i nici nu vor dobndi dreptul de
proprietate asupra bunului gsit n conformitate cu prevederile art. 325. Va beneficia de aceste drepturi doar cel ce a gsit
bunul pierdut.
4. Gsitorul n caz c va distruge sau va deteriora bunul va fi inut la plata unei despgubiri n mrime ce nu depete
preul bunului gsit, i doar dac bunul a fost distrus sau deteriorat intenionat sau din culp grab. Deci dac bunul a fost
distrus de ctre gsitor ns acesta s fi acionat nu cu intenie sau culp grav, riscul periei sau deteriorrii bunului va fi
suportat de ctre proprietarul bunului pierdut.
5. Cel cruia ia fost transmis bunul gsit, adic organul public local ori organul de poliie, sunt obligate s ntreprind
msuri pentru a identifica proprietarul bunului gsit. n acest sens legea oblig aceste organe s afieze la sediul lor un aviz
despre bunul gsit. La fel aceste organe sunt obligate s pstreze bunul gsit timp de ase luni fiind aplicabile dispoziiile
privitoare la depozitul necesar. n principiu, aceast regul stipulat n alin. 5 va fi aplicabil bunurilor neconsumptibile.
6. Dac vor fi gsite bunuri consumptibile i perisabile, este evident c acestea nu vor putea fi pstrate timp de ase
luni. Aceste bunuri vor fi vndute de ctre organele publice locale ori de ctre organele de poliie. n acest caz preul
bunului vndut va lua locul acestuia. Respectiv acesta fie c va fi transmis proprietarului bunului gsit, respectndu-se
prevederile art. 326, fie c va fi transmis gsitorului, respectndu-se prevederile art. 325.
Articolul 325. Dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului gsit

(1) Dac proprietarul sau o alt persoan ndreptit nu pretinde, n termen de 6 luni, transmiterea bunului
gsit, acesta este remis, n baza unui proces-verbal, celui care l-a gsit. Procesul-verbal reprezint pentru acesta din
urm titlu de proprietate, opozabil i fostului proprietar.
(2) Dac persoana care a gsit bunul renun la drepturile sale, acesta trece n proprietatea statului.
(3) Dac, n conformitate cu prezentul articol, s-a dobndit dreptul de proprietate asupra unui animal, fostul
proprietar poate, n cazul n care se va constata existena unei afeciuni n privina sa din partea animalului sau
comportamentul crud al noului proprietar fa de animal, s ceara restituirea acestuia.
1. n articolul de fa este supus reglementrii modul de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului gsit.
Astfel, dac nu a fost identificat proprietarul bunului gsit, i dac acesta nu pretinde n termen de ase luni transmiterea
bunului gsit, bunul gsit este transmis gsitorului acesta devenind proprietarul bunului gsit. Transmiterea bunului ctre
gsitor se face n baza procesului-verbal, care se ntocmete de ctre organul public local sau organul de poliie crora le-a
fost transmis bunul gsit n conformitate cu prevederile art. 324 alin. 2 i 3. Legiuitorul a stabilit c procesul-verbal de
transmitere a bunului gsitorului reprezint pentru acesta din urm titlu de proprietate. Acest proces-verbal este opozabil
terilor, inclusiv fostului proprietar. n acest context nu trebuie s confundm prevederile art. 375, care d posibilitatea
proprietarului s-i revendice bunurile de la posesorul de bun-credin n cazul n care bunul a fost pierdut. Dac gsitorul
a respectat prevederile art. 324 alin. 2., atunci dup expirarea termenului de ase luni de zile i transmiterea bunului gsit n
proprietatea lui, fostul proprietar nu va putea revendica bunul de la gsitor n temeiul c el a pierdut bunul. Regula privind
dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului gsit, stipulat n art. 325 dup cum putem observa difer de cea din
Codul Civil din 1964, care prevedea c dreptul de proprietate asupra bunului gsit trece n proprietate statului i nu n
proprietatea gsitorului.
2. Dac gsitorul renun fie la dreptul de proprietate fie la suma de bani, n cazul n care bunul a fost vndut, apoi
conform art. 325 alin. 2 bunul trece n proprietatea statului. Aceast norm, n principiu e de presupus, c va fi aplicabil
doar n cazurile n care cheltuielile pentru ntreinerea bunului vor fi mai mari dect costul bunului, gsitorul fiind nevoit s
renune la dreptul de proprietate asupra bunului gsit.
3. n alin. 3 din articolul comentat ntlnim o excepie de la regula conform cruia cel ce a pierdut bunul (fostul
proprietar) nu poate s cear de la gsitor bunul dup ce acestuia ia fost transmis bunul n proprietate conform prevederilor
art. 325 alin. 1. Aceast excepie permite o dat n plus a argumenta necesitatea includeri articolului 287 dispoziia creia
prevede c animalele nu snt lucruri. Ele snt ocrotite prin legi speciale. n privina animalelor se aplic dispoziiile
referitoare la lucruri, cu excepia cazurilor stabilite de lege. Deci, conform art.325 alin.3, fostul proprietar al unui animal
poate cere restituirea acestuia de la gsitor, care a devenit proprietar al animalului gsit n conformitate cu art. 325 alin.1.
Fostul proprietar va putea cere restituirea animalului de la gsitor doar n urmtoarele cazuri : a) se va dovedi existena unei
afeciuni n privina sa din partea animalului; b) dac se va dovedi c noul proprietar se comport crud cu animalul creia ia
fost transmis n proprietate.
Articolul 326. Obligaia proprietarului bunului gsit de a compensa cheltuielile
i de a plti recompensa
(1) Proprietarul sau fostul posesor al bunului gsit este obligat s compenseze cheltuielile aferente pstrrii
lui. n cazul n care bunul gsit a fost vndut, din suma ncasat se rein cheltuielile de pstrare i comercializare.
(2) Proprietarul sau fostul posesor al bunului gsit este obligat s plteasc celui care l-a gsit o recompensa
n proporie de cel mult 10% din preul sau din valoarea actuala a bunului.
(3) Dac bunul nu are valoare comercial sau dac plata recompensei pentru el nu a putut fi stabilit pe cale
amiabil, cel care l-a gsit are dreptul la o suma stabilit de instana de judecat.
(4) n cazul n care proprietarul a fcut oferta public de recompens, cel care a gsit bunul are dreptul de a
opta ntre suma la care s-a obligat proprietarul prin ofert i recompensa stabilit de lege ori de instana de
judecat.
1. n acest articol se reglementeaz situaiile cnd proprietarul bunului gsit este identificat i bunul gsit este restituit
acestuia. Regula n acest sens este c proprietarul bunului gsit urmeaz s suporte toate cheltuielile legate de pstrarea
bunului gsit. Dac bunul a fost vndut, proprietarul va primi preul bunului minus cheltuielile de pstrare i
comercializare. Cheltuielile de pstrare (dup caz i cele legate de comercializarea bunului gsit) urmeaz a fi transmise
celui care le-a suportat, acesta de cele mai dese ori fiind organul public local ori organul de poliie. Nu este exclus faptul ca
aceste din urm organe s transmit bunurile gsite la pstrare ncheind contracte respective. n aceste cazuri cheltuielile
pentru pstrare vor fi pltite i depozitarului.
2. Dac n alin. 1 se vorbete despre obligaiile ce revin proprietarului bunului de a acoperi cheltuielile aprute n
legtur cu pstrarea ( dup caz comercializarea bunului), apoi n alin. 2 se vorbete de o alt obligaie ce cade n sarcina
proprietarului bunului gsit, i anume ce a de a acorda o recompens, n mrime de cel mult 10% din preul sau din
valoarea actual a bunului, gsitorului. Dei, expres nu este indicat, se presupune c aceast recompens de pn la 10% va
fi stabilit pe cale amiabil. Deci, gsitorul i proprietarul bunului gsit vor stabili care este mrimea recompensei fie 2%,
fie 5%, fie 7% ..., ns n orice caz aceasta nu poate depi suma de 10% din preul sau din valoarea actual a bunului. De
fapt aceast regul va fi aplicabil ori de cte ori proprietarul bunului gsit nu a fcut o recompens public de recompens.
Dac gsitorul va cere o recompens n mrime de 10%, iar proprietarul bunului va refuza s plteasc 10% i va cdea de

acord s achite doar 3%, invocnd c n alin. 2 este stipulat ...de cel mult 10%, instana va trebui s-l oblice pe proprietar
s plteasc o recompens de 10% i nu de 3%.
3. Majoritatea bunurilor pot fi evaluate n bani i deci nu vor aprea divergene n stabilirea preului bunului i
calcularea mrimii recompensei. ns sunt o serie de bunuri care nu au o valoare economic, spre exemplu o scrisoare, o
fotografie... . i n aceste cazuri mrimea recompensei va fi stabilit prin acordul de voin a gsitorului i a proprietarului
bunului gsit. Dac recompensa nu va fi stabilit pe cale amiabil (att n cazul bunurilor ce nu au valoare economic, ct
i n cazul bunurilor ce au valoarea economic ns exist divergen privitor la mrimea recompensei 1%, 4%, 7%, .. sau
10% din preul bunului) atunci mrimea acesteia va fi stabilit de instana judectoreasc.
4. Nu este exclus faptul c proprietarul bunului pierdut s anune o recompens pentru cel ce a gsit bunul. n aceste
cazuri gsitorul este n drept s aleag care recompens s o primeasc fie pe cea indicat n oferta public, fie pe cea
stabilit de lege ori de instana de judecat. Este de presupus c, n principiu, gsitorul va alege cea mai mare recompens,
i n aceste cazuri proprietarul bunului nu va putea s aleag care sum s achite.
Articolul 327. Comoara
(1) Comoara este orice bun mobil ascuns sau ngropat, chiar involuntar, al crui proprietar nu poate fi
identificat sau a pierdut, n condiiile legii, dreptul de proprietate.
(2) n cazul n care ntr-un bun imobil, se descoper o comoara, ea aparine pe jumtate proprietarului
bunului imobil n care a fost descoperit i pe jumtate descoperitorului dac ei nu convin altfel. Acestuia din urm
nu i se cuvine ns nimic dac a ptruns n bunul imobil ori a cutat n el fr consimmntul proprietarului sau al
posesorului. Consimmntul proprietarului sau al posesorului se prezum pn la proba contrar.
(3) n cazul descoperirii unei comori constituite dintr-un bun (bunuri) recunoscut ca monument al istoriei sau
culturii, acesta este transmis n proprietatea statului. Proprietarul bunului imobil n care a fost descoperit
comoara, precum i descoperitorul au dreptul de a primi o recompens n proporie de 50% din preul comorii.
Recompensa se mparte egal ntre proprietarul bunului imobil n care a fost descoperit comoara i descoperitor
dac acordul dintre ei nu prevede altfel. Recompensa se pltete n ntregime proprietarului dac descoperitorul a
ptruns n bunul imobil ori a cutat n el fr consimmntul proprietarului sau al posesorului.
(4) Dispoziiile prezentului articol nu se aplic persoanelor care au efectuat, n interesul unor teri, inclusiv n
cadrul exercitrii obligaiilor de serviciu, cercetri arheologice, cutri n urma crora a fost descoperit comoara.
1. Referitor la definirea comorii noul Cod n principiu a pstrat aceleai caractere, spunnd c comoara este orice
bun mobil ascuns sau ngropat, chiar involuntar, al crui proprietar nu poate fi identificat sau a pierdut, n condiiile legii,
dreptul de proprietate. Dac, Codul Civil din 1964 atribuia la comoar doar banii sau obiectele de valoare, apoi dup cum
lesne putem observa din coninutul art. 327 alin. 1 reiese c comoara este orice bun mobil. Deci obiecte ale comorii pot
fi nu doar banii i obiectele de valoare, ci orice bun mobil, cu condiia c proprietarul bunului nu poate fi identificat. Am
putea evidenia urmtoarele caractere ale comorii: a) obiect al comorii poate fi orice bun mobil; b) aceste bunuri mobile
trebuie s fie ascunse sau ngropate de cele mai dese ori comoara este ngropat n pmnt, ns aceasta nu nseamn c
comoara nu poate s fie ascuns ntr-un bun mobil; i c) proprietarul bunului ascuns sau ngropat s nu poat s fie
identificat.
2. Dei n alin.2 se vorbete de descoperirea comorii ntr-un bun imobil, trebuie s spunem c aceleai consecine se vor
aplica i cazurilor descoperirii comorii ntr-un bun mobil. Noul Cod Civil, comparativ cu cel din 1964, stabilete alte
reglementri referitoare la soarta comorii. Regula general n acest sens este c comoara se mparte - jumtate
proprietarului bunului imobil n care a fost descoperit i pe jumtate descoperitorului. Aceast regul are un caracter
dispozitiv, ceea ce permite prilor (descoperitorului i proprietarul bunului unde se presupune c s-ar gsi comoara) s
stabileasc i o alt proporie, spre exemplu 80% la 20%. Comoara va aparine ambilor acestor persoane cu drept de
proprietate comun pe cote-pri conform regulii indicate mai sus. Concluzia deci ar fi c dac comoara a fost descoperit
de nsui proprietarul fundului, acesta va deveni de unul singur i proprietar al comorii. n schimb, dac comoara este
descoperit de o alt persoan, apoi dup cum am afirmat, ea va aparine proprietarului fondului i descoperitorului
conform prevederilor art. 327 alin.2.
Descoperitorul nu va pretinde nici o parte din comoar, dac a ptruns n bunul imobil ori a cutat n el fr
consimmntul proprietarului sau al posesorului. La dovedirea existenei sau lipsei consimmntului se pornete de la
prezumia c consimmntul proprietarului a existat. Contrariul urmeaz s fie dovedit de ctre proprietarul bunului.
Dreptul asupra comorii l are doar proprietarul bunului nu i uzufructuarul, chiriaul, depozitarul i altor persoane
asemntoare care dein bunul fr a avea i dreptul de proprietate. n unele cazuri legiuitorul expres prevede acest lucru.
Spre exemplu art. 419 dispune c dreptul uzufructuarului nu se extinde asupra drepturilor nudului proprietar cu privire
la comoara descoperit n bun.
3. n alin. 3 este stabilit o excepie de la regula conform creia dreptul de proprietate asupra comorii revine
descoperitorului i proprietarului bunului unde a fost descoperit. Aceast excepie se refer la o categorie special de
bunuri i anume atunci cnd comoara constituie un monument al istoriei sau al culturii. Dac asemenea bunuri constituie
obiect al comorii, atunci bunurile date sunt transmise n proprietatea statului. La rndul su statul are obligaia de a plti
gsitorului i proprietarului bunului o recompens n mrime de 50% din preul comorii. Recompensa se mparte egal ntre
proprietarul bunului imobil n care a fost descoperit comoara i descoperitor dac acordul dintre ei nu prevede altfel.
Descoperitorul nu va primi nimic dac a ptruns n bunul imobil ori a cutat n el fr consimmntul proprietarului sau al
posesorului. nn acest caz recompensa n ntregime va fi acordat proprietarului bunului unde a fost descoperit comoara.

4. Prevederile din alin. 4 impun a face concluzia c descoperitorul nu va avea dreptul la jumtate din comoar, dect cu
condiia c descoperirea s fie efectul ntmplrii. Aceasta condiie nu este dect o condiie special n virtutea cruia
descoperitorul va putea primi jumtatea din comoar. Aceast condiie a ntmplrii nu are nici un rol n cazul n care
comoara a fost descoperit de proprietarul bunului. Comoara va aparine n ntregime proprietarului bunului unde ea a fost
descoperit indiferent de faptul dac comoara a fost descoperit din ntmplare ori a fost descoperit n urma unor cercetri
intenionate.
Descoperitorul, ns va avea un drept asupra comorii doar atunci cnd a descoperit-o din ntmplare. ntradevr alin.
4 dispune c dreptul asupra comorii nu l vor avea persoanele care au efectuat, n interesul unor teri, inclusiv n cadrul
exercitrii obligaiilor de serviciu, cercetri arheologice, cutri n urma crora a fost descoperit comoara. Deci, am
putea evidenia dou situaii n cazul cnd descoperitorul descoper comoara intenionat: a) lucrrile au fost efectuate la
ordinul proprietarului, i respectiv nu va putea s aib nici un drept asupra comorii, aceasta revenind n ntregime
proprietarului; i b) descoperitorul a ntreprins aciuni ce au dus la descoperirea comorii fr acordul proprietarului caz n
care legea la fel nu recunoate nici un drept asupra comorii la descoperitor. Totui trebuie s subliniem c descoperitorul nu
va dobndi nici un bun asupra comorii doar atunci cnd proprietarul a ordonat expres efectuarea lucrrilor de cutare a
acesteia. Dac ns descoperitorul a gsit o comoar, n urma lucrrilor efectuate la ordinul proprietarului, dar lucrrile au
fost fcute cu alt scop dect cel de descoperire a comori, atunci descoperitorul va avea dreptul la comoar n condiiile art.
327. Concluzia, este deci, c prin ntmplare trebuie s nelegem descoperirea unei comori fcut n afar de cercetri
expres pentru descoperirea acesteia condiia dat fiind aplicabil doar descoperitorului.

Articolul 328. Accesiunea imobiliar natural

(1) Adugirile de teren la malurile apelor curgtoare revin proprietarului terenului riveran numai dac ele se
formeaz treptat (aluviuni). Terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgtoare revin proprietarului acestor ape.
(2) Proprietarul terenului nconjurat de ruri, heletee, iazuri, canale sau de alte ape nu devine proprietar al
terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor. Proprietarul acestor ape nu dobndete nici un drept asupra
terenului acoperit ca urmare a unor revrsri sporadice.
(3) Proprietarul terenului din care o ap curgtoare a smuls brusc o parte important, alipind-o la terenul
altuia, nu pierde dreptul de proprietate asupra prii desprinse dac o revendic n termen de un an de la data cnd
proprietarul terenului la care s-a alipit partea a intrat n posesiune.
(4) n cazul n care o ap curgtoare, formnd un bra nou, nconjoar terenul unui proprietar riveran, acesta
rmne proprietarul insulei astfel create.
1. Pe lng noile moduri de dobndire a dreptului de proprietate se numr i accesiunea reglementat n art. 328-330.
Prin accesiune se nelege ncorporarea unui bun la altul, cu alte cuvinte accesiunea este o unire a unui lucru cu un alt
lucru. Codul Civil reglementeaz accesiunea imobiliar (care la rndul su poate fi natural sau artificial) i accesiunea
mobiliar.
Vorbind de accesiunea imobiliar trebuie s pornim de la principiul general ce predomin aceast materia i anume
pmntul este considerat ca bun principal, toate lucrurile care se ncorporeaz n el se consider accesorii. n principiu
aceast regul poate fi dedus i din art. 317 (vezi i comentariul acestei norme).
n art. 328 se vorbete despre accesiunea imobiliar natural i anume despre accesiunea pmnturilor depuse sau create
de ape, dar nimic nu se spune despre accesiunea animalelor (proiectul codului civil a cuprins asemenea reglementri).
Accesiunea pmnturilor depuse sau create de ape se refer la aluviuni(alin.1), avulsiuni (alin.3) i insule i albii prsite
(alin. 2,4 i parial alin.1).
Aluviunile se numesc acele creteri de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile apelor curgtoare. Conform
prevederilor alin.1 aceste adausuri revin proprietarului terenului riveran. Prin adugirile de teren stipulate n art. 328 alin. 1
trebuie s nelegem nu doar pmntul ci tot ce solul poart la suprafa i tot ce apele curgtoare aduc i las la rm,
precum nisipul, pietriul etc., acestea din urm la fel revenind proprietarului terenului riveran. Legiuitorul a stipulat n
art.328 alin.1 c terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgtoare revin proprietarului acestor ape. n opina
noastr aceast prevedere urmeaz a fi privit critic, ea chiar fiind contrar dispoziiilor din art.328 alin. 2. Ori, n alin 2,
dei ar fi trebuit s se vorbeasc doar despre apele necurgtoare (lacuri, heletee...), totui se vorbete i de apele rurilor,
stipulndu-se c proprietarul acestor ape (deci i a apelor rurilor (evidenierea ne aparine)) nu dobndete nici un
drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revrsri sporadice. Deci, cum trebuie s nelegem aceste prevederi
contradictorii din alin. 1 i alin. 2 ale art. 328? n opina noastr la soluionarea acestei contradicii trebuie s pornim de la
regula c albiile rurilor aparin proprietarilor riverani, cu excepia acelora care potrivit legii, aparin domeniului public.
Pornind de la aceasta ar trebui s spunem c proprietarul terenului riveran dobndete terenul lsat de apele curgtoare care
s-au retras treptat de la terenul respectiv, ceea ce impune a face alt concluzie c dac apa curgtoare se va revrsa asupra
terenului riveran, atunci proprietarul apei nu va putea deveni i proprietarului terenului ocupat de apele curgtoare
revrsate. Trebuie s spunem c aceasta este opinia noastr privitor la coninutul art. 328 alin. 1 i 2., opinie care nu poate fi
dedus din aceast norm, ns care va permite o nlturare a contradiciilor evideniate de noi puin mai sus, opinie care
sperm va uura nelegerea accesiunii pmnturilor (aluviuni, insule i albii prsite). Tot odat ne-am oprit la aceast
problem n sperana c vor fi operate modificrile de rigoare n art. 328.
2. Regula stipulat n alin.1 se va referi doar la aluviunile i creterile pricinuite de apele curgtoare, ea nefiind
aplicabil pmnturilor descoperite de lacuri, heletee, canale i alte categorii de ape stttoare. n acest caz, proprietarul
terenului nconjurat de ape stttoare ca heletee, iazuri, canale nu devine proprietar al terenurilor aprute prin scderea

temporar a apelor. La fel proprietarul acestor ape nu dobndete nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor
revrsri sporadice. Cu alte cuvinte, nivelul normal al apei lacului, heleteului etc., determin limita fix a pmntului ce
aparine proprietarului lor, independent de creterile sau scderile excepionale ale apei. Am spus deja, care este poziia
noastr referitor la includerea apelor rurilor n alin. 2.
3. Dac n alin. 1 se vorbete despre adausurile lente, apoi alin. 3 se refer la adausurile brute. Datorit unor revrsri
se poate ntmpla ca un curs de ap s- rup dintr-o dat o bucat mare dintr-o proprietate, care s poat s- fie recunoscut
i identificat, i s-o alipeasc la alt proprietate riveran. Asemenea depuneri (alipiri) de teren se numesc avulsiuni. n
cazul avulsiunii, proprietarul fondului din care apa a rupt o poriune de teren pstreaz asupra acestei poriuni dreptul de
proprietate, cu condiia ca s revendice trenul n decurs de un an de la data cnd proprietarul terenului la care s-a alipit
partea a intrat n posesiune. Considerm c acest termen de un an, stipulat n alin.3, este un termen de perimare. Astfel,
dac proprietarul de la care a fost rupt o bucat de teren nu-l va revendica n acest termen el va pierde dreptul de
proprietate asupra acestei poriuni, respectiv proprietarul terenului riveran la care s-a alipit aceast poriune va deveni
proprietarul ei.
4. Aliniatul 4, din norma comentat, reglementeaz situaiile cnd o ap curgtore i schimb n mod natural cursul.
De fapt, ar fi corect s spunem c este vorba de o singur situaie i anume cnd o ap curgtoare formnd un bra nou,
nconjoar terenul unui proprietar riveran. Regula aicea este c proprietarul terenului riveran rmne a fi i proprietarul
insulei, create ca rezultat al schimbri cursului rului i nconjurrii terenului riveran.
Articolul 329. Accesiunea imobiliar artificial
(1) Construciile i lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului snt prezumate a fi fcute de proprietarul
terenului pe cheltuiala sa i i aparin acestuia pn la proba contrar. Prin lucrri se neleg plantarea, precum i
amenajrile aduse unui teren care nu se incorporeaz n mod durabil n acesta.
(2) Proprietarul de teren care a efectuat construcii i alte lucrri cu materiale strine este obligat s
plteasc valoarea materialelor. Dac lucrrile au fost efectuate cu rea-credin, proprietarul este obligat s repare
i prejudiciul cauzat.
(3) n cazul n care construciile sau lucrrile snt fcute de un ter, proprietarul terenului are dreptul s le
in pentru sine sau s oblige terul s le ridice pe cheltuiala proprie i s repare daunele cauzate. Dac pstreaz
construciile sau lucrrile fcute de un ter, proprietarul este obligat s plteasc, la alegere, valoarea materialelor i
costul muncii ori o sum de bani egal cu creterea valorii terenului.
(4) n cazul n care construciile sau lucrrile snt fcute de un ter de bun-credin, proprietarul de teren nu
poate cere ridicarea lor i este obligat s plteasc, la alegere, valoarea materialelor i costul muncii sau o sum de
bani echivalent creterii valorii terenului.
(5) n cazul n care construcia este ridicat n parte pe terenul constructorului i n parte pe un teren
nvecinat, proprietarul vecin poate dobndi proprietatea asupra ntregii construcii, pltind constructorului o
despgubire, numai dac cel puin 1/2 din suprafaa construit se afl pe terenul su. n acest caz, el va dobndi i
un drept de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de existen a construciei. Despgubirea trebuie s
acopere valoarea materialelor i costul muncii, precum i contravaloarea folosinei terenului aferent.
(6) Constructorul de rea-credin nu poate pretinde la o despgubire mai mare de o treime din suma
calculat conform alin.(5) dac nu va dovedi c persoana ndreptit poart ea nsi o parte din vinovie.
1. Accesiunea imobiliar artificial imobiliar reglementat n art.329, se ntlnete n cazurile cnd: a) se face o
construcie sau o plantaie pe un fond sau b) se adaug construcii noi unei cldiri existente. n ambele aceste ipoteze este
nevoie ca fondul sau cldirea iniial s aparin unei persoane, iar materialul construciei sau plantaiei s aparin altei
persoane. i n cazul accesiunii imobiliare urmeaz s pornim de la regula superficecies solo cedit, conform creia
accesiunea se face ntotdeauna n folosul proprietarului fondului, cu alte cuvinte tot ce este pe teren este considerat c
aparin proprietarului acestui teren. Vom vedea c acesta este regula, de la ea putnd fi stabilite i derogri.
Alin. 1 stabilete o dubl prezumie, i anume c construciile i lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului snt
prezumate a fi fcute: a) de proprietarul terenului i b) pe cheltuiala sa. Legiuitorul prevznd o asemenea prezumie, nu a
fcut altceva de ct s legifereze situaiile de cele mai dese ori ntlnite la practic. Ori, ntradevr n majoritatea cazurilor
construciile sau plantaiile fcute pe un fond sunt fcute de ctre proprietarul fondului i pe cheltuiala sa. Chiar dac
valoarea construciei sau a plantaiei ar depi cu mult valoarea pmntului pe care sunt fcute prezumia prevzut n acest
aliniat i gsete aplicaia. ns, conform dispoziiilor alin.1, aceast prezumie se poate combate prin dovada contrarie. Ca
consecin, cel ce pretinde c a fcut el construcia sau plantaia pe un alt fond, trebuie s dovedeasc acest lucru. Credem
c n acest caz se va putea utiliza orice mijloc de prob: nscrisurile, depoziiile martorilor, etc. .
Alin. 1 se refer la construcii i lucrri. Dac termenul construcii nu ridic semne de ntrebri, apoi referitor la
lucrri legiuitorul a indicat expres ce se nelege prin acestea, atribuind la ele plantarea, precum i amenajrile aduse
unui teren care nu se incorporeaz n mod durabil n acesta. Trebuie s precizm c textul alin. 1. se refer doar la lucrri
noi, dar nu i unor mbuntiri fcute anterior. De asemenea la lucrri nu se atribuie nici reparaiile fcute (spre exemplu
nlocuirea arborilor czui).
n art. 329 legiuitorul a fcut distincie ntre dou situaii, n care are loc accesiunea imobiliar artificial, i anume: a)
proprietarul fondului face el nsui construcii sau plantaii utiliznd materiale strine (alin. 2) i b) proprietarul materialelor
face construcii sau plantaii pe terenul ce nu-i aparine (alin. 3 i 4). n ambele aceste cazuri legiuitorul mai face distincie
dac cel ce a efectua lucrrile sau plantaiile este de bun sau rea credin.

2. n alin. 2 este reglementat situaia n care proprietarul fondului a efectuat construcii sau alte lucrri cu materiale ce
nu-i aparin. Conform dispoziiilor art. 329 alin. 2, proprietarul terenului care a fcut asemenea construcii sau lucrri cu
materiale strine devine prin accesiune proprietarul lucrrilor pe cere lea fcut cu acele materiale strine. Proprietarul
materialelor n acest caz nu le va putea revendica, chiar dac lucrrile au fost efectuate cu rea credin. n schimb
proprietarul terenului va fi obligat s plteasc o despgubire proprietarului materialelor egal cu valoarea acestora. Dac
proprietarul terenului este de rea-credin, apoi el va mai fi obligat s repare i prejudiciul cauzat proprietarului
materialelor. Deci, pornind de la prevederile art. 329 alin. 1, trebuie s spunem c proprietarul terenului va dobndi
proprietatea construciilor sau lucrrilor, indiferent de faptul dac era de bun sau rea - credin, adic indiferent de faptul
dac tia sau nu tia c materialele sunt strine.
3. A doua situaie referitoare la accesiunea imobiliar artificial este, dup cu am spus, efectuarea lucrrilor cu
materiale proprii ns pe un teren strin. Trebuie s presupunem c pentru existena unei asemenea situaii este nevoie ca
constructorul s fie posesorul terenului, doar ntr-un asemenea caz el va putea construi. n principiu, i n acest caz va fi
aplicabil regula general conform creia proprietarul fondului devine prin accesiune proprietarul construciilor i
lucrrilor fcute de o ter persoan. Persana ter, care a construit cu materialele sale nu devine proprietar al construciilor
i lucrrilor, el putnd n unele cazuri s pretind o despgubire de la proprietarul terenului. Spunem n unele cazuri fiindc
legiuitorul a fcut distincie ntre constructorul de bun - credin i constructorul de rea credin. n alin. 3 se vorbete
despre constructorul de rea credin care a fcut lucrri pe ternul strin. Este considerat constructor de rea-credin
persoana care tia ori trebuia s tie c nu este n drept s fac construcii i lucrri pe terenul strin. n acest caz
proprietarul fondului, poate la alegere: a) s pstreze construcia, ori b) s cear ridicarea construciei. Dac pstreaz
construciile sau lucrrile fcute de un ter, proprietarul este obligat s plteasc, la alegere, valoarea materialelor i costul
muncii ori o sum de bani egal cu creterea valorii terenului. Proprietarul terenului este n drept s aleag ce sum s fie
achitat terului (constructorului) fie o sum echivalent cu valoarea materialelor i costul muncii, fie o sum echivalent cu
creterea valorii terenului. Este de presupus c proprietarul terenului desigur va alege suma mai mic, dar nu este exclus i
inversul. Dac proprietarul fondului nu va reine pentru sine construciile i lucrrile efectuate de tera persoan, atunci
constructorul este obligat s ridice construcia sau lucrrile pe cheltuiala sa. n caz c demolarea construciei va cauza
careva daune apoi acestea vor fi reparate de ctre constructorul de rea credin. Daune pot fi cauzate fie terenului fie
proprietarului. Ridicarea construciilor i lucrrilor va deveni chiar un drept al constructorului n cazul n care proprietarul
le va pstra dar va refuza s plteasc constructorului valoarea materialelor i costul muncii ori o sum de bani egal cu
creterea valorii terenului.
4. Comparativ cu constructorul de rea-credin, situaia constructorului de bun-credin este mai favorabil, el
neputnd fi obligat s ridice construciile i lucrrile efectuate pe terenul strin. Aceasta este unica diferen ntre
constructorul de rea-credin i cel de bun-credin. i n acest caz proprietarul terenului este obligat s achite
constructorului o despgubire ce echivaleaz cu valoarea materialelor i costul muncii ori o sum de bani egal cu creterea
valorii terenului. Dup cum putem observa att n cazul constructorului de rea-credin, ct i n cazul constructorului de
bun credin suma despgubirii ce urmeaz s fie pltit de proprietarul ternului este aceiai. Dup cum am spus i n
cazul constructorului de rea-credin, proprietarul terenului va alege totdeauna suma cea mai mic dintre cele dou sume
ntre care poate s opteze.
Opiunea lsat proprietarului relativ la despgubirea pe cere trebuie s o plteasc constructorului, opiune expres
indicat n art. 329 alin. 3 i 4, i gsete argumentarea n unul din principiile fundamentale ale dreptului civil nimeni
nu se poate mbogi pe nedrept n paguba altuia. Totui, pornind de la faptul c proprietarul ternului va alege suma cea
mai mic, nu trebuie s credem c acest principiu se va nclca. Ori, cnd proprietarul terenului va plti valoarea
materialelor plus costul muncii, fiindc acestea sunt inferioare creterii valorii terenului, este adevrat c proprietarul se
mbogete, ns nu pe nedrept, deoarece constructorul nu sufer nici o pagub, lui fiindu-i restituite toate cheltuielile
suportate la efectuarea construciei. Ca consecin n acest caz ne vom afla n situaia n care constructorul se va mbogi,
dar fr a prejudicia pe cineva, ceea ce nu contravine principiului invocat de noi puin mai sus. La fel nu va fi violat acest
principiu nici atunci cnd proprietarul va plti constructorului o sum egal cu creterea valorii terenului, fiindc, dei
constructorul va suferi o pagub (nu va primi integral cheltuielile suportate la construcie), totui proprietarul terenului nu
se mbogi cu nimic, deoarece el va plti constructorului tocmai o sum egal cu mbogirea sa. Deci, i n acest ultim
caz, vom fi n prezena unei pagube a unuia, ns fr o mbogire nedreapt a altuia.
Cum va fi aprat constructorul de bun-credin dac proprietarul terenului va refuza s achite despgubirea
corespunztoare ? n acest, caz conform prevederilor art. 637 i 638 constructorul va avea asupra construciei un drept de
retenie. La fel constructorul va avea dreptul s nainteze o aciune prin care s cear suma corespunztoare. Desigur
constructorul de bun-credin va putea ridica construciile pe cheltuiala doar dac va dori acest lucru.
5. Art. 329 alin. 5 se refer la o situaie special, i anume la aceea cnd construcia este fcut pe dou trenuri avnd
proprietari diferii. Dac alin. precedente se refereau n egal msur att la construcii ct i la alte lucrri, apoi alin. 5 se
refer doar la construcii. Dup cum putem observa aceast norm instituie i o excepie de la regula consfinit n alin. 1 al
articolului de fa. Astfel, dac construcia este ridicat n parte pe terenul constructorului i n parte pe un teren nvecinat,
proprietarul vecin poate dobndi proprietatea asupra ntregii construcii, pltind constructorului o despgubire, numai dac
cel puin 1/2 din suprafaa construit se afl pe terenul su. Dac mai mult de din construcie se afl pe terenul
constructorului apoi vor fi aplicabile regulile din alin. 3 i 3 din acest articol. n plus, dac constructorul va fi de bun
credin, cldirea se va afla n proprietatea comun pe cote-pri a titularilor dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Deci, dac constructorul (el fiind i proprietarul terenului) va construi o construcie att pe terenul su ct i pe ternul
vecinului i mai mult de din construcie se va afla pe terenul vecinului, el nu va deveni proprietar asupra prii din
construcie aflat pe terenul su. Acest lucru se va ntmpla doar dac vecinul va dori s apeleze la alin. 5, adic doar atunci
cnd vecinul va dori s devin proprietarul ntregii construcii. Dac vecinul va dori s devin proprietarul ntregii

construcii, el va dobndi un drept de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de existen a construciei, dar va fi
obligat s plteasc constructorului o despgubire. Despgubirea va include n sine att cheltuielile suportate de constructor
(acestea fiind valoarea materialelor plus costul munci) ct i contravaloarea folosinei terenului aferent. O asemenea
despgubire o va putea pretinde doar constructorul de bun-credin.
6. n ceea ce privete constructorul de rea-credin, el va putea pretinde doar 1/3 din despgubire (valoarea
materialelor i ostul muncii plus contravaloarea folosinei terenului aferent.). Constructorul de rea-credin va putea
pretinde o despgubire mai mare, dac va dovedi c proprietarul ternului vecin este vinovat (spre exemplu proprietarul
terenului pe care se construete intenionat tolereaz construirea construciei pn la final n loc s- cear ncetarea
efecturii lucrrilor .)
Articolul 330. Accesiunea mobiliar
(1) n cazul n care se unesc dou bunuri mobile avnd proprietari diferii, fiecare dintre acetia poate
pretinde separarea bunurilor dac cellalt proprietar nu ar suferi astfel un prejudiciu.
(2) Dac dou bunuri care aparin diferiilor proprietari s-au unit nct nu se mai pot separa fr a fi
deteriorate sau fr munc sau cheltuieli excesive, noul bun aparine proprietarului care a contribuit cel mai mult la
constituirea bunului, prin munc sau prin valoarea bunului iniial, fiind obligat s plteasc celuilalt proprietar
preul bunului unit cu bunul principal.
(3) n cazul n care bunul accesoriu este mai de pre dect bunul principal i s-a unit cu acesta fr tirea
proprietarului, ultimul poate cere desprirea i restituirea bunului accesoriu unit, chiar dac din separare ar
rezulta vtmarea bunului principal.
(4) Dac contractul nu prevede altfel, dreptul de proprietate asupra bunului rezultat din prelucrarea materiei
aparine proprietarului ei, care este obligat s plteasc valoarea manoperei. Se consider de asemenea prelucrare
scrierea, desenarea, pictarea, imprimarea, gravarea sau o alt transformare a suprafeei.
(5) Persoana de bun-credin care a transformat prin manoper materia ce nu i aparine dobndete
dreptul de proprietate asupra bunului rezultat dac valoarea manoperei este superioar valorii materiei, pltind
proprietarului preul materiei.
(6) Cel care trebuie s restituie bunul rezultat din prelucrarea materiei este n drept s-l rein pn va primi
de la proprietarul noului bun suma datorat.
(7) n cazul n care un bun s-a format prin amestecarea mai multor materii (confuziunea) ce aparin
diferiilor proprietari i nici una nu poate fi considerat ca materie principal, proprietarul care nu a tiut despre
confuziune poate cere separarea materiilor dac este posibil. Dac materiile amestecate nu pot fi separate fr
pagub, bunul format aparine proprietarilor materiilor proporional cantitii, calitii i valorii materiei fiecruia.
(8) n cazul n care materia unui proprietar de bun-credin depete cealalt materie prin valoare i
cantitate, acesta poate cere bunul creat prin amestecare, pltind celuilalt proprietar preul materiei sau nlocuirea
materiei cu materie de aceeai natur, cantitate, greutate, mrime i calitate sau plata contravalorii ei.
1. i n cazul accesiunii mobiliare regula general este: proprietarul lucrului principal devine prin accesiune proprietarul
noului bun format prin ncorporarea la lucrul principal al unui alt lucru mai puin important. n art. 330 sunt reglementate
trei cazuri de accesiune mobiliar: adjunciunea (alin. 1-3), specificaiunea (alin. 4-6) i confuziunea (art. 7-8).
Adjunciunea const n unirea a dou bunuri, care cu toate c formeaz un singur tot, totui pot fi desprite n aa fel ca
dup aceasta s fie posibil o utilizare normal a lor. Esena reglementrii din alin. 1 const n faptul c dac sau unit dou
bunuri avnd proprietari diferii, acestea pot fi separate cu condiia ca separarea s nu prejudicieze bunul.
2. Dac bunurile, care au format un ntreg, nu pot fi separate va fi aplicat regula din alin. 2. Legiuitorul n acest caz a
stabilit dou situaii: fie c separarea este imposibil pe motivul c se va deteriora bunul, fie c separarea va necesita
cheltuieli excesive. n ambele aceste cazuri noul bun va aparine proprietarului care a contribuit cel mai mult la constituirea
bunului, prin munc sau prin valoarea bunului iniial. Tot odat, cel ce dobndete dreptul de proprietate asupra noului bun,
la rndul su, este obligat s- achite preul bunului unit cu bunul principal. Deci, dup regula general proprietarul bunului
mai puin important nu va putea cere separarea bunului din bunul nou format, ci va putea pretinde doar preul bunului.
3. Este totui posibil ca proprietarul bunului accesoriu s cear separarea bunului su din bunul principal chiar dac ca
rezultat al separrii va suferi bunul principal. O asemenea separare va fi posibil doar n cazul n care unirea bunului
accesoriu la bunul principal a fost fcut fr tirea proprietarului bunului accesoriu. Este de presupus c proprietarul
bunului accesoriu va putea cere separarea doar dac aceasta nu va afecta i bunul accesoriu. n caz contrar vor fi aplicabile
regulile din alin. 2.
4. Alin. 4 cuprinde reglementri referitoare la dobndirea dreptului de proprietate n rezultatul specificaiunii caz n
care o persoan face un obiect nou cu materia strin. Spre exemplu un pictor picteaz un portret utiliznd pnza i
vopselele altuia. n cazul specificaiunii nu se unesc dou bunuri materiale corporale (aa cum este la adjuciune), ci se
unete un bun corporal (materia) cu nul abstract (munca pictorului n exemplul nostru). Din coninutul n alin. 4, am putea
deduce c bunul principal este materia i manopera este bunul accesoriu. Regula n cazul specicaiunii este c dreptul de
proprietate asupra bunului rezultat din prelucrarea materiei aparine proprietarului ei. Aceast regul, stipulat expres n
alin. 4, are un caracter dispozitiv, prile (adic proprietarul materiei i cel ce efectueaz manopera) pot stabili contrariul
(spre exemplu noul bun va aparine lucrtorului, acesta fiind obligat s plteasc valoarea materialului) Proprietarul
materialului, conform regulii generale, este obligat s plteasc valoarea manoperei. Prin prelucrare urmeaz s nelegem
de asemenea scrierea, desenarea, pictarea, imprimarea, gravarea sau o alt transformare a suprafeei.

5. Prin excepie de la regula general stipulat n alin. 4, este posibil ca lucrtorul s devin proprietarul noului bunul,
chiar n lipsa unei nelegeri cu proprietarul materiei. Pentru aceasta este necesar ca lucrtorul s fie de bun credin, pe
de o parte, i valoarea manoperei s fie superioar valorii materiei (spre exemplu un pictor renumit picteaz un tablou pe o
pnz ce nu-i aparine). Trebuie s considerm c n acest caz munca este un bun principal iar materia un bun accesoriu,
respectiv lucrtorul va avea obligaia de al despgubi pe proprietarul materiei achitndu-i valoarea. Deci, pentru a putea fi
aplicabil art.330 alin 5 sunt necesare a fi ntrunite dou condiii: 1) persoana care a transformat prin manoper materia ce
nu-i aparine (lucrtorul) trebuie s fie de bun credin; i 2) valoarea manoperei trebuie s fie superioar valorii
materiei.
6. Dup caz, fie proprietarul materiei fie lucrtorul vor avea un drept de retenie, adic vor fi n drept s rein bunul
pn la achitarea sumei datorate de cel ce dobndete dreptul de proprietate asupra bunului aprut n rezultatul
specificaiunii (a se vedea n acest sens i comentariu la art. 637).
7. Este posibil ca un bun s se formeze prin amestecul a dou materii ce aparin la doi proprietari diferii. O asemenea
situaie poart denumirea de confuziune i este reglementat n alin. 7. Din coninutul alin. 7 pot fi desprinse trei situaii: 1)
au fost amestecate mai multe materii formnd un nou bun ns una din materii poate fi considerat principal; 2) nici una
din materii nu poate fi considerat principal dar este posibil separarea materiilor; 3) materialele amestecate nu pot fi
separate fr pagub. Vom examina pe rnd toate aceste trei situaii.
Dac una din materii poate fi considerat ca principal i alta ca accesorie (acest lucru poate fi stabilit pe diferite criterii
valoarea fiecruia; cantitatea; calitatea; etc..) apoi noul obiect va putea aparine proprietarului materiei principale,
respectndu-se prevederile art. 330 alin. 8.
Dac nici una din materii nu poate fi considerat principal dar este posibil separarea materiilor, atunci proprietarul
materiei care nu a tiut despre confuziune poate cere separarea materiilor.
i n sfrit dac materiile amestecate nu pot fi separate fr pagub, bunul format aparine proprietarilor materiilor
proporional cantitii, calitii i valorii materiei fiecruia.
8. Dup cum am afirmat puin mai sus dac va fi posibil ca o materie s fie considerat ca principal, apoi
proprietarul materiei principale (materia acestuia depete cealalt materie prin cantitate ori valoare) poate pretinde ca
bunul creat prin amestec s-i fie transmis n proprietate. Pentru a putea cere acest lucru proprietarul materiei principale
trebuie s fie de bun-credin. La rndul su proprietarul materiei principale va fi obligat s plteasc celuilalt proprietar
preul materiei sau nlocuirea materiei cu materie de aceeai natur, cantitate, greutate, mrime i calitate sau plata
contravalorii ei.
Articolul 331. Dreptul dobnditorului de bun-credin asupra mobilelor
(1) Nu Dobnditorul de bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra bunului mobil i n cazul n
care cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui. exist bun-credin cnd dobnditorul tia sau trebuia s tie
c cel de la care a dobndit bunul nu era proprietarul lui. Buna-credin trebuie s subziste pn n momentul
intrrii posesiune inclusiv.
(2) Dobnditorul de bun-credin nu dobndete dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile n cazul n
care bunul este furat, pierdut sau ieit n alt mod din posesiunea proprietarului contrar voinei lui sau dobnditorul
l-a obinut cu titlu gratuit. Aceast regul nu se aplic n cazul dobndirii banilor, a titlurilor de valoare la purttor
sau a bunurilor nstrinate la licitaie.
1. Art. 331 urmrete scopul aprrii intereselor dobnditorilor de bun credin. Norma dat va fi aplicabil doar n
cazurile n care dobnditorul este de bun-credin, respectiv nu va fi aplicabil cazurilor n care dobnditorul este de reacredin. La fel norma dat este aplicabil doar bunurilor mobile. Regula general din acest articol este: d obnditorul de
bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra bunului mobil i n cazul n care cel care a dispus de bun nu era
proprietarul lui. Spre exemplu, dobnditorul a procurat un bun de la arendator, acesta nefiind n drept s nstrineze bunul
arendat. Dobnditorul va deveni proprietar al bunului vndut de arenda doar dac nu va ti i nici nu putea s tie c
arendaul nu este proprietarul bunului i deci nu este n drept s- nstrineze bunul. Buna - credin a dobnditorului se
presupune, contrariul urmeaz s fie dovedit de cel ce l invoc. Buna sau reaua credin a dobnditorului se va determina
n dependen de faptul dac tia ori nu tia, trebuia s tie sau nu trebuia s tie, c cel ce nstrineaz bunul nu este
proprietarul acestuia. Reaua credin nu poate fi acoperit nici printr-un act. Spre exemplu, reaua credin nu va putea fi
acoperit prin faptul c dobnditorul a dobndit bunul de la licitaie organizat de instana judectoreasc ntru executarea
unei hotrri judectoreti, dac dobnditorul tia c cel nstrineaz bunul nu este proprietarul bunului (la licitaie
adevratul proprietar a comunicat dobnditorului c bunul este al su). Important este ca buna-credin trebuie s subziste
pn la momentul ntrrii n posesie.
2. Dac regula este c dobnditorul de bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra bunului mobil i n cazul
n care cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui, apoi excepiea de la aceast regul este prevzut n alin. 2
conform creia dobnditorul de bun-credin nu dobndete dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile n cazul n
care bunul este furat, pierdut sau ieit n alt mod din posesiunea proprietarului contrar voinei lui sau dobnditorul l-a
obinut cu titlu gratuit. Deci dobnditorul de bun-credin nu va dobndi dreptul de proprietate asupra bunului mobil dac
bunul a ieit din posesia proprietarului contrar voinei sale (furt, pierdere, alt mod). La fel, el, nu va deveni proprietar al
bunului mobil dac la dobndit cu titlu gratuit. Totui dobnditorul de bun-credin va dobndi dreptul de proprietate
asupra banilor, titlurilor da valoare la purttor i asupra bunurilor dobndite la licitaie chiar dac aceste bunuri au ieit din
posesia proprietarului contrar voinei sale. Banii i titlurile de valoare la purttor nu vor putea fi revendicate de la posesorul

de bun - credin nici ntr-un caz, ceea ce nseamn c dobnditorul de bun-credin n toate cazurile (avem n vedere
acele cazuri cnd cel ce nstrineaz nu este proprietarul acestor bunuri) va deveni proprietar al banilor i al titlurilor de
valoare la purttor.
Articolul 332. Uzucapiunea imobiliara
(1) Dac o persoan, fr s fi dobndit dreptul de proprietate, a posedat cu bun-credin sub nume de
proprietar un bun imobil pe parcursul a 15 ani, aceasta devine proprietarul bunului respectiv.
(2) Dac un bun imobil i drepturile asupra lui snt supuse nregistrrii de stat, dreptul de proprietate se
dobndete n temeiul alin.(1) din momentul nregistrrii.
1. Uzucapiunea este un mod nou de dobndire a dreptului de proprietate, esena cruia const n faptul c o persoan
poate deveni proprietar al bunului dac l posed pe o perioad expres stabilit de lege, n condiiile stipulate de lege.
Referitor la termen acesta difer n dependen de faptul dac bunul este mobil sau imobil. n schimb alte condiii necesare
uzucapiunii sunt identice la toate bunurile, ele fiind prevzute expres n art. 335.
Art. 332 se refer la uzucapiunea imobilelor. Pentru ca imobilele s fie dobndite prin uzucapiune este necesar ca cel ce
posed bunul s- fie de bun - credin i s posede bunul imobil timp de 15 ani. Buna-credin presupune c posesorul s
nu tie i nici s nu poate ti c posesia sa este ilegal (a se vedea i com. la art. 307) . Acest termen ncepe s curg din
momentul n care posesia ntrunete toate condiiile necesare uzucapiunii, acestea dup cum am spus mai sus, sunt indicate
n art. 335. Coninutul art. 332 alin 1 permite a face concluzia c vor putea fi dobndite prin uzucapiune doar bunurile
imobile nenregistrate n registrul bunurilor imobile. Spunem acest lucru, fiindc o dat ce bunul este nregistrat n registrul
bunurilor imobile se prezum c toi au cunotin de acest fapt, i ca rezultat cel ce va poseda un bun imobil nregistrat n
registrul bunurilor imobile nu va putea dobndi dreptul de proprietate asupra acestui bun, fiindc el va considerat c este de
rea-credin. n aa fel, ntr-o asemenea redacie art. 332 va avea puin aplicaie la practic, ori n majoritatea cazurilor
bunurile imobile se nregistreaz n registrul bunurilor imobile. n art. 332 nimic nu se vorbete despre faptul cum se va
nregistra dreptul de proprietate asupra bunului imobil n cazul n care vor fi ntrunite condiiile necesare uzucapiunii.
Considerm c cel care timp de 15 ani a posedat sub nume de proprietar un bun imobil care nu este nregistrat n registrul
bunurilor imobile, va putea dobndi dreptul de proprietate asupra acestui imobil n baza unei cereri adresate instanei
judectoreti. n aa fel vor fi nlturate posibilele litigii ce vor putea aprea ca rezultat al dobndirii dreptului de
proprietate n urma uzucapiunii.
2. n conformitate cu prevederile art. 290 dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile,
grevrile acestor drepturi, apariia, modificarea i ncetarea lor snt supuse nregistrrii de stat. Art.332 alin. 2 n principiu
spune acela lucru. Pornind de la faptul c dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile tot timpul trebuie nregistrat n
registrul bunurilor imobile, i n cazul uzucapiunii dreptul de proprietate urmeaz a fi nregistrat n registrul bunurilor
imobile.
Articolul 333. Uzucapiunea mobilelor
Persoana care posed cu bun-credin timp de 5 ani un bun mobil al altuia, comportndu-se ca un
proprietar, dobndete dreptul de proprietate asupra acestui bun.
1. Referitor la bunurile imobile termenul necesar uzucapiunii este de 5 ani. i n cazul bunurilor mobile posesorul
pentru a putea uzurpa trebuie s fie de bun-credin. Dei aceast regul se pare extrem de simpl, totui este necesar de a
o corela cu cea din art. 331. Astfel, dup cum am putut observa, n art. 331 se indic c dobnditorul de bun-credin
dobndete dreptul de proprietate asupra bunului mobil i n cazul n care cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui.
ntrebarea, n acest sens, ar fi, care norm urmeaz s fie aplicat, spre exemplu n cazul cnd o persoan a procurat un bun
de la o persoan care nu avea dreptul s-l nstrineze, adic nu era proprietarul bunului ? Este oare necesar ca ntr-o
asemenea situaie dobnditorul s posede bunul pe parcursul a 5 ani de zile pentru a putea dobndi dreptul de proprietate,
ori va putea apela la art. 331 i ca rezultat va deveni proprietar al bunului din momentul primirii bunului n posesie ?
Pentru a rspunde la aceast ntrebare urmeaz s apelm i la coninutul art. 307 alin. 1. Respectiv, pornind de la
coninutul art. 307 alin. 1, conchidem c regula din art. 331 va fi aplicabil ori de cte ori dobnditorul va deveni posesor al
bunului mobil n baza unui act juridic (vnzare-cumprare; donaie, motenire testamentar, schimb etc.). n schimb n
cazurile n care posesorul se poate considera ndreptit s posede n urma unei examinri diligente, necesare n raporturile
civile, a temeiurilor ndreptirii sale, vom apela la termenul de 5 ani prevzut de art. 333, i deci ntr-o asemenea situaie
posesorul unui bun mobil va deveni proprietarul acestui bun dup expirarea termenului necesar uzucaiunii.
Articolul 334. Unirea posesiunilor
Pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate s uneasc propria posesiune cu cea a autorului su.
1. n literatura de specialitate unirea posesiilor mai poart denumirea de jonciunea posesiilor. Jonciunea posesiilor
const n adugirea la termenul posesiei actuale a posesorului, a termenului de posesie a autorului su, adic a autorului

anterior. Spre exemplu, o persoan a posedat un bun imobil zece, nenregistrat n registrul bunurilor imobile zece ani, dup
care au prelungit s posede acest bun motenitorii posesorului. Conform dispoziiilor art. 334 motenitorii posesorului (n
exemplu nostru), vor putea uni posesia predecesorului lor cu a lor pentru a putea uzurpa bunul imobil. n exemplu de mai
sus motenitorii vor putea deveni proprietar dup ce vor poseda bunul pe parcursul a 5 ani de zile, adic la posesia
anterioar (10 ani) se mai adaug 5 ani necesari mplinirii termenului de uzucapiune prevzut de art. 332 alin. 1.
Regula stipulat n art. 334 referitoare la jonciune posesiilor, poart un caracter dispozitiv, lsnd posesorului actual
posibilitatea de a se prevala de posesiunea predecesorului su. Dup cum am vzut pentru ca posesia s duc la dobndirea
dreptului de proprietate asupra bunului posedat este necesar ca posesorul s fie de bun-credin (art. 332 i 333). Dei n
art. 335 nu este expres indicat acest lucru trebuie s spunem c posesorul actual va putea uni posesia sa cu cea a
predecesorului (adic se va putea prevala de posesia acestuia) su, doar n cazul n care autorul posesiei (predecesorul) a
posedat bunul cu bun-credin. Posesia de rea-credin, conform codului civil, nici ntr-un caz unu va duce la dobndirea
dreptului de proprietate.
Pentru ca unirea posesiilor s, poat avea loc este necesar ca posesorul posterior s fie un succesor al primului posesor,
adic s dein posesia de la autorul su pe baza unui raport juridic. Aceasta ar nsemna c nu va fi posibil jonciunea
posesiei atunci cnd posesorul actual a uzurpat bunul de la posesorul anterior, fr nici un titlu i fr nici un drept. O
asemenea concluzie se bazeaz pe faptul c ntre aceti doi posesori nu exist nici o legtur juridic care ar face posibil
unirea posesiilor. Dac nu va exista o asemenea legtur noul posesor va trebui s nceap o nou posesie.
Este de presupus, c regula din art. 335 de cele mai dese ori va fi aplicabil uzucapiunii imobilelor, fiindc n cazul
bunurilor mobile posesorul, n cazurile corespunztoare, va avea posibilitatea s apeleze la regula din art. 331care dispune
c dobnditorul de bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra bunului mobil i n cazul n care cel care a
dispus de bun nu era proprietarul lui.
Articolul 335. Posesiunea necesara uzucapiunii
(1) Cu excepia cazurilor expres prevzute de lege, nu poate produce efecte juridice dect posesiunea util.
Pn la proba contrar, posesiunea este prezumat a fi util.
(2) Nu este util posesiunea discontinu, tulburat, clandestin sau precar.
(3) Posesiunea este discontinu att timp ct posesorul o exercit cu intermitene anormale n raport cu natura
bunului.
(4) Posesiunea este tulburat atta timp ct este dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau
moral, care nu snt provocate de o alt persoan.
(5) Posesiunea este clandestin dac se exercit astfel nct nu poate fi cunoscut.
(6) Posesiunea este precar cnd nu se exercit sub nume de proprietar.
(7) Discontinuitatea poate fi opus posesorului de ctre orice persoan interesat.
(8) Numai persoana fa de care posesiunea este tulburat sau clandestin poate invoca aceste vicii.
(9) Posesiunea viciat devine util ndat ce viciul nceteaz.
1. n articolul de fa sunt numrate condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc posesia pentru a putea produce efecte
juridice, n particular condiiile necesare uzucapiunii. Regula general, n acest sens, este c va produce efecte juridice doar
posesia util. Posesia va fi util dac va fi continu, netulburat, public i neprecar. Se prezum c posesia este util,
pn la proba contrar. Contrariul urmeaz s fie dovedit de cel ce l invoc.
2. Viciile posesiei sunt contrariul calitilor acesteia i expres sunt numrate n alin. 2 din articolul comentat. Astfel,
posesia este viciat dac este discontinu, tulburat, clandestin i precar.
3. Discontinuitatea posesiei ca viciu al acesteia este contrariu calitii ca posesia s fie continu. Posesia trebuie s fie
continu, adic posesorul trebuie s exercite acte de stpnire asupra bunului cu o frecven normal potrivit naturii
bunului. Posesia nu trebuie s fie exercitat cu intervale prea mari, adic actele de posesie trebuie s fie fcute la intervale
normale i ntr-o succesiune regulat. n caz contrar se va considera c posesie este discontinu. n alin. 3 expres este
indicat c posesiunea este discontinu att timp ct posesorul o exercit cu intermitene anormale n raport cu natura
bunului. Bineneles c continuitatea posesiei va depinde de natura bunului, fiind posibile cazuri cnd nu va nu va fi
necesar o interaciune permanent cu bunul. Spre exemplu, posesia nu va fi discontinu, n cazul cnd o persoana va
poseda o pune, care, n principiu, poate fi exploatat nu pe tot parcursul anului ci numai sezonier. Deci, actele de posesie
trebuie s fie fcute la intervale normale n raport cu natura bunului, cu alte cuvinte s fie exercitate n momentele n care
le-ar exercita n mod normal adevratul proprietar al bunului.
Continuitatea se prezum pn la proba contrar. Cnd posesorul dovedete c a posedat la un moment dat anterior i
mai posed n prezent, se prezum c a posedat n mod continuu n intervalul dintre aceste dou momente. Acest lucru este
expres prevzut n art. 306.
4. O alt condiie necesar posesiei pentru ca bunul s fie uzurpat este ca posesia s fie netulburat, adic s fie
panic. Dac posesia este tulburat ea nu poate duce la dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului posedat. Alin. 4
dispune c posesiunea este tulburat atta timp ct este dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral,
care nu snt provocate de o alt persoan. Dup cum putea observa coninutul acestei norme este greu de neles. ntradevr, ce nseamn ca posesia este tulburat atunci cnd este dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau
moral, care nu snt provocate de o alt persoan ? Trebuie s nelegem c posesia va fi viciat atunci cnd este
dobndit sau conservat prin acte de violen ale posesorului. Acest viciu al posesiei (adic violena) poate exista att la
momentul dobndiri posesiei ct i n timpul exercitrii acesteia. Spunem acest lucru, fiindc n art. 335 alin. 4 se indic c

posesia este tulburat atunci cnd este dobndit sau conservat prin acte de violen. Ce nseamn c posesia s fi
dobndit prin acte de violen credem c este clar pentru toi. Dar, ce nseamn ca posesia s fie conservat prin acte de
violen ? Dispunnd n aa fel, legiuitorul a considerat c posesorul nu-i va putea face singur dreptate atunci cnd va fi
deposedat de bun, respectiv nu va avea dreptul de a recurge la acte de violen pentru ai rentoarce posesia asupra bunului,
adic a conserva posesia, ci va putea recurge la aciunile posesorii pentru a obine ncetarea tulburrii.
5. Pentru ca posesia s fie util la fel este necesar ca ea s fie public, adic s nu fie clandestin. Lin. 5 din norma
comentat arat c posesiunea este clandestin dac se exercit astfel nct nu poate fi cunoscut. Deci, posesorul trebuie
s exercite actele de posesia ca proprietarul, adic public fr a cuta s la ascund. Cnd posesorul caut s ascund actele
sale, este natural s presupunem c posesia lui este clandestin. Reieind din faptul c bunurile imobile prin natura lor nu
pot fi susceptibile de acte de posesie clandestin, adic ascunse, urmeaz s facem concluzia c clandestinitatea posesiei va
fi aplicabil proprietii mobilelor.
6. Alin. 6 cere ca posesia s fie exercitat sub nume de proprietar, adic s nu fie precar. Posesia este precar atunci
cnd posesorul posed pentru altul i nu pentru el nsui. Sunt considerai detentori precari aa posesori ca locatarii,
depozitarii, uzufructuarii .... . Toate aceste persoane dein bunul n baza unui titlu, i sunt obligate la expirarea termenului
actului, n baza cruia dein bunul, s-l restituie proprietarului. Deci, un detentor precar nu poate uzucapa bunul care l
deine n baza unui act juridic.
7. Discontinuitatea este un viciu absolut, n sensul c poate fi invocat mpotriva posesorului de ctre orice persoan care
are un interes s conteste posesia. Un asemenea caracter al discotinuitii este expres prevzut n alin 7.
8. Spre deosebire de clandestinitate, posesia tulburat i posesia clandestin sunt considerate vicii relative. Spre
exemplu, n cazul posesiei tulburate, acest viciu al posesiei va putea fi invocat doar de cel care a fost deposedat de bun prin
violen i nu va putea fi invocat de late persoane. Cu alte cuvinte doar victima violenei poate invoca acest viciu al
posesiei, respectiv pentru toate celelalte persoane, posesia nu este viciat, i ele nu pot invoca mpotriva posesorului
violena care nu a fost ndreptat mpotriva lor. Astfel, dup cum se explic n surse de specialitate, cu care suntem solidare,
cnd posesorul actual, pentru a se pune n posesia, a ntrebuinat violena mpotriva unui posesor anterior, care nu era nici
acesta adevratul proprietar, numai primul posesor poate opune viciul de violen posesorului actual, fiindc doar el a fost
victima violenei. Violena poate fi att fizic ct i moral (art. 335 ali.4).
La fel ca i violena, dup cum am spus, i clandestinitatea este un viciu relativ. Aceasta nseamn c posesia clandestin
nu se consider viciat dect fa de persoana creia posesorul ia ascuns posesia sa. Persoanele, fa de care posesia a fost
exercitat n mod public, nu pot invoca acest viciu de posesie.
Articolul 336. ntreruperea termenului necesar pentru invocarea uzucapiunii
(1) Cursul termenului necesar pentru invocarea uzucapiunii (prescripia achizitiv) nu poate ncepe, iar dac
a nceput nu poate continua, n perioada n care este suspendat curgerea termenului de prescripie extinctiv a
aciunii de revendicare.
(2) Cursul termenului necesar pentru invocarea uzucapiunii se ntrerupe dac a fost naintat o aciune de
revendicare fa de persoana care posed sub nume de proprietar sau fa de posesorul mijlocit. n acest caz, cursul
prescripiei se ntrerupe numai fa de persoana care a naintat aciunea.
(3) n cazul n care cursul prescripiei extinctive a fost ntrerupt, timpul scurs pn la ntrerupere nu se
calculeaz. Dup ntrerupere poate s nceap un nou termen.
1. Dreptul de proprietate asupra bunurilor se va dobndi prin uzucapiune, doar dac posesorul va poseda bunul
ntr-un interval de timp stipulat de lege: 15 ani pentru bunurile imobile i 5 ani pentru bunurile mobile. Dac
nuntrul acestui termen survine o mprejurare, prevzut expres i exaustiv n art. 336, atunci termenul necesar
pentru invocarea uzucapiunii se ntrerupe.
Din coninutul art. 336 se desprind dou temeiuri de ntrerupere a termenului de prescripie achizitiv: a)
temeiurile ce duc la suspendarea termenului de prescripie extinctiv; i b) naintarea unei aciuni de revendicare a
bunului de la posesor. Pentru ca ambele aceste temeiuri s aib efect de ntrerupere a termenului de prescripie
achizitive este necesar ca ele s se petreac nuntrul acestui termen, adic nuntrul termenului de 15 ani n cazul
bunurilor imobile i 5 ani n cazul bunurilor mobile.
n alin. 1 expres nu sunt numite cazurile de ntrerupere, ci se face trimitere la cazurile de suspendare a curgerii
termenului de prescripie extinctiv. Cazurile de suspendare a termenului de prescripie extinctiv sunt numrate n
art. 274. De asemenea urmeaz s avem n vedere i temeiurile de suspendare a termenului de prescripie prevzute
n art. 275 i 276. Deci, termenul necesar pentru invocarea uzucapiunii se va ntrerupe dac:
- naintarea aciunii este imposibil din motive de for major;
- executarea obligaiilor este amnat;
- creditorul sau debitorul face parte din rndul forelor armate puse pe picior de rzboi;
- creditorul este incapabil sau este limitat n capacitatea de exerciiu i nu are un reprezentant legal;
- este suspendat actul normativ care reglementeaz raportul juridic litigios;
- activitatea autoritilor judectoreti de a cror competen ine soluionarea litigiului dintre pri este
suspendat;
- sunt ntrunite condiiile stipulate n art. 275 i 276.
2. Cnd un ter cheam pe posesor n judecat, naintnd o aciune de revendicare, prescripia posesorului se afl
ntrerupt prin efectul naintrii cererii n judecat. Acest temei de ntrerupere a termenului de prescripie achizitiv

este prevzut n alin. 2 al normei comentate. Dac aciunea n revendicare este satisfcut, posesorul pierde posesia
i nu mai putem vorbi de o curgere a termenului uzucapiunii. Dac aciunea n revendicare a fost respins,
posesorul va rmne n posesie i se va considera c posesia lui este valabil. Dup cum putem observa soarta
prescripiei i efectul ntreruptiv al cererii n judecat depind de hotrrea instanei judectoreti prin care se va
admite sau se va respinge aciunea n revendicare. Apare ntrebarea dac simpla naintare a aciunii de revendicare
va avea efect de ntrerupere a prescripiei achizitive. Rspunsul l gsim n propoziia final din alin. 2 conform
creia n cazul naintrii aciunii de revendicare, cursul prescripiei se ntrerupe numai fa de persoana care a
naintat aciunea. Ce urmeaz s nelegem prin prevederea c n cazul naintrii aciunii de revendicare, cursul
prescripiei se ntrerupe numai fa de persoana care a naintat aciunea ? Aceast prevedere legal impune a face
concluzia c simpla naintare a aciunii de revendicare nu va avea efect de ntrerupere a termenului de prescripie n
toate cazurile. naintarea aciunii n revendicare va avea efect doar ctre cel ce nainteaz o asemenea aciune, i
respectiv nu va putea afecta pe posesorul bunului. Cel ce nainteaz aciunea n revendicare va putea apela la acest
temei de ntrerupere a termenului de prescripie achizitive doar n urmtorul caz. Spre exemplu termenul, de 5 ani,
necesar uzucapiunii a nceput s curg pe 1 ianuarie 2003 i se va sfri pe 1 ianuarie 2008. Aciunea n revendicare
a fost naintat pe 30 noiembrie 2007. Hotrrea prin care a fost satisfcut aciunea n revendicare a devenit
definitiv i irevocabil la 30 noiembrie 2008. Observm c ntre naintarea aciunii i pronunarea hotrrei a trecut
un interval de timp. Dac prescripia ar nceta s curg numai prin efectul hotrrei care d ctig de cauz
reclamantului(aa cum este n exemplul nostru), se va ntmpla c termenul prescripiei achizitive s se mplineasc
n cursul procesului, n intervalul dintre naintarea cererii i rmnerea definitiv a hotrrii judectoreti, n cazul
nostru termenul necesar uzucapiunii trebuia s se mplineasc la 1 ianuarie 2008, adic n perioada n care aciunea
de revendicare se examina n instanele judectoreti. n acest caz, hotrrea nu ar mai avea nici un efect, i
reclamantul ar pierde bunul numai din cauza ndeplinirii termenului prescripiei achizitive n timpul examinrii
litigiului, dei aciunea lui era fondat i dei aciunea a fost naintat pn la mplinirea prescripiei. Dispoziia din
art. 336 alin. 2 a nlturat acest rezultat nedrept, i a considerat c prescripia achizitiv, n acest caz, se va considera
ntrerupt chiar din momentul naintrii aciunii de revendicare. Tot odat, dac n exemplul nostru, aciunea va fi
respins, termenul de prescripie achizitiv va fi considerat c sa mplinit la 1 ianuarie 2008, i deci naintarea cererii
la 30 noiembrie nu va ntrerupe curgerea prescripiei.
3. n alin. 3 sunt prevzute consecinele ntreruperii termenului de prescripie achizitive. Principalul efect al
ntreruperii prscripiei este acela de a terge, cu caracter retroactiv termenul scurs pn atunci. Dup ntrerupere
ncepe s curg o nou prescripie care are aceeai natur i aceleai caractere, ca i cea ntrerupt. Dac vom fi n
prezena ntreruperii prescripiei datorit naintrii aciunii de revendicare, atunci hotrrea judectoreasc, prin care
se va pronuna asupra acestei aciuni, va avea tot timpul un caracter retroactiv, fiindc n caz c aciunea a fost
respins, se consider c ea nu a existat, i ca consecin prescripia se continu fr ntrerupere, iar n caz c
aciunea a fost admis, prescripia se consider ntrerupt din ziua naintrii aciunii. Efectele ntreruperii prescripiei
achizitive poart un caracter relativ, adic se refer doar la cel ce a naintat aciunea n revendicare i posesorul
bunului i nu se vor rsfrnge asupra altor persoane. Spre exemplu dac se va nainta ulterior ctre posesor o nou
aciune de revendicare, posesorul se va putea opune invocnd faptul c o asemenea cauz a fost deja judecat, adic
va opune puterea lucrului judecat. Pe de alt parte dac o alt persoan va nainta ctre posesor o aciune de
revendicare, posesorul nu va putea opune puterea lucrului judecat, fiindc dup cum am afirmat efectele hotrrei
prin care sa pronunat asupra aciuni de revendicare sunt relative.
S e c t i u n e a a 2-a
INCETAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
Articolul 337. Temeiurile ncetrii dreptului de proprietate
(1) Dreptul de proprietate nceteaz, n condiiile legii, n urma consumrii, pieirii fortuite sau distrugerii
bunului, nstrinrii lui n temeiul unui act juridic, renunrii la dreptul de proprietate, precum i n alte cazuri
prevzute de lege.
(2) Nimeni nu poate fi forat s cedeze proprietatea sa, cu excepia cazurilor cnd, conform legii, se
efectueaz:
a) urmrirea bunurilor n legtur cu obligaiile proprietarului;
b) nstrinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea n proprietate;
c) rscumprarea animalelor domestice n cazul nclcrii regulilor de comportare cu acestea;
d) privatizarea proprietii de stat;
e) exproprierea pentru cauz de utilitate public;
f) rechiziia;
g) confiscarea;
h) alte aciuni prevzute de lege.
1. n acest articol legiuitorul a enumrat principalele moduri de ncetare a dreptului de proprietate, lista acestora nefiind
exaustiv. Dei , expres nu este indicat, dreptul de proprietate nceteaz i prin modurile de dobndire reglementate n art.
320-326. Ori, orice mod de dobndire a dreptului de proprietate este pentru dobnditor un mod de dobndire a dreptului de

proprietate iar pentru cel ce nstrineaz un mod de ncetare a dreptului de proprietate. Astfel, vnzarea cumprarea este
pentru cumprtor un mod de dobndire a dreptului de proprietate iar pentru vnztor un mod de ncetare a dreptului de
proprietate. Convenional, toate modurile de ncetare a dreptului de proprietate, numrate n norma comentat, pot fi
clasificate n urmtoarele grupe: a) ncetarea benevol a dreptului de proprietate; b) ncetarea dreptului de proprietate ca
rezultat al unor fapte obiective ce nu depind de voina proprietarului; i c) ncetarea dreptului de proprietate contrar voinei
proprietarului. Primele dou grupe de moduri de ncetare a dreptului de proprietare sunt prevzute n alin.1 din norma
comentat, lista lor nefiind exaustiv.
ncetarea benevol a dreptului de proprietate poate avea loc ca rezultat al consumrii bunului de ctre proprietar,
distrugerii bunului de ctre proprietar, ncheierii unui act juridic translativ de proprietate (vnzare cumprare, donare,
schimb, motenire testamentar ...), ct i n alte cazuri prevzute de lege. La fel benevol dreptul de proprietate nceteaz i
ca rezultat al renunrii la dreptul de proprietate (vezi de asemenea i comentariul la art. 338). Urmeaz a fi considerat ca
mod benevol de ncetare a dreptului de proprietate i privatizarea proprietii de stat, mod atribuit de legiuitor la categoria
celor forate i enumrat n alin.2 din aceast norm.
ncetarea dreptului de proprietate ca rezultat al unor fapte obiective ce nu depind de voina proprietarului poate avea loc
ca rezultat al pieirii fortuite a bunului. La fel am putea atribui la acest mod de ncetare a dreptului de proprietate i
pierderea bunului, dac au fost respectate prevederile art. 324 i 325, adic a fost dobndit dreptul de proprietate asupra
bunului pierdut, ct i n cazul dobndirii dreptului de proprietate n rezultatul uzucapiunii (a se vedea i com. la art. 332336).
2. n alin. 2 sunt enumerate modurile de ncetare a dreptului de proprietate contrar voinei proprietarului. O
astfel de ncetare a dreptului de proprietate poate avea loc doar cu respectarea prevederilor art. 46 din Constituie conform
crora 1. Dreptul de proprietate privat, precum i creanele asupra statului sunt garantate. 2. Nimeni nu poate fi
expropriat dect pentru a cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire. Cedarea
forat a dreptului de proprietate poate avea loc doar n cazurile prevzute de lege. Astfel de cazuri pot fi: a) urmrirea
bunurilor n legtur cu obligaiile proprietarului art. 339; b) nstrinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le
poate avea n proprietate art. 340; c) rscumprarea animalelor domestice n cazul nclcrii regulilor de comportare cu
acestea art.341; d) privatizarea proprietii de stat conform Legii cu privire la privatizare; e) exproprierea pentru cauz
de utilitate public n conformitate cu Legea 488/1999; f) rechiziia art.342; g) confiscarea art. 343;h) alte aciuni
prevzute de lege.
Articolul 338. Renunarea la dreptul de proprietate
(1) Proprietarul poate renuna oricnd la dreptul de proprietate printr-o declaraie n acest sens sau n alt mod care
atest cu certitudine c a renunat la bun fr intenia de a pstra dreptul de proprietate asupra lui.
(2) Obligaiile proprietarului n legtur cu bunul la care a renunat nceteaz atunci cnd un ter dobndete
dreptul de proprietate asupra bunului.
(3) Renunarea la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se face printr-o declaraie autentificat notarial i
nscris n registrul bunurilor imobile.
1. n acest articol este descris mecanismul renunrii la dreptul de proprietate. Renunarea poate fi fcut doar de
proprietarul bunului i nu i de alte persoane care dein bunul cu dreptul de posesie i folosin. Nici persoana creia ia fost
transmis i dreptul de dispoziie (spre exemplu un arenda care este mputernicit cu dreptul de a transmite bunul n
subarend) tot nu este n drept s renun la bun. Pot renuna la dreptul de proprietate asupra bunului att persoanele fizice
i juridice ct i statul i unitile administrativ teritoriale. Renunarea la dreptul de proprietate de ctre stat i organele
publice locale poate avea loc doar dac acest lucru va fi permis acestora prin acte normative corespunztoare. Aceste acte
normative trebuie s determine categoria de bunuri de la care statul poate renuna. Renunarea de la dreptul de proprietate
poate fi fcut fie printr-o declaraie , fie prin svrirea de aciuni prin care se va atesta voina proprietarului de a renuna
la dreptul de proprietate aspra bunului concret. Legiuitorul nu ne vorbete nimic, n alin. 1 al acestui articol, despre forma
declaraiei de renunare la dreptul de proprietate, ceea ce ar nsemna c declaraia poate fi fcut att n form scris ct i
n form verbal. Bunurile de la care proprietarul a renunat la dreptul de proprietate sunt considerate bunuri fr stpn i
vor fi dobndite n proprietate conform prevederilor art. 323.
2. Important este c renunarea propriu zis la dreptul de proprietate nu are drept efect direct i stingerea dreptului de
proprietate. Dreptul de proprietate va aparine celui ce a renunat la dreptul de proprietate pn n momentul n care o
persoan ter nu va dobndi dreptul de proprietate asupra bunului. n aa fel, proprietarul bunului ce a renunat la dreptul
de proprietate va ndeplini toate obligaiile aprute n legtur cu bunul de la care a renunat va achita impozitele, va
rspunde pentru prejudiciul cauzat de bun ... . Pe de alt parte proprietarul care a renunat la dreptul de proprietate poate n
orice moment s-i schimbe intenia i s preia bunul n posesie, folosin i dispoziie. Acest drept poate fi exercitat pn
n momentul dobndirii dreptului de proprietate de ctre o persoan ter asupra bunului de la care proprietarul a renunat.
3. Alin. 3 face o excepie de la regula stipulat n alin. 1 din prezentul articol, i cere ca renunarea la dreptul de
proprietate asupra bunurilor imobile s mbrace forma autentic i s fie nscris n registrul bunurilor imobile. ns, i n
cazurile bunurilor imobile, nregistrarea renunrii de la dreptul de proprietate n registrul bunurilor imobile nu va stinge
acest drept din momentul nregistrrii renunrii. i n cazul bunurilor imobile va fi aplicabil regula stipulat n art. 338
alin. 2. Dreptul de proprietate n acest caz va nceta, n persoana celui ce renun, din momentul dobndirii acestuia de o
alt persoan. Mecanismul dobndirii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile de la care proprietarul a renunat
urmeaz s fie prevzut n Legea cadastrului bunurilor imobile. Totui, ar fi posibil, ca i n cod s fie nserat regula,

conform creia, dac mai multe persoane tere doresc s dobndeasc dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile de la
care proprietarul a renunat, prioritate trebuie s aib cel ce posed bunul la momentul renunrii. Iar, dac nici o persoan
ter nu este posesor, prioritate urmeaz s aib cel ce primul a naintat cererea acceptare i de nregistrare a dreptului de
proprietate.
Articolul 339. Urmrirea bunurilor n legtur cu obligaiile proprietarului
(1) nstrinarea bunurilor proprietarului prin aplicarea procedurii de urmrire a proprietii n legtur cu
obligaiile acestuia poate fi efectuata doar n temeiul unei hotrri judectoreti dac o alt modalitate nu este
stabilita prin lege sau contract.
(2) Proprietarul pierde dreptul de proprietate asupra bunurilor urmrite n momentul dobndirii dreptului
de proprietate asupra acestora de ctre persoana ndreptit creia i snt transmise bunurile.
1. Bunurile domeniului privat pot face obiectul urmrii, excepie fcnd acele bunuri care conform legislaiei nu pot fi
urmrite. Dieci, proprietarul rspunde pentru obligaiile sale cu bunurile ce le are n proprietate. Bunurile proprietarului pot
fi nstrinate fie prin acordul proprietarului fie n baza unei hotrri judectoreti. Procedura urmririi bunurilor
proprietarului n legtur cu executarea obligaiei poate fi fcut forat doar n baza unei hotrri judectoreti dac o alt
modalitate nu este stabilit prin lege sau contract. n alin. 1 este stipulat posibilitatea prilor de a stabili o modalitate de
urmrire a bunurilor n legtur cu executarea obligailor. Spre exemplu, prile conform prevederilor art. 665 pot stinge o
obligaie prin nlocuirea ei cu alta (a se vedea i comentariul art. 665).
nstrinarea forat a bunurilor are loc n conformitate cu prevederile CPC (acestea se vor analiza dup publicarea noului
CPC) .
2. n alin. 2 se specific faptul c din momentul ce dobnditorul va dobndi dreptul de proprietate aspra bunurilor
nstrinate conform procedurii de urmrire a proprietii n legtur cu obligaiile proprietarului, acesta din urm va pierde
dreptul de proprietate asupra acestor bunuri. Dac se nstrineaz un bun imobil vor fi aplicabile regulile registrului
bunurilor imobile, adic dreptul de proprietate va aprea la dobnditor din momentul nregistrrii.
Articolul 340. nstrinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate
avea n proprietate
(1) Daca, in temeiurile prevzute de lege, persoana a dobndit dreptul de proprietate asupra unui bun care,
conform legii, nu poate s-i aparin cu drept de proprietate, proprietarul este obligat s nstrineze bunul timp de
un an din momentul dobndirii dreptului de proprietate sau n alt termen stabilit de lege.
(2) Dac proprietarul nu nstrineaz bunul n termenul stabilit la alin.(1), instana de judecat, la cererea
autoritii administraiei publice locale, poate dispune, dup caz, nstrinarea bunului i remiterea sumei obinute
ctre fostul proprietar, cu reinerea cheltuielilor de nstrinare, sau transmiterea bunului n proprietate statului i
despgubirea proprietarului n cuantumul stabilit de instana de judecat.
(3) Prevederile alin.(1) i (2) se aplic i n cazurile n care persoana a dobndit n proprietate, n temeiurile
prevzute de lege, un bun pentru care este nevoie de o autorizaie special i i-a fost refuzat eliberarea unei atare
autorizaii.
1. Norma dat se refer la o anumit categorie de bunuri care au un circuit limitat, spre exemplu armele de vntoare se
afl n circuitul civil cu respectarea unor cerine ale Legii 110/1994, (a se vedea i com. la art. 286). La fel ea este aplicabil
la o anumit categorie de persoane, care nu pot avea n proprietate o numit categorie de bunuri. Spre exemplu, conform
dispoziiilor art. 38 din Legea 459/1991, n Republica Moldova se admite proprietatea cetenilor i a persoanelor juridice
ale altor state ..... cu excepia proprietii asupra trenurilor cu destinaie agricol i ale fondului silvic. Totui, se poate
ntmpla ca o persoan n temeiurile prevzute de lege s dobndeasc dreptul de proprietate asupra unui bun care conform
legii nu poate s-i aparin (spre exemplu un cetean strin va moteni un teren agricol). n aceste cazuri, conform
dispoziiilor art. 340 alin. 1, persoanele care au dobndit dreptul de proprietate asupra bunurilor pe care nu le pot avea n
proprietate, urmeaz s nstrineze bunurile date n decurs de un an de zile din momentul dobndirii dreptului de
proprietate. Printr-o lege poate fi stabilit i un alt termen, care poate fi mai mare sau ,mai mic de un an.
2. n alin. 2 sunt stabilite consecinele nerespectrii prevederilor alin. 1. Astfel, dac proprietarul nu nstrineaz bunul
n decurs de un an de zile, acesta poate fi nstrinat printr-o hotrre a instanei judectoreti. Doar instana judectoreasc
este n drept s dispun nstrinarea bunurilor. Instana judectoreasc poate dispune nstrinarea bunului prin petrecerea
licitaiei. Suma obinut din realizarea bunului va fi remis fostului proprietar cu reinerea cheltuielilor de nstrinare. La fel
instana judectoreasc poate dispune transmiterea bunului n proprietatea statului. n acest caz statul va fi obligat s achite
o despgubire n mrimea stabilit de instana judectoreasc. La adoptarea unei asemenea ncheieri instana judectoreasc
va ine cont i de prevederile art. 46 din Constituie, adic despgubirea trebuie s fie corespunztoare (s reflecte valoarea
real a bunului) i prealabil.
3. Dup cum am mai menionat la alin. 1, unele categorii de bunuri au un circuit limitat. Astfel, conform art. 26 alin 1
din Legea 110/1994, persoana fizic care dorete s aib n proprietate o arm de vntoare se adreseaz organului de
poliie la domiciliu, care n decurs de dou luni decide asupra eliberrii autorizaiei de achiziionare a armelor i muniiilor
aferente. Dac, persoana fizic va procura o arm de vntoare cu nclcarea acestei dispoziii legale, adic fr a primi

autorizaia special, pe motivul c ia fost refuzat eliberarea acestei autorizaii (Legea 110/1994 n art. 26 alin. 2 enumr
categoriile de persoane crora nu li se va elibera autorizaia de achiziionare a armei), atunci vor fi aplicabile prevederile
alin. 1 i 2 din norma comentat. Persoana n cauz va trebui n decurs de un an s nstrineze arma, n caz contrar ea va fi
nstrinat printr-o dispoziie a instanei judectoreti.
Articolul 341. Rscumprarea animalelor domestice n cazul nclcrii
regulilor de comportare cu ele
n cazul n care proprietarul de animale domestice se comport cu ele nclcnd evident regulile stabilite prin
lege sau prin normele de comportare uman cu animalele, orice persoan are dreptul s solicite predarea
animalelor. Preul se stabilete prin acordul prilor sau prin hotrre judectoreasc.
n art. 287 este stipulat c animalele nu sunt lucruri, ele fiind ocrotite prin legi speciale. O prevedere legal, n acest
sens, ce urmrete protecia animalelor este i norma comentat. Aceast norm, fiind nou legislaiei, are drept scop
protejarea animalelor, n cazurile cnd stpnii lor se comport cu cruzime fa de ele. Prevederile art. 341 vor fi aplicabile
doar animalelor domestice, i nu se va aplica n cazul animalelor slbatice. Totui, aceast norm poate fi aplicabil n cazul
animalelor, care dei nu sunt considerate domestice, totui le-a fost ngrdit posibilitatea de a se mica liber (spre exemplu
animalele din grdinile zoologice, sau animalele slbatice ce sunt dresate).
Pentru ca aceast norm s fie aplicabil, este necesar ca proprietarul animalelor s ncalce regulile stabilite prin lege
sau prin normele de comportate uman cu animalele. Dac proprietarul animalelor va considera c nu ncalc regulile de
comportare cu animalele, litigiul va fi soluionat de instana de judecat la cererea persoanelor ce doresc s rscumpere
animalele domestice. Acest drept l are orice persoan. Persoana care se va adresa cu asemenea cereri va fi obligat n
edinele judiciare s dovedeasc c proprietarul animalelor se comport cu cruzime fa de animale i ncalc evident
regulile de comportare cu animalele.
Preul de rscumprare se stabilete prin acordul prilor, iar n caz de divergene prin hotrre judectoreasc.
Articolul 342. Rechiziia
(1) n caz de calamitate natural, epidemie, epizootie sau n o alt situaie excepional, proprietarul poate fi
deposedat de bun n temeiul unei decizii a autoritii publice, n modul i n condiiile stabilite de lege.
(2) Persoana al crei bun a fost rechiziionat poate cere restituirea lui dac, dup ncetarea situaiei
excepionale, acesta s-a pstrat n natur.
(3) Preul bunului sau preul folosirii lui, n cazul n care s-a pstrat n natur i a fost restituit proprietarului,
se stabilete prin acordul prilor, iar n caz de divergen, prin hotrre judectoreasc.
1. Rechiziia este un mod de ncetare a dreptului de proprietate, conform creia bunurile proprietarului se retrag n
interesul societii n modul i n condiiile stabilite de actele legislative. Particularitile acestui mod de ncetare a dreptului
de proprietate constau n faptul c bunurile proprietarului se retrag pentru a fi folosite n folosul societii n cazuri
excepionale. Principalele cazuri, care pot servi drept temei de rechiziie a bunurilor sunt enumrate n art. 342 alin. 1, de
regul acestea fiind calamiti naturale, epidemii, epizootii. Scopul rechiziiei este de a garanta securitatea cetenilor, de a
salva bunuri sau de a distruge careva bunuri n caz de epidemii sau epizootii. n cazul rechiziiei bunurile proprietarului se
retrag n baza unei hotrri a organului competent. Modul i condiiile rechiziiei, ct i organul abilitat de a decide
rechiziia, urmeaz s fie determinate prin lege, care urmeaz s fie adoptat de Parlament.
2. Bunurile retrase proprietarului n rezultatul rechiziiei sunt folosite de stat n perioada necesar. Dac, dup ce situaia
excepional care a servit drept temei de rechiziionare a bunurilor, a ncetat, iar bunurile rechiziionate sau pstrat n natur
i mai pot fi folosite dup destinaie, atunci persoana al crei bun a fost rechiziionat este n drept s cear restituirea
bunului.
3. n alin. 3 din norma comentat sunt stipulate consecinele retragerii bunului n rezultatul rechiziiei. Pot exista dou
situaii: a) bunul nu sa pstrat n acest caz statul urmeaz s achite costul bunului rechiziionat; b) bunul sa pstrat i a
fost restituit celui de la care a fost rechiziionat - n acest statul urmeaz s achite o plat pentru folosirea bunului. n
ambele aceste cazuri mrimea plii este determinat prin acordul prilor, iar n caz de divergene de instana
judectoreasc. La stabilirea preului instana trebuie s reias din preul real al bunului rechiziionat, putnd numi i o
expertiz pentru determinarea preului bunului rechiziionat.
Articolul 343. Confiscarea
(1) Confiscarea bunurilor se permite printr-o hotrre judectoreasc n cazurile i n condiiile prevzute de
lege.
(2) n cazurile prevzute de lege, bunurile proprietarului pot fi confiscate printr-un act administrativ. Actul
administrativ cu privire la confiscare poate fi atacat n instana de judecat.

1. Prin confiscare se nelege trecerea fr plat ctre stat a unui bun ca sanciune pentru svrirea unei fapte ilicite, n
baza deciziei instanei judectoreti sau altui organ de stat competent. Cazurile i condiiile confiscrii bunurilor pot fi
stipulate doar n lege. Poate fi confiscat doar averea dobndit ilicit. Bunurile dobndite licit, conform art. 46 alin.3 din
Constituie, nu pot fi confiscate, iar caracterul licit al dobndirii se prezum.
Codul Penal (din 2002) n art. 106 enumr categoriile de bunuri ce pot fi supuse confiscrii ct i persoanele ctre care
poate fi aplicat aceast sanciune.
La fel art. 28 din Codul cu privire la contraveniile administrative stabilete ca sanciune confiscarea obiectului care a
constituit instrumentul comiterii sau obiectul nemijlocit al contraveniei administrative.
Ca sanciune civil confiscarea averii este prevzut n art. 40 alin. 4 i 5 din Legea 837/1996, care dispune c bunurile
asociaiei obteti lichidate prin hotrrea instanei judectoreti, datorit temeiurilor indicate le art. 40 alin. 4 din legea sus
numit, rmase dup satisfacerea creanelor creditorilor, pot fi trecute cu titlu gratuit n proprietatea statului.
2. Bunurile proprietarului pot fi confiscate i n baza unui act administrativ doar n cazurile prevzute de lege. Un
asemenea caz este prevzut de Codul Vamal, care admite confiscarea bunurilor n condiiile i n ordinea stabilit de acest
act normativ. Dac proprietarul bunului nu este de acord cu actul administrativ de confiscare, acesta poate fi atacat n
instana de judecat.
Capitolul III
PROPRIETATEA COMUNA
Sectiunea 1
DISPOZITII GENERALE
Articolul 344. Proprietatea comuna. Temeiurile apariiei ei
(1) Proprietatea este comun n cazul n care asupra unui bun au drept de proprietate doi sau mai muli
titulari.
(2) Proprietatea comun poate aprea n temeiul legii sau n baza unui act juridic.
1. Dreptul de proprietate comun este acea modalitate juridic a dreptului de proprietate care se caracterizeaz prin aceea
c toate prerogativele conferite n acest drept aparin mpreun i concomitent mai multor titulari.
Fiind cea mai important modalitate a dreptului de proprietate, proprietatea comun se caracterizeaz prin aceea c
prerogativele dreptului aparin mpreun i concomitent la mai muli titulari (coproprietari).
Subieci ai dreptului de proprietate comun pot fi persoanele fizice i persoanele juridice. Obiecte ale dreptului de
proprietate comun pot fi att bunurile mobile ct i cele imobile.
Subiecii dreptului de proprietate comun, ca i orice proprietar, posed, folosete i dispun la propria dorin de
bunurile pe care le au n proprietate. ns posesia, folosina i dispoziia bunurilor le exercit n comun.
Dreptul de proprietate comun se caracterizeaz prin urmtoarele trsturi: a) titulari ai dreptului de proprietate sunt cel
puin dou persoane; b) ntinderea dreptului fiecrui titular este precis delimitat sub forma cotei pri n cazul proprietii
comune pe cote-pri iar n cazul proprietii comune n devlmie, aceasta este determinat numai cu ocazia mpriri
bunurilor comune; c) bunul ce constituie obiectul dreptului de proprietate comun nu este divizat n materialitatea sa, i ca
consecin drepturile coproprietarilor se extind asupra ntregului bun. Cu alte cuvinte, n cazul dreptului de proprietate
comun, dreptul fiecrui coproprietar se rsfrnge asupra celei mai mici pri componente ale bunului, ntlnindu-se n
fiecare din aceast parte cu drepturile concurente ale celorlali coproprietari.
2. Temei de apariie a dreptului de proprietate comun poate servi att legea ct i actul juridic civil. De regul, dreptul
de proprietate comun pe cote pri apare n baza actului juridic civil, printre care cele mai frecvente sunt: succesiunea,
vnzarea cumprarea, donarea ... Regula este diametral opus n cazul proprietii comune n devlmie, care de regul
apare n baza legii. Spre exemplu art. 371 dispune c bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei sunt proprietatea lor
comun n devlmie dac contrariul nu reiese din lege sau contractul ncheiat ntre ei. Prevederi asemntoare ntlnim i
n Codul Familiei art. 20. i proprietatea comun n devlmie poate lua natere n baza actului juridic civil, ns acest
lucru este mai rar ntlnit.

Articolul 345. Formele proprietii comune

(1) Proprietatea comun poate fi caracterizat prin delimitarea cotei fiecrui proprietar (proprietate pe cotepri) sau prin nedelimitarea cotelor-pri (proprietate n devlmie).
(2) Daca bunul este comun, proprietatea pe cote-pri se prezum pn la proba contrar.
(3) Coproprietarii devlmai pot atribui bunurilor comune regimul proprietii comune pe cote-pri.
1. Codul Civil cunoate dou forme ale proprietii comune: proprietatea comun pe cote-pri i proprietatea
comun n devlmie.
Specific pentru proprietatea comun pe cote-pri este faptul c obiectul rmne nefracionat n materialitatea sa,
pe cnd dreptul de proprietate se fracioneaz pe cote-pri aritmetice ideale, egale sau inegale. Iar n cazul proprietii

comune n devlmie dreptul de proprietate comun aparine nefracionat tuturor titularilor devlmai i au ca obiect
bunuri comune.
n raporturile juridice civile ale dreptului de proprietate comun avem att relaii interne ntre
coproprietari ct i relaii externe. Relaiile externe poart un caracter absolut, adic coproprietarilor unui bun le aparine
dreptul de proprietate asupra acestui bun i nimeni nu este n drept de a nclca dreptul acestor coproprietari n exercitarea
dreptului de proprietate.
n dependen de relaiile luntrice dintre coproprietari avem dreptul de proprietate pe cote-pri i n devlmie.
Deci, exist dou forme ale dreptului de proprietate comun: a) proprietatea comun pe cote pri i b) proprietatea
comun n devlmie (fr stabilirea cotelor - pri).
Dreptul de proprietate comun pe cote pri. Dreptul de proprietate comun pe cote - pri, este acel drept de
proprietate care aparine la dou sau mai multe persoane, exprimat n cote ideale, (o jumtate, o treime, o ptrime etc.)
asupra unui bun nefracionat n materialitatea sa.
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri se caracterizeaz, n primul rnd, prin faptul c nici unul dintre
coproprietari nu este titular exclusiv al unei fraciuni materiale din bun. Aceasta nseamn c bunul nu este fracionat n
materialitatea lui, n caz contrar nu va exista proprietate comun pe cote-pri, ci va exista o proprietate exclusiv. n al
doilea rnd, fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv al cotei pri ideale, abstracte din dreptul de proprietate.
Felurile proprietii comune pe cote-pri. Codul Civil enumr dou feluri de proprietate comun pe cote-pri:
proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar i proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu.
Criteriul ce st la baza acestei clasificri este durata existenei dreptului de proprietate comun pe cote-pri. n
cazul proprietii comune pe cote-pri obinuite se admite ncetarea acesteia prin mpreal (partaj), iar n unele cazuri i
prin separare. n schimb proprietatea comun pe cote-pri forat nu poate fi mprit ntre coproprietari datorit
destinaiei pe care o are bunul aflat n coproprietate.
Cea mai rspndit form a proprietatea comun pe cote-pri este proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau
temporar. n cea ce privete proprietatea comun pe cote-pri forat, aceasta este ntlnit mai rar i de regul temei de
apariie a acesteia servete legea. Asemenea prevederi legale exist i n codul civil. Spre exemplu art. 355 alin. 1 dispune
c dac ntr-o cldire exist spaii cu destinaie de locuin sau cu o alt destinaie avnd proprietari diferii, fiecare dintre
acetia deine drept de proprietate comun pe cote-pri, forat i perpetu, asupra prilor din cldire, care, fiind
destinate folosinei spaiilor, nu pot fi folosite dect n comun. Proprietatea comun pe cote pri forat mai poate exista i
n urmtoarele cazuri: a) coproprietatea loturilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile comune, temei
de apariie a acesteia fiind acordul prilor; b) coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zidul, anul i gardul
art. 356Arti); c) coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (tablouri de familie, cavouri i alte lucrri
funerare).
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri obinuit sau temporar.
Obiecte ale dreptului de proprietate comun
pe cote-pri a cetenilor pot fi orice bun, n afar de acelea care, conform legii, nu pot fi n proprietatea acestora. De
obicei, astfel de bunuri sunt: casele de locuit, vitele, diferite obiecte preioase. De regl n proprietatea cmun pe cote
pri se afl bunuri indivizibile. Raporturi de proprietate comun pe cote-pri exist ntre persoane fizice, ntre persoane
juridice, ntre persoane fizice i persoane juridice, ntre persoane fizice i stat sau uniti administrativ-teritoriale. ntre
persoane fizice i stat coproprietatea poate s apar n mai multe situaii: cota-parte a unui coproprietar a trecut la stat ca
urmare a inexistenei motenitorilor sau acetia au renunat la succesiune; dobndirea prin confiscare sau act juridic a coteipri a unui coproprietar etc.
Dreptul de proprietate comun n devlmie. Dreptul de proprietate n devlmie este cea de a doua form sub care se
nfieaz dreptul de proprietate comun. Aceast form a dreptului de proprietate se caracterizeaz prin aceea c titularii
acestui drept nu cunosc nici ntinderea dreptului lor de proprietate asupra bunului comun i nici bunurile n materialitatea
lor ce aparin fiecruia n parte (a se vedea i comentariu la art. 366).
2. n alin. 2 din aceast norm se instituie prezumia conform creia, dac bunul este comun, apoi el aparine titularilor
cu drept de proprietate comun pe cote-pri. Aceast dispoziie poart un caracter dispozitiv, ceea ce nseamn c legea sau
acordul prilor pot s deroge de la aceast regul. Spre exemplu, conform prevederilor art. 371 alin. 1, n cazul bunurilor
soilor dobndite n timpul cstoriei, se prezum c ele aparin cu drept de proprietate comun n devlmie pn la
proba contrarie.
3. n cazul proprietii comune n devlmie coproprietarii, pot prin acord comun, s decid ca asupra bunurilor lor, s
se aplice regimul proprietii comune pe cote pri. O asemenea nelegere poate fi fcut n orice form, fie scris fie
verbal. Dac vor exista divergene referitor la atribuirea bunurilor din proprietatea comun n devlmie regimul juridic al
proprietii comune pe cote-pri, atunci litigiul se va soluiona de ctre instana judectoreasc.
S e c t i u n e a a 2-a
PROPRIETATEA COMUNA PE COTE-PARTI
Articolul 346. Cota-parte n proprietatea comun pe cote-pri
(1) Fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei cote-pri ideale din bunul comun. Cotele-pri snt
prezumate a fi egale pn la proba contrar. Dac bunul a fost dobndit printr-un act juridic, nu se va putea face
proba contrar dect prin nscrisuri.

(2) Coproprietarul care a fcut din contul sau, cu acordul celorlali coproprietari, bunului comun
mbuntiri inseparabile are dreptul s cear modificarea respectiv a cotelor-pri sau compensarea cheltuielilor.
1. n cadrul proprietii comune bunul aparine la mai muli titulari, fr ca bunul nsui s fie fracionat n materialitatea
sa, n schimb dreptul de proprietate este divizat n cote pri. Fiecare coproprietar n cazul proprietii comune pe cotepri i cunoate mrimea cotei - pri. Asupra cotei pri coproprietarul are un drept exclusiv, ceea ce nseamn c
dreptul de a dispune cu aceast cot parte i aparine n exclusivitate coproprietarului. Mrimea cotelor pri din
proprietatea comun este determinat fie prin lege fie prin acordul proprietarilor. n lipsa unei prevederi legale, sau lips a
acordului dinte coproprietari privind mrimea cotelor-pri, va fi aplicabil prezumia stipulat n art. 346 alin. 1, conform
creia cotele pri vor fi considerate egale. Aceast prezumie va putea fi nlturat prin proba contrariului. O asemenea
prob poate fi legea sau actul juridic ncheiat ntre coproprietari. Dac bunul a fost dobndit n baza unui act juridic, apoi
mrimea cotelor pri din proprietatea comun pe cote-pri, va putea fi dovedit doar prin nscrisuri. Aceast prevedere
legal, stipulat n alin. 1, va fi aplicabil i n cazurile n acre actul prin care a fost dobndit bunul n proprietate, a fost
ncheiat n form verbal. Aceasta nseamn, c n toate cazurile cnd n baza unui act juridic, se va dobndi un bun n
proprietate comun pe cote-pri, , coproprietarii printr-un nscris urmeaz s determin mrimea cotelor - pri. n lipsa
unui asemenea nscris va fi aplicat prezumia mrimea cotelor pri sunt egale.
2. Fiecare coproprietar poate aduce careva mbuntiri bunului, care pot fi separabile sau inseparabile i care pot fi
fcute cu sau fr acordul celorlali coproprietari. Dac mbuntirile pot fi separate, atunci cel ce le-a fcut le poate
separa, fr a fi necesar acordul celorlali coproprietari. Coproprietarii pot decide ca mbuntirile separabile, s nu fie
separate i celui ce le-a fcut s i se restituie cheltuielile, fr a fi modificate mrimea cotelor cri. La fel coproprietarii
pot decide a mri corespunztor cota parte celui care a fcut aceste mbuntiri. Alta va fi soarta mbuntirilor
inseparabile. Dac acestea au fost fcute cu acordul celorlali coproprietari, atunci cel care le-a fcut din contul su, poate
cere modificarea corespunztoare a mrimii cotelor-pri sau compensarea cheltuielilor. n caz de litigiu, mrimea cotelorpri (mrimea compensaiilor ce urmeaz s fie achitate celui ce a fcut mbuntiri) va fi determinat de instana
judectoreasc. Dac, mbuntirile sunt inseparabile i au fost fcute fr acordul celorlali coproprietari, apoi cel ce a
efectuat asemenea mbuntiri nu va fi n drept s cear nici modificarea cotelor-pri i nici nu va fi n drept s cear
compensarea cheltuielilor.
Articolul 347. Folosina bunului proprietate comun pe cote-pri
(1) Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul proprietate comun pe cote-pri n msura care nu
schimb destinaia lui i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari.
(2) Modul de folosire a bunului comun se stabilete prin acordul coproprietarilor sau, n caz de divergene,
prin hotrre judectoreasc n baza unei aprecieri echitabile a intereselor tuturor coproprietarilor.
(3) Coproprietarul este n drept s cear n posesiune i folosin o parte din bunul comun corespunztor
cotei sale, iar n caz de imposibilitate, s cear coproprietarilor care posed i folosesc bunul plata unei compensaii
echitabile.
(4) Coproprietarul care exercit n mod exclusiv folosina bunului comun fr acordul celorlali coproprietari
poate fi obligat la plata unei despgubiri.
1. Atributul folosinei, care intr n coninutul juridic al dreptului de proprietate comun pe cote-pri, const n dreptul
coproprietarilor de a utiliza bunul comun n propriul lor interes. Modul de exercitare a dreptului de folosin a bunului
comun este stabilit n art. 347. Anume prin intermediul acestui atribut coproprietarii i satisfac necesitile proprii pe care
le poate produce bunul proprietate comun. Regula general referitoare la folosirea bunului proprietate comun pe cotepri este prevzut n alin. 1, care impune la respectarea urmtoarelor dou condiii: a) cel ce folosete bunul proprietate
comun pe cote-pri nu este n drept s schimbe destinaia bunului; i b) acest coproprietar folosind bunul proprietate
comun nu trebuie s aduc atingere drepturilor celorlali coproprietari, adic nu este n drept s mpiedice exerciiul
concurent i simultan al atributului de folosin al celorlali coproprietari.
2. Dac n alin. 1 se prevede posibilitatea fiecrui coproprietar de a folosi bunul comun, apoi n alin. doi este
reglementat modul de folosin a bunurilor comune. Regula general, n acest sens este, c modul de folosin este stabilit
prin acordul coproprietarilor. Dispoziia din alin. 2, impune a concluziona c la stabilirea modului de folosin este necesar
s existe acordul tuturor coproprietarilor, adic trebuie s existe consens. Dei aceast regul pare a avea un caracter
imperativ, urmeaz s spunem c Legea 913/2000 (condominiului), conine alte prevederi referitoare la modul de folosire a
bunurilor comune. Modul de folosire a bunurilor comune din condominium nu se stabilete cu acordul tuturor
coproprietarilor ci cu majoritatea din cei prezeni la adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari. Astfel art. 27
din aceast lege stabilete c adunarea general este deliberativ dac la ea sunt reprezentate cel puin 2/3 din numrul
total de voturi. De competena adunrii generale a membrilor asociaiei de proprietari ine i stabilirea modului de folosire
a bunurilor comune (a se vedea i art. 26 din Legea 913/2000). Dac coproprietarii nu vor ajunge la un numitor comun
referitor la stabilirea modului de folosire a bunului comun, acesta va fi stabilit prin hotrre judectoreasc, la cererea
oricrui coproprietar. Instana judectoreasc la adoptarea hotrrei va ine cont de aptul c folosirea bunului comun trebuie
s fie echitabil i s corespund intereselor tuturor coproprietarilor.
3. Bunul proprietate comun pe cote-pri poate fi folosit de coproprietari proporional mrimei cotelor pri. Spre
exemplu, o cas cu patru odi, care a trecut prin motenire la doi motenitori, poate fi folosit proporional mrimei
cotelorpri ambii motenitori vor folosi cte dou odi. Dac bunul ce alctuiete obiectul dreptului de proprietate

comun pe cote-pri este folosit n exclusivitate de ctre un singur coproprietar apoi ceilali coproprietari sunt ndreptii
s cear echivalentul lipsei de folosin conform cotei lor pri . Compensaia pentru nefolosirea bunului trebuie s fie
echitabil. O asemenea compensare coproprietarii pot cere n cazul cnd bunul nu poate fi folosit de ctre toi
coproprietarii. Dac bunul poate fi folosit de ctre toi coproprietarii proporional mrimei cotei lor pri, atunci fiecare
coproprietar poate folosi ntr-un asemenea mod bunul comun. Cel ce de unul singur folosete bunul va fi obligat s achite o
compensaie celorlali coproprietari, chiar dac folosina n comun a bunului este posibil, dar el a acceptat folosirea de
unul singur a ntregului bun. n aceste cazuri ntre coproprietari trebuie s fie ncheiate acte cu privire la modul de folosire a
bunului comun. n aceste acte juridice civile urmeaz s se indice mrimea compensaiilor.
4. Din coninutul alin. 1-3, reiese c folosina bunului comun de un singur coproprietar poate avea loc cu acordul
celorlali coproprietar, iar n caz de divergene rin hotrre a instanei judectoreti. Dac, totui unul din coproprietari va
folosi bunul de unul singur, fr a avea acordul celorlali coproprietari, atunci el va fi inut i la plata unei despgubiri.
Articolul 348. Fructele produse de bunul proprietate comun pe cote-pri
(1) Fructele produse de bunul proprietate comun pe cote-pri se cuvin tuturor coproprietarilor
proporional cotei-pri deinute dac acetia nu au stabilit altfel.
(2) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile de producere sau de culegere a fructelor are dreptul la
compensarea acestor cheltuieli de ctre
coproprietari proporional cotei lor pri.
1. Art. 348 urmeaz a fi privit n concordan cu 1rt. 299 (a se vedea i acest comentariu). n art. 348 alin. 1 este ntrit
regla conform cruia fructele produse de bunul proprietate comun pe cote-pri se cuvin tuturor coproprietarilor
proporional cotei-pri deinute. ns aceast regul poart un caracter dispozitiv, coproprietarii putnd deroga de la ea.
Astfel coproprietarii pot decide ca fructele s fie repartizate n mod egal tuturor fr s se in cont de mrimea cotei-pri a
fiecrui coproprietar, sau s fie repartizate ntr-un alt mod, spre exemplu toate fructele vor reveni celor ce nu posed i
folosesc bunul.
2. De regul pentru a obine careva fructe este necesar i de suportat careva cheltuieli. Cheltuielile pot aprea fie la
producerea fructelor fie la culegerea lor, i pot fi suportate de toi coproprietarii sau doar de unul. Cheltuielile suportate la
producerea sau culegerea fructelor bunurilor comune urmeaz s fie mprite ntre toi coproprietarii proporional cotei lor
pri. Dac aceste cheltuieli au fost suportate doar de un singur coproprietar, atunci el este n drept s cear de la ceilali
coproprietari compensarea acestora.
Articolul 349. Beneficiile i sarcinile proprietii comune pe cote-pri
Coproprietarii vor mpri beneficiile i vor suporta sarcinile proprietii comune pe cote-pri proporional
cotei lor pri.
Bunul comun poate aduce venituri i poate impune careva sarcini. Beneficiile aduse de bunul comun vor fi mprite
ntre coproprietari proporional mrimei cotei-pri. Acela principiu va fi aplicat i sarcinilor care vor aprea n legtur cu
ntreinerea i administrarea bunului comun. Astfel, fiecare din coproprietarii unei proprieti comune pe cote-pri are
obligaia de a participa la efectuarea plii impozitelor, taxelor i altor pli obligatorii, precum i la acoperirea cheltuielilor
pentru ntreinerea i pstrarea bunurilor comune. Aceste cheltuieli sunt proporionale cotelor-pri ce aparin fiecrui
coproprietar.
Articolul 350. Actele de conservare a bunului proprietate comuna pe cote-pri
Fiecare coproprietar poate s efectueze acte de conservare a bunurilor proprietate comun pe cote-pri fr
acordul celorlali coproprietari i s le pretind compensarea cheltuielilor proporional cotei lor pri.
Reglementrile din art. 350 nu au fost cunoscute legislaiei civile anterioar prezentului cod. De fapt pentru prima dat
codul civil determin natura juridic a actelor de conservare, stipulnd expres n art. 198 alin. 1 c act juridic de
conservare este actul prin care se urmrete prentmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil. Actele de conservare au
ca scop de a salva un bun de la un pericol iminent, adic se urmrete meninerea bunului n starea lui actual. Aa spre
exemplu, va fi un act de conservare, msurile ntreprinse de coproprietari pentru repararea unei case de locuit , care
amenin s se prbueasc dac asemenea reparaii nu vor fi efectuate. Trebuie s precizm, c mrimea cheltuielilor ce
urmeaz s fie suportate la reparaia casei de locuit trebuie s fie infime n raport cu preul casei de locuit. Sunt, de
asemenea acte de conservare i actele prin care se ntrerupe o prescripie, cererea de inventar, nscrierea unei ipoteci (gajul
bunului imobil).
Pentru a ti dac un act este sau nu act de conservare este necesar ca el s ntruneasc n sine urmtoarele condiii: a) s
existe un pericol care amenin pieirea unui bun sau ncetarea unui drept; b) actul svrit s necesite o cheltuial minim
n raport cu valoarea bunului sau dreptului salvat. Prin natura lor, aceste acte sunt indispensabile pentru nsi existena

bunului i de ele beneficiaz toi coproprietarii. Anume din aceste considerente, legiuitorul n norma comentat , a prevzut
c actele de conservare pot fi fcute de un singur coproprietar, fr a se cere acordul celorlali coproprietari.
n art. 350 este prevzut nu doar dreptul oricrui coproprietar de a face acte de conservare fr a cere acordul celorlali
coproprietari, ci i dreptul celui ce a fcut asemenea acte s pretind de la ceilali coproprietari compensarea cheltuielilor.
Aceste cheltuieli vor fi suportate de coproprietari proporional cotei lor pri.
Articolul 351. Actele de dispoziie privind bunurile proprietate comuna
pe cote-pri
(1) n privina bunurilor proprietate comun pe cote-pri nu se pot ncheia acte de dispoziie dect cu
acordul tuturor coproprietarilor.
(2) Actele de dispoziie ncheiate n lipsa unanimitii snt lovite de nulitate relativa dac se demonstreaz c
terul este de rea-credin. n acest caz, prescripia dreptului la aciune ncepe s curg de la data cnd
coproprietarul care nu i-a dat acordul a cunoscut sau trebuia s cunoasc existenta cauzei de nulitate.
(3) Coproprietarul poate s nstrineze cota sa parte, respectnd dreptul de preemiune al celorlali
coproprietari.
1. Referindu-ne la dreptul de dispoziie asupra bunului proprietate comun trebuie s distingem ntre dispoziia
ntregului bun i dispoziia cu cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri. Alin. 1 i 2 din norma de fa se refer la
dispoziia ntregului bun, pe cnd alin 3 din art. 352 i art. 353 se refer la dispoziia cotei-pri din proprietatea comun pe
cote pri.
Pornind de la faptul c n cazul proprietii comune, bunul nu se fracioneaz, legiuitorul a instituit n alin. 1 regula
conform creia actele de dispoziie asupra bunurilor comune pot fi ncheiate doar dac a fost acordul tuturor
coproprietarilor. Instituirea unei asemenea reguli se justific prin aceea c fiecare coproprietar avnd asupra bunului comun
numai o cot-parte din dreptul de proprietate, nu poate s dispun de prile din bun ce nu-i aparin. Prin ncheierea actelor
de dispoziie coproprietarii pot nstrina bunul comun (vnzare-cumprare, schimb, donare), l pot transmite n folosin,
pot institui un drept de uzufruct.
2. De cele mai dese ori bunul comun se afl n posesia unui singur coproprietar. Fiind unicul posesor al bunului comun ,
coproprietarul nclcnd prevederile alin. 1 din acest articol, poate s dispun de bunul comun. Deci, vom fi n prezena
actelor de dispoziie efectuate de un singur coproprietar asupra bunului comun, fr consimmntul celorlali coproprietari.
Asemenea acte de dispoziie sunt pasibile de a fi lovite de nulitate. n art. 351 alin. 2 se instituie o regul special de
nulitate a actului juridic. Astfel, actele de dispoziie, privind bunul comun, ncheiate n lipsa unanimitii pot fi lovite de
nulitate relativa dac se demonstreaz c terul este de rea-credin. Valabilitatea sau nulitatea unui asemenea act va
depinde de faptul dac dobnditorul va fi de bun sau de rea credin. Dac dobnditorul este de bun-credin (nu tia i
nici putea s tie c bunul este comun i nu este acordul tuturor coproprietarilor la nstrinare ) , actul de dispoziie a
bunului comun, nu va fi lovit de nulitate. n acest caz, ceilali coproprietari vor fi n drept - nainteze pretenziile ctre acel
coproprietar, care a nstrinat bunul cu nclcarea dispoziiilor art. 351 alin. 1. Dac ns dobnditorul este de rea-credin,
actul de dispoziie va fi lovit de nulitate, bunul nstrinat fiind restituit coproprietarilor.
O alt regul special cuprins n art. 351 alin. 2, se refer la nceperea cursului termenului de prescripie extinctiv,
acesta ncepnd s curg de la data cnd coproprietarul care nu i-a dat acordul a cunoscut sau trebuia s cunoasc existenta
cauzei de nulitate. Dreptul de a cere nulitatea actului de dispoziie, care a fost ncheiat cu nclcarea prevederilor art. 351.
alin. 1, l au oricare din coproprietari, n decurs de trei (termenul de prescripie general prevzut de art. 267 alin.1) ani de
zile din momentul cnd au aflat sau trebuia s afle c bunul a fost nstrinat.
3. Cota parte din dreptul de proprietate comun pe co-pri reprezint msura n care dreptul de proprietate al fiecrui
coproprietar se ntinde asupra ntregului bun. Deoarece cota-parte reprezint o fraciune din dreptul de proprietate asupra
bunului comun, dreptul de dispoziie al fiecrui coproprietar se va rsfrnge doar asupra cotei sale pri. Fiecare
coproprietar al unei proprieti comune pe cote-pri are dreptul de a nstrina, cu titlu gratuit sau oneros, unei alte
persoane cota sa din bunul comun. O asemenea nstrinare nu necesit acordul celorlali coproprietari. Astfel cote parte va
putea fi donat, schimbat, fiind destul doar acordul celui ce dorete s ncheie un asemenea act. De asemenea cota-parte
poate fi grevat cu drepturi reale (spre exemplu cota-parte poate fi gajat). Dac cota-parte se vinde, ceilali coproprietari
au un drept preferenial n condiiile stipulate la art. 352.
Articolul 352. Dreptul de preemiune
(1) n cazul vnzrii unei cote-pri din bunurile proprietate comun pe cote-pri, cu excepia vnzrii la
licitaie, ceilali coproprietari au dreptul preferenial de a cumpra cota la preul cu care se vinde i n aceleai
condiii.
(2) Vnztorul cotei-pri este obligat s notifice ceilali coproprietari c intenioneaz s-i vnd cota,
indicnd preul i celelalte condiii de vnzare. Dac ceilali coproprietari renun s-i exercite dreptul de
preemiune sau nu l exercit n decursul unei luni din ziua notificrii n cazul bunului imobil i n decursul a 10 zile
n cazul bunului mobil, vnztorul are dreptul s vnd oricrei persoane cota sa parte. Dac mai muli
coproprietari i manifest intenia de a dobndi cota-parte, vnztorul are dreptul s aleag dintre acetia
cumprtorul.

(3) Cnd cota-parte se vinde fr respectarea dreptului de preemiune, oricare coproprietar poate intenta, n
decursul a 3 luni, aciune n instana de judecat pentru a i se atribui drepturi i obligaii de cumprtor.
(4) Cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cotei-pri din proprietatea comuna nu se admite.
1. O particularitate a dreptului de proprietate comun pe cote-pri const n aceea c ea presupune existena raporturilor
juridice att cu participarea persoanele tere ct i cu participarea coproprietarilor. De regul, proprietatea comun apare
ntre subiecte bine cunoscute, care au relaii mai vechi, i de acea lor nu le este indiferent cine va lua locul celui
coproprietar care dorete s nstrineze cota-parte. Pornind de la aceast particularitate, a fost instituit dreptul preferenial
al coproprietarilor de a cumpra cota parte din dreptul de proprietate comun pe cote pri.
n cazul vnzrii unei cote-pri din proprietatea comun ctre o persoan strin, ceilali coproprietari ai proprietii
comune pe cote-pri beneficiaz de dreptul preferenial de a cumpra cota la preul la care se vinde aceasta, n aceleai
condiii, cu excepia cazului de vnzare la licitaiile publice. Coproprietarii au dreptul preferenial doar n cazul nstrinrii
cotei-pri prin vnzare, n toate celelalte cazuri de nstrinare dreptul preferenial nu va fi aplicat. La fel nu se va aplica
dreptul preferenial n cazul n care bunul proprietate comun se va vinde la licitaie.
2. Coproprietarul cotei-pri din proprietatea comun pe cote pri, care dorete s vnd cota-parte, este obligat s
ntiineze n scris pe ceilali coproprietari ai proprietii comune pe cote-pri c intenioneaz s vnd cota sa unei
persoane strine indicnd preul, precum i celelalte condiii de vnzare. n cazul n care ceilali coproprietari ai proprietii
comune pe cote-pri vor renuna s-i exercite dreptul de cumprare preferenial sau nu vor exercita acest drept n curs de
o lun din ziua ntiinrii, n cazul nstrinrii unui bun imobil, i n curs de zece zile, n cazul unui bun mobil, vnztorul
are dreptul s-i vnd cota-parte oricrei alte persoane. Termenele de 30 de zile i de 10 zile este un termene de perimare
i nu pot fi suspendate, ntrerupte i nici repuse n termen.. Coproprietarul poate s beneficieze de dreptul preferenial doar
n cazurile n care el este de acord s procure cota-parte la condiiile indicate n notificare. Anume n aceste condiii el are
fa de persoanele tere un drept preferenial. Dac coproprietarul nu va fi de acord cu preul propus, atunci cota pate va
putea fi vndut persoanei tere. Tot odat, dac coproprietarul va numi un pre ireal, nedorind ca cota parte s fie
procurat de un alt coproprietar, iar ulterior, dup ce coproprietarul a refuzat s o procure, o va vinde persoanei tere, acest
fapt va servi drept temei pentru aplicarea msurilor indicate la alin. 3 din aceast norm.
Dac un proprietar va dori s-i vnd cota-parte unuia dintre coproprietari, acesta, n calitate de vnztor, poate numi
pe oricine dintre coproprietari. Legea nu prevede careva prioriti pentru coproprietari n acest caz.
3. Cnd cota-parte se vinde fr respectarea dreptului de cumprare preferenial, oricare coproprietar al proprietii
comune pe cote-pri poate s intenteze, n decurs de trei luni, o aciune la instana judectoreasc, cernd s i se atribuie
drepturile i obligaiile de cumprtor. Dreptul preferenial poate fi nclcat prin nentiinarea celorlali coproprietar, prin
vinderea cotei-pri nainte de expirarea termenului de 30 sau 10 zile, prin vinderea cotei-pri ctre o persoana ter n
condiii mai favorabile dect cele propuse coproprietarilor. Termenul de trei luni de zile, nuntrul cruia poate fi aprat
dreptul de preemiune, este un termen de prescripie. Acest termen de prescripie ncepe s curg din momentul cnd
coproprietarii au aflat sau trebuia de nclcarea acestui drept. Fiind un termen de prescripie el poate fi suspendat, ntrerupt
i repus n termen n condiiile stipulate a art. 27-279.
4. Pornind de la faptul c dreptul preferenial de cumprare a cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri, se refer
doar la coproprietari, cesiunea
dreptului de preemiune la cumprarea unei cotei-pri din proprietatea comuna nu se
admite. n cazul n care se va admite cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cotei-pri, vor fi negate
drepturile celorlali coproprietari.
Articolul 353. Urmrirea cotei-pri din bunurile proprietate comun pe cote-pri
(1) Creditorii unui coproprietar pot urmri cota-parte ideal a acestuia din bunurile proprietate comun pe
cote-pri sau pot cere instanei de judecat mprirea bunului, caz in care urmrirea se face asupra prii din bun
sau, dup caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului.
(2) n cazul vnzrii silite a unei cote-pri, executorul judectoresc va notifica pe ceilali coproprietari cu cel
puin 10 zile nainte de data vnzrii. La pre egal, coproprietarii vor avea dreptul de preemiune la adjudecarea
cotei-pri.
(3) Creditorii care au un drept de garanie asupra bunului proprietate comun pe cote-pri ori cei a cror
crean s-a nscut n legtur cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul s urmreasc silit bunul
comun ori sumele rezultate din mprire.
(4) Actele de suspendare a mpririi pot fi opuse creditorilor dac snt autentificate sau, dup caz, snt
ndeplinite formalitile de publicitate prevzute de lege.
(5) Creditorii personali ai unui coproprietar pot, de asemenea, s intervin pe cheltuiala lor la mprirea
cerut de coproprietari ori de un alt creditor. Ei nu pot ns ataca o mprire svrit, dect n cazul cnd aceasta a
avut loc n lipsa lor, fr a se ine seama de opoziia pe care au fcut-o i n cazul cnd mprirea este simulat ori se
efectueaz astfel nct creditorii nu pot face opoziie.
(6) Dispoziiile alin.(5) snt aplicabile i n cazul creditorilor care au drept de garanie asupra bunului
proprietate comun pe cote-pri ori al celor a cror crean s-a nscut n legtur cu conservarea sau
administrarea bunului.
1. Cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri poate fi nstrinat, respectndu-se dreptul preemiune, cu alte
cuvinte ea se afl n circuitul civil. Ca i alte bunuri, cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri, fiind n circuitul civil

poate fi urmrit pe baza preteniilor creditorilor. Creditorii unui coproprietar, n cazul n care creanele lor au ajuns la
scaden, pot fie s cear nstrinarea cotei-pri, ce aparine coproprietarului debitor, fie sunt n drept s cear instanei
judectoreti mprirea bunului din coproprietatea comun. mprirea bunului comun va putea avea loc doar dac nu se
cauzeaz prejudicii acestuia. Dac va fi posibil mprirea atunci creanele creditorilor vor fi satisfcute din aceast parte
a bunului, care nu mai face parte din bunul comun, ci devine o proprietate exclusiv a debitorului.
2. n alin. 2 este reglementat procedura nstrinrii silite a cotei-pri. n cazul unei asemenea nstrinri executorul
judectoresc este obligat s notifice pe toi ceilali coproprietari c va avea loc vnzarea cote-pri. Coproprietarii trebuie
ntiinai cu cel puin 10 zile nainte de petrecerea vnzrii. Executorul judiciar urmeaz de asemenea s ntiineze
coproprietarii i despre condiiile vnzrii, n deosebi urmeaz s indice preul vnzrii cotei-pri. n condiii egale
coproprietarii vor avea un drept preferenial fa de persoanele tere.
3. Bunul proprietate comun poate fi gajat, ipotecat. Gajarea bunului proprietate comun are loc conform prevederilor
art. 454-495. Conform dispoziiilor art. 457 alin. 5 bunurile care se afl n proprietatea comun pot fi depuse n gaj doar cu
acordul tuturor coproprietarilor. Creditorii care au un drept de garanie asupra bunului aflat n proprietatea comun pe cotepri, n virtutea dreptului pe care l dein sunt n drept s urmreasc silit fie bunul comun, fie sumele rezultate din
mprire. Legiuitorul a acordat aceste drepturi i acelor creditori a cror crean s-a nscut n legtur cu conservarea sau
administrarea bunului comun. Natura juridic a actelor de conservare i a actelor de administrare este determinat n art.
198 (a se vedea comentariu la aceast norm).
4. Proprietatea comun pe cote-pri poate nceta prin mprire n conformitate cu prevederile 357-365. mprirea pate
fi amnat, adic suspendat, n condiiile art.359. Alin. 4 din norma comentat dispune, c contractul privind amnarea
mpririi, ncheiat ntre coproprietari, va fi opozabil creditorilor doar dac a fost autentificat, iar n cazurile prevzute de
lege au mai fost ndeplinite i formalitile de publicitate. Spre exemplu, n cazul bunurilor imobile, nelegerea privind
amnarea mpririi urmeaz s fie nregistrat n registrul bunurilor imobile.
5. Legiuitorul a acordat creditorilor personali ai unui coproprietar s intervin la mprirea bunului proprietate comun,
mprire care poate avea loc n condiiile art. 357-365. Cheltuielile legate de intervenia la mprirea bunului comun vor fi
suportate de creditorii personali. Creditorii personali ai unui proprietar nu vor putea contesta o mprire care deja a avut
loc. Totui, ei vor putea contesta o mprire svrit n urmtoarele dou cazuri:
a) mprirea bunului comun a avut loc n lipsa lor, fr a se inea seama de opoziia pe care au fcut-o la mprire.
Acesta nseamn c creditorii personali, n cazul n care vor dori s intervin la mprire urmeaz s comunice
coproprietarilor despre opiunile lor referitoare la mprirea bunului comun. Dac nu se va ine seam de aceste
opiuni i creditorii personali ai unui coproprietar nu au participat la mprirea bunului comun, atunci ei vor fi n drept
s conteste o asemenea mprire.
b) mprirea este simulat ori se efectueaz astfel nct creditorii nu pot face opoziie. mprirea va fi considerat ca
fiind simulat atunci cnd a fost fcut cu intenia de a ascunde un alt act juridic civil (a se vedea i comentariu la art.
221).
6. Creditorii care au drept de garanie asupra bunului proprietate comun pe cote-pri ori al celor a cror crean s-a
nscut n legtur cu conservarea sau administrarea bunului, sunt n drept la fel ca i creditorii personali ai unui
coproprietar s intervin la mprirea cerut de coproprietari sau de un alt creditor, n condiiile prevzute la alin. 5 din
acest articol.
Articolul 354. Excluderea coproprietarului
(1) Coproprietarii pot solicita instanei de judecat excluderea coproprietarului care, prin fapta sa, prin fapta
celor crora le-a cedat folosina bunului ori a celor pentru care este inut s rspund, ncalc n mod grav
drepturile celorlali coproprietari.
(2) n cazul prevzut la alin.(1), coproprietarul este obligat la nstrinarea cotei sale. n caz de refuz, vnzarea
ei silit se dispune prin hotrre judectoreasc.
1. n art. 354 gsim o sanciune care poate fi aplicat ctre un coproprietar al proprietii comune pe cote-pri. Aceast
sanciune poate fi aplicat doar ctre un coproprietar din proprietatea comun pe cote-pri i nu poate fi aplicat n cazul
proprietii comune n devlmie. Coproprietarul care prin fapta sa, sau prin fapta celor crora le-a cedat folosina bunului
ori a celor pentru care este inut s rspund, ncalc n mod grav drepturile celorlali coproprietari, poate fi exclus din
proprietatea comun pe cote-pri la cererea oricrui coproprietar. Cererea privind excluderea coproprietarului se nainteaz
instanei judectoreti, care este unicul organ competent de a decide excluderea. nclcarea drepturilor coproprietarilor
trebuie s fie dovedit de cei ce cer excluderea. nclcarea drepturilor coproprietarilor poate avea loc prin svrirea de
fapte nemijlocit de ctre coproprietar, fie prin svrirea de acte, de ctre persoana ctre care coproprietarul ia cedat
folosina, care prejudiciaz starea bunului comun.
2. Dac n edina judiciar se va dovedi c coproprietarul ncalc grav drepturile celorlali coproprietari, atunci el va fi
silit s nstrineze cota sa parte. nstrinarea trebuie s fie fcut cu titlu oneros la preul real al cotei-pri. Dac
coproprietarul va refuza s nstrineze cota sa parte, atunci instana judectoreasc va dispune vnzarea ei silit.
Articolul 355. Proprietatea asupra prilor comune din cldirile cu multe
etaje sau cu apartamente

(1) Dac ntr-o cldire exist spaii cu destinaie de locuin sau cu o alt destinaie avnd proprietari diferii,
fiecare dintre acetia deine drept de proprietate comun pe cote-pri, forat i perpetu, asupra prilor din
cldire, care, fiind destinate folosinei spaiilor, nu pot fi folosite dect n comun.
(2) Raporturile prevzute la alin.(1) se reglementeaz prin lege.
1. Articolele 355 i 356 se refer la cea de-a doua form a proprietii comune pe cote-pri i anume proprietatea
comun pe cote-pri forat i perpetu. Aceast form a proprietii comune pe cote-pri are ca obiect un bun, care prin
natura sa poate fi folosit n mod permanent de mai muli proprietari, fiind imposibil de al mpri. Articolul 355 instituie o
regul cu caracter general, care se refer la proprietatea asupra prilor comune din cldirile cu multe etaje sau cu
apartamente, i const n aceea c prile din cldire, care, sunt destinate folosinei spaiilor, nu pot fi folosite dect n
comun. Conform art. 5 din Legea 913/2000, astfel de pri-comune din cldirile cu multe etaje sunt: zidurile, acoperiul,
terasele, courile de fum, casele scrilor, holurile, subsolurile, pivniele i etajele tehnice, tubulaturile de gunoi,
ascensoarele, utilajele i sistemele inginereti din interiorul sau exteriorul locuinelor. Asupra acestor pri comune
proprietarii apartamentelor, au un drept de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu.
2. Modul de posesie, folosin i dispoziie cu bunurile ce fac obiect al proprietii comune pe cote-pri forat i
perpetu se stabilete prin Legea 913/2000.
Articolul 356. Proprietatea comun pe cote-pri asupra despriturilor comune
(1) Orice zid, an sau alt despritur ntre dou terenuri care se afl n intravilan este prezumat a fi n
proprietatea comun pe cote-pri a vecinilor dac nu rezult contrariul din titlu, dintr-un semn de necomunitate
conform regulamentelor de urbanism ori dac proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin
uzucapiune.
(2) Cota-parte din drepturile asupra despriturilor comune se va considera un bun accesoriu. nstrinarea
sau ipotecarea cotei-pri nu se poate face dect o dat cu dreptul asupra terenului.
1. O categorie special de coproprietate forat constituie coproprietatea despriturilor comun . n conformitate cu
prevederile art. 356 termenul desprituri comune se refer la zidul, anul i alte desprituri ce separ dou proprieti
nvecinate, cu alte cuvinte se refer la semnele ce sunt aezate pe hotarul a dou proprieti vecine. Zidul, anul i alte
desprituri ce separ dou proprieti nvecinate sunt prezumate a se afl n proprietatea comun pe cote-pri forat i
perpetu. Aceast regul se refer doar la despriturile dintre dou imobile aflate n intravilan. Prezumia stabilit de art.
356 poate fi combtut prin proba contrar, i anume prin acte juridice din care s rezulte c zidul aparine unui singur
proprietar. Aceast prezumie poate fi combtut i printr-un semn de necomunitate conform regulamentelor de urbanism.
Prin semn de necomunitate se nelege acel semn cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular despre peretele de o
parte, iar despre cealalt nfieaz un plan nclinat. n acest caz, zidul se presupune c aparine exclusiv proprietarului
despre care exist planul nclinat. Cu o asemenea reglementare urmeaz s fie completat Regulamentul general de urbanism
(HG nr. 5di 1998 MO nr nr.14-15/1998). i n sfrit prezumia de comunitate a despriturilor mai poate fi rsturnat i
prin uzucapiune, dac se dovedete c un singur proprietar le-a dobndit pe aceast cale.
2. n proprietatea comun asupra despriturilor comune fiecare coproprietar are o cot-parte, mrimea creia este
stabilit conform art. 346. Proprietatea comun asupra despriturilor comune este o proprietate comun pe cote-pri
forat i perpetu, de aceea cota-parte se va putea nstrina doar dat cu nstrinarea dreptului asupra bunului comun, n
particular, dat cu nstrinarea dreptului asupra terenului. La fel ipotecarea unei asemenea cote-pri va putea avea loc doar
odat cu ipotecarea ntregului bun
Articolul 357. ncetarea proprietii comune pe cote-pri prin mprire
(1) ncetarea proprietii comune pe cote-pri prin mprire poate fi cerut oricnd dac legea, contractul
sau hotrrea judectoreasc nu prevede altfel.
(2) mprirea poate fi cerut chiar i atunci cnd unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul, afar de
cazul cnd l-a uzucapat, n condiiile legii.
(3) mprirea poate fi fcut prin nelegere a prilor sau prin hotrre judectoreasc.
1. Unul din cele mai rspndite moduri de ncetare a dreptului de proprietate comun pe cote pri este mprirea. n
cazul mpririi bu nul aflat n proprietate comun pe cote-pri se mparte materialmente ntre coprtai, fiecare dintre
acetia devenind proprietarul exclusiv asupra unei anumite pri determinate din bunul care a format obiectul proprietii
comune pe cote-pri. Ca rezultat al mpririi bunului se face o repartizare concret a unor pri din bunul comun, adic
fiecare coproprietar primete o parte determinant din bun n locul prii nedeterminante.
mprirea bunului comun poate fi cerut oricnd dac legea, contractul sau hotrrea judectoreasc nu prevede altfel.
Aceasta nseamn, c n lipsa unor prevederi legale, sau n lipsa unei nelegeri dintre coproprietari, sau n lipsa unei
hotrri judectoreti care ar interzice sau amna mprirea, acesta poate fi fcut oricnd. Cererea de mprire poate fi
naintat att de coproprietari ct i de creditorii unuia din coproprietar (a se vedea i comentariul la art. 353).
2. mprirea bunului comun poate fi cerut chiar dac bunul a fost folosit n exclusivitate de un singur coproprietar.
Folosirea bunului de un singur coproprietar poate avea loc n baza nelegerii dintre coproprietar cu respectarea prevederilor

art. 346. Dac, un coproprietar, va poseda bunul proprietate comun, ntrunind condiiile necesare uzucapiunii, el va deveni
proprietar exclusiv al ntregului bun. n acest caz, nu se va putea cere mprirea bunului, fiindc acesta nu mai este un bun
comun ci aparine n exclusivitate unui singur proprietar.
3. Proprietatea comun pe cote-pri poate nceta prin dou forme de mpreal: a) prin nelegerea prilor, adic pe
cale amiabil; i b) prin hotrre judectoreasc. mprirea amiabil se efectueaz n baza unui act juridic ncheiat ntre toi
coproprietarii, act care poate fi ncheiat n orice form: scris sau verbal. Un asemenea act de mprire va fi valabil doar,
dac la el vor participa toi coproprietarii i toi vor cdea de acord cu realizarea mpririi pe aceast cale, precum i cu
clauzele actului de mprire. Dac unul din coproprietar este limitat sau lipsit n capacitatea de exerciiu, atunci mprirea
voluntar se va putea realiza numai cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului legal, dup caz (a se
vedea i comentariul la art. 360). mprirea judectoreasc se efectueaz de ctre instanele judectoreti la cererea
persoanei ndreptite de a cere partajul, asemenea persoane dup cum am menionat, pot fi coproprietarii i creditorii
acestora. Dac bunul a fost partajat benevol, atunci cererea de partaj va fi respins de ctre instana de judecat ca
inadmisibil. Partajul judiciar de cele mai dese ori poate avea loc n urmtoarele cazuri; a) la mprire nu sunt prezeni toi
titularii dreptului de proprietate comun; b) coproprietarii nu ajung la o nelegere privind mprirea bunului comun; c)
unul din coproprietari este lipsit sau limitat n capacitatea de exerciiu i autoritatea tutelar, dup caz a ocrotitorului legal,
a refuzat ncuviinarea unui partaj voluntar.
Articolul 358. Inadmisibilitatea mpririi
(1) mprirea este inadmisibil n cazurile la care se refera art. 355 i 356, precum i n alte cazuri prevzute
de lege.
(2) mprirea poate fi efectuat n cazul prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente
atunci cnd exist acordul tuturor coproprietarilor ori cnd bunurile n cauz nu mai snt destinate folosirii n
comun.
1. n principiu, toate bunurile de orice natur pot face obiectul unei mpriri. Excepiile de la aceast regul pot fi
stipulate doar n lege. n alin. 1 expres sunt numrate dou categorii de bunuri care nu pot face obiectul mpriri: a) prile
comune din cldirile cu multe etaje sau cu apartamente art. 355; i b) despriturile comune ale dou imobile vecine art356. Legea poate stabili i alte cazuri n care mprirea va fi inadmisibil.
2. Este posibil ca prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente s fie mprite, doar dac este acordul
tuturor coproprietarilor ori dac aceste bunuri nu mai sunt destinate folosinei comune. Important este c dac nu va fi
acordul unuia din coproprietari, mprirea prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente nu va putea
avea loc. Este de presupus c n lipsa acordului de voin a unuia din coproprietari, mprirea nu va putea avea loc nici n
baza hotrrei judectoreti.
Articolul 359. Amnarea mpririi
(1) Contractele privind amnarea mpririi nu pot fi ncheiate pentru o perioada mai mare de 5 ani. n cazul
imobilelor, contractele trebuie ncheiate n form autentic i nscrise n registrul bunurilor imobile.
(2) Pentru motive temeinice, instana de judecat poate dispune, la cererea oricrui coproprietar, mprirea
chiar nainte de perioada stabilita prin contract.
(3) Instana de judecat poate dispune amnarea mpririi dac aceasta s-ar impune n vederea proteciei
intereselor celorlali coproprietari. Instana poate dispune mprirea dac mprejurrile avute n vedere la data
pronunrii hotrrii de amnare s-au modificat.
1. Coproprietarii unei proprieti comune pe cote-pri pot ncheia un contract prin care s amne mprirea bunului
comun. Pe lng condiiile generale de valabilitate a contractelor, contractul de amnare a mpriri mai trebuie s cuprind
o condiie special i anume cea referitoare la termen. n alin. 1 se indic c termenul contractului de amnare a mpriri
nu poate fi mai mare de 5 ani. Dac, un asemenea contract, va fi ncheiat pe un termen mai mare de 5 ani apoi el va lovit de
nulitate. Contractul de rennoire a amnrii mpririi poate fi ncheiat doar dup expirarea primului termen. Forma
contractul de amnare a mpririi depinde de faptul dac bunul comun este mobil sau imobil. Dac bunul comun este mobil
apoi contractul de amnare a mprirei poate fi ncheiat att n form scris ct i n form verbal. n schimb dac bunul
comun este imobil, contractul de amnare a mpririi va putea fi ncheiat doar n form autentic. n cazul bunurilor
imobile contractul de amnare a mpririi va fi opozabil terelor doar din momentul nregistrrii n registrul bunurilor
imobile.
2. Dac coproprietarii au ncheiat u contract prin care au amnat mprirea, apoi mprirea nu va putea avea loc dect
dup expirarea termenului acestui contract. Cu toate acestea, oricare din coproprietari poate cere instanei judectoreti s
dispun mprirea bunului chiar i naintea expirrii termenului contractului de amnare a mpririi. Instana
judectoreasc va dispune mprirea bunului, naintea expirrii termenului contractului de amnare a mpririi, dac va
considera c exist motive ntemeiate. Legiuitorul, n alin. 2 nu a numit expres care motive sunt considerate ntemeiate, de
acea n fiecare caz concret instana judectoreasc va trebui s reias din circumstanele cauzei i s analizeze dac
motivele invocate de unul (sau civa) coproprietari pot fi considerate ca temeinice sau nu.

3. Amnarea mpririi poate avea loc prin ncheierea unui acord dintre toi coproprietarii, fie prin hotrre
judectoreasc. Amnarea mpririi va avea loc prin hotrre judectoreasc n cazurile n care unul sau civa
coproprietari vor cere mprirea bunului comun, n conformitate cu prevederile art. 357 alin. 3. Instana de judecat va
putea dispune, la cererea unuia din coproprietari, amnarea mpririi, doar dac va constata c o asemenea amnare va
avea drept efect o protecie a intereselor celorlali coproprietari. Totui, dac la dat pronunri hotrrei de amnare a
mpririi, se vor modifica temeiurile invocate pentru amnarea mpririi, instana judectoreasc va fi n drept s dispun
mprirea bunului comun.
Articolul 360. mprirea n cazul n care coproprietarul este lipsit de sau
limitat n capacitatea de exerciiu
Dac un coproprietar este lipsit de sau limitat n capacitatea de exerciiu, mprirea poate fi fcut prin
nelegerea prilor numai cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului legal, dup caz.
Norma comentat instituie o cerin suplimentar fa de nelegerea cu privire la mprirea bunului comun n cazul n
care un coproprietar este lipsit (art. 24) sau limitat (art.25) n capacitatea de exerciiu. Aceste reguli vor fi aplicabile i
persoanelor care nu au mplinit vrsta de 18 ani, adic persoanelor care nu au capacitate de exerciiu deplin, excepie fiind
cei care au ncheiat cstoria pn la atingerea majoratului (art. 20alin. 2) i persoanele emancipate (art. 20 alin.3). Dac
asemenea persoane vor fi coproprietari atunci mprirea poate fi fcut prin nelegerea prilor numai cu ncuviinarea
autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului legal, dup caz. Dac aceste persoane abilitate s ncuviineze mprirea vor
fi contra mpririi bunului comun, acesta va putea fi mprit doar prin hotrre judectoreasc la cererea oricrui
coproprietar.
Instituirea unor asemenea reglementri i gsete argumentul i n faptul c n principiu mprirea bunului constituie un
act de dispoziie.
Articolul 361. Modul de mprire a bunului proprietate comun pe cote-pri
(1) mprirea bunului proprietate comun pe cote-pri se face n natur, proporional cotei-pri a fiecrui
coproprietar.
(2) Dac bunul proprietate comun pe cote-pri este indivizibil ori nu este partajabil n natur, mprirea se
face prin:
a) atribuirea ntregului bun, n schimbul unei sulte, n favoarea unui ori a mai multor coproprietari, la cererea lor;
b) b) vnzarea bunului n modul stabilit de coproprietari ori, n caz de nenelegere, la licitaie i distribuirea
preului ctre coproprietari proporional cotei-pri a fiecruia dintre ei.
(3) n cazul n care unui dintre coproprietari i este atribuit o parte reala mai mare dect cota sa parte,
celorlali coproprietari li se atribuie o sult.
(4) mprirea se efectueaz n modul stabilit de lege.
(5) Prile reale stabilite de instana de judecat pot fi distribuite prin tragere la sori, dup caz.
1. n cazurile n care bunul proprietate comun pe cote-pri este divizibil, mprirea se face n natur. La mprirea n
natur a bunului comun trebuie s se in cont de mrimea cotei-pri ce aparine fiecrui proprietar. Drept rezultat al
mpriri bunului n natur, fiecrui coproprietar i se poate atribui o parte din bun care poate coincide cu mrimea coteipri, dar se poate ntmpla ca parte ce i revine din bunul comun s nu corespund cu mrimea cotei-pri. n acest ultim
caz vor fi aplicabile prevederile art. 361 alin. 3.
2. Am vzut c dac bunul este divizibil el se va mpri n natur. Dar, dac bunul este indivizibil sau dac nu este
comod partajabil atunci mprirea bunului se va face pe alte ci. n opinia noastr, partajarea ntr-un alt mod dect cel
prevzut la alin. 1, poate avea loc n urmtoarele dou cazuri: a) bunul este indivizibil; sau b) bunul dei este divizibil, ns
nu poate fi comod partajabil n natur. Dup cum putem observa n alin. 2 se indic doar o singur situaie, fiindc termenii
indivizibil i nu este partajabil au acelai sens. De aceea considerm cuvintele nu este partajabil din prima
propoziie a alin. 2 trebuie nelese n sensul nu este comod partajabil . Deci, dac bunul comun este indivizibil ori nu
este comod partajabil, el poate fi atribuit n proprietatea exclusiv a unuia din coproprietari. O asemenea atribuire poate fi
fcut doar cu acordul coproprietarilor. Acel coproprietar, care va deveni proprietar exclusiv al bunului, va fi inut la plata
unei sulte celorlali coproprietar. Legiuitorul nu a reglementat situaia n care toi coproprietarii vor dori ca bunul s fie
atribuit lor n natur. Credem c ntr-un asemenea caz litigiul urmeaz a fi soluionat de instana judectoreasc, care poate
aplica prevederile art. 361 alin. 5. O alt posibilitate de mprire a bunului indivizibil sau a bunului care nu este comod
partajabil, este vnzarea bunului. Modul de vnzare a bunului este stabilit de coproprietari, iar dac acetia nu vor ajunge la
un numitor comun, bunul comun va fi vndut la licitaie. Preul obinut va fi distribuit ntre coproprietari inndu-se cont de
mrimea cotelor-pri.
3. Ca rezultat al mpririi bunului n natur se poate ntmpla ca partea ce i revine unui coproprietar s fie mai mare sau
mai mic dect cota sa parte. n aceste cazuri, cl ce a primit o parte mai are dect cota sa parte va trebui s compenseze pe
acei coproprietari car au primit real o parte mai mic dect cota lor parte.
4. Pentru unele categorii de bunuri prin lege poate fi stabilit modul de mprire a bunului comun. Asemenea bunuri de
regul sunt bunurile imobile.

5. mprirea bunului comun n natur poate fi efectuat i pe cale judectoreasc. n acest caz fiecrui coproprietar i va
fi repartizat o parte real din bunul comun. Dac vor fi divergene privitor la aceea care parte i cui trebuie repartizat
instana judectoreasc poate s distribuie prile din bunul comun prin tragere la sori. Un asemenea procedeu este nou, i
nu a fost cunoscut legislaiei, dar poate fi util n cazurile cnd, spre exemplu la o parte din bunul comun vor pretinde mai
muli coproprietari. Tragerea la sori poate avea loc doar dac la ea particip toi coproprietarii.
Articolul 362. Stingerea datoriilor n cazul mpririi
(1) Oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor, nscute n legtur cu proprietatea comun
pe cote-pri, care snt scadente ori devin scadente n cursul anului n care are loc mprirea.
(2) Suma necesar stingerii obligaiilor care decurg din alin.(1) va fi preluat, n lipsa unei stipulaii contrare,
din preul vnzrii bunului comun cu ocazia mpririi i va fi suportat de ctre coproprietari proporional coteipri a fiecruia.
1. n legtur cu exercitarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri pot aprea careva cheltuieli de ntreinere sau
pstrare a bunului comun. La fel coproprietarii sunt obligai s participe la plata impozitelor, taxelor i a altor pli
obligatorii necesare a fi pltite pentru unele categorii de bunuri (spre exemplu impozitul pe bunurile imobile). Toate aceste
pli pot fi achitate de ctre toi coproprietarii, dar unul din coproprietar poate achita suma integral ca ulterior s cear de la
ceilali plile respective care sunt proporionale mrimei cotelor lor pri. Dac coproprietarii vor decide mprirea
bunului, ei sunt n drept s cear i stingerea tuturor datoriilor, nscute n legtur cu proprietatea comun pe cote-pri,
care snt scadente ori devin scadente n cursul anului n care are loc mprirea. Aceste datorii vor fi suportate de ctre toi
coproprietarii proporional mrimei cotelor lor pri (a se vedea i art. 349).
2. Dac coproprietarii nu au stins datoriile, nscute n legtur cu proprietatea comun pe cote-pri, care snt scadente
ori devin scadente n cursul anului n care are loc mprirea, pn la mprirea bunului comun, apoi aceste sume vor fi
achitate din preul vnzrii bunului comun, vnzare care va avea loc n legtur cu mprirea bunului comun.
Coproprietarii pot stabili prin acordul comun i o alt modalitate de stingere a datoriilor nscute n legtur cu proprietatea
comun pe cote-pri.
Articolul 363. Efectele mpririi proprietii comune
(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite numai de la
data mpririi, cu excepia bunurilor imobile asupra crora dreptul de proprietate apare la data nscrierii n
registrul bunurilor imobile.
(2) Actele ncheiate, n condiiile legii, de un coproprietar asupra bunului proprietate comuna pe cote-pri
rmn valabile i snt opozabile celui care a dobndit bunul n urma mpririi.
(3) Garaniile constituite de un coproprietar asupra cotei sale pri se strmut de drept asupra bunului sau a
sumei de bani atribuite prin mprire.
(4) mprirea care a avut loc naintea termenului stipulat n acordul coproprietarilor nu este opozabil
creditorului care deine o ipoteca asupra unei cote-pri dac acesta nu a consimit la mprire sau dac debitorul
su nu conserva dreptul de proprietate a cel puin asupra prii respective din bun.
1. Regula, consacrat efectelor mpririi, din art. 363 alin. 1, prevede c din momentul mpririi fiecare coproprietar
devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite. Actul de mprire a bunului comun este un act
declarativ de drepturi, aceasta nseamn c n cazul mpririi nu are loc un transfer de drepturi ntre titularii dreptului de
proprietate comun pe cote-pri, ci acestora le este recunoscut dreptul pe care ei l-au avut n proprietatea comun. Dup
regula general instituit n alin. 1, coproprietarul va deveni proprietar exclusiv al bunului mobil din momentul mpririi
bunului. Dac sunt mprite bunurile imobile, atunci dreptul de proprietate asupra prii din bunul comun, apare din
momentul nregistrrii mpririi n registrul bunurilor imobile, respectiv o asemenea mprire va fi opozabil terelor din
momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile.
2. Bunul proprietate comun poate fi transmis n folosin persoanelor tere, sau chiar poate fi gajat cu respectarea
prevederilor legislaiei. Asemenea acte de nstrinate a bunului comun vor fi considerate valabile doar dac a fost acordul
tuturor coproprietarilor (a se vedea i art. 351). n afar de aceasta fiecare coproprietar n conformitate cu prevederile art.
350 poate s efectueze acte de conservare a bunului proprietate comun. Dac aceste acte ncheiate de un coproprietar (sau
de mai muli coproprietari) sunt valabile apoi ele vor fi opozabile i pentru acele persoane care vor dobndi bunul n urma
mpririi. Aceast regul va fi aplicabil att n cazurile cnd bunul a fost dobndit n proprietate exclusiv de unul din
coproprietari, ct i n cazurile cnd bunul ca rezultat al mpririi va fi vndut persoanelor tere (art. 361 alin.2 lit. a).
3. Dac bunul proprietate comun poate fi nstrinat doar cu acordul tuturor coproprietarilor, apoi cota-parte din
proprietatea comun pe cote-pri, poate fi nstrinat fr a fi necesar acordul celorlali coproprietari. Coproprietarul poate
s garanteze cu cota sa o obligaie proprie ct i o obligaie strin. n alin. 3 din norma comentat, se indic, c odat cu
mprirea bunului comun, nu se va stinge garania constituit de un coproprietar asupra cotei sale pri. Aceast garanie
se va strmuta de drept asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin motenire. Spre exemplu, dac un coproprietar a
gajat cota sa parte din proprietatea comun pe cote-pri, atunci, dup ce bunul comun a fost mprit, dreptul de gaj al
creditorului gajist va trece asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin mprire.

4. Coproprietari prin acord comun pot amna mprirea bunului comun (a se vedea i art. 359). n cazul imobilelor,
contractele de amnare a mpririi, trebuie ncheiate n form autentic i nscrise n registrul bunurilor imobile. n cazurile
n care coproprietarii vor decide de a mpri bunul comun nainte de expirarea termenului indicat n acordul de mprire,
ei vor trebui s in seama de existena garaniilor reale constituite de unul (unii) coproprietari asupra cotelor pri ce le
aparin. Pentru ca mprirea bunului comun efectuat naintea termenului stipulat n acordul coproprietarilor, s aib efect
juridic, este necesar ca s existe acordul creditorului care deine o ipoteca asupra unei cote-pri din bunul proprietate
comun. Dac un asemenea acord nu va exista, apoi mprirea care a avut loc naintea termenului stipulat n acordul
coproprietarilor nu va fi opozabil acestui creditor. Totui, mprirea, care a avut loc naintea termenului stipulat n
acordul coproprietarilor, va fi valabil i respectiv va fi opozabil i creditorului care deine o ipotec aspra unei cote-pri,
chiar dac nu a fost acordul lui la mprire, dac debitorul su va conserva dreptul de proprietate a cel puin asupra prii
respective din bun.
Articolul 364. Obligaia de garanie a coproprietarilor
(1) Coproprietarii i datoreaz, n limita cotelor-pri, garanie pentru eviciune i vicii ascunse, dispoziiile
privitoare la obligaia de garanie a vnztorului aplicndu-se n modul corespunztor.
(2) Fiecare din coproprietari este obligat s despgubeasc pe coproprietarul prejudiciat prin efectul
eviciunii sau al viciului ascuns. Dac unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorat de acesta se va
suporta proporional de ceilali coproprietari.
(3) Coproprietarii nu datoreaz garanie dac prejudiciul este urmarea faptei svrite de un alt coproprietar
sau dac au fost scutii prin actul de mprire.
1. Avnd n vedere faptul c n rezultatul mpririi nceteaz dreptul de proprietate comun pe cote-pri i ca rezultat
dreptul de proprietate asupra bunului comun trece n exclusiv n proprietatea unei singure persoane, coproprietarii sunt
obligai s garanteze transferul unui drept de proprietate neafectat. Astfel, legiuitorul n art. 364 a stabilit obligaia, fiecrui
coproprietar, n limita cotelor lor pri, de garanie pentru eviciune (pierderea dreptului de posesie asupra bunului) i pentru
viciile ascunse. Coproprietari bunului comun n cazul mpririi, fiind considerai vnztori, vor avea i obligaiile de
garanie ce aparin acestuia i care n special sunt prevzute n art. 758-767.
2. Dac obligaia de garanie a coproprietarilor, prevzut la alin. 1, nu va ndeplinit, atunci coproprietarul, care nu i-a
ndeplinit aceast obligaie, va fi obligat s despgubeasc pe coproprietarul prejudiciat prin efectul eviciunii sau al
viciului ascuns. Aa, spre exemplu, dac un teri n temeiul dreptului su asupra bunului comun, va intenta o aciune de
eviciune, atunci coproprietarul care a constituit n favoarea terului dreptul ce i permite acestuia s nainteze o aciune de
eviciune, va despgubi pe coproprietarul prejudiciat prin eveciune. Dac unul dintre coproprietari este insolvabil, partea
datorat de acesta se va suporta proporional de ceilali coproprietari.
3. Dac prejudiciu, pentru care coproprietarul conform alin. 1 i 2 este obligat s rspund, a fost cauzat de un alt
coproprietar, atunci coproprietarul nu va datora o garanie. De asemenea coproprietarul nu va datora o garania, dac prin
actul de mprire, el a fost scutit de o asemenea garanie.
Articolul 365. Nulitatea mpririi
(1) mprirea poate fi desfiinat pentru aceleai cauze ca i actele juridice.
(2) mprirea fcut fr participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolut.
(3) mprirea este valabil chiar dac nu cuprinde toate bunurile proprietate comun pe cote-pri. Pentru
bunurile omise se poate face oricnd o mprire suplimentar.
(4) Nu poate invoca nulitatea relativ a mpririi coproprietarul care, cunoscnd cauza de nulitate,
nstrineaz total sau parial bunurile atribuite.
1. Actul de mprire a bunului proprietate comun pe cote-pri, este un act juridic civil, care este guvernat de regulile
referitoare la actul juridic, cu excepiile prevzute n art. 357-365. Referitor la nulitatea actului de partaj (mprire ) vor fi
aplicabile aceleai temeiuri ca i la actele juridice (a se vedea i 216-233). Deci, actul de mprire a bunului comun, poate
fi lovit de nulitate absolut i relativ conform dispoziiilor art. 216-233.
2. n alin. 2 se conine o cauz special de nulitate absolut a actului de mprire, care nu se conine n art. 216-233.
Actul de mprire este considerat un act de dispoziie, la ncheierea cruia conform prevederilor art. 351 alin. 1 trebuie s
fie acordul tuturor coproprietarilor. Dac la mprirea bunului comun nu vor participa toi coproprietarii, atunci o asemenea
mprire este lovit de nulitate absolut. Totui, mprirea fcut prin hotrre judectoreasc, va fi valabil, chiar i n
cazurile n care unul din coproprietari nu va fi de acord cu mprirea bunului comun. n aceste cazuri vom fi n prezena
situaiilor n care un coproprietar (sau mai muli) au participat la mprirea bunului comun, ns nu au fost de acord cu
decizia celorlali coproprietari privitori la mprirea bunului comun (a se vedea i art. 357 alin.3).
3. Alin. 3 reglementeaz situaiile n care n proprietatea comun pe cote-pri sunt mai multe bunuri i nu toate au fost
supuse mpriri. Dac la mprirea unor bunuri comune au fost respectate toate cerinele legale, apoi asemenea mprire
va fi considerat valabil, chiar dac ea nu a cuprins toate bunurile proprietate comun. Bunurile care nu au fost mprite
vor putea fi ulterior mprite prin nelegerea prilor sau prin hotrre judectoreasc.

4. Dup cum am spus i mai sus, ca rezultat al mpririi, bunul poate fi transmis n proprietatea exclusiv a unuia din
coproprietari. Dac acest coproprietar la momentul mpririi cunotea careva temeiuri care pot duce la nulitatea mpririi,
apoi el poate cere ca o asemenea mprire s fie desfiinat pentru cauz de nulitate. Totui acest coproprietar nu va putea
cere nulitatea mpririi, dac a nstrinat total sau parial bunul comun, care ia fost atribuit n proprietate exclusiv ca
rezultat al mpririi. Deci, coproprietarul care cunotea cauza de nulitate va putea cere desfiinarea pentru aceast cauz,
doar dac nu a nstrinat total sau parial bunul comun, care ia fost atribuit n proprietate exclusiv ca rezultat al mpririi.
S e c t i u n e a a 3-a
PROPRIETATEA COMUNA IN DEVALMASIE
Articolul 366. Dispoziii generale cu privire la proprietatea comun n devlmie
(1) n cazul n care dreptul de proprietate aparine concomitent mai multor persoane fr ca vreuna dintre
ele s fie titularul unei cote-pri ideale din bunul comun, proprietatea este comun n devlmie.
(2) Proprietii comune n devlmie se aplic n modul corespunztor dispoziiile cu privire la proprietatea
comuna pe cote-pri dac prezenta seciune nu prevede altfel.
1. A doua form a dreptului de proprietate comun este dreptul de proprietate comun n devlmie. Pornind de la
prevederile art.344, 345, 366, am putea spune c dreptul de proprietate comun n devlmie, este acel drept ce aparine la
dou sau mai multe persoane asupra bunurilor ce le dein n proprietate, acestea rmnnd nefracionate n materialitatea
lor, de asemenea nefiind determinat nici cota-parte ideal din dreptul de proprietate.
Drept form a proprietii comune, proprietatea n devlmie se destinge prin aceea c aparine nefracionat tuturor
titularilor devlmai i are ca obiect bunuri comune nefracionate n materialitatea lor. n cazul acestei forme de
proprietate comun titularii nu au determinat nici mcar o cot-parte ideal, matematic n dreptul de proprietate.
Caracteristica principal a dreptului de proprietate comun n devlmie o constituie faptul c titularii acestui drept nu
cunosc nici ntinderea dreptului lor de proprietate asupra bunului comun i nici bunurile n materialitatea lor, ce aparin
fiecruia n parte. Devlmia ine de anumite relaii existente ntre titularii dreptului, n primul rnd relaii de familie. De
obicei, odat cu ncetarea relaiilor ce au determinat-o nceteaz i proprietatea comun n devlmie.
n ceea ce privete temeiurile de dobndire a dreptului de proprietate comun n devlmie, apoi aceasta poate aprea
att n baza legi, lucru cel mai des ntlnit, spre exemplu proprietatea soilor, ct i n baza actului juridic civil. Deci,
devlmia poate rezulta din lege i din convenia prilor. Apariia proprietii devlmae n baza actului civil, pentru
prima dat a fost expres prevzut n art. 344 alin.2. Astfel, bazndu-ne pe prevederile legale i pe principiul c este permis
tot ce nu este interzis am putea conchide c prile ncheind un act juridic civil pot decide ca bunurile dobndite s le
aparin cu drept de proprietate comun n devlmie. Dei Codul Civil admite posibilitatea apariiei proprietii comune
n devlmie n baza unui act juridic civil, totui trebuie s afirmm, c avnd n vedere faptul c n cazul proprietii
comune n devlmie nu este cunoscut nici mcar cota ideal din dreptul de proprietate, ea poate aprea ntre persoane
foarte apropiate.
2. n ceea ce privete exercitarea dreptului de posesie, folosin i dispoziie asupra bunurilor aflate n proprietatea
comun n devlmie ct i mprirea i ncetarea acesteia, vor fi aplicabile regulile de la proprietatea comun pe cotepri, inndu-se cot de reglementrile speciale referitoare la proprietatea comun n devlmie cuprinse n art. 366-373.
Articolul 367. Folosina bunului proprietate comuna n devlmie
Fiecare coproprietar devlma are dreptul de a folosi bunul comun potrivit destinaiei acestuia, fr a limita
dreptul celorlali coproprietari dac n contract nu este prevzut altfel.
Obiectul dreptului de reprezentare al proprietarilor devlmai l constituie atributele de folosin, posesie i dispoziie.
Atributul folosinei, care ntr n coninutul juridic al dreptului de proprietate comun n devlmie, d posibilitatea
titularilor dreptului de proprietate comun n devlmie s utilizeze bunul n propriul lor interes, dobndind n proprietate
fructele pe are le pot obine de la acest bun. Exercitarea atributului de folosin poate fi fcut de oricare din proprietarii
devlmai, cu condiia ca o asemenea exercitare s nu limiteze dreptul celorlali coproprietari devlmai. Regula dat,
stipulat expres n art. 367, poart un caracter dispozitiv, dnd posibilitate coproprietarilor devlmai s stabileasc i un alt
mod de folosire a bunului comun. Spre exemplu acetia prin ncheierea unui act juridic pot stabili c folosina bunului
comun s fie exercitate n exclusivitate de un singur coproprietar devlma.
Folosina ca atribut al dreptului de proprietate prezint o importan deosebit, prin intermediul su asigurndu-se nsui
procesul de utilizare a nsuirilor bunului pentru satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale proprietarilor devlmai.
Anume din aceste considerente, legiuitorul n art. 367 a stipulat c folosina bunului comun trebuie s se fac potrivit
destinaiei acestuia.
Dac ca rezultat al exercitrii atributului de folosin, bunului comun i-au fost produse degradri sau i-a fost schimbat
destinaia, apoi fiecare din titularii dreptului de proprietate comun n devlmie este n drept s cear repararea daunelor
cauzate.

Articolul 368. Actele de conservare i administrare a bunului proprietate

comuna n devlmie
Oricare dintre proprietarii devlmai este prezumat a avea consimmntul celorlali pentru efectuarea
oricror acte de conservare i administrare a bunului proprietate comuna n devlmie dac legea sau contractul
nu prevede altfel.
Pentru a asigura o folosire mai eficient a bunurilor comune i pentru a nltura pericolul pieirii bunului comun, titularii
dreptului de proprietate comun n devlmie sunt ndreptii s efectueze acte de conservare. Actele de conservare au
drept scop de a salva bunul comun de la un pericol iminent, n schimbul unor cheltuieli de importan redus, adic au
scopul de a menine bunul n starea actual. De aceste acte beneficiaz toi titularii dreptului de proprietate comun n
devlmie, de acea n art. 368 a fost instituit regula conform cruia oricare di proprietarii devlmai pot efectua acte de
conservare. Acordul celorlali proprietari devlmai, la svrirea actelor de conservare, este prezumat. Excepii de la
regula dat se pot conine n lege ori n contractul ncheiat ntre proprietarii devlmai. Cele comentate la aceast norm se
refer n egal msur i la actele de administrare care pot fi efectuate de oricare din proprietarii devlmai. Actele de
administrare sunt acele operaiuni juridice de exploatare normal a bunurilor, menite s la fac productive, fr a le diminua
sau compromite valoarea lor printr-o folosire neraional. Am putea atribui la aceast categorie de acte administrative aa
acte ca perceperea fructelor i a veniturilor aduse de bun; efectuarea de reparaii; valorificarea unor bunuri perisabile;
gospodrirea i ntrebuinarea bunurilor pentru satisfacerea nevoilor de trai.
Articolul 369. Actele de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun
n devlmie
(1) Fiecare din coproprietarii devlmai poate dispune de bunul mobil proprietate comuna n devlmie
dac acordul ncheiat ntre ei nu prevede altfel.
(2) Pentru actele de dispoziie asupra bunurilor imobile proprietate comun n devlmie este necesar
acordul scris al tuturor coproprietarilor devlmai.
(3) Actul juridic de dispoziie ncheiat de unul dintre coproprietarii devlmai poate fi declarat nul dac se
face dovada c cealalt parte tia sau trebuia s tie despre acordul care limiteaz dreptul de dispoziie, despre
faptul ca ceilali coproprietari devlmai snt mpotriva ncheierii actului juridic sau c nu a fost cerut acordul la
nstrinarea imobilelor.
1. Referitor la exercitarea actelor de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun
n devlmie, art. 369 face distincie dup cum acestea se refer la bunuri mobile sau la bunuri imobile. n conformitate cu
prevederile alin. 1, oricare dintre coproprietarii devlmai poate svri acte de dispoziie cu privire la bunurile proprietate
comune, mobile, dac acordul ncheiat ntre ei nu prevede altfel. O precizare pe care trebuie s o facem n legtur cu actele
de dispoziie, pe care le poate face oricare din coproprietarii devlmai, se refer la aceea c aceste acte trebuie s fie cu
titlu oneros. Dei din textul art. 369 alin.1 nu rezult o atare precizare, totui, natura juridic a acestor acte impune a face
asemenea concluzii, fiindc mandatul prezumat trebuie exercitat n toate cazurile numai n interesele comunitii de bunuri
ce aparin coproprietarilor devlmai. O asemenea prevedere legal o ntlnim n art. 21 alin. 3 din Codul Familiei conform
creia actul juridic prin care se micoreaz ori se suprim comunitatea de bunuri a soilor este declarat nul de ctre
instana de judecat. Respectiv, n ceea ce priete actele de dispoziie cu titlu gratuit, acestea vor putea fi fcute de unul din
coproprietarii devlmai doar cu consimmntul celorlali, indiferent de faptul dac aceste se refer la bunuri mobile sau
imobile. Coproprietarii devlma pot s stabileasc prin acord comun i un alt mod de svrire a actelor de dispoziie
asupra bunurilor proprietate comun n devlmie. Spre exemplu, coproprietarii devlmai pot decide ca toate actele de
dispoziie vor putea fi ncheiate doar cu acordul tuturor, acord care poate fi, fie n form scris, fie n form verbal.
2. Dispoziiile alin. 2 prevd unele cerine speciale pentru actele de dispoziie asupra bunurilor imobile proprietate
comun n devlmie. Pentru ca aceste acte de dispoziie s fie valabile este necesar acordul scris al tuturor
coproprietarilor devlmai. Consimmntul expres la care se refer dispoziiile legale din art. 369 alin.2, se poate realiza,
fie prin participarea personal a tuturor coproprietarilor devlmai la ncheierea actului juridic de dispoziie, fie n baza
unui mandat special prin care coproprietarul devlmai mputernicete o persoan ter (ori un alt coproprietar) s ncheie
acte de dispoziie, fie prin eliberarea unei recipise din coninutul creia s reias acordul la svrirea actelor de dispoziie
asupra bunurilor imobile proprietate comun n devlmie.
Lipsa consimmntului unuia din coproprietarii devlmai la ncheierea unui act juridic de dispoziie cu privire la bunuri
imobile comune nu poate fi suplinit nici chiar printr-o hotrre judectoreasc.
3. Alin. 3 stabilete consecinele ncheierii actelor de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun n devlmie
contrare prevederilor art. 369 alin.1 i 2. Problema valabilitii actelor de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun n
devlmie este pus n dependen de faptul dac cealalt parte a acestui act tia sau trebuia s tie c coproprietarul
devlmai nu are dreptul s nstrineze bunul proprietate comun n devlmie. Regula cuprins n alin. 3 este c, dac
cealalt parte a acestui act tia sau trebuia s tie c coproprietarul devlmai nu are dreptul s nstrineze bunul
proprietate comun n devlmie, atunci actul de dispoziie ncheiat de unul din coproprietarii devlmai este lovit de
nulitate relativ. Coproprietarul care invoc nulitatea actului de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun n
devlmie trebuie s dovedeasc c cealalt parte, a actului de dispoziie ncheiat de ctre unul dintre coproprietarii, tia

sau trebuia s tie despre acordul care limiteaz dreptul de dispoziie, despre faptul ca ceilali coproprietari devlmai snt
mpotriva ncheierii actului juridic sau c nu a fost cerut acordul la nstrinarea imobilelor. Pn la proba contrar se va
considera c cel ce a ncheiat actul de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun n devlmie cu nul din
coproprietarii devlmai este de bun credin, adic nu tia i nici nu putea s tie c coproprietarul devlmai nu este n
drept s ncheie actul de dispoziie.
Deci, sanciunea prevzut de art. 369 alin. 3, ce trebuie s se aplice actelor de dispoziie, ncheiate contrar prevederilor
art. 369 alin. 1 i 2, este nulitatea relativ, nulitate ce poate fi confirmat de ceilali coproprietari: - care au limitat dreptul
de dispoziie ncheind n acest sens un acord; care au fost mpotriva ncheieri actului de dispoziie, precum i de cei de la
care nu sa cerut acordul la nstrinarea imobilelor.
Articolul 370. mprirea bunului proprietate comun n devlmie
mprirea bunului proprietate comun n devlmie ntre coproprietarii devlmai se va face proporional
aportului fiecruia la dobndirea bunului. Pn la proba contrar, aportul coproprietarilor devlmai este prezumat
a fi egal.
La mprirea bunului proprietate comun pe cote pri vor fi aplicabile regulile mpririi bunurilor proprietate comun
cote-pri, inndu-se cont de particularitile stipulate n art. 366-373. Astfel la mprirea bunului proprietate comun n
devlmie ntre coproprietarii devlmai se va porni de la prezumia - aportul coproprietarilor devlmai este egal. Acei
coproprietari devlmai, care vor considera c aporturile coproprietarilor la dobndirea bunului nu au fost egale, vor trebui
s fac aceast dovad. n aceste cazuri mprirea bunului proprietate comun n devlmie ntre coproprietarii devlmai
se va face proporional aportului fiecruia la dobndirea bunului.
Articolul 371. Proprietatea comun n devlmie a soilor
(1) Bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei snt proprietatea lor comun n devlmie dac, n
conformitate cu legea sau contractul ncheiat ntre ei, nu este stabilit un alt regim juridic pentru aceste bunuri.
(2) Orice bun dobndit de soi n timpul cstoriei se prezum proprietate comun n devlmie pn la
proba contrar.
1. Dreptul de proprietate comun n devlmie al soilor este de natur legal. Regulile stipulate n art. 371 i 372
urmeaz a fi aplicate inndu-s cont i de capitolele 5 i 6 din Codul Familiei, respectiv art. 19-32, care determin regimul
juridic al bunurilor soilor. Codul Civil din 1964 nu cuprindea reglementri exprese referitor la proprietatea comun n
devlmie a soilor, n schimb reglementa proprietatea gospodriei de colhoznic, care la fel era considerat proprietate
comun n devlmie. Noul Cod Civil cuprinde reglementri exprese doar a proprietii comune n devlmie a soilor.
Acest cod, n principiu, a pstrat regimul juridic al bunurilor soilor. Regula general privind regimul juridic al bunurilor
soilor o desprindem din art. 371 alin. 1 conform cruia bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei snt proprietatea lor
comun n devlmie. Aceast regul poart un caracter dispozitiv, dnd posibilitate soilor s stabileasc un alt regim al
bunurilor comune. Astfel putem distinge dou regimuri al bunurilor soilor: a) regimul legal al bunurilor soilor i b)
regimul contractual al bunurilor soilor. Art. 371 a preluat reglementrile din Codul Familiei, care la fel distinge ntre aceste
dou regimuri al bunurilor soilor Capitolul 5 Regimul legal al bunurilor soilor i Capitolul 6 Regimul contractual al
bunurilor soilor . Codul Familiei a dat posibilitate soilor s ncheie contract matrimonial, contract ca le va permit s
deroge de la regimul legal a bunurilor soilor. Contractul matrimonial poate fi ncheiat pn la nregistrarea cstoriei ct i
n timpul cstoriei. Contractul matrimonial se ncheie n form autentic, nerespectarea creia duce la nulitatea unui
asemenea contract. Dac contractul matrimonial a fost ncheiat pn la nregistrarea cstoriei, atunci el va avea putere
juridic doar din momentul nregistrrii cstoriei.
Deci, regla general referitoare la proprietatea comun n devlmie a soilor este c, bunurile dobndite de soi n
timpul cstoriei snt proprietatea lor comun n devlmie dac, n conformitate cu legea sau contractul ncheiat ntre
ei, nu este stabilit un alt regim juridic pentru aceste bunuri. Este considerat bun comun i salariul soilor. Spunem acest
lucru fiindc n art. 372 salariul nu este enumerat la categoria bunurilor proprii ale fiecruia din soi. Problema care se
pune, n acest sens, este dac salariul neincasat constituie bun comun. Pornind de la faptul c obiect al dreptului de
proprietate sunt bunurile corporale, considerm c salariul constituie obiect al dreptului de proprietate comun n
devlmie din momentul incasrii lui, fiindc din acest moment el se transform ntr-un bun corporal susceptibil de a fi
apropriat sub forma dreptului de proprietate.
Exercitarea dreptului de proprietate comun n devlmie a soilor, adic posesia folosina i dispunerea cu bunurile
proprietate comun n devlmie, se va face n conformitate cu prevederile art. 366-370.
2. Reglementrile din alin. 2 constituie o excepie de la regula din art. 345 alin.2, conform cruia dac bunul este
comun, proprietatea se prezum a fi pe cote-pri. n cazul proprietii comune n devlmie a soilor prezumia este c
orice bun dobndit de soi n timpul cstoriei va fi supus regimului proprietii devlmae. Aceast prezumie va putea fi
nlturat dac se va face dovada contrariului. Dovada contrar soii o pot face cu ajutorul contractului matrimonial. La fel
nu vor face parte din proprietatea comun n devlmie bunurile enumrate la art. 372.

Articolul 372. Proprietatea personala a fiecruia dintre soi

(1) Bunurile care au aparinut soilor nainte de ncheierea cstoriei, precum i cele dobndite de ei n timpul
cstoriei n baza unui contract de donaie, prin motenire sau n alt mod cu titlu gratuit, snt proprietatea exclusiv
a soului cruia i-a aparinut sau care le-a dobndit.
(2) Bunurile de folosin individual (mbrcminte, nclminte i altele asemenea), cu excepia bijuteriilor
i a altor obiecte de lux, snt bunuri personale ale soului care le folosete, chiar dac snt dobndite n timpul
cstoriei din contul mijloacelor comune ale soilor.
(3) Bunurile fiecruia dintre soi pot fi declarate proprietate a lor comun n devlmie dac se constat c
n timpul cstoriei s-au fcut din mijloacele lor comune investiii care au sporit simitor valoarea acestor bunuri.
1. Ca derogare de la regula instituit n art. 371, n art. 372 sunt prevzute categoriile de bunuri ce constituie proprietatea
personal a fiecruia din soi. O parte din aceste din urm bunuri, dei sunt dobndite n timpul cstoriei, sunt, totui, prin
excepie, bunuri proprii, caracterul de excepie al acestora urmnd a fi dovedit. Bunurile proprietate personal a fiecruia
din soi nu fac parte din comunitatea de bunuri, i fiecare din soi pot dispune liber de ele, fr a fi necesar consimmntul
celuilalt so. Categoriile de bunuri care fac obiectul proprietii personale a fiecruia din soi sunt expres i exaustiv
enumerate n art. 372 alin.1 i 2.
Convenional, toate bunurile proprietate personal a fiecruia din oo pot fi clasificate n urmtoarele trei grupe: a) bunuri
dobndite de soi nainte de ncheierea cstoriei; b) bunurile dobndite de ei n timpul cstoriei n baza unui act cu titlu
gratuit; i c) bunurile de folosin individual.
Bunurile dobndite de soi nainte de ncheierea cstoriei sunt constituie proprietate personal a fiecruia dintre soi .
Dup regula general, stipulat n art. 371, bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei sunt proprietatea lor comun n
devlmie. Pornind de la faptul c bunurile care au aparinut soilor naintea de ncheierea cstoriei nu au fost dobndite
n timpul cstoriei, acestea nu fac parte din comunitatea de bunuri. Dac anterior soii au trit n concubinaj, bunurile
dobndite n aceast perioad sunt bunuri propriii ale acelui care le-a achiziionat, afar de cazul cnd la dobndirea lor au
contribuit ambii concubini, caz n care fiecare dintre ei are o cot-parte din dreptul de proprietate, mrimea cruia depinde
de aportul fiecrui concubin.
Bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei n baza unui contract de donaie, prin motenire sau n alt mod cu titlu
gratuit la fel sunt proprietatea exclusiv a celui soi care le-a dobndit. Dovada donrii bunului unuia din soi poate fi
fcut prin orice mijloc de prob. Darurile de nunt trebuie s fie considerate bunuri comune, dac nu se va face dovad c
ele au fost adresate doar unuia din soi. Donaiile fcute de unul din soi celuilalt, att naintea cstoriei, ct i n timpul
cstoriei, vor fi bunuri proprii ale soului crui-a iau fost oferite. n afar de motenire i donaie se mai consider acte cu
titlu gratuit i privatizarea bunurilor (n catzul n care aceasta are loc cu titlu gratuit), precum i dobndirea dreptului de
proprietate asupra bunului gsit, i asupra comorii.
2. De asemenea, nu fac parte din proprietatea devlma lucrurile de folosin individual. Din categoria bunurilor de uz
personal fac parte aa bunuri ca obiectele de mbrcminte, cele necesare igienei personale, bunuri afectate exclusiv
pstrrii sau mbuntirii sntii unui din soi (o protez dentar de aur)etc. Aceste lucruri fac parte din proprietatea
acelui so care le folosete. ns bunurile (bijuteriile i alte obiecte de lux), procurate n timpul cstoriei pe mijloace
comune, sunt considerate bunuri n devlmie, indiferent de faptul cine le folosete.
Legea nu stabilete ce se atribuie la obiecte de lux, de fapt acest lucru este cu neputin. n stabilirea caracterului de bun
propriu ori comun obiectelor de lux ce constituie bun de uz personal trebuie avut n vedere n afara destinaiei i valoarea
acestora raportat la veniturile soilor i la nivelul lor de via. Pentru o familie un bun poate fi socotit obiect de lux, iar
pentru alt familie nu. Aceasta depinde de starea material a fiecrei familii. n caz de litigii, problema e soluionat n
dependen de starea material concret a familiei.
3. n alin. 3 sunt cuprinse condiiile necesare a fi ntrunite pentru declararea bunurilor proprii a fiecruia din soi bunuri
proprietate comun n devlmie. Aceste condiii sunt cuprinse i n art. 23 din Codul Familiei. Astfel, bunurile fiecruia
dintre soi vor putea fi declarate proprietate a lor comun n devlmie dac se va dovedi c n timpul cstoriei s-au fcut
din mijloacele lor comune investiii care au sporit simitor valoarea acestor bunuri (reparaie capital, reconstrucie
reutilare, etc.). n caz de litigiu, acesta va fi de competena instanei judectoreti, care va stabili dac investiiile fcute n
bunurile proprii din mijloacele comune au sporit simitor valoarea bunurilor proprii.
Articolul 373. Determinarea prilor din proprietatea comun n devlmie
a soilor n caz de mprire a bunurilor
(1) n cazul mpririi bunurilor proprietate comun n devlmie a soilor, prile lor se consider egale.
(2) Bunurilor proprietate comun n devlmie a soilor pot fi mprite att la divor, ct i n timpul
cstoriei. mprirea bunurilor comune n timpul cstoriei nu afecteaz regimul juridic al bunurilor care vor fi
dobndite n viitor.

1.
2.

Reglementrile din art. 373 urmeaz a fi privite n strns legtur cu cele din art. 2526 Codul Familiei, care, n principiu, nu difer esenial. mprirea bunurilor proprietate comun n devlmie
va fi guvernat de regulile cuprinse n art.357-365, lundu-se n consideraie particularitile proprietii
comune n devlmie a soilor. Unele din aceste particulariti le gsim n art. 373. Astfel, n cazul mpririi
bunurilor proprietate comun n devlmie a soilor, prile lor se consider egale. Prin contractul matrimonial
soii pot stabili c la mprirea bunurilor proprietate comun, prile s nu fie egale. n acest caz, la mprirea
bunurilor comune, se va avea n vedere prevederile contractului matrimonial.
2. nceteaz proprietatea comun n devlmie a soilor odat cu desfacerea cstoriei. Desfacerea cstoriei are ca
efect i mprirea bunurilor comune. Dar e posibil mprirea bunurilor comune i n timpul cstoriei: n primul rnd, la
cererea oricruia dintre soi; n al doilea rnd, la cererea creditorilor personali ai oricruia dintre soi; n al treilea rnd, n
cazul confiscrii averii unuia dintre soi. n timpul cstoriei, la cererea oricruia dintre soi, pot fi mprite bunurile
comune care exist la data cnd a avut loc partajul. Bunurile ce vor fi dobndite de soi dup mprire se vor considera
bunuri comune.
n cazul n care nu se ajunge la un partaj voluntar al bunurilor comune, se va sesiza instana de judecat, fie odat cu
aciunea de divor, fie dup desfacerea cstoriei prin divor. Deci, instana de judecat va stabili cota fiecrui so, cot ce
se presupune a fi egal. ns, n unele cazuri, instana judectoreasc poate s se abat de la principiul prilor egale ale
soilor, avnd n vedere interesele copiilor minori sau interesele, ce merit atenie, ale unuia dintre soi (art. 26 alin.2 din
Codul familiei).
Decesul unuia dintre soi are drept efect ncetarea proprietii comune n devlmie. n acest caz, bunurile soului
decedat trec la motenitori.
Capitolul IV
APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
Articolul 374. Revendicarea de ctre proprietar a bunurilor sale
(1) Proprietarul este n drept s-i revendice bunurile aflate n posesiunea nelegitima a altuia.
(2) Posesorul poate refuza s predea bunul dac el sau posesorul mijlocit pentru care poseda are dreptul
preferenial de posesiune n raport cu proprietarul. Revendicarea bunului poate fi aplicat n raport cu cel care are
un drept superior dac acesta a obinut bunul prin violen sau prin dol.
(3) De la momentul ncetrii bunei-credine, iar n cazul posesorului de rea-credin de la momentul
dobndirii posesiunii, posesorul rspunde fa de proprietar pentru prejudiciul cauzat prin faptul c din vina lui
bunul s-a deteriorat, a pierit sau nu poate fi restituit din alt motiv.
(4) n legtur cu revendicarea bunului proprietarului se vor aplica n modul corespunztor prevederile art.
307, 310-312.
(5) Dac a dobndit posesiunea prin samavolnicie sau prin svrirea unei infraciuni, posesorul rspunde fa
de proprietar n conformitate cu normele privind rspunderea delictual.
(1) Aprarea dreptului de proprietate se realizeaz printr-o serie de mijloace juridice. Prin mijloace de aprare a
dreptului de proprietate se neleg acele aciuni, prin care proprietarul tinde s nlture atingerile ce sunt aduse dreptului su
i asigur exercitarea lui n condiii normale. n funcie de caracterul nclcrilor dreptului de proprietate, mijloacele civile
de aprare a dreptului de proprietate sunt de dou feluri: mijloace juridice nespecifice (sau indirecte) i mijloace juridice
specifice (sau directe).
Mijloacele juridice specifice sau directe de aprare a dreptului de proprietate constau n acele aciuni care i au
fundamentul direct pe dreptul de proprietate. n caz de nclcare nemijlocit a dreptului de proprietate (de exemplu, furtul
bunurilor proprietarului) intr n vigoare aprarea absolut de la orice atentare, care are ca i dreptul de proprietate un
caracter absolut. Avnd ca temei nsui dreptul de proprietate, ca drept real, aciunile din aceast categorie sunt aciuni
reale. n rndul acestor aciuni locul central l ocup aciunea n revendicare. n afar de aciunea n revendicare (art. 374 i
375), legislaia noastr mai cunoate i aciunea negatorie (art.376), ca aciune real cu ajutorul cruia se apr dreptul de
proprietate.
Aciunea n revendicare este unul din cele mai rspndite mijloace de aprare a dreptului de proprietate, prin care
proprietarul, care a pierdut posesia bunului su, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar.
Deci, aciunea n revendicare este aciunea, prin care o persoan cere n justiie s i se recunoasc dreptul de
proprietate asupra unui lucru de care a fost deposedat. Aciunea proprietarului neposesor ctre posesorul neproprietar
(aciunea n revendicare) este ndreptat spre restabilirea dreptului de posesie ce-i aparine proprietarului i de care acesta a
fost lipsit. Proprietarului i aparine din totdeauna dreptul de posesie asupra bunurilor sale, dar el nu-i poate exercita
mputernicirile, deoarece bunul se afl n posesia altor persoane. Anume n virtutea acestei mputerniciri (dreptul de a
poseda) proprietarul are dreptul s nainteze aciunea n revendicare. n cazul satisfacerii aciunii, proprietarului
(reclamantului) i se restituie bunurile, nlturnd astfel nclcrile dreptului de posesie. Odat cu aprarea dreptului de
posesie, aciunea n revendicare apr i dreptul de folosin i de dispoziie, ntruct proprietarul, neavnd n posesie
bunul, nu are posibilitatea de a-l folosi i a dispune de el.

Dreptul de a nainta aciunea n revendicare l are proprietarul. De asemenea, are dreptul de a nainta aciunea n
revendicare i posesorul neproprietar, care posed bunurile proprietarului pe un temei juridic (depozitarul, arendaul,
cruul).
Reclamai n aceste cauze sunt posesorii ilegali, care posed bunul la momentul naintrii aciunii fr a avea vreun
drept asupra bunului.
Obiect al revendicrii pot fi numai bunurile individual determinate i care sunt n natur la momentul naintrii
aciunii de revendicare. Nu pot fi obiect al revendicrii lunurile determinate generic. Aceast tez reiese din coninutul
aciunii n revendicare, care const n restabilirea posesiei asupra bunului, i nu n nlocuirea bunului cu altul asemntor.
De asemenea, nu pot fi obiect al revendicrii acele bunuri care nu s-au pstrat n natur ori au suferit schimbri eseniale. n
toate aceste cazuri (cnd nu exist obiectul revendicrii) se poate nainta o aciune de reparare a daunei. Aciunea n
revendicare este prescriptibil, ea putnd fi naintat n decurs de trei ani, din momentul n care proprietarul a cunoscut sau
trebuia s cunoasc despre nclcarea dreptului su
Deci, naintarea aciunii n revendicare presupune urmtoarele condiii:
a) pierderea de ctre proprietar a posesiei asupra bunului;
b) determinarea individual a bunului;
c) aflarea bunului n posesie strin i neaprat ilegal.
n cazul n care sunt ntrunite toate aceste condiii, proprietarul este n drept s-i revendice bunul de la acel care la lipsit nemijlocit de posesie. Dar de cele mai multe ori ns problema se complic prin aceea c bunul ce urmeaz a fi
revendicat nu se afl n posesia persoanelor care l-au deposedat nemijlocit pe proprietar. Aceste bunuri pot fi vndute unor
tere persoane, deci aciunea n revendicare trebuie naintat respectiv ctre aceste persoane, care de fapt dein bunul.
Revendicarea bunurilor proprietarului ieite din posesia acestuia depinde de faptul dac dobnditorul este de bun-credin
sau de rea-credin. De la posesorul (dobnditorul) de rea-credin bunurile se revendic n toate cazurile. Dobnditorul de
rea-credin este recunoscut de ctre instana de judecat, cu examinarea tuturor acelor condiii n care a fost ncheiat
convenia. La soluionarea problemei, dac posesorul este de bun credin ori de rea credin, organul competent va reiei
din prezumia c posesia este de bun-credin pn la momentul cnd va fi dovedit contrariul ( art. 307 alin.2). Dovada
posesiunii ilegale (de bun ori de rea-credin) trebuie s fie dovedit de ctre reclamant, adic de proprietarul acestui bun.
n afar de aceasta, proprietarul este obligat s dovedeasc faptul c anume lui i aparine dreptul de proprietate asupra
bunului revendicat. De la dobnditorul de bun credin bunurile pot fi revendicate doar n cazurile expres prevzute n art.
375.
(2) Aciunea n revendicare va putea fi satisfcut doar dac bunurile proprietarului se afl ntr-o posesiune nelegitim.
Dac posesia este legitim, adic posesorul posed bunul n baza unui act juridic (spre exemplu contract de arend, gaj,
uzufruct...), atunci proprietarul nu va putea cere restituirea bunului n proprietate n baza aciunii n revendicare. n prima
propoziie din alin. 2 este utilizat termenul drept preferenial de posesie, care considerm, c nu corespunde esenei i
scopului reglementrilor din alin. 2. Drept preferenial nseamn a avea preferin, n unele i aceleai condiii, fa de
cineva, spre exemplu, de un asemenea drept beneficiaz coproprietarii unei proprieti comune pe cote-pri (a se vedea i
comentariul la art. 352). n art. 374 alin. 2 este vorba nu de un drept preferenial de posesie ci de un drept de posesie fa de
proprietar, ori arendaul nu are un drept preferenial de posesie, ci are doar un drept de posesie n raport cu proprietarul.
Deci, posesorul care are un drept de posesie n raport cu proprietarul, va putea refuza s transmit bunul n cazul n care
proprietarul va nainta o aciune n revendicare. n asemenea cazuri instana de judecat trebuie s refuze n satisfacerea
aciunii n revendicare. Cu toate acestea, aciunea n revendicare urmeaz s fie satisfcut, dac se va dovedi, c posesorul
(arendaul, depozitarul, uzufructuarul, creditorul gajist ...), care are un drept de posesie n raport cu proprietarul (drept
superior) a obinut posesia asupra bunului prin violen sau prin dol.
(3) Legiuitorul oblig att dobnditorul de bun-credin, ct i cel de rea-credin s asigure integritatea bunurilor aflate n
posesia lor. Obligaia respectiv ia natere pentru dobnditorul de bun-credin din momentul ncetrii bunei-credine.
Buna-credin nceteaz n momentul n care acesta a aflat sau trebuia s afle c posesiunea este nelegitim sau cnd a
primit o citaie n urma aciunii intentate de ctre proprietar prin care i se cere restituirea bunurilor. Pentru dobnditorul de
rea-credin obligaia de a asigura integritatea bunurilor survine din momentul dobndirii posesiunii. Dac posesorul de
bun-credin sau de rea-credin sunt culpabili de neexecutarea obligaiei de asigurare a integritii bunurilor, atunci ei
rspund fa de proprietar pentru deteriorarea, pieirea bunului, precum i de survenirea altor consecine datorit crora
bunul nu poate fi restituit.
(4) Intentarea aciunii de revendicare de ctre proprietar creeaz anumite efecte juridice, n dependen de faptul dac este
sau nu admis. n cazul respingerii aciunii n revendicare prtul posesor al bunului va continua s-l dein, astfel nct
aciunea n revendicare intentat nu va produce nici un efect juridic. n cazul n care aciunea va fi satisfcut, se va
recunoate dreptul de proprietate al reclamantului asupra bunului mobil sau imobil. n acest, al doilea, caz va trebui
hotrt soarta veniturilor obinute sau care ar fi putut fi obinute, ca rezultat al folosirii bunului revendicat. De asemenea,
n cazul satisfacerii aciunii n revendicare urmeaz s se decid i soarta tuturor cheltuielilor necesare pentru ntreinerea i
reparaia bunului, precum i soarta mbuntirilor fcute de posesor e perioada posesiei. Comparativ cu Codul Civil din
1964, n acest act normativ normele respective sunt cuprinse nu n capitolul dedicat aprrii dreptului de proprietate ci n
cadrul capitolului dedicat posesiei ca stare de fapt, respectiv n art. 310-312 (a se vedea comentariul articolelor 310- 312).
(5) Cel ce a dobndit posesia prin samavolnicie sau prin svrirea unei infraciuni este un posesor de rea-credin, de acea
rspunderea unui asemenea posesor fa de proprietar este mai dur. Legiuitorul a stabilit posibilitate de a cere de la
posesorul, care a dobndit posesia prin samavolnicie sau prin svrirea unei infraciuni, i repararea tuturor prejudiciilor
n conformitate cu normele privind rspunderea delictual. Astfel, de la un asemenea posesor, proprietarul poate cere i
repararea venitului ratat.

Articolul 375. Revendicarea de ctre proprietar a bunurilor aflate n

posesiunea unui dobnditor de bun-credin
(1) Dac un bun a fost dobndit cu titlu oneros de la o persoana care nu a avut dreptul s-l nstrineze,
proprietarul poate sa-l revendice de la dobnditorul de bun-credin numai n cazul n care bunul a fost pierdut de
proprietar ori de persoana creia bunul a fost transmis de proprietar n posesiune sau dac i-a fost furat unuia ori
altuia, sau a ieit n alt mod din posesiunea acestora, fr voia lor.
(2) Dac bunurile au fost dobndite cu titlu gratuit de la o persoana care nu avea dreptul s le nstrineze,
proprietarul este n drept s-i revendice bunurile n toate cazurile.
(3) Banii, titlurile de valoare la purttor i bunurile dobndite la licitaie nu pot fi revendicate de la un
dobnditor de bun-credin.
(1) Revendicarea bunurilor de la dobnditorul, care a nclcat dreptul de proprietate (de exemplu a furat bunul de la
proprietar, i-a nsuit bunul gsit, care a fost pierdut de ctre proprietar etc.), adic de la dobnditorul de rea-credin, se
admite n toate cazurile. Dar de cele mai dese ori, bunurile ieite din posesia proprietarului trec ulterior de la o persoan la
alta. n acest caz posibilitatea de revendicare depinde de faptul dac ultimul dobnditor este de bun-credin sau de reacredin. Prin urmare, legiuitorul ngrdete dreptul proprietarului de a-i revendica bunurile sale. Necesitatea introducerii
unor asemenea limitri este condiionat de asigurarea proteciei intereselor participanilor la circuitul civil i anume l
protejeaz pe dobnditorului de bun-credin. Dobnditor de bun-credin este considerat persoana care ntrunete
condiiile art. 307. Modalitatea de revendicare a bunurilor de la dobnditorii de bun-credin este n dependen de
caracterul cu care a fost dobndit bunul, fie cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit. Dac bunul a fost dobndit cu titlu oneros,
aprarea dreptului de proprietate se determin n dependen de faptul dac bunul a ieit din posesiune cu voia sau fr voia
proprietarului sau din posesiunea persoanei creia i s-a ncredina bunul. Legiuitorul n art. 375 a considerat c bunurile au
ieit din posesiunea lor fr voia acestora n urmtarele trei cazuri:
- bunul a fost pierdut de ctre proprietar sau de persoana creia acesta i-a fost transmis de proprietar n posesie;
- bunul a fost furat de la unul sau de la altul;
- bunul a ieit din posesia acestora n alt mod, fr voia lor.
Ieirea bunurilor din posesia proprietarului sau din posesia persoanei creia acest bun i-a fost transmis de proprietar cu
voina lor, exclude posibilitatea revendicrii bunurilor de la dobnditorul de bun-credin care l-a dobndit cu titlu oneros.
Dac iniial bunul a ieit din posesia proprietarului cu acordul lui (de exemplu, a fost transmis n arend, iar pe urm
vndut de arenda unei tere persoane ilegal, adic neavnd acordul proprietarului), el nu poate fi obiect al revendicrii,
deoarece proprietarul n situaia dat a greit n alegerea contragentului (n exemplu nostru - n alegerea arendaului), i n
acest caz proprietarul poart personal rspundere de consecinele negative care au survenit ca rezultat al aciunilor svrite
(darea n arend). Dobnditorul de bun-credin, procurnd bunul de la arenda n mod ireproabil.
Astfel, conchidem c dac proprietarul a transmis bunul n posesie altei persoane n baza unui contract de arend sau de
depozit, iar ultimul a abuzat de ncrederea proprietarului i a nstrinat bunul unei persoane care este dobnditor de buncredin, atunci proprietarul nu poate s-i revendice bunul din posesia dobnditorului. n acest caz, proprietarul este n
drept s intenteze aciune n judecat i s cear de la persoana creia i-a ncredinat bunul recuperarea prejudiciului cauzat.
(2) Prin intermediul alin. 2 legiuitorul a instituit regula de revendicare a bunurilor din posesia dobnditorului de buncredin, care le-a dobndit cu titlu gratuit. Astfel, dac n cazul dobndirii bunurilor cu titlu oneros revendicare este
posibil doar n anumite cazuri strict stabilite n lege, pentru bunurile dobndite cu titlu gratuit (cum ar fi prin motenire,
donare etc.) este instituit o alt regul. Regula const n faptul c bunurile dobndite cu titlu gratuit de la o persoan care
nu avea dreptul s-l nstrineze, pot fi revendicate de ctre proprietar, chiar dac dobnditorul este de bun-credin. Deci,
posesorul de bun-credin, care a dobndit bunul cu titlu gratuit este obligat n toate cazurile, cu respectarea termenelor de
prescripie, s restituie bunul proprietarului.
(3) Conform prevederilor alin.3 sunt prevzute temeiurile cnd proprietarului i se interzice revendicarea bunurile
sale de la dobnditorul de bun-credin. Imposibilitatea de revendicare de ctre proprietar a bunurilor sale de la
dobnditorul de bun-credin opereaz numai n privina urmtoarelor bunuri:
- banii;
- titlurile de valoare la purttor;
- bunurile dobndite la licitaie.
Revendicarea banilor i titlurilor de valoare la purttor este admis numai n cazurile n care aceste bunuri sunt
individualizate. Individualizarea acestor bunuri se face prin fixarea numrului, seriei sau altor date de identificare. n acest
caz regimul juridic al banilor i titlurilor de valoare la purttor este analogic regimului juridic al bunurilor individualdeterminate. Prin urmare, dac banii i titlurilor de valoare la purttor n-au fost individualizate, ele nu pot fi revendicate,
dar proprietarul este n drept s cear repararea prejudiciului.
Trebuie de accentuat c imposibilitatea de revendicare de ctre proprietar a acestor bunuri are loc numai n cazul n care
dobnditorul este de bun-credin, indiferent de modalitatea de dobndire a acestora, fie cu titlu oneros fie cu titlu gratuit.
Buna-credin se prezum pn la proba contrarie. Sarcina probaiunii revine reclamantului, adic proprietarului n cazul
intentrii aciunii n revendicare.
Articolul 376. Cererea privind nlturarea nclcrilor care nu snt legate
de privarea de posesiune

(1) Dac dreptul proprietarului este nclcat n alt mod dect prin uzurpare sau privare ilicit de posesiune,
proprietarul poate cere autorului ncetarea nclcrii. El poate cere, de asemenea, despgubiri pentru prejudiciul
cauzat. Pot fi solicitate despgubiri i n cazul n care nu se cere ncetarea nclcrii sau executarea acestei cerine
este imposibil.
(2) Dac exist temei de a presupune ca se vor face nclcri ulterioare, proprietarul poate intenta o aciune
negatorie.
(3) Dispoziiile alin.(1) i (2) nu se aplic dac proprietarul trebuie, n temeiul legii i al drepturilor unor alte
persoane, s admit influen asupra bunului.
(1) Dreptul de proprietate poate fi nclcat nu numai ca rezultat al lipsirii proprietarului de posesia bunului su.
Persoanele tere pot svri asemenea aciuni care, dei nu-l lipsesc pe proprietar de posesia bunului, totui l mpiedic pe
ultimul s-i exercite n deplintate prerogativele dreptului de proprietate. n conformitate cu prevederile articolului
comentat, proprietarul este n s cear nlturarea nclcrilor dreptului de proprietate chiar dac asemenea nclcri nu au
ca efect lipsirea proprietarului de posesie. Aprarea dreptului de proprietate n aceste cazuri se face cu ajutorul aciunii
negatorie, prin care se nelege cerina proprietarului posesor al bunului ctre persoanele tere privind nlturarea piedicilor
privind, folosina i dispoziia asupra bunurilor ce i aparin.
Aciunea negatorie ca i aciunea n revendicare este o aciune real. Aciunea negatorie va putea fi naintat numai
atunci cnd ntre proprietarul bunului i persoana ter nu exist un raport obligaional. n cazul existenei unui asemenea
raport obligaional, aciunea negatorie nu va mai putea fi naintat.
n cazul aciunii negatorii, reclamant este proprietarul bunului. De asemenea, au dreptul de a nainta aciunea negatorie
i persoanele, care, dei nu sunt proprietari, ns dein n posesie bunurile n baza legii sau a unui contract. Iar prii sunt
considerate persoanele care mpiedic exercitarea folosirii i dispoziiei bunurilor proprietarului.
Pentru ca aciunea negatorie s fie satisfcut, este destul faptul svririi aciunilor ce mpiedic exercitarea folosirii i
dispoziiei bunurilor i ca aceste aciuni s fie ilegale, n caz contrar proprietarul nu este n drept s nainteze aciunea
negatorie. De exemplu, nu se va putea nainta o aciune negatorie n cazul n care lng o cas de locuit a fost spat, n
conformitate cu hotrrea organului de resort, un an. n acest caz poate fi contestat legalitatea hotrrii organului de
resort, dar nu prin aciunea negatorie, ci printr-o alt aciune.
n aceste aciuni, obiectul revendicrilor const n nlturarea piedicilor aduse proprietarului, ca rezultat al svririi
aciunilor ilegale din partea persoanelor tere. Aceste nclcri trebuie s existe la momentul naintrii aciunii negatorii. De
aceea aciunea negatorie este imprescriptibil, adic termenul de prescripie nu are efect asupra acestor raporturi juridice.
Proprietarul bunului va fi ndreptit de asemenea s cear i repararea prejudiciului cauzat n legtur cu nclcrile
dreptului de proprietate. Despgubirile pot fi cerute chiar i n cazurile n care aciunea negatorie nu se nainteaz, ori
naintarea acestea nu este posibil (spre exemplu aciunile ce prejudiciau exercitarea normal a dreptului de proprietate au
ncetat).
(2) Aciunea negatorie poate fi intentat nu numai n cazurile n care piedicile sunt deja real create, dar i n cazurile
n care sunt create asemenea situaii care dau temei de a presupune c ulterior vor fi create piedici n exercitarea dreptului
de proprietate. Astfel, aciunea negatorie este ndreptat i asupra eventualelor nclcri care pot aprea pe viitor. Asemenea
aciune poate fi intentat spre exemplu n temeiul art. 380, cnd proprietarul poate cere vecinului s ia msurile necesare
pentru prevenirea pericolului de prbuire a construcia pe terenul proprietarului.
(3) Proprietarul nu este ndreptit s recurg la intentarea aciunii negatorii n cazurile n care conform legii i a
drepturilor unor persoane proprietarul este obligat s admit influena asupra bunurilor sale, precum ar fi n cazul dreptului
de vecintate art. 378, 381-385, 391-392 etc.
Capitolul V
DREPTUL DE VECINATATE
Articolul 377. Obligaia de respect reciproc
Proprietarii terenurilor vecine sau ai altor bunuri imobile nvecinate, pe lng respectarea drepturilor i
obligaiilor prevzute de lege, trebuie s se respecte reciproc. Se consider vecin orice teren sau alt bun imobil de
unde se pot produce influene reciproce.
Dreptul de proprietate este dup coninutul su cel mai larg drept real, care confer titularului dominaia total
asupra bunurilor sale, fiind un drept absolut, perpetuu i exclusiv. Conform alin. 1 al art. 315, proprietarul are dreptul de
posesiune, de folosin i de dispoziie asupra bunurilor sale i le exercit n mod exclusiv, n nume i interes propriu, fr
intervenia altor persoane. n virtutea dreptului de proprietate, proprietarul este ndreptit s efectueze cu bunurile sale, n
principiu, orice aciuni. Dar realizarea prerogativelor proprietarului n deplintatea lor poate s se reflecte negativ asupra
intereselor altor membri ai societii, precum i asupra societii n ntregime. Din aceste considerente legiuitorul a recurs la
stabilirea unor ngrdiri n exercitarea dreptului de proprietate. Astfel, temelia ngrdirilor dreptului de proprietate se
conine la art. 46 alin. 5 din Constituie, conform cruia proprietarul este obligat la respectarea sarcinilor privind protecia
mediului nconjurtor i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin
proprietarului, precum i la art. 315 alin. 3, care prevede c dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile

unui ter. Scopul principal n stabilirea ngrdirilor dreptului de proprietate const n crearea condiiilor necesare pentru a
face posibil o conlocuire a membrilor societii. Printre ngrdirile dreptului de proprietate se enumr i dreptul de
vecintate, care reprezint o limitare legal a dreptului de proprietate i cu o sfer de aplicare redus. Acesta se explic prin
faptul c normele dreptului de vecintate sunt aplicabile numai ntre proprietarii terenurilor sau bunurilor imobile vecine.
Vecintatea este o stare de fapt care genereaz anumite drepturi i obligaii pentru proprietarii terenurilor sau altor bunuri
imobile de unde se pot produce influene reciproce. Pentru asemenea situaii legea instituie pentru proprietarii terenurilor
vecine sau a altor bunuri imobile obligaia general de a se respecta reciproc.
Articolul 378. Influena vecin admisibil
(1) Proprietarul terenului sau al unui alt bun imobil nu poate interzice influena pe care o exercit asupra
bunului su gazul, aburul, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, cldura, vibraia sau o alt influen similar
provenit din terenul vecin dac nu mpiedic proprietarul n folosirea bunului sau dac ncalc nesemnificativ
dreptul acestuia.
(2) Dispoziiile alin.(1) se aplic i n cazul n care influena este considerabil, dar este produs de folosirea
obinuit a unui alt teren i nu poate fi nlturat prin msuri justificate economic. Dac este obligat s suporte o
asemenea influen i dac aceasta depete folosirea recunoscut obinuit n localitatea respectiv i limitele
economice admisibile, proprietarul poate cere proprietarului de teren care cauzeaz influen o compensaie
corespunztoare n form bneasc.
(1) n conformitate cu prevederile aliniatului 1 al articolului 378 legiuitorul oblig proprietarul terenului sau a altui
bun imobil s suporte influena pe care o exercit asupra bunului su o serie de factori, precum: gazul, aburul, mirosul,
funinginea, fumul, zgomotul, cldura, vibraia sau o alt influen similar provenit din terenul vecin, dar numai cu
condiia c aceste influene nu mpiedic proprietarul n folosirea lucrului. Totodat, proprietarul terenului sau a unui alt
bun imobil va fi obligat s suporte aceste influene i n cazul n care acestea ncalc dreptul lui, dar nclcarea este
nesemnificativ. Adic proprietarul are posibilitate n continuare s posede i s foloseasc lucrul su, fiindu-i create unele
incomoditi nesemnificative.
(2) Proprietarul terenului sau altui bun imobil este obligat s suporte influenele pe care le exercit asupra bunului
factorii menionai la alin. 1 din prezentul articol i n cazul n care influena este considerabil, dar este produs de
folosirea obinuit a unui alt teren i nu poate fi nlturate prin msuri justificate economic, ca exemplu poate servi aflarea
terenului sau imobilului proprietarului n apropierea unei uzine care activeaz permanent i provoac zgomot puternic n
procesul de lucru. Dar esenial este faptul c zgomotul este provocat de exploatarea obinuit a uzinei i nu poate fi
nlturat ca rezultat al unor msuri economic justificate, fiindc n caz contrar ar fi imposibil sau dificil funcionarea
uzinei. Proprietarul de teren sau alt bun imobil este obligat s suporte i acele influene considerabile care depesc
folosirea recunoscut obinuit n localitatea respectiv, precum i limitele economice admisibile. Dar n schimbul
suportrii unor asemenea influene el poate cere de la proprietarul care cauzeaz influenele respective o compensaie
corespunztoare n form bneasc. Calificarea influenelor ca fiind nesemnificative sau considerabile, precum i stabilirea
cuantumul compensaiei revine instanei de judecat, ca rezultat al cercetrii circumstanelor cauzei, precum i a
argumentelor aduse de pri.
Articolul 379. Atentarea inadmisibil
(1) Proprietarul poate cere interzicerea ridicrii sau exploatrii unor construcii sau instalaii despre care se
poate afirma cu certitudine c prezena i utilizarea lor atenteaz n mod inadmisibil asupra terenului su.
(2) Dac construcia sau instalaia a fost ridicat respectndu-se distana de la hotar stabilit de lege,
demolarea sau interzicerea exploatrii acestora poate fi cerut doar n cazul n care afectarea inadmisibil s-a
produs n mod evident.
(1) n temeiul prevederilor aliniatului 1 al art. 379, proprietarul terenului sau altui bun imobil nu este obligat s
suporte influena provenit din terenul vecin, cu condiia c aceast influen atenteaz n mod inadmisibil asupra utilizrii
terenului su. Prin urmare, proprietarul este n drept s cear interzicerea ridicrii sau expluatrii unor construcii sau
instalaii despre care se poate afirma cu siguran c att prezena acestora ct i utilizarea lor atenteaz n mod inadmisibil
asupra terenului su. Proprietarul poate cere interzicerea ridicrii sau expluatrii unor construcii sau instalaii prin
naintarea unui aviz celui care intenioneaz s ridice sau s exploateze construcii sau instalaii, iar n cazul n care avizul
este lsat fr rspuns i aciunile nu sunt ncetate, proprietarul este n drept s recurg la intentarea unei aciuni negatorii n
conformitate cu prevederile alineatului 2 al art. 376.
Astfel, amplasarea unui atelier de tinichigerie, mpreun cu o ramp de reparaie auto, n imediata apropriere a
locuinei vecinului i exploatarea acestuia, cu efectul producerii unor zgomote, gaze i mirosuri poluante sunt fapte care
ntrec limitele unei vecinti tolerabile i ca consecin instana de judecat va dispune desfiinarea construciilor.
(2) Ridicarea unei construcii sau instalaii cu respectarea distanei de la hotar nu pot fi respectiv demolat sau
interzis exploatarea, chiar dac se exercit o influen inadmisibil, cu excepia cazurilor cnd afectarea inadmisibil s-a
produs n mod evident (vdit). n cazul n care afectarea dei este inadmisibil, dar nu s-a produs n mod evident,
proprietarul nu va fi n drept s cear demolarea construciei sau interzicerea exploatrii instalaiilor.

Articolul 380. Cererea de nlturare a pericolului de prbuire

Dac exist pericolul prbuirii construciei de pe terenul vecin peste terenul su, proprietarul poate cere
vecinului s ia msurile necesare pentru prevenirea acestui pericol.
n temeiul prevederilor articolului comentat, proprietarul este n dreptul, n cazul existenei pericolului prbuirii
construciei de pe terenul vecin, s cear vecinului s ia msurile necesare pentru a preveni acest pericolul. Legiuitorul i-a
conferit proprietarului acest drept pentru a-i da posibilitate s se apere mpotriva unor eventuale prejudicieri. Din coninutul
normei rezult c legiuitorul acord posibilitate vecinilor s soluioneze diferendele pe cale amiabil, iar n cazul n care nu
se ajunge la un numitor comun s recurg la intervenia instanei de judecat. Astfel, n cazul n care proprietarul a cerut
vecinului s ia msurile necesare pentru a preveni pericolului de prbuire, dar vecinul nu a ntreprins nici o aciune n acest
sens, proprietarul este n drept s se adreseze n instana de judecat cu a aciune negatorie conform prevederilor alin. 2 al
art. 476. Prin intermediul aciunii negatorii proprietarul are posibilitate s se apere nu numai n cazul n care i sunt create
piedici n exercitarea dreptului de proprietate, dar i atunci cnd exist temei a presupune c se vor face nclcri ulterioare
ale dreptului de proprietate.
Articolul 381. Folosirea apelor
(1) Cursurile de apa i pnza freatic din mai multe terenuri nu pot fi deviate sau manipulate de proprietarul
oricrui teren astfel nct cantitatea sau calitatea apei s fie modificat n dezavantajul proprietarului unui alt teren.
(2) Proprietarul terenului inferior nu poate mpiedica n nici un fel curgerea fireasc a apelor provenite de pe
terenul superior.
(3) Dac curgerea apei de pe terenul superior cauzeaz prejudicii terenului inferior, proprietarul acestuia din
urm poate cere autorizarea instanei de judecat de a face pe terenul su lucrrile necesare schimbrii direciei
apelor, suportnd toate cheltuielile aferente. La rndul su, proprietarul terenului superior este obligat s nu
efectueze nici o lucrare de natur s agraveze situaia terenului inferior.
(1) Prevederile alin. 1 instituie interdicia pentru proprietarul oricrui teren s efectueze asemenea lucrri care ar
duce la devierea sau manipularea cursurile de ap i a pnzei freatic (apa care se afl pe primul strat impermiabil de la
suprafaa pmntului i care alimenteaz frecvent izvoarele, fntnile, etc.) din mai multe terenuri i ca rezultat s se
modifice cantitatea sau calitatea apei n dezavantajul proprietarului unui alt teren.
(2) Proprietarul terenului inferior nu este obligat s suporte scurgerea apelor provenite de pe terenul superior dect
dac curgerea este fireasc, adic este rezultatul unui fenomen natural. Prin curgere fireasc a apelor se au n vedere
apele care rezult din configuraia locurilor, cum ar fi scurgerea apelor rezultate din ploi, din topirea zpezii, din infiltraie,
apele rezultate dintr-un izvor natural, adic curgerea apelor s nu fie rezultatul activitii proprietarului terenului superior,
n caz contrar se vor aplica prevederile art. 382. Prin urmare, pentru ca scurgerea s fie fireasc (natural) sunt necesare
realizarea urmtoarelor condiii:
a) apele s fie naturale, adic s provin din ploaie sau din izvoare. Apele murdare sau menajere nu sunt ape
naturale.
b) apele naturale s fi czut pe terenul superior i numai apoi s se scurg , fr intervenia omului, pe terenul
inferior, datorit pantei naturale a terenului.
Proprietarul trebuie s sufere nu numai scurgerea apelor, dar i a materialelor duse de ap: nisip, nmol etc.
Legiuitorul oblig proprietarul terenului inferior s primeasc curgerea apelor naturale. n scopul realizrii acestei
obligaii el nu are dreptul s pun vreun obstacol la scurgerea natural a apelor din fondul superior. Proprietarul terenului
inferior nu poate prin lucrrile care le-ar face nici s mpiedice, nici s ngreuieze scurgerea n paguba terenului superior.
Dac proprietarul terenului inferior uzeaz de dreptul de a se ngrdi, el este obligat s lase n zid sau ngrdire deschideri
suficiente pentru trecerea apei. Proprietarul terenului inferior nu are nici o obligaie pozitiv, cum ar fi cea de a face lucrri
pentru asigurarea scurgerii. Dac, contrar prevederilor legii, proprietarul terenului inferior creeaz obstacole la curgerea
natural a apelor de pe terenul superior, proprietarul terenului superior are dreptul s cear nlturarea obstacolelor,
piedicilor pe cheltuiala proprietarului terenului inferior, precum i obligarea acestuia la daune-interese, dac este cazul. n
cazul n care pe terenul superior este un iaz, care se revars pe terenul inferior prin creterea apelor n caz de ploaie,
proprietarul terenului inferior are dreptul s fac lucrrile necesare pentru a mpiedica revrsarea, cu condiia c aceste
lucrri s nu provoace revrsri pe terenurile vecine. Nu este exclus faptul producerii anumitor piedici naturale pe terenul
inferior care opresc scurgerea apelor de pe terenul superior. n acest caz piedicile trebuie nlturate de pe terenul inferior de
ctre proprietarul terenului inferior, dac ele sunt urmri ale unui fapt imputat acestuia. n caz contrar, el este obligat s
permit proprietarului terenului superior s nlture piedicile.
Terenurile care fac parte din domeniul public tot sunt obligate s suporte povara scurgerii apelor naturale.
(3) Proprietarul inferior are dreptul s fac pe terenul su orice lucrare pentru a uura sarcina sa, cu condiia de a nu
vtma vecinii si sau pe proprietarul terenului superior. Cu att mai mult, proprietarul terenului inferior are dreptul de a
efectua lucrrile necesare pentru a schimba direcia apelor n cazul n care curgerea apei de pe terenul superior cauzeaz
prejudicii terenului inferior. Schimbarea direciei cursului apei se efectueaz doar cu permisiunea prealabil a instanei de
judecat. Toate cheltuielile legate de schimbarea cursului apelor sunt suportate de proprietarul terenului inferior. Dac

proprietarul terenului inferior este obligat s nu mpiedice scurgerea n dauna terenului superior, la rndul su proprietarul
terenului superior nu poate face nici o lucrare pentru a agrava povara terenului inferior. Aceasta este o consecin a
caracterului natural al limitrii: omul nu poate interveni n crearea sau agravarea acestei poveri. De aici rezult i
consecina, c proprietarul superior nu poate nici infecta apa, nici modifica cursul ei, aa nct s provoace scurgerea, pe
fondul inferior, a unui volum mai mare sau a unui curent mai puternic de ap. n asemenea situaii proprietarul inferior este
n drept s refuze primirea unei asemenea agravri a sarcinii sale, oblignd pe proprietarul superior s-i pun capt sau ar
putea s cear despgubiri.
Articolul 382. Regulile speciale de folosire a apei
(1) Proprietarul terenului inferior nu poate mpiedica curgerea provocat de proprietarul terenului superior
sau de alte persoane, aa cum este cazul apelor care nesc pe acest din urm teren, datorit unor lucrri subterane
ntreprinse de proprietarul terenului superior, cazul apelor provenite din secarea terenurilor mltinoase, al apelor
folosite ntr-un scop casnic, agricol sau industrial, ns numai dac aceast curgere preced vrsarea ntr-un curs de
ap sau ntr-un an.
(2) n cazul prevzut la alin.(1), proprietarul terenului superior este obligat s aleag calea i mijloacele de
scurgere care ar aduce prejudicii minime terenului inferior, rmnnd obligat la plata unei despgubiri juste i
prealabile ctre proprietarul acestuia din urm.
(3) Prevederile alin.(1) i (2) nu se aplic atunci cnd pe terenul inferior se afl o construcie, mpreun cu
grdina i curtea aferent, sau un cimitir.
(1) Art.382 face excepie de la prevederile art. 381 i se refer nu la curgerea fireasc a apelor, ci la scurgerea
provocat de ctre proprietarul terenului superior. n temeiul prevederilor aliniatului 1 al articolului 382 proprietarul
terenului inferior este obligat s suporte i s nu mpiedice curgerile de ap provocate att de proprietarul terenului superior,
ct i de alte persoane, precum ar fi de exemplu uzufructuarul. Proprietarul terenului inferior este obligat s suporte
curgerea apelor care nesc la suprafa de pe terenul superior care rezultat al unor lucrri subterane efectuate de
persoanele indicate, precum i cursurile de ap care au provenit ca rezultat al secrii terenurilor mltinoase, al apelor
folosite n scop casnic, agricol sau industrial. Proprietarul terenului inferior este obligat s suporte aceast povar dar numai
n cazul n care curgerea preced vrsarea apelor ntr-un curs de ap sau ntr-un an. n caz contrar, proprietarul terenului
inferior nu este obligat s suporte povar scurgerilor de ap provocate de proprietarul terenului superior.
(2) Dac se realizeaz condiiile aliniatului 1 al articolului dat, proprietarul terenului superior este obligat s
ntreprind o serie de aciuni care ar diminua povara proprietarului terenului inferior. Astfel, proprietarul terenului superior
este obligat s aleag calea i mijloacele de scurgere care ar aduce prejudicii minime proprietarului terenului inferior, fiind
obligat s-i plteasc ultimului despgubiri juste i prealabile. Cuantumul despgubirilor se stabilete la acordul comun al
proprietarilor, iar n caz de divergene prin hotrre judectoreasc.
(3) Prin intermediul alin. 3 se instituie excepia de la regulile speciale de folosire a apelor. Astfel, chiar dac se
realizeaz condiiile alineatelor 1 i 2, proprietarul terenului inferior nu va fi obligat s suporte povara scurgerii apelor n
cazul n care pe terenul inferior este amplasat o construcie mpreun cu grdina i curtea aferent sau un cimitir.
Articolul 383. Captarea apei
Proprietarul care vrea s foloseasc pentru irigarea terenului su apele naturale i artificiale de care poate
dispune n mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s fac pe terenul riveran opus lucrri utile de
captare a apei.
n conformitate cu prevederile art. 383, proprietarul unui teren este investit cu dreptul a efectua unele lucrri pe
terenul vecin riveran pentru a folosi ct mai efectiv terenul su. Proprietarul beneficiaz de acest drept n cazul n care vrea
s foloseasc apele naturale sau artificiale de care poate s dispun n mod efectiv pentru irigarea terenului su. Pentru
aceasta el este n drept s fac pe terenul riveran opus, exclusiv pe cheltuiala sa, lucrrile utile pentru captarea apei.
Articolul 384. Surplusul de apa
(1) Proprietarul cruia i prisosete apa pentru necesitile curente este obligat ca, n schimbul unei juste i
prealabile despgubiri, s ofere acest surplus proprietarului care nu poate procura apa necesar terenului su dect
cu o cheltuial excesiv.
(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligaia menionat la alin.(1) pretinznd c ar putea da surplusului de
apa o alt destinaie dect satisfacerea necesitilor curente. El poate ns cere proprietarului aflat la nevoie
despgubiri suplimentare cu condiia c va dovedi existena real a destinaiei pretinse.
(1) Conform prevederilor alin.1 al art. 384, proprietarul, care are surplus de ap utilizate pentru necesitile curente,
este obligat s ofere acest surplus proprietarului care nu poate procura apa necesar terenului su dect cu cheltuieli
excesive. Proprietarul este obligat s ofere surplusul de ap, dar aceast oferire nu este gratuit, deoarece cel care va

beneficia de acest surplus este obligat s-l despgubeasc n mod prealabil i just pe proprietar. Prevederile acestei norme
se aplic numai n privina apelor, utilizarea crora este legat de necesitile curente. Utilizarea apei pentru necesiti
curente se are n vedere folosirea acestora n calitate de ap potabil, pentru adpatul vitelor etc., adic pentru necesitile
gospodreti.
(2) Proprietarul este obligat s ofere surplusul de ap utilizat pentru necesitile curente i n cazul n care are
posibilitatea s dea surplusului de ap o alt destinaie, dect cea de satisfacere a necesitilor curente. n acest caz,
proprietarul are dreptul s cear de la proprietarul care duce lips de ap pentru necesitile curente despgubiri
suplimentare. Proprietarul va fi ndreptit la despgubiri suplimentare pentru oferirea surplusului de ap numai cu condiia
c va dovedi existena real a destinaiei pretinse.
Articolul 385. Conservarea drepturilor dobndite ale proprietarului
terenului inferior
(1) Proprietarul poate acorda orice ntrebuinare izvorului de pe terenul su cu condiia de a nu aduce
atingere drepturilor dobndite de proprietarul terenului inferior.
(2) Proprietarul terenului pe care se afl izvorul nu poate s-i schimbe cursul dac prin aceast schimbare ar
lipsi locuitorii unei localiti de ap pentru necesitile curente.
(1) Alin. 1 al art. 385 dispune c cel ca are un izvor pe proprietatea sa poate face orice ntrebuinare cu el. Este vorba
despre o simpl chestiune de proprietate: proprietarul terenului are un drept de proprietate asupra izvorului. Astfel, el este
proprietarul absolut al izvoarelor aflate pe proprietatea sa i a apelor care izvorsc din ele. Art. 385 alin. 1 reflect
principiul potrivit cruia proprietarul este i proprietarul a tot ce se gsete ascuns n pmnt. Proprietarul care are un izvor
pe proprietatea sa l poate ntrebuina dup bunul su plac. Chiar dac apele izvoarelor nu i-ar folosi la nimic, nici chiar
pentru agrement, proprietarul are dreptul s dispun de ele cum va crede de cuviin. Proprietarul are dreptul s
ntrebuineze apele lui la orice lucrri agricole sau industriale, ns dac apoi le d drumul s curg pe fondul inferior el nu
are dreptul s le altereze, ci s le dea drumul n starea lor de curenie iniial, sub sanciunea n caz contrar de a repara
prejudiciul cauzat. ns exercit acestor drepturi asupra izvorului su nu este nelimitat, deoarece proprietarul terenului nu
poate prejudicia drepturile pe care un proprietar le-a putut dobndi asupra izvorului, prin titluri sau prescripie. Restricia
introdus ine de domeniul reglementrii unei servitui dobndite prin titlu sau prescripie, adic prin fapta omului, i nu se
refer la instituirea unei limitri a dreptului de proprietate.
(2) Alin. 2 al art. 385 se refer propriu-zis la o limitare, restricie a dreptului de proprietate. Conform prevederilor
acestui alineat, proprietarul terenului pe care se afl izvorul nu poate s-i schimbe cursul dac prin aceast schimbare ar
lipsi locuitorii unei localiti de apa necesar pentru necesitile curente. Regula instituit trebuie interpretat n mod larg,
aa nct proprietarul nu va putea nu numai s schimbe cursul, dar n genere, nu va putea face nimic pentru i-a lipsi pe
locuitori de folosina apei, infectnd-o de exemplu cu substane vtmtoare. Prin necesiti curente se are n vedere faptul
ca apa s fie de absolut trebuin, necesar pentru trebuinele casnice ale locuitorilor i pentru adpatul vitelor, nu i pentru
alte necesiti. Locuitorii unei localiti nu vor putea invoca prevederile alin. 2 art. 385 sub motivul c apa le este necesar
pentru proprietile ei curative. Prevederile alin. 2 se aplic i n cazul n care locuitorii localitii ar putea s-i procure apa
necesar prin sparea unei fntni. Dispoziia alin. 2 are n vedere orice fel de izvoare, indiferent de debitul lor i se refer
numai la apa curgtoare, dar nu se refer la apele de fntni, iazuri, mlatini etc. Astfel, legiuitorul a instituit o limitare a
proprietarului cu scopul protejrii intereselor unei colectiviti. Prin urmare, dreptul de a se folosi de apele izvorului nu va
putea fi revendicat de ctre unul sau mai muli locuitori izolai numai n folosul lor.
Articolul 386. Pictura streinii
Acoperiul trebuie s fie construit astfel nct apa, zpada sau gheaa s cad exclusiv pe teritoriul
proprietarului.
Conform prevederilor art. 386 proprietarul este obligat s-i construiasc acoperiul astfel nct streaina s nu
permit ca apa, zpada sau gheaa s cad pe teritoriul vecin. Rezult c un proprietar nu are dreptul s fac ca streaina s
intre pe teritoriul vecinului. Pentru a se conforma cerinei legale, el trebuie s lase ntre peretele su i fondul vecin o
bucat de teren suficient pentru a face posibil ca apa, zpada sau gheaa s cad de pe streain exclusiv pe teritoriul su.
Odat ce apa, zpada sau gheaa au czut de pe streain pe terenul su, proprietarul nu mai este inut de careva obligaii,
precum ar fi obligaia de a mpiedica rspndirea lor pe terenul vecin. Aceast concluzie rezult din prevederile alin. 2 al
art. 381, prin care proprietarul terenului inferior nu poate mpiedica n nici un fel curgerea fireasc a apelor provenite de pe
terenul superior, adic este obligat s suporte scurgerea natural a apelor. n schimb, proprietarul trebuie s ia msuri ca
apa, zpada sau gheaa prin infiltrare s nu cauzeze vreun prejudiciu construciei vecinului su (de exemplu pavarea
spaiului pe care se scurge apa de pe streain).
Proprietarul are dreptul s fac s cad apa, zpada sau gheaa de pe streaina sa pe un teren care este coproprietatea
sa i a vecinului su.
Proprietarul unei cldiri este prezumat c este i proprietarul terenului cuprins ntre zidul casei sale i linia vertical
ce cade de la captul strainei casei pn la pmnt. ns aceasta este o prezumie simpl care poate fi combtut prin proba
contrar.

Nu este exclus faptul c proprietarul s lase ca apa, zpada sau gheaa s cad pe proprietatea vecin, aceasta fiind
posibil doar numai n cazul n care proprietarul iniial a dobndit acest drept prin titlu, adic prin nelegere cu proprietarul
vecin constituie o servitute de scurgere a apelor.
Prevederile art. 386 au o aplicare general, n sensul c sunt aplicabile att localitilor rurale ct i celor urbane,
fiindc textul legii nu face nici o deosebire.
Prin prisma prevederile articolul 386 legiuitorul a reflectat unul din principiile generale n materie de proprietate,
conform cruia cineva are dreptul s fac orice pe proprietatea sa cu unica condiie ca s nu lezeze drepturile vecinilor.
Articolul 387. Fructele czute
Fructele czute din pomi sau arbuti pe terenul vecin se consider fructe de pe acel teren.
Conform prevederilor art. 387 legiuitorul recunoate dreptul de proprietate asupra fructelor czute din pomi sau
arbuti dup proprietarul terenului pe care acestea au czut. Soluia dat de lege n situaia respectiv rezult din principiul
accesiunii n temeiul cruia tot ceea ce unete bunul ori se ncorporeaz n el revine proprietarului. Excepia de la aceast
regul rezult din prevederile alin. 3 al art. 391, n temeiul cruia proprietarul terenului vecin trebuie s permit accesul pe
terenul su pentru ridicarea fructelor care datorit unei fore naturale sau majore au czut pe terenul vecin.
Prevederile articolului dat se aplic doar fructelor czute, deoarece fructele care atrn pe ramurile care trec pe
proprietatea vecinului, aparin proprietarului arborelui. Dac proprietarul terenului nu recurge n acest caz la prerogativele
conferite de art. 388, el este obligat, n condiiile prevzute la alin. 1 al art. 391, s permit accesul proprietarului plantaiei
pe terenul su pentru ca acesta s efectueze lucrrile necesare, adic culegerea fructelor.
Articolul 388. Rdcinile i ramurile de pe terenul vecin
(1) Proprietarul terenului poate s taie i s-i opreasc rdcinile de arbori i de arbuti care au ptruns la el
de pe terenul vecin. Aceeai regul se aplic i ramurilor de arbori i de arbuti ce atrn de pe terenul vecin.
(2) Dreptul prevzut la alin.(1) nu se acord proprietarului n cazul n care rdcinile i ramurile nu
mpiedic folosirea terenului su.
(1) Prevederile articolului 388 se aplic n cazul n care proprietarul vecin cu toate c a respectat distana de sdire a
arborilor prevzut la alin.2 art. 389 sau chiar dac nu este prevzut vreo distan, dar nu a depit linia de hotar (de
exemplu pentru sdirea arborilor mai mic de doi metri, a plantaiile sau gardurile vii), dar totui ramurile i rdcinile
acestora trec la proprietarul terenului. n aceast situaie proprietarul terenului este nzestrat cu dreptul de a tia i a-i
menin rdcinile de arbori i de arbuti care au ptruns de pe terenul vecin, precum i ramurile arborilor i arbutilor care
atrn de pe terenul vecin.
(2) Legiuitorul condiioneaz exercitarea acestuia drept de ctre proprietarul terenului. Astfel, proprietarul va putea
s taie rdcinile i ramurile numai dac acestea nu-i mpiedic s foloseasc terenul su.
Articolul 389. Distana pentru construcii, lucrri i plantaii
(1) Orice construcie, lucrare sau plantaie se poate face de ctre proprietarul terenului numai cu respectarea
unei distane minime fa de linia de hotar, conform legii, regulamentului de urbanism sau, n lips, conform
obiceiului locului, astfel nct s nu se aduc atingere drepturilor proprietarului vecin.
(2) Arborii, cu excepia celor mai mici de doi metri, a plantaiilor i a gardurilor vii, trebuie sdii la distana
stipulat de lege, de regulamentul de urbanism sau de obiceiul locului, dar care s nu fie mai mic de 2 metri de linia
de hotar.
(3) n caz de nerespectare a distanei prevzute la alin. (1) i (2), proprietarul vecin este ndreptit s cear
scoaterea ori tierea la nlimea cuvenit a arborilor, plantaiilor ori gardurilor pe cheltuiala proprietarului
terenului pe care acestea snt ridicate.
(1) n virtutea dreptului de proprietate care confer cele mai largi prerogative, titularul dreptului de proprietate poate
oricnd s construiasc cava pe terenul su, s efectueze anumite lucrri sau s fac plantaii. Exist doar o singur restricie
la realizarea acestui drept, i anume aceea de a nu aduce atingeri drepturilor proprietarilor vecini. n acest context
legiuitorul oblig proprietarul s efectueze construciile, lucrrile sau plantaiile cu respectarea distanei minime fa de
linia de hotar, n conformitate cu prevederile legii, regulamentului de urbanism, iar n lipsa acestora, conform obiceiului
locului. Obiceiul locului presupune existena n localitatea respectiv a unor tradiii constante, recunoscute de majoritatea
i aplicate a perioad ndelungat de timp. Dovada existenei obiceiurilor constante i recunoscute se face prin mrturii.
Obiceiuri constante i recunoscute sunt tradiii care se repet de mai multe ori i sunt respectate ca o regul de drept, dar nu
numai ngduite. Dac ntr-o localitatea exist obiceiul de a nu respecta nici o distan, se va aplica prevederile legii.
(2) Proprietarul este oblig s sdeasc arborii, fie ei fructiferi, fie ne fructiferi la distana prevzut de lege,
regulamentul de urbanism sau obiceiul locului, distan care s nu fie mai mic de 2 metri de linia de hotar. Excepie de la
regula general a constituie arborii mai mici de 2 metri, plantaiile i gardurile vii, pentru care legiuitorul nu instituie

obligativitatea respectrii distanei minime de la hotar. Astfel, arborii mai mici de 2 metri, plantaiile i gardurile vii pot fi
sdite chiar la hotar. Distana minim de 2 metri este obligatorie numai n mod subsidiar, adic n lips de alte prevederi
legale, de regulamentul de urbanism sau de obiceiul locului. Constatarea existenei unor obiceiuri locale constante, adic
cunoscute i aplicate ca o regul general, ine de competena instanei de judecat. Obligaia de a respecta distana dispare
cnd proprietarul terenului a dobndit o servitute contrarie, adic dreptul de a sdi arbori la o distan inferioar. Aceast
servitute nceteaz i vor fi aplicabile prevederile alin. 2 al art. 389 cnd arborii se usuc sau sunt scoi.
(3) Alineatul 3 conine sanciunea nerespectrii de ctre proprietarul terenului a prevederilor aliniatelor (1) i (2). n
acest caz proprietarul vecin la discreia sa are dreptul c cear fie scoaterea, fie tierea la nlimea cuvenit a arborilor,
plantaiilor ori gardurilor vii la nlimea cuvenit. Proprietarul nu are nevoie s dovedeasc c sufer vreun prejudiciu
pentru a invoca dreptul de a cere scoaterea ori tierea arborilor, plantaiilor, gardurilor vii. Cheltuielile suportate n legtur
cu efectuarea acestor lucrri sunt puse n sarcina proprietarului terenului pe care sunt amplasate.
Articolul 390. Depirea hotarului terenului nvecinat n cazul construciei
(1) Dac proprietarul unui teren, cu ocazia ridicrii unei construcii, a construit dincolo de limita terenului
su, fr a i se putea imputa premeditarea sau culpa grav, vecinul trebuie s tolereze nclcarea hotarului dac nu
a obiectat pn sau imediat dup depirea limitei.
(2) Vecinul prejudiciat prin situaia prevzut la alin.(1) trebuie despgubit cu o rent n bani, pltit anual,
cu anticipaie.
(3) Cel ndreptit la rent poate pretinde oricnd ca debitorul su s-i achite preul poriunii de teren pe care
s-a construit n schimbul transmiterii proprietii asupra acesteia.
(1) Prevederilor alineatului 1 oblig vecinul s tolereze nclcarea hotarului n cazul n care acesta a fost depit de
ctre proprietarul unui teren cu ocazia ridicrii unei construcii. Vecinul este obligat s suporte aceast povar numai n
cazul n care proprietarul terenului care a ridicat construcia este de bun-credin, adic nu poate fi nvinuit de premeditare
sau de culp grav, iar vecinul, la rndul su este de rea-credin, fiindc a observat depirea hotarului, dar nu a fcut
obiecii nainte sau imediat dup depirea limitei pentru a-i comunica constructorului depirea limitei i a stopa
construcia.
(2) Dac totui proprietarul terenului cu bun-credin a depit limita terenului cu ocazia ridicrii unei construcii,
iar vecinul a tolerat aceast nclcare. n aceste condiii proprietarul terenului care a ridicat construcia se folosete de
terenul vecinului n temeiul dreptului de superficie, pentru o plat corespunztoare drept despgubiri sub forma unei rente
bneti, pltit anual, cu anticipaie.
(3) Vecinul obligat s suporte povara proprietarului care a construit peste limita de teren are la dispoziie i alt
alternativ. Ea const n posibilitatea acestuia ca oricnd s cear de la debitor s achite preul poriunii de teren pe care s-a
construit n schimbul transmiterii proprietii asupra acestuia. n acest context se pune problema care va fi preul poriunii
de teren, care poate fi acceptat, preul de pia, care ar fi pltit. n viziunea unor practicieni, preul de pia nu poate fi
acceptat, deoarece el poate genera o modalitate de nstrinare ascuns a terenurilor. Din acest considerent vnzarea acestei
poriuni ar trebui s poarte i un caracter de pedeaps pentru cel care a depit hotarul, de aceea ar fi oportun ideea ca
preul de vnzare s fie egal cu preul dublu celui de pia. Dar deoarece legiuitorul nu specific expres careva ngrdiri
referitor la preul terenului, rezult c preul terenului este acel pre la care au convenit pile.
Articolul 391. Accesul pe terenul altuia
(1) Orice proprietar este obligat ca, dup primirea unui aviz scris sau verbal, s permit vecinului accesul pe
teritoriul su, dup caz, pentru efectuarea i ntreinerea unei construcii, plantaii i efectuarea unor alte lucrri pe
terenul vecin.
(2) Proprietarul care este obligat s permit accesul pe teritoriul su are dreptul la compensarea prejudiciului
cauzat doar prin acest fapt i la restabilirea terenului n starea anterioar.
(3) n cazul n care, datorit unei forte naturale sau forte majore, un bun a ptruns pe un teren strin sau a
fost transportat acolo, proprietarul terenului trebuie s permit cutarea i ridicarea bunului, dac nu a purces el
nsui la cutare sau nu-l restituie. Bunul continu s aparin proprietarului su, cu excepia cazului cnd acesta
renun la el. Proprietarul terenului poate cere ridicarea bunului strin i aducerea terenului n situaia anterioar.
(4) Proprietarul terenului care efectueaz i ntreine construcii, plantaii sau execut alte lucrri pe
teritoriul su nu are dreptul s pericliteze terenul vecin sau s compromit trinicia construciilor, lucrrilor sau
plantaiilor situate pe acesta.
(1) Pentru a face posibil conlocuirea vecinilor, n conformitate cu prevederile alin. 1, proprietarul este obligat s
permit accesul vecinului pe teritoriul su. Obligarea proprietarului de a permite vecinului accesul pe terenul su este
posibil doar numai dup ce proprietarul a fost ntiina printr-un aviz fie verbal, fie n scris prin care vecinul solicit
accesul pentru a ndeplini anumite lucrri, precum efectuarea i ntreinerea unei construcii, plantaii sau alte lucrri pe
terenul vecin.

(2) Accesul vecinului pe terenul unui alt proprietar constituie o prerogativ pe care primul o exercit n mod gratuit.
Doar numai n cazul n care proprietarului terenului i se cauzeaz careva prejudicii ca rezultat al accesului pe terenul su, el
va putea cere compensarea prejudiciului, precum i restabilirea terenului n starea anterioar.
(3) Conform prevederilor art. 317, care constituie regula general, tot ce produce bunul, precum i tot ceea ce unete
bunul ori se ncorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit, revine
proprietarului, dac legea nu prevede altceva. Astfel, coninutul alin. 3 din articolul comentat constituie excepia de la
regula general, deoarece dac un bun din cauza forei naturale sau forei majore a ptruns sau a fost transferat pe terenul
unui alt proprietar, acesta continu s aparin proprietarului su, cu condiia c acesta nu a renunat la el. Prin urmare,
proprietarul terenului pe care se afl bunurile altui proprietar este obligat n primul rnd el nsui s-l caute sau s-l restituie
proprietarului bunului, sau s-i permit ultimului singur cutarea i ridicarea bunului.
(4) n temeiul dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate n vederea exercitrii prerogativelor sale,
este n drept pe terenul su s efectueze i s ntrein construcii, plantaii sau alte lucrri. ns, conform prevederile alin. 4
al articolului comentat, proprietarul terenului este obligat s respecte dreptul vecinilor. Obligaia proprietarului terenului
care ntreprinde asemenea aciune este de a nu pune n pericol (pereclita) terenul vecin sau a nu compromite trinicia
construciilor, lucrrilor sau plantaiilor situate pe acesta.
Articolul 392. Trecerea prin proprietatea strin
(1) Dac terenul este lipsit de comunicaie prin orice cale de acces de folosin comun, conducte de
alimentare cu ap, conducte de energie electric, gaze, telecomunicaii i altele asemenea, proprietarul poate cere
vecinilor s-i permit utilizarea terenurilor lor pentru instalarea comunicaiei necesare.
(2) Trecerea urmeaz a se face n condiii de natur s aduc o minim atingere exercitrii dreptului de
proprietate asupra terenului. Vecinului al crui teren este folosit pentru acces trebuie s i se plteasc o just i
prealabil despgubire care, prin acordul prilor, poate fi efectuata sub form de plat unic.
(3) Despgubirea datorat conform alin.(2) se dubleaz atunci cnd lipsa accesului este o urmare a faptei
proprietarului care pretinde trecerea.
(1) Art. 392 alin. 1 reglementeaz dreptul de trecere prin proprietatea strin, care constituie o restricie a dreptului
de proprietate, justificat de o utilitate general. Necesitatea instituirii unui asemenea drept pentru proprietarul unui
terenului i obligarea vecinilor s suporte aceast povar este dictat de situaia natural a terenului i anume situarea
acestuia ntr-un loc nfundat. Prin teren nfundat se are n vedere un lot care este nconjurat din toate prile de alte loturi i
care nu are nici o ieire direct la calea de acces comun pentru folosirea conductelor de alimentare cu ap, conductelor de
energie electric, gaze, telecomunicaii, precum i alte instalaii asemntoare. Un teren se consider nfundat nu numai
atunci cnd nu are nici o ieire la calea de acces comun, ci i atunci ieirea este insuficient pentru necesitile exploatrii
terenului sau cnd ieirea nu se poate face direct fr inconveniente grave, precum ar fi de exemplu suportarea unor
cheltuieli excesive. Aprecierea gravitii inconvenientelor revine instanei de judecat. Proprietarul a crui trecere este
incomod, nu poate obine dreptul de trecere.
Dreptul de trecere poate fi cerut numai de ctre proprietarul terenului nfundat sau cel puin de ctre cel care are
asupra terenului un drept real. Astfel, uzufructuarul, uzuarul unui teren nfundat are dreptul s cear o asemenea trecere.
Arendaul nu are dreptul s cear trecere prin proprietatea strin. El are numai o aciunea mpotriva proprietarului pentru
ca ultimul s-i creeze condiiile de trecere, n caz contrar arendaul are dreptul s cear rezilierea contractului de arend sau
plata daune-interese.
Proprietarul terenului nfundat nu dobndete proprietatea terenului pe care exercit trecere. Proprietarul terenului pe
care se exercit trecerea la un teren nfundat, are dreptul de a ngrdi terenul, de a dispune de el, dar cu respectarea condiiei
de a nu crea piedici n exercitarea trecerii.
Prevederile alin. 1 se aplic la oricare teren nfundat, fie el ngrdit sau nengrdit, cldit sau necldit, urban sau
rural. Povara suportrii trecerii poate exista de asemenea n sarcina oricrui fond alturat cu un loc nfundat, chiar i n
sarcina unui fond care aparine domeniului public.
(2) Trecerea trebuie s se fac astfel nct s cauzeze ct mai puine incomoditi, tulburri proprietarului terenului pe
care se exercit. Aceasta nseamn c trecerea trebuie s fie fcut pe traseul cel mai scurt ntre locul nfundat i calea
public. Dac trecerea pe traseul cel mai scurt cauzeaz mai multe pagube proprietarului terenului vecin, atunci trecerea ar
trebui s se fac prin locul pe unde se pricinuiesc mai puine pagube, chiar dac traseul ar fi mai lung.
Trecerea pe proprietatea strin nu este gratuit. Astfel, proprietarul care solicit trecerea pe proprietatea strin este
obligat s despgubeasc proprietarul, terenul cruia este folosit pentru trecere. Despgubirea trebuie s corespunde
anumitor cerine i anume: ea trebuie s fie just i prealabil, care poate fi achitat ealonat n timp, iar prin acordul
prilor poate fi efectuat sub form de plat unic.
(3) Pentru solicitarea dreptului de trecere pe terenul vecinilor este necesar ca proprietarul s fie lipsit de accesul la
comunicaiile de folosin comun, lipsirea dat trebuie s fie strin proprietarului care solicit trecerea, adic s nu
provin din vina lui. Dac nfundarea terenului se datoreaz faptului proprietarului nsui (ex.: a cldit dea curmeziul
ieirii, a nstrinat o parte din teren), el va putea solicita trecerea, dar va fi obligat la plata unei despgubiri duble. De
exemplu un teren nu era nfundat, dar s-a mprit ntre mai muli proprietari prin vnzarea lui. Ca rezultat al mpririi unul
din terenuri este lipsit de ieire la drum. n asemenea condiii, proprietarul terenului are la dispoziie dou alternative: fie s
solicite trecerea de la vecin, fiind obligat n acest caz la plata unei despgubiri duble; trecerea nu va putea fi solicitat de la
vecini, ci numai coprtailor, care o vor datora fr dreptul de despgubire i fr a o pune n sarcina celorlali vecini,

fiindc ceilali coprtai sunt obligai s-i garanteze reciproc deplina folosin a fondului. Numai dac trecerea pe fondul
coprtailor nu este suficient, se va putea reclama trecerea prin terenurile vecinilor.
Articolul 393. Instalarea liniei de demarcare a hotarului
(1) Proprietarul de teren poate cere proprietarului de teren vecin s ia parte la instalarea unui hotar stabil de
demarcare sau la restabilirea unui hotar deteriorat.
(2) Cheltuielile pentru demarcare se mpart ntre vecini n mod egal dac din raporturile existente ntre ei nu
reiese altfel.
(1) Grniuire sau hotrnicie, fixarea hotarului, adic fixarea, prin semne exterioare i vizibile, a liniei de separaie
dintre dou proprieti vecine. Fixarea hotarului este o operaie util, deoarece permite determinarea cu precizie a suprafeei
terenului, se pune capt divergenelor aprute sau chiar mpiedic i previn conflictele ntre vecini. Din cauza utilitii
grniuirii i a interesului pe care ea o reprezint pentru orice proprietar, art. 393 alin. 1 stabilete c orice proprietar de
teren poate cere de la proprietarul de teren vecin s participe la instalarea unui hotar stabil sau la restabilirea celui
deteriorat. Grniuirea este n acelai timp un drept i o obligaie pentru fiecare proprietar fa de vecinul su. Chiar statul
poate fi obligat s procedeze la grniuire.
Dreptul fiecrui proprietar de a obliga pe vecinul su s participe la instalarea liniei de demarcare este o pur
facultate, pe care proprietarul poate s o exercite sau s n-o exercite n orice moment. Din acest considerent acest drept nu
se prescrie, chiar dac proprietarul nu va uza de el un timp ndelungat. Acesta se datoreaz faptului c proprietatea nu se
stinge prin neuz, iar grniuirea nu este alt ceva dect un atribut al proprietii i este imprescriptibil ca i proprietatea.
Dreptul de a obliga pe vecin la instalarea liniei de demarcare hotarului aparine proprietarului terenului, precum i
uzufructuarului, care posed i folosete bunul ntocmai ca i proprietarul. Acest drept nu aparine locatarilor, care pot
numai s cear de la proprietar crearea condiiilor necesare pentru exercitarea dreptului de locaiune.
Grniuirea poate s fie efectuat prin buna nelegere a vecinilor. Cnd ns unul din proprietari refuz s ia parte la
grniuire, cellalt poate s recurg la instana de judecat i s oblige pe vecinul su s participe instalarea hotarului. n
acest caz se exercit aciunea n grniuire. Scopul aciunii n grniuire const n stabilirea hotarului i de regul nu ridic
chestiunea de revendicare de proprietate. Hotrrea pronunat de instana de judecat ntr-o cauz de grniuire este
declarativ, i nu atributiv de drepturi. Ea nu are puterea de a prejudeca chestiuni de proprietate. Dar un proprietar poate,
chiar n urma unei grniuiri, s porneasc ulterior o aciune n revendicare, prtul neputnd invoca autoritatea lucrului
judecat n aciunea n grniuire, obiectul revendicrii fiind diferit de acel al grniuirii.
(2) Instalarea liniei de demarcare a hotarului, adic aezarea semnelor despritoare, comport o serie de operaiuni:
examinarea titlurilor de proprietate pentru a stabili ntinderea terenurilor; msurarea; tragerea hotarului pe teren, care
necesit suportarea anumitor cheltuieli. n acest scop legiuitorul a stabilit c cheltuielile pentru demarcare se mpart ntre
vecini n mod egal, indiferent de ntinderea comparativ a terenurilor, dac din raporturile dintre vecini nu rezult altfel. n
cazul n care grniuirea implic i o chestiune de proprietate, regula stabilit la alineatul 2 nu mai este valabil. n acst caz
este necesar s se determine n prealabil suprafaa exact a fiecrei proprieti prin arpentaj (ntocmirea planurilor
topografice, evaluarea suprafeei de teren). Cheltuielile acestor operaiuni pot fi foarte ridicate, care sunt proporionale cu
suprafaa fondului
Articolul 394. Litigii privind hotarul
(1) Dac n urma unei dispute este imposibil determinarea hotarului adevrat, atunci pentru demarcare este
decisiv posesiunea de fapt a vecinilor. Dac posesiunea de fapt nu poate fi determinat, fiecrui teren i este
anexata o jumtate din poriunea disputat.
(2) Dac determinarea hotarului n conformitate cu prevederile alin.(1) duce la un rezultat ce contravine
faptelor stabilite, n particular aduce atingere mrimii stabilite a terenului, hotarul se stabilete, la cererea unei
pri, de ctre instana de judecat.
(1) n cazurile n care ntre vecini apar divergene referitor la determinarea hotarului terenurilor acestora, vecinii au
posibilitate singuri s soluioneze divergenele aprute n virtutea prevederilor alineatului respectiv. Astfel, n condiiile n
care este imposibil determinarea hotarului adevrat, prima soluie care intervine este determinat de posesiunea de fapt.
Adic decisiv este posesiunea de fapt a vecinilor i hotarul se va stabili n dependen de faptul care vecin a posedat de
fapt terenul disputat n calitate de limit de hotar. Dar dac nu poate fi determinat posesiunea de fapt a vecinului, intervine
alt soluie i anume cea de anexare la fiecare teren a o jumtate din poriunea de teren disputat.
(2) Vecinii au posibilitate s apeleze la instana de judecat n cazul n care determinarea hotarului conform prevederilor
alinatului (1) duc fie la un rezultat care contravin faptelor stabilite, fie aduc atingere mrimii stabilite a terenului. n acest
caz instana de judecat este competent s pronune pe marginea litigiului corespunztor.