09/12/2016

Leasevs.OwnDevemosserproprietriosoualugarimveis?

Leasevs.OwnEmpresasdevemserproprietriasou
alugarimveis?

Esseaindaumsitesobreinvestimentosimobilirios?
SIM!Vocjdeveterouvidoe,talvez,podenoacreditar,masdependendodautilizaoquevocdaoseu
carro,financeiramentemelhorutilizardiariamentetxisaoinvsdecomprarumcarroedesembolsartodos
seuscustoscomoimpostos,manuteno,combustvel,estacionamento,etc.Umparaleloentrealugarouser
proprietriodeimveisvlidoebastanterelevantefinanceiramente.
Adecisodealugaraoinvsdeempregarrecursosprpriosnapropriedadedeumimvelumtemalevado
muitoasrioemfinanasempresariaisdemercadosdesenvolvidoscomonosEstadosUnidosenaEuropa.
Nacontramodohemisfrionorte,muitasempresasbrasileirasfazemquestodeserproprietriasdeseus
ativosoperacionais(algumascolocamataexpressosedeprprianocartodevisita).
compreensvelquenumpascomhistricodealtainflaoedeinstabilidadeinstitucionalnomercado
imobilirio,comdiversosindicadoresinflacionriosdiferentes(epotencialmentemanipulveisporexemplo
compreosdecombustveisatravsdaPetrobrsedetarifasdeenergiaatravsderegulaesdosetor
eltrico),aposturadeempresriossejadeoposioaalugarasinstalaesessenciaisparaseusnegcios.
Noincionadcadade1990,comaestabilizaodaeconomiaecomalegislaoinstitudaquetornou
possvelconcebercontratosdealuguelcomseguranajurdicatantoalocadorescomoalocatrios,iniciouse
umamudanadementalidadedoempresariado.Almdissoforamcriadosinstrumentosfinanceiroscomo
CRIseFIIsquetrouxeramparaomercadoimobiliriooincentivooperacionalefiscalparaqueinvestidores
comfocoemimveisdestinassemseusrecursosarecebveisoufundosimobiliriosaoinvsdeadquirirem
imveisdeformadireta.Emdezembrode2012,foisancionadaaLei12.744/2012queregulamentou
especificamenteestestiposdecontratos,trazendoaindamaisseguranalocadorelocatrioemoperaes
imobiliriascomplexascomoBuilttoSuit,SaleandLeasebackeBuyandLease.(Leiamaissobreessestipos
deoperaesemnossoartigosobreoassunto)
TalideiadealugaraoinvsdeserproprietriodosimveisestdeixandodesertabunoBrasileparao
inquilinoalgunsbenefciosdalocaocontriburamparaessaoposerconsiderada.Essesbenefcios
variamcasoacaso,epodemserresultadosdedesimobilizao(vendadeativosimobiliriosprpriosseguida
delocao)ounoimobilizao(opodiretaporlocar).Podemoscitarcomoalgunsdeles:
LiberaodeCaixa:avendadeumimvelreforaocaixadaempresaedcapitaldegiro.Huma
melhoradeindicadoresdeendividamentoepodeseinvestirnocorebusinessdaempresa(ex.fuses,
aquisies,CAPEX)
SubstituiodeAtivos:OcorretambmumaimportantesubstituiodeumativoImobilizado(ilquido
Imvel)porumaativoCirculante(lquidoCaixa),talfatomelhoraindicadoresdeliquidezea
percepoderiscodaempresapelomercado

http://rexperts.com.br/leasevsown/

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Leasevs.OwnDevemosserproprietriosoualugarimveis?

CapturadeValorizaoImobiliria:Umavendadeativoimobilirioavalordemercadocaptura
potenciaisvalorizaesqueaempresatevecomoimvelcomopassardosanos
ReduodeCargaTributria:Htambmumpontoquepodesermuitovantajosoparaempresas
queestejamnoregimetributriodelucroreal.Muitasvezesoaluguelqueaempresapagariatemvalor
maiorqueadepreciaocontbildoimvel.
Ambas,depreciaocontbiloualuguel,soconsideradasdespesasnaDRE(Demonstraesde
ResultadodoExerccio)deumaempresa.Dessaforma,seelafizeratrocadadespesade
depreciaopeladespesadealuguel,aempresafarcomqueolucrotributvelfiquemenor,e
assimpagarmenosimpostos(IRImpostodeRendaeCSLLContribuioSocialSobreLucro
Lquido)
OperaesFinanceirasInternacionais:Noquedizrespeitoempresasmultinacionais,outroponto
vlidodesermencionadoqueapsumavendadeativosimobilirios,ocorreacaptaoderecursos
emmoedalocal,reduzindoassimadependnciadeoperaesfinanceirasparaenvioderecursospela
matriz.Almdocapitaldamatrizqueprecisariaserenviado,tambmeconomizamseosaltoscustos
dessastransaes
ReduodaBasedeAtivos:Adiminuiodabasedeativosdeumaempresaeareduodocapital
empregadonaoperaofazemcomquehajamelhoraemindicadoresderetornosaosacionistas
comoROA(ReturnonAssets)eROE(ReturnonEquity).
Vamosilustraresseitem:Imaginequevocdonodeumaescoladeinglsepossuiimvelprprio.
Imaginemosquevocfaaumatransaoondevendaoimveleoaluguedevoltadocomprador,uma
operaodotipoSaleandLeaseback(leiamaisemnossoartigosobreoassunto).Suponhamosagora
que,comocapitalrecebidonestadesimobilizao,sejapossvelcomprarlousasecarteirasparaabrir
maisduasunidadesdesuaescola,emimveistambmalugados,equeastrsoperemdeforma
similar.Nesteexemplo,vocagoratemtrsescolasaoinvsdeuma,gerandootriplodecaixa,oqu
provavelmentefarcomqueseulucrosejaconsideravelmentemaiorapesardopagamentodoaluguel.
Nesteexemplo,oslucrosaumentarameabasedeativosdiminuiu,fazendocomqueindicadoresde
retornosaoacionistafiquemmelhores.
Outraopododonodaescolaseriaapenascolocarodinheirodavendadoimvelnobolso,oque
tambmfariacomqueabasedeativosfossereduzida,melhorandoosindicadores.
Sevocforumaempresaqueprocuraencontrarmotivosparaalugarumimvel,acontaaserfeita:minha
empresaconseguemelhorarseuslucroseindicadoresderentabilidadesealugarmosasnossasinstalaes?
Sevocforuminvestidor,agoravoctemvriosmotivosparaajudarseuclienteaalugarseuespao.

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