OCTAVA UNIDAD

El Derecho Real de Dominio o Propiedad

Los derechos que recaen sobre bienes se denominan derechos
patrimoniales porque representan un valor en dinero; y se llaman reales porque se
tienen sobre una cosa sin respecto a determinada persona.
Entre

los

derechos

reales

tenemos

al

dominio,

tambin

denominado por algunos autores como la suma de todos los derechos reales,
porque en el dominio se conjugan todas las facultades que confieren los
dems derechos reales. Los derechos reales distintos del derecho de dominio se
caracterizan, en general, por ser desmembramientos o fraccionamientos del derecho
de dominio. Por ello, el titular de uno de estos derechos reales slo tendr alguna o
algunas de las facultades que el derecho de dominio confiere, las que le han sido
conferidas por el dueo para ser ejercidas en una cosa ajena: ello sucede en el
usufructo, uso o habitacin, prenda, hipoteca y servidumbres activas. En lo que se
refiere al derecho real de herencia, merece una mencin aparte, pues no recae sobre
una cosa singular, sino que su objeto es una universalidad jurdica, cual es el
patrimonio de una persona difunta.
El derecho de dominio es el que confiere al titular las ms
amplias facultades sobre la cosa, no hay otro derecho real que confiera a su titular
facultades de tal extensin.
Art. 582 CC, seala que el dominio (que se llama tambin
propiedad) es un derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella
arbitrariamente, no siendo contra ley o derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda
propiedad.
Debe entenderse no slo el dominio circunscrito a las cosas
corporales, sino tambin sobre las incorporales (art.583).
No es que haya una propiedad especial distinta del dominio, sino
que como es ejercido sobre una cosa incorporal, tendr sus particularidades.

Debemos establecer una relacin entre el art.583 y el art.19 N

24 de la CPR, que confiere el derecho de propiedad sobre bienes corporales e
incorporales. Otra proteccin constitucional que garantiza el derecho de propiedad es
el art.19 N 23 que confiere la libertad para adquirir toda clase de bienes, salvo que
una ley de qurum calificado limite esta facultad.
Se usan los trminos dominio y propiedad como sinnimos, este
es en general el sentir mayoritario de la doctrina moderna que se inclina por hacer
sinnimas ambas expresiones.
Sin

embargo,

hay

quienes

les

dan

significados

diversos,

reservando la expresin dominio para el derecho que recae sobre las cosas
materiales, y la voz propiedad se considera de carcter ms amplio para denominar
todo gnero de derecho susceptible de apreciacin pecuniaria. Pero, la opinin
mayoritaria (que tambin sigue el CC), es la de darles el mismo sentido a ambas
expresiones.
Caracteres del Dominio:
1.- Es absoluto, lo que puede tomarse en dos sentidos:
a) como que el dueo o titular de este derecho puede ejercer sobre la cosa todas
las facultades posibles; esto significa que el titular posee la suma de facultades
que le son conferidas por la ley. (se ejerce erga omnes)
b) como que el titular del derecho de dominio tiene un poder soberano para usar,
gozar y disponer de la cosa a su arbitrio sin que nadie pueda limitarle su
ejercicio.
Esta concepcin de que el derecho de dominio confiere a su
titular un poder ilimitado, es decir, una facultad que le

permita hacer lo que le

plazca, es considerada como una concepcin exagerada, porque debe tomarse en

cuenta que el

titular del derecho de dominio, segn la ley, tiene efectivamente

facultades libres y exclusivas; pero slo dentro de los lmites que el mismo dominio
fija con anterioridad. Estos lmites dentro de los cuales puede ejercerse el derecho de
dominio son impuestos para determinar el real contenido del derecho de dominio, o
sea, no son limitaciones externas que vienen a restringir en alguna forma el derecho
de dominio, como sucede en aquel caso en que se establezcan algunos derechos

reales que limiten las facultades del titular, como sucedera si se constituyera un
usufructo sobre un inmueble, pues en tal caso, el titular del dominio vera limitado el
ejercicio de su dominio, porque un tercero es titular del derecho de usufructo sobre el
mismo inmueble.
No es a esta clase de limitacin a la que nos referimos, sino a las
limitaciones establecidas por la ley para determinar el sentido y alcance de las
facultades que confiere el derecho de dominio. Del tenor del art.582 puede concluirse
que es esta la concepcin que consagra el legislador, porque, si bien es cierto que
entre nosotros el derecho de dominio confiere facultades a su titular que pueden ser
ejercidas en forma absoluta, tambin establece limitaciones dentro de las cuales van
a poder ejercerse esas facultades.
Estas limitaciones son: la ley y el derecho ajeno.
2.- Es exclusivo. Significa que el derecho de dominio supone un solo titular que va a
ejercer las facultades que confiere este derecho y dotado de la potestad suficiente
como para impedir que terceros se inmiscuyan, limiten o coarten el ejercicio de sus
facultades.
Esta exclusividad no obsta a que conjuntamente con el derecho
de propiedad puedan existir sobre la misma cosa otros derechos reales con titulares
distintos. Nada obsta a que una persona sea titular del dominio de una casa y que
otra tenga un derecho de usufructo sobre ella.
Es perfectamente posible que dos o ms personas sean titulares
de un derecho de dominio sobre una misma cosa, correspondiendo a cada uno una
parte o cuota de ese derecho. Lo que no puede haber son dos o ms personas como
titulares de un derecho de dominio total sobre la cosa.
Se dice que cuando dos o ms personas son titulares de un
derecho de dominio sobre una misma cosa, estaran siempre dentro del derecho de
propiedad contemplado en el CC. Existe una sola diferencia: que en un caso
pertenece a una sola persona y, en el otro, a varias personas. Cuando el derecho de
dominio tiene varios titulares hablaremos de copropiedad o condominio y, al respecto
es necesario establecer si este condominio o copropiedad es el mismo derecho de
dominio al cual se refiere el art.582:

Algunos estiman que son derechos distintos, porque en el

condominio desaparecera la caracterstica de exclusividad propia del dominio. Sin
embargo, el sentir mayoritario es que no son cosas distintas, sino que el dominio y el
condominio son una clase de derecho, existiendo una distincin solamente en que en
un caso hay un solo titular de un derecho y en el otro hay varios titulares, y que esto,
en manera alguna se opone al carcter exclusivo del dominio, porque cuando hay
copropiedad existe un solo derecho con varios titulares cuotativos del mismo, los
cuales podrn ejercer las facultades inherentes al dominio. Porque a lo que se opone
el carcter exclusivo del dominio es a que sobre una misma cosa existan dos o ms
derechos de dominio totales, absolutos y adems independientes uno del otro. La
exclusividad se opone a que dos o ms personas sean titulares de la totalidad del
derecho de dominio, situacin que no se presenta en la copropiedad, pues en ella
cada dueo o copropietario, individualmente considerado, no es titular de la totalidad
del derecho de dominio, sino que slo de una parte o cuota de un mismo derecho de
dominio.
3.- Es perpetuo. El nombre de esta caracterstica nos indica en qu consiste, esto es,
en que no hay a su respecto limitacin en cuanto al tiempo. En principio, el dominio
dura tanto como dura la cosa.
No se extingue este derecho por su no uso o por su no ejercicio,
pues el dominio se pierde cuando, entre otras causales, la persona deja de tener la
posesin de la cosa y ella es adquirida por un tercero, quien la posee durante el
tiempo

necesario para que opere la prescripcin adquisitiva, teniendo lugar lo

dispuesto en el art.2517: Toda accin por la cual se reclama un derecho, se extingue

por la prescripcin adquisitiva del mismo derecho.

Facultades que confiere el Dominio: Son los atributos que otorga el derecho de
dominio y tienen su fundamento en los caracteres que este derecho tiene. Estas
facultades son tres: uso, goce y disposicin.
Todo propietario tiene estas tres facultades, salvo que haya
constituido un derecho real limitativo del dominio en favor de un tercero, en cuyo
caso se est disponiendo de algunas de estas facultades.

1.- Facultad de Uso. Consiste en aplicar la cosa a los servicios que ella proporciona,
sin entrar a aprovecharse de los frutos de la cosa ni tampoco a la destruccin de la
misma, porque si entra a la apropiacin de los frutos de la cosa estaramos ante la
facultad de goce y si se produjera la destruccin de la misma estaramos frente al
consumo de la cosa, que es una posibilidad conferida por la facultad de disposicin.
Ahora, que el propietario se aproveche de los frutos o destruya la
cosa no tiene mayor trascendencia porque tiene todas las facultades sobre la cosa,
pero si tiene importancia cuando el uso excede de los lmites de dicha facultad
cuando ella corresponde a un tercero, porque existe un derecho que da a su titular
slo la facultad de uso, sin que tenga participacin de ninguna especie en los frutos
de la cosa.
Por otro lado, el usufructo confiere la facultad de uso y goce de la
cosa, pero no atribuciones para el consumo de la misma.
El propietario puede ejercer su facultad de uso en la forma que a
l ms le plazca, y as incluso podr destinar la cosa para fines a los cuales no est
naturalmente destinada y ello porque la nica limitacin que el propietario tiene es la
ley y el derecho ajeno (art.582 CC). La regla general es que la facultad de uso no se
manifieste en forma aislada, sino que unida a la facultad de goce, con la cual, por
regla general, entra a confundirse y por eso no es extrao que el art.582 CC, al
definir al derecho de dominio, no mencione al uso dentro de las facultades que este
derecho confiere a su titular (no lo sealan como algo distinto del goce). Al parecer, el
legislador estim en esta disposicin que la facultad de uso quedaba comprendida
dentro de la facultad de goce.
Esta idea del legislador no siempre es efectiva, porque hay ciertos
derechos que recaen sobre una cosa que no produce frutos y, en tal caso, dichos
derechos se limitan al mero uso de la cosa, como sucedera con una biblioteca.

2.- Facultad de Goce. Es aquella que habilita para apropiarse de los frutos y
productos de la cosa. Es en virtud de esta facultad que el dueo de una cosa pasa a
serlo de lo que ella produce; pero debemos tener presente que en el CC no se justifica
la adquisicin de los frutos de una cosa por el dueo por el ejercicio de la facultad de
goce, sino que a travs de un modo de adquirir que es la accesin, que segn el art

.643 CC: Es un modo de adquirir por el cual el dueo de una cosa pasa a serlo de lo
que ella produce, o de lo que se junta a ella. Los productos de la cosa pueden ser
naturales o civiles.
Esta concepcin del CC, de justificar la adquisicin de los frutos
por el propietario a travs de la accesin no presenta mayor utilidad, porque en
verdad el propietario de la cosa pasa a serlo de lo que ella produce no en virtud de la
accesin, sino por el ejercicio de la facultad de goce.

3.- Facultad de Disposicin. En virtud del ejercicio de esta facultad el propietario

puede destruir, transformar, degradar, enajenar o transferir la cosa que le pertenece,
es decir, en el ejercicio de esta facultad el propietario puede realizar sobre la cosa
cualquier acto que signifique la transformacin de la misma, siempre que dicho acto
no sea contra ley o derecho ajeno.

Tambin en ejercicio de esta facultad el

propietario puede transferir este derecho, transmitirlo por causa de muerte o bien
limitarlo constituyendo un derecho

a favor de terceros (prenda, hipoteca, por

ejemplo).
Este atributo faculta al propietario para realizar prcticamente,
sin otros lmites que el derecho ajeno y la ley, toda clase de actos que alteren la forma
o sustancia de la cosa o que impliquen su detrimento, que lleven a su transformacin
o consumo, que conduzcan a su transferencia o transmisin, etc.; es decir, la
expresin disponer se toma en un significado sumamente amplio. Se sostiene por
algunos que esta facultad de disposicin es esencial del derecho de dominio en tal
forma que, sin esta facultad, este derecho no podra concebirse. Es perfectamente
concebible un derecho de propiedad separado del uso y goce (usufructo), en tal caso
tenemos un titular de un derecho de dominio que se ha desprendido de las facultades
de uso y goce en favor de un tercero, conservando para s solamente la facultad de
disposicin (art.764 y 582 inc.2 CC).
Luis Claro Solar nos dice que la facultad de disposicin
comprende tanto la disposicin de la cosa por actos fsicos, como tambin por medios
jurdicos.
Esta facultad de disposicin nos lleva a ver un principio que
consagra el CC, cual es el principio de la libertad de disposicin. La facultad de

enajenar es por principio irrenunciable, es una facultad de orden pblico. Se dice

que la facultad de disposicin es tan inherente al derecho de dominio que sin esta
facultad no tendra existencia.
En el CC encontramos diversas disposiciones que contemplan y
cautelan la libertad de disposicin, as por ejemplo: el artculo 747 CC, que establece
la supresin de los fideicomisos perpetuos y de los mayorazgos, instituciones que
atentaban contra la libertad de disposicin desde el momento en que los bienes sobre
los cuales stos se constituan quedaban en manos de ciertas personas, no pudiendo
ser transferidos a terceros. Otras normas que persiguen el mismo fin son los arts.
1126, 1964, 2031, 2415 del CC, etc.
Pero, no obstante consagrarse el principio de la libertad de
disposicin, hay ciertos casos en que el legislador autoriza en forma expresa las
prohibiciones de enajenar, as por ejemplo: el art.751 CC, faculta a quien constituye
una propiedad fiduciaria para prohibir la enajenacin entre vivos; igual situacin
contempla el art.1432 en relacin con las donaciones entre vivos y el art.793 inc.3
CC, en virtud del cual el constituyente del usufructo puede prohibir al usufructuario
ceder o enajenar su usufructo.

Clusulas de no enajenar
El principio de la libertad de disposicin nos plantea un problema

en aquellos casos en que el legislador no ha permitido el establecimiento de la

prohibicin de enajenar. Podrn las partes, por su sola voluntad disponer
prohibiciones de enajenar? Esto nos enfrenta al problema de la validez de las

clusulas convencionales de no enajenar, es decir, la limitacin convencional de la

facultad de disposicin.
Un sector de la doctrina se inclina por la validez de estas clusulas y se basan en
que estamos en materia de derecho privado, en el cual puede hacerse todo aquello
que no est prohibido por la ley, por lo tanto, nada obsta a que pueda convenirse
una clusula de no enajenar, a menos que exista una disposicin expresa que lo
prohba, aadiendo que no hay una disposicin de carcter general que prohba
las clusulas convencionales de no enajenar, sino que al contrario, hay algunos
casos particulares en que el legislador prohbe las clusulas de no enajenar
(arts.1964, 2031, 2415 CC); concluyen diciendo que si el legislador prohbe estas
clusulas en determinados casos, ello es porque la regla general es la de la libertad
para convenir estas clusulas.
Indican que el dueo puede desprenderse de todas las facultades
que le confiere el derecho de dominio y es justamente eso lo que hace cuando enajena
la cosa, cuando transfiere el derecho real de dominio; y si puede desprenderse de
todas las facultades que el dominio confiere -que es lo mismo-, tambin puede
renunciar al ejercicio de una de esas facultades como es la disposicin -que es lo
menos-.
Finalmente, argumentan con el artculo 53 N 3 del Reglamento
del Registro Conservatorio de Bienes Races, que seala: Pueden inscribirse: 3.- Todo
impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que
embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar...; dicen
que aqu el legislador est reconociendo implcitamente la validez de las clausulas de
no enajenar.

Ahora, si se acepta la validez de estas clusulas, cul sera la

consecuencia de su infraccin?
Para algunos se tratara aqu de una institucin similar al
embargo ordenado por el juez y, por consiguiente, el acto en que se procede a la
enajenacin de la cosa contravinindose la prohibicin convencional adolecera de
nulidad absoluta, conforme al artculo 1464 N 3 CC (Tesis de Velasco).
Otros estiman que en este caso no puede haber nulidad, porque
la nulidad es una sancin establecida por la ley para la infraccin de sus propias

disposiciones y no para la violacin de los pactos entre las partes, estiman que las
clusulas de no enajenar constituyen una obligacin de no hacer y que su
incumplimiento dara derecho a la indemnizacin de perjuicios conforme al artculo
1555 CC: Toda obligacin de no hacer una cosa se resuelve en la de indemnizar los
perjuicios, si el deudor contraviene y no puede deshacerse lo hecho.
Otro sector de la doctrina sostiene que dichas clusulas no tienen validez. Se
fundan, entre otras cosas, en el principio de la libre circulacin y disposicin de
los bienes, el cual est consagrado en el propio texto del CC y en su mensaje, con
la caracterstica muy especial de que las normas que cautelan la libre circulacin
de los bienes son de orden pblico y es justamente este carcter el que impide que
la voluntad de las partes pueda establecer limitaciones a dicha facultad. Sealan
que slo el legislador podra establecer excepciones a estas normas de orden
pblico que consagran la libre circulacin de los bienes.
En segundo lugar, indican que si pudiera pactarse libremente las
clusulas de no enajenar, no habra razn alguna para que el legislador las hubiera
autorizado expresamente para ciertos y determinados casos.
En tercer lugar, hay diversas disposiciones del CC de carcter
general que se oponen a esta clusula, como sucede con los arts.582 y 1810: Pueden
venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenacin no est
prohibida por ley. Indican que el artculo 582 CC, tiene una parte de la cual cabe
desprender que no pueden establecerse clusulas de no enajenar: ...disponer de ella
arbitrariamente....
El cuarto argumento que se da tiene por objeto destruir uno de
los fundamentos principales de la tesis anterior, que es la disposicin del artculo 53
N 3 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races.
Tomando como base el mismo artculo, dice que no puede
concluirse que el legislador est aceptando la validez de las clusulas de no enajenar;
al contrario, este artculo est permitiendo hacer una inscripcin, pero no significa
que la est exigiendo. Por lo tanto, la infraccin a este precepto no tiene sancin;
adems sealan que el artculo 53 N 3 est contenido en un reglamento -aunque es
discutible, pues la dictacin de este reglamento se realiz en virtud del propio CC
(art.695) y tendra fuerza de ley- y las disposiciones contrarias a la clusula estn

contenidas en la ley (CC) y el reglamento no puede sobrepasar las disposiciones de la

ley.
Ahora, de acuerdo con esta tesis, qu sucede si se pacta una
clusula convencional de no enajenar? Se estima que esa clusula sera nula
absolutamente por adolecer de objeto ilcito, porque contraviene normas de orden
pblico al impedir la libre circulacin de los bienes.
La jurisprudencia ha resuelto en el caso de estas clusulas que si
se contraviene el pacto no habra nulidad absoluta por objeto ilcito fundado en una
contravencin del artculo 1464 N 3 CC, como sustentan algunos partidarios de la
validez de estas clusulas. Sostiene que el artculo 1464 N 3 CC, seala que hay
objeto ilcito cuando se contraviene una prohibicin judicial de enajenar y en estas
clusulas se estara solamente ante prohibiciones de carcter
convencional, la cual no se incluye en el artculo

1464 N 3 CC(seala

necesariamente un decreto judicial)(art 158 cpc decreto judicilal). Sostienen los

tribunales que estas clusulas comprenden una obligacin de no hacer y que si se
infringe una obligacin de no hacer, es decir, si se hace aquello que no deba hacerse,
la otra parte tiene el derecho de demandar indemnizacin de perjuicios (art.1555).
Hay otro sector que estima que cuando se conviene una clusula se habra
establecido una condicin resolutoria, que consistira en el incumplimiento de una
obligacin contractual: la de no disponer de la cosa; de tal manera que si se
contraviene la prohibicin de no enajenar se estara incumpliendo la obligacin y
operara la condicin resolutoria y se estara concluyendo el contrato, pudiendo
tambin alegarse su cumplimiento.
Es importante tener presente que nos referimos a las clusulas
convencionales de no disponer, esto es, a aquellas clusulas convenidas e
incorporadas en el acto jurdico por la sola voluntad de las partes; porque hay
prohibiciones de no disponer establecidas por la ley, las cuales tienen plena e
indiscutida eficacia y su infraccin adolece de nulidad absoluta por objeto ilcito
(art.1464 parte final).
Estas prohibiciones legales se encuentran en diversas leyes y
normalmente persiguen fines especficos, por ejemplo: la ley que prohbe enajenar la
vivienda adquirida por subsidio habitacional. Esto para que la persona tuviera casa

donde habitar y no hiciera uso lucrativo de ella. Hay que tener cuidado, ya que a
veces en el contrato en que se celebran estas compraventas de viviendas, se repite
normalmente la norma que establece la prohibicin legal y si esta clusula tiene su
origen en la ley, es indudable que la sancin a su infraccin es la nulidad absoluta,
aunque sta no figure en el contrato.
Por

ltimo,

hay

que

tener

presente

que

las

clusulas

convencionales de no enajenar pueden concebirse en trminos relativos o absolutos.

En trminos relativos, cuando la persona queda obligada a no disponer de la cosa
durante cierto perodo de tiempo, por ejemplo: mientras dure el contrato de
arrendamiento. Sera en trminos absolutos cuando la persona se compromete a no
disponer jams de la cosa. Los tribunales de justicia, sin excepcin, rechazan la
validez de las clusulas convencionales de no disponer concebidas en trminos
absolutos, porque afirman que respecto de ellas no cabe la menor duda que entraban
o limitan la libre circulacin o disposicin de los bienes. Las concebidas en trminos
relativos tambin constituyen una limitacin a esa facultad, pero concebidas durante
un cierto lapso de manera que, transcurrido el perodo, habr plena posibilidad de
disponer.

- Limitaciones al dominio: El CC al definir el derecho de dominio en el artculo 582

CC, pareciera a primera vista indicar que ese derecho no tiene prcticamente
limitaciones, pero a continuacin el legislador sealan dos grandes limitaciones al
derecho y al ejercicio de las facultades que confiere el dominio, que son la ley y el
derecho ajeno.
1.- La Ley. A travs de la ley son numerosas las limitaciones que se han impuesto al
derecho de dominio, las que persiguen diversas finalidades: seguridad, esttica, bien
pblico, etc.; algunas se encuentran en la ley Orgnica de Municipalidades, en la ley
de Servicios Elctricos, en la Ordenanza General de Construccin y Urbanizacin.
Entre las limitaciones establecidas por la ley, una muy importante es la posibilidad
de expropiacin de los bienes por causa de utilidad pblica. La limitacin es tan
grande que se llega a privar al titular del derecho de dominio por causa de utilidad
pblica, de acuerdo con la ley.

2.- El Derecho Ajeno. Es una limitacin que hay que considerar con detencin y
cuidado, porque puede ser fuente de diversos problemas. Al decir el legislador que
puede el dueo disponer y gozar de sus bienes arbitrariamente, no siendo contra
derecho ajeno, en el fondo est sealando que el titular del derecho de dominio
puede ejercer su derecho; pero siempre que ese ejercicio o derecho no coarte los
derechos de los dems..
Este es uno de los aspectos de la llamada teora del abuso del
derecho, de acuerdo con la cual, si una persona que es titular de un derecho lo ejerce
en forma abusiva causando dao o perjuicio a otra persona, esto constituira un
delito o cuasidelito civil y, por lo tanto, originara la obligacin de indemnizar
perjuicios. En materia de derecho de dominio es donde esta teora ha tenido mayor
aplicacin, especialmente por lo dicho en el artculo 582 CC.

Clases de Propiedad
1.- Se pueden hacer varias distinciones en relacin con la clase de dominio,
distinciones que se hacen en consideracin a la facultad que otorga a la persona
titular del derecho y tambin al objeto del derecho.

En relacin a la facultad hay

una distincin que se contempla en el art.582 CC:

a) Propiedad plena, se produce cuando el titular del derecho de dominio tiene
la suma de facultades que ste le confiere.
b) Nuda propiedad, se produce cuando el titular se ha desprendido de las
facultades de uso y goce, conservando para

s slo la facultad de

disposicin. Esta situacin la encontramos cuando el propietario ha

constituido un derecho de usufructo a favor de un tercero.
Tambin en relacin con las facultades del dominio, ste puede
ser absoluto o fiduciario:
a) Absoluto,

se

presenta

cuando

no

est

sujeto

condicin,

cuyo

cumplimiento implique la extincin del derecho de dominio.

b) Fiduciario, si el dominio est sujeto a una condicin en virtud de cuyo
cumplimiento se extingue el derecho del titular pasando la propiedad a

manos de una tercera persona, estamos ante la propiedad fiduciaria, cuya

constitucin se llama fideicomiso.
Estudiar caso de gonzalo figueroa