Deprecierea cladirilor este o frana in derularea tranzactiilor?

Adrian Nicolescu
Deprecierea reprezint o pierdere din valoarea unei constructii din orice cauz. Poate fi
de asemenea definit ca o diferen ntre costul de nou al construciei i valoarea sa de
pia. Deprecierea este aplicat numai construciilor deoarece amplasamentul este
inclus n valoarea proprietii la valoarea curent de pia. Forele exterioare pot cauza
o pierdere din valoarea amplasamentului, dar efectul condiiilor externe asupra valorii
amplasamentului este reflectat n valoarea curent de pia a acestuia.

Cel putin in domeniul evaluarii imobiliare, deprecierea imbraca trei forme de

manifestare pentru o proprietate. Prima este deteriorarea sau deprecierea fizic,
evideniat prin utilizare i uzur, fisuri sau alte defecte ale construciei. Celelalte doua
tipuri de depreciere cea functionala si cea din cauze externe - sunt cauzate de
nvechire. Deprecierea funcional poate fi cauzat de neadecvarea sau
supradimensionarea cldirii, stilului sau dotrilor. Deprecierea funcional i fizic
poate fi de obicei observat in timpul inspectiei proprietatii. Deprecierea extern este
cauzat de factori din afara proprietii cum ar fi schimbrile n cerere, utilizrile
generale ale proprietilor din zon, standardele locale, finanrile i reglementrile
locale.

In evaluare, estimarea deprecierii poate fi efectuata aplicand cteva metode; oricare

dintre acestea este acceptabil dac se aplic coerent i logic i dac aceasta reflect o
reacie a unui cumprtor prudent i informat fa de situaia construciei in cauza.

Participanii pe piaa imobiliara fac rareori distinctia intre valoarea de piata i costul de
dezvoltare a proprietatii. Costul este adeseori un subiect mult disputat mai ales de catre
proprietari, care vor sa obtina un pret cel putin egal cu cheltuielile de achizitie si
amenajare. Cumprtorii au tendina s judece valoarea unei proprietati prin
comparare cu preurile unor imobile cu o stare fizic i o utilitate funcionala
asemanatoare. In unele cazuri, cumprtorii corecteaz preurile pe care sunt dispui s

1/3

le plteasc, prin estimarea costurilor necesare pentru a aduce proprietatea la condiia

fizic i utilitatea funcional dorita.

O mare parte din tranzactiile in care partile sunt avizate si actioneaza independent
recunosc principiul substituiei, potrivit caruia un cumprtor prudent nu va plti mai
mult pentru o proprietate dect costul pentru a obine imediat un amplasament i o
construcie cu atractivitate i utilitate egal.

Pe piata actioneaza si principiul echilibrului, care arat c, pentru a se obine sau

susine valoarea optim, conditiile de dezvoltare (investitia) i diferitele componente ale
proprietii imobiliare trebuie s se gseasc ntr-o proporie adecvat.

Orice exces sau deficien n proporia dintre amplasament i construciile sale conduce
la o pierdere n valoare fa de costurile componentelor. Un dezechilibru ntre diferitele
componente ale construciilor poate produce, de asemenea, o pierdere n valoare.

Atunci cnd cererea i oferta sunt n echilibru i creditul este disponibil, costul unei
mbuntiri sau construcii noi, plus un profit antreprenorial, minus deprecierea, plus
valoarea amplasamentului dau valoarea de pia. Totui, proprietile pot ctiga sau
pierde valoare datorit condiiilor sau evenimentelor externe. Ctigurile sau pierderile
n valoare generate de condiii externe pot afecta att terenul, ct i cldirile. Costurile
de ridicare a construciilor pot afecta n mod semnificativ valoarea de pia a
construciilor noi i, la rndul lor, valoarea de pia a proprietilor similare mai vechi.

Condiiile externe pot fi cauza pentru care cldirile noi pot avea o valoare mai mare sau
mai mic dect costurile lor. Dac un anumit tip de proprietate este rar sau este dificil
de construit, valoarea cldirii nou construite poate fi mai mare dect costul su de nou.
Pe de alt parte, o ofert in crestere pentru un anumit tip de proprietate, poate fi cauza
pentru care valoarea unei proprieti noi s fie mai mic dect costul su de
reconstrucie sau de nlocuire. Condiiile externe pot avea un efect puternic, n special,
asupra proprietilor mai vechi.

2/3

Teoretic, deprecierea poate ncepe s se acumuleze din momentul n care construcia

este finalizat, chiar ntr-o cldire funcional care reprezint cea mai bun utilizare a
amplasamentului. Dei multe forme de depreciere fizic pot fi corectate sau temporar
oprite, deprecierea fizic tinde s persiste. Cu ct cldirea se nvechete, cu att se
accentueaz deprecierea funcional. Chiar i cldirile noi pot avea diferite forme de
depreciere funcional, cum ar fi deprecierea atribuit proiectului i tehnologiei
nvechite.

Oricum, deprecierea este o penalitate doar n msura n care este recunoscut de ctre
pia ca o pierdere de valoare. Pentru cldirile vechi, valoarea pierdut poate fi
restabilit printr-un deficit temporar legat de cerere sau prin importana arhitectural i
istoric a cldirilor.

Potrivit statisticilor noastre, timpul de expunere pe piata a unei proprietati imobiliare

este direct legat de dorinta proprietarilor de a-si atinge acele valori sentimentale, iar
cuvantul depreciere este adesea un termen ce nu este nici pronuntat si nici definit in
negocieri.
Poate ca in tranzactii proprietarul si cumparatorul ar avea mai multe punti de negociere
daca ar cunoaste apriori valoarea de piata!.. Acea suma estimata pe baze ancorate in
realitatea imobiliara Restul este abilitate in negocieri, in care deprecierea constructiei
poate jalona mersul tranzactiei!

3/3