Evaluarea Drept Asupra Propr Imobil Practicum DS

Digitally signed by
Library TUM
Reason: I attest to the
accuracy and integrity
of this document
UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii
Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului
Svetlana ALBU
Evaluarea drepturilor asupra

proprietilor imobiliare
PRACTICUM
Chiinu
Editura Tehnica-UTM
2014
Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare
CZU 332.72:347.214.2(075.8)
A 33
Prezenta lucrare cuprinde metodologia evalurii
drepturilor asupra proprietilor imobiliare n conformitate cu
prevederile standardelor internaionale de evaluare expus prin
prisma exemplelor practice. Lucrarea este destinat
evaluatorilor bunurilor imobile din Republica Moldova,
studenilor, masteranzilor i doctoranzilor.
Lucrarea poate fi utilizat n calitate de material
didactic pentru leciile practice n cadrul disciplinelor predate
la nivel de masterat: Estimarea tipurilor de valori, precum i
la cursul de liceniat: Teoria evalurii, Evaluarea imobilului
I i II, Evaluarea terenurilor.
Autor: conf.univ., dr.hab. Svetlana Albu
Redactor responsabil: conf.univ., dr.hab. Svetlana Albu
Recenzeni: conf.univ. dr. Tatiana Sandua
preedintele Camerei Naionale de Imobil
din Republica Moldova Alexandru Vitanov
DESCRIEREA CIP A CAMEREI NAIONALE A CRII
Albu, Svetlana.
Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare: Practicum /
Svetlana Albu; Univ. Tehn. a Moldovei, Fac. Cadastru, Geodezie i
Construcii, Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului.
Chiinu: Tehnica-UTM, 2014. 171 p.
Bibliogr.: p. 126-127 (13 tit.)
ISBN 978-9975-45-315-8.
332.72:347.214.2(075.8)
A 33
Albu Svetlana, 2014

U.T.M., 2014
ISBN 978-9975-45-315-8.
2
Svetlana ALBU
Cuprins
1.
2.
3.
5.
Introducere
Analiza celei mai bune utilizri
Cea mai bun utilizare a terenului convenional
liber destinat construciei
Cea mai bun utilizare a terenului cu mbuntiri
Evaluarea drepturilor asupra proprietii
imobiliare
Abordarea prin pia
Analiza cantitativ
Analiza calitativ
Analiza combinat
Abordarea prin venit
Prognoza veniturilor
Rata de capitalizare i rata de actualizare
Determinarea ratei de capitalizare
Determinarea ratei de actualizare
Capitalizarea direct
Capitalizarea veniturilor poteniale
Capitalizarea n baza modelelor calculate
Actualizarea fluxurilor de numerar
Abordarea prin cost
Evaluarea terenului
Tehnica (metoda) rezidual sau metode de
calcul a venitului rezidual
Evaluarea plantaiilor multianuale
Valoarea construciei considerate noi
Deprecierea valorii
Uzura fizic
3
7
13
14
17
20
24
34
41
43
48
51
57
59
68
71
74
74
77
82
84
92
96
100
104
107
Deprecierea funcional
Deprecierea economic
Deprecierea acumulat
Valoarea proprietii imobiliare
ncheiere
Bibliografie
Anexe
Anexa 1. Durata minim de exploatare eficient a
cldirilor i edificiilor.
Anexa 2. Aprecierea strii tehnice
Anexa 3. Zone seismice
Anexa 4. Ponderea elementelor constructive
combinate
Anexa 5. Durata de via a cldirilor
109
111
112
120
125
126
128
128
141
165
168
169
Svetlana ALBU
1.
2.
3.
5.
13

14

17

20

24

34

41

43
48

51

57
59

68

71

74
74

77

82

84
()
92

96

100
104
5

()

1.

2.
3.
4.

5.
107
109
111
112
120
125
126
128
128
141
165
168
169
Svetlana ALBU
INTRODUCERE
n prezenta lucrare autorul s-a condus de prevederile
Standardelor Internaionale de Evaluare 2011 (SIE). Conform
IVS Cadrul general noiunile de baz sunt definite n modul
urmtor:
Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit
pentru un activ. Din cauza capacitilor financiare, a
motivaiilor sau intereselor speciale ale unui anumit
cumprtor sau vnztor, preul pltit poate fi diferit de
valoarea care ar putea fi atribuit activului de ctre alte
persoane.
Costul este suma de bani necesar pentru a achiziiona
sau produce activul. Cnd acel activ a fost achiziionat sau
produs, costul lui devine un fapt concret. Preul este corelat cu
costul deoarece preul pltit pentru un activ devine costul
acestuia pentru cumprtor.
Valoarea nu este un fapt, ci o opinie:
fie asupra celui mai probabil pre care ar fi pltit pentru
un activ, n cadrul unui schimb,
fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea
unui activ.
O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele
pe baza crora se estimeaz valoarea sunt determinate de
scopul evalurii.
O valoare pentru proprietar este o estimare a
beneficiilor care ar reveni unei anumite pri titulare a
proprietii.
Cuvntul evaluare se refer att la valoarea estimat
(concluzia evalurii), ct i la determinarea valorii estimate
(actul de a evalua). n SIE sensul acestui cuvnt ar trebui s
rezulte clar din contextul n care este folosit. Acolo unde exist
riscul unei confuzii sau este nevoie de a face distincia clar
ntre sensurile alternative, se utilizeaz cuvinte adiionale.
7
Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor

fundamentale de estimare a unei valori. Acesta descrie
ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportat,
de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia i motivaia
prilor i msura n care activul este expus pe pia. n funcie
de scopul evalurii, tipul adecvat al valorii va fi diferit.
Un tip al valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat
de: (a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie
asupra valorii, (b) tipul activului care este evaluat, (c) starea
efectiv sau atribuit unui activ, la momentul evalurii,
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care
modific ipotezele fundamentale n situaii specifice.
Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei
categorii principale:
(a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre
care ar fi obinut ntr-un schimb ipotetic pe o pia liber i
concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de
pia, aa cum este definit n standarde;
(b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o
persoan sau o entitate le va obine din deinerea unui activ.
Valoarea este specific pentru acea persoan sau entitate i
poate s nu aib nici o relevan pentru participanii pe pia. n
aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie i
valoarea special, aa cum sunt definite n standarde;
(c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi
convenit, n mod rezonabil, ntre dou pri specifice pentru
schimbul unui activ. Dei prile ar putea s fie independente
ntre ele i negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca
activul s fie expus pe pia, iar preul convenit poate fi unul
care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele specifice
ale proprietii pentru prile implicate, dect cele de pe pia,
n ansamblul ei. n aceast categorie se ncadreaz valoarea
just, aa cum este definit n aceste standarde.
8
Svetlana ALBU
Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale

valorii, care sunt definite printr-o lege, o reglementare, un
contract privat sau un alt document. Dei astfel de tipuri ale
valorii pot prea ca fiind similare cu tipurile valorii definite n
aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferit
de cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd, n documentul
respectiv, se fac referine fr echivoc la IVS. Astfel de tipuri
ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform
prevederilor din documentul surs. Exemple de tipuri ale
valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele
baze de evaluare fundamentate n Standardele Internaionale de
Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de
contabilitate.
Principalul tip de valoare solicitat, ca regul, n
majoritatea evalurilor este valoarea de pia. SIE definesc
valoarea de pia ntr-un mod aparte, concretiznd sensul din
puct de vedere conceptual.
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un
activ ar putea fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor
hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare,
dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare
n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu
urmtorul cadru conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n
uniti monetare, pltibil pentru activ, ntr-o tranzacie
neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai
probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia, la data
evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia. Acesta
este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de ctre
vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil n mod rezonabil
de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n mod explicit,
un pre estimat, majorat sau micorat de clauze sau situaii
speciale, cum ar fi o finanare atipic, operaiuni de vnzare i
9
lease-back, contraprestaiile sau facilitile speciale acordate de

orice persoan asociat cu vnzarea, precum i de orice
element al valorii speciale;
b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c
valoarea unui activ este mai degrab o sum de bani estimat,
dect o sum de bani predeterminat sau preul efectiv de
vnzare. Este preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate
elementele definiiei valorii de pia la data evalurii;
(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific
unui moment, unei anumite date. Deoarece pieele i condiiile
de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s fie
incorect sau nepotrivit pentru o alt dat. Mrimea valorii va
reflecta starea i circumstanele pieei curente, aa cum sunt ele
la data efectiv a evalurii i nu la o dat anterioar sau la o
dat viitoare. Definiia presupune i realizarea simultan a
schimbului i ncheierii contractului de vnzare, fr orice
fluctuaie a preului care ar putea altfel s apar;
(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un
cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s cumpere.
Acest cumprtor nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere
la orice pre. De asemenea, acest cumprtor este unul care
achiziioneaz n conformitate mai degrab cu realitile pieei
curente i cu ateptrile pieei curente, dect cu cele ale unei
piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi
demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti un
pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent
este inclus ntre cei care formeaz piaa;
(e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor
nerbdtor, nici un vnztor gata s vnd la orice pre, nici
unul pregtit pentru a rezista la un pre care este considerat a fi
nerezonabil pe piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s
vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil
pe piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel
pre. Circumstanele faptice ale proprietarului actual nu fac
10
Svetlana ALBU
parte din aceste consideraii, deoarece vnztorul hotrt este

un proprietar ipotetic;
(f) ntr-o tranzacie neprtinitoare este una care are
loc ntre pri care nu au o relaie anumit sau special, de
exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale sau
ntre proprietar i chiria, care ar face ca nivelul preului s nu
fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat prin includerea
unui element al valorii speciale. Tranzacia la valoarea de
pia se presupune c are loc ntre pri fr legtur ntre ele,
fiecare acionnd n mod independent;
(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar
fi expus pe pia n modul cel mai adecvat pentru a efectua
cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n
conformitate cu definiia valorii de pia. Metoda de vnzare
este considerat a fi cea mai adecvat metod pentru obinerea
celui mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata
timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va
varia n funcie de tipul activului i de condiiile pieei.
Singurul criteriu este c trebuie s fi existat suficient timp ca
activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de participani
pe pia. Perioada de expunere are loc nainte de data
evalurii;
(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i
vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil,
despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile
efective i poteniale ale acestuia, precum i despre starea n
care se afl piaa la data evalurii. Se mai presupune c fiecare
parte utilizeaz acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta
preul cel mai favorabil corespunztor poziiei lor ocupate n
tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei
de la data evalurii i nelund n considerare eventualele
informaii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neaprat
imprudent pentru un vnztor s vnd activele pe o pia cu
11
preuri n scdere, la un pre care este mai mic dect preurile

de pia anterioare. n astfel de cazuri, valabile i pentru alte
schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale
preurilor, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n
conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile
la data evalurii;
(i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare
parte este motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici
forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac.
Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat
pe o pia deschis i concurenial pe care participanii
acioneaz n mod liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia
internaional sau o pia local. Piaa poate fi constituit din
numeroi cumprtori i vnztori sau poate fi o pia
caracterizat printr-un numr limitat de participani pe pia.
Piaa pe care este expus activul pentru vnzare este cea pe care
activul care se schimb este tranzacionat normal.
12
Svetlana ALBU
1. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI

Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun
utilizare a acestuia. Cea mai bun utilizare este cea mai
probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil,
justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care
conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate.
Altfel spus, cea mai bun utilizare este utilizarea unui
activ care i maximizeaz productivitatea i care este posibil,
permis legal i fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate
fi continuarea utilizrii existente a activului sau o utilizare
alternativ. Aceasta este determinat de utilizarea pe care un
participant pe pia ar inteniona s o dea unui activ, atunci
cnd stabilete preul pe care ar fi dispus s l ofere.
Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat ca fiind de
sine stttor, poate fi diferit de cea mai bun utilizare a
acestuia, cnd activul este o parte a unui grup, caz n care
trebuie luat n considerare contribuia sa la valoarea total a
grupului.
Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea
n considerare a urmtoarelor:
s se stabileasc dac o utilizare este posibil, prin
prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre
participanii pe pia,
s reflecte cerina de a fi permis legal, fiind necesar s
se ia n considerare orice restricii n utilizarea
activului, de exemplu, specificaiile din planul
urbanistic,
cerina ca utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n
vedere dac o utilizare alternativ, care este posibil
fizic i permis legal, va genera profit suficient pentru
un participant tipic pe pia, dup ce au fost luate n
calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste
profitul generat de utilizarea existent.
13
Cea mai bun utilizare a terenului convenional liber

destinat construciei
Exemplul 1. Cldire locativ. Se estimeaz valoarea unui
teren destinat construciei amplasat ntr-un cartier locativ.
Conform cerinelor urbanistice, n regiunea dat poate fi
construit o cldire locativ aplicndu-se dou soluii
constructive. Valoarea de pia a imobilului construit conform
soluiei A (cu o suprafa de 250 m2) constituie 250 mii euro
inclusiv terenul, conform soluiei B (cu o suprafa de 180 m2)
200 mii euro inclusiv terenul. Costul construciei, n ambele
variante, constituie 700 euro/m2. Loturile de teren n regiunea
dat sunt oferite la preul de 35 - 40 mii euro. Profitul
dezvoltatorului n medie constituie 15%. Determinai cea mai
bun utilizare a terenului.
Rezolvare:
Pentru a determina cea mai bun utilizare a terenului vom
compara cele dou variante posibile de utilizare.
Tabelul 1.1 Analiz comparativ
Nr.
Indicator
Soluia A Soluia B
1 Valoarea de pia, mii euro
250
200
2 Costul construciei noi, mii euro
175
126
Remunerarea dezvoltatorului,
3
37,5
30
mii euro (r3 = r1 x 15%)
Valoarea terenului, mii euro
4
37,5
44
(r4 = r1 r2 r3)
Concluzie:
Cea mai bun utilizare a terenului const n construcia unei
case cu suprafaa de 180 m2, n acest caz venitul n urma
utilizrii terenului va fi mai mare (44 mii euro > 37,5 mii euro).
14
Svetlana ALBU
Exemplul 2. Utilizare comercial. Se estimeaz valoarea unui

teren destinat construciei comerciale. Tendinele dezvoltrii
imobilului n regiunea dat permit construcia unei cldiri
destinate oficiilor sau a unui centru comercial. Pentru fiecare
variant posibil este determinat costul construciei, venitul
operaional net i rata de capitalizare. Determinai cea mai bun
utilizare a terenului.
Tabelul 1.2 Date iniiale
Centru
Indicator
comercial
Costul construciei (Cc), mii euro
300
Venitul operaional net (VON),
55
mii euro
Rata de capitalizare (r), %
11
Oficii
450
60
10
Rezolvare:
1. Determinm valoarea de pia a imobilului prin
capitalizarea venitului operaional net.
2. Determinm valoarea terenului prin metoda extraciei.
Centru
comercial
Valoarea bunului imobil, mii euro
500
(Vbi = VON / r)
200
(Vt = Vbi Cc)
Oficii
600
150
Concluzie:
Se va recomanda construcia centrului comercial, deoarece
necesit un volum mai mic de investiii i asigur un venit mai
mare.
15
Exemplul 3. Utilizare comercial: abordare alternativ. Se

estimeaz valoarea unui teren destinat construciei comerciale.
n regiunea dat se permite construcia unei cldiri locative cu
multe nivele, a unei cldiri destinate oficiilor sau spaiilor
comerciale. Pentru a aprecia cea mai bun utilizare a terenului
vom determina costul fiecrui tip de construcie i VON
generat de imobile analogice. Venitul generat de construcii
constituie 12% din cost, rata de capitalizare pentru teren
constituie 10%. Determinai cea mai bun utilizare a terenului.
Cldire
locativ
1200
Indicator
Costul construciei (Cc), mii euro
Venitul generat de imobil
(VONbi), mii euro
162
960
Spaii
comerciale
840
138
130
Oficii
Rezolvare:
1. Determinm venitul generat de construcii.
2. Determinm venitul rezidual pentru teren.
3. Apreciem valoarea terenului.
Indicator
Venitul generat de construcii, mii
euro
(VONc = Cc x 12%)
Venitul rezidual pentru teren, mii
euro
(VONt = VONbi - VONc)
(Vt = VONt / 10%)
Cldire
locativ
Oficii
Spaii
comerciale
144
115,2
100,8
18
22,8
29,2
180
228
292
Concluzie:
Se va recomanda construcia spaiilor comerciale, deoarece
aceast variant permite sporul maxim al valorii terenului.
16
Svetlana ALBU
Cea mai bun utilizare a terenului cu mbuntiri

Exemplul 4. Fr cheltuieli capitale. Se estimeaz valoarea
unei cldiri locative cu dou nivele. Casa poate fi dat n chirie
unei singure familii sau mai multor chiriai. Astfel, primul nivel
poate fi nchiriat de ctre o familie, iar trei odi la al doilea nivel
pot fi nchiriate de ctre studeni. Plata de locaiune la parter va
fi 500 euro lunar, iar la etaj cte 100 euro lunar pentru fiecare
odaie. Cheltuielile operaionale vor fi suportate de ctre
proprietar i anual vor constitui cca. 2 mii euro.
Alternativa variantei examinate este darea n chirie a
casei unei singure familii contra sumei lunare de 600 euro net,
adic toate cheltuielile, inclusiv impozitul i asigurarea, sunt
achitate de ctre chiria.
n ambele cazuri pot aprea pierderi n urma apariiei
spaiilor libere i/sau neachitrii la timp n mrine de cca.10%.
Presupunem rata de capitalizare 10% identic pentru ambele
situaii. Determinai cea mai bun utilizare a imobilului.
Rezolvare:
1. Calculm venitul brut potenial generat de bunul imobil.
2. Calculm deducerile pentru spaiile libere.
3. Calculm venitul operaional net.
4. Apreciem valoarea de pia a imobilului n funcie de
varianta nchirierii.
Nr.
Indicator
mai muli chiriai
3
9 600
[(500+3 x 100) x 12]
o singur
familie
4
7 200
(600 x 12 )
-960
-720
Venitul brut potenial, euro
Deduceri pentru spaiile libere,

euro
(r2 = r1 x 10%)
17
(Continuarea tabelului 1.6)

1
3
4
5
6
7
2
Venitul brut efectiv, mii euro
(r3 = r1 r2)
Cheltuieli operaionale, mii euro
Venitul operaional net, mii euro
(r5 = r3 r4)
Rata de capitalizare, %
Valoarea de pia, mii euro
(r7 = r5 / r6)
8 640
6 480
2 000
6 640
6 480
10
10
66 400
64 800
Concluzie:
n urma calculelor constatm c este mai eficient nchirierea
casei mai multor persoane.
Exempliul 5. Cu cheltuieli capitale. Un teren liber valoreaz
10 mln lei. Cldirea cu suprafaa de 1000 m2 amplasat pe
respectivul teren genereaz un venit operaional net lunar de
110 lei/m2. n cazul schimbrii destinaiei cu investirea a 250
lei/m2, venitul net va crete de 2 ori. n cazul demolrii (costul
demolrii 25 mii lei) i construciei unei cldiri noi (investiii
900 lei/m2) venitul net va crete de 3 ori. Rata de capitalizare
10%. Determinai cea mai bun utilizare a terenului.
Rezolvare:
1. Calculm venitul operaional net pentru fiecare
variant.
2. Capitalizm venitul operaional net.
3. Determinm valoarea imobilului pentru fiecare variant
prin excluderea din venitul capitalizat a cheltuielilor
necesare.
18
Svetlana ALBU

Nr.
Indicator
1
1
2
3
VON, mii lei

Rata de
capitalizare, %
Venitul capitalizat, mii lei
Utilizarea
curent
Schimbarea
destinaiei
Demolare i
contrucie
nou
1 320
2 640
3 960
(110 x 1000 x 12)
(c.3 x 2)
(c3 x 3)
10
10
10
13 200
26 400
39 600
25
250
900
13 200
26 150
38 675
(r3 = r1 / r2)
4
5
6
Costul demolrii, mii lei

Investiii,
mii lei
Valoarea, mii
lei (r6 = r3 r4 r5)
Concluzie:
n urma calculelor constatm c imobilul capt o valoare
maxim n cazul demolrii construciei existente i construciei
unei noi.
19
2.
EVALUAREA DREPTURILOR ASUPRA

PROPRIETII IMOBILIARE
Proprietatea imobiliar, conform SIE (2011), este

terenul i toate elementele care sunt o parte natural a acestuia,
de exemplu copaci i minerale, elementele care au fost ataate
terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament
i toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu
echipamentele mecanice i electrice care asigur funcionarea
unei cldiri, aflate att n subsol, ct i deasupra solului.
Recomandrile privind evaluarea drepturilor supra
proprietii imobiliare sunt cuprinse n IVS 230. Dreptul asupra
proprietii imobiliare confer titularului dreptul de a poseda,
folosi i dispune de teren i construcii. Exist trei tipuri de
baz ale dreptului asupra proprietii imobiliare:
a) dreptul absolut asupra oricrei suprafee de teren.
Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda i a
dispune de teren i de orice cldiri existente pe acesta, n mod
perpetuu, supus doar unor drepturi subordonate i unor
ngrdiri stabilite prin lege;
b) un drept subordonat care confer titularului dreptul
exclusiv de folosin a unei suprafee specificate de teren sau
cldiri, pentru o anumit perioad, de exemplu conform
clauzelor unui contract de nchiriere;
c) un drept de folosin a terenului sau cldirilor, fr un
drept exclusiv de folosin, de exemplu dreptul de trecere pe
teren sau de a-l folosi numai pentru o anumit activitate.
Drepturile asupra proprietii imobiliare pot fi deinute n
comun, caz n care mai muli titulari l pot partaja sau
individual, cnd fiecare titular deine o anumit cot-parte.
Dei n diferite ri se utilizeaz diferite cuvinte i
termeni pentru a descrie aceste tipuri principale de drepturi
asupra proprietii imobiliare, conceptele de drept absolut de
proprietate, de drept exclusiv asupra proprietii pentru o
20
Svetlana ALBU
perioad limitat de timp sau de drept neexclusiv asupra

proprietii pentru un scop anumit sunt comune celor mai multe
jurisdicii. Caracteristica de a fi inamovibil/e a terenului i a
cldirilor semnific faptul c ntr-o tranzacie este transferat
dreptul deinut de o parte i nu fizic, terenul i cldirile. Deci,
valoarea se ataeaz mai degrab dreptului asupra
proprietii imobiliare, dect fizic, terenului i cldirilor.
Aceste tipuri diferite de drepturi asupra proprietii
imobiliare nu se exclud reciproc. Un drept absolut de
proprietate poate fi subiectul unuia sau mai multor drepturi
subordonate. Titularul dreptului de proprietate absolut poate
acorda un drept de nchiriere asupra unei pri sau asupra
ntregii sale proprieti. Drepturile de nchiriere acordate direct
de ctre titularul dreptului absolut de proprietate sunt drepturi
de nchiriere iniial. Dac nu este interzis prin termenii
contractului de nchiriere, titularul dreptului de nchiriere
iniial poate nchiria o parte sau ntreaga proprietate unei tere
pri, care este numit drept de subnchiriere. Durata dreptului
de subnchiriere va fi ntotdeauna mai scurt dect durata
nchirierii iniiale, din care provine, chiar i cu o singur zi.
Cnd se evalueaz un drept asupra proprietii
imobiliare este necesar s se identifice natura drepturilor
deinute de titularul acelui drept i s se aib n vedere orice
limitri sau sarcini impuse de existena altor drepturi asupra
aceleiai proprieti. n mod frecvent, suma valorilor diferitelor
drepturi individuale asupra aceleiai proprieti va fi diferit de
valoarea dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini.
Drepturile asupra proprietii imobiliare sunt definite
prin constituie i adesea sunt reglementate de legislaia
naional sau local. nainte de a face o evaluare a unui drept
asupra proprietii imobiliare este important s se cunoasc
cadrul legal relevant care afecteaz acel drept.
Cnd se evalueaz fie un drept de proprietate afectat de
locaiune, fie un drept creat de contractul de nchiriere, este
21
necesar s se ia n considerare chiria contractual, iar n cazul

n care aceasta este diferit, chiria de pia.
Chiria de pia este suma estimat pentru care o
proprietate ar putea fi nchiriat la data evalurii, ntre un
locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere
adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.
Comentariile prezentate pentru definiia similar a
valorii de pia din IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru
a ajuta la interpretarea definiiei chiriei de pia. n particular,
suma estimat exclude o chirie majorat sau micorat de
clauze, contraprestaii sau facilitate special. Clauzele de
nchiriere adecvate sunt clauzele care ar fi convenite n mod
uzual pe piaa tipului de proprietate imobiliar, la data
evalurii, ntre participanii pe pia. O valoare a chiriei de
pia ar trebui s fie prezentat numai n corelaie cu clauzele
principale de nchiriere care au fost asumate.
Chiria contractual reprezint chiria care se
conformeaz clauzelor unui anumit contract de nchiriere
curent. Ea poate fi fix sau variabil pe durata contractului de
nchiriere. Frecvena plii chiriei i baza calculrii variaiilor
acesteia sunt stipulate n contractul de nchiriere i trebuie s
fie identificate i nelese pentru a putea stabili beneficiile
totale ce revin locatorului, precum i obligaiile locatarului.
Una sau mai multe abordri pot fi utilizate pentru a
obine valoarea definit de tipul valorii adecvat. Sunt trei
abordri principale utilizate n evaluare. Toate sunt
fundamentate pe principiile economice ale preului de
echilibru, anticiprii beneficiilor sau substituiei. Abordrile
cuprind metode care, la rndul su, reprezint algoritmul
aplicrii unor tehnici de calcul.
22
Svetlana ALBU
abordarea este calea general de judecare a valorii

definite;
metoda este setul metodologic principal utilizat n
cadrul abordrilor (de exemplu: metoda capitalizrii
directe, metoda actualizrii fluxului de lichiditi,
metoda activului net corectat etc.);
procedura (sau tehnica) este tehnica de evaluare
specific n cadrul fiecrei metode (de exemplu: tehnica
de capitalizare i actualizare, tehnica rezidual, tehnica
ntocmirii devizelor de construcii etc.).
Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin
compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al
cror pre se cunoate. Definiii IVS
Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii, prin
convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur
valoare a capitalului.
Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii, prin
utilizarea principiului economic conform cruia un cumprtor
nu va plti mai mult pentru un activ, dect costul necesar
obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie
prin construire.
23
3. ABORDAREA PRIN PIA

ISV 230 menioneaz c drepturile asupra proprietii
imobiliare nu sunt omogene. Chiar dac terenul i cldirile, de
care este ataat dreptul asupra proprietii imobiliare supus
evalurii, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se
tranzacioneaz pe pia, localizarea va fi diferit. n pofida
acestor deosebiri, n mod uzual, abordarea prin pia se aplic
pentru evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare.
Pentru a putea compara subiectul evalurii cu preul altui
drept asupra proprietii imobiliare, care a fost recent
tranzacionat sau care poate fi disponibil pe pia, n mod uzual
se poate stabili o unitate de comparaie adecvat. Unitile de
comparaie, care se utilizeaz frecvent, rezult din analiza
preurilor de vnzare prin calcularea preului pe metru ptrat
pentru cldiri sau a preului pe hectar pentru teren. Alte uniti
folosite pentru compararea preurilor, atunci cnd exist
suficient omogenitate ntre caracteristicile fizice ale
proprietilor, sunt preul pe camer sau preul pe unitatea de
producie, de exemplu n cazul produciei agricole. O unitate de
comparaie este util numai atunci cnd este selectat n mod
judicios i este aplicat proprietii subiect i proprietilor
comparabile n fiecare analiz. n msura n care este posibil,
orice unitate de comparaie utilizat ar trebui s fie cea care se
utilizeaz n mod obinuit de ctre participanii pe piaa
relevant.
n procesul de evaluare, ncrederea care poate fi acordat
oricrei informaii despre preul comparabil se determin prin
comparaia diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i
tranzaciei, din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale
proprietii evaluate.
Trebuie luate n considerare diferenele dintre
urmtoarele elemente:
24
Svetlana ALBU
dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra

proprietii supuse evalurii;
localizrile respective;
calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor;
utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare
proprietate;
situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii
cerut;
data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii
cerut.
n literatura de specialitate abordarea prin pia poate fi
ntlni sub diverse denumiri: abordare prin comparaie,
metoda comparaiei directe, metoda analizei comparative a
datelor pieei sau noiune aplicat n legislaia R.Moldova,
metoda analizei comparative a vnzrilor.
Abordarea prin pia presupune estimarea valorii
bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor
imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent
i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste
bunuri i obiectul evalurii. Abordarea respectiv se utilizeaz
n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile
bunurilor imobile similare obiectului evalurii.
Estimarea valorii prin intermediul abordrii prin pia
presupune parcurgerea urmtoarelor etape:
colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii
bunurilor imobile comparabile;
verificarea informaiei din punctul de vedere al
corectitudinii, preciziei, fiabilitii i corespunderii
datelor pieei;
identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
determinarea mrimii ajustrilor;
comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele
similare, n scopul ajustrii preurilor de vnzare;
25
analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile

comparabile pentru a determina valoarea de pia a
obiectului evalurii.
Deosebim zece elemente de comparaie, n baza crora
se efectueaz corecia preurilor obiectelor analogice:
1. drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
2. condiiile de finanare;
3. condiiile tranzaciei;
4. costuri suportate imediat dup procurare1;
5. condiiile pieei;
6. amplasarea;
7. caracteristicile fizice;
8. caracteristicile economice;
9. modul de folosin;
10. componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.
Costul tranzaciei este determinat de drepturile de
proprietate transmise. O bun parte din imobile, n special
bunurile comerciale, sunt vndute considernd contractele de
arend existente la data tranzaciei. Astfel, preul imobilului
vndut cu contracte de arend valabile trebuie corectat cu suma
pierderilor din arend calculat fa de preurile de arend pe
pia.
n caz c imobilul evaluat este grevat cu contracte de
arend de lung durat, evaluat va fi dreptul locatorului. Dac
obiectele comparabile nu cuprind grevri de acest gen, preurile
acestora vor fi corectate.
n Regulamentul provizoriu nu este indicat corecia respectiv.

26
Svetlana ALBU
Exemplul 1. Obiectul evalurii este un imobil pentru oficii

integral dat n locaiune pe 10 ani. Plata de locaiune medie
lunar primit de locator constituie 10 euro/m2. Imobilul
analogic cu suprafaa de 2000 m2 este liber. Pe pia plata de
locaiune pentru obiectele analogice constituie lunar 12
euro/m2, gradul de utilizare a suprafeelor n medie pe pia 93%. Cheltuielile administrative fa de venitul brut efectiv
constituie 5%. Rata de actualizare 25%.
Determinai mrimea coreciei preului obiectului
analogic.
Rezolvare:
1. Determinam pierderea potenial lunar a locatorului (PL)
PL = 12 10 = 2 euro/m2
2. Deducerea cauzat de neutilizarea suprafeelor (DSL)
DSL = 2 x 7% = 0,14 euro/m2
3. Determinm pierderea brut efectiv lunar (PBE)
PBE = PL DSL = 2 0,14 = 1,86 euro/m2
4. Determinm cheltuielile administrative lunare (CO)
CO = PBE x 5% = 1,86 x 5% = 0,093 euro/m2
5. Pierderea operaional net lunar (PON)
PON = PBE CO = 1,86 - 0,093 = 1,767 euro/m2
6. Pierderea anual net
PON = 1,767 euro/m2/lun x 12 luni x 2000 m2
= 42 408 euro
7. Actualizm pierderea reieind din durata contractelor de
arend existente (10 ani) i rata de actualizare pe pia (25%)
(1 + 0.25)10 1
= 42 408 x
= 42 408 x 3,5705 =
0.25(1 + 0.25)10
151 418 euro
Concluzie:
Preul imobilului analogic va fi micorat cu 151 418 euro.
27
Exemplul 2. Analiznd piaa, evaluatorul a depistat un obiect

analogic celui evaluat, cu suprafaa de 500 m2, pentru care se
cunoate preul dreptului de locaiune. S-a constatat c chiria
net (toate cheltuielile sunt suportate de locatar) constituie,
conform contractului pe 15 ani, lunar 9 euro/m2. Chiria de pia
pentru condiiile respective constituie 12 euro/m2.
Profitabilitatea potenial a obiectelor analogice este de
17%. n perioada urmtoare se presupune un spor anual al
valorii imobilului de 2%.
Determinai mrimea coreciei preului obiectului
analogic.
Rezolvare:
1. Determinn valoarea prezent a plilor de locaiune pe
durata contractului
(1 + 0.17)15 1
= 54000 x 5,324187
A = 9 12 500
0.17(1 + 0.17)15
= 287 506 euro
2. Determinm mrimea reversiei reieind din chiria de pia i
considernd sporul ateptat al valorii (prin metoda Gordon)
12 12 500(1 + 0.02)15
= 646 017euro
R=
0.17 0.02
3. Determinm valoarea prezent a reversiei
646017
VR =
= 61 299 euro
(1 + 0.17)15
4. Determinm mrimea coreciei
= 287 506 + 61 299 = 348 805 euro
Concluzie:
Valoarea dreptului deplin al obiectului analogic va fi egal cu
preul dreptului de arend plus 349 mii euro.
28
Svetlana ALBU
Preurile diferitor bunuri se pot deosebi n funcie de

diferene n condiiile de finanare i / sau de achitare. Vorbim
despre condiii de finanare n cazul vnzrii unui bun imobil
grevat prin ipotec. Dac dobnda bancar este mai mic dect
media pieei, preul imobilului este mai mare va compensa
diferena. Dac dobnda bancar este mai mare dect media
pieei, imobilul va fi vndut cu un pre mai mic, deoarece
cumprtorul va trebui ulterior s achite mai mult. Condiiile de
achitare presupun forma concret de achitare n numerar sau prin
virament. Este evident c achitarea n numerar presupune o
sum mai mic.
Exemplul 3. Obiectul evalurii este un imobil locativ cu
suprafaa de 70 m2 grevat prin ipotec. Perioada de scaden peste 5 ani, dobnda bancar 10%, suma creditului iniial 45 000
euro primit pe 10 ani. Determinai mrimea coreciei preurilor
tuturor obiectelor analogice care nu sunt grevate prin ipotec.
Rezolvare:
Deoarece grevat este obiectul evalurii, suma spre achitare va
fi calculat n corespundere cu schema de finanare indicat n
contractul de ipotec.
Dac presupunem schema de finanare n rate egale cu
achitare lunar:
1. Determinm suma ce trebuie achitat lunar:
0.1
(1 + 012.1 ) 10 x12
Si = 45000 x 12 0.1 10
= 45000 x 0,013215 =
(1 + 12 ) x12 1
= 594,68 euro/lun
2. Determinm constanta ipotecar
c = Si / = 594,68 / 45 000 = 0,013215 sau 1,32%
3. Determinm valoarea prezent a sumelor ce urmeaz a fi
achitate n urmtorii 5 ani (valoarea prezent a datoriei
rmase):
29
(1 + 0.0132) 5 x12 1
= 594,68 x 41,27 =
0.0132(1 + 0.0132) 5 x12
= 24 542 euro
4. Determinm suma datorei ce revine unui metru ptrat de
suprafa a imobilului
Dm.p.= 24 542 euro / 70 m2 = 350,6 euro.
D = 594,68 x
Concluzie:
Preul unui metru ptrat al obiectului analog va fi micorat cu
350,6 euro.
Exemplul 4. Obiectul analog celui evaluat a fost vndut cu
150 000 euro, plata iniial fiind de 25 000 euro. Restul sumei
vnztorul crediteaz pe 10 ani cu 8% anual, cu condiia achitrii
lunare n rate egale. Profitabilitatea medie pe pia constituie 10%.
Determinai mrimea coreciei preului obiectului analog.
Rezolvare:
1. Determinm plile lunare
0.08
0.08 10 x12
12 (1 + 12 )
=1 516,59 euro/lun
s = 125 000
(1 + 012.08 )10 x12 1
2. Determinm valoarea prezent a plilor lumare conform
ratei de pia (valoarea creditului VC)
(1 + 0.1 )10 x12 1
VC = 1 516,59 0.1 12 0.1 1x12 = 114 762 euro
12 (1 + 12 )
3. Determinm valoarea imobilului considernd finanarea
V = VC+Plata iniial = 114 762+25 000 = 139 762 euro
4. Determinm mrimea coreciei
D = Pre V = 150 000 139 762 = 10 238 euro.
Concluzie:
Preul obiectului analog va fi diminuat cu 10 mii euro.
30
Svetlana ALBU
Ajustarea pentru condiiile tranzaciei (vnzrii) se

evideniaz n baza analizei relaiilor dintre cumprtor i
vnztor. Condiiile vnzrii influeneaz puternic preul. Preul
poate fi mai mic dect preul de pia, n caz c vnztorul are
nevoie urgent de bani, sau poate fi mai mare dect preul de
pia, n caz c prile la tranzacie sunt rude etc.
Costuri suportate imediat dup procurare de regul
sunt planificate de ctre cumprtor anticipat tranzaciei. Astfel
de costuri cuprind costuri de demontare, costuri pentru
curirea terenului de deeuri sau pentru reprofilarea cldirii n
corespundere cu cea mai probabil utilizare. Pentru a aplica
corect informaia furnizat de pia, evaluatorul va analiza
obiectul analog prin prisma existenei sau lupsei costurilor
respective.
Prin ajustarea la condiiile pieei presupunem corectarea
preurilor n funcie de timp. Preurile n timp se modific drept
urmare a proceselor inflaioniste n economie, apariia unor noi
legi sau reglementri, normative n construcii etc.
Pentru determinarea mrimii ajustrilor pot fi aplicate
urmtoarele metode (fig.3.1).
Calculul ajustrilor
Metoda
comparaiei pare
Metoda analizei
datelor secundare
Analiza
statistic
Fig. 3.1. Metodele aplicate pentru determinarea mrimii

ajustrilor
Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri

comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un
element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au
31
participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice,

cu excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea.
Metoda analizei datelor secundare presupune
determinarea mrimii ajustrilor n baza informaiei din
rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei
imobiliare, articolele i publicaiile de specialitate.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor
economico-matematice de analiz, n special analiza de
regresie i corelare. n cadrul metodei analizei statistice,
evaluatorul poate aplica i alte metode pentru determinarea
mrimii ajustrilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza
trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ,
analiza distributiv i altele.
n literatura de specialitate2 vom ntlni urmtoarea
clasificare a metodelor de calcul a coreciilor: metode
cantitative i metode calitative (fig.3.2).
Aceste dou grupe se deosebesc prin numrul factorilor
ce influeneaz valoarea considerat n analiz (factorii ce
exprim deosebirile dintre obiectul evaluat i cel analogic).
Dac numrul obiectelor analogice n este mai mare sau
egal cu numrul factorilor de formare a preului F plus unul (n
F+1), pentru evaluare se aplic metodele cantitative: analiza
datelor pare (metoda comparaiei pare), analiza grupurilor de
date, algebra matricial, analiza statistic i analiza de regresie,
analiza grafic, analiza sensibilitii, analiza costurilor, analiza
datelor secundare, capitalizarea diferenelor de arend i altele.
Dac numrul obiectelor analogice n este mai mic dect
numrul factorilor de formare a preului F plus unul (n < F+1),
pentru evaluare vor fi aplicate metode calitative: analiza
comparativ relativ, metoda expert (metoda rangurilor) i
metoda interviu.
2
. 11- . / . . . . ..
. 2- ., . . .:
, 2007. - 944 .
32
Svetlana ALBU
Metode de calcul a ajustrilor
Metode cantitative
Metode calitative
analiza datelor pare

(metoda comparaiei pare),
analiza grupurilor de date,
analiza statistic
analiza grafic,
analiza sensibilitii,
analiza tendinelor,
analiza costurilor (de
reconstituire, costuri restante),
analiza datelor secundare,
analiza comparaiei directe,
capitalizarea diferenelor de
arend i altele.
analiza comparativ relativ,

metoda expert (metoda
rangurilor),
metoda interviu.
Fig. 3.2. Clasificarea metodelor de calcul a ajustrilor
Ajustrile sunt aplicate pentru majorarea sau diminuarea

preurilor bunurilor imobile comparabile i pot fi exprimate n
mrimi absolute sau relative.
n procesul aplicrii ajustrilor pentru drepturile de
proprietate, condiiile de finanare, condiiile de vnzare i
condiiile pieei, preul de vnzare este recalculat dupa fiecare
corectare a elementului de comparaie.
Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi
aplicate n modul stabilit de evaluator. Preul bunului imobil
poate fi recalculat dupa ajustarea fiecarui element sau dup
aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii ajustrilor nu
va influena rezultatul final.
33
Analiza cantitativ
Exemplul 5. Determinarea coreciilor prin analiza datelor
pare. Este necesar a evalua o cldire locativ cu suprafaa
total de 60 m2. Cldirea are 4 odi, apeduct, canalizare,
electricitate, gaz. Suprafaa terenului pe care ea este amplasat
constituie 6 ari. Cunoatem urmtoarea informaie privind
vnzrile comparabile: (presupunem c analogul 3 i 5 sunt
grevate cu ipotec, iar corecia a fost calculat n modul
examinat anterior).

Caracteristica Obiectul Analog
obiectului
evalurii
1
Preul, euro
84 000
Suprafaa
60
75
cldirii, m2
Data
o lun n
tranzaciei
urm
Analog
2
73 000
70
Analog
3
78 000
65
2 luni n
urm
Condiiile de
finanare
de pia
de pia
de pia
Suprafaa
terenului, ari
Numrul de
odi
Accesibilitate
a
transportului
Gazificare
12
12
dou
sptmni
n urm
pre
majorat
cu 2000
euro
12
mai
bun
lips
este
Analog
4
43 000
45
Analog
5
57 000
60
un an n jumtate de
an n urm
urm
de pia
pre
micorat
cu 3000
euro
6
analog
analog
mai
bun
analog
lips
este
este
este
Rezolvare:
Presupunem urmtoarele elemente identice pentru toate
bunurile: dreptul de proprietate deplin, condiiile de achitare
numerar, materialul pereilor cotile, exist apeduct,
canalizare, electricitate.
34
35
Corecia, euro
-57,43
1,86
1 140,87
12
4
Corecia, %
Preul corectat, euro/m2
Suprafaa terenului, ari
Numrul de odi
35
3,73
1 081,72
12
4
-57,43
2 luni n
urm
o lun n
urm
Data tranzaciei
0
1 042,86
de pia
4
73 000
70
1 042,86
A2
1 120,00
6
3
de pia
de pia
3
84 000
75
1 120,00
2
60
A1
OE
-57,43
22,36
1 169,24
6
3
un an n
urm
dou
sptmni
n urm
0
1 169,24
12
4
955,56
de pia
6
43 000
45
955,56
A4
1 169,24
-30,76
5
78 000
65
1 200,00
diferite de
pia
A3
Tabelul 3.2 Estimarea valorii
Corecia, euro
Condiiile de finanare
Caracteristica
obiectului
1
Preul, euro
Suprafaa cldirii, m2
Preul, euro/m2
Svetlana ALBU
11,18
1 111,81
6
3
jumtate de
an n urm
1 000,00
50
7
57 000
60
950,00
diferite de
pia
A5
comparm A3 cu A5 (1169,24-1111,81 =
57,43 euro/m2)
comparm A4 cu
A3 - (1169,24955,56)/955,56 x
100% = 22,36%
/an
2000/65 = 30,76
euro/m2
Explicaii
36
-59,15
1 111,81
1 111,81
1 111,81
este
analog
5
1 111,81
1 110,09
1 110,09
este
-59,15
mai bun
6
1 169,24
1 111,81
1 111,81
este
analog
7
1 111,81
comparm A2 cu
A3 - (1111,81 1024,3 = 87,52
euro/m2)
comparm A1 cu
A2 - (1083,44 1024,3 = 59,15)
36
Concluzie:
n urma analizei cantitative efectuate, constatm c valoarea de pia a obiectului evalurii
constituie 1111,81 euro/m2 sau 66,7 mii euro pe obiect.
1 111,81
Preul corectat,
euro/m2
87,52
1 024,30
lips
analog
mai bun
1 024,30
lips
4
1 024,30
3
1 083,44
87,52
este
Corecia, euro

Gazificare
1
Accesibilitatea
transportului
Corecia, euro
37
Preul, euro
Preul, euro/ m
Dreptul de
proprietate
Corecia
Pretul corectat,
euro/m2
2
Modul de
expunere pe
pia
Suprafaa, m2
Caracteristica
Nr.
Rezolvare:
deplin
72
OE
7=4 x 6
4=3/2
Calcul
822
1,00
deplin
822
37 000
45
individual
A1
37
985
1,00
deplin
985
78 800
6
prin
interme
diar
80
A2
903
1,00
deplin
903
65 000
7
prin
interme
diar
72
A3
8
A4
868
1,00
deplin
868
59 000
68
individual
1 000
1,00
deplin
1 000
80 000
9
prin
interme
diar
80
A5
10
Explicaie
Exemplul 6. Determinarea coreciilor prin diverse metode (analiza statistic, analiza

costurilor, analiza datelor secundare). Obiectul evalurii reprezint un imobil locativ utilizat n
calitate de reedin, tip apartament la sol, amplasat n or. Chiinu. Cldirea a fost construit n anii
60 70 ai sec.20. Suprafaa apartamentului constituie 72 m2. Adiional imobilul are un subsol de 29
m2, iar la nivelul de 2,5 m nlime pe suprafaa coridorului i o parte din buctrie este construit al
doilea nivel (nlimea odilor de circa 4 m a permis aceast construcie).
Svetlana ALBU
38
Amplasarea
Corecia, euro
19
Coeficientul
coreciei
Pretul corectat,
euro/m2
Corecia, %
Pretul corectat,
euro/m2
Condiiile
pieei, data
tranzaciei
18
17
16
15
14
13
12
11
10
Corecia
Corectia
Preul corectat,
euro/m2
Condiiile
tranzaciei, tipul
preului
2
Condiii de
finanare
Buiucani,
str. Mihai
Viteazul
numerar
17 =
16 x 13
(890 773)/773
x 100%
13 =
12 x 10
intervalul pe
pia 5% 7%, firma
retine 5%
10=9 x 7
Buiucani,
str.
M.Viteazul
890
1,1515
38
-20
Buiucani,
str.
I.Creang
910
1,0379
3,79
3 luni in
urma
1 an n
urm
15,15
877
0,89
ofer
985
numerar
773
0,94
ofer
822
numerar
Buiucani,
str.
I.Creang
824
1,0253
2,53
2 luni in
urma
803
0,89
ofer
903
numerar
66,26
Buiucani,
str.
Cornului
824
1,0100
1,00
1 luni in
urma
816
0,94
ofer
868
numerar
Buiucani,
str.
Cornului
890
1,0000
0,00
1
saptmni
n urma
890
0,89
ofer
1 000
numerar
analiza datelor pare:

comparm A1 cu A2 i A1
cu A4
analiza datelor pare:

comparm A 1 cu A 5
analiza datelor secundare:

reducerea medie acceptat
de vnztor
dac este vnzare prin
firm = + procentul
intermediarului
analiza datelor secundare: corecia =

costul de deservire a tranzaciilor
prin virament, sau condiiile ipotecii
10
39
Coef.coreciei
Preul corectat,
euro/m2
Vrsta
construciei
20
Starea fizic
Corecia
25
26
33
32
31
30
29
28
Preul corectat,
euro/m2
Existena
reelelor
inginereti
Corecia,
euro/m2
Preul corectat,
euro/m2
Corecia, euro
Preul corectat,
euro/m2
Existena
subsolului, m2
Preul corectat,
euro/m2
24
27
Corecia
23
22
21
Svetlana ALBU
toate
29
bun
cca. 50 ani
33 =
32 + 30
30 =
29 x 27
27 =
26 x 24
890,00
24 =
23 x 21
881,10
0,00
toate
881,10
1,10
lips
801,00
0,90
f.bun
1,00
cca. 50 ani
890,00
lips
21 =
20 x 17
39
868,30
31,25
fr gaz
837,05
1,10
lips
760,95
0,90
f.bun
845,50
960,97
34,72
fr gaz
926,25
1,10
lips
842,04
1,10
bun
765,49
0,95
cca. 40 50 ani
cca. 40 50 ani
0,95
805,78
0,98
890,00
0,98
881,10
0,00
toate
881,10
1,10
lips
801,00
1,00
bun
801,00
0,90
cca.30 40 ani
890,00
1,08
899,08
0,00
toate
899,08
1,10
lips
817,35
1,00
bun
817,35
0,85
cca. 30 ani
961,59
1,08
analiza costurilor: costul

gazificrii 2500 euro la m2
analiza datelor pare sau analiza

costurilor (se pooate conform ICVR)
analiza costurilor: diferena procentual

a strii fizice a obiectelor
analiza costurilor, sau analiza datelor

pare, sau analiza datelor secundare
(normative n construcii)
10
40
65 389
12
autonom
0,93
4
1,08
3
43 =
42 x 2
40 = 39 / 4
915,80
891,10
39 =
38 + 36
10,00
lips
905,80
37,50
central
10,00
lips
881,10
0,00
autonom
60 euro x 12
m2/ 72 m2
36 =
35 + 33
908,19
1,12
1
1 012,64
10,00
lips
1 002,64
41,67
central
1,03
5
891,10
10,00
lips
881,10
0,00
autonom
0,91
2
909,08
10,00
lips
899,08
0,00
autonom
40
media pond. rnd 40 x 41
exprim similaritatea
analiza costurilor: calculul

cheltuielilor de construcie la m2
analiza costurilor: costul instalrii

nclzirii autonome 3000 euro la m2
10
Concluzie:
Valoarea de pia a obiectului evalurii constituie la data evalurii 65 mii euro.
43
42
40
41
39
38
37
36
35
Tipul nclzirii
34
Corecia,
euro/m2
Preul corectat,
euro/m2
Existena
nivelului
suplimentar, m2
Corecia,
euro/m2
Preul corectat,
euro/m2
Corecia total
Ponderea
Pre corectat
mediu, euro/m2
Valoarea de
pia, Euro
Svetlana ALBU
Analiza calitativ
Analiza calitativ a vnzrilor comparabile va fi

aplicat n cazul imposibilitii selectrii datelor perechi pentru
aplicarea metodei comparaiei pare.
Exemplul 7. A estima valoarea unui depozit cu suprafaa total
de 2000 m2, suprafaa arendat constituie 1600 m2. Cunoatem
urmtoarea informaie despre depozite analogice:

Caracteristica
obiectului
Preul vnzrii, eruo
Data vnzrii
Suprafaa total, m2
Suprafaa util
(arendat), m2
Accesibilitatea
transportului i
existena parcrii
Gradul de
universalitate a
depozitului
OE
2000
1600
A1
A2
A3
375 000
o lun n
urm
1500
1200
218 500
dou luni
n urm
950
700
475 000
1,5 luni n
urm
1700
1400
mai rea
mai bun
mai bun
mai ru
analog
analog
Rezolvare:
1) apreciem unitatea de comparaie preul pentru 1m2
suprafa util, deoarece imobilul evaluat este generator
de venituri.
2) Apreciem direcia coreciilor fa de obiectul evalurii.
Tabelul 3.5 Corecia preurilor

Indicator
1
Preul vnzrii, euro /
m2 suprafa util
OE
2
A1
3
312,5
A2
4
312,14
A3
5
339,29
(375000/1200)
(218500/700)
(475000/1400)
41

1
Data vnzrii
Corecie
Raportul dintre suprafaa
util i suprafaa total
Corecie
Accesibilitatea
transportului i existena
parcrii
Corecie
Gradul de universalitate
a depozitului
Corecie
Corecia total
3
o lun n
urm
0
4
dou luni
n urm
0
5
1,5 luni n
urm
0
0,8
0,8
0,73
0,82
mai rea
mai rea
mai bun
mai ru
analog
analog
+
+
0
+
0
-
Ordonm bunurile analogice i determinm locul

obiectului evalurii n irul creat.
Tabelul 3.6 Ordonarea obiectelor analogice
Imobilul
Preul 1m2
suprafa util, u.c
Analog III
Obiectul evalurii
Analog I
Analog II
339,29
?
312,50
312,14
Corespunderea
obiectului
evalurii
mai bun
mai ru
mai ru
Valoarea obiectului evalurii se afl ntre 339,29

euro/m2 i 312,5 euro/m2.
V=325,9 u.c./m2 sau pentru ntreaga suprafa 521432
euro, rotunjind cptm valoarea bunului imobil 521 mii euro.
Concluzie:
Valoarea de pia a obiectului evalurii constituie la data
evalurii 521 mii euro.
42
43
Analiza combinat
225
2700
5,5
220
43
finanarea
2800
5,5
che, fr
intermediari
prin creditare
preferenial, s-a achitat
cu 63000 euro mai mult
fa de che
suprafaa, m2
nlimea, m
suprafaa
oficiilor, m2
530 000
6 luni n urm
Un an n urm
622 000
A2
3
300
495 000
cumprtorul a acceptat
creditul existent cu
condiii prefereniale i
a achitat cu 9000 euro
mai mult fa de
condiiile de pia
2200
4,9
Perioada curent
A3
4
Tabelul 3.7 Obiectele analogice
A1
2
preul, euro
Indicator
1
Data vnzrii
250
2500
4,9
A4
5
3 luni n
urm
554 000
210
2600
6,1
che, fr intermediari
626 000
Perioada curent
A5
6
Exemplul 8. Obiectul evalurii este un depozit construit 15 ani n urm cu suprafaa de 2500 m2 i
250 m2 ncperi pentru oficii. nlimea cldirii 5,5 m. Calitatea lucrrilor de construcii este bun,
iar starea fizic a cldirii satisfctoare.
n analiz au fost utilizate cinci obiecte analogice: depozite amplasate n acelai sector cu
obiectul evalurii. Descrierea obiectelor analogice se propune n form tabelar.
Svetlana ALBU
44
medie
satisfctoare
bun
la data procurrii a fost

necesar reparaie n
sum de 35000 euro
13
14
exist contracte de arend de

lung durat cu plara lunar
mai mic dect media pieii,
ca urmare preul a fost
stabilit cu 25000 euro mai
mic dect preurile de pia
satisfctoare
bun
13
bun
bun
16
exist contracte de arend

de lung durat cu plara
lunar mai mare dect
media pieii, ca urmare
preul a fost stabilit cu
80000 euro mai mare dect
preurile de pia
satisfctoare
bun
16
44
Rezolvare: Evaluarea ncepe cu analiza cantitativ, apoi analiza calitativ. Ordinea includerii
coreciilor cantitative este indicat n tabelul ce urmeaz. Coreciile privind dreptul de proprietate,
condiiile de finanare i condiiile vnzrii corespund informaiei privind obiectele analogice.
Corecia privind condiiile pieei este determinat de analiza segmentului de pia respectiv,
constituind o majorare a preurilor n ultimele 12 luni cu 4%. Corecia privind starea fizic este
determinat de analiza costurilor (cheltuielile pentru reparaie).
condiii
suplimentare
1
vrsta cldirii,
ani
calitatea
lucrrilor de
construcii
starea fizic
45
Indicator
1
Preul, euro
Suprafaa, m2
nlimea, m
Vrsta, ani
Calitatea
construciei
Drepturile de
proprietate
corecie
Pre corectat,
euro
Condiiile de
finanare
corecie
Pre corectat,
euro
Condiiile
vnzrii
Condiiile pieei
corecie
Pre corectat,
euro
Svetlana ALBU
581 360
un an n urm
x 1,04
curent
45
6 luni n urm
x 1,02
540 600
formale
530 000
559 000
formale
che, fr
intermediari
0
creditare
preferenial
- 63 000
formale
che, fr
intermediari
530 000
622 000
medie
deplin,
negrevat
0
bun
A2
4
530 000
2 700
5,5
13
deplin,
negrevat
0
bun
2 500
5,5
15
deplin,
negrevat
A1
3
622 000
2 800
5,5
14
OE
2
511 000
curent
0
formale
511 000
creditare
preferenial
- 9 000
520 000
deplin, grevat
prin locaiune
+ 25 000
bun
A3
5
495 000
2 200
4,9
13
Tabelul 3.8 Analiza cantitativ
559 540
3 luni n urm
x 1,01
formale
554 000
che, fr
intermediari
0
554 000
deplin,
negrevat
0
bun
A4
6
554 000
2 500
4,9
16
546 000
curent
0
formale
546 000
che, fr
intermediari
0
546 000
deplin, grevat
prin locaiune
- 80 000
bun
A5
7
626 000
2 600
6,1
16
46
2
satisfacatoare
4
satisfacatoare
0
540 600
200,22
3
reparaie
+ 35 000
616 360
220,13
232,27
511 000
5
satisfacatoare
0
219,82
549 540
6
bun
- 10 000
210,00
546 000
7
satisfacatoare
0
Pre corectat, euro/m

Calitatea construciei
nlimea cldirii
Vrsta
Cota suprafeei pentru oficii
Corespunderea total
Valoarea, euro/m2
identic
+
mai ru
> 200,13
46
200,22
220,13
idendic
identic
+
asemenea
220,13
identic
+
+
mai bine
< 232,27
232,27
Tabelul 3.9 Analiza calitativ

A1
A2
A3
identic
identic
mai ru
> 219,82
219,82
A4
identic
+
mai ru
> 210,00
210,00
A5
n urma includerii coreciilor cantitative s-au constatat limitele valorii de pia ntre 200,22
euro/m i 232,27 euro/m2. Urmez analiza calitativ.
1
Starea fizic
corecie
Pre corectat,
euro
Pre corectat,
euro/m2
Svetlana ALBU
Corecia privind nlimea cldirii nu poate fi

determinat prin analiza diferenelor plii de locaiune, gradul
de ocupare sau costuri. ns n situaii comparative o nlime
mai mare majoreaz preul imobilului. Obiectele analogice A3
i A4 sunt inferioare obiectului evalurii, iar A5 este superior.
Cu ct cldirea este mai veche cu att preul este mai
mic, astfel A1, A2 i A3 au o valoare mai mare fa de obiectul
evalurii, iar A4 i A5 - mai mic.
Suprafaa oficiilor fa de suprafaa de depozitare
pentru A1 (8%), A2 (8,1%) i A5 (8%) este mai mic fa de
obiectul evalurii, A4 (10%) corespunde exact, iar A3 (13,6%)
este superioar.
Examinm parametrii obiectelor analogice n form
tabelar n ordinea creterii valorii pentru un metru de
suprafa.
Tabelul 3.10 Compararea obiectelor analogice
Obiecte
Valoarea,
Corespunderea
analogice
euro/m.p.
obiectului evalurii
A2
> 200,13
mai ru
A5
> 210,00
mai ru
A4
> 219,82
mai ru
A1
220,13
asemenea
A3
< 232,27
mai bine
Concluzie:
n urma comparaiei observm c valoarea obiectului evalurii
este mai mare dect 219,82 euro/m2 i mai mic dect 232,27
euro/m2, asemnarea maxim fiind cu obiectul A1. Astfel,
valoarea de pia a obiectului evalurii constituie 220 euro/m2
sau 550 000 euro.
47
4. ABORDAREA PRIN VENIT
Conform SIE sub denumirea generic de abordare prin

venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii,
toate acestea avnd ca o caracteristic comun faptul c
valoarea se bazeaz pe un venit realizat sau pe unul
previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de
titularul dreptului. n cazul unei investiii imobiliare, acel venit
ar putea fi sub form de chirie; n cazul unei cldiri ocupate de
proprietar, ar putea fi o chirie asumat (sau chirie evitat),
determinat pe baza costului care ar fi suportat de proprietar
pentru a nchiria un spaiu echivalent. n cazul n care o cldire
este specializat numai pentru un anumit tip de activitate
comercial, venitul este deseori reprezentat de fluxul de
numerar efectiv sau cel potenial, provenit din activitatea
comercial, care ar reveni proprietarului acelei cldiri.
Utilizarea potenialului comercial al proprietii imobiliare,
pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscut sub denumirea
uzual de metoda profiturilor.
Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a
indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de
venit, care probabil va rmnea constant, poate fi capitalizat
prin aplicarea unui singur multiplicator, deseori cunoscut sub
denumirea de rat de capitalizare. Acesta reprezint ctigul
sau randamentul pe care un investitor l-ar atepta sau ctigul
teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar atepta s reflecte
valoarea banilor n timp, precum i riscurile i recompensele
proprietarului. Aceast metod, cunoscut sub denumirea
uzual de metoda randamentului, cu toate riscurile incluse
(engl. all risks yield method), este rapid i simpl, dar
utilizarea ei nu poate fi credibil n situaia care, n perioadele
viitoare, venitul se ateapt s se modifice ntr-o msur mai
mare dect se ateapt pe pia sau n cazul n care este
necesar o analiz mai sofisticat a riscului.
48
Svetlana ALBU
n astfel de cazuri, se pot utiliza diferite modele ale

fluxului de numerar actualizat. Acestea difer n mod
semnificativ, dar au drept caracteristic de baz faptul c
venitul net, dintr-o perioad viitoare definit, se aduce la
valoarea actualizat prin utilizarea unei rate de actualizare.
Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate,
reprezint valoarea capitalului. Ca i n cazul metodei
randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare
aferent unui model al fluxului de numerar actualizat se va
baza pe valoarea banilor n timp, precum i pe riscurile i
recompensele proprietarului, ataate fluxului de numerar n
cauz.
Randamentul sau rata de actualizare comentate mai sus
vor fi determinate de obiectivul evalurii. Dac obiectivul este
a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un
proprietar potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale
acestora, rata utilizat poate reflecta rata rentabilitii cerut de
acetia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dac scopul
este estimarea valorii de pia, rata va proveni din examinarea
rentabilitilor implicite din preul pltit pentru drepturile
asupra proprietii imobiliare tranzacionate pe pia, ntre
participanii pe pia.
Rata de actualizare adecvat ar trebui s fie determinat
n urma analizei ratelor implicite n tranzaciile de pia.
Cnd acest lucru nu este posibil, se poate construi o rat
de actualizare adecvat plecnd de la o rat fr risc a
rentabilitii, corectat pentru riscurile i oportunitile
adiionale specifice dreptului particular asupra proprietii
imobiliare.
Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvat
vor depinde i de faptul dac datele de intrare utilizate pentru
venit sau pentru fluxurile de numerar utilizate se exprim n
niveluri curente (termeni reali) sau dac previziunile au fost
fcute cu includerea inflaiei sau deflaiei viitoare ateptate.
49
n cadrul abordrii prin venit se aplic metoda

capitalizrii n dou variante: capitalizarea direct i
capitalizarea veniturilor poteniale.
Abordarea prin venit
Metoda capitalizrii
directe
Metoda capitalizrii
veniturilor poteniale
Metoda
actualizrii
fluxurilor de
numerar
Metoda
capitalizrii
n baza
modelelor
calculate
Fig. 4.1. Clasificarea metodelor de evaluare n

cadrul abordrii prin venit
Metoda capitalizrii directe presupune estimarea valorii
prin raportarea mrimii tipice a venitului anual la rata de
capitalizare, determinat n urma analizei datelor pieei privind
raportul dintre venitul i preul bunurilor imobile analogice
obiectului evalurii.
O variaie a capitalizrii directe este aplicarea
multiplicatorului venitului brut. Multiplicatorul reprezint
raportul dintre preul de vnzare i venitul potenial sau venitul
brut efectiv. Se presupune parcurgerea a 3 etape:
a) se estimeaz venitul brut al proprietii evaluate (n
special n baza preurilor de arend);
b) se determin raportul dintre preul de pia i venitul
brut, reieind din afacerile recente;
50
Svetlana ALBU
c) se determin valoarea probabil a obiectului evaluat

prin nmulirea venitului brut al obiectului evaluat cu
multiplicatorul.
Multiplicatorul nu se corecteaz pentru diferenele
dintre obiectele comparate, deoarece la baza lui se afl preul
de arend i preurile efective de vnzare, care deja presupun
aceste diferene.
Metoda capitalizrii veniturilor poteniale presupune
transformarea veniturilor poteniale viitoare, pe parcursul
ntregii durate de via economic a obiectului, n valoare prin
intermediul capitalizrii. Din punct de vedere matematic
capitalizarea veniturilor poteniale se practic n dou variaii:
desfurat (dinamic) sau restrns (static).
Algoritmul evaluii prin metoda capitalizrii veniturilor
poteniale cuprinde dou etape de baz: prognoza veniturilor i
estimarea valorii (fig.4.2).
Prognoza veniturilor
Veniturile viitoare pot proveni din plata de arend (real
sau potenial), colectat n urma drii n arend a bunului
imobil, sau veniturile din exploatarea comercial a bunului
imobil. n scopul calculrii venitului operaional net este
necesar s determinm urmtoarele tipuri de venituri i
cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil:
venitul brut potenial (VBP) - venitul ce poate fi generat de
bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile;
venitul brut efectiv (VBE) venitul ce poate fi obinut n
urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de
ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea
plii de arend;
51
I. etap Prognoza veniturilor viitoare

VBP
VBE = VBP DSL + AV
VON = VBE CO
II. etap
Determinarea valorii prezente a

veniturilor viitoare prin
Actualizarea fluxurilor
Capitalizare
de numerar
n
VON i
R
VON
V =
+
V=
i
n
(1 + a n )
i = 0 (1 + a )
r
Fig. 4.2. Estimarea valorii prin metoda

capitalizrii veniturilor poteniale
cheltuielile operaionale (CO) cheltuieli legate de

exploatarea i asigurarea funcionrii normale a bunului
imobil. Cheltuielile operaionale sunt grupate n
urmtoarele categorii: cheltuielile operaionale fixe, care
includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a
spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea
bunului imobil i altele); cheltuielile operaionale variabile,
care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatrii
bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului
imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale i
altele); cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ
cheltuielile pentru reparaia curent a bunului imobil i
cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile
incluse n aceast categorie poart att un caracter fix ct i
variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i
52
Svetlana ALBU
altele); cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care

includ cheltuielile pentru nlocuirea elementelor uzate ale
bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare
ingineresti i altele).
Pentru estimarea venitului operaional net (VON) din
venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile operaionale
care sunt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu
sunt atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit
i amortizarea mijloacelor fixe.
Exemplul 1. Prognoza venitului operaional net pentru un
an tip. Obiectul evalurii este un imobil utilizat n calitate de
oficii. Suprafaa total constituie 2759 m2 sau 70 birouri. Sunt
ncheiate contracte de locaiune pe trei ani pentru suprafaa de
1870 m2 (47 birouri) cu posibilitatea de prelungire a termenului
contractului. Plata de arend lunar este fix pe durata
contractului 130 lei/m2. Costurile aferente i divizarea
acestora se propune n tabelul ce urmeaz. Calculai venitul
operaional net anual.
Tabelul 4.1 Cheltuieli operaionale
Costuri
fixe
Costuri
1
impozitul pe imobil
asigurarea bunului
imobil
servicii de paz
Valoarea
2
3 993
360 000
42 000
405 993
Total
Costuri
variabile
administrarea
bunului imobil
electricitate
nclzire
ap
18 000
3 200
6 500
250
curenie
200
53
u/m
3
lei/an
lei/an
Achitarea
4
proprietar
lei/an
lei/an
lei/an
proprietar
lei/lun
lei/lun
lei/lun
lei/lun/
birou
proprietar
proprietar
locatar
locatar
locatar
locatar

1
2
305 400
Total
reparaia curent
Reparaii
i mente
nan
3 600
mentenan
150 000
reparaia capital
2 400 000
Total
642 000
3
lei/an
lei/an/
birou
lei/an
lei o
dat la
10 ani
lei/an
4
locatar
proprietar
proprietar
Rezolvare:
Tabelul 4.2 Raport venit i pierderi
Venituri
Articol
venitul brut
potenial
alte venituri
deduceri pentru
spaiile libere i
neachitri
venitul brut efectiv
Valoare
4 304 040 lei/an
1 386 840 lei/an
2 917 200
costuri fixe
405 993
costuri variabile
18 000
reparaii i
mentenan
cheltuieli
operaionale
coeficientul
cheltuielilor
operaionale
Venitul operaional net
390 000
Costuri
813 993
28%
2 103 207
Not
arenda 130 lei/m2x
2759 m2x 12 luni
889 m2 x 130 lei/m2 x
12 luni
VBE =
VBP + AV - DSL
suportate de
proprietar
suportate de
proprietar
suportate de
proprietar
CO = CF + CV + CR
k = CO / VBE
VON = VBE - CO
Concluzie:
Venitul operaional net pentru un an tip constituie 2 103 mii lei.
54
Svetlana ALBU
Exemplul 2. Prognoza multianual a venitului operaional

net. Obiectul evalurii este un imobil comercial construit 15
ani n urm. Cldirea este n trei nivele. Suprafaa spaiilor
comerciale constituie 300 m2 la primil nivel, 250 m2 la al
doilea nivel, 240 m2 la al treilea nivel. Plata de locaiune lunar
a suprafeelor amplasate la primul nivel constituie 18 euro/m2,
la al doilea 15 euro/m2, la al treilea nivel 12 euro/m2.
Serviciile comunale sunt achitate de ctre locatar.
La data evalurii sunt semnate contracte de locaiune pe
trei ani a 70% din suprafaa primului nivel, 50% - la nivelul doi
i 30% la nivelul trei. Contractele cuprind clauza privind
posibilitatea prelungirii pe acelai termen cu condiia
renegocierii plii de locaiune. Pierderile din cauza neachitrii
la termen a contractelor constituie 5% anual.
Impozitul pe imobil constituie anual 5 200 lei, plata
anual pentru asigurarea bunului imobil constituie 12 000 lei,
serviciile de paz tehnic a cldirii constituie 500 lei lunar.
Cheltuielile de ntreinere a cldirii anual constituie 144 000
lei. Anul viitor este planificat renovarea finisrii exterioare n
sum de 370 000 lei, iar peste 3 ani n 2017 va fi necesar
reparaia acoperiului n sum de 1 540 000 lei.
n anul urmtor se preconizeaz ncheierea contractelor

de locaiune a 10% din suprafaa primului nivel, 30% din
suprafaa nivelului doi i 40% din suprafaa nivelului trei. n
urma analizei pieei s-a constatat c peste trei ani plata de
arend se va micora n medie cu 3%, iar costul serviciilor
comunale va crete cu 5%.
Cursul valutar la data evalurii constituie 18 lei pentru
un euro.
55
Rezolvare:
Determinm venitul brut potenial.
VBP niv. 1 = 300 m2 x 18 euro/m2 x 12 luni = 64 800 euro/an
VBP 2017 = (64 800 euro/an + 45 000 euro/an + 34 560 euro/an)
x 0,97 = 140 029 euro/an
Determinm deducerile pentru spaiile libere i neachitarea
la termen.
DSL(2014) niv. 1 = (30%+5%) x 64 800 euro/an = 22 680 euro/an
DSL(2014) niv.3 = (70%+5%) x 34 560 euro/an = 25 920 euro/an
DSL(2015) niv.3 = (30%+5%) x 34 560 euro/an = 12 096 euro/an
Determinm cheltuielile operaionale.
CO (2014) = 5200 lei/an + 12000 lei/an + 500 lei/lun x 12 luni +
144 000 lei/an = 167 200 lei/an sau 9 289 euro/an
CO (2015) = 167 200 lei/an + 370 000 lei = 537 200 lei sau
29 844 euro.
CO (2017) = 167 200 lei/an + 1 540 000 lei = 1 707 200 lei sau
94 844 euro.
Tabelul 4.3 Prognoza venitului operaional net

VBP,
euro/an
DSL,
euro/an
VBE,
euro/an
CO,
euro/an
VON, euro
2014
2015
2016
2017
2018
144 360
144 360
144 360
140 029
140 029
73 350
39 546
39 546
39 546
39 546
75 010
108 814
108 814
104 363
104 363
9 289
29 844
9 289
94 844
9 289
65 721
78 970
99 525
9 519
95 074
56
Svetlana ALBU
Rata de capitalizare i rata de actualizare
Tabelul 4.4 Ratele aplicate n procesul de capitalizare

ntrebarea
1
Ce este?
Unde se
aplic?
Ce interese
financiare
reflect?
Rata de actualizare
2
- cost al capitalului
- rat de rentabilitate
estimarea valorii prin
metoda DCF
rata general a0
rata pentru capitalul
propriu ap
mprumutat a
rata dobnzii bancare
metoda extraciei
Cum se
determin?
a = RIR
metoda adiionrii
a = Rf + R
profitabilitatea fr risc
+ riscul investiional +
riscul lichiditii joase +
riscul managementului
investiional
metoda investiiilor de
alternativ
a = Rf + (Rm - Rf) + R
metoda CAMP
ap = Rf + (Rm - Rf)
57
Rata de capitalizare
3
- rata de rentabilitate ce
cuprinde rentabilitatea
capitalului investit i rata de
recuperare a capitalului
estimarea valorii prin metoda
capitalizrii profitului
rata general r0
Valoarea = profitul / r0
rata pentru capitalul propriu rp
valoarea capitalului propriu =
profitul generat de mijloacele
proprii / rp
mprumutat r
valoarea capitalului mprumutat
= profitul generat de mijloacele
mprumutate / r
metoda analizei comparative a
vnzrilor
tehnica grupului investiional
pentru:
interese financiare metoda
WACC
r 0 = rp w p + r w
componente fizice
r0 = rt wt + rc wc
Metoda multiplicatorului
venitului brut efectiv
r0 =
1 CCO
MVBE
metoda coeficientului de
acoperire a datoriei
r0 = CAD x r x w

1
2
3
metoda de calcul a ratei generale de capitalizare corectate
(tehnica Ellwood pentru investiii fr atragerea mijloacelor
mprumutate)
dac valoarea imobilului n timp crete r0 = a0 Rrec.
Dac valoarea imobilului n timp scade r0 = a0 + Rrec
Rata de recuperare a capitalului Rrec. = SFF (k , i p )
Modificarea relativ a valorii pn la momentul k. = Vk
Factorul fondului de compensare SFF (k , i ) =
p
Legtura
reciproc
V
V
i
(1 + i ) k 1
dac > 0
metoda Inwood = reinvestirea capitalului la rata de
rentabilitate a investiiilor (i = profitabilitatea ateptat)
metoda Hoskold = reinvestirea capitalului la rata
profitabilitii fr risc (i = Rf)
dac < 0
metoda Ring = recuperarea linear a capitalului pe
parcursul perioadei n.
r0 = a 0 +
1
n
Dac n timp se devalorizeaz doar cldirea (valoarea

terenului se menine sau crete)
r = a + B SFF (n, i p )
Ponderea valorii mbuntirilor n valoarea bunului imobil
=
V0 Vt
V0
58
Svetlana ALBU
Determinarea ratei de capitalizare

Exemplul 1. Metoda analizei comparative a vnzrilor
(metoda comparaiei vnzrilor).
Determinai rata de
capitalizare dac n urma analizei pieei au fost depistate patru
obiecte analogice celui evaluat pentru care se cunoate venitul
operaional net generat anual.
Tabelul. 4.5 Determinarea ratei de capitalizare

Analog 1 Analog 2 Analog 3 Analog 4
Pre, euro
150 000
130 000
148 000
134 000
VON,
4 575
3 965
4 580
4 065
euro/an
Rezolvare:
r = VON /
Pre
0,0305
0,0305
0,0309
0,0303
Concluzie: Rata de capitalizare se afl n limitele 3,03% 3,09%. Dac obiectele analogice sunt n egal msur
asemntoare obiectului evalurii, rata de capitalizare acceptat
n procesul evalurii se determin ca media aritmetic 3,06%.
n cazul existenei unor diferene importante, acestea vor fi

considerate fie la etapa ajustrii preului obiectului analog, fie
prin ponderarea rezultatelor cptate (n acest caz rata de
capitalizare se determin ca media ponderat a valorilor
cptate).
59
Exemplul 2. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv.

Determinai rata de capitalizare cunoscnd urmtoarea
informaie despre obiectele analogice:
Pre, euro
VBP, euro/an
VBE, euro/an
CO, euro
VON, euro/an
Tabelul 4.6 Obiectele analogice

Analog 1 Analog 2 Analog 3
150 000
130 000
148 000
5 400
4 680
5 400
4 950
4 290
4 950
375
325
370
4 575
3 965
4 580
Analog 4
134 000
4 800
4 400
335
4 065
Rezolvare:
Tabelul 4.7 Determinarea ratei de capitalizare
Analog 1 Analog 2 Analog 3 Analog 4
MVBE =
30,3
30,3
29,9
30,5
P/VBE
CCO =
0,0758
0,0758
0,0747
0,0761
CO/VBE
r=
(1-CCO) /
0,0305
0,0305
0,0309
0,0303
MVBE
Concluzie: Rata de capitalizare se afl n limitele 3,03% 3,09%. Dac obiectele analogice sunt n egal msur
asemntoare obiectului evalurii, rata de capitalizare acceptat
n procesul evalurii se determin ca media aritmetic 3,06%.
n cazul existenei unor diferene importante, acestea vor fi
considerate fie la etapa ajustrii preului obiectului analog, fie
prin ponderarea rezultatelor cptate (n acest caz rata de
capitalizare se determin ca media ponderat a valorilor
cptate).
60
Svetlana ALBU
Exemplul 3. Tehnica grupului investiional pentru interese

financiare. Determinai rata de capitalizare aplicat pentru
estimarea valorii unui bun imobil care urmeaz a fi procurat
prin apelarea la credit ipotecar. Suma mprumutului acordat
constituie 75% din valoarea bunului imobil. Creditele ipotecare
pentru categoria respectiv de imobil se acord pe o durat de
15 ani la o dobnd anual de 13%, achitare lunar n rate
egale. Rata de capitalizare a mijloacelor proprii, determinat
prin metoda comparaiei vnzrilor, constituie 3%.
Rezolvare:
1. Ponderea mijloacelor mprumutate (W)
2. Ponderea mijloacelor proprii (Wp)
3. Rata de capitalizare pentru capitalul propriu (rp)
4. Constanta ipotecar (r)
13% pe 15 ani cu achitare lunar
0,75
0,25
0,03
0,152
0.13
(1 + 012.13 )15*12
i (1 + i ) n
12
c=
=
= 0.012652 lunar
(1 + i ) n 1 (1 + 012.13 )15*12 1
sau 0,151829 anual

5. Rata de capitalizare = rp x Wp + r x W =
0,12
0,03 x 0,25 + 0,152 x 0,75
Concluzie:
Rata de capitalizare aplicat n cazul evalurii bunului imobil
ce va fi ipotecat constituie 12%.
61
Exemplul 4. Un imobil a fost procurat cu 3 500 000 lei. Suma

de 1 600 000 lei a fost mprumutat cu o profitabilitate de 16%
anual, restul sumei au fost mijloace proprii care presupun o
profitabilitate de 10%. Determinai rata general de
capitalizare.
Rezolvare:
r = 1 600/ 3 500 x 16% + 1 900/ 3 500 x 10% = 12,7 %
Concluzie:
Rata general de capitalizare constituie 13%.
Exemplul 5. Tehnica grupului investiional pentru

componente fizice. Determinai rata de capitalizare dac, pentru
bunurile imobile analogice obiectului evalurii, ponderea
terenului n valoarea bunului imobil constituie 35%. Rata de
capitalizare pentru teren, determinat prin metoda comparaiei
vnzrilor loturilor de teren analogice dar libere de construcii,
constituie 0,105, iar pentru construcii constituie 0,16.
Rezolvare:
1. Ponderea terenului n valoare (Wt)
2. Ponderea construciei n valoare (Wc = 1-Wt)
3. Rata de capitalizare pentru teren (rt)
4. Rata de capitalizare pentru construcie (rc)
5. Rata general de capitalizare = rt x Wt + rc x Wc
= 0,35 x 0,105 + 0,65 x 0,160 = 0,14075
Concluzie:
Rata general de capitalizare constituie 14%.
62
0,35
0,65
0,105
0,160
0,14
Svetlana ALBU
Exemplul 6. Metoda coeficientului de acoperire a datoriei.

Metoda se va aplica n cazul apelrii proprietarului bunului
imobil generator de venit la instituii financiare nebancare
(creditori instituionali).
Determinai rata de capitalizare pentru bunul imobil ce
genereaz un venit operaional net anual de 21 600 euro. Suma
mprumutului acordat anterior a constituit 70% din valoarea
bunului imobil. Creditul ipotecar a fost acordat la o dobnd
anual de 12% pe o perioad de 20 ani cu achitare trimestrial
n rate egale. Suma anual de rambursare a datoriei constituie
9 500 euro.
Rezolvare:
1. Ponderea mijloacelor mprumutate (W)
2. Suma anual de deservire a datoriei (DD), euro
3. VON, euro
4. Constanta ipotecar (r)
12% pe 20 ani cu achitare trimestrial
0,70
9 500
21 600
0,132
0.12
0.12
i (1 + i ) n
4 (1 + 4 )
c=
=
= 0.033112
(1 + i ) n 1 (1 + 0.412 ) 20*4 1
20*4
lunar sau 0,132447 anual

5. Coeficientul de acoperire a datoriei (CAD) =
VON / DD
6. Rata de capitalizare = CAD x r x W = 0,2108
2,2737
0,21
Concluzie:
Rata de capitalizare aplicat n cazul evalurii bunului imobil
ipotecat la o instituie financiar concret (cu condiii
cunoscute) constituie 21%.
63
Exemplul 7. Metoda Ring. Determinai rata de capitalizare a

construciei dac profitabilitatea fr risc constituie 3,5% n
expresie nominal, perioada normal de expunere pe pia a
categoriei respective de imobile constituie 8 luni, riscul
investiional pe segmentul respectiv de pia constituie 5%,
riscul managementului investiional, avnd n vedere c
imobilul este generator de venit i necesit reparaie, constituie
4%. Perioada de exploatare economic eficient (durata de
via economic rmas) a imobilului constituie 10 ani.
Investitorul presupune recuperarea liniar a investiiilor (peste
10 ani presupune demolarea construciei).
Rezolvare:
1. Profitabilitatea fr risc, Rf, %
2. Riscul investiional, Ri, %
3. Riscul managementului ineficient, Rm, %
4. Durata de expunere pe pia, n, luni
5. Riscul lichiditii reduse, Rl = Rf x n / 12, %
6. Durata de via economic rmas, De, ani
7. Rata de recuperare a capitalului investit
(considernd recuperarea liniar), %
Rrec. = 1/De x 100%
8. Rata de capitalizare,
r = a + Rrec. = Rf + Ri + Rl + Rm + Rrec
3,5
5,0
4,0
8
2,3
10
10
24,8
Concluzie:
Rata de capitalizare aplicat n procesul estimrii valorii
construciei constituie 25%.
64
Svetlana ALBU
Exemplul 8. Metoda Ring considernd componentele fizice3.

Determinai rata de capitalizare a bunului imobil dac
profitabilitatea fr risc constituie 3,5% n expresie nominal,
perioada normal de expunere pe pia a categoriei respective
de imobile constituie 8 luni, riscul investiional pe segmentul
respectiv de pia constituie 5%, riscul managementului
investiional constituie 4%. Durata de via economic rmas
a imobilului constituie 10 ani. Investitorul presupune
recuperarea liniar a investiiilor (peste 10 ani presupune
demolarea construciei). Ponderea valorii construciei n
valoarea total a bunului imobil constituie 75%.
Rezolvare:
6. Profitabilitatea curent, a = Rf + Ri + Rm + Rl, %
7. Durata de via economic rmas, De, ani
8. Rata de recuperare a capitalului investit, %,
Rrec. = B SFF ( De, i p ) = B x 1/De = 0,75 x 100% / 10
9. Rata de capitalizare, r = a + Rrec. , %
3,5
5,0
4,0
8
2,3
14,8
10
7,5
22,3
Concluzie:
Rata de capitalizare aplicat pentru evaluarea bunului imobil
constituie 22%.
3
Propus de S.V. Gribovschii n :

. .: , 2009. - 432 .
65
Exemplul 9. Metoda Inwood. Determinai rata de capitalizare

a imobilului dac profitabilitatea fr risc constituie 3,5% n
expresie nominal, perioada normal de expunere pe pia a
categoriei respective de imobile constituie 8 luni, riscul
investiional pe segmentul respectiv de pia constituie 5%,
riscul managementului investiional, avnd n vedere c
imobilul este generator de venit i necesit reparaie, constituie
4%. n urmtorii 5 ani se presupune o cretere a valorii bunului
imobil cu 40%, prognozele confirm c reinvestirea
mijloacelor este posibil n urmtorii ani conform
profitabilitii curente.
Rezolvare:
3,5
5,0
4,0
8
2,3
14,8
7. Sporul ateptat al valorii, , %
40
8. Perioada presupus de recuperare a investiiilor, n, ani
5
9. Rata de recuperare a investiiilor, %,
0.148
6
= 0.4
= 0.059562
Rrec. = SFF (k , i p )
(1 + 0.148) 5 1
10. Rata de capitalizare, r = a - Rrec., %
8,8
Concluzie:
constituie 8,8% sau rotunjind 9%.
66
Svetlana ALBU
Exemplul 10. Metoda Hoskold. Determinai rata de

capitalizare a imobilului dac profitabilitatea fr risc
constituie 3,5% n expresie nominal, perioada normal de
expunere pe pia a categoriei respective de imobile constituie
8 luni, riscul investiional pe segmentul respectiv de pia
constituie 5%, riscul managementului investiional, avnd n
vedere c imobilul este generator de venit i necesit reparaie,
constituie 4%. n urmtorii 5 ani se presupune o cretere a
valorii bunului imobil cu 40%, investitorul presupune
reinvestirea mijloacelor conform profitabilitii fr risc.
Rezolvare:
7. Sporul ateptat al valorii, , %
8. Perioada presupus de recuperare a investiiilor, n, ani
9. Rata de recuperare a investiiilor, %,
Rrec. = SFF (k , i p ) =
= 0.4
0.035
= 0.4 0.186481 = 0.074593
(1 + 0.035) 5 1
10. Rata de capitalizare, r = a - Rrec., %
3,5
5,0
4,0
8
2,3
14,8
40
5
7,5
7,3
Concluzie:
constituie 7,3% sau rotunjind 7%.
67
Determinarea ratei de actualizare

Exemplul 11. Metoda adiionrii. Determinai rata de
actualizare n expresie nominal dac profitabilitatea fr risc
constituie 2% n expresie real, inflaia anticipat (conform
prognozei BNM) constituie 5%, perioada normal de expunere
pe pia a categoriei respective de imobile constituie 6 luni,
riscul investiional pe segmentul respectiv de pia constituie
4%, riscul managementului investiional constituie 3%.
Rezolvare:
1. Profitabilitatea fr risc n expresie real, Rf (real), %
2
2. Inflaia anticipat, , %
5
3. Profitabilitatea fr risc n expresie nominal, %
Rf = Rf (real) + + Rf (real) x = 0,02 + 0,05 + 0,02 7,1
x 0,05 = 0,071 sau 7,1%
4,0
3,0
6
7. Riscul lichiditii reduse,
Rl = Rf x n / 12, %
3,55
8. Rata de actualizare, %, a = Rf + Ri + Rl + Rm =
17,7
= 7,1 + 4 + 3 + 3,55 = 17,65 %
Concluzie:
Rata de actualizare aplicat n procesul estimrii valorii
imobilului constituie 18%.
68
Svetlana ALBU
Exemplul 12. Metoda extraciei. Determinai rata de

actualizare ce va fi aplicat la evaluarea unui imobil generator
de venit. Un imobil analogic a fost procurat cu 300 mii euro.
Imobilul genereaz un venit efectiv de 105 mii euro anual,
cheltuielile operaionale constituie 52%. Nivelul respectiv de
venituri se va menine urmtorii 10 ani, dup care proprietarul
va vinde imobilul. n urmtorii ani se prognozeaz o cretere a
preurilor pe piaa imobiliar n medie cu 5% anual.
Rezolvare:
1. Investiiile iniiale, mii euro
2. VBE, euro/an
3. CO, %
4. VON = VBE - CO, euro/an
5. Sporul valorii imobilului, %, = 10 ani x 5%
6. Preul prognozat de vnzare peste 10 ani, mii euro
300
105
52
50,4
50
450
Tabelul 4.8 Calculul valorii nete actuale totale

Anul
Venitul net,
mii euro
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
VNAT
- 300
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4 + 450
654
Venitul net
actualizat la
15%, mii euro
-300,00
43,83
38,11
33,14
28,82
25,06
21,79
18,95
16,48
14,33
123,69
64,18
69
Venitul net
actualizat la
20%, mii euro
-300,00
42,00
35,00
29,17
24,31
20,25
16,88
14,07
11,72
9,77
80,82
-16,02
RIR = amin + (amax amin)
VNAT ( +)
VNAT (+) + VNAT ()
a = RIR = 15 + (20 - 15) [64,18/(64,18+16,02)] = 19%

Concluzie:
Rata de actualizare pentru evaluarea bunului imobil, generator
de venit, estimat prin metoda extraciei, constituie 19%.
Exemplul 13. Metoda investiiilor de alternativ.

Determinai rata de actualizare n expresie nominal dac
profitabilitatea fr risc constituie 3% n expresie real, inflaia
anticipat constituie 5%, profitabilitatea investiiilor financiare
n medie constituie 12%, riscul investiiilor n domeniul
imobiliar constituie 5%.
Rezolvare:
1. Profitabilitatea fr risc n expresie real, Rf (real), %
2. Inflaia anticipat, , %
3. Profitabilitatea fr risc n expresie nominal, %
Rf = Rf (real) + + Rf (real) x
4. Profitabilitatea medie, Rm, %
5. Riscul investiiilor imobiliare, %
6. Rata de actualizare, %, a = Rf + (Rm Rf) + R
3
5
8,15
12
5
17
Concluzie:
Rata de actualizare apreciat prin metoda investiiilor de
alternativ constituie 17%.
70
Svetlana ALBU
Capitalizarea direct
Exemplul 14. Este necesar a evalua un bun imobil cunoscnd
urmtoarele: suprafaa total a cldirii 550 m2, suprafaa
ocupat de proprietar 25 m2, suprafaa dat n locaiune 440
m2, inclusiv pentru 350 m2 sunt semnate contracte pe 10 ani cu
plata lunar de locaiune 18 euro/m2. n cazul rezilierii n mod
unilateral, proprietarul imobilului va achita o amend egal cu
plata de locaiune anual. Plata lunar medie pe pia pentru
locaiunea imobilelor analogice constituie 20 euro/m2. Sumele
achitate lunar n baza contractului de asigurare constituie 60
euro. Cheltuielile de administrare constituie 5% din VBE,
plile pentru serviciile comunale constituie 1 000 euro/lun,
asigurarea cureniei 1 200 euro/lun, deservirea tehnic
(mentenana cldirii) 4 000 euro/an, costul reparaiei
planficate peste 3 ani 9 000 euro, impozitul pe imobil 375
euro. Pierderile cauzate de neachitarea plilor de locaiune la
timp 6%, iar cele cauzate din neutilizarea spaiilor 23%.
Dobnda medie pentru depozite constituie 7%. Obiectul a fost
procurat apelndu-se la mprumut bancar n mrime de 190 000
euro cu 13% anual pe un termen de 10 ani. Rata de capitalizare
pentru mijloacele proprii constituie 19%. Rata de rentabilitate
necesar pentru estimarea ctigului n urma rezilierii
contractului 12%.
Rezolvare:
1. Determinm venitul brut potenial.
Pentru a ne determina care mrime a plii de locaiune va fi
aplicat (contractual sau de pia) vom compara ctigul n
71
urma aplicrii valorii de pia cu amenda pentru rezilierea

anticipat a contractului.
(1 + 0.12)10 1
VBP = (20 18) 12 350
= 47460 euro
0.12(1 + 0.12)10
Amenda = 18 euro/m2 x 12 lini x 350 m2 = 75 600 euro
Deoarece A > VBP nu este convenabil a rezilia contractul,
deci n evaluare se va utiliza plata de locaiune contractual
pentru suprafaa respectiv.
VBP1 = 350 m2 x 18 euro/m2 x 12 luni = 75 600 euro/an
VBP2=(440-350)m2 x 20euro/m2 x12luni=21600euro/an
2. Determinm mrimea pierderilor.
Mrimea pierderilor cauzate din neutilizarea suprafeelor se va
calcula doar pentru suprafeele contractate pe termen scurt.
DSL = VBP2 x kSL = 21 600 x 0,23 = 4 968 euro/an
Pierderile cauzate de neachitarea la timp se vor determina
reieind din VBP total exclusiv pierderile din neutilizarea
suprafeelor.
DNA = (VBP1 + VBP2 DSL) x kNA = (75 600 +
21 600 4 968) x 0,06 = 5 534 lei/an
3. Determinm venitul brut efectiv.
VBE = VBP1 + VBP2 DSL DNA =
= 75 600 + 21 600 - 4 968 5 534 = 86 698 euro/an
4. Determinm cheltuielile operaionale.
Tabelul 4.9 Calculul cheltuielilor operaionale
Costuri
1
Costuri fixe
Calculul
2
60x12 = 720
375
5% VBE = 4 335
72
Not
3
prima pentru asigurare
impozitul pe imobil
cheltuieli pentru
administrare
Svetlana ALBU

1
Costuri
variabile
Reparaii i
mentenan
2
1 000 x 12 = 12 000
1200 x 12 = 14 400
4 000
9000
0.13(1 + 0.13)3
=
(1 + 0.13)3 1
3
servicii comunale
asigurarea cureniei
deservirea tehnic
recuperarea cheltuielilor
pentru reparaia cldirii n
perioada pn la reparaie
= 3812
Cheltuieli
operaionale
39 642 euro/an
CO = CF + CV + CR
5. Determinm venitul operaional net.

VON = VBE CO = 86 698 39 642 = 47 056 euro/an
6. Estimarea venitului operaional net ce revine proprietarului.
Venitul operaional net cptat cuprinde venitul proprietarului
i venitul ce urmeaz a fi direcionat pentru deservirea
mprumutului.
VON = VONp + VON
0.13
(1 + 012.13 )10*12
= 2837 euro/lun sau
VON = 190000 12 0.13 10
(1 + 12 ) *12 1
VON = 34 044 euro/an
VONp = 47 056 34 044 = 13 012 euro/an.
7. Estimarea valorii imobilului.
Valoarea imobilului este egal cu venitul operaional net al
proprietarului capitalizat plus valoarea de pia a mprumutului
bancar.
V = VONp / rp + V = 13 012 / 0,19 + 190 000 =
= 68 484 + 190 000 = 258 484 euro
Concluzie:
Valoarea bunului imobil estimat prin metoda capitalizrii
directe constituie la data evalurii 259,5 mii euro.
73
Capitalizarea veniturilor poteniale

Capitalizarea n baza modelelor calculate se aplic cnd
veniturile prognozate sunt relativ constante o perioad lung
de timp .Distingem
A. fluxuri de numerar constante i
B. fluxuri de numerar ce se modific periodic:
a. modificare exponenial a veniturilor
b. modificarea liniar
c. modificare neliniar, corespunztor acumulrilor
fondului de recuperare
Exemplul 15. Fluxuri constante. Estimai valoarea de pia a
bunului imobil care genereaz un venit operaional net anual de
21 600 lei. Profitabilitatea investiiilor constituie 9%. Att
veniturile ct i valoarea n timp nu se vor modifica.
Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare r = a = 9% 0% = 9%
2. Estimm valoarea de pia
VP =
VON 21600
=
= 240 000 lei
r
0.09
Concluzie:
Valoarea de pia a imobilului constituie 240 mii lei.
Exemplul 16. Modificare exponenial a fluxurilor de
numerar. Determinai valoarea de pia a imobilului care
genereaz un venit net anual de 21 600 lei. Contractul de
locaiune prevede modificarea anual (g) a plii de locaiune n
funcie de nivelul inflaiei - 5%. Profitabilitatea ateptat a
investiiilor constituie 9%.
74
Svetlana ALBU
Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare r = a g = 9% 5% = 4%
2. Estimm valoarea de pia
VP =
VON 21600
=
= 540 000 lei
r
0.04
Concluzie:
Valoarea de pia a imobilului constituie 540 mii lei.
Exemplul 17. Modificare liniar a fluxurilor de numerar.
Determinai valoarea de pia a bunului imobil care va genera
un profit de 1000 euro lunar. Durata de via economic
rmas constituie 20 ani. Profitabilitatea investiiilor analogice
constituie 10%. Valoarea se recupereaz uniform.
Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare cunoscnd rata de
actualizare (profitabilitatea investiiilor analogice).
r = a Rrec = a x SFF(k, i)
Deoarece pe durata vieii economice imobilul se devalorizeaz
= -1, recuperarea uniform ne indic aplicarea metodei Ring.
r = 0,1 + 1/20 = 0,15
2. Determinm valoarea de pia prin capitalizarea profiturilor
anuale.
VP = 12 000 / 0,15 = 80 000 euro.
Concluzie:
Valoarea bunului imobil constituie 80 000 euro.
75
Exemplul 18. Modificare neliniar a fluxurilor de numerar.

constituie 10%. Investiiile se recupereaz la nivelul
profitabilitii curente.
Rezolvare:
Deoarece pe durata vieii economice imobilul se devalorizeaz
= -1, recuperarea capitalului conform profitabilitii
investiiilor ne indic aplicarea metodei Inwood.
0.1
= 0,117
r = 0,1 +
(1 + 0.1) 20 1
anuale.
VP = 12 000 / 0,117 = 102 564 euro.
Concluzie:
Valoarea bunului imobil constituie 103 mii euro.
Exemplul 19. Modificare neliniar a fluxurilor de numerar.
constituie 10%. Profitabilitatea investiiilor fr risc constituie
4%. Investiiile se recupereaz la nivelul profitabilitii fr
risc.
76
Svetlana ALBU
Rezolvare:
Deoarece pe durata veii economice imobilul se devalorizeaz
= -1, recuperarea capitalului conform profitabilitii fr risc
ne indic aplicarea metodei Hoskold.
0.04
= 0,134
r = 0,1 +
(1 + 0.04) 20 1
anuale.
VP = 12 000 / 0,134 = 89 552 euro.
Concluzie:
Valoarea bunului imobil constituie 90 mii euro.
Actualizarea fluxurilor de numerar se aplic n cazul
veniturilor fluctuante pe parcursul perioadei prognozate
Atenie! Fluxurile de numerar din prima perioad, att pozitive
ct i negative, nu se actualizeaz.
Exemplul 20. Estimai valoarea imobilului cu suprafaa total
de 6140 m2 amplasat pe un teren de 0,8841ha. Cldirea dispune
de 1663,5 m2 suprafee penntru depozitare, 3887,4 m2 suprafee
comerciale i 459,8 m2 ncperi auxiliare. Suprafeele sunt date
n locaiune. Pentru 50% din depozite i 70% din suprafeele
comerciale sunt semnate contracte pe 5 ani cu condiia
suportrii de ctre locatar a cheltuielilor comunale i de
mentenan. Plata de locaiune de 17 euro/m2 lunar pentru
suprafeele comerciale i 4 euro/m2 pentru depozite se
compenseaz anual cu rata inflaiei (5% anual). Pentru 30% din
depozite i 15% din suprafeele comerciale sunt semnate
77
contracte pe un an, plata de locaiune fiind de 20 euro/m2 lunar

pentru suprafeele comerciale i 5 euro/m2 pentru depozite.
Pierderile cauzate de neachitarea la termen constituie 7%. Pe
parcursul ultimilor ani gradul de utilizare a suprafeelor a
constituit 70%. Cheltuielile operaionale fixe suportate de
proprietar constituie 25% din venitul efectiv.
Terenul din faa cldirii, cu suprafaa de 0,1462 ha, este
arendat i amenajat pentru parcarea automobilelor (200 locuri de
parcare). Plata anual de arend constituie 94 270 lei. Contractul
va expira peste 10 ani. Plata pentru parcare constituie 1 euro/zi,
parcarea fiind utilizat n mrime de 60%. Cheltuielile
operaionale constituie 50 000 lei anual.
Profitabilitatea investiiilor pentru categoria respectiv de
imobile constituie 18%. Durata de via economic restant
constitue 20 ani. Investitorul va recupera investiiile la nivelul
profitabilitii fr risc de 4%. Cursul de schimb 1euro = 18 lei.
Rezolvare:
1. Determinm venitul operaional net generat de cldire.
2. Determinm venitul operaional net generat de parcare.
3. Estimm valoarea de pia a cldirii.
Tabelul 4.10 Venitul operaional net generat de cldire

Suprafee Suprafee
Criteriu
de depozit comerciale
1
Suprafaa total, m.p.

Locaiune pe termen lung, (S1), m2
Plata de locaiune, (P1), euro/m2
VBP1 = S1 x P1 x 12, euro
Locaiune pe termen scurt, (S2),m2
Plata de locaiune, (P2), euro/m2
78
1663,5
831,75
3887,4
2721,18
4
17
39 924
555 121
595 045
831,75
1166,22
5
20
Svetlana ALBU

1
49 905
279 893
329 798
98 939
924 843
64 739
761 165
190 291
570 873
VBP2 = S2 x P2 x 12, euro

DSL = VBP2 x 30%, euro
VBP = VBP1 + VBP2, euro
Pierderi neachitare = VBP x 7%,euro
VBE = VBP DSL Pierderi, euro
CO = VBE x 25%, euro
VON cldire = VBE CO, euro
Tabelul 4.11 Venitul operaional net generat de parcare

Criteriu
Valoare
Numrul de locuri (Nr.)
200
Arenda unui loc, (A1), euro/zi
1
Numrul de zile considerate, (Z)
360
VBP = Nr. x A1 x Z, eruo
72 000
DSL = VBP x (1 - Grad de utilizare), euro
28 800
VBE = VBP - DSL, euro
43 200
CO, euro
2 778
Plata de arend, euro
5 237
VON parcare = VBE CO A, euro
35 185
Tabelul 4.12 Estimarea valorii de pia a cldirii
Perioada de
prognoz
1
Sporul plii
de locaiune
VBP1, euro
Anul 1
Anul 2
Anul 3
Anul 4
Anul 5
5%
5%
595 045
624 797
656 037
VBP2, euro
329 798
329 798
DSL, euro
98 939
98 939
5%
688 839
723 281
329 798
329 798
329 798
98 939
98 939
98 939
79
5%
Postprognoz
7

1
VBP, euro
Pierderi din
neachitare, euro
924 843
954 595
64 739
66 822
69 008
71 305
73 715
VBE, euro
761 164
788 834
817 887
848 393
880 424
CO, euro
190 291 197 208 204 472 212 098
VON cldire,
euro
570 873 591 625 613 415 636 294
Coeficientul
de actualizare
= 1/(1+0,18)i
1
0,8474
0,7182
0,6086
Rata de capitalizare = a + SFF (15ani, 4%)
Reversia, euro
VON
actualizat,euro
570 873 501 343 440 555 387 249
Reversia actualizat, euro
Valoarea
cldirii, euro
3 722 091
220 106
660 318
0,5158
x
0,2299
2 872 197
340 592
x
1 481 479
985 835 1 018 636 1 053 078
7
x
4. Estimm valoarea dreptului de arend asupra terenului

(1 + 0,18)10 1
VP = 35185
= 35185 x 4,494086 = 158124 euro.
0.18(1 + 0,18)10
5. Estimm valoarea drepturilor asupra proprietii imobiliare
VPtotal = 3 722 mii euro + 158 mii euro = 3 880 mii euro.
Concluzie:
Valoarea de pia a drepturilor asupra bunului imobil constituie
la data evalurii 3 880 mii euro.
Exemplul 21. Estimai valoarea de pia a cldirii cu suprafaa
de 1000 m2, care n urma unor reparaii cosmetice de 180
lei/m2 ce dureaz 3 luni va putea genera un venit din locaiune
de 270 lei/m2 lunar. Gradul de ocupare a suprafeelor n primul
80
Svetlana ALBU
an constituie 70%, n al doilea an - 85%. Cheltuielile

operaionale fixe anuale constituie 16 000 lei. La finele anului
doi cldirea va putea fi vndut cu 11 000 000 lei. Rata de
actualizare constituie 25%.
Rezolvare:
1. Determinm cheltuielile necesare pentru reparaie.
Investiii = 180 lei/m2 x 1000 m2= 180 000 lei
2. Determinm venitul brut potenial avnd n vedere perioada
de reparaie n primul an de 3 luni.
VBP (anul 1) = 270 lei/m2 x 1000 m2x 9 luni =
2 430 mii lei
2
VBP (anul 2) = 270 lei/m x 1000 m2x 12 luni =
3 240 mii lei
3. Determinm deducerile pentru spaiile libere.
DSL (anul 1) = 2 430 mii lei x 30% = 729 mii lei
DSL (anul 2) = 3 240 mii lei x 15% = 486 mii lei
4. Determinm venitul brut efectiv
VBE (anul 1) = VBP DSL = 2430 729 = 1 701 mii lei
VBE (anul 2) = 3240 486 = 2 754 mii lei
5. Determinm venitul operaional net
VON (anul 1) = VBE CO = 1 701 16 = 1 685 mii lei
VON (anul 2) = 2 754 16 = 2 738 mii lei
6. Identificm fluxurile de numerar anuale
CF (anul 1) = - I + VON = - 180 + 1 685 = 1 505 mii lei.
CF (anul 2) = VON (anul 2) = 2 738 mii lei.
7. Estimm valoarea de pia a imobilului
CFi
R
1505
2738
11000
VP =
+
=
+
+
i
n
0
1
(1 + a)
(1 + 0.25)
(1 + 0.25) (1 + 0.25)1
i = 0 (1 + a )
= 12 495,4 mii lei
Concluzie:
Valoarea de pia a imobilului constituie la data evalurii 12,5
milioane lei.
81
5. ABORDAREA PRIN COST
Conform SIE aceast abordare este n general aplicat

pentru evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare, prin
metoda costului de nlocuire net (dup deducerea deprecierii).
Ea se utilizeaz cnd nu exist fie nici o dovad a
preurilor de tranzacionare pentru proprieti similare, fie nici
un flux de venit identificabil, real sau teoretic, care ar reveni
titularului dreptului. Aceast abordare se utilizeaz n principal
pentru evaluarea proprietii imobiliare specializate, adic a
proprietii imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe
pia, cu excepia cazului n care se vinde ntreprinderea sau
entitatea din care face parte.
Prima etap solicit calcularea unui cost de nlocuire. n
mod normal, acesta reprezint costul de nlocuire a proprietii
cu un echivalent modern, la data evalurii. O excepie este
cazul n care ar fi necesar ca o proprietate echivalent s fie o
replic a proprietii subiect pentru a furniza aceeai utilitate
unui participant pe pia, caz n care costul de nlocuire ar fi
mai degrab cel de reproducere sau de reconstruire a cldirii
subiect, dect cel de nlocuire cu un echivalent modern.
Costul de nlocuire este necesar s reflecte toate
costurile incidentale, cum ar fi valoarea terenului,
infrastructura, onorariile pentru proiectare i cheltuielile de
finanare care ar fi suportate de un participant pe pia, pentru
producerea unui activ echivalent. Costul echivalentului modern
se corecteaz apoi pentru depreciere.
Scopul coreciei pentru depreciere este acela de a estima
cu ct ar fi mai puin valoroas proprietatea subiect pentru un
potential cumprtor fa de echivalentul su modern.
Deprecierea ia n considerare starea fizic, utilitatea funcional
i economic a proprietii subiect, n comparaie cu
echivalentul su modern.
82
Svetlana ALBU
Procesul de estimare a valorii prin abordarea respectiv

cuprinde parcurgerea consecutiv a ctorva etape (fig.5.1).
determinarea valorii drepturilor asupra terenului fiind
considerat liber i disponibil pentru cea mai probabil
utilizare.
determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea
de reconstituire sau de nlocuire). n valoarea construciei
considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului.
Vc = Cc + Ci + Bi
estimarea deprecierii acumulate (D), ca fiind suma uzurii
fizice (recuperabil i nerecuperabil); deprecierii functionale
(recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice.
estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd
cont de mrimea deprecierii accumulate
V = Vc D.
estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma
valorii de pia a terenului i valorii de reconstituire sau de
nlocuire a construciilor
V = Vt + (Vc D).
Fig. 5.1. Etapele procesului de determinare a valorii

de pia prin metoda costului de nlocuire net
83
Evaluarea terenului
Pentru estimarea valorii terenului exist diverse metode

care cuprind elemente din cadrul unei sau concomitent ctorva
abordri (fig.5.2). Metoda analizei comparative a vnzrilor
este axat pe abordarea prin pia, metodele alocaiei i
extraciei cuprind elemente ale abordrii prin pia i prin cost.
Metodele capitalizrii rentei funciare cuprind elemente ale
tuturor trei abordri.
VALOAREA TERENULUI
Metoda
analizei
comparative
a vnzrilor
Metoda
alocaiei
Tehnica
rezidual
pentru teren
Metoda
extraciei
Metoda
utilizrii
poteniale
Metoda
capitalizrii
Capitalizarea
rentei
funciare
Fig. 5.2. Metodele estimrii valorii de pia a terenului
84
Svetlana ALBU
Exemplul 1. Metoda analizei comparative a vnzrilor.

Determinai valoarea de pia a lotului de teren cu suprafaa de
6,43 ari amplasat n or. Codru. n urma analizei pieei au fost
selectate obiecte analogice amplasate n or. Codru, expuse pe
pia la data evalurii. Amplasarea n centrul localitii mrete
valoarea cu 10%. n procesul negocierilor preul ofertei se
reduce cu 5 - 15%.

Obiect Suprafaa, Preul ofertei,
Amplasare
analog
ari
euro
A1
6
12 000
periferie
A2
6,2
18 200
periferie
A3
5
18 000
centru
A4
10
15 000
periferie
A5
12
40 000
centru
A6
6
18 000
periferie
Rezolvare:
Corecia privind suprafaa este determinat prin comparaia
obiectului analog 4 cu 3.

Indicator
1
Preul ofertei,
euro
Suprafaa, ari
A1
2
A2
3
A3
4
A4
5
A5
6
12 000
18 200
18 000
40 000
18 000
6,2
12
Pre, euro/ar
2 000
2 935
3 600
3 333
3 000
K oferta
Pre corectat,
euro/ar
K amplasare
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
1 800
2 642
3 240
3 000
2 700
0,9
0,9
85

1
Pre corectat,
euro/ar
K suprafa
Pre corectat,
euro/ar
Corecia total
Ponderea
Pre ponderat,
euro/ar
Suprafaa
obiectului
evalurii, ari
Valoarea de
pia, euro
1 800
2 642
2 916
2 700
2 700
1,08
1 800
2 642
2 916
2 916
2 700
0,90
0,90
0,81
0,87
0,90
2 514
6,43
16 168
Concluzie:
Valoarea de pia a lotului de teren cu suprafaa de 6,43 ari
amplasat n or. Codru, la data evalurii, constituie 16 mii euro.
Exemplul 2. Metoda alocaiei. Determinai valoarea terenului
liber dac valoarea terenului cu mbuntiri constituie 350 mii
euro. n urma analizei pieei s-au constatat urmtoarele oferte
ale obiectelor analogice:
Cartierul
A
B
C

Valoarea medie a
Valoarea medie a
terenului, euro
bunului imobil, euro
30 000
230 000
33 000
285 000
36 000
320 000
86
Svetlana ALBU
Rezolvare:
1. Determinm cota parte a terenului n valoarea bunului imobil.
Tabelul 5.4 Aprecierea ponderii terenului n valoare

Carti
erul
Valoarea medie
a terenului, euro
Valoarea medie a
bunului imobil, euro
A
B
C
30 000
33 000
36 000
230 000
285 000
300 000
Ponderea
terenului n
valoare
0,130
0,116
0,120
2. Determinm ponderea tipic (medie) a terenului n valoarea

bunului imobil
Wt = (0,13 + 0,116 + 0,12) / 3 = 0,122
3. Determinm valoarea terenului
Vt = VP x Wt = 350 000 x 0,122 = 42 700 euro.
Concluzie:
Valoarea terenului la data evalurii constituie 42,7 mii euro.
Exemplul 3. Metoda extraciei (numit n unele surse4
metod rezidual n baza valorii restante). Apreciai valoarea
terenului cu suprafaa de 6,02 ari, pe care este amplasat o
cldire locativ cu 5 nivele, dat recent n exploatare. Cldirea
are o suprafa de 900 m.p., demisol cu 10 locuri de parcare, 3
nivele a cte dou apartamente cu 3 odi fiecare i un
apartament la mansard. Apartamentele se vnd cu 46 500 euro
fiecare, iar la mansard - 55 000 euro. Locul de parcare se
vinde cu 5 000 euro. Cheltuielile indirecte aferente procedurii
de comercializare i perioadei de ntreinere a cldirii pn n
momentul comercializrii 2% din preul de vnzare.
4
.. . : . 2-
., . . .: , 2008. - 224.
87
Beneficiul solicitat de investitor 20% din costul construciei.

Costul construciei supraterane constituie 350 euro/m2, iar a
prii subterane 100 euro/m2. Pentru construcie investitorul a
apelat la mprumut bancar cu dobnda de 9% (se presupune
vnzarea aparamentelor timp de un an).
Rezolvare:
1. Determinm preul de comercializare a cldirii
P = Pap. x Nr.ap. + PM + Ploc. x Nr.loc. = 46 500 x 6 +
55 000 + 5 000 x 10 = 384 000 euro
2. Determinm suprafaa prilor subteran i suprateran
Ssub. = S / Nivele = 900 / 5 = 180 m.p.
Ssupra. = S Ssub. = 900 180 = 720 m.p.
3. Determinm costul construciei
Cc = Cm2x S = 350 x 720 + 100 x 180 = 270 000 euro
4. Determinm cheltuielile indirecte
Ci = P x 5% = 384 000 x 2% = 7 680 euro
5. Determinm beneficiul solicitat de investitor
Bi = Cc x 20% = 270 000 x 20% = 54 000 euro
6. Determinm valoarea construciei noi
Vc=Cc+Ci+Bi = 270 000+7 680+54 000 = 331 680euro
7. Determinm suma dobnzii bancare
D = Cc x d = 270 000 x 0,09 = 24 300 euro
8. Determinm valoarea construciei considernd finanarea
Vc = 331 680 + 24 300 = 355 980 euro
Vt = P Vc = 384 000 355 980 = 28 020 euro.
Concluzie:
Valoarea terenului la data evalurii constituie 28 mii euro.
88
Svetlana ALBU
Exemplul 4. Metoda extraciei. Estimai valoarea terenului pe

care este amplasat o cldire cu suprafaa de 550 m2 construit
n 1994. Durata de via normativ tipic pentru astfel de
cldiri constituie 75 ani. Cldirea a fost exploatat n mod
normal. Deprecierea funcional i economic lipsete.
Valoarea de pia a bunului imobil determinat prin
metoda analizei comparative a vnzrilor constituie 700 euro
pentru un metru ptrat din suprafaa cldirii. n urma analizei
pieei s-a constatat c, costul construciei noi constituie 350
euro/m2, beneficiul investitorului fiind de 25% din costul
construciei.
Rezolvare:
1. Determinm valoarea de pia a bunului imobil
VPbi = 550 m2x 700 euro/m2= 385 000 euro
2. Determinm valoarea construciei considerate noi
Vc = 550 m2x 350 euro/m2 x 1,25 = 240 625 euro
3. Determinm deprecierea acumulat a cldirii (uzura fizic o
determinm prin metoda vrstei efective)
Da = Uf + Df + De = VE / DVF + 0 + 0 = 20 / 75 = 0,27
4. Determinm valoarea construciei
V = Vc Da = 240 625 x (1 - 0,27) = 175 656 euro
Vt = VPbi V = 385 000 175 656 = 209 344 euro.
Concluzie:
Valoarea terenului la data evalurii constituie 209 mii euro.
Not:
Metoda nu se recomand a fi aplicat n cazul vrstei naintate
a cldirii.
89
Exemplul 5. Metoda capitalizrii rentei funciare. Apreciai

valoarea de pia a dreptului deplin asupra lotului de teren cu
suprafaa de 0,0689 ha destinat construciei locative. Dreptul de
arend pe 15 ani a lotului respectiv a fost procurat la licitaia
municipal cu 600 000 lei. Plata anual de arend normativ
constituie 1 752,67 lei. Profitabilitatea investiiilor constituie
16%. Nivelul inflaiei prognozate 5%.
Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare aferent dreptului de arend,
considernd recuperarea capitalului investit pe durata
contractului de arend.
r = a + SFF (16%, 15ani) = 16% + 1,94% = 17,94%
2. Determinm venitul anual aferent dreptului de arend
V = Pre x r = 600 000 x 0,1794 = 107 640 lei/an
3. Determinm renta funciar
Renta = V + Plata de arend normativ = 109 393 lei/an
4. Determinm rata de capitalizare a rentei de pia considernd
nivelul inflaiei prognozate (presupunem c valoarea terenului
se modific n timp doar cu nivelul inflaiei).
r = a g = 16% - 5% = 11%
5. Determinm valoarea de pia a terenului
VP = Renta / r = 109 393 / 0,11 = 994 479 lei.
Concluzie:
Valoarea de pia a dreptului deplin asupra terenului constituie
994 mii lei.
Exemplul 6. Metoda utilizrii poteniale. Determinai
valoarea terenului a crui utilizare probabil este construcia
parcrii auto. Suprafaa terenului este 1200 m2. Costul
lucrrilor de proiectare 9 000 lei. Costul lucrrilor de
terasament i pavare a terenului constituie 350 lei/m2. Lucrrile
90
Svetlana ALBU
de electrificare i tehnico-sanitare 15 000 lei. Beneficiul

investitorului 25% din costul construciei. Parcarea poate
asigura 56 locuri, plata de arend 300 lei/lun. Pierderile
cauzate de spaiile libere i neachitare n termen constituie
10%. Cheltuielile operaionale constiuie 7000 lei/lun.
Profitabilitatea solicitat 20% anual. Peste cinci ani parcarea va
putea fi vndut cu 2 mln lei.
Rezolvare:
1. Determinm costul construciei noi
Cc = 9 000 + 350 x 1200 + 15 000 = 444 000 lei
2. Determinn beneficiul investitorului
Bi = Cc x 25% = 444 000 x 25% = 111 000 lei
Vc = Cc + Bi = 444 000 + 111 000 = 555 000 lei
4. Determinm venitul brut potential
VBP = 56 x 300 = 16 800 lei/lun
VBE = VBP DSL = 16 800 (1 0,1) = 15 120 lei
6. Determinm venitul operational net
VON = VBE CO = 15 120 7 000 = 8 120 lei
7. Determinm valoarea prezent a venitului lunar (valoarea
prezent a anuitii) i a reversiei
(1 + 0.2 )5 x12 1 2000000
VPV = 8120 0.2 12 0.2 5 x12 +
= 1 048 334 lei
0.2 5 x12
(
1
+
)
(
1
+
)
12
12
12
Vt = VPV Vc = 1 048 334 555 000 = 493 334 lei.
Concluzie:
Valoarea terenului constiuie 493 mii lei. Metoda data se aplic,
n special, pentru estimarea valorii investiionale.
91
Tehnica (metoda) rezidual sau

metode de calcul a venitului rezidual
Exemplul 7. Tehnica rezidual pentru teren (n baza
venitului restant). Estimai valoarea terenului cu suprafaa de
0,8 ha pe care este amplasat o cldire cu suprafaa de 5600 m2
utilizat n calitate de oficii. Durata vieii economice restante
constituie 30 ani. Chiria de pia constituie lunar 12 euro/m2.
Pierderile cauzate de spaiile nesolicitate i neachitri n
termenul prestabilit constiuie 10% din VBP. Costurile fixe
constituie 5 000 euro anual, iar cele variabile 2 450 euro.
Valoarea de nlocuire a cldirii constituie 2 240 000 euro.
Profitabilitatea investiiilor constituie 16%. Investiiile se
recupereaz n mod linear.
Rezolvare:
1. Determinm venitul brut potential generat de bunul imobil
VBP = 12euro/m2x 5 600m2x 12luni = 806 400 euro
VBE = VBP DSL = 806 400 (1 - 10%) = 725760 euro
3. Determinm cheltuielile operaionale
CO = 5 000 + 2 450 = 7 450 euro
4. Determinm venitul operational net
VON = VBE CO = 718 310 euro
5. Determinm rata de capitalizare pentru construcie, avnd n
vedere recuperarea linear a investiiilor
rc = a + 1/De = 0,16 + 1/30 = 0,193
6. Determinm mrimea venitului ce se refer la cldire
VONc = V x rc = 2 240 000 x 0,193 = 432 320 euro
7. Determinm VON ce se refer la teren
VONt = VON VONc = 718310432320 = 285990euro
8. Determinm valoarea terenului. Atenionm c terenul nu-i
pierde valoarea, asemenea construciei.
Vt = VONt / rt = 285 990 / 0,16 = 1 787 438 euro.
92
Svetlana ALBU
Concluzie:
Valoarea de pia a terenului apreciat prin metoda rezidual
constituie 1 787 mii euro.
Exemplul 8. Tehnica rezidual pentru construcii. Valoarea
de pia a terenului constituie 42 mii euro. Venitul operaional
net generat de bunul imobil (teren cu construcii) constituie 45
mii euro. Profitabilitatea medie a investiiilor n bunuri imobile
constiue 9%. Durata restant de exploatare economic a cldirii
este de 25 ani. Determinai valoarea cldirii.
Rezolvare:
1. Determinm venitul operaional net ce se refer la teren
VONt = VPt x rt = 42 000 x 0,09 = 3 780 euro/an
2. Determinm venitul operaional net ce revine construciei
VONc = VONbiVONt = 45 0003780 = 41 220 euro/an
3. Determinm rata de capitalizare pentru cldire (atragem
atenia asupra faptului c terenul nu-i pierde valoarea n timp,
iar pentru construcie considerm recuperarea linear a
investiiilor)
rc = a + Rrec. = 0,09 + 1/25 = 0,13
4. Determinm valoarea cldirii
Vc = VONc / rc = 41 220 / 0,13 = 317 077 euro.
Concluzie:
Valoarea cldirii la data evalurii constituie 317 mii euro.
93
Exemplul 9. Tehnica rezidual pentru determinarea sumei

mijloacelor proprii. Creditul ipotecar utilizat pentru
construcie constituie 350 000 euro primit pe 10 ani cu 12%
anual cu condiia achitrilor lunare n rate egale. Venitul
operaional net generat de bunul imobil constituie 90 000 euro
anual. Profitabilitatea medie a investiiilor este 9%.
Determinai valoarea dreptului proprietarului asupra bunului
imobil i valoarea de pia a acestuia.
Rezolvare:
1. Determinm sumele periodice spre achitare pentru
deservirea datoriei
0.12
(1 + 012.12 )10 x12
12
DD = 350 000
= 350 000 x 0,014347 =
(1 + 012.12 )10 x12 1
= 5 021,5 euro/lun sau 60 258 euro/an
2. Determinm venitul operaional net ce revine proprietarului
VONp = VON DD = 90 000 60 258 = 29 742 euro
3. Determinm valoarea dreptului proprietarului asupra bunului
imobil
VPp = VONp / r = 29 742 / 0,09 = 330 467 euro
4. Determinm valoarea de pia a bunului imobil
VP = VPp + VP = 330 467 + 350 000 = 680 467 euro.
Concluzie:
Valoarea de pia a bunului imobil la data evalurii constituie
680 mii euro.
Not:
Metoda este eficient n special pentru
estimarea valorii dreptului deplin de proprietate asupra
cldirilor nou construite sau
aprecierea valorii mijloacelor proprii n obiectul grevat
cu ipotec.
94
Svetlana ALBU
Exemplul 10. Tehnica rezidual pentru determinarea sumei

mijloacelor mprumutate. Un investitor dorete s
construiasc o cldire care va genera un venit operaional net
de 90 000 euro anual. El posed mijloace proprii n mrime de
75 mii euro. Profitabilitatea acceptat a investiiilor imobiliare
constituie 15%. Ce sum va putea mprumuta investitorul cu
condiia de creditare ipotecar pe 15 ani cu o dobnd anual
de 12% cu achitare lunar n rate egale?
Rezolvare:
1. Determinm venitul operaional net solicitat de investitor
VONp = 75 000 x 0,15 = 11 250 euro/an
2. Determinm venitul operaional net care va permite
deservirea datoriei
DD = VON VONp = 90 000 11 250 =
78 750 euro/an sau 6 562 euro/lun
3. Determinm suma maxim a creditului potenial
(1 + 012.12 )15 x12 1
Valoarea mprumutului = 6 562 0.12
=
0.12 15 x12
12 (1 + 12 )
= 6 562 x 83,321664 = 546 756 euro.
Concluzie:
Investitorul va putea mprumuta, la condiiile date, suma de
pn la 546 mii euro.
95
Evaluarea plantaiilor multianuale

Exemplul 11. Determinai valoarea de pia a unei plantaii cu
vi de vie de trei ani amplasat pe un teren de 1,8 ha. Valoarea
de pia a terenului liber constituie 50 mii lei/ha. Cheltuielile
pentru plantarea viei de vie pe un hectar constituie 20 mii lei.
Cheltuielile de ntreinere anuale 15 mii lei.
Rezolvare:
VP = 10 000 mii lei x 1,8 ha + 20 mii lei x 1,8 ha + 15
mii lei x 3 ani = 18 081 mii lei.
Concluzie:
Valoarea plantaiei de vi de vie la data evalurii constituie 18
mln lei.
Exemplul 12. Estimai valoarea de pia a unei livezi de meri i
pruni plantat pe o suprafa de 61,37 ha ase ani n urm.
Valoarea de pia a terenului liber constituie 46 800 lei/ha.
Costurile suportate de proprietar sunt indicate n tabelul 5.5.
Conform datelor Biroului Naional de Statistic sporul mediu
anual al preului de cost constituie 6%. Cheltuielile indirecte
ale proprietarului constiuie 5% din cheltuielile directe
suportate. Beneficiul investitorului 20%.
Tabelul 5.5 Costul de deviz

Indicator
Valoare
Costul de deviz n preurile
anului 2008, lei/ha
110 789
inclusiv:
pregtirea solului, lei/ha
13 237
sdirea, lei/ha
43 792
ngrijirea livezii, anual lei/ha
50 400
alte cheltuieli, anual, lei/ha
3 360
96
Perioada
2008
2008
2008 - 13
2008 - 13
Svetlana ALBU
Rezolvare:
1. Determinm valoarea prezent a cheltuielilor suportate.
Vom avea n vedere faptul c cheltuielile pentru pregtirea
solului i sdirea pomilor au fost suportate ase ani n urm,
iar cheltuielile de ngrijire a livezii i alte cheltuieli sunt
suportate anual.
2. Determinm valoarea de nlocuire a livezii.
3. Determinm valoarea de pia a terenului considerat liber.
4. Apreciem valoarea de pia a livezii.
Tabelul 5.6 Estimarea valorii de nlocuire a livezii

Nr. Indicator
1
2
Pregtirea solului, lei/ha

Sdirea, lei/ha
ngrijirea livezii, lei/ha
Alte cheltuieli, lei/ha

Costul de deviz
actualizat, lei/ha
Suprafaa livezii, ha
Cheltuieli directe, mii lei
Cheltuieli indirecte
Beneficiul investitorului
Valoarea de nlocuire a
livezii, mii lei
Valoarea de pia a
terenului liber, mii lei
Valoarea de pia a
livezii, mii lei
5
6
7
8
9
10
11
12
Valoare
Formula de calcul
18 777 13 237 (1+0,06)6

62 120 43 792 x 1,418519
(1 + 0.06) 6 1
351 556 50 400 x
0.06
23 437 3 360 x 6,975317
455 890 r5 = r1 + r2 + r3 + r4
61,37
27 978
1,05
1,2
date iniiale
r7 = r5 x r6
5%
20%
35 252 r10 = r7 x r8 x r9
2 872 r11 = r6 x 46,8 mii lei/ha
38 124 r12 = r10 + r11
Concluzie:
Valoarea de pia a livezii la data evalurii este 38 mln lei.
97
Exemplul 13. n baza exemplului precedent estimai valoarea de

pia a livezii, tiind structura plantaiei, roada potential la
hectar i preul de comercializare angro (tab.5.7), pierderile
anuale n medie sunt cca.15%. Rentabilitatea vnzrii fructelor,
conform BNS, constituie 32%. Perioada rmas de rod pentru
meri - 25 ani i 18 ani pentru pruni. Impozitul 12%.
Tabelul 5.7 Informaia sintetic privind structura livezii

Suprafaa
Roada
Numrul
Preul,
Soiul
plantat,
medie,
pomilor
lei/kg
ha
t/ha
51,29
37 949
x
x
Meri
Slava
2,21
1 636
28
10
Pobediteleam
Prima
7,80
5 776
28
10
Spartan
1,48
1 092
28
10
Aidared
19,31
14 285
30
12
Simirenco
8,62
6 369
30
12
Prim ruj
3,75
2 773
30
10
Florina
8,12
6 018
30
12
10,08
7 460
x
x
Pruni
Stenlei
9,00
6 660
16
9
Udlineonaia
1,08
800
16
9
Rezolvare:
1. Determinm roada potenial anual.
2. Calculm preul de cost pentru o ton. Conform datelor din
tab.5.6 cheltuielile la un hectar constituie 53 760 lei. Raportat la
roada potenial pe hectar determinm costurile pentru o ton.
3. Determinm profitul brut pentru o ton (PB = VV - VC).
4. Calculm profitul net generat de livad (PN = PB Impozit).
5. Actualizm profitul anual pe durata perioadei de rod.
6. Apreciem valoarea de pia a livezii.
98
99
7,8
28
0,85
186
1 920
10
8 080
970
7 110
1 319 975
10
8 080
970
7 110
373 993
Prima
2,21
28
0,85
53
1 920
Slava
Pobedi
teleam
250 457
10
8 080
970
7 110
1,48
28
0,85
35
1 920
Spartan
25
34 007 727
36 119 597
1 974 562
12
10 208
1 225
8 983
8,62
30
0,85
220
1 792
Simirenco
10 893 011,50
4 423 294
12
10 208
1 225
8 983
19,31
30
0,85
492
1 792
Aidared
Meri
99
Concluzie:
Valoarea de pia a livezii constituie la data evalurii 36 mln lei.
Soiul
Suprafaa plantat, ha
Roada potenial, t/ha
Coeficientul pierderii
Roada potenial, t/an
Costul, lei/t
Preul de
comercializare, lei/kg
Profitul brut, lei/t
Impozit, lei/t
Profit net, lei/t
Profit net, lei
Profit net anual, lei
Perioada rmas de
rod, ani
Valoarea livezii, lei
Valoarea livezii, lei
Indicatori
Svetlana ALBU
690 703
10
8 208
985
7 223
3,75
30
0,85
96
1 792
Prim
ruj
1 860 028
12
10 208
1 225
8 983
8,12
30
0,85
207
1 792
Florina
72 899
9
5 640
676,8
4 963
1,08
16
0,85
15
3 360
18
2 111 871
680 395,16
607 496
9
5 640
676,8
4 963
9
16
0,85
122
3 360
Pruni
UdliStenlei
neonaia
Valoarea construciei considerate noi
Valoarea construciei considerate noi cuprinde

cheltuieli legate nemijlocit de construcie (Cc), cheltuieli
indirecte (Ci) i beneficiul investitorului (Bi).
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor
legate nemijlocit de construcia obiectului (fig.5.3) i se
determin n baza normelor de deviz i altor documente
normative.
Costul crerii mbuntirilor pe teren
Costul construciei sau
Valoarea de deviz
LCM = CD + CI + B
(cap.1-8 Deviz general)
Servicii de consultan,
contabile, juridice
Cheltuieli directe
Deservirea datoriei
creditoriale
Cheltuieli de regie
Asigurarea
Beneficiul de deviz
Impozitare
Alte cheltuieli
(cap.9 Deviz general)
Mentenana cldirii pn la
vnzare
Lucrri de proiectare,
supravegherea tehnic,
supravegherea de autor
(cap.10-12 Deviz general),
rezerva pentru cheltuieli
neprevzute.
Fig.5.3. Structura costului crerii mbuntirilor

100
Svetlana ALBU
Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor

legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea
impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului
n perioada dintre finalizarea lucrrilor de construcie i
vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza
documentaiei investitorului i analizei pieei construciilor noi.
Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru
riscul legat de realizarea proiectului de investiii. Mrimea
beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe
pia i se determin n baza analizei celei mai bune i eficiente
utilizri.
Costul crerii mbuntirilor se exprim prin valoarea
de nlocuire sau valoarea de reconstituire i poate fi apreciat
prin aplicarea uneia din urmtoarele metode: metoda
comparaiilor unitare; metoda costurilor segregate; metoda
cantitativ (fig.5.4).
Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza
comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum
ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cladirii, 1 m2 al
suprafeei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului
evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de
comparaie, exprimat n preuri curente, i cantitatea unitilor
date (volum, suprafa).
Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea
costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale
cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de
informaie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de
nlocuire prin metoda dat pot servi normele de deviz comasate
i informaia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor
necesare pentru construcia cldirii n ntregime i a diferitor
componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor
pe obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat.
101
102
metoda de
resurse i
indici
Metoda
cantitativ
metoda
indicilor
de baz
Metoda costurilor
segregate
102
Fig.5.4. Metodele de estimare a valorii construciei
resurse
metoda de
Metoda comparaiilor
unitare
Valoarea de nlocuire
Valoarea de reconstituire
Svetlana ALBU
n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de

construcia obiectului se estimeaz prin urmtoarele metode: a)
metoda de resurse; b) metoda de resurse i indici; ) metoda
indicilor de baz.
Metoda de resurse este o metod de determinare a valorii
de deviz a cldirilor i construciilor n baza indicilor de resurse
evideniai n documentaia de proiect i deviz: manopera,
utilajele de construcii-montaj, materiale, construcii i preuri
de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse este metoda de
baz n Republica Moldova i poate fi aplicat cu ajutorul
programului WinSmeta.
Metoda de resurse i indici reprezint o aplicare mixt a
metodei de resurse i a sistemului de indici pentru resursele
folosite n construcie i determinate ca raport ntre preurile
curente i preurile de baz pentru resursele similare.
Metoda indicilor de baz (sau metoda indexrii) se
bazeaza pe recalcularea cheltuielilor incluse n devize din
preurile de baz n preurile curente prin aplicarea indicilor.
Exemplul 11. n urma analizei pieei s-a constatat c, costul
construciei unui metru ptrat de suprafa a cldirii destinate
oficiilor constituie 350 euro inclusiv TVA. Cheltuielile
indirecte reprezint 15% fa de costul construciei. Beneficiul
investitorului constituie 30%. Determinai valoarea construciei
cu suprafaa de 370 m2 considerat nou.
Rezolvare:
Vc = 370 m2 x 350 euro/m2 x 1,15 x 1,3 = 193 603 euro.
Concluzie:
Valoarea construciei considerat nou constituie la data
evalurii 194 mii euro.
103
Deprecierea valorii
Deprecierea valorii reprezint reducerea calitilor de

consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului
potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n urma
aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale
deprecierii: uzura fizic; deprecierea funcional; deprecierea
economic (fig.5.5).
Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i
nerecuperabile. Deprecierea recuperabil reprezint acea
depreciere nlturarea careia este posibil din punct de vedere
fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea
recuperabil include cheltuielile legate de nlturarea elementelor
deprecierii n urma creia valoarea bunului imobil evaluat va
crete. Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile
pentru nlturarea careia vor fi mai mari dect creterea probabil
a valorii bunului imobil n urma nlturrii elementelor
deprecierii.
Deprecierea acumulat poate fi determinat prin cteva
metode, n practic cel mai des aplicat este metoda segregrii
(fig.5.4). Uzura fizic se estimeaz cu ajutorul metodelor:
normativ; valoric sau metoda vrstei efective.
Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre
caracteristicile reale ale bunului imobil i ateptrile
consumatorilor. Pentru determinarea deprecierii funcionale sunt
aplicate urmtoarele metode: metoda capitalizrii pierderilor plii
de arend i metoda capitalizrii surplusului de pierderi
normative. Deprecierea funcional recuperabil este determinat
prin nsumarea costurilor necesare pentru nlturarea acesteia.
Deprecierea funcional nerecuperabil este egal cu diferena
ntre pierderile venitului datorate lipsei unor elemente functionale
ale construciei (sau surplusului de mbuntiri), capitalizate la
rata de capitalizare pentru construcii, i costul elementelor ce
lipsesc (sau cheltuielile adiionale pentru elementele n surplus).
104
Svetlana ALBU
105
Recuperabil
Deprecierea
economic
105
Fug. 5.5. Formele Deprecierii acumulate
Nerecuperabil
Deprecierea
funcional
Recuperabil
Nerecuperabil
Uzura fizic
106
Deprecierea
economic, De
D = Uf + Df + De
Metoda segregrii
Capitalizarea pierderilor
veniturilor datorate
influenei factorilor externi
Analiza comparativ a
bunurilor similare supuse
influenei factorilor externi
Metoda
analizei
comparative a
vnzrilor
Metoda capitalizrii
pierderilor plii de arend
(sau surplusului de pierderi
normative) pentru
deprecierea nerecuperabil
Estimarea costurilor pentru
nlturarea deprecierii
fucionale recuperabile
Deprecierea
funcional, Df
Metoda
modificat a
duratei de via
economic
106
Fig. 5.4. Metode de determinare
a Deprecierii acumulate
Metoda
normativ
Metoda valoric
Metoda vrstei
efective
Uzura fizic,
Uf
VE
D=
100
DVE
Metoda duratei de
via economic
Svetlana ALBU
Deprecierea economic se determin prin urmtoarele

metode: capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei
factorilor externi; analiza comparativ a bunurilor imobile
similare obiectului evalurii asupra crora influeneaza factorii
externi i a celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.
Uzura fizic
Exemplul 12. Metoda normativ (integral n anexa 2).
Determinai mrimea uzurii fizice a cldirii dac n urma
inspectrii construciei s-a constatat uzura elementelor
constructive, iar conform ICVR, culegerea 32, tabelul 5
greutatea specific a elementelor n valoarea de reconstituire a
cldirii.
Tabelul 5.5 Date intermediare

Denumirea
Greutatea specific
Uzura
elementului
conform ICVR, %
calculat, %
Fundaii
6
44.23
Perei
Planee
29
8
37.05
34.15
Acoperi
51.74
Goluri
47.75
Pardosele
11
43.73
Finisaj
17
30.34
Reele inginereti
10
52.04
Altele
Total
5
100
50.00
-
107
Rezolvare:
Uzura fizic a cldirii se determin ca media ponderat a uzurii
fiecrui element constructiv.
Tabelul 5.6 Estimarea uzurii fizice a imobilului

Denumirea
elementului
Greutatea
specific, %
Uzura fizic, %
Uzura
calculat, %
Valoarea medie
ponderat a uzurii, %
Fundaii
44.23
2.65
Perei
29
37.05
10.75
Planee
34.15
2.73
Acoperi
51.74
2.59
Goluri
47.75
4.30
Pardosele
11
43.73
4.81
Finisaj
17
30.34
5.16
Reele
inginereti
10
52.04
5.20
Altele
50.00
2.50
Total
100
40.69
Concluzie:
Gradul de uzur a construciei la data examinrii conform
calculelor constituie 41 %.
Exemplul 13. Metoda vrstei efective. Determinai uzura
fizic a cldirii construit 15 ani n urm i exploatat n mod
corect. Durata de via fizic, conform normativelor, constituie
80 ani.
108
Svetlana ALBU
Rezolvare:
Deoarece cldirea a fost exploatat n mod corect vrsta
efectiv corespunde vrstei cronologice.
Uf = VE x 100% / DVF = 15 x 100 / 80 = 18,7%

Concluzie:
Uzura fizic a obiectului evalurii constituie 19%.
Deprecierea funcional
Exemplul 14. n urma inspectrii unei cldiri utilizat n
calitate de oficii s-a constatat posibilitatea consruciei
mansardei. Lucrrile de construcie a mansardei constituie 1
mln euro. Venitul operaional net n urma drii n locaiune a
suprafeelor amplasate la mansard ar putea fi 125 000 euro
anual cu rata intern de rentabilitate de 10%. Dac mansarda ar
fi fost construit concomitent cu cldirea costul construciei
acesteia ar fi fost cu 20% mai mic. Determinai deprecierea
funcional a cldirii.
Rezolvare:
1. Determinm sporul valorii cldirii n cazul existenei
mansardei.
Vm = 125 000 / 0,1 = 1 250 000 euro.
Prin urmare, cldirea posed depreciere funcional
condiionat de lipsa mansardei.
Vm > Construcia mansardei.
2. Determinm deprecierea funcional
Df = Valoarea de reconstituire a mansardei la data
evalurii Valoarea de reconstituire a mansardei la etapa
construciei cldirii = 1 000 000 (1 000 000 20%) =
200 000 euro.
109
Concluzie:
Deprecierea funcional a cldirii constituie 200 mii euro.
Exemplul 15. Expertiza tehnic (pentru exemplul precedent) a
constatat necesitatea consolidrii fundaiei. Lucrrile de
consolidare vor majora costul construciei mansardei cu 300
mii euro. Determinai deprecierea funcional.
Rezolvare:
1. Determinm cheltuielile necesare construciei mansardei
Cm = 1 000 000 + 300 000 = 1 300 000 euro
Costul mansardei este mai mare dect sporul valorii cldirii
Vm < Construcia mansardei
Df = Sporul valorii datorat mansardei - Valoarea de
reconstituire a mansardei la etapa construciei cldirii =
1 250 000 800 000 = 450 000 euro.
Concluzie:
Deprecierea funcional a cldirii constituie 450 mii euro.
Exemplul 16. Obiectul evalurii, cldire pentru oficii, are
nevoie de sal pentru conferine, care poate fi amenajat n
urma demolrii unui perete despritor. Valoarea de
reconstituire a peretelui despritor constituie 10 mii euro.
Uzura fizic acumulat este 15%. Costul demolrii peretelui i
a lucrrilor de unire a ncperilor constituie 1 500 euro.
Valoarea materialelor recuperate n urma demolrii constituie
800 euro. Veniturile preconizate depesc cheltuielile
respective. Determinai deprecierea funcional condiionat de
lipsa slii pentru conferine.
110
Svetlana ALBU
Rezolvare:
1. Determinm valoarea de reconstituire restant
VRr = VR Uf = 10 000 (1 0,15) = 8 500 euro.
Df = VRr + Cdemolare Vmat.recup. =
= 8 500 + 1 500 800 = 9 200 euro.
Concluzie:
Deprecierea funcional a cldirii constituie 9 200 euro.
Deprecierea economic
Exemplul 17. Obiectul evalurii este un imobil comercial cu
suprafaa de 500 m2 care activeaz n condiiile unei piee
suprasaturate. n condiii normale venitul operaional net ar fi
15 euro/m2 lunar, ns odat cu sporirea ofertei suprafeelor
analogice pe pia, VON s-a redus la 12 euro/m2 lunar.
Deoarece situaia a fost condiionat de darea n exploatare n
regiune a ctorva cldiri analogice, situaia respectiv se va
menine o perioad nelimitat. Apreciai deprecierea
economic. Profitabilitatea activitii constituie 12%.
Rezolvare:
1. Determinm pierderea anual a plii de arend
VON = (15 12) x 12 luni x 500 m2 = 18 000 euro.
2. Estimm deprecierea economic
De = VON / r = 18 000 / 0,12 = 150 000 euro.
Concluzie:
Deprecierea economic condiionat de sporirea concurenei
constituie 150 000 euro.
111
Exemplul 18. Metoda analizei comparative a vnzrilor.
Determinai mrimea deprecierii acumulate dac n urma
analizei pieei au fost scoase n eviden trei obiecte analogice
obiectului evalurii. n urma calculelor preventive evaluatorul a
determinat preul de vnzare corectat, valoarea de pia a
terenului i valoarea de reconstituire a fiecrui obiect analogic.
Tabelul 5.7 Date intermediare

Indicator
Preul de vnzare corectat,
mii euro
Valoarea de pia a
terenului, mii euro
Valoarea de reconstituire a
cldirii, mii euro
Analog 1
Analog 2
Analog 3
280
350
380
35
40
45
270
340
365
Rezolvare:
1. Determinm deprecierea fiecrui obiect analogic.
2. Determinm deprecierea medie.
Tabelul 5.8 Calculul deprecierii acumulate

Indicator
1
Preul de vnzare corectat (P), mii
euro
Valoarea de pia a terenului (VPt),
mii euro
Valoarea de reconstituire a cldirii
(Vc), mii eruo
Valoarea de pia a cldirii, mii euro
VPc = P VPt
Deprecierea acumulat, mii euro
Da = Vc VPc
112
Analog 1
2
Analog 2
3
Analog 3
4
280
350
380
35
40
45
270
340
365
245
310
335
25
30
30
Svetlana ALBU

1
Deprecierea acumulat fa de
valoarea de reconstituire,%
D = Da x100% / Vc
Mrimea medie a deprecierii
2
9,26
4
8,82
8,22
8,77% sau 9%
Concluzie:
Deprecierea acumulat constituie la data evalurii 9%.
Exemplul 19. Apreciai mrimea deprecierii acumulate a
imobilului prin metoda duratei de via economic i metoda
segregrii, dac valoarea construciei considerat nou
constituie 800 000 euro. Durata de via economic a astfel de
cldiri este 100 ani. Vrsta efectiv a cldirii este 25 ani. Plata
anual pentru locaiunea imobilului respectiv constituie 20 000
euro, iar pentru locaiunea anual a unui imobil asemntor
modern 24 000 euro. Profitabilitatea medie a investiiilor este
10%. Uzura fizic 15%, iar deprecierea economic 5%.
Rezolvare:
1. Determinm deprecierea acumulat prin metoda duratei de
via economic.
Da = VE / DVE = 25 / 100 = 0,25 sau 25%
2. Determinm deprecierea funcional (n form valoric) prin
capitalizarea pierderilor plii de arend
Df = (24 000 20 000) / 0,1 = 40 000 euro
3. Exprimm deprecierea funcional n form relativ
Df = 40 000 / 800 000 = 0,05 sau 5%
4. Determinm deprecierea acumulat prin metoda segregrii
Da = 15% + 5% + 5% = 25%.
Concluzie:
Deprecierea acumulat a imobilului respectiv constituie la data
evalurii 25%.
113
Exemplul 20. Metoda segregrii (forma aditiv). Determinai

mrimea deprecierii acumulate a cldirii cu suprafaa de 300
m2 construite 30 ani n urm. Durata de via fizic normativ
este de 75 ani. La data evalurii este necesat nlocuirea
acoperiului, 50% din ui i ferestre precum i finisarea
interioar a 30% din ncperi. Valoarea de reconstituire a
cldirii la data evalurii constituie 2 435,6 mii lei i este
repartizat pe elemente constructive n modul urmtor:
Tabelul 5.9 Repartizarea valorii de reconstituire pe elemente

constructive
Elementul
Ponderea n valoarea
Valoarea de
constructiv
de reconstituire, %
reconstituire, lei
5
121 781
Fundaii
27
657 618
Perei
12
292 275
Planee
6
146 137
Acoperi
8
194 850
Pardosele
10
243 562
Goluri
Lucrri de
5
121 781
finisare
Lucrri tehnicosanitare i
24
584 549
electrotehnice
3
73 069
Alte lucrri
100
2 435 622
Total
Pe pia sunt solicitate cldiri asemntoare ns cu
nclzire autonom, instalarea creia la data evalurii cost 150
mii lei. n cazul instalrii nclzirii autonome n procesul
construciei valoarea acesteia ar fi 95 mii lei.
De asemenea piaa solicit renovarea nodurilor sanitare
(n cazul instalrii tehnicii sanitare moderne preul cldirii va
114
Svetlana ALBU
crete considerabil). Valoarea de reconstituire a acestora

constituie 190 mii lei. Demontarea tehnicii sanitare vechi cost
15 mii lei. Valoarea materialelor, elementelor recuperabile (care
pot fi vndute) constituie 5 mii lei. Costul instalrii tehnicii
sanitare noi 250 mii lei.
Cldirile asemntoare ns cu o planificare interioar
diferit (birourile cu suprafee mai mari) sunt nchiriate la un
pre mai mare cu 65 mii lei anual. Modificarea planificrii
existente a ncperilor este imposibil fr a deteriora structura
de rezisten a cldirii. La etapa construciei modificarea
planificrii cost 350 mii lei. Rata de capitalizare pentru cldire
constituie 12%.
n ultimii 5 ani sectorul n care este amplasat cldirea sa dezvoltat considerabil. n imediata apropiere de obiectul
evalurii a fost construit o automagistral, datorit creia a
sporit nivelul zgomotului i a gazelor de eapament. Ca urmare,
plata pentru locaiunea ncperilor s-a diminuat cu 5 lei/m2 lunar.
Rezolvare:
1. Determinm uzura fizic recuperabil a elementelor
constructive cu durat scurt de via.
Tabelul 5.10 Uzura fizic recuperabil

Lucrarea
nlocuirea
acoperiului
nlocuirea uilor i
ferestrelor
Finisarea interioar
Total
Valoarea de
reconstituire,
mii lei
Costul
nlturrii
defectelor, mii lei
Valoarea
restant,
mii lei
146
146
243,6
121,8
121,8
122
511,6
36,6
304,4
85,4
207,2
Uzura fizic recuperabil constituie 304,4 mii lei.

115
2. Determinm uzura fizic nerecuperabil a elementelor

constructive cu durat scurt de via.
Tabelul 5.11 Uzura fizic nerecuperabil a elementelor
constructive cu durat scurt de via
Durata
Valoarea de
Vrsta
de via
Elementul reconstituire
efectiv,
fizic,
constructiv restant, mii
ani
ani
lei
Acoepri
Pardosele
Goluri
Finisri
LTS i
LET
Total
Uf =VE
x100%
/ DVF,
%
Uzura fizic
nerecuperabil,
mii lei
0
195
121,8
85,4
584,5
0
10
0
0
5
30
20
30
10
25
0
50
0
0
20
0
97,5
0
0
116,9
986,7
214,4
Uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu durat

scurt de via constituie 214,4 mii lei.
3. Determinm uzura fizic nerecuperabil a elementelor
constructive cu durat lung de via.
Valoarea de reconstituire a elementelor cu durat lung
de via = 2 435,6 (986,7 + 304,4) = 1 144,5 mii lei.
Uzura fizic a elementelor cu durat lung de via
Uf = VE x100% / DVF = 30 x 100% / 75 = 40% sau
Uf = 1 144,5 x 40% = 457,8 mii lei.
4. Determinm deprecierea funcional recuperabil.
Tabelul 5.12 Deprecierea funcional gererat de lipsa nclzirii
autonome i a nodurilor sanitare moderne
Indicator
Valoarea
1
Valoarea instalrii sistemului de nclzire

autonom la data evalurii, mii lei
116
150
Svetlana ALBU

1
Valoarea instalrii sistemului de nclzire

autonom n procesul construciei, mii lei
Pierderea valorii, mii lei
Valoarea de reconstituire a tehnicii sanitare
existente, mii lei
Uzura fizic a tehnicii sanitare existente5, %
Uzura fizic (deja considerat), mii lei
Valoarea materialelor recuperabile, mii lei
Costul demontrii, mii lei
Costul instalrii tehnicii noi, mii lei
Pierderea valorii, mii lei
(190 95) + (250 + 15 5)
95
55
190
50
95
5
15
250
355
Deprecierea funcional recuperabil constituie 410 mii

lei (55 mii lei + 355 mii lei).
5. Determinm deprecierea funcional nerecuperabil care este
determinat de solicitrile pieei i imposibilitatea satisfacerii
acestora imposibilitatea modificrii planificrii interioare a
ncperilor.
Tabelul 5.1 Deprecierea funcional nerecuperabil
Indicator
Valoarea
Pierderea plii de arend, mii lei/an
65
Rata de capitalizare pentru cldire, %
12
Pierderea valorii, mii lei (65 / 0,12)
541,7
Costul replanificrii la etapa construciei, mii lei
350
Deprecierea nerecuperabil, mii lei
191,7
Deprecierea funcional nerecuperabil constituie 191,7 mii lei.
5
Reieind din durata normativ de exploatare de 20 ani. Vezi anexa 1.

117
6. Determinm deprecierea economic.

Tabelul 5.14 Calculul deprecierii economice
Indicator
Valoarea
Pierderea plii de arend, lei/m2 lunar
5
2
Suprafaa cldirii, m
300
Pierderea anual, mii lei
18
Rata de capitalizare pentru cldire, %
12
Pierderea valorii, mii lei (18 / 0,12)
150
Deprecierea economic a valorii constituie 150 mii lei.
7. Determinm deprecierea acumulat.
Tabelul 5.15 Calculul deprecierii acumulate
Indicator
Valoarea
Uzura fizic (Uf), mii lei
976,6
304,4
Recuperabil, mii lei
Nerecuperabil, inclusiv
214,4
a elementelor constructive de
scurt durat, mii lei
457,8
a elementelor constructive de
lung durat, mii lei
Deprecierea funcional (Df), mii lei
601,7
410
recuperabil, mii lei
191,7
nerecuperabil, mii lei
Deprecierea economic (De), mii lei
150
Deprecierea acumulat, mii lei
1 728,3
(D = Uf + Df + De)
Concluzie:
Deprecierea acumulat a obiectului evalurii constituie 1 728,3
mii lei sau 71% fa de valoarea de reconstituire.
118
Svetlana ALBU
Exemplul 21. Metoda segregrii (forma multiplicativ).

Estimai deprecierea acumulat a imobilului, dac uzura fizic
constituie 55%, deprecierea funcional constituie 25%, iar
deprecierea economic 30%.
Rezolvare:
Da = 1 (1 Uf)(1 - Df)(1 - De) =
1-(1 - 0,55)(1 - 0,25)(1 - 0,3) = 0,738 sau 74%.
Concluzie: Deprecierea acumulat constituie 74%.
Atenie! Forma multiplicativ a metodei segregrii va fi
aplicat n caz c uzura fizic depete pragul de 50%.
Exemplul 22. Deprecierea acumulat. Metoda modificat a
duratei de via economic. Pentru exemplul precedent
determinai deprecierea acumulat tiind c durata de via
economic a obiectului evalurii constituie 50 ani.
Atenie! Vrsta efectiv este egal cu vrsta cronologic.
Acest fapt este confirmat i de mrimea uzurii fizice calculate anterior
- 40% (976,6 mii lei x 100% / 2 435,6 mii lei). Conform metodei
vrstei efective (Uf = VE / DVF) durata vrstei efective constituie 30
ani (40% = VE *100%/ 75 ani).
Rezolvare:
1. Determinm valoarea modificat a construciei noi
Vcmod.= Vc (Ufrec. + Dfrec.) = 2 435,6 (304,4 + 410) =
1721,2 mii lei
2. Determinm deprecierea acumulat
D = Vcmod. x VE / DVE = 1 721,2 x 30 / 50 =
1 032,7 mii lei.
Concluzie:
Deprecierea acumulat determinat prin metoda modificat a
duratei de via economic constituie 1 032,7 mii lei sau 42%.
119
Valoarea proprietii imobiliare

Exemplul 23. Determinai valoarea de pia a bunului
imobil. Blocul de producere al unei brutrii amplasate n
or.Hnceti are un volum constructiv 900 m3. Valoarea de
pia a terenului aferent 320 000 lei. Caracteristica cldirii:
fundaia tip continuu din beton brut, pereii portani i
despritori piatr tiat, planeele elemente prefabricate
din beton armat. Grupul de capitalizare II. Uzura elementelor
n rezultatul inspectrii cldirii este indicat n tab.5.16.
Conform indicilor comasai, valoarea de reconstituire
pentru un metru cub constituie 26,2 rub. Coeficientul de
indexate a preurilor n construcii pn la data evalurii
constituie 44,128. Cheltuielile indirecte ale investitorului
constituie 15%, iar beneficiul solicitat de investitor
constituie 25%. Deprecierea funcional constituie 15%, cea
economic 0%.
Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Elementele
constructive
Fundaie
Perei
Planeu de pod
Acoperi
Pardoseal
Goluri
Finisri
Instalaii interioare
tehnico-sanitare i
electrotehnice
Alte lucrri
Total
Greutatea specific
conform ICVR, %
11
30
11
4
5
9
6
21
3
100
Uzura, %
15
15
15
35
37
25
30
25
15
x
Rezolvare:
1. Determinm valoarea construciei considerat nou (n baza
valorii de reconstituire).
120
Svetlana ALBU
Tabelul 5.17 Estimarea valorii construciei considerat nou

Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
Indicator
Valoarea de reconstituire, rub/m.c.
Coeficientul de corecie utilizarea
materialelor locale
Zona seismic pentru Hnceti
Valoarea
26,2
0,96
Coeficientul de corecie zona

seismic
Valoarea de reconstituire corectat,
rub/m.c
Coeficientul de indexare a
preurilor
Valoarea de reconstituire, lei/m.c.
1,05
Costul construciei, lei
11
12
conform ICVR
26,4096
44,128
1 165,4
1 048 860
1,15
1,25
Beneficiul investitorului
Valoarea construciei considerat
nou, lei
conform ICVR
conform
II-7-81* (anexa 3)
1,2
Coeficientul TVA
10
Not
conform ICVR
1 809 284
r5 = r1 x r2 x r4
calculat conform
datelor BNS
r7 = r5 x r6
r8 = r7 x volumul
constructiv
conform
legislaiei
conform datelor
pieii
conform datelor
pieii
Vc = Cc + CI + BI
=
r8 x r9 x r10 x r11
2. Determinm uzura fizic a cldirii

Tabelul 5.18 Estimarea uzurii fizice
Nr.
1
1
2
3
4
5
6
7
Elementele constructive
2
Fundaie
Perei
Planeu de pod
Acoperi
Pardoseal
Goluri
Finisri
Greutatea
specific, %
3
11
30
11
4
5
9
6
121
Uzura,
%
4
15
15
15
35
37
25
30
Uzura
ponderat, %
5
1,65
4,5
1,65
1,4
1,85
2,25
1,8

1
8
9
2
Instalaii interioare tehnicosanitare i electrotehnice
Alte lucrri
Total
3
21
4
25
3
100
15
x
5
5,25
0,45
20,8
Conform calculelor efectuate uzura fizic constituie 21%.

3. Determinm deprecierea acumulat
D = Uf + Df + De = 21 + 15 + 0 = 36%
4. Determinm valoarea de pia
VP = Vt + (Vc D) = 320 000 + 1 809 284 (1 - 0,36) =
=1 477 942 lei.
Concluzie:
Valoarea de pia a cldirii de producere amplasate n
or. Hnceti constituie 1,48 mln lei.
Exemplul 24. Determinai valoarea unei case construit n
1985 (perei din lampaci i lemn, fundaia din piatr tip
continuu, volumul constructiv 60 m3). n urma calamitilor
naturale (a grindinii) trebuie nlocuite 80% din nvelitoare i
20% din grinzi. De asemenea trebuie schimbate i 50% din ui.
Indicele preurilor n construcii la data evalurii fa de 1991
constituie 29 072.
Valoarea de reconstituire a cldirii n preurile anului
1991 (conform ICVR) = 31,09 lei/m3. Cheltuielile indirecte
sunt considerate 10%, iar beneficiul investitorului 15%.
Deprecierea funcional constituie 10%. Deprecierea
economic 0%.
122
Svetlana ALBU
Tabelul 5.19 Ponderea elementelor constructive n valoarea de

reconstituire
Elementul constructiv
Ponderea conform
ICVR, %
Fundaii
14
Perei portani i despritori
31
Acoperi
14
Pardosea
7
Goluri
16
Finisri
9
nclzire (sob) i electricitate
7
Altele
2
Rezolvare:
1. Determinm valoarea construciei considerat nou.
Vc = 31,09 x 29,072 x 1,2 x 1,1 x 1,15 x 60 m.c. = 82 323 lei

2. Determinm uzura fizic prin metoda vrstei efective,
considernd exploatarea normal a cldirii i lipsa
deteriorrilor.
Conform normativelor (anexa 5), pentru cldirea
evaluat gradul de rezisten fiind V, durata de via fizic
constituie 50 ani. Vrsta cronologic a cldirii constituie 2014
1985 = 29 ani.
Uf = 29 x 100% / 50 = 58%
3. Determinm uzura elementelor problematice.
Conform 53-86() determinm structura elementului
constructiv, lund n consideraie materialele de construcie
(anexa 4).
123
Tabelul 5.20 Calculul uzurii fizice a elementelor deteriorate

Elementul
constructiv
combinat
Acoperi
Ponde
rea n
VR,
%
Elementul
constructiv
Ponde
rea,
%
Ponde
rea n
VR,
%
nvelitoare
60
8,4
structura
40
5,6
ui
33
5,28
ferestre
x
67
30
10,72
x
14
Goluri
16
Total
30
Uzura, %
Uzura
ponde
rat,
%
80%x100 +
20%x58 =
91,6%
20%x100 +
80%x58 =
66,4%
50%x100 +
50%x58=79%
58%
x
4. Determinm uzura fizic considernd deteriorrile cldirii

Uf = (100 30) x 58% + 21,8% = 62,4% sau 62%
5. Determinm deprecierea acumulat a cldirii
D = 62 + 10 + 0 = 72%
VP = 82 323 x (1- 72%) = 23 050 lei.
Concluzie:
Valoarea cldirii constituie la data evalurii 23 mii lei.
124
7,69
3,72
4,17
6,22
21,8
Svetlana ALBU
NCHEIERE
Estimarea valorii dreptului asupra unei proprieti este

un proces complex care depinde de:
plenitudinea i grevarea dreptului de proprietate;
destinaia evalurii aria de utilizare a
concluziilor;
starea fizic a proprietii;
situaia economic a proprietii.
Metodologia evalurii este flexibil. O evaluare corect
presupune selectarea corect a metodelor ce vor fi aplicate,
utilizarea indicatorilor corespunztor situaiei i interpretarea
corect a rezultatelor cptate.
Evaluarea proprietilor reprezint utilizarea aparatului
matematic pentru exprimarea monetar (valoric) a dreptului
de proprietate. Aplicarea autonom a aparatului matematic fr
ajustarea
la
situaia
juridico-economic
i
fizic
corespunztoare obiectului evalurii conduce la formularea
unor concluzii eronate.
125
BIBLIOGRAFIE
1. Catalogul mijloacelor fixe i activelor nemateriale.

Hotrrea Guvernului R.Moldova nr.338 din 21.03.2003.
2. Standardele Internaionale de Evaluare. ANEVAR,
Bucureti, 2011.
3. .. .
. , 1945.
4. 53-86() :
.
5. 57-88(). .

.

6 1988 . 191.
6. 58-88 () .
,
,
"
(.
23
1988 . N 312).
7. .. :
. .: , 2009. - 432 .
8. .. .
: . .: ,
2009. - 272 .
9. . 11- . / . . /
. . .. . 2- . . .
.: , 2007. 944 .: . . .
10. . . .. .
.. .: , 2004. - 292 .
126
Svetlana ALBU
11. .. :
. 2- ., . . .:
, 2008. - 224 .
12. II-7-81* :
.
. 1995.
13. .. : .
/ . . ... .:
-, 2002. - 303.
127
ANEXE
ANEXA 1. Durata minim de exploatare eficient a
cldirilor i edificiilor
1.1

,
-

, ,
, ..

( ,
-
)
, ,
(, ,
..)
, ,
,
, (,
, , -
..), (,
..).
, ..
; ,

(
-
)
, ,
(, ,
..)
, ,
,
, (,
, , -
..), (,
..)
: [9]
128
3-5
15-20
3-5
20-25
2-3
10-15
2-3
10-15
2-3
15-20
2-3
8-12
Svetlana ALBU
1.2

,

-

(),

*

*

*

*

,
*

*
,
(
2,5-3,5 )

*

( 22,5 )*

,

50
50
50
50
60
60
40
60
15
40
60
15
50
50
30
30
50
50
40
40
30
30
129
*

30
*
, 30
*
, ,
15
-*

:
15

()
25

80
*

80
*

,
60
,
30
,
,
20

80

25
40

15

40

15

15
130
30
30
15
8
15
25
65
65
50
25
15
65
20
30
10
30
10
10
Svetlana ALBU
:
(
)
(
)
,
( )

,

,

*

60
30
30
15
40
20
30
20
15
10
60(50)
30(25)
40(30)
20(15)
30(20)
15(10)
20
10
15
30
15
8
10
4
5
20
10
10
10
50
80
25
40
60
40
40
30
131
20
, ,
:

()

:

:

15
60
50
30
25
80
70
40
10
35
8
20
15
10
20
15
20
15
15
12
20
15
10

80
80
80
80
50
50
132
Svetlana ALBU

():

40(30)

40(30)

15(10)

20(15)
()

15

10
(
10
3-4 )

60

30

10
10
6

:
40
20
10
, ,
75

,
60

30

133
40(30)
40(30)
15(10)
20(15)
15
10
10
60
30
10
10
6
40
20
10
60
50
25
:

40

50
:
50

40

10

/

,
:
20
15

:
30
25
:

60
,

40

:

30

,

20

:

60

40
:
134
30
40
35
30
7
40(50)
18
12
25
20
60
40
30
20
30
20
Svetlana ALBU

40

30

:
5
()

:
4
()

(,
,
, .):
, ,
8
5
, ,
4

:
4

5

:
60

30

80

50

:
30
20

15

30
(
) :
3
135
30
15
2
3
3
4
2
3
4
3
4
60
30
80
50
30
20
15
30
3

4

4

,
:
:
6

:
30

15
40
60
60

10

10
:
20
30
:
20
30
:
20
20
30

40
25

136
6
6
8
4
4
8
6
25
12
30
50
50
5
5
10
15
10
15
15
15
20
20
12
Svetlana ALBU
:

30
-
15

20

15

20

30

10

( )

:
20(10)
30(15)
:
15

:
15
20

10

15

20

10
10

() :
40(30)
30(15)

15
30
30
137
15
8
10
8
12
15
10
15(8)
25(12)
8
12
15
8
12
20
10
10
35(25)
25(12)
10
25
25
15
12
20
15
10
10
10
30
10
12
12
8
8
8
30
10
25
20
6
15
25
20
6
15
10
30
25
60
20
20
10
-
20

( )
20
40
25

10

10
138
50
20
15
7
20
20
40
25
10
10
Svetlana ALBU

:

15
15

15
15

,
15
15

15
10
( ,
10
5
..)
()

:
15
15
, , ,
10
10
.
,
5
5
-
5
5
4
4

10
10

:
40
40
15
15

:
40
40

30
30
20
20

20
20

30
30

139
()
10
7
, ,

5
6

5
4
:
1. *
.
2.

- 3
25% -
.
: [5]
140
Svetlana ALBU
ANEXA 2. APRECIEREA STRII TEHNICE

A 2.1. Descrierea general a construciei
Dup destinaie obiectul face parte din categoria

construciilor cu destinaie social-cultural.
Dup structura de rezisten, este o construcie cu
schelet portant din zidrie.
Fundaiile sunt sub form de lent sub toi pereii
portani. Fundaiile sunt executate din zidrie de piatr
natural.
Pereii portani sunt la exterior i interior din blocuri de
calcar, tencuii.
Pereii de compartimentare principali ai prii
supraterestre a cldirii sunt executai din blocuri de calcar
standard, pereii secundari sunt executai din cherestea.
Pardoseala n ncperi este executat din cherestea,
ciment, nveli linoleum i gresie, pereii la interior sunt finisai
cu var, vopsea, tapete i faian. ncperile sunt dotate cu reele
electrice i nclzire. Ferestrele duble i simple din lemn,
uile lemn, metal i PVC. Starea unor elemente a fost
mbuntit prin lucrri de reparaie curente.
141
La partea superioar cldirea se nchide cu acoperi cu

arpant de lemn i nvelitoare din foi de ardezie.
Din totalitatea dotrilor inginereti construcia dispune
de:
Instalaii electrice;
Instalaii de alimentare cu ap;
Instalaii sanitare;
Instalaii de canalizare;
Instalaii de nclzire.
Pentru concretizarea dimensiunilor i simplificarea
perceperii informaiei o propunem n form tabelar.
Tabelul A2.1 Caracteristicile tehnice ale construciei
Suprafaa
(perimetrul
exterior), m2
nlimea, m
Volumul,
m.c
1286,35
8,6
11063
278,8
3,25
906
11,12
Lit.
Denumirea
ncperilor
Nr.
nivele
Construcia
principal a
colii
Demisol
Prag
Total
1576,35
11969
Tabelul A2.2 Descrierea elementelor constructive a

construciei colii
Denumirea
elementelor
Descrierea elementelor
constructive
1
Fundaie
Pereii de rezisten
exteriori i interiori
Piatr but
Blocuri de calcar
142
Svetlana ALBU
(Continuarea tabelului A2.2)

1
Pereii de
compartimentare
Planeu de pod
Acoperi
Pardoseal
Ferestre
Ui
Finisare interioar
Finisare exterioar
Reele
Altele
Blocuri de calcar, crmid

Elemente prefabricate - plite cu
goluri
Structur din lemn, foi de ardezie
Cherestea, sap de mortar, betonmozaic, gresie, linoleum
Duble din lemn, vitralii lemn-metal
n filoane, oarbe, metal
Tencuial, vruire, vopsire, tapet,
faian
Zidrie de calitate superioar, soclu
tencuit parial vopsit
Ap, canalizare, nclzire,
electricitate
Scri, trotuar
La examinarea exterioar i interioar a cldirii pe

unele sectoare s-au constatat urmtoarele defeciuni:
Fisuri la partea exterioar a zidriilor
Tasri neeseniale a solului
Cojirea vopselei i a tencuielii
n general, n urma inspectrii, la prima vedere, cldirea
denot o stare tehnic nesatisfctoare. Cea mai afectat parte
a cldirii este acoperiul, tavanul, pardoselile i golurile.
Intervenii n structura de rezisten nu au avut loc.
143
A2.2. Examinarea i estimarea uzurii fizice a elementelor

constructive
Examinarea i evaluarea tehnic a Fundaiilor
Fundaiile reprezint ansamblul elementelor structurale

care transmit ncrcrile la terenul de fundare i care vin n
contact direct cu acesta.
Dup alctuire i form fundaiile construciei sunt de
tip continue sub pereii portani i de compartimentare.
Materialele utilizate sunt: zidrie de piatr but pe mortar de
nisip, ciment la o adncime necunoscut. Fundaia pe ntregul
perimetru este protejat de trotuar din beton. n urma
inspectrii nu s-au observat tasri i fisuri din exterior care s
demonstreze deteriorarea grav a acestui element. La interior,
n demisol au fost depistate tasri i fisurarea neesenial a
pereilor ce constituie 17 % uzur din intervalul 41-60%
stabilit conform BCH 53-86p., tabelul 3. Prin urmare, uzura
fundaiei va fi:
Ufund.= 41+ (60 - 41) x 0,17 = 44,23%.
144
Svetlana ALBU
Examinarea i evaluarea tehnic a Pereilor portani i

a pereilor de compartimentare
Pereii
sunt
elemente
principale de construcie ale
cldirilor i au urmtoarele roluri:
- nchid construcia spre exterior i
o compartimenteaz n interior,
totodat izolarea termic i fonic
necesar;
- pot fi elemente de rezisten,
prelund
ncrcrile
altor
elemente de construcie (planee,
acoperi) care apoi sunt transmise
fundaiilor.
Pereii construciei examinate
sunt din materiale locale: blocuri de
calcar. La exterior zidria este de calitate superioar, fr
finisaj suplimentar, la interior pereii sunt tencuii. Volumul
zidriei pe diverse materiale de construcii este prezentat n
tabelul ce urmeaz.
Tabelul A2.3 Rezultatele inspectrii pereilor portani
Perei
Materialul
Portani
exteriori
Portani
interiori
Compartime
ntare
Total
Blocuri de
calcar
Blocuri de
calcar
Blocuri de
calcar
-
Grosi
mea,
cm.
40
Volu
mul,
m.c.
624,83
40
416,28
20
267,23
1308,34
145
Starea
Satisfc
toare
Satisfc
toare
Satisfc
toare
-
Interval
de uzur,
%
41-50
31-40
21-30
-
Diagnosticul a fost efectuat conform tabelului 10, BCH

53-86. Volumul total al pereilor portani i de compartimentare
constituie 1308,34 m.c.
Sectorul I, perei exteriori din blocuri de calcar, cu o
grosime de 400 mm 624,83 m.c., uzura pe suprafaa de 20%,
interval de uzur 41-50%.
Sectorul II, perei interiori din blocuri de calcar, cu o
grosime de 400 mm 416,28 m.c., uzura pe suprafaa de 15%, ,
Sectorul III, perei exteriori din blocuri de calcar, cu o
grosime de 200 mm 267,23 m.c., uzura pe suprafaa de 10%,
Tabelul A2.4 Calculul uzurii fizice a pereilor
Perei
Portani
exteriori
Portani
interiori
Compartimentare
Total
Volu
mul,
m.c.
Pon
derea
%
Interval
Gradul
de uzur, de deteri
%
orare, %
min max
Uzura
elemen
telor,
%
Uzur
pondera
t %
624.83
47.76
41
50
45
45.05
21.51
416.28
31.82
31
40
33
33.97
10.81
267.23
20.43
21
30
24
23.16
4.73
1308
100
37.05
Conform calculelor uzura fizic a pereilor portani i de

compartimentare este de 37,05%.
146
Svetlana ALBU
Examinarea i evaluarea tehnic a Planeelor.

Planeele sunt elemente de construcie orizontale sau
nclinate care separ cldirea pe nlime n niveluri sau o
nchid la partea superioar. n funcie de aceste destinaii, ele
se numesc planee curente sau intermediare, respectiv planee
de pod, sau planee-acoperi (terase). Planeele sunt
elemente de rezisten, solicitate la ncovoiere de ctre sarcinile permanente i utile. Planeele sunt prevzute n mod
obinuit la partea inferioar cu elemente de finisaj. La
partea inferioar, n general, planeele se tencuiesc
realiznd tavanul.
Pentru a corespunde rolului pe care l au n construcie,
planeele trebuie s satisfac urmtoarele condiii:
de rezisten, adic s preia n limite admisibile
eforturile care se produc sub aciunea ncrcrilor provenite
din sarcinile permanente i sarcinile utile;
de rigiditate, adic s nu aib sgei mai mari dect
cele admisibile i s nu vibreze sub aciunea sarcinilor la
care sunt supuse;
de izolare termic, adic s mpiedice pierderea de
cldur, n acest scop se folosesc materiale termoizolante ca:
pluta, stufitul, stabilitul, vata mineral, betonul celular,
zgura, plcile PFL izolatoare, materiale din mase plastice
etc.;
de izolare fonic, adic s nu permit transmiterea
zgomotului.
n urma inspectrii s-a constatat c planeele sunt
din panouri prefabricate cu goluri de diverse dimensiuni,
ca lungime i lime, i grosimea de 220 mm. Rosturile de
mbinare sunt chituite cu ipsos, calitate simpl. Conform
informaiei din tabelul 31 din BCH 53-86p, intervalul de
uzur 31-40% corespunde descrierii uzurii ct i
recomandrilor de reabilitare.
147
Suprafee deteriorate a panourilor nu au fost

constatate. Dimensiunea rosturilor la mbinarea panourilor
nu depete 2 mm. Abaterile la montarea panourilor de
planeu constituie n mediu 35%.
Calculm uzura planeelor prin metoda interpolrii:
Uf.= Uel x S1 / Stot
Uf. = 31 + 9 x 35 / 100 = 34,15%
Conform calculelor, uzura fizic a planeelor constituie
34,15%, rezultat ce reflect starea acestui element.
Examinarea i evaluarea tehnic a Acoperiului.
Acoperiurile sunt elementele de construcie prevzute
la partea superioar a cldirilor, pentru a le proteja mpotriva
intemperiilor (ape din ploi i zpezi, vnt, soare, variaii de
temperatur etc.).
Acoperiul unei cldiri se compune din dou pri
principale: arpanta, care constituie elementul de rezisten al
acoperiului i nvelitoarea, care constituie elementul de
protecie mpotriva ptrunderii apelor din ploaie sau zpezi, a
vntului i radiaiilor solare etc., i trebuie s formeze
ntotdeauna un element continuu.
148
Svetlana ALBU
Pentru eliminarea apelor provenite din precipitaiile

atmosferice, acoperiul se execut cu una sau mai multe planuri
nclinate numite pante. nclinarea pantei unui acoperi depinde
att de natura materialului din care se execut nvelitoarea, ct
i de climatul regiunii. n regiunile cu precipitaii abundente,
acoperiurile se execut cu pante mari, pentru ca scurgerea
apelor provenite din precipitaii s se fac ct mai repede.
Acelai lucru se recomand i atunci cnd nvelitoarea se
execut din elemente mici (igl.) care creeaz multe rosturi,
deci cu pericol mai mare de ptrundere n interior a apelor.
arpanta formeaz elementul de rezisten al
acoperiului.
La
construcia
inspectat acest element
este din lemn, iar
nvelitoarea - din foi de
ardezie.
Construcia
inspectat iniial a fost
acoperit
cu
olane,
concluzia dat reiese din
construcia
arpantei,
care a fost reparat local n procesul de reabilitare a
acoperiului i s-a schimbat nvelitoarea (ardezie).
Calculm uzura acoperiului compus din carcasa de
susinere din lemn cu o pondere n construcia dat de 40% i a
nvelitorii din ardezie pondera 60%. Ponderea a fost stabilit
conform anexei 2, BCH 53-86p, pentru grupa de capitalizare I,
care corespunde construciei examinate (tab.A2.5).
Inspectarea
acoperiului
permite
formularea
concluziilor: structura de rezisten este afectat parial, lemnul
este afectat de mucegai, sunt vizibile urme de putrefacie pe
cpriori, maurlat i ipci, circa 50% din lemn poate fi utilizat la
reabilitarea construciei. nvelitoarea din foi de ardezie are un
149
grad de uzur avansat i necesit nlocuire. Pentru stabilirea

gradului de uzur real calculul este prezentat n tabelul A2.6.
Tabelul A2.5 Rezultatele inspectrii acoperiului
Elemente
Carcas de
susinere
nvelitoare
Total
Materi
alul
Ponde
rea,
%
Starea
Interval de
uzur, %
BCH 5386p
Lemn
75
Satisfctoare
41-60
Tabelul 38
Ardezie
-
25
100
Nesatisfctoare
41-60
Tabelul 44
Tabelul A2.6 Calculul uzurii fizice a acoperiului

Elemente
Materi
alul
Pon
derea
%
Interval
de uzur,
%
min max
Gradul
de
deterio
rare, %
Uzura
element
elor, %
Uzur
ponde
rat,
%
Carcas de
susinere
Lemn
75
41
60
57
51.83
38.87
nvelitoare
Ardezie
25
41
60
55
51.45
12.86
Total
100
51.74
Conform calculelor uzura fizic a acoperiului

constituie 51,74%, rezultat ce reflect starea acestui element.
150
Svetlana ALBU
Examinarea i evaluarea tehnic a Pardoselilor.

Pardoselile sunt elemente de construcie care formeaz
o suprafa continu, rezistent la uzur, necesar asigurrii unei
circulaii convenabile conform destinaiei cldirii. Orice
pardoseal este alctuit din dou pri principale:
partea pe care se circul, duumea, linoleum, gresie
etc., i care formeaz stratul de uzur sau
pardoseala propriu-zis;
stratul suport - suprafaa terenului care este i stratul
de rezisten pe care se aeaz pardoseala propriuzis.
Pardoseala contribuie, n funcie de materialul din
care este executat, la izolarea termic, fonic i
hidrofug. Suprafaa pardoselii trebuie s fie plan,
orizontal i la acelai nivel pentru toate ncperile, sau
numai pentru un anumit grup de ncperi.
n ncperile de baie, buctrie, grupuri sanitare etc.
pardoseala se execut cu o pant de scurgere a apei ctre o
gaur prevzut n pardoseal, denumit sifon de scurgere.
Pardoselile trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
s fie rezistente la uzura produs prin circulaia
oamenilor;
s fie rezistente la compresiune i lovire;
s fie durabile, adic s-i pstreze forma i
aspectul iniial;
s fie termoizolante, fonoizolante sau hidroizolante
(n funcie de destinaie);
s prezinte siguran contra alunecrii (pentru a nu
produce accidente);
s fie uor de executat, ntreinut, reparat i s fie
economice;
s fie estetice.
151
O pardoseal nu poate ndeplini n totalitate aceste

condiii i de aceea, la alegerea tipului de pardoseal,
primeaz condiiile de exploatare specifice, condiii care
difer, n funcie de destinaia cldirii.
n urma inspectrii construciei s-au constatat

urmtoarele tipuri de pardoseli:
pardoseli din lemn i din materiale pe baz de lemn;
pardoseli din plci ceramice;
pardoseli din linoleum.
La determinarea uzurii pardoselilor se va folosi informaia
expus n tabelele A2.7 i A2.8 ce reflect dimensiunile i
starea acestui element constructiv.
Informaia din tabelul A2.8 se va folosi pentru calculul
uzurii fizice a pardoselilor care este efectuat n tabelul A2.9.
152
Svetlana ALBU
Tabelul A2.7 Structurarea pardoselilor

1.
Depozit
Suprafaa
total, m.p.
52,25
2.
Coridor
69,75
Plci ceramice
3.
Atelier 1
58,1
Beton
4.
Atelier 2
47,1
Beton
5.
Cabinet
76,6
Linoleum
6.
Coridor
385,46
Beton - mozaic
7.
Casa scrii
38,24
Plci ceramice
8.
Debara
14
Beton
9.
Clase de studii
1272,29
Cherestea
10.
Sal de festiviti
119
Cherestea
11.
Noduri sanitare
4,25
Gresie
12.
15,43
Cherestea
13.
Cabinet inventar
sportiv
Sal de sport
146,16
Cherestea
14.
Casa scarii (subsol)
12,4
Gresie
Total, m.p.
2311,03
Nr.
Denumirea ncperii
Materialul
pardoselilor
Beton
Tabelul A2.8. Rezultatele inspectrii pardoselilor

Materialul
pardoselilor
Interval de
uzur, %
1552,88
Suprafa
deteriorat,
%
75
41 - 60
Tabelul 51
107,99
65
21 - 40
Tabelul 49
16,65
15
1 - 20
Tabelul 49
Beton (mozaic)
385,46
38
21 - 40
Tabelul 48
Beton
171,45
50
41 - 60
Tabelul 48
76,6
10
21-40
Tabelul 53
Cherestea
Plci ceramice
Gresie
Linoleum
Total
Suprafaa,
m.p.
2311,03
153
BCH 53-86p
Tabelul A2.9 Calculul uzurii fizice a pardoselilor

Materia
lul
pardose
lilor
Cherestea
Supra
faa,
m.p.
Pon
derea
%
1552.88
67.19
41
Plci
ceramice
Gresie
107.99
4.67
16.65
Beton
(mozaic)
Beton
Linoleum
Total
Interval de
uzur, %
min max
Uzura
elemen
telor,
%
49.93
Uzur
ponder
at, %
60
Gradul
de
deterior
are, %
47
21
40
43
29.17
1.36
0.72
20
15
3.85
0.03
385.46
16.68
21
40
25
25.75
4.29
171.45
7.42
41
60
47
49.93
3.70
76.6
3.31
21
40
15
23.85
0.79
2311.03
100
33.55
43.73
Conform calculelor uzura fizic a pardoselilor

Examinarea i evaluarea tehnic a golurilor Ferestrelor
i uilor
Pentru buna funcionare a unei cldiri este necesar s se
asigure comunicaii, att interioare ntre diferite ncperi, ct i
ntre interior i exterior. Aceste comunicaii sunt necesare
circulaiei, iluminrii i altor funciuni ale cldirii.
154
Svetlana ALBU
n acest scop, n ziduri se las o serie de goluri n care

se fixeaz ulterior tmplria uilor i ferestrelor. Starea acestor
elemente n urma inspectri este expus n tabelul A10.
Tabelul A2.10. Rezultatele inspectrii golurilor de ui i
ferestre
Denumirea
elementului
Ui de exterior
(lemn)
Ui de exterior
(PVC)
Ui de interior
(filoane mari)
Ui de interior
(filoane mici)
Ui vitralii
Ui de interior
(metal)
Ferestre exterior
(1450x2200) lemn
Ferestre exterior
(1450x1000) lemn
Ferestre exterior
(1450x1500) lemn
Vitralii
Total
Canti
tatea,
buc
Deterio
rate,
%
Interval de
uzur, %
BCH 53-86p
55
41 - 60
Tabelul 57
25
21 - 40
Tabelul 58
18
50
41 - 60
Tabelul 57
12
55
41 - 60
Tabelul 57
47
41 - 60
Tabelul 57
10
1-20
Tabelul 57
111
45
41-60
Tabelul 55
55
41 - 60
Tabelul 55
57
41 - 60
Tabelul 56
25
41 - 60
Tabelul 56
223
Gradul de deteriorare a uilor i ferestrelor s-a calculat n

dependen de starea acestor elemente. Ponderea uilor i
ferestrelor din cadrul construciei este calculat conform
greutii specifice recomandat n BCH 53-86p, anexa 2, n
dependen de grupa de capitalizare I, ce constituie 48% pentru
ferestre i 52% pentru ui. Determinarea nivelului de uzur
155
pentru blocurile de ui i ferestre este prezentat n tabelele

A2.11 i A2.12.
Tabelul A2.11 Calculul uzurii fizice a uilor
Denumi
rea elemen
tului
Ui de
exterior
(lemn)
Ui de
exterior
(PVC)
Ui de
interior
(filoane
mari)
Ui de
interior
(filoane
mici)
Ui vitralii
Ui de
interior
(metal)
Total
Uzura
elemen
telor,
%
51.45
Uzur
ponde
rat,
%
1.35
2.63
41
60
Gradul
de
deterio
rare, %
55
5.26
21
40
25
25.75
1.36
18
47.37
41
60
50
50.5
23.92
12
31.58
41
60
55
51.45
16.25
5.26
41
60
47
49.93
2.63
7.89
20
10
2.9
0.23
38
100
Can
tita
tea,
buc
1
Pon
derea,
%
Interval de
uzur, %
min max
45.73
Conform calculelor uzura fizic a blocurilor de ui

156
Svetlana ALBU
Tabelul A2.12 Calculul uzurii fizice a ferestrelor

Denumirea
elemen
tului
Ferestre
exterior
(1450x220)
lemn
Ferestre
exterior
(1450x100)
lemn
Ferestre
exterior
(1450x150)
lemn
Total
Can
titat
ea,
buc
111
Pon
de
rea,
%
96.52
Interval de
uzur, %
min max
41
60
Gradul
de
deterior
are, %
45
1.74
41
60
55
51.45
0.89
1.74
41
60
57
51.83
0.90
115
100
Uzura
elemen
telor,
%
49.55
Uzur
ponder
at, %
47.83
49.62
Conform calculelor uzura fizic a blocurilor de ferestre

constituie 49,62%.
Astfel, uzura fizic a golurilor va fi:
Uf.g.= 45,73 x 48/100 + 49,62 x 52/100 = 21,95 + 25,8 =
47,45%.
n urma calculelor efectuate s-a constatat uzura fizic a
golurilor n mrime de 47,45%.
157
Determinarea uzurii fizice a Lucrrilor de finisare

Finisajul exterior zidrie de calitate superioar, soclu
- tencuial din mortar cu adaos de ciment, vopsit. Comparaia a
fost efectuat conform tabelului 63, BCH 53-86 p.
Tencuiala este deteriorat pe o suprafa de pn la

25% din cea total. Blocurile de calcar pe o suprafa de 15%
se macin. Starea finisajului exterior coincide intervalului de
uzur 41-50%, gradul de deteriorare din intervalul dat
constituie n mediu 20%.
U.f.ext.=41+9x0,20 = 42,80%
Conform calculelor uzura fizic a finisajului exterior
158
Svetlana ALBU
Finisajul interior - tencuial din mortar cu adaos de

var sau ciment. La interior finisajul este de urmtoarele tipuri:
tencuial cu vruire, vopsire, elemente decorative din ipsos,
faian i placaj. Comparaia a fost efectuat conform tabelelor
59-62, BCH 53-86 p. Tencuiala este de o calitate simpl pe o
suprafa de pn la 55% din suprafaa total. Fisuri de
dimensiuni mari n-au fost nregistrate. Rezultatele estimrii
uzurii fizice sunt prezentate n tabelul A2.13.
Tabelul A2.13 Informaie pentru calculul uzurii fizice a

finisajului interior
Finisaj
Ponderea
Interval
Deteri
BCH 53-86p
din element, de uzur,
orate,
%
%
%
Vruire
71,05
61 - 80
25
Tabelul 59
Vopsire
19,5
41 - 60
30
Tabelul 60
Placaj
5,03
21 - 40
10
Tabelul 64
Faian
3,02
11 - 20
15
Tabelul 62
Total
100
n baza datelor din tabelul A2.13 calculm uzura fizic a
finisajului interior.
Tabelul A2.14 Calculul uzurii fizice a finisajului interior
Finisaj
Vruire
Ponde
rea din
element,
%
71.05
Vopsire
Placaj
Faian
Total
19.5
5.03
4.42
100
Interval de uzur,
%
min
max
41
60
41
21
11
60
40
20
-
159
Gradul
de
deterio
rare, %
48
47
28
15
-
Uzura
pe
elemen
te, %
50.12
Uzur
pondera
t, %
49.93
26.32
12.35
-
9.74
1.32
35.79
46.67
35.61
Conform calculelor din tabelul A14 uzura fizic a

finisajului interior constituie 46,67%, rezultat ce reflect starea
acestui element.
Greutatea specific a finisajului exterior constituie 35%,
iar a finisajului interior 65%. Uzura complet a finisajului
construciei va constitui:
Ufin. = 42,80 x 0,35 + 46,67 x 0,65 = 45,32 %
Construcia inspectat este dotat cu urmtoarele reele

inginereti:
nclzire
Apeduct
Electrificare
Canalizare
160
Svetlana ALBU
n urma inspectrii s-a constatat c gradul de uzur a

reelelor inginereti este avansat. Exploatarea n continuare a
acestora va fi posibil numai dup reparaia capital.
Rezultatele examinrii i estimrii uzurii fizice sunt prezentate
n tabelul A2.15.
Tabelul A2.15 Examinarea i evaluarea tehnic a reelelor
inginereti
Reeaua
Ponderea Interval de Deteri BCH 53inginereasc reelei,%
uzur, % orate,
86p
%
nclzire
24
41-60
57 Tabelul 66
Apeduct
20
41-60
48 Tabelul 67
Canalizare
12
61-80
75 Tabelul 68
Electrificare
32
21-40
30 Tabelul 69
Altele
12
100
100
Total
100
n baza datelor din tabelul A2.15 calculm uzura fizic a
reelelor inginereti.
Tabelul A2.16 Estimarea uzurii fizice a reelelor inginereti
nclzire
24
41
60
Gradul
de
deterio
rare, %
57
Apeduct
20
41
60
48
50.12
10.02
Canalizare
12
61
80
75
75.25
9.03
Electrifi
care
Altele
32
21
40
30
26.7
8.54
12
100
100
100
100
12.00
Total
100
52.04
Reeaua
Ponderea
reelei,%
Interval de
uzur, %
min
max
161
Uzura
pe
elemen
te, %
51.83
Uzur
ponde
rat,
%
12.44
Conform calculelor din tabelul A2.16 uzura fizic a

reelelor inginereti constituie 52,04%, rezultat ce reflect
starea acestui element.
A2.3. Starea tehnic: concluzii i recomandri
Analiznd
rezultatele
examinrii
elementelor
constructive i construciei n ansamblu, evalurii calitative i
cantitative efectuate, consultaiilor cu prevederile normativelor
n vigoare s-a constatat, c starea tehnic a construciilor,
elementelor de construcii, ct i a lucrrilor executate este
satisfctoare.
Uzura total a construciei este calculat n baza
greutii specifice a fiecrui element constructiv al cldirii,
conform ICVR, culegerea 32, tabelul 5.
Tabelul A2.17 Estimarea uzurii fizice a imobilului

Denumirea
elementului
Fundaii
Perei
Planee
Acoperi
Goluri
Pardosele
Finisaj
Reele
inginereti
Altele
Total
Greutatea
specific, %
Uzura fizic, %
6
29
8
5
9
11
17
10
Uzura
calculat, %
44.23
37.05
34.15
51.74
47.75
43.73
30.34
52.04
Valoarea medie
ponderat a uzurii, %
2.65
10.75
2.73
2.59
4.30
4.81
5.16
5.20
5
100
50.00
-
2.50
40.69
Gradul de uzur a construciei la data examinrii

conform calculelor constituie 41 %.
Tasri ale terenurilor de fundaii, fisuri mari n perei,
deformaii constructive a planeelor i acoperiurilor, alte
162
Svetlana ALBU
degradri inadmisibile la data examinrii nu s-au depistat.

Structurile de rezisten a construciilor n ansamblu sunt n
stare acceptabil .
Tabelul A2.18 Recomandri
Nr.
Denumirea
elementului
Uzura fizic
calculat,
%
3
44.23
1
1.
2
Fundaii
2.
Perei
portani i
despritori
37.05
3.
Planee
34.15
4.
Acoperi
51.74
5.
Ferestre
49,62
6.
Ui
45,73
Recomandri
4
Reabilitarea parial a fundaiei,
executarea vertical i orizontal a
hidroizolrii, restabilirea stratului de
etanare.
Restabilirea cornielor, ntrirea
zidriei prin curirea i chituirea
rosturilor blocurilor de calcar cu
mortar pe baz de nisip-ciment.
nlturarea stratului de mortar i chit
din rosturile de mbinare.
Grunduirea, armarea i chituirea
rosturilor. Restabilirea stratului
protector al betonului.
Reabilitarea total a acoperiului
prin: schimbarea cosoroabei,
nlocuirea parial a cpriorilor,
grinzioarelor de susinere.
nlocuirea ardeziei.
Reparaia tocurilor i elementelor de
fereastr prin nlturarea stratului de
vopsea, chituirea, grunduirea i
vopsirea lor. Restabilirea unor
blocuri de fereastr cu nlociurea
pn la 30% din elemente.
Reparaia tocurilor i pnzelor de
ui, prin nlocuirea elementelor
putrede i deteriorate. nlturarea
stratului de vopsea, chituirea,
grunduirea i vopsirea lor.
163
(Continuarea tabelului A2.18)

1
7.
2
Pardosele
3
43.73
8.
Finisaj
exterior
42,80
9.
Finisaj
interior
46,67
10.
Reele
inginereti
52,04
4
Reparaia bazei prin nlturarea
parial a materialului deteriorat.
nlocuirea pn la 25% din suprafaa
existent.
nlturarea suprafeelor deteriorate,
mcinate. Tencuirea i vopsirea
soclului, chituirea local a faadei.
Curirea rosturilor i nlturarea
finisrii deteriorate i a mucegaiului
pe tavan i perei pn la 20% din
suprafa. Grunduirea, armarea i
chituirea lor cu amestec uscat pe
baz de ipsos. Vopsirea i vruirea
n dou straturi a suprafeelor.
Placarea local a suprafeelor cu
faian n WC i lavoare.
Apeduct i canalizare: nlocuirea
parial a magistralei, robinetelor
sifoanelor i elementelor de
canalizare. Curirea canalizaiei cu
presiune.
nclzire: nlocuirea parial a
conductelor interioare de livrare a
agentului termic, robinetelor i
caloriferelor.
Electrificare: nlocuirea parial a
firului electric montat la suprafa i
aparatelor de gestiune extern
manual.
Lund n consideraie cele expuse mai sus, considerm

c, din punct de vedere tehnic, exist posibilitatea utilizrii
construciei n viitor conform destinaiei curente.
Responsabilitatea privind meninerea obiectivelor n
stare de siguran, conform legislaiei n vigoare, revine
proprietarului construciei.
164
Svetlana ALBU
ANEXA 3. ZONELE SEISMICE
3.
,

9 ,
( ) 7,1 ,
*) .
, , , ,
9 .
,
,
*) . ,
,
.
*)
*)
--
6
81
71
71
71
71
71
71
71
71
6
71
71
81
71
81
71
71
81
71
71
71
6
165
*)
*)
*)
oe
6
71
71
71
6
71
81
81
71
71
6
81
81
71
71
71
71
71
81
81
71
71
71
71
6
6
71
71
71
71
71
81
81
6
6
6
71
81
71
166
Svetlana ALBU
( -)
(- -)
-*)
: [11]
167
71
71
6
6
71
71
71
6
71
6
6
71
71
81
6
6
71
71
71
71
71
71
71
81
71
71
6
71
71
71
6
81
71
6
81
71
71
81
ANEXA 4. PONDEREA ELEMENTELOR

CONSTRUCTIVE COMBINATE
1
2
3
Tabelul 4.1 Ponderea medie aproximat a elementelor

constructive combinate
Ponderea elementelor pe
Elementele
Elementele
grade de rezisten, %
constructive
constructive
combinate
I II III IV
V
Perei portani 73 86 80
76
61
Perei portani
i despritori
Perei
27 14 20
24
39
(100%)
despritori
Structura
75 40 40
40
47
Acoperi
acoperiului
(100%)
nvelitoarea
25 60 60
60
53
Ferestre
48 56 56
67
67
Goluri (100%)
Ui
52 44 44
33
33
nlimea
Variante
cldirii
Elementelec
Elementele pn
mai
cu
constructive
constructive la 5
mult
balco
fr balcoane
mbinate
etaje
de 5
ane
etaje
I
II III IV
V
4
Altele
Balcoane*
33
31
15
(100%)
Scri
25
24
51
51 40 25
Celelalte
42
45
34
49 60 75
100
* n cazul lipsei balcoanelor, ponderea scrilor i a celorlalte elemente va
fi mrit cu jumtate din ponderea balcoanelor.
Sursa: [3]
168
Svetlana ALBU
ANEXA 5. DURATA DE VIA A CLDIRILOR
Tabelul A5.1 Cldiri cu destinaie industrial

Indicator
Elemente
constructive
perei
umplutura
pereilor tip
carcas
coloane i
stlpi
planee ntre
etaje i de
mansard
planee fr
mansard
Grad de rezisten
I
II
zidrie din crmid i

blocuri de beton armat
sau panouri din beton
armat
crmid, blocuri
uoare i piatr,
panouri mari, foi
metalice sau de azbest
metal sau
beton
beton
armat sau
armat
crmid
beton armat
III
IV
zidrie
uoar din
crmid
ars, piatr
cioplit
lemn
rotund,
brne
lemn tip
carcas,
panou,
chirpici
sau arjil
btut
x
crmid
sau lemn
lemn
lemn
metal, beton armat
construcie din
lemn
Durata de
via fizic,
ani
100-125
800-100
75-100
60-75
25-40
Durata de
via activ6,
ani
45
35
30
25
15
Conform Catalogului mijloacelor fixe i activelor nemateriale

169
Tabelul A5.2 Cldiri cu destinaie locativ i social

Indicator
Elemente
constructive
fundaii
perei
planee
acoperi
cldiri social administrative
cldiri
locative
Grad de rezisten
I
II
III
IV
beton armat, beton, beton but, piatr

brut, crmid
crmid,
blocuri mari,
panouri maari
piatr,
toate
tipurile
de
crmid
i piatr
uoar
lemn
rotund,
brne,
combinat
(lemn i
crmid)
VI
lemn
coloane
din
piatr
argil
btut,
pmnt
compactat
panou
din
lemn,
chirpici,
argil
btut
carcas cu
nuele, alte
materiale
uoare
combinat
beton (metallic
lemn
armat umplut cu
lemn)
x
metal, azbest, olane
Durata de via fizic7, ani
100 125
120 150
80 - 100
75 - 100
60 - 75
30 - 40
15 - 25
100 - 120
85 - 100
75 - 85
40 - 50
25 - 35
Durata de via activ , ani

cldiri social administrative
cldiri
locative
40
35
35
25
15
10
45
40
40
25
15
10
.. .
. 1945, .89.
8
Conform Catalogului mijloacelor fixe i activelor nemateriale
170
Svetlana ALBU
Evaluarea drepturilor asupra proprietilor

imobiliare
PRACTICUM
Autor: Svetlana ALBU
Redactor: E. Gheorghiteanu
Bun de tipar 12.06.14

Formatul hrtiei 60x84 1/16
Hrtie ofset. Tipar RISO Tirajul 50 ex.
Coli de tipar 10,75
Comanda nr.69
MD-2004, U.T.M., Chiinu, bd. tefan cel Mare, 168
Editura Tehnica-UTM.
MD-2068, Chiinu, str. Studenilor, 9/9
171
UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI
Svetlana ALBU
Evaluarea drepturilor asupra

proprietilor imobiliare
PRACTICUM
Chiinu
2014
172
Svetlana ALBU
173

Evaluarea Drept Asupra Propr Imobil Practicum DS

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Evaluarea Drept Asupra Propr Imobil Practicum DS

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Digitally signed by

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Evaluarea drepturilor asupra

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Albu Svetlana, 2014

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor

Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

lease-back, contraprestaiile sau facilitile speciale acordate de

parte din aceste consideraii, deoarece vnztorul hotrt este

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

preuri n scdere, la un pre care este mai mic dect preurile

1. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Cea mai bun utilizare a terenului convenional liber

Exemplul 2. Utilizare comercial. Se estimeaz valoarea unui

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 3. Utilizare comercial: abordare alternativ. Se

Cea mai bun utilizare a terenului cu mbuntiri

mai muli chiriai

Venitul brut potenial, euro

Deduceri pentru spaiile libere,

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

(Continuarea tabelului 1.6)

Tabelul 1.7 Analiz comparativ

VON, mii lei

(110 x 1000 x 12)

Costul demolrii, mii lei

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

EVALUAREA DREPTURILOR ASUPRA

Proprietatea imobiliar, conform SIE (2011), este

perioad limitat de timp sau de drept neexclusiv asupra

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

necesar s se ia n considerare chiria contractual, iar n cazul

abordarea este calea general de judecare a valorii

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

3. ABORDAREA PRIN PIA

dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile

n Regulamentul provizoriu nu este indicat corecia respectiv.

Exemplul 1. Obiectul evalurii este un imobil pentru oficii

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 2. Analiznd piaa, evaluatorul a depistat un obiect

Preurile diferitor bunuri se pot deosebi n funcie de

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Ajustarea pentru condiiile tranzaciei (vnzrii) se

Fig. 3.1. Metodele aplicate pentru determinarea mrimii

Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice,

Metode de calcul a ajustrilor

analiza datelor pare

analiza comparativ relativ,

Fig. 3.2. Clasificarea metodelor de calcul a ajustrilor

Ajustrile sunt aplicate pentru majorarea sau diminuarea

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Tabelul 3.1 Date iniiale

Tabelul 3.2 Estimarea valorii

Preul corectat, euro/m2

Preul corectat, euro/m2