Cpia no autorizada

SET 1999

NBR 5674

Manuteno de edificaes Procedimento

ABNT-Associao
Brasileira de
Normas Tcnicas
Sede:
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 - 28 andar
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
Tel.: PABX (021) 210 -3122
Fax: (021) 220-1762/220-6436
Endereo Telegrfico:
NORMATCNICA

Copyright 1999,
ABNTAssociao Brasileira
de Normas Tcnicas
Printed in Brazil/
Impresso no Brasil
Todos os direitos reservados

Origem: Projeto NBR 5674:1999

CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil
CE-02:140.01 - Comisso de Estudo de Manuteno em Edificaes
NBR 5674 - Building maintenance - Procedure
Descriptors: Building. Maintenance
Esta Norma substitui a NBR 5674:1980
Vlida a partir de 01.11.1999
Palavras-chave: Edificao. Manuteno

Sumrio
Prefcio
Introduo
1 Objetivo
2 Referncia normativa
3 Definies
4 Escopo da manuteno de edificaes
5 Responsabilidades
6 Sistema de manuteno
7 Documentao bsica e registros
8 Coleta de informaes
9 Previso oramentria
10 Planejamento dos servios
11 Projeto e programao dos servios de manuteno
12 Oramentao dos servios de manuteno
13 Contratao de servios de terceiros
14 Controle da execuo dos servios de manuteno
15 Gesto da qualidade do sistema de manuteno

6 pginas

Introduo
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia
tem crescido no setor da construo civil, superando,
gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construo limitado at o momento quando a edificao entregue e entra em uso.
As edificaes so o suporte fsico para a realizao direta
ou indireta de todas atividades produtivas, e possuem,
portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica que as diferencia
de outros produtos: elas so construdas para atender
seus usurios durante muitos anos, e ao longo deste
tempo de servio devem apresentar condies adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades tcnicas iniciais.

Prefcio
A ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas -
o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits
Brasileiros (CB) e dos Organismos de Normalizao
Setorial (ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores
e neutros (universidades, laboratrios e outros).
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito
dos CB e ONS, circulam para Votao Nacional entre os
associados da ABNT e demais interessados.

invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel

sob o ponto de vista ambiental considerar as edificaes
como produtos descartveis, passveis da simples
substituio por novas construes quando seu desempenho atinge nveis inferiores ao exigido pelos seus
usurios. Isto exige que se tenha em conta a manuteno
das edificaes existentes, e mesmo as novas edificaes construdas, to logo colocadas em uso, agregamse ao estoque de edificaes a ser mantido em condies
adequadas para atender as exigncias dos seus
usurios.

Cpia no autorizada

Estudos realizados em diversos pases, para diferentes

tipos de edificaes, demonstram que os custos anuais
envolvidos na operao e manuteno das edificaes
em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Este
valor pode parecer pequeno, porm acumulado ao longo
da vida til das edificaes chega a ser equivalente ou
at superior ao seu custo de construo.
A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser constatada nos freqentes casos de edificaes retiradas de servio muito
antes de cumprida a sua vida til projetada (pontes,
viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus
usurios e um sobrecusto em intensivos servios de recuperao ou construo de novas edificaes. Seguramente, pior a obrigatria tolerncia, por falta de alternativas, ao uso de edificaes cujo desempenho atingiu
nveis inferiores ao mnimo recomendvel para um uso
saudvel, higinico ou seguro. Tudo isto possui um custo
social que no contabilizado, mas se reflete na qualidade de vida das pessoas.
Economicamente relevante no custo global das edificaes, a manuteno no pode ser feita de modo improvisado e casual. Ela deve ser entendida como um
servio tcnico, cuja responsabilidade exige capacitao
apurada. Para se atingir maior eficincia na administrao
de uma edificao ou de um conjunto de edificaes,
necessria uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manuteno,
segundo uma lgica de controle de custos e maximizao
da satisfao dos usurios com as condies oferecidas
pelas edificaes.

1 Objetivo
Esta Norma fixa os procedimentos de orientao para
organizao de um sistema de manuteno de edificaes.

2 Referncia normativa
A norma relacionada a seguir contm disposies que,
ao serem citadas neste texto, constituem prescries para
esta Norma. A edio indicada estava em vigor no momento desta publicao. Como toda norma est sujeita a
reviso, recomenda-se queles que realizam acordos
com base nesta que verifiquem a convenincia de se
usar a edio mais recente da norma citada a seguir.
A ABNT possui a informao das normas em vigor em
um dado momento.
NBR 14037:1998 - Manual de operao, uso e manuteno das edificaes - Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao

3 Definies
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as seguintes
definies:
3.1 desempenho: Capacidade de atendimento das necessidades dos usurios da edificao.

NBR 5674:1999

3.2 edificao: Produto constitudo pelo conjunto de elementos definidos e integrados em conformidade com os
princpios e tcnicas da Engenharia e da Arquitetura para,
ao integrar a urbanizao, desempenhar funes ambientais em nveis adequados.
3.3 inspeo: Avaliao do estado da edificao e de
suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manuteno.
3.4 manual de operao, uso e manuteno: Documento que rene apropriadamente todas as informaes
necessrias para orientar as atividades de operao, uso
e manuteno da edificao.
3.5 manuteno: Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes de
atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
3.6 necessidades dos usurios: Exigncias de segurana, sade, conforto, adequao ao uso e economia
cujo atendimento condio para realizao das
atividades previstas no projeto.
3.7 planejamento (dos servios de manuteno): Elaborao de uma previso detalhada dos mtodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessrios, condies especiais de acesso, cronograma de realizao e
durao dos servios de manuteno.
3.8 previso oramentria: Estimativa do custo para a
realizao de um programa de manuteno.
3.9 programao (dos servios de manuteno):
Elaborao de um cronograma para a realizao dos
servios de manuteno.
3.10 projeto: Descrio grfica e escrita das caractersticas de um servio ou obra de Engenharia ou de Arquitetura, definindo seus atributos tcnicos, econmicos, financeiros e legais.
3.11 proprietrio: Pessoa fsica ou jurdica que tem o direito de dispor da edificao.
3.12 servio de manuteno: Interveno realizada
sobre a edificao e suas partes constituintes, com a
finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade
funcional.
3.13 sistema de manuteno: Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os servios de manuteno.
3.14 usurio: Pessoa fsica ou jurdica, ocupante permanente ou no permanente da edificao.
3.15 vida til: Intervalo de tempo ao longo do qual a edificao e suas partes constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos os planos de operao, uso e manuteno previstos.

Cpia no autorizada

NBR 5674:1999

4 Escopo da manuteno de edificaes

4.1 A manuteno de edificaes visa preservar ou recuperar as condies ambientais adequadas ao uso previsto para as edificaes.

i) supervisionar a execuo dos servios de manuteno, conforme a seo 14;

j) definir e implementar um sistema de gesto da
qualidade dos servios de manuteno, conforme a
seo 15;

4.2 A manuteno de edificaes inclui todos os servios

realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho decorrente da deteriorao dos seus componentes, ou de atualizaes nas necessidades dos seus
usurios.

k) orientar os usurios sobre o uso adequado da

edificao em conformidade com o estabelecido nas
normas tcnicas e no manual de operao, uso e
manuteno de sua edificao, se houver;

4.3 A manuteno de edificaes no inclui servios

realizados para alterar o uso da edificao.

l) assessorar o proprietrio em situaes de emergncia.

5 Responsabilidades
5.1 O proprietrio de uma edificao, responsvel pela
sua manuteno, deve observar o estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e manuteno de sua edificao, se houver.
5.2 No caso de propriedade condominial, os proprietrios
condminos, responsveis pela manuteno de partes
autnomas individualizadas e co-responsveis pelo
conjunto da edificao, devem observar e fazer observar
o estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e manuteno de sua edificao, se houver.
5.3 O proprietrio pode delegar a gesto da manuteno
de uma edificao para empresa ou profissional legalmente habilitado.

5.5 Exime-se da responsabilidade tcnica a empresa ou

profissional quando o seu parecer tcnico no for observado pelo proprietrio ou usurios da edificao.

6 Sistema de manuteno
6.1 A organizao do sistema de manuteno deve levar
em considerao as caractersticas do universo de
edificaes objeto de ateno, tais como:
a) tipo de uso das edificaes;
b) tamanho e complexidade funcional das edificaes;
c) nmero e disperso geogrfica das edificaes;
d) relaes especiais de vizinhana e implicaes
no entorno.

5.4 A empresa ou profissional contratado assume a responsabilidade tcnica pelo sistema de manuteno da
edificao e deve:

6.2 O sistema de manuteno deve ser orientado por um

conjunto de diretrizes que definam:

a) assessorar o proprietrio nas decises sobre a

manuteno da edificao, inclusive na organizao
do sistema de manuteno, conforme a seo 6;

a) padres de operao que assegurem a preservao do desempenho e do valor das edificaes

ao longo do tempo;

b) providenciar e manter atualizados os registros da

edificao, descritos na seo 7;

b) fluxo de informaes entre os diversos intervenientes do sistema, incluindo instrumentos para comunicao com o proprietrio e os usurios; e

c) realizar as inspees na edificao descritas na

seo 8, apresentando relatrios peridicos sobre
suas condies, identificando e classificando os servios de manuteno necessrios;

c) atribuies, responsabilidades e autonomia de deciso dos intervenientes.

d) preparar previses oramentrias de acordo com

a seo 9;
e) definir planos de manuteno conforme a seo 10;
f) realizar ou supervisionar a realizao de projetos
e a programao dos servios de manuteno, de
acordo com a seo 11;
g) orar os servios de manuteno, de acordo com
a seo 12;

6.3 Os padres de operao do sistema de manuteno

devem ser definidos tendo em considerao:
a) desempenho mnimo das edificaes tolervel
pelos seus usurios e proprietrios, especialmente
em aspectos prioritrios relacionados com a higiene,
segurana e sade dos usurios;
b) prazo aceitvel entre a observao da falha e a
concluso do servio de manuteno;
c) preceitos legais, regulamentos e normas aplicveis pela legislao vigente;
d) periodicidade de inspees;

h) realizar ou assessorar o proprietrio na contratao de servios de terceiros para a realizao

da manuteno da edificao, quando for o caso,
conforme a seo 13;

e) balano entre os recursos disponveis e os recursos necessrios para a realizao dos servios
de manuteno.

Cpia no autorizada

NBR 5674:1999

6.4 Na organizao do sistema de manuteno deve ser

prevista estrutura material, financeira e de recursos
humanos, capaz de atender os diferentes tipos de
manuteno necessrios, tais como:
a) manuteno rotineira, caracterizada por um fluxo
constante de servios simples e padronizados, para
os quais somente so necessrios equipamentos e
pessoal permanentemente disponveis nas edificaes;
b) manuteno planejada, caracterizada por servios
cuja realizao organizada antecipadamente, tendo
por referncia solicitaes dos usurios, estimativas
da durabilidade esperada dos componentes das edificaes em uso ou relatrios de inspees peridicas sobre o seu estado de deteriorao;
c) manuteno no planejada, caracterizada por
servios no previstos na manuteno planejada,
incluindo a manuteno de emergncia, caracterizada por servios que exigem interveno imediata
para permitir a continuidade do uso das edificaes
ou evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios.
6.5 O sistema de manuteno deve promover a realizao
coordenada dos diferentes tipos de manuteno das
edificaes, procurando minimizar a ocorrncia de
servios de manuteno no planejada.
6.6 Os recursos humanos envolvidos nos servios de
manuteno devem receber treinamento especfico para
este fim, uma vez que os conhecimentos exigidos so
diferenciados daqueles dos servios convencionais de
construo civil.

7 Documentao bsica e registros

7.1 O sistema de manuteno deve possuir uma estrutura
de documentao e registro de informaes permanentemente atualizado para propiciar economia na realizao
dos servios de manuteno, reduzir a incerteza no projeto e execuo dos servios de manuteno e auxiliar
no planejamento de servios futuros.
7.2 A estrutura de documentao e registros deve conter:
a) manual de operao, uso e manuteno das edificaes, incluindo desenhos arquitetnicos e de engenharia, projetos de sistemas de segurana e proteo das edificaes, memoriais de clculo, memoriais descritivos e especificaes como construdo
e suas atualizaes por intervenes posteriores;
b) registro de servios de manuteno realizados,
classificados pela natureza ou componente da edificao, contendo a documentao da tomada de
preos, propostas tcnicas e relatrios de fiscalizao
da execuo, que demonstrem custos e tempo de
execuo de cada servio;
c) registro de reclamaes e solicitaes dos usurios;
d) relatrios das inspees;

e) acervo de normas e procedimentos padronizados

para servios de manuteno;
f) programas de manuteno para as edificaes e
seus equipamentos, com destaque para os aspectos
relativos higiene, sade e segurana dos usurios.

8 Coleta de informaes
8.1 So fontes de informaes para o sistema de manuteno as solicitaes e reclamaes dos usurios e as
inspees tcnicas.
8.2 As inspees devem ser feitas em intervalos regulares, seguindo a orientao disposta na NBR 14037
ou, extraordinariamente, quando necessrio.
8.3 Na realizao das inspees devem ser consideradas
as condies de uso e exposio ambiental relevantes
ao desempenho da edificao, para se poder estimar o
comportamento futuro da mesma e de seus componentes.
8.4 As inspees devem ser orientadas por listas de conferncia padronizadas (check-lists), elaboradas considerando:
a) um roteiro lgico de inspeo das edificaes;
b) os componentes e equipamentos mais importantes na edificao;
c) as formas de manifestao esperadas da degradao da edificao;
d) as solicitaes e reclamaes dos usurios.
8.5 Os relatrios das inspees devem seguir modelo
estabelecido, de forma a facilitar o registro, documentao
e recuperao de informaes.
8.6 Os relatrios das inspees devem descrever a deteriorao de cada componente da edificao e avaliar a
perda do seu desempenho, classificando os servios de
manuteno conforme o grau de urgncia, nas seguintes
categorias:
a) servios de urgncia para imediata ateno;
b) servios a serem includos em um programa de
manuteno.
8.7 Os relatrios de inspeo devem orientar a gesto da
manuteno das edificaes para minimizar a necessidade de servios de manuteno no planejada.

9 Previso oramentria
9.1 O sistema de manuteno deve possuir mecanismos
capazes de prever os recursos financeiros necessrios
para a realizao de servios de manuteno em perodo
futuro definido.
9.2 As previses oramentrias devem incluir uma reserva de recursos destinada realizao de servios de
manuteno no planejada.

Cpia no autorizada

NBR 5674:1999

9.3 As previses oramentrias devem ser flexveis, de

modo a assimilar uma margem de erro em estimativas
fsicas, de custos e de ndices inflacionrios.

11.4 Os servios de manuteno devem ser projetados

de maneira a minimizar a interferncia dos usurios durante sua execuo.

9.4 As previses oramentrias devem ser elaboradas

considerando:

11.5 Para a programao dos servios deve-se considerar:

a) as condies da edificao demonstradas no relatrio de inspeo e nas solicitaes dos usurios;

a) durabilidade esperada dos materiais e componentes nas condies ambientais a que esto submetidos;

b) os custos decorrentes da no realizao dos servios de manuteno no prazo previsto;

b) relatrios das inspees;

c) solicitaes e reclamaes dos usurios;

c) os recursos disponveis.
9.5 As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo e benefcio dos servios de manuteno.

10 Planejamento dos servios de manuteno

Todos os servios de manuteno devem ser definidos
em planos de curto, mdio e longo prazos, de maneira a:

d) experincia acumulada, conforme os registros disponveis;

e) restries climticas e ambientais;
f) padres de manuteno;
g) escala de prioridades entre os diversos servios;
h) disponibilidade financeira.

a) coordenar os servios de manuteno para reduzir

a necessidade de sucessivas intervenes;

12 Oramentao dos servios de manuteno

b) minimizar a interferncia dos servios de manuteno no uso da edificao e a interferncia dos

usurios sobre a execuo dos servios de manuteno;

Os oramentos dos servios de manuteno devem ser

discriminados de acordo com a estrutura de documentao e registro utilizada, de modo a facilitar a apropriao
dos custos realizados, o controle da execuo dos servios e a avaliao da eficincia do sistema de manuteno.

c) otimizar o aproveitamento de recursos humanos,

financeiros e equipamentos.

13 Contratao de servios de terceiros

11 Projeto e programao dos servios de manuteno

11.1 Os servios de manuteno devem ser previamente
projetados e programados.
11.2 O projeto de um servio de manuteno deve incluir,
entre outros:
a) especificaes detalhadas dos materiais e procedimentos de execuo;
b) desenhos e plantas, incluindo detalhes;
c) programao de atividades, incluindo, quando
necessrio, a previso de estgios intermedirios
para o controle da qualidade dos servios realizados;
d) dispositivos de sinalizao e proteo dos
usurios;
e) instrues para procedimento em caso de imprevistos;

13.1 A contratao de servios de terceiros pode ser feita

com base em:
a) preo fixo para determinado servio claramente
discriminado;
b) preo unitrio, onde a empresa contratada recebe
pelos servios efetivamente realizados, tendo como
base um preo unitrio previamente pactuado;
c) contrato global por perodo determinado, com preo previamente estabelecido, onde o contratado assume a responsabilidade pela manuteno de uma
edificao ou equipamento em funcionamento;
d) por administrao, onde a empresa contratada
ressarcida das despesas de mo-de-obra, materiais
e equipamentos necessrios para a realizao dos
servios de manuteno e remunerada por uma porcentagem sobre o total das despesas realizadas.
13.2 Para a avaliao de propostas visando a contratao
de servios de terceiros deve-se observar:

f) o projeto deve prever acessos seguros a todos os

locais da edificao onde sejam realizadas inspees e servios de manuteno.

a) qualificao tcnica da empresa ou profissional

em termos de capacidade tcnica, recursos humanos e equipamentos necessrios ao desenvolvimento dos servios;

11.3 Os servios de manuteno devem ser projetados

de maneira a minimizar a interferncia nas condies de
uso normal da edificao durante a sua execuo.

b) experincia da empresa ou profissional na rea,

incluindo a observao de outros servios em
andamento ou j concludos;

Cpia no autorizada

c) referncias de outros clientes;

d) proposta tcnica apresentada;
e) preo, prazo para execuo, condies de pagamento, cronograma fsico-financeiro com base no
contrato;
f) habilitao jurdica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliada em relao ao porte do servio
contratado.

14 Controle da execuo dos servios de

manuteno
14.1 A execuo dos servios de manuteno de edificaes exige responsabilidade tcnica de empresa ou
profissional habilitado e obedincia s normas de segurana do trabalho.
14.2 Durante a realizao dos servios de manuteno
todos os sistemas de segurana da edificao devem
permanecer em funcionamento, no sendo permitida a
obstruo, mesmo que temporria, das sadas de emergncia.
14.3 de responsabilidade do executante dos servios
de manuteno providenciar:
a) dispositivos especiais que garantam condies
necessrias realizao com segurana dos servios de manuteno, de acordo com as normas;
b) dispositivos que protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou prejuzos decorrentes
da execuo dos servios de manuteno;
c) delimitaes, informaes e sinalizao de advertncia aos usurios sobre eventuais riscos.

NBR 5674:1999

14.5 Toda a documentao dos servios de manuteno

executados deve ser guardada em anexo ao manual de
operao, uso e manuteno da edificao.
14.6 Quando os servios de manuteno resultarem em
mudana de caractersticas da edificao, as especificaes, os respectivos projetos e o manual de operao,
uso e manuteno da edificao devem ser atualizados.

15 Gesto da qualidade do sistema de manuteno

Um sistema de manuteno deve possuir uma estrutura
interna de gesto da qualidade, tendo por atribuio:
a) elaborar ou compilar normas e procedimentos
para o sistema de manuteno, incluindo documentao tcnica para a execuo dos servios de manuteno;
b) supervisionar a qualidade das atividades
desenvolvidas no sistema de manuteno, incluindo
as etapas de documentao e registro, coleta de
informaes, previso oramentria, planejamento,
projeto e programao, oramentao, contratao
de servios de terceiros e controle da execuo;
c) avaliar continuamente a eficincia do sistema de
manuteno, considerando aspectos como:
- tempo mdio de resposta s solicitaes dos
usurios e intervenes de emergncia;
- relao entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados;
- taxa de sucesso das intervenes, medida pela
incidncia de retrabalho necessrio;
- satisfao dos usurios da edificao, medida
por meio de pesquisas de opinio;
- desempenho econmico do sistema;

14.4 Os servios de manuteno devem ser organizados

de maneira a permitir o controle de qualidade tal como
planejado, condicionando-se a execuo de uma nova
etapa aprovao da etapa anterior.

d) acompanhar a variao do valor da edificao ao

longo de sua vida til, em funo do resultado do
sistema de manuteno.