Sunteți pe pagina 1din 173

Digitally signed by

Library TUM
Reason: I attest to the
accuracy and integrity
of this document

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI


Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii
Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

Svetlana ALBU

Evaluarea drepturilor asupra


proprietilor imobiliare
PRACTICUM

Chiinu
Editura Tehnica-UTM
2014

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

CZU 332.72:347.214.2(075.8)
A 33
Prezenta lucrare cuprinde metodologia evalurii
drepturilor asupra proprietilor imobiliare n conformitate cu
prevederile standardelor internaionale de evaluare expus prin
prisma exemplelor practice. Lucrarea este destinat
evaluatorilor bunurilor imobile din Republica Moldova,
studenilor, masteranzilor i doctoranzilor.
Lucrarea poate fi utilizat n calitate de material
didactic pentru leciile practice n cadrul disciplinelor predate
la nivel de masterat: Estimarea tipurilor de valori, precum i
la cursul de liceniat: Teoria evalurii, Evaluarea imobilului
I i II, Evaluarea terenurilor.
Autor: conf.univ., dr.hab. Svetlana Albu
Redactor responsabil: conf.univ., dr.hab. Svetlana Albu
Recenzeni: conf.univ. dr. Tatiana Sandua
preedintele Camerei Naionale de Imobil
din Republica Moldova Alexandru Vitanov
DESCRIEREA CIP A CAMEREI NAIONALE A CRII
Albu, Svetlana.
Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare: Practicum /
Svetlana Albu; Univ. Tehn. a Moldovei, Fac. Cadastru, Geodezie i
Construcii, Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului.
Chiinu: Tehnica-UTM, 2014. 171 p.
Bibliogr.: p. 126-127 (13 tit.)
ISBN 978-9975-45-315-8.
332.72:347.214.2(075.8)
A 33

Albu Svetlana, 2014


U.T.M., 2014

ISBN 978-9975-45-315-8.
2

Svetlana ALBU

Cuprins
1.

2.
3.

5.

Introducere
Analiza celei mai bune utilizri
Cea mai bun utilizare a terenului convenional
liber destinat construciei
Cea mai bun utilizare a terenului cu mbuntiri
Evaluarea drepturilor asupra proprietii
imobiliare
Abordarea prin pia
Analiza cantitativ
Analiza calitativ
Analiza combinat
Abordarea prin venit
Prognoza veniturilor
Rata de capitalizare i rata de actualizare
Determinarea ratei de capitalizare
Determinarea ratei de actualizare
Capitalizarea direct
Capitalizarea veniturilor poteniale
Capitalizarea n baza modelelor calculate
Actualizarea fluxurilor de numerar
Abordarea prin cost
Evaluarea terenului
Tehnica (metoda) rezidual sau metode de
calcul a venitului rezidual
Evaluarea plantaiilor multianuale
Valoarea construciei considerate noi
Deprecierea valorii
Uzura fizic
3

7
13
14
17
20
24
34
41
43
48
51
57
59
68
71
74
74
77
82
84
92
96
100
104
107

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Deprecierea funcional
Deprecierea economic
Deprecierea acumulat
Valoarea proprietii imobiliare
ncheiere
Bibliografie
Anexe
Anexa 1. Durata minim de exploatare eficient a
cldirilor i edificiilor.
Anexa 2. Aprecierea strii tehnice
Anexa 3. Zone seismice
Anexa 4. Ponderea elementelor constructive
combinate
Anexa 5. Durata de via a cldirilor

109
111
112
120
125
126
128
128
141
165
168
169

Svetlana ALBU

1.

2.
3.

5.

13

14


17

20

24


34

41

43
48


51

57
59


68

71

74
74

77

82


84
()
92

96


100

104
5

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare



()

1.

2.
3.
4.

5.

107
109
111
112
120
125
126
128
128
141
165
168
169

Svetlana ALBU

INTRODUCERE
n prezenta lucrare autorul s-a condus de prevederile
Standardelor Internaionale de Evaluare 2011 (SIE). Conform
IVS Cadrul general noiunile de baz sunt definite n modul
urmtor:
Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit
pentru un activ. Din cauza capacitilor financiare, a
motivaiilor sau intereselor speciale ale unui anumit
cumprtor sau vnztor, preul pltit poate fi diferit de
valoarea care ar putea fi atribuit activului de ctre alte
persoane.
Costul este suma de bani necesar pentru a achiziiona
sau produce activul. Cnd acel activ a fost achiziionat sau
produs, costul lui devine un fapt concret. Preul este corelat cu
costul deoarece preul pltit pentru un activ devine costul
acestuia pentru cumprtor.
Valoarea nu este un fapt, ci o opinie:
fie asupra celui mai probabil pre care ar fi pltit pentru
un activ, n cadrul unui schimb,
fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea
unui activ.
O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele
pe baza crora se estimeaz valoarea sunt determinate de
scopul evalurii.
O valoare pentru proprietar este o estimare a
beneficiilor care ar reveni unei anumite pri titulare a
proprietii.
Cuvntul evaluare se refer att la valoarea estimat
(concluzia evalurii), ct i la determinarea valorii estimate
(actul de a evalua). n SIE sensul acestui cuvnt ar trebui s
rezulte clar din contextul n care este folosit. Acolo unde exist
riscul unei confuzii sau este nevoie de a face distincia clar
ntre sensurile alternative, se utilizeaz cuvinte adiionale.
7

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor


fundamentale de estimare a unei valori. Acesta descrie
ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportat,
de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia i motivaia
prilor i msura n care activul este expus pe pia. n funcie
de scopul evalurii, tipul adecvat al valorii va fi diferit.
Un tip al valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat
de: (a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie
asupra valorii, (b) tipul activului care este evaluat, (c) starea
efectiv sau atribuit unui activ, la momentul evalurii,
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care
modific ipotezele fundamentale n situaii specifice.
Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei
categorii principale:
(a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre
care ar fi obinut ntr-un schimb ipotetic pe o pia liber i
concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de
pia, aa cum este definit n standarde;
(b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o
persoan sau o entitate le va obine din deinerea unui activ.
Valoarea este specific pentru acea persoan sau entitate i
poate s nu aib nici o relevan pentru participanii pe pia. n
aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie i
valoarea special, aa cum sunt definite n standarde;
(c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi
convenit, n mod rezonabil, ntre dou pri specifice pentru
schimbul unui activ. Dei prile ar putea s fie independente
ntre ele i negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca
activul s fie expus pe pia, iar preul convenit poate fi unul
care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele specifice
ale proprietii pentru prile implicate, dect cele de pe pia,
n ansamblul ei. n aceast categorie se ncadreaz valoarea
just, aa cum este definit n aceste standarde.
8

Svetlana ALBU

Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale


valorii, care sunt definite printr-o lege, o reglementare, un
contract privat sau un alt document. Dei astfel de tipuri ale
valorii pot prea ca fiind similare cu tipurile valorii definite n
aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferit
de cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd, n documentul
respectiv, se fac referine fr echivoc la IVS. Astfel de tipuri
ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform
prevederilor din documentul surs. Exemple de tipuri ale
valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele
baze de evaluare fundamentate n Standardele Internaionale de
Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de
contabilitate.
Principalul tip de valoare solicitat, ca regul, n
majoritatea evalurilor este valoarea de pia. SIE definesc
valoarea de pia ntr-un mod aparte, concretiznd sensul din
puct de vedere conceptual.
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un
activ ar putea fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor
hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare,
dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare
n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu
urmtorul cadru conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n
uniti monetare, pltibil pentru activ, ntr-o tranzacie
neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai
probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia, la data
evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia. Acesta
este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de ctre
vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil n mod rezonabil
de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n mod explicit,
un pre estimat, majorat sau micorat de clauze sau situaii
speciale, cum ar fi o finanare atipic, operaiuni de vnzare i
9

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

lease-back, contraprestaiile sau facilitile speciale acordate de


orice persoan asociat cu vnzarea, precum i de orice
element al valorii speciale;
b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c
valoarea unui activ este mai degrab o sum de bani estimat,
dect o sum de bani predeterminat sau preul efectiv de
vnzare. Este preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate
elementele definiiei valorii de pia la data evalurii;
(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific
unui moment, unei anumite date. Deoarece pieele i condiiile
de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s fie
incorect sau nepotrivit pentru o alt dat. Mrimea valorii va
reflecta starea i circumstanele pieei curente, aa cum sunt ele
la data efectiv a evalurii i nu la o dat anterioar sau la o
dat viitoare. Definiia presupune i realizarea simultan a
schimbului i ncheierii contractului de vnzare, fr orice
fluctuaie a preului care ar putea altfel s apar;
(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un
cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s cumpere.
Acest cumprtor nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere
la orice pre. De asemenea, acest cumprtor este unul care
achiziioneaz n conformitate mai degrab cu realitile pieei
curente i cu ateptrile pieei curente, dect cu cele ale unei
piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi
demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti un
pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent
este inclus ntre cei care formeaz piaa;
(e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor
nerbdtor, nici un vnztor gata s vnd la orice pre, nici
unul pregtit pentru a rezista la un pre care este considerat a fi
nerezonabil pe piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s
vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil
pe piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel
pre. Circumstanele faptice ale proprietarului actual nu fac
10

Svetlana ALBU

parte din aceste consideraii, deoarece vnztorul hotrt este


un proprietar ipotetic;
(f) ntr-o tranzacie neprtinitoare este una care are
loc ntre pri care nu au o relaie anumit sau special, de
exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale sau
ntre proprietar i chiria, care ar face ca nivelul preului s nu
fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat prin includerea
unui element al valorii speciale. Tranzacia la valoarea de
pia se presupune c are loc ntre pri fr legtur ntre ele,
fiecare acionnd n mod independent;
(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar
fi expus pe pia n modul cel mai adecvat pentru a efectua
cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n
conformitate cu definiia valorii de pia. Metoda de vnzare
este considerat a fi cea mai adecvat metod pentru obinerea
celui mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata
timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va
varia n funcie de tipul activului i de condiiile pieei.
Singurul criteriu este c trebuie s fi existat suficient timp ca
activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de participani
pe pia. Perioada de expunere are loc nainte de data
evalurii;
(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i
vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil,
despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile
efective i poteniale ale acestuia, precum i despre starea n
care se afl piaa la data evalurii. Se mai presupune c fiecare
parte utilizeaz acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta
preul cel mai favorabil corespunztor poziiei lor ocupate n
tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei
de la data evalurii i nelund n considerare eventualele
informaii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neaprat
imprudent pentru un vnztor s vnd activele pe o pia cu
11

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

preuri n scdere, la un pre care este mai mic dect preurile


de pia anterioare. n astfel de cazuri, valabile i pentru alte
schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale
preurilor, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n
conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile
la data evalurii;
(i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare
parte este motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici
forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac.
Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat
pe o pia deschis i concurenial pe care participanii
acioneaz n mod liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia
internaional sau o pia local. Piaa poate fi constituit din
numeroi cumprtori i vnztori sau poate fi o pia
caracterizat printr-un numr limitat de participani pe pia.
Piaa pe care este expus activul pentru vnzare este cea pe care
activul care se schimb este tranzacionat normal.

12

Svetlana ALBU

1. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI


Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun
utilizare a acestuia. Cea mai bun utilizare este cea mai
probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil,
justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care
conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate.
Altfel spus, cea mai bun utilizare este utilizarea unui
activ care i maximizeaz productivitatea i care este posibil,
permis legal i fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate
fi continuarea utilizrii existente a activului sau o utilizare
alternativ. Aceasta este determinat de utilizarea pe care un
participant pe pia ar inteniona s o dea unui activ, atunci
cnd stabilete preul pe care ar fi dispus s l ofere.
Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat ca fiind de
sine stttor, poate fi diferit de cea mai bun utilizare a
acestuia, cnd activul este o parte a unui grup, caz n care
trebuie luat n considerare contribuia sa la valoarea total a
grupului.
Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea
n considerare a urmtoarelor:
s se stabileasc dac o utilizare este posibil, prin
prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre
participanii pe pia,
s reflecte cerina de a fi permis legal, fiind necesar s
se ia n considerare orice restricii n utilizarea
activului, de exemplu, specificaiile din planul
urbanistic,
cerina ca utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n
vedere dac o utilizare alternativ, care este posibil
fizic i permis legal, va genera profit suficient pentru
un participant tipic pe pia, dup ce au fost luate n
calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste
profitul generat de utilizarea existent.
13

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Cea mai bun utilizare a terenului convenional liber


destinat construciei
Exemplul 1. Cldire locativ. Se estimeaz valoarea unui
teren destinat construciei amplasat ntr-un cartier locativ.
Conform cerinelor urbanistice, n regiunea dat poate fi
construit o cldire locativ aplicndu-se dou soluii
constructive. Valoarea de pia a imobilului construit conform
soluiei A (cu o suprafa de 250 m2) constituie 250 mii euro
inclusiv terenul, conform soluiei B (cu o suprafa de 180 m2)
200 mii euro inclusiv terenul. Costul construciei, n ambele
variante, constituie 700 euro/m2. Loturile de teren n regiunea
dat sunt oferite la preul de 35 - 40 mii euro. Profitul
dezvoltatorului n medie constituie 15%. Determinai cea mai
bun utilizare a terenului.
Rezolvare:
Pentru a determina cea mai bun utilizare a terenului vom
compara cele dou variante posibile de utilizare.
Tabelul 1.1 Analiz comparativ
Nr.
Indicator
Soluia A Soluia B
1 Valoarea de pia, mii euro
250
200
2 Costul construciei noi, mii euro
175
126
Remunerarea dezvoltatorului,
3
37,5
30
mii euro (r3 = r1 x 15%)
Valoarea terenului, mii euro
4
37,5
44
(r4 = r1 r2 r3)
Concluzie:
Cea mai bun utilizare a terenului const n construcia unei
case cu suprafaa de 180 m2, n acest caz venitul n urma
utilizrii terenului va fi mai mare (44 mii euro > 37,5 mii euro).
14

Svetlana ALBU

Exemplul 2. Utilizare comercial. Se estimeaz valoarea unui


teren destinat construciei comerciale. Tendinele dezvoltrii
imobilului n regiunea dat permit construcia unei cldiri
destinate oficiilor sau a unui centru comercial. Pentru fiecare
variant posibil este determinat costul construciei, venitul
operaional net i rata de capitalizare. Determinai cea mai bun
utilizare a terenului.
Tabelul 1.2 Date iniiale
Centru
Indicator
comercial
Costul construciei (Cc), mii euro
300
Venitul operaional net (VON),
55
mii euro
Rata de capitalizare (r), %
11

Oficii
450
60
10

Rezolvare:
1. Determinm valoarea de pia a imobilului prin
capitalizarea venitului operaional net.
2. Determinm valoarea terenului prin metoda extraciei.
Tabelul 1.3 Analiz comparativ
Centru
comercial
Valoarea bunului imobil, mii euro
500
(Vbi = VON / r)
Valoarea terenului, mii euro
200
(Vt = Vbi Cc)

Oficii
600
150

Concluzie:
Se va recomanda construcia centrului comercial, deoarece
necesit un volum mai mic de investiii i asigur un venit mai
mare.
15

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 3. Utilizare comercial: abordare alternativ. Se


estimeaz valoarea unui teren destinat construciei comerciale.
n regiunea dat se permite construcia unei cldiri locative cu
multe nivele, a unei cldiri destinate oficiilor sau spaiilor
comerciale. Pentru a aprecia cea mai bun utilizare a terenului
vom determina costul fiecrui tip de construcie i VON
generat de imobile analogice. Venitul generat de construcii
constituie 12% din cost, rata de capitalizare pentru teren
constituie 10%. Determinai cea mai bun utilizare a terenului.
Tabelul 1.4 Date iniiale
Cldire
locativ
1200

Indicator
Costul construciei (Cc), mii euro
Venitul generat de imobil
(VONbi), mii euro

162

960

Spaii
comerciale
840

138

130

Oficii

Rezolvare:
1. Determinm venitul generat de construcii.
2. Determinm venitul rezidual pentru teren.
3. Apreciem valoarea terenului.
Tabelul 1.5 Analiz comparativ
Indicator
Venitul generat de construcii, mii
euro
(VONc = Cc x 12%)
Venitul rezidual pentru teren, mii
euro
(VONt = VONbi - VONc)
Valoarea terenului, mii euro
(Vt = VONt / 10%)

Cldire
locativ

Oficii

Spaii
comerciale

144

115,2

100,8

18

22,8

29,2

180

228

292

Concluzie:
Se va recomanda construcia spaiilor comerciale, deoarece
aceast variant permite sporul maxim al valorii terenului.
16

Svetlana ALBU

Cea mai bun utilizare a terenului cu mbuntiri


Exemplul 4. Fr cheltuieli capitale. Se estimeaz valoarea
unei cldiri locative cu dou nivele. Casa poate fi dat n chirie
unei singure familii sau mai multor chiriai. Astfel, primul nivel
poate fi nchiriat de ctre o familie, iar trei odi la al doilea nivel
pot fi nchiriate de ctre studeni. Plata de locaiune la parter va
fi 500 euro lunar, iar la etaj cte 100 euro lunar pentru fiecare
odaie. Cheltuielile operaionale vor fi suportate de ctre
proprietar i anual vor constitui cca. 2 mii euro.
Alternativa variantei examinate este darea n chirie a
casei unei singure familii contra sumei lunare de 600 euro net,
adic toate cheltuielile, inclusiv impozitul i asigurarea, sunt
achitate de ctre chiria.
n ambele cazuri pot aprea pierderi n urma apariiei
spaiilor libere i/sau neachitrii la timp n mrine de cca.10%.
Presupunem rata de capitalizare 10% identic pentru ambele
situaii. Determinai cea mai bun utilizare a imobilului.
Rezolvare:
1. Calculm venitul brut potenial generat de bunul imobil.
2. Calculm deducerile pentru spaiile libere.
3. Calculm venitul operaional net.
4. Apreciem valoarea de pia a imobilului n funcie de
varianta nchirierii.
Tabelul 1.6 Analiz comparativ
Nr.

Indicator

mai muli chiriai

3
9 600
[(500+3 x 100) x 12]

o singur
familie
4
7 200
(600 x 12 )

-960

-720

Venitul brut potenial, euro

Deduceri pentru spaiile libere,


euro
(r2 = r1 x 10%)

17

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

(Continuarea tabelului 1.6)


1
3
4
5
6
7

2
Venitul brut efectiv, mii euro
(r3 = r1 r2)
Cheltuieli operaionale, mii euro
Venitul operaional net, mii euro
(r5 = r3 r4)
Rata de capitalizare, %
Valoarea de pia, mii euro
(r7 = r5 / r6)

8 640

6 480

2 000

6 640

6 480

10

10

66 400

64 800

Concluzie:
n urma calculelor constatm c este mai eficient nchirierea
casei mai multor persoane.
Exempliul 5. Cu cheltuieli capitale. Un teren liber valoreaz
10 mln lei. Cldirea cu suprafaa de 1000 m2 amplasat pe
respectivul teren genereaz un venit operaional net lunar de
110 lei/m2. n cazul schimbrii destinaiei cu investirea a 250
lei/m2, venitul net va crete de 2 ori. n cazul demolrii (costul
demolrii 25 mii lei) i construciei unei cldiri noi (investiii
900 lei/m2) venitul net va crete de 3 ori. Rata de capitalizare
10%. Determinai cea mai bun utilizare a terenului.
Rezolvare:
1. Calculm venitul operaional net pentru fiecare
variant.
2. Capitalizm venitul operaional net.
3. Determinm valoarea imobilului pentru fiecare variant
prin excluderea din venitul capitalizat a cheltuielilor
necesare.

18

Svetlana ALBU

Tabelul 1.7 Analiz comparativ


Nr.
Indicator
1

1
2
3

VON, mii lei


Rata de
capitalizare, %
Venitul capitalizat, mii lei

Utilizarea
curent

Schimbarea
destinaiei

Demolare i
contrucie
nou

1 320

2 640

3 960

(110 x 1000 x 12)

(c.3 x 2)

(c3 x 3)

10

10

10

13 200

26 400

39 600

25

250

900

13 200

26 150

38 675

(r3 = r1 / r2)

4
5
6

Costul demolrii, mii lei


Investiii,
mii lei
Valoarea, mii
lei (r6 = r3 r4 r5)

Concluzie:
n urma calculelor constatm c imobilul capt o valoare
maxim n cazul demolrii construciei existente i construciei
unei noi.

19

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

2.

EVALUAREA DREPTURILOR ASUPRA


PROPRIETII IMOBILIARE

Proprietatea imobiliar, conform SIE (2011), este


terenul i toate elementele care sunt o parte natural a acestuia,
de exemplu copaci i minerale, elementele care au fost ataate
terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament
i toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu
echipamentele mecanice i electrice care asigur funcionarea
unei cldiri, aflate att n subsol, ct i deasupra solului.
Recomandrile privind evaluarea drepturilor supra
proprietii imobiliare sunt cuprinse n IVS 230. Dreptul asupra
proprietii imobiliare confer titularului dreptul de a poseda,
folosi i dispune de teren i construcii. Exist trei tipuri de
baz ale dreptului asupra proprietii imobiliare:
a) dreptul absolut asupra oricrei suprafee de teren.
Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda i a
dispune de teren i de orice cldiri existente pe acesta, n mod
perpetuu, supus doar unor drepturi subordonate i unor
ngrdiri stabilite prin lege;
b) un drept subordonat care confer titularului dreptul
exclusiv de folosin a unei suprafee specificate de teren sau
cldiri, pentru o anumit perioad, de exemplu conform
clauzelor unui contract de nchiriere;
c) un drept de folosin a terenului sau cldirilor, fr un
drept exclusiv de folosin, de exemplu dreptul de trecere pe
teren sau de a-l folosi numai pentru o anumit activitate.
Drepturile asupra proprietii imobiliare pot fi deinute n
comun, caz n care mai muli titulari l pot partaja sau
individual, cnd fiecare titular deine o anumit cot-parte.
Dei n diferite ri se utilizeaz diferite cuvinte i
termeni pentru a descrie aceste tipuri principale de drepturi
asupra proprietii imobiliare, conceptele de drept absolut de
proprietate, de drept exclusiv asupra proprietii pentru o
20

Svetlana ALBU

perioad limitat de timp sau de drept neexclusiv asupra


proprietii pentru un scop anumit sunt comune celor mai multe
jurisdicii. Caracteristica de a fi inamovibil/e a terenului i a
cldirilor semnific faptul c ntr-o tranzacie este transferat
dreptul deinut de o parte i nu fizic, terenul i cldirile. Deci,
valoarea se ataeaz mai degrab dreptului asupra
proprietii imobiliare, dect fizic, terenului i cldirilor.
Aceste tipuri diferite de drepturi asupra proprietii
imobiliare nu se exclud reciproc. Un drept absolut de
proprietate poate fi subiectul unuia sau mai multor drepturi
subordonate. Titularul dreptului de proprietate absolut poate
acorda un drept de nchiriere asupra unei pri sau asupra
ntregii sale proprieti. Drepturile de nchiriere acordate direct
de ctre titularul dreptului absolut de proprietate sunt drepturi
de nchiriere iniial. Dac nu este interzis prin termenii
contractului de nchiriere, titularul dreptului de nchiriere
iniial poate nchiria o parte sau ntreaga proprietate unei tere
pri, care este numit drept de subnchiriere. Durata dreptului
de subnchiriere va fi ntotdeauna mai scurt dect durata
nchirierii iniiale, din care provine, chiar i cu o singur zi.
Cnd se evalueaz un drept asupra proprietii
imobiliare este necesar s se identifice natura drepturilor
deinute de titularul acelui drept i s se aib n vedere orice
limitri sau sarcini impuse de existena altor drepturi asupra
aceleiai proprieti. n mod frecvent, suma valorilor diferitelor
drepturi individuale asupra aceleiai proprieti va fi diferit de
valoarea dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini.
Drepturile asupra proprietii imobiliare sunt definite
prin constituie i adesea sunt reglementate de legislaia
naional sau local. nainte de a face o evaluare a unui drept
asupra proprietii imobiliare este important s se cunoasc
cadrul legal relevant care afecteaz acel drept.
Cnd se evalueaz fie un drept de proprietate afectat de
locaiune, fie un drept creat de contractul de nchiriere, este
21

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

necesar s se ia n considerare chiria contractual, iar n cazul


n care aceasta este diferit, chiria de pia.
Chiria de pia este suma estimat pentru care o
proprietate ar putea fi nchiriat la data evalurii, ntre un
locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere
adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.
Comentariile prezentate pentru definiia similar a
valorii de pia din IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru
a ajuta la interpretarea definiiei chiriei de pia. n particular,
suma estimat exclude o chirie majorat sau micorat de
clauze, contraprestaii sau facilitate special. Clauzele de
nchiriere adecvate sunt clauzele care ar fi convenite n mod
uzual pe piaa tipului de proprietate imobiliar, la data
evalurii, ntre participanii pe pia. O valoare a chiriei de
pia ar trebui s fie prezentat numai n corelaie cu clauzele
principale de nchiriere care au fost asumate.
Chiria contractual reprezint chiria care se
conformeaz clauzelor unui anumit contract de nchiriere
curent. Ea poate fi fix sau variabil pe durata contractului de
nchiriere. Frecvena plii chiriei i baza calculrii variaiilor
acesteia sunt stipulate n contractul de nchiriere i trebuie s
fie identificate i nelese pentru a putea stabili beneficiile
totale ce revin locatorului, precum i obligaiile locatarului.
Una sau mai multe abordri pot fi utilizate pentru a
obine valoarea definit de tipul valorii adecvat. Sunt trei
abordri principale utilizate n evaluare. Toate sunt
fundamentate pe principiile economice ale preului de
echilibru, anticiprii beneficiilor sau substituiei. Abordrile
cuprind metode care, la rndul su, reprezint algoritmul
aplicrii unor tehnici de calcul.

22

Svetlana ALBU

abordarea este calea general de judecare a valorii


definite;
metoda este setul metodologic principal utilizat n
cadrul abordrilor (de exemplu: metoda capitalizrii
directe, metoda actualizrii fluxului de lichiditi,
metoda activului net corectat etc.);
procedura (sau tehnica) este tehnica de evaluare
specific n cadrul fiecrei metode (de exemplu: tehnica
de capitalizare i actualizare, tehnica rezidual, tehnica
ntocmirii devizelor de construcii etc.).
Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin
compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al
cror pre se cunoate. Definiii IVS
Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii, prin
convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur
valoare a capitalului.
Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii, prin
utilizarea principiului economic conform cruia un cumprtor
nu va plti mai mult pentru un activ, dect costul necesar
obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie
prin construire.

23

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

3. ABORDAREA PRIN PIA


ISV 230 menioneaz c drepturile asupra proprietii
imobiliare nu sunt omogene. Chiar dac terenul i cldirile, de
care este ataat dreptul asupra proprietii imobiliare supus
evalurii, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se
tranzacioneaz pe pia, localizarea va fi diferit. n pofida
acestor deosebiri, n mod uzual, abordarea prin pia se aplic
pentru evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare.
Pentru a putea compara subiectul evalurii cu preul altui
drept asupra proprietii imobiliare, care a fost recent
tranzacionat sau care poate fi disponibil pe pia, n mod uzual
se poate stabili o unitate de comparaie adecvat. Unitile de
comparaie, care se utilizeaz frecvent, rezult din analiza
preurilor de vnzare prin calcularea preului pe metru ptrat
pentru cldiri sau a preului pe hectar pentru teren. Alte uniti
folosite pentru compararea preurilor, atunci cnd exist
suficient omogenitate ntre caracteristicile fizice ale
proprietilor, sunt preul pe camer sau preul pe unitatea de
producie, de exemplu n cazul produciei agricole. O unitate de
comparaie este util numai atunci cnd este selectat n mod
judicios i este aplicat proprietii subiect i proprietilor
comparabile n fiecare analiz. n msura n care este posibil,
orice unitate de comparaie utilizat ar trebui s fie cea care se
utilizeaz n mod obinuit de ctre participanii pe piaa
relevant.
n procesul de evaluare, ncrederea care poate fi acordat
oricrei informaii despre preul comparabil se determin prin
comparaia diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i
tranzaciei, din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale
proprietii evaluate.
Trebuie luate n considerare diferenele dintre
urmtoarele elemente:
24

Svetlana ALBU

dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra


proprietii supuse evalurii;
localizrile respective;
calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor;
utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare
proprietate;
situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii
cerut;
data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii
cerut.
n literatura de specialitate abordarea prin pia poate fi
ntlni sub diverse denumiri: abordare prin comparaie,
metoda comparaiei directe, metoda analizei comparative a
datelor pieei sau noiune aplicat n legislaia R.Moldova,
metoda analizei comparative a vnzrilor.
Abordarea prin pia presupune estimarea valorii
bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor
imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent
i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste
bunuri i obiectul evalurii. Abordarea respectiv se utilizeaz
n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile
bunurilor imobile similare obiectului evalurii.
Estimarea valorii prin intermediul abordrii prin pia
presupune parcurgerea urmtoarelor etape:
colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii
bunurilor imobile comparabile;
verificarea informaiei din punctul de vedere al
corectitudinii, preciziei, fiabilitii i corespunderii
datelor pieei;
identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
determinarea mrimii ajustrilor;
comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele
similare, n scopul ajustrii preurilor de vnzare;
25

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile


comparabile pentru a determina valoarea de pia a
obiectului evalurii.
Deosebim zece elemente de comparaie, n baza crora
se efectueaz corecia preurilor obiectelor analogice:
1. drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
2. condiiile de finanare;
3. condiiile tranzaciei;
4. costuri suportate imediat dup procurare1;
5. condiiile pieei;
6. amplasarea;
7. caracteristicile fizice;
8. caracteristicile economice;
9. modul de folosin;
10. componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.
Costul tranzaciei este determinat de drepturile de
proprietate transmise. O bun parte din imobile, n special
bunurile comerciale, sunt vndute considernd contractele de
arend existente la data tranzaciei. Astfel, preul imobilului
vndut cu contracte de arend valabile trebuie corectat cu suma
pierderilor din arend calculat fa de preurile de arend pe
pia.
n caz c imobilul evaluat este grevat cu contracte de
arend de lung durat, evaluat va fi dreptul locatorului. Dac
obiectele comparabile nu cuprind grevri de acest gen, preurile
acestora vor fi corectate.

n Regulamentul provizoriu nu este indicat corecia respectiv.


26

Svetlana ALBU

Exemplul 1. Obiectul evalurii este un imobil pentru oficii


integral dat n locaiune pe 10 ani. Plata de locaiune medie
lunar primit de locator constituie 10 euro/m2. Imobilul
analogic cu suprafaa de 2000 m2 este liber. Pe pia plata de
locaiune pentru obiectele analogice constituie lunar 12
euro/m2, gradul de utilizare a suprafeelor n medie pe pia 93%. Cheltuielile administrative fa de venitul brut efectiv
constituie 5%. Rata de actualizare 25%.
Determinai mrimea coreciei preului obiectului
analogic.
Rezolvare:
1. Determinam pierderea potenial lunar a locatorului (PL)
PL = 12 10 = 2 euro/m2
2. Deducerea cauzat de neutilizarea suprafeelor (DSL)
DSL = 2 x 7% = 0,14 euro/m2
3. Determinm pierderea brut efectiv lunar (PBE)
PBE = PL DSL = 2 0,14 = 1,86 euro/m2
4. Determinm cheltuielile administrative lunare (CO)
CO = PBE x 5% = 1,86 x 5% = 0,093 euro/m2
5. Pierderea operaional net lunar (PON)
PON = PBE CO = 1,86 - 0,093 = 1,767 euro/m2
6. Pierderea anual net
PON = 1,767 euro/m2/lun x 12 luni x 2000 m2
= 42 408 euro
7. Actualizm pierderea reieind din durata contractelor de
arend existente (10 ani) i rata de actualizare pe pia (25%)
(1 + 0.25)10 1
= 42 408 x
= 42 408 x 3,5705 =
0.25(1 + 0.25)10
151 418 euro
Concluzie:
Preul imobilului analogic va fi micorat cu 151 418 euro.
27

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 2. Analiznd piaa, evaluatorul a depistat un obiect


analogic celui evaluat, cu suprafaa de 500 m2, pentru care se
cunoate preul dreptului de locaiune. S-a constatat c chiria
net (toate cheltuielile sunt suportate de locatar) constituie,
conform contractului pe 15 ani, lunar 9 euro/m2. Chiria de pia
pentru condiiile respective constituie 12 euro/m2.
Profitabilitatea potenial a obiectelor analogice este de
17%. n perioada urmtoare se presupune un spor anual al
valorii imobilului de 2%.
Determinai mrimea coreciei preului obiectului
analogic.
Rezolvare:
1. Determinn valoarea prezent a plilor de locaiune pe
durata contractului
(1 + 0.17)15 1
= 54000 x 5,324187
A = 9 12 500
0.17(1 + 0.17)15
= 287 506 euro
2. Determinm mrimea reversiei reieind din chiria de pia i
considernd sporul ateptat al valorii (prin metoda Gordon)
12 12 500(1 + 0.02)15
= 646 017euro
R=
0.17 0.02
3. Determinm valoarea prezent a reversiei
646017
VR =
= 61 299 euro
(1 + 0.17)15
4. Determinm mrimea coreciei
= 287 506 + 61 299 = 348 805 euro
Concluzie:
Valoarea dreptului deplin al obiectului analogic va fi egal cu
preul dreptului de arend plus 349 mii euro.

28

Svetlana ALBU

Preurile diferitor bunuri se pot deosebi n funcie de


diferene n condiiile de finanare i / sau de achitare. Vorbim
despre condiii de finanare n cazul vnzrii unui bun imobil
grevat prin ipotec. Dac dobnda bancar este mai mic dect
media pieei, preul imobilului este mai mare va compensa
diferena. Dac dobnda bancar este mai mare dect media
pieei, imobilul va fi vndut cu un pre mai mic, deoarece
cumprtorul va trebui ulterior s achite mai mult. Condiiile de
achitare presupun forma concret de achitare n numerar sau prin
virament. Este evident c achitarea n numerar presupune o
sum mai mic.
Exemplul 3. Obiectul evalurii este un imobil locativ cu
suprafaa de 70 m2 grevat prin ipotec. Perioada de scaden peste 5 ani, dobnda bancar 10%, suma creditului iniial 45 000
euro primit pe 10 ani. Determinai mrimea coreciei preurilor
tuturor obiectelor analogice care nu sunt grevate prin ipotec.
Rezolvare:
Deoarece grevat este obiectul evalurii, suma spre achitare va
fi calculat n corespundere cu schema de finanare indicat n
contractul de ipotec.
Dac presupunem schema de finanare n rate egale cu
achitare lunar:
1. Determinm suma ce trebuie achitat lunar:
0.1
(1 + 012.1 ) 10 x12
Si = 45000 x 12 0.1 10
= 45000 x 0,013215 =
(1 + 12 ) x12 1
= 594,68 euro/lun
2. Determinm constanta ipotecar
c = Si / = 594,68 / 45 000 = 0,013215 sau 1,32%
3. Determinm valoarea prezent a sumelor ce urmeaz a fi
achitate n urmtorii 5 ani (valoarea prezent a datoriei
rmase):
29

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

(1 + 0.0132) 5 x12 1
= 594,68 x 41,27 =
0.0132(1 + 0.0132) 5 x12
= 24 542 euro
4. Determinm suma datorei ce revine unui metru ptrat de
suprafa a imobilului
Dm.p.= 24 542 euro / 70 m2 = 350,6 euro.
D = 594,68 x

Concluzie:
Preul unui metru ptrat al obiectului analog va fi micorat cu
350,6 euro.
Exemplul 4. Obiectul analog celui evaluat a fost vndut cu
150 000 euro, plata iniial fiind de 25 000 euro. Restul sumei
vnztorul crediteaz pe 10 ani cu 8% anual, cu condiia achitrii
lunare n rate egale. Profitabilitatea medie pe pia constituie 10%.
Determinai mrimea coreciei preului obiectului analog.
Rezolvare:
1. Determinm plile lunare
0.08
0.08 10 x12
12 (1 + 12 )
=1 516,59 euro/lun
s = 125 000
(1 + 012.08 )10 x12 1
2. Determinm valoarea prezent a plilor lumare conform
ratei de pia (valoarea creditului VC)
(1 + 0.1 )10 x12 1
VC = 1 516,59 0.1 12 0.1 1x12 = 114 762 euro
12 (1 + 12 )
3. Determinm valoarea imobilului considernd finanarea
V = VC+Plata iniial = 114 762+25 000 = 139 762 euro
4. Determinm mrimea coreciei
D = Pre V = 150 000 139 762 = 10 238 euro.
Concluzie:
Preul obiectului analog va fi diminuat cu 10 mii euro.
30

Svetlana ALBU

Ajustarea pentru condiiile tranzaciei (vnzrii) se


evideniaz n baza analizei relaiilor dintre cumprtor i
vnztor. Condiiile vnzrii influeneaz puternic preul. Preul
poate fi mai mic dect preul de pia, n caz c vnztorul are
nevoie urgent de bani, sau poate fi mai mare dect preul de
pia, n caz c prile la tranzacie sunt rude etc.
Costuri suportate imediat dup procurare de regul
sunt planificate de ctre cumprtor anticipat tranzaciei. Astfel
de costuri cuprind costuri de demontare, costuri pentru
curirea terenului de deeuri sau pentru reprofilarea cldirii n
corespundere cu cea mai probabil utilizare. Pentru a aplica
corect informaia furnizat de pia, evaluatorul va analiza
obiectul analog prin prisma existenei sau lupsei costurilor
respective.
Prin ajustarea la condiiile pieei presupunem corectarea
preurilor n funcie de timp. Preurile n timp se modific drept
urmare a proceselor inflaioniste n economie, apariia unor noi
legi sau reglementri, normative n construcii etc.
Pentru determinarea mrimii ajustrilor pot fi aplicate
urmtoarele metode (fig.3.1).
Calculul ajustrilor

Metoda
comparaiei pare

Metoda analizei
datelor secundare

Analiza
statistic

Fig. 3.1. Metodele aplicate pentru determinarea mrimii


ajustrilor

Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri


comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un
element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au
31

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice,


cu excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea.
Metoda analizei datelor secundare presupune
determinarea mrimii ajustrilor n baza informaiei din
rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei
imobiliare, articolele i publicaiile de specialitate.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor
economico-matematice de analiz, n special analiza de
regresie i corelare. n cadrul metodei analizei statistice,
evaluatorul poate aplica i alte metode pentru determinarea
mrimii ajustrilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza
trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ,
analiza distributiv i altele.
n literatura de specialitate2 vom ntlni urmtoarea
clasificare a metodelor de calcul a coreciilor: metode
cantitative i metode calitative (fig.3.2).
Aceste dou grupe se deosebesc prin numrul factorilor
ce influeneaz valoarea considerat n analiz (factorii ce
exprim deosebirile dintre obiectul evaluat i cel analogic).
Dac numrul obiectelor analogice n este mai mare sau
egal cu numrul factorilor de formare a preului F plus unul (n
F+1), pentru evaluare se aplic metodele cantitative: analiza
datelor pare (metoda comparaiei pare), analiza grupurilor de
date, algebra matricial, analiza statistic i analiza de regresie,
analiza grafic, analiza sensibilitii, analiza costurilor, analiza
datelor secundare, capitalizarea diferenelor de arend i altele.
Dac numrul obiectelor analogice n este mai mic dect
numrul factorilor de formare a preului F plus unul (n < F+1),
pentru evaluare vor fi aplicate metode calitative: analiza
comparativ relativ, metoda expert (metoda rangurilor) i
metoda interviu.
2

. 11- . / . . . . ..
. 2- ., . . .:
, 2007. - 944 .
32

Svetlana ALBU

Metode de calcul a ajustrilor

Metode cantitative

Metode calitative

analiza datelor pare


(metoda comparaiei pare),
analiza grupurilor de date,
analiza statistic
analiza grafic,
analiza sensibilitii,
analiza tendinelor,
analiza costurilor (de
reconstituire, costuri restante),
analiza datelor secundare,
analiza comparaiei directe,
capitalizarea diferenelor de
arend i altele.

analiza comparativ relativ,


metoda expert (metoda
rangurilor),
metoda interviu.

Fig. 3.2. Clasificarea metodelor de calcul a ajustrilor

Ajustrile sunt aplicate pentru majorarea sau diminuarea


preurilor bunurilor imobile comparabile i pot fi exprimate n
mrimi absolute sau relative.
n procesul aplicrii ajustrilor pentru drepturile de
proprietate, condiiile de finanare, condiiile de vnzare i
condiiile pieei, preul de vnzare este recalculat dupa fiecare
corectare a elementului de comparaie.
Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi
aplicate n modul stabilit de evaluator. Preul bunului imobil
poate fi recalculat dupa ajustarea fiecarui element sau dup
aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii ajustrilor nu
va influena rezultatul final.

33

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Analiza cantitativ
Exemplul 5. Determinarea coreciilor prin analiza datelor
pare. Este necesar a evalua o cldire locativ cu suprafaa
total de 60 m2. Cldirea are 4 odi, apeduct, canalizare,
electricitate, gaz. Suprafaa terenului pe care ea este amplasat
constituie 6 ari. Cunoatem urmtoarea informaie privind
vnzrile comparabile: (presupunem c analogul 3 i 5 sunt
grevate cu ipotec, iar corecia a fost calculat n modul
examinat anterior).

Tabelul 3.1 Date iniiale


Caracteristica Obiectul Analog
obiectului
evalurii
1
Preul, euro
84 000
Suprafaa
60
75
cldirii, m2
Data
o lun n
tranzaciei
urm

Analog
2
73 000
70

Analog
3
78 000
65

2 luni n
urm

Condiiile de
finanare

de pia

de pia

de pia

Suprafaa
terenului, ari
Numrul de
odi
Accesibilitate
a
transportului
Gazificare

12

12

dou
sptmni
n urm
pre
majorat
cu 2000
euro
12

mai
bun
lips

este

Analog
4
43 000
45

Analog
5
57 000
60

un an n jumtate de
an n urm
urm
de pia

pre
micorat
cu 3000
euro
6

analog

analog

mai
bun

analog

lips

este

este

este

Rezolvare:
Presupunem urmtoarele elemente identice pentru toate
bunurile: dreptul de proprietate deplin, condiiile de achitare
numerar, materialul pereilor cotile, exist apeduct,
canalizare, electricitate.
34

35

Corecia, euro

-57,43

1,86
1 140,87
12
4

Corecia, %
Preul corectat, euro/m2
Suprafaa terenului, ari
Numrul de odi

35

3,73
1 081,72
12
4
-57,43

2 luni n
urm

o lun n
urm

Data tranzaciei

0
1 042,86

de pia

4
73 000
70
1 042,86

A2

1 120,00

6
3

de pia

de pia

3
84 000
75
1 120,00

2
60

A1

OE

-57,43

22,36
1 169,24
6
3

un an n
urm

dou
sptmni
n urm
0
1 169,24
12
4

955,56

de pia

6
43 000
45
955,56

A4

1 169,24

-30,76

5
78 000
65
1 200,00
diferite de
pia

A3

Tabelul 3.2 Estimarea valorii

Preul corectat, euro/m2

Corecia, euro

Condiiile de finanare

Caracteristica
obiectului
1
Preul, euro
Suprafaa cldirii, m2
Preul, euro/m2

Svetlana ALBU

11,18
1 111,81
6
3

jumtate de
an n urm

1 000,00

50

7
57 000
60
950,00
diferite de
pia

A5

comparm A3 cu A5 (1169,24-1111,81 =
57,43 euro/m2)

comparm A4 cu
A3 - (1169,24955,56)/955,56 x
100% = 22,36%
/an

2000/65 = 30,76
euro/m2

Explicaii

36

-59,15

1 111,81

1 111,81

1 111,81
este

analog

5
1 111,81

1 110,09

1 110,09
este

-59,15

mai bun

6
1 169,24

1 111,81

1 111,81
este

analog

7
1 111,81

comparm A2 cu
A3 - (1111,81 1024,3 = 87,52
euro/m2)

comparm A1 cu
A2 - (1083,44 1024,3 = 59,15)

36

Concluzie:
n urma analizei cantitative efectuate, constatm c valoarea de pia a obiectului evalurii
constituie 1111,81 euro/m2 sau 66,7 mii euro pe obiect.

1 111,81

Preul corectat,
euro/m2

87,52

1 024,30
lips

analog

mai bun

1 024,30
lips

4
1 024,30

3
1 083,44

87,52

este

Corecia, euro

Preul corectat, euro/m2


Gazificare

1
Preul corectat, euro/m2
Accesibilitatea
transportului
Corecia, euro

(Continuarea tabelului 3.2)

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

37

Preul, euro

Preul, euro/ m
Dreptul de
proprietate
Corecia
Pretul corectat,
euro/m2

2
Modul de
expunere pe
pia
Suprafaa, m2

Caracteristica

Nr.

Rezolvare:

deplin

72

OE

7=4 x 6

4=3/2

Calcul

822

1,00

deplin

822

37 000

45

individual

A1

37

985

1,00

deplin

985

78 800

6
prin
interme
diar
80

A2

903

1,00

deplin

903

65 000

7
prin
interme
diar
72

A3
8

A4

868

1,00

deplin

868

59 000

68

individual

Tabelul 3.3 Estimarea valorii

1 000

1,00

deplin

1 000

80 000

9
prin
interme
diar
80

A5

10

Explicaie

Exemplul 6. Determinarea coreciilor prin diverse metode (analiza statistic, analiza


costurilor, analiza datelor secundare). Obiectul evalurii reprezint un imobil locativ utilizat n
calitate de reedin, tip apartament la sol, amplasat n or. Chiinu. Cldirea a fost construit n anii
60 70 ai sec.20. Suprafaa apartamentului constituie 72 m2. Adiional imobilul are un subsol de 29
m2, iar la nivelul de 2,5 m nlime pe suprafaa coridorului i o parte din buctrie este construit al
doilea nivel (nlimea odilor de circa 4 m a permis aceast construcie).

Svetlana ALBU

38

Amplasarea

Corecia, euro

19

Coeficientul
coreciei
Pretul corectat,
euro/m2

Corecia, %

Pretul corectat,
euro/m2
Condiiile
pieei, data
tranzaciei

18

17

16

15

14

13

12

11

10

Corecia

Corectia
Preul corectat,
euro/m2
Condiiile
tranzaciei, tipul
preului

2
Condiii de
finanare

Buiucani,
str. Mihai
Viteazul

numerar

17 =
16 x 13

(890 773)/773
x 100%

13 =
12 x 10

intervalul pe
pia 5% 7%, firma
retine 5%

10=9 x 7

Buiucani,
str.
M.Viteazul

890

1,1515

38

-20

Buiucani,
str.
I.Creang

910

1,0379

3,79

3 luni in
urma

1 an n
urm
15,15

877

0,89

ofer

985

numerar

773

0,94

ofer

822

numerar

Buiucani,
str.
I.Creang

824

1,0253

2,53

2 luni in
urma

803

0,89

ofer

903

numerar

66,26

Buiucani,
str.
Cornului

824

1,0100

1,00

1 luni in
urma

816

0,94

ofer

868

numerar

Buiucani,
str.
Cornului

890

1,0000

0,00

1
saptmni
n urma

890

0,89

ofer

1 000

numerar

analiza datelor pare:


comparm A1 cu A2 i A1
cu A4

analiza datelor pare:


comparm A 1 cu A 5

analiza datelor secundare:


reducerea medie acceptat
de vnztor
dac este vnzare prin
firm = + procentul
intermediarului

analiza datelor secundare: corecia =


costul de deservire a tranzaciilor
prin virament, sau condiiile ipotecii

10

(Continuarea tabelului 3.3)

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

39

Coef.coreciei
Preul corectat,
euro/m2
Vrsta
construciei

20

Starea fizic

Corecia

25

26

33

32

31

30

29

28

Preul corectat,
euro/m2
Existena
reelelor
inginereti
Corecia,
euro/m2
Preul corectat,
euro/m2

Corecia, euro

Preul corectat,
euro/m2
Existena
subsolului, m2

Preul corectat,
euro/m2

24

27

Corecia

23

22

21

Svetlana ALBU

toate

29

bun

cca. 50 ani

33 =
32 + 30

30 =
29 x 27

27 =
26 x 24

890,00

24 =
23 x 21

881,10

0,00

toate

881,10

1,10

lips

801,00

0,90

f.bun

1,00

cca. 50 ani

890,00

lips

21 =
20 x 17

39

868,30

31,25

fr gaz

837,05

1,10

lips

760,95

0,90

f.bun

845,50

960,97

34,72

fr gaz

926,25

1,10

lips

842,04

1,10

bun

765,49

0,95

cca. 40 50 ani

cca. 40 50 ani
0,95

805,78

0,98

890,00

0,98

881,10

0,00

toate

881,10

1,10

lips

801,00

1,00

bun

801,00

0,90

cca.30 40 ani

890,00

1,08

899,08

0,00

toate

899,08

1,10

lips

817,35

1,00

bun

817,35

0,85

cca. 30 ani

961,59

1,08

analiza costurilor: costul


gazificrii 2500 euro la m2

analiza datelor pare sau analiza


costurilor (se pooate conform ICVR)

analiza costurilor: diferena procentual


a strii fizice a obiectelor

analiza costurilor, sau analiza datelor


pare, sau analiza datelor secundare
(normative n construcii)

10

(Continuarea tabelului 3.3)

40

65 389

12

autonom

0,93
4

1,08
3

43 =
42 x 2

40 = 39 / 4

915,80

891,10

39 =
38 + 36

10,00

lips

905,80

37,50

central

10,00

lips

881,10

0,00

autonom

60 euro x 12
m2/ 72 m2

36 =
35 + 33

908,19

1,12
1

1 012,64

10,00

lips

1 002,64

41,67

central

1,03
5

891,10

10,00

lips

881,10

0,00

autonom

0,91
2

909,08

10,00

lips

899,08

0,00

autonom

40

media pond. rnd 40 x 41

exprim similaritatea

analiza costurilor: calculul


cheltuielilor de construcie la m2

analiza costurilor: costul instalrii


nclzirii autonome 3000 euro la m2

10

(Continuarea tabelului 3.3)

Concluzie:
Valoarea de pia a obiectului evalurii constituie la data evalurii 65 mii euro.

43

42

40
41

39

38

37

36

35

Tipul nclzirii

34

Corecia,
euro/m2
Preul corectat,
euro/m2
Existena
nivelului
suplimentar, m2
Corecia,
euro/m2
Preul corectat,
euro/m2
Corecia total
Ponderea
Pre corectat
mediu, euro/m2
Valoarea de
pia, Euro

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Svetlana ALBU

Analiza calitativ

Analiza calitativ a vnzrilor comparabile va fi


aplicat n cazul imposibilitii selectrii datelor perechi pentru
aplicarea metodei comparaiei pare.
Exemplul 7. A estima valoarea unui depozit cu suprafaa total
de 2000 m2, suprafaa arendat constituie 1600 m2. Cunoatem
urmtoarea informaie despre depozite analogice:

Tabelul 3.4 Date iniiale


Caracteristica
obiectului
Preul vnzrii, eruo
Data vnzrii
Suprafaa total, m2
Suprafaa util
(arendat), m2
Accesibilitatea
transportului i
existena parcrii
Gradul de
universalitate a
depozitului

OE

2000
1600

A1

A2

A3

375 000
o lun n
urm
1500
1200

218 500
dou luni
n urm
950
700

475 000
1,5 luni n
urm
1700
1400

mai rea

mai bun

mai bun

mai ru

analog

analog

Rezolvare:
1) apreciem unitatea de comparaie preul pentru 1m2
suprafa util, deoarece imobilul evaluat este generator
de venituri.
2) Apreciem direcia coreciilor fa de obiectul evalurii.

Tabelul 3.5 Corecia preurilor


Indicator
1
Preul vnzrii, euro /
m2 suprafa util

OE
2

A1
3
312,5

A2
4
312,14

A3
5
339,29

(375000/1200)

(218500/700)

(475000/1400)

41

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

(Continuarea tabelului 3.5)


1
Data vnzrii
Corecie
Raportul dintre suprafaa
util i suprafaa total
Corecie
Accesibilitatea
transportului i existena
parcrii
Corecie
Gradul de universalitate
a depozitului
Corecie
Corecia total

3
o lun n
urm
0

4
dou luni
n urm
0

5
1,5 luni n
urm
0

0,8

0,8

0,73

0,82

mai rea

mai rea

mai bun

mai ru

analog

analog

+
+

0
+

0
-

Ordonm bunurile analogice i determinm locul


obiectului evalurii n irul creat.
Tabelul 3.6 Ordonarea obiectelor analogice
Imobilul

Preul 1m2
suprafa util, u.c

Analog III
Obiectul evalurii
Analog I
Analog II

339,29
?
312,50
312,14

Corespunderea
obiectului
evalurii
mai bun
mai ru
mai ru

Valoarea obiectului evalurii se afl ntre 339,29


euro/m2 i 312,5 euro/m2.
V=325,9 u.c./m2 sau pentru ntreaga suprafa 521432
euro, rotunjind cptm valoarea bunului imobil 521 mii euro.
Concluzie:
Valoarea de pia a obiectului evalurii constituie la data
evalurii 521 mii euro.
42

43

Analiza combinat

225

2700
5,5
220
43

finanarea

2800
5,5

che, fr
intermediari

prin creditare
preferenial, s-a achitat
cu 63000 euro mai mult
fa de che

suprafaa, m2
nlimea, m
suprafaa
oficiilor, m2

530 000

6 luni n urm

Un an n urm

622 000

A2
3

300

495 000
cumprtorul a acceptat
creditul existent cu
condiii prefereniale i
a achitat cu 9000 euro
mai mult fa de
condiiile de pia
2200
4,9

Perioada curent

A3
4

Tabelul 3.7 Obiectele analogice

A1
2

preul, euro

Indicator
1
Data vnzrii

250

2500
4,9

A4
5
3 luni n
urm
554 000

210

2600
6,1

che, fr intermediari

626 000

Perioada curent

A5
6

Exemplul 8. Obiectul evalurii este un depozit construit 15 ani n urm cu suprafaa de 2500 m2 i
250 m2 ncperi pentru oficii. nlimea cldirii 5,5 m. Calitatea lucrrilor de construcii este bun,
iar starea fizic a cldirii satisfctoare.
n analiz au fost utilizate cinci obiecte analogice: depozite amplasate n acelai sector cu
obiectul evalurii. Descrierea obiectelor analogice se propune n form tabelar.

Svetlana ALBU

44

medie
satisfctoare

bun

la data procurrii a fost


necesar reparaie n
sum de 35000 euro

13

14

exist contracte de arend de


lung durat cu plara lunar
mai mic dect media pieii,
ca urmare preul a fost
stabilit cu 25000 euro mai
mic dect preurile de pia

satisfctoare

bun

13

bun

bun

16

exist contracte de arend


de lung durat cu plara
lunar mai mare dect
media pieii, ca urmare
preul a fost stabilit cu
80000 euro mai mare dect
preurile de pia

satisfctoare

bun

16

44

Rezolvare: Evaluarea ncepe cu analiza cantitativ, apoi analiza calitativ. Ordinea includerii
coreciilor cantitative este indicat n tabelul ce urmeaz. Coreciile privind dreptul de proprietate,
condiiile de finanare i condiiile vnzrii corespund informaiei privind obiectele analogice.
Corecia privind condiiile pieei este determinat de analiza segmentului de pia respectiv,
constituind o majorare a preurilor n ultimele 12 luni cu 4%. Corecia privind starea fizic este
determinat de analiza costurilor (cheltuielile pentru reparaie).

condiii
suplimentare

1
vrsta cldirii,
ani
calitatea
lucrrilor de
construcii
starea fizic

(Continuarea tabelului 3.7)

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

45

Indicator
1
Preul, euro
Suprafaa, m2
nlimea, m
Vrsta, ani
Calitatea
construciei
Drepturile de
proprietate
corecie
Pre corectat,
euro
Condiiile de
finanare
corecie
Pre corectat,
euro
Condiiile
vnzrii
Condiiile pieei
corecie
Pre corectat,
euro

Svetlana ALBU

581 360

un an n urm
x 1,04

curent

45

6 luni n urm
x 1,02
540 600

formale

530 000

559 000
formale

che, fr
intermediari
0

creditare
preferenial
- 63 000

formale

che, fr
intermediari

530 000

622 000

medie
deplin,
negrevat
0

bun

A2
4
530 000
2 700
5,5
13

deplin,
negrevat
0

bun

2 500
5,5
15

deplin,
negrevat

A1
3
622 000
2 800
5,5
14

OE
2

511 000

curent
0

formale

511 000

creditare
preferenial
- 9 000

520 000

deplin, grevat
prin locaiune
+ 25 000

bun

A3
5
495 000
2 200
4,9
13

Tabelul 3.8 Analiza cantitativ

559 540

3 luni n urm
x 1,01

formale

554 000

che, fr
intermediari
0

554 000

deplin,
negrevat
0

bun

A4
6
554 000
2 500
4,9
16

546 000

curent
0

formale

546 000

che, fr
intermediari
0

546 000

deplin, grevat
prin locaiune
- 80 000

bun

A5
7
626 000
2 600
6,1
16

46

2
satisfacatoare

4
satisfacatoare
0
540 600
200,22

3
reparaie
+ 35 000
616 360
220,13

232,27

511 000

5
satisfacatoare
0

219,82

549 540

6
bun
- 10 000

210,00

546 000

7
satisfacatoare
0

Pre corectat, euro/m


Calitatea construciei
nlimea cldirii
Vrsta
Cota suprafeei pentru oficii
Corespunderea total
Valoarea, euro/m2

identic
+
mai ru
> 200,13
46

200,22

220,13

idendic
identic
+
asemenea
220,13

identic
+
+
mai bine
< 232,27

232,27

Tabelul 3.9 Analiza calitativ


A1
A2
A3

identic
identic
mai ru
> 219,82

219,82

A4

identic
+
mai ru
> 210,00

210,00

A5

n urma includerii coreciilor cantitative s-au constatat limitele valorii de pia ntre 200,22
euro/m i 232,27 euro/m2. Urmez analiza calitativ.

1
Starea fizic
corecie
Pre corectat,
euro
Pre corectat,
euro/m2

(Continuarea tabelului 3.8)

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Svetlana ALBU

Corecia privind nlimea cldirii nu poate fi


determinat prin analiza diferenelor plii de locaiune, gradul
de ocupare sau costuri. ns n situaii comparative o nlime
mai mare majoreaz preul imobilului. Obiectele analogice A3
i A4 sunt inferioare obiectului evalurii, iar A5 este superior.
Cu ct cldirea este mai veche cu att preul este mai
mic, astfel A1, A2 i A3 au o valoare mai mare fa de obiectul
evalurii, iar A4 i A5 - mai mic.
Suprafaa oficiilor fa de suprafaa de depozitare
pentru A1 (8%), A2 (8,1%) i A5 (8%) este mai mic fa de
obiectul evalurii, A4 (10%) corespunde exact, iar A3 (13,6%)
este superioar.
Examinm parametrii obiectelor analogice n form
tabelar n ordinea creterii valorii pentru un metru de
suprafa.
Tabelul 3.10 Compararea obiectelor analogice
Obiecte
Valoarea,
Corespunderea
analogice
euro/m.p.
obiectului evalurii
A2
> 200,13
mai ru
A5
> 210,00
mai ru
A4
> 219,82
mai ru
A1
220,13
asemenea
A3
< 232,27
mai bine
Concluzie:
n urma comparaiei observm c valoarea obiectului evalurii
este mai mare dect 219,82 euro/m2 i mai mic dect 232,27
euro/m2, asemnarea maxim fiind cu obiectul A1. Astfel,
valoarea de pia a obiectului evalurii constituie 220 euro/m2
sau 550 000 euro.

47

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

4. ABORDAREA PRIN VENIT

Conform SIE sub denumirea generic de abordare prin


venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii,
toate acestea avnd ca o caracteristic comun faptul c
valoarea se bazeaz pe un venit realizat sau pe unul
previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de
titularul dreptului. n cazul unei investiii imobiliare, acel venit
ar putea fi sub form de chirie; n cazul unei cldiri ocupate de
proprietar, ar putea fi o chirie asumat (sau chirie evitat),
determinat pe baza costului care ar fi suportat de proprietar
pentru a nchiria un spaiu echivalent. n cazul n care o cldire
este specializat numai pentru un anumit tip de activitate
comercial, venitul este deseori reprezentat de fluxul de
numerar efectiv sau cel potenial, provenit din activitatea
comercial, care ar reveni proprietarului acelei cldiri.
Utilizarea potenialului comercial al proprietii imobiliare,
pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscut sub denumirea
uzual de metoda profiturilor.
Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a
indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de
venit, care probabil va rmnea constant, poate fi capitalizat
prin aplicarea unui singur multiplicator, deseori cunoscut sub
denumirea de rat de capitalizare. Acesta reprezint ctigul
sau randamentul pe care un investitor l-ar atepta sau ctigul
teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar atepta s reflecte
valoarea banilor n timp, precum i riscurile i recompensele
proprietarului. Aceast metod, cunoscut sub denumirea
uzual de metoda randamentului, cu toate riscurile incluse
(engl. all risks yield method), este rapid i simpl, dar
utilizarea ei nu poate fi credibil n situaia care, n perioadele
viitoare, venitul se ateapt s se modifice ntr-o msur mai
mare dect se ateapt pe pia sau n cazul n care este
necesar o analiz mai sofisticat a riscului.
48

Svetlana ALBU

n astfel de cazuri, se pot utiliza diferite modele ale


fluxului de numerar actualizat. Acestea difer n mod
semnificativ, dar au drept caracteristic de baz faptul c
venitul net, dintr-o perioad viitoare definit, se aduce la
valoarea actualizat prin utilizarea unei rate de actualizare.
Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate,
reprezint valoarea capitalului. Ca i n cazul metodei
randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare
aferent unui model al fluxului de numerar actualizat se va
baza pe valoarea banilor n timp, precum i pe riscurile i
recompensele proprietarului, ataate fluxului de numerar n
cauz.
Randamentul sau rata de actualizare comentate mai sus
vor fi determinate de obiectivul evalurii. Dac obiectivul este
a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un
proprietar potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale
acestora, rata utilizat poate reflecta rata rentabilitii cerut de
acetia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dac scopul
este estimarea valorii de pia, rata va proveni din examinarea
rentabilitilor implicite din preul pltit pentru drepturile
asupra proprietii imobiliare tranzacionate pe pia, ntre
participanii pe pia.
Rata de actualizare adecvat ar trebui s fie determinat
n urma analizei ratelor implicite n tranzaciile de pia.
Cnd acest lucru nu este posibil, se poate construi o rat
de actualizare adecvat plecnd de la o rat fr risc a
rentabilitii, corectat pentru riscurile i oportunitile
adiionale specifice dreptului particular asupra proprietii
imobiliare.
Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvat
vor depinde i de faptul dac datele de intrare utilizate pentru
venit sau pentru fluxurile de numerar utilizate se exprim n
niveluri curente (termeni reali) sau dac previziunile au fost
fcute cu includerea inflaiei sau deflaiei viitoare ateptate.
49

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

n cadrul abordrii prin venit se aplic metoda


capitalizrii n dou variante: capitalizarea direct i
capitalizarea veniturilor poteniale.
Abordarea prin venit
Metoda capitalizrii
directe

Metoda capitalizrii
veniturilor poteniale

Metoda
actualizrii
fluxurilor de
numerar

Metoda
capitalizrii
n baza
modelelor
calculate

Fig. 4.1. Clasificarea metodelor de evaluare n


cadrul abordrii prin venit
Metoda capitalizrii directe presupune estimarea valorii
prin raportarea mrimii tipice a venitului anual la rata de
capitalizare, determinat n urma analizei datelor pieei privind
raportul dintre venitul i preul bunurilor imobile analogice
obiectului evalurii.
O variaie a capitalizrii directe este aplicarea
multiplicatorului venitului brut. Multiplicatorul reprezint
raportul dintre preul de vnzare i venitul potenial sau venitul
brut efectiv. Se presupune parcurgerea a 3 etape:
a) se estimeaz venitul brut al proprietii evaluate (n
special n baza preurilor de arend);
b) se determin raportul dintre preul de pia i venitul
brut, reieind din afacerile recente;
50

Svetlana ALBU

c) se determin valoarea probabil a obiectului evaluat


prin nmulirea venitului brut al obiectului evaluat cu
multiplicatorul.
Multiplicatorul nu se corecteaz pentru diferenele
dintre obiectele comparate, deoarece la baza lui se afl preul
de arend i preurile efective de vnzare, care deja presupun
aceste diferene.
Metoda capitalizrii veniturilor poteniale presupune
transformarea veniturilor poteniale viitoare, pe parcursul
ntregii durate de via economic a obiectului, n valoare prin
intermediul capitalizrii. Din punct de vedere matematic
capitalizarea veniturilor poteniale se practic n dou variaii:
desfurat (dinamic) sau restrns (static).
Algoritmul evaluii prin metoda capitalizrii veniturilor
poteniale cuprinde dou etape de baz: prognoza veniturilor i
estimarea valorii (fig.4.2).
Prognoza veniturilor
Veniturile viitoare pot proveni din plata de arend (real
sau potenial), colectat n urma drii n arend a bunului
imobil, sau veniturile din exploatarea comercial a bunului
imobil. n scopul calculrii venitului operaional net este
necesar s determinm urmtoarele tipuri de venituri i
cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil:
venitul brut potenial (VBP) - venitul ce poate fi generat de
bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile;
venitul brut efectiv (VBE) venitul ce poate fi obinut n
urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de
ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea
plii de arend;

51

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

I. etap Prognoza veniturilor viitoare


VBP
VBE = VBP DSL + AV
VON = VBE CO

II. etap

Determinarea valorii prezente a


veniturilor viitoare prin

Actualizarea fluxurilor
Capitalizare
de numerar
n
VON i
R
VON
V =
+
V=
i
n
(1 + a n )
i = 0 (1 + a )
r

Fig. 4.2. Estimarea valorii prin metoda


capitalizrii veniturilor poteniale

cheltuielile operaionale (CO) cheltuieli legate de


exploatarea i asigurarea funcionrii normale a bunului
imobil. Cheltuielile operaionale sunt grupate n
urmtoarele categorii: cheltuielile operaionale fixe, care
includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a
spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea
bunului imobil i altele); cheltuielile operaionale variabile,
care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatrii
bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului
imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale i
altele); cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ
cheltuielile pentru reparaia curent a bunului imobil i
cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile
incluse n aceast categorie poart att un caracter fix ct i
variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i
52

Svetlana ALBU

altele); cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care


includ cheltuielile pentru nlocuirea elementelor uzate ale
bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare
ingineresti i altele).
Pentru estimarea venitului operaional net (VON) din
venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile operaionale
care sunt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu
sunt atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit
i amortizarea mijloacelor fixe.
Exemplul 1. Prognoza venitului operaional net pentru un
an tip. Obiectul evalurii este un imobil utilizat n calitate de
oficii. Suprafaa total constituie 2759 m2 sau 70 birouri. Sunt
ncheiate contracte de locaiune pe trei ani pentru suprafaa de
1870 m2 (47 birouri) cu posibilitatea de prelungire a termenului
contractului. Plata de arend lunar este fix pe durata
contractului 130 lei/m2. Costurile aferente i divizarea
acestora se propune n tabelul ce urmeaz. Calculai venitul
operaional net anual.

Tabelul 4.1 Cheltuieli operaionale

Costuri
fixe

Costuri
1
impozitul pe imobil
asigurarea bunului
imobil
servicii de paz

Valoarea
2
3 993
360 000
42 000
405 993

Total

Costuri
variabile

administrarea
bunului imobil
electricitate
nclzire
ap

18 000
3 200
6 500
250

curenie

200

53

u/m
3
lei/an
lei/an

Achitarea
4
proprietar

lei/an
lei/an
lei/an

proprietar

lei/lun
lei/lun
lei/lun
lei/lun/
birou

proprietar

proprietar
locatar
locatar
locatar
locatar

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

(Continuarea tabelului 4.1)


1

2
305 400

Total
reparaia curent
Reparaii
i mente
nan

3 600

mentenan

150 000

reparaia capital

2 400 000

Total

642 000

3
lei/an
lei/an/
birou
lei/an
lei o
dat la
10 ani
lei/an

4
locatar
proprietar
proprietar

Rezolvare:

Tabelul 4.2 Raport venit i pierderi

Venituri

Articol
venitul brut
potenial
alte venituri
deduceri pentru
spaiile libere i
neachitri
venitul brut efectiv

Valoare
4 304 040 lei/an
1 386 840 lei/an
2 917 200

costuri fixe

405 993

costuri variabile

18 000

reparaii i
mentenan
cheltuieli
operaionale
coeficientul
cheltuielilor
operaionale
Venitul operaional net

390 000

Costuri

813 993
28%
2 103 207

Not
arenda 130 lei/m2x
2759 m2x 12 luni
889 m2 x 130 lei/m2 x
12 luni
VBE =
VBP + AV - DSL
suportate de
proprietar
suportate de
proprietar
suportate de
proprietar
CO = CF + CV + CR
k = CO / VBE
VON = VBE - CO

Concluzie:
Venitul operaional net pentru un an tip constituie 2 103 mii lei.
54

Svetlana ALBU

Exemplul 2. Prognoza multianual a venitului operaional


net. Obiectul evalurii este un imobil comercial construit 15
ani n urm. Cldirea este n trei nivele. Suprafaa spaiilor
comerciale constituie 300 m2 la primil nivel, 250 m2 la al
doilea nivel, 240 m2 la al treilea nivel. Plata de locaiune lunar
a suprafeelor amplasate la primul nivel constituie 18 euro/m2,
la al doilea 15 euro/m2, la al treilea nivel 12 euro/m2.
Serviciile comunale sunt achitate de ctre locatar.
La data evalurii sunt semnate contracte de locaiune pe
trei ani a 70% din suprafaa primului nivel, 50% - la nivelul doi
i 30% la nivelul trei. Contractele cuprind clauza privind
posibilitatea prelungirii pe acelai termen cu condiia
renegocierii plii de locaiune. Pierderile din cauza neachitrii
la termen a contractelor constituie 5% anual.
Impozitul pe imobil constituie anual 5 200 lei, plata
anual pentru asigurarea bunului imobil constituie 12 000 lei,
serviciile de paz tehnic a cldirii constituie 500 lei lunar.
Cheltuielile de ntreinere a cldirii anual constituie 144 000
lei. Anul viitor este planificat renovarea finisrii exterioare n
sum de 370 000 lei, iar peste 3 ani n 2017 va fi necesar
reparaia acoperiului n sum de 1 540 000 lei.

n anul urmtor se preconizeaz ncheierea contractelor


de locaiune a 10% din suprafaa primului nivel, 30% din
suprafaa nivelului doi i 40% din suprafaa nivelului trei. n
urma analizei pieei s-a constatat c peste trei ani plata de
arend se va micora n medie cu 3%, iar costul serviciilor
comunale va crete cu 5%.
Cursul valutar la data evalurii constituie 18 lei pentru
un euro.

55

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Rezolvare:
Determinm venitul brut potenial.
VBP niv. 1 = 300 m2 x 18 euro/m2 x 12 luni = 64 800 euro/an
VBP niv. 2 = 250 m2 x 15 euro/m2 x 12 luni = 45 000 euro/an
VBP niv. 3 = 240 m2 x 12 euro/m2 x 12 luni = 34 560 euro/an
VBP 2017 = (64 800 euro/an + 45 000 euro/an + 34 560 euro/an)
x 0,97 = 140 029 euro/an
Determinm deducerile pentru spaiile libere i neachitarea
la termen.
DSL(2014) niv. 1 = (30%+5%) x 64 800 euro/an = 22 680 euro/an
DSL(2014) niv. 2 = (50%+5%) x 45 000 euro/an = 24 750 euro/an
DSL(2014) niv.3 = (70%+5%) x 34 560 euro/an = 25 920 euro/an
DSL(2015) niv. 1 = (20%+5%) x 64 800 euro/an = 16 200 euro/an
DSL(2015) niv. 2 = (20%+5%) x 45 000 euro/an = 11 250 euro/an
DSL(2015) niv.3 = (30%+5%) x 34 560 euro/an = 12 096 euro/an
Determinm cheltuielile operaionale.
CO (2014) = 5200 lei/an + 12000 lei/an + 500 lei/lun x 12 luni +
144 000 lei/an = 167 200 lei/an sau 9 289 euro/an
CO (2015) = 167 200 lei/an + 370 000 lei = 537 200 lei sau
29 844 euro.
CO (2017) = 167 200 lei/an + 1 540 000 lei = 1 707 200 lei sau
94 844 euro.

Tabelul 4.3 Prognoza venitului operaional net


VBP,
euro/an
DSL,
euro/an
VBE,
euro/an
CO,
euro/an
VON, euro

2014

2015

2016

2017

2018

144 360

144 360

144 360

140 029

140 029

73 350

39 546

39 546

39 546

39 546

75 010

108 814

108 814

104 363

104 363

9 289

29 844

9 289

94 844

9 289

65 721

78 970

99 525

9 519

95 074

56

Svetlana ALBU

Rata de capitalizare i rata de actualizare

Tabelul 4.4 Ratele aplicate n procesul de capitalizare


ntrebarea
1
Ce este?
Unde se
aplic?

Ce interese
financiare
reflect?

Rata de actualizare
2
- cost al capitalului
- rat de rentabilitate
estimarea valorii prin
metoda DCF
rata general a0
rata pentru capitalul
propriu ap
rata pentru capitalul
mprumutat a
rata dobnzii bancare
metoda extraciei

Cum se
determin?

a = RIR
metoda adiionrii
a = Rf + R
profitabilitatea fr risc
+ riscul investiional +
riscul lichiditii joase +
riscul managementului
investiional
metoda investiiilor de
alternativ
a = Rf + (Rm - Rf) + R
metoda CAMP
ap = Rf + (Rm - Rf)

57

Rata de capitalizare
3
- rata de rentabilitate ce
cuprinde rentabilitatea
capitalului investit i rata de
recuperare a capitalului
estimarea valorii prin metoda
capitalizrii profitului
rata general r0
Valoarea = profitul / r0
rata pentru capitalul propriu rp
valoarea capitalului propriu =
profitul generat de mijloacele
proprii / rp
rata pentru capitalul
mprumutat r
valoarea capitalului mprumutat
= profitul generat de mijloacele
mprumutate / r
metoda analizei comparative a
vnzrilor
tehnica grupului investiional
pentru:
interese financiare metoda
WACC
r 0 = rp w p + r w
componente fizice
r0 = rt wt + rc wc
Metoda multiplicatorului
venitului brut efectiv
r0 =

1 CCO
MVBE

metoda coeficientului de
acoperire a datoriei
r0 = CAD x r x w

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

(Continuarea tabelului 4.4)


1

2
3
metoda de calcul a ratei generale de capitalizare corectate
(tehnica Ellwood pentru investiii fr atragerea mijloacelor
mprumutate)
dac valoarea imobilului n timp crete r0 = a0 Rrec.
Dac valoarea imobilului n timp scade r0 = a0 + Rrec
Rata de recuperare a capitalului Rrec. = SFF (k , i p )
Modificarea relativ a valorii pn la momentul k. = Vk
Factorul fondului de compensare SFF (k , i ) =
p

Legtura
reciproc

V
V

i
(1 + i ) k 1

dac > 0
metoda Inwood = reinvestirea capitalului la rata de
rentabilitate a investiiilor (i = profitabilitatea ateptat)
metoda Hoskold = reinvestirea capitalului la rata
profitabilitii fr risc (i = Rf)
dac < 0
metoda Ring = recuperarea linear a capitalului pe
parcursul perioadei n.

r0 = a 0 +

1
n

Dac n timp se devalorizeaz doar cldirea (valoarea


terenului se menine sau crete)

r = a + B SFF (n, i p )
Ponderea valorii mbuntirilor n valoarea bunului imobil
=

V0 Vt
V0

58

Svetlana ALBU

Determinarea ratei de capitalizare


Exemplul 1. Metoda analizei comparative a vnzrilor
(metoda comparaiei vnzrilor).
Determinai rata de
capitalizare dac n urma analizei pieei au fost depistate patru
obiecte analogice celui evaluat pentru care se cunoate venitul
operaional net generat anual.

Tabelul. 4.5 Determinarea ratei de capitalizare


Analog 1 Analog 2 Analog 3 Analog 4
Pre, euro
150 000
130 000
148 000
134 000
VON,
4 575
3 965
4 580
4 065
euro/an
Rezolvare:
r = VON /
Pre

0,0305

0,0305

0,0309

0,0303

Concluzie: Rata de capitalizare se afl n limitele 3,03% 3,09%. Dac obiectele analogice sunt n egal msur
asemntoare obiectului evalurii, rata de capitalizare acceptat
n procesul evalurii se determin ca media aritmetic 3,06%.

n cazul existenei unor diferene importante, acestea vor fi


considerate fie la etapa ajustrii preului obiectului analog, fie
prin ponderarea rezultatelor cptate (n acest caz rata de
capitalizare se determin ca media ponderat a valorilor
cptate).

59

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 2. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv.


Determinai rata de capitalizare cunoscnd urmtoarea
informaie despre obiectele analogice:

Pre, euro
VBP, euro/an
VBE, euro/an
CO, euro
VON, euro/an

Tabelul 4.6 Obiectele analogice


Analog 1 Analog 2 Analog 3
150 000
130 000
148 000
5 400
4 680
5 400
4 950
4 290
4 950
375
325
370
4 575
3 965
4 580

Analog 4
134 000
4 800
4 400
335
4 065

Rezolvare:
Tabelul 4.7 Determinarea ratei de capitalizare
Analog 1 Analog 2 Analog 3 Analog 4
MVBE =
30,3
30,3
29,9
30,5
P/VBE
CCO =
0,0758
0,0758
0,0747
0,0761
CO/VBE
r=
(1-CCO) /
0,0305
0,0305
0,0309
0,0303
MVBE
Concluzie: Rata de capitalizare se afl n limitele 3,03% 3,09%. Dac obiectele analogice sunt n egal msur
asemntoare obiectului evalurii, rata de capitalizare acceptat
n procesul evalurii se determin ca media aritmetic 3,06%.
n cazul existenei unor diferene importante, acestea vor fi
considerate fie la etapa ajustrii preului obiectului analog, fie
prin ponderarea rezultatelor cptate (n acest caz rata de
capitalizare se determin ca media ponderat a valorilor
cptate).
60

Svetlana ALBU

Exemplul 3. Tehnica grupului investiional pentru interese


financiare. Determinai rata de capitalizare aplicat pentru
estimarea valorii unui bun imobil care urmeaz a fi procurat
prin apelarea la credit ipotecar. Suma mprumutului acordat
constituie 75% din valoarea bunului imobil. Creditele ipotecare
pentru categoria respectiv de imobil se acord pe o durat de
15 ani la o dobnd anual de 13%, achitare lunar n rate
egale. Rata de capitalizare a mijloacelor proprii, determinat
prin metoda comparaiei vnzrilor, constituie 3%.
Rezolvare:
1. Ponderea mijloacelor mprumutate (W)
2. Ponderea mijloacelor proprii (Wp)
3. Rata de capitalizare pentru capitalul propriu (rp)
4. Constanta ipotecar (r)
13% pe 15 ani cu achitare lunar

0,75
0,25
0,03
0,152

0.13
(1 + 012.13 )15*12
i (1 + i ) n
12
c=
=
= 0.012652 lunar
(1 + i ) n 1 (1 + 012.13 )15*12 1

sau 0,151829 anual


5. Rata de capitalizare = rp x Wp + r x W =

0,12

0,03 x 0,25 + 0,152 x 0,75

Concluzie:
Rata de capitalizare aplicat n cazul evalurii bunului imobil
ce va fi ipotecat constituie 12%.

61

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 4. Un imobil a fost procurat cu 3 500 000 lei. Suma


de 1 600 000 lei a fost mprumutat cu o profitabilitate de 16%
anual, restul sumei au fost mijloace proprii care presupun o
profitabilitate de 10%. Determinai rata general de
capitalizare.
Rezolvare:
r = 1 600/ 3 500 x 16% + 1 900/ 3 500 x 10% = 12,7 %
Concluzie:
Rata general de capitalizare constituie 13%.

Exemplul 5. Tehnica grupului investiional pentru


componente fizice. Determinai rata de capitalizare dac, pentru
bunurile imobile analogice obiectului evalurii, ponderea
terenului n valoarea bunului imobil constituie 35%. Rata de
capitalizare pentru teren, determinat prin metoda comparaiei
vnzrilor loturilor de teren analogice dar libere de construcii,
constituie 0,105, iar pentru construcii constituie 0,16.
Rezolvare:
1. Ponderea terenului n valoare (Wt)
2. Ponderea construciei n valoare (Wc = 1-Wt)
3. Rata de capitalizare pentru teren (rt)
4. Rata de capitalizare pentru construcie (rc)
5. Rata general de capitalizare = rt x Wt + rc x Wc
= 0,35 x 0,105 + 0,65 x 0,160 = 0,14075
Concluzie:
Rata general de capitalizare constituie 14%.
62

0,35
0,65
0,105
0,160
0,14

Svetlana ALBU

Exemplul 6. Metoda coeficientului de acoperire a datoriei.


Metoda se va aplica n cazul apelrii proprietarului bunului
imobil generator de venit la instituii financiare nebancare
(creditori instituionali).
Determinai rata de capitalizare pentru bunul imobil ce
genereaz un venit operaional net anual de 21 600 euro. Suma
mprumutului acordat anterior a constituit 70% din valoarea
bunului imobil. Creditul ipotecar a fost acordat la o dobnd
anual de 12% pe o perioad de 20 ani cu achitare trimestrial
n rate egale. Suma anual de rambursare a datoriei constituie
9 500 euro.
Rezolvare:
1. Ponderea mijloacelor mprumutate (W)
2. Suma anual de deservire a datoriei (DD), euro
3. VON, euro
4. Constanta ipotecar (r)
12% pe 20 ani cu achitare trimestrial

0,70
9 500
21 600
0,132

0.12
0.12
i (1 + i ) n
4 (1 + 4 )
c=
=
= 0.033112
(1 + i ) n 1 (1 + 0.412 ) 20*4 1
20*4

lunar sau 0,132447 anual


5. Coeficientul de acoperire a datoriei (CAD) =
VON / DD
6. Rata de capitalizare = CAD x r x W = 0,2108

2,2737
0,21

Concluzie:
Rata de capitalizare aplicat n cazul evalurii bunului imobil
ipotecat la o instituie financiar concret (cu condiii
cunoscute) constituie 21%.
63

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 7. Metoda Ring. Determinai rata de capitalizare a


construciei dac profitabilitatea fr risc constituie 3,5% n
expresie nominal, perioada normal de expunere pe pia a
categoriei respective de imobile constituie 8 luni, riscul
investiional pe segmentul respectiv de pia constituie 5%,
riscul managementului investiional, avnd n vedere c
imobilul este generator de venit i necesit reparaie, constituie
4%. Perioada de exploatare economic eficient (durata de
via economic rmas) a imobilului constituie 10 ani.
Investitorul presupune recuperarea liniar a investiiilor (peste
10 ani presupune demolarea construciei).
Rezolvare:
1. Profitabilitatea fr risc, Rf, %
2. Riscul investiional, Ri, %
3. Riscul managementului ineficient, Rm, %
4. Durata de expunere pe pia, n, luni
5. Riscul lichiditii reduse, Rl = Rf x n / 12, %
6. Durata de via economic rmas, De, ani
7. Rata de recuperare a capitalului investit
(considernd recuperarea liniar), %
Rrec. = 1/De x 100%
8. Rata de capitalizare,
r = a + Rrec. = Rf + Ri + Rl + Rm + Rrec

3,5
5,0
4,0
8
2,3
10
10
24,8

Concluzie:
Rata de capitalizare aplicat n procesul estimrii valorii
construciei constituie 25%.

64

Svetlana ALBU

Exemplul 8. Metoda Ring considernd componentele fizice3.


Determinai rata de capitalizare a bunului imobil dac
profitabilitatea fr risc constituie 3,5% n expresie nominal,
perioada normal de expunere pe pia a categoriei respective
de imobile constituie 8 luni, riscul investiional pe segmentul
respectiv de pia constituie 5%, riscul managementului
investiional constituie 4%. Durata de via economic rmas
a imobilului constituie 10 ani. Investitorul presupune
recuperarea liniar a investiiilor (peste 10 ani presupune
demolarea construciei). Ponderea valorii construciei n
valoarea total a bunului imobil constituie 75%.
Rezolvare:
1. Profitabilitatea fr risc, Rf, %
2. Riscul investiional, Ri, %
3. Riscul managementului ineficient, Rm, %
4. Durata de expunere pe pia, n, luni
5. Riscul lichiditii reduse, Rl = Rf x n / 12, %
6. Profitabilitatea curent, a = Rf + Ri + Rm + Rl, %
7. Durata de via economic rmas, De, ani
8. Rata de recuperare a capitalului investit, %,
Rrec. = B SFF ( De, i p ) = B x 1/De = 0,75 x 100% / 10

9. Rata de capitalizare, r = a + Rrec. , %

3,5
5,0
4,0
8
2,3
14,8
10
7,5
22,3

Concluzie:
Rata de capitalizare aplicat pentru evaluarea bunului imobil
constituie 22%.
3

Propus de S.V. Gribovschii n :


. .: , 2009. - 432 .
65

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 9. Metoda Inwood. Determinai rata de capitalizare


a imobilului dac profitabilitatea fr risc constituie 3,5% n
expresie nominal, perioada normal de expunere pe pia a
categoriei respective de imobile constituie 8 luni, riscul
investiional pe segmentul respectiv de pia constituie 5%,
riscul managementului investiional, avnd n vedere c
imobilul este generator de venit i necesit reparaie, constituie
4%. n urmtorii 5 ani se presupune o cretere a valorii bunului
imobil cu 40%, prognozele confirm c reinvestirea
mijloacelor este posibil n urmtorii ani conform
profitabilitii curente.
Rezolvare:
1. Profitabilitatea fr risc, Rf, %
3,5
2. Riscul investiional, Ri, %
5,0
3. Riscul managementului ineficient, Rm, %
4,0
4. Durata de expunere pe pia, n, luni
8
5. Riscul lichiditii reduse, Rl = Rf x n / 12, %
2,3
6. Profitabilitatea curent, a = Rf + Ri + Rm + Rl, %
14,8
7. Sporul ateptat al valorii, , %
40
8. Perioada presupus de recuperare a investiiilor, n, ani
5
9. Rata de recuperare a investiiilor, %,
0.148
6
= 0.4
= 0.059562
Rrec. = SFF (k , i p )

(1 + 0.148) 5 1

10. Rata de capitalizare, r = a - Rrec., %

8,8

Concluzie:
Rata de capitalizare aplicat pentru evaluarea bunului imobil
constituie 8,8% sau rotunjind 9%.
66

Svetlana ALBU

Exemplul 10. Metoda Hoskold. Determinai rata de


capitalizare a imobilului dac profitabilitatea fr risc
constituie 3,5% n expresie nominal, perioada normal de
expunere pe pia a categoriei respective de imobile constituie
8 luni, riscul investiional pe segmentul respectiv de pia
constituie 5%, riscul managementului investiional, avnd n
vedere c imobilul este generator de venit i necesit reparaie,
constituie 4%. n urmtorii 5 ani se presupune o cretere a
valorii bunului imobil cu 40%, investitorul presupune
reinvestirea mijloacelor conform profitabilitii fr risc.
Rezolvare:
1. Profitabilitatea fr risc, Rf, %
2. Riscul investiional, Ri, %
3. Riscul managementului ineficient, Rm, %
4. Durata de expunere pe pia, n, luni
5. Riscul lichiditii reduse, Rl = Rf x n / 12, %
6. Profitabilitatea curent, a = Rf + Ri + Rm + Rl, %
7. Sporul ateptat al valorii, , %
8. Perioada presupus de recuperare a investiiilor, n, ani
9. Rata de recuperare a investiiilor, %,
Rrec. = SFF (k , i p ) =

= 0.4

0.035
= 0.4 0.186481 = 0.074593
(1 + 0.035) 5 1

10. Rata de capitalizare, r = a - Rrec., %

3,5
5,0
4,0
8
2,3
14,8
40
5
7,5
7,3

Concluzie:
Rata de capitalizare aplicat pentru evaluarea bunului imobil
constituie 7,3% sau rotunjind 7%.
67

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Determinarea ratei de actualizare


Exemplul 11. Metoda adiionrii. Determinai rata de
actualizare n expresie nominal dac profitabilitatea fr risc
constituie 2% n expresie real, inflaia anticipat (conform
prognozei BNM) constituie 5%, perioada normal de expunere
pe pia a categoriei respective de imobile constituie 6 luni,
riscul investiional pe segmentul respectiv de pia constituie
4%, riscul managementului investiional constituie 3%.
Rezolvare:
1. Profitabilitatea fr risc n expresie real, Rf (real), %
2
2. Inflaia anticipat, , %
5
3. Profitabilitatea fr risc n expresie nominal, %
Rf = Rf (real) + + Rf (real) x = 0,02 + 0,05 + 0,02 7,1
x 0,05 = 0,071 sau 7,1%
4. Riscul investiional, Ri, %
4,0
5. Riscul managementului ineficient, Rm, %
3,0
6. Durata de expunere pe pia, n, luni
6
7. Riscul lichiditii reduse,
Rl = Rf x n / 12, %
3,55
8. Rata de actualizare, %, a = Rf + Ri + Rl + Rm =
17,7
= 7,1 + 4 + 3 + 3,55 = 17,65 %
Concluzie:
Rata de actualizare aplicat n procesul estimrii valorii
imobilului constituie 18%.

68

Svetlana ALBU

Exemplul 12. Metoda extraciei. Determinai rata de


actualizare ce va fi aplicat la evaluarea unui imobil generator
de venit. Un imobil analogic a fost procurat cu 300 mii euro.
Imobilul genereaz un venit efectiv de 105 mii euro anual,
cheltuielile operaionale constituie 52%. Nivelul respectiv de
venituri se va menine urmtorii 10 ani, dup care proprietarul
va vinde imobilul. n urmtorii ani se prognozeaz o cretere a
preurilor pe piaa imobiliar n medie cu 5% anual.
Rezolvare:
1. Investiiile iniiale, mii euro
2. VBE, euro/an
3. CO, %
4. VON = VBE - CO, euro/an
5. Sporul valorii imobilului, %, = 10 ani x 5%
6. Preul prognozat de vnzare peste 10 ani, mii euro

300
105
52
50,4
50
450

Tabelul 4.8 Calculul valorii nete actuale totale


Anul

Venitul net,
mii euro

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
VNAT

- 300
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4
50,4 + 450
654

Venitul net
actualizat la
15%, mii euro
-300,00
43,83
38,11
33,14
28,82
25,06
21,79
18,95
16,48
14,33
123,69
64,18
69

Venitul net
actualizat la
20%, mii euro
-300,00
42,00
35,00
29,17
24,31
20,25
16,88
14,07
11,72
9,77
80,82
-16,02

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

RIR = amin + (amax amin)

VNAT ( +)
VNAT (+) + VNAT ()

a = RIR = 15 + (20 - 15) [64,18/(64,18+16,02)] = 19%


Concluzie:
Rata de actualizare pentru evaluarea bunului imobil, generator
de venit, estimat prin metoda extraciei, constituie 19%.

Exemplul 13. Metoda investiiilor de alternativ.


Determinai rata de actualizare n expresie nominal dac
profitabilitatea fr risc constituie 3% n expresie real, inflaia
anticipat constituie 5%, profitabilitatea investiiilor financiare
n medie constituie 12%, riscul investiiilor n domeniul
imobiliar constituie 5%.
Rezolvare:
1. Profitabilitatea fr risc n expresie real, Rf (real), %
2. Inflaia anticipat, , %
3. Profitabilitatea fr risc n expresie nominal, %
Rf = Rf (real) + + Rf (real) x
4. Profitabilitatea medie, Rm, %
5. Riscul investiiilor imobiliare, %
6. Rata de actualizare, %, a = Rf + (Rm Rf) + R

3
5
8,15
12
5
17

Concluzie:
Rata de actualizare apreciat prin metoda investiiilor de
alternativ constituie 17%.

70

Svetlana ALBU

Capitalizarea direct
Exemplul 14. Este necesar a evalua un bun imobil cunoscnd
urmtoarele: suprafaa total a cldirii 550 m2, suprafaa
ocupat de proprietar 25 m2, suprafaa dat n locaiune 440
m2, inclusiv pentru 350 m2 sunt semnate contracte pe 10 ani cu
plata lunar de locaiune 18 euro/m2. n cazul rezilierii n mod
unilateral, proprietarul imobilului va achita o amend egal cu
plata de locaiune anual. Plata lunar medie pe pia pentru
locaiunea imobilelor analogice constituie 20 euro/m2. Sumele
achitate lunar n baza contractului de asigurare constituie 60
euro. Cheltuielile de administrare constituie 5% din VBE,
plile pentru serviciile comunale constituie 1 000 euro/lun,
asigurarea cureniei 1 200 euro/lun, deservirea tehnic
(mentenana cldirii) 4 000 euro/an, costul reparaiei
planficate peste 3 ani 9 000 euro, impozitul pe imobil 375
euro. Pierderile cauzate de neachitarea plilor de locaiune la
timp 6%, iar cele cauzate din neutilizarea spaiilor 23%.
Dobnda medie pentru depozite constituie 7%. Obiectul a fost
procurat apelndu-se la mprumut bancar n mrime de 190 000
euro cu 13% anual pe un termen de 10 ani. Rata de capitalizare
pentru mijloacele proprii constituie 19%. Rata de rentabilitate
necesar pentru estimarea ctigului n urma rezilierii
contractului 12%.
Rezolvare:
1. Determinm venitul brut potenial.
Pentru a ne determina care mrime a plii de locaiune va fi
aplicat (contractual sau de pia) vom compara ctigul n
71

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

urma aplicrii valorii de pia cu amenda pentru rezilierea


anticipat a contractului.
(1 + 0.12)10 1
VBP = (20 18) 12 350
= 47460 euro
0.12(1 + 0.12)10
Amenda = 18 euro/m2 x 12 lini x 350 m2 = 75 600 euro
Deoarece A > VBP nu este convenabil a rezilia contractul,
deci n evaluare se va utiliza plata de locaiune contractual
pentru suprafaa respectiv.
VBP1 = 350 m2 x 18 euro/m2 x 12 luni = 75 600 euro/an
VBP2=(440-350)m2 x 20euro/m2 x12luni=21600euro/an
2. Determinm mrimea pierderilor.
Mrimea pierderilor cauzate din neutilizarea suprafeelor se va
calcula doar pentru suprafeele contractate pe termen scurt.
DSL = VBP2 x kSL = 21 600 x 0,23 = 4 968 euro/an
Pierderile cauzate de neachitarea la timp se vor determina
reieind din VBP total exclusiv pierderile din neutilizarea
suprafeelor.
DNA = (VBP1 + VBP2 DSL) x kNA = (75 600 +
21 600 4 968) x 0,06 = 5 534 lei/an
3. Determinm venitul brut efectiv.
VBE = VBP1 + VBP2 DSL DNA =
= 75 600 + 21 600 - 4 968 5 534 = 86 698 euro/an
4. Determinm cheltuielile operaionale.
Tabelul 4.9 Calculul cheltuielilor operaionale
Costuri
1
Costuri fixe

Calculul
2
60x12 = 720
375
5% VBE = 4 335
72

Not
3
prima pentru asigurare
impozitul pe imobil
cheltuieli pentru
administrare

Svetlana ALBU

(Continuarea tabelului 4.9)


1
Costuri
variabile

Reparaii i
mentenan

2
1 000 x 12 = 12 000
1200 x 12 = 14 400
4 000

9000

0.13(1 + 0.13)3
=
(1 + 0.13)3 1

3
servicii comunale
asigurarea cureniei
deservirea tehnic
recuperarea cheltuielilor
pentru reparaia cldirii n
perioada pn la reparaie

= 3812
Cheltuieli
operaionale

39 642 euro/an

CO = CF + CV + CR

5. Determinm venitul operaional net.


VON = VBE CO = 86 698 39 642 = 47 056 euro/an
6. Estimarea venitului operaional net ce revine proprietarului.
Venitul operaional net cptat cuprinde venitul proprietarului
i venitul ce urmeaz a fi direcionat pentru deservirea
mprumutului.
VON = VONp + VON
0.13
(1 + 012.13 )10*12
= 2837 euro/lun sau
VON = 190000 12 0.13 10
(1 + 12 ) *12 1
VON = 34 044 euro/an
VONp = 47 056 34 044 = 13 012 euro/an.
7. Estimarea valorii imobilului.
Valoarea imobilului este egal cu venitul operaional net al
proprietarului capitalizat plus valoarea de pia a mprumutului
bancar.
V = VONp / rp + V = 13 012 / 0,19 + 190 000 =
= 68 484 + 190 000 = 258 484 euro
Concluzie:
Valoarea bunului imobil estimat prin metoda capitalizrii
directe constituie la data evalurii 259,5 mii euro.
73

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Capitalizarea veniturilor poteniale


Capitalizarea n baza modelelor calculate se aplic cnd
veniturile prognozate sunt relativ constante o perioad lung
de timp .Distingem
A. fluxuri de numerar constante i
B. fluxuri de numerar ce se modific periodic:
a. modificare exponenial a veniturilor
b. modificarea liniar
c. modificare neliniar, corespunztor acumulrilor
fondului de recuperare
Exemplul 15. Fluxuri constante. Estimai valoarea de pia a
bunului imobil care genereaz un venit operaional net anual de
21 600 lei. Profitabilitatea investiiilor constituie 9%. Att
veniturile ct i valoarea n timp nu se vor modifica.
Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare r = a = 9% 0% = 9%
2. Estimm valoarea de pia

VP =

VON 21600
=
= 240 000 lei
r
0.09

Concluzie:
Valoarea de pia a imobilului constituie 240 mii lei.
Exemplul 16. Modificare exponenial a fluxurilor de
numerar. Determinai valoarea de pia a imobilului care
genereaz un venit net anual de 21 600 lei. Contractul de
locaiune prevede modificarea anual (g) a plii de locaiune n
funcie de nivelul inflaiei - 5%. Profitabilitatea ateptat a
investiiilor constituie 9%.
74

Svetlana ALBU

Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare r = a g = 9% 5% = 4%
2. Estimm valoarea de pia

VP =

VON 21600
=
= 540 000 lei
r
0.04

Concluzie:
Valoarea de pia a imobilului constituie 540 mii lei.
Exemplul 17. Modificare liniar a fluxurilor de numerar.
Determinai valoarea de pia a bunului imobil care va genera
un profit de 1000 euro lunar. Durata de via economic
rmas constituie 20 ani. Profitabilitatea investiiilor analogice
constituie 10%. Valoarea se recupereaz uniform.
Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare cunoscnd rata de
actualizare (profitabilitatea investiiilor analogice).
r = a Rrec = a x SFF(k, i)
Deoarece pe durata vieii economice imobilul se devalorizeaz
= -1, recuperarea uniform ne indic aplicarea metodei Ring.
r = 0,1 + 1/20 = 0,15
2. Determinm valoarea de pia prin capitalizarea profiturilor
anuale.
VP = 12 000 / 0,15 = 80 000 euro.
Concluzie:
Valoarea bunului imobil constituie 80 000 euro.

75

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 18. Modificare neliniar a fluxurilor de numerar.


Determinai valoarea de pia a bunului imobil care va genera
un profit de 1000 euro lunar. Durata de via economic
rmas constituie 20 ani. Profitabilitatea investiiilor analogice
constituie 10%. Investiiile se recupereaz la nivelul
profitabilitii curente.
Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare cunoscnd rata de
actualizare (profitabilitatea investiiilor analogice).
r = a Rrec = a x SFF(k, i)
Deoarece pe durata vieii economice imobilul se devalorizeaz
= -1, recuperarea capitalului conform profitabilitii
investiiilor ne indic aplicarea metodei Inwood.
0.1
= 0,117
r = 0,1 +
(1 + 0.1) 20 1
2. Determinm valoarea de pia prin capitalizarea profiturilor
anuale.
VP = 12 000 / 0,117 = 102 564 euro.
Concluzie:
Valoarea bunului imobil constituie 103 mii euro.
Exemplul 19. Modificare neliniar a fluxurilor de numerar.
Determinai valoarea de pia a bunului imobil care va genera
un profit de 1000 euro lunar. Durata de via economic
rmas constituie 20 ani. Profitabilitatea investiiilor analogice
constituie 10%. Profitabilitatea investiiilor fr risc constituie
4%. Investiiile se recupereaz la nivelul profitabilitii fr
risc.

76

Svetlana ALBU

Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare cunoscnd rata de
actualizare (profitabilitatea investiiilor analogice).
r = a Rrec = a x SFF(k, i)
Deoarece pe durata veii economice imobilul se devalorizeaz
= -1, recuperarea capitalului conform profitabilitii fr risc
ne indic aplicarea metodei Hoskold.
0.04
= 0,134
r = 0,1 +
(1 + 0.04) 20 1
2. Determinm valoarea de pia prin capitalizarea profiturilor
anuale.
VP = 12 000 / 0,134 = 89 552 euro.
Concluzie:
Valoarea bunului imobil constituie 90 mii euro.
Actualizarea fluxurilor de numerar se aplic n cazul
veniturilor fluctuante pe parcursul perioadei prognozate
Atenie! Fluxurile de numerar din prima perioad, att pozitive
ct i negative, nu se actualizeaz.
Exemplul 20. Estimai valoarea imobilului cu suprafaa total
de 6140 m2 amplasat pe un teren de 0,8841ha. Cldirea dispune
de 1663,5 m2 suprafee penntru depozitare, 3887,4 m2 suprafee
comerciale i 459,8 m2 ncperi auxiliare. Suprafeele sunt date
n locaiune. Pentru 50% din depozite i 70% din suprafeele
comerciale sunt semnate contracte pe 5 ani cu condiia
suportrii de ctre locatar a cheltuielilor comunale i de
mentenan. Plata de locaiune de 17 euro/m2 lunar pentru
suprafeele comerciale i 4 euro/m2 pentru depozite se
compenseaz anual cu rata inflaiei (5% anual). Pentru 30% din
depozite i 15% din suprafeele comerciale sunt semnate
77

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

contracte pe un an, plata de locaiune fiind de 20 euro/m2 lunar


pentru suprafeele comerciale i 5 euro/m2 pentru depozite.
Pierderile cauzate de neachitarea la termen constituie 7%. Pe
parcursul ultimilor ani gradul de utilizare a suprafeelor a
constituit 70%. Cheltuielile operaionale fixe suportate de
proprietar constituie 25% din venitul efectiv.
Terenul din faa cldirii, cu suprafaa de 0,1462 ha, este
arendat i amenajat pentru parcarea automobilelor (200 locuri de
parcare). Plata anual de arend constituie 94 270 lei. Contractul
va expira peste 10 ani. Plata pentru parcare constituie 1 euro/zi,
parcarea fiind utilizat n mrime de 60%. Cheltuielile
operaionale constituie 50 000 lei anual.
Profitabilitatea investiiilor pentru categoria respectiv de
imobile constituie 18%. Durata de via economic restant
constitue 20 ani. Investitorul va recupera investiiile la nivelul
profitabilitii fr risc de 4%. Cursul de schimb 1euro = 18 lei.
Rezolvare:
1. Determinm venitul operaional net generat de cldire.
2. Determinm venitul operaional net generat de parcare.
3. Estimm valoarea de pia a cldirii.

Tabelul 4.10 Venitul operaional net generat de cldire


Suprafee Suprafee
Criteriu
de depozit comerciale
1

Suprafaa total, m.p.


Locaiune pe termen lung, (S1), m2
Plata de locaiune, (P1), euro/m2
VBP1 = S1 x P1 x 12, euro
Locaiune pe termen scurt, (S2),m2
Plata de locaiune, (P2), euro/m2
78

1663,5
831,75

3887,4
2721,18
4
17
39 924
555 121
595 045
831,75
1166,22
5

20

Svetlana ALBU

(Continuarea tabelului 4.10)


1

49 905
279 893
329 798
98 939
924 843
64 739
761 165
190 291
570 873

VBP2 = S2 x P2 x 12, euro


DSL = VBP2 x 30%, euro
VBP = VBP1 + VBP2, euro
Pierderi neachitare = VBP x 7%,euro
VBE = VBP DSL Pierderi, euro
CO = VBE x 25%, euro
VON cldire = VBE CO, euro

Tabelul 4.11 Venitul operaional net generat de parcare


Criteriu
Valoare
Numrul de locuri (Nr.)
200
Arenda unui loc, (A1), euro/zi
1
Numrul de zile considerate, (Z)
360
VBP = Nr. x A1 x Z, eruo
72 000
DSL = VBP x (1 - Grad de utilizare), euro
28 800
VBE = VBP - DSL, euro
43 200
CO, euro
2 778
Plata de arend, euro
5 237
VON parcare = VBE CO A, euro
35 185
Tabelul 4.12 Estimarea valorii de pia a cldirii
Perioada de
prognoz
1
Sporul plii
de locaiune
VBP1, euro

Anul 1

Anul 2

Anul 3

Anul 4

Anul 5

5%

5%

595 045

624 797

656 037

VBP2, euro

329 798

329 798

DSL, euro

98 939

98 939

5%

688 839

723 281

329 798

329 798

329 798

98 939

98 939

98 939

79

5%

Postprognoz
7

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

(Continuarea tabelului 4.12)


1

VBP, euro
Pierderi din
neachitare, euro

924 843

954 595

64 739

66 822

69 008

71 305

73 715

VBE, euro

761 164

788 834

817 887

848 393

880 424

CO, euro
190 291 197 208 204 472 212 098
VON cldire,
euro
570 873 591 625 613 415 636 294
Coeficientul
de actualizare
= 1/(1+0,18)i
1
0,8474
0,7182
0,6086
Rata de capitalizare = a + SFF (15ani, 4%)
Reversia, euro
VON
actualizat,euro
570 873 501 343 440 555 387 249
Reversia actualizat, euro
Valoarea
cldirii, euro
3 722 091

220 106

660 318

0,5158

x
0,2299
2 872 197

340 592

x
1 481 479

985 835 1 018 636 1 053 078

7
x

4. Estimm valoarea dreptului de arend asupra terenului


(1 + 0,18)10 1
VP = 35185
= 35185 x 4,494086 = 158124 euro.
0.18(1 + 0,18)10
5. Estimm valoarea drepturilor asupra proprietii imobiliare
VPtotal = 3 722 mii euro + 158 mii euro = 3 880 mii euro.
Concluzie:
Valoarea de pia a drepturilor asupra bunului imobil constituie
la data evalurii 3 880 mii euro.
Exemplul 21. Estimai valoarea de pia a cldirii cu suprafaa
de 1000 m2, care n urma unor reparaii cosmetice de 180
lei/m2 ce dureaz 3 luni va putea genera un venit din locaiune
de 270 lei/m2 lunar. Gradul de ocupare a suprafeelor n primul
80

Svetlana ALBU

an constituie 70%, n al doilea an - 85%. Cheltuielile


operaionale fixe anuale constituie 16 000 lei. La finele anului
doi cldirea va putea fi vndut cu 11 000 000 lei. Rata de
actualizare constituie 25%.
Rezolvare:
1. Determinm cheltuielile necesare pentru reparaie.
Investiii = 180 lei/m2 x 1000 m2= 180 000 lei
2. Determinm venitul brut potenial avnd n vedere perioada
de reparaie n primul an de 3 luni.
VBP (anul 1) = 270 lei/m2 x 1000 m2x 9 luni =
2 430 mii lei
2
VBP (anul 2) = 270 lei/m x 1000 m2x 12 luni =
3 240 mii lei
3. Determinm deducerile pentru spaiile libere.
DSL (anul 1) = 2 430 mii lei x 30% = 729 mii lei
DSL (anul 2) = 3 240 mii lei x 15% = 486 mii lei
4. Determinm venitul brut efectiv
VBE (anul 1) = VBP DSL = 2430 729 = 1 701 mii lei
VBE (anul 2) = 3240 486 = 2 754 mii lei
5. Determinm venitul operaional net
VON (anul 1) = VBE CO = 1 701 16 = 1 685 mii lei
VON (anul 2) = 2 754 16 = 2 738 mii lei
6. Identificm fluxurile de numerar anuale
CF (anul 1) = - I + VON = - 180 + 1 685 = 1 505 mii lei.
CF (anul 2) = VON (anul 2) = 2 738 mii lei.
7. Estimm valoarea de pia a imobilului
CFi
R
1505
2738
11000
VP =
+
=
+
+
i
n
0
1
(1 + a)
(1 + 0.25)
(1 + 0.25) (1 + 0.25)1
i = 0 (1 + a )
= 12 495,4 mii lei
Concluzie:
Valoarea de pia a imobilului constituie la data evalurii 12,5
milioane lei.
81

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

5. ABORDAREA PRIN COST

Conform SIE aceast abordare este n general aplicat


pentru evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare, prin
metoda costului de nlocuire net (dup deducerea deprecierii).
Ea se utilizeaz cnd nu exist fie nici o dovad a
preurilor de tranzacionare pentru proprieti similare, fie nici
un flux de venit identificabil, real sau teoretic, care ar reveni
titularului dreptului. Aceast abordare se utilizeaz n principal
pentru evaluarea proprietii imobiliare specializate, adic a
proprietii imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe
pia, cu excepia cazului n care se vinde ntreprinderea sau
entitatea din care face parte.
Prima etap solicit calcularea unui cost de nlocuire. n
mod normal, acesta reprezint costul de nlocuire a proprietii
cu un echivalent modern, la data evalurii. O excepie este
cazul n care ar fi necesar ca o proprietate echivalent s fie o
replic a proprietii subiect pentru a furniza aceeai utilitate
unui participant pe pia, caz n care costul de nlocuire ar fi
mai degrab cel de reproducere sau de reconstruire a cldirii
subiect, dect cel de nlocuire cu un echivalent modern.
Costul de nlocuire este necesar s reflecte toate
costurile incidentale, cum ar fi valoarea terenului,
infrastructura, onorariile pentru proiectare i cheltuielile de
finanare care ar fi suportate de un participant pe pia, pentru
producerea unui activ echivalent. Costul echivalentului modern
se corecteaz apoi pentru depreciere.
Scopul coreciei pentru depreciere este acela de a estima
cu ct ar fi mai puin valoroas proprietatea subiect pentru un
potential cumprtor fa de echivalentul su modern.
Deprecierea ia n considerare starea fizic, utilitatea funcional
i economic a proprietii subiect, n comparaie cu
echivalentul su modern.
82

Svetlana ALBU

Procesul de estimare a valorii prin abordarea respectiv


cuprinde parcurgerea consecutiv a ctorva etape (fig.5.1).
determinarea valorii drepturilor asupra terenului fiind
considerat liber i disponibil pentru cea mai probabil
utilizare.
determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea
de reconstituire sau de nlocuire). n valoarea construciei
considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului.
Vc = Cc + Ci + Bi
estimarea deprecierii acumulate (D), ca fiind suma uzurii
fizice (recuperabil i nerecuperabil); deprecierii functionale
(recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice.
estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd
cont de mrimea deprecierii accumulate
V = Vc D.
estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma
valorii de pia a terenului i valorii de reconstituire sau de
nlocuire a construciilor
V = Vt + (Vc D).

Fig. 5.1. Etapele procesului de determinare a valorii


de pia prin metoda costului de nlocuire net

83

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Evaluarea terenului

Pentru estimarea valorii terenului exist diverse metode


care cuprind elemente din cadrul unei sau concomitent ctorva
abordri (fig.5.2). Metoda analizei comparative a vnzrilor
este axat pe abordarea prin pia, metodele alocaiei i
extraciei cuprind elemente ale abordrii prin pia i prin cost.
Metodele capitalizrii rentei funciare cuprind elemente ale
tuturor trei abordri.
VALOAREA TERENULUI
Metoda
analizei
comparative
a vnzrilor

Metoda
alocaiei

Tehnica
rezidual
pentru teren

Metoda
extraciei

Metoda
utilizrii
poteniale

Metoda
capitalizrii

Capitalizarea
rentei
funciare

Fig. 5.2. Metodele estimrii valorii de pia a terenului

84

Svetlana ALBU

Exemplul 1. Metoda analizei comparative a vnzrilor.


Determinai valoarea de pia a lotului de teren cu suprafaa de
6,43 ari amplasat n or. Codru. n urma analizei pieei au fost
selectate obiecte analogice amplasate n or. Codru, expuse pe
pia la data evalurii. Amplasarea n centrul localitii mrete
valoarea cu 10%. n procesul negocierilor preul ofertei se
reduce cu 5 - 15%.

Tabelul 5.1 Date iniiale


Obiect Suprafaa, Preul ofertei,
Amplasare
analog
ari
euro
A1
6
12 000
periferie
A2
6,2
18 200
periferie
A3
5
18 000
centru
A4
10
15 000
periferie
A5
12
40 000
centru
A6
6
18 000
periferie
Rezolvare:
Corecia privind suprafaa este determinat prin comparaia
obiectului analog 4 cu 3.

Tabelul 5.2 Estimarea valorii


Indicator
1
Preul ofertei,
euro
Suprafaa, ari

A1
2

A2
3

A3
4

A4
5

A5
6

12 000

18 200

18 000

40 000

18 000

6,2

12

Pre, euro/ar

2 000

2 935

3 600

3 333

3 000

K oferta
Pre corectat,
euro/ar
K amplasare

0,9

0,9

0,9

0,9

0,9

1 800

2 642

3 240

3 000

2 700

0,9

0,9

85

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

(Continuarea tabelului 5.2)


1
Pre corectat,
euro/ar
K suprafa
Pre corectat,
euro/ar
Corecia total
Ponderea
Pre ponderat,
euro/ar
Suprafaa
obiectului
evalurii, ari
Valoarea de
pia, euro

1 800

2 642

2 916

2 700

2 700

1,08

1 800

2 642

2 916

2 916

2 700

0,90

0,90

0,81

0,87

0,90

2 514
6,43
16 168

Concluzie:
Valoarea de pia a lotului de teren cu suprafaa de 6,43 ari
amplasat n or. Codru, la data evalurii, constituie 16 mii euro.
Exemplul 2. Metoda alocaiei. Determinai valoarea terenului
liber dac valoarea terenului cu mbuntiri constituie 350 mii
euro. n urma analizei pieei s-au constatat urmtoarele oferte
ale obiectelor analogice:
Cartierul

A
B
C

Tabelul 5.3 Date iniiale


Valoarea medie a
Valoarea medie a
terenului, euro
bunului imobil, euro
30 000
230 000
33 000
285 000
36 000
320 000

86

Svetlana ALBU

Rezolvare:
1. Determinm cota parte a terenului n valoarea bunului imobil.

Tabelul 5.4 Aprecierea ponderii terenului n valoare


Carti
erul

Valoarea medie
a terenului, euro

Valoarea medie a
bunului imobil, euro

A
B
C

30 000
33 000
36 000

230 000
285 000
300 000

Ponderea
terenului n
valoare
0,130
0,116
0,120

2. Determinm ponderea tipic (medie) a terenului n valoarea


bunului imobil
Wt = (0,13 + 0,116 + 0,12) / 3 = 0,122
3. Determinm valoarea terenului
Vt = VP x Wt = 350 000 x 0,122 = 42 700 euro.
Concluzie:
Valoarea terenului la data evalurii constituie 42,7 mii euro.
Exemplul 3. Metoda extraciei (numit n unele surse4
metod rezidual n baza valorii restante). Apreciai valoarea
terenului cu suprafaa de 6,02 ari, pe care este amplasat o
cldire locativ cu 5 nivele, dat recent n exploatare. Cldirea
are o suprafa de 900 m.p., demisol cu 10 locuri de parcare, 3
nivele a cte dou apartamente cu 3 odi fiecare i un
apartament la mansard. Apartamentele se vnd cu 46 500 euro
fiecare, iar la mansard - 55 000 euro. Locul de parcare se
vinde cu 5 000 euro. Cheltuielile indirecte aferente procedurii
de comercializare i perioadei de ntreinere a cldirii pn n
momentul comercializrii 2% din preul de vnzare.
4

.. . : . 2-
., . . .: , 2008. - 224.
87

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Beneficiul solicitat de investitor 20% din costul construciei.


Costul construciei supraterane constituie 350 euro/m2, iar a
prii subterane 100 euro/m2. Pentru construcie investitorul a
apelat la mprumut bancar cu dobnda de 9% (se presupune
vnzarea aparamentelor timp de un an).
Rezolvare:
1. Determinm preul de comercializare a cldirii
P = Pap. x Nr.ap. + PM + Ploc. x Nr.loc. = 46 500 x 6 +
55 000 + 5 000 x 10 = 384 000 euro
2. Determinm suprafaa prilor subteran i suprateran
Ssub. = S / Nivele = 900 / 5 = 180 m.p.
Ssupra. = S Ssub. = 900 180 = 720 m.p.
3. Determinm costul construciei
Cc = Cm2x S = 350 x 720 + 100 x 180 = 270 000 euro
4. Determinm cheltuielile indirecte
Ci = P x 5% = 384 000 x 2% = 7 680 euro
5. Determinm beneficiul solicitat de investitor
Bi = Cc x 20% = 270 000 x 20% = 54 000 euro
6. Determinm valoarea construciei noi
Vc=Cc+Ci+Bi = 270 000+7 680+54 000 = 331 680euro
7. Determinm suma dobnzii bancare
D = Cc x d = 270 000 x 0,09 = 24 300 euro
8. Determinm valoarea construciei considernd finanarea
Vc = 331 680 + 24 300 = 355 980 euro
9. Determinm valoarea terenului
Vt = P Vc = 384 000 355 980 = 28 020 euro.
Concluzie:
Valoarea terenului la data evalurii constituie 28 mii euro.

88

Svetlana ALBU

Exemplul 4. Metoda extraciei. Estimai valoarea terenului pe


care este amplasat o cldire cu suprafaa de 550 m2 construit
n 1994. Durata de via normativ tipic pentru astfel de
cldiri constituie 75 ani. Cldirea a fost exploatat n mod
normal. Deprecierea funcional i economic lipsete.
Valoarea de pia a bunului imobil determinat prin
metoda analizei comparative a vnzrilor constituie 700 euro
pentru un metru ptrat din suprafaa cldirii. n urma analizei
pieei s-a constatat c, costul construciei noi constituie 350
euro/m2, beneficiul investitorului fiind de 25% din costul
construciei.
Rezolvare:
1. Determinm valoarea de pia a bunului imobil
VPbi = 550 m2x 700 euro/m2= 385 000 euro
2. Determinm valoarea construciei considerate noi
Vc = 550 m2x 350 euro/m2 x 1,25 = 240 625 euro
3. Determinm deprecierea acumulat a cldirii (uzura fizic o
determinm prin metoda vrstei efective)
Da = Uf + Df + De = VE / DVF + 0 + 0 = 20 / 75 = 0,27
4. Determinm valoarea construciei
V = Vc Da = 240 625 x (1 - 0,27) = 175 656 euro
5. Determinm valoarea terenului
Vt = VPbi V = 385 000 175 656 = 209 344 euro.
Concluzie:
Valoarea terenului la data evalurii constituie 209 mii euro.
Not:
Metoda nu se recomand a fi aplicat n cazul vrstei naintate
a cldirii.

89

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 5. Metoda capitalizrii rentei funciare. Apreciai


valoarea de pia a dreptului deplin asupra lotului de teren cu
suprafaa de 0,0689 ha destinat construciei locative. Dreptul de
arend pe 15 ani a lotului respectiv a fost procurat la licitaia
municipal cu 600 000 lei. Plata anual de arend normativ
constituie 1 752,67 lei. Profitabilitatea investiiilor constituie
16%. Nivelul inflaiei prognozate 5%.
Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare aferent dreptului de arend,
considernd recuperarea capitalului investit pe durata
contractului de arend.
r = a + SFF (16%, 15ani) = 16% + 1,94% = 17,94%
2. Determinm venitul anual aferent dreptului de arend
V = Pre x r = 600 000 x 0,1794 = 107 640 lei/an
3. Determinm renta funciar
Renta = V + Plata de arend normativ = 109 393 lei/an
4. Determinm rata de capitalizare a rentei de pia considernd
nivelul inflaiei prognozate (presupunem c valoarea terenului
se modific n timp doar cu nivelul inflaiei).
r = a g = 16% - 5% = 11%
5. Determinm valoarea de pia a terenului
VP = Renta / r = 109 393 / 0,11 = 994 479 lei.
Concluzie:
Valoarea de pia a dreptului deplin asupra terenului constituie
994 mii lei.
Exemplul 6. Metoda utilizrii poteniale. Determinai
valoarea terenului a crui utilizare probabil este construcia
parcrii auto. Suprafaa terenului este 1200 m2. Costul
lucrrilor de proiectare 9 000 lei. Costul lucrrilor de
terasament i pavare a terenului constituie 350 lei/m2. Lucrrile
90

Svetlana ALBU

de electrificare i tehnico-sanitare 15 000 lei. Beneficiul


investitorului 25% din costul construciei. Parcarea poate
asigura 56 locuri, plata de arend 300 lei/lun. Pierderile
cauzate de spaiile libere i neachitare n termen constituie
10%. Cheltuielile operaionale constiuie 7000 lei/lun.
Profitabilitatea solicitat 20% anual. Peste cinci ani parcarea va
putea fi vndut cu 2 mln lei.
Rezolvare:
1. Determinm costul construciei noi
Cc = 9 000 + 350 x 1200 + 15 000 = 444 000 lei
2. Determinn beneficiul investitorului
Bi = Cc x 25% = 444 000 x 25% = 111 000 lei
3. Determinm valoarea construciei
Vc = Cc + Bi = 444 000 + 111 000 = 555 000 lei
4. Determinm venitul brut potential
VBP = 56 x 300 = 16 800 lei/lun
5. Determinm venitul brut efectiv
VBE = VBP DSL = 16 800 (1 0,1) = 15 120 lei
6. Determinm venitul operational net
VON = VBE CO = 15 120 7 000 = 8 120 lei
7. Determinm valoarea prezent a venitului lunar (valoarea
prezent a anuitii) i a reversiei
(1 + 0.2 )5 x12 1 2000000
VPV = 8120 0.2 12 0.2 5 x12 +
= 1 048 334 lei
0.2 5 x12
(
1
+
)
(
1
+
)
12
12
12
8. Determinm valoarea terenului
Vt = VPV Vc = 1 048 334 555 000 = 493 334 lei.
Concluzie:
Valoarea terenului constiuie 493 mii lei. Metoda data se aplic,
n special, pentru estimarea valorii investiionale.

91

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Tehnica (metoda) rezidual sau


metode de calcul a venitului rezidual
Exemplul 7. Tehnica rezidual pentru teren (n baza
venitului restant). Estimai valoarea terenului cu suprafaa de
0,8 ha pe care este amplasat o cldire cu suprafaa de 5600 m2
utilizat n calitate de oficii. Durata vieii economice restante
constituie 30 ani. Chiria de pia constituie lunar 12 euro/m2.
Pierderile cauzate de spaiile nesolicitate i neachitri n
termenul prestabilit constiuie 10% din VBP. Costurile fixe
constituie 5 000 euro anual, iar cele variabile 2 450 euro.
Valoarea de nlocuire a cldirii constituie 2 240 000 euro.
Profitabilitatea investiiilor constituie 16%. Investiiile se
recupereaz n mod linear.
Rezolvare:
1. Determinm venitul brut potential generat de bunul imobil
VBP = 12euro/m2x 5 600m2x 12luni = 806 400 euro
2. Determinm venitul brut efectiv
VBE = VBP DSL = 806 400 (1 - 10%) = 725760 euro
3. Determinm cheltuielile operaionale
CO = 5 000 + 2 450 = 7 450 euro
4. Determinm venitul operational net
VON = VBE CO = 718 310 euro
5. Determinm rata de capitalizare pentru construcie, avnd n
vedere recuperarea linear a investiiilor
rc = a + 1/De = 0,16 + 1/30 = 0,193
6. Determinm mrimea venitului ce se refer la cldire
VONc = V x rc = 2 240 000 x 0,193 = 432 320 euro
7. Determinm VON ce se refer la teren
VONt = VON VONc = 718310432320 = 285990euro
8. Determinm valoarea terenului. Atenionm c terenul nu-i
pierde valoarea, asemenea construciei.
Vt = VONt / rt = 285 990 / 0,16 = 1 787 438 euro.
92

Svetlana ALBU

Concluzie:
Valoarea de pia a terenului apreciat prin metoda rezidual
constituie 1 787 mii euro.
Exemplul 8. Tehnica rezidual pentru construcii. Valoarea
de pia a terenului constituie 42 mii euro. Venitul operaional
net generat de bunul imobil (teren cu construcii) constituie 45
mii euro. Profitabilitatea medie a investiiilor n bunuri imobile
constiue 9%. Durata restant de exploatare economic a cldirii
este de 25 ani. Determinai valoarea cldirii.
Rezolvare:
1. Determinm venitul operaional net ce se refer la teren
VONt = VPt x rt = 42 000 x 0,09 = 3 780 euro/an
2. Determinm venitul operaional net ce revine construciei
VONc = VONbiVONt = 45 0003780 = 41 220 euro/an
3. Determinm rata de capitalizare pentru cldire (atragem
atenia asupra faptului c terenul nu-i pierde valoarea n timp,
iar pentru construcie considerm recuperarea linear a
investiiilor)
rc = a + Rrec. = 0,09 + 1/25 = 0,13
4. Determinm valoarea cldirii
Vc = VONc / rc = 41 220 / 0,13 = 317 077 euro.
Concluzie:
Valoarea cldirii la data evalurii constituie 317 mii euro.

93

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 9. Tehnica rezidual pentru determinarea sumei


mijloacelor proprii. Creditul ipotecar utilizat pentru
construcie constituie 350 000 euro primit pe 10 ani cu 12%
anual cu condiia achitrilor lunare n rate egale. Venitul
operaional net generat de bunul imobil constituie 90 000 euro
anual. Profitabilitatea medie a investiiilor este 9%.
Determinai valoarea dreptului proprietarului asupra bunului
imobil i valoarea de pia a acestuia.
Rezolvare:
1. Determinm sumele periodice spre achitare pentru
deservirea datoriei
0.12
(1 + 012.12 )10 x12
12
DD = 350 000
= 350 000 x 0,014347 =
(1 + 012.12 )10 x12 1
= 5 021,5 euro/lun sau 60 258 euro/an
2. Determinm venitul operaional net ce revine proprietarului
VONp = VON DD = 90 000 60 258 = 29 742 euro
3. Determinm valoarea dreptului proprietarului asupra bunului
imobil
VPp = VONp / r = 29 742 / 0,09 = 330 467 euro
4. Determinm valoarea de pia a bunului imobil
VP = VPp + VP = 330 467 + 350 000 = 680 467 euro.
Concluzie:
Valoarea de pia a bunului imobil la data evalurii constituie
680 mii euro.
Not:
Metoda este eficient n special pentru
estimarea valorii dreptului deplin de proprietate asupra
cldirilor nou construite sau
aprecierea valorii mijloacelor proprii n obiectul grevat
cu ipotec.
94

Svetlana ALBU

Exemplul 10. Tehnica rezidual pentru determinarea sumei


mijloacelor mprumutate. Un investitor dorete s
construiasc o cldire care va genera un venit operaional net
de 90 000 euro anual. El posed mijloace proprii n mrime de
75 mii euro. Profitabilitatea acceptat a investiiilor imobiliare
constituie 15%. Ce sum va putea mprumuta investitorul cu
condiia de creditare ipotecar pe 15 ani cu o dobnd anual
de 12% cu achitare lunar n rate egale?
Rezolvare:
1. Determinm venitul operaional net solicitat de investitor
VONp = 75 000 x 0,15 = 11 250 euro/an
2. Determinm venitul operaional net care va permite
deservirea datoriei
DD = VON VONp = 90 000 11 250 =
78 750 euro/an sau 6 562 euro/lun
3. Determinm suma maxim a creditului potenial
(1 + 012.12 )15 x12 1
Valoarea mprumutului = 6 562 0.12
=
0.12 15 x12
12 (1 + 12 )
= 6 562 x 83,321664 = 546 756 euro.
Concluzie:
Investitorul va putea mprumuta, la condiiile date, suma de
pn la 546 mii euro.

95

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Evaluarea plantaiilor multianuale


Exemplul 11. Determinai valoarea de pia a unei plantaii cu
vi de vie de trei ani amplasat pe un teren de 1,8 ha. Valoarea
de pia a terenului liber constituie 50 mii lei/ha. Cheltuielile
pentru plantarea viei de vie pe un hectar constituie 20 mii lei.
Cheltuielile de ntreinere anuale 15 mii lei.
Rezolvare:
VP = 10 000 mii lei x 1,8 ha + 20 mii lei x 1,8 ha + 15
mii lei x 3 ani = 18 081 mii lei.
Concluzie:
Valoarea plantaiei de vi de vie la data evalurii constituie 18
mln lei.
Exemplul 12. Estimai valoarea de pia a unei livezi de meri i
pruni plantat pe o suprafa de 61,37 ha ase ani n urm.
Valoarea de pia a terenului liber constituie 46 800 lei/ha.
Costurile suportate de proprietar sunt indicate n tabelul 5.5.
Conform datelor Biroului Naional de Statistic sporul mediu
anual al preului de cost constituie 6%. Cheltuielile indirecte
ale proprietarului constiuie 5% din cheltuielile directe
suportate. Beneficiul investitorului 20%.

Tabelul 5.5 Costul de deviz


Indicator
Valoare
Costul de deviz n preurile
anului 2008, lei/ha
110 789
inclusiv:
pregtirea solului, lei/ha
13 237
sdirea, lei/ha
43 792
ngrijirea livezii, anual lei/ha
50 400
alte cheltuieli, anual, lei/ha
3 360
96

Perioada

2008
2008
2008 - 13
2008 - 13

Svetlana ALBU

Rezolvare:
1. Determinm valoarea prezent a cheltuielilor suportate.
Vom avea n vedere faptul c cheltuielile pentru pregtirea
solului i sdirea pomilor au fost suportate ase ani n urm,
iar cheltuielile de ngrijire a livezii i alte cheltuieli sunt
suportate anual.
2. Determinm valoarea de nlocuire a livezii.
3. Determinm valoarea de pia a terenului considerat liber.
4. Apreciem valoarea de pia a livezii.

Tabelul 5.6 Estimarea valorii de nlocuire a livezii


Nr. Indicator

1
2

Pregtirea solului, lei/ha


Sdirea, lei/ha

ngrijirea livezii, lei/ha

Alte cheltuieli, lei/ha


Costul de deviz
actualizat, lei/ha
Suprafaa livezii, ha
Cheltuieli directe, mii lei
Cheltuieli indirecte
Beneficiul investitorului
Valoarea de nlocuire a
livezii, mii lei
Valoarea de pia a
terenului liber, mii lei
Valoarea de pia a
livezii, mii lei

5
6
7
8
9
10
11
12

Valoare

Formula de calcul

18 777 13 237 (1+0,06)6


62 120 43 792 x 1,418519
(1 + 0.06) 6 1
351 556 50 400 x
0.06
23 437 3 360 x 6,975317
455 890 r5 = r1 + r2 + r3 + r4
61,37
27 978
1,05
1,2

date iniiale
r7 = r5 x r6
5%
20%

35 252 r10 = r7 x r8 x r9
2 872 r11 = r6 x 46,8 mii lei/ha
38 124 r12 = r10 + r11

Concluzie:
Valoarea de pia a livezii la data evalurii este 38 mln lei.
97

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 13. n baza exemplului precedent estimai valoarea de


pia a livezii, tiind structura plantaiei, roada potential la
hectar i preul de comercializare angro (tab.5.7), pierderile
anuale n medie sunt cca.15%. Rentabilitatea vnzrii fructelor,
conform BNS, constituie 32%. Perioada rmas de rod pentru
meri - 25 ani i 18 ani pentru pruni. Impozitul 12%.

Tabelul 5.7 Informaia sintetic privind structura livezii


Suprafaa
Roada
Numrul
Preul,
Soiul
plantat,
medie,
pomilor
lei/kg
ha
t/ha
51,29
37 949
x
x
Meri
Slava
2,21
1 636
28
10
Pobediteleam
Prima
7,80
5 776
28
10
Spartan
1,48
1 092
28
10
Aidared
19,31
14 285
30
12
Simirenco
8,62
6 369
30
12
Prim ruj
3,75
2 773
30
10
Florina
8,12
6 018
30
12
10,08
7 460
x
x
Pruni
Stenlei
9,00
6 660
16
9
Udlineonaia
1,08
800
16
9
Rezolvare:
1. Determinm roada potenial anual.
2. Calculm preul de cost pentru o ton. Conform datelor din
tab.5.6 cheltuielile la un hectar constituie 53 760 lei. Raportat la
roada potenial pe hectar determinm costurile pentru o ton.
3. Determinm profitul brut pentru o ton (PB = VV - VC).
4. Calculm profitul net generat de livad (PN = PB Impozit).
5. Actualizm profitul anual pe durata perioadei de rod.
6. Apreciem valoarea de pia a livezii.
98

99

7,8
28
0,85
186
1 920
10
8 080
970
7 110
1 319 975

10
8 080
970
7 110

373 993

Prima

2,21
28
0,85
53
1 920

Slava
Pobedi
teleam

250 457

10
8 080
970
7 110

1,48
28
0,85
35
1 920

Spartan

25
34 007 727
36 119 597

1 974 562

12
10 208
1 225
8 983

8,62
30
0,85
220
1 792

Simirenco

10 893 011,50

4 423 294

12
10 208
1 225
8 983

19,31
30
0,85
492
1 792

Aidared

Meri

Tabelul 5.8 Estimarea valorii

99

Concluzie:
Valoarea de pia a livezii constituie la data evalurii 36 mln lei.

Soiul
Suprafaa plantat, ha
Roada potenial, t/ha
Coeficientul pierderii
Roada potenial, t/an
Costul, lei/t
Preul de
comercializare, lei/kg
Profitul brut, lei/t
Impozit, lei/t
Profit net, lei/t
Profit net, lei
Profit net anual, lei
Perioada rmas de
rod, ani
Valoarea livezii, lei
Valoarea livezii, lei

Indicatori

Svetlana ALBU

690 703

10
8 208
985
7 223

3,75
30
0,85
96
1 792

Prim
ruj

1 860 028

12
10 208
1 225
8 983

8,12
30
0,85
207
1 792

Florina

72 899

9
5 640
676,8
4 963

1,08
16
0,85
15
3 360

18
2 111 871

680 395,16

607 496

9
5 640
676,8
4 963

9
16
0,85
122
3 360

Pruni
UdliStenlei
neonaia

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Valoarea construciei considerate noi

Valoarea construciei considerate noi cuprinde


cheltuieli legate nemijlocit de construcie (Cc), cheltuieli
indirecte (Ci) i beneficiul investitorului (Bi).
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor
legate nemijlocit de construcia obiectului (fig.5.3) i se
determin n baza normelor de deviz i altor documente
normative.
Costul crerii mbuntirilor pe teren
Costul construciei sau
Valoarea de deviz

Cheltuieli indirecte

LCM = CD + CI + B
(cap.1-8 Deviz general)

Servicii de consultan,
contabile, juridice

Cheltuieli directe

Deservirea datoriei
creditoriale

Cheltuieli de regie

Asigurarea

Beneficiul de deviz

Impozitare

Alte cheltuieli
(cap.9 Deviz general)

Mentenana cldirii pn la
vnzare

Lucrri de proiectare,
supravegherea tehnic,
supravegherea de autor
(cap.10-12 Deviz general),
rezerva pentru cheltuieli
neprevzute.

Fig.5.3. Structura costului crerii mbuntirilor


100

Svetlana ALBU

Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor


legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea
impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului
n perioada dintre finalizarea lucrrilor de construcie i
vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza
documentaiei investitorului i analizei pieei construciilor noi.
Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru
riscul legat de realizarea proiectului de investiii. Mrimea
beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe
pia i se determin n baza analizei celei mai bune i eficiente
utilizri.
Costul crerii mbuntirilor se exprim prin valoarea
de nlocuire sau valoarea de reconstituire i poate fi apreciat
prin aplicarea uneia din urmtoarele metode: metoda
comparaiilor unitare; metoda costurilor segregate; metoda
cantitativ (fig.5.4).
Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza
comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum
ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cladirii, 1 m2 al
suprafeei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului
evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de
comparaie, exprimat n preuri curente, i cantitatea unitilor
date (volum, suprafa).
Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea
costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale
cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de
informaie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de
nlocuire prin metoda dat pot servi normele de deviz comasate
i informaia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor
necesare pentru construcia cldirii n ntregime i a diferitor
componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor
pe obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat.
101

102
metoda de
resurse i
indici

Metoda
cantitativ

metoda
indicilor
de baz

Metoda costurilor
segregate

102

Fig.5.4. Metodele de estimare a valorii construciei

resurse

metoda de

Metoda comparaiilor
unitare

Valoarea de nlocuire
Valoarea de reconstituire

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Svetlana ALBU

n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de


construcia obiectului se estimeaz prin urmtoarele metode: a)
metoda de resurse; b) metoda de resurse i indici; ) metoda
indicilor de baz.
Metoda de resurse este o metod de determinare a valorii
de deviz a cldirilor i construciilor n baza indicilor de resurse
evideniai n documentaia de proiect i deviz: manopera,
utilajele de construcii-montaj, materiale, construcii i preuri
de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse este metoda de
baz n Republica Moldova i poate fi aplicat cu ajutorul
programului WinSmeta.
Metoda de resurse i indici reprezint o aplicare mixt a
metodei de resurse i a sistemului de indici pentru resursele
folosite n construcie i determinate ca raport ntre preurile
curente i preurile de baz pentru resursele similare.
Metoda indicilor de baz (sau metoda indexrii) se
bazeaza pe recalcularea cheltuielilor incluse n devize din
preurile de baz n preurile curente prin aplicarea indicilor.
Exemplul 11. n urma analizei pieei s-a constatat c, costul
construciei unui metru ptrat de suprafa a cldirii destinate
oficiilor constituie 350 euro inclusiv TVA. Cheltuielile
indirecte reprezint 15% fa de costul construciei. Beneficiul
investitorului constituie 30%. Determinai valoarea construciei
cu suprafaa de 370 m2 considerat nou.
Rezolvare:
Vc = 370 m2 x 350 euro/m2 x 1,15 x 1,3 = 193 603 euro.
Concluzie:
Valoarea construciei considerat nou constituie la data
evalurii 194 mii euro.

103

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Deprecierea valorii

Deprecierea valorii reprezint reducerea calitilor de


consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului
potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n urma
aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale
deprecierii: uzura fizic; deprecierea funcional; deprecierea
economic (fig.5.5).
Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i
nerecuperabile. Deprecierea recuperabil reprezint acea
depreciere nlturarea careia este posibil din punct de vedere
fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea
recuperabil include cheltuielile legate de nlturarea elementelor
deprecierii n urma creia valoarea bunului imobil evaluat va
crete. Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile
pentru nlturarea careia vor fi mai mari dect creterea probabil
a valorii bunului imobil n urma nlturrii elementelor
deprecierii.
Deprecierea acumulat poate fi determinat prin cteva
metode, n practic cel mai des aplicat este metoda segregrii
(fig.5.4). Uzura fizic se estimeaz cu ajutorul metodelor:
normativ; valoric sau metoda vrstei efective.
Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre
caracteristicile reale ale bunului imobil i ateptrile
consumatorilor. Pentru determinarea deprecierii funcionale sunt
aplicate urmtoarele metode: metoda capitalizrii pierderilor plii
de arend i metoda capitalizrii surplusului de pierderi
normative. Deprecierea funcional recuperabil este determinat
prin nsumarea costurilor necesare pentru nlturarea acesteia.
Deprecierea funcional nerecuperabil este egal cu diferena
ntre pierderile venitului datorate lipsei unor elemente functionale
ale construciei (sau surplusului de mbuntiri), capitalizate la
rata de capitalizare pentru construcii, i costul elementelor ce
lipsesc (sau cheltuielile adiionale pentru elementele n surplus).
104

Svetlana ALBU

105

Recuperabil

Deprecierea
economic

105

Fug. 5.5. Formele Deprecierii acumulate

Nerecuperabil

Deprecierea
funcional

Recuperabil

Nerecuperabil

Uzura fizic

Deprecierea acumulat

106

Deprecierea
economic, De

D = Uf + Df + De

Metoda segregrii

Capitalizarea pierderilor
veniturilor datorate
influenei factorilor externi
Analiza comparativ a
bunurilor similare supuse
influenei factorilor externi

Metoda
analizei
comparative a
vnzrilor

Metoda capitalizrii
pierderilor plii de arend
(sau surplusului de pierderi
normative) pentru
deprecierea nerecuperabil
Estimarea costurilor pentru
nlturarea deprecierii
fucionale recuperabile

Deprecierea
funcional, Df

Metoda
modificat a
duratei de via
economic

106
Fig. 5.4. Metode de determinare
a Deprecierii acumulate

Metoda
normativ
Metoda valoric
Metoda vrstei
efective

Uzura fizic,
Uf

VE
D=
100
DVE

Metoda duratei de
via economic

Deprecierea acumulat

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Svetlana ALBU

Deprecierea economic se determin prin urmtoarele


metode: capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei
factorilor externi; analiza comparativ a bunurilor imobile
similare obiectului evalurii asupra crora influeneaza factorii
externi i a celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.
Uzura fizic
Exemplul 12. Metoda normativ (integral n anexa 2).
Determinai mrimea uzurii fizice a cldirii dac n urma
inspectrii construciei s-a constatat uzura elementelor
constructive, iar conform ICVR, culegerea 32, tabelul 5
greutatea specific a elementelor n valoarea de reconstituire a
cldirii.

Tabelul 5.5 Date intermediare


Denumirea
Greutatea specific
Uzura
elementului
conform ICVR, %
calculat, %
Fundaii
6
44.23
Perei
Planee

29
8

37.05
34.15

Acoperi

51.74

Goluri

47.75

Pardosele

11

43.73

Finisaj

17

30.34

Reele inginereti

10

52.04

Altele
Total

5
100

50.00
-

107

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Rezolvare:
Uzura fizic a cldirii se determin ca media ponderat a uzurii
fiecrui element constructiv.

Tabelul 5.6 Estimarea uzurii fizice a imobilului


Denumirea
elementului

Greutatea
specific, %

Uzura fizic, %
Uzura
calculat, %

Valoarea medie
ponderat a uzurii, %

Fundaii

44.23

2.65

Perei

29

37.05

10.75

Planee

34.15

2.73

Acoperi

51.74

2.59

Goluri

47.75

4.30

Pardosele

11

43.73

4.81

Finisaj

17

30.34

5.16

Reele
inginereti

10

52.04

5.20

Altele

50.00

2.50

Total

100

40.69

Concluzie:
Gradul de uzur a construciei la data examinrii conform
calculelor constituie 41 %.
Exemplul 13. Metoda vrstei efective. Determinai uzura
fizic a cldirii construit 15 ani n urm i exploatat n mod
corect. Durata de via fizic, conform normativelor, constituie
80 ani.
108

Svetlana ALBU

Rezolvare:
Deoarece cldirea a fost exploatat n mod corect vrsta
efectiv corespunde vrstei cronologice.

Uf = VE x 100% / DVF = 15 x 100 / 80 = 18,7%


Concluzie:
Uzura fizic a obiectului evalurii constituie 19%.
Deprecierea funcional
Exemplul 14. n urma inspectrii unei cldiri utilizat n
calitate de oficii s-a constatat posibilitatea consruciei
mansardei. Lucrrile de construcie a mansardei constituie 1
mln euro. Venitul operaional net n urma drii n locaiune a
suprafeelor amplasate la mansard ar putea fi 125 000 euro
anual cu rata intern de rentabilitate de 10%. Dac mansarda ar
fi fost construit concomitent cu cldirea costul construciei
acesteia ar fi fost cu 20% mai mic. Determinai deprecierea
funcional a cldirii.
Rezolvare:
1. Determinm sporul valorii cldirii n cazul existenei
mansardei.
Vm = 125 000 / 0,1 = 1 250 000 euro.
Prin urmare, cldirea posed depreciere funcional
condiionat de lipsa mansardei.
Vm > Construcia mansardei.
2. Determinm deprecierea funcional
Df = Valoarea de reconstituire a mansardei la data
evalurii Valoarea de reconstituire a mansardei la etapa
construciei cldirii = 1 000 000 (1 000 000 20%) =
200 000 euro.
109

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Concluzie:
Deprecierea funcional a cldirii constituie 200 mii euro.
Exemplul 15. Expertiza tehnic (pentru exemplul precedent) a
constatat necesitatea consolidrii fundaiei. Lucrrile de
consolidare vor majora costul construciei mansardei cu 300
mii euro. Determinai deprecierea funcional.
Rezolvare:
1. Determinm cheltuielile necesare construciei mansardei
Cm = 1 000 000 + 300 000 = 1 300 000 euro
Costul mansardei este mai mare dect sporul valorii cldirii
Vm < Construcia mansardei
2. Determinm deprecierea funcional
Df = Sporul valorii datorat mansardei - Valoarea de
reconstituire a mansardei la etapa construciei cldirii =
1 250 000 800 000 = 450 000 euro.
Concluzie:
Deprecierea funcional a cldirii constituie 450 mii euro.
Exemplul 16. Obiectul evalurii, cldire pentru oficii, are
nevoie de sal pentru conferine, care poate fi amenajat n
urma demolrii unui perete despritor. Valoarea de
reconstituire a peretelui despritor constituie 10 mii euro.
Uzura fizic acumulat este 15%. Costul demolrii peretelui i
a lucrrilor de unire a ncperilor constituie 1 500 euro.
Valoarea materialelor recuperate n urma demolrii constituie
800 euro. Veniturile preconizate depesc cheltuielile
respective. Determinai deprecierea funcional condiionat de
lipsa slii pentru conferine.
110

Svetlana ALBU

Rezolvare:
1. Determinm valoarea de reconstituire restant
VRr = VR Uf = 10 000 (1 0,15) = 8 500 euro.
2. Determinm deprecierea funcional
Df = VRr + Cdemolare Vmat.recup. =
= 8 500 + 1 500 800 = 9 200 euro.
Concluzie:
Deprecierea funcional a cldirii constituie 9 200 euro.
Deprecierea economic
Exemplul 17. Obiectul evalurii este un imobil comercial cu
suprafaa de 500 m2 care activeaz n condiiile unei piee
suprasaturate. n condiii normale venitul operaional net ar fi
15 euro/m2 lunar, ns odat cu sporirea ofertei suprafeelor
analogice pe pia, VON s-a redus la 12 euro/m2 lunar.
Deoarece situaia a fost condiionat de darea n exploatare n
regiune a ctorva cldiri analogice, situaia respectiv se va
menine o perioad nelimitat. Apreciai deprecierea
economic. Profitabilitatea activitii constituie 12%.
Rezolvare:
1. Determinm pierderea anual a plii de arend
VON = (15 12) x 12 luni x 500 m2 = 18 000 euro.
2. Estimm deprecierea economic
De = VON / r = 18 000 / 0,12 = 150 000 euro.
Concluzie:
Deprecierea economic condiionat de sporirea concurenei
constituie 150 000 euro.

111

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Deprecierea acumulat
Exemplul 18. Metoda analizei comparative a vnzrilor.
Determinai mrimea deprecierii acumulate dac n urma
analizei pieei au fost scoase n eviden trei obiecte analogice
obiectului evalurii. n urma calculelor preventive evaluatorul a
determinat preul de vnzare corectat, valoarea de pia a
terenului i valoarea de reconstituire a fiecrui obiect analogic.

Tabelul 5.7 Date intermediare


Indicator
Preul de vnzare corectat,
mii euro
Valoarea de pia a
terenului, mii euro
Valoarea de reconstituire a
cldirii, mii euro

Analog 1

Analog 2

Analog 3

280

350

380

35

40

45

270

340

365

Rezolvare:
1. Determinm deprecierea fiecrui obiect analogic.
2. Determinm deprecierea medie.

Tabelul 5.8 Calculul deprecierii acumulate


Indicator
1
Preul de vnzare corectat (P), mii
euro
Valoarea de pia a terenului (VPt),
mii euro
Valoarea de reconstituire a cldirii
(Vc), mii eruo
Valoarea de pia a cldirii, mii euro
VPc = P VPt
Deprecierea acumulat, mii euro
Da = Vc VPc

112

Analog 1
2

Analog 2
3

Analog 3
4

280

350

380

35

40

45

270

340

365

245

310

335

25

30

30

Svetlana ALBU

(Continuarea tabelului 5.8)


1
Deprecierea acumulat fa de
valoarea de reconstituire,%
D = Da x100% / Vc
Mrimea medie a deprecierii

2
9,26

4
8,82

8,22

8,77% sau 9%

Concluzie:
Deprecierea acumulat constituie la data evalurii 9%.
Exemplul 19. Apreciai mrimea deprecierii acumulate a
imobilului prin metoda duratei de via economic i metoda
segregrii, dac valoarea construciei considerat nou
constituie 800 000 euro. Durata de via economic a astfel de
cldiri este 100 ani. Vrsta efectiv a cldirii este 25 ani. Plata
anual pentru locaiunea imobilului respectiv constituie 20 000
euro, iar pentru locaiunea anual a unui imobil asemntor
modern 24 000 euro. Profitabilitatea medie a investiiilor este
10%. Uzura fizic 15%, iar deprecierea economic 5%.
Rezolvare:
1. Determinm deprecierea acumulat prin metoda duratei de
via economic.
Da = VE / DVE = 25 / 100 = 0,25 sau 25%
2. Determinm deprecierea funcional (n form valoric) prin
capitalizarea pierderilor plii de arend
Df = (24 000 20 000) / 0,1 = 40 000 euro
3. Exprimm deprecierea funcional n form relativ
Df = 40 000 / 800 000 = 0,05 sau 5%
4. Determinm deprecierea acumulat prin metoda segregrii
Da = 15% + 5% + 5% = 25%.
Concluzie:
Deprecierea acumulat a imobilului respectiv constituie la data
evalurii 25%.
113

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Exemplul 20. Metoda segregrii (forma aditiv). Determinai


mrimea deprecierii acumulate a cldirii cu suprafaa de 300
m2 construite 30 ani n urm. Durata de via fizic normativ
este de 75 ani. La data evalurii este necesat nlocuirea
acoperiului, 50% din ui i ferestre precum i finisarea
interioar a 30% din ncperi. Valoarea de reconstituire a
cldirii la data evalurii constituie 2 435,6 mii lei i este
repartizat pe elemente constructive n modul urmtor:

Tabelul 5.9 Repartizarea valorii de reconstituire pe elemente


constructive
Elementul
Ponderea n valoarea
Valoarea de
constructiv
de reconstituire, %
reconstituire, lei
5
121 781
Fundaii
27
657 618
Perei
12
292 275
Planee
6
146 137
Acoperi
8
194 850
Pardosele
10
243 562
Goluri
Lucrri de
5
121 781
finisare
Lucrri tehnicosanitare i
24
584 549
electrotehnice
3
73 069
Alte lucrri
100
2 435 622
Total
Pe pia sunt solicitate cldiri asemntoare ns cu
nclzire autonom, instalarea creia la data evalurii cost 150
mii lei. n cazul instalrii nclzirii autonome n procesul
construciei valoarea acesteia ar fi 95 mii lei.
De asemenea piaa solicit renovarea nodurilor sanitare
(n cazul instalrii tehnicii sanitare moderne preul cldirii va
114

Svetlana ALBU

crete considerabil). Valoarea de reconstituire a acestora


constituie 190 mii lei. Demontarea tehnicii sanitare vechi cost
15 mii lei. Valoarea materialelor, elementelor recuperabile (care
pot fi vndute) constituie 5 mii lei. Costul instalrii tehnicii
sanitare noi 250 mii lei.
Cldirile asemntoare ns cu o planificare interioar
diferit (birourile cu suprafee mai mari) sunt nchiriate la un
pre mai mare cu 65 mii lei anual. Modificarea planificrii
existente a ncperilor este imposibil fr a deteriora structura
de rezisten a cldirii. La etapa construciei modificarea
planificrii cost 350 mii lei. Rata de capitalizare pentru cldire
constituie 12%.
n ultimii 5 ani sectorul n care este amplasat cldirea sa dezvoltat considerabil. n imediata apropiere de obiectul
evalurii a fost construit o automagistral, datorit creia a
sporit nivelul zgomotului i a gazelor de eapament. Ca urmare,
plata pentru locaiunea ncperilor s-a diminuat cu 5 lei/m2 lunar.
Rezolvare:
1. Determinm uzura fizic recuperabil a elementelor
constructive cu durat scurt de via.

Tabelul 5.10 Uzura fizic recuperabil


Lucrarea

nlocuirea
acoperiului
nlocuirea uilor i
ferestrelor
Finisarea interioar
Total

Valoarea de
reconstituire,
mii lei

Costul
nlturrii
defectelor, mii lei

Valoarea
restant,
mii lei

146

146

243,6

121,8

121,8

122
511,6

36,6
304,4

85,4
207,2

Uzura fizic recuperabil constituie 304,4 mii lei.


115

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

2. Determinm uzura fizic nerecuperabil a elementelor


constructive cu durat scurt de via.
Tabelul 5.11 Uzura fizic nerecuperabil a elementelor
constructive cu durat scurt de via
Durata
Valoarea de
Vrsta
de via
Elementul reconstituire
efectiv,
fizic,
constructiv restant, mii
ani
ani
lei

Acoepri
Pardosele
Goluri
Finisri
LTS i
LET
Total

Uf =VE
x100%
/ DVF,
%

Uzura fizic
nerecuperabil,
mii lei

0
195
121,8
85,4
584,5

0
10
0
0
5

30
20
30
10
25

0
50
0
0
20

0
97,5
0
0
116,9

986,7

214,4

Uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu durat


scurt de via constituie 214,4 mii lei.
3. Determinm uzura fizic nerecuperabil a elementelor
constructive cu durat lung de via.
Valoarea de reconstituire a elementelor cu durat lung
de via = 2 435,6 (986,7 + 304,4) = 1 144,5 mii lei.
Uzura fizic a elementelor cu durat lung de via
Uf = VE x100% / DVF = 30 x 100% / 75 = 40% sau
Uf = 1 144,5 x 40% = 457,8 mii lei.
4. Determinm deprecierea funcional recuperabil.
Tabelul 5.12 Deprecierea funcional gererat de lipsa nclzirii
autonome i a nodurilor sanitare moderne
Indicator
Valoarea
1

Valoarea instalrii sistemului de nclzire


autonom la data evalurii, mii lei
116

150

Svetlana ALBU

(Continuarea tabelului 5.12)


1

Valoarea instalrii sistemului de nclzire


autonom n procesul construciei, mii lei
Pierderea valorii, mii lei
Valoarea de reconstituire a tehnicii sanitare
existente, mii lei
Uzura fizic a tehnicii sanitare existente5, %
Uzura fizic (deja considerat), mii lei
Valoarea materialelor recuperabile, mii lei
Costul demontrii, mii lei
Costul instalrii tehnicii noi, mii lei
Pierderea valorii, mii lei
(190 95) + (250 + 15 5)

95
55
190
50
95
5
15
250
355

Deprecierea funcional recuperabil constituie 410 mii


lei (55 mii lei + 355 mii lei).
5. Determinm deprecierea funcional nerecuperabil care este
determinat de solicitrile pieei i imposibilitatea satisfacerii
acestora imposibilitatea modificrii planificrii interioare a
ncperilor.
Tabelul 5.1 Deprecierea funcional nerecuperabil
Indicator
Valoarea
Pierderea plii de arend, mii lei/an
65
Rata de capitalizare pentru cldire, %
12
Pierderea valorii, mii lei (65 / 0,12)
541,7
Costul replanificrii la etapa construciei, mii lei
350
Deprecierea nerecuperabil, mii lei
191,7
Deprecierea funcional nerecuperabil constituie 191,7 mii lei.
5

Reieind din durata normativ de exploatare de 20 ani. Vezi anexa 1.


117

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

6. Determinm deprecierea economic.


Tabelul 5.14 Calculul deprecierii economice
Indicator
Valoarea
Pierderea plii de arend, lei/m2 lunar
5
2
Suprafaa cldirii, m
300
Pierderea anual, mii lei
18
Rata de capitalizare pentru cldire, %
12
Pierderea valorii, mii lei (18 / 0,12)
150
Deprecierea economic a valorii constituie 150 mii lei.
7. Determinm deprecierea acumulat.
Tabelul 5.15 Calculul deprecierii acumulate
Indicator
Valoarea
Uzura fizic (Uf), mii lei
976,6
304,4
Recuperabil, mii lei
Nerecuperabil, inclusiv
214,4
a elementelor constructive de
scurt durat, mii lei
457,8
a elementelor constructive de
lung durat, mii lei
Deprecierea funcional (Df), mii lei
601,7
410
recuperabil, mii lei
191,7
nerecuperabil, mii lei
Deprecierea economic (De), mii lei
150
Deprecierea acumulat, mii lei
1 728,3
(D = Uf + Df + De)
Concluzie:
Deprecierea acumulat a obiectului evalurii constituie 1 728,3
mii lei sau 71% fa de valoarea de reconstituire.
118

Svetlana ALBU

Exemplul 21. Metoda segregrii (forma multiplicativ).


Estimai deprecierea acumulat a imobilului, dac uzura fizic
constituie 55%, deprecierea funcional constituie 25%, iar
deprecierea economic 30%.
Rezolvare:
Da = 1 (1 Uf)(1 - Df)(1 - De) =
1-(1 - 0,55)(1 - 0,25)(1 - 0,3) = 0,738 sau 74%.
Concluzie: Deprecierea acumulat constituie 74%.
Atenie! Forma multiplicativ a metodei segregrii va fi
aplicat n caz c uzura fizic depete pragul de 50%.
Exemplul 22. Deprecierea acumulat. Metoda modificat a
duratei de via economic. Pentru exemplul precedent
determinai deprecierea acumulat tiind c durata de via
economic a obiectului evalurii constituie 50 ani.
Atenie! Vrsta efectiv este egal cu vrsta cronologic.
Acest fapt este confirmat i de mrimea uzurii fizice calculate anterior
- 40% (976,6 mii lei x 100% / 2 435,6 mii lei). Conform metodei
vrstei efective (Uf = VE / DVF) durata vrstei efective constituie 30
ani (40% = VE *100%/ 75 ani).

Rezolvare:
1. Determinm valoarea modificat a construciei noi
Vcmod.= Vc (Ufrec. + Dfrec.) = 2 435,6 (304,4 + 410) =
1721,2 mii lei
2. Determinm deprecierea acumulat
D = Vcmod. x VE / DVE = 1 721,2 x 30 / 50 =
1 032,7 mii lei.
Concluzie:
Deprecierea acumulat determinat prin metoda modificat a
duratei de via economic constituie 1 032,7 mii lei sau 42%.
119

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Valoarea proprietii imobiliare


Exemplul 23. Determinai valoarea de pia a bunului
imobil. Blocul de producere al unei brutrii amplasate n
or.Hnceti are un volum constructiv 900 m3. Valoarea de
pia a terenului aferent 320 000 lei. Caracteristica cldirii:
fundaia tip continuu din beton brut, pereii portani i
despritori piatr tiat, planeele elemente prefabricate
din beton armat. Grupul de capitalizare II. Uzura elementelor
n rezultatul inspectrii cldirii este indicat n tab.5.16.
Conform indicilor comasai, valoarea de reconstituire
pentru un metru cub constituie 26,2 rub. Coeficientul de
indexate a preurilor n construcii pn la data evalurii
constituie 44,128. Cheltuielile indirecte ale investitorului
constituie 15%, iar beneficiul solicitat de investitor
constituie 25%. Deprecierea funcional constituie 15%, cea
economic 0%.
Tabelul 5.16 Date iniiale
Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Elementele
constructive
Fundaie
Perei
Planeu de pod
Acoperi
Pardoseal
Goluri
Finisri
Instalaii interioare
tehnico-sanitare i
electrotehnice
Alte lucrri
Total

Greutatea specific
conform ICVR, %
11
30
11
4
5
9
6
21
3
100

Uzura, %
15
15
15
35
37
25
30
25
15
x

Rezolvare:
1. Determinm valoarea construciei considerat nou (n baza
valorii de reconstituire).
120

Svetlana ALBU

Tabelul 5.17 Estimarea valorii construciei considerat nou


Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8

Indicator
Valoarea de reconstituire, rub/m.c.
Coeficientul de corecie utilizarea
materialelor locale
Zona seismic pentru Hnceti

Valoarea
26,2
0,96

Coeficientul de corecie zona


seismic
Valoarea de reconstituire corectat,
rub/m.c
Coeficientul de indexare a
preurilor
Valoarea de reconstituire, lei/m.c.

1,05

Costul construciei, lei

11
12

conform ICVR

26,4096
44,128
1 165,4
1 048 860

1,15

Cheltuieli indirecte

1,25

Beneficiul investitorului
Valoarea construciei considerat
nou, lei

conform ICVR
conform
II-7-81* (anexa 3)

1,2

Coeficientul TVA

10

Not
conform ICVR

1 809 284

r5 = r1 x r2 x r4
calculat conform
datelor BNS
r7 = r5 x r6
r8 = r7 x volumul
constructiv
conform
legislaiei
conform datelor
pieii
conform datelor
pieii
Vc = Cc + CI + BI
=
r8 x r9 x r10 x r11

2. Determinm uzura fizic a cldirii


Tabelul 5.18 Estimarea uzurii fizice
Nr.
1
1
2
3
4
5
6
7

Elementele constructive
2
Fundaie
Perei
Planeu de pod
Acoperi
Pardoseal
Goluri
Finisri

Greutatea
specific, %
3
11
30
11
4
5
9
6
121

Uzura,
%
4
15
15
15
35
37
25
30

Uzura
ponderat, %
5
1,65
4,5
1,65
1,4
1,85
2,25
1,8

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

(Continuarea tabelului 5.18)


1
8
9

2
Instalaii interioare tehnicosanitare i electrotehnice
Alte lucrri
Total

3
21

4
25

3
100

15
x

5
5,25
0,45
20,8

Conform calculelor efectuate uzura fizic constituie 21%.


3. Determinm deprecierea acumulat
D = Uf + Df + De = 21 + 15 + 0 = 36%
4. Determinm valoarea de pia
VP = Vt + (Vc D) = 320 000 + 1 809 284 (1 - 0,36) =
=1 477 942 lei.
Concluzie:
Valoarea de pia a cldirii de producere amplasate n
or. Hnceti constituie 1,48 mln lei.
Exemplul 24. Determinai valoarea unei case construit n
1985 (perei din lampaci i lemn, fundaia din piatr tip
continuu, volumul constructiv 60 m3). n urma calamitilor
naturale (a grindinii) trebuie nlocuite 80% din nvelitoare i
20% din grinzi. De asemenea trebuie schimbate i 50% din ui.
Indicele preurilor n construcii la data evalurii fa de 1991
constituie 29 072.
Valoarea de reconstituire a cldirii n preurile anului
1991 (conform ICVR) = 31,09 lei/m3. Cheltuielile indirecte
sunt considerate 10%, iar beneficiul investitorului 15%.
Deprecierea funcional constituie 10%. Deprecierea
economic 0%.

122

Svetlana ALBU

Tabelul 5.19 Ponderea elementelor constructive n valoarea de


reconstituire
Elementul constructiv
Ponderea conform
ICVR, %
Fundaii
14
Perei portani i despritori
31
Acoperi
14
Pardosea
7
Goluri
16
Finisri
9
nclzire (sob) i electricitate
7
Altele
2
Rezolvare:
1. Determinm valoarea construciei considerat nou.

Vc = 31,09 x 29,072 x 1,2 x 1,1 x 1,15 x 60 m.c. = 82 323 lei


2. Determinm uzura fizic prin metoda vrstei efective,
considernd exploatarea normal a cldirii i lipsa
deteriorrilor.
Conform normativelor (anexa 5), pentru cldirea
evaluat gradul de rezisten fiind V, durata de via fizic
constituie 50 ani. Vrsta cronologic a cldirii constituie 2014
1985 = 29 ani.
Uf = 29 x 100% / 50 = 58%
3. Determinm uzura elementelor problematice.
Conform 53-86() determinm structura elementului
constructiv, lund n consideraie materialele de construcie
(anexa 4).

123

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Tabelul 5.20 Calculul uzurii fizice a elementelor deteriorate


Elementul
constructiv
combinat

Acoperi

Ponde
rea n
VR,
%

Elementul
constructiv

Ponde
rea,
%

Ponde
rea n
VR,
%

nvelitoare

60

8,4

structura

40

5,6

ui

33

5,28

ferestre
x

67
30

10,72
x

14

Goluri

16

Total

30

Uzura, %

Uzura
ponde
rat,
%

80%x100 +
20%x58 =
91,6%
20%x100 +
80%x58 =
66,4%
50%x100 +
50%x58=79%
58%
x

4. Determinm uzura fizic considernd deteriorrile cldirii


Uf = (100 30) x 58% + 21,8% = 62,4% sau 62%
5. Determinm deprecierea acumulat a cldirii
D = 62 + 10 + 0 = 72%
6. Determinm valoarea construciei
VP = 82 323 x (1- 72%) = 23 050 lei.
Concluzie:
Valoarea cldirii constituie la data evalurii 23 mii lei.

124

7,69
3,72
4,17
6,22
21,8

Svetlana ALBU

NCHEIERE

Estimarea valorii dreptului asupra unei proprieti este


un proces complex care depinde de:
plenitudinea i grevarea dreptului de proprietate;
destinaia evalurii aria de utilizare a
concluziilor;
starea fizic a proprietii;
situaia economic a proprietii.
Metodologia evalurii este flexibil. O evaluare corect
presupune selectarea corect a metodelor ce vor fi aplicate,
utilizarea indicatorilor corespunztor situaiei i interpretarea
corect a rezultatelor cptate.
Evaluarea proprietilor reprezint utilizarea aparatului
matematic pentru exprimarea monetar (valoric) a dreptului
de proprietate. Aplicarea autonom a aparatului matematic fr
ajustarea
la
situaia
juridico-economic
i
fizic
corespunztoare obiectului evalurii conduce la formularea
unor concluzii eronate.

125

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

BIBLIOGRAFIE

1. Catalogul mijloacelor fixe i activelor nemateriale.


Hotrrea Guvernului R.Moldova nr.338 din 21.03.2003.
2. Standardele Internaionale de Evaluare. ANEVAR,
Bucureti, 2011.
3. .. .
. , 1945.
4. 53-86() :
.
5. 57-88(). .

.

6 1988 . 191.
6. 58-88 () .

,
,
"
(.

23
1988 . N 312).
7. .. :
. .: , 2009. - 432 .
8. .. .
: . .: ,
2009. - 272 .
9. . 11- . / . . /
. . .. . 2- . . .
.: , 2007. 944 .: . . .
10. . . .. .
.. .: , 2004. - 292 .
126

Svetlana ALBU

11. .. :
. 2- ., . . .:
, 2008. - 224 .
12. II-7-81* :
.
. 1995.
13. .. : .
/ . . ... .:
-, 2002. - 303.

127

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

ANEXE
ANEXA 1. Durata minim de exploatare eficient a
cldirilor i edificiilor

1.1

,
-

, ,
, ..

( ,
-
)
, ,
(, ,
..)
, ,
,
, (,
, , -
..), (,
..).
, ..
; ,

(
-
)
, ,
(, ,
..)
, ,
,
, (,
, , -
..), (,
..)

: [9]
128

3-5

15-20

3-5

20-25

2-3

10-15

2-3

10-15

2-3

15-20

2-3

8-12

Svetlana ALBU

1.2

,

-


(),



*

*

*

*



,
*


*
,
(
2,5-3,5 )

*

( 22,5 )*

,

50

50

50

50

60

60

40
60
15

40
60
15

50

50

30

30

50

50

40

40

30

30

129

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

*

30
*
, 30
*
, ,
15
-*


:

15

()
25


80
*


80
*

,
60

,
30
,
,
20


80


25

40

15

40

15

15

130

30
30
15

8
15
25

65
65
50
25
15
65

20
30
10
30
10
10

Svetlana ALBU

:
(
)
(
)
,
( )


,

,

*

60

30

30

15

40

20

30
20

15
10

60(50)

30(25)

40(30)

20(15)

30(20)

15(10)

20

10

15

30

15

8
10

4
5

20

10

10

10

50
80

25
40

60

40

40

30

131

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

20
, ,

:

()






:


:

15

60

50

30

25

80

70

40
10

35
8

20

15

10

20

15

20

15

15

12

20

15

10

80

80

80

80

50

50

132

Svetlana ALBU




():

40(30)


40(30)

15(10)

20(15)
()

15

10
(
10
3-4 )

60


30


10

10

6

:

40

20

10

, ,
75

,
60


30



133

40(30)
40(30)
15(10)
20(15)
15
10
10
60
30
10

10
6
40
20
10
60
50
25

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

:

40

50
:

50

40

10


/


,
:

20

15

:

30

25

:

60
,

40


:

30

,

20


:

60

40

:
134

30
40
35
30
7
40(50)

18
12
25
20
60
40

30
20

30
20

Svetlana ALBU


40

30

:

5
()

:

4
()

(,
,
, .):
, ,
8

5
, ,
4

:

4

5

:

60


30

80

50

:

30

20

15

30
(
) :

3
135

30
15
2
3

3
4

2
3
4
3
4

60
30
80
50
30
20
15
30
3

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare


4

4

,
:
:

6



:

30

15

40

60

60

10

10
:

20

30
:

20

30
:

20

20

30

40

25

136

6
6
8
4
4

8
6

25
12
30
50
50
5
5
10
15
10
15
15
15
20
20
12

Svetlana ALBU

:

30
-
15

20

15


20

30

10



( )

:

20(10)

30(15)
:
15

:

15

20

10


15


20

10

10



() :

40(30)

30(15)

15

30

30
137

15
8
10
8
12
15
10

15(8)
25(12)
8
12
15
8
12
20
10
10

35(25)
25(12)
10
25
25

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

15

12

20
15
10
10
10
30
10

12
12
8
8
8
30
10

25
20
6
15

25
20
6
15

10

30

25

60

20

20
10

-
20


( )
20

40

25

10


10
138

50
20
15
7
20
20

40
25
10
10

Svetlana ALBU


:

15
15

15
15

,
15
15


15
10

( ,
10
5
..)
()

:

15
15
, , ,
10
10
.
,
5
5

-
5
5

4
4

10
10


:

40
40

15
15


:

40
40

30
30

20
20

20
20

30
30

139

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

()
10
7
, ,


5
6


5
4

:
1. *
.
2.

- 3
25% -
.
: [5]

140

Svetlana ALBU

ANEXA 2. APRECIEREA STRII TEHNICE


A 2.1. Descrierea general a construciei

Dup destinaie obiectul face parte din categoria


construciilor cu destinaie social-cultural.
Dup structura de rezisten, este o construcie cu
schelet portant din zidrie.
Fundaiile sunt sub form de lent sub toi pereii
portani. Fundaiile sunt executate din zidrie de piatr
natural.
Pereii portani sunt la exterior i interior din blocuri de
calcar, tencuii.
Pereii de compartimentare principali ai prii
supraterestre a cldirii sunt executai din blocuri de calcar
standard, pereii secundari sunt executai din cherestea.
Pardoseala n ncperi este executat din cherestea,
ciment, nveli linoleum i gresie, pereii la interior sunt finisai
cu var, vopsea, tapete i faian. ncperile sunt dotate cu reele
electrice i nclzire. Ferestrele duble i simple din lemn,
uile lemn, metal i PVC. Starea unor elemente a fost
mbuntit prin lucrri de reparaie curente.
141

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

La partea superioar cldirea se nchide cu acoperi cu


arpant de lemn i nvelitoare din foi de ardezie.
Din totalitatea dotrilor inginereti construcia dispune
de:
Instalaii electrice;
Instalaii de alimentare cu ap;
Instalaii sanitare;
Instalaii de canalizare;
Instalaii de nclzire.
Pentru concretizarea dimensiunilor i simplificarea
perceperii informaiei o propunem n form tabelar.
Tabelul A2.1 Caracteristicile tehnice ale construciei
Suprafaa
(perimetrul
exterior), m2

nlimea, m

Volumul,
m.c

1286,35

8,6

11063

278,8

3,25

906

11,12

Lit.

Denumirea
ncperilor

Nr.
nivele

Construcia
principal a
colii

Demisol
Prag
Total

1576,35

11969

Tabelul A2.2 Descrierea elementelor constructive a


construciei colii
Denumirea
elementelor
Descrierea elementelor
constructive
1

Fundaie
Pereii de rezisten
exteriori i interiori

Piatr but
Blocuri de calcar
142

Svetlana ALBU

(Continuarea tabelului A2.2)


1

Pereii de
compartimentare
Planeu de pod
Acoperi
Pardoseal
Ferestre
Ui
Finisare interioar
Finisare exterioar
Reele
Altele

Blocuri de calcar, crmid


Elemente prefabricate - plite cu
goluri
Structur din lemn, foi de ardezie
Cherestea, sap de mortar, betonmozaic, gresie, linoleum
Duble din lemn, vitralii lemn-metal
n filoane, oarbe, metal
Tencuial, vruire, vopsire, tapet,
faian
Zidrie de calitate superioar, soclu
tencuit parial vopsit
Ap, canalizare, nclzire,
electricitate
Scri, trotuar

La examinarea exterioar i interioar a cldirii pe


unele sectoare s-au constatat urmtoarele defeciuni:
Fisuri la partea exterioar a zidriilor
Tasri neeseniale a solului
Cojirea vopselei i a tencuielii
n general, n urma inspectrii, la prima vedere, cldirea
denot o stare tehnic nesatisfctoare. Cea mai afectat parte
a cldirii este acoperiul, tavanul, pardoselile i golurile.
Intervenii n structura de rezisten nu au avut loc.

143

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

A2.2. Examinarea i estimarea uzurii fizice a elementelor


constructive

Examinarea i evaluarea tehnic a Fundaiilor

Fundaiile reprezint ansamblul elementelor structurale


care transmit ncrcrile la terenul de fundare i care vin n
contact direct cu acesta.
Dup alctuire i form fundaiile construciei sunt de
tip continue sub pereii portani i de compartimentare.
Materialele utilizate sunt: zidrie de piatr but pe mortar de
nisip, ciment la o adncime necunoscut. Fundaia pe ntregul
perimetru este protejat de trotuar din beton. n urma
inspectrii nu s-au observat tasri i fisuri din exterior care s
demonstreze deteriorarea grav a acestui element. La interior,
n demisol au fost depistate tasri i fisurarea neesenial a
pereilor ce constituie 17 % uzur din intervalul 41-60%
stabilit conform BCH 53-86p., tabelul 3. Prin urmare, uzura
fundaiei va fi:
Ufund.= 41+ (60 - 41) x 0,17 = 44,23%.

144

Svetlana ALBU

Examinarea i evaluarea tehnic a Pereilor portani i


a pereilor de compartimentare
Pereii
sunt
elemente
principale de construcie ale
cldirilor i au urmtoarele roluri:
- nchid construcia spre exterior i
o compartimenteaz n interior,
totodat izolarea termic i fonic
necesar;
- pot fi elemente de rezisten,
prelund
ncrcrile
altor
elemente de construcie (planee,
acoperi) care apoi sunt transmise
fundaiilor.
Pereii construciei examinate
sunt din materiale locale: blocuri de
calcar. La exterior zidria este de calitate superioar, fr
finisaj suplimentar, la interior pereii sunt tencuii. Volumul
zidriei pe diverse materiale de construcii este prezentat n
tabelul ce urmeaz.
Tabelul A2.3 Rezultatele inspectrii pereilor portani
Perei

Materialul

Portani
exteriori
Portani
interiori
Compartime
ntare
Total

Blocuri de
calcar
Blocuri de
calcar
Blocuri de
calcar
-

Grosi
mea,
cm.
40

Volu
mul,
m.c.
624,83

40

416,28

20

267,23

1308,34

145

Starea
Satisfc
toare
Satisfc
toare
Satisfc
toare
-

Interval
de uzur,
%
41-50
31-40
21-30
-

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Diagnosticul a fost efectuat conform tabelului 10, BCH


53-86. Volumul total al pereilor portani i de compartimentare
constituie 1308,34 m.c.
Sectorul I, perei exteriori din blocuri de calcar, cu o
grosime de 400 mm 624,83 m.c., uzura pe suprafaa de 20%,
interval de uzur 41-50%.
Sectorul II, perei interiori din blocuri de calcar, cu o
grosime de 400 mm 416,28 m.c., uzura pe suprafaa de 15%, ,
interval de uzur 31-40%.
Sectorul III, perei exteriori din blocuri de calcar, cu o
grosime de 200 mm 267,23 m.c., uzura pe suprafaa de 10%,
interval de uzur 21-30%.
Tabelul A2.4 Calculul uzurii fizice a pereilor
Perei

Portani
exteriori
Portani
interiori
Compartimentare
Total

Volu
mul,
m.c.

Pon
derea
%

Interval
Gradul
de uzur, de deteri
%
orare, %
min max

Uzura
elemen
telor,
%

Uzur
pondera
t %

624.83

47.76

41

50

45

45.05

21.51

416.28

31.82

31

40

33

33.97

10.81

267.23

20.43

21

30

24

23.16

4.73

1308

100

37.05

Conform calculelor uzura fizic a pereilor portani i de


compartimentare este de 37,05%.

146

Svetlana ALBU

Examinarea i evaluarea tehnic a Planeelor.


Planeele sunt elemente de construcie orizontale sau
nclinate care separ cldirea pe nlime n niveluri sau o
nchid la partea superioar. n funcie de aceste destinaii, ele
se numesc planee curente sau intermediare, respectiv planee
de pod, sau planee-acoperi (terase). Planeele sunt
elemente de rezisten, solicitate la ncovoiere de ctre sarcinile permanente i utile. Planeele sunt prevzute n mod
obinuit la partea inferioar cu elemente de finisaj. La
partea inferioar, n general, planeele se tencuiesc
realiznd tavanul.
Pentru a corespunde rolului pe care l au n construcie,
planeele trebuie s satisfac urmtoarele condiii:
de rezisten, adic s preia n limite admisibile
eforturile care se produc sub aciunea ncrcrilor provenite
din sarcinile permanente i sarcinile utile;
de rigiditate, adic s nu aib sgei mai mari dect
cele admisibile i s nu vibreze sub aciunea sarcinilor la
care sunt supuse;
de izolare termic, adic s mpiedice pierderea de
cldur, n acest scop se folosesc materiale termoizolante ca:
pluta, stufitul, stabilitul, vata mineral, betonul celular,
zgura, plcile PFL izolatoare, materiale din mase plastice
etc.;
de izolare fonic, adic s nu permit transmiterea
zgomotului.
n urma inspectrii s-a constatat c planeele sunt
din panouri prefabricate cu goluri de diverse dimensiuni,
ca lungime i lime, i grosimea de 220 mm. Rosturile de
mbinare sunt chituite cu ipsos, calitate simpl. Conform
informaiei din tabelul 31 din BCH 53-86p, intervalul de
uzur 31-40% corespunde descrierii uzurii ct i
recomandrilor de reabilitare.
147

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Suprafee deteriorate a panourilor nu au fost


constatate. Dimensiunea rosturilor la mbinarea panourilor
nu depete 2 mm. Abaterile la montarea panourilor de
planeu constituie n mediu 35%.
Calculm uzura planeelor prin metoda interpolrii:
Uf.= Uel x S1 / Stot
Uf. = 31 + 9 x 35 / 100 = 34,15%
Conform calculelor, uzura fizic a planeelor constituie
34,15%, rezultat ce reflect starea acestui element.
Examinarea i evaluarea tehnic a Acoperiului.
Acoperiurile sunt elementele de construcie prevzute
la partea superioar a cldirilor, pentru a le proteja mpotriva
intemperiilor (ape din ploi i zpezi, vnt, soare, variaii de
temperatur etc.).
Acoperiul unei cldiri se compune din dou pri
principale: arpanta, care constituie elementul de rezisten al
acoperiului i nvelitoarea, care constituie elementul de
protecie mpotriva ptrunderii apelor din ploaie sau zpezi, a
vntului i radiaiilor solare etc., i trebuie s formeze
ntotdeauna un element continuu.
148

Svetlana ALBU

Pentru eliminarea apelor provenite din precipitaiile


atmosferice, acoperiul se execut cu una sau mai multe planuri
nclinate numite pante. nclinarea pantei unui acoperi depinde
att de natura materialului din care se execut nvelitoarea, ct
i de climatul regiunii. n regiunile cu precipitaii abundente,
acoperiurile se execut cu pante mari, pentru ca scurgerea
apelor provenite din precipitaii s se fac ct mai repede.
Acelai lucru se recomand i atunci cnd nvelitoarea se
execut din elemente mici (igl.) care creeaz multe rosturi,
deci cu pericol mai mare de ptrundere n interior a apelor.
arpanta formeaz elementul de rezisten al
acoperiului.
La
construcia
inspectat acest element
este din lemn, iar
nvelitoarea - din foi de
ardezie.
Construcia
inspectat iniial a fost
acoperit
cu
olane,
concluzia dat reiese din
construcia
arpantei,
care a fost reparat local n procesul de reabilitare a
acoperiului i s-a schimbat nvelitoarea (ardezie).
Calculm uzura acoperiului compus din carcasa de
susinere din lemn cu o pondere n construcia dat de 40% i a
nvelitorii din ardezie pondera 60%. Ponderea a fost stabilit
conform anexei 2, BCH 53-86p, pentru grupa de capitalizare I,
care corespunde construciei examinate (tab.A2.5).
Inspectarea
acoperiului
permite
formularea
concluziilor: structura de rezisten este afectat parial, lemnul
este afectat de mucegai, sunt vizibile urme de putrefacie pe
cpriori, maurlat i ipci, circa 50% din lemn poate fi utilizat la
reabilitarea construciei. nvelitoarea din foi de ardezie are un
149

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

grad de uzur avansat i necesit nlocuire. Pentru stabilirea


gradului de uzur real calculul este prezentat n tabelul A2.6.
Tabelul A2.5 Rezultatele inspectrii acoperiului
Elemente
Carcas de
susinere
nvelitoare
Total

Materi
alul

Ponde
rea,
%

Starea

Interval de
uzur, %

BCH 5386p

Lemn

75

Satisfctoare

41-60

Tabelul 38

Ardezie
-

25
100

Nesatisfctoare

41-60

Tabelul 44

Tabelul A2.6 Calculul uzurii fizice a acoperiului


Elemente

Materi
alul

Pon
derea
%

Interval
de uzur,
%
min max

Gradul
de
deterio
rare, %

Uzura
element
elor, %

Uzur
ponde
rat,
%

Carcas de
susinere

Lemn

75

41

60

57

51.83

38.87

nvelitoare

Ardezie

25

41

60

55

51.45

12.86

Total

100

51.74

Conform calculelor uzura fizic a acoperiului


constituie 51,74%, rezultat ce reflect starea acestui element.

150

Svetlana ALBU

Examinarea i evaluarea tehnic a Pardoselilor.


Pardoselile sunt elemente de construcie care formeaz
o suprafa continu, rezistent la uzur, necesar asigurrii unei
circulaii convenabile conform destinaiei cldirii. Orice
pardoseal este alctuit din dou pri principale:
partea pe care se circul, duumea, linoleum, gresie
etc., i care formeaz stratul de uzur sau
pardoseala propriu-zis;
stratul suport - suprafaa terenului care este i stratul
de rezisten pe care se aeaz pardoseala propriuzis.
Pardoseala contribuie, n funcie de materialul din
care este executat, la izolarea termic, fonic i
hidrofug. Suprafaa pardoselii trebuie s fie plan,
orizontal i la acelai nivel pentru toate ncperile, sau
numai pentru un anumit grup de ncperi.
n ncperile de baie, buctrie, grupuri sanitare etc.
pardoseala se execut cu o pant de scurgere a apei ctre o
gaur prevzut n pardoseal, denumit sifon de scurgere.
Pardoselile trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
s fie rezistente la uzura produs prin circulaia
oamenilor;
s fie rezistente la compresiune i lovire;
s fie durabile, adic s-i pstreze forma i
aspectul iniial;
s fie termoizolante, fonoizolante sau hidroizolante
(n funcie de destinaie);
s prezinte siguran contra alunecrii (pentru a nu
produce accidente);
s fie uor de executat, ntreinut, reparat i s fie
economice;
s fie estetice.
151

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

O pardoseal nu poate ndeplini n totalitate aceste


condiii i de aceea, la alegerea tipului de pardoseal,
primeaz condiiile de exploatare specifice, condiii care
difer, n funcie de destinaia cldirii.

n urma inspectrii construciei s-au constatat


urmtoarele tipuri de pardoseli:
pardoseli din lemn i din materiale pe baz de lemn;
pardoseli din plci ceramice;
pardoseli din linoleum.
La determinarea uzurii pardoselilor se va folosi informaia
expus n tabelele A2.7 i A2.8 ce reflect dimensiunile i
starea acestui element constructiv.
Informaia din tabelul A2.8 se va folosi pentru calculul
uzurii fizice a pardoselilor care este efectuat n tabelul A2.9.

152

Svetlana ALBU

Tabelul A2.7 Structurarea pardoselilor


1.

Depozit

Suprafaa
total, m.p.
52,25

2.

Coridor

69,75

Plci ceramice

3.

Atelier 1

58,1

Beton

4.

Atelier 2

47,1

Beton

5.

Cabinet

76,6

Linoleum

6.

Coridor

385,46

Beton - mozaic

7.

Casa scrii

38,24

Plci ceramice

8.

Debara

14

Beton

9.

Clase de studii

1272,29

Cherestea

10.

Sal de festiviti

119

Cherestea

11.

Noduri sanitare

4,25

Gresie

12.

15,43

Cherestea

13.

Cabinet inventar
sportiv
Sal de sport

146,16

Cherestea

14.

Casa scarii (subsol)

12,4

Gresie

Total, m.p.

2311,03

Nr.

Denumirea ncperii

Materialul
pardoselilor
Beton

Tabelul A2.8. Rezultatele inspectrii pardoselilor


Materialul
pardoselilor

Interval de
uzur, %

1552,88

Suprafa
deteriorat,
%
75

41 - 60

Tabelul 51

107,99

65

21 - 40

Tabelul 49

16,65

15

1 - 20

Tabelul 49

Beton (mozaic)

385,46

38

21 - 40

Tabelul 48

Beton

171,45

50

41 - 60

Tabelul 48

76,6

10

21-40

Tabelul 53

Cherestea
Plci ceramice
Gresie

Linoleum
Total

Suprafaa,
m.p.

2311,03

153

BCH 53-86p

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Tabelul A2.9 Calculul uzurii fizice a pardoselilor


Materia
lul
pardose
lilor
Cherestea

Supra
faa,
m.p.

Pon
derea
%

1552.88

67.19

41

Plci
ceramice
Gresie

107.99

4.67

16.65

Beton
(mozaic)
Beton
Linoleum
Total

Interval de
uzur, %
min max

Uzura
elemen
telor,
%
49.93

Uzur
ponder
at, %

60

Gradul
de
deterior
are, %
47

21

40

43

29.17

1.36

0.72

20

15

3.85

0.03

385.46

16.68

21

40

25

25.75

4.29

171.45

7.42

41

60

47

49.93

3.70

76.6

3.31

21

40

15

23.85

0.79

2311.03

100

33.55

43.73

Conform calculelor uzura fizic a pardoselilor


constituie 43,73%, rezultat ce reflect starea acestui element.
Examinarea i evaluarea tehnic a golurilor Ferestrelor
i uilor
Pentru buna funcionare a unei cldiri este necesar s se
asigure comunicaii, att interioare ntre diferite ncperi, ct i
ntre interior i exterior. Aceste comunicaii sunt necesare
circulaiei, iluminrii i altor funciuni ale cldirii.

154

Svetlana ALBU

n acest scop, n ziduri se las o serie de goluri n care


se fixeaz ulterior tmplria uilor i ferestrelor. Starea acestor
elemente n urma inspectri este expus n tabelul A10.
Tabelul A2.10. Rezultatele inspectrii golurilor de ui i
ferestre
Denumirea
elementului
Ui de exterior
(lemn)
Ui de exterior
(PVC)
Ui de interior
(filoane mari)
Ui de interior
(filoane mici)
Ui vitralii
Ui de interior
(metal)
Ferestre exterior
(1450x2200) lemn
Ferestre exterior
(1450x1000) lemn
Ferestre exterior
(1450x1500) lemn
Vitralii
Total

Canti
tatea,
buc

Deterio
rate,
%

Interval de
uzur, %

BCH 53-86p

55

41 - 60

Tabelul 57

25

21 - 40

Tabelul 58

18

50

41 - 60

Tabelul 57

12

55

41 - 60

Tabelul 57

47

41 - 60

Tabelul 57

10

1-20

Tabelul 57

111

45

41-60

Tabelul 55

55

41 - 60

Tabelul 55

57

41 - 60

Tabelul 56

25

41 - 60

Tabelul 56

223

Gradul de deteriorare a uilor i ferestrelor s-a calculat n


dependen de starea acestor elemente. Ponderea uilor i
ferestrelor din cadrul construciei este calculat conform
greutii specifice recomandat n BCH 53-86p, anexa 2, n
dependen de grupa de capitalizare I, ce constituie 48% pentru
ferestre i 52% pentru ui. Determinarea nivelului de uzur
155

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

pentru blocurile de ui i ferestre este prezentat n tabelele


A2.11 i A2.12.
Tabelul A2.11 Calculul uzurii fizice a uilor
Denumi
rea elemen
tului
Ui de
exterior
(lemn)
Ui de
exterior
(PVC)
Ui de
interior
(filoane
mari)
Ui de
interior
(filoane
mici)
Ui vitralii
Ui de
interior
(metal)
Total

Uzura
elemen
telor,
%
51.45

Uzur
ponde
rat,
%
1.35

2.63

41

60

Gradul
de
deterio
rare, %
55

5.26

21

40

25

25.75

1.36

18

47.37

41

60

50

50.5

23.92

12

31.58

41

60

55

51.45

16.25

5.26

41

60

47

49.93

2.63

7.89

20

10

2.9

0.23

38

100

Can
tita
tea,
buc
1

Pon
derea,
%

Interval de
uzur, %
min max

45.73

Conform calculelor uzura fizic a blocurilor de ui


constituie 45,73%, rezultat ce reflect starea acestui element.

156

Svetlana ALBU

Tabelul A2.12 Calculul uzurii fizice a ferestrelor


Denumirea
elemen
tului
Ferestre
exterior
(1450x220)
lemn
Ferestre
exterior
(1450x100)
lemn
Ferestre
exterior
(1450x150)
lemn
Total

Can
titat
ea,
buc
111

Pon
de
rea,
%
96.52

Interval de
uzur, %
min max
41

60

Gradul
de
deterior
are, %
45

1.74

41

60

55

51.45

0.89

1.74

41

60

57

51.83

0.90

115

100

Uzura
elemen
telor,
%
49.55

Uzur
ponder
at, %

47.83

49.62

Conform calculelor uzura fizic a blocurilor de ferestre


constituie 49,62%.
Astfel, uzura fizic a golurilor va fi:
Uf.g.= 45,73 x 48/100 + 49,62 x 52/100 = 21,95 + 25,8 =
47,45%.
n urma calculelor efectuate s-a constatat uzura fizic a
golurilor n mrime de 47,45%.

157

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Determinarea uzurii fizice a Lucrrilor de finisare


Finisajul exterior zidrie de calitate superioar, soclu
- tencuial din mortar cu adaos de ciment, vopsit. Comparaia a
fost efectuat conform tabelului 63, BCH 53-86 p.

Tencuiala este deteriorat pe o suprafa de pn la


25% din cea total. Blocurile de calcar pe o suprafa de 15%
se macin. Starea finisajului exterior coincide intervalului de
uzur 41-50%, gradul de deteriorare din intervalul dat
constituie n mediu 20%.
U.f.ext.=41+9x0,20 = 42,80%
Conform calculelor uzura fizic a finisajului exterior
constituie 42,80%, rezultat ce reflect starea acestui element.

158

Svetlana ALBU

Finisajul interior - tencuial din mortar cu adaos de


var sau ciment. La interior finisajul este de urmtoarele tipuri:
tencuial cu vruire, vopsire, elemente decorative din ipsos,
faian i placaj. Comparaia a fost efectuat conform tabelelor
59-62, BCH 53-86 p. Tencuiala este de o calitate simpl pe o
suprafa de pn la 55% din suprafaa total. Fisuri de
dimensiuni mari n-au fost nregistrate. Rezultatele estimrii
uzurii fizice sunt prezentate n tabelul A2.13.

Tabelul A2.13 Informaie pentru calculul uzurii fizice a


finisajului interior
Finisaj
Ponderea
Interval
Deteri
BCH 53-86p
din element, de uzur,
orate,
%
%
%
Vruire
71,05
61 - 80
25
Tabelul 59
Vopsire
19,5
41 - 60
30
Tabelul 60
Placaj
5,03
21 - 40
10
Tabelul 64
Faian
3,02
11 - 20
15
Tabelul 62
Total
100
n baza datelor din tabelul A2.13 calculm uzura fizic a
finisajului interior.
Tabelul A2.14 Calculul uzurii fizice a finisajului interior
Finisaj

Vruire

Ponde
rea din
element,
%
71.05

Vopsire
Placaj
Faian
Total

19.5
5.03
4.42
100

Interval de uzur,
%
min

max
41

60

41
21
11

60
40
20
-

159

Gradul
de
deterio
rare, %
48
47
28
15
-

Uzura
pe
elemen
te, %
50.12

Uzur
pondera
t, %

49.93
26.32
12.35
-

9.74
1.32
35.79
46.67

35.61

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Conform calculelor din tabelul A14 uzura fizic a


finisajului interior constituie 46,67%, rezultat ce reflect starea
acestui element.
Greutatea specific a finisajului exterior constituie 35%,
iar a finisajului interior 65%. Uzura complet a finisajului
construciei va constitui:
Ufin. = 42,80 x 0,35 + 46,67 x 0,65 = 45,32 %

Construcia inspectat este dotat cu urmtoarele reele


inginereti:
nclzire
Apeduct
Electrificare
Canalizare

160

Svetlana ALBU

n urma inspectrii s-a constatat c gradul de uzur a


reelelor inginereti este avansat. Exploatarea n continuare a
acestora va fi posibil numai dup reparaia capital.
Rezultatele examinrii i estimrii uzurii fizice sunt prezentate
n tabelul A2.15.
Tabelul A2.15 Examinarea i evaluarea tehnic a reelelor
inginereti
Reeaua
Ponderea Interval de Deteri BCH 53inginereasc reelei,%
uzur, % orate,
86p
%
nclzire
24
41-60
57 Tabelul 66
Apeduct
20
41-60
48 Tabelul 67
Canalizare
12
61-80
75 Tabelul 68
Electrificare
32
21-40
30 Tabelul 69
Altele
12
100
100
Total
100
n baza datelor din tabelul A2.15 calculm uzura fizic a
reelelor inginereti.
Tabelul A2.16 Estimarea uzurii fizice a reelelor inginereti

nclzire

24

41

60

Gradul
de
deterio
rare, %
57

Apeduct

20

41

60

48

50.12

10.02

Canalizare

12

61

80

75

75.25

9.03

Electrifi
care
Altele

32

21

40

30

26.7

8.54

12

100

100

100

100

12.00

Total

100

52.04

Reeaua

Ponderea
reelei,%

Interval de
uzur, %
min

max

161

Uzura
pe
elemen
te, %
51.83

Uzur
ponde
rat,
%
12.44

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Conform calculelor din tabelul A2.16 uzura fizic a


reelelor inginereti constituie 52,04%, rezultat ce reflect
starea acestui element.
A2.3. Starea tehnic: concluzii i recomandri
Analiznd
rezultatele
examinrii
elementelor
constructive i construciei n ansamblu, evalurii calitative i
cantitative efectuate, consultaiilor cu prevederile normativelor
n vigoare s-a constatat, c starea tehnic a construciilor,
elementelor de construcii, ct i a lucrrilor executate este
satisfctoare.
Uzura total a construciei este calculat n baza
greutii specifice a fiecrui element constructiv al cldirii,
conform ICVR, culegerea 32, tabelul 5.

Tabelul A2.17 Estimarea uzurii fizice a imobilului


Denumirea
elementului
Fundaii
Perei
Planee
Acoperi
Goluri
Pardosele
Finisaj
Reele
inginereti
Altele
Total

Greutatea
specific, %

Uzura fizic, %

6
29
8
5
9
11
17
10

Uzura
calculat, %
44.23
37.05
34.15
51.74
47.75
43.73
30.34
52.04

Valoarea medie
ponderat a uzurii, %
2.65
10.75
2.73
2.59
4.30
4.81
5.16
5.20

5
100

50.00
-

2.50
40.69

Gradul de uzur a construciei la data examinrii


conform calculelor constituie 41 %.
Tasri ale terenurilor de fundaii, fisuri mari n perei,
deformaii constructive a planeelor i acoperiurilor, alte
162

Svetlana ALBU

degradri inadmisibile la data examinrii nu s-au depistat.


Structurile de rezisten a construciilor n ansamblu sunt n
stare acceptabil .
Tabelul A2.18 Recomandri
Nr.

Denumirea
elementului

Uzura fizic
calculat,
%
3
44.23

1
1.

2
Fundaii

2.

Perei
portani i
despritori

37.05

3.

Planee

34.15

4.

Acoperi

51.74

5.

Ferestre

49,62

6.

Ui

45,73

Recomandri
4
Reabilitarea parial a fundaiei,
executarea vertical i orizontal a
hidroizolrii, restabilirea stratului de
etanare.
Restabilirea cornielor, ntrirea
zidriei prin curirea i chituirea
rosturilor blocurilor de calcar cu
mortar pe baz de nisip-ciment.
nlturarea stratului de mortar i chit
din rosturile de mbinare.
Grunduirea, armarea i chituirea
rosturilor. Restabilirea stratului
protector al betonului.
Reabilitarea total a acoperiului
prin: schimbarea cosoroabei,
nlocuirea parial a cpriorilor,
grinzioarelor de susinere.
nlocuirea ardeziei.
Reparaia tocurilor i elementelor de
fereastr prin nlturarea stratului de
vopsea, chituirea, grunduirea i
vopsirea lor. Restabilirea unor
blocuri de fereastr cu nlociurea
pn la 30% din elemente.
Reparaia tocurilor i pnzelor de
ui, prin nlocuirea elementelor
putrede i deteriorate. nlturarea
stratului de vopsea, chituirea,
grunduirea i vopsirea lor.

163

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

(Continuarea tabelului A2.18)


1
7.

2
Pardosele

3
43.73

8.

Finisaj
exterior

42,80

9.

Finisaj
interior

46,67

10.

Reele
inginereti

52,04

4
Reparaia bazei prin nlturarea
parial a materialului deteriorat.
nlocuirea pn la 25% din suprafaa
existent.
nlturarea suprafeelor deteriorate,
mcinate. Tencuirea i vopsirea
soclului, chituirea local a faadei.
Curirea rosturilor i nlturarea
finisrii deteriorate i a mucegaiului
pe tavan i perei pn la 20% din
suprafa. Grunduirea, armarea i
chituirea lor cu amestec uscat pe
baz de ipsos. Vopsirea i vruirea
n dou straturi a suprafeelor.
Placarea local a suprafeelor cu
faian n WC i lavoare.
Apeduct i canalizare: nlocuirea
parial a magistralei, robinetelor
sifoanelor i elementelor de
canalizare. Curirea canalizaiei cu
presiune.
nclzire: nlocuirea parial a
conductelor interioare de livrare a
agentului termic, robinetelor i
caloriferelor.
Electrificare: nlocuirea parial a
firului electric montat la suprafa i
aparatelor de gestiune extern
manual.

Lund n consideraie cele expuse mai sus, considerm


c, din punct de vedere tehnic, exist posibilitatea utilizrii
construciei n viitor conform destinaiei curente.
Responsabilitatea privind meninerea obiectivelor n
stare de siguran, conform legislaiei n vigoare, revine
proprietarului construciei.
164

Svetlana ALBU

ANEXA 3. ZONELE SEISMICE

3.
,


9 ,
( ) 7,1 ,
*) .
, , , ,
9 .
,
,
*) . ,
,
.

*)
*)

--

6
81
71
71
71
71
71
71
71
71
6
71
71
81
71
81
71
71
81
71
71
71
6
165

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

*)

*)
*)

oe

6
71
71
71
6
71
81
81
71
71
6
81
81
71
71
71
71
71
81
81
71
71
71
71
6
6
71
71
71
71
71
81
81
6
6
6
71
81
71
166

Svetlana ALBU

( -)
(- -)

-*)

: [11]
167

71
71
6
6
71
71
71
6
71
6
6
71
71
81
6
6
71
71
71
71
71
71
71
81
71
71
6
71
71
71
6
81
71
6
81
71
71
81

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

ANEXA 4. PONDEREA ELEMENTELOR


CONSTRUCTIVE COMBINATE

1
2
3

Tabelul 4.1 Ponderea medie aproximat a elementelor


constructive combinate
Ponderea elementelor pe
Elementele
Elementele
grade de rezisten, %
constructive
constructive
combinate
I II III IV
V
Perei portani 73 86 80
76
61
Perei portani
i despritori
Perei
27 14 20
24
39
(100%)
despritori
Structura
75 40 40
40
47
Acoperi
acoperiului
(100%)
nvelitoarea
25 60 60
60
53
Ferestre
48 56 56
67
67
Goluri (100%)
Ui
52 44 44
33
33

nlimea
Variante
cldirii
Elementelec
Elementele pn
mai
cu
constructive
constructive la 5
mult
balco
fr balcoane
mbinate
etaje
de 5
ane
etaje
I
II III IV
V
4
Altele
Balcoane*
33
31
15
(100%)
Scri
25
24
51
51 40 25
Celelalte
42
45
34
49 60 75
100
* n cazul lipsei balcoanelor, ponderea scrilor i a celorlalte elemente va
fi mrit cu jumtate din ponderea balcoanelor.
Sursa: [3]

168

Svetlana ALBU

ANEXA 5. DURATA DE VIA A CLDIRILOR

Tabelul A5.1 Cldiri cu destinaie industrial


Indicator
Elemente
constructive
perei

umplutura
pereilor tip
carcas
coloane i
stlpi
planee ntre
etaje i de
mansard
planee fr
mansard

Grad de rezisten
I

II

zidrie din crmid i


blocuri de beton armat
sau panouri din beton
armat
crmid, blocuri
uoare i piatr,
panouri mari, foi
metalice sau de azbest
metal sau
beton
beton
armat sau
armat
crmid
beton armat

III

IV

zidrie
uoar din
crmid
ars, piatr
cioplit

lemn
rotund,
brne

lemn tip
carcas,
panou,
chirpici
sau arjil
btut
x

crmid
sau lemn

lemn
lemn

metal, beton armat

construcie din
lemn

Durata de
via fizic,
ani

100-125

800-100

75-100

60-75

25-40

Durata de
via activ6,
ani

45

35

30

25

15

Conform Catalogului mijloacelor fixe i activelor nemateriale


169

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

Tabelul A5.2 Cldiri cu destinaie locativ i social


Indicator
Elemente
constructive
fundaii

perei

planee
acoperi
cldiri social administrative
cldiri
locative

Grad de rezisten
I

II

III

IV

beton armat, beton, beton but, piatr


brut, crmid

crmid,
blocuri mari,
panouri maari

piatr,
toate
tipurile
de
crmid
i piatr
uoar

lemn
rotund,
brne,
combinat
(lemn i
crmid)

VI

lemn
coloane
din
piatr

argil
btut,
pmnt
compactat

panou
din
lemn,
chirpici,
argil
btut

carcas cu
nuele, alte
materiale
uoare

combinat
beton (metallic
lemn
armat umplut cu
lemn)
x
metal, azbest, olane
Durata de via fizic7, ani
100 125
120 150

80 - 100

75 - 100

60 - 75

30 - 40

15 - 25

100 - 120

85 - 100

75 - 85

40 - 50

25 - 35

Durata de via activ , ani


cldiri social administrative
cldiri
locative

40

35

35

25

15

10

45

40

40

25

15

10

.. .
. 1945, .89.
8
Conform Catalogului mijloacelor fixe i activelor nemateriale

170

Svetlana ALBU

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor


imobiliare
PRACTICUM

Autor: Svetlana ALBU

Redactor: E. Gheorghiteanu

Bun de tipar 12.06.14


Formatul hrtiei 60x84 1/16
Hrtie ofset. Tipar RISO Tirajul 50 ex.
Coli de tipar 10,75
Comanda nr.69
MD-2004, U.T.M., Chiinu, bd. tefan cel Mare, 168
Editura Tehnica-UTM.
MD-2068, Chiinu, str. Studenilor, 9/9

171

Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Svetlana ALBU

Evaluarea drepturilor asupra


proprietilor imobiliare
PRACTICUM

Chiinu
2014
172

Svetlana ALBU

173