Memoria Descriptiva

INDICE
MARCO TEORICO............................................................................................................................. - 4 PROYECTO MULTIFAMILIAR MIVIVIENDA

1. UBICACIN ............................................. - 13 -
2. ESTUDIO DE TERRENO
2.1. CONTEXTO URBANO. -------------------------------- - 14 2.2. CARACTERISTICAS DEL TERRENO. -------------------- - 14 2.2.1.
UBICACIN. -------------------------------------- - 14 -
2.2.2.
MORFOLOGIA -------------------------------------- - 14 -
2.2.3.
NORMATIVIDAD URBANA DEL TERRENO ----------------- - 15 -
3. PROYECTO ARQUITECTONICO.
3.1. MEMORIA DESCRIPTIVA. ---------------------------- - 16 3.2. PROGRAMA. --------------------------------------- - 17 3.3. CUADRO DE AREAS. -------------------------------- - 18 3.4. ACABADOS ---------------------------------------- - 19 -
-1-
MARCO TEORICO
Desarrollar
sencillo.
un
proyecto
Para
iniciarse
inmobiliario
en
el
no
negocio
es
asunto
inmobiliario
debemos tener informacin, conocimiento y experiencia.

El promotor inmobiliario debe tener en cuenta las siguientes
condiciones:
1. Liderar un proyecto, tener la capacidad de unir un
buen
equipo
de
profesionales,
dirigiendo
coordinando todas las actividades necesarias para el

desarrollo del mismo.
2. Satisfacer las necesidades del mercado a travs de la
oferta de un producto inmobiliario.
3. Visin de crear proyectos innovadores, adelantando
nuevas
tendencias,
adelantando
nuevas
tendencias
sociales y de mercado, buscando equilibrio entre los

aspectos econmicos y sociales, creando proyectos a
bajo costo para poder llegar a los sectores que aun
no tienen vivienda.
El
promotor
inmobiliario,
debe
tomar
las
decisiones
estableciendo los objetivos y las metas, conocer todas las

estrategias posibles de inversin, el manejo de riesgos,
conocer
las
exigencias
del
diseo
para
un
determinado
mercado y la capacidad de pago del cliente final. Es vital

desarrollar el proyecto de acuerdo a la capacidad de pago
de atrs hacia delante.
-2-
Todo proyecto nace con la idea de un gestor y/o promotor

inmobiliario con perspectivas de xito.
La generacin de ideas eficaces, creativas y vendedoras slo
es posible si existen los elementos para hacerlo:
Informacin.
Es por esta razn que el promotor debe tener la visin de
anticipar
riesgos,
los
resultados,
es
importante
convencimiento
de
la
estar
idea
predispuesto
tener
hacia
la
correr
capacidad
los
de
inversionistas,
capacidad de escoger los terrenos con buen potencial y

definir el mercado que la empresa quiere atender.
El promotor luego de reunir la informacin que obtiene del
terreno, como es el precio y los parmetros urbansticos,
respetando
las
condiciones
de
cada
municipalidad
se
proceder a esquematizar el desarrollo del anteproyecto.

Estableciendo la cantidad de rea techada mxima, rea
libre, retiros, cantidad de departamentos, y las reas de
cada unidad inmobiliaria, numero de estacionamientos, etc.
Toda
esta
informacin
ser
ingresada
al
perfil
de
factibilidad.
El perfil de factibilidad tiene tres puntos clave que son
los ms sensibles: precio del terreno, el costo de la
construccin y los precios de ventas.
-3-
En este perfil debemos mantener datos como los costos

US$/m2
informacin
de
los
montos
pagar
en
las
municipalidades, tener en cuenta consideraciones legales

y tributarias. Todo esto posible para agilizar el trabajo
se recomienda trabajar con una hoja de clculo para poder
establecer simulaciones.
Las
tres
variables
ms
importantes
del
perfil
son:
Terreno, Costo construccin, Precio de venta.

Para
la
ingeniera
de
diseo
Arquitectnico
debemos
disear un producto adecuado al mercado y a lo que la

gente quiere. Es decir, disear de acuerdo a los ingresos
y capacidades de pago del comprador. Disear un producto
con buena distribucin con pocas reas comunes. Definir
los
acabados.
La
arquitectura
es
quien
define
las
caractersticas y condiciones del producto.

El promotor debe tener condiciones de negociacin, contar
con proyectistas que tengan experiencia, y coordinar con
los proyectistas para su compatibilizacin.
EL
promotor
inmobiliario
debe
tener
la
capacidad
de
proyectar cambios en el futuro y mantener siempre caminos

alternativos de calidad.
En la Estructuracin Financiera el promotor tiene que contar
con la disponibilidad de los recursos, inversionistas, bancos
o
tener
la
capacidad
de
tomar
la
decisin
de
convocar
socios. So el promotor cuenta con terreno, es punto a favor ya

que este es parte importante de la inversin y puede ser
-4-
capitalizado. Adems es una de las condiciones de aporte que

exigen los bancos. Hay que tener presente los factores de
seguridad:
Mercado,
Costos,
Pre-ventas.
Es
necesario
establecer el tiempo de realizacin para todo este proceso,

establecer claramente el plazo de obra. Esto es importante
para el flujo de caja y poder considerar los futuros gastos
generales
gastos
financieros.
Es
indispensable,
tambin,
realizar un anlisis de la coyuntura.

En lo que respecta a la estrategia de inicio se deber
tomar la decisin de comprar el terreno inmueble para
demolerlo. Para ello debemos contar con las siguientes
consideraciones: Una base de datos de terrenos o inmuebles
para su seleccin, conocer y estar bien informados sobre
los valores de los terrenos, contar con los parmetros
urbansticos, tener un contrato de compra, establecer la
hipoteca legal, realizar un estudio de ttulos.
Una
vez
desarrollado
gestiones
frente
el
la
Anteproyecto,
municipalidad
debemos
con
las
iniciar
las
licencias
de
demolicin y de anteproyecto, habilitacin urbana. Si fuera el

caso e inclusive con construccin simultanea, contar con el
equipo
para
financiera
realizar
de
los
la
evaluacin
proyectos.
tcnica,
As
econmica
mismo
tener
y
las
consideraciones de bomberos e INDECI.

Luego
de
haber
desarrollado
el
tomado
la
proyecto
decisin
con
sus
de
comprar
respectivas
haber
licencias
aprobadas por la municipalidad del distrito correspondiente,

-5-
se dar inicio a los trabajos preliminares, para ese momento

se deber establecer las buenas relaciones con los vecinos.
Es importante ubicar la casera de venta cerca del terreno,
preparar el departamento piloto, establecer la logstica y
ver como se iniciara la obra.
Para dar inicio al proyecto, primero debemos haber logrado un
trabajo
de
gabinete
eficientemente,
contemplando
todos
los
aspectos del proyecto y el desarrollo de la construccin en lo

que respecta a costos, calidad y tiempo; as como el cuidado
de la satisfaccin del cliente.
El
ingeniero
profesional
residente
de
deber
liderazgo.
tener
Adems
la
ser
capacidad
capaz
de
negociacin en compras, adquisiciones y contratos. Debe

desarrollar
la
programacin
de
obra,
organizacin
estructuracin del equipo de profesionales para la obra.

Igualmente, contar con un control de avance y calidad.
Debe tener los anlisis de los precios unitarios y hacer
el seguimiento de las partidas de mayor incidencia.
Es
importante
la
disponibilidad
de
mano
de
obra
calificada, y subcontratistas. Saber manejar el sindicato,

establecer comits de obra y tener claro y ejecutar las
normas de seguridad. Para lograr la productividad en obra
se debe poseer la programacin actualizada, evaluacin de
cumplimientos, liderazgos del uso de recursos y hacer un
anlisis constante de procesos.
-6-
En la estrategia de ventas, se debe tener la capacidad de

venta, llegada al mercado objetivo. Todos en la empresa
deben
conocer
potenciales
del
producto
vendedores.
de
Tener
tal
el
manera
que
conocimiento
sean
de
los
financiamientos que existen en el sistema beneficios del

cliente final, crditos hipotecarios, letras hipotecarias,
crditos puentes.
El objetivo del promotor es entregar el producto a entera

satisfaccin del cliente. Para ello, es necesario que los
involucrados
terminar
en
la
bien
el
obra
sientan
proyecto.
que
cuando
es
prioritario
se
presenten
observaciones al momento de entregar los inmuebles debemos

resolverlos a la brevedad.
Sin embargo, con la entrega de la unidad inmobiliaria, no
termina la responsabilidad del promotor. Debemos acotar
todos los cambios que se realicen durante la ejecucin de
la
obra
que
estn
fuera
de
lo
aprobado
por
la
municipalidad y tenerlo todo detallado para el proceso de

la
declaratoria
inscripcin
en
de
RRPP,
fbrica,
la
reglamento
independizacin,
interno
entrega
e
de
ttulos.
El promotor tiene la responsabilidad frente a su cliente
ante
cualquier
emergencia
problema
que
surja,
el
servicio post-venta no es solo una actividad que beneficia
-7-
al cliente sino una inversin rentable para el futuro de

la empresa.
OBJETIVO DEL ESTUDIO

El presente estudio tiene por objetivo evaluar tcnica y
econmicamente la posibilidad de desarrollar un proyecto
de
inversin
inmobiliaria.
El
proyecto
de
Inversin
inmobiliaria consiste en el desarrollo de un edificio de

vivienda
multifamiliar,
orientado
un
segmento
socioeconmico de clase media tpica.

El terreno se encuentra ubicado en una zona residencial
cercana a la Universidad Privada de Piura, y a la Av. Las
Palmeras, lo cual permite un fcil acceso al lugar y su
comunicacin inmediata con las vas
desarrollan a lo largo de la ciudad.
-8-
principales que se
PROYECTO MULTIFAMILIAR MIVIVIENDA

1. UBICACIN
El proyecto multifamiliar se encuentra ubicado en Urb.
El Chipe sector La Laguna, Mz D lt.17, distrito de
Piura.
Grafica N 01: Plano de Ubicacin del Proyecto.
2. ESTUDIO DE TERRENO
2.1.
CONTEXTO URBANO.
La zona donde se ubica el proyecto es residencial de

un nivel socioeconmico medio tpico. La ubicacin
del terreno es medianero y est situada entre las
calles A y B.
-9-
2.2.
CARACTERISTICAS DEL TERRENO.
2.2.1. UBICACIN.
Distrito
: Cercado de Piura.
Urbanizacin
: El Chipe, sector La Laguna.
Calle
: Calle 2.
Numeracin
: 435
Provincia
: Piura.
2.2.2. MORFOLOGIA
rea de Terreno
: 152.00 m2
Frente a Calle 2
: 7.60 ml.
Lateral Derecho con tercero
: 20.00ml.
Lateral Izquierdo con tercero : 20.00ml.

Fondo con Terceros
: 7.60 ml.
: Rectangular
Forma
Topografa
: Edificacin.
- 10 -
2.2.3. NORMATIVIDAD URBANA DEL TERRENO

El terreno esta zonificado
siguientes parmetros:
de
acuerdo
Usos
:UnifamiliarMultifamiliar
Densidad Neta
: 1,184 hab. /HA
Coef. de Edif.
: 2.48
Estac. Mnimo
: 02 und
Retiro
: 3.90 m.
rea Libre
: 30.7%
Densidad Mxima
: 2,250 hab. /HA
los
rea Lote Normativo : 152 m2
3. PROYECTO ARQUITECTONICO.
3.1.
MEMORIA DESCRIPTIVA.
El Edificio Multifamiliar est conformado por cuatro

pisos de altura ms azotea. El edificio cuenta con 4
departamentos,
02
estacionamientos,
escalera,
04
cisternas, 04 tanques hidroneumtico.

En promedio los departamentos tienen un rea de 106 m2 y
la mayora de los departamento tienen 3 dormitorios, 3
baos, sala comedor, cocina y lavandera.
- 11 -
Los
departamentos
del
primer
piso
tienen
reas
de
terrazas. Los departamentos del ltimo piso (octavo) no

tienen acceso a los aires.
3.2. PROGRAMA.
Primer Piso
Departamento 101.
02 estacionamientos exteriores.
Escalera, Cisterna, Ingreso
Principal.
Segundo Piso
Departamento 202.
Escalera y Hall.
Tercer Piso
Departamento 303.
Escalera y Hall.
Cuarto Piso
Departamento 404.
Escalera y Hall.
Azotea
Escalera, Tanques elevados
3.3. CUADRO DE AREAS.

NIVELES
PRIMER NIVEL
PROGRAMA
DEPARTAMENTO 101
SEGUNDO NIVEL
TERCER NIVEL
CUARTO NIVEL
AZOTEA
TOTAL
AREA LIBE
AREA DEL TERRENO
DEPARTAMENTO
DEPARTAMENTO
DEPARTAMENTO
DEPARTAMENTO
202
202
202
202
- 12 -
AREA (m2)
105.31
107.51
107.51
103.44
0.00
423.77
46.69
152.00
3.4 ACABADOS
Los acabados estn en funcin al segmento al que esta
dirigido
el
proyecto
al
estudio
de
la
oferta
realizado. Los acabados sern de primera calidad y

son los siguientes:
Sala Comedor.
o PISO PORCELANATO 0.50 x 0.50
o CONTRA ZCALO DE PORCEATANO
o REVESTIMIENTO, TARRAJEO FROTACHADO
o CIELO RASO, YESO
o PINTURA LATEX LAVABLE
Cocina Lavandera.
o PISO DE CERAMICO
- 13 -
o CONTRA ZCALO DE CERAMICO

o CIELO RASO, YESO
o Muebles
bajos
(hasta
2.40
m.)
muebles
altos
(hasta 1.20 m.) de Cocina en melamine con tablero

postformado de color Haya o similar.
o Lavadero de
Acero
Inoxidable
sin
escurridero.
o Mezcladora de Lavadero ITALGRIF, modelo CANCUN.
o Lavadero de Granito en Lavandera con una llave
de grifo marca CIM.
Dormitorio Principal.
o CONTRA ZCALO DE PORCEATANO
o CIELO RASO, YESO
o Bao Principal Incorporado
- 14 -
Lavatorio
de
Color
Bone
TREBOL
modelo
Malibu.
Inodoro de Color Bone TREBOL modelo Sifn
Jet.
Griferas ITALGRIF, CANCUN de 4.
Piso
cermico
Celima
30x30
Beige o similar.
Dormitorios Secundarios.
o CONTRA ZCALO DE PORCELATANO
o CIELO RASO, MORTERO DE CEMENTO
Bao Secundario.
o CONTRA ZCALO DE PORCELATANO
o CIELO RASO, MORTERO DE CEMENTO
- 15 -
modelo
Stone
Aspectos generales de los Departamentos.

o Carpintera de Madera
Ingreso
al
departamento
con
puerta
de
Machihembrada contraplacada de Cedro.
Puertas interiores en MDF con marco de

1/2 x 3, pintadas al duco.
o Cerrajera
Cerradura de Puerta Principal de dos golpes FORTE de
sobreponer.
Cerradura de bola para puertas interiores PARKER.
Bisagras de 3 1/2 x 3 1/2 aluminazadas BISA.
o Ventanas y Mamparas
Ventanas y Mamparas de Sistema Nova con marcos de
aluminio y vidrio crudo incoloro.
- 16 -
o Otros
Pintura Ltex Pato o similar.
Sistema de Intercomunicacin.
Aspectos Generales de Exteriores

o Escaleras de circulacin con acabado cermico
baranda metlica.
O estacionamientos con huellas de cemento
- 17 -

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MARCO TEORICO............................................................................................................................. - 4 PROYECTO MULTIFAMILIAR MIVIVIENDA

NORMATIVIDAD URBANA DEL TERRENO ----------------- - 15 -

debemos tener informacin, conocimiento y experiencia.

coordinando todas las actividades necesarias para el

sociales y de mercado, buscando equilibrio entre los

estableciendo los objetivos y las metas, conocer todas las

mercado y la capacidad de pago del cliente final. Es vital

Todo proyecto nace con la idea de un gestor y/o promotor

capacidad de escoger los terrenos con buen potencial y

proceder a esquematizar el desarrollo del anteproyecto.

En este perfil debemos mantener datos como los costos

municipalidades, tener en cuenta consideraciones legales

Terreno, Costo construccin, Precio de venta.

disear un producto adecuado al mercado y a lo que la

caractersticas y condiciones del producto.

proyectar cambios en el futuro y mantener siempre caminos

socios. So el promotor cuenta con terreno, es punto a favor ya

capitalizado. Adems es una de las condiciones de aporte que

establecer el tiempo de realizacin para todo este proceso,

realizar un anlisis de la coyuntura.

demolicin y de anteproyecto, habilitacin urbana. Si fuera el

consideraciones de bomberos e INDECI.

aprobadas por la municipalidad del distrito correspondiente,

se dar inicio a los trabajos preliminares, para ese momento

aspectos del proyecto y el desarrollo de la construccin en lo

negociacin en compras, adquisiciones y contratos. Debe

estructuracin del equipo de profesionales para la obra.

calificada, y subcontratistas. Saber manejar el sindicato,

En la estrategia de ventas, se debe tener la capacidad de

financiamientos que existen en el sistema beneficios del

El objetivo del promotor es entregar el producto a entera

observaciones al momento de entregar los inmuebles debemos

municipalidad y tenerlo todo detallado para el proceso de

servicio post-venta no es solo una actividad que beneficia

al cliente sino una inversin rentable para el futuro de

OBJETIVO DEL ESTUDIO

inmobiliaria consiste en el desarrollo de un edificio de

socioeconmico de clase media tpica.

PROYECTO MULTIFAMILIAR MIVIVIENDA

Grafica N 01: Plano de Ubicacin del Proyecto.

La zona donde se ubica el proyecto es residencial de

CARACTERISTICAS DEL TERRENO.

: El Chipe, sector La Laguna.

Lateral Derecho con tercero

Lateral Izquierdo con tercero : 20.00ml.

2.2.3. NORMATIVIDAD URBANA DEL TERRENO

: 1,184 hab. /HA

: 2,250 hab. /HA

rea Lote Normativo : 152 m2

El Edificio Multifamiliar est conformado por cuatro

cisternas, 04 tanques hidroneumtico.

terrazas. Los departamentos del ltimo piso (octavo) no

Escalera, Tanques elevados

3.3. CUADRO DE AREAS.

realizado. Los acabados sern de primera calidad y

o CONTRA ZCALO DE CERAMICO

(hasta 1.20 m.) de Cocina en melamine con tablero

o PINTURA LATEX LAVABLE

Aspectos generales de los Departamentos.

Machihembrada contraplacada de Cedro.

Puertas interiores en MDF con marco de

Aspectos Generales de Exteriores

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