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DIREITOS REAIS INTRODUO

1. Conceito
O direito real ou direito das coisas vem a ser um conjunto de normas que
regem as relaes jurdicas concernentes aos bens materiais ou imateriais
suscetveis de apropriao pelo homem1.
2. Teorias sobre a distino entre direitos reais e pessoais
2.1

teoria

unitria

obrigacionais

realista:

partir

do

procura

critrio

unificar

do

os

patrimnio,

direitos

reais

considerando

que

e
o

direito das coisas e o direito das obrigaes fazem parte de uma realidade
mais ampla, que seria o direito patrimonial; entretanto, a diversidade de
princpios que os orientam dificultam a sua unificao num s sistema;
2.2 teoria dualista ou clssica (mostra-se mais adequada realidade);
partindo-se

da

concepo

dualista,

pode-se

dizer

que

direito

real

apresenta caractersticas prprias que o distinguem dos direitos pessoais

ou obrigacionais;
3. Diferenas entre direitos reais e pessoais

Cabimento
Quanto ao

sujeito

de

direitos
Quanto ao

DIREITOS REAIS
Numerus Clausus
Tem
apenas
ativo
Contra

quem

coisa.

sujeito

detiver

Possui

efeito

erga omnes.
Coisas
corpreas

Quanto ao objeto

incorpreas.
Determinado.
limitado
Supe exerccio

o direito

entre

Quanto ao abandono
Quanto ao direito

coisa.
Pode haver.
Pode haver.

seqela e preferncia
Quanto posse
Quanto extino

de

haja
1

titular

Pode haver.
Conserva-se
uma

Conceito baseado na definio de Clvis Bevilqua.

passivo
Ao pessoal contra um
determinado indivduo.
Prestao.

Pode

ser

determinvel.

Quanto ao limite
Quanto ao modo de gozar

DIREITOS PESSOAIS
Numerus apertus
Possui sujeito ativo e

direto
e

ilimitado
Exige intermedirio.

a
No pode haver.
No pode haver.

at

que

situao

No pode haver.
Extingue-se
inrcia.

pela

2
contrria
Quanto usucapio

em

proveito

de outro titular.
Se adquire por meio da

No se adquire por meio

usucapio.

de usucapio.

4. Princpios dos direitos reais

4.1 - princpio da aderncia, especializao ou inerncia estabelece um
vnculo

ou

uma

relao

entre

sujeito

coisa,

no

dependendo

da

colaborao de nenhum sujeito passivo para existir.

Nos direitos pessoais, o vnculo obrigacional existente entre credor e
devedor confere ao primeiro o direito de exigir a prestao prometida.
4.2 - princpio do absolutismo (Eficcia Erga Omnes) os direitos reais
exercem-se "erga omnes" (contra todos), que devem abster-se de molestar o
titular; surge da o direito de sequela (ou "jus persequendi"), isto , de
perseguir a coisa e de reivindic-la em poder de quem quer que esteja (ao
real), bem como o direito de preferncia (ou "jus praeferendi").
Os direitos obrigacionais, por no estabelecerem vnculos dessa natureza,
resolvem-se em perdas e danos e no se exercem contra todos, mas em face de
um ou alguns sujeitos determinados (ao pessoal).
4.3 - princpio da publicidade ou da visibilidade os direitos reais sobre
imveis s se adquirem depois da transcrio no Registro de Imveis, do
respectivo ttulo; sobre mveis, s depois da tradio; sendo oponveis
"erga omnes", faz-se necessrio que todos possam conhecer os seus titulares
para

no

molest-los;

transcrio

tradio

atuam

como

meios

de

publicidade da titularidade dos direitos reais.

Os

pessoais

ou

obrigacionais

seguem

princpio

do

consensualismo:

aperfeioam-se com o acordo de vontades.

4.4 - princpio da taxatividade o nmero dos direitos reais limitado,
taxativo (so somente os enumerados na lei - "numerus clausus").
No direito das obrigaes no h essa limitao; existe um certo nmero de
contratos nominados, previstos no texto legal, podendo as partes criar os
chamados inominados; basta que sejam capazes e lcito o objeto; assim,

3
contrape-se tcnica do "numerus clausus" a do "numerus apertus", para a
consecuo prtica do princpio da autonomia da vontade.
4.5 - princpio da tipificao ou tipicidade os direitos reais existem de
acordo com os tipos legais; so definidos e enumerados determinados tipos
pela norma, e s a estes correspondem os direitos reais, sendo pois seus
modelos.
Nos obrigacionais, ao contrrio, admitem-se, ao lado dos contratos tpicos,
os atpicos, em nmero ilimitado.
4.6 - princpio da perpetuidade a propriedade um direito perptuo, pois
no

se

perde

pelo

no-uso,

mas

somente

pelos

meios

formas

legais:

desapropriao, usucapio, renncia, abandono etc.

J

os

direitos

transitrios:

obrigacionais,

cumprida

pela

obrigao,

sua

natureza,

extinguem-se;

so
no

eminentemente
exigido

seu

cumprimento dentro de certo lapso de tempo, prescrevem.

4.7 - princpio da exclusividade no pode haver dois direitos reais, de
igual contedo, sobre a mesma coisa; no caso do usufruto, por ex., o
usufruturio tem direito aos frutos enquanto o nu-proprietrio conserva o
direito substncia da coisa; no condomnio, cada consorte tem direito a
pores ideais, distintas e exclusivas.
4.8 - princpio do desmembramento
coisas

alheias

tenham

conquanto os direitos reais sobre

possivelmente

mais

estabilidade

do

que

os

obrigacionais, so tambm transitrios; desmembram-se do direito matriz,

que a propriedade, constituindo os direitos reais sobre coisas alheias;
quando estes se extinguem, o poder que residia em mo de seus titulares
(como

no

caso

de

morte

do

usufruturio)

retorna

novamente

mos

do

proprietrio (princpio da consolidao).

5. Caractersticas dos direitos reais

5.1 Direito de Sequela

vnculo

de

subordinao

alicerado em dois princpios:

da

coisa

da

pessoa.

Esse

vnculo

vem

- Princpio da aderncia: segundo o qual o titular do direito real pode ir

atrs do bem aonde quer que ele se encontre (princpio positivo);
- Princpio da ambulatoriedade: segundo o qual todos os nus da coisa (ex.
tributos, despesas condominais) a acompanham (princpio negativo).
5.2 Privilgio
O crdito real no se submete diviso, tendo em vista a existncia de
ordem entre os credores. Aquele que primeiro apresentar o crdito ser o
credor privilegiado.
5.3 Prescrio Aquisitiva
Somente no direito real a passagem do tempo poder gerar aquisio de
direitos.
5.4 Bem certo, determinado e existente
Em

decorrncia

do

princpio

da

veracidade

registral,

bem

deve

ter

caractersticas de certo, determinado e existente.

6. Classificao dos Direitos Reais

1 CLASSIFICAO
6.1 Direito real sobre coisa prpria
O nico direito real sobre coisa prpria a propriedade, que confere o
ttulo de dono ou domnio. Normalmente, a propriedade ilimitada ou plena,
conferindo poderes de uso, gozo, posse, reivindicao e disposio.

6.2 Direito real sobre coisa alheia

o desmembramento do direito real sobre coisa prpria. Poder somente ser
temporrio, visto que, dentro do princpio da elasticidade, a coisa tende a
voltar situao original, que a propriedade plena. Divide-se em trs
grupos:

Direito real de fruio: o desmembramento em relao ao uso da coisa.

Pode ser enfiteuse, servido, usufruto, uso e habitao.

Direito real de garantia: o desmembramento em relao disposio da

coisa (limita o direito de dispor da coisa). Se no cumprida a obrigao

principal,

credor

ir

dispor

da

coisa.

Pode

ser

hipoteca,

penhor

anticrese.

Direito real de aquisio: o desmembramento do direito de aquisio. O

titular transmite a propriedade para terceiros, paulatinamente. Pode ser

compromisso

irretratvel

de

compra

venda,

alienao

fiduciria

em

garantia.
2 CLASSIFICAO
a) Propriedade: Direito de posse, uso, gozo e disposio.
b) Posse: Exteriorizao do domnio.
c) Enfiteuse: Direito de posse, uso, gozo e disposio sujeitos restrio
oriunda de direito alheio.
d) Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e anticrese.
e) Direito real de aquisio: promessa irrevogvel de venda e alienao
fiduciria.
f) Direito de usar e gozar do bem sem disposio: usufruto, uso, habitao,
servido e enfiteuse.
g) Direito limitado a certas utilidades do bem: servido, uso e habitao.

POSSE
1. Teorias quanto ao conceito e seus elementos constitutivos
- Significados imprprios

6
- Teoria subjetiva de Savigny posse o poder de uma pessoa sobre uma
coisa, com a inteno de t-la para si; ela se caracteriza pela conjugao
do elemento objetivo "corpus" ( a mera possibilidade de exercer um contato
fsico com a coisa, tendo sempre a coisa a sua disposio; assim, no o
perde o dono do veculo que entrou no cinema e deixou-o no estacionamento)
e o elemento subjetivo "animus" ( a vontade de ser proprietrio).
Vemos que a teoria subjetiva, extremamente importante no sculo XIX, pecou
em no conseguir desatrelar a posse da propriedade, pois s considerava
possuidor o sujeito que tinha inteno de se tornar o proprietrio, o que,
como ser demonstrado no verdade.
Para

esta

teoria

so

meros

detentores:

locatrio,

comodatrio,

depositrio, o mandatrio, etc.

Vide o confronto dos arts. 1.204 e 1.223 do CCB/02.
- Teoria objetiva de Ihering ( a adotada, em regra, pelo Direito Civil
Brasileiro) tem posse aquele que age em relao coisa como se fosse
proprietrio, mesmo que no o seja, independentemente da inteno; para a
caracterizao da posse basta o elemento objetivo "corpus" (no significa
contato fsico com a coisa, mas sim conduta de dono); considera o elemento
subjetivo "animus" como j includo no elemento objetivo "corpus"; posse
a exteriorizao da propriedade, a visibilidade do domnio, o uso econmico
da coisa; ex.: material de construo prximo a obra, indica posse; mao de
cigarro prximo a obra, no indica posse.
Para

direito

brasileiro,

para

que

haja

posse,

alm

dos

elementos

constitutivos apontados por Ihering, deve conter na relao possessria,

como ato jurdico que :
a) sujeito capaz (pessoa natural ou jurdica);
b) objeto (coisa corprea ou incorprea ex. propriedade intelectual);
c) uma relao de subordinao entre o sujeito e o objeto, um ter da coisa
por parte do sujeito.
A critica que pode ser feita a teoria objetiva diz respeito ao fato de o
possuidor

ser

protegido,

em

alguns

casos,

em

detrimento

do

prprio

proprietrio, ante o fato de a posse ser independente da propriedade.

Ihering

assume

critica,

informando

que

preo

que

se

paga

pela

autonomia da posse. O intruso, portanto, muitas vezes pode ser protegido em

prejuzo do verdadeiro proprietrio.
2. Conceito
1. a deteno de uma coisa em nome prprio;
2. a conduta de dono (Ihering - cuja teoria o Direito Civil Brasileiro
acolheu = Teoria objetiva;
3. Considera-se possuidor "todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno,
ou no, de algum dos poderes inerentes ao domnio, ou propriedade" (art.
1.196). Os arts. 1.198 e 1.208 complementam o conceito de posse.
3. Posse e deteno
-

situaes

em

que

uma

pessoa

no

considerada

possuidora,

mesmo

exercendo poderes de fato sobre uma coisa; isso acontece quando a lei
desqualifica a relao para mera deteno, como faz no artigo 1.198.
- Embora, portanto, a posse possa ser considerada uma forma de conduta que
se assemelha de dono, no possuidor o servo na posse, aquele que a
conserva

em

nome

de

outrem

ou

em

cumprimento

de

ordens

ou

instrues

daquele em cuja dependncia se encontre (fmulos da posse).

- O possuidor exerce o poder de fato em razo de um interesse prprio; o
detentor, no interesse de outrem - exemplos de deteno: caseiros e todos
aqueles que zelam pela propriedade em nome do dono, soldado em relao s
armas no quartel, preso em relao s ferramentas com que trabalha (tais
servidores, no tm posse e no lhes assiste o direito de invocar, em nome
prprio, a proteo possessria; so chamados de "fmulos da posse"; embora
no tenham o direito de invocar, em seu nome, a proteo possessria, no
se lhes recusa, contudo, o direito de exercer a autoproteo do possuidor,
quanto s coisas confiadas a seu cuidado, consequncia natural de seu dever
de vigilncia);
- No induzem posse, tambm, os atos de mera permisso ou tolerncia (art.
1.208).

Ex:

emprestada;

permisso

para

passar

pelo

jardim

do

vizinho

garagem

- No h posse de bens pblicos (CF - proibi o usucapio especial), o uso

do bem pelo particular no passa de mera deteno consentida.

4. Objeto da posse:
a) Bens corpreos, salvo as que estiverem fora do comrcio, ainda que
gravadas com clusula de inalienabilidade;
b) Coisas acessrias se puderem ser destacadas da principal sem alterao
de sua substncia;
c) Coisas coletivas;
d) Direitos reais de fruio: uso, usufruto, habitao e servido (h
dvida quanto enfiteuse);
e) Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e anticrese.
f) Direitos pessoais patrimoniais ou de crdito. (vide o que diz Maria
Helena Diniz)
5. Natureza Jurdica
No pequena a controvrsia sobre essa natureza, podendo ser apresentados
os seguintes pensamentos, divididos em trs correntes principais.
Uma primeira corrente proclama ser a posse um fato. Entre os defensores
dessa tese est o jurista Clovis Bevilqua, que afirma ser a posse mero
estado de fato, protegida em ateno propriedade, por sua manifestao
exterior. Modernamente, Silvio Rodrigues sustenta a mesma orientao.
A segunda corrente defende a tese de que a posse um direito e tem como um
de seus grandes defensores Ihering. O jurista alemo afirma que direito
todo interesse juridicamente protegido. Por estar a posse amparada por lei,
ela um direito. Na verdade, a posse um estado de fato com proteo
jurdica. Ademais, o exerccio possessrio tambm uma situao de fato.
Entre os adeptos de que a posse um direito, ainda surge a dvida se um
direito pessoal ou direito real. No so poucos os que afirmam ser a posse

9
um direito real, por gerar oponibilidade erga omnes. Outros dizem que um
direito pessoal, pela ausncia de registro.
Uma

terceira

corrente

defendida

por

Savigny,

afirma

que

posse

simultaneamente um fato e um direito. Segundo essa viso, a existncia da

posse independe de qualquer regra de direito, mas direito na medida em
que

produz

efeitos

jurdicos.

Como

direito,

posse

estaria

entre

os

direitos pessoais.
1. ESPCIES DE POSSE
1.1 Quanto extenso da garantia possessria (art. 1.196 e 1.197):
- direta (ou imediata) a exercida diretamente pelo possuidor sobre a
coisa.
- indireta (ou mediata) aquela que o proprietrio conserva, por fico
legal, quando o exerccio da posse direta conferido a outrem, em virtude
de contrato ou direito real limitado.
- ex.: o locatrio, o depositrio e o usufruturio exercem a posse direta;
o proprietrio a posse indireta.
- uma no anula a outra; ambas coexistem no tempo e no espao e so
jurdicas ("jus possidendi"), no autnomas, pois implicam o exerccio de
efetivo direito sobre a coisa;
- o possuidor direto e o indireto podem invocar a proteo possessria
contra terceiros, mais s este pode adquirir a propriedade em virtude do
usucapio.
1.2 Quanto simultaneidade do exerccio da posse Composse (arts. 1.199):
Composse: situao pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente,
poderes possessrios sobre a mesma coisa. Art. 1.199. Ex: adquirentes de
coisa comum, marido e mulher em regime de comunho de bens ou co-herdeiros
antes da partilha.

Qualquer dos possuidores pode valer-se dos interditos possessrios ou da

legtima defesa;

10

No confundir com concorrncia de posses (posses de naturezas distintas,

ex. posse direta e indireta sobre um mesmo bem);

Composse pro-diviso: h uma diviso de fato para a utilizao pacfica

do direito de cada um. Aqui, exercendo os possuidores poderes apenas sobre

parte da coisa definida, e estando tal situao consolidada h mais de ano
e dia, poder cada qual recorrer aos interditos contra aquele composse que
atentar contra tal exerccio. Em relao a terceiros, qualquer composse
poder impedir sua atitude, como ocorrem nos condomnios.

Composse pro-indiviso: todos exercem o direito de possuidor ao mesmo

tempo sobre a totalidade da coisa;

1.3 Quanto aos vcios objetivos:
a. justa a no violenta, clandestina ou precria, ou seja, a adquirida
legalmente, sem vcio jurdico externo.
b. injusta aquela que se reveste dos vcios acima apontados; mesma
viciada, porm, ser justa, suscetvel de proteo em relao s demais
pessoas estranhas ao fato.
c. violenta ("vi") a que se adquire pela fora fsica ou violncia
moral.
d. clandestina ("clam") a que se estabelece s ocultas daquele que tem
interesse em conhec-la.
e. precria ("precario") quando o agente nega-se a devolver a coisa que
lhe

foi

emprestada

com

condio

de

ser

restituda

assim

que

proprietrio a solicitar; a que se origina do abuso de confiana, por

parte de quem recebe a coisa com o dever de restitu-la (esta posse justa
na sua origem e se torna injusta no ato da remessa de devolver a coisa).
-

ex.:

invasor

de

um

imvel

abandonado

deter

posse

violenta

se

expulsar fora o antigo ocupante; se nele penetrar furtivamente, ter a

posse

clandestina;

se

ficou

de

guard-lo,

mas

nele

se

instalou

sem

autorizao do dono, ter a posse precria.

- a violenta e a clandestina, convalescem e se tornam justa uma vez cessada
a violncia ou a clandestinidade.

11

- a precria no convalesce, jamais se tornar justa.

Princpio

geral

sobre

presuno

juris

tantun

carter
de

que

da

posse:

posse

Pelo

guarda

art.

1.203

mesmo

do

carter

CCB
de

h
sua

aquisio, salvo, se. p. ex. o adquirente a ttulo clandestino ou violento

provar que sua clandestinidade ou violncia cessaram h mais de ano e dia,
caso em que a posse passa a ser reconhecida (art. 1.208), j o mesmo no se
pode dizer do vcio da precariedade.
1.4 Quanto subjetividade:
a. de boa-f quando o possuidor ignora o vcio ou o obstculo que lhe
impede

aquisio

da

coisa

ou

do

direito

possudo

(art.

1.201);

possuidor pensa que a coisa lhe pertence ou no conhece os vcios da posse

- ex.: pessoa que adquire uma coisa furtada, desconhecendo esse detalhe;
quando o possuidor est convicto de que a coisa, realmente, lhe pertence,
ignorando que est prejudicando direito de outrem.
b. de m-f quando o possuidor tem conhecimento do vcio da posse;
aquela em que o possuidor tem cincia da ilegitimidade de seu direito de
posse, em razo de vcio ou obstculo impeditivo de sua aquisio (art.
1.202).

Toda posse de m-f injusta, mas nem toda posse injusta de m-f.

artigo

497

CC

"no

induzem

posse

os

atos

de

mera

permisso

ou

tolerncia, assim como no autorizam a sua aquisio os atos violentos, ou

clandestinos, seno depois de cessar a violncia, ou a clandestinidade".

A importncia da distino entre a posse de boa-f e a de m-f, implica

na

indenizao

por

benfeitorias,

exerccio

do

direito

de

reteno

indenizao no caso de deteriorao da coisa.

A posse de boa-f conserva esta caracterstica at o momento em que o

possuidor toma conhecimento do vcio inicial aquisio da posse.

A maioria da jurisprudncia entende que o possuidor toma conhecimento do

vcio na citao ou na contestao; a minoria acha que na sentena.

1.5 Quanto sua idade:

12

- nova a de menos de ano e dia.

- velha a de ano e dia ou mais.
- no se deve confundir posse nova com ao de fora nova, nem posse velha
com ao de fora velha: - para se saber se a ao de fora nova ou
velha, leva-se em conta o tempo decorrido desde a ocorrncia da turbao ou
do esbulho; se o turbado ou esbulhado reagiu logo, intentando a ao dentro
do prazo de ano e dia, contando da data da turbao ou do esbulho poder
pleitear a concesso da liminar (art. 924, CPC), por tratar-se de ao de
fora nova; passado esse prazo, no entanto, o procedimento ser ordinrio,
sem direito a liminar, sendo a ao de fora velha; possvel, portanto,
algum que tenha posse velha ajuizar ao de fora nova, ou de fora velha,
dependendo do tempo que levar para intent-la, contado o prazo da turbao
ou do esbulho, assim como tambm algum que tenha posse nova ajuizar ao
de fora nova ou de fora velha.
1.6 Quanto aos seus efeitos:
- "ad interdicta" a que pode ser defendida pelos interditos ou aes
possessrias, quando molestada (ameaada, turbada, esbulhada ou perdida),
mas no conduz ao usucapio; o possuidor, como o locatrio, por ex., vtima
de ameaa ou de efetiva turbao, tem a faculdade de defend-la ou de
recuper-la pela ao possessria adequada at mesmo contra o proprietrio.
- "ad ucucapionem" a que se prolonga por determinado lapso de tempo
estabelecido na lei, deferindo a seu titular a aquisio do domnio; ao fim
de um perodo de 10 anos entre presentes e de 15 entre ausentes, aliado a
outros requisitos, como o nimo de dono, o exerccio contnuo e de forma
mansa e pacfica, alm do justo ttulo e boa-f, d origem ao usucapio
ordinrio

(art.

1.242);

quando

posse,

com

essas

caractersticas,

prolonga-se por mais de 20 anos, a lei presume o justo ttulo e a boa-f,

deferindo

aquisio

do

domnio

pelo

usucapio

extraordinrio

(art.

1.238).

1.7 Outras classificaes:

- natural a que se constitui pelo exerccio de poderes de fato sobre a
coisa - ex.: A vende sua casa a B, mas continua no imvel como inquilino;

13
no obstante, B fica sendo possuidor da coisa (posse indireta), mesmo
jamais t-la ocupado fisicamente.
- civil ou jurdica a que assim se considera por fora da lei, sem
necessidade de atos fsicos ou materiais; a que se transmite ou se
adquire pelo ttulo.
AQUISIO E PERDA DA POSSE
1. Objetivo
Justifica-se a fixao da data da aquisio da posse por assinalar o incio
do prazo da prescrio aquisitiva e do lapso de ano e dia, que distingue a
possa nova da velha.
2. modos de aquisio (art. 1.204):
O legislador, ao contrrio do que fez no antigo CC, que se esqueceu do fato
de haver adotado a teoria de Ihering, deixou de lado o rol taxativo dos
modos de aquisio e disps no art. 1.204:
Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio,
em nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade.
1. Aquisio originria:
a) Conceito:

no

relao

de

causalidade,

entre

posse

atual

anterior; o que acontece quando h esbulho, e o vcio, posteriormente,

convalesce.
b) Modos: arts. 1.196, 1.204 e 1.263.

2. Aquisio derivada:
a) Conceito: requer existncia de posse anterior, ou seja, transmitida ao
adquirente. Ex. herana.
b) Modos:
b.1. Tradio

14

Pressupe um acordo de vontades, um negcio jurdico de alienao, quer a

ttulo gratuito, como na doao, quer a ttulo oneroso, como na compra e
venda.
- real quando envolve a entrega efetiva e material da coisa.
- simblica quando representada por ato que traduz a alienao, como a
entrega das chaves do apartamento vendido.
- ficta no caso do constituto possessrio, que ocorre, por ex., quando o
vendedor, transferindo a outrem o domnio da coisa, conserva-a, todavia em
seu poder, mas agora na qualidade de locatrio.
b.2. Apreenso
a) Apropriao unilateral de coisa sem dono (foi abandonada ou no de
ningum);
b) Coisa retirada de outrem sem permisso;
b.3. Exerccio de direito
Ex. servido. Se constituda pela passagem de um aqueduto por terreno
alheio, p. ex. adquire o agente a sua posse se o dono do prdio serviente
permanece inerte pelo prazo de um ano e dia.
(vide art. 1.379)
b.2. Constituto possessrio, art. 1.267, pargrafo nico
Noo: No constituto possessrio, aquele que detm a posse direta no
mais proprietrio da coisa, possuindo-a em nome de outrem.
Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo
constituto possessrio; quando cede ao adquirente o direito restituio
da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente j
est na posse da coisa, por ocasio do negcio jurdico.
b.3. Acesso

15
Atravs da qual a posse pode ser continuada pela soma do tempo do atual
possuidor com o de seus antecessores.
-

Sucesso:

sucessor

universal

continua

de

direito

posse

do

seu

antecessor
Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios do possuidor
com os mesmos caracteres.
- Unio: sucessor singular facultado unir sua posse do antecessor, para
os efeitos legais.
2.1 Quanto origem
Distinguem-se os modos de aquisio da posse em originrios e derivados.
* Se o modo de aquisio originrio, a posse apresenta-se isolada dos
vcios que anteriormente a contaminavam; j o mesmo no acontece com a
adquirida

por

meios

derivados.

De

acordo

com

art.

1.203

essa

posse

conservar o mesmo carter de antes. Exceo: art. 1.207, 2 parte, pois

faculta ao sucessor singular unir a sua posse de seu antecessor, para os
efeitos legais.
2.2 Quem pode adquirir a posse (art. 1.205, I e II):
- a prpria pessoa que a pretende, desde que capaz;
- no sendo capaz, poder adquiri-la se estiver representada ou assistida
por seu representante;
- por meio de procurador ou mandatrio, munido de poderes especficos;
- por terceiro, mesmo sem mandato, dependendo de ratificao;
- pelo "constituto possessrio".
3. Perda:
Parece intil a enumerao feita pelos arts. 1.223 e 1.224 dos meios pelos
quais se perde a posse; se esta a exteriorizao do domnio e se
possuidor aquele que se comporta em relao coisa como dono, desde o
momento em que no se comporte mais dessa maneira, ou se veja impedido de

16
exercer os poderes inerentes ao domnio, a posse estar perdida; o CC,
todavia, preferiu especificar, casuisticamente, a perda da posse, mas a
enumerao no pode ser considerada exaustiva:
3.1 Da posse da coisa:
a

pelo

abandono

d-se

quando

possuidor

renuncia

posse,

manifestando, voluntariamente, a inteno de largar o que lhe pertence,

como quando atira rua um objeto seu.
b - pela tradio s acarreta a perda da posse quando envolve a inteno
definitiva

de

transferir

coisa

outrem,

como

acontece

na

venda

do

objeto, com transmisso da posse plena ao adquirente.

c - pela perda da prpria coisa quando for impossvel encontr-la, de
modo que no se possa mais utiliz-la economicamente. Ex: algum que deixa
uma joia cair no fundo do mar.
d

pela

destruio

da

coisa

porque

se

tornou

inaproveitvel

ou

inalienvel.
e - pela sua inalienabilidade: por ter sido colocada fora do comrcio por
motivo

de

ordem

pblica,

de

moralidade,

de

higiene

ou

de

segurana

coletiva, no podendo ser, assim, possuda por impossibilidade de exercer

os

poderes

inerentes

ao

domnio

de

forma

exclusiva.

autores

que

discordam com esta questo.

f - pela posse de outrem ocorre ainda que a nova posse tenha-se firmado
contra a vontade do primitivo possuidor, se este no foi manutenido ou
reintegrado

em

tempo

oportuno;

desapossamento

violento

por

ato

de

terceiro d origem deteno, viciada pela violncia exercida; com o

convalescimento desse vcio, surge a posse, embora injusta, que se firmar
pelo decurso do prazo de ano e dia.
g - pelo constituto possessrio.
3.2 - Da posse dos direitos
- impossibilidade de seu exerccio (art. 1.196). ex. quando se perde o
direito de posse de uma servido de passagem se o prdio dominante ou
serviente foi destrudo;

17
- pelo desuso (art. 1.389, III), ex. o desuso de uma servido predial por
10 anos consecutivos gera o fim do direito posse.
3.3 - Da posse para o ausente (aquele que no se acha presente) (art.
1.224): quando tem notcia da ocupao, abstm-se de retomar a coisa ou,
tentando recuper-la, violentamente repelido.

EFEITOS DA POSSE
1.

Conceito.

So

as

conseqncias

jurdicas

produzidas

pela

posse

em

virtude de lei ou norma jurdica e a distinguem da mera deteno.

2. Espcies
Orlando Gomes reconhece sete efeitos da posse:
1. O uso dos interditos (ou aes) possessrias: este o principal efeito
da posse.
2. Direito percepo dos frutos;
3. Indenizao por benfeitorias;
4. Reteno pela indenizao da benfeitorias teis e necessrias;
5. "jus tollendi" (direito de retirar) das benfeitorias volupturias;
6. Direito de usucapir;
7. Indenizao pelo esbulho ou turbao.
8. Ainda h o efeito da responsabilidade pela deteriorao e perda da coisa
(Maria Helena Diniz).
* alguns efeitos so produzidos por todos os tipos de posse e outros s
pelas posses de boa-f.
2.1 Uso dos Interditos
- finalidade: defender a posse.
- modos de proteo (defesa) possessria conferida ao possuidor:

18

- conceito de turbao (perturbao da posse) todo fato injusto ou todo

ato

abusivo

que

venha

aferir

direitos

alheios,

impedindo

ou

tentando

impedir o seu livre exerccio; todo ato que embaraa o livre exerccio da
posse.
- conceito de esbulho (perda total da posse) o ato pelo qual uma pessoa
despojada, injustamente, daquilo que lhe pertence ou estava na sua posse,
por violncia, por clandestinidade, e por abuso de confiana. Pode ocorrer
o esbulho pacfico: quando o compromissrio comprador deixa de pagar as
prestaes avenadas, pode-se ajuizar ao de resciso contratual, cumulada
com

ao

de

reintegrao

de

posse.

Neste

caso

ao

correr

no

procedimento comum.
1 DEFESA USO DE FORA
O possuidor pode manter ou restabelecer a situao de fato pelos seus
prprios recursos:
A - legtima defesa quando o possuidor se acha presente e turbado
(perturbao da posse) no exerccio de sua posse, pode reagir, fazendo uso
da defesa direta.
B - desforo imediato ocorre quando o possuidor, j tendo perdido a posse
(esbulho), consegue reagir, em seguida, e retomar a coisa (autotutela,
autodefesa ou defesa direta); praticado diante do atentado j consumado,
mas ainda no calor dos acontecimentos; o possuidor tem de agir com suas
prprias

foras,

embora

possa

ser

auxiliado

por

amigos

empregados,

permitindo-se-lhes, ainda, se necessrio, o emprego de armas; o guardio da

coisa no tem o direito de invocar, em seu nome, a proteo possessria,
mas tem o direito de exercer a autoproteo (autodefesa) do possuidor ou
representado, consequncia natural de seu dever de vigilncia.
- requisitos para o uso da fora: reao imediatamente aps a agresso,
devendo ela limitar-se ao indispensvel manuteno ou restituio da
posse

(art.

1.210,

1,

parte);

os

meios

proporcionais agresso.
* tambm crime tipificado no artigo 161, II, CP.
2 DEFESA AES POSSESSRIAS

empregados

devem

ser

19

Caractersticas das aes possessrias:

1. Legitimidade ativa e passiva:
Legitimidade ativa:
- Exige-se a posio de possuidor para a propositura dos interditos, mesmo
sem ttulo;
- No cabem ao detentor;
- Se possui apenas o direito, mas no a posse, no poder utilizar os
interditos,

salvo

sucessor,

que

deve

provar

apenas

posse

de

seu

antecessor. Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do

seu antecessor; e ao sucessor singular facultado unir sua posse do
antecessor, para os efeitos legais.
- Possuidores diretos e indiretos tm ao possessria contra terceiros, e
tambm um contra o outro.
Legitimidade passiva:
- autor da ameaa, turbao ou esbulho o seu representante;
- terceiro que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era (m-f);
- herdeiro a ttulo universal ou causa mortis;
- pessoa jurdica de direito pblico ou privado autora do ato molestador
A ao pode ser proposta contra o autor do ato molestador como contra quem
ordenou a sua prtica, ou contra ambos.
2. Cumulatividade de pedidos de naturezas diversas
O artigo 921 do CPC permite que o autor, na inicial da ao possessria,
cumule

pedido

possessrio

com

de

condenao

em

perdas

danos,

cominao de pena para o caso de nova turbao ou esbulho e desfazimento de

construo ou plantao feita em detrimento de sua posse.
3. Carter dplice das aes possessrias

20

No necessria a reconveno. Se o ru se julgar ofendido em sua posse,

poder formular na prpria contestao os pedidos que tiver contra o autor.
Art. 922, CPC. lcito ao ru, na contestao, alegando que foi o ofendido
em

sua

posse,

demandar

proteo

possessria

indenizao

pelos

prejuzos resultantes da turbao ou do esbulho cometido pelo autor.

4. Fungibilidade dos Interditos:
Art. 920, CPC. A propositura de uma ao possessria em vez de outra no
obstar

que

juiz

conhea

do

pedido

outorgue

proteo

legal

correspondente quela, cujos requisitos estejam provados.

Tal fungibilidade s poder ocorrer entre as trs aes possessrias em
sentido estrito: manuteno (turbao), reintegrao (esbulho) e interdito
proibitrio (ameaa). H autores que pensam diferente.
5. nus da prova compete ao adversrio do possuidor, quando for contestado
o direito deste.
6. O possuidor goza, processualmente, da posio mais favorvel.
Espcies (sentido estrito):
Aes possessrias por excelncia: s servem para defender a posse do
possuidor;

as

outras

aes

que

tambm

defendem

posse

somente

sero

possessrias se intentadas pelo possuidor.

a) ao de manuteno de posse o meio de que se pode servir o possuidor
que sofrer turbao a fim de se manter na sua posse.
b) ao de reintegrao de posse a movida pelo esbulhado, a fim de
recuperar

posse

perdida

em

razo

de

violncia,

clandestinidade

ou

precariedade.

A manuteno e a reintegrao de posse apresentam caractersticas e

requisitos semelhantes; a diferena est apenas em que o "possuidor tem

direito a ser mantido na posse em caso de turbao e reintegrado no de
esbulho" (art. 926, CPC).

So requisitos para a propositura das referidas aes:

21

1) prova da posse,

2)

prova

da

turbao

(manuteno)

ou

do

esbulho

(reintegrao)

praticado pelo ru,

3) prova da data da turbao (manuteno) ou do esbulho (reintegrao).

At

ano

dia:

procedimento

especial

com

pedido

de

liminar.

Aps:

procedimento ordinrio, no perdendo, contudo, o carter possessrio. *O

prazo de ano e dia de decadncia: portanto, fatal e peremptrio.

4) na ao de manuteno da posse, necessita o autor provar, a sua

posse atual (apesar de ter sido molestada, ainda a mantm, no a tendo

perdido para o ru).
Solues para a contagem dos prazos nos casos de mais de um ato devolutivo:
- O prazo de ano e dia no corre enquanto o possuidor defende a posse,
restabelecendo a situao de fato anterior turbao, ou ao esbulho.
- no se contam os atos preparatrios; conta-se do ltimo ato integrativo
da "vis inquietativo";
- diversos atos de turbao, sem nexo entre eles, cada um gera direito a
uma ao;
-

atos

sucessivos

com

nexo

de

causalidade

entre

eles,

existem

duas

correntes: conta-se do primeiro ato / conta-se do ltimo ato ( a melhor).

c) interdito proibitrio a proteo preventiva da posse ante a ameaa
de turbao ou esbulho; incumbe ao autor provar a sua posse atual, a ameaa
de

turbao

ou

esbulho

por

parte

do

ru

justo

receio

de

que

seja

efetivada;
Efeitos: proibio da prtica de um ato em que imediato a liminar e
quanto a pena o efeito s verificado depois da sentena.
Outras aes que pode ser consideradas possessrias
Serve para defender a posse tanto do possuidor como do proprietrio:

22
d) ao de dano infecto uma medida preventiva utilizada pelo possuidor,
que

tenha

construo

fundado
do

receio

prdio

de

vizinho

que
ao

a
seu,

runa
venha

ou

demolio,

causar-lhe

ou

vcio

prejuzos,

de

para

obter, por sentena, do dono do imvel contguo, cauo que garanta a

indenizao de danos futuros.
e) ao de nunciao de obra nova (ou embargo de obra nova) visa impedir
a continuao de obra que prejudique prdio vizinho ou esteja em desacordo
com regulamentos administrativos.
f)

ao

de

imisso

na

posse

utilizada

quando

autor

da

ao

proprietrio da coisa, mas no possuidor, por haver recebido do alienante

s o domnio, pela escritura, mas no a posse; como nunca teve esta, no
pode valer-se dos interditos possessrios.
g) embargos de terceiro o processo acessrio que visa defender os bens
daqueles que, no sendo parte numa demanda, sofrem turbao ou esbulho em
sua posse, ou direito, por efeito de penhora, depsito, arresto, seqestro,
venda judicial, arrecadao, arrolamento, inventrio, partilha ou outro ato
de apreenso judicial.
h) qualquer problema versando sobre a posse de imveis de valor menor de 40
salrios mnimos (art. 3, IV, L. 9.099/95).
- RESUMO: a posse pode ser perturbada de trs formas: pelo esbulho (perda
da posse), pela turbao (tentativa de esbulho), ou pela ameaa de agresso
iminente; da a "ao de reintegrao de posse" para o esbulhado, a "ao
de manuteno de posse" para o turbado, e a "ao de interdito proibitrio"
para o ameaado; cabe medida liminar provisria no esbulho e na turbao,
se o fato tiver menos de um ano e dia; no interdito proibitrio no h
medida liminar; o possuidor turbado pode exercer a legtima defesa da
posse, e o esbulhado pode usar de esforo para restituir-se na posse por
sua prpria fora, contanto que o faa logo; incluem-se tambm na defesa da
posse, como meios particularizados ou especficos, as "aes de nunciao
de obra nova" ( a que compete ao proprietrio ou possuidor, para impedir
que a edificao de obra nova em imvel vizinho lhe prejudique o prdio),
de "embargos de terceiro" (cabem a quem, no sendo parte no processo,
sofrer penhora, arresto, arrecadao ou outros tipos de apreenso judicial
de coisa) e "ao de dano infecto" (cabe contra vizinhos, no caso de runa
ou de mau uso da propriedade).

23
2.2 percepo dos frutos ("factum perceptio")
- Teoria objetiva ( a acolhida pelo nosso Cdigo Civil)
- conceito de frutos: so utilidades que a coisa periodicamente produz,
cuja percepo se d sem detrimento de sua substncia.
Classificao de frutos quanto sua origem:
- naturais so os que se renovam periodicamente, devido fora orgnica
da prpria natureza - ex.: frutas das rvores, as crias dos animais etc.
- industriais so os que surgem em razo da atuao do homem sobre a
natureza - ex.: a produo de uma fbrica.
- civis so as rendas produzidas pela coisa, em virtude de sua utilizao
por outrem que no o proprietrio - ex.: juros, aluguis.
Quanto ao seu estado:
- pendentes so os que ainda esto unidos coisa que os produziu (a
coisa principal).
- percebidos so os que j foram colhidos (separados da coisa que os
produziu).
- estantes so aqueles que esto armazenados para venda.
- percepiendos so os que deviam ter sido, mas ainda no foram colhidos.
- consumidos so os que no existem mais porque foram utilizados pelo
consumidor.
- Teoria subjetiva
-

conceito

de

frutos:

so

riquezas

normalmente

produzidas

por

um

bem

patrimonial (ex.: uma safra - poca da colheita), ao do homem sobre

natureza, os rendimentos de um capital; esta teoria d maior destaque ao
aspecto econmico dos frutos.
a) Possuidor de boa-f tem direito :

24

- frutos percebidos (CC, art. 1.214);

-

despesas

da

produo

custeio

dos

frutos

pendentes

dos

colhidos

antecipadamente, que devero ser restitudos (CC, 1.214 e pargrafo nico);

b) Possuidor de m-f:
- no tem direito aos frutos;
-

responde

por

todos

os

prejuzos

que

causou

pelos

frutos

colhidos

percebidos e pelos que por culpa sua deixou de perceber;

- tem direito s despesas de produo e custeio dos frutos;
2.3 indenizao das benfeitorias e direito de reteno
Benfeitorias: So obras ou despesas efetuadas numa coisa para conserv-la "necessrias"; melhor-la - "teis" ou embelez-la - "volupturias";
Reteno: o direito que tem o devedor de uma obrigao de reter o bem
alheio em seu poder, para haver do credor da obrigao, as despesas feitas
em benefcio da coisa.
Possuidor de boa-f:
- tem direito indenizao das benfeitorias necessrias e teis;
- levantar as volupturias, se lhe no forem pagas;
- pelo valor das benfeitorias necessrias e teis, poder exercer o direito
de reteno.
Possuidor de m-f:
- sero ressarcidas somente as benfeitorias necessrias;
- no lhe assiste o direito de reteno;
- nem o de levantar as voluntrias

25
Art.

1.222.

reivindicante,

obrigado

indenizar

as

benfeitorias

ao

possuidor de m-f, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu
custo; ao possuidor de boa-f indenizar pelo valor atual.
2.4 responsabilidade pela deteriorao e perda da coisa
Possuidor de boa-f:
- no responde pela perda ou deteriorao da coisa, a que no der causa;
Possuidor de m-f:
- responde pela perda, ou deteriorao da coisa, ainda que acidentais,
salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do
reivindicante.

PROPRIEDADE NOES GERAIS

1. Conceito
Direito de propriedade o direito que a pessoa fsica ou jurdica tem,
dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpreo
ou incorpreo, bem como de reivindic-lo de quem injustamente o detenha.
(Maria Helena Diniz)
2. Elementos constitutivos

26
- "jus utendi" (direito de usar) a faculdade de o dono servir-se da
coisa

utiliz-la

da

maneira

que

entender

mais

conveniente,

podendo

excluir terceiros de igual uso - ex.: morar numa casa, dirigir um carro
etc.
- "jus fruendi" (direito de gozar ou usufruir) o poder de perceber os
frutos

naturais

civis

da

coisa

aproveitar

economicamente

os

seus

produtos - ex.: apanhar uma fruta de uma rvore em sua propriedade.

- "jus abutendi" ou "jus disponendi" (direito de dispor) o direito de
dispor da coisa, de transferi-la ou alien-la a outrem a qualquer ttulo;
envolve o poder de consumir o bem, de dividi-lo ou grav-lo - ex.: vender,
distribuir, doar a coisa.
- "reivindicatio" (direito de reivindicar) o direito de reaver a coisa,
de reivindic-la das mos de quem injustamente a detenha; ele envolve a
proteo

especfica

da

propriedade,

que

se

perfaz

pela

"ao

reivindicatria".
3. Caracteres da propriedade
- ilimitado ou absoluto, no sentido de se encontrar a propriedade liberta
dos encargos que a constrangiam desde os tempos feudais, quando o que
lavrava o solo tinha o dever de pagar foro ao fidalgo; hoje, o proprietrio
tem amplo poder sobre o que lhe pertence.
- exclusivo, no sentido de poder o seu titular afastar da coisa quem quer
que dela queira utilizar-se (tal noo no se choca com a de condomnio,
pois cada condmino proprietrio, com exclusividade, de sua parte ideal).
- irrevogvel ou perptua, porque no se extingue pelo no-uso; no
estar

perdida

enquanto

proprietrio

no

alienar

ou

enquanto

no

ocorrer nenhum dos modos de perda previstos em lei, como a desapropriao,

o perecimento, o usucapio etc.
- elstica, porque a propriedade pode ser distendida ou contrada no seu
exerccio, conforme se lhe adicionem ou subtraiam poderes destacveis.
4. Objeto da propriedade

27
a) Bens corpreos mveis ou imveis (CC, arts. 1.299 e 1.232, Cd. de
minerao, art. 84 e CF, art. 176);
b) Bens incorpreos (bens imateriais) (CC, arts. 649 a 673, revogados pela
Lei n. 5.988/73 que, por sua vez, foi revogada pela Lei n. 9.610/98; CF,
art. 5, XXIX e XXVII)
5. Espcies de propriedade
a) Quanto extenso do direito do titular:
-

Propriedade

plena:

quando

todos

os

elementos

constitutivos

se

acham

reunidos na pessoa do proprietrio.

- Propriedade restrita: quando se desmembram um ou alguns de seus poderes
que passam a ser de outrem.
b) Quanto perpetuidade do domnio
- Propriedade perptua: a que tem durao ilimitada.
-

Propriedade

constitutivo
estabelecem

resolvel:

uma
uma

razo

de

condio

sua

que

encontra

extino,

resolutiva.

Ex.

ou

no

seu

prprio

ttulo

seja,

as

prprias

partes

retrovenda.

(CC,

Art.

505.

vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo

mximo

de

decadncia

de

trs

anos,

restituindo

preo

recebido

reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo

de

resgate,

se

efetuaram

com

sua

autorizao

escrita,

ou

para

realizao de benfeitorias necessrias).

6. Propriedade Resolvel:
Conceito: diz-se que a propriedade resolvel quando o ttulo de aquisio
est subordinado a uma condio resolutiva ou ao advento do termo. Nesse
caso, deixa de ser plena, passando a ser limitada.
Causas de resoluo:
O CC trata de casos de resoluo da propriedade em dois artigos, que
estabelecem

excees

ao

princpio

de

que

direito

de

propriedade

28
perptuo e irrevogvel: pelo advento de uma condio ou pelo surgimento de
uma causa superveniente;
- No art. 1.359, a causa da resoluo encontra-se inserta no ttulo ("ex
tunc");
- No art. 1.360, o elemento que resolve a relao jurdica superveniente
("ex nunc");
Dispe o art. 1.359 que, resolvido o domnio pelo implemento da condio ou
pelo

advento

do

termo,

entendem-se

tambm

resolvido

os

direitos

reais

concedidos na sua pendncia, e o proprietrio em cujo favor se opera a

resoluo pode reivindicar a coisa do poder de quem a detenha;

a) Causa incerta:
-

condio

ou

termo

referidos

constam

do

ttulo

constitutivo

da

propriedade, de tal forma que o terceiro que a adquiriu no poder alegar

surpresa;
Por ex., se algum adquirir um imvel em cuja escritura existia um pacto de
retrovenda, no poder reclamar se o primeiro alienante exercer o seu
direito de retrato ante do prazo de 3 anos (art. 505); neste caso, resolvese o domnio do terceiro, e o primeiro alienante poder reivindicar o
imvel.
b) Causa superveniente:
- O art. 1.360 cuida de outra hiptese; dispe, com efeito, que, "se,
porm,

propriedade

se

resolver

por

outra

causa

susperveniente,

possuidor, que o tiver adquirido por ttulo anterior resoluo, ser

considerado proprietrio

perfeito, restando

pessoa

em cujo

benefcio

houve a resoluo ao contra aquele cujo domnio se resolveu para haver a

prpria coisa, ou seu valor";
Por ex., se algum receber um imvel em doao e depois o alienar, o
adquirente ser considerado proprietrio perfeito se, posteriormente, o
doador resolver revogar a doao por ingratido do donatrio (art. 557);
embora permitida a revogao, no pode ela prejudicar direitos adquiridos
por terceiros; como se trata de causa superveniente, o adquirente no podia

29
prev-la; o doador, neste caso, s poder cobrar do donatrio o valor da
coisa, porque esta continuar pertencendo ao adquirente de boa-f.
7. Propriedade Aparente
Ocorre com aquele que adquire onerosamente e com boa-f a propriedade de
quem no dono, aqui resguarda-se a aquisio a non domino.
Tal proteo aparncia de direito foi recepcionada pelo Cdigo Civil de
2002,

no

mbito

aparncia,

do

direito

legitimando

das

sucesses,

aquisio

quando

onerosa

de

abraou

boa-f,

teoria
de

da

imvel

pertencente a herdeiro aparente, ressalvando-se as aquisies gratuitas,

nos estritos termos do art. 1.817 do Cdigo Civil de 2002.
A teoria da aparncia deve ser prestigiada no sistema registrrio, mesmo
nas hipteses de nulidade absoluta do registro, no de se descartar a
boa-f

do

adquirente

do

direito

inscrito,

pautada

na

aparncia

na

presuno de legitimidade do registro. Por outro lado, quanto maior a

segurana

do

registro,

menor

necessidade

da

aplicao

da

teoria

da

aparncia.
Afrnio de Carvalho (1998:177) expe que "se o alienante no o verdadeiro
proprietrio e a lei legitima a aquisio pelo terceiro de boa-f, f-lo no
intuito

de

proteger

boa-f

do

adquirente,

bem

da

circulao

imobiliria, em cujo interesse no cogita de indagar se o imvel pertencia

parte contrria ou a terceiro".
Em vrios arestos reconhece o STJ o princpio da aparncia, em proteo ao
terceiro de boa-f, mas o erro deve ser escusvel, conforme se infere de
seus julgados.
Um dos fundamentos da convalescena do registro nulo, mas titularizado na
boa f, est que a propriedade atender sua funo social, como prev o
art. 5., XXIII, da Constituio Federal, desde que efetivamente haja uso
racional

do

domnio.

transferncia

da

propriedade

do

proprietrio

verdadeiro e displicente para o proprietrio aparente e diligente configura

uma

espcie

de

expropriao

forada.

Dentre

propriedade est seu zelo e guarda.

1. Responsabilidade civil do proprietrio

as

obrigaes

inerentes

30
a) responde objetivamente ou subjetivamente pelos prejuzos, se houver nexo
de causalidade entre o dano causado pela coisa e sua conduta;
b) responde

subjetivamente

por

danos

causados

por

animais

de

sua

propriedade, porque h presuno jris tantum de que tem obrigao de

guard-los e fiscaliz-los;
c) responde pelos prejuzos causados por coisa que ante sua periculosidade
deve ser controlada por ele. O automvel, trem e avio podem causar dano
tanto aos seus condutores e passageiros, caso em que a responsabilidade
contratual, como a estranhos, sendo, ento, sua responsabilidade delitual.
A

responsabilidade

das

estradas

de

ferro

pertence

ao

domnio

extracontratual no que concerne aos danos que a explorao de suas linhas

acarreta

aos

proprietrios

marginais.

Quanto

aeronaves,

responsabilidade das companhias de navegao area regida pela teoria do

risco ou responsabilidade objetiva.
d) Responde pelos danos ocasionados por coisas no perigosas.
Funo social da propriedade
A Incluso da Funo Social no Direito de Propriedade
O evolucionar histrico dos institutos da propriedade e de sua funo
social acabaram por desaguar, juntamente com o Direito Civil em geral, em
seara Constitucional. Destarte, o Cdigo Civil deixa o centro das atenes
no estudo do tema trazido baila, cedendo lugar s normas superiores, o
que decorre do princpio de supremacia da Constituio.
Tal fenmeno pde ser observado na Constituio do Mxico de 1917, que
inseria em seu art. 27 que "A Nao ter, a todo tempo, o direito de impor

propriedade

privada

as

determinaes

ditadas

pelo

interesse

pblico

[...]".
Tambm a Constituio da Alemanha de 1919 - Constituio de Weimar trouxe,
em seu art. 153 que "A propriedade obriga e seu uso e exerccio devem ao
mesmo tempo representar uma funo no interesse social".
No Brasil, a ideao arrolada entrou em nosso cotidiano jurdico com a
Constituio de 1946, dada a interrupo do Estado Novo, pois, embora
houvesse

disposio

propriedade,

constitucional

vontade

do

regime

acerca
ditatorial

da

regulao

prevalecia

em

legal
todas

da
as

31
ocasies. Somente em 1967, apareceu textualmente a funo social, como
princpio de ordem econmica.
Atualmente, nossa Lex Fundamentalis, alm de inserir a funo social da
propriedade no captulo concernente a direitos e garantias individuais,
plasma-o

como

princpio

de

ordem

econmica,

subdividindo

seus

efeitos

conforme seja a propriedade urbana ou rural, o que configura uma inovao

da Constituio vigente.
Neste contexto, foi desenhado o novo Cdigo Civil, em especial seu art.
1.228, ao prever, em pargrafos inovadores, a funo social da propriedade.
De lapidar redao, o 1. estabelece que "O direito de propriedade deve
ser exercido em consonncia com suas finalidades econmicas e sociais e de
modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei
especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o
patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das
guas." Tambm digno de transcrio o 2.: "So defesos os atos que no
trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados
pela inteno de prejudicar outrem."
Tais disposies vm conformar-se de acordo com os princpios fundamentais
da nova Lei Civil, em especial o Princpio da Socialidade. Nas palavras do
ilustre

coordenador-geral

da

Comisso

Revisora

Elaboradora

do

Cdigo

Civil, Professor Miguel Reale, em seu artigo "Viso geral do novo Cdigo
Civil",
" constante o objetivo do novo Cdigo no sentido de superar o manifesto
carter

individualista

da

Lei

vigente,

feita

para

um

pas

ainda

eminentemente agrcola, com cerca de 80% da populao no campo. Hoje em

dia, vive o povo brasileiro nas cidades, na mesma proporo de 80%, o que
representa uma alterao de 180 graus na mentalidade reinante, inclusive em
razo

dos

meios

de

comunicao,

como

rdio

televiso.

Da,

predomnio do social sobre o individual".

Vemos a claramente a insero da propriedade nas limitaes exigidas pelo
bem da sociedade, o que no deixa de afigurar-se como uma manifestao mais
palpvel da prpria publicizao do Direito Civil.
Em suma, pauta-se claro que a propriedade dever direcionar-se para o bem
comum, qualquer que seja a propriedade. Sempre haver funo social da

32
propriedade, mais ou menos relevante, porm a varivel instala-se no tipo
de destinao que dever ser dado ao uso da coisa.
Outro ponto importante consubstancia-se em considerar-se a funo social i)
como

um

objetivo

ao

direito

de

propriedade,

ou

seja,

algo

que

lhe

exterior, ou ii) um elemento desse mesmo direito, um requisito intrnseco

necessrio sua prpria existncia. A doutrina mais atual, qual nos
filiamos, inclina-se a aceitar que a funo social da propriedade parte
integrante da propriedade: em no havendo, a propriedade deixa de ser
protegida

juridicamente,

por

fim,

desaparecendo

direito.

No

mesmo

sentido, manifesta-se Jos Afonso da Silva (1999,286): "a funo social se

manifesta na prpria configurao estrutural do direito de propriedade,
pondo-se concretamente como elemento qualificante na predeterminao dos
modos de aquisio, gozo e utilizao dos bens".
Sendo assim, reiteramos que no h que se falar em propriedade sem que tal
direito esteja imbudo de uma destinao - ou funo - social, elemento
este

integrante

necessrio

para

sua

prpria

existncia.

Qualquer

tentativa de utilizar-se deste direito para fins egosticos e danosos

coletividade dever ser prontamente cerceada.

Limitaes ao direito de propriedade

1. Fundamentos das limitaes propriedade:
Encontra-se no primado do interesse coletivo ou pblico sobre o individual
e na funo social da propriedade, visando proteger o interesse pblico
social e o interesse privado, considerado em relao necessidade social
de coexistncia pacfica.

2. Natureza
Trata-se de obrigao propter rem, porque tanto o devedor como o credor so
titulares de um direito real, pois ambos os direitos o de credor e o de
devedor incidem sobre a mesma coisa, s que no so oponveis erga omnes
nem interessam a terceiros.
3. Espcies

33
a) Restries propriedade em virtude de interesse social
Pressupem a idia de subordinao do direito de propriedade privado aos
interesses

pblicos

imprescindveis

ao

bem-estar

convenincias
coletivo

sociais.
prpria

So

restries

segurana

da

ordem

econmica e jurdica do pas.

a.1 - restries constitucionais. Ex: art. 5, XXII, XXIV, 182, 3 e 4,
I e II, 184, 185, 177, etc.
a.2 - restries administrativas. Ex: normas de proibio de demolio de
monumentos

histricos;

normas

de

proteo

lavoura,

indstria,

ao

comrcio, economia popular; normas de finalidade urbansticas; Cdigo de

minerao; Cdigo Florestal; normas ambientais; zoneamento ambiental rural,
etc.
a.3 - limitaes propriedade rural. Ex. Estatuto da Terra.
a.4 - limitaes de natureza militar. Ex: Lei 6.634/79, que dispe sobre a
faixa de fronteira;
a.5 - restries em razo de lei eleitoral. Ex. art. 135, 3, Cdigo
Eleitoral.
Funcionaro

as

mesas

receptoras

nos

lugares

designados

pelos

juizes

eleitorais 60 (sessenta) dias antes da eleio, publicando-se a designao.

3 A propriedade particular ser obrigatria e gratuitamente cedida para
esse fim.

b) Restries propriedade em virtude de interesse privado

Inspiram-se no propsito de coexistncia harmnica e pacfica de direitos,
fundando-se no prprio interesse do titular do bem ou de terceiros, a quem
este

pretende

beneficiar,

no

afetando,

dessa

forma,

extenso

do

exerccio do direito de propriedade; caracteriza-se por sua bilateralidade

ante o vnculo recproco que estabelece.
b.1 - servides prediais;

34

b.2 - limitaes impostas pela Lei do Inquilinato;

b.3 - limitaes impostas pelas normas referentes ao condomnio (art. 1.327
a 1.330 e 1.336, CC);
b.4- limitaes impostas pela Lei 6.766/79, que dispe sobre o Parcelamento
do Solo Urbano;
b.5 - Art. 548. nula a doao de todos os bens sem reserva de parte, ou
renda suficiente para a subsistncia do doador;
b.6 - Art. 550. A doao do cnjuge adltero ao seu cmplice pode ser
anulada pelo outro cnjuge, ou por seus herdeiros necessrios, at dois
anos depois de dissolvida a sociedade conjugal;
b.7 - relaes de direitos de vizinhana:

A limitao privada do direito de vizinhana ser estudada mais adiante

Vrias so as medidas defensivas da propriedade

1. AO REIVINDICATRIA: quando o proprietrio for totalmente privado de

seu bem.
- Ela tem carter essencialmente dominial e por isso somente pode ser
utilizada pelo proprietrio, por quem tenha "jus in re";
- esta ao uma consequncia do direito de sequela do proprietrio; (CPC,
art. 95)
- Nesta ao o autor deve provar o seu domnio, oferecendo prova inconcussa
da propriedade, com a respectiva transcrio, e descrevendo o imvel com
suas confrontaes, bem como demonstrar que a coisa reivindicada encontrase na posse do ru;
1.1

trs, portanto, os pressupostos de admissibilidade de tal ao:

a) titularidade do domnio, pelo autor, da rea reivindicanda (comprovada

atravs da transcrio imobiliria, se for bem imvel, em seu nome ou da

35
cadeia sucessria, pela apresentao de ttulos aquisitivos registrados
durante

perodo

no

qual

um

dos

transmitentes

adquirira

coisa

por

usucapio, ainda que no tivesse justo ttulo nem boa f, j que usucapir
somam-se as posses, se a do proprietrio atual for havida de possuidores h
mais de quinze anos (CC, art. 1.238);
b) a individuao da coisa ( uma descrio atualizada do bem, com os
corretos limites e confrontaes, de modo a possibilitar a sua correta
localizao);
c) a posse injusta do ru (o proprietrio vai retomar a coisa no de
qualquer

possuidor

ou

detentor,

mas

daquele

que

conserva

sem

causa

jurdica).
1.2 natureza jurdica: ao real que compete ao senhor da coisa.
a) legitimidade ativa: compete a reivindicatria ao senhor da coisa, ao
titular

do

domnio;

em

se

tratando

de

ao

real

imobiliria,

indispensvel a outorga uxria para o seu ajuizamento.

b) legitimidade passiva: a ao deve ser endereada contra quem est na
posse ou detm a coisa sem ttulo ou suporte jurdico;
- ao possuidor direto, citado para a ao, incumbe a nomeao autoria do
proprietrio;
- pode, assim, ser movida contra o possuidor sem ttulo e o detentor,
qualquer que seja a causa pela qual possuam a coisa;
- pode tambm ser endereada contra aquele que deixou de possu-la com
dolo, isto , transferindo-a para outro com a inteno de dificultar ao
autor sua vindicao.
- A boa-f no impede a caracterizao da injustia da posse, para fins de
reivindicatria;
1.3 Efeito: fazer com que o possuidor restitua a coisa com todos os seus
acessrios.

Se

impossvel

essa

devoluo

por

ter

perecido

coisa,

proprietrio ter o direito de receber o valor da coisa se o possuidor

estiver de m-f.

36

Jurisprudncia:

Esta

ao

imprescritvel,

porm

se

coisa

reivindicada j foi usucapida pelo possuidor, no mais poder ser proposta

pelo antigo proprietrio que perdeu seu domnio.
2. AO NEGATRIA cabvel quando o domnio do autor, por um ato
injusto, esteja sofrendo alguma restrio por algum que se julgue com um
direito de servido sobre o imvel ou qualquer outra turbao na posse;
frequentemente usada para solucionar conflito de vizinhana.
3. AO DE DANO INFECTO tem carter preventivo e cominatrio, como o
interdito proibitrio, e pode ser oposta quando haja fundado receio de
perigo iminente, em razo de runa do prdio vizinho ou vcio na sua
construo; precavendo-se, o autor obtm que a sentena comine ao ru a
prestao de cauo que o assegure contra o dano futuro; pode ser proposta
tambm

nos

casos

de

mau

uso

da

propriedade

vizinha

que

prejudique

sossego, a segurana e a sade do proprietrio ou inquilino de um prdio.

4. AO DECLARATRIA: poder ser proposta para dissipar dvidas sobre o
domnio.
5. AO DE INDENIZAO POR PREJUZO CAUSADO POR ATO ILCITO: Ex: perda da
casa em razo de sua destruio por caminho desgovernado.
6.

AO

DE

INDENIZAO

POR

PREJUZO

CAUSADO

POR

ATO

LCITO:

Ex:

proprietrio que sofre limitao em sua propriedade por interesse social ou

por desapropriao.
Orlando Gomes: faz jus indenizao quando a propriedade diminuda em
virtude de acontecimento natural, como no caso de avulso. (CC, 1.251)

AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL

1.

Conceito: consiste na personalizao do direito num titular.

2.

Classificao:

2.1.

Aquisio originria: quando no h transmisso de um sujeito para

outro, como ocorre na acesso natural e no usucapio; a propriedade passa

37
ao patrimnio do adquirente livre de quaisquer limitaes ou vcios que
porventura a maculavam (manchavam).
2.2.

Aquisio

derivada:

D-se

quando

houver

ttulo singular ou universal do domnio por ato

transmissibilidade,
causa mortis

(direito

hereditrio) ou inter vivos (transcrio). Quando resulta de uma relao

negocial entre o anterior proprietrio e o adquirente, havendo, pois, uma
transmisso do domnio em razo da manifestao de vontade; a transmisso
feita com os mesmos atributos e eventuais limitaes que anteriormente
recaam sobre a propriedade, porque ningum pode transferir mais direitos
do que tem; ela exige, tambm, comprovao da legitimidade do direito do
antecessor.
A) ACESSO (aquisio originria)
1. Conceito: o modo originrio de aquisio da propriedade, criado por
lei, em virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo
ao seu proprietrio (CC, 1.248);
Predomina o princpio segundo o qual "a coisa acessria segue a principal";
Com relao as suas consequncias, aplica-se tambm o princpio que "veda o
enriquecimento sem causa": o legislador entendeu mais conveniente atribuir
o domnio da coisa acessria tambm ao dono da principal, para evitar o
estabelecimento de um condomnio forado e indesejado, porm, ao mesmo
tempo,

procurou

evitar

enriquecimento

indevido,

possibilitando

ao

proprietrio desfalcado o recebimento de uma indenizao;

2. Requisitos: conjuno entre duas coisas at ento separadas; carter
acessrio de uma dessas coisas, em confronto com a outra.

3. Classificao
a) fsicas ou naturais a unio ou incorporao da coisa acessria
principal decorrente de acontecimentos naturais, sendo acesso de imvel
a imvel.
-

formao

de

ilhas

em

rios

no-navegveis

(pertencem

ao

domnio

particular) acmulo de areia e materiais levados pela correnteza; as que

38
se

formam

no

meio

do

rio

distribuem-se

na

proporo

das

testadas

dos

terrenos at a linha que dividir o lveo (ou leito) do rio em duas partes
iguais; as que se formam entre essa linha e uma das margens consideram-se
acrscimos aos terrenos fronteiros desse mesmo lado.
- aluvio acrscimo paulatino de terras, s margens de um rio, por meio
de lentos e imperceptveis depsitos ou aterros naturais ou de desvios das
guas; esses acrscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, segundo
a regra de que o acessrio segue o principal.
- avulso o inesperado deslocamento de uma poro de terra por fora
natural violenta, soltando-se de um prdio para se juntar a outro; quando
de coisa no suscetvel de unio natural, aplica-se o disposto quanto s
coisas

perdidas,

que

devem

ser

devolvidas

ao

dono,

caso

contrrio,

acrscimo passa a pertencer ao dono da coisa principal; se o proprietrio

do prdio desfalcado reclamar, dentro do prazo decadencial de um ano, o
dono

do

prdio

aumentado,

se

no

quiser

devolver,

pagar

indenizao

quele.
-

abandono

de

lveo

(ou

leito)

Cdigo

de

guas

define

lveo

abandonado como "a superfcie que as guas cobrem sem transbordar para o
solo natural e ordinariamente enxuto"; , em suma, o leito do rio; o lveo
abandonado de rio pblico ou particular pertence aos proprietrios das duas
margens, na proporo das testadas, at a linha mediana daquele; os limites
dos imveis confinantes no sofrem modificao se o curso dgua que serve
de divisa vem a ser alterado.

ver legislao contida no Cdigo de guas.

b) industriais ou artificiais a unio ou incorporao da coisa acessria

principal decorrente do trabalho humano, sendo acesso de mvel a
imvel (CC, 1.253 a 1.259)
- construo de obras ou plantaes a regra bsica esta consolidada na
presuno de que toda construo ou plantao existente em um terreno foi
feita pelo proprietrio e sua custa; trata-se, entretanto, de presuno
vencvel, admitindo prova contrria.
- sementes, plantas ou materiais prprios e terreno alheio boa-f (recebe
indenizao do valor das sementes, plantas ou materiais); m-f (perde o

39
direito de indenizao e deve repor as coisas no estado anterior e a pagar
os prejuzos, ou deixar que permanea a seu benefcio e sem indenizao).
-

sementes,

plantas

ou

materiais

alheios

terreno

prprio

boa-f

(indeniza valor das sementes, plantas ou materiais); m-f (indeniza valor

das sementes, plantas ou materiais + perdas e danos).
-

sementes,

plantas,

materiais

terreno

alheios

boa-f

(recebe

indenizao do valor das sementes, plantas ou materiais); m-f (perde o

direito indenizao e deve repor a coisa no estado anterior + art. 1.257,
CC).

Somente

se

aplica

construes

industriais ou artificiais, e no s

plantaes,

que

so

acesses

benfeitorias, que no so coisas

novas, mas apenas acrscimos ou melhoramentos em obras j feitas.

Quando o valor do terreno inferior ao da construo ou plantao que

foi levantada de boa-f, entendem alguns injusta a regra que determina a

sua perda em favor do dono do solo; na jurisprudncia vem sendo acolhido o
entendimento de que, se a construo invade terreno alheio em parte mnima
e no lhe prejudica a utilizao, o invasor no deve ser condenado a
demoli-la, mas apenas a indenizar a rea invadida, segundo seu justo valor,
como uma espcie de desapropriao no interesse privado.
B) USUCAPIO
1. conceito: modo originrio de aquisio da propriedade e de outros
direitos

reais

suscetveis

de

exerccio

continuado

(entre

eles,

as

servides e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de

certos requisitos exigidos pela lei.
2. objeto: bens mveis e imveis do domnio particular.

3. pressupostos:
a)

coisa

hbil

ou

suscetvel

de

usucapio:

posse

(somente

"ad

usucapionem", que a que contm os requisitos exigidos pelo art. 550; a

"ad interdicta", justa, d direito proteo possessria, mas no gera o
usucapio):

40
b) com nimo de dono toma todas as atitudes para no perd-la e conservla.
c) mansa e pacfica exercida sem oposio; quando o possuidor no
molestado, durante todo o tempo estabelecido na lei, por quem tem legtimo
interesse,

ou

seja,

proprietrio;

todavia,

se

este

tomou

alguma

providncia na rea judicial, visando a quebrar a continuidade da posse,

descaracterizada fica a "ad usucapionem"; providncias extrajudiciais no
significam, verdadeiramente, oposio.
d) contnua sem interrupo; o possuidor no pode possuir a coisa a
intervalos, sendo necessrio que a tenha conservado durante todo o tempo e
at o ajuizamento da ao de usucapio.
e) decurso do tempo
f) justo ttulo refere-se a uma posse hbil para ensejar o pedido de
usucapio.
g) boa-f o possuidor ignora o vcio ou o obstculo que lhe impede a
aquisio da coisa ou do direito possudo; costuma ser atrelada ao justo
ttulo, embora se trate de realidade jurdica autnoma; o art. 490,
nico, estabelece presuno "juris tantum" de boa-f em favor de quem tem
justo ttulo; deve ela existir no comeo da posse e permanecer durante todo
o decurso do prazo; se o possuidor vem a saber da existncia do vcio,
deixa de existir a boa-f, no ficando sanada a mcula.
RESUMO:

os

trs

primeiros

so

indispensveis

exigidos

em

todas

as

espcies de usucapio; o justo ttulo e a boa-f somente so reclamados no

usucapio ordinrio; preambularmente, necessrio verificar se o bem que
se pretende usucapir suscetvel de prescrio aquisitiva, pois nem todos
se sujeitam a ela, como as coisas fora do comrcio e os bens pblicos (no
sofrem prescrio).
4. espcies de usucapio de bens imveis:
a) extraordinrio (art. 1.238, CC) requisitos:
- posse de 15 anos (regra) ou 10 anos (se o possuidor houver estabelecido
no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de
carter produtivo);

41

- exercida com nimo de dono;

- de forma contnua (ininterrupta), mansa e pacfica;
- dispensa do justo ttulo e da boa-f.
b) ordinrio (art. 1.242, CC) requisitos: posse de 10 anos (regra) ou de
05 (se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores

nele

tiverem

estabelecido

sua

moradia,

ou

realizado

investimentos de interesse social e econmico);

- exercida com nimo de dono;
- de forma contnua (ininterrupta), mansa e pacfica;
- alm de justo ttulo e boa-f.
c) especial
c.1) rural (ou "pro labore") preceitua o art. 1 da Lei n. 6.969/81 e
art. 1.239, CC.: "todo aquele que, no sendo proprietrio rural nem urbano,
possuir

como

contnua,
dimenso

sua,

no
da

por

excedente

rea

rural

anos
de

25

ininterruptos,
hectares

suscetvel

dessa

(o

sem

art.

espcie

oposio,
191
de

da

CF

rea

rural

aumentou

usucapio

para

a
50

hectares, tendo o nico proibido expressamente a aquisio de imveis

pblicos por usucapio), e a houver tornado produtiva com seu trabalho e
nela tiver sua morada, adquirir-lhe- o domnio, independentemente de justo
ttulo e boa-f, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena,
a

qual

servir

de

ttulo

para

transcrio

no

Registro

de

Imveis";

excepcionalmente, o seu art. 2 inclui as terras devolutas (espcies de

bens pblicos) entre os bens usucapveis.
c.2) urbano (ou pr moradia ou "pro misero") constitui inovao trazida
pela atual CF, estando regulamentado em seu art. 183, bem como art. 1.240,
CC: "aquele que possuir como sua rea urbana de at 250 M2, por 5 anos,
ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua
famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro
imvel urbano ou rural";

42
- no se aplica posse de terreno urbano sem construo, pois requisito
a sua utilizao para moradia do possuidor ou de sua famlia; acrescentam
os 2 e 3, que esse "direito no ser reconhecido ao novo possuidor
mais de uma vez" e que os "imveis pblicos no sero adquiridos por
usucapio"; o ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao
homem ou mulher, ou a ambos, independentemente de estado civil ( 1);
- essa espcie de usucapio no reclama justo ttulo nem boa-f, como
tambm ocorre como o usucapio especial rural.
D) Da Usucapio prevista no art. 1.240-A e seus requisitos (Usucapio
familiar)
Art. 1240-A (CC). Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e
sem oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de at
250m (duzentos e cinqenta metros quadrados) cuja propriedade divida com
ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua
moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no
seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1 O direito previsto no caput no ser reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
2 Vetado.
O art. 1.240-A traz como requisitos para utilizao desta modalidade de
usucapio:
Tempo: 2 anos.
Continuidade: ininterrupta e sem oposio.
Modalidade de posse: direta, com exclusividade e para sua moradia ou de sua
famlia.
rea limite: imvel urbano terreno ou apartamento de at 250m (duzentos
e cinquenta metros quadrados).
Condio dos cnjuges ou companheiros: separado de fato.
Condio do co-titular que pretende usucapir o bem: possuir co-propriedade
(existncia de meao), no possuir outro bem imvel, no ter requerido o
mesmo direito anteriormente.

43
Condio

do

co-titular

que

perder

sua

meao:

ter

sado

do

lar,

no

contribuir com a manuteno do bem, tampouco buscar exercer direito sobre o

mesmo no prazo de 2 anos a contar da separao de fato.

5. ao:
O possuidor com posse "ad usucapionem" pode ajuizar ao declaratria,
regulada pelos arts. 941 a 945 do CPC e 1.241 do CC, sob o ttulo de " ao
de usucapio de terras particulares", no foro da situao do imvel, que
ser clara e precisamente individuado na inicial; deve o autor, alm de
expor o fundamento do pedido, juntar planta da rea usucapienda (art. 942,
CPC);
- a sentena que julg-la procedente ser transcrita, mediante mandado, no
registro de imveis (Cartrio de Registro de Imveis - CRI), satisfeitas as
obrigaes fiscais (art. 945, CPC);
- intervir obrigatoriamente em todos os atos do processo o MP;
-

Legitimidade

ativa:

propositura

da

ao

de

usucapio

somente

permitida a quem tem posse atual do imvel;

* se o usucapiente, depois de consumado o usucapio, sofre esbulho e perde
a

posse,

ter

de

recuper-la

pela

ao

publiciana,

uma

espcie

de

reivindicatria sem ttulo, para poder, assim, ajuizar a ao de usucapio

e obter uma sentena favorvel, que lhe servir de ttulo, malgrado j se
tenha tornado dono desde o momento do exaurimento do lapso prescricional
(art. 1.238, CC), sendo a sentena de natureza meramente declaratria.

C) AQUISIO PELO REGISTRO DO TTULO NO REGISTRO DE IMVEIS: (art. 1.227,

CC) aquisio derivada
No direito brasileiro no basta o contrato para a transferncia do domnio;
por ele, criam-se apenas obrigaes e direitos; o domnio, porm, s se
transfere inter vivos pela tradio, se for coisa mvel (art. 1.267), e
pelo registro do ttulo, se for imvel (art. 1.245);

44
- A relao dos atos sujeitos transcrio encontra-se na Lei de Registros
Pblicos (art. 167 da Lei n 6.015/73); a lei anterior sujeitava alguns
atos, como os transmissivos da propriedade, transcrio, e outros, como a
hipoteca, inscrio; a atual e o Novo Cdigo Civil usa apenas a expresso
"registro", que engloba os antigos atos de transcrio e inscrio.
- O registro s produz efeitos a partir da data em que se apresentar o
ttulo ao oficial do Registro e este o prenotar no protocolo;
C.1 - Princpios:
1. Princpio da Unitariedade Matricial.
Entende-se por este princpio a impossibilidade da matrcula conter mais do
que um imvel em sua descrio, bem como da abertura de matrcula de parte
ideal de imvel, consoante interpretao do artigo 176, 1, inciso I da
Lei 6.015/73. A expresso "cada imvel" contida no referido artigo 176 da
Lei

6.015/73

significa

unidade

territorial

com

continuidade

de

rea,

contornos definidos e individualizada de outras glebas.

Dessa forma, expressamente vedada a abertura de matrcula envolvendo
parte ideal de imvel, o que era possvel no sistema das transcries, onde
se era transcrito o ttulo que muitas vezes envolvia parte ideal de imvel,
devendo ser recomposto o imvel todo para se abrir a matrcula, ou mais
claramente,

segundo

Conselho

Superior

da

Magistratura,

referida

recomposio " semelhante feitura de uma colcha de retalhos, rene as

expresses aritmticas das partes e os seus titulares atuais: fsicojurdica" (Apel. Cvel n 003183-0).
Ultimamente esse princpio tem sofrido muitas crticas, principalmente no
tratamento dos chamados terrenos de marinha 2, onde muitas vezes encontramos
matrculas

abrangendo

marinha).

dois

Professor

imveis

(parte

Advogado

alodial

MARCELO

TERRA

parte

terreno

defende

uma

de

nova

reformulao do princpio da unitariedade matricial, principalmente com

relao

econmico

definio
como

ocorre

de
em

imvel,
outros

que

deve

pases,

abranger

bem

como

tambm
da

conceito

possibilidade

da

"terrenos de marinha so faixas de terra de 33 m de profundidade, contados horizontalmente, a partir da

linha do preamar mdio de 1831, para o interior das terras banhadas pelo mar sejam continentais, costeiras
ou de ilhas ou pelos rios e lagos que sofram a influncia das mars, entendendo-se como tal a oscilao
peridica em seu nvel de guas, em qualquer poca do ano, desde que no inferior a 5 cm, e decorrentes da
ao das mars (art. 2, e pargrafo nico, do Dec.-lei 9.760, de 5.9.46)" (Celso Antnio Bandeira de Mello,
"Os terrenos de marinha aforados e o poder municipal", artigo na RT 396/22).

45
matrcula

abranger

dois

ou

mais

imveis,

desde

que

respeitada

uma

finalidade como, por exemplo, um empreendimento imobilirio.

2. Princpio da Instncia ou Solicitao
Entende-se por este princpio que a iniciativa de requerer a prtica de
determinado

ato

registrrio

deve

partir

da

parte

interessada

ou

pela

autoridade, no podendo o oficial registrador praticar atos de ofcio que

onerem de qualquer forma a parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de
Registros Pblicos. Assim sendo, todos os ttulos que forem apresentados
qualificao

do

oficial

devero

conter

expressa

ou

implicitamente

autorizao para se proceder os atos requeridos.

Existem

excees

ao

referido

princpio,

sendo

permitido

ao

Oficial

Registrador, por exemplo, a correo de atos por ofcio em erros evidentes

(art. 213, 1 da Lei 6.015/73), averbaes de alterao de denominao de
logradouros pblicos, abertura de matrcula para imveis transcritos desde
que contenham os elementos necessrios etc.
3. Princpio da publicidade
A publicidade uma das caractersticas do Registro de Imveis, no se pode
admitir que um registro tenha eficcia "erga omnes" (contra todos) e ao
mesmo tempo seja negada informao ao pblico em geral. No Registro de
Imveis a publicidade dos atos por ele praticados garantida no somente
pela prpria Lei 6.015/73, como tambm por norma constitucional (artigo 5,
inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certido para qualquer parte que
a solicite, independentemente de identificao.
4. Princpio da F Pblica.
ntima a ligao do princpio da f pblica com o da publicidade, razo
pela

qual

muitos

autores

entendem

englobarem

um

nico

princpio.

Com

efeito, para que a publicidade tenha o atributo necessrio para gerar a

segurana exigida s relaes jurdicas, preciso outorgar-lhe presuno
de veracidade para garantir-lhe a eficcia.
Entende-se pelo princpio da f pblica na presuno de veracidade que tm
os

atos

de

determinados

funcionrios

pblicos

(sentido

lato)

por

eles

realizados ou praticados em sua presena, sempre no exerccio de suas

respectivas funes.

46

Transportado o princpio para o Registro de Imveis, podemos dizer que o

contedo da matrcula uma verdade jurdica, devendo-lhe ser outorgada
presuno de veracidade, lembrando sempre que referida presuno relativa
no direito brasileiro, como exposto em maior detalhe no item V.
Ressalte-se que caso o registro no exprima a verdade, poder o prejudicado
proceder sua retificao (artigos 860 do Cdigo Civil, e 212 e 213 da Lei
6.015/73).
5. Princpio da legalidade
Uma vez protocolizado o ttulo deve o oficial registrador qualific-lo,
observando-se

no

somente

legislao

registrria,

mas

outras

leis

especiais sem, contudo, perder de vista que a anlise do titulo dever

ater-se to somente aos aspectos extrnsecos do ttulo. Deve aplicar os
princpios, observar se o ttulo encontra-se no rol taxativo do artigo 167,
se no contraria a moral e os bons costumes, dispositivo de lei federal
cogente como o regime de bens etc, salientando-se que a legalidade e a
observncia dos demais princpios devem ser exigidos nos ttulo judiciais,
sendo limite, a atividade jurisdicional, no devendo o oficial registrador
discutir, por exemplo, pretensa inobservncia do processo legal.
6. Princpio da Prioridade
Os ttulos apresentados para registros so recepcionados e recebem uma
numerao cronolgica aps lanados no livro de protocolo,

esse ato

denominado prenotao ou protocolizao. O oficial registrador tem trinta

dias

para

efetuar

registro

do

ttulo,

sendo

que

em

caso

de

desqualificao, dever devolve-lo parte em quinze dias, para que esta

possa

satisfazer

apresentado

as

recebe

uma

exigncias.
prioridade

Nesse
com

perodo

relao

(30

dias),

qualquer

ttulo

outro

ttulo

envolvendo o mesmo imvel, de sorte que somente perder esse direito no

caso da no satisfao das exigncias e consequente trmino do prazo.
O

princpio

da

contraditrios

prioridade

submetidos

determina

que,

simultaneamente

no

confronto

qualificao,

de
os

direitos
registros

seguem a ordem de prenotao dos respectivos ttulos. Dessa forma, uma vez
protocolizado
apresentado

um

ttulo

envolvendo

posteriormente,

determinado

envolvendo

mesmo

imvel,
imvel,

nenhum
poder

outro
ser

registrado no prazo de trinta dias. Caso ocorra a apresentao de ttulos

47
em datas diversas, tendo por objeto, porm, o mesmo imvel, o que foi
apresentado primeiramente ter preferncia sobre o segundo, ocorrendo o que
denomina-se ttulos contraditrios, ou seja, ttulos que tm por objeto
direitos que no podem coexistir ou cuja fora depende da ordem de ingresso
no Registro de Imveis.
7. Princpio da Especialidade
De origem doutrinria, esse princpio foi emprestado dos direitos reais de
garantia na referncia especializao da hipoteca. Afrnio de Carvalho,
com a clareza que lhe peculiar, afirma que "o princpio de especialidade
significa

que

toda

inscrio

deve

recair

sobre

um

objeto

precisamente

individuado".
A doutrina divide o princpio da especialidade em trs classes:
a) a denominada especialidade objetiva que concerne ao objeto da situao
jurdica que o imvel com todas suas caractersticas que acabamos de
discorrer;
b) a chamada especialidade subjetiva, que diz respeito s pessoas titulares
de direitos ou poderes enunciados na situao jurdica, principalmente
completa identificao; e
c) a especialidade do fato jurdico exprimindo-se sua natureza, extenso s
condies que houver, seu valor.
Contudo, somente os dois primeiros foram aceitos e amplamente difundidos em
razo da maior aplicao ou relevncia registrria.

8. Princpio da Continuidade
O princpio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer
que, em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma
cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio de um
direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular.
Assim, as sucessivas transmisses, que derivam umas das outras, asseguram
sempre a preexistncia de imvel no patrimnio de transferente. Ao exigir
que cada inscrio encontre sua procedncia em outra anterior, que assegure

48
a

legitimidade

da

transmisso

ou

da

onerao

do

direito,

acaba

por

transform-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos

quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligar
posteriormente. Graas a isso o Registro de Imveis inspira confiana ao
pblico.
O princpio da continuidade ou do trato sucessivo tem alcance puramente
formal, ou seja, visa a conseguir que o histrico registral de cada imvel
seja autntico e completo, tomando-se necessria uma continuidade entre os
lanamentos inerentes a esse mesmo imvel. A anlise a ser realizada
subjetiva,

ou

seja,

deve

observar

encadeamento

dos

titulares

dos

respectivos direitos reais.

So dois os principais artigos da Lei 6.015/73 que tratam do referido
princpio:
Art. 195. Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do
outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo
anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do
registro.
Art. 237. Ainda que o imvel esteja matriculado, no se far registro que
dependa da apresentao de ttulo anterior, a fim de que se preserve a
continuidade do registro.
9. Princpio da Disponibilidade
Trata-se de corolrio do princpio da continuidade. Alicera-se o princpio
da

disponibilidade

em

uma

primeira

anlise,

na

mxima

"ningum

poder

transmitir o que no possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo plus jus
transfere.

Assim

sendo,

na

transferncia

de

domnio

deve-se

sempre

respeitar a exata propriedade do alienante, principalmente em seus aspectos

quantitativos,

por

exemplo:

figurando

na

matrcula

determinada

pessoa

proprietria da parte ideal de cinqenta por cento do imvel, dever a

mesma, na transmisso, comparecer alienando essa mesma parte ideal, que
corresponde ao direito a ela correspondente.
Mas

no

s,

princpio

da

disponibilidade

aplicado

tambm

nos

parcelamentos e apuraes de remanescente de imveis. Com efeito, nessas

hipteses preciso respeitar sempre a rea total do imvel primitivo a fim

49
de que a transcrio ou matrcula possa ser esgotada e, por conseguinte,
encerrada, afastando-se eventuais sobreposies.
Essa anlise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou
seja, mero clculo aritmtico da rea total do imvel at proceder-se seu
esgotamento, todavia, aps o advento da Lei 6.015/73, passou-se uma
anlise qualitativa ou geodsica, observando-se todas as caractersticas do
imvel, tais como medidas lineares, rea total, confrontaes e distncia
da prxima esquina.
10. Princpio da Obrigatoriedade (CC, 1.227 e 1.245)
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos
por atos entre vivos, s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro
de Imveis dos referidos ttulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos neste Cdigo.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do
ttulo translativo no Registro de Imveis.
1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a
ser havido como dono do imvel.
11. Princpio de retificao (Lei 6.015, arts. 213 e 216, CC, art. 1.247)
Art.

1.247.

Se

teor

do

registro

no

exprimir

verdade,

poder

interessado reclamar que se retifique ou anule.

C.2 - principais livros do registro de imveis
Os

livros

do

Registro

de

Imveis

podem

ser

divididos

em

trs

grupos:

Principais, internos e classificadores, cumprindo observar que tratam-se

livros cuja utilizao obrigatria, nos termos das Normas de Servio da
Corregedoria Geral da Justia. Para fins do curso de direito, estudaremos
apenas os principais
Livros principais.
- Livro de Recepo de Ttulos: Neste livro so relacionados exclusivamente
todos

os

ttulos

que

foram

recepcionados

para

exame

clculo

dos

respectivos emolumentos a requerimento escrito e expresso do interessado;

50

- Livro n. 1 - Protocolo: Somente so cadastrados neste livro os ttulos

prenotados,

ou

seja,

uma

vez

recepcionados

entram

em

uma

fila

de

precedncia, de modo que possuem preferncia para registro com relao a

eventuais

ttulos

que

sejam

recepcionados

posteriormente,

chamado

princpio da prioridade, contido no artigo 186 da Lei de Registros Pblicos

(6.015/73). A prenotao do ttulo ter validade de 30 (trinta) dias e
somente poder ser prorrogada em casos excepcionais;
- Livro n. 2 - Registro Geral: o principal livro do Registro Imveis.
Ser destinado matrcula dos imveis e ao registro ou averbao dos atos
no atribudos ao Livro 3;
- Livro n. 3 - Registro Auxiliar: O Livro n. 3 ser destinado ao registro
dos atos que, sendo atribudos ao Registro de Imveis por disposio legal,
no digam respeito diretamente a imvel matriculado, por exemplo: cdulas
de crdito rural, de crdito industrial, de crdito exportao e de
crdito comercial; as convenes de condomnio; o penhor de mquinas e de
aparelhos utilizados na indstria, instalados e em funcionamento, com os
respectivos pertences ou sem eles; as convenes antenupciais; os ttulos
que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor,
sem

prejuzo

do

ato

praticado

no

livro

n.

2;

transcrio

integral

da

escritura de instituio do bem de famlia, sem prejuzo do seu registro no

Livro n. 2; tombamento definitivo de imvel etc.;
-

Livro

n.

Indicador

Real:

Livro

n.

ser

repositrio

das

indicaes de todos os imveis que figurarem no Livro n. 2, devendo conter

sua identificao e o nmero da matrcula;
- Livro n. 5 - Indicador Pessoal: O Livro n. 5, dividido alfabeticamente,
ser

repositrio

dos

nomes

de

todas

as

pessoas

que,

individual

ou

coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, inclusive os

cnjuges,

figurarem

nos

demais

livros,

fazendo-se

referncias

aos

respectivos nmeros de ordem;

- Livro de Registro de Aquisio de Imveis Rurais por Estrangeiros: Todas
as aquisies de imveis rurais por estrangeiros devero ser obrigatria e
trimestralmente comunicadas ao INCRA e Corregedoria Geral da Justia.
- Livro de Registro das Indisponibilidades:

Destina-se ao registro dos

ofcios da Corregedoria Geral da Justia ou dos interventores e liquidantes

51
de instituies financeiras em interveno ou liquidao extrajudicial,
comunicando a indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administrados
das referidas sociedades.
* Ressalte-se que os mandados judiciais que no contm previso legal
especfica para ingresso no registro imobilirio, mas que determinem a
indisponibilidade

de

qualquer

bem

imvel,

devero

ser

recepcionados

no

Livro 1 - Protocolo, ficando a prenotao prorrogada at soluo definitiva

da pendncia judicial (Prov. CG 17/99).

C.3 - roteiro da tramitao do ttulo no registro de imveis

No

qualquer

dispositivo

legal,

nem

normativo,

disciplinando

tramitao interna do ttulo no Registro de Imveis, todavia, para efeitos

didticos apresentamos um roteiro prtico adotado por alguns Oficiais de
Registro de Imveis da Capital, sendo sua maior vantagem o escalonamento do
servio, de sorte que o ttulo analisado por vrias pessoas, diminuindo
consideravelmente a margem de erro e aumentando o debate jurdico entre os
escreventes.
1. Recepo.
A primeira anlise que o Registro de Imveis faz do ttulo ocorre na
recepo da serventia, procedendo-se um exame preliminar para que no se
cometam erros que possam afetar direitos de terceiros. Com efeito, apesar
da anlise ser superficial, deve a recepo observar se o imvel objeto do
ttulo pertence circunscrio do Registro de Imveis, se o ttulo hbil
para ter acesso serventia, pois muitas vezes apresentado por meio de
cpia

no

poder

ter

sua

prioridade

garantida

(artigo

186

da

Lei

6.015/73).
As Normas de Servio da Egrgia Corregedoria Geral da Justia recomendam
que se proceda a exame prvio dos ttulos, para verificao da presena dos
requisitos

mnimos

devolvendo-se,

se

do

ato

for

pretendido,
caso,

no

momento

independentemente

de

da

apresentao,

qualquer

outra

providncia (item 8, Captulo XX), contudo, na insistncia do apresentante

dever o ttulo ser protocolizado para qualificao.
Outro cuidado que deve ter a recepo na forma que o ttulo ter acesso
ao Registro de Imveis, ou seja, se para prenotao e registro ou exame e

52
clculo

das

custas

emolumentos,

pois

grandes

consequncias

podero

ocorrer na sua escolha.

No primeiro caso, para prenotao e registro, deve ser exigido depsito
prvio

das

custas

emolumentos,

outorgando

ao

ttulo

prioridade

de

registro nos termos dos artigos 11, 12 e 186 da Lei de Registros Pblicos,
devendo o ttulo ser qualificado no mximo em quinze dias e registrado em
trinta dias (contados da apresentao);
No segundo, a situao diversa, no h necessidade de depsito prvio,
devendo o ttulo ser qualificado em trinta dias, porm, no aplicado o
princpio da prioridade.
Ressalte-se que a regra que o ttulo seja prenotado, excepcionalmente
admitida

protocolizao

para

exame

clculo,

que

depender

de

requerimento escrito e expresso do interessado, que dever ser arquivado.

2. Contraditrio.
Superada

cadastrar

primeira
e

fase,

proceder

ttulo

todas

as

encaminhado

buscas

necessrias

um
nos

setor

que

indicadores,

principalmente no controle de ttulos contraditrios onde ser observado se

h

outro

ttulo

envolvendo

os

mesmos

imveis,

bem

como

no

livro

de

indisponibilidade, sendo que na ocorrncia de algum dos casos, ser feita a

anotao pertinente no ttulo para posterior verificao.
Neste setor tambm so impressos e atualizados os livros de protocolo e
recepo de ttulos.

3. Extrato.
Nesta oportunidade feito um resumo ou extrato do ttulo que aps impresso
submetido conferncia e verificao, nesta fase preliminar realizada
pesquisa pelo digitador ou datilgrafo do registro anterior, anexando-se ao
ttulo cpia da matrcula original.
4. Conferncia.

53
Vrias so as funes da conferncia, a primeira consiste na anlise do
extrato em cotejo com o ttulo, conferindo se aquele corresponde de forma
fiel a este, observando-se a redao e erros de digitao e gramaticais.
Posteriormente, o conferente analisa a legalidade do ttulo da forma mais
ampla, ou seja, se o ttulo est incluso no rol do artigo 167 da Lei
6.015/73; se foi observada a forma prescrita em lei (artigos ns 215 e 221
do Cdigo Civil) no caso de escritura pblica ou instrumento particular; o
recolhimento dos tributos incidente sobre os imveis (artigo 31, inciso XI,
da Lei 8.935/94); nesta fase, tambm, feita uma anlise da formalidade ou
requisitos extrnsecos do ttulo, como por exemplo: as assinaturas das
partes, numerao de folhas em ttulos judiciais, reconhecimentos de firma,
certides de rgos complexos etc.
Por derradeiro ser feito o clculo das custas e emolumentos e o ttulo
submetido verificao.
5. Verificao.
A verificao setor do Registro de Imveis que aplica mais profundamente
os

princpios

outros,

pois

da

continuidade,

analisa

ttulo

disponibilidade
atravs

do

extrato

especialidade,
com

entre

matrcula

ou

transcrio, observando eventuais divergncias que devero ser dirimidas

antes do registro.
Neste setor tambm observada a ocorrncia de ttulos contraditrios e
indisponibilidade de bens, onde so tomadas as medidas pertinentes para
cada caso.

6. Devoluo.
Sendo o ttulo desqualificado, ou seja, havendo exigncia de qualquer ordem
devero

ser

formuladas

de

uma

vez,

por

escrito,

de

forma

clara

objetiva, em papel timbrado do cartrio, com identificao e assinatura do

servidor responsvel, lembrando sempre que o apresentante muitas vezes
leigo na rea de registros pblicos, devendo ser evitado o excesso de
termos jurdicos.

54
7. Numerao e Registro.
Estando

apto

para

registro

ou

superadas

as

exigncias,

ttulo

ser

submetido numerao, que corresponde na admisso para incluso do ttulo

nos livros 2 ou 3. Nesta fase o extrato ser corrigido se tiver algum erro
e o ato ser impresso e transportado para o respectivo livro, sendo o
ttulo

encerrado

custas

com

acompanhamento

emolumentos

devidos,

da

certido

procedendo-se,

ao

talo

que

final,

resumir

as

microfilmagem

total dos ttulos.

Os

indicadores

real

pessoal

sero,

nesta

oportunidade,

atualizados,

devendo as custas devidas ao Estado serem recolhidas no dia subsequente ao

ato praticado e a contribuio para aposentadoria semanalmente.
C.4 - Procedimento de Dvida
Conceitua-se dvida registrria na acepo material como sendo "o juzo,
emitido pelo registrador no exerccio de suas funes, obstando a uma
pretenso

de

hierrquica

registro;
do

juzo

em

acepo

formal:

administrativo

de

procedimento

objeo

uma

de

reviso

pretenso

de

registro" .
Procedimento: No se conformando o apresentante (suscitado) com a exigncia
do Oficial Registrador poder requerer a declarao ou suscitao de dvida
ao Oficial Registrador (suscitante), que remeter ao Juzo competente para
dirimi-la,

acompanhada

de

sua

razes,

procedendo-se

notificao

intimao do suscitado para impugn-la no prazo de quinze dias, observandose

que

dever

do

Oficial

encaminhar

levantadas

pelos

interessados,

nos

ao

termos

juzo
do

competente

artigo

30,

as

dvidas

XIII,

da

Lei

8.935/94.
Decorrido

prazo,

apresentada

ou

no

impugnao,

os

autos

sero

remetidos ao representante do Ministrio Pblico que atuar como fiscal da

lei (custus legis) emitindo parecer no prazo de dez dias, retornando os
autos ao Juzo competente para prolao de sentena, sendo que a prenotao
ficar

suspensa

at

final

soluo

(artigos

198

seguintes

da

Lei

6.015/73). Irresignado com a deciso de primeiro grau, poder o suscitado

recorrer

no

prazo

de

quinze

dias

para

rgo

competente

atravs

de

apelao, que ser recebida nos efeitos devolutivo e suspensivo, funo

3

Algumas Linhas sobre a Dvida no Registro de Imveis, Benedito Silvrio Ribeiro e Ricardo Henry Marques
Dip, Contribuio aos Estudos do XV Encontro Nacional de Oficiais de Registro de Imveis, Esprito Santo
1988.

55
essa que no Estado de So Paulo exercida pelo Conselho Superior da
Magistratura,

rgo

do

Poder

Judicirio

composto

pelo

Presidente

do

Tribunal de Justia, Vice-Presidente e Corregedor-Geral da Justia.

Salienta-se que a interveno do Ministrio Pblico obrigatria, sob pena
de nulidade (artigo 200 da Lei 6.015/73), lembrando o Advogado e Ex-Juiz de
Direito

da

Vara

de

Registros

Pblicos

GILBERTO

VALENTE

DA

SILVA

importncia da interveno do parquet pois o registrador no pode recorrer

da sentena de improcedncia da dvida.
Questo interessante ocorre no artigo 199 da Lei de Registros Pblicos que
exige

condio

de

"interessado"

para

que

dvida

seja

impugnada,

diversamente do artigo 198 que menciona a condio de apresentante para

requerer sua declarao. O interesse deve ser direto ou indireto, ter-se-
o primeiro quando a impugnao for realizada por aquele cujo nome ser
feito o registro; o segundo ocorre quando pelo registro seu direito ser
atingido.
A jurisprudncia tem admitido, por economia processual, outra forma de
suscitao de dvida, a chamada "dvida inversa", procedimento pelo qual o
requerimento apresentado diretamente ao juzo competente que abre vista
dos autos ao oficial registrador para prenotao e resposta, seguindo o
procedimento previsto na Lei de Registros Pblicos.
Somente o registro em sentido estrito pode ser objeto de suscitao de
dvida (artigo 167, inciso I, da Lei 6.015/73), segundo orientao do
Conselho Superior da Magistratura de So Paulo.
Nos casos de averbao (artigo 167, II, da Lei 6.015/73), o procedimento
correto seria o de "providncias administrativas", com competncia recursal
da

Corregedoria

Registros

Geral

Pblicos,

da

Justia,

todavia,

no

que

possui

residual
as

mesmas

em

se

tratando

de

caractersticas

da

dvida, pois no prorroga a prenotao at o dissenso ser dirimido.

Ressalte-se

que

administrativa,

procedimento

dessa

forma:

de
No

dvida
h

tem

natureza

contraditrio

puramente

entre

partes

interessadas, mas apenas dissenso entre o requerente e o serventurio; no

configura

causa

no

sentido

constitucional;

no

enseja

coisa

julgada

material mas mera precluso administrativa; no se aplicam totalmente as

formas e institutos do Cdigo de Processo Civil, que somente utilizado
subsidiariamente, assim, por exemplo, o agravo de instrumento, percia,

56
intervenes de terceiros e o recurso especial no podem ser utilizados no
procedimento de dvida, o que no ocorre com os embargos declaratrios, bem
como alguns dos requisitos da petio inicial contidos no artigo 282, que
so aceitos, observando-se que tanto para a impugnao da dvida, como para
se interpor recurso, ser necessria a constituio de advogado, nos termos
do artigos 1 da Lei 8.906/94 e 36 do Cdigo de Processo Civil.
O Conselho Superior da Magistratura tem decidido que formuladas vrias
exigncias quando da apresentao do ttulo pelo Oficial Registrador, no
pode o suscitado, no curso do procedimento de dvida, concordar nem atender
algumas delas, pois descaracterizaria o dissenso com o Oficial, que deve
ser total, caracterizando potencial prejuzo para terceiros interessados
detentores de ttulos contraditrios.
A

reiterao

anteriormente

da

dvida

reconhecido

admitida

ou

que

se

desde
tenha

que

se

alterado

supere
a

motivo

jurisprudncia

respeito das questes tratadas.

D) DIREITO HEREDITRIO (assunto pertencente ao "direito das sucesses"):
modo de aquisio da propriedade imvel, porque, aberta a sucesso, o
domnio da herana transmite-se, desde logo, aos herdeiros; o inventrio
feito em funo do princpio da continuidade do registro de imveis, para
que o herdeiro ali figure como titular do direito de propriedade; todavia,
a aquisio desse direito d-se simplesmente em razo do falecimento do "de
cujus", quando ento se considera aberta a sucesso.

FORMAS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE MVEL

1. Usucapio ordinria de coisa mvel Art. 1260 do Cdigo Civil
Aquele que possuir coisa mvel como sua, contnua e incontestadamente,
durante

trs

anos,

com

justo

ttulo

boa-f,

adquirir-lhe-

propriedade.
A

usucapio

modo

originrio

de

aquisio

de

bens

juridicidade a situaes fticas que se alongam no tempo.

mveis,

dando

57
Requisitos: Posse mansa e pacfica, ininterrupta, sem oposio exercida com
animus domini pelo prazo de trs anos, justo ttulo ainda que viciado ou
irregular, boa f e sentena judicial declaratria da aquisio do domnio
por usucapio.
2. Usucapio extraordinria de coisa mvel Art. 1261 do Cdigo Civil
Se

posse

da

coisa

mvel

se

prolongar

por

cinco

anos,

produzir

usucapio, independentemente de ttulo ou boa-f

Neste caso os requisitos so os mesmos apontados acima com exceo do prazo
que ser de cinco anos e do justo ttulo e da boa f, pois h presuno
juris et de jure.
OBS: Segundo o Art. 1262 do Cdigo Civil, aplica-se usucapio das coisas
mveis o disposto nos arts. 1243 e 1244
3. Da ocupao
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a
propriedade, no sendo essa ocupao defesa por lei.
A ocupao aquisio de coisa mvel ou semovente, sem dono, por no ter
sido apropriada res nullius, ou por ter sido abandonada res derelictae,
no sendo essa apropriao defesa por lei.
O Cdigo civil de 1916 enumerou em seu art. 593 as chamadas coisas sem
dono. Artigo que no foi recepcionado pelo cdigo de 2002

Art. 593 - So coisas sem dono e sujeitas apropriao:

I - os animais bravios, enquanto entregues sua natural liberdade;
II - os mansos e domesticados que no forem assinalados, se tiverem perdido
o hbito de voltar ao lugar onde costumam recolher-se, salvo a hiptese do
Art. 596;
III

os

enxames

de

abelhas,

anteriormente

apropriados,

colmeia, a que pertenciam, os no reclamar imediatamente;

se

dono

da

58
IV - as pedras, conchas e outras substncias minerais, vegetais ou animais
arrojadas

praias

pelo

mar,

se

no

apresentarem

sinal

de

domnio

anterior.
Acreditamos

ter

deixado

legislador

propositalmente

de

fora

tal

dispositivo para que seja aplicado as leis especficas como o cdigo de

caa Lei 5197/67, Decreto lei 221/67 proteo e estmulos a pesca e lei
7653/88 da proteo a fauna.
So suscetveis de ocupao:
Res

derelictae

Coisa

sem

dono

porque

foi

abandonada

pelo

seu

proprietrio, que, intencionalmente, quis se desfazer dela, logo, poder

ser licitamente adquirida mediante ocupao(RT 481:351). So coisas sem
dono e sujeito a apropriao: Os animais bravios e selvagens entregues a
sua natural liberdade desde que no protegidos por lei especial, os animais
domesticados ou mansos, salvo se os donos ainda estiverem a sua procura.
Res Nullius - A coisa de ningum, por no ter sido nunca apropriada, pode
ser adquirida por ocupao, no sendo esta defesa em lei.

Outras formas de aquisio da propriedade mvel

1. Do achado do tesouro
Tesouro o depsito de coisas preciosas, oculto, sendo desconhecido o seu
dono.
Se encontrado um tesouro em local alheio, ele ser dividido em partes
iguais entre o dono deste e o descobridor, porm, se um destes se apossar
de todo o tesouro, ter-se- furto relativo metade que no lhe pertence,
podendo ser cobrado judicialmente pelo prejudicado. (CC art. 1264)
O proprietrio do local onde foi encontrado o tesouro, ser considerado seu
dono se:
a) O tesouro for encontrado por ele em seu prprio imvel;
b) O tesouro for encontrado por empregado seu, o qual tinha a incumbncia
de procur-lo;

59

c) O tesouro for achado por pessoa que invadiu sua terra em busca de
riqueza, intencionalmente

e sem

sua autorizao

e/ou determinao.

(CC

art.1265)
O tesouro sendo encontrado em imvel aforado (contrato
proprietrio

pleno

cede

outrem

domnio

til

bilateral,

de

onde

determinada

rea,

mediante pagamento ou frutos) dever ser partilhado entre quem o encontrou

e o enfiteuta (pessoa que toma por aforamento o imvel, sobre o qual tem o
domnio til), ou ser deste ultimo se for encontrado por si prprio. (CC
art. 1266)
2. Da tradio
O contrato entre as partes no basta para transferir o domnio, sendo
necessrio que o ato de vontade constante neste, se complete com outra
solenidade,

alienatrio,

tradio
ocorrendo

que

assim

a
a

entrega

do

bem

transferncia

do

mvel

do

domnio,

alienante

ao

em

do

razo

contrato firmado entre as partes. Se o bem for imvel, ocorrer a tradio,

atravs da transcrio no Registro Imobilirio.
Gerando o contrato apenas um direito pessoal entre as partes, atravs da
tradio que o alienatrio passa a ter direito real sobre a coisa. Porm,
sendo a tradio ato complementar do negcio jurdico, este deve obedecer
os

seguintes

requisitos:

agente

capaz;

objeto

lcito,

possvel

determinvel; e forma prescrita ou no em lei (CC art. 104), pois, se

ineficaz o negcio jurdico e se feita por quem no era proprietrio, a
tradio no pode ganhar eficcia.
A tradio pode ser:
a) real: que a entrega material da coisa;
b) simblica: que ato representativo da transferncia, em que no h real
entrega do objeto, mas de coisa a ele equivalente, por exemplo a entrega
das chaves do automvel.
c) ficta: ocorre pelo constituto possessrio (quando o possuidor do bem
mvel que o possui em nome prprio passa a possu-lo em nome alheio) quando
o alienante, em vez de entregar a coisa vendida, a retm por um outro
ttulo, por exemplo, como locatrio.

60
Uma outra tradio fictcia, a traditio brevi manu (quando o possuidor
do bem
a

mvel o possua em nome alheio passa a possu-lo em nome prprio)

tradio

das

coisas

que

se

encontra

em

mos

de

terceiro,

como

por

exemplo, o caso de venda de prdio alugado.

Se o transmitente no for o proprietrio da coisa mvel, a tradio no
ter o efeito de transferir o domnio, constituindo crime de estelionato
(CP art. 171, 2), salvo se o bem, oferecido ao pblico, em leilo ou
estabelecimento

mercantil,

for

transferido

em

circunstncia

tal

que

ao

adquirente de boa-f pareceu ser a coisa alienada pertencente ao alienante,

ou seja, por exemplo, que o comprador tinha a boa-f de que o bem mvel era
de propriedade do vendedor, quando na realidade este no era proprietrio.
Mas se o adquirente estava de boa-f e se o alienante vier a adquirir
posteriormente a propriedade da coisa, a transferncia ser revalidada e
operado o efeito da tradio, desde o momento da celebrao da alienao.
Caso a tradio for baseada em ato negocial nulo (CC art. 166, incisos I a
VII), esta no ter o condo de operar a transferncia da propriedade da
coisa mvel.
3. Da especificao
Especificao o modo de adquirir a propriedade mediante transformao de
coisa mvel em espcie nova, em virtude do trabalho ou da indstria do
especificador, desde que no seja possvel voltar a forma anterior.
A propriedade da coisa nova ser:
a) Do especificador se a matria-prima aplicada for total ou em parte sua,
desde que no possa voltar a forma anterior;Ex. cana de acar e acar ou
caldo de cana.
b) Do dono da matria-prima, se for possvel voltar a forma anterior. Ex.
madeira e cadeira.
Se toda a matria-prima for de outrem, a propriedade da coisa nova ser:
a) Do especificador de boa-f, quando no puder voltar forma anterior;
b) Do dono do material, se o especificador estiver de m-f e desde que no
se possa voltar forma anterior;

61

c) Do dono da matria-prima, se puder voltar forma anterior;

d) Do especificador, podendo ou no voltar forma anterior, estando ou no
o especificador de boa-f, desde que o preo da mo-de-obra seja maior que
o da matria-prima;
e) Do especificador exclusivamente, sendo a especificao obra de arte ou
literria,

se

seu

valor

exceder

consideravelmente

da

matria-prima

alheia.
Podero receber indenizao por perdas e danos, todos aqueles que forem
lesados

pela

transformao

de

coisa

mvel

em

espcie

nova

feita,

com

matria-prima alheia, e somente no caber indenizao ao especificador que

utilizou-se de material de outrem atravs da m-f.
4. Da confuso, da comisso e da adjuno

Quanto

ao

ttulo

acima,

que

traz

comisso,

trata-se

na

verdade

de

comisto.
Conceitos:
a) Confuso: a mistura de coisas lquidas, sendo impossvel separa-las;
b) Comisto: a mistura de coisas slidas ou secas, sendo impossvel
separ-las;
c) Adjuno: a justaposio de uma coisa outra, de modo que no mais se
torne possvel destacar a acessria da principal, sem deteriorao.
Se ocorrer uma das hipteses acima, deve-se observar se existe ou no a
possibilidade de separar as coisas misturas, sem ameaa de deteriorao.
No havendo a possibilidade de deteriorao da coisa, poder proceder-se a
separao, devolvendo-se a cada um dos donos da matria-prima o que lhe
pertencia, sendo que as despesas da separao correr por conta de quem deu
causa a mistura.
A mistura feita por terceiro sem o consentimento dos donos da matriaprima, a lei determina que:

62
a) Se as coisas puderem ser separadas, sem deteriorao, cada proprietrio
continuar a ter domnio sobre a mesma coisa que lhe pertencia antes da
mistura;
b) Se for impossvel ou custosa a separao, o todo permanecer sem a
separao, onde cada proprietrio ter um quinho proporcional ao valor do
bem com que entrou para a mistura;
c) Se uma das coisas for considerada principal em relao s outras, o
domnio ser do dono da coisa principal, devendo este, indenizar os outros.
Caso a mistura ocorra de m-f por uma das

partes,

poder a outra parte:

a) Ser proprietrio do seu quinho proporcional;

b) Renunciar que lhe pertence, mediante recebimento de indenizao a que
tem direito.

PERDA DA PROPRIEDADE IMVEL

As modalidades da perda da

propriedade abaixo,

podem

ocorrer

tanto para

bens mveis como imveis.

Modos voluntrios:
a) Alienao a forma de extino subjetiva do domnio, em que o titular
desse direito, por vontade prpria, transmite a outrem seu direito sobre a
coisa;

transmisso

de

um

direito

de

um

patrimnio

outro;

essa

transmisso pode ser a ttulo gratuito, como a doao, ou oneroso, como a

compra e venda, troca, dao em pagamento. (CC, art. 1.275, I, pargrafo
nico).
- decorre do jus disponendi, em que o titular, por sua vontade prpria,
transfere

coisa

ou

bilateral

(contrato),

direito
onerosa

a
ou

outrem,

atravs

gratuitamente,

de

bem

negcio

mvel

por

jurdico
meio

da

tradio, ou bem imvel por meio da transcrio, que o registro no

cartrio imobilirio competente;
- existe negcio bilateral, pois o adquirente deve aceit-lo;

63
- vigora o princpio de que ningum transfere mais direitos do que possui;
- enquanto no ocorrer a tradio e a transcrio, o negcio jurdico fica
no plano dos direitos obrigacionais;
b)

Renncia

um

ato

unilateral,

pelo

qual

proprietrio

declara,

expressamente, o seu intuito de abrir mo de seu direito sobre a coisa, em

favor de terceira pessoa que no precisa manifestar sua aceitao. (CC,
art. 1.275, II, pargrafo nico).
-

um

ato

unilateral,

proprietrio
direito

declara,

sobre

irrevogvel

expressamente,

coisa

em

favor

de

sua

no

se

inteno

terceira

presume,
de

pessoa,

pelo

abrir
que

qual

mo

no

de

seu

precisar

manifestar sua aceitao;

- sempre possvel, desde que no prejudique terceiros;
-

para

bens

imobilirio

imveis

exige-se

competente

para

transcrio

bens

mveis

no

cartrio

declarao

do

de

registro

titular

para

conhecimento de terceiros;
c) Abandono o ato unilateral em que o titular do domnio se desfaz,
voluntariamente, do seu imvel, porque no quer mais continuar sendo, por
vrias razes, o seu dono; necessrio a inteno abdicativa; simples
negligncia ou descuido no a caracterizam. (CC, art. 1.275, III e 1.276,
1 e 2)
-

um

ato

voluntariamente,

unilateral
do

sem

em
bem

que
mvel

o
ou

titular
imvel

do

domnio

porque

no

se

desfaz,

mais

deseja

continuar sendo seu dono;

- para o ato de abandono, necessrio o poder de dispor, ou seja, quem no
possui poder de dispor, quem no dono ou no possui capacidade civil, no
pode abandonar;
- necessrio que o titular da propriedade tenha a voluntariedade em
abandonar o bem, com a inteno de no mais a ter para si, pois a simples
negligncia ou descuido em relao ao bem no o caracteriza;
- Conforme art. 1276 do Cdigo Civil, havendo intencional abandono do
imvel pelo seu proprietrio, no estando na posse de outrem, ser ele

64
arrecadado como

bem vago, passando trs anos depois, propriedade do

Municpio ou do Distrito Federal, sendo imvel urbano, da Unio se imvel

rural. Caso esteja na posse de outrem, este poder requerer a propriedade,
obedecendo os requisitos do usucapio.
Modos involuntrios:
a) Como no h direito sem objeto, com o perecimento do imvel extingue-se
o

direito;

esse

perecimento

pode

decorrer

de

ato

involuntrio,

se

resultante de acontecimentos naturais, ou de ato voluntrio do titular do

domnio, como no caso de destruio. (CC, art. 1.275, IV)
b) Requisio o ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse
pblico,

constitui

algum,

de

modo

unilateral

autoexecutrio,

na

obrigao de prestar-lhe um servio ou ceder-lhe, transitoriamente, o uso

de

uma

coisa,

obrigando-se

indenizar

os

prejuzos

que

tal

medida,

efetivamente, acarretar ao obrigado. (CC, art. 1.228, 3, 2 parte; CF,

art. 5, XXV, 139, VII).
c) desapropriao:
1. Conceito: um direito do Estado que se traduz em procedimento regido pelo
Direito Constitucional-Administrativo, visando imposio de um sacrifcio
total, por justa causa, de determinado direito patrimonial, particular ou
pblico respeitada a hierarquia -, tendo como finalidade a aquisio pelo
Poder Pblico ou de quem, delegadamente, cumpra o seu papel, por intermdio
de indenizao que h de ser prvia e justa, efetuado o pagamento em
dinheiro, com as ressalvas constitucionais expressas 4.
2.

Conseqncia:

com

desapropriao,

bem

passar

dominialidade

pblica, perdendo sua categoria de bem privado - na maioria dos casos -,

sujeitando-se,

assim,

ao

regime

jurdico

de

direito

pblico.

Logo,

definio do momento em que se consuma a desapropriao, com a incorporao

do bem Fazenda Pblica, questo que apresenta relevncia jurdica como
marco

delimitador

da

aquisio

de

propriedade

pelo

expropriante,

consequente perda para o expropriado.

3. Requisitos

FREITAS, Juarez. Estudos de Direito Administrativo. 2. Ed. So Paulo: Malheiros, 1995, pg. 84.

65
Para que a expropriao no esteja fadada ao insucesso, incorrendo em
ilegitimidade,

de

vital

importncia

que

sejam

preenchidos

os

seus

requisitos constitucionais. Destarte, no que calha ao art.5, XXIV, da

Constituio

Federal

desapropriao

hgida

do

Brasil,

os

idnea,

pressupostos
serem

para

honrados

que

pela

haja

uma

Administrao

Pblica, so os seguintes: a necessidade pblica, a utilidade pblica, o

interesse social e o pagamento de justa ou prvia indenizao.
Primeiramente, no que diz respeito

necessidade pblica, esta se faz

presente quando, em casos de urgncia, o Estado se v na obrigao de

integrar determinado bem, antes pertencente ao particular, ao patrimnio
pblico, para que seja resolvida uma problemtica iminente que exige, desde
logo, o uso do bem desapropriado.
Quanto utilidade pblica, esta se configura quando da convenincia da
transmisso de um dado bem privado ao domnio pblico, mesmo que seja
dispensvel. Entretanto, a doutrina muito dividida, longe de ter uma
opinio unnime formada, no tocante possibilidade do termo utilidade
pblica abarcar tanto o significado dele prprio como o da necessidade
pblica e do interesse social. Neste diapaso, discorre o jurista Celso
Ribeiro Bastos:
Convm salientar que a distino que outrora se fazia entre esses dois
conceitos j no tem relevncia jurdica. que o Decreto-lei n. 3.365/41
no

mais

se

refere

hipteses

de

necessidade

pblica

anteriormente

previstas no Cdigo Civil (art. 590, 1). Define, no seu art.5, tanto as
hipteses de utilidade pblica, quanto as de necessidade pblica previstas
na legislao civil acima referida, sob a denominao nica de utilidade
pblica".
Para alguns doutrinadores a tripartio (utilidade pblica, necessidade
pblica e interesse social) elaborada pela Carta Magna de grande valia,
eis que destaca melhor os casos da desapropriao, evitando confuses ou
interpretaes

equivocadas.

Em

compensao,

outra

parte

da

doutrina

estabelece que a utilidade pblica unifica, por si s, os trs requisitos

supra. A verdade que a polmica est mantida, at porque cristalino que
no h um consenso entre os diversos juristas que tratam do assunto.
J o interesse social acontece quando o Poder Pblico vislumbra a reduo
das

disparidades

sociais,

normalmente,

em

questes

relativas

funo

social da propriedade. O Estado visa o melhor aproveitamento da propriedade

66
particular, quando da expropriao da res, em prol do interesse coletivo,
ou at mesmo de classes sociais necessitadas. Cumpre salientar que os bens
expropriados

por

interesse

social

no

so

transferidos

ao

patrimnio

pblico, mas aqueles que a lei concede o direito de recebimento e uso

destes (isto , coletividade ou categorias da sociedade que merecem o
amparo especial da Administrao).
Derradeiramente tem-se a justa e prvia indenizao, esta que tambm pode
ser paga na forma de ttulos especiais da dvida pblica ou da dvida
agrria.
4. Sujeitos da Relao
A relao jurdica expropriatria tem como seus sujeitos necessrios o
expropriado (sujeito passivo) e o expropriante (sujeito ativo). No se pode
esquecer que, nas questes atinentes desapropriao de propriedade feita
com vistas ao favorecimento de terceiros como o caso da desapropriao
confiscatria existe, tambm, a figura do beneficirio, o qual seria um
voluntrio ou terceiro interessado na lide.
Aquele que concedido o direito subjetivo de intervir na propriedade, com
o

fim

de

desapropriar,

poder

este

que

emana

de

leis

ordinrias

e,

precipuamente, da Constituio Federal, dado o nome de sujeito ativo.

Num plano universal, ter idoneidade para exercer o papel de sujeito ativo
sugere trs estirpes de competncia, a saber: competncia para legislar
sobre a matria, para promover a desapropriao e para desapropriar. A
nica pessoa que detm legitimidade para figurar no plo ativo da lide, no
que se refere competncia para legislar sobre a desapropriao, a Unio
Federal. Esta colocao respaldada pelo disposto no art. 22, II, da Magna
Carta,

ao

regrar

que

"compete

privativamente

Unio

legislar

sobre

desapropriao".
Sobre a competncia para promover a desapropriao (oportunizada no art.
3, do Decreto-lei 3.365), Bandeira de Mello aduz ser o mesmo que efetivar
a

desapropriao,

ou

seja,

praticar

os

atos

concretos

para

efetu-la

(depois de existente uma declarao de utilidade pblica expedida pelos que

tm poder para submeter um bem fora expropriatria), alm da Unio,
Estados, Municpios e Distrito Federal, as autarquias, os estabelecimentos
de carter pblico em geral, ou que exeram funes delegadas do Poder

67
Pblico e os concessionrios de servio, quando autorizados por lei ou
contrato.
Quanto competncia para desapropriar, em outros dizeres, para imitir-se
na

posse

de

uma

propriedade

por

meio

de

fora

expropriatria,

so

reconhecidos como aptos prtica da declarao de interesse social ou

utilidade pblica de um bem imvel a Unio, os Estados, os Municpios e o
Distrito Federal.
Em segundo plano, apresenta-se o sujeito passivo da expropriao. Legtimo
para tal o expropriado, isto , aquele que pode vir a ter seu bem imvel
retirado

do

seu

patrimnio

atravs

de

ato

administrativo,

podendo

ser

pessoa privada ou pblica, jurdica ou fsica.

5. Modalidades de desapropriao:
a) De incio, exsurge em nosso ordenamento a desapropriao clssica ou
ordinria, em que se evidencia a supremacia do interesse pblico sobre o
particular, realizada mediante indenizao prvia, justa e em dinheiro,
tendo como pressupostos a utilidade pblica, a necessidade pblica, e o
interesse social.
Tem

fundamento

no

art.

5,

XXIV5,

da

CF,

sendo

que

os

referidos

pressupostos, ou melhor, as hipteses que se configuram como de necessidade

ou utilidade pblica, ou de interesse social, so definidos na legislao
ordinria. Destacam-se o Decreto-lei n 3.365/1941, que dispe sobre os
casos de desapropriao por utilidade pblica, englobando a os casos de
necessidade pblica (art. 5), e a Lei 4.132/1962, que define os casos de
desapropriao por interesse social.
b) A CF ainda contempla a desapropriao extraordinria, que realizada
quando o bem particular, que est sendo desapropriado, no est cumprindo a
sua funo social. Nesta, h indenizao, mas no ser prvia, nem em
dinheiro.

Cuida-se

de

desapropriao

com

carter

sancionatrio,

verificando-se em duas hipteses.

XXIV-A lei estabelecer o procedimento para desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social,
mediante justa e prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituio.

68
A primeira delas a que consta do art. 182, 4, III 6, da CF, denominada
de desapropriao urbanstica. Essa forma expropriatria prevista como a
que pode ser adotada a ttulo de penalizao ao proprietrio do solo urbano
que no atender a exigncia de promover o adequado aproveitamento de sua
propriedade ao plano diretor municipal, estando o imvel subutilizado ou
no utilizado. Assim, o Poder Pblico municipal, mediante lei especfica,
poder promover essa desapropriao, observada a gradao imposta no art.
8.

da

Lei

10.257/2001

(Estatuto

da

Cidade),

sendo

pagamento

da

indenizao feito mediante ttulos da dvida pblica, com prazo de resgate

de at dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o
valor real da indenizao e os juros legais.
A outra hiptese de desapropriao extraordinria, quando a propriedade no
esteja cumprindo a sua funo social, prevista nos arts. 1848 a 186 da CF,
denominada

pela

doutrina

de

desapropriao

rural.

Tem

objetivo

de

permitir a perda da propriedade de imveis rurais para fins de reforma

agrria. A indenizao ser paga em ttulos da dvida agrria, com clusula
de preservao do valor real, resgatveis no prazo de at vinte anos, a
partir do segundo ano de sua emisso, sendo que as benfeitorias teis e
necessrias

sero

indenizadas

em

dinheiro.

Possui

disciplina

na

Lei

8.629/1993, e ainda na Lei Complementar 76/1993.

c) H, por fim, a desapropriao prevista no art. 2439 da CF, chamada de
desapropriao

confiscatria,

por

no

conferir

ao

expropriado

direito

indenizatrio. A perda da propriedade nesse caso tem como pressuposto a

utilizao da propriedade para cultura ilegal de plantas psicotrpicas.
Aps a expropriao, conforme o procedimento disciplinado na Lei 8.257/91,

4. facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei especfica para rea includa no plano diretor, exigir, nos
termos da lei federal, do proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado , que promova seu
adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificao compulsrios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de emisso previamente aprovada pelo
Senado Federal, com prazo de resgate de at dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o
valor real da indenizao e os juros legais. (G.n)
7

Art. 8 Decorridos cinco anos de cobrana do IPTU progressivo sem que o proprietrio tenha cumprido a
obrigao de parcelamento, edificao ou utilizao, o Municpio poder proceder desapropriao do imvel, com
pagamento em ttulos da dvida pblica. (G.n)
8
Art. 184. Compete Unio desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrria, o imvel rural que no esteja
cumprindo sua funo social, mediante prvia e justa indenizao em ttulos da dvida agrria, com clusula de
preservao do valor real, resgatveis no prazo de at vinte anos, a partir do segundo ano de sua emisso, e cuja
utilizao ser definida em lei.
1. As benfeitorias teis e necessrias sero indenizadas em dinheiro.
2. O decreto que declarar o imvel como de interesse social, para fins de reforma agrria, autoriza a Unio a propor a ao
de desapropriao.
(...). (G.n)
9

Art. 243. As glebas de qualquer regio do Pas onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrpicas sero
imediatamente expropriadas e especificamente destinadas ao assentamento de colonos, para o cultivo de produtos alimentcios
e medicamentosos, sem qualquer indenizao ao proprietrio e sem prejuzo de outras sanes previstas em lei. (G.n)

69
so essas reas destinadas a assentamento de colonos com vistas ao cultivo
de produtos alimentcios e medicamentosos.
d) Cumpre mencionar, ainda, a nova figura trazida pelos 4. e 5. 10 do
art. 1.228, CC/2002, que vem sendo denominada por alguns doutrinadores como
desapropriao judicial, na qual h a perda da propriedade diante posse
ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de
pessoas, mediante o pagamento de indenizao. Embora no se confunda com a
usucapio, que no requer contrapartida econmica, essa nova figura tambm
no se identifica por completo com a desapropriao propriamente dita, que
tem como expropriante o Poder Pblico, passando o bem dominialidade
pblica (embora posteriormente possa ter destinao diversa). Assim, sua
disciplina

ser

dada

pelo

direito

privado,

em

que

pese

seu

carter

coletivo, pois se verificar no interesse particular, dos possuidores.

6. Procedimento expropriatrio:
Em

linhas

fases,

processada

gerais,

desapropriao,

declaratria
tanto

pela

via

enquanto

executiva,

sendo

procedimento,
que

esta

administrativa/extrajudicial,

possui

duas

ltima

pode

ser

como

pela

via

judicial.
a) A fase declaratria se consubstancia na indicao da necessidade ou
utilidade pblica, ou do interesse social do bem a ser expropriado.

H,

assim, uma manifestao compulsria de vontade do Poder Pblico, submetendo

determinado bem ao regime de expropriao.
Os efeitos jurdicos da declarao de utilidade pblica e interesse social
so trs:
1) o direito de as autoridades expropriantes penetrarem no imvel, mas que
no se confunde com a imisso provisria na posse (artigo 7. do Dec.-lei
n. 3.365/1941);
2)a fixao do estado do bem, incluindo as benfeitorias nele existentes, o
que gera efeitos no clculo de indenizao
3)e o incio da contagem do prazo de caducidade da declarao.
10
4o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse
ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em
conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.
5o No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida ao proprietrio; pago o preo, valer a
sentena como ttulo para o registro do imvel em nome dos possuidores.

70

b)

na

fase

executria,

sero

adotadas

medidas

necessrias

implementao da desapropriao, visando aquisio do bem pelo Poder

Pblico.

Havendo

desapropriao,

concordncia
o

do

proprietrio

procedimento

se

sobre

valor

encerrar

na

da
via

administrativa/extrajudicial. Entretanto, de regra, h o prolongamento pela

fase judicial, atravs de ao movida pelo Estado em face do proprietrio.
Nesta ao, portanto, discutir-se- a justa indenizao. possvel que
durante o seu curso o juiz conceda a imisso provisria na posse (art. 1511
do Decreto-lei 3.365/1941), quando for o caso.
Interessa, por fim, destacar que pode haver a
quando

Poder

Pblico

deixa

de

observar

desapropriao indireta,
o

procedimento

legal,

administrativo ou judicial, ocupando o bem em carter definitivo. Caber ao

proprietrio,

se

no

impedir

no

momento

oportuno,

deixando

que

Administrao lhe d destinao pblica, pleitear a indenizao por perdas

e danos, que corresponder justa indenizao da desapropriao legal.
7. Momento consumativo da desapropriao:
Vista a extenso do instituto, observa-se que para definir o momento da
consumao
surgiram

da

desapropriao,

vrias

posies

consequente

doutrinrias

aquisio

da

propriedade,

jurisprudenciais,

as

quais

defendiam que ocorria a consumao:

a) Pelo decreto declaratrio da utilidade pblica;
b) Com a expedio do mandado de imisso na posse;
c) Pela sentena;
d) Com o registro da sentena no Cartrio de Imveis;
e) Com o pagamento da indenizao.
Moraes Salles12 esclarece que essa diversidade de entendimentos originou-se
da

redao

do

Decreto

4.956/1903,

que

regulava

matria

antes

do

advento do Decreto-lei 3.365/1941.

11

Art. 15. Se o expropriante alegar urgncia e depositar quantia arbitrada de conformidade com o artigo 685 do Cdigo de
Processo Civil, o juiz mandar imiti-lo provisoriamente na posse dos bens. (OBS.: Atualmente, arts. 826 a 838 do CPC/1973)
12

SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 511.

71

Segundo o citado autor, Ruy Barbosa entendia que, embora a aprovao das
plantas no cessasse a propriedade em todos os seus elementos, j implicava
na indisponibilidade jurdica sobre o bem. Todavia, a desapropriao se
concretizava no momento em que era editado o decreto de aprovao dos
planos

plantas

relativos

obras

que

seriam

executadas

pelo

Poder

Pblico ou por seus concessionrios.

Entretanto, o princpio da previedade da indenizao, que esteve presente
em todas as nossas constituies, revelava que o decreto de aprovao no
poderia

importar

em

desapropriao.

Ademais,

essa

declarao

do

Poder
13

Pblico apenas ato-condio que precede transferncia do bem , no

tendo qualquer efeito sobre o direito de propriedade, tanto que, se o
processo

expropriatrio

expropriatrio,

no

parasse
haveria

nessa

fase,

deixando

desapropriao.

caducar

Isto

porque

decreto
poderiam

desaparecer os motivos que embasaram o decreto em questo.

H

tambm

as

correntes

que

buscaram

observar

consumao

dentro

do

processo judicial, no caso de no haver acordo.

Para os que consideram haver a consumao com a imisso na posse, diz-se
que somente com tal ato despontaria para o expropriante o domnio do bem
expropriado, aperfeioando-se ou complementando-se. Referem-se imisso
definitiva do art. 2914 do Decreto-lei 3.365/1941. Todavia, refuta-se tal
doutrina ao argumento de que o domnio antecedente posse, a no ser em
casos excepcionais, como no usucapio. Para a maioria, o elemento posse
irrelevante para fixar o momento da perda da propriedade 15. De fato, posse e
propriedade so institutos absolutamente distintos.
Dentre os que entendem que a sentena que transfere o domnio, cita-se
Eurico Sodr e Manoel de Oliveira Franco Sobrinho16. Aquele defendia tal
posio por ser a sentena de adjudicao que permitiria a extrao da
respectiva carta a ser transcrita no registro de imveis, meio pelo qual se
operava

tradio

solene.

Todavia,

referido

autor

entendia

que

desapropriao era modo derivado de aquisio da propriedade.

13

Hely Lopes apud COSTA, Maria Isabel Pereira da. A transferncia do domnio do bem imvel para o poder
expropriante no processo judicial. Revista AJURIS n. 47 - 1989, pg. 146.
14

Art.29. Efetuado o pagamento ou a consignao, expedir-se-, em favor do expropriante, mandado de imisso de posse,
valendo a sentena como ttulo hbil para a transcrio no registro de imveis.(G.n.)
15

COSTA, Maria Isabel Pereira da. Ob. Cit., p. 149/150.

16

SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 506/507 e 518, respectivamente.

72
Quanto corrente que atribui a consumao transcrio da sentena ou
acordo no registro competente, foi adotada por Pontes de Miranda e Calmon
Passos17.

de

Todavia,

sendo

desapropriao

um

modo

originrio

de

aquisio, no h que se subordinar transcrio do ttulo translativo,

seja

sentena

aquisio

ou

da

acordo,

posto

propriedade,

que

transcrio

reclamando

uma

modo

relao

de

derivado

de

causalidade,

representada por um fato jurdico, entre o adquirente e o alienante.

Por fim, resta a posio hoje aceita pela ampla maioria da doutrina, que
tem como momento consumativo da desapropriao o pagamento da indenizao.
Sustenta-se que o pagamento da indenizao que d ensejo consumao da
desapropriao, acarretando a aquisio da propriedade pelo expropriante e
a perda pelo expropriado18.
Afirma Moraes Salles que h a consumao da desapropriao com o pagamento
ou o depsito judicial da indenizao fixada pela sentena ou estabelecida
em acordo19.
Impende ressaltar que o pagamento se refere ao valor fixado na sentena do
art. 2420 do Decreto-lei 3.365/1941, pois somente pela justa indenizao h
a

substituio

do

bem

no

patrimnio

do

expropriando,

que

demarca

21

precisamente o momento em que a desapropriao se consuma .

Ressalta-se, ainda, que mesmo quando h acordo na fase administrativa da
desapropriao, dispensando o ajuizamento do feito expropriatrio, esse
acordo

versar

unicamente

sobre

valor

da

indenizao

ser

paga

ao

expropriando e no sobre a desapropriao, que sempre ato unilateral da

Administrao

e,

portanto,

compulsrio.

Apenas

ser

consubstanciado

em

escritura pblica (se o bem desapropriado for imvel de valor superior ao

estabelecido no art. 108 do CC/2002 (maior que 30 salrios mnimos), mas
essa escritura pblica no ser desapropriao amigvel, e sim composio
amigvel sobre o preo22.

17

A Transferncia da Propriedade para o Domnio do Expropriante no Curso da Ao de Desapropriao. Revista

Brasileira de Direito Processual. Vol. 31 1. Bim. de 1982, p. 63.
18

CARVALHO FILHO, Jos dos Santos. Ob.cit., p. 765.

19

SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 520.

20

Art. 24. Na audincia de instruo e julgamento proceder-se- na conformidade do Cdigo de Processo Civil. Encerrado o
debate, o juiz proferir sentena fixando o preo da indenizao.
Pargrafo nico Se no se julgar habilitado a decidir, o juiz designar desde logo outra audincia que se realizar dentro de dez
dias a fim de publicar a sentena.
21

Ebert Chamoun apud SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 515.

22

SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 479.

73
A indenizao assume tamanha relevncia face ao dispositivo constitucional
que

reza:

lei

estabelecer

procedimento

para

desapropriao

por

necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justa e

prvia

indenizao

em

dinheiro,

Constituio (art. 5.,

ressalvados

os

casos

previstos

nesta

XXIV). Nos exatos termos do referido dispositivo,

no pode haver desapropriao sem o pagamento prvio da justa indenizao

ao expropriado.
Esse entendimento se aplica, ento, as hipteses em que h uma indenizao,
quais sejam as desapropriaes clssica/ordinria e extraordinria.
J para a desapropriao confiscatria (art. 243 da CF/88), que tem como
uma de suas caractersticas no comportar indenizao, sua consumao resta
explcita

no

art.

1523

da

Lei

8.257/1991,

havendo

incorporao

ao

patrimnio da Unio aps o trnsito em julgado da sentena no procedimento

judicial estabelecido na referida Lei. Todavia, a doutrina ressalva que,
embora o art. 243 se refira expropriao, na verdade essa hiptese
cuida-se de verdadeiro confisco e no de desapropriao24.
Quanto desapropriao indireta, leciona Maria Sylvia que o que ocorre
nessa hiptese , na realidade, a afetao do bem. Tendo em conta que a
simples

afetao

do

bem

um

fim

pblico

no

constitui

forma

de

transferncia da propriedade, tambm deve haver a indenizao para que se

consume a transferncia do imvel. Isto porque, h a aplicao analgica do
art. 3525do Decreto-lei 3.365/1941, pelo que, uma vez dada a destinao
pblica ao imvel, com sua consequente incorporao, este no poder ser
objeto

de

reivindicao,

cabendo

ao

particular

pleitear

indenizao.

Entretanto, se no o faz em tempo hbil, verificando-se a prescrio,

restar ao Poder Pblico regularizar a propriedade pela usucapio26.
Afirma a referida autora: O que ocorre, com a desapropriao indireta, ,
na realidade, a afetao, assim entendido o fato ou a manifestao de
vontade do poder pblico, em virtude do que a coisa fica incorporada ao uso
e gozo da comunidade (cf. Marienhoff, 1960:152-153); acrescente-se que se
trata de afetao ilcita, porque atinge bem pertencente a particular;
23

Art. 15. Transitada em julgado a sentena expropriatrio, o imvel ser incorporado ao patrimnio da Unio.

Pargrafo nico. Se a gleba expropriada nos termos desta lei, aps o trnsito em julgado da sentena, no puder ter em cento
e vinte dias a destinao prevista no artigo 1, ficar incorporada ao patrimnio da Unio, reservada, at que sobrevenham as
condies necessrias quela utilizao .
24

SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 89; e DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 16. ed. So
Paulo: Atlas, 2003, p. 167.
25

Art. 35. Os bens expropriados, uma vez incorporados Fazenda Pblica, no podem ser objeto de reivindicao, ainda que
fundada em nulidade do processo de desapropriao. Qualquer ao, julgada procedente, resolver-se- em perdas e danos.
26

DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Ob. Cit., p. 178.

74
lcita apenas a afetao que alcana bens j integrados no patrimnio
pblico, na qualidade de bens dominicais, para pass-los categoria de uso
comum do povo ou de uso especial27.
8. Registro do Imvel Expropriado:
A transcrio forma derivada de aquisio da propriedade imobiliria, por
meio da publicidade do ato translativo junto ao Registro de Imveis.
Como visto, a extrao da carta de sentena de desapropriao instrumento
hbil

para

se

efetuar

transcrio

no

registro

de

imveis.

Tambm

escritura ttulo hbil a transcrio da propriedade no caso do acordo

entre as partes.
Porm,

por

aquisio

se

entender

da

que

propriedade,

desapropriao

esta

se

um

efetiva

modo

originrio

independentemente

de
da

regularizao no registro de imveis.

Todavia, a transcrio levada a efeito, segundo Serpa Lopes e Seabra
Fagundes,

para

que

se

maior

publicidade

desapropriao,

haja

continuidade do registro, fique constando do Registro de Imveis a extino

da propriedade anterior e se cientifique - a todos a que possa interessar o trmino dos direitos reais incompatveis com a desapropriao28.
Raimundo Viana29 igualmente assevera que, na desapropriao, a finalidade
desse registro muito mais para documentar a sada do bem do domnio
privado, do que a testificao da aquisio ou o momento da consumao
desta. (...) apenas para evitar negcios irregulares envolvendo o bem, com
possibilidade de srios prejuzos para terceiros de boa-f.
Assim, consumada a expropriao pelo pagamento da indenizao, cabe ao
expropriante regularizar o registro do imvel expropriado, cuidando-se,
portanto,

de

momentos

distintos,

sendo

esta

regularizao

de

grande

utilidade, mas no essencial desapropriao.

9. Bens Inexpropriveis
Extremamente reduzido se comparado ao de bens expropriveis, o rol de bens
no suscetveis de expropriao no abarca muitos casos.
27

Idem.

28

SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 523.

29

Do Registro na Desapropriao. RF 298/373.

75

1)Os direitos personalssimos (o direito honra, liberdade, cidadania,

vida, imagem, alimentao e o direito de autor, v.g.) constituem
exemplos de bens que no podem ser retirados da propriedade de seus donos
em razo de no terem contedo patrimonial algum.
2)Tambm no se encontram entre os bens passveis de desapropriao a moeda
corrente

do

prprio

Pas

(dinheiro)

as

pessoas

(concessionrias

de

servios pblicos, fundaes e empresas), eis que so desapropriveis os

bens ou certos direitos que estas detm, e no elas. Exemplificando, no h
falar em desapropriao ou at extino de uma empresa, mas sim, em
expropriao possvel de suas aes.
3)Outro caso tpico de impossibilidade de expropriao o relativo
desapropriao de propriedade produtiva ou de pequena e mdia propriedade
rural, in casu, respeitando o indicado pela Lei. O supedneo jurdico vem
do descrito no art. 185, da Lei Fundamental, que assim explicita:
So insuscetveis de desapropriao para fins de reforma agrria:
I a pequena e mdia propriedade rural, assim definida em lei, desde que
seu proprietrio no possua outra;
II a propriedade produtiva.
Portanto, desapropriada ser somente aquela propriedade, localizada na zona
rural, que no satisfazer plenamente a sua respectiva funo social, salvo
nas duas hipteses do artigo retro, podendo, ainda, receber tratamento
especial a

res, conquanto sejam honrados os requisitos que competem

funo social.

DIREITOS DE VIZINHANA
1. Introduo
- emana da lei;
- atribui direitos e deveres recprocos (sinalagmticos);
- so obrigaes propter rem;

76

- acompanha a propriedade e transmite ao seu sucessor;

2. Do uso anormal da propriedade
2.1. Espcies de atos nocivos
- Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de
fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e
sade dos que o habitam, provocadas pela utilizao de propriedade vizinha.
Podem ser: ilegais, abusivos e lesivos
- Ilegais: ilcitos. Obrigam a reparao do dano. Ex: atear fogo no prdio
vizinho;
- abusivos: Ex: barulho excessivo. Teoria do abuso de direito art. 187.
(Art. 187. Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao
exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico
ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes).
- lesivos: causa dano ao vizinho, embora no esteja fazendo uso anormal da
propriedade e tenha, inclusive, alvar para funcionamento. Ex. empresa cuja
fuligem esteja prejudicando o meio ambiente.
- Os atos ilegais e abusivos esto contidos no art. 1.277 (uso anormal da
propriedade);
- O art. 1.277 confere ao proprietrio e ao possuidor o direito de fazer
cessar o abuso da propriedade.
- Para se verificar a anormalidade do uso da propriedade observa-se:
a) a extenso do dano ou incmodo causado;
b) a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais;
c)

anterioridade

da

posse,

pois

em

princpio

no

teria

razo

para

reclamar quem construsse nas proximidades de estabelecimentos barulhentos

ou perigosos.

77
- Exemplos do art. 1.277:
a) segurana: atividades explosivas e inflamveis;
b) sossego: rudos exagerados;
c) sade: gases txicos e depsito de lixo.
P.S: o decoro no est incluso no art. 1.277, por isso uma prostituta no
pode ser impedida de residir em um imvel se no estiver perturbando o
sossego dos demais moradores.
2.1 Solues para a composio dos conflitos
- S geraro reclamaes os abusos intolerveis pelo homem comum;
- Se o dano for intolervel deve o juiz:
1)

exigir

implantao

de

medidas

que

diminuam

dano

um

nvel

tolervel. Ex: instalao de filtro de poluio;

2) determinar a cessao da atividade se esta for de interesse particular
caso as medidas acima no resolverem o problema.
P.S: Se for atividade de interesse social o juiz no determinar a cessao
da atividade e sim determinar o pagamento de indenizao ao vizinho. Art.
1.278.
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente no prevalece
quando as interferncias forem justificadas por interesse pblico, caso em
que

proprietrio

ou

possuidor,

causador

delas,

pagar

ao

vizinho

indenizao cabal.
2.1.1 Ao cominatria:
Se impor ao ru a obrigao de se abster da prtica dos atos prejudiciais
ao vizinho, ou a de tomar as medidas adequadas para a reduo do incmodo,
sob pena de pagamento de multa diria, com fulcro nos arts. 287, 461, 4
e 644 do CPC.
Se j h dano consumado, cabvel a ao de reparao de danos.

78

2.1.2 Cauo de Dano Infecto:

Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do
prdio vizinho a demolio, ou a reparao deste, quando ameace runa, bem
como que lhe preste cauo pelo dano iminente.
Vizinho ameaado pode forar a reparao, exigindo que a outra parte preste
em juzo cauo pelo dano iminente.
3. Das rvores limtrofes
Art. 1.282. A rvore cujo tronco estiver na linha divisria, presume-se
pertencer em comum aos donos dos prdios confinantes.
Art. 1.284. Os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem ao dono
do solo onde caram, se este for de propriedade particular.

Se for de propriedade pblica: os frutos pertencem ao proprietrio.

4. Da passagem forada
assegurado ao proprietrio de prdio que se achar encravado, sem acesso a
via

pblica,

nascente

ou

porto,

direito

de,

mediante

pagamento

de

indenizao, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser

judicialmente fixado, se necessrio. (art. 1.285)
-

contra

vizinho

contguo

e,

se

necessrio,

contra

vizinho

no

imediato;
- o encravamento deve ser natural e absoluto;
- no se considera encravado o imvel que tenha outra sada, ainda que mais
difcil e penosa;
- Havendo vrios imveis para sada, o juiz escolher o que ir sofrer
menor dano com a imposio do encargo;
- Diferena com a servido de passagem:

79
Passagem forada decorre da lei, enquanto a servido, geralmente, decorre
do

contrato.

Trata-se

de

um

direito

real

sobre

coisa

alheia,

onde

proprietrio no encravado deseja apenas uma sada mais cmoda;

5. Dos limites entre prdios
Ao demarcatria: quando h confuso de limites na linha divisria. Art.
946/966, CPC.
Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de
qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu
confinante
aviventar

proceder

rumos

repartindo-se

com

apagados

ele

demarcao

renovar

proporcionalmente

marcos

entre

os

entre

os

dois

destrudos

interessados

prdios,

ou

arruinados,

as

respectivas

despesas.

6. Do direito de construir

O proprietrio, tem em tese e basicamente, a liberdade de construir o

que quiser em sua propriedade, encontrando limitaes nos direitos dos

vizinhos e regulamentos administrativos, art 1.299 CC. O proprietrio que,
ao construir, causa dano ao seu vizinho, obrigado a repar-lo.

Levando em conta o carter urbanstico, as posturas municipais podem

determinar

autuar

dos

prdios

em

determinados

bairros,

impedindo

construo de edifcios muito elevados em bairro residencial, ou ainda,

proibir a construo de fbricas ou estabelecimentos comerciais em tais
bairros.
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que
lhe

aprouver,

salvo

direito

dos

vizinhos

os

regulamentos

administrativos.
- todo proprietrio obrigado a ressarcir o dano que a construo causar
ao seu vizinho;
-

Ao

de

indenizao

por

danos

objetiva: prova do dano e do nexo.

causados

vizinhos:

responsabilidade

80
-

Responsabilidade

do

dono

da

obra

do

engenheiro,

construtores

arquitetos que a executa: solidria.

Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a
menos de metro e meio do terreno vizinho.
2o As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou
ventilao,

no

maiores

de

dez

centmetros

de

largura

sobre

vinte

de

comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso.

P.S: A jurisprudncia tem-se admitido a abertura de janelas a menos de
metro e meio, quando entre os prdios existe muro alto. Tambm tem-se
entendido que portas podem ser abertas, pois o artigo no refere a elas.
Smula 120 STF: Parede de tijolos de vidro translcido pode ser levantada a
menos de metro e meio do prdio vizinho, no importando servido sobre ele.

O proprietrio lesado pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da

obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre seu
prdio, esgotado esse prazo, no poder construir sem atender ao disposto
no art. 1.301 CC, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da
goteira, com prejuzo para o prdio vizinho, art. 1.302 CC.
Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos
de trs metros do terreno vizinho.

Parede-meia aquela que, separa dois prdios, pertence em comum aos

donos deles.
A parede-meia pode ser utilizada pelo vizinho at a meia espessura, art.
1.306 CC. Mas essa utilizao fica subordinada a trs condies:
a) que no ponha em risco a segurana e a separao dos prdios;
b) que, tratando-se de armrios ou obras semelhantes, no correspondam a
outras, da mesma natureza, j existentes, do lado oposto;
c) que seja dado aviso prvio ao vizinho.

81

Qualquer vizinho pode altear parede divisria e at mesmo reconstru-la,

para

que

possa

suportar

alteamento,

arcando

com

todas

as

despesas,

inclusive com as de conservao, salvo se o outro proprietrio vizinho vier

a adquirir meao, tambm, na parte aumentada, caso em que cada um arcar
com a metade dos dispndios, art. 1.307 CC.

Ilicitude da instalao de objetos suscetvel de causar dano ao prdio

sem anuncia de seu dono. A lei probe que seja construdo, encostado na
parede

do

vizinho

ou

na

parede-meia,

fornos

de

forja

ou

fundio,

fornalhas, aparelhos higinicos, fossos, canos de esgoto, depsito de sal

ou quaisquer substncias corrosivas ou suscetveis de produzir infiltraes
daninhas, exceto as chamins ordinrias e os fornos de cozinha, art 1.308
CC.
Em sua defesa, tem o prejudicado ao de nunciao de obra nova, se a obra
estiver em meio. Se j houver sido concluda, pode ocorrer apenas ameaa de
prejuzo eventual, podendo o prejudicado exigir cauo de dano infecto
(ao de dano infecto), j, se o incmodo for presente e atual, pode o
prejudicado ou exigir que a obra no seja utilizada ou que se proceda sua
demolio.

A lei no permite que o proprietrio construa em seu terreno obras que

venham a poluir ou inutilizar, para uso ordinrio, a gua de poo ou fonte

alheia a elas preexistentes, art. 1.309 CC.

Ningum poder efetivar escavaes, canais, regos, ou sulcos em seu

terreno

que

tirem

ao

poo

ou

fonte

ou

nascente

de

outrem

gua

necessria ao uso domstico ou cultura. Ilcito ser secar, cortar, ou

minguar a fonte do vizinho ao fazer escavaes em terreno prprio que venha
a impedir a seco do curso dgua subterrneo, art 1.310 CC.

Todo aquele que infringir as normas ao direito de construir, arts. 1.299

a 1.313 CC, ser obrigado a demolir as construes ilcitas, respondendo,

ainda, por perdas e danos, art 1.312 CC. O prejudicado poder se valer da
ao demolitria, dentro do prazo decadencial de ano e dia (art. 1.302 CC),
o magistrado s ordenar a demolio se for impossvel a conservao ou
adaptao

da

obra

aos

regulamentos

administrativos

quando

contiver

vcios insanveis. Estando a obra em fase de construo, a ao cabvel

ser a de nunciao de obra nova (art. 934, CPC). O infrator, de qualquer
modo, dever pagar uma indenizao por perdas e danos (arts. 402 a 404,
CC), pedido esse que poder ser acumulado a qualquer daquelas aes.

82

7. Uso do prdio vizinho

Por vezes precisa um proprietrio, para proceder recuperao ou limpeza,
construo ou reconstruo de sua de sua casa, esgoto, goteiras, aparelhos
higinicos, poos ou fontes nelas existentes, ou ainda, apoderar-se de
coisa suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente, ingressar na
propriedade vizinha, art. 1.313 CC.
Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o
vizinho entre no prdio, mediante prvio aviso, para:
I

dele

temporariamente

usar,

quando

indispensvel

reparao,

construo, reconstruo ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem
casualmente.
8. Dos limites entre prdios e do direito de tapagem
A

proximidade

de

prdios

pode

sempre

levantar

questes

relativas

aos

limites entre os imveis. A questo tem importncia para determinar o

mbito de utilizao da coisa pelo proprietrio, e ao Estado, interessa
estes limites estejam definidos, para se ter a paz social, para o exerccio
do poder de polcia e para a tributao.
O proprietrio tem o direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer
modo o seu prdio rural ou urbano, para que possa proteger, dentro de
limites, a exclusividade de seu domnio, desde que observe as disposies
regulamentares e no cause dano ao vizinho. (CC art. 1297)
Para ao demarcatria, a legitimidade ativa deve ser alargada para aqueles
cuja

titularidade

esteja

muito

prxima

do

proprietrio,

como

enfiteuta, o usurio, o locatrio. Esta ao vem disciplinada nos artigos

946 a 966 do CPC, no se restringe simples demarcao, mas tambm a
exigir a repartio de despesas com a atividade material.
A ao demarcatria visa:
a) Levantar linha divisria entre prdios;

83

b) Abrir novamente rumos apagados;

c) Renovar marcos destrudos ou arruinados.
Existem dois tipos de ao demarcatria:
a) Simples: tem por finalidade a sinalizao de limites, ou seja, fixar,
restabelecer ou aviventar (abrir novamente) os marcos da linha divisria de
dois prdios vizinhos;
b) Qualificada: ocorrer quando se cumular o pedido de fixao de rumos e
aviventao dos que j existem com o de restituio de glebas indevidamente
ocupadas pelo dono do prdio confinante, se o interessado no quiser, antes
de mover esta ao, recorrer diretamente aos interditos possessrios.
De acordo com o artigo 1.298 do Cdigo Civil, sendo confusos
na

os

limites

rea contestada na ao demarcatria, o juiz dever definir a linha

divisria, de acordo com o procedimento processual constante nos artigos

950 a 966 do Cdigo de Processo Civil, ou seja, baseado em parecer tcnico
e nos ttulos constitutivos dos direitos dos litigantes, que deve ser
juntados com a petio inicial.
Se for impossvel a exata fixao dessa linha divisria, dever:
a) Decidir conforme as posses de cada um, dando preferncia melhor posse
que a justa, ou seja, a mais antiga e no viciada;
b) Ante a impossibilidade de prova da posse, repartir-se-o as terras
contestadas

em

partes

iguais

ou

proporcionais

linha

de

testada

dos

prdios confinantes;
c) E se mesmo assim, no possibilitar uma diviso cmoda, adequada ou
economicamente til por ser prdio indivisvel, por exemplo, adjudicar-se-
a um deles, mediante indenizao ao proprietrio prejudicado. (CC art.
1298)
CONDOMNIO TRADICIONAL OU COMUM ( disciplinado no "Cdigo Civil")

84
1) conceito: quando os direitos elementares do proprietrio (art. 1228)
pertencerem a mais de um titular, existir o condomnio ou domnio comum de
um bem.
- No h conflito com o princpio da exclusividade, pois entende-se que o
direito de propriedade um s e incide sobre as partes ideais de cada
condmino (co-proprietrio ou comunheiro - dono juntamente com outrem).
Perante

terceiros,

cada

comunheiro

atua

como

proprietrio

exclusivo

do

todo.
- O condomnio geral (tradicional ou comum) disciplinado no CC (1.341 e
ss), bem como o condomnio edilcio ou em edificaes (art. 1.331 e ss).

2) classificao:
2.1) quanto origem:
- convencional o que se origina da vontade os condminos, ou seja,
quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem.
- eventual ou incidente o que resulta da vontade de terceiros, ou seja,
do doador (aquele que doa) ou testador (faz testamento), ao efetuarem uma
liberalidade a vrias pessoas.
- legal ou forado o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas,
muros e valas.
2.2) quanto forma:
- "pro diviso" apesar da comunho de direito, h mera aparncia de
condomnio, porque cada condmino encontra-se localizado em parte certa e
determinada da coisa, agindo como dono exclusivo da poro ocupada;
comunho

existe

juridicamente

mas

no

de

fato

ex.:

condomnio

a
em

edifcios de apartamentos.

"pro

indiviso"

no

havendo

localizao

determinadas, a comunho de direito e de fato.

em

partes

certas

85
- transitrio o convencional ou o eventual, que podem ser extintos a
todo tempo pela vontade de qualquer condmino.
- permanente o legal, que perdura enquanto persistir a situao que o
determinou;

no

pode

extinguir

em

razo

de

lei

ou

de

sua

natureza

indivisvel - ex.: paredes divisrias, condomnio forado.

2.3) quanto ao objeto:
- universal quando abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos - ex.:
comunho hereditria.
- particular incide sobre coisa determinada - ex.: muro divisrio.
3) direitos e deveres dos condminos:
Com relao aos direitos, dispe o art. 1.314 que cada condmino pode:
I usar livremente da coisa conforme seu destino, e sobre ela exercer todos os
direitos compatveis com a indiviso;
II reivindic-la de terceiro;
III defender a sua posse e
IV - alhear a respectiva parte indivisa, ou grav-la".
Quanto ao inciso I - pode o condmino exercer sobre a coisa todos os direitos
compatveis com a indiviso, no podendo impedir que os demais consortes utilizemse tambm de seus direitos, na proporo da cota de cada um e de acordo com a
destinao do bem.
- Tratando-se de imvel, pode nele instalar-se, desde que no afaste os demais
consortes.
- O direito de usar livremente da coisa comum, no entanto, no permite ao condmino
alter-la sem o consenso dos outros (art. 1.314). No pode alterar a substncia da
coisa, nem o modo como tradicionalmente usada.
- Cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo
dano que lhe causou (art. 1.319). Ex: Se o imvel urbano e estiver ocupado por um
dos condminos, podem os demais exigir-lhe pagamento de aluguel. Se estiver locado

86
a terceiro, tem o condmino direito de pedi-lo para uso prprio.
- Nenhum condmino pode, sem prvio consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da
propriedade a estranhos (art. 1.314), pois uso autorizado pela lei o pessoal.
Quanto ao inciso II - pode cada condmino reivindicar a coisa que esteja em poder
de terceiro.
- Aplica-se o art. 1.827: "Art. 1.827. O herdeiro pode demandar os bens da herana,
mesmo

em

poder

de

terceiros,

sem

prejuzo

da

responsabilidade

do

possuidor

originrio pelo valor dos bens alienados.

- Como o direito de reivindicar deferido ao proprietrio, o condmino s pode
propor ao reivindicatria contra terceiro, e no contra outro condmino, porque
este tambm proprietrio e oporia ao reivindicante direito igual.
- Contra outro condmino s pode caber a possessria.
Quanto ao inciso III - o condmino, como qualquer outro possuidor, poder defender
a sua posse contra outrem.
Quanto ao inciso IV - pode cada consorte, ainda, alhear a respectiva parte indivisa
ou grav-la.
- O primeiro direito (alhear) sofre a restrio contida no art. 504, que prev o
direito de preempo ou preferncia em favor dos demais condminos.
- O preterido poder, "depositando o preo, haver para si a parte vendida a
estranhos, se o requerer no prazo de seis meses"; conta-se esse prazo da data em
que teve cincia inequvoca da venda (STF, RTJ, 57:322 e 59:591).
- O segundo direito (gravar) significa que o condmino pode gravar sua parte
indivisa. Pode, portanto, d-la em hipoteca.
- Vide art. 1.420, 2: A coisa comum a dois ou mais proprietrios no pode ser
dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um
pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.
- O dever de concorrer para as despesas de conservao da coisa, na proporo de
sua parte, bem como a responsabilidade pelas dvidas contradas em proveito da
comunho, imposto ao condmino nos arts. 1.316 a 1.318.

87

4)

extino

do

Condomnio:

Cdigo

Civil

procura

facilitar

extino

do

condomnio, que tido por todos como fonte de atritos e desavenas. Assim, a "todo
tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum" (art. 1.320).
- Se os condminos fizerem um pacto de no dividi-la, a avena (acordo) valer
apenas por 5 anos, suscetvel de prorrogao ulterior ( 1).
- Se "a indiviso (condomnio) for condio estabelecida pelo doador, ou testador,
entende-se que o foi somente por 5 anos" ( 2). A requerimento de qualquer
interessado e se graves razes o aconselharem, pode o juiz determinar a diviso da
coisa comum antes do prazo ( 3).
- A diviso o meio adequado para se extinguir o condomnio em coisa divisvel.
Ela pode ser amigvel (s admissvel por meio de escritura pblica e se todos os
condminos forem maiores e capazes) ou judicial (quando um dos condminos for menor
ou incapaz, ou se no houver acordo).
- Pela diviso, cada condmino ter o seu quinho devidamente individualizado.
- A ao de diviso imprescritvel, podendo ser ajuizada a qualquer tempo. Esta
ao meramente declaratria e no atributiva da propriedade (art. 980, CPC): os
condminos j eram proprietrios; a diviso apenas declara e localiza a parte de
cada um.
- Se a coisa indivisvel, o condomnio s poder extinguir-se pela venda da coisa
comum.
Reconstruo
Deliberando-se pela reconstruo do edifcio, o condmino que no se interessar,
poder alienar a sua cota-parte a outro condmino, mediante avaliao judicial.
alienao
deliberando-se pela venda, o condmino ter preferncia em relao a terceiros,
devendo o valor obtido pela venda ser repartido entre os condminos na proporo da
frao ideal respectiva.
desapropriao
Havendo a extino do condomnio por desapropriao, a indenizao dever ser

88
repartida entre os condminos, proporcionalmente cota-parte de cada um. De todo o
exposto, podemos concluir que o condomnio em geral mereceu destaque no novo cdigo
civil.
A despeito disso, algumas situaes, por exemplo, relativas inadimplncia dos
condminos, exigiro o pronunciamento do judicirio para que sejam pacificadas.
Entretanto, todos os aspectos, brevemente analisados, devem ser enfrentados desde
j, por ns, profissionais do direito, para que em breve, toda a matria possa
estar pacificada.
5) administrao do Condomnio:
- se os condminos resolverem que a

coisa deve ser administrada, por maioria

escolhero tambm o administrador, que poder ser estranho ao condomnio (art.

1.323).
- Deliberaro ainda, se o desejarem, a respeito do regime de administrao,
remunerao do administrador, prestao de contas etc.;
-

Presuno:

condmino

que

administrar

sem

oposio

dos

outros

presume-se

representante comum.
- Os poderes conferidos ao administrador so de simples administrao. No pode
praticar atos que exijam poderes especiais, tais como alienar (vender) a coisa,
receber citaes etc. Pode, entretanto, alienar (vender) coisas que ordinariamente
se destinam venda, como frutos ou produtos de propriedade agrcola.
- Para que ocorra a venda, basta a vontade de um s condmino.
- S no ser vendida se "todos concordarem que se no venda" (art. 1.320 e 1.322);
neste caso, a maioria deliberar (decidir) sobre a administrao ou locao da
coisa comum.
- A maioria ser calculada no pelo nmero, seno pelo valor dos quinhes, e as
deliberaes (decises) s tero validade quando "tomadas por maioria absoluta,
isto , por votos que representem mais de meio do valor total" (art. 1.325, 1).

Atribuies do sndico

89
Como administrador, de sua competncia:
1. Convocar assembleia;
2. Representar ativa e passivamente, em qualquer juzo ou fora dele, em qualquer
instncia e repartio, praticando os atos em defesa dos interesses comuns;
3. Comunicar imediatamente assembleia a existncia de qualquer procedimento, seja
administrativo ou judicial;
4.

Cumprir

exigir

cumprimento

conveno,

ao

regimento

interno

deliberaes assembleares;
5. Zelar pelas partes comuns e prover os condminos dos servios necessrios;
6. Cuidar do oramento anual da receita e despesa;
7. Cobrar a taxa condominial e as multas devidas;
8. Prestar contas assembleia anualmente, ou sempre que necessrio;
9. Contratar o seguro da edificao;
colaboradores do sndico
Em assembleia, pode ser investidos terceira pessoa com poderes de representao
para substituir o sndico em seus impedimentos. Pode o sndico, com autorizao
assemblear e desde que permitido pela conveno, delegar total ou parcialmente os
poderes de representao e de certas funes administrativas.
destituio do sndico
A

assembleia

destituir

em

convocao

sndico

que

especial,

praticar

pelo

voto

irregularidades,

da
no

maioria
prestar

absoluta,
contas,

administrar convenientemente o condomnio.

Peculiaridades relevantes:
a) despesas e dvidas do condomnio- pagamento de despesas da coisa comum

poder
ou

no

90
Em relao s despesas e dvidas do condomnio, cada consorte obrigado a
concorrer, na proporo de sua parte, para as despesas de conservao
(demarcao, reparao, remunerao de vigilante, impostos e taxas) ou de
diviso do bem (custas judiciais, honorrios advocatcios, operaes de
agrimensura) e suportar, na mesma razo os nus a que estiver sujeito, isto
porque todos deles tiram proveito da coisa, repartindo os seus frutos.
A maioria das convenes existente antes do advento do Novo Cdigo Civil
tratava

do

condmino

algumas

delas

inadimplente

previam

perda

dentre

do

as

direito

implicaes

de

voto

por

refletidas,
ocasio

das

deliberaes da assembleia, quele que no estivesse em dia com o pagamento

de

suas

cotas

condominiais.

Hoje,

mesmo

sem

previso

na

Conveno

Condominial, o inadimplente no poder votar, enquanto se encontrar nesse

estado.
b) iseno do pagamento
Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e dvidas, renunciando
parte ideal. Se os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a
renncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na
proporo dos pagamentos que fizerem. Se no h condmino que faa os
pagamentos, a coisa comum ser dividida (Cdigo Civil, art. 1.316).
Entendemos que a diviso da coisa para pagamento de despesas e dvidas,
apenas se opera no caso de ser destacvel e desde que possa gerar frutos.
Por exemplo, se todos os condminos deixarem de contribuir, o ptio de
estacionamento poder ser locado para terceiros. Ou, havendo uma boa rea
de lazer, essa tambm poder gerar renda. Enfim, a parte comum precisa ter
qualidades intrnsecas que a faam produzir frutos. Entretanto, as dvidas
precisam

estar

bem

caracterizadas

como

dvidas

despesas

teis

necessrias ao condomnio.
c) dbito contrado por todos
Se a dvida for contrada por todos os consortes, sem discriminao da
responsabilidade de cada um deles e sem estipulao da solidariedade, cada
condmino responder, individualmente, pelo quantum correspondente sua
quota-parte na coisa comum, e, assim, o dbito ser cobrado e pago.30
d) dvidas contradas por um em proveito de todos
30

Levenhagen, Cdigo Civil, cit., v. 3, p. 185-6; M. Helena Diniz, Curso, cit., v. 4, p. 153.

91

A dvida contrada por um condmino em proveito de todos e durante o

condomnio,

obriga

pessoalmente

contratante,

mas

esse

poder

regressivamente cobrar dos demais.

e) inadimplemento da contribuio
Aquele que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
previstos na Conveno e se no previstos ficar sujeito aos juros de 1% ao
ms, sem prejuzo da multa de 2% sobre o dbito.
f) agravantes no inadimplemento
O condmino que realizar obras que comprometam a segurana da edificao,
que alterar a cor ou a sua forma externa (em edifcio), e mais, que der
sua

parte

estranha

destinao,

tirando

sossego,

salubridade

segurana dos demais condminos, ou que utiliza-la de maneira prejudicial

aos

bons

costumes,

pagar

multa

prevista

no

ato

constitutivo

ou

na

conveno, no superior a 05 (cinco) contribuies mensais e ainda arcar

com as perdas e danos apuradas.
Caso

no

haja

previso

para

aplicao

dessa

multa,

sua

cobrana

em

assemblia geral e por deliberao, depender do voto de 2/3 dos condminos

restantes (entenda-se dos presentes).
"Se o condmino apresentar infraes reiteradas de seus deveres, poder,
havendo deliberao de 3/4 dos condminos, ser condenado a pagar multa
correspondente

at

ao

quntuplo

do

valor

pago

para

as

despesas

condominiais, conforme a gravidade das faltas, e, alm disso, as perdas e

danos que forem apurada".
"Se o condmino, em razo de sua reiterada conduta anti-social, causar
impossibilidade de vida em comum com os demais condminos, dever pagar
multa equivalente ao dcuplo do valor da taxa condominial, at ulterior
deliberao assemblear".31
g) reincidncia no inadimplemento
Se o condmino apresentar infraes reiteradas de seus deveres, poder,
havendo
31

deliberao

de

dos

condminos,

ser

M. Helena Diniz, Cdigo Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10a. Ed.

condenado

pagar

multa

92
correspondente

at

ao

quntuplo

do

valor

pago

para

as

despesas

condominiais, conforme a gravidade das faltas, e, alm disso, as perdas e

danos que forem apuradas.32
g) incompatibilidade de convivncia
Se o condmino, em razo de sua reiterada conduta anti-social, causar
impossibilidade de vida em comum com os demais condminos, dever pagar
multa equivalente ao dcuplo do valor da taxa condominial, at ulterior
deliberao assemblear.33
h) locao de garagem
H direito de preferncia dos condminos, em condies iguais, locao do
abrigo para veculos em relao a estranhos, deliberada por um deles.34
i) unidade autnoma e parte comum inseparveis
Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua
frao ideal. Por isso, o condmino no pode alienar, nem gravar, bens em
separado.
j) parte acessria alienao
O

condmino

pode

alienar

sua

parte

acessria

outro

condmino.

Entretanto, se for permitido em conveno poder alienar a terceiro, salvo

se a assemblia geral dos condminos se opuser.
k) parte comum uso exclusivo despesas
O condmino que gozar com exclusividade de uma parte comum, dever arcar
com todas as despesas dela decorrentes.

l) obras volupturias
A realizao de obras volupturias depende do voto de 2/3 dos condminos.
m) obras teis
32
33
34

M. Helena Diniz, Cdigo Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10a. Ed.
M. Helena Diniz, Cdigo Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10a. Ed.
AASP, 1.915:95, 1.936:9; RT, 407:327, 420:206.

93

A realizao de obras teis depende do voto da maioria dos condminos.

n) obras necessrias
As obras necessrias independem de autorizao dos condminos e o sndico
ou qualquer condmino poder lev-la a efeito. Aquele que ordenou a sua
realizao dever convocar de imediato a assemblia. Havendo urgncia que
represente alto custo, ser necessria a convocao de assemblia pelo
sndico ou condmino, para aprovao prvia.
o) reembolso das despesas
O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das
despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com
obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum (Cdigo
Civil, art. 1.341, 4).
p) novas construes
A construo de outro andar ou de outro edifcio no mesmo terreno, depende
da aprovao unnime dos condminos.
q) terrao de cobertura despesas
As despesas com a conservao do terrao de cobertura, que deve estar
previsto

na

constituio

do

condomnio

so

de

responsabilidade

do

proprietrio e no podem ser executadas de forma a danificar as unidades

inferiores.
r) dbitos condominiais responsabilidade
Os

dbitos

condominiais

acompanham

imvel

devem

ser

cobrados

do

proprietrio atual. Assim, quem adquire um imvel, responde por toda a sua
dvida em relao ao condomnio.
s) seguro
obrigatrio o seguro de todo a edificao contra o risco de incndio ou
destruio, total ou parcial (Cdigo Civil, art. 1.346). Havendo o sinistro

94
a indenizao ser dividida entre os condminos na proporo de sua cotaparte.
t) casos que exigem aprovao de 2/3 dos votos
A alterao em conveno ou no regimento interno depende da aprovao de
2/3 dos votos dos condminos.
u) aprovao unnime
A mudana de destinao do edifcio ou da unidade imobiliria, assim como,
de novas construes depende da aprovao unnime dos condminos.
v)

deliberaes em primeira

e segunda convocao

As decises podero ser tomadas em primeira convocao, por maioria dos

votos

dos

presentes

que

precisam

representar

pelo

menos

metade

das

fraes ideais, desde a matria no dependa de quorum especial. Em segunda

convocao,

para

deciso

de

matria

que

no

exija

quorum

especial,

assemblia poder decidir por maioria dos votos dos condminos presentes.
z)

convocao de todos os condminos

Para

que

as

decises

assembleares

tenham

validade

jurdica,

todos

os

condminos devem ser convocados.

CONDOMNIO EM EDIFICAES OU HORIZONTAL

Caracteriza-se o sistema pela apresentao de uma propriedade comum ao lado
de uma privativa; cada condmino titular, com exclusividade, da unidade
autnoma (apartamento, escritrio, garagem) e de partes ideais das reas
comuns (terreno, estrutura do prdio, corredores etc.).
1) natureza jurdica: prevalece o entendimento de que o condomnio no tem
personalidade jurdica; entretanto, est legitimado a atuar em juzo, ativa
e passivamente, representado pelo sndico (art. 12, IX, CPC), em situao
similar do esplio e da massa falida.
2)

elementos

constitutivos:

todo

condomnio

em

edificaes

deve

ter,

obrigatoriamente:
2.1) o ato de instituio previsto no art. 1.332 CCB/02 e pode resultar
de ato entre vivos ou testamento, com inscrio obrigatria no Cartrio de

95
Registro de Imveis, contendo a individualizao de cada unidade;
2.2) a "Conveno de Condomnio" um documento escrito, no qual se
estipulam os direitos e deveres de cada condmino.
- poder ser feita por escritura pblica ou particular;
- a utilizao do prdio por ela regulada;
- difere dos contratos em geral porque estes obrigam somente as partes
contratantes, enquanto a Conveno sujeita a todos os condminos, atuais ou
futuros;
-

pode

conter

outras

normas

aprovadas

pelos

interessados,

alm

das

obrigatrias, desde que no contrariem a lei;

- objetiva estabelecer regramento para o bom aproveitamento do edifcio por
todos e para que haja tranqilidade interna;
-

deve

ser

elaborada

pelos

proprietrios,

promitentes

compradores

ou

cessionrios de direitos;
- qualquer alterao posterior da Conveno reclama o "quorum" de 2/3 das
fraes ideais, tambm deliberada em assemblia;
- a modificao da destinao originria das unidades autnomas, bem como
mudanas na fachada do prdio, nas fraes ideais, nas reas de uso comum e
outras, exige unanimidade de votos;
2.3)

Regulamento

(Regimento

Interno)

complementa

Conveno;

geralmente, contm regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns e

colocado em quadros, no andar trreo, prximo aos elevadores ou portaria,
fixados na parede.
3) estrutura interna do Condomnio: o condomnio composto de:
-

unidades

autnomas

pode

consistir

em

apartamentos,

escritrios,

garagens, casas em vilas particulares, no se reclamando nmero mnimo de

peas ou metragem;
- exige o CCB que cada unidade tenha sada prpria para a via pblica e a
designao especial, numrica ou alfabtica;

96

- pode o proprietrio de cada unidade alug-la, ced-la ou grav-la, sem que

necessite de autorizao dos outros condminos e estes no tm preferncia
na aquisio, ao contrrio do que acontece no condomnio comum, como
previsto no art. 504 do CCB;
- se, no entanto, uma mesma unidade pertencer a dois ou mais proprietrios,
aplicam-se-lhes as regras do condomnio comum, tais como as referentes a
administrao, venda da coisa comum e pagamento de despesas e dvidas;
- P.S: vide art. 1339, 2: permitido ao condmino alienar parte acessria
de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro
se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no
se opuser a respectiva assemblia geral.
- para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio
isolado;
- reas comuns (esto enumeradas no art. 3 da Lei n 4.591/64 e 1.331, 2
do CCB) so elas insuscetveis de diviso e alienao, separadas da
respectiva unidade;
- quanto a sua utilizao, dispe o art. 19 da referida lei que cada
consorte poder "usar as partes e coisas comuns, de maneira a no causar
dano

ou

incmodo

aos

demais

condminos

ou

moradores,

nem

obstculo

ou

embarao ao bom uso das mesmas partes por todos";

-

para

us-las

com

exclusividade,

com

anuncia

da

unanimidade

dos

condminos;
- a fachada do edifcio propriedade de todos, assim, o condmino no pode
alter-la, a menos que obtenha o consentimento de todos os consortes (art.
10, 2 da lei);
- a utilizao do condomnio sofre limitaes impostas pela lei e restries
previstas nas Convenes:
- alm da norma genrica do art. 1.277 do CC, proibindo o uso anormal da
propriedade, o art. 1.336, IV, do CC, considera dever do condmino no
utilizar as suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.

97
- O art. 10, III, da Lei 4.591/64, traz idntica limitao, reproduzindo
aquele dispositivo, mas acrescentando que o condmino no pode destinar sua
unidade

utilizao

diversa

da

finalidade

do

prdio;

assim,

se

residencial, no podem existir escritrios, gabinetes dentrios etc.;

- com relao manuteno de animais no prdio, deve haver disposio
pertinente na Conveno; se omissa, no poder, em princpio, ser censurada;
- se a Conveno vedar somente a presena de animais que causem incmodo aos
vizinhos ou ameacem sua segurana, as questes que surgirem sero dirimidas
em funo da prova dessas duas situaes de fato;
- se a proibio for genrica, atingindo animais de qualquer espcie, poder
mostrar-se

exagerada

na

hiptese

de

um

condmino

possuir

um

animal

de

pequeno porte e inofensivo.

- por essa razo tm os tribunais exigido a demonstrao de que o animal, de
alguma forma, prejudica a segurana, o sossego ou a sade dos condminos;
- as clusulas restritivas e proibitivas da Conveno devem ser, assim,
interpretadas

em

consonncia

com

as

normas

legais

referentes

aos

condomnios, especialmente os arts. 10 e 19 da Lei n 4.591/64 e 1.277 e

1.366, IV, do CC.

1- Direitos reais sobre coisa alheia

1.1- Enfiteuse:
O antigo Cdigo Civil comeava por ela, sabem por qu? Porque a enfiteuse
o menos limitado dos direitos reais limitados, ela quase um direito pleno,
ou seja, o foreiro enfiteuta quase proprietrio, falta pouco para ser
proprietrio.
Havia at uma expresso jocosa, que dizia que o enfiteuta tem em suas mos
todos os direitos e poderes da propriedade, menos a propriedade. Ele age
como se fosse o proprietrio pleno, e o leigo incapaz de distinguir se
voc enfiteuta ou proprietrio.
Por isso se dizia que a enfiteuse o mais
limitados. Ela tem as suas origens na idade
combatida atualmente, ela trs o rano medieval.

pleno dos direitos

mdia, por isso

reais
muito

Ela surgiu indiscutivelmente na idade mdia, quando se dava uma

extraordinria importncia a propriedade das terras. S tinha poder poltico
e econmico quem fosse proprietrio de terra.

98
Os bares feudais eram importantes e respeitados exatamente porque eram
proprietrios das terras. Esses bares tinham grandes extenses de terras e
naquela poca no tinham como torn-las produtivas, no tinham como guardlas eficazmente.
Eram enormes extenses e que freqentemente eram invadidas pelas tribos
brbaras, vejam que o MST bem mais antigo do que se supe.
As propriedades desses bares feudais eram freqentemente invadidas e eles
precisavam manter custosos exrcitos particulares, para proteger as suas
terras porque no queriam perd-las, sob pena de se enfraquecerem
politicamente.
Tinham que manter a terra sem o que perderiam os seus prestgios, no tinham
recursos para tornar a terra produtiva, plant-la, etc, tinham que manter
exrcitos onerosos para vigiar as fronteiras nos limites das suas terras.
E essas terras economicamente nada produziam para eles, s produziam
despesas em troca de poder poltico. Haveria uma soluo muito simples,
bastaria vender as terras, s que isso no interessava aos bares feudais,
porque se fizessem isso deixariam de ser bares feudais.
Eles no podiam alienar as terras e estava sendo muito difcil conserv-las!
A situao no muito diferente dos latifundirios de hoje, exatamente
igual.
Os senhores feudais diante deste desafio, tiveram uma idia genial! At
ento s se conhecia a propriedade plena, o que fizeram os juristas
medievais? Dividiram pela 1 vez a propriedade, o domnio pleno foi dividido
em domnio direto e til.
O domnio direto permanecia na mo do proprietrio da terra o baro feudal,
o domnio til era transferido 3. Se vocs quiserem usar uma linguagem
matemtica, podero adotar a seguinte frmula:
TEM QUE TER NA ENFITEUSE: DOMNIO PLENO = DOMNIO DIRETO + DOMNIO TIL.
O domnio til se transferia ao foreiro, e o domnio direto permanecia em
mos do aforador. A enfiteuse tambm conhecida como aforamento, ou
embasamento.
E os nomes so: aforador e foreiro ou enfiteuta, ou embasado. Mas os nomes
mais conhecidos na linguagem comum so aforador, e foreiro.
Como isso funcionou? Muito simples! Dividiu-se o domnio, o proprietrio
transferia 3 o domnio til que permitia ao 3 usar e gozar a terra, como
se fosse o seu proprietrio, mas mediante pagamento de uma quantia anual,
chamado cnon ou foro.
E porque se chama domnio til? Porque o titular do domnio til que o
foreiro, quem vai tirar da terra as suas utilidades econmicas, porque
quem pode usar e gozar a terra.
Da o nome domnio til, quer dizer, as utilidades econmicas da terra so
percebidas pelo foreiro, mediante o pagamento de uma quantia anual. Com isso
os senhores feudais resolveram o seu problema.
Reparem que as terras at ento, nada lhes rendiam passaram a render em
cnon, uma quantia anual. Por outro lado ficaram dispensados da tarefa de
guardar a terra, porque os foreiros que tinham interesse em evitar as
invases.

99

Eram os foreiros que iam guardar os limites da enfiteuse. E em 3 lugar, os

senhores feudais no perderam o seu prestgio, porque proprietrios
continuavam sendo eles.
Esse domnio til era quase igual propriedade, porque permitia ao foreiro
usar e gozar a coisa, como se fosse proprietrio, ele plantava, construa.
Passava aos herdeiros.
O direito ao domnio til transferia-se causa mortis como qualquer bem de
herana. Morrendo o foreiro, passavam a ser foreiros os seus herdeiros.
Como se no bastasse, era perfeitamente possvel alienar o domnio til,
exigindo-se apenas que se oferecesse a preferncia para adquiri-la o
aforador.
O foreiro est agindo como se fosse proprietrio, pode usar e gozar a coisa,
transfere a propriedade aos herdeiros, pode alienar o domnio til, gratuito
ou onerosamente, pode vender e doar o domnio til. O foreiro quase o
proprietrio.
Ele tem todos os poderes da propriedade, menos a propriedade e como se no
bastasse, a enfiteuse perpetua para o foreiro. O aforador no pode resilir
o contrato de enfiteuse, a no ser em situaes excepcionais, previstas na
lei.
O aforador no pode renunciar, isso no existe! A no ser nas hipteses
previstas em lei, como por ex: o foreiro deixar de pagar o foro para 3 anos
consecutivos, ou se o foreiro morrer no deixando herdeiros, ou se o foreiro
abandonar o imvel, mas isso tudo est previsto em lei.
Fora isso,
foreiro ao
assegurava
de comprar

a enfiteuse perpetua, para o aforador! Veremos que para o

contrrio, ela no perptua, porque havia um artigo no cd. que
ao foreiro o direito potestativo, de aps 10 anos de enfiteuse,
o domnio direto.

Ele podia compelir o proprietrio a lhe alienar o domnio direto e a ele se

tornava proprietrio pleno. Vejam que situao estranha! O aforador s podia
denunciar a enfiteuse nas hipteses previstas na lei e que eram muito
restritas.
J o foreiro tinha o direito potestativo de adquirir o domnio direto, aps
10 anos de contrato enfitutico. A enfiteuse tambm s se admitia para
imveis que ainda no estivessem plantados ou construdos.
E por uma razo bvia, porque ela foi criada para otimizar economicamente,
as terras ociosas.
S podem ser objetos de enfiteuse os imveis, o ACC dizia expressamente, os
que ainda no fossem plantados ou construdos, porque o objetivo da
enfiteuse era permitir uma utilizao econmica para a terra, at ento
ociosa.
Se ela j era plantada ou construda no havia razo social ou econmica,
para dividir a propriedade. A enfiteuse pode ser publica ou particular no
Brasil.
A pblica aquela que se estabelece sobre os imveis pblicos,
principalmente os terrenos de Marinha, e seus acrescidos. Uma grande parte
dos terrenos de Marinha no Brasil so hoje objetos de enfiteuse.

100

Os que moram beira mar, na verdade no so proprietrios daqueles imveis,

so apenas titulares de domnio til que pagam foro Unio. A Enf. pblica
a que se refere aos imveis pblicos, e a sua constituio regida pelo
dec. 9760/46, que no foi revogado pelo NCC.
J a enfiteuse particular, a que se estabelece sobre imveis particulares,
nada impede que o proprietrio de um terreno estabelea uma enfiteuse sobre
ele.
O Brasil tem 2 grandes aforadores particulares, em 1 lugar a Mitra
Episcopal, a Igreja a maior aforadora particular, incalculvel o
patrimnio da Igreja e que dado em enfiteuse.
E por uma razo obvia! Era uma tradio da sociedade brasileira, nos sculos
XVIII e XIX, as pessoas ricas proprietrias de terras, doar bens em troca de
garantia de entrada no cu! Era uma espcie de purgao de pecados.
Essas pessoas no esqueciam de fazer testamento, doando parte de suas terras
Igreja. Tambm era muito freqente quem no tivesse herdeiros necessrios,
doar os seus imveis Igreja.
Com isso a Igreja tornou-se proprietria de uma enorme extenso de terras e
no tem como otimiz-las economicamente. A Igreja no poderia virar uma
imobiliria a comprar e vender terras, alugar etc.
A soluo que a Igreja encontrou j que no podia vender as terras, foi dlas em enfiteuse, conservando o domnio direito, j que no podia vender as
terras porque eram de Deus!
E o 2 grande aforador a famlia imperial, os Orleans e Bragana, quem tem
casa aqui em Petrpolis est cansado de saber disso, porque o acordo que foi
feito entre a Repblica e a Casa Real, incluiu a conservao das
propriedades da famlia imperial em Petrpolis.
A Repblica no desapropriou essas terras, ela permitiu que a famlia
imperial, as mantivesse, foi um dos itens do acordo. Porque aqui no Brasil
tudo se faz com acordo, graas da Deus!
Esse o grande milagre brasileiro, todos os grandes problemas polticos
brasileiros, foram resolvidos em acordos. Em outros pases so resolvidos
com muito sangue, aqui se resolve nos acordos.
A independncia americana foi conquistada com mar de sangue, todos os pases
sul americanos conquistaram sua independncia com muito sangue, tambm a
independncia dos pases africanos!
A Repblica foi um grande acordo a lei urea tambm, no se disparou um
tiro! Os grandes dramas nacionais foram resolvidos na conciliao.
Voltando, a famlia real conservou as terras em Petrpolis e no podendo
administr-las diretamente at porque foram para o exlio, tiveram essa
idia genial. Deram essas terras em aforamento.
Em Botafogo h vrias ruas que so enfituticas, como a Baro de Olinda, rua
Bambina, pertencem a uma famlia portuguesa antiga, e os herdeiros deram os
imveis em enfiteuse.
Vejam que a enfiteuse particular menos freqente do que a enfiteuse
pblica e essa que no pode mais ser constituda daqui por diante,
permanecendo apenas as antigas.

101

A enfiteuse se constitui mediante contrato por escritura pblica, j que se

trata de direito real sobre imveis, e que levado ao RGI obrigatoriamente.
A aparece uma figura pouco conhecida pelos advogados, muito distorcida, que
muita gente pensa que imposto, uma taxa e no tem nenhuma natureza
tributria, o laudmio no imposto pago pelo foreiro, muito menos uma
taxa.
E no se confunde com o foro, que aquela quantia anual que o foreiro paga
ao aforador pelo domnio til. O Laudmio uma compensao financeira que o
foreiro paga ao aforador, quando aliena o domnio til, no tendo o aforador
exercido o direito de preferncia.
Como lhes disse, quando o foreiro resolve alienar onerosamente o domnio
til, tem que oferecer a preferncia ao aforador. Pode interessar ao
aforador adquirir o domnio til?
Claro, pois ao adquirir o domnio til, o aforador estaria extinguindo a
enfiteuse. Ao adquirir o domnio til ele unifica a propriedade, por isso o
foreiro tem que oferecer a preferncia ao aforador.
Se o aforador no se interessar pela compra do domnio til, o foreiro pode
alienar 3, pelas mesmas condies oferecidas ao aforador. E a o foreiro
pagar ao aforador, um percentual sobre esse valor da venda, que se chama
laudmio.
Ento o laudmio, uma compensao, paga pelo foreiro ao aforador para no
ter exercido o direito de preferncia, o foreiro lhe pagar o laudmio, que
um percentual sobre o valor da venda do domnio.
E a cada alienao onerosa do domnio til, se pagar um novo laudmio, se
houver 20 alienaes onerosas de domnio til, 20 laudmios sero pagos. O
que interessa ao aforador o laudmio, porque o foro costuma ser uma
ninharia.
No silncio no se estabelecendo desde logo no contrato de enfiteuse o valor
do laudmio, na enfiteuse particular ele 2,5% na publica de 5% sobre o
valor do domnio til.
evidente que na alienao gratuita no h que se falar em laudmio, por
ex; na sucesso causa mortis os herdeiros no pagaro laudmio ao aforador
porque esto recebendo o domnio til gratuitamente.
Da mesma maneira se voc doar o domnio til, no vai pagar laudmio, que
s na alienao onerosa, na compra e venda. O Supremo tambm j decidiu que
tambm nas fuses ou nas cises no se pagar laudmio.
Ento digamos que uma empresa tem o domnio til de um imvel e resolve
incorporar esse domnio til a uma 3 empresa que ela est ingressando, no
paga laudmio.
Da mesma maneira se uma empresa titular de um domnio til de 1 terreno, e
depois resolve cindir a empresa criando 2 novas e transferindo esse terreno
a uma das 2 empresas cindidas, no h laudmio, isso uma deciso do
Supremo, porque ele no considera isso uma alienao onerosa.
Isso que o laudmio, como lhes falei, o ACC estabeleceu um artigo que
garante ao foreiro o direito potestativo de remir o foro, ele pode compelir
o aforador a lhe transferir o domnio direto, h uma frmula matemtica

102
para calcular esse valor.
Ele ter que pagar 10 foros e 2,5 laudmios. Calcula-se o valor do domnio
til e calcula-se 2,5 laudmios, como se houvesse 2 alienaes e uma meia, e
mais 10 foros.
E essa a quantia que o foreiro ter que entregar ao aforador para adquirir
o domnio pleno. A diro vocs: ento tudo que foreiro deve ter comprado
o domnio pleno? Garanto a vocs que isso rarssimo!
Fui advogado 33 anos e no me lembro de ter feito uma escritura de remisso
de foro, rarissimamente os foreiros se interessavam para adquirir o domnio
pleno, e vou dizer por qu.
Ora o foreiro agia como se fosse proprietrio, sabia que o domnio til
passava para os filhos era perptuo podia ser vendido, que interesse tem o
foreiro de gastar dinheiro? S para dizer que proprietrio pleno?
O brasileiro raciocina com o bolso, vai gastar um dinheiro s para dizer
que proprietrio pleno? No mudaria nada, iria continuar usando, gozando
passando para os filhos, podendo vender.
Por isso que este dispositivo no despertou grande interesse entre os
foreiros, o Clvis Bevilqua imaginou que isso ia provocar uma febre de
aquisies de domnio pleno e que praticamente as enfiteuses desapareciam,
porque todos os foreiros iriam adquirir o domnio direto.
A enfiteuse pblica no permite isso, porque os bens pblicos so
inalienveis, se o foreiro pudesse adquirir o domnio direto, o bem passaria
a ser alienado. O foreiro de um terreno de Marinha no pode compelir a
Unio, a lhe transferir a propriedade plena mesmo depois de 30, 40 anos de
enfiteuse.
Esse direito de remir o foro, s concedido enfiteuse particular, mas
nada impede que por uma autorizao legislativa, a Unio seja autorizada a
alienar o domnio direto, quando no interessa mais a Unio manter esses
imveis, mas tem que 1 desafetar.
Tem-se que 1 desafetar, tem que se fazer uma lei desafetando o domnio
direito e ai permitindo a alienao foreira, isso j foi feita em algumas
regies.
Conheo bem essa questo da enfiteuse pblica, porque durante 4 anos fui
procurador federal, atuei no SPU que o rgo que administra as enfiteuses
pblicas. Bens pblicos so da Unio, ao Estado, e o Municpio.
No final de Botafogo, h imveis que tem uma parte que foreiro Unio e
outra ao Estado. H imveis em Botafogo, que tem a seguinte conformao:
isso aqui terreno de Marinha da Unio, depois vem uma extenso que
foreira ao Estado, porque essa propriedade foi doada ao Estado.
Se tem uma parte de imvel que paga uma parte do foro Unio, um foro ao
Estado, e o que sobre que pleno. E como se chama essa parte de
propriedade plena? Chama-se ALODIAL.
No nenhum absurdo pagar-se 2 foros, e pode-se pagar 3 se uma 3 parte
pertencer ao Municpio. E isso se deve as antigas sesmarias que foram doadas
ao Estado. A situao fundiria no Brasil muito complicada!
O foreiro tem o direito potestativo de adquirir o domnio direto, j o
aforador s pode extinguir a enfiteuse, nos casos que estavam expressamente

103
previstos no ACC.
O COMISSO, o que era? Era exatamente quando o foreiro deixava de pagar o
foro por 3 anos consecutivos, ocorria ento o comisso. A AO DE COMISSO A
AO QUE CABE AO AFORADOR CONTRA O ENFITEUTA PARA RESCINDIR A ENFITEUSE POR
FALTA DE PAGAMENTO DO FORO.
Mas s se admite a ao de comisso, quando o inadimplemento de 3
prestaes consecutivas. Enquanto no se vencer o 3 foro devido, o aforador
no pode propor a ao de comisso.
Uma outra hiptese quando o foreiro morre sem deixar herdeiros, a o
aforador tem preferncia sobre o Estado, no o Estado que vai herdar o
domnio til.
Se o foreiro no tem herdeiros quem vai receber o domnio til, o
aforador, natural que assim seja. Uma outra hiptese quando o foreiro
deixa de pagar os impostos, que so por conta do foreiro.
Se o foreiro deixa de pagar esses impostos o aforador poder promover ao
de resciso de contrato enfitutico. Da mesma maneira, se o foreiro abandona
o imvel, ou deixa perecer ou deteriorar-se, tambm se aliena o domnio til
ao aforador.
So hipteses expressamente elencadas na lei, s nelas que o aforador
poder rescindir o contrato enfitutico, da se dizer que a enfiteuse
perptua, porque s muito raramente poder ser extinta por iniciativa do
aforador.
A enfiteuse vinha sofrendo um ataque cerrado! Se instituto com inimigos
mortais a enfiteuse, a uma porque se dizia que um instituto muito
antigo, o que uma bobagem porque o casamento muito mais antigo e
infelizmente ningum prope a sua extino!
A propriedade tambm muito mais antiga, e ningum sugeriu no Brasil abolir
a propriedade. O outro argumento sim ainda admite, pois a enfiteuse tem o
rano medieval da dominao do homem pelo homem.
O aforador um castelo, um senhor feudal que exercia o poder de vida e
morte sobre os seus vassalos! Por outro lado a enfiteuse cheira mal, porque
o aforador ganha dinheiro sem trabalhar s explorando a terra que
trabalhada pelo foreiro, e ele pode ficar na praia!
Isso no direito moderno soa mal! Voc no precisa ir trabalhar e aquele que
trabalha a sua terra que lhe paga! O laudmio criticadssimo no ponto de
vista tico!
O laudmio acusado de uma imoralidade, algum que ganha sem ter feito
nada, porque o foreiro alienou o domnio til, ento vou ganhar dinheiro se
no contribui em nada por isso, considerado um enriquecimento imoral sem
causa justa, que no representava o trabalho do aforador.
As criticas a enfiteuse eram terrveis! Outro inconveniente era a sua
PERPETUIDADE, ou seja, muitos proprietrios de terras ociosas no se sentiam
motivados a constitu-la com receio de que viessem a perder a terra se o
foreiro exercesse o seu direito de adquirir o domnio direto aps 10 anos.
Ficavam assustados com as dificuldades que teriam, caso resolvessem
recuperar o domnio pleno, isso era muito difcil! Muitos proprietrios de
terras preferiam deix-las ociosas.

104

A enfiteuse tinha todos esses inconvenientes: um rano medieval, uma

lembrana da poca da dominao do homem pelo homem, do senhor feudal e os
seus vassalos, e essa perpetuidade que tambm era muito prejudicial.
Por isso que finalmente se aboliu a enfiteuse particular no NCC e
substituiu-se pela superfcie, que guarda com a enfiteuse uma enorme
afinidade. Costumo dizer que a superfcie a enfiteuse com roupas novas.
1.2-

Direito de Superfcie:

Aquele vestido antigo da enfiteuse com babados, brocardos e rendas, foi

transformado num modelito moderno que a superfcie! Um leigo apreciando as
duas capaz de dizer que a mesma coisa, veremos que h diferenas
fundamentais.
Em 1 lugar, a superfcie no pode ser perptua, h proibio expressa.
Superfcie perptua nula! S pode ser constituda por tempo determinado
pelo NCC!
O proprietrio s pode conceder a outrem o direito de construir ou plantar
no seu terreno por tempo determinado, completamente diferente da enfiteuse
que perpetua.
Em 2 lugar, h uma diferena fundamental! Na enfiteuse tudo que o foreiro
acedeu ao solo, as construes que ele fez, uma vez extinta a enfiteuse por
ex: na ao de comisso o aforador tem que indenizar o foreiro para todas as
benfeitorias e acesses feitas, na superfcie no!
Tudo que o superficirio aceder superfcie, terminado o prazo da
superfcie, passa ao patrimnio do proprietrio sem direito a 1 centavo de
indenizao ou reteno. Essa outra diferena extraordinria!
3 diferena, na enfiteuse como lhes falei, a alienao onerosa do domnio
til, implica no pagamento do laudmio ao aforador.
Na superfcie nula a clusula que obriga o superficirio a pagar
percentual ao proprietrio, caso aliene o direito de superfcie. nula!

Os que alegavam que o laudmio era uma imoralidade lograram uma grande
vitria. Na superfcie proibido sob pena de nulidade estabelecer um
percentual a ser pago ao proprietrio, pela alienao onerosa do direito de
superfcie.
Com isso se modernizou a superfcie, no h hiptese alguma aquela
possibilidade do superficirio adquirir a propriedade plena aps um certo
tempo, isso no existe na superfcie!
Mesmo que se constitua a superfcie para 50 anos, no pode o superficirio
ao final desse prazo, forar o proprietrio a alienar o domnio pleno, a
superfcie sempre retornar ao proprietrio do imvel.
No prazo do contrato de superfcie, o superficirio poder alienar o direito
onerosa ou gratuitamente, mas no prazo! Se fiz o contrato de superfcie para
20 anos, nada impede que 3 anos depois que o superficirio venda o seu
direito de superfcie, mas pelos 17 anos que faltam.
Tambm se o superficirio morrer o direito de superfcie se transmite aos
herdeiros, mas pelo prazo que faltar. Se o contrato de superfcie era de 20
anos e 3 anos depois o superficirio morre, os herdeiros herdaro o direito

105
de superfcie pelos 17 anos que faltavam para completar o prazo.
Vejam que se modernizou a enfiteuse. S que o direito de superfcie, est
hoje previsto no NCC, mas o estatuto da cidade antecipou-se e tambm incluiu
o direito de superfcie e isso gerou uma discusso que est empolgando a
doutrina atual.
O estatuto da cidade disciplina a superfcie de modo um pouco diferente do
NCC. Esto surgindo discusses se o NCC teria revogado o Estatuto da Cidade
no capitulo que trata da superfcie.
Vamos s diferenas: no NCC expresso dizer que o contrato de superfcie s
pode ser celebrado por tempo determinado. Art: 1369. O Estatuto das Cidades
diz claramente que ele pode ser constitudo por tempo determinado ou
indeterminado, s no pode ser perptuo, mas pode ser por tempo
indeterminado.
O que significa dizer que se por tempo indeterminado, a qualquer momento o
proprietrio poderia resilir o contrato de superfcie, o que acho uma
temeridade. Prefiro a redao do NCC que d mais estabilidade ao contrato.
Essa a 1 diferena, enquanto o EC permite a contratao da superfcie por
tempo determinado ou indeterminado, o NCC s alude ao tempo determinado.
Outra diferena fundamental, o NCC no PU do art. 1369, diz que o direito de
superfcie no autoriza a obra do subsolo, ou seja, s autoriza usar a
superfcie para plantar ou construir.
E as obras no subsolo s se forem indispensveis ao uso da superfcie, como
por ex: se vou construir uma casa, tenho que fazer os alicerces que ficam no
subsolo. Mas no poderia fazer uma garagem subterrnea, porque estaria
usando o subsolo.
Repito, pelo NCC s autoriza o superficirio a usar a superfcie que fica
sobre o solo. O Estatuto das Cidades diz expressamente que a superfcie
inclui o solo, o subsolo e a coluna de ar que lhe fica acima.
Posso ceder apenas o ar que fica acima do meu terreno e o 1 contrato desse
tipo, foi feito no Leblon, saiu nos jornais. Um condomnio tinha na sua
frente uma casa e por cima da casa os condminos viam a praia e o ar.
Temerosos de que essa casa pudesse ser vendida e ali fosse construdo um
espigo tirando a vista, ao invs de constituir uma servido de vista, eles
fizeram um contrato de superfcie para 50 anos da coluna de ar que fica
sobre esse terreno.
E com isso quem comprar o terreno no vai poder construir um edifcio,
porque estaria usando a superfcie area do imvel. Antigamente se faria uma
servido de vista, agora foi possvel fazer um contrato de superfcie da
coluna de ar acima do terreno.
Isso pelo NCC impossvel, fica restrito ao solo. A seguinte polmica
estourou. O NCC revogou o EC e por isso deve prevalecer as regras do NCC e
tudo que est no EC, teria sido derrogado?
Uma corrente diz que sim, que o NCC teria tacitamente derrogado o EC no
captulo da superfcie. A uma porque posterior e estabeleceu regras
conflitantes e a duas porque teria exaurido a matria tratada na lei
anterior pelo EC. Essa uma corrente tem grandes defensores.
Eu por hora at o momento, prefiro me filiar 2 corrente que defendida
para aquele que, na minha opinio, o grande pai do direito de superfcie

106
no Brasil que o extraordinrio Prof. e jurista Ricardo Lyra.
Assim, Ricardo Lyra em sua tese de mestrado foi do direito de superfcie, e
como tenho por ele grande admirao e respeito, sigo a orientao dele,
porque acho a mais correta. Ele acha que so 2 sistemas diferentes, o
Estatuto das Cidades disciplinar a superfcie dos terrenos urbanos e o NCC
para os terrenos que no so urbanos.
Porque a cidade hoje um micro sistema prprio. Na cidade interessante
que se possa usar a superfcie area, o subsolo, mas a matria
profundamente polemica e vocs podem aderir a qualquer uma dessas posies.
Vamos hoje encerrar o estudo da superfcie a luz do NCC e no do Estatuto da
Cidade. A concesso da superfcie pode se dar de maneira onerosa ou
gratuita.
De maneira onerosa, o pagamento da utilizao da superfcie pode se dar de
uma s vez, ou parceladamente. Pode-se diluir o preo da utilizao da
superfcie pelo prprio tempo do contrato.
Se o contrato de 20 anos, esse preo poderia ser diludo nesses 20 anos, e
a esse pagamento se aproximaria do foro, como se fosse o foro da enfiteuse.
Mas tambm, nada impede que seja pago de uma s vez ao se constituir o
contrato de superfcie. Mas tambm pode ser gratuita. O proprietrio do
imvel pode conceder a outrem a utilizao da superfcie gratuitamente.
Qual seria a vantagem para o proprietrio? Depois incorporar ao seu
patrimnio todas as acesses e benfeitorias que o superficirio tenha feito.
Tal como acontece na enfiteuse, caber ao superficirio o pagamento de todos
os impostos e taxas que recaiam sobre o imvel embora ele s tenha o direito
superfcie, mas os impostos que gravam o imvel, correro por conta do
superficirio.
E nisso h semelhana com a enfiteuse, da mesma maneira, se o superficirio
no pagar os impostos e taxas, isso traduzir uma violao do contrato de
superfcie ensejando a sua resciso.
Tambm s pode ser objeto de superfcie o imvel que no esteja plantado ou
construdo e a mais uma identidade com a enfiteuse. Tanto na enfiteuse
quanto na superfcie s podem ser objetos aqueles imveis que ainda no
estejam plantados ou construdos.
Porque o objeto do direito de superfcie exatamente otimizar social e
economicamente os imveis que estejam ociosos. Se o imvel j em
aproveitamento econmico, no h porque d-lo em superfcie.
A h uma diferena muito grande entre o direito brasileiro e o portugus em
que se admite a superfcie para ciso. O que seria? quando j temos num
imvel por ex: um prdio construdo e o proprietrio do imvel resolve
destacar a superfcie, cedendo o seu uso ao superficirio. Que passaria a
explorar esse prdio j construdo podendo por ex: ampli-lo, receber os
aluguis, mas reparem o prdio j estaria construdo, j haveria uma
construo que seria destacada da propriedade plena, e transferida ao
superficirio, retornando ao proprietrio apos o prazo do contrato.
Isso que se chama constituio da superfcie para ciso, o que,
entretanto, no direito brasileiro, no foi admitido porque no nosso direito
preciso que o imvel no esteja plantado ou construdo.

107

Esse direito de superfcie pode ser cedido 3s, seja onerosa ou

gratuitamente, mas claro que o superficirio s poder ceder os seus
direitos 3s pelo prazo que restar no contrato.
Se o contrato for para 20 anos e j passaram 10, o superficirio s pode
ceder o seu direito de superfcie por mais 10 anos. E a grande diferena
entre a enfiteuse e a superfcie nesse particular, que na superfcie no
h a figurado laudmio.
Ou seja, o superficirio mesmo tendo alienado onerosamente o seu direito de
superfcie a 3, nada ter que pagar como compensao ao proprietrio. No
h laudmio no direito de superfcie.
Tambm pela morte do superficirio o direito se transfere aos herdeiros pelo
prazo que restar ao contrato, os herdeiros sucedero ao superficirio
falecido pelo tempo que faltar ao contrato.
Se o superficirio resolver ceder onerosamente o seu direito 3s, ter que
oferecer a preferncia ao proprietrio e vice versa. H, portanto, um
direito de preferncia recproco.
O objetivo enfeixar o domnio pleno nas mos do superficirio ou do
proprietrio. Tambm claro que o superficirio no poder dar a superfcie
destinao diversa daquela que se ajustou no contrato.
Se para construir, ou para agricultura etc. A mudana da destinao enseja
o resciso do contrato, para infrao contratual, para que se mude a
destinao da superfcie, preciso a concordncia expressa do proprietrio.
A grande questo que traz uma certa perplexidade aos leigos, que expirado
o prazo da superfcie, tudo aquilo que o superficirio acresceu ao imvel se
transferir gratuitamente ao patrimnio do proprietrio.
As acesses, as benfeitorias, tudo que o superficirio agregar com seu
investimento ao imvel, passar propriedade do proprietrio do imvel sem
direito de qualquer indenizao ou reteno.
A diferente da enfiteuse, o foreiro tem direito indenizar-se das
acesses e benfeitorias feitas, uma vez extinta a enfiteuse, mas o
superficirio no! A no ser que voluntariamente o proprietrio se obrigue a
indenizar.
A lei no probe isso, mas isso ter que ser expresso, pois no silncio do
contrato de superfcie, essas acesses e utilidades econmicas sero
transferidas gratuitamente ao proprietrio.
E esse o grande atrativo da superfcie para os proprietrios. Diro Vocs:
mas s um louco assinar um contrato de superfcie, sabendo que tudo aquilo
que agregar ao imvel, passar ao proprietrio sem indenizao. Que
benefcio econmico teria o superficirio?
Isso vai depender do tempo do contrato de superfcie, a experincia j est
mostrando, que os contratos de superfcie sero na maioria esmagadora das
vezes, celebrados para prazos longos que compensem o investimento do
superficirio.
Isso uma questo de matemtica financeira, o superficirio ter que
calcular com cuidado, no coisa para principiante nem para amador, isso
coisa para profissional, ele tem que ver o que pretende construir na
superfcie, quanto dispender para construir ou plantar e qual ser o tempo

108
que precisar para recuperar esse investimento e ainda ter lucro.
O prazo do contrato de superfcie vai ter que ser calculado pelas partes com
bastante
cuidado,
porque
isso
pode
acarretar
enorme
prejuzo
ao
superficirio, que pode construir no imvel e depois perder para o
proprietrio tudo que construiu, sem ter tido tempo de recuperar o
investimento e ainda ter lucro.
H prazos de superfcie fixados em 30, 50 anos de acordo com aquilo que o
superficirio pretende agregar ao imvel. Por isso se estabeleceu que essas
acesses passam gratuitamente ao proprietrio, para motivar a concesso da
superfcie.
O que se quer socialmente, que os imveis no fiquem ociosos por isso que
digo que a superfcie tem enorme densidade social. Se bem entendido e
absorvido o instituto pela sociedade brasileira, pode mudar o perfil urbano
e rural.
Muitos imveis urbanos que so mantidos vazios servindo de abrigo para
mendigos e malfeitores ou para acumular lixo, muitos desses imveis que no
tem nenhuma utilidade social, porque os seus proprietrios no tem recursos
ou interesse para construir, esses imveis podem agora ser otimizados
econmica e socialmente, graas ao direito de superfcie.
O proprietrio no corre o risco de perder a propriedade como acontece na
enfiteuse. Eu lhes expliquei que podendo o foreiro aps 10 anos, adquirir
compulsoriamente o domnio direto, muitos proprietrios resistiam a idia de
constituir enfiteuse temerosos de que viessem a perder a propriedade .
J isso no ocorrer com a superfcie, jamais! E acredito que muitos
proprietrios conhecendo melhor esse novo instituto, se animaro a conceder
a superfcie 3s., que possam construir nesses imveis tornando-os
socialmente mais teis.
O mesmo pode ocorrer no campo. A reforma agrria poderia se fazer, na minha
opinio, graas ao direito de superfcie, o art. 1375 que considero talvez
o mais importante de todos os do direito de superfcie.
Pois a est a essncia do instituto, esse direito do proprietrio de
adquirir as acesses feitas pelo superficirio gratuitamente. Em caso de
desapropriao, a indenizao ser paga proporcionalmente.
Uma parte ao proprietrio que corresponder propriedade sem a superfcie, e
ao superficirio se pagara a indenizao que corresponder ao direito de
superfcie.
E finalmente o art. 1377 veio permitir a concesso da superfcie de imveis
pblicos o que tambm muito importante! E ai o direito de superfcie se
aproxima da figura da concesso.
E aqui no Rio de Janeiro j tivemos o 1 contrato de superfcie celebrado
entre o Municpio do RJ e uma empresa espanhola para construir a garagem
subterrnea na Cinelndia.
Foi para contrato de superfcie, e no para concesso. O Municpio cedeu por
50 anos a superfcie daquela rea para que a superficiria ali construsse
uma garagem e a explorasse por 50 anos, findo esse prazo toda aquela obra
passar ao domnio pblico sem qualquer indenizao.
Tambm uma maneira eficiente dos municpios promoverem essas obras,
principalmente de garagens subterrneas, sem dispender verba pblica. O art.

109
1377 permite isso, mas claro, remete a matria lei especial.
Vejam o que se confirma o que lhes falei na ultima aula, de que a superfcie
nada mais do que a enfiteuse modernizada. Quanto aos bens pblicos, a
enfiteuse continua existindo e ela diferente da enfiteuse particular.
Porque quanto aos bens pblicos, o foreiro no tem como compelir Unio ou
o Estado a lhe alienar o domnio direito. Ou seja, ainda que a enfiteuse
publica,
j
perdure
para
50
anos
no
pode
o
foreiro
adquirir
compulsoriamente o domnio direto.
Mas, nada impede que o poder pblico aliene ao foreiro o domnio direto,
desde que ele seja previamente desafetado, a lei pode desafetar o domnio
direito para que a Unio, Estado ou Municpio, aliene ao foreiro o domnio
direto.
Mas como o domnio direto integra o patrimnio pblico, ele s pode ser
alienado depois de desafetado. Vocs sabem que a desafetao uma
autorizao legislativa para que o executivo aliene o bem.
Tambm no h a menor dvida na doutrina que a enfiteuse dos imveis
pblicos continua em pleno vigor no foi modificada pelo NCC, a extino das
enfiteuses s se refere particular e no a pblica que regida para lei
especial.
1.3-

Da servido

O 2 dos direitos reais limitados e que tambm se exercem sobre coisa alheia
a SERVIDO, no ACC se falava servido predial. Antigamente se falava em
servides prediais, para destingi-las das servides pessoais que eram o
usufruto, o uso e a habitao.
S que essa palavra servido pessoal sempre foi muito combatida pela
doutrina moderna, porque tem o rano de dominao do homem pelo homem.
Servido pessoal como se algum fosse servo de outro, o que no mais se
admite no sculo XXI.
Ento, aboliu-se a expresso servido pessoal, e conseqentemente no havia
mais necessidade alguma de se falar em servido predial porque agora toda e
qualquer servido s pode ser predial.
Essa a explicao de se ter abolido a palavra predial, e aparecer apenas
DAS SERVIDES.
NAS SERVIDES TEMOS SEMPRE UM PRDIO A QUE CHAMAMOS DE DOMINANTE E UM OUTRO
A QUE CHAMAMOS DE SERVIENTE.
O QUE SERVIDO? QUANDO SE TIRA DO PRDIO SERVIENTE UMA UTILIDADE EM
BENEFCIO DO PRDIO DOMINANTE.
Um dos prdios serve ao outro, para valoriz-lo para torn-lo mais til, da
porque a servido serve ao prdio e no a uma pessoa. O prdio serviente
fica gravado, a servido um nus, um gravame que recai sobre o prdio
serviente.
Obs! fundamental que voc s anotem isso! A servido no recai sobre o
proprietrio do prdio serviente, seno seria uma servido pessoal, A
SERVIDO GRAVA O PRDIO E NO AS PESSOAS!
Ela representa um gravame que onera o prdio serviente em benefcio do

110
prdio dominante, claro que por via oblqua servindo ao prdio dominante,
o seu proprietrio se beneficia, mas por via oblqua.
Porque o benefcio o prdio, essa utilidade pode ser de vrias espcies,
pode ser uma passagem pelo prdio serviente que torna mais fcil chegar-se a
rua, pode ser a preservao de uma vista para o mar, pode ser a passagem de
gua pelo prdio serviente. So inmeras as possibilidades de constituio
de servido, mas sempre uma utilidade.
Da se presume que pressuposto inafastvel das servides, que o prdio
dominante e o serviente sejam de proprietrios diferentes. Caso contrrio se
pertencerem a mesma pessoa, no h necessidade nenhuma de se constituir
servido, porque o proprietrio de ambos os prdios retira de ambos, as
utilidades que bem entender.
Tanto que uma das causas de extino das servides a confuso, ou seja,
quando o prdio dominante e o serviente passam a pertencer a mesma pessoa,
isso por si s extingue a servido.
Assim por ex: se o proprietrio do prdio dominante
serviente ou vice-versa, a servido se extingue.

adquire

prdio

Se o proprietrio do prdio serviente herda a propriedade do dominante que

pertencia a seu pai, extingue-se a servido, portanto no h servido se os
2 imveis pertencem a mesma pessoa. Isso condio sine qua non que os 2
prdios pertenam a pessoas diferentes.
Tambm reparem que o NCC fala em prdio, que est a usado no sentido
tcnico romano de imvel no de construo.
Quando se fala em prdio dominante e prdio serviente, no estamos nos
referindo a um edifcio como os leigos imaginam, porque na linguagem das
ruas prdio seria sempre um edifcio, um terreno baldio jamais seria um
prdio.
Isso no verdade, prdio que os romanos chamavam de predium, o imvel
seja ele construdo ou no. Prdio o solo, um terreno baldio sem qualquer
acesso um prdio.
Assim como aquele que tem um edifcio de 50 andares, e quando aqui o NCC
fala (art. 1378) A servido proporciona utilidade para o prdio dominante e
grava o serviente que pertence a diverso dono.
Quando se fala em prdio pode ser um terreno sem qualquer acesso como pode
ter construes e reparem que ficou aqui bem claro, no 1378 que a servido
serve ao prdio dominante e grava o serviente que tem que pertencer a dono
diverso. S nessa definio do art 1378, aparece o conceito claro do que
uma servido.
E essa servido se constitui ou para declarao de vontade ou para
testamento, est sujeito a registro no RGI. Ou seja, a servido se constitui
para contrato de servido em que o proprietrio do prdio dominante, ajusta
com o do prdio serviente a utilidade que o gravar ou ento ela se
constitui para testamento.
Essa constituio em princpio onerosa, mas nada impede que seja gratuita,
se o proprietrio do prdio serviente for amigo ou parente do dominante, e
resolver conceder-lhe uma utilidade gratuitamente.
Isso um ato de liberalidade que a lei no poderia impedir, mas o esprito
que seja oneroso, nem poderia deixar de ser j que o prdio serviente fica

111
onerado e isso reduz o seu valor venal, e, portanto, o proprietrio do
prdio serviente tem que ser ressarcido pela diminuio patrimonial que a
servido acarreta.
A remunerao deve ser ajustada como as partes bem entenderem de uma s vez,
ou parceladamente, em suma: O NCC no entra nessa discusso que fica
adstrita autonomia da vontade.
As partes acertaro como melhor lhes convier, a remunerao da servido.
muito comum que os alunos confundam as obrigaes de no fazer, com as
servides.
Por ex: celebram os proprietrios de imveis vizinhos uma obrigao pela
qual um deles se obriga a no impedir a passagem do vizinho pelo seu
terreno, ou ento celebram os proprietrios de imveis vizinhos, uma
obrigao negativa pela qual, um dos proprietrios se obriga a no construir
no seu terreno, para no tirar a vista do vizinho.
E a estamos diante de uma obrigao de no fazer. No impedir a passagem do
vizinho pelo seu terreno, no construir no seu terreno para no tirar a
vista do vizinho, no impedir a passagem da gua pelo seu terreno para que
ela possa abastecer o vizinho. ISSO SERIA UMA OBRIGAO NEGATIVA.
Imaginemos agora que os vizinhos constituam uma servido de passagem, que
permite ao proprietrio de um dos prdios passar pelo do outro, ou ento
celebrem e constituam uma servido de vista que impede o proprietrio do
prdio serviente de construir acima de uma determinada altura, e a os
alunos perguntam que diferena pode haver entre uma hiptese e outra? So
rigorosamente a mesma coisa.
Tanto no 1 ex: quanto no 2, o proprietrio no poderia ser impedido de
passar no terreno do outro. Tanto na obrigao negativa quanto na servido.
A diferena que para os leigos nenhuma, para ns abissal.
Porque em 1 lugar as obrigaes negativas traduzem relaes pessoais e
conseqentemente so relativas s obrigando as partes que dela participa.
Isso significa dizer que se aquele proprietrio que se obrigou a no impedir
a passagem do vizinho, alienar o seu imvel o adquirente pode perfeitamente
obstar essa passagem.
Ele no est obrigado a respeitar essa obrigao da qual no participou, as
obrigaes como vocs esto cansados de saber no so oponveis erga omnes.
Ao contrrio, elas so relativas aos que dela participam ento o
proprietrio que o devedor da obrigao de no fazer, pode alienar o bem e
o adquirente no est obrigado a respeit-lo.
Tambm pode num determinado momento impedir a passagem, pagando perdas e
danos ao credor. Se o proprietrio que o devedor da obrigao negativa,
arrepende-se e probe a passagem pelo seu terreno, pagar perdas e danos
pelo inadimplemento da obrigao negativa.
J servido direito real, e direito real dotado de seqela, adere ao
prdio e oponvel erga omnes portanto se o proprietrio do prdio
serviente alien-lo 3 o adquirente fica obrigado a respeitar a servido,
porque ela adere ao imvel, como se fosse uma cicatriz e oponvel a todos
os demais membros da sociedade.
Essa que a diferena entre a obrigao negativa de no fazer, no tirar
a vista, no impedir a passagem, no impedir o curso dgua e a servido de

112
passagem, ou servido de vista, ou servido de aqueduto.
Por isso que as servides sendo direitos reais que recaem sobre imvel
desafiam registro no RGI, at para proteo de 3s adquirentes do imvel
serviente que poderiam ser surpreendidos com a servido.
Tambm no ser difcil perceber que a servido est umbilicalmente ligada
otimizao econmica dos imveis. A servido tem sempre um interesse
econmico, ela torna mais valioso o prdio dominante e deprecia o prdio
serviente, da a sua essncia ser onerosa mediante indenizao do serviente.
Essas servides podem ser APARENTES ou NO APARENTES, isso muito
importante! Isso fundamental distinguir se a servido aparente ou no
aparente.
APARENTE aquela que deixa traos visveis, podem ser percebidas para
nossos sentidos, deixa vestgios, marcas. O ex. mais claro de servido
aparente a servido de passagem.
Que uma das mais freqentes, aquela que assegura ao proprietrio do
prdio dominante, passar pelo prdio serviente, servido deixa marca no
caminho, uma trilha, uma estrada.
A olho nu pode-se perceber que h uma servido de passagem, muitas vezes ela
murada, cercada. J servido no aparente aquela que no se percebe
pelos nossos sentidos. O ex. perfeito a servido de vista.
Imaginemos 2 prdios num aclive, e a o proprietrio do prdio superior,
teme que o do inferior construa um edifcio em seu terreno tirando-lhe a
vista para o mar, ento constituem uma servido de vista gravando o prdio
inferior.
S que isso no fica marcado com barbante ou corda, para que as pessoas que
passem pela rua saibam que h uma servido de vista. Ningum vai adivinhar
que entre aqueles prdios h uma servido de vista. Isso uma servido
aparente.
Ou uma servido de aqueduto, mas subterrneo, que se canaliza gua que passa
a 1 metro de profundidade, quem passa pela rua no sabe que est passando
numa servido de aqueduto.
Qual a importncia prtica dessas servides? que a servido no aparente
s se constituem mediante o registro no RGI. Enquanto no se registra o
ttulo constitutivo da servido no RGI, no h servido.
Eu constitui com o meu vizinho de baixo, uma servido de vista que a no
aparente, o contrato j est assinado e a indenizao j foi paga, mas ainda
no h servido porque ainda no foi registrado no RGI. Portanto as
servides no aparentes constituem-se pelo registro.
J as aparentes no se constituem pelo registro, e sim pelo contrato, o
registro apenas para torn-la oponvel erga omnes. Isso exatamente
porque mesmo no registrada a servido, sendo ela aparente quem fosse
adquirir o imvel poderia perceb-la.
Mas as no aparentes como no podem ser percebidas pelos sentidos, ad
cautelam s se consideram nascidas com registro do ttulo. Uma outra
conseqncia pratica importantssima, s as servides aparentes podem ser
adquiridas pela USUCAPIO.
Por uma razo obvia! Uma servido de passagem pode ser adquirida pela

113
usucapio, alis, est aqui no art. 1379: O exerccio incontestado e
continuo de uma servido aparente para 10 anos nos termos do art. 1242
autoriza o interessado a registr-la em seu nome.
Se eu h 10 anos passo pelo terreno do vizinho, que nunca obstaculizou essa
passagem est cansado de saber que passo pelo seu terreno, aps 10 anos
posso adquirir por usucapio a servido.
No
uso
no
que

estou interessado em usucapir o terreno do vizinho e sim da passagem que

de maneira incontestvel, e sem oposio h 10 anos. Mas como a servido
aparente no perceptvel, como o proprietrio do terreno pode saber
estou usando a servido?

Ele no teria como resistir a esse uso, porque ele no se percebe pelos
sentidos, por isso que importante essa distino entre as servides
aparentes e no aparentes.
H uma diferena no modo de constituir-se e tambm, uma diferena da
possibilidade de adquirir-se pela via da usucapio. Tambm se divide as
servides em CONTINUAS E DESCONTINUAS.
Essa classificao j no to importante, a anterior sim por seus efeitos
prticos. CONTINUA a servido de aqueduto, a gua est correndo mesmo que
o proprietrio do prdio dominante no a esteja utilizando.
A DESCONTINUA aquela que s tem utilidade quando o titular a usa, como a
servido de passagem. S se percebe a servido de passagem quando algum
est passando.
Tambm muita gente confunde a servido de passagem com a passagem forada.
Qual a diferena? 1 passagem forada direito de vizinhana, portanto
relao pessoal, obrigacional.
Passagem forada um dos direitos de vizinhana e vocs sabem que os
direitos de vizinhana traduzem relaes obrigacionais, so obrigaes
propter rem .
Basta essa diferena para no nos permitir confundir a passagem forada com
a servido de passagem. So diametralmente opostas, enquanto um um direito
obrigacional, que liga proprietrios de imveis vizinhos quando um deles
encravado, e o outro um direito real.
A outra diferena fundamental que a passagem forada, s se estabelece em
beneficio de proprietrio ou possuidor de prdio encravado, que aquele que
no tem acesso rua, porto, ou fonte.
Para a doutrina clssica, s haveria prdio encravado quando fosse
absolutamente impossvel o acesso rua, porto ou fonte seno passando para
outro imvel.
Mas a doutrina moderna j abranda esse rigorismo encarando como prdio
encravado, aquele que tem acesso rua, mas de tal maneira perigoso, ou
exigindo esforo sobre humano, que se equivaleria a no ter essa passagem.
Isso uma evoluo da doutrina, mas que ainda no admitido para todos. Os
tradicionalistas continuam admitindo como prdio encravado s aqueles que em
hiptese alguma tem acesso direto rua, seno passando para imveis
vizinhos.
J a servido de passagem no exige que o prdio dominante seja encravado,
ambos podem ter frente para a rua e ainda assim se estabelecer uma servido
de passagem de um a favor de outro.

114

Essa a 2 e importante diferena, enquanto a passagem forada reservada

aos prdios encravados, a servido de passagem no exige isso. E a ltima e
tambm importante diferena, que a passagem forada se estabelece para
sentena judicial.
H uma ao de passagem forada na qual o proprietrio do prdio encravado,
no conseguindo amigavelmente com os vizinhos, esse direito de passagem
prope a ao e o juiz por sentena, constitui a passagem forada, inclusive
nomeando um topgrafo para traar os rumos da passagem forada.
constituio judicial, enquanto a servido de passagem se constitui para
atos inter vivos, contrato ou para testamento, mas sem qualquer
interferncia judicial.
Ento vejam que no possvel confundir a passagem forada, com a servido
de passagem embora a 1 vista para os leigos no haja qualquer diferena.
O titular da servido, evidentemente pode utiliz-la integralmente fazendo
inclusive as obras necessrias sua conservao e uso.
Por ex. uma servido de passagem, caber ao proprietrio do prdio dominante
tra-la fazendo as despesas necessrias para marc-la e tambm ter que
arcar com as despesas de conservao.
Em beneficio que lhe concedido pelo prdio serviente, no seria justo que
o proprietrio do prdio serviente ainda tivesse que despender recursos para
conservar a servido.
Todas as obras de conservao, portanto da servido cabem ao proprietrio do
prdio dominante, se ela servir a vrios prdios dominantes, o que
perfeitamente possvel, essas despesas de conservao sero rateadas entre
os proprietrios dos prdios dominantes.
Evidente que tudo isso regra dispositiva, tambm nada impede que num
excesso de liberalidade, o proprietrio do prdio serviente ainda se obrigue
a conservar a servido, problema dele! mas no silncio do titulo, as
despesas de conservao e constituio, so do prdio dominante.
evidente tambm que o titular da servido exerce posse, sobre a servido.
Servido como sendo um direito real suscetvel de posse, o proprietrio do
prdio dominante o possuidor da servido.
E como possuidor poder se valer de todos os interditos possessrios, para
defender essa posse, inclusive contra o proprietrio do prdio serviente se
for este o turbador ou esbulhador.
J o proprietrio do prdio serviente tem a posse indireta, portanto ao se
constituir a servido, desdobra-se a posse ficando a direta com o
proprietrio dominante e a indireta com o serviente.
Conseqentemente se o proprietrio do prdio serviente ou algum, a seu
mando, impedir o uso da servido. Imaginemos que numa servido de passagem,
em que o proprietrio do prdio venha a mur-la ou colocar uma porteira, um
cadeado.
O do prdio dominante valer-se- da ao de reintegrao de posse. Se ele
no ficar impedido inteiramente de usar a passagem, mas tiver essa passagem
dificultada, imaginemos que o dono do prdio serviente, coloque obstculos,
que dificultam a utilizao da passagem ou espalhe no terreno meia dzia de
pit bulls treinados para atacar qualquer pessoa que passe para ali.

115

Isso uma turbao a caberia uma ao de manuteno, como tambm cabe

interdito proibitrio se houver uma ameaa de turbao da posse da servido.
Tambm obvio que essas servides so constitudas nos limites exatos das
necessidades do prdio dominante.
Ou seja, uma servido de passagem deve ter a largura estritamente necessria
para o fim a que se destina 2 a utilizao econmica dos imveis, se um
imvel rural se ali se planta, preciso que ela tenha uma largura um pouco
maior.
Se um imvel urbano baste que passe a pessoa, ou um automvel, em outras
palavras a filosofia reduzir ao mnimo necessrio, nus sobre o prdio
serviente. Tambm no se pode mudar a destinao da servido, constituda
para um determinado fim, no pode ser modificada.
Tambm diz o art. 1386, que as servides so indivisveis, ainda que se
aliene o prdio serviente e se divida o prdio serviente, essa servido
continuar onerando as diversas fraes em que se dividiu o prdio
serviente.
Por ex. numa servido de passagem o prdio serviente uma fazenda muito
extensa que dividida em 4 glebas, isso inteiramente irrelevante para o
prdio dominante, ela continuar sobre as 4 glebas que resultaram da
diviso.
Os casos de extino das servides esto aqui enunciadas no NCC. Pode ser
rescindido o contrato como j falei, se houver uma mudana na destinao, se
no houver a conservao da servido.
Quando houver cessado a utilidade da servido, se ela no representa mais
qualquer utilidade ou comodidade para o prdio dominante a o proprietrio
do prdio serviente pode pedir o cancelamento da servido.
Pode ser pelo abandono, o no uso. Se o proprietrio do prdio dominante no
usa a servido por 10 anos contnuos, ele a perder. Vejam que as servides
aparentes podem ser obtidas para usucapio como tambm podem se perder pelo
oposto, o no uso.
A servido de passagem que o proprietrio do prdio dominante no use h 10
anos contnuos, o proprietrio do prdio serviente pode pedir o seu
cancelamento. A confuso tambm causa muito freqente de extino das
servides.
quando os 2 prdios, o dominante e o serviente passam a pertencer a mesma
pessoa. H algumas aes que so tpicas das servides, isso pode cair em
prova.
O examinador pode lhes perguntar o que uma ao confessria ou o que uma
ao negatria. So aes tpicas das servides, assim como a ao
redibitria e a ao estimatria so tpicas dos vcios redibitrios.
Uma ao confessria para que se obtenha do juiz uma sentena que
reconhea ou declare a existncia de uma servido. H uma dvida quanto
existncia da servido, a o proprietrio do prdio dominante, prope a
ao confessria, para que se reconhea a existncia da servido. como se
fosse uma ao declaratria.
J a negatria o oposto, geralmente proposta pelo proprietrio do prdio
serviente para que se declare que no h mais a servido, ela se extinguiu.
A ao confessria e a negatria tm objetivos diametralmente opostos.

116

1.4-

Direito de habitao usufruto e uso:

Quanto s servides estas eram as observaes a fazer. Chegamos ento a 3

direitos reais muito importantes, que so o USUFRUTO, O USO E A HABITAO.
Tambm so freqentemente confundidos principalmente pelos leigos, por isso
vamos com muito cuidado estudar o usufruto e depois compar-lo com o uso.
J perguntei isso em prova e muito freqente a resposta segundo a qual no
usufruto, o usufruturio poderia usar e gozar a coisa, podendo alug-la
enquanto que no uso s poderia usar e no gozar. ISSO NO VERDADE!
Tanto o usufruturio quanto o usurio podem no s usar a coisa em seu
prprio benefcio como retirar dela as suas utilidades econmicas. Tanto o
usufruturio de um imvel pode alug-lo 3s recebendo os aluguis quanto o
usurio.
Ento fica realmente muito difcil quem no tem intimidade com o direito,
distinguir entre usufruto e uso, porque o usurio pode exercer sobre a
coisa, todos os direitos que o usufruturio tambm pode exercer, qual seria
a nica diferena?
que o usufruto no se constitui em razo das necessidades econmicas do
usufruturio, ou seja, mesmo que o usufruturio possa prescindir desse
beneficio, ele se manter.
Imaginemos que eu tenha constitudo um usufruto sobre um imvel meu, em
beneficio de um amigo que est enfrentando dificuldades, ento para ajudlo, constituo um usufruto, para que esse meu amigo como usufruturio, possa
retirar dele todas as utilidades econmicas, inclusive os seus frutos civis
podendo alug-los.
Imaginemos que 1 ano depois eu leia no jornal que esse meu amigo
usufruturio desse imvel, ganhou 30 milhes de reais, foi o nico vencedor
da mega sena acumulada.
Reparem que ele agora um milionrio, com uma situao econmica
infinitamente melhor que a do nu-proprietrio, mas isso absolutamente
irrelevante.
O nu-proprietrio no pode extinguir o usufruto sob a alegao de que o
usufruturio j no mais precisa daquela coisa para retirar proveitos
econmicos.
Se esse usufruto foi institudo de maneira vitalcia, ele continuar aps a
morte, do usufruturio apesar dele ser milionrio.
J o uso
econmicas
direito de
seguinte, o

institudo exclusivamente tendo em vista as necessidades

do usurio e de sua famlia e neste ex. se fosse apenas um
uso e no o usufruto, ganhando o usurio a mega sena, no dia
proprietrio poderia cancelar o direito de uso.

Essa a nica diferena, no resto rigorosamente igual, o usurio pode

agir em relao coisa com os mesmos direitos que so conferidos ao
usufruturio.
J a habitao diferente! Como ns veremos, s permite ao seu titular,
residir em um imvel e no pode ced-lo seja onerosa ou gratuitamente a
ningum.

117

O direito real de habitao s confere ao seu titular o direito de residir

no imvel e para residncia, no pode nem ter destinao comercial,
industrial.
E se o titular desse direito desocupar o imvel ou ced-lo 3
automaticamente se extinguir o direito de habitao. Comecemos a estudar
como faz o NCC pelo usufruto.
Para que entendamos o que o usufruto, teremos que recordar aqueles 3
poderes que se confere ao proprietrio. O de usar a coisa que lhe pertence,
o poder de extrair dessa coisa utilidades econmicas e o poder de dispor da
coisa que lhe permite alien-la onerosa ou gratuitamente.
Alm desses 3 poderes a propriedade ainda confere ao proprietrio a
faculdade de reivindicar a coisa, o direito de reivindicar a coisa das mos
de quem indevidamente a detenha.
No usufruto, 2 desses poderes so destacados de uma coisa pelo proprietrio
e transferidos a uma 3 pessoa, ou seja, no usufruto destacam-se da
propriedade, os poderes de usar e gozar a coisa que so transferidos 3s.
Da chamar-se usufruto, o titular desse direito pode usar e gozar de uma
coisa alheia que no lhe pertence. Da se deduz que dos poderes inerentes ao
domnio, o usufruturio s no tem o de dispor da coisa, j que ela no lhe
pertence.
Mas ele detm os poderes de usar e gozar dos quais se despe o proprietrio.
Da porque o proprietrio que destaca da coisa esses poderes transferindo-os
ao usufruturio, passa a ser chamado nu-proprietrio e a propriedade que era
at ento plena, passa a se chamar nua propriedade.
O leigo pensa que nu-proprietrio um proprietrio despido que se exibe na
janela escandalizando os passantes! Na verdade ele um proprietrio
despido, mas no de suas vestimentas e sim dos poderes inerentes
propriedade.
Ele se despe desses poderes para transferi-lo ao usufruturio, no difcil
perceber que a propriedade que era plena passa a ser limitada para o nuproprietrio, porque ele j no tem mais os poderes de usar e gozar.
Por outro lado, tambm evidente que o usufruturio no tem a propriedade,
no proprietrio e esse direito se exerce sobre coisa alheia porque a
coisa no do usufruturio, continua pertencendo ao nu-proprietrio,
portanto o usufruto se exerce sobre uma coisa alheia que pertence ao nuproprietrio.
Mas tambm obvio que ao se constituir o usufruto ocorre tambm um
desdobramento da posse, em todas essas figuras que vocs esto vendo,
desdobra-se a posse.
Por qu? Porque o usufruturio passa a ser o possuidor direito da coisa dada
em usufruto, enquanto que o nu-proprietrio conserva a propriedade limitada
e a posse indireta.
Da resulta que tanto o usufruturio quanto o nu-proprietrio, podero se
valer dos interditos possessrios para defender essa posse contra 3s. E o
usufruturio pode se valer dos interditos para defender a posse direta
contra nu-proprietrio se esse vier a turb-lo, esbulh-lo.
Isso

significa

que

usufruturio

pode

defender

posse

contra

3s

118
independente da participao do nu-proprietrio, ele no precisa da presena
do nu-proprietrio ao seu lado no plo ativo para agilizar um interdito
possessrio que esteja violando essa posse direta.
Da mesma maneira, o nu-proprietrio tambm pode isoladamente defender essa
posse, como possuidor indireto. Como tambm tanto o usufruturio, quanto o
nu-proprietrio podem em litisconsorte ativo defenderem a posse.
O usufruto um direito extremamente amplo, e pode se estabelecer sobre
coisas mveis e imveis. Pode ser objeto de usufruto um automvel, uma casa,
um computador, um terreno.
Pode se estabelecer entre bens corpreos e incorpreos. H usufrutos de
direitos, de aes numa empresa. Tem gente que pensa que s imveis podem
ser dados em usufruto, quando direito pode ser dado em usufruto.
Pode ser instituindo sobre uma universalidade de bens ou sobre uma frao
ideal de bens, como pode ser institudo sobre um bem determinado.
Pode haver usufruto de todos os bens do nu-proprietrio ou de metade dos
bens, ou 1/3 dos bens como pode haver usufruto do imvel da rua tal, n. tal,
um bem determinado.
Como se no bastasse o usufruto pode ser institudo para toda a vida do
usufruturio o que bastante freqente e chamado usufruto vitalcio, que
s se extinguir com a morte do usufruturio.
Como pode ser por tempo determinado, por ex. 10, 20 anos, extinguindo-se
automaticamente pelo simples advento do termo final. Vejam quanta liberdade
se d para a constituio do usufruto! Sobre bens moveis, imveis,
corpreos,
incorpreos
sobre
fraes
ideais
de
bens,
sobre
bens
determinados, para toda a vida do usufruturio, por tempo determinado.
H uma grande flexibilidade para se constituir o usufruto, uma coisa
certa, o usufruto tem sempre carter personalssimo! Ele se constitui em
razo da pessoa o usufruturio, tem um cunho pessoal.
O que se pretende com a constituio do usufruto beneficiar ou proteger a
pessoa do usufruturio, permitindo-lhe retirar de uma coisa do nuproprietrio suas utilidades econmicas, com as quais prover o seu sustento
ou de sua famlia.
Por isso que a morte do usufruturio extingue para si s, o usufruto no se
transmitindo aos seus herdeiros, a no ser que o nu-proprietrio
expressamente o estabelea.
AGORA, A MORTE DO NU-PROPRIETRIO NO EXTINGUE O USUFRUTO, O QUE EXTINGUE O
USUFRUTO A MORTE DO USUFRUTURIO, ISSO AUTOMTICO, OS HERDEIROS NO
TEM NENHUM DIREITO, A MANTER O USUFRUTO APS A MORTE DO USUFRUTURIO.
E se for de imvel e eles continuarem a residir nele, o nu-proprietrio
poder retir-los pela via possessria, que para preservar esse carter
pessoal que se reveste o usufruto.
Quando o usufruto se constitui sobre imvel o que muito freqente, obvio
que ele ter que ser registrado no RGI, at para que no caso de alienao da
nua-propriedade, o adquirente no seja surpreendido.
Ao contrrio do que muitos imaginam o nu-proprietrio no est impedido de
alienar o imvel, s que ele s pode alienar a nua propriedade, porque
ningum pode alienar mais do que tem.

119

O nu-proprietrio no tem uma propriedade plena, ele tem uma propriedade

limitada, ou seja, uma nua propriedade, isso ele pode alienar, posso
adquirir a nua propriedade, tenho que saber que terei que respeitar o
usufruto.
O usufruto quando se tratar de imveis tem que ser registrado, tambm nada
impede que se constitua um usufruto em beneficio de uma nica pessoa, de um
nico usufruturio o que mais comum, mas tambm nada impede que a mesma
coisa seja dada em usufruto a mais de uma pessoa.
E neste caso os quinhes podem ser iguais ou desiguais. Posso dar um imvel
em usufruto a 3 pessoas, cabendo o usufruto do imvel a um, e a cada um
dos usufruturios, como pode se 1/3 para cada um.
No silncio do ttulo constitutivo havendo vrios usufruturios, presume-se
que os quinhes sejam iguais. Tambm havendo vrios usufruturios, o nuproprietrio ao constituir o usufruto, pode estabelecer o direito de
acrescer entre os usufruturios.
Mas o direito de acrescer para os usufruturios deve vir expresso, porque no
silencio do titulo havendo vrios usufruturios, no h direito de acrescer.
O que significa que se morrer um dos usufruturios, a sua cota retornar ao
nu-proprietrio e a proporo que os usufruturios morram, o nu-proprietrio
vai adquirindo a propriedade plena de cada uma dessas fraes.
At que morrendo o ltimo, o nu-proprietrio recuperar a propriedade plena,
mas o direito de acrescer tem que ser expresso, o nu-proprietrio ento
estabelece que morrendo um usufruturio, a sua cota se dividir entre os
usufruturios remanescentes.
E assim sucessivamente, a cada usufruturio que morra, o seu quinho se
repartir entre os remanescentes. E o nu-proprietrio s recuperar a
propriedade plena quando morrer o ltimo usufruturio.
Tudo isso comprova o que lhes falei, da grande flexibilidade que alei
confere, para as partes institurem o usufruto. Aqui no art. 1335, diz que
os ttulos de credito podem ser objetos de usufruto.
Posso conceder 3 usufruto de ttulos de credito, para que ele receba os
rendimentos da decorrentes. Animais podem ser objetos de usufruto, qualquer
bem pode ser objeto de usufruto.
Qualquer bem econmico pode ser objeto de usufruto, sendo imvel
obrigatrio registro no RGI, no sendo registra-se no cartrio de ttulos e
documentos.
O nosso tempo se esgotou e na aula que vem ainda ser dedicada ao usufruto,
prazer em v-lo Com uma rapidssima recordao, lhe dissemos que o usufruto
um direito real que se exerce sobre coisa alheia, direito real limitado de
uso e fruio, e que no usufruto, o proprietrio de uma coisa que pode ser
mvel ou imvel pode ser uma universalidade ou uma frao ideal de bens.
O proprietrio dessa coisa destaca da propriedade os poderes de usar e fruir
a coisa, transferindo a uma 3 pessoa que o usufruturio, enquanto que
esse proprietrio passa a ser o nu-proprietrio porque est despido de
alguns dos poderes inerentes propriedade.
Tambm lhes falei que o usufruturio, passa a ser o possuidor direto da
coisa podendo se valer dos interditos possessrios, para defender essa posse

120
direta inclusive o do nu-proprietrio, se este vier a turbar a sua posse.
O nu-proprietrio o possuidor indireto da coisa, portanto, no usufruto, h
o desdobramento da posse tal como acontece na locao, no comodato.
Falei que esse usufruto pode se constituir de maneira vitalcia s se
extinguindo com a morte do usufruturio, ou por tempo determinado, pode ser
conferido a um nico usufruturio ou a vrios, quando ento poder haver ou
no, o direito de acrescer entre os usufruturios.
Mas esse direito de acrescer s existir se expressamente previsto no ttulo
constitutivo do usufruto. O direito de acrescer significa que morrendo um
dos usufruturios o seu quinho da coisa, se acrescer aos demais.
Os direitos do usufruturio esto nos arts. 1394 a 1399, fundamentalmente
ele tem direito posse, ao uso, administrao e percepo dos frutos, por
isso eles se estabelecem.
Esses frutos podem ser naturais, industriais ou civis por isso que se eu
constituo um usufruto sobre um imvel, o usufruturio pode alug-lo para
perceber os frutos civis desse imvel, os aluguis.
Esse usufruto pode recair em ttulos de crditos, quando caber ao usurio
perceber os seus rendimentos. Se o usufruto recai sobre animais semoventes,
pertencero ao usufruturio, as crias dos animais.
Em suma: os direitos do usufruturio esto aqui definidos, assim como os
deveres nos arts. 1400 a 1409. Entre esses deveres que esto aqui
explicitados e so auto-explicativos.
Mas, o principal velar pela conservao da coisa, porque extinto o
usufruto a coisa ter que ser devolvida no estado em que se encontrava antes
ressalvado apenas os danos decorrentes do tempo.
Tambm incumbe ao usufruturio pagar todos os impostos e taxas que recaem
sobre a coisa, tambm ter que devolver ao nu-proprietrio quando se
extinguir o usufruto, os frutos pendentes.
E a extino do usufruto est elencada no art. 1410. Em 1 lugar, pela
renncia ou morte do usufruturio, isso ressalta o carter pessoal do
usufruto. A morte do usufruturio extingue o usufruto, o que j no ocorre
com a morte do nu-proprietrio, os herdeiros deste, tero que respeitar o
usufruto.
At o trmino do prazo se for temporal ou at a morte do usufruturio se
vitalcio. Mas nada impede que o usufruturio renuncie ao usufruto,
entendendo que no mais precisa do beneficio dele decorrente, s que a
renuncia tem que ser expressa.
Se for imvel, averbada no RGI. Pelo termo de sua durao que s se aplica
bvio, ao usufruto para tempo determinado e no ao vitalcio. Pela extino
da pessoa jurdica em favor de quem foi estabelecido, ou pelo decurso de 30
anos.
Isso a uma mudana, o ACC dizia que o usufruto institudo em favor de
pessoa jurdica sem prazo determinado, extinguir-se-ia com 100 anos, e agora
baixou para 30 anos.
Pela cessao do motivo que o origina, vou dar ex. que falaremos a seguir. O
usufruto legal se extingue pela cessao da causa, como por ex: os pais tm
o usufruto sobre os bens dos filhos menores, quando os filhos atingem a

121
maioridade cessa esse usufruto.
Esse o ex: clssico nessa hiptese, extino de usufruto pela cessao do
motivo de que se origina. Se o examinador lhes pedir um ex: esse. a
extino do usufruto legal, concedido aos pais sobre os bens dos filhos
menores, e que cessar quando os filhos se tornarem capazes.
Pela destruio da coisa, de que adiantaria manter o usufruto, se a coisa
pereceu e no pode mais gerar qualquer fruto. Pela consolidao, chama-se
consolidao, quando o usufruturio se transforma em proprietrio da coisa.
Imaginemos que o nu-proprietrio seja o pai do usufruturio e que o
usufruturio seja o seu nico herdeiro. Morrendo o pai, o usufruturio seu
nico herdeiro, herdar a nua-propriedade e a ela se converter em
propriedade plena, porque ela se consolidar em mos do usufruturio. Isso
que se chama consolidao.
Por culpa do
deteriorar a
conservao,
usufruturio.
da coisa.

usufruturio se por ex. ele no pagar os impostos e encargos

coisa por culpa sua, no fazer os reparos e as obras de
tudo isso pode levar a extino do usufruto, por culpa do
E finalmente pela inrcia do usufruturio, ou seja, o no uso

Falemos agora do usufruto legal, porque at agora falvamos do usufruto

convencional, que aquele que se estabelece livremente entre o proprietrio
e o usufruturio.
Ele pode se constituir para atos inter vivos, que muito freqente, ou para
testamento, mas tambm existe o usufruto lega que institudo para lei,
independente da vontade das partes.
O ACC tratava de 2 usufrutos legais, o 1 era o chamado usufruto vidual, que
se concedia ao cnjuge sobrevivente, quando o regime de bens no era da
comunho universal.
O art. 1611
universal, o
falecido, se
dizer, com o

do ACC dizia que no sendo o regime de bens o da comunho

cnjuge sobrevivente teria o usufruto de dos bens do cnjuge
tivesse ele deixado descendentes comuns ou no comuns. Quer
prprio cnjuge vivo, ou com outra pessoa.

Isso se o regime de bens no fosse o de comunho universal, por qu? Porque

se o regime fosse o da comunho universal, o cnjuge sobrevivente teria
dos bens, como propriedade plena seria meeiro.
E sendo meeiro, pode perfeitamente dispensar esse benefcio, no ficaria
mngua de recursos, no ficaria dependendo da caridade alheia. Ora, se o
regime no fosse o da comunho de bens, o cnjuge poderia nada herdar e para
ter como sobreviver a lei lhe conferia o usufruto de dos bens.
Se o cnjuge falecido no tivesse descendentes, mas tivesse ascendentes, o
sobrevivente teria o usufruto de dos bens do falecido, a aumentava o
percentual do usufruto, se s houvesse ascendentes.
A lei 8971, tambm estabelecia isso para o companheiro sobrevivente, embora
tecnicamente no se pudesse falar nesse caso em usufruto vidual, porque a
palavra vidual vem de viuvez.
E entre companheiros no h viuvez, mas para analogia como o esprito era o
mesmo falava-se, embora arranhando a semntica e a tcnica, em usufruto
vidual entre companheiros.

122
O NCC EXTINGUIU ESSA FIGURA NO H MAIS QUE SE FALAR EM USUFRUTO VIDUAL.
A razo atual porque o NCC diz que o cnjuge sendo o regime o da separao
ou da comunho parcial, s havendo a inventariar bens exclusivos do
falecido, o cnjuge agora concorre herana, com os descendentes e os
ascendentes, no ficar mngua de recursos.
Ao contrrio, receber uma parte da herana na qualidade de herdeiro
necessrio, e concorrendo com os ascendentes e os descendentes. Inclusive o
cnjuge fica em posio melhor que os descendentes, porque se os
descendentes so comuns, ou seja, so do falecido e do sobrevivente, o
cnjuge ter garantido uma parcela mnima de da herana.
E os outros que sero divididos igualmente entre os filhos, se tiver 10
filhos, o cnjuge receber da herana, e os que sero partilhados
entre os 10 filhos. Portanto o cnjuge ficar com uma parcela maior que os
descendentes.
Isso uma mudana extraordinria do NCC! E se o cnjuge concorrer com os
ascendentes qualquer que seja o regime de bens, a ter da herana,
cabendo a outra aos ascendentes do cnjuge falecido.
Por isso no h mais a menor necessidade, de se estabelecer o usufruto
vidual, a discusso est em torno dos companheiros, porque o NCC nada fala
no captulo que fala da unio estvel.
E a doutrina majoritria tem entendido que o NCC revogou a lei 8971, que
criava o usufruto vidual para os companheiros. razovel o entendimento
porque tambm o companheiro, concorre agora a herana como meeiro de todos
os bens adquiridos na constncia da unio.
Essa figura do usufruto legal, o vidual desapareceu com o NCC, mas havia uma
outra espcie de usufruto legal que se mantm no NCC, portanto no digam que
desapareceu o usufruto legal, ele continua existente.
o usufruto que se confere aos pais sobre os bens dos filhos menores, claro
que estamos nos referindo aos bens particulares dos filhos menores. o caso
dos menores abonados que tem patrimnio prprio, o que perfeitamente
possvel.
Imaginemos que um av muito rico tenha feito um testamento, beneficiando um
neto que acabou de nascer, logo depois o av morre e esses legados so
transferidos ao legatrio que o neto de 1 ano.
Esse neto passa a ter patrimnio prprio, os bens no foram deixados para os
seus pais, foram deixados para ele. Esses bens passam a ser de propriedade
exclusiva do filho menor, no se confundindo com o patrimnio dos pais.
S que evidente que o menor no poderia administrar esses bens! Confia-se
administrao desses bens aos pais e o usufruto para que os pais possam
tirar desses bens os frutos, os proveitos econmicos para us-los na criao
do menor.
E isto est aqui reproduzido no art. 1689 que diz: O pai e a me enquanto
no exerccio do poder familiar, ( s durante o poder familiar, se eles
esto destitudos do poder familiar, j no sero usufruturios dos bens dos
filhos menores), I- So usufruturios dos bens dos filhos; II- Tm a
administrao dos bens dos filhos menores sob sua autoridade.
Evidentemente que alcanada a maioridade tornando-se os filhos capazes,
cessa o usufruto legal e a a propriedade se consolida de forma plena nas

123
mos dos filhos.
Ento no se esqueam dessa figura do usufruto legal que se mantm em
relao aos pais e os bens dos filhos menores, durante o poder familiar e
tambm no se esqueam que o usufruto vidual desapareceu em virtude dessas
modificaes do direito sucessrio, na ordem de vocao hereditria.
Falemos agora do USO que como dizia San Tiago Dantas, o uso um usufruto
menor. Todos os direitos que o usufruturio tem, tambm os ter o usurio.
Tudo que o usufruturio puder fazer em relao coisa, tambm poder fazlo o usurio. Por isso o usurio tem a posse, a administrao e pode retirar
da coisa todas as suas utilidades econmicas.
O usurio pode usar a coisa exclusivamente em seu proveito, pode alugar,
ceder a coisa 3 onerosamente para retirar os seus frutos civis e por isso
muita gente no consegue vislumbrar a diferena entre o usufruto e o uso.
Tanto o usufruturio quanto o usurio, podem perfeitamente ceder posse da
coisa 3 mediante remunerao. A diferena que o usufruto no
institudo em razo direta das necessidades do usufruturio.
O que significa dizer, que ainda que o usufruturio j prescinda do
benefcio, no poder o nu-proprietrio, s por essa razo, pedir a extino
do usufruto. Claro que, se o usufruturio tiver uma boa formao tica e
percebendo que no mais precisa do beneficio, renunciar a ele, mas isso
iniciativa dele.
O nu-proprietrio no pode pedir em juzo a extino do usufruto, s sob a
alegao que o usufruturio enriqueceu, tornou-se muito mais forte
economicamente. Principalmente no usufruto vitalcio que persistir at a
morte do usufruturio, ainda que ele se torne a pessoa mais rica da cidade.
J o uso estabelecido em razo do usurio e de sua famlia, o uso para
prover as necessidades de sobrevivncia do usurio e de sua famlia, o que
significa dizer que passando o usurio a prescindir desse beneficio, ele
poder ser extinto.
H uma parte da doutrina que diz que, por ex: se o usurio alugar a coisa
para R$ 5000,00, e ele se verificar que para o seu sustento bastam R$
1000,00, ele s teria direito a R$ 1000,00 e os R$ 4000,00 restantes, seriam
do nu-proprietrio.
Portanto no uso sempre preciso examinar se ainda necessria a manuteno
desse direito real para a subsistncia do usurio, e de sua famlia.
Essa a nica diferena, tanto que o NCC diz que se aplicam ao uso, as
mesmas regras do usufruto no que couber. Esse no que couber exatamente
para fazer essa distino.
O NCC diz no art. 1412, que avaliar-se-o as necessidades pessoais do
usurio, conforme sua condio social e o lugar onde viver, olha como o NCC
foi cauteloso, deixando mais uma vez ao juiz, discricionariedade para fixar
esse valor.
Isso vai depender da condio social do usurio e do lugar onde ele vive,
porque todos ns que temos um mnimo de experincia da vida, sabemos que as
despesas de subsistncia dependem muito disso.
Elas no so iguais para todos, embora no h nenhum rano elitista no que
vou lhes dizer, porque uma contingncia da vida em sociedade capitalista

124
como a nossa, quem est num extrato social mais elevado, na pirmide social
tem custos mais elevados do que quem est na base dessa pirmide.
Quanto mais se sobe na pirmide social, mais se gasta para a sobrevivncia,
surgem novas necessidades, que uma pessoa que est na base da pirmide no
tem que no so luxo, mas so inerentes quela condio.
Para outro lado o lugar em que a pessoa vive, tambm influi. Viver no RJ e
SP exige muito mais despesa do que quem vive numa pequena cidade do
interior, sem diverses nem tentaes, sem bingo!
Por isso que o NCC com extrema sensibilidade para a realidade social disse
isso. Olha mais uma vez, a questo da discricionariedade! O NCC no poderia
dizer provado que o usurio tenha uma despesa superior a R$ 1000,00,
extingue-se o uso.
Porque R$ 1000,00 poderia ser uma misria para uns e no para outros, o NCC
ao contrrio foi muito genrico.
A seguir o NCC ainda faz outra recomendao ao juiz no 2, ao dizer: As
necessidades da famlia do usurio compreendem as de seu cnjuge dos filhos
solteiros e das pessoas de seu servio domstico.
OBS: e obviamente o companheiro, isso mais um defeito do NCC, como o
projeto foi anterior ao instituto da Unio Estvel, varias vezes ele s fala
em cnjuge no houve o cuidado de acrescer o companheiro, que dever ser
suprido pela doutrina e jurisprudncia. Filho obvio no interessa mais o
estado do filho, pode ser natural, adulterino, o mais engraado que o NCC
repetindo o texto do anterior, fala em filho solteiro no fala capaz, ou
incapaz.
O que importa que morem com os pais, e se insiram nas despesas da famlia,
e hoje cada vez maior os filhos maiores e solteiros que moram com os pais.
Quanto s pessoas do servio domstico, elas tambm se inserem nas despesas
da famlia.
E finalmente o art. 1413 se limita dizer que se aplica ao uso as mesmas
regras do usufruto, no preciso dizer mais nada. Quanto ao usufruto e ao
uso, vale a pena fazer um comentrio ligado locao.
muito freqente que o usurio e o usufruturio aluguem a coisa exatamente
para tirar proveito da coisa e a o legitimado nico para alugar o imvel
o usufruturio, o contrato de locao feito pelo nu-proprietrio, nulo!
Sabem por qu? Porque o nu-proprietrio no dispe da posse, ele possuidor
indireto, possuidor indireto no dispe da posse. Quem pode dispor da posse
o possuidor direito.
S quem pode alugar o imvel o usufruturio, jamais o nu-proprietrio,
como se fosse uma locao non dominum, mas no possuidor, o contrato nulo,
o nu-proprietrio no est legitimado para receber aluguis.
Aquele crdito de aluguis no pertence ao nu-proprietrio, mas ao
usufruturio, tambm s o usufruturio e mais ningum alm dele est
legitimado para ocupar o plo ativo da ao de despejo.
O nu-proprietrio no pode despejar o locatrio enquanto o usufruto estiver
vigorando. Quem assina o contrato de locao como locador o usufruturio,
quem recebe os aluguis e d quitao, o usufruturio e quem pode despejar
o inquilino e pedir a extino do contrato o usufruturio.

125
Agora, extinto o usufruto qualquer que seja a causa, ou pela renuncia, ou
decurso do tempo, pela morte do usufruturio, em suma: extinto o usufruto
qualquer que seja a causa, o nu-proprietrio poder denunciar a locao,
ainda que ela esteja vigorando para tempo determinado.
Ainda que faltem 4 anos, para terminar a locao, o nu-proprietrio no
estar obrigado a respeit-lo, pode denunciar imediatamente a locao,
notificando o locatrio concedendo-lhe um prazo para desocupao voluntria
de 90 dias, mesmo vigorando o prazo determinado.
E para uma razo obvia, o nu-proprietrio no participou da relao
contratual e como os contratos so relativos aos contratantes no se pode
compelir o nu-proprietrio, do qual no participou, porque quem fez o
contrato foi o usufruturio.
E o ex: daquilo que se chama erroneamente de denuncia vazia. Erroneamente
porque no nem denuncia nem vazia, um caso de resilio unilateral.
Chama-se vazia porque no se precisa declinar o motivo pelo qual est se
dissolvendo o contrato, mas no vazia porque a causa a extino do
usufruto.
Mas h uma exceo, h uma hiptese do nu-proprietrio no poder denunciar
a locao, pelo simples fato de se ter extinto o usufruto. se o nuproprietrio anuiu expressamente com a locao feita pelo usufruturio.
Ou seja, se no contrato de locao celebrado pelo usufruturio, o nuproprietrio comparece e manifesta expressamente a sua anuncia, evidente
que pelo princpio da boa-f, o nu-proprietrio no pode extinguir a
locao, se ainda estiver vigorando para tempo determinado.
Mas quando for para tempo indeterminado, ele poder denunciar pelas outras
causas previstas em lei. Sabem por qu? que se o nu-proprietrio concordou
com a locao, como se ele prprio a tivesse feito.
Mas essa concordncia tem que ser expressa. H questes que j chegaram aos
tribunais, interessantssimas! Num dos casos, o nu-proprietrio figurou como
testemunha da locao, dizia l testemunha, e a extinguiu-se o usufruto,
o nu-proprietrio denunciou o contrato e o locatrio alegou que ele anuiu
com o contrato para t-lo firmado como testemunha. Entendeu o tribunal, que
isso no era uma concordncia expressa, o que no significa dizer que anuiu
a locao.
Num outro caso em que atuei como advogado, quem assinou o contrato de
locao foi a usufruturia, mas representada para sua procuradora que era
sua filha e nua-proprietria.
Isso acabou em embargos infringentes, perdi em 1 grau, reformei a deciso
por 2 a 1 no 2 grau e nos embargos confirmaram o voto majoritrio e
concederam o despejo, foi muito discutido, mesmo nos embargos foi concedido
para 3 a 2!
Era
que
era
ela

o caso de uma senhora muito idosa que doou o apartamento filha nica,
ficou sendo a nua-proprietria e a senhora a usufruturia, mas como esta
muito idosa, a sua procuradora era a filha e na condio de mandatria
fez o contrato de locao.

L aparecia locadora, fulana de tal, proprietria a filha, e o locatrio. Ai

me morreu a filha denunciou a locao, o locatrio sustentou que havia
anuncia, porque foi a prpria nua-proprietria quem fez o contrato e o
assinou como procuradora.

126
Eu ganhei, porque disse que a lei fala em concordncia expressa e no caso,
ela manifestou a vontade apenas como mandatria da locadora, para que
houvesse anuncia ela teria que assinar 2 vezes o contrato.
Assinaria como locadora por procurao antes do seu nome e em baixo
assinaria sem a procurao, a ela estaria anuindo com o contrato.
Acredito que hoje eu perderia a causa, se ela fez o contrato como
mandatria, pelo princpio da boa-f objetiva, ela estaria anuindo com a
locao, seno no poderia fazer o contrato.
E h uma outra hiptese em que o nu-proprietrio no pode denunciar a
locao se a propriedade se consolida na mo dele. A hiptese a
seguinte: o usufruturio alugou o imvel no curso da locao, ele herda ou
compra a nua-propriedade.
Ora, como vai denunciar a locao se foi ele mesmo quem fez quando era
usufruturio? Seria uma imoralidade! Esto a as 2 hipteses em que o nuproprietrio, mesmo depois de extinto o usufruto, no pode despedir o
locatrio.
1 se ele anuiu expressamente com a locao e 2 se a propriedade se
consolidou em suas mos. O mesmo ocorre com o usurio, exatamente o mesmo!
Ele pode alugar o imvel, mas extinto o uso, o nu-proprietrio, poder
denunciar a locao.
1.4.2 - Habitao:
Passemos agora a HABITAO, em direito h umas famosas trindades! J
repararam que h umas figuras jurdicas que aparecem sempre juntas e sempre
de 3 em 3? 1: calnia, injria e difamao, 2: usufruto, uso e habitao e
3: penhor, hipoteca e anticrese.
Como dizia San Tiago Dantas, o uso o usufruto menor e a habitao, menor
ainda. H vrias diferenas entre o usufruto, o uso e a habitao. A 1
que o usufruto e o uso podem recair sobre bens moveis e imveis, sobre
ttulos de crdito.
Mas a habitao s recai sobre imvel e assim mesmo residencial, no h
direito de habitao sobre coisas mveis como por ex: computador.
Outra diferena que o direito de habitao s confere a seu titular o
direito de morar para fins residenciais, no h direito de habitao por
exercer o comrcio do imvel.
Tanto que se o titular desse direito no estiver residindo no imvel, ele
perde esse direito, extingue-se o direito. Ele jamais poder emprestar o
imvel em comodato 3, muito menos alug-lo, basta isso por extinguir o
direito de habitao, isso uma diferena enorme!
Por isso esse direito de habitao muito mais restrito do que o usufruto e
o uso. ESSE DIREITO DE HABITAR GRATUITO, o titular do direito de habitao
residir gratuitamente no imvel, no s ele como sua famlia, o direito
intuitu familiae.
Aplicam-se habitao diz o NCC, as mesmas regras do usufruto no que
couber. O direito de habitao aparece no livro das sucesses e no direito
de famlia, esse direito est sempre ligado a idia do cnjuge ou
companheiro.
O art. 1611 do ACC que tratava do usufruto vidual, tambm estabelecia o

127
direito real da habitao s que agora quando o regime fosse o da comunho
universal de bens!
Se o regime no era o da comunho universal, o cnjuge sobrevivente tinha o
usufruto vidual, e j expliquei que era para ele no ficar sem condies de
sobrevivncia.
Mas se ao contrrio o regime era o do comunho universal, ele no tinha
direito ao usufruto vidual, j que teria dos bens.
Mas em compensao se o regime era o da comunho universal, o cnjuge
sobrevivente tinha o direito real da habitao sobre o imvel em que o casal
residia desde que seja o nico a inventariar desta natureza.
Sabem por que se criou isso? Vocs vo entender! Imaginem vocs que o marido
morre deixando viva e 3 filhos, o nico bem a inventariar era esse imvel
ou ento era esse imvel automvel, dinheiro, lojas, galpo etc.
Mas de imvel residencial s tinha esse, era onde o casal morava. Como o
regime era de comunho universal do apartamento da viva, e a outra
era dos herdeiros.
Esse apartamento era partilhado da viva e dos herdeiros, que poderiam
fazer os herdeiros no dia seguinte ao trmino do inventrio? Pedir a
extino do condomnio.
e um direito potestativo dos condminos num condomnio voluntrio pedir a
sua extino. E como seria a extino do condomnio sendo a coisa
indivisvel? Pela alienao judicial.
O que aconteceria com a viva? Estaria na rua, no teria onde morar.
verdade que ela poderia comprar com a parte dela outro imvel, mas haveria a
quebra psicolgica ao ter que deixar o imvel onde residia, o que poderia
ser dramtico!
O legislador preocupado com essa situao do vivo ou da viva, que tivesse
que sair do imvel residencial onde o casal habitava, conferiu o direito
real de habitao.
O que significa dizer que o vivo ou viva teria o direito de continuar a
residir gratuitamente no imvel sem pagar nada aos herdeiros, mas enquanto
mantivesse a viuvez! O ACC era taxativo, se o vivo voltasse a se casar ou
constitusse uma unio estvel, perderia o direito real de habitao.
Tambm se houvessem outros imveis residenciais a serem inventariados, no
haveria direito real de habitao, porque seria vivel o vivo habitar em
outro imvel que lhe coubesse na partilha.
A lei 8971/94 ao tratar dos direitos sucessrios dos companheiros, no
falava do direito real de habitao, s falava do usufruto vidual. Mas a lei
9278/96 incluiu o direito real de habitao para o companheiro, ou
companheira.
Isso at suscitou uma grande polmica doutrinria que at hoje no se
esclareceu. Uma corrente doutrinaria sustentava esse dispositivo da lei 9278
era inconstitucional.
O que se sustentava que a Constituio mandava conferir aos companheiros
os mesmos direitos que se confere aos cnjuges. No se pode conferir ao
companheiro mais direito do que tenham os cnjuges, ou direitos que os
cnjuges no tenham.

128

E por uma razo clara! O ideal da sociedade brasileira continua sendo o

casamento, a famlia legtima continua sendo o ideal da sociedade, portanto
um princpio programtico da Constituio, incentivar a converso da unio
estvel em casamento.
Isso uma regra programtica da Constituio, o Estado deve incentivar a
converso da famlia concubinria em legitima. Ora, se voc conferir mais
direito aos companheiros do que aos cnjuges, estaramos fazendo inverso do
comando constitucional, estaramos incentivando a no casar, porque casando
perderia direitos!
Raciocinem, o direito real de habitao, s era conferido ao cnjuge
sobrevivente quando o regime de bens era o de comunho universal, isso
significava dizer que na comunho parcial, nem pensar em direito real de
habitao.
O ACC era taxativo! S se confere direito real de habitao pelo ACC quando
o regime de bens o da comunho universal. S que a lei 9278/96 conferia o
direito real de habitao aos companheiros, e na unio estvel o regime o
de comunho parcial de bens!
A lei criou para o companheiro um direito que negado ao cnjuge. O cnjuge
casado pela comunho parcial, no tem direito real de habitao, o
companheiro tem!
Isso nunca foi esclarecido! Ningum se dignou a ir ao supremo, para
discutir, essa dvida nunca ficou esclarecida, e atualmente a tendncia
entender que essas leis foram revogadas.
Quais so as novidades que agora o NCC traz em relao ao direito real de
habitao? Ele est mantido para os cnjuges e os companheiros, tambm
quanto ao nico imvel residencial em que os cnjuges e os companheiros
residirem.
MAS H UMA NOVIDADE IMPRESSIONANTE, NO H MAIS A VINCULAO MANUTENO DA
VIUVEZ! SIGNIFICA DIZER QUE O CNJUGE MANTER O SEU DIREITO REAL DE
HABITAO MESMO VOLTANDO A SE CASAR.
Esto ai os comentrios do direito real de habitao, e suas restries
comparando com o usufruto e o uso.
Chegamos agora a outro direito real importantssimo! Esse falaremos com
muito empenho porque ele aparece pela 1 vez no NCC. No que ele tenha
sido criado no NCC, ele j existia antes, mas no no NCC.

1.4.3 -

Direito real do promitente comprador ou direito real de aquisio:

a 1 vez que o CC inclui no rol dos direitos reais, O DIREITO REAL DO

PROMITENTE COMPRADOR, O CHAMADO DIREITO REAL AQUISITIVO, OU DIREITO REAL DE
AQUISIO.
No foi o NCC que o criou, esse direito surgiu h muito tempo no decreto lei
58/37. S que esse direito real do promitente comprador de imvel, referiase apenas aos promitentes compradores de lotes de terreno, os loteamentos.
No se aplicava a quem prometesse comprar casa, galpo, ou apartamento. Esse
direito era exclusivo dos promitentes compradores de lotes de terreno. Foi

129
uma lei importantssima! Na minha opinio to importante
falando, quanto o CDC, a lei do inquilinato e o NCC.

socialmente

Que so leis paradigmticas, leis de grande contedo social! O que acontecia

naquela poca era dramtico erro o seguinte: Com a revoluo de 1930 que
2 socilogos e historiadores foi a maior de todas, porque as outras
revolues tinham mais cunho poltico, queria-se mudar governantes etc.
Mas a revoluo de 30 foi uma revoluo social e econmica o se queria mudar
era o modelo econmico e poltico brasileiro, da se chamar a velha
republica e a nova republica depois de 1930.
Foi a revoluo de 30 que iniciou um processo de industrializao no Brasil,
que at ento era primaria, alicerada exclusivamente na agricultura no se
produzia nenhum produto industrializado no pas.
E nem havia interesse nisso, porque os dominadores do poder eram os
aristocratas rurais, os fazendeiros de MG, os cafeicultores de SP. Era a
repblica do caf com leite porque num dos quadrinios se elegia o
presidente pelos pecuaristas mineiros e no seguinte pelos cafeicultores
paulistas, era um acordo!
Os presidentes estavam a servio dos proprietrios rurais, atendiam aos
interesses dos proprietrios rurais e o governo revolucionrio de 30 veio
para mudar essa situao, e com isso comeou a industrializar o pas para
diminuir o poder poltico dos fazendeiros.
O processo de industrializao traz em qualquer pas do mundo, uma
conseqncia inevitvel, o crescimento das cidades e o xodo rural, isso
inevitvel.
As fbricas se estabelecem nas periferias urbanas e no nos confins dos
campos, porque preciso escoar a produo e preciso estrada, preciso mo
de obra e isso se tem junto cidade e no no campo.
No se v fbrica isolada na floresta amaznica, se v fbrica nas
periferias das grandes cidades mdias. Com o processo de industrializao
com a criao da Siderrgica Nacional, passou-se a fabricar ao no Brasil,
as populaes rurais que viviam do trato da terra, comearam a migrar para
as cidades atradas pela miragem do emprego nas fbricas, que era o sonho de
todo trabalhador, o emprego na fbrica era muito mais ameno do que o trato
na terra.
O que era uma iluso, o emprego na fbrica exige mo de obra com o mnimo de
qualificao o que no era o caso do campo. Empregar um industririo
analfabeto com as mos calosas era difcil!
Esse foi um dos fatores tambm de favelizao dessas cidades, essas pessoas
no tinham como arranjar colocao e tambm no pretendiam plantar milho e
cana na cidade.
Chegavam do campo e a 1 coisa que faziam antes mesmo do emprego,
procurar um lugar para construir uma casinha e a os especuladores
sempre aparecem, comearam a lotear essas periferias urbanas, cuja terra
valia nada no tinha nenhum servio, no tinha luz, rua, gs, nem gua
s solo!

era
que
no
era

Dividiam isso em milhares de pequenos lotes e prometiam vender esses lotes

para preos bem convidativos e com o pagamento parcelado a perder de vista
em 20 anos.

130
E esses infelizes rurcolas prometiam comprar esses lotes, quase todos
analfabetos assinavam com o dedo, uma explorao total! Eles compravam
esses lotes, construam ali seus barracos, arranjavam um empreguinho e
comeavam a pagar as prestaes.
S que com o tempo esses loteamentos comearam a valorizar, porque a cidade
comeava a inchar e aqueles loteamentos que estavam 2km do centro, tempos
depois, j estavam colados no centro.
Os prefeitos comearam a estender os servios urbanos a esses loteamentos,
instalando luz, ruas, gua encanada, transporte, transformando o local num
bairro.
Um lote que fora comprado para 3 contos de reis, j estava valendo 15 da a
2 ou 3 anos, porque valorizou com as instalaes. A o que acontecia? Os
promitentes vendedores tinham todo o interesse em recuperar esses lotes,
porque recuperando, poderiam revend-lo a 15!
Eles comearam a dificultar o pagamento das prestaes, muitos desapareciam
propositadamente transferiam seu escritrio para que quando os promitentes
compradores chegassem e no os encontrassem, pensassem que foram bafejados
pela sorte, achando que o vendedor sumiu e que jamais seriam cobrados!
O promitente vendedor esperava juntar 10 meses de prestaes no pagas
entravam com pedido de resciso de contrato, naquele tempo no havia nenhuma
lei, obrigando 1 a notificar, era sumrio!
No interessa a purgao de mora, porque no havia nenhuma lei que
garantisse o direito de purgar mora, eles retomavam esses lotes aos
milhares! Ora, porque o promitente comprador no pagava porque foi induzido
a isso, ora, porque realmente estavam desempregados, no tinham como pagar.
Essa situao tomou ares de drama urbano, isso acontecia milhares de vezes,
os promitentes compradores desses lotes que depois de regarem a terra com o
suor e sangue de seu sacrifcio, perdiam esses imveis, inclusive no
podendo recuperar o que haviam pagos at ento.
A situao ficou to dramtica que o presidente Getlio Vargas que era o
pai do povo, foi o 1 presidente que se preocupou com o povo, enquanto os
outros presidentes se preocupavam em garantir os privilgios da aristrocacia
rural.
Ento Getlio em pleno estado novo, ditador absoluto, fechou o Congresso e
passou a legislar atravs de decretos-leis monocraticamente. Um desses
decretos-lei foi o 58/37 no inicio do Estado novo.
O que fez esse dec. lei? Mudou tudo! Criou esse direito real de aquisio do
promitente comprador, passou a exigir que esses loteamentos s pudessem ser
comercializados quando registrados no RGI foi a 1 coisa.
Depois se verificava que muitos desses loteamentos nem eram dos promitentes
vendedores no estavam registrados, tinham que registrar. Nesse registro,
tinha que conter a planta do loteamento com a descriminao dos lotes, foi o
precursor do memorial descritivo, que depois surgiu na lei 4591/64.
a mesma coisa, o loteador para lanar o loteamento, tinha que 1 registrar
no RGI o titulo de propriedade e o projeto. Apresentava uma minuta de
compromisso de compra e venda.
E todos tinham que obedecer quele modelo, no se admitia que se
modificassem as condies, eles eram impressos, foi o precursor do contrato

131
de adeso.
Veja a importncia desse decreto lei! Tenho para esse decreto o maior
entusiasmo! Algumas leis so paradigmticas, como a lei das estradas de
ferro, em 1912 tambm extraordinria, so leis que mudam o comportamento.
O loteador s podia vender os lotes para aquele modelo, 3 o dec. 58 tornou
irrevogvel o compromisso, porque muitos loteadores diziam que no iam
outorgar a escritura definitiva, devolviam as parcelas pagas. O decreto
tornou irrevogvel o loteador no podia desistir do negcio porque o imvel
se valorizou.
E ai que veio mais importante criou-se a figura da adjudicao
compulsria, estabelecendo que, completado o pagamento do preo, se o
promitente vendedor se recusasse a outorgar a escritura definitiva, o
promitente comprador podia lhe mover uma ao de adjudicao compulsria.
E vejam como essa lei foi premonitria, pioneira, a lei j dizia pelo rio
sumarssimo, quem fala hoje em rito sumrio pensando que foi conquista da
reforma do CPC, est enganado! Rito sumrio est do dec. 58/37.
Exatamente como hoje, a 1 audincia logo, o juiz j mandava citar para
comparecer a audincia, tinha que dar a sentena em 30 dias em rito sumrio,
sendo que o decreto ainda falava no superlativo.
E a sentena do juiz adjudicando o lote ao comprador, servia de titulo
aquisitivo e era levado ao Registro. Com isso, meus amigos, a explorao
dessa populao indefesa acabou.
Os promitentes compradores de lotes passaram a ter uma extraordinria
proteo e podiam invocar esse direito real de adquirir o imvel, era
direito real porque era direito dotado de seqela, ele aderia ao lote.
Isso teve um resultado estrondoso, socialmente foi extraordinrio. Tive
vrias vezes esses compromissos em mos quando era advogado da Associao
dos proprietrios.
Esse compromisso era particular, impresso. O loteador s preenchia o nome do
comprador, o valor, a metragem. Uma vez registrado, tinha fora de escritura
pblica, tanto que se registrava no RGI. O comprador pegava aquele papel da
loteadora, ia para o registro pblico.
E mais ainda, esse decreto 58, foi quem pela 1 vez, tornou obrigatria a
notificao premonitria do comprador para constitu-lo em mora, com o prazo
de 15 dias para pagar os atrasados.
Tudo isso surgiu nesse decreto,
importantes j feitas nesse pas!

ele

est

no

meu

rol

das

leis

mais

At hoje se adota esse sistema, tanto que isso uma exceo, na promessa de
compra e venda de imvel, no h mora ex re mesmo que se estabelea o termo
final do pagamento do preo no h mora ex re, a mora sempre ex persona.
O vendedor do imvel s pode pedir a resciso do contrato, depois de
notificar o comprador para constitu-lo em mora. irrelevante dizer que
estava previsto o dia do pagamento da parcela. No sendo paga a parcela no
dia a mora ex persona.
Nada disso havia antes do dec. 58 s que esse decreto s se aplicava em
loteamento, porque o drama social estava a. Aquilo era o ponto nevrlgico,
aqueles loteamentos transformavam-se em barris de plvora porque a revolta

132
era compreensvel dos que perdiam as suas casas.
O tempo foi passando e o decreto produzindo os seus efeitos, ele criou o
direito real de aquisio, criou o rito sumario para as aes de
adjudicao, a mora ex persona, tudo isso foi criao do decreto 58.
S que com o passar do tempo se percebeu que a mesma situao poderia
ocorrer com adquirentes de imveis j construdos, casas j feitas
apartamentos, inclusive conjuntos populares!
E percebeu-se que j era necessrio estender essa proteo a quem adquirisse
imvel loteado ou no! E a surgiu o decreto 745 que j da dcada de 60,
quase 30 anos depois!
O decreto 745 no fez nada alm do que estender a proteo do Decreto 58 ao
compromisso de compra e venda de qualquer imvel loteado ou no. A lei do
parcelamento do solo urbano, tambm foi muito importante porque manteve esse
mesmo sistema.
So leis importantssimas, o dec. 58, o dec. 745, a lei do parcelamento do
solo urbano. Mas agora tudo isso se cristaliza e se consolida com o NCC.
Agora chegamos ao pice da pirmide, o NCC quem inclui entre os direitos
reais, o direito do promitente comprador, e tanto faz ele no faz qualquer
distino, se comprador de lote, de edifcio, de casa irrelevante.
E o diz o NCC mediante promessa de compra e venda, com a evoluo do tempo
o termo compromisso foi substitudo para promessa, s uma questo
semntica.
Em que no se pactuou o arrependimento, observao importante, a lei no
aboliu o direito de arrependimento e nem poderia porque esse direito decorre
da autonomia da vontade.
claro que se insere na promessa de compra e venda o direito
arrependimento, no h direito real de aquisio. O direito real
aquisio decorre da irrenunciabilidade da promessa.

de
de

A lei diz que no silncio da promessa ela se presume irrenuncivel, no

precisa dizer que o compromisso irrevogvel, o que a lei diz que para se
arrepender tem que ser expresso.
No silncio da promessa a presuno que ela irrevogvel, conforme o art.
1417, o NCC consagra definitivamente o instrumento particular como hbil,
para promessa de compra e venda, no precisa mais fazer para instrumento
pblico.
H uma razo de ser, a lei exige o instrumento pblico para a aquisio do
domnio, mas a promessa de compra e venda no transfere o domnio, ela gera
o direito real a adquirir o domnio, mas no hbil para si s transferir o
domnio.
Por isso
instrumento
promessa de
apenas uma
transfere o

no h necessidade de instrumento pblico, a lei s exige

pblico para contrato translativo de domnio, e lhes pergunto: A
compra e venda transfere o domnio? Claro que no! Ela gera
obrigao de celebrar o contrato de compra e venda, mas no
domnio.

Essa a razo de ser, de se permitir a forma particular de promessa de

compra e venda, pode ser at uma cobertura da Vieira Souto prometida a
vender para 5 milhes de reais, que pode ser feita at numa folha de bloco!

133

A escritura de compra e venda tem que ser para instrumento pblico.

Continuando o art. 1417: celebrada para instrumento publico ou particular,
e registrada no cartrio do RGI, adquire o promitente comprador direito real
aquisio do imvel.
Para encerrar a aula de hoje, vou me permitir um comentrio que est
agitando a doutrina. Quando foi feito o projeto do NCC em 75, esse
dispositivo era avanadssimo, porque 1 admitia a forma particular para
promessa, e 2 garantia o direito real de aquisio, qualquer que fosse o
imvel.
S que ele nasceu requentado e at significa um retrocesso, com esse artigo
estamos andando para trs, e ao invs de proteger o promitente comprador do
imvel ns estamos prejudicando.
Havia uma smula do STJ que era seguida com tranqilidade pela
jurisprudncia, dizendo que no era necessrio o registro no RGI, para
conferir direito real de aquisio.
O STJ admitia a adjudicao compulsria independente do registro de imvel,
atravs da smula 239, que clarssima, pois diz que no se condiciona o
registro da promessa ao RGI.
Agora lhes proponho um exerccio hermenutico, leiam o art.1417, e lhes
pergunto como ficar essa smula? Passa a ser contra legem se no for
revogada, porque est clarssimo no NCC que s haver direito real de
aquisio se a promessa estiver registrada no RGI.
O projeto nasceu muito antes dessa smula, a 1 hiptese o STJ revogar a
smula, 2 o STJ e a jurisprudncia se lixarem e continuar aplicando
contra legem no ser a 1 nem ser a ultima.
A jurisprudncia contra legem a mola propulsora da mudana legislativa,
ela que leva o legislador a mudar a lei. Tenho essa esperana, se o NCC se
baseia a funo social, a boa f, tudo isso leva a conduzir smula 239 que
est dentro da funo social.
Os juzes vo ter que ter coragem de decidir assim, decidir contra legem e
fundamentar muito bem na sentena. O NCC principiolgico, e um dos
princpios a da funo social, o princpio est acima da norma.
A norma manda registrar, mas o principio diz que no precisa e a maioria dos
juzes para comodidade preferem decidir de acordo com a lei, e no precisa
explicar nada.
O que na verdade hoje existe, que o promitente comprador de imvel tem na
minha opinio 3 opes para obter o domnio. 1 pode propor ao de
adjudicao compulsria invocando o direito real de aquisio previsto no
NCC.
2 ele pode se valer do artigo 464 do NCC, porque a promessa de compra e
venda um contrato preliminar e o art. 464 permite que a parte prejudicada
pelo arrependimento da outra, possa pedir ao juiz uma sentena que confira
definitividade.
Mas tambm exige registro no RGI, no havendo registro ainda resta uma
ultima esperana bem mais frgil, que seria a execuo de obrigao de
fazer, em que se pediria ao juiz uma sentena que fizesse s vezes da
vontade prometida emitir.

134
A o caminho bem mais longo, porque seria uma ao pessoal, mas haveria
ainda essa ltima esperana, trilhar esse caminho muito mais pedregoso, mas
que pode levar ao final com muito maior esforo ao mesmo resultado.
A mais eficaz a adjudicao compulsria, para a qual se mantm o rito
sumrio, ainda que seja de uma cobertura em Ipanema, alm do rito sumrio, a
sentena o titulo aquisitivo.
A outra a ao do 464, que seria uma ao de rito ordinrio, e a pior de
todas e essa outra de obrigao de fazer com fixao de astrenti at que o
devedor da obrigao resolva cumpri-la emitindo a vontade que teria que
emitir.
Vamos aos direitos reais de uso e fruio que so direitos reais limitados,
e que se exercem sobre uma coisa alheia. O ultimo desses direitos reais o
direito do promitente comprador de imvel.
Desde 1937 se reconhece esse direito com o decreto lei 58, s que esse
decreto s conferiu esse direito, ao promitente comprador de lote de
terreno, que poderiam obter compulsoriamente o domnio, caso o promitente
vendedor se recusasse a outorgar a escritura definitiva, pela via da
adjudicao compulsria.
A sentena prolatada na adjudicao Compulsria, era o titulo aquisitivo de
domnio que se levava a registro no RGI. Esse decreto tambm conferiu aos
compromisso de compra e venda de imveis, natureza irrevogvel, para que as
partes pudessem se arrepender seria preciso uma clausula expressa.
No silncio do compromisso, (naquele tempo no se falava promessa de compra
e venda e sim compromisso), quanto ao direito de arrependimento, a presuno
era que o compromisso era irrevogvel.
evidente que no se confunde a clausula de irrevogabilidade com a de
rescindibilidade, so coisas completamente diferentes. Quando se diz que o
compromisso irrevogvel, significa dizer, que ele no pode ser objeto de
resilio unilateral.
Nenhuma das partes poderia desistir de celebrar o negcio, isso que se
chama clusula de irrevogabilidade, tambm chamada irretratabilidade, ela
veda o arrependimento, e por isso impede a resilio unilateral do
compromisso.
Isso no tem nada a ver com a rescindibilidade que diz respeito ao
inadimplemento das obrigaes assumidas no compromisso. claro que, se o
promitente comprador deixar de pagar as parcelas do preo, o vendedor poder
pedir a resciso do compromisso.
Seria um absurdo que em nome da irrevogabilidade, pudesse o comprador no
pagar mais nada, remanescendo o contrato. O fato do compromisso ser
irrevogvel, no impede que o promitente vendedor pea a resciso da
promessa, caso o promitente comprador se torne inadimplente.
Esse
decreto
tambm
criou
a
obrigatoriedade
de
se
interpelar
premonitoriamente, o promitente comprador, para constitu-lo em mora, mesmo
que a obrigao fosse com tempo determinado para o pagamento.
O vendedor s poderia ingressar com a ao de resciso de compromisso,
provando que interpelou o promitente comprador, para constitu-lo em mora,
concedendo o prazo de 15 dias para a emenda da mora.
A partir do decreto 58, no mais era possvel ao vendedor ingressar com a

135
ao de resciso, sem interpelar premonitoriamente o comprador, e sem lhe
dar a oportunidade de purgar a mora.
A mora passou a ser sempre ex persona, em se tratando de compromisso de
compra e venda de imvel. O decreto tambm permitiu que esses compromissos
fossem celebrados para instrumento particular, ao qual se conferia a mesma
fora de documento pblico, desde que o documento particular seguisse o
modelo que estava registrado no RGI.
Outra novidade! Esse decreto 58 obrigava o registro prvio de um memorial
para o lanamento de um loteamento que depois veio a ser copiado, na lei de
incorporaes.
O memorial descritivo de que trata a lei de incorporaes, rigorosamente
tirado desse decreto 58 que tambm exigia que o loteador 1 registrasse no
RGI, o plano de loteamento, com o registro dos ttulos de propriedade, a
planta do loteamento e a cpia do compromisso que seria adotado.
Todas as novidades desse decreto visavam a proteger o promitente comprador.
Na dcada de 60 o decreto 745, ampliou essa proteo a todo e qualquer
promitente comprador de imvel, seja ele loteado ou no.
Outras leis se seguiram como a lei do parcelamento do solo, todas elas se
orientando no sentido da proteo do promitente comprador de imvel. E a
jurisprudncia foi se ampliando a ponto de surgir a smula 277 do STJ, que
estabelece que a Adjudicao compulsria, prescinde do prvio registro do
RGI.
Tambm h muito j se firmara a jurisprudncia, de que seria possvel a
adjudicao compulsria com instrumento particular de compra e venda. A
jurisprudncia vinha dispensando o instrumento pblico, para a promessa de
compra e venda de imvel.
Vejam como era ntida a evoluo tanto da lei quanto da jurisprudncia, no
sentido de fortalecer o promitente comprador de imvel, isso se justifica
pela enorme densidade social de que se reveste, o contrato de compra e venda
de imvel.
O NCC avanou ainda mais no sentido dessa proteo, mas para outro
retrocedeu. Ele avanou quando incluiu agora expressamente entre os direitos
reais, o direito real do promitente comprador de imvel.
claro que d outro status! Agora um direito elencado no NCC no rol dos
direitos reais que so tipificados. Antes esse direito real estava em outras
leis, mas no no NCC.
Tambm o NCC deixa claro que essa promessa de compra e venda de imvel pode
se revestir da forma particular, isso era uma construo jurisprudencial,
mas agora est expresso no NCC que irrelevante a forma que se revista a
promessa de compra e venda.
O lamentvel retrocesso que o NCC alude expressamente necessidade da
promessa estar registrada no RGI, o que a smula 277 j dispensava, neste
particular houve um retrocesso.
Se aplicarmos o texto do NCC no h a menor dvida, de que a adjudicao
compulsria depende do prvio registro da promessa no RGI. H um confronto
entre a smula 277 e o NCC que esto em rota de coliso.
Ou a smula ser revogada, ou a jurisprudncia
formando uma jurisprudncia contra legem.

continuar

aplicando-a

136

A ao que cabe ao promitente comprador a adjudicao compulsria, para

qual se confere o rito sumario, que cogente, obrigatrio independente do
valor do imvel. O rito a no em razo do valor, mas da matria.
No ratione valorem, mas ratione materiae, e de propsito porque se
entende que esse conflito de interesses muito denso no ponto de vista de
interesse social.
E quanto mais cedo se obtiver a prestao jurisdicional, e se conquistar a
propriedade melhor para o equilbrio social. Por isso se atribuiu o rito
sumrio nas aes de adjudicao compulsria.
No podemos nos esquecer que o NCC tambm fortaleceu em muito, os contratos
preliminares e bvio que uma promessa de compra e venda um contrato
preliminar, no se resta a menor dvida quanto a isso.
A promitente de compra e venda no titulo translativo de domnio, dela no
emerge a propriedade, ela no titulo hbil para transferir domnio. Dela
emerge apenas uma obrigao pessoal, uma obrigao de fazer.
As partes se obrigam a celebrar um contrato definitivo, mas ele ainda no
um contrato definitivo. A obrigao que emerge de 1 contrato preliminar
uma obrigao de fazer que consiste em emitir vontade celebrando contrato
definitivo.
No se pode registrar uma promessa para transferir o domnio. A promessa
confere 1 direito real de aquisio ao promitente comprador, mas no confere
o domnio como ocorre na compra e venda, que levada a registro, hbil para
transferir o domnio.
O NCC fortaleceu e muito os contratos preliminares, no ACC no dedicava uma
nica palavra, no havia nenhum artigo que falasse nos contratos
preliminares e a sua execuo provisria.
Por isso, a no ser no caso do compromisso de compra e venda de imvel, no
havia como compelir efetivamente parte a celebrar o contrato definitivo,
restando apenas a parte prejudicada, reclamar perdas e danos.
O NCC ao tratar dos contratos preliminares, lhes emprestou uma fora como se
v no art. 464.
Esse artigo importante, ele estabelece que se o contrato preliminar
contiver os requisitos de validade do contrato definitivo, e se ele no
contiver clausula de arrependimento, e estiver registrado no RGI, a parte
poder notificar a outra, para que num prazo que lhe for concedido , venha a
firmar o contrato definitivo.
E se a outra parte recusar-se a faz-lo, a parte prejudicada poder pedir ao
juiz uma sentena que confira definitividade ao contrato preliminar.
A parte inocente ao invs de pedir perdas e danos, pedir ao juiz uma
execuo compulsria do contrato preliminar, que para sentena se converter
como se fosse um milagre, no contrato definitivo.
por isso que o NCC diz que os contratos preliminares, tero que conter
todos os requisitos de validade do contrato definitivo, a no ser quanto
forma que no precisa ser igual. Exatamente porque ele pode vir a se tornar
o contrato definitivo.
Mas reparem que tambm a o NCC retrocedeu um pouco, porque ele colocou como

137
requisito essencial para que possa se obter essa sentena de definitividade,
que o contrato preliminar esteja registrado no registro de ttulos e
documentos, se o contrato se referir a um bem mvel, e no RGI se for imvel.
expressa a exigncia de que o contrato preliminar esteja registrado, o que
tambm no uma sada para os promitentes compradores de imveis que no
tenham o titulo preliminar registrado.
Muitos disseram que se no pudessem obter a adjudicao compulsria porque
a promessa no est registrada, requereriam a sentena de definitividade com
base no art. 464 mas tambm no pode, porque esse artigo tambm exige o
registro do ttulo preliminar.
Acho que neste ponto enfraqueceu-se a posio do promitente comprador de
imvel, luz da jurisprudncia que j vinha sendo consagrada.
S restaria ao promitente comprador de imvel que no tivesse a sua promessa
registrada, uma ltima esperana a de obter a escritura definitiva atravs
da ao de execuo de fazer.
A o promitente comprador que credor de uma obrigao de fazer, por isso
fiz questo de lhes dizer que de um contrato preliminar, nasce uma obrigao
de fazer como qualquer outro, consistente em emitir vontade.
E essa obrigao de fazer hoje tem uma execuo especfica, o promitente
vendedor devedor de uma obrigao de fazer, da qual o credor o
promitente comprador, ele poderia se valer da execuo especifica dessa
obrigao de fazer, que um caminho mais difcil de trilhar.
Esses eram os comentrios que ainda faltavam para falar sobre o direito real
do promitente comprador.
Respondendo ao aluno: A doutrina ainda no se consolidou, no h nenhuma
referencia ao dec. 58, na parte final do NCC. O que se entende que ele no
exauriu inteiramente o tema, ento s ficariam revogados, os dispositivos do
dec. 58, que colidam com o NCC.
Na verdade no h nem coliso entre o dec. 58 e o NCC, porque o decreto
tambm exigia o registro no RGI. O que colidiu foi a jurisprudncia do STJ
que dispensou o registro.
2. Direitos Reais de Garantias:
2.1. INTRODUO

Com isso podemos comear a lhes falar, SOBRE OS DIREITOS REAIS DE GARANTIA
QUE NO SE CONFUNDEM C/OS DIREITOS REAIS DE USO E FRUIO.
O nome sintomtico, direitos reais de garantia, o que eles visam
garantir o pagamento de uma obrigao, o titular desses direitos, no est
interessado em extrair da coisa suas utilidades econmicas.
Ele no est pretendendo usar a coisa, gozar a coisa tal como acontece com o
usufruturio, o superficirio, no est interessado na substncia da coisa,
no corpo da coisa.
No pretende

retirar seus

frutos, seus

benefcios econmicos,

tal como

138
acontece com os titulares dos direitos reais de uso e fruio. O que o
titular desses direitos reais de garantia est interessado no valor da
coisa e no na sua substncia.
E porque tem interesse no valor da coisa e no na sua substncia? porque
no sendo paga a obrigao o credor poder excutir a coisa dada em garantia,
parado produto da alienao judicial realizar seu crdito
O que interessa ao titular desses direitos, no o corpo da coisa e sim o
seu valor. Esses direitos reais de garantia tradicionalmente eram 3, e
apareciam no ACC eram o PENHOR, A ANTICRESE E A HIPOTECA.
Essa ordem tinha uma razo de ser, era uma ordem cronolgica. O penhor
surgiu em Roma 1 que a anticrese e a hipoteca. Por isso que o penhor tem
precedncia no elenco do ACC.
Depois surgiu a anticrese, e s muito depois, quase 6 sculos que surgiu a
hipoteca, que o mais novo dos direitos reais de garantia entre os romanos.
O ACC em homenagem tradio histrica manteve essa ordem cronolgica, que
agora se rompeu.
O NCC fala em penhor, hipoteca e anticrese, mas porque a anticrese quase
desapareceu do direito. Ela foi eliminado do projeto do Des. Hebert Chamoun.
Ele achou que anticrese estava em franco desuso e no havia nenhuma
necessidade de inclu-la no rol dos direitos reais, portanto a eliminou.
S que nas discusses finais, resolveu-se ressuscitar a anticrese que j
estava morta no projeto e a incluram num ltimo item e por isso que ela
foi includa.
Foi salva aos 45 minutos do 2 tempo, entendeu-se que se bem no faz, mal
tambm no e que deve ficar l como mais uma opo, embora raramente
utilizada pelas partes!
S que o NCC embora no tenha dito expressamente, criou um outro direito
real de garantia que a alienao fiduciria, embora ela no aparea no
elenco do art. 1225.
Onde vai aparecer? No capitulo da propriedade porque ela uma forma de
propriedade, mas com escopo de garantia, por isso o NCC quando tratou da
propriedade como o maior e mais pleno de todos os direitos reais, ele
incluiu um capitulo da propriedade fiduciria.
Porque que lhes afirmo que a Alienao fiduciria, um direito real de
garantia? Porque a propriedade fiduciria constituda com o nico
propsito de garantir o pagamento de uma obrigao, no tem nenhum outro
propsito.
S se faz uma alienao fiduciria para garantir o pagamento de uma
obrigao, portanto obvio que a alienao fiduciria um direito real de
garantia.
O fato dela no estar no elenco do art. 1225, no quer dizer que ela no
seja um direito real de garantia, porque ela aparece na disciplina da
propriedade como sendo uma das suas modalidades, mas com escopo de garantia.
Tanto que o nome tcnico desse direito alienao fiduciria em garantia.
Podemos dizer que no NCC temos 4 direitos reais de garantia, o penhor, a
hipoteca, a anticrese e a alienao fiduciria de garantia.
Qual a vantagem dessas garantias comparando-as com as chamadas garantias

139
pessoais? Como vocs j sabem a ponte que liga a economia ao direito, chamase hoje crdito.
A sociedade moderna vive de crdito, a sociedade moderna vive de crdito,
todos ns dependemos de crdito para adquirir os bens que nos interessa, os
consumidores precisam de crdito para adquirir os bens que precisa.
Todos ns dependemos de crdito, os consumidores, os fornecedores, os
industriais, etc. A economia moderna respira crdito, o pilar de sustentao
dessa ponte que liga a economia ao direito, chama-se garantia do crdito.
S se concede crdito, se o credor tiver uma garantia pelo menos razovel de
que conseguir realiz-lo, receb-lo. S um suicida econmico consideraria
um crdito, sem um mnimo de certeza de que o reaveria.
Da porque todos os sistemas jurdicos, mesmo os mais primitivos, procuraram
criar mecanismos de reforo do crdito. Os romanos no seu direito primitivo
chegaram a estabelecer que o devedor inadimplente, seria sacrificado no
holocausto deusa das obrigaes.
Ele pagava com a vida o inadimplemento da obrigao, depois pagava com a
liberdade tornando-se escravo do credor inadimplido, at que finalmente a
lex paetelia papiria estabeleceu que o mecanismo de garantia do pagamento
das obrigaes, recairia no patrimnio do devedor.
Reparem que mesmo os sistemas mais primitivos, de antes de Cristo j se
preocupavam em criar mecanismos de garantia dos crditos, para proteger os
credores. Essas garantias se dividiam em 2 grandes grupos.
H 2 espcies de garantia de dividiam em 2 grandes grupos, o 1 grupo inclui
as chamadas garantias pessoais, as chamadas pomposamente de garantias
fidejussria.
So garantias representadas para uma pessoa que se comprometa com o credor a
lhe pagar o que lhe deve outra pessoa se ela no o fizer. um 3 que se
obriga com o credor a lhe pagar a obrigao do devedor se esse no o fizer.
Por isso que a garantia se chama pessoal, ela repousa sobre uma 3 pessoa
que no o devedor, o caso da fiana, do aval, do abonador da fiana.
muito interessante lembrar que nestas garantias se estabelecem relaes
jurdicas distintas. H uma relao jurdica principal que se estabelece
entre o credor e o devedor. Dessa relao no faz parte o fiador, essa
relao liga apenas o credor e o devedor, e essa apenas a relao
principal.
O fiador no participa dessa relao. E h uma 2 relao que acessria
que est ligada principal que se estabelece entre o credor e o fiador, e
da qual no faz parte o devedor, portanto so 2 relaes distintas que os
leigos no percebem.
Os leigos pensam que a fiana traduz uma relao triangular em que num dos
vrtices o credor, o outro vrtice o devedor e o outro vrtice o
fiador. No isso!
As relaes so distintas e tanto isso verdade que a fiana pode ser
concedida revelia do devedor sem que o devedor saiba, porque ele no
participa dessa relao acessria que se estabelece entre credor e fiador.
Claro que sendo acessria ela segue a sorte da principal, o que significa
dizer, que se a principal for nula ou anulvel, a acessria o ser, se
extinguir-se a obrigao principal, extinguir-se- a acessria, mas so

140
distintas.
Outra observao interessante, essas obrigaes traduzem um fenmeno
estranhssimo, porque
elas constituem
obrigaes que
s contm
a
responsabilidade, so desprovidas de dbito.
As obrigaes se decompem em dbito e responsabilidade. O debitum o dever
primrio, o dever principal, o que o devedor se obriga e a obrigatio o
dever secundrio, a responsabilidade que nasce para o devedor caso ele no
pague a obrigao.
E a passa a responder pelos prejuzos causados ao credor. Ora na fiana, no
aval, em todas as garantias fidejussrias o devedor que o fiador, no tem
dbito, ele no deve nada ao credor.
O debito do afianado do devedor, o fiador tem responsabilidade, tanto que
o credor pode acestar a sua pretenso de cobrana em face do fiador embora
ele no tenha dbito.
O devedor invoca a obrigatio, a responsabilidade que o fiador assumiu. Essas
so as garantias pessoais que so representadas para pessoas, que podem ser
naturais ou jurdicas que se comprometem a pagar dvidas de outrem, se o
devedor no o fizer.
S que essas garantias pessoais no so to eficientes e por isso no so
muito prestigiadas quando se trata de obrigaes de valor culposo, porque
tem srios inconvenientes, como so pessoais elas se extinguem com o
desaparecimento do garantidor.
Basta que morra o fiador, para a garantia exaurir-se como para milagre. A
responsabilidade do fiador pelo pagamento, no se transmite aos herdeiros, a
no ser quanto s prestaes que j estivessem vencidas at o momento em que
o fiador morreu.
Mas as vincendas as que se vencem aps a morte do fiador, os seus herdeiros
j estaro exonerados. Como se no bastasse o garantidor, que o fiador, o
avalista fique to insolvente quanto o devedor, e ai tambm a garantia se
esvai.
Do que adianta cobrar do fiador, se ele tambm est insolvente. Em 3 lugar
h uma srie de dispositivos no NCC que exoneram o fiador, que se estende ao
aval.
Por ex: se credor conceder moratria
credor celebrar novao sem anuncia
credor celebrar novao sem anuncia
credor praticar algum ato que iniba o
seus direitos, isso exonera o fiador.

ao devedor, exonera-se o fiador, se o

do fiador, exonera-se o fiador, se o
do fiador exonera-se o fiador, se o
fiador de depois sub-rogar-se todos os

Se a fiana estiver vigendo para prazo indeterminado, hoje o NCC diz no art.
835 que o fiador poder se exonerar mediante uma simples remessa de uma
carta ao credor, e depois de 60 dias estar exonerado.
Se houver qualquer modificao na relao obrigacional para agravar a
responsabilidade do devedor sem a anuncia do fiador, ele estar exonerado.
Como vocs esto vendo essas garantias pessoais no so to eficazes, e por
isso ficam reservadas em geral as obrigaes de menor importncia econmica.
O 2 grupo de garantias so as chamadas garantias reais, e qual a diferena?
que enquanto nas garantias pessoais, a garantia representada para uma
outra pessoa natural ou jurdica, que se obriga perante o credor a pagar a

141
obrigao do devedor se esse no fizer, as
representadas para uma coisa e no para uma pessoa.

garantias

reais,

so

E que coisa essa? uma coisa que o devedor ou 3 para ele aloca servio
do credor, para que o credor possa se valer de seu valor, para se ressarcir
do inadimplemento.
O credor se serve daquela coisa que foi alocada a seu servio pelo devedor
ou para 3 para levar essa coisa praa ou a leilo e do produto da
alienao judicial retirar o seu crdito.
Por isso que lhes falei que nesses direitos reais o seu titular, tem
interesse no valor da coisa, e no na sua substncia. Essas garantias tm
maior efetividade do que as pessoais e por isso nas obrigaes de maior
valor costuma ser preferida ou ento cumuladas com as pessoais.
E isso atrai muito os credores isso lhes confere um privilgio
extraordinrio sobre os quirografrios porque 1 do produto da alienao, se
retirar integralmente o crdito do credor privilegiado e se sobrar que se
pagar aos quirografrios.
Outra caracterstica dos direitos reais que eles aderem a coisa, eles
seguem a coisa para onde quer que ela v, esses direitos so ambulantes
porque so dotados de seqela.
Em princpio nada impede a cumulao das garantias, nada impede, claro que
h excees, a lei do inquilinato no permite duplicidade de garantia, mas
uma exceo.
A regra geral que o credor possa exigir varias garantias naturais e reais,
nada impede que o credor exija um fiador que uma garantia fidejussria e
uma hipoteca que uma garantia real.
Quando as obrigaes so de maior valor, geralmente o credor prefere uma
garantia real que mais eficaz porque confere ao credor algumas vantagens
que as pessoais no tem.
No a toa que os credores que tem garantia real so chamados credores
privilegiados, credores preferenciais, o que j no ocorre com os credores
que tm garantia pessoal.
Observem que no preciso que a coisa que recaia a garantia seja do
devedor, normalmente , mas a lei no exige isso. Por ex: se eu sou o
devedor, nada impede que o meu pai, que no o devedor garanta ao credor o
pagamento da minha obrigao com uma hipoteca sobre um imvel dele, que no
o devedor.
Por isso que lhes disse que a garantia real representada para uma coisa
oferecida pelo devedor ou algum para ele. Nada impede, portanto que um 3
oferea uma coisa em garantia real.
Mas isso raro! Normalmente a coisa sobre a qual recai o direito de
garantia, pertence ao prprio devedor. Vamos ver as caractersticas dessas
garantias reais que as distinguem das pessoais.
A 1 j falei, as garantias reais so representadas para uma coisa enquanto
as pessoais para uma pessoa. Uma outra caracterstica desses direitos reais
de garantia, que eles conferem ao credor o beneficio da preferncia.
Os credores preferenciais, da o nome recebem antes dos credores
quirografrios, que so aqueles que no tem garantia real, o chamado

142
benefcio da preferncia.
O que significa dizer, que se o devedor alienar coisa 3 o que ele
pode fazer isso no prejudica o credor, nada impede que o devedor que
entregou uma coisa em garantia ao credor, possa alien-la.
Porque isso no trs o menor prejuzo ao credor, porque como esse direito
real de garantia adere coisa, o credor poder excuti-la nas mos de quem
estiver mesmo que ela j pertena 3.
O credor ir busc-la onde tiver, para lev-la praa ou a leilo. Essa
ambulatoriedade do direito real de garantia da maior importncia prtica
para os credores. Uma outra caracterstica a publicidade desses direitos
reais.
Os contratos dos quais emanam esses direitos reais, so estipulados atravs
de contratos, chamados contratos com efeitos reais, porque estabelecem
direitos reais de garantia.
Contratos de hipoteca, de anticrese, esses contratos so dotados de
publicidade e oponibilidade erga omnes se, se trata de coisa dada em
garantia de um bem imvel, o contrato de penhor tem que ser levado ao
registro de ttulos e documentos, se um imvel como na hipoteca, ao RGI.
E por isso eles se tornam pblicos e oponveis erga omnes por isso que o
titular pode excutir o bem, mesmo que j esteja no domnio de 3s. E quem
compra um bem sobre o qual recai uma garantia real, sabe que est adquirindo
uma propriedade limitada e pode vir a perder o bem se excutido pelo credor.
Um outro princpio caracterstico desses direitos reais de garantia, o
principio da especificao. So 2 princpios, o da especificao e o da
discriminao.
So fundamentais, o que significa dizer, que os contratos que fazem nascer
essas garantias reais, so obrigados a discriminar a obrigao a que ele se
refere.
Para se constituir uma hipoteca, um penhor e uma anticrese preciso
descrever minuciosamente no contrato a obrigao que lhes visam garantir.
Com o seu valor, data de vencimento, juros, o indexador.
A obrigao garantida tem que estar discriminada minuciosamente. No pode
haver uma referncia genrica, como por ex: Jos d em hipoteca, o seu
imvel da rua tal a Joo, para garantir todas as suas dvidas.
Esse contrato de hipoteca nulo, nasce morto! Porque no est dizendo quais
as dvidas, nem os juros, nem a forma de pagamento, ou seja, especificamente
nada.
O mesmo direito real pode garantir vrias obrigaes entre as partes, mas
cada uma tem que estar discriminada e tem que dizer minuciosamente qual a
coisa dada em garantia.
Se for imvel tem que descrever a metragem, o ttulo aquisitivo, os
confrontantes, metragens, cadeia dominial. Se for mvel como no caso do
penhor, tambm tem que descrever a coisa da maneira mais precisa e se for
uma mquina, um equipamento eltrico-eletrnico, o seu n de caracterizao,
o seu modelo. Esses so os princpios da especificao e da discriminao.
Uma outra caracterstica dos direitos reais e essa talvez seja o seu grande
defeito, o princpio da vedao do pacto comissrio e sobre isso no h

143
exceo, o direito brasileiro, no abre mo desse princpio.
O que vem a ser a proibio desse pacto comissrio? Esse pacto seria uma
clausula que permitisse ao credor incorporar definitivamente a coisa dada em
garantia ao seu patrimnio, se o devedor no pagasse.
O credor no pode ser, para iniciativa exclusiva sua, transferir o domnio
da coisa dada em garantia para o seu patrimnio, caso o devedor no pague a
obrigao.
Ele obrigado a excutir o bem a levar a leilo ou praa, e s poder se
valer do produto da venda e no da prpria coisa. Vocs vo ver que h
excees, o credor pode adjudicar a coisa, mas em leilo, na hora de excutir
o bem.
O credor pignoratcio, no pode ligar para o devedor e dizer: como a sua
dvida venceu ontem e voc no pagou, aquele anel que voc me entregou em
penhor, passa a ser meu. Isso no existe, no h exceo, o credor
garantido com garantia real obrigado a alienar a coisa, porque ele s pode
se valer do produto da alienao. E isso que tira dessas garantias reais,
grande parte da sua eficcia, porque isso dificulta e retarda a realizao
do crdito.
isso que tirou da hipoteca, do penhor e da anticrese, grande parte de seu
interesse prtico. Os credores internacionais chamam isso de custo Brasil, a
dificuldade, o tempo que se leva por excutir judicialmente um bem. No se
vedou o pacto comissrio por acaso, h uma razo tcnica por isso.
em homenagem ao principio da execuo menos onerosa para o devedor. Se o
credor for obrigado a excutir o bem, sempre haver a possibilidade de se
obter um lance superior ao valor da dvida. Nesse caso o que sobejar, ter
que ser devolvido ao devedor.
Se o credor pudesse ficar com a coisa sem excutir o bem, jamais haveria um
saldo a favor do devedor, a vedao peremptria sem a menor exceo do pacto
comissrio, se deve a isso, e em respeito a esse princpio que est acima da
lei, de que a execuo se far da maneira menos onerosa ao devedor.
Mesmo na alienao fiduciria se veda o pacto comissrio o credor
fiducirio, uma vez consolidada a propriedade em suas mos, fica obrigado a
prestar contas em juzo, para dizer para quanto vendeu.
Se houver saldo do devedor, mesmo na alienao fiduciria, que no precisa
promover pblico leilo, mas tem que vender a coisa. Essa outra
caracterstica marcante dos direitos reais a vedao do pacto comissrio.
Vrias razes contriburam para que esses direitos reais de garantia
entrassem em decadncia. A 1 a vedao do pacto comissrio, o 2 grande
fator que era o privilegio foi se perdendo no decorrer do tempo, comearam o
foi o aparecimento dos credores mais privilegiados.
No incio quando esses direitos foram criados eles eram privilegiados
recebiam 1 que tudo. Depois foram surgindo leis que conferiram a outros
credores maiores preferncias.
E hoje a ordem de preferncia, traz em 1 lugar os crditos trabalhistas,
depois a Fazenda, a Previdncia, e a sim vem os credores hipotecrios,
pignoratcios, anticrticos, s ganham dos quirografrios.
No faltava mais nada, o dia em que igualarem com os quirografrios, no tm
mais nenhuma razo de ser. Na prtica o credor hipotecaria leva 5 anos para

144
levar o bem praa e depois que conseguem, no sobra nada para eles.
Porque os demais credores se atiram sobre o produto como antigos piratas e
retiram cada um deles o seu quinho e freqentemente no sobra nada para o
credor hipotecrio.
Tudo isso est contribuindo para que esses direitos reais de garantia que
gozaram de tanto prestigio no passado, hoje estejam em franca decadncia. E
foi isso que fez nascer a alienao fiduciria que elimina muito desses
inconvenientes.
Mas no conseguiu eliminar o da vedao do pacto comissrio, mas pelo menos
essa alienao, no caso da Alienao Fiduciria muito mais clere.
Alienao Fiduciria surgiu na dcada de 60, porque ningum mais agentava
os inconvenientes da hipoteca do penhor e da anticrese e isso vinha
impedindo que a economia brasileira se inserisse numa economia de 1 mundo.
Meus amigos, uma economia de 1 mundo s existe se amparada num eficiente
mercado de capitais. Sem isso ela primria o mercado de capitais que nas
economias modernas giram freneticamente, trocam de mos em instantes, os
investimentos se sucedem.
No decorrer de 1 dia numa operao de bolsa podem capitais trocarem de mos
20 vezes! Com um simples toque de computador. O Brasil no tinha at a
dcada de 60 um mercado de capitais.
Em 64 o governo militar imaginou criar o mercado de capitais para inserir a
economia brasileiro no 1 mundo. Os gurus do governo Castello Branco eram
economistas.
Os Advogados e juristas ficaram relegados a um plano secundarissmo, eram os
tecnocratas econmicos que mandavam no governo. Foi ento que se criou a lei
de mercado de capitais tal como temos hoje.
S que para criar um mercado de capitais, perceberam os economistas que
assessoravam o governo, que era preciso tambm uma garantia maior para os
investidores, principalmente estrangeiros.
Como se iria captar esses capitais estrangeiros, seno se oferecesse aos
investidores, mecanismos mais eficazes de garantias de seus investimentos?
Como se poderia atrair um investidor americano, dizendo que uma hipoteca que
lhe for conferida para garantir o seu investimento, levaria 5 anos para ele
recuper-lo?
Foi por isso que surgiu a alienao fiduciria nessa poca, e tinha que
surgir na lei que criou o mercado de capitais no seu art. 66, rompendo a
tradio da hipoteca, penhor e anticrese.
claro que no eliminou esses direitos reais, veio trazer mais um que foi a
alienao fiduciria. O detalhamento foi feito pelo decreto 911, que criou
os procedimentos a serem adotados pelo credor, caso o devedor no pagasse a
obrigao.
Foi a que surgiram os mecanismos da busca e apreenso com liminar, a
consolidao da propriedade em mos do credor, a alienao da coisa
diretamente no mercado sem precisar praa, editais.
S que no incio s poderia ser objeto de alienao fiduciria, coisa mvel,
em 97 que alienao fiduciria em garantia foi estendida aos imveis,

145
embora ainda no tenha pego no mercado, para uma srie de circunstncias.
E agora o NCC que ento consolidou a alienao fiduciria em garantia,
incluindo-a nas modalidades de propriedade, que aquela que se estabelece
com finalidade de garantir o pagamento de uma obrigao.
Ainda para inspirao dos economistas era preciso dotar esse novo direito
real de garantia de uma coercibilidade maior para levar o devedor a pagar,
por isso que a lei de alienao fiduciria admite a priso civil do devedor.
A priso civil do devedor fiducirio era considerada vital para que o
sistema funcionasse, pois no h ameaa mais aterrorizadora do que perder a
liberdade.
Ameaado pela priso civil o devedor faria tudo que pudesse para pagar
livrando-se dessa aterrorizante sano. Hoje a jurisprudncia dominante,
seria no sentido de no se admitir essa priso civil porque seria na viso
da maioria, inconstitucional.
por isso que a alienao fiduciria comea a entrar em decadncia, a mesma
que atingiu a hipoteca, o penhor e a anticrese. J se comea a falar no
mercado financeiro da necessidade de criar outro direito real, porque a
alienao Fiduciria perder grande parte da sua importncia se fixada
definitivamente a idia de no se poder prender o devedor fiducirio.
H quem afirme e com razo que eliminar do sistema, a possibilidade de
prender civilmente o devedor fiducirio melhor acabar com a alienao
fiduciria.
J comeam os economistas a provocar os juristas, para que eles criem um
outro direito real de garantia porque esse tambm vai se tornar ineficaz.

2.2. DO PENHOR
Como j falamos, o NCC fiel a tradio cronolgica, comea pelo penhor. Em
princpio como regra geral, o penhor um direito real de garantia que recai
sobre as coisas mveis.
Falo em princpio, porque essa no uma regra absoluta, admite excees, os
chamados penhores especiais, recaem sobre bens imveis, mas so excees.
A regra geral que o objeto do penhor seja uma coisa mvel, o que tambm
caracteriza o penhor distinguindo nitidamente da hipoteca, que no penhor a
posse da coisa empenhada transferida ao credor.
evidente que
transferida
permite tanto
ingerncias de

a propriedade continua em mos do devedor, mas a posse direta

ao credor ficando o devedor como possuidor indireto. Isso
ao credor quanto ao devedor, defender essa posse contra
3s.

Porque tanto o credor quanto o devedor, so possuidores da coisa empenhada

sendo o credor o possuidor direto e o devedor o possuidor indireto. Porque
que se transfere a posse da coisa empenhada ao credor?
Porque a que est a verdadeira garantia do credor, se a coisa mvel
empenhada continuasse na posse do devedor, seria muito fcil ao devedor
alegar mais tarde que ela havia se extraviado, ou que havia sido furtada ou
roubada ou que se destrura, e com isso se perderia a garantia.

146
Portanto a garantia do credor est exatamente na posse direta da coisa
empenhada, o credor tem a coisa sob o seu poder fsico, sob as suas vistas.
Nada impede que o credor transfira 3, a posse dessa coisa e a sua guarda.
Por ex: se um anel de brilhante, o credor pode por motivo de segurana
confi-lo guarda de um banco, depositando num cofre de um banco. Mas a
regra geral, que a posse direta fique em mos do credor.
Tambm obvio que paga a obrigao, o credor se obriga a devolver a coisa
ao devedor. No se trata de propriedade resolvel, porque o credor no tem a
propriedade da coisa empenhada, o que ele tem apenas a posse direta, tanto
que se retorna ao devedor apenas a posse direta e no a propriedade que
sempre foi do devedor.
O penhor se estabelece atravs de contrato salvo nas hipteses de penhor
legal que estudaremos adiante e que independe de contrato escrito. Mas o
penhor convencional, que aquele que se estabelece livremente entre o
credor e o devedor, depende de contrato.
E em se tratando de coisa mvel como a regra geral, esse contrato pode ser
lavrado em instrumentos particular. S nos penhores especiais que recaem
sobre imveis, se exigir instrumento pblico.
Quando o objeto do penhor for uma coisa mvel e essa a regra geral, o
instrumento pode ser particular, mas ter que ser levado obrigatoriamente ao
cartrio de registro de ttulos e documentos para que possa valer erga
omnes contra 3s.
No sendo registrado, o penhor no oponvel 3s, o registro que d
PUBLICIDADE E OPONIBILIDADE ERGA OMNES ao penhor.
Quando se trata de penhor especial que recai sobre bem imvel, o contrato
ter que ser levado a registro no RGI e no mais no de ttulo e documentos.
Nesse contrato como no poderia deixar de ser, ter que ser indicada
minuciosamente a obrigao garantida, o seu valor, o seu vencimento, a forma
de pagamento, o indexador da correo se houver, eventuais multas
moratrias, tudo que diga respeito obrigao garantida, ter que constar
minuciosamente no contrato de penhor.
Tambm obrigatrio constar no contrato de penhor a descrio minuciosa do
objeto do penhor, da coisa empenhada. Se for um veculo com todas as suas
especificaes, uma mquina ter que ter a sua numerao aludindo-se tambm
ao seu estado de conservao, e atribuindo-se coisa, um valor de mercado.
No precisa ser um valor matemtico, no preciso fazer-se uma percia de
avaliao. As partes atribuiro coisa empenhada, no prprio contrato de
penhor, um valor equivalente ao de mercado, no momento em que se celebra o
contrato.
Uma outra diferena entre o penhor convencional que tenha para objeto uma
coisa mvel e o que tenha para objeto uma coisa imvel, que no penhor que
recai sobre imveis, a posse continua com o devedor.
Portanto s se transfere ao credor, a posse da coisa empenhada, quando ela
for mvel. Em se tratando de imvel como ocorre com o penhor agrcola, o
industrial, o penhor pecurio, a a posse continua com o devedor.
Ora, se o credor tem a posse direta da coisa, ele agir como sendo possuidor
com todos os direitos decorrentes da posse, ele pode defender essa posse
contra 3s utilizando-se dos interditos possessrios.

147

Ele pode apropriar-se dos frutos da coisa, colhida durante o perodo da

posse. Ele poder reter a coisa no a devolvendo ao devedor, enquanto no
for indenizado pelo devedor, das despesas que teve que fazer para conservar
a coisa.
Imagine que o penhor representado por um animal semovente um cavalo de
corrida, durante o perodo do penhor, o credor teve que cuidar do cavalo,
trat-lo, aliment-lo.
E essas despesas de preservao e conservao da coisa empenhada, so
indenizveis ao credor e se o devedor no quiser pag-las, o credor poder
reter essas coisas.
Em compensao o credor sendo possuidor direto da coisa, responder perante
o devedor, para todos os danos que ela venha a sofrer por culpa sua.
Portanto se a coisa se deteriorar ou perecer por culpa do credor, ele ter
que indenizar o devedor, podendo compensar essa indenizao com o valor da
obrigao.
A possvel fazer a compensao entre o dano sofrido pela coisa ou o seu
perecimento e o valor da dvida. Tambm interessante observar que o credor
tem a posse direta da coisa empenhada, mas no pode us-la durante o perodo
do penhor, no pode us-la em seu benefcio.
Se um automvel ele no pode circular no veiculo, para atender as suas
necessidades pessoais. Se um anel de brilhante ele no pode exibi-lo no
dedo numa festividade.
E se estiver fazendo a no ser com autorizao do devedor, se o credor
estiver usando em seu proveito a coisa empenhada e ela vier a perecer ou a
se deteriorar, mesmo sem culpa do credor, ainda que decorrente de um
fortuito, ele responder pelo equivalente s perdas e danos perante o
devedor, porque ele no pode usar a coisa, a no ser com a concordncia
expressa do devedor.
Enquanto a obrigao no integralmente paga, o credor no pode ser
constrangido pelo devedor para devolver a coisa, alis, esse um dos
princpios gerais que informam os direitos gerais de garantia.
O princpio da indivisibilidade da garantia, o ex: o seguinte: imagine que
a dvida de R$ 50.000,00, e para garanti-la o devedor entregou ao credor 3
anis de brilhante cuja soma atinge R$ 60.000,00.
Ento temos 3 anis de brilhantes que garantem o pagamento de uma dvida de
R$ 50.000,00. Imaginemos que o devedor tenha pago a metade da dvida, j
pagou R$ 25.000,00, mas ele no pode constranger o credor a lhe devolver um
dos anis.
A no ser que o credor concorde, porque o principio geral da
indivisibilidade da garantia, at que seja pago o ultimo centavo, o credor
no pode ser compelido a devolver as coisas empenhadas proporcionalmente,
parte que j foi paga.
Tambm claro, que no se pode admitir e isso uma vedao absoluta, que o
credor incorpore a coisa empenhada a seu patrimnio, diretamente pelo
simples fato do devedor no ter pago.
Significa dizer que o credor obrigado a excutir o bem, levar ao leilo,
obrigado a promover a alienao judicial do bem empenhado. J lhes expliquei

148
que o direito brasileiro, veda o pacto comissrio.
Levando a coisa empenhada a leilo, pelo menos em tese ser possvel obter
um lance maior que a dvida, quando ento o que sobejar ser devolvido ao
devedor.
Por isso que no se permite que o credor incorpore diretamente a coisa ao
seu patrimnio, no promovendo a execuo e a alienao judicial. Nada
impede se as partes estiverem de acordo, que se promova a alienao
particular da coisa, a chamada venda amigvel.
Se o contrato expressamente autorizar, ou se o devedor consultado pelo
credor autorizar, no preciso fazer a alienao judicial, mas no havendo
essa autorizao do contrato ou no havendo acordo entre as partes, o credor
ter que promover a execuo.
Tambm um direito do credor ser ressarcido dos prejuzos que sofreu em
razo de vcios ocultos da coisa empenhada. Vou dar um ex: que j caiu numa
prova de magistratura.
O problema que caiu na prova foi o de uma vaca que foi dada em penhor e que
estava contaminada pela brucelose, que uma doena contagiosa que no pode
ser detectada a olho nu.
Em razo disso todo o rebanho do credor, tambm se contaminou e veio a se
perder e o credor exigiu indenizao do devedor, pelo prejuzo que sofreu,
em razo desse vcio oculto que a coisa empenhada apresentava.
A esto os direitos do credor, a seguir o NCC fala sobre os deveres do
credor, sobre os quais j lhes falei que guardar a coisa como se sua
fosse, para devolv-la ao devedor quando paga a obrigao, no mesmo estado
em que a recebeu.
O credor como se fosse o guardio da coisa, ele tambm tem que defender a
posse da coisa, quando turbada ou ameaada para 3s e tem que restituir a
coisa ao devedor, com todos os frutos e acesses, uma vez paga a dvida.
Inclusive ele ter que compensar os frutos de que se apropriou durante o
perodo do penhor, nas despesas e conservao da coisa.
Se ele fez despesas de conservao da coisa, no momento em que a coisa
devolvida ao devedor, o credor tem direito a ser indenizado dessas despesas
de conservao, ter que imputar e compensar, os frutos que se apropriou.
Tecnicamente esses frutos seriam do devedor que o proprietrio da coisa.
Vejamos quais so as causas de extino do penhor, em 1 lugar, extinguindose a obrigao, isso bvio porque o nico objeto do penhor garantir o
pagamento de uma obrigao que lhe subjacente e que tem que estar descrita
no contrato de penhor.
Uma vez paga a obrigao ou extinta, inclusive pela prescrio, extingue-se
tambm o penhor. No h a menor razo para se manter o penhor, se a
obrigao garantida no mais exista qualquer que seja a causa da extino da
obrigao.
Os direitos reais de garantia so sempre acessrios, esto umbilicalmente
ligados obrigao subjacente que a obrigao garantida. Tudo que atingir
a obrigao, afeta o direito real de garantia.

149
Se a obrigao se extingue, tambm se extinguir o penhor. O perecimento da
coisa empenhada por motivos tambm bvios extingue o penhor, de que
adiantaria manter o penhor se a coisa que o representa no mais existe,
pereceu.
Uma outra hiptese a renncia do credor, por ex: essa renncia pode ser
expressa ou tcita, um ex: clssico de uma renuncia tcita, quando o
credor devolve ao devedor a coisa empenhada sem ter sido paga a obrigao.
O simples fato do credor devolver ao devedor a coisa empenhada sem que a
obrigao tenha sido paga, importa em renuncia garantia, mas no em
remisso da dvida.
outra coisa, o credor estar abrindo mo da garantia ao devolver a coisa
empenhada ao devedor, mas ele no est perdoando o devedor, no est
remitindo o devedor.
S que ele deixa de ser credor pignoratcio, privilegiado para se converter
voluntariamente em credor quirografrio porque ele renunciou a garantia
devolvendo a coisa empenhada ao devedor.
Tambm pode-se extinguir o penhor pela confuso, ou seja confundindo-se na
mesma pessoa as figuras do credor e devedor. Ex: o devedor era filho do
credor, que como garantia do pagamento lhe deu o seu automvel.
A morre o credor, e o devedor era o seu nico e universal herdeiro, a
operou-se a confuso! E como a confuso extingue a obrigao sem pagamento,
tambm no haveria porque se manter o penhor.
Tambm se extingue o penhor, pela adjudicao judicial, ou pela remisso ou
pela venda da coisa empenhada quando autorizada pelas partes, vamos examinar
cada uma delas.
Eu lhes disse que o
impede a adjudicao
a avaliao judicial
mostra que seu valor

direito brasileiro veda o pacto comissrio, mas nada

da coisa pelo credor. Quando isso se verifica? quando
da coisa, que obrigatria para se lev-la a leilo,
inferior dvida.

Portanto, as chances de se obter um lance maior do que a divida so

remotssimas, porque a avaliao judicial revela que o valor da coisa, j
inferior ao valor da obrigao.
Nesta hiptese, assegura-se ao credor o direito de adjudicar judicialmente a
coisa, ele requer ao juiz a sim, que a coisa seja incorporada ao seu
patrimnio, mas isso importa em quitao geral do devedor.
Se o credor preferir adjudicar judicialmente a coisa a ele no poder
pretender cobrar do devedor eventual diferena, ter que dar quitao.
Se no fizer isso ele deixa a coisa ir leilo, recebe o lance maior que
foi obtido, e a sim poder cobrar como credor quirografrio, a diferena.
Mas se ele preferir adjudicar a coisa, incorporando ao seu patrimnio, ele
ter que dar quitao ao devedor. Isso uma opo do credor, quem vai
decidir se melhor adjudicar judicialmente a coisa, ou deix-la ir a leilo
para depois cobrar a diferena, o credor. Tambm pela remisso, ou seja,
pelo perdo da dvida, a sim, o credor no est apenas renunciando a
garantia, agora est perdoando o devedor, remitindo e a se extingue o
penhor.
Ou ento, quando se aliena amigavelmente a coisa. Extinto o penhor seja pelo

150
pagamento da obrigao ou para uma das causas a que nos referimos, promovese o cancelamento no registro de ttulos e documentos.
Tambm no se esqueam daquelas 2 modalidades de penhor, o convencional que
exatamente este que acabamos de lhes falar, que o ajustado livremente
entre o credor e o devedor, e o penhor legal que independe de contrato,
decorre da lei.
H 2 situaes que a lei confere penhor, a determinadas pessoas, queiram ou
no as partes. Em 1 lugar os hospedeiros de hotel
os donos de hotel ou
fornecedores de posada ou alimentos.
Quer dizer, os hospedeiros e o ACC falava nos estalajadeiros, mas essa
expresso no mais aparece no NCC, porque as estalagens, no mais existem,
mas os hospedeiros e a todos que se assemelhem a eles, como os moteleiros.
E os donos de estabelecimentos que concedem pousada ou alimentos, tem o
penhor sobre as bagagens dos objetos pessoais dos hspedes ou de seus
consumidores ou fregueses, para garantir o pagamento das dirias ou dos bens
consumidos.
Quando nos hospedamos num hotel automaticamente as nossas bagagens e bens
pessoais esto empenhados, em favor do dono de hotel, como garantia do
pagamento das dirias e despesas ali feitas.
Muitos brasileiros no sabem disso! O dono do hotel pode reter as bagagens
dos hspedes se estes no pagarem as dirias no momento de se retirarem do
hotel.
No nenhum ato arbitrrio ou violento como muitos hspedes imaginam, e
alguns chegam a chamar a policia imaginado que o hospedeiro est cometendo
um ato ilegal.
Quando ao contrrio, o exerccio regular de um direito legitimo, porque as
bagagens esto empenhadas. claro que o dono do hotel no pode simplesmente
ficar com as bagagens do hospede, incorporando-as ao seu patrimnio.
Ele ter que promover aquilo que se chama a homologao de penhor legal que
um procedimento judicial disciplinado no CPC, um dos exemplos de
jurisdio voluntria.
O dono do hotel ter que tirar a nota das despesas, anexar a tabela de
preos, e requerer ao juiz a homologao do penhor legal. O juiz manda citar
o devedor que o hospede, para que ele diga as razes porque no pagou ou
para que ele pague.
No acolhendo as razes do hspede, o juiz mandar que se aliene as bagagens
e objetos do hospede em leilo. Do produto da alienao, o hospedeiro
retirar o seu crdito e o que sobejar ser entregue ao hspede.
Isso tudo est disciplinado no CPC, isso esclarece alguns comportamentos que
o leigo no entendem bem. Reparem que quando nos hospedamos num hotel, a 1
coisa que o dono quer saber, se temos bagagens.
E isso o deixa mais tranqilo. Em 2 lugar reparem que nenhum hotel deixa o
hspede no momento de sair do hotel, levar as prprias bagagens, o que faz o
hospede pensar que uma gentileza.
Dizem sempre que o funcionrio ir apanh-las no quarto, e quando as
apanham,colocam prximo portaria sob os olhos do dono do hotel, para
esperar o hspede pagar a conta.

151

E se o hspede no paga, imediatamente o dono manda o seu funcionrio levar

as bagagens para um quarto fechado. E isso acontece tambm com todos os
objetos pessoais como jias e dinheiro.
Porque tudo isso est em penhor legal em favor do dono do hotel, ou do
estabelecimento onde se alberga ou fornece alimentos. o que diz o art.
1467.
A 2 hiptese de penhor legal a que se confere aos locadores sobre os
mveis do locatrio, como garantia do pagamento dos aluguis e encargos.
Se o locatrio no paga os aluguis, o locador pode se valer de seus mveis
e seus bens pessoais, fazendo exatamente igual ao hospedeiro, tem que
promover a homologao do penhor legal.
interessante notar que essa garantia no se estendeu locao do imvel
urbano, regida pela lei 8245/91. Esse penhor legal em favor dos locadores
praticamente inexistente.
S se aplicaria as hipteses de imveis urbanos que no estejam subsumidas
lei do inquilinato. Ao tratar das garantias da locao, a Lei do Inquilinato
no incluiu o penhor legal, que talvez para os locadores isso seria a melhor
soluo.
Mas a LI no o incluiu, porque imaginou que isso suscitaria conflitos at
violentos, dificilmente um locatrio, no reagiria ao fato de no poder
tirar seus mveis, panelas e roupas de dentro de casa.
O relacionamento entre locadores e locatrios, sempre foi um pouco hostil e
se ainda houvesse o penhor legal, o legislador ficou temeroso que isso
desaguasse freqentemente nas delegacias, nos hospitais e quem sabe, nos
cemitrios!
Mas luz do NCC h um penhor legal em favor dos locadores e que recaem
sobre os mveis dos locatrios. Reparem que o art. 1471 diz: Tomado o
penhor requerer o credor, ato continuo a sua homologao judicial.
E essa homologao judicial, est regulada nos arts. 874 a 876 do CPC. O
devedor pode evitar esse penhor legal e a sua homologao, prestando cauo
idnea, que obviamente substituir o penhor.
A seguir o NCC disciplina aquelas hipteses de penhores especiais, comeando
pelo penhor rural. A 1 caracterstica do penhor rural, que ele poder
recair sobre imveis, e por isso se constitui atravs de instrumento pblico
obrigatrio, e o registro desse penhor, se far tambm obrigatoriamente no
RGI.
Ele fica averbado margem da matricula do imvel. O que tambm caracteriza
esses penhores a possibilidade de se extrair uma cdula pignoratcia que
representa esse penhor, como se fosse o contrato do penhor.
Ele no 1 contrato, ter que ser lavrado escritura pblica, ele um
resumo do contrato, representa um contrato por isso se chama cdula
pignoratcia.
Alis essa expresso pignoratcia vem de pignus que era como se chamava o
penhor em Roma. At hoje permanece essa expresso. Qual a vantagem dessa
cdula pignoratcia?
que de grande interesse prtico para as partes, e essa cdula tem que

152
conter os requisitos essenciais para o contrato de penhor, ou seja, o valor
da dvida, o bem empenhado, o vencimento, a forma de pagamento, os
indexadores de correo.
Tudo isso constar da cdula pignoratcia que representa o penhor, a
vantagem que essas cdulas se equiparam ttulos de crdito e o credor
poder endoss-las fazendo-as circular no mercado, isso trouxe uma grande
mobilidade econmica ao mercado.
O credor pode realizar antecipadamente o seu crdito, endossando a cdula
3 que se interesse em adquirir esse crdito.
Ento, se o credor estiver precisando de dinheiro e no puder aguardar o
vencimento da obrigao, ele pode endossar essa cdula um 3, que comprar
o seu crdito, evidentemente com desgio. Com isso se rompe o princpio da
relatividade dos contratos, ou seja, o contrato de penhor especial, ele
circula livremente no mercado com qualquer ttulo de crdito, mediante
endosso.
Tambm estabelece o NCC, um prazo mximo para os contratos de penhor rural,
3 anos para o penhor agrcola e 4 para o pecurio, porque h 2 espcies de
penhor rural.
O penhor rural pode ser agrcola e o prazo mximo de 3 anos ou pecurio de
4 anos, mas admite o NCC a sua prorrogao, averbando-se margem do RGI a
prorrogao que tem que resultar do consenso das partes.
Tambm se assegura ao credor o direito de examinar o estado que se encontram
as coisas empenhadas, o estado da plantao, da colheita, da criao. O art.
1442 elenca quais os bens que podem ser objetos de penhor agrcola.
Que so mquinas e instrumentos de agricultura, colheitas pendentes ou em
vias de formao, frutos acondicionados ou armazenados, lenha cortada e
carvo vegetal, animais do servio ordinrio de estabelecimento agrcola.
No confundam com o penhor pecurio, aqui so os animais que tem uso
ordinrio na atividade agrcola como por ex: o cavalo que puxa a charrete.
Tudo isso se inclui no penhor agrcola inclusive colheitas pendentes ou em
vias de formao, o quer dizer, mal feita a plantao.
Portanto tudo que diga respeito produo agrcola do devedor o que
servir de garantia ao seu credor, isso muito usado nos meios rurais.
Os agricultores brasileiros geralmente no tem capital de giro para
financiar a sua plantao a sua colheita e freqentssimo que obtenham
emprstimos dando em garantia em penhor a prpria colheita, os prprios
implementos agrcolas.
O penhor pecurio segue as mesmas regras e o NCC diz quais so os bens que
podem ser objetos de penhor pecurio, so os animais que integram a
atividade pastoril, agrcola ou de laticnio.
As vacas leiteiras podem ser objetos de penhor pecurio claro
empenhados os animais, no poder o devedor alien-los a no ser
expressa concordncia do credor e mediante substituio dos mesmos.

que
com

Tambm o devedor ter que substituir os animais empenhados que tenham

morrido, da mesma maneira pode se emitir a cdula pignoratcia ao penhor
pecurio que tambm pode ser endossada.
O Outro penhor especial o penhor industrial e mercantil que se difere do

153
rural porque agora recai sobre mquinas, instalaes industriais.
Uma novidade do NCC o penhor de direitos e ttulos de crdito, que est
regulado no art. 1451 e seguintes, e o penhor de veculos, so 2 novidades.
O penhor de veculos a rigor, no se justificava porque veculos so coisas
mveis.
Mas que os veculos tm tanta utilidade em certos casos valor econmico
relevante, que se justificam a disciplina prpria inclusive quanto questo
do registro de rgos de controle que so os DETRANS.
Tambm possvel emitir cdula pignoratcia no penhor de ttulos e de
veculos que ser sempre obrigatoriamente, averbado nos rgos prprios. S
se admite o penhor de veculos para prazo mximo de 2 anos, prorrogvel uma
nica vez, pelo mesmo prazo.
E o devedor no pode alienar o veculo sem a expressa autorizao do credor
e por isso que esse penhor averbado no Detran, os documentos de
propriedade do veculo para proteger o adquirente de boa-f.
No certificado de propriedade do veculo, constar obrigatoriamente que ele
objeto de penhor para que, eventual adquirente no venha a ser
surpreendido pela excusso do bem posterior aquisio.
O ACC aps disciplinar o penhor, tratava da anticrese, porque essa era a
ordem que o direito romano seguia. 1 criou-se o penhor depois a anticrese e
s muitos sculos depois surgiu a hipoteca.
2.3. DA ANTICRESE:
O NCC mudou a ordem, porque a anticrese no figurava no projeto original
pelo seu desuso. Em razo disso o redator do livro de direito das coisas,
Prof. Herbert Chamoun, achou melhor eliminar a anticrese.
Nos debates parlamentares, houve emendas apresentadas salvando a anticrese,
e por isso ficou aps a hipoteca. Ela foi salva no ltimo momento, como uma
opo a mais.
O que distingue o penhor da anticrese, que, enquanto o penhor como regra
geral recai sobre coisas mveis, a anticrese privativa dos imveis. No
possvel dar ao credor em garantia anticrtica, um veculo, uma coisa mvel.
sempre necessariamente um imvel, essa a 1 diferena. Mas qual seria a
diferena entre a anticrese e a hipoteca? Porque com o penhor fcil
perceber, enquanto o penhor recai sobre coisas moveis, a anticrese recai
sobre coisas imveis.
Mas a hipoteca tambm recai sobre imveis como regra geral, embora
excepcionalmente, possa recair sobre bens mveis como navios e aeronaves.
No haveria ento, diferena entre a anticrese e a hipoteca j que em ambos
os casos o objeto o imvel.
Mas h diferena e marcante! que na hipoteca, o que garante o credor o
valor do imvel, se o devedor no pagar a obrigao, o credor excutir o
imvel levando-o praa.
O imvel alienado judicialmente, para que do produto da arrematao se
retire o crdito, devolvendo-se ao devedor o que sobrar. Portanto a garantia
do credor representada pelo prprio imvel, o seu valor.

154

Mas na anticrese o que garante o credor so os seus frutos civis o credor

apropriar-se- dos frutos civis compensando com o seu crdito at abat-lo
inteiramente.
No o valor da coisa que garante o credor, e sim os seus frutos e
rendimentos que sero apropriados pelo credor, abatendo-se a dvida, at que
ela seja extinta. Assim por ex: se dou um apartamento meu em garantia
anticrtica ao meu credor, ele receber os aluguis que ir deduzindo o seu
crdito, at liquid-lo.
por isso que h outra diferena marcante, enquanto o credor hipotecrio
pode levar o imvel hipotecado praa, alienando-o judicialmente, o credor
anticrtico no pode faz-lo. No h como se levar praa, o imvel que
est garantido o crdito em anticrese.
O credor j tem que saber que no poder pracear o imvel, e por isso que
a anticrese caiu em desuso, isso retira muito a efetividade da garantia. O
credor no se sente garantido, no podendo levar o imvel praa.
Perguntaro vocs: Mas se no prazo da obrigao e conseqentemente da
anticrese, no se lograr completar o pagamento da dvida? Imaginemos que o
imvel tenha ficado desocupado, imaginemos que o locatrio no tenha pago os
aluguis, que seriam alocados ao pagamento da dvida, em suma: Venceu-se a
obrigao, decorreu o prazo da anticrese e ainda h um saldo remanescente em
favor do credor.
Digamos que a divida era de R$ 100,000,00 e s foram apropriados R$
70.000,00 de frutos civis desse imvel, restando R$ 30.000,00, que garantia
ter o credor se ele no pode como lhes falei, levar o imvel praa?
Mas ele ter a garantia representada pela reteno do imvel, o credor
poder reter o imvel para um prazo mximo de 15 anos que se reduziu muito,
pois no ACC era de 30 anos, para que durante esse perodo, completasse o
pagamento da obrigao.
Findo esses 15 anos, (art. 1423) se no tiver sido completado o pagamento da
dvida, azar do credor! A garantia se esvai, embora nada impea que se
constitua uma nova anticrese, mas a ter que ser um novo contrato.
Isso cai muito em prova; essa diferena, essa informao de que o credor
anticrtico no est legitimado para levar o bem praa s lhe restando o
direito de reteno.
H 2 sistemas para se operacionalizar a anticrese. No 1 sistema o devedor
transfere ao credor, a posse do imvel como se fosse um penhor, o credor
passa a ser o possuidor direto do imvel anticrtico, passando a administrlo diretamente.
o credor que estar legitimado para alugar o imvel, receber os aluguis,
dar quitao, ele pode despejar o locatrio que no paga o aluguel, em suma:
praticar todos os atos necessrios realizao dos frutos, inclusive est
legitimado para figurar como locador, no contrato de locao.
Ele o prprio locador, se no contrato anticrtico se transferiu a ele a
posse direta, e se ele o locador ele quem est autorizado para receber,
dar quitao e despejar o locatrio.
Esse contrato anticrtico como se refere imvel, obrigatoriamente
celebrado por instrumento pblico, TER QUE SER REGISTRADO NO RGI, pois se
trata de 1 nus real.

155

E se o devedor for casado, dependendo agora do regime de bens, o cnjuge

ter que anuir porque se trata de nus real que recai sobre o imvel. No ACC
independia do regime de bens.
SE O CASAMENTO FOR COM ABSOLUTA SEPARAO DE BENS, O MARIDO PODE DAR O SEU
IMVEL EM ANTICRESE INDEPENDENTE DA ANUNCIA DO CNJUGE QUE S A ELE
PERTENCE.
E a o credor passa a ser o possuidor direto do imvel anticrtico, podendo
administr-lo como se seu fosse. Esse sistema tem uma grande vantagem sobre
o credor, ele lhe d muito maior segurana.
Porque o credor quem vai recebendo diretamente os frutos e abatendo-os da
dvida. Essa a grande vantagem desse 1 sistema que o mais usado nos
poucos casos de anticrese.
Isso d mais garantia ao credor, j que a anticrese no entusiasma os
credores, mas com essa garantia de ser o prprio credor que ir administrar
o imvel recebendo diretamente seus frutos e rendimentos, fortalece muito o
credor.
Mas tem um grande inconveniente, o credor ter que se envolver com o
locatrio, que nem sempre bom, trabalhoso. O credor vai ter que celebrar
contrato de aluguel, receber, cobrar etc.
Como se no bastasse, h um outro inconveniente nesse sistema que o credor
passa a responder por danos que o imvel venha a sofrer por culpa sua ou dos
locatrios que ele admitiu.
O credor tem que conservar o imvel, realizar obra de manuteno, o que
tambm desencoraja os credores, que embora atrado pela maior garantia do
sistema, acabam desistindo pelo trabalho e o desafia que esse sistema
representa.
O outro sistema permite que a posse permanea com o devedor que a cada ms
prestar contas ao credor, a o prprio devedor que aluga o imvel que
celebra os contratos, recebe os aluguis d quitao, despeja os locatrios,
cabendo-lhe apenas a cada ms prestar contas entregando ao credor os frutos
percebidos.
Claro que isso enfraquece a posio do credor porque nem sempre essas
informaes ou contas do devedor, so verdicas, pode haver uma fraude. O
devedor diz que recebeu menos de aluguel que efetivamente recebeu, pode
combinar com o inquilino receber para fora, aluga para 100, mas d recibo de
80!

O que desvantagem de um sistema a vantagem do outro, e vice versa. O 1

sistema d maior garantia ao credor, mas lhe d muito trabalho, o 2 sistema
no lhe d trabalho algum, mas diminui a garantia.
As partes so livres para decidir a esse respeito, a lei no impe nem um
sistema nem outro, cada um resolve como melhor lhe aprouver. Tambm nada
impede que o mesmo imvel, seja dado em garantia anticrtica ou hipotecaria
ao mesmo credor, ou a outro credor.
Por ex: o devedor pode dar ao mesmo credor, um imvel em anticrese e
hipoteca, para qu? Para que o credor v abatendo as dvidas com os frutos
civis.

156

Mas se eventualmente vencida a obrigao, esses frutos no forem

suficientes, remanescendo um saldo devedor, o credor ao invs de reter o
imvel, executar a hipoteca.
Ele a passa para a 2 garantia, h uma duplicidade de garantias que a lei
no veda. S excepcionalmente a lei veda a duplicidade, como o caso da lei
do inquilinato.
A LI elenca 3 modalidades de garantia que o locador poder exigir do
locatrio, mas ele ter que escolher uma das 3, jamais poder cumul-las. H
uma vedao expressa quanto a isso.
No mais nada impede que o credor se assegure com quantas garantias quiser, e
a est um ex: o credor pode exigir do devedor que tem um imvel, esse
imvel em anticrese e em hipoteca.
Se at o vencimento da dvida os frutos civis forem suficientes para
liquid-la, a hipoteca tambm se extingue ao contrrio houver um saldo, o
credor executar a hipoteca.
Tambm nada impede que sejam a credores diferentes, um credor pode ter o
imvel em anticrese e o outro em hipoteca. evidente que eles tm que
saber, pois em ambos os casos ter que estar registrado no RGI.
Se eu aceitar a hipoteca estando o imvel que me foi hipotecado dado em
anticrese outro, sei que ao executar a hipoteca quem adquiriu o imvel
ter que respeitar a anticrese, direito oponvel erga omnes.
Como a anticrese direito real de garantia e esses direitos reais so
dotadas de seqelas e so oponveis erga omnes, levado a praa o imvel que
est tambm hipotecado, o adquirente no pode ignorar que h uma anticrese,
ter que respeit-la.
Por isso no muito provvel que se consiga alienar esse imvel em praa
pblica, mas a lei no veda essa possibilidade de dupla garantia. O que pode
ocorrer que se liquide a anticrese como produto da alienao hipotecaria,
quando isso possvel.
Quando o saldo da dvida garantida pela anticrese pequeno, tira-se do
produto da alienao hipotecaria o suficiente para liquidar tambm a
anticrese, e com isso o adquirente do imvel, receber a propriedade plena,
livre.
Respondendo ao aluno: O 2 do art. 1506, est sendo questionado, esse
dispositivo diz: quando a anticrese recair sobe bem imvel h quem diga
que a anticrese possvel por ex: sobre um veculo, isso confronta com o
art. 1506.
O art. 1506 que define o que anticrese diz: Pode o devedor ou outrem para
ele com a entrega do imvel ao credor ceder-lhe o direito. Na verdade foi
um equvoco de redao, deve prevalecer no s a tradio desde os romanos,
como a redao do artigo 1506.
Porque seno diria um bem, se o NCC admitisse a anticrese sobre bens mveis,
ao invs de imvel. De fato foi um defeito de redao, jamais poderia ter
dito quando recair sobre imvel o que leva a crer que poderia no cair
sobre imvel.
Com isso tambm examinamos a anticrese, como vocs vm justificvel o
pouco uso da anticrese, porque no uma garantia eficaz, alm de gerar mil

157
e um problemas para o credor, quando a posse do bem lhe transferida.
2.4

DA HIPOTECA:

Desses 3 direitos reais de garantia, a grande vedete a HIPOTECA, talvez

seja o mais praticado, embora o penhor tambm o seja, mas h uma diferena,
que o penhor fica restrito as obrigaes de pequeno valor econmico.
J nas obrigaes de maior vulto econmico, os credores preferem a hipoteca.
O penhor pignoratcio mais conhecido no Brasil a CEF que tem toda uma
carteira exclusivamente dedicada emprstimos de dinheiro, garantidos para
penhor.
Quando a obrigao no de muito valor o credor se contenta com o penhor,
mas quando de maior valor ele vai querer uma hipoteca porque os imveis
tradicionalmente, tem maior valor.
A hipoteca dos 3 direitos clssicos de garantia a mais procurada e a sua
caracterstica que ela recai sobre bens imveis ao contrrio do penhor.
Mas assim como acontece com o penhor que excepcionalmente pode recair sobre
imveis, a hipoteca excepcionalmente pode recair sobre bens mveis, como o
caso dos navios e das aeronaves.
A grande diferena entre o penhor e a hipoteca, que no penhor a posse da
coisa empenhada transferida ao credor, e a que est a sua verdadeira
garantia, mas na hipoteca, a posse do imvel hipotecado a posse permanece
como devedor.
Na hipoteca no se transfere ao credor nem a propriedade nem a posse do
imvel hipotecado. Diro vocs ento qual a garantia do credor? A garantia
do credor o registro da hipoteca no RGI e isso inibe a sua alienao, no
impede, mas inibe.
Nada impede que o devedor aliene o imvel hipotecado, o NCC tem um
dispositivo interessantssimo, que no constava do ACC, que diz que nula a
clusula que impea ao devedor de alienar o imvel hipotecado.
Embora o NCC admita uma clusula, que diga que se o devedor resolver alienar
o imvel hipotecado considera-se antecipadamente vencida a dvida.
Isso se admite, mas ser nula uma clusula que vede peremptoriamente que o
devedor, aliene o imvel hipotecado.
De todos os 3 direitos reais de garantia clssicos, a hipoteca o mais
recente. Os romanos 1 idealizaram o pignus, o penhor depois inventaram a
anticrese, e s muito depois surgiu a hipoteca.
A grande distino entre a hipoteca e o penhor, que em 1 lugar o penhor
como regra geral, recai sobre coisas mveis embora excepcionalmente possa
recair sobre imveis.
Enquanto que a hipoteca como regra geral recai sobre as coisas imveis, e
excepcionalmente sobre coisas mveis. A 2 grande diferena entre o penhor e
a hipoteca que no penhor, salvo raras excees, a posse da coisa empenhada
se transfere ao credor.
Portanto o devedor demite-se da posse, e a transfere ao credor que passa a
ser o possuidor direto da coisa empenhada, enquanto que na hipoteca a posse
do imvel hipotecado continua com o devedor.

158

Na hipoteca no se transmite nem a posse nem a propriedade. Uma outra

diferena entre a hipoteca e a anticrese, porque tanto a anticrese quanto a
hipoteca referem-se imveis.
Mas j lhes disse na aula passada que na hipoteca o que garante o credor o
valor do imvel, e no sendo paga a obrigao, o credor poder excutir o
imvel levando-o praa.
Enquanto que na anticrese no h esse direito, o credor anticrtico no pode
levar o imvel praa, s lhe restando direito de reteno, pelo prazo
mximo de 15 anos.
A hipoteca tambm pode ser convencional ou legal. A convencional aquela
estabelecida livremente, entre o credor e o devedor para garantir o
pagamento da obrigao.
Mas h casos em que a lei faz recair sobre imveis de determinadas pessoas,
uma hipoteca em favor de outras e a isso se chama hipoteca legal, que a
estabelecida obrigatoriamente por lei, em favor de determinadas pessoas.
Essa hipoteca convencional como se refere a imveis, tem que ser
estabelecida como instrumento pblico obrigatoriamente, a escritura pblica
da essncia, da substncia da hipoteca.
Como se no bastasse e referindo-se imvel, a hipoteca tambm exige a
anuncia do cnjuge do devedor, dependendo do regime de bens. claro que na
separao absoluta, se o imvel hipotecado do marido, no ser necessria
a anuncia do cnjuge.
Mas fora isso se o bem comum, a hipoteca ter que contar com a anuncia do
cnjuge. Tambm como se refere imvel ter que ser registrado no RGI, para
que tenha fora contra 3s.
Como se trata de um contrato de garantia, esse contrato de hipoteca tambm
chamado de cdula hipotecria, tem que discriminar a dvida minuciosamente,
tem que constar o valor da obrigao garantida, o seu vencimento, modo de
pagamento, as taxas de juros, os ndices de correo, as multas moratrias.
Tudo isso tem que estar referido no contrato de hipoteca, e mais do que
isso, preciso constar tambm a descrio minuciosa do imvel hipotecado,
suas metragens confrontantes. Ao contrrio do que muitos imaginam, nada
impede que o imvel hipotecado, pertena 3 que no seja o devedor.
A regra geral, que o imvel hipotecado, pertena ao devedor, mas
impede que um 3 voluntariamente oferea um imvel seu, em hipoteca
garantir o pagamento de uma obrigao da qual ele no o devedor. E
no se confunde com fiana, esse 3 no fiador do devedor, ele apenas
fornecendo um imvel que garantir o pagamento.

nada
para
isso
est

preciso coragem! Oferecer um imvel seu em hipoteca a um credor de outra

pessoa, mas a lei permite o princpio da disponibilidade dos bens. O pai
por ex: pode entregar um imvel seu em hipoteca, para permitir que o filho
obtenha um financiamento, um emprstimo.
O filho no tem imvel e o credor s lhe empresta o dinheiro se ele der um
imvel em hipoteca, ento pai para ajudar um filho pode dar um imvel seu,
para garantir a dvida do filho.
O NCC comea especificando quais seriam os bens que podem ser objetos de
hipoteca. Em 1 lugar os imveis e seus acessrios, embora no seja

159
obrigatrio que os acessrios, sejam abrangidos pela hipoteca.
Pode-se hipotecar o solo e no os acessrios, as acesses, mas isso ter que
ficar expressamente discriminado, no silncio do contrato de hipoteca, ela
recai sobre os acessrios do solo.
Se hipoteco uma fazenda, presume-se que o nus recaia sobre seus arados,
seus tratores, seus currais e tudo mais que for acessrios do solo. Em 2
lugar o domnio direto, e o domnio til o que evidentemente da enfiteuse.
Vocs sabem que domnio direto o que remanesce nas mos do proprietrio,
do aforador. E o aforador pode entregar o domnio direto em hipoteca a um
credor seu, sem que isso afete o foreiro.
Da mesma maneira o foreiro pode hipotecar o seu domnio til que a ele
pertence. Tanto o domnio direto quanto o domnio til, podem ser objetos de
hipoteca. O NCC silencia quanto superfcie.
E h uma explicao talvez, porque no domnio til e no direto a enfiteuse
perptua enquanto que na superfcie temporria, talvez por isso o
legislador no incluiu a superfcie entre os bens que poderiam ser objetos
de hipoteca.
Uma forte corrente doutrinria entende que possvel pelo prazo que durar a
superfcie, ou seja, se fiz um contrato de superfcie para10 anos, posso
hipotecar a superfcie, digamos para garantir uma dvida de 2 anos.
Tambm podem ser objetos de hipoteca as estradas de ferro, e isso inclui as
estaes, os equipamentos como: as locomotivas, os vages, os trilhos tudo
que se exige para o funcionamento de uma estada de ferro, pode se dar em
hipoteca.
Inclusive se diz que em caso de hipoteca de estrada de ferro, o registro se
far na estao inicial da estrada. Tambm podem ser dados em hipoteca, os
recursos naturais a que se refere o art. 1230 independente do solo, ou uma
jazida de mrmore, uma mina de ouro.
A mina e a jazida podem ser objetos de hipoteca independente do solo, estou
hipotecando a jazida de mrmore mas no o solo em que ela est inserida.
E FINALMENTE OS NAVIOS E AS AERONAVES QUE CONSTITUEM AS EXCEES PORQUE SO
BENS MVEIS. A RIGOR NAVIOS E AERONAVES DEVERIAM SER OBJETOS DE PENHOR E
JAMAIS DE HIPOTECA, MAS AS CARACTERSTICAS DOS NAVIOS E AERONAVES, AS SUAS
ESPECIFICIDADES, EXIGEM QUE SE ABRA ESSA EXCEO.
Em 1 lugar, pelo valor dos bens mveis muito superior ao da maioria dos
imveis. Um transatlntico que uma verdadeira cidade valem todos os
apartamentos da Vieira Souto somados.
Para outro lado o volume fsico desses bens, tornaria quase impossvel que
os credores ficassem com a sua posse. Onde o banco guardaria o QUEEN MARY
II se lhe fosse dado em penhor?
Seria um problema serissimo para o credor, arranjar um lugar para guardar
esses bens que foram dados em garantia, em penhor e h uma outra razo,
esses bens quando parados, porque o credor no penhor no pode usar os bens,
ele se deteriora, no produzam receita.
O prprio credor tem o maior interesse que o devedor continue usando o
navio, a aeronave para gerar receita. Essas 3 razes levaram o legislador em

160
boa hora, a
aeronaves.

abrir

essa

exceo

permitir

hipoteca

sobre

navios

Por isso muito aluno acha que navio e aeronave so bens imveis, no no!
bem mvel, mas chamam-se peculiares, porque so bens mveis mas com
algumas caractersticas dos imveis. E entre elas a est uma, eles podem
ser objetos de hipoteca.
E o NCC diz que as hipotecas dos navios e aeronaves ser regida para lei
especial. Tambm ter que ser feita para escritura pblica e ter que ser
levada a registro, a um registro prprio, chamado cartrio martimo onde se
registram os ttulos de propriedade e os gravames que recaiam sobre navios e
aeronaves.
O art. 1475 uma excelente novidade, veio esclarecer uma duvida que sempre
remanescia entre os leigos, havia uma tendncia entre os leigos de supor que
o devedor no poderia alienar o imvel hipotecado.
Os leigos chegam a vislumbrar um estelionato, um ato ilcito, se o devedor
vendesse por ex: ou doasse o bem hipotecado. Porque os leigos tm a
tendncia de supor que o bem hipotecado passa a pertencer ao credor.
evidente que no! O devedor continua detentor da propriedade do bem
hipotecado e se ele titular da propriedade, pode alien-lo, s no pode
alienar o que no tem, mas se o devedor tem a propriedade, ele pode alienar.
Mas o ACC nada dizia sobre isso, portanto era muito freqente que os leigo
imaginassem que o devedor hipotecante no poderia alienar o imvel, o NCC
esclareceu isso dizendo que NULA a clusula que probe ao proprietrio
alienar o imvel hipotecado.
Isso seria um intolervel cerceamento do poder de disponibilidade que emana
da propriedade, seria uma clusula abusiva, o credor impedir o devedor de
alienar o imvel hipotecado.
Diro vocs: Mas isso no prejudica o credor? De jeito algum! Porque como a
hipoteca um direito real de garantia, ele dotado de seqela, ele adere
ao imvel e oponvel erga omnes .
Portanto se o devedor no pagar a obrigao, o credor excutir o bem NAS
MOS DE QUEM ESTIVER, ele promover a excusso do bem, o seu praceamento, a
sua alienao judicial, mesmo j pertencendo 3s.
Ns alienamos o que temos e no limite do que temos. O devedor hipotecrio
tem uma propriedade, mas gravada com a hipoteca, e isso que ele aliena,
uma propriedade limitada, ou seja, gravada pelo nus da hipoteca.
Quem quiser suportar esse nus, compra o imvel, mas sabendo que pode vir a
perd-lo, se o alienante no pagar a obrigao garantida pela hipoteca.
Por isso que a alienao do imvel hipotecado, no traz qualquer prejuzo
ao credor, ora se no traz prejuzo ao credor porque no reduz a garantia,
seria abusiva a clusula que veda essa alienao.
A doutrina sempre entendeu isso, nunca houve a menor divergncia, mas o ACC
no dizia, agora est dito com todas as letras que nula essa clusula que
impede o devedor de alienar o imvel hipotecado.
O adquirente tambm no pode alegar boa-f, se a hipoteca estiver
registrada, se no estiver no oponvel a ele, mas se ela est registrada,
o adquirente no pode alegar boa-f, que ignorava porque o registro pblico

161
necessrio alienao.
Se voc compra um imvel sem se dar ao trabalho de examinar a sua
titularidade no RGI, est cometendo uma negligncia imperdovel e deve
suportar os prejuzos da decorrentes.
A mais elementar cautela que se exige de algum que se prepara para comprar
um imvel, extrair uma certido de nus reais, para saber quem o titular
da propriedade e se ela plena ou limitada.
Agora, o nico do art. 1475 permite, entretanto, uma clusula que
considere antecipadamente vencida a obrigao, caso o devedor aliene o
imvel hipotecado, portanto nula a clusula que veda a alienao, mas
valida a clusula que cria um novo caso de antecipao do vencimento.
O que natural, porque se o devedor vai alienar o imvel, o lgico que
ento aproveite o produto da alienao para pagar a obrigao que est
garantida para aquele imvel.
Antecipando-se o vencimento, se permite que no momento da alienao, j se
liquida a obrigao, mas isso tambm tem que ficar expresso, quero deixar
bem claro, o simples fato do devedor alienar o imvel hipotecado, no
acarreta o vencimento antecipado da obrigao, preciso que isso esteja
expressamente previsto no hipoteca.
Esse art. 1475 importantssimo e no confundam a clusula que veda a
alienao, com a clusula que antecipa o vencimento. A 1 nula, a 2
vlida.
Outra caracterstica que os leigos ignoram, que nada impede que voc d o
mesmo imvel em hipoteca ao mesmo credor ou a credores diferentes, sem o
menor problema, isso no estelionato.
Ento
Joo,
suma:
mesmo

voc faz uma 1 hipoteca em favor de Jos, depois uma 2 em favor de

uma 3 em favor de Maria, outra em favor de Jos que era o 1. Em
pode fazer quantas hipotecas quiser sobre o mesmo imvel, em favor do
credor ou de credores diferentes.

Mas evidente que desde que o imvel garanta o pagamento em favor de todas
essas obrigaes. Por ex: tenho uma cobertura na Vieira Souto no valor R$
3.000.000,00, posso dar essa cobertura em hipoteca para garantir uma
obrigao de R$ 100.000,00, uma 2 para garantir R$ 50.000,00, uma 3 para
garantir R$ 70.000,00.
Tudo isso est includo no valor do imvel, s que essas hipotecas sobre o
mesmo imvel, tm que ser obrigatoriamente numeradas. Tem que dizer
expressamente: Dou em 1 hipoteca, depois, em 2 hipoteca, e tem que
inclusive enumerar as anteriores.
Sabem por qu? Porque h uma ordem de prioridade de pagamento, bvio. O 1
credor tem preferncia sobre os demais, no se pode executar a 2 hipoteca,
sem que a 1 esteja paga, a no ser que eu o devedor esteja insolvente.
Se
o
devedor
est
insolvente,
todas
as
hipotecas
se
consideram
antecipadamente vencidas, e a se estabelece o concurso de credores, mas o
pagamento prioritrio, 1 se paga ao 1 credor, depois ao 2 e assim
sucessivamente.
Inclusive o Registro far meno ao n da hipoteca, e o oficial no
registrar uma 3, sem que as 2 primeiras estejam registradas. Se a
obrigao garantida pela 1 hipoteca estiver vencida, e o credor no

162
promover a cobrana, o 2 credor ou o 3 ou sucessivos, podem depositando o
valor da obrigao, executar a sua hipoteca.
Eles tm que garantir as anteriores, prestando cauo idnea, depositando o
valor. O adquirente do imvel hipotecado, tambm pode evitar o praceamento
do bem, pagando ao credor a obrigao, e depois regredindo contra o
alienante.
Imaginem que eu tenha comprado o imvel hipotecado, confiando que o devedor
vai pagar a obrigao, s que para grande surpresa minha, ele no paga,
tenho conhecimento que o que me vendeu o apartamento, no pagou a obrigao
de seu credor.
No me interessando que o imvel seja praceado, poderei pagar essa obrigao
ao credor, como 3 interessado e depois regredirei contra o alienante.
um caso de sub-rogao automtica, o adquirente do imvel hipotecado que
paga a obrigao do alienante ao credor hipotecrio, se sub-roga
automaticamente nos direito do credor hipotecrio.
Tambm assegura o NCC o direito do adquirente do imvel hipotecado,
abandonar o imvel ao credor, pode no interessar mais ao adquirente o
imvel, ele pode abandonar, o que diz o art. 1479.
Como se trata de 1 direito real, veda-se peremptoriamente o pacto
comissrio, o que significa dizer que o credor hipotecrio, no pode em
hiptese alguma, incorporar o imvel ao seu patrimnio, pelo simples fato do
devedor no ter pago a obrigao.
Isso impossvel, o credor no pode incorporar o imvel ao seu patrimnio,
alegando que o devedor no cumpriu a obrigao. J lhes expliquei porque que
o direito brasileiro, impede o pacto comissrio, obrigando o credor a
excutir o bem, a promover a alienao judicial do bem.
para tornar a execuo menos onerosa para o devedor, porque levando-se um
bem a leilo ou a praa, sempre haver a possibilidade de se obter um lance
de valor superior a dvida, e nesse caso o excesso ser devolvido ao
devedor.
Ora, se o credor pudesse incorporar o bem diretamente ao seu patrimnio sem
lhe promover a execuo, jamais haveria excesso, jamais haveria a diferena.
Na hipoteca o credor tem que promover a execuo hipotecaria, e como se
trata de uma ao real referente imvel, obrigatria a citao do
cnjuge do ru.
Essa ao de execuo termina com o praceamento do imvel e cabe ao CPC,
disciplinar como isso ocorrer. O NCC apenas estabelece as regras materiais
sobre a hipoteca. O procedimento para se excutir o imvel do CPC.
E cabe ao CPC disciplinar como isso ocorrer, o NCC apenas estabelece as
regras materiais sobre a hipoteca, o procedimento por excutir o imvel o
do CPC, o NCC se limita a dizer que o credor obrigado a levar o imvel
praa.
H hipteses em que o imvel pode perfeitamente incorporar-se ao patrimnio
do credor, o que a lei veda que ele o faa diretamente, mas possvel a
adjudicao do imvel.
A adjudicao um ex: de que o imvel acaba incorporando-se ao patrimnio
do credor, porque o devedor no pagou, como isso ocorre? quando a

163
avaliao do imvel que obrigatoriamente feita antes de proceder-se
praa, o juiz manda avaliar o imvel.
Avaliao judicial feita por avaliador judicial e a a avaliao
estabelece um valor inferior a dvida, ou seja, a dvida de R$ 100.000,00
e o avaliador diz que vale R$ 80.000,00.
Ora, a experincia forense mostra que nessas praas raramente se obtm o
valor de mercado do imvel, todos sabem disso! difcil conseguir o valor
real, quanto mais o valor acima do de mercado do imvel.
Ora se o imvel est avaliado em valor abaixo da dvida praticamente um
sonho imaginar que vai se obter um lance de valor superior a dvida.
remotssima a possibilidade de se obter um lance que permita um saldo a
favor do devedor.
O que pode fazer o credor? E no obrigado a fazer isso, uma opo do
credor, ele adjudica o imvel, mas a obrigatrio a quitar a dvida, se
ele aceitar o imvel para valor inferior a dvida, ele obrigado a dar
quitao.
No pode pretender depois cobrar a diferena, porque a para no
prejudicar o devedor, porque o devedor poderia dizer, que se o imvel fosse
a leilo, talvez chegasse aos R$ 100.000,00!
Se o credor optar pela adjudicao, s possvel a adjudicao se a
avaliao for inferior a dvida, o credor ter que quitar o devedor no
podendo lhe cobrar a diferena.
Agora, nada impede que o credor prefira levar o imvel praa, obter um
lance maior, e a sim, poder cobrar a diferena, s que agora como credor
quirografrio.
O credor tem 2 opes, quando a avaliao inferior ao valor da obrigao,
adjudicar o imvel dando quitao ao devedor, ou lev-lo a praa, recolher o
que for possvel obter, e cobrar a diferena como credor quirografrio.
O que garante o credor o valor do imvel, por isso que se avalia o
imvel antes de lev-lo praa, e tambm na escritura de hipoteca, esqueci
de dizer, tem que obrigatoriamente constar uma avaliao previa do imvel,
que no precisa ser feita para avaliador judicial.
O prprio credor e o devedor com a experincia de mercado, atribuem ao
imvel um valor na escritura de hipoteca, mas isso no quer dizer que
obrigatrio, porque o valor que vai presidir a praa o da avaliao
judicial, antes que ela se realize.
Nessa 1 praa, no se admite a alienao para valor inferior avaliao,
ento se ela de R$ 80.000,00, no se admitir nenhum lance que seja
inferior a esse valor.
A realiza-se uma 2 praa (isto tudo est no CPC), e se dizia antigamente
que se podia arrematar para qualquer valor. Isso levava o leigo a supor que
poderia dar R$ 1,00 para um imvel que vale R$ 100.000,00.
O CPC atual diz que mesmo em hasta pblica, no se pode alienar para preo
vil e preo vil, o inferior a 50% ao valor de mercado. Na 2 praa, o
imvel vale R$ 80.000,00, o lance maior que se conseguiu foi de R$
30.000,00.
A alienao seria nula se o juiz homologar isso, porque o preo vil, sabe

164
o que resta ao credor? Resta reter, prorrogar a hipoteca, o que pode fazer
para mais 20 anos at que o imvel se valorize, ou ento pede um reforo de
garantia.
Se o imvel no alcana o valor, o credor pode prorrogar a hipoteca e o NCC
fala no prazo de 20 anos.
Uma outra hiptese em que o credor pode ficar com o imvel, (a 1 com a
adjudicao) a 2 exercendo o direito de preferncia. O credor ter um
direito de preferncia sobre o 3 arrematante.
Digamos que um estranho ofereceu R$ 110.000,00 pelo imvel que garante uma
divida de R$ 100.000,00. A o imvel interessa ao credor para alguma
circunstncia, s que a ter que devolver R$10.000,00 ao devedor.
Para no prejudicar ao devedor, mas um direito de preferncia do credor,
arrematar o imvel, pelo maior lance, ele pode ter um interesse especial
pelo imvel, para morar, instalar ali um negcio.
Por isso que o juiz s homologa a praa, depois de expirado o prazo de at
24 horas depois da praa, para que o credor manifeste o seu direito de
preferncia. o que diz o nico do art. 1480 do NCC.
So 3 figuras que aparecem muito na execuo, hipotecaria. a adjudicao
do bem, a arrematao do bem pelo credor pelo direito de preferncia ou a
remio.
O que significa remir a hipoteca? quando o executado ou 3 antes da praa,
deposita o valor da dvida. Suspende-se imediatamente a praa, no h nenhum
interesse em levar o imvel praa, se j foi paga a obrigao.
Isso que se chama remir a hipoteca, mas tem que ser feita at o momento da
realizao da praa. Essas so as observaes sobre a hipoteca convencional,
e eu os remeto ao CPC onde com muito maior detalhamento, se estabelece esse
procedimento todo.
A minha experincia diz que isso tudo uma dolorosa via crucis, o que os
credores internacionais chamam de custo Brasil, e pode levar 4 ou 5 anos,
at que se consiga levar o imvel praa.
Porque a ao de execuo tem aquela infinidade de recursos, o devedor pode
ir interpondo recursos, e com isso prolongar para quase 5 anos, e nem sempre
consegue levantar o produto da arrematao.
Porque como lhes falei antes dos credores hipotecrios, h outros credores
mais preferenciais, como os empregados pelos seus crditos trabalhistas, a
Fazenda, pelos impostos a previdncia pelas contribuies atrasadas, o que
sobrar do credor hipotecrio.
Por isso que esses direitos reais perderam muito de seus interesses. Os
credores no se sentem mais atrados para esses direitos para causa de todos
esses inconvenientes, dos quais o maior de todos e o da obrigatoriedade de
se promover a execuo judicial.
Falemos agora, da hipoteca legal, que como lhes falei aquela imposta para
lei, vocs vo observar pela simples leitura desses dispositivos, que essa
hipoteca legal estabelecida sempre, para proteger determinadas pessoas,
cujos bens esto confiados guarda, ou administrao de outrem.
A hipoteca legal visa sempre garantir credores de determinadas obrigaes,
ou ento pessoas cujos bens esto confiados guarda de 3s.

165

Diz o art. 1489: A lei confere a hipoteca: I- s pessoas de direito

publico interno sobre os imveis pertencentes aos encarregados da cobrana,
guarda ou administrao dos respectivos fundos e rendas.
So os auditores, os conferentes em suma, todos aqueles que so responsveis
pelo recolhimento de rendas, ou administrao de fundos ou rendas, tem que
dar em hipoteca legal os seus imveis.
Isso porque se eles se apoderarem de bens pblicos cuja guarda lhes
competia, a Fazenda Pblica se valer dos imveis que lhes esto
hipotecados.
Em 2 lugar cabe hipoteca legal aos filhos, claro que aos filhos menores,
sobre os imveis do pai ou da me, que passaram a outras npcias, antes de
se fazer o inventrio do casal anterior.
Se o pai ou a me ficou viva e alienar esses imveis, podem prejudicar os
filhos que so herdeiros, ou ento se, se casarem novamente, tambm diminui
a herana porque podem casar num regime de bens, em que o novo cnjuge possa
ter participao nesses imveis.
Enquanto no se fizer o inventrio e a partilha, confere-se hipoteca legal
em benefcio dos filhos do 1 leito, evidente que depois de feito o
inventrio e a partilha no h que se falar em hipoteca legal.
III- Ao ofendido ou aos seus herdeiros, sobre os imveis do delinqente, se
o autor do crime que causou um dano a vtima possuir imveis esses imveis
esto garantindo o ofendido ou seus herdeiros, quanto ao recebimento da
indenizao. Os imveis do autor do crime, ficam legalmente hipotecados a
vtima ou aos seus herdeiros, como garantia do pagamento da indenizao.
IV- Ao co-herdeiro para garantia do seu quinho, ou torna da partilha, sobre
o imvel adjudicado ao herdeiro reponente.
Confere-se hipoteca a um dos herdeiros, para garantia de seu quinho. Isso
na hiptese de 1 dos herdeiros, adjudicar um imvel do monte, ele comprar o
imvel para ele, e ter que repor em dinheiro a parte dos outros.
S que ele j comprou o imvel, j adjudicou que garantia que tero os seus
herdeiros, que recebero as suas partes? A garantia a hipoteca legal,
sobre esse imvel adjudicado.
Enquanto o herdeiro reponente no paga o quinho dos outros, o imvel que
ele adjudicou fica hipotecado aos demais herdeiros, como garantia de seus
quinhes.
A idia sempre a mesma que lhes falei garantir determinadas pessoas. Se um
dos herdeiros adjudicar um imvel do inventrio, enquanto ele no der em
dinheiro a parte dos outros correspondente a esse imvel, o imvel fica
hipotecado aos demais herdeiros.
E se o reponente no entregar em dinheiro, o quinho, eles levaro o imvel
praa.
V- Ao credor do imvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do
preo da arrematao. Isso o seguinte: Sou o credor e promovi uma execuo
hipotecria, a um 3 arremata o imvel, mas no deposita integralmente o
preo, enquanto no se complementar o preo, o imvel fica hipotecado ao
credor.

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Se o arrematante s depositou 20%, enquanto ele no depositar os
restantes, o imvel fica hipotecado ao credor, que o autor da ao.

80%

A seguir o NCC, trata do registro das hipotecas, que so regras

administrativas de procedimento registral, toda essa seo III, trata do
registro de hipoteca.
Como j lhes falei se h varias hipotecas, elas tem que ser registradas na
ordem, c/a numerao de cada uma, o vencimento de cada uma. Por ex: O do
art. 1493 diz que o n de ordem determina a prioridade, e esta a preferncia
entre as hipotecas.
Ele no pode registrar uma 2 sem antes estar registrada a 1, no pode
executar a 2 sem antes ter pago a 1. As hipotecas legais, tambm dependem
do que se chama especializao de hipoteca legal, que um procedimento de
jurisdio voluntria tambm disciplinado no CPC.
H l um captulo dedicado jurisdio voluntria, a especializao da
hipoteca legal. O que significa isso? Significa ir ao RGI e declarar quais
so os imveis que esto recaindo a hipoteca legal, isso o que se chama
especializar.
Que dizer o garantidor aquele que est obrigado apagar
o caso dos
pais, da Fazenda Publica, das vitimas do criminoso. S que na pratica isso
letra morta.
So
muitos
raros
os
casos
de
especializao
de
hipoteca
legal,
voluntariamente ningum faz isso. Geralmente a pessoa em favor de quem se
estabelece essa hipoteca que promove a ao para compelir o outro a
especializar a hipoteca.
Por isso houve at sugestes de acabar com a figura da hipoteca legal e alm
disso havia uma hipoteca judicial, essa acabou pela sua inutilidade.
A hipoteca judicial foi extinta no NCC, havia no ACC, era determinada pelo
juiz na sentena para garantir o cumprimento da sentena.
Mas houve vozes e bastante atuantes, sugerindo tambm se extinguir a
hipoteca legal deixando que a hipoteca fosse apenas a convencional que a
que normalmente praticada.
Vejamos as hipteses de extino da hipoteca. Em 1 lugar pela extino da
obrigao principal, isso inerente a qualquer direito real de garantia, da
sua prpria essncia.
Como o nome est dizendo, eles garantem o pagamento de uma obrigao, se ela
j foi extinta, no h mais nenhuma utilidade de se manter o direito real de
garantia, qualquer que seja a causa da extino.
Seja o pagamento, a prescrio, a remisso do credor, qualquer que seja a
causa da extino da obrigao principal, acarreta automaticamente a
extino da hipoteca.
II- Pelo perecimento do imvel, para uma razo bvia, no h direito sem
objeto, se o objeto tambm pereceu, no h porque se manter vivo o direito.
Perecendo o objeto tambm perece a hipoteca.
A meus amigos, preciso distinguir, no caso de hipoteca de navio ou
aeronave pode perecer inteiramente o objeto, navio afunda, avio cai. SE O
AVIO EXPLODIU AO CHOCAR-SE COM O SOLO, A HIPOTECA QUE SOBRE ELE RECAIA,
DESAPARECE.

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Mas quando se trata de imvel propriamente dito, uma casa, o perecimento da

casa no importa no perecimento do objeto, o solo ainda remanesce, o solo
no perece.
A no haveria extino da hipoteca, se a casa que se referia a hipoteca
destruiu-se num incndio, porque remanesce sobre o solo. O que houve ento
foi uma reduo do valor da garantia.
evidente que o solo puro, no vale tanto quanto o solo com uma acesso,
com uma casa. O que pode fazer o credor? Pode notificar o devedor para que
reforce a garantia, reconstitua a garantia oferecendo um outro imvel em
hipoteca, ou outro bem em penhor, ou fiana etc.
O credor reduzindo-se a garantia pelo perecimento parcial da coisa pode
interpelar o devedor, para que no prazo que lhe for assinalado, reforce a
garantia, ou a substitua.
E a se o devedor no o fizer isso importar em vencimento antecipado da
obrigao. A 3 causa de extino da hipoteca, a resoluo da propriedade.
Celebrada a hipoteca posteriormente a isso, resolve-se a propriedade.
Imaginemos que tenha sido feita a doao de um imvel a um donatrio, que se
tornou proprietrio desse imvel em razo da doao. Na qualidade de
proprietrio, ele d o imvel em hipoteca ao credor, s que 6 meses o doador
revoga a doao, pela ingratido do donatrio, operou-se a resoluo da
obrigao, para fato superveniente.
Pela RENNCIA do credor evidente a hipoteca uma garantia, portanto um
direito patrimonial e nada impede que o credor para qualquer circunstncia
resolva renunciar a garantia, convertendo-se voluntariamente em credor
quirografrio.
um ato de arrebatada loucura! Mas nada impede porque matria disponvel,
de interesse patrimonial s que essa renncia h de ser expressa. O simples
fato do credor no cobrar ou no executar a hipoteca aps o vencimento, no
significa que ele est renunciando a garantia.
Poder faz-lo enquanto a prescrio no ocorrer, ento a renncia a
hipoteca tem que ser expressa, no se pode presumir pela demora do credor em
excutir o bem.
Pela REMIO, se o devedor paga a obrigao, poder faz-lo at o momento da
2 praa a se extingue a hipoteca, porque a extinguiu a obrigao
principal.
A se denota perfeitamente a diferena entre remisso (ss), e a remio (),
aqui estamos nos referindo a remio c/, l no n I (art.1499) que diz:
Pela extino da obrigao, remisso (c/ss sempre perdo), a que
aparece na religio catlica na orao do Credo remisso dos pecados.
J aqui no n V do art. 1499, remio (), e exatamente o oposto, o
pagamento. A remio que representa o perdo do devedor d origem ao verbo
remitir, devedor remitido o devedor que foi perdoado.
Quando se diz que o credor remitiu o devedor, sinal que o credor perdoou a
dvida. J remio (c/) que representa o pagamento da dvida, d origem ao
verbo remir.
Devedor remido aquele que pagou, remitido o que no pagou, mas foi

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perdoado.
Finalmente extingue-se a hipoteca, pela arrematao ou adjudicao. As 2
figuras provocam a extino. ARREMATAO quando feita para3 em praa
publica, ali o imvel arrematado, a quem der o maior lano.( como est na
lei).
Mas tambm a ADJUDICAO, sobre a qual j falei que quando o credor
prefere adjudicar o imvel quitando a obrigao, quando a avaliao
inferior ao valor da obrigao.
A leitura do NCC tambm mostra todo um sistema que se idealizou para
proteger o credor hipotecrio. Por ex: se um credor quirografrio penhora o
imvel hipotecado, no se poder levar o imvel praa, sem antes
notificar-se o credor hipotecrio.
Sabem por qu? Para que ele possa exercer o direito de preferncia, para que
possa habilitar-se. Porque quando o imvel hipotecado penhorado para um
outro credor ao invs do devedor, considera-se antecipadamente vencida a
obrigao.
Voc tem que notificar o credor hipotecrio de que aquele imvel vai ser
arrematado para um outro credor, porque no momento em que ele for
arrematado, 1 vai receber o credor hipotecrio.
Ento h todo um sistema que visa a proteger o credor hipotecrio, por isso
que os credores garantidos para garantia real so chamados credores
privilegiados, eles tem o privilegio que a lei lhes confere.
E finalmente o NCC termina com a disciplina especifica das estradas de erro,
como j lhes falei, elas abrangem todos os equipamentos de uma estrada de
ferro, e o seu registro se far no RGI do local em que estiver a estao
inicial da ferrovia.