A reduo dos juros dos

financiamentos habitacionais pode

ser obtida pela via Judicial
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Autoria:

Danilo Santana
Advogado, OAB 32.184 MG, graduado em Direito pela PUC-MG, membro efetivo do Instituto dos
Advogados; especializao em Marketing Internacional; Ps-Graduao em Direito Pblico, professor de
Direito Empresarial do Inepro, e autor literrio.

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Resumo:
No caso examinamos a situao da Caixa Econmica Federal, contudo, a legislao aplicvel para todas
as instituies financeiras em relao aos financiamentos de longo prazo e prestao continuada.
Texto enviado ao JurisWay em 08/09/2012.

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Danilo Santana - OAB 32 184 MG

www.juris@danilosantana.adv.br

Centenas de milhares de muturios de todo o Brasil firmaram contratos de

financiamentos, na modalidade de adeso, comprometendo-se a pagar juros
remuneratrios sobre os emprstimos nas taxas e condies fixadas pelas entidades
financeiras habitacionais.
A Caixa Econmica Federal que uma entidade pblica e no visa lucros, a entidade
financeira que tem os melhores juros e, por consequncia, detm a maior carteira de
emprstimos no pas.
As taxas de juros remuneratrios dos emprstimos habitacionais, mantidos
essencialmente com recursos da poupana e do FGTS, tanto na Caixa Econmica quanto
nos demais bancos, poca dos emprstimos eram elevadas mas compatveis com o
momento econmico.
Entretanto, a realidade econmica mundial mudou, e as taxas de juros caram e vo
continuar caindo, portanto, agora, j se tornaram excessivamente onerosas para os
muturios.
Diante desta nova realidade a Caixa Econmica Federal baixou os seus juros e montou
uma estrutura para financiar e receber transferncias de financiamentos de outros
bancos, via portabilidade bancria, com o discurso de beneficiar os muturios que
contrataram financiamento com os demais bancos.
Com estas medidas est operando diariamente milhares de financiamentos, com
atendimento pleno e at filas.
Contudo, a Caixa Econmica Federal no se lembrou de estruturar um programa para
reexaminar os seus juros de financiamentos antigos para os patamares atuais, e est
cobrando dos muturios por dia, indevidamente, milhes de reais com diferencial dos
juros excessivos que os muturios antigos esto pagando.
O resultado que os muturios que compraram seus imveis antes de junho deste ano
esto pagando juros fora da realidade e no tm para onde correr. Os juros da Caixa
Econmica Federal so os menores e o processo de financiamento o mais simples e
rpido, contudo, as prestaes antigas se tornaram excessivamente onerosas.
Considerando as circunstncias e o prejuzo cada vez maior, os muturios se perguntam
se h alguma coisa que se possa fazer para recuperar os valores j pagos e corrigir as
prestaes futuras.
Vamos examinar juridicamente esta indagao.
Financiamento habitacional protegido pelo CDC
E oportuno ressaltar que atividade de financiamento habitacional inequivocamente uma
relao de consumo, inclusive sumulada pelo STJ.
STJ Smula n 297 - 12/05/2004 - DJ 09.09.2004
Cdigo de Defesa do Consumidor - Instituies Financeiras - Aplicao
O Cdigo de Defesa do Consumidor aplicvel s instituies financeiras.

Acrescente-se que a Jurisprudncia pacfica:

STJ
AgRg no Recurso Especial n 802.206 - SC (20050202053-6)
Relatora: Ministra Nancy Andrigui
Conforme salientado na deciso agravada, a jurisprudncia do STJ firmou-se
no sentido de que so aplicveis os regramentos do Cdigo de Defesa do
Consumidor aos contratos de mtuo habitacional."
STJ
REsp 678431MG, 1 T., Min. Teori Albino Zavaski
A jurisprudncia desta Corte firme no sentido da aplicao do CDC aos
contratos de financiamento habitacional, considerando que h relao de
consumo entre o agente financeiro do SFH e o muturio).
Assim, os consumidores muturios podem aproveitar as disposies do Cdigo de Defesa
do Consumidor para exercer seus direitos contra a cobrana de juros remuneratrios
desarrazoados.
Do contrato de adeso
Os contratos de financiamento habitacional, conforme dispe a lei e em sintonia com a
jurisprudncia pacfica dos tribunais, so dotados do carter de contrato de adeso por
excelncia.
O Artigo 54 da Lei 8.078 do CDC absolutamente claro:
Art. 54. Contrato de adeso aquele cujas clusulas tenham sido aprovadas
pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor
de produtos ou servios, sem que o consumidor possa discutir ou modificar
substancialmente seu contedo.
Fato superveniente
Os recursos do Sistema Financeiro da Habitao SFH eram e so originrios das
aplicaes em Caderneta e Poupana e das contas do FGTS, portanto recursos sociais.
O custo de captao, nos ltimos anos foi extraordinariamente reduzido em face de vrias
normas esparsas e especialmente com a vigncia da Lei 12.703/12 que atrelou o valor do
rendimento da poupana ao desempenho dos juros da taxa SELIC.
Lei 12.703/2012 - Art. 12....
II - como remunerao adicional, por juros de:
a) 0,5% (cinco dcimos por cento) ao ms, enquanto a meta da taxa Selic ao
ano, definida pelo Banco Central do Brasil, for superior a 8,5% (oito inteiros e
cinco dcimos por cento); ou

b) 70% (setenta por cento) da meta da taxa Selic ao ano, definida pelo Banco
Central do Brasil, mensalizada, vigente na data de incio do perodo de
rendimento, nos demais casos.
Apenas para comparar importa registrar que a Caderneta de Poupana, em junho deste
ano remunerou os depsitos em 0,5000 + TR e, em setembro deste mesmo ano a
remunerao j caiu para 0,4273% + TR.
Ou seja, por conta da lei, a remunerao dos juros da poupana no ms de junho deste
mesmo ano era 17% (dezessete por cento) maior que a remunerao atual (variao em
trs meses).
Mas esta assertiva at irrelevante porque este apenas um dos reflexos, os efeitos da
lei se revelaro totalmente ao longo dos prximos anos, enquanto a queda de juros em
geral, no pas e fora dele, j uma realidade irretorquvel.
A queda nas remuneraes de juros tem uma explicao simples e lgica: os juros esto
se adaptando inflao controlada e realidade do mundo globalizado com tendncia a
quedas mais acentuadas.
Desequilbrio do contrato
A Caixa Econmica Federal, como no podia ser diferente, frente nova realidade
financeira nacional e internacional, j h trs anos comeou a reduzir os juros
remuneratrios dos seus contratos de financiamentos que hoje, em mdia, esto pelo
menos 25% menores que os juros praticados nos ltimos cinco anos.
Todavia, inexplicavelmente a Caixa Econmica Federal no fez refletir a queda do custo
de captao de capitais sobre os juros das prestaes continuadas de longa durao,
dos contratos antigos, deixando coexistir, assim, duas categorias de muturios da
habitao dentro da sua prpria carteira de financiamentos.
a) Antigos muturios sufocados e sujeitos a todos os tipos de sacrifcios
possveis para manter seus pagamentos cobrados com os juros elevados de
antigamente e os
b) Novos muturios, j beneficiados com os juros atuais significativamente
inferiores, mas que sero os antigos muturios de amanh.
imperioso observar que todo o estoque de financiamentos, tanto os atuais como os
antigos, so remunerados pelo baixo custo da captao, portanto, em relao aos
contratos antigos a Caixa Econmica Federal obtm um lucro desproporcional, sem
causa, muito alm do previsto poca do contrato .
Ou seja: A Caixa Econmica Federal, embora consciente da queda da taxa de
remunerao da captao de recursos financeiros insiste em no atender ao princpio da
relatividade dos contratos de prestao continuada de longa durao.
claro, pacfico e notrio, considerando a vulnerabilidade do muturio, que obrigao
da Caixa Econmica Federal garantir o equilbrio nos contratos de
adeso, principalmente os de prestao continuada e de longo prazo em face do
seudirigismo contratual.

Onerosidade excessiva
Todo cidado que depende de financiamento bancrio para adquirir o seu teto e abrigar
sua famlia dignamente, ao pagar juros excessivamente elevados, se submete a algum
tipo de restrio.
Ora, a diferena monetria dos juros remuneratrios produz efeitos no oramento familiar
e, no raro crucial para comprar material didtico; melhorar a qualidade ou a quantidade
de alimentao; comprar um medicamento; pagar um mdico especialista; pagar uma
dvida; pagar um curso destinado a melhor qualificao prpria ou dos familiares; adquirir
outros bens de consumo.
Enfim, o pouco ou mnimo torna-se excessivamente oneroso quando representa uma
privao qualquer para o consumidor. Mas, o mais importante, que qualquer valor ser
sempre excessivamente oneroso quando violenta a fronteira do mercado.
Enriquecimento sem causa
A Caixa Econmica Federal j reconheceu formalmente a onerosidade excessiva da
taxa de juros imposta aos seus muturios via contrato de adeso, tanto que hoje j
pratica sistematicamente taxas de juros significativamente menores nos seus atuais
financiamentos.
A Caixa Econmica Federal tambm aceita a portabilidade bancria em relao aos
emprstimos feitos a outros bancos para que os devedores possam migrar sua dvida
para a carteira da Caixa Econmica Federal e, por consequncia pagar taxas de juros
menores.
Contudo, por uma incoerncia injustificvel, a Caixa Econmica Federal no aceita
reajustar ou rever as taxas de juros de seus prprios financiamentos.
Isso quer dizer que aquele muturio que contratou financiamento habitacional com outros
bancos pode agora se valer de juros mais benficos oferecidos e praticados pela Caixa
Econmica Federal, via portabilidade bancria, contudo, os prpriosclientes da Caixa
Econmica Federal no gozam desse mesmo direito.
O justo, correto e aceitvel que, sendo inequvoco que as taxas de juros, tanto da
captao quanto do emprstimo j caram consideravelmente, as taxas antes contratadas
em instrumentos de prestaes sucessivas de longo prazo deveriam ter sido objeto
de reviso espontnea pela entidade financeira que detm o dirigismo contratual.
E mais, tudo isso, de forma imediata e contnua, como medida de respeito lei e
demonstrao de boa-f contratual.
A omisso ou atraso na correo das taxas de juros ora absurdas, implica em descarada
confisso de que a Caixa Econmica Federal busca o enriquecimento sem causa e
provoca deliberadamente empobrecimento do muturio.
Do direito reviso contratual e a repetio do indbito
Assim, considerando os fatos que so pblicos e notrios, os contratos de financiamentos
ento firmados pelos consumidores muturios e a Caixa Econmica Federal, se

encontram sujeitos modificao ou reviso de clusulas contratuais, com

fundamento no art. 6, inc. V, do CDC, seno vejamos:
CDC - Art. 6. So direitos bsicos do consumidor:
V. A modificao das clusulas contratuais que estabeleam prestaes
desproporcionais ousua reviso em razo de fatos supervenientes que as
tornem excessivamente onerosas.Destaques nossos.
inequvoca a onerosidade excessiva em decorrncia de fato superveniente (queda geral
de juros), que autoriza a aplicao da tipicidade legal consumerista.
E mais, a reviso deve ser imediata, a lei no fixa prazo, portanto, bastante que haja a
ocorrncia de fato superveniente excessivamente oneroso.
Assim, ante a ocorrncia de um fato superveniente que implicou na onerosidade
excessiva para um dos contratantes e um benefcio exagerado para o outro, dever da
instituidora do contrato de adeso diligenciar na sua adequao nova realidade, sob
pena de caracterizar agresso ao princpio de boa-f.
E mais, no caso de enriquecimento sem causa, com todas as letras, j se encontra
previsto tambm no Cdigo Civil a obrigao de repetio do indbito (restituio do valor
pago a maior) devidamente atualizado.
Cdigo Civil - Lei 10406/02
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer custa de outrem, ser
obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualizao dos valores
monetrios.
...
Art. 885. A restituio devida, no s quando no tenha havido causa que
justifique o enriquecimento, mas tambm se esta deixou de existir.
A Jurisprudncia dos Tribunais clara e pacfica.
STJ - AgRg no Ag 1394166 / SC
Relator: Ministro Raul Araujo
DJe 04/06/2012
permitida a reviso das clusulas contratuais pactuadas, diante
do fato de que o princpio do pacta sunt servanda vem sofrendo
mitigaes, mormente ante os princpios da boa-f objetiva, da
funo social dos contratos e do dirigismo contratual.
STJ Resp 615012/RS
Relator: Ministro Luiz Felipe Salomo
DJe 08/06/2010
A compensao de valores e a repetio de indbito so cabveis
sempre que verificado o pagamento indevido, em repdio ao
enriquecimento ilcito de quem o receber, independentemente da
comprovao do erro.
STJ - AgRg no REsp 993879 / SP
Relator: Ministro Vasco Della Giustina
DJe 12/08/2009
possvel a apreciao do contrato e de suas clusulas para

afastar eventuais ilegalidades, mesmo em face das parcelas j pagas,

em homenagem ao princpio que impede o enriquecimento sem causa,
sendo inclusive prescindvel a discusso a respeito de erro no
pagamento.
O caminho a justia
O que o muturio deve perseguir a via judicial para a reviso das taxas de juros
remuneratrios pactuados via contrato de adeso.
Ou seja: buscar o direito de pagar os mesmos juros remuneratrios j praticados
pela Caixa Econmica Federal em relao aos novos muturios, e o recebimento dos
valores pagos a maior, retroativamente data de assinatura de cada contrato dos autores
e at a data que for efetivada a reviso.
O reequilbrio dos contratos antigos ensejando o estancamento da onerosidade excessiva
e do enriquecimento sem causa, alm do tratamento isonmico no pagamento das
taxas de juros remuneratrios, um direito do consumidor, portanto do muturio.
J a repetio do indbito (direito de receber o valor corrigido do que indevidamente
j foi pago), se refere exclusivamente diferena entre os valores dos juros recalculados
e os valores efetivamente pagos pelos muturios, dentro do perodo no prescrito
(lembrando que a prescrio de trs anos).
Assim, alm de corrigir o valor das prestaes, o juiz poder determinar que a Caixa
Econmica Federal tambm devolva, em dinheiro, o excesso de juros cobrados.
No caso examinamos a situao da Caixa Econmica Federal, contudo, a legislao
aplicvel para todas as instituies financeiras em relao aos financiamentos de longo
prazo e prestao continuada.
certo que algumas entidades de consumidores j esto se movimentando para ajuizar
as aes coletivas, contudo, os muturios que conseguirem entender a mecnica dos
juros e possuir os documentos necessrios, tambm podero se valer dos Juizados
Especiais.