Proprietatea devlma si coproprietatea

( proprietatea pe cote-pri )

Regimul juridic al celor dou forme de proprietate comun prezint unele

asemanri, dar mai ales deosebiri.
Dreptul de proprietate n devlmie se aseaman cu dreptul de proprietate
pe cote-pari prin faptul c n ambele cazuri preorgativele aparin mpreun i
concomitent mai multor persoane, bunurile ce alctuiesc obiectul proprietii
nefiind fracionate n materialitatea lor. Pot fi reinute, de asemenea, unele note
comune i-n privinta ncetarii comunitii de bunuri n ambele situaii, de regul,
prin mpreal. Numai c, dac n cazul proprietii commune pe cotepri,mprirea bunurilor se face protrivit cotelor prestabilite, a cror ntindere
este cunoscut, n cazul proprietii devlmae a soilor, ntinderea dreptului
fiecarui so se face cu prilejul partajrii bunurilor comune.
Mai importante sunt, ns, notele distinctive ale celor doua forme de
proprietate comun:
- Dac n cazul proprietii pe cote-parti partea fiecarui coproprietar este
cunoscut, fiind determinat sub forma unei fraciuni matematice
( chiar dac bunul n materialitatea sa ramane nefracionat), n cazul
proprietii devlmae, partea fiecarui codevlma nu este determinat (
nici macr ca o cot-parte matematic, ideal i abstract);
- Proprietatea comun pe cote-pari poate avea ca izvor cauze diferite:
legea, succesiunea, convenia prilor, pe cnd proprietatea devlma
are ca suport juridic convenia prilor sau castoria ( n cazul
devlmaiei legale);
- Proprietatea comun pe cote-pari nu este legat, de regul, de
identitatea sau calitile coproprietarilor, pe cand proprietatea
devlma ( fie ca este legal sau convenional) are caracter intuitu
personae.
- Proprietatea comun pe cote-pari ofer coproprietarilor posibilitatea de
a dispune liber de cota-parte ideal din drept ce-i aparine n
exclusivitate. n cazul proprietii devlmae, titularii nu pot nstrina
cota-parte ce le revine, ct vreme aceasta nu este cunoscut;
- n cazul proprietii comune pe cote-pri, un coproprietar poate face
acte de folosin asupra bunurilor comune, n msura n care nu aduce
atingere folosinei concomitente a celorlali proprietari i nu schimb

destinaia bunurilor respective ( altfel spus actele de folosin pot fi

fcute cu consimmntul tuturor proprietarilor comuni, cu unele
corective aduse de practica judiciar). Dimprotriv, n cazul proprietii
devlmae a soilor opereaz prezumtia de mandat tacit reciproc, astfel
c dac un so face singur acte de administrare si de folosin se
presupune ca are si consimmantul celuilalt so.
- Ct privete atributul dispoziiei trebuie, de asemenea, reinut c n
cazul proprietii comune pe cote-pri, actele de dispoziie asupra
ntegului bun se pot face numai cu acordul tuturor coproprietarilor, pe
cnd n cazul proprietii devlmae a soilor, un so poate dispune ( cu
594

unele excepii
) de bunurile comune, fiind socotit c are i
consimmntul celuilalt so.
Totui n concepia noului Cod Civil prezumia de mandat tacit aa cum a
fost menionat mai sus cunoate unele limitri. Schimbarea desinaiei bunului
comun, de exemplu, nu se pote face dect prin acordul soilor ( art. 345 al. 1
noul Cod Civil). De asemenea, fiecare so poate ncheia singur acte de
conservare, acte de administrare cu privie la oricare dintre bunurile comune
precum si acte de dobandire a bunurilor comune, nu si acte de nstrinare ( art.
345 al. 2 noul Cod Civil ).
Comunitatea de bunuri si coproprietatea
Dei ntre soi, n timpul castoriei, opereaz comunitatea de bunuri dac au
optat pentru acest regim, ei pot s apar i ca titular ai dreptului de proprietate pe
cote-pri. Astfel, un so ar putea achiziiona n comun cu o alt persoan
( printele celuilalt so, de exemplu, sau chiar un tert ), un bun.
Partea acelui so din coproprietate constituie un bun comun n masura n

care achiziia are ca un suport material patrimonial comun al soilor .

n practica judiciar s-a apreciat c proprietatea comun pe cote-pri i
comunitatea de bunuri coexist i n cazul n care un so, separat n fapt,
dobndete bunuri mpreun cu concubinul su. ntre soul aflat in concubinaj cu
o alt persoan i cellalt so, operant este comunitatea de bunuri ( dar numai
pentru partea ce revine din coproprietatea soului desprit de fapt ). n privina
bunurilor dobndite de soul desprit n fapt cu un concubine, operant este
coproprietatea .
Proprietatea revocabil ( anulabil sau rezolubil )

Proprietatea revocabil este acea modalitate juridic a dreptului de

proprietate care exprim situaia de incertitudine vremelnic a acestui drept
ameninat cu pierderea sa n cazul ndeplinirii unei condiii rezolutorii sau n

cazul admiterii aciunii n anulare .

Modalitatea menionat se exprim sub dou forme: proprietatea
rezolubil ( cnd dreptul de proprietate a fost dobndit sub condiie rezolutorie )
i proprietatea anulabil ( cnd dreptul de proprietate a fost dobndit n baza
unui act anulabil-nul relativ) .
Proprietatea rezolubil .
Fiind sub semnul unei condiii rezolutorii, proprietatea rezolubil este
supus riscului dispariiei ca urmare a revocrii retroactive a dreptului de

proprietate, n ipoteza n care s-a ndeplinit condiia rezolutiorie . De aceea,

existena sa n patrimoniul dobnditorului este nesigur, putnd fi desfiinat
pentru a se ntoarce, de regula, n patrimoniul nstrintorului.
Soarta acestei proprieti depinde de soarta condiiei ce o afecteaz. n
timp ce dobnditorul unui lucru sub condiie rezolutorie este ameninat de
mplinirea condiiei, transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv
asupra aceluiai lucru. De aceea, bunul transmis sub condiie rezolutorie aparine
concomitent la doi proprietari ( ambii aflai sub semnul incertitudinii).
Dobnditoul, proprietar actual dar sub condiie rezolutorie are un drept
povizoriu care este ameninat de ndelinirea condiie, iar transmitorul,
proprietar i el, dar sub condiie suspensiv, deci proprietar eventual, are
posibilitatea de a deveni proprietarul aceluaii bun, dac se realizeaz condiia
suspensiv.
Proprietatea rezolubil poate rezulta din orice act translativ de proprietate
sub conditie rezolutorie: contract, testament.
Ipoteze de practic judiciar.
A) Proprietatea rezolubil rezultat dintr-un act translativ de proprietate

n practica judiciar n mod constant s-a apreciat c ori de cate ori un bun
a fost transmis sub condiie, dobnditorul este proprietar sub condiie
rezolutorie, iar transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv. n cazul
vnzrii-cumprrii unui teren, de exemplu, realizarea conditiei face ca dreptul
cumprtorului s dispar, ca i cum nu ar fi existat niciodat, iar vnztorul
redevine proprietar, ca i cum nu ar fi vndut niciodat. Problema s-a pus astfel

n soluionarea unei spee n care fosta C.A.P. a vndut prtului n 1990 o

suprafa de teren pentru ridicarea unei locuine sub condiia autorizrii i

executrii construciei ntr-un termen de 2 ani, socotit de la ntocmirea actului de
nstrinare. Condiia nefiind ndeplinit, actul de vnzare-cumprare a fost
desfiinat de drept, astfel c terenul a reintrat n patrimoniul lui C.A.P., fiind
atribuit apoi, prin reconstituirea dreptului de proprietate, adevratului
proprietar. n mod justificat instana de judecat a apreciat c dac terenul a fost

atribuit sub condiie i aceasta s-a ndeplinit, vanztorul redevine proprietar ,

aceste efecte producndu-se de drept, far a fi necesar pronunarea rezoluiunii.
Interpretarea dat de instanta de judecat corespunde cu prevederile art.
109 din vechiul Cod Civil care prevede c odat ndeplinit condiia
rezolutorie, creditorul (dobnditorul) este obligat s restituie ceea ce a primit,
situaie care i are raiunea n desfiinarea de drept a vnzrii-cumprrii i care
face s dispar dreptul cumprtorului.
i vnzarea-cumprarea bunurilor aflate n indiviziune este afectat de o
condiie rezolutorie. Dac prin mpreal bunul vndut revine n proprietatea
fostului coprta ( nstrintor ) dreptul dobnditorului se va consolida
retroactiv, devenind pur si simplu. Cnd, ns, bunul comun revine, prin
mpreal, altui coproprietar, nstrinarea se desfiineaz, prin efectul declarativ

al mprelii .
n cazurile artate, dobnditorul este proprietar sub condiie rezolutorie,
pe cnd transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv.
B) Proprietatea rezolubil rezult din lege
Dreptul de proprietate afectat de o condiie rezolutorie poate izvor i din
lege, cum ar fi, n cazurile mai reprezentative la care ne referim, n cele ce
urmeaz :
- Protrivit art. 937 din Codul Civil de la 1864 donaiile ntre soi sunt
revocabile. De aceea, soul donator poate cere oricnd revocarea
donaiei fcut celuilalt so, iar dreptul de proprietate dobndit de ctre
donator depindea de atitudinea celuilalt so ( dac va revoca sau nu
donaia). Din formularea acestui articol rezult c donaia ntre soi
devenea irevocabil numai n momentul decesului donatorului, putnd
fi revocat inclusiv dup desfacerea cstoriei, i chiar dup moartea
donatorului. Noul Cod Civil aduce n privina donaiilor ntre soi o
important modificare n sensul c donaia ncheiat ntre soi este
revocabil numai n timpul cstoriei. Rezult de aici c donaia ntre
soi este supus unei duble condiii:

1) donaia sa se fi fcut n timpul casatoriei;

2) revocarea donaiei trebuie s fi avut loc tot in timpul
casatoriei.
n cazul construciei ridicate de o persoan pe terenul alteia ( art. 494 din
vechiul Cod Civil), ct vreme proprietarul terenului nu i-a manifestat voina de
a prelua construcia, constructorul exercit o posesie corespunztoare dreptului
de proprietate rezolubil. Dreptul su de proprietate asupra construciei este
amenintat a fi desfiinat cu efect retroactiv. Dispoziiile acestui articol se nscriu
n contextul, mai larg, al art. 577 din noul Cod Civil care prevede c proprietarul
imobilului asupra cruia s-au efectuat unele lucrri ( construcii, plantaii, orice
alte lucrari), devine proprietarul acestora daca i-a exprimat voina n acest sens.
Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar reglementeaz atribuirea de
terenuri unor persoane ( altfel dect prin reconstituirea dreptului de proprietate),
prin art. 39. Dobndirea dreptului de proprietate, n cazul artat, depinde de
ndeplinirea anumitor condiii prevazute expres prin legea menionat.
Nerespectarea dispoziiilor legii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra
pamntului primit, inclusiv a construciilor ridicate pe acesta. Nendoielnic,
dreptul de proprietate este dobndit, n acest caz, sub condiie rezolutorie, la
mplinirea creia terenul se rentoarce n proprietatea statului.
Efectele proprietii rezolubile
ntruct proprietatea rezolubil are o existent nesigur, provizorie, se
pune problema efectelor acesteia asupra actelor juridice ncheiate pn la
mplinirea condiiei. Rspunsul la aceast problem reclam unele precizri i
dinstincii.
n primul rnd, trebuie s distingem, ntre actele de administrare, care nu
au ca scop iesirea lucrului din patrimoniu, ci se marginesc la conservarea,
ntreinerea i folosirea lucrului i actele de dispoziie care au ca scop ieirea
bunului din patrimoniu pe un timp oarecare sau definitiv ( parial sau total ).
n al doilea rnd, trebuie s distrugem ntre situaiile n care:
a) Ct vreme condiia rezolutorie este pendinte, dobnditorul sub o
astfel de condiie poate exercita asupra lucrului toate drepturile unui
proprietar pur si simplu, ntruct condiia nu afecteaz existena i
efectele poate, aadar, s fac asupra lucrului att acte de
administrare ct i de dispoziie sau poate transmite motenitorilor
si proprietatea ( cu caracterul su rezolubil ). Toate actele sale vor
fi, ns, sub semnul incertitudinii ( provizoratului ), fiind ele nsele

rezolubile, pentru c nimeni nu poate constitui altora drepturi mai

mari decat are el nsui .
Ct privete transmitorul lucrului, acesta fiind proprietar sub
condiie suspensiv ( nefiind un actual proprietar, ci unul eventual ) nu
poate face asupra lucrului acte de folosint sau de dispoziie,
productoare de efecte juridice actuale. Dac nstrineaz lucrul, actul
su este tot sub condiie suspensiv, ceea ce nseamn c ar putea
produce efecte juridice numai dac se ndeplineste condiia suspensiv.
De asemenea, dreptul su se poate transmite motenitorilor, dar tot sub
condiie suspensiv.
b) n ipoteza n care condiia se mplinete, dreptul dobnditorului se
desfiineaz n mod retroactiv, ca i cum nu ar fi existat niciodat, pe
cnd trasnmitorul redevine proprietar ca i cum nu ar fi ncheiat
acte de transmitere ( ci ar fi fost tot timpul un proprietar pur si
simplu).
n practic, aplicarea riguroas a acestui principiu prezint unele
inconveniente, de aceea, legiutorul a ncercat, n anumite cazuri, s-l evite.
n cazul raportului unei donaii, avand ca obiect immobile, la masa
succesorala, vechiul Cod Civil prevedea (art. 765) c dac donatorul va fi
nstinat sau ipotecat imobilul supus raportului, mai inainte de deschiderea
succesiunii, actele de nstrinare sau de ipotecare intervenite ntre el i teri vor
fi meninute, cu toate c, n principiu, raportul imobilelor opereaz ca o condiie
rezolutorie. n acelai sens se exprim i art. 1151 din noul Cod Civil, care
derog doar prin voina donatorului. Este o regula opus celei din vechiul Cod
Civil care consacr regula efectuarii raportului n natur. Art. 1151 al. 2
enumer, printre situaiile n care donatarul dorete s fac raportul n natur i
pe aceea n care este nc proprietarul bunului i nu l-a grevat cu o sarcin
real, i nici nu l-a dat n locaiune pe o perioada mai mare de 3 ani. Deducem
din interpretarea acestui alineat c, n anumite condiii, drepturile reale
constituie asupra bunului n favoarea terilor rmn valabile.
Dar chiar atunci cnd regula menionat mai sus se aplic, ea nu lovete
cu aceeai for actele de administrare sau cele de dispoziie. Prin mplinirea
condiiei rezolutorii, actele de administrare nu sunt atinse. Ele rmn valabile,
apreciindu-se c, n privina acestor acte proprietarul sub condiie rezolutorie
acioneaz ca un mandatar al celuilalt propietar. Soluia se justific prin aceea c

proprietarului sub conditie rezolutorie i se recunosc cel puitn aceleai drepturi

ca posesorului de bun credin.
c) n situaia n care condiia rezolutorie nu se mplinete, dobnditorul
i consolideaz dreptul su n mod retroactiv i toate acele acte pe
care le-a ncheiat cu privire la bunul trimis pendinte conditione
rmn valabile.
La rndul su, transmitorul (proprietar eventual) pierde dreptul su, n mod
retroactiv, iar toate actele fcute de el vor fi desfiinate in mod retroactiv.

Proprietatea anuabil
La fel ca i proprietatea rezuabil, proprietatea anuabil exprm situaia de
incertitudine vremelnic a acestui drept ameninat cu pierderea sa n cazul
admiterii aciunii n anulare.
Dreptul de proprietate anuabil este dobndit n baza unui act translativ de
proprietate lovit de nulitate relativ (anuabil). Aciunea n nulitate relativ este
supus prescripiei extintive, n termenele generale de prescripie. De aceea, ct
timp termenul de prescripie a aciunii n anulare nu a expirat, dreptul de
proprietate aparinnd dobnditorului este nesigur.
Sub acest aspect proprietatea anuabil se apropie mult de proprietatea
rezolubil pentru c un act translativ de proprietate ameniat de o cauz de
anulare este i un act translativ afectat de o condiie rezolutorie. Stingerea
efectelor acestui act i desfiinarea sa sunt condiionate de exercitarea i
admiterea aciunii n anulare.