1.

INTRODUCERE

Oricine este responsabil cu managementul unui proiect de construcie, indiferent de

complexitatea acestuia, recunoate importana general, pe care o au aspectele
financiare i cele legate de cost n realizarea activitilor specifice i n particular
dificultatea problemelor privind estimarea, controlul i gestionarea costurilor.
Costurile sunt principala i constanta surs de preocupare atunci cnd:
se analizeaz concepiile tehnice;
se stabilesc soluiile tehnologice-organizatorice de execuie;
se fundamenteaz bugetele;
se ntocmesc ofertele i propunerile tehnice i financiare;
se negociaz i ncheie contractele de execuie;
cnd se analizeaz modificri ale soluiilor proiectate.
Intrebrile care se pun sunt:
cum trebuie abordate aceste probleme pentru a estima i evalua corect costurile;
cum trebuie procedat pentru a diminua la minim riscul de depire a bugetelor
planificate;
cum putem asigura un echilibru ntre aspectele tehnice i costul acestora.
n acelai, timp trebuie avut n vedere i presiunea care se exercit pentru execuia i
predarea spre exploatare ntr-un timp ct mai scurt a construciilor. Foarte muli
investitori solicit proiectanilor i executanilor furnizarea unor construcii cu toate
facilitile ntr-un interval de timp njumtit fa de acum civa ani n urm. Ca rezultat
al acestei situaii, nevoia de estimare ct mai corect i rapid a costurilor proiectelor
noi, a crescut foarte mult. Investitorii i proiectanii trebuie s cunoasc implicaiile
legate de cost n ce privete deciziile de proiectare chiar n timpul procesului de
dezvoltare a proiectului. Pentru a realiza acest deziderat, ei trebuie s neleag
conceptele fundamentale ale noiunii de cost i a metodelor de estimare a costurilor att
din perspectiva investitorilor ct i a executanilor. n plus dup semnarea contractelor
de proiectare/execuie, investitorii, proiectanii i executanii, trebuie s cunoasc
consecinele legate de cost i durat, a modificrilor efectuate la proiectul de execuie
iniial i s fie capabili s decid cele mai bune soluii pentru minimalizarea efectelor
negative ale acestora.
Muli ani, industria construciilor a fost orientat spre rezolvarea a 2 probleme n ce
privete realizarea cldirilor i lucrrilor inginereti.

n primul rnd, din punct de vedere al concepiei arhitecturale i al proiectrii tehnice,

cel mai important lucru este cel legat de realizarea unor construcii utilizabile, n care
organizarea spaiilor s rspund nevoilor beneficiarilor i s satisfac exigenele
estetice i funcionale ale acestora.
n al doilea rnd, din punct de vedere al execuiei, eforturile contractorilor s-au ndreptat
spre modul cum se vor executa construciile i ct va costa realizarea acestora.
Beneficiarii se ateapt ntotdeauna de la contractori, s fie capabili s execute o
lucrare de construcie la costurile estimate iniial. n acest scop arhitecii, proiectanii i
executanii i-au orientat eforturile lor spre satisfacerea acestui scop.
n ultima perioada, fenomenul tot mai accentuat de limitare a resurselor a impus o noua
abordare a deciziei de a investi, n sensul alocrii raionale a resurselor n raport cu
destinaia i utilizarea acestora. Astfel investitorii au devenit interesai nu numai de
costurile iniiale ale unui proiect de construcie ci i de costurile de exploatare pe
perioada de via a acesteia. n loc s analizeze investiia n mod simplu, numai n
termeni de cost iniial de execuie, astzi investitorii iau n consideraie i costurile de
intreinere, reparaii, nlocuire, costurile de asigurare a utilitilor, etc.

1.1.

CE ESTE INGINERIA COSTURILOR ?

AACE The Association for Advancement of Cost Engeeniring, definete ingineria

costurilor ca fiind domeniul practicii inginereti n care principiile stiinifice i tehnice ale
ingineriei sunt folosite pentru rezolvarea problemelor referitoare la: estimarea costurilor,
controlul costurilor, planificarea bugetelor, analiza beneficiilor, managementul
proiectelor, etc.
n figura 1 este prezentat structura ierarhic a cunotinelor i instrumentelor necesare
pentru dezvoltarea activitilor specifice ingineriei costurilor. Acestea sunt structurate n
dou mari categorii, respectiv:
a) Cunostine i instrumente generale, care au un caracter universal de aplicare,
reprezentnd elemente fundamentale ale practicii ingineriei costurilor
1. Noiuni generale referitoare la cost
a. Definirea costurilor i cheltuielilor i a legturii acestora cu resursele
implicate n realizarea unui proiect i/sau timpul de execuie
b. Caracteristicile costurilor, respectiv:

CUNOSTINTE SI INSTRUMENTE SPECIFICE INGINERIEI COSTURILOR

CUNOSTINTE SI INSTRUMENTE GENERALE

Notiuni generale referitoare la cost

CUNOSTINTE SI INSTRUMENTE SPECIFICE

Managementul costului total al procedeelor de
lucru

Definirea costurilor si cheltuielilor

Terminologie de baza

Caracteristicile costurilor

Activitati principale
Controlul proiectelor

Clasificarea costurilor
Structura costurilor
Notiunea de pret

Planificarea proiectului
Exigente ale proiectului si analiza acestora
Scopul si strategia de executie
Planificarea proiectului

Cunostinte fundamentale pentru

analiza costurilor
Statistica si probabilitate

Estimarea costurilor si proiectarea bugetelor

Managementul resurselor
Ingineria si analiza valorii
Managementul riscurilor

Analiza economica si financiara

Managementul contractelor

Modele de optimizare
Masurarea lucrarilor

Managementul deciziilor

Implementarea proiectului
Procedee de implementare

Cunostinte generale
Structura si functionarea firmei

Controlul proiectelor
Receptia proiectelor

Masurarea performantelor proiectului

Managementul resurselor umane
Contabilizarea costurilor

Managementul informatiei
Evaluarea performantelor proiectului

Managementul calitatii
Ingineria valorii

Evaluarea performantelor produselor

Evaluarea randamentului proiectului

Evaluare randament proiect

Protectia, securitatea muncii si a

mediului

Evaluarea randamentului produselor

Auditarea proiectelor
Managementul schimbarilor
Managementul bazelor de date
Evaluarea performantelor proiectului

Figura 1. Cunotine i instrumente specific ingineriei costurilor

i. Costurile pe perioada de via a unei construcii

ii. Costurile proceselor i costurile proiectelor
iii. Costurile din perspectiva investitorului i/sau a executantului
iv. Valoarea costurilor
v. Aspect legislative i normative privitoare la cost
c. Clasificarea costurilor
i. Costuri asociate proceselor de analiz managerial a unui
proiect
ii. Costuri asociate proceselor de evaluare/estimare a proiectelor
de construcie
d. Structura costurilor
i. Costul materialelor
ii. Costul manoperei
iii. Costul utilajelor
iv. Actualizarea costurilor
v. Costuri ascunse
e. Noiunea de pre
2. Cunotine fundamentale pentru analiza costurilor
a. Elemente de statistic i probabilitate
b. Elemente de analiz economic i financiar
c. Modele de optimizare
d. Elemente fundamentale privind msurarea lucrrilor
3. Cunotine generale
a. Cunotine generale privind structura i funcionarea firmei de
construcii
b. Cunotine generale privind managementul resurselor umane ntr-o
firm de construcii
c. Managementul informaiei n firma de construcie
d. Managementul calitii
e. Ingineria valorii
f. Protecia, securitatea
nconjurtor

sntatea

muncii;

protecia

mediului

b) Cunotine i instrumente specifice, utilizate pentru rezolvarea problemelor

specifice de inginerie a costurilor unui proiect de construcie
1. Managementul costului total (TCM) al procedeelor de lucru
a. Terminologie de baz
b. Activiti principale (strategice) i managementul acestora
c. Controlul proiectelor
2. Planificarea (programarea) proiectului
a. Determinarea exigenelor proiectului i analiza acestora
b. Scopul i strategia de execuie a proiectului
c. Planificarea proiectului
d. Estimarea costurilor proiectului i proiectarea bugetelor de execuie
e. Managementul resurselor pentru realizarea proiectului
f. Ingineria i analiza valorii
g. Managementul riscurilor
h. Managementul contractelor
i. Managementul deciziilor
3. Implemetarea proiectului
a. Procedee de implementare a proiectelor
b. Controlul proiectelor
c. Recepia proiectelor
4. Msurarea performanelor privind realizarea proiectului
a. Contabilizarea costurilor
b. Msurarea performanelor proiectului
c. Msurarea
performanelor
produselor
realizate
subansamble, ansamble sau obiecte de construcie)
5. Evaluarea randamentului privind realizarea proiectului
a. evaluarea randamentului proiectului
b. evaluarea randamentului produselor realizate
c. previziuni
d. metode de auditare a proiectelor
e. managementul schimbrii

(elemente,

f. managementul bazelor de date

g. evaluarea performanelor proiectului

1.2.

DE CE ESTE MANAGEMENTUL COSTULUI O FUNCIE INGINEREASC

?

Majoritatea oamenilor recunosc c inginerul i/sau ingineria (definite ca aplicaii ale

principiilor tiinei i tehnicii) sunt cei care creeaz lucruri funcionale (produse care au o
utilitate). Ingineria, n general, are multiple dimensiuni. Cea mai evident, este cea
legat de proiectarea dimensional a unui produs, de calculul i analiza tuturor factorilor
care condiioneaz aceast dimensionare (proiectarea unei construcii, proiectarea unui
pod, proiectarea unui soft de aplicaie, etc). n acelai timp, n spatele dimensiunilor
fizice ale produsului proiectat, sunt alte importante aspecte legate de bani, timp i alte
resurse care sunt investite n realizarea produselor proiectate. Acestea sunt cunoscute
sub o denumire generic de costuri. Astfel dac ne referim la exemplul de mai sus,
cineva trebuie s estimeze ct cost podul sau cldirea proiectate, s determine
activitile necesare pentru proiectarea i execuia acestora, s estimeze ct vor dura
aceste activiti, etc. Mai mult, cineva trebuie s monitorizeze i s evalueze progresul
proiectrii i execuiei podului sau cldirii (n relaie direct cu consumurile de bani i
timp) i s asigure c podul sau cldirea complet finalizate vor fi puse n funciune
conform cerinelor proprietarilor/beneficiarilor/clienilor. De asemenea, cineva trebuie s
monitorizeze i s evalueze costul utilizrii i ntreinerii podului sau cldirii pe perioada
de funcionare a acesteia.
Se poate afirma c nici o construcie nu a fost realizat fr a lua n considerare costul
n oricare din formele sale, iar analiza sistematic i profesional a dimensiunilor
acestuia, conduce la realizarea unor construcii cu performane deosebite.
Ingineria costurilor pune n eviden costul ca fiind o extensie necesar a ingineriei ca
disciplin tradiional i evideniaz legatura intima existent ntre dimensiunile fizice ale
unei construcii i cost.

1.3.

Este necesar ca practicianul n ingineria costurilor s aib o pregtire

inginereasc tradiional ?

Instrumentele i cunotinele necesare pentru a lucra cu costuri (estimarea costurilor,

planificare i programarea costurilor, analiza costurilor, analiza riscurilor, msurarea
performanelor, etc) sunt mult diferite de cele solicitate de dimensionarea fizic a
construciilor. Tocmai din aceast diferen s-a nscut disciplina ingineria costurilor.
Practicienii n ingineria costurilor lucreaz mpreun cu inginerii, arhitecii, managerii de
proiect i alte meserii, ocupndu-se de dimensiunile legate de cost ale produselor ce se
realizeaz. Din aceast cauz practicienii n ingineria costurilor au nevoie de
nelegerea principiilor tiinifice i tehnice pe care le utilizeaz acetia n munca lor.

Prin urmare, n domeniul construciilor, ingineria costurilor este o form de pregatire

suplimentar a inginerului constructor tradiional . Alturi de cunotinele tiinifice,
tehnice i tehnologice specifice meseriei de constructor, ingineria costurilor furnizeaz
cunotine referitoare la evaluarea costurilor n lungul vieii unei construcii, analiza
costurilor, msurarea performanelor unui proiect, evaluarea i analiza riscurilor, etc.

1.4.

Funciile ingineriei costurilor

Ingineria costurilor, mbrac numeroase forme de aplicare n domeniul ingineriei

construciilor.
Practicianul n ingineria costurilor poate s lucreze pentru:
-

Investitori / proprietari / clieni, ajutndu-i n fundamentarea propriei lor afaceri n

domeniul construciilor

Antreprenori / contractori, furnizndu-le acestora informaii i ajutndu-i n

formularea ofertelor, ncheierea contractelor, planificarea i programarea
execuiei, controlul execuiei, etc

Proiectani ai lucrrilor de construcii

Practicianul n ingineria costurilor tinde s:

-

fie specializat n domenii strict definite, cum ar fi: estimarea costurilor,

planificarea i programarea costurilor, etc

s fie specializat n a lucra fie n managementul proiectului fie pentru controlul

execuiei proiectului

s fie specializat n anumite direcii din ingineria construciilor (cldiri, construcii

inginereti, instalaii funcionale, tehnologii de execuie, etc)

n practica mondiala, practicienii n ingineria costurilor pot fi ntlnii sub titulatura de:
cost estimator ( estimatori de cost); quantity surveyor ( verificator privind ncadrarea n
cantitile i costurile contractate a lucrrilor de construcii) care poate fi asimilat cu
dirigintele de antier din ara noastr, parametric analyst (analist al parametrilor de
execuie a proiectului); value engineer (ingineria valorii); cost schedule engineer (inginer
n planificarea costurilor); project manager ( manager de proiect); etc.
Indiferent ns de forma de specializare sau domeniul de lucru, practicianul n ingineria
costurilor trebuie s aib o pregtire fundamental specifica domeniului tiinei
inginereti de construcii, la care s se adauge cunotine fundamentale privind costurile
i cunotine privind tehnici i instrumente specifice ale ingineriei costurilor.

1.5.

Activiti specifice ingineriei costurilor

Pentru a nelege corect rolul i importana activitii practicianului n ingineria costurilor,

n cele ce urmeaz sunt precizate explicit, principalele responsabiliti ale acestuia
legate de realizarea unui proiect de construcie:
Estimarea costurilor este principala responsabilitate a practicianului n ingineria
costurilor, aceasta fiind realizat pentru investitori/proprietari/beneficiari,
proiectani, manageri de proiect, executani;
Planificarea investiiilor i a lucrrilor de construcii n responsabilitatea
practicianului n ingineria costurilor fiind planificarea costurilor i fluxurilor
financiare asociate
Analiza de risc la realizarea unei investiii sau lucrri de construcie
responsabilitatea practicianului n ingineria costurilor fiind cuntificarea n costuri a
oricror situaii de risc ce pot aprea pe parcursul derulrii unei investiii sau
lucrri de construcii
Controlul costurilor este responsabilitatea integrala a practicianului in ingineria
costurilor controlul costurilor pe parcursul realizrii lucrrilor de construcii. Acest
control urmrete att ncadrarea n costurile planificate ct i structura costurilor
efectuate
Dezvoltarea unor modele de cost este responsabilitatea practicianului n
ingineria costurilor s dezvolte pentru fiecare investiie sau lucrare de construcie
n parte un model de estimare, inregistrare i control al costurilor
Colectarea informaiilor este responsabilitatea practicianului n ingineria
costurilor dezvoltarea unui sistem de nregistrare a datelor care s furnizeze
informaiile necesare atit propriei activiti ct i celorlai participani interesai
care au atribuii de decizie
Validarea informaiilor legate de cost este responsabilitatea practicianului n
ingineria costurilor s analizeze i s valideze toate informaiile primare legate de
costuri n legtur cu realizarea unei investiii sau lucrri de construcii
Analiza propunerilor financiare ale furnizorilor este responsabilitatea
practicianului n ingineria costurilor s analizeze, din punct de vedere al
costurilor, toate ofertele furnizorilor
Activitatea de reducere i mbuntire a costurilor este responsabilitatea
practicianului n ingineria costurilor s analizeze i s propun soluii de reducere
a costurilor sau de mbuntire a costurilor de realizare a unei investiii sau
lucrri de construcie
Analiza valorii este responsabilitatea practicianului n ingineria costurilor s
analizeze valoarea investiiilor sau lucrrilor de construcie prin raportare la
calitatea lor i la durata de execuie
Proiectarea costurilor este responsabilitatea practicianului n ingineria costurilor
s stabileasc limitele de cost pentru execuia unor investiii sau lucrri de
construcii

Determinarea cerinelor de cost - este responsabilitatea practicianului n ingineria

costurilor s definesc n mod clar care sunt cerinele tehnice i de calitate n
legtur cu costurile de realizare a unor investiii i lucrri de construcii
Pregtirea datelor i realizarea evalurilor pentru ntocmirea planurilor de afaceri
este responsabilitatea practicianului n ingineria costurilor s contribuie prin
evaluri i informaii legate de cost la elaborarea planurilor de afaceri i a
studiilor de fezabilitate
ntocmirea analizelor comparative este responsabilitatea practicianului n
ingineria costurilor s ntocmeasc i s puna la dispoziia tuturor celor interesai
analize comparative ale costurilor de realizare a investiiilor sau lucrrilor de
construcie
Suport la negocierea contractelor este responsabilitatea practicianului n
ingineria costurilor s asigure suportul pentru negocierea costurilor de realizare a
investiiilor i lucrarilor de construcie
Analiza valorii banilor n timp este responsabilitatea practicianului in ingineria
costurilor s analizeze i s ntreprind demersurile necesare pstrrii valorii
banilor

1.6.

Organisme i instituii specific ingineriei costurilor

Importana activitilor specifice ingineriei costurilor a fcut ca practicienii s se

reuneasc n organisme naionale i internaionale. Scopul acestora este de a fi o
modalitate de schimb de idei i informaii ntre specialitii n domeniu dar i de a
dezvolta standarde ale meseriei, sisteme de pregtire profesional care s conduc la
recunoaterea importanei ingineriei costurilor ca disciplin distinct a pregtirii
profesionale a unui inginer.
Dintre organismele internaionale n domeniu care se bucur de o larg recunoatere
amintim:
AACE The Association for Advancement of Cost Engeeniring
EACE European Association for Cost Engeeniring
ASPE American Society of Pofessional estimators
ICEC International Cost Engeenirig Council
SCEA Society of Cost Estimating and Analysis

2. PROIECTUL DE CONSTRUCIE

Termenul de proiect are o larg rspndire i este foarte des folosit, de multe ori ntr-un
context greit. Deseori un proiect este confundat cu un program. ( de exemplu
autoritile locale vorbesc despre proiectul-asigurarea ingrijirii la domiciliu a
persoanelor inaintate in virsta, cnd corect este s se defineasc aceast aciune ca
un program). Din aceast cauz, cel puin din punct de vedere formal, este
recomandabil s fie foarte bine definit ce este un proiect i prin ce se caracterizeaz
acesta. Tehnicile i instrumentele manageriale care se aplic n cazul proiectelor sunt
diferite de cele utilizate de exemplu pentru managementul produciei.

2.1.

Ce este un proiect ?

Project Management Institute P.M.I., care este asociaia profesional a managerilor

de proiect, definete proiectul ca fiind un efort temporal ntreprins pentru realizarea
unui produs, serviciu sau rezultat avnd un caracter unic .
Prin termenul temporal se inelege c orice proiect are un termen de ncepere i de
finalizare bine definit.
Unic nseamn c produsul, rezultatul sau serviciul sunt diferite de altele care au mai
fost realizate pn atunci.
n realitatea practic, caracterul unic se regsete la orice proiect indiferent de mrimea
acestuia sau domeniul de aplicare, n timp ce caracterul temporal este mai greu de
definit i realizat. Este adevrat c orice proiect are un termen de ncepere
corespunztor cruia se fixeaz anumite scopuri i obiective i implicit bugetele
aferente. n timp nsa, din motive diverse se produc modificri ale proiectului datorate
schimbrii obiectivelor i scopurilor urmrite, care atrag de la sine modificri ale
bugetelor i chiar a termenelor de finalizare. Din aceast cauz termenul temporal
trebuie neles ca definind o activitate temporal - ce se realizeaz o singur dat, deci
nu are un caracter repetitiv.
Prin urmare putem afirma c un proiect este un efort, materializat prin activiti nonrepetitive, care are ca efect un produs, un serviciu sau un rezultat unic.
Principalele caracteristici ale unui proiect, sunt urmtoarele:
-

Fiecare proiect are ca scop creearea unei noi entiti care nu a mai fost realizat
pna atunci;

Fiecare proiect are definit un nceput i un sfrit precum i un ciclu de via

foarte bine precizat;

Realizarea unui proiect presupune execuia unui ansamblu de activiti distincte

dar interdependente;

Fiecare proiect este unic nu numai ca rezultat ci i ca mod de execuie;

Activitile unui proiect consum resurse variate i n cantiti variabile pe

parcursul realizrii lor.

Execuia oricrui proiect este subordonat anumitor cerine (constrngeri) pe care

acesta trebuie s le ndeplineasc. Despre orice proiect spunem c trebuie executat
bine, ieftin i repede. Sintetic aceste cerine sunt urmtoarele:
-

Performane tehnice i funcionale;

Costuri;

Durat de execuie.

Prin urmare, un proiect mai poate fi definit ca fiind:

Un ansamblu unic de activii coordonate, avnd un moment de ncepere i unul de
finalizare foarte clar stabilite, a cror realizare trebuie s ndeplineasc obiective
specifice definite n termeni de cost, program de execuie i parametrii de performan
n exploatare.
n mare, obiectivele specifice unui proiect, trebuie s rspund la 3 criterii
fundamentale:
-

Proiectul trebuie s fie finalizat la termen;

Proiectul trebuie s fie nsoit de un buget (costuri de execuie);

Proiectul trebuie s rspund la cerinele de calitate impuse.

Grafic, aceste criterii de realizare a unui proiect se materializeaz n triunghiul

proiectului aa cum este prezentat n figura 2.
TIMP (DURATA DE EXECUTIE)

COST

Figura 2. Triunghiul proiectului

CALITATE

De remarcat c la realizarea unui proiect, n mod obinuit se impun 2 din obiective

(criterii) cel de al treilea fiind rezultatul ndeplinirii acestora. Astfel dac la un proiect
sunt impuse costul i durata de execuie atunci calitatea acestuia este un rezultat. La fel
dac la un proiect sunt impuse calitatea i durata, costurile de execuie sunt o
rezultant a acestora doua.

2.2.

Contextul n care se realizeaz un proiect

Realizarea unui proiect este influenat de o serie ntreag de factori externi sau interni
organizaiei care realizeaz proiectul. Factorii externi sunt: clientul (investitorul i/sau
beneficiarul), consultani externi, contractori, furnizori, concureni, politicieni, agenii
guvernamentale de interes naional sau local, serviciile publice, utilizatorii finali publicul
larg. Factorii interni includ: organizarea managementului de proiect, echipa de
management a proiectului, departamentele de specialitate (financiar, tehnic, etc.) i
chiar acionariatul investitorului/clientului. n figura 3, este prezentat grafic, factorii care
influeneaz realizarea unui proiect.

politica

legislatie

clienti
utilizatori
finali

mediu

distribuitori

contractori

PROIECT

public
executant

economie

furnizori
concurenti

tehnologie

Figura 3 Mediul n care se realizeaz un proiect

Social-cultural

2.3.

Proiectul de construcie

Proiectul de construcie este un proiect a crui rezultat se materializeaz n:

-

o construcie nou (cas de locuit, cldire nalt, baraj de ap, platform

industrial, pod, apeduct, aeroport, tunel, drum, autostrad, etc)

o reea de utiliti (reea de gaz, reea de ap, reea de canalizare, etc.)

o reparaie, refacere, consolidare, a unei construcii vechi sau afectate de

accidente sau catastrofe naturale.

Proiectul de construcie poate fi definit n mod foarte variat. Astfel proiectul de

construcie poate s nsemne s construieti o cas, o cldire nalt, un baraj de ap, o
platform industrial, un aeroport sau s refaci un traseu pentru conducte de utilitai.
Exista un numar foarte mare de tipuri de proiecte de constructie, ns indiferent de
forma i utilizarea lor, acestea au o serie de caracteristici care le difereniaz de alte
tipuri de proiecte.
Proiectele de construcii sunt foarte complicate i mari consumatoare de resurse.
Execuia unei construcii, chiar i de mici dimensiuni, presupune folosirea unui mare
numr de unelte, scule, dispozitive i utilaje, a unui nomenclator de materiale foarte
variat i aplicarea a sute de procedee de lucru.
Succesiunea operaiilor trebuie s urmeze o anumit ordine natural, care atrage de la
sine anumite restricii de timp i condiionare a relaiilor ntre activiti.
Fiecare construcie este un unicat att ca produs realizat ct i ca activiti executate.
Execuia unui proiect de construcie este sub influena unui numr mare i variat de
factori de multe ori nepredictibili.
n tabelul 1 sunt prezentai ntr-o form organizat, caracteristicile proiectelor de
construcii.

TABEL 1. PARTICULARITI ALE PROIECTELOR DE CONSTRUCII

NR.
CRT.

PARTICULARITATE PROIECT DE CONSTRUCII

EFECTE TEHNICO - ECONOMICE

MODALITI DE REZOLVARE

1.

PROCESUL PRODUCIEI DE CONSTRUCII

ESTE MOBIL N TIMP CE PRODUSUL ESTE FIX

Necesitatea asigurrii continuitii activitii i a Optimizarea programrii lucrrilor, att n cadrul antierului
folosirii resurselor umane i materiale
ct i n corelare cu alte antiere, astfel nct s se asigure
frontul de lucru necesar

Mobilitatea procesului de producie se

manifest att n diferite faze de executare a
lucrrilor din cadrul unui obiect de
construcie, ct i dup terminarea lucrrilor
la un obiect cnd fora i mijloacele de munc
trebuie s se deplaseze la un alt obiect de
construcie

Organizarea distinct a fiecrui antier n Proiectarea pentru fiecare antier n parte, a unui proiect de
funcie de condiiile specifice
organizare.
Necesitatea asigurrii unui caracter mobil al Obligativitatea folosirii unor utilaje care s poate fi deplasate
dotrii cu utilaje
de la un punct de lucru la altul, fie n ntregime fie demontate
i remontate acolo unde este nevoie. Aceast caracteristic a
utilajelor influeneaz negativ i performanele tehnice ale
acestora.
Necesitatea asigurrii unui caracter mobil forei Necesitatea de a crea condiii de cazare, asigurarea
de munc
mijloacelor pentru transportul n zona antierului, acordarea
de indemnizaii specifice pentru personalul muncitor care se
deplaseaz
Necesitatea aducerii unui volum mare de Impune folosirea unor mijloace de transport diversificate, de
materiale foarte diverse n zona antierului
capacitate corespunztoare, ct mai eficiente; amenajarea
unor ci de transport adecvate n interiorul antierului;
asigurarea posibilitilor de depozitare a materialelor i
asigurare a securitii lor
Structur complex a cheltuielilor de realizare a Necesit un sistem de formare i calcul al preurilor specific
unei investiii ( cheltuieli cu resursele, cheltuieli activitii de construcii.

de organizare, cheltuieli transport, etc.)

2.

3.

PROCESUL DE PRODUCIE N CONSTRUCII

ARE UN CARACTER MAI COMPLEX DECT
CEL DIN ALTE RAMURI ALE INDUSTRIEI

Necesitatea unor reglementri tehnico Obligativitatea elaborrii unui numr foarte mare de
economice difereniate n funcie de natura prescripii i normative tehnice cuprinznd caracteristicile
lucrrilor
lucrrilor de construcii, consumurile de resurse, tehnologiile
de execuie, condiiile de calitate i conformitate a lucrrilor

n activitatea de construcii se utilizeaz peste

200.000 de sortimente i tipo dimensiuni de
materiale, peste 300 tipuri de utilaje i
dispozitive individuale i sunt recunoscute
circa 100 de meserii

Fiecare lucrare de construcie trebuie analizat

individual pentru adoptarea celei mai bune
variante tehnico organizatorice i economice
de execuie

PRODUSELE ACTIVITII DE CONSTRUCII

AU CARACTER DE UNICAT

Necesitatea de a alege amplasamentele cele Folosirea unor metode de analiza i comparaie eficiente
mai favorabile din punct de vedere al care s permit luarea celor mai bune decizii
exploatrii i optime din punct de vedere al
execuiei

Necesitatea de a analiza fiecare lucrare de construcie n

parte n vederea adoptrii soluiei optime i implicit
necesitatea de a exista metode i tehnici de analiz specifice,
aplicabile activitii de construcie.

Necesitatea proiectrii distincte a fiecrui Utilizarea unor metode avansate de proiectare care s
obiect de construcie
permit adoptarea celor mai bune soluii de execuie, ntr-un
timp ct mai scurt i reducerea costurilor aferente proiectrii
Diversitatea obiectelor de construcii, Necesitatea realizrii unui proiect de organizare Realizarea de proiecte cu privire la organizarea execuie care
diversitatea
condiiilor
de
execuie, de antier pentru fiecare obiect de construcie
s permit optimizarea execuiei i reducerea costurilor
varietatea soluiilor tehnice i organizatorice
aferente
de execuie, confer acestora caracterul de
unicat
Costurile i cheltuielile de execuie sunt diferite Elaborarea de documentaii tehnico economice pentru
de la obiect la obiect chiar dac acestea au fiecare obiect sau lucrare de construcie.
forme si dimensiuni identice

4.

CEA MAI MARE PARTE A ACTIVITII DE

CONSTRUCII SE DESFOAR N AER LIBER

Influeneaz activitatea forei de munc, Necesitatea existentei unei programri raionale a activitii
modificnd randamentul acesteia
de construcii, care s elimine efectele negative ale
condiiilor meteorologice asupra randamentului fortei de
munc

Procesul de producie din construcii este Influen

negativ
influentat direct de o serie de factori proceselor tehnologice
atmosferici cum ar fi: temperatura, vntul,
aciunea radiaiilor solare, etc.

asupra

desfurrii Necesitatea existentei unei programri raionale a activitii

de construcii, care s elimine efectele negative ale
condiiilor meteorologice asupra derulrii proceselor
tehnologice.
Adoptarea unor msuri tehnice i organizatorice care s
elimine efectul negativ al condiiilor meteorologice

DURATA
MARE
DE
REALIZARE
LUCRRILOR DE CONSTRUCIE

A Concentrarea unor cantiti mari de resurse n Adoptarea unor soluii organizatorice de execuie care s
cadrul fiecrui antier
reduc ct mai mult posibil stocurile de resurse din antier

Aceasta este determinat de dimensiunile Fluctuaia forei de munc n cadrul antierului Adoptarea unor soluii organizatorice de execuie care s
mari ale obiectelor de construcie, numrul ca urmare a diversitii proceselor de conduc la alocarea fortei de munc pentru un timp ct mai
foarte mare i
construcie
ndelungat n cadrul fiecrui antier
varietatea proceselor
impunerile tehnologice
privind execuia

de construcie, Decontarea
i organizatorice construcie

pe

parcurs

lucrrilor

de ntocmirea de documentaii economice privind situaia

lucrrilor executate i decontarea acestora.

2.4.

Obiectivele unui proiect de construcie

Ca orice proiect i proiectele de construcie trebuie s rspund la cele 3 obiective

generale (triunghiul proiectului), respectiv: timp, cost i calitate. Dac o s analizm cu
atenie complexitatea i particularitile proiectului de construcie (vezi tabelul 1), vom
observa o serie ntreag de ali factori a cror rezolvare impune oricrui proiect de
construcie i alte obiective ce trebuie luate n considerare. n anul 1996 un grup format
din investitori, arhiteci, ingineri, consultani, manageri de proiect, organizai sub
denumirea de Collaborative Process Institute (CPI), au concluzionat c n cazul particular
al proiectelor de construcie, pentru a avea garania realizrii cu success a proiectului,
trebuie avute n vedere 6 obiective distincte, respectiv: cost, timp, calitate, siguran, scop,
funcionalitate.
Cost.
n cadrul unui proiect de construcie, este esenial s estimezi i s controlezi ct va costa
realizarea acestuia. Un proiect de construcie nu poate demara dect n condiiile unor
estimri ale costurilor i a proiectrii unor bugete de execuie. Pe parcursul execuiei este
esenial ca toate cheltuielile efectuate cu manopera, materialele, utilajele i
echipamentele, etc, s fie calculate i comparate cu bugetele proiectate n aa fel nct
acestea s nu fie depite.
Timp
Pentru multe proiecte durata n care ele sunt realizate, este mai important dect costurile
de execuie. Execuia unui proiect este organizat i planificat iniial iar pe parcursul
execuiei se monitorizeaz modul cum este respectat acest program iniial.
Calitate
Prin calitate se neleg toate aspectele care caracterizeaz o construcie i care nu au fost
luate n considerare prin intermediul celorlalte obiective ale proiectului de construcie.
Astfel calitate nseamn aspect estetic, impactul asupra utilizatorilor, caracteristicile
materialelor utilizate. n general calitatea se apreciaz printr-o serie de teste i ncercri de
laborator, proceduri de lucru, specificaii tehnice, dirigenie de antier.
Siguran
Indiferent de valoarea unui proiect de construcie, acesta nu trebuie s afecteze n nici un
fel sntatea i sigurana celor care execut construcia sau care o utilizeaz. Prin
siguran se neleg toate msurile care trebuie luate pentru ca procesul de construire dar
i construcia n sine att n faza de execuie ct i n cea de exploatare s fie sigure.
Utilizabilitate
Prin utilizabilitate se neleg necesitile utilizatorilor finali ai constructiilor i transpunerea
acestora n dimensiunile, forma, gabaritul i alctuirea construciilor.

Funcionalitate
Prin funcionalitate se nelege modul n care proiectul de construcie satisface necesitile
pe termen scurt, mediu i lung, a utilizatorilor finali ai construciilor. Funionalitatea este
monitorizat i controlat pe parcursul utilizrii construciei prin intermediul msurtorii i
analizei diagramelor de consumuri. Acestea permit s se aprecieze eficiena i
performanele privind funcionarea construciei.

2.5.

Etapele de realizare a unui proiect de construcie-ciclul de via al

proiectelor de construcie

Orice proiect de construcie se caracterizeaz prin anumite etape de realizare/execuie

cunoscute sub denumirea de ciclu de via, respectiv o succesiune de activiti specifice
care trebuie realizate ntre momentul de start i cel de finalizare a proiectului.

lei

La modul general, ciclul de via al unui produs este caracterizat de urmtoarele etape
prezentate n figura 4.

resuscitare

eliminare

timp
introducere

crestere

maturitate

saturatie

declin

Figura 4. Ciclul de via al produsului

Faza de introducere a produsului, caracterizat prin ncercarea de promovare a
respectivului produs i de cutare a acelor criterii i cerine care trebuie satisfcute pentru
a rspunde nevoilor clienilor.
Faza de cretere, caracterizat prin faptul c produsul a ajuns la un stadiu de concepie i
realizare care conduce la un numr din ce n ce mai mare de clieni care l solicit.(sau
altfel spus produsul rspunde la cerinele i exigenele tuturor celor implicai-clieni,
productori, etc)
Faza de maturitate, caracterizat prin atingerea unui numr maxim i constant n timp de
clieni care solicit n mod constant respectivul produs.

Faza de saturaie, caracterizat printr-o scdere a interesului clienilor pentru produs

Faza de declin, caracterizat printr-o reducere a numrului de clieni interesai n
achiziionarea sau utilizarea produsului. Aceast faz poate fi urmat fie de o resuscitare a
produsului fie de moartea sa prin eliminarea de pe pia.

Dac ne referim la un proiect de construcie, avnd n vedere particularitile acestuia,

ciclul de via poate fi definit funcie de:
complexitatea proiectului;
momentul de ncepere i de finalizare a proiectului;

Proiectele de construcie de mic complexitate sunt in general proiecte care:

se realizeaz ntr-un timp relativ scurt;
nu implic cheltuieli foarte mari;
utilizeaz tehnici i tehnologii de execuie obinuite;
nu implic un efort managerial deosebit.
Pentru astfel de proiecte de construcie, momentul de ncepere se consider cel n care sa obinut autorizaia de construire iar cel de finalizare cnd s-a semnat procesul verbal de
recepie. n figura 5 este prezentat ciclul de via al proiectelor de mic complexitate.
Beneficiar /
Proprietar / Client

Finalizarea si receptia

Definirea proiectului -

lucrarilor

stabilirea specificatiilor de
proiectare

Executia lucrarilor de

Proiectare stabilirea

constructie

detaliilor de executie

Contractarea lucrarilor si

Organizarea si planificarea

achizitionarea materialelor

lucrarilor

Figura 5. Ciclul de via al proiectelor de construcie de mic complexitate.

Aceast etapizare a realizrii unui proiect de construcie este din pcate simplist,
deoarece nu are n vedere tot ce se ntmpl nainte de obinerea autorizaiei de
construire i dup predarea (recepia) ctre client.
Pentru proiectele de construcie complexe, care implic:
cheltuieli (investiii) foarte mari;
se realizeaz ntr-un timp ndelungat;
implic tehnici i tehnologii de execuie numeroase i variate;
necesit eforturi manageriale importante.
i n general pentru nelegerea i analiza corect a oricrui proiect de construcie, trebuie
avut n vedere ntreaga istorie a ciclului de via, ncepnd de la momentul concepiei i
terminnd cu momentul demolrii sau schimbrii destinaiei construciei. n figura 6 este
reprezentat ciclul de via extins al unui proiect de construcie.
Toate proiectele de construcie pornesc de la un concept (etapa 1), respectiv se stabilesc
nevoile clientului/beneficiarului/investitorului i se formeaz o prere despre posibilitile
de investiie, se analizeaz riscurile, se propune un plan de afaceri i se evideniaz
cheltuielile, beneficiile i se stabilesc momentele de referin ale proiectului (etapele 2-4).
In vederea obtinerii autorizaiei de construire (etapa 6) de cele mai multe ori (avnd n
vedere impactul pe care l au construciile asupra mediului nconjurtor) proiectul se
supune discuiei i aprobrii publice (etapa 5), dup care se obin toate avizele i
autorizaiile de construire. n faza premergtoare nceperii proiectului (etapa 7) trebuie
stabilit modalitatea n care se va derula realizarea efectiv a proiectului de construcie,
respectiv: asigurarea managementului, modalitatea de relaionare cu ceilali participani la
realizarea proiectului, modalitatea de contractare a lucrrilor, etc. n continuare se
stabilesc soluii tehnice pentru realizarea proiectului de construcie (att ca forma,
dimensiuni, materiale ct i ca durata de execuie, calitate solicitat, funcionalitate, etc.) se
analizeaz fezabilitatea fiecrei soluii, se decide asupra specificaiilor finale privind
proiectarea tehnic.(etapa 8). Urmeaz proiectarea propriu-zis a proiectului i elaborarea
detaliilor de execuie (etapa 9), contractarea lucrrilor de construcie (etapa 10), execuia
efectiv a proiectului (etapa11). La terminarea lucrrilor, dup finalizarea tuturor testelor i
ncercrilor i dup punerea n funciune la parametrii proiectai se realizeaz finalizarea
efectiva a proiectului, respectiv recepia (etapa12). Perioada de via economic
corespunde intervalului de timp n care proiectul funcioneaz i produce beneficii cel puin
n conformitate cu planul de afaceri iniial. (etapa 13). n fine la momentul n care
construcia nu mai corespunde cerinelor iniiale ale proiectului, aceasta urmeaz a fi
demolat sau s fie modificat destinaia i funcionalitatea acesteia. (etapa 14).

CONCEPTIE
FEZABILITATE
PLAN DE AFACERI
EVALUAREA RISCURILOR
DEZBATERE PUBLICA A PROIECTULUI
AUTORIZAREA PROIECTULUI
FAZA PREMERGATOARE INCEPERII PROIECTULUI
PLANIFICAREA PROIECTULUI
PROIECTARE
CONTRACTAREA LUCRARILOR
EXECUTIA PROIECTULUI
FINALIZAREA SI RECEPTIA PROIECTULUI
VIATA ECONOMICA A CONSTRUCTIEI
DEMOLARE/SCHIMBARE DESTINATIE

CICLUL DE VIATA AL PROIECTULUI

CICLUL DE VIATA AL CONSTRUCTIEI

CICLUL DE VIATA EXTINS AL PROIECTULUI

Figura 6 Ciclul de via extins al unui proiect de construci

3. STRUCTURA DE LUCRU A PROIECTULUI DE CONSTRUCIE

Realizarea unui proiect de construcie este n primul rnd o art i apoi o tiin. Atunci
cnd se iniiaz un astfel de proiect, se cunoate doar scopul urmrit, eventual momentul
de ncepere i/sau de terminare a acestuia. Paii care trebuie parcuri i modul cum se va
face acest lucru este numai la ndemna managerului de proiect i depind n foarte mare
msur de talentul acestuia.
La proiectele de construcii mici, foarte simple, pentru a cror realizare sunt necesare un
numr mic de activiti, managerul de proiect face un inventar mintal al acestora, iar
pentru organizarea, planificarea, excuia i controlul acestora, nu folosete metode grafice,
tehnici i instrumente sau programe computerizate. n general, n astfel de situaii,
experiena profesional este suficient pentru rezolvarea tuturor problemelor.
ns marea majoritate a proiectelor de construcie sunt de mari dimensiuni i foarte
complexe. Realizarea lor presupune mii de activiti, care trebuie corelate, organizate,
planificate, estimate, analizate, controlate i chiar modificate n timp. Tehnicile i
instrumentele tradiionale de management, cum ar fi graficele CPM sau graficele MPM,
permit stabilirea unei soluii de organizare i planificare a lucrrilor, rezultnd desene de
foarte mari dimensiuni, cu numeroase condiionri, care nu pot fi urmrite i analizate n
integralitatea lor pe ecranul unui computer sau pe o plan de foarte mari dimensiuni. ntro astfel de situaie, managerul de proiect va trebuie s divid proiectul n pri
componente de mai mici dimensiuni i complexitate, pe care are posibilitatea s le
gestioneze separat ntr-un mod mai simplu i eficient. Aceast tehnic poarta denumirea
de Structura de Lucru a Proiectului SLP (n limba englez sub denumirea de Work
Breakdown Structure-WBS).

3.1.

CONCEPTUL DE STRUCTUR DE LUCRU A PROIECTULUI S.L.P

Structura de Lucru a Proiectului S.L.P, este o structur logic, ierarhic ramificat a

tuturor activitilor necesare pentru realizarea complet a unui proiect de construcie.
Conform Project Management Institute i a ghidului de management a proiectului PMBOK
Guide, S.L.P este o descompunere ierarhic-orientat spre rezultate, a activitilor care
trebuie executate pentru realizarea proiectului, atingerea obiectivelor i obinerea
rezultatelor cerute, definind domeniul de aplicare al proiectului. Fiecare nivel ierarhic de
descompunere, reprezint o descriere din ce n ce mai detaliat a proiectului. S.L.P
descompune proiectul n pachete de lucru care sunt analizate, organizate, planificate,
controlate, estimate individual.
n vrful S.L.P este ntotdeauna proiectul care trebuie realizat i care este obiectul activitii
managerului de proiect. n continuare, nivele inferioare ale S.L.P reprezint acele pri din
proiect care trebuie executate pentru a realiza proiectul n proporie de 100%. Exist mai
multe modaliti de reprezentare a S.L.P, respectiv:

a) Reprezentare grafic sub forma unei structuri ierarhice ramificate (figura 7)

PROIECT

nivelul 1

diviziune proiect

diviziune proiect

diviziune proiect

nivelul 2

nivelul 3

Subdiviziune
proiect

Subdiviziune
proiect

Subdiviziune
proiect

Figura 7. Structur ierarhic ramificat a S.L.P

b) Reprezentare grafic sub forma unei structuri ierarhice centralizate (figura 8)

diviziune proiect

diviziune proiect

PROIECT

diviziune proiect

diviziune proiect

Figura 8. Reprezentare grafic sub forma unei structuri ierarhice centralizate

c) Reprezentare sub form de list (figura 9)

1.0.

PROIECT

1.1.

Diviziune proiect

1.1.1.

Subdiviziune proiect

1.1.2.

Subdiviziune proiect

1.2.

Figura 9. Reprezentare sub form de list

Diviziune proiect

Prin analiza i reprezentarea proiectului sub forma S.L.P, se urmrete:

descompunerea proiectului n elemente componente, fr a detalia coninutul
acestora, resursele pe care le consum, legturi de interdependen ntre ele;
facilitarea stabilirii legturilor existente ntre diferitele elemente ale proiectului n
vederea planificrii i programrii execuiei proiectului;
facilitarea realizrii unei structuri organizatorice de execuie a proiectului;
facilitarea realizrii unei structuri care s asigure pre-estimarea costurilor;
facilitarea realizrii unei structuri care s asigure controlul costurilor i consumurilor
de resurse necesare execuiei proiectului;
facilitarea realizrii unei structuri care s asigure analiza i controlul riscurilor la
realizarea proiectului;
facilitarea realizrii unui sistem de raportare a evoluiei execuiei proiectului.

3.2.

PRINCIPII DE REALIZARE A S.L.P

Realizarea unei S.L.P presupune parcurgerea urmtoarelor etape:

formarea unei echipe interdisciplinare prin efortul i experiena creia se realizeaz
S.L.P. n general existena unei echipe permite s fie luate n considerare absolut
toate aspectele, legate de realizarea unui proiect i evit apariia riscurilor pe
perioada de execuie a proiectului;
stabilirea clar a scopului proiectului i a obiectivelor urmrite a fi realizate;
realizarea S.L.P prin divizarea proiectului. n acest sens trebuie respectate cteva
reguli generale:
o la nivelul cel mai nalt al S.L.P, este scopul pentru care se realizeaz
proiectul (n cazul proiectelor de construcii la nivelul cel mai nalt se afl
obiectul de construcie/investiia n totalitatea sa);
o la nivelul 2 al S.L.P sunt precizate acele subdiviziuni ale proiectului prin
intermediul crora se ating obiectivele definite ale proiectului. Aceste subdiviziuni se pot gestiona, planifica i controla n mod independent dar pot fi
integrate n managementul general al proiectului, permind masurarea
evoluiei proiectului i a performanelor sale n termeni de cost, resurse i
programe;
o fiecare sub-diviziune a proiectului este descompus n attea nivele cte se
consider necesare. Fiecare nivel de detaliere a S.L.P va reprezenta o
activitate, bine definit i delimitat, cu un rezultat msurabil i care se poate
programa i controla ca o entitate separat

o fiecare sub-diviziune a proiectului de la nivelul 2 poate sau nu s fie n

continuare descompus n nivele inferioare iar numarul de nivele inferioare
poate fi diferit;
realizarea S.L.P ntr-o structur ierarhic, presupune ca fiecare nivel de detaliere s
fie un nivel al planificrii proiectului. Pentru fiecare nivel se pot culege i analiza
informaii i fiecare element al nivelului se caracterizeaz prin propriile sale
performane;
n practic nu este recomandat ca descompunerea fiecrui nivel s fie fr de
sfrit. n general fiecare nivel al S.L.P trebuie s fie unul semnificativ i important
pentru realizarea ntregului proiect, pentru evaluarea i analiza modului de
ndeplinire a scopului i obiectivelor propuse. De asemenea nivelul de detaliere
depinde i de nivelul managerial la care se face analiza execuiei proiectului. Astfel
pentru managerii din vrful ierarhiei unei firme, sunt suficiente 2 maxim 3 nivele de
divizare a proiectului. Pentru managerii operaionali este necesar ca proiectul s fie
divizat n 7 sau chiar mai multe nivele, deoarece obiectul lor de studiu sunt
activitile i procesele de munc;
la proiectele de construcii mari care implic contractori numeroi pot fi realizate
SLP corespunztoare fiecrui tip de activitate specific acestor contractori, n final
realizndu-se o S.L.P integrat;
din punct de vedere al costurilor, cea mai important regul care trebuie respectat
este aceea c n cadrul unei S.L.P trebuie s fie cuprinse obligatoriu toate
elementele care genereaz costuri.

In figura 10 este reprezentat grafic structura ierarhic centralizat a S.L.P pentru

proiectul unei locuine individuale.

CASA

Structura
acoperis

interior

zugraveli

Figura 10 S.L.P. pentru proiectul locuin individual tip vil

pardoseli

fatada

FINISAJE

accesorii

UTILITATI

electric

exterior

Planseu cota 0

Scari

Plansee

Holuri, camere

Planseu peste
parter

Pereti parter
Pereti etaj

tavane

ACOPERIS

invelitoare

COMPARTIMENTARI

betoane

STRUCTURA DE
REZISTENTA

Pereti

armaturi

cofraje

FUNDATII

sapaturi

trasare

defrisare

PREGATIREA
TERENULUI

gaz

sanitare

Instalatii
interioare

Instalatii
interioare

Instalatii
interioare

obiecte

probe

Racorduri
si obiecte

probe

racorduri

Placaj
e
pereti

timplarie

probe

Instalare obiecte
casnice

3.3.

ELABORAREA UNEI S.L.P.

Esena elaborrii S.L.P. este aceea de a creea un cadru comun pentru:

prezentarea ntregului proiect ca o serie de elemente ce interacioneaz n mod
logic;
facilitarea planificrii proiectului;
furnizeaz fundamentul pentru estimarea i determinarea costurilor proiectului i
elaborarea bugetelor;
furnizeaz mecanismul pentru urmrirea performanelor, costului i programului de
realizare a proiectului;
furnizeaz fundamentul pentru determinarea resurselor necesare pentru
ndeplinirea obiectivelor proiectului;
furnizeaz mecanismul pentru generarea programului de realizare a proiectului i a
rapoartelor de execuie;
st la baza ntocmirii graficelor reea de execuie a proiectului i a sistemului de
control a acestuia;
faciliteaz stabilirea responsabilitilor pentru fiecare activitate a proiectului.

La elaborarea unei S.L.P. trebuie avute n vedere:

definiia unei S.L.P., formulat n conformitate cu Project Management Institute i a
ghidului de management a proiectului PMBOK Guide;
principiile generale de realizare a unei S.L.P.;
obiectivele urmrite prin elaborarea S.L.P.

ntotdeauna n vrful structurii ierarhice, la nivelul 1 a S.L.P., se afl scopul proiectului,

respectiv obiectul de construcie/investiia n construcie, care materializeaz ndeplinirea
n proporie de 100% a obiectivelor proiectului. La nivelul imediat inferior de divizare,
nivelul 2, sunt descrise acele pri ale proiectului a cror execuie integral, garanteaz
realizarea 100% a proiectului. Aceste pari poart numele generic de elemente ale
proiectului sau produse (conform Project Management Institute i a ghidului de
management a proiectului PMBOK Guide ele se numesc bunuri livrabile-deliverable).
Prin elemente ale proiectului se neleg orice rezultate, tangibile care pot fi msurate i
uor de verificat ca fiind executate i a cror realizare este obligatorie pentru finalizarea
complet a proiectului. Uneori atunci cnd proiectul este foarte complex este posibil ca i
la nivelul 3 al S.L.P. s fie descrise sub-elemente ale proiectului. S.L.P. elaborat astfel

mai este cunoscut i sub denumirea de Structur de Realizare a Produsului S.R.P. (n

literatura de specialitate este ntilnit sub numele de Product Breakdown Structure PBS).
n figurile 11 i 12 este prezentat o S.L.P. orientat pe elemente componente ale
proiectului.

CLADIRE

Fundatii

Instalatii
electrice

Finisaje

Structura de
rezistenta

Suprastructura
de rezistenta

Instalatii
sanitare

Structura
acoperis

Figura 11. S.L.P. sub forma de structur ierarhica ramificat

1. CLADIRE
1.1.

Structura de rezisten
1.1.1.

Fundaii

1.1.2.

Suprastructura de rezisten

1.1.3.

Structur acoperi

1.2.

Finisaje

1.3.

Instalaii electrice

1.4.

Instalaii sanitare

Figura 12. S.L.P. sub form de list

S.L.P. astfel elaborat permite prezentarea logic a ntregului proiect i faciliteaz

planificarea acestuia, respectiv stabilirea unor relaii de condiionare ntre elementele i
sub-elementele proiectului. Se pun astfel bazele pentru planificarea proiectului i
elaborarea programelor de execuie. Astfel analiznd S.L.P. prezentat n figurile 11 i 12
se poate stabili o interdependen ntre elementele i sub-elementele proiectului, aa cum
se prezint n figura 13.

Strucra de rezistenta
Fundatii

Suprastructura
de rezistenta

Instalatii
electrice
Structura
acoperis

Finisaje
Instalatii
sanitare

Figura 13. Interdependena ntre elementele i sub-elementele proiectului

Divizarea n continuare a S.L.P. presupune stabilirea pentru fiecare element i/sau subelement al proiectului a activitilor i proceselor care trebuie s fie executate. Astfel la
nivelul 4 sunt descrise activitile iar la nivelul 5 procesele de munc . Procesele de
munc sunt la nivelul cel mai de jos al unei S.L.P. i ele descriu munca care trebuie
executat pentru ndeplinirea tuturor activitilor stabilite. S.L.P. elaborat astfel mai este
cunoscut i sub denumirea de Structur de Activiti a Proiectului S.A.P. (n literatura
de specialitate este ntilnit sub numele de Activity Breakdown Structure ABS). n
exemplu considerat pentru sub-elementul fundaii activitile corespunztoare sunt:
trasare, terasamente i betoane. Pentru activitatea terasamente procesele sunt: sptur
i transport auto. S.A.P. sub form de list, este prezentat n figura 14.

1. CLADIRE
1.1.

Structura de rezisten
1.1.1.

Fundaii
1.1.1.1.

Trasare

1.1.1.2.

Terasamente
1.1.1.2.1.

Spturi

1.1.1.2.2.

Transporturi

1.1.1.3.

Betoane

1.1.2.

Suprastructura de rezisten

1.1.3.

Structur acoperi

1.2.

Finisaje

1.3.

Instalaii electrice

1.4.

Instalaii sanitare

Figura 14. S.A.P. sub form de list

SLP elaborat sub aceast form (S.A.P.) permite: programarea activitilor i ntocmirea
graficelor reea i a planurilor calendaristice de execuie, estimarea costurilor i
proiectarea bugetelor, etc.
Fiecare proces de munc consum resurse i timp contabilizate sub form de costuri. n
continuare, avnd deja elaborat SLP, se pot suma de jos n sus costurile, atandu-se
fiecrui element al SLP un cost de realizare i n final costul ntregului proiect. Diagrama
care rezult poart numele de Structur de Cost a Proiectului S.C.P. ( n literatura de
specialitate este ntilnit sub numele de Cost Breakdown Structure CBS ). Aceast
structur grafic este utilizat att pentru calculul costului total i al costurilor pariale ale
unui proiect ct i pentru proiectarea bugetelor i analiza soluiilor tehnice, organizatorice i
administrative de realizare a unui proiect. S.C.P. este folosit i pentru controlul i
conducerea execuiei proiectelor. Astfel n mod obinuit cnd se ncepe realizarea unui
proiect, sunt formulate o serie de cerine de execuie care n marea lor majoritate se
materializeaz n costuri limit de execuie pentru fiecare nivel al S.L.P. Responsabilii cu
execuia la fiecare nivel i pentru fiecare element al nivelului au obligaia de a respecta
limitele de cost astfel impuse. n figura 15 este prezentat S.C.P. utilizat ca instrument
pentru estimarea costului total al unui proiect, iar n figura 16 este prezentat S.C.P. ca
instrument de conducere prin costuri a execuiei proiectului.
Cod: 1
Cost:1025

Cod: 1.1.

Cod: 1.2.

Cod: 1.3.

Cod: 1.4.

Cost: 225

Cost: 300

Cost: 350

Cost: 250

Cod: 1.1.1.

Cod: 1.1.2.

Cost: 125

Cost: 100

Figura 15. Estimarea costurilor unui proiect utiliznd SCP

Cod: 1
Cost: 1000

Cod: 1.1.

Cod: 1.2.

Cod: 1.3.

Cod: 1.4.

Cost: 200

Cost: 300

Cost: 350

Cost 250

Cod: 1.1.1.

Cod: 1.1.2.

Cost: 100

Cost: 75

Figura 16. Controlul i conducerea prin costuri a proiectului

S.L.P. astfel elaborat, permite stabilirea responsabililor pentru execuia conform

planificrii i programrii, a ntregului proiect. Astfel dac pentru fiecare activitate (n
general la nivel de proces de munc responsabilitatea este transmis celui care
coordoneaz activitatea de la nivelul imediat superior al S.L.P.), sub-element i element al
S.L.P. se stabilete de ctre managerul de proiect persoana responsabil, va rezulta o
structur organizatoric a proiectului care are n vrf managerul de proiect. Aceast
reprezentare grafic se numete Structur Organizatoric a Proiectului S.O.P. ( n
literatura de specialitate este ntilnit sub numele de Organizational Breakdown Structure
OBS).
n figura 17 este prezentat S.O.P. pentru exemplu ales.

Manager de proiect

Cladire
Practician in ingineria costurilor

Costuri i bugete
Inginer constructor civile

Structura de
rezistenta

Finisaje

Inginer instalatii in
constructii

Electrice

Figura 17. S.O.P. sub form ierarhic ramificat

Sanitare

4. DEVIZUL GENERAL PENRTU O INVESTIIE N CONSTRUCII.

n ara noastr, pentru investiiile n construcii care au un caracter public, S.L.P. are un
format standardizat sub forma devizului general.
n figura 18 este prezentat sub form de list, S.L.P. standardizat pentru o investiie n
construcii.

1. Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului

1.1. Obinerea terenului
1.2. Amenajarea terenului
1.3. Amenajri pentru protecia mediului i aducerea la starea iniial
2. Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor necesare obiectivului
3. Cheltuieli pentru proiectare i asisten tehnic
3.1. Studii teren
3.2. Obinere avize, acorduri, autorizaii
3.3. Proiectare i inginerie
3.4. Organizarea procedurilor de achiziii
3.5. Consultan
3.6. Asisten tehnic
4. Cheltuieli pentru investiia de baz
4.1. Construcii i instalaii
4.2. Montajul utilajelor tehnologice
4.3. Utilaje echipamente tehnologice i funcionale cu montaj
4.4. Utilaje fr montaj i echipamente de transport
4.5. Dotri
4.6. Active necorporale
5. Alte cheltuieli
5.1. Organizare de antier
5.1.1.

Lucrri de construcii i instalaii aferente organizrii de antier

5.1.2.

Cheltuieli conexe organizrii de antier

5.2. Comisioane, cote, taxe, costul creditului

5.3. Cheltuieli diverse i neprevzute
6. Cheltuieli pentru probe tehnologice i teste i predare ctre beneficiar
6.1. Pregtirea personalului de exploatare
6.2. Probe tehnologice i teste

Figura 18. S.L.P. standardizat sub form de list

Analiznd aceast S.L.P. standardizat n Romnia pentru investiiile n construcii, rezult

urmtoarele:
S.L.P. este orientat pe costuri, prin urmare ea este de fapt S.C.P.;
nu urmrete n mod explicit toate etapele ciclului de via al unui proiect de
construcie;
nu evideniaz toate nivelele i elementele componente care caracterizeaz un
proiect de construcii;
nu ia n consideraie toate costurile pentru realizarea unui proiect de construcie;
nu este o S.L.P. care s permit planificarea i programarea execuiei proiectului;
nu permite proiectarea unei S.O.P.

Devizul general, ca S.C.P., poate fi utilizat ca un ablon standardizat care permite

practicianului n ingineria costurilor, parcurgerea etapelor generale de realizare a unei
investiii n construcii i estimarea costurilor corespunztor fiecareia dintre acestea.

4.1. DEFINIREA ELEMENTELOR DEVIZULUI GENERAL

1 Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului
1.1. Obinerea terenului
n acest capitol se includ cheltuielile efectuate pentru cumprarea de terenuri, plata
concesiunii (redevenei) pe durata realizrii lucrrilor, exproprieri, despgubiri, schimbarea
regimului juridic al terenului, scoaterea temporar sau definitiv din circuitul agricol,
precum i alte cheltuieli de aceeai natur.
1.2. Amenajarea terenului
n acest capitol se includ cheltuielile efectuate la nceputul lucrrilor pentru pregtirea
amplasamentului i care constau n demolri, demontri, dezafectri, defriri, evacuri
materiale rezultate, devieri reele de utiliti din amplasament, sistematizri pe vertical,
drenaje, epuismente (exclusiv cele aferente realizrii lucrrilor pentru investiia de baz),
devieri de cursuri de ap, strmutri de localiti sau monumente istorice etc.
1.3. Amenajri pentru protecia mediului i aducerea la starea iniial
Se includ cheltuielile efectuate pentru lucrri i aciuni de protecia mediului, inclusiv
pentru refacerea cadrului natural dup terminarea lucrrilor, precum plantare de copaci,

reamenajare spaii verzi, i reintroducerea n circuitul agricol a suprafeelor scoase

temporar din uz.
2 Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor necesare obiectivului
n acest capitol se includ cheltuielile aferente asigurrii cu utilitile necesare funcionrii
obiectivului de investiie, precum: alimentare cu ap, canalizare, alimentare cu gaze
naturale, agent termic, energie electric, telecomunicaii, drumuri de acces, ci ferate
industriale, care se execut pe amplasamentul delimitat din punct de vedere juridic, ca
aparinnd obiectivului de investiie, precum i cheltuielile aferente racordrii la reelele de
utiliti.
3 Cheltuieli pentru proiectare i asisten tehnic
3.1. Studii de teren
n acest capitol se cuprind cheltuielile pentru studii geotehnice, geologice, hidrologice,
hidrogeotehnice, fotogrammetrice, topografice i de stabilitate ale terenului pe care se
amplaseaz obiectivul de investiie.

3.2. Obinere avize, acorduri, autorizaii

n acest sub capitol se includ cheltuielile pentru:
obinerea/prelungirea valabilitii certificatului de urbanism;
obinerea/prelungirea valabilitii autorizaiei de construire/desfiinare;
obinerea avizelor i acordurilor pentru racorduri i branamente la reele publice de
ap, canalizare, gaze, termoficare, energie electric, telefonie etc.;
obinerea certificatului de nomenclatur stradal i adres;
ntocmirea documentaiei, obinerea numrului cadastral provizoriu i nregistrarea
terenului n cartea funciar;
obinerea acordului de mediu;
obinerea avizului P.S.I.;
alte avize, acorduri i autorizaii.
3.3. Proiectare i inginerie
n acest sub-capitol se includ cheltuielile pentru elaborarea tuturor fazelor de proiectare
(studiu de prefezabilitate, studiu de fezabilitate, proiect tehnic i detalii de execuie), pentru
plata verificrii tehnice a proiectrii i pentru plata elaborrii certificatului de performan
energetic a cldirii, precum i pentru elaborarea documentaiilor necesare obinerii
acordurilor, avizelor i autorizaiilor aferente obiectivului de investiie (documentaii ce stau
la baza emiterii avizelor i acordurilor impuse prin certificatul de urbanism, documentaii
urbanistice, studii de impact, studii/expertize de amplasament, studii de trafic etc.).

Pentru lucrrile de intervenii la construcii existente sau pentru continuarea lucrrilor la

obiective ncepute i neterminate, se includ cheltuielile efectuate pentru expertizarea
tehnic.
Pentru lucrrile de cretere a performanei energetice a cldirilor ca urmare a
modernizrilor/reabilitrilor, se includ cheltuielile pentru efectuarea auditului energetic.
3.4. Organizarea procedurilor de achiziie
n acest sub-capitol se includ cheltuielile aferente organizrii i derulrii procedurilor de
achiziii publice, precum: cheltuieli aferente ntocmirii documentaiei de atribuire i
multiplicrii acesteia (exclusiv cele cumprate de ofertani); cheltuielile cu onorariile,
transportul, cazarea i diurna membrilor desemnai n comisiile de evaluare; anunuri de
intenie, de participare i de atribuire a contractelor, coresponden prin pot, fax, pot
electronic etc., n legtur cu procedurile de achiziie public.
3.5. Consultan
n acest sub-capitol se includ cheltuielile efectuate, dup caz, pentru:
plata serviciilor de consultan la elaborarea studiilor de pia, de evaluare etc.;
plata serviciilor de consultan n domeniul managementului execuiei investiiei sau
administrarea contractului de execuie.
3.6.

Asisten tehnic

n acest sub-capitol se includ cheltuielile efectuate, dup caz, pentru:

asisten tehnic din partea proiectantului pe perioada de execuie a lucrrilor (n
cazul n care aceasta nu intr n tarifarea proiectului);
plata diriginilor de antier, desemnai de autoritatea contractant, autorizai
conform prevederilor legale pentru verificarea execuiei lucrrilor de construcii i
instalaii.
4 Cheltuieli pentru investiia de baz
4.1. Construcii i instalaii
n acest sub-capitol se cuprind cheltuielile aferente execuiei tuturor obiectelor cuprinse n
obiectivul de investiie: cldiri, construcii speciale, instalaii aferente construciilor, precum
instalaii electrice, sanitare, instalaii interioare de alimentare cu gaze naturale, instalaii de
nclzire, ventilare, climatizare, P.S.I., telecomunicaii i alte tipuri de instalaii impuse de
destinaia obiectivului.
Cheltuielile se desfoar pe obiecte de construcie, iar delimitarea obiectelor se face de
ctre proiectant.
Cheltuielile aferente fiecrui obiect de construcie sunt estimate prin devizul pe obiect.

4.2.

Montajul utilajelor tehnologice

n acest sub-capitol se cuprind cheltuielile aferente montajului utilajelor tehnologice i al

utilajelor incluse n instalaiile funcionale, inclusiv reelele aferente necesare funcionrii
acestora.
Cheltuielile se desfoar pe obiecte de construcie.
4.3. Utilaje, echipamente tehnologice i funcionale cu montaj
n acest sub-capitol se cuprind cheltuielile pentru achiziionarea utilajelor i echipamentelor
tehnologice, precum i a celor incluse n instalaiile funcionale.
Cheltuielile se desfoar pe obiecte de construcie.
4.4. Utilaje fr montaj i echipamente de transport
n acest sub-capitol se includ cheltuielile pentru achiziionarea utilajelor i echipamentelor
care nu necesit montaj, precum i a echipamentelor i a echipamentelor de transport
tehnologic.
Cheltuielile se desfoar pe obiecte de construcie.
4.5.Dotri
Se cuprind cheltuielile pentru procurarea de bunuri care, conform legii, intr n categoria
mijloacelor fixe sau obiecte de inventar, precum: mobilier, dotri P.S.I., dotri de uz
gospodresc, dotri privind protecia muncii.
Cheltuielile se desfoar pe obiecte de construcie.
4.6. Active necorporale
n acest sub-capitol se cuprind cheltuielile cu achiziionarea activelor necorporale: drepturi
referitoare la brevete, licene, know-how sau cunotine tehnice nebrevetate.
5. Alte cheltuieli
5.1.Organizare de antier
Se cuprind cheltuielile estimate ca fiind necesare contractantului n vederea crerii
condiiilor de desfurare a activitii de construcii-montaj.
5.1.1. Lucrri de construcii i instalaii aferente organizrii de antier
Se cuprind cheltuielile aferente construirii provizorii sau amenajrii la construcii existente
pentru vestiare pentru muncitori, grupuri sanitare, rampe de splare auto, depozite pentru
materiale, fundaii pentru macarale, reele electrice de iluminat i for, ci de acces - auto
i ci ferate -, branamente/racorduri la utiliti, mprejmuiri, panouri de prezentare, pichete
de incendiu i altele asemenea. Se includ, de asemenea, cheltuielile de desfiinare de
antier.

5.1.2. Cheltuieli conexe organizrii de antier

Se cuprind cheltuielile pentru: obinerea autorizaiei de construire/desfiinare aferente
lucrrilor de organizare de antier, taxe de amplasament, nchirieri semne de circulaie,
ntreruperea temporar a reelelor de transport sau distribuie de ap, canalizare, agent
termic, energie electric, gaze naturale, a circulaiei rutiere, feroviare, navale sau aeriene,
contractele de asisten cu poliia rutier, contract temporar cu furnizorul de energie
electric, cu uniti de salubrizare, taxe depozit ecologic, taxe locale; chirii pentru
ocuparea temporar a domeniului public, costul energiei electrice i al apei consumate n
incinta organizrii de antier pe durata de execuie a lucrrilor, costul transportului
muncitorilor nelocalnici i/sau cazarea acestora, paza antierului, asigurarea pompierului
autorizat etc.
5.2. Comisioane, cote, taxe, costul creditului
n acest sub-capitol se cuprind, dup caz: comisionul bncii finanatoare, cota aferent
Inspectoratului de Stat n Construcii pentru controlul calitii lucrrilor de construcii, cota
pentru controlul statului n amenajarea teritoriului, urbanism i pentru autorizarea lucrrilor
de construcii, cota aferent Casei Sociale a Constructorilor, valoarea primelor de
asigurare din sarcina autoritii contractante, taxe pentru acorduri, avize i autorizaia de
construire/desfiinare, precum i alte cheltuieli de aceeai natur, stabilite n condiiile legii.
n costul creditului se cuprind comisioanele i dobnzile aferente creditului pe durata
execuiei obiectivului.
5.3.Cheltuieli diverse i neprevzute
Estimarea acestora se face procentual din valoarea cheltuielilor prevzute la
capitolele/subcapitolele 1.2, 1.3, 2, 3 i 4 ale devizului general, n funcie de natura
i complexitatea lucrrilor.
n cazul obiectivelor de investiii noi, precum i al reparaiilor capitale, extinderilor,
transformrilor, modificrilor, modernizrilor, reabilitrii la construcii i instalaii
existente, se aplic un procent de pn la 10%.
n cazul lucrrilor de intervenii de natura consolidrilor la construcii existente i
instalaiile aferente, precum i n cazul lucrrilor pentru prevenirea sau nlturarea
efectelor produse de aciuni accidentale i/sau calamiti naturale, se aplic un
procent de pn la 20%, n funcie de natura i complexitatea lucrrilor.
Din procentul stabilit se acoper, dup caz, cheltuielile rezultate n urma
modificrilor de soluii tehnice, cantiti suplimentare de lucrri, utilaje sau dotri ce
se impun pe parcursul derulrii investiiei, precum i cheltuielile de conservare pe
parcursul ntreruperii execuiei din cauze independente de autoritatea contractant.
6 Cheltuieli pentru probe tehnologice i teste i predare la beneficiar
6.1. Pregtirea personalului de exploatare
n acest sub-capitol se cuprind cheltuielile necesare instruirii/colarizrii personalului n
vederea utilizrii corecte i eficiente a utilajelor i tehnologiilor.

6.2. Probe tehnologice i teste

n acest sub-capitol se cuprind cheltuielile aferente execuiei probelor/ncercrilor,
prevzute n proiect, rodajelor, expertizelor la recepie, omologrilor etc.
n situaia n care se obin venituri ca urmare a probelor tehnologice, n devizul general se
nscrie valoarea rezultat prin diferena dintre cheltuielile realizate pentru efectuarea
probelor i veniturile realizate din acestea.
n figura 19 se prezint structura devizului general, aa cum este ea precizat n legislaia
din Romnia.

Nr.
capitol/
Nr.
subcap
crt.
. deviz
general

Denumirea capitolelor de cheltuieli

2
3
4

1.1.
1.2.
1.3.

Cheltuieli pentru obinerea i

amenajarea terenului
Obinerea terenului
Amenajarea terenului
Amenajri pentru protecia mediului i
aducerea la starea iniial
Cheltuieli pentru asigurarea
utilitilor necesare obiectivului
Cheltuieli pentru proiectare i
asisten tehnic

3.1.
3.2.
3.3.
3.4.

Studii teren
Obinere avize, acorduri, autorizaii
Proiectare i inginerie
Organizarea procedurilor de achiziii

13
14
15
16

3.5.
3.6.
4
4.1.
4.2.
4.3.

17

4.4.

Consultan
Asisten tehnic
Cheltuieli pentru investiia de baz
Construcii i instalaii
Montajul utilajelor tehnologice
Utilaje echipamente tehnologice i
funcionale cu montaj
Utilaje fr montaj i echipamente de
transport

18
19
20
21
22

4.5.
4.6.
5
5.1.
5.1.1.

23
24
25
26

5.1.2.
5.2.
5.3.
6

9
10
11
12

27

Dotri
Active necorporale
Alte cheltuieli
Organizare de antier
Lucrri de construcii i instalaii
aferente organizrii de antier
Cheltuieli conexe organizrii de antier
Comisioane, cote, taxe, costul creditului
Cheltuieli diverse i neprevzute
Cheltuieli pentru probe tehnologice i
teste i predare ctre beneficiar
Pregtirea personalului de exploatare

28

Probe tehnologice i teste

Figura 19 Structura devizului general

Valoarea cheltuielilor pe obiect

exclusiv TVA
Mii lei

Mii

5. COSTUL LUCRRILOR DE CONSTRUCII

n teoria economic a costurilor n general i n particular pentru problemele legate de
economia construciilor, una din primele preocupri este aceea de a defini i clarifica
coninutul noiunilor specifice de cheltuial, cost i pre. Necesitatea i utilitatea unei astfel
de ntreprinderi rezult din urmtoarele aspecte:
Este absolut necesar existena clar i bine conturat a unei terminologii unitare
care s permit analiza i decizia corect pe baze economice, a problemelor legate
de realizarea i conducerea procesului de producie n construcii;
n condiiile economiei de pia preul unei lucrri de construcie devine o mrime
variabil a crei valoare este influenat de numeroi factori de cost i de cheltuial;
Evaluarea economic a execuiei lucrrilor de construcie, pentru a fi corect i ct
mai aproape de realitate, impune cunoaterea coninutului noiunilor de cheltuial i
cost;
Analiza economic a fenomenelor legate de procesul de producie, adoptarea unor
decizii manageriale, impune cunoaterea clar i evaluarea corect a mrimilor
legate de cheltuial, cost i pre;
Desfurarea corespunztoare din punct de vedere economic al activitii la diverse
nivele funcionale ale unei firme de construcii.
Discuiile cele mai aprinse i confuziile cele mai dese se fac n legtur cu noiunile de
cheltuial i cea de cost.
Cheltuiala este expresia bneasc a bunurilor care se consum, se distrug sau se pierd
pe socoteala firmei, cu sau fr destinaie determinat n interiorul unei firme sau n afara
acesteia.
Costul este o categorie economic care exprim n form bneasc consumul de valori de
orice natur ocazionat de realizarea unui produs, al unei lucrri de construcie sau al unui
serviciu.
Prin urmare noiunea de cheltuial are o sfer de cuprindere mult mai larg dect aceea
de cost i de obicei nu se pot suprapune sau stabili o egalitate ntre ele. Aceasta deoarece
costul, de regul, este echivalentul n bani al unui consum de resurse care se poate foarte
bine identifica i msura, spre deosebire de cheltuial care este expresia bneasc al unui
consum de resurse care nu se poate individualiya concret asupra unui singur produs sau
activiti.
Etimologic noiunea de cost provine de la verbul latinesc constare care
nseamn
a
stabili, a fixa ceva, de la care s-a desprins noiunea de costa folosit pentru a exprima ct
s-a consumat sau s-a pltit pentru un lucru sau un obiect. Deci costul are un caracter
universal, datorit coninutului pe care l exprim legat de consumul de resurse ocazionat
de producerea unei lucrri sau a unui serviciu. Consumul de resurse pentru realizarea
unei lucrri mai este cunoscut sub denumirea de consumaiuni sau consum de resurse.
Acestea sunt formate din materii prime i material, for de munc, utilaje ce sunt
consumate ntr-un proces de producie n vederea obinerii unor valori, care se mai
numesc i resurse ale procesului.

Considernd procesul de producie ca un sistem, legtura dintre consumul de resurse i

costuri se poate prezenta ca in figura 20.

RESURSE

PRODUSE

For de munc

Lucrri de
construcie

Materiale

SISTEM
DE
PRODUCIE

Materii prime
Utilaje

Produse de
construcii
Servicii

Combustibili

Figura 20. Sistemul de producie n construcii

Corespunztor fiecrui tip de resurs Xj se consum o anumit cantitate i dependent de

tipul, natura i volumul produciei realizate. Dac cantitatea de producie obinut este
unitar consumurile de resurse sunt i ele unitare. Se definete astfel matricea
consumurilor unitare de resurse.
X11 X12

...............

X1m

X21 X22

...............

X2m

.
.
.
.
Xn1 Xn2

...............

Xnm

Figura 21 Matricea consumurilor unitare de resurse

Din punct de vedere bnesc fiecrei resurse ce se consum i se poate asocia un pre
unitar de achiziie pj . Se poate descrie astfel matricea preurilor unitare ale resurselor.

p1

..............

.... p2

.................

.
.

............. pm

Figura 22 Matricea preurilor unitare ale resurselor

Prin nmulirea celor dou matrici se obine matricea costurilor unitare de execuie care se
poate calcula pentru fiecare proces de construcie.
Preul reprezint suma de bani pe care o primete executantul produsului de construcie
prin vnzarea acestuia ctre beneficiarul respectivului produs. Prin urmare preul este
astfel stabilit nct executantul s poat recupera toate costurile i cheltuielile ocazionate
de realizarea respectivului produs (lucrare de construcie) i s asigure i obinerea unui
beneficiu.
Sintetiznd putem spune c problema evalurii preului unei lucrri de construcie necesit
n prealabil determinarea (calculul) costurilor i cheltuielilor generate de execuia
respectivelor lucrri i apoi ca rezultat al negocierilor ntre beneficiar i executant stabilirea
unui pre de execuie (vnzare). n figura 23 este prezentat interdependena dintre
costurile i cheltuielile ocazionate de realizarea unei lucrri de construcii.

BENEFICIU

CHELTUIELI
DE RECEPTIE
SI
GARANTARE A
LUCRARILOR
CHELTUIELI
GENERALE
CHELTUIELI
DE
EXECUTIE

Materiale

COST
DIRECT DE
EXECUTIE

COST TOTAL
COST TOTAL
DE EXECUTIE

COST DE
EXECUTIE

Forta de
munca

PRET

Figura 23. Interdependena dintre costuri i cheltuieli

5.1. CLASIFICAREA COSTURILOR

Aa cum s-a definit anterior, din punct de vedere contabil, costul este o msur n termeni
monetari a cantitii de resurse utilizate pentru realizarea anumitor activiti. Din punct de
vedere managerial, costul este utilizat n diferite moduri sau altfel spus exist diferite tipuri
de costuri utilizate funcie de interesul managerial. Unele tipuri de costuri sunt utilizate
pentru estimare, altele pentru planificarea lucrarilor, proiectarea bugetelor sau controlul
costurilor, altele pentru luarea deciziilor pe termen lung sau scurt.
Principalii factori de caracterizare, difereniere i definire ai costurilor, sunt: procesul
tehnologic, omogenitatea i coninutul consumaiunilor, unitatea de produs, momentul
efecturii consumului de resurse, natura activitii de producie, momentele principale ale
produciei, volumul fizic al produciei.

a) Clasificarea costurilor funcie de procesul tehnologic

Unul din factorii importani care determin caracterul, diferenierea i definirea costurilor,
este procesul tehnologic. Aceast legtur conduce la separarea costurilor n 2 mari
grupe:
costuri tehnologice sau costuri de baz (manufacturing costs), respectiv costurile
asociate cu execuia activitilor firmei (respectiv execuia lucrrilor de construcii).
Aceste costuri se mpart n 3 categorii:
o costul materialelor, prin aceasta nelegndu-se costul acelor consumuri de
materiale care se regsesc sau se consum pentru execuia produsului de
construcie
o costul forei de munc (manoper), prin aceasta nelegindu-se
contravaloarea salariilor muncitorilor care realizeaz activitile de construcii
o costul utilajelor, prin aceasta nelegndu-se contravaloarea consumului de
utilaje, echipamente, maini i instalaii folosite pentru execuia lucrrilor de
construcii
Tot n categoria costurilor de baz sunt incluse i alte costuri legate de materiale,
for de munc i utilaje, dar care nu se regsesc n cadrul procesului de producie
(de execuie) a lucrrilor de construcie. n aceast categorie sunt incluse:
o taxe, impozite, asigurri legate de salarii i utilaje

o costuri legate de asigurarea calitii lucrrilor de construcii

costuri de regie sau costuri de organizare si conducere (operating costs); aceste
costuri, dei nu sunt legate direct de procesul de execuie a lucrrilor de
construcie, sunt ocazionate de necesitatea creerii condiiilor materiale de munc,
managementului procesului de execuie i a funcionrii firmei n general. n
aceast categorie sunt incluse
o costurile administrative ale firmei
o costurile administrative din antier
o costurile de recepie i garantare a lucrrilor

b) Clasificarea costurilor funcie purttorul de costuri (funcie de trasabilitatea

costurilor)
Acest factor de clasificare se refer la posibilitatea de a identifica un cost n legtur
direct cu produsul sau lucrarea de construcie realizat.
costul direct, este nemijlocit legat de execuie, el caracterizndu-se prin faptul c se
poate identifica momentul efecturii lui i msura mrimea acestuia pe fiecare
activitate.
costul indirect, sunt acelea ocazionate de execuia ntregului obiect de construcie;
fiind comune ntregii activiti de execuie, ele nu se pot repartiza n momentul
efecturii lor pe o anumit activitate sau proces.
Costurile directe se caracterizeaz prin faptul c ele sunt direct proporionale cu volumul
de producie realizat (cantitatea de lucrri executat).
Lei
Cost direct

Cantitate de
lucrari

Figura 24. Variaia costurilor directe

Costurile indirecte se caracterizeaz prin aceea c mrimea lor nu variaz proporional cu

volumul produciei (cantitile de lucrri executate) fiind relativ constant. n schimb
ponderea lor n costurile totale este variabil.

Cost unitate de
lucrare

lei

Cost indirect
Cost indirect

Cantitate de
lucrari

Cantitate de
lucrari

Figura 25. Variaia costurilor indirecte

c) Clasificarea costurilor funcie de dependena lor fa de volumul de lucrri
Din acest punct de vedere, distingem urmtoarele tipuri de costuri:
costuri fixe, sau constante, sunt acele costuri care fa de modificarea volumului
fizic de lucrri nu-i schimb mrimea
lei
Cost fix

Volum lucrari

costuri semifixe, acele costuri care i schimb marimea, la modificarea volumului

fizic de lucrri, ntr-o proporie nensemnat

lei

Cost semifix

Volum lucrari

 costuri variabile, acele costuri a cror mrime variaz funcie de schimbrile

volumului fizic de lucrri. Acestea, la rndul lor, pot fi costuri variabile proporionale
sau costuri variabile neproporionale.

Costuri variabile
proportionale

lei

Costuri variabile
neproportionale

lei

Volum lucrari

Volum lucrari

d) Clasificarea funcie de modul de calcul

Din acest punct de vedere distingem urmtoarele tipuri de costuri:
costuri unitare, respectiv costul calculat pe unitate de volum fizic de lucrri
executate. Trebuie reinut c, n general, costul unitar este un cost mediu pe unitate
de lucrare. Astfel costul unitar are o componet de cost fix i o component de cost
variabil i prin urmare costul unitar n general scade odat cu creterea volumului
fizic de lucrri executate.

Exemplu:
Volum de
lucrari

Cost fix
total

Cost variabil
total

Cost
total

Cost variabil
unitar

Cost fix
unitar

Cost unitar
(mediu)

d=b+c

e=c/a

f=b/a

d/a sau e+f

1.000

1.000

100

1.100

0,10

1,00

1,10

5.000

1.000

500

1.500

0,10

0,20

0,30

10.000

1.000

1.000

2.000

0,10

0,10

0,20

costuri totale,respectiv costul calculat pentru ntregul volum fizic de lucrri

executate.

e) Clasificarea costurilor din punct de vedere al actului managerial

Din acest punct de vedere distingem urmtoarele tipuri de costuri:
cost controlabil, respectiv mrimea costului este sub controlul conductorului
(responsabilului) activitii msurabile prin acel cost. n general toate costurile
variabile cum ar fi costul materialelor, costul manoperei, sunt sub controlul
managerului de proiect sau a antreprenorilor
cost necontrolabil, respectiv acele costuri a cror mrime nu este sub influena
deciziei manageriale. n aceast categorie pot fi enumerate costurile legate de
uzura echipamentelor, utilajelor, instalaiilor de lucru.
cost standard (cost normat), este un cost pre-determinat, care se utilizeaz n
general ca mrime de referin. Aceste costuri sunt stabilite pe baza consumurilor
necesare pentru realizarea activitilor la care se refer costul standard.
cost suplimentar, este diferena de cost dintre mai multe variante de execuie a
aceleeai activiti (lucrri de construcie)
cost marginal, este costul pentru execuia unei cantiti unitare suplimentare de
lucrare. Costul marginal urmrete s stabileasc limitele ntre care evolueaz
costurile i modificrile acestora sub aciunea factorilor de influen.

Exemplu:
Costul total pentru execuia a 1.000 buci este de 10.000 RON
Costul total pentru executia a 1,100 buci este de 10,600 RON
100 buci executate n plus cost 600 RON
Costul total marginal pentru execuia cantitii de 100 buci este de 600 RON
Costul unitar marginal este de 6 RON

f) clasificarea costurilor funcie de structura funcional a firmei de construcii

Din acest punct de vedere distingem urmtoarele tipuri de costuri:
cost administrativ, este costul aferent funcionrii aparatului administrativ al firmei
cost de marketing, respectiv costul aferent funcionrii serviciului de marketing
(aprovizionare, depozitare, gestionare,etc) i a serviciilor legate de activitatea
comercial a firmei
cost de producie
cost de promovare

 cost servicii, respectiv costul serviciilor realizate de teri pentru firma n cauz

n figura 26 este prezentat o schem sintetic a tipurilor de costuri.

Cost controlabil
Cost necontrolabil

cost tehnologic

Cost stansard

cost regie

Cost suplimentar
Cost marginal
Cost administrativ
Cost marketing

Cost fix

COST

Cost semifix

Cost productie
Cost promovare

Cost variabil

Cost servicii

Cost direct

Cost unitar

Cost indirect

Cost total

Figura 26. Tipuri de costuri

5.2. ESTIMAREA COSTURILOR

Prin estimare a costurilor se nelege o previziune a costurilor totale finale de execuie a

unui proiect de construcie. Aceast definiie presupune 2 aspecte importante, i anume:
Estimarea este un calcul aproximativ
Estimarea conine incertitudini
Scopul principal al estimrii costurilor este s furnizeze o mrimi de referin pentru
controlul costurilor, pentru a verifica dac resursele consumate n timpul execuiei
proiectului sunt inute n cadrul costurilor evaluate n faza de fezabilitate a proiectului.
Deviaiile de la acestea pot s pun n pericol profitabilitatea proiectului i pot transforma
un proiect de succes ntr-o catastrof.
Acurateea estimrii costurilor este dependent de informaiile existente n vederea
evidenierii i calculului acestora. n figura 27 este prezentat o structur a costurilor totale
ale unui proiect de construcie din acest punct de vedere.

Costuri de dezvoltare a
proiectului uor de pus n
eviden

Costuri de
executie

Cheltuieli
de
investitie

Costuri de
exploatare

Consum
energie

Costuri ascunse

Onorarii proiectare
si management

Costuri furnizori

Costuri de ntreinere

Punere in
functiune

Figura 27. Costurile totale ale unui proiect de construcie

Exist mai multe modaliti de clasificare a tipurilor de estimri ale costurilor unui proiect
de construcie. Dintre acestea, cele mai semnificative sunt:
a)

Estimri dependente de gradul de definire a proiectului

Acest tip de estimri sunt dependente de procentul de detaliere a proiectului arhitectural si

de rezisten. Sunt definite astfel nivelul de informaii pe care le are la dispoziie
practicianul n ingineria costurilor pentru a efectua estimrile.
b)

Estimri dependente de utilizarea lor

Acest tip de estimri sunt n legtur direct cu utilitatea pentru care sunt fcute. Astfel
vom avea estimri utilizate pentru ntocmirea studiilor de fezabilitate, estimri pentru
ntocmirea documentaiilor de autorizare a lucrrilor, estimri pentru proiectarea bugetelor,
estimri pentru ntocmirea de ctre contractori a ofertelor de pre, estimri pentru controlul
evoluiei proiectului, etc.
c)

Metodologia estimrii

Pentru estimarea costurilor se folosesc mai multe metodologii, respectiv proceduri de

formare si estimare a costurilor, care la rndul lor pot fi de natur probabilistic sau
determinist.
Pe parcursul ciclului de via al unui proiect sunt realizate diverse estimri (vezi figura 28).
Aceste estimri sunt utilizate pentru realizarea diferitelor functii ale managementului de
proiect. (vezi figura 29). Astfel n faza incipient de dezvoltare a proiectului de construcie,
beneficiarul are nevoie de o estimare a costului probabil de realizare a proiectului
(investiiei) pentru a evalua fezabilitatea financiar a acestuia Aceast estimare este
realizat avnd la dispoziie un volum minim de informaii deoarece este solicitat n
momentul cnd investitorul are o idee vag cu privire la ce dorete s realizeze. Odat ce
proiectarea este nceput se pot face estimri ale bugetelor de execuie ale diferitelor
etape ale proiectului. Aceste bugete sunt grupate intr-un plan de costuri care este un
sumar al tuturor cheltuielilor ocazionate de realizarea proiectului de construcie. Marimea
acestui buget este verificat periodic pe parcursul detalierii proiectrii, utilizndu-se
metode de estimare din ce n ce mai exacte odat cu proiectarea detaliilor de execuie. De
asemenea n aceast perioad bugetul iniial sufer modificri i corecturi urmrindu-se
ncadrarea n limitele costurile adoptate n cuprinsul studiului de fezabilitate. n caz de
necorelare, se fac estimri pentru soluii alternative de proiectare. n final, se fac estimri
utilizabile beneficiarului n vederea anticiprii i analizei ofertelor de pre. Estimri sunt de
asemenea realizate i dup nceperea execuiei efective a proiectului, pentru controlul
costurilor. Contractorii fac estimri ale limitelor maxime de cost a propriilor activiti n aa
fel nct s se ncadreze n sumele oferite i contractate. Pe parcursul execuiei estimeaz
costul efectiv al lucrrilor executate, le compar cu costurile limit i realizeaz corecturile
necesare. Deasemenea pe parcursul execuiei, beneficiarul estimeaz preurile pentru
modificrile solicitate la proiect i analizeaz impactul acestora fa de studiul de
fezabilitate i contractul iniial de execuie.

Managementul proiectului

Achiziia terenului

Etapele de realizare a proiectului

Estimari ale proiectului

Cerintele beneficiarului
Definitia pietei si cerintele
acesteia
Estimarea costurilor totale ale
proiectului pentru beneficiar

Selectia proiectantilor
si consultantilot
Studiu de fezabilitate i
proiectare conceptual

Asigurarea finantarii
proiectului

Estimri conceptuale
pentru beneficiar

Estimare de verificare a proiectarii

30% din proiect executat

Elaborarea si intocmirea
proiectului
Estimari pentru obtinerea
autorizatiilor de construire

Estimare de verificare a proiectarii

60% din proiect executat

Estimare de verificare a proiectarii

90% din proiect executat

Selectia contractorilor
Executie proiect de
constructie

Estimare detaliata a
contractorului
Estimari ale contractorului pe
parcursul executiei constructiei

Receptia si punerea in
functiune

Estimare a costului final al

proiectului

Promovare
Estimare a costului de intretinere
si reparatii

Obtinerea autorizatiilor de
functionare
Perioada de viata si
exploatare a constructiei

Estimarea costurilor de
dezafectare sau de schimbare a
destinatiei
Schimbarea destinatiei sau
dezafectare constructie

Figura 28. Estimri pe perioada de via a proiectului de construcie

Fazele proiectului

Sarcinile estimatorului

Faza de planificare
Beneficiarul analizeaz fezabilitatea
proiectului propus

Pregtete estimrile conceptuale n

vederea previzionrii unui cost total al
proiectului

Faza de proiectare preliminar

Proiectantul pregtete schiele i
desenele conceptuale ale proiectului

ntocmete o planificare a costurilor

pe baza estimrilor iniiale ale
proiectului i proiecteaz un buget al
proiectului

Faza de proiectare
ntocmirea proiectului de detaliu

Verific corectitudinea estimrilor

preliminare prin estimri succesive pe
parcursul dezvoltrii proiectului i
face corecturile necesare

ntocmirea documentelor de
contractare a lucrrilor
Detaliile i caietele de sarcini sunt
ntocmite furnizndu-se contractorilor
toate informaiile necesare

Pregtete estimri n vederea

aprecierii i analizei ofertelor
contractanilor

Contractarea lucrrilor
Se finalizeaz faza de selecie a
contractanilor i s ncheie contractele
de execuie a lucrrilor

Pregtete estimri ale contractanilor

sau/i a subcontractanilor i
ntocmete oferte de pre pentru
acetia.

Execuia lucrrilor de construcie

Pregtete estimri pentru controlul

costurilor pe parcursul execuiei i
pentru evaluarea modificrilor aprute
la proiect.

Figura 29 Rolul estimatorului pe parcursul realizrii unui proiect de construcie

5.3. FACTORII CARE INFLUENEAZ MRIMEA COSTURILOR ESTIMATE

Principalul scop al activitii de estimare a costurilor este acela de a oferi previziuni ct mai
corecte i reale cu privire la costurile de realizare ale unui proiect de construcie
corespunztor diferitelor etape de execuie a acestuia. Pe parcursul ciclului de via al
unui proiect de construcie, practicianul n ingineria costurilor trebuie s fie capabil s
realizeze o serie de estimri, ncepnd cu estimri n fazele iniiale ale proiectului pn la
decontul final al proiectului. Calitatea acestor estimri, n sensul concordanei dintre

valorile estimate i cele efectiv realizate, este direct proporional cu volumul de informaii
i gradul de certitudine a acestora, pe care practicianul n ingineria costurilor le are la
dispoziie. n practic, o estimare perfect a costurilor nu este posibil, orice estimare
indiferent ct de bun este, conine o serie de factori de risc care se traduc ntr-o diferen
ntre costurile estimate i cele efectiv realizate pe parcursul execuiei proiectului de
construcie. Gradul de aproximare al mrimii costurilor se msoar prin diferena ntre
costul de revenire (costul realizat) i cel estimat corespunztor etapei de realizare a
proiectului de construcie. n figura 30 se prezint variaia gradului de aproximare a
costurilor pe parcursul realizrii unui proiect.

+10%

+20%

+30%

+ 40%

Posibile
depasiri de cost

COST DE
REVENIRE
(COST REALIZAT)

+5%

-10%

-20%

+30%

-40%

0%
-5%

Figura 30 Exactitatea estimrii costurilor

Decontare finala

Contractare

Proiectare de detaliu

Proiectare conceptual

Studiu de fezabilitate a
proiectului

Studii de oportunitate a
dezvoltrii proiectului

Posibile
economii de cost

n literatura de specialitate, n funcie de gradul de precizie al estimrii, sunt definite mai

multe clase de estimare (vezi tabelul1) funcie de etapa de dezvoltare a proiectului.
Tabelul 1. Clase de estimare ale proiectului
Etapa de
dezvoltare a
proiectului

Identificarea i stabilirea temei de proiectare

Realizarea proiectului

Activiti
specifice etapei

Analiza
premiselor
dezvoltrii
proiectului

Studiu de
fezabilitate

Stabilirea temei
de proiectare

Sstabilirea
conceptiei
proiectului

Elaborarea
proiectului pn
la faza de proiect
D.D.E.

Clasa de estimare

Denumirea clasei
de estimare

Estimare de
analiz a
proiectului

Estimare de
fezabilitate

Estimare de
fundamentare a
proiectului

Estimare
conceptual

Estimare de
control

Scopul estimrii

Evalueaz
potenialul
proiectului

Analizeaz
fezabilitatea
tehnic i
economic a
proiectului

Caracterizeaz
soluiile
alternative de
dezvoltare a
proiectului i
recomand
soluii finale

Selecteaz
concepiile
optime de
proiectare

Fundamenteaz
controlul
costurilor pentru
execuia
proiectului

Nivelul de
aproximare al
estimrii

40%

30%

20%

15%

10%

Documentaie
economic care
se ntocmete

Raport de
evaluare

Studiu de
fezabilitate

Plan de
dezvoltare (plan
de afaceri)

Studii de concept

Plan de
management al
proiectului

Factorii care influeneaz mrimea costurilor unui proiect de construcie pot fi analizai
funcie de momentul cnd intervin pe perioada de realizare a acestuia.
a) Factori ce influeneaz mrimea costurilor n perioada de identificare i stabilire a
temei de proiectare
Nu exist 2 proiecte de construcii identice i, chiar n condiiile existenei unor similitudini
ntre ele, costul lor va fi ntotdeauna diferit. Costurile unui proiect sunt dependente de
costurile de obinere a terenului, de materialele utilizate, de echipamentele i utilajele
folosite i de costurile forei de munc specifice regiuni unde se realizeaz proiectul.
Aceste costuri variaz funcie de o serie ntreag de factori, sintetic prezentai n figura 31.
Caietul de Sarcini a proiectului, definete atributele fizice i de calitate ale unui
proiect

 Locaia, unde se realizeaz proiectul influeneaz costurile prin condiionrile

impuse de autoritile publice locale (proceduri de autorizare, taxele de autorizare,
durata procesului de autorizare, msurile de protecie a mediului impuse, etc) i prin
specificul amplasamentului (costuri de aprovizionare, norme de proiectare, costuri
de transport, asigurarea forei de munc, etc)
Modalitatea de selecie a ofertanilor i tipul de contract, aleas de ctre investitor
poate modifica valoarea costurilor estimate. Astfel costurile unui proiect n cazul
unui contract la pre unitar sunt diferite dect cele pentru un contract la pre total. n
cazul contractelor de tip proiectare execuie costurile sunt diferite dect n cazul
unui contract tradiional n care se execut un proiect realizat de beneficiar.
Caracteristicile antierului, respectiv condiiile de teren, nivelul apelor freatice,
accesul, condiiile arheologice, influeneaz mrimea costurilor estimate
Felul construciei, respectiv dac este o construcie nou sau dac se utilizeaz o
structur veche care se consolideaz i remodeleaz. De cele mai multe ori o
construcie nou este mai ieftin deci una care veche care se reface.
Impozite i taxe, mrimea acestora este dependent nu numai de regiunea n care
se realizeaz proiectul ci i de tipul proiectului. Astfel sunt proiecte care funcie de
destinaie sau activiti care se vor desfura n interiorul lor pot fi scutite de taxe
sau plti taxe ameliorate.
Durata de realizare a proiectului, n general proiectele cu durate lungi de realizare
conduc i spre costuri ridicate. Exist ns i situaii n care pentru reducerea
duratelor de execuie sunt necesare costuri suplimentare.
Inflaia, care conduce la variaia costurilor (de cele mai multe ori n sensul creterii)
pe perioada de realizare a proiectului
Locaia

Selecia
ofertanilor
i contractare

Durat

Caiet de sarcini

Estimri efectuate n
faza de identificare i
stabilire a temei de
proiectare

Caracteristici
antier

Impozite i taxe

Construcie nou
sau refacere

Inflaie

Figura 31 Factorii care conduc la modificarea costurilor estimate n faza de identificare

a proiectelor

b) Factori ce influeneaz mrimea costurilor n cursul punerii n oper a proiectului

Dup nceperea punerii n oper a unui proiect, costurile estimate ale acestuia foarte rar
rmn neschimbate. n faza de proiectare, n msura n care sunt disponibile informaii
suficiente i proiectul este definit n detaliu, costurile pot fi estimate corect i pot fi
considerate fixe. Dar chiar i n aceste condiii, exist o serie de factori care pot conduce
la o cretere a costurilor de execuie a proiectului. n figura 32 sunt prezentai o serie
dintre factorii care conduc la modificarea costurilor estimate dup nceperea punerii n
oper a proiectului.

Condiii de
teren
neprevzute

Inflaie sau
modificarea
preurilor

Management
defectuos al
proiectului

Modificri ale
planurilor de
execuie

Fora major

Modificri ale costurilor

estimate dup nceperea
punerii n oper a
proiectului

Modificarea
cursului de schimb
valutar

Probleme de
finanare a
proiectului

Modificarea costurilor
de obinere a terenului

Penurie de
materiale i/sau
echipamente

Alegerea unor
antreprenori
necorespunztori

Figura 32. Factori care produc variaia costurilor dup nceperea punerii n oper

Modificri ale planurilor de execuie, care pot apare datorit unor condiii diverse: la
dorina beneficiarilor, condiii de execuie modificate care impun reproiectarea
elementelor de construcie, etc. Aceste modificri ale planurilor de execuie
presupun costuri suplimentare de proiectare i uneori costuri supimentare de
execuie.
Management defectuos al proiectului, are consecine n toate etapele de realizare a
proiectului de construcie, conducnd la:
lips de planificare i organizare
comunicare defectuoas ntre participanii la realizarea proiectului

imposibilitatea de a identifica problemele i de a efectua modificrile necesare la

proiect
lipsa de control asupra duratei i costului de execuie
Condiii de teren neprevzute, care apar n momentul execuiei lucrrilor de
construcie i care a fost imposibil de prevzut prin intermediul testelor iniiale cu
privire la amplasament. Drept urmare este posibil o modificare total a preiectului
cu creterea simultan a costurilor i duratei de execuie.
Inflaie sau modificri ale preurilor, care pot apare pe parcursul execuiei i care
uneori pot fi mai mari chiar dect cele care au fost prevzute atunci cnd s-au
estimat costurile proiectului
Penurie de materiale i/sau echipamente, datorat fie slabei dezvoltri economice a
regiunii unde se realizeaz proiectul i care nu poate asigura volumul de
materiale/echipamente necesare punerii n oper, fie lipsei efective de pe pia a
unor materiale situaie care nu a fost prevzut de proiectant.
Modificarea cursului de schimb valutar, care intervine fie atunci cnd moneda
contractului este alta dect moneda naional, fie cnd achiziia unor materiale sau
echipamente se face din alte ri
Alegerea unor antreprenori necorespunztori, n sensul c n general acetia sunt
selectai ca rezultat al ofertelor de pre propuse i negociate i nu ca rezultat al
experienei profesionale i a capacitii tehnice de realizare a lucrrilor de
construcie. Drept rezultat se produc ntrzieri ale duratelor de execuie i costuri
suplimentare datorate non-calitii.
Probleme de finaare a proiectului, materializate prin lipsa fondurilor necesare
punerii n oper a proiectului care conduc la creterea duratelor i implict a
costurilor de execuie. Dac lipsa resurselor financiare este ndelugat este posibil
chiar o denunare a ofertelor iniiale de pre i negocierea ntregului contract de
execuie a lucrrilor.
Modificarea costurilor de obinere i folosin a terenului
Fora major, aa cum este ea specificat n contract i precizat n legislaia
comercial a respectivei ri
n afara acestor factori principali, pot apare i alte cauze care s conduc la creterea
costurilor de execuie pe perioada punerii n oper, dintre care putem enumera: estimri
greite ale costurilor, implicarea nefericit a autoritilor publice locale sau naionale.

5.4. TEHNICI I METODE DE ESTIMARE A COSTURILOR

In timp, funcie de interesele de moment sau cultura economic, s-au cristalizat mai multe
tehnici i metode de evaluare.
n principiu exist 4 tehnici de baz folosite pentru estimarea costurilor unui proiect de
construcie, utilizabile n oricare din etapele de via a acestuia.
a) Tehnici subiective aceste tehnici se bazeaz pe experiena practicianului n
ingineria costurilor n evaluarea costurilor unor proiecte similare. Estimrile
efectuate folosind aceast tehnic trebuie ntotdeauna nsoite de explicaii cu
privire la ipotezele i limitele avute n vedere la determinarea costurilor: factori
geografici, politici, mna de lucru, materiale, echipamente, etc. Acest tip de
estimare conduce la rezultate care se ncadreaz ntr-o marj de eroare de +/- 40%
b) Tehnici parametrice sunt tehnici aproximative, ele fiind aplicabile dac se cunosc
elementele principale ale proiectului (de exemplu: lungime i lime construcie,
nlime, tip de structur, materiale utilizate, etc) considernd regulile normale de
proiectare i execuie.Valorile obinute n urma estimrii se vor raprta n lei/mp
construcie sau lei/mc construcie. Acest tip de estimare conduce la rezultate care
se ncadreaz ntr-o marj de eroare de +/- 15%
c) Tehnica comparaiei este o tehnic utilizabil numai n situaia n care proiecte
sau lucrri de construcie similare au fost deja realizate. n aceast situaie
practicianul n ingineria costurilor ia n considerare doar influena asupra costurilor a
unor factori cum ar fi: inflaie, diferene distane de transport sau aprovizionare, etc.
Acest tip de estimare conduce la rezultate care se ncadreaz ntr-o marj de
eroare de +/- 10%
d) Tehnici analitice sunt tehnici foarte precise dar care necesit o detaliere a
proiectului i o bun cunoatere a acestuia de ctre practicianul n ingineria
costurilor. Aplicarea acestor tehnici presupune o divizare a proiectului n elemente
componente (stabilirea unei structuri de lucru a proiectului). Pentru fiecare parte de
proiect se calculeaz analitic costurile utiliznd norme de calcul cu luarea n
consideraie a inflaiei i a caracteristicilor proiectului. n general valorile obtinute
pentru cost sunt exprimate corespunztor unitii de msur specifice a lucrrii de
construcie care se evalueaz (mc beton, mp cofraj, kg armtur, etc). Acest tip de
estimare conduce la rezultate care se ncadreaz ntr-o marj de eroare de +/- 5%

n ce privete metodele de evaluare, n figura 33 este prezentat o sintez a acestora i o

coresponden a diverselor denumiri sub care sunt ntlnite n activitatea practic de
evaluare.

Metoda de
evaluare pe unitate
de cazare

Metoda de evaluare prin

raportare la unitatea
funcional a proiectului

Metoda de
evaluare pe mp
suprafata de
construciei

Metoda de evaluare pe
unitate de masur de
suprafata specific (Ac
sau Ad)

Metoda bazat pe
preuri de referin

Metoda de
evaluare pe mc de
construcie
Metoda de
evaluare pe mp
suprafata
orizontal sau
vertical a
construciei

Metoda de evaluare pe
unitate de msur
caracteristic a
construcie

Metoda de
evaluare pe unitate
de masur de
lucrare

Metoda de evaluare pe
unitate de msur de
lucrare de construcie

Metoda de
evaluare pe baz
de masurtori
exacte a
proiectului

Metoda analitic de
evaluare pe baza
preurilor resurselor
utilizate

Metod bazat pe
preuri unitare

Figura 33. Metode de estimare a costurilor unui proiect de construcie.

n general la estimarea costurilor unui proiect de construcie se utilizeaz o combinaie a
metodelor de evaluare. Astfel investitorul / beneficiarul proiectului estimeaz o gam de
costuri pentru construcie folosind metode de evaluare bazate pe preuri de referin,
respectiv pre pe unitate funcional (lei/pat spital; lei/unitate de cazare hotel; lei/elev
si/sau clasa scoala; lei/loc tribuna sportiv; lei/loc parcare; etc.) sau pre pe unitate de
msur specific (lei/mc depozit; lei/mp suprafa birou; lei/ml canalizare; lei/km drum;
etc). n general aceste evaluri furnizeaz o limit de cost utilizat de investitor/beneficiar
pentru analizele economice i financiare ale sale. La rndul su executantul atunci cnd
pregtete i prezint oferta proprie, avnd la dispoziie elemente concrete ale proiectului
(chiar dac lipsesc detaliile de execuie), utilizeaz metode de evaluare pe unitate de
msur de lucrare (lei/mc beton; lei/mp cofraj, etc). Ulterior, n condiiile acceptrii ofertei
sale, atunci cind fie primete fie elaboreaz el nsui detaliile de proiectare, executantul va
estima costurile folosind metode analitice.

CAPITOLUL 6 EVALUAREA TERENURILOR

Orice investiie n construcii este indisolubil legata de terenul pe care se realizeaz.

Amplasamentul, poziia, caracteristicile geotehnice ale terenului influeneaz n mod
hotartor natura si tipul investiiei, soluiile tehnice de rezolvare a construciilor i
determin n final costurile i cheltuielile de investiie i pe cele de exploatare. Din acest
punct de vedere, este capital pentru managementul unui proiect de investiie, s fie
cunoscute toate informaiile referitoare la terenul pe care urmeaz s fie amplasat
investiia i s fac o evaluare tehnic i economic corect a acestuia.
Identificarea caracteristicilor tehnico-economice ale unui teren de constructie, n
vederea evaluarii acestuia, necesit cunoaterea unor noiuni de baz din sfera
cadastrului i a geotehnicii terenurilor.

6.1. Noiuni generale privind cadastrul

Legea care fundamenteaz activitatea de cadastru din ara noastr, este Legea
cadastrului i publicitii imobilare nr 7/1996 cu modificri i completri ulterioare.
Conform acesteia, activitatea de cadastru se clasific n cadastru general i cadastru de
specialitate.
Cadastrul general, este definit ca fiind un sistem unitar i obligatoriu de eviden
tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii.
Cadastru de specialitate, este un subsistem de eviden i inventariere sistematic a
bunurilor imobile, din punct de vedere tehnic i economic, cu scopul administrrii lor
raionale i sunt specifice unor domenii de activitate, dup cum urmeaz: cadastrul
fondului agricol, cadastrul fondului apelor, cadastrul fondului forestier, cadastrul
terenurilor cu destinaie special (pentru domeniul transporturilor, pentru monumente
istorice, pentru domeniul industrial, pentru terenuri destinate aprrii rii, etc) i
cadastrul fondului imobiliar-edilitar.
Scopul cadastrului, este multiplu i const, spre exemplu, n asigurarea suportului
tehnic necesar identificrii proprietilor imobiliare, a garantrii lor, impozitarea
proprietilor, etc.
Documentele cadastrale i cartea funciar cuprind informaii cantitative, calitative i
juridice despre proprietate, derivnd de aici i cele trei funcii ale cadastrului, respectiv:
Funcia tehnic, care se refer la determinarea, prin msurtori i calcule
specifice topo-cadastrale, a poziiei, formei i mrimii suprafeelor de teren i ale
cldirilor i construciilor;

 Funcia economic, prin care se ncadreaz terenurile n clase de calitate i se

carteaz cldirile n funcie de materialele de construcie, de starea fizic i de
dotri;
Funcia juridic, prin care se identific i se nscrie n dosarul de cadastru i n
cartea funciar, proprietarul bunului imobil, n baza actului juridic care atest
dreptul de proprietate respectiv.
Categorie de folosin a terenurilor, reprezint o caracterizare codificat din punct de
vedere al destinatiei terenului, n functie de scopul pentru care este utilizat (agricol,
silvic, construcii, ci de comunicaii, exploatare minier, etc.). n tabelul 2 este
prezentat o sintez a categoriilor i subcategoriilor de folosin a terenurilor i
simbolizarea lor.
Planuri cadastrale, sunt planuri tematice care conin limitele unitilor administrativteritoriale ale sectoarelor cadastrale, zonelor de intravilan i de extravilan, ale unitilor
teritorial cadastrale (corpuri de proprietate i parcele) precum i numerotarea cadastral
a acestora. Exist planuri cadastrale de baz si de ansamblu.
Planul cadastral de baz, cuprinde n detaliu elemente de cadastru general i se
realizeaz la diferite scri. De pe un plan cadastral de baz, pot fi culese urmtoarele
informaii: poziia punctelor din reeaua geodezic de stat, limitele i punctele de hotar
ale unitilor administrative-teritoriale, limitele intravilanelor, limitele i numerele
cadastrale ale corpurilor de proprietate, limitele parcelelor i ale construciilor
permanente din cadrul corpurilor de proprietate, reeaua de transport, ape, construcii
hidrotehnice, reele de utiliti. n figura 34 este prezentat un plan cadastral.
Plan cadastral de ansamblu, este o reprezentare generalizat a unei uniti
administrative-teritoriale i conime elemente de cadastru grupate n ansamblu pe
categorii de folosin, cum ar fi terenul arabil i pdurile din aria reprezentat i zona de
curi i construcii.
Cartea funciar, este un registru public n care sunt evideniate situaia material i
juridic a imobilelor, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la aceste
bunuri. Cartea funciar este format din urmtoarele pri:
Titlu, n care este trecut numrul de carte funciar, numele localitii n care se
afl bunul imobil (corpul de proprietate) i data nregistrrii acestuia n cartea
funciar;
Partea I (foaia de avere), este rezervat descrierii imobilului n baza dosarului de
cadastru pentru ntabulare;
Partea a-II-a (foaia de proprietate), privete dreptul de proprietate
Partea a-III-a(foaia de sarcini), se refer la nscrierile privind dezmembrmintele
dreptului de proprietete i sarcini.
n figura 35 este exemplificat un extras de carte funciar.

Tabelul 2.
Simbol

A
AP
AG
AO
AS
ASO
AC
AD
P
PP
PL
PT
F
FP
FL
FT
VN
VH
VP
VHA
L
LI
LF
LD
LP
PD
PDP
PDT
PDR
PDPS
HR
HB
HA
HP
HS
HC
HM
DA
DN
DJ
DC
DS
DE
DT
CF
C
CC
CA
CI
CD
CMP
CFF
CP
CT
CPJ
CTZ
CS
CAT
NN
NB
NR
NS
NM
NG
NH

Subcategorii de folosin

Arabil propriu-zis
Pajiti cultivate
Grdini cultivate
Orezrii
Sere
Solarii i rsadnie
Cpunrii
Alte culturi perene
Puni curate
Puni mpdurite
Puni cu pomi fructiferi
Puni cu tufriuri i mrciniuri
Fnee curate
Fnee mpdurite
Fnee cu pomi fructiferi
Fnee cu tufriuri i mrciniuri
Vii nobile
Vii hibride
Pepiniere viticole
Plantaii de hamei
Livezi clasice
Livezi intensive i superintensive
Plantaii arbuti fructiferi
Plantaii de dud
Pepiniere pomicole
Pduri
Perdele de protecie
Tufiuri i mrciniuri
Rchitrii
Pepiniere silvice
Ape curgtoare
Lacuri i bli naturale
Lacuri de acumulare
Amenajri piscicole
Ape cu stuf
Canale
Marea teritorial
Autostrzi
Drumuri naionale
Drumuri judeene
Drumuri comunale
Strzi i ulie
Drumuri de exploatare
Drumuri i poteci turistice
Ci ferate
Construcii
Curi i construcii
Cariere
Cimitire
Diguri
Exploatri miniere i petroliere
Fie de frontier
Parcuri
Piee i trguri
Plaje i tranduri
Taluzuri pietruite
Terenuri de sport
Alte terenuri de construcii
Nisipuri zburtoare
Bolovniuri, stncrii, pietriuri
Rpe, ravene, torente
Srturi cu crust
Mocirle i smrcuri
Gropi de mprumut, depozite
halde

Categorii de folosin

Cod grupa de
destinaie

Arabil
-A-

Puni
-PTDA
Fnee
-F-

Vii
-V-

Livezi
-L-

Pduri
-P-

TDF

Terenuri cu ape i stuf

-HR,HB-

TDH

Ci rutiere i ci ferate
-DR,CF-

TDS

Terenuri cu construcii i curi

-CC,C-

TDI

Terenuri degradate i
neproductive
-N-

Figura 34. Plan cadastral

Figura 35 Extras de carte funciara

Numrul cadastral, face legtura ntre planul cadastral, registrele cadastrale i cartea
funciar, precum i cu bazele de date grafice i textuale ale sistemului informatic
cadastral

6.2. Noiuni generale de geotehnica

Geotehnica este definit ca tiina aplicat, care studiaz caracteristicile fizice, chimice
i mecanice ale terenurilor, precum i comportarea lor sub aciunea construciilor. n
acest scop se elaboreaz i se ntocmesc diverse documentaii geotehnice, cum ar fi:
aviz geotehnic preliminar, studiu geotehnic, studio geotehnic de detaliu, studiul
geotehnic pentru proiectul n faz unic, raportul de monitorizare geotehnic, expertiza
geotehnic.
Avizul geotehnic preliminar. Scopul ntocmirii acestei documentaii l reprezint
elaborarea unui Aviz geotehnice pentru fazele preliminare de proiectare (studiul de
prefezabilitate i studiul de fezabilitate). Avizul geotehnic preliminar (AG-P) are drept
scop s ajute clientul la evaluarea fezabilitii adaptrii la amplasament a lucrrii. Avizul
geotehnic preliminar nu se poate substitui studiului geotehnic necesar la proiectarea
lucrrilor.
Studiul geotehnic, reprezint documentaia geotehnic de baz necesar pentru
proiectarea oricrei construcii. Studiul geotehnic face parte din proiectul tehnic i din
Documentaia Tehnic pentru Autorizarea Construciei (DTAC).
Studiul geotehnic de detaliu (SG-D) se elaboreaz pentru faza de detalii de execuie n
situaiile n care pentru proiectarea detaliilor de execuie sunt necesare elemente
suplimentare fa de cele furnizate de Studiul geotehnic elaborat pentru faza de proiect
tehnic i care a fcut parte i din DTAC.
Studiul geotehnic pentru proiectul n faz unic ,n cazul n care proiectul se elaboreaz
n faz unic (PFU), n locul fazelor PT i DDE, se ntocmete un Studiul geotehnic
pentru proiectul n faz unic.
Raportul de monitorizare geotehnic a execuie., Monitorizarea geotehnic a execuiei
lucrrilor urmrete de a asigura c lucrrile legate de geotehnic sunt realizate n
conformitate cu proiectul pentru a se putea dispune, dac se dovedete necesar,
adaptarea, pe msura avansrii lucrrilor, a detaliilor de execuie n funcie de condiiile
geotehnice ntlnite i de comportarea lucrrilor n faza de construcie.
Monitorizarea geotehnic a execuiei trebuie efectuat, de laboratorul studiului
geotehnic, de uniti autorizate sau de specialiti atestai de MLPTL pentru domeniul Af.
Raportul de monitorizare geotehnic a execuiei cuprinde notele de sintez a
monitorizrii geotehnice (n primul rnd natura i caracteristicile terenurilor ntlnite i
compararea cu previziunile) precum i note privind comportarea lucrrii n curs de
execuie i a vecintii.
Expertiza geotehnic. Obiectivul documentaiei geotehnice denumit Expertiza
geotehnic (EG) l reprezint expertizarea unuia sau mai multor elemente geotehnice

ale unei lucrri noi, n faza de proiectare sau n faza de execuie, sau al unei lucrri
existente.
n cazul unei lucrri noi, Expertiza geotehnic poate expertiza studii geotehnice
realizate n prealabil, cu referire la lucrarea sau la partea din lucrarea specificat prin
tem.
n cazul unei lucrri existente, Expertiza geotehnic se difereniaz dup cum lucrarea
este fr avarie sau cu avarie. n cazul unei lucrri fr avarie, obiectivul expertizei
geotehnice l reprezint, de regul, expertizarea unui element geotehnic specific al
lucrrii, cu luarea n considerare a studiilor geotehnice realizate n diferitele faze ale
proiectrii precum i a observaiilor fcute pe parcursul execuiei i exploatrii. n cazul
unei lucrri cu avarie, obiectivul principal al expertizei geotehnice l constituie
investigarea cauzelor geotehnice ale avariei constatate i evaluarea remediilor de avut
n considerare.
Complexitatea i volumul ncercrilor care se efectueaz n teren precum i
complexitatea i volumul calculelor geotehnice de proiectare sunt dependente de
Categora geotehnic a terenului de pe amplasament.
ncadrarea preliminar a unei lucrri ntr-una din categoriile geotehnice trebuie s se
fac, n mod normal, nainte de cercetarea terenului de fundare. Aceast ncadrare
poate fi ulterior schimbat. Categoria poate fi verificat i eventual schimbat n fiecare
faz a procesului de proiectare i de execuie. Diferitele aspecte ale proiectrii unei
lucrri pot impune abordri care s corespund la diferitele categorii geotehnice. Nu
este necesar s se trateze ntreaga lucrare n concordan cu exigenele categoriei
celei mai ridicate. Metodele unei categorii mai ridicate pot fi utilizate pentru a justifica o
proiectare mai economic sau atunci cnd proiectantul consider oportun acest lucru.
Categoria geotehnic exprim riscul geotehnic. Sunt definite n acest sens 3 categorii
geotehnice:
1. Categoriei geotehnice 1 care prezint risc geotehnic redus
2. Categoriei geotehnice 2 care prezint risc geotehnic moderat
3. Categoriei geotehnice 3 care prezint risc geotehnic major
Riscul geotehnic depinde de dou categorii de factori:
factorii legai de teren, dintre care cei mai importani sunt:
o condiiile de teren
o apa subteran
factorii legai de structura
factori legai de vecinti
Pentru a facilita ncadrarea lucrrii ntr-o Categorie geotehnic, se recomand folosirea
urmtoarei metodologii:
Se atribuie fiecruia dintre cazurile aferente celor 4 factori enumerai mai sus un
numr de puncte, specificat n dreptul cazului respectiv
Se nsumeaz punctele corespunztoare celor 4 factori
La punctajul stabilit pe baza celor 4 factori, se adaug puncte corespunztoare
zonei seismice de calcul a amplasamentului

ncadrarea n categorii geotehnice se va face n funcie de punctajul total, n

concordan cu tabelul urmtor

Nr.
crt.

Riscul geotehnic

Categoria
geotehnic

Tip

Limite punctaj

Redus

6...9

Moderat

10...14

Major

15...21

Exigenele privind investigaiile geotehnice care trebuie realizate i metodele de

proiectare utilizate, corespunztor categoriilor geotehnice, sunt precizate n tabelul
urmtor
Categoriile geotehnice
Categoria geotehnic 1

Categoria
geotehnic 2

Categoria
geotehnic
3

Investigaii
geotehnice

anuri, penetrri i
foraje de recunoatere
a terenului.

Investigaii de rutin
cuprinznd anuri,
penetrri, foraje,
ncercri n
laborator i eventual
pe teren

Investigaiile
menionale
la Categoria
geotehnic
2 i, n plus,
ncercri cu
caracter
special n
laborator i
pe teren.

Metode de
proiectare

Metode de proiectare
bazate pe msuri
prescriptive i pe
proceduri simplificate,
ca de exemplu
utilizarea tabelelor cu
presiuni convenionale
la fundarea direct.

Calcule de rutin
pentru
stabilitate/capacitate
portant i
deformaii, folosind
metode uzuale
recomandate n
normele n vigoare.

Calcule mai
complexe,
care pot s
nu fac
parte din
normele n
vigoare.

Calculele de stabilitate
i de deformaii pot s
nu fie necesare.

6.3. Evaluarea terenului

Evaluarea are drept scop estimarea unei valori comerciale a terenului n vederea
adoptrii unor decizii privind : amplasamentul viitoarei investiii, modaliti de obinere a
terenului, soluii posibile de realizare a construciilor (cu referire n special la soluiile de
fundare), soluii de racord la reelele de utiliti, etc. Rezultatele evalurii sunt utilizate
n faza de pregtire a investiiei, respectiv la elaborarea i ntocmirea studiilor de prefezabilitate, a studiilor de fezabilitate, a planurilor de afaceri, a cererilor de finanare, etc.
Evaluarea unei parcele de teren, este o ntreprindere dificil n primul rnd datorit
multitudinii de factori (unii cunoscui la momentul evalurii alii nu) care pot influena
aceast valoare, prin prisma modului n care urmeaz a fi utilizat aceast parcel de
teren.

6.3.1. Metoda comparaiei prin bonitate pentru evaluarea terenurilor

Metoda presupune aprecierea valorii unui teren prin stabilirea unui punctaj, care
apreciaz calitatea acestuia din punct de vedere investiional. Algoritmul de calcul
utilizeaz un pre de referin (pre barem) care este corectat pe baza unor elemente de
comparaie (bonitate). Relaiile de calcul, sunt urmtoarele :
Pentru terenuri amplasate in localiti mari cu populaie de peste 10.000 locuitori
Vp = K x (A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V+P) x M x F x Gs x H x Go x Cr x U x Z
K coeficient de actualizare a valorii de referin a terenului, n funcie de variaia
cursului de schimb interbancar :
Curs BNR la data evalurii

K=
3,5084 RON/euro (06,09,2005)

A valoarea de baz a terenului (valoare determinat pentru un curs de schimb valutar

de 3,5084 RON/euro, comunicat de BNR la data de 06.09.2005). Valoarea de baz a
terenului pe categorii de localiti, se stabilete prin corectarea valorii de baz
corespunztoare municipiului Bucureti, aplicndu-se urmtorii coeficieni:
COD

CATEGORIA LOCALITII

COEFICIENT DE CORECIE

IA

Bucureti

1,00

IIB

Municipii i orae cu peste 200.000 locuitori

0,90

IIIC

Orae sau comune cu 50.000 pn la 200.000

locuitori

0,80

IVD

Localiti cu 10.000 pn la 50.000 locuitori

0,60

VE

Staiuni turistice importante

0,70 0,90

VIF

Staiuni turistice de mai mic importan

0,50 0,70

De asemenea, n cadrul fiecrei localiti, n funcie de zona din care face parte terenul,
se realizeaz o difereniere, rezultnd n final urmtoarele valori de baz ale terenului:
CATEGORIA
LOCALITII ZONA

BUCURETI
IA

IIB=0,9XIA

IIIC=0,8XIA

VE=0,9XIA

VIF=0,8XIA

420 RON/mp

378
RON/mp

320 RON/mp

VIF=0,7YIA

IVD=0,6XIA

VIF=0,5XIA

336
RON/mp

294
RON/mp

252
RON/mp

210
RON/mp

288
RON/mp

256
RON/mp

224
RON/mp

192
RON/mp

160
RON/mp

220 RON/mp

198
RON/mp

176
RON/mp

154
RON/mp

132
RON/mp

110
RON/mp

150 RON/mp

135
RON/mp

120
RON/mp

105
RON/mp

90 RON/mp

75 RON/mp

n funcie de posibilitatea de racordare a terenului la utilitile tehnico-edilitare ale yonei

(localitii), se aplic urmtoarele corecii (procente din valoarea de baz A):
Poziionarea reelei fa de terenul evaluat
TIP DE RETEA

La gard
(%)

Pn la 100 m
(%)

Pn la 200 m
(%)

ntre 200 si 500 m

(%)

S=ap, canal (apa 60% si canal

40%)

16,7

14,2

11,7

8,35

G= gaze

6,7

5,63

4,56

3,35

T= termoficare

16,7

13,7

10,63

8,35

E= electricitate

6,7

5,63

4,56

3,35

Tf=telefonie

3,4

2,86

2,31

1,70

Pentru distane mai mari de 500 m nu se aplic nici o corecie.

D tipul de drum la care terenul are acces (% din A)
-

Modernizat cu asfalt, beton, pavele:

Modernizat cu bolovani de ru:
Modernizat cu balast:

+16,70%
+9,14%
+6,20%

B- forme, proporii i orientarea terenului (%dinA)

-

Teren la col cu 2 strzi:

+5%
Foarte favorabil (raportul laturilor 1/2, 1/3):
+5%
Favorabil (raportul laturilor1/4, 1/5):
0%
Nefavorabil, forme neregulate, greu de organizat, raportul laturilor peste 1/5 sau
cu front la calea public sub 10 m:
-5%

Orientare favorabil:

+3%

R restricii de folosire conform planului urbanistic (% din A)

-

neconstruibil, in afar de ntrebuinri secundare: -40%

construibil, condiionat i cu restricii, n funcie de cauza i gravitatea restriciilor:
-10% ; -20%

C- suprafa adecvat sau nu, n cadrul urban, n funcie de utilizarea i poziia specific
a terenului (% din A)
-

zona 0 i ultracentral

zona 1 i 2 i 3 favorabil

V- aspectul urbanistic i estetic

urban-social (% din A)
- defavorabil:
- favorabil:
- deosebit de favorabil:

sub 150 mp: -5%

150 300 mp: +5%
Peste 300 mp: +8%
sub 150 mp: 0%
150 300 mp: +3%
Peste 300 mp: +5%
al imobilelor vecine, calitatea vecintilor i confortul
-10% pn la -20%
0,00
+10% pn la +20%

P poluare (% din A)
- sonor:
-3% pn la -5%
- reziduri gazoase:
-3%
- reziduri solide:
-5%
- reziduri lichide:
-7%
- mirosuri i infestri:
-10%
Trebuie avut n vedere i avizul de mediu existent la data efecturii evalurii.
M- coeficient privind ponderea suprafetei terenului construibil fa de toat suprafaa
terenului evaluat (criteriu important pentru aspectul financiar, conform normelor din
legislaia urbanistic)
- construibil peste 60%:
M=1,20
- construibil intre 45% si 60%:
M=1,00
- construibil sub 45%:
M=0,75

F- coeficient privind natura terenului de fundare

-

pentru teren normal de fundare :

F= 1,00
pentru teren macroporic care necesit msuri speciale de consolidare a solului:
F=0,80
pentru terenuri neconsolidate, umpluturi recente, care necesita fundare indirect:
F=0,50

Gs- coeficient privind gradul seismic al zonei

-

pentru gradul 7-8:

pentru gradul 9:

1,00
0,85

H- coeficient privind regimul de nlime construibil

-

pentru regim de nlime P+M+1-3 etaje:

pentru regim de nlime P+M+4-6 etaje:
pentru regim de nlime P+M+7-12 etaje:
pentru regim de nlime P+M+13-20 etaje:
pentru regim de nlime P+M+peste 20 de etaje:

1,00
1,25
1,40
1,80
2,20

Go coeficient privind starea terenului format din produsul coeficienilor rezultai la pct
a. i b.
a.Teren ocupat cu dotri construcii:
-

ce nu necesit dezafectri:
ce necesit dezafectri pariale sau totale:
ocupat cu construcii de patrimoniu:

1,00
0,75 0,95
0,40

b.Pentru teren n pant:

-

favorabil constructiv:
1,00
nefavorabil, necesit rezolvri speciale constructive: 0,80 0,90
nefavorabil, n zone turistice:
0,70 0,80

Cr coeficient privind situaia juridic a terenului

-

terenuri cu procese n curs pentru definitivarea proprietii:

0,90

U utilizarea terenului
-

dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii destinate

exploatrii comerciale, hoteluri, mic industrie, birouri, comer, parcaje subterane
i anexe tehnice aferente:
U = 3,00
dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine uni sau
multifuncionale destinate exploatrii comerciale sau vnzrii:
U = 2,00
dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine individuale
unifamiliale:
U = 1,00
dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii cu caracter
social, cultural, umanitar sau de interes public:
U = 0,50

Z - coeficient de zon indiferent de utilizarea terenului

AMPLASARE TEREN

n zona 0 pe arterele principale nominalizate de

Autoritile Locale

BUCURETI

MUNICIPII CU PESTE 200.000

LOCUITORI

3,00 x 2,00 =
6,00

2,00 x 1,50 = 3,00

n zona 0 vecine cu arterele importante pn la

200 m

3,00 x 1,50 =
4,50

2,00

n zona 0 oricare alte poziii

3,00

1,50

Pentru terenuri amplasate n localiti mici cu o populaie sub 10.000 de locuitori

Vt = Vb x K x ( A + B + F + T + E + G + R + P + S) x M x Go x Cr x U x Z,
Vb - valoarea de baz a terenului, determinat n funcie de importana localitii (sat,
comun, ora mic)
-

sat :
3,65 RON/mp
comun:
5,50 RON/mp
comune limitrofe oraselor cu o populaie mai mare de 50.000 de locuitori i
staiunile balneare, precum i cele amplasate n imediata vecintate a cilor de
acces rutier de nivel european:
7,30 RON/mp
oras mic:
9,15 RON/mp

K coeficient de actualizare a valorii de referin a terenului, n funcie de variaia

cursului de schimb interbancar :
Curs BNR la data evalurii

K=
3,5084 RON/euro (06,09,2005)

A - categoria localitii
-

sat:
comun:
ora mic:
staiuni turistice mici i zone cu potenial turistic, balnear:

0,1
0,2
0,4
1,50

B - poziia terenului fa de localitate

-

n exteriorul localitii:
n zona periferic:
n zona median:
n zona central:
n zone construibile extravilane, ntre localiti, pe artere cu trafic intens:

0,0
0,5
0,8
1,0
1,2

F funciile economico-sociale ale localitii

-

activitate agricol:
0,5
activitate agricol i funcie economic limitat n mica industrie i servicii: 0,8
activitate complex cu accent pe industrie i prestri de servicii:
1,0

T poziia terenului fa de cile de transport (coeficieni cumulativi)

-

rutiere adiacente:
rutiere cu transport in comun:
feroviare(pn la 2 km fa de staie):
fluviale (pn la 5 km de port):
maritime(pn la 10 km de port):

0,2
0,3
0,3
0,5
0,5

E - echiparea tehnico-edilitar a zonei n care se afl terenul, reele la distan de:

TIP DE RETEA

LA GARD

PN LA 500 M

Retea de alimentare cu ap

0,30

0,15

Reea de canalizare

0,20

0,10

Reele de energie electric

0,30

0,15

Reea de gaze naturale

0,50

0,25

Reea de energie termic

0,50

0,25

Reea de telefonie

0,20

0,20

G caracteristici geotehnice defavorabile

-

cu dificulti de fundare:
inundabile:
alunecri de teren:

-0,2
-0,4
-0,7

R restricii de folosire a terenului

-

neconstruibil:
construibil cu restricii:

-0,4
-0,1 pn la -0,3

P poluat cu reziduuri
-

sonore:
gazoase:
solide:
lichide:

-0,2
-0,3
-0,5
-0,7

S raportul ntre faada i adncimea terenului

-

foarte favorabil (1/2 , 1/3):

favorabil (1/4 , 1/5):
nefavorabil (peste 1/5):

+0,5
0,0
-0,5

M- coeficient privind ponderea suprafetei terenului construibil fa de toat suprafaa

terenului evaluat (criteriu important pentru aspectul financiar, conform normelor din
legislaia urbanistic)
- construibil peste 60%:
M=1,25
- construibil intre 45% si 60%:
M=1,00
- construibil sub 45%:
M=0,85
n cazul terenurilor ocupate de ageni economici agricoli sau industriali, coeficientul va fi
urmtorul:
-

construibil pn la 1.000 mp:

construibil ntre 1.000 mp si 1.500 mp:
construibil ntre 5.000 mp si 10.000 mp:
construibil peste 10.000 mp:

1,00
1,15
1,20
1,25

Go coeficient privind starea terenului format din produsul coeficienilor rezultai la pct
a. i b.
a.Teren ocupat cu dotri construcii:
-

ce nu necesit dezafectri:
ce necesit dezafectri pariale sau totale:
ocupat cu construcii de patrimoniu:

1,00
0,75 0,95
0,40

b.Pentru teren n pant:

-

favorabil constructiv:
0,95
nefavorabil, necesit rezolvri speciale constructive: 0,80 0,90
nefavorabil, n zone turistice:
0,70 0,80

Cr coeficient privind situaia juridic a terenului

-

terenuri cu procese n curs pentru definitivarea proprietii:

0,90

U utilizarea terenului (coeficient de zon, numai la orae mici i indiferent de

delimitarea construciilor)
-

dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii destinate

exploatrii comerciale, hoteluri, mic industrie, birouri, comer, parcaje subterane
i anexe tehnice aferente:
U = 3,00
dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine uni sau
multifuncionale destinate exploatrii comerciale sau vnzrii:
U = 2,00
dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine individuale
unifamiliale:
U = 1,00
dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii cu caracter
social, cultural, umanitar sau de interes public:
U = 0,50

Z - coeficient de zon numai la orae mici

-

zona 0 :
n restul zonelor:

1,1 pn la 1,2
1,0

Observaii generale:
-

metoda descris anterior este recomandat a fi utilizat doar n situaiile n care

se urmrete evaluarea calitii investiionale a unui teren;
metoda nu este recomandat a fi utilizat atunci cnd se dorete estimarea unei
valori comerciale a terenului;
n situaiile n care exist puine informaii cu privire la valoarea comercial a unui
teren, se poate aplica, cu observaiile i limitrile de rigoare, i metoda descris
anterior pentru estimarea valorii comerciale a terenului.

7. ESTIMAREA COSTURILOR UTILIZND METODE BAZATE PE PREURI DE

REFERIN

n sistemul tradiional de estimare a costurilor, exist 2 proceduri de evaluare:

estimare la prima vedere, care este realizat n mod obinuit n fazele incipiente de
dezvoltare a unui proiect de construcie
estimare detaliat, cu ajutorul creia se realizeaz o calculaie ct mai apropiat de
realitate a costurilor de execuie a unui proiect de construcie
Pentru prima categorie de estimri, metodele de evaluare se bazeaz n general pe
experienele anterioare ale practicianului n ingineria costurilor sau pe date cunoscute
privind realizarea n trecut a unor proiecte similare.
Pentru a doua categorie de estimri, costurile se determin funcie de activitile/procesele
de construcie folosite pentru punerea n oper a proiectului, duratele de execuie a
acestora, costul forei de munc utilizate, etc. Pentru a realiza aceste estimri, este
necesar s existe o bun nelegere a tehnologiilor i metodelor de organizare a execuiei.

Pe perioada ciclului de via extins al unui proiect de construcie, practicianul n ingineria

costurilor realizeaz o serie de estimri utilizate n diferite scopuri. Aceste tipuri de estimri
sunt:
estimri pentru planificarea conceptual a proiectului. n faza incipient a unui
proiect, fundamentndu-se pe cerine foarte generale privind mrimea, capacitatea,
calitatea anticipat a construciilor, parametrii de exploatare, este necesar o
estimare conceptual. O estimare conceptual se bazeaz pe cerinele stabilite de
beneficiar/investitor pentru proiect, care la rndul lor depind de parametrii planului
de afaceri ntocmit de ctre acesta. O estimare conceptual este realizat nainte
de a fi elaborate plane, specificaii de execuie i caiete de sarcini. Acest tip de
estimri au o acuratee de +/- 30% pn la +/- 40% fa de valoarea de revenire a
proiectului
estimri pentru fezabilitate. Dup ce scopul i parametrii de funcionare ai
proiectului au fost stabilii, utiliznd specificaiile preliminare de proiectare
(dimensiuni geometrice, calitate, durate de execuie, alcatuire, etc), se elaboreaz
estimri ale bugetului de realizare a proiectului (n ara noastr, n general sub
forma unui deviz general vezi cap.4). Acest buget estimeaz principalele costuri
de execuie i punere n funciune ale proiectului. Acest tip de estimri au o
acuratee de +/- 20% fa de valoarea de revenire a proiectului
estimri pe perioada proiectrii Fundamentndu-se pe documentele proiectrii
(plane, schie, memorii tehnice, caiete de sarcini, etc) pe msur ce acestea sunt
realizate, se efectueaz estimri ale costurilor proiectului. n mod obinuit aceste
estimri se realizeaz pe msur ce activitatea de proiectare avanseaz,

urmrindu-se att o analiza a valorii soluiilor proiectate i selectarea celor mai

eficiente ct i verificarea permanent a modului n care sunt respectate costurile
totale ale proiectului aa cum au fost ele stabilite n cadrul studiilor de fezabilitate.
n mod obinuit estimrile de cost se fac atunci cnd s-a ajuns la realizarea a 15%,
30%, 60% i 90% din ntregul proiect. Aceste estimri au o acuratee de +/- 10%
fa de valoarea de revenire a proiectului.
estimri pentru execuie. Aceste estimri se realizeaz atunci cnd sunt cunoscute
n totalitate documentele contractuale ale proiectului. Aceste estimri se bazeaz
fie pe costuri medii sau costuri normate fie ca rezultat a unor analize de pre
specific executantului. Acest tip de estimri au o acuratee de +/- 5% fa de
valoarea de revenire a proiectului
estimri pe parcursul execuiei. Aceste estimri sunt realizate n mod obinuit
pentru a evalua impactul asupra costului total al proiectului, a dispoziiilor de antier
care modific proiectul iniial contractat. De asemenea i executantul lucrrilor de
construcie, face astfel de estimri n scopul verificrii permanente a costului i
cheltuielilor de execuie, a respectrii valorilor programate i stabilirea coreciilor
atunci cnd este cazul.

Metodele de estimare bazate pe preuri de referin, fac parte din categoria metodelor la
prima vedere i sunt utilizate pentru planificarea conceptual a proiectului, pentru
studierea fezabilitii proiectului i pentru estimri n perioada de proiectare.
Metodele de estimare bazate pe preuri de referin, sunt utilizate n general n fazele
incipiente ale unui proiect, cnd informaiile despre acesta sunt limitate i cnd este nevoie
s se stabileasc costuri pentru a evalua optiunile i a lua decizii privind cerinele
beneficiarului i fezabilitatea proiectului.
Metodele de estimare bazate pe preuri de referin se fundamenteaz pe parametrii
tehnici caracteristici construciilor. Aceti parametrii se refer la:
msuri fizice caracteristice proiectului, cum ar fi: m 2 suprafa util; m2 suprafa
construit; m3 construcie; etc.
tipuri de construcii: spital; coal; bloc de locuine; etc
natura materialelor din care se execut construcia: lemn; beton; metal; etc
utiliti pentru construcie: ap; canalizare; nclzire; aer condiionat; etc
n general preurile de referin sunt stabilite la o anumit dat, motiv pentru care acestea
sunt actualizate prin intermediul unor indici de actualizare.

7.1. Metoda costului de nlocuire

Metodologia de calcul a costului de nlocuire este specific rii noastre i este
reglementat prin Normativul GV-0001/0-1995 Metodologie pentru evaluarea cldirilor i
construciilor speciale din grupele 1 i 2 de mijloace fixe.
Aceast metodologie utilizeaz ca preuri de referin valorile incluse n Cataloagele de
reevaluare ediia 1964, elaborate de institute de proiectare de profil. Metodologia de
evaluare pe baza cataloagelor respective, permite stabilirea cu ajutorul unor calcule
simplificate, a valorii tehnice la zi a oricrui tip de construcie indiferent de destinaie.
Aceast metodologie presupune 3 etape:
Etapa 1 stabilirea valorii tehnice de nlocuire cu ajutorul cataloagelor de
reevaluare la nivelul de preuri pentru 01,01,1965
Prin valoare tehnic de nlocuire se nelege totalitatea cheltuielilor care ar fi
ocazionate de nlocuirea n stare nou a construciei la data evalurii
Etapa 2 indexarea la zi a valorii tehnice de nlocuire
Prin valoare de nlocuire indexat se nelege valoarea construciei corespunztor
nivelului de preuri la data la care se face evaluarea
Etapa 3 dac este cazul corectarea valorii tehnice de nlocuire cu o serie de
coeficieni care in cont de gradul de uzur tehnic a construciei

7.1.1 Stabilirea valorii tehnice de nlocuire

Pentru stabilirea valorii tehnice de nlocuire se utilizeaz Cataloagele pentru reevaluarea
cldirilor i construciilor speciale 1964. Aceste cataloage se utilizeaz la estimarea
costurilor pentru cldiri i construcii speciale considerate complet finalizate i
recepionate, indiferent de perioada de execuie efectiv.
Cataloagele de reevaluare cuprind obiectele de construcii clasificate funcie de utilizarea
lor. Prin obiect de construcie se nelege o construcie distinct, delimitat spaial i
caracterizat printr-o destinaie funcional bine determinat. Cdirea poate fi compus din
mai multe pri, dar care alctuiesc un tot unitar din punct de vedere al sistemului
constructiv. n componena unui obiect de construcie sunt luate n considerare
urmtoarele categorii de lucrri:
Lucrri de construcii propriu-zise
Lucrri de instalaii funcionale interioare (de la branament)
Nu fac parte din obiectul de construcie: utilajele i instalaiile tehnologice, conductele
tehnologice care le deservesc, precum i mobilierul i echipamentele specifice anumitor
obiecte cu caracter special(cantine, spitale, bi publice, teatre, etc).
Obiectele de construcii de referin sunt grupate ntr-un numr de 35 de cataloage de
reevaluare. Coninutul fiecrui catalog este sistematizat dup cum urmeaz:

 Cuprins i index alfabetic

Instruciuni pentru folosirea catalogului, cuprinznd i exemple de calcul
Fiele de indicatori ai valorii de nlocuire
Fiele de indicatori ai valorii de nlocuire sunt ntocmite pe variante de obiecte de
construcii reprezentative la care se refer catalogul. Variantele sunt stabilite n funcie de
parametrii ce pot da variaii importante ale preurilor de referin, cum ar fi:
la cldiri, se dau variante n funcie de destinaie, numr de nivele, sistem
constructiv, materiale constituente, etc
la drumuri, n funcie de destinaie, dimensiuni, sistem rutier, etc.
Fiele de indicatori ai preului de referin, cuprind:
denumirea i caracteristicile obiectului de construcie
delimitarea obiectului de construcie
unitatea de msur de referin, pentru care se stabilesc indicatorii valorici i modul
de determinare a dimensiunilor obiectului de construcie
indicatori valorici de nlocuire pe unitatea de msur de referin
termeni de corecie ce trebuie aplicai indicatorilor pentru a putea fi utilizai la
diferitele variante ce se ntlnesc pe teren.
ponderea principalelor categorii de lucrri, specifice obiectului respectiv, n valoarea
de nlocuire a ntregului obiect
Prin felul de alctuire, cuprinznd valori de nlocuire pentru cel mai uzual tip de obiect de
construcii, valori pentru variante ce difer prin structur, alctuire, funcionalitate, etc.,
precum i o palet larg de coeficieni de corecie pentru detalii de construcii i alctuire
(finisaje, instalaii, etc), cataloagele de reevaluare permit ncadrarea fidel a construciilor
i stabilirea unor valori tehnice de nlocuire a acestora n limitele convenabile de
exactitate.
n legtur cu indicatorii valorii tehnice de nlocuire cuprini n cataloagele de reevalauare,
se fac urmtoarele precizri:
Indicatorii preului tehnic de referin cuprind valorile medii ale tuturor cheltuielilor directe i
indirecte, necesare realizrii unui obiect de construcie, precum i cheltuielile de
organizare a antierului, de proiectare i profitul.
Indicatorii preului tehnic de referin au fost stabilii pentru condiii normale de fundare i
gradul de seismicitate 7. Avnd n vedere c dup 1964 i dup seismul din 1977 s-au
proiectat construcii pentru gradul de seismicitate 7,5; 8 i 9 n funcie de zona seismic de
amplasament, la construciile i cldirile proiectate i executate n aceste condiii se vor
aplica urmtoarele corecii:

Pentru cldiri i construcii proiectate i executate pe terenuri cu condiii grele de fundare,

cu o rezisten admisibil medie de 0,6 kg/cm2 fa de o fundare normal n teren cu
rezistena de 2 kg/cm2 , la 2 m adncime, se acord sporurile din tabelul de mai jos.
lei/mpAc
Numr de nivele

Soluii de fundare
P

P+1

P+2

Tlpi din beton armat sau radier

general, pe perne

185

235

295

Talpi din beton armat pe piloi din

beton armat

1040

Radier general pe piloi din beton

sau beton armat

2250

2250

2670

Pentru determinarea valorii tehnice de nlocuire unitare i totale, la nivel de preuri

01.01.1965, a obiectelor de construcii pentru care se estimeaz costurile, se parcurg
urmtoarele etape:
Se efectueaz o documentare ct mai ampl asupra mijlocului fix ce se evalueaz,
stabilindu-se caracteristicile tehnice cunoscute ale acestuia.
Se identific elementele necesare ncadrrii obiectului n cataloagele i fiele de
reevaluare
Se alege catalogul i fia de reevaluare corespunztoare obiectului de construcie
corespunztor elementelor de identificare tehnice stabilite anterior
Se determin valorile unitare de nlocuire ale obiectului, pe total i dac este cazul
pe categorii de lucrri, precum i coreciile datorate abaterilor fa de prevederile
din fie
Cu elementele astfel stabilite, se calculeaz valoarea tehnic unitar i total de
nlocuire, la nivelul preurilor de catalog 01.01.1965
n cazul cnd obiectul de construcie nu se regsete ca atare n catalog, se procedeaz
la asimilri i adaptri, introducndu-se eventual anumii coeficieni de corecie sulimentari
fa de cei din fi. De asemenea, dac n catalog nu se gsesc valori de nlocuire pentru
dimensiunile pe care le au obiectele de evaluat, aceste valori se stabilesc prin interpolare,
dac dimensiunile corespunztoare obiectului de evaluat se situeaz ntre mrimile
nscrise n catalog. In cazul cnd dimensiunile pe care le au obiectele de evaluat se afl n
afara limitelor prevzute n fie, nu se va proceda la extrapolare, ci se va lua n
considerare valoarea limit respectiv.

7.1.2. Indexarea la zi a valorii tehnice de nlocuire

Coeficienii de indexare fac posibil trecerea de la un nivel de preuri la altul, n vederea
unor calcule de comparabilitate. Cu ajutorul acestor coeficieni valorile tehnice de nlocuire
ale construciilor calculate cu ajutorul cataloagelor i fielor de reevaluare-ediia 1964, sunt
indexate la nivelul de preuri corespunztor oricror date. Aceti indici sunt stabilii periodic
i in cont de evoluia general a preurilor n activitatea de construcii. Indicii sunt elaborai
i aprobai de ctre: Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului; Ministerul
Finanelor. Indicii sunt elaborai i structurai n 2 grupe i 19 subgrupe de obiecte de
construcii. n tabelul 3 este prezentat un set de astfel de indici. Valorile coeficienilor de
indexare sunt calculai periodic i publicai prin grija Ministerului Lucrarilor Publice i
Amenajrii Teritoriului.

7.1.3. Corectarea valorilor tehnice de nlocuire funcie de uzura tehnic

Atunci cnd se solicit estimarea costurilor tehnice de nlocuire pentru construcii
existente, care vor fi incluse n viitorul proiect (fie prin demolare fie prin consolidare i
schimbarea destinaiei), calculul trebuie s in cont de pierderea de valoare datorit uzurii
reale a acestei construcii. Uzura poate fi:
fizic
moral
accidental
Uzura fizic se datoreaz efectelor produse de timp asupra elementelor componente
(mbtrnire) ca i solicitrilor la care au fost supuse n timpul exploatrii obiectului. Ea se
determin n conformitate cu Normativul P135/1995. Valorile coeficienilor de uzur fizic
din normativ nu sunt obligatorii, ele reprezint nivelele medii i sunt orientative. Utilizatorii
confruntai cu realitatea de pe teren, sunt singurii n msur s aprecieze valoarea real a
coeficienilor de uzur, justificnd ns abaterile (n plus sau n minus) fa de valorile
prevzute n normativ.
Pentru stabilirea uzurii fizice se procedeaz astfel:
se determin la faa locului condiiile de exploatare ale obiectului de construcie
precum i condiiile de mediu existent
se stabilete starea tehnic a obiectului de construciedeterminat de modul n care
se face exploatarea i efectuarea la timp i n bune condiii a lucrrilor de
intervenie i reparaii.
se stabilete pe baza informaiilor i evidenelor existente, anul drii n funciune a
obiectului de construcie
cu ajutorul elementelor menionate se determin din normativ coeficientul de uzur
fizic

TABELUL Nr.3
INDICII DE ACTUALIZARE A VALORII CLDIRILOR I CONSTRUCIILOR SPECIALE LA DATA DE 15 OCTOMBRIE 2010
01.01.65 01.01.73 01.07.82 01.01.73 01.07.90 29.12.90 01.04.91 01.07.90 15.03.92 01.01.93 15.10.93 31.03.94 31.07.94 30.09.94 31.10.94 31.12.94 31.03.95
01.01.73 30.06.82 01.07.90 01.07.90 29.12.90 01.04.91 15.03.92 15.03.92 01.01.93 15.10.93 31.03.94 31.07.94 30.09.94 31.10.94 31.12.94 31.03.95 30.06.95

PERIOADA

K2'

3x4
K2

35
6

60
7

198
8

6x7x8
K3
198
9

1,350
1,500
1,600
1,450
1,550
1,450
1,700
1,500
1,500
1,600

1,390
1,460
1,770
1,470
1,730
1,530
1,838
1,690
1,550
1,598

1,140
1,130
1,160
1,160
1,150
1,150
1,196
1,160
1,220
1,255

1,581
1,645
2,050
1,705
1,994
1,757
2,198
1,962
1,893
2,006

2,900
2,950
2,850
2,850
3,090
2,950
2,850
2,800
2,800
2,800

1,190
1,140
1,320
1,320
1,160
1,270
1,260
1,270
1,270
1,270

4,145
4,250
3,600
3,695
3,795
3,760
3,870
3,740
3,750
3,770

14,300
14,300
13,550
13,900
13,600
14,100
13,900
13,300
13,350
13,400

1,600
1,600
1,610
1,610
1,600
1,600
1,610
1,600
1,590
1,610

2,310
2,350
2,240
2,230
2,240
2,210
2,240
2,210
2,220
2,220

BAZA LEGAL:
K1

Curs valutar stabilit prin fixing (lei/$)

0

239/91

776/91

412/92 177/179/20
6
K4
K5
460
975
1650
10
11
12

500/94
1682
13

1756
14

1752
15

1767
16

1847
17

1975
18

1,650
1,640
1,630
1,610
1,600
1,610
1,680
1,630
1,660
1,640

1,280
1,270
1,270
1,290
1,260
1,290
1,250
1,260
1,270
1,270

1,040
1,050
1,050
1,040
1,050
1,050
1,050
1,050
1,050
1,050

1,050
1,060
1,050
1,050
1,050
1,060
1,050
1,050
1,040
1,050

1,040
1,040
1,040
1,040
1,050
1,040
1,050
1,050
1,040
1,050

1,260
1,250
1,250
1,270
1,230
1,240
1,230
1,240
1,240
1,240

1,170
1,170
1,160
1,170
1,160
1,170
1,150
1,160
1,160
1,150

CLDIRI

11

15D

Industriale
Agricole
Transp.-telecom. civile
Transp.-telecom. productive
Afaceri, comer
Depozitare
Locuine
nvmnt, tiin, cultur i art
Snt., as. social, cult. fizic, agrem.
Administrative

CONSTRUCII SPECIALE

21

29

Industriale
Agricole
Hidrotehnice
Transport i telecomunicaii
Depozitare
Transportul energiei electrice
Alimentare cu apa si canalizare
Transp.distrib.prod.petr.,gaze, tehn.
Alte construcii speciale

1,350
1,400
1,550
1,550
1,350
1,500
1,500
1,550
1,300

1,400
1,400
1,520
1,420
1,450
1,560
1,460
1,500
1,370

1,180
1,170
1,220
1,180
1,150
1,170
1,210
1,170
1,200

1,654
1,635
1,850
1,676
1,673
1,815
1,768
1,757
1,636

2,900
2,950
2,850
2,800
2,950
2,850
2,650
2,550
2,900

1,190
1,140
1,180
1,180
1,270
1,180
1,170
1,370
1,210

4,000
4,135
3,750
3,965
3,710
4,105
4,030
3,895
3,820

13,800
13,900
12,600
13,100
13,900
13,800
12,500
13,600
13,400

1,590
1,600
1,610
1,630
1,610
1,570
1,610
1,650
1,590

2,160
2,240
2,260
2,330
2,180
2,250
2,470
2,500
2,240

1,630
1,630
1,600
1,600
1,620
1,680
1,600
1,630
1,600

1,290
1,280
1,400
1,400
1,300
1,260
1,310
1,130
1,260

1,040
1,050
1,040
1,040
1,050
1,040
1,050
1,070
1,040

1,050
1,060
1,040
1,060
1,030
1,040
1,030
1,050
1,050

1,040
1,040
1,050
1,040
1,040
1,100
1,020
1,060
1,040

1,280
1,260
1,300
1,280
1,250
1,210
1,330
1,260
1,280

1,180
1,170
1,170
1,170
1,170
1,120
1,170
1,130
1,180

Indice mediu pe ramur

1,487

1,532

1,177

1,803

2,855

1,229

3,883

13,595

1,605

2,268

1,628

1,281

1,047

1,048

1,046

1,258

1,162

12
13A
13B
14A
14B
15A
15B
15C

22
23
24
25
26
27
28

TABELUL Nr.3 (continuare)

30.06.9 30.09.9 29.02.9 31.05.9 15.08.9 15.10.9 15.02.9 15.05.9

15.08.97 15.11.97 15.02.98 15.05.98 15.08.98 15.11.98 15.02.99 15.05.99 15.08.99 15.11.99
5
5
6
6
6
6
7
7

PERIOADA

30.09.9 29.02.9 31.05.9 15.08.9 15.10.9 15.02.9 15.05.9 15.08.9

15.11.97 15.02.98 15.05.98 15.08.98 15.11.98 15.02.99 15.05.99 15.08.99 15.11.99 15.02.00
5
6
6
6
6
7
7
7

BAZA LEGAL:
Curs valutar stabilit prin fixing (lei/$)
0

CLDIRI

2138

2858

2951

3137

3285

6822

7084

7442

7809

8285

8484

8736

9879

12175

15044

16088

17341

18695

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

11

Industriale

1,090

1,184

1,022

1,114

1,139

1,363

1,363

1,316

1,099

1,103

1,194

1,065

1,066

1,064

1,161

1,031

1,126

1,038

12

Agricole

1,100

1,189

1,038

1,120

1,116

1,396

1,327

1,332

1,107

1,091

1,207

1,062

1,076

1,054

1,160

1,035

1,121

1,028

13A

Transp.-telecom. civile

1,090

1,187

1,040

1,120

1,111

1,399

1,353

1,327

1,096

1,100

1,199

1,059

1,069

1,059

1,173

1,034

1,134

1,034

13B

Transp.-telecom. productive

1,090

1,184

1,029

1,113

1,137

1,363

1,365

1,337

1,097

1,100

1,200

1,064

1,067

1,062

1,175

1,035

1,135

1,034

14A

Afaceri, comer

1,100

1,189

1,041

1,125

1,103

1,423

1,370

1,309

1,089

1,093

1,212

1,058

1,066

1,061

1,172

1,032

1,136

1,025

14B

Depozitare

1,090

1,184

1,034

1,111

1,134

1,364

1,358

1,331

1,099

1,098

1,203

1,069

1,069

1,067

1,171

1,032

1,135

1,031

15A

Locuine

1,090

1,191

1,040

1,135

1,087

1,446

1,347

1,314

1,084

1,100

1,215

1,060

1,068

1,055

1,186

1,031

1,150

1,040

15B

nvmnt, tiin, cultur i art

1,090

1,187

1,043

1,121

1,102

1,414

1,354

1,329

1,090

1,098

1,198

1,063

1,075

1,060

1,183

1,033

1,145

1,035

15C

Snt., as. social, cult. fizic, agrem.

1,090

1,188

1,040

1,122

1,100

1,420

1,345

1,320

1,090

1,098

1,201

1,062

1,128

1,010

1,241

1,031

1,204

1,033

15D

Administrative

1,090

1,187

1,045

1,121

1,106

1,409

1,353

1,329

1,091

1,098

1,198

1,065

1,075

1,060

1,183

1,032

1,146

1,035

CONSTRUCII SPECIALE

21

Industriale

1,090

1,181

1,023

1,112

1,143

1,351

1,347

1,311

1,102

1,102

1,192

1,068

1,068

1,064

1,163

1,033

1,126

1,042

22

Agricole

1,090

1,190

1,034

1,111

1,120

1,391

1,342

1,308

1,098

1,099

1,207

1,064

1,074

1,060

1,170

1,032

1,134

1,037

23

Hidrotehnice

1,060

1,183

0,987

1,088

1,225

1,238

1,281

1,304

1,117

1,009

1,188

1,067

1,070

1,070

1,185

1,035

1,145

1,046

24

Transport i telecomunicaii

1,060

1,182

1,016

1,072

1,198

1,250

1,314

1,344

1,095

1,088

1,190

1,083

1,070

1,110

1,191

1,023

1,164

1,054

25

Depozitare

1,090

1,184

1,030

1,107

1,148

1,347

1,372

1,312

1,101

1,094

1,203

1,069

1,071

1,061

1,168

1,032

1,132

1,031

26

Transportul energiei electrice

1,120

1,202

1,000

1,122

1,135

1,364

1,344

1,222

1,086

1,073

1,197

1,050

1,055

1,097

1,192

1,037

1,149

1,024

27

Alimentare cu apa si canalizare

1,070

1,174

1,025

1,103

1,157

1,322

1,254

1,343

1,122

1,117

1,179

1,058

1,064

1,075

1,197

1,043

1,148

1,053

28

Transp.distrib.prod.petr.,gaze, tehn.

1,050

1,185

1,053

1,129

1,087

1,437

1,231

1,256

1,077

1,101

1,159

1,025

1,063

1,048

1,309

1,029

1,272

1,057

29

Alte construcii speciale

1,080

1,189

1,018

1,111

1,151

1,345

1,369

1,335

1,104

1,122

1,197

1,061

1,119

1,063

1,158

1,041

1,112

1,031

Indice mediu pe ramur

1,086

1,186

1,021

1,113

1,131

1,370

1,341

1,314

1,103

1,092

1,208

1,051

1,076

1,062

1,187

1,033

1,149

1,037

TABELUL 3 (continuare)
15.02.00 15.05.00 15.08.00 15.11.00 28.02.01 15.05.01 15.08.01 15.11.01 15.02.02 15.05.02 15.08.02 15.11.02 15.02.03 15.05.03 15.08.03 15.11.03 15.02.04

PERIOADA

15.05.00 15.08.00 15.11.00 28.02.01 15.05.01 15.08.01 15.11.01 15.02.02 15.05.02 15.08.02 15.11.02 15.02.03 15.05.03 15.08.03 15.11.03 15.02.04 15.05.04

BAZA LEGAL:
20343

22349

25079

27059

28452

29793

31324

32121

33513

33038

33531

32680

32714

33135

33903

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

31778

33903

Curs valutar stabilit prin fixing (lei/$)

0

CLDIRI

52

53

11

Industriale

1,113

1,132

1,090

1,137

1,092

1,121

1,061

1,063

1,069

1,121

1,042

1,038

1,057

1,054

1,059

1,031

1,066

12

Agricole

1,116

1,153

1,091

1,117

1,097

1,139

1,056

1,062

1,066

1,112

1,044

1,041

1,065

1,052

1,058

1,031

1,068

13A

Transp.-telecom. civile

1,108

1,135

1,090

1,115

1,089

1,125

1,054

1,065

1,068

1,114

1,045

1,039

1,057

1,053

1,059

1,031

1,077

13B

Transp.-telecom. productive

1,111

1,133

1,093

1,119

1,090

1,123

1,059

1,065

1,069

1,116

1,043

1,041

1,055

1,054

1,059

1,031

1,070

14A

Afaceri, comer

1,060

1,134

1,096

1,111

1,098

1,137

1,063

1,060

1,067

1,115

1,045

1,040

1,058

1,053

1,059

1,031

1,077

14B

Depozitare

1,112

1,132

1,089

1,121

1,090

1,125

1,058

1,067

1,068

1,116

1,045

1,042

1,058

1,053

1,059

1,031

1,067

15A

Locuine

1,118

1,134

1,095

1,111

1,088

1,130

1,061

1,065

1,063

1,108

1,046

1,039

1,062

1,051

1,059

1,031

1,077

15B

nvmnt, tiin, cultur i art

1,103

1,128

1,097

1,121

1,086

1,124

1,062

1,065

1,070

1,113

1,045

1,040

1,057

1,054

1,059

1,031

1,068

15C

Snt., as. social, cult. fizic, agrem.

1,102

1,133

1,053

1,116

1,086

1,176

1,015

1,064

1,067

1,111

1,046

1,038

1,056

1,052

1,060

1,031

1,072

15D

Administrative

1,101

1,134

1,096

1,119

1,085

1,124

1,059

1,065

1,069

1,112

1,045

1,039

1,057

1,053

1,059

1,031

1,069

1,112

1,136

1,095

1,147

1,083

1,108

1,065

1,063

1,068

1,120

1,045

1,038

1,056

1,054

1,060

1,031

1,065

2
21

CONSTRUCII SPECIALE
Industriale

22

Agricole

1,115

1,134

1,103

1,118

1,089

1,119

1,064

1,063

1,065

1,110

1,130

1,040

1,060

0,965

1,058

1,031

1,065

23

Hidrotehnice

1,118

1,149

1,092

1,121

1,085

1,108

1,065

1,062

1,065

1,112

1,045

1,039

1,059

1,052

1,066

1,031

1,059

24

Transport i telecomunicaii

1,128

1,141

1,084

1,105

1,075

1,093

1,074

1,071

1,066

1,104

1,041

1,035

1,065

1,052

1,063

1,031

1,056

25

Depozitare

1,114

1,134

1,093

1,122

1,092

1,121

1,062

1,066

1,068

1,118

1,046

1,042

1,058

1,054

1,059

1,031

1,072

26

Transportul energiei electrice

1,094

1,136

1,054

1,089

1,077

1,136

1,055

1,061

1,060

1,109

1,047

1,025

1,040

1,051

1,061

1,031

1,066

27

Alimentare cu apa si canalizare

1,113

1,147

1,123

1,125

1,087

1,104

1,069

1,057

1,067

1,099

1,040

1,036

1,072

1,054

1,063

1,031

1,052

28

Transp.distrib.prod.petr.,gaze, tehn.

1,073

1,136

1,230

1,183

1,054

1,091

1,065

1,036

1,074

1,086

1,017

1,027

1,105

1,051

1,060

1,031

1,033

29

Alte construcii speciale

1,101

1,136

1,107

1,145

1,086

1,127

1,058

1,065

1,067

1,110

1,042

1,036

1,057

1,053

1,059

1,031

1,064

Indice mediu pe ramur

1,107

1,139

1,098

1,122

1,087

1,018

1,169

1,062

1,039

1,111

1,043

1,038

1,060

1,053

1,060

1,031

1,066

TABELUL 3 (continuare)
15.05.04 15.08.04 15.11.04 15.02.05 16.05.05 15.08.05 15.11.05 15.02.06 15.05.06 15.08.06 15.11.06 15.02.07 15.05.07 15.08.07 15.11.07 15.02.08

PERIOADA

15.08.04 15.11.04 15.02.05 16.05.05 15.08.05 15.11.05 15.02.06 15.05.06 15.08.06 15.11.06 15.02.07 15.05.07 15.08.07 15.11.07 15.02.08 15.05.08

BAZA LEGAL:
Curs valutar stabilit prin fixing (lei/$)
0

CLDIRI

33416

30726

27385

28631

28378

3,109

2,963

2,863

2,7735

2,733

2,574

2,426

2,391

2,368

2,4788

2,3650

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

11

Industriale

1,045

1,043

1,014

1,050

1,016

1,009

1,025

1,015

1,041

1,056

1,049

1,535

1,026

1,022

1,024

145,609

12

Agricole

1,054

1,054

1,014

1,050

1,019

1,009

1,021

1,014

1,041

1,058

1,051

1,538

1,023

1,021

1,026

153,498

13A

Transp.-telecom. civile

1,051

1,042

1,017

1,047

1,013

1,010

1,027

1,014

1,042

1,055

1,049

1,538

1,022

1,024

1,026

145,014

13B

Transp.-telecom. productive

1,047

1,045

1,018

1,053

1,018

1,009

1,027

1,016

1,041

1,054

1,050

1,535

1,026

1,023

1,026

150,280

14A

Afaceri, comer

1,050

1,034

1,021

1,051

1,018

1,009

1,031

1,013

1,039

1,056

1,058

1,542

1,020

1,022

1,030

149,060

14B

Depozitare

1,046

1,047

1,015

1,051

1,017

1,009

1,025

1,016

1,040

1,055

1,049

1,534

1,028

1,022

1,025

147,648

15A

Locuine

1,055

1,038

1,021

1,041

1,009

1,009

1,024

1,015

1,040

1,054

1,044

1,534

1,018

1,021

1,026

152,754

15B

nvmnt, tiin, cultur i art

1,048

1,040

1,022

1,049

1,012

1,010

1,028

1,015

1,040

1,055

1,046

1,541

1,022

1,024

1,028

148,492

15C

Snt., as. social, cult. fizic, agrem.

1,050

1,085

1,022

1,046

1,012

1,010

1,028

1,015

1,041

1,054

1,047

1,538

1,020

1,022

1,028

147,812

15D

Administrative

1,048

1,040

1,022

1,048

1,011

1,010

1,029

1,015

1,040

1,053

1,047

1,538

1,021

1,023

1,028

148,289

1,046

1,038

1,017

1,051

1,017

1,009

1,023

1,016

1,067

1,054

1,023

1,534

1,027

1,022

1,025

147,933

2
21

CONSTRUCII SPECIALE
Industriale

22

Agricole

1,054

1,046

1,017

1,047

1,014

1,009

1,019

1,014

1,041

1,057

1,046

1,535

1,020

1,021

1,025

146,066

23

Hidrotehnice

1,044

1,054

1,020

1,074

1,028

1,009

1,015

1,023

1,045

1,049

1,037

1,517

1,038

1,019

1,028

142,896

24

Transport i telecomunicaii

1,042

1,055

1,020

1,088

1,027

1,008

1,019

1,024

1,040

1,047

1,033

1,513

1,038

1,020

1,025

150,736

25

Depozitare

1,048

1,041

1,014

1,051

1,019

1,009

1,026

1,015

1,041

1,056

1,053

1,537

1,026

1,022

1,026

147,294

26

Transportul energiei electrice

1,023

1,041

1,024

1,079

1,017

1,012

1,052

1,016

1,038

1,050

1,062

1,534

1,017

1,029

1,023

123,836

27

Alimentare cu apa si canalizare

1,042

1,048

1,016

1,086

1,022

1,010

1,012

1,018

1,046

1,056

1,029

1,522

1,031

1,027

1,025

143,391

28

Transp.distrib.prod.petr.,gaze, tehn.

1,045

1,022

1,034

1,118

1,013

1,008

1,013

1,006

1,051

1,049

1,027

1,511

1,025

1,030

1,019

128,026

29

Alte construcii speciale

1,059

1,052

1,031

1,055

1,021

1,014

1,021

1,010

1,037

1,057

1,049

1,541

1,019

1,020

1,024

157,824

Indice mediu pe ramur

1,047

1,046

1,020

1,059

1,017

1,009

1,025

1,015

1,041

1,054

1,046

1,532

1,025

1,023

1,026

146,710

TABELUL 3 (continuare)

PERIOADA

15.05.08 15.08.08 15.11.08 15.10.93 7/1/1982 1/1/1965 1/1/1990 1/1/1965 1/1/1990 1/1/1965

1/1/1990

1/1/1965

1/1/1990

1/1/1965

15.08.08 15.11.08 15.02.09 15.02.09 15.02.09

15.08.09

15.11.09

15.11.09

15.02.10

15.02.10

BAZA LEGAL: Curs

valutar stabilit prin fixing (lei/$)
0

CLDIRI

15.02.09

K6

15.05.09 15.05.09 15.08.09

2,4100

2,9444

3,3314

3,3314

3,3314

3,3314

3,0920

3,0920

2,9505

2,9505

2,9247

2,9247

3.0235

3.0235

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

82

83

11

Industriale

146,550 156,222 159,559 161,263 9716,445 18232,908 9673,124 17801,644 9484,923 17455,294

12

Agricole

154,040 162,974 167,114 168,564 10241,576 22429,053 10281,53 21898,537 10081,499 21472,477 10317,144 22084,246 10275,916 21886,564

9706,623 17952,610

9667,835 17791,911

13A Transp.-telecom. civile

145,945 155,869 158,726 159,944 9066,461 25676,218 9035,71

25006,08 8864,389 24531,943

9080,593 25255,934

9044,307 25029,861

13B

150,811 159,859 163,274 164,854 9543,387 20341,729 9528,92 19860,595 9352,957 19493,846

9571,573 20049,242

9533,325 19869,776

14A Afaceri, comer

149,248 156,596 160,416 161,968 9078,912 24345,103 9040,63 23745,378 8882,624 23330,352

9099,273 24018,882

9081,074 23851,586

14B

148,314 157,065 160,896 162,292 9305,207 20643,603 9305,911 20175,544 9134,067 19802,979

9347,566 20367,183

9310,213 20184,871

Transp.-telecom. productive

Depozitare

15A Locuine

153,587 163,417 166,577 167,521 10043,581 31382,172 10035,678 30670,635 9850,358 30104,266 10080,600 30961,962 10040,318 30684,813

15B

nvmnt, tiin, cultur i art

148,582 157,051 160,564 162,118 8844,091 22419,771 8823,003 21856,437 8673,144 21485,206

8884,684 22119,281

8849,181 21943,251

15C

Snt., as. social, cult. fizic,

agrem.

148,044 156,778 160,286 161,676 9294,739 21610,269 9684,838 21077,915 9515,849 20709,511

9747,943 21320,694

9708,990 21151,019

148,378 156,984 160,496 162,049 9740,357 24904,144 9736,158 24302,811 9570,789 23890,028

9804,223 24595,076

9765,045 24399,342

148,743 158,56 1621,115 164,001 9171,881 17334,855 9113,76 16941,791 8936,442 16612,170

9145,322 17085,465

9108,776 16932,529

15D Administrative
2
21

CONSTRUCII SPECIALE
Industriale

22

Agricole

146,725 155,529 159,166 160,546 9357,686 18341,064 9924,985 19073,545 9731,881 18702,448

9959,354 19235,297

9909,617 19044,015

23

Hidrotehnice

143,670 153,009 156,587 159,044 8895,727 20958,333 8974,929 20565,307 8818,064 20205,862

9033,139 20802,181

8997,042 20615,976

24

Transport i telecomunicaii

150,766 157,921 162,731 167,080 9808,910 21589,410 9827,378 21248,189 9674,972 20918,667

9910,947 21536,022

9871,342 21343,247

25

Depozitare

148,097 156,983 160,654 161,725 9073,465 17761,308 9033,326 17349,899 8862,047 17020,930

9060,182 17488,486

9023,977 17331,942

26

Transportul energiei electrice

123,920 129,372 132,921 135,673 7738,194 18107,373 7780,712 17705,05 7686,724 17491,179

7882,016 18025,246

7897,716 17971,295

27

Alimentare cu apa si canalizare

145,007 155,593 159,703 163,330 9823,905 21514,352 9832,54 21110,551 9631,484 20678,882

9885,975 21331,401

9836,604 21119,275

28

Transp.distrib.prod.petr.,gaze, tehn. 130,607 140,533 147,514 153,527 10077,036 23429,108 10194,892 23303,417 9894,492 22616,764 10216,264 23469,029 10195,831 23305,563

29

Alte construcii speciale

158,691 167,895 172,161 173,827 9955,144 17730,111 9931,356 17284,718 9743,049 16956,985

9980,685 17457,423

9930,841 17283.821

Indice mediu pe ramur

147,369 156,359 160,331 162,526 9466,649 21565,822 9484,644 21161,33 9309,499 20770,561

9536,560 21383,546

9498.452 21192,136

TABELUL 3 (continuare)

PERIOADA

1/1/1990 1/1/1965

1/1/1990

1/1/1965

15.05.10 15.05.10

15.08.10

15.08.10

BAZA LEGAL: Curs

valutar stabilit prin fixing (lei/$)
0

CLDIRI

3.3633

3.3633

3,3035

3,3035

84

85

86

87

11

Industriale

9430.498 17355.136 9.317,905

17.147,926

12

Agricole

10013.628 21327.919 9.884,206

21.052,267

13A Transp.-telecom. civile

8822.277 24415.401 8.699,562

24.075,792

13B

9299.290 19381.991 9.169,941

19.112,396

14A Afaceri, comer

8858.142 23266.051 8.726,202

22.919,510

14B

9081.655 19689.350 8.964,280

29.574,223

15A Locuine

9803.630 29961.460 9.676,923

21.064,622

15B

nvmnt, tiin, cultur i art

8614.677 21361.755 8.494,850

20.324,456

15C

Snt., as. social, cult. fizic,

agrem.

9461.172 20611.149 9.329,572

19.434,876

9515.797 23776.560 9.383,436

23.445,838

8876.279 16500.334 8.761,558

16.286,697

Transp.-telecom. productive

Depozitare

15D Administrative
2
21

CONSTRUCII SPECIALE
Industriale

22

Agricole

9666.344 18576.502 9.550,934

18.354,71

23

Hidrotehnice

8784.949 20129.982 8.671,408

19.869,812

24

Transport i telecomunicaii

9600.123 20756.832 9.504,417

20.549,903

25

Depozitare

8802.447 16906.459 8.688,68

16.687,951

26

Transportul energiei electrice

7742.354 17617.767 7.619,407

17.338,000

27

Alimentare cu apa si canalizare

9604.719 20621.417 9.490,045

20.375,210

28

Transp.distrib.prod.petr.,gaze, tehn. 10044.988 22960.767 10.004,22

22.867,580

29

Alte construcii speciale

9638.612 16775.221 9.514,03

16.558,41

Indice mediu pe ramur

9265.273 20671.888 9145,524

20.404,714

 se efectueaz eventualele corecii fa de valoarea indicat de normativ

Uzura moral are drept cauz perimarea valorii de ntrebuinare a obiectului de construcie
ca rezultat al progresului tehnic. Este de fapt cauza principal pentru care acest obiect de
construcie se consolideaz, reface sau i schimb destinaia. n astfel de situaii valoarea
de nlocuire rmas este folosit n studiile de fezabilitate ale proiectului de construcie
pentru a se decide dac construcia veche este pstrat sau ea se va demola i se va
construi una nou.
Uzura accidental se datoreaz unor cauze neprevzute (incendii, explozii, cutremure,
inundaii, furtuni, etc) caracterul i gradul de uzur variind de la caz la caz. Att uzura
moral ct i uzura accidental se stabilesc de ctre experi i se adaug uzurii fizice.

Exemplu de calcul:
Obiect de construcie: cldire de depozitare pentru legume i fructe cu un singur nivel, situat ntr-o zon cu
grad de seismicitate 8, fundat pe un teren cu rezisten admisibil 1 kg/cm2
Date constructive pentru proiectul nou:
Infrastructur: datorit rezistenei slabe a solului, s-a optat pentru o structur de fundaie alctuit din talpi de
beton armat pe piloi din beton armat
Structura de rezisten stlpi, grinzi i ferme din beton armat prefabricate, acoperi din chesoane din beton
armat prefabricat, termoizolaie i hidroizolaie. nlimea medie hal este de 5,50 m
Finisaje: pardoseli din ciment sclivisit cu excepia yonei de birouri unde sunt pardoseli din mozaic turnate pe
loc. Tencuieli interioare i exterioare dricuite, zugrveli obinuite, tmplrie metalic.
Utiliti: instalaie electric de iluminat incandescent; instalaie sanitar, ap-canal i de stingere a incendiilor;
instalaie central de nclzire cu aburi
Calculul valorii tehnice de nlocuire la nivel 01.01.1965
Calculul se face conform Catalog nr. 114/1964, fia 41
Valoarea de referin a construciei
Construcii: 670 lei/mpAd
Instalaii electrice de iluminat: 30 lei/mpAd
Instalaii sanitare: 20 lei/mpAd
Instalaii de nclzire central: 80 lei/mpAd
o TOTAL 800 lei/mpAd
Corecii:
Pentru diferen de nlime a construciei noi fa de cea de referin (5,50 m n loc de 6,00 m)

(6,00-5,50)/0,50 m * 10 lei/mpAd = 10 lei/mpAd

Spor pentru pardoseal de mozaic (se aproximeaz c 10% din suprafaa construciei va fi ocupat de
birouri)
20 lei/mp pardoseal mozaic * 0,10 = 2 lei mpAd
Spor datorat sistemului de fundare
( (2,00 1,00)/(1,00 + 0,60) ) * 1040 lei/mpAd = 650 lei/mpAd
Spor pentru gradul de seismicitate 8
1,0245
Valoarea corectat a preului tehnic de nlocuire la nivel 01.01.1965
(800 10 + 2 + 625 ) * 1,0245 = 1.451,72 lei/mpAd
Indexarea valorii preului tehnic de nlocuire la data de 15.08.2010
Coeficient de indexare conform tabel 3, este de 29.574,223
Valoarea indexat la data de 15.08.2010 a valorii tehnice de nlocuire a obiectului de construcie
1.451,72 lei/mpAd * 29,574,223 = 42.933.491 lei/mpAd, respectiv 4.293,35 RON/mpAd,
Valoare 1euro = 42.975 lei
Valoare tehnic de nlocuire: 999,03 euro/mpAd
Observaie: n cazul n care sistemul de fundare ar fi fost unul obinuit (deci terenul de fundare unul normal cu
rezistene admisibile de 2kg/cm2, atunci valoarea indexat a valorii tehnice de nlocuire la data de 15.08.2010,
ar fi fost de:
(800 10 + 2) * 1,0245 = 811,40 lei/mpAd
811,40 lei/mpAd * 29.574,223 = 23.996.524 lei/mpAd, respectiv 2.399,65 RON/Ad
Valoare 1euro = 42.975 lei
Valoare tehnic de nlocuire: 558,40 euro/mpAd

7.2. Metoda valorilor unitare de referin medii estimate

Valorile unitare de referin, reprezint valori medii estimate de investiie C+I (lucrri de
construcii i instalaii) calculate pentru mpAd pe tipuri de construcie. Aceste valori de
referin au fost calculate de ctre Ordinul Arhitecilor din Romnia. Aceste valori au n
vedere n primul rnd de gradul de complexitate al construciei. n tabelul 4 sunt
prezentate aceste valori de referin.

Metodologia de estimare a valorii proiectului este foarte simpl i presupune parcurgerea

urmtoarelor etape:
stabilirea caracteristicilor cldirii i a destinaiei acesteia
alegerea unui pre unitar de referin

TABEL 4
VALORI MEDII ESTIMATE DE INVESTIIE C+I EXPRIMATE N EURO/M FR TVA
GRUPA

TIP PROGRAM

CLASA I

problema simpla,
cerinte de
proiectare reduse

VALORI MEDII
ESTIMATE (EURO/M)

CUPRINDE

constructii ce nu se ridica la rang de cladire:

- soproane, tarabe de piata acoperite
- parcaje acoperite,
- statii transport urban in comun etc.
- constructii agricole fara fluxuri tehnologice:
- depozite pe un nivel,
- silozuri,
- grajduri, sere, etc.
constructii
tehnologice :

industriale

fara

fluxuri

- ateliere,
- depozite pe un nivel etc.
- constructii comerciale simple:
- chioscuri,
- mici pavilioane etc.
- anexe utilitare si gospodaresti (pavilion
poarta, depozit gunoi)
- amenajari de spatii verzi, mobilier urban si de
gradina etc.

250

CLASA II

problema medie,
cerinte de
proiectare medii

constructii agricole cu fluxuri tehnologice:

- grajduri mari,
- mori,
- pivnite de vinuri
- constructii pentru imbuteliere,
- constructii pt. prelucrarea
fructelor etc.
- constructii industriale cu fluxuri tehnologice:
300

- service,
- brutarie,
- tipografie,
- dep. multietajate sau pe nivel pentru
materiale periculoase
- anexe pentru instalatii: (centrale termice, de
ventilatie, posturi de transformare etc.)
- garaje pentru automobile
- constructii subterane simple (garaje, tuneluri,
adaposturi, rezervoare de apa, etc.)
- cladiri militare si politienesti simple

350

cladiri de locuit: - casa unifamiliala sub 200 mp

450

- casa de vacanta

400

- gospodarie rurala

300

cladiri comerciale: - magazin

400

- piata

350

- show-room

450

cladiri pentru transport: - statie benzina

450

- spalatorie auto

400

- gara mica si constructii

500

- debarcader etc.

350

feroviare simple

constructii sportive si de agrement simple:

550

- sala de sport

CLASA III

problema medie,
cerinte de
proiectare
complexe

- sala de fitness

450

- camping

350

- patinoar artificial

500

- hipodrom etc.

550

constructii industriale cu fluxuri tehnologice

complexe:
- termocentrale,
- crematorii de ars deseuri,
- fabrici si uzine,
- laboratoare industriale,
- spalatorii de rufe, mari bucatarii, etc.

500

obiective militare sau politienesti complexe:

- statii de pompieri,
- centre de instructie,
- capitanii,
- inchisori etc

700

servicii urbane sau comunale:

550

- primarie
- casa de cultura, cinema, expozitie, biblioteca

650

- posta, fast-food, frizerie, discoteca etc

500

obiective comerciale cu mai multe niveluri:

550

- magazine, centre comerciale

obiective turistice si de cazare:

600

- pensiune, hotel (1-3 stele), motel

- centre pentru batrani

600

- camine pentru nefamilisti

550

- camine studentesti

550

invatamant prescolar, general si mediu:

500

- crese, gradinite,
- scoli generale si scoli medii

550

- scoli profesionale

550

- centre de reeducare etc.

550

cladiri pentru birouri si cladiri administrative

600

cladiri de locuit: - case mai mari de 200 mp,

500

- vile, blocuri de locuit,

600

- cartiere rezidentiale.

600

centre medicale de importanta locala sau

zonala:

500

- cabinete medicale sau veterinare,

- farmacie,

500

- statie de ambulanta, etc.

500

centre sportive:

550

- club sportiv,
- sali de sport cu tribune,

700

- stranduri cu bazine artificiale

700

- hipodrom cu acces public etc.

600

cladiri bisericesti: - case parohiale,

- manastiri, capele etc.
obiective speciale:

500
700
650

- gradini zoologice si case pentru animale

CLASA IV

problema
deosebita, cerinte
de proiectare
complexe

- gradini botanice si case pentru plante

650

- cimitire, crematorii umane etc.

600

cladiri complexe pentru transport:

900

- gari metropolitane
- aeroporturi,

1300

- statii metrou

1000

cladiri administrative complexe:

1200

- tribunal
- banca centrala,

1200

- ambasada

1200

invatamant universitar :
universitare

facultati,

centre

cladiri de cazare si comerciale reprezentative:

800

800

- hotel mare (4-5 stele)

- magazin universal,

800

obiective culturale si de agrement complexe:

1200

- teatru, sala de concerte

- circ,

900

- cazinou,

900

- muzeu, galerie de arta,

1200

- studio de radio si de televiziune etc.

1000

obiective bisericesti: - biserica, catedrala

1700

cladiri din sistemul sanitar:

1000

- policlinica, centru medical,

- laboratoare medicale

1000

- centre de reabilitare, sanatorii,

1000

- bai publice etc

900

obiective sportive reprezentative:

1200

- stadion,

CLASA V

problema
deosebita, cerinte
de proiectare

- sala mare de sport cu public

1300

- piscina olimpica cu public etc.

1200

obiective cultural de exceptie:

1600

- opera

deosebite

- teatru de mari dimensiuni

1600

- ateneu filarmonic

1400

- centru national de conferinte, etc.

1600

obiective complexe din sistemul sanitar:

- clinici medicale, spitale,
- institutii medicale nationale,
- centru de tratamente speciale si centru
balnear

1500

Exemplu de calcul:
Obiect de construcie: cldire de depozitare pentru legume i fructe cu un singur nivel
Stabilirea clasei de importan a cldirii: cldirea se va ncadra n clasa de complexitate I, respectiv cldiri
industriale fr fluxuri tehnologice depozite pe un singur nivel
Stabilirea valorii unitare de referin: valoarea medie estimat este de 250 euro/mpAd

8. ESTIMAREA COSTURILOR PRIN METODE BAZATE PE PREURI

UNITARE

Motodele de evaluare bazate pe preuri de referin, furnizeaz informaii cu privire la

costurile totale de executie ale unui proiect de construcie. Dup ce analiza conceptual
(studiile de soluii) a fost ncheiat i se nainteaz n realizarea proiectului, sunt necesare
evaluari din ce n ce mai detaliate.
n primul rnd, investitorul/beneficiarul trebuie s ntocmeasc un proiect de buget al
proiectului, respectiv un deviz general (vezi capitolul 4). Acesta este conceput i calculat
ntr-o prim variant n faza realizrii studiilor de pre-fezabilitate i fezabilitate, a planurilor
de afaceri sau de finanare a proiectului. n timp, pe msur ce proiectul este detaliat,
bugetul proiectului (devizul general) poate suferi modificri ca rezultat al soluiilor
proiectate i el va trebui refcut prin grija proiectanilor i a beneficiarului/investitor.
n faza de proiectare, sunt necesare estimri ale prilor din proiect (terasamente, fundaii,
structura de rezisten, etc), ale elementelor de construcie (betoane n fundaii, perei din
zidrie, zugrveli, tmplrie, etc) i chiar a proceselor complexe de execuie (manoper
aferent execuiei turnrilor de betoane, materiale principale necesare, etc) n vederea
definitivrii proiectrii i a detaliilor de execuie.
Dup finalizarea proiectrii, metodele de evaluare bazate pe preuri unitare sunt utilizate
fie de ctre beneficiar, pentru a determina un cost orientativ n vederea negocierii i
contractrii execuiei fie pentru a ntocmii documentaiile de ofertare de ctre executant.
Metodele de evaluare bazate pe preuri unitare se fundamenteaz pe existena unui plan
de elemente de cost. Planul de elemente de cost, este o list de elemente ale cldirii, cum
ar fi infrastructura, terasamente, betoane, etc., fiecare cu partea sa de cost din bugetul
total al proiectului. Fiecare element al planului de cost trebuie s fie foarte bine definit
pentru ca preurile estimate s reflecte corect lucrrile de construcii la care se refer. De
exemplu cnd estimm costul pardoselilor, trebuie specificat dac acest cost cuprinde
apele suport, dac cuprinde treptele i contratreptele scrilor, etc.

8.1. Evaluarea pe baza preului unitar al elementelor de construcie

Metoda permite att estimarea costului total de execuie al obiectului de construcie ct i
costul elementelor sale componente, fiind astfel determinate costurile pentru finalizarea
unor obiecte de construcii deja ncepute.
Metoda presupune existena unui plan de elemente de cost pentru fiecare tip de obiect de
construcie. Acest plan de elemente de cost, trebuie s fie astfel conceput nct s
permit:
caracterizarea i individualizarea corect a obiectului de construcie

 evidenierea principalelor elemente i lucrri de construcie componente ale

obiectului
precizarea foarte clar a condiiilor avute n vedere la estimarea costurilor
elementelor de plan de cost
culegerea simpl i uoar a datelor istorice din teren n vederea corectrii valorii
elementelor de plan de cost
creearea posibilitii de estimare a costurilor de execuie numai pentru pri
componente ale obiectului de construcie
n ara noastr nu exist un standard sau o practic unitar privind stabilirea elementelor
de plan de cost. Rmne la latitudinea executanilor sau investitorilor/beneficiarilor funcie
de propriile interese i structura de personal alocat pentru estimarea i controlul
costurilor, stabilirea unui astfel de plan de cost . Acest lucru ngreuneaz i activitatea de
colectare statistic a datelor istorice privind costurile reale de execuie a obiectelor de
construcie i face imposibil n acest moment realizarea unei baze de date de referin
privind costul diverselor tipuri de construcii calculat pe total obiect i pe elemente de
construcie componente.
n lume exist o mai mare preocupare privind standardizarea elementelor de plan de cost
cu toate avantajele care decurg de aici. Astfel n Marea Britanie exist un Standard Form
of Cost Analysis elaborat de ctre Building Cost Information Service care stabilete o
structur standard de plan de elemente de cost cu definirea clar i precis a coninutului
fiecrui element de cost. n Frana exist Documents Techniques Unifies DTU care
stabilesc categoriile de lucrri de construcii specifice care pot fi ntlnite ca elemente de
plan de cost la orice tip de obiect de construcie i costurile de referin ale acestora.

Exemplu 1:
Calculul rapid al costului total i pe elemente de cost pentru o locuin individual tip vil.
a. Elemente caracteristice ale construciei ce urmeaz a fi realizat:
suprafata util: 300 mp
suprafata construit 500 mp
alctuire: demisol, parter, etaj
structur: fundaii continuie din beton armat, perei structurali din crmid cu goluri verticale
i stlpiori din beton armat, planee din beton armat, arpant din lemn, nvelitoare din igl
ceramic, nclzire cu central termic proprie alimentat cu gaz metan, instalaie electric,
instalaie ap-canal cu racord la canalizare.
Fia cu valorile unitare ale elementelor de plan de cost, este urmtoarea:

Valori la data de 04.1999

Nr.
crt.

Denumire element

UM

Cost unitar
element

Cantitate de executat
estimat pe mpAd

Costuri pe mpAd
Ad

Au

Excavaii

mc

22121

0,5860

12963

21454

Umpluturi i compactri

mc

11089

0,0960

1065

1763

Hidroizolaii
aferente

mp

218476

0,1400

30587

50621

Beton armat n structur

mc

3688750

0,2080

767260

1269815

Beton simplu

mc

957827

0,3580

342902

567503

Zidrii

mc

2229140

0,4430

987509

1634327

Scri i podeste din beton

ml

208522

0,1980

41287

68330

Pardoseli
mozaicat

mp

208375

0,0520

10836

17934

Pardoseli din beton simplu

mp

126382

0,1840

23254

38485

10

Pardoseli din marmur

mp

1378877

0,1320

182012

301230

11

Pardoseli gresie

mp

351714

0,0810

28489

47149

12

Pardoseli parchet

mp

496177

0,3420

169693

280842

13

Tencuieli interioare

mp

125418

4,2540

533528

882989

14

Zugrveli interioare

mp

44049

3,4630

152542

252457

15

Placaje cu faian la interior

mp

331636

0,1980

65664

108674

16

Lambriuri la perei

mp

365652

0,1780

65086

107717

17

Vopsitorii interioare

mp

75943

0,4160

31592

52285

18

Tencuieli interioare

mp

209487

0,7920

165914

274588

19

Vopsitorii exterioare

mp

36195

0,5940

21500

35583

20

Placaje exterioare

mp

1399307

0,1980

277063

458539

21

Timplrie geamuri

mp

1090701

0,3960

431918

714842

22

Confectii metalice

kg

41053

1,8300

75127

124335

23

nchideri compartimentri

mp

250018

0,1370

34252

56687

24

Podin de lemn la pod

mp

95987

0,3550

34075

56394

din

lucrri

beton

25

Sarpant

mp

262026

0,4980

130489

215959

26

nvelitoare inclisiv asteriala

mp

624466

0,6210

387793

641797

27

Jgheaburi i burlane

ml

166323

0,1580

26279

43492

28

Streain nfundat

mp

445363

0,0990

44091

72971

29

Tabachere i lucrane

mp

459845

0,0160

7358

12177

30

Alte lucrri de construcie

5,0000

254106

420545

31

Retea
branament

Ad

83559

1,0000

83559

138290

32

Reele electrice exterioare

Ad

30951

1,0000

30951

51224

33

Coloane i legturi sanitare

ml

181827

0,4950

90004

148957

34

Obiecte i armturi sanitare

Ad

122410

1,0000

122410

202589

35

Coloane i legturi nclzire

ml

232630

0,3860

89795

148611

36

Central termic gaze

Ad

73208

1,0000

73208

121159

37

Corpuri de nclzire

ml

76624

4,9470

379059

627343

38

Cabluri, conductori,
electrice

Ad

44027

1,9790

87129

144198

39

Aparate electrice

Ad

71165

1,0000

71165

117778

40

Corpuri de iluminat

Ad

60359

1,0000

60359

99894

41

Gaze inclusiv branament

Ad

47579

1,0000

47579

78743

42

Alte instalaii comune

5,0000

56761

93939

43

Diverse, organizare, proiect

3,0000

195846

324125

6724059

11128316

TOTAL

ap-canal

evi

Fia de calcul a costului total de execuie i a costului pe elemente, a obiectului de construcie analizat, este
prezentat n continuare:

Nr.
crt.

Denumire element

UM

Cost unitar
element

Costuri pe mpA

Ad

Au

Coeficient de
indexare a
costului
pentru data
de 02.2009

Cost unitar
element indexat

Costuri unitare pe mp
indexate

leiRON/UM

leiRON/mpAd

leiRON/mpAu

Cantitate de
executat
estimat pe
mpAd

Cantitate
estimat de
executat
pentru
intregul
proiect

Excavaii

mc

22121

12963

21454

1,796

3,97

2,33

3,85

0,5860

293,00

Umpluturi i compactri

mc

11089

1065

1763

1,796

1,99

0,19

0,32

0,0960

48,00

Hidroizolaii
aferente

mp

218476

30587

50621

1,796

39,24

5,49

9,09

0,1400

70,00

Beton armat n structur

mc

3688750

767260

1269815

1,796

662,50

137,80

228,06

0,2080

104,00

Beton simplu

mc

957827

342902

567503

1,796

172,03

61,59

101,92

0,3580

179,00

Zidrii

mc

2229140

987509

1634327

1,796

400,35

177,36

293,53

0,4430

221,50

Scri i podeste din beton

ml

208522

41287

68330

1,796

37,45

7,42

12,27

0,1980

99,00

Pardoseli gresie

mp

351714

28489

47149

1,796

63,17

5,12

8,47

0,0810

40,50

Pardoseli parchet

mp

496177

169693

280842

1,796

89,11

30,48

50,44

0,3420

171,00

10

Tencuieli interioare

mp

125418

533528

882989

1,796

22,53

95,82

158,58

4,2540

2127,00

11

Zugrveli interioare

mp

44049

152542

252457

1,796

7,91

27,40

45,34

3,4630

1731,50

12

Placaje cu
interior

mp

331636

65664

108674

1,796

59,56

11,80

19,52

0,1980

99,00

13

Vopsitorii interioare

mp

75943

31592

52285

1,796

13,64

5,67

9,39

0,4160

208,00

14

Tencuieli exterioare

mp

209487

165914

274588

1,796

37,62

29,80

49,32

0,7920

396,00

lucrri

faian

la

15

Vopsitorii exterioare

mp

36195

21500

35583

1,796

6,50

3,86

6,39

0,5940

297,00

16

Placaje exterioare

mp

1399307

277063

458539

1,796

251,32

49,76

82,35

0,1980

99,00

17

Timplrie geamuri

mp

1090701

431918

714842

1,796

195,89

77,57

128,38

0,3960

198,00

18

nchideri
compartimentri

mp

250018

34252

56687

1,796

44,90

6,15

10,18

0,1370

68,50

19

Podin de lemn la pod

mp

95987

34075

56394

1,796

17,24

6,12

10,13

0,3550

177,50

20

Sarpant

mp

262026

130489

215959

1,796

47,06

23,44

38,79

0,4980

249,00

21

nvelitoare
asteriala

mp

624466

387793

641797

1,796

112,15

69,65

115,27

0,6210

310,50

22

Jgheaburi i burlane

ml

166323

26279

43492

1,796

29,87

4,72

7,81

0,1580

79,00

23

Streain nfundat

mp

445363

44091

72971

1,796

79,99

7,92

13,11

0,0990

49,50

24

Alte lucrri de construcie

254106

420545

1,796

45,64

75,53

5,0000

25

Retea
branament

ap-canal

Ad

83559

83559

138290

1,796

15,01

15,00

24,84

1,0000

500,00

26

Reele
exterioare

electrice

Ad

30951

30951

51224

1,796

5,56

5,56

9,20

1,0000

500,00

27

Coloane
sanitare

legturi

ml

181827

90004

148957

1,796

32,66

16,17

26,75

0,4950

247,50

28

Obiecte
sanitare

armturi

Ad

122410

122410

202589

1,796

21,98

21,98

36,38

1,0000

500,00

29

Coloane
nclzire

legturi

ml

232630

89795

148611

1,796

41,78

16,13

26,70

0,3860

193,00

inclisiv

30

Central termic gaze

Ad

73208

73208

121159

1,796

13,15

13,15

21,76

1,0000

500,00

31

Corpuri de nclzire

ml

76624

379059

627343

1,796

13,76

68,08

112,67

4,9470

2473,50

32

Cabluri, conductori, evi

electrice

Ad

44027

87129

144198

1,796

7,90

15,65

25,90

1,9790

989,50

33

Aparate electrice

Ad

71165

71165

117778

1,796

12,78

12,78

21,15

1,0000

500,00

34

Corpuri de iluminat

Ad

60359

60359

99894

1,796

10,84

10,84

17,94

1,0000

500,00

35

Gaze inclusiv branament

Ad

47579

47579

78743

1,796

8,54

8,55

14,14

1,0000

500,00

36

Diverse,
proiect

195846

324125

1,796

35,17

58,21

3,0000

1.132,16

1.873,68

(263,30 euro)

(435,74 euro)

566.080

562.104

(131.645
euro)

(130.722
euro)

TOTAL

organizare,

UNITAR

OBIECT

Exemplul 2
Un proprietar a executat structura de rezisten a unei locuinte individuale modeste n regie proprie. Dorete
ca lucrarile de instalaii s fie executate de o antrepriz de specialitate, n acest sens fiind interesat de
valoarea estimativ a acestor lucrri.
a. Elemente caracteristice ale construciei ce urmeaz a fi realizat:
suprafata util: 160 mp
suprafata construit 225 mp
alctuire: demisol, parter, etaj
structur: fundaii continuie din beton armat, perei structurali din crmid cu goluri verticale
i stlpiori din beton armat, planee din beton armat, arpant din lemn, nvelitoare din igl
ceramic, nclzire cu sobe cu alimentare cu gaz metan, ap cald cu boiler, instalaie
electric, instalaie ap-canal cu racord la canalizare.
Elementele planului de cost, sunt precizate n fia urmtoare:

Valori la data de 04.1999

Nr.
crt.

Denumire element

UM

Cost unitar
element

Cantitate de executat
estimat pe mpAd

Costuri pe mpAd
Ad

Au

Excavaii

mc

22121

0,6010

13295

24853

Umpluturi i compactri

mc

11089

0,3170

1519

2839

Hidroizolaii
aferente

mp

218476

0,2010

43914

82089

Beton armat n structur

mc

3655608

0,2100

767678

1435034

Beton simplu

mc

957827

0,3680

352480

658897

Zidrii

mc

1876859

0,4560

855848

1599852

Scri i podeste din beton

ml

208522

0,2000

41704

77958

Pardoseli
mozaicat

mp

208375

0,0710

14795

27657

Pardoseli din beton simplu

mp

126382

0,2900

36651

68512

10

Pardoseli gresie

mp

270505

0,1100

29756

55623

11

Pardoseli parchet

mp

394004

0,3290

129627

242314

12

Tencuieli interioare

mp

125418

4,3000

539297

1008118

din

lucrri

beton

13

Zugrveli interioare

mp

12743

3,5000

44611

83392

14

Placaje
interior

mp

269120

0,2000

53824

100614

15

Vopsitorii interioare

mp

75943

0,6000

45566

85177

16

Vopsitorii exterioare

mp

36195

0,7700

97764

182752

17

Tencuieli exterioare

mp

122205

0,8000

27870

52098

18

Placaje exterioare

mp

666063

0,0300

19982

37353

19

Timplrie geamuri

mp

735344

0,3500

257370

481106

20

Confectii metalice

kg

41053

1,8500

75948

141971

21

nchideri compartimentri

mp

250018

0,2700

67505

126188

22

Podin de lemn la pod

mp

94875

0,3650

34629

64733

23

Sarpant

mp

150467

0,5110

76889

143730

24

nvelitoare inclisiv asteriala

mp

169910

0,6390

108572

202956

25

Jgheaburi i burlane

ml

83615

0,1600

13378

25008

26

Streain nfundat

mp

406217

0,1460

59308

110866

27

Tabachere i lucrane

mp

338593

0,0160

5417

10126

28

Sobe de teracot cu gaze

buc
cahle

32007

3,0000

96021

179494

29

Alte lucrri de construcie

3,0000

30

Retea
branament

Ad

138697

1,0000

138697

259269

31

Reele electrice exterioare

Ad

47897

1,0000

47897

89535

32

Coloane i legturi sanitare

ml

181827

0,5000

90914

169947

33

Obiecte
sanitare

Ad

79041

1,0000

79041

147753

34

Boiler apa calda

Ad

30872

0,3860

30572

57710

35

Cabluri, conductori, evi

electrice

Ad

44027

2,0000

88054

164601

36

Aparate electrice

Ad

29351

1,0000

29351

54866

37

Corpuri de iluminat

Ad

27456

1,0000

27456

51324

38

Gaze inclusiv branament

Ad

73662

1,0000

73662

137698

cu

faian

la

ap-canal

armturi

39

Alte instalaii comune

5,0000

30297

56635

TOTAL

Fia de calcul a costului total de execuie i a costului pe elemente, numai pentru execuia lucrrilor de
instalaii, este prezentat n continuare:

Nr.
crt.

Denumire element

UM

Cost unitar
element

Costuri pe mpA

Ad

Au

Coeficient de
indexare a
costului
pentru data
de 02.2009

Cost unitar
element indexat

Costuri unitare pe mp
indexate

leiRON/UM

leiRON/mpAd

leiRON/mpAu

Sobe de teracot cu gaze

buc
cahle

32007

96021

179494

1,796

5,75

17,25

32,24

Retea
branament

ap-canal

Ad

138697

138697

259269

1,796

24,91

24,91

46,56

Reele
exterioare

electrice

Ad

47897

47897

89535

1,796

8,60

8,60

16,08

Coloane
sanitare

legturi

ml

181827

90914

169947

1,796

32,66

16,33

30,52

Obiecte
sanitare

armturi

Ad

79041

79041

147753

1,796

14,20

14,20

26,54

Boiler apa calda

Ad

30872

30572

57710

1,796

5,54

5,49

10,36

Cabluri, conductori, evi

electrice

Ad

44027

88054

164601

1,796

7,91

15,81

29,56

Aparate electrice

Ad

29351

29351

54866

1,796

5,27

5,27

9,85

Corpuri de iluminat

Ad

27456

27456

51324

1,796

4,93

4,93

9,22

Cantitate de
executat
estimat pe
mpAd

Cantitate
estimat de
executat
pentru
intregul
proiect

10

Gaze inclusiv branament

Ad

73662

73662

137698

1,796

13,23

13,23

24,73

11

Alte instalaii comune

30297

56635

1,796

5,44

10,17

131,46

244,83

(30,57 euro)

(56,94 euro)

29578,50

39.172,80

(6.878,72
euro)

(9.109,95
euro)

TOTAL

UNITAR

OBIECT

8.2. Metoda de evaluarea pe baza indicilor de consum de resurse

Aceast metod de evaluare pemite estimarea costurilor de execuie ale unui obiect de
construcie pe baza consumurilor de resurse materiale, umane i financiare pentru
realizarea acestuia.
Metoda de evaluare se fundamenteaz pe existena indicilor de consum de resurse
caracteristici fiecrui obiect de construcie, respectiv:
indice de cantiti de lucrri
indice de consum de resurse materiale
indice de consum de manoper
Indicii sunt calculai pe grupe obiecte de construcie, respectiv pentru cldiri i construcii
speciale care au o funcionalitate apropiat, avnd n general structura i alctuirea
similar i care sunt comparabile n ce privete cantitile de lucrri i consumurile de
resurse pe care le necesit execuia acestora.

8.2.1. Indici de consum de resurse

8.2.1.1. Indici de cantiti de lucrri
Indicile de cantitate de lucrare pentru un obiect sau grup de obiecte de construcie, se
definete ca fiind cantitatea de lucrare de construcie ce trebuie executat pentru
realizarea respectivului obiect de construcie raportat la unitatea de msur caracteristic
pentru mrimea acestuia (m2 Ad, m2 Ac, m3, etc). Spre exemplificare n tabelul 5 este
prezentat pentru un obiect de construcie, valoarea indicilor de cantiti de lucrri.

Tabelul 5.
Denumire grup de obiecte de construcie: Cldiri de locuit (St+P+4E) cu apartamente n bloc, fr central
termic proprie.
Structura: Perei din zidrie portant longitudinal, cu smburi din beton armat, planee prefabricate,
teras, instalaii electrice, sanitare i de nclzire
Unitatea de msur de refrin: m2Ad
Nr.crt

Denumire capitol de lucrri

UM

Indice

Terasamente

m3

0,290

Beton simplu

m3

0,140

Beton armat monolit

m3

0,140

Beton armat prefabricat uzinat

m3

0,085

Cofraje obinuite

m2

0,400

Cofraje din panouri refolosibile de inventor

m2

1,100

Armturi n betoane i zidrie

kg

5,500

Zidrie obinuit din crmid sau nlocuitori

m3

0,250

Zidrie n perei despritori

m2

0,320

10

Izolaii hidrofuge (exclusiv nvelitori)

m2

0,080

11

Izolaii termice(exclusive la conducte)

m2

0,190

12

Izolaii termice la conducte

m2

0,120

13

nvelitoare teras

m2

0,190

14

Tmplrie lemn

m2

0,330

15

Tmplrie metalic

Kg

0,300

16

Confecii metalice (exclusive tmplria)

kg

0,700

17

Pardoseli din lemn

m2

0,460

18

Pardoseli din mozaic

m2

0,370

19

Geamuri obinuite

m2

0,250

20

Geamuri armate

m2

0,020

21

Tencuieli interioare

m2

3,600

22

Tencuieli exterioare

m2

0,900

23

Placaje interioare

m2

0,120

24

Placaje exterioare

m2

0,090

25

Zugrveli

m2

4,500

26

Vopsitorii

m2

1,500

27

Trotuare

m2

0,050

Indicii de cantiti de lucrri se refer la capitolele de lucrri de construcii cele mai uzuale,
cuprinse n general n indicatoarele de norme de deviz.

Prefabricatele uzinate, confeciile i construciile metalice, tmplria din lemn i metal

executate industrial, n fabrici sau ateliere care nu aparin constructorului, se cuprind n
indicii de cantiti de lucrri sub forma de beton prefabricat uzinat, tmplrie din lemn sau
metalic, confecii i construcii metalice de rezisten.
Prefabricatele turnate pe antier (preturnate la obiect sau executate n poligoane i
ateliere de antier) i confeciile metalice executate n ateliere de antier, se includ att n
indicii de cantiti de lucrri ct i n indicii de consum de materiale.
Instalaiile funcionale aferente construciilor nu se includ n indicii de lucrri, dar se includ
n indicii de materiale.
Lucrrile de terasamente se refr doar la pmntul spat, inclisiv excavarea stratului
vegetal, msurate la dimensiunile spturii realizate. Umpluturile, compactrile, nivelrile,
transportul pmntului, nu intr n cantitile pe baza crora se calculeaz indicii, urmnd
a fi luate n calcul de ctre fiecare utilizator n parte.
Capitolul beton simplu nu include stratul suport al hidroizolaiilor, termoizolailor i
pardoselilor.
Armturile pentru betoane i zidrii se includ att n indicii de cantiti de lucrri ct i n
indicii de consum de materiale.
nvelitorile includ apele i betonul de pant n cazul teraselor i astereala n cazul
nvelitorilor pe arpant din lemn.
Pardoselile cuprind straturile suport i pe cele de pant. Scafele, plintele, scrile nu s-au
considerat n calculul indicilor de cantiti de lucrri dar s-au luat n considerare la calculul
indicilor de consum de material.
Spoielile i zugrvelile cuprind n general zugrvirea cu vinacet a pereilor i confeciilor
metalice, a evilor i a conductelor de tot felul.
Lucrrile privitoare la instalaiile funcionale i la conductele tehnologice sunt limitate la
perimetrul obiectivului care le include, pn la punctul de branament cu reelele
exterioare.
Avnd n vedere c indicii de cantiti de lucrri nu sunt calculai pentru lucrrile de
instalaii, cantitile de lucrri pentru acestea (conducte, cabluri, radiatoare, etc) se preiau
din indicii de consum de materiale i se nscriu ca indici pe capitole de lucrri.Se va
observa ca acetia au unitatea de msur n kg, n timp ce manopera se calculeaz la m
sau m2 i deci vor trebui fcute transformrile dintr-o unitate de msur n alta.

8.2.1.2. Indici de consum de materiale

Indicele de consum de materiale reprezint consumul de materiale pentru execuia
obiectului de construcie, raportat la unitatea de msur specific a acestuia. Spre

exemplificare n tabelul 6 este prezentat pentru un obiect de construcie, valoarea indicilor

de consum de materiale.

Tabelul 6.
Denumire grup de obiecte de construcie: Cldiri de locuit (St+P+4E) cu apartamente n bloc, fr central
termic proprie.
Structura: Perei din zidrie portant longitudinal, cu smburi din beton armat, planee prefabricate,
teras, instalaii electrice, sanitare i de nclzire
Unitatea de msur de refrin: m2Ad
Nr.crt

Denumire capitol de lucrri

UM

Indice

Agregate, piatr spart, nisip

m3

0,590

Crmid sau nlocuitori

mii buc

0,100

Filer calcar

Kg

3,000

Ciment

Kg

90,000

Var bulgri

Kg

13,000

Ipsos

Kg

3,000

Cherestea de rinoase

m3

0,010

Lemn rotund de rinoase

m3

0,0015

Carton bitumat

m2

1,000

10

Pnz bitumat

m2

0,500

11

Bitum

Kg

3,500

12

Oel beton

Kg

6,700

13

Profile din oel laminate

Kg

0,300

14

Tabl din oel

Kg

0,200

15

Plas de srm zincat

Kg

0,160

16

Vat minral

m2

1,000

17

evi construcii

Kg

0,100

18

evi instalaii

Kg

1,400

19

Tuburi de fint scurgere

Kg

0,360

20

Tuburi PVC sanitare

Kg

0,220

21

Radiatoare

Kg

5,000

22

Conductori electrici Cu+Al

2,700

23

Conductori electrici INTENC

0,300

24

Tuburi de protecie pentru conductor electrici

0,500

25

Vopsea

Kg

0,500

26

Vinacet

Kg

0,200

27

Geamuri obinuite

m2

0,290

28

Geamuri armate

m2

0,025

29

Lemne de foc

Kg

3,000

Consumul de materiale luat n consideraie la stabilirea indicilor cuprinde materialele

necesare pentru execuia lucrrilor de construcie, lucrrilor de instalaii funcionale
aferente construciilor i a instalaiilor tehnologice. Indicii de consum de materiale se refer
la grupele de materiale larg folosite la executarea lucrrilor de construcii i instalaii,
curent ntlnite n practic i care necesit n general un volum important de transport.

8.2.1.3. Indici de consum de manoper

Indicele de consum de manoper reprezint consumul de manoper pentru execuia unei
cantiti unitare de lucrare de construcie. Spre exemplificare n tabelul 7 este prezentat
valoarea indicilor de consum de manoper pentru principalele categorii de lucrri de
construcii.

Tabelul 7
Indice de manoper
n ore/UM

Nr.crt

Denumire capitol de lucrri

UM

Spturi executate mecanizat (inclusive nivelri, taluzri,

polituri)

m3

Spturi executate manual

m3

3,400

Umpluturi i compactri executate mecanizat

m3

0,400

0,420

Umpluturi i compactri executate manual

m3

2,400

Spturi n stnc

m3

12,300

Fundaii special (piloi, coloane, palplane, etc)

1,100

Cofraje i tipare din lemn

m2

2,600

Cofraje metalice

m2

2,200

Confecionarea i montarea pe antier a armturilor din oel

beton

kg

0,090

10

Preparare betoane i mortare

m3

1,600

11

Turnarea betoanelor

m3

4,400

12

Zidrii din crmid, piatr i nlocuitori

m3

9,000

13

Schele i susineri din lemn sau metal

m2

1,500

14

Montare tmplrie din lemn

m2

1,500

15

Montare tmplrie metalic

m2

1,800

16

Montare geamuri pe suport din lemn sau metallic

m2

1,200

17

Tencuieli interioare i exterioare

m2

2,000

18

Pardoseli din beton, mosaic, piatr, marmur, dale, etc

m2

2,800

19

Pardoseli din parchet, duumele, etc

m2

2,500

20

Pardoseli din material plastic, machete, etc

m2

1,000

21

Placaje din faian, gresie, marmur, ceramic, etc

m2

3,500

22

Placaje din material plastic

m2

1,200

23

Vopsitorii la perei, tmplrii i instalaii

m2

1,000

24

Vopsitorii la construcii metalice i utilaje

6,000

25

Zugrveli i spoieli

m2

0,500

26

Montarea prefabricatelor din beton

1,800

27

Montarea construciilor metalice

50,000

28

Montarea confeciilor metalice

kg

0,300

29

Izolaii hidrofuge

m2

1,100

30

Izolaii termice, fonice, frigorifice n construcii

m2

1,000

31

Izolaii termice la instalaii

m2

2,300

32

Protecii anticorosive

m2

5,300

33

Zidrie refractar, antiacid, termoizolatoare

m3

31,600

34

nvelitori i nchideri uoare

m2

2,000

35

nchideri i compartimentri

m2

1,800

36

Fundaii i mbrcmini de drumuri din produse de balastier

i carier

m3

2,200

37

Fundaii din pmnt stabilizat

m3

3,500

38

Pavaje din piatr i prefabricate

m2

1,500

39

Instalaii interioare de ap

1,300

40

Instalaii interioare de nclzire, register i corpuri de nclzire

m2

3,570

41

Instalaii interioare de nclzire, conducte

1,850

42

Instalaii de ventilare i condiionare a aerului

m2

4,800

43

Instalaii electrice interioare, corpuri de iluminat i accesorii

buc

1,200

44

Instalaii electrice interioare, cabluri electrice i tuburi

0,500

n manopera pentru betoane i armturi pentru betoane se cuprinde att manopera pentru
confecionarea ct i pentru punerea n oper, iar la zidrii i tencuieli se cuprinde i
manopera pentru prepararea i transportul mortarului. Manopera pentru beton armat
prefabricat cuprinde numai manopera de montaj prefabricate.

8.2.2. Metodologia de calcul pentru estimarea costurilor folosind metoda indicilor de

consum de resurse
Metodologia de calcul pentru estimarea costurilor de execuie pentru un obiect de
construcie, folosind metoda indicilor de consum, presupune parcurgerea urmtoarelor
etape:
Determinarea consumului de resurse, respectiv:
Determinarea consumului de manoper
Determinarea consumului de material
Determinarea consumului de utilaj
Calculul costului resurselor , respectiv

Calculul costului manoperei

Calculul costului materialelor
Calculul costului utilajelor
Calculul aproximativ al valorii execuiei obiectului de construcie.

8.2.2.1. Determinarea consumurilor de resurse

A. Determinarea consumului de manoper
Pentru determinarea consumului de manoper, se multiplic indicii de cantiti de lucrri
pe unitatea de referin a obiectului de construcie cu indicii de consum de manoper
corespunztori i cu mrimea real a obiectului de construcie. Prin nsumarea acestora
se obine necesarul de manoper n ore.
Pentru a obine manopera pentru ntregul obiect de construcie care se analizeaz, mai
este necesar s se adauge manopera din lucrrile necuprinse n listele de indici de
consum pe cantiti de lucrri, care se apreciaz la 5%-10% din manopera calculat
anterior. Aceste calcule conduc la determinarea manoperei directe. La aceasta se mai
adaug manopera indirect care se apreciaz la 5%-10% din manopera direct total, n
funcie de tipul de lucrare i de condiiile de organizare a execuiei. n tabelul 8 este
prezentat un exemplu de calcul al consumului total de manoper.

Tabelul 8
Denumire grup de obiecte de construcie: Cldiri de locuit (St+P+4E) cu apartamente n bloc, fr central
termic proprie.
Structura: Perei din zidrie portant longitudinal, cu smburi din beton armat, planee prefabricate,
teras, instalaii electrice, sanitare i de nclzire
Unitatea de msur de refrin: m2Ad
Suprafaa real a cldirii: 1.500 m2 Ad
Nr.crt

Denumire capitol de lucrri

UM

Indice
de
consum

Indice de
manoper

Ore/UM Total ore

obiect manoper
lucrare
3x4

Terasamente

2
m3

3
0,290

4
1,521

5
0,4408

Beton simplu

m3

0,140

6,002

0,84

6
661,20
1260

Beton armat monolit

m3

0,140

6,00

0,84

Beton armat prefabricat uzinat

m3

0,085

4,30

0,3655

Cofraje obinuite

m2

0,400

2,60

1,04

1560

Cofraje din panouri refolosibile de

inventor

m2

1,100

2,20

2,42

3630

Armturi n betoane i zidrie

kg

5,500

0,09

0,495

742,50

Zidrie obinuit din crmid sau

nlocuitori

m3

0,250

9,00

2,25

3375

Zidrie n perei despritori

m2

0,320

9,00

2,88

4320

10

Izolaii hidrofuge (exclusiv

nvelitori)

m2

0,080

1,10

0,088

132

11

Izolaii termice(exclusive la
conducte)

m2

0,190

1,00

0,190

285

12

Izolaii termice la conducte

m2

0,120

2,30

0,276

414

13

nvelitoare teras

m2

0,190

1,10

0,209

313,50

14

Tmplrie lemn

m2

0,330

1,50

0,495

742,50

15

Tmplrie metalic

Kg

0,300

1,80

0,54

810

16

Confecii metalice (exclusive

tmplria)

kg

0,700

0,30

0,21

315

17

Pardoseli din lemn

m2

0,460

2,50

1,15

1725

18

Pardoseli din mozaic

m2

0,370

2,80

1,036

1554

19

Geamuri obinuite

m2

0,250

1,20

0,300

450

20

Geamuri armate

m2

0,020

1,20

0,024

36

21

Tencuieli interioare

m2

3,600

2,00

7,20

10800

22

Tencuieli exterioare

m2

0,900

2,00

1,80

2700

23

Placaje interioare

m2

0,120

3,50

0,42

630

24

Placaje exterioare

m2

0,090

3,50

0,315

472,50

25

Zugrveli

m2

4,500

0,50

2,25

3375

26

Vopsitorii

m2

1,500

1,00

1,50

2250

27

Trotuare

m2

0,050

1,50

0,075

112,50

1260
548,25

TOTAL I

44473,95

Alte lucrri 8%

3557,92

TOTAL II

48031,87

Manoper indirect 10%

4803,19

TOTAL GENERAL MANOPER LUCRARE

52835,06 ore

Observaii:
1)Medie ponderat pentru sptur manual i mecanizat
2)Manoper pentru preparare i turnare beton

B. Determinarea consumului de materiale

Consumurile de materiale se calculeaz prin multiplicarea indicilor de consum de
materiale cu dimensiunea real a obiectului de construcie ce se analizeaz. n tabelul 9
este prezentat un exemplu de calcul al consumurilor de materiale.
Tabelul 9
Denumire grup de obiecte de construcie: Cldiri de locuit (St+P+4E) cu apartamente n bloc, fr central
termic proprie.
Structura: Perei din zidrie portant longitudinal, cu smburi din beton armat, planee prefabricate,
teras, instalaii electrice, sanitare i de nclzire
Unitatea de msur de refrin: m2Ad
Suprafaa real a cldirii: 1.500 m2 Ad
Nr.crt

Denumire capitol de lucrri

UM

Indice
consum
materiale

Consum
material pe
lucrare

Agregate, piatr spart, nisip

m3

0,590

885

Crmid sau nlocuitori

mii
buc

0,100

150

Filer calcar

Kg

3,000

4500

Ciment

Kg

90,000

135000

Var bulgri

Kg

13,000

19500

Ipsos

Kg

3,000

4500

Cherestea de rinoase

m3

0,010

15

Lemn rotund de rinoase

m3

0,0015

2,25

Carton bitumat

m2

1,000

1500

10

Pnz bitumat

m2

0,500

750

11

Bitum

Kg

3,500

5250

12

Oel beton

Kg

6,700

10050

13

Profile din oel laminate

Kg

0,300

450

14

Tabl din oel

Kg

0,200

300

15

Plas de srm zincat

Kg

0,160

240

16

Vat minral

m2

1,000

1500

17

evi construcii

Kg

0,100

150

18

evi instalaii

Kg

1,400

2100

19

Tuburi de fint scurgere

Kg

0,360

540

20

Tuburi PVC sanitare

Kg

0,220

330

21

Radiatoare

Kg

5,000

7500

22

Conductori electrici Cu+Al

2,700

4050

23

Conductori electrici INTENC

0,300

450

24

Tuburi de protecie pentru conductor

electrici

0,500

750

25

Vopsea

Kg

0,500

750

26

Vinacet

Kg

0,200

300

27

Geamuri obinuite

m2

0,290

435

28

Geamuri armate

m2

0,025

29

Lemne de foc

Kg

3,000

37,50
4500

8.2.2.2. Determinarea costului resurselor

A. Determinarea costului manoperei
Costul manoperei se poate determina pentru:
ntregul consum de manoper calculat pe lucrare
prin sumarea costului consumurilor de manoper pe meserii
Prima variant de calcul presupune, calculul costului manoperei cu relaia de forma:
Cost total manoper = consum total manoper * salar tarifar orar mediu 1
1) cu specificaia c salarul tarifar orar mediu include taxele i impozitele aferente
angajatorului i angajatului
Astfel pentru exemplu de calcul al consumului de manoper prezentat anterior, costul total
al manoperei, calculat dup formula de mai sus, este de:
52.835,06 ore * 18,00 lei/or = 951.031,08 lei RON
A doua variant de calcul, presupune ca pentru fiecare capitol de lucrare luat n
considerare la calculul consumului de manoper s fie stabilit o meserie dominant i
apoi multiplicat consumul de manoper pentru fiecare meserie cu salar tarifar orar
corespunztor acesteia. Pentru exemplu de calcul al consumului de manoper prezentat
anterior, costul total al manoperei, calculat dup aceast a doua variant metodologic,
este de:

Total ore
manoper
lucrare

Meserie
dominant

Salar
tarifar orar

m3

661,20

Necalificat

9,00

Beton simplu

m3

1260

Betonist

11,00

13860

Beton armat monolit

m3

1260

Betonist

11,00

13860

Beton armat prefabricat uzinat

m3

548,25

Dulgher

13,50

7401,38

Cofraje obinuite

m2

1560

Dulgher

13,50

21060

Cofraje din panouri refolosibile de

inventor

m2

3630

Dulgher

13,50

49005

Armturi n betoane i zidrie

kg

742,50

Fierar
betonist

18,00

13365

Nr.crt

Denumire capitol de lucrri

Terasamente

UM

Total cost
manoper

5950,80

Zidrie obinuit din crmid sau

nlocuitori

m3

3375

zidar

14,00

47250

Zidrie n perei despritori

m2

4320

Zidar

14,00

60480

10

Izolaii hidrofuge (exclusiv

nvelitori)

m2

132

Izolator

16,00

2112

11

Izolaii termice(exclusive la
conducte)

m2

285

Izolator

16,00

4560

12

Izolaii termice la conducte

m2

414

Izolator

16,00

6624

13

nvelitoare teras

m2

313,50

Izolator

16,00

5016

14

Tmplrie lemn

m2

742,50

Tmplar

17,00

12622,50

15

Tmplrie metalic

Kg

810

Tmplar

17,00

13770

16

Confecii metalice (exclusive

tmplria)

kg

315

Lctu

15,00

4725

17

Pardoseli din lemn

m2

1725

Parchetar

16,00

27600

18

Pardoseli din mozaic

m2

1554

Mozaicar

16,00

24864

19

Geamuri obinuite

m2

450

Geamgiu

15,00

6750

20

Geamuri armate

m2

36

Geamgiu

15,00

540

21

Tencuieli interioare

m2

10800

Zidar

14,00

151200

22

Tencuieli exterioare

m2

2700

Zidar

14,00

37800

23

Placaje interioare

m2

630

Zidar

14,00

8820

24

Placaje exterioare

m2

472,50

Zidar

14,00

6615

25

Zugrveli

m2

3375

Zugrav

15,00

50625

26

Vopsitorii

m2

2250

Zugrav

15,00

33750

27

Trotuare

m2

112,50

Betonist

11,00

1237,50

COST TOTAL MANOPER LUCRARE

617.603,18 lei RON

B. Determinarea costului materialelor

Costul materialelor se obine prin multiplicarea consumurilor de materiale cu preurile de
achiziie loco furnizor a acestora (pre fr TVA). Pentru includerea n calcul a cheltuielilor
de aprovizionare, transport, manipulare, depozitare, la costul total al materialelor pe
lucrare se aplic un coeficient de 15% - 25% (funcie de tipul de obiect de construcie i
amplasamentul acestuia). Avnd n vedere c valoarea materialelor pentru care s-au
calculat indicii de consum reprezint 90%-95% din valoarea total a acestora pe obiect, se
recomand ca la calculul costului total al materialelor nainte de calcularea costului
transporturilor, manipulrilor, etc , s se adauge dup caz, un procent de 5%-10% din
valoarea materialelor sub denumirea de alte materiale. n tabelul urmtor este prezentat
un exemplu de calcul al costului total al materialelor.

Nr.cr
t

Denumire capitol de lucrri

UM

Consum
material pe
lucrare

Pre unitar
loco furnizor

Agregate, piatr spart, nisip

m3

885

350

309750

Crmid sau nlocuitori

mii
buc

150

2000

300000

Filer calcar

Kg

4500

52,00

234000

Ciment

Kg

135000

18,50

2497500

Var bulgri

Kg

19500

1,20

23400

Ipsos

Kg

4500

7,50

33750

Cherestea de rinoase

m3

15

450

6750

Lemn rotund de rinoase

m3

2,25

300

675

Carton bitumat

m2

1500

4,50

6750

10

Pnz bitumat

m2

750

4,50

3375

11

Bitum

Kg

5250

7,50

39375

12

Oel beton

Kg

10050

1,75

17587,50

13

Profile din oel laminate

Kg

450

5,20

2340

14

Tabl din oel

Kg

300

12,50

3750

15

Plas de srm zincat

Kg

240

7,50

1800

16

Vat minral

m2

1500

13,50

20250

17

evi construcii

Kg

150

4,50

Total

675

18

evi instalaii

Kg

2100

7,50

15750

19

Tuburi de font scurgere

Kg

540

15,20

8208

20

Tuburi PVC sanitare

Kg

330

2,30

759

21

Radiatoare

Kg

7500

4,60

34500

22

Conductori electrici Cu+Al

4050

2,30

9315

23

Conductori electrici INTENC

450

3,15

1417,50

24

Tuburi de protecie pentru conductor

electrici

750

1,20

900

25

Vopsea

Kg

750

7,50

5625

26

Vinacet

Kg

300

10,20

3060

27

Geamuri obinuite

m2

435

4,50

1957,50

28

Geamuri armate

m2

12,60

472,50

29

Lemne de foc

Kg

37,50
4500

1,20

TOTAL
Alte materiale 10%
TOTAL MATERIALE

5400
3589092
358909,20
3948001,20

8.2.2.3. Calculul costului de execuiei a obiectului de construcie

Avnd calculate valorile manoperei i materialelor se poate ntocmi o recapitulaie de
deviz, prin intermediul creia s se estimeze costul total de execuie al obiectului de
construcie. n continuare este prezentat un exemplu de calcul al valorii totale al costului
de execuie pentru un obiect de construcie.

Recapitulaie deviz
Cap. A Cheltuieli directe

material

manoper

utilaj

total

3.948.001,20
617.603,18
Utilaj:10% din valoare material+manoper

465.560,44

Total cap.A

5.031.164,82

Cap.B. Alte cheltuieli directe

Cheltuieli transport, manipulare 15% din valoarea materialelor

592.200,18

Total cheltuieli directe

5.623.365

Cap. C Cheltuieli indirecte 12,50%

702.920,63

Total

6.326.285,63

Cap.D. Alte cheltuieli

Organizare de antier 3%

189.788,60

Total

6.516.074,23

Profit 5%

325.803,70

TOTAL GENERAL FARA TVA

6.841.877,93

Tva 19%

1.299.956,81

TOTAL GENERAL CU TVA

8.141.834,74

8.3. Evaluarea pe baza preului unitar pe lucrri de construcie

Prin pre unitar pe lucrri de construcie, se nelege contravaloarea execuiei unei cantiti
unitare de lucrare de construcie.
Lucrarea de construcie este definit ca un proces simplu sau complex de construcie,
care are ca rezultat final execuia unui element de construcie. O lucrare de construcie se
caracterizeaz prin urmtoarele:
este bine i clar definit n ce privete momentul de ncepere i cel de finalizare
are ca rezultat al execuiei un element de construcie cu rol bine definit n cadrul
ansamblului proiectului de construcie
rezultatul aexecuiei lucrrii de construcie poate fi corect determinat i msurat

 are clar stabilite legturile de natur tehnologic i organizatoric cu alte lucrri de

construcie
se caracterizeaz printr-o tehnologie i metod de organanizare a execuiei foarte
bine definite
Lucrrile de construcii pot fi simple sau pot fi grupate n categorii de lucrri de construcii
sau capitole de lucrri de construcii.

Exemplu:
Categorii de lucrri
de construcii

Capitol de lucrari de construcii

Lucrri de construcii simple

Sptur general

Sptur mecanizat; sptur

manual

mbuntirea terenului

Compactare mecanic cu maiul

mechanic; compactare manual;
mprtiere pmnt mecanizat;
etc

Infrastructur

Preparare i turnare beton

simplu; cofraj din lemn;cofraj
metallic; etc

Suprastructur

Turnare beton cu pompa; armare

plac cu bare independente; etc

Terasamente

Construcii

Preul unitar cuprinde contravaloarea cheltuielilor directe i indirecte ocazionate de

execuia unei cantiti unitare din respectiva lucrare de construcie. Prin urmare pretul
unitar va cuprinde costul materialelor, manoperei, utilajelor i transporturilor, alte cheltuieli
directe, cheltuielile indirecte, etc.
Pentru aplicarea acestei metode de evaluare este necesar s fie foarte bine definit
coninutul lucrrii de construcie pentru ca preul unitar s reflecte n mod corect aceast
structur.
n ara noastr nu exist un sistem unitar i organizat de definire a lucrrilor de construcie
i de stabilire a preturilor unitare (culegere a datelor de pe antier, de la firmele de
execuie i de la beneficiari, prelucrarea datelor, transmiterea datelor ctre cei interesai).
n particular, pentru rezolvarea unor probleme punctuale, diverse institurii ale statului sau
firme particulare, au elaborat nomenclatoare de lucrri de construcie i preuri unitare
corespunztoare acestora.

8.3.1. Preuri unitare pentru lucrri de consolidri, restaurri i reparaii n

construcii
Aceste preuri unitare se refer la lucrri de construcii ntlnite n mod frecvent n
activitatea de consolidare, restaurare i reparaie a construciilor existente. Ele sunt
grupate ntr-un Catalog de Peuri Unitare CPU. Preurile unitare sunt calculate pentru
tehnologii de execuie i sortimente de materiale curent ntlnite n practica executrii
lucrrilor de natura celor menionate.Preurile unitare sunt calculate pe total lucrare dar i
separat pentru material, manoper i utilaj.
Preurile sunt precizate n valut corespunztor unei date de referin.
n continuare sunt prezentate cteva exemple de preuri unitare pe lucrri de construcii:

Preuri in USD la data de 15.02.1996

Nr.
crt.

Denumire lucrare de construcie

UM

Material

Manoper

Utilaj

Total

Sptur manual

mc

3,053

3,053

cu mc

0,01

0,319

0,329

Preparat i turnat beton B200 (Bc 15, mc

C15-20)

22,580

5,786

4,519

32,885

Confecionat i montat cofraj din mp

cherestea de rinoase

1,176

1,328

0,290

2,794

Confecionat i montat armturi din kg

OB 37

0,312

0,055

0,015

0,382

Zidrie din crmid tip GVP cu mc

goluri

47,069

7,466

1,880

56,415

Montat i demontat schel metalic mp

tubular

0,208

0,562

0,255

1,025

Tencuieli interioare la perei i mp

tavane din zidrie, beton sau BCA n
grosime de 2 cm cu mortar M50T

2,220

2,281

0,183

4,684

Pardoseli din plci de gresie culori mp

natur aezate pe strat suport din
M100 n grosime de 3 cm

6,071

2,066

0,534

8,671

Placare perei cu plci faian alb mp

pe strat suport de 3 cm de mortar

4,582

2,182

0,231

6,995

Sptur
mecanic
buldoexcavator 0,2 mc-0,4 mc

M100
Confecionat i montat ferestre mp
simple din lemn inclusiv feroneria

5,506

4,518

1,869

11,893

8.3.2. Preuri unitare de investiie

n vederea uurrii, simplificrii i unificrii procedurilor de ntocmire a documentaiilor
necesare accesrii fondurilor europene, instituiile interesate au promovat preuri unitare
de referin pentru realizarea investiiilor.
n continuare sunt prezentate exemple de preuri unitare pe categorii de lucrri pentru
programele de mediu din Romnia.

1) Costuri de baz
Cofrare, turnare beton: 234 euro/mc
Montare armturi, inclusiv distanieri: 1,50 euro/kg
Spare tranee: 5,00 euro/mc
Umplere ant n straturi compactate: 4,38 euro/mc
2) Costuri lucrri de canalizare (euro/ml inclusiv cmine de vizitare)

2m

3m

4m

5m

6m

150

101,20

118,80

135,30

151,80

168,30

200

116,60

134,20

150,70

169,40

185,90

250

135,30

154,00

170,50

189,20

206,80

300

145,20

165,00

182,60

201,30

220,00

350

170,50

189,20

207,90

227,70

246,40

400

194,70

214,50

234,30

254,10

273,90

500

266,20

288,20

308,00

330,00

350,90

600

337,70

360,80

382,80

405,90

426,80

700

277,20

304,70

332,20

358,60

386,10

800

313,50

342,10

370,70

400,40

429,00

BETON

(mm)

PVC

Adncime

Diametru

900

352,00

382,80

412,50

442,20

471,90

1000

364,10

396,00

426,80

458,70

489,50

1200

518,10

553,30

587,40

621,50

655,60

3) Costul instaliilor hidraulice i armturi

Diametrul conductei

Costul instalaiei hidraulice i armturilor

pentru montarea unei pompe

mm

Euro

100

3.850

150

5.426

200

7.665

250

11.186

300

15.290

450

48.684

4) Preuri unitare reele de ap potabil

Diametru extern

Grosime perete

Diametru intern

Cost

(mm)

(mm)

(mm)

(euro/m)

20

2,0

16,0

46,31

25

2,3

20,4

46,94

32

3,0

26,0

47,90

40

3,0

34,0

48,90

50

3,7

42,6

50,40

63

4,7

53,6

52,60

75

5,5

64,0

54,80

90

6,6

76,8

58,00

110

8,1

93,9

62,70

5) Preuri unitare de lucrare de construcie firme de execuie

Executat cofrag din lemn 9 euro/mp
Montare central termic 290 lei RON/buc
Montare calorifer 80 lei RON/buc
Placare cu gresie sau faian 25 lei RON/mp
Montare tavan casetat 26 lei RON/mp (numai manoper)
Montaj perei despritori din ipsos 24 lei RON/mp fa (numai manoper)

8.4. Metode analitice de estimare a costului unei lucrri de construcie

Metodele analitice de estimare a costului unei lucrri de construcie sunt metode n care
se calculeaz costul de execuie al unei cantiti unitare de lucrare de construcie prin
determinarea tipului i cantitilor de resurse necesare i implicit al costului acestora.
Aplicarea acestor metode presupune parcurgerea, n principiu, a urmtoarelor etape de
calcul:
determinarea soluiilor tehnologice i organizatorice de execuie a proiectului de
construcie n conformitate cu prevederile caietelor de sarcini, n scopul identificrii
lucrrilor i proceselor de construcie ce urmeaz a fi executate;
determinarea consumurilor de resurse pentru execuia unei cantiti unitare de
lucrare de construcie, respectiv:
consum de manoper, msurat n om x ore
consum de utilaj, msurat n ore funcionare
consum de material, msurat n uniti de msur specifice respectivului
material
determinarea costurilor unitare ale resurselor
calculul costurilor de execuie a fiecrei lucrri de construcie, separat pentru fiecare
tip de resurs i pentru total lucrare
Aplicarea metodelor analitice de evaluare a costurilor lucrrilor de construcie, depinde de
mai muli factori, dintre care putem aminti:
a) tipul de contract de execuie al lucrrilor de construcie
Contractul de execuie al lucrrilor de construcie stabilite clar, printre altele, obiectul
contractului i responsabilitile fiecrei pri contractante.

Astfel obiectul contractului poate fi o list de cantiti de lucrri, a cror execuie este
precizat prin plane, detalii de execuie i prevederi ale caietului de sarcini. n aceast
situaie sunt cunoscute:
tipul i natura lucrrilor de construcie ce trebuie executate;
cantitile de lucrri de construcie;
natura, tipul i cantitile de materiale ce urmeaz s fie puse n oper
uneori sunt precizate clar i concis soluiile tehnologice i organizatorice de
execuie a lucrrilor de construcie.
ntr-o astfel de situaie pot fi aplicate metode analitice de estimare a costurilor de execuie,
bazate pe consumuri normate, respectiv metodele bazate pe norme de deviz.
Obiectul contractului se poate constitui n execuia unor elemente de construcie, precizate
clar prin plane, detalii de execuie i prevederi ale caietului de sarcini. n aceast situaie
este responsabilitatea fiecrui executant s stabileasc:
soluiile tehnologice i organizatorice de execuie
tipul i natura lucrrilor de construcie
cantitile de lucrri de construcie ce urmeaz a fi executate
ntr-o astfel de situaie, de asemenea, pot fi aplicate metode analitice de estimare a
costurilor de execuie, bazate pe consumuri normate, respectiv metodele bazate pe norme
de deviz ct i metode operaionale de estimare a costurilor.
De multe ori obiectul contractului este reprezentat de proiectul de construcie precizat doar
prin prevederi ale caietului de sarcini, prevederi care au un caracter general i se refer n
special la condiii de exploatare i funcionare a obiectului de construcie precizat prin
proiect. Altfel spus obiectul contractului l reprezint proiectarea i execuia unui obiect de
construcie pentru care sunt cunoscute doar cerine legate de exploatare precum i cele
normate legal. ntr-o astfel de situaie, executantul este obligat s realizeze o estimare
analitic (deci ct mai exact) fr ns a cunote forma i dimensiunile tuturor
elementelor de construcie, natura i tipul lucrrilor de construcie.
Pentru astfel de situaii sunt utilizate n mod obinuit analizele de pre.
b) modalitatea de decontare a lucrrilor
Prin contract se precizeaz ntotdeauna clar modalitatea de decontare, respectiv felul n
care lucrrile de construcie realizate de executant i recepionate de beneficiar sunt
pltite (decontate) de ctre acesta.
Decontarea se poate face periodic funcie de cantitile de lucrri contractate i executate
n perioada de referin. ntr-o astfel de situaie executantul precizeaz printr-o situaie de
lucrri cantitile de lucrri executate n perioada de referin care reprezint o cot
procentual din cantitile de lucrri contractate, fiindu-i decontat suma aferent execuiei

acestora. Cantitile de lucrri contractate i costul acestora, sunt precizate prin devize
analitice pe categorii de lucrri ntocmite pe baza normelor de deviz sau prin stadii fizice
de lucrri.
Decontarea se poate face forfetar, respectiv pe baza costului contractat pentru execuia
unor cantiti unitare de lucrri de construcie. Periodic executantul precizeaz cantitile
totale de lucrri realizate i recepionate de ctre beneficiar, intocmind o situaie de lucrri
prin care estimeaz costul lucrrilor executate nmulind preurilor forfetare contractate cu
cantitile de lucrri realizate n perioada de referin. n funcie de gradul de detaliere a
proiectului de construcie, la momentul contractrii lucrrilor de construcie, preul forfetar
poate fi estimat prin intermediul devizului analitic pe categorii de lucrri sau prin analize de
pre.
Decontarea pe stadii fizice presupune plata unor sume de bani stabilite prin contract atunci
cnd executantul finalizeaz execuia anumitor elemente sau pri de construcie. Aceast
modalitate de decontare se poate aplica indiferent de tipul de contract de execuie.
Estimarea costurilor de execuie n astfel de situaie se poate face att prin devize analitice
pe categorii de lucrri i/sau analize de pre, ct i metode operaionale de estimare a
costurilor.
Metodele analitice de estimare a costurilor lucrrilor de construcie, prezint o serie de
avantaje, dintre care putem aminti:
costurile de execuie se calculeaz difereniat pentru manoper, material i utilaj
fiind n acest sens permis determinarea exact a cotelor de taxe i impozite legale
aferente acestor resurse;
se poate determina cu exactitate influena inflaiei asupra costului total al lucrrilor
de construcie, prin evaluarea influenei difereniate a acesteia asupra celor 3
categorii de resurse;
cunoscndu-se volumul de manoper i utilaj se poate aprecia durata de execuie a
lucrrilor de construcie
se poate stabili o structur de cost a proiectului care uureaz activitatea de control
pe parcursul execuiei;
se poate ntocmi un cash-flow al resurselor financiare necesare execuiei corelnd
costurile resurselor cu programul de execuie.
Principalele dezavantaje ale acestor metode sunt legate de:
necesitatea de a avea o modalitate rapid i usor de aplicat de trecere de la
consumurile normate de resurse la indici de pre;
necesitatea de a realiza corecii ale calculelor bazate pe consumuri normate,
corecii care s in cont de condiiile concrete de execuie pentru fiecare proiect n
parte.

8.4.1. Analiza de pre

Metodele de estimare a costului bazate pe analiza de pre, urmresc s determine
consumurile de resurse i s calculeze costul acestora, analiznd pentru fiecare lucrare de
construcie, condiiile concrete de execuie, dificultile ce se ivesc, termenele de execuie,
etc.
n analiza costului unei lucrri de construcie se curpind:
costul materialelor, necesare executrii lucrrii de construcie, pe baza preurilor
de procurare a acestora, a costului transportului, depozitrii i manipulrii acestora,
lund n considerare eventuale pierderi inerente pe parcursul transportului,
manipulrii i execuiei;
costul manoperei necesare executrii lucrrii, pe unitate de lucrare, pe baza
tarifelor orare fixate;
cota de cheltuieli de regie aferente antierului, cuprinznd:
organizarea general a antierului
transporturi de materiale i personal
dobnzi pentru capital necesar aprovizionrii
chiria sau uzura sculelor, utilajelor, echipamentelor i instalaiilor de lucru
salarii personal tehnic i auxiliar din antier
combustibili, energie, laborator de antier, ntreinere scule i utilaje, etc.
costul unor lucrri speciale (dac este cazul) cum ar fi: sondaje, analize,
instalaii de pompare speciale, etc
cheltuieli de birou (imprimant, telefon, fax, internet, etc)
protecia muncii i asigurarea asistenei medicale
cota de cheltuieli generale ale firmei
Funcie de volumul, complexitatea i valoarea lucrrilor cota de cheltuieli de regie aferent
antierului variaz n limitele 8% - 16% din valoarea total a lucrrilor. Cota de cheltuieli
generale ale firmei este de circa 4%-6% din valoarea total a lucrrilor.
taxe i impozite legale (19% TVA ; aproximativ 70% taxe i impozite aferente
manoper, etc)
beneficiul executantului

8.4.1.1. Analiza de pre pentru spturi manuale

Simplist, sptura de pmnt se poate mpri, innd seama de natura terenului, astfel:
Pmnt afnat: nisip aluvionar, humus, teren vegetal, argil uoar (unghi
alunecare taluz de 45o )
Pmnt mijlociu, mai tare ca precedentul, necesit sap: argil tare, pietri (unghi
alunecare taluz 60o)
Pmnt tare necesit trnacop: pietri legat, argil compact (unghi alunecare taluz
70o )
Manopera necesar sprii pentru 1 mc pmnt, socotit n ore sptor, se evalueaz
conform tabel:
Felul lucrrii

Pmnt afnat

Pmnt mijlociu

Pmnt tare

Terasamente deschise

1,0

1,5

2,5

La nivelri

1,8

2,8

3,8

Sptur n anuri limitate

pn la 1,00 lime

2,0

3,0

4,0

Sptur n anuri largi pn

la 1,00 m adncime

2,5

3,5

4,5

Pn la 6 m adncime se adaug de fiecare metru: 20%

Peste 6 m adncime se adaug pentru fiecare 0,5 m: 10%
Pentru anuri nguste se socotete spor: 25%
Pentru teren umed se socotete spor : 20% - 50%
Pentru ncrcat i transport cu roaba pe teren orizontal se socotete pentru fiecare mc de
pmnt:
La 30 m distan: 1,50 ore muncitor
La 50 m distan 2,0 ore muncitor
La 100 m distan 3,0 ore sptor
Pentru surpri de maluri, dislocri de pmnt din maluri, etc, se poate socoti o mrire a
cubajului spat de circa 3%-5%.
Folosind aceste date, mai jos este precizat analiza de pre pentru execuia unei spturi
la 2,50 m adncime teren mijlociu, inclusiv transportul pmntului cu roaba la 100 m
distan:

Calculele sunt efectuate pentru 1 mc pmnt

Manoper lucrare:
Sptur pn la 1,0 m: : 3,5 ore
Spor adncime sptur: 40% x 3,5 ore = 1,40 ore
Spor pmnt umed: 30% x 4,90 ore = 1,47 ore
Transport cu roaba: 3,00 ore
Total manoper: 9,37 ore
Costuri:
Manoper: 9,37 ore x 9,5 lei RON/or = 89,02 lei RON
Regie antier: 10% ................................ 8,90 lei RON
Cheltuieli generale 5%........................... 4,90 lei RON
Beneficiu 5% ........................................ 5,14 lei RON
TOTAL pe m3 ........................................ 107,96 lei RON, rotund 108 lei RON/m3

8.4.1.2. Analiz de pre execuie planeu din beton armat

Analiza de pre consider urmtoarele:
cofrajul se va realiza din material lemnos confecionat i montat la faa locului
planeul este drept fr grinzi
Calculele analizei de pre sunt prezentate n continuare:
Cofraj (pentru 1 m2 suprafa cofrat):
a) material
Scndur de 2,5 cm grosime: 1,0 x1,0 x 0,025 = 0,025 m3
Popi din lemn rotund (bile brad) cu diametru de 10 cm i 3,0 m nlime: 3,14 x (0,10/2) 2 x 3,0 = 0,024
m3
Susinere cap pop din rigl lemn 10cm x 12 m: 0,10 x 0,12 x 1,00 = 0,012 m3
Total material lemnos: 0,061 m3 /m2 cofraj
Cuie: 0,05 kg 0,08 kg pentru 1 m2 cofraj.
Pierderi material lemnos: 20%

b) Manoper
Cofraj la planee drepte: 1,05 ore dulgher
0,50 ore necalificat
Beton (pentru 1 m3 beton)
a) Material
Ciment 270 kg 350 kg
Pietri 0,8 m3
Nisip 0,40m3
Ap 0,16 m3
b) Manoper
Preparare i punere n oper: 2,30 ore betonist
8,0 ore necalificat
Armturi (pentru 1 m 3 element de beton)
Dac exist plane i detalii de execuie, consumul se calculeaz din extrasele de armare aferente fiecrei
plane. n caz contrar pot fi considerate urmtoarele consumuri orientative:
Tip de element

Consum orientativ de otel beton

msurat n kg/m3

Planee drepte fr grinzi cu sarcin util 200 kg

300 kg la m2

45 75

Planee cu grinzi

80 90

Buiandrugi

40 60

Grinzi i centuri

40 70

Stlpi

80 120

Grinzi din structura de rezisten

120 - 150

Prin urmare, consumul va fi de:

a) Material
Otel beton: 60 kg / m3
Srm neagr pentru legat: 0,60 kg

b) Manoper
Confecionare i montaj: 4,0 ore/100 kg, respectiv 0,04 ore/kg fierar betonist
Pentru calculul costurilor se va considera grosimea medie a plcii din beton armat de 15 cm, respectiv 0,15 m 3
beton la 1 m2 de cofraj sau 6,67 m2 cofraj la 1 m3 de beton turnat.

Costuri
Manoper:
Dulgher: 1,05 ore/m2 x 12,5 lei RON/or ..................................... 13,12 lei RON/m2
Necalificat: 0,50 ore/m2 x 9,0 lei RON/or ..................................... 4,50 lei RON/m2
Betonist: 2,30 ore/m3 x 0,15 m3/m2 x 11,0 lei RON/or ................. 3,80 lei RON/m2
Necalificat: 8,00 ore/m3 x 0,15 m3/m2 x 9,0 lei RON/or ................ 10,80 lei RON/m2
Fierar-betonist: 0,04 ore/kg x 60 kg/m3 x 0,15 m3/m2 x 12,0 lei RON/or
...................................................................................................... 4,32 lei RON/m2
Material:
Material lemnos: 0,061 m3 /m2 x 450 lei RON/m3 ........................... 27,45 lei RON/m2
Pierderi material lemnos: 20% .....................................................
Cuie: 0,06 kg/m2 x 4,50 lei RON/kg .............................................

5,49 lei RON/m2

0,27 lei RON/m2

Ciment 300 kg /m3 x 0,15 m3/m2 x 0,4 lei/kg ..................................

18,00 lei RON/m2

Pietri 0,8 m3/m3 x 0,15 m3/m2 x 200 lei/m3.................................

12,00 lei RON/m2

Nisip 0,40m3/m3 x 0,15 m3/m2 x 400 lei/m3 ...................................

24,00 lei RON/m2

Ap 0,16 m3/m3 x 0,15 m3/m2 x 2 lei/m3.........................................

0,05 lei RON/m2

Otel beton: 60 kg / m3 x 0,15 m3/m2 x 1,7 lei/kg .............................. 15,30 lei RON/m2
Srm neagr pentru legat: 0,60 kg/m3 x 0,15 m3/m2 x 1,00 lei/kg .. 0,10 lei RON/m2
TOTAL ............................................................................................. 102,66 lei RON/m2
Regie antier: 10% ................................ .......................................

10,27 lei RON/m2

Cheltuieli generale 5%....................................................................

5,14 lei RON/m2

Beneficiu 5% .................................................................................

9,26 lei RON/m2

TOTAL .........................................................................................

127,33 lei RON/m2

Rotund ........................................................................................

130 lei RON/m2 plac

8.4.1.3. Analiz pre montare lavoar porelan

Consumuri
Material:
Vas din porelan: 1 buc
Baterie nichelat oli cu 2 robinete: 1 buc
Sifon din alam: 1 buc
Console otel: 2 buc
Tub racord din plumb: 0,50 m
Tub de scurgere din plumb: 0,50 m
Materiale diverse (cositor, ap tare, acis sulfiric, etc): 5%
Manoper:
5,0 ore/buc sanitarist
5,0 ore/buc necalificat
Costuri:
Material:
Vas din porelan: 1 buc x 650 lei RON/buc ....................................... 650 lei RON/buc
Baterie nichelat oli cu 2 robinete: 1 buc x 450 lei/buc ............... 450 lei RON/buc
Sifon din alam: 1 buc x 60 lei RON/buc ..........................................
Console otel: 2 buc/buc x 3 lei/buc .....................................................

60 lei RON/buc
6 lei RON/buc

Tub racord din plumb: 0,50 m/buc x 250 lei RON/m ......................... 125 lei RON/buc
Tub de scurgere din plumb: 0,50 m/buc x 375 lei RON/m .................. 187,50 lei Ron/buc
Materiale diverse (cositor, ap tare, acis sulfiric, etc): 5% ...............

147,90 lei RON/buc

Manoper:
5,0 ore sanitarist /buc x 12,50 lei RON/or ....................................

62,50 lei RON/buc

5,0 ore necalificat/buc x 9,00 lei RON/or .......................................

45,00 lei RON/buc

TOTAL ............................................................................................. 1.733,90 lei RON/buc

Regie antier: 10% ................................ .......................................

173,40 lei RON/buc

Cheltuieli generale 5%....................................................................

95,40 lei RON/buc

Beneficiu 5% .................................................................................

100,10 lei RON/buc

TOTAL .........................................................................................

2.102,80 lei RON/buc

Rotund ........................................................................................

2.110,00 lei RON/buc

8.4.2. Metode operaionale de estimare a costurilor

Metodele operaionale sunt metode analitice de estimare a costurilor prin intermediul
crora se iau n consideraie toate resursele necesare pentru execuia unui proiect n
integralitatea sa ori a unor pri din acesta. Astfel dac la celelalte metode analitice de
estimare sunt luate n considerare consumurile i se calculeaz costurile pentru cantiti
unitare de lucrri de construcie care compun obiectul de construcie, n cazul metodelor
operaionale se au n vedere consumurile cumulate pentru execuia integral a obiectului
de construcie sau a unor pri bine determinate din acesta. Pentru o mai clar definire, n
continuare sunt prezentate cteva exemple:
Costul excavaiilor cuprinde: defriarea terenului, sptura propriu-zis, sprijiniri de
maluri, epuismente, lucrri pregtitoare
Costul execuiei planeelor din beton armat include: utilaje din antier, prefabricate,
montaj prefabricate, lucrri de beton armat, cofraje monolitizri, izolaii.
Costul conductelor de drenaj include: spturi, lucrri de consolidare a malurilor,
straturi suport conducte, straturi filtrante dren, tub dren, umpluturi, cmine.
Aplicarea metodelor operaionale de estimare, presupune n primul rnd examinarea
soluiilor tehnologice i organizatorice de realizare a obiectului sau prii din obiectul de
construcie analizat i determinarea duratelor de execuie ale acestora. Aceasta deoarece
diferitele soluii tehnologice i metode de organizare a execuiei au o influen
semnificativ asupra costurilor.
Metodele operaionale de estimare se fundamenteaz pe o prognoz a duratelor
anticipate de execuie a activitilor/proceselor de construcie i o nivelare a consumurilor
de resurse (n special de manoper). Prin urmare aplicarea acestor metode de estimare,
presupune:
analiza i nelegerea planelor i detaliilor de execuie
analiza i nelegerea cerinele caietelor de sarcini ataate proiectului
cerinele listelor de cantiti de lucrri, n msura n care acestea exist
studierea condiiilor din teren pe amplasamentul unde urmeaz s se realizeze
lucrrile de construcie
soluiile tehnologice i organizatorice de execuie alese, vor ine cont de restriciile
impuse de amplasament, cerinele clienilor, soluiile tehnice proiectate, perioada
din an aleas pentru execuie, restriciile legale, etc.

 ntocmirea unui program de execuie a lucrrilor

pe baza programului de execuie ntocmit se analizeaz necesarul de manoper i
utilaje, realizndu-se eventuale corecii la acest program, urmrindu-se alegerea
unor soluii care s conduc la o utilizare ct mai uniform a resurselor proprii.
pe baza consumurilor de materiale cunoscute pentru fiecare activitate n parte, se
pot estima apoi costurile de execuie pentru ntregul priect sau pri distincte din
acesta.
Prin urmare aceast procedur de estimare, furnizeaz informaii cu privire la cost
corespunztor unei anumite soluii tehnologice i organizatorice particulare de execuie a
proiectului sau a prilor distincte din acesta.
Aplicarea acestei metode este dificil atunci cnd beneficiarul solicit o estimare a
costurilor pe baza unei liste de cantiti de lucrri. n aceast situaie lista de cantiti de
lucrri este astfel conceput astfel nct s uureze pentru beneficiar, munca de urmrire
i control a costurilor pe perioada execuie. Executantului i este dificil ntr-o astfel de
situaie s aplice metodele operaionale de estimare deoarece este greu de corelat lista de
cantiti de lucrri cu activitile din programul de execuiea lucrrilor. n cadrul
contractelor care includ proiectarea i execuia, aceast problem este eliminat.
Dintre avantajele metodelor operaionale de estimare, putem aminti:
sunt estimate ntotdeauna acele activiti care pot fi realizate efectiv n antier
funcie de condiiile concrete ale acestuia
metoda de estimare se fundamenteaz pe existena unui program de execuie i a
unui grafic de lucrri, care in cont de: zile libere i srbtori legale, prognozele
privind evoluia temperaturilor exterioare, duratele de inactivitate, faciliti
disponibile n antier
sunt luate n considerare i estimate toate acele lucrri rezultate n urma
modificrilor de soluii proiectate sau de refacere i reparaii ale lucrrilor existente
precum i influena acestora asupra costului celorlalte lucrri
sunt luate n considerare consumurile efective de manoper i utilaj inndu-se cont
de succesiunea de activiti din antier, urmrindu-se eliminarea timpilor mori sau
a timpilor neproductivi. De exemplu atunci cnd se evalueaz sptura cu un
excavator a anurilor pentru pozarea conductelor se ine cont c se sap simultan
i gropa pentru cmine.

9. STANDARDE DE COST N CONSTRUCII

Costul standard este un cost predefinit folosit drept etalon pentru determinarea
performantelor reale privind execuia unui proiect.

Costul standard este un cost complet care cuprinde costurile directe de producie
(materialele, manopera, etc.) denumite i standard i costuri indirect (costuri comune ale
antierului, generale de administraie, etc.) denumite bugete de cheltuieli.
Costul standard este folosit ca etalon la msurarea costului efectiv i conceptual pentru a
orienta activitatea de construcii indicnd condiiile n care trebuie s se realizeze execuia
proiectelor de construcie. Costul standard este considerat un cost normal de execuie a
unui proiect de construcie.
n general prin introducerea i folosirea standardelor de cost, se urmrete:
Controlul duratelor de execuie a proiectelor de construcie;
Previzionarea costurilor specifice ale unui proiect de construcie;

Costurile standard sunt costuri predeterminate cu caracter normativ ce permit evaluarea

performanelor privind execuia unui proiect de construcie. Costurile standard sunt
calculate pornind de la tarife concureniale pentru material, manoper, utilaj, cheltuieli
indirect, etc. Acest cost ine cont de condiiile pieei, dar nu fixeaz ntotdeauna nivelul de
eficien tehnic ce trebuie obinut i nu precizeaz normele de productie si/sau distributie
pe care se bazeaz. Costul standard teoretic, este determinat pe baza celei mai bune
utilizri posibile a factorilor de producie. Costul standard normal, se calculeaz n funcie
de previziunile privind condiiile normale de execuie i aprovizionare ale firmei.

n ara noastr, introducerea i reglementarea folosirii standardelor de cost n construcii,

este precizat prin:
Hotarrea de Guvern 363/14.04.2010, privind aprobarea standardelor de cost
pentru obiectivele de investiii finanate din fonduri publice, i
Hotrrea de Guvern nr 717/14.07.2010 pentru modificarea i completarea
Hotrrii Guvernului nr. 363/2010 privind aprobarea standardelor de cost pentru
obiective de investiii finanate din fonduri publice.

Standardele de cost n construcii, constituie document de referin, cu rol de ghidare n

promovarea obiectivelor de investiii finanate din fonduri publice. Standardul de cost se
refer la cheltuielile cuprinse n capitolul 4- cheltuieli pentru investiia de baz din
Metodologia privind elaborarea devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de

intervenii, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 28/2008 privind aprobarea coninutului
cadru al documentaiei tehnico-economice aferente investiiilor publice, precum i a
structurii i metodologiei de elaborare a devizului general pentru obiective de investiii i
lucrri de intervenie (vezi capitolul 4).
La stabilirea costurilor standard au fost avute n vedere:
Analiza costurilor realizate la obiective similar contractate i executate n perioada
2008-2009
Costurile rezultate din rularea listelor cu cantiti pe categorii de lucrri n preuri la
nivelul lunii ianuarie 2010
Standardele de cost, sunt recomandate a fi folosite, pentru:
Fundamentarea bugetelor de realizare a obiectivelor de investiii;
Ghid de analiz a ofertelor n vederea adjudecrii contractelor privind execuia
lucrrilor de construcii pentru realizarea obiectivelor de investiii;
Ghid pentru operatorii economici care elaboreaz oferte n vederea contractrii
lucrrilor de construcii pentru realizarea obiectivelor de investiii publice.
Lista standardelor de cost elaborate de ctre instituiile publice, este precizat n tabelul
10. Se face precizarea ca aceast list se completeaz periodic cu noi obiective de
investiii iar valorile cuprinse n standardele de cost elaborate se analizeaz i se
corectez periodic.
Tabelul 10
Elaborator
1

Ministerul Dezvoltrii Regionale

i Turismului

Denumirea standardului

SCOST-01/MDRT

Sal de sport colar nivel

competiional
Centru cultural

Bloc de locuine pentru tineri

SCOST-03/MDRT

SCOST-04/MDRT

Reabilitare termic anvelop bloc de

locuine
Modernizare drum comunal clasa
tehnic V
Reabilitare drum judeean clasa tehnic
III - V
Modernizare drum judeean clasa
tehnic III - V
Sistem centralizat de alimentare cu ap
n mediul rural
Reabilitare drum forestier principal

Reabilitare drum forestier secundar

SCOST-02/MMP

Reabilitare drum forestier magistral

SCOST-03/MMP

Drum forestier secundar

SCOST-04/MMP

5
6
7
8
2

Ministerul Mediului i Pdurii

Indicativ standard

SCOST-02/MDRT

SCOST-05/MDRT
SCOST-06/MDRT
SCOST-07/MDRT
SCOST-08/MDRT
SCOST-01/MMP

Ministerul Educaiei, Cercetrii,

Tineretului i Sportului

Ministerul Sntii

coal cu 8 sli de clas

SCOST-01/MEdCTS

Grdini cu 4 sli de grup

SCOST-02/MEdCTS

Cmin studenesc

SCOST-03/MEdCTS

Spital regional de urgen

SCOST-01/MS

Spital judeean de urgen

SCOST-02/MS

Ministerul
Agriculturii
Dezvoltrii Rurale

Canale de irigaii impermeabilizare

SCOST-01/MADR

Ministerul
Transporturilor
Infrastructurii

Autostrad extraurban n zon de es

SCOST-01/MTI

Autostrad extraurban n zon de deal

SCOST-02/MTI

Autostrad extraurban n zon de

munte

SCOST-03/MTI

Drum naional nou clasa tehnic III

SCOST-04/MTI

Reabilitare drum naional clasa tehnic

III

SCOST-05/MTI

Reabilitare C.F. corridor paneuropean

SCOST-06/MTI

R.K. linie de cale ferat

SCOST-07/MTI

Cheu maritime la -13,50 m

SCOST-08/MTI

Cheu fluvial periat

SCOST-09/MTI

10

Punct de trecere a Dunrii cu bacul

SCOST-10/MTI

11

Pist de decolare aterizare cu structur

rigid i numr de clasificare PCN 65

SCOST-11/MTI

12

Pist de decolare aterizare cu structur

rigid i numr de clasificare PCN 100

SCOST-12/MTI

13

Structuri
pe
autostrad
cu
suprastructur din grinzi prefabricate
L=12-24 m i fundaii indirecte

SCOST-13/MTI

14

Structuri
pe
autostrad
cu
suprastructur din grinzi prefabricate
L=24-40 m i fundaii indirecte

SCOST-14/MTI

15

Structuri
pe
autostrad
cu
suprastructur din grinzi prefabricate
L=12-24 m i fundaii directe

SCOST-15/MTI

16

Structuri
pe
autostrad
cu
suprastructur din grinzi prefabricate
L=24-40 m i fundaii directe

SCOST-16/MTI

17

Poduri de cale ferat g.m.i.b. (grinzi

SCOST-17/MTI

metalice cu infrastructur din beton)

18

Poduri de cale ferat g.z.c.j. (grinzi cu

zbrele cu calea joas cu cuv ballast)

SCOST-18/MTI

9.1. Exemple de standarde de cost

9.1.1. Standard de cost + bloc de locuine pentru tineri A.N.L.
MINISTERUL DEZVOLTRII
REGIONALE SI TURISMULUI

BLOC DE LOCUINE
PENTRU TINERI
STANDARD DE COST

Indicativ: SCOST 03/MDRT

I. Preambul
Standardul de cost constituie document de referin, cu rol de ghidare n promovarea obiectivelor de
investiii finanate din fonduri publice.
Standardul de cost se refer la cheltuielile cuprinse n cap. 4 Cheltuieli pentru investiia de baz" din
Metodologia privind elaborarea devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii,
aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 28/2008 privind aprobarea coninutului-cadru al documentaiei
tehnico-economice aferente investiiilor publice, precum i a structurii i metodologiei de elaborare a
devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii.
La stabilirea costului investiiei de baz s-au avut n vedere:
- analiza dispersiei costurilor unitare la obiective similare contractate n perioada 2008-2009;
- costul investiiei de baz rezultat din rularea listelor cu cantiti pe categorii de lucrri n preuri la
nivelul lunii ianuarie 2010.
II. Domeniu de aplicare
Prezentul standard se adreseaz ordonatorilor de credite pentru:
a) fundamentarea necesarului de fonduri publice pentru finanarea programelor de investiii n
condiii de eficien economic;
b) fundamentarea indicatorilor tehnico-economici ai obiectivelor de investiii similare din punct de
vedere tehnic obiectivului de referin;
c) ghidarea n analiza ofertelor de ctre membrii comisiilor de evaluare n vederea adjudecrii
contractelor privind execuia lucrrilor de construcii pentru realizarea obiectivelor de investiii, similare din
punct de vedere tehnic obiectivului de referin.
Prezentul standard se adreseaz i operatorilor economici pentru elaborarea ofertelor n vederea
contractrii lucrrilor de construcii.
III. Obiectiv de referin
III.1. Prezentare general
Investiia de referin o constituie un bloc de locuine pentru tineri cu regim de nlime de S P+P+3E.

III.2. Date tehnice

Arie construit desfurat (Aed):
- Acd amplasament = 4.552 m2;
- Acd 1 camer = 58 m2;
- Acd 2 camere = 81 m2;
- Acd 3 camere = 102 m2.
Numr uniti locative - 60, din care:
- 1 camer: 28 uniti locative;
- 2 camere: 16 uniti locative;
- 3 camere: 16 uniti locative.
Nr. tronsoane: 4
Structur:
- infrastructura - fundaii continue pe pern de balast;
- suprastructura - mixt (cadre i diafragme):
- planee din beton armat prefabricat;
- acoperi - arpant din lemn. Arhitectur:
- nchideri exterioare - zidrie din BCA de 30 cm grosime;
- termoizolaie exterioar - plci polistiren de 5 cm grosime;
- compartimentri interioare - perei din gips carton de 10 cm i 12,5 cm izolai fonic;
- tmplrie exterioar - PVC cu geam termopan;
- nvelitoarea - tabl tip igl.

III.3. Caracteristici eseniale de calcul

Denumire
Caracteristica macroseismic a amplasamentului

Clas/Nivel de
performan
ag= 0,24 g; Tc =1,0 sec.

P100-1/2006
Cod de proiectare seismic
Clasa de important si expunere

III

P100-1/2006
Cod de proiectare seismic
Categoria de importan

Hotrrea Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind

calitatea n construcii, cu modificrile i completrile ulterioare
Regulament privind stabilirea categoriei de importan a construciei
Zona climatic

III

C 107-2005
Partea a III-a; anexa D; Normativ privind calculul termotehnic al elementelor de
construcie ale cldirilor
Grad de rezistent la foc

III

P 118/1999
Normativ de siguran la foc a construciilor
Clasa de performan energetic MC 001/3-2006
Metodologia de calcul al performanei energetice a cldirilor
Presiunea convenional a terenului de fundare
NP 112/2004
Normativ pentru proiectarea structurilor de fundare direct
III.4. Planuri i seciuni caracteristice*)
Faada

Pconv=100kPa

IV. Cost investiie de baz

IV. 1. Cost total
Tabel IV. 1.1 (valori informative)
Categorii de lucrri

Nr. crt.

Cost total (exclusiv TVA)

4. Cheltuieli pentru investiia de baz, din care:

4.1.
Construcii i instalaii (C+I)

lei

euro*)

6.997.334

1.666.032

4.1.1.

Arhitectur

3.110.896

740.689

4.1.2.

Structura de rezisten

2.799.752

666.608

4.1.3.

Instalaii

1.086.686

258.735

267.658

63.728

4.2.

Montaj utilaje tehnologice

4.3.

Utilaje, echipamente tehnologice i funcionale cu montaj**)

4.4.

Utilaje fr montaj i echipamente de transport

4.5.

Dotri

4.6.

Active necorporale

7.264.992

1.729.760

Investiie de baz - cost total

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
**) Central termic.
Tabel IV 1.2 (valori informative)
Unitate locativ standard

Cost unitar

Cost total n euro*)

(exclusiv TVA)
euro*)/m2Acd

(exclusiv TVA) pe
unitate locativ

380

22.040

1 camer

Arie construit
desfurat Acd
m2/apartament
58

2 camere

81

30.780

3 camere

102

38.760

Nr. camere

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
Precizare
La stabilirea costului total s-au luat n calcul:
- pentru materiale, utilaje i transport: preurile la nivelul lunii ianuarie 2010;
- pentru manoper: salariul mediu brut pe ramur comunicat de Institutul Naional de Statistic la
nivelul mediei anului 2009;
- pentru contribuii asupra salariilor pe care le suport angajatorul i le include n costuri:
C.A.S., C.A.S.S., ajutor omaj, C.C.I., Fond de garantare: cotele n vigoare conform Legii bugetului
asigurrilor sociale de stat pe anul 2010 nr. 12/2010;
pentru accidentele de munc, boli profesionale: cotele n vigoare conform Legii nr. 346/2002
privind asigurarea pentru accidente de munc i boli profesionale, republicat;
- pentru cheltuieli indirecte i profit: procentul de 10% i, respectiv, de 5%;
- pentru distana de transport:
transport de materiale 10 km;
transport de pmnt 10 km.
IV.2. Cost unitar
Tabel IV.2 (valori de referin)
Cost unitar (exclusiv TVA)
Investiie de baz - cost unitar, din care:
Construcii + instalaii (C+I)

lei/m2Acd

euro*)/m2Acd

1.596
1.537

380
366

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
NOTE:
1. Standardul de cost nu cuprinde cheltuielile aferente urmtoarelor capitole din structura devizului
general al investiiei, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 28/2008:
- cap. 1 - Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului;
- cap. 2 - Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor necesare obiectivului;
- cap. 3 - Cheltuieli pentru proiectare i asisten tehnic;
- cap. 5 -Alte cheltuieli;
- cap. 6 - Cheltuieli pentru probe tehnologice i teste i predare la beneficiar.
2. Pentru eficientizarea cheltuielilor din fonduri publice, pentru urmtoarele capitole/subcapitole de
cheltuieli necuprinse n standardul de cost se iau n considerare urmtoarele niveluri maximale de cheltuieli,
exprimate n procente, astfel:

a) proiectare i inginerie:

3,0% din valoarea investiiei de baz;

b) consultan:

1,0% din valoarea investiiei de baz;

c) asisten tehnic:
d) organizare de antier:

1,5% din valoarea investiiei de baz;

2,5%;

e) cheltuieli diverse i neprevzute: 10,0%.

Valoarea cheltuielilor prevzute la lit. d) i e) se stabilete conform prevederilor anexei nr. 4
Metodologie privind elaborarea devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii" la
Hotrrea Guvernului nr. 28/2008.
3. Creterea costului unitar datorat, n principal, influenei zonei seismice i climatice de calcul al
amplasamentului investiiei, precum i/sau caracteristicilor geomorfologice ale terenului de fundare, diferite
de caracteristicile investiiei de referin, se justific distinct n documentaia pentru aprobarea indicatorilor
tehnico-economici ai investiiei.

9.1.2 Standard de cost - reabilitare termic anvelop bloc de locuine

MINISTERUL DEZVOLTRII
REGIONALE I TURISMULUI

REABILITARE TERMIC
ANVELOP

Indicativ: SCOST-04/MDRT

BLOC DE LOCUINE
STANDARD DE COST
I. Preambul
Standardul de cost constituie document de referin, cu rol de ghidare n promovarea obiectivelor de
investiii finanate din fonduri publice.
Standardul de cost se refer la cheltuielile cuprinse n cap. 4 Cheltuieli pentru investiia de baz" din
Metodologia privind elaborarea devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii,
aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 28/2008 privind aprobarea coninutului-cadru al documentaiei
tehnico-economice aferente investiiilor publice, precum i a structurii i metodologiei de elaborare a
devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii.
La stabilirea costului investiiei de baz s-au avut n vedere:
- analiza dispersiei costurilor unitare la obiective similare contractate n perioada 2008-2009;
- costul investiiei de baz rezultat din rularea listelor cu cantiti pe categorii de lucrri n preuri la
nivelul lunii ianuarie 2010.
II. Domeniu de aplicare
Prezentul standard se adreseaz ordonatorilor de credite pentru:
a) fundamentarea necesarului de fonduri publice pentru finanarea programelor de investiii n
condiii de eficien economic;
b) fundamentarea indicatorilor tehnico-economici ai obiectivelor de investiii similare din punct de
vedere tehnic obiectivului de referin;
c) ghidarea n analiza ofertelor de ctre membrii comisiilor de evaluare n vederea adjudecrii
contractelor privind execuia lucrrilor de construcii pentru realizarea obiectivelor de investiii, similare din
punct de vedere tehnic obiectivului de referin.
Prezentul standard se adreseaz i operatorilor economici pentru elaborarea ofertelor n vederea
contractrii lucrrilor de construcii.
III. Obiectiv de referin
III.1. Prezentare general
Reabilitarea termic se face pentru un bloc de locuine avnd urmtoarele caracteristici:
Regim de nlime

P+4E

Sistem constructiv

Panouri mari
integral prefabricate

n sistem fagure

Numr scri

Inlime de nivel

2,70 m

Inlime liber de nivel

2,52 m

Tip acoperi

Teras necirculabil

Numr de apartamente

20

Componen apartamente

1 camer

2 camere

10

3 camere

III.2. Date tehnice

Ac - arie construit [m2]

274

Au - arie util nclzit [m2]

1.122

Af0 - arie faad parte opac [m2]

1.010

Afv - arie faad parte vitrat [m2]

160

Ater - arie teras [m2]

278

As - arie planeu peste subsol [m2]

250

Aanv - arie anvelop [m2]

1.698

Vu - volum util nclzit [m3]

2.827

indice de form

0,48

Au - apartament [m2]

1 camer

37

2 camere

52

3 camere

66

III.3. Lucrri de intervenii asupra anvelopei cldirii

FAADE

Perei exteriori de la cota 0,00

pn la cota superioar a aticului

Termosistem cu polistiren expandat

ignifugat PEX cu grosimea de 10 cm

Soclu de la cota 0,00 pn la 0,50 m sub CTS

Termosistem cu polistiren extrudat

ignifugat XPS cu grosimea de 8 cm

TERAS

Termoizolaie din plci din polistiren

expandat ignifugat cu grosimea de
16 cm si refacerea hidroizolatiei

TMPLARIE

Tmplrie PVC pentacameral cu

clapete autoreglante

PLANEU PESTE SUBSOL

Termoizolaie din plci din polistiren

expandat ignifugat cu grosimea de 8
cm

III.4. Caracteristici eseniale de calcul

Caracteristica esenial

Act normativ

Denumire/Nivel de performan

Caracteristici macroseismice

P100-1/2006

Expertiza tehnic calitativ

Cod de proiectare seismic

Clasa de importan i expunere

P100-1/2006

Zona climatic

Cod de proiectare seismic

Hotrrea Guvernului nr.
Normal
766/1997 pentru aprobarea
unor regulamente privind
calitatea n construcii, cu
modificrile i completrile
ulterioare Regulament privind
stabilirea categoriei de importan a
construciei
C 107-2005
Zona II

Clasa de performan energetic

Partea a III-a; Anexa D - Normativ

privind
calculul
termotehnic
al elementelor de
construcie ale cldirilor
MC 001/3-2006

Categoria de importan

(e = -15C)
i = 20C
qinc<100 [kW/m2, A u]

Metodologia de calcul al
performanei

Coeficientul de transfer termic (U)

prin tmplrie
Grad de rezisten la foc

energetice a cldirilor
SREN ISO 10077-1i 2

Max. 1,3 W/m2 K0 pentru PVC

P 118/1999

Grad de rezisten la foc - II

Normativ de siguran la foc a

construciilor
IV. Cost investiie de baz
IV. 1. Cost total
Tabel IV 1.1 (valori informative)
Nr. crt.

Capitolul/Subcapitolele de cheltuieli

4. Cheltuieli pentru investiia de baz, din care:

4.1.
Construcii i instalaii (C+I)
4.1.1.

Cost total (exclusiv TVA)

lei
euro*)
259.174

61.708

Perete parte opac

127.260

30.300

Perete parte vitrat

77.280

18.400

Teras

42.034

10.008

Planeu peste subsol

12.600

3.000

Arhitectur:

4.1.2.

Structura de rezisten

4.1.3.

Instalaii

4.2.

Montaj utilaje tehnologice

4.3.

Utilaje, echipamente tehnologice si funcionale cu montaj

4.4.

Utilaje fr montaj i echipamente de transport

4.5.

Dotri

4.6.

Active necorporale

259.174

61.708

Investiie de baz - cost total

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
Tabel IV. 1.2 (valori informative)
Unitate locativ standard
Nr. camere
Arie util m2/apartament

Cost unitar

Cost total n euro*)

(exclusiv TVA)

(exclusiv TVA) pe
unitate locativ

euro*)/m2Au
55

1 camer

37

2 camere

52

2.860

3 camere

66

3.630

2.035

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
Precizare
La stabilirea costului total s-au luat n calcul:
- pentru materiale, utilaje i transport: preurile la nivelul lunii ianuarie 2010;
- pentru manoper: salariul mediu brut pe ramur comunicat de Institutul Naional de Statistic la
nivelul mediei anului 2009;
- pentru contribuii asupra salariilor pe care le suport angajatorul i le include n costuri:
C.A.S., C.A.S.S., ajutor omaj, C.C.I., Fond de garantare: cotele n vigoare conform Legii bugetului
asigurrilor sociale de stat pe anul 2010 nr. 12/2010;
pentru accidentele de munc, boli profesionale: cotele n vigoare conform Legii privind asigurarea
pentru accidente de munc i boli profesionale nr. 346/2002, republicat;
- pentru cheltuieli indirecte i profit: procentul de 10% i, respectiv, de 5%;
- pentru distana de transport: transport de materiale 10 km.
IV.2. Cost unitar
IV.2.1. Cost raportat la metru ptrat arie util construcie
Tabel IV.2.1 (valori de referin)
Cost unitar (exclusiv TVA)
Investiie de baz - cost unitar, din care:
Construcii + instalaii ( C+I)

lei/m2Au

euro*)/m2Au

231
231

55
55

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).

IV.2.2. Cost raportat la metru ptrat element construcie

Tabel IV.2.2 (valori de referin)
Denumire element construcie

Cost unitar (exclusiv TVA)

lei/m2element
euro*) m2element

Perete parte opac

126

30

Perete parte vitrat

483

115

Teras

151

36

Planeu peste subsol

50

12

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
NOTE:
1. Standardul de cost nu cuprinde cheltuielile aferente urmtoarelor capitole din structura devizului
general al investiiei, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 28/2008:
- cap. 1 - Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului;
- cap. 2 - Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor necesare obiectivului;
- cap. 3 - Cheltuieli pentru proiectare i asisten tehnic;
- cap. 5 -Alte cheltuieli;
- cap. 6 - Cheltuieli pentru probe tehnologice i teste i predare la beneficiar.
2. Pentru eficientizarea cheltuielilor din fonduri publice, pentru urmtoarele capitole/subcapitole de
cheltuieli necuprinse n standardul de cost se iau n considerare urmtoarele niveluri maximale de cheltuieli,
exprimate n procent, astfel:
a) proiectare i inginerie:
b) consultan:

3,0% din valoarea investiiei de baz;

1,0% din valoarea investiiei de baz;

c) asisten tehnic:

1,5% din valoarea investiiei de baz;

d) organizare de antier:

2,5%;

e) cheltuieli diverse i neprevzute:

10,0%.

Valoarea cheltuielilor prevzute la lit. d) i e) se stabilete conform prevederilor anexei nr. 4

Metodologie privind elaborarea devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii" la
Hotrrea Guvernului nr. 28/2008.
3. Creterea costului unitar datorat, n principal, influenei zonei seismice i climatice de calcul al
amplasamentului investiiei, precum i/sau caracteristicilor geomorfologice ale terenului de fundare, diferite
de caracteristicile investiiei de referin, se justific distinct n documentaia pentru aprobarea indicatorilor
tehnico-economici ai investiiei.

9.1.3. Standard de cost + reabilitare drum forestier principal

MINISTERUL MEDIULUI SI
PDURILOR

REABILITARE DRUM
FORESTIER PRINCIPAL
STANDARD DE COST

Indicativ: SCOST 01/MMP

I. Preambul
Standardul de cost constituie document de referin, cu rol de ghidare n promovarea obiectivelor de
investiii finanate din fonduri publice.
Standardul de cost se refer la cheltuielile cuprinse n cap. 4 Cheltuieli pentru investiia de baz" din
Metodologia privind elaborarea devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii,
aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 28/2008 privind aprobarea coninutului-cadru al documentaiei
tehnico-economice aferente investiiilor publice, precum i a structurii i metodologiei de elaborare a
devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii.
La stabilirea costului investiiei de baz s-au avut n vedere:
- analiza dispersiei costurilor unitare la obiective similare contractate n perioada 2008-2009;
- costul investiiei de baz rezultat din rularea listelor cu cantiti pe categorii de lucrri n preuri la
nivelul lunii ianuarie 2010.
II. Domeniu de aplicare
Prezentul standard se adreseaz ordonatorilor de credite pentru:
a) fundamentarea necesarului de fonduri publice pentru finanarea programelor de investiii n
condiii de eficien economic;
b) fundamentarea indicatorilor tehnico-economici ai obiectivelor de investiii similare din punct de
vedere tehnic obiectivului de referin;
c) ghidarea n analiza ofertelor de ctre membrii comisiilor de evaluare n vederea adjudecrii
contractelor privind execuia lucrrilor de construcii pentru realizarea obiectivelor de investiii, similare din
punct de vedere tehnic obiectivului de referin.
Prezentul standard se adreseaz i operatorilor economici pentru elaborarea ofertelor n vederea
contractrii lucrrilor de construcii.
III. Obiectiv de referin
III.1. Prezentare general
Traseul drumului forestier se desfoar n ntregime n fondul forestier naional, ocupnd cu
aproximaie, definitiv sau temporar, urmtoarele suprafee:
- suprafaa ocupat definitiv - cca 1,0-1,2 ha/km
Suprafaa ocupat definitiv este format din platforma i anul drumurilor. Aceast suprafa
rmne n continuare n fond forestier, schimbndu-se folosina n instalaii de transport forestier-drumuri",
i reprezint 0,5% din suprafaa deservit de drumurile nou-construite.
Lucrrile de refacere a drumurilor forestiere existente nu ocup suprafee noi din fondul forestier.
Drum forestier axial - trafic 30-50.000 m3:

- limea platformei drumurilor n aliniament:

5,00 m;

- limea prii carosabile n aliniament:

4,00 m;

- raza minim de racordare n plan orizontal:

20,00 m;

- raza minim de racordare n serpentin:

15,00 m;

- declivitatea maxim la transportul n gol:

9%;

- declivitatea maxim la transportul n plin:

6%.

III.2. Date tehnice:

- platforma 5,0 m;
- suprastructura 25-35 cm macadam;
- 10-15 cm balast pentru reprofilare;
- acostamentele amenajate balastate;
- asigurarea scurgerii apelor: rigole, anuri de pmnt sau dalate;
- lucrri de art - ziduri de sprijin la ap sau la versant;
- poduri i podee tubulare.
III.3. Caracteristici eseniale de calcul
Caracteristica esenial
Dimensionare: convoi de
calcul
Zona climatic

Categoria de drum
Drum tehnologic*)

Clasa de importan
A10 -S30
Zona III

*) Conform Codului silvic.

III.4. Planuri i seciuni caracteristice1)
Seciune transversal

1) Pct. III.4 este reprodus n facsimil.

III.5. Caracteristicile tehnice ale terenului de amplasament

Act normativ
PD 67/80 - reactualizat
1998

In funcie de substratul litologic i de structura orografic, la nivelul rii se disting 3 mari zone:
- zona I - partea estic a Carpailor Orientali, constituit din roci sedimentare;
- zona II - munii Apuseni i partea vestic i de nord a Carpailor Occidentali, constituit din roci
magmatice;
- zona III - Carpaii Meridionali, Munii Banatului, constituii din roci metamorfice.
Avndu-se n vedere amplasarea acestor drumuri auto forestiere, ele se pot mpri n funcie de
zona geografic n care sunt situate, astfel:
- drumuri de es-colinare; altitudine sub 300 m;
- drumuri de dealuri nalte; altitudine ntre 300 i 700 m;
- drumuri de munte; altitudine peste 700 m.
In primele dou categorii caracteristicile geotehnice sunt n general de formaiuni geologice de
vrst recent, alctuite din argile nisipoase sau argile prfoase de origine deluvial. In aceste zone relieful
este domol, cu pante transversale i longitudinale relativ mici, iar cursurile de ap au un caracter permanent,
cu albii stabile.
In cea de a treia zon de munte caracteristicile fizico-mecanice ale formaiunilor difer n funcie de
natura rocilor de baz. Aceste formaiuni sunt acoperite de argile nisipoase cu fragmente de roc cu grosimi
variabile, n funcie de panta transversal. Astfel, deluviul are grosimi mari n zona I i scade ctre zonele II
i III.
Pantele longitudinale i transversale ale versanilorsuntn general accentuate.
Regimul hidrologic de tip torenial al apelor de suprafa este pus n eviden att de prezena
albiilor n form de V, ct i de numeroasele conuri de dejecie ce se gsesc la baza pantelor. Din cauza
pantelor accentuate i a cantitilor mari de precipitaii, n zonele montane sunt mult mai frecvente
alunecrile de teren. Datorit reelei hidrografice dese i alunecrilor de teren, n aceast zon se impune
executarea unui numr mai mare de lucrri de art i consolidare, comparativ cu zonele de es i de coline.
Sistemele rutiere se realizeaz preponderent cu materiale locale extrase, piatr spart din derocrile
din traseu sau balast din albiile praielor din zon.
IV. Cost investiie de baz
Cost unitar
IV. 1. Zona I - partea estic a Carpailor Orientali - sedimentar
Tabel nr. IV. 1
Nr. crt.

Categorii de lucrri

Costuri unitare - munte

(exclusiv TVA)
lei/km
euro*)/km

Costuri unitare - deal nalt

(exclusiv TVA)
lei/km

euro*)/km

410.004

97.620

4. Cheltuieli pentru investiia de baz, din care:

4.1.

Lucrri drum

4.1.1. Sistemul rutier

4.1.2. Lucrri de art
4.1.3. Poduri, podee

474.999

113.095

4.2.

Montaj utilaje tehnologice

4.3.

4.5.

Utilaje, echipamente tehnologice i

funcionale cu montaj
Utilaje fr montaj i echipamente de
transport
Dotri

4.6.

Active necorporale

474.999

113.095

410.004

97.620

4.4.

Investiie de baz - cost unitar

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
IV.2. Zona II - partea vestic a Carpailor Occidentali i munii Apuseni - predominant
magmatic
Tabel nr. IV.2
Nr. crt.

Categorii de lucrri

Costuri unitare - munte

(exclusiv TVA)
lei/km
euro*)/km

Costuri unitare - deal nalt

(exclusiv TVA)
lei/km

euro*)/km

4. Cheltuieli pentru investiia de baz, din care:

Lucrri drum

4.1.

465.024

110.720

390.579

92.995

4.1.1. Sistemul rutier

4.1.2. Lucrri de art
4.1.3. Poduri, podee
4.2.

Montaj utilaje tehnologice

Categorii de lucrri

Nr. crt.

Costuri unitare - munte

(exclusiv TVA)
lei/km
euro*)/km

Costuri unitare - deal nalt

(exclusiv TVA)
lei/km

euro*)/km

4.5.

Utilaje, echipamente tehnologice i

funcionale cu montaj
Utilaje fr montaj i echipamente de
transport
Dotri

4.6.

Active necorporale

465.024

110.720

390.579

92.995

4.3.
4.4.

Investiie de baz - cost unitar

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
IV.3. Zona III - Carpaii Meridionali i Munii Banatului - roci metamorfice
Tabel nr. IV.3
Nr. crt.

Categorii de lucrri

Costuri unitare - munte

(exclusiv TVA)
lei/km
euro*)/km

Costuri unitare - deal nalt

(exclusiv TVA)
lei/km

euro*)/km

374.997

89.285

4. Cheltuieli pentru investiia de baz, din care:

4.1.

Lucrri drum

457.779

108.995

4.1.1. Sistemul rutier

4.1.2. Lucrri de art
4.1.3. Poduri, podee
4.2.

Montaj utilaje tehnologice

4.3.

4.5.

Utilaje, echipamente tehnologice i

funcionale cu montaj
Utilaje fr montaj i echipamente de
transport
Dotri

4.6.

Active necorporale

457.779

108.995

374.997

89.285

4.4.

Investiie de baz - cost unitar

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
Precizare
La stabilirea costului s-au luat n calcul:
- pentru materiale, utilaje i transport: preurile la nivelul lunii ianuarie 2010;
- pentru manoper: salariul mediu brut pe ramur comunicat de Institutul Naional de Statistic la
nivelul mediei anului 2009;
- pentru contribuii asupra salariilor pe care le suport angajatorul i le include n costuri:
C.A.S., C.A.S.S., ajutor omaj, C.C.I., Fond de garantare: cotele n vigoare conform Legii bugetului
asigurrilor sociale de stat pe anul 2010 nr. 12/2010;
pentru accidentele de munc, boli profesionale: cotele n vigoare conform Legii nr. 346/2002
privind asigurarea pentru accidente de munc i boli profesionale, republicat;
- pentru cheltuieli indirecte i profit: procentul de 10% i, respectiv, de 5%;
- pentru distana de transport:
transport de materiale cca 25-30 km.
NOTE:
1. Standardul de cost nu cuprinde cheltuielile aferente urmtoarelor capitole din structura devizului
general al investiiei, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 28/2008:
- cap. 1 - Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului;
- cap. 2 - Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor necesare obiectivului;
- cap. 3 - Cheltuieli pentru proiectare i asisten tehnic;
- cap. 5 -Alte cheltuieli;
- cap. 6 - Cheltuieli pentru probe tehnologice i teste i predare la beneficiar.
2. Pentru eficientizarea cheltuielilor din fonduri publice, pentru urmtoarele capitole/subcapitole de
cheltuieli necuprinse n standardul de cost se iau n considerare urmtoarele niveluri maximale de cheltuieli,
exprimate n procente, astfel:

a) proiectare i inginerie:

3,0% din valoarea investiiei de baz;

b) consultan:

1,0% din valoarea investiiei de baz;

c) asisten tehnic:

1,5% din valoarea investiiei de baz;

d) organizare de antier:

2,5%;

e) cheltuieli diverse i neprevzute: 10,0%.

Valoarea cheltuielilor prevzute la lit. d) i e) se stabilete conform prevederilor anexei nr. 4
Metodologie privind elaborarea devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii" la
Hotrrea Guvernului nr. 28/2008.
3. Creterea costului unitar datorat, n principal, influenei zonei seismice i climatice de calcul al
amplasamentului investiiei, precum i/sau caracteristicilor geomorfologice ale terenului de fundare, diferite
de caracteristicile investiiei de referin, se justific distinct n documentaia pentru aprobarea indicatorilor
tehnico-economici ai investiiei.

9.1.4. Standard de cost sistem centralizat de alimentare cu ap n mediul rural

MINISTERUL
DEZVOLTRII
REGIONALE SI
TURISMULUI

SISTEM CENTRALIZAT Indicativ: SCOST-08/MDRT

DE ALIMENTARE CU
AP N MEDIUL RURAL
STANDARD DE COST

I. Preambul
Standardul de cost constituie document de referin, cu rol de ghidare n promovarea obiectivelor de
investiii finanate din fonduri publice.
Standardul de cost se refer la cheltuielile cuprinse n cap. 4 Cheltuieli pentru investiia de baz" i
cap. 6 Cheltuieli pentru probe tehnologice i teste i predare la beneficiar" din Metodologia privind
elaborarea devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii, aprobat prin Hotrrea
Guvernului nr. 28/2008 privind aprobarea coninutului-cadru al documentaiei tehnico-economice aferente
investiiilor publice, precum i a structurii i metodologiei de elaborare a devizului general pentru obiective de
investiii i lucrri de intervenii. La stabilirea costului investiiei s-au avut n vedere:
- analiza dispersiei costurilor unitare la obiective similare contractate n perioada 2000-2009;
- costul investiiei rezultat din rularea listelor cu cantiti pe categorii de lucrri n preuri ianuarie
2010.
II. Domeniu de aplicare
Prezentul standard se adreseaz ordonatorilor de credite pentru:
a) fundamentarea necesarului de fonduri publice pentru finanarea programelor de investiii n
condiii de eficien economic;
b) fundamentarea indicatorilor tehnico-economici ai obiectivelor de investiii similare din punct de
vedere tehnic obiectivului de referin;
c) ghidare n analiza ofertelor de ctre membrii comisiilor de evaluare n vederea adjudecrii
contractelor privind execuia lucrrilor de construcii pentru realizarea obiectivelor de investiii, similare din
punct de vedere tehnic obiectivului de referin.
Prezentul standard se adreseaz i operatorilor economici pentru elaborarea ofertelor n vederea
contractrii lucrrilor de construcii.
III. Obiectiv de referin
III.1. Prezentare general
Sistem centralizat de alimentare cu ap n mediul rural, cuprinznd n cadrul obiectivului de investiii
totalitatea obiectelor, construciilor i instalaiilor care asigur alimentarea cu ap, cu respectarea tuturor
cerinelor ce privesc calitatea apei din perspectiva aplicrii normelor europene.
Proiectarea i execuia unui sistem de alimentare cu ap sunt condiionate de o multitudine de
condiii:
- caracteristicile geomorfologice ale terenului, formele de relief i clima;

- structura i capacitatea surselor de ap (caracteristicile i debitele capabile ale apelor subterane

sau ale apelor de suprafa, dac acestea constituie surse de ap) i calitatea apei brute din punct de
vedere al ncrcrii bacteriologice i fizico-chimice;
- numrul de locuitori deservii de sistemul de alimentare cu ap;
- gradul de dispersie sau concentrare a populaiei din localitile beneficiare;
- condiiile economico-sociale de dezvoltare a localitilor n urmtorii 20 de ani;
- perioada de utilizare a sistemelor de alimentare cu ap avut n vedere, n raport cu perspectiva
de dezvoltare a localitii (30-40 de ani).
Toate aceste condiii determin diferene n privina schemei tehnologice adoptate i a structurii
construciilor i instalaiilor. La acestea se adaug diversitatea materialelor, construciilor i instalaiilor, ce
necesit a fi corelate cu condiiile concrete de amplasament. Diversitatea acestor situaii concrete implic nu
numai concepii de proiectare adecvate, ci i costuri diferite.
In condiiile de mai sus, n prezentul standard a fost preluat o schem general complet
cuprinznd toate componentele tehnice i tehnologice ce pot aprea n cadrul unui sistem de alimentare cu
ap n mediul rural, detaliindu-se distinct elementele de cost pentru fiecare dintre acestea pe baz de costuri
unitare, urmnd ca n aplicarea concret s fie preluate n concepia de proiectare numai construciile i
instalaiile necesare, potrivit condiiilor specifice din fiecare amplasament.
III.2. Date tehnice i costuri unitare
Un sistem de alimentare cu ap a unei localiti rurale cuprinde urmtoarele componente:
- frontul de captare a apei, inclusiv instalaiile de pompare pn la staia de clorinare;
- aduciunea de la frontul de captare pn la staia de clorinare;
- staia de clorinare a apei, inclusiv instalaia hidraulic de racordare la rezervor;
- staiile de tratare a apei (deferizare, demanganizare, denitrificare, reducere a amoniacului,
desalinizare i mineralizare, degazeificare i alte tratamente);
- rezervorul de nmagazinare a apei potabile;
- staiile de pompare i repompare ntre componentele tehnologice i de la acestea n reelele de
distribuie;
- reelele de distribuie;
- anexele administrative i mprejmuirile.
Frontul de captare, aduciunea, staia de clorinare, rezervorul, staiile de pompare i repompare,
reeaua de distribuie a apei, anexele administrative i mprejmuirile reprezint componente comune i
obligatorii ale tuturor sistemelor de alimentare cu ap proiectate n mediul rural.
Staiile de tratare a apei sunt concludent difereniate n funcie de situaiile concrete i se constituie
componente ale sistemelor de alimentare cu ap proiectate n mediul rural, numai n msura n care acestea
necesit corectarea componenei chimice a apei pentru a corespunde prevederilor legale i normelor
europene.
Intr-o alt structur de sistem, cu excepia frontului de captare, a aduciunii i a reelei de distribuie,
toate celelalte componente ale sistemelor de alimentare cu ap constituie gospodria de ap".
III.2.1. Front de captare

Fronturile de captare pot fi captri subterane i captri de suprafa.

Funcia tehnologic a captrilor subterane sau de suprafa n cadrul sistemelor de alimentare cu
ap este asigurarea debitului maxim zilnic necesar pentru sistem (Qnec - 1.2 Qmax zi, exprimat n l/s).
III.2.1.1. Captrile subterane se realizeaz prin puuri forate de mic adncime (pn la 20 m), de
adncime medie (ntre 20 i 50 m) i de mare adncime (peste 50 m).
Unitatea de msur a captrii subterane prin puuri forate este metrul liniar de foraj.
La stabilirea costului unitar s-au luat n calcul urmtoarele cheltuieli pentru execuia captrii
subterane, raportate la unitatea de msur:
- cheltuielile de transport, montaj, punere n oper, dezasamblare dup foraj i transport n baz a
instalaiilor de foraj, la o distan medie de 50 km;
- lucrrile de forare-etansare;
- tuburile de cmuial a forajului;
- pompele submersibile, inclusiv instalaiile electrice aferente;
- componentele de racorduri hidraulice pn la conducta de captare a frontului;
- instalaiile electrice aferente pn la tabloul electric de separaie;
- cabina fiecrui pu forat, inclusiv tabloul electric de separaie;
- racordurile, fitingurile, armturile, debitmetrele, alte aparate de msur i control i orice alte
lucrri aferente funcionalitii frontului de captare;
- mprejmuirile terenului de protecie sanitar, pori i alei de acces. Perimetrul frontului de captare
se limiteaz la conducta de colectare a frontului.
Cost unitar (exclusiv TVA)
Tabel III.2.1.1 (valori informative)
Puuri forate de mic adncime Puuri forate de medie adncime Puuri forate de mare adncime
(pn la 20 m)
lei/m.l. foraj
euro*)/m.l. foraj

(20 + 50 m)
lei/m.l. foraj
euro*)/m.l. foraj

(peste 50 m)
lei/m.l. foraj
euro*)/m.l. foraj

8.249

1.964

4.952

1.179

2.860

681

4.952

1.179

2.860

681

2.722

648

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
III. 2.1.2. Captrile de suprafa pot fi captri de izvoare, drenuri laterale din cursuri de ap, captri
de ap direct din malul rurilor, captri prin chesoane.
Unitatea de msur pentru captrile de suprafa este debitul de 1 l/s.
La stabilirea costului unitar s-au luat n calcul toate cheltuielile pentru execuia captrii de suprafa,
raportate la unitatea de msur.

Costul unitar al unei captri de suprafa este influenat considerabil de condiiile specifice ale
terenului pe care se amplaseaz captarea de suprafa, precum i de caracteristicile cursului de ap (variaii
de debit minim i maxim n timpul anului, perioadele de etiaj, evoluia gradului de turbiditate a apei n timpul
anului i a modificrii ncrcrii chimice n perioada anual i multianual).
Cost unitar (exclusiv TVA)
Tabel III.2.1.2 (valori informative)
Captri din izvoare

Drenuri laterale

Captri din mal de ruri

Captri prin cheson

lei/1 l/s

euro*)/1 l/s

lei/1 l/s

euro*)/1 l/s

lei/1 l/s

euro*)/1 l/s

lei/1 l/s

euro*)/1 l/s

41.000

9.762

5.099

1.214

29.497

7.023

27.300

6.500

52.000

12.381

6.598

1.571

39.102

9.310

33.100

7.881

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
III.2.2. Conducte de aductiune
Funcia tehnologic a conductelor de aductiune n sistemul de alimentare cu ap este transportul
apei captate de la frontul de captare la gospodria de ap.
Unitatea de msur pentru conductele de aductiune este metrul liniar de conduct.
O soluie adecvat alimentrii cu ap la sate o reprezint folosirea conductelor de PEID (polietilen
de nalt densitate), pentru care s-au stabilit costuri unitare, lundu-se n calcul urmtoarele cheltuieli pentru
punerea n oper a conductei de aductiune, raportate la unitatea de msur:
- cheltuielile de transport i depozitare la amplasamentul lucrrilor;
- spturile n teren mediu, la o adncime medie de 1,5 m, care asigur protecia la nghe;
- aezarea unui strat de balast de 10 cm;
- montarea i sudarea conductelor la poziie;
- astuparea traneei i aducerea terenului la starea iniial;
- cmine de golire, cmine de aerisire, cmine de rupere a presiunii i cmine de vane de
secionare;
- fitinguri, robinei, ventile de aerisire i alte accesorii;
- aparate de msur i control;
- probe tehnologice n perioada montrii i punerii n funciune.
Conductele de aductiune se dimensioneaz la debitul maxim zilnic, calculat potrivit normelor n
vigoare.
Cost unitar (exclusiv TVA)
Diametrul
nominal

Tabel III.2.2 (valori de referin)

Presiuni de serviciu

PN 6 atm
lei/m.l.
euro*)/m.l.

PN 10 atm
lei/m.l.
euro*)/m.l.

PN 16 atm
lei/ m.l.
euro*)/m.l.

al
conductei
PEID
[mm]
DN 63

67

16

71

17

76

18

DN 75
DN 80
DN 90
DN 110
DN 125
DN 140

80
84
101
126
139
172

19
20
24
30
33
41

84
88
105
130
143
185

20
21
25
31
34
44

92
97
109
143
162
206

22
23
26
34
39
49

DN 160
DN 180
DN 200
DN 225
DN 315

197
235
252
269
403

47
56
60
64
96

214
256
281
311
487

51
61
67
74
116

239
286
323
391
508

57
68
77
93
121

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
III.2.3. Staii de clorinare a apei
Funcia tehnologic a staiei de clorinare n sistemul de alimentare cu ap este asigurarea dozei de
clor necesar ndeplinirii condiiilor de calitate a apei din punct de vedere bacteriologic, pn la extremitatea
reelei de distribuie.
Avnd n vedere structura asemntoare, unitatea de msur pentru staia de clorinare
independent este bucata. Costul unitar este difereniat pentru debite mai mici i, respectiv, mai mari de 10
l/s.
Cost unitar (exclusiv TVA)

Tabel III.2.3 (valori informative)

Capacitatea staiei de
clorinare
< 10 l/s

lei/bucat

euro*)/bucat

142.800

34.000

> 10 l/s

171.301

40.786

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
Staia de clorinare se dimensioneaz la debitul maxim zilnic.
III.2.4. Staii de tratare a apei
Funcia tehnologic a staiei de tratare este corectarea calitii apei pentru a asigura transformarea
ncrcrii chimice a apei brute n ap cu condiii de potabilitate impuse de prevederile legale i normele
europene.
Unitatea de msur pentru staia de tratare este 1 l/s ap tratat.
La stabilirea costului unitar s-au luat n calcul urmtoarele cheltuieli pentru execuia staiei de tratare
a apei, raportate la unitatea de msur:
- fundaia containerului i legturile electrice i hidraulice cu celelalte componente ale sistemului;

- containerul (containerele) pentru bateriile staiei de tratare;

- bateriile de filtrare ale staiei de tratare, componentele tehnologice aferente;
- conductele i instalaiile interioare de legtur;
- instalaiile de pompare interioare;
- aparatele de msur i control;
- elementele de automatizare pentru supravegherea i controlul procesului.
Cost unitar (exclusiv TVA)

Tabel III.2.4 (valori informative)

Tipul staiei de tratare

Debitul staiei de tratare

< 10 l/s

> 10 l/s

lei/1 l/s euro*)/1 l/s lei/1 l/s euro*)/1 l/s

ap tratat ap tratat ap tratat ap tratat

Deferizare i demanganizare

172.998

41.190

93.702

22.310

243.000
Tipul staiei de tratare

57.857
130.998
31.190
Debitul staiei de tratare

< 10 l/s

> 10 l/s

lei/1 l/s euro*)/1 l/s lei/ 1 l/s euro*)/1 l/s

ap tratat ap tratat ap tratat ap tratat
Denitrificare

Reducere a amoniacului

Instalaie complex de tratare (deferizare,

demanganizare i denitrificare) a apei
subterane

Instalaie complex de tratare (deferizare,

demanganizare i denitrificare) a apei de
suprafa

85.000

20.238

68.700

16.357

118.000
145.000

28.095
34.524

96.000
96.999

22.857
23.095

190.000
148.701

45.238
35.405

135.001
101.800

32.143
24.238

205.002
131.200

48.810
31.238

142.401
85.700

33.905
20.405

182.700

43.500

119.599

28.476

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
Staia de tratare se dimensioneaz la debitul maxim zilnic.

In componena unei staii de tratare poate intra i staia de clorinare, n funcie de soluia tehnic
propus.
III.2.5. Rezervoare de nmagazinare a apei
Funcia tehnologic a rezervoarelor de nmagazinare a apei este compensarea diferenelor orare
care pot aprea ntre debitul maxim zilnic livrat de fronturile de captare i debitul maxim orar consumat n
anumite ore de vrf, asigurarea proteciei n caz de incendiu, precum i a funcionalitii sistemului n cazul
unor defeciuni n fronturile de captare sau la sursele de energie.
Prezentul standard de cost se refer la utilizarea rezervoarelor din panouri termoizolante i a
rezervoarelor din tole metalice galvanizate izolate cu polistiren extrudat, cu membran butilic, care reduc
procesele umede numai la fundaii i asigur o durat scurt de montare, prin elemente de dimensiuni mici,
cu transport mai ieftin i mai rapid.
Unitatea de msur pentru aceast component a sistemului de alimentare cu ap o reprezint 1
m3 capacitate. La stabilirea costului unitar au fost luate n considerare urmtoarele:
- fundaiile radiale n cazul rezervoarelor confecionate din panouri termoizolante prefabricate sau,
dup caz, fundaiile circulare n cazul rezervoarelor din tole metalice galvanizate cu membran butilic;
- panourile termoizolante sau, dup caz, tolele metalice i membrana butilic, inclusiv aprovizionarea
i transportul acestora la locul de punere n oper;
- montajul elementelor prefabricate i al instalaiilor aferente care asigur funcionalitatea (sistem de
nclzire, vane hidraulice i alte instalaii interioare);
- construciile i instalaiile de racordare a rezervorului la celelalte componente ale sistemului
(inclusiv cmine, vane de alimentare i evacuare, aparate de msur i control);
- probele de etaneitate legate nemijlocit de realizarea lucrrilor de construcii i montaj.
Rezervoarele de nmagazinare a apei se calculeaz la volumul necesar de compensare orar", la
care se adaug rezerva de incendiu", rezerva de avarie" i rezerva de ap intangibil". Volumele de
compensare i rezervele de nmagazinare se calculeaz potrivit normativelor n vigoare.
Cost unitar (exclusiv TVA)
Capacitatea rezervorului
[m3]

Tabel III.2.5 (valori informative)

Rezervor din panouri

termoizolante

Rezervor din tole metalice

galvanizate, cu membran
butilic
lei/1 m3
euro*)/1 m3
capacitate
capacitate
X
X

15

lei/1 m3
capacitate
8.072

euro*)/1 m3
capacitate
1.922

50

4.519

1.076

100

3.587

854

2.302

548

150

3.100

738

2.201

524

Capacitatea rezervorului

Rezervor din panouri

termoizolante

[m3]

200

lei/1 m3
capacitate
2.617

euro*)/1 m3
capacitate
623

Rezervor din tole metalice

galvanizate, cu membran
butilic
lei/1 m3
euro*)/1 m3
capacitate
capacitate
2.100
500

300

2.062

491

1.600

381

350

1.940

462

1.369

326

400

1.819

433

1.151

274

500

1.562

372

1.100

262

600

1.579

376

1.050

250

700

1.558

371

949

226

800

1.428

340

900

1.525

363

1.000

1.520

362

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
III.2.6. Staii de pompare i repompare
Funcia tehnologic a staiilor de pompare i repompare este transportul apei ntre componentele
sistemului i de la aceste componente n reeaua de distribuie, asigurndu-se presiunile de serviciu
necesare.
Unitatea de msur pentru aceste componente ale sistemului de alimentare cu ap este 1 l/s x m
col. ap, ntruct depinde de 2 parametri: debitul pompat i nlimea de pompare H p (exprimat n metri
coloan ap).
La calculul costului unitar au fost luate n considerare urmtoarele: preul pompelor, montajul i
instalarea acestora, preul containerului staiei de pompare, inclusiv fundaiile i aezarea pe fundaii.
Cost unitar (exclusiv TVA)
Debitul staiei Inlimea de
pompare [m
col. ap]
de pompare
[l/s]
< 2 l/s
2 + 5 l/s
5+ 10 l/s
> 10 l/s

Tabel III.2.6 (valori informative)

Tipul pompei
Turaie fix

Turaie variabil

lei/l/s x m col. euro*)/l/s x m lei/l/s x m col. euro*)/l/s x m

ap
col. ap
ap
col. ap

<25

3.570 - 4.402

850+1.048

25-50

2.948+3.671

702 + 874

<25

2.369 + 3.100

564 +738

25-60

1.760 + 2.398

419 + 571

<25

1.457 + 1.949

347 + 464

25-50

1.100 + 1.512

262 + 360

<25

781 +1.151

186 + 274

928+ 1.151

221 + 274

25 + 100

630 + 811

150 + 193

760 + 1.172

181 +279

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
Staiile de pompare se dimensioneaz, dup caz, la debitul maxim zilnic sau la debitul maxim orar.

III.2.7. Reele de distribuie

Funcia tehnologic a reelei de distribuie n sistemul de alimentare cu ap este transportul apei de
la gospodria de ap pn la consumatori, cu presiunea de serviciu necesar.
Reeaua de distribuie cuprinde conducte principale, conducte secundare i conducte de distribuie
cu branamente la consumator.
Unitatea de msur pentru reeaua de distribuie este metrul liniar de conduct.
La stabilirea costului unitar s-au luat n calcul urmtoarele cheltuieli pentru execuia reelelor de
distribuie, raportate la unitatea de msur:
- cheltuielile de transport i de depozitare la amplasamentul lucrrilor;
- spturile n teren mediu, la o adncime medie de 1,5 m, care asigur protecia la nghe;
- aezarea unui strat de balast de 10 cm;
- montarea i sudarea conductelor la poziie;
- astuparea traneei i aducerea terenului la starea iniial;
- cmine de golire, cmine de aerisire, cmine de rupere a presiunii, cmine de vane de secionare
i cmine de trecere;
- fitinguri, robinei, ventile de aerisire i alte accesorii, exclusiv costul branamentelor;
- aparate de msur i control;
- hidranii de incendiu;
- probe tehnologice n perioada montrii i punerii n funciune.
Conductele de distribuie se dimensioneaz la debitul maxim orar, calculat potrivit normelor n
vigoare.
Tabel III.2.7 (valori de referin)

Cost unitar (exclusiv TVA)

Diametrul
nominal
al
conductei
PEID

PN 6 atm
lei/m.l.
euro*)/m.l.
conduct
conduct

Presiuni de serviciu
PN 10 atm
lei/m.l.
euro*/m.l.
conduct
conduct

PN 16 atm
lei/m.l.
euro*)/m.l.
conduct
conduct

[mm]
DN 63
DN 75
DN 90

55
67
88

13
16
21

55
71
92

13
17
22

63
76
97

15
18
23

DN 110
DN 125
DN 140
DN 160
DN 200
DN 225

118
130
164
185
239
256

28
31
39
44
57
61

126
139
176
202
273
298

30
33
42
48
65
71

139
155
193
231
311
353

33
37
46
55
74
84

DN 315

391

93

466

111

554

132

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
III.2.8. Anexe administrative i mprejmuiri
Anexele administrative i mprejmuirile nu au funcie tehnologic, dar reprezint componente
obligatorii ale sistemelor de alimentare cu ap, pentru asigurarea perimetrelor de amplasament sau, dup
caz, a perimetrelor de protecie sanitar, precum i a spaiilor necesare pentru depozitarea unor materiale de
consum, a unui birou administrativ i a instalaiilor sanitare de ap-canal pentru folosina personalului.
Prezentul standard de cost se refer la o mprejmuire i pori din gard de srm ghimpat, susinut
de stlpi din beton prefabricai i un container administrativ.
Unitatea de msur pentru mprejmuire i pori este metrul liniar de mprejmuire. Pentru containerul
administrativ, unitatea de msur este bucata, cu acelai cost unitar pentru toate sistemele.
Cost unitar (exclusiv TVA)
Imprejmuire

Tabel III.2.8 (valori informative)

Container administrativ

lei/m.l. mprejmuire

euro*)/m.l. mprejmuire

lei/buc.

euro*)/buc.

2.360

562

34.100

8.119

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
IV Cost total
IV.1. Evaluarea costului total al unui sistem de alimentare cu ap
Evaluarea costului total al unui sistem de alimentare cu ap se face nsumnd costurile unitare
prezentate la cap. III.2. al prezentului standard, nmulite cu cantitile efective rezultate din proiectare pentru
toate categoriile de lucrri, construcii i instalaii componente ale sistemului de alimentare cu ap.
Precizare
La stabilirea costurilor s-au luat n calcul:
- pentru materiale, utilaje i transport: preurile la nivelul lunii ianuarie 2010;
- pentru manoper: salariu mediu brut pe ramur comunicat de Institutul Naional de Statistic la
nivelul mediei anului 2009;
- pentru contribuii asupra salariilor pe care le suport angajatorul i le include n costuri:
- C.A.S., C.A.S.S., ajutor omaj, C.C.I., Fond de garantare: cotele n vigoare conform Legii bugetului
asigurrilor sociale de stat pe anul 2010 nr. 12/2010;
- pentru accidentele de munc, boli profesionale: cotele n vigoare conform Legii nr. 346/2002
privind asigurarea pentru accidente de munc i boli profesionale, republicat;
- pentru cheltuieli indirecte i profit: procentul de 10% i, respectiv, de 5%;
- pentru distana de transport:
- transport materiale: 25 km;

- transport pmnt: 10 km.

NOTE:
1. Standardul de cost nu cuprinde cheltuielile aferente urmtoarelor capitole din structura devizului
general al investiiei, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 28/2008:
- cap. 1 - Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului;
- cap. 2 - Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor necesare obiectivului;
- cap. 3 - Cheltuieli pentru proiectare i asisten tehnic;
- cap. 5 -Alte cheltuieli.
2. Pentru eficientizarea cheltuielilor din fonduri publice, pentru urmtoarele capitole/subcapitole de
cheltuieli necuprinse n standardul de cost se iau n considerare urmtoarele niveluri maximale de cheltuieli,
exprimate n procente, astfel:
a) proiectare i inginerie:

3,0% din valoarea investiiei de baz;

b) consultan:
c) asisten tehnic:
d) organizare de antier:
e) cheltuieli diverse si neprevzute:

1,0% din valoarea investiiei de baz;

1,5% din valoarea investiiei de baz;
2,5%;
10,0%.

Valoarea cheltuielilor prevzute la lit. d) i e) se stabilete conform prevederilor anexei nr. 4

Metodologia privind elaborarea devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii" la
Hotrrea Guvernului nr. 28/2008.
3. Creterea costului unitar datorat, n principal, influenei zonei seismice i climatice de calcul al
amplasamentului investiiei, precum i/sau caracteristicilor geomorfologice ale terenului de fundare diferite
fa de caracteristicile investiiei de referin se justific distinct n documentaia pentru aprobarea
indicatorilor tehnico-economici ai investiiei.
IV.2. Exemple de calcul
In prezentul standard sunt prezentate 4 exemple de calcul pentru sisteme de alimentare cu ap,
rezultnd faptul c evaluarea costurilor propuse este uor aplicabil pentru orice structur de sistem
centralizat de alimentare cu ap n mediul rural.
IV.2.1. Sistem de alimentare cu ap nr. 1

Tabel IV.2.1 (valori informative)

Nr.
crt.

Componentele sistemului

1. Captare subteran din 4 puuri forate

de mic adncime, cu adncimea de
12 m fiecare
2. Conducta de aduciune din PEID, DN
110, PN6
3. Staie de tratare cu instalaie
complex de deferizare,
demanganizare si denitrificare pentru
un debit < 10 l/s (Q = 7 l/s)
4. Rezervor de nmagazinare din tole
metalice galvanizate cu membran
butilic, cu capacitatea de 400 m3

Cantitatea

U.M.

4x12

m.l. foraj

7.900

379.200

3.850

m.l. conduct

126

485.100

1 l/s

179.000

1.253.000

400

m3
capacitate

1.151

460.400

buc.

171.301

171.301

5. Staie de clorinare independent

pentru un debit < 10 l/s (Q=11 l/s)

Cost unitar Cost total

- lei/U.M.- lei -

6. Staie de pompare cu 2 pompe

11x30
l/s x m col
790
pentru un debit de 11 l/s i nlimea
ap
de pompare de 30 m, cu turaie
variabil
7. Reea de distribuie n lungime total 1.100 2.300 m.l. conduct 118 88 55
de 20.780 m, din conducte PEID, din
17.380
care:

260.700

129.800
202.400
955.900

- 1.100 mDN110, PN6 - 2.300

mDN90, PN6
- 17.380 mDN63, PN6
8. Imprejmuiri (inclusiv pori) cu o
lungime total de 400 m
9. Container administrativ

400
1

Cost total - investiie de baz i probe -n lei

Cost total - investiie de baz i probe -n euro*)

m.l.
mprejmuire
buc.

2.360

944.000

34.100

34.100
5.275.901
lei
1.256.167
euro

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
SECIUNE FORAJ

REZERVOR DIN TOLE METALICE GALVANIZATE

CONTAINER STAIE DE POMPARE l STAIE DE CLORINARE

STAIE DE POMPARE I STAIE DE CLORINARE

FUNDAIE CONTAINER DE POMPARE l STAIE DE CLORINARE

IV.2.2. Sistem de alimentare cu ap nr. 2

SCHEMA TEHNOLOGICA

Tabel IV.2.2 (valori informative)

Nr.
crt.

Componentele sistemului

1. Captare subteran din 2 puuri

forate de mare adncime, cu

Cantitatea

U.M.

2x100

m.l. foraj

Cost unitar Cost total

- lei/U.M.- lei 2.700

540.000

adncimea de 100 m fiecare

2. Conduct de aduciune din PEID, DN
110, PN6
3. Staie de tratare cu instalaie de
reducere a amoniacului cu
instalaie de clorinare
ncorporat, pentru un debit < 10
l/s (Q = 7 l/s)
4. Rezervor de nmagazinare din
panouri termoizolante, cu capacitatea
de 350 m3
5. Staie de pompare 2 + 1 pompe
pentru un debit de 11 l/s i nlimea
de pompare de 30 m, cu turaie
variabil
6. Staie de repompare cu 2 pompe cu
Q = 4 l/s Hp = 60 m col ap

450

m.l. conduct

126

56.700

1 l/s

160.700

1.124.900

350

m3
capacitate

1.940

679.000

30x11

l/s x m col
ap

790

260.700

4x60

l/s x m col
ap

2.250

540.000

7. Rezervor de nmagazinare
15
m3
8.072
tampon din panouri termoizolante,
capacitate
cu capacitatea de 15 m3
8. Reea de distribuie n lungime total 1.500 2.710 m.l. conduct 202 88 55
de 19.800 m, din conducte PEID, din
15.590
care:

121.080

303.000
238.480
857.450

- 1.500 m DN 160, PN10

- 2.710 m DN 90, PN6
- 15.590 m DN 63, PN6
9. Imprejmuiri (inclusiv pori) cu o
lungime total de 500 m
10. Container administrativ

500
1

m.l.
mprejmuire
buc.

Cost total - investiie de baz i probe -n lei

Cost total - investiie de baz i probe -n euro*)

2.360

1.180.000

34.100

34.100
5.935.410
lei
1.413.193
euro

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
STAIE DE TRATARE PENTRU REDUCEREA AMONIULUI

REZERVOR DIN PANOURI TERMOIZOLANTE

STAIE DE REPOMPARE

POZARE CONDUCTA PRINCIPALA DE DISTRIBUIE

IV.2.3. Sistem de alimentare cu ap nr. 3

SCHEMA TEHNOLOGIC

Tabel IV.2.3 (valori informative)

Nr.
crt.

Componentele sistemului

Cantitatea

U.M.

1. Captare subteran format dintr-un

31
m.l. foraj
pu forat de medie adncime, cu
adncimea de 31 m.
2. Conducta de aduciune din PEID, DN
50
m.l. conduct
80, PN6
3. Staie de tratare deferizare, pentru un
4
1 l/s
debit < 10 l/s (Q = 4 l/s)
4. Rezervor de nmagazinare din
150
m3
panouri termoizolante, cu capacitatea
capacitate
de 150 m3
5. Staie de repompare (2+1) pompe, Q
3x25
l/s x m col
= 3 l/s, nlimea de pompare Hp = 25
ap
m
6. Reea de distribuie n lungime total 900 1.100 m.l. conduct
de 4.535 m, din conducte PEID, din
2.535
care:

Cost unitar Cost total

- lei/U.M.- lei 4.100

127.100

84

4.200

190.000

760.000

3.100

465.000

2.350

176.250

88 67 55

79.200
73.700
139.425

- 900 m DN 90, PN6

- 1.100 m DN 75, PN6
- 2.535 m DN63, PN6
7. Imprejmuiri (inclusiv pori) cu o
lungime total de 400 m

400

m.l.
mprejmuire

2.360

944.000

buc.

34.100

34.100

8. Container administrativ
Cost total - investiie de baz i probe -n lei

Cost total - investiie de baz i probe -n euro*)

2.802.975
lei
667.375
euro

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
SCHEMA TEHNOLOGICA STAIE DE TRATARE - DEFERIZARE

IV.2.4. Sistem de alimentare cu ap nr. 4

SCHEM TEHNOLOGIC

Tabel IV.2.4 (valori informative)

Nr.
crt.

Componentele sistemului

1. Captare subteran din 3 puuri forate

de mic adncime, cu adncimea de
12 m fiecare.
2. Conducta de aduciune din PEID, DN
160, PN10
3. Staie de denitrificare cu schimb de
ioni cu instalaie de clorinare
ncorporat, pentru un debit mai
mare de 10l/s(Q= 11 l/s)
4. Staie de pompare (1+1) pompe cu
turaie variabil pentru un debit
de10.2 l/s i nlimea de pompare

Cantitatea

U.M.

Cost unitar Cost total

- lei/U.M.- lei -

3x12

m.l. foraj

7.900

284.400

2.134

m.l. conduct

214

456.676

11

1 l/s

87.000

957.000

10,2x100

l/s x m col
ap

1.150

1.173.000

de 100 m
5. Rezervor de aspiraie din panouri
7
m3
termoizolante, cu capacitatea de 7
capacitate
m3
6. Rezervor de nmagazinare din
400
m3
panouri termoizolante, cu capacitatea
capacitate
de 400 m3
7. Reea de distribuie n lungime total 1.500 2.300 m.l. conduct
de 8.097 m, din conducte PEID, din
4.297
care:
- 1.500 m DN 160.PN6

7.500

52.500

1.819

727.600

185

277.500
271.400
287.899

118
67

- 2.300 m DN 110, PN6

- 4.297 m DN 75, PN6
8. Imprejmuiri (inclusiv pori) cu o
lungime total de 600 m
9. Container administrativ

600
1

m.l.
mprejmuire
buc.

Cost total - investiie de baz i probe -n lei

Cost total - investiie de baz i probe -n euro*)

2.360

1.416.000

34.100

34.100
5.938.075
lei
1.413.827
euro

*) 1 euro = 4,20 lei (curs luat n calcul la fundamentarea bugetului pentru anul 2010).
POZARE CONDUCTE DE ADUCTIUNE I DISTRIBUIE

CONTAINER CLORARE I TRATARE CU SCHIMB DE IONI

SCHEM TEHNOLOGIC STAIE DE TRATARE CU SCHIMBTOR DE IONI

STAIE DE TRATARE
cu schimb de ioni - Diagrama de proces

10. CALCULUL DINAMIC AL VALORII LUCRRILOR DE CONSTRUCII.

Timpul, sau mai exact spus durata de execuie, este unul din parametrii principali care
trebuie avui n vedere atunci cnd se face analiza managerial a unui proiect de
construcie.
Principalul efect al timpului, este cel de natur financiar, legat de modificarea valorii
banilor de-a lungul acestei perioade de execuie. Astfel, dac astzi pentru achiziionarea
unui bun de o anumit valoare se cheltuie o sum X de bani, peste un interval t de
timp, presupunnd c valoarea bunului nu se modific, pentru achiziionarea aceluiai bun
se va cheltui o sum Y de bani. Cele dou sume de bani sunt echivalentul unei aceleeai
valori ns n timp mrimea acestei sume de bani variaz de la X la Y datorit
fenomenului de modificare a valorii banilor n timp.
Caracterul dinamic al valorii banilor n timp, impune atunci cnd este vorba de valoare/cost
al unei lucrri de construcie, o analiz dinamic a acesteia/acestuia n sensul corelrii
momentului n care se realizeaz efectiv acel cost/valoare cu momentul cnd se face
estimarea/analiza acestora. Astfel:
a) Procesul investiional se desfoar ntr-o ndelungat perioad de timp. De la data
adoptrii deciziei de a se construi un obiectiv este necesar s treac 6-12 luni,
uneori chiar mai mult, pentru elaborarea documentaiei tehnico-economice de
execuie a investiiei respective, dup care urmeaz o perioad pentru obinerea
avizelor necesare execuiei i funcionarii investiiei i apoi o perioad destul de
ndelungat pentru realizarea efectiv a investiiei. Durata de funcionare a
obiectivului de investiie reprezint al treilea principal timp operator din cadrul
procesului investiional deoarece acum se verific eficiena economic. Dac pn
la nceperea duratei eficiente de funcionare obiectivul de investiie consum
resurse, fr s furnizeze nici un efect util, odat cu punerea n funciune a
obiectivului de investiii viaa economic a acestuia trece ntr-o nou faz, de
furnizarea ctre clieni a rezultatelor obinute n urma exploatrii investiiei. n mod
obinuit analizele de fezabilitate a investiiilor se realizeaz n perioada iniial a
unui proiect n timp ce cheltuielile de execuie se ealoneaz n timp iar profiturile
sunt obinute mult mai trziu. Analiza de fezabilitate trebuie s in cont de
caracterul dinamic al banilor n timp pentru a prelua riscurile financiare care pot
aprea fie datorit creterii preurilor la resurse fie a modificrii condiiilor
economice. n figura 36 este prezentat modul n care modificarea valorii banilor n
timp influeneaz analiza de fezabilitate pentru un proiect. n figur sunt prezentate
curbele cumulate ale costurilor i beneficiilor proiectului pe o perioad de
exploatare de 160 de luni i rate diferite de devalorizare a banilor n timp..

Profituri de 12
milioane lei
r = 0%
venituri

r = 10%

Profituri de
7 milioane
lei

r = 20%
Profituri de 3,5
milioane lei

20

40

60

80

100

120

140

Timp (luni)

cheltuieli

Figura 36. Curba cumulat a costurilor i beneficiilor pentru o investiie n

construcii.

b) n general proiectele de construcie (investiiile n construcii) se realizeaz prin

fonduri financiare atrase, obinute n general din mprumuturi. Analiza financiar a
proiectului de construcie trebuie s in seama i de dobnda ce trebuie s fie
rambursat pe lng mprumutul iniial n strns concordan cu momentul n care
se cheltuie banii i momentul cnd se obin profituri din exploatarea proiectului.
c) Costurile de execuie ale unui proiect sunt dependente i de modalitile de
decontare a acestuia n sensul c la momentul decontrii trebuie pltite sumele de
bani care s acopere valoarea bunurilor executate anterior.
d) Trebuie avut n vedere i faptul c orice beneficiar/investitor, este ntotdeauna
interest s cunoasc exact de la nceput valoarea proiectului i dorete ca aceast
valoare s nu se modifice n timp.

10.1. Tehnica actualizrii

Deoarece n analiza dinamic a unui proiect de construcie, se aduc toate valorile
dispersate n timp la un singur moment, care de regul este cel actual al analizei,
procedeul poart numele de tehnica actualizrii.
Sa ne imaginm o suma de 1 leu care este investit productiv ntr-un domeniu, la
nceputul unui an. Dup trecerea primul an, ca urmare a folosirii sumei n procesul de
producie, va aduce un profit a. n anul urmtor fondul utilizat va fi 1+a , iar la sfritul
anului 2, presupunnd c profitul va fi acelai, vom avea o sum de: 1+a + a(1+a) = (1+a)2
n mod similar, la sfritul anului 3, suma disponibil va fi de: (1+a) 2+a(1+a)2 = (1+a)3 i
aa mai departe, astfel c dup n ani obinem o sum de (1+a) n . n consecin o
investiie de 1 leu fcut astzi echivaleaz peste n ani nu cu suma de 1 leu ci cu suma
de (1+a)n lei, dac dorim s inem seama de influena factorului timp. Expresia (1+a)n se
numete factor de fructificare i se folosete la aducerea n prezent a unor sume investite
n trecut sau la ducerea din prezent a sumelor investite spre viitor.
Problema se poate pune i invers, adic dac 1 leu investit n prezent devine peste n ani
(1+a)n lei, atunci care va fi valoarea actual (prezent) a unui leu ce se va obine n anul
n. Aceast valoare va fi de 1/(1+a)n. Expresia 1/(1+a)n se numete factor de actualizare,
folosit la aducerea n prezent a unor sume de bani ce se vor obine n viitor. Prin urmare
dac peste n ani vom obine o sum de x lei, valoarea echivalent astzi a acestei
sume va fi de x/(1+a)n .
In ce privete simbolul a, acesta reprezint eficiena anual a sumei unitare cheltuite i
este cunoscut sub denumirea de coeficient de actualizare. Semnificaia economic a
coeficientului de actualizare este urmtoarea: el reprezint profitul ce poate fi obinut ntrun an ca urmare a sumei de 1 leu investite productiv la nceputul acelui an. Mrimea
acestui coeficient nu trebuie pus pe seama modificrii preurilor care poate surveni n
perioada ndelungat pentru care el se aplic. Mrimea lui decurge din proprietatea
fundamental a oricrui proces economic, ca n urma desfurrii unei activiti
productive, rezultatul urmnd s compenseze integral resursele consumate i pe deasupra
s se obin i un profit. n cazul n care se apreciaz c n perioada urmtoare va
interveni o inflaie pe pia, o sporire considerabil a dobnzilor la capital sau cnd
investiia se realizeaz n condiii de risc ridicat, mrimea coeficientului de actualizare
trebuie corectat corespunztor.
n literature de specialitate sunt precizate tabele n care sunt calculate direct, fie valorile
(1+a)n fie valorile 1/(1+a)n pentru diverse valori ale parametrilor a i n.

Exemplul 1. Calculul dinamic al valorii unei investiii

Obiectul de investiie: Cas de cultur
Valoarea lucrrilor de construcii: 26.080.000 lei
Valoarea dotrilor: 4.020.000
Durata de execuie anticipat 18 luni
Ealonarea execuiei investiie:
Nr.

Denumire

lucrare

Ealonare valoric pe trimestre calendaristice

de construcie
crt.

Infrastructur

Suprastructur

Finisaje

Dotri

2,008,000

2,008,000

1,200.000

1.956.000

1.956.000

1.956.000

1.956.000

4.695.000

4.695.000

3.650.000
4,020,000

Se consider valoarea coeficientului a de 5%, iar n se consider 3 luni de zile (trimestru

calendaristic).
Valorile coeficienilor de actualizare vor fi urmtoarele:
(1+5%)3= 1,1576
(1+5%)6= 1,3400
(1+5%)9= 1,5513
(1+5%)12= 1,7958
(1+5%)15= 2,0789
(1+5%)18= 2,4066

Valoarea investiiei innd cont de factorul de actualizare, este prezentat n tabelul urmtor:

Nr.

Denumire

lucrare

Ealonare valoric pe trimestre calendaristice

de construcie
crt.

Infrastructur

Suprastructur

Finisaje

Dotri

Total trimestru

TOTAL GENERAL

2,324.461

2.690.720

1.861.560

2.621.040

3.034.343

3.512.585

4.066.328

8.431.281

9.760.436

8.784.090
9.674.532

2.324.461

5.311.760

4.895.903

11.853.866

13.826.764

18.458.622

56.671.376

Exemplul 2: Influena modului de decontare a lucrrilor asupra beneficiului executantului.

Execuia unui proiect de construcie presupune realizarea urmtoarelor lucrri de construcie:
Activitate

Durat (luni calendaristice)

Cost (mil.lei)

Infrastructur

20.000

Structur

12

140.000

Finisaje+dotari

80.000

Executantul estimeaz un profit de 10% din valoarea lucrrilor.

Rata de actualizare este de 12% pe an.
Se analizeaz urmtoarele variante de decontare a lucrrilor:
A) Toat valoarea lucrrilor este pltit la finalizarea acestora
B) Decontarea se face la stadiu fizic la care se adaug profitul executantului
C) Decontarea se face dup urmtoarea schem
10% din valoarea contractului se pltete cnd materialele sunt aduse n antier
10% la terminarea structurii
80% la finalizarea contractului

Analiza dinamic a influenei modalitii de decontare a lucrrii este prezentat n tabelul urmtor:
Luni
calendaristice

Cost
(mil. Lei)

Decontri

Diferen

Valoare
Factor de

(mil.lei)

(cash flow)

discount

actualizat
(mil. Lei)

VARIANTA A) DE DECONTARE
0

1,0

-20.000

-20.000

0,94340

-18.868

12

-70.000

-70.000

0,89000

-62.300

18

-70.000

-70.000

0,83962

-58.773

24

-80.000

+264.000

+184.000

0,79209

+145.744

Profitul actualizat

+5.803

VARIANTA B) DE DECONTARE
0

1,0

-20.000

22.000

+2.000

0,94340

1.887

12

-70.000

77.000

+7.000

0,89000

6.230

18

-70.000

77.000

+7.000

0,83962

5.877

24

-80.000

88.000

+8.000

0,79209

6.337

Profitul actualizat

20.331

VARIANTA C) DE DECONTARE
0

1,0

-20.000

26.400

+6.400

0,94340

+6.038

12

-70.000

-70.000

0,89000

-62.300

18

-70.000

26.400

-43.600

0,83962

-36.607

24

-80.000

211.200

131.200

0,79209

+103.922

Profitul actualizat

11.053

10.2. Prevederi legislative privind calculul dinamic al valorii investiiilor

n ara noastr exist un ghid metodologic privind calculul dinamic al valorii investiiilor.
Aceast metodologie definete urmtorii parametrii:
Valoarea iniial (V0) a investiiei a momentul elaborrii studiului de fezabilitate
sau a studiului tehnico-economic. Pentru lucrrile de construcii, aceasta se poate
determina n mai multe moduri:
Folosind preuri i tarife n vigoare, aplicate la indici de consumuri de resurse
pe unitate de msur sau de referin, pe obiecte ntregi;
Folosind preuri i tarife n vigoare, aplicate la consumurile specific de
resurse din norme comasate de lucrri;
Folosind indici de pre pe unitate de msur sau de referin, pe obiecte
ntregi, rezultai din proiecte similar realizate anterior, corectai cu coeficieni
de actualizare
Durata de realizare a investiiei (n). Aceasta poate fi apreciat de cei care
elaboreaz studiile de fezabilitate sau analizele tehnico-economice, n funcie de
fondurile disponibile de timp i de posibilitile tehnice, tehnologice i organizatorice
de execuie a lucrrilor de construcii. Pentru orientare pot fi luate n consideraie i
precizrile din Normativ C188-1979 privind duratele de execuie ale obiectivelor de
investiii i Normativ C5-1978 privind durata de execuie a lucrrilor de construciimontaj pe obiect Duratele precizate n aceste normative au fost stabilite pe baze
tehnice i nu pe baze statistice. n tabelul de mai jos este prezentat un exemplu
privind duratele de execuie normate ale obiectelor de construcie, aa cum sunt ele

pe ani

luni

de investiie

Repartizarea procentual a valorii invetiiei

crt

execuie

Destinaia i funcionalitatea obiectului

Durata

Nr.

de

prezentate n normativele menionate

Cldiri administrative
-

Arie desfurat pn la 1700 mp

< 12

100

Arie desfurat pn la 4500 mp

14

85

15

Arie desfurat pn la 7500 mp

16

80

20

Arie desfurat pn la 10000 mp

20

65

35

Arie desfurat peste 10000 mp

24

55

45

Cldiri de locuit collective blocuri (numr

de apartamente)
< 12

100

14

85

15

16

80

20

18

75

25

20

65

35

Pn la 60
Pn la 90
Pn la 120
Pn la 150
Pn la 180

Alocarea valorii investiiei pe durata de realizare a acestora (C i). La

ealonarea procentual a valorii invetiiilor s-au avut n vedere specificul lucrrii,
necesitatea realizrii valorilor mari spre finalul investiiei pentru reducerea
dobnzilor la creditele de finanare a investiiei.
Coeficienii anuali de variaie previzibil a preurilor i tarifelor (Ki). De
regul acetia se aplic la investiiile cu durat de realizare mai mare de 1 an i
nu se aplic la investiiile contractate la pre ferm.
Dobnda anual perceput de bnci pentru creditul acordat (a), este de
regul o valoare cunoscut.
Metodologia de calcul dinamic al valorii unei investiii n construcii presupune parcurgerea
urmtoarelor etape:
1. Determinarea valorii iniiale V0 , a investiiei prin una din metodele cunoscute
2. Determinarea valorii finale Vf, la momentul punerii n funciune a investiiei.
Valoarea final a investiiei se determin cu o relaie de forma:

Vf = V0 * Ci * Ki , n care
-

Vf valoarea final a investiiei

V0 valoarea iniial a investiiei

Ci coefficient de ealonare pe ani a investiiei

Ki coeficieni anuali de variaie previzibil a preurilor i tarifelor

Valorile determinate prin folosirea acestei metodologii sunt recomandate s fie utilizate
strict pentru analiza eficienei economice a investiiilor n faza de fezabilitate sau analiz
tehnico-economic.
Exemplu de calcul
Obiect de investitie: Central termoelectric
Valoare iniial n preuri i tarife la data evalurii: V0 = 3.250 mil. lei
Durata de realizare: n = 4 ani
Procentele de realizare pe ani i valorile coeficienilor de variaie previzibil a preurilor sunt
precizai n tabelul urmtor
An de execuie Procent de realizare a investiie Coeficieni de variaie a preurilor
1

0,15

1,07

0,30

1,15

0,35

1,24

0,20

1,30

Calculul valorii finale a investitiei este prezentat n continuare.

Vf = 3.250*0,15*1,07 + 3.250*0,30*1,15 + 3.250*0,35*1,24 + 3.250*0,20*1,30 = 3.899 mil. lei

11. COSTUL GLOBAL N CONSTRUCII.

Muli ani, industria construciilor a fost orientat spre rezolvarea a 2 probleme n ce

privete realizarea cldirilor i lucrrilor inginereti. n primul rnd, din punct de vedere al
concepiei arhitecturale i al proiectrii tehnice, cel mai important lucru era cel legat de
realizarea unor construcii utilizabile, n care organizarea spaiilor s rspund nevoilor
beneficiarilor i s satisfac exigenele estetice i funcionale ale acestora. n al doilea
rnd, din punct de vedere al execuiei, eforturile contractorilor s-au ndreptat spre modul
cum se vor executa construciile i ct va costa realizarea acestora. Beneficiarii se
ateapt ntotdeauna de la contractori s fie capabili s execute o lucrare de construcie la
costurile estimate iniial. n acest scop arhitecii, proiectanii i executanii i-au orientat
eforturile lor spre satisfacerea acestui scop.

n ultima perioada fenomenul tot mai accentuat de limitare a resurselor a impus o noua
abordare a deciziei de a investi, n sensul alocrii raionale a resurselor n raport cu
destinaia i utilizarea acestora. Astfel, investitorii au devenit interesai nu numai de
costurile iniiale ale unui proiect de construcie ci si de costurile de exploatare pe perioada
de via a acesteia. n loc s analizeze investiia n mod simplu numai n termeni de cost
iniial de execuie, astzi investitorii iau n consideraie i costurile de ntreinere, reparaii,
nlocuire, costurile de asigurare a utilitilor, etc.

Una din metodele dezvoltate pentru realizarea unei astfel de analize este cea denumita
analiza costului global. Factorii care au determinat dezvoltarea acestei metode sunt
urmtorii:
constatarea c n timp deciziile ieftine la nceput au determinat costuri ulterioare
foarte mari (ntre 50% i 80% din costurile totale iniiale);
creterea fenomenului de mbtrnire a patrimoniului construit cu cei doi parametrii
caracteristici respective uzura fizic i uzura moral, care au determinat att
creterea cheltuielilor de ntreinere i reparaii ct i creterea cheltuielilor de
proiectare i execuie pentru a rspunde exigenelor noi de control, siguran, etc;
creterea alarmant a cheltuielilor de exploatare ca urmare a exploziei costurilor
pentru combustibil, energie, etc;
insuficiena unor metode care s rein atenia asupra cldirilor ca obiectiv de
investiie cu impact puternic asupra condiiilor de via i munc ale populaiei.

11.1. Istoricul dezvoltrii metodelor de analiz bazate pe costul global

Primele lucrri tiinifice n care se formuleaz opinii referitoare la analiza costului global al
unei investiii au aprut n SUA n anul 1952. Este unanim acceptat c preocuprile pentru
dezvoltarea i aplicarea metodei costului global n construcii s-au intensificat i s-au
rspndit n multe ri, odat cu acutizarea crizei energetic n anii 70.

n SUA metoda este cunoscut sub denumirea de cost al ciclului de via (life cost cycle
LCC) . Majoritatea statelor federale au introdus prin lege ncepnd din anul 1981,
obligativitatea utilizrii acestei metode la evaluarea proiectelor de construcii. Exist
numeroase agenii federale care au ndrumtoare proprii (Departamentul Aprrii,
Departamentul Energiei, Departamentul Educaiei, etc) metodologii care trebuie aplicate
pentru evaluarea proiectelor de construcii n domeniu. Exist standard recomandate a fi
aplicate, manuale de aplicare a LCC, programe de calcul, iar n universitile de
specialitate cursurile referitoare la LCC sunt obligatorii.
n Frana, metoda cunoscut sub numele de cost global cout global a nceput s fie
studiat n cadrul unui amplu program la CSTB (Centrul National de Studii n Construcii)
departamentul economie nc din anul 1974. Rezultatele s-au concretizat att n plan
teoretic ct mai ales n construirea unei baze de date privind costurile de ntreinere pe
pri de construcii cum ar fi faadele, acoperiurile, nchderi i unele instalaii pentru un
eantion de 30.000 de locuine ntre 30 i 45 ani vechime.
n Anglia, dei sunt cunoscute preocupri privind tehnicile de determinare a costurilor pe
durata de exploatare a unei construcii, nc din anul 1972, totui introducerea LCC este
un fenomen relative recent. Astfel este cunoscut c inc din 1981, au aprut regiuni (de
exemplu comitatul Essex) care condiionau contractarea unor lucrri publice de
prezentarea unei liste de calcul privind costurile anuale ulterioare privind ntreinerea i
exploatarea construciilor.
n Suedia unde costul global este denumit cost total, Consiliul Naional pentru Construcii
i Urbanism cere pentru toate proiectele pe care le patroneaz calcularea costului total. n
scopul satisfacerii cerinei acute de date pentru estimarea costurilor totale, s+au elaborate
Manual pentru estimarea costurilor totale n valori anuale pentru coli, cldiri
administrative i locuine i Manualul costurilor de ntreinere.
n ara noastr exist un ndrumtor privind aplicarea costului global n domeniul
construciilor elaborate de ctre Institutul pentru Cercetri n Construcii INCERC, care
are un character orientativ.

11.2. Definirea Costului Global

Costul global se definete ca fiind suma economic dintre eforturile iniiale pentru
realizarea unei investiii i cele viitoare, legate de ntreinerea i exploatarea acesteia.

Costul Global = Costuri Iniiale + Costuri Viitoare

Ca expresie matematic, costul global al unei investiii reprezint suma costurilor relevante
aferente investiiei respective pe o anumit perioad de timp, exprimat n valori
echivalente la un moment dat, respective:

CG = CI + Cit Ait - CR
i t

n care:
CG cost global
CI costuri iniiale considerate la momentul n timp care este ales drept reper pentru
analiz
Cit costuri viitoare de tipul i care se vor realize la momentul t de timp
Ait factor de actualizare a valorii costurilor de tip i de la momentul t n valori
echivalente la data de reper a analizei.
CR costuri reziduale ale construciei sau elementelor de construcie

Prin urmare elementele componente caracteristice ale analizei investiiilor n construcii

prin intermediul costului global sunt urmtoarele:
costuri iniiale
costuri viitoare
perioada de analiz
data de reper

 factorul de actualizare
11.2.1. Costuri iniiale
Costurile iniiale se refer la valoarea economic a eforturilor depuse de investitor pentru
realizarea unei investiii n construcii. Categoriile de costuri iniiale sunt foarte clar i
complet luate n considerare prin intermediul documentaiei economice denumit DEVIZ
GENERAL. Prin urmare costurile iniiale se refer la:

Costuri legate de obinerea i amenajarea terenului

Costurile legate de asigurarea utilitilor la teren
Costuri de proiectare i asisten tehnic (inclusive managementul de proiect)
Costuri de realizare a construciilor i instalaiilor aferente
Dotri, echipamente, tehnologii, etc
Cheltuieli indirect (organizare de antier, taxe, dobnzi, neprevzute, etc)
Costuri de punere n funciune

n afara acestor costuri generale, fiecare investitor poate aduga costuri specifice pe care
acesta le consider reprezentative la realizarea unei investiii n construcii (de exemplu
costuri de mutare a unor obiective de pe amplasamentul viitoarei investiii n construcii,
costuri sociale legate de strmutarea unor comuniti, etc) .
n general costurile iniiale, chiar dac sunt realizate n intervale de timp diferit, n analiza
prin metoda costului global nu vor fi afectate de factori de actualizare, deoarece:
exist tendina firesc a fiecrui investitor de a scurta ct mai mult posibil aceast
durat de realizare a unei investiii n construcii
datorit duratelor mici (prin comparaie cu durata de exploatare a unei construcii)
de realizate a unei investiii n construcii influena factorilor de actualizare sunt
foarte mici, nesemnificative.

11.2.2. Costuri viitoare

n scopul unei analize corecte i coerente, costurile viitoare pot fi clasificate n mai multe
categorii, astfel:

a) costuri operaionale (de exploatare)

costuri consum energie electric
costuri consum pentru producerea cldurii i a apei calde
costuri consum ap i canalizare
costuri pentru condiionarea aerului
costuri pentru curenie, strngerea i depozitarea gunoiului
costuri de administrare i management al cldirii
costuri de asigurare
b) costuri de ntreinere i reparaii
Aceast categorie de costuri cuprinde att costurile de ntreinere i reparaii
programate ct i a celor neprogramate care apar din motive obiective sau subiective.
Costurile de ntreinere i reparaii programate sunt stabilite:
conform manualelor de utilizare a echipamentelor, utilajelor, instalaiilor
funcionale, a dotarilor de orice natur
conform normativelor tehnice n vigoare (de exemplu pentru construcii i
elemente de construcii este n vigoare normativul P35/1977 modificat prin GE
032, iar pentru construcii din ramura drumuri de normativul CD 2000)
conform instruciunilor proiectantului general i a proiectanilor de specialitate i
a responsabilului cu urmrirea comportrii n timp a construciilor.
Din aceast categorie de costuri fac parte:
costuri pentru controlul, meninerea i/sau mbuntirea terenului de pe
amplasament
costuri pentru ntreinere i reparaii racorduri la utiliti existente pe amplasament
costuri pentru control, ntreinere i reparaii elemente ale infrastructurii construciei
costuri pentru control, ntreinere i reparaii elemente ale structurii de rezisten
costuri pentru control, ntreinere i reparaii perei exteriori
costuri pentru control, ntreinere i reparaii ferestre i vitrine exterioare
costuri pentru control, ntreinere i reparaii ui exterioare

costuri pentru control, ntreinere i reparaii system acoperi cldire

costuri pentru control, ntreinere i reparaii compartimentri interioare
costuri pentru control, ntreinere i reparaii ui interioare
costuri pentru control, ntreinere i reparaii pardoseli interioare
costuri pentru control, ntreinere i reparaii finisaje interioare la perei i tavane
costuri pentru control, ntreinere i reparaii sisteme de transport interior
costuri pentru control, ntreinere i reparaii instalaii sanitare interioare (conducte i
obiecte)
costuri pentru control, ntreinere i reparaii sistem de protecie la foc
costuri pentru control, ntreinere i reparaii sistem de distribuie a condiionrii
aerului
costuri pentru control, ntreinere i reparaii echipamente de condiionare a aerului
costuri pentru control, ntreinere i reparaii instalaii termice (conducte i obiecte)
costuri pentru control, ntreinere i reparaii instalaii cureni slabi
costuri pentru control, ntreinere i reparaii reele electrice de distribuie interioar
costuri pentru control, ntreinere i reparaii instalaii de iluminat
costuri pentru control, ntreinere i reparaii sisteme alternative de energie
costuri pentru control, ntreinere i reparaii echipamente specializate i furnituri

c) costuri de nlocuire
Costurile de nlocuire se refer la costurile de nlocuire programate n conformitate cu
normele tehnice n vigoare i crile tehnice, ale sistemelor component ale cldirii. n
general se refer la elemente care sunt considerate consumabile sau la elemente sau
echipamente ntregi ale sistemului constructive care au durat scurt sau medie de
via. n aceast categorie sunt cuprinse:
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de mbuntirea
terenului de pe amplasament

costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de racorduri la

utiliti existente pe amplasament
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de infrastructur a
construciei
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului structurii de
rezisten
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de perei exteriori
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de ferestre i vitrine
exterioare
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de ui exterioare
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de acoperi cldire
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de compartimentri
interioare
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de ui interioare
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de pardoseli
interioare
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de finisaje interioare
la perei i tavane
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de transport interior
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de instalaii sanitare
interioare (conducte i obiecte)
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de protecie la foc
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de distribuie a
condiionrii aerului
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de echipamente de
condiionare a aerului
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de instalaii termice
(conducte i obiecte)
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de instalaii cureni
slabi

costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de reele electrice

de distribuie interioar
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de instalaii de
iluminat
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului alternativ de energie
costuri pentru nlocuirea elementelor componete ale sistemului de echipamente
specializate i furnituri
d) valoarea rezidual a elementelor de construcie
Prin valoare rezidual a elementelor de construcie se nelege valoarea pe care o are
construcia n ansamblu sau elementele sale component la finalul perioadei de exploatare
n conformitate cu studiul de fezabilitate sau planul de afaceri. Din aceast categorie fac
parte:
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de mbuntirea
terenului de pe amplasament
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de racorduri la utiliti
existente pe amplasament
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de infrastructur a
construciei
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului structurii de rezisten
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de perei exteriori
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de ferestre i vitrine
exterioare
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de ui exterioare
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de acoperi cldire
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de compartimentri
interioare
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de ui interioare
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de pardoseli interioare
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de finisaje interioare la
perei i tavane

valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de transport interior

valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de instalaii sanitare
interioare (conducte i obiecte)
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de protecie la foc
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de distribuie a
condiionrii aerului
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de echipamente de
condiionare a aerului
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de instalaii termice
(conducte i obiecte)
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de instalaii cureni slabi
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de reele electrice de
distribuie interioar
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de instalaii de iluminat
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului alternativ de energie
valoarea rezidual a elementelor componete ale sistemului de echipamente
specializate i furnituri

11.2.3. Perioada de analiz

Perioada de analiz este intervalul de timp stabilit pentru studierea elementelor
componente ale costului global. Stabilirea perioadei de analiz este esenial pentru
acurateea rezultatelor obinute prin analiza costului global. Alegerea unui orizont de timp
foarte ndeprtat, creeaz dificulti sub aspectul previziunilor de pre de schimbri
tehnologice, de politic economic, etc. De asemenea sub influena actualizrii, mai ales
dac se utilizeaz rate de actualizare mari, costurile ulterioare devin neglijabile, deci ele
nu mai pot influena hotrtor decizia de a construi.
Alegerea unui interval de analiz adecvat se face n general de ctre investitor care n
funcie de analizele specifice cuprinse n planurile de afaceri i/sau studiile de fezabilitate,
stabilete perioada de recuperare a investiiei i perioada de exploatare optim a
construciei.

n Frana perioadele de analiz sunt n general de 25,30 sau 50 de ani. n SUA perioadele
de analiz sunt cuprinse ntre 20 i 30 de ani cel mai des 25 de ani. n Suedia intervalul de
analiz este n mod obinuit de 60 de ani.

11.2.4. Data de reper a analizei

Acest element reprezint momentul stabilit pentru exprimarea costurilor consemnate la
momente diferite n timp n valori echivalente. Acesta poate fi:
momentul lurii deciziei.
momentul nceperii execuiei
momentul drii n exploatare
momentul scoaterii din uz
Alegerea unuia sau altuia dintre momente este decizia investitorului, funcie de interesele
sale i mai ales de modul de finanare a investiiei.

11.2.5. Factorul de actualizare

Factorii de actualizare reprezint coeficienii de corecie a costurilor consemnate la
moment diferite ale perioadei de analiz, pentru a face posibil echivalarea lor n raport cu
un moment stabilit i nsumarea economic a acestora.
Elementul cel mai important din formula factorilor de actualizare este rata de actualizare,
deoarece de mrimea acesteia depinde att nivelul acestor factori, ct i perioada cea mai
reprezentativ pentru analiz i n final nsi decizia de a construi.
n principiu aceast rat de actualizare reprezint preul pltit pentru imobilizarea
fondurilor care nu produc imediat. Aceasta este determinat de mai muli factori, cum ar fi:
rata dobnzii, rata profitului, ritmul de cretere a venitului naional i poate fi asimilat cu
acestea.
Alegerea nivelului acestei rate de actualizare este o problem foarte delicat, deoarece:
dac rata de actualizare este ridicat, atunci numrul proiectelor care devin
ineficiente economic este mare deoarece pentru acoperirea cheltuielilor profitul
produs de acestea ar trebui s cresc foarte mult.
dac rata de actualizare este mic, perioada de analiz are o influen foarte mare
asupra eficienei economice a proiectelor de investiie.

Exemplul 1.
Obiectul analizei:
Dou variante de sistem de nclzire:
sistemul convenional;
sistemul mixt (convenional + energie solar).
Datele problemei:
Valorile incluse n tabel snt ipotetice.
Nr. crt
1
2
3
4
5
6

Date initiale
Perioada de analiz
Valoare iniial
Valoare rmas
Costuri de ntreinere
i reparaii
Costuri de nlocuire
Costul energiei de
funcionare

Sistem mixt
20 ani
20.000 mii lei
0
8000

Sistem conventional
20 ani
12.000 mii lei
4000 mii lei n anul 20
8000

0
500 mii lei

6000 mii lei in anul 15

2000 mii lei

Date auxiliare de calcul:

Se presupune c rata de actualizare adecvat este de 10%
preul combustibilului crete cu o rat anual de 5%.
Costurile se exprim n valori prezente, deci data reper este momentul lurii deciziei.
Rezolvarea problemei:
Costurile globale ale celor dou sisteme se obin prin nsumarea valorilor actualizate ale costurilor
de la poziiile 2, 4, 5 i 6 minus rndul 3, pe o perioad de20 ani.
Valoarea actualizat a costurilor iniiale:
Deoarece se consider c aceste sume se consemneaz la data reper, nu este necesar
actualizarea.
Deci:
20.000 mii lei x 1 = 20.000 mii lei i
12.000 mii lei x l = 12.000 mii lei
Valoarea actualizat a valorii rmase:
Factorul de actualizare corespunztor este F2 pentru a = 10% i t = 20 ani i se cere
valoarea prezent a sumei respective.
Deci, pentru sistemul convenional:
4000 mii lei x 0,149 = 596 mii lei
Pentru sistemul mixt, se consider c nu exist valoare rmas dup 20 ani
Valoarea actualizat a costurilor de ntreinere i reparaii:
S-a considerat c din acest punct de vedere nu exist diferene importante ntre cele dou
sisteme.i de aceea aceast component s-a eliminat din calculul costului global la ambele
variante.
Valoarea actualizat a costului de nlocuire:
Factorul de actualizare corespunztor pentru a = 10% i t = 15 ani este F2 i se cere
valoarea n prezent a costului le nlocuire.
Deci,
pentru sistemul convenional:
6000 mii lei x 0,239 = 1434 mii lei

Valoarea actualizat a costului combustibilului:

Factorul de actualizare este F7 corespunztor pentru a = 10%, t = 20 ani i e = 5%.
Deci,
pentru sistemul mixt:
500 mii lei x 12,718 = 6359 mii lei
iar pentru sistemul convenional:
2000 mii lei x 12,718 = 25.436 mii lei
Costul global al sistemului mixt n valori actualizate va fi:
CG1 20000 mii lei + 0+ 0 + 0 + 639 mii lei = 26.359 mii lei
Costul global al sistemului convenional n valori actualizate va fi:
CG2= 12.000 mii lei 596 mii lei + 0 + 1434 mii lei + 25.436 mii lei = 38.274 mii lei
Concluzia:
CG1 < CG2
Rezult c sistemul mixt este mai avantajos dect cel convenional dei cost mai mult
iniial, datorit n prinicipal consumului redus de combustibil.