CONTRACTUL DE NCHIRIERE

nchirierea este acel contract, varietate a contractului de locaiune, prin care o

persoan, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit chiria,
folosina temporar total sau parial a unei locuine, n schimbul unei sume de
bani, numit chirie.
Reglementare: Legea locuinei nr. 114/1996; Normele metodologice pentru punerea
n aplicare a prevederilor Legii locuinei, aprobate prin Hotrrea Guvernuluinr.
1275/2000; Lege nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea
asociaiilor de proprietari; Ordonana de urgen a Guvernului nr. 40/1999 aprobat
cu modificri i completri prin Legea nr. 241/2001; Legeanr. 10/2001.
Art.1824.nchiriereafcutfr determinareaduratei. (1) Atunci cnd contractul de
nchiriere s-a ncheiat fr determinarea duratei i nu s-a convenit altfel, chiriaul
poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz
care nu poate fi mai mic dect sfertul intervalului de timppentrucare s-a
stabilitplatachiriei. (2) n cazul prevzut la alin. (1), locatorul poate denuna
contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preavizcarenu poatefi
maimic de: a) 60 de zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata
chirieieste de o lun sau maimare; b) 15 zile, dac intervalul de timp pentru care s-a
stabilit plata chirieieste mai micde o lun.
Art. 1825. Denunarea nchirierii ncheiate pe duratdeterminat. (1) Dac
nchirierea este pe durat determinat, locatarul poate denuna unilateral
contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puin 60 de
zile. Oriceclauzcontrareste consideratnescris. (2) n cazul n care nchirierea
este pe durat determinat, iar n contract s-a prevzut c locatorul poate denuna
unilateral contractul n vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei
sale, acestei denunri i se aplictermenul de preaviz prevzut la art.1824alin. (2).
Art.1826. Clauzenescrise. Esteconsideratnescris oriceclauzn temeiul creia: a)
chiriaul este obligat s ncheie o asigurare cu un asigurtorimpus de locator; b) se
prevede rspunderea solidar sau indivizibil a chiriailor din apartamente diferite
situate n acelai imobil, n cazul degradrii elementelor de construcii i a
instalaiilor, obiectelor i dotrilor aferente prilor comuneale imobilului; c) chiriaul
se oblig s recunoasc sau s plteasc n avans, cu titlu de reparaii locative,
sume stabilite pe baza estimrilorfcuteexclusivde locator; d) locatorul este
ndreptit s diminueze sau s suprime, fr contraprestaie echivalent, prestaiile
la care s-a obligatprin contract.
Art. 1827. Vicii care amenin sntatea ori integritateacorporal. (1) Dac imobilul
nchiriat, prin structur sau prin starea sa, constituie o primejdie grav pentru
sntatea celor care lucreaz sau locuiesc n el, chiriaul, chiar dac a renunat la
acest drept, va putea reziliacontractulde nchiriere,n condiiile legii. (2) Chiriaul are
dreptul i la daune-interese dac, la data ncheierii contractului, nu a cunoscut
viciile bunului.

Art. 1828. Dreptul de preferin al chiriaului la nchiriere. (1) La ncheierea unui nou
contract de nchiriere a locuinei, chiriaul are, la condiii egale, drept de preferin.
El nu are ns acest drept atunci cnd nu i-a executat obligaiile nscute n baza
nchirierii anterioare. (2) Dispoziiile referitoare la exercitarea dreptului de
preempiune n materia vnzrii sunt aplicabile n modcorespunztor
Art. 1829. Folosirea prilor i instalaiilor comuneale cldirii. (1) n cldirile cu mai
multe apartamente, chiriaii au dreptul de a ntrebuina prile i instalaiile de
folosin comun ale cldirii potrivit cu destinaia fiecreia. (2) Chiriaii sunt obligai
s contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, nclzirea, curarea prilor i
instalaiilor de folosin comun, precum i la orice alte cheltuielipecarelegeale
stabilete n sarcinalor.
Art.1830. Reziliereacontractului. (1) n cazul n care, fr justificare, una dintre
prile contractului de nchiriere nu i execut obligaiile nscute din acest contract,
cealalt parte are dreptul la rezilierea contractului. (2) De asemenea, locatorul
poate cere instanei rezilierea contractului de nchiriere i n cazul n care chiriaul,
membrii familiei sale sau alte persoane crora acesta din urm le-a ngduit, n
orice mod, folosirea, deinerea sau accesul n locuin fie au un comportament care
face imposibil convieuirea cu celelalte persoane care locuiesc n acelai imobil sau
n imobile aflate n vecintate, fie mpiedic folosirea normal a locuinei sau a
prilor comune.
Art.1831. Evacuareachiriaului. (1) Dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea
chiriauluise facen baza uneihotrrijudectoreti. (2) Chiriaul este obligat la plata
chiriei prevzute n contract pn la data eliberrii efective a locuinei, precum i la
repararea prejudiciilor de orice natur cauzatelocatoruluipn la acea dat.
Art. 1832. Alte persoane care locuiesc mpreun cu chiriaul. (1) n lipsa unei
interdicii stipulate n acest sens, i alte persoane pot locui mpreun cu chiriaul,
caz n care vor fi inute solidar cu acesta, pe durata folosinei exercitate, pentru
oricare dintre obligaiile izvorte dincontract. (2) ncetarea, din orice cauz, a
contractului de nchiriere, precum i hotrrea judectoreasc de evacuare a
chiriaului sunt de drept opozabile i se execut mpotriva tuturor persoanelor care
locuiesc, cutitlu sau frtitlu, mpreuncu chiriaul.
Art. 1833. Subnchirierea i cesiunea contractuluide nchiriere. Chiriaul poate ceda
contractul de nchiriere a locuinei sau subnchiria locuina numai cu acordul scris al
locatorului, caz n care, n lipsa unei stipulaii contrare, cesionarul, respectiv
sublocatarul rspunde solidar cu chiriaul pentru obligaiile asumate fa de locator
prin contractual de nchiriere.
Art. 1834. Decesulchiriaului. (1) Contractul de nchiriere a locuinei nceteaz n
termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesuluichiriaului. (2) Descendenii i
ascendenii chiriaului au dreptul, n termenul prevzut la alin. (1), s opteze pentru
continuarea contractului de nchiriere pn la expirarea duratei acestuia, dac sunt
menionai n contract i dac au locuit mpreun cu chiriaul. Dispoziiile art. 323
alin. (3) sunt aplicabile nprivinasouluisupravieuitor. (3) Persoanele prevzute la
alin. (2), care au cerut continuarea contractului, desemneaz de comun acord

persoana sau persoanele care semneaz contractul de nchiriere n locul chiriaului

decedat. n cazul n care acetia nu ajung la un acord n termen de 30 de zile de la
data nregistrrii decesuluichiriaului,desemnarea seface de ctre locator. (4)
Subnchirierea consimit de chiria nceteaz la expirarea termenului prevzut la
alin. (1), dac locaiunea nu continu n condiiile alin. (2). n acest ultim caz,
persoana desemnat potrivit alin. (3) semneaz contractulde subnchiriere n locul
chiriaului decedat.
Art. 1835. Locuine cu destinaie special. Regimul nchirierii prevzut de legea
special pentru locuinele sociale, locuinele de necesitate, locuinele de serviciu,
locuinele de intervenie i locuinele de protocolse ntregetecu prevederile
prezentului cod.
Contractul de nchiriere se ncheie doar cu titularul, dar celelalte persoane
menionate dobndesc i ele calitatea de chiriai, avnd un drept locativ derivat.
Prin urmare, avem de-a face cu cotitulari, care rspund pentru executarea
contractului conform regulilor specifice raporturilor juridice complexe, i anume:
obligaiile ce le revin sunt divizibile (plata chiriei), excepie fcnd fie situaia
obligaiilor cu obiect indivizibil (utilizarea locuinei conform destinaiei), fie
asumarea convenional a solidaritii debitorilorsau a indivizibilitii.
Locuina reprezint o construcie alctuit din una sau mai multe camere de locuit,
cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit ale
unei persoane sau familii, inclusiv curtea sau grdinaaferente.
Locuina social este acea locuin care se atribuie cu chirie subvenionat, unor
persoane sau familii, a cror situaie economic nu le permite accesul la o locuin
n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile pieei.
Aceste locuine pot fi nchiriate numai familiilor sau persoanelor cu un venit mediu
net lunar, realizat n ultimele 12 luni, cu cel puin 20% sub nivelul venitului net lunar
pe membru de familie sau, dup caz, de persoan. Nivelul maxim al chiriei este de
10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie, iar diferena pn
la valoarea real a chiriei va fi subvenionat de la bugetul local.
Locuina de serviciu este locuina destinat funcionarilor publici, angajailor unor
instituii sau ageni economici, acordat n condiiile contractului demunc,
potrivitprevederilorlegale. Locuina de intervenie este acea locuin destinat
cazrii personalului unitilor economice i bugetare, care, prin executarea
contractului lor de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit prezena
permanent sau n caz de urgen n cadrul unitilor respective.
Locuina de necesitate este acea locuin destinat cazrii temporare a
persoanelor i familiilor ale cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor
catastrofe naturale sau accidente sau ale cror locuine sunt supuse demolrii n
vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i lucrrilor de reabilitare ce
nu se pot efectuan cldiriocupatede chiriai. Locuina de protocol este acea
locuin destinat utilizrii de ctre persoanele care sunt alese sau numite n unele

funcii ori demniti publice, exclusiv pe durata exercitriiacestora. Locuinele de

protocol sunt de dou feluri: reedine oficiale i locuine de protocol lpropriu-zise.
Cuantumul chiriei lunare, modul de plat i regulile de modificare a acesteia trebuie
precizate n cuprinsul contractului. n privina locuinelor care aparin domeniului
public sau privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale, precum i
pentru locuinele de serviciu, locuinele de intervenie i cminele pentru salariai ai
societilor comerciale, companiilor i societilor naionale i ai regiilor autonome,
Ordonana de urgen a Guvernului nr. 40/1999 prevede un tarif de baz lunar, ce
se poate actualiza anual prin hotrre de govern n funcie de rata inflaiei.
Potrivit art. 31 alin. (1) din ordonana citat, familiile care au un venit mediu net
lunar pe membru de familie ce nu depete salariul mediu net lunar pe economie
au dreptul de a plti pentru aceste locuine o chirie de maximum 15% din venitul
net lunar. n ipoteza n care venitul net lunar pe membru de familie se situeaz ntre
venitul mediu net lunar pe economie i dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei
lunare nu poate depi 25% din venitul net lunar pe familie. Pentru a se preveni
abuzurile, chiriaul este obligat, sub sanciunea rezilierii contractului, s comunice
locatorului orice modificare a salariului net lunar ntr-un termen de 30 de zile.
n privina locuinelor proprietate particular a persoanelor fizice i juridice de drept
privat, Ordonana de urgen a Guvernului nr. 40/1999 reitereaz libertatea
contractual a prilor de a negocia chiria, artnd c dispoziiile art. 31 se aplic n
mod corespunztor, ns aceste dispoziii i privesc numai pe locatarii menionai n
art. 2-7 din ordonanadeurgen. n privina locuinelor sociale, nivelul maxim al
chiriei este de 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele dousprezece luni, pe
familie.
Legea locuinei prevedea n art. 21 (abrogat prin Legea nr. 71/2011) c nchirierea
locuinelor se face pe baza acordului dintre proprietar i chiria, consemnat prin
contract scris, care se va nregistra la organele fiscale teritoriale.
Termenul nchirierii
Printre clauzele minimale nominalizate de ctre Legea locuinei ca necesare n
contractul de nchiriere se numri ceaprivitoarela termenulnchirierii. n anumite
cazuri, a intervenit legiuitorul prin prorogri legale ale termenelor contractelor de
nchiriere pentru a asigura chiriailor stabilitatea dreptului lor de folosin, n
condiiile n care Romnia, ca i majoritatea rilor lumii, se confrunt cu o criz
perpetu a spaiilor de locuit destinate celor cu venituri modeste.
Prorogarea legal
Legiuitorul a elaborat dup anul 1990, prin mai multe acte normative care s-au
succedat n timp, msuri de prorogarea anumitor contracte de nchiriere: a) Legea
nr. 17/1994 a dispus prelungirea de drept pentru o durat de cinci ani de la data
intrrii sale n vigoare a contractelor de nchiriere, indiferent de proprietarul cldirii.
Prorogarea nu a operat n privina contractelor de nchiriere ncheiate dup data de
1 ianuarie 1990 cu proprietari particulari. Data intrrii n vigoare a acestei legi

coincide cu data publicrii sale, 18 aprilie 1994, conform art. 78 din Constituia
Romniei, n redactarea nerevizuit M. Of. nr. 100 din 18 aprilie 1994.
b) Legea nr. 112/1995 a prelungit cu o perioad de cinci ani contactele de nchiriere
n curs de executare ncheiate pentru locuinele restituite n natur fotilor
proprietari, rudelor pn la gradul al doilea sau motenitorilor. Prorogarea a operat
de la data rmnerii definitive a hotrrii de restituire n natur ai mobilului;
c) Ordonana de urgen a Guvernului nr. 40/1999, astfel cum a fost modificat prin
Legea nr. 241/2001, a instituit noi dispoziii de prorogare legal. Acestea opereaz
ns cu dou tipuri de prorogri: unele ce i produc efectele de drept, iar altele doar
la cererea chiriaului: Prorogarea legal de drept opereaz pentru o nou
perioad de cinci ani n cazul contractelor legal nregistrate, prelungite sau rennoite
conform Legii nr. 17/1994 i aflate n curs de executare la data intrrii n vigoare a
prezentei ordonane de urgen (art. 1 din ordonan).
Prorogarea legal la cererea chiriaului este incident n mai multe
situaii,dupcumurmeaz: n cazul contractelor de nchiriere pentru suprafee cu
destinaia de locuine, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat,
care fuseser anterior, n temeiul Legii nr. 17/1994, prelungite sau rennoite (art. 2),
prorogarea va fi unade cinci ani; n cazul contractelor de nchiriere ncheiate dup
prelungirea sau rennoirea contractelor de nchiriere n baza Legii nr. 17/1994,
pentru suprafee locative folosite de uniti de nvmnt sau de aezminte
social-culturale i redobndite de fotii proprietari sau de motenitorii acestora
anterior intrrii n vigoare a prezentei ordonane de urgen (art. 3); prorogarea va fi
una de trei ani; n cazul n care redobndirea ar avea loc dup intrarea n vigoare a
ordonanei, atunci am fi n prezena unei prorogri de drept pentru cinci ani,
ncondiiile art. 1 coroborat cu art. 7;
n cazul contractelor de nchiriere pentru garajele deinute de stat la data intrrii
n vigoare a prezentei ordonane de urgen, prorogarea va fi pentru o perioadde
cinciani; n cazul contractelor de nchiriere ncheiate pentru spaiile ocupate de
misiunile diplomatice, oficiile consulare, reprezentanele organizaiilor internaionale
interguvernamentale acreditate n Romnia i de personalul strin al acestora,
prorogarea va opera pentru o perioad de cinci ani, n aceleai condiii, indiferent de
proprietar (art. 45 din ordonan).
Ordonana prevede c pentru toate situaiile n care retrocedarea are loc dup
intrarea sa n vigoare, ntre chiria i noul proprietar trebuie ncheiat (negociat) un
contract. De aceast dat, protecia social a chiriaului confruntat cu un nou
proprietar se concretizeaz prin ncheierea forat a contractului pentru o
perioadde timpfix, la cererea chiriaului.
d) Legea nr. 10/2001, republicat, instituie n prezent dou cazuri de prorogare
legal de drept a anumitor contracte, pe care le numetede locaiune [alin. (2) al
art. 13]. Astfel: n cazul contractelor de locaiune pentru imobilele restituite n
natur, avnd destinaia de sedii ale misiunilor diplomatice, oficiilor consulare,
reprezentanelor organizaiilor internaionale interguvernamentale acreditate n
Romnia i imobile ocupate de personalul acestora, opereaz prorogarea de drept

pentru o perioad de trei ani, cu renegocierea celorlalte clauzealecontractului; n

cazul contractelor de locaiune pentru imobilele restituite n natur avnd destinaia
de sedii ale partidelor politice legal nregistrate, opereaz prorogarea de drept
pentru o perioad de un an, cu renegocierea celorlalte clause ale contractului.
e) Ordonana de urgen a guvernului nr. 8/2004 a dispus noi msuri de prorogare,
dar numai n ceea ce privete contractele unde calitatea de locator i aparine
statului sau unitilor administrativ-teritoriale: Prorogarea legal de drept
opereaz pentru o nou perioad de cinci ani n cazul contractelor de nchiriere
privind suprafeele locative cu destinaia de locuine, din proprietatea statului sau a
unitilor administrativ-teritoriale, aflate n curs de executare la data intrrii n
vigoare a prezentei ordonane de urgen, care expir ladata de8 aprilie 2004
(art.1).
Prorogarea legal la cererea chiriaului este incident n cazul contractelor de
nchiriere privind garajele din proprietatea statului sau a unitilor administrativteritoriale, aflate n curs de executare la data intrrii n vigoare a prezentei
ordonane de urgen i care expir la data de 8 aprilie 2004; acestea se
prelungesc,lacerereachiriailor,pentru o perioad detreiani.
f) Ordonan de urgen nr. 44/2009 a dispus ca durata contractelor de nchiriere
privind suprafeele locative cu destinaia de locuine, din proprietatea statului sau a
unitilor administrativ-teritoriale, reglementate de Ordonana de urgen a
Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de nchiriere,
aprobat prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocaiune, n
condiiile prevzute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrrii n
vigoare a prezentei ordonane de urgen.
Ordonana de urgen a Guvernului nr. 40/1999 prevede c n toate cazurile n care
opereaz prorogarea sau ncheierea forat, iar calitatea de locator nu aparine
statului (adic n ipoteza prorogrii de drept i n cazul garajelor), chiriaul i noul
proprietar trebuie s ncheie un nou contract, conform procedurei prevzute la art.
9-11.

Rennoirea contractului de nchiriere

Art. 14. - (1) La expirarea termenului de nchiriere stabilit conform prezentei
ordonane de urgen chiriaul are dreptul la rennoirea contractului, pentru aceeai
perioad, dac prile nu modificprin acord expres durata nchirierii. (2)
Proprietarul poate refuza rennoirea contractului de nchiriere numai pentru
urmtoarelemotive: a) locuina este necesar pentru a satisface nevoile sale de
locuit, ale soului, prinilor ori copiilor oricruia dintre acetia, numai dac sunt
ceteniromni cu domiciliuln Romnia; b) locuina urmeaz s fie vndut n
condiiile prezentei ordonane de urgen; c) chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3
luni consecutive n executareacontractuluide nchiriere; d) n cazurile prevzute la
art. 13 lit. f)-i).

(3) Proprietarul este obligat s ii notifice chiriaului refuzul de a rennoi contractul

de nchiriere cu cel puin un an nainte de expirarea acestuia, pentru situaiile
prevzute la alin. (2) lit. a) i b). n cazurile prevzute la alin. (2) lit. c) i d)
notificarea se face cu cel puin60 de zile naintede expirareacontractului. (4)
Suntpermisemai multe rennoirisuccesive. (5) Chiriaul este obligat s prseasc
locuina n termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual, dac
locaiunea nu sa rennoit. Chiriaul este obligat s plteasc ntreaga chirie, precum
i toate cheltuielile pentru servicii i ntreinere, aferente perioadei n care a ocupat
efectiv locuina
Art. 14. - (1) La expirarea termenului de nchiriere stabilit conform prezentei
ordonane de urgen chiriaul are dreptul la rennoirea contractului, pentru aceeai
perioad, dac prile nu modific prin acord expres durata nchirierii.
(3) Proprietarul este obligat s i notifice chiriaului refuzul de a rennoi contractul
de nchiriere cu cel puin un an nainte de expirarea acestuia, pentru situaiile
prevzute la alin. (2) lit. a) i b). n cazurile prevzute la alin. (2) lit. d) notificarea se
face cu cel puin60 de zile naintede expirareacontractului. (4) Suntpermisemai
multe rennoirisuccesive. (5) Chiriaul este obligat s prseasc locuina n termen
de 60 de zile de la expirarea termenului contractual, dac locaiunea nu sa rennoit.
Chiriaul este obligat s plteasc ntreaga chirie, precum i toate cheltuielile
pentru servicii i ntreinere aferente perioadein care a ocupat efectiv locuina.
Schimbul de locuin
Art. 23. - (1) Proprietarii au dreptul s cear i s obin mutarea chiriailor din
spaiile cu destinaia de locuin pe calea unui schimbobligatoriu. (2) Pentru aceasta
proprietarul este obligat s pun la dispoziie chiriaului, cu contract de nchiriere,
un alt spaiu cu destinaia de locuin n aceeai localitate sau ntr-o alt localitate
cu acordul chiriaului, cu asigurarea exigenelor minimale prevzute n anexa nr. 1
la Legea nr. 114/1996, republicat, cu modificrilei completrile ulterioare. (3)
Dac locuina oferit n schimb este proprietatea altei persoane, contractul de
nchiriere se ncheie de ctre aceasta pentru un termen care nu poate fi mai mic
dect cel prevzut n contractual iniial.
Art. 24. - (1) Chiriaul nu este obligat s se mute, dac n locuina care i se ofer n
schimb nu i se asigur suprafaa locuibil i numrul de camere la care este
ndreptit conform anexelor nr. 1 i 2 la prezenta ordonan de urgen, dar nici nu
poate pretinde o suprafa locuibil sau un numr de camere mai mare dect cele
la care este ndreptit potrivit prezentei ordonane de urgen sau dect cele pe
care le deine cu chirie i nici condiii mai bune de locuit dect cele pe care le are n
locuina din care urmeaz s se mute.
(2) Nu i se va putea cere chiriaului s se mute ntr-o locuin insalubr i nici s
accepte o locuin lipsit de dependinele strict necesare - buctrie, baie, WC -,
prevzute n contractul de nchirierea locuineidin care urmeaz s semute. (3)
Chiriaul nu va putea ns s invoce, ca motiv al refuzului de a se muta, faptul c
locuina oferit este situat ntr-un cartier periferic, c este mai puin confortabil
datorit felului diferit de nclzire, c nu are curte ori datorit etajului la care se afl

locuinaoferit n schimb. (4) Chiriaul poate fi evacuat i din garajul deinut, dac
acesta a aparinut, la data prelurii de ctre stat, locuinei din care urmeaz s se
mute, chiar dac proprietarul nu poate s i ofere chiriaului un alt garaj la schimb.