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Incumbencia
profesional del
corredor pblico
Unidad 2: Incumbencia
profesional del corredor
pblico
2.1 Gestin profesional
2.1.1. Introduccin
Hablar de gestin es referirse a la realizacin del conjunto de acciones que
sern conducentes a lograr o alcanzar una idea pensada. Desde la perspectiva
de nuestra actividad, podemos indicar que es el conjunto de diligencias o
actividades encaminadas sobre acciones planeadas, a los fines de hacer posible
la realizacin de una operacin comercial correspondiente a las funciones
profesionales.
Podramos indicar, entonces, que la gestin comprende en su significado tres
etapas:
1) relativa a las ideas pensadas, planeadas, meditadas y organizadas;
2) la gestin que deviene el conjunto de acciones, actividades, diligencias;
Gestin
La gestin constituye
un conjunto de
acciones basadas en un
plan, tendientes a
lograr resultados
ptimos.
Intermediacin
Es funcin del corredor
la intermediacin, en la
cual aplica sus
conocimientos
profesionales, criterios
y experiencias, a fin de
brindar todo lo
necesario para la
conclusin del negocio
jurdico.
Modalidades de la intermediacin
Mosset Iturraspe
1) Sobre el supuesto habitual
diremos que es aquel en el cual el
comitente -persona interesada en
celebrar un negocio- autoriza al
corredor, el que intermediar con
sus gestiones profesionales, para
lograr la concrecin de dicho
negocio, buscando al tercero que
llegue a interesarse en la operacin,
configurndose de este modo el
contrato de corretaje propiamente
dicho.
Corredor pblico
El corredor pblico es
aquel que ejecuta actos
de intermediacin,
valuacin y gestin de
informes para el
cumplimiento de su
funcin (segn lo
establece la Ley
20.266/73, que
actualmente se
complementa con lo
dispuesto en el art.1345
del Cdigo Civil y
Comercial.
Art. 34, inc. a, Ley 20.266 (1973). Modif. por Ley 25.028 (1999). Congreso de la Nacin
Argentina.
2 Art. 34, inc. b, Ley 20.266 (1973). Modif. por Ley 25.028 (1999). Congreso de la Nacin
Argentina.
3 Art. 1, Ley 11.867 (1934). Congreso de la Nacin Argentina.
4 Art. 2, Ley 11.867 (1934). Congreso de la Nacin Argentina.
El corretaje pblico
tiene carcter
comercial, al margen de
las caractersticas que
pueda tener el contrato
que celebren con sus
clientes. El objeto
puede ser todo tipo de
bienes, es decir,
aquellos objetos
susceptibles de
apreciacin econmica.
Por renuncia del corredor a seguir la gestin asumida, o bien por muerte
o incapacidad del corredor.
Autorizacin
Para la efectiva labor
profesional, es
oportuno contar con la
respectiva autorizacin.
Cada profesional
elaborar un modelo
pertinente a las
caractersticas del bien,
objeto de la
negociacin.
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Organizacin de la
oficina profesional
a) Recursos humanos,
tcnicos y econmicos.
b) Aplicacin en su justa
medida para garantizar
efectividad.
Archivo de
documentacin
a) Identificacin del
producto. b) Tipo de
gestin inmobiliaria
(venta, alquiler, tasacin,
etc.). c) Individualizacin
de sujetos (comitente,
clientes asesorados y
consumidores).
Difusin institucional de
los servicios
inmobiliarios y del
producto
Estudio y aplicacin de
las estrategias de
difusin y promocin
tendientes al xito de la
gestin inmobiliaria.
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Asociarse para
incorporar capital
humano, tcnico y
Econmico.
Organizacin de la
oficina profesional
Recursos humanos
tcnicos y
econmicos.
Aplicacin en su justa
medida para
garantizar efectividad.
Difusin de los
servicios
inmobiliarios del
producto. Aplicacin
de las estrategias.
CORREDORES
PBLICOS
INMOBILIARIOS
Habilitados
garantizan un
servicio en plaza.
Contar con
asesoramiento
externo de
profesionales en
mbitos legales y
tcnicos.
Incluir nuevos
servicio para
brindar efectivas
soluciones (ej.
Asesoramientos
tcnicos,
econmicos)
Archivo de
documentacin.
Identificacin del
producto. Tipo de
gestin. Clientes
individualizados.
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La mercadotecnia nos
permite abordar la
informacin necesaria
sobre la situacin
econmica del
mercado, la capacidad
adquisitiva de la
demanda y la oferta del
producto inmobiliario
existente; todo ello,
desde una visin
adecuada, conforme al
momento, para el
ejercicio de la funcin.
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1) Jurdico: tiene que ver con toda situacin normativa que afecta a este tipo de
bien, sobre todo a aquel que posee el destino de vivienda familiar. En relacin
con este ltimo tipo, debe tenerse en cuenta lo que seala ONU (Organizacin
de las Naciones Unidas), ya que nuestra Constitucin Nacional adhiere a su
pensamiento y lo considera de jerarqua superior a las leyes en su artculo 75
inciso 22. Dicha organizacin, a travs de la Comisin sobre asentamientos
humanos (ONU-Hbitat) y la Estrategia Mundial de Vivienda, seala que la
nocin de una vivienda adecuada... significa disponer de un lugar donde
poderse aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad, iluminacin y
ventilacin adecuada en relacin con el trabajo y los servicios bsicos, todo ello
a un costo razonable9. Adems, expresa a travs del Comit de Derechos
Econmicos, Sociales y Culturales rgano principal de la ONU, que una
vivienda ser conforme al derecho internacional si se garantizan ciertos
aspectos mnimos en todo momento:
En la funcin
profesional, los
aspectos jurdicos,
tcnicos y econmicos
son convergentes, la
no consideracin de
uno de ellos pondra en
riesgo los resultados de
la intermediacin.
Adems, este Comit exhorta a que se prohban los desalojos forzosos, es decir:
el hecho de hacer salir a personas, familias y/o comunidades de los hogares
y/o las tierras que ocupan, en forma permanente o provisional, sin ofrecerles
medios apropiados de proteccin legal o de otra ndole ni permitirles su acceso
a ellos (Golay y dzen, 2007, pp. 6-7)11. Esto nos evidencia la importancia de
dicho bien a nivel universal, ms an sobre la propia base de los derechos
humanos12.
Un inmueble es un patrimonio individual que, a simple vista, podra parecer
una cosa sencilla de comercializar, pero teniendo en cuenta lo sealado en los
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Las inmobiliarias funcionan como cualquier empresa de otro tipo, es decir que
merecen tener la misma organizacin, administracin y gestin profesional y
comercial, por lo que es importante que tengamos en cuenta todos los factores
que influyen para su buen funcionamiento.
Como se observa en los organigramas propuestos anteriormente, podemos
indicar que el profesional debe contar con la organizacin del archivo de
documentacin pertinente a las actividades encomendadas por sus comitentes;
dicha clasificacin se presentar conforme al objeto de la intermediacin, por
lo que los rubros, quizs de mayor intervencin, sern la venta y la locacin.
Tngase presente, adems, que la legislacin regula tambin sobre las
valuaciones, entre otras funciones que el profesional aade como servicios
inmobiliarios.
Podemos indicar los siguientes elementos a considerar en la intermediacin
para la venta (o gestin para compra) o alquiler de un inmueble
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AIDA
Regla que se emplea en
publicidad, basada en
cuatro pilares:
atencin, inters, deseo
y accin.
Perfil Profesional
Para la elaboracin del
perfil profesional se
debern considerar dos
puntos de vista: el
personal o individual y
el pblico sobre la
accin profesional.
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Constituyen
herramientas
indispensables para
lograr una actuacin
profesional
competente: marketing,
management y la marca
(logotipo-slogan).
Se puede afirmar que en la actualidad son muchas las herramientas que posee
el martillero y corredor pblico inmobiliario para crear un perfil profesional que
le sea ptimo y le redite en beneficios econmicos; no obstante, la decisin en
dar el puntapi inicial partir siempre del propio profesional, quien evaluar,
cuando surja la oportunidad, todos los recursos y elementos disponibles, a fin
de coordinarlos en su justa medida para alcanzar el buen nombre en los
negocios de la intermediacin.
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Tnganse presentes los contenidos expuestos sobre los aspectos jurdicos, tcnicos y
econmicos en el presente mdulo.
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La base de accin
profesional se sustenta
necesariamente sobre
los tres aspectos de
influencia sobre los
bienes, a saber:
jurdico, econmico y
tcnico.
En relacin a los tres aspectos que se evidencian como ejes para la gestin
profesional del corredor, hemos observado en el punto 2.1.8 de la presente
lectura los contenidos que se deben tener en cuenta para el bien raz, objeto
del negocio inmobiliario, por lo que en la presente temtica se abordarn y
profundizarn lo elementos pertinentes ante un eventual negocio de bienes
muebles y semovientes.
Jurdico: Aqu sabemos que implica el anlisis de toda la situacin legal que se
presenta sobre la cosa, objeto de la intermediacin para la venta, como as
tambin todo aquello relativo a las leyes que regulan sobre las personas, entre
s y sus cosas.
El corredor pblico antes de conformar la respectiva autorizacin para la
intermediacin, deber tomar conocimiento sobre la condicin del bien mueble
y su propietario; es decir, verificar que el dueo de la cosa no se encuentre
inhibido para disponer de sus bienes, como as tambin cul es el estado o
realidad jurdica que lo caracteriza ante esta: propietario o poseedor, tenedor
en guarda, depositario, etctera, es decir, cul es la calidad que reviste el
mismo; y en cuanto a la cosa: si no se encuentra prendada, si est comprendida
dentro de la Ley 11.867, si existe un contrato de leasing sobre la misma, si su
procedencia es lcita, si es registrable o no, si posee gravamen, etctera.
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Para las cosas muebles no registrables, la posesin de buena fe crea a favor del
poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler
cualquier accin de reivindicacin si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
Cabe sealar al respecto que aqu la posesin no necesariamente vale por el
ttulo; es por ello que, con mayor razn si no existe una acreditacin (como por
ejemplo: factura de compra, detalle de inventario de muebles provenientes de
una sucesin, acta de adquisicin por remate, donacin, etc.), el corredor
deber contar con la manifestacin expresa del poseedor en donde haga
constar que son de su propiedad, presuponiendo solvencia moral por la
procedencia lcita de la misma.
En cuanto a la verificacin de inhibiciones que apliquen sobre el sujeto para
disponer de sus bienes, implica tener conocimiento sobre l y su capacidad
legal de transmitir; en caso contrario, es decir, que exista una inhibicin se
debe conocer la (causa) imposibilidad (ya sea que se deba a que entr en
cesacin de pagos estando pendiente el decreto de quiebra, por motivos
penales o planteos judiciales, por pedido de incapacidad, etc.). Estas
situaciones suelen ser un tanto difciles de comprobar (salvo que se solicite un
informe al Registro de la Propiedad, en el primer caso); es por ello que se debe
destinar una clausula en la autorizacin que precise estas posibles situaciones,
en donde se exprese el comitente y quede evidenciado que nada de lo que se
manifest anteriormente le comprende, a fin de deslindar responsabilidades al
profesional ante un posible reclamo de bienes muebles afectados por quiebra,
por ejemplo, o que provengan de un fondo de comercio (Ley 11.867/1950) o
sean de procedencia ilcita.
Debemos confirmar que el objeto de intermediacin no se encuentre
prendado, para lo cual ser conveniente librar el respectivo pedido de informe
al Registro Nacional de Crditos Prendarios, de modo de tener conocimiento
efectivo de si est o no comprendido bajo este derecho real de garanta. En
caso de estarlo, se debe publicitar su estado fctico y garantizar la cancelacin
del gravamen al efectivizar la venta, o bien, si el acreedor autoriza, el cambio
por el nuevo propietario que la constituir a su cargo. En cuanto a la situacin
de embargo u otro gravamen sobre el bien mueble, el corredor deber contar
con la manifestacin expresa por parte del propietario de que no posee tal
medida; en caso de reconocer alguna cautelar de este tipo, deber informarse
en el tribunal y los autos caratulados en donde consta la orden, a fin de
requerirle al comitente resolver la situacin judicial planteada, de manera
previa a cualquier acto de intermediacin particular que se solicite y decida
realizar.
Si se tratase de un bien registrable, como un automvil o moto-vehculos, se
confeccionaran los respectivos formularios para ser remitidos al Registro del
Automotor, pues all se contar con el informe de lo que efectivamente consta
en el ttulo, es decir, su situacin registral; tambin se deber generar el
bloqueo de dominio respectivo (mediante el formulario 08), pues la
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Cabe recordar que el profesional posee una fianza que garantiza el ejercicio de
su actividad, la que responder econmicamente ante algn inconveniente o
perjuicio provocado, ya sea por inobservancia o desconocimiento de la ley, por
lo que no podr alegar inocencia a su favor por ser un profesional universitario,
en consecuencia, en el sentido profesional es necesario excluir de este
comentario al dolo y lo ilcito, ya que en el mbito penal las normativas son ms
que manifiestas al respecto.
Econmico: El profesional martillero y corredor pblico debe tener un
conocimiento amplio de las tendencias del mercado local, como as tambin del
nacional e internacional, pues todo tendr relacin directa con el tipo de bien
por el que se est intermediando. Esta visin le permitir distinguir claramente
los cambios econmicos en el escenario, como as tambin el movimiento de
sus actores en cuanto al poder adquisitivo, y podr identificar la situacin
comercial del momento, por ejemplo: del mercado de automotores usados, de
la plaza ciudad de Crdoba, informe mes de agosto de 2015. Es decir, ser
necesario saber sobre la cuestin a fin de poder asumir el rol y operar
competentemente durante la intermediacin.
Esto nos evidencia claramente que al momento de abordar la temtica
econmica inciden directamente sobre este aspecto dos elementos: lugar
(plaza) y tiempo (periodos de movimientos econmicos). Se deber observar
que, una vez otorgada la autorizacin para la venta, el profesional ya tiene un
previo anlisis situacional del mercado, sabe perfectamente cmo se presentan
las condiciones y puede decir que la plaza de comercializacin est deprimida,
recesiva o progresiva. Identificar las caractersticas le permitir anticiparse y
planificar una organizada y pensada intermediacin, a fin de conducir
especficamente sus esfuerzos al xito y evitar un desgaste en tiempo y dinero
de publicidad para la venta.
Tcnico: Podemos decir que en este aspecto el profesional debe considerar
necesario conocer y aplicar la informacin adquirida tanto en relacin con el
sujeto dueo de la cosa como en relacin con la cosa en s misma, dentro de su
mbito jurdico y econmico, a los efectos de instrumentar el camino
adecuado. Si bien tcnicamente abordar al objeto de intermediacin,
conocer a fondo su conformacin (materiales, diseo, finalidad de uso y
empleo, estado de conservacin, nuevo u obsoleto, rezagos, etc.), tambin
debe observar las estrategias de difusin, exhibicin y venta; es decir que
dentro de este aspecto tenemos una doble tarea tcnica organizativa:
identificar el bien, por un lado, y planificar la publicidad de venta, por el otro
lado.
Para que el profesional efecte una intermediacin efectiva, por ejemplo, para
la venta de un automvil, deber observar a fondo todas las partes que lo
componen, comenzando por aquellas que hacen a la situacin jurdica segn
ttulo (n de chasis y motor), ya que de ello depender su concreta
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El intermediario privado
deber corroborar los
respectivos registros de
los bienes
semovientes, aquellos
que indican la marca y
aspecto sanitario.
a) La propiedad y sanidad
Es de suma importancia en la labor profesional considerar sus normativas (por
ej.: Ley 22.939/ao), ya que conciernen a la propiedad del bien; no obstante,
tambin se debe observar el aspecto sanitario del animal, ya que es un
elemento referencial en el historial, lo que se conoce como la trazabilidad, la
que posee la aptitud de reconstruir la historia, uso o localizacin de un
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Agroferia (Video)
A modo de ilustracin
de este tema, le
recomendamos
visualizar el video
incluido en el prximo
mdulo (mdulo
3), referido a la
agroferia.
b) Lo econmico y tcnico
Desde este punto de vista, para el profesional hablar de lo tcnico es hablar de
la base de organizacin para alcanzar los objetivos de comercializacin del
producto con su cliente; por lo tanto, debe considerar las nuevas alternativas
existentes para la negociacin de ganado en pie.
Actualmente las tecnologas modernas brindan la posibilidad de comunicacin
inmediata en bastas distancias, lo que permite una certera exhibicin y
promocin del producto sin la necesidad de trasladar semovientes para
concretar la transaccin, lo que resulta en una disminucin considerable de los
costos de traslados e incrementa, a su vez, el bienestar animal.
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Estar informado acerca de las normativas que inciden sobre este tipo de
bien (por ej.: SENASA).
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Para el martillero y corredor pblico, la Ley 20.266, tras la modificacin por Ley
25.028, originariamente incorporaba el art. 37 en el que se estipulan los
derechos del corredor pblico, hoy derogado por el Cdigo unificado. Dicho
contenido se expresa actualmente en el art. 1350:
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profesional, tanto a cobrar sus honorarios como a todo aquello relacionado con
los gastos y su efectivo reintegro.
No obstante, tambin debemos recordar el resguardo jurdico que nos
proporciona la legislacin nacional, cuando establece en su art. 33 in fine lo
siguiente: los que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades
exigidas ejercen el corretaje, no tendrn accin para cobrar la remuneracin, ni
retribucin de ninguna especie (Ley. 20.266/1999), otorgando garanta
efectiva de que el derecho es para el profesional habilitado, dado que este, a
contrario sensu, garantiza con una fianza su matrcula y responde ante posibles
sanciones, inclusive con la prdida de su remuneracin, lo que constituye un
derecho.
A modo de conclusin
Estimado alumno: en el presente mdulo se han expuesto las pautas de accin
para la intermediacin de bienes inmuebles, muebles y semovientes. Podrs
observar que la base de la ejecucin profesional se asienta permanentemente
sobre tres indicios convergentes: jurdico, econmico y tcnico, por lo que,
indudablemente, no puede dejar de considerarse ninguno de ellos. No
obstante, tambin es necesario observar que en la actualidad los cambios se
dan en forma vertiginosa, por lo que debers estar alerta, a los efectos de
incorporar las nuevas informaciones que se susciten en materia de
intermediacin, para poder estar en la vanguardia de la funcin profesional.
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Referencias
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