RRAPORT DE EVALUARE

Octombrie 2016

Stagiar: Adrian Oanc

Leg: 6725

Evaluare teren

Cuprins:
1. SINTEZA EVALUARII.........................................................................4
2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII.............................................5
2.1 Identificarea si competenta evaluatorului......................................................................................................5
2.2 Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai........................................................................5
2.3 Scopul evaluarii..............................................................................................................................................6
2.4 Tipul valorii....................................................................................................................................................6
2.5 Data evaluarii.................................................................................................................................................6
2.6 Documentarea necesar pentru efectuarea evalurii......................................................................................6
2.7 Natura i sursa informaiilor...........................................................................................................................6
2.8 Ipoteze............................................................................................................................................................7
2.9 Restrictii de utililzare, distribuire sau publicare.............................................................................................8
2.10 Declararea conformitii evalurii cu SEV..................................................................................................9
2.11 Drepturi de proprietate evaluate...................................................................................................................9
2.12 Moneda raportului........................................................................................................................................9

3. PREZENTAREA DATELOR................................................................10
3.1 Prezentarea generala a proprietatii...............................................................................................................10
3.1.1 Identificarea proprietatii............................................................................................................................10
3.1.2 Situatia juridica.........................................................................................................................................10
3.1.3 Amplasamentul..........................................................................................................................................11
3.1.4 Descrierea proprietatii...............................................................................................................................12
3.1.5 Arii de piata...............................................................................................................................................12
3.2 Analiza pieei imobiliare..............................................................................................................................13

4. ANALIZA DATELOR........................................................................15
4.1 Cea mai buna utilizare..................................................................................................................................15
4.2 Date privind modul de realizare a evalurii.................................................................................................16
4.3 Abordari in evaluare.....................................................................................................................................16
4.3.1. Abordarea prin comparaii de pia..........................................................................................................16

4.3.2 Extractia de piata......................................................................................................................................19

5. RECONCILIEREA REZULTATELOR.....................................................25
6. ANEXE..........................................................................................26
Anexa nr. 1
Anexa nr. 2
Anexa nr. 3

- Localizarea imobilului pe harta................................................................................................26

- Extrase privind preturile pe segmentul de piata al proprietatii...............................................27
- Contract de vanzare - cumparare, Intabulari, Extrase CF, Certificat de urbanism...................36

1. SINTEZA EVALUARII

Obiectul evalurii:

Proprietar:
Solicitantul
creditului:
Destinatarul
lucrarii:
Tipul de valoare:
Scopul evalurii:
Data inspeciei:
Data evalurii:
Data raportului:
Surse de informare:

Abordarile utilizate
Ipoteze

Obiectul evaluarii il constituie terenul intravilan amplasat in

Voluntari, tarla 22, parcela 441, jud. Ilfov,identificat cu numarul
cadastral 6364 , proprietate alcatuita din terenul in suprafata
totala de 1700 mp din acte, (1706 mp din masuratori).
SC. JUGUAR IMP SRL.
SC. JUGUAR IMP SRL
Banca

Valoarea de piata
Garantare bancara
20 Octombrie 2016
20 Octombrie 2016
20 Octombrie 2016
Documentele puse la dispozitie de catre client (Anexe)
Informatii de piata (analize de piata, site-uri si publicatii de
specialitate)
Abordarea prin piata, Extractia de pe piata
Proprietatea a fost evaluata in ipoteza ca nu este grevata de
sarcini

In urma analizei adecvarii, preciziei si cantitatii informatiilor disponibile la

data evaluarii, in conditiile actuale ale pietei locale, am considerat ca abordarea
prin piata este cea mai relevanta. In opinia mea, la data evaluarii, valoarea pentru
activul evaluat este:

Valoare de piata proprietate 1.103.000 LEI /

247.000 EURO
Valoarea de piata estimata nu contine TVA

Aceast sintez este parte integranta din raportul de evaluare si trebuie citit
mpreun cu acesta.
Raportul este structurat dupa cum urmeaza: (1) Sinteza evaluarii; (2)
Termenii de referinta ai evaluarii sunt prezentate principalele elemente cu caracter
specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii; (3) Prezentarea datelor
sunt prezentate atat proprietatea obiect cat si informatii de piata; (4) Analiza
datelor contine metodele de evaluare aplicate, rezultatele obtinute, reconcilierea
rezultatelor asupra valorii recomandate; (5) Anexe cuprind elemente care sustin
argumentele prezentate in Raport si anume: harti pentru localizare, extrase de
piata, acte.
Cu stima,
Adrian Oanca

2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

2.1 Identificarea si competenta evaluatorului
Declaratia evaluatorului:

Evaluatorul autorizat este persona fizica Adrian Oanc.

Certific ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate,
corecte, obiective si impartiale, in limita cunostiintelor si informatiilor
detinute.
Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare in privinta proprietatii
imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare si nu am nicio
legatura sau implicare cu subiectul evalurii sau cu partea care a comandat
evaluarea.
Posed cunostintele si experienta necesara indeplinirii misiunii in mod
competent. In elaborarea prezentului raport nu am primit asistenta
semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care
semneaza mai jos.

Membru Stagiar ANEVAR

Adrian Oanc

2.2 Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai

Proprietar:
Solicitantul creditului :
Adresa proprietarului:
Bucuresti
Destinatarul lucrarii:
Scopul evaluarii:

SC. JUGUAR IMP SRL.

SC. JUGUAR IMP SRL.
B-dul. Iancu de Hunedoara, nr. 35, sc. A, ap.12, sector 1,
Banca
Garantare credit

2.3 Scopul evaluarii

Obiectul evaluarii il constituie terenul intravilan amplasat in Voluntari, tarla
22, parcela 441, jud. Ilfov,identificat cu numarul cadastral 6364 , proprietate
alcatuita din terenul in suprafata totala de 1700 mp din acte (1706 mp din
masuratori).

Scopul evaluarii garantare bancara

2.4 Tipul valorii
In acord cu scopul evaluarii, tipul de valoare estimata in prezentul Raport
este valoarea de piata a proprietatii, asa cum este ea definita in Standardele de
Evaluare ANEVAR 2016:.
Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau

o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,ntre un

cumparator hotarat i un vanzator hotarat, ntr-o tranzactie
nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si n care partile au
actionat fiecare n cunostin de cauz, prudent i fr
constrngere
2.5 Data evaluarii
20 Octombrie 2016
Data inspectiei: 20 Octombrie 2016
Data raportului: 20 Octombrie 2016

2.6 Documentarea necesar pentru efectuarea evalurii

lnformatiile utilizate au fost:

Situatia juridica a proprietatii: extras de carte funciara , plan de amplasament si

delimitare a imobilului;

Informatii privind piata imobiliara specifica

Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate;

2.7 Natura i sursa informaiilor

Sursele de informatii au fost:

Contract de vanzare- cumparare autentificat nr. 3437/11.09.2008

Incheiere nr. 198569/14.10.2014

Extras de Carte Funciara Nr. 198569/14.10.2014

Certificat de urbanism nr. 301 din data 04.11.2008

Plan de amplasament si delimitare a imobilului

Proprietarul imobilului
evaluata (situatie

pentru informatiile legate de proprietatea imobiliara

juridica, suprafete, samd.) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea

informatiilor furnizate;

2.8

Ipoteze

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze prezentate in cele ce urmeaza.

Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si
concluzii, precum si cu celalalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si
limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt:
Aspectele juridice (descrierea legala si aspecte privind dreptul de proprietate) se
bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietarul
imobilului si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii
suplimentare. Se presupune ca dreptul de proprietate este transferabil si
marketabil, in afara cazului in care se specifica altfel. Afirmatiile facute de
evaluator privitoare la descrierea legala a proprietatii nu se substituie avizelor
juridice exprimate de specialisti; evaluatorul nu are competenta in acest
domeniu;
Evaluatorul a preluat dimensiunile din descrierea legala a proprietatii respectiv
planurile de amplasament si releveele puse la dispozitie de catre proprietar.
Situatia actuala a proprietatii imobiliare, scopul prezentei evaluari au stat la baza
selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a
acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila
a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de
evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data
evaluarii;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la
dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii sau documente de
care evaluatorul nu a avut cunostiinta la data evaluarii.
Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in conditiile realizarii
ipotezelor care urmeaza si in mod special in ipoteza in care situatiile la care se
face referire mai jos nu genereaza nici un fel de restrictii in afara celor aratate
expres pe parcursul raportului si a caror impact este expres scris ca a fost luat in

considerare. Daca se va demonstra ca cel putin una din ipotezele sub care este
realizat raportul si care sunt detaliate in cele ce urmeaza nu este valabila,
valoarea estimata este invalidata;
Se presupune o detinere responsabila si un management competent al
proprietatii.
Se presupune ca toate studiile puse de destinatar la dispozitia evaluatorului sunt
corecte. Planurile de situatie si materialele ilustrative din acest raport au fost
incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului in vizualizarea proprietatii.
Se presupune ca toate licentele, autorizatiile si acordurile de functionare precum
si orice alte cerinte legale necesare functionarii au fost sau pot fi obtinute si
reinnoite pentru orice utilizare considerata pentru evaluare in acest raport;
Nu s-a realizat nicio investigatie suplimentara privind prezenta sau absenta unor
substante toxice (poluante). Evaluarea s-a realizat in ipoteza in care proprietatea
nu este afectata de nici un astfel de aspect, care ar face ca proprietatea sa
valorize mai mult sau mai putin.
Prezenta evaluare a fost intocmita pentru scopul declarat in cadrul raportului si
asumat prin contractul de prestari servicii intocmit intre evaluator si beneficiar.
Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru nici un alt scop dect cel
declarat.
Evaluatorul a obtinut informatii, opinii, estimari din surse considerate a fi corecte
si de incredere, dar nu se asuma nicio responsabilitate in cazul in care acestea sar dovedi a fi incorecte;
Evaluatorul nu are cunostiinta de posibilele litigii generate de elemente ascunse
sau vecinatati care sa afecteze proprietatea evaluata;
Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din
documentele si titlurile de proprietate puse la dispozitie de proprietar/utilizator,
fiind limitata exclusiv la acestea;
Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si
politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile
acestui raport isi pot pierde valabilitatea.
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a
acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare
consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in
chestiune;
Evaluatorul nu a facut nici o masuratoare a proprietatii. Dimensiunile proprietatii
au fost preluate din descrierea legala a proprietatii (documentatie topografica,
alte acte); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentatii;
schitele, planurile de situatie puse la dispozitia evaluatorului se considera a fi
corecte, dar nu se asuma nicio responsabilitate in aceasta privinta.
Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori,
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul
prealabil al evaluatorului;

 Evaluatorul a examinat documentatia cadastrala prezentata si a identificat

proprietatea; locatia indicata si limitele proprietatii indicate se considera a fi
corecte.
Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea necesara
pentru a masura si garanta ca locatia si limitele proprietatii asa cum au fost ele
indicate
si
descrise
in
raport
corespund
cu
documentele
de
proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a
proprietatii identificata si descrisa in raport. n ipoteza in care aceasta
corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordanta
intre proprietatea identificata si cea din documentele de proprietate invalideaza
corespondenta dintre valoarea estimata si
proprietatea atestata de
documentele de proprietate, dar pastreaza valida valoarea estimata pentru
proprietatea identificata in raport.

2.9 Restrictii de utililzare, distribuire sau publicare

(I)
Utilizarea este permisa doar beneficiarului si destinatarilor si doar pentru
scopul declarat, in caz contrar, rapoartele in integralitatea lor sunt lovite de nulitate
absoluta;
(II)
lnstrainarea rapoartelor si/sau citirea voita sau intamplatoare de catre terte
persoane dupa predarea acestora catre Beneficiar, altele decat beneficiarul si
destinatarii/utilizatorii precizati explicit in Contract, nu atrage responsabilitatea
semnatarilor rapoartelor de evaluare (evaluatorul autorizat si/sau evaluatorul
membru corporativ), in niciun fel si in nicio circumstanta, privind modul de
interpretare sau utilizare a datelor si informatiilor cuprinse in cadrul rapoartelor;
(III)
Distribuirea si/sau publicarea in spatiul public dupa predarea catre Beneficiar,
prin mijloace media de orice natura, inclusiv medii online, a rapoartelor de evaluare
in integralitatea lor sau doar a unor parti din acestea, inclusiv informatii cu privire la
Prestator (nume, adresa, contact, etc) asociate cu rapoartele de evaluare ce fac
obiectul Contractului, este permisa doar cu acordul prealabil si scris al evaluatorului
autorizat;
(IV) Pentru conformitatea cu Standardele de Evaluare (SEV), rapoartele de
evaluare pot fi verificate oricand de catre evalutorii autorizati cu specializarea VE
si/sau de catre comisiile de specialitate ale ANEVAR; orice concluzii sau opinii
rezultate prin verificarea rapoartelor de catre oricare alta persoana care nu are
calificarea necesara prevazuta de Lege, fara acordul scris si prealabil al
evaluatorului, sunt nule de drept.

2.10 Declararea conformitii evalurii cu SEV

Prin prezenta, confirmam ca analizele, opiniile si concluziile exprimate in
prezentul Raport au fost realizate realizat n concordan cu reglementrile
standardelelor adoptate de Conferina Naional a Asociaiei Naionale a
Evaluatorilor Autorizai din Romnia n 2016 (STANDARDELE ANEVAR 2016), cu
normele i cu metodologia de lucru recomandate de Asociaia Naional a
Evaluatorilor Autorizai din Romnia, i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse

n prezentul raport: SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general), SEV 101
Termenii de referin a evalurii (IVS 101), SEV 102 Implementare (IVS 102), SEV
103 - Raportare (IVS 103), SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS
230), SEV 400 Verificarea evalurilor, la care se adaug Ghidurile Metodologice de
Evaluare ANEVAR: GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile si GLOSARUL IVS 2016

2.11 Drepturi de proprietate evaluate

A fost supus evaluarii dreptul de proprietate al persoanei juridice
JUGUAR IMP SRL asupra terenului.

SC

2.12 Moneda raportului

Conform solicitarii clientului opinia finala a evaluarii va fi prezentata in lei si
EURO. Cursul de schimb utilizat pentru transpunerea n valut este 4.5007 LEI = 1
EURO

3. PREZENTAREA DATELOR
3.1 Prezentarea generala a proprietatii
3.1.1 Identificarea proprietatii
Proprietatea evaluata este terenul in suprafata totala de 1700 mp din acte,
(1706 mp din masuratori) amplasat in Voluntari, tarla 22, parcela 441, jud.
Ilfov,identificat cu numarul cadastral 6364.
Accesul se face pe
Str. Eugen Jebeleanu, drum asfaltat. Terenul are
deschidere 15.3 ml si lungimea de 112.25 ml.

3.1.2 Situatia juridica

Proprietatea este libera de sarcini. Dreptul de proprietate evaluat - integral, ii
apartine SC JUGUAR IMP SRL , in baza documentelor de proprietate anexate si
mentionate mai jos:

10

Documentatia proprietatii imobiliare:

Contract de vanzare-cumparare nr. 3437 din data 11.09.2008
Extras de carte funciara nr. 198569/14.10.2014
Incheiare intabulare nr.198569/14.10.2014
Certificat de urbanism nr. 301 din data 04.11.2008
Plan de amplasament si delimitare a imobilului
Nr. Cadastral 6364
Releveu
Proprietarul imobilului pentru informatiile legate de proprietatea imobiliara
evaluata (situatie
juridica, suprafete, samd.) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea
informatiilor furnizate;

3.1.3 Amplasamentul
Proprietatea evaluata este terenul in suprafata totala de 1700 mp din acte,
(1706 mp din masuratori) amplasat in Voluntari, tarla 22, parcela 441, jud.
Ilfov,identificat cu numarul cadastral 6364.
Zona in care se afla terenul este o zona predominant rezidentiala, dar si
comercial. Proprietatea evaluata se afla in zona de Nord a municipiului Bucuresti, o
zona in dezvoltare in ultimii ani, in care predomina mai multe tipuri de case , cu
regim de inaltime P, P+1E, P+2E, situata la mica distanta de
b-dul Pipera,
supermarketuri (Mega Image), gradinite, scoli.

11

3.1.4 Descrierea proprietatii

Proprietatea evaluata este terenul in suprafata totala de 1700 mp din acte,
(1706 mp din masuratori) amplasat in Voluntari, tarla 22, parcela 441, jud.
Ilfov,identificat cu numarul cadastral 6364. Deschidere de 15,3 ml la drumul de
acces asfaltat. Terenul este imprejmuit pe 3 laturi de proprietarii invecinati. Forma
terenului este regulata cu dimensiunile de 112,25m pe 15,3 m si plana.

In apropierea terenului se alfa utilitatile: gaze, curent electric si canalizare.

3.1.5 Arii de piata

Definirea pieei i subpieei

12

Piata specifica proprietatii evaluate este cea a terenurilor amplasate in zona

Pipera-Voluntari. Natura zonei este cea de cartier de vile construite relativ recent.
Din punct de vedere edilitar zona respectiva este prevazuta cu toate utilitatile.
Oferta de locuinte similare este in crestere usoara fata de cerere care se afla
intr-o perioada de stagnare. Echilibrul pietei dat de raportul dintre cerere si oferta
este in dezechilibru in favoarea ofertei. Preurile ofertelor in zona pentru proprietati
similare sunt cuprinse intre pragul minim de 140 EURO/mp si cel maxim de 155
EURO/mp.
Concluziile si tendintele privind piata proprietatii sunt ca se observa o
crestere a cererii in zona.
Descrierea zonei de amplasare
Imobilul se afla amplasat in zona periferica a mun. Bucuresti, in orasul
Voluntari. In zona sunt imobile cu regim de nlime P si P+1E si P+2E.
Artera importanta de circulatie in zona este bulevardul Pipera.
Utilitatile edilitare existente in zona sunt urmatoarele:

Reea de energie electric

Reea de ap

Reea de gaze

Reea de canalizare

Reea de cablu si telefonie.

Gradul de poluare orientativ al zonei se alfa in limite normale pentru zona
respectiva cu un ambient linistit.
Concluziile privind zona de amplasare: Proprietatea este intr-o zona
rezidentiala a orasului Voluntari foarte apropiata de municipiul Bucuresti cu o
amplasare favorabila , dotarile retelei edilitare sunt satisfacatoare, poluare medie si
ambient civilizat.

3.2 Analiza pieei imobiliare

Piaa imobiliara
O piata imobiliara este reprezentata de un grup de persoane sau firme care
sunt in contact unii cu altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii
pe piata pot fi cumparatorii, vanzatorii, chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii,
antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii si intermediarii.
Piata specifica proprietatii subiect este cea a terenurilor amplasate in zona
Pipera care prezinta urmatoarele caracteristici:

13

-tipul proprietatii este cel de teren construibil aflat intr-o zona de case,
-terenul este amplasat in zona de nord a municipiului Bucuresti, zona
cunoscuta ca fiind locuita de populatia care are venituri peste medii si o putere
mare de cumparare,
-in zona se cauta terenuri care de regula au suprafata peste 1000 mp,
-zona este urbana si are urmatoarele utilitati: canalizare, gaze, curent
electric,apa.

Analiza cererii
In termeni generali, segmentul rezidential nu va cunoaste modificari
semnificative comparativ cu 2015, insa unele schimbari pot sa apara. In conditiile in
care mediul economic nu va perturba evolutia generala a pietei imobiliare, cererea
isi va continua evolutia pozitiva din perioada 2014-2015. Dezvoltarile imobiliare de
mici dimensiuni din zonele periferice si secundare vor domina piata.
Cererea reflecta necesitatile, dorintele materiale, puterea de cumparare si
preferintele consumatorilor. Analiza cererii se axeaza pe identificarea utilizatorilor
potentiali (cumparatori) iar pentru un anume tip de proprietate, produsul sau
serviciul final pe care il asigura proprietatea.
In zona analizata, cererea pentru astfel de terenuri vine din partea celor cu
venituri peste medie, atrasi de disponibilitatea de spatii oferite de zona. Aceasta
zona este cunoscuta ca avand o densitate mica de locuinte ceea ce implica un
spatiu mare pe care exista vegetatie. Acesta este un motiv pentru care cererea este
destul de mare si astfel preturile sunt ridicate. Totodata populatia cu venituri peste
medie este in cautare de zona in care calitatea aerului este superioara zonelor cu
densitate mare de populatie care conduce indirect la un numar mare de
autovehicule care circula prin zona.

Analiza ofertei
Oferta se refera la disponibilitatea produsului imobiliar. Evaluatorul trebuie sa
estimeze numarul de unitati existente in zona analizata. Datele pot fi colectate prin
inspectarea zonei, discutiile cu persoanele in cunostinta de cauza sau alte surse de
informare.
Pentru a analiza oferta competitiva se vor studia urmatorii factori:
- disponibilitatea si pretul terenului liber;
- costurile de constructie si dezvoltare;
- impactul normativelor de constructii, zonarii urbanistice si a altor reglementari
asupra volumului si costului constructiilor.

14

Oferta de vnzare in zona analizata este destul de variata. Cumparatorii,

obligatoriu cu venituri peste medie, au posibilitatea alegerii tipului dorit de teren.
Exista o oferta de terenuri in zona destul de mare, fiind circa 30-40 de terenuri
disponibile in zona Pipera din care cca 15 au suprafete asemanatoare cu
proprietatea subiect.
In zona analizata sunt construite preponderent case cu un nivel sau doua si
sunt caracterizate printr-o suprafata mare de teren aferent locuintei.
Analizand oferta de pe piata specifica subiectului evaluat s-a observat ca
preturile de vanzare pentru terenurile comparabile sunt cuprinse intre 120-190
Euro/mp.

Echilibrul pietei. Concluzii

Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si pretul raspunde la
cerere. Daca cererea este neobisnuit de mare, preturile vor incepe sa creasca.
Analistii si participantii pe piata descriu activitatea pietelor imobiliare in
diferite moduri. O piata activa este o piata caracterizata prin cerere in crestere, o
ramanere in urma a ofertei si preturi in crestere; o piata activa este uneori numita
piata a vanzatorilor pentru ca vanzatorii pot obtine preturi mai mari pe proprietatile
disponibile. O piata in cadere este o piata in care scaderea cererii este insotita de o
supra oferta relativa si o scadere a preturilor; aceasta piata se numeste si piata
cumparatorilor pentru ca au avantaj cumparatorii.
Activitatea pietei imobiliare este ciclica. Ciclul imobiliar este caracterizat prin
perioade succesive de expansiune, varfuri, restrangeri si epuizare.
n cazul proprietii evaluate, pentru identificarea pieei sale imobiliare specifice, sau investigat o serie de factori, ncepnd cu tipul proprietii. Aceasta este o
proprietate imobiliar de tip teren intravilan situata in zona Pipera-Voluntari.
In analiza acestei piee am investigat aspecte legate de situaia economic la
nivel local, comportamentul participanilor la pia, trenduri ale ultimilor ani,
cererea specific i oferta competitiv pentru tipul de proprietate delimitat.
In concluzie avem un dezechilibru in favoarea cererii fiind o piata a
cumparatorilor. Piata terenurilor din zona este caracterizata de acel segment de
cumparatori care au venituri peste medii si doresc sa achizitioneze terenuri cu
suprafete cuprinse intre 1000 si 2000mp. Aceasta preferinta conduce la o densitate
mica de locuinte in zona astfel existand mai putini locuitori in zona influentand
raportul dintre distanta pana in zona centala a capitalei si timpul necesar
parcurgerii acestei distante. Aspect care conteaza tinand cont de timpul pe care il
petrec in trafic locuitorii din capitala si imprejurimi, aspect care se observa si in
diferentele de pret partial datorate de localizarea terenului oferit spre vanzare.
In ultima perioada nu s-au observat diferente semnificative de pret
pentru terenurile din zona, oferta ramanand constanta.

15

4. ANALIZA DATELOR
4.1 Cea mai buna utilizare
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a
proprietii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire
si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in
capitolele urmtoare ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca
patru criterii:
1. Permisa legal evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de
lege. Trebuie sa fie analizate reglementarile privind zonarea, restrictiile de
constructie, normativele de constructii, restrictiile privind constructiile din
patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului.
2. Posibila fizic dimensiunile si forma, suprafata, structura geologica a terenului
si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure,
inundatii). Se iau in consideratie capacitatea si disponibilitatea utilitatilor
publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent
termic).
3. Fezabila financiar utilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si
posibile fizic, sunt analizate, mai departe pentru a determina daca ar
produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile
financiare si amortizarea capitalului.
4. Maxim productiva dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare
este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduala a
terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piata
pentru acea utilizare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele
situaii:
- cea mai bun utilizare a terenului liber
- cea mai bun utilizare a terenului construit.
Destinatii alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea
proprietatii:
- utilizare rezidentiala adecvata
- utilizare comercial adecvat
Destinatii permise legal si cele identificate ca posibile fizic :
- utilizare rezidentiala DA
- utilizare comercial DA

16

inand cont de faptul ca proprietatea se afla intr-o zona cu specific rezidential

zona respectiva nca nu are o densitate mare de populaie care s creeze o cerere
de spatii cu utilizri comerciale. Populaia din zona nu a creat inca o cerere de spatii
comerciale care sa justifice investitiile necesare realizarii lor, astfel ca oferta de
spatii nu a raspuns unei cereri din partea populatiei care inca nu da semne in acest
sens. Drept dovada sta faptul ca doar retelele dense de magazine specifice
Bucurestiului (genul Mega Image) a creat magazine in zona care nu sunt interesate
in mod direct de investitiile pe termen scurt ci mai mult de acoperirea zonei din
conditii de concurenta si crearea de obisnuinte in rndul populatiei. Totodata
aparitia spatiilor comerciale nu este nca justificata pentru ca ar necesita un termen
lung de amortizare a investitiei n situatia de fa datorita unei cereri mici din
partea populaiei.
inand cont de consideratiile anterioare consider ca cea mai bun utilizare
este proprietate imobiliara cu destinaie rezidenial.

4.2 Date privind modul de realizare a evalurii

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat.
Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati imobiliare de tipul celei
prezentate Standardele de Evaluare prevad posibilitatea utilizarii mai multor
abordari de evaluare. Pentru evaluarea de fata, datorita cantitatii si calitatii
informatiilor avute la dispozitie, s-au utilizat 2 abordari: abordarea prin comparaii
de piata si extractia de piata.

4.3 Abordari in evaluare

4.3.1. Abordarea prin comparaii de pia
Abordarea prin comparatii de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz
analiza comparativa, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pietei
pentru a gasi proprietati similare, comparnd apoi aceste proprietati cu proprietatea
subiect.
Pentru realizarea abordarii s-a utilizat analiza comparatiilor directe.
Informatiile privind ofertele comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferentele
ntre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat. Elementele de
comparatie includ: sursa informatiei, suprafata, data ofertei, localizare, suprafete,
utilitati, etc.
Premiza major a metodei este aceea ca valoarea de pia a unei proprieti
imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti
competitive i comparabile.
n cazul de fata, ca tehnica de comparare, se va utiliza comparatia directa.
Aceasta reprezinta un proces prin care se stabilesc diferentele ntre proprietatea
supusa evaluarii si comparabile, prin cuantificarea ajustarilor. Ajustarile procentuale

17

care se aplica preturilor unor tranzactii comparabile, reflecta superioritatea sau

inferioritatea proprietatii comparabile, avand in vedere elementele de comparaie.
Instrumentul de lucru pentru efectuarea coreciilor este grila de piata care
reprezinta un tablou ce are pe linii elementele de comparaie, pe prima coloana
proprietatea evaluata iar pe celelalte coloane, proprietile comparabile. Uneori
pentru fiecare element de comparatie se aloc dou linii: una pentru comparare i
alta pentru ajustare.
In partea de jos a grilei exist o seciune de analiz a rezultatelor cu dou
linii: total corecii exprimate absolut i procentual din preul de vnzare. Cu aceste
rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzaciilor fata de
proprietatea evaluata si s selecteze valoarea final. Tranzactiile care necesita cele
mai mici corecii vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale. n
acelai timp, ponderea va reflecta si ncrederea pe care o are evaluatorul n datele
privind tranzactiile comparabile.
Ca surse de informatii s-au folosit ofertele de vanzare de terenuri similare din
zona studiata, din paginile de web ale diferitelor firme imobiliare .

Abordarea prin piata- determinarea valorii terenului

18

Explicarea ajustarilor
Explicarea ajustarilor
Ajustarea ofertei

In urma analizei pietei, ofertele de vanzare au fost ajustate cu aproximativ

5% pentru toate comparabilele luand in considerare faptul ca pretul final se
negociaza. In cazul comparabilei 4 am aplicat o ajustare de 15% pentru ca
am considerat ca oferta este veche ,pretul este mult mai mare in
comparative cu celelalte oferte.

Dreptul de
proprietate

Ajustarea pentru dreptul de proprietate este 0 deoarece toate

comparabilele sunt libere la vanzare, similar subiectului

Conditii de finantare

Ajustarea pentru conditii de finantare este 0 deoarece tranzactiile se

bazeaza pe capital propriu.

Conditii de vanzare

Ajustarea pentru conditii de vanzare este 0 deoarece nu am identificat

motivatii speciale pentru vanzare pentru niciuna dintre comparabile

Conditii de piata

Localizare

Acces/ Vizibilitate

Ajustarea pentru conditii de piata este 0, deoarece proprietatile

comparabile erau disponibile pentru vanzare la data evaluarii sau intr-o
perioada apropiata de cea a datei evaluarii.
Pentru localizare au fost aplicate urmatoarele ajustari: 15% pentru prima
comparabila 2 deoarece este situata intr-o zona foarte apropiata
aeroportului ceea este dezavantajos pentru rezidential , comparabila 4 si 5
au fost ajustate cu -5% pentru ca sunt situate in zone mai bune decat
propietatea subiect. Celelalte comparabile fiind similar localizate nu au fost
ajustate.
Comparabila 2 si 3 au fost ajustate cu 5 % pentru dezavantajul ca latimea
drumului de acces este mai mica si mai dezavantajoasa fata de
proprietatea subiect. Comparabilele 4 si 5 au fost ajustate cu 7% pentru ca
au latimea drumului de acces de 10m ceea ce este un avantaj pentru
accesul la proprietate.Celelalte comparabile nu au fost ajustate avand
acelasi tip de acces.

19

CMBU

Nu au fost aplicate ajustari deoarece toate proprietatile sunt rezidentiale.

Incadrare/ Indicatori
urbanistici

Nu au fost aplicate ajustari deoarece toate comparabilele au aceeasi

indicatori urbanistici
Comparabila 1 a fost ajustata cu -10% deoarece latura lunga este expusa
la drum ceea ce permite o posibila dezmembrare a proprietatii in doua
loturi, comparabila 3 cu -3% avand raportul laturilor mai bun decat
subiectul iar comparabilele 4 si 5 au fost ajustate cu -7% pentru ca laturille
sunt foarte apropiate de forma patrata. Comparabila 2 avand raportul
laturilor aproximativ egal cu proprietatea subiect nu a fost ajustata.
Totodata procentele sunt diferite pentru a face o comparatie ntre
rapoartele laturilor suprafetelor.
Comparabilele 2 si 4 au fost ajustate cu 3000 euro pret aproximativ
necesar pentru a racorda terenul la utilitati iar comparabilele 1 si 5 cu 3500
euro pentru ca au si curent electric trifazic. Comparabila 3 fiind
asemanatoare subiectului nu are aplicate ajustari.
Comparabila 1 a fost ajustata cu -10% fiind suparafata mai mica este mai
usor vandabila si restul comparabilelor nu au fost ajustate deoarece sunt
aproximativ similar subiectului.

Deschidere

Utilitati

Suprafata
Alte ajustari

Comparabila 4 a fost ajustata cu cca 2euro/mp, respectiv 2800 euro pentru

demolarea constructiei existente pe teren si evacuarea moluzului.

VALOAREA DETERMINAT CU METODA PRIN COMPARATII DE PIATA

1.103.000 LEI echivalent 247.000 EURO
Valoare unitara: 649 Lei/mp echivalent 145 Euro/mp

4.3.2

Extractia de piata

Metoda extraciei const n determinarea valorii terenului liber ca o mrime

rezidual, dup ce din preul curent de vnzare al ntregii proprieti imobiliare
(teren plus amenajri i construcii) s-a sczut costul de nlocuire net al
construciilor i amenajrilor.
Proprietatea comparabila cu ajutorul careia s-a determinat valoarea terenului
prin metoda extractiei este:
http://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/bucuresti/pipera/casa-de-vanzaresau-de-inchiriat-6-camere-X5PA0107O?lista=7980154&harta=1

20

21

22

S-a estimat prin metoda costurilor cost/mp de construire a unei locuinte

uzuale tip vila cu regim de inaltime P+E Costul pe mp de 600 E/mp este preluat din
Fisa nr. 24 Matrix-Indreptar tehnic pentru evaluare imediata la pretul zilei al
costurillor elementelor si constructiilor de locuinete.

Fisa de calcul nr. 24

1. ADRESA:

Bucuresti, Pipera

2. DATE DE REFERINTA:
- suprafata teren aferent (mp)

455.00

- suprafata construita (mp) Ac

155.00

- arie desfasurata (mp) Ad cca.

322.00

3. CALCULUL VALORII DE
RECONSTRUCTIE
3.1. Valoare unitara (lei/mp)

Denumirea lucrarii

Cant./
mpAD

UM

Cost/U
M

Cost
lucrare
(lei/mp
Ad)

Grad
de
realiza
re fizic

% in total
realizat

Excavatii

mc

0.6790

100.00

67.90

100%

2.55%

Umpluturi si compactari

mc

0.1340

71.50

9.58

100%

0.36%

Hidroizolatii si lucrari aferente

mp

0.2170

183.50

39.82

100%

1.49%

23

Beton armat

mc

0.2000

1,410.
00

282.00

100%

10.57%

Beton simplu

mc

0.1480

455.00

67.34

100%

2.52%

Scari si podeste din beton

ml

0.1960

104.00

20.38

100%

0.76%

Zidarii

mc

0.4460

665.00

296.59

100%

11.12%

Inchideri si compartimentari

mp

0.2640

98.00

25.87

100%

0.97%

Confectii metalice

kg

0.6850

16.00

10.96

100%

0.41%

Termoizolatii

mp

0.3630

37.50

13.61

100%

0.51%

Termoizolatii conducte

mp

0.0200

36.00

0.72

100%

0.03%

Tamplarie PVC cu geam termopan

mp

0.2470

660.00

163.02

100%

6.11%

Pardoseli din beton armat

mp

0.1700

110.00

18.70

100%

0.70%

Tencuieli interioare

mp

4.2100

85.55

360.17

100%

13.50%

Zugraveli interioare

mp

3.4270

22.00

75.39

100%

2.83%

Placaje cu faianta la interior

mp

0.1960

110.00

21.56

100%

0.81%

Vopsitorii interioare

mp

0.5870

36.00

21.13

100%

0.79%

Tencuieli exterioare

mp

0.7830

125.00

97.88

100%

3.67%

Placaje exterioare

mp

0.0290

305.00

8.85

100%

0.33%

Trotuare exterioare

mp

0.1440

115.00

16.56

100%

0.62%

Sarpanta

mp

0.3620

136.60

49.45

100%

1.85%

Invelitoare, inclusiv astereala

mp

0.6160

161.00

99.18

100%

3.72%

Jgheaburi si burlane

mp

0.1570

81.00

12.72

100%

0.48%

Streasina infundata

mp

0.1440

15.00

2.16

100%

0.08%

Tabachere si lucarne

mp

0.0160

327.00

5.23

100%

0.20%

Alte lucrari de constructii

2.0000

0.00

40.08

100%

1.50%

Bransament apa-canal

lei

1.0000

73.90

73.90

100%

2.77%

Coloane si legaturi sanitare

ml

0.7960

34.70

27.62

100%

1.04%

Obiecte si armaturi sanitare

lei

1.0000

15.20

15.20

100%

0.57%

Bransament electric

lei

1.0000

30.10

30.10

100%

1.13%

Cabluri, conductori, tevi electrice

Aparate electrice

ml
lei

3.0500

6.60
41.60

20.13
41.60

100%
100%

0.75%
1.56%

24

1.0000
Corpuri de iluminat

lei

1.0000

12.80

12.80

100%

0.48%

Centrala termica

lei

1.0000

34.40

34.40

100%

1.29%

Bransament gaz

lei

1.0000

24.00

24.00

100%

0.90%

Coloane si legaturi de incalzire

ml

0.6580

56.00

36.85

100%

1.38%

Corpuri de incalzire

lei

5.0000

10.60

53.00

100%

1.99%

Alte instalatii comune

3.0000

0.00

11.09

100%

0.42%

Diverse, organizare, proiectare

10.0000

0.00

242.45

100%

9.09%

2,667
lei/mp Ad

grad de
finalizar
e

100%

692,557
Lei
2,151
Lei/mp

193,2
00
600
/mp

TOTAL

Conform acestei metode valoarea terenului este data prin tabelul urmator si
este de
140 euro/mp.
Proprietatea comparabila din oferta anterioara
Sd
322 mp
St
455 mp
270.00
Pret oferta
0 euro
256.50
Pret vanzare(oferta-5%)
0 euro
Pret constructie/mp(fisa
euro/m
24)
600 p
193.20
Valoare constructie
0 euro
Valoare reziduala teren
63.300 euro
Pret teren/mp
140 euro

n tabelul anterior este prezentat determinarea valorii de pia prin metoda

extractiei de piata.

25

VALOAREA DE PIA DETERMINAT PRIN METODA EXTRACTIEI

1.062.000 Lei echivalent 238.000 Euro
Valoare unitara: 624 Lei/mp echivalent 140 Euro/mp

5. RECONCILIEREA REZULTATELOR.
Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revederea ntregii lucrri,
pentru a avea sigurana ca datele disponibile, logica, raionamentele si metodele
aplicate, au condus la rezultate concludente.
Valorile obtinute prin aplicarea celor doua abordari sunt :

Abordarea prin comparatii de piata:

Valoare recomandata prin comparatii 1.103.000 LEI respectiv 247.000
EURO
Valoarea nu contine TVA

Metoda extractiei de piata :

Valoare recomandata prin extractie 1.062.000 LEI respectiv 238.000
EURO
Criteriile prin care se ajunge la estimarea valorii finale sunt: adecvarea,
precizia si cantitatea de informatii.
Adecvarea:Dupa o analiza amanuntita, se considera ca abordarile, respectiv
metodele selectate, sunt considerate adecvate, abordarea prin piata este cea mai
adecvata metoda, corelata cu scopul evalauarii aceasta metoda evidentieaza cel
mai bine valoarea de piata a proprietatii.
Precizia: O precizie mai putin buna este oferita de abordarea prin
extractie din cauza aproximarilor efectuate; in estimarea valorii constructiei, prin
piata si prin extractie se utilizeaza informatii din piata.
Cantitatea de informatii: Cantitatea informatiilor avute la dispozitie in
analiza este considerata suficienta pentru aplicarea celor doua abordari.
Se considera ca valoarea care conduce la pretul cel mai probabil al
proprietatii de evaluat este cea rezultata din abordarea prin comparatia vanzarilor.

Opinia evaluatorului:

26

In urma reconcilierii valorilor obtinute prin aplicarea metodologiei de

evaluare, opinia evaluatorului cu privire la valoarea de piata a propietatii
rezidentiale, amplasata la adresa mai sus mentionata, la data de 20 Octombrie
2016, exclusiv in conditiile mentionate in raport, este de:

Valoarea de piata 1.103.000 LEI respectiv 247.000 EURO

Valoarea nu contine TVA

Mentiuni suplimentare ce stau la baza argumentarii:

Opinia a fost estimata, datorita scopului lucrarii, prin ,,abordarea prin piata,
avand in vedere faptul ca piata a putut oferii informatii suficiente si
pertinente;
Valoarea a fost exprimata tinnd seama exclusiv de ipotezele si aprecierile
exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice
aferente lunii Octombrie 2016;
Cursul valutar luat in considerare pentru calcule a fost de 4.5046 RON= 1
EURO;

Membru Stagiar ANEVAR

Adrian Oanca
Nr. Legitimatie 6725

6. ANEXE

Anexa nr. 1

- Localizarea imobilului pe harta

Anexa nr. 2

- Extrase privind preturile pe segmentul de piata al proprietatii

Anexa nr. 3
funciara

- Contract de vanzare - cumparare, Intabulari, Extrase de carte

Anexa nr. 1

- Localizarea imobilului pe harta

27

Anexa nr. 2
proprietatii

- Extrase privind preturile pe segmentul de piata al

Comparabila 1:
http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/pipera/terenconstructii-de-vanzare-X7CQ03003?lista=8830254&harta=1

28

29

Comparabila 2:
http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/pipera/terenconstructii-de-vanzare-X41603009?lista=38678089

30

31

Comparabila 3:
http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/pipera/terenconstructii-de-vanzare-X3H713003?lista=38678089

32

Comparabila 4:
http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/pipera/terenconstructii-de-vanzare-X71103001?lista=38678089

33

34

Comparabila 5:
http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/pipera/terenconstructii-de-vanzare-XV0003IHR?lista=38678089

35

36

37

A
nexa nr. 3
- Contract de vanzare - cumparare, Intabulari, Extrase
CF, Certificat de urbanism

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50