INFORME N.

104-2015-SUNAT/5D0000
MATERIA:
Se plantea el supuesto de personas naturales no generadoras de rentas de
tercera categora, que, desde antes del 1.1.2004, han posedo de manera
continua, pacfica y pblica inmuebles que no califican como casa habitacin de
acuerdo con la definicin contenida en las normas de la Ley del Impuesto a la
Renta, respecto de los cuales, luego de esa fecha, han obtenido su inscripcin
como propietarios en los Registros Pblicos, a travs del procedimiento de
prescripcin adquisitiva de dominio por va notarial.
Sobre el particular, se consulta lo siguiente:
1. La renta generada por la enajenacin posterior de los mencionados
inmuebles se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta?
2. Si la obtencin de la inscripcin como propietarios en los Registros Pblicos
se hizo en aplicacin de lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 950
del Cdigo Civil y el justo ttulo al que este alude es de fecha anterior al
1.1.2004, la renta generada por la enajenacin posterior de los
mencionados inmuebles se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta?
BASE LEGAL:
- Texto nico Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el
Decreto Supremo N. 179-2004-EF, publicado el 8.12. 2004 y normas
modificatorias (en adelante, la LIR).
- Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto
Supremo N. 122-94-EF, publicado el 21.9.1994 y nor mas modificatorias (en
adelante, el Reglamento).
- Cdigo Civil, promulgado por el Decreto Legislativo N. 295, publicado el
25.7.1984 y normas modificatorias.
ANLISIS:
1. El inciso b) del artculo 1 de la LIR establece que dicho impuesto grava las
ganancias de capital.
Al respecto, de acuerdo con lo previsto en el artculo 2 de la citada ley, para
efectos de esta, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que
provenga de la enajenacin(1) de bienes de capital, entendindose por tales a

Conforme a lo dispuesto en el artculo 5 de la LIR, para efectos de esta ley, se entiende por
enajenacin la venta, permuta, cesin definitiva, expropiacin, aporte a sociedades y, en general, todo
acto de disposicin por el que se transmita el dominio a ttulo oneroso.

aquellos que no estn destinados a ser comercializados en el mbito de un

giro de negocio o de empresa.
Asimismo, el acpite i) del ltimo prrafo del mencionado artculo 2 seala
que no constituye ganancia de capital gravada por la LIR, el resultado de la
enajenacin de inmuebles ocupados como casa habitacin efectuada por una
persona natural que no genere rentas de tercera categora.
De otro lado, segn lo dispuesto en el inciso j) del artculo 24 de la LIR, son
rentas de segunda categora, las ganancias de capital.
Como se aprecia de las citadas normas, tratndose de personas naturales
que no generan rentas de tercera categora, la enajenacin de inmuebles
estar gravada por la ganancia de capital obtenida y constituir renta de
segunda categora, en tanto dicho inmueble no califique como casa
habitacin.
2. En relacin con lo sealado en el prrafo precedente, debe precisarse que la
Trigsimo Quinta Disposicin Transitoria y Final de la LIR dispone que las
ganancias de capital provenientes de la enajenacin de inmuebles distintos a
la casa habitacin, efectuadas, entre otros, por personas naturales,
constituirn rentas gravadas de la segunda categora, siempre que la
adquisicin y enajenacin de tales bienes se produzca a partir del 1.1.2004.
Por su parte, el numeral 1 de la Primera Disposicin Transitoria del Decreto
Supremo N. 086-2004-EF( 2) establece que para efecto de lo dispuesto en la
Primera Disposicin Transitoria y Final del Decreto Legislativo N. 945( 3), se
tendr en cuenta que no estar gravada con el Impuesto a la Renta la
enajenacin de inmuebles cuya adquisicin se haya realizado con anterioridad
al 1.1.2004, a ttulo oneroso o gratuito, mediante documento de fecha cierta.
Al respecto, en el Informe N. 058-2012-SUNAT/4B000 0(4) se ha sealado
que () la hiptesis de incidencia tributaria descrita en la Trigsimo Quinta
Disposicin Transitoria y Final del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta
antes citada, est referida a la enajenacin de un inmueble realizada por una
persona natural que no genera rentas de tercera categora, siempre que tanto
la adquisicin como la enajenacin de dicho inmueble se produzca a partir del
1.1.2004. La consecuencia prevista para la realizacin de dichas operaciones
es su afectacin al Impuesto a la Renta, como ganancias de capital.
En virtud de lo antes expuesto, y considerando lo sealado en el citado
Informe N. 058-2012-SUNAT/4B0000, se puede afirmar que la enajenacin
de un inmueble realizada por una persona natural que no genera rentas de
tercera categora estar gravada con el Impuesto a la Renta, en la medida que
2

Que modific el Reglamento, publicado el 4.7.2004.

Actual Trigsimo Quinta Disposicin Transitoria y Final de la LIR.

Disponible en el Portal SUNAT (http://www.sunat.gob.pe).

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tanto la adquisicin como la posterior enajenacin de dicho inmueble se haya

producido a partir del 1.1.2004.
3. Ahora bien, toda vez que en los supuestos a que se refieren las preguntas
bajo anlisis las enajenaciones de los inmuebles, cuya ganancias resultantes
son materia de consulta, son posteriores al 1.1.2004, solo queda dilucidar si la
adquisicin previa de tales inmuebles ha sido efectuada con anterioridad a
dicha fecha.
Para tal efecto, debe determinarse, en primer lugar, si es que la prescripcin
adquisitiva de dominio implica la constitucin del derecho de propiedad o solo
declara tal derecho.
Sobre el particular, el artculo 950 del Cdigo Ci vil dispone que la propiedad
inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica
y pblica como propietario durante diez aos; y que se adquiere a los cinco
aos cuando median justo ttulo(5) y buena fe.
Por su parte, de acuerdo con lo previsto en el artculo 21 de la Ley N.
27157(6), la prescripcin adquisitiva es declarada notarialmente, a solicitud del
interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el
artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civi l, en lo que sea aplicable,
de acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de dicha ley.
Respecto al procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio, cabe
indicar que el Tribunal Fiscal en su Resolucin N. 07191-2-2005 ha indicado
que () no implica la constitucin del derecho de propiedad sino solo una
situacin declarativa, pues esta opera desde el momento en que se inicia la
posesin y no desde que vence el plazo(7), siendo adems que de acuerdo
con lo sealado por Jorge Avendao Valdez, actualmente se considera a la
prescripcin como un medio de prueba de la propiedad, su verdadera
naturaleza jurdica es esta ltima, porque as se utiliza en casi todos los
casos. Muy excepcionalmente la prescripcin convierte al poseedor en

De acuerdo con lo sealado por Arias-Schreiber Pezet, en relacin con la prescripcin adquisitiva corta,
ordinaria o leve, debe existir justo ttulo, o sea un instrumento de orden legal destinado a la transmisin
de la propiedad (la compraventa, permuta, particin, dacin en pago, el aporte a la formacin del capital
de una sociedad, la herencia y el legado, entre otros); siendo que este instrumento legal sera perfecto
de no mediar circunstancias ajenas al adquirente y propias del enajenante, que impiden una
transferencia efectiva.
ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Tomo III. Derechos
Reales. Segunda Edicin. Lima, 2011. Pg. 283.

Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del

Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, publicada el
20.7.1999.

LARROUMET, Christian. Droit Civile. Les biens, droits reeles principaux. Citado por ARIAS-SCHREIBER
PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Tomo V, Gaceta Jurdica, Tercera Edicin
2001, Pg. 24.

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propietario. Lo usual y frecuente es que ella sirva para que el propietario

pruebe o acredite su derecho de propiedad(8)(9).
De acuerdo con lo antes expuesto, el procedimiento de prescripcin
adquisitiva de dominio no implica la constitucin del derecho de propiedad
sobre un bien, sino que dicho procedimiento solo declara tal derecho, como
consecuencia de haberse acreditado que una persona ha posedo dicho bien
como su propietario y haber cumplido con los requisitos que establece el
artculo 950 del Cdigo Civil antes citado.
En ese sentido, y tal como lo ha sealado el Tribunal Fiscal, la prescripcin
adquisitiva de dominio opera desde el momento en que se inicia dicha
posesin y no desde que vence el plazo establecido en el artculo 950 del
Cdigo Civil, ni tampoco desde la fecha en que se ha obtenido la inscripcin
como propietarios en los Registros Pblicos, a travs del procedimiento de
prescripcin adquisitiva de dominio por va notarial.
4. Por lo tanto, toda vez que no est gravada con el Impuesto a la Renta la
enajenacin de inmuebles efectuada por personas naturales no generadoras
de rentas de tercera categora, cuya adquisicin se haya realizado con
anterioridad al 1.1.2004, en el supuesto de personas naturales no
generadoras de rentas de tercera categora, que, desde antes de dicha fecha,
han posedo de manera continua, pacfica y pblica inmuebles que no califican
como casa habitacin de acuerdo con la definicin contenida en las normas
de la Ley del Impuesto a la Renta, respecto de los cuales, luego de esa fecha,
han obtenido su inscripcin como propietarios en los Registros Pblicos, a
travs del procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio por va
notarial:
a) La renta generada por la enajenacin posterior de los mencionados
inmuebles no est gravada con el Impuesto a la Renta.
b) Incluso si la obtencin de la inscripcin como propietarios en los Registros
Pblicos se hizo en aplicacin de lo dispuesto en el segundo prrafo del
artculo 950 del Cdigo Civil y el justo ttulo al que este alude es de fecha
anterior al 1.1.2004, la renta generada por la enajenacin posterior de los
mencionados inmuebles no est gravada con el Impuesto a la Renta.
CONCLUSIONES:
Tratndose de personas naturales no generadoras de rentas de tercera
categora, que, desde antes del 1.1.2004, han posedo de manera continua,
pacfica y pblica inmuebles que no califican como casa habitacin de acuerdo
con la definicin contenida en las normas de la Ley del Impuesto a la Renta,
8

AVENDAO VALDEZ, Jorge. Citado por BERASTAIN QUEVEDO, Claudio. Cdigo Civil Comentado.
Lima, Gaceta Jurdica, 2003. Tomo V. p. 316.

Este criterio es recurrente, toda vez que el Tribunal Fiscal ha asumido el mismo criterio en otras
resoluciones ms, tales como las N.os 07774-2-2009, 12662-8-2012 y 12837-4-2012.

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respecto de los cuales, luego de esa fecha, han obtenido su inscripcin como
propietarios en los Registros Pblicos, a travs del procedimiento de prescripcin
adquisitiva de dominio por va notarial:
1. La renta generada por la enajenacin posterior de los mencionados
inmuebles no est gravada con el Impuesto a la Renta.
2. Incluso si la obtencin de la inscripcin como propietarios en los Registros
Pblicos se hizo en aplicacin de lo dispuesto en el segundo prrafo del
artculo 950 del Cdigo Civil y el justo ttulo al que este alude es de fecha
anterior al 1.1.2004, la renta generada por la enajenacin posterior de los
mencionados inmuebles no est gravada con el Impuesto a la Renta.
Lima, 22 de Julio de 2015.
Original firmado por
ENRIQUE PINTADO ESPINOZA
Intendente Nacional (e)
Intendencia Nacional Jurdica
SUPERINTENDENCIA NACIONAL ADJUNTA DE
DESARROLLO ESTRATGICO

rmh
CT0427-2015
CT0429-2015
Impuesto a la Renta: Enajenacin de inmueble adquirido previamente a travs del procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio por
va notarial, efectuada por persona natural no generadora de rentas de tercera categora.

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